Abordarea pe Baza de Active In Intreprindere

Abordarea bazată pe active, cunoscută și sub denumirile de abordarea patrimonială, abordarea pe bază de costuri și abordarea prin costul de înlocuire, constă în corelarea (ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale și datoriile întreprinderii in sensul transformării acestora in valori de piață.

În această abordare sunt incluse două metode de evaluare:

metoda activului net corectat (ANC);

metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL).

Conform IVS GN 6 – „Evaluarea întreprinderii”, abordată pe active constă în „estimarea valorii unei întreprinderi și/sau participații la capital utilizând metode bazate pe valoarea de piață a activelor individuale ale întreprinderii minus datoriile”.

Definiția de mai sus corespunde cu esența metodei ANC. Prin această metodă se calculează în mod direct valoarea capitalului acționarilor (VCA). Ca urmare:

Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea următoarelor etape:

obținerea bilanțului sau balanței de verificare, la data evaluării;

verificarea existenței faptice a activelor si datoriilor înregistrate in bilanț;

evaluarea activelor și datoriilor, care poate să însemne:

fie preluarea valorii contabile, dacă sunt justificate corecții asupra acestei valori;

fie transformarea valorii contabile a unor active și datorii în valoare de piață;

evaluarea activelor și datoriilor neînregistrate în bilanț, depistate la data evaluării;

evaluarea „bilanțului economic” si calcularea Activului Net Corectat.

Aplicarea metodei ANC presupune angajarea unui volum foarte mare de muncă din partea echipei de evaluare, deoarece necesită divizarea unei întreprinderi în fracțiuni distincte, care trebuie evaluate in mod individual.

Metoda Activului Net de Lichidare(ANL)

Aceasta metoda este aplicabila atunci cand evaluarea intreprinderii nu este facuta pe baza ipotezei continuitatii activitatii. In aceste conditii activele trebuie evaluate pe baza valorii de piata sau pe o ipoteza care presupune o perioada mai scurta de expunere pentru vanzare, daca acest lucru este adecvat . In determinarea valorii intreprinderii vor fi luate in considerare toate costurile care au legatura cu vanzarea activelor sau cu inchiderea acesteia.

Operatiunea de lichidare poate fi conceputa in 2 situatii:

Intreprinderea este in dificultate si in conformitate cu procedura legala isi inceteaza activitatea. In acest scop se determina activul net de lichidare (ANL) ca diferenta dintre valoarea evaluata a tuturor activelor si datoriilor (inclusiv costurile lichidarii;

Intreprinderea este in dificultate temporara, dar este redresabila. Intr-o asemenea situatie se lichideaza ca firma , dar va continua sa functioneze prin fuziune cu alta firma sau cu alti proprietari.

In acest din urma caz, valoarea intreprinderii se determina prin actualizarea diferentei dintre valoarea la termen si capitalul investit de cumparator pentru redresarea societatii comerciale .

În continuare sunt prezentate modalitățile de evaluare a principalelor clase de active din bilanțul întreprinderii, respectiv terenuri, construcții, echipamente, stocuri, creanțe, echipamente în leasing și active necorporale precum și a datoriilor.

1.2. EVALUAREA TERENURILOR

1.2.1. Metode de evaluare

Legea nr. 54 / 1998 reglementează „circulația juridică a terenurilor”. În acest cadru a început să funcționeze piața pământului.

De aceea se impune ca evaluarea terenului să fie făcută de persoane cu calificare și experiență in domeniu.

Valoarea pământului este un concept economic:

fiecare parcelă este unică în felul ei prin localizare și compoziție;

terenul este imobil din punct de vedere fizic;

oferta de pământ este finită;

pământul este util oamenilor.

Pământul poate fi utilizat în mai multe scopuri: agricultură, comerț, industrie, locuințe, recreere, toate acestea în funcție de: clima, topografie, distribuția resurselor naturale.

În practica curentă, evaluatorul poate fi solicitat pentru evaluarea terenului neamenajat (cu utilizare agricolă, cu destinație de dezvoltare sau nu), evaluarea terenului care constituie un amplasament (deci cu amenajări interioare și exterioare, pregătit pentru dezvoltare) sau pentru evaluare componentei teren dintr-o proprietate construită.

În toate cazurile este necesară o descriere completă a terenului de evaluat. Acest informații în detaliu sunt cuprinse în fișa de date anexată și care trebuie însoțită de planul de încadrare in zonă și în planul general al terenului de evaluat. Fișa de evaluare cu principalele informații se va întocmi și pentru terenurile comparabile (tranzacționate sau nu). Informațiile selectate în descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea celei mai bune utilizări.

Standardele de evaluare definesc, utilizează și recomandă șase metode (proceduri) de estimare a valorii terenurilor, reprezentând în același timp și cea mai bună practică.

Toate cele șase proceduri (metode) sunt derivate din cele trei abordări ale valorii recunoscute de standardele profesionale de evaluare: comparația directă, metode bazate pe venituri (randament) si metoda bazata pe costuri.

De exemplu, metoda parcelării conține elemente din toate cele trei abordări.

Conform IVS GN 1 – Evaluarea proprietăților imobiliare (paragraful 5.25), metodele de evaluare a terenurilor sunt:

tehnica comparației vânzărilor;

repartizarea (alocare);

extracția (abstracția);

tehnica parcelării;

tehnica reziduală a terenului;

capitalizarea rentei financiare.

Metoda comparației directe (vânzărilor)

Cea mai recomandată metodă este comparația vânzărilor, cunoscută sub denumirea consacrată de metoda comparației directe.

Metoda se pretează la evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți (terenuri), cu condiția existenței:

unui număr suficient de tranzacții recente;

unor informații suficiente și relevante de piață.

Ca și celelalte metode, metoda comparației directe este guvernată de principiul substituției, care este un principiu de prin rang și care spune că „nici un cumpărător (investitor) prudent nu va oferi pentru o proprietate un preț mai mare decât cel cu care ar putea cumpăra o altă proprietate, cu aceeași utilitate și aceeași atractivitate, intr-un interval de timp rezonabil”.

Metoda comparației directe se utilizează la evaluarea terenurilor libere sau care se consideră libere pentru scopul evaluării.

Metoda se utilizează când există vânzări de terenuri comparabile.

Prețurile și alte informații referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate, corectate și ajustate, în funcție de asemănări sau diferențieri.

Corecțiile se fac într-o anumită ordine. Sunt supuse acestor corecții prețurile vânzărilor comparabile vis a vis de proprietatea (terenul) de evaluat. Corecțiile pentru drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de piață, și de vânzare se fac înaintea corecțiilor pentru localizare și pentru caracteristicile fizice.

Ajustările (corecțiile) datorate „unei diferențe” se fac o singură dată.

Informațiile, materia primă cu care lucrăm, pentru a putea fi utilizate (credibilitate și relevanță) trebuie să parcurgă patru etape extrem de importante:

investigare – cercetate – acumulare;

verificare – selectare;

analiză de finețe;

control și explicații.

Datele necesare evaluării și sursele de informații pentru aplicarea metodei comparației sunt informațiile necesare, criteriile de comparație și elementele de comparație:

Corecțiile (ajustările) pot fi de doua feluri:

corecție absolută – se determină în unități monetare și se ajustează prețul tranzacțiilor în plus sau în minus;

corecție procentuală – se utilizează pentru a ajusta diferențele de localizare sau de modificări în condițiile pieței.

Metoda repartizării (alocării)

Are la bază principiul echilibrului care spune că, în mod normal există un raport tipic între valoare terenului și valoarea proprietății, lucru valabil pentru anumite localizări.

Acest raport este mai sigur pentru construcții noi, la cele vechi crește raportul valoare – teren / valoare – proprietate. Estimarea este grosieră pentru că se pot ridica construcții mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egală.

Metoda alocării poate fi utilizată la estimarea valorii terenurilor atunci când numărul de tranzacții este foarte mic sau nu se fac tranzacții.

Metoda extracției

Este o variantă a metodei alocării, valoarea terenului fiind estimată prin deducerea valorii construcției (determinată prin costuri și depreciere) din valoarea totală a proprietății.

Astfel valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.

Credibilitatea in valoarea estimată prin metoda extracției este dată de precizia cu care este estimată valoarea construcției, motiv pentru are este recomandată în evaluările din zonele rurale, deoarece ponderea valorii construcției în valoare totală a proprietății este relativ scăzută și ușor de apreciat.

Metoda parcelării

Parcelarea se identifică cu divizarea terenului în vederea vânzării ca atare, închirierii sau efectuării de construcții individuale pe fiecare parcelă.

Această metodă se recomandă la evaluarea terenurilor pentru care cea mai bună utilizare este parcelarea și este caracteristică loturilor mari de teren.

Apare necesitatea unei lucrări de specialitate, respectiv a unui studiu de parcelare privind dezvoltarea proprietății și care să răspundă la următoarele probleme fundamentale:

dimensiunea loturilor;

orientare;

alimentare cu utilități;

amenajări diverse (împrejmuiri, căi de acces, etc).

Dezvoltarea imobiliară prin parcelare creează o valoare suplimentară peste valoare terenului agricol.

Parcelele respective se vând eșalonat, în măsura in care se construiesc. Pentru aceasta este nevoie de investiții de capital în infrastructură, înainte de a obține venituri din vânzări.

Metoda valorii reziduale

Metoda se utilizează atunci când nu există date și informații suficiente referitoare la terenuri similare libere și are la bază principiul echilibrului și contribuției (echilibrul dintre factorii de producție: teren – capital investit – management – forța de muncă).

Prin această abordare valoarea finală estimată este cu atât mai aproape de realitate cu cât valoarea construcțiilor atașate terenului și venitul net generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare, atât pentru teren cât și pentru construcție, pot fi extrase de pe piață.

Pentru aplicarea metodei se parcurg următoarele etape procedurale:

se determină mai întâi valoarea construcției (actuală sau ipotetică), care reprezintă cea mai buna utilizare (CMBU);

se estimează apoi venitul net de exploatare (VNE), obținut din chiria de pe piață și cheltuielile de operare la data evaluării;

se estimează ce parte din venituri se atribuie construcțiilor (clădirilor), pe baza valorii nete a acestora și ratei de capitalizare pentru clădire, extrase pe piață, la data evaluării;

prin diferență rezulta partea de venit atribuit terenului;

Metoda capitalizării rentei funciare

Renta funciară reprezintă suma plătită pentru dreptul de ocupare și utilizare a terenului, în conformitate cu termenii contractului de închiriere / arendare.

Metoda se aplică când există informații de pe piața închirierilor imobiliare (terenurilor) privind chiria și rata de capitalizare.

Ratele de capitalizare extrase de pe piață specifică se utilizează pentru transformarea rentei funciare (chiriei), în valoarea terenului.

Metoda capitalizării rentei funciare este adecvată in special în cazul evaluării terenurilor agricole și celor închiriate.

1.3. EVALUAREA CONSTRUCȚIILOR

1.3.1. Etapele analizei construcțiilor

Evaluarea construcțiilor existente în incinta unei întreprinderi depinde, în cea mai mare măsură de utilitatea lor pentru activitatea productivă.

Înainte de a se selecta metode de evaluare, evaluatorul trebuie să analizeze trăsăturile clădirilor care au cea mai mare pondere în procesul de producție, să cunoască aportul construcțiilor speciale și al instalațiilor tehnologice la clădirea de bază, pentru că acestea vor fi evaluate in mod distinct.

Analiza construcțiilor, în scopul evaluării, se desfășoară în 5 etape, astfel încât rezultatul să conducă a valoarea rezonabilă.

Prima etapă este o analiză a situației scriptice a mijloacelor fixe din grupa 1 – Construcții, cu încadrările codificate de HG nr. 964 / 1998. Această primă etapă a procesului de evaluare oferă evaluatorului imaginea volumului de muncă și duratei evaluării.

A doua etapă constă în verificarea stării construcțiilor, proces în care echipa de evaluare studiază caracteristicile fizice ale fiecărei construcții iar, în urma analizei caracteristicilor acestora, se trag concluzii și asupra deprecierii.

A treia etapă constă în evaluarea construcțiilor prin metoda costurilor, a comparației sau de randament, scopul analizei fiind selectarea metodei / metodelor de evaluare care determină valoarea de piață.

Prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui să determine costul de înlocuire sau de reconstrucție al construcției, apoi să analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice și funcționale. Evaluatorul poate efectua această analiză cunoscând caracteristicile fizice ale construcției: înălțimea, închiderile perimetrale, iluminatul natural, caracteristicile energetice, etc. si pe cel funcționale.

Prin metoda comparației pot fi analizate construcțiile asemănătoare pentru care se cunosc date de piață privind prețurile de tranzacție și data tranzacției, precum și caracteristicile pieței la data tranzacției.

Metodele de randament, pe care le poate aborda evaluatorul, sunt strâns legate de poziția construcției în cadrul întreprinderii. Culegerea datelor referitoare la veniturile realizate din exploatarea acesteia, la vânzările unor proprietăți asemănătoare, permit evaluatorului sa aprecieze ratele de capitalizare sau de actualizare, și în final, să stabilească valoarea de piață.

A patra etapă o reprezintă descrierea construcțiilor, reprezentând un capitol important prin informațiile pe care le prezintă, informații utile pentru metodele de evaluare. De asemenea, descrierea în amănunt a construcțiilor oferă, beneficiarului lucrării de evaluare, date asupra utilizărilor posibile alternative.

A cincea etapă constă în concluziile evaluării construcțiilor, prezintă date referitoare la motivația selectării metodei de evaluare pentru evaluarea fiecărei construcții din întreprindere, decizie operațională pentru data la care a fost întocmit raportul de evaluare, conjunctura pieței, vecinătățile și deprecierea externă.

1.3.2. Evaluarea construcțiilor

Abordarea evaluării este o cale de estimare a valorii. Și evaluarea construcțiilor se poate face prin metode înscrise în cele trei abordări: abordarea prin costuri, abordarea pe bază de venit și abordarea prin comparație de piață.

1.3.2.1. Abordarea prin costuri

La evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul încearcă să estimeze diferența pe care un cumpărător o percepe între proprietatea evaluată și o clădire nou construită cu utilizare optimă și cu aceeași depreciere fizică.

Evaluatorul trebuie să calculeze costul de reconstrucție al unei clădiri, la data evaluării, apoi să estimeze și să scadă toate tipurile de depreciere. Costul de reconstrucție este costul de realizare a unor construcții noi, identice cu cele supuse evaluării, la data evaluării.

Evaluatorul poate, de la bun început, să calculeze costul de înlocuire al unui substitut modern pentru clădirea existentă, și apoi să identifice și să cuantifice formele de depreciere.

Abordarea prin costuri obligă evaluatorul:

să determine costul de reconstrucție sau costul de înlocuire, la data evaluării, iar aceasta implică estimarea costurilor directe și indirecte;

să determine mărimea formelor de depreciere, respectiv fizică, funcțională și externă, toate trei formând deprecierea cumulată;

să scadă din costul de reconstrucție sau de înlocuire deprecierea cumulată sau forme ale deprecierii cumulate, obținându-se valoarea rămasă actualizată (sau costul de înlocuire net).

Costul de reconstrucție este costul de realizare al unei construcții identice, la data evaluării. Metoda este cunoscută și sub denumirea e metoda de estimare a costului de reconstrucție (de nou).

O clădire existenta poate încorpora materiale, tehnici de construcție sau elemente de volum care sunt depășite și nu mai pot fi reproduse la data evaluării. Aceste construcții pot fi apreciate ca agabaritice și pot fi evaluate ca fiind reduse la dimensiunile funcționale noi.

Eliminarea deficiențelor funcționale și de gabarit, introducerea unor materiale moderne la estimarea de nou, conduce la obținerea unui cost de reconstrucție mai mic, pentru un substituit modern, cu utilitate echivalenta, numit costul de înlocuire.

Cheltuielile legate direct de construcția clădirilor (de exemplu, costurile de contract pentru structură, finisaj, instalații funcționale) se numesc costuri directe sau costuri fixe (daca există contract pentru un preț ferm). Cheltuielile de capital legate indirect de construcția clădirilor (de exemplu, finanțarea, asigurarea, onorarii, taxe, etc.) sunt numite costuri indirecte.

Diferența dintre costul construcției și valoarea acesteia după finalizare, este profitul întreprinzătorului imobiliar care o realizează. Mărimea profitului întreprinzătorului imobiliar este determinată de studierea profiturilor anticipate pe piață.

Costuri directe

Costurile directe sunt cheltuielile cu materiale utilizate pentru construirea clădirilor, cu manopera, cheltuielile pentru utilajele și mijloacele de transport, de regie și de profitul antreprenorului general și al diferiților subantreprenori. Subantreprenorii sunt constructori care execută părți specializate ale construcțiilor sub coordonarea antreprenorului general, execută o parte a contractului de construcție obișnuit și reprezintă costuri directe ce trebuie incluse întotdeauna in estimarea costului.

Costuri indirecte

Costurile indirecte sunt cheltuieli necesare pentru construcție, dar nu sunt parte integrantă a contractului de construire.

Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare și impozitele pe proprietate, sunt legate de dimensiunea și costul proiectului; acestea sunt estimate, de obicei ca procent din costurile directe, iar cele pentru impozitare în funcție de prețul pieței.

Comisioanele pentru închiriere sau vânzare sunt determinate de tipul proprietății sau de practica pieței, în timp ce altele, cum ar fi onorariile pentru evaluare și studii de mediu, sunt în funcție de timpul necesar pentru efectuarea lor.

Costurile indirecte ale derulării unei investiții, în timpul și după terminarea construcției, sunt o combinație celor de mai sus. Uneori, costurile indirecte totale sunt estimate ca procent din costurile directe. Sunt recomandate studii mai detaliate a acestor costuri.

Deprecierea efectivă

Deprecierea efectivă se poate considera o pierdere valorică față de costul de reconstrucție sau de înlocuire, iar forma deprecierii poate fi: fizică, funcțională și externă.

Deprecierea fizică este evidențiată prin uzura din utilizare, vechime, defecte structurale, fisuri, degradări ale structurii materialelor. Această uzură se apreciază în procente și este strâns legată de calitatea mediului in care se desfășoară activitățile. Uzura fizică este mai mare într-un mediu agresiv comparativ cu un mediu normal; un rol important în această apreciere îl are tipul materialului folosit și calitatea activității de întreținere in procesul de exploatare.

Deprecierea funcțională este cauzată de supradimensionarea clădirii, sau a unora dintre elementele construcției, de sistemul constructiv inadecvat cu desfășurarea activității interioare, de costurile de întreținere mult prea mari.

Deprecierea externă numita și economică este cauzata de influența factorilor externi ca de exemplu modificări in structura populației, în activitatea economică, în rețeaua de utilități, de schimbarea condițiilor de mediu, apariția de noi reglementări legislative și de standarde sau restricții locale.

În analiza deprecierii se regăsesc termeni specifici care trebuie cunoscuți și înțeleși precum: depreciere contabilă, durată de viață economică, durată de viață economică rămasă, vechime efectivă, vechime reala, durata de viață fizică.

Deprecierea contabilă poarta numele de amortizare și reprezintă alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe durata de viață utilă a acestuia. Această accepțiune este identică atât pentru construcții și celelalte mijloace fixe cât și pentru active necorporale.

1.3.2.2.Metoda de evaluare pe bază de venit este utilizată in special pentru clădirile generatoare de venit, cum ar fi clădirile comerciale, industriale cu destinație generala sau depozitele.

În evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia în considerare condițiile concrete de utilizare a clădirilor și veniturile posibil a fi realizate. Evaluarea pe bază de venit se poate face în cazul in care clădirea este deținută de proprietar și participă la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizare existentă. Proprietarul va obține venitul net pentru o perioadă dată, venit care poate fi convertit în valoarea clădirii.

Chiriile trebuie privite în legătură cu venitul brut, apoi va trebui să fie determinată chiria netă prin aprecierea gradului de ocupare, cuantumul cheltuielilor fixe și a celor variabile. De asemenea, evaluatorul trebuie să determine rata de capitalizare, având ca sursă de informații tranzacțiile de vânzare – cumpărare, atunci când acestea există, sau pe baza unui raționament deductiv – plecând de la o regulă generală (rata profitului de piața generală) la un caz specific (rata de capitalizare pentru o proprietate dată).

Metoda de evaluare a construcțiilor pe baza de venit elimin timpul necesar pentru ca evaluatorul să obțină amănuntele pentru costurile clădirii, măsurarea deprecierii și estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor clădirii cu cele ale clădirilor comparabile recent vândute).

Literatura de specialitate promovează tehnica reziduală pentru clădiri, pornind de la premisa că valoarea terenului amplasamentului) poate fi apreciata independent. Evaluatorul va determina, prin analiza pieței, rata de capitalizare a terenului și implicit va determina venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului. Din venitul net anual total al proprietății (teren și construcție) se scade venitul net anual alocabil terenului și se obține astfel venitul net din exploatarea clădirii. Acesta se capitalizează cu rata de capitalizare aferentă clădirii pentru a se calcula valoarea clădirii.

1.3.2.3. Abordarea prin metoda comparației

Numita si metoda comparației directe sau metoda comparației de piață, această metoda de evaluare duce la cea mai credibilă valoare a unei construcții, cu condiția existenței unor informații de piață suficiente supra tranzacțiilor cu construcții similare. Dar întreprinderile dețin construcții industriale (de producție și administrative) foarte diferite, care nu sunt tranzacționate, în mod frecvent, ca active individuale.

Dacă analiza este efectuată corect și având informații suficiente și concludente se pot aprecia diferențele dintre clădiri prin corecții asupra prețurilor de tranzacționare. În literatura de specialitate, informațiile de vânzare identificate vor fi urmărite pe baza unor reguli de prezentare și ierarhizare. Acestea sunt:

daca tranzacția include numai terenul, prețurile vor fi prezentate in dolari transformați in lei la prețul zilei din data evaluării. Dacă sunt incluse și clădirile se va prezenta prețul total / mp din totalul suprafeței desfășurate construite a clădirilor și terenului. Acest mod de apreciere este justificat deoarece evaluările trebuie să reflecte prețurile de piață și nu să stabilească valori care ar trebui plătite. Daca valoarea totala trebuie să fie alocata pe părți componente, respectiv pe valoarea clădirii și terenului, acestea trebuie să provină din tranzacții care arată același grad de utilizare.

comparațiile cu proprietate subiect trebuie efectuate în termeni concreți și preciși ca beneficiarul și clientul lucrării să poată să ajungă la aceleași concluzii.

selectarea si reținerea corecțiilor într-un tabel al vânzărilor pentru corecția de timp, localizare, mărime, formă sau alte trăsături unde vânzarea diferă de proprietatea evaluată. Trebuie să fie promovate elementele de comparație esențiale.

experiența evaluatorului este esențială pentru selectarea elementelor de corecție, astfel încât cele neesențiale să nu influențeze negativ un client necunoscător.

în cazul în care clădirea evaluată face parte dintr-un grup industrial, care beneficiază de un personal de înaltă calificare, fiecare clădire vândută se compară analizând facilitățile oferite precum parcare, distanță până la periferie, dotări care creează avantaje clădirii evaluate.

În concluzie, evaluarea presupune selectarea tranzacțiilor cele mai concludente, verificarea lor, alegerea celor care sunt comparabile în timp, în ceea ce privește condițiile de vânzare și zona geografică.

1.3.3. Evaluarea construcțiilor speciale

Construcțiile speciale, sau specializate, sunt definite ca fiind construcțiile care se vând rar sau niciodată. Astfel de construcții specializate se regăsesc atașate clădirilor rezidențiale, comerciale sau industriale participând la desfășurarea activităților productive sau funcționale. Nu va exista niciodată un cumpărător pentru eșafodul de susținere a unei instalații de prelucrare dintr-o rafinărie, un castel de apă, un turn de răcire, etc.

Standardele de evaluare recomandă, pentru acest gen de construcții, aprecierea costurilor necesare pentru a se construi un substitut modern, care asigură aceleași funcțiuni cu cel al construcției specializate evaluate, deci aplicarea metodei cunoscută sub denumirea Costul de Înlocuire Net (CIN).

Pentru teren evaluarea se face pe principii de piață, dar pentru construcție se folosește metoda costurilor, evaluatorul selectând dintre procedee pe acela care consideră că poate promova valoarea cea mai reală. După stabilirea costului de reconstrucție, la data evaluării, se va analiza deprecierea efectivă formată, de regulă, din uzura fizică și cea funcțională agabaritică.

Cei implicați în tranzacția unor astfel de construcții speciale nu sunt dispuși sa plătească mai mult, pentru o astfel de construcție, decât prețul de achiziție a unei construcții de dimensiuni mai mici, care să satisfacă cerințele de continuare a activității, din care să fie dedusă uzura fizică aferentă perioadei de timp și întreținerii.

NOTĂ:

Evaluarea construcțiilor este de competența expertului evaluator de proprietăți imobiliare.

Bibliografie:

1.conf.dr.Ion Anghel, ing.Gh.Badescu, ing.Adrian Crivii,…;coord.Sorin V.Stan;

-Ed. A 2-a revizuita,-Evaluarea Intreprinderii ,Buc:Edit.Iroval,Invel Multimedia 2006;

2.Monitorul oficial nr.252/2000;

3. Dumitrescu, Doina; Dragotă, Victor; Ciobanu Anamaria: Evaluarea întreprinderilor, Ed. Bucuresti, 2002;

4.Epstein, Barry J.; Abbas, Ali Mirza, Wiley IFRS 205: Interpretarea și aplicarea standardelor de contabilitate și raportarea financiară, Ed. BMT Publishing House, 2005;

5.Needles, Belverd; Anderson, Henry; Caldwell, James: Principiile de baza ale contabilității, Ed. Arc, Chișinău, 2001