Servicii Bancare. Aprecieri Asupra Creditelor Pentru Cumpararea de Locuinte Si Case de Vacanta

ANALIZA CREDITULUI

Creditul este acordat de banca in calitate de creditor si este incasat de debitor ,care poate fi o societate comerciala sau persoana fizica .

Scopul analizei creditului este reprezentat de evitarea pierderilor din profit , sau in afaceri din cauza datoriilor nerecuperabile ,adica din cauza acordarii de credite unor clienti potentiali buni .

In opinia oamenilor de stiinta , care s- au ocupat de – a lungul anilor de studiul fenomenului creditarii , intrebarile esentiale la care este indicat sa se gandeasca analistul de credite sunt :

1 . Doreste banca sa faca afaceri cu acest solicitant de credit

Aceasta intrebare trimite la o apreciere a caracterului si a reputatiei respectivului solicitant .

2 . Trebuie ca banca mea sa faca afaceri cu acest solicitant ?

Acesta necesita o evaluare a calitatilor sale ca om de afaceri sau de manager .

3 . Cit de mare sa fie creditul de care are nevoie solicitantul (si nu cit ar dori el ) ?

Acesta necesita o evaluare a scopului si modului de utilizare a creditului

4 . Ca ultima posibilitate , din ce alte surse poate fi rambursat creditul in cazul in care societatea comerciala nu va putea sa faca acest lucru ?

Acesta nacesita o evaluare a garantiei .

Datorita nivelului inalt al indatoririi raportate la capitalul bancii , constituire creditului nu admite erori ,intregul personal din sistemul de gestionare a creditelor si mai ales analistii de credite trebuie sa actioneze conform celor mai inalte standarde .

O banca poate deveni rapid neprofitabila , ca armare a unor decizii necorespunzatoare privind creditele .

Sistemul de gestionare a creditelor pune accentul pe analiza profrsionala a cererilor pentru credite

CREDITUL PENTRU LOCUINTE SI CASE DE VACANTA -GENERALITTATI

Cumpararea de imobile cu destinatia de locuinte ,case de vvacante , apartamente in blocuri de locuit , case , etc . inclusiv terenul aferent imobilelor .

Nu se va accepta creditarea urmatoarelor tipuri de tranzactii .

1 . – imobile a caror vanzare se afla temporar sau definitiv sub o interdictie legala ;

2 .- imobile avind inserate clauze oe intretinere , renta viagera sau uzufruct ;

3 . – imobile donate , vaindute sub conditie sau neachitate integral .

Fac exceptie de la punctele 1 , 2 si 3 valabilitate clauzelor a incetat sau nu mai are obiect , pe baza de documente doveditoare ( ex . : imobilele cumparate in baza Legii nr .112 / 1995 , pentru care s-a implinit termenul legal de la vinzare , persoana care beneficia de o clauza de intretinere a decedat etc .

Se pot cumpara unul sau mai multe immobile .

Beneficiari acestor credite sunt cetateni romani , cu virsta minima : 23 ani .

Virsta maxima :

62 – N ani (unde N durata de acordare a creditului pentru femei ;

65 – N ani (unde N durata de acordare a creditului pentru barbate

Domiciliul si / sau locul de munca pe raza judetului de unde solicita creditul .

Creditul se acorda in : ROL , USD , EUR .

Valoarea creditului :

Minima – 3000 eur (echivalent ROL / USD )

Maxima – 200 000 eur (echivalent ROL / USD )

Pentru obtinerea creditului pentru cumpararea de locuite si

case de vacanta , se depune un avans de :

Minim 15% din pretul de cumparare pentru credite acordate in ROL

Minim 25% din pretul de cumparare pentru credite acordate in EUR / USD

Termenul minim de acordare este de 3 ani.

Termenul maxim de acordare este de 20 ani , pentru sume cuprinse intre 5000 si 200 000 EUR .

10 ani , pentru sume mai mici de 5000 de EUR .

Termenul de rambursare se stabileste ca multiplu de 6 luni .

Tipul de dobinda : rata dobinzii variabila.

Modalitatea de calcul : rate (credit si dobinda ) lunar egale .

Rata dobinzii curente si penalizatoare se stabileste conform deciziilor Comitetului de Preturi .

Garantii : ipoteca de rang 1instituita in favoarea bancii asupra imobilului achizitionat prin credit si / sau asupra altor immobile aflate in proprietatea imprumutantului sau a unor terti , cu iterdictie de instrainae si grevare de sarcini .

Frecventa rambursarii este lunara.

Plati anticipate ,premise , daca se achita din credit echivalentul a minimum 3 rate lunare egale .

Comisioane si taxe :

-Comision de Administrare ( calculat annual la soldul creditului )

– Comision fix de analiza a documentatiei

– Comision de plata anticipate

– Taxa de inregistrare la arhiva electronica

Nivelul comisioanelor ests cel stabilit de Comitetul de Preturi .

Pentru obtinerea creditului ,pentru cumpararea de locuinte si case de vacanta imprumuantul trebuie sa detina asigurare de :

Asigurare de viata pentru solicitant , avind ca beneficiar Banca

AsIigurarea pentru immobile aduse in garantie , cesionata in favoarea bancii

Metoda de ramburursare este debitarea automata a contului curent ,

CRETERII DE ELIGIBILITATE , PENTRU SOLICITANT SI CO – DEBITOR

Solicitantul trebuie sa aiba cetatenia romana.

Din punct de vedere al varstei :

Virsta minima : 23 ani

Virsta maxima :

62 – N ani (unde N – durata de acordare a creditului ) , pentru femei .

65 – N ani (unde N – durata de acordare a creditului ) , pentru barbati

Varsta maxima acceptata a solicitantului va fi corelata cu durata creditului , astfel incit data ultimei scadente san u depaseasca varsta de 65 ani in cazul barbatilor si 62 ani in cazul femeilor .

Co – debitorul poate implini varsta maxima varsta maxima stabilita prin prezentele reglementari la orice date in cursul anului ultimei scadente .

Domiciliul si / sau locul de munca pe raza unitatii de unde se solicita creditul . Exceptie fac persoanele domiciliate

in judetul Ilfov , care pot solicita credite de la unitatile din Bucuresti .

Avasul ;

minim este de 15% in cazul creditelor acordate in Rol , si 25% , pentru creditele acordate in EUR / USD din pretul de vinzre cumparare agreat de parti .

avansul trebuie constituit de catre client in contul sau curent deschis la banca . Se accepta si plata avansului direct catre vanzator , dar numai pe baza unor documente autentificate la nu notar public .

in cazul in care se achita vanzatorului o parte din avans pe baza unor documente sub semnatura private , neautentificarte de un notar public , acestea nu vor fi deduse din avansul ce trebuie constituit , dar se va tine cont de aceste sume la stabilirea valorii creditului .

in cazul in care avansul este constituit in alte valute , decit valuta creditului ,se va avea in vedere ca la data utilizarii creditului , acesta , sa fie integral constituit , utilizindu – se , pentru efectuarea calculelor cursurile de schimb ale bancii valabile pentru acea zi .

CALCULUL CAPACITATII DE RAMBURSARE

Veniturile :

Stabilirea capacitatii de rambursare a solicitantului se face pe baza analizei veniturilor si cheltuielilor familiei .

La veniturile familiei se iau in calcul numai veniturile certe , cu character de permanenta , dovedite cu documente , ale solicitantului si ale co – debitorului , daca este cazul .

Se iau in considerare veniturile realizate numai de urmatoarele categorii de personae ;

1.Salariati cu contract de munca pe perioda nedeterminata

Acesta trebuie sa aiba cel putin 1 an vechime la locul de munca actual sau minim 2ani la locul de munca anterior (fara sa existe intreruperi mai mari de 30 zile calendaristice intre cele doua locuri de munca anterior perioadei in care solicitantul / co – debitorul nu a fost angajati cu contract de munca , dar si – au achitat contributiile la asigurarile sociale – in Cartea de Munca .

In cazul persoanelor aflate in concediu de ingrijire a copilului , la stabilirea veniturilor se ia in calcul indemnizatia de concediu de ingrijire a copilului in cazul in care termenul de creditare solicitat este mai mic ,decit perioada pina la expirarea concediului de ingrijire a copilului .

Venitul cel mai mic dintre indemnizatia de concediu dintre indemnizatia de concediu de ingrijire copil si venitul obtinut anterior in perioada de activitate , in cazul termenului de creditare solicitat mai mare decit perioda ,pina la expirarea concediului de ingrijire a copilului .

2 Salariati cu contract de munca pe perioada determinata ai unor companii multinationale , ambasade , organizatii sau institutii internationale prezente in Romania , careca regula generala nu incheie contracte de munca pe perioada nedeterminata . Conditiile in acest caz sunt ca durata contractului sa fie de minim 1 an si acesta sa fi fost reanoit cel putin o data.

Pentru categoriile de personae de la pct . 1 si2 se va avea in vedere urmatoarele :

-Adeverinta de salariu va fi insotita de ;

-copia primelor doua pagini ale carnetului de munca si paginile cu inregistrarile aferente ultimilor doi ani , pana cel mai tarziu la data implinirii termenului prevazut de lege pentru valabilitata inscrierilor in carnetul de munca

Nu se vor lua in calcul veniturile obtinute din contractele de munca. , pentru fractiune de norma , ca urmare a cumului de functii incheiate pe perioade mai mici ,decit perioada de creditare ,precum si cele nenaregistrate la Administratia Financiara teritoriala si / sau Inspectoratul Teritorial de Munca . Pentru a putea fi luate in calcul ,aceste contracte trebuie sa fie incheiate cu minim 6 luni inainte de data depunerii cererii .

3 . Persoane care desfasoara activitati independente ( avocati , notari etc. ) de cel putin 2 ani corespunzatori perioadei de la data emiterii actelor normative in baza carora s – au constiuit ( cazul medicilor , contabiilor autorizti , arhitectiilor etc . )

4 . Persoanele care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor

Veniturile rezultate din contractile de inchiriere se va lua in calcul ul bugetului in una din urmatoarele situatii :

contrctele de inchiriere acopera intreaga perioada de creditare :

contractele de inchiriere sunt incheiate pe perioade mai mici , decit perioada de creditare , iar imprumutul se obliga prin contractul de credit sa reanoiasca / prelungeasca contractele de inchiriere pe toata perioada de creditare.

La determinarea banitatii solicitantilor de credite se va lua in considerare contractele de inchiriere pe perioada de minim 1 an .

Venitul net al familiei luat in calculul Bugetului lunar il re-prezinta media veniturilor nete obtinute in ultimele trei luni.

Cheltuielile familiei :

In bugetul lunar , cheltuielile sunt calculate automat in functie de venitul net .

Angajamentele lunare de plata ale solicitantului / co-debitorului vor fi introduce in bugetul lunar de venituri si cheltuieli ( credite bancare , rate leasing , alte cheltuieli financiar – bancare , pensii alimentare , etc. ), in functie de documentatia depusa .

In cazul in care solicitantul /co – debitorul beneficiaza de card de credit Raiffeisen , in cadrul bugetului lunar se va lua in considrrare 10 % din plafonul maxim de creditare acordat .de Raiffeisen ,sau este garant pentru un alt credit Raiffeisen , aceasta poate solicita un credit ,dar se va lua in calcul bugetului familiei , rata lunara corespuzatoare celuilalt credit .

In cazul in care solicitantul / co – debitorul este co – debitor , pentru un alt credit Raiffeisen , in calculul bugetului lunar se va lua 50% din rata aferenta creditului la care este co –debitor .

INDICATORI

Analiza capacitatii de rambursare se face in functie de urmatorii indicatoti :

Grad de indatorare al familiei (GI ) :

GI = [ (R +A ) / V ]* 100 , unde :

R – rata lunara {credit +deli financiar – bancare , pensii alimentare , etc. ), in functie de documentatia depusa .

In cazul in care solicitantul /co – debitorul beneficiaza de card de credit Raiffeisen , in cadrul bugetului lunar se va lua in considrrare 10 % din plafonul maxim de creditare acordat .de Raiffeisen ,sau este garant pentru un alt credit Raiffeisen , aceasta poate solicita un credit ,dar se va lua in calcul bugetului familiei , rata lunara corespuzatoare celuilalt credit .

In cazul in care solicitantul / co – debitorul este co – debitor , pentru un alt credit Raiffeisen , in calculul bugetului lunar se va lua 50% din rata aferenta creditului la care este co –debitor .

INDICATORI

Analiza capacitatii de rambursare se face in functie de urmatorii indicatoti :

Grad de indatorare al familiei (GI ) :

GI = [ (R +A ) / V ]* 100 , unde :

R – rata lunara {credit +dobanda ) , pentru creditul solicitat

A – alte angajamente lunare de plata ale solicitantului si co – debitorului ( daca este cazul )

V – Venitul total net al familiei

Valoarea acestui indicator trebuie sa fie maximum 70% , cu cat valoarea lui este mai mica , cu atit capacitatea de rambursare a solicitantului este mai buna .

Poderea ratei in venitul imprumutat (PR )

PR = (R/Vs ) *100 , unde :

R – rata lunara ( credit + dobinda ) , pentru creditul solicitat

Vs – venitul total net al solicitantului

Valoarea acestui indicator trebuie sa fie de maximum 70 % cu cit valoarea lui este mai mica ,cu atit capacitatea de rambursare a solicitantului este mai buna .

Excedent bugetar al familiei (EB )

EB = [ ( V – Ch ) / V ] * 100 , unde:

V – venitul net al familiei

Ch – cheltuieli totale lunare ale familiei (inclusive rata creditului solicitat )

Valoarea acestui indicator trebuie sa fie minimum 20% , cu cat valoarea lui este mai mare , cu atit capacitatea de rambursare a solicitantului este mai buna .

In situatia in care indicatorii nu indeplinesc cumulative conditiile mai sus mentionate , cererea va putea fi aprobata numai

cu modificarea conditiilor ,respective fie prin majorarea valorii avansului , fie prin prelungirea termenului .Nu vor fi aprobate credite ale caror Bugete lunare nu au intrunitr toate conditiile .

Acceptul va fid at de triplul DA in cadrul bugetului .

Daca un client poate sustine singur rambursarea creditului (GI <50% , PR<70% ,EB > 20% , etc . )analiza capacitatii de rambursare si inoeplinirea conditiilor de eligibilitate a persoanei (persoanelor ) co – debitoare nu mai este necesara , dar aceasta /acestea vor fi incluse in buget la calculul persoanelor aflate in intretinere .

In situatia in care codebitorul realizeaza de asemenea venituri , acesta nu va mai fi trecut la personae aflate in intretinere . Datele privind solicitantul de credite vor fi introduce in sistemul scoring ,care calculeaza un punctaj , pentu fiecare solicitant de credit .

Nu vor fi promovate solicitarile de credit , care nu indeplinesc baremul de punctaj stabilit .

ASIGURARI

Asigurarile se incheie in mod obligatoriu la dzta acordarii creditului :

Asigurarea de viata :

Inscriera in cadrul Programului de asigurare de viata se va face la data acordarii creditului in aceeasi moneda in care se acorda creditul, cu plata anuala a primei de asigurare .

Suma asigurata este uniform ape intreaga perioada a creditului sireprezinta valoarea intiala a creditului , beneficiarul asigurarii fiind banca Prima de asigurare se plateste annual la fiecare aniversare a creditului.

Asigurare imobiliara :

Politele de asigurare de imobiliara pentr imobilele admise in garantie se incheie si intra in vigoare obligatoriu in ziua acordarii creditului , pentru toata perioada de rambursare a acestuia conform Conventiilor incheiate cu asigurati agreati .

Politele de asigurare se vor incheia in aceeasi moneda in care se acorda creditul si vor acoperi intreaga valoare a locuintei ( Valoare Evaluata ) , fiind cesionata in favoarea bancii .Exceptie fac creditele ROL , unde asigurarile imobiliare se vor incheia in EURO ,cu plata anuala a primei de asigurare in echivalent ROL

Incadrarea imobilului in functie de zona seismica si rezistenta la incendiu de catre Ofiterul de garantii prin Raportul de evaluare .

GARANTII

Creditele imobiliare vor fi garantate cu ipoteca de rang I constituita in favoarea bancii , asupra imobilului achizitionat prin credit .

In cazul in care valoarea acestei garantii nu este suficienta sau imobilul respective intra sub incidenta restrictiilor impuse de normele bancii privind evaluarea garantiilor ,se va constitui ipoteca asupra imobilului ce se va achizitiona din creditsi se lua in competare in garantie si ipoteca de rang 1 ,constituita in favoarea bancii asupra altor immobile aflate in proprietatea imprumutantului sau a unor terti

Costurile de inregistrare a ipotecilor vor fi suportate de solicitant .

Costurile de inregistrare a ipotecilor vor fi suportate de solicitant .

Contractulde ipoteca va fi semnat si de sotul / sotia garantului ipotecar in situatia in care imobilul ce constituie garantia creditului este un bun comun al sotiilor .

Pentru orice credit oferit de banca sunt obligatorii Rapoartele de evluare a imobilului / imobilelor aduse in completare in garantie , care vor fi effectuate de ofiterul de garantii ai unitatii , in conformitate cu Normele de evaluare ale Bancii.

Evaluarea se va face de catre banca cu titlu gratuit .

Creditul nu va putea depasi valoarea ponderata totala a garantiilor stabilita conform normelor de evaluare .

Monitorizarea garantiilor se va face annual de catre Ofiterul de garantii , prima monitorizare avind loc la 6 luni de la acordarea creditului .

RAMBURSAREA CREDITULUI

Creditul acordat se va rambursa in rate egale (credit si dobanda , in conformitate cu graficul de rambursare in valuta in care s-a acordat creditul .

Data primei rambursari va fi stabilita la o luna de la data primei trageri din credit , astfel incat data scadentei ratei lunare a creditului va coincide cu data primei trageri .

Lunar clientul va trebui sa – si alimenteze contul curent cu contavaloarea ratei lunare , precum si a comisioanelor aferente contului curent .

Clientul are posibilitatea de a rambursa creditul anticipat , integral sau partial , pe baza unei solicitari scrise . Plata partiala in avans vafi efectuara cu conditia rambursarii din credit a unei sume egala cu echivalentul a cel putin 3 rate lunare egale , cu recalcularea automata a dobinzii sicu pastrarea scadentei initiale a creditului .

Dupa efectuares unei plati partiale in avans se va modifica graficul de rambursare . Noul graphic va fi inminat clientului cu confirmarea primirii.

Clientul va rambursa lunar noua rata ,conform graficului modificat .

PROBLEMA

O ancheta asupra unui esantion de 1000 de personae realizat de firma consultanta ”Marketing Consult” a furnizat urmatoarele date privind atitudinile clientilor existenti sau potentiali fata de do-ua banci Raiffeisen si Banca Romana de Dezvoltare. Evaluarea ati-tudinilor s-a facut pe baza a patru caracteristici:

1). Imaginea bancii respective increderea;

2). Calitatea si varietatea serviciilor;

3). Preturile,respective dobanzile practice;

4). Reteaua de bancomate.

Sa se determine:

Scorurile pentru fiecare dintre cele patru caracteristici aferente celor doua banci, facand si o clasificare a ce-lor doua banci;

Scorurile globale pentru cele doua banci.

Rezolvare pentru Raiffeisen:

1). (532*5+285*4+102*3+81*2+0*1)/1000=4,26 locul III

2). (705*5+245*4+50*3+0*2+0*1)/1000=4,65 locul II

3). (408*5+300*4+202*3+51*2+39*1)/1000=3,98 locul IV

4). (811*5+104*4+45*3+40*2+0*1)/1000=4,68 locul I

Concluzie:

In urma analizei efectuate asupra unui esantion de 1000 de personae, realizat la Banca Raiffeisen de catre societatea de con-sultanta Marketing Consult, s-au constatat urmatoarele preferinte ale clientilor: pe primul loc in aprecierea clientilor se afla “Retea-ua de bancomate”, urmata de “Calitatea serviciilor”, “Increderea in banca” pe locul al treilea si in final ”Preturi, tarife, dobanzi”.

Scorul global al bancii Raiffeisen este:

(4,26+4,65+3,98+4,68)/4=4,39.

Rezolvare pentru B.R.D.:

1). (500*5+312*4+145*3+43*2+0*1)/1000=4,26 locul IV

2). (610*5+205*4+90*3+95*2+0*1)/1000=4,33 locul II

3). (702*5+151*4+101*3+46*2+0*1)/1000=4,50 locul I

4). (609*5+204*4+98*3+42*2+47*1)/1000=4,28 locul III

Concluzie:

In urma analizei efectuate asupra unui esantion de 1000 de personae, realizat la Banca Romana de Dezvoltare de catre socie-tatea de consultanta Marketing Consult, s-au constatat urmatoarele preferinte ale clientilor: pe primul loc in aprecierea clientilor se a-fla ”Preturi, tarife, dobanzi”, urmata de “Reteaua de bancomate”, “Increderea in banca” pe locul al treilea si in final “Calitatea servi-ciilor”,pe locul patru.

Scorul global al B.R.D. este:

(4,26+4,33+4,50+4,28)/4=4,39

CUPRINS

pagina

Analiza creditului 1

Creditul pentru acordarea de locuinte si case de vacanta 2

Criterii de eligibilitate, pentru solicitant si co-debitor 4

Calculul capacitatii de rambursare 5

Indicatori 7

Asigurari 9

Garantii 10

Rambursarea creditului 11

Problema 14

BIBLIOGRAFIE

Elemente de tehnica si strategie bancara – autor: Tudorache D. Editura Atheneum, Bucuresti, 2001;

Legea 58 / 1998 – republicata legea privind activitatea banca-ra / 2005;

Legea 101 – lege privind statutul Bancii nationale a Romaniei;

Analiza creditului – autor: Andrew Murray Editura Expert, Bucuresti, 1998.