Proiect de Investitie Directa Pentru Compania X

Cuprins:

Despre firma

Diagnosticul firmei

Diagnostic juridic

Diagnostic comercial

Diagnostic HR

Diagnostic tehnologic – operational

Diagnostic financiar

Propunerea investitiei si fundamentarea cheltuielilor cu aceasta

Analiza proiectului de investitii in mediul quasi-cert.

Analiza proiectului de investitii in mediul aleator.

Costal finantarii proiectului de investitie.

Concluzii si bibliografie

1.Despre firma

In cei 15 ani de activitate compania NEO Construct a actionat in directia diversificarii tipurilor de servicii oferite, activitatea avand ca directii principale oferirea de solutii de locuire in zone rezidentiale si spatii de birouri prin construirea cladirii Construdava Business Centre . In acelasi timp, NEO Construct a demarat programe de dezvoltare imobiliara pentru vile cu vanzarea in rate adresate atat tinerilor, cat si familiilor din clasa medie.

Filosofia companiei:

"Misiunea companiei NEO CONSTRUCT este de a transforma in realitate visele imobiliare ale clientilor prin profesionalismul angajatilor. Imbunatatirea continua a proceselor interne se bazeaza pe dezvoltarea profesionala a angajatilor si este orientata catre satisfacerea cerintelor partilor interesate. Acordam o atentie deosebita calitatii actului managerial, sanatatii si securitatii in munca. De asemenea, o preocupare constanta pentru noi este prevenirea poluarii si imbunatatirea performantelor de mediu."

Misiune

Pentru a impune respect si a depasi asteptarile pe piata imobiliara, compania NEO Construct isi promoveaza valorile, respectandu-le in orice activitate. Cultura organizationala a companiei are la baza urmatorul set de valori:

   •  Satisfactia clientilor se traduce prin orientarea catre client prin oferirea unor produse de calitate adaptabile la nevoile acestuia
   •  Comunicarea credem ca, atunci cand este eficienta, comunicare este esenta dezvoltarii
   •  Oamenii grija pentru oameni se traduce prin preocuparea pentru reprezentarea intereselor angajatilor si actionarilor
   •  Pro-activitatea – sau alegerea progresului prin identificarea oportunitatilor de dezvoltare
   •  Invatarea continua este parghia esentiala pentru a fi competitiv pe o piata in continua dezvoltare
   •  Etica in afaceri conferind siguranta pentru clienti si furnizori

Sistemul de Management cel mai performant

Obiectivul strategic al companiei este dezvoltarea sistemului de management integrat, la nivelul companiilor de top si certificarea acestui statut prin premii de excelenta in afaceri. Compania NEO CONSTRUCT a fost certificata in anul 2005 ISO 9001: 2000 si ISO 14001: 2004, sistemul de management integrat fiind reconfirmat prin audit de supraveghere in anul 2006.

Dezvoltarea durabila – responsabilitatea sociala a companiei

NEO CONSTRUCT o companie care isi desfasoara activitatea prin prisma dezvoltarii durabile, urmareste ca, in tot ceea ce face, fara a neglija oportunitatile aparute in diverse momente sa aiba o abordare si o perspectiva pe termen lung.

Doar in acest mod se pot crea adevaratele valori astazi, fapt ce va sustine durabil dezvoltarea proiectelor pentru maine. Practic, se doreste ca prin orice actiune directa a companiei sau sustinuta de compania Impact, sa atinga obiective si sa mentina rezultate pe termen lung, durabil. Un exemplu in acest sens il reprezinta sustinerea organizatiilor non-guvernamentale.

Pentru a obtine adevaratul succes, orice companie trebuie sa se dezvolte atat ea cat si comunitatile in care activeaza. Increderea si respectul membrilor comunitatii afecteaza intreaga activitate a unei companii. Pentru castigarea increderii si respectului, compania trebuie sa contribuie activ la dezvoltarea societatii. Initiativele de sprijinire a comunitatii, actiunile responsabile, durabile, ajutorul pe termen lung si impatasirea experientei castigate conduc la beneficii de durata.

Politica CSR a companiei NEO Construct:

Compania urmareste sa creeze o atmosfera de incredere intre angajati, actionari, clienti si societate.
Compania isi concentreaza atentia pe trei mari aspecte:
» educatie si cultura
» societate
» dezvoltarea angajatilor

Educatie si Cultura

Impact sustine tinerii ambitiosi sa-si inceapa cariera profesionala prin organizarea de stagii de practica. Compania ofera studentilor ocazia de a acumula experienta in domeniile:
» constructii
» marketing
» resurse umane
» finaciar-contabil

Pentru a sustine dezvoltarea tinerilor, compania a donat calculatoare adolescentilor cu posibilitati materiale limitate. De asemenea, NEO Construct sprijina initiativele organizatiilor studentesti atat prin resurse materiale cat si prin resurse umane.

Societate

Domeniul de activitate a permis companiei sa doneze materiale de constructii sinistratilor din diferite regiuni ale tarii. Pentru a sprijini dezvoltarea societatii romanesti, compania face donatii catre centrele de plasament.

Tendintele care pot influenta activitatea societatii

Activitatea SC IMPACT SA este puternic influentata de politica autoritatilor publice locale de implicare in procesul de dezvoltare a proiectelor imobiliare.

Evenimente ce afecteaza veniturile NEO Construct S.A.

Conditiile meteo din Iarna anului 2005-2006 au influentat veniturile datorita faptului ca lucrarile desfasurate au fost reduse. Profitul realizat este conform bugetului aprobat de AGA Ordinara din 30.04.2006

2.Diagnosticul firmei

Diagnostic juridic

NEO CONSTRUCT S.A. este o societate comerciala pe actiuni, cu capital integral privat, ce activeaza in domeniul dezvoltarii de proiecte imobiliare complexe. Infiintata in 1991, prin subscriptie publica, NEO CONSTRUCT SA este din anul 1999 cotata la Bursa Romana de Valori Bucuresti. In 2006 actiunile companiei au promovat la categoria I a Bursei, devenind astfel primul reprezentant al sectorului de dezvoltare imobiliara si constructii .

Societatea pe acțiuni este una din formele de societate comercială cu o largă reglementare și implementare pe plan internațional si reprezinta acea societatea constituita prin asocierea mai multor persone, care contribuie la formarea capitalului social prin anumite cote de participare reprezentate prin titluri, numite actiuni, pentru desfasurarea unei activitati comerciale, in scopul impartirii beneficiilor, si care raspund pentru obligatiile sociale numai in limita aporturilor lor.

Pentru a-și putea finanța activitățile o societate pe acțiuni poate emite noi acțiuni sau obligațiuni.

Compania imobiliara NEO Construct si-a majorat in luna iunie 2006 capitalul social cu suma de 20,35 milioane lei. Astfel, capitalul social al companiei a atins valoarea de 100 milioane RON, majorarea de capital efectuandu-se prin emiterea unui numar de 203.471.799 actiuni noi cu o valoare nominala de 0,1 lei.

Diagnostic HR

SC NEO SA are un numar de 390 angajati. Gradul de pregatire profesionala este indicat in tabelul de mai jos:

In societate nu este constituit vreun sindicat.

Raporturile dintre management si angajati sunt reglementate de Contractele individuale de munca si de fisele postului. Fiecare angajat negociaza separat cu managementul societatii cu privire la contractul si conditiile de munca.

Dezvoltarea angajatilor

Impact organizeaza periodic programe de instruire pentru a contribui la dezvoltarea individuala a angajatilor. In perioada 01.01.2006-31.03.2006 au avut loc cursuri de instruire, pregatire si perfectionare profesionala.

Pentru a consolida relatiile profesionale, fiecare membru al echipei poate sugera o cauza sociala in care compania ar putea sa se implice. Dezvoltarea durabila reprezinta un proces de invatare si perfectionare permanenta, de imbunatatire continua.

Stagii de parctica studenti

In urma procesului de selectie, candidatii potriviti sunt invitati la o discutie cu un specialist HR pentru a stabili domeniul de practica, cat si existenta eventualelor constrangeri legate de timp, cursuri, examene etc.

Urmatorul pas este desemnarea unui tutore care ghideaza studentul pe parcursul perioadei de practica. La inceputul stagiului, studentul stabileste impreuna cu tutorele si cu indrumatorul HR obiectivele, durata si programul.

Studentii care fac practica primesc o mapa de intampinare, detalii despre companie si un caiet de practica.

Pe parcursul stagiului, practicantii primesc din partea tutorelui sarcini, explicatii si indrumari. Durata recomandata pentru un stagiu eficient este de minim trei luni cu minim 8 ore pe saptamana.

Stagiul de practica se incheie cu evaluarea indeplinirii obiectivelor si a experientei acumulate, insotita de feed-back si consiliere pentru startul intr-o cariera de succes.

Diagnostic commercial

Cota de piata a companiei NEO CONSTRUCT

La nivelul anului 2005 compania de dezvoltare imobilara NEO Construct S.A. detinea in Bucuresti o cota de piata de 28.65% in ceea ce priveste unitatile locative in executie si o cota de piata de 9.26% daca ne raportam la unitatile locative finalizate. Daca ne raportam la intreaga tara, cota de piata a NEO Construct SA era de 1.49% in privinta unitatilor locative in executie si de 2.86% in ceea ce priveste numarul unitatilor locative finalizate. Experienta si profesionalismul angajatilor coroborata cu o buna strategie a managementului companiei au facut din fiecare proiect imobiliar un adevarat succes.

Societatea are o cota de piata la sfarsitul anului 2006 de 22% si 4,68% la nivel national.

Furnizorii de materii prime si materiale
Cei mai importanti furnizori de materii prime si materiale pentru SC IMPACT SA sunt furnizorii de materiale de constructii de productie indigena, furnizori de utlitati sau prestatori servicii de constructii. Principalii furnizori sunt : Holcim Campulung SA, Raraul SRL, Distrigaz Sud.

Situatia concurentiala

Concurenta consta in principal din competitori cu forta financiara, de pe piata externa care au inceput sa dezvolte proiecte in tara.

In domeniul constructiei de ansambluri rezidentiale mai exista cel putin 5 competitori importanti care insa ofera tipuri diferite de locuinte. Concurenta este in zona Bucuresti-Ilfov , in celelalte locatii neexistand competitori.

Societatea nu depinde in masura semnificativa de un client sau de un grup de clienti, contractele fiind incheiate cu persoane fizice sau juridice independente, fara legaturi intre ele.

Finantare

Sisteme de finantare actuale:

  • Plata integrala:
La semnarea contractului, cu un discount de 3 % din valoarea totala

  • Plata pe stadii:
Dobanda 0, cu plata pe stadii fizice de executie a constructiei si avans de minimum 20% la semnarea contractului.

  • Plata in rate:
Find-L ( Finantare directa a locuintei) Plata in rate pe o perioada de maximum 6 ani cu dobanda variabila in functie de perioada.

  * Daca pe parcursul perioadei de creditare intervin modificari in ceea ce priveste resursele financiare de care dispun clientii, exista posibilitatea de a negocia si a reconfigura schema financiara de care vor beneficia in continuare.

Finantare prin credit imobiliar/ipotecar sau leasing imobiliar

Cu adeverinte de venit, rate pe o perioada de maximum 30 de ani si avans de 25- 30% la semnarea contractului, prin bancile sau societatile de credit partenere ale companiei.

Finantare mixta

Plata catre compania NEO Construct a minimum 30% din valoarea investitiei (teren + constructie) pana la finalizarea imobilului, urmata de un credit obtinut de la banca/societatea de credit ipotecar.

Dintre partenerii IMPACT fac parte:

  • Banci
HVB Bank, Alpha Bank, BCR, Raiffeisen Bank, Bancpost, Unicredit, ING Bank, Banca Transilvania, Banca Romaneasca, Piraeus Bank, Volksbank

  • Societati de credit ipotecar
Domenia Credit, Imobilia Credit, Finans Credit

  • Companii de leasing imobiliar
TBI Leasing, Unicredit Leasing, Volksbank Leasing

Diagnostic tehnologic – operational

Principalele capacitati de productie :

• Teren in intravilanul orasului Voluntari, Pipera, jud Ilfov, Str. Erou Iancu Nicolae nr.69-71, Baneasa 2, 4.317,17mp;
• Teren in intravilanul orasului Voluntari Volksbank

  • Societati de credit ipotecar
Domenia Credit, Imobilia Credit, Finans Credit

  • Companii de leasing imobiliar
TBI Leasing, Unicredit Leasing, Volksbank Leasing

Diagnostic tehnologic – operational

Principalele capacitati de productie :

• Teren in intravilanul orasului Voluntari, Pipera, jud Ilfov, Str. Erou Iancu Nicolae nr.69-71, Baneasa 2, 4.317,17mp;
• Teren in intravilanul orasului Voluntari, Pipera, jud Ilfov, Str. Erou Iancu Nicolae nr.103, Baneasa 3-4, 19.574,24mp;
• Teren in intravilanul orasului Voluntari, Pipera, jud Ilfov, Sos. Pipera-Tunari nr.4C, 28.379,32mp;
• Teren in intravilanul orasului Voluntari, Pipera, jud Ilfov, Sos Pipera-Tunari nr.1H, 59.702,29mp;
• Teren in intravilanul orasului Voluntari, Pipera, jud Ilfov, Str. Drumul Bisericii nr.50, 34.331,15 mp;
• Teren in intravilanul orasului Voluntari, Pipera, jud Ilfov, Str. Emil Racovita nr.35-37-39, 43.118,83mp;
• Teren in intravilanul orasului Voluntari, Pipera, jud Ilfov, Str. Emil Racovita nr.31-33, 34.897,55mp
• Teren situat in Oradea Str. Facliei , 19.548,8mp;
• Teren situat in intravilanul orasului Constanta, 40.879mp;
• Teren situat in intravilanul orasului Constanta, 51.600mp
• Teren situat in intravilanul orasului Constanta, 28.600mp;
• Teren situat in intravilanul orasului Neptun, 37.561,96mp;
• Teren situat in intravilanul orasului Ploiesti, 43.400mp;
• 2 imobile situate in Bucuresti, Str. Intrarea Poiana nr.8 si 13
• Imobil situat in Bucuresti Str. Horatiu nr.8-10
• Echipamente de birotica:mobilier de birou, calculatoare, imprimante, case de bani, centarala telefonica, telefoane mobile;
• Mobilier si echipamente electro-casnice existente in dotarea imobilelor inchiriate de SC IMPACT SA ;
• Scule si utilaje de lucru specifice sectorului de constructii, precum si utilaje pentru atelier tamplarie, achizitionate in anul 2004 ;
• 19 Dacii solenza achizitionate in 2004 ;
• 21 Dacii Logan achizitionate in 2004 ;
• 4 Dacii Papuc ;
• 19 Renault Clio Symbol ;
• 5 Renault Megane Sedan ;
• 7 autobuze;
• 2 peugeot boxer;
• 1 stivuitor cu brat telescopic;

Gradul de uzura al proprietatilor

Proprietatile imobiliare detinute de societate sunt fie terenuri, fie imobile in curs de executie sau finalizate.
Celelalte mijloace de transport si utilaje pentru activitatea de constructii sunt achizitionate in ultimii ani, avand un grad scazut de uzura.
In ceea ce priveste tehnica de calcul, daorita uzurii morale rapide din acest domeniu, au fost efectuate permanent imbunatatiri ale sistemelor proprii, uzura acestora fiind in prezent foarte mica.

Diagnostic financiar

Se constata o scadere a cifrei de afaceri fata de anul 2005 cu 9%. Aceeasi tendinta au avut-o si veniturile totale care au inregistrat o scadere cu 22%. Aceasta se explica prin intarzierea demararii noilor ansambluri, din cauza intarzierii in obtinerea autorizatiilor necesare determinate de complexitatea si amploarea fara precedent in istoricul companiei a proiectelor de dezvoltare propuse incepand cu anul 2007.

Cheltuielie totale au scazut si ele fata de anul 2005 cu 31%, mult mai mult decat veniturile totale. In anul 2006, in firma a avut loc o restructurare interna, fapt ce a dus la reducerea costurilor indirecte si evident cresterea profitabilitatii. Acest lucru se remarca clar in evolutia profitului brut, ce a crescut fata de anul 2005 cu 85%.

Fata de anul 2005 profitul net a crescut cu 31%. Acesta nu inregistreaza aceeasi crestere ca si profitul brut din cauza cresterii impozitului pe profit in urma inregistrarii unor provizioane nedeductibile fiscal precum si din cauza impozitului pe profit amanat ce a devenit curent.

De notat ca datorita reglementarilor contabile, incepand cu anul 2006 nu se mai inregistreaza impozite amanate.

Imobilizarile corporale au scazut cu 19%, de la 51 milioane lei la 41 milioane lei, datorita scaderii imobilizarilor corporale in curs, precum si datorita vanzarii cladirii de birouri Alpha.

Stocurile au inregistrat o crestere de la 117,7 milioane lei la 190,8 milioane lei, in special datorita achizitiei de terenuri.

Capitalul social a crescut cu 26% datorita unei majorari de capital efectuata in luna aprilie.Aceasta majorare nu s-a efectuat cu intrari de capital, ci doar din rezerva si din profitul net afferent anului 2005.

Datoriile au crescut cu 50% fata de anul precedent, de la 140 milioane lei la 209,4 milioane lei. La sfarsitul anului gradul de indatorare era de 84, 98%, inca mic pentru sectorul in care activeaza societatea. Cresterea a fost generata de imprumuturile bancare.

Rata rentabilitatii comerciale s-a dublat, de la 10,35% la 20,93%. Aceasta se explica prin marja de profit mai mare pe sectorul de birouri decat pe sectorul residential, precum si marirea marjei generale prin scaderea costurilor indirecte datorate eficientizarii activitatii NEO CONSTRUCT.

Rata medie a profitului se calculeaza raportand profitul net la cifra de afaceri. Aproape s-a dublat fata de anul precedent, ajungand la 15,79%, datorita cresterii profitului concomitant cu scaderea cifrei de afaceri.

Situatia neta pozitiva si in crestere indica o consolidare a averii proprietarilor intreprinderii, consecinta a unei gestiuni financiare eficiente.

De asemenea, fondul de rulment pozitiv releva un echilibru financiar pe termen lung si contribuie la echilibrul pe termen scurt prin finantarea unei parti din ACR.

Nevoia de fond de rulment, ce inregistreaza valori positive, reprezinta o sinteza a realizarii echilibrului financiar, atat pe termen lung, cat si pe termen scurt.

Trezoreria neta creste de la -35.033.588 la 16.977.089, ceea ce denota o evolutie pozitiva. Trezoreria excedentara este un surplus care, plasat in conditii de rentabilitate crescuta si riscuri mici, duce la sporirea averii actionarilor. O trezorerie neta negativa indica un deficit monetar ce trebuie finantat din pasive de trezorerie, ducand la dezechilibru financiar.

Gradul de indatorare foarte mic surprinde eficienta managementului financiar, capacitatea firmei de a se autofinanta.

Solvabilitatea

Exprima capacitatea societatii de a-si onora obligatiile pe termen mediu si lung

Solvabilitatea este foarte buna, dar cu mici tendinte de descrestere. Datorita faptului ca este o firma stabila si care isi onoreaza datoriile se poate concluziona ca managementul datoriilor este eficient.

Lichiditatea

a) Lichiditatea curenta

Exprima capacitatea societatii de a-si onora obligatiile exigibile pe termen scurt, din activele curente totale, exigibile.

In literatura de specialitate, se apreciaza ca un raport de 1,2 asigura conditii normale de desfasurare a activitatii.

Situatia este pozitiva,o mare parte din activele curente fiind acoperite din pasive stabile, pe termen lung.

b) Lichiditatea imediata

Exprima capacitatea firmei de a-si onora obligatiile curente care pot fi transformate rapid in lichiditati, aratand posibilitatile societatii de a-si .acoperi obligatiile pe termen scurt

Ca regula generala, acest raport poate varia intre 0,5 – 1

Gradul de luchiditate al firmei este destul de mare. In cursul unui an de activitate acest indicator nu s-a modificat in mod cosiderabil.

Pentru a ilustra mai bine profilul companiei, care este orientat in principal pe dezvoltarea imobiliara, au fost calculati si indicatori specifici ceruti pe pietele internationale de capital, avand in vedere expunerea din ce in ce mai pregnanta a companiei catre investitorii institutionali straini si anume:

* incluzand profiturile din reevaluarea activelor imobilizate

** preliminat Aprilie 2007

Unde:

EBIT – Earnings Before Interest and Taxes = Profitul inainte de dobanzi si taxe

EBITDA – Earnings Before Interest, Taxes and Depreciation&Amortization = Profitul inainte de dobanzi, taxe si amortizari

P/E – Price/Earnings = Pret piata/Profituri Nete per actiune

Price/Book Value = Pret piata/Valoarea contabila per actiune

Market Value (EV) = Capitalizarea bursiera/ EV – Enterprise Value = Valoarea companiei

ROE – Return on Equity = Eficienta capitalurilor proprii (Profit net/Capitaluri Proprii)

Price/NAV (NAV=Net Asset Value) = Pret piata/Valoarea active nete (reevaluate) =Net Asset Value) = Pret piata/Valoarea active nete (reevaluate) per actiune

3. Propunerea investitiei si fundamentarea cheltuielilor cu aceasta

Dat fiind faptul ca firma NEO Construct S.A. are ca obiect de activitate construirea si vazarea sau inchirierea de spatii de locuit sau de birouri, in continuare, membrii conducerii executive au aprobat un plan prin care se va dori construirea unor apartamente tip DANA in acord cu planurile si cu misiunea companiei, aceste apartamente urmad sa fie vandute prin directia de vanzari a companiei.

Blocurile de tip DANA sunt construite exclusiv pentru locuit, acestea avand cate doua scari, iar fiecare scara contine apartamente de tip P+2 (parter si 2 etaje)si P+2+M (parter, 2 etaje si mansarda), cu 2 sau 3 camere.

Apartamentele cu 2 camere sunt situate la partelul fiecarui imobil, dispun de un living generos, un dormitor, bucatarie si grup sanitar.

Apartamentele cu 3 camere sunt situate la etaj si la mansarda, acestea dipunand de un living spatios, 2 dormitoare, bucatarie si grup sanitar.

In continuare vom prezenta planurile fiecariu tip de imobil in parte cu schitele atasate:

» DANA P+2 – 6 apartamente pe scara (2 apartamente pe nivel) de 2 si 3 camere

Apartamentele sunt construite in municipiul Sibiu, in partea de est a orasului, la periferia acestuia, intr-o zona in care se construieste intens, un cartier rezidential.

Compania Neo Construct S.A. planuieste sa cumpere 3 terenuri pe care urmeaza sa se construiasca in viitor, blocurile de tip DANA.

Se hotaraste construirea a 5 blocuri de acest tip pe cele 3 terenuri ce urmeaza a fi achizitionate.Terenurile sunt invecinate intre ele, astfel incat sa favorizeze construirea celor 5 imobile.Valoarea totala a celor 3 terenuri se ridica la 2,4 mil EUR, terenurile avand aria totala de 12.000m, iar pretul mediu pe m este 200 EUR.

Se mentioneaza ca aceste date au fost preluate dintr-un studiu de fezabilitate efectuat de catre experti in domeniul imobiliar, studiu comandat de catre companie, costul total al acestui studiu fiind de 20.000 EUR.

Alte costuri generate de catre achizitionarea acestor terenuri se ridica la 100.000 EUR.Aceste costuri se compun din plata juristilor care negociaza contractele de vanzare-cumparare, tazele totale si impozitul aferent unor astfel de contracte, cat si a intocmirii tuturor documentelor legale.

Odata cu demararea construirii acestor imobile, compania isi propune o politica pe care o foloseste la fiecare proiect de acest gen, si anume, aceea de a demara o campanie de a face cunoscuta oferta, segmentului caruia i se adreseaza si sa prezinte si niste oferte tentante pentru cei interesati de achizitionarea unui astfel de apartament.In cele mai multe dintre cazuri, compania gaseste cumparatorii, iar acestia platesc in avans, pe masura ce constructia se realizeaza.

De aici, rezulta ca pentru companie nu va fi un efort prea mare in gasirea de fonduri suficiente pentru a acoperi cheltuielile care survin in construirea pe parcurs a cladirilor respective.

Din studiul realizat de catre expertii in domeniul locativ reiese faptul ca pe piata imobiliara exista o cerere foarte mare pentru astfel de locuinte, ceea ce face ca domeniul de activitate si domeniul in care este lansata investitia sa fie unul care sa nu ridice vreo problema in ceea ce priveste randamentul si eficienta investitiei in sine.

Durata realizarii constructiilor este de 12 luni.

Cheltuielile ocazionate odata cu constructia acestor imobile s-au estimat pe fiecare trimestru in parte al anului 2007.Acestea se impart in:

Cheltuieli constructie si retele

Alte cheltuieli materiale

Cheltuieli indirecte si de regie

Cheltuieli de Marketing si Vanzari

Cost total teren

Cost proiectare si alte costuri de demarare a proiectului de investitie

-mil EUR-

4.Analiza proiectului de investitie in mediu quasi-cert

Datorita imperfectiunilor ce exista in lumea noastra si a riscurilor ce pot surveni la un moment dat, se considera ca trebuie facuta o analiza privita din doua unghiuri diferite: pe de-o parte se ia in considerare faptul ca nu vor interveni nici un fel de factori care sa produca un dezechilibru sau vreo rasturnare de situatie de-a lungul derularii proiectului de investitie – si se analizeaza in mediu quasi-cert, iar pe de alta parte, daca intervin anumiti facori neprevazuti, se incearca o identificare a acestora si se creeaza scenarii pentru diferite tipuri de astfel de riscuri ce pot aparea – analizandu-se intr-un mediu aleator (incert).

4.1 Estimarea CASH-FLOW-urilor disponibile (CFD)

Primul element pe care il luam in considerare este Cifra de afaceri (CA).

Se considera ca nu vom analiza intreaga CA a firmei, ci doar cea aferenta proiectului de investitii urmarit.Astfel ca, vom considera investitia initiala fiind egala cu costul total al terenurilor, la care se adauga toate costurile legare de negocierea si incheierea contractelor de vanzare-cumparare, precum si cheltuielile legate de Marketing si Vanzari, acestea ridicandu-se la suma de 3,016 mil EUR.

In fiecare perioada, se constata ca au loc investitii, in sensul ca este nevoie in continuare de fonduri pentru a duce la bun sfarsit investitia.

S-au preluat din tabelele pe care le detine compania din statisticile proprii facute asupra pietei anumiti coeficienti care reflecta modul in care clientii companiei aleg sa-si achizitioneze un apartament, structurat pe lunile anului in care acestea sunt construite.

Astfel ca avem urmatorul tabel in care avem coeficientii pentru fiecare perioada in parte:

Cheltuielile variabile (CV) reprezinta acele cheltuieli pe care le are de facut compania in vederea realizarii obiectivelor pe care si le-a propus.Asfel ca aceste cheltuieli sunt in sume diferite de la o perioada la alta.Acestea insumeaza:cheltuieli de constructie si retele, cheltuieli indirecte si de regie, cheltuieli de Marketing si vanzari.

Cheltuielile fixe (CF) sunt acele cheltuieli cunoscute mai dinainte sau care pot fi cel putin deduse sau estimate, dar care nu depind in nici un fel de activitatea de productie a companiei.Acestea sunt in suma de 16,666,66 EUR pe fiecare perioada(luna).

Amortizarea se face liniar pe o durata de 30 de ani din valoarea fiecarui tip de apartament in parte.Aceasta este in suma de 16.111,11 EUR pe fiecare perioada.

Se cunosc din datele din piata si din raportul pe care l-au intocmit expertii care sunt preturile pentru fiecare tip de apartament.

Impozitul platit catre stat rezulta din aplicarea coeficientului de 16% asupra valorii de nou a apartamentelor ce vor fi achiyitionate de catre cumparatori, insa in Codul Fiscal se precizeaza clar faptul ca nu vanzatorul, ci cumparatorul este cel care plateste impozitul catre stat.In acest caz, compania nu plateste impozit pe cladiri, ci acesta va fi inclus in pretul total pe care il suporta cumparatorul, urmand ca diferentele de sume sa se regularizeze intre companie si stat.

Dupa cum se va prezenta in partea de finantare a proiectului de investitie, se observa ca firma contracteaza niste credite pentru a se finanta, un credit de la Piraeus Bank in valoare de 1,3 mil EUR, rambursabil in rate constante pe o peioada de 36 de luni, fara perioada de gratie.Dobanda este variabila si se calculeaza in fiecare luna, aceasta fiind EUROBOR la 1 luna la care se adauga o maja de risc a bancii de 4%.

Se mai contracteaza un credit de la Alpha Bank in suma de 1,2 mil EUR, , rambursabil in rate constante pe o peioada de 36 de luni, fara perioada de gratie.Dobanda este variabila si se calculeaza in fiecare luna, aceasta fiind EUROBOR la 1 luna la care se adauga o maja de risc a bancii de 3,5%.

Deoarece suma contractata nu este suficienta pentru a acoperi toate cheltuielile necesare derularii proiectului de investitie, se apeleaza si la un imprumut obligatar, prin care se emit un numar de 140.000 obligatiuni pe piata, la o valoare nominala (VN) de

100 RON/obligatiune.Durata acestora de viata este de 3 ani (36 luni), cu o rata de dobanda variabila: EURIBOR la 6 luni+6,5%, platibila semianual, negarantate, fara optiune de rascumparare si neconvertibile.

Pentru toate transformarile ce au loc intre EUR si RON s-a ales un curs de schimb mediu de 3,5 RON/EUR.

4.2 Estimarea ratei de acualizare (k)

Dupa cum se amintea mai sus, in condisiile existentei riscului pe piata, apare si un anumit grad de toleranta sau aversiune a investitorilor fata de risc.Aces fapt va trebui cuantificat de asa maniera incat sa aduca beneficii si rezultate apropiate de cele estimate.

Rata de actualizare este un indicator important in realizarea investitiei si trebuie ales cu grija pentru a creste precizia estimarilor care se doresc a fi facute pentru respectivul proiect de investitie.

Acest indicator se poate cuantifica in mai multe moduri, avandu-se in vedere fie costul de oportunitate, fie costul mediu ponderat al capitalului, fie rata fara risc, la care se mai adauga anumite prime de risc.

Deoarece compania este listata la Bursa de Valori Bucuresti, este mult mai usor de a considera o rata de actualizare vazuta din perspectiva ratei fara risc la care se mai adauga primele risc.

Putem considera ca:

k=Rf + π

Conform modelului C.A.P.M. (Capital Asset Pricing Model), rata fara risc (Rf), se determina conform relatiei:

E(Ri)=Rf + βi[E(Rm) – Rf]

E(Ri)- rata de rentabilitate teoretica pentru titlul financiar i corespunzatoare riscului asumat

βi -coeficient de volatiliatete

E(Rm) – rentabilitatea estimata a pietei financiare

Din datele pe care le avem de la Bursa de Valori Bucuresti, rezulta ca firma prezinta un coeficient de volatilitate de 0,6 si o rentabilitate a pietei de 18%, cu o rentabilitate a activului in medie de 15%.De aici, rezulta o rata fara risc de 10,5%.Primele de risc sunt in general niste marje de acoperire in cazuri ce nu pot fi favorabile partilor implicate, acestea adaugandu-se cu un grad ridicat de subiectivitate.Pentru proiectul de fata, vom considera aceste date fara risc de 1,5%.Astfel ca se ajunge in final la o rata de actualizare k=12%

4.3 Estimarea valorii reziduale a investitiei (VR)

Valoarea reziduala reprezinta fluxul net generat de operatiunea de dezinvestire.Aceasta este determinata de valoarea de piata a respectivei investitii cat si de valoarea altor elemente cu caracter rezidual, ca de exemplu, valoarea valoarea activelor circulante nete a caror valoare se va recupera.

In cazul proiectului de fata, se poate preciza ca valoarea reziduala a investitiei este chiar valoarea cu care se vor vinde respectivele apartamente, respectiv la pretul acestora de piata, neadaugandu-se alte elemente, deoarece acestea sunt construite si nu se presupune ca au fost uzate pe perioada desfasurarii investitiei.

Pretul unui apartament de doua camere ste de 70,000 EUR, iar cel al unuia de 3 camere este de 120,000 EUR la cursul de schimb afisat de Banca Nationala a Romaniei (BNR), in ziua efectuarii platii.Se mai condidera suplimentar ca la sfarsitul perioadei de 12 luni in care are loc desfasurarea efectiva a investitiei, cele 85 de apartamente sunt vandute sau cel putin s-au incheiat contracte de vanzare-cumparare pentru toate.

VR = 40*70,000 + 45*120,000 = 8,200,000 EUR

4.4 Calcularea indicatorilor VAN,RIR,RIRM, TR, IP

Pentru a vedea daca un proiect de investitie este fezabil si in acelasi timp da randament prin plusul de capital obtinut in urma acestuia sau cel putin pe parcursul derularii proiectului, se clculeaza niste indicatori economici pe baza carora se vor lua deciziile e investire sau de renuntare la investitie.

Criteriul VAN

Primul dintre acestea este criteriul valorii acuale nete (VAN)

Valoarea acuala neta reprezina cel mai bun indicator de evaluare a unui proiect de investitie, si este castigul efectiv in unitati monetare comparabile cu cele la momentul initial, de care va beneficia compania prin adoptarea proiectului de investitie.

Valoarea acestui indicator trebuie sa fie cel putin pozitiva, pentru a se considera ca respectivul proiect de investitie poate fi adoptat, in conditiile date ale pietei.

Formula dupa care se calculeaza acest indicator este:

VAN=

VAN=

-3,016 =>VAN=0,97836 mil EUR.

In enunturile de mai sus, se preciza ca un proiect de investitie poate fi adoptat doar daca VAN este pozitiv.Acest lucru se confirma prin valoarea rezultata in urma calculelor acetui indicator.

In concluzie, daca este sa ne referim strict la criteriul VAN, proiectul de investitie DANA poate fi adoptat in conditii normale, dat fiind faptul ca aceste nu este numai pozitiv, dar este destul de mare ca suma, daca ne referim in unitati monetare fara subdiviziuni, adica VAN este 978.368,371 EUR.

Criteriul RIR

Rata interna de rentabilitate (RIR) este de fapt solutia ecuatiei VAN=0, cu necunoscuta k.

De fapt, acest indicator este o rata de actualizare pentru care valoarea acuala neta este nula, ceea ce face ca pentru investitor acest lucru sa fie foarte benefic si in acelasi timp foarte important deoarece acesta din uma doreste sa estimeze care va fi rata minima de actualizare absoluta pe care o poate accepta in cazurile defavorabile date pentru proiectul de investitie pe care doreste sa-l efectueze.

Se considera ca ecuatia VAN=0 este o ecuatie de grad n, cu necunoscuta k, iar acest lucru este uneori imposibil de rezolvat, fara ajutorul vreunui program special care sa rezolve astfel de ecuatii.Totusi, se poate aprecia faptul ca RIR este o rata de acualizare ce poate lua valori intr-un interval stabilit, limitele acestui interval fiind tocmai marimile ratelor de actualizare, maxima si minima pe care le accepta investitorul.

Valoarea VAN pentru fiecare dintre aceste doua valori poate descrie o dreapta, in sistemul ortogonal de axe, cu conditia ca VAN( k min) sa fie pozitiv, iar VAN( k max) sa fie negativ.La intersectia dreptei cu axa Ox se afla RIR.

In acest fel se paote determina, fie prin metoda triunghiurilor asemenea, fie prin calcul efectiv, pornind de la ecuatia unei drepte in plan, formata din doua puncte.

Astfel ca formula finala pentru rata interna de rentabilitate este:

Pentru investitia prezenta, s-a calculat RIR, astfel:

RIR= k min + (k max – k min)(VAN( k min)/(VAN( k min)-VAN( k max)) =>

S-au extraplat valorile in Excel, astfel incat a rezultat un k min de 15% si un k max de 16%.Pentru k min a rezultat un VAN de 0,1095 mil EUR, iar pentru k max un VAN de -0,1258 mil EUR.

Dupa formula prezentata anterior, se deduce RIR= 15% + (16%-15%)(0,1095/(0,1095-(-0,1258)))= 15,46%

Deci, RIR=15,46%.

In practica si nu numai, se considera ca trebuie comparate valorile obtinute in urma calculelor ale ratei de actualizare si ale ratei inerne de rentabilitate.

Deoarece s-a calculat un k=12% si un RIR=15,46% putem face o comparatie intre cei doi indicatori, observandu-se ca RIR este mai mare decat k, ceea ce inseamna ca odata cu demararea si efectuarea respectivului proiect de investitie, acesta va aduce companiei un plus de valoare si ca va imbunatati situatia financiara in cadrul firmei.

Criteriul RIRM

Rata interna de rentabilitate modificata (RIRM) este acea rata de rentabilitate pe care o are la un moment dat capitalul firmei daca acesta ar fi investit in alta parte, cu o rata de rentabilitate diferita fata de cea a proiectului de investitie.Este clar faptul ca acesta rata de investire a capitalului trebuie sa fie superioara ratei de actualizare, ea fiind egala exact cu rentabilitatea la care acele cash-flow-uri vor fi fructificate.

Notam cu η rata cu care se vor fructifica acele cash-flow-uri, iar RIRM va fi egala cu:

RIRM=

Cel mai adesea se paote compara cu un alt instrument financiar in care se poate investi, iar pentru proiectul prezent, vom considera o rata la care se poate investi intr-un alt proiect cu o rentabilitate maxima de 12,5%.(η=12,5%)

RIRM= = > RIRM= = 7,93 %

Se vede clar faptul ca la o rata de investire de 12,5% intr-un alt proiect, RIRM este de 7,93%, o valoare inferioara tuturor ratelor de mai inainte calculate, ceea ce inseamna ca pentru compania Neo Construct, o investitie in acele imstrumente financiare cu o rentabilitate maxima de 12,5% va inrautati situatia financiara a companiei, ceea ce imseamna in plus ca proiectul de investitie in apartamente este unul fiabil si care poate fi adoptat, din punct de vedere al criteriului RIRM.

Criteriul TR

Termenul de recuperare (TR) este acea perioada de timp in care compania isi poate recupera investitia initiala.Termenul de recuperare este uhn indicator foarte important si pe deasupra, cerut a fi calculat in orice proiect de investitie care are drept scop cresterea valorii intreprinderii pe ansamblu.

Acset indicator poate fi static sau dinamic, functie de rata de actualizare care este luata in considerare.De obicei, este folosit si calculat termenul de recuperare dinamic, pentru ca acesta reflecta mai bine perioada exacta cand pana la recuperarea investitei.Se calculeaza de altfel si termenul de recuperare actualizat.

Pentru proiectul de fata, vom calcula Tr dinamic si Tr dinamic actualizat.

Este vorba despre construirea de apartemente de locuit, iar cand ne referim la termen de recuperare a investitiei, acesta nu poate fi calculat deoarece nu se recupereaza investitia in cele 12 luni in care se construiec imobilele.

Din tabelul de mai sus se vede clar ca investitia nu se va recupera la sfarsitul perioadei, insa nu exista dubii in ceea ce priveste acceptarea sau nu a proiectului de investitie, deoarece in calcularea TR nu s-a luat in considerare valoarea reziduala a proiectului.

Daca s-ar fi tinut in vreun fel seama de aceasta, termenul de recuperare ar fi fost unul foarte scurt, un lucru pe care il doreste orice investitor cand e vorba de lansarea unui nou proiect de investitie.

Criteriul IP

Indicele de profitabilitate (IP) este un indicator mai relevant in ceea ce priveste efortul investitional al companiei (investitorului), acest lucru insemand ca acest indicator se va calcula de fiecare data cand exista restrictii bugetare.

Formula dupa care se calculeaza el este urmatoarea:

IP=

Daca acest indicator este mai mare decat 1, proiectul va fi considerat profitabil.

Pentru cazul nostru, IP=1+=1,32439

Indicatorul este mai mare decat 1, ceea ce inseamna un element in plus care asigura ca investitia este profitabila si ca merita realizata.

4.5 Praguri de rentabilitate

1.Contabil

Este exprimarea valorii cifrei de afaceri (CA) pentru care profitul este nul.

In acest caz, CA=CV+CF+AMI+DOB+IMPOZIT= 4,077 mil EUR.

2.Financiar

Pragul financiar exprima valoarea cifrei de afaceri (CA) pentru care VAN=0.

CA=

Inlocuind in formula de mai sus, vom obtine:

CA== 0,28486 mil EUR

Dupa cum se poate observa, valoarea cifrei de afaceri este diferita cand este calculata ca prag financiar si prag contabil.

In oricare caz ne-am afla, este bine sa fie calculati ambii indicatori pentru a se observa mai clar care sunt limitele minime pe care le suporta compania in situasiile in care VAN sau Profitul are fi pe rand nule.

5. Analiza in mediul aleator

Pana in acest punct, am presupus ca variabilele pe care le-am considerat sunt deterministe, adica probabilitatea cu care acestea sa ia acele valori este 1.Nu Ne-am pus problema care va fi probabilitatea de aparitie a unor valori, ce valori si cu ce probabilitati.

Avand in vedere posibilitatile multiple ce se pot realiza in decursul perioadei in care se desfasoara investitia, in mediu aleator ne vom axa in principal pe anumite lucruri care tin de teoria probabilitatilor, dar care se aplica in domeniul financiar cu referire directa la investitiile directe.

Am presupus ca cifra de afaceri ia valoarea 0,23378 mil EUR in luna a 6-a a derularii proiectului, dar nu stim cu exactitate daca in aceasta luna CA va lua acea valoare, cat si care sunt factorii care favorizeaza sau defavorizeaza obtinerea unei astfel de valori .

In mediul aleator, vom putea utiliza mai multe tehnici pentru solutionarea unei astfel de probleme, printre care amintim:

Analiza de senzitivitate

Arborele de decizie

Tehnica scenariilor

Simularea Monte Carlo

Utilizarea optiunilor

In cazul proiectului de investitii prezent, vom folosi primele 3 metode enumerate mai sus.

Analiza de senzitivitate

Analiza de senzitivitate ia in calcul faptul ca valoarea indicatorilor de performanta ai unui proiect de investitie este determinata de mai multi factori.

Dupa cum se vede, VAN este o functie de mai multe variabile:

VAN=,

Poate fi scris si:

VAN=VAN(I, n, k, CA,CV,CF,AMO,Dob,IP,VRn)

Analiza de senzitivitate consta in parcurgerea etapelor:

Previziunea factorilor determinanti ai performantelor proiectului intr-un scenariu normal, considerandu-se ca fiind ce mai probabila situatie.

Identificarea facorilor ce s-ar putea modifica, stabilindu-se intervalul de variatie.

Construirea a doua scenarii posibile pentru fiecare dintre factori:scenariu optimist/favorabil si scenariul pesimist/nefavorabil

Analiza impactului fiecarui factorprin recalcularea indicatorilor de performanta aferenti proiectului in conditiile in care facorul respectiv se afla in scenariul pesimist/optimist, ceilalti factori ramanand constanti (ca in situatia normala).

In proiectul de fata, se va considera ca si scenariu normal, scenariul analizat in mediul quasi-cert.

Vom avea urmatorul tabel:

Consider ca se pot modifica: CA, CV si Dob.

Vom construi un tabel cu scenariile pentru cele 3 elemente:

Vom calcula pentru fiecare caz in parte, VAN si RIR aferente si le vom compara intre ele.

Pentru CA avem cazurile:

OPTIMIST

PESIMIST

Pentru CV avem cazurile:

OPTIMIST

PESIMIST

Pentru Dob vom avea:

OPTIMIST

PESIMIST

In urmatorul tabel vom avea valorile VAN si RIR pentru fiecare element si pentru fiecare scenariu in parte:

Se poate observa clar ca pe fiecare scenariu vom avea diferite valori ale VAN si ale RIR, fiecare cu scenariul ales.In cazul scenariilor optimiste, avem valori mari pentru VAN, cat si pentru RIR, pe cand in cazul celor pesimiste, avem valori mai mici pentru cei doi indicatori, toate valorile fiind raportate la scenariul normal.

Arborele de decizie

Arborele de decizie este o metoda foarte efeicienta in analiza unor scenarii posibile ca un anumit element sa ia o anumita variabila la un moment dat.

Se pot reprezenta grafic sub forma unor arbori posibilitatile care exista la un moment dat pentru indicatorii analizati.

Pentru fiecare scenariu exista o probabilitate de aparitie, suma celor doua probabilitati fiin intotdeauna egala cu 1.

Vom lua cazul proiectului de fata, analizand investitia initiala ( Io).

Io este de 3,016 mil EUR.

Presupun ca cu o probabilitate de 45% voi obtine un cash-flow in luna 1 de 0,16 mil EUR, iar cu o probabilitate de 55% voi obtine un cash-flow in luna 1 de 0,224 mil EUR.

La sfarsitul lunii 1 apare o noua investitie, iar aceasta genereaza cash-flow-uri cu o probabilitate de 30% in valoare de 0,23mil EUR, altfel in valoare de 0,353 mil EUR, pentru cazul favorabil (55%), iar pentru cazul nefavorabil, genereaza cash-flow-uri cu o probabilitate de 20% in valoare de 0,112 mil EUR, altfel in valoare de 0,192 mil EUR.

Vom avea:

CF(P,1)- Cash-flow-uri in prima perioada, in scenariul pozitiv.

CF(N,1)- Cash-flow-uri in prima perioada, in scenariul negativ.

CF(P,1,1)- Cash-flow-uri in a doua perioada, in scenariul pozitiv.

CF(N,1,2)- Cash-flow-uri in a doua perioada, in scenariul negativ.

CF(P,1,1)+CF(P,1,2)=0,2*0,112+0,8*0,192=0,176 mil EUR.Vom actualiza valoarea pentru a o putea aduna cu cei 0,16 mil EUR din perioada 1.

CF(N,1,1)+CF(N,1,2)=0,3*0,23+0,7*0,353=0,3161 mil EUR.

CF(P,1)+=0,17466 mil EUR.

CF(N,1)+=0,5062 mil EUR

CF(P,1)*0,45+CF(N,1)*0,55=0,17466*0,45+0,5062*0,55=0,357 mil EUR.

Actualizez valoarea si o vom aduna la investitia initiala.

-3,016+= – 2,69725 mil EUR.

Ultima valoare este cea care ar rezulta, daca dupa prima perioada s-ar realiza o noua investitie, cu probabolotasile date.

Tehnica scenariilor

Vom calcula in continuare doi indicatori: media si dispersia, indemmand rentabilitatea si espectiv, riscul pentru un activ fianciar.

Vom considera 3 scenarii, astfel incat fiecare se poate realiza cu o anumita probabilitate.

Cele 3 probabilitati trebuie sa urmeze o repartitie normala.Acestea au fost luate din datele statistice pe care le detine firma, astfel ca avem tabelul urmator:

Media va fi: E=0,325*0,109353+0,35*0,97836+0,325*1,087713 = 0,7314725 mil EUR.

Dispersia: σ==0,434001 mil EUR

Figura urmatoare prezinza distributia probabilitatilor pentru cele 3 scenarii, vazadu-se foarte clar ca aceste urmeaza o distributie normala.(Au media egala cu 1 si dispersia egala cu 0).

6.Costul finantarii proiectului de investitie

Dupa cum spuneam mai devreme in cazul analizei in mediul aleator, compania NEO Construct S.A. a intocmit un plan prin care se prevedeau exact toate cheltuielile care urmeaza sa fie efectuate pentru derularea proiectului de investitie, cat si cele care vor fi efectuate in decursul proiectului.

Compania reprezinta, pe ansamblu, o seria de proiecte de acest gen, o totalitate a unor astfel de proiecte de dimensiuni variabile.

Prin planul de investitie pe care l-au realizat expertii companiei, si pe care l-au aprobat membrii conducerii executive, s-a decis ca totalitatea fondurilor de care este nevoie la momentul lansarii proiectului cat si pe parcursul derularii acestuia, sa fie imprumutate, din diferite surse.

Compania are contracte incheiate cu mai multe banci comerciale din Romania, dintre care amintim: Banca Comerciala Romana, Alpha Bank, Piraeus Bank si Bancpost.

Pentru proiectul in cauza, s-a decis contractarea a doua credite la doua banci comerciale si la contractarea unui imprumut obligatar.

Primul credit contractat a fost de la Piraeus Bank S.A.prin Contract de credit 225/15.02.2007.

Valoarea creditului a fost de 1.3 mil EUR.(1.300.000 EUR), contractat pe o perioada de 36 de luni.

Obiectul creditului: finantarea unui proiect de investitie construire imobile tip DANA, conform planurilor companiei, investitie verificata de catra banca, indicatorii acesteia si toate elementele fiind acceptate ca fiind credibile pentru analiza si pentru ajutarea deciziei in ceea ce priveste acordarea creditului.

Dobanda:EURIBOR la 1 luna + marja de 4 puncte procentuale pe an.Calculul dobanzilor se va calcula la soldul zilnic al contului de credit si se va raporta la un an de 360 de zile.

Penalitati: Rata anuala cu 6 puncte procentuale mai mare fata de rata dobanzii.

Rambursare: 36 rate lunare egale, in valoare de 0.03611 mil EUR, adica 36.110 EUR fiecare.

Al doilea credit, credit contractat a fost de la banca Alpha Bank S.A. prin Contract de credit 225/20.02.2007.

Valoarea creditului a fost de 1.2 mil EUR.(1.200.000 EUR), contractat pe o perioada de 36 de luni.

Obiectul creditului: finantarea unui proiect de investitie construire imobile tip DANA, conform planurilor companiei, investitie verificata de catra banca, indicatorii acesteia si toate elementele fiind acceptate ca fiind credibile pentru analiza si pentru ajutarea deciziei in ceea ce priveste acordarea creditului.

Dobanda:EURIBOR la 1 luna + marja de 3.5 puncte procentuale pe an.Calculul dobanzilor se va calcula la soldul zilnic al contului de credit si se va raporta la un an de 360 de zile.

Penalitati: Rata anuala cu 5.5 puncte procentuale mai mare fata de rata dobanzii.

Rambursare: 36 rate lunare egale, in valoare de 0.03333mil EUR, adica 33.333,33 EUR fiecare.

In cea de-a treia situatie, compania a decis sa emita obligatiuni pe piata de capital romaneasca, prin oferta publica de vanzare prin plasament privat, aprobata prin decizia CNVM 203/17.12.2006 .

S-au emis un numar de 140.000 de obligatiuni, cu valoare nominala (VN) de 100 RON/obligatiune.Valoarea totala a imprumutului obligatar ridicandu-se la suma de 14.000.000 RON, adica aproximativ 4.000.000 EUR, daca s-a luat in considerare un curs mediu de schimb de 3.5 RON/EUR.

Dobanda acestora este variabila, la fel ca si in cazul creditelor, fiin EURIBOR la 6 luni + 6.5%, platibila semianual, indexate la cursul EUR/RON, negarantate, fara optiune de rascumparare si neconvertibile.Maturitatea este de 3 ani (36 luni).

In continuare vom prezenta graficele de rambursare pentru toate cele 3 credite:

Credit Piraeus Bank:

-mil EUR-

Credit Alpha Bank:

Imprumutul obligatar:

-mil EUR-

Costul mediu ponderat al capitalului (CMPC)

Compania NEO Construct este listata la Bursa de Valori Bucuresti, ceea ce face posibila o examinare mai atenta a costului capitalului atras si investit pentru proiectul de fata.

Costul mediu ponderat al capitalului poate fi privit si ca un cost de oportunitate, astfel ca investitia de capital sa fie justificata, rentabilitatea banilor investiti trebuie sa fie cel putin egala cu rentbilitatea oportunitatilor alternative de investire cu acelasi risc.

CMPC= unde w este pondera capitalului investit pe surse de provenienta

k rentabilitatea ceruta de fiecare sursa de finantare

m numarul de surse de finantare utilizate

Deci, CMPC==0.111384 mil EUR, adica 111.384 EUR.

Este un cost destul de mare al capitalului, prin faptul ca imprumuturile bacare sunt mai costisitoare chiar daca suma la care se refera este mai mica decat la imprumutul obligatar.

7.Concluzii

Se poate vedea foarte clar faptul ca firma NEO Construct S.A. are mari sanse de a reusi cu proiectul de investitie pe care il propune, calculandu-de anterior toti indicatorii de rentabilitate pentru firma ca ansamblu, dar si pentru proiect.

Se cunoaste foarte bine si fenomenul care a luat amploare in ultimii ani, acela al cresterii aproape exponential a cererii pentru locuinte de toate tipurile, ceea ce a dus la cresterea preturilor acestora.Deoarece aceasta zona a imobiliarelor este foarte rentabila in prezent, cu p mare probabilitate de poate aprecia ca proiectul de investitie este fezabil si ca va fi rentabil pentru companie, aceasta vazandu-se in imbunatatirea tuturor indicatorilor de solvabilitate si rentabilitate la nivel de companie.

Bibliografie:

DRAGOTA VICTOR,OBREJA LAURA,CIOBANU ANAMARIA,DRAGOTA MIHAELA, Management financiar, Vol. 2, Editura Economica, Bucuresti,2003

Stancu Ion (coord.) Finante, Vol.II si Vol.III :Investitii directe si finantarea lor si Gestiunea financiara a intreprinderii, Editura Economica, Bucuresti., 2003.

www.cnvm.ro

www.bnr.ro

www.bvb.ro

www.dobanzi.ro