Varietati ale Contractului de Vanzare
LUCRARE DE LICENȚĂ
Varietăți ale contractului de vânzare
Cuprins
Introducere
Capitolul I Noțiuni introductive privind contractul de vânzare
1.1 Noțiunea contractului de vânzare
1.2 Condițiile de validitate ale contractului de vânzare
1.2.1.Capacitatea părților de a contracta
1.2.2 Consimțamantul
1.2.3 Obiectul vânzării
1.2.4 Cauza
1.2.5 Forma contactului de vânzare
1.3 Caracterele juridice ale contractului de vânzare
Capitolul II Efectele contractului de vânzare
2.1 Obligațiile cumpărătorului
2.2 Obligațiile vânzatorului
Capitolul III Varietăți ale contractului de vânzare
3.1 Vânzarea bunurilor de gen
3.2 Vânzarea în bloc
3.3 Vânzarea după monstră sau model
3.4 Vânzarea pe încercate
3.5 Vânzarea pe gustate
3.6 Vânzarea bunurilor altuia
3.7 Vânzarea bunurilor imobile
3.8 Vânzarea terenurilor forestiere
3.9 Vânzarea moștenirii
3.10 Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății
3.11 Vânzarea cu opțiune de răscumpărare
3.12 Vânzarea cu arvună
3.13 Vânzarea de drepturi litigioase
3.14 Vânzarea de consumație
3.15 Vânzarea cu clauză tontiniană. Propunere de lege ferenda
Capitolul IVStudiu de caz cu privire la varietăți ale contractului de vânzare
Concluzii
Bibliografie
Introducere
Prezenta lucrare "Varietăți ale contractului de vânzare" cuprinde noțiuni teoretice și practice cu privire la contractul de vânzare fiind împărțită în patru capitole.
Primul capitol abordează noțiuni generale referitoare la contractul de vânzare, condițiile de validitate și caracterele juridice.
Evoluția vânzării ca și instituție juridică a fost una spectaculoasă, devenind în scurtă vreme elementul central al circuitului civil. Treptat, regulile ei au fost temeinic consolidate și, ca urmare a importanței pe care a căpătat-o în viața economică a societății, s-au transformat într-un summum de norme a căror aplicabilitate s-a extins și asupra altor tipuri de contracte.
În conformitate cu dispozițiile art. 1650 din Codul Civil, "Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă sa-l plătească. Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept. Contractul de vânzare prezintă următoarele caractere juridice: character sinalagmatic, oneros, cumutativ, translativ de drepturi și consensual. Tot în acest capitol am prezentat condițiile de validitate care sunt capacitatea părților, consimțământul părților, obiectul contractului de vânzare, cauza și forma contractului de vânzare. În privința capacității părților, noul Cod Civil preia la art. 1652, în mod aproape identic, principiul consacrat în vechiul Cod Civil conform căruia pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege.
În materia interdicțiilor de a vinde sau de a cumpăra, sunt aduse o serie de modificări, astfel că prin noua reglementare se unifică și se extinde sfera persoanelor cu privire la care există anumite interdicții de a vinde. Totodată, noul Cod Civil cuprinde prevederi separate pentru interdicția de a cumpăra și cea de a vinde.
Încheierea contractului se face prin negocierea lui de către părți sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta (acordul de voință fiind alcătuit din două elemente: oferta și acceptarea).
În Noul Cod Civil este consacrat principiul bunei-credințe de care trebuie să dea dovadă părțile în inițierea și desfășurarea negocierilor pentru încheierea contractului.
Pentru a fi valabil exprimat și a produce efecte juridice, consimțământul trebuie dat în cunoștință de cauză și în deplină libertate, respectiv să nu fie afectat de vicii care să-l altereze. În acest sens, dispozițiile art. 1204 Noul Cod Civil statuează, cu referire la condițiile consimțământului, că acesta trebuie să fie serios, liber și exprimat în cunoștință de cauză. Potrivit art. 1206 Noul Cod Civil consimțământul este viciat atunci când este dat din eroare, surprins prin dol sau smuls prin violență, sau în caz de leziune. În privința bunurilor ce pot fi vândute, noul Cod Civil reglementează într-o manieră detaliată condițiile esențiale pe care trebuie să le întrunească bunul și prețul unei vânzări.
Spre deosebire de reglementarea anterioară, Noul Cod Civil definește cauza contractului ca fiind "motivul care determină fiecare parte să încheie contractul" (Art. 1.235). Pentru a fi valabilă, cauza actului juridic trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții (art. 1236, 1237 NCC): să existe, să fie ilicită și morală.
În principiu, contractul de vânzare se încheie în mod valabil dacă părțile și-au exprimat acordul de voință (solo consensum), fără a fi nevoie ca acest accord să îmbrace o formă anume. Așadar, vânzarea este consensuală chiar dacă îndeplinirea obligației (de “a da” de remitere a lucrului vândut ori de achiziționare a prețului), este ulterioară momentului încheierii convenției. Pe cale de excepție, de la regula potrivit căreia vânzarea este consensuală, există și situații când aceasta are caracter solemn. Este vorba de vânzarea unor drepturi reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, a căror înscriere în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului authentic notarial. Deci, contractul de vânzare având ca obiect immobile înscrise în cartea funciară trebuie să îmbrace forma autentică.
În capitolul II am scos în evidență caracteristici care țin de obligațiile vânzatorului dar și ale cumpărătorului aceastea reprezentând efectele contractului de vânzare.
Spre deosebire de vechiul Cod Civil, conform căruia obligațiile principale ale vânzătorului erau de a preda bunul și de a răspunde de dânsul, noul Cod Civil nominalizează expres și obligația de a transmite proprietatea bunului său, sau, după caz, dreptul vândut.
Cele două obligații principale ale cumpărătorului, preluarea bunului vândut și plata prețului, nu au suferit modificări de substanță în lumina noului Cod Civil față de reglementarea anterioară.
Aspectele de noutate incluse în materia obligațiilor cumpărătorului (art. 1725 – 1727 noul Cod Civil) vizează situațiile în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligația de plată sau de preluare rezultată din vânzarea bunurilor mobile.
În capitolul III am prezentat varietăți ale contractului de vânzare continuând în capitolul IV cu studiu de caz cu privire la moștenire.
CAPITOLUL 1
Noțiuni introductive privind contractul de vânzare
1.1 Noțiunea contractului de vânzare
Istoric vorbind, vânzarea – ca și contract civil – a apărut relativ târziu în evoluția omenirii. Înaintea sa a fost schimbul – trocul – care era practicat la scară largă, deși nu corespundea integral cerințelor economice și sociale, valoarea bunurilor transmise fiind adesea inegală, de natură a crea inechități în circuitul civil.
Nevoia de a asigura posibilitatea transferului unui bun primind în schimb valoarea reală a acestuia a determinat apariția monedei, a banului, care a devenit rapid cea mai utilă și folosită metodă de echivalare a valorii bunurilor aflate în circuitul economic și social. Pe cale de consecință, trocul a fost înlocuit rapid cu vânzarea – un contract simpu și eficient – prin care transferul proprietății unui bun se face în schimbul primirii unui preț stabilit de părți prin acordul lor comun, în funcție și cât mai aproape de valoarea reală a bunului respectiv.
Evoluția vânzarii ca și instituție juridică a fost una spectaculoasă, devenind în scurtă vreme elementul central al circuitului civil. Treptat, regulile ei au fost temeinic consolidate și, ca urmare a importanței pe care a căpătat-o în viața economică a societății, s-au transformat într-un summum de norme a căror aplicabilitate s-a extins și asupra altor tipuri de contracte.
Scurta privire istorică asupra apariției vânzării este și calea cea mai bună de a determina definiția acesteia ca și contract civil de studiul căruia ne vom ocupa în perioada care urmează.
În prezent contractul de vânzare s-a răspândit atât de mult încât aproape zilnic încheiem un asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a nevoilor economice și sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument juridic prin care se realizează circuitul civil al bunurilor și valorilor.
Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat în Cartea A V-A ("Despre obligații"), Titlul IX, de la art. 1650 la art. 1762 din noul Cod civil (Legea nr. 287/2009). Aceste texte de lege reprezintă reglementarea de bază a contractului de vânzare-cumpărare, adică dreptul comun în materie. Pe lângă reglementarea din noul Cod civil, legislația noastră mai cuprinde și alte dispoziții speciale, aplicabile numai anumitor vânzări. De exemplu, vânzarea de locuințe construite din fondurile statului, reglementată prin Legea nr. 85/1992; vânzarea unor imobile cu destinația de locuințe către chiriași este reglementată de Legea nr. 112/1995 etc. Potrivit art. 1650 alin. 1 din noul Cod civil: "Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească".
1.2 Condițiile de validitate ale contractului de vânzare
1.2.1.Capacitatea părților de a contracta
În privința capacității părților, noul Cod Civil preia la art. 1652, în mod aproape identic, principiul consacrat în vechiul Cod Civil conform căruia pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege.
În materia interdicțiilor de a vinde sau de a cumpăra, sunt aduse o serie de modificări, astfel că prin noua reglementare se unifică și se extinde sfera persoanelor cu privire la care există anumite interdicții de a vinde. Totodată, noul Cod Civil cuprinde prevederi separate pentru interdicția de a cumpăra și cea de a vinde.
Interdicția de a cumpăra este grupată în două categorii, respectiv interdicția de a cumpăra drepturi litigioase și alte interdicții de a cumpăra. Astfel, art. 1653 alin. (1) noul Cod Civil interzice anumitor categorii profesionale (ex. magistrați, avocați, executori, notari publici, etc.) cumpărarea de drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea. Articolul din noul Cod Civil preia în parte reglementarea anterioară de la art. 1309 vechiul Cod Civil, dar vizează și alte interdicții de a cumpăra drepturi litigioase cuprinse în legi speciale. Alin. (2) al art. 1653 noul Cod Civil prevede anumite cazuri în care interdicția cumpărării de drepturi litigioase de către categoriile de persoane menționate la alin. (1) este înlăturată, iar vânzarea drepturilor litigioase este permisă. Excepțiile de la incapacitatea de cumpărare a drepturilor litigioase sunt în fapt, într-o mai bună formulare, cazurile în care opera până în prezent retractul litigios și reprezintă reglementarea unor situații în care există un interes superior în virtutea căruia permisiunea de a cumpăra dreptul litigios este mai importantă decât interdicția acesteia (cum ar fi ieșirea din indiviziune, plata unei creanțe, apărarea unui drept asupra bunului propriu). Totodată legiuitorul clarifică și noțiunea de drept litigios; față de reglementarea din vechiul Cod Civil de la art. 1402, noul Cod Civil oferă o încadrare a dreptului litigios atât în ceea ce privește obiectul litigiului (litigii cu privire la existența sau întinderea dreptului), cât și în ceea ce privește stadiul procesual (un proces început și neterminat). De asemenea, Noul Cod Civil preia la art. 1654 interdicțiile de a cumpăra prevăzute la art. 1308 din vechiul Cod Civil; în acest sens, legea interzice, spre exemplu, părintelui, tutorelui, curatorului ori administratorului provizoriu cumpărarea bunurilor persoanelor pe care le reprezintă. Spre deosebire de vechiul Cod Civil care nu menționa cazul de nulitate (absolută sau relativăea de cumpărare a drepturilor litigioase sunt în fapt, într-o mai bună formulare, cazurile în care opera până în prezent retractul litigios și reprezintă reglementarea unor situații în care există un interes superior în virtutea căruia permisiunea de a cumpăra dreptul litigios este mai importantă decât interdicția acesteia (cum ar fi ieșirea din indiviziune, plata unei creanțe, apărarea unui drept asupra bunului propriu). Totodată legiuitorul clarifică și noțiunea de drept litigios; față de reglementarea din vechiul Cod Civil de la art. 1402, noul Cod Civil oferă o încadrare a dreptului litigios atât în ceea ce privește obiectul litigiului (litigii cu privire la existența sau întinderea dreptului), cât și în ceea ce privește stadiul procesual (un proces început și neterminat). De asemenea, Noul Cod Civil preia la art. 1654 interdicțiile de a cumpăra prevăzute la art. 1308 din vechiul Cod Civil; în acest sens, legea interzice, spre exemplu, părintelui, tutorelui, curatorului ori administratorului provizoriu cumpărarea bunurilor persoanelor pe care le reprezintă. Spre deosebire de vechiul Cod Civil care nu menționa cazul de nulitate (absolută sau relativă) aplicabil fiecărei interdicții, aspect care a cauzat numeroase discuții doctrinare, noul Cod Civil specifică expres sancțiunea corespunzătoare fiecărei interdicții în parte.
În ceea ce privește modificările aduse în sfera interdicțiilor de a vinde, o schimbare esențială o constituie eliminarea de către noul Cod Civil a interdicției de vânzare – cumpărare între soți. Această interdicție, prevăzută la art. 1307 din vechiul Cod Civil, avea rolul de a proteja moștenitorii rezervatari ori pe cei obligați la raportul donațiilor, precum și pe creditorii soțului vânzător de un eventual abuz, constând în simularea unei donații prin încheierea contractului de vânzare. O altă rațiune a acestei interdicții era reprezentată de posibilitatea soților de a evita dispozițiile legale imperative referitoare la revocarea donațiilor între soți, realizând prin intermediul unor vânzări simulate donații irevocabile. În lumina dispozițiilor noului Cod Civil referitoare la regimul matrimonial și a convențiilor matrimoniale, se pare că legiuitorul a încercat flexibilizarea și modernizarea relațiilor patrimoniale dintre soți.
Noul Cod Civil a introdus la incapacitatea de a vinde o prevedere preluată din Codul Civil din , una din sursele de inspirație pentru proiectul noului Cod Civil român. În acest sens, aceleași persoane de la art. 1654 noul Cod Civil, cărora le este interzis să cumpere, nu pot să vândă bunurile proprii în schimbul unei sume de bani care provine din exploatarea sau vânzarea bunului/patrimoniului pe care sunt însărcinate să le administreze. Prevederea de la art. 1655 noul Cod Civil are în vedere evitarea situațiilor ce ar putea cauza conflicte de interes între persoana împuternicită sau reprezentant și persoana pe care o reprezintă sau a căror bunuri le administrează. Alin. (2) al aceluiași articol reprezintă se pare o încercare de a acoperi toate celelalte cazuri, altele decât vânzarea, în care un reprezentant/administrator ar putea folosi propriile bunuri pentru obținerea unui profit de pe urma fondurilor pe care le administrează.
1.2.2 Consimțământul
Încheierea contractului se face prin negocierea lui de către părți sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta (acordul de voință fiind alcătuit din două elemente: oferta și acceptarea).
În Noul Cod Civil este consacrat principiul bunei-credințe de care trebuie să dea dovadă părțile în inițierea și desfășurarea negocierilor pentru încheierea contractului.
Pentru a fi valabil exprimat și a produce efecte juridice, consimțământul trebuie dat în cunoștință de cauză și în deplină libertate, respectiv să nu fie afectat de vicii care să-l altereze. În acest sens, dispozițiile art. 1204 Noul Cod Civil statuează, cu referire la condițiile consimțământului, că acesta trebuie să fie serios, liber și exprimat în cunoștință de cauză. Potrivit art. 1206 Noul Cod Civil consimțământul este viciat atunci când este dat din eroare, surprins prin dol sau smuls prin violență, sau în caz de leziune.
Eroarea: în NCC sediul materiei se regăsește în mai multe articole (art. 1207-1213), care reglementează diferite feluri de erori care pot apărea la momentul încheierii actului (eroarea nescuzabilă, eroarea asumată, eroarea de calcul, eroarea de comunicare sau de transmitere), cu sancțiunile corespunzătoare care pot interveni.
Dolul: Dolul este acel viciu de consimțământ care constă în inducerea în eroare a unei persoane cu ajutorul unor mijloace viclene sau dolosive ori prin omisiunea, în mod fraudulos, de informare a cocontractantului asupra unor împrejurări care se cuvenea să fie dezvăluite (art. 1214 Noul Cod Civil). Privit ca fapt delictual săvârșit cu intenție de către autorul său, dolul presupune un element material și unul intențional ori subiectiv. Sub aspectul elementului material noua reglementare acordă atenție nu doar faptului comisiv (acțiunea, constând în folosirea de manopere frauduloase, de natură să provoace eroarea), ci și faptului omisiv (atitudinea negativă, de a nu aduce la cunoștința celeilalte părți împrejurări care trebuia să fie dezvăluite). Spre deosebire de vechea reglementare, în care se menționa expres condiția ca dolul să fi fost determinant la încheierea contractului (întrucât "fără acele mașinațiuni, este evident că cealaltă parte nu ar fi contractat"), astfel încât eroarea provocată să fi privit elemente hotărâtoare pentru încheierea contractului, în noua reglementare nu mai este instituită această condiție, fiind suficient ca prin atitudinea dolosivă a părții să fi fost provocată o eroare, chiar dacă aceasta nu a fost esențială (art. 1214 alin. 2).
Violența: În concepția Noului Cod Civil, violența, ca viciu de consimțământ, este înțeleasă ca "temerea justificată indusă fără drept de cealaltă parte sau de un terț, de așa manieră încât partea amenințată putea să creadă, după împrejurări, că, în lipsa consimțământului său, viața, persoana, onoarea sau bunurile sale ar fi expuse unui pericol grav și iminent" (art. 1216). În stabilirea caracterului determinant al violenței trebuie să se țină seama, așa cum dispune art. 1216 alin. 4 Noul Cod Civil, de "vârsta, starea socială, sănătatea și caracterul celui asupra căruia s-a exercitat violența, precum și de orice altă împrejurare ce a putut influența starea acestuia la momentul încheierii contractului". Având în vedere că nu orice amenințare constituie, prin ea însăși, violența-viciu de consimțământ, se cere ca aceasta să reprezinte o încălcare a legii (să fie ilicită), pentru a atrage nevalabilitatea actului. Pe de alta parte, potrivit Noului Cod Civil reprezintă violență "temerea insuflată prin amenințarea cu exercițiul unui drept făcută cu scopul de a obține avantaje nejustificate" (art. 1217). Faptul că amenințarea trebuie să fie determinantă, rezultă în mod implicit și din dispozițiile art. 1219 NCC, care nu recunosc caracterul de viciu de consimțământ, simplei temeri reverențiare, izvorâte din respect, fără ca aceasta să fi fost însoțită de violență . Amenințarea cu un rău nu este, potrivit Noului Cod Civil, considerată constitutivă de violență, atunci când ea rezultă dintr-o stare de necesitate, decât în măsura în care cealaltă parte a profitat de această împrejurare (art. 1218 Noul Cod Civil).
Leziunea: Există leziune atunci când una dintre părți, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații . (art. 1221). Existența leziunii se apreciază și în funcție de natura și scopul contractului. Leziunea poate exista și atunci când minorul își asumă o obligație excesivă prin raportare la starea sa patrimonială, la avantajele pe care le obține din contract ori la ansamblul circumstanțelor. Spre deosebire de vechea reglementare, în NCC leziunea este recunoscută și în cazul majorului, cu condiția ca diferența de prestație să depășească jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestația promisă sau executată de partea lezată (art. 1222 alin. 2). Sub aspectul categoriei actelor juridice care pot fi atacate pentru leziune, noile dispoziții legale exclud de la incidența acestei sancțiuni contractele aleatorii, tranzacția, precum și alte contracte anume prevăzute de lege (art. 1224).
1.2.3 Obiectul vânzării
În privința bunurilor ce pot fi vândute, noul Cod Civil reglementează într-o manieră detaliată condițiile esențiale pe care trebuie să le întrunească bunul și prețul unei vânzări.
Bunul vândut
Astfel, Codul Civil din 1864 prevedea atât în partea generală a contractelor la art. 963, cât și în cadrul dispozițiilor referitoare la contractul de vânzare la art. 1310, că bunul trebuie să se afle în comerț (să fie în circuitul civil) pentru a putea face obiectul vânzării. Noul Cod Civil elimină această mențiune din dispozițiile aplicabile contractului de vânzare – cumpărare, păstrând-o doar în partea aplicabilă contractelor în general (art. 1229 noul Cod Civil).
O reglementare mai amplă se acordă vânzării bunului viitor, care în vechiul Cod Civil era menționată succint la art. 965. Ca regulă generală, potrivit art. 1658 din noul Cod Civil, cumpărătorul unui bun viitor nu va dobândi dreptul de proprietate asupra bunului decât în momentul realizării acestuia, astfel încât riscul contractului este suportat de către vânzător.
În principiu, consecința nerealizării bunului atrage inaplicabilitatea contratului de vânzare. Cu toate acestea, dacă nerealizarea este determinată de culpa vânzătorului, el este ținut să plătească daune-interese. În virtutea principiului disponibilității, codul actual prevede la art. 1658 alin. (4) posibilitatea cumpărătorului de a-și asuma riscul nerealizării bunului, acesta fiind obligat prețului.
Prețul vânzării
Caracteristicile principale ale prețului, respectiv să fie o sumă de bani, să fie sincer și serios, determinat sau determinabil se regăsesc și în actuala reglementare a noului Cod Civil. Noile prevederi în materie detaliază la art. 1661 cazul în care prețul este determinabil: vânzarea făcută pe un preț care nu a fost determinat în contract este valabilă dacă părțile au convenit asupra unei modalități prin care prețul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu necesită un nou acord de voință al părților.
Posibilitatea determinării prețului de către un terț era prevăzută și în vechiul Cod Civil la art. 1304, însă nu se făcea mențiune cu privire la situația în care terțul nu își îndeplinea obligația de determinare a prețului de cumpărare. Aici vine să dezvolte noul Cod Civil care, în art. 1662 alin. (2), introduce posibilitatea președintelui judecătoriei de la locul încheierii contractului de a desemna un expert pentru a determina prețul dacă părțile nu se înțeleg. De asemenea, se introduce un termen limită de 1 an de zile de la data încheierii contractului timp în care părțile sunt obligate să determine prețul contractului, sub sancțiunea nulității absolute a acestuia și sub condiția de nu a se fi stabilit o altă modalitate de determinare a prețului.
O altă chestiune de noutate este cea a recunoașterii posibilității de determinare a prețului în funcție de uzanțele unui comerciant care vinde același tip de bunuri în mod constant sau vânzarea bunurilor pe piețele reglementate (art. 1664 noul Cod Civil). În considerarea abrogării Codului Comercial, aceste prevederi vizează în principal categoria profesioniștilor și valoarea practicilor comerciale la încheierea contractelor de către aceștia.
1.2.4 Cauza
Spre deosebire de reglementarea anterioară, Noul Cod Civil definește cauza contractului ca fiind "motivul care determină fiecare parte să încheie contractul" (Art. 1.235). Pentru a fi valabilă, cauza actului juridic trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții (art. 1236, 1237 NCC):
a) să existe. Cauza nu există când lipsește discernământul sau scopul imediat la încheierea contractului.
b) să fie licită. Cauza este licită când este conformă legii și ordinii publice. Cauza este considerată ilicită și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.
c) să fie morală (să nu fie contrară bunelor moravuri, respectiv regulilor de conviețuire socială).
Sancțiune: Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului în care contractul a fost greșit calificat și poate produce alte efecte juridice. Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.
Proba cauzei: contractul este valabil chiar atunci când cauza nu este expres prevăzută. Existența unei cauze valabile se prezumă până la proba contrară.
1.2.5 Forma contactului de vânzare
În principiu, contractul de vânzare se încheie în mod valabil dacă părțile și-au exprimat acordul de voință (solo consensum), fără a fi nevoie ca acest accord să îmbrace o formă anume.
Așadar, vânzarea este consensuală chiar dacă îndeplinirea obligației (de “a da” de remitere a lucrului vândut ori de achitare a prețului), este ulterioară momentului încheierii convenției.
Pe cale de excepție, de la regula potrivit căreia vânzarea este consensuală, există și situații când aceasta are caracter solemn.
Este vorba de vânzarea unor drepturi reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, a căror înscriere în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului authentic notarial.
Deci, contractul de vânzare având ca obiect immobile înscrise în cartea funciară trebuie să îmbrace forma autentică.
Nerespectarea acestei forme atrage după sine nulitatea absolută a contractului. Chiar dacă părțile au convenit că vânzarea să se încheie într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, dar apoi forma respectivă nu este respectată, contractile va fi considerat ca fiind valabil încheiat.
Forma scrisă a contractului de vânzare este importantă uneori sub aspectul probării existenței actului.
Nerespectarea acestei forme scrise, atunci când ea este cerută de lege, are ca efect imposibilitatea părților de a proba existența contractului de vânzare și a clauzelor lui.
Când pentru dovedirea unui act legea cere forma scrisă, proba cu martori este inadmisibilă.
Dacă valoarea obiectului actului juridic este mai mare de 250 lei, acesta nu poate fi dovedit cu martori.
Pe cale de excepție, dacă legea specială nu cere proba scrisă, dovada cu martori se poate face contra unui profedionist, a oricărui act juridic, indiferent de valoarea lui, dacă a fost făcut de acesta în exercițiul activității sale profesionale.
De asemenea, există excepții de la regula inadmisibilității probei cu martori pentru dovedirea unui act juridic pentru care legea cere forma scrisă. În rândul acestor excepții se înscriu:
partea care s-a aflat în imposibilitatea materială sau morală de a-și întocmi un înscris pentru dovedirea actului juridic;
există un început de dovadă scrisă, potrivit prevederilor art. 310 din Codul de procedură civilă;
partea a pierdut înscrisul doveditor din pricina unui caz fortuit sau de forță majoră;
părțile convin, fie și tacit, să folosească această probă, însă numai privitor la drepturile de care ele pot să dispună;
actul juridic este atacat pentru fraudă, eroare, dol, violență ori este lovit de nulitate absolută pentzru cauză ilicită sau imorală, după caz;
se cere lămurirea clauzelor actului juridic.
De reținut ca probă cu martori nu se admite niciodată împotrivă sau peste ceea ce cuprinde un înscris și nici despre ceea ce s-ar pretinde că s-ar fi zis înainte, în timpul sau în urma întocmirii lui, chiar dacă legea nu cere forma scrisă pentru dovedirea actului juridic respectiv, cu excepția cazurilor când părțile convin, chiar și tacit, să folosească proba cu martori, în condițiile legii.
În sfârșit, contractele de vânzare pot să îmbrace și forma electronică, cu respectarea condițiilor cuprinse în legile speciale.
Legile speciale prevăd că înscrisul în formă electronică, executată în condițiile legii, este asimilat înscrisului sub semnătură privată, iar cel recunoscut de cel căruia i se opune, are același efect între părți, ca și actul autentic.
Există situații când validitatea vânzării este condiționată de obținerea unor abrobări ori, după caz, a unor autorizații prealabile, emise de anumite categorii de persoane ori autorități publice sau a unor avize.
Cu titlu de exemplu, prezentăm, sintetic câteva din aceste situații:
autorizarea prealabilă a unității vânzătoare necesară înstrăinării locuințelor și spațiilor cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetul statului;
autorizarea instituției de tutelă și avizul consiliului de familie, necesare încheierii unui act de vânzare ce prezintă interes pentru minor;
acordul prealabil, dat în scris de către creditorul ipotecar pentru înstrăinarea imobilului ipotecat până la rambursarea integrală a creditului ipotecar.
1.3 Caracterele juridice ale contractului de vânzare
A. Vânzarea este un contract consensual, N.C.C. stabilind prin art. 1178 principiul libertății formei, în sensul că încheierea contractului se realizează prin simplul acord de voință al părților, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o anumită formalitate, text coroborat art. 1.674 – „Transmiterea proprietății”. Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă. Excepția o constituie vânzarea de bunuri imobile care potrivit art. 1676 C. civ. arată că transferul proprietății se produce potrivit dispozițiilor aplicabile în materia cărții funciare.
B. Vânzarea este un contract bilateral (sinalagmatic), pentru că dă naștere la obligații reciproce între părțile contractante, vânzătorul are obligația să predea lucrul vândut, iar cumpărătorul să plătească prețul; prestația uneia dintre părți fiind cauza obligației asumate de cealaltă parte.
C. Vânzarea este un contract cu titlu oneros, pentru că fiecare parte urmărește un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schimbul prestației la care se obligă; „îndeplinirea obligației vânzătorului este echivalentul celeilalte obligații și viceversa”.
D. Vânzarea este un contract comutativ, întrucât existența și întinderea obligațiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului și nu depind de un eveniment viitor și nesigur de a se produce (alea). Spre deosebire de contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asigurare, renta viageră etc.), în contractele comutative nu există șanse de câștig și pierdere pentru părțile contractante, prestațiile acestora fiind considerate echivalente.
E. Vânzarea este un contract translativ de proprietate. În măsura în care vânzarea-cumpărarea strămută dreptul de proprietate (nu un alt drept) și după încheierea valabilă a contractului se produce și transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător cu excepția situației descrise de art. 877 – „Drepturile tabulare” unde „Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.”
CAPITOLUL II
Efectele contractului de vânzare
2.1 Obligațiile cumpărătorului
Cele două obligații principale ale cumpărătorului, preluarea bunului vândut și plata prețului, nu au suferit modificări de substanță în lumina noului Cod Civil față de reglementarea anterioară.
Aspectele de noutate incluse în materia obligațiilor cumpărătorului (art. 1725 – 1727 noul Cod Civil) vizează situațiile în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligația de plată sau de preluare rezultată din vânzarea bunurilor mobile.
O reglementare interesantă este cea a executării directe a bunurilor mobile, conform art. 1726 noul Cod Civil. Astfel, în cazul neplății prețului sau nepreluării bunului, vânzătorul are posibilitatea de a depune bunul într-un depozit pe cheltuiala cumpărătorului sau de a-l vinde. Potrivit art. 1726 alin. (2), vânzarea se va face prin licitație publică sau chiar pe prețul curent, dacă lucrul are un preț la bursă sau în târg ori stabilit de lege, de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte. Vânzătorul va avea totodată dreptul diferenței dintre prețul convenit la prima vânzare și cel efectiv obținut, precum și la daune-interese.
Alin. (3) și (4) ale art. 1726 din noul Cod Civil prevăd cazul contractelor ce au ca obiect bunuri de gen supuse unui preț curent în sensul arătat mai sus și eventualitatea în care vânzătorul este partea în culpă, acordând cumpărătorului dreptul de a cumpăra prin intermediul unei persoane autorizate bunuri de același gen pe cheltuiala vânzătorului. În această situație, cumpărătorul va fi cel care va putea pretinde de la vânzător diferența dintre suma ce reprezintă cheltuielile achiziționării bunurilor și prețul convenit cu vânzătorul, precum și daune – interese, dacă este cazul. Art. 1727 noul Cod Civil prevede cazul restituirii bunurilor mobile ce au făcut obiectul unui contract de vânzare. Astfel, conform alin. (1), în măsura în care cumpărătorul nu a plătit prețul, iar contractul nu prevede termen de plată, vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluțiunea contractului de vânzare fără punere în întârziere și să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului și nu a suferit transformări.
Dreptul de preempțiune
În cadrul noii reglementări, legiuitorul a decis să acorde o importanță deosebită dreptului de preempțiune, sancționând limitele, condițiile și efectele exercitării acestuia. Sediul materiei îl reprezintă art. 1730 – 1740 noul Cod Civil.
Conform noilor prevederi, dreptul de preempțiune reprezintă dreptul unei persoane numite preemptor de a cumpăra cu prioritate un bun, în condițiile stabilite prin lege sau contract.
Până la adoptarea noului Cod Civil, noțiunea dreptului de preempțiune avea o natură strict legală, reprezentând dreptul prioritar recunoscut statului sau unor categorii de persoane în baza dispozițiilor legale de a dobândi un bun la preț egal. Desigur, în baza principiului consensualismului și disponibilității contractelor, nu exista temei legal care să împiedice părțile unui contract în a acorda drepturi prioritare la cumpărarea unui bun. Doctrina a denumit aceste dispoziții contractuale drept pacte de preferință.
Actualmente, noile prevederi ale Codului Civil unifică cele două noțiuni sub denumirea unitară de drept de preempțiune, care poate fi atât de natură legală, cât și contractuală. Totodată, legiuitorul nu renunță la respectarea voinței contractuale a părților, menționând la art. 1730 alin. (2) că dispozițiile Codului Civil privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel.
Noul Cod Civil reglementează în prima parte a prevederilor referitoare la dreptul de preempțiune modalitatea și termenul în care acesta poate fi exercitat. Astfel, conform art. 1730 alin. (3), titularul dreptului de preempțiune care a respins o ofertă de vânzare este decăzut din dreptul de a mai putea exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta transmisă de vânzător trebuie acceptată în termen de cel mult 10 zile, la vânzarea de bunuri mobile sau de cel mult 30 de zile, la vânzarea de bunuri imobile; în sens contrar, se consideră că oferta nu a fost acceptată. Cele două termene prevăzute pentru acceptarea ofertei vânzătorului au menirea de a nu menține pe o perioadă îndelungată starea de incertitudine cu privire la bunurile supuse preempțiunii.
În continuare, legiuitorul reglementează expres situația și consecințele nerespectării de către vânzător a dreptului de preempțiune legal sau convențional. Până în acest moment, nerespectarea dreptului de preempțiune legal constituit avea ca și consecință, în mai toate cazurile, nulitatea absolută a contractului de vânzare, fiind vorba de o chestiune de ordine publică. În situația nerespectării de către vânzător a pactului de preferință, doctrina recunoștea beneficiarului doar dreptul de a cere daune – interese, nu și anularea contractului sau urmărirea bunul vândut.
În prezent, art. 1731 noul Cod Civil prevede că vânzarea bunului către un terț cu nerespectarea dreptului de preempțiune legal sau convențional este perfect valabilă, sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor. În acest sens, noul Cod Civil recunoaște contractul încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune, considerând că transmiterea dreptului de proprietate operează de drept ulterior exercitării sau neexercitării dreptului de preempțiune de către beneficiarul acestuia.
Într-o reglementare destul de amplă, legiuitorul a prevăzut la art. 1732 alin. (1) conținutul notificării transmisă preemptorului, respectiv cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Astfel, dacă până în acest moment notificarea preempțiunii se axa doar pe înștiințarea preemptorului cu privire la prețul vânzării, conform art. 1732 alin (2) notificarea va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde este situat bunul.
Dreptul de preempțiune subzistă atât timp cât vânzătorul va încheia cu terța parte un contract de vânzare care să conțină aceiași termeni și condiții incluse în notificarea transmisă. În măsura în care vânzătorul va modifica termenii vânzării ulterior transmiterii notificării, se consideră că dreptul de preempțiune nu a fost exercitat de către preemptor, iar necomunicarea noilor termeni ai vânzării duce la încheierea unui contract de vânzare sub condiție suspensivă. Preemptorul își va exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului.
Exercitarea dreptului de preempțiune
Codul civil a reglementat atât exercitarea dreptului de prempțiune în cazul în care acesta a fost constituit prin lege, cât și în situația în care originea sa este de natură convențională. Părțile pot deroga de la normele stabilite în Codul civil în materie numai dacă este vorba de o preempțiune convențională.
Prin urmare, dreptul de preempțiune legală nu se poate exercita potrivit normelor stabilite de către părți, ci numai în limita prevederilor legale, care az caracter imperativ, de ordine publică. În schimb, exercitarea dreptului de preempțiune convențională se poate stabili de către părți și prin derogare de la dispozițiile Codului civil, care constituie, în acest caz, noime supletive.
De regulă, dreptul de preempțiune se exercită după ce contractul de vânzare a fost încheiat de vânzător cu terțul pe care și l-a ales. Acest contract (cu terțul) se încheie sub condiția suspensivă a neexercitării preempțiunii de către titular3.
Contractul se notifică preemptorului de către vânzător ori de către terțul cu care s-a încheiat. Notificarea trebuie să se refere la numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, normele care îl guvernează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde se afla bunul.
Dacă vreuna din aceste informații nu se regăsește în cuprinsul notificării, atunci aceasta este ineficace și termenul legal de exercitare a preempțiuni va începe să curgă de la data la care s-au completat informațiile lipsă.
Exercitarea dreptului de preempțiune de către preemptor se face în termen de cel mult 10 zile pentru bunurile mobile și în termen de cel mult 30 de zile pentru bunurile imobile, termene care încep să curgă de la primirea notificării.
Acordul preemptorului de a încheia contractul prevăzut în notificare se comunică vânzătorului însoțit de consemnarea prețului la dispoziția acestuia.
Potrivit art. 1733 alin. (1), dacă preemptorul își exercită dreptul de preempțiune, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmăcontract se desființează retroactiv. Desigur, vânzătorul va răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii.
O reglementare care s-a considerat a fi necesară a fost cea a concursului de preemptori (art. 1734 noul Cod Civil), conform căreia se acordă prioritate la încheierea vânzării preemptorilor care dețin o preempțiune legală, raportați la cei care dețin un drept de preempțiune convențional. Aprecierea legiuitorului este legată de caracterul public al preempțiunilor legale. Alte criterii de alegere dintre mai mulți preemptori sunt voința vânzătorului, precum și anterioritatea înscrierii dreptului în cartea funciară în cazul bunurilor imobile sau anterioritatea datei la care bunul a fost dobândit, în cazul celor mobile.
Ca și până acum, dreptul de preempțiune ce are ca obiect bunuri imobile va fi notat în cartea funciară. Dispozițiile art. 1737 noul Cod Civil sunt menite a soluționa conflictul ce poate interveni între titularul dreptului de preempțiune și terțul cumpărător. În măsura în care titularul dreptului de preempțiune nu l-a înscris în cartea funciară, terțul cumpărător își va putea înscrie contractul de vânzare. Per a contrario, atât timp cât există un drept de preempțiune notat în cartea funciară a imobilului, nu va putea opera înscrierea unui contract de vânzare în favoarea unui terț. În cazul în care terțul cumpărător și-a înscris contractul în cartea funciară, acesta rămâne încheiat sub condiție suspensivă pe durata celor 30 de zile pe care titularul dreptului de preempțiune le are la dispoziție să decidă achiziționarea imobilului. Neexercitarea dreptului de preempțiune duce la stingerea dreptului și radierea lui din oficiu. O altă derogare de la reglementarea anterioară a dreptului de preferință convențional o reprezintă caracterul indivizibil și incesibil al dreptului de preempțiune actual (art. 1739 noul Cod Civil), indiferent dacă dreptul are natură legală sau contractuală. Mai mult, conform art. 1740 noul Cod Civil, dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.
O prevedere notabilă în materia preempțiunii și a vânzării de imobile, o constituie art. 1746 noul Cod Civil, prin care legiuitorul acordă un drept de preempțiune legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra unui teren forestier, în ordine, coproprietarilor și vecinilor respectivului teren.28 contract se desființează retroactiv. Desigur, vânzătorul va răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii.
Pluralitatea de preemptori și pluralitatea de bunuri
Legea stabilește ordinea de preferință a exercitării dreptului de preempțiune când mai mulți titulari ai acestui drept vin în concurs.
Astfel, în concursul dintre un prccmplor legal și un preemplor convențional, are prioritate primul.
Dacă sunt mai mulți preemptori legali caic și-au exercilat dreptuI de preempțiune, esle dreptul vânzătorului să opteze pentru unul din aceștia. Soluția pe care o oferă legiuitorul în acest caz poate fi îmbunătățită.
Opinăm că mai realist ar fi fost să aibă prioritate preeemptorul legal care și-a exercitat primul dreptul (potrivit principiului ,prior tempore, potior jure”) și numai dacă mai mulți preemptori legali și-ar fi exercitat dreptul în același timp, să i se dea posibilitatea vânzătorului să aleagă pe unul dintre aceștia.
În concursul dintre mai mulți preemptori convenționali și când bunul este imobil, are prioritate cel care și-a înscris primul dreptul de preempțiune în cartea funciară. Dacă bunul este mobil și se află în concurs mai mulți preemptori convenționali, are prioritate titularul dreptului de preempțiune convențional care are data certă cea mai veche. Această ordine de preferință este imperativă și orice clauză contractuală contrară se consideră nescrisă.
În ceea ce privește pluralitatea de bunuri, Codul civil prevede regimul exercitării dreptului de preempțiune în raport cu împrejurarea dacă bunul supus preempțiunii se poate despărți de celelalte bunuri, iară ca vânzătorul să fie păgubit. Vânzătorul este păgubit dacă prețul total ar fi mai mic atunci când bunurile s-ar vinde separat.
Când bunurile sunt vândute împreună pe un singur preț, iar preemptorul își exercită dreptul de preempțiune asupra unuia dintre ele, atunci vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporțională din acel preț. În situația în care se vând și alte bunuri decât acela supus preempțiunii, dar care nu puteau fi despărțite de acesta din urmă fără să fi păgubit pe vânzător, dreptul de preempțiune se poate exercita numai sub condiția ca preemptorul să consemneze prețul pentru toate bunurile vândute. În acest caz, dreptul de preempțiune se extinde asupra tuturor bunurilor vândute, nu numai asupra celui în legătură cu care s-a instituit preempțiunea.
Dreptul convențional de preempțiune se poate institui pe o perioadă de 5 ani, orice termen mai mare convenit de părți reducându-se de drept la termenul de 5 ani prevăzut de lege.
Dreptul de preempțiune în legi speciale
Dreptul de preempțiune al cumpărătorului prevăzut în legile speciale îmbracă unele particularități. Astfel, potrivit art. 17 alin. (î) din Legea nr. 10/200fi, locatarii imobilelor restituite persoanelor îndreptățite, având, printre altele, destinația de unități și instituții de învățământ de stat, unități sanitare și de asistență medico-socială din sistemul public, imobile ocupate de administrațiile financiare, trezorerii etc., instituții culturale, precum și cele ocupate de sediile partidelor politice, „au drept de preempțiune la cumpărarea acestora”.
De asemenea, în conformitate cu art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică\ în situația în care un imobil expropriat este scos la vânzare de către expropriatorul care nu a realizai lucrarea de utilitate publică pentru care imobilul a fost expropriat, fostul proprietar (expropriatul) are un drept de prioritate la cumpărare. Cumpărarea imobilului expropriat de către expropriat are loc la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea primită, la expropriere, actualizată.
Dreptul de prioritate la redobândirea imobilului se exercită printr-o procedură mult mai simplificată decât procedura de exercitare a dreptului de preempțiune.
În sfârșit, potrivit art. 1.746 C. civ., terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde respectând dreptul de preempțiune al titularilor. Titularii dreptului de preempțiune în acest caz sunt vecinii proprietari de fonduri forestiere, chiar și statul, dacă are calitatea de proprietar al terenurilor învecinate.
Stingerea dreptului de preempțiune
Dreptul de preempțiune se stinge prin exercitarea dreptului accesoriu, de natură potestativă de către preemptor, și anume dreptul de a accepta contractul notificat. Dacă acceptarea contractului are loc în termen, prin plata prețului către vânzător, dreptul de preempțiune se stinge prin acceptare.
În cazul în care acceptarea nu are loc în termen, preempțiunea se stinge prin decădere, la împlinirea termenului. Dreptul de preempțiune se stinge în parte în situația în care preemptorul nu acceptă contractul de vânzare oferit, iar refuzul este exprimat în termen. În această ipoteză, dreptul vb preempțiune se stinge doar în legătură cu contractul de vânzare respectiv, dar subzistă în ceea ce privește alte vânzări ulterioare ale bunului supus preempțiunii. Dreptul convențional de preempțiune se poate stinge și înainte de împlinirea termenului, în cazul decesului preemptorului sau la încetarea existenței persoanei juridice.
Dreptul legal de preempțiune nu se stinge prin decesul preemptorului, deoarece acesta se constituie pentru motive de ordine publică ori în considerarea calității unei persoane.
2.2 Obligațiile vânzătorului
Spre deosebire de vechiul Cod Civil, conform căruia obligațiile principale ale vânzătorului erau de a preda bunul și de a răspunde de dânsul, noul Cod Civil nominalizează expres și obligația de a transmite proprietatea bunului său, sau, după caz, dreptul vândut.
Transmiterea proprietății sau a dreptului vândut
Mențiunea celei de-a treia obligații apare ca fiind una firească, având în vedere că transmiterea proprietății este specifică contractului de vânzare. Bineînțeles, transmiterea proprietății este circumstanțiată de obiectul contractului. În funcție de natura bunului vândut, cum ar fi imobil, bunuri de gen, etc., transmiterea proprietății va avea loc ulterior încheierii valabile a contractului de vânzare.
Până la adoptarea noului Cod Civil, în baza principiului res perit domino13, împreună cu dreptul de proprietate se transferă și riscul contractului (art. 971 vechiul Cod Civil). Având în vedere că transferul dreptului de proprietate opera la momentul întrunirii acordului de voință între vânzător și cumpărător, ca regulă generală, cumpărătorul prelua tot atunci și riscul pierii fortuite a bunului.
În considerarea criticilor și a propunerilor de lege ferenda semnalate în doctrină14, legiuitorul a decis schimbarea perspectivei legislative în materia transferului riscului la contractele translative de proprietate. Conform art. 1274 noul Cod Civil, în lipsă de stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. În acest sens, se pare că legiuitorul a adoptat principiul consacrat în dreptul roman vechi conform căruia, la contractele translative de proprietate, transferul riscurilor are loc la momentul predării bunului și nu la momentul transferului de proprietate, aceasta reprezentând o soluție mai echitabilă decât cea consacrată anterior.
Totodată, legiuitorul a decis reglementarea expresă a unei alte instituții juridice controversate în literatura de specialitate, respectiv vânzarea bunului altuia. În lipsa unei dispoziții exprese în vechiul Cod Civil care să permită sau să interzică vânzarea bunului altuia, doctrina a conchis în decursul timpului că aceasta este anulabilă, în principal pe motiv de viciere a consimțământului. Inspirându-se din Codul Civil italian, legiuitorul român a validat vânzarea bunului altuia, delimitând astfel problema valabilității contractului de cea a transferului dreptului de proprietate.
Conform art. 1683 noul Cod Civil, contractul de vânzare având ca obiect un bun individual determinat aparținând altuia decât vânzătorului este perfect valabil dacă vânzătorul se obligă astfel să obțină bunul de la adevăratul proprietar sau să-l determine pe acesta din urmă să ratifice contractul încheiat cu cumpărătorul bunului. După cum se poate observa, proprietatea în acest caz se transferă doar la momentul la care cumpărătorul dobândește efectiv bunul, această regulă putând fi înlocuită în funcție de voința părților. Cele două modalități menționate la art. 1683 alin. (2) din noul Cod Civil, prin care poate opera transferul dreptului de proprietate, sunt prevăzute de legiuitor cu titlu de exemplu, existând posibilitatea ca părțile să prevadă și alte mijloace directe sau indirecte.
Sancțiunea prevăzută de noul Cod Civil în cazul în care cumpărătorul nu dobândește dreptul de proprietate asupra bunului este rezoluțiunea contractului, restituirea prețului și, eventual, plata de daune – interese. În acest sens, se pare că nu se va putea promova o acțiune în nulitate sau anulare a contractului de vânzare, decât în situația în care cumpărătorul va identifica o cauză de nulitate a contractului de vânzare alta decât faptul că bunul nu aparține vânzătorului.
Dispozițiile art. 1683 din noul Cod Civil fac referire și la situația în care un coproprietar înstrăinează bunul în întregul său, depășind astfel cota sa ideală din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. Soluția adoptată până în prezent în doctrină și în practica judiciară a fost aceea a validării contractului de vânzare dacă în urma partajului dintre coproprietari bunul era atribuit în întregime coproprietarului care l-a înstrăinat. Alin. (4) al art. 1683 din noul Cod Civil recunoaște implicit validitatea vânzării bunului deținut în coproprietate de către unul din coindivizari, menționând totodată care sunt opțiunile cumpărătorului în cazul în care coproprietarul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate asupra întregului bun.
Predarea bunului
În ceea ce privește obligația de predare a bunului care incumbă vânzătorului, nu există modificări substanțiale aduse de noul Cod Civil. O dispoziție nou introdusă în acest capitol face referire la dezacordul părților asupra calității bunului vândut (art. 1691 noul Cod Civil). Astfel, în cazul în care există dispute cu privire la calitatea bunului vândut, oricare din părți se poate adresa președintelui judecătoriei pentru a se desemna un expert care să decidă în acest sens.
Conform art. 1691 alin. (3) și (4), dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea acestuia pe cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță. Hotărârea de vânzare va trebui comunicată înainte de punerea ei în executare celeilalte părți sau reprezentantului său, dacă unul dintre aceștia se află într-o localitate situată în circumscripția judecătoriei care a pronunțat hotărârea. În caz contrar, hotărârea va fi comunicată în termen de 3 zile de la executarea ei.
Moduri de executare a obligației de predare. Predarea bunulii imobil diferă de cea a predării bunului mobil în ceea ce privește modalitatea de executare a obligației. Astfel, predarea bunului imobil se face prin punerea acestuia 1a. dispoziția cumpărătorului, liber de orice sarcini. Punerea la dispoziția cumpărătorului a bunului vândut corespunde fie unei obligații de a face, fie unei obligații de a nu face. Cu titlu de exemplu, în situația predării unui teren neîngrădit, vânzătorul îndeplinește o obligație de a nu face dacă îi îngăduie cumpărătorului să intre pe teren și să exercite acte materiale de stăpânire. în același timp vânzătorul îndeplinește obligația de predare dacă efectuează și prestația de a face, în sensul că va pune !a dispoziția cumpărătorului titlurile care confirmă existența și conținutul dreptului vândut.
În cazul bunurilor mobile, predarea se face fie prin remiterea materială (tradițiune), fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a altui document care permite cumpărătorului luarea în posesie a bunului vândut, fie prin remiterea unui lucru care permite exercitarea prerogativelor dreptului vândut (de exemplu, remiterea cheilor unui imobil ori ale unui autoturism).
Locul predării. In cazul bunurilor individual determinate sau de gen limitat prin localizare, dacă din cuprinsul contractului nu rezultă altfel, ori în lipsa unei astfel de stipulații, dacă uzanțele nu diferă, atunci predarea trebuie să fie îndeplinită la locul unde se află bunul în momentul încheierii contractului, predarea fiind portabilă, între absenți, locul încheierii contractului determinat potrivit teoriei recepțiunii, este acela în care acceptarea poiicitațiunii ajunge efectiv la cunoștința solicitantului (ofertantului), chiar dacă acesta nu ia cunoștință de ea din motive care nu ti sunt imputabile’’, în schimb, în privința contractelor încheiate prin mijloace de comunicare instantanee (telefon), regula evocată nu-și mai găsește aplicarea, contractul încheindu-se la momentul în care se pronunță acceptarea și la locul unde se află solicitantul. Practic, astfel de contracte sunt încheiate inter praesentes, iar obligația de predare trebuie executată la locui în care se află solicitantul în momentul când a luat la cunoștință de acceptarea ofertei.
În situația bunurilor de gen obișnuite, obligația de predare se execută la domiciliul ori la sediul debitorului de la momentul încheierii contractului1, în acest caz predarea fiind cherabilă. Dispozițiile Codului civil relative la locul predării bunului vândut sunt supletive, ceea ce înseamnă că părțile pot să convină altfel.
Momentul predării. Obligația de predare se execută la momentul stabilit de părți în conținutul contractului de vânzare. În lipsa termenului, cumpărătorul poate cere predarea bunului „de îndată ce a plătit prețul”. Părțile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea termenului până la care nu se putea face predarea, ca urmare a unor împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării.
Starea bunului vândut. Bunul individual determinat trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului. Prin urmare, vânzătorul trebuie să conserve bunul pentru ca la predare să aibă aceleași calități pe care le avea la momentul încheierii vânzării. în intervalul de timp de la încheierea contractului și până la predarea bunului vândut, vânzătorul nu mai are dreptul să-l folosească. în caz contrar, cumpărătorul poate să ceară despăgubiri. Despăgubirile pentru folosința lucrului după data scadenței privind predarea, sunt de natura daunelor-moratorii. Despăgubirile pentru folosința lucrului, până la data scadentă a obligației de predare au natura juridică a daunelor compensatorii pentru executarea necorespunzătoare a obligației de conservare. Indiferent de natura despăgubirilor, pentru a fi acordate, trebuie dovedit un prejudiciu cert cauzat cumpără; arului prin folosința bunului vândut.
Bunurile de gen trebuie să aibă o calitate cel puțin medie.
Imediat după preluarea bunului vândut, cumpărătorul are obligația să verifice starea bunului potrivit uzanțelor. Dacă în urma verificării constată că bunul este afectat de viciu aparent, cumpărătorul are obligația să-l informeze pe vânzător, fără întârziere, în legătură cu viciile respective. Absența informării este echivalentă cu îndeplinirea de către vânzător a obligației de a preda bunul în starea în care se găsea la momentul încheierii contractului. Viciile ascunse determină angajarea răspunderii contractuale a vânzătorului chiar dacă ele nu au fost comunicate acestuia.
Dezacordul asupra calității bunului. In situația în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea lucrului pus la dispoziție, se poate adresa judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligației de predare. Sesizarea instanței se poate face și de către vânzător. Președintele judecătoriei va desemna de îndată un expert care va arăta starea lucrului vândut.
Instanța pronunța o hotărâre prin care constată starea luciului vândut și prin care poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului.
In eventualitatea în care păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea lui pe cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță. Calitatea de proprietar o poate avea fie vânzătorul, fíe cumpărătorul după cum a dispus instanța asupra conformității predării1.
Hotărârea privind vânzarea bunului asupra căruia există dezacord privind calitatea, se comunică, înainte de punerea sa în executare, către cealaltă parte (respectiv către partea care nu are calitatea de proprietar) ori reprezentantului acesteia, dacă una dintre cele două persoane se află într-o localitate situată în raza judecătoriei care a pronunțat hotărârea. Dacă însă niciuna dintre cele două persoane nu locuiește în circumscripția judecătoriei, termenul de comunicare a hotărârii este de 3 zile de la executarea acesteia.
Refuzul de a preda bunul. în cazul în care, după încheierea vânzării, dacă obligația de plată a prețului este afectată de un termen, cumpărătorul devine insolvabil ori, chiar dacă nu devine insolvabil, garanțiile acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzătorul este în drept să suspende îndeplinirea obligației de predare. Suspendarea poate fi menținută pe toată durata intervalului de timp în care cumpărătorul nu acordă garanții suficiente că va plăti prețul integral, la termenul stabilit.
Beneficiul termenului se păstrează de către cumpărător, dacă, la data încheierii contractului, vânzătorul cunoștea insolvabilitatea cumpărătorului și dacă starea de insolvabilitate a acestuia nu s-a agravat în mod substanțial.
Cheltuielile de predare. Cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului. Dacă bunul trebuie transportat dintr-un loc în altul, În lipsa uzanțelor sau a unei stipulații contrare, vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere, pe cheltuiala cumpărătorului. Vânzătorul este eliberat când predă bunul transportatorului sau expeditorului.
Sancțiunea neîndeplimrii obligației de predare. Neîndeplinirea obligației de predare a bunului poate îmbrăca trei forme: neexecutarea obligației de predare, executarea ei cu întârziere sau executarea necorespunzătoare a predării. In situația neexecutârii obligației de predare, cumpărătorul poate invoca excepția de neexecutare a contractului (excepțio non adîmpleti contractas) în sensul să poate să refuze plata prețului6 sau poate cere, la alegere, executarea silită, în natură sau prin echivalent a obligației sau rezoluțiunea contractului cu daune-interese, când vânzătorul nu poate justifica neexecutarea. În cazul executării cu întârziere a obligației de predare, cumpărătorul poate cere daune interese moratorii pentru repararea prejudiciului cauzat prin întârzierea executării, sau rezoluțiunea contractului cu daune interese, dacă dovedește că din cauza întârzierii executării obligației de predare, scopul pentru care a încheiat vânzarea nu mai poate fî atins.
În ipoteza în care executarea obligației de predare este necorespunzătoare, vânzătorul poate solicita fie remedierea viciilor, fie înlocuirea bunului cu un altul, neviciat, în cazul bunurilor de gen. La alegere, cumpărătorul poate cere daune compensatorii pentru prejudiciul produs de viciile constatate sau rezoluțiunea contractului, cu restituirea prețului și daune interese, dacă viciile sunt atât de grave încât bunul nil mai poate fi folosit potrivit destinației avute în vedere la încheierea contractului ort poate fî folosit într-o asemenea măsură încât nu justifică prețul plătit.
Garanția pentru evicțiune
Garanția pentru evicțiune este prevăzută de art. 1695 – 1706 din noul Cod Civil și nu aduce modificări majore față de reglementarea anterioară. Art. 1695 alin. (2) noul Cod Civil stipulează că vânzătorul răspunde doar pentru evicțiunea provenită din fapta unui terț care pretinde un drept, nu răspunde și pentru tulburările de fapt ale terțului. Deși vechiul Cod Civil nu diferenția tulburările de drept de cele de fapt, această observație a fost ridicată în doctrină.
Unul din aspectele care a suferit modificări conform noului Cod Civil este cel legat de efectele evicțiunii parțiale (art. 1703). În reglementarea anterioară, în cazul în care evicțiunea parțială nu atrăgea rezoluțiunea contractului, cumpărătorul avea dreptul de a cere restituirea valorii părții de care a fost evins la momentul evicțiunii; în prezent, dacă vânzarea nu se desființează în cazul evicțiunii parțiale, cumpărătorului i se va restitui o parte din preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins, și dacă este cazul, daune – interese. Astfel, reparația primită de cumpărător se raportează la prețul plătit și nu la valoarea bunului din momentul evicțiunii.
Garanția contra evicțiunii se aplică în următoarele condiții:
pretențiile terțului să fíe întemeiate pe un drept născut anterior încheierii vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului;
evicțiunea să provină dintr-o faptă imputabilă vânzătorului, chiar dacă aceasta s-a ivit ulterior încheierii vânzării.
Prin urmare, vânzătorul este de drept obligat să garanteze pe cumpărător pentru evicțiunea totală sau partíala a bunului vândut, precum și pentru sarcinile care nu au fost arătate la încheierea vânzării.
Obligația de a garanta contra evicțiunii vizează evicțiunea provenită din fapta proprie a vânzătorului și evicțiunea provenită din partea terților.
Evicțiunea provenită de la vânzător. Această obligație este de esența oricărui transfer de drept, faptul personal al vânzătorului care tulbură pe cumpărător fiind anterior sau ulterior vânzării1, dar tăinuit de către vânzător ori de către succesorii săi universali sau cu titlu universal, de așa natură încât l-a tulburat pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului, indiferent dacă tulburarea este de fapt sau de drept. Numai tulburările care se întemeiază pe un drept atrag obligația de garanție pentru evicțiune. împotriva simplelor tulburări de fapt, cumpărătorul se poate apăra singur, exercitând acțiunile posesorii.
Cu privire la tulburările de fapt, vânzătorul nu trebuie să facă nimic de natură să tulbure exercitarea de către cumpărător a dreptului vândut. Această obligație negativă generală aparține oricărei alte persoane căreia dreptul transmis cumpărătorului îi este opozabil. Obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii provenind din fapta proprie se deosebește de obligația generală negativă care incumbă oricărui terț de a nu întreprinde nimic prin care să stânjenească exercitarea prerogativelor dreptului de către titularul său.
Obligația de garanție contra evicțiunii s-a născut ca o obligație corelativă dreptului de creanță al cumpărătorului împotriva vânzătorului, ce are drept izvor contractul de vânzare și prin urmare, are naturăjuridică contractuală. Pentru nerespectarea de către vânzător a obligației corelative dreptului de creanță al cumpărătorului se angajează răspunderea contractuală a vânzătorului, pe câtă vreme, nerespectarea obligației generale a terțului se sancționează, de regulă, prin antrenarea răspunderii civile delictuale.
In literatura de specialitate s-a redat o „nestemată juridică”, adică a fost prezentată o speță soluționată de o instanță franceză prin care s-a decis ca vânzarea unui fond de comerț nu presupune obligația vânzătorului de a nu desfășura o activitate concretă cu aceea a fondului de comerț înstrăinat.
Opinia autorului citat, la care ne raliem, este aceea că soluția dată în speța evocată este corectă, chiar dacă a fost contrazisă; de jurisprudența modernă a celei mai înalte instanțe franceze.
În cazul vânzării unui fond de comerț, interdicția de a desfășura un comerț identic sau similar nu poate fi extinsă pe termen nelimitat. Limitarea în timp a garanției pentru evicțiune în acest caz special ar fi o excepție de la regula potrivit căreia garanția contra evicțiunii este nelimitată în timp, potrivit dispozițiilor art. 1.699 C. civ., care stipulează că vânzătorul „răspunde totuși de evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal (…). Orice stipulație contrară este considerată nescrisă în ceea ce ne privește, credem că trebuie să primeze principiul libertății comerțului și industriei, instituit prin legea din 2 și 17 martie 1971 care constituie unul din atributele recunoscute fiecărei persoane prin Declarația universală a drepturilor omului și ale cetățeanului din 1789.
În plus, Curtea de Justiție a Comunităților Europene a statuat că acest principiu trebuie să prevaleze asupra eventualelor prevederi legislative din dreptul intern cu care ar intra în contradicție. Prin urmare, propunem, de lege ferenda, ca limitele clauzei de nerăspundere pentru evicțiune (art. 699 C. civ) să nu aibă incidență și asupra vânzării unui fond de comerț cu clientela aferentă dacă părțile stipulează în contract o astfel de clauză.
În literatura de specialitate s-a susținut și teza contrară, potrivit căreia obligația de garanție contra evicțiunii este nelimitată în timp și că în planul vânzării fondului de comerț vânzătorul nu garantează menținerea și atragerea de clientelă deoarece atingerea acestui scop nu intră în conținutul dreptului asupra fondului de comerț.
Cu privire la tulburările de drept, acestea ar putea fi produse de actele juridice sau de acțiunile formulate de vânzător, de natură să-l tulbure pe cumpărător în ceea ce privește exercitarea dreptului dobândit. Tulburările de drept au în vedere atât acte anterioare, cât și ulterioare momentului încheierii contractului de vânzare. Înainte de încheierea vânzării, vânzătorul trebuie să aducă la cunoștința cumpărătorului toate actele pe care le-a încheiat de natură să limiteze dreptul vândut ori cauzele juridice de același gen de care a aflat. în caz contrar, vânzătorul va răspunde pentru propria sa faptă de tulburările care vor proveni din limitările dreptului vândut.
De asemenea, și actele juridice încheiate de vânzător după vânzare pot să producă cumpărătorului tulburări în exercitarea dreptului dobândit, caz în care vânzătorul va răspunde în condițiile evicțiunii pentru propria sa faptă. În practica judiciară s-a stabilit că statul care a vândut un bun din domeniul său privat, poate ulterior să dispună exproprierea acelui bun pentru cauză de utilitate publică, chiar dacă și-a asumat obligația de garanție împotriva evicțiunii pentru fapta proprie3. Statul expropriator nu are obligația de a garanta contra evicțiunii pentru că acționează în exercitarea capacității sale de drept public. Obligația de garanție contra evicțiunii cade în sarcina statului vânzător, care a acționat în virtutea capacității sale de drept privat și care are obligația de garanție contr a evicțiunii, adică să nu-1 tulbure pe cumpărător prin acte și operațiuni de drept privat. Cum exproprierea este o operațiune de drept public, nu face parte nici din conținutul garanției pentru evicțiune.
Excepția de garanție. Vânzătorul obligat să garanteze contra evicțiunii nu poate să evingă2, adică nu poate să introducă nici acțiuni care să tindă la împiedicarea ori la limitarea dreptului vândut. Dacă se întâmplă astfel, cumpărătorul poate invoca o excepție de garanție, apărare specifică al cărei efect este respingerea acțiunii vânzătorului ca inadmisibilă, iară a se mai cerceta fondul cauzei.
Pe cale de excepție, dacă vânzătorul moare și este moștenit de un terț uzufructuar care își valorifică dreptul de uzufruct împotriva cumpărătorului, acesta din urmă nu va mai putea invoca excepția de garanție. Avem de-a face cil o excepție de la excepție. în schimb, cumpărătorul va putea angaja răspunderea terțului uzufructuar în calitate de debitor al obligației de a garanta contra evicțiunii. Această răspundere poate fi antrenată doar în limita activului dobândit de terț prin moștenire, căruia îi incumbă și sarcina probei privind cuantumul acestei limite.
A doua excepție de la excepție este reprezentată de ipoteza acțiunilor întemeiate pe contractul de vânzare însuși sau a celor care au ca obiect desființarea, totală sau parțială a acestei convenții (prin nulitate, rezoluțiune, declararea simulației etc.), când excepția de garanție, de asemenea nu poate fi opusa vânzătorului.
indivizibilitatea obligației de garanție4 * 6 se aplică în cazul pluralității de debitori, adică de vânzători. Regula indivizibilității se aplică „indiferent de natura juridică și modalitatea în care se concretizează obligația de răspundere pentru evicțiune, la momente diferite, respectiv obligația de a da, de a face sau de a nu face,
Evicțiunea provenită de la un terț. În cazul în care tulburarea, cumpărătorului provine de la fapta unui terț, vânzătorul are obligația de a garanta contra evicțiunii provenind din fapta acelui terț.
Obligația de garanție contra evicțiunii există în această situație dacă sunt îndeplinite, în mod cumulativ, curmătoarele trei condiții:
să fie vorba despre o tulburare de drept, iar nu de fapt7. Dacă tulburarea terțului este de fapt, vânzătorul nu răspunde deoarece nu are temei juridic. Dreptul invocat de către terțul evingător poate fi un drept real imobiliar sau un drept de creanță asupra unui imobil;
cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării8 Faptul sau actul juridic generator al dreptului pe care-1 invocă terțul trebuie să fie anterior încheierii contractului de vânzare. Nu este nevoie ca dreptul să se fi aflat în patrimoniul terțului la data vânzării. Condiția este îndeplinită și dacă la data vânzării dreptul se află în patrimoniul altei persoane care 1-a transmis ulterior terței persoane;
cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii vânzării. Dacă la data încheierii contractului cumpărătorul a cunoscut cauza evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul acesteia și nu se mai pune problema răspunderii vânzătorului. Numai că acesta, vânzătorul, în atare situație trebuie să probeze împrejurarea potrivit căreia cauza evicțiunii era cunoscută de către cumpărător1.
Mijloacele juridice de apărare a cumpărătorului contra evicțiunii provenite din fapta unui terț. Distingem câteva situații în această privință. Mai întâi, atunci când terțul a promovat o acțiune în justiție, vânzătorul poate fi chemat în garanție de către cumpărător.
În al doilea rând, vânzătorul poate interveni în proces din inițiativa sa, pe calea unei intendenții accesorii în interesul cumpărătorului.
Dacă hotărârea pronunțată este în defavoarea cumpărătorului, iar la proces a participat și vânzătorul, acesta va răspunde față de cumpărător pentru evicțiune.
Dacă hotărârea nefavorabilă cumpărătorului s-a pronunțat printr-un proces la care nu a luat parte vânzătorul, dar cumpărătorul introduce ulterior acțiunea de angajare a răspunderii vânzătorului pentru evicțiunea cunoscută, atunci vânzătorul poate invoca excepția procesului rău condus (exceptio mali processus) în acest ultim proces.
În cazul excepției menționate, vânzătorul poate să dovedească faptul că dacă ar fi fost înștiințat și ar fi participat la derularea procesului ar fi fost în măsură să arate mijloacele juridice de natură să conducă la respingerea pretențiilor terțului și să înlăture astfel evicțiunea.
Efectele garanției în situația evicțiunii consumate. Când cumpărătorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzătorului sunt exercitate după cum avem de-a face cu o evicțiune totală sau parțială.
a) în caz de evicțiune totală, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului de vânzare, restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit2. Rezoluțiunea vânzării se pronunță de instanța de judecată competentă sau poate fi declanșată unilateral, dacă părțile au convenit astfel.
Prețul se restituie integral cumpărătorului astfel cum a fost primit, chiar dacă valoarea lucrului a scăzut ori acesta a suferit o deteriorare însemnată, fie din neglijența cumpărătorului, fie prin forță majoră. Prin excepție, dacă însă cumpărătorul a obținut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preț valoarea beneficiului respectiv. Dacă valoarea bunului a crescut între data încheierii contractului și data consemnării evicțiunii, cumpărătorul este în drept să ceară vânzătorului atât prețul pe care l-a achitat, cât și sporul de valoare pe care l-a dobândit lucrul.
Daunele interese datorate de vânzător sunt:
valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie evingătorului. Este vorba despre fructele culese de cumpărător după data când a luat la cunoștință că terțul evingător este titularul dreptului asupra bunului;
cheltuielile de judecata efectuate de cumpărător în procesul cu evingătorul, precum și în procesul de chemare în garanție a vânzătorului;
cheltuielile efectuate de cumpărător cu încheierea și executarea contractului de vânzare, inclusiv cele cü înscrierea dreptului dobândit;
-pierderile suferite și câștigurile nerealizate (damnum emergens și lucrum cessans) de către cumpărător din cauza evicțiunii;
cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că sunt lucrări autonome, fie că sunt adăugate pe care le va rambursa vânzătorul ori va face să fie rambursate de către evingător. în cazul lucrărilor adăugate, vânzătorul va rambursa cumpărătorului sau va determina pe evingător să le ramburseze cumpărătorului, numai dacă lucrările respective sunt necesare și utile.
Atunci când vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la data încheierii contractului ei va rambursa cumpărătorului și cheltuielile făcute pentru realizarea lucrărilor voluptoare. Este firesc să fie astfel, deoarece chiar dacă cheltuielile voluptoare sunt de simplă plăcere, totuși, ele trebuie restituite de către vânzătorul care a fost de rea-credință la încheierea vânzării și a știut așadar că bunul nu-i aparține.
b) în caz de evicțiune parțială, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului dacă o parte din dreptul dobândit ori bunul asupra căruia poartă este atât de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea, nu ar mai fi încheiat contractul. În literatura de specialitate, s-a opinat că evicțiunea parțială nu ar atrage rezoluțiunea contractului. Pentru a se ajunge la această concluzie s-au privit în mod izolat dispozițiile art. 1.703 C. civ., fără ca acestea să fie raportate ia art, 1.700 C. civ., care se referă atât la evicțiunea totală, cât și ia cea parțială.
Dar chiar și analiza mai atentă a prevederilor art, 1.703 C. civ. nu poate conduce la o alta concluzie decât la aceea că evicțiunea parțială poate să conducă la rezoluțiunea contractului. Textul evocat arată că: „In cazul în care evicțiunea parțială nu atrage rezoluțiunea contractului” și urmează ce obligații are vânzătorul în această situație. înseamnă că există și situații în care acest tip de evicțiune, parțială, atrage rezoluțiunea contractului. Și în acest caz rezoluțiunea nu se poate dispune prin declarația unilaterală, dacă părțile nu au prevăzut-o, în mod expres, în cuprinsul convenției de vânzare.
La fel ca în ipoteza evicțiunii totale, rezoluțiunea în cazul evicțiunii parțiale poate fi însoțită și de restituirea prețului și de plata daunelor-interese.
Atunci când evicțiunea parțială nu atrage rezoluțiunea contractului4, vânzătorul va restitui cumpărătorului partea din preț proporțională cu valoarea segmentului de care a fost evins și dacă este cazul și daune-interese, calculate după aceleași norme valabile pentru evicțiunea totală. Înlăturarea evicțiunii de către cumpărător. In situația în care cumpărătorul păstrează bunul cumpărat, plătind terțului evingător o sumă de bani, sau dându-i alt bun, vânzătorul este eliberat de urmările garanției prin:
rambursarea către cumpărător a sumei de bani pe care acesta din urmă a plătit-o evingătorului, cu dobânzile legale calculate la data plății;
plata valorii bunului dat evingătorului în cazul în care cumpărătorul i-a dat alt bun evingătorului;
plata tuturor cheltuielilor aferente, în ambele cazuri prevăzute mai sus.
Chemarea în judecată a vânzătorului. Dacă un terț l-a acționat în judecată pe cumpărător și pretinde că ar avea drepturi asupra lucrului dobândit de cumpărător, acesta din urmă are obligația de a-1 chema în proces pe vânzător. Dacă nil și-a îndeplinit această obligație și este condamnat definitiv, pierde dreptul la garanție, dacă vânzătorul nechemat în cauză dovedește că putea să invoce motive suficiente, de natură să determine respingerea acțiunii terțului.
În cazul în care cumpărătorul, în lipsa unei hotărâri judecătorești, recunoaște dreptul terțului, pierde dreptul de garanție, exceptând cazul în care dovedește că oricum nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicțîunea.
Garanția pentru evicțiune față de dobânditorii subsecvenți2. Vânzătorul are obligația de garanție contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, indiferent cât de mult se multiplică șirul transmisiunilor succesive ale bunului. Aceasta are caracter patrimonial și corespunde dreptului dobânditorului de a fi garantat pentru evicțiune, drept care se transmite succesorilor.
Obligația de a garanta contra evicțiunii incumbă vânzătorului fără a se deosebi după cum dobândirea bunului s-a efectuat cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Dobânditorul ulterior se poate îndrepta împotriva oricărui antecesor pentru tulburarea provenită din fapta proprie a fiecăruia, precum și împotriva antecesorilor care au transmis dreptul după apariția cauzei tulburării care provine de la un terț. Evident că dobânditorul evins nu poate primi o dublă reparație pentru același prejudiciu.
Prescripția răspunderii pentru evicțiune. Acțiunea în gaia nț ie pentru evicțiune exercitată de cumpărător împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripție, care începe să curgă de la data la care dobânditorul a cunoscut prejudiciul pe care i i-a cauzat producerea evicțiunii. În doctrină s-a apreciat că termenul de prescripție a dreptului la acțiunea în garanție pentru evicțiune începe să curgă de la data producerii evicțiunii. Or, este de domeniul evidenței, că nu întotdeauna data producerii evicțiunii se suprapune cu data când cumpărătorul a cunoscut existența și cuantumul prejudiciului produs prin evicțiune.
Garanția convenționala contra evicțiunii: modificarea, înlăturarea și limitele acesteia.
în doctrină, garanția contra evicțiunii stabilită prin lege a fost denumită garanție de drept, iar cea convențională, stipulată prin clauze contractuale de către părți a fost denumită garanție de fapt sau convențională.
Garanția legală contra evicțiunii datorată de vânzător are caracter supletiv, ceea ce înseamnă că părțile se bucură de libertatea de a o modifica sau înlătura, în anumite condiții stabilite de lege.
Astfel, părțile contractante pot extinde sau restrânge obligația de garanție și chiar pot să-l exonereze pe vânzător de orice garanție contra avicțiunii, cu excepția obligației de a restitui prețul, dacă nu cumva cumpărătorul și-a asumat riscul producerii evicțiunii (excepție la excepție).
Aprecierea viciului se raportează la folosința normală a lucrului, deoarece lucrul vândut poate fi sau nu „de ocazie”. Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu răspunde pentru evicțiune, răspunderea va li totuși angajată pentru evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori pentru cea provenită din cauze pe care deși le cunoaște în momentul vânzării, nu le-a dezvăluit cumpărătorului. Orice stipulație contrară acestor dispoziții este considerată nescrisă, adică este lovită de nulitate absolută.
Garanția pentru vicii
Normele referitoare la garanția pentru vicii au fost extinse și detaliate în reglementarea noului Cod Civil, păstrându-se în linii mari, ca și în cazul garanției pentru evicțiune, aceleași principii de drept. Sediul materiei la garanția pentru vicii o reprezintă art. 1707 – 1718 noul Cod Civil.
O primă clarificare oferită de dispozițiile Codului Civil este cea referitoare la noțiunea de „viciu ascuns”. Codul Civil anterior nu conținea o definiție a viciului ascuns, determinarea acestuia se făcea în funcție de celelalte prevederi ale codului și de interpretările doctrinare. Astfel, în doctrină20 calitatea de viciu ascuns se aprecia in abstracto, luându-se în considerare un cumpărător prudent și diligent. În prezent, alin. (2) al art. 1707 noul Cod Civil stipulează că este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.
Conform art. 1709 alin. (1) noul Cod Civil, termenul de denunțare a viciilor ascunse este unul rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancțiunea decăderii. Cu toate acestea, în cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul prevăzut la alin. (1) este de două zile lucrătoare. După cum se poate observa, în concepția legiuitorului, diligența cumpărătorului profesionist se diferențiază de cea a unui cumpărător obișnuit.
În baza art. 1355 vechiul Cod Civil, cumpărătorul avea la dispoziție, ca mijloace de exercitare a acțiunii în garanție pentru vicii, fie acțiunea redhibitorie (pentru rezoluțiunea contractului), fie acțiunea estimatorie (pentru reducerea proporțională a prețului). În prezent, conform art. 1710 noul Cod Civil, legiuitorul a extins domeniul remediilor la care poate recurge cumpărătorul în baza garanției pentru vicii, adăugând la cele două existente, posibilitatea cumpărătorului de areparația primită de cumpărător se raportează la prețul plătit și nu la valoarea bunului din momentul evicțiunii.
De asemenea, legiuitorul a decis detalierea aspectelor referitoare la chemarea în judecată a vânzătorului pentru garanția împotriva evicțiunii. La fel ca și până acum, conform art. 1705 alin. (1) noul Cod Civil, cumpărătorul chemat în judecată de un terț care pretinde că are drepturi asupra lucrului vândut trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător; în caz contrar, cumpărătorul poate pierde garanția contra evicțiunii, dacă vânzătorul dovedește că existau motive suficiente pentru a se respinge cererea. Prin alin. (2) al art. 1705, legiuitorul a introdus o nouă circumstanță, conform căreia cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească, a recunoscut dreptul terțului, pierde dreptul de garanție, afară de cazul în care dovedește că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicțiunea. Diferența între cele două situații prezentate privește în principal partea căreia îi revine sarcina probei, respectiv vânzătorului în prima situație și cumpărătorului în cea de-a doua.
Garanția pentru buna funcționare
Noul Cod Civil aduce noi prevederi în materia garanțiilor oferite de vânzător și în baza dispozițiilor de la art. 1716 – 1718, referitoare la garanția pentru buna funcționare. Cu toate că noul Cod Civil nu distinge, din formularea dispozițiilor legale reiese că această garanție este specifică profesioniștilor, care garantează pentru un timp determinat buna funcționare a bunului vândut. Astfel, în eventualitatea unei defectări, vânzătorul este obligat să repare bunul pe cheltuiala sa, înăuntrul termenului de garanție oferit cumpărătorului.
În cazul în care bunul vândut nu poate fi reparat sau dacă durata reparației depășește timpul stabilit prin contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul vândut. În lipsa unui termen prevăzut în contract saucere înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia ori înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii. De menționat că aceste ultime două opțiuni erau recunoscute de către literatura de specialitate ca fiind disponibile cumpărătorului și în prezent în vederea obținerii garanției pentru vicii.
Desigur, vânzătorul nu va fi obligat să respecte garanția acordată dacă dovedește că defecțiunea s-a produs din pricina modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul. Comportamentul cumpărătorului se apreciază și luându-se în considerare instrucțiunile scrise care i-au fost comunicate de către vânzător la predarea bunului.
Cumpărătorul va fi decăzut din dreptul de a solicita garanția pentru bună funcționare dacă nu comunică vânzătorului defecțiunea înainte de împlinirea termenului de garanție. Dacă această comunicare nu a putut fi făcută în termenul de garanție, din motive obiective, cumpărătorul are obligația să comunice defecțiunea într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de garanție.
CAPITOLUL III
Varietăți ale contractului de vânzare
Regimurile generale ale contractului de vânzare constituie dreptul comun pentru diferite feluri de vânzări, cunoscute și sub denumirea de varietăți ale vânzării.
Fiecărei varietăți de vânzare i se aplică reguli specifice, care pot să modifice într-o măsură mai mică sau mai mare regulile generale ale contractului de vânzare. Prin urmare, normele speciale ale oricărei varietăți de vânzare sunt completate de regulile generale ale contractului de vânzare. în cele ce succed vom analiza câteva varietăți de vânzare cuprinse în Codul civil, cu precizarea că subiectul abordat nu este epuizat, existând și alte feluri de vânzare, cum ar fi: vânzarea prin licitație, cesiunea de creanță sau a altor bunuri încorporate, vânzarea locuințelor etc., care însă nu fac obiectul studierii lor în cuprinsul prezentului curs.
De remarcat ar fî faptul că actualul Cod civil nu reglementează decât vânzarea de drepturi litigioase și retractili litigios, precum și vânzarea la licitație. Unii autori tratează vânzarea de drepturi litigioase ca o varietate de vânzare. Alți autori consideră drepturile litigioase doar o incapacitate specială de a cumpăra astfel de drepturi de către anumite persoane, nu și o varietate de vânzare.
Cu privire la vânzarea la licitație a unor bunuri, doctrina a apreciat că, în lipsa unor dispoziții legale exprese în Codul civil, persoanele interesate pot să stabilească regulile vânzării prin licitație ori pot să aplice normele speciale în materie prevăzute în Codul de procedură civilă.
3.1 Vânzarea bunurilor de gen
Potrivit art. 1.678 C. civ., atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora.
Individualizarea se realizează prin predare, numărare, cântărire, măsurare sau prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. In cazul acestui tip de vânzare, contractul se încheie la momentul acordului de voință al părților cu privire la bunul vândut și cu privire la preț, dar proprietatea și riscurile pieirii bunului se transferă la cumpărător abia în momentul individualizării acestuia.
Prin urmare, în caz de neexecutare din partea vânzătorului, cumpărătorul poate solicita executarea silită sau rezoluțiunea vânzării cu daune-interese. Individualizarea bunurilor vândute are loc la locul și data stabilite potrivit convenției părților, iar în lipsă de stipulație în acest sens, individualizarea se va face la data și locul predării bunurilor vândute.
Ambele părți trebuie să participe la operațiunile de individualizare a bunurilor, absența cumpărătorului conducând la concluzia că a acceptat individualizarea efectuată de vânzător.
3.2 Vânzarea în bloc
Este o varietate de vânzare reglementată prin dispozițiile art. 1.679 C. civ. în conformitate cu textul evocat, dacă mai multe bunuri sunt vândute în bloc și pentru un preț unic și global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate.
Obiectul vânzării în bloc sau cu grămada, cum se mai numește, este reprezentat de o cantitate de bunuri generice, individualizate deja, prețul fiind stabilit, la rându-i, tot în mod global, pentru întreaga cantitate de bunuri (de pildă se vinde tot grâul dintr-un hambar la un anumit preț global).
Diferența vânzării în bloc față de vânzarea bunurilor de gen este că în primul caz nu mai este necesară individualizarea ulterioară a bunurilor generice.
3.3 Vânzarea după monstră sau model
În cazul acestei varietăți de vânzare, proprietatea se strămută la momentul predării bunului.
Particularitatea acestei specii de vânzare constă în aceea că voința cumpărătorului se exprimă abia după ce acesta a studiat un exemplar din genul ce urmează să facă obiectul contractului. După aceea părțile își exprimă acordul de voință cu privire la încheierea vânzării pentru unul sau mai multe exemplare din bunurile de gen date cumpărătorului ca mostră sau model.
În principiu, cumpărătorul nu are dreptul la garanție pentru viciu ascuns atâta vreme cât bunul predat este conform mostrei.
3.4 Vânzarea pe încercate
Este o vânzare sub condiție suspensivă, întrucât cumpărătorul își rezervă dreptul de a încerca bunul vândut în scopul verificării dacă acesta corespunde destinației căreia i-a fost afectat. Prin urmare, pendinte conditione, proprietatea și sarcinile rămân în sarcina vânzătorului, care este proprietar sub condiție rezolutorie.
Dacă în urma verificării bunului, cumpărătorul constată că acesta este necorespunzător în mod obiectiv, poate să-l refuze.
Cumpărătorul nu poate pur și simplu să refuze bunul fără motiv pentru că în acest caz ar fi vorba de o condiție pur potestativă și vânzarea ar fi nulă.
Vânzarea pe încercate are ca obiect numai mobile corporale, cum ar fi: aparatură, mașini, haine, animale etc. care pot fi supuse încercării.
Refuzul cumpărătorului de a cumpăra lucrul încercat poate fi contracarat de către vânzător prin cererea dé a se face o expertiză de specialitate, care să constate dacă bunul este sau nu corespunzător.
Termenul pentru încercare se stabilește prin convenția părților, iar în lipsa unei astfel de stipulații va fi cel statornicit prin uzanțe sau de 30 de zile de la predarea bunului.
Contractul de vânzare pe încercate se încheie în momentul stabilirii acordului de voință dintre părți. Proprietatea și riscurile luciului vândut aparțin vânzătorului până în momentul îndeplinirii condiției suspensive, adică până când cumpărătorul declară că este de acord cu bunul încercat. Dacă în cuprinsul contractului de vânzare este stipulata clauza potrivit căreia bunul vândut urmează a fi încercat, atunci se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate.
3.5 Vânzarea pe gustate
În conformitate cu prevederile art. 1.682 alin. (!) C. civ.: „vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit oii statornicit prin uzanțe
Vânzarea pe gustate nu se încheie decât cu privire la unele categorii de bunuri (cum ar fi: vin, țuică, fructe etc.) și numai dacă acestea au fost gustate în prealabil de către cumpărător și și-a dat acordul. încheierea contractului de vânzare depinde de gustul cumpărătorului care poate să refuze cumpărarea bunurilor pe motiv că nu-i plac, chiar dacă aceste lucruri ar corespunde calitativ.
Vânzarea pe gustate nu este o vânzare sub condiție, pentru că ea ar fi pur potestativa și ar fi lovită de nulitate absolută. Momentul încheierii valabile a contractului este acela când cumpărătorul care a gustat bunurile declară că îi plac și că este de acord cu cumpărarea lor, în schimb, momentul transmiterii proprietății și al riscurilor pieirii acestora este cel când bunurile de gen au fost individualizate.
Dacă se întâmplă ca după gustarea bunurilor, cumpărătorul să declare că acestea nu-i plac, chiar dacă aprecierea este evident subiectivă, vânzătorul nu are niciun mijloc juridic pentru a-1 determina pe cumpărător să încheie vânzarea.
Termenul în care cumpărătorul poate să-și manifeste acordul este cel convenit de părți, cel statornicit prin uzanțe sau, în lipsa lor, un termen de 30 de zile.
Dacă bunul se află în posesia cumpărătorului care nu și-a dat acordul în niciun fel, iar termenul la care ne-arn referit a expirat, se consideră că vânzarea pe gustate s-a încheiat la data când s-a împlinit termenul respectiv.
3.6 Vânzarea bunurilor altuia
Vânzarea lucrului altuia constituie o varietate a vânzării reglementată în premieră în Codul civil în vigoare. Până la adoptarea actualei reglementări, vânzarea lucrului altuia a constituit obiect de controversă în doctrină.
Potrivit art, 1.683 alin. (1) C. civ., vânzarea lucrului altuia este valabilă, sub condiția ca vânzătorul să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul acestuia către cumpărător.
Obligația vânzătorului se consideră ca este executată fie prin dobândirea de către el a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct au indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
În momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de către terțul proprietar, proprietatea se strămută de drept în patrimoniul cumpărătorului, dacă din lege sau din voința părților nu rezultă contrariul.
Sancțiunea pentru netransmiterea de către vânzător a dreptului în patrimoniul cumpărătorului este rezoluțiunea contractului, restituirea prețului și, dacă este cazul, plata de daune-interese.
Dacă vânzarea se încheie de către un coproprietar și vizează întregul bun proprietate comună, iar ulterior vânzătorul nu asigură transferul proprietății către cumpărător, acesta din urma poate cere daune-interese și, la alegere, fie reducerea prețului proporțional cu cota parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu l-ar fi încheiat dacă ar fi știut că nu va deveni proprietarul întregului bun. Întinderea daunelor-interese se stabilește potrivit legii, cheltuielile efectuate cu lucrările autonome sau voluptoare nu pot fi solicitate de către cumpărător să-t fie restituite, dacă la data când a încheiat contractul cumpărătorul cunoștea că bunul nu aparține în totalitate vânzătorului.
Dacă un bun aflat în proprietatea comună a soților este vândut de unul dintre soți, fără consimțământul celuilalt soț, se aplică regulile regimului juridic al bunurilor comune ale soților.
Astfel, în conformitate cu art. 346 alin. (2) C. civ., oricare dintre soți poate dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile comune a căror înstrăinare nu este supusă, potrivit legii, anumitor formalități de publicitate. În măsura în care interesele sale legate de comunitatea de bunuri au fost prejudiciate prin vânzarea efectuată de celălalt soț, soțul prejudiciat poate pretinde numai daune-interese de la soțul-vânzător, fără să fie afectate drepturile dobândite de terții de bună- credință.
De lege ferenda, opinăm că dacă vânzarea lucrului altuia are o cauză ilicită, atunci contractul ar trebui să fie lovit de nulitate absolută. Altfel spus, dacă părțile, în deplină cunoștință de cauză au încheiat o vânzare având ca obiect lucrul altuia, părțile urmărind fraudarea intereselor titularului dreptului asupra
bunului respectiv, atunci va opera principiul de drept fraus omnia corrumpit, care va lovi convenția frauduloasă cu sancțiunea nulității absolute.
3.7 Vânzarea bunurilor imobile
Codul civil prevede și unele reguli speciale aplicabile în materia vânzării imobilelor*. Astfel, o primă regulă este aceea că vânzătorul nu poate cere rezoluțiunea contractului ori modificarea prețului pe motiv că suprafața imobilului vândut este mai mică sau mai mare decât au crezut părțile, dacă pentru imobilul vândut nu a fost indicată suprafața în contract, ci doar determinarea sa și prețul total.
O altă regulă privește vânzarea anei anume suprafețe, nedeterminate, dintr-un teren mai mare, la un anumit preț pe unitatea de măsură. In acest caz strămutarea proprietății poate fi cerută de către cumpărător doar după măsurarea și determinarea suprafeței vândute. In cazul vânzării urnii imobil determinat cu indicarea suprafeței șl a prețului pe unitatea de măsură, dacă se constată că suprafața reală este mai mică decât cea indicată în confract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafața stabilită.
Dacă însă cumpărătorul nu cere întreaga suprafață convenită sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafață, cumpărătorul poate obține fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului dacă, din cauza diferenței de suprafață, bunul nu mai poate fi utilizat în scopul pentru care a fost cumpărat.
Când se constată că suprafața reală este mai mare decât cea convenită, iar excedentul depășește a douăsprezecea parte din suprafața stabilită, atunci cumpărătorul va. plăti suplimentul de preț corespunzător sau va obține rezoluțiunea contractului.
În ipoteza în care excedentul nu depășește a douăsprezecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nici nu este dator să plătească prețul excedentului.
O altă regulă se referă la termenele în interiorul cărora pot fi exercitate acțiunile pentru aplicarea sancțiunilor prezentate în cele ce preced.
Astfel, acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și acțiunea cumpărătorului pentru reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului trebuie exercitate în termen de iui an de la data încheierii contractului, sub sancțiunea decăderii din drept.
Dacă însă părțile au prevăzut în contract o dată pentru măsurarea imobilului, termenul de un an curge de la acea dată. In sfârșit, ultima regulă se referă la vânzarea a doua fonduri cu arătarea întinderii fiecăruia. Atunci când prin același contract s-au vândut două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mica, se va face compensația dintre valoarea surplusului și valoarea lipsei. Acțiunile pentru suplimentul de preț ori pentru scăderea acestuia se vor exercita în termen de un an de la încheierea contractului, cu excepția cazului în care părțile au fixat o dată pentru măsurarea imobilelor, caz în care termenul de un an curge de la acea dată, Rezoluțiunea contractului este supusă în acest caz regulilor de drept comun.
3.8 Vânzarea terenurilor forestiere
În legătură cu vânzarea acestor bunuri imobile, legiuitorul a statuat că pot fi vândute doar dacă sunt în proprietatea privată. Așadar, vânzarea unor astfel de bunuri este valabilă numai dacă titularul lor este statul și unitățile sale administrativ teritoriale pentru terenurile forestiere din proprietatea privată a acestora, ori persoanele fizice sau juridice.
A doua condiție pentru ca vânzarea să fie valabilă, este ca părțile să respecte dreptul de preempțiune instituit în favoarea, în ordine, coproprietarilor și apoi a vecinilor. Încălcarea acestei ordini de preempțiune atrage după sine sancțiunea anulării vânzării în cauză. în jurisprudență s-a statuat că vânzarea unor arbori din pădure, în scopul de a fi tăiați ulterior, nu conferă cumpărătorului decât un drept mobiliar eventual. Dacă ulterior vânzării arborilor ce vor fi tăiați, proprietarul pădurii vinde fondul forestier (teren și arbori) unui al doilea cumpărător, primul cumpărător nu va putea să se prevaleze de dreptul său contra celui de al doilea cumpărător.
Primul cumpărător deține un drept eventual, care nu poate să primeze în fața celui de-al doilea cumpărător, al căr ui drept de proprietate este actual.
3.9 Vânzarea moștenirii
Variantă a contractului de vânzare reglementată de Codul civil4, vânzarea moștenirii
mai este cunoscută în doctrină și sub denumirea de „vânzare de drepturi succesorale”.
Moștenirea nedeschisă nu poate fi înstrăinată, sub sancțiunea nulității absolute (Nulla est viventis hereditas), deoarece poate trezi dorința morții (votum morțiș) unei alte persoane. Astfel, art. 956 C. civ. arată că dacă prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolută actele juridice având ca obiect drepturi eventuale asupra unei moșteniri nedeschise încă. Aceeași sancțiune se aplică și actelor prin care se acceptă moștenirea sau se renunță la ea, însoțite de deschiderea acesteia, ori actele prin care se înstrăinează sau se promite înstrăinarea unor drepturi care s-ar putea dobândi la deschiderea moștenirii.
De asemenea, vânzarea unei moșteniri trebuie încheiată sub formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute a contractului. Pentru a se putea efectua vânzarea moștenirii, aceasta trebuie mai întâi acceptată de către vânzător. O vânzare încheiată înainte de acceptarea moștenirii are valoarea unei acceptări tacite a succesiunii. Dacă se vând bunuri individuale din moștenire, atunci nu mai avem de-a face cu o vânzare a moștenirii, ci cu o vânzare pură și simplă, căreia i se vor aplica regulile generale ale vânzării.
Prin urmare, obiectul vânzării moștenirii nu poate fi decât o universalitate sau fracțiune din aceasta, care cuprinde bunuri, drepturi și obligații. Dacă părțile nu au înlăturat în mod expres, atunci vânzătorul garantează numai cu calitatea sa de moștenitor, în situația în care în contract nu se specifică bunurile asupra cărora poartă drepturile moștenirii.
Vânzătorul este obligat, dacă nu s-a convenit altfel, să remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules și toate plățile primite pentru creanțele moștenirii până la momentul încheierii contractului, precum și prețul bunurilor vândute din moștenire și orice bun care înlocuiește un bun al moștenirii.
La rândul săli, cumpărătorul este ținut să ramburseze vânzătorului, în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și sarcinile moștenirii, precum și sumele pe care moștenirea i le datorează acestuia din urmă.
Relativ la bunurile de familie (înscrisurile sau portretele de familie, decorațiile sau alte asemenea bunuri) care nu prezintă valoare patrimonială însemnată, dar care a.u pentru vânzător o valoare afectivă, se prezumă că nu sunt cuprinse în moștenirea vânduta. Dacă bunurile de familie au valoare patrimonială însemnată și vânzătorul nu și le-a rezervat, atunci el datorează cumpărătorului prețul lor la data vânzării.
Drepturile reale asupra imobilelor unei moșteniri sunt dobândite de către cumpărător cu respectarea regulilor de carte funciară, îndeplinirea formalităților cerute de lege este o condiție pentru opozabilitatea față de terți a drepturilor dobândite de cumpărătorul moștenirii.
3.10 Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății
În legislația anterioară intrării în vigoare a actualului Cod civil, această varietate de vânzare a făcut obiectul Hotărârii Guvernului nr. 280/1990 privind vânzarea de mărfuri, prestarea de servicii și executarea de lucrări cu plata în rate* , act normativ care reglementa însă acest tip de vânzare doar de către unitățile de stat și cooperatiste.
Sesizăm că nici Codul civil în vigoare nu definește această variantă de vânzare. Ea are în vedere plata prețului de către cumpărător în două sau mai multe rate lunare, trimestriale, semestriale, anuale etc., egale sau nu ca valoare, iar transmiterea dreptului vândut de către vânzător are loc la momentul plății ultimei rate, deși până atunci bunul vândut se poate afla în detenția cumpărătorului.
Deși plata prețului are loc în rate, această vânzare nu este un contract cu executare succesivă, deoarece nu este îndeplinită cerința ca prestațiile ambelor părți să fie succesive. Deși cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preț, totuși, riscul bunului i se transferă la data predării bunului.
Cumpărătorul cu plata în rate este protejat printr-o dispoziție specială în sensul că în lipsa unei stipulații contrare, dacă nu plătește o rată care nu este mai mare de o optime din valoarea totală a prețului, contractul nu poate fi reziliat. Ca atare, cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive, adică pentru cele care nu vor deveni scadente cu anticipație.
Rezultă că în situația în care cumpărătorul nu plătește două sau mai multe rate, indiferent de valoarea lor în raport cu prețul total, rezoluțiunea contractului se va putea solicita, dacă părțile nu au convenit altfel. În cazul în care cumpărătorul nu plătește prețul datorat îa scadență, vânzătorul este îndreptățit să ceară rezoluțiunea contractului de vânzare cu plata în rate și cu rezerva dreptului de proprietate. Dacă acțiunea se admite, vânzătorul este obligat să restituie toate sumele primite, dar este îndreptățit să rețină, pe lângă daune-interese, o compensație echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător.
Chiar dacă în contract există o clauză penală potrivit căreia sumele încasate cu titlu de rate, să rămână, în tot sau în parte la dispoziția vânzătorului, totuși, instanța de judecată le va putea reduce.
3.11 Vânzarea cu opțiune de răscumpărare
În reglementarea anterioară actualului Cod civil această varietate de vânzare era interzisă prin efectul Legii m\ 61/1931 contra cametei, deoarece se presupunea că sub masca acestei vânzări se ascundeau împrumuturi cămătăreștî garantate cu bunurile care faceau obiectul vânzării.
Cunoscută și sub denumirea de „vânzare cu pact de răscumpărare”, vânzarea cu opțiune de răscumpărare reprezintă o vânzare afectată de o condiție rezolutorie, prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Opțiunea de răscumpărare trebuie exprimată în termen de 5 ani de la data vânzării. Dacă părțile au convenit o durată mai mare de 5 ani, termenul de opțiune se reduce la 5 ani.
Cât privește natura juridică a acestui tip de vânzare, în doctrina2 s-a apreciat că reprezintă o vânzare supusă unei condiții rezotutorii exprese (și anume, facultatea pe care și-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut).
Răscumpărarea bunului înstrăinat este numai o opțiune, o facultate dată vânzătorului, pe care o poate exercita sau nu. Dacă o exercită, atunci vânzarea se desființează cu efect de la data încheierii contractului, iar vânzătorul redobândește proprietatea lucrului înstrăinat. Dacă nu o exercită, vânzarea se consolidează și cumpărătorul rămâne definitiv proprietarul luciului vândut.
Exercitarea opțiunii de răscumpărare se poate face numai dacă vânzătorul restituie cumpărătorului prețul primit și cheltuielile pentru încheierea vânzării și realizarea formalităților de publicitate.
De asemenea, vânzătorul care a exercitat opțiunea pentru răscumpărare, este obligat să mai restituie cumpărătorului cheltuielile pentru ridicarea și transportul bunului, cheltuielile necesare, precum și pe cele utile, însă în acest din urmă caz numai în limita sporului de valoare.
Cu privire la efectele pe care le produce exercitarea opțiunii de răscumpărare, au a fi reținute câteva reguli, și anume:
efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător;
vânzătorul este obligat să respecte iocațiunile încheiate de către cumpărător înaintea exercitării opțiunii, dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării;
vânzătorul trebuie să-l notifice pe cumpărător sau chiar pe subdobânditor dacă este cazul în legătură cu intenția de exercitare a opțiunii;
în termen de o lună de la data notificării, vânzătorul este obligat să consemneze sumele pe care este dator să le restituie, potrivit legii, la dispoziția cumpărătorului, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare;
dacă bunul vânzării cu opțiunea de răscumpărare este un bun aflat în coproprietate, partajul trebuie cerut și în raport cu vânzătorul dacă acesta nu și-a exercitat încă opțiunea;
dacă vânzătorul nu și-a exercitat opțiunea de răscumpărare cu ocazia partajului, el va decade din dreptul de opțiune chiar și atunci când bunul va fi atribuit, în tot sau în parte cumpărătorului.
În vederea contracarării abuzurilor în materia examinată, legiuitorul a instituit o sancțiune specifică: prețul răscumpărării va fi redus la prețui plătit pentru vânzare, dacă diferența dintre prețui răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi. Această sancțiune se aplică și în cazul în care vânzătorul se obligă să răscumpere bunul vândut.
3.12 Vânzarea cu arvună
Cu toate că această varietate de vânzare nu este reglementată în mod explicit în cuprinsul Codului civil în vigoare, totuși, prin dispozițiile art. 1.544-1.546 din secțiunea consacrată executării prin echivalent a contractelor în general, se precizează, în linii mari, regimul juridic aî acesteia.
Arvuna confírmateme (arrha confirmatoria) este definită de doctrină ca fiind suma de bani sau alte bunuri mobile avansate de cumpărător către vânzător, drept manifestare a încheierii contractului.
Dacă la data încheierii contractului o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare, arvuna se impută asupra prestației datorate sau, după caz, va fi restituită.
În ipoteza în care partea care a dat arvuna nu execută obligația fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna. Dacă neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, partea care a dat arvuna poate declara rezoluțiunea contractului și cere dublul arvunei date.
Creditorul obligației neexecutate poate să opteze între a cere executarea contractului sau rezoluțiunea acestuia și obligarea la repararea prejudiciului produs prin neexecutarea iui, potrivit dreptului comun.
În afara funcției de dovadă a încheierii contractului (caracterul confîrmatoriu), arvuna poate avea și funcția de dezicere (arrha paenitentialis), adică de denunțare unilaterală a contractului (arvuna penalizatoare).
Astfel, dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părți sau dreptul ambelor părți de a se dezice de contract, partea care denunță contractul pierde arvuna dată sau, după caz, va restitui dublul arvunei primite.
Caracterul arvunei de clauză de dezicere este derogatoriu, părțile având obligația de a stipula în mod expres această clauză, fiind o derogare de la principiul nerevocării unilaterale a contractelor sinalagmatice.
A nu se confunda arvuna cu acontul. Acesta din urmă este o sumă de bani ce reprezintă o parte din preț. Jurisprudența a statuat că arvuna trebuie să rezulte neechivoc din manifestările de voință ale părților, în sensul că au conferit acest caracter sumei de bani primite la încheierea contractului.
În lipsa unei convenții de arvună, suma primită de la cumpărător este considerată acont, adică parte din preț, care urmează a fi restituit în situația de nerealizare a vânzării. Determinarea caracterului de arvună sau de acont al sumei avansate de cumpărător la încheierea contractului este apanajul instanțelor de judecată, fiind o chestiune de fapt.
3.13 Vânzarea de drepturi litigioase
Sediul materiei pentru acest tip de vânzare se regăsește în dispozițiile art. 1.653 C. civ. Un drept, real sau de creanță, inclusiv un drept de proprietate intelectuală sau un drept succesoral devine litigios dacă există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa. Dacă un astfel de drept este vândut (cesionat), avem de-a face cu vânzarea unui drept litigios.
Contractul de vânzare a drepturilor litigioase are caracter aleatoriu (emptio-venditio spei), deoarece are ca obiect șansele de câștig ori riscurile de pierdere a procesului; în acest tip de vânzare, vânzătorul nu garantează existența dreptului vândut, pentru că o astfel de garanție ar fi echivalentă cu garantarea câștigării procesului, ceea ce nu poate fi posibil.
Vânzarea de drepturi litigioase poate fi avantajoasă pentru vânzător (reclamant sau pârât) pentru că își asigură o parte din câștig, indiferent de hotărârea pronunțată în litigiul care are ca obiect drepturile litigioase vândute. Totodată, vânzătorul va economisi timp și va fi scutit de plata cheltuielilor de judecată.
La rândul său, și cumpărătorul drepturilor litigioase au interesul de a dobândi drepturile aflate în litigiu, întrucât, dacă va câștiga procesul, dobândește drepturile pe un preț mai mic decât valoarea reală a acestuia.
Vânzarea de drepturi litigioase este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute, către judecători, procurori, grefieri, executori, avocați, notari publici, consilieri juridici și practicieni în insolvență. Este vorba de incapacitatea legală a acestor persoane de a cumpăra drepturile litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea. În unele cazuri, chiar și aceste persoane pot dobândi drepturi litigioase.
Pentru vânzarea de drepturi litigioase se cer a fi întrunite următoarele condiții:
să existe im proces început care să aibă ca obiect drepturile ce se vor vinde, care să nu se fi terminat. Un eventual proces nu conferă vânzării caracterul de vânzare de drepturi litigioase. Drepturile în privința cărora se poate naște în viitor o contestație serioasă și viitoare (dabius eventus litis) și indiferent de natura dreptului și de intenția cumpărătorului de a-1 revinde, sunt considerate drepturi litigioase;
procesul trebuie să poarte asupra fondului, adică asupra existenței sau întinderii dreptului.
În literatura de specialitate au fost calificate ca fiind situații în care se contestă fondul dreptului:
cazul când pârâtul contestă însuși temeiul dreptului reclamat;
cazul când pârâtul tăgăduiește întinderea dreptului astfel cum este pretinsă de reclamant. O acțiune în grănițuire care nu pune In discuție existența dreptului de proprietate, ci doar existența acestuia are ca obiect un drept litigios1;
cazul când pârâtul recunoaște că dreptul a existat în trecut, dar îl contestă în prezent, susținând că acesta s-a stins prin unul din modurile legate de stingerea obligațiilor (plată, compensație, remitere de datorie, confiiziune, imposibilitate fortuită de executare);
vânzătorul să nu garanteze existența dreptului litigios, întrucât în sens contrar, nu am mai avea de-a face cu vânzarea de drepturi litigioase, ci cu cesiunea din dreptul comun.
În Codul civil anterior, din 1864, era reglementată și instituția retractului litigios5. Este cazul când una dintre părțile aflate în proces vindea dreptul litigios, iar adversarul acesteia avea posibilitatea de a-1 elimina din proces pe cumpărător, plătindu-i suma cu care cumpărase dreptul litigios împreună cu cheltuielile și dobânzile aferente și punea astfel capăt procesului. Retractili litigios nu putea fi exercitat în materie comercială, dacă vânzarea avea ca obiect un drept litigios decurgând dintr-un fapt de comerț6. Probabil că includerea în Codul civil actual a principalelor reglementări de materie comercială, a determinat legiuitorul să nu mai reglementeze retractili litigios.
3.14 Vânzarea de consumație
Potrivit art. 1.177 C. civ. contractul încheiat cu consumatorii este supus legilor speciale și, în completare, dispozițiilor prezentului Cod.
Așadar, contr actul încheiat cu consumatorii, numit contract de consumație, deși nu se regăsește expres printre varietățile vânzării, existența sa este indubitabilă. în doctrină, s-a apreciat că acest contract este o varietate a contractului de vânzare. Intr-o altă opinie, dimpotrivă, s-a susținut că acest contract nu este o operațiune juridică, un negolium juris, ci un regim juridic statuat imperativ de către o lege de ordine publică și aplicabil în mod automat.
Ne raîiem primei păreri, potrivit căreia contractul de consumație este, după cum stipulează și Codul civil, un contract încheiat cu consumatorii, deci un rezultat al manifestării de voință, dar, ce-i drept, supus unui regim reglementat de legi speciale. Este adevărat că actul juridic de natura contractului de consumație poate îmbrăca forme diferite, cum ar fi o vânzare, un împrumut, o locațiune, în care părți sunt profesionistul și consumatorul, dar în materia vânzării, acest contract reprezintă o varietate a acesteia, căreia i se aplică regulile prevăzute în legile speciale.
Având în vedere influența, uneori agresivă a dreptului de consumație, opinăm, alături de alți autori că este nevoie, de lege ferenda, de intervenția legiuitorului pentru a da o mai mare aplicabilitate regulilor de drept comun în asigurarea protecției cumpărătorului- consumator, dând prioritate principiilor generale: libertatea contractuală, egalitatea părților, buna-credință.
3.15 Vânzarea cu clauză tontiniană. Propunere de lege ferenda
Tontina juridică cum se mai numește vânzarea cu clauză tontiniană nu este reglementată în sistemul nostru de drept, deși în doctrină a constituit subiect de analiză.
Vânzarea cu clauză tontiniană reprezintă acea varietate de vânzare în care este prevăzută clauza care conferă fiecăruia dintre cumpărători proprietatea întregului bun, imobil, de la data cumpărării, sub condiția predecesului co-contractantului.
Tontina juridică permite cumpărătorului supraviețuitor să dobândească întreaga proprietate a bunului cu efect retroactiv, de la data încheierii vânzării, fără a se ține cont de cota sa parte originară.
Cumpărătorul tontinian supraviețuitor nu dobândește partea cumpărătorului decedat, considerându-se că acesta din urmă nu a avut niciodată un drept asupra bunului care face
obiectul tontinei. Nefîind proprietarul bunului respectiv, defunctul nu-1 va putea transmite prin acte morțiș causa, prin succesiune, întrucât bunul nu se regăsește în patrimoniul său.
Bunul tontinian este considerat ca aparținând ah initio supraviețuitorului și niciodată cumpărătorului decedat.
Tontina conferă fiecărui cumpărător proprietatea asupra bunului tontinian sub condiția suspensivă a supraviețuirii lor, respectiv sub condiția rezolutorie a decesului lor. Odată îndeplinită condiția suspensivă se consideră că supraviețuitorul a dobândit întreaga proprietate asupra bunului tontinian direct de la vânzător. Vânzarea cu clauză tontiniană este un contract aleatoriu cu titlu oneros din punctul de vedere al cumpărătorilor tontinieni. Altfel spus, elementul alea al pactului tontinian nu-1 privește pe vânzător, ci numai raporturile dintre cumpărători. Cu toate acestea, nu caracterul aleatoriu al unui asemenea contract este esențial. El este definit, în principal de contractul intuitu personae care rezidă din natura raporturilor de simpatie și respect stabilite între cumpărătorii tontinieni, dorința de câștig a acestora situându-se pe ultimul plan, în acest context, menționăm ca unii autori! consideră că elementul alea „poate lipsi cu desăvârșire dintr-o clauză tontiniană”. Clauza tontiniană nu poate fi asimilată unui pact asupra unei succesiuni nedeschise. De asemenea, ea presupune un mecanism fascinant prin împletirea condițiilor suspensive și rezolutorii pe care se întemeiază.
În societatea actuală mai există încă persoane tributare unor principii și sentimente de respect și încredere. Având în vedere cel puțin aceste aspecte, chiar dacă pare căzută în desuetudine, vânzarea cu clauză tontiniană, ar trebui, de lege ferenda, să-și găsească reglementarea în rândul varietăților de vânzare cuprinse în Codul civil în vigoare.
CAPITOLUL IV
Studiu de caz cu privire la varietăți ale contractului de vânzare
Speta nr. 1
Printr-o acțiune intentata la 12 august 2012, A, în calitate de reprezentant legal al lui B l-a chemat în judecata pe C, solicitand instantei să constate ca a dobandit trei sferturi din mostenirea lui D. Ulterior, A a formulat o cerere de interventie în interes propriu, cerand instantei să constate ca a dobandit un sfert din mostenirea lui D.
Din probele administrate, se retine ca D a murit la 7 mai 2011. La 310 zile după moartea sa, s-a nascut B, fiul lui A. A a fost sotia lui D. Din expertiza medicala efectuata în cauză, s-a stabilit ca B a fost conceput între un interval de timp cuprins între a 301-a zi și a 315-a zi înainte de nașterea sa. C este fratele lui D. Atat A, cât și C au acceptat mostenirea lui D atat în nume propriu, cât și în numele copilului.
A. Ce hotarare va pronunța instanța ?
Soluție
Instanta va admite cererea de chemare în judecata și cererea de interventie, constatand ca A a dobandit un sfert din mostenire, în calitate de sotie supravietuitoare și B a dobandit trei sferturi din mostenire, în calitate de fiu al defunctului. Potrivit reglementarii anterioare și actuale, copilul conceput până la momentul deschiderii unei mosteniri are vocatie succesorala și capacitate succesorala. Trebuie să se stabileasca dacă B era conceput în momentul mortii lui D. Conceptiunea, la fel ca nasterea unui copil, este guvernata de legea în vigoare la data nasterii. Nasterea este un fapt juridic civil, care potrivit art. 6 din NCC, este reglementat de legea în vigoare la data producerii lui. Cum B a fost nascut după intrarea în vigoare a NCC, atat nasterea, cât și conceptiunea lui vor fi reglementate de NCC. Art. 412 din acesta prevede ca un copil a fost conceput în intervalul de timp cuprins între a 180-a și a 300-a zi înainte de nasterea lui. Acest text instituie o prezumtie relativa, care poate fi rasturnata potrivit aln. 2 din acelasi articol, în sensul de a se dovedi fie ca acel copil a fost conceput într-un interval de timp mai mic decat cel mentionat (cuprins în interiorul celui mentionat), fie în afara intervalului mentionat. In speta, s-a probat ca B a fost conceput în afara intervalului mentionat, printr-un mijloc stiintific – o expertiza medicala. De aceea, concluziile expertizei vor fi verificate de instanta, considerandu-se ca B este fiul lui D. In calitate de fiu, B va dobandi trei sferturi din mostenire, iar A, ca sotie supravietuitoare, un sfert din mostenire.
B. Dar dacă B ar fi murit la 7 mai 2010, ce hotarare va pronunta instanta ?
Solutie
Instanta va respinge cererea de chemare în judecata ca nefondata și va admite cererea de interventie. In acest caz, atat nasterea, cât și conceptiunea lui B sunt reglementate de decretul nr. 31/1954, privitor la persoanele fizice și juridice. Acesta nu permitea rasturnarea prezumtiei potrivit careia conceptiunea a avut loc doar în intervalul cuprins între a 180-a și a 310-a zi înainte de nasterea copilului. Din acest motiv, se va considera ca B a fost conceput după moartea lui D, astfel încat nu este fiul acestuia. La mostenirea lui D vor veni A și C. dobandind fiecare jumatate din mostenire. Insa, instanta nu va putea recunoaste faptul ca A a dobandit jumatate din mostenire, ci doar un sfert, în temeiul principiului disponibilitatii, potrivit caruia, instanta nu poate acorda mai mult decat solicita partea.
Speta nr. 2
Printr-un testament olograf, întocmit la 20 februarie 2012, A i-a lasat cainelui sau jumatate din avere. Ulterior, la 12 iunie, A a murit, lasand ca mostenitori pe fratii săi, B și C. După moartea lui A, B s-a îngrijit de caine.
Prin cererea intentata la 10 martie 2012, B l-a chemat în judecata pe C, solicitand instantei să constate ca a dobandit trei sferturi din mostenirea lui A. In motivare, reclamantul a aratat ca jumatate din mostenire a dobandit-o pentru ca a avut grija de caine, iar un sfert a dobandit-o în calitate de mostenitor legal.
A. Ce hotarare va pronunta instanta ?
Solutie
Instanta va admite în parte cererea și va constata ca reclamantul a dobandit jumatate din mostenire în temeiul legii. In speta, se aplica decretul nr. 31/1954, acest act normativ fiind în vigoare atat la momentul întocmirii testamentului, cât și la momentul mortii testatorului. Potrivit acestuia, subiectele de drept civil se impart în persoane fizice și persoane juridice. Este persoana fizica numai omul privit în mod individual ca titular de drepturi și obligatii civile. Cainele nu dobandeste calitatea de persoana fizica, motiv pentru care nu are capacitate de folosinta. Din aceasta cauză, testamentul întocmit de ea este caduc, iar mostenirea lui A se va transmite celor doi frati în părți egale.
B. Dar dacă A ar fi murit la 17 ianuarie 2012, s-ar fi modificat hotararea instantei ?
Solutie
Hotararea nu s-ar fi modificat. In acest caz, s-ar fi aplicat NCC, care in art. 25 prevede ca numai omul poate deveni persoana fizica, dacă este privit individual.
Speta nr. 3
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata la 12 martie 2012, A l-a chemat in judecata pe B, solicitand instantei să declare moartea paratului. In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca ultimele informatii despre existenta paratului sunt din data de 16 august 2008, când acesta se afla intr-o croaziera.
Din probele administrate reiese ca la 8 august 2008, paratul a plecat intr-o croaziera ce urma să dureze 3 săptamani. Disparitia paratului de pe vasul pe care s-a imbarcat a fost constatata pe 16 august 2008, când paratul nu s-a mai intors pe vas după ce acostase in portul Barcelona. A este sotia supravietuitoare.
A. Ce va hotari instanta, dacă s-ar aplica in speta reglementarile din Noul Cod Civil ?
Solutie
Dacă in speta se vor aplica dispozițiile NCC, atunci instanta va trebui să respinga cererea ca neintemeiata. Potrivit art. 49 din NCC, pentru declararea judecatoreasca a mortii unei persoane fizice, trebuie să fie indeplinite cumulativ următoarele condiții:
Persoana fizica să fi disparut
Să existe indicii din care să rezulte ca persoana fizica a muri
De la data ultimelor informații/știri să fi trecut cel puțin 2 ani până la data introducerii cererii de chemare în judecată.
Cea de-a doua condiție nu este indeplinita in speta, fiindcă nu exista indicii din care să rezulte ca B a murit. Prin disparitia acestuia ca urmare a coborarii lui de pe vasul de croaziera, nu se poate afirma ca exista indiciile cerute de lege.
B. Ce va hotari instanta, dacă s-ar aplica in speta vechile reglementari ?
Solutie
In temeiul art. 6 din NCC, se va aplica actuala reglementare pentru a declara moartea unei persoane fizice.
Speta nr. 4
Prin acțiunea intentata la 15 septembrie 2012, A i-a chemat in judecata pe B și C, solicitand instantei să dispuna:
Anularea contractului de vânzare – cumpărare încheiat între parati
Obligarea paratului B la restituirea chiriei incasate pentru apartamentul reclamantului
Din probele administrate, instanta a retinut ca printr-o hotarare judecatoreasca ramasa definitiva, A a fost declarat mort la 9 martie 2010, B fiind singurul lui mostenitor legal. Din patrimoniul lui A facea parte un apartament situat in sectorul 5, pe care A il dobandise in 2002. Acest apartament a fost inchiriat pe o durata de 2 ani de către B lui D printr-un contract sub semnatura privata, încheiat la 10 mai 2010. Ulterior, la 25 iulie 2011, B a vândut acel apartament lui C printr-un contract autentic. Din depozitiile martorilor audiati, instanta a mai retinut ca A a reaparut la 14 aprilie 2011.
A. Dacă în speță s-ar aplica dispozițiile NCC, ce ar hotărî instanța ?
Solutie
Instanta va anula cererea de chemare in judecata formulata de reclamant, considerand ca acesta nu are capacitate de folosinta. Din interpretarea gramaticala a art. 54 din NCC rezulta ca, pentru a putea cere restituirea bunurilor sale, cel declarat mort prin hotarare judecatoreasca trebuie să ceara mai intai anularea acestei hotarari. In acest fel, prezumtia ca persoana fizica declarata moarta este moarta, prezumtie nascuta din pronuntarea hotararii declarative de moarte, poate fi rasturnata numai prin anularea acestei hotarari. De aceea, A nu are capacitate de folosinta, fiind considerat mort dpdv juridic.
B. Dar dacă in prezenta acțiune, reclamantul ar fi cerut mai intai anularea hotararii declarative de moarte – celelalte condiții ramanand valabile, ce ar fi hotarat instanta ?
Solutie
Instanta va admite in parte cererea, in sensul ca:
Va anula hotararea judecatoreasca, declarativa de moarte Potrivit art. 54 din NCC, cel declarat mort printr-o hotarare judecatoreasca are dreptul să solicite anularea acestuia.
Va respinge capatul de cerere privind anularea contractului de vânzare – cumpărare ca neintemeiat In temeiul art. 54 din NCC, după anularea hotararii declarative de moarte, fostul proprietar nu poate obtine restituirea in natura a bunurilor sale dobandite cu titlu oneros de un tert, care la momentul dobandirii a fost de buna – credinta, nestiind sau netrebuind să stie ca cel declarat mort este in viața. Pentru a obtine restituirea in natura a apartamentului, trebuia ca dobanditorul să fie cu titlu gratuit, imobilul să nu fi fost inscris in cartea funciara pe numele mostenitorului aparent sau dobanditorul să fi stiut sau să fi trebuit să stie ca cel declarat mort este in viața.
In speta, nu exista probe din care să rezulte ca acel cumpărător – C a stiut sau trebuia să stie ca A este in viața. Faptul ca a aparut inainte de vânzarea apartamentului nu duce automat la rasturnarea prezumtiei de buna – credinta a cumpărătorului. Doar dacă s-ar fi dovedit ca acel cumpărator avea posibilitatea concreta de a afla ca cel declarat mort este in viața se va rasturna prezumtia de buna – credinta.
Va obliga pe paratul B la restituirea chiriei incasate de el până in momentul in care a aflat ca reclamantul este in viața
In baza art. 57 din NCC coroborat cu art. 948 din acelasi act normativ, mostenitorul aparent poate pastra fructele dacă este de buna credinta la data dobandirii lor sau desi este de rea – credinta, cel care are dreptul la fructe (A) nu solicita restituirea lor.
In speta, mostenitorul aparent a aflat ca cel declarat mort este in viața pe parcursul derularii contractului de inchiriere. El va trebui să restituie chiria incasata din momentul in care a devenit posesor de rea – credinta.
Speta nr. 5
Prin cererea de chemare in judecata introdusa la 7 mai 2012 la Judecatoria Craiova, A l-a chemat in judecata pe B, solicitand instantei să constate ca paratul este nedemn să il mosteneasca pe C și ca el este singurul mostenitor al lui C. In motivare, reclamantul a aratat ca paratul a fost condamnat definitiv pentru săvarsirea infractiunii de tentativa de omor impotriva lui D, fiul lui A, condamnare ce atrage nedemnitatea succesorala.
Din probele administrate, s-a retinut ca printr-o hotarare penala definitiva din data de 13 martie 2011, B a fost condamnat la 7 ani inchisoare pentru săvarsirea infractiunii de tentativa de omor impotriva lui D. C a murit la 7 decembrie 2011, lasand ca mostenitori legali pe fiii săi, A și B.
A. Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va respinge cererea ca neintemeiata. Potrivit art. 6 din NCC și 93 din Legea nr. 71/2011, fapta de nedemnitate succesorala este reglementata de legea in vigoare la data săvarsirii ei. Avand in vedere ca fapta lui B s-a săvarsit inainte de intrarea in vigoare a NCC, aceasta va fi reglementata de Codul Civil anterior. Potrivit art. 655 din Vechiul Cod Civil, aceasta fapta nu atragea nedemnitatea succesorala.
Dacă s-ar fi aplicat dispozițiile NCC in speta, solutia ar fi fost acceasi. In temeiul art. 958 din NCC, pentru ca tentativa de omor săvarsita impotriva altui mostenitor să duca la nedemnitatea succesorala a autorului, se cere ca victima să fi dobandit efectiv macar o parte din mostenire, dacă cel care lasa mostenirea ar fi murit inainte sau chiar in momentul săvarsirii faptei penale. Ori, nepotul defunctului, fiul lui A, nu ar fi dobandit la data săvarsirii faptei penale nicio parte din mostenirea lui C, care ar fi fost culeasa de fiii săi – A și B.
Speta nr. 6
Prin cererea depusa de A la biroul unui executor judecator, acesta a solicitat vânzarea apartamentului lui B prin licitatie publica, ca urmare a faptului ca acesta nu i-a platit datoria de 40.000 de lei. A a depus cererea și o hotarare judecatoreasca definitiva și irevocabila din data de 7 mai 2011, prin care B era obligat să-i plateasca lui A suma de 40.000 de lei. In urma licitatiei publice desfasurate, apartamentul a fost adjudecat in favoarea lui C. Impotriva ordonantei de adjudecare, B a declarat recurs, aratand ca C nu putea cumpăra acel apartament fiind avocat in Baroul Bucuresti, apartamentul fiind situat in sectorul 3. Cererea de scoatere la vânzare prin licitatie publica a fost depusa la data de 7 noiembrie 2011.
Ce va hotari instanta de recurs ?
Solutie
Instanta de recurs va respinge recursul ca nefondat. Potrivit art. 1653, alin. 3 din NCC, dreptul litigios este acel drept subiectiv care formeaza obiectul unui proces inceput și neterminat in privinta existentei sau intinderii lui. In speta, dreptul litigios a fost dreptul de creanta până in momentul ramanerii irevocabile a hotararii judecatoresti prin care s-a constatat existenta și intinderea acestui drept in patrimoniul lui A. Dreptul de proprietate asupra apartamentului nu este un drept litigios, deoarece existenta sau intinderea lui nu formeaza obiectul unui proces, fiind o certitudine ca titularul exclusiv al acestui drept este B. Din acest motiv, interdictia prevazuta de articolul 1653 alin. 1 din NCC nu este aplicabila in speta.
Speta nr. 7
La 14 aprilie 2011, A intocmeste un testament in favoarea lui B prin care ii lasa acestuia jumatate din mostenirea sa. Ulterior, la 10 februarie 2012, A moare, lasand ca singur mostenitor legal pe C, fratele său. Prin acțiunea intentata la 9 iunie 2012, C l-a chemat in judecata pe B, solicitand instantei să constate nulitatea absoluta a testamentului olograf intocmit de A. In motivare, reclamantul a aratat ca, la data intocmirii testamentului, A avea varsta de 17 ani.
A. Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va respinge cererea ca nefondata. In temeiul art. 987, alin. 2 din NCC, capacitatea lui A de a intocmi testamentul este reglementata de legea in vigoare la data intocmirii testamentului, respectiv Codul Civil anterior. Potrivit acestuia, minorul care a implinit varsta de 16 ani putea să-si intocmeasca testamentul. Acesta ramane valabil și după intrarea in vigoare a NCC, care instituie o incapacitate a minorilor de a-si intocmi testamentul.
Speta nr. 8
La 9 aprilie 2008, A l-a chemat in judecata pe B, solicitand instantei să constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți. In motivare, reclamantul a aratat ca acel contract încheiat este nul, fiindcă paratul este apatrid. Din probele administrate, instanta a retinut ca la 19 septembrie 2004, A i-a vândut lui B printr-un contract autentic un teren de 500 de m2 la pretul de 20.000 de euro, pret platit in aceeasi zi. In contract se mentioneaza ca B cumpăra acel teren, urmand să ridice pe acesta o casa. La momentul intocmirii contractului, B era apatrid și avea domiciliul in Romania intr-un apartament pe care il folosea in calitate de chirias. In 2006, paratul a dobandit cetatenia romana.
A. Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va admite cererea și va constata nulitatea absoluta a contractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți.
Avand in vedere ca art. 44 din Constitutia Romaniei revizuita stabileste ca o condiție pentru ca strainii și apatrizii să dobandeasca terenuri in Romania, adoptarea unei legi organice, care să stabileasca condițiile de dobandire, contractul încheiat între A și B este nul, fiindcă până la momentul incheierii lui nu fusese adoptata o lege organica, aceasta fiind Legea nr. 312/2005. Contractul va ramane nul după intrarea in vigoare a acestei legi, in temeiul principiului neretroactivitatii legii civile noi.
Speta nr. 9
La 17 mai 2012, A i-a chemat in judecata pe B și C, solicitand instantei să constate simulatia donatiei pe care D i-a facut-o lui B, in sensul ca adevaratul donatar este C și să dispuna anularea donatiei facuta lui C.
In motivare, reclamantul a aratat ca autorul sau D i-a donat lui B un autoturism, donatie pe care in realitate i-a facut-o lui C, data fiind legatura de rudenie dintre B și C, B fiind fiul lui C. Reclamantul a mai aratat ca C are calitatea de medic și ca l-a tratat in ultimele 3 luni ale vietii pe D, acesta murind din cauza unei boli pentru care a fost tratat de C. Reclamantul a depus la dosar o copie a contractului de donatie. Din probele administrate, instanta a retinut ca la 25 noiembrie 2011, D i-a donat lui B un autoturism printr-un contract autentic. De asemenea, s-a retinut ca moartea lui D a fost provocata de o boala pe care C a incercat să o trateze in ultimele 3 luni ale vietii lui D. De aceasta boala, D suferea cu un an inainte de a muri. Paratul C a solicitat respingerea actiunii, aratand ca donatia i-a fost facuta lui B, care este major, casatorit, astfel incat nici macar indirect, aceasta donatie nu ii putea profita lui C. D a murit la 15 ianuarie 2012, lasand ca unic mostenitor legal pe A, fratele său.
Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va admite cererea, constatand simulat contractul de donatie in privinta persoanei donatarului și anuland donatia care a fost facuta lui C. In temeiul art. 992, alin. 2 din NCC, se naste prezumtia potrivit careia dacă fiul medicului primeste o donatie de la pacientul acelui medic, in realitate donatia este facuta medicului. De aceea, reclamantul nu va mai trebui să probeze existenta simulatiei prin interpunere de persoane, ci numai indeplinirea condițiilor din art. 992, alin. 1, adica a faptului ca medicul a avut grija in timpul ultimei boli de defunct, boala care i-a și provocat moartea.
Speta nr. 10
La 25 noiembrie 2011, A i-a inchiriat lui B printr-un contract încheiat sub semnatura privata pe o durata de 6 ani un apartament, situat in Bucuresti, in schimbul unei chirii lunare de 210 euro. Prin acțiunea intentata la 17 ianuarie 2012, Ministerul Public i-a chemat in judecata pe A, impreuna cu ocrotitorului lui legal, C și pe B, solicitand instantei să dispuna anularea contractului de inchiriere. In motivare, reclamantul a aratat ca A avea la momentul incheierii contractului 17 ani și a încheiat acel contract fără incuviintarea prealabila a ocrotitorului lui legal. Din expertiza efectuata de instanta, reiese ca valoarea chiriei este apropiata de valoarea folosintei apartamentului.
Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va admite in parte cererea și va anula in parte contractul de inchiriere cu privire la ultimul an stabilit de părți in contract. In temeiul art. 41, alin. 3 din NCC, minorul cara a implinit varsta de 14 ani, poate încheia personal și singur actele de administrare care nu-l prejudiciaza. Contractul de inchiriere este un act de administrare fiindcă prin intermediul lui se asigura o folosire normala a bunului.
Pe de alta parte, articolul 1784, alin. 3 din NCC interzice persoanelor care nu pot încheia decat acte de administrare să incheie contracte de locatiune pe o durata mai mare de 5 ani. Interpretand teleologic acest text de lege, se ajunge la concluzia ca legiuitorul a urmarit să interzica persoanelor care nu pot încheia de regulă acte de dispoziție să incheie contracte de locatiune pe o durata mai mare de 5 ani. De aceea, se ajunge la concluzia ca textul legal se aplica și minorului care a implinit varsta de 14 ani, astfel incat A ar fi trebuit să obtina in prealabil incuviintarea ocrotitorului său legal. Fata de faptul ca nulitatea este acea sanctiune civila care inlatura doar acele efecte contrare legii, contractul de inchiriere încheiat de A va fi lovit de nulitate parțială cu privire la intervalul de timp ce depaseste termenul maxim de 5 ani, termen prevazut de articolul 1784 alin. 3. Contractul încheiat de minor nu incalca dispozițiile legale pe perioada de 5 ani.
Speta nr.11
Printr-o hotarare judecatoreasca ramasa definitiva și irevocabila la 9 iulie 2012, casatoria dintre A și B a fost desfacuta din culpa exclusiva a lui B. La 15 august 2012, B i-a vândut lui C printr-un act autentic un apartament propriu cu pretul de 45.000 de euro. Prin acțiunea intentata de Ministerul Public impotriva paratilor B și C, s-a solicitat anularea contractului pentru lipsa incuviintarii prealabile a ocrotitorului legal. Reclamantul a aratat ca in momentul incheierii contractului B nu implinise 18 ani, motiv pentru care avea nevoie de incuviintarea prelabila a ocrotitorului legal. Se retine ca la momentul incheierii casatoriei, B implinise varsta de 16 ani și intr-adevar, la momentul vânzarii apartamentului, nu implinise inca varsta de 18 ani. D este ocrotitorul legal al lui B.
Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va admite cererea și ca anula contractul de vânzare – cumpărare încheiat de minor. In motivare se retine ca, din interpretarea teleologica a art. 384 alin. 2 din NCC, sotul vinovat de desfacerea casatoriei va pierde toate beneficiile pe care le-a obtinut in momentul incheierii casatoriei, ca urmare a casatoriei. Este cazul minorului B care prin incheierea casatoriei a dobandit beneficiul capacitatii de exercitiu depline, beneficiu pe care il va pierde prin ramanerea irevocabila a hotararii de divort.
Speta nr. 12
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata la 12 septembrie 2012, A, in calitate de reprezentant legal al lui B, l-a chemat in judecata pe c ca să incuviinteze ca minorul B să ia numele de familie al paratului C. Din probele administrate s-a retinut ca B s-a nascut la 12 octombrie 2011, avand ca mama pe A. In momentul nasterii minorului, A era casatorita cu D. Printr-o hotarare judecatoreasca ramasa irevocabila, casatoria dintre A și C – primul sot a fost desfacuta la 10 martie 2011. Printr-o alta hotarare judecatoreasca, ramasa definitiva și irevocabila la 22 aprilie 2012, s-a constatat ca D nu este tatal copilului. Casatoria dintre A și D s-a încheiat la 12 mai 2011. A și-a modificat prin incheierea fiecarei casatorii numele de familie, luand numele de familie al sotului.
A. Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va admite in parte cererea in sensul ca va incuviinta ca acel copil să ia numele de familie reunite ale lui A și lui C, paratului, din momentul nasterii lui. Ca urmare a admiterii actiunii in tagaduirea paternitatii lui D, va renaste prezumtia de paternitate in favoarea lui C fiindcă o perioada din timpul legal al conceptiunii este situata in interiorul primei casatorii. Avand in vedere ca, in momentul nasterii copilului – 12 octombrie 2011, mama copilului avea un nume diferit de cel al tatalui, C și ca cei doi nu s-au inteles cu privire la numele de familie pe care urmeaza să il poarte copilul, instanta va hotari tinand seama de interesul copilului.
Speta nr. 13
La 23 septembrie 2012, A l-a chemat in judecata pe B, formuland o contestatie in anulare prin care a solicitat anularea unei hotarari judecatoresti irevocabile și respingerea cererii reclamantului ca neintemeiata. Din probele administrate, instanta a retinut ca la 12 octombrie 2011, B il chemase in judecata pe A, solicitand obligarea acestuia să ii predea un apartament. Printr-o hotarare irevocabila din 4 mai 2012, instanta a admis cererea. In motivarea contestatiei lui, A a aratat ca in mod nelegal a fost citat in acel proces la o alta adresa decat cea la care locuia efectiv. Se mai retine ca au fost audiati doi martori care au confirmat faptul ca din octombrie 2010, A locuieste la alta adresa decat cea mentionata in cartea de identitate. In primul proces, instanta l-a citat pe A la domiciliul trecut in cartea de identitate ca urmare a unei adrese emisa de Directia de Evidenta a Populatiei, in care se mentiona ca domiciliul paratului A este cel trecut in cartea de identitate.
Ce va hotari instanta ?
Solutie
Contestatia in anulare este o cale extraordinara de atac impotriva unei hotarari irevocabile ce poata fi introdusa, printre alte motive, pentru nelegala citare a unei părți la termenul la care s-a pronuntat hotararea.
Instanta va respinge contestatia in anulare ca neintemeiata. Domiciliul are doua elemente – unul obiectiv, constand in folosirea efectiva a unei locuinte cu titlu de locuinta principala și unul subiectiv, constand in intentia unei persoane fizice de a-si stabili locuinta principala in acea locuinta. Pe baza probelor administrate, a depozitiilor martorilor, in primul rand, tinand seama de dispozițiile art. 89, alin. 3 din NCC, vom retine ca domiciliul lui A este acolo unde a locuit efectiv. Proba noului domiciliu se poate face cu orice mijloc de proba, inclusiv proba cu martori. Pe de alta parte, pentru opozabilitatea noului domiciliu fata de terti in temeiul art. 91, alin. 2 din NCC se cere inscrierea lui in cartea de identitate. Din acest motiv, noul domiciliu al lui A nu este opozabil lui B, de vreme ce nu a fost inscris in cartea de identitate și nici nu s-a facut dovada ca ar fi cunoscut de către B.
Speta nr. 14
La 22 octombrie 2012, A l-a chemat in judecata pe B, solicitand instantei să dispuna anularea contractului de vânzare – cumpărare încheiat între B și C pentru lipsa discernamantului. In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca, in momentul incheierii contractului, C nu avea discernamant, motiv pentru care ulterior a fost pus sub interdictie. Din probele administrate, instanta a retinut ca printr-o hotarare judecatoreasca ramasa definitiva la 9 septembrie 2012, C a fost pus sub interdictie. Ulterior, A a fost numit tutorele lui C. Cererea de punere sub interdictie a fost formulata de A la 14 februarie 2012. Mai retinem ca, la 5 martie 2012, C i-a vândut lui B un apartament cu pretul de 45.000 de euro printr-un contract autentic. La dosar, reclamantul a depus hotararea de punere sub interdictie și acte medicale din care reiesea ca, la data incheierii contractului, C suferea de o boala care atragea alienatia sa mintala, motiv pentru care a fost pus sub interdictie.
A. Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va respinge cererea ca neintemeiata. Hotararea de punere sub interdictie a lui C produce efecte juridice doar pentru viitor, concluzie dedusa din interpretarea articolului 169 din NCC. In aceste condiții, actelor juridice încheiate de persoana pusa sub interdictie – interzisul judecatoresc inainte de ramanerea definitiva a hotararii de punere sub interdictie, li se aplica articolul 1205, alin. 2 din NCC. Potrivit acestuia, pentru a se anula un asemenea act trebuie indeplinite cumulativ doua condiții:
cauzele punerii sub interdictie să fi existat la momentul incheierii actului
aceste cauze să fie indeobste cunoscute.
Prima condiție este indeplinita in speta, deoarece din actele medicale depuse reiese ca la momentul incheierii contractului, C suferea de boala care a determinat ulterior punerea lui sub interdictie. Cea de-a doua condiție nu este indeplinita, deoarece reclamantul nu a facut dovada ca erau de notorietate cauzele pentru care C a fost puse sub interdictie, la momentul incheierii contractului.
B. Dar dacă contractul de vânzare s-ar fi încheiat la 15 septembrie 2012, ce ar fi hotarat instanta ?
Solutie
Instanta va respinge cererea ca neintemeiata. In temeiul art. 169, alin. 2 din NCC, pentru ca hotararea de punere sub interdictie a lui C să produca efecte fata de B, trebuia ori să fi fost inscrisa in registrul de stare civila, ori inainte de inscriere, B să o fi cunoscut. In speta, nu s-a dovedit indeplinirea niciuneia din aceste doua condiții, la momentul incheierii contractului. Hotararea nu fusese inca inscrisa in registrul de stare civila și nici nu s-a facut dovada ca B ar fi cunoscut existenta acesteia.
Speta nr. 15
Prin cererea inregistrata la 9 iunie 2012, A, in calitate de tutore a lui B, l-a chemat in judecata pe C, solicitand instantei să anuleze contractul încheiat între B și C, ca urmare a faptului ca la momentul incheierii contractului, B fusese pus sub interdictie. Instanta a retinut ca, printr-o hotarare ramasa definitiva la 10 mai 2012, B a fost pus sub interdictie, hotararea fiind inscrisa in Registrul de Stare Civila la 28 mai. La 1 iunie, B a încheiat cu C un contract de antrepriza prin care C s-a obligat să repare acoperisul casei lui B in schimbul sumei de 2000 de euro.
A. Ce va hotari instanta ?
Solutie
Solutia va depinde de caracterul contractului de antrepriza încheiat. Astfel, dacă reparatia acoperisului era urgenta, intarzierea efectuarii ei ducand la deteriorarea casei, contractul de antrepriza este un act de conservare, pe care interzisul judecatoresc il poate încheia singur, potrivit art. 172 și art. 43, alin. 3 din NCC. Dacă reparatia nu era urgenta, contractul de antrepriza este un act de administrare, pe care interzisul judecatoresc il putea încheia singur numai dacă nu era lezionat.
Speta nr. 16
Prin cererea inregistrata la 25 noiembrie 2012, reclamantul A a solicitat anularea hotararilor Adunarii Asociatilor desfasurata la 9 noiembrie 2012. In motivare, reclamantul a aratat ca, prin acea hotarare, a fost inlocuit administratorul unic al societatii cu o alta persoana, C. Instanta a retinut ca A este asociat in cadrul societatii B, alaturi de 4 persoane fizice. B este o societate cu raspundere limitata. La 9 noiembrie 2012, s-a desfasurat Adunarea Asociatilor, la care au participat 4 asociati, lipsind reclamantul. Reclamantul fusese convocat pentru aceasta adunare de către fostul administrator al societatii. Mai retinem ca, in calitate de parat, in acest proces a fost chemat C. Reclamantul a mai aratat ca C nu putea fi numit administrator, fiindcă fusese condamnat printr-o hotarare penala ramasa definitiva in anul 2007 pentru infracțiunea de delapidare.
A. Ce va hotari instanta ?
Solutie
Instanta va invoca din oficiu exceptia lipsei calitatii procesuale pasive și după ce o va pune in discutia părților, se va pronunta asupra acesteia in sensul ca o va admite și va respinge cererea pentru lipsa calitatii procesuale pasive a paratului C. In motivare, se are in vedere ca reclamantul solicita anularea unui act emis de un organ de conducere al societatii, actul acestui organ este chiar actul societatii, astfel incat societatea trebuie să figureze ca parata in proces, pentru a-si exercita dreptul de aparare.
B. Dar dacă in calitate de parat ar fi fost societatea, ce ar fi hotarat instanta ?
Solutie
Instanta va admite exceptia nulitatii absolute a hotararii Adunarii Asociatilor, constatand nulitatea absoluta a acestei hotarari. Cauza de nulitate invocata de reclamant este prevazuta de art. 211, alin. 1 din NCC. Este o cauză de nulitate relativa, potrivit alin. 2 din acelasi articol. Din acest motiv, acțiunea reclamantului trebuia intentata in termen de 15 zile de la momentul la care a luat cunoștință de existenta hotararii. Cum acest moment nu a fost probat, se va prezuma ca reclamantul a luat cunoștință de hotarare in ziua in care a introdus cererea, acțiunea nefiind astfel prescrisa. Pe de alta parte, cererea reclamantului este neintemeiata, fiindcă numai dacă era decazut din dreptul de a ocupa funcția de administrator prin hotararea penala n-ar fi avut acest drept. Aceasta decadere nu a fost dispusa prin hotararea de condamnare. In speta exista o cauză de nulitate absoluta a hotararii, rezultata din incalcarea art. 1910, alin. 3 din NCC. Aceasta cauză consta in lipsa consimțământului lui A la inlocuirea administratorului unic. Este o cauză de nulitate absoluta, deoarece:
lipsa consimțământului la incheierea unui act atrage nulitatea absoluta, cu exceptia cazului in care exista o norma speciala derogatorie
art. 1910, alin. ultim prevede ca orice clauza contrara prin care numirea sau inlocuirea administratorului unic s-ar face cu acordul tuturor asociatilor este considerata nescrisa, ceea ce confirma interesul public al unei asemenea dispoziții.
Concluzii
Cercetând problemele legate de contractul de vânzare din literatura de specialitate am încercat să redau în cadrul prezentei lucrări o expunere analitică și obiectivă a aspectelor teoretice și practice ce țin de acest subiect.
Comparativ cu principiile esențiale ale contractului de vânzare din Codul civil de la 1864, prevederile noului Cod Civil care reglementează acest contract nu sunt substanțiale prin natura lor. Cu toate acestea, evidențiem faptul că noua reglementare rezolvă dispute de doctrină și jurisprudență, dintre care amintim prevederea conform căreia vânzarea bunurilor altuia este valabilă, dar și consacrarea amplă a dreptului de preempțiune în materia vânzării. Prin urmare, cele câteva noutăți prevăzute de Noul Cod Civil pot crea un impact semnificativ la nivel practic. Pentru aceste considerente, menționăm mai jos câteva modificări ce sunt de natură să creeze o influență notabilă asupra mediului de afaceri.
Noul Cod civil redefinește conceptul contractului de vânzare-cumpărare, optând pentru un titlu simplificat, respectiv “contract de vânzare”; Obiectul contractului de vânzare: în afara dreptului de proprietate pot constitui obiect al contractului de vânzare și alte drepturi, precum și dezmembrămintele dreptului de proprietate; În cazul vânzării bunului altuia, dacă la data încheierii contractului de vânzare asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terț, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător. Proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar, dacă din lege sau din voința părților nu rezultă contrariul.
Vânzarea unui bun viitor: regula consacrată de Noul Cod civil este că proprietatea este transferată în momentul realizării bunului (cu excepția construcțiilor în privința cărora sunt aplicabile dispozițiile corespunzătoare din materie de carte funciară). Vânzarea făcută pe un preț care nu a fost determinat în contract este valabilă dacă părțile au convenit asupra unei modalități prin care prețul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu necesită un nou acord de voință al părților;
Cheltuielile vânzării: este introdusă regula conform căreia cheltuielile aferente operațiunilor de plată a prețului sunt în sarcina cumpărătorului; Pactul de opțiune privind contractul de vânzare și promisiunea de vânzare: este instituită o inalienabilitate legală a bunului individual determinat care face obiectul unui pact de opțiune privind contractul de vânzare până la data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune. Este generalizată posibilitatea uneia dintre părți de a cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, când una dintre părțile care au încheiat promisiunea de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis;
Înlăturarea evicțiunii de către cumpărător se realizează prin plata către terțul evingător a unei sume de bani sau prin predarea unui alt bun, vânzătorul fiind liberat de urmările garanției, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată de la data plății, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului predat, precum și, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente;
Cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil sub sancțiunea decăderii din dreptul de a cere rezoluțiunea vânzării;
În afară de garanția contra viciilor ascunse, vânzătorul trebuie să garanteze și pentru buna funcționare a bunului vândut fiind obligat, în cazul oricărei defecțiuni ivite înăuntrul termenului de garanție, să repare bunul pe cheltuiala sa. Dreptul de preempțiune: în condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun. Dreptul de preempțiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. Dreptul convențional de preempțiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară. Este reluată obligativitatea respectării dreptului de preempțiune la vânzarea unor terenuri numai că, de data aceasta, ea se aplică terenurilor forestiere și are ca beneficiar pe coproprietari sau pe vecini.
Noul Cod Civil reintroduce instituția vânzării cu opțiune de răscumpărare. Această vânzare este afectată de condiția rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani, dacă s-a stipulat un termen mai mare, acesta reducându-se de drept la 5 ani. Vânzătorul care își exercită opțiunea de răscumpărare este ținut de locațiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opțiunii dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării.
În contextul raportului dintre vechimea textelor legale și evoluția raporturilor juridice, căderii în desuetudine a multor prevederi cu privire la vânzare conținute de Codul Civil din 1865, precum și ca urmare a abrogării exprese a Codului Comercial, noua reglementare a contractului de vânzare se vrea a fi îndeajuns de cuprinzătoare și explicită pentru a putea fi utilizată cu succes în reglementarea relațiilor contractuale.
Bibliografie
Dan. Chirică, Tratat de drept civil Contracte speciale. Voi J, Vânzarea și schimbul, Ed. C.H. Beck, București, 2008;
Daniala Negrilă „Teorie și practica in domeniul dreptului privat. Analiza și comentarii vizand textele noului cod civil.”, Editura Universul juridic, București, 2014;
D.C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, București, 2011;
E.Safta-Romano, Contracte civile. încheiere, executare, încetare, Editura. Polirom, lași, 1999;
Florin Moțiu, Contracte speciale în Noul Cod Civil, ed. a II-a, Editura Universul Juridic, București, 2011;
Florea Bujorel, Drept Civil. Contractele speciale, Editura Universul Juridic, București, 2013;
Ilie Ursu,” Drept civil. Contracte Speciale”,Editura Universitară, Cluj-Napoca, 2012;
Ion Dogaru, Edmond Gabriel Olteanu, Lucian Bernd Săuleanu “ Bazele dreptului civil. Vol. V. Contracte speciale”, Editura C.H.Beck, București, 2009;
Liviu. Stănciulescu, Necesitatea armonizării mecanismelor specifice „contractului de consumație” la regulile generale, Challenges of the Knowledge Society International Scientific Session, voi. I, București, 2010;
M. Mureșan, “Drept civil. Contractele speciale.”. Editura Cordial Lex, . 2000;
Paul Vasilescu, Un chip al postmodemismului recent: dreptul consumatorului, în „Consum erismul contractual. Repere pentru o nouă teorie generală a contractelor de consum”, Ed. Sfera Juridică, Cluj-Napoca, 2006, p. 39
St.D. Cărpenaru, L, Stăneiulescu, V. Nemeș, Drept comercial român,Editura All , București, 1998;
http://www.schoenherr.eu/news-publications/publications/pdfs/V-MKT-internal- MADIGITAL%2 0MARKETING-Website%202011-2013-Content-6.%20News-3.%20publications-20131304 23%20Romanian %20Articles-%20QR%20Codes schoenherr _CONTRACTUL%20DE%20VAN ZARE%20AN%20LUMINA%20NOULUI%20COD%20CIVIL.pdf
http://www.euroavocatura.ro/articole/1188/Noul_Cod_Civil:_Condițiile_de_fond_la_incheierea_contractului;
http://bv.ucdc.ro/bv/D_3_Drep_civil_contracte_Urs_Ilie_pdf.
http://mihaisecula.files.wordpress.com/2012/01/subiecte-contracte.pdf
www.Noulcodcivil.ro
Bibliografie
Dan. Chirică, Tratat de drept civil Contracte speciale. Voi J, Vânzarea și schimbul, Ed. C.H. Beck, București, 2008;
Daniala Negrilă „Teorie și practica in domeniul dreptului privat. Analiza și comentarii vizand textele noului cod civil.”, Editura Universul juridic, București, 2014;
D.C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, București, 2011;
E.Safta-Romano, Contracte civile. încheiere, executare, încetare, Editura. Polirom, lași, 1999;
Florin Moțiu, Contracte speciale în Noul Cod Civil, ed. a II-a, Editura Universul Juridic, București, 2011;
Florea Bujorel, Drept Civil. Contractele speciale, Editura Universul Juridic, București, 2013;
Ilie Ursu,” Drept civil. Contracte Speciale”,Editura Universitară, Cluj-Napoca, 2012;
Ion Dogaru, Edmond Gabriel Olteanu, Lucian Bernd Săuleanu “ Bazele dreptului civil. Vol. V. Contracte speciale”, Editura C.H.Beck, București, 2009;
Liviu. Stănciulescu, Necesitatea armonizării mecanismelor specifice „contractului de consumație” la regulile generale, Challenges of the Knowledge Society International Scientific Session, voi. I, București, 2010;
M. Mureșan, “Drept civil. Contractele speciale.”. Editura Cordial Lex, . 2000;
Paul Vasilescu, Un chip al postmodemismului recent: dreptul consumatorului, în „Consum erismul contractual. Repere pentru o nouă teorie generală a contractelor de consum”, Ed. Sfera Juridică, Cluj-Napoca, 2006, p. 39
St.D. Cărpenaru, L, Stăneiulescu, V. Nemeș, Drept comercial român,Editura All , București, 1998;
http://www.schoenherr.eu/news-publications/publications/pdfs/V-MKT-internal- MADIGITAL%2 0MARKETING-Website%202011-2013-Content-6.%20News-3.%20publications-20131304 23%20Romanian %20Articles-%20QR%20Codes schoenherr _CONTRACTUL%20DE%20VAN ZARE%20AN%20LUMINA%20NOULUI%20COD%20CIVIL.pdf
http://www.euroavocatura.ro/articole/1188/Noul_Cod_Civil:_Condițiile_de_fond_la_incheierea_contractului;
http://bv.ucdc.ro/bv/D_3_Drep_civil_contracte_Urs_Ilie_pdf.
http://mihaisecula.files.wordpress.com/2012/01/subiecte-contracte.pdf
www.Noulcodcivil.ro
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Varietati ale Contractului de Vanzare (ID: 130202)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.