Uzucapiunea Ca Mod Originar de Dobandire a Proprietatii Asupra Bunurilor Imobile

CONSIDERAȚI GENERALE PRIVIND INSTITUȚIA PRESCRIPȚIEI ACHIZITIVE (UZUCAPIUNEA)

Noțiunea și natura prescripției achizitive a dreptului de proprietate ( uzucapiunea )

Alături de convenție și moștenire dobândirea dreptului de proprietate ca efect al prescripției achizitive ( uzucapiunea ) este unul dintre cel mai frecvent și important mod de dobândire a dreptului de proprietate al bunurilor imobile .

Însemnătatea acestei instituții a fost dovedită, confirmată și consolidată de reglementarea acestei instituții , de doctrină și  clarificarea aspectelor legate de condițiile în care aceasta instituție devine aplicabilă ,clarificată de jurisprudență în condițiile Codului civil vechi de la 1864 prin dispozițiile art.1858 , art.1864 și art.1865 C.civil .

În ceea ce privește regiunea Transilvaniei și Bucovinei reglementarea expresă a acestei instituții a fost realizata prin aplicarea D/L nr.115/1938 începand cu anul 1947 .

În noua reglementare , Codul civil aplicabil de la data de 01.10.2011 , instituiția prescripției achizitive a fost preluată și reglementată , ca fiind unul din modurile de dobândire a proprietății, instituită prin dispozițiile art.557 C.civ

Uzucapiunea sau prescripția achizitivă constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil prin posesia exercitată neîntrerupt in termenul prevăzut de lege și cu respectarea condițiilor legale.

Dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil, presupune îndeplinirea unor conditii esențiale, în ceea ce posesia exercitată asupra bunului obiect al uzucapiunii, respectiv ca aceasta posesie să fi fost exercitată în mod neîntrerupt în perioada de timp expres determinată de lege iar posesia exercitată sa fie utilă, să aibe calitățile cerute de lege, pentru a prescrie posesia trebuie să fie „continuă, neîntreruptă, publică și sub nume de proprietar . O altă calitate a posesiei este neechivocitatea.

În literatura de specialitate, prescripția achizitivă sau uzucapiunea a fost definită ca un mijloc de a dobândi proprietatea unui lucru prin posesiunea acestuia în timpul fixat de lege.

Până la împlinirea termenului, în timpul posesiei exercitată de către posesorul neproprietar există numai o aparență de proprietate; în toată această perioadă, posesorul se află într-o situație incertă, existând permanent pericolul ca adevăratul proprietar să facă acte prin care să întrerupă prescripția achizitivă.

Numai după împlinirea termenelor fixate de lege, faptul posesiei de până atunci se transformă într-o stare de drept și se consolidează dreptul de proprietate, posesorul devenind proprietar, ceea ce face ca proprietarul inițial să nu mai poată revendica imobilul uzucapat, putând fi opusă, pe calea excepției, dobândirea proprietății prin acest mod originar .

Uzucapiunea operează și ca o sancțiune îndreptată împotriva titularului dreptului real, care a dat dovadă de neglijență, dezinteres, lipsă de diligență cu privire la dreptul său, permițând altei persoane să exercite o posesie îndelungată asupra bunului, astfel încât s-a creat, în favoarea acestuia din urmă, o aparență de drept.

Caracterul sancționator apare numai in subsidiar, uzucapiunea constituind, în primul rând, un mod de dobândire a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale principale, un efect al posesiei ca stare de fapt.

Uzucapiunea mai are și rolul de a contribui la securitatea și stabilitatea raporturilor juridice, aducând o clarificare a unor situații juridice care pot genera litigii; astfel, prin posesie îndelungată, exercitată în condițiile legii, se creează o stabilitate, care conduce la transformarea unei stări de fapt într-un drept.

Uzucapiunea are valoarea și unei sancțiuni indirecte prin care se sancționează fostul proprietar al bunului care dând dovadă de neglijență, a înțeles să lase un timp îndelungat bunul în posesia altei persoane, permițându-i, prin pasivitatea sa, să se comporte public ca un bun proprietar sau titular al altui drept real.

Curtea de Apel asupra recursului civil de față, prin sentința civilă nr. 12764/05.11.2008, pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele: uzucapiunea reprezintă unul dintre modurile de dobândire a proprietății bunurilor imobile, față de dispozițile Cod civil, respectiv art. 1837, care definește prescripția ca un mijloc de a dobândi proprietatea și art. 645, potrivit căruia proprietatea se dobândește, între altele și prin prescripție.

Articolul 1890 Cod civil reglementează posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra unui imobil dacă se face dovada că cel care invocă uzucapiunea a exercitat o posesie utilă și sub nume de proprietar un interval de timp mai mare de 30 de ani.

Prescripția achizitivă reprezintă o sancțiune aplicată proprietarului nediligent, care are ca efect dobândirea dreptului real prin efectul posedării lucrului în timpul determinat de lege, astfel încât starea de fapt se transformă în stare de drept.

Astfel dreptul de proprietate ce se invocă pe calea prescripție achizitive urmează a fi opus celui care poate invoca un drept de proprietate asupra imobilului.

În ceea ce privește aria de aplicare a prescripției achizitive a dreptului de proprietate, această instituție vizează atât categoria bunurilor imobile, cât și cea a bunurilor mobile.

Bunurile nu au importanță decât dacă sunt raportate la om, dacă sunt utile omului, iar acesta poate să le aproprie sub forma unor drepturi. Drepturile sunt acelea care fac legatura dintre om si lucru.

În vorbirea curentă, prin bun se înțelege orice lucru fizic care are valoare economică. În sens juridic, termenul de bun are două acepțiuni.

Stricto sensu, sunt bunuri lucrurile care pot fi obiecte de drepturi și obligații patrimoniale în acest sens, este preferabil de a se folosi termenul de lucru. Așadar, în acest sens, bunurile sunt lucruri materiale, juridic apropriabile.

Lato sensu, prin bunuri vom înțelege toate drepturile care dau posibilitatea de a trage un beneficiu dintr-un lucru.

În general, bunul se detașează de lucru dacă îndeplinește trei condiții: să fie util omului, să aibă valoare economică și să fie apropriabil sub forma drepturilor patrimoniale. Dar bunul nu se confundă cu dreptul patrimonial, pentru că îi este acestuia doar obiect. Dreptul patrimonial, poate fi drept real sau drept de creanță. Drepturile patrimoniale (reale și de creanță) sunt asimilate bunurilor, deși ele nu sunt bunuri propriu-zise.

Spre deosebire de dreptul roman, care în lucru (res) îngloba două noțiuni, și anume cea de bun și cea de lucru, doctrina actuală deosebește aceste noțiuni; de regulă, ea tinde să dea noțiunii de lucru o semnificație fizică (obiect material), iar celei de bun o semnificație juridică, înțelegând prin aceaasta atât lucrurile, cât și drepturile.

Prin imobile, în sensul prezentei legi, se înțelege terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrtiv – teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic.

Sunt imobile terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu carcter permanent.

Prin teren se înțelege parte din teritoriu având hotare închise a cărei suprafață , al cărei amplasament și ale cărei caracteristici sunt reflectate în cadastrul bunurilor imobile, iar referitor la construcție aceasta este clădirea sau construcția legală solidă de pământ a cărei strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinației ei.

Bunurile imobiliare clasificare

Bunuri imobiliare prin natura lor (în cazul cărora imobilitatea, fixitatea, stabilitatea reprezintă o trăsătură ce ține de specificul existenței lor și nu constituie doar o ficțiune creată prin dispoziția legii; din această categorie fac parte pământul și toate lucrurile care, în mod natural sau artificial, sunt încorporate lui: clădiri, conducte de apă sau gaze naturale, arbori și fructele lor neculese).

Bunuri imobiliare prin destinația lor (care sunt mobile prin natura lor, dar pe care legea le declară imobiliare atunci când, prin voința proprietarului, devin accesorii ale unui imobil prin natură, precum și bunurile cărora proprietarul le-a stabilit o așezare fixă perpetuă, unindu-le atât de strâns cu un fond, încât nu pot fi desprinse de acesta fără să se deterioreze fondul respectiv).

Bunuri imobiliare prin obiectul la care se aplică (în categoria cărora intră: drepturile reale imobiliare, cum este dreptul de uzufruct, de uz sau de abitație, de servitute, superficie sau ipotecă; drepturile de creanță corelative obligației de a da un bun imobiliar, precum și orice acțiune în justiție referitoare la un bun imobiliar, ca de exemplu: acțiunea în revendicare imobiliară, acțiunea confesorie, acțiunea ipotecară).

Bunurile mobile sunt bunurile care nu au o așezare fixă și stabilă, fiind susceptibile de deplasare dintr-un loc în altul, fie prin ele însele, fie cu concursul unei forțe străine, cum sunt: animalele, lucrurile separate de sol, bunurile incorporale etc.

Bunurile pot fi fungibile, bunurile determinabile după număr, măsură sau greutate, astfel încât pot fi înlocuite unele prin altele în executarea unei obligații, un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat nefungibil.

Sunt acelea care pot fi înlocuite unele cu altele în executarea unei obligații; ele pot să țină locul unele altora, în plăți și restituiri (banii, alimentele etc.).

Bunurile nefungibile sunt cele care nu se pot înlocui unele cu altele pentru a libera pe debitor; sunt cele care sunt considerate în individualitatea lor și care nu pot fi înlocuite unele cu altele.

Bunurile sunt consumptibile bunurile mobile a căror întrebuințare obișnuită implică înstrăinarea sau consumarea substanței, dacă prin actul juridic bunului i se schimbă întrebuințarea acesta devine neconsumptibil.

Bunurile care nu pot fi împărțite în natură fără a li se schimba destinația sunt bunuri indivizibile, bunurile care pot fi împărțite prin natura lor sunt bunuri divizibile.

Bunurile principale și bunurile accesorii:

Bunul care a fost destinat, în mod stabil și exclusiv, întrebuințării economice a altui bun este accesoriu atât timp cât satisface această utilizare. Sunt situații când între doua bunuri, chiar dacă din punct de vedere material sunt distincte, unul îl completează într-o oarecare măsură pe celălat; spunem că el este accesoriu bunului principal.

Destinația comună poate să fie stabilită numai de proprietarul ambelor bunuri. Dacă nu se prevede altfel, accesoriu urmează situația juridică a bunului prinicipal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului principal.

Încetarea calității de bun accesoriu nu poate fi însă opusă unui terț care a dobândit anterior drepturi privitoare la bunul principal.

Separarea temporară a unui bun accesoriu de bunul principal nu îi înlatură această calitate. Drepturile unui terț privitoare la un bun nu pot fi încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu.

Aceste bunuri mobile sunt de trei feluri:

Bunuri mobile prin natura lor (când lucrul mobil corporal poate fi deplasat dintr-un loc în altul, mișcându-se el însuși sau fiind mișcat prin acțiunea unei forțe exterioare)

Bunuri mobile prin anticipație (caz în care, inițial, lucrul este imobil, dar urmează să devină mobil în viitor, ceea ce face ca părțile contractului să-l considere mobil prin prisma calităților lui viitoare, cum sunt, de pildă, recoltele încă neculese). Bogățiile de orice natură ale solului și subsolului, fructele neculese încă, plantațiile și construcțiile încorporate în sol devin mobile prin anticipație, atunci când, prin voința părților, sunt privite în natura lor individuală în vederea detașării lor.

Bunuri mobile prin determinarea legii (categorie din care fac parte drepturile reale și acțiunile în justiție având ca obirct bunuri mobile)

Asadar ,uzucapiunea dă naștere dreptului de proprietate și a altor drepturi reale asupra unui bun imobil, prin posedarea lui de către una sau mai multe persoane, în condițiile și în termenele prevăzute de lege .

În ceea ce privește reglementarea acestei instituții, având în vedere locul situării imobilelor, dobândirea dreptului de proprietate cât și a altor drepturi reale, până în anul 1997- data apariției Legii nr.96/1997, era diferită.

Astfel, în regimul de publicitate imobiliară prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, proba dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune are un rol extrem de important, fiind singura dovada absoluta a dreptului de proprietate sau a altui drept real, ca urmare a dovezii îndeplinirii condițiilor impuse de lege pentru a uzucapa dreptul se consolidează în mod absolut .

Situația este diferită în ceea ce privește sistemul de publicitate imobiliară prin cărțile funciare-sistemul real de publicitate drepturile reale imobiliare se dobândesc în principiu, prin înscrierea în cartea funciară, înscrierea având caracter constitutiv de drepturi, legea prevazând expres situațiile în care aceste drepturi erau dobândite fară înscriere ( art.26 din D/L nr.115/1938 ) uzucapiunea nefiind stabilită printre modalitățile de dobândire a unui drept real fară înscrierea în cartea funciară .

Ca atare în cadrul acestui sistem de publicitate dobândirea proprietății prin uzucapiune nu era recunoscută decât în cazurile expres determinate de lege .

În actuala reglementare uzucapiunea imobiliară este reglementată în Cartea a III-a Despre bunuri, Titlul VIII Posesia, Capitolul III Efectele posesiei, art. 928-934 în mod expres ca mod de dobândire a dreptului de proprietate. Ca și noutate, legiuitorul a reglementat uzucapiunea și în materia bunurilor mobile art. 939 C.civ.

EVOLUȚIA ÎN TIMP ȘI ÎN DREPT COMPARAT A INSTITUȚIEI PRESCRIPȚIEI ACHIZITIVE

Drept roman

Uzucapiunea este mijlocul de a dobândi proprietatea quiritară prin

posesiunea unui lucru într-un anumit interval de timp, dreptul fostului proprietar se stinge odată ce lucrul a fost uzucapat.

Se consideră că uzucapiunea s-a născut pentru înlăturarea nesiguranței dreptului de proprietate, proprietarul unui lucru (ex. al unui sclav) trebuie să dovedească dreptul autorului său, adică al persoanei de la care deține lucrul, al autorului autorului său și așa mai departe, ceea ce se numește probatio diabolica (probă diablolică), în cazul în care uzucapiunea s-a îndeplinit, dreptul de proprietate apare în persoana achizitorului (dobânditorului) fără a mai fi nevoit a face dovada existenței dreptului autorului său.

Faptul de a nu folosi de ex. de un sclav, timp de un an de zile și a nu te opune ca altul să-l folosească era sancționat cu pierderea proprietății în folosul celui care exploata sclavul.

De asemenea faptul de a nu te folosi de un teren timp de doi ani de zile, faptul de a lăsa în părăsire un teren mai mult timp într-un stat mic și agrar cum era Roma la început, constituia o diminuare a posibilităților de hrană a întregii populații, astfel s-a admis decăderea din dreptul de proprietate a celui care nu-și vedea de ogorul său în favoarea celui care a cultivat acest ogor.

Ca și în vrema de astăzi și în dreptul roman pentru a putea fi uzcapate bunurile, trebuiau îndeplinite mai multe condiții: posesiunea – lucrul trebuia să fie posedat un anumit interval de timp, termenul – lucrurile mobile trebuiau să fie posedate un an de zile iar cele imobile doi ani de zile, dar exista o excepție Legea celor XII Table nu admitea uzucapiunea caselor, ceea ce s-a admis mai târziu, un lucru susceptibil de a fi uzucapat – nu puteau fi uzucapate: lucrurile furate, lucrurile care nu aparțineau unui individ și lucrurile luate prin vioență, justul titlu – un act sau un fapt juridic care justifică luarea în posesiune, buna credință – este credința uzucapantului fie că lucrul a fost părăsit, fie că autorul său (cel de la care deține lucrul) îndeplinea condițiile pentru a înstrăina lucrul.

În epoca veche, uzucapiunea după cum am arătat, s-a născut pentru a asigura exploatarea pământului, uzucapiunea necesitând folosința, exploatarea lucrului. Uzucapiunea mai cerea în această epocă următoarele condiții: termenul și un lucru susceptibil a fi uzucapat.

Epoca clasică, cu timpul originile uzucapiunii s-au uitat iar uzucapiunea a fost întrebuințată și în alte cazuri decât acelea pentru care fusese creată cum ar fi: transformă propreiatea pretoriană în propreiate quiritară. Tot pe la începutul epocii clasice a fost nevoie să se înăsprească condițiile de realiyare a uzucapiunii, alăturându-se două noi condiții: justul titlu și buna credință.

Epoca postclasică, Iustinian a admis o importantă reformă în această reformă, denumirea de usucapio este menținută numai pentru mobile (însă temenul este ridicat la 3 ani), în timp ce uzucaparea imobilelor e contopită cu praescriptio longi temporis sub denumirea de praescriptio, această fuziune s-a făcut cu atât mai ușor cu cât dispăruse distincția între proprietate quiritară și cea peregrină, între pământurile italice și cele provinciale.

Uzucapiunea este reglementată și în Dreptul Austriac. Notiune definire si reglementare.

În dreptul civil austriac, reglementarea uzucapiunii este oarecum atipică raportat la majoritatea celorlalte legislațiilor europene, astfel că prin art.1455 Cod Civil Austriac teza I se dispune că poate constitui obiect al uzucapiunii „tot ceea ce este susceptibil de dobândire".

Realitatea juridică reduce însă în general domeniul de aplicare al uzucapiunii la anumite drepturi reale, cu toate că ideea acestei limitări nu este împărtășită de toți doctrinarii. Pentru găsirea variantei corecte este necesar să se determine în ce măsură poate fi justificată, în baza literei legii, eliminarea celorlalte drepturi (în primul rând a drepturilor de creanță) de la posibilitatea de a fi uzucapate. Se impune așadar examinarea condițiilor – mai ales a acelora conținute de art. 1455 Cod Civil Austriac teza a II-a – care trebuie îndeplinite pentru ca un bun să poată fi uzucapat. Este vorba în principal de susceptibilitatea de a fi posedat și de susceptibilitatea de circulație.

Încă din perioada redactării Codului civil austriac, fondatorii acestuia au susținut că „pentru a nu se ajunge la situația ca proprietatea privată să devină ceva incert și pentru a evita pe cât posibil disputele juridice, legea trebuie să implementeze drepturile de uzucapiune și de prescripție și să le definească foarte exact".

Cu toate acestea, este greu explicabil de ce limitele acestei instituții juridice nu au fost niciodată marcate cu precizie, astfel că o dispoziție prin care să se enumere cu exactitate drepturile susceptibile de uzucapiune nu poate fi întâlnită în toată istoria legislației habsburgice și ulterior austriece. Se creează în permanență impresia că dreptul de proprietate ar fi oarecum centrul instituției uzucapiunii, și totuși este în același timp clar că ca pe lângă dreptul de proprietate există de asemenea alte drepturi care trebuie cuprinse; însă chiar întrebării – care trebuie să fie respectivele drepturi, sau unde trebuie trasată exact granița – nu i s-a răspuns niciodată în formă legislativă. S-ar părea că definirea precisă a domeniului de aplicare al uzucapiunii a fost lăsată în mod deliberat în seama doctrinei.

Prezentarea generală a uzucapiunii din sistemul austriac

Uzucapiunea este dobândirea unui drept prin posesie calificată exercitată pe parcursul  timpului stabilit de lege. Aceasta duce la o dobândire originară a dreptului, care are ca urmare faptul că titularul de până atunci își pierde respectivul drept (art.1478 Codul Civil Austriac). Condițiile pentru realizarea uzucapiunii sunt următoarele: bunul să fie susceptibil de a fi uzucapat, o posesie calificata și exercitarea acesteia de-a lungul unei anumite perioade de timp.

Cel ce a uzucapat valabil un drept rămâne protejat față de acțiunea în îmbogățire fără justă cauză a proprietarului anterior.

Obiect al uzucapiunii sunt doar drepturile private patrimoniale care pot forma obiectul posesiei (art.1455 Cod Civil Austriac), fiind vorba în principal de dreptul de proprietate și de servituți. Art.1456-1459 Cod Civil Austriac exclud expres de la uzucapiune drepturile suverane ale statului (de exemplu dreptul de a percepe impozite), drepturile personale și drepturile de familie. În privința drepturilor de creanță, părerile sunt diversificate, însă doctrina majoritară exclude în general uzucapiunea, chiar și atunci când este vorba de drepturi de creanță care pot fi posedate.

O importanță practică deosebita revine art. 50 din Legea Măsurătorii, care împiedică uzucaparea unor fracțiuni dintr-un teren înscris în Cadastrul Granițelor.

Codul Civil Austriac cunoaște două forme ale uzucapiunii, anume propriu-zisă și improprie.

Uzucapiunea propriu-zisă cere o posesie legitimă (art. 316 si următoarele ale Cod Civil Austriac), de bună credință (art.326 si următoarele Cod Civil Austriac) si neviciată (art.345 si următoarele Cod Civil Austriac).

În cazul uzucapiunii improprii, legitimitatea (titlul) nu este o condiție, fiind necesară doar posesia de bună credință si neviciată a celui care uzucapează. În funcție de durata de timp necesară se poate de asemenea face diferență între uzucapiunea de scurtă durată (3 ani) și cea de lungă durată (30 ani).

Uzucapiunea propriu-zisă este scurtă în cazul bunurilor mobile și lungă în cazul celor imobile, în timp ce uzucapiunea improprie necesită întotdeauna scurgerea unei perioade de 30 de ani. Astfel, în cazul imobilelor uzucapiunea propriu-zisa devine inutilă, întrucât nu aduce uzucapantului nici un avantaj, ci din contră, dezavantajul necesitații unui titlu calificat.

Uzucapiunea propriu-zisă are însemnătate practică doar pentru bunurile mobile, timpul uzucapiunii fiind în principiu de 3 ani (art.1466 Cod Civil Austriac). Art. 1472 Cod Civil Austriac prevede un termen mai lung, de 6 ani, atunci când bunul uzucapat aparține statului sau altor persoane juridice, iar în favoarea persoanelor absente art.1475 și art.1496 Cod Civil Austriac prevăd o prelungire, respectiv împiedicare a uzucapiunii. De asemenea, în art.1476 Cod Civil Austriac se menționează că cel ce a dobândit de la o persoană care avea posesia viciată sau de rea credință are nevoie de timp dublu pentru a uzucapa. Ca și în dreptul românesc, dacă după începerea uzucapiunii bunul este predat unei alte persoane, în favoarea acesteia se socotește și timpul primului posesor.

Posesia celui care uzucapează trebuie să se bazeze pe un titlu obiectiv valabil, care ar fi fost suficient pentru transmiterea proprietății dacă înstrăinătorul ar fi fost proprietar, ca de exemplu vânzare-cumpărare, donație, legat, etc. (art.1461 Cod Civil Austriac).

Din contră, nu este suficient pentru uzucaparea proprietății un titlu care acordă doar dreptul de folosință, ca de exemplu un contract de închiriere (art. 1462 Cod Civil Austriac).

Uzucapiunea propriu-zisă nu are așadar aplicabilitate în caz de vicii inițiale ale titlului (de exemplu ale contractului de vânzare-cumpărare), ea fiind de fapt adesea excedentară, întrucât dobânditorul devine de cele mai multe ori proprietar încă de la încheierea cu bună credință a contractului și remiterea bunului, conform dispozițiilor art.367 Cod Civil Austriac. Această uzucapiune are însemnătate mai ales în cazul dobândirii neoneroase de la o persoană neîndreptățită, întrucât aici nu se aplica dispozițiile art.367.

Uzucapiunea improprie se aplică la bunuri mobile și imobile, necesitând de regula o scurgere a timpului de 30 de ani (art.1461, 1470, 1477 Cod Civil Austriac), termen prelungit la 40 de ani în cazul uzucapiunii împotriva persoanelor juridice (art.1472 Cod Civil Austriac).

Uzucapiunea improprie nu este dependentă de mențiunile din CF, posesorul de buna credință și legitim dobândind proprietatea după 30 de ani (excepție de la principiul întabulării) și putând ulterior cere îndreptarea CF. Existența sarcinilor întabulate nu este însă afectată de uzucaparea proprietății. Totuși, până la momentul întabulării noului proprietar, terțul care dobândește cu bună credință, încrezându-se în aparența înscrierii din CF, este protejat (art.1500 Cod Civil Austriac).

Însemnătatea practică a uzucapiunii de lungă durată este așadar mult mai mare decât a celei de scurtă durată. Prin ea nu doar că se uzucapează proprietatea viciată a persoanei anterioare, ci devine posibilă și dobândirea dreptului în pofida nevalabilității titlului.

DOMENIU DE APLICARE A UZUCAPIUNII – DEZVOLTAREA PE NOȚIUNE ȘI DEFINIREA BUNURILOR MOBILE ȘI IMOBILE – ASPECTE GENERALE

Categoria bunurilor mobile si imobile care pot face obiectul uzucapiunii

Categoria bunurilor mobile si imobile care nu pot face obiectul uzucapiunii

În ceea ce privește domeniul de aplicare a uzucapiunii, acesta se circumscrie atât la categoria bunurilor imobile, cât și la cea a bunurilor mobile. Bunurile care pot face obiectul uzucapiuni trebuie să facă parte din circuitul civil.

Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile asupra cărora se exercită dreptul de proprietate privată, indiferent dacă titularul acestui drept este statul, o unitate adiministrativ-teritorială sau un particular.

Prin uzucapiune se poate dobândi numai bunul care a format obiectul posesiei și numai dreptul real principal corespunzător posesiei exercitate, în funcție de elementul animus.

Pentru a putea fi dobândite prin uzucapiune, drepturile reale principale trebuie să poarte asupra unor bunuri corporale, individual determinate, care sunt susceptibile de posesie și se află în circuitul civi.

Conform prevederilor art. 929 Cod civil, nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau dupa intrarea în posesie, au fost declarate bunuri inalienabile.

În art. 5 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 se prevedea că:”terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile”.

Conform articolului 861 alin. (1) Cod civil statuează, cu valoare de principiu, că bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile, astfel că nu pot fi înstrăinate, în schimb, conform alin. (3), ele pot fi date în administrare sau folosință și pot fi concesionate sau închiriate, în condițiile legii; nu pot fi supuse executării silite, astfel încât asupra lor nu se pot constitui garanții reale; nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau după caz prin efectul posesiei de bună-credință asupra bunurilor mobile și dreptul de proprietate asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz.

Așa dar acest mod de dobândire nu își găsește aplicabilitatea, în cazul dreptului de proprietate publică și al celorlalte drepturi reale principale constituite pe temeiul dreptului de proprietate publică.

Uzucapiunea bunurilor mobile –conditii

Bunurile mobile corporale pot fi transmise fără nici o formalitate privind publicitatea acesteia, faptul posesiei fiind fundamental, în sensul că duce la dobândirea prin el însuși a dreptului de proprietate asupra bunului mobil.

Posesorul bunului mobil, el nu va trebui să facă dovada proprietății, ci doar proba că a posedat bunul. Cum posesia este un fapt juridic, dovada acesteia se va putea face cu martori, indiferent de valoarea bunului în litigiu.

Dreptul de proprietate cu privire la un bun mobil corporal va putea fi dobândit prin uzucapiune de cel care l-a posedat timp de 10 ani.

Este vorba despre situația în care se exercită posesia asupra unui

bun mobil corporal în alte condiții decât acelea care permit dobândirea dreptului de proprietate asupra proprietății mobiliare prin posesia de bună-credință.

Pentru a opera uzucapiunea mobiliară este necesar să existe o posesie neviciată, deoarece viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii, care să se exercite timp de 10 ani, putând fi aplicate și regulile statuate art. 933 Cod civil în ceea ce privește joncțiunea posesiilor, precum și dispozițiile legale în materia prescripției extinctive, la care face trimitere art.934 Cod civil.

În cazul bunurilor mobile, pentru a putea conduce la dobândirea dreptului de proprietate, posesia trebuie să fie utilă, adică continuă, netulburată și publică. Existența acestor calități face ca posesia să fie utilă, lipsa lor făcând ca posesia să fie viciată.

Pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie continuă, adică este necesar ca bunul să fie stăpânit cu regularitate, potrivit naturii sale.

Posesia să fie netulburată , prin aceasta se înțelege acea posesie care se fondează pe acte de violență, respectiv, posesia este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violență fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană.

Acesta trebuie sa fie și publică, este publică acea posesie care este exercitată în văzul tuturor, fiind cunoscută de toți.

Uzucapiunea bunurilor imobile .

În pofida doleanței statului din ace vreme, tranzacșiile cu terenuri au continuat sa se perfecteze într-adevăr nu în formă autentică, la notariatul de stat, ci prin încheierea așa numitelor „chitanțe de mână” între „vânzător” și „cumpărător” acesta din urmă plătind o anumită sumă de bani pentru terenul respectiv și intrând în posesia lui de la momentul încheierii chitanței respective cu intenția de a dobândi dreptul de proprietate asupra sa.

Deși cumpărătorul s-a comportat față de terenul „cumpărat” ca un adevărat proprietar, din punct de vedere legal acestuia i-a lipsit înscrisul care să demonstreze că și în acte este un adevărat proprietar. Tocmai situația mai sus descrise reprezintă „temeiul”, „motivarea în fapt” a acțiunilor declanșate de „cumpărător” din chitanțele de mână pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune.

Pe cale de consecință, uzucapiunea (prescripția achizitivă) se întemeiază pe faptul posesiei îndelungate a unui imobil-teren. Reținem însă că, pentru a produce consecințe juridice, legiuitorul a arătat că nu este suficient o simplă posesie, ci este necesar ca posesia exercitată să fie una utilă.

Așadar uzucapiunea, este modul de dobândire a proprietății (sau a altor drepturii reale), prin posedarea neîntreruptă în teremenul și condițiile prevăzute de lege.

Pentru a putea opera uzucapiunea mai este necesar ca bunurile imobile să se afle în circuitul civil, ceea ce înseamnă că bunurile nu trebuie să fi fost declarate inalienabile. Având în vedere acest aspect, reținem că bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile, și deci, nu pot fi uzucapate, spre deosebire de bunurile din domeniul privat al statului sau al unități administrative-teritoriale care nu sunt inalienabile și, pe cale de consecință, pot fi uzucapate, adică poate fi obținut dreptul de proprietate asupra acestora prin uzucapiune.

Pentru a putea fi uzucapate bunurile imobile, posesia trebuie să fie utilă, posesorul trebuie să fi fost de bună credință.

Pentru a fi uzucapate bunurile imobile, trebuie să se găsească în circuitul civil. Uzucapiunea este nu numai un mod de dobândire a dreptului de proprietate, ci și a celorlalte drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitație, superficie, servitute).

Domeniul de aplicare a uzucapiunii.Bunuri exceptate

Prescripția achizitivă o regăsim atât în cazul bunurilor imobile, cât și cea a bunurilor mobile. Pot fi dobândite pe calea prescripției achizitive numai drepturile reale principale asupra bunurilor imobile care se găsesc în circuitul civil, aceasta este regulă generală. Prin uzucapiune în afară de dobândirea dreptului de proprietate mai pot fi dobândite și drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitație, superficie, servitute).

În cazul bunurilor mobile uzucapiunea este foarte restrânsă, întrucât aceste bunuri, potrivit art. 935 Noul Cod Civil, se dobândesc în proprietate prin însuși faptul posesie acestora cu bună-credință, fără să fie necesar să treacă o perioadă de timp, ca în cazul imobilelor.

În sistemul dreptului nostru civil, ea constituie singura dovadă absolută a dreptului de proprietate: cel ce reușește să dovedească împrejurarea că a dobândit în acest mod lucrul este scutit de orice altă dovadă suplimentară.

Uzucapiunea comportă următoarele limitări: nu sunt susceptibile de uzucapiune bunurile inalienabile, adică cele ce formează obiectul proprietății publice. Dreptul de proprietate publică este inalenabil.

Inalenabilitatea semnifică împrejurarea că bunurile aflate sub acest regim juridic nu pot fi înstrăinate, ceea ce înseamnă că actele de înstrăinare cu privire la aceste bunuri sunt lovite de nulitate absolută.

Inalienabilitatea operează numai în perioada cât bunul există în domeniul public. Dacă bunul este dezafectat și trece in domeniul privat acesta devine alienabil și intră în circuitul civil.

Potrivit art. 135 alin. (4) din Constituție se dispune că „bunurile propreitate publică sunt inalienabile.

Pot fi dobândite prin uzucapiune acele bunuri imobile care sunt în circuitul civil, deci sunt alienabile și care se află în propreiate privată, indiferent de titularul ei: stat, o unitate administrativ-teritorială, o regie autonomă, societate comercială cu capital de stat sau mixt, societate comercială cu capital privat sau persoane fizice.

În regula generală, imprescriptibilitatea unui lucru este consecința inalienabilității sale, și un bun este în genere imprescriptibil în măsura în care este inalienabil.

Nu pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile neapropriabile (res comunes – aerul, lumina soarelui, apa mării) și nici bunurile din domeniul public.

În ce privește terenurile ce fac parte din domeniul public, acestea sunt limitativ enumerate în art. 5 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, iar în alin. (2) al art. 5 din aceeași lege se dispune că „terenurile ce fac parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil, dacă prin lege nu se dispune astfel”. Legea fondului funciar reglementează și situații în care terenuri agricole au limitată circulația juridică; astfel cei care folosesc aceste terenuri agricole , nu le pot înstrăina, sub sancțiunea nulității absolute timp de 10 ani.

Au aptitudinea de a fi procurate prin prescripție achizitivă numai drepturile reale principale care au ca obiect bunuri susceptibile de posesie, respectiv bunurile corporal individual-determinate.

Bunurile care au fost declarate prin lege inalienabile, nu vor putea face obiectul uzucapiunii, indiferent dacă momentul apariției clauzei de inalienabilitate a intervenit înainte sau după intrarea în posesie.

În situația în care inalienabilitatea convențională, este inserată într-o clauză a unui act juridic, nu împiedică dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de către posesor.

Pentru ca bunurile imobile să fie uzucapate trebuie sa existe justul titlu. Titlul putativ nu este suficient, el existând numai în imaginația posesorului.

Referitor la actele juridice care pot fi calificate just titlu, în practica judiciară s-au conturat următoarele aprecieri:

Sunt considerate just titlu: tranzacția, hotărârile judecătorești de adjudecare a unui imobil date în cadrul procedurii vânzărilor silite; hotărâre judecătorească prin care se constată existența unei convenții translative de proprietate între părțile unui proces; hotărârile judecătorești care țin loc de act autentic de înstrăinare

Nu constituie just titlu: convențiile pe baza cărora un bun imobil este în stăpânirea unui detentor precar (locațiunea, depozitul, comodatul); hotărârile judecătorești declarative de drepturi, cum ar fi cele pronunțate într-un partaj; convențiile de împărțeală. Tot astfel, certificatul de moștenitor nu poate fi invocat ca just titlu, deoarece el nu este un act translativ de proprietate, ci o dovadă a calității de moștenitor și a întinderii drepturilor succesorale. De asemenea, nu poate fi calificat just titlu nici antecontractul de vânzare-cumpărare.

POSESIA – CONDIȚIE ESENȚIALĂ A UZUCAPIUNII

Noțiune și reglementare

Dreptul subiectiv este o putere sau o prerogativă garantată de stat, pentru ca este conformă dreptului obiectiv. Există însă puteri care nu sunt drepturi subiective: acestea sunt puterile sau prerogativele de fapt. Printre aceste puteri de fapt de o importanță deosebită este posesia. Ea se află la temelia drepturilor reale.

Posesia în dreptul roman, a fost la început concepută prin raportarea nmai la lucruri și aplicată dreptului de proprietate. în epoca veche a dreptului roman, posesia nu a fost ocrotită, fiind privită ca un simplu raport de fapt care nu intra în sfera de apărare a dreptului.

La acea vreme, proprietatea se manifesta printr-o stăpânire materială și directă asupra bunurilor, atât mobile, cât și imobile, iar posesia ca stare de fapt nu forma o categorie specifică și nu era protejată ca atare. Cu timpul, s-a impus nevoia ca posesia să se bucure de o ocrotire juridică, apoi în dreptul roman ea a dobândit o importanță deosebită.

Deși nu se puteau poseda decât lucrurile corporale, deoarece cele incorporale nu pot fi stăpânite materialmente, în epoca clasică ocrotirea posesiunii a fost extinsă și asupra drepturilor reale de uzufruct și uz.

În secolul al XIX-lea s-au conturat cele două celebre teorii asupra posesiei: cea subiectivă a lui Savigny, și cea obiectivă, a lui Ihering.

Posesia nu trebuie confundată cu proprietatea; proprietatea este dreptul, posesia nu este decât faptul. Posesia se află la granița proprietății.

Atunci când posesorul este titular al dreptului de proprietate, posesia reprezintă un atribut al dreptului de proprietate și este o posesie conformă dreptului. Dacă posesia este exercitată de altă persoană, alta decât titularul dreptului de proprietate, dreptul rămâne în continuare al titularului, acesta având numai dreptul abstract, iar posesorul exercită stăpânirea asupra acestuia puterea materială.

Astfel, omul de la țară care, deplasând piatra de hotar, își anexează o fâșie din terenul vecinului prin acesta el nu devine proprietarul ei, ci numai posesor;la fel cel ce fură un obiect, îi este acestuia posesor, nu proprietar. Ambii sunt posesori de rea-credință, pentru că ei știu bine că nu sunt proprietari. Dar alți posesori sunt de bună-credință; de exemplu, dacă cumpăr un imobil de la cineva pe care eu îl cred proprietar, dar care în realitate nu este proprietar, nu devine proprietar, dar sunt un posesor și, în temeiul credinței mele eronate, sunt un posesor de bună-credință.

Articolul 1846 alin. (2) vechiul cod civil definește posesia astfel: „Posesia este deținerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înșine sau de altul în numele nostru”. Această definiție, reprodusă aproximativ după art. 2228 C. Civ. francez a fost criticată.

Întreaga doctrină corespunzătoare fostului Cod civil arată că definiția astfel formulată nu era suficient de limpede și, în orice caz, nu era completă. Ea era criticabilă, mai întâi, pentru că definirea posesiei prin cuvântul „deținere”, al cărui sens în sistemul nostru de drept este altul decât acela al posesiei, era de natură a produce confuzii. În al doilea rând, definirea posesiei ca fiind „folosirea de un drept” putea, de asemenea, crea confuzii, întrucât în dreptul nostru între posesie și folosirea unui drept era și o concordanță: posesiunea poate să existe și să se bucure de protecție legală, chiar dacă posesorul nu are un drept asupra lucrului.

În prezent, art. 916 Noul Cod Civil dispune mult mai precis că posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către o persoană care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar al acelui bun și că posesor poate fi cel ce se comportă ca titular al unui drept real, cu excepțian drepturilor reale de garanție.

Posesia nu este concepută ca o stare de drept, ci ca o stare de fapt, constând în stăpânirea unui lucru, în exercitarea unei puteri de fapt, în cadrul căreia posesorul se comportă ca și când el ar fi adevăratul titular al dreptului real asupra acelui lucru.

Astfel, prin posesie se înțelege stăpânirea de fapt a unui lucru, care din punct de vedere al posesorului, apare ca o exterioizare a atributelor unui drept real principal.

Numai bunurile individual determinate pot constitui obiect al posesiei iar bunurile de gen pot fi posedate numai după individualizarea acestora prin orice fomă de individualizare (numărare, măsurare, cântărire.)

Aceasta a mai fost definită ca o stare de fapt generatoare de efecte juridice, care constă în stăpânirea materială sau exeritarea unei puteri de fapt de către o persoană asupra unui bun, cu intenția și voința de a se comporta față de toți ceilalți ca proprietar sau titular al unui drept real. Nu trebuie să se confunde drepturile posesorului rezultate din protecția juridică a posesiei cu dreptul de a poseda care aparține titularului dreptului de proprietate sau altui drept real. În adevăr, posesorul de fapt posedă fără a avea dreptul de a poseda, în timp ce proprietarul sau titularul acelui drept are dreptul de a poseda.

A fost discutată în literatura juridică problema coposesiunii, în ce privește proprietatea comună, aceasta fiind considerată coposesiune în sensul strict, deoarece între coposesori nu există o diferență calitativă, fiecare coposesor având atât reprezentarea subiectivă că stăpânește bunul pentru sine, cât și reprezentarea subiectivă că stăpânește bunul pentru altu, corespunzător calității juridice pe care celălalt crede că o are sau și-o asumă față de același lucru, astfel încât fiecare coposesor este și posesor și detentor precar.

Din cele arătate – cum foarte frumos s-a spus – că posesia este imitația perfectă a proprietășii: „corpul și sufletul proprietății, este proprietatea în acțiune și în intenție, în act și în gândire”

Domeniul de aplicare a posesiei

Posesia este aplicabilă atât drepturilor reale mobiliare cât și drepturilor reale imobiliare, coproprietății și, evident proprietății propriu-zise. Fiecărui tip de drept real îi corespunde o anumită posesie; desigur întinderea, felul prerogativelor exercitate și materialitatea lor variază de la caz la caz.

De altă parte, posesorul poate fi o persoană fizică sau o persoană juridică. Apoi, posesia se aplica deopotrivă miobilelor și imobilelor. Dar ea este exclusă bunurilor care nu sunt susceptibile de apropriere privată (lucrurile comune, bunurile în afara comerțului si bunurile din domeniul public). În sfârșit, ea nu se aplică universalităților, cum ar fi, de plidă, succesiunile și fondul de comerț; în schimb, posesia se poate aplica individual tuturor bunurilor care compun universalitatea.

Caracterele posesiei

Caracterele posesiei sunt următoarele:

Posesia se bazează pe intenția de a poseda pentru sine, adică animus rem sibi habendi; dacă acest elemnt lipsește, posesia nu mai există, va fi vorba despre o detenție precară;

Posesia se aplică numai drepturilor reale, nu și drepturilor de creanță (personale). Posesia nu se poate exercita asupra unei universalități de bunuri, cum ar fi moștenirea sau fondul de comerț, ci asupra fiecărui bun care intră în componența universalității.

Posesia face să nască un drept de proprietate sau un alt drept real.

Elementele constitutive ale posesiei

Posesia este un act uman care pune în discuție inteligența și voința

individului. Pentru existența posesiei sunt necesare două elemente cumulativ îndeplinite, și anume: unul material (corpus) și altul psihologic (animus).

Elementul material (corpus) constă în totalitatea faptelor de stăpânire și folosință exercitate direct asupra bunului

Așadar, corpus cumulează un ansamblu de acte materiale exercitate de posesor asupra bunului, acte care variază în funcție de natura fizică a acestuia.

Constă din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra lucrului; adică din actele materiale de deținere și de folosire a lucrului (de plidă, culegerea fructelor, modificări sau transformări ale lucrului etc.), inclusiv anumite acte juridice pe care posesorul le încheie cu privire la acel bun, așadar, corpus înseamnă activitate, comportament.

Elementul material presupune contactul direct, efectiv cu lucru și care se poate concretiza fie in acte materiale fie în acte juridice. Uneori, elementul material implică doar posibilitatea de a exercita acte de stăpânire efectivă, în sensul că lucrul rămâne la dispziția posesorului, chiar dacă actele materiale sunt exercitate de o altă persoană, căreia posesorul i-a încredințat lucrul, ceea ce înseamnă că posesorul exercită elementul corpus prin intermediul persoanei respective.

Dreptul real invocat de cel care exercită posesia, elementul material, corpus, se va exterioriza într-o formă specifică după cum este vorba de dreptul de proprietate sau de un alt drept real, cum ar fi spre exemplu un drept de abitație, caz în care posesorul trebuie să locuiască efectiv în imobil asupra căruia poartă posesia.

Posesia, sub aspectul acestui element, va putea fi exercitată personal de posesor sau prin intermediul altei persoane, în acest caz elementul material fiind fictiv. În acest sens art. 917 alin. (1) N.C.Civ. dispune că „posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei persoane”.

Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu, în această categorie intrând minorul care nu a împlinit vârsta de 14 ani și interzisul judecătoresc, precum și persoanele juridice vor exercita posesia prin reprezentantul lor legal.

Elementul corpus variază în funcție de doi factori, în primul rând, în funcție de natura fizică a lucrului (de pildă, posesia unui autovehicul se deosebește de posesia unui animal etc.), în al doilea rând, în funcție de dreptul real invocat de cel ce exercită corpus.

Elementul intențional (animus) constă în intenția celui care posedă bunul în materialitatea sa de a exerita această stăpânire a bunuli pentru sine, sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real

Elementul psihologic sau intențional constă în intenția sau voința celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, ca și cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul unui alt drept real.

Reglementarea dobandirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiunea .Cazul succesiunii legilor in timp

Uzucapiunea se întemeiază pe faptul posesiei îndelungate a unui imobil−teren. Pentru a produce consecințe juridice, legiuitorul a arătat că nu este suficientă o simplă posesie, ci este necesar ca posesia exercitată să fie una utilă apta de a conduce la dobandirea dreptului real de proprietate sau a altui drept real .

Nu poate invoca posesia exercitata ca si posesie utila apta de a conduce la dobandirea dreptului real de proprietate posesia exercitata de detentorul precar

Detenția precară, ca și posesia viciată, oricât ar dura în timp nu pot duce la dobândirea dreptului de propreiate.

Detenția precară presupune exercitarea unei puteri materiale asupra lucrului, fără intenția de a poseda pentru sine sub nume de proprietar sau de titular al altui drept real iar viciile posesiei sunt: echivocul (când nu se cunoaște dacă posesorul are sau nu elementul psihologic), discntinuitatea (exercitarea posesiei trebuie să aibă un caracter de continuitate, dacă acest lucru nu se întâmplă posesia este viciată), violența ( posesia este tulburată atâta timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violență fizică sau morală, care nu au fost provocate de altă persoană) si clandestinitatea (posesia trebuie exercitată în public, cunoscută de toată lumea).

Stăpânirea unei construcții de către o persoană cu îngăduința proprietarului nu este de natură să conducă dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției respective de către acea persoană care, exercitând o posesie lipsită de caracterul util, rămâne un simplu detentor precar.

Pentru a fi utilă, posesia trebuie sa fie continuă, adică este necesar că bunul sa fie stăpânit cu regularitate, potrivit naturii sale.

În literatura de specialitate s-a statuat că, pentru ca posesia să fie utilă, trebuie să se manifeste prin acte repetate la distanțe normale, specifice naturii lucrului posedat. Posesia este prezumată a fi utilă.

Bunurile imobile să se afle în circuitul civil, ceea ce înseamnă ca bunurile nu trebuie să fi fost declarate inalienabile. Având în vedere acest aspect, reținem că bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile și deci, nu pot fi uzucapate, spre deosebire de bunurile din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale care nu sunt inalienabile și, pe cale de consecință pot fi uzucapate.

Inalienabil care nu poate fi înstrăinat prin acte juridice.

Posesia să fie netulburată, când aceasta nu este fondată sau conservată prin acte de violență. Posesia nu trebuie începută prin acte de violență fizică sau psihică.

Dacă posesia a fost începuta pașnic, iar ulterior a fost păstrată prin acte de violență de către posesor, aceasta nu-și va produce efectele pentru că posesia trebuie să fie netulburată pe tot parcursul ei.

Aceasta nu se consideră tulburată in cazul actelor de violență ușoară.

Posesia să fie publică. Posesia este publică în momentul in care este exercitată în văzul tuturor, fiind cunoscută de toți.

Pentru a fi utilă este necesar să fie exercitată public pe toată durata ei.

Condiția publicității posesiunii este cerută numai pentru imobile.

Posesia trebuie să fie neîntreruptă întrucât întreruperea posesiei echivalează cu însăși încetarea acesteia.

Posesia trebuie exercitată în nume de proprietar. Tribunalul Suprem a decis că locatarul (chiriașul) care exercită stăpânirea bunului în calitate de chiriaș și nu în nume de proprietar nu poate dobândi dreptul prin uzucapiune.

Posesorul trebuie să fie de bună-credință. În ceea ce privește buna credință ne referim la prevederile art. 1898 din Vechiul Cod Civil potrivit căruia „ buna-credință este credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietarului”.

Orice persoană fizică sau persoană juridică trebuie să își exercite drepturile și să își execute obligațiile civile cu bună-credință, în acord cu ordinea publică și bunele moravuri. Buna-credință se prezumă până la proba contrară.