Proprietatea Comuna2

‘Cuprins

Introducere

I. Aspecte generale privind proprietatea comună

II. Formele proprietății comune

1. Proprietatea comună pe cote-părți

1.1. Caracterizare generală

1.2. Natura juridică

1.3. Conținutul juridic

1.4. Obiectul juridic și titularii

1.5. Reglementare juridică și forme

1.6. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părți

2. Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară

2.1. Considerații generale

2.2. Regimul juridic al coproprietății obișnuite sau temporare

2.2.1. Drepturile coproprietarilor asupra bunului privit în materialitatea sa

2.2.2. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate

2.3. Obligațiile coproprietarilor

2.4. Modalități de încetare a coproprietății obișnuite sau temporare

2.4.1. Partajul

2.4.2.1. Formele partajului

2.4.2.2. Modalități de realizare a partajului judiciar

3. Proprietatea comună pe cote-părți forțată sau perpetuă

3.1. Considerații generale

3.2. Drepturile și obligațiile coproprietarilor

3.3. Cazurile de coproprietate forțată

3.3.1. Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine

3.3.2. Coproprietatea asupra despărțiturilor dintre două fonduri vecine

3.3.2.1. Zidul comun

3.3.2.2. Șanțul comun

3.3.2.3. Gardul comun

3.3.3. Coproprietatea asupra părților și dotărilor comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente de locuit sau alte spații decât locuința având proprietari diferiți

3.3.4. Coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie

3.4. Posibilități de încetare a coproprietății forțate

3.5. Comparație între coproprietatea obișnuită sau temporară și coproprietatea forțată sau perpetuă

4. Proprietatea comună în devălmășie

4.1. Caracterizare generală

4.2. Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie

4.3. Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie

4.4. Folosința bunurilor aflate în devălmășie

4.5. Posesia bunurilor aflate în devălmășie

4.6. Dispoziția bunurilor aflate în devălmășie

4.7. Comunitatea de bunuri a soților, dreptul de proprietate comună în devălmășie și coproprietatea

4.8. Comunitatea de bunuri a soților și contractul de societate civilă

4.9. Comunitatea de bunuri a soților și persoana juridică

4.10. Comunitatea de bunuri a soților și proprietatea comună pe cote-părți

4.11. Încetarea proprietății comune în devălmășie

4.11.1. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin învoiala părților

4.11.2. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin hotărâre judecătorească

III. Comparație între proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie

IV. Probleme actuale privind protecția proprietății comune

V. Elemente de drept comparat privitoare la coproprietate

Concluzii și propuneri de lege ferenda

Bibliografie

Abrevieri

alin. alineatul

art. articolul

col. civ. colegiul civil

C. civ. Codul civil

C. fam. codul familiei

C. pr. civ. Codul de procedură civilă

C. A. Curtea de apel

C.D. Culegere de decizii

C.S.J. Curtea Supremă de Justiție

Dreptul Revista Dreptul

Ed. ediția

E.D.P. Editura Didactică și Pedagogică

Ibidem în același loc

J.N. Revista Justiția nouă

lit. litera

M. Of. Monitorul Oficial

nr. numărul

O.G. Ordonanța Guvernului

O.U.G. Ordonanța de urgență a Guvernului

op. cit. opera citată

p. pagina

R.R.D. Revista română de drept

s. civ. secția civilă

Trib. Tribunalul

vol. Volumul

INTRODUCERE

Obiectul de studiu al prezentei lucrări îl reprezintă proprietatea comună ca modalitate a dreptului de proprietate, drept care își găsește reglementarea atât în acte normative interne, cât și în acte internaționale la care România este parte.

În ansamblul raporturilor juridice de proprietate, dreptul de proprietate comună constituie una din instituțiile juridice de seamă ale dreptului nostru civil a cărei aplicare se întâlnește tot mai frecvent în relațiile dintre persoane.

Existența raporturilor juridice de proprietate comună și reglementarea lor juridică este determinată de nevoia ca, prin intermediul acestei instituții, să se asigure satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale persoanelor fizice și juridice. Așadar, este suficient să observăm rolul, scopul, precum și consecințele de ordin practic la care dau naștere raporturile de proprietate comună în cazul transmiterii moștenirii unei persoane către succesorii săi, în concilierea intereselor proprietarilor al căror drept poartă asupra unor bunuri comune, sau în asigurarea satisfacerii nevoilor de ordin patrimonial ale soților.

Prezenta lucrare, pentru a realiza o analiza cât mai clară a coproprietății, a fost sistematizată în capitole și subcapitole.

În primele două capitole vom reda aspecte de ordin general privitoare la proprietatea comună și la formele acesteia. Vom continua cu analiza fiecărei forme, vom preciza mijloacele prin care această proprietate ia naștere și deasemenea mijloacele prin care ea se stinge.

În al treilea capitol vom evidenția principalele asemănări și deosebiri dintre cele două forme ale proprietății comune, respectiv proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie.

În penultimul capitol se va prezenta o analiză succinta asupra problemelor actuale privind protecția proprietății comune. Vor fi arătate modalitățile prin care coproprietarii își pot apăra dreptul de proprietate asupra cotei-părți.

În ultimul capitol vor fi prezentate câteva elemente de drept comparat privitoare la coproprietate și inclusiv la dreptul de proprietate, arătând diferențele legislative existente în această materie.

Pe parcursul lucrării vom prezenta și soluții din practica judiciară a instanțelor românești în fața cărora s-a pus problema soluționării unor litigii privitoare la coproprietate.

Pentru analiza acestei teme am optat deoarece dreptul de proprietate este un drept fundamental, alături de dreptul la viață și la libertatea individuală, iar proprietatea comună este modalitatea prin care acesta își redă complexitatea, modalitatea prin care îi acordă individului posibilitatea de a deveni proprietar chiar fără a cunoaște cu exactitate partea materială conferită de acest drept.

Cunoașterea elementelor care dau naștere acestui drept, precum și a elementelor care pun capăt coproprietății este de o importanță majoră pentru un specialist în drept, dat fiind faptul că pe rolul instanțelor judecătorești se află mii de procese în legătura cu ieșirea din indiviziune, cu stabilirea cotei-părți cuvenite fiecărui coproprietar sau orice alte litigii care au ca izvor exercitarea dreptului de proprietate împreună cu alți titulari.

Scopul prezentei lucrări este de a face o analiză cât mai completă a coproprietății pentru a evita diversele confuzii ce pot apărea în practică.

I. ASPECTE GENERALE PRIVIND PROPRIETATEA COMUNĂ

Proprietatea comună este o modalitate a dreptului de proprietate ce se caracterizează prin aceea că aceasta aparține concomitent asupra aceluiaș bun sau asupra aceleiași mase de bunuri mai multor titulari. În consecință, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concomitent de toți coproprietarii care, tot concomitent, exercită atributele conferite de dreptul de proprietate sau alt drept real, fără ca bunul să fie fracționat în materialitatea sa.

Drepturile coproprietarilor se manifestă printr-o generalizare a dreptului fiecăruia în fiecare moleculă asupra bunului indiviz.

Nu există coproprietate indiviză, sau indiviziune, sau proprietate în devălmășie, decât atunci când fiecare proprietar, în loc de a avea un drept limitat asupra unei porțiuni materiale din lucru, are un drept asupra unei cantități abstracte din lucru, exprimată printr-o simplă fracțiune: jumătate, un sfert, o optime din lucru. Dreptul fiecărui coproprietar lovește totalitatea lucrului pentru fracțiunea prin care este exprimat. Cu alte cuvinte, lucrul, în materialitatea sa, este indiviz, dreptul de proprietate este singurul divizat.

Existența raporturilor juridice de proprietate comună și reglementarea lor juridică e determinată de nevoia ca, prin intermediul acestei instituții, să se asigure satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale persoanei fizice și juridice.

Titulari ai dreptului de proprietate pot fi persoanele fizice, juridice, statul sau unitățile administrativ-teritoriale în calitate de titulari ai dreptului de proprietate privată.

În general, dreptul de proprietate comună nu se deosebește de dreptul de proprietate ce aparține unui singur titular, persoană fizică sau juridică. Acest drept prezintă însă unele trăsături specifice, care fără a-i altera esența, modifică în mod parțial caracterele sale generale. Se poate, astfel, constata:

caracteristic pentru proprietatea comună, indiferent de forma sa, e faptul că toate prerogativele dreptului aparțin împreuna și concomitent mai multor titulari, care exercită simultan și concurent atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate;

în ceea ce privește obiectul dreptului de proprietate, bunul comun nu este fracționat în materialitatea sa, proprietarul necunoscând partea materiala din bun sau bunurile comune ce corespund drepturilor de proprietate. Proprietarii cunosc întinderea dreptului de proprietate (în cazul proprietății comune pe cote-parți) sau au posibilitatea de a o cunoaște în viitor (în cazul proprietății comune în devălmășie);

întinderea dreptului fiecărui titular este precis delimitată sub forma de cota-parte ideală, egală sau inegală, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, iar în cazul dreptului de proprietate comună în devălmașie, aceasta aparține nefracționat tuturor titularilor devălmași, întinderea sa fiind determinată numai cu ocazia împarțeli bunurilor comune. Așadar, în cazul dreptului de proprietate comună, indiferent de forma sa, obiectul dreptului e nedivizat în materialitatea sa, adică proprietarii nu cunosc întinderea dreptului lor de proprietate ori au posibilitatea de a o cunoaște în viitor, însa nu cunosc partea materială din bun sau bunurile comune ce corespund dreptului lor de proprietate;

drepturile proprietarului se întind asupra aceluiaș bun comun ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună.

Potrivit noului C. civ. art. 636 „fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.” Dacă un coproprietar folosește bunul comun fără a avea acordul celorlalți coproprietari poate fi obligat la despăgubiri.

II. FORMELE PROPRIETĂȚII COMUNE

În dreptul civil românesc exista două forme ale proprietații comune: proprietatea comună pe cote-părți si proprietatea comună în devălmășie.

Proprietatea comună pe cote-părți se caracterizează prin faptul că un bun nefracționat în materialitatea sa aparține în același timp mai multor proprietari, fiecare dintre ei fiind titularul unei cote-păexistă coproprietate indiviză, sau indiviziune, sau proprietate în devălmășie, decât atunci când fiecare proprietar, în loc de a avea un drept limitat asupra unei porțiuni materiale din lucru, are un drept asupra unei cantități abstracte din lucru, exprimată printr-o simplă fracțiune: jumătate, un sfert, o optime din lucru. Dreptul fiecărui coproprietar lovește totalitatea lucrului pentru fracțiunea prin care este exprimat. Cu alte cuvinte, lucrul, în materialitatea sa, este indiviz, dreptul de proprietate este singurul divizat.

Existența raporturilor juridice de proprietate comună și reglementarea lor juridică e determinată de nevoia ca, prin intermediul acestei instituții, să se asigure satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale persoanei fizice și juridice.

Titulari ai dreptului de proprietate pot fi persoanele fizice, juridice, statul sau unitățile administrativ-teritoriale în calitate de titulari ai dreptului de proprietate privată.

În general, dreptul de proprietate comună nu se deosebește de dreptul de proprietate ce aparține unui singur titular, persoană fizică sau juridică. Acest drept prezintă însă unele trăsături specifice, care fără a-i altera esența, modifică în mod parțial caracterele sale generale. Se poate, astfel, constata:

caracteristic pentru proprietatea comună, indiferent de forma sa, e faptul că toate prerogativele dreptului aparțin împreuna și concomitent mai multor titulari, care exercită simultan și concurent atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate;

în ceea ce privește obiectul dreptului de proprietate, bunul comun nu este fracționat în materialitatea sa, proprietarul necunoscând partea materiala din bun sau bunurile comune ce corespund drepturilor de proprietate. Proprietarii cunosc întinderea dreptului de proprietate (în cazul proprietății comune pe cote-parți) sau au posibilitatea de a o cunoaște în viitor (în cazul proprietății comune în devălmășie);

întinderea dreptului fiecărui titular este precis delimitată sub forma de cota-parte ideală, egală sau inegală, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, iar în cazul dreptului de proprietate comună în devălmașie, aceasta aparține nefracționat tuturor titularilor devălmași, întinderea sa fiind determinată numai cu ocazia împarțeli bunurilor comune. Așadar, în cazul dreptului de proprietate comună, indiferent de forma sa, obiectul dreptului e nedivizat în materialitatea sa, adică proprietarii nu cunosc întinderea dreptului lor de proprietate ori au posibilitatea de a o cunoaște în viitor, însa nu cunosc partea materială din bun sau bunurile comune ce corespund dreptului lor de proprietate;

drepturile proprietarului se întind asupra aceluiaș bun comun ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună.

Potrivit noului C. civ. art. 636 „fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.” Dacă un coproprietar folosește bunul comun fără a avea acordul celorlalți coproprietari poate fi obligat la despăgubiri.

II. FORMELE PROPRIETĂȚII COMUNE

În dreptul civil românesc exista două forme ale proprietații comune: proprietatea comună pe cote-părți si proprietatea comună în devălmășie.

Proprietatea comună pe cote-părți se caracterizează prin faptul că un bun nefracționat în materialitatea sa aparține în același timp mai multor proprietari, fiecare dintre ei fiind titularul unei cote-părți ideale si abstracte din dreptul de proprietate asupra aceluiaș bun. Din definiția dată rezultă că: întinderea dreptului fiecărui proprietar este stabilită matematic, exact, dar abstract, sub forma unei fracții zecimale raportate la drept, și nu la bun; obiectul dreptului nu este divizat în materialitatea sa, în sensul în care coproprietarii cunosc întinderea dreptului lor, însă nu cunosc partea materială din bun care corespunde dreptului lor; titular al unui asemenea drept nu este o singură persoană, ci două sau mai multe persoane.

Proprietatea comună pe cote-părți poate fi obișnuită sau temporară ori forțată sau perpetuă.

Pe de altă parte, proprietatea comună în devălmășie se întâlnește atunci când un bun nefracționat în materialitatea sa aparține mai multor titulari, fără a se cunoaște cota-parte a fiecaruia din dreptul de proprietate.

De subliniat, ab inicio, ca această formă a coproprietății, devălmășia, este compatibilă numai cu proprietatea privată, are ca titulari persoane fizice, și este întâlnita, de regulă, în raporturile de familie. Cât privește proprietatea comună pe cote-părti, ea este compatibilă cu proprietatea privată ce poate aparține oricărui titular si nu este exclusă nici în cazul proprietății publice.

Proprietatea comună pe cote-părți

1.1. Caracterizare generală

Sunt situații practice numeroase când obiectul dreptului de proprietate aparține mai multor persoane, simultan, făra a se știi care anume parte materială e a fiecaruia. Așa se întamplă când la moștenirea unei persoane vin mai mulți descendenți, sau când mai multe persoane cumpără împreună un bun, fiecare acoperind o parte din preț. În primul caz, legea va stabili cota-parte a fiecărui descendent iar în cel de-al doilea caz, în lipsa unei înțelegeri, fiecare cumpărător va avea o cotă-parte proporțională cu partea sa din preț. În ambele situații însa, cota-parte privește dreptul de proprietate ca drept subiectiv civil, ca posibilitate recunoscută de lege, și nu bunul privit în materialitatea sa.

Drepturile tuturor coproprietarilor se vor întâlni asupra fiecărei molecule, particule, a bunului comun. Fiecare coproprietar are un drept asupra întregului bun ori asupra întregii mase de bunuri, drept exprimat printr-o cotă-parte abstractă, ideală, matematică din dreptul de proprietate, iar nu printr-o parte determinată în mod concret asupra bunului comun. Această cotă poate fi exprimată sub formă de fracție nominală, fracție zecimală sau în procente. Numai la încetarea coproprietății această cotă își va găsi materializarea într-o parte determinată, materială din bun, parte care va reveni în proprietate exclusivă titularului cotei-părți ideale. Sub aspect terminologic, această situație este întâlnită sub termenii de indiviziune ori de coproprietate. Deși nu se deosebesc sub aspectul regimului juridic, indiviziunea și coproprietatea nu se confundă. Astfel, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri (din care mai mulți titulari au o cotă-parte), iar coproprietatea are ca obiect un bun determinat ut singuli. Cum s-a spus, coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Deosebirea dintre cele doua noțiuni este doar cantitativă și nu calitativă.

Cota-parte, ca o noțiune esențială pentru lămurirea problemelor dreptului de proprietate comună, exprimă, așadar, pe de o parte, întinderea dreptului fiecărui coproprietar în cadrul dreptului de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune, iar pe de altă parte, măsura în care fiecare coproprietar sau coindivizar își poate exercita, simultan si concurent cu ceilalți, atributele recunoscute de lege asupra bunului sau bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună, precum și obligațiilor corelative.

Cotele-părti cuvenite coproprietarilor pot fi stabilite prin întelegerea părților sau pe cale judecătorească, printr-o acțiune în constatare.

1.2. Natura juridică

În ceea ce privește natura juridică a proprietații comune pe cote-părti, se pune problema daca aceasta este o modalitate a dreptului de proprietate sau un drept de sine stătător. Dacă împărtășim concepția Teoriei clasice, care împărtășește la rândul său concepția dreptului roman, proprietatea comună pe cote-părți este o modalitate a dreptului de proprietate. Bunul care formează obiectul acesteia aparține tuturor coproprietarilor, fiecare deținând o fracțiune care nu este material determinată, ci este stabilită în mod abstract, astfel că, fiecare coproprietar, poate exercita, în ceea ce privește partea sa, toate prerogativele dreptului de proprietate, care sunt compatibile cu natura ideala a acestei cote-părți. Astfel, e evident faptul că pe de o parte există un drept unic de proprietate asupra lucrului comun, iar pe de altă parte, acest drept este împarțit în cote-parți abstracte care aparțin fiecarui coproprietar.

În opoziție cu această concepție, exista o alta, conform căreia dreptul de coproprietate este un drept real de sine stătător, altă concepție fiind contrară caracterelor esențiale ale dreptului de proprietate, care este un drept absolut, exclusiv și perpetuu. Or, dreptul coproprietarilor nu este nici absolut de vreme ce nici unul nu poate dispune singur de lucrul comun, nu este nici exclusiv, fiindcă aparține, în același timp, mai multor persoane, care exercită simultan și concurent, drepturi identice asupra aceluiași bun, și, în fine, nu este nici perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o existență provizorie. Pe de altă parte, în ceea ce privește ideea împartirii abstracte a dreptului unic de proprietate, se observă că din moment ce se admite această diviziune în cote-părti, este admisă și împărțirea cantitativă a conținutului său, această împartire ducând în mod necesar la schimbarea naturii juridice a drepturilor fracționate, diferența cantitativă impunând o diferență calitativă a drepturilor. Așadar, dreptul de proprietate ar fi un drept real sui-generis.

Conținutul juridic

Deși dreptul de proprietate comună pe cote-părți, cuprinde în conținutul său atributele posesiei, folosinței și dispoziției, totuși, acesta este mai puțin întins și mai puțin variat decât conținutul juridic al dreptului de proprietate pur și simplu, explicația fiind aceea că fiecare coproprietar ori coindivizar exercită doar asupra cotei sale părți atributele corespunzătoare dreptului de proprietate.

Din cele mai sus prezentate decurg principalele caractere ale dreptului de proprietate-comună pe cote-părți:

a. titular al unui asemenea drept nu este o singură persoană, ci două sau mai multe persoane;

b. întinderea dreptului fiecărui coproprietar este stabilită matematic, exact, dar abstract, sub formă de fracții zecimale sau procente raportate la drept, iar nu la bun;

c. obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți nu este divizat în materialitatea sa, în sensul că titularii unui asemenea drept cunosc întinderea dreptului lor, însă nu cunosc partea materială din bun care corespunde dreptului lor.

Drepturile coproprietarilor pot fi atât egale cât și inegale. Așadar, unul dintre ei poate avea 2/3, iar altul numai 1/3 din lucru. Deasemenea, numărul copriprietarilor este nelimitat însă practica demonstrează că acest număr nu este, în general, prea mare.

Obiectul juridic și titularii

Obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți poate fi alcătuit atat din bunurile imobile, cât și din bunurile mobile.

Proprietatea comună pe cote-părți poate fi întâlnită în raporturile între persoane fizice, între persoane fizice si persoane juridice de drept public, altele decât statul, sau de drept privat.

În cadrul acestei forme de proprietate, dreptul de proprietate se fracționează în atâtea cote-părți câți titulari sunt. Coproprietatea se deosebește de dreptul de proprietate ce aparține în exclusivitate unei singure persoane fizice sau juridice, nu prin trăsături ce țin de esența lor, ci prin coexistența mai multor titulari cu drept de proprietate asupra aceluiaș bun. În cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți există o pluralitate de drepturi de proprietate care aparțin mai multor titulari, spre deosebire de dreptul de proprietate ce aparține în mod exclusiv unei persoane fizice sau juridice.

1.5. Reglementare juridică și forme

Cu privire la reglementarea proprietății comune pe cote-părti, se observă că în Codul civil nu există o reglementare generală a acesteia, ci doar unele dispoziții incidentale, consacrate împarțelii succesorale (art. 728 și urm. C. civ.). Astfel, noțiunile generale de proprietate comună și de indiviziune sunt creația jurisprudenței si doctrinei. În noul Cod civil însă, în Titlul II, capitolul IV găsim o reglementare precisă a proprietății comune și a formelor sub care aceasta se prezintă.

Din punct de vedere al duratei coproprietății, aceasta poate fi obișnuită sau temporară ori forțată sau perpetuă. Principala deosebire dintre ele constă în faptul că primul fel de coproprietate poate înceta prin împărțeala sau partaj, în cel de-al doilea caz, coproprietatea, fiind perpetuă, nu poate fi sistată prin împărțeală,datorită destinației bunului aflat în coproprietate, astfel că starea de coproprietate este obligatorie și definitivă.

1.6. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părți

Proprietatea comună pe cote-părți apare, de regulă, prin transmisiunea patrimoniului unei persoane decedate la mai multe persoane în viață, prin moștenire (art. 650 și urm. C. civ.), indiferent dacă aceasta este legală sau testamentară, important fiind să existe cel puțin două persoane cu vocație succesorală. În momentul transmiterii unei succesiuni, dreptul de proprietate care inițial aparținea doar defunctului se divide pe cote-părți în funcție de numarul celor chemați la succesiune, ei dobândind astfel o cotă-parte din drepturile și obligațiile care alcătuiesc patrimoniul defunctului.

Dreptul de proprietate comună pe cote-părți mai poate fi dobândit și pe calea diferitelor convenții reglementate de Codul civil. Acest mod de dobândire se întâlnește în practică foarte frecvent. Într-un asemenea caz, titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți stabilesc numai întinderea dreptului lor de proprietate sub formă de cotă-parte, fără a cunoaște care anume parte materială din bun ori bunurile comune aparține fiecăruia.

Un alt mijloc de dobândire al proprietații comune pe cote-părți este coposesiunea, putând rezulta dintr-un contract de dobândire în comun al unui bun, al cărei efect e dobândirea de către mai multe persoane, prin uzucapiune a bunului. Deasemenea, se poate dobândi prin coocupațiune, cum este situația în care mai multe persoane exercită concomitent drepturi asupra aceluiași bun mobil, așa cum se întâmplă în situația tezaurului descoperit pe un fond străin, de mai multe persoane, când descoperitorii vor exercita concomitent dreptul de proprietate asupra jumătății ce li se cuvine (art. 649 C. civ.). Desfacerea ori încetarea căsătoriei constituie alta metodă de dobândire a proprietății comune pe cote-părți, proprietatea devălmașă a foștilor soți transformându-se într-o coproprietate obișnuită pe cote-părți. În practca însă, se consideră ca nu este obligatorie împărțirea bunurilor comune odata cu desfacerea căsătoriei. În fine, dreptul de proprietate comună pe cote-părți mai poate fi dobândit si prin construirea de către mai multe persoane a unor imobile pe terenul ce aparține unuia sau mai multor proprietari. Se precizează că într-o asemenea ipoteză se are în vedere, deocamdată, numai dreptul de proprietate asupra construcției , nu și dreptul de proprietate comună pe cote-părți stabila și forțată ce aparține tuturor coproprietarilor asupra dotărilor și utilităților de folosință comună ale acelei construcții.

Trebuie precizat însa căci, așa cum se arată în practica judiciară, coproprietatea asupra terenului nu implică, în mod necesar, coproprietatea asupra construcției, dupa cum nici coproprietatea asupra construcției nu presupune coproprietatea asupra terenului; construcția ridicată pe un teren asupra căruia proprietarii au drepturi egale de proprietate nu devine, prin însuși acest fapt, proprietate comună în aceeași proporție, ci, dimpotrivă, cota-parte a fiecărui titular din dreptul de proprietate asupra construcției depinde exclusiv de contribuția efectivă a proprietarilor la ridicarea lor. Nu poate fi considerat constructor de rea-credință coproprietarul care construiește pe terenul comun aflat în proprietate comună pe cote-părți.

În toate aceste situații coproprietatea este temporară, legiuitorul garantând dreptul de a cere ieșirea din această situație (art. 728 C. civ.).

2. Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară

2.1. Considerații generale

Caracteristica acestei forme de proprietate comună constă în faptul că are caracter temporar, existând până în momentul în care părțile cer partajarea. În consecință, coproprietatea temporară are o existență limitată, întinderea ei în timp depinzând de voința coproprietarilor, care, în principiu, pot oricând să-i pună capăt.

Așa cum este stipulat în C. civ. art. 728 “nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Un coerede poate oricand cere împarțeala succesiunii, chiar când ar exista convenții sau prohibiții contrarii”. Totodată, nimeni nu este obligat să iasă din indiviziune, acest aspect fiind lăsat la voia titularilor acestui drept. Doar ei pot decide dacă doresc să mențină sau să stingă raporturile de proprietate comună pe cote-părți. Cu toate acestea, art. 728 alin. 2 C. civ. instituie posibilitatea coproprietarilor, ca excepție de la regulă, să convină să rămână în stare de coproprietate “pe termen de 5 ani”, cu posibilitatea de reînnoire a acordului.

În consecință, dreptul de a solicita ieșirea din starea de coproprietate este imprescriptibilă extinctiv, în sensul că oricare din coproprietari poate cere oricând partajul. Însă, acțiunea prin care s-a cerut partajul, potrivit art. 729 C. civ. poate fi paralizată prin ridicarea a două excepții: existența unui partaj voluntar și a prescripției achizitive, dacă posesia îndeplinește condițiile cerute de lege pentru o uzucapiune de la 12-20 ani sau de 30 ani.

Legiuitorul a alocat numai două articole, 728 și 729 în Codul civil indiviziunii succesorale, considerând că această stare de proprietate comună pe cote-părți reprezintă majoritatea izvoarelor modalității juridice analizate. Prin urmare, principiile aplicabile în materia indiviziunii succesorale sunt de aplicabilitate generală.

2.2. Regimul juridic al coproprietății obișnuite sau temporare

Doctrina și jurisprudența au stabilit regimul juridic al exercitării coproprietății obișnuite sau temporare pornind de la unele reglementări ale Codului civil din materia succesiunilor, la baza acestuia fiind două principii: a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei anume părți materiale din bunul aflat în coproprietate;

b) fiecare coproprietar are un drept exclusiv asupra unei cote-părți ideale, abstracte din dreptul de proprietate.

În funcție de aceste două principii pot fi analizate drepturile și obligațiile copărtașilor. Este însa necesar să distingem între drepturile copartașilor asupra bunului în materialitatea sa și drepturile copartașilor referitoare la cota-parte ideala, matematică din dreptul de proprietate care aparține fiecăruia în mod exclusiv.

2.2.1. Drepturile coproprietarilor asupra bunului privit în materialitatea sa

Din regula că nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei anume părți materiale din bunul aflat în coproprietate, se concluzionează că nici un fel de act nu poate fi făcut cu privire la bun fără acordul unanim al tuturor. Este ceea ce s-a numit regula unanimității.

Dreptul de coproprietate asupra unui bun îndreptățește pe titulari la realizarea deplină a prerogativelor proprietății, dar în același timp, îi obligă la o exercitare în limitele impuse de îndeplinirea interesului lor în acord cu interesele celorlalți coproprietari.

Pentru a uza de acest drept se presupune în cel mai înalt grad o conciliere, o compatibilitate deplină și o armonizare desăvârșită a intereselor tuturor coproprietarilor, numai în acest fel putându-se asigura stricta respectare a finalității social-economice a acestui drept, respectiv satisfacerea intereselor tuturor coproprietarilor în conformitate cu legile și regulile de conviețuire socială. Exercitarea dreptului de proprietate, în general, implică posibilitatea îndeplinirii unui număr nelimitat de acte, care pot fi însă, materiale ori juridice. Această distincție este utilă și aici, observându-se astfel că regula unanimității se aplică cu intensitate diferită celor două categorii de acte.

Actele materiale. Aceste acte constau în posesia, folosința și dispoziția materială asupra bunului comun. Posesia îi permite fiecărui coproprietar să exercite stăpânirea materială a bunului, simultan și concurent cu celialți. Așadar, fiecare din coindivizari are un drept propriu de posesie și, ca atare, are și calea acțiunii posesorii, atunci când este tulburat în posesie de către celălalt coindivizar.

În concret, fiecare coproprietar va putea utiliza, potrivit dispozițiilor art. 674 din C. pr. civ., fie calea acțiunii posesorii în complângere (dacă posesia un a fost tulburată prin violență), fie calea acțiunii posesorii în reintegrare.

Exista așadar, în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, o pluralitate de posesii ce se exercită asupra aceluiaș bun comun. Coproprietarii nu dețin bunul comun cu titlu precar, ci cu titlu de proprietate, fiecare în parte având o cotă-parte din dreptul de proprietate ce are ca obiect bunul comun. În principiu, exercită posesia asupra bunului sau bunurilor comune toți coproprietarii, existând însă situații în care posesia e exercitată de o terță persoana numită prin voința coproprietarilor sau de un singur coproprietar. Într-o astfel de situație, cand posesia aparține unui singur coproprietar se pune problema dacă coproprietarul poate dobândi posesia exclusiva asupra bunului prin uzucapiune. S-a demonstrat în practică însă, căci posesia exercitată de către un singur copărtaș asupra întregului bun comun nu este o posesie utilă, aptă pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, asta pentru ca fiecare copărtaș stapânește bunul și pentru ceilalți copărtași. Pe cale de excepție însă, coproprietarul poate invoca uzucapiunea în cazul convertirii coposesiunii în posesie exclusivă. Conform art. 1847 C. civ. “se cere o posesiune, continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar”, în aceste condiții, prin prescriptie achizitivă coproprietarul putând deveni proprietar al bunului aflat inițial în coproprietate. Folosința materială a bunului comun în întregime poate fi exercitată de fiecare copărtaș dacă nu aduce o tulburare folosinței la care sunt îndreptățiți ceilalți și deasemenea, dacă nu schimbă destinația sau modul de utilizare a bunului.

Practica judecătorească a decis că regula unanimitații trebuie aplicată cu mai multa suplețe atunci când se pune problema efectuarii de către copartași a unor acte materiale. S-a avut în vedere împrejurarea că aceste acte, cum ar fi utilizarea bunului sau culegerea fructelor produse de acesta, presupun un exercițiu curent al prerogativelor drepului de proprietate ce ar deveni anevoios daca s-ar cere obținerea, în prealabil, de către copărtașul care urmează să efectueze actul, a acordului tuturor celorlalți coproprietari. Pe aceasta bază s-a ajuns la soluția că fiecare copărtaș poate efectua singur, fără a fi necesar un asemenea acord, acte materiale privitoare la întregul bun, dar sub două condiții să nu stânjenească folosința bunului de către ceilalți copărtași si să nu transforme destinația bunului ori modul de folosință a acestuia.

În legătură cu exercitarea atributului de folosință prin încasarea chiriei asupra unui imobil bun comun, în practica judiciară s-a ridicat problema dacă este posibil ca un coproprietar să pretindă chirie de la celălalt coproprietar al imobilului sau să ceară evacuarea acestuia pe motiv că întinderea cotei sale părți este mult mai mare decât a celuilalt. În rezolvarea acestei probleme, fostul Tribunal Suprem a indicat în mod constant instanțelor judecătorești că “în timpul stării de indiviziune care nu încetează deât prin partaj, comoștenitorii, chiar dacă drepturile lor succesorale sunt neegale, au deopotrivă calitatea de coproprietari și, ca atare, parte dintre ei nu pot pretinde chirie de la ceilalți.”

Această problemă s-a pus în practica judiciară și sub alt aspect, în sensul că există cazuri în care în proprietatea comună pe cote-părți a două sau mai multe persoane se găsește un teren pe care se află un imobil ce alcătuiește obiectul dreptului de proprietate exclusivă a unuia dintre titularii dreptului de proprietate comună asupra terenului, imobil ce a fost închiriat celorlalți coproprietari. Într-un astfel de caz, întrebarea care a fost ridicată a fost aceea dacă proprietarul imobilului construcție poate pretinde plata chiriei de la ceilalți coproprietari?

Răspunsul la această întrebare a fost afirmativ și în acest sens, practica judiciară a statuat că :”[…] cel care cere plata unei chirii are dreptul să facă dovada că este proprietar exclusiv al construcției închiriate, indiferent de împrejurarea, netăgăduită, că terenul pe care se găsește construcția este stăpânit de dânsul în indiviziune cu alți coproprietari. Prin urmare, instanța de fond este obligată să cerceteze dacă reclamantul este proprietar exclusiv asupra construcției, calitate care nu este incompatibilă cu aceea de coproprietar asupra terenului, iar în consecință, dacă această dovadă a fost făcută, să-I recunoască în principiu dreptul la acțiune pentru plata chiriei, întrucât calitatea de proprietar în indiviziune asupra terenului nu implică în mod necesar pe aceea de coproprietar asupra construcției.

În ceea ce privește dreptul copărtașilor la fructele produse de bun, se poate distinge între fructele civile și fructele industriale. Astfel, fructele civile revin tuturor copărtașilor, în toate cazurile și independent de diligențele depuse, în proporție cu cota-parte din drept.

Dimpotrivă, în concepția practicii judiciare, fructele industriale, a căror producere presupune munca omului, vor fi dobândite numai de copărtașul care a lucrat efectiv. Copărtașul pasiv poate însa pretinde o cotă-parte din fructele industriale daca poate demonstra că a fost în incapacitatea de a participa la producerea și culegerea fructelor. Contrar acestor explicații, conform art. 483-484 C. civ. “Fructele naturale sau industriale ale pamântului, fructele civile, sporul animalelor (prăsila), se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune” și “Fructele produse de vreun lucru nu se cuvin, arăturile și munca pusă de alții.” Astfel, cel care a efectuat cheltuielile necesare pentru producerea și perceperea fructelor va pretinde despăgubiri celorlalți, de asemenea proporționale cu partea lor din drept. În funcție de circumstanțele speței, temeiul pretinderii acestor despăgubiri îl poate constitui mandatul, gestiunea de afaceri sau îmbogățirea fără justă cauză.

Sub aceste dispoziții se poate spune că proprietarul deține proprietatea și asupra fructelor industriale, proporțional cu cota sa parte, cu condiția de a despăgubi persoana care s-a ocupat de producerea lor. Atât fructele naturale cât și cele industriale însușite de un coproprietar fac parte din masa partajabila dacă nu au fost înstrainate, consumate sau nu au pierit în mod fortuit. În cazul în care acestea nu mai există coproprietarul interesat poate cere despăgubiri cu excepția situației în care acestea au pierit în mod fortuit. Atât dreptul de a reclama fructele cât și acțiunea în despăgubiri sunt supuse prescripției potrivit dreptului comun ( noul C. civ. art. 638).

O situație de excepție este reținută de doctrina juridică, în ipoteza culegerii fructelor industriale prin cultivarea unui teren agricol. Astfel, potrivit Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar art. 74 “toți deținătorii de terenuri agricole sunt obligați să asigure cultivarea acestora și protecția solului.” Dacă de cultivarea terenului și culegerea fructelor s-a ocupat numai un singur coproprietar, el va dobândi singur dreptul de proprietate asupra acestora, nefiind obligat să aducă aceste bunuri la masa partajabilă întrucât ceilalți coproprietari nu au executat obligațiile propter rem.

Dispoziția materială asupra lucrului comun poate fi exercitată numai cu respectarea principiului unanimității, întrucât nimeni nu poate constitui altuia mai multe drepturi decât are el însuși, conform principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Cu alte cuvinte, nimeni nu poate transfera altuia decât în limitele cotei sale părți din drept, iar pentru transferarea dreptului asupra întregului bun în materialitatea sa se cere consimțământul tuturor coproprietarilor.

Un coproprietar nu poate singur să execute lucrări de transformare, renovare sau orice altă lucrare de natură a schimba destinația bunului. Această regulă generală stabilită atât în literatura de specialitate, cât și în practica judecătorească se justifică prin aceea că fiecare coproprietar având asupra bunului comun numai o cotă-parte din dreptul de proprietate, nu poate să dispună de părțile din bun ce nu îi aparțin.

În cazul bunurilor consumptibile, a căror folosință obișnuită duce la consumarea substanței lor, dacă un coproprietar va folosi o parte mai mare decât i s-ar cuveni proproțional cu întinderea cotei sale din drept, va fi obligat să restituie bunuri de aceeași calitate în cantitatea consumată în plus.

O problemă specială este aceea a partajului de folosință. În situația în care coproprietarii nu se înțeleg între ei cu privire la folosirea materială a bunului comun, poate instanța de judecată să decidă cu privire la împărțirea folosinței (noul Cod. civ. art. 639). Doctrina și jurispudența răspund în sensul că instanța nu poate să formeze loturi pe care să le atribuie în folosință exclusivă fiecărui coproprietar fără consimțământul lor, deoarece caracteristic stării de coproprietate este că dreptul fiecărui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv, pentru porțiunea aferentă fiecăruia. Această porțiune este, până la împărțeală, pur abstractă, în sensul că fiecare este proprietar exclusiv numai asupra porțiunii indivize aferente lui din bun, însă fiecare poate să exercite prerogativele dreptului său, asupra întregului bun, în proporție cu partea sa indiviză. Ca atare, în lipsa unui acord între coproprietari, partajul de folosință a unui bun indiviz nu se poate face de instanțele judecătorești. S-a arătat că rațiuni practice fac totuși necesară admisibilitatea partajului de folosință imobiliară pe cale judiciară, iar, de vreme ce acesta nu este interzis de lege, înseamnă că poate fi permis. O astfel de soluție este corectă și preferabilă pentru a evita anumite situații generatoare de conflicte, însă ea nu poate, în lipsa unei norme speciale, opri calea unui copărtaș spre ieșirea din indiviziune sau coproprietate.

Actele juridice. Regula unanimității trebuie să se regăsească și în materia actelor juridice care se încheie cu privire la bunul comun, în întregime ori asupra unei părți determinate din bun. Din considerente economice, lesne de înțeles, aplicarea rigidă a acestei reguli ar fi dăunătoare pentru cei implicați într-o astfel de situație. Făcând o aplicare a clasificării actelor juridice după importanța ori gravitatea lor în acte de conservare, de administrare și de dispoziție, jurisprudența a nuanțat aplicarea principiului unanimității în această materie, mergând până la înlăturarea aplicabilității lui. Astfel actele juridice sunt diferențiate în acte de conservare, acte de administrare și acte de dispoziție juridică.

Actele de conservare sunt cele care au ca efect preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv și este întotdeauna avantajos pentru autorul său deoarece, cu o cheltuială mică, se salvează un drept de o valoare mult mai mare.

Acte de conservare orice copartaș poate efectua singur, fără consimțământul și chiar împotriva voinței celorlalți copărtași. Exemplu de astfel de acte pot fi urmatoarele: întreruperea cursului unei uzucapiuni care ar tinde sa asigure unui terț dobândirea, pe această cale, a dreptului de proprietate asupra bunului aflat înca în coproprietate, somația, înscrierea unei ipoteci sau a unui privilegiu, întreruperea prescripției prin acțiunea în justiție.

Pentru a ști daca un act este sau nu de conservare este necesar să se verifice daca sunt îndeplinite concomitent următoarele două condiții: să existe un pericol care amenință pieirea unui bun sau a unui drept și actul săvârșit să necesite o cheltuială minima în raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat.

Dispunerea acestiu tip de act de către un singur coproprietar e întemeiata pe principiul gestiunii de afaceri sau al mandatului tacit, scopul fiind preîntâpinarea diminuării sau pierderea unui drept. Așadar, regula unanimitații nu se aplica actelor juridice de conservare efectuate de coproprietari cu privire la întregul bun, acestea fiind validate în mod constant de practica judiciară.

Actele de administrare sunt cele prin care se realizează o normală punere în valoare a unui bun ori a unui patrimoniu (asigurarea unui bun, culegerea fructelor, reparațiile de întreținere, închirierea unui bun, în anumite limite). Un astfel de act, încheiat de un singur coproprietar poate fi validat considerându-se că între copărtași există un mandat tacit, că cel care a acționat este un gerant, ori aplicându-se regulile contractului de societate civilă conform art. 1491 și urm. C. civ. „Societatea este un contract prin care doua sau mai multe persoane se învoiesc să pună ceva în comun, cu scop de a împarți foloasele ce ar putea deriva” și „Orice societate trebuie să aibă de obiect un ce licit și sa fie contractată spre folosul comun al părților”. Dacă un coproprietar se opune expres la încheierea unui astfel de act, acesta nu mai poate fi încheiat. Poate să apară însă situația în care opunerea coproprietarului este prejudicioasă pentru întreaga coproprietate, așa cum se întâmplă în situația unui act ce are un caracter necesar și urgent. Într-o astfel de situație problema care se pune este dacă instanța de judecată poate autoriza efectuarea acelui act, astfel, potrivit art. 1632 C. civ. „judecătorul poate ordona sechestrul a unui imobil sau a unui lucru mobil pentru a cărui proprietate ori posesiune se judecă două sau mai multe persoane”. Raportându-ne la cele spuse anterior s-a admis că atunci când administrarea lucrurilor aflate în indiviziune ar fi paralizată prin dezacordul coproprietarilor, instanța poate numi un administrator provizoriu. Pe de alta parte însă, noul C. civ. în art. 641 alin. 1 precizează că „Actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunile de venituri imobiliare și altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți”. Așadar, potrivit noului C. civ. nu este necesar acordul tuturor coproprietarilor la încheierea unor anumite acte de administrare ci este de ajuns acordul celor care sunt majoritari. Regula unanimitații ramâne, în principiu, aplicabilă în materia actelor de administrare.

S-a pus întrebarea dacă răspunderea coproprietarilor în caz de ruină a edificiului aflat în coproprietate este solidară sau divizibilă.

În literatura juridică s-au conturat două opinii referitoare la poziția juridică a coproprietarilor.

Potrivit unei opinii majoritare răspunderea coproprietarului față de victimă este solidară deoarece se încadrează în prevederile art. 1003 C. civ. Această opinie s-a întemeiat pe caracterul de normă de aplicare generală a dispoziției legale amintite.

Textul menționat se aplică ori de câte ori delictul sau cvasidelictul este imputabil mai multor persoane, fără a face distincție între diferitele categorii de răspundere.

De asemenea, nu are nici un fel de relevanță fundamentul răspunderii civile delictuale deoarece art. 1003 C. civ. nu cuprinde dispoziții, excepții sau limitări de la principiul pe care îl conține într-o formulare atotcuprinzătoare de maximă generalitate.

Într-o a doua opinie , s-a promovat teza divizibilității răspunderii coproprietarilor edificiului care prin ruina sa a produs pagube terților. S-a arătat că răspunderea pentru ruina edificiului este o răspundere obiectivă, fără culpă, astfel că aceasta nu poate fi inclusă în câmpul de acțiune al art. 1003 C. civ. la baza căruia se află ideea de imputabilitate (culpă) prezumată uneori relativ sai absolut. Totodată s-a mai argumentat că deoarece din punct de vedere tehnic, răspunderea analizată îmbracă forma unei obligații de garanție, este cât se poate de firesc ca fiecare coproprietar să garanteze pentru cei din jur repararea pagubelor produse prin ruina edificiului, doar proporțional cu cota sa parte din dreptul de proprietate al imobilului. Actele de dispoziție privind întregul bun sunt supuse în mod absolut regulii unanimității. Astfel, coproprietarii pot sa încheie numai împreuna acte juridice, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, prin care să înstraineze bunul unei terțe persoane.

Un copărtaș singur nu poate încheia acte de dispoziție, fără acordul unanim al celorlalți copartasi, prin care să înstrăineze sau să greveze întregul bun ori o parte materiala determinată din acel bun. Cu toate acestea, practica judiciară a decis că nu este nul contractul de vânzare-cumpărare încheiat de un coproprietar vizând bunul aflat în coproprietate dacă dobânditorul a cunoscut existența acestei modalități juridice. În această ipoteză, contractul de vânzare-cumpărare este supus unei condiții rezolutorii în ideea ca bunul, în urma partajului, să nu cadă în lotul vânzătorului. Dacă însă bunul înstrăinat va face parte din lotul coproprietarului înstrainător, se va considera retroactiv că acesta a fost proprietarul și ca efect, vânzarea va rămâne valabilă.

Pe de altă parte, nimic nu se opune ca ceilalți coproprietari să ratifice actul de dispoziție la care inițial nu au participat. Dacă bunul indiviz este atribuit altui copărtaș, actul de dispoziție va fi desființat retroactiv pentru lipsa calității de proprietar al vânzătorului. Dacă dobânditorul nu cunoaște, la data încheierii actului, faptul că înstrăinătorul este coproprietar, iar nu proprietar exclusiv, actul de dispoziție este anulabil.

Deasemenea, conform noului C. civ. art. 641 alin. 4” Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare si locațiunile încheiate pe termen mai mare de trei ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.” În ceea ce privește modalitatea prin care coindivizarii nevânzatori își pot apăra și recăpăta drepturile, s-a arătat în practica judiciara că nu pot intenta o acțiune în revendicare deoarece aceasta poate fi introdusa doar de proprietarul exclusiv al dreptului de proprietate, or, pe toata durata coproprietații, nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv al dreptului în materialitatea lui sau asupra unei părți materiale din el. Modalitatea prin care aceștia își pot recăpăta drepturile e ieșirea din indiviziune pe calea partajului care se poate realiza conform art. 730 C. civ. pe cale amiabilă sau dacă acest lucru nu este posibil pe cale judecătorească. În noul C. civ. însă, art. 643 alin. 1 precizează că: „ fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare.” Același articol din noul Cod civil prevede că hotărârile judecatorești pronunțate în folosul coproprietații devin utile tuturor coproprietarilor iar hotărârile potrivnice unuia dintre coproprietari nu sunt opozabile celorlalți.

2.2.2. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate

De vreme ce fiecare are un drept de proprietate exclusiv asupra acestei cote-părți, oricare coproprietar poate înstrăina valabil, cu titlu oneros ori gratuit, acest drept. Se poate dispune de acest drept prin acte între vii ori pentru cauză de moarte, situație în care dobânditorul (care poate fi un alt copărtaș sau o terță persoană), se subrogă în drepturile celui care și-a înstrăinat cota, astfel că situația juridică a bunului nu se schimbă.

Totodată, copărtașii pot greva, fiecare, cota lor parte, cu drepturi reale, pentru că prin acest act nu se afectează integralitatea juridică a prerogativelor pe care le au ceilalți coproprietari asupra aceluiaș bun.

Plecând de la principiul conform căruia fiecare coproprietar are dreptul de a înstrăina valabil, total sau parțial, cota sa parte din dreptul de proprietate, în practica judiciară s-a statuat că este admisibilă acțiunea în rezoluțiune introdusă de coproprietarul vânzător atunci când coproprietarul cumpărător nu a plătit prețul la data scadenței, întemeiată pe art. 1365 C. civ. conform căruia “dacă cumpărătorul nu plătește prețul, vânzătorul poate cere rezoluțiunea vânzării”.

Justificând dorința de a asigura protejarea intereselor tuturor coproprietarilor și de a împiedica nașterea unor conflicte de interese în exercitarea prerogativelor asupra bunului comun între terțul dobânditor al cotei-părți ideale și ceilalți coproprietari, în literatura de specialitate s-a propus recunoașterea, în favoarea celorlalți coproprietari, a unui drept de preemțiune la dobândirea cu titlu oneros a cotei de proprietate a unui alt coproprietar, față de orice altă persoană căreia, la un preț egal, coproprietarul ar dori să-i vândă cota sa parte. În acest sens, s-a considerat că dreptul de preemțiune al coproprietarilor ar trebui să se întindă numai cu privire la înstrăinarea cotei-părți prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare, nu și la cazurile în care coproprietarul dispune de cota sa parte printr-un act cu titlu gratuit.

Așadar, actele de dispoziție sunt compatibile cu natura pur intelectuală a dreptului de proprietate determinat sub formă de cotă-parte, materialitatea bunului comun și integritatea juridică a prerogativelor pe care coproprietarii le exercită asupra acestuia nefiind afectate.

2.3. Obligațiile coproprietarilor

Este evident că fiecare copărtaș va fi obligat să contribuie, proporțional cu cota sa parte, la cheltuielile făcute cu întreținerea, conservarea și administrarea bunului comun. Aceste cheltuieli sunt datorate coproprietarului care le-a suportat singur ori terțului ce a făcut cheltuieli utile și necesare cu bunul comun. Ele pot rezulta din gestiunea de afaceri sau din îmbogățirea fără justă cauză care creează îndatorirea coproprietarilor gerați sau a celor care s-au îmbogățit fără just temei de a restitui cheltuielile necesare și utile coproprietarului gerat sau creditorului obligației de restituire. Aceste obligații au fost numite obligații personale. Pe de altă parte, obligațiile reale de a face (propter rem) care privesc bunul obiect al proprietății comune, vizând întreținerea, conservarea și administrarea acestuia, sunt în sarcina tuturor coproprietarilor.

De asemenea, atunci când obiectul dreptului este format din terenuri, coproprietarii au îndatorirea să execute și unele obligații propter rem, potrivit Legii fondului funciar, iar în caz de neexecutare vor suporta unele sancțiuni de natură civilă, contravențională sau penală.

De aceste obligații debitorul se poate elibera abandonând dreptul de care sunt atașate. În atare ipoteză, în mod firesc, cheltuielile pentru viitor vor trece în sarcina celui care va profita de abandon. Cheltuielile făcute înainte de renunțare îi revin, evident, coproprietarului care renunță la dreptul său.

Această posibilitate de abandon poate fi îngradita, potrivit art. 728 alin. 2 C. civ. care prevede că: „se poate face învoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de cinci ani. Dupa trecerea acestui timp,învoirea se poare reînnoi.”

2.4. Modalități de încetare a coproprietății obișnuite sau temporare

Încetarea coproprietății obișnuite sau temporare, poate fi consecința unor împrejurari diferite, precum înstrainarea de către coproprietar a întregului bun către o terță persoană, care, astfel, devine proprietar exclusiv al bunului. Într-o asemenea situație înstrăinarea trebuie să fie efectuată concomitent de către toți coproprietarii înstrăinători pentru a fi una totală. Deasemenea, e necesar a fi transmisă unui singur achizitor pentru a nu se continua cu starea de indiviziune. Înstrainarea poate fi efectuată cu titlu gratuit sau oneros.

O altă metoda de încetare a coproprietății obișnuite e întâlnită atunci când toate cotele-părți din dreptul de proprietate sunt dobândite, prin acte juridice sau uzucapiune, de unul dintre copartași sau de catre o terță persoană. Într-o astfel de situație uzucapiunea trebuie să fie de 30 de ani, indiferent de natura bunurilor care alcătuiesc obiectul posesiei iar posesia să fie una publică, continuă, neechivocă, neîntreruptă. E necesara posesia de 30 de ani pentru a se uzucapa deoarece nici unul dintre coproprietari practic nu are un just titlu de proprietate asupra unuia din bunurile comune, în lipsa unei împărțeli, iar justul titlu e elementul de bază pentru a putea dobândi dreptul de proprietate asupra bunului prin prescripție achizitivă scurtă.

În ceea ce privesc actele juridice prin care poate fi sistată coproprietatea obișnuită, acestea pot fi acte inter vivos precum contractul de vânzare-cumpărare, donație cât și mortis causa prin care întregul bun e dobandit de către un singur moștenitor și astfel dispare indiviziunea. Dacă bunul este trecut în proprietatea statului prin expropriere, acesta devine proprietar exclusiv al acelui bun si astfel starea de indiviziune este sistată. În situația în care dispare bunul, în caz fortuit sau de forță majoră, bun asupra căruia coproprietarii își exercită drepturile, coproprietatea încetează în mod firesc, dreptul de proprietate rămânând fără obiect. În situația bunurilor imobile, când terenul aparține unui titular iar construcția altuia, dreptul proprietarilor construcției se stinge odată cu demolarea sau cu ruina bunului și, implicit, indiviziunea încetează.

2.4.1. Partajul

Modalitatea specifică și cea mai frecventă de încetare a coproprietătii obișnuite sau temporare este partajul sau împarțeala.

Prin împărțeală se înțelege operația juridică prin care încetează starea de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părți sunt împărțite materialmente între copărtași, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părți determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietății. Din titular al unei cote ideale, abstracte, nematerializată într-un bun sau asupra unei părți din bun, coindivizarul devine, urmare a partajului, proprietar exclusiv asupra unuia sau mai multor bunuri determinate. Astfel, dreptul de proprietate comun se transformă într-un drept exclusiv.

În legătură cu această problemă, în practica judecătorească s-a precizat că partajul implică, în mod necesar, o repartizare concretă a bunurilor, în materialitatea lor. Prin urmare, nu se poate considera realizat un partaj dacă, de exemplu, cu privire la o casă de locuit, instanța se mărginește să stabilească doar cota-parte din suprafața ei care se cuvine fiecăruia dintre moștenitori, fără a preciza în concret care anume încăperi urmează a fi luate de fiecare.

Potrivit art. 728 C. civ., dreptul de a cere ieșirea din indiviziune este imprescriptibil. Acest drept se poate stinge odată cu stingerea coproprietății, când unul dintre coproprietari dobândește, prin prescripție achizitivă, dreptul de proprietate exclusivă asupra întregului bun.

Potrivit art. 669 noul C. civ. “încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.” În concordanță cu textul articolului mai sus citat, e necesar a fi precizat faptul că exercițiul dreptului de a cere împarțeala poate fi suspendat dacă, prin acte juridice, coproprietarii s-au obligat să mențină starea de coproprietate. Convențiile privitoare la suspendarea partajului nu pot fi încheiate pe o perioadă mai mare de 5 ani iar în cazul imobilelor, acestea trebuie încheiate în formă autentică și supuse formalităților de publicitate imobiliară (noul C. civ. art. 672). La expirarea acestui termen suspensiv cei interesați pot reînnoi convenția.

În ceea ce privește dreptul de a cere împarțeala fructelor produse de bunul comun, s-a pus problema în practica judiciară dacă acest drept are caracter prescriptibil sau imprescriptibil. S-a statuat ca la efectuarea partajului se va ține seama de regimul juridic al diferitelor categorii de fructe. Astfel, fructele civile, cum sunt chiriile, se cuvin tuturor coproprietarilor însă, fiind drepturi de creanță, dreptul de a cere împărțeala lor este supus prescripției extinctive în termenul general prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958. În ceea ce privesc fructele naturale și cele industriale, atata timp cât există în materialitatea lor, acțiunea pentru aducerea lor la masă de împartit este imprescriptibilă. Dimpotrivă, dacă fructele nu mai există în materialitatea lor, acțiunea în predarea lor e prescriptibilă în termen de 3 ani, aflându-ne din nou în prezența unui drept de creanță.

Instanța competentă, din punct de vedere material, să soluționeze cererile de împărțeală judiciară, în prima instanță, este judecătoria, pentru cererile în care valoarea bunurilor este de până la 500.000 lei inclusiv, iar tribunalele pentru cererile al căror obiect depășește această sumă. În ceea ce privește competența teritorială, dacă bunurile supuse partajului sunt mobile, instanța competentă este cea de drept comun, respectiv cea de la domiciliul pârâtului dupa cum dispun art. 5 si 9 C. pr. civ. Dacă însă, sistarea coproprietății se referă la un bun imobil, instanța ce urmează a soluționa cauza este cea în circumscripția căreia se află situat imobilul (art. 13 C. pr. civ.). Titulari ai acțiunii în împărțeală pot fi coproprietarii, care pot avea calitatea de reclamant în ceea ce privește cota sa parte și calitatea de pârât în ceea ce privesc cotele părți ale celorlalți coproprietari.

Daca un coproprietar este lipsit de capacitate de exercițiu sau dacă are capacitate de exercițiu restrânsă, împărțeala va putea fi facută prin învoială numai cu autorizația instanței de tutela și, dacă este cazul, de ocrotitorul legal (art. 674 noul C. civ.). Succesorii coproprietarilor pot, de asemenea, să ceară împărțeala sau sa continue o împărțeala deja începută. În cazul în care coproprietarul are mai mulți succesori se creează două stări de indiviziune. Dacă succesiunea ambelor stări indivize se dezbate în același timp se va elibera un singur certificat de moștenitor pentru fiecare succesor. Deasemenea, în cazul în care un succesor cedează drepturile sale succesorale unui terț, cesionarul drepturilor dobândite, universal sau cu titlu universal, se substituie în drepturile cedentului care a avut calitatea de coindivizar, astfel încât dobândește și dreptul de a cere partajul. Partajul mai poate fi cerut și de către creditorii personali ai unuia sau unora dintre coproprietari, pe calea acțiunii oblice. Acest lucru se explică prin faptul că dreptul de a cere ieșirea din indiviziune nu are un caracter strict personal astfel că, potrivit art. 974 C. civ. creditorii pot cere împărțeala. Creditori personali însă, nu pot ataca un partaj deja efectuat, cu excepția cazului în care partajul a fost realizat în lipsa lor, fără a se ține cont de opoziția pe care au facut-o în acest sens sau, atunci cand partajul a fost simulat astfel încât ei nu au avut cum să intervină în proces (art. 679 noul C. civ.). În situația în care e necesar a fi apărate interese de ordin general, cererea de partaj poate fi facută și de către procuror.

Dreptul la partaj, pe lângă faptul că este de ordine publică, poate fi caracterizat ca fiind reciproc, adică aparținând fiecărui coindivizar.

2.4.2.1. Formele partajului

În Codul civil român, în funcție de modul de realizare al partajului, distingem între partaj amiabil (împărțeală convențională) sau partaj judiciar (împărțeală judecătorească). Spre deosebire de Codul civil francez (art. 466, 818 și 840), Codul civil român nu reglementează împărțeala de folosință, ci numai împărțeala de proprietate. Ca atare, o împărțeală de folosință este posibilă de realizat numai prin acordul coproprietarilor sau coposesorilor, dar nu prin hotărâre judecătorească.
De aceea, instanța trebuie să pună în vedere reclamantului să-și precizeze poziția în sensul dacă cere împărțirea proprietății.

Partajul amiabil, numit și partaj prin învoială, se realizează prin acordul de voință al tuturor coproprietarilor sau prin buna învoială (art. 730 C. civ.). Se săvârșește fără concursul justiției, în urma unei prealabile învoiri asupra modului cum vor fi formate loturile și felul cum vor fi atribuite. Partajul amiabil este permis însă, numai dacă toți coproprietarii au capacitate de exercițiu sau, dacă printre ei se regăsesc minori sau interziși, aceștia trebuie să fie reprezentați de către ocrotitorul legal și este necesar deasemenea, acordul autorității tutelare la încheierea convenției de partaj (art. 747 C. civ). Partajul făcut fără încuviințarea autoritații tutelare este lovit de nulitate relativă, care poate fi acoperită prin confirmarea expresă sau tacită de minorul devenit major ulterior, fie de reprezentantul legal, cu încuviințarea autorității tutelare. O altă condiție ce trebuie îndeplinită în cazul partajului amiabil, sub sancțiunea nulității relative, este prezența tuturor coproprietarilor la efectuarea partajului. Pe lângă această cerință – de a fi toți prezenți, se cere deasemenea, ca toți să se înțeleagă în privința împărțirii bunului sau bunurilor și în privința clauzelor convenției. Convenția încheiată de coproprietari trebuia să cuprindă consimțământul tuturor pentru a-și produce efectele.

Daca unul dintre coproprietari nu convine la învoiala propusă de ceilalți împărțeala se va face în fața judecătoriei. Tot in fata judecătoriei se va realiza partajul în situația în care unul dintre copărtași nu este prezent în persoana sau prin mandatar care sa îl reprezinte sau, în situația celor lipsiți de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu restrânsă, când este necesară și prezența ocrotitorul legal având încuviințarea autorității tutelare (art. 747 C. civ.). Dacă și ocrotitorul legal este coindivizar se va numi de către autoritatea tutelară un curator special care să îi reprezinte (art. 105 si 132 C. fam.).

În cazul în care s-a realizat împărțeala în absența unui copărtaș, aceasta este inopozabilă acelui copărtaș, asta pentru că actele juridice prin care se exercită dreptul de a cere partajul sunt acte de dispoziție.

Potrivit art. 684 alin. 2 noul C. civ. “partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută”. Dacă există un partaj voluntar valabil, este inadmisibil un partaj judiciar. Potrivit legislației civile în vigoare, partajul se poate realiza fără îndeplinirea unei formalități. Așadar, partajul se poate face și verbal, dovada lui putându-se proba inclusiv cu martori. Per a contrario, dacă obiectul partajului are o valoare mai mare de 250 lei este necesar a fi făcut sub formă scrisă, prin act autentic sau sub semnatură privată (art. 1191 C. civ.). Dacă printre bunurile supuse împărțelii se află și bunuri imobile, convenția de partaj trebuie încheiată sub formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1144 noul C. civ.).

Partajul voluntar prezinta avantaje reale asupra partajului judecatoresc. Afara de faptul ca copartasii sunt scutiti de intarzierile inerente procedurii și de cheltuieli însemnate, ei vor putea împărți bunurile după placul lor, ocolind astfel nesiguranța tragerii la sorți a loturilor.

Partajul judiciar sau împărțeala judecătorească, intervine atunci când coproprietarii nu se înțeleg cu privire la modul de partajare a bunului sau bunurilor comune, precum și în alte cazuri prevăzute de art. 730 C. civ. Într-o asemenea situație, partajul este realizat de instanța de judecată după o procedură expres reglementată de lege.

Dat fiind principiul disponibilității care guvernează procesul civil, este posibil ca, în cazul în care există mai mulți coindivizari, ieșirea din indiviziune să se facă numai în raport cu cei care cer acest lucru, restul putând rămâne în indiviziune în continuare pentru partea ce li se atribuie în natură, atunci când acest lucru este posibil.

Persoana care cere partajul este obligată să arate în cererea sa introdusă la instanța între cine urmează a avea loc împărțeala, titlul pe baza căruia se cere împărțeala, toate bunurile supuse împărțelii, evaluarea lor, locul în care acestea se află, precum și persoana care le deține sau le administrează. Deasemenea, instanța în cursul judecății va stărui ca parțile să împartă pe cale amiabilă bunurile iar dacă acest lucru este posibil, instanța va hotarî potrivit invoielii părților. În cazul în care părțile nu se învoiesc, instanța va stabili bunurile supuse împărțelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia și creanțele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii față de alții (art. 6735 alin.1. C. pr. civ.).

Potrivit dispozițiilor art. 786 C. civ., partajul produce efect declarativ, astfel că fiecare ex-coproprietar este considerat ca efect ex tunc, că a fost proprietar asupra părții sale materiale din bun sau asupra bunurilor încă de la nașterea acelui drept de proprietate afectat de modalitatea juridică analizată.

2.4.2.2. Modalități de realizare a partajului judiciar a. Partajarea în natură a bunului sau a bunurilor (formarea de loturi) Aceasta este prima și cea mai importantă modalitate de partajare, cu valoare de principiu. Astfel, ori de câte ori este posibil, instanța trebuie să recurgă la partajarea în natură care este singura cale ce asigură egalitatea în drepturi a foștilor copărtași. În cazul în care loturile atribuite în natură coproprietarilor nu sunt egale ca valoare, ele se întregesc cu o sumă de bani. Nu se admite varianta ca unor coproprietari sa li se atribuie numai bunuri în natură iar altora numai contravaloarea părții ce li se cuvine, daca există posibilitatea ca fiecare să primească bunuri în natură. Totuși, această opțiune poate fi admisă dacă există consimțământul coindivizarilor.

La formarea și compunerea părților, trebuie să se dea la fiecare copărtaș, atât cât e posibil, aceeași cantitate de bunuri mobile, imobile de drepturi sau creanțe de aceeași natură și valoare, evitându-se, atât cât este posibil, îmbucățirea peste măsură a masei de bunuri supusă partajului (art. 741 C. civ.).

Practica judiciară s-a lovit de problema partajării în natură a unui imobil, situație deloc ușoară, când împărțeala nu s-ar putea face decât după efectuarea unor modificări în structura funcțională, arhitectonică și de rezistență a clădirii.

Dacă pentru formarea loturilor este necesară împărțirea construcției în două unități și pentru aceasta sunt necesare lucrări de modificare, iar organul administrativ competent refuză eliberarea autorizației prevăzute de lege în acest scop, instanța va alege o altă variantă de partaj care nu implică efectuarea lucrărilor ce nu au fost autorizate.

Astfel, dacă bunurile imobile existente nu sunt comod partajabile în natură, ele vor fi incluse în unele dintre loturi fără a fi divizate, iar celelalte loturi vor primi bunuri de altă natură, eventual și sulte, realizându-se în acest fel egalitatea în valoare. Fiecare coindivizar va primi un lot egal cu drepturile sale.

Raportat la cele mai sus precizate, instanța a conchis într-o speță că în cazul gospodăriei rurale, se va ține seama de elementele inseparabile ale corpului funciar, construcții cu teren aferent și grădină, care formează împreună gospodăria țărănească. Așadar după cum am precizat, instanța nu va dezmembra imobilul compus din construcție și teren, în două parcele, ci va atribui întregul imobil uneia dintre părți, obligând-o pe aceasta să plătească celuilalt copartajant echivalentul cotei de proprietate.

Părțile se formează de unul dintre coproprietari sau de o persoană desemnată de ei. Art. 743 C. civ. adaugă că acea persoană trebuie ca în prealabil, să accepte această însărcinare; dacă nu acceptă sau dacă coproprietarii nu sunt de acord asupra alegerii unei persoane, părțile vor fi formate de un expert numit de judecător. Raportul de expertiză va conține, în afara evaluării, și criteriile avute în vedere la stabilirea acesteia, va indica dacă bunurile pot fi ușor partajabile în natură și în ce mod, propunând loturile ce urmează a fi atribuite (art. 6736 alin. 2 C. pr. civ.). În cazul în care înainte de pronunțarea hotărârii de împarțeală se constată că mai există și alți coproprietari sau ca au fost omise unele bunuri care trebuiau supuse împarțelii, fără ca, privitor la acei coproprietari sau la acele bunuri, să fi avut loc o dezbatere condradictorie, instanța va putea da o nouă încheiere, care va cuprinde și coproprietarii și bunurile omise, după caz. La fel, instanța poate să scoată un bun cuprins din eroare în masa succesorală, însă doar cu acordul tuturor coproprietarilor (art. 6737 C. pr. civ.). Potrivit art. 6738 C. pr. civ. aceste încheieri pot fi atacate cu apel sau, după caz, cu recurs odata cu fondul, putând fi atacate cu aceleași cai ca și hotărârea dată asupra fondului procesului. b. Atribuirea bunului comun în proprietatea exclusivă a unuia dintre copărtași În cazul în care instanța de judecată constată că bunul comun nu poate fi partajat comod în natură, pentru că este indivizibil, va trebui să pună capăt coproprietății prin atribuirea bunului unui singur copărtaș, urmând ca ceilalți să primească echivalentul în bani a valorii cotelor asupra cărora au drepturi. În acest scop se vor lua în considerare unele împrejurări de fapt, precum cele din art. 6739 C. pr. civ. “mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărțit, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărțeala, au făcut construcții, îmbunătațiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea.” Într-o speță, în cadrul partajului, bunul imobil a fost atribuit coproprietarului care nu a avut cota ideală și abstractă cea mai mare din drept (având doar 1/3), întrucât mărimea cotelor părți este importantă, dar nu neapărat necesarmente decisivă, iar instanțele au apreciat corect că în raport cu faptul că, spre deosebire de reclamantă, pârâta nu are altă locuință, locuiește în imobil din 1956 și a realizat numeroase îmbunătățiri construcțiilor.

În cazul locuințelor, faptul că unul dintre copărtași mai posedă o locuință în altă localitate, nu-l exclude automat de la dreptul de a-i fi atribuită dacă dovedește că este mai îndreptățit decât ceilalți. La fel, faptul că unul dintre copărtași nu are domiciliul în localitatea în care se afla locuința supusă partajului, nu-l exclude automat de la atribuirea bunului. În cazul atribuirii autoturismelor, în practică s-a stabilit că faptul că unul dintre copărtași nu posedă permis de conducere nu-l exclude de la atribuirea bunului. Totuși, dacă imposibilitatea de obținere a permisului este absolută și permanentă, această împrejurare poate constitui un criteriu pentru atribuirea autoturismului altui copărtaș, care posedă permis de conducere. Se ia în considerare însă, la atribuirea bunului comun în proprietatea unui copărtaș și posibilitatea de plată a acestuia. Asta deoarece atribuirea bunului coproprietarului fără posibilități de plată duce la inutilitatea măsurii, prelungind zadarnic procesul.

Evaluarea bunului, obiect al atribuirii se poate face prin învoiala coproprietarilor. Daca aceștia nu cad de acord, sau, deasemenea prin alte mijloace de probă nu poate fi stabilită valoarea cu exactitate, instanța va ordona efectuarea unei expertize. La stabilirea valorii se vor lua în considerare mai multe elemente precum: valoarea actuală de circulație, în cazul construcțiilor se ține seama de materialele încorporate în clădire, finisajele, confortul, vechimea sau locul unde este amplasată clădirea, acest aspect putând ridica sau coborî valoarea construcției. În cazul terenurilor se va ține seama de relief, destinația terenului, gradul de fertilitate, proprietățile solului, sau starea de degradare. Potrivit art. 67310 C. pr. civ. instanța prin încheiere, va stabili și termenul în care coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este obligat să depună sumele care reprezintă cotele-părți cuvenite celorlalți coproprietari. Motivarea încheierii trebuie să cuprindă considerațiile pentru care bunul a fost atribuit provizoriu respectivei părti, iar în cazul în care au existat mai multe solicitări, trebuie deasemenea să se indice și criteriile pe baza cărora s-a optat pentu respectivul coproprietar.

Dacă coproprietarul care a primit bunul în mod provizoriu, depune în termenul stabilit sumele cuvenite celorlalți coproprietari, instanța, prin hotărâre asupra fondului procesului, îi va atribui bunul în mod definitiv. Dacă însă, coproprietarul căruia i-a fost atribuit în mod provizoriu bunul, nu depune sumele cuvenite celorlalți coproprietari în termenul stabilit de instanță, riscă ca instanța să atribuie bunul altui coproprietar care solicitase prin cerere, atribuirea bunului. Se poate însă ca instanța să atribuie bunul unui coproprietar direct prin hotărâre asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalți coproprietari și termenul în care este obligat să le platească. Instanța va lua această decizie la cererea unuia dintre coproprietari, tinând seama de împrejurările cauzei, pentru motive temeinice (art. 67310 alin. 4 C. pr. civ.).

c. Vânzarea bunului și împărțirea echivalentului bănesc

În cazul în care bunul este nepartajabil în natură, nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deși acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus în termenul stabilit de instanță prin încheierea de atribuire provizorie sumele cuvenite celorlalți coproprietari, instanța va dispune prin încheiere vânzarea bunului, stabilind totodată dacă vânzarea se va face de către părți prin buna învoială ori de către executorul judecătoresc (în caz de neînțelegere între părți) prin scoatere la licitație publică.

Daca părțile ajung la un acord de voință și instanța le atribuie lor sarcina de a vinde bunul sau bunurile, instanța va stabili și termenul în care vânzarea trebuie efectuată. Acest termen nu poate fi mai mare de 6 luni și la împlinirea lui, părțile vor prezenta instanței dovada vânzării.

Dacă vânzarea prin bună învoială nu se realizează în termenul stabilit de instanță, aceasta va dispune prin încheiere, ca vânzarea să fie efectuată de către executorul judecătoresc prin scoatere la licitație publică.

Încheierile instanței enumerate mai sus pot fi atacate separat cu apel. Dacă nu au fost astfel atacate, nu mai pot fi supuse apelului odată cu hotărârea asupra fondului procesului (art. 67311 C. pr. civ.).

Dacă s-a dispus vânzarea bunului de către executorul judecătoresc prin încheiere irevocabilă, acesta va proceda la efectuarea vânzării prin licitație publică. Termenul de licitație nu poate depăși termenul de 30 de zile în cazul bunurilor mobile și 60 de zile în cazul bunurilor imobile. Termenul se calculează de la data primiri încheierii iar executorul judecătoresc are obligația de a înștiința coproprietarii despre data, locul și ora vânzării. În cazul bunurilor mobile executorul va întocmi și afișa publicația de vânzare cu cel puțin 5 zile înainte de acel termen iar în cazul bunurilor imobile cu cel puțin 30 de zile înainte de termenul de licitație (art. 67312 C. pr. civ.).

Fiind vorba de o licitație publică este admisă atât participarea terților cât și a coindivizarilor.

Termenele de depunere a sumelor reprezentând prețul adjudecării și consecințele nedepunerii lor sunt cele din materia executării silite. Adjudecatarul copărtaș, va depune numai contravaloarea cotelor-părți cuvenite celorlalți copărtași. Este evident că în această situație prețul bunurilor nu se va mai împărți între toți copărtașii, ci numai între cei care nu au adjudecat bunul.

La cererea uneia dintre părți instanța poate dispune împărțeala bunurilor pentru care nu a dispus vânzarea. Atât sumele depuse de unul dintre coproprietari pentru ceilalți cât și sumele provenite din vânzarea bunului vor fi împărțite de instanța potrivit dreptului fiecărui coproprietar. Dacă împărțeala nu se poate realiza în nici una din modalitățile prevăzute de lege, instanța va hotarî închiderea dosarului, astfel coproprietarii vor rămâne în continuare în indiviziune.

3. Proprietatea comună pe cote-părți forțată sau perpetuă

3.1. Considerații generale

Coproprietatea forțată și perpetuă are ca obiect acele bunuri care constituie accesoriul necesar sau util pentru folosirea a două sau mai multe fonduri vecine, care aparțin unor proprietari diferiți și care sunt socotite bunuri principale. Această coproprietate este forțată pentru că se impune peste voința proprietarilor lucrurilor principale. Împărțirea acestor bunuri comune le-ar face improprii folosinței pentru care sunt destinate, așa încât această formă a coproprietății este obligatorie. Altfel spus, opțiunea coproprietarilor de a dobândi și păstra în patrimoniul lor dreptul de proprietate asupra unui anumit bun, cel principal, îi forțează să accepte starea de coproprietate cu privire la bunul accesoriu, stare în care se găsesc alături de ceilalți proprietari de bunuri principale, atât timp cât accesorietatea subzistă.

Cazurile în care ea se întâlnește face imposibilă exercitarea dreptului de proprietate exclusivă în lipsa ei, deoarece obiectul coproprietății forțate îl constituie un bun ori o universalitate de bunuri care sunt accesorii indispensabile ale altor bunuri principale.

Fiecare coproprietar este, în această formă de proprietate comună pe cote-părți, pe de o parte, titularul unui drept de proprietate exclusivă asupra unui anumit bun și totodată titularul unei cote-părți din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun și sunt accesorii necesare pentru exercitarea dreptului de proprietate exclusivă asupra unui bun ori unei universalități de bunuri.

Ea este și perpetuă pentru că nu poate lua sfârșit prin împărțire, scopul pentru care a luat naștere este unul permanent, ceea ce îi imprimă și ei acest caracter. Atât timp cât subzistă accesorietatea forțată față de bunurile principale aparținând mai multor proprietari, este de neconceput, în principiu, partajarea bunului accesoriu. O asemenea soluție ar risca să diminueze însăși valoarea bunului principal sau cel puțin a celor care, în urma partajului, ar pierde cota-parte aferentă din bunul accesoriu. În fine, această formă a coproprietății fiind un accesoriu indispensabil al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai multor proprietari ori în coproprietate obișnuită sau temporară, dreptul de coproprietate forțată nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreună și nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal. Astfel că, dreptul de coproprietate forțată și perpetuă urmează soarta juridică a dreptului asupra bunului principal conform principiului accesorium sequitur principale.

Ca efect, bunul accesoriu urmând soarta juridică a bunului principal, numai înstrăinarea bunului principal va determina și înstrăinarea cotei-părți ideale și abstracte din dreptul asupra bunului accesoriu. Per a contrario, înstrăinarea separată a bunului accesoriu nu se poate realiza în mod valabil.

Spre deosebire de coproprietatea obișnuită sau temporară, cea forțată și perpetuă și-a găsit o reglementare corespunzătoare atât în Codul civil art. 590-609, cu referire la zidul, gardul și șanțul comun, cât și în legi ulterioare adoptării sale. Astfel de legi sunt cele privind dezvoltarea construcției de locuințe și vânzarea de locuințe din fondul de stat către populație, prin care s-a reglementat dreptul de proprietate comună pe cote-părți asupra părților comune dintr-o clădire cu mai multe apartamente.

La baza coproprietății forțate se găsesc juxtapuse, doua drepturi distincte de proprietate, însă intim legate între ele: un drept de proprietate exclusivă și un drept de proprietate comună. Această juxtapunere a celor doua drepturi a dat naștere în literatura juridică mai veche la unele discuții în legătură cu natura juridică a drepturilor coproprietarilor. Astfel, s-a pus întrebarea dacă suntem cu adevărat în prezența unei coproprietăți sau a unui drept de servitute. Întrucât în literatura juridică mai recentă, ca și în practica judecătorească, există unanimitate deplină în privința naturii juridice a acestor drepturi, se consideră că, prin natura sa, acest drept este unul de proprietate comună și nu un drept de servitute. În argumentarea acestei soluții, esențiale sunt următoarele idei: natura diferită a raporturilor ce se stabilesc între coproprietari, față de raporturile dintre titularii dreptului de servitute și diferența evidentă dintre modul de exercitare a coproprietății forțate și exercitarea dreptului de servitute. Hotărâtoare pentru rezolvarea acestor contradicții sunt și dispozițiile art. 36 din Legea nr. 50/1991, care prevăd că dreptul de proprietate asupra apartamentelor situate în cladiri ce aparțin unor proprietari diferiți implică și dreptul de proprietate comună asupra spațiilor auxiliare și a tuturor bunurilor accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun.

3.2. Drepturile și obligațiile coproprietarilor

Coproprietatea forțată acordă titularilor ei drepturi mult mai largi decât coproprietatea temporară. Ei își pot exercita prerogativele dreptului de coproprietate fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari, având obligația să respecte două condiții: să nu aducă nici o atingere dreptului egal și reciproc al celorlalți coproprietari, folosind obiectul coproprietății în așa fel încât să nu împiedice dreptul celorlalți de a-l folosi și, să exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal spre a carui folosite sau exploatare este destinat bunul accesoriu, în acord cu interesul celorlalti coproprietari.

Obligațiile coproprietarilor compensează întinderea drepturilor primite, prin asprimea lor. Am stabilit deja că nu se poate pune capăt acestei stări. Mai mult, un coproprietar nu poate încheia acte de dispoziție prin care să înstrăineze separat bunul aflat în coproprietate forțată. Înstrăinând bunul principal, el înstrăinează automat și bunul accesoriu, fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți. În fine, coproprietarii au obligația de a suporta cheltuielile de întreținere și conservare a bunului comun, proporțional cu partea fiecăruia ori cu valoarea sau întinderea bunului principal pentru a cărui utilizare este destinat bunul aflat în coproprietate forțată și perpetuă.

3.3. Cazurile de coproprietate forțată

Dintre cazurile de coproprietate forțată întâlnite în practica și din reglementările actuale în materie civilă și de proprietate se menționează urmatoarele cazuri de coproprietate forțată:

a. coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine (poteci, izvoare, fântâni);

b. coproprietatea despărțiturilor dintre două imobile (zid, gard, șant); c. coproprietatea asupra părților și dotărilor comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente de locuit sau alte spații decât locuința având proprietari diferiți; d. coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (tablouri de familie, hârtii, scrisori de familie, cavouri sau construcții funerare); Cel mai important caz în practică este coproprietatea forțată asupra dotărilor și utilităților comune dintr-un imobil cu mai multe locuințe.

3.3.1. Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine

Acest caz de coproprietate forțată nu este reglementat expres în legislația civilă, conturarea și recunoașterea sa fiind o creație a jurisprudenței.

Astfel, în cazul în care drumurile, potecile, fântânile, izvoarele sunt necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile învecinate, ele se află în coproprietatea ambilor proprietari ai imobilelor menționate, dar numai în măsura în care se află pe linia despărțitoare dintre cele doua proprietăți. În ipoteza în care aceste bunuri se află situate numai pe unul dintre fonduri, dar servesc și pentru folosința celuilalt fond regimul juridic aplicabil nu ar fi cel al coproprietății ci al servitutilor. Acest lucru a stârnit diverse controverse în ceea ce privește delimitarea precisă, clară, justă a fondurilor pentru a conchide dacă bunul comun este obiectul unui drept de servitute sau dacă este un bun care alcătuiește obiectul coproprietății forțate. Criteriul distinctiv este acela al locului unde este situat bunul. Astfel, dacă bunul e situat exact pe linia despărțitoare dintre cele două proprietăți, este evident că bunul respectiv face obiectul coproprietății forțate. Dacă însă, bunul este situat pe unul din fonduri și servește și celuilalt fond, bunul face obiectul unui drept de servitute.

Delimitarea are o mare importanță deoarece generează un regim juridic diferit celor două instituții. Astfel, în cazul coproprietății forțate nu întâlnim încetarea prin neuz, ea este imprescriptibilă însă, servitutea se stinge prin neuz în termen de 30 de ani. Deasemenea, în timp ce coproprietatea forțată poate fi dobândită și prin prescripția achizitivă de 10-20 de ani, dreptul de servitute poate fi dobândit numai prin prescripția achizitivă de 30 de ani. Sub aceste aspecte, așa cum am mai precizat, este extrem de importantă corecta delimitare a fondurilor.

3.3.2. Coproprietatea asupra despărțiturilor dintre două fonduri vecine

Acest caz de coproprietate forțată este reglementat în art. 590-609 C. civ. și art. 660-666 noul C. civ.

Prin despărțituri comune se înteleg zidul, șanțul sau gardul care separă două fonduri vecine, fonduri care aparțin unor proprietari diferiți. Limitele în spațiu ale proprietatilor e necesar a fi fixate fără a leza dreptul de proprietate asupra bunului al vreunui titular. În situația în care prin fixarea limitelor se depășesc hotarele se generează litigii în materie posesorie precum și revendicari de proprietate, situații în care probarea acestui drept este extrem de dificil de dovedit. Dovada coproprietății asupra despărțiturilor comune se poate face în urmatoarele moduri:

– prin înscris sau titlu în care se constată dobândirea coproprietății forțate prin act juridic;

– prin invocarea uzucapiunii, dovedindu-se că a avut loc o stăpânire în comun a despărțiturii respective, în condițiile și termenele prevăzute de lege;

– prin prezumții. Dacă nu există titlu și nu poate fi invocată nici uzucapiunea, în Codul civil sunt stabilite câteva prezumții pentru dovedirea coproprietății forțate asupra despărțiturilor în favoarea proprietarilor celor două fonduri vecine. Pentru ca prezumția să poată fi invocată, e necesar ca elementele despărțitoare să fie așezate chiar pe linia de hotar ce desparte fondurile respective. Aceste prezumții pot fi combătute prin probă contrară precum titlu, prin dovada uzucapiunii sau prin semne de necomunitate, ele având caracter relativ.

3.3.2.1. Zidul comun Potrivit art. 590 C.civ. „…orice zid care servește de despărțire între clădiri sau între curte și grădini și între ograde la țară se socotește comun, dacă nu există titlu sau semn care ar proba contrariul”, iar potrivit art. 591 C. civ. „Este semn de necomunitate când culmea zidului este dreaptă și perpendiculară despre peretele de o parte, iar despre cealaltă parte înfățișează un plan înclinat; în acest caz, zidul se presupune că aparține exclusiv proprietarului despre care există planul înclinat.”

Prezumția de necomunitate menționată de art. 591 C. civ. poate fi explicată în urmatorul mod: prin construirea zidului în formă de plan înclinat înseamnă că picătura de ploaie cade pe fondul înspre care există înclinația.

Astfel că, dacă art. 590 C. civ. cuprinde prezumția de comunitate, următorul articol conține o prezumție de necomunitate care o poate combate pe prima, așa cum poate face un titlu care să dovedească proprietatea exclusivă, prescripția achizitivă sau semnele de necomunitate. Semne de necomunitate pot fi orice semne care fac să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre coproprietari (art. 661 alin. 3 noul C. civ.).

Comparând cele două texte de lege (art. 590 și art. 591 C. civ.) trebuie să remarcăm faptul că legiuitorul a dat doar un singur exemplu de semn de necomunitate, în realitate existând și altele.

Și prezumția de necomunitate este relativă, deci poate fi combătută prin orice probă contrară.

Coproprietatea forțată asupra unui zid se poate dobândi în urmatoarele moduri: prin convenția părților, prin uzucapiune sau prin voința unilaterală a unuia dintre proprietarii vecini. Astfel, art. 598 prevede că: „orice vecin al unui zid poate să-l facă comun, în tot sau în parte, plătind stăpânului zidului jumătate din valoarea sa, sau jumătate din valoarea părții ce vrea să facă comună, precum și jumătate din valoarea lucrului pe care este clădit zidul.” Acest caz poate fi considerat o expropriere pentru utilitate privată, proprietarul constructor al zidului fiind obligat, prin efectul legii, să suporte reducerea juridică a dreptului său de proprietate la o coproprietate forțată.

Fiecare coproprietar poate să folosească zidul, dar să nu prejudicieze dreptul celuilalt coproprietar. Astfel, potrivit art. 594 C. civ., acesta poate să zidească în contra unui zid sau să realizeze o spărtură pentru grinzi însă numai până la jumătatea zidului. De asemenea, fiecare coproprietar poate supraînălța zidul comun pe propria sa cheltuială, să repare acele supraînălțări și, eventual, să plătească despăgubiri celuilalt coproprietar. Coproprietarul vecin care nu a contribuit la acoperirea cheltuielilor de supraînălțare poate câștiga dreptul de comunitate dacă plătește ½ din cheltuielile efectuate.

Repararea și întreținerea zidului comun constituie obligații ale ambilor proprietari, în raport cu dreptul fiecăruia (art. 592 C. civ.), în afară de cazul în care coproprietarul renunță la dreptul său, întrucât potrivit prevederilor art. 593 C. civ. „fiecare coproprietar al unui zid comun poate fi apărat de a contribui la reparații și reclădiri, renunțând la dreptul său, dacă însă zidul comun nu ar sprijini vreo clădire a sa”, ceea ce înseamnă practic o transmitere de proprietate către celălalt coproprietar.

Dispozițiile art. 599 C. civ. întăresc regula potrivit căreia modificările aduse zidului comun se realizează prin consimțământul coproprietarilor.

3.3.2.2. Șanțul comun Potrivit art. 602 C. civ.: „Toate șanțurile între două proprietăți se socotesc comune, de nu va fi titlu sau semn contrariu”. Aceste lucrări au menirea de a facilita scurgerea apelor, îngrădirea sau despărțirea a două fonduri vecine. Se cere ca șanțul comun să fie realizat între două fonduri, adică pe linia de hotar fiind prezumat a fi comun, pro indivisio, în sensul că a fost realizat cu cheltuiala și pe locul ambilor vecini.

Prezumția instituită de art. 602 este o prezumție ce poate fi răsturnată prin proba contrară, respectiv printr-un titlu care să ateste o dovadă de necomunitate sau prin evidențierea unor semne de necomunitate. Art. 661 alin. 2 noul C. civ. stabilește un semn de necomunitate astfel: ”Există semn de necomunitate a șanțului atunci când pământul este aruncat ori înălțat exclusiv pe o parte a șanțului. Șanțul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.” Prin „pământ aruncat” se înțelege pământul așezat pe marginile șanțului despărțitor și rezultat numai din săparea, adâncirea sau curățirea șanțului. Dimpotrivă, așa cum prevede art. 661 noul C. civ. și art. 604 C. civ., în cazul în care pământul este aruncat numai pe o parte șanțul se socotește a fi exclusiv al aceluia în partea căruia pământul este aruncat.

Conform art. 605 C. civ. cheltuielile de întreținere a șanțului comun le revin ambilor proprietari. Astfel că ambii proprietari se pot folosi de șanț atâta vreme cât nu prejudiciază dreptul celuilalt.

În cazul șanțului comun, spre deosebire de zidul comun, un proprietar nu poate obliga pe celălalt să-i cedeze coproprietatea forțată asupra acestuia. Aceasta înseamnă că un proprietar nu poate dobândi coproprietatea forțată asupra șanțului decât prin convenție sau prin prescripție achizitivă.

3.3.2.3. Gardul comun

Art. 606 C. civ. dispune: „Orice gard ce desparte două proprietăți se socotește comun, afară dacă numai una singură din două proprietăți va fi îngrădită, sau de nu va fi un titlu sau posesiune îndestulatoare care să constate din contră”. Această prevedere își găsește aplicarea atât în cazul gardurilor uscate, cât și al gardurilor vii. Astfel, dacă în gardul despărțitor există și arbori, fructele acestora precum și lemnele rezultate prin tăierea acestora, revin fiecărui coproprietar. Deasemenea, potrivit art. 609 C. civ. oricare dintre proprietari are dreptul de a cere tăierea arborilor comuni. Încetarea coproprietății asupra arborilor care fac parte din gardul comun se poate realiza fie pe cale amiabilă, fie pe cale judecătorească, la cererea oricărui coproprietar.

Arborii izolați, asezați pe hotarul dintre două fonduri neîngrădite, aparțin pro divisio proprietarilor vecini, fiecare posedând din arbore partea care este pe fondul său.

Din prevederile art. 606 C. civ. rezultă că prezumția de comunitate pentru garduri există doar dacă ambele fonduri sunt îngrădite sau neîngrădite pe restul porțiunii. Așadar, dacă doar o proprietate este îngrădită operează exclusivitatea și nu prezumția de comunitate.

Atât prezumția de comunitate cât și cea de necomunitate pot fi combătute prin invocarea prescripției achizitive sau prin titlu.

3.3.3. Coproprietatea asupra părților și dotărilor comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente de locuit sau alte spații decât locuința având proprietari diferiți

Coproprietatea forțată asupra părților comune din astfel de clădiri există doar dacă locuințele sau spațiile ce au altă destinație aparțin mai multor proprietari. În situația în care un singur proprietar deține întreaga construcție nu poate fi vorba de o coproprietate forțată asupra părților comune. Regimul juridic al acestei coproprietăți este stabilit prin Legea nr. 50/1991 privitoare la autorizarea executării lucrarilor în construcții și prin Legea 114/1996 – Legea locuinței. Acest caz de coproprietate forțată a fost reglementat însă pentru prima dată în România prin Legea din 3 mai 1927 pentru încurajarea construirii de locuințe. Potrivit art. 40 din Legea 50/1991 în cazul când într-o clădire se realizează mai multe apartamente și suprafețe locative cu altă destinație, proprietarii acestora dobândesc și o cotă-parte de proprietate asupra tuturor părților de construcție și instalații, precum și asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată proprietatea lor. Odată cu dreptul de proprietate asupra construcțiilor, în situația celor realizate în clădiri cu mai multe apartamente, proprietarul dobândește și o cotă-parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparținând domeniului privat al statului sau al unităților administrativ teritoriale. După părerea unor autori, existența unor astfel de bunuri și lucrări comune poate conduce chiar la nașterea unui drept de proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă în persoana unor titulari de drepturi exclusive din blocurile de locuințe diferite, dar învecinate. Cotele-părți se determină proporțional cu suprafața construită a locuințelor, a caselor de vacanță ori a suprafețelor cu altă destinație din clădire, după caz. Așadar, asupra terenului, fațadei, fundațiilor, acoperișului, intrărilor, instalațiilor comune, holurilor, teraselor, curților interioare și altele prevăzute de art. 649 noul C. civ., au un drept accesoriu dreptului exclusiv de proprietate pe care îl au asupra apartamentului sau al suprafeței cu altă destinație, toți coproprietarii. Conform Regulamentului cadru al asociației de proprietari cuprins in Legea 114/1996, art. 3 lit. d. prin cotă-parte se înțelege cota de proprietate care îi revine fiecărui apartament proprietate individuală, din proprietatea comună, și este înscrisă în actul de proprietate.
În situația în care cotele-părți nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafața locativă a fiecarui apartament și totalul suprafețelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil. Regimul juridic al exercitării coproprietății forțate asupra părților comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente, având proprietari diferiți, are caracter organizat prin lege. Astfel, pentru gospodărirea și administrarea părților comune din clădirile cu cel puțin trei apartamente care aparțin la proprietari diferiți se înființează asociații de proprietari.

Asociațiile de proprietari se constituie prin acordul proprietarilor de apartamente dintr-o clădire, și dobândește personalitate juridică în momentul înregistrării la judecătoria în raza căreia se află situată clădirea (art. 5 din Regulament) și are ca scop administrarea, întreținerea și repararea proprietății comune și repartizarea cheltuielilor comune ocazionate de efectuarea acestor acte (art. 16 din Regulament). Aceste acte vor fi efectuate prin încadrarea unor persoane fizice sau juridice, pe baze contractuale. Asociația este condusă de adunarea generală a proprietarilor, care este formată din câte un reprezentant al fiecăriei familii de proprietari. Ea alege comisia de cenzori, comitetul executiv, format din 3-11 membrii, din care unul va fi desemnat președinte al asociației prin votul adunării generale. Președintele reprezintă asociația în relațiile cu terții și în fața instanțelor de judecată, precum și în derularea contractelor și își asumă obligații în numele acesteia. Adunarea generală este statutar întrunită, de regulă, în prezența a 2/3 din numărul membrilor și adoptă hotărâri prin votul majorității celor prezenți. Hotărârile sale sunt obligatorii pentru toți membrii. Administrarea condominiului se realizează de persoane fizice angajate în condițiile legii ori de persoane juridice specializate, ceea ce înseamnă că se pot constitui societăți comerciale care să aibă ca obiect de activitate administrarea de condomenii, pentru că această activitate poate fi concepută și ca o activitate lucrativă. Pentru realizarea lucrărilor de reparații sau altor activități de întreținere, administatorul va propune comitetului executiv ofertele cele mai avantajoase.

Închirierea sau folosirea de către o persoană a spațiilor aflate în proprietatea comună se face prin contract semnat de președinte, pe baza hotărârii adunării generale, cu acordul proprietarilor direct afectați. Este vorba de orice spațiu care poate fi folosit separat, fără a prejudicia drepturile asociațiilor (spații care nu sunt indispensabile folosirii apartamentelor), iar folosirea poate fi atribuită unui asociat ori unui terț. Deși apartamentele sunt proprietatea exclusivă a asociaților, așa încât ei exercită singuri toate prerogativele proprietății (posesie, folosință, dispoziție – materială sau juridică) având în vedere că schimbarea destinației unui apartament dintr-un condominiu poate să-i afecteze și pe ceilalți asociați (mai ales vecinii), legea stabilește că aceasta se poate face numai pe baza hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectați (art. 11 alin. 2). De asemenea, modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendări de stâlpi, pereți, scări interioare și alte asemenea, se vor putea face numai pe baza hotărârii adunării generale, cu acordul proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executare de lucrări, eliberate în condițiile legii (art. 12). Legea vorbește de "acordul proprietarilor direct afectați" în cazul închirierii sau folosirii unor spații comune, schimbării destinației apartamentului ori modificării constructive. Credem că este vorba de cei care suferă o limitare a dreptului lor de folosință ori pot suferi un prejudiciu în aceste situații.

În lipsa unei înțelegeri, instanța de judecată va aprecia suveran dacă un anume proprietar este sau nu afectat de aceste situații, precum și dacă opunerea lui este sau nu îndreptățită. Dacă aceste măsuri sunt luate în situația în care un proprietar direct afectat se opune motivat, instanța de judecată poate interveni și interzice închirierea unui spațiu comun, schimbarea destinației unui apartament sau o anume modificare de structură.

Aceste dispoziții (art. 11-12) au drept scop să asigure normala conviețuire între familiile celor care fac parte din aceeași asociație de proprietari, ținând, într-un anume sens, și de limitele exercițiului normal al dreptului de proprietate.

Pentru a înlătura litigiile care au apărut între înstrăinătorii și dobânditorii unor apartamente dintr-un condominiu cu privire la cheltuielile de întreținere restante, legea îi obligă pe proprietarii care înstrăinează apartamentele sau spațiile cu altă destinație să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor care le revin în cadrul asociației. Mai mult, notarii publici nu pot autentifica actele de înstrăinare fără această dovadă. Dobânditorul poate declara că va prelua datoriile înstrăinătorului, situație în care înstrăinarea poate avea loc (art. 15).

Potrivit Regulamentului, prin proprietate comună vom înțelege toate părțile dintr-o clădire aflate în proprietate, care nu sunt apartamente aflate în proprietate exclusivă și care sunt destinate folosirii în comun de către proprietarii din acea clădire (art. 3 lit. c din Regulament).

Asupra acestor părți comune, titularii dreptului de proprietate exclusivă asupra apartamentului au un drept de proprietate comună indivizibilă.

Niciunul dintre coproprietari nu se poate sustrage de la cheltuielile comune pe motiv că nu folosește părțile comune. El are obligația de a suporta cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune, în proporție cu cota sa parte (art. 654 alin. 1 noul C.civ.). Cu toate acestea însă, în alin. 2 din același articol precizat mai sus, se stipulează că: „cheltuielile legate de părțile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urma.” Așadar, există și o excepție de la regula conform căreia toți coproprietarii sunt obligați să suporte cheltuielile aferente bunurilor comune. Potrivit art. 36 din Legea nr. 114/1996, în situația în care, în clădirile de locuințe unul dintre proprietari sau chiriași împiedică cu bună știință și sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit sau cauzează prejudicii celorlalți proprietari sau chiriași, instanța poate lua măsuri pentru folosirea normală a imobilului. Poate fi angajată și răspunderea civilă delictuală a proprietarului sau chiriașului în culpă.

3.3.4. Coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie

Bunuri de familie sunt considerate a fi scrisorile, hârtiile de familie, tablourile, cavourile etc. Aceste bunuri servesc întregii familii, tuturor persoanelor care formează o familie.

În cazul scrisorilor de familie sau a altor hârtii de familie nota de originalitate și exclusivitate o dă personalitatea, meseria, funcția persoanei care este autor al acestor înscrisuri. Astfel, cu cât memoriile lăsate moștenire familiei aparțin unei personalități din lumea politică, culturală, din lumea spectacolului cu atât mai mare este interesul societății de a afla conținutul acestora. Rămâne însă la latitudinea succesorilor publicarea sau, dimpotrivă, păstrarea în secret a conținutului scrisorilor.

Dacă nu a fost hotărâtă păstrarea hârtiilor de familie și a scrisorilor primite de la defunct printr-o dispoziție testamentară a acestuia și dacă succesorii nu se înțeleg în privința conservării lor, modul de împărțire va fi hotărât de instanță. Dacă însă autorul scrisorii se află în viață sau dacă unul dintre succesori se opune publicării conținutului unei scrisori, decent ar fi să se evite publicarea conținutului pentru a nu se prejudicia imaginea autorului sau, pentru a nu se creea o imagine eronată, confuză despre autor. În practică se pune problema indiviziunii mormintelor, o problemă juridică insuficient conturată legal. Parcela de pământ necesară pentru înmormântare este concesionată de către organele care administrează cimitirele fără a transfera însă și dreptul de proprietate asupra respectivei parcele. Transferul dreptului de proprietate fiind și imposibil, asta deoarece terenul respectiv se află în patrimoniul orașului sau comunei din care face parte, și în final în patrimoniul statului. Dacă se fac construcții pe terenul concesionat, dreptul de a dispune de ele aparține în totalitate concesionarilor, administrația cimitirului neavând nici un drept asupra acestora. 3.4. Posibilități de încetare a coproprietății forțate

Conform principiului accesorium sequitur principale, coproprietatea forțată fiind un accesoriu al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai multor proprietari ori în coproprietate obișnuită sau temporară, aceasta încetează prin:

– pieirea integrală a bunului aflat in coproprietate;

– dobândirea de către un coproprietar a proprietății exclusive a întregului imobil de la ceilalți coproprietari;

– acordul tuturor coproprietarilor;

– când menținerea acesteia nu se mai impune.

În ceea ce privește primul caz, dacă pieirea bunului se produce din culpă, coproprietarii au dreptul la despăgubire din partea persoanelor aflate în culpă. Deasemenea, dacă bunul era asigurat, indemnizaia percepută va fi împărțită coproprietarilor potrivit cotei fiecăruia. În situația în care un coproprietar dobândește un drept de proprietate asupra tuturor părților comune, acesta devine proprietar exclusiv asupra bunului și astfel, proprietatea forțată se transformă în proprietate exclusivă. Dacă coproprietatea forțată încetează prin acordul coproprietarilor e absolut necesar acordul tuturor și, deasemenea, partajul este posibil doar daca bunul, prin natura sa, poate fi împărțit. Operațiunea juridică de împărțire poate avea loc fie prin consimțământul coproprietarilor, fie prin hotărârea instanței judecătorești. În practica judiciară s-a statuat că refuzul unui coproprietar de a consimți încetarea coproprietății forțate nu poate fi considerat o exercitare abuzivă a dreptului său.

Referitor la ultimul caz enumerat mai sus, respectiv la încetarea coproprietății forțate când menținerea acesteia nu se mai impune, s-a statuat în practica judiciară că, prin excepție, starea de coproprietate comună poate înceta și atunci când nu se impune menținerea acesteia. Un exemplu în acest caz ar fi situația terenului care prin natura sa este afectat folosinței în comun a coproprietății depășește suprafața normală a unei curți, porțiunea de teren respectivă nu mai constituie coproprietate forțată și poate fi împărțită.

Un alt caz de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată sau perpetuă îl avem în ipoteza reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în baza Legii fondului funciar, când moștenitorii se vor afla în proprietate forțată din momentul solicitării reconstituirii acestui drept până la eliberarea titlului de proprietate pe numele tuturor. Din acel moment, coproprietarii moștenitori vor putea proceda potrivit dreptului comun, fiind aplicabile dispozițiile art. 728 C. civ., în sensul că oricând pot ieși din coproprietatea care a devenit obișnuită sau temporară.

3.5. Comparație între coproprietatea obișnuită sau temporară și coproprietatea forțată sau perpetuă

Ambele sunt forme ale proprietății comune pe cote-părți ce se caracterizează prin faptul că un bun nefracționat în materialitatea sa aparține în același timp mai multor proprietari, fiecare dintre ei fiind titularul unei cote-părți ideale si abstracte din dreptul de proprietate asupra aceluiaș bun.

Spre deosebire de coproprietatea obișnuită sau temporară, în cazul coproprietății forțate, coproprietarii au drepturi mai largi. Așadar, fiecare coproprietar se poate folosi de bunul comun fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari. Un coproprietar poate chiar să aducă unele modificări bunului comun, cum ar fi, de exemplu, deschiderea unei porți sau a unei ferestre în gardul sau zidul comun. Tocmai datorită existenței acestor drepturi, mult mai ample decât la proprietatea obișnuită sau temporară s-a ajuns la concluzia că în cazul coproprietății forțate, coproprietarii se comportă adeseori ca și cum ar fi proprietari exclusivi. Pe cale de consecință, și obligațiile ce incumbă coproprietarilor sunt mai riguroase decât în cazul coproprietății obișnuite. Așadar, spre deosebire de cazul coproprietății obișnuite sau temporare la care coproprietarii participă la cheltuielile de întreținere și conservare a bunului comun proporțional cotei lor părți, în cazul coproprietății forțate, cuantumul contribuției la aceste cheltuieli se stabilește în funcție de valoarea bunului ce constituie obiectul dreptului de proprietate exclusivă al fiecărui coproprietar. În aceeași proporție vor fi obligați coproprietarii de a participa la cheltuielile ocazionate de repararea și refacerea bunului comun.

Deosebiri între cele două forme ale proprietății comune pe cote-părți există și în privința limitelor impuse coproprietarilor în exercitarea drepturilor lor. Astfel, coproprietarii nu pot cere împărțirea bunului comun și ca atare, dispozițiile art. 728 C. civ. nu vor putea fi aplicate în toate cazurile în care un bun comun este accesoriul indispensabil al altor bunuri principale, care formează obiectul dreptului de proprietate exclusivă ce aparține unor proprietari diferiți.

De asemenea, un coproprietar nu poate realiza nici un act de dispoziție cu privire la bunul comun. Cu toate acestea însă, un coproprietar poate înstrăina bunul care formează obiectul dreptului său de proprietate exclusivă, astfel încât, pe cale de consecință, se va înstrăina și dreptul său de proprietate comună asupra bunului comun. Așadar, dacă are loc înstrainarea unui apartament dintr-o cladire ale cărei apartamente aparțin unor proprietari diferiți, odata cu dreptul de proprietate asupra apartamentului se transmite dobânditorului și dreptul de proprietate comună asupra tuturor părților de construcție și asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, corespunzător cotei sale părți determinate proporțional cu suprafața construită a locuinței ce se înstrainează.

În ceea ce privește exercitarea deptului de folosință asupra bunului sau bunurilor comune ce constituie obiectul coproprietății forțate presupune, în mod obligatoriu, respectarea de către fiecare titular al dreptului a următoarelor condiții: exercitarea dreptului de folosință să nu aducă nici o atingere drepturilor reciproce, de aceeași natură, ale celorlalți coproprietari și să fie conformă cu destinația bunului ori bunurilor comune.

Exercitarea atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al coproprietății forțate nu trebuie să producă o vădită schimbare în destinația bunului si nici vreo atingere drepturilor reciproce ale celorlalți coproprietari.

4. Proprietatea comună în devălmășie

4.1. Caracterizare generală

Proprietatea comună în devălmășie se caracterizează prin aceea că titularii săi nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun și nici partea materială din bunul comun sau bunurile în materialitatea lor, care aparțin fiecăruia în parte. Ei nu cunosc, așadar, nici în mod abstract întinderea dreptului lor și nici în mod concret, care sunt bunurile fiecăruia.

Potrivit noului C. civ. art. 667: „există proprietate în devălmășie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.”

Din dispozițiile art. 668 noul C. civ. rezultă că, devălmășia își poate avea izvoarele în lege sau în convenția părților. Astfel că, atunci când se naște prin efectul legii, proprietatea în devălmășie este supusă dispozițiilor respectivei legi care, se completează cu cele privind regimul comunității legale. Dacă izvorul devălmășiei este un act juridic, se aplică dispozițiile privitoare la regimul comunității legale. Particularitatea constă în aceea că până la încetarea raporturilor de proprietate comună în devălmășie când se transformă în coproprietate pe cote-părți stabilită pentru fiecare coproprietar, nici unul din ei nu poate să dispună, prin acte între vii, de dreptul de proprietate devălmaș. Aceasta este consecința faptului că titularul dreptului de proprietate comună în devălmășie nu are o cotă-parte determinată, concretă din drept.

În practică, codevălmășia convențională o întâlnim atunci când înainte de căsătorie, viitorii soți conviețuiesc și achiziționează imobile pe numele unuia dintre ei, cu contribuția comună și ei convin ca imobilul să devină bun comun, iar ulterior se căsătoresc, imobilul va avea regim juridic de bun comun. Pentru perioada conviețuirii anterioare actului căsătoriei, temeiul proprietății devălmașe îl constituie convenția părților.

Legislația în vigoare reglementează un singur caz de devălmășie legală. Este vorba despre dreptul de poprietate devălmașă a soților asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei.

Nu este însă exclus de lege sau interzis, așa cum am precizat, ca devălmășia să se nască dintr-o convenție. Așadar, proprietatea devălmașă se poate dobândi și în afara raporturilor de familie, prin acordul de voință valabil exprimat al persoanelor asupra unor bunuri pe care le dobândesc împreună sau chiar separat, într-o anumită perioadă de timp, ca acestea să fie în proprietate devălmașă.

Dreptul de proprietate în devălmășie al soților își are temeiul și explicația în comunitatea de bunuri a soților. Potrivit art. 30 alin. 1 C. fam. „bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soți, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților. Orice convenție contrară este nulă.” La fel dispune și art. 339 noul C. civ.: “Bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale de oricare dintre soți sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmășie ale soților”. În concluzie, toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt bunuri devălmașe, chiar dacă în actul de achiziționare figurează unul dintre soți sau cumpărarea s-a făcut din veniturile unuia dintre soți și chiar dacă bunul a fost dobândit în timp ce soții erau separați în fapt.

Există însă și bunuri care sunt proprii fiecăruia dintre soți. Astfel, bunurile dobândite înainte de căsătorie, cele dobândite în timpul căsătoriei prin legat sau donație dacă nu se precizează de către dispunator că sunt bunuri comune, premiile, proiectele proprii, bunurile de uz personal, bunurile necesare exercitării profesiei, indemnizația de asigurare, despăgubirea pentru pagube pricinuite persoanei precum și valoarea unui bun propriu, reprezintă bunuri proprii ale fiecărui soț (art. 31 C. fam.). Aceste bunuri nu se includ în proprietatea devălmașă și asupra lor, cel care este proprietar își poate exercita în mod exclusiv dreptul de proprietate. Dacă situația o impune, oricare dintre soți poate formula o acțiune prin care să ceară constatarea dreptului său de proprietate exclusivă asupra unui bun și astfel, să și-l revendice de la celălalt soț.

Sub regimul separației de bunuri, bunurile dobândite de fiecare dintre soți sunt bunuri exclusive ale acestora.
Dacă se dovedește însă în concret că și celălalt soț a contribuit, cu bunurile sale sau cu sume de bani, la dobândirea acestor bunuri, în scopul de a deveni coproprietar cu soțul care figurează în actul de vînzare-cumpărare, se aplică dispozițiile privitoare la coproprietatea pe cote-părți. Dovada trebuie să fie făcută în concret, fără a se putea considera că simpla gospodărire în comun a soților ar atrage aplicarea unui alt regim juridic decât cel sub care acele bunuri au fost dobândite.
Într-o atare situație, soțul care nu figurează în act poate să facă dovada unei simulații, fie cu privire la persoană, fie cu privire la preț, dovedind prin toate mijloacele legale, inclusiv cu martori, dată fiind imposibilitatea morală în care se află soții de a-și preconstitui înscrisuri, că au contribuit efectiv la plata prețului și că au avut intenția să dobândească împreună bunul respectiv.

4.2. Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie

Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie este reprezentat de toate bunurile, mobile și imobile, dobândite de către soți în timpul căsătoriei, afară de bunurile proprii prevăzute în art. 31 C. fam.

Vor fi considerate bunuri comune, astfel cum rezultă din prevederile art. 30 alin. 1 C. fam., acelea ce sunt dobândite fie de către soți împreună, fie de către oricare dintre soți, singur. Deci, dobânditorul trebuie să aibă calitatea de soț. Bunurile dobândite înainte de încheierea căsătoriei și cele dobândite după data încetării sau desfacerii acesteia nu sunt comune.

Bunurile dobândite de soți în perioada căsătoriei sunt considerate comune deoarece se prezumă că ambii soți au contribuit la dobândirea acestora. Așadar, bunul dobândit de oricare dintre soți este comun, chiar dacă numai unul dintre ei a contribuit efectiv la dobândire. Contribuția soților la dobândirea bunurilor comune este presupusă de lege, dar nu este o condiție pentru considerarea bunurilor ca fiind comune. De această contribuție se ține seama pentru determinarea părților cuvenite soților, în cazul în care intervine împărțirea bunurilor comune.

În cazul drepturilor reale, bunul devine comun, fie dacă a fost dobândit prin modurile de dobândire originare precum accesiunea, uzucapiunea, dobândirea fructelor de către posesorul de bună credință, fie dacă au fost dobândite printr-un mod de dobândire derivat precum contractul, succesiunea testamentară, tradițiunea sau prin hotărâre judecătorească constitutivă de drepturi. Bunul devine comun fără a avea importanță dacă în actul de achiziție au fost trecuți ambii soți sau numai unul dintre ei iar fructele provenite de la bunurile comune sunt și ele comune.

Totuși, potrivit practicii judiciare, contribuția soțului la plata împrumutului contractat de celălalt soț pentru cumpărarea unui apartament care formează obiectul unui drept de proprietate exclusivă dă naștere unui drept de creanță în persoana soțului care a avut o astfel de contribuție, și nu la un drept de proprietate în devălmăție. Ca efect, actualizarea creanței se face prin raportarea valorii acesteia la rata inflației, și nu prin luarea în considerare a valorii actuale a imobilului la care să se aplice o cotă procentuală, ca și în ipoteza partajului imobiliar, între coproprietarii devălmași.

Cu toate acestea, în ultimul timp, tot mai multe păreri susțin necesitatea legiferării posibilității soților de a-și alege regimul matrimonial dorit, potrivit principiului libertății de voință. Astfel, se va asigura libertatea soților de a regla efectele patrimoniale ale căsătoriei și va anihila incontestabil numeroasele disfuncțiuni ale acestui sistem.

4.3. Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie

Ca orice alt drept de proprietate, dreptul de proprietate comună în devălmășie are în conținutul său atributele de posesie, dispoziție și folosință. Exercitarea atributelor pe care le conferă dreptul de proprietate prezintă unele particularități care sunt determinate de natura intrinsecă a relațiilor dintre titularii acestui drept. Trăsătura cea mai elocventă a modului de exercitare a dreptului de proprietate în devălmășie este dată de regimul juridic legal instituit în cadrul comunității de bunuri a soților. Regimul juridic al exercitării dreptului de proprietate comună în devălmășie trebuie să fie corespunzător nu numai naturii relațiilor dintre soți, bazate pe prietenie, afecțiune și încredere reciprocă, ca și structuri complexe sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună în devălmășie, ci trebuie să satisfacă și nevoile circuitului civil general. Reglementarea legală a modului de exercitare a dreptului de proprietate comună în devălmășie este cuprinsă în dispozițiile art. 35 C. fam. care prevede că: „soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele.” Același articol, în alineatul 2 precizează deasemenea că: „Oricare dintre soți, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are și consimțământul celuilalt soț. Cu toate acestea, nici unul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț.” Prin urmare, prin lege se prezumă că fiecare dintre soți este împuternicit să îl reprezinte pe celălalt în privința actelor juridice pe care le încheie cu privire la bunurile comune. Această regulă constituie principala particularitate în exercitarea de către soți a dreptului de proprietate comună în devălmășie.

Prezumția mandatului tacit are caracter imperativ, soții neputând, nici împreună și nici fiecare în parte, să înlăture aplicarea acestei reguli în exercitarea drepturilor lor privitoare la bunurile comune. Soții nu pot extinde sau restrânge prin voința lor aplicarea acestei reguli. Prezumția mandatului tacit reciproc satisface siguranța circuitului civil, pe care îl fluidizează, apără actele juridice încheiate cu terții și în același timp înlesnește administrarea și gospodărirea împreună de către soți a bunurilor lor comune.

În temeiul acestei prezumții instituită de lege, fiecare din soți, atunci când exercită drepturile prevăzute în Codul familiei, cu privire la bunurile comune, este presupus că acționează nu numai în numele său, ci și ca reprezentant al celuilalt soț.

Prezumția mandatului tacit poate fi resturnată, are un caracter relativ, soțul care s-a opus la îndeplinirea unui act sau care nu a avut cunoștința despre acel act putând face dovada respectivă. Așadar, oricare dintre soți poate face dovada opunerii sale, invederând în fiecare caz în parte, ca respectivul act a fost încheiat fără consimțământul său. Uneori, opunerea unuia dintre soți de a consimți la încheierea unui act juridic nu este justificată și îmbracă forma abuzului de drept și în mod vădit prin această atitudine prejudiciază comunitatea de bunuri. Opunerea trebuie să se refere la fiecare act juridic în parte încheiat de celălalt soț deoarece, o opunere generală față de toate actele încheiate ar însemna o modificare a reglemantărilor legale privitoare la raporturile dintre soți, soluție imposibil de admis chiar dacă ambii soți ar fi de acord cu modificarea regimului legal.

Mandatul tacit reciproc poate fi restrâns prin voința comună a soților sau unilateral prin voința unuia dintre soți de a se opune la anumite acte juridice sau la anumite categorii de bunuri mobile. Mandatul tacit între soți este limitat de lege la bunurile mobile. El nu se aplică și ca atare este exceptat în privința actelor de dispoziție cu privire la terenurile și construcțiile, bunuri comune așa cum rezultă din dispozitiile finale ale art. 35 C. fam. Consimțământul expres se poate realiza fie prin participarea efectivă a ambilor soți la încheierea actului juridic, fie unul din soți dă un mandat special de reprezentare celuilalt soț, care va încheia singur actul juridic. Existența consimțământului soțului care nu a participat nemijlocit la încheierea actului juridic nu presupune în mod obligatoriu semnarea acestuia și de către soțul respectiv. Împrejurarea că și el și-a dat consimțământul va putea fi dovedită de către cel interesat prin orice mijloc de probă, chiar dacă înscrisul a fost semnat numai de către unul dintre aceștia.

Dispoziția din art. 35 al. 2 C. fam. constituie o măsură de protecție pentru soți, în interes particular. Ca atare sancțiunea este nulitatea relativă și poate fi invocată numai de către soțul care nu și-a dat consimțământul, tot el putând să confirme actul nul relativ.

Practica judecătorească și doctrina juridică contemporană au stabilit că prin bunurile imobile vom înțelege nu numai terenurile și construcțiile, care sunt imobile prin natura lor, ci și cele imobile prin destinația lor (art. 468-470 C. civ.) și cele prin obiectul la care se referă (uzufructuarul lucrurilor imobile, servituțile, acțiunile în revendicare a imobilelor – art. 471 C. civ. – dreptul de superficie – art. 493-494 C. civ., etc.).

În ceea ce privește înstrăinarea bunurilor comune mobile, prezumția de mandat tacit operează numai atâta timp cât celălalt soț nu și-a manifestat dezacordul, contrazicând ideea de mandat tacit. În consecință, dobânditorul care a luat cunoștință de existența unei opuneri și totuși a încheiat actul, trebuie considerat de rea credință astfel că, el nu poate invoca în favoarea sa prevederile art. 1909 C. civ. sau prezumția de mandat tacit pentru a susține că a tratat cu cel care avea în proprietate bunul.

Inexistența mandatului tacit poate rezulta nu numai dintr-o opunere formală adusă la cunoștința dobânditorului, ci poate fi desprinsă și din alte împrejurări de fapt care exclud ideea unui consimțământ prezumat din partea soțului care nu participa la încheierea actului. Actele juridice încheiate de către unul din soți, în cadrul mandatului prezumat, cu o terță persoană de rea-credință, adică cu o persoana care a cunoscut sau care trebuia, în funcție de împrejurările de fapt, să cunoască împotrivirea celuilalt soț, sunt sancționate cu nulitatea relativă, dacă se face dovada că dobânditorul a fost de rea-credință.

Suprapunerea celor două prezumții pune deseori în practică dificultatea de a stabili care dintre ele este mai puternică și se aplică în speță. Terțul dobânditor nu este obligat să-și pună această problemă, el trebuind doar să fie de bună credință. Terțul este apărat în dublă ipostază, în primul rând că încheie actul juridic cu un posesor al bunului mobil, împrejurare care creează aparența dreptului, posesia exteriorizată este și un mijloc de publicitate și în al doilea rând, pe baza prezumției mandatului tacit dintre soți, dar care privește în mai mare măsură raporturile dintre ei. Prezumția este favorabilă pentru terțul care a încheiat actul juridic pentru că el nu este obligat să verifice dacă la încheierea actului și-au dat consimțământul ambii soți.

Lipsa mandatului tacit poate rezulta din mai multe împrejurări precum situația în care soții sunt despărțiți în fapt sau, când există deja introdusă o acțiune de divorț, situația în care pentru a împiedica înstrăinarea bunului s-a cerut punerea lui sub sechestru sau dacă actul a fost încheiat în altă localitate decât cea în care își au domiciliul soții, sunt împrejurări de natură să impună un plus de prudență dobânditorilor, obligându-i să se informeze mai amplu cu privire la motivele ce au determinat înstrăinarea bunului.

4.4. Folosința bunurilor aflate în devălmășie

Folosința bunurilor aflate în devălmășie constă în dreptul soților de a utiliza bunul în interesul lor propriu, dobândind dreptul de proprietate și asupra fructelor și veniturilor pe care le pot obține din acel bun. Soții au obligația de a folosii bunurile comune potrivit cu destinația lor.

Pe timpul mariajului soții exercită atributul folosinței din cuprinsul dreptului lor de proprietate împreună, asupra bunurilor comune. În consecință, ei administrează și dispun de bunurile comune împreună, în egală măsură, pentru că în caz contrar, s-ar încălca prevederile art. 35 C. fam. privind exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie. Dreptul de proprietate în codevălmășie al soților se consideră asupra totalității bunurilor comune, soții neavând stabilit de la început dreptul asupra unor anumite bunuri sau asupra unei anumite cote din acestea. Așa fiind, cu ocazia împărțelii bunurilor, cotele de proprietate se vor stabilii asupra universalității acestora și nu pentru fiecare bun în parte ori categorie de bunuri – mobile sau imobile.

În situația în care numai unul din soți exercită atributul folosinței asupra unui bun comun o perioadă mai îndelungată, generează consecințe și sub aspectul stabilirii valorii acestuia cu ocazia împărțelii bunurilor comune. Așadar, dacă cu ocazia partajului urmează să se împartă între soți un bun, care a fost folosit o perioada îndelungată de către unul dintre soți, valoarea care trebuie luată în considerare nu este aceea de la data efectuării partajului, ci aceea de la data la care a început să exercite în mod exclusiv atributul de folosință asupra bunului.

4.5. Posesia bunurilor aflate în devălmășie

Posesia bunurilor aflate în devălmășie nu se bucură de o reglementare precisă precum folosința și dispoziția însă, existența atributului posesiei în cuprinsul dreptului de proprietate comună nu a fost contestată, nici în literatura de specialitate și nici în practica judecatorească. În timpul căsătoriei soții exercită, de regulă, împreună posesia asupra bunurilor comune. Există situații însă, când posesia este exercitată asupra bunurilor comune doar de către unul dintre soți. Astfel, dispariția unuia dintre soți sau situația în care soții sunt separați în fapt și locuiesc și se gospodăresc separat, sunt cazuri concrete de exercitare a posesiei asupra bunurilor comune doar de către unul dintre soți. Cu ocazia judecății proceselor de partaj, instanța de judecată trebuie să stabilească în posesia cărei dintre părți se află sau s-au aflat bunurile comune, pe de-o parte pentru atribuirea loturilor și evitarea oricăror dificultăți de intrare în posesie care ar apărea pentru una din părți privind bunurile ce se află în posesia celeilalte părți, iar pe de altă parte, pentru ca instanța trebuie să fie în măsură, la cererea celui interesat, să consacre prin hotărârea pronunțată, obligația părții care deține bunul atribuit celelialte părți să i-l restituie sau să-i plătească contravaloarea respectivului bun. Exercitarea abuzivă a posesiei sau folosinței de către unul dintre soți, poate constitui motiv pentru celălalt soț de a cere împărțirea bunurilor comune pe cale judecătorească conform art. 36 C. fam. care dispune: ”La desfacerea căsătoriei, bunurile comune se împart între soți, potrivit învoielii acestora. Dacă soții nu se învoiesc asupra împărțirii bunurilor comune, va hotarî instanța judecătorească.
Pentru motive temeinice, bunurile comune, în întregime sau numai o parte din ele, se pot împărți prin hotărâre judecătorească și în timpul căsătoriei. Bunurile astfel împărțite devin bunuri proprii. Bunurile neîmpărțite, precum și cele ce se vor dobândi ulterior, sunt bunuri comune.”

4.6. Dispoziția bunurilor aflate în devălmășie Exercitarea atributului dispoziției asupra bunurilor comune, trebuie să deosebească după cum acestea se referă la bunurile mobile sau la bunurile imobile.

Deasemenea, e necesar a se face distincția între actele de conservare, de administrare și cele de dispoziție propriu-zisă. Actele de conservare sunt efectuate pentru a folosi în mod eficient bunurile comune de către soți și pentru preîntâmpinarea pieirii sau pierderii acestora. Actele de conservare pot fi făcute de oricare dintre soți, chiar dacă unul dintre ei se opune, pentru că acestea beneficiază întregii mase de bunuri comune. Prin urmare, prin actele de conservare se urmărește menținerea unui bun sau a unui drept în starea lui actuală. Spre exemplu, cheltuielile făcute pentru repararea unui imobil care amenință să se prăbușească constituie act de conservare dacă sumele cheltuite sunt infime, modice, în raport cu valoarea bunului. De asemenea, sunt acte de conservare, actele prin care se întrerupe o prescripție, transcrierea unui act de vânzare-cumpărare, înscrierea unei ipoteci, cererea de inventar etc.

Actele de administrare pot fi făcute de oricare dintre soți cu privire la bunurile comune, fiind presupus că are consimțământul celuilalt soț, după cum rezultă din prevederile art. 35 alin. 2 C. fam.

Actele de administrare au ca scop menținerea unui patrimoniu în bună stare, prin perceperea, încasarea și întrebuințarea fructelor susceptibile de a fi procurate.

Constituie acte de administrare și pot fi săvârșite numai de unul dintre soți, contractul prin care unul dintre soți poate acorda un împrumut unei terțe persoane, chiar dacă suma de bani împrumutată are caracter de bun comun, acțiunea prin care se solicită restituirea împrumutului acordat, contractul pentru repararea unui imobil supus deteriorării, dreptul unuia dintre soți de a chema în judecată un debitor pentru realizarea creanței ce aparține comunității, acțiunea în revendicare etc.

Actele de dispoziție au ca scop transmiterea, cu titlu definitiv, un bun sau a constitui asupra acestuia un drept real în favoarea altor persoane.

Având în vedere că prezumția de mandat tacit, în ceea ce privește înstrăinarea bunurilor mobile, operează numai dacă celălalt soț nu și-a manifestat dezacordul iar în ceea ce privește bunurile comune imobile este nevoie de un consimțământ expres al ambilor soți, potrivit art. 35 alin. 2 C. fam. „…niciunul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț”, se pune problema, în primul rând, dacă consimțământul expres al ambilor soți, pentru însăși valabilitatea actului de dispoziție cu privire la bunuri imobile, trebuie să existe numai în ipotezele vizate de text, respectiv, în caz de înstrăinare și grevare sau, dimpotrivă, consimțământul expres trebuie să existe și în cazul actelor de dobândire cu titlu oneros de către soți a unor bunuri imobile.

Instanța Supremă consideră că dispozițiile art. 35 alin. 2 din C. fam. nu se aplică în caz de achiziționare a unui imobil de către unul din soți, în timpul căsătoriei, deci constituie un act de dispoziție, deoarece textul cere consimțământul expres al ambilor soți numai pentru înstrăinarea și grevarea terenurilor și construcțiilor ce fac parte din bunurile comune.

În al doilea rând, e necesar a se observa că textul de lege face referire doar la terenuri și construcții și nu la bunurile imobile în general. Însă, deși legea nu prevede, această reglementare se aplică și imobilelor prin destinație prevăzute de art. 468-470 C. civ., precum și celor prin obiectul la care se referă: uzufruct, servituții, acțiuni ce tind a revendica un imobil reglementate de art. 471 C. civ. în cazul proceselor de grănițuire, întrucât este vorba de bunuri imobile, unul dintre soți nu îl poate reprezenta pe celălalt și este deci necesară manifestarea expresă de voință a ambilor soți.

Consimțământul nu trebuie neapărat exprimat în formă scrisă. Chiar dacă unul dintre soți nu a participat la semnarea actului de înstrăinare, el și-a exprimat consimțământul la acest act, fiind de acord cu vânzarea. Lipsa consimțământului unuia dintre soți la încheierea unui act juridic de dispoziție privitor la bunurile imobile comune nu poate fi înlocuit nici chiar printr-o hotărâre judecătorească.

În categoria actelor de dispoziție trebuie incluse nu numai actele juridice care au ca efect transmiterea drepturilor ci și actele prin intermediul cărora se realizează în mod indirect un asemenea efect, precum renunțarea sau achiesarea la un drept.

4.7. Comunitatea de bunuri a soților, dreptul de proprietate comună în devălmășie și coproprietatea

Comunitatea matrimonială de bunuri a soților este o noțiune mult mai largă decât devălmășia, deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci și celelalte drepturi patrimoniale, reale și de creanță, precum și obligațiile patrimoniale. Proprietatea în devălmășie a soților are însă ca obiect numai acele bunuri care au fost dobândite de către ei sau de către oricare dintre ei în timpul căsătoriei.

Dreptul de proprietate comună în devălmășie al soților nu se confundă și nu se identifică cu comunitatea de bunuri a soților, aceasta din urmă o conține și pe cea dintâi. Cele două noțiuni își păstrează însă distincția, ca de la o parte la întreg, ca de la gen la specie, comunitatea matrimonială de bunuri constituind genul, iar devălmășia, specia.

Comunitatea de bunuri nu exclude proprietatea soților, prin achiziția comună, cu o alta persoana (copilul soților sau coproprietatea soților cu părinții unui soț). Partea soților în coproprietate constituie un bun comun. Comunitatea de bunuri și coproprietatea coexistă și în cazul în care soțul separat în fapt dobândește bunuri împreună cu concubinul său. Între acest soț și concubin există coproprietate, iar între același soț și celălalt soț există comunitate de bunuri, însă numai pentru partea care revine din coproprietate soțului despărțit în fapt, care a conviețuit cu concubinul său.

Concubinii nu beneficiază de prezumția de comunitate asupra bunurilor comune, instituită de art. 30 C. fam., text care se aplică numai în ceea ce privește regimul legal al bunurilor dobândite în timpul căsătoriei. Această dispoziție legală, nefiind deci aplicabilă concubinilor, ei nu pot fi considerați în baza legii, proprietari în devălmășie asupra bunurilor dobândite în timpul concubinajului.

Nimic nu împiedică însă constatarea existenței unui drept de proprietate comună pe cote-părți al concubinilor asupra bunurilor dobândite de ei, în raport cu contribuția fiecăruia la dobândirea lor, stabilită prin probe.

În ceea ce privește împarțirea bunurilor între soți și terți, aceasta nu este condiționată de existența unui proces de împărțire a bunurilor comune între soți, asta pentru ca terțul poate invoca dispozițiile art. 728 C. civ respectiv cererea de ieșire din indiviziune. Ieșirea din indiviziune facând-se numai față de soți, ei au opțiunea de a ramâne în continuare coproprietari, chiar si dupa sistarea stării indivize, ei neavând posibilitatea de a împărții bunurile comune în timpul căsătoriei în lipsa unor motive temeinice. Excepția de la regula conform căreia soții nu pot împărții bunurile în timpul căsătoriei și că nu pot fi între ei coproprietari, o reprezintă situația în care ambii soți au aceeași profesie și deci bunurile pe care le folosesc pentru exercitarea ei nu sunt bunuri comune, ci se găsesc în coproprietate, deoarece își pastrează caracterul de bunuri proprii conform art. 31 C. fam. Deasemenea, soții pot fi între ei coproprietari și asupra bunurilor pe care le-au dobândit împreună înainte de încheierea căsătoriei sau asupra unor bunuri proprii.

4.8. Comunitatea de bunuri a soților și contractul de societate civilă

Potrivit prevederilor art. 1491 C. civ. ”Societatea este un contract prin care două sau mai multe persoane se învoiesc să pună ceva în comun, cu scop de a împărți foloasele ce ar putea deriva.” Art. 1492 alin. 2 C. civ. prevede deasemenea că: „Fiecare membru al unei societăți trebuie sa pună în comun sau bani, sau alte lucruri, sau industria sa.” Așadar, societatea civilă este un contract prin care două sau mai multe persoane convin să pună în comun un aport material și de muncă pentru a constitui un fond și, deasemenea, sunt de acord să acționeze împreuna pentru atingerea unui scop comun. Foloasele ce deriva sunt împărțite între asociați în funcție de aportul adus și munca depusă. Scopul urmărit de asociați trebuie sa fie lucrativ, adică să urmărească obținerea unor foloase. În cazul raporturilor patrimoniale dintre soți cu privire la bunurile lor comune dobândite în timpul mariajului, acestea sunt consecința firească a raporturilor lor personale. Soții nu urmaresc un scop lucrativ, precum asociații în contractul de societate civilă respectiv realizarea și împărțirea unui câștig, scopul soților fiind doar acela de a susține sarcinile căsătoriei. Sub aspectul întinderii dreptului lor, asociații cunosc întinderea părții lor sociale în cadrul societății, spre deosebire de soți care nu cunosc întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunurilor lor comune, cota-parte din drept și din bunuri în materialitatea lor ce aparține fiecaruia dintre soți se stabilesc cu ocazia partajării bunurilor care are loc la încetarea sau desfacerea căsătoriei. Deosebiri între cele doua instituții se manifestă și sub aspectul încetării lor.

4.9. Comunitatea de bunuri a soților și persoana juridică

Interesele colective ale persoanei juridice sunt distincte de interesele proprii ale persoanelor ce compun persoana juridică. Dimpotrivă, comunitatea de bunuri nu exprimă alte interese în afara intereselor soților privite în cadrul căsătoriei.

În cazul în care cei doi soți alcătuiesc o persoană juridică, bunurile persoanei juridice nu constituie bunuri comune ale soților ci sunt bunuri proprii ale respectivei persoane juridice.

Așa cum am precizat și în cazul contractului de societate civilă, scopul soților este acela de a susține sarcinile căsătoriei spre deosebire de scopul persoanei juridice, care constă în obținerea unor foloase, fiind cel care desemnează obiectul de activitate al acesteia. El exprimă chiar rațiunea existenței unei persoane juridice.

Încercarea de a explica comunitatea de bunuri prin noțiunea de persoană juridică contravine dispozițiilor art. 30 C. fam. care face referire expresă la “bunurile comune ale soților”.

4.10. Comunitatea de bunuri a soților și proprietatea comună pe cote-părți

Comunitatea de bunuri a soților nu poate fi privită, din punct de vedere al naturii juridice, ca un drept de proprietate comună pe cote-părți. Existența comunității de bunuri este determinată de existența căsătoriei, în lipsa acesteia vorbim de proprietate comună pe cote-părți. Dreptul de proprietate comună în devălmășie nu poate fi o formă a coproprietății, pentru că însăși coproprietatea este o formă a dreptului de proprietate comună, pe de o parte, iar pe de altă parte, între coproprietate și dreptul de proprietate comună în devălmășie există deosebiri de esență sub aspectul trăsăturilor de structură pe care le prezintă fiecare dintre aceste forme de proprietate comună, deosebiri privitoare la conținutul juridic, precum și a posibilității de a se înfățișa ca modalități ale dreptului de proprietate, fiecare având o fizionomie proprie.

Dreptul de proprietate comună în devălmășie este un drept real, o modalitate a dreptului de proprietate privată ce aparține doar persoanelor fizice, însumând, în mod evident, caracteristici specifice sub aspectul subiectelor, conținutului și apărării, spre deosebire de dreptul de proprietate comună pe cote-părți care poate constitui o modalitate a tuturor tipurilor și formelor de proprietate existente în dreptul României.

4.11. Încetarea proprietății comune în devălmășie

Raporturile de proprietate comună în devălmășie se nasc odata cu încheierea căsătoriei și iau sfârșit odată cu încetarea sau desfacerea acesteia. Ele dăinuiesc atât timp cât durează căsătoria.

Potrivit art. 36 C. fam., la desfacerea căsătoriei bunurile comune care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie se împart între soți după cum aceștia se învoiesc, acest partaj voluntar, pe cale amiabilă poate interveni numai odată cu divorțul sau după desfacerea sau încetarea căsătoriei. În cazul în care soții nu cad de acord cu privire la împărțirea bunurilor comune, instanța judecătorească va fi cea care va hotarî privitor la împărțeala acestora (art. 358 noul C. civ.). Soții pot cere instanței de judecată, atunci când există motive temeinice, ca prin horărâre judecătorească să dispună împărțirea în întregime sau în parte a bunurilor care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună. Bunurile astfel împărțite devin obiectul dreptului de proprietate exclusivă a fiecăruia dintre soți. Așadar, chiar dacă existența în timp a devălmășiei este determinată de existența căsătoriei, dreptul de proprietate comună al soților poate înceta și în timpul căsătoriei, în mod excepțional și pe cale judecătorească, atunci când există motive temeinice, atunci când împărțeala este necesară pentru asigurarea unei stabilități a relațiilor de căsătorie sau pentru satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale creditorilor soților care reclamă împărțitea bunurilor comune.

Potrivit art. 33 alin. 2 C. fam., creditorii personali ai soților sunt îndreptățiți să solicite instanței de judecată împărțirea bunurilor comune ale soților în măsura necesară acoperirii creanțelor lor. Odata cu împărțirea acestor bunuri încetează dreptul de proprietate comună al soților asupra acestora, luând naștere un drept de proprietate exclusivă al fiecăruia dintre soți asupra bunurilor atribuite prin împărțeală.

Bunurile supuse împărțirii sunt doar bunurile existente în patrimoniul comun al soților în momentul partajului nu și bunurile viitoare. Acele bunuri care nu au fost împărțite precum și acele bunuri pe care soții le vor dobândi după data împărțirii, vor fi în continuare bunuri comune ale soților.

Dacă obiectul acțiunii de împărțit îl constituie toate bunurile comune existente în patrimoniul comun al soților la data împărțirii, dreptul de proprietate comună în devălmășie încetează, transformându-se odata cu împărțirea într-un drept de proprietate exclusivă. Dacă însă, obiectul acțiunii de împărțire îl formează doar o parte din bunurile comune ale soților, dreptul de proprietate comună în devălmășie nu încetează, ci doar își micșorează obiectul, bunurile atribuite prin împărțire devenind bunuri proprii ale fiecărui soț.

Odată cu desfacerea căsătoriei, nu e absolut necesar să se efectueze și împărțirea bunurilor comune. Foștii soți pot, daca vor, să continue a poseda și folosi împreună bunurile comune și dupa acest moment.

4.11.1. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin învoiala părților

În conformitate cu prevederile art. 36 alin. 1 C. fam., la desfacerea căsătoriei soții se pot învoi cu privire la împărțirea bunurilor comune.

Învoiala părților este principala cale de încetare a raporturilor de proprietate comună în devălmășie. Este calea recomandabilă de împărțire a bunurilor comune, deoarece nu implică cheltuieli și permite soților să-și împartă bunurile după cum preferă și după nevoile fiecăruia dintre ei, asigurându-se în continuare în acest fel folosirea bunurilor potrivit cu destinația lor economică concretă.

Privitor la forma în care trebuie să se încheie convenția soților, în lipsa unor reglementări speciale se aplică dispozițiile legale din materia dreptului comun privind forma actelor juridice. Dacă însă printre bunurile comune supuse împărțelii se află și terenuri sau construcții, convenția soților e necesar a fi facută în formă autentică, nerespectarea acestei reguli fiind sancționată cu nulitatea absolută a respectivului act. În noul Cod civil însă, art. 358 alin. 1 precizează că “bunurile comune pot fi împărțite, în tot sau în parte, prin act încheiat în formă autentică notarială, în caz de bună învoială”. Așadar, conform acestor dispoziții, actul prin care soții realizează partajarea bunurilor comune trebuie încheiat sub forma ad validitatem indiferent de natura bunurilor supuse împărțelii.

Obiectul convenției poate consta, pe de o parte în stabilirea întinderii dreptului de proprietate al fiecărui soț asupra bunurilor comune, iar pe de altă parte, în determinarea și atribuirea în natură a bunurilor, precum și în stabilirea sumelor pe care urmează să le primească fiecare dintre soți în cazul în care nu se poate realiza o egalitate deplină în natură între loturi.

Dacă soții nu se pot învoi privitor la stabilirea loturilor și la repartizarea între ei a bunurilor în natură, instanța de judecată e cea care stabilește aceste aspecte, convenția soților putând avea ca obiect numai stabilirea întinderii dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune.

Prin intermediul convenției, soții se pot pune de acord cu privire la împărțirea tuturor bunurilor comune sau a unei părți din acestea. Dacă ei au împărțit doar o parte din bunurile comune prin învoială, împărțirea celorlalte bunuri poate să aibă loc tot prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească în caz de neînțelegeri.

4.11.2. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin hotărâre judecătorească

Acțiunea de partaj constituie modul specific și cel mai frecvent prin care se pune capat dreptului de proprietate comună în devălmășie.

Partajul implică o repartizare concretă a bunurilor privite în materialitatea lor. Așadar, cu ocazia judecării acțiunii de partaj care are ca obiect bunurile soților, instanța de judecată va stabili, în primă fază, cota-parte a fiecăruia din dreptul de proprietate asupra bunurilor comune supuse împărțelii și, în funcție de aceasta, se va trece la repartizarea în concret a bunurilor în materialitatea lor fiecăruia dintre soți.

Cererea de partaj poate fi introdusă sub forma unei acțiuni principale, când este introdusă după ce căsătoria a fost desfăcută prin divorț, concomitent cu cererea de divoț sau sub forma unei cereri incidentale sau accesorie potrivit art. 17 C. pr. civ. dupa introducerea acțiunii de divorț.

Împărțirea bunurilor comune, în timpul căsătoriei și după desfacerea ei, se face conform dispozițiilor din Codul familiei, întregite de dispozițiile cuprinse în Codul civil art. 728 – 799 și de cele cuprinse în Codul de procedură civilă art. 6731 – 67314.

Atribuirea bunului incomod partajabil cunoaște unele particularități în situația când obiect al partajului este o locuință. Sub regimul Legii nr. 5/1973, care prin art. 22 stabilea criteriile după care se atribuia beneficiul contractului de închiriere în caz de divorț, soluțiile privind atribuirea locuinței în proprietate au fost și ele puternic influențate de aceste criterii. Astfel, locuința care nu se putea împărții în natură se atribuia soțului căruia i s-au încredințat copiii pentru creștere și educare. Principiul nu era aplicabil în situația în care soțul căruia i s-au încredințat copiii avea asigurată o locuință pentru el și pentru copii, instanța fiind îndreptățită să atribuie locuința celuilalt soț, dacă circumstanțele concrete ale cauzei relevau criterii de preferință în favoarea acestuia.

În situația în care nu se punea problema încredințării unor copii, locuința era atribuită soțului care a obținut divorțul din vina celuilalt sau cel considerat mai puțin vinovat pentru destrămarea relațiilor de familie.

Criteriile rezultate din aplicarea Legii nr. 5/1973, art. 22, trebuie analizate împreună cu alte criterii precum cele privind mărimea cotei de proprietate, posibilitatea de a plăti eventuale sulte, existența și a altor bunuri ce trebuiesc împărțite, ținându-se seama de dispozițiile art. 741 C.civ., și alte criterii ce pot rezulta din împrejurările concrete ale cauzei, fiind posibil ca locuința să-i fie atribuită celuilalt soț decât cel la care se referă dispozițiile art. 22 din Legea nr. 5/1973.

Dacă din mariaj nu au rezultat copii, iar criteriul privind culpa în desfacerea căsătoriei nu era aplicabilă, locuința era atribuită soțului considerat mai îndreptățit, tinându-se cont de vârsta acestuia, de starea de sănătate, de profesie, depărtarea față de locul de muncă, de veniturile sale, de nevoia de a avea locuință sau de posibilitatea de a-și achiziționa alta, sau de posibilitatea de a locui împreună cu familia sau cu altă persoană.

Legea nr. 5/1973 este abrogată astăzi însă instanțele judecătorești în ceea ce privește atribuirea locuinței, pastreaza amprenta acesteia. Dispozițiile acestei legi nu se mai găsesc azi într-o dispoziție legală, ele reprezintă doar mijloace prin care se poate ajunge la o soluție de partaj justă, logică și echitabilă. Așa cum s-a mai menționat însă, numai situația concretă a speței poate releva care dintre criteriile recunoscute, mai sus prezentate, vor influența mai accentuat soluția de atribuire a bunului.

În situația în care soții au construit pe terenul unuia dintre ei, locuința poate fi atribuită, dacă situația o impune, și soțului care nu este proprietar al terenului și care în acest mod dobândește un drept de superficie. Dacă această susținere nu ar fi admisă, consecința ar fi ca locuința să revină întotdeauna soțului care este și proprietarul terenului, fapt care ar fi contrar dispozițiilor art. 30 și 36 din Codul familiei. În ambele articole este clar precizat faptul că bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt bunuri comune și că orice convenție contrară este nula iar la desfacerea căsătoriei, bunurile se împart între soți potrivit învoielii acestora sau prin intermediul instanței de judecată.

Conform legii 4/1973, soților le era interzis să dețină în proprietate exclusivă două sau mai multe locuințe. Astfel, locuința nu putea fi atribuită soțului care mai avea o altă locuință deoarece acesta ar fi obligat să o înstrăineze, pe când celălalt soț ar ramâne fără locuință.

În prezent, aceste dispoziții nu mai sunt valabile însă acest lucru nu înseamnă că este de ignorat faptul că unul din soți mai are în proprietate o altă locuință. Dimpotrivă, în astfel de situații locuința este atribuită celuilalt soț, pentru a rezolva și nevoile de locuit ale acestuia, desigur, dacă ansamblul criteriilor luate în calcul nu duce la altă concluzie.

Cererea de partajare a bunurilor comune este imprescriptibilă extinctiv, potrivit art. 728 C. civ. Potrivit dispozițiilor art. 729 C. civ. împotriva unei atare cereri pot fi opuse două excepții: existența unui partaj voluntar și uzucapiunea, dacă posesia celui care invocă prescripția achizitivă întrunește condițiile prevăzute de art. 1847 C. civ., adică să fie exercitată sub nume de proprietar, continuă, netulburată, publică și neechivocă.

Împărțirea bunurilor pe cale judecătorească se realizează nu numai atunci când lipsește învoiala soților, ci și în alte două cazuri expres prevăzute de lege. Astfel, un prim caz este cel prevăzut de dispozițiile art. 730 C. civ. și cele ale art. 3 alin. 1 din Legea nr. 603/1943 pentru simplificarea împărțelii judiciare, potrivit cărora împărțirea bunurilor comune pe cale judecătorească va trebui să se realizeze în situația în care unul din soți nu este prezent la împărțeală. Cel de-al doilea caz este prevăzut de art. 6734 C. pr. civ. și se referă la situația în care unul din soți este pus sub interdicție, iar autoritatea tutelară refuză să încuviințeze împărțirea bunurilor soților prin bună învoială.

În situația în care împărțirea bunurilor comune are loc la încetarea căsătoriei prin moartea unuia dintre soți sau prin declararea judecătorească a morții unuia dintre ei, la acțiunea de partaj participă, în calitate de copărtași, soțul supraviețuitor și moștenitorii soțului decedat sau declarat decedat de către instanța de judecată. Unica condiție ce trebuie îndeplinită de soțul supraviețuitor pentru a putea participa la partaj este calitatea de soț. Nu are importanță nici durata căsătoriei, nici starea materială a soțului supraviețuitor sau sexul acestuia, dacă erau sau nu despărțiți în fapt, dacă au avut sau nu copii și nici chiar faptul că era intentată acțiunea de divorț câtă vreme hotărârea de divorț nu a rămas irevocabilă hotărârea de divorț nu a rămas irevocabilă. În cazul în care a intervenit declararea judecătorească a morții unuia dintre soți, dacă hotărârea declarativă de moarte este anulată, iar soțul celui declarat mort s-a recăsătorit, potrivit art. 22 C. fam., prima căsătorie este considerată desfăcută pe data încheierii celei de-a doua. Soțul recăsătorit va putea moștenii astfel, numai pe soțul său din cea de-a doua căsătorie, nu și pe cel din prima căsătorie care, așa cum am precizat se consideră desfăcută la data încheierii celei de-a doua.

Pentru a determina drepturile ce îi revin soțului supraviețuitor, instanța de judecată va stabili inițial cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunurilor comune, iar apoi, în funcție de clasa de moștenitori cu care vine în concurs, i se vor stabili drepturile succesorale din moștenirea lăsată de soțul decedat. Astfel, potrivit art. 1 din Legea nr. 319/1944 privitoare la dreptul de moștenire al soțului supraviețuitor, acesta are dreptul la următoarele cote din masa succesorală:

-în concurs cu descendenții defunctului (clasa I) are o cotă de 1/4, indiferent de numărul acestora;

-în concurs cu ascendenții privilegiați și colateralii privilegiați (clasa a II-a) când aceștia vin împreună la moștenire are o cotă de 1/3, iar dacă vine în concurs, fie numai cu ascendenții privilegiați, fie numai cu colateralii privilegiați are o cotă de 1/2 din moștenire;

-în concurs cu ascendenții ordinari (clasa a III-a) sau cu colateralii ordinari (clasa a IV-a) are o cotă de 3/4 din moștenire, indiferent de numărul celor care compun aceste clase de moștenitori.

În ipoteza în care nu există moștenitori din nici una din cele patru clase de moștenitori stabilite de Codul civil, soțul supraviețuitor va culege, evident, întreaga moștenire.

Stabilirea cotei cuvenite soțului în viață are întâietate față de stabilirea cotelor celorlalți moștenitori. Așadar, partea cuvenită soțului supraviețuitor se impută asupra părții celorlalți moștenitori legali ai defunctului.

Legea nr. 319/1944 prin art. 5, îi conferă soțului în viață, în cazul în care nu vine în concurs cu descendenții defunctului, pe lângă partea sa succesorală, un drept special asupra mobilelor și obiectelor gospodăriei casnice precum și asupra darurilor de nuntă.

Justificarea unei asemenea dispoziții legale se află în intenția legiuitorului de a-i asigura și pentru viitor soțului supraviețuitor continuitatea firească a vieții, fără a fi supus frustrărilor determinate de lipsa bunurilor pe care le-a folosit împreună cu soțul său decedat.

Practica judecătorească și doctrina au nuanțat în diverse spețe ce anume trebuie să se înteleagă prin „mobile” și „obiecte ale gospodăriei casnice”. Astfel, s-a precizat că se includ în categoria acestor bunuri cele care au mobilat locuința comună a soților, aparatele electronice, obiectele de menaj și cele care, prin natura lor, sunt destinate a fi folosite în gospodăria casnică și folosinței comune a soților. Trebuie să se aibă în vedere din această perspectivă nivelul de trai al soților căci în funcție de acesta se va putea stabili, de la caz la caz, în ce măsură ele reprezintă o necesitate obiectivă pentru traiul viitor al soțului supraviețuitor deși, s-a precizat, pot fi incluse aici și acele bunuri care nu satisfăceau o necesitate a soților ci numai o comoditate sau o plăcere a lor comună. Dacă astfel de bunuri au avut această destinație, nu interesează proveniența lor, bunăoară dacă au fost dobândite de ambii soți sau numai de către unul din ei și nici când au fost dobândite, înainte sau în timpul căsătoriei.

Important de precizat de asemenea, este faptul că soțul în viață este titular a două drepturi distincte, și anume: dreptul de proprietate asupra bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei, drept ce se stabilește sub forma unei cote-părți corespunzătoare contribuției sale la dobândirea bunurilor comune și dreptul asupra moștenirii lăsate de soțul decedat. Așa cum am precizat, cota-parte ce revine soțului în viață din moștenirea lăsată de soțul decedat variază, ca întindere, în funcție de clasa de moștenitori cu care vine în concurs.

Procesul de partaj, ca și în cazul partajului privind bunurile aflate în coproprietate, parcurge două etape, respectiv admiterea cererii de partaj și alcătuirea și atribuirea loturilor, conform art. 6731 – 67314 C. pr. civ. La formarea și atribuirea loturilor instanța va tine seama, după caz, și de acordul părților, masa bunurilor de împărțit, mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecărei părți, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, aportul adus de fiecare dintre soți la achiziționarea bunurilor comune, precum și de alte criterii prevăzute în art. 6739 C. pr. civ. Unul din soți poate face dovada faptului că a contribuit mai intens la achiziționarea unui bun comun în raport cu celălalt soț prin orice mijloc de probă, precum martori, prezumții, indiferent de vreo mențiune în actul de achiziție al bunului.

Împărțirea bunurilor comune trebuie, în principiu, facută în natură. În cazul în care nu este posibilă atribuirea către fiecare copărtaș a unor bunuri în natură, instanța va compensa în bani drepturile reale ale unora dintre ei. Deasemenea, conform art. 67310 C. pr. civ., dacă împărțeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar modifica destinația economică a bunului în mod păgubitor ori ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia, la cererea uneia dintre părți, instanța, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu sau direct, în funcție de împrejurările cauzei întregul bun.

O situație tot mai des întâlnită în practică actualmente, este modalitatea de atribuire a bunului obținut pe bază de credit bancar. Tribunalul Suprem a conchis că sumele depuse ca rate pentru achiziționarea unui apartament pe bază de credit de la stat, după încetarea comunității, nu pot influența cotele de contribuție care au fost stabilite, ci urmează a fi avute în vedere eventual la atribuirea sau unuia sau celuilalt soț, în sensul că, dacă apartamentul va fi atribuit celui ce a făcut plățile respective, plata restului de preț făcută de el îi profită în calitate de proprietar al întregului apartament, iar dacă va fi atribuit celuilalt acesta va fi obligat să-i restituie ceea ce a plătit după încetarea comunității (art. 36 C. fam.). În orice caz, plata restului de preț de către unul sau celălalt dintre foștii soți nu poate constitui un criteriu sau un element care, prin el însuși, să determine atribuirea apartamentului către cel ce a făcut-o. Dacă nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului sau, dacă acesta a fost atribuit provizoriu însă nu s-au depus sumele cuvenite celuilalt coproprietar în termenul stabilit, instanța, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului, stabilind, totodată, dacă vanzarea se va face de către părți prin bună învoială sau de către executorul judecătoresc prin scoatere la licitație publică (art. 67311– 67312 C. pr. civ.). De menționat că se are în vedere în cadrul partajului, valoarea de circulație a bunului din momentul împărțelii.

Hotărârile de partaj sunt declarative de drepturi și nu retroactivează. Conform art. 786 C. civ. fiecare copartajant este considerat a fi proprietar exclusiv asupra bunului sau părții din bunuri ce i s-a atribuit din totalitatea bunurilor chiar din momentul dobândirii bunurilor supuse împărțelii și că, nu a fost niciodată proprietar pe celelalte bunuri. Prin împărțeală nu are loc un transfer de drepturi între copartajanți, ci se constată, cu efect retroactiv, drepturile care au existat pentru ei, de la data nașterii dreptului de proprietate comună.

În ipoteza în care, potrivit practicii judiciare, în timpul în care hotărârea de divorț nu devenise irevocabilă, unul din soți cumpără apartamentul în condițiile Legii nr. 85/1992, se consideră că soțul dobânditor a acționat cu rea-credință în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, tocmai pentru a eluda pierderea beneficiarului contractului de închiriere asupra locuinței. Conduita cumpărătorului fiind contrară bunelor moravuri, îi determină caracterul nelicit al cauzei contractului, ceea ce are ca efect nevalabilitatea acestuia.

În ceea ce privește concubinajul, întrucât nu este protejat în cadrul legislației noastre, bunurile dobândite de concubini în perioada concubinajului lor nu vor forma o comunitate de bunuri, potrivit Codului familiei, iar acestei stări i se vor aplica regulile de la proprietatea comună pe cote-părți.

III. COMPARAȚIE ÎNTRE PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI ȘI PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE

Fiind ambele forme ale aceleiași modalități a dreptului de proprietate comună, regimul juridic al ambelor instituții are atat elemente comune cât și elemente de diferențiere.

În ceea ce privesc asemănările dintre cele doua forme, e important de menționat pe lângă faptul că atât proprietatea comună pe cote-părți cât și proprietatea comună în devălmășie sunt modaliti ale dreptului de proprietate, că în ambele cazuri există mai mulți titulari concomitent asupra aceluiaș bun sau bunuri. Deși există mai multi titulari ai dreptului de proprietate, totuși, ei nu alcătuiesc o persoană juridică, subiect unic de drepturi și obligații, ci fiecare, în parte, ramâne subiect distinct de drepturi și obligații.

În ambele cazuri ale dreptului de proprietate comună, titularii dreptului exercită simultan și concurent atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului lor. Drepturile proprietarilor în ambele forme ale proprietății comune se întind asupra întregului bun sau asupra tuturor bunurilor care aclătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună.

Actul final de încetare a proprietății comune il constituie împărțeala care se desfășoară dupa reguli identice atât în cazul proprietății pe cote-părți cât și în cazul proprietății în devălmășie. Cu ocazia împărțelii drepturile coproprietarilor și codevălmașilor devin singulare și exclusive, aceste drepturi vor avea ca obiect unele bunuri dintre cele ce au fost comune sau, o parte din bunul comun, în cazul în care obiectul dreptului de proprietate comună l-a alcătuit un singur bun.

Practica judiciară a stabilit în acest sens că numai cu ocazia partajului se va stabili cota fiecărui soț, fixarea cotei făcându-se pentru totalitatea bunurilor comune, iar nu pentru fiecare bun comun în parte. Între cele două forme ale dreptului de proprietate comună există însă și unele deosebiri determinate de structura sub care se înfățișează dreptul de proprietate, de modul de exercitare a atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al acestor drepturi, de sfera de aplicare a acestor modalități ale dreptului de proprietate, precum și de posibilitațile în care pot fi împărțite bunurile comune. În funcție de aceste criterii privitoare la delimitarea celor două forme de proprietate comună, s-a ajuns la identificarea mai multor deosebiri. O importantă deosebire dintre cele două forme ale proprietății comune e reprezentată de faptul că dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin aceea că proprietarii cunosc întinderea dreptului de proprietate asupra bunului comun, exprimat în cote ideale, matematice, abstracte. Ceea ce ei nu cunosc însă, este partea materială din bun sau din bunurile comune ce corespunde întinderii dreptului lor de proprietate. Dimpotrivă, în cazul dreptului de proprietate comună în devălmășie, dreptul de proprietate nefiind împărțit pe cote determinate, titularii săi nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune, nici măcar în cote matematice, și nu cunosc nici bunurile în materialitatea lor ce aparțin fiecăruia în parte; ei pur și simplu stăpânesc împreună. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți poate exista indiferent dacă titularii săi sunt persoane fizice, juridice, publice sau private. În cazul dreptului de proprietate comună în devălmășie însă, titulari pot fi doar persoane fizice, coproprietatea are un caracter intuituu personae. Așadar, dreptul de proprietate comună în devălmășie are o sferă de aplicare mult mai restrânsă, sfera subiecților dreptului de proprietate devălmașe fiind limitată la cei doi soți. În cazul proprietății comune pe cote-părți, întrucât fiecare coproprietar cunoaște întinderea dreptului său exprimat în cotă matematică, aceștia pot, fiecare, sa dispună liber de dreptul lor, respectiv de cota-parte pe care o are fiecare asupra acelor bunuri, înstrăinându-l total sau parțial, fără a avea nevoie pentru aceasta de consimțământul celorlalți coproprietari, în consecință, dobânditorul se substituie înstrăinătorului. În cadrul proprietății comune în devălmășie însă, nici unul dintre cei doi soți nu poate dispune în timpul căsătoriei, prin acte între vii, de dreptul său asupra bunurilor comune, asta pentru ca acestea nu sunt determinate. Privitor la folosința bunului comun, în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, fiecare coproprietar are dreptul de a se folosi de bunul comun, însă numai în măsura în care nu aduce atingere folosinței concomitente a celorlalți coproprietari și nu schimbă destinația bunului comun. Deasemenea, fiecare coproprietar are obligația de a contribui, proporțional cu cota sa parte, la cheltuielile privind masurile de conservare ale bunurilor. În privința actelor de administrare și dispoziție cu privire la bunul comun, ele pot fi facute doar cu consimțământul unanim al tuturor coproprietarilor. Dacă unul dintre coproprietari se opune actului propus de ceilalti actul respectiv nu poate fi încheiat. În ceea ce privește devălmășia, conform art. 35 C.fam. “ Soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soți exercitând singur aceste drepturi este socotit că are și consimțământul celuilalt soț.” Așadar, în raporturile dintre codevălmași, operează prezumția de mandat tacit reciproc. Soții administrează, folosesc și dispun împreună de bunurile comune ce alcătuiesc obiectul dreptului lor. Prezumția de mandat tacit operează însă numai în cazul înstrăinării bunurilor mobile și în măsura în care cel ce este prezumat că și-a dat consimțământul nu contestă acest mandat.

Excepția de la această regula o constituie înstrăinarea sau grevarea terenurilor sau construcțiilor, în aceste situații prezumția mandatului tacit reciproc nefiind aplicabilă. Potrivit dispoziției finale a art. 35 C. fam. “nici unul din soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț.” Tot astfel, pentru actele de înstrăinare cu titlu gratuit a bunurilor comune se cere consimțământul expres al celuilalt soț.

Proprietatea comună pe cote-părți poate proveni din cauze diferite (lege, succesiune, convenția părților), pe când izvorul comunității de bunuri a soților este căsătoria.

În situația împărțirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, împărțirea are loc în baza cotelor părți ce stabilesc întinderea dreptului fiecărui coproprietar din dreptul de proprietate. Conform art. 741 C. civ. compunerea și formarea loturilor din bunurile comune trebuie să corespundă întinderii dreptului fiecărui titular al dreptului de proprietate comună. Atribuirea bunurilor în natură fiecărui proprietar se face în funcție de întinderea dreptului său asupra bunurilor comune. În cazul împărțirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie, întinderea dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaș asupra bunurilor comune se stabilește prin învoiala acestora sau pe cale judecătorească. Împărțirea bunurilor, obiect al devălmășiei, nu se face după cote-părți prestabilite, cunoscute anterior procesului de partaj. Întinderea dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaș asupra bunurilor comune se stabilește cu prilejul partajului. Fixarea cotei fiecărui soț se face pentru totalitatea bunurilor comune, nu pentru fiecare bun în parte ori categorie de bunuri – mobile sau imobile.

Și în ceea ce privește cercul persoanelor îndreptățite să urmărească bunurile comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți și al dreptului de proprietate comună în devălmășie există deosebiri. În cazul coproprietății, cota-parte a fiecărui coproprietar poate fi urmărită de creditorii acestuia. Bunul comun, privit în materialitatea sa, nu poate fi urmărit de către un creditor al unui singur coproprietar pentru că el aparține tuturor coproprietarilor. În cazul devălmășiei, bunurile comune ale soților pot fi urmărite numai de acei creditori ale căror drepturi de creanță s-au născut în legătură cu aceste bunuri.

IV. PROBLEME ACTUALE PRIVIND PROTECȚIA PROPRIETĂȚII COMUNE

O problemă aparte, care a revenit după 1990 în discuția jurisprudenței și doctrinei noastre, este aceea de a știi dacă în cazul proprietății comune acțiunea în revendicare poate fi exercitată de unul sau mai mulți coproprietari ori dacă este aplicabilă aici regula unanimității, fiind obligatorie exercitarea ei de către toți coproprietarii. Practica a stabilit că este inadmisibilă acțiunea în revendicare a unui coproprietar împotriva celorlalți coproprietari întrucât această acțiune presupune existența unui drept exclusiv și determinat asupra bunului. Pentru același motiv se consideră inadmisibilă și acțiunea în revendicare a unui coproprietar sau a unei părți dintre coproprietari îndreptată împotriva unui terț care posedă bunul, căci fiind un act de dispoziție, în caz contrar, s-ar încălca regula unanimității în materia proprietății comune pe cote-părți.

Pe de altă parte, în ceea ce privește acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate comună în devălmășie a soților doctrina distinge după cum obiectul acțiunii în revendicare îl constituie bunuri mobile sau bunuri imobile: în cazul bunurilor mobile acțiunea în revendicare poate fi introdusă numai de unul dintre soți, deoarece se aplică prezumția mandatului tacit reciproc în timp ce, în cazul bunurilor imobile, acțiunea în revendicare trebuie introdusă de ambii soți, întrucât nu mai funcționează prezumția de mandat tacit reciproc. Jurisprudența însă este în sensul că acțiunea în revendicare, indiferent de obiectul său poate fi introdusă de un singur soț căci deși o astfel de acțiune se încadrează în categoria actelor de dispoziție și în mod normal ar trebui să figureze ambii soți (în calitate de reclamanți), totuși fiind vorba de mărirea patrimoniului comun, ea profită implicit și celuilalt soț.

Recent, pornindu-se de la o opinie minoritară exprimată în doctrina franceză, se susține că acțiunea în revendicare poate fi promovată și de către un singur coproprietar, fără acordul celorlalți coproprietari, deoarece ea nu face parte din actele juridice de dispoziție, fiind în prezența numai a unui simplu act de conservare. Se pornește de la definirea actelor de conservare, prin care se urmărește evitarea unei pierderi materiale a unui bun sau dispariției juridice a unui drept, și arătându-se că din această categorie fac parte, fără îndoială, actele de întrerupere a unei prescripții, se susține că prin exercitarea acțiunii în revendicare, are loc tocmai o asemenea întrerupere și anume întreruperea prescripției achizitive în favoarea terțului care, prin ipoteză, stăpânește bunul indivizibil animus sibi habendi.

Pe de altă parte, se arată că de vreme ce se admite oricărui coproprietar posibilitatea promovării unui partaj de folosință, ar fi cu totul nefiresc să nu admitem dreptul său și la promovarea unei acțiuni în revendicare împotriva terțului posesor, pentru că a raționa altfel ar însemna ca partajul bunului indiviz să devină o obligație impusă indirect de către coproprietarii care se opun introducerii acțiunii în renvendicare, ceea ce nu poate fi admis întrucât partajul judiciar trebuie să rămână o facilitate acordată tuturor coproprietarilor, iar nu obligația lor civilă.

Această opinie a fost împărtășită și de alți autori (Liviu Pop) considerându-se că validarea ei de practica judecătorească este imperios necesară, cu precizarea că pârâtul trebuie să fie un terț, iar de lege ferenda va trebui consacrat dreptul unui coproprietar de a promova acțiunea în revendicare împotriva unui terț care stăpânește fără un drept real sau personal bunul aflat în coproprietate.

Pe de altă parte, această opinie a fost criticată, considerându-se că acțiunea în revendicare nu poate fi promovată de către un singur coproprietar. Se arată că obiectul material al acestei acțiuni îl constituie numai bunurile individual determinate, reclamantul având obligația să facă dovada dreptului de proprietate și identității bunului, care se află în posesia nelegitimă a posesorului. Acțiunea unui coproprietar este inadmisibilă pentru că el este titularul unei părți din dreptul de proprietate și nu poate pretinde readucerea bunului în patrimoniul său deoarece nu a avut și nu i se poate înapoia stăpânirea materială asupra întregului bun. Cel care nu are ceva determinat materialmente, nu poate revendica ceva determinat materialmente. Atât recunoașterea dreptului de proprietate, cât și stăpânirea efectivă a întregului bun revendicat sunt vădit incompatibile cu regimul juridic al coproprietății și indiviziunii. Se arată că acțiunea în revendicare nu poate fi un act de conservare pentru că necesită cheltuieli judiciare foarte mari și are un caracter grav întrucât prin hotărârea finală s-ar putea statua ieșirea imobilului respectiv din patrimoniul reclamantului. Mai mult, se arată că dacă am considera-o ca un act de conservare ar trebui să acceptăm că poate fi promovată și de către un minor, ceea ce este absurd. În acest sens, sunt aduse ca argumente de text dispozițiile art. 35 C. fam și art. 471 C. civ. Trebuie să observăm că argumentele pentru care un coproprietar nu poate folosi singur o acțiune în revendicarea bunului comun nu pot avea aceeași intensitate în toate ipotezele proprietății comune. Astfel, în cazul proprietății în devălmășie în mod corect practica judecătorească admite acțiunea în revendicarea unui bun comun introdusă de un singur soț. Pe de altă parte, în cazul proprietății comune pe cote-părți forțate și perpetue, coproprietarii au drepturi foarte largi și au posibilitatea să se comporte adesea ca și când ar avea un drept de proprietate exclusivă. În această situație nu există nici un impediment ca un singur coproprietar să poată reclama bunul indiviz din mânile unui terț care îl stăpânește singur. În realitate, ceilalți coproprietari nu pot să se opună unui astfel de demers, ei sunt și trebuie să fie de acord cu acesta, putându-se considera că există un mandat acordat celui care acționează.

Problema rămâne, așadar, în situația proprietății comune pe cote-părți obișnuite sau temporare. Mai întâi, este corectă afirmația că cel care nu are ceva determinat materialmente (și în această situație se află toți coproprietarii), nu poate revendica ceva determinat materialmente. Putem însă imagina anumite situații în care respingerea acțiunii prin care un singur copropritar solicită bunul de la un terț care îl folosește fără nici un drept duce la consecințe inadmisibile, ceea ce însemnă că această regulă nu poate fi absolută. Pe de altă parte, este unanim admis că posesia și folosința materială a bunului comun în întregime pot fi exercitate de fiecare coproprietar (singur). Dacă aceste drepturi pot fi opuse în raporturile dintre copărtași, unde fiecare va fi ținut să nu stânjenească drepturile concomitente la care sunt îndreptățiți ceilalți, cu atât mai mult ele pot fi opuse în raporturile cu terții, unde nu există o astfel de limită. În plus, trebuie să observăm că proprietatea comună, modalitate a dreptului de proprietate, are în vedere pluralitatea subiectelor dreptului de proprietate, iar nu conținutul acestuia, și anume prerogativele pe care le conferă. Mai exact, pe planul conținutului juridic, al atributelor conferite titularilor, nu există nici o diferență între proprietatea exclusivă și proprietatea comună. Or, este de principiu că protecția juridică a drepturilor subiective civile trebuie să fie proporțională cu puterea pe care acestea o conferă titularului, putere dată de conținutul lor juridic. În acest context, oferindu-i coproprietarului în raporturile cu terții numai o acțiune posesorie, înseamnă a-i recunoaște o situație juridică asemănătoare cu cea a posesorului, ceea ce este inadmisibil de vreme ce el nu exercită o simplă posesie (coposesie) ca stare de fapt, ci una care este un atribut al dreptului său de coproprietate. Fără a susține teza potrivit căreia dreptul de coproprietate este un drept real de sine stătător, trebuie totuși să admitem că el poate fi protejat prin mijloace juridice corespunzătoate conținutului său juridic. Se poate susține că atunci când un coproprietar solicită instanței să-l oblige pe terț să înceteze actele prin care îi tulbură sau îi neagă dreptul său, obligându-l în consecință să-i restituie bunul comun, el nu afirmă în mod necesar că este un proprietar exclusiv, nu neagă dreptul celorlalți coproprietari, ci își exercită dreptul său.

V. ELEMENTE DE DREPT COMPARAT PRIVITOARE LA COPROPRIETATE

Constituțiile și Codurile civile ale statelor europene occidentale adoptate în secolul al XIX-lea sau pe parcursul secolului XX, au fost puternic influențate de Declarația drepturilor omului și ale cetățeanului a Revoluției franceze din anul 1789 care, în art. 17 proclamă dreptul de proprietate ca fiind sacru și inviolabil.

Privitor la proprietatea comună, legislația țărilor al căror sistem de drept face parte din familia romano-germană, reglementează aproape identic această modalitate a dreptului de proprietate.

Astfel, în Codul civil spaniol, spre deosebire de Codul nostru civil, există o reglementare precisă, în Capitolul numit “Despre comunitatea bunurilor” (De la comunidad de bienes) unde își gasește reglementarea proprietatea comună pe cote-părți și cele două forme ale acesteia.

Reglementările cuprinse de aceste articole sunt identice cu reglementările privitoare la coproprietate existente în dreptul nostru din toate punctele de vedere. Astfel, spre o simplă exemplificare putem adăuga că art. 400 C. civ. spaniol e identic cu art. 728 C. civ. roman, în ceea ce privește încetarea coproprietății prin ieșirea din indiviziune. Este important totuși să precizăm faptul că învoirea pentru suspendarea indiviziunii în dreptul spaniol se poate face pe o perioadă de 10 ani, spre deosebire de reglementarea prevăzută în art. 728 din C. civ. român care statuează că suspendarea diviziunii se poate face pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de reînnoire a convenției.

O altă precizare importantă este cuprinsă în art. 398 C. civ. spaniol care stipulează că actele de administrare cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți, în caz contrar actul nefiind valabil. Această dispoziție este însă întâlnită și în noul Cod civil român. În ceea ce privește devălmășia, în Codul civil spaniol ea este dezbătută în Titlul III din Codul civil, numit “Despre regimul economic matrimonial”. Art. 1316 C. civ. spaniol dispune că: „în lipsa unor convenții contrare făcute de soți înainte de căsătorie, bunurile dobândite de aceștia în timpul mariajului sunt bunuri comune”. Iată o reglementare care din nou este cuprinsă și în noul Cod civil român, art. 329, care dipune că persoanele care se căsătoresc pot alege alt regim matrimonial decât cel al comunității legale, prin încheierea unei convenții matrimoniale. Aceasta trebuie încheiată în forma ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute. Această dispoziție este prezentă și în Codul civil francez, care dispune că un cuplu poate alege regimul de proprietate separat în contractul de căsătorie. În acest caz, fiecare partener deține averea proprie. În timpul divorțului, partenerul nu are nici o pretenție cu privire la averea celuilalt. În cadrul Codului civil italian, ne întâlnim din nou cu acestă reglementare, existând și aici două regimuri de căsătorie, respectiv căsătorie în regim de separație de bunuri și căsătorie în regim de comuniune de bunuri. Devălmășia este dezbătută în capitolul intitulat “Despre persoane și familie”, mai precis în art. 177-197 în Codul civil italian. În cazul căsătoriei în regim de comuniune de bunuri, partajul se realizează la fel ca în dreptul român. Referitor la proprietatea comună pe cote-părți însă, nici în Codul civil italian nu găsim o reglementare expresă. Elemente definitorii găsim totuși în art. 874-890 referitor la zidul comun și în art. 891-899 referitor la șanțul comun. O reglementare mai amplă a proprietății colective și a coproprietății, în special cea pe etaje (art. 646) o găsim în Codul civil elvețian. De asemenea, el conține dispoziții de principiu privitoare la proprietatea funciară (art. 655 și urm.).

Important de precizat este faptul că în dreptul francez, coproprietatea are un regim juridic special, organizat prin legi precum: Legea din 31.12.1976 cu privire la organizarea indiviziunii, Legea nr. 6-557 din 10.07.1965 privind statutul coproprietății imobilelor construite și Decretul nr. 67-223 din 17.03.1967 pentru aplicarea acestei legi.

Pe de altă parte, legislația țărilor al căror sistem de drept face parte din familia anglo-saxonă, în materia proprietății, conține norme total diferite față de cele analizate mai sus. În dreptul englez, raporturile feudale de proprietate, extrem de complicate de diversele relații de vasalitate, au fost înlăturate abia în decursul sec. XX, perioadă în care s-au simplificat tranzacțiile imobiliare și s-a introdus publicitatea imobiliară. Totuși, în dreptul funciar englez Coroana regală continuă să dețină, cel puțin teoretic, dominium eminens asupra totalității pământului englez. În consecință, întreaga suprafață de teren a Regatului britanic ar reveni Coroanei, atunci când nu ar mai exista nici o persoană care să dețină un titlu valabil asupra terenului. Trebuie menționat că în dreptul englez termenul de property desemnează ansamblul drepturilor patrimoniale. Ceea ce se înțelege în mod obișnuit în dreptul continental prin dreptul de proprietate corespunde, în dreptul englez, termenului de ownership și are ca obiect bunurile mobile. În ceea ce privește proprietatea imobiliară, se admite că deținătorii acesteia – estates, exercită real property asupra pământului, care reprezintă un drept de concesiune pe o durată de timp, spre deosebire de cel care închiriază terenul, care exercită personal property. Concesiunea este concepută ca un drept ce se exercită pe durata vieții concesionarului și a descendenților acestuia, astfel că practic se ajunge la exercitarea unui drept perpetuu.

Proprietatea comună, sau community property își gasește aplicarea în raporturile de familie. Soții dețin proprietatea asupra bunurilor comune pe durata mariajului, această stare încetând prin partaj.

În literatura juridică engleză community property a fost definită ca fiind “totul ce soțul și soția dețin împreună”.

În Statele Unite ale Americii statele care recunosc această formă a proprietății sunt cele din vest și se consideră că au aderat la această formă a dreptului datorită influențelor primite din dreptul mexican, stat în care funcționează un sistem de drept specific Spaniei, respectiv cel care are la bază dreptul roman.

Statele americane în care există community property sunt: Alaska, Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington și Wisconsin.

După divorț, proprietatea comună este împărțită în mod egal în unele state, și în funcție de puterea de apreciere a instanței în alte state.

CONCLUZII ȘI PROPUNERI DE LEGE FERENDA Prin cele prezentate în lucrare s-a încercat redarea aspectelor importante privitoare la proprietatea comună. Proprietatea comună este cea mai amplă modalitate a dreptului de proprietate, întâlnită foarte des în practică. Ea conferă titularilor posibilitatea de a stăpâni un bun fără ca ei să cunoască partea materială asupra căreia dețin titlu de proprietate. Practic ei stăpânesc împreună până în momentul ieșirii din indiviziune. În ceea ce privește reglementarea exactă a proprietății comune, precizăm că nu i s-a consacrat o dispoziție specială, în Codul civil existând doar unele dispoziții incidentale, consacrate împarțelii succesorale (art. 728 și urm. C. civ.). Astfel, noțiunile generale de proprietate comună și de indiviziune sunt creația jurisprudenței si doctrinei. În noul Cod civil însă, în Titlul II, capitolul IV găsim o reglementare precisă a proprietății comune și a formelor sub care aceasta se prezintă. În prezenta lucrare, în prima parte s-a încercat realizarea unei caracterizări cât mai precise a proprietății comune pe cote-părți și a formelor sub care aceasta se prezintă, respectiv proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară și proprietatea comună pe cote-părți forțată sau perpetuă. Deasemenea, a fost prezentat modul în care cele două forme ale proprietății comune pe cote-părți pot lua naștere și modul prin care ele pot înceta. S-a precizat că partajul, în cadrul proprietății pe cote-părți temporare, poate fi cerut atât de coproprietari cât și de moștenitorii acestora sau inclusiv de către creditorii personali ai unuia sau unora dintre coproprietari, pe calea acțiunii oblice. În consecință, dreptul de cere ieșirea din indiviziune nu are un caracter stric personal, astfel că, potrivit art. 974 C. civ. creditorii sunt în drept de a cere împărțeala. În situația în care este necesar a fi apărate interese de ordin general, cererea de partaj poate fi făcută și de către procuror. Au fost expuse modalitățile de realizare a partajului, problemele apărute în practică și soluțiile date de instanțe. O problemă de actualitate și tot mai des întâlnită în practică apare în cazul mansardării blocurilor și al vânzării mansardelor. În practica judiciară aceste mansardări sunt considerate ilegale și achiesăm la această opinie. Acoperișul, ca și casa scării sau zidurile de rezistență, fac obiectul coproprietății forțate care nu poate fi înstrăinată, poate fi doar folosită conform destinației sale. Cu acordul tuturor coproprietarilor se poate încredința unei alte persoane numai folosința unei părți din bunul aflat în coproprietate forțată. Daca un singur coproprietar nu este de acord, atunci nici măcar folosința nu poate fi încredințată altei persoane. Singura modalitate prin care s-ar putea realiza o mansardare legală a clădirilor cu două sau mai multe apartamente de locuit ar fi cumpărarea întregii clădiri de către o singură persoană. Ne permitem deci, să exprimăm o propunere de lege ferenda și anume consacrarea expresă a posibilității de încetare a coproprietății forțate atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menținută, cu acordul unanim al coproprietarilor.

În cadrul proprietății comune în devălmășie, a fost prezentat și analizat modul frecvent de dobândire al acestui drept de proprietate, respectiv prin căsătorie, dar s-a precizat că nu este exclus de lege sau interzis ca devălmășia să se nască dintr-o convenție. Și aici, au fost prezentate inclusiv modalitățile prin care coproprietatea devălmașă poate înceta, prezentând opinii din literatura de specialitate și soluțiile din practica judiciară cu care au fost soluționate spețele deduse judecății. Am încercat să precizăm cât mai clar modalitățile prin care instanțele soluționează un proces de partaj în diverse cazuri concrete, precum și metodele de împărțire a unui bun incomod partajabil, spre exemplu situația când obiect al partajului este o locuință. Astfel, conform Legii nr. 5/1973 locuința care nu se putea împărții în natură se atribuia soțului căruia i s-au încredințat copiii pentru creștere și educare. În situația în care nu se punea problema încredințării unor copii, locuința era atribuită soțului care a obținut divorțul din vina celuilalt sau cel considerat mai puțin vinovat pentru destrămarea relațiilor de familie. Dacă din mariaj nu au rezultat copii, iar criteriul privind culpa în desfacerea căsătoriei nu era aplicabilă, locuința era atribuită soțului considerat mai îndreptățit, tinându-se cont de diverse criterii. Legea nr. 5/1973 este abrogată astăzi însă instanțele judecătorești în ceea ce privește atribuirea locuinței, păstrează amprenta acesteia. Dispozițiile acestei legi nu se mai găsesc azi într-o lege, ele reprezintă doar mijloace prin care se poate ajunge la o soluție de partaj justă, logică și echitabilă. În cuprinsul lucrării au fost prezentate și alte cazuri practice de partajare a bunurilor aflate în devălmășie și soluțiile date de către instanțele de judecată. Astfel, o problemă discutată în practică și cu privire la care s-au dat diverse soluții de către instanțele de judecată a fost cea referitoare la modalitatea de atribuire a bunului obținut pe bază de credit bancar. Practica judiciară a statuat că sumele depuse ca rate pentru achiziționarea unui apartament pe bază de credit de la stat, după încetarea comunității, nu pot influența cotele de contribuție care au fost stabilite, ci urmează a fi avute în vedere eventual la atribuirea sau unuia sau celuilalt soț, în sensul că, dacă apartamentul va fi atribuit celui ce a făcut plățile respective, plata restului de preț făcută de el îi profită în calitate de proprietar al întregului apartament, iar dacă va fi atribuit celuilalt acesta va fi obligat să-i restituie ceea ce a plătit după încetarea comunității O altă problemă larg discutată în literatura juridică și cu privire la care s-au dat soluții diferite de către instanțele de judecată a fost cea referitoare la titularii acțiunii în revendicare în situația introducerii acțiunii de către un coproprietar. Doctrina juridică a considerat și practica juridică a statuat, aproape în unanimitate că în ipoteza în care bunul litigios se află în coproprietate, acțiunea în revendicare este admisibilă doar dacă este introdusă de toți copărtașii. În motivarea acestei soluții se arată că acțiunea în revendicare este un act de dispoziție juridică, iar în caz de coproprietate orice act juridic de dispoziție poate fi încheiat numai cu respectarea principiului unanimității, astfel că acțiunea introdusă cu încălcarea acestui principiu este inadmisibilă. Opinii recente însă, susțin că acțiunea în revendicare este un act de conservare prin care se urmărește evitarea unei pierderi materiale sau dispariția juridică a unui drept. Se susține că printre actele de conservare pe care le poate încheia un singur copărtaș sunt și actele de întrerupere a prescripției, iar prin exercitarea acțiunii în revendicare are loc o asemenea întrerupere, și anume întreruperea prescripției achizitive în favoarea terțului. Argumentele invocate în sprijinul acestei soluții ni se par convingătoare. De lege ferenda, credem că ar trebui consacrat dreptul unui singur copărtaș de a promova acțiunea în revendicare împotriva unui terț. Concluzia care se desprinde din această lucrare este că proprietatea comună, deși larg dezbătută în literatura de specialitate și frecvent întâlnită în practică, mai necesită unele completări de ordin legislativ și o mai bună uniformizare a jurisprudenței pentru a se evita posibile soluții divergente în rezolvarea spețelor deduse judecății. După cum s-a mai precizat în prezenta lucrare, în ansamblul raporturilor juridice de proprietate, dreptul de proprietate comună constituie una din instituțiile juridice de seamă ale dreptului nostru civil a cărei aplicare se întâlnește tot mai frecvent în relațiile dintre persoane, așadar această instituție nu-și va putea pierde actualitatea deoarece este absolut necesară pentru funcționarea normală a societății.

Bibliografie

I. Studii cu caracter general. Tratate. Cursuri. Monografii

D. Lupulescu – Dreptul de proprietate comună pe cote-părți si aplicațiile sale practice, Editura Științifică, București, 1973

C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu – Tratat de Drept civil român, Editura All, București, 1997

I. Adam – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, București, 2005

C. Bîrsan, M. Gaiță, M. M. Pivniceru – Drept civil. Drepturile reale, Institutul european, Iași, 1997

I. Dogaru – Drept civil. Ideea curgerii timpului și consecințele ei juridice, Editura AllBeck, București, 2002

D. Lupulescu – Dreptul de proprietate personală, Editura Științifică, București, 1967

C. Bîrsan – Drept civil. Drepturilereale principale, Editura AllBeck, București, 2001

L. Pop – Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001

A. Ionașcu – La copropriété d'un bien, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1930

D. Lupulescu – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, București, 1997

L. Pop, L. M. Harosa – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2006

P. M. Cosmovici – Drept civil. Drepturi reale, Obligatii, Legislatie, Editura All, București, 1994

V. Stoica, N. Pușcaș, P. Trușcă – Drept civil. Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2003-2004, Editura Universul Juridic, București, 2003

C. Stătescu, C. Bîrsan – Tratat de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Academiei Române, București, 1981

B. Dumitrache, M. Nicolae, R. Popescu – Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2001-2002, Universul Juridic, București, 2001

E. Chelaru – Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, București, 2000

I. P. Filipescu – Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Editura Actami, București, 1998

G. Comăniță – Partajul judiciar, Editura Lumina Lex, București, 2002

D. Alexandresco – Explicații teoretice și practice ale Dreptului civil român, Vol. III-I, Editura Socec, București, 1915

E. S. Romano – Drept civil. Obligații, Editura Neuron, , 1994

I. Albu – Dreptul familiei, Editura Didactică și pedagogică, București, 1975

V. Daghie, N. A. Daghie – Dreptul familiei. Note de curs, Galati, 2006

G. Boroi – Drept civil. Partea generală. Persoanele, Editura AllBeck, București, 2002

I. Albu – Căsătoria în dreptul român, Editura , Cluj Napoca, 1988,

A. Bacaci, G. Comăniță – Drept civil. Succesiunile, Editura C.H. Beck, București, 2006

Jean A. Stuntz – Community Property Law in and Early , Press, 2005

L. Pop – Teoria generală a obligațiilor, Editura Lumina Lex, București, 1998

I. Adam – Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura AllBeck, București, 2004

M. Eliescu – Răspunderea civilă delictuală, Editura Academiei Române, București, 1972

T. Prescure, A. Ciurea – Contracte civile, Editura Hamangiu, București, 2007

St. D. Cărpenaru – Dreptul de moștenire, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1982

I.Filipescu – Tratat de dreptul familiei, Editura AllBeck, București, 1999

N. Titulescu – Drept civil, Editura AllBeck, București, 2004

V. Bogdănescu – Probleme de drept din deciziile Curții Supreme de Justiție (1990-1992), București, Editura Orizonturi, 1993

D. Lupulescu – Dreptul de proprietate comună al soților, Casa de editură și presă "Șansa" S.R.L., București, 1993

D. Rizeanu, D. Protopopescu – Raporturile patrimoniale dintre soți în lumina Codului familiei, Editura Științifică, București, 1963

C. Roșu – Drept procesual civil. Partea specială, Editura C.H.Beck, București, 2009

II. Studii și articole de specialitate

Dicționar de Drept privat alcătuit de Dumitru Rădescu, Editura Mondan, București, 1996

V. D. Zlătescu, I. M. Zlătescu – Propuneri de lege ferenda privind reglementarea relațiilor de familie într-un stat de drept, în Dreptul nr. 9-12/1990

M. Georgescu, Al. Oproiu – Reflexii cu privire la limitele mandatului tacit în cadrul raporturilor patrimoniale dintre soți, în RRD nr. 4/1982

S. Cercel, A. Florea – Considerații privind proprietatea comună în proiectul Codului civil, în Revista de Științe juridice

V. Stoica – Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți, în Curierul Judiciar nr. 3/2005

D. Chirică – Posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coindivizar, în Dreptul nr. 11/1998, p. 23-30

I. Lulă – Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coproprietar, în Dreptul, nr. 4/2002, p. 75- 84

D. Maria Fruth-Oprișan – Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem în materia partajului, în RRD nr. 5/1988

III. Culegeri de practică judiciară

Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem și a altor instanțe judecătorești pe anii 1969 – 1975, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1976

Culegere de practică judiciară pe anul 1998, Editura All Beck, București, 1999

Culegere de practică judiciară pe anii 1994-1998, Editura All Beck, București, 1999

Culegere de practică judiciară în materie civilă, 1999, Editura Rosetti, București, 2001

Culegere de practică judiciară 1998, Editura AllBeck, București, 1999

Jurisprudența Curții de apel Iași în materie civilă și procesual civilă pe anul 1998, Editura Institutul European, Iași, 1999

Buletinul jurisprudenței – Culegere de decizii pe anii 1952-1954, vol. I Editura Științifică, București, 1955

Buletinul jurisprudenței – Culegere de decizii pe anul 1969, Editura Științifică, București, 1970

Buletinul jurisprudenței – Culegere de decizii pe anul 1973, Editura Științifică, București, 1974

Buletinul jurisprudenței – Culegere de decizii pe anul 1978, Editura Științifică, București, 1979

M. Voicu, M. Popoacă – Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Tratat de jurisprudență 1991-2002, Editura Lumina Lex, București, 2002

IV. Acte normative

Codul civil român

Noul Cod civil român

Codul de procedură civilă român

Codul civil francez

Codul civil spaniol

Codul civil italian

Codul familiei

Legea din 31 decembrie 1976 din Franța cu privire la organizarea indiviziunii

Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar

Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar

Legea nr. 114/1996 – Legea locuinței

Legea nr. 50/1991 privitoare la autorizarea executării lucrarilor în construcții

Legea nr. 5/1973 privitoare la administrarea fondului locativ și reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași

Legea nr. 319/1944 privitoare la dreptul de moștenire al soțului supraviețuitor

Bibliografie

I. Studii cu caracter general. Tratate. Cursuri. Monografii

D. Lupulescu – Dreptul de proprietate comună pe cote-părți si aplicațiile sale practice, Editura Științifică, București, 1973

C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu – Tratat de Drept civil român, Editura All, București, 1997

I. Adam – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, București, 2005

C. Bîrsan, M. Gaiță, M. M. Pivniceru – Drept civil. Drepturile reale, Institutul european, Iași, 1997

I. Dogaru – Drept civil. Ideea curgerii timpului și consecințele ei juridice, Editura AllBeck, București, 2002

D. Lupulescu – Dreptul de proprietate personală, Editura Științifică, București, 1967

C. Bîrsan – Drept civil. Drepturilereale principale, Editura AllBeck, București, 2001

L. Pop – Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001

A. Ionașcu – La copropriété d'un bien, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1930

D. Lupulescu – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, București, 1997

L. Pop, L. M. Harosa – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2006

P. M. Cosmovici – Drept civil. Drepturi reale, Obligatii, Legislatie, Editura All, București, 1994

V. Stoica, N. Pușcaș, P. Trușcă – Drept civil. Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2003-2004, Editura Universul Juridic, București, 2003

C. Stătescu, C. Bîrsan – Tratat de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Academiei Române, București, 1981

B. Dumitrache, M. Nicolae, R. Popescu – Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2001-2002, Universul Juridic, București, 2001

E. Chelaru – Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, București, 2000

I. P. Filipescu – Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Editura Actami, București, 1998

G. Comăniță – Partajul judiciar, Editura Lumina Lex, București, 2002

D. Alexandresco – Explicații teoretice și practice ale Dreptului civil român, Vol. III-I, Editura Socec, București, 1915

E. S. Romano – Drept civil. Obligații, Editura Neuron, , 1994

I. Albu – Dreptul familiei, Editura Didactică și pedagogică, București, 1975

V. Daghie, N. A. Daghie – Dreptul familiei. Note de curs, Galati, 2006

G. Boroi – Drept civil. Partea generală. Persoanele, Editura AllBeck, București, 2002

I. Albu – Căsătoria în dreptul român, Editura , Cluj Napoca, 1988,

A. Bacaci, G. Comăniță – Drept civil. Succesiunile, Editura C.H. Beck, București, 2006

Jean A. Stuntz – Community Property Law in and Early , Press, 2005

L. Pop – Teoria generală a obligațiilor, Editura Lumina Lex, București, 1998

I. Adam – Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura AllBeck, București, 2004

M. Eliescu – Răspunderea civilă delictuală, Editura Academiei Române, București, 1972

T. Prescure, A. Ciurea – Contracte civile, Editura Hamangiu, București, 2007

St. D. Cărpenaru – Dreptul de moștenire, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1982

I.Filipescu – Tratat de dreptul familiei, Editura AllBeck, București, 1999

N. Titulescu – Drept civil, Editura AllBeck, București, 2004

V. Bogdănescu – Probleme de drept din deciziile Curții Supreme de Justiție (1990-1992), București, Editura Orizonturi, 1993

D. Lupulescu – Dreptul de proprietate comună al soților, Casa de editură și presă "Șansa" S.R.L., București, 1993

D. Rizeanu, D. Protopopescu – Raporturile patrimoniale dintre soți în lumina Codului familiei, Editura Științifică, București, 1963

C. Roșu – Drept procesual civil. Partea specială, Editura C.H.Beck, București, 2009

II. Studii și articole de specialitate

Dicționar de Drept privat alcătuit de Dumitru Rădescu, Editura Mondan, București, 1996

V. D. Zlătescu, I. M. Zlătescu – Propuneri de lege ferenda privind reglementarea relațiilor de familie într-un stat de drept, în Dreptul nr. 9-12/1990

M. Georgescu, Al. Oproiu – Reflexii cu privire la limitele mandatului tacit în cadrul raporturilor patrimoniale dintre soți, în RRD nr. 4/1982

S. Cercel, A. Florea – Considerații privind proprietatea comună în proiectul Codului civil, în Revista de Științe juridice

V. Stoica – Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți, în Curierul Judiciar nr. 3/2005

D. Chirică – Posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coindivizar, în Dreptul nr. 11/1998, p. 23-30

I. Lulă – Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coproprietar, în Dreptul, nr. 4/2002, p. 75- 84

D. Maria Fruth-Oprișan – Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem în materia partajului, în RRD nr. 5/1988

III. Culegeri de practică judiciară

Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem și a altor instanțe judecătorești pe anii 1969 – 1975, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1976

Culegere de practică judiciară pe anul 1998, Editura All Beck, București, 1999

Culegere de practică judiciară pe anii 1994-1998, Editura All Beck, București, 1999

Culegere de practică judiciară în materie civilă, 1999, Editura Rosetti, București, 2001

Culegere de practică judiciară 1998, Editura AllBeck, București, 1999

Jurisprudența Curții de apel Iași în materie civilă și procesual civilă pe anul 1998, Editura Institutul European, Iași, 1999

Buletinul jurisprudenței – Culegere de decizii pe anii 1952-1954, vol. I Editura Științifică, București, 1955

Buletinul jurisprudenței – Culegere de decizii pe anul 1969, Editura Științifică, București, 1970

Buletinul jurisprudenței – Culegere de decizii pe anul 1973, Editura Științifică, București, 1974

Buletinul jurisprudenței – Culegere de decizii pe anul 1978, Editura Științifică, București, 1979

M. Voicu, M. Popoacă – Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Tratat de jurisprudență 1991-2002, Editura Lumina Lex, București, 2002

IV. Acte normative

Codul civil român

Noul Cod civil român

Codul de procedură civilă român

Codul civil francez

Codul civil spaniol

Codul civil italian

Codul familiei

Legea din 31 decembrie 1976 din Franța cu privire la organizarea indiviziunii

Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar

Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar

Legea nr. 114/1996 – Legea locuinței

Legea nr. 50/1991 privitoare la autorizarea executării lucrarilor în construcții

Legea nr. 5/1973 privitoare la administrarea fondului locativ și reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași

Legea nr. 319/1944 privitoare la dreptul de moștenire al soțului supraviețuitor