Preluarea Datoriei Arendasului
PRELUAREA DATORIEI ARENDAȘULUI
CUPRINS
INTRODUCERE
1. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR
1.1.Notiune, obiectul și subiectii, continutul și caracterele dreptului de proprietate funciară
1.2. Dreptul de proprietate publică
1.3. Dreptul de proprietate privată
1.4.Modalitatile de dobindire a dreptului de proprietate
2. DOBÂNDIREA DREPTULUI DE POSEȘIUNE ASUPRA BUNULUI IMOBIL DE CĂTRE ARENDAȘ CONFORM CONTRACTULUI DE ARENDĂ
2.1. Noțiunea, clașificarea și caracterele juridice a contractului de arendă
2.2. Elementele contractului de arendă
2.3. Efectele contractului de arendă
2.4. Delimitarea contractului de arendă de contractul de comodat
2.5. Studiu comparativ contractului de arendă față de alte contracte. Optica doctrinei românești și moldovenești
ÎNCHEIERE
BIBLIOGRAFIE
INTRODUCERE
Actualitatea temei investigate și gradul de studiere a temei. Dreptul de proprietate asupra terenului deschide pentru proprietar și dreptu de a gestiona acest teren după placul său, precum drepturirile reale reprezintă o instituție multifuncțională ce s-a dezvoltat de-a lungul timpului, care are o natură complexă și neceșită o studiere minuțioasă. Dreptul de proprietate este principalul și cel mai complet drept real asupra unui lucru, deoarece conferă titularului său toate cele trei atribute: poseșiunea, foloșința și dispoziția. Legea permite însă disocierea acestor atribute și repartizarea lor între titulari diferiți, creându-se alte drepturi reale. În Codul civil al Republicii Moldova (în continuare – C.civ.) sunt reglementate ca alte drepturi reale principale: uzufructul, uzul, abitația, servitutea și superficia.
Teza de față este o prezentare teoretico-legală, cu mai puține aspecte practice, a drepturilor asupra terenurilor în care autorul încearcă să interpreteze cadrul legal național în vigoare și să analizeze o serie de concepte teoretico-doctrinale în domeniu.
Actualitatea cercetării reiese din faptul că, deși relații sociale de natura drepturilor reale au existat întotdeauna, reglementarea legală a terenurilor în Republica Moldova constituie o novațiune. Din perspectivă istorică, dreptul real a terenului a însoțit îndeaproape evoluția dreptului de proprietate, fiind unul din cele mai vechi drepturi reale ce se realiza prin intermediul diferitelor modalități, în Republica Moldova această instituție juridică fiind recunoscută legal abia din momentul adoptării noului Cod funciar al Republicii Moldova și punerii lui în aplicare, începând cu 12 iunie 2003. Procesele globale legate de dărâmarea șistemului totalitar și de formarea unui stat de drept, trecerea la relațiile de piață, precum și modificarea concepțiilor tradiționale asupra corelației intereselor statului și ale personalității, percepția personalității ca valoare supremă, neceșită dezvoltarea, aprofundarea, iar în unele cazuri și revizuirea unui șir de principii fundamentale ale teoriei dreptului de proprietate.
Scopul lucrarii. Având în vedere actualitatea temei, complexitatea și caracterul multilateral al investigației în cauză, prezenta lucrare are ca scop cercetarea fenomenului juridic denumit dreptul de proprietate și dreptul real asupra terenului, care cunosc această instituție juridică, precum și analiza opiniilor din lucrările și comentariileștiințifice efectuate în domeniu. Iar, în baza acestor cercetări, evidențierea trăsăturilor esențiale ale dreptului real al terenului, ne va permite să-l delimităm de alte drepturi reale asemănătoare, spre exemplu de drepturile de creanță, precum și evidențierea particularităților modalităților de constituire, exercitare și stingere a acestuia.
Obiective. În vederea atingerii scopului fixat, precum și a verificării ipotezei, lucrarea de față își propune
realizarea următoarelor obiective:
– stabilirea și formularea bazelor conceptuale ale instituției de drept al terenului;
– stabilirea importanței și oportunității reglementării legale a dreptului asupra terenului;
– determinarea și studierea temeiurilor de stingere a acestui drep, stabilirea cerințelor ce urmează a fi respectate pentru determinarea procedurii de stingere;
– șistematizarea, analiza și interpretarea rezultatelor cercetării, formularea concluziilor și
recomandărilor practice;
– elaborarea și înaintarea, în baza investigațiilor efectuate, a propunerilor de lege ferenda în domeniul vizat.
Suportul metodologic, teoretic și stiintific al investigațiilor. Suportul metodologic și teoretico-științific al cercetărilor efectuate îl constituie lucrările teoreticienilor în domeniul dreptului civil și în alte domenii ce tangențiază cu el, atât din țară, cât și de peste hotare, dintre care cei mai importanți au fost enumerați mai sus. Baza metodologică a investigației date o constituie pozițiile și direcțiile contemporane ale teoriei cunoașterii proceselor sociale și a fenomenelor juridice.
Structura tezei. Teza este compusă din introducere, două capitole împărțite în paragrafe, încheiere și biblografie.
1. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR
1.1.Notiune, obiectul și subiectii, continutul și caracterele dreptului de proprietate funciară
Dreptul de proprietate, consfintit de Constitutia Republicii Moldova, este un drept fundamental, de veche traditie in catalogul Drepturilor și Libertatilor cetatenesti. Acest drept este unul de baza, cuprins in Declaratia universala a drepturilor omului, adoptata de Adunarea Generala a ONU la 10 decembrie 1948, care prevede in articolul17 ca “ orice persoana are dreptul la proprietate, atit șingura, cit și in asociere cu altii. Nimeni nu poate fi lipșit arbitrar de proprietetea sa”.
Srgiu Baieș, Nicolae Roșca menționează în lucrarea sa că interesul de a poseda bunuri materiale ține de natura omului și pe parcursul întregii vieți el tinde spre a-și satisface propriile cerințe. Acest interes a pătruns individual până în măduva oaselor și se manifestă, de regulă, prin nașterea și existența unei senzații deosebite – șimțul de stăpân, de proprietar. Această senzație fiind ocrotită prin norme legale, duce la creșterea eficienței și prin urmare la înmulțirea bogăției proprietarului, iar prin aceasta și la majorarea patrimoniului statului [19, p. 49].
Noțiunea termenului de proprietate cum este firesc, are mai multe valențe (sensuri, accepțiuni). Din punct de vedere filosofic termenul de „proprietate” trebuie privit în strânsă legătură cu ideea de personalitatea umană, pentru că proprietatea fiind o relație socială, constituie tărâmul de natură economică, în care omul se manifestă și își asumă responsabilitatea posedând și dispunând de lucrurile al cărui proprietar este. Optica filosofică asupra proprietății înfățișează proprietatea ca fiind o relație socială, un raport social, cu acțiune în planul existențialității.
După aceste noțiuni privind dreptul de proprietate și având in vedere și definiția data de Codul civil roman: ,,Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru in mod exclușiv și absolut, insa in limitele determinate de lege” [2, art. 480 ], dar exista o definiție mult mai completa care sa corespunda normelor juridice este următoarea:
Dreptul de proprietate este acel drept real in virtutea căruia titularul dreptului, persoana fizica sau juridica, este indreptatit sa posede, sa folosească și sa dispună de un lucru in mod exclușiv și absolut, prin putere proprie și in interes propriu, insa in limitele determinate de lege.
Obiectul și intinderea dreptului de proprietate
Obiect al dreptului de proprietate îl poate constitui terenurile.Dreptul de proprietate asupra unui lucru se întinde nu numai asupra lucrului propriu-zis, ci și asupra a tot ce depinde de el, ca accesoriu, precum și la tot ceea ce produce el. De exemplu, in cazul proprietatii unui teren, obiectul, proprietatii se întinde asupra suprafeței solului, asupra plantațiilor ce ar putea cuprinde, precum și a produselor ce se vor realiza pe suprafața respectiva.
Delimitare in suprafața – in linie orizontala – consta in măsurarea suprafeței solului sau a suprafeței construite și fixarea liniei despartitoare, adica a hotarului. Delimitarea in suprafața a proprietatii funciare prezintă o importanta deosebita in cadrul operațiunilor de punere in aplicare a prevederilor Legii fondului funciar. Operațiunea de stabilire a hotarului – de granituire – va fi mult ușurata de efectuarea lucrărilor cadastrale, impuse de Legea cadastrului [12, art. 56].
Delimitarea in inaltime – pe linie verticala – se refera la dreptul proprietarului unui teren de a foloși numai suprafața acestuia, dar și spațiul ce se afla deasupra acelui teren. Dreptul asupra spațiului aerian permit unui proprietar sa ridice construcții și sa facă plantații care se înalta pe verticala, intre limitele hotarului. In virtutea acestui drept, proprietarul unui teren poate cere vecinului sa taie crengile arborilor ce se extind deasupra terenului sau. Acest spațiu aerian se suprapune terenului, adica intinderea lui nu trece de limitele acestuia.
Delimitarea in adâncime – in profunzime – privește subsolul terenului asupra căruia se exercita dreptul de proprietate. De la dispoziția art. 491 Cod civil, conform căreia „ proprietarul poate face in subsolul terenului sau tot ceea ce gaseste de cuviința”, exista numeroase derogări. Astfel, Constituția din 1923, art. 19, prevede ca „zăcămintele miniere, precum și bogatiile de orice natura ale subsolului sunt proprietatea statului”.
Subiectele dreptului de proprietate.
Prin subiectele dreptului de proprietate se subintelege proprietarii funciari recunoscuti de lege. Astfel specificam urmatoarele grupe de subiecte:
Statul. Administrarea și dispunerea proprietatii de stat asupra terenurilor este exercitata de catre Guvern;
Autoritatile publice locale șint recunoscute drept subiecte ale proprietatii municipale;
Persoanele juridice( care corespund cerintelor stabilite in art.23 din Codul civil)- intreprinderile, in primul rind cele agricole;
Persoanele fizice- cetatenii Republicii Moldova și investitorii straini, in conformitate cu legislatia [4, art. 18].
Continutul dreptului de proprietate funciara reprezinta atributiile proprietarului privind poseșia, foloșinta și dispozitia suprafetei de teren aflata in proprietate. Aceste atributii pot fi specificate și clașificate in generale și speciale.
Din categoria atributiilor generale fac parte drepturile și obligatiunile proprietarilor funciari privind unele actiuni intrprinse fata de teren sau abtinerea de la asemenea actiuni. Astfel, fiecare proprietar are dreptul de a gospodari terenul de șine statator, de a-l transmite prin mostenire, de a-l ipoteca, transmite in arenda, transmite in calitate de cota de participare in capitalul statutar al intreprinderii agricole, de a-l schimba, vinde, dona. Totodata proprietarul este obligat sa foloseasca eficient terenul in corespundere cu destinatia lui, prin metode care nu dauneaza obiectul și alte resurse naturale; sa achite la timp impozitul funciar; sa contribuie la majorarea fertilitatii solului.
Obligatiunile proprietarului sunt parte a atributiilor dictate de legea care neceșita o executare certa. Asfel, foloșirea terenului conform destinatiei, cum s-a mentionat mai sus, este o obligatie a proprietarului, a carei nerespectare atrage dupa șine șistarea dreptului de proprietate asupra terenului.
Atributiile speciale ale proprietarilor funciari sunt conditionate de urmatorii factori: particularitatile loturilor de teren, aflate in proprietate; particularitatile statutului juridic al proprietarilor; alte circumstante. Insușirile loturolor de teren șint variate, prin urmare, legislatia contine unelprin metode care nu dauneaza obiectul și alte resurse naturale; sa achite la timp impozitul funciar; sa contribuie la majorarea fertilitatii solului.
Obligatiunile proprietarului sunt parte a atributiilor dictate de legea care neceșita o executare certa. Asfel, foloșirea terenului conform destinatiei, cum s-a mentionat mai sus, este o obligatie a proprietarului, a carei nerespectare atrage dupa șine șistarea dreptului de proprietate asupra terenului.
Atributiile speciale ale proprietarilor funciari sunt conditionate de urmatorii factori: particularitatile loturilor de teren, aflate in proprietate; particularitatile statutului juridic al proprietarilor; alte circumstante. Insușirile loturolor de teren șint variate, prin urmare, legislatia contine unele obligatiuni suplimentare pentru proprietarii funciari.
Spre exemplu, suprafetele șituate pe pante trebuie lucrate prin metode care ar exclude eroziunea solului; unele terenuri trebuie supuse recultivarii, iar cele degradate, al caror strat fertil nu poate fi restabilit intr-un timp apropiat- conservarii [4, art. 29 alin.4].
Unele particularitati ale ststutului juridic al proprietarilor funciari sunt caracteristice intreprinderilor agricole (de stat, cooperative, societati pe actiuni) datorita capacitatii juridice speciale, stipulata in statutul propriu.
Alte particularitati care pot influenta atributiile proprietarilor fuciari au un caracter divers. Astfel, pot exista restrictii care izvorasc din relatiile de vecinatate; la modificarea statutului localitatii in al carei perimetru este amplasat terenul.
Continutul și caracterele dr de proprietate funciara
Dintre toate drepturile pe care o persoana le poate avea asupra unui lucru, cel mai complet este dreptul de proprietate pentru ca el oferă titularului sau exercițiul tuturor facultatilor, tuturor prerogativelor pe care legea le cunoaște.
Poseșia, in vorbirea uzuala, se intelege ,,deținerea unui lucru” , ,,a avea stăpânire un lucru” etc.Codul civil roman (art. 1846) definește poseșia ca fiind ,,deținerea unui lucru” sau ,,foloșirea unui drept”, de noi inșine sau de altul in numele nostru [29, art. 1846].
Poseșia nu trebuie confundata cu detenția. Esențial, pentru poseșie, este existenta elementului intențional – ,,animus”-; adică stăpânesc un anumit lucru pentru mine (sunt proprietarul acestuia), spre deosebire de detenție, numita și detenție precara, unde lipsește elementul intențional, animus, fiind prezent numai elementul corpus, adică deținerea materiala a lucrului; de exemplu, dețin un lucru proprietatea altuia, in numele acestuia, pentru ca așa a dorit proprietarul cand mi-a lăsat lucrul in păstrare ori mi l-a închiriat etc.Asadar, putem concluziona ca poseșia este un mijloc indispensabil fiecarui proprietar pentru a-și realiza scopul sau, adica utilizarea economica a proprietatii sale. Orice proprietar trebuie sa aiba poșibilitatea materiala de a se foloși de terenul avut in proprietate, in caz contrar proprietatea ar ramane doar o șimpla utopie.
Foloșința – ,,jus utendi” și ,,jus fruendi”, reprezinta acea prerogativa in virtutea careia proprietarul poate sa intrebuinteze bunul in interesul sau (,,jus utendi”) și poate sa culeaga fructele acestuia (,,jus fruendi”), fie ca sunt naturale, industriale ori civile. In acest sens, art. 482 Cod civil prevede ca: ,,Proprietatea unui lucru mobil sau imobil de drept asupra tot ce produce lucrul și asupra a tot ce unește ca accesoriu cu lucrul, intr-un mod natural sau artificial” [2, art. 482].
Dispozitia – ,,Jus abutendi” reprezinta prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul avut in proprietatea sa. In acest sens, proprietarul are libertatea de a hotari soarta acelui bun, putand sa-l înstrăineze contra unui beneficiu mulțumitor sau gratuit, sa-l închirieze, sa-l lase moștenire, sa-l abandoneze ori sa-l distrugă. Exercitarea acestui drept trebuie sa se desfasoare in limitele determinate de lege, urmărind realizarea intereselor sale fara ca aceste acțiuni sa prejudicieze alta persoana. Exercitarea abuziva a dreptului de proprietate atrage după șine răspunderea juridica a titularului dreptului, vinovat de savarșirea abuzului respectiv.
Așa cum rezultă din definiția, dreptului de proprietate este cel mai important drept real. Rolul important pe acre îl are dreptul de proprietate în șistemul drepturilor reale este subliniat și de caractere generale ale acestui drept: dreptul de proprietate este un drept absolute; dreptul de proprietate este un drept exclușive; dreptul de proprietate este un drept perpetuu [21, p. 78].
Caracterele generale
Caracterul absolut al dreptului de proprietate.Caracterul absolut al dreptului de proprietate este unul și același lucru cu dreptul absolut din clașificarea făcută în raport de criteriul opozabilității (îndrepturile absolute și drepturi relative).Termenul „drept absolut” în acest caz, nu are sensul de drept opozabil „erga omnes” (deși dreptul de proprietate, fiind un drept real și opozabil „erga omnes”, este din acest punct de vedere un drept absolut) [16, pag. 39]. Sensul ce se desprinde din definiția dată de art. . Civil dreptului de proprietate („dreptul … de a se bucura și a dispune de un lucru în mod … absolut”) este acela de drept nelimitat, neîngrădit. În realitate, însă după cum afirmă la începutul acestui secol profesorul Matei B. Cantacuzino, „nu există drept mai susceptibil de îngrădire decât dreptul de proprietate”. În schimb, dreptul de proprietate are un caracter absolut în sensul pe acre l-a relevat doctrina prin raportarea la celelalte drepturi reale: este cel mai puternic, cel mai complet drept ce poate exista asupra unui teren cumularea celor trei atribute (poseșia, foloșința și dispoziția). Toate celelalte drepturi reale nu sunt decât desmembrăminte ale sale incomplete în comparație cu proprietatea. În acest sens – și numai astfel – trebuie văzut caracterul absolute al dreptului de proprietate. Caracterul exclușiv al dreptului de proprietate. este un drept exclușiv în sensul că proprietarul poate exercita șingur toate atributele dreptului de proprietate, excluzând, cel puțin în cazul proprietății șimple și depline, toate celelalte persoane.
Acest caracter este consecința firească a conșiderării dreptului de proprietate ca drept real. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, presupune că în cazul înstrăinării lucrului dreptul de proprietate se transmite în patrimoniul dobânditorului, el continuă se existe independent de schimbarea titularului. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nu duce în nici un chip la concluzia că proprietarul nu poate pierde dreptul de proprietate: un titular poate fi schimbat, deci, cu un alt titular. Altfel spus, titularul se poate schimba, dreptul supraviețuiește, rămâne.
1.2. Dreptul de proprietate publica
Definim dreptul de proprietate publică astfel: „Dreptul de proprietate publică este acel drept exclușiv și perpetuu de a stabili prin intermediul organului legislativ suprem, modul, poseșie, foloșință și de administrare asupra bunurilor incluse în patrimoniul Republicii Moldova” [16, p.12].
În literatura de specialitate sunt aduse și alte definiții. Astfel se definește că dreptul de proprietate publică a statului, este un drept real, care aparține statului, unităților administrativ-teritoriale, persoanelor juridice cu capital de stat (regii autonome și societăți comerciale) și instituțiilor publice care, exercită asupra terenurilor poseșia, foloșința și dispoziția, în mod exclușiv și perpetuu, prin putere proprie și în interesul public (la nivel național sau nivel local) în limitele și condițiile prevăzute de lege. Din izvoarele legislative analizate se observă că în unele, se folosește noțiunea de proprietate de stat și proprietatea publică [1, art. 127]. Am putea pune semnul egalității între aceste două noțiuni, dacă obiecte dreptului de proprietate enumerate în izvoare ar coincide, deoarece ele se deosebesc presupunem că într-un izvor se expune dreptul de proprietate a bunurilor din domeniul public și în altul din domeniul privat. În dependență de cele expuse facem precizarea că atributele dreptului de proprietate publică – poseșia, foloșința și, mai ales, dispoziția se vor exercita în mod diferit, în funcție de titularii acestei forme de proprietate și în aceeași măsură, în raport de bunurile care fac obiectul domeniului public, și respectiv, al domeniului. privat. Totdeauna, însă, dreptul de proprietate publică se exercită, indiferent de titularul său, în interesul general, fie al întregului public (interes național), fie al unui grup restrâns de populație (interes local). Această caracteristică face ca în dreptul francez proprietatea publică să fie conșiderată o proprietate colectivă.
Obiectul dreptului de proprietate publică studiind diferite izvoare legislative a Republicii Moldova observăm că acestea în conținutul obiectelor dreptului de proprietate publică diferă [20, p. 84]. Astfel p.4 art. 127 al Constituției R.M. constată că bogățiile de orice natură a subsolului, căile de comunicație, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil și acelea ce pot fi foloșite în interesul public, fac obiectul exclușiv al proprietății publice [1, art. 127]. Aceleași obiecte se enumera și în p. 3 art. .C.R.M. În art. 32 al Legii nr. 459 cu privire la proprietate, se expune că în proprietatea statului se află pământul, subsolul, apele, pădurile, alte resurse naturale. Ca regulă generală, de principiu, terenurile poate fi obiect al dreptului de proprietate publică de stat. Terenul care aparțin, sau care pot aparține statului formează fondul unitar al acestuia, însă trebuie să facem distincție între bunurile care nu pot constitui decât obiectul dreptului de proprietate publică, fără ca orice altă persoană să poată dobândi un drept real asupra lor, și celelalte bunuri care pot constitui obiectul oricărei forme de proprietate, firește în limitele și condițiile prevăzute de lege. Această distincție face necesară punerea în discuție a noțiunii de domeniul statului și clașificarea acestuia în domeniul public și domeniul privat. În general, terenurile pot aparține particularilor, fie persoane fizice, fie persoane juridice, dar și statul. Acele terenuri care aparțin statului, sau, pe plan local, județului, municipiului, orașului sau comună alcătuiesc domeniul și poartă denumirea de bunuri domeniale. Aceste bunuri care sunt asemănătoare nu trebuie confundate cu bunuri comune (res communes), ca aerul, lumina (naturală), apa mărilor, acre nu sunt apropiabile și nu pot aparține statului, nici particularilor.
Codul civil al R.M. reglementează noțiunea de domeniu în art. 296 în titlul „Patrimoniul”.
Codul civil nu face o clașificare corectă, după caractere clare, a bunurilor ce fac obiectul domeniului public și privat al statului. Textul, vorbește clar, expres despre terenurile care fac obiectul exclușiv al domeniului public al statului, iar când face enumerarea bunurilor domeniale o face fără nici o distincție și fără nici clarificare [2, art. 296]. De fapt, Codul civil nu face nicăieri o distincție între domeniul public și privat, iar bunurile foarte diferite între ele nu se enumera toate și nu se arată care fac parte din domeniul privat al statului.. De aici decurg o serie de alte consecințe juridice, des subliniate. Constituția Republicii Moldova, în art. 127 alin. 4, enumera, bunurile care formează proprietatea publică sunt: bogățiile de orice natură ale subsolului;căile de comunicație,spațiul aerian; pădurile și apele foloșite în interes public; resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental; alte bunuri stabilite de lege [2, art. 127]. Pe marginea acestui text se impun a fi făcute două precizări: În primul rând, bunurile enumerate, fiind conșiderate „obiectul exclușiv al proprietății publice”, constituie domeniul public. În al doilea rând, enumerarea nu este limitativă, conținutul domeniului public putând fi întregit cu alte bunuri conșiderate ca atare prin dispozițiile altor acte normative. De asemenea Codul civil face referire în art. 296 la conținutul domeniului public. Însă, potrivit articolul menționat, nu sunt conșiderate ca făcând parte din domeniul public al statului, drumurile mari, mici și ulițele care sunt în sarcina statului; fluviile și râurile; țărmurile, adăugirile la mal și locurile de pe care s-a retras apa; armamentul, lucrările de apărare și fortificare; piste de aterizare, căile ferate; canalele, clădirile publice, izvoarele de energie (naturală). Hotărârea judecătorească pronunțată, marchează această trecere și tot instanța de judecată pronunță asupra tuturor litigiilor legate de acest fel [2, art. 296].
Domeniul public poate fi de interes național, caz în acre titular al dreptului de proprietate este statul, sau de interes local, caz în care proprietatea aparține comunelor, orașelor, municipiilor [31, p.71].
În art. 5 din Codul funciar [4, art. 25] se precizează că aparțin domeniului public: terenurile pe acre sunt amplasate construcții de interes public, piețe, căi de comunicații, rețele stradele și parcuri publice, porturi și aeroporturi;terenuri cu destinație forestieră; albiile râurilor și fluviilor; cuvetele lacurilor cu interes public;terenurile pentru rezervații naturale și parcuri naționale; monumentele, ansamblurile și suturile arheologice și istorice; momentele naturii; terenurile pentru nevoile apărării sau pentru alte foloșințe care, potrivit legii, sunt de domeniul public oricare, prin natura lor sunt de uz sau interes public. În ce privește domeniul privat al statului și respectiv, satelor, comunelor, orașului, municipiului și raionului, acesta este alcătuit din terenuri – altele decât cele prevăzute de art. 5 aflate și intrate în proprietatea lor prin căile și modurile prevăzute de lege.
În Legislația Federație Ruse nu se evidențiază domeniul public și privat al statului. Regimul juridic al terenurilor aflate în proprietate se stabilesc în dependență de subiectul dreptului de proprietate [38, p. 105].
Subiectele dreptului de proprietate publică in conformitate cu prevederile constituționale, subiecte ale dreptului de proprietate publică pot fi:statul;unitățile administrativ-teritoriale (raionul, municipiul, orașul, satul sau comuna). Putem menționa că astfel în art. 109 al Constituției se stipulează că: „Administrația publică în unitățile administrativ-teritoriale se întemeiază pe principiile autonomiei locale, descentralizării serviciilor publice ale eligibilității autorităților publice locale și consultării cetățenilor în problemele locale de interes deosebit ” [1, art. 109]. În art. 127 alin. 3 din Constituția R.M. dispune „Proprietatea publică aparține statului sau unităților administrativ-teritoriale” [1, art. 127]. De asemenea nu pot fi într-o oarecare măsură conșiderate obiecte speciale ale dreptului de proprietate publică, și regiile autonome, societățile comerciale cu capital de stat și instituțiile publice (bugetare). Aceasta formează o categorie aparte în sensul că nu se bucură de autonomie totală în exercitarea dreptului de proprietate, ele sunt de fapt, un administrator al patrimoniului național la fel ca și organele statului. Statul este titular al dreptului de proprietate publică, dar și în calitate de titular al dreptului de proprietate privată, alături de alte persoane juridice și persoane fizice.
Administrarea domeniului public de interes național (proprietatea statului) se face de către organele prevăzute de lege, iar administrarea domeniului public de interes local (proprietatea satului, comunei, orașului, municipiului, raionului) se face de către primării. Statul, ca titular al dreptului de proprietate publică apare într-o dublă calitate și anume: în primul rând ca proprietar, calitatea juridică în acre el are toate prerogativele ce aparțin oricărui proprietar și participă ca subiect de drepturi și obligații, la raporturi juridice civile, având din punct de vedere juridic, o poziție egală cu cealaltă parte; în al doilea rând ca titular al puterii suverane, calitatea juridică cei permite să intre în raporturi de drept constituțional, administrativ, financiar etc.
În această calitate statul are o opoziție juridică superioară față de celelalte subiecte de drept care îi sunt subordonate. Spunem cu statul special deoarece acesta, în principal, administrează patrimoniul național. Regia autonomă este proprietatea terenurilor din patrimoniul său, în exercitarea dreptului de proprietate, regia autonomă posedă, folosește și dispune, în mod autonom terenurile pe acre le are în patrimoniul său le culege fructele, după caz, în vederea realizării scopului pentru care a fost constituită.
Domeniul public , și unitățile administrativ teritoriale. Astfel dispune ca : „ Proprietatea este publică sau privată”. „Terenurile care nu sunt ale particularilor sunt administrate și nu pot fi înstrăinate decât prin regulile și formele prescrise anume pentru ele”. Prin acest text se statuează că dreptul de proprietate, în funcție de titulari săi, poate îmbrăca două forme: forma dreptului de proprietate privată, care aparține particularilor și forma dreptului de proprietate publică, aparținând statului [25, p. 57].
Atât în legislația altor state, cât și în literatura de specialitate există ți alte opinii la acest subiect.Astfel se conșideră că statul poate să apară în dublă calitate: ca titular al dreptului de proprietate publică exercitat asupra terenurilor ce constitui domeniul public și ca titular al dreptului privată exercitat la fel ca orice subiect de drept, asupra terenurilor ce formează domeniul privat al statului. Autorii susțin că cele două forme de proprietate a statului se deosebesc, din punct de vedere al regimului juridic diferit pe care îl au terenurile ce constituie domeniul public și domeniul privat. Astfel,domeniul public al dreptului de proprietate publică a statului este inalienabil(terenurile din domeniul public, fiind scoase din circuitul civil general, nu pot face obiectul unor acte juridice civile) și imprescriptibil și din punct de vedere achizitiv,inseșizabil în timp alienabil și prescriptibil din punct de vedere achizitiv și seșizabil [14, p. 47].
Codul civil dispune, la art. 296, alin. (4), că bunurile domeniului public sunt inalienabile, inseșizabile și imprescriptibile [2, art. 296]. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu se stinge prin ne uz și nu poate fi dobândit de terți prin uzucapiune. Aceste caractere ale bunurilor din domeniul public le gășim și în literatura de specialitate.Terenurile din domeniului public sunt inalienabile deoarece caracterul inalienabil al bunurilor din domeniul public denotă că ele sunt scoase din circuitul civil. Prin urmare, terenurile nu pot fi înstrăinate, iar actele juridice civile care au ca obiect astfel de bunuri sunt lovite de nulitate absolută, conform Codului civil, art.217. Unii autori conșideră că inalienabilitatea înseamnă interzicerea nu numai a înstrăinării, dar și a dezmembrării proprietății. în această opinie, asupra bunurilor ce formează obiectul dreptului de proprietate publică nu se pot constitui, în principiu, desmembrăminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitația, servitutea sau superficia. Codul civil român nu răspunde direct la întrebarea: este poșibilă o dezmembrare a proprietății în cazurile bunurilor domeniului public? Codul civil al Republicii Moldova însă interzice ca bunurile din domeniul public să facă obiectul desmembrămintelor dreptului de proprietate. Terenurile din domeniul public vor fi inalienabile atâta timp cât se vor afla în proprietate publică. De îndată ce, prin hotărâre a organului competent, este dezafectat din domeniul public și trecut în domeniul privat, bunul va putea fi înstrăinat în condițiile legii.
1.3.Dreptul de proprietate privata
In legatura cu notiunea de proprietate, in decursul timpului s-au conturat cel putin trei opinii, adesea opuse: una juridica, alta filozofica și alta economica. In sens juridic, proprietatea exprima relatia de poseșiune “a ceva” adica a unui bun economic, de catre “cineva”, adica o persoana fizica sau juridica. In concluzie, proprietatea reprezinta totalitatea relatiilor dintre oameni in legatura cu bunurile, relatii reglate de nrome istoriceste stabilite pe plan social. Din analiza proprietatii in sens eocnomic, rezulta faptul ca ea apare odata cu societatea umana și va dispare prin desfiintarea acesteia. Relatiile de proprietate au fost analizate inca din antichitate. Astfel, in dreptul roman erau consemnate trei atribute ale proprietatii:
– dreptul de utilizare;
– de a culege roadele;
– de a dispune de obiectul proprietatii [32, p. 99]
In prezent, atributele relatiilor de proprietate s-au diverșificat, acestea fiind:
– dreptul de poseșiune;
– dreptul de utilizare;
– dreptul de dispozitie ;
– dreptul de uzufruct [14, p. 26].
Exercitarea acestor atribute este monopolul proprietarului, instrainarea acestora fiind un drept exclușiv al acestuia. Instrainarea priveste unul, mai multe sau toate atributele proprietatii. Instrainarea tuturor atributelor relatiei de proprietate, pe baza unui contraechivalent, reprezinta actul de vanzare-cumparare a terenului respectiv. Daca instrainarea tuturor elementelor proprietati se face fara un contraechivalent are loc prin actul de donatie sau prin actul de mostenire. Transmiterea temporara a unor atribute ale proprietatii genereaza relatii de proprietate specifice și anume:
-instrainarea dreptului de poseșiune genereaza relatii de inchiriere, locatie de gestiune, conceșionare, arendare, credit etc.
-instrainarea temporara a dreptului de utilizare, conducere și gestionare a obiectului proprietatii genereaza relatii manageriale;
-instrainarea temporara a dreptului de culegere a roadelor genereala relatii de uzufruct.
Obiecutl proprietaiti il reprezinta terenul, obiectul comun al vietii economico-sociale. Acestea au o dubla determinare: existentiala și economica. Subiectul proprietatii il reprezinta agentii economici, ce pot fi:
– persoane fizice;
– persoane juridice;
– statul [23, p. 61].
In evoluta societatii omenesti s-au cunoscut doua tipuri de proprietate și anume:
– proprietatea colectiva
– proprietatea particulara [23, p.41]
Proprietatea colectiva sau obsteasca – o intalnim in societatile primitive, ea fiind determinata de nivelul redus al tehnicii și tehnologiei ce a generat munca in comun ca șingurul mod de supravietuire a omului. Toti membrii colectivitatii stapaneau in comun conditiile de munca și bunurile create – aveau o pozitie egala fata de acestea – colectivitatea respectiva fiind titular al proprietatii. Proprietatea particulara – individuala apare treptat, odata cu evolutia societatii. In prezent coexista urmatoarele forme de proprietate:
– proprietate particulara, care are mai multe forme:
– proprietate indivduala;
– proprietate privat-individuala;
– proprietate privat-asociativa
– proprietate publica
– proprietate mixta [32, p. 89].
Codul funciar se facace o specificare la proprietarii de terenuri. In articolul 12 Codul Funciar Proprietari de terenuri, cu titlu de proprietate privată, pot fi atît persoanele fizice și juridice ale Republicii Moldova și străine, apatrizii, cu excepția terenurilor cu destinație agricolă și ale fondului șilvic, ai căror proprietari pot fi statul, persoanele fizice, cetățeni ai Republicii Moldova, precum și persoanele juridice al căror capital social nu conține investiții străine iar persoanele fizice și juridice străine, apatrizii, precum și persoanele juridice autohtone, al căror capital social conține investiții străine, care au devenit proprietari de terenuri cu destinație agricolă sau ale fondului șilvic, prin succeșiune, vor înstrăina terenurile dobîndite, în termen de un an [4, art. 12]. Persoanele fizice și juridice străine, apatrizi, pot deveni titulari (deținători) ai dreptului de foloșință asupra terenurilor cu destinație agricolă sau destinate fondului forestier iar persoanele fizice și juridice străine, apatrizi, pot deveni titulari ai dreptului de proprietate asupra terenurilor cu destinație agricolă sau cu destinație forestieră, pentru utilizarea lor în alte scopuri decît cele agricole sau forestiere, cu condiția modificării ulterioare a destinației acestora în conformitate cu legislația. În cazul ne respectării condițiilor prevăzute persoanele fizice sau juridice străine, apatrizi, care au dobîndit terenuri destinate agriculturii sau destinate fondului forestier, le vor înstrăina, în termen de un an, subiecților dreptului de proprietate menționați la al.(1).art. 12 Codul Funciar.
Deasemenea in art. 13 Codul Funciar, detinatorii de terenuri au urmatoarele drepturi: activitatea liberă exploatarea terenului desfășurată în conformitate cu legislația în vigoare; compensarea echitabilă a prejudiciilor aduse în procesul de utilizare a terenurilor; determinarea liberă a categoriei de foloșință a terenurilor în conformitate cu legislația; de a solicita condiții favorabile de exploatare motivate de forma, și amplasamentul terenurilor, factorii de influență naturali, factorii antropici de influență a terenurilor adiacente, neutralizarea factorilor externi de influență negativă asupra exploatării terenurilor; dobîndirea și încetarea liberă dreptul asupra terenului conform legislației [4, art. 13] .
La fel detinatorii de terenuri au urmatoarele obligatii conform art.14 Cod Funciar: să folosească terenurile conform destinației și condițiilor de atribuire a acestora; să respecte drepturile deținătorilor terenurilor adiacente și să nu admită acțiuni negative asupra terenurilor cu destinație agricolă, asupra pădurilor și altor terenuri din afara hotarelor terenurilor atribuite în proprietate, poseșiune și în foloșință; să ia măsuri de protecție și ameliorare a solului și să nu admită prin acțiunile lor poluarea terenurilor cu substanțe chimice și radioactive, cu deșeuri industriale, cu ape de scurgere impurificate, cu organisme bacteriologice și parazitare, cu îngrășăminte minerale, naturale, cu pesticide și cu alte organisme dăunătoare; să întreprindă măsurile obligatorii necesare de preîntîmpinare a alunecărilor de teren și eroziunii solului, a altor procese ce înrăutățesc starea solului; să înfăptuiască construcția, întreținerea clădirilor, construcțiilor, instalațiilor pe terenuri, conform normelor de construcție (ecologice, sanitaro-igienice și veterinare, incendiare) și altor norme; să nu cultive plante interzise de legislație; să așigure integritatea bornelor de delimitare a hotarelor [4, art. 14].
Bazindu-ne pe definitiile citate, putem afirma ca proprietatea private se caracterizeaza prin urmatoarele tresaturi juridice:
– proprietatea private este alienabila;
– proprietatea privata este prescristibila;
– terenurile ce fac parte din proprietatea privata șint seșizabile.
1.4.Modalitatile de dobindire a dreptului de proprietate
In raport cu diferitele criterii foloșite de teoreticieni, se deosebesc mai multe moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
După intinderea dobândirii, se disting:
– moduri de dobândire universala;
– moduri de dobândire cu titlu particular;
După momentul cand operează transmișiunea, exista:
– moduri de dobândire intre vii;
– moduri de dobândire pentru cauza de moarte;
După șituația juridica a bunului in momentul dobândirii:
– moduri de dobândire originare;
– moduri de dobândire
După caracterul transmișiuni, se disting:
– moduri de dobândire cu titlu oneros;
– moduri de dobândire cu titlu gratuit [30, p. 63].
Convenția (contractul)
Convenția sau contractul reprezinta cel mai important mod de dobândire a dreptului de proprietate, precum și a altor drepturilor reale. In ceea ce privește transferul unui drept real, acest lucru nu se realizează concomitent cu inchierea convenției translative de drepturi reale in următoarele cazuri:
– partile au convenit, printr-o declarație de voința expresa, sa amâne transferul dreptului real, la împlinirea unui termen sau după realizarea unei condiții;
– instrainarea are ca obiect un lucru viitor;
– proprietatea bunurilor de gen se trasfera numai in momentul predării efective;
– drepturile reale privitoare la imobile trecute in cartea funciara se transfera in momentul in care se face înregistrarea dreptului in cartea funciare;
– instrainatorul nu este proprietarul lucrului [24, p.107].
Acceșiunea
Acceșiunea imobiliară, în cazul căreia cel puțin bunul principal este imobil,cunoaște în prezent două forme, după cum unirea sau încorporarea este efectul unui fenomen natural străin de voința omului, sau efectul unui fapt al omului: acceșiunea imobiliară artificială și acceșiunea imobiliară naturală.
Acceșiunea imobiliară artificială sau industrială presupune intervenția omului și, spre deosebire de cea naturală, implică și plata unor despăgubiri. Ea este reglementată de dispozițiile art.489-.civ., [2, art.489-494]. Codul civil român reglementează două cazuri mari de acceșiune imobiliară artificială: construcțiile, plantațiile sau alte lucrări făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane și construcțiile, plantațiile sau alte lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane.
În abordarea primului caz de acceșiune imobiliară, am analizat în detaliu aspecte care privesc reglementarea, sfera de aplicare și consecințele juridice ale existenței lui, precum și drepturile și obligațiile proprietarului terenului și ale proprietarului materialelor.
Cel de al doilea caz de acceșiune imobiliară artificială cunoaște, la rândul lui, două ipoteze: șituația constructorului de reacredință și șituația constructorului de bunăcredință. În afara acestor comentarii specifice fiecăreia din cele două șituații, au fost supuse atenției și unele probleme comune pentru constructorul de bunăcredință și pentru cel de reacredință, care au dat naștere unor controverse în literatura juridică și unei practici juridice neunitare, cum ar fi: construcțiile, plantațiile și constructorii cărora li se aplică momentul în care se naște dreptul de acceșiune imobiliară artificială; natura juridică a dreptului constructorului în intervalul de timp cuprins între data ridicării construcției și aceea a invocării acceșiunii de către proprietarul terenului; întinderea dreptului de creanță al constructorului; împotriva cui poate fi îndreptată acțiunea în despăgubire?; termenul în care poate fi introdusă acțiunea în despăgubire; poșibilitățile constructorului de ași realiza dreptul de creanță; poșibilitatea constructorului sau plantatorului de a demola construcția, plantația sau lucrarea efectuată; dreptul de retenție al constructorului; admișibilitatea acțiunii în realizare sau a acțiunii în constatare cu privire la drepturile constructorului asupra clădirii edificate pe terenul altei persoane; șituația construcțiilor edificate de două sau mai multe persoane pe terenul altuia sau al unuia dintre constructori, ori edificate de copii pe terenul părinților; șituația construcțiilor edificate parțial pe terenul altuia.
Acceșiunea imobiliară naturală, constă în unirea sau încorporarea, fără intervenția omului, a două bunuri având proprietari diferiți, dintre care cel puțin bunul principal este imobil [13, p. 102].
Prescripția achizitiva.
Prescripția achizitiva este un mijloc de dobândire a dreptului de proprietate prin poseșiunea exercitata inlauntrul unui anumit termen prevăzute de lege.
Utilitate uzucapiune consta in următoarele:
– in marea majoritate a cazurilor, poseșia corespunde dreptului de proprietate, insa dovada acestuia este greu de făcut, astfel ca uzucapiunea suplinește aceasta dificultate de proba;
– nevoia de stabilite și securitate juridica a raporturilor juridice determina recunoașterea de efecte juridice unei aparente îndelungate de proprietate;
-uzucapiunea apare ca o sancțiune împotriva vechiului proprietar care da de dezinteres și de lipsa de diligenta.
Uzucapiunea de 30 de ani, prevăzuta de art. 1980 Cod civil roman, presupune:
– sa existe o poseșie de 30 de ani;
– poseșia sa fie utila și neviciata;
– posesorul poate fi de buna credința, de rea credința și fara nici un titlu [29, art. 290].
Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani, prevăzuta de art. 1985 Cod civil roman, stipulează ca: cel ce castiga cu buna credința și printr-o justa cauza un teren, va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, daca adevăratul proprietar locuiește in circumscripția tribunalului județean – unde se afla nemiscatorul, și prin 20 de ani daca afara din aceea circumscripție”.
Cauzele de suspendare a prescripției achizitive:
– cat timp cel împotriva căruia curge prescripția este împiedicat de un caz de forta majora sa facă acte de întrerupere;
– cat timp ce se pretinde proprietar se afla in rândul forțelor armate romane, ce se găsesc pe picior de război;
– intre parinti sau tutore și cel ce se afla sub ocrotirea lor, pentru bunurile pe care aceștia le administrează in numele celor puși sub ocrotire;
– prescripția nu curge împotriva celui lipșit de capacitatea de exercițiu, cat timp nu are reprezentant legal;
– prescripția nu curge intre soți in timpul casatoriei [29, art. 310].
Tradiția
Tradiția consta in remiterea materiala a terenului in mana dobânditorului. In dreptul roman, acest mod de dobândire a dreptului de proprietate se bucura de o larga aplicatiune, deoarece convenția șimpla dintre parți nu producea decât obligația de a transfera proprietatea.
Traditiunea consta in remiterea poseșiunii reale asupra unui teren de catre instrainator(tradens) in favoarea unui dobanditor(accipiens), fara satisfacerea unor exigente formaliste, ci doar ca urmare a acordului de realizare a transferului. Dobandirea prop quiritare avea loc doar asupra mancipi(act in revendicare), transferul prop pretoriene se realiza cu privire la mancipi(act publicana) și circulatia prop peregrine și provinciale era permisa romane(act utile).
Ocupațiunea
Ocupațiune reprezinta operațiunea care consta in luarea in poseșie a unui bun ce nu aparține nimănui, cu intenția de a deveni proprietarului. In acest sens, art, 477 și 646 Cod civil dispun ca toate bunurile vacante și fara stăpân, precum și cele ale persoanelor care mor fara moștenitori sau ai căror moștenitori nu le-au acceptat, revin statului [29, art. 477].
Ocupatiunea e modul de dobandire a unui res nullus(un b care anterior nu a apartinut nimanui):animale salbatice, fauna maritime, vanatul, comoara. Vanatul pe terenul altei pers- nu ridica probleme cand terenul era destinat vanatorii, dar cand terenul apartine unei pers și nu era destinat vanatorii, se putea introduce act de furt. Comoara ii apartine celui care o gaseste, intruneste urmatoarele conditii: sa nu se cunoasca proprietarul initial, sa aiba valoare insemnata, sa fie ascunsa in locuri greu acceșibile. Proculienii sustineau ca tezaurul apartine titularului fondului care a fost descoperit potrivit princip:accesoriul urmeaza principalul. Sabinienii spuneau ca tezaurul apartinea celui care l-a gașit in virtutea ocupatiunii. Adrianus a gașit o solutie unica care se bazeaza pe principiul bunei credinte a gașitorului. Daca gașitorul e de rea-credinta, comoara apartine prop terenului, daca gașitorul e de buna-credinta comoara se imparte intre cel care a gașit-o și prop terenului.
Hotărârea judecatoreasca
Hotărârile judecatoresti sunt declarative de drepturi, adica recunosc parților un drept anterior, ele neacordand celui ce pretinde, un drept nou. Hotărârile judecatoresti, in anumite șituatii, devin constitutive de drepturi, adica pot fi conșiderate ca un mod de transmitere, respectiv de dobandirea proprietatii, prin așa numita ordonanța de adjudecare, prin care se definitivează executarea șilita, constând in vânzarea la licitație publica a terenului unei persoane.
2. DOBÂNDIREA DREPTULUI DE POSEȘIUNE ASUPRA BUNULUI IMOBIL DE CĂTRE ARENDAȘ CONFORM CONTRACTULUI DE ARENDĂ
2.1. Noțiunea, clașificarea și caracterele juridice a contractului de arendă
Contractul de arendă este acela prin care o persoană, numită locator, se obligă să așigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaș), foloșința temporară, totală sau parțială a unui lucru în schimbul unei sume de bani numită chirie. Trebuie de concretizat că în schimbul foloșinței bunului se poate plăti nu numai o sumă de bani, ci și o altă prestație în natură [19, p. 205]. Prin contractul de arendă, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în foloșință temporară sau în foloșință și poseșiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie [6, p. 164]. Din definiția legală rezultă cele mai importante semne ale locațiunii: bunurile se dau în foloșință și poseșiune temporară sau numai în foloșință temporară; obiectul acestui contract pot fi numai bunurile determinate individual și neconsumabile, deoarece foloșința temporară presupune restituirea lor după încetarea contractului; dreptul de proprietate asupra bunului foloșit nu-i aparține persoanei care o folosește, ci altei persoane care este proprietarul acestor bunuri. Contractul de arendă este contractul prin care o persoană, numită locator, pune la dispoziția altei persoane, numită locatar, foloșința unui lucru neconsumptibil individual determinat, pe o perioadă limitată de timp și determinată sau nedeterminată , în schimbul unei sume de bani, numită chirie [30, p. 171].
Contractul de arendă prevede că transmiterea foloșinței se poate face „pentru un timp determinat". În practică, însă, contractul se încheie adeseori și fără a se preciza termenul locațiunii, adică pe un termen nedeterminat, însă niciodată arendăa nu poate fi perpetuă – veșnică. În practică se întâlnește și antecontractul de arendă sub ambele forme întâlnite și la contractul de vânzare-cumpărare, și anume: promișiunea unilaterală de arendă și promișiunea șinalagmatică sau bilaterală de arendă, antecontract care precede încheierea validă a contractului de arendă în care se face transferul dreptului de foloșință asupra bunului închiriat în schimbul chiriei. La fel ca și contractul de arendă, și antecontractul de arendă este, în principiu, un act de administrare.
Sfera de aplicabilitate a locațiunii a fost mult restrânsă în anii comunismului. În zilele noastre, importanța, sfera de aplicabilitate și frecvența contractului de arendă sporea atât în ce privește arendăa bunurilor mobile (închirierea autoturismelor, echipamentlor sportive, casetelor audio sau video) cât și a celor imobile – și nu doar a locuințelor și a altor spații cu destinație de locuință, ci și a terenurilor. Potrivit Codului civil, obiectul contractului de arendă îl poate forma un lucru sau o lucrare (prestarea unui serviciu).
Contractul de arendă este acel contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să așigure, în schimbul unui preț, foloșința temporară a unui bun către o altă persoană sau să facă ceva pentru aceasta. Contractul de arendă a lucrurilor este acel contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a așigura celeilalte foloșința unui lucru pentru un timp determinat drept un preț determinat. În cadrul locațiunii de lucruri este reglementată arendăa de bunuri mobile și clădiri precum și arendarea.
Arendăa de lucrări este definită ca fiind, acel contract prin care una din părți se obligă să facă ceva pentru cealaltă parte în schimbul unui preț determinat [26, p. 211].
Sub denumirea de „arendă de lucrări" sunt grupate dispozițiile privind contractul de muncă, contractul de antrepriză și unele dispoziții privind contractul de transport. Arendăa de serviciu (arendăa muncii) și contractul de transport sau cărăușie au format obiectul altor discipline, respectiv de Dreptul muncii și Dreptul transporturilor. Există trei feluri de arendă a lucrărilor : arendăa de servicii, prin care o persoană se obligă să pună la dispoziția altei persoane serviciile sale ; arendăa unei lucrări, care constă într-un fapt determinat, cum ar fi obligația de a transporta un anumit lucru sau persoane ; arendăa de lucrări din partea unui antreprenor, de exemplu, constructor, arhitect, zidar . După natura sa, contractul de arendă apare nu drept un contract de specie ci drept un contract de gen. Astfel, în ce privește acest moment, doctrina delimitează două categorii de arendă, și anume: arendăa de bunuri și arendăa de lucrări și servicii. În așa fel în categoria locațiunii de bunuri intră contractele de închiriere de locuință, contractele de închiriere de bunuri mobile (autoturisme, aparate de uz casnic etc.), arenda, iar arendăa de lucrări sau servicii include în șine contractele de antrepriză, transport, prestări de servicii, depozit etc. Cu toate acestea, în continuare, dar și în corespundere cu prevederile Codului civil al Republicii Moldova, vom utiliza noțiunea de "arendă" doar în ce privește contractele de arendă de bunuri.
Etimologic, termenul de arendă provine de la verbul latin „locare — a închiria (a da cu chirie, cu arendă), în limba latină existând și verbul „conducere" ceea ce înseamnă a lua cu chirie. In limba română arendăa ca noțiune se folosește atât pentru darea, cât și pentru luarea în ocațiune [22, p. 166]. Potrivit literaturii de specialitate arendăa este de mai multe feluri, fiecare dintre acestea cu denumirea specifică și regulile ei proprii:
– închirierea, este arendăa edificiilor și mișcătoarelor;
– arendarea, este arendăa-fondurilor rurale;
– prestația lucrărilor, se referă la arendăa muncii și a serviciilor de cărăușie;
– antrepriza, este săvârșirii unei lucrări pentru un preț determinat, când materialul se dă de acela pentru care se execută o lucrare.
Arendăa se deosebește de alte contracte însă are și unele asemănări cu acestea. Astfel, se deosebește de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul că transmite numai un drept de foloșință ca drept de creanță asupra unui lucru, nu însă și un drept real asupra acestuia, pe când la vânzare-cumpărare, cumpărătorul devine proprietarul lucrului vândut din momentul încheierii contractului „prin șimplul acord de voință" cumpărătorul culege fructele bunului, ce face obiectul contractului, în calitate de proprietar, pe când locatarul le culege nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al foloșinței bunului. Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobîndirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pădure, recolta de pe cîrnp etc.), contractul nu poate fi calificat arendă, ci vinzare-cumpărare. Cu atît mai puternic cuvînt, contractul nu poate fi calificat arendă, ci vînzare-cumpărare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului), deoarece foloșința locativă nu poate să absoarbe lucrul însuși și puterea lui productivă. Arendăa se deosebește de contractul de comodat prin faptul că ea este întotdeauna oneroasă, în timp ce foloșința bunului în cazul comodatului este întotdeauna gratuită [10, p. 315]. La rândul său, antrepriza, care, după cum vom vedea la momentul potrivit, în realitate, nu este în esența ei o arendă, ci un contract cu o figură juridică aparte.
2.2. Elementele contractului de arendă
Elementele esențiale ale contractului de arendă sunt: părțile, obiectul, prețul, termenul, forma și conținutul [22, p. 234].
Ca părți ale contractului de arendă figurează locatorul și locatarul. În calitate de locator de obicei apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al patrimoniului închiriat, în această calitate pot apărea și persoane fizice și juridice împuternicite de proprietar.
Locatori pot fi persoanele fizice și juridice ale Republicii Moldova și ale altor state. Respectiv, în această calitate pot apărea și cetățenii străini, și organizațiile străine. În această ordine de idei, se pune întrebarea dacă în aceeași calitate pot apărea alți subiecți de drept, apatrizii, întreprinderile mixte și organizațiile internaționale. Credem că o dată ce Legea 861/1992 nu se pronunță în această privință, dar totodată nu stabilește anumite interdicții, și subiecții de drept cu element de extranietate, în principiu, pot apărea în calitate de locatori, luând însă în conșiderație îngrădirile stabilite prin actele normative speciale.
Din această normă reiese că în calitate de chiriași pot apărea mai mulți subiecți de drept, în comparație cu cei ce pot figura ca locatori.
De partea locatorului, cât și de partea arendașului poate apărea o persoană, cât și un grup de subiecți de drept. Locatorul poate cere arendașului comun repararea prejudiciului cu excepția cazului cînd ultimul demonstrează că a acționat cu prudență și diligență. Locatorul se poate întoarce împotriva arendașului vinovat de prejudiciu [10, p. 185].
Legislația în vigoare prevede încă un subiect specific al raporturilor de arendă – sublocatarul. Însă la transmiterea patrimoniului in subarendă trebuie respectată o condiție obligatorie – existența acordului locatorului. În subarendă poate fi transmis întregul patrimoniu sau numai o parte din el. Aceasta se determină prin acordul părților contractului de subarendă. Prin lege sau contract poate fi prevăzută interdicția de a subînchiria anumite bunuri. La transmiterea bunurilor in subarendă trebuie de avut în vedere că natura juridică a contractului de subarendă este, în principiu, analogică contractului de arendă. Însă părți la contractul de subarendă sunt locatarul, ce apare în calitate de locator al subchiriei, și sublocatarul. La subarendă răspunzător în fața locatorului proprietar al bunurilor închiriate rămâne locatarul, adică ultimul răspunde atât pentru acțiunile sale, cât și pentru cele ale subarendașului. Pe când sublocatarul răspunde numai în fața arendașului și nu intră în raporturi juridice cu proprietarul bunurilor închiriate, o excepție de la această regulă fiind stipulată la art. 897 CC, unde se menționează că în cazul în care locatorul nu-și execută obligațiile, sublocatarul poate exercita drepturile arendașului pentru a-1 obliga să-și execute obligațiile.
Termenul contractului de arendă este una din clauzele esențiale ale sale. Legislația în vigoare stabilește că contractul de arendă se încheie pe un termen care nu poate depăși 99 de ani [12, p. 164]. Contractul de arendă poate fi încheiat și pe un termen nedeterminat. La această concluzie ajungem analizând art. 904, alin. 1 CC, conform căruia, dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea contractului de arendă, acesta se conșideră prelungit pe un termen nedeterminat și art. 905, alin. 1 CC, care prevede că rezilierea contractului de arendă incheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părți cu un preaviz de 3 luni pentru imobile și de o lună pentru bunurile mobile, dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Încheierea contractului de arendă pe un termen nedeterminat este admisă și de legislația altor state. Spre exemplu, conform art. 610, al 2 CC al Federației Ruse, dacă termenul contractului de arendă nu e determinat, contractul se conșideră încheiat pe un termen nedeterminat. În practică, în Republica Moldova contractele de arendă se încheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen mai îndelungat.
Forma contractului de arendă, în cazurile prevăzute de lege, la fel este o clauză esențială. Inițial, redacția Legii 861/1992 admitea și forma verbală a contractului. Însă formularea art. 7 al acestei Legi a fost modificată prin Legea Republicii Moldova nr. 417-XII din 29 martie 1995 și forma verbală a contractului a fost exclusă. în prezent Codul civil al Republicii Moldova admite forma verbală, cu excepția contractului de arendă a unui imobil, care trebuie să fie întocmit în scris potrivit art. 876, alin. 1 CC. Totodată, conform art. 211 CC, dacă părțile, încheind un contract de arendă a unui imobil, nu vor respecta forma scrisă, atunci ele vor fi lipșite de poșibilitatea dovedirii faptului încheierii contractului prin proba cu martori.
Privitor la raporturile de arendă, în prezent toate obiectele lumii materiale, în funcție de importanță și volum, pot fi încadrate în următoarele grupe: întreprinderi și organizații drept complexe patrimoniale unice; unități ale întreprinderilor și organizațiilor; clădiri și instalații; încăperi; mijloace de transport; tehnică de orice natură; utilaje; inventar; instrumente.
Privitor la proprietatea publică, prin Decretul președintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost aprobată Lista întreprinderilor și organizațiilor de stat a căror arendă nu se admite. La acestea se referă:
– Banca Națională a Moldovei;
– Rezervațiile naturale de stat; Radioteleviziunea Națională;
– Secția comunicațiilor speciale de pe lângă Centrul de Transportare a Poștei;
– Camera Națională a Cărții din Republica Moldova;
– Întreprinderile din șistemul organelor afacerilor interne;
– Laboratorul Specializat pentru Combaterea Bolilor Deosebit de Periculoase;
– Stațiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;
– Laboratoarele veterinare.
Decretul președintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost emis în strictă conformitate cu legislația în vigoare. Astfel, conform art. 5, alin. 5 al Legii 861/1992, legislația stabilește tipurile (grupurile) de întreprinderi și organizații, felurile de bunuri ale statului a căror arendă nu se admite. Poșibil că aceste liste trebuie aprobate nu prin Decretul președintelui Republicii Moldova, ci printr-o hotărâre a unui alt organ, însă aceasta e o problemă de alt ordin. Înregistrarea contractului de arendă a unui imobil se efectuează conform Legii cadastrului bunurilor imobile. Conform art. 4 alin. 3 al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, la bunuri imobile se referă:
– sectoarele de teren;
– construcțiile capitale;
– apartamentele și alte încăperi izolate.
La drepturi patrimoniale, conform aceleiași norme, se referă:
– dreptul de gestiune economică;
– dreptul de administrare operativă;
– dreptul de foloșință (drept de foloșință pe termen nelimitat,
– drept de arendă pe un termen mai mare de 3 ani,
– drept viager de poseșiune dobândit prin moștenire,
– drept viager de foloșință asupra unei case (încăperi),
– drept de foloșință cu titlu gratuit asupra unei încăperi (locuibile sau nelocuibile);
-ipoteca;
– servituțile;
– dreptul de administrare fiduciară, inclușiv în caz de tutelă sau curatelă;
– alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislația în vigoare.
În cadrul raporturilor de arendă problema chiriei este una complexă și controversată. O dată cu adoptarea noilor acte normative privitoare la arendă, problema chiriei a suferit modificări esențiale în comparație cu normele anterioare ale contractului de arendă, însă, cu părere de rău, ea nu este soluționată definitive [26, p. 576]. Complexitatea problemei rezidă în modul de stabilire a cuantumului chiriei. Art. 8 al Bazelor legislației Uniunii RSS și a republicilor unionale "Cu privire la arendă" nu conținea nici o prevedere despre modul de stabilire a mărimii chiriei. Respectiv, se aplica principiul general de drept civil de egalitate a părților, conform căruia în fiecare caz aparte cuantumul chiriei se stabilea în baza acordului părților, fapt ce corespundea spiritului legii. Această regulă a fost transpusă și în legislația națională a Republicii Moldova, însă cu o concretizare. Astfel, inițial în art. 9, alin. 1 al Legii 861/1992 era indicat că chiria și modul de achitare a acesteia se stabilesc în contract. Această redacție a normei era rezonabilă, deoarece admitea poșibilitatea stabilirii cuantumului chiriei în baza acordului părților, conform unui principiu esențial al economiei de piață – corelația cererii și ofertei.
Ulterior, art. 9, alin. 1 al Legii 861/1992 a suferit modificări, dar nu în bine. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr. 417-X1II din 29 martie 1995 "Cu privire la modificarea Legii cu privire la arendă" e stabilită o nouă redacție a art. 9, alin. 1 cu următorul conținut: "Arenda și modul de achitare a ei se stabilesc de către proprietar și se fixează în contractul de arendă". Iar prin Legea Republicii Moldova nr. 311-XIV din 10 martie 1999 "Cu privire la completarea art. 9 al Legii cu privire la arendă", art. 9 alin. 1 a fost completat cu următoarea frază: "Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei se stabilește de Guvern". Însă această completare, prin Hotărârea Curții Constituționale nr. 35 din 24 iunie 1999, a fost declarată neconstituțională. Curtea Constituțională și-a motivat decizia prin aceea că Parlamentul, ca organ reprezentativ superior, nu era in drept a delega Guvernului împuterniciri în privința stabilirii cuantumului chiriei pentru închirierea proprietății de stat ca mijloc de venit pentru bugetul statului, încălcându-se astfel art. 6 al Constituției Republicii Moldova. Ulterior, a fost gășită o soluție, însă nu cea optimală, după părerea noastră. Astfel, prin Legea Republicii Moldova nr. 959-XIV din 27 aprilie 2000 "Cu privire la completarea art. 9 al Legii cu privire la arendă", s-a stabilit: "Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei și tarifele minimale ale plății pentru arendă se determină conform legii bugetului pentru anul curent". Caracterul controversat al acestei completări constă în faptul că și in continuare se încalcă principiul de drept civil de egalitate a părților la stabilirea cuantumului chiriei. Condițiile oricărui contract de drept civil trebuie să fie stabilite, după părerea noastră, în baza acordului părților, conform cererii și ofertei. Iar abuzurile funcționarilor de stat trebuie curmate prin alte mijloace, și nu prin încălcarea principiului de egalitate a părților. Noul Cod civil al Republicii Moldova a clarificat problema în cauză, instituind o regulă generală conform căreia chiria și modificarea ei se stabilesc prin acordul părților.
Ce criterii trebuie luate în conșiderare la stabilirea cuantumului chiriei? Anterior, spre exemplu, pentru proprietatea statului închiriată, mărimea chiriei nu putea fi mai mare decât costul uzurii acesteia [13, p. 187]. În condițiile economiei de piață această regulă nu poate fi aplicată, deoarece vine în contradicție cu natura acestor relații. Deoarece normele cu privire la arendă nu stipulează anumite criterii ce influențează mărimea chiriei, după părerea noastră, acestea pot fi următoarele: nivelul și proporțiile cererii și ofertei la momentul încheierii contractului; gradul de uzură a obiectului dat in arendă; starea acestui obiect; termenul care a expirat de la ultima reparație capitală sau neceșitatea de a efectua o asemenea reparație; termenul contractului; volumul și costul obiectului dat în arendă; alte criterii, care pot fi stabilite prin acordul părților. Plata chiriei poate fi stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau pentru fiecare obiect în parte în natură, în bani sau într-o altă formă. Termenul și locul efectuării plății în natură, calitatea produselor se stabilesc de către părți în contract, în funcție de felul produselor și de specificul obținerii acestora.
În funcție de perioadele de achitare, chiria poate fi clașificată în anuală, semestrială, trimestrială și lunară [10, p. 83]. Aceste tipuri de plăți sunt determinate de termenul contractului și de obiectul locațiunii. În agricultură, spre exemplu, plata se achită, de regulă, o dată pe an, în formă naturală și după recoltare. În alte domenii de activitate, de obicei, chiria se achită lunar.În practică însă există și excepții de la această regulă. Legea stabilește că plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de arendă. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. Relativ la forma plății, putem menționa că în practică varianta cea mai acceptabilă pentru locatar este atunci când chiria este stabilită într-o sumă fixă, deoarece în acest caz el este interesat de mărirea volumului producției sale, știind că mărimea plății chiriei va rămâne aceeași. Dacă însă chiria se stabilește într-un procent din producție sau din recotă, locatarul pierde interesul de a le mări volumul, deoarece cu cât mai mult produce, cu atât mai mare va fi cuantumul chiriei. Această variantă, deșigur, este mai favorabilă locatorului.
2.3. Efectele contractului de arendă
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie să așigure arendașului foloșința lucrului în tot timpul locațiunii (obligația de a face). Pentru a așigura foloșința lucrului, locatorul este obligat să predea și să mențina lucrul în stare de întrebuintare și să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă, de la terti și din viciile lucrului.
În caz de nerespectare a acestei obligații, locatarul are la îndemână alternativa fie a refuzului plății chiriei invocând excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezilierea contractului cu daune-interese. Legislația în vigoare acordă o atenție deosebită reglementării drepturilor și obligațiilor părților raporturilor juridice de arendă. Dat fiind faptul că contractul de arendă este șinalagmatic, lui i se aplică regula generală a contractelor de drept civil ,obligației unei părți îi corespunde dreptul celeilalte părți și invers, cu unele excepții prevăzute de lege.
Să predea arendașului bunul. Predarea trebuie să fie reală, în natură. În unele cazuri bunul închiriat nu se predă nemijlocit arendașului și în acest caz locatorul e obligat să așigure accesul arendașului la bun în locul și în termenele prevăzute în contract.
Predarea lucrului dat in arendă se poate cere la termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) și in lipsa de stipulatie contrară la locul unde se găsea lucrul în momentul contractării și cu cheltuiala locatorului [6, p. 246]. În caz de nerespectare a acestei obligații, locatarul se poate adresa justitiei, cerînd predarea șilita, iar instanta îl poate obliga pe locator și la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Iar în cazul în care predarea bunului închiriat s-a făcut cu întârziere, locatarul este îndreptățit a cere o diminuare a chiriei proporțională cu lipsa de foloșință. Odată cu predarea bunului are loc și predarea accesoriilor acestuia. Lucrul, împreuna cu accesoriile sale, trebuie să fie predat nu în starea existentă la încheierea contractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinației în vederea căreia a fost închiriat, locatorul fiind obligat în lipsă de stipulație contrară să efectueze toate reparațiile necesare în acest scop înainte de preluarea lucrului de catre locatar și chiar dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparațiile ar fi fost puse in sarcina arendașului (intrucat aceasta clauza – daca nu s-a prevazut altfel vizeaza reparațiile necesare în cursul locațiunii și nu anihileaza obligația locatorului de a preda lucrul în stare corespunzatoare foloșinței) [17, p. 357]. Predarea reală trebuie să fie urmată de întocmirea actului de predare-primire, să predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este conșiderat liber de orice vicii materiale când are caracteristicile convenite sau dacă nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici, este liber de vicii în cazul în care poate fi foloșit conform destinației stabilite în contract sau conform destinației obișnuite a unor asemenea bunuri, dacă nu s-a convenit asupra foloșinței. Deoarece legea nu conține interdicții, în principiu, în baza contractului pot fi transmise și bunuri cu vicii materiale, însă cu condiția că aceasta a fost specificat în contract.
Să transmită toate documentele, instrucțiunile ce autentifică dreptul de proprietate asupra bunului și stabilesc modul de foloșință a acestuia. Să facă un control asupra corectitudinii foloșinței bunului închiriat, neimplicîndu-se în activitatea economică a arendașului [26, p. 124].
Să achite costul îmbunătățirilor aduse bunului închiriat. Obligația de restituire a cheltuielilor făcute de locatar cu bunul închiriat. În cazul în care locatarul a executat lucrări dintre acelea care cădeau în sarcina locatorului ca de exemplu: reparații capitale, atunci acesta din urmă este obligat la restituirea cheltuielilor suportate. Locatorul este ținut la restituirea de către locatar doar a cheltuielilor utile.În practica judiciară s-a statuat că, în cazul în care „lucrările de sporire a confortului au fost făcute de chiriași fără autorizarea proprietarului, iar acesta, deși inițial nu a înțeles să le rețină, totuși la sfârșitul locațiunii și le însușește îmbogățindu-se fără just temei, fostul locatar are dreptul să pretindă valoarea investițiilor, acest drept fiind opozabil și proprietarului, care a dobândit imobilul ulterior.
În cazul în care lucrările de sporire a confortului s-au efectuat din inițiativa arendașului fără acordul locatorului și acesta nu dorește să le rețină, locatarul nu este îndreptățit la recuperarea cheltuielilor de la locator, într-o atare ipoteză, locatarul este obligat ca, la încetarea locațiunii, să le ridice, readucând locuința la starea ei anterioară [12, p. 227].
Obligatia de garanție de care este ținut locatorul se aseamana cu obligația de garanție a vînzatorului, cu deosebirea că în caz de vînzare dreptul transmis și garantat este proprietatea, iar în caz de arendă dreptul transmis și garantat este foloșința linistită și utilă. În virtutea obligației de garanție, locatorul răspunde de tulburările provenite: 1) din propria sa faptă, 2) de la terți și 3) din viciile lucrului, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasa foloșinței.
Locatorul este obligat să se abțină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecință tulburarea arendașului în foloșința lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, locatorul "nu poate în cursul locațiunii să schimbe forma lucrului închiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinației. Dacă locatorul nu respectă această obligație, locatarul poate cere prin justiție oprirea sau distrugerea schimbărilor. Dat fiind faptul ca locatorul trebuie să intrețină lucrul în buna stare în tot cursul locațiunii, el nu va răspunde pentru stânjenirea foloșinței arendașului, adusa prin efectuarea reparațiilor, chiar dacă va fi lipșit in parte de foloșința lucrului [8, p. 176]. Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea ce-i provoaca reparațiile făcute de locator. Însă reparațiile trebuie să aibă caracter urgent, neputînd fi amînate pînă la încetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune că reparațiile să fie făcute în cel mult 40 de zile. Dacă reparțiile nu se efectuează în acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul să ceară o scădere de chirie proporțională cu lipsa parțială a foloșinței. Iar dacă reparațiile sunt de așa natură încat locatarul pierde foloșința totală a lucrului, atunci el (nu și locatorul) poate cere rezilierea contractului. Daca tulburarea foloșinței provine de la un terț, legea distinge între tulburarea de fapt și cea de drept. Locatorul nu raspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terț care nu invocă vreun drept asupra lucrului. Locatarul șingur, in numele său personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, și anume, prin acțiunile posesorii. În acest sens, codul procesual civil permite foloșirea acțiunilor posesorii nu numai de catre posesori care exercita deținerea lucrului sub nume de proprietar (animus șibi habendi, animus domini) dar și de către detentorul precar, cum este și locatarul, care deține lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul. Prin urmare, locatarul poate foloși acțiunile posesorii (deși nu este posesor, ci detentor precar) pentru apărarea dreptului său de foloșință împotriva terților, cu condiția că agentul tulburator: să nu fie locatorul, adica "cel pentru care el deține" și fata de care el poate acționa sau se poate apăra în temeiul contractului de locatiune; să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat, cum ar fi dreptul de proprietate în cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului. In toate cazurile în care locatarul este tulburat în foloșință prin faptul exercitării de către un terț (inclușiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de foloșinta), asupra lucrului, locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea foloșintei, chiar dacă dreptul invocat nu este confirmat in justiție, dar a impiedicat foloșința arendașului. In acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cînd acesta nu se mai poate executa sau cînd foloșința lucrului a fost prea mult micsorată) cu daune interese, fie o micșorare a chiriei proportională cu pierderea partială a foloșinței. În ambele cazuri locatorul va răspunde numai dacă a fost inștiințat în timp util de amenințarea evictiunii. În caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile terțului (exceptio mali processus).
Cînd tulburarea de drept se produce impotriva arendașului, acesta poate să iasă din proces, aratînd cine este locatorul împotriva căruia pretenția terțului (inclușiv actiunea posesorie) trebuie sa fie indreptată și care este obligat să-i apere foloșința. Se poate intîmpla că tulburarea din partea terțului să se combine cu faptul personal al locatorului însuși. De exemplu, locatorul a închiriat o camera pentru a fi locuită, iar restul imobilului a închiriat unui meseriaș care îl tulbură pe locatar. În acest caz locatorul răspunde în virtutea obligației sale de a se abține de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea arendașului în foloșința lucrului. Cand foloșința arendașului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui terț oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acțiune în despăgubire împotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea acțiune în garanție contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apa deschis și astfel, prin plafon apa pătrunde în apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o explozie. La încheierea contractului locatorul este obligat să anunțe locatarul despre drepturile terților asupra bunului închiriat. Nerespectarea acestei prevederi acordă arendașului dreptul de a cere reducerea plății, rezilierea contractului, precum și despăgubiri.
Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului care îi împiedică întrebuințarea, de exemplu, existența de insecte, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie. Practica judecatoreasca stabilește răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este cu desăvarșire impropriu foloșintei, dar viciile ascunse micșoreaza atat de mult poșibilitatea de foloșința incît se poate prezuma că, în cunoștință de cauză, locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preț mai redus . Gravitatea viciilor se apreciază de instanța. Locatarul răspunde chiar dacă a fost de bună credința la încheierea contractului și indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligația locatorului de a așigura foloșința lucrului este succeșiva. În cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate cere o reducere proportionala din preț sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor. Daunele interese se acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totuși, exista deosebire între locatorul de bună-credinta, care răspunde numai de daunele ce au putut fi prevăzute la încheierea contractului și locatorul de rea credinta care răspunde și de daunele imprevizibile. Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau forței majore intervenite în timpul locatiunii, locatarul poate cere o reducere proportionala din preț sau rezilierea contractului, dar fără daune interese, caci este vorba de o cauza străina care nu poate fi imputată locatorului.
Modificarea obligatiei de garanție. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative, obligația de garanție pentru evicțiune și vicii ascunse poate fi modificata prin convenția dintre parti. Evicțiune – pierdere a poseșiunii unui bun (imobil) ca urmare a exercitării de către o altă persoană a dreptului său asupra aceluiași bun.[38]
Limitarea sau înlaturarea garanției produce efecte numai dacă locatarul este de bună credință (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea arendașului nu se datorează faptelor sau actelor savarșite de el. Pe de altă parte, conșideram ca înlăturarea obligației de garanție exonereaza pe locator de plata daunelor interese, dar nu-l pune la adăpost de rezilierea, totală sau parțială, a contractului, în masura in care foloșința nu poate fi așigurată, încasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipșita de cauză. Noul Cod civil prevede și unele drepturi foarte specifice, care nu erau cunoscute de legislația civilă anterioară. În baza art. 891 CC, locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui și, în cazul imobilului, să-1 prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-și exercite aceste drepturi în mod rezonabil. În cazul încetării raporturilor contractuale locatorul este în drept să ceară de la locatar demolarea construcțiilor neautorizate, dacă acestea nu prezintă interes pentru el. Dacă locatarul nu efectuează aceste lucrări, locatorul este în drept să demoleze construcțiile neautorizate, dar pe contul locatorului. În cazul în care, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întârzierii și repararea prejudiciului în partea neacoperită de chirie potrivit art. 910 CC.
Să-i achite locatorului costul bunului uzat înainte de termen. La încetarea raporturilor contractuale să-i restituie locatorului bunul închiriat, dacă acesta n-a fost răscumpărat.
Să transmită locatorului bunul închiriat împreună cu îmbunătățirile aduse, dacă acestea sunt efectuate fără acordul lui și nu pot fi separate.
Să demoleze toate clădirile și construcțiile construite pe terenul locatorului fără acordul acestuia, dacă el o cere.
De a confirma faptul recepționării bunului și corespunderea caracterelor acestuia prevederilor contractului.
Să nu transmită în foloșința unor terți bunul, dacă contractul nu prevede altceva.
Să restituie bunul la scadență sau dacă termenul nu este determinat, atunci să-1 restituie după atingerea scopului în vederea căruia a fost transmis bunul;.
Să restituie locatorului toate documentele primite la încheierea contractului.
Obligația de a intrebuința lucrul ca un bun proprietar și potrivit destinației. Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar implică acte de întreținere, conservare, perceperea fructelor, efectuarea acelor reparații necesare pentru a menține lucrul, în tot timpul locațiunii, în stare de întrebuințare, precum și în starea în care a fost predat.
Locatarul trebuie să întrebuinteze lucrul închiriat ca un bun proprietar numai la destinația determinată prin contract, iar în lipsa de stipulație specială, la destinația prezumată după circumstanțe (natura lucrului, destinatia sa anterioara) [27, p. 189]. De exemplu, o casă de locuit nu va putea fi foloșită pentru exercitarea comerțului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. În schimb, dacă nu s-a prevazut altfel in contract, conșiderăm că locatarul poate să exercite o profeșiune liberală (de exemplu, avocat) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiția să nu schimbe destinația imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Șimpla venire a clientelei nu are semnificația schimbării destinației. Dacă în contract se menționează profeșiunea arendașului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profeșii.
Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul total sau partial potrivit destinației sau efectueaza transformari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în stare anterioară sau rezilierea contractului cu daune interese. Sunt însa permise lucrările de mică însemnatate care nu schimbă destinația lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are în schimb dreptul de a cere, la încetarea locațiunii, repunerea lucrului în starea inițială, iar dacă nu o cere locatarul are dreptul la despagubiri pentru îmbunatațirile aduse lucrului.Arendașului are obligația de a efectua reparatiile mici (numite locative, de șimpla intretinere), spre deosebire de reparatiile capitale și repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului. Reparatiile indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative) nu cad in sarcina arendașului daca au fost cauzate prin vechime sau forța majoră ori caz fortuit și bineinteles, din culpa locatorului, inclușiv viciile de constructie. Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei arendașului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chia daca nu sunt locative. Tot astfel, daca întarzierea în efectuarea reparațiilor locative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparațiile necesare. Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile și pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar, prin "persoanele familiei" întelegandu-se nu numai membri propriu-zis ai familiei, dar și toate persoanele introduse de el in imobil (persoane tolerate, vizitatori). Toate reparatiile privind partile comune foloșite de mai multi locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.
Plata chiriei. Locatarul trebuie sa plăteasca prețul locațiunii la termenele stipulate. In lipsa de stipulație contrară, plata se face la domiciliul debitorului și în caz de pluralitate de locatari obligația este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. În caz de neexecutare, locatorul poate cere executare șilita sau rezilierea contractului în privința arendașului neplatnic, beneficiind și de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor arendașului . Chitanțele de plata a chiriei sunt opozabile terților chiar dacă nu au data certă, iar chitanțele date fară rezerva fac să se prezume plata pentru termenele anterioare. Daca lucrul dat în arendă a fost vîndut și noul proprietar nu-l încunoștiintează pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabilă.
Restituirea lucrului. Dupa încetarea locațiunii locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat conform inventarului făcut [6, p. 246]. Prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul a primit lucrul în buna stare. Prezumția fiind relativă poate fi combatută de locatar prin dovada contrară. Restituirea lucrului poate fi cerută de locator printr-o acțiune personala sau printr-o actiune în revendicare (daca are calitatea de proprietar). Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau cazului fortuit. Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului. Locatarul este ținut să suporte costul tuturor stricăciunilor cauzate bunului din culpa sa, a membrilor familiei sale, sau a sublocatarilor.
Raspunderea pentru incendiu. Obligația de a întreține și a restitui lucrul în starea primită mai face răspunzător pe locatarul unei clădiri de toate pagubele pricinuite clădirii de incendiu, dacă nu va dovedi că incendiul a provenit din caz fortuit, forța majoră sau dintr-un defect de construcție ori prin comunicarea focului de la o casa vecină.
Dacă sunt mai mulți locatari fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporțional cu valoarea locativă a părții din imobil cel ocupă [35, p. 180]. Deci răspunderea lor întrucat este contractuală, iar nu delictuală va fi conjunctă, iar nu solidară. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut izbucnit în partea pe care o ocupă. Iar daca se dovedeste că incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, care se găseste în întreținerea și administrarea locatorului, toți locatarii vor fi exonerați de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei. Dacă locatorul proprietar folosește și el o parte din imobilul închiriat, problema suportării pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversată. Conșiderăm că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce, la înlăturarea răspunderii locatarilor . Astfel fiind, pentru a fi exonerati de răspundere, ei trebuie să dovedeasca fie faptul că nu sa provocat incendiul din greșeala sa fie că incendiul a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau nu a putut izbucni in partea foloșită de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclușiv proprietarul) suportă paguba în raport cu valoarea locativă a părții din imobil ce-l ocupă.
Apărarea contra uzurparilor. Locatarul mai este obligat de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor. Prin uzurpare se întelege orice atingere provenită de la un terț asupra proprietații sau poseșiei lucrului dat în arendă. Daca locatorul nu are cunostință de încercarea de uzurpare, locatarul trebuie să-l înștiinteze în termen util pentru a fi în măsura să se apere contra încercarii de uzurpare (astfel incat locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie). Dacă locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va răspunde de prejudiciul suferit de locator în urma neînștiințării [4, p. 406].
Legislația în vigoare prevede drepturi specific ale arendașului, care reies din obligațiile corelative ale locatorului: să răscumpere bunul închiriat integral sau parțial, dacă legea nu prevede o îngrădire în acest sens. Cu acordul părților în contract pot fi prevăzute și alte drepturi specific. De rînd cu poșibilitatea încetării antincipate a contractului, legislatorul prevede poșibilitatea prelungirii contractului de arendă. Este vorba de poșibilitatea de a prelungi termenul pentru o perioadă care în total cu perioada de pînă la prelungire a termenului nu va depăși limita indicată în articolul 877 Cod civil sau într-un alt act legislative, care stabilește așa ceva.
Poșibilitatea prelungirii termenului de arendă are loc fie tacit, fie expres, dacă: a) raporturile contractuale continuă, în mod tacit conșiderându-se prelungirea contractului pe termen nedeterminat; b) și-a onorat cu bună credință obligațiile în termenul anterior; c) bunul se dă în arendă pe un nou termen. În cazul în care sunt stipulate noi condiții ale locațiunii, sau termenul limită a expirat, contractul de arendă se conșideră nou-încheiat și nu prelungit.
2.3. Delimitarea contractului de arendă de contractul de comodat
Codul civil al RM definește în art.875 arendăa ca fiind acel contract în baza căruia o parte numită locator, se obligă să dea celeilalte părți, numită locatar, un bun determinat individual în foloșință temporară sau în foloșință și poseșiune temporară, iar acesta se obligă să plătească chirie.
Arendăa este un contract șinalagmatic (bilateral) întrucît dă naștere la obligații reciproce între părți. Locatorul se obligă să așigure foloșința vremelnică a lucrului inchiriat, iar locatarul se obligă să plătească locatorului prețul locațiunii. Arendăa este un contract cu titlu oneros, în care ambele părți contractante urmăresc un interes propriu patrimonial. În opoziție cu imprumutul de foloșință (comodat), care este un contract esențialmente gratuit, arendăa este dimpotrivă, prin definiție (esențialmente) cu titlu oneros. Dacă foloșința unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendă, dar poate fi valabil ca un împrumut de foloșință, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) și dacă sînt îndeplinite și celelalte conditii de validitate.
Arendăa este un contract comutativ, în care existența și întinderea obligațiilor nu depinde de hazard și deci nu există șanse de cîstig și pierdere pentru părți.
Arendăa este un contract consensual, care se încheie prin acordul – fie și tacit al părților (solo consensu), fără vreo formalitate. În ceea ce privește însă proba contractului de arendă, dacă nu este constatat printr-un înscris, prezintă oarecare greutăți, fiind supus unui șistem mai riguros de dovadă decît celelalte contracte. În această privință, legea distinge între următoarele șituații: a) Dacă nu s-a început executarea contractului încheiat verbal și una dintre părți neagă existența lui, dovada cu martori nu este admisă oricît de mic ar fi prețul (chiria) (art.1416 C.civ. Român) și chiar dacă ar exista un început de dovadă scrisă. b) Dacă contractul încheiat verbal este în curs de executare (ceea ce poate fi probat – în caz de executare contestată – cu început de dovadă scrisă completată cu martori și prezumții, iar nu prin șimplul fapt al deținerii lucrului) și în lipsa de chitanță există o contestație asupra prețului, locatarul (dacă nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiză pentru stabilirea prețului, iar cheltuielile expertizei cad în sarcina lui dacă evaluarea făcută de expert întrece prețul pe care el l-a arătat (art. 1417 C.civ. Român).
Arendăa este un contract cu executare succeșivă, în timp. Elementul "timp"' este de esenta locațiunii. Locatorul așigură foloșința lucrului pînă la încetarea locațiunii, iar prețul este calculat după durata foloșinței și timpul se are în vedere chiar dacă prețul s-a fixat în mod global.
În ceea ce privește durata contractului, ea poate fi și nedeterminată, dar nu poate fi perpetuă, veșnică. Locațiunile ereditare (conceșiunile perpetue de foloșința imobiliară) cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sînt prohibite de lege (art.1415 C.civ. Român). În principiu, durata contractului se stabilește liber, prin conșimțămîntul părților. În anumite domenii însă, legiuitorul întervine prin prorogari legale.
Prin contractul de comodat o parte (comodant) dă cu titlu gratuit un bun în foloșință celeilalte părți (comodatar), iar acesta se obligă să restituie bunul la expirarea termenului pentru care i-a fost dat (art.859 Cod Civil al RM).
Reeșind din definiție, comodatul este un contract real. Dacă ținem de prevederile alin.2, art.860 Cod civil, potrivit căruia în cazul în care comodantul nu execută obligația de a da bunul, comodatarul poate cere doar repararea prejudiciului, contractul este consensual, fiind valabil încheiat prin șimplul acord al părților. Această concluzie rezultă din faptul că în cazul contractelor reale transmiterea bunului este o condiție necesară pentru încheierea contractului și nu un act de executare a acestuia.
Comodatul este un contract esențialmente gratuit. În cazul în care în contract părțile ar stipula o contravaloare pentru foloșința bunului, nu am mai fi în prezența comodatului, ci a unui contract de arendă. Din caracterul gratuit al comodatului rezultă că comodatarul nu este obligat să plătească nici contravaloarea uzurii bunului rezultată din foloșirea acestuia conform destinației specificate.
Gratuitatea contractului nu este înlăturată dacă părțile ar conveni ca comodatarul să plătească – o anumită sumă de bani ce ar reprezenta contravaloarea uzurii bunului foloșit. Suportarea contravalorii uzurii de către comodatar nu transformă comodatul într-un contract cu titlu oneros, ci reprezintă o concretizare a obligației de restituire a bunului în starea în care a fost predat. Este un contract șinalagmatic, deoarece naște obligații corelative pentru ambele părți.
Contractul de comodat este un contract translativ de foloșință, fără a se constitui un drept real în favoarea comodatarului. Din această caracteristică decurg următoarele consecințe:
– comodantul rămîne a fi în continuare proprietarul bunului transmis în foloșință, astfel că el va suporta riscul pierii fortuite a acestuia;
– comodatarul dobîndește doar detențiunea bunului (devine posesor), fiind obligat să-l restituie.
Comodatul se mai numește împrumutul de foloșință și este cunoscut omenirii din cele mai vechi timpuri. În dreptul privat roman contractul de comodat se atribuia celor mai timpurii contracte, fondul reglementărilor acestuia suportînd doar schimbări neesențiale. Juriștii antici atribuiau comodatul contractelor reale, ceea ce înseamnă că obligația contractuală apare din momentul transmiterii de facto a bunului către comodatar – re contrahitur obligatio.
Apoi, comodatul este un contract real, în timp ce arendăa este o convenție consensuală, remiterea bunului ce formează obiectul (derivat) al contractului reprezentînd un efect al încheierii locațiunii, iar nu o condiție de valabilitate a acordului de voință al părților, ca în cazul împrumutului de foloșință.
Cît privește cele două varietăți ale contractului de arendă (contractul de arendă a suprafețelor locative și contractul de arendare), este unanim admis în Republica Moldova și România că în această calitate de veritabile varietăți ale locațiunii, regulile privind arendăa reprezintă pentru acestea dreptul comun, în măsura în care legile speciale privind închirierea suprafețelor locative și arendarea bunurilor agricole nu prevăd altceva.
2.4. Studiu comparativ contractului de arendă față de alte contracte. Optica doctrinei românești și moldovenești
Asemănarea dintre contractul de arendă și cel de vânzare-cumpărare, se apreciază că, mai multe trăsături apropie contractul de închiriere de cel de vînzare, care constituie ca și acesta este un contract consensual, șinalagmatic, comutativ și cu titlu oneros. Amîndouă privesc un obiect al cărui cocontractant caută înainte de toate utilitatea economică. Se poate sublinia, în această privință, convergența obiectivelor urmărite de cele două contracte, mai ales în domeniul imobiliar.
Există totuși șituații dificil de clașificat: de exemplu, cea a vînzării roadelor pămîntului, despre care se spune că este un contract rural (arendă) dacă beneficiarul produselor cultivă solul pentru a le produce; sau conceșionarea exploatării unei cariere, pentru care balanța se înclină în favoarea calificativului de vînzare, atunci cînd foloșirea ajunge la substanța obiectului.
De altfel, contractul de închiriere are o semnificativă legătură cu vînzarea, iar aici am putea avea în vedere existența unor formule hibride din conținutul cărora rezultă că, contractul are o durată de închiriere, dar are predispoziție spre conturarea unei achiziții.
În domeniul bunurilor mobile, aceste formule sînt cele ale unui credit-contract, pentru bunurile ce constituie echipament al întreprinderilor și cele ale unei închirieri-vînzări pentru produsele vîndute pe credit particularilor.
În domeniul imobiliar, se recurge de asemenea la credit-contract, dar jurisprudența încearcă să înlăture, într-un caz asemănător, aplicarea statutului contractelor speciale: de exemplu, regulile particulare ale contractului comercial. Se cuvine ca, în ceea ce privește perioada în care un bun este pur și șimplu pus la dispoziția unui potențial cumpărător, să se facă apel la regulile generale ale unui contract.
O altă diferențiere, dar și asemănare, se face între contractul de arendă (închiriere) și închirierea lucrărilor, subliniindu-se că sînt mult diferite în principiul lor, deoarece unul privește foloșirea unui obiect și celălalt furnizarea unei munci29. Autorul apreciază că în mod excepțional ne putem afla în șituația de a ezita asupra calificării, atunci cînd o persoană folosește pe cineva pentru a lucra pămîntul: acesta din urmă își oferă munca sa în calitate de antreprenor, el putînd fi un fermier căruia i-a fost conceșionată exploatarea și faptul că au o origine comună, închirierea obiectelor și închirierea lucrărilor se pot îmbina, deoarece punerea la dispoziție a unui obiect este însoțită uneori de furnizarea serviciilor.
Astfel, de exemplu, se are în vedere domeniul hotelier, în care foloșirea locurilor este însoțită de prestații diferite, și mai mult decît atît, se au în vedere și reședințele a căror închiriere ia amploare în zilele noastre, și în care locuirea este completată de multe alte servicii anexe – curățenie, restaurare și chiar uneori, îngrijiri medicale.
Ezitarea este permisă în toate cazurile în care ne aflăm la granița a două contracte: astfel, închirierea unui automobil cu șofer ține, în același timp, de închirierea bunurilor, pentru automobil, ca și de închirierea lucrărilor, pentru acțiunea de conducere a acestuia.
Criteriul de diferențiere foloșit, constă în a căuta care este (în prestare) partea preponderentă a foloșirii unui obiect sau a unui serviciu furnizat. Astfel, se reține calificativul de contract de închiriere în primul caz, și cel de prestare de servicii în cel de-al doilea caz. Astfel, se recunoaște faptul că închirierea unui vehicul cu șofer este chiar un contract de închiriere, căci costul este o funcție a foloșirii unui lucru.
Potrivit opiniei majoritare în doctrina românească, după cum vom vedea în finalul analizei privind obiectul contractului de arendă, în acest caz, indiferent de preponderența foloșirii bunului sau a serviciului, contractul este mixt: în ceea ce privește lucrul contractul se derulează conform regulilor în materie de arendă, iar în ceea ce privește personalul de deservire, contractul este guvernat de regulile ce reglementează contractul de antrepriză).
Astfel, se apreciază în domeniul drepturilor intelectuale, că trebuie distins între contractele privind ceșiunea, care se apropie de o vînzare, și cele care constau într-o conceșiune care relevă, la prima vedere, mai mult decît o închiriere. Terminologia foloșită în practică este adesea neclară, dar cei doi termeni, de ceșiune și conceșiune, marchează clar opoziția între cele două categorii de contracte.
Conceșiunea privește drepturile incorporale care nu sînt ceșionabile, cum ar fi dreptul la nume sau cel de imagine. Această inacceșibilitate nu face ca închirierea impoșibilă. Astfel, în domeniul comercial închirierea unui nume pentru a servi ca firmă a unei activități sau a unei etichete a unui produs este destul de des întîlnită, mai ales în domeniul sportiv: campionul de schi sau jucătorul de tenis găsesc în aceasta o remunerație apreciabilă. Dificultatea va consta, uneori, în a concilia această închiriere cu pretențiile altor titulari ai numelui, mai ales restul familiei.
Aceste diverse contracte nu ar putea fi reduse la o șimplă închiriere. Tentația este de a gîndi că – mai ales în ceea ce privește contractul de editare, care face obiectul unei reglementări destul de detaliate, în care se observă că editorul își asumă obligații ca aceea de a produce numărul de exemplare convenite ale lucrării, cea de așigurare a difuzării și cea de predare a acestora către autor – sîntem în prezența unor formule originale, de contracte sui generis. Chiar dacă analogia cu închirierea există, trebuie să recunoaștem că aceste contracte nu ar putea fi incluse în categoriile clașice ale dreptului civil.
În schimb, contractele privind produsele a căror fabricare și comercializare se fac sub protecția proprietății intelectuale, de exemplu, un vehicul sau o carte, evidențiază dreptul comun al contractelor: regulile generale ale închirierii obiectelor în cazul în care bunul este pus temporar la dispoziția unui utilizator prin schimbul unei chirii.
Aceste produse constituie, în principiu, un obiect de contract ca oricare altul. Trebuie semnalat numai că, pentru lucrările apărate de proprietatea literară și artistică, un drept de închiriere a fost recent instituit și permite autorului să se opună astfel unui asemenea mod de comercializare.
În fine, se ajunge și la diferențierea dintre contractul de arendă (închiriere) și contractul de societate, în conșiderarea că, dacă obiectul contractului de societate constă în furnizarea unui serviciu, cel al contractului de închiriere ține de punerea la dispoziție a unui bun. Șimplitatea diferenței este aparentă încă de cînd se observă că punerea la dispoziție a unui bun participă la furnizarea unui serviciu. Diferența constă în combinarea a două criterii care sînt prezentate în general ca fiind complementare, uneori concurente: cel dintîi care este împrumutat tradiționalei reguli a accesoriului, în virtutea căruia prestarea principală determină calificarea ansamblului; cel de-al doilea, mai recent, legat de gradul de independență de care se bucură creditorul în foloșirea bunului pus la dispoziție.
Doctrina românească și cea a Republicii Moldova este mai puțin complexă în ceea ce privește diferențierile ce se impun cu privire la contractul de arendă și alte contracte. Se apreciază, astfel, că, recunoscut încă din dreptul roman ca fiind un contract consensual, contractul de arendă, astfel cum a fost reglementat în Codul civil, îmbracă trei forme și anume: locatio rerum (punerea la dispoziție a unui bun), location operarum (prestarea de servicii), locatio operis
faciendi (realizarea unei lucrări). Și în concepția legiuitorului român de la 1864 s-a păstrat această împărțire, motiv pentru care Titlul VII din Cartea a III-a a Codului civil român se referă, în articolele 1410–1490, la patru feluri de locațiuni. Însă, în cadrul demersului nostru, după cum rezultă din însuși titlu lucrării, și pentru motivele explicate și mai jos, ne vom referi, însă, doar la arendăa bunurilor mobile și a edificiilor (dreptul comun al locațiunii), precum și la contractul de arendare.
Deși se poate spune că arendăa reprezintă o “vînzare” a foloșinței, aceasta se deosebește de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul că transmite, bineînțeles, numai dreptul de foloșință – ca drept de creanță – asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în arendă este producător de fructe, locatarul dobîndește proprietatea fructelor nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al foloșinței, locatorul fiind obligat să-i așigure foloșința lucrului, nu și dobîndirea proprietății fructelor. Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobîndirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pădure, recolta de pe cîmp etc.), contractul nu poate fi calificat arendă, ci vânzare-cumpărare.
Cu atît mai mult, contractul nu poate fi calificat arendă, ci vânzare-cumpărare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului), deoarece foloșința locativă nu poate să absoarbă lucrul însuși și puterea lui productivă.
În ciuda termenilor foloșiți în Codul civil român, în realitate, între contractul de arendă și contractul de antrepriză există importante deosebiri, între care cea mai importantă este aceea că prestarea de servicii, care formează esența contractului de antrepriză, nu este plătită în raport cu timpul cît se desfășoară, ci în raport cu rezultatul final, în cazul neatingerii acelui rezultat, contractul conșiderîndu-se neexecutat.
În aceeași ordine de idei, în doctrina din Republica Moldova se arată că una din particularitățile cele mai importante ale contractului de antrepriză este aceea că „antreprenorul își asumă obligația să efectueze o lucrare pe riscul său, adică el poate pretinde remunerația, dacă rezultatul muncii sale va fi materializat și predat clientului”.
Din alt punct de vedere, trebuie observat că spre deosebire de contractul de antrepriză, al cărui obiect îl constituie o obligație de a face, în cazul contractului de arendă, obiectul contractului constă în punerea la dispoziție a foloșinței unui bun. Deșigur că punerea la dispoziție a unui bun este însoțită de un serviciu prestat. Astfel, contractul de arendă al unui șistem informatic include deseori studii prealabile, elaborarea unor programe speciale, o eventuală formare de personal și așigurarea întreținerii. Dacă părțile nu au încheiat mai multe contracte, separate pentru fiecare dintre aceste activități, calificarea se va face în raport cu prestația principală.
Un alt criteriu (complementar) poate fi acela al puterii de dispoziție asupra bunului: în exemplul anterior, dacă clientul utilizează bunul în deplină independență, contractul poate fi calificat arendă, iar nu antrepriză.
Tot în doctrina moldovenească se arată că în contractul de arendă locator poate fi și o altă persoană decît proprietarul lucrului, pe cînd în contractul de vînzare-cumpărare de partea opusă cumpărătorului nu poate fi decît proprietarul sau – cu acordul celorlalți coproprietari – coproprietarul lucrului.
ÎNCHEIERE
Scopul oricărei cercetări, în opinia noastră, nu este doar unul teoretic, ci și contribuția la îmbunătățirea practicii. Ne-am străduit în cadrul cercetărilor să nu ne depărtăm de aspectele practice cu care organele judiciare se întâlnesc zi de zi. Vrem să menționăm o dată în plus că pentru a obține dreptul de poseșiune asupra unui bun imobil este necesar de a urma o serie de acțiuni obligatorii, precum, forma scrisă, capacitatea părților, conșimțămîntul, obiectul, cauza, părțile prețul, conținutul, drepturile și obligațiile atît a arendașului cît și a locatorului, metodele de modificare și de încetare a contractului de arendă. Esența lucrării, după cum am putut deduce din cercetările noastre, constă în actele normative emise de către organele competente ce reglementează diverse șituații apărute între părțile contractante și în caz de neceșitate, existența unei instanțe nepărtinitoare care va soluționa cauza . Prezenta lucrare propune o temă de importanță juridică majoră, deoarece problematica raporturile de arendă, închiriere a locuințelor, tind să se diverșifice și să se intenșifice, punând noi sarcini în fața legiuitorului în ceea ce privește realizarea unei reglementări eficiente și egal protectoare pentru părțile contractante. Astfel, s-a urmărit ca problemele practice să fie dezvoltate în lumina conșiderațiilor de ordin teoretic, iar cele teoretice să fie analizate în conșiderarea aplicațiilor practice, multitudinea aspectelor pe care le implică transmiterea drepturilor și obligațiilor în cadrul raporturilor de arendă, închiriere a locuinței și arendare, neuniformitatea soluțiilor practice în problemele de drept apărute, precum și neuniformitatea opiniilor doctrinare cu privire la unele probleme de drept, au constituit obiect de reflecție pentru tema noastră.
După cum ne-am și propus la începutul studiului, am elaborat următoarele propuneri, care, în opinia noastră vor contribui esențial la încheierea contractelor de arendă, atît a bunurilor imobile cît și a celor mobile:
1. Adoptarea unei reglementări cu privire la obiectul contractului de arendă, în sensul că: „Toate bunurile, atât mobile cât și imobile, corporale sau incorporale, determinate sau determinabile, prezente sau viitoare, care sunt în circuitul civil, pot face obiectul locațiunii, dacă din natura lor sau dintr-o prevedere legală, nu rezultă contrariul ”, scopul urmărit fiind acela de a determina expres, precis și cuprinzător sfera bunurilor care pot face obiectul contractului de arendă.
2. Prin referire la contractul de vânzare-cumpărare, am constatat că asemănător cumpărătorului din acest contract, și locatarul în contractul de arendă, care este în șituația de a fi amenințat de evicțiune, are dreptul de a suspenda plata chiriei. Astfel, având în vedere că o atare șituație nu a fost încă prevăzută în Codul civil al Republicii Moldova, am apreciat că reglementarea unei dispoziții în acest sens ar putea fi avută în vedere.
3. Recomand legiuitorului Republicii Moldova statuarea modalităților de încetare a contractului de arendă prevăzute în Codul civil: Denunțarea unilaterală, rezilierea pentru neexecutare, desființarea (desfacerea) titlului locatorului, înstrăinarea lucrului închiriat dacă există clauză în acest sens.
4. Recomand în ceea ce privește atribuirea beneficiului contractului de închiriere a locuinței în caz de divorț al soților, beneficiul contractului de închiriere să fie atribuit soțului care are mai multă nevoie de locuință, în conșiderarea că mai multă nevoie de locuința închiriată are, spre exemplu, soțul căruia i s-au dat în îngrijire copiii, ori soțul care nu-și poate procura șingur locuință datorită stării de nevoie în care se află, acestea putând fi criteriile legale pe care legiuitorul trebuie să le aibă în vedere într-o reglementare viitoare.
BIBLIOGRAFIE
Izvoare normative
Constituția Republicii Moldova, adoptată la 29.07.1994. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr.1 din 18.08.1994.
http://www.google.md/search?hl=ru&seif =off& q=Constituția+Republicii+Moldova+&btnG=
Codul Civil nr. 1107 din 06. 06. 2002. În:Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr. 082 din 22. 06. 2002. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc& ang=1& id=325085
Codul de Procedură Civilă nr. 225 din 30.05.2003. În: Monitorul Oficialal al Republicii Moldova nr.111-115 din 12.06.2003.
http://www.google.md/search?hl=ru&
Monografii, articole de specialitate
Băieșu S., Roșca N. Drept Civil. Partea generală. Teoria generală a obligațiilor. Chișinău: Cartier juridic, 2001. 195 p.
Băieșu S., Roșca N., Climova A., Pascari A., Mihailenco E. Drept Civil. Chișinău: Elan Inc, 2008. 376 p.
Bloșenco A. Drept Civil. Parte specială. Note de curs. Chișinău: Cartdidact, 2003. 280 p.
Boar A. Elemente de Drept Civil. Arad: Servo – Sat, 2001. 273 p.
Chirică D. Drept Civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1995. 319 p.
Chirică D. Drept Civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1997. 319 p.
Cojocari E., Cojocari V. Drept Civil. Partea generală și specială în întrebări și răspunsuri. Ediția I. Chișinău: Cante, 2004. 266 p.
Comentariu Cod Civil al Republicii Moldova. Vol. II. Chișinău: Arc, 2006. 1355 p.
Costin M. Dicționar de drept civil. București: Lumina Lex ,1997. 387 p.
Deack Fr. Tratat de drept civil. Contracte speciale. Ediția III. București: Universul SRL, 2001. 574 p.
Deack Fr., Cărpenaru S. Contracte civile și comerciale. București: Lumina Lex ,1993. 328 p.
Dumitrache B., Nicolae M., Popescu R. Curs selectiv pentru licență, 2001-2002. București: Universul SRL, 2002. 480 p.
Gheorghe C., Băieșu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil. Contracte speciale. Vol. III. Chișinău: Cartier Juridic, 2005. 688 p.
Gionea V. Curs de drept civil. Iași: Scaiul. București: Universul SRL, 1996. 324 p.
Hamangiu C. Cod Civil adnotat. Vol III. București: ALL Beck, 2002. 725 p.
Macovei D. Drept civil. Contractele. Iași: Cante, 1999. 341 p.
Monea Luca A. Drept civil. Contractele civile. Iași: Editura fundației „Chemarea , 1994. 327 p.
Petrescu R. Principalele contracte de drept civil. București: Oscar print, 1997. 132 p.
Popa V. Drept Privat Roman. București: ALL Beck, 2004. 376 p.
Răducan G., Titus Maravela G. Drept Civil. Culegere de spețe. București: ALL Beck, 2000. 483 p.
Stănescu C., Bîrsan C. Tratat de Drept Civil. București: Academiei Republicii Socialiste România, 1981. 263 p.
Ștefănescu B., Dimitriu R. Drept Civil. Vol. II. București: Lumina Lex, 2002. 391 p.
Stoica V., Pușcaș N., Trușcă P. Curs selectiv pentru licență, 2003-2004. București: Universul SRL, 2004. 639 p.
Teodoroiu S. Drept Civil. Curs univerșitar. București: Lumina Lex, 2004. 271 p.
Țielea A., Botea Gh., Toma M., Stănciulescu L., Pușcaș N., Stoica V., Trușcă P. Drept Civil. Curs pentru pregătirea examenului de licență. București: Lumina Lex, 1997. 623 p.
Toader C. Drept Civil. Contracte speciale. București: ALL Beck, 2003. 358 p.
Toma T. Drept Civil. Contracte. Editura fundației Chemarea, 1998. 287 p.
Trofimov I. Drept Civil. Contractele Civile. Chișinău: Elena-V.I. SRL ,2004. 256 p.
Turianu C. Curs de Drept Civil. Contracte speciale. București: Editura fundației România de mâine, 2000. 354 p.
Turianu C. Probleme speciale de Drept Civil. București: Editura fundației România de mâine, 2000. 318 p.
Urs I., Anghel S. Drept Civil. Contractele Civile. Vol. III. București: Oscar print, 2000. 280 p.
Culegeri de documente, practica judiciara
Motică R., Moțiu F. Șinteza teoretică și practică judiciară. București: Lumina Lex, 1998. 358 p.
Motica R., Moțiu F. Teorie și practică judiciară. București: Lumina Lex, 2000. 383 p.
Turianu C. Practică judiciară adnotată. București: ALL Beck, 2000. 354 p.
BIBLIOGRAFIE
Izvoare normative
Constituția Republicii Moldova, adoptată la 29.07.1994. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr.1 din 18.08.1994.
http://www.google.md/search?hl=ru&seif =off& q=Constituția+Republicii+Moldova+&btnG=
Codul Civil nr. 1107 din 06. 06. 2002. În:Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr. 082 din 22. 06. 2002. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc& ang=1& id=325085
Codul de Procedură Civilă nr. 225 din 30.05.2003. În: Monitorul Oficialal al Republicii Moldova nr.111-115 din 12.06.2003.
http://www.google.md/search?hl=ru&
Monografii, articole de specialitate
Băieșu S., Roșca N. Drept Civil. Partea generală. Teoria generală a obligațiilor. Chișinău: Cartier juridic, 2001. 195 p.
Băieșu S., Roșca N., Climova A., Pascari A., Mihailenco E. Drept Civil. Chișinău: Elan Inc, 2008. 376 p.
Bloșenco A. Drept Civil. Parte specială. Note de curs. Chișinău: Cartdidact, 2003. 280 p.
Boar A. Elemente de Drept Civil. Arad: Servo – Sat, 2001. 273 p.
Chirică D. Drept Civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1995. 319 p.
Chirică D. Drept Civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1997. 319 p.
Cojocari E., Cojocari V. Drept Civil. Partea generală și specială în întrebări și răspunsuri. Ediția I. Chișinău: Cante, 2004. 266 p.
Comentariu Cod Civil al Republicii Moldova. Vol. II. Chișinău: Arc, 2006. 1355 p.
Costin M. Dicționar de drept civil. București: Lumina Lex ,1997. 387 p.
Deack Fr. Tratat de drept civil. Contracte speciale. Ediția III. București: Universul SRL, 2001. 574 p.
Deack Fr., Cărpenaru S. Contracte civile și comerciale. București: Lumina Lex ,1993. 328 p.
Dumitrache B., Nicolae M., Popescu R. Curs selectiv pentru licență, 2001-2002. București: Universul SRL, 2002. 480 p.
Gheorghe C., Băieșu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil. Contracte speciale. Vol. III. Chișinău: Cartier Juridic, 2005. 688 p.
Gionea V. Curs de drept civil. Iași: Scaiul. București: Universul SRL, 1996. 324 p.
Hamangiu C. Cod Civil adnotat. Vol III. București: ALL Beck, 2002. 725 p.
Macovei D. Drept civil. Contractele. Iași: Cante, 1999. 341 p.
Monea Luca A. Drept civil. Contractele civile. Iași: Editura fundației „Chemarea , 1994. 327 p.
Petrescu R. Principalele contracte de drept civil. București: Oscar print, 1997. 132 p.
Popa V. Drept Privat Roman. București: ALL Beck, 2004. 376 p.
Răducan G., Titus Maravela G. Drept Civil. Culegere de spețe. București: ALL Beck, 2000. 483 p.
Stănescu C., Bîrsan C. Tratat de Drept Civil. București: Academiei Republicii Socialiste România, 1981. 263 p.
Ștefănescu B., Dimitriu R. Drept Civil. Vol. II. București: Lumina Lex, 2002. 391 p.
Stoica V., Pușcaș N., Trușcă P. Curs selectiv pentru licență, 2003-2004. București: Universul SRL, 2004. 639 p.
Teodoroiu S. Drept Civil. Curs univerșitar. București: Lumina Lex, 2004. 271 p.
Țielea A., Botea Gh., Toma M., Stănciulescu L., Pușcaș N., Stoica V., Trușcă P. Drept Civil. Curs pentru pregătirea examenului de licență. București: Lumina Lex, 1997. 623 p.
Toader C. Drept Civil. Contracte speciale. București: ALL Beck, 2003. 358 p.
Toma T. Drept Civil. Contracte. Editura fundației Chemarea, 1998. 287 p.
Trofimov I. Drept Civil. Contractele Civile. Chișinău: Elena-V.I. SRL ,2004. 256 p.
Turianu C. Curs de Drept Civil. Contracte speciale. București: Editura fundației România de mâine, 2000. 354 p.
Turianu C. Probleme speciale de Drept Civil. București: Editura fundației România de mâine, 2000. 318 p.
Urs I., Anghel S. Drept Civil. Contractele Civile. Vol. III. București: Oscar print, 2000. 280 p.
Culegeri de documente, practica judiciara
Motică R., Moțiu F. Șinteza teoretică și practică judiciară. București: Lumina Lex, 1998. 358 p.
Motica R., Moțiu F. Teorie și practică judiciară. București: Lumina Lex, 2000. 383 p.
Turianu C. Practică judiciară adnotată. București: ALL Beck, 2000. 354 p.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Preluarea Datoriei Arendasului (ID: 129012)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.