Particularitati Legislative In Domeniul Vanzarii Cumpararii Bunurilor Imobile

1.1 Particularități legislative in domeniul vînzării-cumpărării bunurilor imobile

Prin contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul se obligă să predea un bun în proprietate cumpărătorului, iar acesta se obligă să preia bunul și să plătească prețul acceptat.Vânzătorul se obligă să înmîne, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun, prevăzute de lege, dacă în contractul de vânzare-cumpărare nu este stipulat altfel. Dacă prețul nu este indicat direct în contractul de vânzare-cumpărare, părțile se pot înțelege asupra modului de determinare a lui.

Alineatul 1 al articolului 753 definește contractul de vânzare-cumpărare. Din obligația vânzătorului de a preda bunul rezultă, că vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului și, odată cu predarea bunului să transmită și dreptul de proprietate asupra lui. Conform articolului 315 al Codului Civil proprietarul are drept de posesiune, folosință și de dispoziție asupra bunului.

  Contractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic, deoarece creează obligații reciproce și interdependente, părțile având și drepturi și obligații (art.704 Cod.civ.). Astfel, obligația de preluare a bunului de către cumpărător este corelată cu obligația vânzătorului de a preda bunul. Vânzătorul nu poate fi obligat a preda lucrul, decât dacă cumpărătorul este ținut în aceeași măsură de a-l lua în primire, asigurându-se, astfel, una din finalitățile contractului, aceea de a pune lucrul în stăpânire de fapt și de drept a cumpărătorului.

Vânzătorul este obligat să remită documentele referitoare la bun la momentul, în locul și în forma prevăzută de contract. Dacă în contract lipsește o asemenea stipulație, vânzătorul se obligă să remită documentele referitoare la bun, concomitent cu predarea bunului.[9]

De regulă, vânzătorul trebuie să prezinte documentele care atestă dreptul de proprietate asupra bunului. În unele cazuri însăși legea stabilește documentele necesare de a fi prezentate. De exemplu, în cazul în care obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl constituie un bun imobil, vânzătorul trebuie să prezinte documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra imobilului, precum și extrasul din registrul bunurilor imobile.

Deseori, pentru a se asigura că marfa corespunde calității prevăzute în contract, părțile stipulează o clauză prin care vânzătorul se obligă să anexeze mărfii livrate atestate de calitate, de garanție, buletine de analiză, cartea tehnică a produsului sau alte documente de certificare a calității. În ceea ce privește forma în care trebuie prezentate documentele, aceasta include numărul de copii, limba în care vor fi întocmite și felurile duplicatelor utilizate, de exemplu scrise, xeroxate, dactilografiate etc.

Prețul este suma de bani pe care cumpărătorul se obligă să o plătească vânzătorului, în schimbul bunului cumpărat. Prețul corespunde bunului vândut. Conform articolului 756 al Codului civil, prețul trebuie să fie exprimat în bani.

Din alineatul 3 al prezentului articol rezultă, că un contract de vânzare-cumpărare se consideră valabil încheiat, chiar dacă prețul nu este indicat direct în contract. De asemenea, părțile nu sunt obligate să stipuleze în contract modul de determinare a prețului. Părțile au opțiunea de a conveni sau nu asupra modului de determinare a prețului.

Determinarea prețului poate fi făcută direct și concomitent cu acordul de voință al părților, prin negociere sau prin aderarea pură și simplă a cumpărătorului la prețurile fixe, expuse sau fixate concomitent. De asemenea, și vânzătorul poate să adere la oferta de cumpărare înaintată de cumpărător, în care acesta stabilește singur prețul.Prețul mărfii este determinat dacă cuantumul lui este convenit de părți în momentul încheierii contractului.Părțile pot stipula în contract numai elementele pe baza cărora prețul va putea fi determinat în viitor, cel târziu la data exigibilității obligației de plată.Convenirea prețului nu presupune și stabilirea modalității de plată, de exemplu, printr-o singură prestație sau în rate, ori a termenului plății, aceste elemente urmând a fi determinate separat.[9]

În cazul cumpărării unui teren sau unui alt bun imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială și de înscriere a contractului de vânzare-cumpărare în registrul bunurilor imobile, precum și cheltuielile de preluare a documentelor necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului.

Articolul 755 stipulează expres, că toate cheltuielile ce țin de vânzarea-cumpărarea unui imobil revin cumpărătorului.

Conform articolului 288, alineat 2) și 3) al Codului civil, la categoria bunurilor imobile se alătură terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pământ, precum și tot ceea ce în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza pagube considerabile destinației lor. Rămân bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren, pentru a fi reîntrebuințate, atât timp cât sunt păstrate în aceeași formă, precum și părțile integrate ale unui bun imobil care sunt separate provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării. Materialele aduse pentru a fi utilizate în locul celor vechi devin bunuri imobile.

Prin cheltuieli de întocmire a contractului se înțeleg cheltuielile de redactare a contractului, onorariile plătite avocaților sau notarului, atunci când acesta întocmește contractul.

Prin cheltuieli de autentificare a contractului se înțelege taxa plătită notarului pentru autentificarea contractului, excluzându-se cheltuielile de întocmire a contractului.

Prin cheltuieli de înregistrare a contractului se înțeleg taxele necesar de a fi plătite oficiului cadastral pentru înregistrarea bunurilor imobile și dreptului de proprietate asupra lor.

Codul civil nu prevede expres obligativitatea autentificării notariale a contractelor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile. Implicit, în articolul 680 se menționează că, dacă pentru valabilitatea contractului legea stabilește o anumită formă sau dacă părțile au prevăzut o anumită formă, contractul se consideră încheiat în momentul îndeplinirii condiției de formă. Prin urmare, legea specială este aceea, care trebuie să stabilească forma contractului.

Conform art.4, alin 2 al Legii Cadastrului bunurilor imobile, obiecte ale înregistrării de stat sunt bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale. Potrivit art.5 al aceleiași legi, bunurile imobile trebuie să fie înregistrate în mod obligatoriu la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de activitate se află bunul imobil.[11]

În baza contractului de vânzare-cumpărare se transmite atât bunul, cât și dreptul de proprietate asupra lui. Conform art.321, alin.2 al Codului civil dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobândește la data înscrierii în registrul bunurilor imobile. Codul civil nu indică termenul în care contractual de vânzare-cumpărare a unui imobil trebuie să fie înregistrat la cadastru. O asemenea mențiune nu este stipulată nici în alte legi, cu excepția Legii privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului, care prevede termenul de 3 luni din data autentificării notariale a contractului.

Vânzătorul este obligat să predea bunul fără vicii de natură juridică (liber de drepturile unui terț asupra lui), cu excepția cazului când cumpărătorul a consimțit să încheie contractul cunoscând drepturile terțului asupra bunului. Se consideră viciu de natură juridică și situația în care în registrul bunurilor imobile este înscris un drept inexistent.

            Prin viciu de natură juridică se înțelege dreptul sau pretenția unui terț asupra bunului.

Art.764 se referă la dreptul de proprietate a unui terț sau la dreptul de folosire a bunului, avându-se în vedere atât drepturile existente, cât și eventualele pretenții ulterioare, care se află în stadiu de precăutare.

Este important de menționat, că articolul reglementează numai raporturile dintre vânzător și cumpărător, dar nu și între cumpărător și terța persoană.

Obligației vânzătorului de predare a bunului fără vicii de natură juridică îi corespunde dreptul cumpărătorului de a prelua marfa fără asemenea vicii. Cumpărătorul este în drept să ceară vânzătorului îndeplinirea acestei obligații.

O importanță deosebită o are momentul în care marfa trebuie să fie liberă de orice drept sau pretenție a unui terț. Din conținutul articolului rezultă, că este vorba de momentul predării bunului, iar nu de momentul încheierii contractului. Dacă în momentul încheierii contractului marfa era liberă de drepturile sau pretențiile unui terț, nu s-a pus problema viciilor de natură juridică. Dacă ulterior încheierii contractului apar asemenea drepturi sau pretenții se consideră că vânzătorul nu și-a onorat obligațiile prevăzute de art.764. Drepturile și pretențiile terților asupra bunurilor care apar ulterior predării mărfii nu sunt luate în considerare.

Dacă vânzătorul nu-și onorează obligația stipulată în art.764 și predă bunul cu vicii de natură juridică, atunci cumpărătorul este în drept în baza art.735 al Codului civil să solicite rezoluțiunea contractului.

Conform prevederilor art.764 cumpărătorul poate să consimtă să primească marfa cu vicii de natură juridică, însă nu se stabilește forma în care trebuie exprimat acordul cumpărătorului. Din conținutul articolului se înțelege, că nu este obligatoriu acordul expres al cumpărătorului. El poate fi exprimat și prin acțiuni concludente, de exemplu, prin preluarea bunului de către cumpărător chiar și în cazul în care el cunoaște existența drepturilor sau pretențiilor unui terț asupra bunului.

Dreptul terților asupra bunului predat poate avea un caracter diferit, putând rezulta dintr-un contract de locațiune, arendă, gaj. Astfel, dacă bunul care constituie obiect al contractului de vânzare-cumpărare este închiriat, atunci în baza art.900 al codului civil, cumpărătorul se subrogă locatorului în drepturile și obligațiile ce decurg din locațiune. O asemenea situație este și în cazul arendei, fapt ce rezultă din art.911, alin3 al Codului civil. În privința gajului, în conformitate cu prevederile art.459 al Codului civil, mărfurile care se află în circulație și în proces de prelucrare, înstrăinate de debitorul gajist încetează a fi obiect al gajului în momentul trecerii dreptului de proprietate asupra lor către persoana care le-a cumpărat.

Conform articolului 764 este considerat viciu de natură juridică și cazul în care în registrul bunurilor imobile este înscris un drept inexistent. Poate fi situația când în registrul bunurilor imobile este înscris un drept de uzufruct, gaj, superficie, dar în realitate aceste drepturi să nu existe.[11]

Drepturile cumpărătorului în privința viciilor sunt excluse dacă, în momentul încheierii contractului, cunoștea aceste vicii.  În cazul în care cumpărătorul în momentul încheierii contractului cunoștea viciile bunului și a cumpărat bunul, se consideră că el a acceptat bunul cu vicii. Prin urmare, într-o asemenea situație, vânzătorul nu poartă răspundere pentru viciile bunului. Cumpărătorul poate să-și exercite drepturile sale în privința viciilor numai dacă în momentul încheierii contractului nu a cunoscut aceste vicii.

 Cumpărătorul poate beneficia numai atunci de drepturile care rezultă din viciul pe care nu l-a cunoscut în urma unei culpe grave când vânzătorul a trecut sub tăcere în mod dolosiv viciul sau a preluat o garanție pentru existența unei caracteristici. Cumpărătorul poate beneficia de drepturile sale în privința viciilor pe care nu le-a cunoscut numai dacă această necunoaștere se datorează unei culpe grave a vânzătorului când acesta a trecut sub tăcere viciul sau când vânzătorul a garantat existența unei caracteristici a bunului. În situația în care atât cumpărătorul cât și vânzătorul nu au cunoscut existența viciilor, cumpărătorul nu poate beneficia de drepturile sale în privința viciilor.

Cumpărătorul pierde dreptul de a invoca viciul dacă nu l-a comunicat vânzătorului într-un termen rezonabil din momentul în care a constatat sau trebuia să constate viciul și felul lui. Vânzătorul nu poate invoca dispozițiile prezentului alineat dacă a trecut sub tăcere în mod dolosiv viciul. Cumpărătorul trebuie să anunțe vânzătorul despre constatarea viciului într-un termen rezonabil, în caz contrar pierde dreptul de a invoca viciul. Este important ca în reclamație cumpărătorul să enumere concret viciile descoperite, de exemplu, după caz să fie menționat că marfa a fost livrată într-o cantitate mai mică sau calitatea mărfii livrate nu corespunde celei prevăzute în contract. Prezentul articol nu stabilește conținutul reclamației, deoarece în multe cazuri atât forma cât și conținutul reclamației, dacă în contract nu este stabilit expres, va depinde de particularitățile mărfii, relațiile dintre părțile contractante, uzanțele comerciale. Important este ca reclamația să ajungă la vânzător și să prevadă expres în ce constă viciul mărfii.

            La fel, articolul dat nu prevede un termen concret în care cumpărătorul trebuie să prezinte reclamația vânzătorului. Potrivit art.783 (2), dacă în contract nu este stabilit un termen, pretențiile pot fi înaintate de cumpărător în cel mult șase luni din ziua predării bunului mobil și în cel mult un an în privința bunului imobil.

 Totuși, dacă vânzătorul a trecut sub tăcere în mod dolosiv viciul, nu poate invoca dispozițiile prezentului alineat.

Dacă prin lege sau contract, este obligat să controleze calitatea bunului, vânzătorul trebuie să prezinte cumpărătorului dovezi de efectuare a controlului calității bunului. Alineatul 6 al articolului 764 Cod.civ. stabilește obligația vânzătorului de a controla calitatea bunului înainte de livrare în următoarele două cazuri:

            a) când acest lucru este stipulat în contract;

            b) când acest lucru este stabilit de lege.

            Dacă vânzătorul este obligat să verifice calitatea bunului, atunci odată cu predarea mărfii el trebuie să prezinte și documentele care confirmă efectuarea controlului. Aceste documente pot fi: actul de verificare, certificatul de calitate etc.[9]

            Pentru identificarea rezultatelor controlului calității de către vânzător și cumpărător și în scopul preîntâmpinării disputelor referitoare la aprecierea calității, este necesar ca modalitatea și condițiile efectuării controlului calității mărfii să fie similare pentru ambele părți. În situația în care conform documentelor de standardizare sunt admise câteva metode de efectuare a controlului calității mărfii, atunci părțile trebuie să stipuleze expres în contract care din acestea va fi aplicată pentru efectuarea controlului. Dacă în contract nu există o asemenea prevedere, atunci vânzătorul va alege singur metoda de control, iar cumpărătorul va fi obligat să aplice aceeași metodă ca și vânzătorul.

            Verificarea calității bunului de către vânzător constituie o obligație accesorie predării mărfii.

Părțile pot conveni asupra dreptului unilateral al cumpărătorului de a achiziționa un bun pînă la un anumit moment ( opțiunea de cumpărare ) sau asupra dreptului vînzătorului de a vinde în aceleași condiții un bun cumpărătorului ( opțiunea de vînzare). În privința contractelor de opțiune se aplică normele de vînzare – cumpărare dacă părțile nu convin altfel.

Sub noțiunea de “ opțiune “ se subînțelege “promisiunea de vînzare-cumpărare “ cănd există consimțămăntul reciproc al vînzătorului și cumpărătorului asupra obiectului și prețului.Opțiunea poate fi unilaterală și bilaterală.

  În cazul promisiunii de vînzare, o persoană primește promisiunea altei persoane de a-i vinde un bun, proprietate ai ei, rezervăndu-și dreptul de a-și manifesta ulterior, în perioada unui termen stabilit, consimțămăntul său de a-l cumpăra.

  Exemplu. Proprietarul unui imobil oferă imobilul chiriașului spre cumpărare la un preț stabilit, dacă ultimul își va manifesta voința de a-l cumpăra.

  O promisiune de vînzare nu poate produce efectele unei vînzări, una dintre părți, în acest caz, fiind obligată față de cealaltă să vîndă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii bucurăndu-se de alegerea de a cumpăra sau nu acest bun.În cazul cănd beneficiarul va manifesta dorința de a cumpăra bunul, iar proprietarul va refuza vînzarea, beneficiarul are dreptul la încasarea despăgubirilor cauzate potrivit regulilor aplicabile la neexecutarea obligațiilor.Respectiv, promisiunea de vînuare este un contract unilateral, creînd obligații pentru una din părți.

  Opțiunea poate fi și bilaterală, cînd părțile se obligă reciproc să încheie pe viitor, la prețul stabilit un contract de vînzare – cumpărare a unui obiect. În cazul cănd promitentul nu-și respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, benmeficiarul cumpărător nu poate solicita predarea lucrului, bucurăndu-se de dreptul la recuperarea despăgubirilor ( Capitolul V. Efectele neexecutării obligațiilor ).

  Dacă însă lucrul se mai află în patrimoniul vînzătorului, beneficiarul- cumpărător poate cere să fie impus vînzătorul la încheierea contractului.

 Opțiunea poate fi cu termen—cînd oferantul este obligat să-și mențină promisiunea de vînzare pănă la îndeplinirea termenului arătat și fără termen, cănd oferta de vănzare poate fi retrasă după timpul necesar pentru a primi un răspuns chibzuit.[9]

 În caz de retragere a promisiunii de vănzare înainte de sfărșitul termenului – acceptantul este în drept să solicite încasarea pagubelor pricinuite, promitentul fiind ținut de o obligație de a face.În practică există și o altă formă a promisiunii de vănzare, cănd proprietarul unui bun se obligă că, în cazul în care-l va vinde să-i acorde preferința unei anumite persoane la preț egal.

În practică există și o altă formă a promisiunii de vănzare, cănd proprietarul unui bun se obligă că, în cazul în care va vinde să-i acorde preferința unei anumite persoane la preț egal.[11]

1.2 Aspecte juridice cu privire la evaluarea bunurilor imobile locative

Legea Nr. 989 din  18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare stabilește cadrul juridic al activității de evaluare a bunurilor și drepturilor patrimoniale, al activității de evaluare profesională, al reglementării de stat și obștești a acestei activități, asigură crearea sistemului de evaluare independentă a bunurilor și a drepturilor asupra lor pentru protecția intereselor legitime ale statului, ale altor subiecți ai raporturilor de drept în domeniul evaluării bunurilor și drepturilor patrimoniale, precum și pentru aplicarea adecvată a rezultatelor evaluării.

Scopul acestei legi este :

stabilirea cadrului juridic, economic și organizațional al activității de evaluare;

asigurarea drepturilor evaluatorilor și a îndeplinirii de către aceștia și întreprinderile de evaluare a obligațiilor față de beneficiarii serviciilor de evaluare.

Legea reglementează raporturile dintre persoanele fizice și juridice ce apar în activitatea de evaluare. Confirmarea activității de evaluare în calitate de activitate independen tă în economia Moldovei s-a produs în absen ța unui cadru ju ridic și metodologic bine determinat.Desi companiile de evaluare au inceput prestarea serviciilor de evaluare la inceputul anilor 90 ai secolului trecut,iar activitatea de evaluare era supusa licentierii de stat,primul proiect al actului legislative care a stabilit cerintele minime fata de evaluator si activitatea de evaluare,si care a specificat in linii generale metodologia evaluarii de piata a aparut abia in 2000.

In aprilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare.Astfel,pentru prima data in legislatia Moldovei a aparut definitia de evaluator si au fost specificate cerintele fata de calificare evaluatorului.Evaluator poate fi orice persoana cu studii superioare in evaluare,sau dupa caz studii superioare economice sau tehnice si care poseda certificatul de calificare eliberat de Agentia Relatii Funciare si Cadastru – organul abilitat cu functia de control asupra activitatii de evaluare a bunurilor immobile.La fel,legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea stricta arolului organelor de stat ,asociatiilor obstesti ale evaluatorilor si intreprinderilor de evaluare in organizarea activitatii de evaluare.[5]

Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor immobile in scopul impozitarii este elaborat în temeiul Legii nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare și în conformitate cu Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 670 din 9 iunie 2003.[4]

Prezentul Regulament stabilește modul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, prin aplicarea procedurilor de evaluare masivă și celor trei metode de estimare a valorii de piață: metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor și metoda cheltuielilor.

În cazul în care obiecte ale evaluării sînt bunurile imobiliare unice sau specifice, se vor aplica procedurile de evaluare individuală, în baza Regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobile.[4]

Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile este elaborat în temeiul Legii privind activitatea de evaluare, nr. 989 – XV din 18 aprilie  2002 . Scopul Regulamentului provizoriu este stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora și  forma de proprietate asupra lor. Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot fi aplicate pentru determinarea altor tipuri de valori, cu condiția utilizării datelor adecvate tipului valorii estimate.[5]

Standardele Internaționale de Evaluare, cuprind: IVS – Cadrul general Standarde generale Standardele generale „au aplicabilitate generală pentru toate tipurile de active și scopuri ale evaluării, subiect doar al unor modificări sau cerințe suplimentare, specificate în Standardele referitoare la active sau în Aplicații ale evaluării.” Standardele generale sunt: – IVS 101 Sfera misiunii de evaluare; – IVS 102 Implementare; – IVS 103 Raportarea evaluării.[7]

Standarde referitoare la active „Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard și din comentarii. Standardul stabilește cerințele care fie modifică, fie adaugă ceva la Standardele generale și include exemple ale modului în care se aplică principiile din Standardele generale, la acea clasă particulară de active. Comentariile oferă informații suplimentare asupra caracteristicilor fiecărui tip de active care influențează valoarea și identifică metodele și abordările uzuale utilizate.”

Evaluările se utilizează pe larg, iar piețele financiare și alte piețe se bazează pe acestea, pentru includerea în situațiile financiare, pentru conformarea la reglementări sau pentru sprijinirea activității de garantare a creditării sau de tranzacționare. International Valuation Standards Council (IVSC) este o organizație independentă, non-profit, din sectorul privat, al cărei scop este de a servi interesului public. Obiectivul IVSC este de a încuraja încrederea publicului în procesul de evaluare, prin crearea unui cadru pentru furnizarea de opinii credibile asupra valorii, de către profesioniști în evaluare pregătiți corespunzător, care acționează într-un mod etic.

IVSC realizează acest obiectiv prin:

elaborarea și menținerea Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS),

emiterea de îndrumări tehnice pentru evaluatorii profesioniști,

promovarea globală a dezvoltării profesiei de evaluator și a practicilor etice.

Obiectivul imperativ al IVS este creșterea încrederii utilizatorilor serviciilor de evaluare, în evaluările pe care aceștia se bazează. Pentru îndeplinirea acestui obiectiv, IVS:

promovează consecvența și sprijină înțelegerea tuturor tipurilor de evaluări, prin identificarea sau dezvoltarea unor principii și definiții acceptate la nivel global,

identifică și promulgă principii comune pentru realizarea misiunilor de evaluare și a rapoartelor de evaluare,

identifică aspectele specifice care necesită atenție și metodele utilizate în mod obișnuit la evaluarea diferitelor tipuri de active sau datorii,

identifică procesele adecvate de evaluare și cerințele de raportare, pentru scopurile majore pentru care sunt necesare evaluările,

reduce diversitatea de practici prin permiterea convergenței diferitelor standarde de evaluare, utilizate în anumite sectoare și țări.

Cele trei Standarde generale au aplicabilitate generală pentru toate tipurile de active și scopuri ale evaluării, subiect doar al unor modificări sau cerințe suplimentare, specificate în Standardele referitoare la active sau în Aplicații ale evaluării. Standardele generale sunt IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 Implementare și IVS 103 Raportarea evaluării.[7]

1.3 Modalitatea de vinzare-cumparare a bunurilor imobile locative in Republica Moldova

Toți dorim să ne procurăm un bun imobil,fie acela apartament,casa de locuit,teren. Careva își permite să le cumpere cât mai spațioase, cu multe odăi, cu vedere undeva anume, alții preferă un pic mai modeste, totul depinde de ceea ce își dorește fiecare sau de condițiile financiare. Totuși, în ambele cazuri este nevoie de a atrage atenția la anumite lucruri atunci când ne propunem să procurăm un imobil. 

Procurarea unui imobil este un proces care se desfășoară în câteva etape:

Prima etapă ar fi studierea până la convingere că apartamentul sau imobilul găsit este unul care corespunde cerințelor și așteptărilor.

Verificarea actelor de proprietate și consultația unui notar sau a unui jurist.

Pregătirea actelor destinate pentru înstrăinarea imobilului (certificatele de la OCT, avizul cu privire la existența sau lipsa restanțelor la buget).

Formularea condițiilor de înstrăinare și trecerea dreptului de proprietate la cumpărător.

Semnarea contractului de înstrănare propriu-zis la notar.

La prima etapă cetățeanul are toată gama de oferte care va trebui fără grabă să le studieze și să decidă că imobilul ales este unul bun și corespunde cerințelor sale. Totodată e foarte important să se atragă atenția la situația tehnică a apartamentului: reparația, amplasarea, planul tehnic și alte detalii

Cea de a doua etapă este una mai dificilă, dar tot atât de importantă. Actele care conferă dreptul de proprietate asupra apartamentului sunt diferite: contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinței în proprietate privată (altfel spus contractul de privatizare), contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, hotărâre judecătorească, certificat de moștenitor legal sau testamentar precum și multe alte acte.

Esența acestei proceduri constă în verificarea apartenței dreptului de proprietate asupra imobilului, verificarea proprietarilor, capacitatea lor juridică și fizică, existența proprietății. Din aceste considerente ar fi de dorit consultația unui notar sau a unui jurist. 

A treia etapă constă din pregătirea certificatelor destinate pentru înstrăinare, verificarea imobilului de lipsa oricăror interdicții, gaj sau alte sechestre, lipsa datoriilor la serviciile de deservire a apartamentului.

Ultima etapă este formularea la notar a condițiilor de înstrăinare cum ar fi: indicarea prețului de vânzare a imobilului, stabilirea modului și momentului de transmitere a banilor, indicarea termenelor de eliberare, cunoașterea limbii de stat sau a altor limbi cu indicarea traducerii, semnarea contractului.

Însă, o mare greșeală se comite atunci când părțile se eschivează de la indicarea prețului real de vânzare a imobilului, pentru a nu plăti impozitele necesare. Pericolul constă în rezilierea contractului, când cumpărătorul va primi doar suma eronată indicată în contract și nu cea reală transmisă.[15]

Vînzarea unei locuințe nu este deloc o chestiune usoară, mai ales cand vinzătorul vrea să se realizeze in condiții de siguranta, in cel mai scurt timp posibil si la un pret pe care-l astepti.Elementel difinirotii ale unei vinzari sunt :

Siguranta

Timpul

Banii

Etapele vinzarii a unui bun imobil sunt:

Pregatirea locuintei pentru vanzare. Este etapa in care locuinta ta se transforma intr-un produs.

Publicitatea. Presa scrisa si on-line abia asteapta anuntul tau. Fa o prezentare atragatoare, dar in acelasi timp corecta, a locuintei tale. Foloseste toate mijloacele: text, fotografie,video.

Consiliere de specialitate. Asa cum am spus deja, o agentie imobiliara profesionista lucreaza in locul tau, oferindu-ti in schimbul comisionului timp, bani(pretul dorit) si siguranta.

Vizionarea. Este etapa in care marfa ta ajunge pe masa clientilor. Intampina-ti vizitatorii cucaldura,raspunde-le la intrebari si ofera-le tot timpul necesar.

Negocierea. Este precedata de faza de ofertare(sau de strangere si analiza a ofertelor) pe care o includem in etapa de negociere. Este cea mai incarcata etapa din punct de vedere emotional.Si-ntrun caz si in celalalt,important e ca la final cele doua parti sa primeasca ce si-au dorit de la bun inceput.

Semnarea contractului. Finalizarea procesului de vanzare este parafata de semnaturile partilor in fata notarului public. Ca orice moment din viata, certificat de semnarea unui document, si acesta este foarte incarcat emotional, insa emotiile sunt de scurt durata. O explozie de energie pozitiva incheie intregul proces.Ulterior dobândirii unui bun imobil, cumpărătorul are interesul înscrierii dreptului său de proprietate în Registrul bunurilor imobile a imobilului respectiv.[14]

Registrul bunurilor immobile este un ansamblu de documente descriptive ale unui imobil, atât din punct de vedere fizic cât și juridic. În cartea funciară a unui imobil se regăsesc informații tehnice despre acesta (suprafața, localizare, vecinătăți) sau juridice (proprietari, eventuale sarcini care grevează imobilul etc.).

Interesul major al cumpărătorului în intabularea dreptului său de proprietate rezidă în împiedicarea vânzătorului de a mai înstrăina fraudulos bunul către alte persoane. Având în vedere faptul că pentru vânzare este necesară obținerea unui extras din Registrul bunurilor imobile, odată intabulat transferul unei proprietăți, se modifică datele fostului proprietar astfel încât acesta nu mai poate efectua vânzări succesive.Este bine de știut că în cazul unor vânzări succesive, proprietarul imobilului va fi desemnat cel care va efectua prima intabulare a dreptului sau, ceilalți dobânditori urmând a se îndrepta împotriva vânzătorului pentru restituirea prețului și, eventual, plata de daune interese.

În afara intabularii dreptului de proprietate, dobânditorul are obligația declarării proprietății la direcția de taxe și impozite locale în vederea stabilirii și aplicării impozitului pe bunuri imobile. Această obligație trebuie îndeplinită în termen de 30 de zile de la data dobândirii bunului, iar nerespectarea ei atrage răspunderea contravențională a noului proprietar, codul fiscal prevazând chiar și o amendă în acest sens.[14]