Particularitati ale Contractului de Inchiriere

PARTEA I

PARTICULARITĂȚI ALE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

CAPITOLUL I : ELEMENTELE SPECIFICE ÎNCHIRIERII LOCUINȚEI

1.1. Cadrul de reglementare a închirierii locuințelor și domeniul de aplicare

Contractul de închiriere a locuinței nu este un contract distinct de contractul de locațiune, ci o varietate a acestuia. Ceea ce deosebește contractul de închiriere a locuinței de locațiunea de drept comun este obiectul material al acestuia, reprezentat de locuință, (suprafața locativă) transmisă în folosință temporară, cu plată1.

Legea nr. 114/19962, denumită și Legea locuinței, reprezintă principalul act normativ în materia închirierii locuințelor, în mare parte aplicabilă deopotrivă imobilelor făcând parte din fondul public sau din cel privat, cu unele diferențe în privința formelor și cerințelor de fond speciale, derivând din specificul anumitor categorii de locuințe, cum sunt cele sociale, de necesitate, de intervenție, de protocol, a căror protecție este impusă de interesul general, ce poate fi afectat.

Strategia trecerii în proprietatea privată a persoanelor fizice și juridice, a cvasimajorității imobilelor cu destinație de locuințe, prin soluția vânzării acestora și aceea a restituirii imobilelor preluate abuziv în perioada comunistă, prin Legile nr. 112/19953 și nr. 10/20014, a redus semnificativ fondul locativ de stat5 .

În proprietatea statului și a unităților administrativ-teritoriale au rămas în mare parte numai spațiile cu destinație de locuințe, afectate atribuirii unor categorii de persoane defavorizate, sau aflate în situatii excepționale ori care dețin funcții sau demnități publice și care conturează sensul și conținutul noțiunilor de „locuință socială”, „de intervenție”, „de serviciu”, „de necesitate”, „de protocol”6.

Dispozițiile Legii nr. 114/19967, se completează, în temeiul art. 72 al acesteia, cu acelea ale Codului civil, referitoare la contractul de locațiune „Dispozițiile generale” și

„Regulile particulare în materia închirierii locuințelor” (Capitolul V Secțiunile 1 și 2), prevederile Codului civil constituind dreptul comun privind închirierea.

În temeiul art. 71 din Legea nr. 114/1996, legiuitorul a consfințit principiul aplicabilității legii mai favorabile. Aceasta înseamnă că părțile contractante vor beneficia de drepturile mai favorabile prevăzute în legile speciale, decât cele prevăzute prin Legea nr. 114/1996, în materia raporturilor juridice locative și a celor conexe acestora.

Legea nr. 114/1996 conține atât dispoziții generale aplicabile tuturor contractelor de închiriere în domeniul său de reglementare, vizând locuințele din mediul urban și rural, cât și unele reguli speciale referitoare la închirierea unor categorii de locuințe, precum cele sociale, de serviciu, de intervenție, de necesitate și protocol.

Prin Legea locuinței, care a abrogat vechea reglementare a Legii nr. 5/19738, precum și prin abrogarea expresă a art. 21-33 din Legea nr. 114/1996, prin Legea nr. 71/2011, s-a realizat o apropiere semnificativă a regimului juridic al contractului de închiriere a locuințelor de regimul juridic al contractului de locațiune din Codul civil, incident în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., în contextul unor măsuri raționale și echitabile de protecție socială a chiriașilor.

Ampla reglementare privind închirierea locuințelor vădește preocuparea puterii publice de a crea condițiile exercitării efective a dreptului la locuință, ca un drept fundamental al omului și a realizării unei protecții adecvate a chiriașilor, ale căror raporturi cu proprietarii nu pot fi lăsate la discreția cererii și ofertei, în condițiile crizei accentuate de locuințe. Este evident că ampla reglementare a raporturilor dintre locatori și chiriași se înscrie într-un echilibru normativ al acestor raporturi, marcat de principiile și limitele constituționale.

Legea nr. 114/1996 conține atât reglementări generale aplicabile tuturor contractelor de închiriere a locuințelor, cât și reglementări speciale, pentru închirierea unor categorii de locuințe (de serviciu, de intervenție, sociale, de necesitate, de protocol).

Închirierea spațiilor cu altă destinație decât locuințele proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale și a regiilor autonome este reglementată de Legea nr. 15/1990 și Legea nr. 215/20019, precum și de alte acte normative speciale, iar spațiile de aceeași natură, dar proprietate privată, vor putea fi închiriate în condițiile Codului civil referitoare la locațiune.

În deplin acord cu opinia majoritară10, apreciem că prevederile Legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile caselor de vacanță, deoarece acestea nu îndeplinesc cerința legală, aceea de locuință cu caracter permanent. în accepțiunea art. 2 lit. h) din lege, casa de vacanță este o locuință ocupată temporar, ca reședință secundară, destinată odihnei și recreerii.

De asemenea, legislația locativă nu este aplicabilă spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință (garaje, curți) dacă acestea formează obiectul exclusiv al contractului11. Totuși, atunci când aceste spații sunt accesorii locuinței, ele urmează regimul juridic al lucrului principal și nu vor fi încheiate două contracte de locațiune, unul pentru locuință, în condițiile Legii nr. 114/1996, iar celălalt (pentru garaj, curte etc.) în condițiile legii speciale acestora. în acest sens este și opinia doctrinară majoritară12.

Problematica închirierii locuințelor formează nu numai domeniul de reglementare a Legii nr. 114/1996, completată și modificată prin mai multe acte normative și a Codului civil, dar incidental, în măsura existenței elementelor de convergență, și prin alte acte normative, vizând construcția de locuințe, restituirea imobilelor preluate abuziv, ori acelea privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe. Este vorba de Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și ale unităților economice și bugetare, cu modificările ulterioare, Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative, în prezent abrogată, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chinei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată prin Legea nr. 241/2001 (completată și modificată de mai multe ori), Legea nr. 10/2001 privind regi-mul juridic al imobilelor preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, O.U.G. nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere, O.U.G. nr. 68/2006, Legea nr. 230/2007 privind înființarea și organizarea asociațiilor de proprietari și O.U.G. nr. 44/2009 privind prelungirea contractelor de închiriere. De asemenea, prin H.G. nr. 1275/2000, au fost aprobate Normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996, cu rolul de a asigura interpretarea acesteia în spiritul său, acela de înfăptuire a unui echilibru rațional între părțile contractante.

Toate actele normative în domeniu au dezvoltat principiul dreptului la locuință, consacrat de Carta Socială Europeană, regăsit în art. 31 din Carta Socială Europeană Revizuită, ajungându-se ca dreptul la locuință să beneficieze de instrumentele juridice necesare asigurării pe calea coerciției statale a conținutului său substanțial13.

1.2. Definiția și caracterele juridice ale contractului de închiriere a locuințelor

Codul civil utilizează tehnica legislativă a definiției explicative a contractului de locațiune, în timp ce Legea nr. 114/1996 prezintă detaliat termenii utilizați, făcând pe deplin înțelese atât noțiunile juridice, cât și ipotezele în care acestea se găsesc în textele normative.

Articolul 1777 C. civ. definește locațiunea ca fiind contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numită locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

Închirierea locuinței nu este un contract special, distinct de acela al locațiunii, ci o varietate a acestuia, cu un obiect specific, reprezentat de locuință. Aceasta conferă și explicația pentru care actualul Cod civil și legea specială nr. 114/1996 nu au definit contractul de închiriere a locuinței, ci s-a dispus, pentru acest contract, aplicabilitatea, în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., a dispozițiilor dreptului comun referitoare la locațiune, în măsura compatibilității acestora cu regulile particulare, aferente închirierii locuințelor.

Doctrina anterioară Codului civil actual, precum și aceea ulterioară, au definit contractul de închiriere a locuinței ca fiind „ … acel contract prin care o persoană (locator) se obligă să asigure unei alte persoane (locatar sau chiriaș) folosința temporară a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani (chirie)”14.

Micile deosebiri în definirea contractului de închiriere a locuinței s-au referit la întinderea folosinței (totală sau parțială a locuinței) și la modalitatea de exprimare a prețului „de regulă” o sumă de bani denumită chirie15.

Într-o definiție aparent mai completă, închirierea suprafețelor locative se consideră ca fiind „acel contract prin care o persoană, numită locator sau închirietor, se obligă față de o altă persoană, numită chiriaș, să asigure acestuia folosința totală sau parțială, însă esențialmente temporară, asupra unei construcții alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii, în schimbul unui preț, numit chirie"16.

Această definiție păcătuiește însă, așa cum chiar autoarea recunoaște, prin exploatarea detaliului, de natură să modifice esența contractului de închiriere a locuințelor.

Contractul de închiriere este un contract consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesivă, prin care se transmite dreptul de folosință temporară a locuinței.

Diferența dintre contractul de închiriere și contractul de locațiune constă în obiectul său specific și anume, locuința.

1.3. Încheierea contractului de închiriere a locuinței

1.3.1.Părțile contractului de închiriere a locuinței : locatorul și locatarul ( chiriașul )

Calitatea de locator o poate avea orice persoană fizică sau juridică indiferent dacă este de stat sau din mediul privat, numai că, atunci când obiectul contractului de închiriere este în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, calitatea de locator trebuie să se suprapună cu dreptul de administrare, ori contractul să fie încheiat de organul prevăzut de lege.

„Calitatea de locator o poate avea, proprietarul, coproprietarul, uzufructuarul, locatarul principal, în cazul sublocațiunii. Nu pot avea calitatea de locator uzuarul, titularul dreptului de abitație, și fără acordul comodantului, comodatarul, deoarece aceste persoane cu toate că au dreptul de a folosi bunul, nu îl pot folosi prin altă persoanăˮ.17

În cazul locuințelor cu destinație specială, calitatea de locator o poate avea doar proprietarul sau administratorul locuinței ce este închiriată.

În ceea ce privește locuințele sociale și cele de necesitate, ele fac parte, de regulă, din domeniul public local al comunelor, orașelor și municipiilor, statul apărând, prin excepție, în calitate de proprietar, dat fiind faptul că problema locuinței este desconcentrată de la nivelul central.

Ca o concluzie, calitatea de locator în privința acestor categorii de locuințe, sociale și de necesitate, care au același regim juridic sub aspectul dreptului de proprietate, o are unitatea administrativ-teritorială, care încheie contractul potrivit art. 44 și, respectiv, art. 55 din Legea nr. 114/1996, prin reprezentantul său, primarul sau persoana împuternicită de acesta.

Locuințele de serviciu, cât și acelea de intervenție, care au regimul juridic al locuințelor de serviciu, sunt în majoritatea cazurilor în proprietatea angajatorului, care are și calitatea de locator, în contractul de închiriere în privința acestora.

În administrarea regiei autonome „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat”, se află locuințele de protocol care, în această calitate, încheie contractul de închiriere în privința acestor categorii de locuințe ca locator, cu serviciile specializate ale instituțiilor în care își desfășoară activitatea persoanele beneficiare sau cu beneficiarii direcți, după distincțiile făcute de art. 59 și art. 60 din Legea nr. 114/1996.

Conform art. 1784 alin. (3) Cod Civil locațiunea este calificată ca fiind un act de administrare, dacă durata acesteia nu depășește 5 ani. În consecință, în măsura în care nu este lezionară, locatiunea poate fi încheiată în calitate de locator sau chiriaș și de minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă, fără a fi necesară încuviințarea ocrotitorului legal. Dacă însă durata închirierii depășește 5 ani, atunci contractul este calificat ca un act de dispoziție, fapt pentru care locatorul trebuie să aibă deplina capacitate de exercițiu, în caz contrar, contractul considerându-se valabil numai pentru termenul de 5 ani.

În ceea ce privește mandatului tacit al soților, în acest caz nu poate opera în încheierea contractului de închiriere în calitate de locator, deoarece conform art. 322 C. civ., niciunul dintre soți nu poate dispune fără consimțământul scris al celuilalt soț, chiar dacă este proprietar exclusiv, de drepturile asupra locuinței familiei și nici nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosința acesteia.

Actele de administrare în privința unui bun comun, precum închirierea sau denunțarea unor contracte de locatiune, cesiunile de venituri imobiliare și alte asemenea, pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor, care dețin majoritatea cotelor-părți conform art. 641 alin. (1) C. civ., iar în cazul în care durata închirieri depășește 3 ani, în acest caz este necesar acordul tuturor proprietarilor.

Cealaltă parte contractantă a contractului de închiriere poartă denumirea de locatar sau chiriaș, și este persoana care, în urma încheierii valabile a contractului de închiriere, dobândește dreptul de folosință temporară a locuinței.

Calitatea de locatar o poate avea orice persoană fizică care îndeplinește cerințele legale generale pentru încheierea unui astfel de contract sau acelea speciale, cerute pentru închirierea unor categorii speciale de locuințe.

Persoana juridică nu poate beneficia de normele legislației locative și de măsurile protective ale chiriașului, deci nu poate avea calitatea de locator, în contractul de închiriere al locuinței, deoarece obiectul material al contractului îl constituie locuința.

Titularul contractului de închiriere este persoana fizică semnatară a contractului și care aduce la îndeplinire formele necesare probațiunii și opozabilității acestuia. în temeiul art. 323 C. civ., în cazul în care locuința este detinută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare sot are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului, ori contractul este încheiat înainte de căsătorie.

În temeiul acestui drept locativ propriu, în caz de deces al unuia dintre soți, soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ propriu, dacă nu renunță în mod expres la acesta în termenul de 30 de zile, prevăzut de art. 1834 C. civ.

Există posibilitatea ca un contract de închiriere să aibă mai multe persoane având calitatea de locatari, situație în care acestea devin cotitulari ai contractului de închiriere, cu drepturi locative proprii, ei răspunzând în mod solidar pentru toate obligațiile izvorâte din contract.

Împreună cu titularul sau cotitularii de contract, vor dobândi drepturi locative proprii derivate din cele ale titularului de contract și alte persoane menționate în contract, rude sau persoane care nu au această calitate, dacă vor locui împreună cu titularul de contract.

Conform art. 1834 Cod Civil, soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții chiriașului decedat, au vocația la continuarea contractului de închiriere, putând deveni titulari de contract, în baza manifestării exprese de voință, după distincțiile pe care art. 1834 alin. (2) și (3) și art. 323 alin. (3) C. civ. le fac.

În schimb, dacă ceilalți membri ai familiei, cu drepturi locative derivate, renunță la folosința locuinței, respectiv la dreptul lor locativ, această renunțare nu afectează drepturile titularului de contract sau ale acelora nerenunțători. Altfel spus, renunțarea la dreptul locativ care derivă din contract, nu implică în privința titularului de contract renunțarea la acesta.

Practica judiciară s-a pronunțat cu privire la deosebirea între renunțarea la contractul de închiriere și pierderea dreptului de folosință asupra locuinței de către titularul contractului de închiriere a locuinței, și a ajuns la concluzia că pierderea dreptului de folosință nu atrage pierderea dreptului corespunzător al celorlalți membri ai familiei, care continuă raporturile locative, în baza drepturilor lor proprii de chiriași, modificându-se numai conținutul contractului, în raport de membrii familiei rămași.

1.3.2. Forma contractului de închiriere

Ca o excepție de la principiul consensualismului, care prevede că un contract se încheie prin simplul acord de voință al părților, în cazul contractului de închiriere este necesară forma scrisă și înregistrarea la organele fiscale teritoriale în termen de 15 zile de la data încheierii sale.

Forma scrisă și înregistrarea la organele fiscale este cerută doar ad probationem, lipsa înscrisului neafectând validitatea contractului.

În condițiile OUG nr. 40/1991, instanța de judecată poate obliga proprietarul să încheie un contract de închiriere pentru spațiul ocupat de reclamant, în condițiile art. 5 din ordonanța mai sus menționată.

Înregistrarea la organele fiscale a contractelor de închiriere are rolul de a asigura evidența veniturilor realizate din chirii și de a le impozita confor Codului Fiscal18.

1.3.3.Obiectul

În ceea ce privește obiectul contractului de închiriere, acesta este înfățișat ca un dublu obiect, locuința închiriată și chiria.

Conform art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, locuința este o construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii, inclusiv accesoriile acesteia, curtea și grădina.

În ceea ce privește suprafața utilă a locuinței, ea este reglementată de către art. 28 din O.U.G. 40/1999, suprafața utilă a locuinței este formată din suprafața locuibilă împreună cu suprafața dependințelor. Suprafața locuibilă cuprinde suprafața dormitoarelor și camera de zi, în timp ce dependințele reprezintă în înțelesul ordonanței, încăperile care, prin funcțiile lor, asigură folosirea corespunzătoare a locuinței, și anume: antreu, tindă, vestibul, hol, verandă, culoar, bucătărie, chicinetă, oficiu, debara, cămară, cameră de baie, WC, spălătorie, uscătorie, pivniță, boxă, logie, terasă și magazie din zid.

Raporturile juridice dintre locator și chiriaș, reglementate de Legea nr. 114/1996, vizează clădirile în care persoana sau familia acestuia își are locuința permanentă și care este de natură să satisfacă cerințele de locuit ale acestora.

Raportat la conceptul de locuință, casele de vacanță reprezintă locuințe temporare, care ies de sub incidența de reglementare a Legii nr. 114/1996.

În accepțiunea art. 2 lit. A) din Legea nr. 114/1996 și casa de vacanță își poate schimba destinația, devenind locuință, dacă persoana sau familia locuiește în permanentă, iar clădirea este de natură să satisfacă cerințele de locuit ale acesteia, deoarece calificarea de casă de vacanță se raportează la modalitatea de folosire (temporară).

Dispozițiile din legea nr. 114/1996 reglementează exclusiv raporturile dintre locator și chiriaș, în legătură cu locuința, în sensul noțiunii de „locuință’, definită de lege. Pe cale de consecință, legea se aplică și curților sau grădinilor aferente locuințelor închiriate, întrucât este nefiresc ca în privința acestora să se aplice un regim juridic diferit de acela al locuinței. Când însă curtea sau grădina nu sunt accesorii locuinței închiriate, acestea cad sub incidența dreptului comun privind contractul de locațiune.

Legea nr. 114/1996 se aplică și locuințelor „convenabile”, deoarece termenul de locuință definit de lege este asociat cu gradul de satisfacere a cerințelor utilizatorului, corelativ caracteristicilor locuinței, care trebuie să acopere necesitățile esențiale de odihnă, prepararea hranei, educație și igienă și care trebuie să se înscrie în criteriile minimale (pentru o locuință), prevăzute în Normele de aplicare a Legii nr. 114/1996.

Imobilul închiriat, anexele, dotările aferente și părțile aflate în coproprietate trebuie descrise în contract. Este adevărat că, prin abrogarea art. 21 din Legea nr. 114/1996, nu mai este enunțat cuprinsul contractului, dar acesta se deduce din dispozițiile generale ale contractului de locațiune „cuprinsul contractului” incident în temeiul art. 1778 alin. (2) și contractului de închiriere a locuințelor. O astfel de condiție operează și în privința locuinței

viitoare, care și ea poate face obiectul contractului de închiriere, precum și în promisiunea unilaterală sau bilaterală de încheiere a contractului de închiriere.

Conform art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, sub sancțiunea nulității, imobilele, terenurile și/sau construcțiile ce fac obiectul procedurilor administrative sau judiciare în constatarea sau rezilierea dreptului de proprietate asupra acestora, persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, până la finalizarea acestor proceduri nu pot fi închiriate sau subînchiriate.

Conform art. 1784 alin. (2) C. civ. sunt instituite incapacități de închiriere în privința unor categorii de persoane expres și limitativ prevăzute de art. 1653 C. civ., la care textul face trimitere referitor la bunurile itigioase, inclusiv în privința locuințelor atunci când se pune în discuție existența dreptului de proprietate.

Chiria este al doilea obiect al contractului de închiriere, ea fiind un element esențial al contractului de locațiune și reprezintă, conform art. 1780 C. civ., incident și în materia contractului de închiriere a locuinței, prețul folosinței locuinței.

Pentru stabilirea chiriei , se face distincția între locuințele proprietate particulară a persoanelor fizice sau juridice și locuințele care aparțin domeniului public sau privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale, precum și pentru locuințele speciale (sociale, de serviciu, de intervenție, de necesitate și de protocol).

Modalitatea de stabilire a chiriei pentru locuințele proprietate particulară a persoanelor fizice și juridice este reglementată de art. 32 alin. (1) din O.U.G. 40/1999, care prevedă că, pentru locuințele proprietate particulară a persoanelor fizice și juridice, chiria se stabilește prin negociere între proprietar și chiriaș, cu ocazia încheierii contractului de închiriere.

În cazul locuințelor care aparțin domeniului public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale ale acestuia, pentru locuințele de serviciu, de intervenție și căminele pentru salariații societăților comerciale, companiilor și societăților naționale ori regiilor autonome, chiria se calculează pornindu-se de la un tarif de bază lunar, diferențiat pe categorii de localități și zone, de către consiliile locale, conform criteriilor avute în vedere la stabilirea impozitelor și taxelor locale pentru terenuri, prin aplicarea unui coeficient la chiria de bază, în funcție de suprafața utilă (art. 26 și art. 27 din O.U.G. nr. 40/1999)19.

În funcție de rata inflației, tariful de bază lunar al chiriei se actualizează prin hotărâre a Guvernului, până la data de 31 ianuarie a fiecărui an.

Tariful de bază lunar pentru curțile și grădinile aferente suprafețelor locative este stabilit pe cale legală, iar chiriile se diferențiază pe categorii de localități și zone, stabilite de consiliile locale, potrivit criteriilor avute în vedere la stabilirea impozitelor și taxelor locale pentru terenuri, prin aplicarea coeficienților prevăzuți de art. 26 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999.

Ca o protecție, legiuitorul instituie un raport de proporționalitate între venitul net lunar pe membru de familie sau dublul acestui venit și maximul chiriei.

Conform art. 31 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, modificat prin Legea nr. 241/2001, nivelul maxim al chiriei pentru locuințele aparținând domeniului public sau privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale ale acestuia, precum și al locuințelor cu destinație specială și terenul aferent acestora, nu poate depăși 15% din venitul net lunar pe familie, în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depășește salariul mediu net lunar pe economie.

În ipoteza în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie și dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăși 25% din venitul net lunar pe familie.

Chiriașul este obligat să aducă la cunoștința proprietarului, în termen de cel mult 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să determine mărirea chiriei, sub sancțiunea rezilierii contractului.

Termenul de „familieˮ în raport de care se calculează venitul net pe membru este explicitată de art. 321 din ordonanță (introdus de pct. 20 din Legea nr. 241/2001), înțelegându-se soțul, soția, părinții soților, precum și ginerii, nurorile și copiii acestora, dacă locuiesc și se gospodăresc împreună.

În cazul chiriașilor persoane fizice din imobilele restituite în natură, precum și pentru cei din locuințele prevăzute de art. 26 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, ale căror venituri nete pe membru de familie se situează între venitul net lunar pe economie și dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depăși 25% din venitul net lunar pe familie. Dispozițiile art. 31 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999 se aplică în mod corespunzător.

CAPITOLUL II

EFECTELE CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

2.1. Obligațiile locatorului

Obligațiilor locatorului și a locatarului sunt reglementate în Codului civil, care se aplică, în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ. și închirierii locuințelor, în măsura compatibilității cu regulile particulare, pentru aceste contracte și a unor dispoziții speciale, derogatorii, determinate de regimul juridic special al unor locuințe și toate acestea în condițiile abrogării art. 21-33 din Legea nr. 114/1996, cu modificările și completările ulterioare, intervenite în temeiul art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Sunt instituite dispoziții legale privind contractul de închiriere ce au un caracter imperativ de la care părțile nu pot deroga. Ele sunt libere să stipuleze în contract și alte drepturi și obligații decât acelea prevăzute de lege, dacă prin aceasta nu se încalcă direct sau indirect normele legale imperative, precum cele la care se referă art. 1826 C. civ.

Obligațiile legale stabilite în sarcina părților, presupune ca locațiunea să se desfășoare în condiții normale, să nu pună în discuție răspunderea vreuneia dintre părți pentru consecințele faptelor sale culpabile.

Conform art. 1786 C. civ., locatorul are următoarele obligații:

a) să predea locatarului bunul dat în locațiune;

b) să mențină lucrul în stare corespunzătoare de folosință, pe durata locatiunii;

c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului, pe toată durata locatiunii.

Conform contractului de închiriere, locatorul are o obligație fundamentală, aceea de a asigura chiriașului folosința efectivă a locuinței închiriate.

Din această obligație contractuală fundamentală, derivă toate obligațiile prevăzute de art. 1786 C. civ.

O normă imperativă se regăsește în art. 1827 Cod Civil, și impune locatorului o obligație de securitate, dacă imobilul închiriat prin structura sau prin starea sa constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiar dacă chiriașul a renunțat expres la acest drept.

În cazul în care contractul de închiriere este reziliat pentru viciile care amenință sănătatea sau integritatea corporală, chiriașul este îndreptățit și la daune-interese, dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile lucrului.

a) Obligația de predare a locuinței și întinderea acestei obligații

Obligația de predare are ca obiect locuința de drept comun sau cu destinație specială, în privința căreia părțile au convenit închirierea.

Codul Civil reglementează în Capitolul al-V-lea, Secțiunea 2 obligația de predare , iar legea specială nr. 114/1996 se referă la locuințe, și nu la închirierea spațiilor cu altă destinație (magazine, sedii profesionale), afectate temporar nevoilor de locuit.

Noțiunea de „locuințăˮ, este definită de legea nr. 114/1996 ca acea construcție alcătuită din mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.

Predarea locuinței se face împreună cu accesoriile necesare pentru folosirea în condiții normale a acesteia (curte, căile de acces), iar în cazul clădirilor cu mai multe etaje și apartamente (condominium), spațiile aflate în proprietate comună forțată și perpetuă (acoperiș, pod, instalații) vor alcătui și ele obiectul contractului de închiriere, ca accesoriu al bunului principal, apartamentul20.

În cazul în care, la încheierea contractului, locuința constituie un bun viitor, la momentul executării obligației de predare, bunul devine cert.

Locuința trebuie să fie în stare de utilizare, în stare normală de folosință (art. 1787 C. civ.). Aceasta înseamnă că la momentul predării locuinței, locatorul are obligația efectuării atât a reparațiilor capitale ce îi incumbă potrivit legii, cât și a reparațiilor care în cursul locațiunii cad în sarcina chiriașului (zugrăvelile, curățarea parchetului).

Predarea locuinței se face la termenul stabilit în contract sau la data realizării acordului de voință, dacă părțile nu au convenit un astfel de termen.

În privința reparațiilor pe care proprietarul este ținut să le efectueze înaintea intrării locuinței în folosința locatarului, art. 1826 lit. c) C. civ. a înlăturat controversa doctrinară

potrivit căreia obligația locatorului pare a se raporta la reparațiile pe care trebuie să le facă pe parcursul derulării contractului.

Conform art. 1826 lit. c) Cod Civil, este interzis inserarea în contract a clauzei potrivit căreia chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator. Din interpretarea per a contrario a textului, rezultă că la încheierea contractului sau cel mai târziu la predarea locuinței, dacă această obligație a locatorului se va executa la un termen contractual, reparațiile locative care cad în sarcina locatorului trebuie efectuate, asigurând astfel starea corespunzătoare utilizării acesteia.

În Codul Civil nu există o normă care să face referire la obligația de a face un inventar al bunurilor predate locatarului, dar ad probationem părțile trebuie să întocmească un înscris referitor la inventarul bunurilor deoarece la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit și că până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întreținere, potrivit destinației stabilite.

Predarea locuinței se face la locul unde aceasta este situată, dar se poate ca predarea să se facă în orice alt loc decât acela al situării locuinței conform voinței părților, pe calea simbolică a înmânării cheilor, atâta vreme cât părțile prin inventar și-au preconstituit proba bunurilor care se dau spre închiriere.

În cazul în care locatorul își execută obligația de predare a locuinței cu întărziere în mod culpabil, locatarul are dreptul la despăgubiri pentru prejudicile ce i-au fost cauzate, dar în cazul în care locatorul nu își execută obligația de predare a locuinței, locatarul are dreptul de a invoca excepția de neexecutare, iar pentru lipsă îndelungată de folosință, locatarul poate cere rezilierea contractului și daune interese.

Chiriașul m-ai are deschisă calea unei acțiuni în justiție pentru predarea silită a locuinței și accesoriilor acesteia.

b) Obligația locatorului de efectuare a reparațiilor

Alături de predarea locuinței, locatorului m-ai are obligația de efectuare a reparațiilor acesteia, pentru asigurarea folosinței imobilului.

Conform art. 28 lit. b), c), d) din Legea nr. 114/1996 în prezent abrogată, se prevedea că proprietarul este ținut de următoarele obligații specifice închirierii locuinței:

– repararea și menținerea în stare de siguranță în exploatare și de funcționalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinței;

– întreținerea în bune condiții a structurii de rezistentă a elementelor de construcție exterioare (acoperiș, fațadă, împrejmuiri, pavimente), curțile și grădinile, precum și spațiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări interioare);

– întreținerea în bune condiții a instalațiilor comune, proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apă, canalizare, instalații de încălzire centrală și preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice, crematorii, insta¬lații de colectare a deșeurilor, instalații de antenă colectivă și telefonice).

Codul civil a înlocuit această enumerare exemplificativă a obligațiilor locatorului de efectuare a reparațiilor ce cad în sarcina acestuia, vizând construcția, structura de rezistență și elementele constructive exterioare, precum și a instalațiilor aferente, printr-o formulare sintetică prevăzută de art. 1788 C. civ., aceea a „reparațiilor necesare” pentru menținerea bunului în stare de întrebuințare pe toată durata locațiunii (închirierii), raportată la menținerea întrebuințării, la destinația stabilită în contract, sau în lipsă, potrivit aceleia prevăzute după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește .

În cazul în care lucrările de întreținere sau de reparații sunt cauza culpei chiriașului, locatorul nu este obligat să le execute. În acest caz neexistând o dispoziție legală, se vor aplica normele dreptului comun privind răspunderea civilă delictuală.

Proprietarul nu are îndatorirea de a suporta cheltuielile de reconstruire a imobilului, care datorită gradului avansat de degradare, nu mai poate fi folosit, căci dărâmarea și refacerea construcției excede obligației ce îi revine, aceea a menținerii bunului în stare corespunzătoare de întrebuințare, pe calea efectuării „reparațiilor care sunt necesare”.

În cazul în care bunul supus locațiunii are nevoie de reparații care nu fot fi amânate, locatarul va suporta restrângerea necesară a locațiunii pe perioada efectuării reparaților.

Durata restrângerii fără consecințe asupra raporturilor locative este limitată la durata de 10 zile, după care prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Dacă bunul devine impropriu întrebuințării convenite în urma executări lucrărilor, locatarul poate cere rezilierea contractului.

Restrângerea folosinței chiriașului este admisibilă doar pentru reparații urgente, ce nu pot fi amânate sau a căror amânare ar expune construcția pericolului distrugerii, nu și pentru executarea altor lucrări de adăugire sau care nu au tangență cu reparația imobilului închiriat (supraetajarea construcției).

Chiar dacă legislația nu prevede, apreciem ca rațională și pragmatică măsura evacuării temporare a chiriașului, când reparațiile nu sunt cu putință prin restrângerea folosinței, sub condiția asigurării pentru locatar a unei alte locuințe corespunzătoare pe toată durata reparațiilor și reintegrarea acestuia după terminarea reparațiilor.

Măsura evacuării temporare, atât de necesară reparării locuințelor, grav afectate de cutremure (cu bulină roșie) se înscrie în categoria acelora de protejare a chiriașilor, fiind preferabilă rezilierii contractului de închiriere, greu de realizat din partea chiriașului, în condițiile penuriei de locuințe.

În situația în care, după încheierea contractului sunt necesare reparații care cad în sarcina locatorului, iar acestat chiar dacă a fost încunoștințat nu le execută, reparațiile pot fi făcute de locatar în contul proprietarului locator, care este dator să plătească în afara sumelor avansate de locatar și dobânzile socotite de la data efectuării cheltuielilor.

Executarea lucrărilor de către chiriaș, se vor putea face numai dacă degradările, prin natura lor, afectează folosința normală a locuinței și numai dacă locatorul, deși încunoștințat în prealabil, nu ia nicio măsură în acest sens.

Conform art. 1788 alin. (3) Cod Civil, locatorul poate contesta în justiție reținerile din chirie, ori de câte ori lichiditatea creanței este pusă în discuție, instanța urmând să stabilească, pe bază de probe, cuantumul exact al reparațiilor.

Locatarul îl poate încunoștința pe locator și după începerea reparațiilor când acestea nu suportă amânare, numai că de această dată, dobânzile la sumele avansate curg de la data înștiințării.

Recuperarea contravalorii reparațiilor din chirii, cu dobânzile aferente, este condiționată de caracterul urgent al reparațiilor, care și justifică încunoștințarea locatorului, după începerea lucrărilor.Dacă proprietarul nu este de acord cu reținerea directă din chirie a contravalorii reparațiilor, contestând că acestea i-ar incumba, sau cuantumul valorii acestora, este necesară obținerea unui titlu executoriu.

Potrivit art. 1788 alin. (3) Cod Civil atunci când locatorul adoptă o stare de pasivitate, iar reparațiile trebuiesc efectuate de urgență, chiriașul este învestit legal să le efectueze, cu consecința locatorului de a răspunde pentru prejudiciile cauzate prin încălcare obligației legale de „a face”.

În acest caz, locatarul având un drept conferit de lege nu va mai fi nevoit să apeleze la procedura ordonanței președințiale pentru a fi îndreptățit să efectueze aceste reparații.

Atunci când chiriașul efectuează lucrările de reparații care cad în sarcina locatorului, fără încunoștințarea acestuia, el pierde dreptul compensării cheltuielilor direct din chirie, ci va fi necesar să obțină o hotărâre judecătorească de obligare a proprietarului la plata contravalorii reparațiilor.

Chiriașul poate reține contravaloarea reparațiilor ce cădeau în sarcina proprietarului, cât timp contractul de închiriere este în ființă, iar dacă la încetarea contractului, creanța chiriașului nu a fost integral acoperită el își poate valorifica diferența de îndată și din orice element al patrimoniului21.

Îmbunătățirile aduse de chiriaș locuinței au un alt regim față de reparațiile efectuate de chiriaș în contul proprietarului.

Potrvit 1823 C. civ. Se face distincția după cum pentru lucrările de îmbunătățire făcute de chiriaș a existat sau nu acordul locatorului.

Locatorul are dreptul de a păstra lucrările de îmbunătățire făcute de chiriaș cu acordul prealabil al acestuia, în schimbul unor despăgubiri. Dacă însă lucrările au fost făcute fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să păstreze aceste lucrări, cu despăgubirea chiriașului, sau poate cere aducerea bunului în starea inițială, adică desființarea lucrărilor și plata unor despăgubiri, pentru orice pagubă cauzată construcției de către chiriaș.

Cu valoarea chiriei22 nu se pot compensa contravaloarea acestor lucrări de îmbunătățire făcute de chiriaș și nu poate fi pretinsă decât la încetarea locațiunii, chiriașul beneficiind în temeiul art. 1823 alin. (3) C. civ. și de un drept de retenție, în cazul în care a avut acordul prealabil al locatorului.

În cazul necesității efectuării de reparații cauzate de forță majoră, locatorul, în calitate de proprietar, trebuie să le efectueze, iar dacă imobilul are mai multe locuințe, se pune în discuție problema suportăriicheltuielilor pentru reparațiile la părțile de folosință comună ce incumbă tot proprietarilor și care sunt defalcate proporțional cu suprafața apartamentelor aflate în proprietate.

Și aceste reparații pot fi efectuate de chiriaș în contul proprietarului locator, în condițiile art. 1788 C. civ.

c) Obligația de garanție a locatorului

Locatorul are obligația de garanție pentru evicțiune și obligația de garanție pentru vicii.

Potrivit art. 1789 Cod Civil locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință.

Obligația de garanție cuprinde obligația de garanție pentru evicțiunea cauzată prin faptul personal al locatorului sau prin faptul unor terți, precum și garanția pentru viciile ascunse ale locuinței.

Locatorul are obligația negativă de a se abține de la orice tulburare de fapt sau de drept, de natură a-l împiedica pe locatar în folosința liniștită și utilă a locuinței, ori de natură a diminua sau stânjeni o asemenea folosință.

Tulburarea poate fi directă, săvârșită nemijlocit de locator, sau indirectă, realizată de locator prin intermediul unui terț, cu care locatorul a încheiat acte juridice, din care se desprind drepturi ce pot afecta liniștita folosință a chiriașului.

Reprezintă o tulburare de fapt, care angajează răspunderea locatorului pentru evicțiune schimbarea formei sau destinației bunului închiriat, prin voința unilaterală a locatorului și care nu este necesară, edificarea unor construcții care afectează fie chiar prin restrângere folosința locuinței sau spațiilor aferente locuinței închiriate (curtea), ori poluarea mediului înconjurător.

Și lucrările care trebuie efectuate de locator pentru remedierea degradărilor locuinței, produse independent de culpa acestuia (cazul fortuit, forța majoră, vechimea construcției), care dacă nu ar fi realizate ar expune imobilul pericolului distrugerii (art. 1803 C. civ.) sunt de natură a restrânge folosința locatarului și a atrage răspunderea locatorului pentru evicțiunea de fapt, dacă reparațiile durează mai mult de 10 zile, sub forma reducerii chiriei, proporțional cu timpul sau partea imobilului de care locatarul a fost lipsit, sau sub forma rezilierii contractului de închiriere, dacă în timpul executării bunul devine impropriu întrebuințării.

Răspunderea locatorului este justificată în aceste cazuri, fie de faptul că lucrările nu au fost finalizate în termenul legal de 10 zile, fie de faptul că prin restrângerea sau lipsirea chiriașului de folosința locuinței, scopul contractului nu mai poate fi atins, plata chiriei pierzându-și rațiunea și cauza23.

În cazul în care reparațiile sunt determinate de deteriorarea fortuită sau pentru cauză de forță majoră, locatorul nu va fi însă obligat la despăgubiri pentru pierderea suferită de locatar, dacă deoarece lipsește vinovăția, care să justifice angajarea răspunderii.

Tulburarea chiriașului prin fapta locatorului poate fi și una de drept, atunci când se neagă însăși dreptul de folosință al chiriașului, pe motivul lipsei dreptului locativ, caz în care se pune în discuție evicțiunea chiriașului.

Și tulburarea de fapt și aceea de drept pe care o poate exercita locatorul împotriva chiriașului, se supun aceluiași regim juridic, chiar dacă modalitățile de manifestare a acestora diferă; ceea ce reprezintă în ipoteza evicțiunii de fapt o modalitate de evingere, în ipoteza evicțiunii de drept, este un efect al acesteia.

În cazul în care locatorul încheie acte juridice cu terțe persoane, din care se desprind drepturi, care prin natura lor pot afecta dreptul de folosință al chiriașului, ne aflăm în prezența unei tulburări a chiriașului indirecte.

Evicțiunea din partea terțului are ca origine conduita culpabilă a locatorului care a încheiat contractul cu terțul și care se analizează în instituția garanției pentru fapta terțului, deși fapta tertului este în realitate tot a locatorului.

Dreptul invocat împotriva chiriașului poate avea legătură cu atitudinea locatorului, care anterior sau ulterior închirierii, a transmis dreptul către terț.

Potrivit art. 1793 Cod Civil răspunderea locatorului este antrenată numai atunci când terțul invocă un drept împotriva locatarului, nu și atunci când tulburarea este de fapt. în fața tulburărilor de fapt a terților, care au o natură extracontractuală, chiriașul se poate apăra singur, formulând pretenții în legătură cu situația de fapt sau starea lucrurilor împotriva terțului. Totuși, locatorul este ținut să garanteze pe locatar pentru tulburarea cauzată prin fapta terțului, care, fără a pretinde vreun drept asupra locuinței, tulburările acestuia începute înaintea predării construcției îl împiedică pe locatar să o preia.

În această ipoteză, devin aplicabile dispozițiile art. 1794 alin. (2) C. civ., privind scăderea proporțională a chiriei sau rezilierea contractului, dacă tulburarea este atât de gravă, încât dacă ar fi cunoscut-o, chiriașul nu ar fi contractat23.

Locatorului răspunde pentru evicțiunea provenind din fapta terțului numai dacă terțul invocă un drept asupra construcției închiriate, drept de natură să tulbure folosința chiriașului, pe care locatorul s-a obligat să o asigure în mod constant, pe toată durata contractului. în cadrul tulburării de drept, terțul invocă un drept asupra bunului, de natură să împiedice, să diminueze sau să stânjenească folosința chiriașului.

Evicțiunea se poate produce independent de existența unui proces, atunci când locatarul recunoaște pretențiile terțului. În această situație, nu operează răspunderea pentru evicțiune a locatorului.

În cazul unui litigiu în cadrul căruia se pune în discuție un drept asupra locuinței închiriate, devin incidente dispozițiile art. 1794 C. civ., în temeiul cărora locatorul trebuie să-l apere pe chiriaș, răspunzând pentru evicțiunea acestuia.

În temeiul art. 1794 C. civ., chiriașul este obligat să-l înștiințeze în timp util pe locator cu privire la dreptul pretins, de terț pentru ca acesta să fie în măsură să-l apere împotriva tulburării.

Chiriașul, conform art. 1795 C. civ., poate cere introducerea în proces a locatorului, în condițiile Codului de procedură civilă, fie în forma chemării în garanție, pentru a putea pretinde despăgubiri pentru evicțiune, fie în forma arătării titularului dreptului, pentru a ieși din proces, dacă terțul este de acord în acest sens.

Faptul că terțul trebuie să fie de acord cu scoaterea chiriașului din proces, se justifică prin aceea că, în calitate de reclamant, a determinat limitele procesului, având interesul de a obține o hotărâre judecătorească opozabilă chiriașului, ceea ce nu se întâmplă în cazul părăsirii procesului de către acesta.

Dacă chiriașul, se apără singur împotriva pretențiilor terțului, fără a îl încunoștința pe locator, și nu reușește să le respingă, în temeiul art. 1795 C. civ. el este ținut să-l despăgubească pe locator pentru prejudiciile suferite de acesta, cauzate ca urmare a necomunicării tulburării, afară dacă chiriașul probează că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a actionat.

Chiriașul va putea pretinde de la locator despăgubiri pentru prejudiciile suferite ca urmare a lipsirii sale totale sau parțiale de folosința locuinței (art. 1794 alin. (2) C. civ.) pe calea acțiunii în răspundere pentru evicțiune, formulată separat sau pe calea cererii de chemare în garanție.

Potrivit art. 1794 alin. (2) C. civ., dacă în cadrul procesului locatorul nu a înlăturat tulburarea cauzată chiriașului, indiferent de gravitatea acesteia, chiriașul este îndreptățit să solicite o scădere proporțională a chiriei sau rezilierea contractului de închiriere, atunci când tulburarea este atât de gravă încât dacă ar fi cunoscut-o, nu ar fi contractat.

În cazul rezilierii contractului de închiriere, daunele-interese pentru prejudiciile cauzate chiriașului vor reprezenta chiria pe care chiriașul a plătit-o pentru spațiul de a cărui folosință a fost lipsit și dobânda legală, dacă părțile nu au prevăzut în contract o dobândă mai mare decât cea legală, cu respectarea limitelor prevăzute de O.G. nr. 13/2011.

Dacă la închirierea contractului chiriașul cunoștea cauza evicțiunii chiriașul nu are dreptul la daune-interese.

Alături de obligația de garanție contra evicțiunii, locatorul are, de asemenea, și obligația de garanție pentru viciile lucrului, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără să se țină seama dacă ele existau înainte ori au survenit în cursul locațiunii, obligație prevăzută de art. 1790 Cod Civil.

Pentru a opera obligația de garanție pentru vicii, este necesar ca acestea, prin gravitatea lor, să împiedice efectiv, în total sau în parte, folosința lucrului, astfel încât chiriașul dacă le-ar fi cunoscut, nu ar fi luat lucrul în locațiune sau nu ar fi plătit chiria în cuantumul prevăzut în contract.

Noțiunea de viciu al lucrului dat în locațiune, prevăzută de Codul civil trebuie completat cu dispozițiile speciale ale Legii nr. 114/1996, care folosește noțiunea de „locuință convenabilă”, pentru a arăta că orice spațiu cu asemenea destinație trebuie, prin caracteristici, dotări, calitate, să satisfacă cerința utilizatorului de acoperire a necesităților esențiale de odihnă, prepararea hranei, educație și igienă, asigurând exigențele minimale prevăzute de lege în anexa nr. 1.

Toate aceste cerințe legale fac parte din noțiunea de „folosință utilă” a locuinței pe care locatorul trebuie să o asigure chiriașului în stare normală, la momentul predării și să o mențină pe toată durata derulării contractului de închiriere, prin efectuarea reparațiilor care îi cad în sarcină.

Nerespectarea de către locator a aceastei obligații atrage răspunderea patrimonială a acestuia, sub forma despăgubirilor față de locatar sau rezilierea contractului, deoarece bunul nu mai satisface nevoile de locuit ale chiriașului.

Viciile sunt imperfecțiunile locuinței, care diminuează posibilitatea de folosire a acesteia, de manieră să afecteze caracterul util al folosinței, cu intensități diferite prin gravitatea lor, încât se prezumă că, dacă le-ar fi cunoscut, chiriașul nu ar fi contractat sau ar fi plătit o chirie mai redusă.

Codul Civil împarte viciile între viciile ascunse și vicii aparente, și lasă să se înțeleagă că răspunderea locatorului se raportează numai la viciile ascunse, considerând că cele aparente pot fi constatate de chiriaș la momentul preluării locuinței de la locator.

Inventarul semnat de părți, a cărui întocmire se deduce din reglementarea generală a contractului de locațiune, conferă certitudinea conformității între starea de fapt a locuinței și cele arătate în inventar. Mai mult, chiriașul nu poate pretinde lipsuri pe care, neatent fiind, nu le-a constatat la preluare, deși putea să o facă, de vreme ce art. 1821 C. civ. prevede obligația de restituire a bunului luat în locațiune în starea în care locatarul l-a primit, instituind până la proba contrară prezumția că locatarul a primit bunul în stare corespunzătoare.

În legătură cu viciile aparente descoperite pe parcursul derulării contractului, Codul Civil nu are stipulată o normă expresă dar interpretarea se rezumă la obligația locatorului de a asigura chiriașului folosința utilă a locuinței, pe toată durata contractului de închiriere.

Conform alin. (1) al art. 1790 C. civ. , „locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului”, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului, fără să se tină seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii. Condiția este aceea că aceste vicii să „împiedice sau să micșoreze folosința lucrului”.

Alineatul (2) al art. 1790 C. civ. exclude de la obligația de garanție numai viciile aparente existente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat în condițiile art. 1690 alin. (3) C. civ. Per a contrario, locatorul garantează contra tuturor celorlalte vicii, fără distincție, aparente sau ascunse, indiferent de momentul în care acestea au survenit, afară de acelea aparente existente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat.

Analogia pe care alin. (2) al art. 1790 C. civ. o face cu textul art. 1690 alin. (3) C. civ., care tratează materia viciilor aparente în contractul de vânzare-cumpărare, vizează numai procedura de reclamare a acestor vicii la momentul preluării bunului vândut și consecințele legate de lipsa informării vânzătorului, considerat că și-a executat obligația de predare a bunului, în starea în care se afla la momentul încheierii contractului, deci fără vicii.

Nu se poate pune semnul egalității între regimul juridic al viciilor în cadrul contractului de vânzare-cumpărare și contractul de închiriere (locațiune) deoarece vânzarea este un contract cu executare dintr-o dată, în timp ce închirierea locuinței, ca specie a contractului de locațiune, este un contract cu executare succesivă, în temeiul căruia locatorul este obligat să asigure continuitatea folosinței locuinței, atrasă de conținutul conceptului de „locuință convenabilă”. Ca urmare, locatorul răspunde atât pentru viciile ascunse care existau la data încheierii contractului, cât și pentru viciile ascunse sau aparente, apărute pe parcursul derulării acestuia, deoarece obligația de a asigura locatarului folosința utilă a locuinței este continuă și durează cât durează și contractul. .

Obligația de garanție a vânzătorului se raportează la viciile ascunse sau cauza acestora, existente în momentul încheierii contractului, chiar dacă ele sunt descoperite ulterior, și nu la viciile ce se formează după momentul vânzării, care marchează transmiterea dreptului de proprietate, indiferent de momentul predării24.

Așadar, apariția viciilor ascunse sau aparente ivite ulterior încheierii contractului de închiriere nu duc la exonerarea de răspundere a locatorului, afară de cazul în care se probează culpa locatarului în apariția acestora25.

Codul civil încorporează în conceptul de „vicii” și stricăciunile pentru care vechiul Cod civil instituia în art. 1422 răspunderea locatorului, deoarece în accepțiunea actuală a legiuitorului rămâne fără semnificație faptul că viciile sunt permanente și se repetă periodic, iar stricăciunile sunt tot vicii în sensul larg, care însă nu au nevoie de a se repeta, de vreme ce ambele generează daune.

Potrivit art. 1790 alin. (2) Cod Civil este instituită o răspundere specială a locatorului pentru viciile aparente ivite pe parcursul derulării contractului, care prin natura lor nu împiedică sau micșorează folosirea locuinței în sensul material, dar prejudiciază viața, sănătatea, sau integritatea corporală a locatarului.

Dispozițiile art. 1790 alin. (2) C. civ., privind acest aspect al răspunderii locatorului au un caracter supletiv, cele ale art. 1827 C. civ. referitoare la viciile care amenință sănătatea sau integritatea corporală din Secțiunea 2, Capitolul V „Reguli particulare în materia închirierii locuințelor” au un caracter imperativ pentru locator, chiriașul putând cere rezilierea contractului în condițiile legii, cu plata daunelor-interese, dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile lucrului.

Sancțiunea legală în acest caz este desființare prin reziliere a contractului și plata daunelor-interese, la cererea chiriașului, chiar dacă acesta a renunțat prin contract la aceste drepturi decurgând din viciile care îi amenință sănătatea sau integritatea corporală.

Art. 1827 C. civ. extinde sfera viciilor generatoare a amenințărilor pentru sănătatea și integritatea corporală, atât la cele aparente, cât și la cele ascunse, deducându-se acest lucru din aceea că primejdia gravă pentru aceste valori poate proveni din structura sau starea imobilului închiriat (boală contagioasă încuibată în imobilul închiriat, emanația de mirosuri vătămătoare, defecțiuni ale sistemului de evacuare a gunoiului, care reprezintă un factor de infecție)26.

Pentru a delimita instituția aplicabilă și consecințele este necesară realizarea distincției dintre viciul lucrului și viciul de consimțământ.

Spre deosebire de eroare, dolul poate viza și alte elemente ale actului, nu neapărat substanța lucrului sau identitatea persoanei, în cazul actelor juridice intuitu personae, extinzând sfera nulității și la eroarea lezionară. Viciul lucrului, reprezintă o imperfecțiune a acestuia, care îi reduce utilizarea sau îl face inutilizabil în raport de natura acestuia sau destinația stabilită în contract. Existența sa, este sancționată legal prin acordarea despăgubirilor sau rezilierea contractului, fără ca aplicarea sancțiunilor de mai sus să fie condiționată de vicierea substantei obiectului contractului, deși este posibil ca viciul să afecteze și substanța. Viciul ascuns al lucrului, poate atrage viciul de consimțământ, dacă este anterior consimțământului. Sfera viciilor lucrurilor este mai extinsă decât viciul de consimțământ, deoarece nu îl include întotdeauna, după cum viciul de consimțământ nu presupune întotdeauna viciul ascuns al lucrului.

În cazul existenței unui viciul de consimțământ operează nulitatea relativă a actului, chiar dacă lucrul este afectat de vicii, dar dacă locatarul a contractat un bun afectat de vicii ori nu le-a constatat din neglijență, se va produce doar consecința despăgubirilor sau rezilierii.

Conform art. 1791 C. civ., locatarul are dreptul la o scădere proporțională a chiriei, în ipoteza în care locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt timp. Aceasta presupune că viciile ascunse sau aparente, ivite în cursul derulării contractului, au fost în măsură doar să micșoreze folosința locuinței. Numai în subsidiar, atunci când viciile sunt atât de grave încât dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, acesta poate solicita rezilierea.

Gravitatea viciilor este stabilită prin raportarea la cauza mediată a contractului de închiriere, care este în măsură să cuantifice dacă viciul împiedică sau doar micșorează folosința locuinței.

Atunci când viciile lucrului au fost remediate de locator, înlăturând astfel impedimentele de folosire sau micșorare a folosinței locuinței, sancțiunile prevăzute de art. 1791 C. civ. nu vor mai opera. Locatorul poate fi silit de chiriaș pe calea acțiunii în justiție să își îndeplinească obligațiile de efectuare a reparațiilor pentru înlăturarea viciilor și menținerea locuinței în bună stare de funcționare, după cum chiriașul se prezumă autorizat de locator, în temeiul art. 1788 alin. (3) C. civ., să facă el aceste reparații în contul locatorului, dacă acesta nu se conformează în termenul de 30 de zile de la primirea încunoștințării scrise a chiriașului.

În situația avută în vedere de art. 1827 C. civ., apreciem că rezilierea contractului de închiriere rămâne la latitudinea chiriașului, chiar și atunci când viciile privind structura sau starea imobilului închiriat au fost remediate, dacă acestea continuă să constituie o primejdie gravă pentru sănătatea sau integritatea corporală a chiriașului sau familiei sale.

Potrivit art. 1791 alin. (2) C. civ., locatorul va răspunde și pentru prejudiciile cauzate de vicii chiriașului, chiar dacă nu le-a cunoscut în momentul contractării, deoarece obligația sa principală este aceea de a asigura folosința utilă și liniștită a lucrului.

Locatorul este exonerat de plata daunelor-interese, numai dacă probează că nu a cunoscut existența viciilor ascunse și că, potrivit împrejurărilor, nici nu era dator să le cunoască.

Obligația de garanție pentru evicțiune și pentru vicii, reglementată de Codul civil, reprezintă o normă supletivă și astfel ea poate fi modificată prin convenția părților, în sensul restrângerii sau agravării acesteia.

O asemenea clauză presupune buna-credință a locatorului, înlăturarea faptei proprii a acestuia în cazul evicțiunii și atitudinii sale culpabile, în cazul viciilor lucrului închiriat.

2.2. Obligațiile chiriașului

Chiriașul are obligația de a folosi locuința potrivit destinației sale, chiriașul are dreptul la despăgubiri confirmate pe bază de acte justificative, pentru îmbunătățirile necesare și utile efectuate asupra locuinței închiriate, obligația de întreținere a locuinței și a părților comune ale acesteia , obligația de plată a chiriei, obligația achitării cu regularitate a cheltuielilor de întreținere, el de asemenea are obligația de a permite locatorului examinarea locuinței și obligația de restituire a locuinței.

Potrivit art. 1799 C. civ., chiriașul este obligat să folosească bunul luat în locațiune, respectiv locuința, „cu prudență și diligență”, potrivit destinației stabilite prin contract, sau în lipsă, potrivit celei prezumate din anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.

Astfel chiriașul trebuie să se abțină de la comiterea unor abuzuri de folosință și respectarea destinației lucrului închiriat. Caracterul abuziv al comportamentului chiriașului trebuie apreciat restrictiv27.

Obligația chiriașului de folosire a bunului închiriat potrivit destinației stabilite prin contract se transpune, în raport cu natura acestuia, „spațiu locativ”, în sensul art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, care și determină conținutul acestei obligații a chiriașului.

Chiriașul nu poate modifica utilizarea lucrului închiriat, stabilită în contract, însă în caz de omisiune, destinația spațiului locativ este prezumată după anumite circumstanțe, legate de natura sau destinația anterioară, ori aceleia potrivit căreia locatarul îl folosește.

Locatorul îi poate permite locatarului să își exercite profesia în spațiul locativ, dar în acest caz locuința nu poate fi stabilită pentru instalarea unui partid politic sau pentru desfășurarea unei activităti comerciale.

Practica judiciară a concluzionat că putem vorbi de schimbarea destinației spațiului locativ, numai atunci când în fapt locuința este folosită în scopuri comerciale, nu și atunci când locuința închiriată în condițiile legislației locative reprezintă și sediul unei societăți comerciale.

Sediul societății comerciale, ca atribut de identificare a acesteia, este menit să o situeze în spațiu, în cadrul raporturilor juridice la care participă și poate fi diferit de locul unde își desfășoară activitatea comercială.

Folosirea abuzivă a locuinței presupune schimbarea formei și destinatiei acesteia, fără consimțământul locatorului, de natură a-l prejudicia.

Consimțământul locatorului sau colocatarilor, pentru schimbarea de destinatie sau a structurii locuinței, este necesar numai în cazul în care drepturile acestora, respectiv de proprietate sau locative, ar fi afectate prin transformările sau lucrările proiectate28.

Interdicția legală de efectuare a modificărilor constructive vizează protejarea dreptului de proprietate a locatorului, care nu poate fi afectat prin edificarea unor lucrări care nu se înscriu în limitele dreptului de folosință pe care îl are chiriașul în baza contractului de închiriere29.

Opunerea nejustificată a unui colocatar la efectuarea unor asemenea lucrări, reprezintă un abuz de drept, ceea ce permite substituirea acordului colocatarului de către instanță.

Nerespectarea acestei obligații contractuale a chiriașului de păstrare a destinației spațiului locativ, are ca efect rezilierea contractului de închiriere la solicitarea locatorului și plata daunelor-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

Această interdicție este prevăzută și în legi speciale, astfel, în temeiul art. 13 din O.U.G. nr. 40/1999, chiriașii din imobilele preluate abuziv de stat, cu destinatia de locuință, care au schimbat această destinație fără autorizarea prealabilă a proprietarului, nu au mai putut beneficia de prorogarea legală a contractului de închiriere sau reînnoirea de drept a acestuia, putând fi evacuați la cererea proprietarului imobilului.

Chiar și în cazul schimbării parțiale a destinației spațiului închiriat poate opera rezilierea contractului.

Numai cu acordul expres al locatorului, se poate schimba destinația locuinței, ori în temeiul unei clauze contractuale în acest sens. în măsura în care schimbarea aspectului sau destinației locuinței, acceptată de locator, afectează aspectul sau destinația proprietății comune, este nevoie și de acceptul asociației de proprietari, precum și avizul favorabil al proprietarilor sau titularilor contractului de închiriere din locuințele care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, cu spațiul supus schimbării destinatiei.

Un drept al chiriașului este prevăzut în art. 1823 din Codul civil, potrivit căruia, chiriașul are dreptul la despăgubiri confirmate pe bază de acte justificative, pentru îmbunătățirile necesare și utile efectuate asupra locuinței închiriate, dacă acestea au fost făcute cu acordul prealabil al proprietarului. Pentru garantarea despăgubirilor, chiriașul beneficiază de un drept de retenție.

Practica judiciară recunoaște pentru chiriaș dreptul la despăgubiri la data încetării contractului de închiriere, în oricare dintre modalitățile prevăzute de lege, deoarece până atunci chiriașul este cel care folosește sporul de valoare adus imobilului30.

În cazul în care chiriașul a făcut îmbunătățiri fără acordul prealabil al locatorului, acesta din urmă are dreptul de a solicita chiriașului aducerea bunului, respectiv a locuinței, în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ce ar fi cauzată locuinței de către chiriaș.

Până la încetarea contractului de închiriere, chiriașul nu beneficiază de un drept cert, actual și determinat cu privire la valoarea lucrărilor executate, astfel că nu i se poate recunoaște dreptul de retenție pentru garantarea creanței.

Chiriașul poate pretinde plata despăgubirilor și de la noul proprietar, dacă în timpul derulării contractului de închiriere, locuința a fost înstrăinată, indiferent de momentul în care aceste cheltuieli au fost efectuate.

Și chiriașii din locuințele restituite potrivit legii foștilor proprietari și moștenitorilor acestora, în temeiul Legii nr. 10/2001, beneficiază, potrivit art. 48, astfel cum a fost modificat prin legea nr. 1/2009, de dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință, prin îmbunătățirile necesare și utile. Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii revine persoanei îndreptătite.

În noțiunea de „îmbunătățiri ˮ, intră cheltuielile necesare și utile încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, care au sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș. Valoarea îmbunătățirilor se stabilește pe bază de expertiză, prin scăderea din valoarea actualizată a cheltuielilor, a gradului de uzură a îmbunătățirilor, în raport de durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriaș.

În ceea ce privește lucrările sau îmbunătățirile cu caracter voluptoriu, care nu se includ în cheltuielile necesare și utile, locatorul poate cere chiriașului desființarea lor la încetarea contractului de închiriere sau poate să le păstreze, plătind contravaloarea lor, calculate la prețurile medii de pe piață [art. 48 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 modificat prin art. I din H.G. nr. 923/2010, republicată în M. Of. nr. 640 din 13.09.2010]. Dovada îmbunătățirilor se face prin expertiza de specialitate, iar instanța

apreciază în concret caracterul necesar și util al îmbunătățirilor, în funcție și de celelalte probe administrate.

Chiriașul are de asemenea obligația de întreținere a locuinței și a spațiilor comune este o consecință firească a obligației de restituire, la sfârșitul locațiunii, în starea în care acestea se aflau la momentul preluării, ținând cont de uzura normală, datorită folosinței și învechirii lor în timp31.

Chiriașul are datoria să conserve lucrul, pentru a-l putea restitui în starea în care l-a primit, sub sancțiunea reparării prejudiciului cauzat prin neexecutarea reparațiilor sau a abuzului de folosință. în acest sens, art. 1821 C. civ. statuează că, la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit și că, până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare, potrivit destinației sale.

În cazul degradării bunului închiriat l în timpul folosinței sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, locatarul răspunde pentru prejudicii dacă nu probează că a survenit fortuit, inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca și de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun.

Conform art. 1802 C. civ. reparațiile locative sunt acele reparații de întretinere curentă determinate de folosința normală a lucrului, care cad în sarcina chiriașului (locatarului), în lipsă de stipulație contrară.

Obligația chiriașului la restituirea locuinței în condițiile art. 1821 C. civ., privită din perspectiva locatorului, este o obligație de rezultat, deoarece culpa chiriașului locatar este prezumată, iar pe de altă parte, locatarul trebuie să se exonereze, demonstrând nu doar existența unei cauze străine, ci și lipsa culpei sale.

Chiriașul răspunde conform art. 1822, pentru incendiu.

Chiar dacă nu există culpă din partea chiriașului în cauzarea incendiului nu este suficient pentru a-l exonera de răspundere; el trebuie să probeze existența cazului fortuit sau de forță majoră a cauzei incendiului, ceea ce conduce la suportarea de către acesta a daunelor a căror cauză, în speță incendiul, este nedeterminată.

Chiriașul nu este responsabil de degradarea locuinței, dacă aceasta se datorează vechimii, utilizării normale, cazului fortuit sau forței majore ori culpei locatorului, care nu a efectuat lucrările ce cad în sarcina sa, deși a fost încunoștințat în acest sens de chiriaș, potrivit art. 1788 C. civ.

Potrivit art. 1802 Cod Civil chiriașul trebuie să efectueze reparațiile locative a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a locuinței., în lipsă de stipulație contrară.

O enumerare limitativă a reparațiilor locative ce cad în sarcina chiriașului, era prevăzută în art. 29 din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat prin Legea nr. 71/2011, iar conform Codului Civil, aceste reparații capătă un caracter cuprinzător, de largă apreciere, raportate la o utilizare normală a locuinței de către chiriaș și membrii familiei sale, precum și a condominiumului, în sensul art. 2 lit. i) din Legea nr. 114/1996, care presupune existenta unei folosințe comune și fortate.

Reparațiile locative ale chiriașului se referă minimal la efectuarea lucrărilor de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de constructie și instalatii din folosința exclu sivă și comună, precum și la acelea vizând curățenia și igiena, pe toată durata contractului de închiriere.

Numai în momentul în care contractul de închiriere a expirat, chiriașul poate fi obligat să facă reparațiile necesare, pentru a preda locuința în starea în care a primit-o.

Prin urmare, locatorul nu poate obliga pe chiriaș, pe parcursul executării contractului de închiriere, să facă reparații de întreținere și nici să pretindă refacerea imobilului, în ceea ce privește degradările provenite din cauza vechimii.

În ipoteza în care chiriașul nu demarează lucrările de întreținere și reparare care îi incumbă, locatorul nu are dreptul de a îl evacua din imobil și nici măcar obligarea acestuia la costul acelor lucrări, prin plata unei sume de bani către locator.

Lucrările trebuie efectuate de proprietar în contul chiriașului și numai după aceea proprietarul se poate îndrepta împotriva lui, spre a fi despăgubit.

Potrivit actualului cadru de reglementare, rămâne valabilă practica jurisprudențială, potrivit căreia locatorul este îndreptățit să ceară chiriașului efectuarea reparațiilor, chiar înainte de încetarea locatiunii, în cazul în care neexecutarea lucrărilor respective ar duce la degradarea locuinței ori la dimi-nuarea valorii ei economice31.

Coroborat cu dreptului chiriașilor de întrebuințare a părților și instalațiilor de folosință comună, potrivit destinației fiecăreia, pe care trebuie să le predea în starea în care le-a primit dacă nu au pierit sau deteriorat din cauza uzurii, există și obligația de a le repara, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, de către cei care au cauzat degradările sau de aceia care au acces ori folosesc în comun elementele de constructie cu o atare destinatie, în cazul în care nu a fost identificată persoana din vina căreia s-au produs degradările (art. 35 din H.G. nr. 1275/2000 din Normele me-todologice de punere în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 coroborat cu art. 17 din Legea nr. 230/2007).

Obligația reparării părților comune, altele decât cele cauzate din culpa chiriașului, a membrilor familiei sale ori a persoanelor cărora le-a îngăduit în orice mod deținerea sau accesul în locuință, precum și cele cauzate de persoane neidentificate, revine locatorului, în ideea menținerii părților comune în stare corespunzătoare de întrebuințare, pe toată durata locațiunii.

Evident că și chiriașului îi revine obligația reparării părților comune în cadrul larg al reparațiilor locative, de întreținere curentă, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a locuinței închiriate.

Chiriașul poate executa în contul proprietarului, în condițiile art. 1788 alin. (3) și (4) C. civ., reparațiile necesare, nu numai la locuința propriu-zisă, dar și la părțile și instalațiile comune ale clădirii, aflată în coproprietate perpetuă și forțată a locatorului și a altor proprietari ai imobilului, reținând din chirie costul întregii lucrări, fie să compenseze cu chiria numai cota-parte ce revine locatorului, din totalul cheltuielilor, iar pentru diferență, să obțină pe calea justiției, de la ceilalți coproprietari, proporțional dreptului de proprietate a fiecăruia, cota de participație la cheltuieli.

Chiriașul trebuie să respecte cerințelor de igienă sanitară, pe toată durata contractului de închiriere. Această obligație a chiriașului este asociată obligației locatorului de a asigura chiriașului o folosire a locuinței, care, prin structura și starea în care se află, să nu constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în aceasta. O atare obligație subzistă pe toată durata contractului de închiriere, de la preluarea locuinței de către chiriaș și până la predarea acesteia.

Chiriașul trebuie să achite contravalorii folosinței locuinței, pe care locatorul este obligat să o asigure chiriașului, aceasta fiind și o condiție esențială de calificare a contractului drept contract de închiriere, și nu de comodat.

În ceea ce privește chiria, în privința contractului de închirierea, ea poate fi stabilită numai în bani derogând de la normele dreptului comun în materia locațiunii.

În materia închirierii locuinței, chiria se stabilește în bani. Ordonanța de urgență nr. 40/1999, modificată și completată prin Legea nr. 241/2001, nu lasă nicio îndoială în privința stabilirii chiriei în bani, de vreme ce criteriile de determinare a acesteia au în vedere un tarif de bază lunar, un coeficient la chiria de bază, diferențiat pe categorii de localități și zone, veniturile nete lunare pe familie și rata anuală a inflației, care actualizează tariful de bază, într-un cuvânt elemente de natură financiar-contabilă.

Un argument în această privință este alin. (2) al art. 1780 C. civ., care face trimitere la aplicarea „în mod corespunzător” la dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării și în materia chiriei. Or, potrivit art. 1660 C. civ. referitoare la condițiile prețului vânzării, acesta constă dintr-o sumă de bani.

Ca un principiu, cuantumul chiriei lunare cu regulile de modificare și modul de plată, trebuie precizate în contract. In acest sens sunt dispozițiile art. 1781 C. civ., care statuează că încheierea contractului de locațiune intervine îndată ce părțile, prin consens, au convenit asupra bunului și prețului, respectiv chiria. Textul se coroborează cu art. 1798 C. civ., care statuează că contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenul și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Prin norme speciale se aduce atingere libertății contractuale în materia cuantumului chiriei, nu numai în privința locuințelor aparținând domeniului public și privat al statului ori a unităților administrativ-teritoriale și în privința locuințelor cu regim special (sociale, de intervenție, de serviciu, căminele pentru salariații societăților comerciale, companiilor, societăților naționale și regiilor autonome), unde o atare măsură poate fi justificată prin considerente de protecție socială, dar și în privința locuințelor proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice.

În cazul locuințelor proprietate privată a persoanelor fizice și juridice, chiria se stabilește potrivit art. 32 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, prin negociere între proprietar și chiriaș cu ocazia încheierii contractului de închiriere, fără însă a putea depăși plafonul legal (art. 15 din Legea nr. 10/2001).

Ca o consecință a abrogări alin. (2) al art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999, nu au fost înlăturate limitările în stabilirea cuantumului chiriei în cazul încheierii fortate a contractului de închiriere la cererea chiriașului, în privința proprietarilor care și-au recuperat imobilele preluate de stat, cu sau fără titlu legal.

Locul de plată al chiriei nu este reglementat de norme speciale și astfel de aplică regulile generale referitoare la condițiile plății, prevăzute de art. 1494 C. civ.

Potrivit textului de referință, în lipsa unei stipulații contrare, ori dacă locul plății nu se poate stabili potrivit naturii prestației sau în temeiul contractului, al practicilor statornicite între părți ori a uzanțelor:

– obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau, după caz, la sediul creditorului de la data plății;

– obligația de a preda un lucru individual determinat trebuie executată la locul în care se află bunul la data încheierii contractului;

– celelalte obligații se execută la domiciliul sau, după caz, la sediul debitorului, de la data încheierii contractului.

Data plății chiriei se stabilește prin contract, iar dacă părțile nu au stipulat-o, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanțelor conform art. 1797 Cod Civil. În lipsa uzanțelor și, în absența unei stipulații contrare, chiria se plătește în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;

– în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;

– în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă locațiunea este de cel puțin un an.

Termenul suspensiv care afectează plata chiriei, operează în favoarea locatarului debitor, astfel că el nu poate fi constrâns sau sancționat pentru îndeplinirea anticipată a acestei obligații. Totuși, îndeplinirea acestei obligații înainte de scadență, fiind o plată datorată, nu poate fi restituită pe motiv că, din eroare, executarea s-a făcut anticipat.

Atunci când locatorul refuză primirea chiriei cu rea-credință, chiriașul locatar poate recurge la regulile ce guvernează oferta de plată, urmată de consemnarea sumei pe numele locatorului creditor.

În cazul în care chiriașul nu își execută obligația de plată a chiriei, locatorul poate alege calea executării silită, beneficiind de caracterul de titlu executoriu al contractului de închiriere, încheiat în condițiile art. 1798 C. civ, poate cere rezilierea contractului de închiriere, în condițiile art. 1830 alin. (1) C. civ., iar în cazurile prevăzute de art. 1550 alin. (2) C. civ. coroborat cu art. 1553 C. civ., rezilierea poate opera de plin drept; sau poate invoca excepția de neexecutare, dacă lucrul nu a fost predat de locator, iar chiria urma să fie plătită cu anticipație.

Obligația de plată a chiriei în cazul pluralității de locatari este, de regulă, conjunctă, dacă solidaritatea nu rezultă din contract ori aceasta nu este prevăzută de lege.

Cu ajutorul înscrisului sub semnătură privată eliberată de locator se face proba plății chiriei, iar chitanța emisă fără rezerve instituie prezumția plății chiriei pentru termenele anterioare.

Modificarea nivelului chiriei poate interveni în anumite condiții, făcându-se distincția între locuințele din domeniul proprietății publice sau private a statului și unităților administrativ-teritoriale și acelea proprietate privată, aparținând persoanelor fizice sau juridice.

În privința imobilelor proprietate publică sau privată a statului și a unităților administrativ-teritoriale, cuantumul chiriei se actualizează în temeiul legii, prin actualizarea tarifului lunar cu rata anuală a inflației prevăzută prin hotărâre de guvern până la data de 31 ianuarie a fiecărui an [art. 27 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999]. Pentru imobilele prevăzute de art. 26 din O.U.G. nr. 40/1999, majorarea chiriei se poate cere dacă proprietarul nu a renunDat la acest drept.

În condițiile abrogării alin. (2) al art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999, prin art. 230 lit. v) a Legii nr. 71/2011, părțile contractante pot insera în contract clauza de majorare a chiriei pentru anumite împrejurări care generează scăderea contraprestației chiriașului, în afara acelora prevăzute de art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999. Majorarea chiriei poate interveni chiar în absența unei clauze contractuale în acest sens, atunci când sunt întrunite condițiile impreviziunii (art. 1271 C. civ.), adică părțile nu au putut prevedea la încheierea convenției

modificările esențiale ale condițiilor, pe parcursul executării acestuia, deoarece potrivit art. 1272 C. civ., contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele sau echitatea le dau contractului, după natura lui.

Pe lângă obligația de plata chiriei, chiriașul are obligația achitării cu regularitate a cheltuielilor de întreținere, a părților și instalațiilor comune ale clădirilor cu mai multe apartamente cu destinația de locuințe și în clădirile cu destinație mixtă, precum și consumurile individuale ale locuinței.

Conform art. 1829 C. civ., chiriașii sunt obligați să contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curățirea părților și instalațiilor de folosință comună, precum și la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina lor.

Stabilirea și repartizarea sumei reprezentând cheltuielile care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar sau chiriaș din cadrul condominiului, se face proporțional cu cota parte indiviză din proprietatea comună (art. 48 din Legea nr. 230/2007) aferentă spațiului de locuit.

Conform art. 37 din O.U.G. nr. 40/1999, la încheierea contractului, părțile trebuie să convină asupra constituirii unui depozit de garanție, care nu poate depăși chiria aferentă pentru o perioadă de 3 luni, la nivelul anului respectiv, dacă chiria nu este plătită în avans pentru o perioadă de 3 luni (art. 38 din O.U.G. nr. 40/1999).

Acest depozit, are ca scop reținerea la încetarea raporturilor locative, de către locator a cheltuielilor pentru reparația sau înlocuirea obiectelor sanitare și pentru lucrările de construcții care sunt în sarcina chiriașului; cheltuielilor de întreținere curentă și reparațiile la elementele de folosință comună, care cad în sarcina chiriașului; cheltuielile aferente serviciilor realizate în folosul chiriașului, de care acesta a beneficiat pe perioada existenței contractului de închiriere și pe care nu le-a achitat.

În cazul în care depozitul de garanție nu se restituie într-un interval de 3 luni începând cu data restituirii cheilor de către chiriaș, conform legii, suma aflată în depozit, integrală sau soldul rămas după deducerea cheltuielilor prevăzute de art. 40 din O.U.G. nr. 40/1999, este producătoare de dobânzi.

Chiriașul obligația de a permite locatorului examinarea bunului, respectiv a locuinței la intervale de timp rezonabile, precum și de cei care doresc să-l cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să-l ia în locațiune.

Acest drept al locatorului trebuie să se facă astfel încât să nu-i fie cauzată locatarului o restrângere nejustificată a folosinței.

Potrivit art. 33 din H.G. nr. 1275/2000, proprietarul locuinței poate verifica în prezența chiriașului modul în care acesta își respectă obligațiile asumate prin contract cu privire la folosirea și întreținerea locuinței.

Această verificare trebuie să se facă în zilele lucrătoare între orele 7-20 și va fi comunicată, în prealabil, în scris, chiriașului.

În timpul verificării locuinței închiriate, proprietarul poate fi însoțit de un reprezentant al asociației de chiriași sau de un alt chiriaș, după caz.

Constatările făcute cu ocazia verificării vor fi consemnate într- un proces verbal, care va fi semnat de proprietar, chiriaș și de un reprezentant al asociației de chiriași, după caz.

Locatorul poate recurge la procedura ordonanței președințiale, atunci când chiriașul încalcă obligația instituită de art. 1804 C. civ., instanța stabilind de fiecare dată, prin hotărârea ce o pronunță, data, durata și condițiile în care locatorul își poate exercita dreptul său, de așa manieră încât chiriașul să nu fie stânjenit, ori să fie stânjenit în cât mai mică măsură în folosința locuinței.

La încetarea contractului, chiriașul este dator să predea lucrul, respectiv locuința în starea în care a primit-o, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

Obligația de restituire a locuinței trebuie interpretată coroborat cu obligația ce revine chiriașului în legătură cu întreținerea și conservarea locuinței, cu obligația acestuia de a se comporta cu prudență și diligență, ca un adevărat proprietar.

Dovada eficientă a stării locuinței și dotărilor la preluare, o constituie inventarul. în lipsa inventarului, locatorul este considerat că a predat locuința în bună stare de întrebuințare și, corelativ, chiriașul este la rândul său ținut să o restituie în stare corespunzătoare.

CAPITOLUL III

SUBÎNCHIRIEREA ȘI CESIUNEA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE. SCHIMBUL DE LOCUINȚE

3.1. Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere

Reglementarea specială a subînchirierii și cesiunii contractului de închiriere prevăzută de art. 1833 NCC se completează, în temeiul art. 1779 alin. (2) Cod Civil, cu dispozițiile art. 1805- 1808 Cod Civil ale contractului de locațiune, în măsura compati bilității cu regulile parti culare prevăzute de contractul de închiriere a locuințelor.

Aceasta presupune ca subînchirierea și cesiunea să nu fi e interzise în contractul de închiriere a locuinței, să existe acordul prealabil scris al locatorului pentru aceste operații și să fi e respectate condițiile stabilite de proprietarul locator. Această ulti mă cerință, neprevăzută de lege, este subînțeleasă, de vreme ce, prin acordul dat, locatorul poate impune o anumită conduită pentru subchiriaș32.

Clauza de interdicție a sublocațiunii sau cesiunii contractului de închiriere trebuie interpretată în sensul art. 1806 alin. (2) Cod Civil . Interdicția sublocațiunii sau cesiunii contractului de închiriere reprezintă o excepție de la regula prevăzută de art. 1833 Cod Civil și trebuie prevăzută expres în contractul de închiriere.

Subînchirierea nu poate modifica clauzele esențiale ale contractului de închiriere principal și nu i se pot acorda sublocatarului mai multe drepturi decât acelea ale locatarului principal. Subînchirierea reprezentând un nou contract de închiriere, pentru probațiune trebuie încheiată în formă scrisă și înregistrată la organele fi scale, pentru impozitare și pentru a beneficia de valoarea de titlu executoriu.

Sublocațiunea intervenind între locatarul inițial și un terț, în legătură cu folosința locuinței deținută de locatarul principal, subchiriașul nu se află în raporturi juridice directe cu locatorul inițial, astfel că el nu se poate prevala de niciun drept în privința acestuia și nici nu poate beneficia de efectele prorogării legale ale contractului principal, dar suportă consecințele încetării dreptului locativ al chiriașului principal.

Cu toate acestea, în art. 1833 Cod Civil , legiuitorul instituie în favoarea locatorului principal, în lipsa unei stipulații contrare, măsura de protecție a solidarității subchiriașului cu chiriașul principal, pentru obligațiile asumate de acesta din urmă față de locator, prin contractul de închiriere. Reglementarea din codul civil reflectă prevederea din art. 34 din H.G. nr. 1275/2000, în temeiul căreia titularul contractului de închiriere răspunde față de proprietarul locator pentru toate stricăciunile aduse locuinței sau pentru daunele aduse proprietarului de persoana care a subînchiriat.

Și în materia subînchirierii locuințelor locatorul beneficiază de acțiunea direct împotriva subchiriașului, până la concurența chiriei datorată de acesta către locatarul principal, chiar și atunci când chiria datorată în temeiul sublocațiunii a fost cedată. Locatorul se poate îndrepta direct împotriva subchiriașului și pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligații asumate prin contractul de subînchiriere.

Art. 1833 Cod Civil permite expres și cesiunea contractului de închiriere a locuinței, numai cu acordul scris al locatorului, dacă această facultate nu a fost interzisă prin contract. În lipsa unor reglementări speciale privind cesiunea contractului de închiriere, în Legea nr. 114/1996, în temeiul art. 72 din lege, își vor găsi aplicare normele codului civil privind cesiunea contractului, întrucât dreptul de folosință locativă este prin natura sa un drept de creanță.

Interdicția de cesiune a contractului de închiriere fiind o excepție de la regula prevăzută de art. 1833 Cod Civil , trebuie prevăzută expres.

Prin cesiunea contractului de închiriere, chiriașul transmite cu titlu oneros sau gratuit drepturile și obligațiile sale decurgând din contractul de închiriere a locuinței către terța persoană, care se subrogă chiriașului, intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul locator33, astfel că efectele contractului de închiriere cedat se vor produce între locatorul cedat și chiriașul cesionar.

O atare cesiune vizând contractul, și nu creanța dreptului de folosință, evită scindarea conținutului raportului juridic, lăsând locatarul cedent legat de locator, cu obligațiile asumate prin contract, afară dacă liberarea a fost acceptată de locatorul cedat. În materiacontractului de închiriere a locuințelor, legiuitorul a adoptat dintr-un anumit punct de vedere opinia doctrinară franceză privind cesiunea de datorie, cu deosebirea că cedentul nu rămâne garantul cesionarului său în calitatea cedentului de vânzător al dreptului de folosință, dobândit prin contractul de închiriere, în raport cu locatorul, ci asistăm la efectele unei delegații perfecte, în

temeiul căreia delegantul cedent rămâne pe mai departe obligat alături de noul debitor, cesionarul, față de locatorul cedat care nu a acceptat liberarea chiriașului cedent. Un raport de

obligație se adaugă celui anterior, care continuă să subziste, ca o adevărată garanție a noii obligații. Ca urmare, locatorul creditor care nu a consimțit la liberarea chiriașului cedent poate urmări, la alegerea sa, pe oricare dintre cei doi debitori, cedentul și cesionarul contractului de închiriere a locuinței, pentru obligațiile asumate de locatar prin contractul de închiriere.

În principiu, locatarul cedent este liberat de obligațiile sale față de locatorul cedat din momentul în care substi tuirea își produce efectele, afară de o stipulație contrară, când cedentul răspunde solidar cu cesionarul pentru obligațiile asumate față de locator, prin contractul de închiriere.

Evident că, făcând în cauză aplicarea regulilor cesiunii contractului, locatorul cedat trebuie să noti fi ce cedentului neexecutarea obligațiilor de către cesionar, în termen de 15 zile de la data neexecutării sau, după caz, de la data la care a cunoscut neexecutarea (art. 1318 Cod Civil).

Cedentul locatar garantează cesionarului validitatea contractului de locațiune, iar atunci când garantează executarea contractului de către locator, locatarul cedent va fi ținut ca un fidejusor. Aceasta înseamnă că cesionarul se va putea regresa împotriva cedentului pentru repararea prejudiciilor cauzate de locatorul cedat.

În materia cesiunii contractului de închiriere, în temeiul art. 1316 Cod Civil, trebuie respectată cerința de formă prevăzută de lege pentru validitatea contractului cedat.

3.2. Schimbul de locuințe

Art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011, a abrogat articolul 23 din O.U.G. nr. 40/1999 care prevedea că proprietarii au dreptul să ceară și să obțină mutarea chiriașilor din spațiile cu destinația de locuință, pe calea unui schimb obligatoriu, pentru aceasta locatorul fiind obligat să pună la dispoziția chiriașului cu contract de închiriere, un alt spațiu cu destinația de locuință în aceeași localitate sau într-o altă localitate, cu acordul chiriașului, cu asigurarea exigențelor minimale prevăzute în anexa 1 la Legea nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

În legea specială, nr. 112/1995 și nr. 10/2001, s-a prevăzut dreptul proprietarului de a solicita schimbul obligatoriu.

Conform art. 5 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, fostul proprietar și moștenitorii acestuia, dacă locuiau la 22 decembrie 1989 în imobil cu alți chiriași, aceștia redobândesc dreptul de proprietate asupra întregului imobil.

Pentru ca proprietarul sau moștenitori acestuia să fie puși în posesie era condiționată de evacuarea chiriașilor și acordarea efectivă pentru aceștia, a unei locuințe corespunzătoare, de către autoritățile publice sau de către proprietar.

Corelativ dreptului proprietarului de a cere mutarea chiriașului în timpul derulării contractului de închiriere, îi revine acestuia obligația legală de punere la dispoziție a unui alt spațiu de locuit corespunzător, fără a mai fi nevoie de a mai invoca și motiva propriile nevoi de locuit sau ale familiei sale.

Locuința oferită în schimb chiriașului trebuia să fie corespunzătoare pentru titularul de contract și persoanele care locuiau cu acesta, trecute în contractul de închiriere, sub aspectul standardelor minime de suprafață, numărului de camere pentru fie care categorie de chiriaș, să întrunească condițiile de igienă și să cuprindă toate dependințele necesare prevăzute în contractul de închiriere al locuinței din care trebuie să se mute.

Locuința oferită în schimb chiriașului să asigure cerințele minimale de confort, menite să protejeze chiriașul față de comportamentul abuziv al proprietarului.

O altă reglementare privind schimbul obligatoriu de locuință este prevăzut și de art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, care se referă la obligația chiriașului de a elibera de îndată locuința ocupată, care a fost restituită foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, dacă i se pune la dispoziție o altă locuință corespunzătoare.

Aceste cerințele pentru schimbul obligatoriu apar ca fiind îngrădiri ale dreptului de proprietate, legiuitorul încercând să realizeze un drept echilibru între două drepturi constituționale, acela de proprietate și acela al oricărei persoane la locuință.

Noțiunea de „locuință corespunzătoare”, pe care proprietarul este dator să o pună la dispoziția chiriașului, nu este definită de lege, dar această noțiune privită în antiteză cu alin. (4) al art. 15, care se referă la o categorie strict determinată de persoane, cărora în cadrul schimbului obligatoriu, proprietarul este dator să le pună la dispoziție o locuință care să le asigure condiții de folosință „similare” celor existente în locuința deținută, ne poatem duce la concluzia că cele două noțiuni au semnificații diferite.

Interpretarea noțiunii de „locuință corespunzătoare” este lăsată la aprecierea instanței sesizate, dacă sub acest aspect există litigiu. în orice caz însă, instanța, în stabilirea exigențelor legale, trebuie să țină seama că proprietarul nu este dator să-i ofere chiriașului condiții mai bune de locuit decât acelea asigurate de locuința din care se mută, dar că, în orice caz, locuința oferită în schimb trebuie să îndeplinească cerințele unei locuințe convenabile, astfel cum aceasta este definită în art. 2 lit. b) din Legea nr. 114/1996 și care este de natură să satisfacă cerințele minimale ale utilizatorului.

Practica judiciară a statuat faptul că locuința este corespunzătoare chiar dacă nu are același număr de camere, cu aceeași suprafață locativă, condiții de confort identice, sau nu este situată în aceeași zonă. Ea trebuie să satisfacă doar cerințele minimale de locuit ale chiriașului și membrilor familiei sale, trecuți în contractul de închiriere și care locuiau împreună cu acesta în vechea locuință.

De remarcat este faptul că prevederile Legii nr. 241/2001, de aprobare a O.U.G. nr. 40/1999, nu mai statuează obligația proprietarului de a pune la dispoziția chiriașului o locuință care să-i asigure „condiții egale” sau „corespunzătoare”. Prin Legea nr. 71/2011, art. 230 lit. v), au fost abrogate unele dintre prevederile O.U.G. nr. 40/1999 aprobate cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, printre care și art. 24 din ordonanță, privitor la exigențele minimale ale locuinței, oferită în schimb chiriașului, astfel că singurul criteriu de cuantificare a standardelor minimale ale locuinței au rămas cele definite de conceptul de „locuință convenabilă”, prevăzut de art. 2 lit. b) din Legea nr. 114/1996.

Curtea Constituțională a deliberat prin două decizii34 că „în conflictul locativ dintre proprietarul persoană fizică și chiriaș, legiuitorul a procedat corect asigurându-i primului posibilitatea valorificării plenare a atributelor dreptului său de proprietate, îngrijindu-se totodată de protecția celui de-al doilea, împotriva eventualelor abuzuri, prin instituirea unor exigențe rezonabile, fără a căror satisfacere chiriașul nu poate fi obligat să elibereze spațiul.

Împrejurarea că printre cerințele avute în vedere de legiuitor nu a fost reținută zona de amplasare a locuinței oferite în schimb și confortul, își are explicația în aceea că atari exigențe nu pot fi considerate rezonabile, deoarece satisfacerea lor ar duce la conservarea unei situații privilegiate, cu caracter de excepție, la care anumite categorii de persoane au avut acces, în împrejurări și din rațiuni conjuncturale și, de aceea, calificarea lor ca drepturi câștigate, nu este posibilă”35.

Doar în cazul în care părțile au convenit în mod expres acest lucru, i se va putea pretinde chiriașului să accepte o locuință amplasată în altă localitate.

Un regim preferențial în privința schimbului obligatoriu de locuință în favoarea anumitor categorii de chiriași, persoane fizice,enumerate limitativ, este prevăzut la articolul 15 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 în sensul că proprietarul este obligat să le asigure, prin locuința pe care o oferă în schimb, condiții de folosință „similare” celor existente în locuința deținută de chiriaș, anterior schimbului.

Aceasta presupune menținerea standardului locativ al chiriașilor aflați într-o situație specială, mergând până la criteriul similarității, ori prin a li se recunoaște dreptul de a cere, cu ocaziaschimbului obligatoriu, condiții mai bune de locuit, iar nu similare cu cele din locuința deținută, dacă prin efectul mutării ar urma să se mențină condiții inferioare standardelor minimale aferente unei „locuințe convenabile”36.

O protecție suplimentară este acordată chiriașilor prevăzuți de art. 15 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, și anume persoane cu handicap, persoanele prevăzute de Legea nr. 42/1990, Legea nr. 118/1990, care are natura unei reparații morale, sub formă de recompensă, constând în posibilitatea asigurării condițiilor de locuit, chiar dacă ele surclasează standardele minimale la îndemâna celorlalți chiriași.

Chiriașul poate fi evacuat din garajul deținut, aferent locuinței din care urmează să se mute, chiar dacă proprietarul nu-i poate oferi chiriașului un alt garaj în schimb (art. 23 din O.U.G. nr. 40/1999). Chiar abrogat prin Legea nr. 71/2011, rațiunea textului se păstrează, deoarece art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 și art. 5 din Legea nr. 112/1995 se referă la „locuință corespunzătoare” și prin corelare cu aceste texte și alin. (4) al art. 15 din Legea nr. 10/2001, trebuie să se refere tot la „locuință”, chiar dacă textul prevede, în favoarea persoanelor enumerate limitativ, existenta cerinței ca locuința oferită în schimb să asigure condiții de folosință similare celor existente în locuința detinută.

Garajul nu este încorporat în conceptului de „locuință”, la care se referă art. 15 din Legea nr. 10/2001 și art. 5 din Legea nr. 112/1995, astfel că oferirea acestuia excede obligației legale a proprietarului.

Regimul juridic al garajului este acela al dreptului comun, iar faptul că acesta este supus regimului juridic al legii locuinței este o consecință a caracterului său accesoriu locuinței. Existenta regimului comun a locuinței și garajului nu justifică extinderea conceptului de „locuință”, astfel cum aceasta este definită de art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996.

CAPITOLUL IV

ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

În legea locuinței nr. 114/1996 și în Codul civil în Secțiunea „Reguli particulare în materia închirierii locuințelor” sunt prevăzute expres cauzele încetării contractului de închiriere, la care se adaugă și cauzele reglementate de Codul civil pentru contractul de locațiune.

Potrivit art. 1778 alin. (2) Cod Civil dispozițiile generale privind contractul de locațiune sunt aplicabile în mod corespunzător și închirierii locuințelor în măsura compatibilității cu regulile particulare pentru aceste contracte, vom examina cauzele de încetare a contractului de închiriere, numai prin ceea ce are specific contractul de închiriere a locuințelor.

4.1. Expirarea termenului închirierii

Potrivit art. 1809 C. civ., contractul de locatiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă.

Prin contractul de închiriere, părțile au posibilitatea să prevadă o dată fixă a încetării contractului, ori să se raporteze la un moment, care face determinabilă durata contractului.

Dacă în contract părțile nu au prevăzut durata închirierii și, în lipsa uzanțelor, prin lege se arată durata acesteia, în raport de modul stabilit pentru plata chiriei în privința locuințelor mobilate, nemobilate și a bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.

Astfel, se aplică prezumția instituită de art. 1785 C. civ., și anume durată prezumată a contractului este de: 1 an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea unei profesii; pe durata unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.

Prezumția legală privind durata contractului se poate aplica, numai în lipsa uzanțelor în această materie.

Durata contractului are un moment de început și un moment final.

Momentul de început al duratei contractului nu coincide întotdeauna cu data încheierii acestuia; adesea, intrarea în vigoare a contractului depinzând de executarea obligației de predare a locuinței, care se poate situa la un interval de timp de la încheierea contractului.

Data expirării contractului trebuie să se releve în clauzele contractuale convenționale, legale, în uzanțe sau în prezumțiile legale la care se referă art. 1785 C. civ.

Durata contractului poate fi stabilită explicit prin lege, cum este cazul locuințelor sociale, care este limitată în timp pentru 5 ani, după care prelungirea este condiționată de situația veniturilor chiriașului.

Durata încetării contractului are un caracter cert, având un conținut asemănător unei condiții.

Astfel, în cazul locuințelor de serviciu, de intervenție, de protocol, cu regim de reședință oficială sau propriu-zisă, contractul de închiriere fiind accesoriu al contractului de muncă sau demnității, corespunzător mandatului prezindențial sau parlamentar, nu presupune un eveniment viitor nesigur ca realizare, producerea fiind marcată de încetarea contractului de muncă, cel mai târziu prin pensionare sau expirarea mandatului.

În ipoteza în care angajatul denunță contractul de muncă sau beneficiarul locuinței reședință de protocol sau propriu-zisă, pierde funcția de demnitate publică, încetarea contractului de muncă ca accesoriu, încetează ca urmare a realizării condiției rezolutorii, aceea a pier-derii calității de salariat sau demnitar, determinabilă sub aspect temporal.

Contractul își încetează efectele prin expirarea termenului, care poate fi acela arătat în contract sau producerea evenimentului a cărui existență este certă și de care părțile au legat sfârșitul contractului.

În cazul în care operează tacita relocațiune expirarea termenului contractual nu coincide cu încetarea contractului de închiriere..

În ceea ce privește locuințele de serviciu, de intervenție, de protocol, acestea sunt contracte de închiriere, în privința cărora nu poate opera tacita relocațiune, deoarece termenul este determinabil, cu valoare rezolutorie și cerința legală a reînnoirii nu mai subzistă.

Contractul de închiriere încetează și în situația în care reînnoirea acestuia este refuzată, chiriașul beneficiind de un termen de grație pentru părăsirea locuinței, perioadă în care este ținut să plătească toate utilitățile și chiria aferentă acestei perioade, precum și repararea tuturor prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului, până la expirarea termenului.

Pentru unele locuințe speciale, termenul de grație prevăzut de Legea nr. 114/1996 este de 60 de zile, stabilindu-se în acest scop o prorogare a efectelor contractului de închiriere pe această durată [art. 60 alin. (3) din lege] după eliberarea din funcție.

În Codului civil, nu este direct prevăzută durata termenului de grație, dar existența acestuia se subînțelege din prevederile art. 132 din Legea nr. 71/2011, în temeiul cărora se stabilește durata maximă variabilă a dreptului de preempțiune la închiriere a chiriașului, în funcție de durata contractului de închiriere, timp în care locatarul folosește locuința închiriată.

4.2. Tacita relocațiune

Atunci când la finele contractului, locatarul sau arendașul rămâne cu detențiunea lucrului închiriat sau arendat operează tacita relocațiune, ea întemeindu-se pe o voință reciprocă și tacită a ambelor părți de a continua raporturile locative.

În acest caz, ia ființă prin efectul convenției tacite a părților, un nou contract de locațiune în aceleași condiții ca și contractul expirat, numai că termenul este nedeterminat.

În ipoteza în care locatarul, înainte de încetarea vechiului contract, fie în urma încetării acestuia, își face cunoscută intenția de a nu mai încheia un nou contract, prin notificarea concediului ori printr-o cerere de evacuare sau reziliere, tacita relocațiune nu va mai avea loc, pentru că nu se mai poate presupune intenția locatorului de a încheia un nou contract, de vreme ce și-a manifestat voința contrară.

Este o chestiune de fapt lăsată la suverana apreciere a instanței durata în care locatarul trebuie, în urma expirării termenului contractual, să păstreze posesiunea lucrului pentru a putea opera tacita relocațiune.

Posesia lucrului înlăuntrul termenului prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011, are semnificația tacitei relocațiuni, dacă locatorul nu și-a făcut cunoscută voința de a nu reînnoi contractul care și-a încetat efectele prin expirarea termenului, ori nu a lansat oferta încheierii unui nou contract de locațiune în alte condiții decât cel precedent, în executarea obligației vizând dreptul de preferință al locatarului chiriaș la închiriere.

Clauza privind dreptul chiriașului la reînnoirea contractului, a fost interpretată de jurisprudență ca o formă de recunoaștere a dreptului de prioritate a acestuia la închiriere, fără a fi însă neglijată voința locatorului, care nu este ținut de o obligație corelativă.

Un impediment în denunțarea contractului prezumat încheiat pe durată nedeterminată, nu este tacita relocațiune așa încât îndată ce locatorul a denunțat contractul, acordul tacit care a stat la baza acestuia, a încetat să mai existe.

Practica judiciară a statuat că tacita relocațiune poate interveni numai în raport cu un contract încheiat prin acordul părților, nu și în privința unui nou contract încheiat prin licitație sau prelungit prin efectul legii37.

În privința locațiunilor încheiate prin acordul părților, relocațiunea devine regulă, fără ca existența sa să fie obligatorie sau condiționată de vreo clauză contractuală.

Relocațiunea imobilelor prevăzute de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999, redobândite de foștii proprietari sau moștenitorii acestora, și care are un caracter obligatoriu, este distinctă de tacita relocațiune, deși este corelată cu existența în precedent a unui contract de locațiune, dar ale cărui efecte au încetat din cu totul alte cauze decât expirarea termenului stipulat.

Procedura prevăzută de art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999, este incompatibilă cu tacita relocațiune, cu manifestarea tacită a părților și a oricăror forme de împotrivire din partea locatorului, în afară de faptul că negocierea noii locațiuni, exclude chiar ipotetic identitatea de condiții cu cea veche. Mai curând avem de a face cu o formă specifică de garantare a dreptului de prioritate la închiriere, îmbinată cu prorogarea legală a vechiului contract, atunci când locatorul nu se conformează obligației de notificare a chiriașului și de negociere a noului contract.

În privința locuințelor cu regim special, sociale, de necesitare, de serviciu, de intervenție, de protocol, nu operează tacita relocațiune, pentru că termenul determinabil este marcat de pierderea calitătii necesare dobândirii folosinței acestor imobile.

Faptul că relocațiunea tacită reiterează condițiile celei vechi, nu înseamnă că vechiul contract își prelungește efectele în timp, deoarece asistăm la un nou acord tacit de voință, decurgând în privința chiriașului, din faptul deținerii locuinței și îndeplinirii obligațiilor, iar din partea locatorului, din lipsa oricărei împotriviri a acestuia față de situația de fapt a locatarului.

În acest caz, sunt necesare cerințele legale pentru încheierea contractului. Manifestarea tacită de voință, exclude forma scrisă, lipsind părțile de instrumentul probator, dar aceasta nu afectează valabilitatea contractului reînnoit și dovedirea acestuia, prin utilizarea chitanțelor date de locator, după expirarea termenului contractual, completate cu martori și prezumții și coroborate cu vechiul contract, pentru determinarea legăturii dintre cele două contracte și identitatea clauzelor, chiar dacă vechiul contract expirat nu mai are valoare probatorie.

În legătură cu forma contractului de închiriere în materia relocatiunii, considerăm că noua locatiune, fiind încheiată în condițiile celei vechi, nu mai necesită o nouă înregistrare la organele fiscale, dar presupune o informare a acestora în legătură cu existența unui nou contract între părți, pe durată nedeterminată, în condițiile vechiului contract, de vreme ce evidentele acestor organe sunt legate de expirarea vechiului contract.

Se poate, ca în cazul relocațiunii, părțile să reitereze cerințele legale de formă și înregistrare la organele fiscale, prevăzute de art. 1798 C. civ., înlăturând astfel orice semn de îndoială în privința raporturilor locative și beneficiind de valoarea de titlu executoriu al acestui înscris.

Noul contract încheiat prin tacita relocațiune, încorporează condițiile vechii locațiuni, inclusiv garanțiile.

Articolul 1810 C. civ. a preluat soluția din dreptul francez, potrivit căreia regulile din dreptul comun privind stingerea garanțiilor, nu operează dacă legea sau părțile au prevăzut contrariul. Or, art. 1810 C. civ. a prevăzut explicit că noua locațiune beneficiază și de garanțiile vechiului contract de locațiune, evident având în vedere că identitatea de condiții între cele două contracte trebuie să vizeze și accesoriile. Așadar, garanția având un caracter legal, poate supraviețui în noua locațiune.

Rămâne în discuție dacă nu avem de a face cu o aplicare retroactivă a legii, în privința garanțiilor, în cazul tacitei relocațiuni a contractelor de închiriere, ulterior intrării în vigoare a codului civil, dacă în lipsa unor clauze de garanție s-ar considera că acestea ar supraviețui în temeiul vechiului contract.

Relocațiunea operează în condițiile stabilite de părți prin contractul inițial, iar părțile nu pot fi obligate la plata penalităților stabilite prin contractul expirat, deoarece clauza penală are caracterul unei convenții accesorii ale cărei efecte încetează odată cu acesta și nu este prevăzută explicit de lege, printre condițiile vechiului contract ce se păstrează la încheierea noului contract. Aceasta nu aduce atingere dreptului oricărei părți contractante de a pretinde daune-interese pentru prejudiciile cauzate38.

Părțile nu pot invoca prin efectul relocațiunii nici pactul comisoriu, deoarece acesta reprezintă o clauză specială, vizând rezilierea înainte de termen a contractului cu durată determinată, care nu poate opera în privința unui contract cu durată nedeterminată cum este relocațiunea, dacă nu este explicit prevăzută de acesta.

4.3. Rezilierea contractului de închiriere

În cazul în care una dintre părți, fără justificare nu-și execută obligațiile, creditorul poate solicita rezilierea, dacă nu cere executarea silită a acestora și poate beneficia și de daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

Conform normelor generale ale codului civil privind rezilierea, neexecutarea trebuie să se refere la obligațiile principale, prin a căror violare se aduce o vătămare celeilalte părți.

Rezilierea contractului cu executare succesivă, operează chiar dacă neexecutarea este de o mai mică importanță, însă ea are caracter repetat.

Rezilierea nu poate fi cerută decât în ipoteza nerespectării clauzelor contractuale.

În cazul în care în contractul de locatiune a fost inserat un pact comisoriu, acesta trebuie să prevadă în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrag rezilierea de drept a contractului. Rezilierea este subordonată punerii în întârziere a chiriașului, afară de cazul în care s-a convenit ca ea să rezulte din simplul fapt al neexecutării, iar efectele punerii în întârziere operează numai dacă indică expres condițiile în care pactul comisoriu este incident (art. 1553 C. civ.).

Potrivit art. 1830 Cod Civil, rezilierea contractului de închiriere operează în cazul în care neexecutarea obligațiilor contractuale este „fără justificare”.

Conceptul de „fără justificare” utilizat de text, trebuie explicitât prin ceea ce codul civil în art. 1555-1557 înțelege prin cauze justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale.

Chiriașul trebuie să probeze existența cauzelor justificate, de natură a înlătura prezumția de culpă în sarcina sa, decurgând din neexecutarea obligațiilor contractuale, înlătură aplicarea sancțiunii rezilierii39.

Cauzele justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale, se referă la ordinea executării obligațiilor contractuale, la excepția de neexecutare sau imposibilitatea de executare.

Rezilierea operează atunci când nu se probează de către chiriaș existența cauzelor justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale, situație în care se prezumă că neexecutarea este nejustificată.

Încălcarea obligațiilor principale contractuale, conferă justificare rezilierii, în temeiul prezumției de vătămare sau prejudiciere a oricăreia dintre părțile contractante, deoarece vizează abuzul.

Rezoluțiunea sau rezilierea poate fi dispusă de instanță sau poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită.

Conform art. 1552 Cod Civil rezoluțiunea sau rezilierea contractului pe cale unilaterală are loc prin notificarea scrisă a debitorului, atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu și-a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.

Declarația de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea corespunzătoare și înscrisă pentru opozabilitate în cartea funciară sau în registrele de publicitate.

Potrivit art. 1830 alin. (2) C. civ., legiuitorul instituie o cauză specială de reziliere a contractului de închiriere, pusă la dispoziția locatorului și anume în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale, sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul în locuință, fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobilele aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.

Această sancțiune contractuală se aplică locatarului pentru conduita sa culpabilă, care a abdicat de la obligația folosirii locuinței cu prudență și diligență, de maniera de a nu împiedica sau stânjeni alte persoane care locuiesc în același imobil sau în vecinătate, în exercitarea dreptului lor de folosință, făcându-le imposibilă conviețuirea.

Locatarul, de asemenea, răspunde pentru conduita membrilor familiei și a persoanelor cărora le-a îngăduit folosirea, deținerea sau accesul în locuință, în temeiul unei obligații propter rem, decurgând din calitatea sa de deținător al lucrului.

Potrivit doctrinei, asemenea obligație de „a face” revine deținătorilor de lucruri, „fără deosebire după cum ei stăpânesc cu titlu de proprietate sau alt drept real ori ca simpli stăpânitori de fapt, posesori sau detentori”.

Chiriașul este ținut în temeiul legii, de a folosi construcția cu prudență și diligență, iar acest ultim concept „diligență”, integrează și acea conduită de a nu prejudicia în niciun mod dreptul altuia, în speță, normala folosință a lucrului.

Abaterea obligația de diligență pune în discuție culpa chiriașului, indiferent de forma de manifestare a acesteia.

Instanța este în măsură să aprecieze dacă aplicarea măsurii grave a rezilierii contractului de locațiune se justifică în cazul faptelor izolate, al incidentelor sporadice între colocatari și caracterul întâmplător al împiedicării folosinței construcției.

O reziliere parțială a contractului de închiriere, numai pentru anumite persoane, cele care tulbură folosința celorlalți colocatari sau vecini, ține cont de regulile divizibilității răspunderii în materie contractuală, fără a se putea trece pragul raspunderii delictuale pentru fapta altuia.

Totuși, în cazul în care numai unul dintre soți face imposibilă conviețuirea celorlalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobilele învecinate, nu se poate dispune numai evacuarea lui, ci și a celuilalt soț, căci altminteri s-ar ajunge să se dispună separarea judecătorească a domiciliului, deși domiciliul comun al soților este de natura căsătoriei, iar potrivit legii, aceștia au dreptul la o singură locuință40.

Această soluție se impune și pentru considerentul că, în concepția legiuitorului, titularul contractului de închiriere, împreună cu membrii familiei, formează un colectiv cu aceleași interese și, fiind obligați să respecte prevederile legii, rămân răspunzători în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile înaintate de asociație pentru neîndeplinirea obligațiilor locative.

Asociația de locatari, fiind mandatată de locatari în temeiul art. 21 din Legea nr. 230/1997 de a le exercita drepturile prin președintele său, de a introduce acțiuni în justiție în legătură cu obligațiile contractuale încălcate și care vizează prin consecințele prejudiciabile drepturile patrimoniale ori nepatrimoniale ale acestora (prin împiedicarea folosirii normale a locuinței sau a părților comune din același imobil sau imobilele învecinate) considerăm că este legitimată procesual să solicite rezilierea contractului de închiriere.

Pe fondul unor prevederi speciale referitoare la reziliere, în cazul locuințelor cu regim special, își vor găsi aplicare normele dreptului comun din Codul civil.

Prevederile Legii nr. 114/1996 și H.G. nr. 1275/2000 privind modalitățile și cauzele de desființare a contractelor de închiriere a locuințelor cu regim special, specificul reglementării decurgând din importanța acestor contracte, raportat la activitatea desfășurată de beneficiarii acestora, sunt de natură să satisfacă un interes general major.

Astfel, art. 45 din Legea nr. 114/1996 sancționează cu rezilierea contractului de închiriere a locuinței sociale, omisiunea titu- larului de contract de a comunica primarului, în termen de 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net lunar al familiei.

Contractul de închiriere a locuinței sociale se reziliază și în cazul în care venitul mediu lunar al familiei, realizat în doi ani fiscali consecutivi, depășește cu peste 20% nivelul minim prevăzut de art. 46 lit. b) din lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare.

Aceeași sancțiune va interveni și în cazul subînchirierii, transmiterii dreptului de locuire sau schimbarea destinației spațiului închiriat ca locuință socială (art. 49 din Legea nr. 114/1996).

În privința tuturor locuințelor cu regim special, exceptând cele oficiale de protocol, contractul de închiriere poate fi reziliat în condițiile dreptului comun, la cererea locatorului sau asociației de locatari.

4.4. Încetarea contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală a acestuia

Când contractul nu prevede durata locațiunii, și cum această durată nu poate fi infinită, în aplicarea principiilor generale de drept relative la contracte, se va considera că sfârșitul contractului va interveni prin concediul dat de una din părți41.

Concediul trebuie exercitat astfel încât, cealaltă parte concediată să fie pusă la adăpostul surprinderilor care i-ar putea cauza prejudicii42.

În toate cazurile de denunțare unilaterală, contractul ia sfârșit cu condiția respectării termenului de preaviz, adică a intervalului de timp între manifestarea voinței de desfacere a contractului de închiriere și data la care contractul urmează să înceteze ca o consecință a denunțării.

În principiu, termenul de preaviz poate fi stabilit prin convenția părților, dar trebuie să se înscrie în limita minimă a sfertului intervalului de timp pentru care s-a stabilit chiria, în cazul în care denunțarea contractului se face de către chiriaș, sau în limita termenului minim prevăzut de art. 1824 alin. (2) C. civ., dacă denunțarea contractului este făcută de locator. Aceste termene legale, au un caracter imperativ în raport cu durata contractului.

Totuși, validitatea concediului cu durată redusă aceleia legale, în opinia noastră, nu poate fi contestată, dacă partea în favoarea căreia operează termenul legal de preaviz îl acceptă, căci orice parte poate renunța la beneficiul pe care legea i l-a acordat.

Concediul, ca manifestare de voință a desfacerii contractului, este un act unilateral, ale cărui efecte se produc, chiar dacă nu a fost acceptat de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului. După expirarea termenului de preaviz, locațiunea încetează și un nou contract poate fi încheiat prin consimțământul ambelor părți, operând în acest caz beneficiul dreptului de preferință al chiriașului la închiriere, prevăzut de art. 1828 C. civ.

Legea nu arată forma pe care trebuie să o îmbrace notificarea, dar având în vedere caracterul termenului de preaviz prevăzut de lege, aceasta trebuie trimisă prin executorul judecătoresc sau prin orice procedeu care să confere certitudinea respectării termenului legal de preaviz, deoarece dovada concediului nu poate fi făcută cu martori sau prezumții.

Când imobilul aparține mai multor persoane în coproprietate, concediul trebuie făcut de toate aceste persoane, părți în contractul de închiriere.

Tot astfel, dacă contractul a fost încheiat cu mai mulți locatari, concediul trebuie dat tuturor acestora. în viziunea Legii nr. 114/1996, apreciem că notificarea denunțării contractului trebuie făcută fiecărui cotitular de contract, și nu tuturor acelora care în temeiul contractului de închiriere figurează înscriși în contract și ale căror drepturi locative sunt derivate.

În cazul în care chiriașul refuză să părăsească locuința la expirarea termenului de preaviz prevăzut de alin. (2) al art. 1824 C. civ., locatorul va trebui să obțină o hotărâre judecătorească de evacuare, deoarece ocuparea spațiului este abuzivă, fără titlu.

În același timp, locatarul care nu se conformează concediului primit, va fi obligat la despăgubiri, (lipsa de folosință) aferente câștigului de care locatorul a fost lipsit prin ocuparea abuzivă a spațiului de locuit.

Si contractul de închiriere pe durată determinată poate fi denunțat de ambele părți, dar în ceea ce-l privește pe locator, condițiile denunțării sunt restrictive.

Locatarul poate denunța contractul de închiriere pe durată determinată, în timpul derulării acestuia, cu respectarea termenului legal de preaviz de 60 zile sau, al celui convențional, care nu poate fi mai mic decât cel legal, fără a-și motiva în vreun fel denunțarea.

Părăsirea intempestivă a locuinței de către chiriaș, înaintea expirării duratei contractului de închiriere și cu nerespectarea termenului de preaviz, îi conferă locatorului doar dreptul la acordarea daunelor-interese pentru prejudiciul cauzat, echivalent chiriei de care a fost lipsit până la expirarea termenului contractual sau a diferenței dintre chiria încasată de la noul chiriaș, dacă între timp a încheiat un nou contract de închiriere și aceea care ar fi încasat-o de la chiriașul denunțător43.

Denunțarea contractului de închiriere cu durată determinată, poate fi făcută în timpul derulării acestuia și de către locator, dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: în contract să se fi stipulat că locatorul poate denunța unilateral contractul, iar denunțarea are drept scop satisfacerea nevoilor locative ale locatorului sau familiei sale.

Denunțarea trebuie notificată cu respectarea termenului de preaviz prevăzut de art. 1824 alin. (2) C. civ.

Dreptul proprietarului de a denunța contractul de închiriere cu durată determinată, constituie o excepție în actuala reglementare și poate fi exercitat numai în ipoteza prevăzută de art. 1825. Din această cauză, spre deosebire de locatar, notificarea locatorului trebuie motivată, iar motivele denunțării trebuie să se înscrie în acelea prevăzute de art. 1825 alin. (2) C. civ.

Locatorul va trebui să obțină o hotărâre judecătorească de evacuare a chiriașului care nu se conformează concediului, instanta fiind în măsură să verifice veridicitatea mențiunilor făcute de locator în notificare, privind nevoile sale locative și ale familiei, cu referire în acest caz la legătura de rudenie sau afinitate cu cei ale căror nevoi vrea să le satisfacă, aprecierea făcându-se în sensul noțiunilor de „familie” și „locuință”, prevăzute de Legea nr. 114/1996.

Respingerea de către instanță a acțiunii în evacuare formulată de locator pentru situația prevăzută de art. 1825 alin. (2) C. civ., ori denunțarea contractului de închiriere pe durată determinată în timpul derulării acestuia dar nemotivată pe nevoile locative ale locatorului sau familiei sale, semnifică împotrivirea locatorului la reînnoirea contractului de închiriere prin relocațiune, având ca efect încetarea raporturilor locative la expirarea termenului.

4.5. Încetarea contractului de închiriere prin decesul chiriașului

Articolul 27 din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011, statua că, în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau decesul acestuia, precum și în cazul în care titularul de contract, nerezident, care fără a fi detașat, nu a mai folosit locuința mai mult de 2 ani, fără întrerupere, închirierea continuă după caz44:

a) în beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit împreună cu titularul;

b) în beneficiul descendenților sau ascendenților, dacă au locuit împreună cu acesta;

c) în beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul, cel puțin 1 an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.

În cazul mai multor cereri, beneficiul contractului de închiriere se dispune prin hotărâre judecătorească.

În lipsa persoanelor care pot solicita locuința potrivit alin. (1), contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la părăsirea domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau de la data înregistrării decesului, ori de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinței.

Textul instituia drept cauză a încetării contractului de închiriere părăsirea definitivă a locuinței de către titularul contractului de închiriere, decesul titularului contractului de închiriere și nefolosirea neîntreruptă a locuinței timp de 2 ani, prezumând în acest caz denunțarea unilaterală a contractului.

Încetarea contractului de închiriere opera la un interval de 30 de zile de la data părăsirii imobilului sau decesul titularului de contract, sau de 2 ani de nefolosire neîntreruptă, în absența persoanelor explicit enumerate de alin. (1) al art. 27 lit. a), b) și c), care ar fi solicitat locuința.

Textul instituia o ordine de preferință pentru continuarea închirierii și îndeplinirea unor condiții, respectiv în favoarea soțului sau soției și apoi în beneficiul descendenților sau ascendenților, în toate situațiile, dacă aceste persoane au locuit împreună cu titularul de contract.

În tăcerea textului de lege, înclinăm să credem că acordarea beneficiului contractului nu era condiționată de înscrierea acestor persoane în contractul de închiriere, legiuitorul având în vedere

În primul rând relația de afinitate și rudenie a persoanelor pentru care a acordat beneficiul contractului de închiriere, dacă au locuit împreună cu titularul de contract.

În privința altor persoane decât soțul, soția, descendenții și ascendenții, legiuitorul era mai restrictiv în acordarea continuității contractului de închiriere, condiționând acest beneficiu de faptul ca aceste persoane să fi avut același domiciliu cu titularul contractului, pe o durată de cel puțin 1 an (deci să fi locuit efectiv, și nu doar scriptic cu beneficiarul) și să fi fost înscrise în contractul de închiriere.

În toate situațiile vizate de text, beneficiarii trebuiau să solicite continuarea contractului, în termen de 30 de zile de la ivirea cauzelor care au generat beneficiul legal al persoanelor enumerate de art. 27 lit. a), b) și c) din Legea nr. 114/1996, sub sancțiunea încetării contractului și deci a decăderii din acest drept.

În cazul mai multor cereri, beneficiul contractului de închiriere se dispunea prin hotărâre judecătorească.

Actualul Cod civil, în art. 1834, statuează că încetarea contractului de închiriere intervine, în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului. Descendenții sau ascendenții chiriașului au dreptul, în termenul de 30 de zile de la data înregistrării decesului, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, cu condiția de a fi fost menționați în contract și de a fi locuit împreună cu chiriașul decedat.

În privința soțului supraviețuitor, sunt aplicabile dispozițiile art. 323 alin. (3) C. civ., care statuează că în caz de deces al unuia dintre soți, soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunță în mod expres la acesta, în termenul prevăzut de art. 1834 C. civ.

Aceasta înseamnă că soțul supraviețuitor are în temeiul legii un drept locativ prioritar descendenților și ascendenților, contractul de închiriere în privința acestuia continuând în puterea legii, dacă nu își manifestă voința contrară.

Descendenții și ascendenții, care îndeplinesc condițiile legale, adică sunt menționați în contract și au locuit împreună cu chiriașul, pentru a beneficia de continuitatea contractului de închiriere, trebuie să opteze explicit, adică să își exprime voința în acest sens, în termenul

legal de 30 de zile de la înregistrarea decesului chiriașului, sub sancțiunea decăderii din acest beneficiu.

4.6. Pierderea dreptului locativ ca urmare a divorțului

Articolul 271 din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat prin Legea nr. 71/2011, statua că, în caz de divorț, dacă soții nu au convenit altfel, beneficiul contractului privitor la locuință se atribuie soțului căruia i s-au dat în îngrijire copiii, iar în cazul în care nu sunt copii, soțului care a obținut divorțul.

Prin art. I.7 din Legea nr. 196/1997 de aprobare a O.U.G. nr. 40/1997 – art. 28 pct. 1 din Legea nr. 114/1996, a fost expres abrogat, creându-se astfel un vid legislativ.

Singurele reglementări în materie erau acelea din art. 38 alin. (4) C. fam., care statua că la soluționarea cererilor accesorii divorțului, referitoare la încredințarea copiilor minori, obligația de întreținere și folosința locuinței, instanța va ține seama și de interesele minorilor și cele ale art. 6131 și 6132 C. proc. civ., care statuau că instanta învestită cu soluționarea divorțului, rămâne competentă să analizeze și cererile accesorii referitoare la atribuirea locuinței.

În actualul Cod civil, în Capitolul VI „Drepturile și obligațiile patrimoniale ale soților”, Secțiunea 1 „Locuința familiei”, legiuitorul tranșează explicit problema atribuirii beneficiului contractului de închiriere la desfacerea căsătoriei, statuând și criteriile de atribuire.

În primul rând, se are în vedere folosința locuinței de către ambii soți. Dacă aceasta nu este posibilă, ori soții nu se înțeleg, beneficiul contractului de închiriere poate fi atribuit unuia dintre soți, ținând seama, în ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa în

desfacerea căsătoriei și de posibilitățile locative proprii ale foștilor soți [art. 324 alin. (1) C. civ.].

Atribuirea beneficiului contractului de închiriere se face cu citarea locatorului și produce efecte față de acesta de la data când hotărârea judecătorească a rămas definitivă [art. 324 alin. (3) C. civ.]

De la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești de atribuire a beneficiului contractului de închiriere unuia dintre soti, contractul de închiriere a celuilalt soț și deci drepturile locative ale acestuia încetează.

4.7. Înstrăinarea locuinței închiriate

Locatiunea încetează în cazul înstrăinării bunului închiriat, dacă în contractul de locațiune s-a prevăzut încetarea acestuia din acest motiv45.

În această situație, locatarului trebuie să-i fie notificată înstrăinarea cu respectarea unui termen de preaviz de două ori mai mare decât acela stabilit de lege sau de uzanțe. în tot acest timp, până la expirarea duratei preavizului, locatarul beneficiază de folosința bunului.

În acest caz, desființarea contractului de locațiune este rezultatul convenției părților, locatarul asumându-și riscul pierderii dreptului său de folosință în privința lucrului închiriat din cauza vânzării acestuia. Locatarul nu are dreptul la despăgubiri46.

Și în sistemul actualului Cod civil este reiterată regula din art. 1441 al vechiului Cod civil, privitoare la obligația cumpărătorului de a respecta locațiunea făcută înainte de vânzare, numai că, pentru a fi opozabil terțului dobânditor, contractul de locațiune trebuie notat în cartea funciară, dacă imobilul închiriat este înscris în cartea funciară. Contractul de locațiune a unui imobil neînscris în cartea funciară, trebuie să aibă o dată certă anterioară înstrăinării, iar locațiunea bunurilor mobile este opozabilă dobânditorului, după cum locatarul a îndeplinit formalitățile de publicitate, în cazul bunurilor supuse acestor formalități, ori în cazul celorlalte bunuri mobile acestea se aflau la data înstrăinării în folosința locatarului.

Notarea contractului nu este o condiție de valabilitate a actului și nici nu schimbă natura dreptului ce derivă din acesta, dar prin publicitate locațiunea devine opozabilă cumpărătorului.

În raport cu locatarul, dreptul de proprietate al dobânditorului, devine opozabil acestuia (locatarului) numai de la data dobândirii datei certe sau a transcrierii imobilului.

CAPITOLUL V

REGIMUL JURIDIC AL LOCUINȚELOR

5.1. Locuința socială

Locuința socială este acea locuință, care se atribuie cu chirie subvenționată unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței [art. 2 lit. c) din Legea nr. 114/1996].

Din construcții noi și din reabilitarea unor constructii existente este alcătuit fondul de locuințe sociale.

Construcțiile de locuințe sociale se pot realiza, în orice localitate, pe amplasamentele prevăzute în documentațiile de urbanism și în condițiile legilor în vigoare, numai pe terenurile aparținând unitătilor administrativ-teritoriale.

Din bugetele locale se asigură finanțarea construirii locuințelor sociale și de necesitate, în limita sumelor prevăzute cu această destinație, din transferuri de la bugetul de stat, stabilite anual cu această destinație, în bugetul ministerului de resort, precum și din donații și contribuții ale persoanelor fizice și juridice, efectuate conform prevederilor legale în vigoare47.

Autoritățile locale, consiliile locale trebuie să stabilească anual lista cuprinzând obiectivele de investiții pentru locuințele sociale și de necesitate, care urmează să se finanțeze, iar după aprobarea bugetului de stat anual, autoritățile administrației publice locale, împreună cu ministerul de resort privind lucrările publice și locuințele, vor analiza și vor efectua prioritizarea investițiilor în construcția de locuințe sociale și de necesitate propuse a se realiza, astfel ca finanțarea să asigure finalizarea lucrărilor cu respectarea termenului de punere în funcțiune și cu încadrarea în plafonul valoric negociat pe bază de contract48.

Locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale, iar consiliile locale controlează și răspund de fondul de locuințe sociale (art. 38 și art. 39 din Legea nr. 114/1996).

Locuințele sociale noi se realizează cu respectarea suprafeței utile și a dotărilor stabilite în limita suprafeței construite potrivit anexei nr. 1 din lege, în timp ce locuințele sociale realizate prin reabilitarea construcțiilor existente trebuie să aibă cel puțin dotarea minimă.

Calitatea de beneficiari, în vederea închirierii, o au familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar de persoană, realizat în ultimele 12 luni, sub nivelul câștigului salarial mediu net lunar pe total economie, comunicat de Institutul Național de Statistică în buletinul statistic, anterior lunii în care se analizează cererea, precum și anterior lunii în care se repartizează locuința49.

Se subînțelege din interpretarea textului că venitul mediu net lunar pe persoană realizat în ultimele 12 luni trebuie să se situeze sub nivelul câștigului salarial mediu net lunar pe economie, atât în momentul analizării cererii, cât și în acela al repartizării locuinței.

Nu pot beneficia de locuințe sociale persoanele sau familiile care:

– dețin în proprietate o locuință;

– au înstrăinat o locuință după data de 1 ianuarie 1990;

– au beneficiat de sprijinul statului în construcție și execuție, pentru realizarea unei locuințe;

– dețin, în calitate de chiriaș, o altă locuință din fondul locativ de stat.

Locuințele sociale se repartizează de către autoritățile administrației publice locale (consiliile locale), pe baza criteriilor de prioritate stabilite anual de acestea.

Pot beneficia în ordinea de prioritate stabilită de lege (art. 43 din Legea nr. 114/1996 modificată prin O.U.G. nr. 57/2008):

– persoanele și familiile evacuate sau care urmează a fi eva¬cuate din locuințele retrocedate foștilor proprietari;

– tinerii care au vârsta de până la 35 de ani;

– tinerii proveniți din instituțiile de ocrotire socială și care au împlinit vârsta de 18 ani;

– invalizii de gradul I și II;

– persoanele cu handicap;

– pensionarii;

– veteranii și văduvele de război;

– beneficiarii prevederilor legii recunoștinței față de eroii martiri și luptători care au contribuit la victoria revoluției române din decembrie 1989 și față de persoanele care și-au pierdut viața sau au avut de suferit în urma revoltei muncitorești anticomuniste din Brașov din noiembrie 1987;

– persoanele persecutate din motive politice de dictatura instaurată începând cu 6 martie 1945, precum și cele deportate în străinătate ori constituite prizonieri, potrivit Legii nr. 118/1990

La repartizare, autoritățile administrației publice locale sunt în drept să stabilească criteriile de departajare ale solicitanților din fiecare categorie de persoane ce beneficiază, potrivit legii, de prioritate.

Ordinea legală de prioritate trebuie respectată întocmai, fără a se putea trece de la o categorie de prioritate superioară la una inferioară, înaintea satisfacerii tuturor solicitărilor din aceea precedentă.

Analiza solicitărilor de locuințe sociale se face de către comisiile de analiză special constituite în acest scop, prin hotărâri ale consiliilor locale50.

Acestea, pentru asigurarea transparenței, vor da publicității criteriile de repartizare a locuințelor sociale, actele justificative ce trebuie să însoțească cererea și locul de primire a cererilor.

În cadrul fiecărui criteriu, la stabilirea ordinii de prioritate, se are în vedere:

– condițiile de locuit ale solicitanților;

– numărul copiilor și a celorlalte persoane care gospodăresc împreună cu solicitanții;

– starea sănătății solicitanților sau a unor membrii ai familiei acestora;

– vechimea cererilor.

În urma analizei, comisia prezintă consiliului local, până la data de 1 noiembrie a anului în curs, lista solicitanților îndreptățiți să primească o locuință socială în anul următor, în ordinea de prioritate stabilită.

Listele aprobate de consiliile locale și afișate la sediile primăriilor pot fi contestate, potrivit legii, pe calea contenciosului administrativ.

În ordinea stabilită în lista de priorități rămasă definitivă și în limita numărului și structurii locuințelor sociale disponibile, consiliile locale vor emite repartiții.

Contractul de închiriere pentru locuințele sociale se încheie potrivit contractului cadru din anexa nr. 8 la Legea nr. 114/1996, de către primar sau persoana împuternicită de acesta, pe baza repartiției emise de consiliul local, în ordinea stabilită în lista de priorități, cu beneficiarii, pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea prelungirii pe baza actelor de venituri și a actelor doveditoare din care să rezulte drepturile dobândite în legătură cu închirierea locuinței (art. 44 din Legea nr. 114/1996 și art. 22-24 din H.G. nr. 1275/2000).

În ceea ce privește nivelul maxim al chiriei pe care beneficiarul locuinței sociale trebuie să o plătească nu poate depăși 10% din venitul lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferența până la valoarea nominală a chiriei, calculată potrivit criteriilor prevăzute de alin. (1) al art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999, va fi suportată din bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază de competență este situată locuința socială (art. 44 din Legea nr. 114/1996). întrucât chiria este subvenționată, titularul contractului de închiriere este obligat să comunice primarului, în cel mult 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net lunar pe familie, sub sancțiunea rezilierii contractului și aceasta pentru a se putea opera modificarea chiriei și a subvenției acordate (art. 45 din Legea nr. 114/1996).

Nivelul chiriei pe care beneficiarul repartiției pentru locuința socială sau de necesitate o plătește, se stabilește odată cu încheierea contractului de închiriere și se va recalcula odată cu prezentarea documentelor privind schimbarea venitului mediu net lunar al familiei (art. 25 din H.G. nr. 1275/2000).

Spre deosebire de contractul de închiriere privind locuințele, beneficiarii locuințelor sociale nu au dreptul să subînchirieze, să transmită dreptul de locuire, să schimbe destinația spațiului închiriat, sub sancțiunea rezilierii contractului de închiriere și plata daunelor aduse locuinței și clădirii, după caz. De asemenea, locuințele sociale nu pot fi vândute (art. 47 și art. 49 din Legea nr. 114/1996).

În rest, toate celelalte drepturi și obligații prevăzute de dispozițiile Codului civil pe seama părților contractante privind închirierea locuinței operează și în privința contractului de închiriere a locuințelor sociale.

Încetarea contractului de închiriere a acestor locuințe, legiuitorul instituie câteva cauze speciale de reziliere a contractului:

– în cazul subînchirierii, a transmiterii dreptului de locuință ori a schimbării destinației spațiului închiriat (art. 49 din Legea nr. 114/1996);

– în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depășește cu peste 20% nivelul minim prevăzut de art. 42 din Legea nr. 114/1996, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare (art. 46 din Legea nr. 114/1996);

– când titularul contractului de închiriere omite să comunice primarului, în termenul legal de 30 de zile, orice modificare în venitul net lunar al familiei;

– când titularul contractului de închiriere sau membrii familiei sale dobândesc în proprietate, indiferent de modalitatea dobândirii, o locuință care efectiv poate fi ocupată de titular și membrii familiei sale.

Articolul 24 din Legea nr. 114/1996, la care face trimitere art. 46 lit. a), referindu-se la alte cauze de reziliere decât acelea arătate de art. 48 lit. b), art. 49 și art. 45 din Legea nr. 114/1996, a fost abrogat prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011, însă ele se regăsesc într-o formă explicită sau sintetică în dispozițiile art. 1830, art. 1817 și art. 1825 C. civ.

5.2. Locuința de necesitate

Potrivit art. 2 lit. f) din Legea nr. 114/1996, locuințele de necesitate sunt destinate cazării temporare a persoanelor și familiilor ale căror locuințe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente, ori ale căror locuințe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum și lucrărilor de reabilitare, ce nu se pot efectua în clădirile ocupate de locatari51.

Aceste locuințe sunt destinate cazării temporare a persoanelor și familiilor ale căror locuințe au devenit inutilizabile din cauze ce nu le sunt imputabile sau din considerente legate de realizarea unui interes general ori public.

Locuințe de necesitate se realizează și se finalizează în aceleași condiții ca și locuințele sociale.

În cazurile de extremă urgență, pot primi afectațiunea de locuințe de necesitate și locuințele libere aflate în fondul de locuințe sociale.

Locuințele de necesitate alături de locuințele sociale, intră în alcătuirea domeniului public al unităților administrativ-teritoriale. Ele se administrează de autoritățile administrației publice locale, iar contractul de închiriere se încheie potrivit contractului cadru de închiriere din anexa nr. 8, de către primarul localității sau de către persoana împuternicită de acesta, pe baza hotărârii consiliului local.

Închirierea are un caracter temporar, iar durata este nedeterminată, ea fiind marcată obiectiv de înlăturarea efectelor care au făcut inutilizabilă locuința.

Nivelul chiriei pentru această categorie de locuințe se va stabili odată cu încheierea contractului de închiriere, cu respectarea prevederilor art. 44 și art. 45 din Legea nr. 114/1996.

Prin hotărârea consiliului local, se va stabili dacă se subvenționează chiria pentru locuințele sociale, declarate ca locuințe de necesitate, conform art. 56 din lege, și categoriile de persoane beneficiare ale subvenției.

Chiria astfel stabilită va fi recalculată odată cu prezentarea documentelor privind schimbarea venitului net lunar al familiei, potrivit prevederilor art. 45 din Legea nr. 114/1996.

5.3. Locuința de serviciu

Potrivit art. 2 lit. d) din Legea nr. 114/1996, locuința de serviciu este acea locuință destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții sau agenți economici, acordată în condițiile contractului de muncă52.

Fondul locuințelor de serviciu se compune din locuințele existente, care au avut și rămân cu destinația de locuințe de serviciu și locuințele noi (art. 51 din Legea nr. 114/1996). Locuințele noi se finalizează din bugetul de stat și din bugetele locale în limitele acestuia, aprobate anual cu această destinație, precum și din bugetele agenților economici, pentru salariații acestora.

Locuințele noi finanțate respectarea suprafețelor utile și a dotărilor, conform legislației în materie, pe terenurile aflate în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale.

Cu aprobarea ordonatorilor de credit, locuințele de serviciu finanțate din bugetul de stat sau local pot fi construite cu o suprafață majorată cu până la 20% față de cele prevăzute în anexa 1 și peste această limită, cu aprobarea Guvernului, atunci când aceasta este reclamată de existenta unor situatii deosebite, determinate de natura amplasamentului și de caracterul zonei [art. 53 lit. b) din Legea nr. 114/1996].

Locuințele noi, finanțate din bugetele agenților economici, se amplasează pe terenurile aparținând agenților economici.

Locuințele de serviciu, dat fiind caracterul accesoriu la contractul de muncă, pot fi închiriate numai personalului unității deținătoare a fondului și, în principiu, efectele contractului de închiriere încetează odată cu încetarea contractului de muncă.

Rezilierea contractului nu se produce de drept, atunci când unitatea permite folosința în continuare a locuinței, în virtutea tacitei relocațiuni, astfel că fostul beneficiar și familia sa vor putea fi evacuați necondiționat de atribuirea unei alte locuințe, fie prin denunțarea contractului în condițiile Codului civil, fie pe calea unei acțiuni civile în evacuare.

Raporturile locative vor continua însă dacă unul dintre membrii familiei, care a locuit alături de titular, este salariatul unității deținătoare a fondului locativ, putând deveni în această calitate noul titular al contractului de închiriere.

În privința locuințelor de serviciu, nu poate opera continuarea contractului de închiriere potrivit art. 1834 C. civ., deoarece contractul se încheie în considerarea calitătii titularului, acest contract având un caracter intuitu personae.

După decesul beneficiarului, contractul de muncă al acestuia încetând, membrii familiei neavând un titlu locativ valabil, urmează să fie evacuați, fără atribuirea unei alte locuințe53.

Aceeași șituație se întâmplă și în cazul pensionării titularului de contract, deoarece actuala reglementare nu prevede o măsură proiectivă în acest caz.

Prin derogare de la prevederile Legii nr. 114/1996, pot beneficia de locuințe de serviciu în condițiile O.U.G. nr. 80/2001, persoanele care ocupă funcții de demnitate publică numite sau funcții asimilate funcțiilor de demnitate publică, precum și secretarii generali, directorii generali și persoanele care sunt încadrate pe funcții din cabinetul demnitarului în cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administrației publice centrale și instituțiilor publice.

Nu beneficiază de locuințe de serviciu persoanele care își au domiciliul sau dețin în proprietate imobile cu destinație de locuință, în municipiul București.

Din categoria locuințelor de serviciu, vizate de O.U.G. nr. 80/2001, nu fac parte imobilele care, potrivit legii, au destinația de locuință de protocol și nici alte imobile din domeniul public al statului, aflate în administrarea Regiei Autonome „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat”.

Atribuirea imobilelor locuințe de serviciu, prevăzute de O.U.G. nr. 80/2001, se face de RAAPPS și Regia Autonomă Locato, din fondul locativ aflat în administrarea acestora la cererea ministerelor și a celorlalte organe de specialitate ale administrației publice centrale sau a instituțiilor publice interesate, cu acordul prealabil al secretarului general al Guvernului și în limita fondului locativ existent [art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2001].

Contractul de închiriere se încheie de RAAPPS și Regia Autonomă Locato, în calitate de locatori, direct cu beneficiarii, în calitate de locatari, pentru locuințe de serviciu, pe o perioadă de an, cu posibilitatea prelungirii prin act adițional [art. 1 alin. (3) și (4) din O.U.G. nr. 40/2001]. Locuințele de serviciu se pun la dispoziția beneficiarului complet dotate, inclusiv cu mobilier, iar chiria, cheltuielile de întretinere a locuinței, amortizarea bunurilor din dotare, precum și a mobilierului se asigură de instituțiile publice în care beneficiarii își desfășoară activitatea, în limita unei sume legale stabilite anual, al cărui cuantum poate fi modificat de Guvern.

Contractul de închiriere încetează de drept la data încetării calitătii care a determinat atribuirea locuinței de serviciu sau în cazul în care chiriașul se adresează instanței judecătorești, cu solicitarea de a cumpăra locuința aflată sub incidența reglementării din O.U.G. nr. 80/2001. Beneficiarul are obligația predării imobilului în starea în care se afla în momentul preluării și suportării cheltuielilor necesare pentru renovarea acestuia, în cazul deteriorării din culpă.

5.4. Locuința de protocol

Cotrivit art. 2 lit. g) din Legea nr. 114/1996, locuința de protocol este destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în funcții ori demnități publice, exclusiv pe durata exercitării acestora.

Locuințele de protocol fac parte din proprietatea publică a statului, iar administrarea fondului locativ de protocol se face de Regia Autonomă Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat, care asigură evidența, întreținerea, repararea și conservarea acestora, precum și încasarea chiriei.

În accepțiunea denumirii de „locuință de protocolˮ, intră și locuința de protocol care este reședință oficială.

Locuințele de protocol reședințe oficiale sunt acelea la care au dreptul: președintele României, președintele Senatului, președintele Camerei Deputaților și primul-ministru.

Acestă categorie se atribuie de către Guvern și sunt puse la dispoziția persoanelor, arătate limitativ de art. 58 alin. (1) din Legea nr. 114/1996, împreună cu dotările aferente, pe perioada exercitării funcției, de către RAAPPS.

Contractul de închiriere în privința reședințelor oficiale se încheie de către RAAPPS, în calitate de locator, cu serviciile de specialitate ale instituțiilor în care își desfășoară activitatea persoanele beneficiare.

Contractul de închiriere privind locuințele de protocol, reședințe oficiale, sunt accesorii funcției persoanelor beneficiare și încetează de drept în termen de 60 de zile de la data eliberării din funcție a beneficiarului.

Prin H.G. nr. 561/1999, au fost stabilite criteriile de suprafață, amplasament și estetică pe care trebuie să le întrunească aceste imobile și de care comisia tehnică chemată să identifice imobilele cu această destinație trebuie să țină seama.

Cât privește suprafața locativă și dotările: reședința oficială trebuie să dispună de cel puțin 3 dormitoare, cu salon de primire și salon de zi, cu suprafață de cel puțin 25 mp fiecare, bucătărie spațioasă, băi, grupuri sanitare, garaj și anexe pentru personalul de serviciu auxiliare; suprafața utilă trebuie să fie mai mare cu cel puțin 20% decât aceea prevăzută în anexa I din Legea nr. 114/1996; imobilul trebuie să dispună de cramă, pivniță și spălătorie proprie, saună, piscină, iar bucătăria trebuie să fie dotată cu dulapuri și camere frigorifice.

Este reglementat și aspectul estetic și anume : imobilul trebuie să aibă caracter de locuință individuală, gen vilă și să fie destinat a fi locuit de o singură persoană, împreună cu personalul de serviciu; imobilul trebuie să aibă o suprafață de teren neocupată de construcții, mai mare de 300 mp; construcția principală, respectiv locuința trebuie să fie amplasată insular, în funcție de perimetrul curții; imobilul trebuie să prezinte un stil arhitectonic unitar, atât în interior, cât și în exterior, cu finisaje corespunzătoare, iar curtea trebuie să aibă asigurat iluminatul nocturn cu corpuri de iluminat orientate.

Cât privește amplasamentul:

– imobilul trebuie să fie situat în zona centrală sau rezidențială a municipiului, în conformitate cu planul urbanistic general, unde densitatea populației și circulația vehiculelor sunt reduse;

– amplasamentul imobilului trebuie să permită organizarea pazei în condiții de deplină siguranță, potrivit dispozițiilor legale privind paza obiectivelor, bunurilor și valorilor.

Regimul juridic al construcției:

– locuința de protocol, reședință oficială, trebuie să facă parte din categoria bunurilor proprietate publică a statului;

– să nu existe litigii în curs de soluționare privind dreptul de proprietate asupra locuinței;

Chiria pentru locuințele reședințe oficiale este achitată din bugetele proprii ale instituțiilor din care fac parte beneficiarii acestora, respectiv din bugetul președinției României, Senatului, Camerei Deputaților și Secretariatul Guvernului, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual.

PARTEA A II A

PARTICULARITĂȚI ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE

CAPITOLUL I

ELEMENTE SPECIFICE CONTRACTULUI DE ARENDARE

1.1. Forma contractului de arendare

Forma scrisă a contractului de arendare este o condiție de validitate a acestuia (art. 1838 C. civ.), un exemplar al contractului urmând a fi depus la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate, iar când acestea sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate54.

Înregistrarea contractului de arendare la consiliul local se face în scop de opozabilitate, dar pentru valabilitatea înregistrării, contractul trebuie să fie încheiat în formă scrisă55.

Și în privința contractului de arendare, dispozițiile în materie de carte funciară sunt aplicabile [art. 1838 alin. (4) C. civ.].

Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum și acelea înregistrate la consiliul local constituie, în condițiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract (art. 1845 C. civ.).

1.2. Obiectul contractului de arendare

Contractul de arendare, având un caracter sinalagmatic, are un dublu obiect material: bunurile date în arendă și arenda.

În privința bunurilor ce pot fi arendate, art. 1836 C. civ. instituie principiul nerestricționării acestora, ceea ce se deduce din sintagma „pot fi arendate orice bunuri agricole” și face o enumerare exemplificativă a acestora, de vreme ce enumerarea din alin. (1)

al textului este precedată de sintagma „cum ar fi”, iar aceea din alin. (2), este finalizată cu sintagma „și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole”.

În primul rând, pot fi arendate terenurile cu destinație agricolă, și anume: terenurile agricole productive-agricole, pășunile împădurite, terenurile ocupate de construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și îmbunătățirile funciare, viile, livezile, pepinierele, viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă.

Pe lângă aceste bunuri, care sunt imobile prin natura lor, lit. b) a art. 1836 C. civ. enumeră exemplificativ și bunuri mobile, imobile prin destinație, afectate exploatării agricole, precum animalele, mașinile, utilajele, construcțiile de orice fel.

Obiectul contractului de arendare, deopotrivă bunuri mobile devenite imobile prin destinație sau imobile prin natura lor, trebuie să fie determinat cu exactitate în cuprinsul contractului de arendare, prin arătarea suprafețelor și vecinătăților, în cazul terenurilor și inventarierea cu descrierea completă a celorlalte bunuri destinate exploatării agricole, măsuri menite să evite eventualele conflicte dintre părți în legătură cu reducerea arendei sau predării bunurilor la data încetării contractului de arendare.

Bunurile care fac obiectul arendării trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții:

– să existe în momentul încheierii contractului;

– să fie determinate sau determinabile;

– să fie licite și posibile;

– să se afle în proprietatea arendatorului sau în posesia uzu- fructuarului, ori cu orice titlu legal, în posesia deținătorului arendator.

– să se afle în circuitul civil;

– să fie bunuri individual determinate, neconsumptibile și frugifere.

Al doilea obiect este arenda, care reprezintă prețul pe care arendașul îl plătește pentru folosința bunurilor arendate. Vechiul Cod civil reglementa arendarea pe bani și arendarea pe fructe. Legea nr. 16/1994, abrogată prin Legea nr. 71/2011, prevedea arenda în natură, în bani și mixtă (în natură și bani).

Regulile particulare din actualul Cod civil în materia arendării lasă să se înțeleagă că

arenda se poate stabili în bani și fructe. Opiniem că, față de precedentele reglementări în materie, arenda poate fi și mixtă, iar în viziunea art. 1780 C. civ., aplicabil și arendării, arenda poate consta și în prestații.

Legea lasă la libera înțelegere a părților nu numai stabilirea modalității de plată a arendei, dar și cuantumul acesteia, care poate fi determinat sau determinabil.

Nimic nu împiedică părțile ca determinarea arendei în natură să se facă în cifre absolute sau sub forma unui procent din recoltă și aceasta se deduce indirect din prevederile art. 1841 și art. 1843 C. civ.

Dificultățile părților în determinarea cuantumului arendei sunt rezolvate prin trimiterea, pe care art. 1780 alin. (2) C. civ. o face la dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării, aplicabile în mod corespunzător.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1662 C. civ., prețul arendei poate fi determinat de către una sau mai multe persoane desemnate prin acordul părților, iar atunci când persoanele astfel desemnate nu determină arenda în termenul stabilit de părți sau în maximum 6 luni de la încheierea contractului, la cererea părții interesate, președintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va desemna de urgență în camera de consiliu, prin încheiere motivată, un expert pentru determinarea cuantumului arendei.

Apreciem că arenda este determinată suficient, chiar dacă nu este menționată expres în contract, dacă poate fi stabilită potrivit împrejurărilor. Se poate prezuma că s-a avut în vedere arenda practicată în mod obișnuit de arendator, dacă acesta se ocupă în mod constant cu arendarea terenurilor sau a bunurilor agricole, ori în lipsă de stipulație contrară, atunci când arenda este stabilită pe piețele organizate, se presupune că arenda contractuală este aceea medie, aplicată în ziua încheierii contractului pe piața cea mai apropiată locului încheierii contactului sau aceea din ultima zi lucrătoare, dacă contractul este încheiat într-o zi nelucrătoare (art. 1780 C. civ. coroborat cu art. 1664 C. civ.).

Ca orice preț, arenda prevăzută în contract trebuie să fie sinceră, adică făcută cu intenția de a fi plătită și serioasă, adică aflată într-un echilibru relativ cu valoarea folosinței bunurilor arendate. Evident că acest echilibru trebuie privit și în raport de factorii subiectivi și conjuncturali, existenți la data încheierii contractului.

Stabilirea cuantumului arendei se face pentru fiecare categorie de folosință a terenurilor și categorie de bunuri arendate.

Chiar dacă Legea nr. 16/1994 a fost abrogată, criteriile orientative avute în vedere de art 14 la stabilirea arendei sunt firești și ele nu pot fi ignorate de părți la încheierea contractului sau de cei chemați în temeiul legii să stabilească cuantumul arendei.

În lipsa unei stipulații contractuale referitoare la locul plății, ori dacă acesta nu poate fi stabilit potrivit naturii prestației, a practicilor statornicite între părți sau a uzanțelor, plata se

va face potrivit dispozițiilor generale în materia executării obligațiilor, după distincțiile pe care art. 1494 C. civ. le face, în funcție de natura obligațiilor. Obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau, după caz, la sediul creditorului la data plății, cele constând în predarea unui lucru individual determinat trebuie executate la locul în care lucrul se afla la data încheierii contractului, iar celelalte obligații se execută la domiciliul sau, după caz, la sediul debitorului de la data încheierii contractului.

Dacă părțile nu au prevăzut în contract, termenul de plată a arendei este acela potrivit uzanțelor, iar atunci când arenda se plătește în fructe, în lipsa unui termen contractual, plata se face la data culegerii, în funcție de felul produselor, când arendașul se află de drept în întârziere, pentru predarea lor.

CAPITOLUL II

EFECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE

2.1. Obligațiile arendatorului

Arendatorul are obligația de predare a bunurilor arendate, obligația de asigurare a foloșinteței bunului arendat, obligația de garanție, obligația să îl înștințeze pe arendaș despre refuzul de reînnoire a contractului și obligația de a plati impozitele.

Obligația de predare a bunurilor arendate trebuie să se facă la termenele și în condițiile stabilite în contract, iar în absența unor clauze în acest sens, își vor găsi aplicare regulile Codului civil privind executarea obligațiilor.

Bunurile trebuie predate cu toate accesoriile lor, în starea corespunzătoare utilizării acestora potrivit destinației, pe bază de proces-verbal, care să ateste predarea și starea lor. în lipsa unui termen contractual, predarea bunurilor arendate se face îndată ce contractul încheiat în formă scrisă a fost înregistrat, iar locul predării este acela unde se găsesc bunurile la momentul încheierii contractului.

Neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligației de predare conferă arendașului următoarele alternative:

– de a cere executarea silită a obligației de predare, cu plata daunelor moratorii de la data punerii în întârziere;

– de a cere rezilierea contractului de arendare cu plata daunelor-interese compensatorii, pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin neexecutarea obligației;

– de a putea invoca excepția de neexecutare, dacă arendașul s-a obligat să achite parțial arenda la momentul încheierii contractului.

Dacă obiectul predării este un teren, iar arenda a fost stabilită în funcție de suprafața acestuia, neconcordanțele asupra întinderii suprafeței față de aceea prevăzută în contract se va rezolva potrivit dispozițiilor Codului civil în materia vânzării unui imobil cu indicarea suprafeței (art. 1743 C. civ.) și vânzarea a două fonduri, cu arătarea întinderii fiecăruia (art. 1745 C. civ.), cu efecte însă asupra prețului arendării sau existenței contractului (rezo- luțiunea acestuia).

În calitate de locator, arendatorului îi revine și obligația efectuării tuturor reparațiilor necesare menținerii în stare cores-punzătoare a bunurilor arendate, pe toată durata arendării, conform destinației. Reparațiile care cad în sarcina arendatorului, ivite după încheierea contractului, în timpul derulării acestuia, pot fi efectuate de arendașul locatar pe cheltuiala locatorului arendator, după o prealabilă încunoștințare a acestuia (art. 1787 și art. 1788 C. civ.).

De asemenea, arendatorul trebuie să efectueze toate reparațiile necesare bunurilor date în arendă, respectiv reparațiile capitale, acelea datorate vechimii, forței majore sau viciilor de construcție, ivite pe durata contractului.

O altă obligație a arendatorului reiese din textul art. 1778 alin. (2) C. civ., obligația de garanție a locatorului, aplicabilă și în materia arendării, este menită să asigure locatarului arendaș, în mod constant, folosința liniștită și utilă a bunului sau bunurilor, pe toată durata contractului.

Obligația de garanție a arendatorului este structurată în obligația de garanție pentru evicțiune, privind fapta proprie a arendatorului sau a unui terț și obligația de garanție pentru viciile ascunse ale lucrului arendat, care este de natură să afecteze folosința utilă a acestuia (art. 1789 și art. 1790 C. civ.).

Obligația de garanție pentru fapta proprie a arendatorului se transpune într-o obligație de abstentațiune a acestuia de la atingerile de fapt sau de drept aduse folosinței liniștite a bunului sau bunurilor date în arendă, prin săvârșirea unor acte de natură să micșoreze sau să împiedice exploatarea lor56.

Arendașul este obligat în temeiul legii să suporte limitările aduse dreptului său de folosință pe durata de timp și întinderea prevăzută de lege, impuse de reparațiile a căror necesitate a intervenit în timpul arendării și pe care arendatorul este obligat să le efectueze57.

În funcție de durata restrângerii dreptului de folosință mai mare de 10 zile și natura reparațiilor, care pot duce la pierderea temporară a dreptului de folosință, bunul devenind impropriu întrebuințării, arendașul poate cere reducerea proporțională a arendei sau chiar rezilierea contractului (art. 1803 C. civ.).

Conform art. 1804 Cod Civil, nu pot fi însă considerate incomodări ale folosinței, controlul pe care arendatorul îl poate face la intervale rezonabile de timp, în raport cu natura și destinația bunului arendat,

privind modul de administrare al acestuia, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care la încetarea contractului de arendare doresc să îl arendeze.

Se consideră însă tulburare în exercitarea folosinței bunului sau bunurilor arendate, schimbarea formei acestora, a destinației lor.

Schimbarea destinației bunului arendat reprezintă o modificare indirectă, apreciată exclusiv de către instanță, susceptibilă să ducă la schimbarea naturii juridice a contractului.

Orice tulburare a arendașului în folosința bunurilor arendate prin fapta unui terț, nu atrage răspunderea arendatorului, dacă terțul nu-și sprijină tulburarea pe un drept asupra bunului sau bunurilor (art. 1793 C. civ.).

Validitatea arendării bunului altuia, pe motiv că prin acest con-tract nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai acela de folosință, nu exclude posibilitatea evingerii arendașului, dacă dreptul arendatorului nu este opozabil față de adevăratul proprietar.

Această soluție este aplicabilă nu numai în cazul dreptului uzufructuarului arendator față de dreptul nudului proprietar, dar și în situația proprietarului sau mandatarului aparent față de ade-văratul proprietar.

Obligația de garanție a arendatorului pentru evicțiune nu este condiționată de confirmarea dreptului terțului printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, care să consacre tulburarea de drept a arendașului.

Tulburarea arendașului în dreptul său de folosință, ca urmare a încheierii contractului cu unul dintre coproprietari și atribuirea bunului arendat prin partaj, în lotul altui coindivizar decât aren-datorul, generează obligația de garanție a acestuia din urmă pentru evicțiune în mod asemănător vânzării. O atare obligație există și ca urmare a anulării titlului arendatorului sau evingerii sale de către un terț57.

Angajarea răspunderii arendatorului în cazul tulburării de drept suferită de arendaș din partea unui terț, presupune informarea arendatorului asupra acestei împiedicări (art. 1794 C. civ.). încălcarea obligației de informare a arendatorului în privința tulburării provenite din partea terțului, poate duce la obligarea arendașului la plata despăgubirilor aferente prejudiciului produs arendatorului prin această omisiune (art. 1795 C. civ.), afară dacă se probează că locatorul arendaș nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a acționat.

Arendașul tulburat în dreptul său, prin lipsirea în tot sau în parte de folosința bunului arendat, este îndreptățit la acordarea despăgubirilor aferente prejudiciilor aferente, din această cauză, iar pasivitatea arendatorului după informare, de înlăturare a tulburării arendașului în folosința lucrului arendat, îi conferă acestuia dreptul de a cere o scădere proporțională a arendei sau rezilierea contractului, dacă tulburarea este atât de gravă încât dacă arendașul ar fi cunoscut, nu ar fi contractat.

Obligația de garanție pentru viciile bunurilor arendate incumbă arendatorului în condiții asemănătoare acelora ce revine locatorului de drept comun.

Potrivit art. 1790 Cod Civil, garanția arendatorului operează și în privința tuturor viciilor care împiedică sau micșorează folosința bunului sau bunurilor arendate, chiar dacă viciile nu au fost cunoscute de arendator la încheierea contractului și fără a se ține seama dacă ele existau dinainte sau au survenit în cursul derulării contractului .

Conform art. 1791 Cod Civil, pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate și pe care arendatorul nu le înlătură, arendașul poate cere o reducere proporțională a arendei sau rezilierea contractului, în cazul viciilor grave pe care, dacă arendașul le-ar fi cunoscut, acesta nu le-ar fi luat în arendă.

Arendatorul răspunde și pentru prejudiciile cauzate arendașului de viciile ascunse ale bunurilor date în arendă, în afara cazului în care probează că nu le-a cunoscut și că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.

Obligația de garanție pentru viciile ascunse nefiind reglementată prin dispoziții legale imperative, poate fi modificată prin convenția părților, în sensul agravării, limitării, sau chiar înlăturării, numai dacă arendatorul a fost de bună-credință, adică nu a avut cunoștință de existența viciilor.

Efectele convenției privesc numai răspunderea arendatorului pentru daunele-interese, fără a se putea evita reducerea cuantumului arendei sau rezilierea contractului de arendare, în măsura în care folosința bunului arendat nu ar fi asigurată. Clauzele de limitare sau înlăturare a obligației de garanție a arendașului sunt afectate de nulitate, dacă arendatorul a fost de rea-credință.

Contractul de arendare este un contract cu executare succesivă, iar durata fiind de esența acestuia, încetarea contractului intervine la expirarea termenului. Ca urmare, denunțarea unilaterală a contractului de arendare nu este îngăduită, dar părțile pot conveni atât la încheierea contractului cât și pe parcurs, prin consens, să-l rezilieze.

Prin art. 1848 C. civ., s-a prevăzut posibilitatea reînnoirii contractului. Reînnoirea contractului operează de drept, în temeiul unei voințe tacite a părților care nu au comunicat înaintea expirării termenului, refuzul de reînnoire a contractului, spre deosebire de vechea reglementare, în care părțile erau datoare să-și comunice în scris, cu cel puțin 3 luni înainte de expirarea contractului, intenția de reînnoire a acestuia.

Reînnoirea contractului de arendare, nu echivalează cu tacita relocațiune, chiar dacă ambele operează de drept, în temeiul unui acord tacit de voință, decurgând din lipsa de împotrivire ori refuzul încheierii unui nou contract.

Reînnoirea contractului de arendare se face în aceleași condiții cu cel precedent, inclusiv în privința termenului.

Reînnoirea contractului este afectată de condiția comunicării în scris a refuzului de reînnoire a contractului. Refuzul reînnoirii trebuie comunicat înainte de expirare, cu respectarea unor termene minime de 6 luni și respectiv 1 an sau reduse la jumătate, în funcție de durata arendării, mai mare ori mai mică de 1 an și după cum bunurile agricole arendate sunt terenuri sau bunuri de altă natură.

Astfel, comunicarea scrisă a refuzului de reînnoire, trebuie făcută cu cel puțin 6 luni înaintea expirării termenului contractual, iar în cazul terenurilor, cu cel puțin 1 an, dacă durata contractului de arendare este mai mare de 1 an.

Dacă durata contractului de arendare este de 1 an sau mai mică, durata comunicării scrise de refuzare a reînnoirii contractului, se reduce la jumătate, adică la cel puțin 3 luni și respectiv 6 luni, în cazul terenurilor.

Termenele prevăzute de art. 1848 C. civ. sunt minimale, ele nu pot fi reduse pe cale convențională și au caracterul unor termene de preaviz.

Reînnoirea de drept a contractului semnifică perfectarea în puterea legii, a unui antecontract de arendare, ce trebuie desăvârșit pentru validitate și opozabilitate de solemnitățile și formalitățile prevăzute de art. 1838 C. civ.

Voința părților de reînnoire a contractului este supusă unui anumit formalism, astfel încât eventuala folosire a bunurilor arendate după expirarea termenului și înfăptuirea comunicării refuzului de reînnoire a contractului ori nerespectarea exigențelor art. 1838 C. civ., se situează pe teren extracontractual58.

Arendatorul, în calitate de proprietar, are obligația de plată a impozitelor în privința bunurilor arendate, chiar dacă nu le folosește și a impozitelor pe venitul obținut din arendare, din acest punct de vedere, în lipsa unor reglementări speciale, operând acelea de drept comun în materie fiscală.

2.2. Obligațiile arendașului

Prevederile art. 1788 alin. (2) Cod Civil, referitoare la contractul de locațiune reglementând drepturi și obligații, sunt incidente și în materia arendării.

Arendașul are obligația de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, este apreciată în mod abstract (culpa levis in abtracto) după tipul omului prudent și diligent.

Arendașul trebuie să folosească bunurile arendate potrivit destinației determinate în contract sau prezumată după cir-cumstanțe, păstrând potențialul productiv al acestora.

Din obligația întrebuințării de către arendaș a bunurilor arendate ca un bun proprietar, decurge și obligația acestuia de a le întreține pe toată durata arendării, așa cum au fost predate, adică de a efectua reparațiile sau lucrările necesare și utile de mică însemnătate, care însă nu schimbă bunurile sau destinația lor. Dacă arendașul nu respectă destinația bunului sau efectuează transformări neautorizate, arendatorul poate cere repunerea bunului agricol în starea anterioară sau rezilierea contractului.

Arendașul este obligat la efectuarea reparațiilor chiar de mare amploare, dacă degradarea bunurilor a fost cauzată din culpa sa ori a fost determinată de întârzierea efectuării reparațiilor ce îi cădeau în sarcină.

Arendatorul poate cere instanței încetarea contractului și daune-interese pentru prejudiciile cauzate bunurilor arendate din culpă sau neefectuarea lucrărilor de întreținere ce cad în sarcina arendașului, ori atunci când din cauza neefectuării acestor reparații, apare pericolul pieirii sau deteriorării bunului arendat, pe parcursul derulării contractului.

Arendatorul poate cere instanței autorizarea de a le efectua pe cheltuiala arendașului sau poate cere rezilierea contractului59.

Arendașul are și obligația restituirii bunurilor arendate în starea în care le-a primit, atestată prin actul constatator al preluării, în lipsa acestuia prezumându-se că le-a primit în bună stare.

Riscul pieirii sau deteriorării bunurilor arendate din cauze fortuite sau de forță majoră este suportată de proprietarul arendator, respectiv de titularul dreptului real, al bunurilor arendate, dacă arendașul probează că pieirea s-a produs dintr-o cauză ce nu-i poate fi imputată (caz fortuit, forță majoră sau fapta terțului)60.

Față de refuzul arendașului de restituire a bunurilor agricole arendate, arendatorul deținător al altor drepturi reale decât acela de proprietate dispune de o acțiune în restituire întemeiată pe contractul de arendare, în timp ce proprietarul arendator dispune suplimentar și de o acțiune în revendicare, probând dreptul de proprietate în privința bunurilor arendate.

Arendatorul va putea invoca, pentru restituirea bunurilor agricole arendate, caracterul de titlu executoriu al contractului de arendare încheiat în condițiile art. 1838 alin. (1)-(4) C. civ., deoarece art. 1809 C. civ. este incident, în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., și în materia arendării.

Riscul pieirii fortuite a bunurilor arendate este suportat de arendatorul proprietar, iar arendatorul titularul unui alt drept real asupra lucrului arendat va suporta riscul contractului, ca debitor al obligaOiei imposibil de executat.

Pentru cheltuielile de conservare, întreținere ori îmbunătățire a bunurilor arendate, arendașul are dreptul la despăgubiri și la acordarea unui drept de retenție, în temeiul art. 1823 C. civ.

Destinatia lucrului arendat, este de esența contractului de arendare. Destinația poate fi convenită în mod expres sau prezumată, în funcție de natura lucrului arendat ori de destinația precedentă, după circumstanțe60.

Întocmai locatarului, nici arendașul nu poate schimba forma lucrului arendat, pentru că el trebuie să-l păstreze pentru a-l restitui la finele contractului.

Schimbarea categoriei de folosință a terenului, echivalează cu schimbarea destinației stipulată sau prezumată a lucrului arendat.

Arendașul va putea să schimbe categoria de folosință a terenului, dar nu din proprie inițiativă, ci numai cu acordul scris și prealabil al proprietarului și cu respectarea dispozițiunilor legale în vigoare.

Textul, transpune principiul general, consacrat de art. 1799 C. civ. din materia locațiunii, aplicabil și în materia arendării, dar în privința terenurilor, care reprezintă unul dintre principalele bunuri ce pot fi arendate.

Condițiile cumulative pentru schimbarea categoriei de folosință a terenului sunt:

– existența acordului scris al proprietarului terenului. Acest acord nu poate fi dat de uzufructuar sau alți deținători legali ai terenului, deoarece numai proprietarul beneficiază de atributul dispoziției.

– acordul proprietarului trebuie să fie prealabil schimbării categoriei de folosință.

– în acordul scris, cerut expres de lege, proprietarul trebuie să precizeze categoria de folosință în care se cere schimbarea.

– acordul proprietarului trebuie dat cu respectarea dispozițiunilor legale în vigoare, adică în deplin consens cu prevederile legii fondului funciar, care sancționează nerespectarea condițiilor legale privind schimbarea categoriei de folosință a terenurilor.

Pentru schimbarea categoriei de folosință a terenurilor apar-ținând persoanelor juridice, acestea trebuie să ceară în plus, avizele organelor județene de specialitate și să țină seama de prevederile legii fondului funciar, potrivit cărora schimbarea categoriei de folosință se poate realiza numai în cazurile limitativ prevăzute de lege61.

Arendașul are obligația de plată a arendei la locul, la data, în modalitatea și în cuantumul stabilit în contract. în lipsa unor clauze contractuale și a practicilor stabilite între părți ori a uzanțelor privind locul plății, vor fi incidente dispozițiile dreptului comun, prevăzute de art. 1494 C. civ.

Contractul de arendare încheiat în formă autentică, precum și acela înregistrat la consiliul local, constituie în condițiile legii titlu executoriu numai pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

Aceasta nu exclude ca arendatorul să solicite, pe lângă executarea silită a contractului, sau rezilierea acestuia, și plata eventualelor daune-interese pentru nerespectarea obligațiilor ce revin arendașului.

Arendașul are obligația de a permite arendatorului de efectuare a controlului privind modul de administrare al bunurilor arendate, ceea ce implică și obligația punerii la dispoziția acestuia a documentației aferente.

Conform art. 1778 alin. (2) C. civ. rendașul are obligația apărării bunurilor primite spre arendare contra oricărei uzurpări, în condițiile prevăzute art. 1794 și art. 1795 C. civ., incidente și în contractul de arendare, ca varietate a contractului de locațiune.

Arendașul este obligat în temeiul legii să asigure bunurile agricole, pentru riscul pierderii recoltelor ori a pieirii animalelor, din cauza calamităților naturale (art. 1840 C. civ.), chiar în lipsa unei clauze contractuale în acest sens.

Această obligație este limitată la recoltele și la animalele arendate, nu și la alte bunuri arendate. Dacă intenția legiuitorului ar fi fost aceea a obligării arendașului de asigurare a tuturor bunurilor arendate, ar fi spus-o în mod expres.

Arendașul suportă, în lipsa unei convenții contrare, toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea și publicitatea contractului de arendare.

CAPITOLUL II

SUPORTAREA RISCURILOR ARENDĂRII

Reglementările particulare în materia arendării nu cuprind dispoziții privitoare la suportarea riscurilor în privința bunurilor agricole arendate, astfel că, în lipsa unor clauze contractuale în acest sens, vor fi incidente regulile generale (art. 558 C. civ.), potrivit cărora proprietarul suportă riscul pieirii lucrului. Problema suportării riscurilor se raportează la suportarea pagubelor rezultând din pieirea totală sau parțială a bunurilor din cauze fortuite sau de forță majoră. Pentru localizarea riscului pe seama proprietarului, arendașul trebuie să probeze că pieirea bunului agricol dat în arendă s-a produs dintr-o cauză străină de culpa sa, forța majoră sau cazul fortuit.

Riscul pieirii fortuite sau pentru caz de forță majoră va fi suportat de arendaș dacă acesta a fost pus în întârziere, în calitatea sa de debitor al obligației de predare a bunului agricol.

Arendatorul, titular al unui alt drept real decât acela de proprietate, va suporta și el pe cale de consecință riscul lucrului dat în arendă, corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra acestuia și în calitate de parte contractantă, se pune în discuție și riscul contractului62.

În oricare situație, arendașul va putea cere o scădere de preț proporțională cu deteriorarea lucrului sau rezoluțiunea contractului, dacă deteriorarea este atât de importantă, încât în atari condiții nu ar fi încheiat contractul. în cazul pieirii totale a bunului agricol arendat, contractul de arendare încetează de drept63.

Pieirea fortuită sau pentru cauză de forță majoră a bunurilor arendate, pune în discuție din perspectiva arendatorului și riscul contractului, acesta aflându-se în postura de debitor al obligației imposibil de executat, fapt pentru care nu mai poate cere arendașului executarea obligației corelative, adică arenda64.

Actualul Cod civil, prin regulile particulare în materia arendării, reglementează din perspectiva arendașului problema riscului contractului, în funcție de modul în care a fost stabilită arenda, în bani sau în fructe.

Dispozițiile Codului civil au un caracter supletiv, părțile având libertatea contractuală de a stabili orice altă modalitate legală de suportare a riscurilor, inclusiv exonerarea de răspundere în anumite cazuri, ori agravarea răspunderii în alte cazuri, dacă pe această cale nu se aduce atingere normelor de ordine publică și bunelor moravuri.

Din acest punct de vedere, art. 1841 C. civ. face distincția:

– după cum arenda a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, ori într-o sumă de bani determinată sau determinabilă, în funcție de valoarea unei cantităti determinate de produse agricole;

– după durata arendării;

– și în funcție de efectele cazului fortuit sau forței majore în privința recoltei.

Când durata arendării este de un an și întreaga recoltă a unui an sau cel puțin jumătate din ea a pierit, arendașul poate cere o reducere proporțională a arendei stabilite într-o cantitate determinată de produse agricole, ori dintr-o sumă de bani, determinată sau determinabilă, în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse [art. 1841 alin. (1) C. civ.].

Dacă însă arendarea s-a încheiat pe mai mulți ani și în cursul duratei acesteia a pierit fortuit sau pentru caz de forță majoră toată recolta unui an sau cel puțin jumătate din ea, arendașul poate solicita reducerea arendei de abia la sfârșitul duratei arendării, când va avea loc regularizarea, prin sistemul compensării recoltelor anilor buni și anilor răi de folosință65.

Riscul pieirii fortuite sau pentru cauză de forță majoră a recoltei este suportat în principiu de către arendaș, deoarece, indiferent de modalitatea de plată, în natură sau printr-o sumă de bani echivalentă cantității determinate de produse, arenda este fixă și nu depinde de mărimea recoltei.

Totuși, Codul civil a instituit două excepții de la regulă:

– prima, potrivit căreia arendașul poate cere o reducere proporțională a arendei, atunci când arendarea este făcută pe durată de un an și toată recolta sau cel puțin jumătate din ea a pierit;

– a doua, dupa care, scăderea arendei, când arendarea s-a făcut pe mai mulți ani, iar efectele pieirii totale a recoltei sau cel puțin jumătate din aceasta, din cauze fortuite sau de forță majoră, într-un an sau o perioadă din durata contractului, vor fi luate în considerație prin compensarea recoltelor tuturor anilor de folosință.

Reducerea arendei stabilite în bani, deși vizează o obligație ce poate fi executată întotdeauna în natură și care nu poate pune în discuție riscurile, explicația trebuie căutată în aceea că, atât cuantificarea, cât și criteriile de cuantificare a arendei bănești, se raportează la o cantitate determinată de produse, asupra cărora au operat factorii generatori de risc66.

Atunci când pieirea recoltei a intervenit după ce a fost culeasă, riscul va fi suportat de arendaș, proprietarul produselor, astfel că el nu va putea obține reducerea arendei [art. 1842 alin. (1) C. civ.].

Reducerea arendei nu va putea fi cerută nici atunci când cauza pagubei era cunoscută la încheierea contractului și aceasta se explică prin aceea că arendașul cunoscând cauza riscului și l-a asumat [art. 1842 alin. (2) C. civ.].

Dacă arenda a fost stabilită sub forma unei cote-părți din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită totală sau parțială a fructelor de împărțit este suportată proporțional de ambele părți, în funcție de cota stabilită ca arendă, fără ca vreuna dintre părți să poată avea o acțiune una împotriva celeilalte, deoarece riscul cade în sarcina ambelor părți (art. 1843 C. civ.).

În cazul arendei ce se plătește în fructe, pieirea fortuită sau pentru forță majoră a acestora după culegere are efecte diferite, după cum părțile sunt sau nu culpabile de întârzierea predării sau recepției lor.

Riscul pieirii fortuite a fructelor este suportat în exclusivitate de partea aflată în culpă, cota cuvenită acesteia reducându-se cu fructele pierdute, în timp ce cota celeilalte părți rămâne intangibilă, ca și cum nu ar fi survenit nicio pierdere [art. 1843 alin. (2) C. civ.], afară dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea sau recepția acestora se făcea la timp.

Proba pieirii fructelor din cauze fortuite sau de forță majoră, chiar în lipsa culpei privind întârzierea predării sau recepției acestora, presupune suportarea riscului, proporțional de ambele părți, fiind îndeplinită cerința prevăzută de alin. (1) art. 1843 C. civ., a cărui ipoteză se regăsește și în alin. (2) al textului.

Articolul 1844 C. civ. este lămuritor pentru aplicarea art. 1843 alin. (2) C. civ., deoarece statuează că, în lipsa unui termen contractual, arendașul este de drept în întârziere pentru predarea fructelor, de la data culegerii lor, în timp ce arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție, de la data notificării scrise a acestuia.

CAPITOLUL IV

ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ARENDARE

În privința încetării contractului de arendare, în afara aplicării regulilor de drept comun, rezilierea, în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor, încetarea contractului în cazul pieirii totale sau parțiale a bunurilor arendate, precum și în cazul desființării titlului arendatorului, Codul civil a avut în vedere câteva cauze speciale de încetare precum: expirarea termenului, decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului67.

4. 1. Expirarea termenului

Contractul de arendare fiind un contract cu executare succesivă, iar durata de esența acestuia, încetarea contractului se produce la expirarea termenului.

Denunțarea unilaterală a contractului nu este îngăduită, întrucât acest tip de contract este încheiat pe durată determinată. Părțile pot însă conveni la încheierea contractului sau, pe parcursul executării acestuia, să-l rezilieze pe cale convențională68.

Potrivit art. 1848 C. civ., contractul de arendare se reînnoiește de drept pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an.

Termenele privind refuzul reînnoirii contractului de arendare se reduc la jumătate, dacă durata contractului este de un an sau mai scurtă.

Reînnoirea contractului de arendare nu echivalează cu tacita relocațiune, chiar dacă în condițiile art. 1848 C. civ. reînnoirea contractului operează de drept, prin adoptarea de către părțile contractante a unei poziții de pasivitate, decurgând din necomunicarea refuzului de reînnoire a contractului, care face să se prezume acordul acestora de încheiere în continuare a unui nou contract, având același conținut și aceeași durată cu acela care a fost reînnoit.

Reînnoirea de drept a contractului, în condițiile nemanifestării unei voințe contrare a părților, semnifică perfectarea în puterea legii a unui antecontract de arendare ce trebuie însoțit pentru validitate și opozabilitate, de solemnitățile și formalitățile prevăzute de art. 1838 C. civil69 .

Voința părților de reînnoire a contractului este supusă unui anumit formalism prevăzut de art. 1838 C. civ., astfel că eventuala folosire a bunurilor arendate, după expirarea termenului și înfăptuirea comunicării scrise a refuzului de reînnoire a contractului, este lipsită de temei juridic, situându-se pe teren extra- contractual.

Codul civil a înlăturat eventualul impas ce se putea ivi în aplicarea art. 12 din Legea nr. 16/1994, în lipsa unor opțiuni convergente privind intenția de reînnoire a contractului, comunicată în scris, înainte de expirarea termenului70.

Din modul de formulare a textului art. 1848 C. civ., reînnoirea de drept a contractului, operează numai atunci când „niciuna” dintre părți nu a comunicat cocontractantului în scris refuzul de reînnoire în termenele maxime legale, înainte de expirarea duratei contractului de arendare.

Per a contrario, înseamnă că reînnoirea contractului de arendare nu poate opera fie chiar dacă una dintre părți și-a exprimat în scris refuzul.

Firesc este că neefectuarea comunicărilor în condițiile și termenele prevăzute de art. 1848 C. civ., împiedică reînnoirea contractului, dar nu obstrucționează încheierea unui nou contract de arendare prin acordul părților, cu alte clauze de conținut și termen, decât acela expirat.

Apreciem71 că refuzul nejustificat al celeilalte părți de îndeplinire a formalităților de arendare prevăzute de art. 1838 C. civ., pentru valabilitatea și opozabilitatea contractului de arendare reînnoit, în condițiile în care acesta este calificat ca un „antecontract” de arendare, conferă oricărei părți dreptul de a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de arendare, chiar dacă în acest sens nu există un text expres.

4.2. Decesul arendașului

Deși contractul de arendare este încheiat intuitu personae, totuși, potrivit reglementării de drept comun, aceea a locațiunii, se tinde spre soluția continuării arendării în

cazul decesului arendașului. Decesul arendașului nu conduce automat la încetarea contractului, dacă părțile nu au convenit contrariul. Potrivit art. 1820 alin. (2) C. civ., aplicabil și contractului de arendare, moștenitorii arendașului locatar, părți în contractul de locațiune a bunurilor agricole, cu durată determinată, pot continua executarea contractului de arendare

dacă nu l-au denunțat în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului arendaș și existența arendării. Cu alte cuvinte, art. 1850 C. civ. trebuie interpretat în sensul că moartea arendașului nu atrage prin ea însăși încetarea contractului decât dacă succesorii arendașului se prevalează de dreptul de a-l denunța.

Contractul de arendare continuă să-și producă efectele față de moștenitori în calitatea lor de avânzi-cauză, dacă nu-l denunță în termenul legal, astfel că ei nu mai au nevoie de acordul scris al celeilalte părți arendatorul72.

Din acest punct de vedere, actuala reglementare reprezintă un progres față de Legea nr. 16/1994, care subordona continuarea contractului de arendare, de comunicarea scrisă a intenției moștenitorilor în acest sens și acordul scris al arendatorului, dat în termen de 30 de zile de la data decesului. Altfel spus, legea instituie o prezumție a continuității contractului de arendare, dacă denunțarea acestuia nu se face de către toti succesorii, în termen de 60 de zile de la data la care aceștia au luat cunoștință cumulativ, de moartea locatarului arendaș și existența arendării.

Denunțarea contractului de către o parte dintre succesori nu duce la încetarea acestuia; el își continuă existența cu succesorii care nu l-au denunțat. Aceasta rezultă din interpretarea art. 1820 alin. (2) C. civ., de vreme ce renunțarea la un drept trebuie interpretată restrictiv, având un caracter personal.

Evident că, în acest caz prevăzut de art. 1820 alin. (2) C. civ., nu vorbim de o reînnoire a contractului de arendare, ci de o continuare a aceluia preexistent, până la expirarea termenului, când într-adevăr se pune în discuție incidența art. 1848 C. civ., față de moștenitorii care s-au substituit arendașului.

Caracterul intuitu pesonae al contractului nu este afectat, deoarece succesiunea, oricare ar fi ea (legală sau testamentară), se situează în afara registrului convențional la care se raportează acest caracter și care justifică și interdicțiile de la art. 1846 și art. 1847 C. civ. privind cesiunea arendării și subarendarea.

Modalitatea în care moștenitorii înțeleg să continue exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor și să se substituie raporturilor contractuale ale acestuia, este o chestiune ce vizează opțiunile acestora, care poate fi soluționată la nevoie, pe cale de ordonanță președințială.

Succesorii, în calitate de părți în contractul de arendare, au obligația, în temeiul art. 1838 alin. (2) și (3) C. civ., înștiințării consiliului local în a cărui rază se află bunurile arendate cu privire la calitatea acestora de părți contractante.

4.3. Înstrăinarea, prin acte între vii, a bunurilor arendate

Înstrăinarea constituie o cauză de încetare a contractului de arendare, atunci când în acesta s-a prevăzut expres o astfel de cauză de încetare. în acest caz, arendașul are dreptul la dezdăunări din partea arendatorului, în lipsa stipulației contrare73.

În privința înstrăinării bunurilor arendate prin acte între vii, se vor aplica regulile prevăzute de art. 1811 C. civ., incident în temeiul art. 1778 alin. (2) C. civ. și în materia arendării, astfel că arendarea va fi opozabilă dobânditorului, dacă arendarea bunurilor agricole imobile a fost notată în cartea funciară ori în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a arendării este anterioară datei înstrăinării. În această ultimă ipoteză, considerăm că înregistrarea contractului de arendare în registrul special ținut la consiliul local conferă arendării o dată certă.

În cazul bunurilor mobile arendate, supuse formalităților de publicitate, arendarea este opozabilă dobânditorului, dacă au fost îndeplinite aceste formalități, iar în cazul celorlalte bunuri mobile, opozabilitatea arendării acestora este condiționată de folosința lor de către arendaș la data înstrăinării.

În cazul înstrăinării bunurilor agricole arendate, arendașul beneficiază, în temeiul art. 1849 C. civ., de un drept de preempțiune, pe care trebuie să-l exercite în termenele legale de 10 zile în privința bunurilor mobile și 30 de zile în privința imobilelor, termene care curg de la comunicarea ofertei sau notificării către preemptor, distinct după cum înstrăinarea bunurilor nu a intervenit, or această înstrăinare s-a înfăptuit sub condiția suspensivă a nexercitării de către preemptor a dreptului de preempțiune.

Dacă arendașul nu înțelege să-și exercite dreptul de preempțiune în oricare dintre situațiile prevăzute de art. 1730-1732 și art. 1737 C. civ., incidente potrivit art. 1849 C. civ., dobânditorul are obligația respectării contractului de arendare încheiat anterior vânzării.

4.4 Incapacitatea sau falimentul arendașului

Incapacitatea sau falimentul arendașului reprezintă alte cauze speciale de încetare a contractului de arendare, prevăzute de art. 1850 C. civ. alături de decesul arendașului.

Caracterul intuitu personae al contractului de arendare justifică încetarea acestuia prin falimentul sau incapacitatea arendașului, cu precizarea că încetarea contractului prin incapacitatea arendașului presupune punerea acestuia sub interdicție, prin hotărâre judecătorească, potrivit art. 43 alin. (1) lit. b) C. civ.