Modurile DE Dobindire A Drepturilor Reale
MODURILE DE DOBÎNDIRE A DREPTURILOR REALE
)
CUPRINS
.
Introducere
CAPITOLUL I – MODURILE DE DOBÎNDIRE A DREPTURILOR REALE PRINCIPALE
1.1 Modurile de dobîndire a dreptului de proprietate
1.1.1 Modurile generale de dobîndire a dreptului de proprietate
1.1.2 Modurile speciale de dobîndire a dreptului de proprietate
1.2 Dezmembrămintele dreptului de proprietate
1.2.1 Modurile de dobîndire a dreptului de servitute
1.2.2 Modurile de dobîndire a dreptului de uzufruct
1.2.3 Modurile de dobîndire a dreptului de uz
1.2.4 Modurile de dobîndire a dreptului de abitație
1.2.5 Modurile de dobîndire a dreptului de superficie
CAPITOLUL II – MODURILE DE DOBÎNDIRE A DREPTURILOR REALE ACCESORII
2.1 Modurile de dobîndire a gajului
2.1.1 Dobîndirea dreptului de gaj prin contract
2.1.1.1 Particularități ale contractului de gaj
2.1.2 Dobîndirea dreptului de gaj în virtutea legii
2.1.3 Înregistrarea gajului
Concluzii și recomandări
Bibliografie
Anexe
Lista abrevierilor
Alin.- aliniat
Art.- articol
CC –Codul Civil
Etc.- etcetera
Ex.- exemplu
MO- Monitorul Oficial
Nr.- numărul
p.- pagina
RM- Republica Moldova
Introducere
Actualitatea și importanța problemei abordate
Dat fiind faptul că trăim într-o societate a căror relații juridice s-au intensificat, la fel și-n cadrul dreptului civil acestea au luat o amploare mai mare, vizînd și instituția juridică a ,,drepturilor reale” cuprinzînd compartimentul ,,modurile de dobîndire a drepturilor reale”.
Cu toate că normele juridice ce reglementează modurile de dobîndire a drepturilor reale nu sunt tocmai perfecte, totuși subiecții de drept au început să intre-n raporturi juridice tot mai frecvent prin care să dobîndească dreptul de proprietate sau alte drepturi reale, de aceea este necesară o reglementare cît mai corectă a astfelor de relații, ca în practica judecă la apariția cărorva litighii să poată fi soluționate cu aplicarea normelor fără interpretare dublă și fără lacune. O reglementare ideală ar permite soluționarea astfelor de litighii fără targiversări.
Scopul și obiectivele tezei
Scopul de bază a elaborării unei teze cu tematica ,,modurile de dobîndire a drepturilor reale,, este de a scoate-n evidență care sunt anume drepturile reale deoarece acestea diferă în dependență de legislație, de doctrină, de alte legislații; de a scoate-n evidență modurile de dobîndire a drepturilor reale prevăzute de Codul Civil al RM, modurile de dobîndire a drepturilor reale prevăzute de alte legi/acte normative, precum și alte moduri pe care le consider personal că ar fi moduri de dobîndire a drepturilor reale; de a scoate-n evidență lacunele normelor juridice care privesc modurile de dobîndire a drepturilor reale și a propune titluri de lege ferenda acestor norme.
Obiectivele tezei:
De a da o noțiune ,,drepturilor reale” și ,,modurilor de dobîndire a drepturilor reale”, deoarece CC nu definește aceste noțiuni;
De a vedea care este diferența între modurile de dobîndire a drepturilor reale și modurile de dobîndire a dreptului de proprietate, care este mai restrînsă și care mai largă ca conținut;
De a scoate-n evidență rolul reglementării patrimoniului , posesiunii în cadrul ,,drepturilor reale”;
De a clasifica modurile de dobîndire a drepturilor reale în: drepturi reale principale și drepturi reale accesorii;
De a studia modurile generale de dobîndire a dreptului de proprietate și modurile speciale de dobîndire a dreptului de proprietate;
De a vedea care sunt modurile de dobîndire a dreptului de uz, abitație, uzufruct, superficie, servitute;
De a evidenția care sunt tipurile de gaj și pare sunt modurile de dobîndire a acestora;
De a studia modul de înregistrare a gajului, deoarece este o etapă extrem de importantă la dobîndirea dreptului de gaj.
Gradul de investigație al temei
La prima vedere tema dată pare a nu ridica mari probleme în înțelegerea acesteia, dar pornind de la desfășurarea noțiunilor din sintagma temei ,, Modurile de dobîndire a drepturilor reale,, apar o mulțime de întrebări: Care sunt aceste drepturi reale?; Care este diferența dintre modurile de dobîndire a drepturilor reale și modurile de dobîndire a dreptului de proprietate?; Care dintre acestea este mai restrînsă și care mai largă ca conținut?; Este oare posesiunea un drept real?; Și care este rolul reglementării patrimoniului în cartea a ll a drepturilor reale?.
Pentru a putea da răspuns la aceste întrebări, este necesar a cunoaște ce reprezintă un drept real. Legiuitorul nostru a intitulat cartea a doua a Codului Civil al RM, ,,Drepturile Reale”. În conținutul articolelor cuprinse în această carte ( art.284-511) nu găsim o definiție a drepturilor reale, însă legiuitorul purcede direct la reglementarea patrimoniului (titlul l), posesiunii (titlul ll), proprietății (titlul lll), și la alte drepturi reale ( titlul lV). Consider necesar a introduce în cartea a doua a Codului Civil niște dispoziții generale cu privire la drepturile reale, așa cum au astfel de dispoziții alte legislații ( de ex: România), sau așa cum avem noi în Codul Civil al RM, de exemplu dispoziții generale cu privire la moștenire (cartea a lV), despre obligații în general (cartea a lll),etc. Niște reglementări generale cu privire la acest subiect ar da răspuns din start la unele întrebări.
Dreptul real (jus in’re) este acel drept subiectiv civil în virtutea căruia titularul său poate să-și exercite atributele asupra unui bun determinat, în mod direct și nemijlocit, fără a fi necesară intervenția unei alte persoane. Dreptul real este un raport dintre o persoană sau mai multe persoane determinate în calitate de subiect activ și celelalte ca subiecte pasive nedeterminate, cu privire la un lucru, sau mai multe lucruri determinate.
Cu toate că anterior chiar și unii autori confundau aceste 2 noțiuni (drept real și drept de proprietate), aplicînd semnul egalității între ele, astăzi cu certitudine putem spune că dreptul de proprietate este mai restrîns ca drepturile reale. Drepturile reale includ în sine și dreptul de proprietate. Făcînd o ierarhizare am poziționa drepturile reale ca fiind genul iar dreptul de proprietate ca fiind specia.
O problemă mult discutată este aceea cu privire la posesiune. Unii autori consideră că posesiunea este un drept, alții consideră că este o stare de fapt.
Din conținutul art.315 CC care stipulează că ,,proprietarul are drept de posesiune, de folosință și de dispoziție asupra bunului,, vedem că posesiunea nu este un drept real, ci este un atribut a dreptului de proprietate de rînd cu folosința și dispoziția. Posesiunea nu este un drept real, ci este o stare de fapt. . Posesia se aplică tuturor drepturilor reale, fiind o prerogativă ce-i permite titularului dreptului de proprietate de a stăpîni bunul. Însă, posesiunea din art.315 CC nu este tocmai ceea ce prevede Titlul II intitulat „posesiunea”. Posesiunea din acest titlu nu este un atribut al dreptului de proprietate. Acest titlu se referă la dreptul de a poseda a proprietarului sau a titularilor altor drepturi. Deși de cele mai multe ori posesorul este proprietarul bunului, există și situații cînd persoanele care dețin stăpînirea bunului nu sunt posesori a acestora (de ex: persoana care posedă în interesul altei persoane, fiind investită de aceasta).
Consider că posesiunea poate fi atît o stare de fapt, cît și o situație de drept (cu toate că de multe ori pot coincide). Putem vorbi despre posesiune ca o stare de drept doar în cazul în care acesta se exercită în baza unui drept (de ex: dr. de proprietate, dr. de împrumut, etc)
Dat fiind faptul că patrimoniul este reglementat în cartea a ll a drepturilor reale, aș propune să nu lăsăm în umbră nici studierea legăturii dintre acestea. După cum știm patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor și obligațiilor pecuniare, privite ca o sumă de valori active și pasive strîns legate între ele, aparținînd unor persoane fizice sau unor persoane juridice determinate. Nu putem discuta deci despre modurile de dobîndire a patrimoniului, întru-cît acesta există atîta timp cît există persoana și nici nu există vrio persoană fără patrimoniu. Un alt mod de dobîndire a patrimoniului decît nașterea, nu există, la fel precum și un alt mod de stingere a patrimoniului decît moartea nu exită.
Consider corect să vorbim cum se dobîndesc doar acele drepturilor reale prevăzute de Codul Civil al RM, deoarece alte acte normative nu cuprind reglementarea unor alte drepturi reale. Pornind de la principiul că este real doar dreptul inclus prin lege în această categorie, conchidem că alte drepturi, care sunt reglementate în diferite legi și care se aseamănă după conținut cu drepturile reale, nu pot fi numite drepturi reale.
Prin mod de dobîndire a drepturilor reale, în sens restrîns, se înțelege mijlocul de apariție a drepturilor reale principale și a drepturilor reale accesoriii.
Astfel, investigarea temei date va porni de la noțiunea de drept real și modul de dobîndire a drepturilor reale, care sunt drepturi reale și cum urmează acestea a se dobîndi în dependență de prevederile CC, unor legi, unor păreri proprii și făcînd o anologie cu practica.
Suportul metodologic și teoretico-științific al lucrării
La baza constituirii lucrării date au stat actele normative, Hotărîrile Plenului Curții Supreme de Justiție, doctrina și practica.
Importanța teoretică și valoarea aplicativă a lucrării
Datorită faptului că prin abordarea temei date voi veni cu propuneri, idei, modificări, acestea pot servi ca bază la modificarea unor articole din CC și late legi, iar în practică aceste modificări vor veghea raporturile juridice din domeniul dat, dîndu-le o stabilitate mai mare, o respectare mai înnaltă a drepturilor, iar în caz de apariție a unor litigii să fie mai rapid soluționate.
Sumarul compartimentelor tezei
Teza este formată din 2 capitole și mai multe subcapitole. Primul capitol cuprinde modurile de dobîndire a drepturilor reale principale, iar al 2 capitol cuprinde modurile de dobîndire a drepturilor reale accesoriii.
Capitolul I. MODURILE DE DOBÎNDIRE A DREPTURILOR REALE PRINCIPALE
1.1 Modurile de dobîndire a dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate este cel mai deplin drept care este reglementat de Constituția Republicii Moldova, Codul Civil al RM, etc și poate fi dobîndit printr-o multitudine de modalități. Ne vom referi nu doar la proprietatea obișnuită a unei persoane, dar și la proprietatea comună pe cote-părți, proprietatea comună devălmașă, proprietatea privată, proprietatea publică, etc.
Propun a ne aminti care sunt modalitățile dreptului de proprietate, deoarece unele moduri de dobîndire a proprietății sunt specifice unei forme de proprietate, nu la toate.
1.1.1 Modurile generale de dobîndire a dreptului de proprietate
Astfel, conform art.320 CC dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de persoană pentru sine se dobîndește de către acesta dacă legea sau contractul nu prevede altfel. De aici scoatem în evidență cel mai vechi mod de dobîndire a proprietății: dobîndirea dr. de proprietate prin producere.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin producere- prin produrece vom înțelege
inclusiv și realizarea, facerea, crearea, fabricare, confecționarea, etc. Ca regulă generală persoana care produce bunul devine proprietar al ei. Legea însă limitează dreptul persoanei de a deveni proprietar a unui bun nou (bun care nu a aparținut nimănui anterior, fiind produs de el însuși) produs de ea în cazul în care legea sau contractul prevede altfel. O astfel de limitare ar fi de ex: salariații produc bunuri noi în baza obligațiilor asumate prin încheierea unui contract individual de muncă.
Trebuiălmașă, proprietatea privată, proprietatea publică, etc.
Propun a ne aminti care sunt modalitățile dreptului de proprietate, deoarece unele moduri de dobîndire a proprietății sunt specifice unei forme de proprietate, nu la toate.
1.1.1 Modurile generale de dobîndire a dreptului de proprietate
Astfel, conform art.320 CC dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de persoană pentru sine se dobîndește de către acesta dacă legea sau contractul nu prevede altfel. De aici scoatem în evidență cel mai vechi mod de dobîndire a proprietății: dobîndirea dr. de proprietate prin producere.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin producere- prin produrece vom înțelege
inclusiv și realizarea, facerea, crearea, fabricare, confecționarea, etc. Ca regulă generală persoana care produce bunul devine proprietar al ei. Legea însă limitează dreptul persoanei de a deveni proprietar a unui bun nou (bun care nu a aparținut nimănui anterior, fiind produs de el însuși) produs de ea în cazul în care legea sau contractul prevede altfel. O astfel de limitare ar fi de ex: salariații produc bunuri noi în baza obligațiilor asumate prin încheierea unui contract individual de muncă.
Trebuie de menționat aici că produsele activității intelectuale de asemenea fac obiectul dreptului de proprietate și deci la fel pot fi dobîndite prin producere. Acest fapt era menționat chiar si-n legea veche cu privire la proprietate.De exemplu editarea unui manual îi aparține cu drept de proprietate intelectuală autorului ei.
Conform art.320 (2) dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condițiile legii, prin ocupațiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum și prin hotărîre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietate.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin ocupațiune- este acel mod de dobîndire a proprietății fată de un anumit bun mobil care nu este a nimănui, adică care nu are proprietar. Consider ocupațiunea ca fiind un mod originar de dobîndire a proprietății, la fel ca și dobîndirea prin producere. Bunurile mobile considerate fără stăpîn sunt acelea a căror stăpîn a renunțat expres la dreptul de proprietate asupra lor (adică a adus la cunoștință și alte persoane despre intenția sa de a renunța la un anumit bun), fie acele bunuri au fost abandonate (a luat hotărirea de a renunța la un anumit bun fără a aduce la cunoștință și alte persoane terțe), fie nu au proprietar prin natura lor.
La categoria bunurilor care prin natura lor nu au proprietar au exemplificat foarte bine autorii Sergiu Baieș, Aurel Băieșu, Valentina Cebotari, etc. Aceștea consideră că astfel de bunuri ar fi: animalele sălbatice, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale și aromatice, apa de izvor, etc.
Important în acest context este ca bunurile să nu fi fost pierdute, deoarece acestea continuă să aparțină proprietarului său. Însușirea unui astfel de bun poate fi precedată de răspundere. Cel care a găsit bunul este obligat sa-l restituie proprietarului, fostului posesor, poliției sau administrației publice locale de unde a fost găsit bunul. Iar dacă a fost găsit într-o încăpere sau într-un mijloc de transport să-l predea posesorului încăperii sau mijlocului de transport. Persoana care a găsit bunul poate deveni proprietar al acestuia doar în condițiile legii, ceea ce ar presupune să se asigure că bunul a fost abandonat sau s-a renunțat expres la el, iar dacă bunul a fost pierdut să devină proprietar doar în baza unui proces-verbal intocmit de organul abilitat. Conform legii persoana poate deveni proprietar a unui bun mobil prin ocupațiune după curgerea termenului de 6 luni.
Comoara
Cînd lucrul părăsit se află ascuns în pămînt sau într-o cladire sau într-un lucru mișcător, el se numește tezaur (comoară) și această denumire e independentă și de valoare lucrului și de vechimea ascunderii.
Atunci cînd într-un bun imobil s-a găsit o comoară, atît proprietarul bunului imobil cît și descoperitorul au drept la ½ din comoară.
Deși nu se stipulează nimic despre găsirea comorii într-un bun mobil, trebuie să spunem că aceleași consecințe se vor aplica și cazurilor descoperirii comorii într-un bun mobil.
În cazul cînd ei convin altfel, pot împărți comoara conform înțelegerii stabilite între ei. Adică, faptul ca o jumătate de comoară să revină proprietarului bunului și jumătate descoperitorului, nu este o prevedere imperativă.
Dacă descoperitorul a pătruns în bunul imobil fără consimțămîntul proprietarului, ori a căutat în el fără consimțămîntul proprietarului sau a posesorului, acestuia nu i se revine nimic. Legiuitorul nostru nu stipulează expres însă cui revine această comoară, de asemenea nici nu stipulează cui revine comoara găsită în propriul imobil. Căci, dacă am conchide că aparține în totalmente persoanei care a gasit-o în propriul imobil, cum rămîne în caz de pătrundere, ori căutare fără consimțămîntul proprietarului, deoarece de facto nu proprietarul a descoperit-o?! Logic, descoperitorul a comis o faptă ilicită, iar bunurile intrate-n posesie în urma unei astfel de fapte sunt ridicate de către stat, ca mai apoi să fie întoarse proprietarului ei. Or, pînă la urmă comoara este un bun fără proprietar, iar lucrurile a căror proprietari nu pot fi identificați, rămîn în proprietatea statului. Ceea ce ar rezulta ca comoara să rămînă-n proprietatea statului.
Dacă însă s-a descoperit o comoară formată din bun (bunuri) recunoscute ca monument al istoriei sau culturii, acesta este transmis în proprietatea statului. Proprietarul bunului imobil și descoperitorul au dreptul fiecare la o recompensă de 50% din prețul comorii. În cazul comorii constituite din bun recunoscut ca monument al istoriei sau culturii, descoperite în urma pătrunderii ilegale, ori căutării fără consimțămîntul proprietarului bunului imobil, recompensa revine în totalmente proprietarului bunului. Aceasta vine ca o excepție de la regula generală.
La alin.4 al art.327 CC este prevăzut că persoanele care au efectuat în interesul unor terți, inclusiv în cadrul exercitării obligațiilor de serviciu, cercetări arheologice , căutări în urma cărora a fost descoperită comoara, nu au dreptul asupra comorii. De aici conchidem că descoperitorul are drept asupra comorii (50%), doar atunci cînd a descoperit-o întîmplător.
După cele meționate, aș propune modificarea art.327, cu următorul text de lege:
,,(1) Comoară este orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, al cărui proprietar nu poate fi identificat sau a pierdut, în condițiile legii, dreptul de proprietate.
(2) Dacă o persoană a găsit o comoară în propriul bun (mobil, imobil), îi aparține acestuia în totalmente.
(3) În cazul în care într-un bun (mobil,imobil), se descoperă o comoară, ea aparține pe jumătate proprietarului bunului (mobil,imobil) în care a fost descoperită și pe jumătate descoperitorului dacă ei nu convin altfel. Acestuia din urmă nu i se cuvine însă nimic dacă a pătruns în bunul mobil, imobil ori a căutat în el fără consimțămîntul proprietarului sau al posesorului. Consimțămîntul proprietarului sau al posesorului se prezumă pînă la proba contrară. Comoara în acest caz este transmisă în proprietatea statului.
(4) În cazul descoperirii unei comori constituite dintr-un bun (bunuri) recunoscut ca monument al istoriei sau culturii, acesta este transmis în proprietatea statului. Proprietarul bunului în care a fost descoperită comoara, precum și descoperitorul au dreptul de a primi o recompensă în proporție de 50% din prețul comorii. Recompensa se împarte egal între proprietarul bunului în care a fost descoperită comoara și descoperitor dacă acordul dintre ei nu prevede altfel. Recompensa se plătește în întregime proprietarului dacă descoperitorul a pătruns în bunul imobil,mobil ori a căutat în el fără consimțămîntul proprietarului sau al posesorului.
(5) Dispozițiile prezentului articol nu se aplică persoanelor care au efectuat, în interesul unor terți, inclusiv în cadrul exercitării obligațiilor de serviciu, cercetări arheologice, căutări în urma cărora a fost descoperită comoara”.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin act juridic- după cum știm, actul juridic defapt, este o manifestare de voința intenționată, care urmează a produce efecte juridice. Actul juridic este prevăzut de Codul Civil ca fiind un mod de dobîndire a dreptului de proprietate. Analizînd per ansamblu tipurile de acte juridice, este necesar a specifica că doar actele juridice translative de proprietate pot duce la dobîndirea dreptului de proprietate. Consider important a specifica acest fapt și-n Codul Civil, deoarece acesta face referire doar în cazul hotărîrii judecătorești că poate fi considerată ca mod de dobîndire a dreptului de proprietate atunci cînd este translativă de proprietate.
Cu titlu de lege ferenda aș propune modificare art.320(2) CC cu următorul text de lege:
,,Dreptul de proprietate se poate dobîndi în condițiile legii, prin ocupațiune, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum și prin act juridic sau prin hotărîre judecătorească atunci cînd acestea sunt translative de proprietate”.
Așa deci, actele juridice translative de proprietate sunt: vînzarea-cumpărarea prevăzută la art.753-822, schimbul prevăzut de art.823-838, donația prevăzută de art.827-838, înstrăinarea bunului cu condiția întreținerii pe viață prevăzută de art.839-846 și testamentul prevăzut de art.14491498 al Codului Civil al RM. Defapt, acestea și sunt unicele tipuri de acte juridice translative de proprietate.
Și alți autori la fel enumeră aceste tipuri de acte juridice ca fiind acte translative de proprietate.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin succesiune- legiuitorul nostru permite dobîndirea dreptului de proprietate atît prin moștenire legală, cît și moștenire testamentară. Propun a vorbi separat despre fiecare în parte.
În cazul moștenirii testamentare, moștenitor poate fi arișice persoană care este stipulată în testament că ar fi moștenit ceva de la de cujus. Persoanele care pot fi moștenitori testamentari sunt lăsați la atitudinea celui care întocmește testamentul. Moștenitorul stipulat în testament va avea drept de opțiune succesorală ( dreptul de accepta moștenirea sau de a renunța, deci de a nu primi moștenirea). Atunci cînd va accepta succesiunea, el va dobîndi dreptul de proprietate asupra părții stipulate în testament. Succesiunea testamentară privește în general testamentul, de accea putem atribui această parte a succesiunii în componența actelor juridice. Dobîndirea dreptului de proprietate prin testament ca formă a actului juridic este echivalentă cu dobîndirea dreptului de proprietate prin succesiune legală.
Cu titlu de lege ferenda aș propune modificarea articolului 320 (2) CC cu următorul text de lege:
,,Dreptul de proprietate se poate dobîndi în condițiile legii, prin ocupațiune, succesiune legală, accesiune, uzucapiune, precum și prin act juridic sau prin hotărîre judecătorească atunci cînd acestea sunt translative de proprietate”.
În cazul moștenirii legale, legea enumeră persoanele care pot fi moștenitori legali. Astfel, conform art. 1500 CC moștenitori legali pot fi doar rudele de clasa I (descendenții, soțul supraviețuitor, ascendenții privilegiați), clasa II (colateralii privilegiați, ascendenții ordinari) și clasa III. (colateralii ordinari). Pentru a dobîndi dreptul de proprietate în cazul moștenirii legale pe lîngă faptul că este necesar ca persoana să facă parte din una din categoriile enumerate expres de legiuitor, este necesar să fie întrunite și cîteva condiții:
– Cel ce a lăsat moștenirea nu a lăsat nici un testament;
– A fost declarată nulitatea testamentului;
– Succesorul testamentar este codecedat sau comorient cu testatorul;
– Succesorul testamentar este nedemn.
Atunci cînd sunt întrunite aceste norme imperative, persoana poate veni la moștenire. Ea va putea moșteni partea din patrimoniul defunctului în dependență de clasa din care face parte și în dependență de numărul persoanelor care au venit la moștenire.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin accesiune- mod de dobîndire a proprietății prin intermediul căruia se constituie nemijlocit în patrimoniul titularului lucrului principal un drept de proprietate asupra unui lucru accesoriu care se încorporează celui principal și care, pînă în momentul încorporării, aparținuse altei persoane.
Conform Codului Civil al RM avem: accesiune mobiliară, accesiune imobiliară naturală, accesiune imobiliară artificială.
Accesiunea mobiliară- așa cum accesiunea se referă la 2 bunuri unite, care au proprietari diferiți, atunci cînd bunurile celea 2 unite sunt mobile fiecare dintre proprietari poate cere separarea acestora. Important este ca după separare nici unul dintre proprietari să nu sufere un prejudiciu. În general este clar o astfel de situație, dar apare o întrebare: ,,ce se întîmplă dacă bunurile nu mai pot fi separate fără a fi deteriorate?’’ Legiuitorul nostru a prevăzut o ieșire din situație și-n cazul dat. Astfel, bunul va aparține proprietarului care a contribuit cel mai mult la constituirea lui, cu obligația de a plăti celuilalt proprietar prețul bunului unit cu bunul principal.
Dacă o persoană de bună-credință a realizat un bun dintr-o materie ce nu-i aparține, poate deveni proprietarul bunului realizat dacă:
plătește prețul materiei;
bunul realizat are o valoare mai mare ca costul materiei.
Proprietarul materiei avînd dreptul să păstreze bunul realizat atîta timp, cît persoana ce a realizat bunul nu îi achită costul materiei.
Un bun poate fi format din materie ce aparține unui proprietar și materie ce aparține mai multor proprietari. Atunci cînd un bun s-a format prin amestecarea mai multor materii ce aparțin diferiților proprietari, astfel, încît nu putem distinge care este materia principală și care materii ar fi accesorii, proprietarul care nu a știut despre confuziune are dreptul să ceară separarea materiilor, dacă este posibil. Iar dacă nu este posibil să le separe fără pagube, bunul format va aparține proprietarilor materiilor proporțional aporturilor (cantității, calității, valorii materiei fiecăruia). În cazul în care materia unui proprietar de bună-credință depășește cealaltă materie prin valoare și cantitate, acesta poate cere bunul creat prin amestecare, plătind celuilalt proprietar prețul materiei sau înlocuirea materiei cu materie de aceeași natură, cantitate, greutate, mărime și calitate sau plata contravalorii ei.
Ca regulă generală, bunurile mobile unite avînd proprietari diferiți pot fi separate doar dacă celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu, însă totuși legea lasă o posibilitate ca bunurile să fie separate chiar și dacă ar vătăma cealaltă parte, în cazul în care bunul accesoriu este mai de preț ca bunul principal și proprietarul bunului accesoriu a unit bunul său fără știrea proprietarului bunului principal.
Accesiunea imobiliară-ca notă generală în cadrul accesiunii imobiliare este necesar a porni de la ideea care bun este principal și care bun este accesoriu. Astfel, din conținutul art.317 CC putem scoate ușor în evidență faptul că principal este acel bun care produce un alt bun, ori acestuia i se încorporează alt bun, ori i se unește alt bun. Principal este acel bun care a existat întîi și are o existență desinestătătoare. Iar toate acele bunuri care au fost produse de bunul principal, sau au fost unite la cel principal, ori s-a încorporat celui principal se numesc bunuri accesorii și dacă legea nu prevede alfel, aparțin proprietarului bunului principal. În cadrul accesiunii imobiliare pămîntul va fi bun principal, deoarece pe acesta se construiește, se efectuează lucrări. Iar acele construcții, lucrări se numesc bunuri accesorii.
Accesiunea imobiliară artificială- acest mod de dobîndire a dreptului de proprietate reglementează cazurile cînd o persoană efectuează construcții și/sau lucrări pe terenul unei alte persoane sau atunci cînd deși construiește, efectuează lucrări pe terenul ce-i aparține cu drept de proprietate, folosește materealele unei alte persoane.
Din start mergem pe prezumția că orișice construcție sau lucrare (fie de suprafață, fie subterană) este făcută de proprietarul terenului pe cheltuiala sa. Vom merge pe acestă prezumție pînă la proba contrarie.
Dacă se va dovedi proba contrarie, și anume că o persoană a efectuat o lucrare sau o construcție pe teren propriu cu matereale străine, se va proceda la fel ca în cazul accesiunii mobiliare- se va achita valoarea materealelor proprietarului acestora, dacă cel ce a construit-o a fost de bună-credință.
Dacă se va dovedi însă reaua-credință a persoanei ce a construit, ea va fi obligată să repare și prejudiciul cauzat pe lîngă faptul că va achita valoarea materealelor.
Dacă se va dovedi proba contrarie, și anume că un terț a construit sau a efectuat lucrări pe terenul unei alte persoane este necesar a vedea dacă terțul a fost de bună-credință sau de rea-credință. Atunci cînd terțul va fi de bună-credință proprietarul terenului nu va avea dreptul să ceară ridicarea lucrărilor, construcției, ci dincontra va fi obligat să achite valoarea materealelor și costul muncii sau să achite o sumă de bani echivalentă creșterii valorii terenului. Proprietarul terenului avînd dreptul de a alege între cele 2 tipuri de achitări. Și ar fi și logic să aibă această obligație, că de altfel vom fi în prezența îmbogățirii fără justă cauza.
Atunci cînd terțul va fi însă de rea-credință proprietarul terenului are dreptul fie să ceară terțului ridicarea lucrărilor sau construcțiilor pe cheltuiala proprie, reparînd astfel și daunele cauzate, sau are dreptul să păstreze aceste lucrări, construcții pentru sine, plătindu-i terțului fie valoarea materealelor și costul muncii, fie o sumă de bani egală cu creșterea valorii terenului.
Legiuitorul nostru a mai prevăzut și situația cînd o construcție este ridicată în parte pe terenul constructorului și în parte pe terenul învecinat. Astfel, proprietarul vecin poate dobîndi drept de proprietate asupra întregii construcții și drept de superficie asupra terenului aferent dacă cel puțin ½ din construcție se află pe terenul său, plătindu-i constructorului valoarea materealelor și costul muncii, precum și contravaloarea folosinței superficiei. Constructorul de rea-credință nu poate pretinde la o despăgubire mai mare de 1/3 din valoarea materealelor și costul muncii și din contravaloarea folosinței superficiei.
Accesiunea imobiliară naturală- legislația moldovenească prevede 4 situații în care ne aflăm în prezența accesiunii imobiliare naturale:
adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare;
terenul înconjurat de ( rîuri, heleșteie, iazuri, canale, etc) ape, apărute prin scăderea temporară a apelor;
o apă curgătoare a smuls o parte dintr-un teren alipind-o la terenul altuia;
apa curgătoare înconjoară terenul unui proprietar riveran.
În cazul primei situații proprietarul terenului riveran devine proprietarul adăugirilor de teren la malurile apelor curgătoare formate treptat.
În a 2 situație proprietarul terenului înconjurat de ape apărute prin scăderea temporară a apelor nu devine proprietarul terenurilor date (aparute).
În a 3 situație proprietarul terenului smuls de o apă curgătoare- nu se pierde dacă într-un an o revendică.
În a 4 situație proprietarul terenului riveran devine proprietar.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune- este un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale (de exemplu: servitutea) cu privire la un bun (mobil sau imobil), prin posedarea neîntreruptă a acestui bun în tot timpul fixat de lege. Care constituie împreună cu ocupațiunea, o probă absolută de dobândire a dreptului de proprietate. Spre deosebire de legislația din Romînia care prevede doar uzucapiunea imobiliara, legislația noastră prevede că proprietatea se poate dobîndi prin uzucapiune atît asupra bunurilor imobile, cît și asupra bunurilor mobile.
Conform art.332 CC ,,Dacă o persoană, fără a fi dobîndit dreptul de proprietate, a posedad cu bună-credință sub nume de proprietar un bun imobil pe parcursul a 15 ani, acesta devine proprietarul bunului respectiv”.
Iar conform art.333 CC ,,Persoana care posedă cu bună credință timp de 5 ani un bun mobil al altuia, comportîndu-se ca un proprietar, dobîndește dreptul de proprietate asupra acestui bun”.
Din dispozițiile art.332 CC și art.333 CC rezultă că uzucapiunea este de 2 tipuri:
Uzucapiune mobiliară;
Uzucapiune imobiliară.
Indiferent de tipul de uzucapiune, va produce efecte juridice doar posesiunea utilă, fapt expres prevăzut la art.335 C C.
Din conținutul acestor prevederi putem scoate ușor în evidență condițiile necesare pentru dobîndirea dreptului de proprietare prin uzucapiune. Astfel, se cer în mod obligatoriu întrunirea cumulativă a următoarelor condiții:
Să existe buna-credință a celui are a posedat;
Posesiunea să fi fost exercitată în tot timpul fixat de lege- 5 ani pentru bunurile mobile și 15 ani pentru bunurile imobile;
Posesiunea să fie utilă- utilitatea posesiunii se prezumă pînă la proba contrarie.
Conform art.332.(2) CC ,,Un bun imobil și drepturile asupra lui sînt supuse înregistrării de stat, dreptul de proprietatea se dobîndește în temeiul alin.(1) din momentul înregistrării”. Fapt ce rezultă că uzucapiunea imobiliară se poate dobîndi doar asupra bunurilor imobile ce nu sînt înregistrate la Oficiile Teritoriale Cadastrale. Pare a fi simplu, însă dacă ne punem întrebarea ,,cum rămîne cu construcțiile neautorizate?” , întru-cît ele tot nu sunt înregistrate la organele cadastrale, conform acestor dispoziții ar rezulta că construim un imobil unde dorim noi (adică neautorizat) și destul de simplu putem deveni proprietarul imobilului prin uzucapiune după ce întrunim condițiile uzucapiunii. În realitate nu este chiar așa, deoarece construcțiile neautorizate, parcurg o altă cale de înregistrare la oficiile cadastrale, decît bunurile imobile în cazul uzucapiunii. Asupra imobilelor neautorizate se cere mai întîi autorizația de construire (la Inspecția de Stat în Construcții) iar mai apoi dobîndirea dreptului de proprietate.
Ba mai mult ca atît, se interzice executarea de lucrări, fără înregistrarea autorizației.
Instanța de judecată este dezinvestită să recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun neautorizat. Persoana care a construit un imobil neautorizat va fi obligată mai întîi să parcurgă calea de obținere a autorizației conform legislației. Fapt ce ar fi și corect, deoarece altfel ar încălca calitatea în construcții prevăzută de,,Legea privind calitatea în construcții nr. 721 din 02.02.1996,, sau de ,, Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcție nr. 163 din 09.07.2010,, , etc.
La soluționarea litigiului asupra imobilului, apărut înainte de finalizarea construirii și înregistrării lui, instanța judecătorească nu va putea să recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv, ci numai asupra materialelor de construcție din care este alcătuit imobilul, cu posibilitatea ulterioară a proprietarului materialilor și al autorizației de construcție de a continua construirea și a înregistra dreptul de proprietate pe cale administrativă. Conform art.320 alin.(2) CC, uzucapiunea imobiliară constituie unul din modurile de dobîndire a dreptului de proprietate asupra imobilului, iar drept temei al înregistrării dreptului de proprietate, dobîndit prin uzucapiune, va fi hotărîrea judecătorească irevocabilă de constatare a faptului uzucapiunii. Instanțele judecătorești constată posesiunea, folosința și dispoziția unui bun imobil în drept de proprietate numai în cazul în care petiționarul a avut un document care confirmă dreptul de posesiune asupra acestui imobil, însă actul este pierdut și restabilirea lui este imposibilă. Totodată, instanța judecătorească, la examinarea unor asemenea cereri, constată numai faptul existenței documentelor care confirmă aparținerea imobilului petiționarului și nu dreptul lui de proprietar. Concomitent, petiționarul trebuie să prezinte probe despre imposibilitatea de a obține documentul sau despre imposibilitatea restabilirii lui.
Cît privește uzucapiunea mobiliară, în practică nu sunt întrunite mari divergențe. Persoana poate dobîndi dreptul de proprietate asupra unui mobil dacă posedă cu bună-credință timp de 5 ani un bun mobil al altuia ca un adevarat proprietar.
Diferența între uzucapiunea mobiliara și ocupațiune este evidentă. Chiar daca ambele au ca obiect un bun mobil, diferența este că în cazul ocupațiunii persoana poate deveni proprietar asupra unui bun fără stăpîn dar care este găsit sau abandonat. Iar în cazul uzucapiunii mobiliare persoana poate deveni proprietar a unui bun mobil asupra caruia nu este recunoscut un drept de proprietate, practic bunul îi aparține, doar că persoana legal nu deține un drept de proprietate asupra bunului. O altă diferență este că uzucapiunea mobiliară se dobîndește doar după trecerea termenului de 5 ani, iar în cazut ocupațiunii se dobîndește dreptul de proprietate după ce persoana îndeplinește toate condițiile impuse de lege.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin hotărîre judecătorească- după cum știm hotărîrile judecătorești sunt de regulă declarative de drepturi, însă atunci cînd printr-o hotărîre judecătorească se dobîndește un drept de proprietate hotărîrea este constitutivă de drepturi. Acesta are loc de obicei atunci cînd un anumit bun imobil, fiind supus executarii silite imobiliare, este vîndut la licitație. În acest caz licitația se finalizează cu un proces-verbal.
Conform codului de executare al RM în cazul în care dreptul de proprietate asupra bunului adjudecat la licitație trebuie să fie supus înregistrării de stat, executorul judecătoresc, după ce întocmește procesul-verbal al licitației, transmite instanței de judecată în a cărei circumscripție se află sediul biroului său copia de pe procedura de executare pentru confirmarea procesului-verbal al licitației. În termen de 5 zile de la primirea copiei de pe procedura de executare, instanța de judecată constată legalitatea desfășurării licitației, pronunțînd în acest sens o încheiere motivată. Bunul cumpărat la licitație se transmite după ce a fost achitat integral costul lui, iar procesul-verbal al licitației a fost confirmat printr-o încheiere judecătorească definitivă în condițiile legii.
O altă situație cînd printr-o hotărîre judecătorească se poate dobîndi un drept de proprietate ar fi și exproprierea pentru cauză de utilitate publică (trecerea din proprietatea privată în proprietatea publică a unui bun).
Aici avem 2 situații:
1) atunci cînd părțile ajung la un numitor comun și,
2) atunci cînd părțile nu ajung la un accord.
În situația dată ne interesează a 2 situație. Astfel, atunci cînd părțile nu ajung la un numitor comun exproprierea pentru cauză de utilitate publică nu poate fi făcută decît prin hotărîre judecătorească cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Conform art.320 (3) CC ,,În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobîndi prin efectul unui act administrativ”.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin efectul unui act administrativ-Actul administrativ este considerat ca mod de dobândire a dreptului de proprietate doar în cazurile prevăzute de lege. Va fi considerat mod de dobăndire a dreptului de proprietate, spre exemplu Ordinul Ministrului de interne prin care unii, colaboratori pentru anumite merite, vor primi arme personale.
1.1.2 Modurile speciale de dobîndire a dreptului de proprietate
Conform art.320 (4) CC ,,Prin lege se pot reglementa și alte moduri de dobîndire a dreptului de proprietate”. Astfel de reglementări pot fi găsite în anumite legi sau reieșite din anumite articole ale CC.
Un mod de dobîndire a dreptului de proprietate care reiese din articolele Codului Civil ar fi:
Succesiunea vacantă- este un mod simplu de dobîndire a dreptului de proprietate, prin care statul dobîndește dreptul de proprietate asupra moștenirii defunctului atunci cînd nu există succesori testamentari, nici legali sau dacă nici unul din succesori nu a acceptat succesiunea, sau dacă toți succesorii sînt privați de dreptul la succesiune.
O altă reglementare ce reiese dintr-o anumită lege o putem găsi în ,,legea nr.523 cu privire la proprietate publică a unităților administrativ teritoriale, din 16.07,1999”, care prevede la art.2 că:
,, Dreptul de proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale poate fi dobîndit:
pe cale naturală- deși legea nr.523 nu caracterizeză acest mod de dobîndire a dreptului de proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale, presupunem că aceasta se referă la situația cînd fructele unui bun mobil sau imobil ce aparține cu drept de proprietate unității administrativ teritoriale intră de asemenea în proprietatea uității administrative-teritoriale.
prin achiziții publice, realizate în condițiile legii- este un mod de dobîndire a dreptului care se poate realiza prin mai multe căi: fie prin fonduri proprii de la bugetul public, prin transferul de credite bugetare la începutul fiecărui an, ori, în timpul anului, în funcție de situația de fapt; fie prin sursele proprii de finanțare pe care le au instituțiile publice; fie prin sume de bani sau bunuri oferite de către persoanele fizice sau juridice, în urma unor liberalități.
prin transmitere în proprietatea publică a unității administrativ-teritoriale a proprietății publice a statului sau prin transmiterea proprietății publice a unei unități administrativ-teritoriale în proprietatea publică a alteia- aici avem 2 situații, după cum vedem. În prima situație transmiterea proprietății din cadrul proprietății publice a statului în proprietatea publică a unei unități administrativ-teritoriale se face prin hotărîre de Guvern, cu acordul consiliului local respectiv. În cea de-a 2 situație, transmiterea proprietății unei unități administrativ-teritoriale în cadrul altei unități administrativ teritoriale se face prin prin hotărîre a consiliului unității administrativ-teritoriale în a cărei proprietate se află acest bun, cu acordul consiliului unității administrativ-teritoriale căreia i se transmite bunul respectiv.
prin expropriere pentru cauză de utilitate publică local- acesta este un mod de dobîndire a proprietății, caracterizată prin trecerea unor drepturi patrimoniale din proprietatea privată în proprietatea publică a unității administrativ-teritoriale. Bineînțeles că exproprierea pentru utilitate publică se referă și la trecerea drepturilor patrimoniale din proprietatea privată, în proprietatea statului. Caracteristic pentru acest mod de dobîndire a dreptului de proprietate este faptul că acesta are loc în condițiile legii și cu rspectarea amănunțită a legii cu privire la exproprierea pentru utilitate publică. Pe baza acestei legi am putea scoate în evidență următoarele condiții:
exproprierea se poate efectua doar asupra obiectelor supuse exproprierii, prevăzute expres de lege.
Exproprierea se face în scopul efectuării de lucrări pentru cauză de utilitate publică de înteres local (în situația noastră) sau interes național
Exproprierea are loc cu o dreaptă și prealabilă despăgubire.
în baza hotărîrii instanței judecătorești- este aceeași situație la care ne-am referit mai sus ca fiind un mod general de dobîndire a dreptului de proprietate, aici doar vizează hotărîrile instanței de judecată prin care se transmite un drept de proprietate unei unități administrativ-teritoriale. Hotărîrea instanței de judecată trebuie să fie translativă de proprietate.
prin donații sau prin legate acceptate de consiliul unității administrativ-teritoriale- astfel de donații pot fi de la persoane juridice, de la alte state,etc . Legatele privesc situația cînd testatorul poate acorda prin testament unității administrativ-teritoriale avantaje patrimoniale.
prin obținerea de venituri și bunuri în condițiile legii- astfel de venituri ar fi ca de exemplu darea în folosință a unor bunuri de către unitatea administativ-teritorială unor persoane terțe; sau impozitele (de ex. pe bunurile imobiliare), taxele (de ex. pentru patenta de întreprinzător; pentru resursele naturale ca apa, etc), plățile care conform legii rămîn în bugetele locale, etc.
în urma renunțării la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile în modul stabilit de legislația în vigoare- un exemplu ar fi în urma renunțării benevole a deținătorului de teren asupra terenului său.
în urma realizării proiectelor de parteneriat public-privat.
Un alt mod de dobîndire a dreptului de proprietate ce reiese dint-o anumită lege ar fi:
privatizarea, fapt ce reiese din conținutul legii cu privire la privatizare,este un proces de transmitere a bunurilor ce constituie domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, prin modalitățile prevăzute de lege. Obiective ale privatizării sînt întreprinderile, instituțiile și complexele patrimoniale unice, valorile mobiliare (cotele de participație) din societățile comerciale, incluse în programele de privatizare, aprobate prin lege de către Parlament.
Cu toate că în anumite condiții unele temeiuri se consideră de încetare a dreptului de proprietate, ele totodată se consideră și temeiuri de naștere a dreptului de proprietate pentru persoanele în favoarea cărora are loc încetarea dreptului de proprietate. Adică vom merge pe ideea că dacă un drept de proprietate încetează pentru o persoană, pentru altă persoană dreptul de proprietate se naște, se dobîndește. Astfel, examinînd art.337 CC dreptul de proprietate se stinge pentru o persoană, iar pentru alta se naște, de exemplu avem :
Confiscarea- Este un mod de dobândire a dreptului de proprietate publică sau privată a statului (după natura bunului), ca urmare a aplicării unei sancțiuni penale, contravenționale. Confiscarea se aplică în situațiile exprese prevăzute de lege în temeiul unei hotărâri judecătorești. Dacă analizăm minuțios, vedem că atît privatizarea, cît și hotărîrea judecătorească sunt moduri speciale de dobîndire a dreptului de proprietate, dar corect pînă la urmă ar fi că hotărîrea judecătorească este un mod de dobîndire a proprietății, iar confiscarea se încadrează în aceasta, deoarece pînă la urmă tot se efectuează printr-o hotărîre judecătorească. Dar totodată, confiscarea poate avea loc și prin intermediul unui act administrativ, de exemplu confiscarea la vamă. Bunurile supuse confiscării sunt reglementate expres de Codul Penal și Codul Contravențional.
Rechiziția- deși unii autori sunt de părerea că este un mod de dobîndire a dreptului de proprietate, aș vrea să menționez că în cadrul rechizăției se transmite un drept de folosință doar, nu un drept de proprietate deplină. Din aceste considerente nu atribui rechiziția ca mod de dobîndire a dreptului de proprietate.
Răscumpărarea animalelor domestice în cazul încălcării regulilor de comportare cu acestea- acesta este un mod de dobîndire a dreptului de proprietate, prin care persoana care a răscumpărat animalele devine stăpînul acestora. Practic persoana care a încălcat regulile de comportare cu animalele ce-i aparțin pierde dreptul asupra lor, iar persoana care le răscumpără dobîndește dreptul asupra lor.
Înstrăinarea bunurilor pe care conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate- o astfel de situație ar fi reglementată de legea privind prețul normativ și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului la art.6 din 1997, care stipulează că persoanele străine, nu au dreptul să obțină drept de proprietate asupra terenurilor cu destinație agricolă, iar dacă dobîndesc un astfel de drept prin succesiue, au obligația de al înstrăina în termenul stipulat de lege. Sau la acest mod de dobîndire a dreptului de proprietate s-ar încadra și situația cînd anumite bunuri sunt limitate la circuitul civil, de exemplu armele, reglementată anterior de legea cu privire la arme. Iar persoanele care dețin arme și cărora li se ridică autorizația asupra lor, au obligația de a vinde armele date în termen de 2 săptămîni, sau armele ridicate de poliție de la proprietarii lor cu privire la cauzele penale, după pronunțarea hotărîrii se comercializează în magazine specializate.
1.2 Dezmembrămintele dreptului de proprietate
Pe lîngă dreptul de proprietate, considerat cel mai deplin drept real, atît legea cît și doctrina mai cunoaște și alte drepturi derivate ale proprietății. Dreptul uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute, dreptul de superficie sunt considerate dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Acestea se constituie asupra unor lucruri străine, care aparțin cu drept de proprietate altor persoane.
Este important a se reține faptul că una și aceeași persoană nu poate avea și dreptul de proprietate și un alt drept real asupra aceluiași lucru.
1.2.1 Modurile de dobîndire a dreptului de servitute
Servitutea este sarcina care grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul dominant).
Servitutea se poate dobîndi prin:
1) Prin destinația stabilită de proprietar- aceasta nu este decît acordul sau dorința proprietarului de teren de a permite constituirea unei servituți pe terenul propriu, în favoarea unei alte persoane. Pînă la urmă acordul unei persoane este un act juridic unilateral, iar acestuia reiese că i se vor aplica aceleași reguli ca și constituirea servituții prin act juridic. Servitutea constituită prin destinația stabilită de proprietar, conform art.432 CC este constatată printr-un înscris al proprietarului de teren care în vederea unei eventuale parcelări, instituie imediat natura scopul și situația servituții unei părți din teren în favoarea altor părți. Acest mod de dobîndire a servituții anticipează o situație în care un bun imobil ce-i aparține unei proprietari poate fi parcelat pe viitor, astfel încît să aparțină mai multor persoane, atunci proprietarul le instituie care ar fi natura, scopul și situația servituții, acest lucru avînd loc în formă scrisă.
2) Prin act juridic- la fel ca superficia, servitutea poate fi constituită prin act juridic. În principal, constituirea servituții prin act juridic necesită autentificarea acestuia. Nerespectarea formei autentice atrage nulitatea actului juridic. Iar pentru a putea fi opozabilă terților se cere înscrierea în registrul bunurilor imobile. Forma actului juridic poate fi atît de declarație unipersonală( declarația prprietarului despre constituirea unei servituți), testament, cît și de contract.
Caracterele juridice ale contractului juridic prin care se dobîndește dreptul de servitute:
Caracterul unilateral sau bilateral-va avea caracter bilateral atunci cînd fiecare dintre părți se obligă reciproc în baza unui contract de dobîndire a dreptului de servitute pentru care ce impune obligația de achitare a unei recompense. Iar unilateral va fi atunci cînd va fi cu titlul gratuit.
Caracterul oneros sau gratuit- conform art.429 CC proprietarul terenului dominant poate fi obligat să plătească o recompensă proprietarului terenului aservit. De aici deducem că dacă printr-un act juridic de dobîndire a dreptului de servitute nu se prevede o astfel de obligație a proprietarului terenului dominant, actul juridic va avea caracter gratuit, în caz contrat-oneros.
Contract consensual- se încheie prin simplu acord de voință al proprietarului terenului dominant și proprietarului terenului aservit.
Contract cu executare succesivă-deoarece se desfășoară în timp, astfel încît proprietarul terenului dominant efectuează mai multe prestații, ca exemplu: plata recompensei lunare sau efectuarea mai multor acțiuni de trecere pe terenul aservit.
Contract constitutiv-deoarece printr-un astfel de contract se constituie un drept real.
Contract numit-denumirea acestuia este reglementat de lege.
Contract solemn- legea impune respectarea formei autentice.
3) Prin uzucapiune- bineînțeles că ne referim aici doar la uzucapiunea imobiliară, deoarece servitutea privește însăși doar terenurile, care sunt bunuri imobile. Uzucapiunea imobiliară în cazul dreptului de servitute va fi la fel ca în cazul dreptului de proprietate dobîndit prin acest mod, adică va avea aceleași caractere, conditii, etc. Prin uzucapiune pot fi dobîndite doar servituțile continuie și aparente, neaparente și pozitive.
1.2.2 Modurile de dobîndire a dreptului de uzufruct
Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) și de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanța. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu și de a-l înstrăina.
Subiectul în folosul căruia se constituie uzufructul poate fi persoană fizică sau persoana juridică. Atunci cînd dreptul de uzufruct se constituie în favoarea unei persoane fizice poate fi cel mult viager. Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice poate avea cel mult 30 ani. Uzufructul constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la aceea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei stabilite.
La constituirea uzufructului se aplică aceleași reguli ca și la înstrăinarea bunurilor care fac obiectul uzufructului.
Uzufructul se poate constitui:
Prin lege- legislația RM nu prevede nici în Codul Civil, nici în alt act normativ sau lege reglementări care ar prevedea expres constituirea dreptului de uzufruct prin efectul legii. Dar, studiind doctrina romînă am considera că s-ar crea un drept de uzufruct atunci cînd părinții folosesc bunurile copiilor lor.
Prin act juridic- acest mod de dobîndire a dreptului de uzufruct îmbină voința omului sub formă de act juridic unilateral sau bilateral.
Actul juridic unilateral prin care se dobîndește dreptul de uzufruct poate fi testamentul. Ca exemplu ar fi situația cînd prin testament defunctul lasă unei persoane dreptul de a culege livada de mere în următorii 10 ani. Astfel de situații asemănătoare sunt des întilnite-n cadrul succesiunii testamentare. Practica arată ca testamentul este cel mai des întîlnit mod de dobîndire a uzufructului.
Actul juridic bilateral prin care se constituie dreptul de uzufruct poate îmbrăca forma contractului bilateral. Acest contract poate fi cu titlul oneros sau cu titlul gratuit. Atîta timp cît în contract nu este stipulat expres caracterul oneros, contractul de uzufruct are caracter gratuit, fapt stipulat la art.400(1) CC.
Prin hotărîre judecătorească- în cazurile prevăzute de lege uzufructul poate fi constituit prin hotărîre judecătorească. În asemenea cazuri conținutul și durata uzufructului sunt determinate de instanța ce adoptă hotărârea respectivă.
Nu se permite constituirea uzufructului asupra bunurilor proprietate de stat, precum și asupra bunurilor societăților comerciale cu capital integral sau majoritar de stat.
1.2.3 Modurile de dobîndire a dreptului de uz
Dreptul de uz este acel drept real principal, esențialmente temporat, dezmembrămînt al dreptului de proprietate, care conferă titularului său atributele de posesie și folosință asupra unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele necesare satisfacerii trebuințelor lui și ale familiei sale.
La fel ca dreptul de uzufruct, dreptul de uz îmbină elementele de folosință și percepere a fructelor, însă doar în limita satisfacerii necesităților uzuarului și familiei sale.
Uzul se constituie:
în temeiul unui act juridic – și iarași poate fi atît act juridic unilateral, ca testamentul, cît și contract bilateral.
Actul juridic de constituire a dreptului de uz poate limita sau extinde dreptul de uz. Limitarea sau extinderea se poate raporta la cercul de persoane care beneficiază de folosința și de fructele bunului sau numai la anumite folosințe. Dreptul de uz asupra unui imobil ia naștere la data înscrierii lui în Registrul bunurilor imobile.
în temeiul legii- legislația noastră nu oferă careva date despre o astfel de situație cînd dreptul de uz s-ar dobîndi în temeiul legii și nici o altă lege nu explică acest mod de dobîndire a dreptului de uz.
1.2.4 Modurile de dobîndire a dreptului de abitație (habitație)
Titularul dreptului de abitație are dreptul să locuiască în locuința unei alte persoane împreună cu soțul și copiii săi chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația.
Cu alte cuvinte, dreptul de abitație este uzufructul, sau mai bine zis, dreptul de uz restrîns la folosința unei case ca locuință pentru satisfacerea nevoilor titularului și familiei sale. Titular al dreptului de abitație poate fi doar o persoană fizică-
Abitația se constituie:
1)în temeiul unui act juridic- poate fi atît un act juridic unilateral, cît și un act juridic bilateral. Cînd e vorba de actul juridic unilateral apare testamentul, prin care defunctul printr-o clauză poate stipula ca una sau mai multe persoane au drept de a locui în locuința lăsată ca moștenire, pe un anumit termen.Acest fapt reiese din dispozițiile art.1488 CC. Interesant la subiectul dat este că o asftel de situație ar prevedea ca și cum dobîndirea dreptului de proprietate în temeiul legii, cînd defapt este o dobîndire în temeiul unui act juridic unilateral, întru-cît testamentul face parte din această categorie de acte juridice enunțate. Chiar dacă e prevăzut acest lucru print-o prevedere legală (art.1488 CC) consider că această situație trebuie considerată ca și cum s-ar dobîndi un drept de uz în temeiul unui act juridic, nu al legii, deoarece dacă nu este un testamen cu o astfel de prevedere, legea nu are aplicabilitate, întru-cît nu are asupra a ce se aplica.
Dreptului de abitație se poate naște după cum am spus si-n baza unui act juridic bilateral- contractul. Un astfel de contract ar fi contractul de înstrăinare a bunului cu condiția întreținerii pe viață,deoarece obligația de bază a dobînditorului este de a asigura beneficiarului întreținere în natură- locuință, hrană, îngrijire și ajutorul necesar pe timpul cît va trăi, precum și înmormîntare.Părțile vor stpula expres în contract locuința în care va locui beneficiarul întreținerii, obținînd astfel un drept de abitație asupra locuinței indicate.
2)în temeiul legii.-legislația noastră nu enumeră expres astfel de situații, însă făcînd o analiză minuțioasă legislației, presupunem că dreptul de abitație se poate naște în temeiul legii în astfel de situații: atunci cînd membrii familiei ai proprietarului casei locuiesc cu acesta și atunci cînd copilul înfiat trăiește cu părinții adoptivi.
În cadrul primei situații, vom trage atenție la art 130 din Codul cu privire la locuințe, care stipulează: ,,Membrii familiei proprietarului casei de locuit (articolul 56 din prezentul Cod), instalați de el în casa ce-i aparține, sînt în drept de a se folosi, la fel ca și dînsul, de încăperile din casă, dacă în timpul instalării lor nu s-a prevăzut altceva. Ei sînt în drept să-i instaleze pe copiii lor minori în încăperea, ce le-a fost acordată de către proprietar; instalarea altor membri ai familiei se admite numai cu consimțămîntul proprietarului. Dreptul de folosire a încăperii se menține pentru aceste persoane și în cazul încetării raporturilor familiale cu proprietarul casei de locuit,,. După cum vedem persoanelor stipulate li se naște un drept de abitație.
În situația copilului înfiat el dobîndește drept de abitație asupra locuinței înfietorilor, astfel încît după efectele juridice ale adopției, copilul adoptat are față de părinții adoptivi drepturi și obligații de orice natură, similare celor pe care le are o persoană față de părinții săi biologici.
1.2.5 Modurile de dobîndire a dreptului de superficie
Superficia este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării și exploatării unei construcții, deasupra și sub acest teren, sau a exploatării unei construcții existente. Acest drept este alienabl, se transmite prin succesiune și poate fi obiect al unui contract de locațiune.
Legislația RM prevede 2 tipuri de dobîndire a dreptului de superficie.
Doctrina romînă prevede însă ca mod de dobîndire a dreptului de superficie pe lîngă cele 2 și uzucapiunea.
Indiferent de modul de constituire a superficiei, fie prin act juridic, fie în temeiul unei dispoziții legale, ea se constituie pe un termen de 99 ani, dacă nu a fost stipulat un alt termen.
Superficia se dobîndește :
1)în temeiul unui act juridic- așa cum actele juridice se clasifică-n acte juridice bilaterale și acte juridice unilaterale, superficia poate fi dobîndită prin ambele tipuri de acte juridice. În cadrul actelor juridice bilaterale ar fi vorba de contract de locațiune, iar în cadrul actelor juridice unilaterale-testamentul., fapt ce rezultă din art.443 (1) CC . Actul juridic ca mod de constituire a dreptului de superficie este unul cu titlu oneros, însă în cazul în care actul juridic prevede expres că este gratuit poate avea și un asemenea caracter ( caracterul gratuit).
Actul juridic prin care se înființează dreptul de superficie trebuie să îmbrace forma scrisă, chiar dacă nu este prevăzut expres de lege, deoarece dreptul de superficie, trebuie înscris în registrul bunurilor imobile, iar înscrierea în registrul bunurilor imobile se poate face doar în baza unui înscris. Ba mai mult ca atît, superficia este un drept real iar CC la art.499(1), stipulează : ,, Drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii se vor dobîndi atît între părți, cît și față de terți, numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voință între părți.
O problemă care apare în legătură cu constituirea dreptului de superficie, privește dreptul de proprietate de a constitui o superficie asupra unui teren ipotecat. Deoarece constituirea unui drept de superficie nu este o înstrăinare de imobil, ci o modalitate specifică de folosință a proprietății, considerăm că proprietarul de teren, el și debitor gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului său fără a solicita acordul creditorului gajist, dacă acordul nu prevede alfel.
Caracterele juridice ale actului juridic prin care se dobîndește dreptul de proprietate :
unilateral sau sinalagmatic- va avea caracter unilateral cînd dreptul de superficie se va dobîndi prin testament, iar sinalagmatic va fi atunci cînd dreptul de superficie se va dobîndi prin contract bilateral
oneros sau gratuit- dreptul de superficie va avea caracter gratuit cînd va fi dobîndit prin testament sau cînd părțile vor indica expres acest lucru în contract., fapt ce reiese din art.448 (1) CC, care stipulează că: ,,dacă actul juridic nu prevede altfel, superficiarul datorează proprietarului terenului, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piață, ținînd seama de natura terenului, de zona în care se află el, de destinația construcției, precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței. Redevența se constituie la data constituirii superficiei,,. După cum vedem, dacă în contract nu există o clauză care stipulează că dreptul de superficie se dobîndește-n mod gratuit, atunci va avea caracter oneros
3)în temeiul unei dispoziții legale- legislația noastră prevede un caz din care reiese că dreptul de superficie se dobîndește în temeiul unei dispoziții legale. Vom face trimitere la art.329(5) CC la care ne referisem anterior la dreptul de servitute. Astfel, conform acestui articol atunci cînd o construcție este ridicată în parte pe terenul constructorului și în parte pe terenul vecinului, proprietarul terenului vecin poate dobîndi dreptul de proprietate asupra întregii construcții și un drept de superficie, bineînțeles după respectarea condițiilor impuse de art.329.
Capitolul ll. MODURILE DE DOBÎNDIRE A DREPTURILOR REALE ACCESORII
Pe lîngă drepturile reale principale, legislația RM reglementează și drepturile reale accesorii. Codul Civil al RM recunoaște ca unic drept real accesoriu gajul, în cadrul căruia este inclus și ipoteca. Ipoteca fiind reglementată mai amănunțit de legea cu privire la ipotecă nr.142, iar gajul fiind reglementat de Codul Civil și legea cu privire la gaj nr.449.
Gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanțelor sale cu preferință față de ceilalți creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitor gajist) nu execută obligația garantată prin gaj.
2.1 Modurile de dobîndire a gajului
Legislația Republicii Moldova cunoaște 2 tipuri de gaj:
Gajul înregistrat (fără deposedare):
Ipoteca
Gajul de întreprinzător
Gajul mărfurilor care se află în circulație sau în proces de prelucrare
Gajul bunurilor pe care debitorul gajist le va dobîndi în viitor
Amanetul (cu deposedare)
Indiferent de tipul gajului acesta se dobîndește prin:
Contract (numit gaj convențional)
În virtutea legii (numit gaj legal)
Propun să analizăm dobîndirea dreptului de gaj în dependență de tipul acestuia.
2.1.1 Dobîndirea dreptului de gaj prin contract
Contractul este acel acord de voințe dintre 2 sau mai multe persoane între care se stabilesc, se modifică sau se sting anumite raporturi juridice, care constituie o sursă de apariție a gajului cel mai des întîlnit și cel mai practic folosită din cele 2 moduri de dobîndire a gajului.
În dependență de tipul gajului (înregistrat, amanet) diferă și momentul apariției gajului, indiferent de modul de dobîndire a gajului (contract, lege). Aceasta vine ca o regulă generală, noi însă acuma ne vom referi doar la contractul de gaj.
Astfel, în cazul gajului înregistrat încheierea unui contract de gaj servește doar temei pentru constituirea gajului, deci nu se naște prin efectul direct al contractului. Pentru dobîndirea dreptului de gaj înregistrat nu este suficient doar încheierea unui contract de gaj, ci și înregistrarea acestuia în modul prevăzut de lege. Practic putem spune că pentru constituirea gajului înregistrat prin contract este necesar a parcurge 2 etape de bază:
Încheierea contractului de gaj înregistrat
Înregistrarea contractului de gaj înregistrat
Doar după parcurgerea ambelor etape vom fi în prezența apariției gajulului înregistrat.
Pe cînd în cazul amanetului contractual, pentru apariția acestuia este necesar:
încheierea contractului de amanet
transmiterea obiectului gajului (bineînțeles dacă contractul nu prevede altfel)
Momentul constituirii dreptului de gaj are loc în momentul înregistrării contractului de gaj- în cazul gajului înregistrat, fie în momentul transmiterii obiectului gajului- în cazul amanetului.
Conform Codului Civil al RM, contractul de gaj se poate încheia prin 3 modalități:
Formă verbală- prin care se poate încheia doar contractul de amanet
Forma simplă scrisă- contractul de gaj al cărui obiect sunt bunurile mobile.
Forma autentică- contractul de gaj al cărui obiect sunt bunurile imobile.
În contractul de gaj, ca și în orice alt contract părțile pot face anumite modificări sau completări. Aceste modificări sau completări se vor face face în forma prevăzută pentru încheierea contractului, de ex: dacă contractul de gaj s-a încheiat în formă simplă scrisă, atunci și modificarea/completarea se va efectua în forma simplă scrisă.
Clauzele generale ale contractului de gaj:
Numele și prenumele (denumirea) părților
Domiciliul (sediul) părților
Acordul expres al debitorului gajist de a constitui gajul în favoarea creditorului gajist
Descrierea bunului gajat
Esența și scadența obligației garantate prin gaj, suma maximă garantată a cesteia, fără dobînzi și cheltuieli
Tipul gajului
Acestea sunt clauzele care de regulă sunt prevăzute-n contractul de gaj, însă pentru anumite tipuri de gaj pot exista anumite legi speciale care prevăd pe lingă aceste clauze și altele, sau chiar părțile însăși mai pot institui anumite clauze prin acordul dintre ele. Ba mai mult ca atît legiuitorul nostru chiar permite părților instituirea-n contractul de gaj și alte clauze decît cele prevăzute de lege. Important este ca aceste clauze să nu contravină ordinii publice și bunelor moravuri.
Este nulă clauza prin care creditorul gajist devine proprietarul obiectului gajului în cazul neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligației garantate prin gaj. Prevederea în cauză nu se aplică în cazul respectării concomitente a următoarelor condiții: obiect al gajului îl constituie moneda națională sau valuta străină, cu excepția monedelor metalice jubiliare și comemorative (inclusiv a celor ce conțin metale prețioase); moneda în care urmează a fi executată obligația garantată nu diferă de moneda mijloacelor bănești gajate.
Caracterele juridice ale contractului de gaj:
Accesoriu- deoarece contractul de gaj garantează executarea unei obligații dintr-un contract principal
Unilateral
Real sau consensual- contaractul de gaj va avea caracter real doar atunci cînd va avea loc transmiterea obiectului gajului către creditor, iar consensual cînd se va încheia prin acordul dintre părți.
Oneros
2.1.1.1 Particularități ale contractului de gaj
Contractul de ipotecă-este un cotract încheiat între cerditorul ipotecar și debitorul ipotecar , în temeiul căruia primul, în modul stabilit de legislație are dreptul să pretindă satisfacerea creanțelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat.
Pentru valabilitatea încheierii contractului de ipotecă legiuitorul nostru prevede obligatoriu încheierea acestuia în formă scrisă și autentificată notarial. Nerespectarea formei prevăzute de lege, atrage nulitatea absolută
Caracterele juridice ale contractului de ipotecă:
Contract oneros- urmărirea ambelor părți a unui beneficiu.
Contract accesoriu- deoarece garantează executarea unei obligații dintr-un contract principal , de ex: contractul de împrumut garantat cu ipotecă.
Contract consensual- se încheie prin simplu acord de voință, dar totodată trebuie de accentuat că ipoteca nu se naște prin efectul direct al contractului de ipotecă, contractul servind doar temei pentru constituirea ipotecii, astfel fiind necesar și săvîrirea formalităților de înregistrare.
clauzele esențiale ale contractului de ipotecă:
Atributele de identificare a creditorului ipotecar și a debitorului ipotecar, și după caz, a debitorului (numele/denumirea, domiciliul/sediul, etc)
Acordul expres al debitorului ipotecar privind instituirea ipotecii în favoarea creditorului ipotecar
Determinarea obiectului ipotecii (date care descriu bunul)
Natura obligației garantate cu ipotecă, așa cum a fost stabilită între părți
Valoarea de piață și valoarea de înlocuire a bunului ipotecat stabilite în raportul de evaluare
Valoarea de bază a creanței garantate și modul de determinare a sumelor adiționale garantate prin ipotecă.
Atle clauze stabilite de părți
De regulă creditorul ipotecar nu are dreptul să se folosească de bunul ipotecat, însă părțile pot conveni printr-o clauză a contractului de ipotecă dreptul de a se folosi de bunul ipotecat. De asemenea prin contract părțile pot conveni și la dobîndirea unui drept de ipotecă asupra unui bun imobil viitor ( de ex: un apartament dintr-un bloc ce se află în construcție).
După cum ne stipulează legea nr.142 se poate garanta cu același bun imobil executarea nu doar a unei obligații. Astfel, dacă un bun imobil va garanta executarea unei obligații, iar ulterior va mai garanta și executarea altei obligații vom fi în prezența unei ipoteci ulterioare. Consider necesar a examina și modul de constituire a ipotecii ulterioare.
Conform art.17 (2) legea nr.142 ipoteca ulterioară se permite de fiecare dată cînd condițiile ipotecii anterioare nu exclud expres acest lucru.
După părerea mea consider mai rațional ca ipoteca ulterioară să se constituie doar atunci cînd acest lucru este stipulat expres de condițiile ipotecii anterioare, întru-cît în practică această clauză poate pur și simplu a se uita a stipula. Astfel, părțile pot ajunge la instituirea ipotecii ulterioare prin vicii de consimțămînt. Ba mai mult ca atît art.725 CC ne vorbește despre faptul că încheierea contractului se interpretează după intenția comună a părțlor și pe principiile bunei-credințe. Reiese că părțile încheie un contract de ipotecă fără dreptul de a se institui o ipotecă ulterioară, dar conform art.142 CC neținîndu-se cont de intenția părților, se permite instituirea ipotecii ulterioare.
Cu titlu de lege ferenda propun modificarea art.17 din legea nr.142, cu următorul text de lege
,,Ipoteca ulterioară este permisă doar atunci cînd condițiile ipotecii anterioare stipulează expres acest lucru,,
Contractul de amanet- acest mod de dobîndire a amanetului este defapt acordul de voințe dintre debitorul gajist și creditorul gajist, unde creditor poate fi orice persoană fizică sau juridică ( de regulă lombardul) fie un terț împuternicită de aceasta, iar debitor poate fi la fel fie o persoana fizică, fie o persoană juridică.
De cele mai multe ori un astfel de contract se încheie între o persoană fizică și lombard. Acestea sunt cele mai des întîlnite contracte de amanet, însă în practică este întîlnită și situația cînd se încheie și între persoane fizice.
În dependență de subiecții contractului de gaj, trebuie discutate amănunțit cîteva situații. Astfel, conform art.468(1) CC contractul de amanet nu este obigatoriu să se încheie în scris. Acest lucru de asemenea este prevăzut și de legea cu privire la gaj la art.20. În realitate însă nu este chiar așa. Dacă privim situația încheierii unui astfel de contract la lombar, vedem lucru cert că lombardul va încheia un astfel de contract doar în scris unde sunt clar stipulate anumite clauze (a se vedea anexa.1), lombardul niciodată nu va încheia un astfel de contract în formă orală. Ba mai mult ca atît după încheierea contractului lombardul emite o chitanță, care după cum spune legiuitorul nostru-confirmă încheierea contractului de amanet. S-ar primi că lombardul nu are dreptul să refuze încheierea unui contract de amanet în formă orală, deoarece proba o confirmă chitanța, cu toate că defapt acest lucru nu este chiar așa.
Mai simplu este să analizăm situația cînd contractul de amanet se încheie între persoane fizice, în raport cu aceeași clauză care stipulează că nu este obligatoriu ca amanetul să se încheie în formă scrisă. Astfel, dacă contractul de amanet se încheie în formă orală, părțile își asumă riscul de a nu putea proba existența încheierii unui astfel de contract. Or, orișice contract care se încheie avînd ca obiect al contractului în valoare mai mare de 1000 lei proba cu martori nu va putea fi înstituită. În acest caz pentru probațiune este necesară forma scrisă. Adică, părțile pot încheia contractul de amanet în formă orală, legea nu le interzice acest lucru, însă acestea-și iau pe seama lor riscul probațiunii.
Referitor la forma încheierii contratului de amanet s-a exprimat și Plenul Curții Supreme de Justiție, care ne indică că contractul de gaj se încheie în formă scrisă. Așa cum cum amanetul este un tip de gaj, reiese că contractul de amanet se încheie în formă scrisă.
Pentru o mai bună stabilitate a raporturilor juridice cu privire la amanet, propun modificarea art.468 CC, astfel încît acesta să prevadă ca formă obligatorie a contractului de gaj forma scrisă sub sancțiunea nulității absolute.
Amanetul este constituit prin remiterea bunului sau titlului către creditorul gajist sau către un terț care acționează în numele creditorului gajist, sau dacă bunul este deja în mîinile acestuia, prin menținerea posesiunii în baza consimțămîntului debitorului gajist, în scopul garantării creanței creditorului. Obiect al contractului de amanet poate fi un bun sau o universalitate de bunuri înclusiv mijloacele bănești, important fiind ca acestea să se afle în circuitul civil și să nu fie inalienabile sau insesizabile.
Caracterele juridice ale contractului de amanet:
Contract real- deoarece are loc transmiterea în natură a bunului (bunurilor). Poate fi și situația în care să fie transmis nu bunul dar titulul bunului dat.
Contract bilateral- prin constituirea contractului de amanet se naște drepturi și obligații în sarcina ambelor părți
Contract oneros- atît creditorul, cît și debitorul urmăresc un avantaj în schimbul obligațiilor pe care și le asumă.
Aleatoriu- părțile nu-și cunosc întinderea drepturilor și obligațiilor. Chiar dacă prin contract părțile stabilesc un termen de executare a obligațiilor, debitorul poate sa-l prelungească achitînd procentele.
Contract accesoriu- garantează executarea unei obligații asumate prin contract principal.
Clauzele contractului de amanet vor fi cele stipulate la art.13 din nr.449.
2.1.2 Dobîndirea dreptului de gaj în virtutea legii
Cînd vorbim de constituirea gajului prin lege (ca a doua modalitate de dobîndire a dreptului de gaj) legea pe lîngă faptul că veghează legalitatea apariției lui, ea constituie și sursa de apariție a dreptului de gaj. În cazul gajului contractual sursa de apariție este contractul, dar de legalitatea apariției lui este vegheat de lege.
Gajului legal , de regulă i se aplică aceleași prevederi ca și gajului convențional, dacă legea nu stabilește altceva.
Codul Civil, stipulează faptul că ,, dacă legea nu prevede altfel, pot da naștere unui gaj legal creanțele,,:
Creanțele statului pentru sumele datorate conform legislației fiscale
Care rezultă dintr-o hotărîre judecătorească
Prevedere care reglementează și o altă situație cînd gajul legal se naște, o găsim în legea nr.449, art32. Astfel, conform acestei prevederi gajul legal se poate naște și din creanțele statului pentru sumele datorate conform legislației vamale.
Se poate naște un gaj legal din creanțele statului pentru sumele datorate conform legislației vamale doar în cazul gajului ce are ca obiect bunurile mobile.
2.1.3 Înregistrarea gajului
Înregistrarea gajului este o etapă destul de importantă în dobîndirea dreptului de gaj. Înregistrarea gajului va produce efecte pentru terți.
Gajul fără deposedare trebuie înscris , în modul prevăzut de lege într-un registru public.
Ipoteca se înregistrează conform legislației privind cadastrul bunurilor imobile și legislației cu privire la ipotecă, la organul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este amplasat bunul imobil ipotecat. Defapt, înregistrarea ipotecii are loc la cererea persoanei interesate, care poate fi depusă de debitorul ipotecar, creditorul ipotecar sau de către reprezentanții acestora. Cererea se depune la oficiul cadastrat teritorial. Anume depunerea cererii servește drept temei pentru înregistrarea ipotecii.
La cererea de înregistrare a ipotecii se trebuie anexate următoarele:
Contractul de ipotecă autentificat notarial sau actul ce servește drept temei pentru instituirea dreptului de ipotecă al creditorului ipotecar asupra bunului imobil
Documentul ce atestă achitarea taxei de înregistrare
Documentul ce atestă împuternicirile reprezentantului, dacă este cazul
Etc
Înregistrarea ipotecii se face prin înscriere corespunzătoare în Registrul bunurilor imobile. Astfel, ipoteca se va înregistra în capitolul B sau C al Registrului bunurilor imobile. Fiecare dintre aceste capitole are la rîndul său 3 subcapitole, iar în subcapitolul 3 se înscrie grevarea drepturilor patrimoniale inclusiv dreptul de ipotecă. În subcapitolul 3 se indică termenul pentru care s-a constituit dreptul de ipotecă, date despre creditorul ipotecar al cărui drept de ipotecă este înregistrat în acest subcapitol, denumirea,numărul și data eliberării documentelor ce confirmă dreptul de ipotecă , în a cărei bază a fost efectuată înscrierea, orice modificări, corectări, însemnări, cu privire la înscrierile din acest subcapitol. (ar fi bine de inclus o anexa a unui extras dintr-un asemenea subcapitol)
Gajul de întreprinzător se înregistrează, în conformitate cu prezentul cod, la biroul notarial în a cărui rază teritorială se află întreprinderea.
Gajul valorilor mobiliare nominative se înscriu în registrul deținătorilor de valori mobiliare nominative ( în cazul în care evidența valorilor mobiliare se ține în registru) și/sau în documentele de evidență ale deținătorului nominal (în cazul în care evidența valorilor mobiliare se ține de către deținătorul nominal)
Înregistrarea se face de asemenea doar la cerere.
Registrul de evidență a gajului valorilor mobiliare, ținut separat pentru fiecare emitent, trebuie să conțină următoarele date minime:
numărul de ordine;
numărul de înregistrare a cererii gajului, atribuit de către registrator;
numărul contractului de gaj;
numele și prenumele (denumirea) debitorului gajist;
numele și prenumele (denumirea) creditorului gajist;
ate referitoare la valorile mobiliare gajate;
data înregistrării gajului;
data și termenul radierii gajului;
persoana, care a efectuat înscrierile respective în registrul deținătorilor de valori mobiliare și registrul de evidență a gajului.
Gajul titlurilor de valoare ale statului se înscrie în registrul deținătorilor titlurilor de valoare ale statului după cum stipulează CC al RM. Consider inutilă prevederea dată, întru-cît practic statul nu poate gaja bunurile statului, ba mai mult ca atît bunurile statului nu se află-n circuitul civil după cum se spune la art.457 (2) CC.
Gajul celorlalte bunuri mobile se înscriu în registrul gajului bunurilor mobile.
Gajul este înscris în Registrul gajului de către notarul respectiv, la care s-a adresat persoana interesată, în baza unei cereri de înregistrare care va conține următoarele date:
numărul, data și ora înregistrării;
identitatea debitorului gajist și a creditorului gajist: numele și prenumele, domiciliul și datele din buletinul de identitate – pentru persoana fizică; denumirea completă, sediul și datele de înregistrare, codul fiscal – pentru persoana juridică și persoana fizică ca subiect al antreprenoriatului;
identitatea gestionarului gajului dacă acesta a fost desemnat: numele și prenumele, domiciliul și datele din buletinul de identitate – pentru persoana fizică; denumirea completă, sediul și datele de înregistrare, codul fiscal – pentru persoana juridică și persoana fizică ca subiect al antreprenoriatului;
acordul expres al debitorului gajist de a constitui un gaj în favoarea creditorului obligației garantate;
descrierea bunului gajat;
obligația garantată prin gaj, esența, volumul și scadența obligației garantate prin gaj și valoarea ei maximă fără dobînzi și cheltuieli, obligația viitoare, tipul contractului, numărul, data întocmirii contractului, termenul executării obligației;
tipul gajului;
interzicerea, dacă a fost convenită între părți, a gajului următor asupra aceluiași bun;
datele despre gajurile precedente asupra patrimoniului în cauză;
semnătura debitorului gajist și a creditorului gajist sau a reprezentanților acestora;
data depunerii demersului de înregistrare;
mențiuni despre plată;
note speciale. ( a se vedea anexa nr. )
După ce debitorul gajist achităobligațiile pecuniare și verifică conținutul cererii de înregistrare, aceasta se înscrie direct în Registrul gajului. Momentul înscrierii gajului se recepționează de către notar, care se confirmă prin atribuirea unui număr unic de înregistrare. După primirea confirmării de înscriere, notarul aplică sigiliul pe o copie de confirmare și o remite debitorului gajist.
Exercitareatarea unui drept de gaj este precedată de depunerea de către creditorul gajist, la Registrul gajului un preaviz. Avizul de înregistrare poate fi depus prin orice persoană înregistrată de Ministerul Justiției cu drept de acces activ la Registrul garanțiilor.
Preavizul trebuie să conțină:
mărimea creanței garantate;
temeiul începerii urmăririi;
dreptul pe care creditorul gajist intenționează să-l exercite;
descrierea bunului gajat;
somația ca debitorul gajist să transmită, în termenul acordat de creditorul gajist, a bunului gajat;
semnătura creditorului gajist.( a se vedea anexa nr. )
Gajul drepturilor de proprietate intelectuală se înscrie în registrul proprietății intelectuale.
Concluzii și recomandări
În cadrul celor discutate, vreau să punctez cu titlu de concluzie cele mai importante momente pe care le voi scoate în evidență.
Trebuie menționat în prim rînd faptul că drepturile reale despre a căror mod de dobîndire trebuie elucidate sunt:
Dreptul de proprietate;
Dreptul de uz;
Dreptul de abitație;
Dreptul de servitute;
Dreptul de superficie;
Dreptul de uzufruct;
Dreptul de gaj.
Patrimoniul și posesiunea nu sunt drepturi reale, și deci nu vor putea fi incluse-n tema discutată anterior.
Al 2 moment care urmează a fi reținut este că drepturile reale se dobîndesc pe mai multe căi, iar modul de dobîndire a acestora diferă în dependență de dreptul real. Iar cea mai simplă clasificare a modurilor de dobîndire a drepturilor reale sunt:
Modurile de dobîndire a drepturilor reale principale;
Modurile de dobîndire a drepturilor reale accesorii.
În cadrul modurilor de dobîndire a drepturilor reale principale, intră:
Modurile de dobîndire a dreptului de proprietate;
Modurile de dobîndire a dreptului de uz, abitație, uzufruct, superficie, servitute.
Iar în cadrul modurilor de dobîndire a drepturilor reale accesorii, intră:
Gajul:
Modurile de dobîndire a dreptului de proprietate pot fi generale sau speciale.
Cele generale sunt:
Prin producere;
Ocupațiune;
Act juridic;
Succesiune;
Accesiune;
Uzucapiune;
Hotărîre judecătorească:
Act administrativ.
Cele speciale sunt cele ce reies din alte legi, cele pe care le consider personal că ar fi mod de dobîndire a drepturilor reale, cele ce se referă doar la un tip de proprietate,etc. Acestea pot fi de exemplu: succesiunea vacantă, confiscarea, etc.
Modurile de dobîndire a uzului sunt:
Act juridic;
Lege.
Modurile de dobîndire a abitației sunt:
Act juridic;
Lege.
Modurile de dobîndire a superficiei sunt:
Act juridic;
În temeiul unei dispoziții legale.
Modurile de dobîndire a servituții sunt:
Prin destinația stabilită de proprietar;
Act juridic;
Uzucapiune.
Modurile de dobîndire a uzufructului sunt:
Lege;
Act juridic;
Hotărîre judecătorească.
Modurile de dobîndire a dreptului de gaj sunt:
Contract;
Lege.
Bibliografie :
Baieș, Sergiu, ș.a. Drept Civil: Drepturi reale, Teoria generală a obligațiilor. Vol. II, Chișinău: Cartier Juridic, 2005, pag. 20
Băieșu, Sergiu, Roșca Nicolae, Drept Civil: Drepturile reale principale, Chișinău, Editura-Tipografia Centrală, 2005, p.115
Bazele statului și dreptului Republicii Moldova,, Coordonator Vasile Crețu, Ed. Cartier, 1997, pag.228.
Cantacuzino, Matei B., Elementele dreptului civil, București, Ed. ALL Educational, 1998, pag.118-119 ( nr total de pag 744, ISBN 973-9392-25-3
Codul Civil al Republicii Moldova, Comentariu art.1-511, aut: Băieșu Aurel.ș.a. coord.: Mihai Buruiană, Vol I.,Chișinău, Î.S.F.E.-P. ,,Tipografia Centrală,, , 2006. 816 p. –ISBN 978-9975-78-466-5
C. Hamangiu, I.Rosetti Bălănescu și Al. Băicoianu, Tratat de drept civil romîn, vol II, București, 1996,
Chirică, Dan. Drept Civil: Succesiuni, București, Ed. Lumina Lex, 1996, 368 p. ISBN
Gh. Durac, Julieta Manoliu, Drept Civil: Drepturile reale principale, Iași, Ed.Chemarea, 1994, pag.91-98. (pagini totale 197)
Gh. Durac, Julieta Manoliu, Drept Civil: Dreptul de proprietate și dezmămbrămintele sale, Iași, Ed. Sanvialy, 1996, pag.127-135 ) nr total de pagini 260,ISBN 973-97866-0-X )
Ghiorghe Chibac, Aurel Băieșu, ș.a. Drept civil: contracte speciale, vol.III, Chișinău, Ed. Cartier, 2005, 688 p., ISBN 9975-79-326-6
Iosiv, R.Urs, Smaranda Angheni, Drept Civil: Drepturile reale. Teoria generală a obligațiilor civile, vol II, București, Ed. Oscar Print, 1998, 375 p.
Manualul judecătorului la examinarea pricinilor civile, Mihai Poalelungi (coord.)-Chișinău:Cartier, 2006, 1016 p. ISBN 978-9975-412-1
Liviu, Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, București, Ed. Lumina Lex, 1996, 312 pag.
Lupulescu, Dumitru. Dreptul civil: drepturile reale principale, București: Ed.Lumina Tipo, 1997, ISBN 973-588-018-0, 271 PAG.
Julieta Manoliu, Ghiorghe Durac în manualul ,, Drept Civil, Dreptul de proprietate și dezmămbrămintele sale, Ed. Sanvialy, Iași, 1996, pag.30
Pătulea, Vasile; Corneliu Turianu. Dreptul de proprietate, Vol. I.- București: Editura Rosetti, 2004, p.91-92
Acte normative :
Avizul consultativ al Plenului Curții Supreme de Justiție cu privire la modul de aplicare a prevederilor art. 332-336 Codul civil, din 15 aprilie, 2013, mun. Chișinău.
Codul de executare al RM nr.443, din 24.12.2004, Publicat : 05.11.2010 în Monitorul Oficial Nr. 214-220, art.136, 138.
Codul Civil al RM Nr. 1107, din 06.06.2002, Publicat : 22.06.2002 în Monitorul Oficial Nr. 82-86
Codul Nr. 2718 cu privire la locuințe al R.S.S Moldovenești din 03.06.1983, Publicat : 03.07.1983 în Veștile Nr. 6
Codul Civil al României, Republicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie 2011
Codul penal al RM Nr. 985, din 18.04.2002, Publicat : 14.04.2009 în Monitorul Oficial Nr. 72-74
Codul Contraveníonal al RM, Nr. 218, din 24.10.2008, Publicat : 16.01.2009 în Monitorul Oficial Nr. 3-6
Constituția RM, din 29.07.1994, Publicat : 12.08.1994 în Monitorul Oficial Nr. 1, Data intrarii in vigoare : 27.08.1994
H O T Ă R Î R E privind aprobarea Regulamentului cu privire la modul de ținere a registrului deținătorilor de valori mobiliare nominative de către registrator și deținătorul nominal , nr. 15/1 din 16.03.2007, Publicat în MO nr.51-53/199 din 13.04.2007
LEGE Nr. 459 din 22.01.1991 cu privire la proprietate, Publicat : 30.06.1991 în Monitorul Oficial Nr. 3-6, Abrogată prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-46/30.03.07 art.188
Legea nr. 721 privind calitatea în construcții din 02.02.1996, Publicat : 25.04.1996 în Monitorul Oficial Nr. 25 , data intrarii in vigoare : 25.07.1996
legea nr. 488, exroprierea pentru cauză de utilitate publică, din 08.07, 1999, Publicat : 20.04.2000 în Monitorul Oficial Nr. 42-44, capitolul IV.
LEGE Nr. 121 privind administrarea și deetatizarea proprietății publice, din 04.05.2007, Publicat : 29.06.2007 în Monitorul Oficial Nr. 90-93 , Data intrarii in vigoare : 29.06.2007, art.10(9)
egea nr.99, privinbd regimul juridic al adopției, din 28.05.2010, Publicat : 30.07.2010 în Monitorul Oficial Nr. 131-134
Legea cu privire la proprietate din 22.01.1991, publicată în MO nr.3-6 (abrogată)
Legea cu privire la terenurile proprietate publică și delimitarea lor, publicat în MO nr.70-73, din 25.05.2007
Legea Nr. 449,din 30.07.2001 cu privire la gaj, Publicat : 02.10.2001 în Monitorul Oficial Nr. 120
Legea Nr. 142, din 26.06.2008 cu privire la ipotecă, Publicat : 02.09.2008 în Monitorul Oficial Nr. 165-166
Legea Nr. 1543 din 25.02.1998 cu privire la cadastrul bunurilor imobile, Publicat : 21.05.1998 în Monitorul Oficial Nr. 44-46, Data intrarii in vigoare : 21.05.1998
Bibliografie :
Baieș, Sergiu, ș.a. Drept Civil: Drepturi reale, Teoria generală a obligațiilor. Vol. II, Chișinău: Cartier Juridic, 2005, pag. 20
Băieșu, Sergiu, Roșca Nicolae, Drept Civil: Drepturile reale principale, Chișinău, Editura-Tipografia Centrală, 2005, p.115
Bazele statului și dreptului Republicii Moldova,, Coordonator Vasile Crețu, Ed. Cartier, 1997, pag.228.
Cantacuzino, Matei B., Elementele dreptului civil, București, Ed. ALL Educational, 1998, pag.118-119 ( nr total de pag 744, ISBN 973-9392-25-3
Codul Civil al Republicii Moldova, Comentariu art.1-511, aut: Băieșu Aurel.ș.a. coord.: Mihai Buruiană, Vol I.,Chișinău, Î.S.F.E.-P. ,,Tipografia Centrală,, , 2006. 816 p. –ISBN 978-9975-78-466-5
C. Hamangiu, I.Rosetti Bălănescu și Al. Băicoianu, Tratat de drept civil romîn, vol II, București, 1996,
Chirică, Dan. Drept Civil: Succesiuni, București, Ed. Lumina Lex, 1996, 368 p. ISBN
Gh. Durac, Julieta Manoliu, Drept Civil: Drepturile reale principale, Iași, Ed.Chemarea, 1994, pag.91-98. (pagini totale 197)
Gh. Durac, Julieta Manoliu, Drept Civil: Dreptul de proprietate și dezmămbrămintele sale, Iași, Ed. Sanvialy, 1996, pag.127-135 ) nr total de pagini 260,ISBN 973-97866-0-X )
Ghiorghe Chibac, Aurel Băieșu, ș.a. Drept civil: contracte speciale, vol.III, Chișinău, Ed. Cartier, 2005, 688 p., ISBN 9975-79-326-6
Iosiv, R.Urs, Smaranda Angheni, Drept Civil: Drepturile reale. Teoria generală a obligațiilor civile, vol II, București, Ed. Oscar Print, 1998, 375 p.
Manualul judecătorului la examinarea pricinilor civile, Mihai Poalelungi (coord.)-Chișinău:Cartier, 2006, 1016 p. ISBN 978-9975-412-1
Liviu, Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, București, Ed. Lumina Lex, 1996, 312 pag.
Lupulescu, Dumitru. Dreptul civil: drepturile reale principale, București: Ed.Lumina Tipo, 1997, ISBN 973-588-018-0, 271 PAG.
Julieta Manoliu, Ghiorghe Durac în manualul ,, Drept Civil, Dreptul de proprietate și dezmămbrămintele sale, Ed. Sanvialy, Iași, 1996, pag.30
Pătulea, Vasile; Corneliu Turianu. Dreptul de proprietate, Vol. I.- București: Editura Rosetti, 2004, p.91-92
Acte normative :
Avizul consultativ al Plenului Curții Supreme de Justiție cu privire la modul de aplicare a prevederilor art. 332-336 Codul civil, din 15 aprilie, 2013, mun. Chișinău.
Codul de executare al RM nr.443, din 24.12.2004, Publicat : 05.11.2010 în Monitorul Oficial Nr. 214-220, art.136, 138.
Codul Civil al RM Nr. 1107, din 06.06.2002, Publicat : 22.06.2002 în Monitorul Oficial Nr. 82-86
Codul Nr. 2718 cu privire la locuințe al R.S.S Moldovenești din 03.06.1983, Publicat : 03.07.1983 în Veștile Nr. 6
Codul Civil al României, Republicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15 iulie 2011
Codul penal al RM Nr. 985, din 18.04.2002, Publicat : 14.04.2009 în Monitorul Oficial Nr. 72-74
Codul Contraveníonal al RM, Nr. 218, din 24.10.2008, Publicat : 16.01.2009 în Monitorul Oficial Nr. 3-6
Constituția RM, din 29.07.1994, Publicat : 12.08.1994 în Monitorul Oficial Nr. 1, Data intrarii in vigoare : 27.08.1994
H O T Ă R Î R E privind aprobarea Regulamentului cu privire la modul de ținere a registrului deținătorilor de valori mobiliare nominative de către registrator și deținătorul nominal , nr. 15/1 din 16.03.2007, Publicat în MO nr.51-53/199 din 13.04.2007
LEGE Nr. 459 din 22.01.1991 cu privire la proprietate, Publicat : 30.06.1991 în Monitorul Oficial Nr. 3-6, Abrogată prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-46/30.03.07 art.188
Legea nr. 721 privind calitatea în construcții din 02.02.1996, Publicat : 25.04.1996 în Monitorul Oficial Nr. 25 , data intrarii in vigoare : 25.07.1996
legea nr. 488, exroprierea pentru cauză de utilitate publică, din 08.07, 1999, Publicat : 20.04.2000 în Monitorul Oficial Nr. 42-44, capitolul IV.
LEGE Nr. 121 privind administrarea și deetatizarea proprietății publice, din 04.05.2007, Publicat : 29.06.2007 în Monitorul Oficial Nr. 90-93 , Data intrarii in vigoare : 29.06.2007, art.10(9)
egea nr.99, privinbd regimul juridic al adopției, din 28.05.2010, Publicat : 30.07.2010 în Monitorul Oficial Nr. 131-134
Legea cu privire la proprietate din 22.01.1991, publicată în MO nr.3-6 (abrogată)
Legea cu privire la terenurile proprietate publică și delimitarea lor, publicat în MO nr.70-73, din 25.05.2007
Legea Nr. 449,din 30.07.2001 cu privire la gaj, Publicat : 02.10.2001 în Monitorul Oficial Nr. 120
Legea Nr. 142, din 26.06.2008 cu privire la ipotecă, Publicat : 02.09.2008 în Monitorul Oficial Nr. 165-166
Legea Nr. 1543 din 25.02.1998 cu privire la cadastrul bunurilor imobile, Publicat : 21.05.1998 în Monitorul Oficial Nr. 44-46, Data intrarii in vigoare : 21.05.1998
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Modurile DE Dobindire A Drepturilor Reale (ID: 128604)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.