Modalitati ale Dreptului de Proprietate
MODALITĂȚI ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
INTRODUCERE
CAPITOLUL 1.
SCURT ISTORIC AL DREPTULUI DE PROPRIETATE
1.1. Evoluția dreptului de proprietate în dreptul roman
1.2. Evoluția dreptului de proprietate în sistemul de drept român
CAPITOLUL 2. PROPRIETATEA REZOLUBILĂ SAU CONDIȚIONALĂ
CAPITOLUL 3. PROPRIETATEA ANULABILĂ
CAPITOLUL 4. PROPRIETATEA INALIENABILĂ
CAPITOLUL 5. PROPRIETATEA AFECTATĂ UNUI SCOP. PROPRIETATEA AFECTATĂ ÎN GARANȚIE. PROPRIETATEA FIDUCIEI
CAPITOLUL 6. PROPRIETATEA COMUNĂ
6.1. Proprietatea comună pe cote-părți
6.1.1. Coproprietatea obișnuită sau temporară
6.1.2.Coproprietatea forțată sau perpetuă
6.1.2.1.Coproprietatea despărțiturilor comune dintre două fonduri
6.1.2.2.Coproprietatea asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri vecine
6.1.2.3.Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente ori spații cu altă destinație
6.2. Proprietatea comună în devălmășie
6.3. Comparatie intre proprietatea comună pe cote-părți si proprietatea comună în devălmășie
6.4. Proprietatea periodică
CAPITOLUL 7. PRACTICĂ JUDECĂTOREASCĂ
BIBLIOGRAFIE
ABREVIERI
C. civ. = Codul civil
C. civ. fr. = Codul civil francez
C. fam. = Codul familiei
C.D. = Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem
C.S.J. = Curtea Supremă de Justiție
Dec. civ. = decizie civilă
Dreptul = Revista Dreptul
H.G. = Hotărârea Guvernului României
Jud. = Judecătorie
J.N. = Revista "Justiția Nouă"
O.U.G. = Ordonanța de Urgență a Guvernului
R.D.C. = Revista de drept comercial
R.R.D. = Revista română de drept
S.C.J. = Studii și cercetări juridice
sect. civ. = secția civilă
sent. civ. = sentința civilă
Trib. jud. = Tribunalul Județean
Trib. Supr. = Tribunalul Suprem
vol. = volumul
INTRODUCERE
Art. 480 C. civ.: "Proprietatea este dreptul
ce-l are cineva de a se bucura și de a dispune
de un lucru în mod exclusiv și absolute, însă
în limitele determinate de lege."
Plecând de la prevederile art. C. civ. și având în vedere conținutul său juridic și poziția specifică a proprietarului, dreptul de proprietate poate fi1 definit într-o formulare corespunzătoare, ca fiind: acel drept real care conferă titularului său atribuțiile de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie și în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.
De regulă, dreptul de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, sau asupra mai multor bunuri aparține unei singure persoane. Acesta este dreptul de proprietate pur și simplu, aparținând în exclusivitate unui singur titular, iar existența sa nu atârnă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare.
Este imposibil însă ca proprietatea asupra unui bun privit ut singuli sau asupra unor mase de bunuri, ca universalitate, să aparțină concomitent mai multor subiecte de drept. Prin excepție2, un bun determinat sau o universalitate de bunuri poate să aparțină concomitent mai multor subiecte de drept, pe de o parte, iar, pe de altă parte dreptul de proprietate asupra unui bun poate fi dobândit printr-un act juridic lovit de nulitate relativă ori afectat de o condiție rezolutorie.
În asemenea situații, dreptul de proprietate este afectat de modalități. Acestea sunt moduri care afectează dreptul de proprietate în sensul că aduce puterii proprietarului anumite restricții3.
Dreptul de proprietate afectat de modalități, este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie că aparțin simultan și concurent mai multor persoane, fie că existența lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voința omului.4
1Cu privire la modalitățile dreptului de proprietate. C. Bârsan "Drepturi reale principale", pag. 165
2Pentru un alt punct de vedere cu privire la modalitățile dreptului de proprietate. Ion Dogaru și Sebastian Cercel "Teoria generală a drepturilor reale"
3A se vedea: "Drepturi civile. Drepturi reale.", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, pag. 187
4Nu este exclusă o anumită discuție între cei ce au o asemenea "vocație", dar aceasta nu pune în discuție observația noastră.
Din punct de vedere al modalităților ce-l pot afecta, dreptul de proprietate poate fi drept de proprietate comună, drept de proprietate rezolubilă sau revocabilă și drept de proprietate anulabilă.
Proprietatea rezolubilă derivă din faptul că dreptului real i se aplică o condiție sau proprietatea comună care ține de pluritatea titularilor dreptului5.
În dreptul civil roman sunt cunoscute următoarele modalități ale dreptului de proprietate6:
Proprietatea rezolubilă sau condițională;
Proprietatea anulabilă (care în sens larg este o proprietate condițională);
Proprietatea inalienabilă;
Proprietatea afectată unui scop (proprietatea afectațiune).
În cazul proprietății rezolubile și a celei anulabile practic nu se ajunge la
exercițiul concomitent, de către mai multe persoane a atributelor de proprietate asupra unuia și aceluiași bun; mai degrabă se poate spune că există vocația unui asemenea exercițiu. De aceea le numim modalități teoretice ale dreptului de proprietate.
Dimpotrivă, în ipoteza proprietății comune, prerogativele dreptului de proprietate se exercită concomitent de către mai mulți titulari, asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri.
În ansamblu relațiilor de producere alături de schimbul de activitate dintre oameni și relațiile de repartiție, relațiile de proprietate constituie elementul cel mai important al acestora, baza tuturor celorlalte relații de producție.
De aceea și dreptul de proprietate trebuie să fie cunoscut, în toate formele și caracterele sale specifice.
Lucrarea de față dorește a fi o abordare sintetică și evident lipsită de pretenția exhaustivității a modalităților juridice ale dreptului de proprietate, urmând o abordare clasică, întâlnită și în literatura de specialitate. Astfel, în partea introductivă se va regăsi noțiunea dreptului de proprietate, situația în care acesta este afectat de modalități, precum și enumerarea modalităților dreptului de proprietate, urmate de prezentarea unui scurt istoric al acestui drept într-unul din sistemele juridice cele mai viabile și mai rezistente în timp ale cărui principii își găsesc aplicabilitatea și în zilele noastre – dreptul roman.
Se va continua apoi, firesc, cu prezentarea generală a fiecărei modalități în parte respectiv proprietatea rezolubilă sau condițională, proprietatea anulabilă,
proprietatea afectată unui scop, proprietatea fiduciei, proprietatea afectată în
garanție, proprietatea comună (pe cote-părți și în devălmășie) , proprietatea
5Vezi și: "Drepturi civile. Drepturi reale.", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu, pag. 187 – 188
6Unii autori vorbesc despre proprietățile speciale în care includ: propietatea comună și proprietatea fiduciară. În această concepție proprietățile speciale sunt proprietăți particulare afectate în exercițiul lor de o circumstanță originală.
periodică. În final voi reda câteva din cazurile întâlnite în practica judecătorească ce ne vor ajuta să înțelegem mai bine termenul de proprietate, prin materializarea teoriei practice.
Nici o societate nu s-a putut lipsi de prosperitate.
Fără proprietate, nici libertate, nici prosperitate!
"Proprietatea luminează și însuflețește ființa umană. Dar din clipa în care este nemăsurată, se degradează fatalmente ființa umană; poate chiar distruge omul. Viitorul se găsește în proprietățile intelectuale și imateriale care sunt în perpetuă evoluție."
Ph. Malaurie
CAPITOLUL 1
SCURT ISTORIC AL DREPTULUI DE PROPRIETATE
La origine, proprietatea era colectivă, adică bunurile aparțineau tribului sau clanului. Toate erau stăpânite în comun, toate erau în devălmășie ca și cum era un patrimoniu al tuturora. Exista colectivismul comunităților agrare.
Ca urmare, oricare dintre oameni putea să-și ia de îndată orice vroia pentru trebuințele sale și să consume ceea ce putea consuma7. De aceea s-a susținut în ipoteza unui comunism primitiv care a evoluat progresiv spre proprietatea individuală.
Se pare că proprietatea individuală a apărut mai întâi cu privire la bunurile mobile; se susține chiar că la începutri omul nu a fost cultivator ci vânător și pescar. Apoi mobilele cu destinația de locuințe au făcut și ele obiectul apropierii familiale. Pământul însă va rămâne mult timp proprietatea colectivității8.
Dacă el inițial a fost cultivat în comun, treptat folosința lui devine obiectul unei diviziuni în familii.
Proprietatea rămânea comună deoarece atribuirea parcelei varia de la an la an, treptat stabilindu-se lezanța de a nu modifica repartizarea pentru o anumită perioadă de timp. În legea mozaică, pământurile sunt împărțite pentru o perioadă de 15 ani, apoi atribuirea folosinței devine perpetuă.
Dacă la început proprietatea terenurilor era împărțită între familii, mai târziu ea va fi împărțită între indivizi. De altfel, proprietatea familială era de multe ori proprietate individuală atunci când capul familiei avea singur proprietatea bunurilor din familia sa.
Etapele de evoluție a proprietății sunt: proprietatea colectivă a clanului, proprietatea familială și proprietatea individuală. Evoluția dreptului de proprietate continuă și astăzi, dar, de data aceasta în sens invers, deoarece proprietatea colectivă încearcă să recâștige parțial terenul pe care l-a pierdut9.
1.1. EVOLUȚIA DREPTULUI DE PROPRIETATE ÎN DREPTUL ROMAN
Evoluția proprietății romane este unul dintre cele mai ilustrative exemple ale modului în care gândirea juridică romană a reușit să rafineze conceptual o simplă stare de fapt și să o transforme într-una din cele mai complexe și larg răspândite instituții ale dreptului privat modern.
7A se vedea H. Grotius "Despre dreptul războiului și al păcii", pag. 234, Ed. Științifică, București
8Din mitul lui Ceres a rezultat principiul proprietății private asupra pământului
9Vezi J. L. Bergel, op. cit. pag. 3
Epoca veche a dreptului roman a fost dominată de proprietatea familială. La Roma, împărțirea pământului s-ar fi făcut sub guvernarea lui Numa.
Izvorâtă din proprietatea comună a ginții, proprietatea familială nu reprezenta patrimoniul unei colectivități de genul persoanei juridice moderne.
În epoca celor XII Table singurul titular al dreptului de proprietate era pater familias și era un drept absolut. Acesta era singurul dotat cu capacitate juridică necesară achiziționării și înstăinării bunurilor patrimoniale. Cu toate acestea, bunurile se aflau în folosința întregii familii, iar pater familias administra patrimoniul familial în vederea interesului comun.
La baza proprietății familiale stăteau bunurile imobile. Formată din casa de locuit și o bucată de teren arabil și cunoscută sub denumirea generică de heredium10, această proprietate imobiliară se transmitea din generație în generație în familia romană. Pater familias era obligat să o conserve și să o transmită intactă urmașilor.
Având un caracter indivizibil, această moștenire nepartajată (ereto non cito) dădea naștere unei coproprietăți în devălmășie a fiilor lui pater familias ce purta denumirea de consortium.
Cu timpul, cel puțin sub forma proprietății mobiliare a început să se formeze proprietatea privată personală. Mult mai ușor de achiziționat decât imobilele, mobilele aveau caracter mult mai personal: armele, lucrurile de uz personal, vânatul, produsele muncii etc.
Pe măsură ce economia agrară de subzistență a făcut loc unei economii de schimb, coeziunea familială s-a destrămat și moneda s-a dezvoltat, proprietatea familială a dispărut lăsând loc proprietății personale11.
Dreptul roman cunoțtea patru feluri de proprietăți: proprietatea quiritară, proprietatea pertoriană, proprietatea provincială și proprietatea peregrină.
1. Proprietatea quiritară, este denumită dominium imobile. Formată din casa de locuit și o bucată de teren arabil și cunoscută sub denumirea generică de heredium10, această proprietate imobiliară se transmitea din generație în generație în familia romană. Pater familias era obligat să o conserve și să o transmită intactă urmașilor.
Având un caracter indivizibil, această moștenire nepartajată (ereto non cito) dădea naștere unei coproprietăți în devălmășie a fiilor lui pater familias ce purta denumirea de consortium.
Cu timpul, cel puțin sub forma proprietății mobiliare a început să se formeze proprietatea privată personală. Mult mai ușor de achiziționat decât imobilele, mobilele aveau caracter mult mai personal: armele, lucrurile de uz personal, vânatul, produsele muncii etc.
Pe măsură ce economia agrară de subzistență a făcut loc unei economii de schimb, coeziunea familială s-a destrămat și moneda s-a dezvoltat, proprietatea familială a dispărut lăsând loc proprietății personale11.
Dreptul roman cunoțtea patru feluri de proprietăți: proprietatea quiritară, proprietatea pertoriană, proprietatea provincială și proprietatea peregrină.
1. Proprietatea quiritară, este denumită dominium ex jure Quiritum, este cea mai veche formă a proprietății private romane. Era proprietatea deținută și exercitată în conformitate cu normele dreptului civil roman. De aceea, ea era accesibilă doar cetățenilor romani și celor care dețineau jus commercium latinii și peregrinii.
Ea se putea exercita doar asupra bunurilor și putea fi dobândită doar prin mancipațio și in jure cessio.
Proprietatea quiritară era considerată absolută, deoarece ea oferea titularului ei o putere deplină asupra bunului: dreptul de folosință (jus utendi), dreptul de a culege fructele (jus fruendi) și dreptul de a dispune de bun fie înstrăinându-l, fie distrugându-l (jus abutendi).
10Conform legendei, Romulus ar fi dat fiecărui șef de familie două iugăre de pământ pe care să-și construiască o casă.
11Vezi "Drept privat roman", dr. Manuel Guțan, Ed. Universității Lucian Blaga, pag. 150 – 156
Dreptul civil roman recunoștea de asemenea că proprietarul quiritar avea o exclusivitate a folosinței bunului cu excluderea oricărui amestec din afară și o perpetuitate a dreptului de proprietate care nu se stingea după scurgerea unui anumit termen. Pentru a-și ocroti dreptul, legea a recunoscut proprietarului quiritar o acțiune în revendicare (rei vindicațio).
2. Proprietatea pretoriană, era proprietatea privată creată și ocrotită de către pretor. Ea a apărut în condițiile dezvoltării vieții comerciale romane când formalitățile rigide ale lui mancipațios și in jure cessio îngreunau considerabil transmiterea proprietății asupra bunurilor mancipi.
Pentru ușurarea tranzacțiilor a început să fie folosită tradiția (tradițio) – o modalitate de dreptul ginților de dobândire a proprietății pentru achiziționarea bunurilor mancipi. Deoarece tradiția nu transmitea proprietatea quiritară asupra bunurilor mancipi, cumpărătorul de bună credință putea fi păgubit în cazul în care vânzătorul introducea o acțiune în revendicare pentru recuperarea bunului astfel vândut.
Pentru a-l ocroti pe cumpărător de inechitatea la care era expus, pretorul a acordat acestuia o excepție a lucrului vândut și transferat (excepția rei venditae et traditae). În cazul în care vânzătorul intrase din nou în stăpânirea bunului, pretorul putea acorda cumpărătorului o acțiune publiciană ce cuprindea în formulă ficțiunea că aceasta din urmă îndeplinise termenul de uzucapiune și devenise astfel proprietar quiritar. Deși i se acorda o protecție juridică absolută, după modelul acțiunii în revendicare, cumpărătorul nu dobândea decât o proprietate pretoriană.
3. Proprietatea provincială, era proprietatea pe care o aveau locuitorii provinciilor asupra terenurilor provinciale ce le aveau în stăpânire. După cucerirea unei noi provincii, teritoriul acesteia devenea ager publicus. Din acesta, o parte era destinată creării de colonii și municipii, o alta era donată veteranilor, o bună parte era vândută, iar restul era lăsată în stăpânirea băștinașilor.
Persoanele private aveau doar o proprietate provincială asupra acestor terenuri. Această proprietate era însă fărâmițată: statul deținea o proprietate emitentă (dominium) ce se suprapunea proprietății private a provincialului denumită de texte possessio și uzufructus. Provincialul avea dreptul să facă acte de dispoziție asupra terenului, putea să-l lase moștenire și avea la-ndemână o acțiune reală pentru a-l folosi însă trebuia să achite statului un impozit funciar (vectigal).
4. Proprietatea peregrină, era o proprietate de fapt deținută de peregrini și ocrotită de magistrat prin acțiuni asemănătoare cu cele ce cercetau proprietatea quiritară, în baza ficțiunii că aceștia erau cetățeni romani. Această protecție permitea peregrinilor să intre în raporturi juridice cu cetățenii romani.
Solemnitățile care însoțeau remiterea de bunuri au fost abandonate la Roma încă din epoca clasică rămânând tradițiunea. Transferul proprietății cerea deci două operațiuni distincte: un acord de voinnță și o tradițiune. Dacă tradițiunea nu era realizată, vânzătorul avea obligația de a face cumpărătorului predarea lucrului; așadar vânzătorul era debitorul tradițiunii și rămânea proprietarul bunului până la momentul predării lui.
Dar condiția tradițiunii devenise greoaie pentru circuitul civil și comercial care reclamau rapiditate. Dezvoltarea comerțului a condus la o mlădiere a regulei tradițiunii, la dematerializarea tradițiunii12. Ea a fost înlocuită prin remiterea unui obiect care o simbolizează.
La Roma se cunoștea res in patrimonium și res extrapatrimonium. În prima categorie intrau bunurile care făceau parte din proprietatea privată în timp ce a doua subsuma bunurile ce nu puteau intra în proprietatea privată a unei persoane private. De exemplu, res emnium communes, adică bunurile care pot fi folosite de oricine (aerul, apa), apoi tot din a doua categorie făceau parte res publicae, adică bunurile care aparțineau statului roman: pe de o parte domeniul public (piețe, porturi etc.), pe de altă parte domeniul privat al statului (sclavii publici); res universitatis care însemna bunurile afectate uzului public (teatre, băi publice etc.) și res divinijurius care reprezenta templele, statuile și care serveau exercitării cursului religios13.
1.2. EVOLUȚIA DREPTULUI DE PROPRIETATE ÎN SISTEMUL DE DREPT ROMÂNESC
În evoluția dreprului de proprietate la noi în țară se pot desluși trei faze: de la primele așezări până la Regulamentul Organic, de la Regulamentul Organic până la Legea de Împroprietărire de la 1864 sau mai precis până în preajma anului 1852, dată la care Vodă Știrbei a adus oarecare modificări exercițiului dreptului de proprietate, a treia, fie de la 1864, fie de la Vodă Știrbei, fie de la Legea de Împroprietărire a lui Cuza și Kogălniceanu, până în zilele noastre sub imperiul Codului Civil14.
Documentele sec. al XV – lea, XVI – lea și XVII – lea relevă faptul că: așezarea s-a făcut în schemă, și cu ocazia așezării satelor, a înființării lor, s-a făcut și așezarea dreptului de proprietate, printr-o distribuire a pământurilor arabile în jurabii în Moldova și delnițe în Muntenia. Autoritatea locală asupra satelor era înfățișată și concentrată în persoana Stăpânului, a cnezilor sau
12A se vedea: H. et L. Mazeaud, Fr. C. Habas, op. cit., pag. 374
13"Drept civil.Drepturi reale" prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu, pag. 82 – 83
14Vezi: Istrate Micescu, "Curs de drept civil", op. cit., pag. 288 – 289
judeților după terminologia documentațiilor.
Cnejii sau județii se pare că aveau atribuții administrative și erau în subordinele unei autorități superioare, concentrată în formula autorității absolute, în mâna domnitorului, care era proprietarul tuturor bunurilor libere.
Potrivit documentelor populației așezate la sate i se distribuia pământul ca proprietate individuală, cnejii erau doar funcționari administrativi retribuiți din rodul pământului printr-o prestație în natură în locul unui salariu în bani. Însă această participare la produsul pământului nu echivala recunoașterii unui drept de proprietate în sensul de dominum eminens asupra pământului, ci era o simplă retribuție a serviciilor aduse în așa fel încât cneazul sau județul nu ar fi fost reprezentantul unei autorități, ci numai executorul unei însărcinări, un funcționar al colectivității.
Fiind vorba de o proprietate a colectivității, față de care cneazul nu înfățișa decât atribuțiile unui funcționar ales, răsplătit pentru munca lui, în nici un caz de stăpân, drept în virtutea căruia i s-ar fi cuvenit o parte din produsul pământului, reiese din documente că: "Așezarea se făcea, într-adevăr pe temeiul obiceiului românesc, dar de la început li se întipărea în minte faptul că dreptul pământului era mai vechi decât acel câștigat de săteni prin faptul așezării lor."
În primele forme ale dreptului de proprietate se constată o distribuție în proprietatea individuală, cu privire la pământul arabil și a folosinței în comun ad libitum la tăierea pădurilor,deci nu trebuie amestecat accidentalul cu esențialul15.
Ceea ce este esențial este că pământul arabil era distribuit în proprietate individuală, iar această distribuție nu se putea face fără ca ea să se desprindă din credința acestor așezări. În privința imașurilor era o folosință comună și aproape nelimitată. Bogăția unui sat se răsfrângea în avantaje, în toate formele pentru seniorul locului, cu privință la puterea exploatării lui.
De-a lungul istoriei noastre, în perioada feudală, noțiunea juridică de pământ a primit o nouă accepțiune: moșie16 alcătuită din părți folositoare și nefolositoare. Pe de altă parte proprietatea individuală există alături de proprietatea colectivă numită și proprietate moștenească, care era o proprietate în codevălmășie bazată pe legături de sânge, proprietate care a dăinuit până în zilele noastre.
În cadrul acestei codevălmășii s-a născut dreptul de precumpărare și de răscumpărare17.
În ceea ce privește proprietatea individuală și proprietatea în codevălmășie trebuie menționat faptul că de acestea au beneficiat un număr
15Vezi: Istrate Micescu, op. cit., pag. 289
16moșie = pământul moștenit de la un moș
17Vezi: Dreptul nr. 10 / 2000 pag. 16 – 31. Obștile de meșteri în lumina legislației fondului funciar
relativ restrâns din populația țării, pentru că în afară de boieri, moșteni și răzeși, restul populației era formată din șerbi, până la Constantin Mavrocordat care în lipsa proprietății asupra pământului s-au transformat în clăcași.
Când Regulamentul Organic apare, extinde începuturile de proprietate individuală cu privire la pământurile arabile.
Clăcașul este astfel numit pentru că era dator ca în schimbul pământului pe care-l deținea cu învoirea boierului, să-i facă anumite prestații, a zecea parte din rodul pământului, din sporul stupilor și de un anumit număr de zile de slujbă sau ascultare la dispoziția stăpânului, zile de ascultare care se numesc mai târziu zile de clacă. În schimbul acestui drept din partea stăpânului, de a cere prestații clăcașilor de pe moșia sa, era și el obligat să dea așezare copiilor când ajungeau la vârsta de a-și pune temelia unui cămin.
Era așa-zisa obligație față de însurăței formulă care a fost întrebuințată și mai târziu cu ocazia distribuirii pământurilor Statului prin Legea de la 1891, sub numele de Legea Însurățeilor. Se desprinde din raporturile reciproce de drepturi și obligații, un dominium eminens al cnejilor sau judeților, mai târziu al boierilor care singuri neputând lucra pământul, trebuiau să-l distribuie pentru a-și asigura concursul brațelor.
Înfățișarea pe care o prezenta o asemenea societate, este o înfățișare cu așezare feudală, în condiții mai grele sau mai ușoare, cu raporturi de ierarhie, în care au fost nedreptăți, suferințe, siluiri. Ceea ce este caracteristic este că acest drept superior al pământului, în mod obiectiv, este întărit prin Regulamentul Organic care se extinde și la pășune, ceea ce obiceiul pământului anterior limitase numai la pământul arabil, deci și pășunile erau utilizate numai cu învoirea stăpânului sau a boierului. Vodă Știrbei merge mai departe și reglementează și dreptul la păduri, care până atunci erau lăsate la discreția tuturor locuitorilor, el reglementează în sensul că sătenii nu mai au dreptul decât la uscături pentru întreținerea focului, pentru nevoile consumului, iar în privința lemnelor de construcție trebuiau să se învoiască, să plătească deci pentru a avea dreptul să ridice astfel de lemne.
Abia la 1864 sub domnia lui Alexandru Ioan Cuza, s-a realizat o reformă agrară efectivă, reformă prin care țăranii fără pământ, cei dependenți de un stăpân, au fost împroprietăriți: "Clăcașii sunt și rămân proprietari pe pământurile de ei cultivate."
Sunt înseamnă că au fost și rămân deci nu mai au a se teme, nu mai au dreptul la prestație cu ceea ce nu au dat stăpânilor până atunci și sunt eliberați de obligația de a distribui pe viitor la fiecare generație loturi noi.
În ceea ce privește evoluția dreptului de proprietate în Codul Civil și în Constituție s-a adoptat concepția caracterului absolut al acestui drept.
Art. 480 C. civ.: Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și de a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.
Această definiție reamintește atribuțiile dreptului de proprietate din dreptul roman: usus, fructus, abusus.
Constituția din 1923 în art. 17 garanta dreptul de proprietate de orice natură și creanțele asupra statului, prevăzând faptul că nimeni nu poate fi expropriat decât pentru caz de utilitate publică și după o dreaptă și prealabilă despăgubire stabilită pe cale judecătorească. Ea statua că aparțin domeniului public căile de comunicații, spațiul atmosferic, apele navigabile și flotabile18.
Prin Constituțiile din 1948 și 1952 se renunță la instituția domeniului public, iar Constituția din 1965 va statua că mijloacele de producție sunt proprietate socialistă.
Proprietatea de stat era proprietatea bunurilor comune care aparțineau întregului popor iar dreptul de proprietate personală este restrâns la veniturile și economiile provenite din muncă, casa de locuit, gospodăria de pe ea și terenurile pe care ele se află și bunurile de uz și confort personal.
Proprietatea comunistă, prin caracterul său distructiv, adânc tulburător pentru societate, generator de dezastru economic, a construit un instrument de cruntă exploatare, de depersonalizare și înstrăinare a membrilor societății19 care în final a dus la falimentul comunismului.
Constituția de la 1991 consfințește dreptul de proprietate. Astfel, art. 135 pct. 6 dispune în termeni imperativi: Proprietatea privată este, în condițiile legii inviolabilă, iar în art. 41 pct. 3 stabilește: Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
De asemenea, economia consfințește proprietatea publică care aparține statului și unităților administrativ-teritoriale, acestea caracterizându-se printr-un regim special fiind inalienabilă, imprescriptibilă și insesizabilă.
Prin revizuirea Constituției din 18 – 19 oct. 2003 art. 41, alin. 2 s-a modificat în sensul că Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege indiferent de titular; cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate de aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte; pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute de Legea Organică, precum și prin moștenire legală20.
18"Drept civil. Drepturi reale", Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 87
19L. Pop, op. cit. pag. 39
20Dreptul nr. 12 / 2003 pag. 7 și următoarea
CAPITOLUL 2
PROPRIETATE REZOLUBILĂ SAU CONDIȚIONALĂ
Proprietatea rezolubilă constituie o modalitate juridică a dreptului de proprietate care apare în situația în care transferul proprietății de la o persoană la alta s-a făcut sub condiție rezolutorie21.
De regulă, proprietatea se transmite fără sarcini și fără nici o condiție22.
Sunt însă cazuri când, fie prin voința celui care transmite, fie prin voința legiuitorului, proprietatea se dobândește sub o anumită condiție, cu alte cuvinte transmiterea proprietății va avea loc numai dacă se realizează un eveniment (o condiție) care poate fi în interesul celui care transmite sau în interesul celui care dobândește. De exemplu, o persoană donează averea sa altuia cu condiția că efectele donației vor înceta dacă cel ce a primit gratificarea (donatarul) va înceta din viață înaintea donatorului.
Îndată ce se realizează încheierea actului de donație are loc transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Dar, existența dreptului de proprietate dobândit de cel gratificat este nesigură atâta vreme cât condiția se poate realiza, cu alte cuvinte nu se știe dacă donatarul va supraviețui donatorului pentru ca astfel el să rămână definitiv proprietar al averii primite sau va deceda înaintea acestuia, caz în care bunurile se vor întoarce în patrimoniul donatorului.
Trebuie însă să subliniem faptul că persoana gratificată se va putea comporta față de bunurile primite ca un adevărat proprietar putând face acte de conservare, de administrare și de dispoziție.
După cum am arătat în cele expuse mai sus avem față în față doi proprietari: unul este proprietar actual și provizoriu aflat sub amenințarea condiției rezolutorii (donatarul) celălalt fiind proprietar sub condiție suspensivă (donatorul).
În sistemul nostru de drept se tratează proprietatea rezolubilă (nu condițională) incluzându-se în ea implicit și proprietatea sub condiție suspensivă. Astfel proprietatea rezolubilă este proprietatea afectată de o condiție rezolutorie, adică atunci când dreptul de proprietate al unei persoane asupra unui bun este amenințat să dispară dacă un oarecare eveniment viitor și
21A se vedea: "Drept civil roman. Drepturi reale", lect. univ. dr. Ioan Lucian, pag. 47, Ed. Omnia Uni
22Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu
nesigur se realizează23. Dacă proprietatea este afectată de o condiție rezolutorie, rezultând din actul juridic încheiat între părți pentru transmiterea proprietății, sau prevăzută într-o prevedere a legii se vor aplica dispozițiile art. 1019 C. civ. Potrivit acestor dispoziții legale condiția rezolutorie este aceea care supune desfințarea obligației la un eveniment viitor și incert. Ea nu suspendă executarea obligației ci numai obligă pe creditor a restitui ceea ce a primit în caz de neîndeplinire a evenimentului prevăzut în condiție.
Astfel dreptul de proprietate transmis sub condiție rezolutorie are o existență nesigură în patrimoniul dobânditorului, pentru că dacă nu se îndeplinește condiția el va trebui să restituie bunul transmițătorului24.
Un alt exemplu: eu cumpăr o colibă de la șciți; în cazul în care războiul Troiei ar avea loc eu sunt deja proprietar sub condiție suspensivă (Declarația de Război) iar șcitul vânzător nu mai este proprietar, decât sub condiție rezolutorie (nu se declară războiul). Aceasta înseamnă că există două drepturi de proprietate opuse și complementare. După cum s-a spus, nu se poate imagina o proprietate sub condiție rezolutorie și invers25.
De aceea pendente condiționae, adică până la îndeplinirea condiției, teoretic, bunul care a format obiectul actului de înstrăinare afectat de condiția rezolutorie aparține unor doi proprietari; transmițătorul are un drept de proprietate suspus însă condiției suspensive, iar dreptul dobânditorului este supus condiției rezolutorii26. Fiecare din cele două părți are în patrimoniul său un drept de propietate care este însă incert. Astfel, dacă propietatea sub condiție suspensivă nu este decât o posibilitate de perioada cât condiția este pendente, proprietatea sub condiție rezolutorie există deja și poate fi efectiv exercitată.
Proprietarul sub condiție suspensivă poate face acte de conservare a dreptului său, iar proprietarul sub condiție rezolutorie este acela care, de regulă, are posesia bunului și are aparența proprietății.
Ambii proprietari pot până la împlinirea sau neîmplinirea condiției să facă acte juridice privitoare la bunul respectiv, fară ca acestea să fie privitoare la priori ineficace. Fiecare din ei poate ceda proprietatea pe care o are dar cu incertitudinea de care ea este afectată27. Așa fiind, dacă condiția se împlinește, dreptul dobânditorului se desființează în mod retroactiv, iar transmițătorul redevine proprietar ca și cum nu s-ar fi încheiat actul juridic, iar, dacă condiția rezolutorie nu se împlinește, dobânditorul își consolidează dreptul său în mod retroactiv. Dacă condiția rezolutorie se împlinește iar dreptul dobânditorului se
23Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 189
24Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", Corneliu Bârsan, op. cit. pag. 166
25 Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 189
26Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", Corneliu Bârsan, op. cit. pag. 166
27 Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 190
desființează în mod retroactiv și actele de dispoziție cu privire la bun, făcute
până la momentul împlinirii condiției vor fi nule, conorm principiului – resoluto iure dantis resolutus ius aecipientis (dacă se desființează dreptul donatorului se va desființa și dreptul subdobânditorului).
În cazul în care condiția rezolutorie nu se împlinește, dobânditorul își consolidează dreptul său retroactiv și actele juridice cu privire la bun, încheiate pendante condiționae care rămân valabile28.
Proprietatea rezolubilă, poate rezulta din lege sau din convenția părților. Prin lege, proprietatea este rezolubilă în următoarele cazuri:
Donațiile între soți sunt revocabile art. 937 C. civ., soțul donator putând
revoca oricând, în mod unilateral, donația făcută celuilalt soț29.
Deasemenea, în temeiul art. 836 C. civ., donațiile prin acte între vii
făcute de persoane care nu au copii sau alți descendenți la momentul încheierii actului de donație, sunt revocate de drept, dacă donatorului i se naște un copil chair și postum. Este ceea ce se numește revocarea donației pentru surveniență de copil, care produce efecte retroactive de la data încheierii donației. Pentru că donația se desființează retroactiv, revocarea produce efecte nu numai împotriva donatarului și succesorilor săi care au dobândit mortes causa obiectul donației, dar și împotriva terților dobânditori care prin acte între vii a bunurilor dăruite potrivit adagiului resoluto iure dantis, rezolvitur ius aciprentis30.
Cazul prevăzut de art. 1365 C. civ. care stabilește dacă cumpărătorul nu
plătește prețul, vânzătorul poate cere rezoluțiunea vânzării. Așadar, dacă nu s-a plătit nimic din preț, la cererea vânzătorului transferul dreptului de proprietate se desființează cu efecte retroactive.
S-a susținut că în cazul celor care dobândesc terenuri agricole în condițiile art. 19, alin. 1, art. 21 și art. 43 din Legea nr. 18 / 1991 și care nu le pot înstrăina timp de 10 ani prin acte între vii, potrivit legii, se realizează o condiție rezolutorie, deci ar fi vorba de o proprietate rezolubilă31.
Deoarece dreptul de proprietate este perpetuu nu este posibil să fi proprietar pentru un anumit număr de ani, de aceea nu există proprietate pe termen. Dar este admis că atunci când se încheie actul să se convină ca transferul proprietății să aibă loc după o anumită perioadă de timp.
În cazul în care transferul este întârziat, dreptul de proprietate nu devine un drept la termen.
Termenul nu afectează dreptul de propietate, până la împlinirea lui
28A se vedea: "Drept civil roman. Drepturi reale", lect. univ. dr. Ioan Lucian, pag. 48, Ed. Omnia Uni
29 Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", prof. univ. Dumitru Lupulescu, pag. 57
30A se vedea: "Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale", Ion Dogaru, Sebastian Cercel, pag. 54
31 Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 191
alienatorul rămâne singurul proprietar. El este însă debitorul unei obligații cu termen, iar dobânditorul este creditorul acestei obligații. În virtutea acestui drept de creanță dobânditorul poate lua măsuri de conservare, deoarece el este considerat titular al unui drept de proprietate viitor, pe care îl poate ceda, dar
poate să opună dreptul său viitor terților cu care vânzătorul ar consimți o a doua înstrăinare. Desigur, dobânditorul nefiind încă proprietar, riscurile, până la împlinirea termenului rămân în sarcina înstrăinătorului32.
32 Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 192
CAPITOLUL 3
PROPRIETATEA ANULABILĂ
Proprietatea anulabilă este comparabilă cu proprietatea rezolubilă, de aceea, în sens larg ea este o proprietate condițională33.
Prin proprietate anulabilă înțelegem acea modalitate juridică a dreptului de proprietate, care apare în situația în care transferul proprietății de la o persoană la alta se face în temeiul unui act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă34.
Este esențial ca nulitatea actului juridic să fie relativă, adică să vizeze doar intersele părților care au încheiat actul și să poată fi confirmată expres sau tacit de către partea interesată35.
Acțiunea în nulitate relativă este supusă prescripției extinctive în termenele generale de prescripție. Până la acoperirea nulității relative prin confirmarea expresă a actului juridic sau prin expirarea termenului de prescripție a acțiunii în anulare, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur. Se știe că acțiunea în nulitate relativă este prescriptibilă în termenul general de prescripție de trei ani prevăzut de D. 167 / 58 privind prescripția extinctivă.
În asemenea cazuri, interesează rezultatul introducerii acțiunii în anulare a actului translativ de proprietate.
Astfel dacă acțiunea privind nulitatea relativă a actului juridic este admisă, dreptul de proprietate al dobânditorului va fi desfințat în mod retroactiv.
Dacă actul translativ anulabil a fost însă confirmat de titularul acțiunii în anulare, dreptul de proprietate al dobânditorului va fi consolidat.
Deasemenea consolidarea acestui drept va avea loc în cazul în care a expirat termenul de prescripție a acțiunii în nulitate relativă de trei ani, fără ca titularul acestei acțiuni să o fi introdus36.
Trebuie subliniat că efectul retroactiv al anulării actului translativ se referă nu numai la părțile actului ci și la raporturile cu terții37, potrivit aceluiași
33Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 192
34Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", Corneliu Bârsan, op. cit. pag. 167
35A se vedea: "Drept civil roman. Drepturi reale", lect. univ. dr. Ioan Lucian, pag. 49, Ed. Omnia Uni
36Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", Paul Mircea Cosmovici, Ed. Allback, pag. 112
37Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 192
principiu: resoluto iure dantis resolutus ius aecipientis.
Elementele de apropiere cu proprietatea rezolubilă constau în aceea că, pe de o parte, proprietatea dobândită este incertă timp de trei ani, iar pe de altă parte, efectul anulării este retroactiv (ex trunc).
Actul nul relativ poate fi confirmat de către cel care poate invoca nulitatea sa, fie prin executare, fie prin reinvocarea nulității în termenul de prescripție extinctivă a acțiunii în anulabilitate.
CAPITOLUL 4
PROPRIETATEA INALIENABILĂ
Încă din perioada interbelică, problema proprietății inalienabile sau a clauzei de inalienabilitate rezultă dintr-o convenție care a suscitat controverse în doctrină.
Cu privire la această problemă s-au ridicat o serie de întrebări, printre care:
Persoanele private, particularii pot oare să stipuleze inalienabilitatea unui
bun?
Dacă regula este alienabilitatea bunurilor, are această regulă un caracter
de ordine publică?
Ea este o regulă imperativă sau, dimpotrivă, o asemenea derogare este
permisă?
Răspunsul la aceste întrebări nu a fost întotdeauna univalent.
Am văzut că principalul atribut al proprietății este dreptul de a dispune de
un lucru, adică dreptul de a-l înstrăina sau chiar distruge.
În principiu, un proprietar este întotdeauna în drept să înstrăineze lucrul său. Cu alte cuvinte, alienabilitatea bunurilor este regula generală pentru bunurile particularilor. Numai bunurile ce fac parte din Domeniul Public sunt inalienabile.
Este adevărat că alienabilitatea bunurilor este adesea anihilată prin incapacitatea proprietarului. Am văzut într-adevăr că incapabilii nu pot aliena în mod liber bunurile lor și că actele de dispoziție le sunt interzise într-o măsură mai mare sau mai mică. Trebuie totuși să ne ferim să confundăm incompetența cu inalienabilitatea38. Incapacitatea este o calitate a persoanei, pe când inalienabilitatea este o calitate a bunurilor. Un incapabil nu poate face o serie de acte, cum sunt alienările, nu fiindcă bunurile sale sunt lovite de inalienabilitate, ci fiindcă persoana sa este lovită de incapacitate.
Inalienabilitatea propriu-zisă, independentă de capacitatea persoanelor, constituie o simplă restricție la dreptul de proprietate. Inalienabilitatea este excepțională. Ea poate fi prescrisă direct de lege sau poate rezulta din convenții între particulari îngăduite în mod expres de lege, și mai poate rezulta din convenții particulare în afară de orice text legal.
38C. Hamagiu, I. Rosetti – Bălănescu, "Tratat de drept civil", op. cit. pag. 56
Inalienabilitățile agrare au permis de asemenea inalienabilitatea laturilor de împroprietărire. Sunt de asemenea inalienabile oarecare drepturi cum sunt: uzul, pensiile, biletele de tren de dus și întors, cuponul de întors neputând fi cedat altei persoane, unele bilete de teatru, etc.
În afară de cazurile în care legea admite în mod expres inalienabilitatea convențională se pune problema dacă particularii pot să stipuleze în mod liber inalienabilitatea unui bun.
În principiu, inalienabilitatea unui bun nu poate fi declarată prin voința omului, adică un proprietar nu poate prin manifestarea voinței lui să declare un anumit bun din patrimoniul său ca inalienabil; considerăm că sunt situații când o asemenea clauză de inalienabilitate trebuie acceptată în actele translative de proprietate39.
Multă vreme s-a contestat dreptul particularilor de a stipula inalienabilitatea. S-a socotit că dreptul de a dispune liber de bunuri este de ordine publică și că stipularea inalienabilității, având drept rezultat sustragerea bunurilor de la libera circulație și fiind deci dăunătoare unei bune economii naționale, nu este posibilă decât în cazurile prevăzute de lege. S-a mai spus că ea interzice unui proprietar să-și înstrăineze bunurile, este a altora caracterul absolut al proprietății proclamat de articolul 480 și a crea un tip nou de drept real, neadmis de lege.
Sunt autori40 care susțin inalienabilitatea în afară de texte exprese, nu se poate valabil stipula în nici o măsură, sau numai în măsură extrem de restrânsă, iar alții care critică41 jurisprudența, care admite în oarecare limite stipularea inalienabilității, susținând că aceasta nu este posibilă în afară de textele legale, decât atunci când dobânditorul, căruia inalienabilitatea îi este impusă, este incapabil, căci atunci inalienabilitatea se traduce printr-o simplă îngrădire a puterilor reprezentantului, sau și atunci când dobânditorul este o persoană morală.
În general însă, astăzi există, mai ales în jurisprudență, o tendință de a admite derogări de la regula inalienabilității generale a bunurilor și admite că, într-o oarecare măsură, particularii pot stipula, în afară de orice text, inalienabilitatea unui bun propriu, dar aceasta se poate realiza doar cu serioase restricții.
Pornind de la cele expuse mai sus, ca sub dublă condiție, inalienabilitatea să fie stabilită temporar și nu perpetuu, nici chiar pentru o perioadă mai mare, inalienabilitatea trebuie să fie justificată de un interes.
Presupunând că a stipulat o inalienabilitate valabilă, în caz de
39Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 190
40Alexandresco, ed. 2, vol. 3, partea I, pag. 235 – 266
41M. Cantacuzino, op. cit. pag. 144
nerespectare a clauzei, adică în cazul când dobânditorul înstrăinează lucrul, sancțiunea este următoarea: este sigur mai încet că alienatorul, care a stipulat inalienabilitatea, poate să ceară revocarea și rezilierea liberalității sau a vânzării, împotriva dobânditorului care a încălcat clauza de inalienabilitate.
Dar revocarea și rezilierea înstrăinării reprezintă un grav inconvenient atunci când inalienabilitatea a fost stipulată în favoarea dobânditorului. Într-adevăr în asemenea caz inalienabilitatea are ca scop să păstreze bunul în patrimoniul dobânditorului. Ori prin revocarea donației, legatului sau vânzării, bunul, în urma anulării operațiunii care provoacă ieșirea sa din patrimoniul dobânditorului nu se va întoarce în patrimoniul acestuia, ci în patrimoniul alienatorului sau al moștenitorilor săi, ceea ce este contrar scopului pentru care s-a stipulat inalienabilitatea42.
În ceea ce privește fundamentul juridic al sancțiunii anulării, el a fost explicat de unii autori în modul următor: clauza de inalienabilitate creează sarcina dobânditorului o obligație de a nu face, al cărei creditor este alienatorul conform art. 1076, un creditor poate cere nimicirea actului făcut prin obligația de a nu face, adică în speță a alienării făcute de către achizitor43.
În concluzie, creditorii nu vor putea urmări bunul care nu poate fi înstrăinat; de asemenea operează și interdicția ca bunul să fie ipotecat.
Așa cu s-a arătat, interesul serios și legitim care poate justifica o astfel de clauză poate fi moral sau patrimonial. Pe de altă parte s-a considerat că dacă inalienabilitatea este stabilită pe timpul vieții proprietarului poate fi considerată perpetuă și deci este lovită de nulitate absolută44.
Proprietatea inalienabilă este în concluzie o proprietate care se reduce la dreptul de a poseda și a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de dispoziție, astfel ea se apropie de uzufruct.
42C. Hamagiu, I. Rosetti – Bălănescu, "Tratat de drept civil", op. cit. pag. 60
43Vezi: "Theorie des conditions impossibles et illicites", pag. 164
44Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 194
CAPITOLUL 5
PROPRIETATEA AFECTATĂ UNUI SCOP
PROPRIETATEA AFECTATĂ ÎN GARANȚIE
PROPRIETATEA FIDUCIEI
1. Proprietatea afectată unui scop
Este aceea proprietate care este afectată fie exclusiv, fie de preferință unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior, proprietarul actual suportând restricțiile în dreptul său, iar la nevoie fiind obligat să cedeze proprietatea altei persoane. Acceptând dobândirea ei, el s-a obligat să se conformeze afectației dorite de autorul său.
Instituția tip în care proprietatea afectată unui scop își are locul cel mai potrivit este fundația45.
Definiția fundațiilor este dată în articolul (1) al legii fundațiilor: "Fundația este o organizație necomercială, fără membri, înființată în baza actului de constituire de către una sau mai multe persoane fizice și/sau juridice, dotată cu un patrimoniu distinct și separat de patrimoniul fondatorilor, care este destinat atingerii scopurilor necomerciale, prevăzute în statut."
Fundația este un subiect de drept înființat de una sau mai multe persoane care, pe baza unui act juridic între vii ori pentru cauză de moarte, constituie un patrimoniu afectat, în mod permanent și irevocabil, realizării unui scop de interes general sau după caz, comunitar (art. 15, alin. 1 din O.G. nr. 26 / 2000).
Mai pot fi întâlnite însă și alte cazuri cum ar fi o libertate cu sarcină. Sarcina grevează proprietatea donatorului sau legatarului, fără însă să-i suspende sau să-i amenințe existența. Dacă ea nu este respectată, beneficiarul sarcinii va avea o acțiune în executarea sarcinii însă donatorul sau moștenitorul o acțiune în revocarea liberalității (neretroactivă).
2. Proprietatea afectată în garanție
În dreptul comercial, dar mai recent și în dreptul civil se vorbește în doctrină străină despre proprietatea afectată în garanție. Ea are la bază clauza de rezervă de proprietate care este clauza prin care un vânzător pentru a-și garanta creanța își rezervă proprietatea bunului vândut până la plata integrală a prețului de către cumpărător.
45Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 194
Din această clauză rezultă o garanție reală mai comodă și mai solidă decât gajul sau ipoteca. Ea poate opera, în principiu, și în dreptul nostru civil deoarece transferul dreptului poate fi întârziat la o altă dată decât la data la care consimțământul a fost dat; dispozițiile art. 1295 C. civ. român nu sunt de ordine publică46.
Proprietatea se transmite sub condiție suspensivă, adică numai la data achitării prețului. Astfel, vânzătorul va rămâne în acest caz proprietar până la plata integrală. Desigur, dacă bunul va pieri, riscul îl are vânzătorul. Totuși, cumpărătorul are obligația de a veghea la păstrarea bunului.
Cu alte cuvinte are loc o sciziune în dreptul de proprietate, cumpărătorul are dreptul de a poseda și folosi bunul imediat, în timp ce vânzătorul păstrează un drept asupra potențialului de valoare a bunului.
Rezerva de proprietate este utilă deoarece este opozabilă creditorilor cumpărătorului în faliment.
3. Proprietatea fiduciei
Alături de proprietatea afectată unui scop poate fi inclusă și fiducia sau proprietatea fiduciară, chiar dacă în țara noastră aceasta un deține o reglementare legală. Această proprietate se constituie printr-un act unilateral sau o convenție prin care o persoană numită fiduciant sau constituant transmite unei alte persoane în care are încredere și care se numește fiduciar, proprietatea temporară a unor bunuri, cu sarcina pentru ea de a o transmite la gândul ei fiduciantului sau unui terț determinat după ce i-a avut folosința ce i s-a cuvenit.
Fiduciarul are atributele unui proprietar, însă el va trebui să dea dreptului de proprietate o folosință în conformitate cu scopul pentru care el a primit proprietatea.Proprietatea îi este încredințată fiduciarului pentru un scop bine determinat. Astfel, puterea pe care fiduciarul o exercită asupra bunului nu este cea a unui proprietar care se poate bucura de utilitatea acelui bun în interes personal.Fiduciarul are anumite obligații impuse și acestea vizează interesele altora, fie interesele fiduciantului, fie ale altei persoane numite beneficiar. Limitarea prerogativelor proprietarului este dată și de caracterul temporar al fiduciei, din această cauză bunurile care fac obiectul fiduciei alcătuiesc patrimoniul fiduciar fără să se amestece cu bunurile fiduciarului.
Întâlnim două consecințe practice, amintite în legislațiile care au reglementat forma de proprietate fiduciară și anume: fiducia – gestiune și fiducia – garanție.
În cazul fiduciei – gestiune s-ar putea exemplifica, cazul în care fiduciantul încredințează întreprinderea sa unei terțe persoane de încredere,
46Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 195
având ca scop gestionarea afacerii de către fiduciar pentru ca la un termen stabilit, fiduciantul sau beneficiarul să preia beneficiile realizate și proprietatea să fie remisă. În cazul prezentat,fiduciarul ar putea avea puterile cele mai întinse.
În cealaltă variantă, fiducia acorda debitorului posibilitatea de a emite creditorului sau un bun ori o masă de bunuri cu sarcina de a le transfera acestuia înapoi în caz de rambursare a datoriei.Devenind proprietar creditorul ar putea beneficia de acțiunea de revendicare, însă acest lucru nu-l va putea face în interes personal.
CAPITOLUL 6.
PROPRIETATEA COMUNĂ
Dreptul de proprietate comună asupra unui bun sau a unei universalități de bunuri, aparține, în principiu, în mod exclusiv unei singure persoane.
În calitatea sa de titular al acestui drept, proprietarul exercită prin putere proprie și în interes propriu toate atribuțiile ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului său de proprietate.
Exercitarea atributelor necunoscute de lege proprietarului trebuie să se facă însă în conformitate cu legea și regulile de conviețuire socială. Un bun sau o universalitate de bunuri poate aparține, sub forma dreptului de proprietate ori a altui drept real și mai multor persoane47. Astfel proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate ce se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate aparține concomitent asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri mai multor titulari48.
În cazul în care titularul dreptului de proprietate sau a altui drept real este o singură persoană,dreptul său este exclusiv, în sensul că persoana fizică sau juridică își exercită singură, în calitatea ei de titulară a dreptului, atributele corespunzătoare dreptului său. Dacă, dimpotrivă, un bun sau o universalitate de bunuri aparține sub forma dreptului de proprietate sau a altui drept real, mai multor persoane, dreptul lor asupra bunului sau universalității de bunuri, ce alcătuiesc obiectul dreptului lor, este comun.
În ansamblul raporturilor juridice de proprietate, dreptul de proprietate comună constituie una din instituțiile juridice de seamă ale dreptului nostru civil, a cărui aplicare practică se întâlnește tot mai frecvent în relațiile dintre persoane.
Existența raporturilor juridice de proprietate comună și reglementarea lor juridică este determinată de nevoia ca, prin intermediul acestor instituții, să se asigure satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale persoanelor fizice sau juridice. În legătură cu aceasta este suficient să observăm rolul, scopul, precum și consecințele de ordin practic la care dau naștere raporturile de proprietate comună în cazul transmiterii moștenirii unei persoane către succesorii săi, în concilierea intereselor proprietarilor al căror drept poartă asupra bunurilor, care
47Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", prof. univ. Dumitru Lupulescu, pag. 61
48A se vedea: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", Corneliu Bârsan, op. cit. pag. 167
prin natura lor nu pot fi decât comune, în asigurarea satisfacerii nevoilor de ordin patrimonial ale soților etc.
Dreptul de proprietate comună se înfățișează în dreptul nostru sub două forme: sub forma dreptului de proprietate comună pe cote-părți și a celui de proprietate comună în devălmășie.
Dreptul de proprietate comună se caracterizează prin următoarele trăsături esențiale: titular al dreptului de proprietate nu este o singură persoană ci mai multe persoane, întinderea dreptului fiecărui titular este precis delimitată sub formă de cotă-parte – în cazul dreptului de proprietatea comună pe cote-părți, iar în cazul dreptului de proprietate comună în devălmășie – aceasta este determinată numai cu ocazia împărțelii bunurilor comune; în sfârșit obiectul dreptului este redivizat în materialitatea sa, adică, proprietarii cunosc întinderea dreptului lor de proprietate ori au posibilitatea de a o cunoaște în viitor, însă nu cunosc partea materială din bun sau bunurile comune ce corespund dreptului lor de proprietate. Drepturile proprietarilor se întind asupra întregului bun ce alcătuiește obiectul dreptului de proprietate comună, cu alte cuvinte, drepturile lor se manifestă printr-o generalizarea a dreptului fiecăruia în fiecare moleculă asupra bunului individual49.
Dreptul fiecărui titular poartă asupra fiecărei molecule a bunului, întâlnindu-se în fiecare din acestea cu drepturile concurente de aceeași natură, ale celorlalți titulari. Există așadar, o multitudine de drepturi divizate de aceeași natură, aparținând mai multor persoane, drepturi ce poartă asupra unui bun individual.
Aceste trăsături caracteristice, ce sunt de esența dreptului de proprietate comună, determină unele particularități ale regimului juridic, precum și a modului de exercitare și apărare a acestui drept.
6.1. PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI
O primă formă sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună o constituie dreptul de proprietate comună pe cote-părți. Obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți poate fi alcătuit atât din bunuri imobile, cât și din bunuri mobile.
În ceea ce privește titularii acestui drept, ei pot fi, în dreptul nostru, atât persoane fizice cât și persoane juridice.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin aceea că asupra unui bun sau a unei universalități de bunuri au drept de proprietate
49Trib. Supr. Cod. Civ. Dec. 429 / 1953, în C.D. 1952 – 1954, vol. I, pag. 46
două sau mai multe persoane.
În cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți un bun sau o universalitate de bunuri aparține mai multor titulari, fără ca bunul în materialitatea sa să fie fracționat, individualizat. În cadrul acestei forme de proprietate însă, dreptul de proprietate se fracționează în atâtea cote-părți câți titulari sunt. Titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți cunosc întinderea dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea materială din bunul comun ce corespunde întinderii dreptului lor50.
Deșii titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți nu cunosc partea materială din bun ori bunurile comune, totuși cotele lor părți din dreptul de proprietate sunt precis determinate.
O primă problemă ce se ridică în legătură cu dreptul de proprietate comună pe cote-părți este de ordin terminologic.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți, cel mai adesea în literatura de specialitate ca și în practica judiciară, este desemnat prin termenii de coproprietate sau indiviziune. Utilizarea acestor termeni pentru desemnarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți nu se face în toate cazurile în modul cel mai corespunzător. Astfel atât în literatura juridică cât și în practica judiciară, se vorbește de: coproprietari aflați în indiviziune, de lichidarea indiviziunii dintre coproprietari, de imposibilitatea acțiunii în revendicare în raporturile dintre coproprietarii aflați în indiviziune asupra unui imobil, de faptul că până la lichidarea indiviziunii coproprietarul nu cunoaște partea concretă ce-i revine din bunul indivizat, ceea ce înseamnă că, în desemnarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți, termenii coproprietate și indiviziune sunt considerați sinonimi.
Cu toate acestea, marea majoritate a autorilor, care s-au referit în studiile lor la dreptul de proprietate comună pe cote-părți, au făcut distincție netă între aceste două noțiuni, propunând, totodată și criteriul pentru delimitarea lor: Ori de câte ori mai multe persoane exercită în același timp, în concurs, drepturi de proprietate, deci ca obiect un patrimoniu, o moștenire etc., în general o universalitate de bunuri pe când coproprietatea privește numai bunuri singulare.
Indiviziunea constituie geniul, iar coproprietatea specia51. Pentru a sublinia distincția în literatura de specialitate s-a arătat chiar că coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, în timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți este o modalitate, o variantă
50Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", prof. univ. Dumitru Lupulescu, pag. 61 – 62
51A se vedea: A. Ionașcu, pag. 5
a dreptului de proprietate, în temeiul căruia două sau mai multe persoane dețin în comun un bun sau o universalitate de bunuri cu drept de proprietate. Ea se deosebește de dreptul de proprietate ce aparține în exclusivitate unei singure persoane fizice sau juridice, nu prin trăsături ce țin de esența lor, ci prin coexistența mai multor titulari cu drept de proprietate asupra aceluiași bun.
În cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți există o pluralitate de drepturi de proprietate care aparțin mai multor titulari, spre deosebire de dreptul de proprietate ce aparține în mod exclusiv unei persoane fizice sau juridice, în care caz există un singur titular al dreptului de proprietate.
Dar esența dreptului de proprietate comună pe cote-părți este faptul că un bun sau o universalitate de bunuri aparține, în același timp, mai multor persoane, dreptul fiecăruia fiind stabilit printr-o fracțiune matematică (cotă-parte), dar fără ca această fracțiune să fie individualizată asupra unei părți materiale din bun sau din universalitatea de bunuri. Fiecare titular este proprietar exclusiv asupra cotei sale părți din dreptul de proprietate, cotă-parte care este însă abstractizată, ideală.
Au existat autori care au admis că această cotă-parte poate fi nu numai ideală dar și reală. Prin cotele reale, potrivit părerii acestor autori, se înțeleg cotele care sunt individualizate în natură, adică acele cote-părți prin care se determină în mod precis partea materială din bunul comun ce aparține fiecărui coproprietar. Noțiunea de cotă-parte este însă în contradicție cu natura dreptului de proprietate comună pe cote-părți, deoarece indicarea precisă a cotei reale ce se cuvine fiecărui proprietar asupra unei părți dintr-un bun sau dintr-o universalitate de bunuri, ce aparține în comun mai multor persoane ar echivala cu socotirea acestora ca titulare ale dreptului de proprietate exclusivă asupra cotei ce le-a recunoscută și pe cale de consecință, n-ar mai avea calitatea de indivizări.
A admite că fiecare proprietar are un drept de proprietate asupra unei părți materiale din bun, dat fiindcă obiectul dreptului fiecărui proprietar este distinct de al celorlalți, înseamnă a se exclude existența unui drept de proprietate comună.
Suntem în prezența dreptului de proprietate comună pe cote-părți numai în cazul în care fiecare proprietar, în loc de a avea un drept limitat și individualizat din bun sau din bunurile comune, are o cotă-parte din dreptul de proprietate, cotă-parte care este localizată asupra unei părți materiale din bun sau din bunurile comune.
Cota-parte determină întinderea dreptului fiecărui proprietar asupra bunului comun. În funcție de această întindere se stabilesc drepturile și obligațiile ce incubă titularilor dreptului de proprietate comună pe cote-părți asupra bunului sau bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului lor.
Cota-parte, element esențial pentru lămurirea problemelor dreptului de proprietate comună, determină, așadar, pe de o parte, măsura în care fiecare coproprietar ori coindivizar își poate exercita, simultan și concurent cu ceilalți, atributele recunoscute de lege asupra bunului sau bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună, precum și obligațiile ce-l incubă.
În toate cazurile în care întinderea dreptului de proprietate este precis determinată sub formă de cotă-parte, investițiile făcute de către un proprietar în bunurile comune, nu-i dau dreptul de a pretinde o altă întindere a cotei sale părți, stabilită inițial, ci îi conferă doar un drept de creanță față de ceilalți proprietari cu cota lor parte din bunul comun.
Determinarea cotei-părți a fiecărui proprietar se face în funcție de contribuția adusă la dobândirea bunului. În acest sens, instanța supremă a arătat: Cota respectivă de proprietăți asupra construcțiilor depinde exclusiv de contribuția efectivă a părților la ridicarea lor.
Determinarea întinderii dreptului de proprietate sub formă de cote-părți asupra bunului comun se face, de regulă, cu ocazia împărțelii. Cotele părți ce se cuvin coproprietarilor din dreptul de proprietate asupra bunului comun pot fi însă stabilite și prin înțelegerea coproprietarilor sau pe cale judecătorească printr-o acțiune în constatare. Atâta timp cât reclamații nu au solicitat împărțirea, ei erau în drept să ceară care sunt drepturile lor în bunurile respective. O asemenea acțiune în constatare este admisibilă, părțile putând avea interes în timpul stării de indiviziune și fără a fi necesară curmarea ei, să cunoască exact cota ce li se cuvine52.
Indiferent de contribuția adusă de coproprietari la dobândirea bunului comun, dreptul fiecăruia asupra bunului este, prin natura sa, un drept de proprietate a cărui întindere se stabilește sub formă de cote-părți abstracte și ideale.
În practica judecătorească s-a ridicat și problema naturii juridice a dreptului unei terțe persoane care a adus unele îmbunătățiri bunului comun, obiect al dreptului de proprietate comună pe cote-părți.
În legătură cu aceasta, instanța supremă a făcut precizarea că: Îmbunătățirile aduse de către un terț imobilului, nu-i conferă un drept real indivizibil asupra imobilului, ci un drept de creanță53.
Două aspecte sunt esențiale pentru a înțelege noțiunea de proprietate comună pe cote-părți54:
52Trib. Supr. Cod. Civ. Dec. Nr. 874 / 1968, în RRD. Nr. 12 / 68
53 Trib. Supr. Cod. Civ. Dec. Nr. 874 / 1968, în RRD. Nr. 12 / 68
54 Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", prof. univ. Dumitru Lupulescu, pag. 50
primul constă în aceea că nici unul dintre coproprietari nu este titular
exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun;
al doilea constă în aceea că fiecare dintre coproprietari este titular
exclusiv numai asupra unei cote-părți ideale, abstracte din dreptul de proprietate.
Cu alte cuvinte, numai dreptul de proprietate este fracționat, nu bunul în materialitatea sa.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți se prezintă în dreptul nostru sub două forme:
coproprietatea obișnuită sau temporară;
coproprietatea forțată și perpetuă.
Dacă prin natura lor juridică aceste două forme de proprietate comună pe
cote-părți sunt identice, totuși între ele există unele deosebiri, în special, dacă se au în vedere modurile de încetare ale acestora. Astfel potrivit dispozițiilor art. 728 C. civ.: Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Dat fiind caracterul trecător al coproprietății obișnuite sau temporare, rezultă din acest text de lege că, în principiu, este admisibilă ieșirea din starea de coproprietate sau de indiviziune, fără ca legea să prevadă vreo restricție.
Asemenea restricții și le pot impune părțile prin acte juridice, care însă se încheie pentru a-și produce efectele numai într-un anumit interval de timp.
Deosebirea esențială între cele două forme ale proprietății comune se prezintă sub aspectul duratei coproprietății astfel:
prima poate fi făcută să înceteze prin împărțeală sau partaj;
cea de-a doua nu poate înceta, împărțeala nu poate fi posibilă. Exemplu:
coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente55.
6.1.1. Coproprietatea obișnuită sau temporară
O primă formă sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună pe cote-părți o constituie coproprietatea obișnuită sau temporară. După cum o arată și denumirea, ea are un caracter trecător, deoarece durează în timp până la sistarea ei. Modalitatea specifică de sistare este împărțeala56.
Coproprietatea, de altfel, ca și indiviziunea are o existență limitată în timp, în sensul că ea încetează când unul dintre titularii dreptului cere aceasta.
Art. 728 C. civ. prevede, într-adevăr în mod expres că: nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. De aceea coproprietatea obișnuită se mai numește voluntară sau temporară, spre deosebire de coproprietatea forțată și perpetuă.
În cazul coproprietății obișnuite sau temporare regula este că oricare
55 A se vedea: "Drept civil roman. Drepturi reale", lect. univ. dr. Ioan Lucian, pag. 50, Ed. Omnia Uni
56 Trib. Supr. Cod. Civ. Dec. Nr. 558 / 1966, în JN. Nr. 9 / 96, pag. 162
dintre coproprietari poate cere oricând ieșirea din indiviziune sau coproprietatea apare ca imposibilă. Pentru ca această formă de proprietate comună pe cote-părți să ia sfârșit, este necesar ca un coproprietar sau o terță persoană să dobândească întregul bun ce alcătuiește obiectul dreptului, caz în care dreptul de proprietate comună pe cote-părți se transformă în proprietate exclusivă57.
Deși art. 728 C. civ. se află în materia succesiunilor și se referă în principal la starea de indiviziune rezultată dintr-o transmitere mortis causa58, se consideră că el este de aplicație generală, oricare ar fi modul de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părți, consacrând astfel principiul general al imprescriptibilității dreptului de a cere ieșirea din indiviziune, cu două excepții arătate la art. 729 C. civ. și anume: partajul voluntar și prescripția achizitivă (uzucapiunea).
În conformitate cu prevederile art. 729 C. civ., imprescriptibilității, sub aspect extinctiv a dreptului de a cere ieșirea din indiviziune, îi poate fi opusă uzucapiunea, în cazul în care unul dintre titularii dreptului de proprietate comună a dobândit un drept de proprietate exclusiv asupra bunurilor comune.
Cea de-a doua excepție, ce poate fi opusă regulii imprescriptibilității dreptului de a cere ieșirea din indiviziune, o constituie existența unui partaj voluntar.
În legătură cu regula imprescriptibilității precum și excepțiile ce pot fi opuse acestei reguli, în practica judiciară59 se arată că: Cererea de partaj este imprescriptibilă pe cale extinctivă.
Din cele arătate rezultă că ceea ce caracterizează coproprietatea obișnuită sau temporară este caracterul vremelnic și tranzitoriu al acestui drept, iar în al doilea rând coproprietatea obișnuită sau temporară este caracterizată de lipsa atributului de autonomie individuală a titularilor dreptului de proprietate în exercitarea acestui drept. Acest drept poate fi dobândit atât prin modurile generale specificate în C. civ., cât și în alte moduri prevăzute pentru un tip sau altul de proprietate.
Coproprietatea obișnuită ia naștere cel mai adesea prin succesiune, când cu ocazia transmiterii succesiunii către mai mulți succesori, dreptul de proprietate exclusivă ce aparținea defunctului, care până la data decesului era unicul titular al dreptului de proprietate, se înlocuiește cu un drept de proprietate comună pe cote-părți, fiecare dintre cei chemați la succesiune dobândind o cotă-parte din drepturile și obligațiile ce alcătuiesc patrimoniul succesoral60.
57 Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", prof. univ. Dumitru Lupulescu, pag. 66
58 Trib. Supr., Sect. Civ. Dec. Nr. 108 / 1969, în JN. Nr. 5 / 69, pag. 177
59"Drept. Civil. Drepturi reale", Paul Mircea Cosmovici, ed. All Beck 1998, pag. 94
60 Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 197
Transmiterea succesorală fiind o transmisiune universală, are ca obiect un patrimoniu ce cuprinde atât drepturi cât și obligații. Drepturile și obligațiile transmise prin succesiune se împart între succesori din chiar momentul transmiterii succesiunii. Nu același lucru se întâmplă cu bunurile ce alcătuiesc obiectul drepturilor reale, bunuri care, până la împărțeală vor alcătui ceea ce se cheamă indiviziunea succesorală61.
În doctrina română indiviziunea succesorală a fost caracterizată ca o universalitate de bunuri ce transmit către mai mulți moștenitori, dreptul fiecăruia fiind determinat printr-o cotă-parte abstractă neindividualizată în materialitatea ei, asupra unor bunuri concrete dim masa succesorală.
Astfel formulată noțiunea de indiviziune este susceptibilă de cel puțin două înțelesuri:
într-o primă accepțiune, indiviziunea cuprinde nu numai dreptul de
proprietate ci și celelalte drepturi reale transmise prin succesiune la moartea unei persoane;
într-o accepțiune restrânsă, indiviziunea succesorală va cuprinde numai
bunurile asupra cărora defunctul a avut un drept de proprietate.
Coproprietatea obișnuită mai poate fi dobândită și pe calea diferitelor convenții, reglementate în C. civ., dobândire ce se întâlnește foarte frecvent în practică. În acest caz titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți stabilesc numai întinderea dreptului lor de proprietate sub formă de cote-părți, fără a cunoaște care anume parte materială din bun ori bunurile comune aparțin fiecăruia separat. De regulă, obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți îl constituie bunurile indivizibile, adică bunurile ce nu pot fi împărțite fără a li se schimba destinația, însă nu există nici un impediment ca obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți să-l constituie și bunurile divizibile.
Un bun poate deveni obiect al dreptului de proprietate comună pe cote-părți prin creearea sau producerea sa de către mai multe persoane împreună. Este vorba, în special, de construcțiile ridicate de mai multe persoane pe un teren ce aparține unuia sau mai multor proprietari. Coproprietatea ridicată pe un teren asupra căruia proprietarii au drepturi egale nu devine, prin acest fapt proprietate comună în aceeași proporție, ci dimpotrivă cota-parte a fiecărui titular din dreptul de proprietate asupra construcției depinde exclusiv de contribuția efectivă a proprietarilor la ridicarea ei62.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți mai poate lua ființă și prin transformarea dreptului de proprietate comună în devălmășie, pe cote-părți.
61C. Stătescu, "Drept civil", București, 1967, pag. 230
62 Trib. Supr. Cod. Civ. Dec. Nr. 733 / 1959, în C.D. 1959, pag.77
Acest mod de naștere a dreptului de proprietate comună pe cote-părți a suscitat în literatura de specialitate multe controverse.
Întrucât această problemă a fost pe larg analizată și cu ocazia cercetării dreptului de proprietate comună în devălmășie, evidențiem faptul că instanțele judecătorești, în mod unanim, consideră că odată cu desfacerea căsătoriei, nu se impune și împărțirea bunurilor comune. În acest sens Tribunalul Suprem a statuat că: foștii soți pot, dacă vor, să continue să stăpânească împreună acele bunuri, deoarece starea de coproprietate fiind o stare legală, nimeni nu poate fi forțat să ceară ieșirea din indiviziune63.
Prin aceeași decizie de îndrumare se precizează că: atâta timp cât foștii soți nu doresc împărțirea ci numai transformarea stării de devălmășie într-o stare de indiviziune, adică determinarea cotelor-părți în bunurile comune, ei pot recurge pentru aceasta la acțiunea în constatare, singura în măsură să facă înfăptuirea scopului urmărit de foștii soți.
Un alt mod de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părți de către stat împreună cu persoane fizice, mod a cărui aplicare practică se întâlnețte foarte frecvent, îl constituie confiscarea.
În literatura de specialitate64 s-a pus întrebarea dacă bunurile condamnatului aflate în diviziune cu alte persoane sau în devălmășie cu statul, sunt sau nu supuse confiscării. Răspunsul dat la această întrebare a fost afirmativ, astfel s-a susținut: Prin efectul hotărârii definitive de condamnare la pesdeapsa complimentară a confiscării, statul se substituie în drepturile condamnatului coindivizar. În această calitate, statul va putea apoi cere ieșirea din indiviziune, determinându-se astfel bunurile ce vor fi valorificate prin producerea executării confiscării.
Fostul Tribunal Suprem, s-a pronunțat precizând că în cazul în care cota individuală urmărită a devenit proprietate de stat, în coproprietate cu persoane fizice, ieșirea din indiviziune se putea face în condițiile stabilite de Decretul nr. 84 / 196465.
Aceeași soluție a fost adoptată și în ipoteza confiscării de către stat a bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie; în cazul în care unul dintre soți este condamnat la confiscarea averii, împărțirea bunurilor comune se face nu între soți, ci între soțul necondamnat și stat, care se substituie în drepturile soțului, dreptul de proprietate comună în devălmășie, în acest caz, transformându-se într-un drept de proprietate comună pe cote-părți.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți fiind o modalitate sub care se înfățișează toate formele de proprietate existente în țara noastră, este de la sine
63Trib. Supr. 1 / 1964, pag. 108
64 C. Stătescu, "Drept civil", București, 1967, pag. 231
65 Trib. Supr. Cod. Civ. Dec. Nr.1824 / 1967, în C.D. 1967, pag.313
înțeles că, exercitarea acestui drept trebuie să se facă în conformitate cu legea și regulile de conviețuire socială și potrivit scopului pentru care a fost recunoscut acest drept.
Regulile generale referitoare la dreptul de proprietate comună pe cote-părți privesc atât exercitarea atribuțiilor de posesie, folosință și dispoziție asupra bunului comun, cât și exercitarea dreptului de proprietate asupra cotei-părți ideale, nedeterminată în materialitatea ei.
Condițiile exercitării dreptului de proprietate comună pe cote-părți, cu caracter temporar au la bază două principii:
copărtașul nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun
privit în materialitatea sa;
fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra unei cote-părți ideal
din drept.
Cercetând cele două principii ale coproprietății putem deduce drepturile și
obligațiile care revin fiecărui copărtaș66. Este necesar să distingem între drepturile copărtașului asupra bunului în materialitatea sa și drepturile copărtașilor referitoare la cote-părți ideale, matematic, din dreptul de proprietate care aparține fiecăruia în mod exclusiv.
Din primul principiu rezultă consecința că nici un fel de act nu poate fi înfăptuit cu privire la bunul privit în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtașilor. Este ceea ce se cheamă regula unanimității. Trebuie însă să distingem între cotele materiale și actele juridice cu privire la bun67. Actele materiale constau în acte de folosință și acte de dispoziție materială.
Atributul folosinței care intră în conținutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote-părți constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în propriul lor interes, dobândind în proprietate fructele și veniturile pe care le pot obține din acel bun sau bunurile respective.
Folosința ca atribut al dreptului de proprietate prezintă o importanță deosebită, prin intermediul său asigurându-se însăși procesul de utilizare a însușirilor bunului pentru satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale titularilor dreptului de proprietate comună. În literatura de specialitate și în practica judecătorească s-a reușit să se evidențieze principalele particularități ale exercitării atributului de folosință din cuprinsul dreptului de proprietate comună pe cote-părți68.
Coproprietarii sunt îndreptățiți la fructele, veniturile și produsele bunului comun, proporțional cotei lor părți din dreptul de proprietate.
66 A se vedea: "Drept civil roman. Drepturi reale", lect. univ. dr. Ioan Lucian, pag. 58, Ed. Omnia Uni
67Vezi, în același sens: L. Pap, Lupulescu, C. Bârsan
68 A se vedea: "Drept civil roman. Drepturi reale", lect. univ. dr. Ioan Lucian, pag. 58, Ed. Omnia Uni
În ceea ce privește exercitarea atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate comună în general, de o importanță deosebită sunt îndrumările date de instanța noastră supremă.
Prerogativele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate de unul dintre coproprietari fără concursul și consimțământul celorlalți, acesta fiind de esența stării de indiviziune. În timpul indiviziunii, fructele se cuvin coproprietarilor, în proporție cu partea indiviză a fiecăruia, rămânând ca perceperea de către unul dintre ei, a unei porțiuni de fructe peste partea sa, să dea loc la socoteli între ei, compensări sau prelucrări în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, o pluralitate de posesie ce se exercită asupra aceluiași bun comun.
Fiecare coindivizare are un drept propriu de posesie și, ca atare, are și calea acțiunii posesorii, atunci când este tulburat în posesie de către celălalt coindivizar69. Coproprietarii exercită, de regulă, împreună atributul de posesie asupra bunului sau bunurilor comune. Ei pot stabili însă și un alt mod de exercitare al posesiei. Asfel este posibil ca un singur coproprietar să posede bunul comun70. De asemenea, prin voința coproprietarilor, posesia asupra bunului comun poate fi exercitată și de o terță persoană.
Dreptul de dispoziție, ca atribut al dreptului de proprietate, constă în posibilitatea proprietarului de a înstrăina bunul prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, sau de a construi asupra lui drepturi reale în favoarea altor persoane, precum și de a-l consuma ori de a-i distruge substanța sau de a-i modifica funcționalitatea71.
Titularul dreptului de proprietate poate dispune așadar, liber, exclusiv și absolut de bunul care îi aparține.
În cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, pentru ca înstrăinarea unui bun să producă efecte depline este necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece, fiecare dintre ei având numai un drept limitat asupra bunului, exprimat printr-o cotă-parte, care nu este determinată în materialitatea sa, nu poate dispune valabil decât în limitele dreptului său.
Prin urmare, actele de dispoziție asupra bunului comun nu vor putea fi valabil încheiate fără acordul unanim al tuturor coproprietarilor. Această regulă generală, stabilită în literatura de specialitate, cât și în practica judecătorească se justifică prin aceea că fiecare coproprietar având asupra bunului comun numai o cotă-parte din dreptul de proprietate, nu poate să dispună de părțile din bun ce nu-i aparțin. În legătură cu aceasta instanța supremă a arătat: coproprietarul unui imobil neavând un drept exclusiv de proprietate, ci numai un drept indiviz
69Trib Reg. Brașov, dec. Civ. nr. 44 / 1958 în L.P. nr. 9 / 1959, pag. 92
70Vezi în același sens Trib. Supr., sect. civ., dec. nr. 520 / 1981 în RRD nr. 6 / 1985, pag. 69
71Drept de proprietate comună
asupra fiecărei porțiuni din acel imobil, urmează că dânsul nu poate face acte de dispoziție, în afară de cele relative la partea sa indiviză72.
Așadar un singur copărtaș nu poate înstrăina sau grava întregul bun sau o parte determinată din el, decât cu riscul ca asemenea acte să nu fie valabile.
Astfel dacă prin partaj bunul sau o parte din bun va fi atribuit copărtașului respectiv, prin caracterul declarativ al împărțelii, actul de dispoziție va fi valabil retroactiv; în caz contrar, el va fi retroactiv desființat.
De exemplu73, coproprietarul unei cote de 2/6 vinde întreaga casă fără acordul celorlalți doi copărtași. Oricare dintre coproprietari, pentru concretizarea drepturilor proprii asupra bunului înstrăinat va putea cere ieșirea din indiviziune (partajul) iar soarta contractului de vânzare-cumpărare va atârna de rezultatul partajului.
Două ipoteze sunt posibile:
dacă bunul vândut este atribuit la partaj coproprietarului înstrăinător, contractul va fi valabil iar dreptul cumpărătorului se va consolida retroactiv ca urmare a caracterului declarativ al partajului;
dacă însă bunul vândut este atribuit altui coproprietar cu ocazia partajului, actul de înstrăinare va fi desființat retroactiv pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului; în acest caz, după cum s-a arătat, se vor aplica regulile de la vânzarea lucrului altuia iar sancțiunea va fi nulitatea relativă.
Aceeași unanimitate se cere și în cazul actelor juridice de administrare a bunului sau de conservare. De pildă, actele de conservare încheiate de un singur coproprietar sunt valabile în temeiul gestiunii de afaceri.
Tot astfel de acte administrare încheiate de un singur coproprietar pot fi validate, în unele cazuri, considerându-se că între copărtași există un mandat tacit sau că sunt aplicabile regulile gestiunii de afaceri, sau după caz, ale contractului de societate.
S-a decis apoi, că orice coproprietar poate să ceară remedierea degradărilor cauzate bunului comun sau despăgubiri de la autorul lor în temeiul răspunderii civile delictuale fără a fi necesar consimțământul celorlalți coproprietari. S-a mai reținut că, dacă unul dintre coproprietari face acte de administrare asupra unui imobil, acestea profită și celorlalți coproprietari74.
Din al doilea principiu ce caracterizează coproprietatea obișnuită, potrivit căreia, fiecare copărtaș are un drept propriu, exclusiv, asupra cotei-părți ideale din dreptul asupra bunului comun, decurge consecința că fiecare copărtaș poate dispune liber de cota sa ideală din drept.
72C.S.J., Sect. Civ. dec. nr. 70 / 1946, în J.N. nr. 46 / 1946, pag. 123
73 Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 202
74A se vedea:"Drept civil. Drepturi reale ", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit.
pag. 201
Astfel oricare dintre coproprietari poate înstrăina sau greva, total sau parțial, dreptul său de proprietate asupra bunului în favoarea unui terț sau a unuia dintre copărtași, dobânditorul substituindu-se în locul și în drepturile celui ce le-a înstrăinat.
Desigur, această înstrăinare poate avea loc deopotrivă atât prin acte cu titlu oneros, cât și prin acte cu titlu gratuit prin acte între vii sau prin acte pentru cauză de moarte75.
În ceea ce privește obligațiile copărtașilor, fiecare dintre aceștia are obligația de a contribui, proporțional cu cota sa parte, la acoperirea cheltuielilor care sunt făcute cu întreținerea, conservarea și administrarea bunului comun. Dacă este vorba de obligații reale de a face obligații – propter rem – care privesc bunul ca obiect al proprietății comune, toți vor fi ținuți de îndeplinirea lor.
Încetarea coproprietății obișnuite sau temporare
Coproprietatea este concepută ca o stare vremelnică. Acesta este motivul pentru care, prin art. 728 C. civ. se instituie regula imprescriptibilității dreptului de a cere încetarea stării de indiviziune sau de coproprietate.
Potrivit prevederilor art. 728 C. civ. nimeni nu poate fi obligat să rămână în stare de indiviziune, cu toate acestea, prevederile art. 728, alin. 2 C. civ. permit copărtașilor să încheie convenții de menținere a stării de indiviziune pe o durată de cel mult cinci ani, cu posibilitatea ca la expirarea acestui termen, convenția să fie reînnoită76.
Încetarea coproprietății poate avea loc prin următoarele modalități:
înstrăinarea întregului bun unei terțe persoane care devine titular exclusiv al dreptului;
unul dintre coproprietari dobândește un drept exclusiv asupra întregului bun (cumpărare, donație);
prin împărțeală sau partaj.
Modul specific de încetare a coproprietății obișnuite sau temporare este împărțeala sau partajul.
Prin acțiunea de împărțeală se determină, în materialitatea sa, partea din bun sau bunurile, în cazul în care obiectul dreptului de proprietate comună îl formează o universalitate de bunuri ce revine fiecărui proprietar în proprietate exclusivă.
75 Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", prof. univ. Dumitru Lupulescu, pag. 91
76 A se vedea: "Drept civil roman. Drepturi reale", lect. univ. dr. Ioan Lucian, pag. 54, Ed. Omnia Uni; vezi, în același sens: L. Pap, Lupulescu, C. Bârsan
În urma împărțelii, dreptul ideal al fiecărui coproprietar ori coindivizar la o cotă-parte din dreptul de proprietate se individualizează asupra unei părți materiale din bunul sau bunurile comune.
Asupra acestei părți din bun coproprietarul dobândește un drept de proprietate exclusivă.
În legătură cu această problemă practica judecătorească a precizat că: Partajul implică, în mod necesar, o repartizare concretă a bunurilor, în materialitatea lor. Prin urmare nu se poate considera realizat un partaj dacă, de exemplu, cu privire la o casă de locuit instanța se mărginește să stabilească doar cota-parte din suprafața ei, care se cuvine fiecăruia dintre moștenitori, fără a preciza în concret care anume încăperi urmează a fi luate de fiecare77.
Prin natura sa juridică, acțiunea de partaj, are, așadar, menirea de a transforma dreptul indiviz, stabilit sub formă de cote-părți, într-un drept exclusiv asupra unei părți materiale determinate din bunul comun ori asupra unor bunuri concrete din masa celor supuse împărțelii78.
Sediul legislativ al materiei împărțelii judiciare este dat de prevederile art. 728 – 729 C. civ. și art. 1 – 4 din Legea 603 / 43 privitoare la simplificarea împărțelilor judiciare.
Una din problemele cu care se confruntă practica judiciară este aceea privitoare la caracterul prescriptibil sau imprescriptibil a dreptului de a cere împărțeala fructelor produse din bunul comun.
Pentru aceasta fosta instanță supremă a statuat că la efectuarea partajului urmează să se țină seama de regimul juridic al diferitelor categorii de fructe79. Astfel, fructele civile, cum sunt chiriile, reprezentând sume de bani, se cuvin tuturor coproprietarilor însă, fiind drepturi de creanță, dreptul de a cere împărțeala lor este supus prescripției extinctive în termenul general prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167 / 1958.
În ceea ce privește fructele industriale și fructele naturale, atâta timp cât există materialitatea lor, acțiunea pentru aducerea lor la masa de împărțit este imprescriptibilă, deoarece este vorba de o acțiune în revendicare. Dimpotrivă, dacă fructele nu mai există în materialitatea lor, suntem în prezența unui drept de creanță, iar acțiunea în predarea lor, inclusiv partajarea, este prescriptibilă în termen de trei ani80.
Împărțeala este de două feluri: convențională și judiciară.
Împărțeala convențională prevăzută de art. 730 C. civ. se realizează prin
77 Trib. Supr. Cod. Civ. Dec. Nr.558/ 1966, în J.N. nr. 9 / 1996, pag.162
78 D. Lupulescu, op. cit. pag. 75
79 Trib. Supr. , Dec. nr. 74/1982 în R.R.D. nr. 11/1982, pag. 71; a se vedea în același sens și I. Olaru, C. Zărnescu "Unele probleme de drept"
80Trib. Supr., Dec. nr. 74/1982 în R.R.D. nr. 11/1982, pag. 78
acordul de voință al tuturor copărtașilor sau prin bună învoială. Fiind un act
juridic, convenția de împărțeală trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate ale actelor juridice.
Împărțeala convențională sau voluntară este permisă numai dacă toți coproprietarii sunt prezenți și se înțeleg asupra împărțelii bunului sau bunurilor. În cazul în care partajul s-a făcut în absența unui copărtaș, el este lovit de nulitate relativă.
De asemenea, dacă un copărtaș este minor, partajul se face, după caz, în prezența ocrotitorlui legal sau cu acrdul acestuia, fiind necesară și încuviințarea autorității tutelare. Partajul fără încuviințarea autorității tutelare este lovit de nulitate relativă.
Legislația civilă nu prevede nici o condiție de formă pentru validitatea împărțelii sau partajului voluntar. Aceasta înseamnă că se poate face chiar verbal. Proba partajului voluntar este supusă dispozițiilor art. 1191 și urm. Din C. civ. Forma scrisă a partajului servește numai pentru proba lui81.
Împărțeala judiciară, este reglementată de art. 728 – 729 C. civ., în Cartea a VI – a din C. pr. Civ. cu modificările aduse prin O.G. nr. 138/200082.
Împărțeala judiciară va avea loc atunci când nu s-a putut realiza partajul voluntar, sau în cazul în care legea îl impune în mod obligatoriu și anume:
în cazul în care unul dintre copărtași nu este prezent la împărțeală și nu trimite nici un alt reprezentant;
în cazul în care unul dintre copărtași nu este de acord cu împărțeala prin bună învoială;
în cazul în care un copărtaș, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelară nu a încuviințat împărțeala prin bună învoială;
în cazul împărțelii bunurilor comune ale soților în timpul căsătoriei, fie că partajul se solicită din inițiativa unuia dintre soți pentru motive temeinice, fie la cererea creditorilor personali ai soțului.
Din punct de vedere practic, instanța de judecată va putea efectua partajul într-unul din următoarele moduri:
Atribuirea în natură a bunurilor, prin formarea unui număr de loturi care sunt egale cu numărul copărtașilor (art. 741 C. civ.).
Ori de câte ori partajul în natură este posibil, instanța de judecată este obligată a face un astfel de partaj, pentru a putea asigura coproprietarilor bunuri exclusive în natură. Dacă această modalitate nu este posibilă, deoarece bunul nu poate fi partajat în natură, instanța trebuie să facă sistarea coproprietății prin atribuirea în natură a bunului către unul din coproprietari cu plata de către
81 L. Pop, op. cit. pag. 141
82A se vedea:"Drept civil. Drepturi reale ", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit.
pag. 202
acesta a contravalorii cotelor celorlalți. Este cea mai echitabilă deoarece asigură egalitatea în drepturi a copărtașilor.
Atribuirea bunului comun în proprietatea exclusivă a unuia dintre copărtași cu plata echivalentului cotelor corespunzătoare către ceilalți coproprietari.
Această modalitate derivată se face întotdeauna când bunul comun nu poate fi comod partajabil în natură sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinația economică (art. 673 – 10 C. pr. Civ.). În această situație bunul va fi atribuit provizoriu unuia dintre copărtași cu obligația acestuia de a plăti celorlalți contravaloarea cotelor lor (echivalent bănesc, sultă).
Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari nu se poate face decât cu acordul acestuia83.
Atribuirea bunului se va face având în vedere unele împrejurări cum ar fi: mărimea cotelor copărtașilor, natura bunului, domiciliul și ocupația copărtașilor, faptul că unii dintre coproprietari au făcut construcții sau îmbunătățiri cu acordul celorlalți coproprietari (art. 673 – 9 C. pr. Civ.) ori durata folosirii de către copărtași, posibilitatea lor de a dobândi un alt bun84. Evaluarea bunului care face obiectul atribuirii se poate face prin acordul copărtașilor.
Dacă părțile nu se înțeleg, instanța de judecată este obligată să ia în discuție administrarea oricărui mijloc de plată reglementat de lege. Cel mai adesea se ordonă efectuarea unei expertize. La stabilirea valorii se va lua în considerare valoarea bunului la data judecății. Atunci când obiectul partajului îl constituie o construcție, practica judiciară a statuat că instanțele sunt datoare să stabilească valoarea ei actuală de circulație, ținându-se seama de o serie de criterii, cum sunt: materialele încorporate în clădire, finisajele, gradul de confort, locul unde este amplasată, vechimea, prețurile aplicate în zonă pentru imobile asemănătoare85.
La partajarea terenurilor, pentru stabilirea valorii lor reale de circulație, este necesar să se aibă în vedere criterii precum: calitatea și proprietățile solului, relieful, amplasamentul și destinația terenurilor, gradul de fertilitate sau starea de degradare.
Prin vânzarea bunului și împărțirea echivalentului bănesc.
Această modalitate de partajare se realizează atunci când bunul comun
83 A se vedea:"Drept civil. Drepturi reale ", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 205
84 C.S.J. sec. Civ. dec. nr. 2509 / 1993 dreptul nr. 8 / 1996
85 A se vedea C.S.J. sect. civ., dec. nr. 2465 / 1992 și dec. nr. 1715 / 1992 în Dreptul nr. 10-proprietate/1993, pag. 120-121
nepartajabil în natură nu este dorit de nici unul dintre copărtași ori deși a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus în termenul stabilit sumele cuvenite celorlalți coproprietari. Într-o atare situație instanța de judecată va dispune vânzarea lui stabilind totodată dacă vânzarea se va face de părți prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc. Prețul obținut se va distribui proporțional copărtașilor86.
Dacă partajul nu se poate realiza în nici una dintre modalitățile prevăzute de lege, instanța va hotărî închiderea dosarului.
În doctrină și în practica judiciară s-a mai decis că pentru o justă împărțeală a fructelor produse de bunul comun, trebuie să se facă o distincție între fructele civile (sume de bani) care se cuvin tuturor coproprietarilor dar care sunt precsriptibile în termenul general de prescripție și fructele naturale și industriale; acestea din urmă, atâta vreme cât ele există în materialitatea lor, acțiunea pentru împărțirea lor este imprescriptibilă, iar dacă ele nu mai există vom fi în prezența unui drept de creanță prescriptibil în termenul general de prescripție de trei ani87.
Examinarea legislației în vigoare ne permite să constatăm că în prezent, de regulă, pentru partajarea imobilelor nu este necesară autorizarea din partea unui organ de stat. În cazul împărțelii în natură a construcțiilor potrivit art. 1-4 din Legea nr. 50/1991, autorizația administrativă este necesară atunci când sistarea coproprietății reclamă executarea unor lucrări de modificare a construcției ce face obiectul partajului, cu scopul mai ales de a nu se ajunge la schimbări de ordin arhitectonic care să-i afecteze funcționalitatea și siguranța.
Autorizația se eliberează, după caz, de prefecturi sau primării, în funcție de natura construcției și locul situării ei.
Potrivit art. 786 C. civ. împărțeala sau partajul este un set juridic declarativ de drepturi, astfel încât fiecare dintre foștii copărtași este considerat proprietar exclusiv al bunului ce i-a revenit în urma acestei operațiuni, în mod retroactiv, încă din momentul când s-a născut coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin împărțeală nu se realizează un transfer de drepturi între copărtași, ci se constată și se recunosc, cu efect retroactiv, drepturi preexistente88.
Efectul declarativ al împărțelii are următoarele consecințe mai importante:
actele de înstrăinare sau de grevare, încheiate de unul dintre copărtași cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace, după cum, a revenit sau nu
86 A se vedea:"Drept civil. Drepturi reale ", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 205
87 C. Bârsan, M. Gaită, op. cit. pag. 45, L. Pop op. cit. pag. 140
88 A se vedea D. Lupulescu op. cit. pag. 103, L. Pop "Regimul juridic al terenurilor destinate localităților", Ed. Dacia, Cluj 1980, pag. 213-214
copărtașului înstrăinător;
împărțeala nu este un act sinalagmatic, ceea ce înseamnă că reexecutarea
obligațiilor, rezultate din partaj de către un copărtaș, nu dă dreptul celorlalți să ceară rezoluțiunea;
împărțeala nu este supusă publicității imobiliare;
împărțeala nu poate constitui just titlul pentru invocarea uzucapiunii de 10 până la 20 ani;
copărtașul căruia i-a revenit bunul rămâne în situația unui terț față de actele încheiate de oricare dintre ceilalți copărtași asupra acelui bun89.
6.1.2. Coproprietatea forțată și perpetuă
Cea de-a doua formă sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună pe cote-părți o constituie coproprietatea ori indiviziunea forțată și perpetuă.
Așa cum este denumită în literatura de specialitate și în practica judiciară această coproprietate este forțată, deoarece ea există și menține independent de voința proprietarilor fondurilor învecinate și este perpetuă datorită scopului sau destinației permanente căreia îi sunt afectate bunurile respective90.
Caracterul perpetuu al acestei coproprietăți este determinat de permanența scopului a cărui realizare a impus natura ei.
Coproprietatea ori indiviziunea forțată și perpetuă are ca obiect un bun sau o universalitate de bunuri, care, prin natura lor, pot fi folosite în mod permanent de mai mulți proprietari, fiind imposibil de a le împărți.
Odată împărțite aceste bunuri devin improprii folosinței pentru care sunt destinate.
Privită sub acest aspect, coproprietatea forțată și perpetuă este obligatorie. Într-adevăr cazurile în care ea se întâlnește fac dacă nu imposibilă, cel puțin greu de realizat, în lipsa ei, exercitarea dreptului de proprietate exclusivă, deoarece obiectul coproprietății ori indiviziunii forțate îl constituie un bun sau o universalitate de bunuri ce sunt accesorii, indispensabile ale altor bunuri principale91.
Este cazul zidurilor, șanțurilor, aleilor, potecilor, fântânilor, curților precum și ale părților comune dintr-o clădire cu mai multe apartamente, proprietate exclusivă. Asupra acestor bunuri au drepturi de proprietate mai multe persoane, bunurile fiind posedate și folosite în comun de toți proprietarii.
Spre deosebire de coproprietatea obișnuită sau temporară, cea forțată și perpetuă, și-a găsit o reglementare corespunzătoare atât în Codul nostru civil
89 L. Pop, "Drepturi de proprietate și dezmembrămintele sale", op. cit. pag. 144
90 A se vedea:"Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 20'7
91 L. Pop, "Drepturi de proprietate și dezmembrămintele sale", op. cit. pag. 78
(art. 590-609), cu referire la zidul, gardul și șanțul comun, cât și în legi ulterioare adoptării sale.
Ne referim în special92, la legile ulterioare adoptării Codului civil prin care au fost reglementate construcția de locuințe, vânzarea de locuințe, registrul juridic al locuinței, legi prin care s-a reglementat dreptul de proprietate comună pe cote-părți asupra părților comune dintr-o clădire cu mai multe apartamente93. În reglementarea acestei forme de proprietate comună pe cote-părți, legiuitorul a avut în vedere, în primul rând, existența unor bunuri care prin natura și destinația lor sunt indispensabile exercitării dreptului de proprietate exclusivă asupra altor bunuri, iar în al doilea rând, raportul de dependență indispensabilă între aceste bunuri.
În formularea noțiunii coproprietății forțate și perpetue, practica judiciară, ca și literatura juridică, au condus, în principal după cele două idei esențiale, avute în vedere de legiuitor în reglementarea acestei forme a dreptului de proprietate comună pe cote-părți și anume: ideea existenței unor bunuri care, prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun și care sunt indispensabile altor bunuri ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate exclusivă, și în al doilea rând, ideea de accesoriu necesar, de dependență între bunuri pentru exercitarea în condiții corespunzătoare a dreptului de proprietate exclusivă. Prin urmare, în cazul coproprietății forțate, fecare coproprietar este, pe de o parte titularul unui drept de proprietate exclusivă asupra unui bun, iar pe de altă parte, concomitent, este titularul unui drept de proprietate comună pe cote-părți.
Prin intermediul cotei sale părți din dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unor bunuri comune proprietarul își exercită în condiții optime dreptul său de proprietate exclusiv asupra unui bun sau a unei universalități de bunuri.
În privința caracterelor pe care le prezintă această formă de proprietate comună pe cote-părți, observăm, în primul rând că ea are un caracter forțat, ceea ce înseamnă că se impune voinței proprietarilor. Spre exemplu titularii dreptului de proprietate exclusivă asupra unui apartament dintr-o clădire cu mai multe apartamente sunt într-adevăr obligați, forțați, de a se afla în indiviziune asupra părților comune ale clădirii.
Numai existența acestor raporturi de coproprietate sau indiviziune asupra bunului ori bunurilor comune crează posibilitatea exercitării dreptului de proprietate exclusivă94.
În acest sens, fostul Tribunal Suprem arăta că: Apartamentele unui imobil
pot forma obiectul proprietății exclusive, iar bunurile accesorii acestuia ca
92 Vezi: "Drept. Civil. Drepturi reale principale", prof. univ. Dumitru Lupulescu, pag. 76
93 Legea 4/1973 cu privire la dezvoltarea construcției de locuințe/vânzare de locuințe. Decretul Lege nr. 61/1990
94 L. Pop, "Drepturi de proprietate și dezmembrămintele sale", op. cit. pag. 78
terenul, fațada, pivnițele, intrările, scările, fundațiile etc., prin natura lor fiind destinate a fi în folosință comună a tuturor proprietarilor de apartamente rămân în coproprietate forțată95.
Coproprietatea forțată se caracterizează, în al doilea rând prin aceea că are o durată nelimitată, este permanentă. De îndată ce această formă comună pe cote-părți are un caracter pemanent înseamnă pe cale de consecință, că nu-i pot fi aplicabile dispozițiile art. 728 C. civ.
Instanțele judecătorești, referindu-se la un caz de coproprietate forțată și perpetuă asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie, respectiv, un loc de veci, au decis că dreptul asupra locului de veci: poartă asupra unei indiviziunii perpetue și forțate, neputându-se pune capăt acestei indiviziuni prin partajare96.
Acest inconvenient generat de starea de perpetuitate a acestei coproprietăți, în practică a fost mult atenuat, în sensul că folosința și posesia asupra bunului comun sunt mult mai largi decât la coproprietatea obișnuită și temporară.
În sfârșit, coproprietatea forțată și perpetuă are un caracter accesoriu. Această formă de proprietate comună depinde de dreptul de proprietate exclusivă în virtutea principiului accesorum sequitur principale.
Este semnificativă în această privință caracterizarea făcută de către instanțele noastre judecătorești acestei forme de proprietate comună. Acest raport de fapt al accesoriului față de principal, creează, pe cale de necesitate, o stare de indiviziune silită cu caracter de durată nelimitată, astfel că proprietarii acestor bunuri, nevoiți să rămână în coproprietate nu pot fi primiți să ceară în justiție împărțeala lor. Pentru ca starea de indiviziune silită să aibă o durată indefinită, deci să poată înlătura acțiunea de împărțeală, trebuie ca bunul indiviz să fie o dependință sau un accesoriu al mai multor imobile și să existe o stare de necesitate indispensabilă de a fi menținut în indiviziune, necesitate care să rezulte din situația de fapt sau din natura specială a bunului, deci simpla utilitate a unui singur coindivizar sau chiar utilitatea comună a tuturor coindivizarilor, nu este îndestulătoare, pentru a crea în perpetuitate această indiviziune forțată97.
Este de competența instanțelor judecătorești a aprecia dacă bunul sau bunurile comune ce fac obiectul acestei forme de proprietate comună constituie sau nu un accesoriu al altor bunuri principale care alcătuiesc obiectul unui drept de proprietate exclusivă și dacă există acea utilitate comună care decurge dintr-un raport indispensabil existent între bunurile principale și cele accesorii98.
95 Trib. Supr. Col. Civ. Dec. 1815/1956, în C.D. 1956, pag. 80
96 Trib. Buc., sect. a IV-a civ., Dec. 1459/1994 în culegere de practică judiciară a Trib.Buc., ed. AllBack, pag.91
97 Cas. I, dec. nr. 641/1947 în J.N. nr. 1/1948, pag. 25
98 D. Lupulescu, op. cit. pag. 80 și următoarea
În baza acestui caracter pe care îl prezintă coproprietatea sau indiviziunea
forțată, bunul ori bunurile comune nu pot forma obiectul unor cote juridice separate de dreptul de proprietate exclsivă după cum nici bunul ce alcătuiește obiectul dreptului de proprietate exclusivă nu poate fi vândut, donat, împărțit, ipotecat, urmărit.
Rațiunea unei asemenea soluții constă în aceea că, cel mai adesea exercitarea dreptului de proprietate exclusivă este mult îngreunată, iar uneori chiar imposibilă, fără existența dreptului de proprietate comună. Astfel, pentru a da un singur exemplu, este de neconceput folosința ca locuință a unui apartament proprietate exclusivă a unei persoane, situat într-un imobil cu mai multe apartamente, fără ca proprietarul să se poată folosi de scările sau intrările comune.
Pe de altă parte, existența independentă separată, a bunului ori bunurilor comune, fără bunul principal ar fi improprie destnației căreia i-au fost afectate. Tocmai datorită acestei legături strânse între dreptul de proprietate excusivă și dreptul de împărțeală comună, în literatura de specialitate ca și în practica judecătorească s-a ajuns la concluzia că bunul ori bunurile comune trebuie să constituie accesoriul necesar sau cel puțin util pentru exercitarea în condiții optime a dreptului de proprietate exclusivă.
La baza coproprietății forțate se găsesc, juxtapuse, două drepturi distincte de proprietate, însă intim legate între ele, un drept de proprietate exclusivă și un drept de proprietate comună. Această juxtapunere a celor două drepturi a datnaștere în literatura juridică mai veche la unele discuții în legătură cu natura juridică a drepturilor coproprietarilor. Astfel s-a pus întrebarea dacă suntem într-adevăr în prezența unei coproprietăți sau a unui drept de servitute. Întrucât în literatura juridică mai recentă, ca și în practica judecătorească, există unanimitate deplină în privința naturii juridice a asestor drepturi; în ce ne privește considerăm99 că, prin natura sa, acest drept este un drept de proprietate comună și nu un drept de servitute. În argumentarea acestei soluții, credem că sunt esențiale următoarele două idei: natura diferită a raporturilor ce se stabilesc între coproprietari, față de raporturile dintre titularii dreptului de servitute și diferența evidentă între modul de exercitare a coproprietății forțate și exercitarea dreptului de servitute.
Hotărâtoare pentru rezolvarea acestor contradicții sunt și dispozițiile art. 36 din Legea nr. 50/1991, care prevăd că dreptul de proprietate asupra aparta-mentelor situate în clădiri ce aparțin unor proprietari diferiți implică și dreptul de proprietate comună asupra spațiilor auxiliare, dotărilor și utilităților comune,
99C. Hamangiu, I. Rossetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit. pag. 29, vol II Buc. 1929, A. Ionescu, op. cit. pag. 23 și în ceea ce privește practica judecătorească: Trib. Jud. Cluj Dec. civ. nr. 249/1989
precum și asupra tuturor bunurilor accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folo-site decât în comun.
O caracterizare generală a coproprietății forțate presupune în mod nece-sar, evidențierea principalelor particularități privind exercitarea acestei forme de proprietate comună.
Particularitățile ce se manifestă în exercitarea acestui drept de proprietate comună sunt generate de caracterele pe care acestea le prezintă și mai ales, de starea de permanență a coproprietății forțate.
Spre deosebire de coproprietatea obișnuită sau temporară, în cazul coproprietății forțate, coproprietarii au drepturi mai largi. Astfel, fiecare copro-prietar se poate folosi de bunul comun fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți.
Un coproprietar poate, de asemenea, să aducă chiar unele modificări bu-nului comun, cum ar fi de exemplu: deschiderea unei porți sau a unei ferestre în gardul sau zidul comun. Tocmai existența acestor drepturi mult mai largi decât la coproprietatea obișnuită sau temporară, a condus la concluzia că în cazul co-proprietății forțate, coproprietarii se comportă cel mai adesea ca și cum ar fi proprietari exclusivi100.
Ca o consecință a acestei particularități și obligațiile ce incubă titularilor dreptului de proprietate comună sunt mai riguroase tocmai pentru a se compen-sa întinderea dreptului lor.
Exercitarea dreptului de folosință asupra bunului ori bunurilor comune ce constituie obiectul coproprietății forțate presupune, în mod obligatoriu, respec-tarea de fiecare titular al dreptului, a următoarelor condiții:
exercitarea dreptului de folosință, să nu aduci nici o atingere drepturilor reciproce, de aceeași natură, ale celorlalți coproprietari;
să fie conformă cu destinația bunului ori bunurilor comune101.
Respectarea de către toți coproprietarii a celor două condiții amintite, asi-gură pe de o parte executarea normală a dreptului de proprietate exclusivă, iar pe de altă parte, folosirea bunului ori bunurilor comune în strânsă concordanță cu destinația ce li s-a afectat.
De altfel, însăși noțiunea de a fi a coproprietății forțate este de a sluji la normala exercitare a dreptului de proprietate exclusivă a cărei existență uneori, este de neconceput fără coproprietatea forțată.
În stabilirea granițelor exercitării atributelor ce alcătuiesc conținutul juri-dic al coproprietății forțate, cu ocazia rezolvării diferitelor litigii născute între coproprietari, instanțele noastre judecătorești au avut în vedere, în mod conști-
100 C. Stătescu, op. cit. pag. 703; Lupulescu, op. cit. pag. 361
101 În același sens prof. univ. dr. O. Ungureanu/L.Pop, pag. 82; I. Dogaru și Sebastian Cercel
ent, principiul potrivit căruia această exercitare trebuie să nu producă o vădită schimbare în destinația bunului și să nu aducă vreo atingere drepturilor reciproce ale celorlalți coproprietari102.
Deosebiri între coproprietatea forțată și cea obișnuită sau temporară există și în privința limitelor impuse coproprietarilor în exercitarea drepturilor lor. Astfel, coproprietarii nu pot cere împărțeala bunului comun și ca atare, dispozițiile art. 728 C. civ. vor fi inaplicabile în toate cazurile în care un bun comun este accesoriu indispensabil altor bunuri principale, care formează obiectul dreptului de proprietate exclusivă ce aparține unor proprietari diferiți.
De asemenea un coproprietar nu va putea efectua nici un act de dispoziție cu privire la bunul comun. Cu toate acestea un coproprietar, poate înstrăina bunul ce formează obiectul dreptului său de proprietate exclusivă, astfel încât, drept consecință se va înstrăina și dreptul său de proprietate comună asupra bunului comun.
Coproprietarii mai au obligația de a suporta, proporțional cu suprafața construită a locuinței ce o dețin în proprietate exclusivă, cheltuielile de întreți-nere și conservare a bunului comun. Se observă așadar, că spre deosebire de cazul coproprietății obișnuite sau temporare la care coproprietarii participă la cheltuielile de întreținere și conservare a bunului comun proporțional cotei lor părți, în cazul coproprietății forțate, cuantumul contribuției la aceste cheltuieli se stabilește în funcție de suprafața apartamentului sau spațiului cu altă destinație ce constituie obiectul dreptului de proprietate exclusivă al fiecărui coproprietar. În aceeași proporție vor fi obligați coproprietarii de a participa la cheltuieli ocazionale de reparare a bunului comun.
Cazuri de aplicare în practică a coproprietății forțate
Coproprietatea forțată are, în dreptul nostru numeroase aplicații practice. Literatura de specialitate, ca și practica judiciară, având în vedere, în special, dispozițiile legale ce le reglementează, a împărțit cazurile de coproprietate for-țată în următoarele patru categorii103:
coproprietatea despărțiturilor comune dintre două fonduri, cum ar fi zidu-rile, șanțurile și gardurile comune;
coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri vecine;
coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente;
coproprietatea forțată a unor bunuri considerate ca bunuri de familie (hârtii de familie, tablouri de familie, cavouri etc.).
102 A se vedea Trib. Supr. Col. Civ. Dec. nr. 1000/1966 în C.D. 1966, pag. 139-140
103 D.Lupulescu, op. cit. pag. 112-113, în același sens prof. univ. dr. O. Ungureanu, C. Bârsan, L. Pop, I. Dogaru
6.1.2.1. Coproprietatea despărțiturilor comune dintre două fonduri
O categorie specială de coproprietate forțată o constituie coproprietatea despărțiturilor comune ce separă două proprietăți vecine.
Termenul de despărțituri comune se referă la zidul, șanțul și gardul ce se-pară două proprietăți învecinate, adică la semnele despărțitoare ce sunt așezate pe hotarul dintre aceste proprietăți. Asupra acestor despărțituri comune, cei doi proprietari vecini au, în principiu, un drept de proprietate egal, semnul despărți-tor constituind obiectul coproprietății forțate. Coproprietatea forțată a despărți-turilor comune prezintă din punct de vedere economic o importanță deosebită.
Într-adevăr, prin executarea în comun a zidului, șanțului ori gardului ce desparte două proprietăți învecinate, se realizează economie de teren, de material și forță de muncă. În afară de acestea, existența coproprietății forțate asupra despărțiturilor comune, cel mai adesea, este de natură a pune capăt neînțelegerilor dintre proprietarii vecini, cu privire la întinderea proprietăților.
Din punct de vedere al reglementării legale, sediul materiei îl constituie art. 590-609 C. civil104.
Dovada coproprietății despărțiturilor comune se poate face printr-unul din următoarele trei moduri:
prin înscris (titlu) care determină situația exactă;
se poate deasemenea invoca dobândirea coproprietății forțate asupra semnului despărțitor pe cale de uzucapiune;
prin unele prezumții legale pentru dovedirea coproprietății forțate asupra despărțiturii comune.
Dacă semnul despărțitor se află pe una dintre proprietățile învecinate, nu mai există nici o îndoială că el aparține în mod exclusiv acelui proprietar, pe al cărui fond se află. Aceste prezumții legale sunt relative, ele putând fi, așadar, combătute prin proba contrară.
Codul civil stabilește două categorii de prezumții pentru dovedirea des-părțiturilor comune: unele prezumții de comunitate și altele de necomunitate. Întrucât prezumțiile stabilite de lege prezintă anumite trăsături specifice în funcție de semnul despărțitor, după cum se prezumă a fi comun sau deopotrivă ar aparține unui singur proprietar, în cadrul lucrării de față vom analiza fiecare caz de despărțitură comună, în parte, pentru a o defini, ai stabili cadrul legal de reglementare precum și efectele105.
ZIDUL COMUN
Prin zid comun se înțelege semnul despărțitor dintre două proprietăți învecinate, ridicat pe linia ce le separă sau la limita extremă a uneia dintre ele.
104 A se vedea C. Bârsan, L. Pop, op. cit. pag. 148; "Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu
105 D. Lupulescu, op. cit. pag. 114: "Proprietatea comună și formele proprietății comune"
În conformitate cu prevederile art. 590 C. civ. orice zid care servește de despărțire între clădiri sau între curte sau grădină și între ogrăzi la țară, se socotește comun, dacă nu există titlu sau semn care ar proba contrariul106. Prin această prevedere a legii s-a stabilit o prezumție juris tantum de comunitate a zidului despărțitor.
Prezumția stabilită de art. 590 C. civ. poate fi combătută prin proba con-trarie, anume prin acte juridice din care să rezulte că zidul aparține unui singur proprietar. Ea mai poate fi răsturnată și prin uzucapiune dacă se dovedește că un singur proprietar l-a dobândit pe această cale sau prin alte semne de necomu-nitate.
Art. 591 C. civ. prevede: este un semn de necomunitate când culmea zidului este dreaptă și perpendiculară despre peretele de o parte, iar despre cealaltă parte înfățișează un plan înclinat, în acest caz, zidul se presupune că aparține exclusiv proprietarului despre care există planul înclinat.
Pentru considerarea unui zid comun în conformitate cu prevederile legii, se cer întrunite mai multe condiții:
în primul rând să fie într-adevăr vorba de un zid în accepția ce se dă acestui cuvânt, indiferent dacă acesta a fost ridicat ca zid de hotar, pentru îngră-direa unei curți sau grădini, ori a fost clădit ca zid lateral al unei case, magazii;
trebuie să fie un zid de despărțire între două clădiri. Pe cale de consecință nu se consideră comun zidul ce desparte două proprietăți dintre care pe una se află clădiri iar pe alta nu.
În astfel de cazuri, zidul se consideră că aparține în mod exclusiv aceluia dintre proprietari pe a cărui proprietate există clădirea. Dobândirea coproprietă-ții forțate asupra unui zid poate avea loc prin următoarele moduri: prin conven-ția părților, prescripția achizitivă sau prin voința unilaterală a unuia dintre pro-prietarii vecini107.
Primele două moduri de dobândire a coproprietății forțate a zidului nu ridică, din punct de vedere juridic probleme majore, deoarece, în primul caz, cei doi proprietari vecini se pun de acord asupra ridicării zidului despărțitor comun pe cheltuiala lor, iar prin prescripția achizitivă va fi dobândită coproprietatea asupra unui zid dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de lege108.
În legătură cu cel de-al treilea mod de dobândire a coproprietății forțate a zidului, art. 598 C. civ. prevede că: orice vecin al unui zid poate să-l facă comun , în parte sau tot, plătind stăpânului zidului jumătate din valoarea sa sau
106 C. Bârsan (pag. 189),L.Pop,C.Stătescu,I.Dogaru/S. Cercel (pag.155), prof. univ. dr. O. Ungureanu (pag. 211)
107 "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 120, C. Stătescu, C. Bârsan, op. cit. pag. 189
108 Traian Iorașcu, "Curs de drept civil. Proprietatea", Iași 1983, op. cit. pag. 223-224
jumătate din valoarea părții ce vrea să o facă comună, precum și jumătate din valoarea locului pe care este clădit zidul.
Făcând aplicația regulii înscrise în art. 598 și 597 C. civ. conferă proprie-tarului vecin aceeași facultate, însă numai în cazul înălțării unui zid care deja există.
Între cele două situații prevăzute în art. 597, 598 C. civ. pentru dobândi-rea coproprietății forțate asupra unui zid prin voință unilaterală, există deose-biri în privința cuantumului sumei ce urmează a fi plătită de către proprietarul ce vrea să facă comun zidul construit sau înălțat de către celălalt proprietar. Ast-fel, când un proprietar dobândește pentru prima dată coproprietatea asupra zidu-lui, el trebuie să plătească jumătate din valoarea actuală a zidului, precum și ju-mătate din valoarea actuală a terenului pe care se află zidul. Dacă însă proprie-tarul dorește să-și lărgească dreptul său de proprietate și asupra părții înălțate peste nivelul anterior al zidului, ipoteză prevăzută de art. 597 C. civ., el va tre-bui să suporte jumătate din cheltuielile ocazionate de cheltuielile zidului, pre-cum și jumătate din prețul terenului întrebuințat pentru efectuarea acestei lucrări.
Cedarea forțată a zidului despărțitor de către unul din proprietari pentru a deveni obiect al coproprietății împreună cu celălalt coproprietar vecin poate avea loc numai cu respectarea anumitor condiții:
este necesar ca zidul să se afle chiar pe linia despărțitoare dintre cele
două proprietăți vecine sau la limita extremă a unuia dintre ele;
cedarea forțată a zidului nu poate avea loc decât în schimbul unei
oragnizații;
zidul ce se vrea a se face comun trebuie să constituie obiectul dreptului
de proprietate;
facultatea de a obliga pe vecin la cedarea coproprietății asupra zidului
despărțitor este acordată de lege numai proprietarului, nu și altor persoane ce dețin imobilul cu alt titlu:
prin voința unilaterală nu poate fi dobândită nici o altă despărțitură, cu
excepția zidului109.
Prin natura ei juridică, cedarea forțată a coproprietății zidului despărțitor trebuie privită ca o adevărată vânzare imobiliară110.
Deși nu există un acord de voință, în adevăratul sens al cuvântului, între cei doi proprietari vecini, iar transmiterea coproprietății se efectuează chiar
109 "Dreptul de proprietate comună și formele sale", D. Lupulescu, op. cit. pag. 116 și următoarea
110 C. Hamagiu, I. Rossetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit. pag. 47
o împotriva voinței unuia dintre ei, totuși, prin efectele pe care le produce, acestă operație nu poate fi considerată decât ca o vânzare.Astfel, la fel ca și la vânzare, cedarea forțată a coproprietății zidului despărțitor trebuie transcrisă, iar proprietarului împotriva căruia se exercită această facultate, legea îi recunoaște toate garanțiile pe care le are vânzătorul în caz de neplată a prețului.
De asemenea, proprietarul care a cedat o parte din zidul său pentru a de-veni coproprietar cu vecinul asupra acestuia este obligat a garanta pe dobânditor împotriva oricărei pagube ce ar rezulta din viciile de construcție ale zidului.
Coproprietatea foțată asupra zidului despărțitor dă naștere la o serie de
drepturi și obligații între coproprietari. În principiu fiecare coproprietar se poate folosi de bunul comun, având obligația însă de a nu schimba destinația bunului și de a nu împiedica în nici un fel dreptul de folosință al celuilalt coproprietar.
În aplicarea acestui principiu, cu referire la zidul comun, codul nostru ci-vil prevede, potrivit art. 594 că fiecare coproprietar are dreptul de a zidi contra zidului comun și de a băga grinzi sau legături în toată grosimea zidului comun, lăsând numai un interval de 54 mm între capătul grinzii și fața zidului dinspre proprietarul vecin.
Regula înscrisă în art. 594 C. civ. constituie o aplicație a principiului po-trivit căruia exercitarea dreptului de folosință de către un coproprietar nu trebuie să aducă nici un fel de atingere aceluiași drept ce aparține celuilalt coproprietar.
Pentru asigurarea unor relații de bună vecinătate și înțelegere în exercita-rea drepturilor recunoscute de lege, precum și în vederea preîntâmpinării unor abuzuri în exercitarea drepturilor, un coproprietar nu poate găuri zidul comun și nici să sprijine de acesta o lucrare, fără a avea în prealabil consimțământul celuilalt coproprietar.
În cazul în care, inițial, zidul a aparținut în proprietate exclusivă unui singur proprietar și acesta avea în el diferite deschideri, iar ulterior, zidul devine obiect al coproprietății forțate, în condițiile prevăzute de art. 598 C. civ. noul proprietar este în drept de a cere închiderea deschizăturilor, dacă acestea îi împiedică exercitarea dreptului său de folosință asupra bunului comun.
Coproprietarilor le incumbă și o serie de obligații111. Astfel, în conformi-tate cu art. 592 C. civ., coproprietarii au obligația de a contribui la cheltuielile de întreținere, reparație, și reconstruire a zidului comun.
Un coproprietar se poate sustrage de la executarea unei asemenea obligații numai renunțând la dreptul său asupra zidului comun. Art. 593 C. civ. prevede că: fiecare coproprietar al unui zid comun poate fi apărat de a contribui la reparații și reclădiri, renunțând la dreptul său, dacă însă zidul comun nu ar sprijini vreo clădire a sa.
111 Trib. Buc. Sec. a IV-a civ. dec. nr. 840/1997, Culegere de practică judiciară a Trib. Buc., Ed. All-Back, 1998, pag. 72
Pentru ca această facultate de abandon, acordată de către lege coproprietarilor, să producă efecte, trebuie să fie îndeplinite două condiții:
abandonul să fie efectiv, adică zidul pe viitor să folosească în mod ex-clusiv unui singur proprietar. Dacă coproprietarul ce dorește să renunțe la drep-tul său asupra zidului comun are o clădire sprijinită pe acesta, este evident că, în acest caz, renunțarea sa nu este valabilă fiindcă el ar continua să se folosească de zid și orice act de folosință presupune, în mod necesar, obligația de partici-pare la cheltuieli.
trebuie să fie vorba de obligații propter rem, adică obligații care își găsesc temeiul în însuși dreptul de proprietate comună. Dacă însă este vorba de obligații personale, cum ar fi cele ce ar rezulta din degradarea din culpă a zidului comun, coproprietarul va avea, conform art. 998 C. civ., obligația de a repara mai întâi prejudiciul cauzat și numai după aceea va putea să-și manifeste facultatea de abandon asupra bunului comun.
Realizarea celor două condiții are ca efect, pe de o parte, eliberarea coproprietarului ce a renunțat la dreptul său asupra zidului comun de a participa la cheltuielile de întreținere, reparare și reconstituire a acestuia, pe viitor, iar pe de altă parte, celălalt coproprietar va deveni proprietar exclusiv asupra zidului despărțitor.
Simetric cesiunii forțate, în practică poate să aibe loc o achiziție forțată a despărțiturii comune, această operațiune nefiind prevăzută în Codul civil112.
Atunci când vecinul a sprijinit, fără drept, construcții pe zidul, proprietate exclusivă a celuilalt vecin, acesta din urmă poate cere justiției să se pună capăt acestei uzurpări. În această situație, pentru a evita demolarea, vecinul se vede obligat să dobândească coproprietatea. Adesea proprietarul zidului privativ va cere o despăgubire pentru prejudiciul suportat, iar această indemnizație poate să fie egală cu prețul coproprietății. Așadar lucrarea realizată pe zid ar conține o ofertă tacită de a dobândi coproprietatea, iar contractul de cesiune se leagă pe cererea de indemnizație a proprietarilor.
Dar, în absența unei oferte a vecinului, proprietarul constructor nu-i poate impune acestuia dobândirea coproprietății, el putând să-i ceară numai participa-rea la cheltuielile îngrădirii comune și să-l oblige, în caz de refuz, însă nu poate după aceea să-l asocieze forțat la ceea ce el a întreprins din proprie inițiativă.
112 "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 213
ȘANȚUL COMUN
În art. 602 C. civ. se stabilește o prezumție de comunitate pentru șanțul despărțitor prevăzându-se că toate șanțurile între două proprietăți se socotesc comune de a nu fi titlu sau semn contrariu113.
Această prezumție este mai generală decât cea stabilită în art. 590 C. civ. pentru zidul comun, deoarece șanțul se prezumă a fi comun, indiferent dacă fondurile pe care le desparte sunt clădite sau neclădite, dacă ambele sau numai unul dintre ele este îngrădit sau neîngrădit.
Prezumția stabilită de art. 602 C. civ. fiind o prezumție juris tentum, poate fi combătută prin proba contrară (titluri, prescripție achizitivă, semne de necomunitate).
Astfel, în art. 603 și 604 C. civ. se prevede prezumția de necomunitate când pământul este înălțat sau aruncat numai de o parte a șanțului, caz în care se consideră că șanțul aparține în proprietate exclusivă a aceluia dintre proprietari pe terenul căruia a fost aruncat pământul. Prin pământ aruncat se înțelege numai pământul rezultat din săparea, adâncirea sau curățarea șanțului.
Cheltuielile de întreținere a șanțului comun revin ambilor proprietari conform art. 605 C. civ. În ceea ce privește celelalte drepturi și obligații ale coproprietarilor șanțului comun, ele sunt asemănătoare celor arătate cu referire la zidul comun, cu o singură excepție.
Spre deosebire de zidul comun, în cazul unui șanț, un coproprietar nu poate obliga pe celălalt să-i cedeze coproprietatea forțată asupra acestuia.
Aceasta înseamnă că un proprietar nu poate dobândi coproprietatea forțată asupra șanțului decât prin convenție sau prin prescripție achizitivă.
GARDUL COMUN
Gardul constituie cea de-a treia despărțitură comună ce formează obiectul coproprietății forțate. Și în privința gardurilor ce despart două proprietăți Codul nostru civil, în art. 606, stabilește o prezumție relativă de comunitate dispunând că: orice gard ce desparte două proprietăți se socotește comun, afară dacă numai una singură din două proprietăți va fi îngrădită sau de nu va fi un titlu sau posesiune îndestulătoare care să constate din contră114.
Din aceste prevederi ale legii rezultă, așadar, că un gard va fi comun în afară de următoarele situații:
dacă numai una singură dintre proprietățile ce le desparte este îngrădită în momentul facerii gardului ce se pretinde a fi comun;
113 "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 214, în același sens C. Bârsan, I. Rosetti – Bălănescu, op. cit. pag. 23
114 "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 214, D. Lupulescu pag. 120 – Dreptul de proprietate comună
dacă nu există un titlu din care să rezulte dreptul de proprietate exclusivă asupra gardului;
dacă nu va fi îndeplinită prescripția achizitivă pentru dobândirea gardului
în proprietate exclusivă de către unul din coproprietari.
Cu singura excepție că un proprietar nu poate obliga pe vecinu său să-i cedeze coproprietatea forțată asupra gardului, drepturile și obligațiile ce revin coproprietarilor sunt aceleași ca și în cazul coproprietății zidului sau a șanțului.
Potrivit dispozițiilor art. 609 C. civ., arborii ce se află în gardul comun alcătuiesc și ei obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, fiecare dintre coproprietari fiind în drept să ceară tăierea acestora115.
Fructele arborilor comuni ca și materialului lemnos ce rezultă din tăierea acestora, trebuie împărțite în jumătate de către cei doi coproprietari.
Pentru aplicarea regulii cuprinse în art. 609 C. civ. este necesar ca arborii să facă parte din gardul comun. Dacă arborii sunt așezați pe hotarul dintre cele două proprietăți, iar acestea sunt neîngrădite, ei aparțin pro divisio celor doi proprietari vecini în măsura în care partea din arbore se întinde pe fondul fiecăruia.
În multe zone este obiceiul ca proprietarul să construiască gardul sau zidul din partea dreaptă, considerând că privitorul este cu fața spre proprietate. În acest caz, stâlpii gardului se amplasează în interiorul proprietății celui ce are sarcina construirii gardului116.
6.1.2.2. Coproprietatea despărțiturilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri vecine
Deși în practică, există numeroase situații în care un bun este necesar pentru folosirea a două fonduri vecine, totuși nici Codul nostru civil și nici un alt act normativ n-au reglementat aceste cazuri de coproprietate forțată.
În practică, există multe situații în care un drum, o potecă, o alee sau o fântână se află chiar pe linia despărțitoare dintre două proprietăți, fiind folosite deopotrivă de către cei doi coproprietari.
Conducându-ne după textele Codului Civil și a altor acte normative ce reglementează coproprietatea forțată a despărțiturilor comune, precum și copro-prietatea forțată asupra părților comune, din clădirile cu mai multe apartamente, literatura juridică117 ca și practica judiciară, au stabilit principiile generale ce guvernează coproprietatea forțată a lucrurilor necesare pentru folosirea a două fonduri vecine.
115 C. Hamagiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit. pag. 39
116 "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 214
117 Vezi: C. Stătescu, op. cit. pag. 707; G. Luțescu, op. cit. pag. 362 – 363
Problema care a dat naștere la discuții118 a fost aceea a delimitării precise între cazurile în care bunul comun necesar pentru folosirea a două fonduri vecine alcătuiește obiectul proprietății forțate sau dimpotrivă, obiectul unui drept de servitute. Criteriul distinctiv nu poate fi decât acela a locului unde se află situat bunul comun. Dacă se află chiar pe linia despărțitoare dintre cele două proprietăți, el alcătuiește în mod indiscutabil obiectul coproprietății forțate a celor doi proprietari vecini. Dacă, dimpotrivă, bunul se află situat pe unul dintre fondurile vecine și ar servi pentru utilizarea și a celuilalt fond, nu ne mai aflăm în prezența unei coproprietăți forțate, ci a unui drept de servitute.
În funcție de acest criteriu de delimitare a celor două drepturi, regimul lor juridic va fi diferit.
Astfel, spre deosebire de coproprietatea care este indescriptibilă, dreptul de servitute se stinge prin neuz timp de 30 de ani. De asemenea, în timp ce dr. de servitute poate fi dobândit numai prin prescripția achizitivă de 30 de ani, coproprietatea poate fi dobândită și prin prescripția achizitivă de 10-20 de ani.
În sfârșit, pe când proprietarul fondului aservit are facultatea de a oferi proprietarului vecin un alt loc pentru exercitarea dreptului său de servitute, dacă existența acestui drept îl împiedică să facă anumite reparații fondului său ori să-și exercite în condiții normale dreptul său de proprietate, coproprietarul, dimpo-trivă, nu se bucură de o asemenea facultate.
De asemenea s-a ridicat și problema de a ști dacă este posibilă o împărțire în natură a bunului ce formează obiectul coproprietății forțate.
Răspunsul a fost negativ, deoarece bunul comun necesar pentru folosirea a două imobile vecine, este, prin natura lui, un accesoriu indispensabil folosinței mai multor proprietari. Pe cale de consecință, nici o operație juridică prin care s-ar tinde la împărțirea sau înstrăinarea bunului comun nu este posibilă.
El poate forma oiectul unui act de înstrăinare sau de împărțeală numai dacă odată cu înstrăinarea sau împărțeala proprietarilor pe lângă care există ca accesoriu necesar. Această soluție este singura posibilă a asigura exercițiul normal al dreptului de proprietate exclusivă de către cei doi proprietari vecini, cât și a atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al coproprietății forțate ce are ca obiect bunul comun.
În ceea ce privește drepturile coproprietarilor privind bunul comun, exer-citarea acestora se poate face, ținând seama de cele două condiții pe care le-am amintit, și anume respectarea destinației bunului comun precum și a drepturilor concurente și egale ale celorlalți coproprietari. Respectând aceste două condiții, oricare dintre cei doi coproprietari pot executa orice lucrări menite să contribuie la o mai bună folosință a fondului ori pentru utilizarea bunului comun. Astfel,
118 D. Lupulescu, op. cit. pag 122
fiecare coproprietar în drept a face șanțuri de scurgere a apei pe fondul său, lu-crări de canalizare în subsolul drumului sau aleei etc.
Potrivit art. 615 C. civ., fiecare proprietar este obligat să-și facă streașină casei sau altei construcții proprietate a sa în așa fel încât apele fluviale să se scurgă pe terenul său sau pe stradă, iar nu pe locul vecinului; rațiunea acestei prevederi legale este aceea de a nu prejudicia cu nimic fondul vecinului.
În situația în care această dispoziție legală a fost încălcată, instanțele ju-decătorești pot dispune desființarea sau refacerea lucrărilor de construcții prin care au fost încălcate dispozițiile art. 615 C. civ.
Pentru soluționarea unor astfel de cazuri, s-a arătat în practica judecăto-rească: se va examina dacă o astfel de măsură se justifică și din punct de vedere economic și dacă fondul vecinului este cu ceva prejudiciat119.
De asemenea, constituie o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate în materia raporturilor de vecinătate, săpăturile sau alte lucrări care atrag ruina clă-dirilor învecinate, producerea pein exercitarea unor activități industriale, de zgomote sau trepidații, infestarea unui izvor pentru ca apa să nu mai poată fi în-trebuințată, depozitarea de materiale și materii care ar răspândi mirosuri neplăcute120.
În practică s-a decis ca amplasarea unui atelier de tinichigie, împreună cu o rampă de reparații auto, în imediata apropiere a locuinței vecinului și exploa-tarea acestuia, cu efectul producerii de zgomote, gazuri și mirosuri poluante, sunt fapte care între limitele unei vecinătăți tolerabile și pe cale de consecință, instanțele judecătorești au dispus desființarea acestor construcții121.
Coproprietarilor le incumbă însă și o serie de obligații. Dintre acestea, cea mai importantă este aceea de a contribui la întreținerea bunului comun. Eliberarea unui proprietar de această obligație e posibilă numai prin abandona-rea dreptului său asupra bunului comun.
6.1.2.3.. Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente ori spații cu altă destinație
În țara noastră, coproprietatea forțată, având ca obiect părțile comune din clădirile cu mai multe apartamente, ce aparțin proprietate exclusivă unor propri-etari diferiți, a fost reglementată prin legea pentru încurajarea construirii de locuințe din 3 mai 1927.
În conformitate cu prevederile acestei legi, titularul dreptului de proprie-tate exclusivă asupra unui apartament dintr-o clădire cu mai multe apartamente
119 D. Lupulescu, op. cit. pag 123 și următoarea
120 A se vedea Trib. Supr. Sect. Civ. Dec. nr. 592/1985, în R.R.D. nr. 11/1985, pag. 67
121 D Alexandrescu: "Explicația teoretică și practică a dreptului civil român", vol III, pag. 240
ori, pe lângă dreptul său de proprietate exclusivă și o cotă-parte din acele părți ale clădirii, care, prin natura lor, sunt efecte ale folosirii în comun de către terții proprietari de apartamente (scările, fundația, acoperișurile etc.)122. Părțile comu-ne ale unor asemenea clădiri constituie obiectul coproprietății forțate și, totoda-tă, accesoriul bunului principal: apartamentul. Ne aflăm așadar, în prezența a două drepturi distincte și diferite: un drept de proprietate exclusivă asupra apar-tamentului și un drept de proprietate comună pe cote-părți, care are ca obiect părțile clădirii ce se află în folosință comună a tuturor proprietarilor de aparta-mente.
Între aceste drepturi există o legătură indisolubilă, existența unui drept fiind de neconceput fără a celuilalt. Astfel, pentru a da numai un exemplu, nu este de conceput existența dreptului de proprietate asupra apartamentului fără dreptul de proprietate comună asupra scării ce duce la apartament, după cum tot astfel, nu este posibilă existența dreptului de proprietate comună asupra scării fără dreptul de proprietate exclusivă asupra apartamentului123.
Câteva din actele normative care reglementează coproprietatea forțată și perpetuă asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință ce aparțin unor proprietari diferiți sunt H.C.M. nr. 758/1951, abrogată prin H.C.M. nr. 4015/1953 prin care s-au acordat de către stat terenuri în folosință și credite pentru construirea și cumpărarea de locuințe proprietate personală. La data de 9 mai 1968 a fost adoptată Legea nr. 9 pentru dezvoltarea construcției de locuințe, vânzarea de locuințe din fondul de stat către populație și construirea de case de odihnă sau turism care, datorită unor reglementări incomplete a fost abrogată prin Legea nr. 4/1973, prin care s-au reglementat problemele esențiale cu privire la coproprie-tatea forțată asupra părților comune din clădire.
Decretul Lege nr. 61/1989 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație în art. 14 prevede că în cazul în care, într-o clădire locuințele și spațiile cu o altă destinație, aparțin unor proprietari diferiți, în aplicarea prevederilor acestui Decret – Lege, proprietari dobândesc dreptul de proprietate, pe durata existenței construcției,asupra terenului aferent, asupra spațiilor auxiliare, dotărilor și utilităților comune, precum și asupra bunurilor accesorii care, prin natura lor nu pot fi decât în comun.
Din aceste prevederi legale rezultă, așadar, că odată cu dreptul de propri-etate exclusivă asupra locuinței sau spațiului cu o altă destinație, fiecare propri-etar dobâdește și dreptul de proprietate comună pe cote-părți, sub forma copro-prietății forțate, asupra terenului pe care se află situat imobilul, asupra spațiilor
122 "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 215, în același sens C. Bârsan, L. Pop, op. cit. pag. 149
123 Vezi: D. Lupulescu, op. cit. pag. 125
auxiliare, dotărilor și utilităților comune, precum și asupra tuturor bunurilor accesorii care prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun.
Dispoziții similare sunt cuprinse în art. 34 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor și art. 10 din Legea 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu o altă destinație, construite din fondurile statului și din fondurile unității economice sau bugetare de stat.
Ambele texte de lege prevăd că în cazul în care într-o clădire se realizea-ză prin construcție mai multe apartamente și suprafețe cu altă destinație, ori acestea există la data vânzării imobilului, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora, proprietarii de apartamente ori ai spațiilor cu altă destinație, dobân-desc și dreptul de proprietate pe cote-părți asupra tuturor părților de construcții și instalații, precum și asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.
O reglementare amănunțită a problemelor de fond cu privire la coproprie-tatea forțată și perpetuă din clădirile în care locuințele sau spațiile cu altă destinație aparțin în proprietate exclusivă, a fost dată prin Legea locuinței nr. 114/1996. Anexa nr. 2 din această lege formulează noțiunea de proprietate comună și cea de cotă-parte, bunurile ce pot alcătui obiectul coproprietății forța-te și perpetue, drepturile și obligațiile coproprietarilor, precum și modul lor de exercitare124.
Cu privire la noțiunea de coproprietate forțată și perpetuă, în art. 3 litera c din Anexa nr. 2 intitulată Regulamentul cadru al asociaților de proprietari, la Legea nr. 114/1996 se formulează următoarea definiție: Prin proprietate comu-nă se înțeleg toate părțile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către terții proprietari din acea clădire.
Prin cotă-parte se înțelege cota de proprietate ce-i revine fiecărui propri-etar de apartament în proprietate exclusivă din proprietatea comună și este înscrisă în actul de proprietate, ele vor putea fi determinate pentru fiecare apartament corespunzător cu raportul dintre suprafața locativă a fiecărui apartament și totalul suprafețelor locative ale apartamentelor sau spațiilor cu altă destinație din imobil.
În legătură cu reglementarea legală a coproprietății forțate și perpetue asupra părților comune din clădiri cu mai multe apartamente ori spații cu altă destinație se ridică problema de a ști dacă față de prevederile de ansamblu cuprinse în actele normative menționate mai pot fi considerate ca fiind în
124 A se vedea D. Lupulescu, "Construirea și cumpărarea de locuințe proprietate personală cu sprijinul statului", București, 1975, pag. 5 și următoarea
125 C. Stătescu, pag. 704; I. Mihuță "Pb. De dr. civ. din practica jud. A Trib. Supr.", în R.R.D. nr. 8/1970, p. 105
vigoare dispozițiile referitoare la coproprietatea forțată cuprinse în art. 55-56 ale
Legii din 3 mai 1927 pentru încurajarea construirii de locuințe, prin care s-a
reglementat pentru prima dată în țara noastră coproprietatea forțată asupra părților comune dintr-o clădire cu mai multe apartamente. Considerăm, alături de alți autori125, că dispozițiile cuprinse în art. 55-56 ale Legii din 3 mai 1927, nefiind abrogate în mod expres și în măsura în care nu sunt contrare legislației actuale pot fi considerate ca fiind în vigoare și în prezent.
Legislația actuală cuprinde două categorii de norme cu privire la obiectul coproprietății forțate și perpetue. Astfel, prin Decretul Legii nr. 61/1990 și Legile nr. 50/1991 și nr. 85/1992 s-a dat o reglementare de principiu cu privire la bunurile ce pot alcătui obiectul proprietății comune forțate și perpetue prevăzându-se într-o formulare sintetică, că odată cu dreptul de proprietate exclusivă asupra locuinței sau spațiilor cu altă destinație se dobândește și dreptul de proprietate pe cote-părți asupra terenului, tuturor construcțiilor și instalațiilor, precum și asupra dotărilor și utilităților care, prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun.
Legea nr. 114/1996, inspirându-se din prevederile art. 57 ale Legii din 3 mai 1927 în Anexa 2 stabilește în concret că proprietatea comună poate include toate părțile proprietății care se află în folosință comună a proprietarilor de apartamente și spațiilor cu altă destinație cum ar fi: terenul pe care este construită clădirea, curtea, fundația, structura de rezistență, acoperișurile, terasele, coșurile de fum, scările, holurile, pivnițele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele.
De asemenea, pot alcătui dreptul coproprietății forțate și perpetue toate instalațiile clădirii aflate în folosință comună cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcției sau cu care a fost dotată mai târziu de către proprietari, ca de exemplu, canale fluviale, antene, instalații de telefonie, instalații electrice, conducte de apă etc.
În privința bunurilor ce alcătuiesc obiectul coproprietății forțate la clădirile cu mai multe apartamente și spații cu altă destinație aparținând unor proprietari diferiți, deși sau purtat unele discuții contradictorii în literatura juridică cu privire la calificarea ca atare a unor bunuri, totuși, s-a recunoscut în mod unanim că se află în proprietate comună pe cote-părți toate bunurile care prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun126.
În practica judiciară s-a stabilit, de asemenea, principiul potrivit căruia coproprietatea forțată a tuturor proprietarilor de apartamente se află: numai acele porțiuni din imobil, inclusiv terenul, care prin natura lor trebuie să rămână în folosință comună127.
126 C. Stătescu pag. 705, V. Longhin "Proprietatea pe etaje sau apartamente", Buc. 1993, pag. 251 și următoarea
În art. 14 Decretul – Lege nr. 61/1990, după ce se enumeră principalele categorii de bunuri ce alcătuiesc obiectul coproprietății forțate – teren, spații auxiliare, dotări și utilități comune – se stabilește regula de principiu, că aparțin în proprietate comună pe cote-părți tuturor proprietarilor de apartamente, toate bunurile accesorii care prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun.
Prin Decretul – Lege nr. 61/1990, Legea 50/1991 și Legea nr. 85/1992 au fost stabilite condițiile dobândirii în proprietate privată de către persoanele fizice și juridice prin construire și vânzare din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat locuințe și spații cu o altă destinație decât cea de locuință.
Din prevederile acestor acte normative rezultă că în cazul construirii sau vânzării de locuințe ori spații cu altă destinație se transmit către dobânditori două drepturi distincte și diferite: un coproprietar de proprietate individuală exclusivă, al fiecărui proprietar asupra locuinței sau spațiului cu o altă destinație și un drept determinat sub formă de cote-părți asupra construcțiilor, instalațiilor, precum și asupra tuturor dotărilor și utilităților care prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun.
Dreptul de proprietate exclusivă al fiecărui proprietar are ca obiect apartamentul sau spațiul cu o altă destinație.
Prin apartament, conform art. 3 lit. a din Anexa nr. 2 la Legea nr. 114/1996 se înțelege o parte a clădirii destinată locuirii, în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, constituie o unitate de proprietate imobiliară.
Prin bloc de locuințe – clădire – condominiu se înțelege o proprietate i-mobiliară din care unele părți cu altă destinație decât acea de locuință, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză.
Proprietate imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte de proprietate comună revine proprietarului apartamentelor și nu poate fi separată de proprietatea exclusivă asupra acestora. Cu alte cuvinte prin condominiu se înțelege, de regulă, o clădire sau un bloc de locuințe din care unele părți pot a-vea altă destinație decât acea de locuință, alte părți reprezintă apartamente, iar restul constituie proprietatea comună forțată și perpetuă, aferentă în cote-părți fiecăreia dintre proprietățile exclusive, respectiv apartamente sau spații cu altă destinație și de care nu poate fi separată128.
Proprietatea individuală ce are ca obiect apartamentul sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință aparține exclusiv proprietarului și este un bun al său asupra căruia poate decide în deplină libertate de voință.
127 A se vedea Trib. Supr. sect. civ. dec. nr. 376/1969, în R.R.D. nr. 6/1969, pag. 175
128 A se vedea D. Lupulescu, op. cit. pag. 134 și următoarea
Dreptul de poprietate individuală asupra apartamentului sau spațiului cu altă destinație, fiind un drept real, cuprinde în conținutul său juridic atributele de posesie, folosință și dispoiziție.
Posesia ca atribut al dreptului de poprietate individuală, cuprinde atât elementul obiectiv al deținerii ori stăpânirii bunului, în cazul de față al locuinței sau spațiului cu altă destinație, cât și elementul subiectiv, constând în voința proprietarului de a poseda el însuși și nu pentru altul.
În măsura în care folosința privită ca atribut al dreptului de poprietate individuală presupune uzul propriu-zis al locuinței de către proprietar și familia sa, întrebuințarea concretă a acestuia pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale titularului dreptului de poprietate și ale familiei sale, este evident că folosința presupune în mod necesar posesia locuinței: Posesia încetează să mai fie o condiție a folosinței în cazul în care locuința este închiriată, adică în cazul în care folosința constă în culegerea veniturilor.
Dispoziția, ca atribut al dreptului de proprietate individuală cuprinde la rândul său, două feluri de prerogative: dreptul de dispoziție materială, adică dreptul proprietarului de a hotărî transformarea sau consumarea bunului ce alcătuiește obiectul dreptului său, și dreptul de dispoziție juridică ceea ce înseamnă dreptul de a hotărî cu privire la soarta juridică a bunului, adică de a-l greva cu drepturi reale, de a-l înstrăina.
Exercitarea atributului de dispoziție juridică asupra locuinței poate avea loc pe calea a numeroase acte juridice și îndeosebi pe calea contractului. Astfel de contracte sunt: contractul de vânzare-cumpărare, cel de schimb, de donație.
În legătură cu exercitarea dreptului de dispoziție juridică din cuprinsul dreptului de proprietate individuală, având ca obiect un apartament sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință se impune a fi făcute unele precizări. Astfel fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, împreună cu cota-parte de coproprietate forțată și perpetuă reprezintă o parcelă individuală de proprietate imobiliară și formează o unitate care poate fi înstrăi-nată sau transferată în orice mod, numai ca un tot.
Este ceea ce se prevede în mod expres în art. 36 din Legea nr. 50/1990 potrivit cărora în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe și spații cu altă destinație decât aceea de locuințe. Odată cu dreptul de proprietate individu-ală, exclusivă asupra acestora, proprietarii dobândesc și dreptul de proprietar pe cote-părți asupra tuturor părților din construcție, instalații precum și asupra tutu-ror dotărilor care, prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun, indiferent de scara sau etajul la care este situată proprietatea lor.
De asemenea, locuințele dobândite în condițiile Legii nr. 50/1991 prin construire sau în cele ale Legii nr. 85/1992 prin vânzarea din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat nu vor putea fi înstrăi-nate sau restructurate înainte de achitarea integrală a prețului, decât cu autori-zarea prealabilă din partea unității vânzătoare.
Locuințele și construcțiile realizate din fondurile statului și fondurile uni-tăților economice bugetare de stat prevăzute în Legea nr. 85/1992 pot fi cumpă-rate numai de persoane fizice cu cetățenie română sau de persoane juridice care au sediul în România.
În conformitate cu prevederile Legii locuinței nr. 114/1996 cu modificări-le sale ulterioare, a Regulamentului cadru al asociațiilor de proprietari cuprins în Anexa nr. 2 din Legea locuinței nr. 114/1996, precum și Normele metodolo-giei aprobate prin H.G. nr. 446/1997, dreptul de proprietate al fiecărui proprie-tar asupra apartamentului trebuie înscris în prealabil în cartea funciară, iar până la înființarea cărții funciare în registrele de publicitate imobiliară în vigoare.
În clădirile cu mai multe locuințe, fiecare proprietar trebuie să ceară, în mod individual, transcrierea dreptului său de proprietate asupra apartamentului sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință, precum și asupra cotei-părți din dreptul de proprietate asupra părților comune ale clădirii și terenului, întreaga documentație fiind înregistrată cu un singur număr de înregistrare, pentru fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație129.
Înscrierea în cartea funciară individuală a fiecărui apartament sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință precum și asupra cotei-părți din dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă din clădire și teren se face la cererea titularului dreptului de proprietate.
Regulamentul – cadru al asociațiilor de proprietari, Anexa 2 la Legea 114/1996 cuprinde special consacrat drepturilor și îndatoririlor proprietarilor de apartamente. În conformitate cu prevederile art.14 din Regulamentul-cadru, fi-ecare proprietar de apartament are obligația de a menține apartamentul în stare bună pe propria sa cheltuială. Nici un proprietar nu poate încălca sau prejudicia dr. de proprietate individuală sau comună al altor proprietari de apartamente.
Proprietarii de apartamente sunt obligați să accepte cu un preaviz de 15 zile, accesul în locuințele lor al unui reprezentant al asociației de proprietari, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască ele-mente din proprietatea comună la care poate avea acces numai din respectivele apartamente. În caz de urgență nu este necesar nici un preaviz.
Fiecare proprietar poate aduce îmbunătățiri apartamentului său, fără însă a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor apartamente.
În acest sens, zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistență a clădirii, pot fi reamplasate prin acordul proprietarilor apartamentelor respective și cu înștiințarea asociației de proprietari.
129 A se vedea: D. Lupulescu, "Proprietatea comună și formele proprietății comune", op. cit. pag. 139
În cazul în care proprietarul unui apartament sau oricare altă persoană care acționează în numele său provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau unui alt apartament, proprietarul respectiv trebuie să repare stricăciunile sau să plătească cheltuieli pentru lucrările de reparație.
Dacă unul dintre proprietari, (art. 36, Legea nr. 114/1996), împiedică cu bună știință și sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit, creând prejudicii celorlalți proprietari, la solicitarea proprietarilor clădirii sau reprezen-tantului legal al acesteia, instanțele judecătorești sunt obligate să dispună măsuri corespunzătoare pentru a asigura folosirea normală a părților comune din imobil.
Instalațiile suplimentare, altele decât cele cuprinse în cartea tehnică a construcției pentru proprietatea comună în favoarea unuia sau mai multor pro-prietari de apartamente (fire electrice, antene de televiziune, mașini și echipa-mente, instalații telefonice etc.) se vor putea realiza atât în interiorul clădirii, cât și în exteriorul acesteia numai cu acordul asociației de proprietari și după obți-nerea aprobărilor legale.
De asemenea, numai cu acordul asociației de proprietari se poate face orice tip de publicitate pe spațiul proprietate comună.
În practica judecătorească s-a ridicat problema dacă refuzul unui coproprietar pentru efectuarea unor construcții sau instalații absolut necesare pentru normala folosință a unui imobil cu mai multe apartamente aparținând unor proprietari diferiți poate fi calificată ca fiind un abuz de drept. În legătură cu aceasta, în fapt, s-a constatat că într-un bloc construit în 1926, parter și 5 eta-je, format din 12 apartamente ce aparțineau unor proprietari diferiți, câțiva proprietari de la parter și etajele inferioare sau opus la construirea unui hidrofor, lucrare strict necesară, deoarece de mai mulți ani apa nu ajungea la apartamen-tele de la ultimele 2 etaje ale imobilului. Acționându-se în justiție instanțele de judecată au admis acțiunea cu motivarea că:
"Opunerea proprietarilor unor apartamente ale unui bloc la efectuarea unei instalații de hidrofor și, în consecință, la plata unei cote-părți din prețul acesteia este nejustificată vădind abuzul de drept în exercitarea dreptului de pro-prietate, în detrimentul celorlalți proprietari, de vreme ce s-a făcut dovada că lu-crarea este strict necesară, presiunea apei din rețeaua publică nefiind suficientă pentru ajungerea ei la apartamentele situate la ultimele 2 etaje ale clădirii130."
În ceea ce privește dreptul de dispoziție asupra părților comune, în art. 36 din Legea 50/1991 și art. 10 din Legea 85/1992, se prevede că dreptul de pro-prietate asupra părților comune ale clădirii se transmite odată cu dreptul de pro-prietate exclusivă asupra locuinței. Din aceste prevederi legale rezultă, în pri-
130 A se vedea Trib. Mun. Buc. sect a IV-a civ. dec. nr. 1975/1984, în R.R.D. nr. 11/1984, pag. 68
mul rând că dreptul de proprietate comună pe cote-părți sub forma coproprie-tății forțate ce are ca obiect părțile comune ale unei clădiri nu poate fi conceput decât ca accesoriu al dreptului de proprietate exclusivă asupra locuinței, iar în al doilea rând că orice act juridic de dispoziție cu privire la locuință trebuie să se refere, în mod necesar, și la părțile comune fără de care locuința situată într-o clădire cu mai multe apartamente ce aparțin unor proprietari diferiți, este de neconceput. Tot astfel, nu se va putea dispune de cota-parte din dreptul de pro-prietate exclusivă asupra locuinței.
Aceasta este și soluția consacrată în termeni expreși și de Legea 3 mai 1927, care în art. 57 alin. 2 prevede că: "…Dreptul accesoriu nu se poate trans-mite, ipoteca sau valorifica în nici un mod decât împreună și implicit cu dreptul principal de proprietate individuală asupra etajelor sau apartamentelor131."
Problema care a dat naștere la cele mai vii discuții a fost aceea de a ști dacă un coproprietar este sau nu în drept să aducă unele modificări, schimbări sau transformări părților comune ale clădirii. În lipsa unor reglementări legale exprese în această privință credem, astfel cum s-a arătat în literatura de speciali-tate că un coproprietar este în drept să facă astfel de lucrări cu condiția însă de a nu schimba destinația bunului, de a nu compromite solidaritatea clădirii și de a nu împiedica exercițiul normal al dreptului de proprietate de către ceilalți copro-prietari.
Practica constantă a instanței noastre supreme este în sensul că exercita-rea dreptului de proprietate asupra părților comune dintr-o clădire cu mai multe apartamente trebuie să se facă de către fiecare titular al dreptului cu stricta res-pectare a drepturilor celorlalți coproprietari, neputând schimba destinația bunu-lui sau a transforma modul său de foloință132.
În cazul în care, cu ocazia efectuării unor astfel de lucrări s-au adus de-gradări părților comune ale clădirii, a fost schimbată destinația acestora ori s-a împiedicat exercițiul normal al dreptului de proprietate, oricare dintre copropri-etari poate, în virtutea dreptului său propice, să ceară remedierea degradărilor aduse bunului comun, desființarea lucrărilor noi sau despăgubiri, în baza art. 998-999 C. civ., fără să aibă nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari și fără a fi obligat să ceară în prealabil împărțirea bunului comun133.
Drepturilor coproprietarilor le corespund și o serie de obligații referitoare la părțile comune ale clădirii ce alcătuiesc obiectul coproprietății forțate.
Conform art.35, Legea 114/1996: În clădirile de locuit cu mai multe lo-cuințe, proprietarul răspunde de asigurarea condițiilor de funcționare a locu-inței aflate în proprietate exclusivă și a spațiilor aflate în proprietate indiviză.
131 A se vedea V. Longhin, op. cit. pag. 29
132 I. Mihuță, op. cit. pag. 105
133 A se vedea Trib. Supr. sect. civ. Dec. nr. 106/1969, pag. 24
Din aceste prevederi legale rezultă că obligațiile ce le incumbă proprieta-rilor, pot fi împărțite în două mari categorii:
a) obligații privind întreținerea, repararea și înlocuirea elementelor de construcții și instalații din interiorul locuinței;
b) obligații privind întreținerea, repararea, îmbunătățirea precum și cele ce rezultă din funcționarea acelor părți din clădire ce alcătuiesc obiectul dreptu-lui de proprietate comună pe cote-părți.
Dacă obligațiilor din prima categorie le corespunde dreptul de proprietate exclusivă al proprietarului asupra locuinței celor din a doua categorie le corespunde dreptul de proprietate asupra termenului aferent, asupra spațiilor auxiliare, dotărilor și instalațiilor comune, precum și asupra tuturor bunurilor accesorii care prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun.
Corespunzător acestor două categorii de obligații prin Regulamentul – cadru al asociației de proprietari, Anexa nr. 2 la Legea nr. 114/1996, cap. 7 și H.G. nr. 446/1997 pentru aprobarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996, au fost reglementate cheltu-ielile de întreținere și comune ce revin proprietarilor de locuințe și spații cu altă destinație decât aceea de locuință.
De asemenea, art. 19 din Ordinul nr. 139 N/1997 al ministrului lucrărilor publice și amenajării teritoriului sunt reglementate unele probleme referitoare la cotele de contribuție ce trebuie plătite lunar de către proprietarii de apartamente, categoriile de cheltuieli, criteriile de determinare a acestora, modalitatea de plată etc.
Cheltuielile lunare ale asociației de proprietari sunt repartizate în cheltuieli de întreținere și cheltuieli comune.
Cheltuielile de întreținere cum ar fi cele privind consumul de apă caldă și rece, combustibil pentru prepararea apei calde, gaze naturale, energie electrică, iluminarea scării, instalții scară și forță lift, salubritate, salarii pentru admini-strație, contabilitate, caserie și curățenie, materiale consumabile pentru întreți-nere, alte servicii ce deservesc proprietarii se repartizează în funcție de numărul de persoane care locuiesc în luna respectivă în condominiu134.
Cheltuielile comune, respectiv cele destinate construirii de fonduri, chel-tuieli administrative, întreținerea liftului, întreținerea interfonului etc., prime, credite bancare, alte servicii către proprietatea comună se repartizează propor-țional cu cota-parte ce revine fiecărui proprietar de apartament, proprietate exclusivă din dreptul de proprietate comună. În cadrul cheltuielilor comune sunt cuprinse și cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice sub formă de căldură sau combustibil pentru încălzire. Aceste cheltuieli se repartizează după
134 A se vedea: D. Lupulescu "Drepturi de proprietate comună", op.cit. pag. 148-149
suprafața radiantă a fiecărui spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, ori locuințele sunt folosite și pentru alte activități, cheltuielile se defalcă distinct pentru locuințe și pentru celelalte categorii de folosință, corespunzător conven-țiilor ce vor fi încheiate anual cu deținătorii spațiilor respective. Cotele de contribuție calculate pentru fiecare proprietar vor trebui achitate de aceștia în cel mult 30 de zile de la data comunicării prin afișare la loc vizibil.
În caz de neplată timp de peste 90 zile de la termenul stabilit a cotelor de contribuție asociația de proprietari este îndreptățită să acționeze în justiție pe proprietarul care se face vinovat de neplata acestor cote, acțiunea fiind scutită de plata taxei de timbru.
În conformitate cu prevederile art. 54 din H.G. nr. 44/1997 privind apro-barea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996, în scopul asigurării fondurilor necesare plății curente, asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a membrilor asociației la construirea fondului de rulment.
De asemenea, cu acordul asociației de proprietari se poate constitui dis-tinct și un fond pentru repararea și îmbunătățirea instalațiilor sau a unor elemen-te ale clădirii ce alcătuiesc obiectul coproprietății forțate.
În vederea reprezentării și susținerii interselor comune ale coproprietari-lor legate de folosirea bunurilor aflate în coproprietatea forțată și perpetuă din condominiu proprietarii locuințelor se constituie în asociații.
Asociația de proprietari acționează ca persoană juridică, cu toate drepturi-le și obligațiile ce decurg din această calitate având ca obiect de activitate asigu-rarea condițiilor de funcționare normală atât a locuințelor și spațiilor cu altă destinație, cât și a spațiilor, construcțiilor și instalațiilor aflate în proprietate co-mună pe cote-părți aferente clădirii.
Încetarea coproprietății forțate
Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părți care poate înceta oricând, coproprietatea forțată este în principiu permanentă nefiindu-i aplicabile prevederile art. 728 C. civ.
Totuși excepțional se poate înceta în următoarele cazuri135:
Încetarea coproprietății forțate prin acordul coproprietarilor. Practica
judiciară a statuat în acest sens numai în situația în care toți coproprietarii și-ar da consimțământul și când partajul ar fi posibil în raport cu natura bunului co-mun (curtea unei case cu mai multe apartamente, podul etc.);
Încetarea coproprietății forțate când menținerea acestora nu se mai im-
135 Vezi: "Drept civil. Drepturi reale", prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 218
pune. De exemplu, deși coproprietarii nu au ajuns la o înțelegere pentru un par-taj, podul unei case poate fi partajat de instanța de judeacată fără a fi lezate interesele vreunuia dintre ei136;
Încetarea coproprietății forțate atunci când un coproprietar dobândește
proprietatea exclusivă a întregului imobil de la ceilalți coproprietari;
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
Pieirea integrală a unui bun aflat în coproprietate, dispărând obiectul
coproprietății, dispare și coporprietatea. Dacă bunul a pierit din culpă, coproprietarii au un drept la despăgubiri împotriva persoanei aflate în culpă.
6.2. PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE
Dreptul de proprietate în devălmășie constituie cea de-a doua formă sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună.
Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmășie o constituie faptul că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun și nici bunurile în materialitatea lor, ce aparțin fiecăruia în parte137.
Cu alte cuvinte titularii acestui drept nu cunosc nici în mod abstract întin-derea dreptului lor și nici în mod concret, care sunt bunurile ce aparțin fiecăruia.
Legislația țării noastre nu cuprinde o reglementare generală a dreptului de proprietate comună în devălmășie; cu toate acestea, în baza dispozițiilor cuprin-se în Codul familiei cu privire la comunitatea de bunuri a soților, cu aportul deosebit de substanțial al practicii judecătorești, îndeosebi a Curții Supreme de Justiție și cu importantă contribuire a literaturii de specialitate s-a reușit să se configureze noțiunea, caracterele și regimul juridic al dreptului de proprietate comună în devălmășie.
În prezent, în dreptul civil proprietatea comună în devălmășie este legată de anumite relații existente între titularii dreptului, anume relațiile de familie.
Este vorba despre dreptul de proprietate devălmașă a soților asupra bunurilor dobândite de oricare dintre ei în timpul căsătoriei138. Alături de alți autori139, considerăm că legea nu exclude și nici nu interzice posibilitatea do-bândirii proprietății devălmașe în afara raporturilor de familie.
Astfel, două sau mai multe persoane, prin acordul lor de voință exprimat în mod expres și valabil din punct de vedere juridic, pot conveni la anumite bu-
136 Trib. Supr. sect. civ. Dec. nr. 31/1977, pag. 65
137 D. Lupulescu, op. cit. pag. 85, în același sens prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 220
138 C. Bârsan, op. cit. pag. 188, în același sens prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu
139 A se vedea: L. Pop, op. cit. pag. 153
nuri pe care le dobândesc împreună sau separat, să fie în proprietate devălmașă.
Dreptul de proprietate comună în devălmășie se întâlnește, în dreptul nos-tru, în cazul comunității de bunuri a soților. Devălmășia, modalitate a dreptului de proprietate nu trebuie confundată cu comunitatea matrimonială de bunuri140.
Comunitatea matrimonială de bunuri a soților este o noțiune mult mai lar-gă decât devălmășia, deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate ci și celelalte drepturi patrimoniale, reale și de creanță, precum și obligațiile patrimoniale141.
Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie reprezintă bunu-rile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei, cu titlu de proprietate.
Bunurile comune ale soților – se arată într-o decizie a instanței supreme – constituie o proprietate în codevălmășie.
Soții nu au de la început stabilit dreptul lor asupra anumitor bunuri din cele comune, sau asupra unor cote din aceste bunuri142. Numai cu ocazia împăr-țirii bunurilor se va stabili cota ce revine fiecăruia din dreptul de proprietate co-mună, precum și bunurile în materialitatea lor, care corespund întinderii dreptu-lui fiecăruia dintre soți.
Consacrarea legală a comunității de bunuri a soților se găsește în dispozi-țiile art. 30 alin. 1 din Codul familiei: Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de către oricare dintre soți, sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților, iar conform, alin. 2: Orice convenție contrară este nulă.
Codul familiei a instituit cu caracter imperativ regimului comunității de bunuri al soților ca singurul regim matrimonial îngăduit de lege.
Soții nu pot stabili prin convenția lor un alt regim juridic care să cârmu-iască raporturile patrimoniale, diferit de cel pe care îl cuprinde în Codul familiei.
Dispozițiile Codului familiei instituie, așadar, regimul proprietății comu-ne în codevălmășie asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei, care este obligatoriu, el asigurând prin recunoașterea egalității sexelor, baza materială a familiei.
Prin declararea ca nulă a oricărei convenții contrare se înțelege interdicția de a se institui, prin voința părților, un alt regim matrimonial asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei143.
În literatura postrevoluționară s-a criticat instituirea de către Codul fami-liei a comunității de bunuri ca unic regim matrimonial al soților și s-a propus abrogarea textelor de lege ce consacră acest regim pentru a reintra în vigoare
140 A se vedea I. Albu, "Dreptul familiei", ed. Didactică și Pedagogică, Buc. 1975, pag. 122-123
141 L. Pop, op. cit. pag. 153, în același sens prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, pag. 220
142 Trib. Supr. sect. civ. Dec. nr. 405/1964, în J.N. nr. 12/1964, pag. 147
143 Trib. Supr. art. 39, alin. 2 și 3, L. De organizare jud. Dec. nr. excusivă/1983 în R.R.D. nr. 8/1984, pag. 59
dispozițiile legale existente la 1 februarie 1954144.
Deși critica făcută este corectă și justă, așa cum au remarcat și alți au-tori145 credem, totuși, că problema necesită o analiză temeinică și complexă pentru a se putea stabili toate consecințele nu numai de ordin juridic, dar și eco-nomic, social și moral la care comunitatea a dat și va da naștere în viitor.
O atare problemă cu serioase implicații juridice, economice, sociale și morale nu numai între soți, dar și față de copiii minori ai soților, precum și față de alte persoane fizice și juridice necesită schimbări fundamentale și în conținutul altor instituții juridice privitoare la familie și căsătorie, fiind nevoie de o perioadă relativ mare de timp pentru reglementarea lor juridică și aplicarea acestora în practică146.
O manifestare fundamentală în această privință trebuie să se întemeieze pe ideea asigurării principiului libertății de voință al soților în privința alegerii regimului matrimonial pe care aceștia înțeleg să-și întemeieze relațiile lor patri-moniale, ca o componentă de bază a însuși dreptului la libertate a persoanei.
Printr-o astfel de măsură se va asigura libertatea soților de a regla efec-tele patrimoniale ale căsătoriei și va anihila, incontestabil, numeroasele dis-funcții ale acestui sistem147.
O intervenire legislativă în acest domeniu trebuie, să vizeze toate institu-țiile fundamentale privitoare la căsătorie și familie, să se întemeieze pe o analiză atentă a tuturor regimurilor matrimoniale posibile a fi aplicate, să țină seama că regimul comunității de bunuri al soților se aplică în țara noastră de peste 40 de ani, și că abrogarea sa imediată, fără o perioadă de tranziție, poate da naștere la urmări dintre cele mai nefavorabile din punct de vedere economic, juridic, social și moral nu numai în relațiile dintre soți dar și în relațiile acestora cu alte persoane, precum și de stabilirea la baza acestei intervenții de ordin legi-slativ al principiului libertății de voință a soților în alegerea regimului juridic matrimonial aplicabil raporturilor patrimoniale dintre ei.
De esența regimului comunității de bunuri a soților este dreptul de propri-etate comună în devălmășie, drept pe care soții nu-l pot înlătura, stabilind pe cale convențională că anumite bunuri din cele comune aparțin numai unuia din-tre ei sau cota-parte ce revine fiecăruia din bunurile comune.
Comunitatea de bunuri este o consecință, stabilită de lege, a existenței căsătoriei celor doi soți. Ea se naște în virtutea legii, indiferent de dorința sau voința soților. Regimul comunității de bunuri ca și a dreptului de proprietate co-mună în devălmășie al soților asupra bunurilor comune este, așadar, un regim
144 Dreptul nr. 9-12/1990, pag. 74, C. Diaconu
145 Vezi: V. D. Zlătescu, I. MI. Zlătescu, revista "Dreptul" nr. 9/1990, pag. 75
146 Vezi: D. Lupulescu, op. cit. pag. 87
147 Vezi: V. D. Zlătescu, I. MI. Zlătescu, revista "Dreptul" nr. 9/1990, pag. 78
legal, obligatoriu și unic.
Această regulă se aplică și bunurilor dobândite de soți înainte de adop-tarea Codului familiei, bunuri care prin efectul legii devin obiectul dreptului lor de proprietate comună în devălmășie.
Imobilul dobândit în timpul căsătoriei, anterior intrării în vigoare a C. familiei (1 febr. 1954), a încetat de a mai fi coproprietate pe cote-părți și a de-venit, pe aceeași dată, bun comun în devălmășie a soților, prin efectul legii148.
Comunitatea de bunuri a soților nu se identifică pe deplin cu dreptul lor de proprietate comună în devălmășie asupra bunurilor comune. Deși între ele există o legătură indisolubilă, sub aspectul bunurilor ce le formează obiectul, totuși cele două noțiuni sunt distincte în privința naturii juridice a dreptului ce poartă asupra bunurilor, și, determinat de acesta, a modului de exercitare și apă-rare a acestor drepturi.
Raportul dintre aceste două noțiuni este raportul dintre gen și specie, co-munitatea de bunuri alcătuind genul, iar dreptul de proprietate comună în devăl-mășie specia.
Așa cum rezultă din prevederile art. 30 din C. familiei, legea folosește termenul de bunuri comune și nu de proprietate comună în devălmășie a soților, iar în literatura juridică s-a consacrat definitiv expresia: comunitatea de bunuri a soților. Expresia comunității de bunuri corespunde pe deplin conținutului real al acestei noțiuni juridice.
Comunitatea de bunuri a soților are ca obiect o totalitate de drepturi patri-moniale, reale și de creanță precum și de obligații149. Cu alte cuvinte, în con-ținutul comunității de bunuri intră nu numai dreptul de proprietate, dar și alte drepturi reale, precum și drepturile de creanță. Mai mult chiar, în conținutul comunității de bunuri intră nu numai drepturi dar și obligații.
Comunitatea de bunuri trebuie privită, așadar ca o universalitate juridică, în sensul că aceasta poartă asupra drepturilor și obligațiilor, totalitatea drepturilor constituind activul, iar cea a obligațiilor formând pasivul patrimo-niului comunitar al soților150.
Din comunitatea de bunuri a soților, constituie obiectul proprietății lor comune numai acele bunuri asupra cărora ei au un drept de proprietate.
Sfera bunurilor ce alcătuiesc obiectul comunității patrimoniale a soților nu este identică cu sfera bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului lor de propri-etate comună în devălmășie, sfera bunurilor ce alcătuiesc obiectul comunității soților fiind mult mai largă decât cea a bunurilor ce le aparțin în proprietate.
148 Vezi: Trib. Supr. sect. civ. Dec. nr. 1359/1981, în R.R.D. nr. 6/1982, pag. 89 – art. 30 C. fam. Și art. 4 din Decretul nr. 32/1954
149 "Dreptul de proprietate comună", D. Lupulescu, op. cit. pag. 89
150 Vezi: Trib. Supr. sect. civ. Dec. nr. 2571/1985, în R.R.D., pag. 66
În legătură cu aceasta se arată: "Când caracterizăm comunitatea matrimo-
nială a soților drept o proprietate comună în devălmășie, noi nu folosim această denumire într-un sens strâns juridic, ca un fel de a fi a dreptului de proprietate, ci mai degrabă într-un sens derivat și extensiv, oarecum figurativ, pentru a de-semna nu o modalitate a dreptului de proprietate ci o indiviziune sui-generis, care asemenea indiviziunii de drept comun poate cuprinde atât drepturi cît și o-bligații, dar care, spre deosebire de acestea din urmă, nu comportă cote-părți151."
Pe linia aceleiași idei, un alt autor, după ce arată că în conținutul comuni-tății de bunuri intră atât drepturi cât și obligații, pentru a explica raportul dintre comunitatea matrimonială și dreptul de proprietate comună în devălmășie preci-zează: "Iată de ce, cât privește comunitatea matrimonială, trebuie ca denumirii de proprietate comună în devălmășie să i se atribuie un înțeles cu mult mai larg decât cel strict juridic de evocare a dreptului de proprietate…152"
În ceea ce ne privește nu credem că este vorba de o indiviziune sui-generis, ori de o atribuire a noțiunii dreptului de proprietate comună în devăl-mășie a unui înțeles cu mult mai larg decât cel strict juridic de evocare a drep-tului de proprietate, ci de accepțiunea ce trebuie să i se dea termenului de devălmășie.
Explicarea noțiunii de devălmășie prin intermediul noțiunii de indiviziu-ne nu este posibilă datorită deosebirilor de esență existente între aceste două noțiuni, iar lărgirea înțelesului dreptului de proprietate comună în devălmășie poate produce serioase confuzii între acest drept real și toate celelalte drepturi reale, pe de o parte, precum și drepturile de creanță, pe de altă parte.
Această posibilă confuzie este determinată de faptul că din conținutul co-munității de bunuri pot face parte nu numai dreptul de proprietate, dar și celelal-te drepturi reale, precum și cele de creanță.
Devălmășia este situația juridică în care soții stăpânesc în comun un bun sau o universalitate de bunuri asupra cărora au un drept de proprietate sau un alt drept real, fără ca ei să cunoască care este întinderea dreptului sau bunurile ce a-parțin fiecăruia în materialitatea lor. Privită în această accepțiune, devălmășia nu mai este o modalitate a dreptului de proprietate, ci o modalitate a altor drep-turi reale. De exemplu: în cazul concesiunii de terenuri pentru construirea de lo-cuințe, în condițiile stabilite de Legea nr. 50/1991, privind autorizarea execută-rii construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, dreptul de conce-siune a soților se va înfățișa sub forma devălmășiei, deoarece ei nu cunosc întin-derea dreptului lor de concesiune și nici partea materială din teren, corespunză-
151 M. Eliescu, "Efectele căsătoriei cu privire la raporturile patrimoniale dintre soți", ed. Academiei, pag. 185
152 I. Albu, "Dreptul familiei", ed. Didactică și pedagogică, Buc. 1975, pag. 112
toare dreptului fiecăruia.
De asemenea, în cadrul comunității de bunuri sub forma devălmășiei celor doi soți se pot afla și alte drepturi reale, cum ar fi, un drept de uzufruct, servitute, superficie, etc153.
Noțiunea de devălmășie are prin urmare două accepțiuni.
Într-o primă accepțiune, restrânsă, sub forma devălmășiei se înfățișează dreptul de proprietate al soților și are ca obiect bunurile dobândite de oricare din soți în timpul căsătoriei cu titlu de proprietate. Într-o accepțiune mai largă, devălmășia se înfățișează ca o modalitate și a altor drepturi reale pe care soții le dobândesc în timpul căsătoriei.
Pentru a evita orice fel de confuzie, credem154 că utilizarea termenului de devălmășie în cea de-a doua accepțiune trebuie făcută în toate cazurile, cu pre-cizarea dreptului ce se înfățișează sub această modalitate, în timp ce utilizarea termenului de devălmășie, fără alte precizări, socotim că este indicată în toate cazurile pentru desemnarea dreptului de proprietate comună în devălmășie.
În concluzie dreptul de proprietate comună în devălmășie nu se identifică cu comunitatea de bunuri a soților. Dreptul de proprietate comună în devălmă-șie face parte din conținutul comunității de bunuri alături de alte drepturi reale și de creanță ae soților.
Raportul dintre cele două noțiuni este, așadar, de la parte la întreg, comunitatea alcătuind întregul din care face parte și dreptul de proprietate comună în devălmășie.
Dreptul de proprietate comună în devălmășie prezintă unele trăsături ca-racteristice ce sunt de esența acestui drept, trăsături ce-i asigură o fizionomie proprie și un regim juridic diferit de celelalte forme ale dreptului de proprietate.
1. Prima și cea mai importantă trăsătură caracteristică a dreptului de proprietate comună în devălmășie constă în aceea că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate și nici bunurile ce alcătuiesc obiectul dreptului, în materialitatea lor, ce aparțin fiecăruia.
2. Cea de-a doua caracteristică este determinată de existența celor doi soți. Această legătură este atât de puternică încât în literatura de specialitate s-a considerat că: Raportul de comunitate de bunuri nu este un raport juridic de si-ne stătător, el este un raport juridic accesoriu, care presupune în mod necesar existența unui raport de bază: căsătoria. Comunitatea de bunuri între soți nici nu se poate naște înainte de încheierea căsătoriei, nici nu poate dăinui după în-cetarea ei, fiindcă accesoriul nu poate avea ființă decât atâta timp cât există și principalul155.
153 I. Filipescu, Notă la decizia civ. nr. 1073/1966 a Trib. Reg. Argeș în R.R.D. nr. 4/1968, pag. 140
154 Vezi: D. Lupulescu, op. cit. pag. 92-93
155 Vezi: M. Eliescu, op. cit. pag. 332
3. A treia trăsătură ne arată caracterul de proprietate comună al acestui drept care rezultă din prevederile art. 30 din C. familiei, potrivit cărora bunurile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei sunt bunuri comune, pre-cum și dispozițiile art. 31 din același cod în care sunt enumerate bunurile ce al-cătuiesc obiectul dreptului de proprietate exclusivă a fiecăruia dintre soți. Lip-sa acestei calități: cea de soț, face imposibilă nașterea raporturilor de proprietate comună în devălmășie.
Reglementarea prin lege, în acest fel, a modului de exercitare de către soți a atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate co-mună în devălmășie este consecința egalității soților în drepturi, a prieteniei, a-fecțiunii reciproce, și a dragostei pe care se bazează relațiile dintre soți.
În baza principalelor trăsături caracteristice ce sunt de esența dreptului de proprietate comună în devălmășie și ținând seama de contribuția adusă în litera-tura de specialitate și practica judecătorească se poate formula următoarea defi-niție: Dreptul de proprietate comună în devălmășie, ca modalitate a dreptului de proprietate privată ce aparține persoanelor fizice, are ca obiect bunurile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei asupra cărora soții au un drept de proprietate nefracționat, drept ce conferă proprietarilor comuni atri-butele de folosință, posesie și dispoziție în a căror executare fiecare din soți este presupus că are și consimțământul celuilalt soț156.
Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie
Ca orice alt drept de proprietate și dreptul de proprietate comună în de-vălmășie are în conținutul său atributele de posesie, folosință și dispoziție. Deo-sebirile între cazul în care dreptul de proprietate aparține unei singure persoane și cazul în care este vorba de un drept de proprietate comună se referă, în ce pri-vește exercitarea dreptului, nu la existența atributelor pe care acest drept le cu-prinde, căci ele există deopotrivă în ambele cazuri, ci la modul în care se exer-cită aceste atribute în fiecare caz.
Regimul juridic al exercitării dreptului de proprietate comună în devăl-mășie trebuie să fie corespunzător nu numai naturii relațiilor dintre soți, bazate pe prietenie, afecțiune și încredere reciprocă, ca și structurii complexe sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună în devălmășie, ci trebuie să satisfa-că și nevoile circuitului civil general.
Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmășie, sub aspectul exercitării atributelor ce alcătuiesc conținutul este stabilită de către
lege. Într-adevăr, în alin. 1 al art. 35 din C. familiei se prevede că soții adminis-
156 D. Lupulescu, "Dreptul de proprietate comună al soților", Buc. 1993, pag. 97-98, în același sens L. Pop, op. cit. pag. 154-155, C. Bârsan, pag. 189
trează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele.
Această caracteristică a dreptului de proprietate comună în devălmășie determină și reglementarea juridică în privința exercitării de către soți a drep-tului de posesie, folosință și dispoziție asupra bunurilor comune.
Aplicarea practică a prevederilor legale potrivit cărora soții exercită îm-preună atributele dreptului lor de proprietate comună ar fi dat naștere la greutăți considerabil determinate de faptul că pentru încheierea tuturor actelor juridice ar fi fost necesar consimțământul ambilor soți, ceea ce trebuie să recunoaștem, nu este ușor de realizat.
Manifestarea expresă de voință a ambilor soți la încheierea oricărui act juridic, indiferent de importanța lui, ar fi îngreunat în mod considerabil însăși administrarea bunurilor comune de către soți. De asemenea, aplicarea acestor prevederi legale ar fi fost de natură să provoace incertitudini în raporturile juri-dice dintre soți și terțe persoane, care ar fi fost obligate, în toate cazurile, să verifice dacă la încheierea actului juridic și-au dat consimțământul ambii soți.
Pentru preîntâmpinarea acestei greutăți, C. familiei, în alin. 2 art. 35 a in-stituit regula mandatului tacit reciproc, potrivit căreia oricare dintre soți, exer-citând atributele ce alcătuiesc conținutul dreptului de proprietate comună este socotit că are consimțământul celuilalt soț.
Prin lege se prezumă, prin urmare, că fiecare din soți este împuternicit să-l reprezinte pe celălalt în privința actelor juridice pe care le încheie cu privire la bunurile comune. În felul acesta, nevoia acordului de voință a celor doi soți nu mai poate constitui o stânjenire în chibzuita gospodărie a bunurilor comune, pe de o parte, iar pe de altă parte, terții pot încheia acte juridice valabile privitoare la aceste bunuri cu oricare din soți, fără a trebui să verifice dacă și celălalt soț este de acord157.
Prezumția mandatului tacit este instituită de lege ca o regulă cu caracter imperativ, soții neputând nici împreună și nici fiecare în parte să înlăture aplica-rea acestei reguli în exercitarea drepturilor lor cu privire la bunurile comune.
De asemenea, soții nu pot prin voința lor nici să extindă și nici să restrân-gă domeniul de aplicare al acestei reguli158.
În temeiul prezumției mandatului tacit reciproc instituită de lege, fiecare din soți, atunci când exercită drepturile prevăzute în C. familiei, cu privire la bunurile comune, este presupus că acționează nu numai în numele său, ci și ca reprezentant al celuilalt soț. Dreptul de reprezentare al soților constituind prin natura sa juridică un mandat tacit, înseamnă că se vor aplica, în această materie, regulile stabilite de către C. civ. pentru mandat, în măsura în care acestea nu
157 A se vedea: M. Eliescu, op. cit. pag. 316
158 I. Albu, op. cit. pag. 154, în același sens P. Anca "Dreptul soților cu privire la bunurile comune", în R.R.D. nr. 9/1976, pag. 16
contravin dispozițiilor C. familiei.
Prezumția mandatului tacit instituită prin alin. 2 art. 35 din C. familiei are un caracter relativ, soțul care s-a opus la îndeplinirea unui act sau care nu a avut
cunoștință despre acel act putând face dovada respectivă159. Aceasta înseamnă că oricare dintre soți poate să facă dovada opunerii sale, învederând în fiecare caz în parte că actul a fost încheiat fără consimțământul său.
Opunerea trebuie să fie în toate cazurile concretă, adică să se refere la fie-care act juridic în parte încheiat de celălalt soț, deoarece o opunere generală față de toate actele încheiate ar însemna o modificare a reglementării legale a ra-porturilor dintre soți…soluție care nu poate fi admisă nici în cazul când ambii soți ar fi de acord cu o asemenea modificare a regimului legal160.
Prezumția de mandat tacit, în ceea ce privește înstrăinarea bunurilor co-mune mobile, operează numai atâta timp cât celălalt soț nu și-a manifestat dez-acordul, contrazicând ideea de mandat tacit. De aceea dobânditorul care a luat cunoțtință de existența unei opuneri și totuși a încheiat actul, trebuie considerat de rea credință și, pe cale de consecință, el nu mai poate invoca în favoarea sa nici prevederile art. 1909 C. civ. și nici prezumția de mandat tacit pentru a sus-ține că a tratat cu proprietarul bunului161.
Inexistența mandatului tacit poate rezulta nu numai dintr-o opunere for-mală adusă la cunoștința dobânditorului ci poate fi deprinsă și din alte împreju-rări de fapt care exclud ideea unui consimțământ prezumat din partea soțului ce nu participă la încheierea actului.
Astfel lipsa mandatului tacit poate rezulta din îmrejurarea că: soții sunt despărțiți în fapt și, mai ales, când există introdusă și o acțiune de divorț162, din împrejurarea că pentru a împiedica înstrăinarea bunului s-a cerut punerea lui sub sechestru sau că actul a fost încheiat într-o altă localitate decât cea în care soții își au domiciliul, împrejurare de natură să impună un plus de prudență co-proprietarilor obligându-i să ia informații mai ample cu privire la motivele ce au determinat înstrăinarea bunului163 precum și din orice alte împrejurări de fapt.
După ce din prima parte a alin. 2 al art. 35 din C. familiei se instituie re-gulile prezumției mandatului tacit reciproc, în partea finală a aceluiași aliniat se consacră o importantă derogare de la această regulă, prevăzându-se că: niciunul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț.
159 A se vedea: Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 1153/1978, în R.R.D. nr. 1/1979, pag 51, în același sens a se vedea: Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 984/1985, în R.R.D. nr. 4/1986, pag. 61
160 A se vedea: M. Eliescu, op. cit. pag. 319
161 Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 988/1967, în C.D. pe anul 1957, pag. 152
162 Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 534/1975, în R.R.D. nr. 12/1975, pag. 75
163 Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 988/1967, în C.D. pe anul 1957, pag. 152
Prevederile art. 35 din C. familiei arată că actele săvârșite numai de către
unul din soți sunt valabile numai în măsura în care prezumția mandatului tacit din partea celuilalt soț nu este contrazisă. Când voința contrară a soțului care se opune este expres manifestată, prezumția de mandat tacit încetează.
De asemenea, s-a considerat că refuzul unuia din soți de a consimți la în-străinarea unui teren și a unei construcții, bunuri comune nu apar ca potrivnic scopului economic și social al regimului comunității de bunuri, dimpotrivă, exprimă un interes legitim, acela de a nu diminua masa bunurilor comune fără o justificare temeinică a necesității actului de înstrăinare164.
Cu alte cuvinte, refuzul unuia din soți, întemeiat pe dreptul său, recunos-cut de lege, de a se opune la încheierea actelor de dispoziție privind bunuri imo-bile comune, nu va putea fi considerat ca abuz de drept, atunci când necesitatea înstrăinării, adică a diminuării bunurilor comune, nu are o justificare temeinică care să fie determinată de interesele ambilor soți și numai ale unuia dintre ei.
Obiectul dreptului de reprezentare al soților îl constituie atributele de fo-losință, posesie și dispoziție din cuprinsul dreptului de proprietate comună în devălmășie.
Atributul folosinței, care intră în conținutul juridic al dreptului de propri-etate comună în devălmășie, constă în dreptul soților de a utiliza bunul în pro-priul lor interes, dobândind în proprietate fructele și veniturile pe care le pot ob-ține din acel bun.
Folosința ca atribut al dreptului de proprietate prezintă o importanță deosebită, prin intermediul său asigurându-se însuși procesul de utilizare a însușirilor bunurilor pentru satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale titula-rilor dreptului de proprietate comună în devălmășie. Sub acest aspect, prima și cea mai importantă precizare ce trebuie făcută în legătură cu folosința este aceea că soții, împreună cât și fiecare în parte, sunt obligați să folosească bunu-rile comune în raport cu destinația lor.
O primă problemă ce s-a ridicat în practica judecătorească cu privire la exercitarea de către soți, îmreună, a atributului de folosință din cuprinsul dreptului lor de proprietate a fost aceea dacă în timpul căsătoriei, soții, pe cale convențională sau prin intermediul unei hotărâri judecătorești, pot partaja folosința bunurilor comune.
Instanțele de judecată îndrumate de către instanța supremă au decis că: partajul de folosință al bunurilor comune ale soților este inadmisibil, deoarece atâta timp cât există comunitatea de bunuri și soții nu sunt divorțați, ei își administrează și folosesc împreună bunurile comune și tot astfel dispun de ele.
Partajul de folosință prin hotărâre judecătorească nu este admis în dreptul
164 Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 2347/1974, în C.D. 1974, pag. 171
nostru nici între titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți.
Deși s-a considerat ca fiind inadmisibil partajul de folosință în raporturile de proprietar ale soților, totuși, instanțele de judecată, pentru a înlătura neînțelegerile dintre soți cu privire la folosința bunurilor comune și pentru a sta-bili modul în care ei urmează să le folosească, au încuviințat sechestrul asupra bunului ce constituie obiectul neînțelegerii lor.
Astfel, ca exemplu, Tribunalul județean Timiș fiind sesizat cu o cerere din partea unuia dintre soți prin care se solicită instruirea unui sechestru asupra unui autoturism care era folosit în mod exclusiv de celălalt soț, a încuviințat sechestrul autoturismului, făcând prin aceasta să înceteze grabnic abuzul săvârșit de către unul dintre soți în executarea atributului de folosință din cuprinsul dreptului de proprietate comună165.
Această soluție se arată într-o decizie de speță a instanței supreme, este de natură nu numai să pună capăt exercitării abuzive de către unul din soți a fo-losinței bunului comun, ci se justifică și ca o simplă garanție că acel bun nu va mai fi folosit până la ridicarea măsurii166.
Instituirea sechestrului de către instanțele de judecată prin hotărâre jude-cătorească trebuie privită, așadar, ca o măsură privind modul în care soții ur-mează să folosească un bun comun.
Fără a recurge la măsura partajului de folosință, dar pentru a stabili mo-dul de folosire de către soți a bunurilor comune, instanțele de judecată au statuat că, în cazul în care soții sunt despărțiți în fapt și unul din ei își asigură, prin acte arbitrare, folosința exclusivă a unuia sau mai multor bunuri comune, menținând această situație timp îndelungat, cu nesocotirea evidentă a intereselor legitime ale celuilalt soț pe care l-a forțat să părăsească domiciliul conjugal comun, datorită, fie relelor tratamente, fie alungării din locuință, această situație constituie motiv temeinic pentru împărțirea bunurilor comune în timpul căsăto-riei, în condițiile stabilite de art. 36 alin. 2 din C. familiei.
Împărțirea bunurilor comune în timpul căsătoriei constituie, o măsură ex-tremă la care soții pot recurge pentru asigurarea folosinței, conforme cu legea, a bunurilor comune. Ceea ce nu se poate realiza direct pe baza unui partaj de folosință se poate realiza, totuși, în mod indirect printr-un partaj de proprietate.
Soluția la care s-a ajuns în practica judecătorească, pentru exercitarea conformă cu legea a atributului de folosință este deplin justificată deoarece: este contrar scopului legii ca unul din soți să-și asigure, prin acte arbitrare, folosința exclusivă a bunurilor, în detrimentul celuilalt soț167.
Dacă cu ocazia exercitării atributului de folosință, dealtfel, ca și exercită-
165 A se vedea: Trib jud. Timiș, dec. nr. 966/1972, în R.R.D. nr. 4/1973, pag. 174
166 Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 842/1975, în R.R.D. nr. 12/1975, pag. 47
167 A se vedea: Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 100/1977, în R.R.D. nr. 6/1977, pag. 58
rii celorlalte atribute din cuprinsul dreptului de proprietate comună a soților, bu-nului comun i-au fost produse degradări sau i-a fost schimbată destinația, în temeiul art. 998-999 din C. civ., fiecare din soți este îndreptățit să ceară remedi-rea degradării aduse bunului comun de către celălalt soț sau chiar de o terță persoană, precum și restabilirea destinației inițiale a bunului.
Exercitarea numai de către unul dintre soți a atributului de folosință asu-pra unui bun comun, o perioadă mai îndelungată, are unele consecințe și sub aspectul stabilirii valorii acestuia cu ocazia împărțirii bunurilor comune.
În cazul în care cu ocazia partajului urmează să se împartă între soți un bun, spre exemplu, un autotorism care timp îndelungat s-a aflat în folosința exclusivă a unuia dintre soți, valoarea care trebuie luată în considerare nu este cea de la data efectuării partajului, ci cea de la data la care a început să exercite în mod exclusiv atributul de folosință asupra bunului168.
În acest fel se asigură o împărțire echitabilă a bunurilor comune între soți, deoarece acea scădere în valoarea bunului ca urmare a folosirii lui sau din alte cauze, va fi suportată în întregime de soțul care a folosit în mod exclusiv bunul.
În vederea folosirii cât mai eficiente a bunurilor comune de către soți, precum și pentru preîntâmpinarea pieirii sau pierderii acestora, soții, cel mai adesea, sunt nevoiți să întreprindă o serie de acte de natură materială sau juridică menite a aduce conservarea bunului comun.
Prin astfel de acte nu trebuie schimba însă natura sau destinația bunului comun, să fie stânjenit exercițiul folosinței celuilalt soț ori să i se provoace acestuia un prejudiciu169.
Posesia ca atribut al dreptului de proprietate, constă în stăpânirea de fapt a unui bun sub nume de proprietar. Ea cuprinde un element obiectiv, care con-stă în deținerea ori stăpânirea bunului și un element subiectiv, adică voința pro-prietarului de a poseda pentru el însuși.
Ceea ce deosebește posesia ca atribut al dreptului de proprietate, de posesia ca stare de fapt și de posesia exercitată asupra unui bun cu alt titlu decât acela de proprietate, este existența titlului de proprietate.
Posesia ca atribut al dreptului de proprietate comună în devălmășie n-a fost prevăzută, alături de folosință și dispoziție, în cuprinsul art. 35 din C. fami-liei. Cu toate acestea, existența atributului de posesie din cuprinsul dreptului de proprietate comună în devălmășie n-a fost nici o clipă constatată nici în literatura de specialitate și nici în practica judecătorească.
Într-o accepțiune mai largă170 a noțiunii și înțelesului atributului de folo-sință în care este inclus și cel de posesie se precizează: Într-adevăr, cum textul
168 A se vedea: Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 128/1978, în R.R.D. nr. 8/1978, pag. 60
169 D. Lupulescu op. cit. pag. 313 și urm. C. Bârsan pag. 191
170 A se vedea: I. Albu, op. cit. pag. 152
legal utilizează, pe lângă expresiile de administrează și dispun, numai pe aceea
de folosesc, în înțelesul textului, noțiunea de folosință include implicit și atribu-
tele posesiei și însușiri ale fructelor, atribute inerente dreptului de proprietate și altor drepturi reale principale ale soților asupra bunurilor comune.
Se arată că folosința, în înțelesul art. 35 alin. 1 C. familiei, implică, toto-dată, exercițiul unei stăpâniri efective-directe sau mijlocite a bunurilor comune din punct de vedere fizic sau economic171.
Se consideră172 că posesia este un atribut nu numai al dreptului de propri-etate comună, ci chiar al însăși comunității de bunuri a soților, adică și al altor drepturi reale ce fac parte din comunitate. Comunitatea de bunuri a soților, ara-tă autorul, înseamnă, așadar, că posesia, folosința și dispoziția asupra acestor bunuri se exercită de comun acord de către soți.
Soții exercită, de regulă, împreună atributul de posesie asupra bunului sau bunurilor comune. Există însă și cazuri în care soții sunt despărțiți în fapt, locuind și gospodărindu-se separat, ori unul dintre soți este dispărut, situații în care posesia se exercită asupra bunurilor comune numai de către unul din soți.
Exercitarea numai de către unul din soți a atributului de posesie produce o serie de consecințe în privința exercitării celorlalte atribute din cuprinsul drep-tului de proprietate. Astfel, stăpânirea unui bun comun numai de către unul din soți, înseamnă, de fapt, că utilizarea materială a bunului potrivit cu însușirile și destinația sa economică, precum și însușirea fructelor pe care bunul le produce, adică folosința propriu-zisă, se exercită în interesul soțului ce stăpânește efectiv bunul.
Lipsa posesiei îngreunează în mod considerabil, dar nu face chiar imposi-bilă, efectuarea actelor de dispoziție cu privire la bunul comun.
De asemenea, stabilirea în posesia căruia din soți se află unul sau mai multe bunuri comune constituie o obligație de seamă a instanțelor judecătorești cu ocazia soluționării acțiunilor de împărțire a bunurilor comune ale soților.
Într-adevăr, în cazul în care părțile au învederat că unele dintre bunurile comune a căror împărțire se solicită se găsesc în fapt la unul dintre soți sau au fost înstrăinate, instanța are obligația, pentru a evita soluționarea numai aparen-tă a însiși fondului cauzei, să stabilească la care dintre părți se află în fapt bunu-rile dobândite în timpul căsătoriei sau de care dintre soți unele din ele au fost înstrăinate173.
Stabilirea de către instanțele de judeactă cu ocazia judecării proceselor de partaj, în posesia efectivă a cărei părți se află ori s-au aflat bunurile comune, su-puse împărțelii, are importanță, pe de o parte, în atribuirea laturilor, în sensul
171 D. Rizanu, D. Protopopescu, op. cit. pag. 64
172 A se vedea: M. Eliescu, op. cit. pag. 313
173 A se vedea: Trib. Jud. Ialomița, dec. civ. nr. 12/1976, în R.R.D. nr. 6/1977, pag. 58
evitării pe cât este posibil, a oricăror dificultăți de intrare în posesie de către una din părți privind bunuri ce se află în posesia celeilalte părți, iar pe de altă parte, instanța de judecată să fie în măsură la cererea celui interesat, să consacre, prin
hotărârea pe care o dă, obligația părții care deține bunul atribuit celeilalte părți să i-l restituie sau, în caz contrar, să-i plătească acestuia din urmă, contravaloa-rea bunului.
Exercitarea abuzivă de către unul din soți a atributului de posesie, la fel ca și în cazul folosinței, poate constitui motiv temeinic pentru celălalt soț, de a cere și de a obține, pe cale judecătorească împărțirea bunurilor comune, în între-gime sau numai o parte din acestea, în condițiile stabilite de art. 36 alin. 2 din Codul familiei174.
Deposedarea, pentru a constitui motiv temeinic de împărțire a bunurilor comune trebuie să se producă prin acte arbitrare, să dureze un timp și să fie de natură a-l împiedica pe celălalt soț să exercite în condiții normale atributele dreptului său de proprietate, iar soții să fie despărțiți în fapt, locuind și gospodă-rindu-se separat.
Împărțirea bunurilor comune în timpul căsătoriei, constituie o măsură ex-tremă la care soții trebuie să recurgă numai atunci când nu pot stabili pe altă ca-le modul de exercitare a atributelor dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune.
În ceea ce privește însă dreptul unuia dintre soți de a intenta acțiuni pose-sorii, atât în literatura de specialitate, cât și în practica judecătorească, s-a consi-derat că acestea se încadrează în categoria actelor de administrare, putând fi ast-fel, exercitate de oricare dintre soți, în temeiul mandatului prezumat de lege. Acțiunile posesorii, deși sunt acțiuni imobiliare, sunt totuși considerate acte de administrare, deoarece prin judecarea lor nu se anticipează, în nici un fel, asupra existenței dreptului de proprietate urmărindu-se doar, apărarea folosinței comu-ne a imobilului175.
Printr-o astfel de acțiune fiecare din soți poate cere stabilirea prin inter-mediul instanței de judecată a dreptului de servitute, bun comun al soților. De a-semenea, fiecare din soți poate încheia în mod valabil, în cadrul mandatului ta-cit prezumat de lege, un contract de încheiere referitor la o locuință bun comun, contractele de închiriere pe termen de cel mult cinci ani, fiind incluse în catego-ria actelor de administrare176.
În ceea ce privește exercitarea actelor de dispoziție cu privire la bunurile comune trebuie să deosebim după cum acestea se referă la bunuri mobile sau la bunuri imobile.
174 A se vedea: Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 138/1971, în R.R.D. nr. 10/1971, pag. 168
175 A se vedea: Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 883/1968, în R.R.D. nr. 1/1969, pag. 152
176 Trib. Supr. sect. civ. Decretul nr. 534/1975, în R.R.D. nr. 12/1975, pag. 45
În conformitate cu dispozițiile alin. 2 art. 35 din C. familiei, oricare dintre soți poate săvârși acte de dispoziție cu privire la bunurile comune, mobile, fiind presupus că are și consimțământul celuilalt soț.
În legătură cu actele de dispoziție, în cadrul dreptului de reprezentare al soților, prima precizare ce trebuie adusă se referă la aceea că actele de dispoziție săvârșite de oricare dintre soți trebuie să se încadreze în categoria actelor cu titlu oneros177.
Art. 35 din C. familiei prevede că se poate institui un mandat tacit de ad-ministrare, folosință și dispoziție a unora din bunurile comune, bazat pe pre-zumția consimțământului tacit al soților.
Prin urmare, în ceea ce privește actele de dispoziție cu titlu gratuit nu vor putea fi făcute de către unul din soți decât cu consimțământul expres al celuilalt soț și acesta indiferent, dacă aceste acte se referă la bunuri mobile sau imobile.
Rezultă, așadar, că în cazul tuturor actelor de dispoziție prin care are loc transmiterea, cedarea sau constituirea unui drept real, principal sau accesoriu, privitor la un imobil este necesar, pentru însăși validitatea lor, consimțământul expres al ambilor soți. În categoria actelor de dispoziție trebuie incluse nu nu-mai actele juridice care au ca efect direct și nemijlocit transmiterea drepturilor, ci și actele prin intermediul cărora se realizează în mod indirect un asemenea e-fect cum ar fi, spre exemplu renunțarea la un drept.
Consimțământul expres la care se referă dispozițiile legale se poate reali-za, fie prin participarea personală a ambilor soți la încheierea actului juridic de dispoziție, fie în baza unui mandat special prin care o altă persoană sau chiar ce-lălalt soț este împuternicit să încheie singur actul juridic de dispoziție. Indife-rent de modul în care se realizează consimțământul, el trebuie să fie o manifes-tare neîndoielnică de voință a soților pentru transmiterea ori constituirea unui drept de uzufruct, servitute, ipotecă, concesiune atribuit soților pentru constitui-rea unei locuințe.
Lipsa consimțământului unuia dintre soți la încheierea unui act juridic de dispoziție cu privire la bunurile imobile comune nu poate fi suplinită nici chiar printr-o hotărâre judecătorească.
Încetarea proprietății comune devălmașe
Raporturile de proprietate comună în devălmășie nici nu se nasc înainte de încheierea căsătoriei și nici nu iau sfârșit înainte de încetarea sau desfacerea căsătoriei, ele dăinuind atâta timp cât există căsătoria178. Într-adevăr, în confor-
177 A se vedea: D. Lupulescu, op. cit. pag. 323-324
178 D. Lupulescu, op. cit. pag. 347, în același sens prof. univ. dr. Ovidiu Ungureanu / Cornelia Munteanu, pag. 222, C. Bârsan, op. cit, pag. 192
mitate cu prevederile art. 36 din C. familiei, la desfacerea căsătoriei, bunurile comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie se împart între soți, potrivit învoileii acestora, iar în cazul în care soții nu se înțeleg cu privire la împărțirea bunurilor comune, va hotărî instanța judecătorească.
Existența dreptului de proprietate comună în devălmășie este determinată de existența căsătoriei. De îndată ce căsătoria încetează prin moartea unuia dintre soți sau prin declararea judecătorească a morții unuia dintre ei ori se desface prin divorț, încetează și dreptul de proprietate comună în devălmășie.
Cu toate că existența în timp a dreptului de proprietate comună în devăl-mășie este determinată de existența căsătoriei, dreptul de proprietate comună al soților poate înceta și în timpul căsătoriei atunci când interesele legitime ale so-ților, rezultând din necesitatea stabilității relațiilor de căsătorie ori a satisfacerii unor interese de ordin patrimonial ale creditorilor soților, reclamă împotriva bu-nurilor comune.
Împărțirea poate fi voluntară sau judiciară179. Cea voluntară poate inter-veni numai odată cu divorțul sau după desfacerea căsătoriei. În ceea ce privește împărțirea judiciară, conform art. 36 alin. 2 C. familiei, soții pot, atunci când e-xistă motive temeinice, să pună capăt, în total sau numai în parte, dreptului de proprietate comună în devălmășie, solicitând instanțelor de judecată, ca prin ho-tărâre judecătorească să dispună împărțirea în întregime sau numai în parte a bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului lor de proprietate comună. Bunurile astfel împărțite devin obiectul dreptului de proprietate exclusivă al fiecăruia dintre soți.
Odată cu împărțirea bunurilor comune încetează dreptul de proprietate comună al soților asupra acestora și ia naștere un drept de proprietate exclusivă al fiecăruia dintre soți asupra bunurilor atribuite prin împărțeală.
Se susține că odată cu desfacerea căsătoriei, proprietatea în devălmășie se transformă de drept, în mod automat, în proprietate comună pe cote-părți, și drept urmare, se aplică regimul juridic al indiviziunii de drept comun180.
Comunitatea de bunuri este afectată nevoilor căsătoriei, și, ca atare, supu-să unui regim derogatoriu de la dreptul comun. Odată cu desfacerea sau înceta-rea căsătoriei ia sfârșit și acest regim derogatoriu, căci el avea aplicare atâta timp cât exista căsătoria. După cum comunitatea de bunuri a soților nu poate lua naștere înainte de încheierea căsătoriei, tot astfel ea nu poate supraviețui mo-mentului desfacerii ori încetării căsătoriei. Raporturile de proprietate comună în devălmășie ale soților asupra bunurilor comune nu sunt raporturi juridice de si-ne stătătoare, ci raporturi juridice accesorii, existența lor fiind determinată de e-
xistența raportului de căsătorie, care este raportul principal.
179 A se vedea: C. Bârsan, op. cit. pag. 192
180 A se vedea: M. Eliescu, op. cit. pag. 334-335
Criteriul după care se vor determina concret cotele-părți ce revin fiecăru-ia dintre soți este cel al contribuției acestora la dobândirea bunurilor comune.
Instanța supremă face precizarea, pentru împărțirea bunurilor este necesar în prealabil să se determine cota-parte a fiecăruia dintre soți în comunitate, care se stabilește în funcție de aportul adus de fiecare dintre ei în timpul căsătoriei și în raport de acesta urmează să se procedeze la împărțirea lor efectivă. Numai după aceea, pornindu-se de la cotele-părți astfel determinate, se va putea trece la pro-tejarea materială a bunurilor ce au alcătuit comunitatea devălmașă spre a prefa-ce proprietatea indiviză într-o proprietate diviză și exclusivă a fiecăruia dintre copărtași.
6.3. COMPARAȚIE ÎNTRE PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI ȘI PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE
Între cele două forme ale dreptului de proprietate comună există următoa-rele asemănări:
1. Atât dreptul de proprietate comună pe cote-părți cât și dreptul de pro-prietate comună în devălmășie sunt modalităția ale dreptului de proprietate ce se caracterizează prin existența mai multor titulari ai dreptului de proprietate. Exis-tența mai multor titulari ai dreptului de proprietate este de esența ambelor forme de proprietate comună. Deși există mai mulți titulari ai dreptului de proprietate, totuși, ei nu alcătuiesc o persoană juridică, subiect unic de drepturi și obligații, ci fiecare, în parte rămâne, subiect distinct de drepturi și obligații.
2. În ambele cazuri ale dreptului de proprietate comună, titularii dreptului exercită simultan și concurent atribuțiile ce alcătuiesc conținutul juridic al drep-tului lor. Drepturile proprietarilor, fie că proprietatea lor este pe cote-părți, fie că este în devălmășie, se întinde asupra întregului bun sau a tuturor bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună.
3. Încetarea dreptului de proprietate comună are loc prin împărțeală, oca-zie în care drepturile coproprietarilor și codevălmașilor devin singulare și exclu-sive, drepturi ce vor avea ca obiect unele bunuri dintre cele ce au fost comune, sau o parte din bunul comun în cazul în care obiectul dreptului de proprietate comună l-a alcătuit un singur bun. Cu alte cuvinte dreptul indiviz ce avea ca obiect un bun unic sau o masă de bunuri aparținând mai multor proprietari, devine un drept diviz și exclusiv a-supra unor bunuri concrete în materialitatea lor sau a unei părți din bunul ce a fost comun. Împărțeala, fie că face să înceteze dreptul de proprietate comună pe cote-părți, fie dreptul de proprietate comună în devălmășie, se face după aceste reguli.
Între cele două forme ale dreptului de proprietate comună există însă și u-nele deosebiri determinate de structura sub care se înfățișează dreptul de pro-prietate, de sfera de aplicare a acestor modalități ale dreptului de proprietate, de modul de exercitare a atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al acestor drep-turi, de destinația bunurilor comune, precum și de posibilitățile de împărțire a bunurilor comune. În funcție de aceste criterii de delimitare a celor două forme de proprietate comună, principalele deosebiri dintre acestea sunt:
1. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin aceea că proprietarii cunosc întinderea dreptului de proprietate asupra bunului comun, întindere ce se stabilește sub forma unei cote-părți. Ei nu cunosc însă partea materială din bun sau din bunurile comune ce corespund întinderii drep-tului lor de proprietate. Prin urmare, de esența acestei forme de proprietate comună este determinarea dreptului fiecărui proprietar sub formă de cotă-parte din dreptul de proprietate, fără ca bunul în materialitatea sa să fie împărțit sau să se cunoască partea materială din bunul comun ce corespunde întinderii dreptu-lui de proprietate al fiecărui proprietar. Dimpotrivă, în cadrul proprietății comu-ne în devălmășie, dreptul de proprietate nefiind împărțit pe cote determinate, propietarii nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate și nici bunurile în materialitatea lor, ce aparțin fiecăruia în parte.
2. Sub forma dreptului de proprietate comună pe cote-părți, ca modalitate a dreptului de proprietate se pot înfățișa toate formele de proprietate existente în țara noastră. Spre deosebire însă de dreptul de proprietate comună pe cote-părți care ca modalitate a dreptului de proprietate se întâlnește la toate formele de proprietate, sub forma dreptului de proprietate comună în devălmășie se înfăți-șează numai dreptul de proprietate ce aparține persoanelor fizice. Aceasta în-seamnă că dreptul de proprietate comună în devălmășie are o sferă de aplicare mult mai restrânsă, fiind întâlnită numai în cazul dreptului de proprietate ce aparține persoanelor fizice. Sfera subiecților dreptului de proprietate comună în devălmășie este limitată la cei doi soți.
3. Nașterea și menținerea raporturilor de proprietate comună pe cote-părți este determinată de interese patrimoniale. Legăturile ce se stabilesc între propri-etari în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, sunt, fără excepție, determinate de interese patrimoniale, iar în ceea ce privește raporturile ce se stabilesc între titularii dreptului de proprietate comună în devălmășie, acestea se bazează și sunt determinate de relațiile de natură personală nepatrimonială ce există între aceștia.
4. Întrucât în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți fiecare proprietar cunoaște cota sa parte din drept, el poate dispune de dreptul său prin acte cu titlu gratuit sau oneros încheiate cu orice persoană. Pentru înstrăinarea sau grevarea cu sarcini reale a cotei sale părți nu are nevoie de consimțământul celorlalți proprietari, cu care se află în raporturi juridice de proprietate comună. În cazul dreptului de proprietate comună în devălmășie codevălmașii nu cunosc întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune. Dreptul lor nu este individualizat sub formă de cote-părți. Drept urmare, titularii dreptului de proprietate comună în devălmășie nu pot dispune, prin acte vii, de dreptul lor asupra bunurilor comune. Înstrăinarea de către un codevălmaș a dreptului său asupra bunurilor comune ar contravenii nu numai naturii dreptului de proprieta-te comună în devălmășie dar și destinației stabilite prin lege a acestui drept.
5. Între dreptul de proprietate comună pe cote-părți și în devălmășie exis-tă deosebiri esențiale în ceea ce privește modul de exercitare a atribuțiilor ce al-cătuiesc conținutul juridic al acestor drepturi. Astfel, în cadrul dreptului de pro-prietate comună pe cote-părți, fiecare proprietar are dreptul de a se folosi de bu-nul comun, însă numai în măsura în care nu aduce atingere folosinței concomi-tente a celorlalți proprietari și nu schimbă destinația bunului comun. Fiecare proprietar are, de asemenea, obligația de a contribui la suportarea cheltuielilor privind măsurile de conservare a bunului, proporțional cu cota sa parte din dreptul de proprietate181. În privința actelor de administrare și dispoziție privi-toare la bunul comun, ele nu pot fi făcute decât cu consimțământul unanim al tuturor proprietarilor. În cazul dreptului de proprietate comună în devălmășie, proprietarii administrează, folosesc și dispun împreună de bunurile comune ce alcătuiesc obiectul dreptului lor. În art. 35 alin. 1 din C. familiei se prevede, în mod expres că: Soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele, în cel de-al doilea aliniat se prevede că: Oricare dintre soți exercitând singur aceste drepturi este socotit că are și consimțământul ce-luilalt soț. De aici, se desprinde concluzia că în raporturile dintre codevălmași, în privința dreptului de administrare, folosință și dispoziție asupra bunurilor co-mune, operează prezumția de mandat tacit reciproc. Prezumția de mandat tacit reciproc operează numai în cazul înstrăinării bunurilor mobile și în măsura în care cel ce este prezumat că și-a dat consimțământul nu contestă acest mandat. De la această regulă de principiu există o singură abatere expres prevăzută de lege. Astfel, dispoziția finală a art. 35 din C. familiei constituie o derogare de la regula prezumției de mandat tacit reciproc, întrucât prevede că: nici unul din soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț. Tot astfel pentru actele de înstrăinare cu titlu gratuit a bunurilor comune se cere consimțământul expres al celuilalt soț182.
6. În cazul împărțirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, împărțirea are loc în baza cotelor-părți ce sta-bilesc întinderea dreptului fiecărui proprietar din dreptul de proprietate. În conformitate cu prevederile art. 741 C. civ., compunerea și formarea loturilor din bunurile comune trebuie să corespundă întinderii dreptului fiecărui titular al dreptului de proprietate comună. În legătură cu aceste prevederi ale C. civ., în decizia de îndrumare nr. 4/1967 a plenului fostului Tribunal Suprem, după ce se dă indicația de principiu că deși menționatul articol se referă la împărțirea suc-cesiunii, se arată că: prin această dispoziție legală s-a urmărit să se asigure de-plina egalitate între moștenitori, în sensul că prin împărțire fiecare dintre ei să primească întocmai partea de bunuri la care este îndreptățit183. Ceea ce se des-prinde din lege, ca și în practica judecătorească este faptul că împărțirea
181 A se vedea: Trib. Supr. Col. Civ., Dec. nr. 428/1952 în C. D. 1959, pag. 45
182 A se vedea: D. Lupulescu, op. cit. pag. 109
183 D. Lupulescu, op. cit. pag. 109
bunurilor comune, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, se face după cote prestabilite, atribuirea bunurilor în natură, fiecărui proprietar făcându-se în funcție de întinderea dreptului său asupra bunurilor comune. În cazul împărțirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie, întinderea dreptului de proprietate a fiecărui codevălmaș asupra bunurilor comune se va stabili prin învoiala acestuia sau pe cale judecătorească. Spre deosebire de dreptul de proprietate comună pe cote-părți împărțirea bunurilor nu se face după cote-părți prestabilite, cunoscute anterior procesului de partaj. Dimpotrivă, întinderea dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaș asupra bunurilor comune se va stabili cu prilejul împărțelii. Numai cu ocazia partajului se va stabili cota fiecărui soț, fixarea făcându-se pentru totalitatea bunurilor comune, iar nu pentru fiecare bun în parte. Ca și în cazul proprietății devălmașe, corproprietarii nu au la îndemână acțiunea în revendica-re unul împotriva celuilalt, însă ei pot cere împărțirea bunului oricând, fără a fi necesară dovedirea sau existența unor motive temeinice. Față de terți, codevălmașul poate introduce singur acțiunea în revendicare deoarece ea profită și celuilalt soț184.
6.4. PROPRIETATEA PERIODICĂ
Într-o formă arhaică această proprietate a fost cunoscută de multă vreme. Este cazul în care defunctul, prin testamentul său, desemnează pe cei doi nepoți ai săi să fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe câte un an (arat, se-mănat, recoltat)185.
În Franța este formulată ca o extrapolare a mecanismului comunității, ca o proprietate sau coproprietate demultiplicată, de unde denumirea de multipro-prietate. Sistematizarea unei asemenea formule a întâlnit diverse obstacole, fapt pentru care inițiatorii unor asemenea realizări imobiliare au ales formula socie-tății cu diverse modalități (Legea din 16 iulie 1971).
În literatura noastră juridică s-a afirmat existența unei noi modalități a dreptului de proprietate: proprietatea periodică, care a fost definită de doctrină ca modalitatea juridică a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume și interes propriu prerogativele dreptului său de pro-prietate pe perioade determinate sau se repetă succesiv și perpetuu, la intervale regulate.186
Specificul ei constă în faptul că fiecare proprietar exercită prerogativele dreptului său de proprietate asupra bunului nefracționat în materialitatea sa, pe
184 Al. Bocaci, V. Dumitrache, op. cit. pag. 54
185 A se vedea: "Drepturi reale", prof. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit. pag. 224
186 Ion Dogaru/Sebastian Cercel, "Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale", op. cit. pag. 162
tranșe de timp. Tranșele de timp constituie trăsătura esențială care individuali-zează proprietatea periodică. (…) asupra lor titularul exercită exclusiv prero-gativele dreptului său, putând efectua orice act de dispoziție juridică (…) Actele
de dispoziție trebuie să se refere la întregul bun în materialitatea lui și să se limiteze la tranșa de timp ce revine titularului, orice act de dispoziție fiind lovit de nulitate.187
Acestea constituie trăsătura esențială a proprietății periodice și se expri-mă în x zile / an, x săptămâni / an, x luni / an etc.
Proprietatea juridică presupune cel puțin doi titulari între care nu există raporturi juridice, titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, între care nu există nici un raport juridic. Poate avea ca obiect orice bun mobil sau imobil, de regulă, neconsumptibile. Dacă, în mod excepțional privește și bunurile consum-ptibile, ceea ce se poate numai alături de bunuri neconsumptibile, există obliga-ția pentru proprietar ca la sfârșitul tranșei sale să-i procure următorului proprie-tar bunuri de aceeași calitate, cantitate și valoare cu cele consumate.
Ea se dobândește printr-o manifestare de voință care poate să îmbrace forma unui act juridic sau a unui fapt juridic (uzucapiunea). Se arată că toate actele de conservare sau de administrare asupra bunului privesc exclusiv pe fiecare titular în parte, astfel că în cazul proprietății periodice nu se pune pro-blema regulii unanimității și nici aceea a mandatului tacit sau a gestiunii de afaceri.
În privința actelor materiale asupra bunului, fiecare copărtaș folosește ne-stingherit întregul bun în perioada corespunzătoare dreptului său, iar cheltuielile legate de întreținerea bunului revin fiecăruia, proporțional cu tranșa sa de timp.
Într-o altă opinie este pusă sub semnul întrebării posibilitatea existenței unui drept de proprietate periodică, arătându-se că dreptul de proprietate este un drept perpetuu, indiferent dacă este simplu sau afectat de modalități, așa încât folosința dreptului de proprietate poate fi temporară, dar dreptul ca atare nu poate fi periodic188.
Se arată de asemenea că problema uzucapiunii periodice este în contra-dicție cu una din calitățile posesiei aptă pentru dobândirea dreptului de proprie-tate prin uzucapiune și anume continuitatea.
Folosința pe timp partajat se deosebește de coproprietate prin structura sa juridică, având la bază o societate constituită conform dreptului comun, care do-bândește personalitate juridică în condiții obișnuite și se supune, de regulă drep-tului comun, cu excepția unor dispoziții speciale prevăzute de Legea din 1986.
Societatea are ca obiect specific să acorde membrilor săi drepturi de folo-sință pe timp partajat asupra unui imobil determinat, de unde și denumirea ei.
187 A se vedea: C. Bârsan, op. cit. pag. 196
188 A se vedea: C. Bârsan, op. cit. pag. 194-198
Într-o astfel de societate nu se acordă asociaților nici un drept de proprietate sau un alt drept real pentru aportul lor la capitalul social. Proprietatea societății pri-vește întregul imobil, apartamentele, părțile de folosință comună, instalațiile sanitare dar și terenurile aferente legate de construcție.
Titularii dreptului de folosință partajat în timp nu au nimic în proprietate. Ei nu sunt proprietari, nu sunt nici coproprietari, sunt asociați.
Societatea are unul sau mai mulți împuterniciți însărcinați cu întreținerea imobilului, care asigură gestiunea administrativă și financiară a sistemului, se o-cupă de toate problemele practice care se impun, pregătind întotdeauna aparta-mentele pentru ocupații succesive.
Fiecare asociat are o parte socială care constituie un drept patrimonial, personal, mobiliar, transmisibil prin acte inter vivos, cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, sau prin acte mortis causa. Ei participă la toate cheltuielile necesare în-treținerii imobilului și tuturor dotărilor aferente, proporțional cu întinderea dreptului de folosință, avantajul fiind că aceste chltuieli sunt mai mici decât cele pentru un sejur obișnuit.
Dreptul de folosință de timp partajat sau dreptul de sejur este o prerogati-vă atașată la o parte socială și constituie elementul original de la care a fost gân-dit întregul sistem. În primul rând asociatul are dreptul de a ocupa personal uni-tatea de locuit, pe de altă parte, el este liber să-l împrumute sau să-l închirieze, în condițiile prevăzute în statut.
Dreptul de sejur, drept de folosință tocmai pentru a sugera specificul său, este un drept determinat în timp și spațiu. El are o dublă localizare:
într-un imobil anume dintr-o stațiune/localitate determinată;
în cadrul acestui imobil, dreptul de sejur privește un apartament
determinat.
Nu este exclus ca beneficiarii acestui drept să procedeze la schimbări între ei ori cu alți titulari de drepturi de folosință ce privesc alte imobile din alte stațiuni. În al doilea rând, dreptul de sejur este un drept periodic, determinat exact în timp sub trei coordonate:
este un sejur anual, ca și concediile;
pe durata anului, sejurul este limitat la o perioadă prestabilită, conform
alegerii titularului său;
această perioadă revine în fiecare an în același timp conform alegerii
inițiale, fără a fi excluse schimbările ulterioare.
În acest context, se observă că dreptul de folosință pe timp partajat are le-gătură mai ales cu turismul hotelier. Este vorba de o societate de utilizare obiș-nuită și rotativă a unor locuințe de vacanță. Pentru cei interesați este un drept în timp și spațiu, o facilitate de rezervare anuală a unui spațiu de vacanță într-un loc ales.
În sistemul nostru de drept, este de observat în primul rând că nu există în prezent o reglementare specială în materie. În lipsa unor dispoziții legale, cei interesați pot prin convenție să amenajeze orice mod de exercitare a drepturilor reale sau de creanță legate de bunuri imobile.
Posibilitatea dobândirii unei proprietăți periodice prin uzucapiune este într-adevăr în contradicție cu cerințele legale privind calitățile posesiei utile, art. 1847 C. civ.
CAPITOLUL 7.
PRACTICĂ JUDECĂTOREASCĂ
1. În principiu, în orice acțiune instanța este obligată să verifice calitatea părți-lor ținând seama de raportul de drept dedus judecății. În cadrul acțiunii în re-vendicare a unui bun imobil aflat în indiviziune care are drept scop recunoaște-rea dreptului de proprietate și readucerea bunului în patrimoniul celor îndreptățiți, coproprietarul, având numai un drept limitat exprimat într-o cotă parte nedeterminată în materialitatea lui, nu va putea revendica proprietatea decât împreună cu toți ceilalți coproprietari iar nu singur (C.S.J. sec. civ., dec. nr. 295/1993, Dreptul nr. 7/1994, pag. 85).
2. Proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizează prin aceea că dreptul aparține concomitent asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri mai multor titulari. Ei exercită tot concomi-tent atributele conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formează obiectul dreptului lor. Acțiunea în revenicare nu poate fi introdu-să de unul din coproprietari întrucât ea are ca obiect recunoașterea dreptului de proprietate și readucerea bunului în patrimoniul celui care îl revendică, și nu doar recunoașterea dreptului asupra unei cote ideale din bun (Curtea de Apel București, sec. a III-a civ. dec. nr. 37/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă – 1999, editura Rosetti, București 2001, pag. 191).
3. Coproprietarul unui imobil, neavând un drept exclusiv de proprietate, nu poate face acte de dispoziție și nici chiar acte de administrație, cum ar fi înche-ierea imobilului, fără concursul tuturor coproprietarilor. Totuși, coproprietarul care a devenit proprietar exclusiv al imobilului fost în diviziune, trebuie să respecte actele de locație chiar nevalabile încheiate de un alt coproprietar căci el, fiind succesorul cu titlu particular al acestuia este ținut să garanteze pe loca-tar iar nu să-l evingă (as., sec. I, dec. nr. 70 din 28 ian. 1946, în Pandectele Ro-mâne nr. 1/2001, partea a V-a, speța nr. 1, pag. 179, cu un comentariu de Al. Cerban).
4. În raporturile patrimoniale dintre concubini sunt aplicabile dispozițiile din dreptul comun care reglementează coproprietatea în indiviziune, în măsura în care este dovedită existența unei atare coproprietăți, cum este aceea a construc-ției ridicate de comun acord de către concubini prin contribuțiile lor comune prestate cu intenția de a deveni coproprietari asupra ei (Trib. Supr., sec. civ. dec. nr. 830/07.04.1972, în Mihuță, Repertoriu 1969-1975, pag. 97).
5. Starea de indiviziune forțată asupra părților comune poate să înceteze dacă există acordul tuturor coproprietarilor, deci nu împotriva voinței lor, refuzul unui coproprietar de a consimți neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său (Trib. Supr., sec. civ. dec. nr. 1095/1981, Repertoriu 1980-1985, pag. 68).
6. Spre deosebire de indiviziune obișnuită care reprezintă o modalitate a dreptului de proprietate ce poate înceta oricând pe calea ieșirii din indiviziune, în materia proprietății pe etaje sau apartamente drepturile celor interesați asupra părților din imobil destinate folosinței în comun se bazează pe o stare de copro-prietate forțată ce derivă din însăși destinația lucrului iar durata este subordonată existenței construcției. În această din urmă situație nu se poate aplica regulile de coproprietate indiviză obișnuită care poate înceta oricând pe calea ieșirii din indiviziune. Pe de altă parte, în principiu, fiecare proprietar al unei case împărțită pe etaje sau apartamente se poate folosi de părțile sau lucru-rile ce servesc uzului comun cu condiția însă că această folosință să fie confor-mă cu destinația lucrului și să nu aducă vreo împiedicare dreptului celorlalți (Trib. Supr., sec. civ. dec. nr. 568/1982, în R.R.D. nr. 3/1983, pag. 66)
7. Coproprietarii unei construcții au drepturi egale de folosință asupra părților comune precum și a căilor de acces la acestea. Astfel, ei au deopotrivă dreptul de a folosi nestânjeniți podul fără a se putea impune nici o restricție vreunui co-proprietar la exercitarea acestui drep (Trib. Supr., sec. civ. dec. nr. 568/1982, în R.R.D. nr. 1877/1974, în C.D. 1974, pag. 60).
8. În cazul unui imobil unic pe etaje sau apartamente, chiar dacă pentru unele porțiuni care prin natura lor trebuie să rămână în folosință comună operează o coproprietate forțată, totuși nu există nici o rațiune ca acestea să opereze și cu privire la întregul teren al curții în situația în care depășește cu mult suprafața normală a unei curți ce urmează să fie afectată folosinței comune. De aceea in-stanța sesizată cu o cerere de împărțire a terenului respectiv este obligată să exa-mineze posibilitatea practică de partajare a curții în raport de necesitățile de funcționalitate a acesteia (Trib. Supr., sec. civ. dec. nr. 1877/1974, C.D. 1974, pag. 60).
9. O comunitate forțată poate să existe nu numai cu privire la părțile comune prin natura lor ale unei clădiri, ci și asupra unei instalații comune afectate la folosința a două clădiri învecinate ce nu aparțin acelorași proprietari. O atare situsție, deși nereglementată printr-o dispoziție normativă, este totuși consacrată în practica judiciară prin asemănare cu alte situații de coproprietate forțată, cum ar fi zidul, șanțul și gardul comun (Trib. Supr. sec. civ. dec. nr. 450/19.02.1974, în C.D. 1974, pag. 58).
10. Dreptul de proprietate în codevălmășie al soților se consideră asupra totali-tății bunurilor comune, soții neavând stabilit de la început dreptul asupra unei anumite cote din acestea. Așa fiind cu ocazia împărțelii bunurilor cotele de pro-prietate se vor stabili asupra universalității acestora și nu pentru fiecare bun în parte ori categoria de bunuri mobile sau imobile (Trib. Supr. sec. civ. dec. nr. 161 din 10 februarie 1981, în R.R.D. nr. 10/1981, pag. 67).
11. Pentru a fi admisibilă o acțiune în revendicare cu privire la un bun aflat în stare de devălmășie, este obligatorie participarea devălmașilor în calitate de co-reclamați sau încuviințarea din partea lor pentru exercitarea acțiunii (Trib. Supr. sec. civ. dec. nr. 1931 din 17 oct. 1972, în I.G. Mihuță, Repertoriu… pag. 95).
12. Cocubinii nu beneficiază de prezumția de comunitate asupra bunurilor co-mune instituită prin art. 30 C. familiei, text care se aplică numai în ceea ce pri-vește regimul legal al bunurilor dobândite în timpul căsătoriei. Această dispozi-ție legală, nefiind aplicabilă concubinilor, ei nu pot fi considerați, în baza legii, în devălmășie asupra bunurilor dobândite în timpul concubinajului. Nimic nu împiedică însă constatarea existenței unui drept de proprietate comună pe cote-părți al concubinilor asupra bunurilor dobândite de ei, în raport cu contribuția fiecăruia la dobândirea lor, stabilită prin probe (Trib. Supr. sec. civ. dec. nr. 1241 din 7 iun. 1980, în R.R.D. nr. 1/1981, pag. 64).
BIBLIOGRAFIE
I. Adam, "Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale", ed. Cartea Ro-mânească S.A. Buc., 1921;
I. Albu, "Dreptul familiei", ed. Didactică și Pedagogică, Buc., 1975;
D. Alexandresco, "Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil ro-mân", vol. III;
C. Bârsan, M. Gaiță, "Drept civil. Drepturi reale", Institutul European Iași 1997;
C. Bârsan, "Drepturi reale principale", ed. All – Beck, 2001;
Al. Bacaci, "Dreptul familiei", ed. All – Beck, 2002;
M. B. Cantacuzino, "Elementele dreptului civil", ed. Cartea Românească S.A., 1921;
P. M. Cosmovici, "Drept civil. Drepturi reale", ed. All – Beck, Buc., 1994;
Fr. Deak, "Tratat de drept civil", ed. Actami, Buc., 1996;
Ioan Dogaru, Sebastian Cercel, "Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale", All – Beck, 2003;
M. Eliescu, "Efectele căsătoriei cu privire la raporturile patrimoniale dintre soți", ed. Academiei, Buc., 1964;
I. P. Filipescu, "Drept civil. Drept de proprietate și alte drepturi reale", ed. Actami, Buc., 1998;
H. Gratius, "Despre dreptul războilului și al păcii", ed. Științifică, Buc.;
M. Guțan, "Drept privat roman", ed. Universității Lucian Blaga, Sibiu, 2003;
C. Hamagiu, I. Rosetti-Bălănescu, "Tratat de drept civil", vol. II, ed. All, Buc., 1995;
V. Hanga, "Drept privat roman", ed. Argonaut, Cluj-Napoca, 1996;
Tr. Ionescu, "Curs de drept civil", ed. Proprietatea, Iași, 1983;
A. Iorgovan, "Tratat de drept administrativ", vol. II, București;
Ioan Lucian, "Drept civil român. Dreptrui reale", ed. Omnia-Uni, 1997;
Dumitru Lupulescu, "Drept civil. Drepturi reale principale", ed. Lumina-Lex, 1997;
D. Lupulescu, "Natura juridică a dreptului de proprietate pe cote-părți", ed. Lumina-Lex, 1995;
D. Lupulescu, "Construirea și cumpărarea de locuințe proprietate persona-lă cu sprijinul statului", București, 1975;
N. Luțescu, "Teoria generală a drepturilor reale", ed. Europa Nova, Bucu-rești, 1998;
I. Milescu, "Evoluția dreptului de proprietate la români";
Istrate Milescu, "Curs de drept civil";
Liviu Pop, "Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale", ed. Lumina-Lex, București, 2001;
C. Stătescu, C. Bârsan, "Drept civil. Drepturile reale", ed. Didactică și Pe-dagogică, București, 1998;
Prof. Univ. Dr. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, "Drept civil. Drep-turi reale", ed. Rosetti, 2005;
R. Vulcănescu, "Etnologie judiciară", București, 1970;
BIBLIOGRAFIE
I. Adam, "Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale", ed. Cartea Ro-mânească S.A. Buc., 1921;
I. Albu, "Dreptul familiei", ed. Didactică și Pedagogică, Buc., 1975;
D. Alexandresco, "Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil ro-mân", vol. III;
C. Bârsan, M. Gaiță, "Drept civil. Drepturi reale", Institutul European Iași 1997;
C. Bârsan, "Drepturi reale principale", ed. All – Beck, 2001;
Al. Bacaci, "Dreptul familiei", ed. All – Beck, 2002;
M. B. Cantacuzino, "Elementele dreptului civil", ed. Cartea Românească S.A., 1921;
P. M. Cosmovici, "Drept civil. Drepturi reale", ed. All – Beck, Buc., 1994;
Fr. Deak, "Tratat de drept civil", ed. Actami, Buc., 1996;
Ioan Dogaru, Sebastian Cercel, "Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale", All – Beck, 2003;
M. Eliescu, "Efectele căsătoriei cu privire la raporturile patrimoniale dintre soți", ed. Academiei, Buc., 1964;
I. P. Filipescu, "Drept civil. Drept de proprietate și alte drepturi reale", ed. Actami, Buc., 1998;
H. Gratius, "Despre dreptul războilului și al păcii", ed. Științifică, Buc.;
M. Guțan, "Drept privat roman", ed. Universității Lucian Blaga, Sibiu, 2003;
C. Hamagiu, I. Rosetti-Bălănescu, "Tratat de drept civil", vol. II, ed. All, Buc., 1995;
V. Hanga, "Drept privat roman", ed. Argonaut, Cluj-Napoca, 1996;
Tr. Ionescu, "Curs de drept civil", ed. Proprietatea, Iași, 1983;
A. Iorgovan, "Tratat de drept administrativ", vol. II, București;
Ioan Lucian, "Drept civil român. Dreptrui reale", ed. Omnia-Uni, 1997;
Dumitru Lupulescu, "Drept civil. Drepturi reale principale", ed. Lumina-Lex, 1997;
D. Lupulescu, "Natura juridică a dreptului de proprietate pe cote-părți", ed. Lumina-Lex, 1995;
D. Lupulescu, "Construirea și cumpărarea de locuințe proprietate persona-lă cu sprijinul statului", București, 1975;
N. Luțescu, "Teoria generală a drepturilor reale", ed. Europa Nova, Bucu-rești, 1998;
I. Milescu, "Evoluția dreptului de proprietate la români";
Istrate Milescu, "Curs de drept civil";
Liviu Pop, "Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale", ed. Lumina-Lex, București, 2001;
C. Stătescu, C. Bârsan, "Drept civil. Drepturile reale", ed. Didactică și Pe-dagogică, București, 1998;
Prof. Univ. Dr. Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, "Drept civil. Drep-turi reale", ed. Rosetti, 2005;
R. Vulcănescu, "Etnologie judiciară", București, 1970;
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Modalitati ale Dreptului de Proprietate (ID: 128571)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.