Limitele Conventionale ale Dreptului de Proprietate Privata
INTRODUCERE
Proprietatea privată reprezintă principala formă de proprietate în cadrul unei economii de piață concurente, așa cum este cea a României. Titularul dreptului de proprietate se bucură și, în același timp, dispune de bun absolut și exclusiv.Bineînțeles, caracterul exclusiv și absolut se manifestă în cadrul unor limite impuse de lege.
Odată cu răsturnarea comunismului în urma revoluție din 1989, în practica și docttina juridică din România și-a făcut locul dreptul de proprietate privată, noțiune juridică despre care nu putea fi vorba înainte. Însă acest drept, în absența unor limite impuse de lege, putea fi greșit înțeles. Restricționat atâta timp, s-a fi putut ajunge la o greșită înțelegere a caracterului său absolut, în absența unor limite în cadrul căruia acesta să se manifeste. Acesta estemotivul pentru care am ales prezenta temă pentru lucrarea mea de licență.
În ceea ce privește subiectul lucrării de licență, acesta prezintă importanță atât din punct de vedere teoretic, cât și din punct de vedere practic. Din punc de vedere teroretic, limitele dreptului de proprietate privată sunt de trei feluri: juridice, materiale și convenționale. Limitele materiale privesc corporabilitatea bunurilor. Spre exemplu, un proprietar exercită dreptul de proprietate asupra unui teren pe toată suprafața sa, asura spațiului aerian de deasupra sa, până la limita inferioară a acestuia, și asupra subsolului, cu excepția bogățiilor subsolului care fac parte din domeniul dreptului de proprietate publică. Ceea ce este important de reținut este că dreptul de proprietate se exercită strict asupra suprafeței terenului, în limitele sale, fără a puteafi depășite acestea.
Atunci când se impune concilierea interesul particular al unuia dintre proprietari cu interesul general al celorlalți proprietari, legea permite încheierea de acte juridice prin care se limitează exercițiul absolut al dreptului de proprietate. Astfel de acte juridice sunt cele referitoare la servitute, la îngrădirea caselor și a curților, distanța minimă față de proprietatea vecină, etc.
Pornind de la toate aceste considerente am structurat lucrarea de față în 4 capitole, structurate de la general la particular.
Astfel, primul capitol, intitulat generic Dreptul de proprietate privată, are caracterul unei scurte introduceri în domeniul ce face obiectul prezentei lucrări. În acest capitol am ales să prezint pe scurt noțiunea și caracterele juridice ale dreptululi de proprietate privată, subiectele ce pot fi titularele acestui drept precum și conținutul și întinderea sa. Toată această introducere are drept scop pregătirea terenului pentru a înțelege mai bine importanța limitelor dreptului de proprietate privată, prezentate în capitolele următoare, pe categorii.
Capitolul al doilea este dedicate analizei limitelor materiale ale dreptului de proprietate privată. Ele se referă la corporabilitatea bunului, corporabilitate pe care legiuitorul vine să o limiteze atunci când situații speciale impun acest lucru. Un astfel de caz este cel al expropierii pentru cauză de utilitate publică, caz dezvoltat pe larg în capitolul al doilea.
Limitele judiciare, atât cele legale, cât și cele convenționale, sunt tratate pe larg în capitolul al treilea. Aceste limite prevăzute în NCC au chiar caracter de noutate. Limitările legale erau stipulate și în vechiul Cod civil român, dar într-un mod impropriu în materia servituților. Elementul de noutate menționat anterior, îl reprezintă menționarea limitelor respective în Codul civil nou. Este vorba despre picătura streșinii, raporturile de vecinătate, distanța minimă între lucrări și plantații, folosirea apelor, toate exemplificate din punct de vedere al practicii și doctrinei judiciare în cadrul acestui capitol.
Capitolul al patrulea este dedicat ultimei categorii de limite ale dreptului de proprietate privată, respectiv limitele convenționale, cu precădere clauza de inalienabilitate. Proprietaru unui bun poate, prin acte juridice inter vivos sau mortis causa să limiteze dreptul său de proprietate asupra unui bun, cu condiția de a nu fi încălcate ordinea publică și bunele moravuri. Acest lucru se realizează faptic prn inserarea în contract a clauzei de inalienabilitate. Această clauză interzice înstrăinarea respectivului bun pe o periodadă de 49 de ani, cu condiția să existe un interes serios și legitim.
CAPITOLUL I
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
Proprietatea privată reprezintă principala formă de proprietate în cadrul unei economii de piață concurente, așa cum este cea a României. Proprietatea publică se caracterizează prin faptul că bunurile care formează obiectul ei nu fac parte din circuitul civil general, pe când bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate privată nu numai că fac parte integrantă a circuitului civil general, dar prin circulația lor rapidă și prin și prin imediata lor punere în valoare asigură baza unei economii concurențiale viguroase.
Noțiune și reglementare
Dreptul de proprietate reprezintă “acel drept subiectiv ce aparține persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unităților administrativ-teritoriale asupra oricărui bun, cu excepția celor aflate exclusiv în proprietate publică, bunuri asupra cărora titularul lor exercită posesia, folosința și dispoziția, în putere proprie și în interes propriu, însă în limitele prevăzute de lege.”
1.1.1 Cadrul intern
Față de aceste definiții ale dreptului de proprietate, doctrina a avut mai multe critici . Pe de o parte, în definirea dreptului de proprietate sunt stipulate prerogativele nu și atributele, sau mai exact, prin lege, se face referire numai la două din ele, cel de a se bucura (fructus) și cel de a dispune (abusus) iar cel de-al treilea legat de folosință. Practic legiuitorul desemnează printr-o singură expresie, ,,a se bucura,, , două dintre atributele dreptului de proprietate jus utendiși jus fruendi.
Există discuții și asupra caracterului de ,,absolut,, al acestui drept întrucât se poate spune că asocierea lui cu sintagma ,,în limitele legii,, îi îngrădește această exercitare. Practica folosește noțiunea de absolut în sensul că deținătorul acestui drept poate să hotărască asupra bunului, conform dorinței lui, dreptul este absolut raportat la celelalte drepturi reale întrucât proprietarul deține plena proprietas, nu doar dezmembrăminte ale acestui drept.
Tot datorită acestui caracter de absolut, proprietarul poate uza în întocmirea oricăror acte juridice în propriul interes fără a fi necesar acordul altor persoane. și nu în ultimul rând, doctrina reține că acest caracter de absolut îl face opozabil oricui și oricând.Nu de puține ori legiuitorul nu face o distincție clară între dreptul de proprietate și alte drepturi reale, altfel spus nu face o distincție clară între propritar și alte persoane care fac uz de atribute ale acestui drept. Conform vechiului cod exercitarea dreptului de proprietate se face ,, în mod exclusiv și absolut,, iar conform literaturii juridice exercitarea se face ,, în putere proprie și în interes propriu, cu o poziție specială rapotată la o altă persoană ce exercită unele din atribute pe temeiul altor drepturi reale,
Corelând prevederile codului cu interpretările doctrinei se poate spune despre dreptul de proprietate că este un drept real care îi dă deținătorului său, ce poate fi persoană fizică sau juridică, posibilitate de posesie, de utilizare dar și de dispozișie asupra unui bun, un drept care se exercită cu caracter de exclusivitate, și bineînțeles în interes propriu.
1.1.2 Cadrul constituțional
Tocmai datorită importanței sale acest drept beneficiază de un regim de protecție și garanții de natură constituțională. Astfel, art.44 alin 1 din Constituție afirmă că dreptul de proprietate și creanțele asupra statului sunt garantate, aceasta fiind garantată și ocrotită la fel, indifferent de titularul dreptului de proprietate. Este un drept inviolabil, în condițiile legii organice, atingerile aduse în orice fel acestui drept constituind infracțiuni.
Una din garanțiile despre care vorbeam o reprezintă cea prevăzută la art. 44 alin. 3 și 5 din Constituție și anume: “nimeni nu poate fi expropiat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire, iar dacă autoritatea publică folosește subsolul proprietățiilor imobiliare în vederea efectuării unor lucrări de ordine publică, aceasta are obligația de a-l despăgubi pe propietar pentru daunele aduse solului, plantaților sau construcților, precum și pentru alte daune imputabile autorității.” Aceste despăgubiri se stabilesc de comun acord cu propietarul sau prin hotărâre judecătorească, în caz de neînțelegeri,
Caracteristic dreptului de propietate privată este faptul că bunurile care formează obiectul său, indifferent de titular, fac parte din circuitul civil, cu excepția cazurilor prevăzute de lege. Aceasta înseamnă că, în ciuda faptului că ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul unei urmăriri silite și pot fi dobândite prin orice mod legal, Constituția interzice expres naționalizarea ori alte măsuri de trecere forțată a bunurilor proprietate privată în proprietatea statului, mai ales pe criterii sociale, entice, religioase, politice ori de altă natură discriminatorie.
Bineînțeles, din această categorie sunt exceptate bunurile care prin natura lor fac parte din proprietatea publică a statului și a unităților administrativ-teritoriale. Art. 44 alin 8 din Constituția României instituie prezumția caracterului licit al dreptului de proprietate privată, prezumție cu caracter relativ, ce poate fi răsturnată de către cei interesați, prin probe concludente în acest sens.
Există și anumite obligații instiuite de Constituția României, ce decurg din dreptul de proprietate privată. Astfel, titularul acestuia trebuie să asigure protecția mediului și buna vecinătate. Titularul dreptului de proprietate privată poate fi orice subiect de drept: statul, unitățile administrativ-teritoriale, subiectele de tip asociativ, persoanele fizice, persoanele juridice sau cultele religioase.
1.1.3 Cadrul legislativ
Așa cum am arătat mai sus dreptul de propietate privată este reglementat prin lege organică și se bucură de o vastă abordare în legislația națională, aspecte precum conținutul său, domeniul de aplicare, dobândirea, întinderea și stingerea sa, regăsindu-se și în Noul Cod Civil, începând cu articolul 555.
Astfel, principalele attribute ale dreptului de proprietate, așa cum arată articolul 555 din NCC sunt:
Posesia;
Folosința;
Dispoziția.
Toate aceste trei atribute se exercită de către titularului dreptului de proprietate privată asupra bunului în mod exclusive, absolut și perpetuu, cu respectarea limitelor prevăzute de lege. În ceea ce privește dobândirea lui, modurile sunt variate: convenție, moștenire legală sau testamentară, uzucapiune, accesiune, posesie de bună credință a bunurilor mobile și a fructelor, ocupașiune, tradițiune, hotărâre judecătorească, dacă este translativă. De asemenea, proprietatea poate fi dobândită și prin act administrativ sau prin înscriere în carte funciară, potrivit art.888 NCC.
Referitor la riscul pieirii bunului, acesta va fi suportat de către propietar, cu excepția cazului în care acesta a fos asumt de o altă persoană sau se dispune astfel prin lege. Din punct de vedere al întinderii, acesta vizează solul, subsolul și spațiul de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale. Prin urmare, proprietarul are drept de construcție pe toată întinderea proprietății private, putând efectua construcții, plantații și lucrări, cu excepția celor prevăzute de lege, și având totodată dreptul de a culege toate foloasele produse de acestea. Corelativ acestui drept, propietarul are obligația de a respecta drepturile terților asupra subsolului cu resursele sale minerale, izvoarelor, lucrărilor, apelor subterane și altor asemenea.
În ceea ce privește apele de suprafață, proprietatea acestora aparține propietarului terenului pe care ele se formează și curg, putând fi apropiate și utilizate de acesta în condițiile legii.O altă obligație corelativă dreptului de propietate este obligația de grănițuire ce revine propietarilor terenurilor învecinate, care trebuie să-și aducă contribuția la grănițuire prin reconstituirea și fixarea semnelor de hotar, precum și prin suportarea în solidar a cheltuielilor ocazionate de această operațiune. De asemenea, orice proprietar se bucură de dreptul de îngrădire, putând să-și îngrădească, pe cheltuiala sa, proprietatea privată.
Nu în ultimul rand, este de reținut că dreptul de propietate niciodată nu se stinge prin neuz. Principalul mod de stingere a proprietății private îl reprezintă pieirea bunului. Însă, bunul mobil poate fi abandonat de propietar, sau acesta poate renunța la dreptul de propietate asupra bunului imobil prin declarație autentică dată în fața notarului public, dacă imobilul este înscris în cartea funciară. În această situație, “dreptul se stinge la momentul părăsirii bunului mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciară, în condițiile legii, a declarației de renunțare.”Bunul poate fi desigur, chiar și în aceste condiții, dobândit prin uzucapiune sau prin alte moduri prevăzute de lege, cu respectarea condițiilor prevăzute în mod strict de lege.
În ceea ce privește expropierea, aceasta se poate face numai pentru satisfacerea unei cauze de utilitate publică stabilită de lege, cu o justă și prealabilă despăgubire, ce se stabilește de comun acord între propietar și expropriator, sau prin hotărâre judecătorească, în caz de divergență. În fine, singurele bunuri supuse confiscării pot fi bunurile destinate sau cele folosite pentru săvârșirea unei infracțiuni ori contravenții.De asemenea, sunt supuse confiscării bunurile proprietate privată care sunt rezutlatul săvârșirii unei infracțiuni.
1.1.4 Mijloacele de apărare ale dreptului de proprietate privată.
Fiind un drept fundamental, ce se bucură de o amplă reglementare atât la nivel constituțional, cât și la nivelul legilor speciale, este normală existența unor puternice mijloace de apărare a dreptului de propietate privată împotriva atingerilor ce i-ar putea fi aduse de către terți.
Această apărare se face prin două tipuri de acțiuni:
Acțiunea în revendicare;
Acțiunea negatorie.
Primul tip de acțiune, cea în revendicare, este definită la articolul 563 alin 1 al NCC. Astfel, “propietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor și de o altă persoană care îl deține fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul.” Dreptul de propietate dobândit în urma exercitării de către propietar a acțiunii în revendicare este pe deplin recunoscut și imprescritibil, cu excepția cazurilor prevăzute de lege, iar hotărârea judecătorească prin care s-a admis acțiunea în revendicare este opozabilă terților dobânditori, în condițiile Codului de procedură civilă.
Acțiunea negatorie poate fi intentată de propietar “contra oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de propietate, asupra bunului său.”Asemenea dreptului dobândit prin acțiune în revendicare, dreptul dobândit prin exercitarea acțiunii negatorii este imprescriptibil și pe deplin recunoscut.
În urma admiterii celor două tipuri de acțiuni, pârâtul va fi obligat, pe lângă restituirea bunului, să plătească și despăgubiri dacă pieirea bunului este rezultatul propiei culpe ori a fost înstrăinat. De asemenea, pârâtul va trebui să restituie fructele și productele ori contravaloarea acestora, stabilită în raport de momentul restituirii. În plus, posesorul de rea-credință sau detentorul precar va fi obligat și la restituirea fructelor produse de bun și a cheltuielilor necesare făcute cu bunul, la cerere. În ceea ce privește cheltuielile utile, acestea vor fi restituite doar la cerere, în limita sporului de valoare adus bunului.
Pârâtului îi rămâne un drept de retenție asupra produselor până când vor fi restituite cheltuielile cu producerea și culegerea acestora, cu excepția cazului în care primește o garanție îndestulătoare de la propietar în acest sens. Dreptul de retenție nu se exercită asupra bunului frugifer ori în ipoteza în care luarea în stăpânire materială a bunului s-a făcut prin violență sau fraudă, ori când produsele sunt perisabile sau supuse, odată cu trecerea timpului, unei scăderi semnificative de valoare.Singurele care nu trebuiesc sub nicio formă acoperite sunt cheltuielile voluptorii. Acestea pot fi însușite de posesorul care le-a făcut, cu excepția cazului în care bunul ar fi supus deteriorării sau este vorba de o lucrare nouă, caz în care intervine accesiunea imobiliară artificială.
1.1.5 Aplicarea în timp a normelor civile ce reglementează limitele dreptului de proprietate.
Fiind reglementate de prevederile Noului Cod Civil, limitelor dreptului de proprietate li se aplică regulile generale ce guvernează aplicarea în timp a legii civile. Principiul de bază aplicabil în această materie este principiul neretroactivității legii civile. Astfel, legea produce efecte doar asupra situaților juridice apărute după intrarea sa în vigoare. Ținând seama de acest principiu, precum și de posibilitatea de opțiune între aplicarea imediată a legii noi sau ultractivitatea legii vechi, există trei situații juridice :
Facta praeterita, adică acele fapte care modifică, constituie sau sting situații juridice petrecute înainte de intrarea în vigoare a legii noi, și care și-au produs efectele înainte de acest moment. După cum în mod facil poate fi dedus, acestor situații juridice li se va aplica exclusiv legea veche. Aplicarea noii legi în cazul unor astfel de situații juridice, ar duce la încălcarea principiului neretroactivității, aceste situații fiind consummate înainte de intrarea în vigoare a noii legi. Cu alte cuvinte, o lege nouă nu poate duce la constituirea, modificarea sau stingerea limitelor dreptului de proprietate, în speță. Faptele care nu au determinat constituirea sau modificarea unei situații juridice, cum ar fi cea a limitelor dreptului de proprietate, potrivit legii în vigoare la data producerii efectelor lor, nu pot fi socotite de noua lege ca pro ducând efecte, ea neputând atribui unei situații juridice trecute efecte pe care aceasta nu le-a produs sub imperiul ei.
Facta pendentia. Este vorba despre acele situații juridice care sunt în curs de constituire, modificare sau stingere la data intrării în vigoare a legii noi. În cazul acestor situații juridice., există dreptul de opțiune a legiuitorului între apllicarea legii noi sau ultractivitatea legii vechi. Cu toate acestea, dacă situația juridică în speță este formată din elemente constitutive cu character individual, fiecăruia dintre aceste elemente li se va aplica legea în vigoare la data producerii lor.
Facta futura, sunt acele situații juridice născute,modificate sau stinse exclusive după intrarea în vigoare a legii noi. Evident, acestora li se va aplica exclusiv legea nouă. De asemenea, li se va aplica exclusive legea nouă și acelor efecte viitoare ale situaților juridice trecute. În această ultimă situație, devine astfel preferabilă aplicarea principiului ultraactivității legii noi.
Articolul 6 din Noul Cod Civil reglementează aplicarea în timp a legii civile, inclusive în ceea ce privește dreptul de proprietate și limitele acestuia. Aceste dispoziții legale trebuie corroborate cu cele prevăzute de Legea 71-2011. Astfel, potrivit art. 233 din legea nr. 71/2011, proceselor în curs de soluționare în momentul intrării în vigoare a Noului Cod Civil, inclusiv celor ce au ca obiect dreptul de proprietate, se soluționează de către instanțele legal învestite inițial, în conformitate cu legea în vigoare la data la care aceste procese au fost pornite, cu excepția cazului în care legea prevede astfel. Această nouă reglementare soluționează o problemă juridică controversată în jurisprudența și doctrina anterioară intrării în vigoare a Noului Cod Civil.
Astfel, pentru procesele și situațiile juridice pornite anterior intrării în vigoare a legii noi s-ar putea da soluții corespunzătoare noilor reglementări. În astfel de situații, în care legea nouă preia dispozițiile din reglementarea anterioară, trebuie menționat că aceste dispoziții se vor aplica doar în ceea ce privește motivarea, ne aducând atingere soluției pe fond care se va da conform reglementgărilor în vigoare la momentul intrării în vigoare a legii vechi.
Așa cum arătam mai sus, efectele viitoare ale unei situații juridice sunt reglementate de legea în vigoare la momentul producerii lor. Cu toate acestea, art. 6 din alin. 6 din Noul Cod Civil, respective art. 5 alin.2 din Legea 71/2011, instituie o derogarea de la principiul ultractivității legii vechi, astfel încât se va aplica legea nouă efectelor juridice ale situaților trecute, dacă aceste situații juridice vizează starea și capacitatea persoanei, adopția, obligația legală la întreținere rezultată din raporturile de proprietate, raporturilor de vecinătate. Singura condiție este aceea ca situațiile juridice respective să subziste după intrarea în vigoare a legii noi.
Aceste situații juridice sunt reglementate și de anumite dispoziții special din Legea 71/2011, respective: art.13 referitor la exercitarea dreptului personalității, art 16 privitor la capacitatea persoanelor fizice aflate sub tutelă, curatelă, interdicție sau alte măsuri de proprietate, art. 18 referitor la regimul juridic al persoanelor juridice, art. 27 referitor la relațiile personale și patrimoniale dintre soți.
În ceea ce privește limitele legale ale dreptului de proprietate, dispozțiile care reglementează legea nouă nu se aplică situaților juridice născute anterior intrării lor în vigoare. Referitor la dispozițiile ce reglementează limitele juridice ale dreptului de proprietate, acestea se aplică numai inconvenientelor apărute după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil. În fine, în ipoteza copropietății, prevederile referitoare la regula majorității, sau a unanimității pentru actele de administrare sau se aplică numai actelor juridice încheiate după intrarea în vigoare a noului cod civil.
Subiectele dreptului de proietate privată
Subiectele dreptului de proprietate privată pot fi atât persoanele fizice,
cât și presoanele juridice. La rândul lor persoanele fizice și cele juridice se grupează în subiecte collective ale dreptului de proprietate privată, cum ar fi persoanele juridice de drept privat, statul, unitățiile administrativ teritoriale; și subiecte individuale ale acestui drept.
Persoanele fizice ca subiecte ale dreptului de proprietate privată.
În dreptul civil oricărei persoane fizice I se recunoaște aptitudinea de a dobândi drrepturi subiective civile și de a-și asuma obligații correlative, chiar din momentul concepției, potrivit principiului de drept ifans conceptus pro nato habetur. Cu referire strictă la dreptul de proprietate privată, este stipulat faptul că orice bun poate constitui obiectul acestui drept, indifferent că este vorba de bunuri mobile sau immobile precum terenurile sau construcțiile, corporale sau incorporale
De la această regulă fac excepție bunurile prevăzute la art 136 alin. 3 din Constituția României. Astfel, spre deosebire de bunurile proprietate privată, bunurile proprietate publică sunt inalienabile. Ele nu pot fi înstrăinate, pot fi doar concesionate sau închiriate, date în administrarea regiilor autonome, sau în folosința gratuită a instituțiilor de utilitate publică.
Revenind la obiectul dreptului de proprietate privată, o problemă mereu în atenția legiuitorului a constituit-o dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor din România de către cetățenii apatrizi și străini. În acest sens, Corneliu Bârsan face o interesantă trecere în revistă a reglementărilor pe care acest aspect controversat al dreptului românesc le-a cunoscut de-la lungul timpului. Astfel, constituția originală, la art.41 alin.2 prevedea interdicția absolută a cetățenilor străini și apatrizilor de a dobândi terenuri în România, în proprietate. Această interdicție absolută era prevăzută și în legea nr. 54/1998, legea specială privind circulația juridică a terenurilor, care la articolul 3 prevedea că: “persoanele fizice care au cetățenia română și domiciliul în străinătate pot dobândi, în România, prin acte juridice între vii și prin moșteniri,terenuri de orice fel.”
Se instituia astfel o incapacitate specială în ceea ce îi privea pe străini și pe apatrizi, cu privire la dobândirea terenurilor în România, indiferent de folosința lor juridică, indiferent de actele prin care se dobândesc: acte inter vivos sau mortis causa, uzucapiune sau accesiune naturală.Interdicția viza doar dreptul de proprietate în ansamblul său, nu și dezmembrămintele acestuia, precum uzul, uzufructul, servitutea și superficia.Acestea puteau fi dobândite în mod liber de cetățenii străini și de apatrizi.
Această interdicție cunoștea o limită și anume capacitatea succesorală a celor în cauză.Ei putea dobândi dreptul de proprietate a terenurilor prin moștenire. Dacă la moștenire veneau în același timp cetățeni români, terenurile intrau în propietatea lor, dar cu obligația de despăgubire a apatridului sau cetățeanului străin moștenitor.
A urmat apoi republicarea Constituției în 2003, iar articolul 44 alin 2 prevede că: “Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de propietate privată asupra terenurilor numai cu în condițiile rezultate din aderearea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute de legea organică, precum și prin moștenire legală.”
A fost adoptată o nouă lege specială în domeniu, care prin dispozițiile titluluil X- Circulația juridică a terenurilor- abroga vechea lege 54/1998, și prevedea că: “cetățenii străini și apatrizii, precum și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România, potrivit legii speciale.
Se instituia astfel o incapacitate specială referitoare la străini și la apatrizi, care le interzicea acestora să dobândească terenuri în România indiferent de mijloacele juridice prin care acestea erau dobândite: acte inter vivos, mortis causa, uzucapiune sau accesiune naturală. Interdicția privea doar dreptul de proprietate asupra terenurilor, nu și dezmembrămintele acestuia, respectiv uzufructul, uzul, servitutea și superficia.
Interdicția specială nu afecta capacitatea succesorală a străinilor și a apatrizilor, în sensul că aceștia puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România prin moștenire, de la un cetățean român. Dacă însă apatridul sau străinul venea la moștenirea cetățeanului român în concurs cu moștenitori de cetățenie română, dreptul de proprietate urma să revină acestora din urmă., cu plata unei despăgubiri corespunzătoare.
Această reglemenatare a fost schimbată prin apariția Constituției revizuite din 2003 care, la art. 44 allin.2 teza a II din Constiuția României prevedea că: “cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile stabilite de legea organică, precum și prin moștenirea legaă.”
Locul legii 54/1998 era luat de legea specială 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată a cetățenilor străini și apatrizilor asupra terenurilor, conferinduli-se dreptul de proprietate privată acestora asupra terenurilor, în condițiile arătate mai sus.
Prin Decizia nr. 117 din 16 februarie 2006 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 6 alin. (2) propozitia finala din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia si ale art. 46 alin. (1) si (3) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, publicata in M.Of. nr. 259 din 22 martie 2006, instanta constitutionala a stabilit urmatoarele:
În motivarea exceptiei de neconstitutionalitate, autorii acesteia sustin ca prevederile legale criticate contravin dispozitiilor constitutionale ale art. 16 alin. (1) si (2), ale art. 21 alin. (1), ale art. 44 alin. (1) si (2), ale art. 53 alin. (1) si (2), ale art. 124 alin. (1), (2) si (3), ale art. 136 alin. (1) si (5), ale art. 148 alin. (2) si ale art. 154 alin. (1). Totodata, se sustine ca sunt incalcate si prevederile art. 6 paragraful 1 si ale art. 14 din Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, ale art. 1 din Primul Protocol aditional la Conventie, ale art. 1 teza intai si ale art. 7 din Declaratia Universala a Drepturilor Omului, precum si ale art. 14 pct. 1 teza intai si ale art. 26 din Pactul international cu privire la drepturile civile si politice.Autorii exceptiei considera, in esenta, ca textele legale criticate incalca art. 16 alin. (1) din Constitutie, intrucat dupa aparitia Legii nr. 10/2001 persoanele indreptatite nu pot formula actiuni in revendicare pe calea dreptului comun, in timp ce persoanele care au introdus asemenea actiuni anterior aparitiei Legii nr. 10/2001 pot formula, in anumite conditii, o noua actiune in baza Legii nr. 10/2001. In consecinta, se apreciaza ca s-a consfintit lipsirea unei categorii de persoane de posibilitatea de a mai formula actiuni in revendicare pe calea dreptului comun.
Curtea de Apel Timisoara – Sectia civila apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate este neintemeiată. Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si exprima punctele de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate.Guvernul apreciaza ca exceptia de neconstitutionalitate este neintemeiată.
Persoanele juridice ca subiecte ale dreptului de proprietate privată.
Toate persoanele juridice de drept privat, indiferent că este vorba de societăți comerciale, organizații non-guvernamentale, caritabile, asociații culturale sau sportive, pot fi titulare ale dreptului de proprietate privată asupra bunurilor din patrimoniul lor, indiferent de valoarea acestora.
Există însă și o categorie de bunuri exceptate de la această regulă. Astfel, nu pot forma obiectul dreptului de proprietate privată al persoanelor juridice de drept privat bunurile aflate în proprietatea exclusivă a statului, prevăzute de art. 136 alin.3 din Constiuția României.
În ceea ce privește capacitatea de folosință a persoanelor juridice de drept privat, art 206 alin 1 din Noul Cod Civil reglementează faptul că persoana juridică poate avea orice drepturi și obligații civile, cu excepția celor date prin lege exclusiv persoanelor fizice. De la această regulă sunt exceptate persoanele juridice fără scop lucrativ, care nu pot deține alte drepturi și obligații în afara celor necesare realizării scopului lor. Devine astfel aplicabil principiul specialității capacității de folosință.
Dintre toate categoriile de persoane juridice, cele mai importante dintre acestea, cu scop lucrativ, titulare de drepturi și obligații correlative, sunt societățiile commercial, cu capital de stat, privat sau mixt. Ele pot avea un singur asociat, sau pot fi formate din mai multe persoane fizice.
Deși nu sunt considerate societăți cu caracter commercial, societățiile agricole pot realiza investiții agricole și pot deține în proprietate privată sau în folosință utilaje agricole și animale, în scopul strict al folosinței terenului agricol, ce aparține asociațiilor acestora. Sunt considerate subiecte ale dreptului de proprietate privată și organizațiile cooperatiste, titulare ale dreptului de proprietate privată asupra bunurilor ce formează patrimoniul lor. Înstărinarea sau transmiterea folosinței asupra acestor bunuri se poate realize numai cu plata unei despăgubiri, membrii cooperatori având un drept de preemțiune sau de folosință.
O altă categorie de persoane juridice titulare ale dreptului de propietate privată sunt asociațiile și fundațiile, fără scop lucrativ, de utilitate publică. Acestea dețin în proprietate privată bunurile aflate în patrimoniul lor, prevăzute în actul constitutiv al societății, sub sancțiunea nultiății absolute. Patrimoniul asociațiilor, pe latură activă, trebuie să fie în cuantum de cel puțin un salariu minim pe economie, alcătuit din aportul în natură sau în bani al asociaților.
Cultele religioase pot fi și ele titulare ale dreptului de proprietate privată începând cu anul 2006, odată cu intrarea în vigoare a legii speciale 489/2006.conform art. 27 alin. 1 din această lege, cultele pot dobândi în proprietate privată sau în administrare bunuri mobile sau immobile, în conformitate cu statutul lor. Aceste bunuri împreună cu aportul în natură sau bani al asociaților formează patrimoniul cultelor, care trebuie să fie echivalent cu cel puțin 2 salarii minime pe economie.
1.2.3 Statul ca subiect al dreptului de proprietate private
Pe lângă dreptul de proprietate publică asupra bunurilor prevăzute de art.136 alin. 2 din Constituția României, statul și unitățiile administrativ-teritoriale dețin și dreptul de proprietate privată asupra acelor terenuri care prin natura lor sau prin destinația legii fac parte din domeniul privat al statului, intrate în proprietatea acestuia prin modalitățiile prevăzute de lege. Un exemplu de bunuri aflate în proprietatea privată a statului sunt terenurile aflate în exploatarea fostelor cooperative agricole de producție ce au rămas neatribuite în urma procedurii legale de reconstituire a dreptului de proprietate, fiind trecute în proprietatea privată a statului.
Fiind titular al dreptului de proprietate privată statul, împreună cu unitățile administrative- teritoriale sunt subiecte de drept civil, implicate în raportulrile juridice de drept civil, raporturi în cadrul cărora dobândesc dreptul de proprietate asupra bunurilor prin încheierea de donații, de contracte de vânzare-cumpărare, de accesiune, schimburi, contracte nenumite, etc.
La acestea se adaugă modurile specifice de dobândire a dreptuli de proprietate privată de către stat. Un astfel de mod îl reprezintă dobândirea, în condițiile legii, ale bunurilor abandonate sau rămase fără stăpân. La acesta se adaugă moștenirea vacantă, care intră în proprietatea statului, dezafectarea bunurilor proprietate publică și exercitarea dreptului de preemțiune al statului , reglementat de Legea 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural național mobil.Aceste modalități de dobândire a dreptului de proprietate privată sunt specifice numai statului și unităților administrativ-teritoriale, nefiind regăsite în privința altor subiecte de drept privat.
Bunurilor care intră în proprietatea privată a statului le este aplicabil regimul juridic de drept comun, proprietatea privată fiind garantată în mod egal indiferent de titular. Există însă și derogări de la această regulă generală, prevăzute de legile speciale.Astfel, legea nr. 215/2001a administrației publice locale statuează că bunurile care fac parte din patrimoniul privat al unităților administrativ- teritoriale se supun dispozițiilor de drept comun, în condițiile legii.
CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ
Așa cum este prevăzut în constituție, dreptului de proprietate i se reșin următoarele caractere juridice: real, absolut, perpetuu, fundamental, exclusiv, principal, patrimonial, inviolabil, transmisibil, deplin, individual și total.
Caracterul fundamental al dreptului de proprietate privată își găsește justificarea lui este aceea că este prevăzut în Constituție alături de alte drepturi.
Caracterul exclusiv – se poate observa din enunțul art.480 Cod civil : ,, proprietatea este dreptul pe care îl are cineva, de a se bucura și dispune de unl ucru în mod exclusiv,,. Tot la acest caracter face referire și un alt articol care stipulează că : ,, oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de lege,, Corelând cele două articole, înțelegem că aspectul de exclusivitate pentru dreptul de proprietate înseamnă că i se dă posesorului lui posibilitatea de exercitare a tuturor atributelor conferite, respectiv, dreptul de a folosi, dreptul de a culuge fructele și dreptul de a dispune.
Caracterul absolut – este cel care permite separația între acest drept și celelalte drepturi reale. I se dă dreptului de proprietate caracterul de erga omnes adică, acela de a fi opozabil tuturor ca celelalte drepturi reale, având apanajul de a conferi doar el titularului exercițiul tuturor atributelor. La acest caracter am făcut referire ți anterior când am citat prevederile art.481 Cod civil ,,nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauza de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire,,
Există autori de texte juridice care arată că datorită acestui caracter al dreptului de proprietate titularul lui are toată utilitatea pe care o conferă și poate îndeplini toate actele juridice în interesul său, fără a face apel la terțe persoane. Trebuie clar precizat că acest atribut de absolut nu se poate asimila cu utilizarea abuzivă a dreptului, deoarece exercitarea unui drept de proprietate obligă la respectarea aceluiași drept aparținând unor terțe persoane.
Caracterul perpetuu se analizează din două perspective. Un drept de proprietate există pe durata existenței bunului în cauză, deci, nu este o durată limitată, iar înstrăinarea lui face ca dreptul de proprietate să se transfere celui care a dobândit bunul. Pe de altă parte dreptul de proprietate nu este supus prescripției extinctive. Rezumativ dreptul de proprietate se transmite de la un proprietar la altul, funcție de momentul în care aceștia au în posesie bunul respectiv. Acest caracter perpetuu se manifestă în limitele legii.
Caracterul inviolabil referirea la el se face în Constituție care prevede : ,,proprietatea privată este inviolabilă, în condițiile legii organice,,.
Caracterul individual – semnifică faptul că este un drept ce nu poate fi exercitat decât de posesorul bunului, adică o singură persoană, excepțional fiind vorba de o coproprietate.
Caracterul principal – este dovedit de faptul că nu are nevoie de a exista un alt drept pentru a-și manifesta existența lui.
Caracterul transmisibil – rezidă din faptul că el nu își pierde existența odată cu decesul titularului, ci se transmite la moștenitori, dovedindu-și caracterul perpetuu.
Caracterul total – cele trei elemente posesia, folosința și dispoziția sunt ale titularului și implicit sunt exercitate chiar de titular sau de o terță persoană în numele lui. Poate fi considerat o consecință tocmai a caracterului absolut. Caracterul patrimonial – dreptul de proprietate are și o latură pecuniară.
Conținutul și întinderea dreptului de proprietate privată
Prin conținutul dreptului de proprietate se înțeleg atributele acestuia:posesia,folosința și dispoziția, bineînțeles, cu limitările lor. Aceste limitări și prerogative sunt prevăzute și de dispozițiile Noului Cod Civil, la primul capitol, intitulat Dispoziții generale, la art.555 care prevede faptul că dreptul de proprietate privată conferă titularului său prerogativele mai sus menționate, prerogative ce se exercită în mod exclusive și perpetuu, în limitele determinate de lege. Același conținut se aplică și dreptului de proprietate publică, chiar dacă regimul juridic al acestuia este diferit, dispozițiile referitoare la dreptul de proprietatea privată aplicându-se și celui de proprietate publică, în măsura în care sunt compatibile cu acesta.
Noul cod civil reglementează toate aspectele dreptului de proprietate privată: limitele sale, modul de dobândire al acestuia, riscul pieirii lucrului – risc suportat de către proprietar, în afara cazului în care a fost asumat de o altă persoană sau dacă legea nu dispune altfel -, întinderea dreptului de pro prietate, obligația de grănițuire și dreptul de îngrădire, stingerea dreptului de proprietate privată.
Art. 556 din Noul Cod Civil reglementează în cuprinsul său limitările dreptului de proprietate. Textul articolului de lege vorbește depsre limitele materiale ale dreptului de proprietate, acele limite corporale care ale unui bun proprietate privată, îngrădirile impuse de lege. Prerogativele care presupun exercitarea dreptului de proprietate, respectiv: folosința și dispoziția, pot fi limitate prin voința proprietarului.Acestea sunt limitele materiale ale dreptului de proprietate privată, la care se adaugă limitele impuse de lege, adică cele juridice.Limitele legale sunt reglementate de art. 602-625 Noul cod civil, cele convenționale de art. 626-629 Noul cod civil, iar cele juridice, instituite prin hotărârâ judecătorească sunt reglementate de art. 630 din Noul cod civil.
Limitele materiale se referă la bunul mobil sau imobil. Ele se referă la corporabilitatea bunului, corporabilitate pe care legiuitorul vine să o limiteze atunci când situații speciale impun acest lucru. Un exemplu îl reprezintă expropierea pentru cauze de utilitate publică prevăzută de art. 44 alin.5 din Constituția României. În acest sens, se prevede că, în scopul realizării unor lucrări de interes general, statul poate utiliza terenurile proprietate privată, în schimbul unei juste și prealabile despăgubiri pentru daunele produse, imputabile autorității publice și cauzate de necesitatea efectuării lucrărilor de interes general.
În ceea ce privește limitele juridice ale dreptului de proprietate privată, acestea izvorăsc din voința juridică a legiuitorului sau a judecătorului, sau, uneori, a voinței proprietarului însuși, exprimată prin acte juridice ce au drept scop inistituirea unor limite ale exercitării dreptului de proprietate.
Limitele impuse dreptului de propreitate nu presupun o negare a acestuia. În ciuda caracterului său absolute, este normal ca dreptul de proprietate să nu fie un drept discreționar, ci , dimpotrivă, să se exercite în cadrul unor limite care să țină cont atât de initeresele individuale, cât și de cele generale, ale societății. Limitele dreptului de proprietate erau reglemntate și în Vechiul Cod Civil, la art.480, care prevedea că dreptul de proprietate se exercită în condițiile prevăzute de lege. Prin aceasta se înțelegeau “toate îngrădirile, infinit de variate după timp și loc, care se impugn fie în privința obiectului dreptului de proprietate, fie în privința unor atribute ale acestuia, spre apărarea intereselor obștești sau spre apărarea intereselor private ale altora.
Practica judiciară a arătat că exercițiul în sine al dreptului de proprietate presupune o bună cunoaștere a limitelor, a ceea ce propietarului îi este interzis să facă. În acest sens, Decizia nr.184/2010 arată că atât bunurile proprietate publică cât și cele proprietate privată se bucură de insesizabilitate și imprescriptibilitate, în cadrul limitelor impuse de lege. Aceste limite sunt impuse de interesul general, chiar dacă ele privesc un interes privat.
Această corelație între interesul general și individual se reflectat în practica de specialitate, atât sub imperiul Codului Civil din 1864, cât și sub imperiul Noului Cod Civil. Economia de piață a României impune asigurarea de către stat a dezvoltării economice a bunurilor ce formează patrimoniul său, fie ele de proprietate publică sau proprietate privată. Economia țării noastre este o economie de piață, funcțională, bazată pe cerere și ofertă și pe dominația sectorului privat. Încă de pe vremea totalitarismului s-a menținut o dominație a statului asupra mijloacelor de producție, o tendință din ce în ce mai evidentă de privatizare, adică de trecere a bunurilor proprietate publică în proprietatea unor subiecte de drept privat.
România este un stat de drept, ce garantează și ocrotește dreptul de proprietate privată, regula într-o economie de piață, mereu în interdependență cu dreptul de proprietate publică. Cele două forme de proprietate sunt armonizate prin intervenția statului, proprietatea având o puternică funcție socială, în ambele ei forme. Tocmai din această funcție socială a acesteia derivă și necesitatea impunerii unor limite ale exercitării acesteia. Datorită perspectivei funcționaliste din care este analizată proprietatea în practică, exercitarea ei nu poate fi nelimitată.
Tocmai de aceea art. 650 din Noul Cod Civil dispune că proprietatea publică sau privată poate fi limitată de legiuitor în exercitarea ei. Aceste limitări sunt însă supuse principiului libertății de voință, putând fi micșorate sau desfințate prin acordul părților.Limitele dreptului de proprietate privată sunt impuse de scopul său moral, economic și de exigențele interesului general.
Noul Cod Civil realizează și o importantă clasificare a limitelor acestui drept în sensul că face referire la :limite materiale și limite juridice, ultimelor stabilindu-le următoarele subclase limite judiciare,limite legale și limite convenționale.Reglementările juridice încă neabrogate și chiar Noul cod Civil fac însă referire și la alte categorii de limitări care in funcție de situație se pot interfera cu categoriile mari deja menționate.
Un exemplu îl pot constitui acele limitări care se referă la dispoziția juridică aplicată bunurilor unor subiecti de drept privat sau public indiferent că sunt persoane fizice sau juridice, bunuri cu caracter inalienabil temporar sau definitive sau cele cu caracter alienabil ,dar la care se aplică condiții restrictive.Un alt exemplu îl reprezintă limitările dreptului decurgînd din raporturile de vecinătate .
O altă categorie impusă de lege o reprezintă limitările folosinței bunurilor cu caracter temporar sau definitive.Deasemenea există limitări ale acestui drept de proprietate decurgînd din utilizarea în scopul unor amenajeri pentru folosința tuturor, a subsolului unei proprietăți imobiliare.Și nu în ultimul rind există limitări care arată pașii legali ce duc la pierderea exercitării dreptului de proprietate privată manifestîndu-se acțiunea de expropriere în scopul realizării unor investiții în interes general.
Noul Cod civil aduce precizări și în ceea ce privește limitele legale din punct de vedere a dreptului de proprietate arătând că aceste limite raportate la proprietatea privată pot avea caracter legal convențional și judiciar. În orice situație limitele juridice sunt rezultanta impunerii unei voințe juridice aparținând legiuitorului sau celui care este titular al dreptului de proprietate privată,chiar unui udecător în exercițiul de soluționare a unui diferend juridic legat de prerogativele dreptului de proprietate.
Sunt situații juridice în care legiuitorul nu poate aplica dispoziții nici din sfera limitelor legale și nici din cele convenționale, situație în care va stabili el însuși, tocmai prin hotărârea lui pe care o va pronunța ulterior, posibile limitări în exercițiul dreptului de proprietate , situație întâlnită adesea între deținătorii unor proprietăți învecinate, decizia judecătorului asigurând conviețuirea pașnică sau, așa cum se spune în art.630 din NCC “depășind inconvenientele normale ale vecinătății”
Au existat limitări legale și în fostul cod civil roman stipulate în materia servituților legale, ele suscitânad chiar controverse de doctrină și practică juridică. Noul cod civil face o sistematizare a limitărilor dreptului de proprietate în limitări legale și limitări judiciare.
O primă referire la limitările juridice dreptului de proprietate privată se face în art. 602-625 din NCC. În art.602 alin(1) se prervede un rpincipiu general în legătură cu care legea poate stabili limite în manifestarea dreptului de proprietate atât în domeniul privat cât și în cel public. Este un principiu dominant în ceea ce privește exercitarea acelor prerogative date de dreptul de proprietate; nu s-a făcut abstracție de principiul invederat nici la delimitarea materială a exercițiului dreptului de proprietate.
Art.602 alin(2), stabilește faptul că acele limite legale ale dreptului de proprietate privată au posibilitatea de a fi modificate sau chiar anulate temporar de comun acord al părților, cu mențiunea că aceste modificări sau anulări să fie conforme cu formalitățile de publicitate cerute de lege. Exemplific cu art.612 din NCC care impune o anumită distanță minimă în construcții dar acceptă orice derogare care va fi făcută (prin acordul părților exprimat printr-un înscris autentic). Art.602 alin(2), din NCC acceptă și desființarea limitărilor legale dacă există acordul părților, având o spaâialitate temporară limitată și respectând formalitățile de publicitate și concepție menționate.
Art.603din NCC merge mai departe și face referire la Constituție din care preia principiile prevăzute la art.44 alin(7), și stabilește pentru dreptului de proprietate obligativitatea de a respecta protecția mediului și regulile bunei vecinătăți. Se poate spune că în ceea ce privește protecția mediului practic au explodat reglementările juridice care au făcut din acesta “un obiectiv de interes public major”. Toate prevederile au fost adoptate pe baza principiilor și elementelor strategice care conduc la dezvoltare durabilă. Protecția mediului reprezintă obligația și responsabilitate autorităților administrative publice, centrale și locale, a tuturor persoanelor fizice și juridice.
Același act normativ prevede clar ce trebuie să resopecte orice persoană fizică sau juridicălegat de : regimul juridic al substanțelor și al preparatelor periculoase, regimul îngrășemointelor chimice si al produselor de protecție a plantelor, conservarea biodiversității și a ariilor naturale protejate, protecția apelor și a ecosistemelor acvatice, protecția atmosferei și gestionarea zgomotului ambiental, protecția solului a subsolului și a ecosistemelor terestre, protecția așezărilor umane.
Precizăm ca art.603 NCC face referire și la buna vecinătate. Îndeplinirea obligațiilor reale de a face rezultate din posesia cu orice titlu a bunurilor, se referă uneori și la considerarea raporturilor de vecinătate între fondurile deținute. Pot exemplifica cu Legea Fondului Funciar care face referire la art82-83 la acele parcele de teren care au pierdut parțial sau total, prin fenomene de poluare sau degradare, posibilitatea de a produce culturi cu specific agricol și silvic, stabilind că ele vor reprezenta perimetre de ameliorare și vor fi supuse unui întreg ansamblu de măsuri specifice care să le redea capacitățile productive agricole sau silvice.
Pentru aceasta cei ce le posedă sunt chiar obligați să le lase la dispoziția specialiatilor solicitați pentru a face lucrările necesare. Deci, se impune o colaborare între proprietarii terenurilor vecine într-o acțiune cu impact de ordin general, respectiv , protecția fondului funciar.
Se admit și raporturi de vecinătate rezultate din acceptarea unor obligații contractuale între posesori învecinați. Obligațiile pot avea la bază convenții stabilite între respectivii proprietari, care pot impune drepturi și obligații identice cu cele ce se nasc în temeiul unor servituți.Noul Cod civil stabilește existența a trei categorii ale limitelor legale vizând exercițiul dreptului de proprietate privata:
Limite legate de folosirea apelor
Limite în raporturile de bună vecinătate
limite în situații speciale
În ceea ce privește limitele legate de folosirea apelor ele sunt prevăzute în dispozițiile articolelor 604-610 NCC sub următorul aspect : reguli privind curgerea firească a apelor; reguli priving curgera provocată a apelor; cheltuieli referitoare la irigații; obligația proprietarulu căruia îi prisosește apa; întrbuințarea izvoarelor; despăgubiri datorate propritarului fondului pe care se află izvorul.
În ceea ce privește buna vecinătate, limitările dreptului de proprietate se regăsesc într-o serie de prevederi precum : picătura streșinii , distanța și lucrările imntermediare cerute pentru anumite construcții, lucrări și plantații, vederea asupra proprietății vecinului, dreptul de trecere.
Cea dea treia categorie reglementată a limitelor dreptului de proprietate se referă la situțiile speciale, respectiv : dreptul de trecere pentru utilități și efectuarea unor lucrări, dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie, dreptul proprietarului de a obține despăgubiri în ipoteza distrugerii bunului său în situația generată de o stare de necesitate.
Primele două categorii, respectiv limitele la folosirea apelor și cele legsaet de folosirea raporturilor de bună vecinătate erau reglementaste în fostul cod civil român la materia servituților, primele dintre ele fiind sevituți naturale și celelalte servituți legale. Deci, atât servituțile naturale cât și cele legale erau considerate în doctrina juridică română o modalitate de exprimare a conținutului dreptului de proprietate, luându-se în considerare situația lucrurilor și obligativitatea impunerii unor raporturi naturale, acceptabile între deținătorii unor imobile învecinate.
Toate raporturile juridice legate de servituțile naturale și legale ce au fost create înainte de intrarea în vigoare a NCC rămân reglementate conform prevederilor fostulu Cod civil, lui fiindu-i supuse și posibile litigii cu rprivire la exercitarea obligațiilor și drepturilor apărute în cadrul unor astfel de raporturi juridice.
CAPITOLUL II
LIMITELE MATERIALE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ
Limitele materiale se referă la bunul mobil sau imobil. Ele se referă la corporabilitatea bunului, corporabilitate pe care legiuitorul vine să o limiteze atunci când situații speciale impun acest lucru. Un exemplu îl reprezintă expropierea pentru cauze de utilitate publică prevăzută de art. 44 alin.5 din Constituția României. În acest sens, se prevede că, în scopul realizării unor lucrări de interes general, statul poate utiliza terenurile proprietate privată, în schimbul unei juste și prealabile despăgubiri pentru daunele produse, imputabile autorității publice și cauzate de necesitatea efectuării lucrărilor de interes general.
2.1 Noțiune și reglementări. Jurispridența CEDO
Este o categorie de limite care se referă exclusive la bunurile corporale mobile sau imobile,întrucăt cele cele incorporale pot fii supuse numai unor limitări juridice ale exercițiului dreptului de proprietate.Nici chiar referirea la bunurile corporale nu are caracter general.De exemplu,bunurile mobile corporale ,prin corporabilitatea lor clară și precisă li se stabilesc limitele de exercitare ale atributelor conferite de exercitarea dreptului de proprietate privată.
Asupra lui proprietarul poate decide schimbarea configurației fizice,exercitîndu-și dreptul de dispoziție materială derivate din dreptul de proprietate privată.Dacă se face referire la acțiunea unei terțe persoane asupra corporabilității unui bun se va ține cont de raporturile juridice generate între proprietarul de fapt și terța persoană,cu obiect bunul respective.Dacă nu se nasc astfel de raporturi se va ajunge la angajarea răspunderii civile delictuale a terțului vizînd modificările aduse corporabilității obiectului în discuție.
Bunurile imobile sunt și ele supuse unor limitări materiale în ceea ce privește exercitarea dreptulu de proprietate.In categoria bunurilor imobile sunt incluse construcțiile și terenurile.La construcții datorită aspectului așa numit fizic al lor se generează și limitele materiale la care făceam referire.Dacă proprietarul intervine în schimbarea materială a acestor limite,nu o va putea face decît respectînd prevederile legiuitorului cu caracter special în materie.Altfel spus legiuitorul va impune o disciplină în construcții,adică o limitare juridică a dreptului de proprietate pentru a se asigura binele general.
Referirea la limitele materiale aîn exercitarea dreptului de proprietate legate de un teren aici prevederile sunt mai extise facîndu-se referire nu numai la suprafața terenului ci și la subsolul său sau la spațiul suprajacent.În Noul Cod Civil acest lucru este stipulate astfel:”proprietatea terenului se întinde și asupra subsolului și a spațiului deasupra terenului ,cu respectarea limitelor legale.”Este clar o îmbunătățire a prevederilor Codului civil vechi care se limita la a prevede că:”Proprietatea pămîntului cuprinde în sine proprietatea suprafeței și subfeței lui”.Așa dar NCC are prevederi clare și distincte legate de :
-suprafața terenului
-spațiul de deasupra terenului
-subsolul terenului
-terenurile cu ape.
Limitele dreptului de proprietate au constituit și constituie o preocupare centrală a Convenție Europene a Drepturilor Omului. În acest sens, art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO reglementează expropierea în condițiile legii și ale normelor de drept inernațional privat. Lipsirea de proprietate capătă în concepția CEDO valoarea de deposedare a titularului dreptului de prorprietate de atributele acesteia, prin transferarea dreptului în posesia statului. Modalitățile prin care se realizează această deposedare sunt: expropierea, naționalizarea, confiscarea și, în cazuri excepționale, rechiziția. Aceasta din urmă are un character temporar de regulă, cu excepția cazului în care efectele ei duc la expropiere.
La modalitățile arătate mai sus se adaugă acea obligație impusă titularului dreptului de emfiteoză de a cumpăra nuda proprietate, obligația de a suporta riscul stingerii dreptului de usufruct asupra terenurilor aparținând statului, chiar înainte de împlinirea termenului. În plus, instanța europeană a mai adăugat un caz de privare a exercitării dreptului de proprietate, respective întârzierea îndelungată în plata indemnizației de expropiere, ne punerea în executare a unei hotărâri judecătorești definitive prin care se stabilesc anumite creanțe în favoarea creditorului. Totodată, intră aici și situația expropierilor de fapt.
La aceste condiții, Curtea Europeană a mai adăugat două:
expropierea trebuie să se facă cu plata unei compensații corespunzătoare,
scopul privării de libertate trebuie să fie proporțional cu privarea.
În opinia mea, nu este vorba despre condiții suplimentare, cid oar de explicații menite să concilieze deposedarea cu principiile generale ale dreptului internțional, deposedarea implicând o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate. În acordara acestei despăgubiri, trebuie să se țină cont de principiul proporționalității, asigurându-se un echilibru echitabil.
În concepția jurisprudenței europene, există două modalități de control a folosinței dreptului de proprietate. Este vorba despre impunerea unor obligații active- conduita activă, sau despre restricționarea dreptului proprietarului, limitarea acestuia – conduita pasivă. Statele au liberul arbitru de a stabili modalitatea pe care vor să o adopte, însă această libertate nu este absolută, fiind supusă controlului de proporționalitate al Curții Europene. Cu alte cuvinte, statele sunt libere să adopte măsurile pe care le doresc în controlarea exercitării dreptului de proprietate, însă cu respectarea prinicpiului proporționalității scopului urmărit. Astfel de măsuri, pot fi, în opinia mea: interdicția titularului de a exercita dreptul de locuință asupra unei reședințe, construcție protejată, obligația proprietarilor forestieri de a planta anumiți copaci care să favorizeze protecția mediului, limitarea,prin intermediul unui plan urbanistic, de a se realliza alte tipuri de construcție decât cele prevăzute în plan, etc.
O altă formă de control a folosinței dreptului de proprietate, mult mai drastică, o reprezintă confiscarea specială, ca măsură complementară, în cazul săvârșirii unor infracțiuni. În jurisprudența curții, confiscarea special este considerată legitimă dacă este respectat un echilibru just între interesul general al statului și interesele particulare ale proprietarului, ținându-se cont de nivelul culpei. Astfel Curte a considerat legitimă confiscarea special în cazul nor publicatii socotite ca imorale ori confiscarea vehicului cu care reclamantul a savarsit infractiunea in scopul de a-l impiedica sa mai savarseasca astfel de fapte in viitor.
O ultimă modalitate de control a folosinței dreptului de proprietate în viziunea jurisprudenței europene, este considerată a fi plata impozitelor și taxelor impuse de către stat, atâta timp cât acestea sunt proporționale cu interesele generale politice, economice, sociale ale statului și interesele individuale.
Tot Curtea a decis ca nu vor fi considerate incalcari ale art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO urmatoarele: reglementarea legala a procedurii falimentului, obligatia impusa actionarilor minoritari, de o lege suedeza, de a-si vinde actiunile la un pret stabilit de arbitri independenti, cu recunoasterea dreptului de rascumparare in aceleasi conditii, expulzarea unei persoane dintr-o locuinta asupra careia nu are nici un drept, adoptarea de catre autoritatile nationale a unei legislatii care restrange dreptul proprietarului inchirietor de a rezilia contractul in curs de executare, adoptarea unor masuri legislative de plafonare a chiriilor care anterior erau liber stabilite ori condamnarea de catre instanta a uneia dintre partile contractului de a plati celeilalte despagubiri
2.2 Suprafața și subsolul terenului
2.2.1 Suprafața terenului
Conform noilor prevederi și mai ales Legii cadastrale trebuie să fie menționată în actele de proprietate,impreună cu vecinătățile.Înscrierea lui în cartea funciară adduce un element esențial în întinderea suprafeței terenului.Dacă apar discuții între vecini legate de întinderea materială efetivă a terenurilor riverane acestea pot fi rezolvate aprlindu- se la prevederi specifice cum ar fi acțiunea în grănițuire.Noul Cod Civil prin prevederile art 561,dă posibilitatea proprietarului să își poată îngrădi pe propria cheltuială suprafața proprietății lui ,gest făcut strict în limitele materiale ale obiectului în discuție.
în ceea ce privește spațiul de deasupra terenuluirealitățile actuale obligă la corelarea tuturor reglementărilor în materie atunci cînd se delimitează spatial de deasupra .Suverană în abordare este Constitușia României republicată care arată că:”spațiul aerian al României face obiectul exclusiv al proprietății publice a statului”.O altă reglementare de care se ține seamă este Codul aerian civil care stipulează:”spațiul aerian național reprezintă coloana de aer situată deasupra teritoriului de suveranitate al României,pâna la limita inferioară a spațiului extraatmosferic”.
Corelând prevederile cel puțin ale acestor două acte normative,se lasă proprietarului discernămîntul de a pune în valoare spațiul de deasupra propriului teren,analizînd ulterior prin prisma prevederilorNoului Cod Civil care stipulează că:”proprietarul poate face deasupra terenului său toate construcțiile,plantațiile și lucrările pe care le găsește de cuviință,în afară de excepțiile stabilite de lege,putînd trage din ele toate foloasele produse de acestea.”
Rezumativ proprietarul trebuie să țină cont de reglementările la care am făcut vorbire corelate cu normele de urbanism în legătură cu înălțimea clădirilor precum și servituțile aeronautice dacă terenul în cauză se invecinează cu aeroportul sau instalațiile aeronautice.Servituțiile aeronautice reprezintă un cumul de restricții și cerințe generate de prevederile naționale și internaționale ,legate de siguranța zborurilor.Pe terenurile aflate sub incidențaservituților aeronautice orice construcție ridicată în spațiul de deasupra terenului va putea fi realizată numai cu acordul Ministerului Transportului ,iar acolo unde se desfășoară și activități militare este obligatoriu avizul Ministerului Apărării Naționale.Legat de acest aspect este esențial că un proprietar al unui fond poate interzice oricui să incalce dreptul lui asupra spațiului de deasupra terenului posedat.
2.2.2 Subsolul terenului
Discuțiile asupra acestui punct pornesc tot de la legea de bază, respectiv Constituția, care arată că : ,,bogățiile de interes public ale subsolului fac exclusiv obiect al dreptului de proprietate publică a statului,,. Dacă ar fi o interpretare adliteram, s-ar subînțelege că acele bogății care nu pot fi catalogate ca și interes public, ar putea aparține, și deci fi utilizate de deținătorul terenului în care acestea se află.
Trebuie de asemenea reținut că în lumina aceleiași reglementări, în situația în care s-ar dispune executarea lucrărilor cu caracter public, autoritățile au dreptul de a folosi subsolul oricărei proprietăți, respectând însă dreptul proprietarului acelui foend de a fi despăgubit pentru deficiențele ce i-au fost aduse. Despăgubirile în cauză se stabilesc fie prin acord între părți, fie prin puterea legiuitorului. Există însă obligația ca autoritățile să dovedească caracterul de interes general pentru realizarea respectivelor lucrări.
În această situație proprietarul poate face opoziție, situație în care autoritatea statală poate apela la instanța judecătorească. Despăgubirile la care s-a făcut referire anterior pot fi de două feluri :
despăgubiri pentru pagubele create, în mod obiectiv datorită însăși utilizării subsolului respectivei proprietați imobiliare.
despăgubiri care ar acoperi posibilele pagube produse de autoritățile publice cu ocazia folosirii subsolului respectivei proprietați imobiliare. Este situația care angajază răspunderea civilă delictuală pentru reprezentanții autorității publice, dar care îl obligă pe proprietarul solului să probeze pagubele. Se poate vorbi și în această situație de posibilitatea unei înțelegeri în legătură cu cuantumul despăgubirilor.
Față de situația arătată, există prevederi și în Noul Cod civil impuse proprietarului unui teren : ,, proprietarul este ținut să respecte, în condițiile și în limitele determinare de lege, drepturile terților asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarele și apale subterane, lucrărilor și instalațiilor subterane,,
2.3Situația terenurilor cu ape
Terenurile cu ape – interpretarea limitelor materiale ale acestei categorii de drepturi de proprietate se face și în această situație corelată cu celelalte reglementări în materie. Spre exemplu, Constituția arată că : ,,apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național, fac obiectul exclusiv al proprietății publice,, Față de această problemă NCC are o altă părere arătând că : ,, apele de suprafață și albiile acestora aparțin proprietarului ternulu pe care se formează sau curg în condițiile prevăzute de lege,,. Deasemenea, îi dă dreptul proprietarului terenului cu ape să utilizeze în mod egal apa din izvoarele și lacurile aflate pe terenul lui, apele pluviale precum și apele freatice.
Cursul firesc al apelor din fondul superior nu poate fi limitat de proprietarul fondului infierior. Singurul mijloc de intervenție pe care îl are la dispoziție proprietarul fondului superior îl reprezintă solicitarea de către acesta a unei autorizații în justiție pentru efectuarea de lucrări prin care să modifice cursul de curgere al apei, dacă cursul firesc îi produce prejudicii. Aceste lucrări vor fi efectuate pe cheltuiala sa.
În ceea ce privește curgerea provocată a apelor art. 605 din Noul Cod Civil stabilește, la alineatul 1, faptul că: „ propietarul fondului inferior nu poate împiedica curgerea provocată de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, așa cum este cazul apelor care țâșnesc pe acest din urmă fond datorită unor lucrări subtereane întreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlăștinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un șanț.”
Pornind de la aceste reglementări se instiuie pentru proprietarul fondului superior obligația de a cauza prejudicii minime fondului inferior, prin curgerea apelor și de a plăti o justă și prealablă despăgubire pentru prejudicile cauzate. Excepția o reprezintă cazul în care pe fondul inferior se află o construcție cu grădină sau un cimitir. În ceea ce privește irigarea terenurlui, aceasta se poate realiza de proprietar prin folosirea apelor naturale sau artificiale și prin efectuarea de lucrări de captare a apei pe terenut riveranului opus, pe cheltuiala sa exclusivă.
Dacă unul din proprietarii celor două fonduri, superior și inferior, nu are resursele necesare pentru a asigura irigația, iar proprietarului celuilalt fond îi prisosește apa pentru necesitățile curente, legea îl obligă să ofere din surplusul său proprietarului aflat în necesitate, care nu ar putea să își procure aceste resurse decât cu o cheltuială excesivă. Aceasta se face în schimbul unei juste și prealabile compensații. Este vorba de o obligație impusă de lege, de care proprietarul nu se poate exonera afirmând că ar putea utiliza surplusul de apă în beneficiul său, altul decât satisfacerea necesităților curente. Poate însă solicita o despăgubire suplimentară, dacă dovedește existența reală a destinației pretinse.
În ceea ce privește izvoarele aflate pe fondul proprietarului, acesta le poate întrebuința în orice mod, atâta timp cât nu aduce prejudicii proprietarului fondului inferior. Cu toate acestea, proprietarul fondului inferior nu poate schimba cursul izvorului, dacă prin această schimbare ar putea aduce atingere satisfacerii nevoilor curente ale celorlalți locuitori, în sensul lipsirii lor de aceste nevoi. În cazul în care, prin efectuarea diferitelor lucrări se ajunge la micșorarea, secarea sau alterarea apelor izvourlui, proprietarul fondului are dreptul de a cere repararea prejudiciului cauzat, sau chiar restabilirea situației anterioare, dacă apa era indispensabilă pentru exploatarea fondului.
CAPITOLUL III
LIMITELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ
3.1 Noțiune și reglementare
Așa cum se prevede în NCC limitele de care se face vorbire pot fi convenționale, judiciare și legale. Cele judiciare sunt generate de o voință juridică aparținând legiuitorului, celui ce deține dreptul de proprietate privată sau judecătorului atunci când soluționează o situație conflictuală generată de exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate privată. Este situația în care nu pot fi aplicate nici prevederile în materia limitelor legale și nici prevederile legate de limitele convenționale, situație în care judecătorul, în limitele principiilor de drept în materie dispune, prin decizia lui,posibile limitări ale dreptului de proprietate. Cel mai adesea, limitările se referă la deținătorii unor terenuri învecinate pentru a putea fi generată o bună conviețuire.
Limitările judiciare și cele convenționale apărute în NCC au chiar caracter de noutate. Limitările legale erau stipulate și în vechiul Cod civil român, dar într-un mod impropriu în materia servituților. Elementul de noutate menționat anterior, îl reprezintă menționarea limitelor respective în Codul civil nou. Deși mult timp sub formă de controversă de practică sau doctrină, în cadrul vechiului Cod civil, era acceptată posibilitatea unor clauze de inalienabilitate, pentru unele bunuri, pe baza voinței părților, în situația în care respectivele clauze nu se opuneau ordinei publice sau regulilor de conviețuire.
Același vechi cod acceptă și posibilitatea ca un judecător să poată aprecia posibilul abuz de drept pentru una din părțile unui proces, ce se axa tocmai pe manifestarea unor atribute ale dreptului de proprietate. Așadar, din punct de vedere al voinței juridice, noul cod face o bună sistematizare ale acestor limite, vorbind de cele legale, convenționale și judiciare.
3.2 Limitele legale ale dreptului de proprietate privată
Referiri la aceste limite legale se fac în cadrul NCC de la art.602-603 în care se elaborează un principiu general care stipulează posibilitatea legală de limitare a exercitării dreptului de proprietate în interes public sau privat . Este un principiu dominativ în materia exercitării dreptului de proprietate privată, neputându-se eluda nici când se determină limitele materiale ale manifestării dreptului de proprietate. Limitele dreptului de proprietate, cu referire la dreptul privat, pot fi supuse modificării sau chiar temporar desființării, dacă există un acord al părților. Doar că modificările respective, pentru a putea fi opozabile unor terți, trebuie să se supună normelor de publicitate legale. Adică, sunt articole care prevăd o anumită limitare, cum ar fi distanță minimă în construcții, dar acceptă derogări, prin înțelegerea părților, stipulate într-un înscris autentic.
Se acceptă în NCC inclusiv desființarea limitelor legale, dar având numai o durată temporară și îndeplinind și în acest caz prevederile legale de formă și publicitate. O corelare a Constituției art.44 cu NCC art.603 stipulează că una din obligațiile dreptului de proprietate este de a asigura protecția mediului precum și a unei bune vecinătăți. Tot ceea ce privește protecția mediului a generat numeroase reglementări juridice reprezentând un scop cu un interes major public.
Ele au fost acceptate : ,,pe baza principiilor și elementelor strategice care conduc la dezvoltare durabilă,, Se reține în responsabilitatea și obligativitatea autorităților sarcina de a asigura protecția mediului, dar nu sunt exonerate nici persoanele juridice și/sau fizice. În acest sens, în ordonanța mai sus menționată, se stabilesc obligațiile referitoare la : ,, regimul juridic al substanțelor și preparatelor periculoase, regimul îngrășemintelor chimice și al produselor de protecție al plantelor, conservarea biodiversității si a ariilor naturale protejate, protecția apelor și a ecosistemelor acvatice, protecția atmosferei și gestionarea zgomotului ambiental, protecția solului a subsolului și a ecosistemelor terestre, protecția așezărilor umane,,
Undeva la granița între drepturile reale și drepturile de creanță, se află obligațiile reale de a face, rezultate din posesia unor bunuri sub orice formă. Ele decurg prin lege sau se stabilesc prin decizia părților dar se transmit terților împreună cu bunurile respective . Spre exemplu, Legea Fondului Funciar, are o prevedere referitoare la acele terenuri care în urma fenomenului de poluare sau de degradare, au pierdut în proporție semnificativă până la totală, posibilitatea de a mai produce și care reprezintă perimetre de ameliorare.
Față de aceste perimetre se stabilesc măsuri specifice care să poată reda potențialul productiv, agicol sau silvic pierdut, motiv pentru care proprietarii au obligația de a lăsa organele administrative să execute lucrările de ameliorare necesare. Deci, asistăm la o cooperare între proprietarii de terenuri învecinate și organele de stat în realizarea unui obiectiv de interes general.
3.2.1 Folosirea apelor
Este unsubiect asupra căruia precizările legislative în noul Cod de procedură civilă sunt date de art.604 care face precizarea că ,, proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în nici un fel curgerea firească a apelor provenite de pe fondul superior, în măsura în care o asemenea curgere cauzează prejudicii fondului inferior,, . Desigur există și posibilități intervenționale, și anume să se adreseze instanței de judecată cu solicitare de autorizare, în cadrul fondului său inferior, a unor lucrări de modificare a cursului. Scopul evident al unor astfel de lucrări nu poate fi decât cel de protejare a cursului apelor.
Așa cum am arătat anterior prevederile noului Cod civil nu sunt neapărat noi ci ele se regăsesc sub o altă formă și în vechiul Cod civil. Spre exemplu, în acest context, cel ce deținea fondul inferior nu putea să ridice pe el stavile care să-l oprească. Există și elemente de noutate strictă, care aduc mențiuni particulare asupra curgerii provocate. Precizările se fac asupra apelor care ies cu presiune de pe un fond superior sau asupra lucrărilor de secare a mlaștinilor sau a deversării apelor agricole și industriale de pe un fond superior pe unul inferior, obligând însă deținătorul fondului superior la utilizarea acelor mijloace ce vor prejudicia cât mai puțin fondul inferior. În orice situație el rămâne dator cu plata unei despăgubiri juste și prealabile către proprietarul acestui din urmă fond.
Există chiar și o prevedere expresă la același articol, alin(3) legată de faptul că nu se vor aplica principiile menționate dacă pe fondul inferior există o locuință, o gospodărie sau cimitir. Elementele de noutate ale noului Cod civil se regăsesc și în ceea ce privește felul în care proprietarii riverani trebuie să-și împartă cheltuielile dacă în discuție există un sistem de irigații. Dacă unul din deținători are nevoie de un sistem de irigare cu ape de care poate să beneficieze, are dreptul ,,ca pe cheltuiala sa exclusivă să facă pe terenul riveranului opus, lucrările necesare pentru captarea apei, cu obligația de a alege în acest scop, calea și mijloacele de curgere care aduc prejudicii minime celuilalt riveran și de a-i plăti acestuia despăgubiri minime și prealabile.
În aceeași categorie a noutăților stipulate de noul Cod civil apar și prevederile referitoare la limita legală a exercițiului dreptului de proprietate privată asupra unui terencare are o sursă de apă ce îi dă un plus față de necesitățile proprietarului. Articolul la care am făcut referire obligă proprietarul aflat în această situație să ofere surplusul celor care nu și-ar ptea procura apa necesară decât făcând o investiție financiară foarte mare. În schimb el ar urma să primească ,,o justă și prealabilă compensație”.
Aliniatul 2 al aceluiași articol, prevede chiar expres că proprietarul nu ar putea să pretexteze că folosește apa în alt scop decât necesitățile curente fără a face dovezi temeinice. Din punct de vedere practic, aplicabilitatea legală a acestui articol implică respectarea a trei condiții:
1.Să se dovedească existența unui surplus de apă care să depășească necesitățile curente ale proprietarului
2.Să existe un alt proprietar care în mod vădit să nu poată avea apa folosirii agricole a terenului său decât cu condiția unei investiții financiare foarte mari.
3.Să fie stabilită o justă și prealabilă compensație pe care o poate stabili inclusiv instanța, dacă nu există o înțelegere amiabilă a părților.
Articolul 608, NCC, interpretează și actualizează dispozițiile unui articol similar din fostul cod, stabilește obligațiile unui proprietar ce deține un izvor pe fondul său, de a da acestuia orice fel de întrebuințare, fără a afecta prin aceasta drepturile proprietarului fondului inferior.
Noile prevederi întăresc faptul că proprietarul izvorului are obligația respectării servituții de izvor pe care o are vecinul său, indiferent de calea de obținere, respectiv uzucapiune sau alt titlu. Dacă articolul menționat, prin aliniatul 2, îi interzice propritarului de izvor să modifice în vreun fel cursul acestuia, și prin aceasta să aducă atingere necesităților curente ale vecinilor, tot el îl și protejează pe proprietar care poate cere daune de la o persoană care ar modifica cursul izvorului și chiar mai mult ar putea solicita ,,restabilirea situației anterioare, atunci când apa este indispensabilă pentru exploatarea fondului său,,
De menționat că dispozițiile noului Cod civil legate de limitele legale al exercițiului dreptului de proprietate privată în materia folosirii apelorse află în interdependență cu cele prevăzute de Legea 107/1996, cu modificările și completările ulterioare, având ca scop comun implementarea legislației UE și deci aplicarea unei politici comunitare în domemiul apelor.
Limitele legale ale dreptului de proprietate se referă la :
Picătura streașinii
Distanța minimă în construcții
Distanța minimă pentru arbori
Vederea asupra proprietății vecinului
Dreptul de trecere
3.2.2 Picătura streșinii
În art.611NCC, se fac referiri la regimul picăturii de la streașină. Conform lui ,,proprietarul este obligat să-și facă streșina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin,,. Față de vechiul Cod civil, care îi lăsa proprietarului posibilitatea de a drena apa prin intermediul streașinii către zonele vecine (străzi), noua prevedere impune ca locul de scurgere să aibă în vedere linia de hotar între proprietăți vecine și implementează termenul de ,,servitute naturală de scurgere a apelor.
Pentru a înțelege mai bine importanța juridică a picăturii streșinii, voi prezenta în cele ce urmează o speță de pe rolul Judecătoriei Timișoara. Astfel, la data de 21 aprilie 2013 a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara o cerere de chemare în judecată formulată de reclamanții B.I și B.E., în contradictoriu cu pârâții R.M.D și R.E. Prin această cerere s-a solicitat stabilirea de către instanță a liniei de hotar dintre părți și obligarea pârâților de a lăsa în deplină proprietae și liniștită posesie a terenului ocupat în mod abuziv de aceștia.
În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că proprietatea lor se învecinează cu cea a pârâților, însă aceștia din urmă au mutat gardul în mod abuziv ocupând terenul aparținând reclamanților.În drept acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 584 și art. 600 C. civ.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii, iar prin cerere reconvențională au solicitat obligarea reclamanților la modificarea pantei acoperișului construcției pe care reclamanții au ridicat-o pe linia de hotar, motivând că streașina este orientată către proprietatea pârâților iar apele din ploi cad pe proprietatea acestora.
Prin decizia civilă nr. 9323 din 11 noiembrie 2013 pronunțată de Judecătoria Timișoara s-a admis în parte acțiunea și cererea reconvențională, dispunându-se grănițuirea proprietăților părților. Prin urmare, reclamanții au fost obligați să refacă scurgerea la acoperiș astfel încât apele pluviale să se scurgă pe terenul lor.
În motivarea hotărârii, instanța a reținut că reclamanții sunt proprietarii imobilului din C.F. Timișoara, învecinat cu terenul din C.F. Timișoara proprietatea pârâților și se impune grănițuirea proprietăților părților pe aliniamentul stabilit de expert, întrucât actuala linie de hotar este contestată de părți, iar grănițuirea este impusă de art. 584 C. civ. ca o sarcină a proprietății. S-a mai reținut de asemeni că magazia construită de reclamant era situată pe linia de hotar, iar streașina ei cade pe terenul proprietatea pârâților.
Reclamanții-pârâți au declarat apel susținând că s-a respins capătul de cerere privind revendicarea în mod greșit și s-a admis cererea reconvențională , contestând proba cu expetiză administrată în cauză.Prin decizia civilă nr. 2510 din 9 noiembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția civilă, s-a admis apelul și s-a schimbat în parte sentința.
Au fost obligați pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață de 6,4 mp eliberat prin noua linie de hotar și s-a respins ca nefondată cererea formulată de aceștia, pe baza unei noi expertize efectuate în cauză care a stabilit că linia de hotar propusă asigurând scurgere streșinii acoperișului de la casa reclamanților pe terenul acestora.
Pârâții-reclamanți au declarat recurs împotriva deciziei pronunțată în apel, susținând, în esență,că: în mod eronat s-au reținut concluziile expertizei efectuată în apel întrucât prin aceasta nu se respectă suprafețele de teren înscrise în C.F., terenul reclamanților devenind mai mare cu 12,097 mp, asemenea concluzii venind în contradicție și cu decizia civilă nr. 15690/2002 a Judetoriei Timișoara, definitivă și irevocabilă, prin care s-a stabilit hotarul despărțitor între terenul cu C.F. și top. 21780 față de terenul înscris în C.F. curtea a constatat că recursul este întemeiat, față de faptul că în conformitate cu dispozițiile art. 584 C. civ., orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grănițuirea proprietății lipite cu a sa, iar potrivit art. 585 C. civ., tot proprietarul își poate îngrădi proprietatea.
Față de aceste considerente, în conformitate cu prevederile art.312 alin. (3) C. proc. civ., Curtea va admite recursul și va modifica decizia recurată în sensul respingerii apelului declarat de reclamanți împotriva sentinței pronunțată de instanța de fond.
3.2.3 Distanța minină între lucrări și plantații
În ceea ce privește regimul construcțiilor, în ,materie de drept de proprietate noul cod stabilește ,,proprietarul unui fond poate realiza orice construcție, lucrări sau plantații, numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 cm față de linia de hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea/proprietățile vecine,, Există însă în textul de lege și o derogare supletivă care permite ca prin bună înțelegere între părți această distanță minimă sa fie înlocuită.
Existența unei distanțe minime se referă nu numai la construcții ci chiar la plantarea de arbori. La alin(1), art.613,NCC, se stabilește distanța minimă de plantare la 2 m față de linia de hotar, nerespectarea acesteia dându-i proprietarului fondului vecin dreptul să ceară prin lege scoaterea lor sau tăierea corespunzătoare, cheltuiala suportând-o cel care nu a respectat limitele legale. Pentru arbuști sau alte specii a căror înălțime nu depășește 2m, același articol permite plantarea la distanță de 60cm de proprietatea vecină.
Există prevederi în actualul cod legate chiar de posibilitatea unui proprietar de a tăia rădăcinile sau ramurile unor arbori de pe un fond vecin dacă se întind și impietează asupra fondului lui, precum și dreptul legal de a culege și păstra fructele căzute în mod natural pe proprietatea lui din pomii vecini. Toate prevederile legale anterior menționate au și caracter supletiv, fiind supuse intervenției unor legi speciale, planului de urbanism zonal sau bunei înțelegeri.
3.2.4 Raporturile de vecinătate
În ceea ce privește aspectul legat de vedereaasupra proprietății vecinuluis-a făcut o trecere de la felul în care era definită în vechiul cod civil ca și servitute de vedere, la o excepție a dreptului de proprietate privată,în raport cu relațiile stabilite între vecini. Astfel, în noul cod civil, se prevede că ,,nu este permis niciunui coproprietar să facă o fereastră sau să practice o deschidere în zidul comun decât cu acordul celorlalți coproprietari,, Este un acord legat de posibilitatea fiecărui proprietar de a-și exercita dreptul de dispoziție materială asupra unui bun.
În noul cod civil există prevederi și în ceea ce privește la ce distanță se pot practica ferestre către fondurile învecinate. Se prevede o distanță minimă de 2 m între fereastra sau balconul de la care se face vedere către fondul vecin. Dacă dispoziția ferestrelor sau balcoanelor este antiparalelă cu fondul vecin, se poate admite și o distanță de 1m, așa cum prevede NCC ,,lucrările sunt interzise la o distanță mai mică de 1 m,,
Există și discuții legate de felul în care se stabilesc aceste distanțe. Legiuitorul stabilește că ele se iau în calcul de la punctul situat cel mai aproape de linia de hotar raportat la zidul în care s-a practicat fereastra sau limita exterioară a balconului, iar pentru lucrările situate neparalel, distanța se apreciază perpendicular ,,de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar și până la această linie,,
Există și o excepție care anulează orice limită de distanță dacă se practică doar ferestre de lumină care nu permit și vedere spre fondul învecinat. Toate limitele legale prevăzute anterior erau discutate și în fostul cod civil și interpretate ca și ,,servitute legală de vedere,, Exista prevăzută și posibilitatea de a avea vedere la distanțe mai mici față de fondul vecin, interpretată ca și o servitute aparentă și continuă ce putea fi căpătată prin uzucapiune.
Conform legii 71/2011, aceste servituți dobândite sub jurisdicția fostului cod civil, rămân supuse reglementărilor acestuia. Sub acceași reglementare a vechiului cod, rămân și prevederile legate de deschiderile folosite doar pentru iluminatul natural și aerisirea locuințelor. Ele au dreptul de a fi făcute indiferent de înălțime, și la orice distanță de fondul învecinat, fiind văzute ca un apanaj al dreptului de proprietate, neputându-l prejudicia pe vecinul alăturat.
3.2.5 Dreptul de trecere
Dreptul de trecereeste reglementat în următoarelel articole ale noului cod civil. Astfel se fac referiri la calea de acces de care este lipsit un proprietar, stipulându-se că acesta are ,, dreptul de a trece pe fondul vecinului său pentru exploatarea propriului său fond,, Făcându-se diferențierea între cele două sintagme ,, loc înfundat ,, și ,,teren lipsit de acces la calea publică,, , se face de fapt discuția legată de faptul că această servitute de trecere nu reprezintă decât tot o limită a dreptului de proprietate privată.
Noutatea noului cod civil sub acest aspect constă în înlocuirea servituții de trecere cu așa numitul drept de trecere care poate fi cerut de proprietarul care nu are acces la ieșirea la calea publică. Ea se referă la modul practic în care rezultă acest drept de trecere, respectiv proprietarul aflat în situația sus menționată poate dobândi ex-lege, prin exprimarea de voință unilaterală, dreptul de trecere pe fondul învecinat. Modalitățile juridice prin care se realizează aceasta sunt prevăzute ,, înțelegerea părților, hotărâre judecătorească sau uzucapiune specială de 10 ani,,
Legiuitorul, lasă posibilitatea constituirii dreptului de trecere prin liberul acord al părților funcție de varianta cea mai lesnicioasă, incluzând chiar crearea unei atare servituți cu privire la fonduri care nu sunt învecinate. În concluzie, indiferent de felul în care se constituie un drept de trecere, rămâne în vigoare dreptul proprietarului terenului pe unde se face trecerea de a-și exercita toate prerogativele de proprietar . Rezultă astfel o exercitare comună a dreptului de proprietate privată asupra aceluiași teren de către cei doi proprietari, fără a înțelege niciun minut că se crează o coproprietate.
În ceea ce privește definirea sintagmei de fond fără acces la calea publică, precum și interpretările legale ale acestei probleme, juristprudența românească a avut abordări unor diferite. Din punct de vedere al unor curți de apel s-a apreciat că a se crea o servitute de trecere se leagă de problematica fondurilor învecinate, vizându-se accesul la calea publică și prin aceasta mărirea valorii imobilului ce era anterior lipsit de această posibilitate. S-a asigurat astfel o lărgire a sferei celor care putea solicita acest lucru, adică, nu numai persoanele care îți puteau justifica în mod evident calitatea de proprietar al imobilului ci și orice alt posesor al unui imobil care deși nu are încă calitatea de proprietar, exercită o posesie în fapt asupra bunului respectiv, posesie ce îi conferă aparența unui drept de proprietate.
Desigur, trebuie recunoscut că nu s-a mers până la extinderea de a accepta ca și un detentor precar să poată solicita recunoașterea dreptului de trecere, el situându-se pe un nivel de dependență cu proprietarul, tocmai printr-un act ce a generat detenția precară. Întrucât noul cod înțelege corect în sens lărgit proprietatea fără acces, el include în această sintagmă de teren fără acces public inclusiv proprietarul unei construcții situată pe un teren delimitat de alte proprietăți și fără ieșire la calea generală de acces. Sunt incluse aici ieșirile impracticabile, ieșirile cu inconveniente grave.
Juristprudența românească bazându-se pe art.618 din Noul Cod Civil, a stabilit că pentru a putea fi realizată o servitute de trecere este imperios necesar și interesul persoanei care va fi supusă consecințelor ei fără a fi precumpănitor , doar beneficiul persoanei ce va dobândi dreptul de trecere. S-a avut în vedere acea idee conform căreia dacă un proprietar poate ajunge la drumul public, chiar și în condiții dificile, nu este oportună acceptarea unei servituți de trecere mai facilă pe fondul proprietarului vecin. Există chiar și un exemplu tipic în acest sens, care se referă la constituirea unui drept de servitute de trecere, cu specificația că în ipoteza tranzitării unor autovehicole în vecinătatea unor case cu vechime peste o sută de ani, ar putea duce la deteriorări mari.
Există o prevedere specială referitoare la absența accesului direct la calea publică, ce poate fi datorată aceluia care solicită constituirea dreptulu de trecere, situație în care se va cere nu numai consimțământul proprietarului ce va da acces, dar va fi impusă și o plată dublă. O altă situație este cea în care lipsa accesului se datorează unui act juridic gen contract de vânzare, contract de schimb, partaj, situație în care cererea de constituire a servituții de trecere nu poate să aparțină decât proprietarilor care în urma unor astfel de acte au căpătat în proprietate terenul pe care exista anterior trecerea.
Trebuie făcută precizarea că sintagma de cale publică așa cum este ea acceptată în noul cod civil, nu este efectiv definită în niciunul din articolele 617-620, și că se acceptă definiția ei așa cum o dă ordonanța de guvern nr. 43/28.08.1997, respectiv de drum cu utilitate privată folosit pentru accesul fără discriminare atât al autovehiculelor cât și al pietonilor. Și aici putem folosi un exemplu, respectiv acela că un drum de țarină,adică un drum creat prin înțelegerea mai multor proprietari pe o perioadă limitată și doar pentru a transporta recolta, în rest fiind însămânțat, nu capătă regim de drum de trecere.
Codul civil stabilește că dreptul de trecere spre calea publică precum și întinderea lui se face fie printr-o înțelegere amiabilă a părților, fie prin intervenția instanței care poate să îl dea în folosință pe o perioadă de zece ani. Este prevăzut în art.617, se fac precizări asupra condițiilor de folosire, respectiv, ,,aducând o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului cu acces la calea publică,,Dacă nu există un acord al părților în constituirea unui drept de trecere, cel care face apel la justiție va cere atât stabilitrea dreptului de trecere cât și caracteristicile acestuia legate de întindere sau condiții de exercitare.
În ceea ce privește despăgubirile materiale, fostul cod civil prevedea că servitutea de trecere se căpăta cu titlu oneros, cel care o căpăta având obligația de a plăti celui care suporta crearea noului drum. Noul cod civil, în prevederile art.618-620, nu face dispoziții exprese la noțiunea de despăgubire, lăsând să se înțeleagă că ele vor fi stabilite de comun acord sau într-o situație litigioasă, de instană.
În lumina vechiului cod, juristprudența se orienta asupra pagubei ce o suferea fondul aservit și nu asupra folosului obținut de proprietarul fondului dominant. Mai mult decât atât se avea în vedere și posibilitatea executării unor lucrări care ar servi ambelor fonduri, situație în care costurile ar trebui suportate în raport proporțional cu folosul de către ambii proprietari.
Legislația face discuție și asupra implicației în timp a dobândirii unei căi de acces.Respectiv,stabilește că dacă cu mulți ani în urmă s-a constituit un drept de servitute pentru trecere pietonală sau cel mult cu căruța, folosirea în prezent la trecerea cu autovehicolul, poate să aducă prejudicii construcției ce o deține proprietarul fondului aservit. În acest context se poate considera că se creează o exercitaere abuzivă, peste limitele stabilite la înțelegerea prealabilă, ceea ce ar justifica o solicitare a deținătorului fondulu aservit, de a se închide accesul proprietarului fondului dominant.
În ceea ce privește nivelul de despăgubire, jurisprudența a stabilit că acesta trebuie să fie echivalentul privării de utilizarea terenului de către deținător, la prețul pieței.
Există și posibilitatea ca proprietarul ce a cedat teren pentru crearea unei servituți de trecere să primească la schimb un alt teren situație în care se consifderă că proprietarul fondului care a cedat nu va primi de la celălalt vreo altă despăgubire. În ceea ce privește durata de timp de la care curge termenul de prescripție, luat în considerare în acțiunea în despăgubire, el începe să curgă odată cu stabilirea dreptului de trecere.
Dacă dreptul de trecere încetează indiferent de motiv, cel care a deținut fondul aservit are datoria de restituire a despăgubirii încasate după ce s-a dedus paguba produsă prin exercitarea efectivă a dreptului în discuție. În legătură cu cele două noțiuni, respectiv de prescripție a dreptului de despăgubiri și prescriere a dreptului de trecere, la alin (3) se prevede in terminis, în art.617 NCC, imprescriptibilitatea dreptului de trecere. Precizează însă că în situația în care solicitantul capătă o altă cale de acces la drumul public, dreptul de trecere se stinge.
Noul cod civil aduce regelmentări legate de ,,dreptul de trecere pentru utilități, dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări, dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie, starea de necesitate ,,.Așa cum se prevede în Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a prevederilor din codul civil, la art.59 se stipulează că toate prevederile anterior enumerate, legate de exercitarea dreptului de proprietate, intră în vigoare numai pentru acele situații juridice care au apărut după lansarea noului cod.
La art.621 se face referire despre dreptul de trecere pentru utilități, arătându-se obligația pentru proprietarul unui teren de a da acces de trecere prin fondul sau pe fondul lui, a tuturor rețelelor de distribuție ce asigură deservirea terenurilor vecine, înțelegând prin aceasta sistemele de canalizare, conductele de gaz și apă, rețele electrice, etc.
Făcându-se o diferențiere cu dreptul de trecere spre calea publică, dreptul de trecere al utilităților este unul acceptat în beneficiul persoanei care realizează utilitățile. De cele mai multe ori însă, este un interes public, prin lucrările realizate asigurându-se binele unei comunități cu proprietari multipli. Situație în care nu se ia în calcul efectorul lucrărilor, mergând de la persoană la regii autonome, ci raportul creat între proprietarii de fonduri, dintre care unul are obligația de a accepta trecerea utilităților iar celălalt sau ceilalți au obligația de a realiza efectiv lucrările.
În categoria utilităților se face referire și la coproprietatea forțată definită ca ,,bunuri comune afectate utilizării a două sau mai multe fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, undrum comun într-un cartier de locuințe, etc.,, În aceste situații se consideră că efectuarea unor lucrări la bunurile în coproprietate forțată, care ar necesita trecerea printr-un sau peste un fond vecin, aparținând unei terțe persoane, ar însemna efectuarea unor lucrări în interes privat.
Se cade menționată existența unei condiții restrictive, și anume aceea că obligația pentru un proprietar de a accepta ca terenul său să fie tranzitat de utilități este obligatorie numai dacă nu ar fi posibilă o trecere prin altă zonă, ar fi periculoasă sau prea costisitoare pentru alt proprietar. Este lăsat în sarcina beneficiarului de utilități să probeze atare împrejurări. Pentru proprietarul care prin lege este obligat să accepte tranzitarea, există prevederea de a primi o justă și dreaptă despăgubire asupra cuantumului căruia, cele două părți, pot să se înțeleagă sau să apeleze la instanță. Există o prevedere specială de natură economică, conform căreia grădinile și curțile nu pot fi tranzitate de utilități.
Sub sintagma de drept de trecere pentru realizarea unor lucrări, noul cod civil face precizări asupra a două aspecte în exercitarea dreptului de proprietate privată care se referă labuna vecinătate, în concret impune unui proprietar să permită folosirea terenului pentru a se realiza pe el lucrări utile fondului vecin. Tot aici sunt incluse și prevederile care obligă un proprietar să dea acces pe fondul lui pentru vecinul sau vecinii săi să realizeze lucrări de tăiere a crengilor și de culegere a fructelor pomilor fructiferi aflați pe terenul vecinului ce solicită dreptul. Așa cum se prevede la art.622 NCC situațiile apărute în practică generează nu numai obligație de trecere peste fond ci mai mult decât atât respectiv, acceptarea de a se efectua amenajări temporare de tip schele sau eafodaje.
În această situație, deși este vorba de un drept temporar, poate să ducă la primirea de despăgubiri pentru titularul terenului care a suportat trecerea. Se mai face o precizare la alin(2) art.621, în sensul că se instituie obligativitatea constituirii dreptului de trecere pentru oricare din activitățile menționate anterior numai dacă printr-un alt loc ar fi imposibil, prea scump sau periculos.
O altă prevedere se referă la interdicția unui proprietar de a bloca accesul unei persoane cu scopul de a recăpăta un bun propriu care întâmplător se află pe proprietatea sa, existând însă condiția de a fi prealabil anunțat despre inntenția vecinului de a-i folosi fondul. Este un drept de trecere care se poate crea chiar fără existența raporturilor de vecinătate, poate fi interpretat cu un gest de toleranță într-un context de raporturi sociale civilizate. Sub aspect juridic Codul civil stipulează că deținătorul fondului care a aceptat tranzitarea pentru recuperarea bunului ,, are dreptul la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de intrarea în posesie, precum și pentru cele pe care bunul găsit și recuperat le-a cauzat,,
În fine, o ultimă prevedere în acest context este cea prevăzută la art.624 și care nu se mai referă la constituirea unui drept de trecere ci la legiferarea unei limitări legale a dreptului de proprietate ce se poate întâlni într-o situație independentă de voința părților, așa numita stare de necesitate. O astfel de situație de stare de necesitate poate apare de exemplu atunci când o persoană într-o situație fortuită, în scopul apărării ei sau a altcuiva de un real pericol, a distrus un bun aparținând unei alte persoane. În acest context proprietarul bunului ,, are dreptul să ceară o despăgubire echitabilă de la cel care astfel a fost salvat,,
Pentru corecta aplicare a acestui drept trebuiesc concordate următoarele condiții : prima, persoana care utilizează bunul altei persoane pentru a se apăra sau a salva pe altcineva dintr-un mare pericol trebuie să fie pusă în mod serios și real într-un mare pericol, și a doua , persoana care deține bunul folosit poate să ceară despăgubirea justă de la persoana salvată.
Pentru a înțelege mai bine importanța respectării dreptului de trecere, voi prezenta în cele ce urmează o speță între reclamanta P.G., în contradictoriu cu Transgaz S.A.- Sucrusala de Transport Gaze Naturale Mediaș. Astfel, reclamanta a formualat cerere de chemare de judecată în contradictoriu cu pârâta Societatea Națională de Transport și Gaze Naturale Mediaș, solicitând obligarea acesteia la plata de despăgubiri, repezentând contravaloarea unui teren de 520 mp., în orașul Sinaia, teren pe care urma să ridice o construcție, ce nu putea fi însă ridicată din cauza unei magistrale de gaz metan care traversa zona și unei vane existente pe teren. Prin întâmpinare, pârâta a arătat că magistrala și vana făceau parte din Sistemul Național de Transport și Gaze Naturale, aparținând, prin urmare, domeniului public. Judecătoria Sinaia a admis în parte acțiunea reclamantei prin sentința civilă nr. 36 din 14.01.2013 și a dispus obligarea pârâtei la plata de despăgubiri în cuantum de 539.760.000 lei, datorită faptului că reclamanta, proprietara terenululi, nu-l putea folosi conform scopului urmărit, acela de edificare a unei construcții. Imposibilitatea folosirii terenului echivalează cu scoaterea sa din circuitul civil. Despăgubirile i-au fost acordate reclamantei în temeiul art. 44 alin. 5 și 6 din Constiuția României.
Împotriva sentinței Judecătoriei Sinaia, pârâta a făcut apel, apel ce a fost respins de Curtea de Apel Ploiești prin decizia civilă nr. 899 din 26.03.2013. decizia s-a bazat pe mențiunile din certificatul de urbanism din care a rezultat că terenul se afla în intravilan, având destinația de zonă locuințe și funcțiuni complementare. Neputându-i-se asigura un alt teren funcțional pe care să edifice construcția, reclamantei i s-a aprobat acordarea de despăgubiri, considerându-se că i-a fost provocat un prejudiciu.
Pârâta a declarat recurs, în susținere căruia a invocat dispozițiile art. 7 alin. 4 din Legea 134/1995, cu modificările și completările ulterioare, ce prevede că exercitarea dreptului de servitute legală se face contra plăți unei rente anuale către proprietarii terenurilor, legea limitând dreptul de proprietate la respectarea obligațiilor ce îi revin prin lege proprietarului. Astfel, conducta fusese instalată pe terenul reclamantei încă din 1968, cu respectarea normelor legale de la acea dată. Ea era de interes național și avea o importanță strategică. La acea dată, terenul nu se afla în proprietatea nimănui, titlul de proprietar fiind obținut de reclamantă ulterior, prin decizia nr. 2882/1995 a Tribunalului Prahova.
Instanța a respins recursul ca nefondat și a menținut decizia Curții de Apel în sensul obligării pârâtei la despăgubiri față de reclamantă, fără însă a fi înlăturată conducta de pe respectivul teren.
După cum putem observa, în speță sunt incidente legislația specifică în domeniul petrolului și gazelor și Constiuța României. Conform art 44 alin. 5 din Constituția României, în schimbul efectuării unor lucrări de utilitate publică, trebuie asigurată despăgubirea proprietarului pentru prejudiciile produse, în speță, imposibilitatea de a construi o locuință pe terenul proprietatea reclamantei. Dreptul de proprietate presupune prerogativa dispoziției asupra bunului, exclusiv și absolut, cu respectarea limitelor prevăzute de lege. În speța de mai sus, dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului ar fi presupus ca aceasta să poată ridica construcția pe terenu proprietatea sa, aflat în intravilanul orașului Sinaia, cu destinația de zonă de locuințe.
Prin urmare, conform constituției, reclamanta avea dreptul la o justă despăgubire în cuantumul aferent înlocuirii terenului. Hotărârea a fost legală iar recursul nefondat.
CAPITOLUL IV
LIMITELE CONVENȚIONALE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ
Așa cum am arătat mai sus, titularul dreptului de proprietate se bucură, în limitele impuse de lege, de toate cele trei atribute ale acestuia: posesia, folosința și dispoziția.Aceste atribute sunt însă exercitate în cadrul unor raporturi juridice, prin încheierea de diverse acte juridice cu privire la obiectul material al dreptului său. Pornind de la aceste considerente se pune următoarea întrebare: poate titularul să își limiteze, prin propria voință, exercitarea unuia dintre aceste trei atribute ale dreptului de proprietate?
4.1 Noțiunea de limite convenționale ale dreptului de proprietate
Răspunsul la întrebarea de mai sus îl găsim în dispozițiile art. 626 Cod procedură civilă: “ proprietarul poate consimți la limitarea dreptului său prin acte juridic, dacă nu încalcă astfel ordinea publică și bunele moravuri.” Interpretând dispozițiile acestui articol observăm că proprietarul poate, prin propria voință, să își limiteze exercitarea dreptului de proprietate asupra bunului, prin încheierea de acte juridice în acest sens. În ceea ce privește atributele a căror exercitare poate fi limitată de proprietar prin încheierea de acte juridice, acestea nu pot fi decât folosința și dispoziția. Propietarul nu va putea niciodată să își limiteze posesia, aceasta reprezentând pentru proprietar însuși stăpânirea bunului, animus sibi habendi. Dacă o altă persoană dobândește posesia asupra bunului, adică stăpânirea sa, considerându-se el însuși proprietar, s-ar ajunge la negarea dreptului adevăratului proprietar.
În ceea ce privește folosința dreptului de proprietate, dacă proprietarul consimte la transmiterea ei, spre exemplu, printr-un contract de închiriere, își valorifică astfel bunul în interesul său, prin culegerea fructelor civile ale acestuia. Nu este deci vorba de o limitare. Astfel, dacă proprietarul unui teren se obligă față de vecin să nu efectueze construcții pe terenul său la o distanță mai mare decât cea prevăzută de lege, fără a fi vorba de un drept de servitutede a nu zidi, este vorba despre o limitare, prin voința sa, a folosinței asupra propriului teren.
Din cele expuse mai sus deducem faptul că limitele convenționale instituite de proprietar privesc în special atributul dispoziției. În acest sens proprietarul poate să consimtă, spre exemplu, la constituirea unui dezmembrământ asupra dreptului său de proprietate, dezmembrământ ce îi va fi opozabil, limitându-i dreptul de proprietate. Este vorba de formarea unor drepturi reale distincte asupra aceluiași bun, coexistând nuda proprietate și dezmembrământul constituit de proprietar prin actul juridic.
O limită convențională specifică a dreptului de proprietate o reprezintă inalienabilitatea sa, imposibilitatea de a-l înstrăina, inalienabilitate ce poate fi legală sau convențiională și pe care o vom dezvolta în cele ce urmează.
4.2 Clauza de inalienabilitate
Proprietaru unui bun poate, prin acte juridice inter vivos sau mortis causa să limiteze dreptul său de proprietate asupra unui bun, cu condiția de a nu fi încălcate ordinea publică și bunele moravuri. Acest lucru se realizează faptic prn inserarea în contract a clauzei de inalienabilitate. Această clauză interzice înstrăinarea respectivului bun pe o periodadă de 49 de ani, cu condiția să existe un interes serios și legitim.
Termenul de 49 de ani curge de la data dobândirii bunului, iar pe parcursul acestui termen dobânditorul nu poate dispune liber de bun, decât cu autorizație de la instanță, dacă interesul serios și legitim care justifica clauza a dispărut, sau dacă există un interes superior care să impună încetarea clauzei de inalienabilitate.
Clauza de inalienabilitate a reprezentat o problemă de drept controversată în vremea fostului Cod Civil de la 1864 pentru doctrina de specialitate, cu greu admisă în practica judiciară. Pe perioada finală de aplicare a vechiului cod practica și doctrina de specialitate au ajuns la un numitor comun în sensul că au permis inserarea în contractele translative de proprietate a unei clauze de inalienabilitate, clauză ce va fi reglementată la nivel legislativ odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod Civil.
Există mai multe condiții de validitate ce trebuiesc îndeplinite de clauza de inalienabilitate.
Astfel, în primul rând ea se regăsește numai în cuprinsul unei convenții sau unui testament, prin care se instituie obligația dobânditorului de a nu înstrăina bunul ce îi revine. Cu alte cuvinte, proprietarul de drept al bunului nu va putea face niciodată o „declarție de inalienabilitate” cu privire la dreptul aflat în patrimoniul său. Întotdeauna clauza va trebui să fie inserată într-un act juridic mortis causa sau inter vivos.
În al doilea rând, clauza nu poate exista în absența unui interes serios și legitim ce poate aparține proprietarului care constituie un dezmembrământ în favoarea unei terțe persoane, căreia îi interzice însă înstrăinarea acestuia, urmărind, spre exemplu, să aibă același titular al dezmembrământului dreptului de proprietate pe toată perioada existenței acestuia. Totodată, interesul poate aparține dobânditorulu bunului, ce nu urmărește neapărat administrarea propriului patrimoniu. În fine, interesul poate aparține unei terțe persoane, în favoarea căreia se constituie o rentă viageră în sarcina dobânditorului cu tiltu gratuit al bunului.
Așa cum am văzut mai sus, chiar sub imperiul clauzei de inalienabilitate, dobânditorul poate, cu autorizație de la o instanță de judecată, să dispnă de bunul ce i-a fost transmis, grevat de o astfel de clauză, dacă a dispărut interesul care justifica această clauză sau dacă a apărut un interes superior care să justifice înlăturarea ei. Interesul superior poate fi reprezentat de redobândirea dreptului de a înstrăina bunul fără limite privitoare la dispoziția juridică. Un exemplu din practica judiciară îl reprezintă cazul în care donatorul face o donație către membrii familiei sale, grevată de o clauză de inalienabilitate a bunului donat, pentru a rămâne în cadrul familiei. După moartea donatorului, este posibil ca moștenitorii donatari să nu mai urmărească menținerea bunului în cadrul familile și să ceară, prin urmare, încetarea clauzei de inalienabilitate.
Clauza de inalienabilitate poate fi instituită pe o perioadă de cel mult 49 de ani, ceea ce înseamnă că are caracter limitat, termenul începâd să curgă din momentul dobândirii bunului de la proprietar.
Referitor la opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, aceasta trebuie inserată într-un act translativ de proprietate și să fie supusă formalităților de publicitate. Fiind inserată într-un contract valabil încheiat, în temeiul principiului relativității efectelor contractului, ea va produce efecte între părți și, în conformitate cu disp. Art. 1282 Cod civil, va fi opozabilă și terților. Excepție face cazul în care clauza ar fi inserată într-un testament. În această situație, clauza nu mai este opozabilă terților pentru că ei nu au posibilitatea de a o cunoaște.
Clauza de inalenabilitate trebuie să îndeplinească toate condițiile de valabilitate enumerate mai sus pentru a putea fi invocată împotriva dobânditorului, creditorului proprietarului care s-au obligat să nu înstrăineze. Dacă actul este unul cu titlu gratuit, clauza de inalienabilitate va putea fi opusă și creditorilor viitori ai dobânditorului sau celor anteriori. .
Între părțile contractuale poate interveni o înțelegere în sensul că dobânditorul bunului se va obliga să transmită, în viitor, dreptul de proprietate asupra bunului, unei persoane determinate sau determinabile. Este vorba, în această situație de o clauză de inalienabilitate subînțeleasă, a cărei existență se prezumă. Astfel este garantată clauza de inalienabilitate prin obligația ce subzistă în sarcina dobânditorului de a nu înstrăina pe viitor bunul dobândit, decât către o persoană determinată sau determinabilă.
CONCLUZII
Proprietatea privată reprezintă principala formă de proprietate în cadrul unei economii de piață concurente, așa cum este cea a României.
Dreptul de propietate privată este reglementat prin lege organică și se bucură de o vastă abordare în legislația națională, aspecte precum conținutul său, domeniul de aplicare, dobândirea, întinderea și stingerea sa, regăsindu-se și în Noul Cod Civil.
Prin conținutul dreptului de proprietate se înțeleg atributele acestuia:posesia,folosința și dispoziția, bineînțeles, cu limitările lor.
Limitele materiale se referă la bunul mobil sau imobil. Ele se referă la corporabilitatea bunului, corporabilitate pe care legiuitorul vine să o limiteze atunci când situații speciale impun acest lucru.
Conform noilor prevederi și mai ales Legii cadastrale suprafața terenului trebuie să fie menționată în actele de proprietate,impreună cu vecinătățile.Înscrierea lui în cartea funciară adduce un element esențial în întinderea suprafeței terenului.Dacă apar discuții între vecini legate de întinderea materială efetivă a terenurilor riverane acestea pot fi rezolvate aprlindu- se la prevederi specifice cum ar fi acțiunea în grănițuire.
Există și posibilitatea ca proprietarul ce a cedat teren pentru crearea unei servituți de trecere să primească la schimb un alt teren situație în care se consifderă că proprietarul fondului care a cedat nu va primi de la celălalt vreo altă despăgubire. În ceea ce privește durata de timp de la care curge termenul de prescripție, luat în considerare în acțiunea în despăgubire, el începe să curgă odată cu stabilirea dreptului de trecere.
Proprietaru unui bun poate, prin acte juridice inter vivos sau mortis causa să limiteze dreptul său de proprietate asupra unui bun, cu condiția de a nu fi încălcate ordinea publică și bunele moravuri. Acest lucru se realizează faptic prn inserarea în contract a clauzei de inalienabilitate
Clauza de inalienabilitate poate fi instituită pe o perioadă de cel mult 49 de ani, ceea ce înseamnă că are caracter limitat, termenul începâd să curgă din momentul dobândirii bunului de la proprietar.
BIBLIOGRAFIE
BÂRSAN Corneliu, Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea noului cod civil, Editura Hamangiu,, București, 2013 ,
Beluliu Gh, Drept civil. Introducere în drept civil, editura Șansa SRL,Buczrești,1998
BLEOANCĂ Al., Noul Cod Civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, Ed. Hamangiu, București,2012,
CANTACUZINO M., Elementele dreptului civil, Ed. All. București, 1998
Chelaru E., Noul Cod civil. Comentariu pe articole, editura C.H. Beck, București,2012
Constantin Nacu , Drept civil român,vol.I, București, 1973,
Constituția Romîniei
Cornu G., Droit civil.Introduction.,editura Montchrestien, Paris,1991
Diamant b., Caracterul depășit al teoriei patrimoniului unic, nr 1/2000
Filipescu I P, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Ed.Actami, București,
Gigan Dumitru.,Eftimie Mihai, Noul cod civil, comentarii,doctrină și jurisprudență, editura Hamangiu,București,2008
Luțescu G.N. Teoria generală a drepturilor reale, București, 1947
NICOLAE M., Codex Iuris Civilis, Noul cod civil. Ediție critică, editura Universul Juridic, București, 2012,
OPRIȘAN C., Regimul general al proprietății în România, ed. Hamangiu, 2013
Pop L., Dreptul de proprietate și dezmembrămintele,editura Lumina Lex, București, 1996
POP Liviu,, Drept civil, Drepturi reale principale, editura Universul Juridic, București, 2014,
POPESCU C.L., Posibilitatea persoanelor fizice care nu au cetățenia, respective naționalitatea română, de a fi titulare ale dreptului de proprietate privată asupra terenurilor din România, Editura Dreptul, 2002
Simler Ph.,Droit civil. Les biens, editura Dalloy, Paris, 1992
STĂNESCU Georgeta, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Europolis, Galați, 2013,
Ungureanu O, Tratat de drept civil.bunurile.Drepturile reale principale, editura Hamangiu, București, 2008
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Limitele Conventionale ale Dreptului de Proprietate Privata (ID: 128435)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.