Drept Civil Proprietatea Comuna

DREPT CIVIL

PROPRIETATEA COMUNĂ

PLANUL LUCRĂRII

INTRODUCERE

CONSIDERAȚII GENERALE PRIVIND PROPRIETATEA COMUNA

1.1.Evoluția dreptului de proprietate

1.2. Conținutul juridic al dreptului de proprietate

1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

CAPITOLUL II. FORMELE PROPRIETĂȚII COMUNE

1. PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI

1.1. Caracterizare generală

1.2. Clasificare

1.3. Prezumtia de coproprietate

1.4. Proprietatea comună pe cote-parți si indiviziunea

1.5. Contractul de administrare a coproprietății

1.6. Drepturile coproprietarilor cu privire la intregul bun

1.7. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota parte din drept

1.8. Obligațiile coproprietarilor

1.9. Moduri privind incetarea coproprietații

2. PROPRIETATEA COMUNĂ OBIȘNUITĂ SAU TEMPORARĂ

2.1. Noțiune. Generalități

2.2. Principiile coproprietățiii obișnuite

2.3. Regimul juridic al coproprietății obișnuite sau temporare

2.4. Drepturile coproprietarilor

2.4.1. Drepturile coproprietarilor asupra bunului privit în materialitatea sa

2.4.2. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte din dreptul de proprietate comună

2.5. Obligațiile coproprietarilor

2.6. Intinderea cotelor parți

2.7. Culegerea fructelor asupra bunului comun

2.8. Exercitarea atributului posesiei și dispoziției în cazul coproprietății obișnuite

2.9. Încetarea stării de coproprietate obișnuită

2.9.1. Partajul

2.9.2.. Felurile partajului

2.9.3.. Imprescriptibilitatea partajului

2.9.4. Suspendarea partajului

2.9.5. Modurile de împărțire

2.9.6. Stingerea datoriilor si situația creditorilor

2.9.7. Efectele partajului

3. PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI FORȚATĂ SAU PERPETUĂ

3.1 Aspecte generale

3.2. Cazuri de coproprietate forțată

3.2.1. Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine

3.2.2. Coproprietatea asupra partilor comune cu mai multe etaje sau apartamente

3.2.3. Coproprietatea asupra despartiturilor comune

3.2.3.1. Zidul comun

3.2.3.3. Gardul comun

3.2.4. Coproprietatea asupra bunurilor care constituie amintiri de familie

3.3. Drepturile și obligațiile coproprietarilor

3.4. Asociația de proprietari

3.5. Posibilități de încetare a coproprietății forțate

3.6. Comparație între coproprietatea obișnuită sau temporară și coproprietatea forțată sau perpetuă

4.PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE

4.1. Caracterizare generală

4.2. Izvoarele si felurile devalmasiei

4.3. Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie

4.4. Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie

4.5. Regulile aplicabile devălmășiei

4.6. Folosința bunurilor aflate în devălmășie

4.7. Posesia bunurilor aflate în devălmășie

4.8. Dispoziția bunurilor aflate în devălmășie

4.9. Comunitatea de bunuri

4.10. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin învoiala părților și prin hotărâre judecătorească

CAPITOLUL III. COMPARAȚIE ÎNTRE PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI ȘI PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE

CAPITOLUL IV. ASPECTE ȘI MĂSURI PRIVIND PROTEJAREA PROPRIETĂȚII COMUNE

CAPITOLUL V. CONCLUZII, PROPUNERII ȘI SOLUȚII DE LEGE FERENDĂ

BIBLIOGRAFIE

INTRODUCERE

Proprietatea comună, cea mai importantă modalitate juridică a dreptului de proprietate ce permite tuturor titularilor efectuarea actelor materiale și actelor juridice simultan prin care se concretizează exercițiul dreptului de proprietate aparținând concomitent mai multor persoane, care exercită sau au posibilitatea să exercite deopotrivă, atributele acestui drept.

În Dicționarul de termeni juridici al domeniului de drept civil, termenul proprietate concretizează acele lucruri ca fiind în posesia unei persoane sau a unui grup de persoane, diferențizându-se bunurile private cât și bunurile publice.

În doctrina anterioară, proprietatea periodică, proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă se admiteau că sunt modalitați juridice ale dreptului de proprietate privată. În acest sens, în art 555 alin 2, Cod Civil, se precizează că ,, În condițiile legii dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalități(…) ”,astfel modalitățile proprietații constituie întregul drepturilor reale principale. Astfel, dispozițiile care guvernează coproprietatea obișnuită  se aplică în mod corespunzător și în cazul exercitării împreună, de două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal . 

Specific proprietății comune pe cote-părți obișnuite sau temporare este faptul că bunul care face obiectul dreptului de proprietate aparține concomitent mai multor titulari. Fiind o formă tranzitorie a dreptului de proprietate, coproprietatea obișnuită nu a fost organizată juridic în vechea reglementare ceea ce explică aspectele hibride, dar necomplementare ale acestei modalități.

Principiile partajului succesoral sunt aplicate în practică și în cazul proprietății comune obișnuite sau temporare.

Caracterul temporar este caracteristica cea mai importantă a acestei forme de proprietate comună existând până în momentul când părțile cer partajarea. Întinderea coproprietații temporare este limitată întinzându-se în timp doar ținând cont de voința coproprietarilor, care pot oricând să-i pună capăt. Totodată, așa cum este stipulat în Codul Civil, Art. 728 ,,nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune.Un coerede poate oricând cere împărțeală succeciunii chiar când există convenții sau prohibiții contrare’’.

Oricare din coproprietari poate cere oricând partajul, deci dreptul de a solicita ieșirea din starea de coproprietate este imprescriptibilă extinctiv. Coproprietarii au o serie de obligații cu privire la intreținerea, conservarea și administrarea bunului. Coproprietarul poate renunța la acest drept, renunțare care va avea efect doar pentru viitor. Coproprietarii pot încheia o convenție de menținere a stării de proprietate pe o durată de cel mult 5 ani cu posibilitatea ca aceasta să fie reînoită.

Prin proprietate în devălmășie se desemnează acea proprietate comună care se caracterizează prin faptul că titularii nu au precizată cota-parte ce ar reveni fiecăruia din drept, nu sunt fracționate nici lucrurile și nici dreptul de proprietate nu este divizat.

Din punct de vedere economic proprietatea a devenit un bun indispensabil și necesar odată cu începuturile vieții pe pământ.

În această lucrare, sistematizată pe capitole, subcapitole și secțiuni este realizată o metodă de cercetare și analizare a proprietății comune. În capitolul întâi sunt concretizate aspecte și noțiuni generale ale proprietății comune. În al doilea capitol este dezbătut formele proprietății cât și clasificarea, drepturile, obligațiile, încetarea etc, privind proprietatea comună pe cote-părți, atât cea obișnuită sau temporară cât și cea forțată sau perpetuă și nu în ultimul rând este analizată proprietatea comună în devălmășie, asemanări și deosebiri între ea și cea pe cote-părți cât și încetarea, partajul subliniindu-se în special felurile, imprescriptibilitatea, suspendarea, modurile și efectele acestuia.

Datorită elementelor importante ale acestui drept,scopul acestei lucrari este dezbaterea cât mai complexe a coproprietății.

CONSIDERAȚII GENERALE PRIVIND PROPRIETATEA COMUNĂ

Proprietatea comuna este acea modalitate a dreptului de proprietate, caracterizată de faptul că există mai mulți titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri, care pot exercita prerogativele dreptului în mod concomitent.

Drepturile coproprietarilor se manifestă printr-o generalizare a dreptului fiecăruia în fiecare moleculă asupra bunului indiviz. Nu există coproprietate indiviză, sau indiviziune, sau proprietate în devălmășie, decât atunci când fiecare proprietar, în loc de a avea un drept limitat asupra unei porțiuni materiale din lucru, are un drept asupra unei cantități abstracte din lucru, exprimată printr-o simplă fracțiune: jumătate, un sfert, o optime din lucru.

Dreptul fiecărui coproprietar lovește totalitatea lucrului pentru fracțiunea prin care este exprimat. Cu alte cuvinte, lucrul, în materialitatea sa, este indiviz, dreptul de proprietate este singurul divizat.

În calitatea de titulari de proprietate ai dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, juridice, statul și unitățile administrativ-teritoriale iar exercitarea atributelor dreptului de proprietate conferă acestora un grad ridicat de libertate și independență cu privire la exploatarea bunului, care desigur are de suferit atunci când există mai mulți titulari.

Clasificând-o și subclasificând-o, în cazul coproprietății fiecare titular deține o cotă parte iar în cazul devălmășiei, titularii acestei modalității, în urma unui act juridic, ori fapt juridic, stăpâneasc în comun bunul fără a fi identificată cu precizie cota ce revine fiecăruia, ambele forme ale proprietații comune au avut și au o largă aplicabilitate practică, asffel constatându-se unele trăsături specifice care în mod parțial modifică caracterele generale ale dreptului proprietății:

toate prerogativele dreptului aparțin împreună și concomitent mai multor titulari, care exercită simultan și concurent atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate;

bunul comun nu este fracționat în materialitatea sa proprietarul necunoscând partea materială din bun sau bunurile comune ce corespund drepturilor de proprietate în cazul proprietății comune pe cote-părți se cunoaște întinderea dreptului de proprietate iar în cazul proprietății comune în devălmășie au posibilitatea de a o cunoaște în viitor);

întinderea dreptului feicărui titular este precis delimitată sub formă de cotă-parte, egală sau neegală, în cazul coproprietății iar în cazul devălmășiei aceasta aparține nefracționat tuturor titularilor doar cu ocazia împărțelii bunurilor comune;

drepturile proprietarului se întind asupra aceluiaș bun comun ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună

Potrivit noului Cod civil art. 636 „fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.”

Cu privire la deosebirile dintre modalitățile juridice ale drepturilor reale și modalitățile juridice ale patrimoniului (indiviziunea, comunitatea matrimonială și patrimoniile profesionale comune), s-a arătat că, în timp ce modalitățile juridice ale dreptului de proprietate se definesc în raport cu un bun privit ut singuli, modalitățile juridice ale patrimoniului se definesc în raport cu o masă patrimonială, care este stăpănită în comun de titularii a două sau mai multor patrimonii distincte.

Un patrimoniu nu poate avea decăt un singur titular, ceea ce este esențial este faptul că puterea pe care o conferă patrimoniul se exercită în comun de mai mulți titulari ai unor patrimonii diferite cu privire la aceeași masă patrimonială sau, cel puțin, cu privire la bunurile care formează obiectul drepturilor și datoriilor din acea masă patrimonială, în schimb, dacă este vorba de o masă de drepturi și obligații pecuniare, este posibilă stăpânirea ei în comun de către titularii mai multor patrimonii, fie în sensul că fiecare titular are o cotă-parte din întreaga masă patrimonială și din fiecare element care o compune, cum se întâmplă în cazul indiviziunii și în cazul patrimoniului profesional comun, fie în sensul devălmășiei, cum se întămplă în cazul comunițății de bunuri a soților.

În funcție de determinarea sau nedetermunarea, în favoarea fiecărui titular, a unei cote parți din dreptul de proprietate, se pot vedea cele doua forme de proprietate comună, proprietatea comună pe cote-părți sau coproprietatea și proprietatea comună în devălmășie.

1.1.Evoluția dreptului de proprietate

S-a susținut și se susține încă de foarte mulți, că la origine proprietaiei, titularii acestei modalității, în urma unui act juridic, ori fapt juridic, stăpâneasc în comun bunul fără a fi identificată cu precizie cota ce revine fiecăruia, ambele forme ale proprietații comune au avut și au o largă aplicabilitate practică, asffel constatându-se unele trăsături specifice care în mod parțial modifică caracterele generale ale dreptului proprietății:

toate prerogativele dreptului aparțin împreună și concomitent mai multor titulari, care exercită simultan și concurent atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate;

bunul comun nu este fracționat în materialitatea sa proprietarul necunoscând partea materială din bun sau bunurile comune ce corespund drepturilor de proprietate în cazul proprietății comune pe cote-părți se cunoaște întinderea dreptului de proprietate iar în cazul proprietății comune în devălmășie au posibilitatea de a o cunoaște în viitor);

întinderea dreptului feicărui titular este precis delimitată sub formă de cotă-parte, egală sau neegală, în cazul coproprietății iar în cazul devălmășiei aceasta aparține nefracționat tuturor titularilor doar cu ocazia împărțelii bunurilor comune;

drepturile proprietarului se întind asupra aceluiaș bun comun ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună

Potrivit noului Cod civil art. 636 „fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.”

Cu privire la deosebirile dintre modalitățile juridice ale drepturilor reale și modalitățile juridice ale patrimoniului (indiviziunea, comunitatea matrimonială și patrimoniile profesionale comune), s-a arătat că, în timp ce modalitățile juridice ale dreptului de proprietate se definesc în raport cu un bun privit ut singuli, modalitățile juridice ale patrimoniului se definesc în raport cu o masă patrimonială, care este stăpănită în comun de titularii a două sau mai multor patrimonii distincte.

Un patrimoniu nu poate avea decăt un singur titular, ceea ce este esențial este faptul că puterea pe care o conferă patrimoniul se exercită în comun de mai mulți titulari ai unor patrimonii diferite cu privire la aceeași masă patrimonială sau, cel puțin, cu privire la bunurile care formează obiectul drepturilor și datoriilor din acea masă patrimonială, în schimb, dacă este vorba de o masă de drepturi și obligații pecuniare, este posibilă stăpânirea ei în comun de către titularii mai multor patrimonii, fie în sensul că fiecare titular are o cotă-parte din întreaga masă patrimonială și din fiecare element care o compune, cum se întâmplă în cazul indiviziunii și în cazul patrimoniului profesional comun, fie în sensul devălmășiei, cum se întămplă în cazul comunițății de bunuri a soților.

În funcție de determinarea sau nedetermunarea, în favoarea fiecărui titular, a unei cote parți din dreptul de proprietate, se pot vedea cele doua forme de proprietate comună, proprietatea comună pe cote-părți sau coproprietatea și proprietatea comună în devălmășie.

1.1.Evoluția dreptului de proprietate

S-a susținut și se susține încă de foarte mulți, că la origine proprietatea era colectivă, și că numai în urma unei îndelungate evoluții istorice ea a devenit individuală.

Dacă dăm acestei afimații o formă absolută, atunci, după toate probabilitățile, ea nu corespunde cu realitatea. Este aproape sigur că oamenii, chiar în starea lor primitivă, au cunoscut totdeauna proprietatea individuală a anumitor obiecte mobile; orice om a trebuit să fie proprietarul exclusiv al armelor și uneltelor sale de muncă, al veșmintelor sale , al calului și cortului său, și în fine al femeii sale.

Însă chiar mai târziu, la popoarele care au trecut de faza nomadă sau pastorală și au ajuns în faza agricolă primitivă, în care s-au stabilit pe pământul pe care-l cultivă, totuși tot proprietatea colectivă domină. Această proprietate se prezintă fie sub forma coproprietății întregului grup de indivizi formând tribul, satul etc., fie sub forma mai restrânsă a coproprietății familiare. Sub ambele aceste forme, ea s-a perpetuat pe alocuri până în dreptul modern.

Dar dacă forma colectivă se află la originea proprietății funciare, ea face loc proprietății individuale îndată ce popoarele ating un grad mai înaintat de organizare socială. În general, sub pretextul unor necesități sociale, prin diferite acte normative, statul a impus și impune o serie de limite dreptului de proprietate. Limitările dreptului de proprietate își pot avea originea în lege sau în voința titularilor dreptului.

1.2. Conținutul juridic al dreptului de proprietate

Prin urmare, dreptul de propiretate, conferă titularului său trei atribute: de a poseda bunurile (jus utendi), de a-i culege fructele sau „de a le folosi” ( jus fruendi) și de a dispune de bunuri sau „de a le administra” (jus abutendi).

Conținutul juridic al dreptului de proprietate este același cu cel din textul art. 480 vechiul Cod civil și anume, atributele dreptului de proprietate:

Posesia (jus posidendi) reprezintă sub aspect juridic aproprierea stăpânirii bunului care este obiectul dreptului de proprietate, practic, relația dintre proprietar și bunul său. Astfel, posesia ca element de drept exprimă dreptul de a apropria și a stăpâni bunul spre deosebire de posesia exercitată ca stare de fapt.

Folosința (jus utendi și jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de termenul folosit în limbajul comun, în terminologia juridică reprezintă dreptul proprietarului de a se servi personal de bunul său în funcție de natura acestuia. Desigur, această prerogativă a titularului nu trebuie exercitată abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude însă dreptul proprietarului de a nu se folosi de bunul său fără a-și pierde prin neuz dreptul de proprietate.

Cea de a doua latură a atributului folosinței, (jus fruendi, fructus) reprezintă dreptul proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul său, fără a se consuma substanța acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte care consumă substanța bunului.

Fructele sunt, conform art.483 vechiul Cod civil și art.548 Noul Cod civil, naturale, industriale sau civile.

Dispoziția (jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate care are două forme: dispoziția materială și dispoziția juridică.

Dispoziția materială se referă la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanță a căror substanță juridică este în materialitatea titlului. Dispoziția materială presupune dreptul proprietarului ca, el însuși sau prin altă persoană, să consume substanța bunului, să culeagă productele, să modifice, să transforme sau să distrugă bunul.

Dispoziția juridică, exercitarea acestui atribut, se realizează prin acte juridice de dispoziție între vii sau pentru cauză de moarte. În acest sens, actele de înstrăinare a dreptului de proprietate între vii pot fi: vânzarea, donația, contractul de rentă viageră, contractul de întreținere etc., iar pentru cauză de moarte – legatul.

1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate a fost caracterizat ca fiind un drept absolut, exclusiv și perpetuu.

Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat în sensul că titularul său are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toată utilitatea pe care el o conferă și de a săvârși toate actele juridice care răspund nevoilor proprietarului sau impuse de propriul său interes.

Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Prin caracterul exclusiv al dreptului de proprietate înțelegem că titularul său este singurul îndreptățit să exercite toate atributele pe care acesta le conferă: dreptul de a folosi, dreptul de a-i culege fructele, și dreptul de a dispune.

Caracterul absolut al dreptului de proprietate presupune și faptul că numai legiuitorul este acela care poate determina limitele exercițiului prerogativelor acestui drept, însă – așa cum s-a spus – „atunci când o face trebuie să asigure un just echilibru între prezervarea intereselor proprietarului și luarea în considerare a interesului general, social”.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate presupune că titularul este îndrituit să-și exercite singur prerogativele conferite de acest drept, fără a avea nevoie de concursul altor persoane, sau, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate conferă titularului acestui drept puterea de a exclude pe ceilalți de la avantajele economice ale lucrului.

Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate înseamnă că acest drept dăinuie atâta vreme cât există bunul asupra căruia poartă. Longevitatea valorilor patrimoniale, posibilitatea omului de a acumula, ridicându-și astfel nivelul de trai, vitalitatea schimbului și transmisiunea succesorală sunt toate consecințe imediate ori mai îndepărtate ale caracterului perpetuu al dreptului de proprietate. Din punct de vedere juridic, acest caracter se manifestă și prin imprescriptibilitate extinctivă, prin imposibilitatea stingerii prin neuz a dreptului de proprietate și prin posibilitatea reconstituirii sale legale.

S-a susținut și se susține încă de foarte mulți , că la origine proprietatea era colectivă, și că numai în urma unei îndelungate evoluții istorice ea a devenit individuală.

Dreptul de proprietate înglobează diverse prerogative care prin reunirea lor constituie deplina proprietate. Aceste prerogative sunt puteri inerente proprietății, facultăți și libertăți atașate ei; ele sunt atributele proprietății – în număr de trei: jus utendi sau usus, jus fruendi sau fructus și jus abutendi sau abusus.

Jus utendi (posesia), constă în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se servi sau întrebuința bunul. Uzul poate aparține fie proprietarului bunului care îl exercită în putere proprie și în interes propriu, fie unei alte persoane care îl exercită cu acordul proprietarului în numele și interesul acestuia.

Jus fruendi (folosința) este acea prerogativă a dreptului de proprietate în temeiul căreia proprietarul poate folosi bunul în interesul său culegând și fructele. Fructus este în primul rând dreptul proprietarului de a fructifica bunul său sau de a-l lăsa neproductiv. Așa fiind, folosința include un drept de opțiune.

Jus abutendi (dispoziția) conferă proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul său. In acest atribut proprietatea se manifestă ca o „mică suveranitate". Fără acest atribut proprietatea nu poate exista ca drept real. Dreptul de dispoziție este înțeles ca dreptul de „a abuza" (abusus) material sau juridic de un bun. Astfel, proprietarul poate să înstrăineze bunul, să îi aducă modificări, să îl abandoneze, să îl distrugă (fără a produce, însă, prejudicii altor persoane). Dacă prin exercitarea dreptului de dispoziție titularul dreptului de proprietate prejudiciază drepturile altor persoane suntem în prezența abuzului de drept.

CAPITOLUL II. FORMELE PROPRIETĂȚII COMUNE

În dreptul civil românesc exista două forme ale proprietații comune: proprietatea comună pe cote-părți si proprietatea comună în devălmășie și o subclasificare a coproprietății care poate fi obișnuită sau temporară și coproprietate forțată sau perpetuă.

Dreptul de proprietate comună pe cote – părți se caracterizează prin aceea că asupra unui bun sau a unei universalități de bunuri au drept de proprietate două sau mai multe persoane. Obiectul dreptului de proprietate comună poate fi alcătuit atât din bunuri mobile cât și din bunuri imobile.

În cadrul acestei forme de proprietate, un bun sau o universalitate de bunuri aparține mai multor titulari fără ca bunul să fie fracționat, individualizat. Dreptul de proprietate se fracționează în atâtea părți, egale sau diferite câți proprietari sunt. Titularii dreptului de proprietate comună cunosc doar întinderea dreptului asupra bunului comun, dar nu cunosc partea materială din bun care le revine.

Proprietatea comuna obișnuită are o existență limitată în timp, adică are caracter temporar, deoarece oricare dintre proprietari poate cere ieșirea din coproprietate prin partaj. Dreptul de a cere ieșirea din această stare este imprescriptibil (nu încetează prin nefolosirea lui într-un anumit termen).

Dreptul de proprietate în devălmășie este o formă a proprietății comune în conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparțin nedivizat, nefracționat tuturor titularilor care pur și simplu îl stăpânesc împreună. Devălmășia poate rezulta din lege sau din convenția părților.

Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmășie rezidă în faptul că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate, nici cota parte ce le revine și nici bunurile ce aparțin fiecăruia în parte, în materialitatea lor.

1. Proprietatea comună pe cote-părți

Dreptul de proprietate comună pe cote-părți este acel drept de proprietate al cărui obiect este nedivizat sub aspect material dar divizat sub aspect ideal, în sensul că niciunul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu privire la o fracțiune materială din obiectul respectiv, dar deține o cotă-parte ideală, rezultând cele două caractere juridice esențiale. Fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate sau, după caz, asupra universalității, cotă-parte ideală și abstractă, dar se exprimă fie în formă procentuală, fie în forma unei fracții, dar niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei părți (fracțiuni) materiale din lucru (universalitate), independent de întinderea cotei-părți deținute de fiecare.

1.1. Caracterizare generală

Așadar, dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin două trăsături esențiale : ca element intelectual, dreptul este divizat între titularii săi, fiecare avănd o cotă-parte din drept; bunul corporal care formează obiectul dreptului rămâne unitar, nedivizat, astfel încăt cotele-părți din drept ale titularilor se întâlnesc asupra oricăreia dintre cele mai mici particule materiale ale bunului; a doua trăsătură având ca obiect al dreptului de proprietate comună pe cote-părți un bun corporal.

Conform art. 633 Cod Civil, ,,Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, pănă la proba contrară”, însă, în situația în care actul juridic de dobăndire a coproprietății asupra unui bun conține mențiuni privitoare la determinarea cotelor-părți aparținând fiecărui coproprietar, prezumția în discuție rămâne inutilă și inoperantă.

1.2. Clasificare

Așa cum rezultă din art. 632 alin. (1) Cod Civil, ce prevede o clasificare a formelor de proprietate comună și anume proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie, se poate deosebi și o subclasificare a coproprietății care poate fi obișnuită sau temporară și coproprietate forțată sau perpetuă.

Această clasificare este înșelătoare dacă nu este precizat criteriul prin care se întemeiază, adică posibilitatea încetării coproprietății prin partaj judiciar, conform art. 632 alin. (3) din Noul Cod civil, ,, Coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar”, dar nu exclude posibilitatea încetării pe altă cale decăt partajul judiciar.

1.3. Prezumtia de coproprietate

Conform art. 633 Noul Cod Civil, ,,Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, pănă la proba contrară”, atunci există prezumția de coproprietate, ceea ce înseamnă ca este relativă, găsindu-și fundamentarea în dispozițiile art. 919 Noul Cod Civil, astfel că, prin extensie, în ipoteza în care mai multe persoane exercită în comun posesia asupra aceluiași bun, ele fiind prezumate a fi coproprietarii bunului respectiv.

Stăpânirea bunului în comun, în conformitate cu dispozițiile art. 916 Noul Cod Civil, trebuie facută în așa fel încât să se comporte ca adevărații proprietari ai bunului, și nu ca persoane care dețin stăpânirea pentru altul, precizându-se în art 918 alin. (1) lit. c din Noul Cod Civil ,, fiecare proprietar este considerat a fi detentor precar de cotele-părți ce revin celorlalți coproprietari, dar el poate intervenii în această detenție precară în posesie utilă, aptă să conducă la dobândirea dreptului de proprietate asupra întregului bun prin uzucapiune”.

1.4. Proprietatea comună pe cote-parți si indiviziunea

Fiind o modalitate a patrimoniului, indiviziunea are ca obiect o universalitate de drepturi și obligații patrimoniale în timp ce coproprietatea are ca obiect un bun corporal, individual-determinat, exisnd aproprieri esențiale în ceea ce privește regimul juridic. În ambele cazuri ceea ce este esential este tot faptul că asupra lucrurilor ce aparțin mai multor persoane, fiecare copărtaș sau coindivizar are o cotă-parte abstractă din drept, fără a avea în exclusivitate o porțiune determinată materialmente din lucru sau un anumit bun ce face parte din obiectul indiviziunii.

Astfel, în fostul Cod civil, nu era prevăzută o reglementare a indiviziunii existând doar unele mențiuni incidentale în partea consacrată împărțelii succesorale din care se desprind caracterul provizoriu al acesteia precum și posibilitatea încheierii unor convenții între coproprietari pentru menținerea stării de coproprietate.

1.5. Contractul de administrare a coproprietății

Contractul de administrare se încheie cu acordul tuturor coproprietarilor, care, conform art. 644 Cod civil, se poate deroga de la dispozițiile legale referitoare la repartizarea beneficiilor și a sarcinilor între coproprietari, la exercitarea în comun a dreptului de folisință asupra bunului proprietate comună, la efectuarea actelor juridice de administrare și de dispoziție, drept urmare prin derogare își încetează existența prin denunțarea oricăror coproprietari, urmând a se aplica dispozițiile legale.

În cazul în care se află bunuri imobile, contractul de administrare se notează în cartea funciară iar declarația de denunțare a contractului de administrare se face tot în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari. În Noul Cod Civil se poate deroga de la dispozițiile art. 635, 636, 641 și art. 642 alin. (1) printr-un contract de administrare a coproprietății încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

1.6. Drepturile coproprietarilor cu privire la intregul bun

Din existența acordului de voințe ale tuturor coproprietarilor pentru efectuarea unui act referitor la întregul bun decurge regula unanimității iar aplicarea ei în toate cazurile ar face dificilă și anevoioasă efectuarea unor acte materiale privind exercitarea atributului folosinței cât și efectuarea actelor juridice.

Actele materiale. În actuala reglementare, art. 636 alin. (1) Cod civil, se dispune că ,,fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere dreptului celorlalți coproprietari ”. Deci, fiecare titular trebuie să respecte cele două cerințe pentru a efectua singur acte materiale privitoare la întregul bun, iar dacă nu respectă aceasta v-a fi obligat la despăgubiri ,conform art. 636 alin. (2) Cod civil.

Ulterior s-a pus problema partajării judiciare a folosinței deoarece în vechiul cod civil nu se reglementa partajul judiciar de folosință, nu îl interzicea, iar, pe de altă parte, rațiunile de ordin economic, se opun de multe ori, sistării stării de coproprietate.Controversa a fost rezolvată de Cod civil din 2009, care, în art. 639 prevede că ,,modul de folosință a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească ”.

O altă controversă vivează dreptul coproprietarilor la fructele produse de bunul proprietate comună, ajungându-se la o soluție adoptată de art. 637 Cod civil, care stabilește că ,,fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota parte din dreptf ” fără a distinge în raport de felul fructelor. Important de reținut, potrivit art. 638 alin. (1) Cod civil, ,,coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporție cu cotele lor părți ”.

Actele juridice.Analiza regimului actelor juridice face necesară distincția între actele de conservare, actele de administrare și actele de dispoziție. Orice coproprietar poate efectua singur, fără consimțământul și chiar împotriva celorlalți titulari acte juridice de conservare, dar în privința actelor juridice de administrare acestea pot fi încheiate, în principiu, cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți, și în ultimul rând actele juridice de dispoziție cu privire la bunul aflat în coproprietate sunt supuse regulii unanimității.

Drepturile coproprietarilor cu privire la cota parte din drept

Dreptul fiecărui coproprietar de a încheia acte juridice de dispoziție având ca obiect cota sa parte din drept, rezultă din principiul potrivit căruia fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți ideale și abstracte din dreptul de proprietate asupra lucrului (universalității), astfel că, în art. 634 alin. (1) Cod civil, fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte, care, prin înstrăinarea ei, nu se modifică situația juridică a bunului continuânde-se starea de proprietate comună pe cote-părți cu dobânditorul acesteia.

Obligațiile coproprietarilor

Conform art. 635 Cod civil ,,coproprietarii vor suporta sarcinile coproprietății, proporțional cu cota lor parte din drept ” deci toti vor trebui să contribuie, proporțional cu cota-parte a fiecăruia, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, întreținerea și administrarea bunului proprietate comună.

Cheltuielile reale sunt cele necesare sau utile cu privire la bun. De aceste obligații, coproprietarul se poate libera prin renunțarea la drept, însă această renunțare va avea efect doar pentru viitor. Cheltuielile datorate până la acea dată rămân în sarcina coproprietarului. Prin excepție, coproprietarii pot încheia o convenție de menținere a stării de proprietate pe o durată de cel mult cinci ani, cu posibilitatea ca, la expirarea acestui termen, convenția să fie reînnoită.

Moduri privind incetarea coproprietații

Încetarea coproprietății pe cote-părți are loc atunci cand coproprietatea se transformă în proprietate exclusivă aparținând unui singur titular, prin mai multe moduri: vânzare-cumparare, donație, uzucapiune, suucesiune, expropriere ;

prin pieirea materiala a bunului -obiect al dreptului de proprietate comună datorită unei cauze de forță majoră sau caz fortuit;

modul specific de încetare este împarțeala  sau partajul : operațiunea prin care bunul este împărțit materialmente între copărtași, fiecare dobândind un drept de proprietate exclusivă asupra unui bun sau asupra unei parți materiale din bun; partajul poate fi conventional sau judiciar; regulile privind operațiunea partajului se regasesc in Codul de procedura civila art.673 de la indice 1 pana la indice 13.

2.PROPRIETATEA COMUNĂ OBIȘNUITĂ SAU TEMPORARĂ

2.1. Noțiune. Generalități

Este  coproprietatea  care poate înceta prin împărțeală sau prin partajul bunului.

Coproprietatea obișnuită apare fie ca o consecință a moștenirii când în urma defunctului ori cu vocație succesorală mai mulți moștenitori și fiecare are câte o cotă parte ideală asupra masei de bunuri succesorale, fie dintr-un act juridic când mai multe persoane dobâdesc un bun comun.

Specific acestei forme a proprietății comune pe cote-părți este faptu1 că ea poate fi sistată oricând, sens în care orice copărtaș poate să-și manifeste inițiativa. Partajul este cel care localizează dreptul de proprietate al copărtașului. Temeiul de drept de încetare a coproprietății prin împărțeală este art. 728 Cod civil, care are în materie aplicabilitate generală, el prevăzând: ,,un coerede poate cere oricând împărțeala succesiunii chiar dacă ar exista convenții sau prohibiții contrare”.

Proprietatea comună obișnuită păstrează trăsăturile definitorii ale acesteia : pluralitatea titularilor, divizarea intelectuală a dreptului de proprietate între titulari, unitate materială a bunului care constituie obiectul coproprietății, trăsături care sunt sesizate în art. 634 alin. (1) din Noul Cod Civil în care se arată că ,,Fiecare coproprietar este titularul exclusiv a unei cote-parte din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de acestea în lipsă de stipulație contrară”.

Caracterul esențialmente temporar al coproprietății obișnuite presupune posibilitatea încetării ei prin partaj, dar nu exclude și alte căi de încetare, fiecare dintre titulari avănd dreptul să ceară încetarea acestei modalități prin partaj.

În cazul coproprietății obișnuite, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară.

Coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile coproprietății, proporțional cu cota lor parte din drept.

Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.

Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari. Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte din drept.

Actele de conservare (de ex, întocmirea unui inventar) pot fi făcute fără acordul celorlalți coproprietari.

Actele de administrare (de ex, închirierea bunului până la 3 ani, încasarea de venituri etc) și de dispoziție (de ex, vânzarea bunului, grevarea lui cu sarcini) presupun acordul unanim al coproprietarilor, cu posibilitatea controlului judiciar în scopul suplinirii consimțământului coproprietarului care nu poate/refuză în mod abuziv încheierea actului de administrare.

Acțiunile în justiție, inclusiv acțiunea în revendicare, pot fi exercitate de un singur coproprietar. Hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor, dar hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar, nu sunt opozabile celorlalți proprietari.

De la regulile privind repartizarea beneficiilor și a sarcinilor între coproprietari, exercitarea în comun a dreptului de folosință, actele de administrare și de dispoziție se poate deroga printr-un contract de administrare a coproprietății încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

2.2. Principiile coproprietățiii obișnuite

Principiile care reglementează drepturile acestei coproprietăți sunt:

copărtașul are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa;

fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra unei cote părți ideale din drept, drept care este însă fracționat între coproprietari.

Din primul principiu, rezultă consecința că nici un fel de act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtașilor. Este regula unanimității. În literatura de specialitate și în practica judiciară, principiul unanimității nu a fost aplicat cu rigurozitate, considerându-se că unele atribute ale dreptului de proprietate și anume posesia, folosința pot fi exercitate chiar cu privire la întregul bun, de către fiecare proprietar în anumite limite.

Oricare dintre coproprietari are la îndemână o acțiune în constatare pentru determinarea cotei sale părți din dreptul de proprietate asupra bunului comun, deci din divizarea intelectuală a dreptului rezultă al doilea principiu, potrivit căruia fiecare proprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte din drept, în sensul că o poate înstrăina sau o poate greva cu drepturi reale de garanție care nu presupun deposedarea așa cum se concretizează în art. 634 alin. (1) din Noul Cod Civil, fiecare coproprietar se comporta ca și cum ar fi proprietar exclusiv.

2.3. Regimul juridic al coproprietății obișnuite sau temporare

Doctrina și jurisprudența au stabilit regimul juridic al exercitării coproprietății obișnuite sau temporare pornind de la unele reglementări ale Codului civil din materia succesiunilor, la baza acestuia fiind două principii:

nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei anume părți materiale din bunul aflat în coproprietate;

fiecare coproprietar are un drept exclusiv asupra unei cote-părți ideale, abstracte din dreptul de proprietate.

În funcție de aceste două principii pot fi analizate drepturile și obligațiile copărtașilor. Este însă necesar să distingem între drepturile copartașilor asupra bunului în materialitatea sa și drepturile copartașilor referitoare la cota-parte ideală, matematică din dreptul de proprietate care aparține fiecăruia în mod exclusiv.

2.4. Drepturile coproprietarilor

După cum s-a arătat, asupra cotei-părți fiecare coproprietar are un drept de proprietate exclusiv. Cota-parte determină întinderea prerogativelor pe care fiecare coproprietar este îndreptățit a le exercita asupra bunului comun. Cu alte cuvinte, oricare coproprietar poate înstrăina și greva cota-parte ce i se cuvine din bun, fie în favoarea unui alt copărtaș, fie a unei terțe persoane.

Dispoziția juridică se limitează doar asupra cotei sale părți  fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari. Dreptul fiecărui coproprietar de a dispune liber și neîngrădit de cota-parte ce-i aparține este justificat de principiul potrivit căruia asupra cotei părti fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de proprietate care are ca obiect bunul comun.

Tot în cadrul dreptului de dispoziție juridică, coproprietarul poate greva cota sa parte, cu drepturile reale, pentru că prin aceasta nu se afectează drepturile celorlalți coproprietari asupra aceluiași bun. În cazul în care se întrăinează cota parte din dreptul de proprietate, soarta juridică a bunului rămâne neschimbată, dobânditorul cu orice titlu va lua locul fostului coproprietar, fiind urmată o succesiune de proprietari; sens în care a statuat și instanța supremă.

Niciunul dintre coproprietari nu poate să dispună de soarta materială a bunului, deoarece cota nu este determinată, individualizată, ea purtând asupra fiecărei părți din bunu1 comun. Dispoziția materială aparține tuturor și poate fi exercitată numai cu consimțământul unanim al tuturor coproprietarilor. Dispoziția materială presupune că afectează substanța sau natura bunului, schimbându-i utilitatea, sau chiar făcându-l lipsit de orice utilitate (ex. în caz de distrugere) și de aceea este necesar acordu1 unanim al coproprietarilor.

2.4.1. Drepturile coproprietarilor asupra bunului privit în materialitatea sa

Dreptul de coproprietate asupra unui bun îndreptățește pe titulari la realizarea deplină a prerogativelor proprietății, dar în același timp, îi obligă la o exercitare în limitele impuse de îndeplinirea interesului lor în acord cu interesele celorlalți coproprietari.

Ca element de drept, posesia este expresia juridică a îndreptățirii de a apropia și de a stăpâni bunul care constituie obiectul dreptului de proprietate privată. În realitate, faptele juridice și actele juridice, prin care se obiectivează atributul posesiei , să fie săvârșite sau încheiate de un singur coproprietar, actiune împotriva terților care are valoarea juridică a unui act de conservare, soluție consacrată în art. 642 alin.(2) din Noul Cod Civil.

Potrivit exercitării atributului folosinței, pentru a înțelege conținutul regulii unanimității este necesar să se facă distincție dintre actele materiale și actele juridice.

Actele materiale. În această privință s-a decis în practica judiciară, că actele de folosire materială sunt făcute de fiecare copărtaș care are folosința bunului, cu condiția ca în exercitarea folosinței să fie respectate și drepturile celorlalți. Folosința materială nu va putea să ducă la schimbarea destinației bunului și nu poate să transforme modul de folosință fără acordul unanim al celorlalți copărtași.

Posesia este acel atribut care poate fi exercitat de către toți copărtașii ori de către unul dintre ei. Posesia permite fiecărui coproprietar să stăpânească bunul, simultan cu ceilalți copărtași, când de fapt se exercită  coposesia. Copărtașul care exercită posesia se presupune că o face și pentru toți ceilalți. O asemenea posesie se caracterizează prin echivoc, ea nu este utilă, adică nu poate duce la uzucapiune, pentru că operează în favoarea tuturor. Cu toate acestea, atunci când copărtașul a dovedit că a stăpânit doar pentru sine în mod exclusiv, o asemenea posesie devine utilă și poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Posesia este apărată pe calea acțiunii posesorii. Ea poate fi intentată chiar și împotriva celorlalți coproprietari, însă este de reținut că acțiunile posesorii apără starea de fapt a stăpânirii bunului. Pe cale de excepție însă, coproprietarul poate invoca uzucapiunea în cazul convertirii copsesiunii în posesie exclusivă. Conform art. 1847 Cod civil ,, se cere o posesiune, continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar”, în aceste condiții, prin prescriptie achizitivă coproprietarul putând deveni proprietar al bunului aflat inițial în coproprietate.

Folosința materială a bunului comun în întregime poate fi exercitată de fiecare copărtaș dacă nu aduce o tulburare folosinței la care sunt îndreptățiți ceilalți și deasemenea, dacă nu schimbă destinația sau modul de utilizare a bunului.

În practica judiciară s-a decis că dacă copărtașii nu se înteleg nu se poate cere instanței să dispună partajul folosinței bunului indiviz. Singura soluție este încetarea coproprietății prin împărțeală, dacă nu s-a făcut o convenție de rămânere temporară în coproprietate.

Folosința poate, de asemeni, să fie exercitată de către toți coproprietarii.

Folosința creează posibilitatea utilizării bunului și fiecare coproprietar poate să culeagă fructele produse de acel bun, potrivit cu cota fiecăruia. Folosința materială este guvernată de două reguli: să nu schimbe destinația și modul de utilizare a bunului și să nu împiedice exercițiul simultan și concurent a1 folosinței celorlalți copărtași.

Fructele culese se cuvin coproprietarului, în proprietate exclusivă pe măsură ce bunul frugifer le-a produs și sunt percepute, în raport cu cota parte ce-i revine.

De la regula generală conform căreia fructele produse de bun se cuvin coproprietarilor în proporție cu partea indiviză a fiecăruia, instanța supremă a făcut o distincție între fructele naturale și fructele civile, pe de o parte, care nu sunt rodu1 muncii unuia sau mai multor coproprietari, și fructele industriale, pe de altă parte, care se cuvin exclusiv coproprietarului care a depus muncă pentru producerea lor. Cererea coproprietarului care nu a fost împiedicat să muncească pământul, dar pretinde parte din recoltă este considerată abuz de drept.

Partajul de folosință este admis doar pe cale amiabilă, prin înțelegere între coproprietari. Nici instanțele nu pot să admită un partaj de folosință. Forța împrejurărilor a impus în unele situații ca instanțele să admită un statut de folosință al coproprietății, sau al partajului de folosință al unei curți comune pentru coproprietarii titulari asupra locuințelor.

Dispoziția materială asupra bunului se poate exercita numai dacă există consimțămăntul tuturor coproprietarilor. Lucrările de transformare, renovare, schimbare a destinației nu se pot face fără acordul celorlalți. Actele de dispoziție materială presupun schimbarea calităților pe care le are bunul și pot să-l facă inutilizabil, sau, dimpotrivă, i se dă o altă calitate, care chiar superioară fiindcă nu a fost urmărită și nu prezintă interes pentru coproprietar.

Actele juridice. Spre deosebire de actele materiale, actele juridice sunt cele care privesc soarta juridică a bunului și pot să le includă pe primele.

Actele de dispoziție sunt încheiate având în vedere specificul coproprietății și în principiu sunt guvernate de regula unanimității. Din acestă regulă decurge concluzia că fiecare copărtaș având numai o cotă ideală din dreptul de proprietate, nu poate face fără acordul celorlalți acte de dispoziție care să afecteze bunul în întregul său, sau într-o parte materială determinată.

În practica judiciară s-a decis că dacă totuși unul dintre copărtași a făcut astfel de acte, valabilitatea lor va depinde de rezultatul împărțelii. Dacă partea materială din bun, sau întregu1 bun va intra în patrimoniul copărtașului care a încheiat actul, actul de dispoziție va fi retroactiv validat, iar în caz contrar, va fi retroactiv desființat. Așadar actul juridic încheiat este afectat de o condiție rezolutorie. Consolidarea sau desființarea lui depinde de rezultatul împărțelii. Consolidarea face ca dreptul să fie pur și simplu. Atunci când bunul înstrăinat va reveni în locul altui coproprietar, înstrăinarea se desființează, fiind rezolvată, în temeiul declarativ a1 împărțelii.

Instanța supremă a apreciat că în ipoteza în care dobânditorul nu cunoaște, la data încheierii actului, faptul că înstrăinătorul are numai calitatea de coproprietar, atunci actul respectiv este lovit de nulitatea relativă. Dacă ceilalți coproprietari ratifică actul de dispoziție făcut de un singur coproprietar fără consimțământul lor, aceasta echivalează cu renunțarea, față de terțul cumpărător la orice drept asupra bunului și deci nulitatea este acoperită.

În privința actelor de conservare și de administrare, dată fiind apropierea acestora de actele de dispoziție materială, este de reținut că în practica judiciară au fost validate atunci când au fost făcute de un coproprietar cu privire la întregul bun pe temeiul unei gestiuni de afaceri sau al unui mandat tacit.

Actele de conservare sunt cele care au ca efect preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv și este întotdeauna avantajos pentru autorul său deoarece, cu o cheltuială mică, se salvează un drept de o valoare mult mai mare.S-a recunoscut de asemeni dreptul oricărui coproprietar de a cere revendicarea degradărilor aduse bunului comun, desființarea lucrărilor noi sau acordarea despăgubirilor, pe temeiu1 răspunderii civile delictuale, fără a fi nevoit să ceară consimțământul prealabil al celorlalți coproprietari sau de a împărți bunul indiviz.

2.4.2. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte din dreptul de proprietate comună

După cum s-a arătat, asupra cotei-părți fiecare coproprietar are un drept de proprietate exclusiv. Cota-parte determină întinderea prerogativelor pe care fiecare coproprietar este îndreptățit a le exercita asupra bunului comun.

Cu alte cuvinte, oricare coproprietar poate înstrăina și greva cota-parte ce i se cuvine din bun, fie în favoarea unui alt copărtaș, fie a unei terțe persoane.

Dispoziția juridică se limitează doar asupra cotei sale părți  fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari. Dreptul fiecărui coproprietar de a dispune liber și neîngrădit de cota-parte ce-i aparține este justificat de principiul potrivit căruia asupra cotei părti fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de proprietate care are ca obiect bunul comun.

Posibilitatea urmaririi cotei-părți de către creditorii unui coproprietar este consacrată în art. 493 alin (2) Cod procesual civil, în care se precizează ,,creditorii personali pot urmări însă cota-parte determinată a debitorului lor din imobilul aflat în coproprietate, fără a mai fi necesar să mai ceară împărțeala”. În mod explicit , în art. 678 alin. (1) din Noul Cod Civil se precizează că există un drept de opțiune în favoarea creditorilor unui coproprieta.

Dacă esta vorba de un act de înstrăinare asupra cotei părți din dreptul de proprietate, el rămâne valabil indiferent de soluția pronunțată în partaj, la partaj va participa fie nudul proprietar, fie proprietarul bunului asupra caruia apasă dreptul real de garanție, iar nu beneficiarul actului juridic de dispoziție.

Tot în cadrul dreptului de dispoziție juridică, coproprietarul poate greva cota sa parte, cu drepturile reale, pentru că prin aceasta nu se afectează drepturile celorlalți coproprietari asupra aceluiași bun. În cazul în care se întrăinează cota parte din dreptul de proprietate, soarta juridică a bunului rămâne neschimbată, dobânditorul cu orice titlu va lua locul fostului coproprietar, fiind urmată o succesiune de proprietari; sens în care a statuat și instanța supremă.

Niciunul dintre coproprietari nu poate să dispună de soarta materială a bunului, deoarece cota nu este determinată, individualizată, ea purtând asupra fiecărei părți din bunu1 comun.

Dispoziția materială aparține tuturor și poate fi exercitată numai cu consimțământul unanim al tuturor coproprietarilor.

Dispoziția materială presupune că afectează substanța sau natura bunului, schimbându-i utilitatea, sau chiar făcându-l lipsit de orice utilitate (ex. în caz de distrugere) și de aceea este necesar acordu1 unanim al coproprietarilor.

2.5. Obligațiile coproprietarilor

Regula generală acceptată de literatura juridică și în practica judiciară este aceea că fiecare coproprietar este obligat, proporțional cu cota de proprietate, să contribuie la suportarea cheltuielilor care constau în activități de întrebuințare, conservare și administrare cu privire la bunul obiect al dreptului de proprietate comună. Aceste cheltuieli pot fi datorate  unuia dintre coproprietari ori unei terțe persoane.

Aceste cheltuieli sunt datorate coproprietarului care le-a suportat singur ori terțului ce a făcut cheltuieli utile și necesare cu bunul comun. Ele pot rezulta din gestiunea de afaceri sau din îmbogățirea fără justă cauză care creează îndatorirea coproprietarilor gerați sau a celor care s-au îmbogățit fără just temei de a restitui cheltuielile necesare și utile coproprietarului gerat sau creditorului obligației de restituire. Aceste obligații au fost numite obligații personale.

Pe de altă parte, obligațiile reale de a face (propter rem) care privesc bunul obiect al proprietății comune, vizând întreținerea, conservarea și administrarea acestuia, sunt în sarcina tuturor coproprietarilor.

De asemenea, atunci când obiectul dreptului este format din terenuri, coproprietarii au îndatorirea să execute și unele obligații propter rem, potrivit Legii fondului funciar, iar în caz de neexecutare vor suporta unele sancțiuni de natură civilă, contravențională sau penală.

De aceste obligații debitorul se poate elibera abandonând dreptul de care sunt atașate. În atare ipoteză, în mod firesc, cheltuielile pentru viitor vor trece în sarcina celui care va profita de abandon. Cheltuielile făcute înainte de renunțare îi revin, evident, coproprietarului care renunță la dreptul său.

Această posibilitate de abandon poate fi îngradita, potrivit art. 728 alin. 2 Cod civil care prevede că: „se poate face învoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de cinci ani. Dupa trecerea acestui timp,învoirea se poare reînnoi.”

2.6. Intinderea cotelor parți

Potrivit art. 634 din Noul Cod Civil, fiecare proprietr poate dispune în mod liber de o cotă-parte din dreptul de proprietate în lipsă de stipulatie contrară, cote ce sunt prezumate a fi egale, până la proba contrara, probă care nu se va putea face decât prin înscrisuri ,dacă bunul a fost dobândit prin act juridic.

2.7. Culegerea fructelor asupra bunului comun

Culegerea fructelor produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte din drept (art.637 Noul Ccd Civil), iar modul de folosire se stabilește prin acordul coproprietarilor,iar în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească.

2.8. Exercitarea atributului posesiei și dispoziției în cazul coproprietății obișnuite

În cazul coproprietății obișnuită, toți titularii dreptului de proprietate sunt îndreptățiți la apropierea și stăpânirea bunului, înțelegând posesiunea ca element de drept. Pentru că dreptul este divizat această îndreptățire de apropiere și stăpânire a bunului corespunde divizării dreptului iar realizarea în concret nu s-ar putea face de fiecare coproprietar decât în comun cu ceilalți coproprietari.

Este posibil ca faptele juridice în sens restrâns și actele juridice prin care se obiectivează atributul posesiei, în măsura în care au valoarea unor fapte materiale sau acte juridice de conservare, să fie săvârșite de un singur coproprietar.

Dacă, însă, actele juridice prin care se exercită atributul posesiei au semnificația unor acte de dispoziție, ele nu pot fi efectuate decât cu consimtământul tuturor coproprietarilor.

Altfel spus, este posibil ca , prin anumite acte juridice, să se exercite atât atributul posesiei cât și atributul dispoziției juridice.

Dispoziția materială. Nici un act de dispoziție materială nu poate fi săvârșit decât cu acordul tuturor coproprietarilor;

Dispoziția juridică

dispoziția juridică având ca obiect dreptul de proprietate în ansamblul său

soluția de principiu este consacrată în art. 641 alin. (4) Nou Cod Civil , ,,Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun , actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de trei ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție”.

soluția acțiunii în revendicare are drept scop recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului în litigiu și readucerea lui în patrimoniul acestuia.

situația actelor juridice de dispoziție încheiate cu încălcarea regulii unanimității sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres sau tacit, la încheierea actului.

2. dispoziția juridică având ca obiect cota-parte din dreptul de proprietate, fiecare coproprietar este liber sa dispună de cota sa parte și este liber să își greveze cota sa parte cu sarcini reale.

Încetarea stării de coproprietate obișnuită

Coproprietatea obișnuită poate înceta prin mai multe cazuri, prin contract., uzucapiune sau moștenire.

Încetarea coproprietății obișnuite sau temporare, poate fi consecința unor împrejurari diferite, precum înstrainarea de către coproprietar a întregului bun către o terță persoană, care, astfel, devine proprietar exclusiv al bunului. Într-o asemenea situație înstrăinarea trebuie să fie efectuată concomitent de către toți coproprietarii înstrăinători pentru a fi una totală. Deasemenea, e necesar a fi transmisă unui singur achizitor pentru a nu se continua cu starea de indiviziune. Înstrainarea poate fi efectuată cu titlu gratuit sau oneros.

O altă metoda de încetare a coproprietății obișnuite e întâlnită atunci când toate cotele-părți din dreptul de proprietate sunt dobândite, prin acte juridice sau uzucapiune, de unul dintre copartași sau de catre o terță persoană.

Într-o astfel de situație uzucapiunea trebuie să fie de 30 de ani, indiferent de natura bunurilor care alcătuiesc obiectul posesiei iar posesia să fie una publică, continuă, neechivocă, neîntreruptă. E necesara posesia de 30 de ani pentru a se uzucapa deoarece nici unul dintre coproprietari practic nu are un just titlu de proprietate asupra unuia din bunurile comune, în lipsa unei împărțeli, iar justul titlu e elementul de bază pentru a putea dobândi dreptul de proprietate asupra bunului prin prescripție achizitivă scurtă.

Calea specifică de încetare a coproprietății obișnuite este partajul inclusiv partaj judiciar.

În ceea ce privesc actele juridice prin care poate fi sistată coproprietatea obișnuită, acestea pot fi acte inter vivos precum contractul de vânzare-cumpărare, donație cât și mortis causa prin care întregul bun e dobandit de către un singur moștenitor și astfel dispare indiviziunea.

2.9. Partajul

Partajul (împărțeala) este operațiunea juridică prin care se pune capăt stării de proprietate comună, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun se împart, în materialitatea lor, între titulari.

Astfel, potrivit unei definiții din doctrina veche, partajul reprezintă ,, operațiunea prin care coproprietarii, în scop de a individualiza drepturile lor respective de proprietate, înlocuiesc părțile indivize ce le aveau în bunurile comune prin părți distincte, compuse din bunuri determinate”.Acesti autori mentionau că ,, împărțeala pune capăt oricărei indiviziuni, indiferent de împrejurarea care i-a dat naștere ; este drept că, de cele mai multe ori, indiviziunea este creată prin transmitere ereditară. Ar fi fost,totuși, mai natural ca legiuitorul să fi tratat prin partaj la capitolul Proprietății, reletiv la modificările de care este succesibilă”.

Conform altor definiții, ,, prin împărțeală, copărtașii nu înstrăinează și nu dobândesc drepturi. Ei nici nu se îmbobășesc, nici nu sărăcesc. Dreptul lor indiviz asupra unei părți din întreaga succesiune este prefăcut într-un drept diviz și exclusiv asupra bunurilor cuprinse in lotul ce le-a fost atribuit”.

Conform art. 30 din Codul familiei ,, bunurile dobandite in timpul casatoriei de oricare dintre soți, sunt de la data dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor ”.Art. 31 din Codul familiei stabileste bunurile ce sunt proprii fiecarui soț, bunuri care deci nu intra in masa bunurilor comune. 

Aceasta formă de proprietate, poartă numele de proprietate comună în devălmășie și se caracterizează prin aceea că bunurile aparțin coproprietarilor dar acestia nu au stabilită cota parte ideală din dreptul de proprietate asupra bunului.

In acest caz, pentru această formă de proprietate, potrivit legislației in vigoare, partajul poate interveni numai după desfacerea căsătoriei sau, în cazuri excepționale pentru motive temeinice în timpul căsătoriei, la cererea unuia dintre soți sau a creditorilor personali ai unuia dintre soți. Actele necesare pentru introducerea acțiunii de partaj sunt : cererea de chemare în judecată, actele doveditoare privind proprietatea bunurilor și dovada de achitare a taxei de timbru judiciar și timbru judiciar.

Taxa de timbru pentru cererile de partaj se stabileste procentual la valoarea masei partajabile. In anumite condiții, se poate recupera insă, dacă partajul s-a efectuat prin intelegerea părților. Asistența unui avocat nu este obligatorie în procesul de partaj, dar este mai mult decat recomandabilă.

Partajul este operațiunea juridică prin care este sistată proprietatea comună asupra bunurilor aflate în coproprietate (indiferent de izvorul său), precum și asupra bunurilor aflate în devălmășie (în cazul bunurilor soților).

Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.În acest sens, reținem că pot exista convenții privind suspendarea partajului, însă acestea nu pot fi încheiate pentru o perioadă mai mare de cinci ani.

Dacă se încheie astfel de convenții în cazul imobilelor, acestea trebuie încheiate în formă autentică (la notarul public) și trebuie să fie supuse formalităților de publicitate prevăzute de lege. De asemenea, instanța sesizată cu cererea de partaj poate suspenda pronunțarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalți coproprietari. Dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat înainte de împlinirea termenului, instanța, la cererea părții interesate, va reveni asupra măsurii.

Deosebit de important este faptul că toți coproprietarii trebuie să ia parte la partaj  indiferent de faptul că acesta se realizează pe cale convențională  sau prin hotărâre judecătorească. Neparticiparea tuturor coproprietarilor la partaj reprezintă un caz de nulitate absolută a acestuia (de desființare a acestuia).

2.9.2.. Felurile partajului

Partajul bunurilor comune dupa desfacerea casatoriei se poate face:

pe cale conventionala

pe cale judiciara 

In cazul partajului în timpul căsătoriei, acesta se poate realiza numai pe cale judiciară. 

Pentru efectuarea partajului conventional, trebuie sa existe acordul unanim si valabil exprimat al soților. În literatura de specialitate, partajul prin buna învoială era denumit partajul care,, se săvărșește de comoștenitori singuri, fără concursul justiției, în urma enei prealabile învoiri asupra modului cum vor fi formate loturile și felul cum vor fi atribuite”.

Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, cu alte cuvinte, partajul poate fi cerut oricând, indiferent de intervalul scurs de la data nasterii stării de indiviziune. 

În calea partajului pot exista doua obstacole: uzucapiunea de 30 de ani si existența unui act de împărteală. Instanta competentă să judece procesul de partaj al bunurilor comune, în cazul în care bunurile soților se împart o dată cu soluționarea acțiunii de divort, cererea de partaj având caracter accesoriu acesteia, este judecatoria în circumscripția căreia se află cel din urma domiciliu comun al soților. În ceea ce privește modul în care se poate face partajul, reținem că acesta se poate realiza pe cale convențională (în situația în care coproprietarii se înțeleg între ei cu privire la modalitatea de realizare a partajului), la notarul public sau prin hotărâre judecătorească, la instanța de judecată (în situația în care părțile nu se înțeleg cu privire la modalitatea de împărțire a bunului comun). Reținem și că partajul este valabil chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune din masa partajabilă (partaj parțial). În acest caz, pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar.

În cazul în care un coproprietar este lipsit de capacitate de exercițiu ori are capacitate de exercițiu restrânsă (minorii sub 14 ani sau aceia între 14 și 18 ani, persoanele puse sub interdicție etc.), partajul va putea fi făcut prin bună învoială (pe cale convențională) numai cu autorizarea instanței de tutelă, precum și, dacă este cazul, a ocrotitorului legal.

La efectuarea partajului pe calea instanței judecatorești, judecătorul care va pronunța hotărârea trebuie să aibă în vedere valoarea bunului la data judecății, nu valoarea existentă în momentul nașterii stării de coproprietate.

Deosebit de important este faptul că toți coproprietarii trebuie să ia parte la partaj  indiferent de faptul că acesta se realizează pe cale convențională  sau prin hotărâre judecătorească. Neparticiparea tuturor coproprietarilor la partaj reprezintă un caz de nulitate absolută a acestuia (de desființare a acestuia).

Reținem și că partajul este valabil chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune din masa partajabilă (partaj parțial). În acest caz, pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar. În cazul în care un coproprietar este lipsit de capacitate de exercițiu ori are capacitate de exercițiu restrânsă (minorii sub 14 ani sau aceia între 14 și 18 ani, persoanele puse sub interdicție etc.), partajul va putea fi făcut prin bună învoială (pe cale convențională) numai cu autorizarea instanței de tutelă, precum și, dacă este cazul, a ocrotitorului legal.

La efectuarea partajului pe calea instanței judecatorești, judecătorul care va pronunța hotărârea  trebuie să aibă în vedere valoarea bunului la data judecății, nu valoarea existentă în momentul nașterii stării de coproprietate.

Din coroborarea dispozițiilor art. 686 teza I cu cele ale art. 670-671 și cele ale art. 632 alin. (3) Noul Cod Civil , rezultă că partajul judiciar are o sferă mai restrânsă de aplicare decât cel făcut prin bună învoială, în sensul că este admisibil doar ca modalitate de încetare a coproprietății obișnuite.

În ceea ce privește partajul succesoral, dispozițiile art. 669-686 Noul Cod Civil constituie dreptul comun, în sensul că sunt aplicabile ori de căte ori nu vin în contradicție cu prevederi cu caracter special.

Încheierea partajului de folosință, reglementat la art. 639 Noul Cod Civil, între titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți obișnuită nu îi împiedică pe aceștia să solicite partajul, desigur, dacă nu există o convenție de suspendare a partajului sau cauze legale ori hotărâri judecătorești care să atragă suspendarea, pe o perioadă determinată, a partajului.

2.9.3.. Imprescriptibilitatea partajului

Potrivit dispozițiilor art. 669 Noului Cod Civil, care poartă denumirea marginală ,, Imprescriptibilitatea acțiunii de partaj , încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească,,”.

 Art.  728  Codul Civil dispune: ,, Nimeni nu poate fi obligat  a  ramane în indiviziune.  Un coerede  poate cere oricând împărțeala succesiunii,  chiar când ar  exista convenții sau prohibiții contrare”.

              Prin urmare,  dreptul  de  a  cere ieșirea din indiviziune poate fi exercitat oricând,  de  către oricare dintre coindivizari,  indiferent de cât timp a  trecut  de  la  nașterea indiviziunii.

              Art.  728,  alin. 2 Codul  Civil  prevede că: ,,Se  poate face  invoire pentru suspendarea diviziunii pe termen  de  cinci ani.  După trecerea acestui timp,  învoirea se poate reînnoi”.

            Conform  dispozițiilor art. 728,  alin.1 si 2,  Codul Civil imprescriptibilitatea dreptului  de a  cere ieșirea din indiviziune  este  imperativă  astfel  încât chiar  și  o  cerere  expresă (venită din partea testatarului prin introducerea  unui astfel  de clauze în  testamentul său  din partea comoștenitorilor prin încheierea unei convenții )  de  renuntare la  dreptul de a  cere  împărțeala și asumarea obligației  de a ramane în indiviziune este nulă.  Legea  permite totusi,  din rațiuni de ordin practic,  încheierea unei convenții de  mentinere a  indiviziunii  pe un termen de 5 ani, cu  posibilitatea  prelungirii  ei  pe  incă 5 ani. Aceasă convenție  are  ca efect,  de regulă,  realizarea unui partaj de folosință. În legatură cu  acest partaj subliniem  că în  doctrina juridică s-a  pus problema dacă  instanța judecatorească ar  putea pronunța numai un  partaj  de folosință a  bunurilor ce formează obiectul indiviziunii.Spre   deosebire  de împărțeala definitivă,  care au drept  consecință încetarea stării de indiviziune prin  efectul  declarativ al  împărțelii,  partajul de folosință are  ca obiect numai folosința bunurilor  indivize,  fără a  stabili fondul dreptului de proprietate al  coindivizarilor,  care  își  împart în mod vremelnic   numai  fructele  sau,  uneori,  posesiunea,  rămânând în continuare posesori  precari.            

              Întelegerea între coindivizari cu privire  la  partajul  de folosintă este întemeiată pe  principiul înscris  în art. 969 Codul civil,  care prevede că este îngaduită de  lege  dacă nu  aduce atingere  ordinii publice și  bunurilor  moravuri. Datorită faptului că partajul de folosință constituie o facultate, ci nu o obligație între copărtași, refuzul unuia sau unora dintre ei nu poate fi considerat un abuz de drept. În cazul acesta, coindivizarii au deschisă calea acțiunii împarțelei definitive. Contrar opiniei prezentate mai sus, s-a susținut de către unii autori că partajul judiciar de folosință este admisibil deoarece n-ar fi incompatibil cu starea de indiviziune și ca rațiunile practice ar trebui să determine admisibilitatea (partajului de folosință) lui. Revenind la imprescritibilitatea dreptului de a cere ieșirea din indiviziune, subliniem că această poate fi ,,paralizat ”prin uzucapiune. Conform art. 729 Cod civil dacă unii dintre coindivizari (comoștenitori) exercită timp de 30 de ani o posesiune utilă pentru sine a unor bunuri ale moștenirii aflate in indiviziune, el va putea opune celorlalți dobândirea proprietății exclusive asupra acelor bunuri. Așadar, ceea ce poate uzucapa comoștenitorul nu este o parte din mostenire, ci bunurile succesorale care o alcatuiesc .În toate cazurile, pentru ca unul sau mai mulți dintre comoștenitori să poată dobândi prin prescripție, ei trebuie să se întemeieze pe o posesiune exercitată sub nume de proprietar și care, fiind continuă, pașnică, publică si neechivocă – este lipsită de vicii.(art.1847 Cod civil).

2.9.4. Suspendarea partajului

Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.

În litaratura de specialitate s-a arătat că reglementarea cuprinsă în art. 673 Noul Cod Civil ,, nu înlătură caracterul potestativ al dreptului de a cere partajul și nici concluzia că el nu este susceptibil de exercitare abuzivă, dimpotrivă, confirmă ambele idei. Posibilitatea instanței de a amâna pentru un an împărțeala nu este o sancțiune pentru abuzul de drept, ci o aplicare a principiului echității”.

În acest sens, reținem că pot exista convenții privind suspendarea partajului, însă acestea nu pot fi încheiate pentru o perioadă mai mare de cinci ani. Dacă se încheie astfel de convenții în cazul imobilelor, acestea trebuie încheiate în formă autentică (la notarul public) și trebuie să fie supuse formalităților de publicitate prevăzute de lege.

De asemenea, instanța sesizată cu cererea de partaj  poate suspenda pronunțarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalți coproprietari. Dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat înainte de împlinirea termenului, instanța, la cererea părții interesate, va reveni asupra măsurii. Printr-o consacrare corespunzătoare în noua reglementare de drept procesual civil, de lege ferenda, dispoziția ar putea avea aplicabilitate.

2.9.5. Modurile de împărțire

De principiu partajul bunurilor comune se va face în natură, proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar.

În schimb, dacă bunul este indivizibil (nu poate fi împărțit, în mod obiectiv, în natură) ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:

atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;

vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitație publică, în condițiile legii, și distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.

2.9.6. Stingerea datoriilor și situația creditorilor

Creditorii unui coproprietar pot urmări silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun sau pot cere instanței împărțeala (partajul) bunului comun. În acest ultim caz (când se solicită partajul bunului comun), urmărirea se va face asupra părții de bun sau, după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.

Potrivit art. 679 alin. 1 din Cod Civil creditorii personali ai unui coproprietar vor putea, de asemenea, să intervină, pe cheltuiala lor, în partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot însă să atace un partaj efectuat, afară numai dacă acesta s-a făcut în lipsa lor și fără să se țină seama de opoziția pe care au făcut-o, precum și în cazurile când partajul a fost simulat ori s-a făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină în proces.

Din punct de vedere procedural, posibilitatea conferită creditorilor sus-menționați de a interveni în proces trebuie să se circumscrie condițiilor și termenelor în care poate fi formulată o cerere de intervenție voluntară.

Conform art. 677 Cod civil alin (1) oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor născute în legatură cu  coproprietatea și care sunt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc partajul.

 Suma necesară pentru stingerea acestor obligații va fi preluată, în lipsa unei stipulații contrare, din prețul vânzarii bunului comun cu ocazia partajului și va fi suportată de catre coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecaruia.
Dacă există datorii născute în legătură cu bunul comun și care sunt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc partajul, legiuitorul arată că oricare dintre coproprietari poate cere stingerea respectivelor datorii.

În lipsa unei stipulații contrare, suma necesară pentru stingerea datoriilor născute în legătură cu bunul comun va fi preluată din prețul vânzării bunului comun cu ocazia partajului și va fi suportată de către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia.

2.9.7. Efectele partajului

În urma realizării unui partaj,  fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite, numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

De reținut că, în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.

Art. 786 din Vechiul Cod Civil , articol care, ”deși se referea la sistarea stării de indiviziune, se poate aplica și în ipoteza sistării stării de coproprietate”, spunea că fiecare coerede este prezumat că a moștenit singur și imediat toate bunurile care compun partea sa sau care i-au căzut prin licitație și că n-a fost niciodată proprietar pe celelalte bunuri ale succesiunii .

Așadar ”atât convenția de partaj, cât și hotărârea judecătorească de partaj au efect declarativ, iar nu constitutiv de drepturi”consecința fiind că fiecare proprietar, în urma partajului, va fi considerat, în mod retroactiv titular al dreptului de proprietate pur și simplu asupra bunului.

O dată cu intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, art. 680 renunță la efectul declarativ, instituind efectului constitutiv al partajului, actul juridic de partaj, ”marcând un transfer de drepturi între coproprietari”, accentuând caracterul de dispoziție al acestuia. Conform Noului Cod Civil, partajul convențional produce efecte fie de la data încheierii actului de partaj, fie de la data stabilită de părți, dar ulterioară datei actului de partaj. În cazul partajului judiciar, acesta produce efecte de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești de partaj.

Datorită ”efectului ex nunc actul poate constitui temei al uzucapiunii tabulare sau extratabulare” conform art. 675, art. 930 sau 931 din Noul Cod Civil.

În ce privește coproprietatea constituită înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod Civil din art. 66 din Legea nr. 71/2011 ”rezultă că efectul constitutiv al convenției de partaj, precum și alte efecte se aplică doar convențiilor de partaj încheiate ulterior intrării în vigoare” a Noului Cod Civil, deci convențiile de partaj anterioare produc efectele reglementate de legea în vigoare la data încheierii lor, ceea ce înseamnă că au efect declarativ de drepturi.

În privința partajului judiciar, art. 66 alin. (2) stabilește că dispozițiile Noului Codul Civil sunt aplicabile atunci când ”cererea de chemare în judecată a fost introdusă după intrarea lui în vigoare”.

În concluzie, față de Vechiul Cod civil, care reglementa caracterul declarativ al partajului, Noul Cod precizează expres că partajul are efect constitutiv și fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau sumelor atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești. În cazul partajării bunurilor imobile, actul de partaj convențional se încheie în formă autentică și se înscrie cu efect constitutiv în cartea funciară.

PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI FORȚATĂ SAU PERPETUĂ

Este acea formă a coproprietății ce apare în mod independent de voința coproprietarilor și poartă asupra unor bunuri care prin natura sau destinația lor pot fi folosite de mai mulți coproprietari și care au o cotă-parte ideală si abstractă din dreptul comun de proprietate.

Caracteristic acestei forme de coproprietate este existența a doua  raporturi juridice de proprietate care au ca obiect un bun principal și respectiv, un bun accesoriu :

dreptul de proprietate exclusivă ce apartine fiecarui titular asupra bunului principal

dreptul de proprietate pe cote-părți stabilă și perpetuă asupra bunurilor accesorii pe langă cele principale.

Coproprietatea forțată este acea formă de proprietate comună pe cote-părți care are ca obiect un lucru care, prin natura sa, este succeptibil să fie folosit în mod permanent de către două sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi supus partajului judiciar.

Aspecte generale

Coproprietatea forțată păstrează trăsăturile esențiale ale coproprietății în general : pluralitatea titularilor, unitatea materială a bunului și divizarea intelectuală a dreptului.

În mod expres consacrat în art. 671 Noul Cod Civil, ,,coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar decât în mod excepțional”, ci numai prin partaj convențional, aceasta apare ca o modalitate directă a libertății de a contracta iar nu o manifestare a unui drept potestativ. Coproprietatea forțată are caracter accesoriu fiind legat de ideea de vecinătate în raport cu drepturile de proprietate asupra unor bunuri vecine. Soluții doctrinare și jurisprudențiale au fost consacrate în art. 647 alin.(2) din Noul Cod Civil ,, când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunurilor comune numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal”.

În situația coproprietății forțate asupra bunurilor de familie, acesteia îi apare ideea de destinație, dar ele servesc la păstrarea tradițiilor de familie. Actele de conservare și actele de administrare pot fi exercitate de fiecare coproprietar, fără acordul celorlalți, iar titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată au obligația să suporte cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunurilor comune în mod proporțional cu cota-parte din drept, ce se stabilește în funcție de întinderea bunului principal conform art. 647 alin. (3) din Noul Cod Civil.

Coproprietatea forțată și perpetuă are ca obiect acele bunuri care constituie accesoriul necesar sau util pentru folosirea a două sau mai multe fonduri vecine, care aparțin unor proprietari diferiți și care sunt socotite bunuri principale. Această coproprietate este forțată pentru că se impune peste voința proprietarilor lucrurilor principale.

În fine, această formă a coproprietății fiind un accesoriu indispensabil al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai multor proprietari ori în coproprietate obișnuită sau temporară, dreptul de coproprietate forțată nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreună și nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.

3.2. Cazuri de coproprietate forțată

Dintre cazurile de coproprietate forțată întâlnite în practica și din reglementările actuale în materie civilă și de proprietate se menționează urmatoarele cazuri de coproprietate forțată:

părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente având proprietari diferiți;

coproprietatea despărțiturilor dintre două imobile (zid, gard, șant);

bunuri asupra cărora există un drept de proprietate periodică;

coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (tablouri de familie, hârtii, scrisori de familie, cavouri sau construcții funerare);

coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine (poteci, izvoare, fântâni);

bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri;

orice alt bun comun prevăzut de lege.

Cel mai important caz în practică este coproprietatea forțată asupra dotărilor și utilităților comune dintr-un imobil cu mai multe locuințe.

A fost reglementat un caz special de coproprietate forțată având ca obiect terenuri proprietate privată care au aparținut composesoratelor, obștilor de moșneni sau răzeși sau altor forme asociative asimilate acestora.

3.2.1. Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine

Acest caz de coproprietate forțată este reglementat în art. 590-609 Cod civil și art. 660-666 Noul Cod Civil.

Prin despărțituri comune se înteleg zidul, șanțul sau gardul care separă două fonduri vecine, fonduri care aparțin unor proprietari diferiți. Limitele în spațiu ale proprietatilor e necesar a fi fixate fără a leza dreptul de proprietate asupra bunului al vreunui titular. În situația în care prin fixarea limitelor se depășesc hotarele se generează litigii în materie posesorie precum și revendicari de proprietate, situații în care probarea acestui drept este extrem de dificil de dovedit. Dovada coproprietății asupra despărțiturilor comune se poate face în urmatoarele moduri:

prin înscris sau titlu în care se constată dobândirea coproprietății forțate prin act juridic;

prin invocarea uzucapiunii, dovedindu-se că a avut loc o stăpânire în comun a despărțiturii respective, în condițiile și termenele prevăzute de lege;

prin prezumții. Dacă nu există titlu și nu poate fi invocată nici uzucapiunea, în Codul civil sunt stabilite câteva prezumții pentru dovedirea coproprietății forțate asupra despărțiturilor în favoarea proprietarilor celor două fonduri vecine. Pentru ca prezumția să poată fi invocată, e necesar ca elementele despărțitoare să fie așezate chiar pe linita de hotar ce desparte fondurile respective. Aceste prezumții pot fi combătute prin probă contrară precum titlu, prin dovada uzucapiunii sau prin semne de necomunitate, ele având caracter relativ.

3.2.2. Coproprietatea asupra parților comune cu mai multe etaje sau apartamente

Potrivit art. 642 Noului Cod Civil, terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită, constituie parte comună, aflată în coproprietate forțată a tuturor coproprietarilor de unități locative individuale din acea clădire ; fundația, curtea interioară, structura și structura de rezistență, pereții, pereții despărțitori, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele, subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii, ascensoarele, instalații electrice, apă și canalizare, de telecomunicații, de gaze, canale etc, prevede că pot fi considerate părți comune ale clădirii cu mai multe etaje sau apartamente aflate în proprietate exclusivă și alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.

Art. 650 Noul Cod Civil conține o derogare în sensul că atribuirea unor bunuri în folosință exclusivă a uneia sau mai multor părți să nu conducă la lezarea drepturilor celorlalți coproprietari asupra acelorași bunuri, atribuire în folosință exclusivă ce trebuie adoptată cu o dublă majoritate de două treimi, adică atât două treimi din numărul coproprietarilor, cât însumarea a două treimi din cotele-părți aparținând coproprietarilor care iau asemenea decizie.

Art. 651 Noul Cod Civil dispune imperativ că înstrăinarea ori ipotecarea unei cote-părți din bunurile aflate în coproprietate forțată nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra Noului Cod Civil spațiului ce constituie bunul principal din acea clădire, iar, în sfârșit, art. 652 determină modul de stabilire a nivelului cotei-părți din coproprietatea forțată în discuție.

Drepturile specifice de care se bucură titularii unui drept de coproprietate forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente sunt :

dreptul de folosință (art. 653 Codul Civil) ;

dreptul de a fi despăgubit ;

dreptul de a solicita scoaterea la licitație (art. 657 alin. 1 Codul Civil ) ;

dreptul de a primi prețul cotei-părți cuvenit (art. 657 alin. 2 Codul Civil ) ;

dreptul de a solicita atribuirea în folosință exclusivă a părților comune (art. 650 Codul Civil ) ;

dreptul de a vota.

Obligațiile specifice în sarcina titularilor unui drept de coproprietate forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente sunt :

obligația de a respecta termenii acordului de asociere (art. 647 alin. 1, teza I, Codul Civil ) ;

obligația de a nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari (art.647 alin. 1, teza II, Codul Civil) ;

obligația de a nu schimba destinația părților comune ale clădirii ;

obligația de a acoperi cheltuielile privind întreținerea, repararea și exploatarea părților comune ale clădirii proporțional cu cota-parte pe care o deține (art. 654 Codul Civil) ;

obligația de a acoperi în totalitate cheltuielile cu întreținerea, repararea și exploatarea părților comune ale clădirii ce i-au fost atribuite în folosință exclusivă ;

obligația de a întreține spațiul principal ;

obligația de a permite accesul în interiorul bunului principal ;

obligația de a suporta cheltuielile lucrărilor de întreținere și conservare a clădirii și părților comune (art. 656 Codul Civil ) ;

obligația contribuirii la refacerea clădirii proporțional cu cota-parte deținută ;

obligația de a respecta prevederile convențiilor încheiate cu ceilalți coproprietari.

3.2.3. Coproprietatea asupra despartiturilor comune

Prin expresia despărțituri comune se înțelege zidul, șanțul sau gardul care separă două proprietăți.

Spre deosebire de coproprietatea obișnuită sau temporară, cea forțată și perpetuă și-a găsit o reglementare corespunzătoare atât în Codul civil art. 590-609, cu referire la zidul, gardul și șanțul comun, cât și în legi ulterioare adoptării sale. Astfel de legi sunt cele privind dezvoltarea construcției de locuințe și vânzarea de locuințe din fondul de stat către populație, prin care s-a reglementat dreptul de proprietate comună pe cote-părți asupra părților comune dintr-o clădire cu mai multe apartamente.

Art. 660 alin. (1) Noul Cod Civil dispune că zidul, șanțul, precum și orice altă despărțitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, afară dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condițiile legii.

3.2.3.1. Zidul comun

În art. 590 fostul Cod Civil, se prevedea că ,, orice zid care servește de despărțire între clădiri sau între curte și grădină, și între ograde la țară, se socotește comun, dacă nu există titlu sau semn care ar proba contrariul ”, iar art. 591 din același cod arăta că ,, este semn de necomunitate când culmea zidului este dreaptă și perpendiculară despre peretele de o parte, iar despre cealaltă parte înfățișează un plan înclinat; în acest caz, zidul se presupune că aparține exclusiv proprietarului despre care există planul înclinat”.

Privitor art. 661 alin. (1) Noul Cod Civil în privința zidului despărțitor se consideră a fi semn de necomunitate a acestuia și situația în care culmea zidului este dreaptă și perpendiculară spre un fond și înclinată spre celălalt fond, împrejurare ce conduce la a se prezuma că zidul respectiv se află în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.

3.2.3.3. Gardul comun

Conform art. 606 fostul Cod Civil ,,orice gard care desparte două proprietăți se socotește comun, afară dacă numai una singură din două proprietăți va fi îngrădită, sau de nu va fi titlu sau posesiune îndestulătoare care să constate din contră”.

Orice proprietar, potrivit art. 561 Noul Cod Civil poate să își îngrădească proprietatea, suportând, în condițiile legii, cheltuielile ocazionate.

3.2.3.4. Șanșul comun

În art. 602 fostul Cod civil se arata că ,, toate șanțurile între două proprietăți se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu”, iar în art. 603 și art. 604 fostul Cod Civil era menținut faptul că pământul este înălțat sau aruncat numai pe o parte a șantului, caz care se considera că șanțul aparține exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau înălțat pământul.

Privitor la șanțul comun, art. 661 alin.(2) Noul Cod Civil dispune că există semn de necomunitate a acestuia atunci când pământul rezultat din săparea șanțului este aruncat sau ori înălțat exclusiv pe o parte a lui, situație în care șanțul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pămâmântul.

3.2.4.Coproprietatea asupra bunurilor care constituie amintiri de familie

Constituie amintiri de familie, potrivit art. 1141 Cod civil, bunurile care au aparținut membrilor familiei și stau mărturie istoriei acesteia, textul de lege incluzând în această categorie bunurile precum corespondența purtată de membrii familiei, arhivele familiale, decorațiile, armele de colecție, portretele de familie, documentele, precum și orice alte bunuri cu semnificație morală deosebită pentru respectiva familie.

Încetarea coproprietății forțate, în cazul bunurilor care constituie amintiri de familie pot fi împărțite prin convenția tuturor moștenitorilor dar în cazul în care nu se realizează partajul voluntar, bunurile rămân în coproprietate, în litigiu avându-se ca obiect împărțirea bunurilor succesorale, amintirile fiind depozitate în interesul familiei prin acordul sau lipsa mostenitorilor. Art 1142 alin. (4) Cod civil prevede că moștenitorul desemnat ca depozitar poate revendica bunurile care constituie amintiri de familie de la cel care le deține pe nedrept, dar nu le poate înstrăina, împrumuta sau de a le da în locațiune fără acordul unanim al coindivizarilor.

3.3. Drepturile și obligațiile coproprietarilor

În cazul proprietății comune pe cote-părți stabilă și forțată existența drepturilor coproprietarilor de a exercita acte de folosință asupra tuturor bunurilor care formează obiectul dreptului de proprietate pe cote-părți stabilă și forțată astfel încât nu trebuie să aducă atingere dreptului egal și reciproc al celorlalți coproprietari iar folosința trebuie exercitată numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.

Coproprietarii aveau obligația de a suporta, proporțional cu partea fiecăruia de această dată, cheltuielile de întreținere și de conservare a bunului comun idei care se regăsesc în art. 647 Noul Cod Civil, intitulat regimul juridic general al coproprietății forțate, de unde se determină drepturile și obligațiile coproprietarilor și anume:

fiecare coproprietar poate exercita cu cele două condiții arătate mai sus acte de folosință asupra bunului comun(art. 647 alin 1 Noul Cod Civil ) ;

fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun care are caracter accesoriu (art. 647 alin.2 Noul Cod Civil ) ;

cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun sunt suportate în mod proporțional cu cota-parte din drept aparținând fiecărui coproprietar (art. 647 alin. 3 Noul Cod Civil ).

3.4. Asociația de proprietari

În cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe individuale, amplasate izolat sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale, se constituie asociația de proprietari, care se organizează și funcționează în condițiile legii conform art 659 Cod Civil.

Asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea părților comune care, pe lângă drepturi impune obligații pentru toți proprietarii (art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2007).

Asociațiile se pot constitui prin hotărârea adunării generale și cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părților de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociație de proprietari și cu privire la obligațiile și drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina, respectiv beneficiul tuturor coproprietarilor.

Asociația de proprietari este condusă de adunarea generală a proprietarilor din care se alege un comitet executiv, din care va fi desemnat un președinte.

3.5. Posibilități de încetare a coproprietății forțate

Dacă proprietatea comună pe cote-părți obișnuite sau temporară poate înceta oricând, la cererea oricărui coproprietar, în schimb coproprietatea forțată va continua să existe pe întreaga durată a existenței imobilului cu mai multe apartamente sau până la încetarea împrejurării de fapt care a născut coproprietatea.

Conform principiului accesorium sequitur principale, coproprietatea forțată fiind un accesoriu al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai multor proprietari ori în coproprietate obișnuită sau temporară, aceasta încetează prin:

pieirea integrală a bunului aflat in coproprietate; Dispărând obiectul coproprietății în mod logic dispare și coproprietatea.

dobândirea de către un coproprietar a proprietății exclusive a întregului imobil de la ceilalți coproprietari; Este cazul în care un coproprietar dobândește și proprietățile celorlalți, până atunci exclusive, părțile comune nu mai deservesc bunuri principale apaținând de mai mulți coproprietari și atunci coproprietatea forțată se transformă în proprietate exclusivă.

acordul tuturor coproprietarilor; Acest mod de încetare este creația practicii judiciare, care a decis că: starea de indiviziune forțată asupra părților comune poate să înceteze, dacă există acordul tuturor coproprietarilor, dar nu împotriva voinței lor, refuzul unui coproprietar de a consimți neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său. Partajul este posibil numai dacă bunul comun prin natura sa poate fi împărțit.

când menținerea acesteia nu se mai impune. Tot în practica judiciară s-a decis astfel, spre exemplu, podul unei clădiri aflat în folosință comună, care poate fi partajat comod în natură fară a fi lezate în nici un fel interesele coproprietarilor. S-a mai decis că atunci când suprafața unei curți o depășește pe cea normală, porțiunea respectivă de teren poate fi împărțită, fără ca, admițând atare acțiune, instanța judecătorească să înfrângă principiul general al coproprietății.

Un alt caz de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată sau perpetuă îl avem în ipoteza reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în baza Legii fondului funciar, când moștenitorii se vor afla în proprietate forțată din momentul solicitării reconstituirii acestui drept până la eliberarea titlului de proprietate pe numele tuturor. Din acel moment, coproprietarii moștenitori vor putea proceda potrivit dreptului comun, fiind aplicabile dispozițiile art. 728 C. civ., în sensul că oricând pot ieși din coproprietatea care a devenit obișnuită sau temporară.

3.6. Comparație între coproprietatea obișnuită sau temporară și coproprietatea forțată sau perpetuă

Ambele sunt forme ale proprietății comune pe cote-părți ce se caracterizează prin faptul că un bun nefracționat în materialitatea sa aparține în același timp mai multor proprietari, fiecare dintre ei fiind titularul unei cote-părți ideale și abstracte din dreptul de proprietate asupra aceluiaș bun.

Spre deosebire de coproprietatea obișnuită sau temporară, în cazul coproprietății forțate, coproprietarii au drepturi mai largi. Așadar, fiecare coproprietar se poate folosi de bunul comun fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari. Un coproprietar poate chiar să aducă unele modificări bunului comun, cum ar fi, de exemplu, deschiderea unei porți sau a unei ferestre în gardul sau zidul comun. Tocmai datorită existenței acestor drepturi, mult mai ample decât la proprietatea obișnuită sau temporară s-a ajuns la concluzia că în cazul coproprietății forțate, coproprietarii se comportă adeseori ca și cum ar fi proprietari exclusivi. Pe cale de consecință, și obligațiile ce incumbă coproprietarilor sunt mai riguroase decât în cazul coproprietății obișnuite. Așadar, spre deosebire de cazul coproprietății obișnuite sau temporare la care coproprietarii participă la cheltuielile de întreținere și conservare a bunului comun proporțional cotei lor părți, în cazul coproprietății forțate, cuantumul contribuției la aceste cheltuieli se stabilește în funcție de valoarea bunului ce constituie obiectul dreptului de proprietate exclusivă al fiecărui coproprietar. În aceeași proporție vor fi obligați coproprietarii de a participa la cheltuielile ocazionate de repararea și refacerea bunului comun.

Deosebiri între cele două forme ale proprietății comune pe cote-părți există și în privința limitelor impuse coproprietarilor în exercitarea drepturilor lor. Astfel, coproprietarii nu pot cere împărțirea bunului comun și ca atare, dispozițiile art. 728 Cod civil nu vor putea fi aplicate în toate cazurile în care un bun comun este accesoriul indispensabil al altor bunuri principale, care formează obiectul dreptului de proprietate exclusivă ce aparține unor proprietari diferiți.

De asemenea, un coproprietar nu poate realiza nici un act de dispoziție cu privire la bunul comun. Cu toate acestea însă, un coproprietar poate înstrăina bunul care formează obiectul dreptului său de proprietate exclusivă, astfel încât, pe cale de consecință, se va înstrăina și dreptul său de proprietate comună asupra bunului comun. Așadar, dacă are loc înstrainarea unui apartament dintr-o cladire ale cărei apartamente aparțin unor proprietari diferiți, odată cu dreptul de proprietate asupra apartamentului se transmite dobânditorului și dreptul de proprietate comună asupra tuturor părților de construcție și asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, corespunzător cotei sale părți determinate proporțional cu suprafața construită a locuinței ce se înstrainează.

În ceea ce privește exercitarea deptului de folosință asupra bunului sau bunurilor comune ce constituie obiectul coproprietății forțate presupune, în mod obligatoriu, respectarea de către fiecare titular al dreptului a următoarelor condiții: exercitarea dreptului de folosință să nu aducă nici o atingere drepturilor reciproce, de aceeași natură, ale celorlalți coproprietari și să fie conformă cu destinația bunului ori bunurilor comune.

Exercitarea atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al coproprietății forțate nu trebuie să producă o vădită schimbare în destinația bunului si nici vreo atingere drepturilor reciproce ale celorlalți coproprietari.

4.PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE

Fiind un caz de proprietate comună, devălmășia presupune multitudinea titularilor care exercită concomitent și împreună atributele dreptului de proprietate, deci nu există o diferențiere calitativă și nici măcar o diferențiere cantitativă între titularii dreptului de proprietate, caracterizându-se prin aceea că bunul aparține tuturor coproprietarilor, fără ca aceștia să aibă precizată vreo cotă-parte, ideală din drept, de proprietate asupra acelui bun, drept de proprietate nefracționat.

.

4.1. Caracterizare generală

Proprietatea comună în devălmășie se caracterizează prin aceea că titularii săi nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun și nici partea materială din bunul comun sau bunurile în materialitatea lor, care aparțin fiecăruia în parte. Ei nu cunosc, așadar, nici în mod abstract întinderea dreptului lor și nici în mod concret, care sunt bunurile fiecăruia.

Dacă în trecut această formă de coproprietate avea o mai largă aplicabilitate practică, în prezent legislația noastră civilă nu cuprinde o reglementare generală a dreptului de proprietate comună în devălmășie. Noțiunea proprietății devălmașe se desprinde din prevederile Codului familiei (art.30 și 35) cu aportul jurisprudenței și al doctrinei, configurându-i apoi caracterele pe care se bazează.

Proprietatea comună în devălmășie poate lua naștere prin două moduri:

prin efectul legii;

în temeiul unui act juridic, adică prin voința părților.

Forma proprietății în devălmășie o găsim plasată într-un context juridic, sub regimul Noului Cod Civil, potrivit art. 312, viitorii soți pot alege ca regim matrimonoal sau comunitatea legală, sau separația de bunuri, sau comunitatea convențională. Alegând ca regim matrimonial regimul comunitații legale, art. 334 Noului Cod Civil, dispune că, bunurile dobândite în timpul aplicării regimului comunității legale de oricare dintre soți vor fi, de la data dobândirii lor, bunuri comune aflate în devălmășie.

Legislația în vigoare reglementează un singur caz de devălmășie legală, și anume dreptul de poprietate devălmașă a soților asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei.

Nu este însă exclus de lege sau interzis, așa cum am precizat, ca devălmășia să se nască dintr-o convenție. Așadar, proprietatea devălmașă se poate dobândi și în afara raporturilor de familie, prin acordul de voință valabil exprimat al persoanelor asupra unor bunuri pe care le dobândesc împreună sau chiar separat, într-o anumită perioadă de timp, ca acestea să fie în proprietate devălmașă.

Dreptul de proprietate în devălmășie al soților își are temeiul și explicația în comunitatea de bunuri a soților. Potrivit art. 30 alin. 1 Codul familiei „bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soți, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților. Orice convenție contrară este nulă.” La fel dispune și art. 339 Noului Cod Civil: ,,Bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale de oricare dintre soți sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmășie ale soților”. În concluzie, toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt bunuri devălmașe, chiar dacă în actul de achiziționare figurează unul dintre soți sau cumpărarea s-a făcut din veniturile unuia dintre soți și chiar dacă bunul a fost dobândit în timp ce soții erau separați în fapt. Sub regimul separației de bunuri, bunurile dobândite de fiecare dintre soți sunt bunuri exclusive ale acestora.

4.2. Izvoarele si felurile devalmasiei

În cazul în care izvorul proprietății în devălmășie este un act juridic, dispozițiile privitoare la regimul comunității legale se aplică în mod corespunzător cu privire la actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunuri comune, art 346 Noul Cod Civil prevede că acestea nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soți, sancțiunea care intervine fiind nulitatea relativă, conform art. 337 din Noul Cod Civil .

Lichidarea regimului comunițății se realizează prin hotărâre judecătorească sau act autentic notarial, prin hotărâre judecătorească în caz de neînțelegere, prin act notarial în caz de bună învoială(art. 358 Noul Cod Civil).

Din definiție, rezultă și izvoarele devălmășiei, și anume :

legea ;

voința părților exprimată printr-un act juridic.

Prin urmare, s-ar putea deosebi două feluri de devălmășie, anume, devălmășia legală și devălmășia voluntară.

Singurul caz de devălmășie legală își are temeiul în comunitatea de bunuri a soților rezultată din căsătorie.

4.3. Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie

Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie este reprezentat de toate bunurile, mobile și imobile, dobândite de către soți în timpul căsătoriei, afară de bunurile proprii prevăzute în art. 31 Codul familiei.

Bunurile dobândite înainte de încheierea căsătoriei și cele dobândite după data încetării sau desfacerii acesteia nu sunt comune. Așadar, bunul dobândit de oricare dintre soți este comun, chiar dacă numai unul dintre ei a contribuit efectiv la dobândire. Contribuția soților la dobândirea bunurilor comune este presupusă de lege, dar nu este o condiție pentru considerarea bunurilor ca fiind comune. De această contribuție se ține seama pentru determinarea părților cuvenite soților, în cazul în care intervine împărțirea bunurilor comune.

Cu toate acestea, în ultimul timp, tot mai multe păreri susțin necesitatea legiferării posibilității soților de a-și alege regimul matrimonial dorit, potrivit principiului libertății de voință. Astfel, se va asigura libertatea soților de a regla efectele patrimoniale ale căsătoriei și va anihila incontestabil numeroasele disfuncțiuni ale acestui sistem.

4.4. Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie

În principiu, ca orice drept de proprietate și dreptul de proprietate comună în devălmășie are în conținutul său atributele de posesie, folosință și dispoziție, dar cea mai importantă trăsătură a modului de exercitare a dreptului de proprietate în devălmășie este dată de regimul juridic legal instituit în cadrul comunității de bunuri a soților.

Reglementarea legală a modului de exercitare a dreptului de proprietate comună în devălmășie este cuprinsă în dispozițiile art. 35 Codul familiei care prevede că: „soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele.” Același articol, în alineatul 2 precizează deasemenea că: „Oricare dintre soți, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are și consimțământul celuilalt soț. Cu toate acestea, nici unul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț.” Prin urmare, prin lege se prezumă că fiecare dintre soți este împuternicit să îl reprezinte pe celălalt în privința actelor juridice pe care le încheie cu privire la bunurile comune. Această regulă constituie principala particularitate în exercitarea de către soți a dreptului de proprietate comună în devălmășie.

În ceea ce privește temeiurile de dobândire a dreptului de proprietate comună în devălmășie, aceasta poate apărea atât în baza legii, lucru cel mai des întâlnit, spre exemplu proprietatea soților, cât și în baza actului juridic civil.

În ceea ce privește dreptul de posesie, folosință și dispoziție asupra bunurilor aflate în proprietate comună în devălmășie cât și încetarea acesteia, vor fi aplicabile regulile de la proprietatea comună pe cote-părți, ținându-se cont de reglementările speciale referitoare la proprietatea comună în devălmășie cuprinse în art. 366-373 Cod Civil.

În temeiul acestei prezumții instituită de lege, fiecare din soți, atunci când exercită drepturile prevăzute în Codul familiei, cu privire la bunurile comune, este presupus că acționează nu numai în numele său, ci și ca reprezentant al celuilalt soț.

Prezumția mandatului tacit poate fi resturnată, are un caracter relativ, soțul care s-a opus la îndeplinirea unui act sau care nu a avut cunoștința despre acel act putând face dovada respectivă.

Mandatul tacit reciproc poate fi restrâns prin voința comună a soților sau unilateral prin voința unuia dintre soți de a se opune la anumite acte juridice sau la anumite categorii de bunuri mobile. Mandatul tacit între soți este limitat de lege la bunurile mobile. El nu se aplică și ca atare este exceptat în privința actelor de dispoziție cu privire la terenurile și construcțiile, bunuri comune așa cum rezultă din dispozitiile finale ale art. 35 Codul familiei.

În ceea ce privește înstrăinarea bunurilor comune mobile, prezumția de mandat tacit operează numai atâta timp cât celălalt soț nu și-a manifestat dezacordul, contrazicând ideea de mandat tacit. În consecință, dobânditorul care a luat cunoștință de existența unei opuneri și totuși a încheiat actul, trebuie considerat de rea credință astfel că, el nu poate invoca în favoarea sa prevederile art. 1909 Cod civil sau prezumția de mandat tacit pentru a susține că a tratat cu cel care avea în proprietate bunul.

Lipsa mandatului tacit poate rezulta din mai multe împrejurări precum situația în care soții sunt despărțiți în fapt, sau, când există deja introdusă o acțiune de divorț, situația în care pentru a împiedica înstrăinarea bunului s-a cerut punerea lui sub sechestru sau dacă actul a fost încheiat în altă localitate decât cea în care își au domiciliul soții, sunt împrejurări de natură să impună un plus de prudență dobânditorilor, obligându-i să se informeze mai amplu cu privire la motivele ce au determinat înstrăinarea bunului.

4.5. Regulile aplicabile devălmășiei

Art. 668 alin. (1). Noul Cod Civil , arată că, dacă proprietatea comună în devălmășie se naște prin efectul legii, proprietatea este supusă dispozițiilor acelei legi care se completează, în mod corespunzător, cu cele privind regimul comunității legale.Potrivit acestui articol, în cazul în care izvorul proprietății în devălmășie este un act juridic, dispozițiile se aplică cu precizarea făcută de art. 65, din Legea nr. 71/2011, în sensul că prevederile art. 667 și art. 668 Noul Cod Civil se vor aplica numai situațiilor juridice născute după intrarea în vigoare , deci după 1 octombrie 2011.

Fără a intra în amănunte, reținem că art. 343 alin. (1) Noul Cod Civil instituie prezumția de comunitate privitoare la bunurile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei, deoarece, potrivit acestui text, calitatea de bun comun nu trebuie dovedită. Actele de înstrăinare sau de grevare, potrivit art. 346 Noul Cod Civil, cu drepturi reale, ce au ca obiect bunurile comune, nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soți, cu excepția darurilor obișnuite.

4.6. Folosința bunurilor aflate în devălmășie

Fiecare copărtaș devălmaș are dreptul de a folosi bunurile comune potrivit destinației acestuia, fără a limita drepturile celorlalți coproprietari dacă în contract nu este prevăzut altfel. Folosința bunurilor aflate în devălmășie constă în dreptul soților de a utiliza bunul în interesul lor propriu, dobândind dreptul de proprietate și asupra fructelor și veniturilor pe care le pot obține din acel bun. Soții au obligația de a folosii bunurile comune potrivit cu destinația lor.

Atributul folosinței, care intră în conținutul juridic al dreptului de proprietate comună în devălmășie, dă posibilitatea titularilor să utilizeze bunul cu condiția stipulată în art. 367 Noul Cod Civil să nu se limiteze dreptul celorlalți coproprietari devălmași și să stabilească și un alt mod de folosire a bunului comun. Dacă bunului comun i-au fost produse degradări și i-a fost schimbată destinația, fiecare din titularii dreptului de proprietate comună în devălmășie este în drept să ceară repararea daunelor cauzate.

În situația în care numai unul din soți exercită atributul folosinței asupra unui bun comun o perioadă mai îndelungată, generează consecințe și sub aspectul stabilirii valorii acestuia cu ocazia împărțelii bunurilor comune.

4.7. Posesia bunurilor aflate în devălmășie

Posesia bunurilor aflate în devălmășie nu se bucură de o reglementare precisă precum folosința și dispoziția însă, existența atributului posesiei în cuprinsul dreptului de proprietate comună nu a fost contestată, nici în literatura de specialitate și nici în practica judecatorească. În timpul căsătoriei soții exercită, de regulă, împreună posesia asupra bunurilor comune.

Există situații însă, când posesia este exercitată asupra bunurilor comune doar de către unul dintre soți.

Astfel, dispariția unuia dintre soți sau situația în care soții sunt separați în fapt și locuiesc și se gospodăresc separat, sunt cazuri concrete de exercitare a posesiei asupra bunurilor comune doar de către unul dintre soți.

Cu ocazia judecății proceselor de partaj, instanța de judecată trebuie să stabilească în posesia cărei dintre părți se află sau s-au aflat bunurile comune, pe de-o parte pentru atribuirea loturilor și evitarea oricăror dificultăți de intrare în posesie care ar apărea pentru una din părți privind bunurile ce se află în posesia celeilalte părți, iar pe de altă parte, pentru ca instanța trebuie să fie în măsură, la cererea celui interesat, să consacre prin hotărârea pronunțată, obligația părții care deține bunul atribuit celelialte părți să î-l restituie sau să-i plătească contravaloarea respectivului bun.

Exercitarea abuzivă a posesiei sau folosinței de către unul dintre soți, poate constitui motiv pentru celălalt soț de a cere împărțirea bunurilor comune pe cale judecătorească conform art. 36 Codul familiei care dispune: ,,La desfacerea căsătoriei, bunurile comune se împart între soți, potrivit învoielii acestora. Dacă soții nu se învoiesc asupra împărțirii bunurilor comune, va hotarî instanța judecătorească.
Pentru motive temeinice, bunurile comune, în întregime sau numai o parte din ele, se pot împărți prin hotărâre judecătorească și în timpul căsătoriei. Bunurile astfel împărțite devin bunuri proprii. Bunurile neîmpărțite, precum și cele ce se vor dobândi ulterior, sunt bunuri comune.”

4.8. Dispoziția bunurilor aflate în devălmășie

Referitor la exercitarea atributului de dispoziție asupra bunurilor proprietate comună în devălmășie, art. 369 Codul civil face distincție după cum acestea se referă la bunurile mobile și imobile. În conformitate cu prevederile alin. (1), oricare dintre coproprietarii devălmași poate săvârși acte de dispoziție cu privire la bunurile proprietății comune mobile, dacă acordul încheiat nu prevede altfel, cu acordul tuturor, acord care poate fi încheiat în formă scrisă, fie în formă verbală.

Dispozițiile alin. (2) prevăd unele cerințe speciale și anume, pentru ca actele de dispoziție să fie valabile este nacesar acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmași, consimțământul expres se poate realiza, fie prin participarea personală a tuturor codelmașilor în baza unui mandat special prin care codelmașii împuternicesc o persoană terță să încheie acte de dispoziție, lipsa consimțământului unuia din coproprietarii devălmași nu poate fi suplinită nici chiar printr-o hotărâre judecătorească.

Prin dispozițiile alin. (3), actul juridic de dispoziție încheiat de unul dintre coproprietarii devălmași poate fi declarat nul dacă se face dovada că cealaltă parte știa sau trebuia să știe despre acordul care limitează dreptul de dispoziție, despre faptul că ceilalți coproprietari devălmași sunt împotriva încheierii actului juridic sau că nu a cerut acordul la înstrăinarea imobilelor.

Actele de conservare sunt efectuate pentru a folosi în mod eficient bunurile comune de către soți și pentru preîntâmpinarea pieirii sau pierderii acestora.

Actele de administrare pot fi făcute de oricare dintre soți cu privire la bunurile comune, fiind presupus că are consimțământul celuilalt soț, după cum rezultă din prevederile art. 35 alin. 2 Codul familiei.

Actele de dispoziție au ca scop transmiterea, cu titlu definitiv, un bun sau a constitui asupra acestuia un drept real în favoarea altor persoane.

Având în vedere că prezumția de mandat tacit, în ceea ce privește înstrăinarea bunurilor mobile, operează numai dacă celălalt soț nu și-a manifestat dezacordul iar în ceea ce privește bunurile comune imobile este nevoie de un consimțământ expres al ambilor soți, potrivit art. 35 alin. 2 Codul familiei „…niciunul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț”, se pune problema, în primul rând, dacă consimțământul expres al ambilor soți, pentru însăși valabilitatea actului de dispoziție cu privire la bunuri imobile, trebuie să existe numai în ipotezele vizate de text, respectiv, în caz de înstrăinare și grevare sau, dimpotrivă, consimțământul expres trebuie să existe și în cazul actelor de dobândire cu titlu oneros de către soți a unor bunuri imobile.

4.9. Comunitatea de bunuri

În cadrul comunității de bunuri a soților ce constituie obiectul proprietății lor comune, se află în devălmășie numai acele bunuri asupra cărora ei nu au un drept de proprietate în înțelesul art. 30 alin. (1) din Codul Familiei ,, Bunurile dobândite în timpul căsătoriei de către oricare dintre soți, sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților”.

Bunurile proprii ale fiecărui soț, care sunt enumerate de art. 31 Codul Familiei, nu intră în sfera bunurilor comune.

Comunitatea de bunuri nu exclude proprietatea soților, prin achiziția comună, cu o alta persoana (copilul soților sau coproprietatea soților cu părinții unui soț). Partea soților în coproprietate constituie un bun comun. Comunitatea de bunuri și coproprietatea coexistă și în cazul în care soțul separat în fapt dobândește bunuri împreună cu concubinul său. Între acest soț și concubin există coproprietate, iar între același soț și celălalt soț există comunitate de bunuri, însă numai pentru partea care revine din coproprietate soțului despărțit în fapt, care a conviețuit cu concubinul său.

Soții pot să solicite și instanța poate să dispună împărțeala, în întregime sau numai în parte, a bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună, bunurile atribuiete în lotul unuia dintre ei devin bunuri proprii ale acestuia.

Excepția de la regula conform căreia soții nu pot împărții bunurile în timpul căsătoriei și că nu pot fi între ei coproprietari, o reprezintă situația în care ambii soți au aceeași profesie și deci bunurile pe care le folosesc pentru exercitarea ei nu sunt bunuri comune, ci se găsesc în coproprietate, deoarece își pastrează caracterul de bunuri proprii conform art. 31 Codul familiei.

Deasemenea, soții pot fi între ei coproprietari și asupra bunurilor pe care le-au dobândit împreună înainte de încheierea căsătoriei sau asupra unor bunuri proprii.

4.10. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin învoiala părților și prin hotărâre judecătorească

Proprietatea comună în devălmășie fiind în legislația actuală specifică căsătoriei, există pe toată durata căsătoriei.

În consecință, această modalitate de proprietate încetează odată cu desfacerea sau încetarea căsătoriei.

Teoretic, în oricare din aceste momente, dreptul de proprietate devălmașă se transformă într-o proprietate pe cote-părți; dacă nu se dispune altfel, de regulă ambele cote-părți sunt egale. În cadrul operațiunii de împărțeală este determinată cu exactitate întinderea drepturilor dintre foștii soți și bunurile materiale ce vor deveni proprietate exclusivă a fiecăruia dintre ei. Împărțirea are loc după regulile de la partaj, deja analizate în secțiunea anterioară, prin bună învoială între soți, iar dacă nu se înțeleg va hotărî instanța judecătorească.

Pentru motive temeinice, bunurile comune pot fi supuse  împărțelii, la cererea oricăruia, în conformitate cu art. 36 al. 2 din Codul familiei. Aceasta este o măsură excepțională și este luată atunci când interese legitime ale soților reclamă împărțirea bunurilor comune.

Codul familiei prevede în art. 33 că proprietatea comună în devălmășie poate înceta în timpul căsătoriei și la cererea creditorilor personali ai soților în măsura necesară acoperirii creanțelor lor. Efectul este același, adică bunurile împărțite devin obiectul dreptului de proprietate exclusivă al fiecăruia dintre soți.

Regimul matrimonial al comunității legale ia sfârșit prin mai multe căi, respectiv :

prin desfacerea căsătoriei prin divorț, caz în care potrivit dispozițiilor art. 356 Noul Cod Civil ,, foștii soți rămân coproprietari în devălmășie asupra bunurilor comune până la stabilirea cotelor-părți ce revine fiecăruia”, proprietate devălmașă care va înceta potrivit dispozițiilor art. 358 Noul Cod Civil ;

în caz de lichidare a comunității cu aplicarea prezumției de contribuție egală la dobândirea acesteia ;

în caz de partaj pe cale amiabilă sau pe cale judecătorească având drept consecință schimbarea regimului matrimonial din cel al comunității legale, în cel al separației de bunuri ;

în caz de deces al unuia dintre soți(art. 350 Noul Cod Civil), fiecare soț poate dispune prin legat de partea ce i s-ar cuveni, la încetarea căsătoriei, din comunitatea de bunuri.

Sancțiunea nerespectării regimului convenționar constă în nulitatea absolută potrivit dispoziției art. 359 Noul Cod Civil.

Legislația familială actuală prevede câteva posibilități de partajare privind împărțirea bunurilor proprietate comună în devălmășie a soților în mod benevol.

În conformitate cu prevederile art.36 alin.(2) Codul familiei, soții pot, atunci când există motive temeinice, să pună capăt, în total sau numai în parte, dreptului de proprietate comună în devălmășie, solicitând instanței de judecată să dispună împărțeala în întregime , sau numai în parte, a bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului lor de proprietate comună.

CAPITOLUL III. COMPARAȚIE ÎNTRE PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI ȘI PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE

Fiind ambele forme ale aceleiași modalități a dreptului de proprietate comună, regimul juridic al ambelor instituții are atat elemente comune cât și elemente de diferențiere.

Asemănări. Astfel:

sunt modalități ale dreptului de proprietate ce implică prezența concomitentă a cel puțin doi titulari asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri;

subiectele privind modul de exercitare a dreptului de proprietate nu formează o persoană juridică, ci rămân subiecte de sine stătătoare:

în ambele cazuri, modul de încetare îl constituie partajul.

În ambele cazuri ale dreptului de proprietate comună, titularii dreptului exercită simultan și concurent atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului lor.

Drepturile proprietarilor în ambele forme ale proprietății comune se întind asupra întregului bun sau asupra tuturor bunurilor care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună.

Practica judiciară a stabilit în acest sens că, numai cu ocazia partajului, se va stabili cota fiecărui soț, fixarea cotei făcându-se pentru totalitatea bunurilor comune, iar nu pentru fiecare bun comun în parte.

Deosebiri. Menționăm:

fiecare coproprietar al proprietății comune pe cote-părți are determinată o cotă-parte abstractă din drept, la proprietatea în devălmășie sunt precizate cotele cuvenite fiecăruia dintre titulari;

fiecare coproprietar poate să înstrăineze cota-parte din drept, aceasta nu există în cazul proprietății comune în devălmășie;

proprietatea comună pe cote-părți se naște prin contract, lege, succesiune, uzucapiune, proprietatea comună în devălmășie apare ca urmare a alegerii de către soți a regimului matrimonial al comunității legale;

regimul actelor juridice este diferit în cadrul celor două forme de proprietate comună.

În ceea ce privește devălmășia, conform art. 35 Codul familiei ,,Soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soți exercitând singur aceste drepturi este socotit că are și consimțământul celuilalt soț.”

Așadar, în raporturile dintre codevălmași, operează prezumția de mandat tacit reciproc. Soții administrează, folosesc și dispun împreună de bunurile comune ce alcătuiesc obiectul dreptului lor. Prezumția de mandat tacit operează însă numai în cazul înstrăinării bunurilor mobile și în măsura în care cel ce este prezumat că și-a dat consimțământul nu contestă acest mandat.

Excepția de la această regula o constituie înstrăinarea sau grevarea terenurilor sau construcțiilor, în aceste situații prezumția mandatului tacit reciproc nefiind aplicabilă.

Potrivit dispoziției finale a art. 35 Codul familiei ,,nici unul din soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț.”

CAPITOLUL IV. ASPECTE ȘI MĂSURI PRIVIND PROTEJAREA PROPRIETĂȚII COMUNE

O problemă aparte, care a revenit după 1990 în discuția jurisprudenței și doctrinei noastre, este aceea de a știi dacă în cazul proprietății comune acțiunea în revendicare poate fi exercitată de unul sau mai mulți coproprietari ori dacă este aplicabilă aici regula unanimității, fiind obligatorie exercitarea ei de către toți coproprietarii. Practica a stabilit că este inadmisibilă acțiunea în revendicare a unui coproprietar împotriva celorlalți coproprietari întrucât această acțiune presupune existența unui drept exclusiv și determinat asupra bunului.

Pentru același motiv se consideră inadmisibilă și acțiunea în revendicare a unui coproprietar sau a unei părți dintre coproprietari îndreptată împotriva unui terț care posedă bunul, căci fiind un act de dispoziție, în caz contrar, s-ar încălca regula unanimității în materia proprietății comune pe cote-părți.

Pe de altă parte, în ceea ce privește acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate comună în devălmășie a soților doctrina distinge după cum obiectul acțiunii în revendicare îl constituie bunuri mobile sau bunuri imobile: în cazul bunurilor mobile acțiunea în revendicare poate fi introdusă numai de unul dintre soți, deoarece se aplică prezumția mandatului tacit reciproc în timp ce, în cazul bunurilor imobile, acțiunea în revendicare trebuie introdusă de ambii soți, întrucât nu mai funcționează prezumția de mandat tacit reciproc.

Jurisprudența însă este în sensul că acțiunea în revendicare, indiferent de obiectul său poate fi introdusă de un singur soț căci deși o astfel de acțiune se încadrează în categoria actelor de dispoziție și în mod normal ar trebui să figureze ambii soți (în calitate de reclamanți), totuși fiind vorba de mărirea patrimoniului comun, ea profită implicit și celuilalt soț.

Recent, pornindu-se de la o opinie minoritară exprimată în doctrina franceză, se susține că acțiunea în revendicare poate fi promovată și de către un singur coproprietar, fără acordul celorlalți coproprietari, deoarece ea nu face parte din actele juridice de dispoziție, fiind în prezența numai a unui simplu act de conservare. Se pornește de la definirea actelor de conservare, prin care se urmărește evitarea unei pierderi materiale a unui bun sau dispariției juridice a unui drept, și arătându-se că din această categorie fac parte, fără îndoială, actele de întrerupere a unei prescripții, se susține că prin exercitarea acțiunii în revendicare, are loc tocmai o asemenea întrerupere și anume întreruperea prescripției achizitive în favoarea terțului care, prin ipoteză, stăpânește bunul indivizibil animus sibi habendi.

Pe de altă parte, se arată că de vreme ce se admite oricărui coproprietar posibilitatea promovării unui partaj de folosință, ar fi cu totul nefiresc să nu admitem dreptul său și la promovarea unei acțiuni în revendicare împotriva terțului posesor, pentru că a raționa altfel ar însemna ca partajul bunului indiviz să devină o obligație impusă indirect de către coproprietarii care se opun introducerii acțiunii în renvendicare, ceea ce nu poate fi admis întrucât partajul judiciar trebuie să rămână o facilitate acordată tuturor coproprietarilor, iar nu obligația lor civilă.

Această opinie a fost împărtășită și de alți autori (Liviu Pop) considerându-se că validarea ei de practica judecătorească este imperios necesară, cu precizarea că pârâtul trebuie să fie un terț, iar de lege ferendă va trebui consacrat dreptul unui coproprietar de a promova acțiunea în revendicare împotriva unui terț care stăpânește fără un drept real sau personal bunul aflat în coproprietate.

Pe de altă parte, această opinie a fost criticată, considerându-se că acțiunea în revendicare nu poate fi promovată de către un singur coproprietar. Se arată că obiectul material al acestei acțiuni îl constituie numai bunurile individual determinate, reclamantul având obligația să facă dovada dreptului de proprietate și identității bunului, care se află în posesia nelegitimă a posesorului. Acțiunea unui coproprietar este inadmisibilă pentru că el este titularul unei părți din dreptul de proprietate și nu poate pretinde readucerea bunului în patrimoniul său deoarece nu a avut și nu i se poate înapoia stăpânirea materială asupra întregului bun. Cel care nu are ceva determinat materialmente, nu poate revendica ceva determinat materialmente. Atât recunoașterea dreptului de proprietate, cât și stăpânirea efectivă a întregului bun revendicat sunt vădit incompatibile cu regimul juridic al coproprietății și indiviziunii. Se arată că acțiunea în revendicare nu poate fi un act de conservare pentru că necesită cheltuieli judiciare foarte mari și are un caracter grav întrucât prin hotărârea finală s-ar putea statua ieșirea imobilului respectiv din patrimoniul reclamantului. Mai mult, se arată că dacă am considera-o ca un act de conservare ar trebui să acceptăm că poate fi promovată și de către un minor, ceea ce este absurd.

În acest sens, sunt aduse ca argumente de text dispozițiile art. 35 Codul familiei și art. 471 Cod civil. Trebuie să observăm că argumentele pentru care un coproprietar nu poate folosi singur o acțiune în revendicarea bunului comun nu pot avea aceeași intensitate în toate ipotezele proprietății comune. Astfel, în cazul proprietății în devălmășie în mod corect practica judecătorească admite acțiunea în revendicarea unui bun comun introdusă de un singur soț. Pe de altă parte, în cazul proprietății comune pe cote-părți forțate și perpetue, coproprietarii au drepturi foarte largi și au posibilitatea să se comporte adesea ca și când ar avea un drept de proprietate exclusivă. În această situație nu există nici un impediment ca un singur coproprietar să poată reclama bunul indiviz din mânile unui terț care îl stăpânește singur. În realitate, ceilalți coproprietari nu pot să se opună unui astfel de demers, ei sunt și trebuie să fie de acord cu acesta, putându-se considera că există un mandat acordat celui care acționează.

Problema rămâne, așadar, în situația proprietății comune pe cote-părți obișnuite sau temporare. Mai întâi, este corectă afirmația că cel care nu are ceva determinat materialmente (și în această situație se află toți coproprietarii), nu poate revendica ceva determinat materialmente. Putem însă imagina anumite situații în care respingerea acțiunii prin care un singur copropritar solicită bunul de la un terț care îl folosește fără nici un drept duce la consecințe inadmisibile, ceea ce însemnă că această regulă nu poate fi absolută. Pe de altă parte, este unanim admis că posesia și folosința materială a bunului comun în întregime pot fi exercitate de fiecare coproprietar (singur).

Dacă aceste drepturi pot fi opuse în raporturile dintre copărtași, unde fiecare va fi ținut să nu stânjenească drepturile concomitente la care sunt îndreptățiți ceilalți, cu atât mai mult ele pot fi opuse în raporturile cu terții, unde nu există o astfel de limită. În plus, trebuie să observăm că proprietatea comună, modalitate a dreptului de proprietate, are în vedere pluralitatea subiectelor dreptului de proprietate, iar nu conținutul acestuia, și anume prerogativele pe care le conferă. Mai exact, pe planul conținutului juridic, al atributelor conferite titularilor, nu există nici o diferență între proprietatea exclusivă și proprietatea comună.

Este de principiu că protecția juridică a drepturilor subiective civile trebuie să fie proporțională cu puterea pe care acestea o conferă titularului, putere dată de conținutul lor juridic. În acest context, oferindu-i coproprietarului în raporturile cu terții numai o acțiune posesorie, înseamnă a-i recunoaște o situație juridică asemănătoare cu cea a posesorului, ceea ce este inadmisibil de vreme ce el nu exercită o simplă posesie (coposesie) ca stare de fapt, ci una care este un atribut al dreptului său de coproprietate. Fără a susține teza potrivit căreia dreptul de coproprietate este un drept real de sine stătător, trebuie totuși să admitem că el poate fi protejat prin mijloace juridice corespunzătoate conținutului său juridic. Se poate susține că atunci când un coproprietar solicită instanței să-l oblige pe terț să înceteze actele prin care îi tulbură sau îi neagă dreptul său, obligându-l în consecință să-i restituie bunul comun, el nu afirmă în mod necesar că este un proprietar exclusiv, nu neagă dreptul celorlalți coproprietari, ci își exercită dreptul său.

CAPITOLUL V. CONCLUZII, PROPUNERII ȘI SOLUȚII DE LEGE FERENDĂ

În sistemul nostru juridic actual, dreptul de proprietate ocupă o poziție privilegiată, ținând seama de faptul că este vorba de principalul drept real al omului, iar principiul apărării proprietății este unul din cele mai importante ale dreptului civil, exprimând orientarea generală a legislației.

Mai mult, se vorbește astăzi de o dimensiune constituțională și europeană a dreptului de proprietate, de vreme ce este un drept fundamental al cetățenilor țării (Constituția îl reglementează în Titlul II intitulat „Drepturile, libertățile și îndatoririle fundamentale”) și este reglementat în acte internaționale, mai ales în art. 1 al Primului Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, considerându-se, cu valoare de principiu, că orice măsură care reprezintă o ingerință în exercițiul acestui drept trebuie să asigure un just echilibru între exigențele interesului general al comunității și imperativul salvgardării drepturilor fundamentale ale individului.

Astfel, în materia accesiunii imobiliare artificiale, prin art. 494 alin. 3 partea finală Cod civil se aduce atingere dreptului de proprietate supra terenului. Protejând buna-credință a constructorului, legiuitorul nu-i permite proprietarului terenului să ceară desființarea sau ridicarea construcției, lucrării sau plantației executate pe terenul său. Deși terenul rămâne proprietarului, dreptul său de proprietate asupra acestuia, contrar voinței sale și în afara oricărei cauze de utilitate publică, a fost violat în suportul lui material și rămâne astfel prin păstrarea unor lucrări pe care nu le-a dorit și nu le dorește.

În această situație, trebuie conciliate două principii fundamentale ale dreptului: pe de o parte, principiul apărării proprietății, pe care nimeni nu mai poate astăzi să-l pună sub semnul întrebării, iar pe de altă parte, principiul ocrotirii bunei-credințe, care, fără a fi reglementat anume, rezultă fără dubiu dintr-o generalizare a diverselor reglementări particulare în care buna-credință este expres prevăzută și protejată. Există în această situație un conflict între cele două principii care trebuie tranșat în favoarea unuia (tertium non datur).

În sistemul de învățămînt din țările civilizate studierea dreptului și educarea conștiinței de drept ocupă un loc important: fiecare cetățean trebuie să cunoască mecanismele de bază, de reglementare a vieții juridice a societății, drepturile, libertățile și obligațiunile sale, organele la care să se adreseze în caz de violare a intereselor legitime, să aibă o imagine clară despre corelația dintre drept și putere.

În societatea contemporană, ca, de altfel, și în alte țări aflate în perioada de tranziție, spiritul timpului este agitat de chestiunea proprietății. Acest lucru este de înțeles, căci în ultimele două secole atitudinea față de proprietate s-a schimbat radical de cîteva ori: această instituție juridică reflecta particularitățile feudale de reglementare a raporturilor de proprietate, apoi pe cele capitaliste, socialiste cu orientarea lor social-economică, iar azi, are menirea să asigure o stabilitate durabilă în condițiile economiei de piață.

Astfel, noile cerințe ale dezvoltării sociale explică interesul sporit față de tema dreptului de proprietate.

Constituția, care reprezintă nu numai o simplă totalizare a victoriilor și împlinirilor societății, dar și propune noi perspective de dezvoltare pentru societate și stat, consfințind principiile fundamentale ale întregii vieți economice, politice, sociale și juridice ale statului, nu poate trece sub tăcere tema proprietății.

La etapa actuală de dezvoltare a societății relațiile de proprietate îmbracă forme noi, iar proprietatea ca instituție de drept a simțit necesitatea unor schimbări esențiale, îndeosebi, instituția dreptului civil cum este proprietatea pe cote-părți. Așa, privatizarea locativă, administrarea fondului locativ în condițiile actuale, activitatea comună de antreprenoriat ș.a. au servit drept temei pentru apariția multor proprietari, ce dețin dreptul de proprietate asupra unei cote dintr-o proprietate comună. O asemenea stare de lucruri a generat studierea aprofundată și sesizarea teoretică a acestei instituții juridice, ca mai apoi de a modifica și completa sistemul științei de drept civil pentru îmbunătățirea sistemului de reglementare juridică a proprietății comune pe cote-părți. Multe în această direcție sînt deja făcute de legiuitorul contemporan.

Cu toate acestea, necătînd la cercetările aprofundate, nu dispunem de o unitate de opinii, nici în teorie, nici în practica judiciară cu privire la natura juridică a cotei, întinderea dreptului de preemțiune la cumpărarea ei ș.a..

În scopul dezvoltării continue a instituției proprietății comune pe cote-părți a fost modificată și completată legislația în vigoare.Deci, cele relatate nu lasă nici o îndoială asupra actualități temei de cercetare și reinterpretarea conceptelor de bază a proprietății comune pe cote-părți, luând în considerație nivelul de dezvoltare a relațiilor de piață și a formelor existente de administrare a proprietății pe cote-părți, justificând pe deplin investigația efectuată

Prin cele prezentate în lucrare s-a încercat redarea aspectelor importante privitoare la proprietatea comună.

Dreptul de proprietate este mai mult decât o simplă noțiune juridică. El reprezintă una din problemele fundamentale ale existenței individuale și ale societății umane.

Proprietatea comună este cea mai amplă modalitate a dreptului de proprietate, întâlnită foarte des în practică. Ea conferă titularilor posibilitatea de a stăpâni un bun fără ca ei să cunoască partea materială asupra căreia dețin titlu de proprietate. Practic ei stăpânesc împreună până în momentul ieșirii din indiviziune. În ceea ce privește reglementarea exactă a proprietății comune, precizăm că nu i s-a consacrat o dispoziție specială, în Codul civil existând doar unele dispoziții incidentale, consacrate împarțelii succesorale.

Astfel, noțiunile generale de proprietate comună și de indiviziune sunt creația jurisprudenței si doctrinei. În Noul Cod Civil însă, în Titlul II, capitolul IV găsim o reglementare precisă a proprietății comune și a formelor sub care aceasta se prezintă.

În prezenta lucrare, în prima parte s-a încercat realizarea unei caracterizări cât mai precise a proprietății comune pe cote-părți și a formelor sub care aceasta se prezintă, respectiv proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară și proprietatea comună pe cote-părți forțată sau perpetuă.

Deasemenea, a fost prezentat modul în care cele două forme ale proprietății comune pe cote-părți pot lua naștere și modul prin care ele pot înceta.

S-a precizat că partajul, în cadrul proprietății pe cote-părți temporare, poate fi cerut atât de coproprietari cât și de moștenitorii acestora sau inclusiv de către creditorii personali ai unuia sau unora dintre coproprietari, pe calea acțiunii oblice.

În consecință, dreptul de cere ieșirea din indiviziune nu are un caracter stric personal, astfel că, potrivit art. 974 Cod civil, creditorii sunt în drept de a cere împărțeala. În situația în care este necesar a fi apărate interese de ordin general, cererea de partaj poate fi făcută și de către procuror. Au fost expuse modalitățile de realizare a partajului, problemele apărute în practică și soluțiile date de instanțe.

O problemă de actualitate și tot mai des întâlnită în practică apare în cazul mansardării blocurilor și al vânzării mansardelor. În practica judiciară aceste mansardări sunt considerate ilegale și achiesăm la această opinie.

Acoperișul, ca și casa scării sau zidurile de rezistență, fac obiectul coproprietății forțate care nu poate fi înstrăinată, poate fi doar folosită conform destinației sale. Cu acordul tuturor coproprietarilor se poate încredința unei alte persoane numai folosința unei părți din bunul aflat în coproprietate forțată. Daca un singur coproprietar nu este de acord, atunci nici măcar folosința nu poate fi încredințată altei persoane. Singura modalitate prin care s-ar putea realiza o mansardare legală a clădirilor cu două sau mai multe apartamente de locuit ar fi cumpărarea întregii clădiri de către o singură persoană.

Ne permitem deci, să exprimăm o propunere de lege ferenda și anume consacrarea expresă a posibilității de încetare a coproprietății forțate atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menținută, cu acordul unanim al coproprietarilor.

În cadrul proprietății comune în devălmășie, a fost prezentat și analizat modul frecvent de dobândire al acestui drept de proprietate, respectiv prin căsătorie, dar s-a precizat că nu este exclus de lege sau interzis ca devălmășia să se nască dintr-o convenție. Și aici, au fost prezentate inclusiv modalitățile prin care coproprietatea devălmașă poate înceta, prezentând opinii din literatura de specialitate și soluțiile din practica judiciară cu care au fost soluționate spețele deduse judecății. Am încercat să precizăm cât mai clar modalitățile prin care instanțele soluționează un proces de partaj în diverse cazuri concrete, precum și metodele de împărțire a unui bun incomod partajabil, spre exemplu situația când obiect al partajului este o locuință. Astfel, conform Legii nr. 5/1973 locuința care nu se putea împărții în natură se atribuia soțului căruia i s-au încredințat copiii pentru creștere și educare. În situația în care nu se punea problema încredințării unor copii, locuința era atribuită soțului care a obținut divorțul din vina celuilalt sau cel considerat mai puțin vinovat pentru destrămarea relațiilor de familie. Dacă din mariaj nu au rezultat copii, iar criteriul privind culpa în desfacerea căsătoriei nu era aplicabilă, locuința era atribuită soțului considerat mai îndreptățit, ținându-se cont de diverse criterii.

Legea nr. 5/1973 este abrogată astăzi însă instanțele judecătorești în ceea ce privește atribuirea locuinței, păstrează amprenta acesteia. Dispozițiile acestei legi nu se mai găsesc azi într-o lege, ele reprezintă doar mijloace prin care se poate ajunge la o soluție de partaj justă, logică și echitabilă.

În cuprinsul lucrării au fost prezentate și alte cazuri practice de partajare a bunurilor aflate în devălmășie și soluțiile date de către instanțele de judecată.

Astfel, o problemă discutată în practică și cu privire la care s-au dat diverse soluții de către instanțele de judecată a fost cea referitoare la modalitatea de atribuire a bunului obținut pe bază de credit bancar. Practica judiciară a statuat că sumele depuse ca rate pentru achiziționarea unui apartament pe bază de credit de la stat, după încetarea comunității, nu pot influența cotele de contribuție care au fost stabilite, ci urmează a fi avute în vedere eventual la atribuirea sau unuia sau celuilalt soț, în sensul că, dacă apartamentul va fi atribuit celui ce a făcut plățile respective, plata restului de preț făcută de el îi profită în calitate de proprietar al întregului apartament, iar dacă va fi atribuit celuilalt acesta va fi obligat să-i restituie ceea ce a plătit după încetarea comunității

O altă problemă larg discutată în literatura juridică și cu privire la care s-au dat soluții diferite de către instanțele de judecată a fost cea referitoare la titularii acțiunii în revendicare în situația introducerii acțiunii de către un coproprietar. Doctrina juridică a considerat și practica juridică a statuat, aproape în unanimitate că în ipoteza în care bunul litigios se află în coproprietate, acțiunea în revendicare este admisibilă doar dacă este introdusă de toți copărtașii. În motivarea acestei soluții se arată că acțiunea în revendicare este un act de dispoziție juridică, iar în caz de coproprietate orice act juridic de dispoziție poate fi încheiat numai cu respectarea principiului unanimității, astfel că acțiunea introdusă cu încălcarea acestui principiu este inadmisibilă.

Opinii recente însă, susțin că acțiunea în revendicare este un act de conservare prin care se urmărește evitarea unei pierderi materiale sau dispariția juridică a unui drept. Se susține că printre actele de conservare pe care le poate încheia un singur copărtaș sunt și actele de întrerupere a prescripției, iar prin exercitarea acțiunii în revendicare are loc o asemenea întrerupere, și anume întreruperea prescripției achizitive în favoarea terțului.

Argumentele invocate în sprijinul acestei soluții ni se par convingătoare. De lege ferenda, credem că ar trebui consacrat dreptul unui singur copărtaș de a promova acțiunea în revendicare împotriva unui terț. Concluzia care se desprinde din această lucrare este că proprietatea comună, deși larg dezbătută în literatura de specialitate și frecvent întâlnită în practică, mai necesită unele completări de ordin legislativ și o mai bună uniformizare a jurisprudenței pentru a se evita posibile soluții divergente în rezolvarea spețelor deduse judecății.

După cum s-a mai precizat în prezenta lucrare, în ansamblul raporturilor juridice de proprietate, dreptul de proprietate comună constituie una din instituțiile juridice de seamă ale dreptului nostru civil a cărei aplicare se întâlnește tot mai frecvent în relațiile dintre persoane, așadar această instituție nu-și va putea pierde actualitatea deoarece este absolut necesară pentru funcționarea normală a societății.

Nu putem afirma că noile reglementări reprezintă noutăți absolute, ci din contră, Noul Cod Civil crează numai cadrul normativ al unor reguli îndelung statuate în practica judiciară constantă ori rodul unor masive propuneri de lege ferenda. Este adevărat, stabilirea unor noi direcții în anumite situații se impunea, astfel că legiuitorul a făcut modificările necesare, bunăoară în cazul reglementării regulii majorității la încheierea actelor de administrare sau stabilirea sancțiunii rezoluțiunii ori reducerii prețului pentru nerespectarea obligației de a da atunci când bunul comun este înstrăinat de un singur coproprietar. Surprinzătoare, este însă eliminarea regulii unanimității în acțiunea în revendicare, lucru care poate conduce la procese multiple cu același obiect în funcție de numărul coproprietarilor. Pentru păstrarea echilibrului și securității juridice rămâne însă ca adversarul să depună diligențele introducerii în cauză a tuturor copărtașilor, fie din proprie inițiativă, fie la propunerea instanței astfel cum recomandă noile coordonate ale rolului activ în reglementarea Noului Cod de Procedură Civilă.

BIBLIOGRAFIE

Tratate, monografii, cursuri universitare și alte lucrări de specialitate

1. Aspazia Cojocaru, Drept civil. Partea generala. Editia a III-a, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2010

2. B. Dumitrache, M. Nicolae, R. Popescu, Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2001-2002, Universul Juridic, București

3. C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de Drept civil român, Editura All, București, 1997

4. C. Stătescu, C. Bîrsan, Tratat de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Academiei Române, București, 1981

5. Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturi reale principale, în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2013

6. C.Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editia a IlI-a, revazuta si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti ,2008

7. D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, București, 1997

8. D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună a soților, Casa de Editură și Presă 9. D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părți si aplicațiile sale practice, Editura Științifică, București, 1973

10. D. Lupulescu, Proprietatea comună, Ed. Universul Juridic, București, 2013

11. E.Chelaru, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, București, 2012

12. Florea Bujorel, Drept Civil. Drepturi reale principale conform noului cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2011

13. G.Boroi, Carla Alexandra Angelescu, Bogdan Nazat, Curs de Drept Civil. Drepturi Reale Principale, ed. Hamangiu, București, 2013

14. G.Boroi, Curs de Drept Civil. Drepturi Reale Principale, ed. Hamangiu, București, 2013

15. G.N. Luțescu, Teoria generală a drepturilor reale, București, 1947

16. I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, Bucuresti, 2005

17. I. Dogaru, Drept civil. Ideea curgerii timpului și consecințele ei juridice, Editura AllBeck, București, 2002

18. I. P. Filipescu, Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Editura Actami, București, 1998

19. I.Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Editura AllBeck, București, 1999

20. L. Pop, L. M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2006

21. M.Eliescu, Curs de succesiuni,Ed. Humanitas, București, 1997

22. Mariana Rudareanu, Dreptul bunurilor (drepturile reale), Editura Fundatiei România de Mâine, Editia a II-a, Bucuresti 2007

23. P. M. Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, Obligatii, Legislatie, Editura All, București, 1994

24. N. Titulescu, Drept civil, Editura AllBeck, București, 2004

25. Simona-Gina Pietreanu, Proprietatea comună, Ed. Hamangiu, 2015

26. Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, C. H. Beck, București, 2012

27. Valeriu Stoica, Drept Civil. Drepturi reale principale, Ed. C. Beck, București 2009

28. Valeriu Stoica, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, București, 2013

29. E.Chelaru, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, București, 2012

Articole și studii de specialitate

1. V. D. Zlătescu, I. M. Zlătescu, Propuneri de lege ferenda privind reglementarea relațiilor de familie într-un stat de drept, în Dreptul nr. 9-12/1990

2. M. Georgescu, A. Oproiu, Reflecții cu privire la limitele mandatului tacit în raporturile patrimoniale dintre soți, în R.R.D., nr. 4/1982

3. V. Daghie, N. A. Daghie, Dreptul familiei. Note de curs, Galati, 2006

4. D. Chirică, Posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coindivizar, în Dreptul nr. 11/1998

5. I. Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coproprietar, în Dreptul, nr. 4/2002

6. S. Cercel, A. Florea – Considerații privind proprietatea comună, în proiectul Codului civil

Acte normative

1. Trib. Suprem, Secția civilă, decizia nr. 429/1953 în C.D. pe anii 1952-1954, vol I

2. Trib. Suprem, s. Civ.. dec. Nr. 2626/1985, în C. D. 1985

3. Trib. Suprem, Secția civilă, decizia nr. 734/1989 în Dreptul nr. 3/1990

4. Trib. Suprem, Secția civilă, decizia nr. 549/1978 în CD 1978

5. TRIB. Suprem, S. Civ., dec. Nr. 247/1980, în C. D., 1980

6. Art. 13 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar precizează că „titlul de proprietate se emite cu privire la suprafața de teren determinată pe numele tuturor moștenitorilor, urmând ca ei să procedeze potrivit dreptului comun”

7. Plenul Trib. Suprem, decizia de îndrumare nr. 9/1960, în C.D., 1960

8. Plenul Trib. Suprem, decizia de îndrumare nr. 9/1960, în C.D., 1960

9. Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1335 din 12 spt. 1978, în Culegere de decizii, 1978

10. Trib. Suprem prin dec. civ. nr. 1105 din 30 aug. 1969, în Culegere de decizii, 1969

11. Trib. Suprem, dec. civ. nr. 538 din 3 martie 1973, în Culegere de decizii, 1973

12. Curtea Constituțională. dec. nr. 269/22.10.2002

.

BIBLIOGRAFIE

Tratate, monografii, cursuri universitare și alte lucrări de specialitate

1. Aspazia Cojocaru, Drept civil. Partea generala. Editia a III-a, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2010

2. B. Dumitrache, M. Nicolae, R. Popescu, Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2001-2002, Universul Juridic, București

3. C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de Drept civil român, Editura All, București, 1997

4. C. Stătescu, C. Bîrsan, Tratat de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Academiei Române, București, 1981

5. Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturi reale principale, în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2013

6. C.Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editia a IlI-a, revazuta si adaugita, Editura Hamangiu, Bucuresti ,2008

7. D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Lumina Lex, București, 1997

8. D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună a soților, Casa de Editură și Presă 9. D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părți si aplicațiile sale practice, Editura Științifică, București, 1973

10. D. Lupulescu, Proprietatea comună, Ed. Universul Juridic, București, 2013

11. E.Chelaru, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, București, 2012

12. Florea Bujorel, Drept Civil. Drepturi reale principale conform noului cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2011

13. G.Boroi, Carla Alexandra Angelescu, Bogdan Nazat, Curs de Drept Civil. Drepturi Reale Principale, ed. Hamangiu, București, 2013

14. G.Boroi, Curs de Drept Civil. Drepturi Reale Principale, ed. Hamangiu, București, 2013

15. G.N. Luțescu, Teoria generală a drepturilor reale, București, 1947

16. I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, Bucuresti, 2005

17. I. Dogaru, Drept civil. Ideea curgerii timpului și consecințele ei juridice, Editura AllBeck, București, 2002

18. I. P. Filipescu, Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Editura Actami, București, 1998

19. I.Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Editura AllBeck, București, 1999

20. L. Pop, L. M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2006

21. M.Eliescu, Curs de succesiuni,Ed. Humanitas, București, 1997

22. Mariana Rudareanu, Dreptul bunurilor (drepturile reale), Editura Fundatiei România de Mâine, Editia a II-a, Bucuresti 2007

23. P. M. Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, Obligatii, Legislatie, Editura All, București, 1994

24. N. Titulescu, Drept civil, Editura AllBeck, București, 2004

25. Simona-Gina Pietreanu, Proprietatea comună, Ed. Hamangiu, 2015

26. Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, C. H. Beck, București, 2012

27. Valeriu Stoica, Drept Civil. Drepturi reale principale, Ed. C. Beck, București 2009

28. Valeriu Stoica, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, București, 2013

29. E.Chelaru, Drept Civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, București, 2012

Articole și studii de specialitate

1. V. D. Zlătescu, I. M. Zlătescu, Propuneri de lege ferenda privind reglementarea relațiilor de familie într-un stat de drept, în Dreptul nr. 9-12/1990

2. M. Georgescu, A. Oproiu, Reflecții cu privire la limitele mandatului tacit în raporturile patrimoniale dintre soți, în R.R.D., nr. 4/1982

3. V. Daghie, N. A. Daghie, Dreptul familiei. Note de curs, Galati, 2006

4. D. Chirică, Posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coindivizar, în Dreptul nr. 11/1998

5. I. Lulă, Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de către un singur coproprietar, în Dreptul, nr. 4/2002

6. S. Cercel, A. Florea – Considerații privind proprietatea comună, în proiectul Codului civil

Acte normative

1. Trib. Suprem, Secția civilă, decizia nr. 429/1953 în C.D. pe anii 1952-1954, vol I

2. Trib. Suprem, s. Civ.. dec. Nr. 2626/1985, în C. D. 1985

3. Trib. Suprem, Secția civilă, decizia nr. 734/1989 în Dreptul nr. 3/1990

4. Trib. Suprem, Secția civilă, decizia nr. 549/1978 în CD 1978

5. TRIB. Suprem, S. Civ., dec. Nr. 247/1980, în C. D., 1980

6. Art. 13 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar precizează că „titlul de proprietate se emite cu privire la suprafața de teren determinată pe numele tuturor moștenitorilor, urmând ca ei să procedeze potrivit dreptului comun”

7. Plenul Trib. Suprem, decizia de îndrumare nr. 9/1960, în C.D., 1960

8. Plenul Trib. Suprem, decizia de îndrumare nr. 9/1960, în C.D., 1960

9. Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1335 din 12 spt. 1978, în Culegere de decizii, 1978

10. Trib. Suprem prin dec. civ. nr. 1105 din 30 aug. 1969, în Culegere de decizii, 1969

11. Trib. Suprem, dec. civ. nr. 538 din 3 martie 1973, în Culegere de decizii, 1973

12. Curtea Constituțională. dec. nr. 269/22.10.2002