Dobandirea Si Inregistrarea Drepturilor Asupra Bunurilor Imobile In Comuna Varzaresti, Raionul Nisporeni

DOBÂNDIREA ȘI ÎNREGISTRAREA DREPTURILOR ASUPRA BUNURILOR IMOBILE ÎN COMUNA VĂRZĂREȘTI RAIONUL NISPORENI

INTRODUCERE

Prezenta lucrare de licență este consacrată studiului și cercetării metodelor de obținere a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile, cât și a metodelor și metodologiei de înregistrare a acestora în cadrul registrului bunurilor imobile.

Conceptul de proprietate a apărut cu mult timp înainte de apariția primelor forme ale cadastrului sau ale primelor încercări de reglementare juridică. Chiar de la începuturile civilizației oamenii posedau lucruri, în cazul nostru fiind vorba despre bunuri imobile, fie că este vorba despre terenuri agricole, locuințe etc. Această posesie nu necesita vreo reglementare juridică sau de oricare alt fel. Proprietatea, pe acele vremuri, era văzută ca un drept inerent ființei umane, care apărea odată cu nașterea persoanei, sau, în alte cazuri, când persoana atingea o anumită vârstă.

Odată cu trecerea timpului și, în același timp, cu trecerea de la o etapă de dezvoltare a societății la alta, noțiunea de proprietate a început să capete alte forme. Chiar dacă proprietatea, ca și noțiune, era cunoscută de mult timp, conceptul de drept de proprietate nu a existat tot timpul. Condițiile politice, sociale sau chiar și naturale ale antichității făceau ca problema proprietății să fie una dificilă. Cum spuneam, chiar dacă proprietatea era considerată un drept inerent al persoanei, nu era recunoscută absolut de societate, iar în lipsa unui act care să confirme dreptul de proprietate problemele legate de aceasta deveneau și mai greu de rezolvat.

Astfel, pe parcursul secolelor ce au urmat, s-a încercat să se treacă de la concepția de drept înnăscut la concepția de drept garantat de stat. În așa fel, dacă este să vorbim despre etapa actuală de dezvoltare a societății, putem afirma că dreptul de proprietate a ajuns să fie, în marea majoritate a statelor, un drept garantat constituțional.

Ajungând la o etapă de dezvoltare a societății în care relațiile de piață au devenit ceva firesc și foarte răspândit, „dobândirea și înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile” a încetat să reprezinte doar o problemă a proprietarului și a devenit o problemă de nivel național. Chiar dacă dreptul de proprietate este garantat de Constituția Republicii Moldova, până a se ajunge la asta, fiecare proprietar, după ce a obținut dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, este obligat mai întâi să își înregistreze drepturile sale. Doar din acest moment el devine cu adevărat proprietar al acelui bun imobil. În vederea reglementării procesului de dobândire și înregistrare a drepturilor s-au emis o mulțime de acte normative, cum ar fi Codul Civil, Codul Funciar, Legea cadastrului bunurilor imobile etc.

Dobândirea și înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile este o problemă actuală și de o importanță vitală pentru societate atât din cauza complexității pe care o posedă, cât și din cauza necesității de cadre specializate în acest domeniu. Dacă este să vorbim anume despre înregistrarea drepturilor, aici situația este și mai gravă. Chiar dacă de la înființarea cadastrului în Republica Moldova s-au scurs deja ceva mai mult de 20 de ani, nici măcar procesul de înregistrare primară a bunurilor imobile nu s-a încheiat. Nu se poate spune că vinovați ar fi, în exclusivitate, specialiștii din domeniul cadastrului. O mare parte din vină o poartă societatea în ansamblu care încă nu este familiarizată pe deplin cu această problemă, iar pe de altă parte, Guvernul cu instituțiile sale, care putem spune că a dat greș în elaborarea și implementarea politicilor din domeniul cadastrului.

Prezenta lucrare este alcătuită din șapte compartimente, după cum urmează:

Capitolul unu, „Bazele teoretice ale dobândirii și înregistrării dreptului asupra bunurilor imobile în localitatea Vărzărești, raionul Nisporeni”, cuprinde date atât geografice cât și sociale despre comuna în care s-au efectuat cercetările, plus la asta se referă la situația actuală a localității studiate în ceea ce privește dobândirea și înregistrarea drepturilor de proprietate și per total la nivelul actual de implementare a cadastrului.

Capitolul doi, „Metodologia dobândirii dreptului asupra bunului imobil”, cuprinde analiza metodelor de obținere a dreptului de proprietate care sunt cuprinse de Codul Civil în vigoare: dobândirea dreptului în condițiile legii, prin act juridic, prin succesiune, prin accesiune, prin uzucapiune și dobândirea dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească.

Capitolul trei, „Metodologia înregistrării dreptului asupra bunului imobil”, analizează metodele înscrierii dreptului de proprietate în cadrul registrului bunurilor imobile: intabularea, înscrisul provizoriu și notarea.

Capitolul patru, „Aplicarea metodelor de dobândire a dreptului asupra bunului imobil”, se referă deja la cazuri concrete de dobândire a dreptului de proprietate, cercetate personal în cadrul comunei Vărzărești.

Capitolul cinci, „Aplicarea metodelor de înregistrare a dreptului asupra bunului imobil”, de asemenea analizează cazuri concrete de înregistrare a dreptului de proprietate în cadrul comunei Vărzărești.

Capitolul șase, „Aspectul social-economic al înregistrării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile”, se referă la impactul social și economic a activității de înregistrare a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, adică analizează avantajele pe care le aduce această activitate atât statului, cât și fiecărui proprietar în parte.

Capitolul șapte, „Securitatea muncii”, se referă la analiza instrucțiunilor pentru protecția muncii care reglementează domeniul dat.

1 BAZELE TEORETICE ALE DOBÂNDIRII ȘI ÎNREGISTRĂRII DREPTURILOR ASUPRA BUNURILOR IMOBILE ÎN COMUNA VĂRZĂREȘTI, RAIONUL NISPORENI

1.1 Identificarea și descrierea obiectului de studiu

Comuna Vărzărești este o unitate administrativ-teritorială care cuprinde în componența ei două sate, Vărzărești și Șendreni. Comuna dată este în administrarea raionului Nisporeni, cu următoarele coordonate geografice: latitudinea de 47,1086 și longitudinea de 28,1961. Altitudinea maxima a localității este de 200 de metri.

Denumirea satelor care intră în componența comunei au fost date în cinstea boierilor Vărzari și Șendrea care, în timpul domniei lui Alexandru cel Bun au fost mari proprietari de pământ. Documentele spun că satul Vărzărești a fost înființat pe 25 aprilie 1420, împreună cu Mănăstirea Vărzărești, aceasta fiind și cea mai veche mănăstire de pe teritoriul Republicii. Apariția satului Șendreni datează cu 10 februarie 1429. Într-un document al recensământului din 1817 se pomenește de alipirea așezământului moșiei Șendreni la Vărzărești cu toate gospodăriile și pământurile de care dispuneau [1].

Astăzi teritoriul comunei este divizat în mai multe părți: Vărzăreștii Vechi, Șendreni și Vărzăreștii Noi în care se mai păstrează unele denumiri istorice vechi ale vechilor mahalale: Basoc, Poiană, Staniște, Boteanu, Zbârnești, Trifănești [1].

Distanța de la localitate la centrul raional, Nisporeni, este de trei km, iar distanța până la Chișinău este de 74 de km.

1.2 Descrierea subiectului dreptului asupra bunurilor imobile

După cum știm, cadastrul nu este altceva decât un sistem informațional de evidență tehnică, economică și juridică a tuturor bunurilor imobile de pe teritoriul țării. De aici putem concluziona că obiect al cadastrului nu este nimic altceva decât bunul imobil și toate caracteristicile sale.

Ca subiect al cadastrului pot fi privite toate persoanele și instituțiile care se folosesc sau sunt interesate de informația disponibilă a acestui sistem informațional. Astfel, din cele menționate, putem constata că subiect al cadastrului sunt Agenția Relații Funciare și Cadastru împreună cu instituțiile subordonate, având scopul acumulării, analizei și deservirii informaționale, iar din partea consumatorilor – proprietarii de terenuri, agențiile economice, instituțiile bancare, serviciul fiscal, autoritățile publice de toate nivelurile, piața imobiliară în ansamblu [3]. Dacă este să ne aprofundăm un pic mai mult, subiect al dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile nu este nimeni altcineva decât fiecare proprietar în parte.

În așa fel, putem concluziona că subiect al dreptului de proprietate poate deveni orice cetățean a Republicii Moldova, iar la concret, în cazul nostru, orice locuitor al comunei Vărzărești cetățean al Republicii Moldova, din cauza că Codul Civil nu permite străinilor să dețină terenuri agricole în proprietate.

Din punct de vedere al numărului populației, în comuna Vărzărești, pentru anul 2013, locuiau 6213 persoane, observându-se o mică descreștere față de anul 2004, când erau 6344, și față de anul 2009, când erau 6256 de oameni (figura 1.1).

Figura 1.1 – Numărul populației în comuna Vărzărești

Sursa: elaborată de autor.

Din punct de vedere al structurii populației pe naționalități, comuna este alcătuită în marea ei majoritate de moldoveni, după cum urmează: 98,78% moldoveni, 0,22% ucraineni, 0,49% ruși, 0,08% găgăuzi, 0,04% bulgari, 0,22% romi, 0,16% alte naționalități [2] (figura 1.2).

Așa cum Republica Moldova este o țară preponderent agrară, nici locuitorii comunei Vărzărești nu se deosebesc cu nimic, majoritatea populației ocupându-se cu agricultura, prelucrând terenurile din extravilanul localității – cca. 70%, și undeva doar 30% fiind angajați în sfera serviciilor, marea majoritate dintre aceștia făcând zilnic naveta spre centrul raional Nisporeni (figura 1.3).

Figura 1.2 – Structura populației pe naționalități

Sursa: elaborată de autor.

Figura 1.3 – Domenii de activitate ale populației

Sursa: elaborată de autor.

Cu toate că majoritatea populației este antrenată în agricultură, în ultima vreme se observă o creștere a numărului de terenuri care nu sunt prelucrate.

1.3 Conținutul dreptului asupra bunului imobil

Când vorbim despre drepturi asupra bunurilor imobile trebuie să înțelegem din start că ne confruntăm cu un capitol juridic imens și de o complexitate foarte mare. Putem afirma asta judecând numai și după numărul de acte legislative care continuă să fie aprobate întru rezolvarea unor noi probleme legate de proprietate și obiectul acesteia, sau după numărul de redactări al vechilor acte legislative, pentru a acoperi breșele lăsate în urmă, fie din neatenție, fie, cum am spus, din cauza complexității fenomenului numit „proprietate”.

Aducând în discuție drepturile asupra bunurilor imobile, nu trebuie să ne limităm doar la arhicunoscutul „drept de proprietate”. Mai există desigur și alte drepturi reale care nu trebuie lăsate pe dinafară, cu toate că, da, dreptul de proprietate este cel mai important și complex dintre ele.

Cu toate că, cum spuneam, complexitatea dreptului de proprietate face ca cunoașterea sa deplină să fie una dificilă, s-a încercat a se da mai multe definiții acestui drept. Câteva dintre ele avem în continuare:

„Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care dă expresia apropierii unui lucru, drept care permite titularului său să posede, să folosească și să dispună de acel lucru în putere proprie și în interes propriu, în cadrul și cu respectarea legislației existente” [4].

„Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie și în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare” [5].

„Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului dreptul de a întrebuința lucrul potrivit naturii ori destinației sale, de a-l folosi și de a dispune de el, în mod exclusiv și perpetuu, în cadrul și cu respectarea dispozițiilor legale” [6].

Dacă ar fi să facem o sinteză a noțiunilor propuse, putem afirma că dreptul de proprietate este posibilitatea proprietarului de bun imobil de a poseda bunul imobil, de a folosi bunul imobil și de a dispune de el, în mod absolut, exclusiv și perpetuu, atâta timp cât acțiunile sale nu contravin legislației în vigoare. Codul Civil al Republicii Moldova afirmă că dreptul de proprietate este garantat iar proprietatea este, în condițiile legii, inviolabilă. Nici un proprietar nu poate fi silit să cedeze propriul bun, cu excepția cauzei de utilitate publică, însă după o dreaptă și prealabilă despăgubire [7].

Dreptul de posesiune este partea componentă a dreptului de proprietate care îi permite titularului de drept să dețină bunul în calitate de proprietar, însă fără a putea să îl înstrăineze.

Dreptul de folosință ca parte componentă a dreptului de proprietate îi permite titularului să folosească efectiv bunul imobil, sau cu alte cuvinte, să îl exploateze, bucurând-se de rezultatele primite. După cum spune Codul Civil al Republicii Moldova, dreptul de folosință include și posibilitatea titularului de a nu folosi bunul, în cazul în care această acțiune nu contravine intereselor publice [7].

Dreptul de dispoziție nu reprezintă altceva decât posibilitatea titularului de a transmite bunul, împreună sau nu cu dreptul complet de proprietate, unei alte persoane.

Cu toate că dreptul de folosință și cel de posesiune se poate întâlni și în cazul altor drepturi reale, dreptul de dispoziție este singurul care permite proprietarului de a transmite drepturile pe care le deține unei alte persoane.

Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se subînțelege că proprietarului nu i se pot pune restricții întru utilizarea bunului pe care îl are în proprietate, în cazul în care acțiunile sale nu contravin legislației în vigoare.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate are în vedere că proprietarul se poate bucura de toate componentele dreptului de proprietate: posesiunea, folosința și dispoziția, fără a i se putea pune piedici în exercitarea acestora, atâta timp cât asta nu contravine legislației.

Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate îi oferă titularului posibilitatea de a se bucura de dreptul de proprietate fără vreo limitare în timp, el având o durată nelimitată, în același timp nepierzându-se prin ne-uz.

Ca alte drepturi reale, Codul Civil al Republicii Moldova recunoaște uzufructul, dreptul de uz și dreptul de abitație, servitutea, superficia și gajul [7].

Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) și de a culege fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanța. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu și de a-l înstrăina [7]. Uzufructul este rezultatul separării elementelor dreptului de proprietate și atribuirii lor provizorii către două persoane diferite [8]. În așa fel, uzufructuarul deține dreptul de uzufruct, care este compus din dreptul de posesiune și cel de folosință, iar nudul proprietar deține restul dreptului de proprietate, adică doar dreptul de dispoziție. Fiind un drept temporar, odată cu încetarea dreptului de uzufruct, toate componentele dreptului de proprietate, posesiunea, folosința și dispoziția, se reîntorc la nudul proprietar, sau altfel spus, la proprietarul de drept.

Uz este dreptul real asupra bunului altuia, în virtutea căruia uzuarul poate folosi bunul și culege fructele lui necesare pentru nevoile proprii și ale familiei sale. Titularul dreptului de abitație are dreptul să locuiască în locuința unei alte persoane împreună cu soțul și copiii săi chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația. Uzul și abitația se constituie în temeiul unui act juridic ori al legii, dispozițiile privind registrul bunurilor imobile fiind aplicabile pentru bunurile imobile. Actul prin care este instituit uzul poate limita sau extinde dreptul de uz. Uzuarul nu poate pretinde la mai multe fructe decât la cele care se cuvin pentru nevoile proprii și ale familiei sale dacă actul nu prevede altfel [7].

Servitute este sarcina care grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul dominant). Utilitatea poate consta în sporirea confortului terenului dominant ori poate rezulta din destinația lui economică [7]. Servitutea nu poate fi numită pe deplin un drept real imobiliar. Ea se constituie în favoarea imobilului și nu a proprietarului acelui imobil. Specific servituții este faptul că ea nu ia naștere, la fel ca ș celelalte drepturi reale, prin desprinderea unuia sau unora din atributele dreptului de proprietate și atribuirea lor unei alte persoane, ci prin limitarea unora dintre aceste atribute, pentru a se aduce avantaje proprietarului fondului în favoarea căruia aceasta se constituie. Cele două imobile asupra cărora se instituie servitutea trebuie să aparțină la proprietari diferiți. Imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea se numește fond dominant, iar cel care trebuie să o suporte, fond aservit [8].

Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării și exploatării unei construcții, deasupra și sub acest teren, sau a exploatării unei construcții existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune și poate fi obiect al unui contract de locațiune [7]. Superficia este un drept real perpetuu, care durează atâta timp cât există construcția sau lucrarea amplasată pe terenul care este proprietatea altei persoane, fără a putea fi stins prin ne-uz.

Gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (gajist) poate pretinde satisfacerea creanțelor sale cu preferință față de ceilalți creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (gajist) nu execută obligația garantată prin gaj. Gajul se află în legătură cu obligația garantată prin gaj, reprezintă un raport de drept accesoriu față de obligația principală și este condiționat în timp de durata acesteia dacă legea sau contractul de gaj nu prevede altfel [7].

1.4 Metodele de dobândire a drepturilor și descrierea documentelor de drept

Nu se poate vorbi despre documentele care confirmă drepturile asupra bunurilor imobile fără să se țină cont de metoda prin care actualul proprietar a obținut acele drepturi. La fel este și invers. Nu se poate vorbi despre metodele de dobândire a drepturilor asupra bunurilor imobile fără a lua, cel puțin, cunoștință de documentul de drept pe care proprietarul urmează să îl primească.

Aceste două concepte, metodele de dobândire a drepturilor și documentele ce confirmă acele drepturi, nu pot exista unul fără altul. Ele pur și simplu rezidă unul din celălalt.

Codul Civil al Republicii Moldova recunoaște următoarele moduri de dobândire atât a drepturilor de proprietate, cât și a altor drepturi reale:

în condițiile legii;

prin act juridic;

prin succesiune;

prin accesiune;

prin uzucapiune;

prin hotărâre judecătorească;

prin ocupațiune.

În cazul nostru, fiind vorba despre bunuri imobile, ocupațiunea poate fi exclusă, ea fiind o metodă de dobândire a drepturilor doar în cazul bunurilor mobile.

Nu o să descriu aici detaliat fiecare metodă de dobândire a drepturilor asupra bunurilor imobile deoarece, capitolul doi este dedicat în întregime acestei probleme, ci doar o să încerc să redau legătura despre care am tot vorbit mai sus dintre modul de dobândire al dreptului și documentul ce confirmă acel drept.

Dobândirea drepturilor în condițiile legii. Probabil, principalul act legislativ în baza căruia se acordă dreptul de proprietate este Codul Funciar al Republicii Moldova. El conține prevederi atât întru atribuirea de către autoritățile publice locale a sectoarelor de teren din intravilan, destinate construcțiilor și caselor, cât și a cotelor echivalente de teren, aflate în extravilanul localității [9]. Documentul care întărește dreptul de proprietate dobândit în asemenea fel este Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, care sunt eliberate de autoritățile publice locale, în conformitate cu legislația în vigoare la data eliberării lor. Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren include atât partea textuală, cât și partea grafică și se eliberează în cazul atribuirii gratuite a terenurilor în proprietate privată [3].

Dobândirea drepturilor prin act juridic. Cel mai răspândit act juridic este cu siguranță contractul. Contract este acordul de voință realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice [7]. Doar contractele translative de proprietate, cum ar fi vânzarea-cumpărarea, donația, schimbul, pot fi incluse în această metodă. Judecând după răspândirea lui largă, contractul poate fi considerat cel mai important mod de dobândire a dreptului de proprietate. Dacă este să vorbim despre actul care confirmă dreptul obținut prin intermediul unui act juridic, sau pur și simplu contract, nu este vorba despre nimic altceva decât chiar contractul respectiv. Contractele translative de proprietate se îndeplinesc obligatoriu în formă scrisă. În așa fel, contractul, autentificat notarial, se îndeplinește în trei exemplare, unul rămânându-i notarului, celelalte fiind împărțite părților.

Dobândirea drepturilor prin succesiune. Când vorbim despre succesiune, trebuie să înțelegem că ea reprezintă un capitol extrem de mare și complex, din cauza asta Codul Civil acordându-i un număr destul de mare de articole. Cel mai important lucru de știu despre succesiune, este probabil delimitarea acesteia în succesiune legală și succesiune testamentară. În cadrul primei categorii de succesiune, dreptul de proprietate se transmite, în lipsa unui testament, în baza legăturilor de rudenie. Ce ține de succesiunea testamentară, aici drepturile asupra bunurilor imobile sunt transmise după voia proprietarului decedat. În cadrul succesiunii testamentare, ca document ce confirmă dreptul nou obținut este chiar testamentul lăsat de vechiul proprietar. În cazul succesiunii legale, se eliberează de către notar, certificate de succesiune.

Dobândirea drepturilor prin accesiune. Accesiunea este un mod de dobândire a drepturilor asupra unui sector de teren sau a unei proprietăți care s-a alipit, sub acțiunea factorilor naturali sau antropici, de un altul, formând astfel un bun integru [3]. În cazul în care alipirea a avut loc din cauza factorilor naturali, avem accesiune naturală, iar atunci când s-a întâmplat din cauza acțiunii omului, avem accesiune artificială. Cazurile de accesiune, atât naturală, cât și artificială, întâlnite în practică sunt foarte puține. În urma coordonării schimbărilor apărute în cadrul proprietății cu autoritățile publice locale, sau proprietarii vecini se elaborează un nou plan cadastral al bunului imobil care să cuprindă schimbările din teren și se atașează actului de drept inițial.

Dobândirea drepturilor prin uzucapiune. În cazul în care o persoană, care nu deține drept de proprietate asupra bunului, a posedat imobilul cu bună credință timp de 15 ani, el devine proprietar al bunului, iar ca mod de dobândire a dreptului este considerată uzucapiunea imobiliară. La fel ca și în cazul accesiunii, cazurile de dobândire a drepturilor prin uzucapiune imobiliară sunt și ele extrem de rare. Într-o oarecare măsură, uzucapiunea intră în contradicție cu caracterul perpetuu al dreptului de proprietate pe care îl deținea vechiul proprietar, însă Codul Civil acceptă această metodă de dobândire a drepturilor. În cazul în care cel care posedă bunul timp de 15 ani își poate dovedi buna sa credință din timpul posesiei, la decizia primăriei el este numit proprietar, iar ca document care să confirme drepturile nou obținute servește însăși decizia primăriei.

Dobândirea drepturilor prin hotărâre judecătorească. În cazul dobândirii de drepturi, vorbind despre hotărârile judecătorești, se au în vedere doar cele translative de proprietate. Se are în vedere clasificarea hotărârilor judecătorești în declarative de drepturi și constitutive de drepturi. Astfel încât cele declarative de drepturi doar recunosc drepturile proprietarului, ele existând și înainte, doar hotărârile judecătorești constitutive de drepturi se referă la acest mod de dobândire. Ca mod de dobândire, instanța de judecată este folosită mai mult în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, atunci când proprietarul privat nu este de acord fie cu cedarea bunului, fie cu despăgubirea pe care i-o propune autoritatea publică. Alte cazuri de acționare în instanță ar fi nerespectarea condițiilor contractuale între părți. De exemplu vânzătorul, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, prin contract se obligă să cedeze bunul imobil pe care îl vinde, însă, din oricare motive, nu o face. În asemenea caz, cumpărătorul va cere ajutorul instanței de judecată, care în mod sigur ar trebui să îi facă dreptate, în cazul în care cel din urmă și-a îndeplinit partea sa de contract. Actul care confirmă dreptul de proprietate obținut prin această metodă este hotărârea judecătorească.

1.5 Constituția și cadrul legislativ al Republicii Moldova în vederea dobândirii și înregistrării drepturilor asupra bunurilor imobile

După cum am menționat mai sus, odată cu trecerea la etapa actuală de dezvoltare a societății, dreptul la proprietatea privată a devenit încet-încet unul dintre cele mai importante drepturi de care se poate bucura cineva. În așa fel, acestui drept i-au fost dedicate articole în Constituțiile majorității statelor democratice. La fel s-a întâmplat și în Republica Moldova.

Constituția Republicii Moldova este legea supremă a statului și orice lege sau act juridic care contravine prevederilor acesteia nu are putere juridică. Cred că principala prevedere a Constituției, care are legătură nemijlocită cu tema noastră, este art. 46, „Dreptul la proprietate privată și protecția acesteia”. Articolul sună așa:

„Dreptul la proprietate privată, precum și creanțele asupra statului sunt garantate. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire. Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobândirii se prezumă. Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții pot fi confiscate numai în condițiile legii. Dreptul de proprietate privată obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului înconjurător și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului. Dreptul la moștenire a proprietății private este garantat” [10, art. 46].

Dobândirea și înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile reprezentând un capitol important al cadastrului, iar cadastrul nereprezentând nimic altceva decât un sistem informațional, putem spune că și art. 34 al Constituției, „Dreptul la informație”, are legătură cu tema noastră.

Chiar dacă Constituția este legea supremă, cred că putem fi de acord că ea totuși conține doar cele mai importante prevederi ale legislației țării. Un rol deosebit în reglementarea juridică îi revine Codului Civil, care nu se ocupă cu nimic altceva decât cu reglementarea relațiilor civile din societate. Cred că toți sunt de acord că proprietatea și relațiile funciare reprezintă un segment important al relațiilor civile. Cartea a doua a Codului Civil este dedicată în întregime Drepturilor reale. În acest din urmă compartiment, un loc deosebit îl ocupă drepturile patrimoniale, proprietatea etc. La compartimentul „proprietate” sunt descrise domeniile: dobândirea și încetarea drepturilor asupra bunurilor imobile; alte drepturi reale etc. Dobândirii și încetării drepturilor îi sunt atribuite 150 de articole ale Codului.

Chiar dacă Codul Civil a acordat subiectului numit proprietate o mare atenție, există prevederi care au rămas în afara sa, ele având nevoie de o altfel de abordare. Codul Funciar al Republicii Moldova vine să completeze aceste „scăpări”. Reglementările din cadrul acestuia sunt îndreptate nemijlocit spre reglementarea relațiilor funciare. Principalul scop al Codului Funciar a fost reglementarea privatizării fondului funciar, care deja s-a efectuat. Din aceste considerente, Codul în cauză are nevoie de revizuiri care să dea răspuns la problemele actuale.

Legea Cadastrului bunurilor imobile stabilește modul de creare și ținere al cadastrului bunurilor imobile. În prezenta lege, o desfășurare esențială a căpătat-o înregistrarea bunurilor imobile. În baza acestei legi a fost inițiată înregistrarea primară, atât masivă, cât și selectivă, a bunurilor imobile.

Legea cu privire la registre. Când vorbim despre înregistrarea drepturilor, trebuie neapărat să ținem cont de registrul bunurilor imobile. Această lege conține prevederi ce țin de modul de instituire, ținere și lichidare a registrelor.

Legea cu privire la notariat. Cu toate că la prima vedere nu pare să aibă nimic în comun cu tema noastră, nu este așa. Fiind la curent cu nivelul mare de creștere a numărului tranzacțiilor imobiliare și a rolului notarilor în cadrul acestora, noțiunile de autentificare a drepturilor și înregistrare a drepturilor tind să se apropie una de alta la fel, într-un ritm alert.

În afara actelor legislative enumerate mai sus, există, desigur, și altele, mai mult sau mai puțin relevante temei pe care o descriem. Printre aceste pot fi numite

Legea cu privire la arenda în agricultură;

Legea cu privire la formarea bunurilor imobile;

Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor etc.

Din cauza permanentei evoluări a științei numite „Cadastru” și a noilor probleme apărute, cadrul legislativ care trebuie să rezolve aceste probleme este și el într-o permanentă dezvoltare. Ca o dovadă a acestei permanente dezvoltări pot servi numeroasele modificări care se apar în marea majoritate a actelor legislative care se ocupă nemijlocit cu reglementarea dreptului de proprietate.

1.6 Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor

Înregistrarea reprezintă înscrierea în registrul bunurilor imobile a informației despre bunul imobil supus înregistrării, despre dreptul asupra bunului imobil, despre deținătorul dreptului asupra bunului imobil. Prin conținutul său, înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o înregistrare de stat [3].

Înregistrarea drepturilor și a bunurilor imobile este reglementată în mare măsură de Legea cadastrului bunurilor imobile, lege care mai afirmă că Registrul bunurilor imobile este documentul de bază în cadrul cadastrului bunurilor imobile. Lăsând la o parte orice alte semnificații, înregistrarea bunurilor și a drepturilor poate fi privită ca o metodă de acumulare a informației.

Procesul de înregistrare se bazează pe patru principii.

Obligativitatea înregistrării. Înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o acțiune obligatorie [11]. Principiul dat rezultă din aceea că statul se obligă să apere drepturile proprietarilor, însă, atâta timp cât dreptul nu este înregistrat, persoana care deține bunul nu poate fi numită proprietar pe deplin.

Interesul public. Este în interesul statului ca toate bunurile imobile aflate pe teritoriul său să fie înregistrate. În așa fel se poate duce evidența bunurilor imobile. De asemenea, politica fiscală a statului are nevoie de date corecte despre ceea ce privește bunurile imobile. Și nu în cele din urmă, statul are nevoie și trebuie să protejeze drepturile proprietarilor, acțiune care nu poate fi întreprinsă atâta timp cât înregistrarea drepturilor nu a fost efectuată.

Interesul privat. Este în interesul fiecărui proprietar să își înregistreze bunul imobil împreună cu drepturile asupra lui, din cauza că bunul imobil sau dreptul neînregistrat poate să nu fie recunoscut de persoanele străine, lucru care poate îngreuna exploatarea bunului imobil.

Transparența. Transparența este un principiu general al cadastrului, în așa mod, când vine vorba despre înregistrarea drepturilor și a bunurilor imobile putem din nou să vorbim despre ea. Prin ea se subînțelege că la cererea oricărei persoane fizice sau juridice, autoritatea care efectuează activitatea de înregistrare trebuie să elibereze informație despre bunurile și drepturile înregistrate. Acest principiu poate fi neglijat atunci când este vorba despre bunuri care pot pune în pericol securitatea națională.

Se cunosc patru metode de organizare a activității de înregistrare.

Înregistrarea primară. Reprezintă o acțiune a statului de a înscrie pentru prima dată bunul imobil și drepturile asupra acestuia în registrul bunurilor imobile.

Înregistrarea curentă. Reprezintă o acțiune a statului îndreptată spre modificarea conținutului înscrisului efectuat inițial sau anterior în registrul bunurilor imobile.

Înregistrarea masivă. Reprezintă acțiunea statului de a înregistra într-o formă organizată mai multe bunuri imobile aflate într-un teritoriu administrativ teritorial [3].

Înregistrarea selectivă. Reprezintă acțiunea statului care are scopul de a înregistra un bun imobil separat în cadrul registrului bunurilor imobile [3].

Înscrisul în registru, sau înregistrarea, este efectuată de către registrator, acesta din urmă purtând responsabilitatea pentru toate deciziile primite. Se deosebesc trei feluri de înscrieri în registrul bunurilor imobile.

Intabularea. Reprezintă o înscriere în registru a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile și a altor drepturi reale. Intabularea se folosește atât în cadrul înregistrării primare și curente, cât și în cadrul înregistrării masive sau selective. În afară de înregistrarea bunurilor imobile, intabularea mai este folosită atât pentru actualizarea informației din registrul bunurilor imobile, atunci când bunul imobil a suferit schimbări și informația prezentă în registru nu mai este actuală, cât și pentru rectificarea informației din registru, atunci când s-au produs erori de înregistrare.

Înscrisul provizoriu. Ca metodă de înregistrare are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept de proprietate sau a altor drepturi reale. Dobândirea dreptului prin aplicarea înscrisului provizoriu poate avea loc atunci când proprietarul încă nu deține toate documentele de drept care să îi confirme dreptul, însă urmează să le obțină în curând. În așa cazuri, registratorul îi dă proprietarului un anumit termen în care acesta trebuie să prezinte și restul documentelor de drept. Modificarea unui drept de proprietate prin aplicarea înscrisului provizoriu poate avea loc în baza unor condiții stabilite de părți, benevol. În astfel de cazuri, înscrisul provizoriu conține și acele condiții impuse de către părți. Stingerea unui drept prin folosirea înscrisului provizoriu se poate înfăptui în condițiile în care bunul imobil urmează a fi lichidat.

Notificarea. Ca metodă de înregistrare, aceasta se referă la înscrierea în registru a drepturilor de creanță. Ca exemplu putem lua dreptul de arendă, care se notează în subcapitolul III al fișei Registrului bunurilor imobile.

1.7 Concluzii la capitolul 1

Comuna Vărzărești este o unitate teritorială din raionul Nisporeni, situată în vestul Republicii Moldova. Comuna cuprinde două sate: Vărzărești și Șendreni. Altitudinea maximă este de 200 de metri.

Populația comunei reprezintă aproximativ 6200 persoane, dintre care cca. 99% sunt moldoveni sau români. În legătură cu ocupația populației, marea majoritate a ei este antrenată în agricultură, și doar undeva 1/3 este angajată în sectorul serviciilor, făcând naveta spre Nisporeni.

Dreptul de proprietate este unul dintre cele mai importante și complexe drepturi de care se poate bucura o persoană. Componentele dreptului de proprietate sunt: dreptul de folosință, dreptul de posesiune și dreptul de dispoziție. Numai posedarea concomitentă a acestor componente a dreptului de proprietate permite posesorului să beneficieze pe deplin de împuternicirile sale.

În practica dobândirii drepturilor asupra bunurilor imobile sunt cunoscute următoarele metode: în condițiile legii, prin act juridic, prin succesiune, prin accesiune, prin uzucapiune și prin hotărâre judecătorească. În dependență de modul de dobândire a drepturilor, documentele ce urmează să confirme dreptul obținut sunt și ele diferite: titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, actul juridic, actul administrativ, hotărârea judecătorească etc.

Din cauza complexității și a importanței dreptului de proprietate, acestuia i-au fost dedicate o mulțime de acte legislative. Începând cu articole în Constituția Republicii Moldova și urmând cu Codul Civil, Codul Funciar, Legea cadastrului bunurilor imobile etc. Toate aceste acte legislative au încercat să pună baza juridică în ceea ce privește toate implicațiile proprietății în viața societății. Cu toate că deja există o bază juridică enorma în această direcție, specialiștii din domeniul juridic încă se mai confruntă cu probleme pe care vechile norme nu sunt în stare să le rezolve, ceea ce duce la dezvoltarea continuă a legislației.

Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor este ultimul pas care trebuie făcut de către proprietar pentru a-și demonstra public pretențiile asupra bunului imobil. Odată ce trece și de acest pas, poate fi sigur că bunurile sale imobile pe care le deține și drepturile asupra lor vor putea fi protejate de către stat în conformitate cu legislația în vigoare.

2 METODOLOGIA DOBÂNDIRII DREPTURILOR ASUPRA BUNURILOR IMOBILE

2.1 Dobândirea dreptului „în condițiile legii”

Art. 320 al Codului Civil al Republicii Moldova recunoaște temeiul legii ca fiind o metodă de dobândire a dreptului asupra bunurilor imobile: „în cazurile stabilite de lege dreptul de proprietate poate fi dobândit prin efectul unui act administrativ” [7].

Dreptul de a elibera acte administrative întemeietoare de drepturi îl are Guvernul Republicii Moldova, autoritățile publice centrale și administrația publică locală.

Ca și oricare altă metodă de dobândire a drepturilor, dobândirea drepturilor în condițiile legii își are particularitățile sale, ceea ce o face diferită de toate celelalte metode. În cazul metodei discutate, toate condițiile dobândirii drepturilor sunt inclus expres în lege. Părțile participante la procesul de dobândire al drepturilor nu își pot permite unele libertăți sau modificări de condiții. Ei pur și simplu sunt nevoiți să îndeplinească legea. În așa fel, această metodă de dobândire a drepturilor asupra bunurilor imobile nu include neclarități sau chestii de genul dat.

Unul dintre cele mai importante acte legislative în baza căruia se poate dobândi dreptul de proprietate, este fără discuție Codul Funciar al Republicii Moldova.

Vom descrie scenariul dobândirii drepturilor în conformitate cu Codul Funciar, după următorii pași:

descrierea condițiilor legii;

formarea dreptului de proprietate;

elaborarea listelor persoanelor cu drepturi de proprietate asupra terenurilor agricole;

determinarea fondului de privatizare;

determinarea cotei de teren echivalent;

elaborarea proiectului de organizare a teritoriului;

transpunerea proiectului în natură;

eliberarea și autentificarea documentului de drept.

Descrierea condițiilor legii. Baza legislativă a metodei date o reprezintă art. 12 al Codului Funciar, conținutul căruia îl avem în continuare:

„Comisiile funciare, constituite în conformitate cu art. 6 din prezentul Cod, stabilesc terenurile care rămân în proprietate publică în hotarele unității administrativ-teritoriale:

rezervă până la cinci la sută din terenurile cu destinație agricolă pentru necesitățile dezvoltării sociale a localității;

rezervă suprafețe corespunzătoare pentru a fi folosite ca pășuni obștești.

Diferența dintre suprafața totală a unității administrativ-teritoriale și suprafața terenurilor repartizate în proprietate publică constituie fondul de privatizare.

Comisiile funciare stabilesc cota de teren echivalent care se atribuie în proprietate privată:

membrilor de colhozuri, salariaților din sovhozuri și din secțiile de producere ale colegiilor agricole (zootehnice) sau din alte întreprinderi agricole, inclusiv pensionarilor din aceste unități economice;

salariaților din organizații și întreprinderi care locuiesc în localități rurale și execută nemijlocit lucrări de construcție și exploatare a sistemelor de ameliorare, restabilire și îmbunătățire a terenurilor și sporire a fertilității solurilor în localitatea respectivă, inclusiv pensionarilor din aceste unități economice;

persoanelor care locuiesc în localități rurale care au fost transferate din întreprinderi agricole în organizații de construcție și transport colhoznice și intergospodărești, inclusiv pensionarilor din aceste unități economice;

salariaților din întreprinderile zootehnice inter-gospodărești, inclusiv pensionarilor din aceste unități economice. Salariaților și pensionarilor din întreprinderile zootehnice inter-gospodărești, care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizării, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai;

persoanelor care dețin funcții elective sau își satisfac serviciul militar în termen și care până la aceasta au lucrat la întreprinderi agricole;

persoanelor care au lucrat anterior la întreprinderile agricole din localitatea respectivă: bărbații – 25 de ani, femeile – 20 de ani;

veteranilor celui de-al doilea război mondial, foștilor ostași-internaționaliști, familiilor persoanelor care și-au pierdut viața ca urmare a participării la acțiunile de luptă pentru apărarea integrității teritoriale și a independenței Republicii Moldova, care locuiesc în localități rurale – la locul de trai;

persoanelor supuse represiunilor politice și reabilitate ulterior, care locuiesc în localități rurale – la locul de trai;

persoanelor care au adus pământ în gospodăriile colective, dar nu lucrează în ele.

Până la 50 la sută din cota de teren echivalent calculată pe unitatea administrativ-teritorială respectivă se atribuie:

persoanelor indicate la sub-alineatele 1-5 ale alin. 4 din prezentul articol care au lucrat în întreprinderi industriale și în alte unități cu profil neagricol și au o vechime în muncă în agricultură mai mică de 5 ani;

persoanelor domiciliate în localități rurale care au fost angajate în sfera socială având o vechime în muncă de 25 de ani bărbații și 20 de ani femeile care au pierdut capacitatea de muncă în specialitate din motive de vârstă sau de sănătate, dacă nici un membru al familiei nu a primit cota de teren echivalent;

salariaților din secțiile de învățământ ale colegiilor agricole (zootehnice), inclusiv pensionarilor din aceste unități economice.

Toate operațiunile de atribuire a cotei de teren echivalent se înfăptuiesc, ținându-se cont de situația de la 1 ianuarie 1992.

Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face în baza hotărârii autorităților administrației publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept.” [9].

Formarea dreptului de proprietate. Art. 12 al Codului Funciar a stabilit principalele criterii de dobândire a dreptului de proprietate. Aplicarea prevederilor acestui articol a fost pusă în sarcina Administrațiilor publice locale, care au trebuit să depună o muncă enormă pentru a se descurca cu această sarcină. Acțiunile primăriilor s-au rezumat la următoarele:

eliberarea listelor persoanelor care satisfac cerințele pentru a dobândi dreptul de proprietate;

determinarea fondului de privatizare;

calcularea suprafeței medii sau a cotei echivalente pentru fiecare potențial proprietar;

elaborarea proiectului de organizare a teritoriului;

repartizarea terenurilor în natură;

elaborarea și eliberarea documentului de drept.

Elaborarea listelor persoanelor cu drepturi de proprietate asupra terenurilor agricole. Odată ce o persoană era inclusă pe aceste liste, însemna că ia fost recunoscut dreptul de proprietate. Listele date au fost aprobate prin decizia consiliilor locale. La elaborarea acestor liste s-a aplicat principiul echității sociale.

Trebuie de precizat că la momentul elaborării acestor liste, nici Codul Civil al Republicii Moldova, și nici Legea Cadastrului Bunurilor Imobile nu era nici măcar în discuție. Toate deciziile s-au luat în baza Codului Funciar.

Determinarea fondului de privatizare. Înainte de determinarea cotei echivalente ce avea să îi revină fiecărui proprietar, se cerea determinarea fondului de privatizare. Pentru determinarea acestuia trebuia să se țină cont de dezvoltarea localităților în perspectivă, de aceea s-a decis ca fiecare localitate să își determine suprafețele de terenuri care urmau să fie folosite pentru dezvoltarea localității, ceea ce trebuia să reprezinte 5% din suprafața totală a localității. Aceste 5% au format fondul de rezervă. După ce s-a determinat fondul de rezervă s-a trecut la analiza caracteristicilor calitative ale masivelor rămase și care urmau să fie supuse privatizării.

Fondul de privatizare a fost aprobat prin hotărâre de guvern.

Determinarea cotei de teren echivalent. Principiul echității sociale stabilea că fiecărui proprietar trebuia să îi revină o suprafață egală de teren. Pentru a se soluționa această problemă, a fost aplicat termenul de cotă echivalentă, care trebuia să țină cont în primul rând de calitatea terenurilor și nu de suprafața acestora. La acel moment, s-a considerat că un număr egal de bal-hectare pentru fiecare proprietar va reprezenta soluția optimă, însă, cu timpul, au apărut diverse probleme care tindeau să schimbe acea părere.

Elaborarea proiectului de organizare a teritoriului. Amplasarea în natură a terenurilor atribuite s-a efectuat în cadrul unui proiect de organizare a teritoriului. Acest proiect a reprezentat cea mai costisitoare parte a politicii numită „Privatizare”.

Repartizarea terenurilor în natură. Repartizarea în natură a terenurilor nou dobândite a fost efectuată după principiul „extragerii bilețelelor” [3]. În procesul de repartizare, s-a încercat să se țină cont de mai mulți factori, care să încerce să avantajeze toți proprietarii. De exemplu principiul de rudenie, prin care se încerca repartizarea terenurilor care aparțineau aceleiași familii, de exemplu, cât mai aproape unul de celălalt.

Eliberarea și autentificarea documentului de drept. După cum stabilește Codul Funciar, actul care urma să confirme drepturile nou obținute avea să fie Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren. În afară de asta, Codul Funciar stabilește că Titlul dat să fie eliberat doar în cazul obținerii drepturilor în mod gratuit, în procesul de privatizare.

Eliberarea acestor Titluri a fost de asemenea o etapă migăloasă, în care s-au produs de asemenea multe erori, ne-coincidențe de suprafețe etc.

Fiecare proprietar a primit câte un Titlu pentru fiecare teren primit în proprietate, astfel, proprietarii ajungând să dețină mai multe titluri.

Pentru respectarea legislației, Titlurile eliberate trebuiau să fie autentificate. Cu această procedură s-au ocupat persoanele responsabile din cadrul consiliilor locale.

2.2 Dobândirea dreptului prin act juridic

Actul juridic reprezintă manifestarea de către persoane fizice și juridice a voinței îndreptate spre nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor și obligațiilor civile [7].

Contractul este un acord de voință realizat între două sau mai multe părți prin care se stabilește, se modifică sau se sting raporturi juridice [7].

De obicei, când se vorbește despre contracte, se are în vedere acorduri multilaterale de voință, însă legislația recunoaște și acordurile unilaterale în categoria actelor juridice. Un exemplu ar fi testamentul, însă acesta se referă la dobândirea dreptului prin succesiune, așa că o să vorbim despre el în cadrul unui alt subcapitol.

Una dintre caracteristicile de bază a metodei de dobândire a dreptului prin act juridic este consimțământul. Anume respectând această condiție are loc transmiterea, pe de o parte, și acceptarea, pe de altă parte, a drepturilor de proprietate, sau a altor drepturi reale.

Ca forme ale actului juridic sunt acceptate atât forma verbală, scrisă, cât și cea autentică. Cu toate astea, când merge vorba despre actele juridice translative de proprietate, se obișnuiește folosirea actelor în formă scrisă, autentificate notarial.

Contractul este una dintre cele mai răspândite metode de transmitere, deci de dobândire, a drepturilor asupra bunurilor imobile. Pentru o înțelegere mai profundă a procesului, în continuare voi descrie scenariul dobândirii drepturilor în cazul contractului de vânzare-cumpărare și al celui de donație, urmărind câțiva pași:

descrierea obiectului dobândit prin act juridic;

descrierea cadrului juridic;

negocierea contractului;

autentificarea notarială a contractului.

Descrierea obiectului dobândit prin act juridic. Fie că vorbim despre donație, fie că despre vânzare-cumpărare, dobândirea dreptului prin act juridic are particularitățile sale, ceea ce îl diferențiază de alte moduri de dobândire a drepturilor.

Și în cazul donației, și în cazul vânzării-cumpărării, în marea majoritate a cazurilor, dreptul asupra bunului imobil a trecut deja prin înregistrarea primară, fie că a fost masivă, fie selectivă, asta nu prea contează. În așa fel, dreptul fiind deja înregistrat, registrul bunurilor imobile conține deja o informație detaliată despre bunul în cauză, chiar dacă ea poate fi neactuală.

Descrierea cadrului juridic. După cum am spus și mai sus, contractul este un acord multilateral de voință prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice, iar principala lui caracteristică este consimțământul.

Contract de negociere – contract ale cărui prevederi sunt negociate de către părțile participante.

Contract sinalagmatic – contract în cadrul căruia părțile se obligă reciproc.

Contract unilateral – contract care generează obligații doar pentru o parte.

Contract comutativ – contract, prevederile căruia nu depind de acțiuni viitoare.

Contract aleatoriu – contract, prevederile căruia pot fi restrânse de unele întâmplări care pot avea loc în viitor.

Prin contractul de vânzare-cumpărare, o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părți (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul și să plătească prețul convenit. Vânzătorul se obligă să remită, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun, prevăzute de lege, dacă în contractul de vânzare-cumpărare nu este prevăzut altfel [7].

Contractul de vânzare cumpărare este un contract de negociere, sinalagmatic, comutativ și cu titlu oneros. În cazul în care contractul nu prevede suma de bani pentru care sunt transferate bunurile împreună cu drepturile asupra lor, se consideră că părțile contractuale au convenit singure, prin negociere, asupra lui.

Prin contract de donație, o parte (donator) se obligă să mărească din contul patrimoniului său, cu titlu gratuit, patrimoniul celeilalte părți (donatar) [7].

Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație este un contract unilateral, aleatoriu și cu titlu gratuit.

Negocierea contractului. În cazul contractului de vânzare-cumpărare, părțile participante negociază liber condițiile contractului. De obicei, pentru a-și demonstra bunele intenții, vânzătorul va solicita de la Oficiul Cadastral Teritorial un extras din registru, prin care să poată demonstra cumpărătorului că anume el este proprietarului bunului implicat în contract. Cheltuielile ce țin de transmiterea bunului, sunt achitate de către vânzător, iar cheltuielile ce țin de primirea bunului – de către cumpărător. Achitarea serviciilor notariale și a înregistrării ulterioare a drepturilor, de asemenea sunt achitate de către cumpărător.

Riscul deteriorării sau pieirii fortuite a bunului imobile este transmis cumpărătorului din momentul în care vânzătorul s-a absolvit de prevederile contractuale și a pus bunul imobil la dispoziția cumpărătorului.

Vânzătorul este obligat să informeze despre prezența drepturilor unor terți asupra bunului supus vânzării, de exemplu dreptul de arendă. Prezența acestui drept nu face vânzarea-cumpărarea imposibilă, doar că cumpărătorul o să intre în posesia dreptului de proprietate complet în momentul în care expiră dreptul de arendă.

Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, în cazul contractului de donație nu poate merge vorba despre o negociere în sensul adevărat al cuvântului. În cazul contractului din urmă, merge vorba despre careva condiții pe care le poate pune donatorul către donatar, iar acesta din urmă fie acceptă, fie refuză. Cu toate astea, la fel ca oricare alt contract, și cel de donație trebuie să respecte anumite cerințe.

Pentru a încheia contractul de donație, donatorul trebuie să posede capacitate de exercițiu. În cazul în care era afectat de o maladie presupusă letală, sau care îi diminua capacitatea de exercițiu, după care donatorul și-a revenit, el poate cere anularea contractului de donație. Anularea contractului de donație mai poate fi cerută de donator în cazul în care după încheierea contractului, sau înaintea încheierii, acesta a fost amenințat de către donatar, sau în cazul în care donatarul a atentat la viața donatorului sau a unor rude ale acestuia.

În cazul în care contractul de donație are prevăzute condiții impuse donatarului, acesta din urmă trebuie să accepte inclusiv și acele condiții. În cazul eschivării de la îndeplinirea lor, donatorul poate cere anularea contractului.

O ultimă situație în care donatorul poate cere anularea contractului este starea de nevoie. În cazul în care donatorul, din cauza unor evenimente care s-au întâmplat fără voia lui, și-a pierdut posibilitatea de a se întreține corespunzător, el poate cere revocarea donației.

Donatorul se obligă să informeze donatarul despre viciile bunului donat. În cazul în care nu o face, iar donatarul a avut de suferit din cauza viciilor în cauză, acesta din urmă poate cere despăgubiri.

Autentificarea notarială a contractului. După negocierea liberă a condițiilor contractuale, părțile implicate semnează contractul în cauză, în fața notarului. Notarul, după ce se asigură de corectitudinea datelor și condițiilor, respectând procedura, va autentifica contractul, fie de vânzare-cumpărare, fie cel de donație. Plata pentru serviciile notariale se achită de către cumpărător, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, sau de către donatar, în cazul contractului de donație.

Ambele contracte, atât cel de vânzare-cumpărare, cât și cel de donație, împreună cu planul cadastral al bunului imobil care i se anexează, reprezintă documentul care confirmă dreptul de proprietate nou obținut asupra bunului imobil.

2.3 Dobândirea dreptului prin succesiune

Moștenirea este transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate (cel ce a lăsat moștenirea) către succesorii săi. Moștenirea este o transmisiune de drepturi pentru cauză de moarte, universală, unitară și indivizibilă [7].

Se cunosc două tipuri de moștenire, testamentară, este atunci când decedatul și-a exprimat voința printr-un testament și, legală, atunci când testamentul lipsește, succesorii fiind desemnați prin lege.

Succesori pot fi, atât în cadrul succesiunii testamentare, atât și în cazul succesiunii legale, persoanele care se aflau în viață la momentul decesului celui care a lăsat moștenirea, precum și persoanele concepute de acesta în timpul vieții, dar care s-au născut după moartea sa. În cazul în care în termen de șase luni după deces nici un succesor nu pretinde moștenirea, sau în cazul în care toți succesorii au renunțat la ea, statul devine succesor al patrimoniului succesoral vacant.

Nu pot fi succesori persoanele care au comis fapte îndreptate în potriva ultimei dorințe a decedatului, sau au creat piedici pentru îndeplinirea acesteia. De asemenea, părinții decăzuți în drepturi nu pot fi moștenitori testamentari ai copiilor lor, în cazul în care în momentul decesului nu erau restabiliți în drepturi.

Succesiunea se consideră deschisă în urma decesului persoanei fizice, sau a declarării morții ei de către instanța de judecate.

Patrimoniul succesoral include atât drepturile patrimoniale (activul succesoral), cât și obligațiile patrimoniale (pasivul succesoral), pe care cel ce a lăsat moștenirea le avea la momentul decesului [7].

Succesiunea poate fi considerată, pe bună dreptate, una dintre cele mai dificile modalități de dobândire a drepturilor asupra bunurilor imobile și, chiar mai mult, reprezintă unul dintre cele mi dificile și complexe capitole ale Codului Civil.

Vom analiza metoda de dobândire a drepturilor prin succesiune, urmărind următorii pași:

descrierea cadrului legislativ;

descrierea obiectului dobândit prin succesiune;

dobândirea dreptului de proprietate prin succesiune.

Descrierea cadrului legislativ. „Testamentul este un act juridic solemn, unilateral, revocabil și personal prin care testatorul dispune cu titlu gratuit, pentru momentul încetării sale din viață, de toate bunurile sale sau de o parte din ele. Testator poate fi doar persoana cu capacitate de exercițiu. Nu se permite întocmirea testamentului prin reprezentant” [7]. Testamentul poate conține cotele succesorale ale fiecărui moștenitor, sau poate numi un moștenitor anume pentru fiecare bun. În cazul în care testamentul nu pomenește așa ceva, patrimoniul succesoral se împarte egal între toți moștenitorii. În cazul în care în testament se reglementează moștenirea doar a unei părți din patrimoniul decedatului, celelalte bunuri se împart conform moștenirii legale.

Testamentul poate fi de trei feluri, însă doar sub o singură formă în același timp:

olograf – scris, datat și semnat de către testator;

autentic – care este autentificat notarial;

mistic – scris, datat și semnat de către testator care apoi îl sigilează, după care notarul îl autentifică.

Testamentul trebuie să fie semnat obligatoriu. În cazul lipsei datării, testamentul este declarat nul.

Moștenirea legală reprezintă trecerea patrimoniului decedatului către persoanele menționate în lege. Moștenirea legală se aplică în cazurile când:

cel ce a lăsat moștenirea nu a scris nici un testament;

testamentul lăsat a fost declarat nul;

succesorii testamentari sunt codecedați sau comorienți cu testatorul;

succesorul testamentar a fost declarat nedemn.

În cazul succesiunii legale, moștenitorii sunt împărțiți în trei clase:

de clasa I – descendenții (fiii și fiicele celui ce a lăsat moștenirea, la fel și cei născuți vii după decesul lui, precum și cei înfiați), soțul supraviețuitor și ascendenții privilegiați (părinții, înfietorii) celui ce a lăsat moștenirea;

de clasa a II-a – colateralii privilegiați (frații și surorile) și ascendenții ordinari (bunicii, atât din partea tatălui, cât și din partea mamei) ai celui ce a lăsat moștenirea;

de clasa a III-a – colateralii ordinari (unchii și mătușile) ai celui ce a lăsat moștenirea.

Chiar dacă a fost lăsat testament, succesorii legali de clasa I, inapți pentru muncă, pot cere cel puți o doime din partea succesorală care li s-ar fi cuvenit în cazul moștenirii legale.

„Patrimoniul succesoral trece în proprietatea statului în baza dreptului de moștenire asupra unui patrimoniu vacant dacă nu există nici succesori testamentari, nici legali sau dacă nici unul din succesori nu a acceptat succesiunea, sau dacă toți succesorii sunt privați de dreptul la succesiune” [7].

Succesiunea trebuie să fie acceptată de moștenitori, atât în cazul succesiunii legali, cât și în cazul succesiunii testamentare. Termenul de acceptare este de șase luni din momentul deschiderii succesiunii.

Descrierea obiectului dobândit prin succesiune. În cazul dobândirii drepturilor prin succesiune, la fel ca și în cazul dobândirii prin act juridic, în marea majoritate a cazurilor, bunurile imobile și drepturile asupra lor care se transmit au trecut deja prin faza de înregistrare primară. În așa fel, Registrul bunurilor imobile deja conține o oarecare informație despre bunul imobil, astfel încât înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil va fi acceptată la prezentarea certificatului de moștenitor, însoțită de planul cadastral al bunului imobil. În cazul în care planul cadastral lipsește, se va cere elaborarea lui de către Oficiul Cadastral Teritorial în raza căruia se află bunul.

Dobândirea dreptului de proprietate prin succesiune. Documentul ce confirmă dreptul de proprietate dobândit prin succesiune, este certificatul de moștenitor. Un rol important în dobândirea drepturilor prin această metodă îi revine notarului.

Procedura de deschidere a moștenirii începe cu prezentarea certificatului de deces al testatorului la notar. Certificatul de deces se eliberează de către Autoritatea publică locală persoanelor interesate de dobândirea drepturilor prin moștenire. În cazul în care certificatul de deces nu poate fi eliberat, se prezintă hotărârea instanței de judecată prin care persoana este declarată decedată.

Odată ce moștenirea a fost deschisă de către notar, succesorii au termen de șase luni pentru a accepta moștenirea. După expirarea celor șase luni, în cazul în care nu s-a convenit altfel, notarul eliberează succesorilor certificatul de moștenire. În cazul în care notarul are dovezile necesare cum că nu există posibilitatea apariției altor succesori, el poate elibera acest certificat și într-un termen mai scurt.

Deținătorii certificatului de moștenire dispun de dreptul înregistrării bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor în Registrul bunurilor imobile [3].

2.4 Dobândirea dreptului prin accesiune

Pe lângă noile moduri de dobândire a dreptului de proprietate privată se numără și accesiunea, reglementată la art. 328-330 din Codul Civil. Prin accesiune se înțelege încorporarea unui bun în altul, cu alte cuvinte unirea unui lucru cu altul. Dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune rezolvă multe situații practice, care nu găseau o reglementare expresă în legislație. În practică apăreau situații când se uneau două sau mai multe bunuri care aparțineau unor proprietari diferiți și care nu puteau fi separate fără a se cauza prejudicii bunurilor. Soluțiile acestor situații astăzi le putem desprinde din conținutul art. 328-330. Cu toate astea, accesiunea ca mod de dobândire a drepturilor asupra bunurilor imobile este o concepție rar întâlnită, în comuna Vărzărești nefiind înregistrat nici un caz până la acest moment.

Codul civil cuprinde reglementări în ceea ce privește atât accesiunea imobiliară, cât și cea mobiliară. În cazul nostru, ne vom îndrepta atenția spre accesiunea imobiliară. Această din urmă, poate fi de două feluri: accesiune imobiliară naturală și accesiune imobiliară artificială.

Pentru o înțelegere mai profundă a fenomenului, vom studia problema dobândirii drepturilor prin accesiune pentru ambele cazuri, accesiune naturală și accesiune artificială.

Pentru descrierea procesului de dobândire a drepturilor prin accesiune naturală, vom urmări următorii pași:

descrierea obiectului dreptului;

descrierea cadrului legislativ al accesiunii naturale;

formarea dreptului de proprietate prin accesiune naturală.

Descrierea obiectului dreptului. Ca exemplu, în cazul nostru, obiect al dreptului de proprietate îl va reprezenta un teren care, din motive naturale, își mărește suprafața. Să presupunem că prin modificarea lentă a cursului unui râu lasă în urmă aluviuni, din contul cărora suprafața terenului nostru se mărește. În așa fel, problema pe care o avem în fața ar suna cam așa: un bun imobil care este deja înregistrat în Registrul bunurilor imobile, sub influența factorilor naturali, și-a mărit suprafața. Se pune problema legalizării noilor hotare.

Descrierea cadrului legislativ al accesiunii naturale. Accesiunea imobiliară naturală este reglementată de către art. 328 al Codului Civil al Republicii Moldova, conținutul căruia îl avem prezentat mai jos:

„Adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului terenului riveran numai dacă ele se formează treptat (aluviuni). Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgătoare revin proprietarului acestor ape.

Proprietarul terenului înconjurat de râuri, heleșteie, iazuri, canale sau de alte ape nu devine proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor. Proprietarul acestor ape nu dobândește nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.

Proprietarul terenului din care o apă curgătoare a smuls brusc o parte importantă, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra părții desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data când proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat în posesiune.

În cazul în care o apă curgătoare, formând un braț nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămâne proprietarul insulei astfel create.” [7].

După cum se poate deduce din prevederile articolului citat, nu se atribuie accesiunii naturale situațiile în care schimbările ce au avut loc sub influența factorilor naturali sunt doar temporare, sau au avut loc brusc și există posibilitatea revenirii la situația inițială.

Formarea dreptului de proprietate prin accesiune naturală. Formarea dreptului de proprietate prin metoda accesiunii naturale include următorii pași:

demonstrarea schimbărilor survenite în cadrul bunului imobil în urma accesiunii naturale;

legalizarea noilor dimensiuni ale bunului imobil.

Pentru a se demonstra schimbările survenite în cadrul bunurilor imobile sub efectul accesiunii naturale se pot folosi mai multe metode: măsurările terestre, folosirea planurilor Ortophoto etc. Aceste măsuri pot fi inițiate atât de proprietarul bunului imobil modificat, cât și de către stat.

În rezultatul măsurătorilor efectuate se va elabora un plan cadastral sau geometric nou, care să cuprinde noile hotare ale bunului imobil, astfel făcând vizibilă acțiunea accesiunii imobiliare.

Legalizarea modificărilor apărute prin accesiune se va baza pe modul de dobândire a drepturilor în condițiile legii. Baza legislativă a acestei proceduri va fi art. 328 al Codului Civil, în baza căruia este eliberat un act administrativ emis de autoritatea publică locală care se anexează la noul plan cadastral.

Documentul ce va confirma dreptul de proprietate asupra noului bun imobil va rămâne documentul inițial, fie că este vorba despre Titlul de autentificare, act juridic etc. Pur și simplu se va atașa noul plan cadastral elaborat împreună cu actul administrativ emis de primărie.

În cazurile de rezolvare amiabilă a efectelor accesiunii, proprietarul va depune o cerere la Oficiul Cadastral pentru a se face modificări în Registrul bunurilor imobile. În cazul în care vecinii nu sunt de acord cu coordonarea noilor hotare ale bunului imobil, această procedură se va decide de către instanța de judecată.

Accesiune imobiliară artificială – dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor străine amenajate cu scopul protecției în condițiile unor amenințări distructive ale naturii de exploatare sau de altă natură [3].

Pentru a analiza dobândirea dreptului de proprietate prin accesiunea imobiliară artificială ne vom conduce de următorii pași:

descrierea obiectului dreptului;

descrierea cadrului legislativ al accesiunii artificiale;

formarea dreptului de proprietate prin accesiune artificială.

Descrierea obiectului dreptului. Ca exemplu o să luăm un teren care este amenințat de alunecări de teren. Pentru combaterea alunecărilor, terenul trebuie să fie împădurit, însă în acest proces este implicat și o parte din terenul unui alt proprietar. Se pune problema legalizării acestor acțiuni și dobândirea dreptului asupra terenului „străin”.

Descrierea cadrului legislativ al accesiunii artificiale. Accesiunea artificială este reglementată de către art. 329 al Codului Civil al Republicii Moldova, conținutul căruia îl avem mai jos:

„Construcțiile și lucrările subterane sau de la suprafața terenului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa și îi aparțin acestuia până la proba contrară. Prin lucrări se înțeleg plantarea, precum și amenajările aduse unui teren care nu se încorporează în mod durabil în acesta.

Proprietarul de teren care a efectuat construcții și alte lucrări cu materiale străine este obligat să plătească valoarea materialelor. Dacă lucrările au fost efectuate cu rea-credință, proprietarul este obligat să repare și prejudiciul cauzat.

În cazul în care construcțiile sau lucrările sunt făcute de un terț, proprietarul terenului are dreptul să le țină pentru sine sau să oblige terțul să le ridice pe cheltuială proprie și să repare daunele cauzate. Dacă păstrează construcțiile sau lucrările făcute de un terț, proprietarul este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor și costul muncii ori o sumă de bani egală cu creșterea valorii terenului.

În cazul în care construcțiile sau lucrările sunt făcute de un terț de bună-credință, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor și este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor și costul muncii sau o sumă de bani echivalentă creșterii valorii terenului.

În cazul în care construcția este ridicată în parte pe terenul constructorului și în parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobândi proprietatea asupra întregii construcții, plătind constructorului o despăgubire, numai dacă cel puțin 1/2 din suprafața construită se află pe terenul său. În acest caz, el va dobândi și un drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existență a construcției. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor și costul muncii, precum și contravaloarea folosinței terenului aferent.

Constructorul de rea-credință nu poate pretinde la o despăgubire mai mare de o treime din suma calculată conform alin.(5) dacă nu va dovedi că persoana îndreptățită poartă ea însăși o parte din vinovăție.” [7].

Formarea dreptului de proprietate prin accesiune artificială. După cum s-a observat, accesiunea artificială se folosește mai des în cazul în care trebuie luate decizii urgente, pentru a stopa unele procese negative. De cele mai multe ori, dreptul de proprietate prin accesiune artificială îl dobândește administrația publică locală, deoarece anume ea este autoritatea care poate acționa cel mai rapid în cazul unor posibile situații excepționale, și, în același timp poate că anume această autoritate este cea mai interesată în a proceda astfel. În asemenea cazuri, se întâmplă că mai întâi se acționează, după care se încearcă legalizarea acțiunilor întreprinse, ceea ce nu este tot timpul un lucru ușor, din cauza neînțelegerilor cu vecinii.

În cazul în care procesul accesiunii artificiale poate fi efectuat pe cale amiabilă, se elaborează un nou plan cadastral al bunului imobil nou format, care se anexează la vechiul document de drept. De multe ori, însă, rezolvarea amiabilă a acestei probleme nu se poate realiza, proprietarii vecini refuzând să participe la coordonarea noilor hotare, ajungându-se în instanța de judecată. În acest caz, hotărârea de judecată, împreună cu noul plan cadastral elaborat de oficiul cadastral în conformitate cu prevederile, reprezintă actul care se anexează la vechiul document de drept.

2.5 Dobândirea dreptului prin uzucapiune

Reglementând posesiunea ca stare de fapt, Codul Civil a reglementat și unele dintre efectele principale ale acesteia, uzucapiunea, considerată, pe bună dreptate, unul dintre cele mai spectaculoase efecte ale posesiunii. În cazul în care posesiunea, respectându-se anumite condiții, se prelungește un anumit timp, legea o consideră izvor al proprietății, iar posesorul care poate demonstra că a posedat în tot intervalul și în condițiile stabilite de lege va fi considerat proprietar.

Uzucapiunea reprezintă o formă de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului imobil în baza posesiunii lui cu bună-credință, sub nume de proprietar, pe parcursul a cel puțin 15 ani [3].

Din definiția propusă rezultă că uzucapiunea este condiționată de posedarea îndelungată a lucrului. Posesiunea este, prin urmare, elementul principal al uzucapiunii. Fără posesiune nu se poate dobândi proprietatea.

Dreptul de proprietate se poate obține prin uzucapiune prin două metode:

prin efectul unul act administrativ;

prin hotărâre judecătorească.

Vom descrie dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune după următorii pași:

descrierea obiectului dreptului;

descrierea cadrului legislativ;

dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Descrierea obiectului dreptului. În cazul nostru, pentru exemplu, o să considerăm două terenuri agricole vecine, care aparțin la doi proprietari diferiți. Din unele motive necunoscute de nimeni, proprietarul unuia dintre terenuri nu îl prelucrează. În așa fel, celălalt proprietar a ajuns să prelucreze ambele terenuri cu titlu de proprietar, chiar dacă are drept de proprietate doar asupra unuia.

Descrierea cadrului legislativ. Principiile legislative principale ale uzucapiunii sunt incluse în art. 332 al Codului Civil al Republicii Moldova, textul căruia îl prezentăm mai jos:

„Dacă o persoană, fără să fi dobândit dreptul de proprietate, a posedat cu bună-credință sub nume de proprietar un bun imobil pe parcursul a 15 ani, aceasta devine proprietarul bunului respectiv.

Dacă un bun imobil și drepturile asupra lui sunt supuse înregistrării de stat, dreptul de proprietate se dobândește în temeiul alineatului de mai sus din momentul înregistrării.” [7].

Pentru a produce efecte juridice, uzucapiunea trebuie să respecte anumite cerințe.

Uzucapiunea, sau am putea spune posesiunea, ca element de bază al uzucapiunii, trebuie să fie continuă. În așa fel, cel care folosește terenul cu titlu de proprietar trebuie să își exercite acțiunile de posedare a bunului în mod continuu, fără întreruperi. Trebuie să lipsească urmele că acel proprietar ar fi abandonat pentru o anumită perioadă bunul imobil. Nu se consideră abandonare a bunului atunci când cel care îl prelucrează nu a putut-o face din cauza unor obstacole naturale.

Posesiunea trebuie să fie pașnică. Se are în vedere că posesorul bunului nu și-a obținut dreptul de a prelucra pământul prin metode violente sau imorale.

Posesiunea trebuie să fie publică. Posesiunea este publică atunci când se exercită în văzul tuturor și este cunoscută de toți cei care voiesc să o vadă sau să o știe.

Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Persoana ca vrea să obțină dreptul de proprietate prin uzucapiune trebuie să îndeplinească două condiții:

să poată să demonstreze că a posedat bunul imobil cu bună-credință cu titlul de proprietar;

să poată să demonstreze că a posedat bunul un timp destul de mare pentru a fi suficient apariției uzucapiunii, adică cel puțin 15 ani.

Ce ține de prima problemă, ea se poate rezolva cu ușurință cu ajutorul autorităților administrației publice locale, care pot confirma că cel ce pretinde dreptul de proprietate a achitat impozitele și a utilizat terenul conform destinației.

Ce ține de demonstrarea perioadei de folosință, cel mai des se apelează la instanța de judecată.

În așa fel, documentul care va confirma dreptul de proprietate obținut prin uzucapiune se va forma din:

actul administrativ care să confirme posesiunea de bună-credință a terenului;

hotărârea judecătorească care să confirme posesiunea terenului pe un termen nu mai mic de 15 ani;

planul cadastral nou elaborat al bunului imobil.

Un scenariu de dobândire a dreptului prin uzucapiune ar fi următorul:

inițierea procesului de dobândire a dreptului;

adoptarea deciziei consiliului local de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului imobil prin uzucapiune;

efectuarea lucrărilor cadastrale de măsurare și determinare în natură a obiectului;

elaborarea sau modificarea planului cadastral sau elaborarea Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

Aș putea spune că uzucapiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole este un fenomen nu foarte des întâlnit în practică. În comuna Vărzărești, raionul Nisporeni, până la momentul de față nu s-a înregistrat nici un caz.

2.6 Dobândirea dreptului prin hotărâre judecătorească

Și acest mod de dobândire a dreptului de proprietate este prevăzut în art. 320, alin. (2), care prevede că dreptul de proprietate se poate dobândi prin hotărâre judecătorească atunci când aceasta este translativă de proprietate. Din conținutul acestei norme deducem faptul că doar hotărârile judecătorești translative de proprietate servesc ca temei de dobândire a dreptului de proprietate. Hotărârile judecătorești declarative de drepturi, adică hotărârile care recunosc părții un drept subiectiv, nu pot genera un nou drept, nu pot da naștere nici dreptului de proprietate. Doar hotărârea judecătorească translativă de proprietate poate fi considerată un mod de dobândire a dreptului de proprietate. De exemplu, suntem în prezența unui asemenea mod de dobândire a dreptului de proprietate în cazul executării silite a unei hotărâri judecătorești privind vânzarea prin licitație a bunurilor unei persoane [12].

Spre deosebire de modul de dobândire a drepturilor prin accesiune sau uzucapiune, hotărârea judecătorească este o metodă mult mai actuală și întâlnită.

Putem distinge două particularități a acestei metode:

bunul imobil sau obiectul hotărârii judecătorești a fost anterior înregistrat în Registrul bunurilor imobile;

bunul imobil pentru care a fost adoptată hotărârea judecătorească nu a fost supus înregistrării primare în Registru.

În prima situație, adăugător demersului în instanța de judecată se va mai anexa și un extras din Registrul bunurilor imobile, care să confirme dreptul asupra imobilului. După ce se va efectua identificarea bunului imobil în natură și se va depista cauza lezării drepturilor asupra bunului, instanța de judecată va luat măsuri și va adopta o decizie care să ducă la înlăturarea acestor impedimente. De cele mai multe ori, lezarea drepturilor are loc din cauza altor proprietari. Spre exemplu o persoană străină, sau chiar un vecin, depozitează pe teritoriul unui bun imobil străin materiale de construcție. Din această cauză, proprietarul bunului imobil nu își va putea exercita toate atributele dreptului de proprietate, în acest caz dreptul de folosință. Cu toate astea, există cazuri când lezările drepturilor sunt datorate erorilor din Registrul bunurilor imobile. În asemenea cazuri, hotărârea instanței de judecată va stipula și obligațiunile Oficiului Cadastral Teritorial care se face responsabil de erorile în cauză.

În cazul dat, documentul ce confirmă, sau am putea spune, reconfirmă dreptul de proprietate îl va reprezenta hotărârea instanței de judecată, la care se va anexa planul cadastral al bunului imobil.

În cazul al doilea, atunci când dreptul de proprietate împreună cu bunul imobil nu au fost înregistrate în Registrul bunurilor imobile, mai întâi de toate se va face identificarea bunului în natură și se va elabora planul cadastral al bunului imobil. Împreună cu identificarea bunului, se vor întreprinde măsuri de confirmare sau infirmare a drepturilor presupușilor proprietari, după care se va adopta decizia.

Acest al doilea caz este o problemă destul de des întâlnită în practică, deoarece, din cauza neînregistrării drepturilor în Registru, apar mai multe persoane fizice sau juridice care pretind că dețin dreptul de proprietate asupra bunului în cauză. Din aceste considerente, legislația în vigoare și stabilește înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile ca fiind o procedură obligatorie.

Ca și în primul caz, la fel și aici, ca act de confirmare a drepturilor obținute servește hotărârea instanței de judecată, împreună cu planul cadastral al bunului elaborat de Oficiul Cadastral Teritorial în raza căruia se află bunul în modul stabilit de legislație.

2.7 Concluzii la capitolul 2

Dacă dobândirea dreptului în condițiile legii a fost în perioada de început a implementării cadastrului cea mai răspândită metodă de dobândire a drepturilor, acum, în prezent, această metodă nu se mai folosește chiar atât de des. Principalul act administrativ care reglementează dobândirea dreptului de proprietate este cu siguranță Codul Funciar. În baza acestui act, au fost împroprietăriți cu terenuri marea majoritate a populației din Republică.

Actul juridic, ca metodă de dobândire a dreptului de proprietate este cea mai răspândită metodă întâlnită în practică. O dată cu apariția Codului Civil, utilizarea actelor juridice ca metodă de dobândire a dreptului de proprietate s-a răspândit extraordinar de repede.

Dobândirea dreptului prin succesiune este probabil una dintre cele mai complexe și mai dificil de rezolvat „probleme” când vine vorba despre dobândirea proprietății. În acest scop, Codul Civil are rezervate pentru succesiune un număr mare de articole care încearcă să rezolve problemele apărute.

Dobândirea dreptului prin accesiune. Ce ține de comuna Vărzărești, raionul Nisporeni, accesiunea, ca metodă de dobândire a dreptului de proprietate, încă nu a fost întâlnită. Cu toate că în teorie s-ar părea că metoda dată ar trebui să se întâlnească destul de des, în practica națională, la fel, această metodă nu este foarte răspândită. Pe lângă toate astea, metoda dată este o metodă lentă de obținere a dreptului de proprietate și în oarecare măsură, dacă este să vorbim despre accesiunea naturală, implică și un grad oarecare de noroc, din partea potențialului nou proprietar, și ghinion din partea celui ce pierde proprietatea.

Dobândirea dreptului prin uzucapiune. La fel ca și în cazul accesiunii, uzucapiunea ca metodă de dobândire a dreptului de proprietate, în cadrul comunei Vărzărești nu a fost întâlnită. Și din nou, la fel ca și accesiunea, uzucapiunea impune un termen de 15 ani pentru a produce efecte juridice care s-ar echivala cu trecerea dreptului de la o persoană la alta. Uzucapiunea este o metodă foarte discutată, iar pe alocuri chiar criticată pentru modul în care își face efectul. Mulți oameni de știință spun că uzucapiunea intră în contradicție cu caracterul perpetuu al proprietății, iar alții spun că este și o problemă morală inclusă la mijloc. În orice caz, uzucapiunea este recunoscută de către Codul Civil ca fiind o metodă legală de dobândire a dreptului de proprietate.

Dobândirea dreptului prin hotărâre judecătorească este, după cum se poate deduce, o metodă forțată. Cu toate astea, practica arată că este o metodă foarte des întâlnită, neînțelegerile între potențiali proprietari fiind la ordinea zilei. Hotărârea judecătorească poate fi întâlnită atât ca metodă de sine stătătoare de dobândire, cât și în cadrul altor metode. De exemplu, în cadrul accesiunii, de cele mai multe ori, în final, se ajunge ca instanța de judecată să rezolve litigiul între vechiul și noul proprietar.

3 METODOLOGIA ÎNREGISTRĂRII DREPTURILOR ASUPRA BUNURILOR IMOBILE

3.1 Noțiuni generale despre înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile

Înregistrare – înscriere în registrul bunurilor imobile a informației despre bunul imobil supus înregistrării, despre dreptul asupra bunului imobil, despre deținătorul dreptului asupra bunului imobil. Prin conținutul său, înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o înregistrare de stat [3].

Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor reprezintă unul dintre cele mai importante capitole în funcționarea sistemului informațional al cadastrului în general. Așa cum dreptul de proprietate și bunul imobil sunt concepții inseparabile, înregistrarea acestora reprezintă și o metodă de acumulare a informației cadastrale.

O etapă importantă a procesului de înregistrare, este determinarea corectă a obiectului înregistrării. În așa fel, în practică vom întâlni următoarele situații:

înregistrarea bunului imobil;

înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil;

înregistrarea altor drepturi reale asupra bunului imobil.

Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor putând fi considerată o știință de sine stătătoare, aceasta a ajuns să își creeze metode de organizare a procesului dat, astfel cunoscându-se:

înregistrare primară;

înregistrare curentă;

înregistrare masivă;

înregistrare selectivă.

Nu trebuie de confundat metodele de organizare a procesului de înregistrare cu însăși metodele de înregistrare propriu zise, la car ne vom opri în subcapitolele ce urmează.

Înregistrare primară – „efectuarea primului înscris în Registrul bunurilor imobile privitor la bunul imobil, la drepturile patrimoniale asupra lui și la titularul de drepturi” [13].

După cum spune și definiția, înregistrarea primară reprezintă prima înscriere în Registru a bunului imobil. Înregistrarea primară a fost o parte componentă a implementării cadastrului în Moldova. Astfel, prin anii 2000 se demarase un proiect finanțat de către stat, în cadrul căruia trebuiau înregistrate toate bunurile imobile de pe teritoriul țării. Cu părere de rău, se poate spune că procesul înregistrării primare nu s-a încheiat nici măcar până în ziua de astăzi.

Înregistrare curentă – „reprezintă efectuarea de modificări în Registrul bunurilor imobile” [13].

După cum se poate deduce din definiție, pentru a se putea efectua înregistrarea curentă, este obligatoriu ca bunul imobil să fi trecut deja prin procedura de înregistrare primară. În așa fel, bunul fiind deja înregistrat, putem spune că Registrul bunurilor imobile conține deja o informație amplă despre acesta. Înregistrarea curentă poate fi necesară din momentul în care bunul imobil a suferit careva schimbări, fie s-a demolat o parte a sa, fie s-au mai construit careva anexe. O altă posibilitate ar fi implicarea bunului imobil în tranzacții imobiliare. Astfel, odată ce bunul imobil și-a schimbat proprietarul, presupunând că bunul a rămas neschimbat, ceea ce trebuie modificat în cadrul Registrului este doar titularul de drept asupra bunului imobil.

Înregistrare masivă – „se efectuează din contul statului și fără cererea titularului de drepturi” [13].

După cum spune și definiția, înregistrarea masivă este un complex de lucrări îndreptate spre înregistrarea drepturilor care este finanțat de stat, într-un mod centralizat. În mare parte, aceasta se înfăptuiește pentru a servi intereselor statului și în primul rând pentru interesele fiscale ale acestuia.

Un rol important în cadrul înregistrării masive, fie ea primară, sau curentă, îl joacă autoritățile administrațiilor publice locale. O conlucrare bună cu aceștia din urmă poate fi considerată un pas sigur în înfăptuirea înregistrării masive.

Selectarea executorului acestor lucrări cadastrale se efectuează, de obicei, prin licitație, iar odată ce alegerea a fost făcută, compania respectivă își îndeplinește sarcinile în conformitate cu instrucțiunile elaborate de către autoritatea publică centrală din domeniul cadastrului.

Înregistrarea selectivă – „se efectuează la cererea titularului de drepturi” [13].

Spre deosebire de înregistrarea masivă, care este organizată și finanțată de stat, pentru a-i servi scopurilor sale, înregistrarea masivă se execută la cererea proprietarilor de bunuri imobile, tot ei fiind cei care suportă cheltuielile pentru aceste lucrări. De obicei, înregistrarea selectivă are loc în carul înregistrării curente, principalele cauze care cer înfăptuirea ei fiind schimbul proprietarului bunului imobil.

Ca știință, înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor se conduce după câteva principii:

obligativitatea înregistrării;

interesul public al înregistrării;

interesul privat al înregistrării;

transparența înregistrării.

Obligativitatea înregistrării. Înregistrarea imobilelor și a drepturilor asupra lor este o componentă importantă a sistemului cadastral național. În aceste condiții, Legea cadastrului bunurilor imobile stipulează că înregistrarea bunurilor imobile împreună cu drepturile asupra lor este obligatorie.

Interesul public al înregistrării. Nu este un secret pentru nimeni că statul, ca organism, supraviețuiește în mare parte datorită impozitelor și a politicii sale fiscale. O sursă importantă a impozitelor cu siguranță o reprezintă bunurile imobile. În așa fel, pentru a duce o politică fiscală corectă și echitabilă pentru toată lumea, statul are nevoie de informație despre bunurile imobile și proprietarii acestora, informație pe care o poate dobândi în procesul de înregistrare a drepturilor.

Interesul privat al înregistrării. Dacă ,în mare parte, statul este interesat de politica fiscală, atunci sectorul privat este interesat de protecția drepturilor sale. Statul se obligă să protejeze proprietatea și proprietarii, dar numai în condițiile în care acestea sunt înregistrate. În așa fel, este în interesul fiecărei persoane să își înregistreze proprietățile, atâta timp cât are nevoie de o recunoaștere a sa ca proprietar.

Transparența înregistrării. Acest din urmă principiu nu este numai un principiu în cadrul înregistrării bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor. El este un principiu general al întregului sistem cadastral. Dar, vorbind anume despre înregistrare, acest principiu are în vedere organizarea procesului de înregistrare într-un mod deschis pentru fiecare proprietar. Se are în vedere că organul care se ocupă cu înregistrarea imobilelor și a drepturilor este obligat, la cererea oricărui proprietar, să elibereze informație despre bunurile înregistrate și despre proprietarii acestora, cu excepția cazurilor în care se cere informație, dezvăluirea căreia ar putea pune în pericol securitatea națională.

Procesul de înregistrare a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor se efectuează prin trei metode:

intabularea;

înscrisul provizoriu;

notarea.

Cu toate că se cunosc trei metode de a înscrie drepturile în cadrul registrului bunurilor imobile, nu poate merge vorba despre care dintre metode este cea mai eficientă sau cea mai bună. Trebuie de înțeles că fiecare dintre aceste metode este unică în felul ei, și are specificul ei de aplicare. Ca un exemplu, nu poate merge vorba despre înregistrarea arendei folosind ca metodă de înregistrare intabularea. La fel, nu poate merge vorba despre înscrierea în registru a dreptului de proprietate folosind notificarea. Fiecare dintre metodele enumerate are caracteristicile sale specifice, caracteristici care o definesc de celelalte metode. Astfel, în continuare vom încerca să le descriem pe fiecare în parte.

3.2 Intabularea

După cum s-a mai menționat și în paginile precedente, intabularea reprezintă o înscriere în registru a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile și a altor drepturi reale. Intabularea se folosește atât în cadrul înregistrării primare și curente, cât și în cadrul înregistrării masive sau selective. În afară de înregistrarea bunurilor imobile, intabularea mai este folosită atât pentru actualizarea informației din registrul bunurilor imobile, atunci când bunul imobil a suferit schimbări și informația prezentă în registru nu mai este actuală, cât și pentru rectificarea informației din registru, atunci când s-au produs erori de înregistrare.

Intabularea, ca metodă de înregistrare, se conduce după următorii pași:

depunerea cererii de înregistrare;

examinarea inițială a cererii de către registrator;

adoptarea deciziei de primire sau respingere a cererii;

examinarea detaliată a cererii de către registrator;

adoptarea deciziei de înregistrare;

efectuarea înscrisului în registru sau intabularea drepturilor;

îndosarierea;

restituirea documentelor de drept înregistrate către proprietar.

Procesul de înregistrare a bunurilor imobile împreună cu drepturile asupra lor este un proces flexibil, care variază în funcție de modul de dobândire a drepturilor ce urmează a fi înregistrate și de documentul de drept pe care îl prezintă proprietarii.

Înregistrarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren. Conform Codului Funciar, titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren este eliberat doar în cazul dobândirii drepturilor cu titlu gratuit, de către administrația publică locală, în așa fel, titlul dat este eliberat în cadrul înregistrării primare.

În cadrul înregistrării masive, cererea pentru înregistrarea drepturilor este depusă de primărie, iar în cazul înregistrării masive, cererea este înaintată de către proprietarul bunului imobil. Legislația permite și terților să depună cererea de înregistrare, în cazul în care ei sunt împuterniciți de către proprietar printr-o procură.

Conform legislației în vigoare, registratorul nu are dreptul de a refuza înregistrarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren [3, p. 324].

În așa fel, etapa de examinarea primară a cererii devine de prisos.

La cererea de înregistrare a drepturilor se atașează însuși documentul de drept, în cazul acesta el fiind titlul de autentificare, fie de către primărie, fie de către proprietar.

În cadrul examinării detaliate a cererii, registratorul studiază documentele prezentate, fiind atent să nu existe erori, tehnice sau juridice. În cazul în care sunt prezente erori, el poate refuza, acordând primăriei o anumită perioadă de timp în care să excludă erorile, fără a leza drepturile proprietarilor. În cazul în care erorile lipsesc, sau au fost eliminate, registratorul adoptă decizia de înregistrare.

După ce s-a adoptat decizia, înregistrarea se efectuează concomitent atât în formă scrisă, pe hârtie, cât și în formă electronică.

În același timp cu înregistrarea, în cazul dat fiind vorba despre înregistrarea primară, se deschide și dosarul cadastral al bunului imobil.

După efectuarea înregistrării, documentul de drept este înapoiat proprietarului, oficiul cadastral păstrând doar o copie a acestuia.

Înregistrarea actului juridic. Când vorbim despre înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile dobândite prin act juridic, trebuie să înțelegem că merge vorba, de fapt, despre modificarea înscrierilor din registrul bunurilor imobile. Asta are o explicație simplă. Nu se pot transmite drepturile prin act juridic în cazul în care bunul imobil nu a fost supus înregistrării primare.

Cererea pentru înregistrare, împreună cu documentul de drept și documentul de identitate poate fi depusă de o singură persoană, cumpărător, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, donatar, în cazul contractului de donație etc.

Registratorul urmează să examineze documentele prezentate și, în lipsa unor neajunsuri va adopta decizia de înregistrare și va aplica parafa de înregistrare pe documentele (contractele) prezentate.

Documentele prezentate, după ce a fost efectuată înregistrare, sunt înapoiate proprietarului, iar registratorul urmează să completeze dosarul cadastral cu copia noului act ce confirmă dreptul de proprietate.

Înregistrarea drepturilor dobândite prin succesiune. În cadrul prezentului mod de dobândire a drepturilor, bunul imobil poate fi transmis (împreună cu drepturile asupra lui) atât în cazul în care a trecut înregistrarea primară, cât și în cazul în care nu a fost niciodată înregistrat, astfel încât aici poate merge vorba atât despre înscrierea inițială în registru, cât și despre modificarea înscrisului din registru.

În cazul în care bunul imobil transmis nu a fost înregistrat, notarul eliberează succesorului certificat de calitate de moștenitor. Prin intermediul acestui certificat, succesorul va fi în stare să inițieze lucrările cadastrale necesare identificării bunului imobil și a elaborării planului cadastral al bunului. După ce aceasta s-a efectuat, notarul îi va elibera certificatul de moștenitor.

Cererea de înregistrare va fi însoțită de certificatul de moștenitor și de dosarul cadastral al lucrărilor cadastrale efectuate în cadrul înregistrării primare.

În cadrul înregistrării primare, succesorul poate alege dacă hotarele bunului vor fi generale sau fixe. În cazul hotarelor generale, ele se vor coordona cu autoritatea publică locală, iar în cazul hotarelor fixe, acestea vor fi coordonate cu fiecare vecin al bunului.

Următorii pași ai înregistrării sunt identici cu cei din cadrul cazurilor expuse mai sus.

Înregistrarea drepturilor dobândite prin accesiune. Dacă este să vorbim din perspectiva noului proprietar, cel ce beneficiază de efectele accesiunii, înregistrarea drepturilor obținute prin această metodă reprezintă o modificare a înscrisului din registru.

Înregistrarea drepturilor poate fi inițiată de atât de către noul proprietar al bunului imobil, sau de către autoritatea publică locală, în cadrul lucrărilor masive de identificare a imobilelor.

La cererea depusă, se va anexa documentul de confirmă dreptul de proprietate, acesta putând fi actul administrativ, hotărârea judecătorească etc.

Procesul de înregistrare decurge ca și în cazurile precedente.

Înregistrarea drepturilor dobândite prin hotărâre judecătorească. Într-o oarecare măsură, procedura de înregistrare în cazul drepturilor dobândite prin hotărâre de judecată se aseamănă cu înregistrarea drepturilor dobândite prin succesiune. Și aici, există două posibilități. Prima, când bunul imobil a fost supus înregistrării primare. Al doilea, când bunul imobil nu a fost încă înregistrat.

În cazul în care bunul imobil nu a fost până la moment înregistrat, se vor iniția lucrări cadastrale de identificare a bunului imobil în teren, după care se va elabora planul cadastral al acestuia, fiind mai apoi aprobat prin act administrativ.

După ce aceste lucrări au fost efectuate, procedura de înregistrare se rezumă la cazul în care bunul imobil a fost înregistrat primar.

Cererea de înregistrare se prezintă însoțită de documente ce confirmă identitatea proprietarului, documentele de drept asupra bunului imobil, planul cadastral și alte documente care pot influența înregistrarea. Restul procedurii este identic.

3.3 Înscrisul provizoriu

Înscrisul provizoriu, ca metodă de înregistrare are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept de proprietate sau a altor drepturi reale.

Dobândirea dreptului prin aplicarea înscrisului provizoriu poate avea loc atunci când proprietarul încă nu deține toate documentele de drept care să îi confirme dreptul, însă urmează să le obțină în curând. În așa cazuri, registratorul îi dă proprietarului un anumit termen în care acesta trebuie să prezinte și restul documentelor de drept.

Modificarea unui drept de proprietate prin aplicarea înscrisului provizoriu poate avea loc în baza unor condiții stabilite de părți, benevol. În astfel de cazuri, înscrisul provizoriu conține și acele condiții impuse de către părți.

Stingerea unui drept prin folosirea înscrisului provizoriu se poate înfăptui în condițiile în care bunul imobil urmează a fi lichidat.

Un exemplu în care poate fi folosit, ca metodă de înregistrare, înscrisul provizoriu este vinderea unui bun imobil în rate. Cumpărătorul, din momentul în care contractul de vânzare-cumpărare este încheiat, obține un drept de proprietate provizoriu, urmând ca la sfârșitul perioadei de achitare completă a sumei cerute de vânzător să intre în drepturi depline asupra bunului imobil.

Scenariu aplicării înscrisului provizoriu va fi următorul:

depunerea cererii de înregistrare;

înregistrarea cererii în condica de cereri;

verificarea actelor ce confirmă drepturile care au fost anexate la cerere;

adoptarea deciziei de primire a cererii;

verificarea detaliată a cererii și a documentelor anexate;

adoptarea deciziei de înregistrare, sau de refuzare a înregistrării;

efectuarea înscrisului în registrul bunurilor imobile (în cazul în care a fost adoptată decizia de înregistrare);

deschiderea sau completarea dosarului cadastral;

restituirea documentelor înregistrate.

Cererea de înregistrarea a bunului imobil împreună cu drepturile asupra sa va fi depusă de cumpărător, sau de un reprezentant legal al acestuia. La cererea dată vor fi anexate și documentele care confirmă dreptul de proprietate, după cum urmează:

document care să confirme identitatea proprietarului;

documentul ce confirmă dreptul de proprietate, în cazul dat fiind vorba despre contractul de vânzare-cumpărare;

dosarul lucrărilor cadastrale;

planul cadastral.

În faza de verificare primară a cererii, mai întâi de toate, registratorul va înregistra cererea în condica de cereri.

După aceasta, registratorul va purcede la verificarea autenticității documentelor anexate: calitatea documentelor, coincidența datelor din actul ce confirmă dreptul cu cele din actul de identitate, lipsa erorilor, atât tehnice, cât și juridice etc.

În urma studierii primare a documentelor ce au fost prezentate, registratorul, în lipsa unor obiecții, va adopta decizia de primire a cererii și a documentelor, sau, în cazul descoperirii unor neajunsuri sau erori, va refuza cererea depusă.

În cazul acceptării cererii, registratorul urmează să treacă la verificarea detaliată a documentelor anexate:

va verifica forma documentelor, va cerceta corespunderea datelor între documente;

în cazul depistării unor erori sau a unor neajunsuri, va informa solicitantul despre acestea, acordându-i un anumit termen pentru eliminarea erorilor, sau pentru a prezenta și alte documente, în cazul în care cele deja prezentate nu sunt suficiente.

În cazul în care nu s-au descoperit neajunsuri, sau în solicitantul, în termenul acordat, le-a înlăturat, registratorul va adopta decizia de înregistrare a bunului imobil și a drepturilor asupra sa; va efectua înscrisul în registrul bunurilor imobile și va aplica parafa „înregistrat” pe documentele ce confirmă dreptul de proprietate, după care fie va deschide un dosar cadastral nou, fie îl va completa pe cel existent.

În cazul dat, fiind vorba de o modificare adusă în cadrul înscrisului în registrul bunurilor imobile, acest înscris provizoriu va conține și condițiile necesare pe care părțile, în cazul dat cumpărătorul, trebuie să le respecte.

După ce s-a efectuat înscrisul în registru, documentele prezentate pentru înregistrare vor fi returnate proprietarului provizoriu.

Însuși numele acestei metode de înregistrare ne spune multe despre aceasta. Drepturile înscrise astfel au un caracter provizoriu, până în momentul în care noul proprietar va putea să demonstreze contrariul, adică până în momentul în care acesta din urmă va putea confirma dreptul său deplin asupra bunului imobil.

Un rol important în această metodă îl joacă condițiile care însoțesc dobândirea dreptului. Un exemplu poate fi contractul de întreținere pe viață, sau cumpărarea unui imobil în rate. În așa fel, în cazul în care pretendenții la proprietate își vor îndeplini obligațiile contractuale, cum ar fi obligația contractuală de întreținere pe viață, în cazul contractului cu același nume, sau achitarea plăților succesive în modul stabilit de contractul de vânzare-cumpărare, drepturile care au fost înscrise în registru folosind ca metodă înscrisul provizoriu urmează să fie radiate de acolo și să fie definitiv înregistrate folosind ca metodă intabularea, însă, în cazul în care condițiile nu vor fi respectate, dreptul de proprietate pe care aceștia încearcă să îl obțină urmează a fi radiat din registrul bunurilor imobile, prin asta pierzându-se dreptul de proprietate.

3.4 Notarea

Notificarea sau notarea este o metodă de înregistrare care se referă la înscrierea în registrul bunurilor imobile a drepturilor de creanță.

Notarea se poate efectua:

conform legislației în vigoare;

la cererea părților interesate.

În conformitatea cu prevederile legislative, drepturile reale sunt înregistrate (notate), la subcapitolul III al fișei registrului bunurilor imobile în calitate de grevări.

La ceste drepturi se referă:

uzufructul;

dreptul de uz și de abitație;

servitutea;

superficia;

gajul.

Notarea dreptului obținut prin uzufruct. Uzufructul reprezintă dreptul unei persoane de a folosi și poseda bunul unei alte persoane, cu condiția de ai păstra substanța. Uzufructuarul nu are dreptul de dispoziție asupra bunului imobil.

Prin condiția păstrării substanței se are în vedere conservarea calităților bunului imobil, folosirea sa în concordanță cu destinația lui inițială etc.

Uzufructul poate fi constituit:

printr-un act administrativ;

prin act juridic;

prin hotărâre judecătorească.

Dreptul de uzufruct dobândit prin act administrativ se referă, în mare parte, la bunurile imobile proprietate publică. Înregistrarea acestui drept de creanță dobândit astfel se face la inițiativa administrației publice. La cererea de înregistrare se anexează:

statutul întreprinderii de stat înregistrat în modul stabilit;

certificatul de înregistrare a întreprinderii de stat;

planul cadastral al bunului imobil.

În cazul în care dreptul de uzufruct a fost dobândit printr-un act juridic, la cererea de înregistrare se anexează:

contractul de arendă sau locațiune;

planul cadastral al bunului imobil.

În cazul dobândirii dreptului în urma hotărârii irevocabile a instanței de judecată, la cererea de înregistrare depusă la oficiul cadastral se anexează:

hotărârea instanței de judecată;

planul cadastral al bunului imobil.

Notarea dreptului de uz și abitație. Aceste drepturi de creanță se pot obține prin două metode, prin efectul unui act administrativ, sau prin efectul unui act juridic. O altă caracteristică a acestor drepturi este că, ele pot fi notate doar în cazul în care au trecut procesul înregistrării primare.

În cazul în care dreptul de uz și de abitație a fost obținut în urma efectului unui act administrativ, cererea de înregistrare va fi depusă de către autoritatea publică, iar la ea se vor anexa:

decizia autorității publice;

documentele de identitate a persoanelor care se bucură de aceste drepturi.

În cazul dobândirii dreptului de uz și de abitație prin act juridic, cererea de înregistrare trebuie depusă de ambele părți ale contractului. La cerere se vor anexa:

contractul de uz sau de abitație;

planul cadastral al bunului imobil.

Notarea dreptului de servitute. În cazul în care servitutea este instituită de către proprietar, înregistrarea se va efectua la însăși cererea proprietarului. În cazul în care servitutea a fost instituită în baza unui contract negociat, la cererea de înregistrare se va anexa și contractul respectiv, care poate fi prezentat spre înregistrare doar de către o parte [3, p. 344].

Notarea dreptului de superficie. Documentul care confirmă dreptul de superficie este contractul de locațiune. Pentru notarea acestui drept de creanță, este suficient ca doar una din părți să depună cererea de înregistrare la oficiul cadastral, la care vor fi anexate contractul de locațiune și planul cadastral al bunului imobil asupra căruia se răsfrânge grevarea.

Din momentul înregistrării acestui drept, toate obligațiile trec la superficiar, obligații care sunt stabilite de către Codul Civil.

Notarea dreptului de gaj. De cele mai multe ori, înregistrarea dreptului de gaj se efectuează la cererea creditorului gajist, pentru a-și securiza investițiile. Cadrul legislativ care se reflectă asupra gajului este cuprins de către Codul Civil și vom vorbi aici despre acesta.

După cum spuneam, de cele mai multe ori, cererea de înregistrare a gajului va fi depusă la oficiul cadastral de către creditor, la care vor fi anexate:

contractul de gaj)

planul cadastral al bunului gajat.

Suspendarea înscrisului din registrul bunurilor imobile poate fi inițiată doar de către creditorului gajist.

3.5 Concluzii la capitolul 3

Înregistrarea reprezintă procesul de înscriere în registrul bunurilor imobile a informației despre bunul imobil supus înregistrării, despre caracteristicile acestuia și despre proprietarul de drept al bunului imobil dat.

Ca parte componentă a sistemului informațional cadastral, înregistrarea drepturilor și-a dezvoltat următoarele metode de organizare a procesului: înregistrarea primară, înregistrarea curentă, înregistrarea masivă și înregistrarea selectivă.

Complexul de acțiuni care formează procesul de înregistrare al bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor se conduc de următoarele principii:

principiul obligativității înregistrării;

interesul public al înregistrării;

interesul privat al înregistrării;

transparența procesului de înregistrare.

Ca metode de înregistrare a drepturilor și a bunurilor imobile în registrul bunurilor imobile sunt: intabularea, înscrisul provizoriu și notificarea sau notarea.

Intabularea reprezintă o metodă a înscrisului în registrul bunurilor imobile. Această metodă poate avea ca efect atât înregistrarea primară a drepturilor în registru, cât și modificarea înscrierilor efectuate în trecut, cu alte cuvinte înregistrarea curentă. În unele cazuri poate servi și la rectificarea erorilor din cadrul registrului bunurilor imobile.

Înscrisul provizoriu este metoda de înregistrare a drepturilor care poate avea ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept de proprietate sau a altor drepturi reale. Înscrisul provizoriu, după cum spune și numele, se folosește în cazul în care dreptul înregistrat nu este absolut, ci este provizoriu. Un exemplu ar putea fi atunci când persoana care vine să își înregistreze drepturile încă nu posedă toate actele necesare care să îi confirme dreptul. În acest caz se va aplica înscrisul provizoriu, urmând ca după prezentarea tuturor actelor dreptul de proprietate să fie intabulat.

Notificarea sau notarea este o metodă de înregistrare prin care se înscriu în registrul bunurilor imobile drepturile de creanță.

Nu putem face o analiză prin care să determinăm care metodă de înregistrare este cea mai bine de folosit. În cadrul sistemului informațional cadastral fiecare metodă de înregistrare își are aplicarea sa, astfel fiecare din metode fiind una independentă, cu propriile ei cazuri de aplicare și principii.

4 APLICAREA METODELOR DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL

4.1 Identificarea obiectului de drept

4.2 Formarea bunului imobil

4.3 Identificarea hotarelor

4.4 Elaborarea planului cadastral a obiectului de drept

4.5 Elaborarea documentului de drept

4.6 Autentificarea documentului de drept

4.7 Concluzii la capitolul 4

5 APLICAREA METODELOR DE ÎNREGISTRARE A DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL

5.1 Prezentarea documentelor de drept spre înregistrare

5.2 Examinarea documentelor de drept și adoptarea deciziei

5.3 Înregistrarea dreptului asupra bunului imobil

5.4 Concluzii la capitolul 5

6 ASPECTUL SOCIAL-ECONOMIC AL ÎNREGISTRĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA BUNURILOR IMOBILE

Cadastrul reprezintă un sistem informațional de stat care include informație despre bunurile imobile, parametrii cantitativi și calitativi, amplasarea spațială, valoarea lor economică, regimul juridic al acestor obiecte, despre proprietari, pentru utilizarea în scopul reglementării relațiilor imobiliare [3, p. 95].

Mai sus este prezentată una dintre cele mai folosite noțiuni ale cadastrului. După cum putem vedea chiar din noțiune, chiar dacă acolo se spune că este un sistem informațional de stat, toată activitatea cadastrului este orientată social și economic. Cadastrul a fost inițiat ca o activitate care să răspundă nevoilor societății în ceea ce privește informatizarea, în același timp, prin această informatizare, ducând la dezvoltarea economiei.

Când vorbim despre orice știință, și cadastrul este o știință, atunci cu siguranță ne ducem cu gândul la niște idei de bază, pe care se bazează această știință. Niște idei și concepte care fac știința dată unică, niște particularități care o deosebesc de celelalte științe, în același timp ele impunându-i direcția de dezvoltare. În continuare, aceste idei pot fi numite principii și, la fel ca toate științele cadastrul are și el principiile pe care se bazează:

obiectivitatea;

operativitatea;

integritatea;

dinamismul;

standardizarea;

transparența;

durabilitatea;

flexibilitatea.

În continuare urmează să descriem fiecare dintre aceste principii și, în acest proces, se va observa caracterul cadastrului care este pronunțat social și economic.

Obiectivitatea. Dacă oamenii sunt de la origine subiectivi, pentru o știință așa ceva este inacceptabil. Obiectivitatea informației cadastrale este principiul prin care se urmărește corespunderea informației colectate cu realitatea. Din unele motive, informația din registrul bunurilor imobile colectată cu ceva timp în urmă poate să nu corespundă cu realitatea la zi. Din această cauză, obiectivitatea se rezumă la corespunderea informației colectate cu realitatea, la data colectării informației.

Operativitatea. Se are în vedere operativitatea deservirii informaționale. Când cineva este interesat de obținerea unor date din registrul bunurilor imobile, probabil, acel cineva nu dispune de tot timpul din lume. În asemenea scopuri, în practică s-au stabilit termene de deservire informațională, care să fie acceptabile pentru ambele părți, informator și informat.

Integritatea. Când vorbim despre integritatea informației cadastrale, trebuie să înțelegem că bunul imobil și informația colectată despre el sunt lucruri inseparabile. În acest fel, prin principiul dat se subînțelege prezentarea către public a informației cantitative, calitative și juridice despre bunul imobil, ca un tot integru, fără o oarecare segregare a acesteia.

Dinamismul. Acesta este principiul prin care se urmărește dezvoltarea continuă și modernizarea cadastrului în ansamblul său. Nimic nu este veșnic, la fel ca și cadastrul. Ceea ce a fost bun ieri, astăzi poate fi mai puțin bun. Privind la istoria cadastrului înțelegem că chiar dacă obiectul cadastrului a rămas neschimbat, conținutul sistemului informațional s-a schimbat radical, în concordanță cu cerințele publicului. După cum cadastrul este un sistem informațional orientat spre societate, aceasta din urmă îi și dictează direcțiile de dezvoltare.

Standardizarea. Prin acest principiu se poate subînțelege că toată activitatea cadastrală este în permanență supusă reglementărilor legislative. Prin această acțiune se urmărește obținerea unui sistem informațional integru pe tot teritoriul Republicii Moldova.

Transparența se referă la tot complexul de lucrări din cadrul sistemului informațional cadastral. Prin asta se înțelege că activitatea din domeniu este deschisă publicului, în limitele în care nu se lezează drepturile altor persoane.

Durabilitatea. Când vorbim despre durabilitate, ceea la ce trebuie să ne gândim este că informația cadastrală nu poate fi colectată în fiecare zi. În acest fel, se urmărește sistematizarea unei astfel de informații încât durata ei de viață să fie cât mai mare posibilă.

Flexibilitatea este din nou un principiu orientat social. Sistemul informațional cadastral se lovește, pe zi ce trece, cu noi și noi probleme. Pentru ca acest sistem să rămână actual și folositor populației, de la el se cere racordarea la cerințele impuse de societate.

După cum se poate vedea din principiile generale ale cadastrului, obiectivul acestuia nu este altul decât informatizarea societății, ceea ce și îl face într-o știință socială și economică.

Vorbind în particular despre înregistrarea dreptului de proprietate, aceasta din urmă reprezintă un capitol extrem de important în activitatea cadastrală națională. Și, fiind o componentă de bază a sistemului cadastral, de asemenea se poate de evidențiat caracterul său social și economic.

Într-o oarecare măsură, înregistrarea drepturilor, în afara principiilor generale ale cadastrului se bazează pe propriile ei principii, pe care le vom enumera în continuare:

obligativitatea înregistrării;

interesul public al înregistrării;

interesul privat al înregistrării;

transparența înregistrării.

Obligativitatea înregistrării. Înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o acțiune obligatorie[11, art. 5]. Principiul obligativității înregistrării, cu toate că la prima vedere pare o impunere de interese, nu este chiar așa. Poate că statul impune proprietarii să își înregistreze drepturile asupra bunurilor imobile pe care le dețin, dar asta se efectuează și în interesul societății. Constituția Republicii Moldova garantează protejarea dreptului de proprietate. În acest fel, pentru a-și putea îndeplini obligațiile, statul are nevoie de informație despre bunurile imobile și despre proprietarii acestora. Această informație poate fi obținută în urmă procesului de înregistrare, de unde și rezultă obligativitatea acestuia.

Interesul public al înregistrării. Principiul dat are un caracter pronunțat economic. Statul este interesat să aibă în evidența sa cât mai multe bunuri imobile posibile, ideal fiind vorba despre toate. Acest interes al statului este redat de politica sa fiscală, ceea ce reprezintă baza supraviețuirii statului ca organism. Înregistrarea drepturilor fiind o metodă excelentă de acumulare a informației cadastrale, interesul public al înregistrării reprezintă și o modalitate de dezvoltare continuă a sistemului informațional cadastral.

Interesul privat al înregistrării. Cred că suntem toți de acord că fiecare proprietar își vrea drepturile garantate și protejate, împreună cu însăși proprietatea pe care o deține. Cum ar putea fi vorba despre o oarecare recunoaștere a drepturilor de către stat, și chiar și de către alte persoane, când doar proprietarul ar fi în cunoștință de cauză despre drepturile deținute? În asemenea fel, înregistrarea propriilor drepturi reprezintă unica și cea mai sigură cale prin care proprietarul își poate dovedi drepturile deținute față de terți, și își poate apăra proprietatea în fața celor rău-intenționați.

Transparența. Acest principiu s-a mai întâlnit și în cadrul principiilor generale ale cadastrului. La fel ca și acolo, așa și aici, merge vorba despre caracterul deschis al procedurii de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile. Orice proprietar este în drept să ceară organizației care se ocupă cu înregistrarea drepturilor să îi pună la dispoziție informație despre un oarecare bun imobil și despre drepturile înregistrate asupra acelui bun. O excepție de la acest principiu este cazul în care bunul imobil vizat este de o mare importanță pentru stat, iar divulgarea informației despre acesta ar putea reprezenta un potențial pericol la adresa securității naționale.

Acestea fiind spuse, și chiar privind la realitatea prezentă în ceea ce privește sistemul cadastral împreună că activitatea de înregistrare a drepturilor, putem fi de acord cu importanța acestui sistem pentru societate, cât și pentru dezvoltarea economie naționale atât în prezent, cât și pe perspectivă.

7 SECURITATEA MUNCII

7.1 Dispoziții generale privind securitatea muncii

Securitatea muncii reprezintă ansamblul de activități având ca scop asigurarea celor mai bune condiții de lucru, apărarea vieții, sănătății, integrității fizice și psihice a lucrătorilor [14, art. 1].

Cu alte cuvinte, securitatea muncii reprezintă un complex de activități îndreptate spre asigurarea angajaților fiecărei companii cu un loc de muncă sigur, care să nu prezinte pericol pentru sănătatea fizică sau psihică a acestora, în același timp creând o ambianță de muncă plăcută, care să asigure muncitorul cu echipamentul necesar îndeplinirii sarcinilor sale contractuale.

Principalul act legislativ care reglementează securitatea muncii în Republica Moldova este Legea Republicii Moldova cu privire la securitatea și sănătatea în muncă, adoptat în 2008.

Politica statului în domeniul securității și sănătății în muncă se elaborează și se reexaminează cu consultarea patronatelor și a sindicatelor, ținând cont de evoluția reglementărilor internaționale în acest domeniu și de progresul tehnic [14, art. 4].

După cum susține respectiva lege, aprobarea actelor normative ce țin de securitatea muncii sunt înaintate către aprobare Guvernului Republicii Moldova.

Controlul aplicării în practică a legii menționate mai sus, cât și a altor acte ce țin de securitatea muncii, este înfăptuit de către Inspectoratul de Stat al Muncii.

Capitolul III al Legii cu privire la securitatea și sănătatea în muncă reglementează obligațiile angajatorilor.

Printre principalele obligații ale acestora se numără:

asigurarea securității și sănătății muncitorilor sub toate aspectele;

să prevină riscurile profesionale;

să evalueze riscurile profesionale ce nu pot fi evitate și să informeze angajații despre acestea;

să adapteze condițiile de lucru la progresul tehnologic;

să înlocuiască aspectele periculoase cu aspecte nepericuloase;

să organizeze procesul de muncă în așa fel încât să se atenueze efectele muncii monotone asupra sănătății muncitorilor;

să pună securitatea colectivă mai presus de securitatea individuală;

să desemneze angajați care să fie responsabili de activitățile privind securitatea și protecția muncii.

În cazul unor situații excepționale petrecute în cadrul unității, sau care pur și simplu au afectat unitatea, angajatorul este obligat:

să ia măsurile necesare acordării primului ajutor medical;

să ia măsuri în ce privește stingerea incendiilor și evacuarea lucrătorilor;

să se asigure că toți angajații au fost informați despre pericolul care a survenit.

Una dintre principalele obligații ale angajatorului este organizarea instruirii personalului pe care l-a angajat în unitate. Aceste instruiri se clasifică în:

introductiv-generală;

primară;

periodică.

Instructajul introductiv-general este efectuat de către specialistul unității în domeniul securității muncii, iar în lipsa unui astfel de specialist, cel care va organiza instrucția va fi șeful unității. Instructajul introductiv are un caracter informativ, în cadrul căruia se aduc la cunoștința noilor angajați procesele tehnologice, regimul de lucru și odihnă, factorii periculoși și nocivi care pot apărea în timpul lucrului, respectarea legislației muncii, regimului de lucru și a disciplinei muncii ș.a. După sfârșitul instrucției, angajații sunt obligați să semneze într-u jurnal special organizat pentru acest scop, prin asta garantând respectarea regulilor care le-au fost aduse la cunoștință. Instructajul introductiv e valabil pe tot timpul cât angajatul va lucra în domeniul dat.

După instructajul introductiv-general urmează instructajul primar. Acesta din urmă se efectuează după ce lucrătorii au fost repartizați la locurile lor de muncă, având un caracter care se orientează mai mult spre funcțiile pe care urmează fiecare muncitor să le îndeplinească. Se aduce la cunoștința lucrătorilor ceea ce urmează ei să facă, li se face cunoștință cu echipamentul pe care urmează să îl folosească și li se anunță parametrii și specificul acestor aparate.

Instructajul periodic este, în mare parte, același instructaj primar, doar că el se efectuează periodic (la fiecare trei luni). Prin intermediul acestui instructaj se urmărește ținerea la curent a angajaților cu pericolele ce pot apărea, iar în cazul în care unitatea a primit noi aparataje, se vorbește despre acestea, evidențiind pericolele care pot apărea.

Cu toate că am vorbit atât despre obligațiile și îndatoririle angajatorilor, trebuie de menționat că, în nici un caz, nu doar ei poartă răspunderea pentru securitatea muncii. De îndată ce angajatorii își respectă cu bună-știință obligațiile lor, ține deja de fiecare angajat în parte să respecte cerințele impuse.

Principalele obligații ale angajaților sunt:

lucrătorul își va desfășura activitatea în conformitate cu instruirea sa profesională;

va respecta instrucțiunile ce privesc securitatea muncii pe care angajatorul i le-a adus la cunoștință;

să folosească corect și conform destinației utilajul de lucru;

să folosească corect echipamentul de protecție pus la dispoziție de către unitate;

în cazul în care a depistat un potențial pericol să înștiințeze șeful și ceilalți angajați;

să coopereze cu angajatorul și cu ceilalți angajați într-u menținerea unui loc de muncă sigur.

În afara acestor obligații, angajatul mai dispune și de următoarele drepturi:

să beneficieze de un loc de muncă corespunzător;

să fie informat în privința potențialelor pericole;

să refuze efectuarea însărcinărilor în cazul în care sănătatea sa poate fi pusă în pericol;

să beneficieze de echipament de protecție din contul angajatorului

În dependență de numărul de lucrători, fiecare unitate trebuie să dispună de unul sau mai multe cabinete de securitate a muncii, care să fie echipate corespunzător potențialelor pericole și care să asigure o instruire interactivă și corectă pentru fiecare angajat.

7.2 Elaborarea instrucțiunii pentru securitatea muncii

CONCLUZII

BIBLIOGRAFIE

http://ro.wikipedia.org/wiki/V%C4%83rz%C4%83re%C8%99ti,_Nisporeni, 03.05.2014.

http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=6052#13, 03.05.14

Botnarenco., I. Cadastrul bunurilor imobile în Republica Moldova. Chișinău: Pontos, 2012. – 484 p.

Stătescu, C., Bârsan, C. Drept Civil. Drepturile reale. București, 1988.

Pop, L. Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale. București: Editura Lumina Lex, 1996.

Filipescu, I. P. Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Ediție revăzută. București: Actami, 1998.

Codul Civil al Republicii Moldova. Legea Republicii Moldova nr. 1107 din 6 iunie 2002.

Chelaru, E. Curs de drept civil. Drepturile reale principale. București: All Beck, 2000. – 233 p.

Codul Funciar al Republicii Moldova. Legea Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.1991.

Constituția Republicii Moldova.

Legea Republicii Moldova. Cadastrul bunurilor imobile nr. 1543 – XIII din 25.02.1998.

Baieș, S., ș.a. Drept Civil. Drepturi reale. Teoria generală a obligațiilor. Volumul II. Chișinău: Cartier, 2005. – 528 p.

Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor nr. 112 din 22.06.2005.

Legea Republicii Moldova. Securitatea și sănătatea în muncă nr. 186 din 10.07.2008.

U. Mattei, S. Baieș, N. Roșca. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chișinău: ARC, 2000. – 346 p.

ANEXE

BIBLIOGRAFIE

http://ro.wikipedia.org/wiki/V%C4%83rz%C4%83re%C8%99ti,_Nisporeni, 03.05.2014.

http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=6052#13, 03.05.14

Botnarenco., I. Cadastrul bunurilor imobile în Republica Moldova. Chișinău: Pontos, 2012. – 484 p.

Stătescu, C., Bârsan, C. Drept Civil. Drepturile reale. București, 1988.

Pop, L. Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale. București: Editura Lumina Lex, 1996.

Filipescu, I. P. Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Ediție revăzută. București: Actami, 1998.

Codul Civil al Republicii Moldova. Legea Republicii Moldova nr. 1107 din 6 iunie 2002.

Chelaru, E. Curs de drept civil. Drepturile reale principale. București: All Beck, 2000. – 233 p.

Codul Funciar al Republicii Moldova. Legea Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.1991.

Constituția Republicii Moldova.

Legea Republicii Moldova. Cadastrul bunurilor imobile nr. 1543 – XIII din 25.02.1998.

Baieș, S., ș.a. Drept Civil. Drepturi reale. Teoria generală a obligațiilor. Volumul II. Chișinău: Cartier, 2005. – 528 p.

Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor nr. 112 din 22.06.2005.

Legea Republicii Moldova. Securitatea și sănătatea în muncă nr. 186 din 10.07.2008.

U. Mattei, S. Baieș, N. Roșca. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chișinău: ARC, 2000. – 346 p.