Conditiile de Validitate Si Efectele Contractului de Vanzare
LUCRARE DE LICENȚĂ
CONDIȚIILE DE VALIDITATE, EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE
ABREVIERI
alin – alineatul
art. – articolul
C.civ. – Codul civil
C.pr.civ. – Codul de procedură civilă
CA – Curtea de Apel
dec. civ. – decizia civilă
de ex. – de exemplu
Dreptul – revista Dreptul
HG – hotărârea Guvernului
ICCJ – Înalta Curte de Casație și Justiție
lit. – litera
OG – ordonanța Guvernului
OUG – ordonanța de urgență a Guvernului
op. cit. – opera citată
RRD – Revista Română de Drept
s.a. – și altele
s. civ – sentința civilă
s. com. – sentința comercială
s.n. – sublinierea noastră
vol. – volumul
Introducere
Apariția Noului Cod Civil (în continuare, NCC) a condus la noi abordări, diferite de cele vechi, cu privire la multe aspecte importante ale dreptului civil. Pentru că NCC nu este o simplă "traducere" a vechiului cod și pentru că acesta conține multe deosebiri față de vechiul cod, comentariile critice nu au întârziat să apară.
Mai mult, atunci când s-a trecut la aplicarea sa în practică de către profesioniștii dreptului, – magistrați, procurori, avocați, consilieri juridici etc. – s-a constatat că interpretările diferă, uneori, destul de mult. Pentru judecători s-au trimis o serie de informări cu privire la interpretarea cât de cât unitară a unor prevederi din NCC, fapt ce poate fi comentat ca un atentat direct la independența acestora de a interpreta și aplica legea așa cum o înțeleg.
Noutăți relevante au apărut în NCC și cu privire la noțiunea de "contract" în general și – mai ales – cu privire la "contractul de vânzare". Mai mult, prin abrogarea Codului comercial dispare diferența dintre contractele civile și cele comerciale. Această nouă realitate este destul de incitantă pentru comentatorii actului juridic întrucât tot ceea ce am învățat și știam despre asemănările și deosebirile dintre cele două feluri de contracte nu mai folosesc la nimic.
O trecere în revistă a schimbărilor mai importante cu privire la contractul de vânzare ne arată că din noua reglementare lipsește prohibirea vânzării între soți, precum și retractul litigios (deși actuala reglementare a acestuia a fost declarată neconstituțională). Mai este totuși posibilă revocarea donațiilor dintre soți, pe timpul căsătoriei.
Vânzarea bunului altuia este, de asemenea reglementată puțin diferit, în sensul că, fără a distinge dacă părțile știau sau nu, la încheierea contractului, că bunul vândut nu aparținea vânzătorului, NCC consacră cumva validitatea contractului de vânzare având ca obiect bunul altuia, prevăzând că, dacă vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului și, dacă sunt întrunite condițiile legii, daune-interese. De asemenea, apar unele diferențe cu privire la dreptul de preemțiune, după abrogarea textelor legii fondului funciar. Ca urmare a noii reglementări, sancțiunea nerespectării de către vânzător a dreptului de preemțiune nu este anularea contractului cu terțul ci, "prin exercitarea preemțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemtor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează". Apar, de asemenea noutăți privind reguli aplicabile în cazul concursului de mai mulți preemtori, exercitarea acestui drept în cadrul executării silite, stingerea dreptului de preemțiune etc. Regulile cuprinse în legea fondului funciar cu privire la dreptul de preemțiune se aplică aidoma în cazul terenurilor forestiere. Vânzarea unei moșteniri, este de asemenea, reglementată diferit, în sensul că aceasta nu se poate face decât în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii vândute, dacă prin contract nu s-a stabilit altfel. Cumpărătorul va rambursa vânzătorului sumele plătite de acesta pentru datoriile și sarcinile succesiunii, inclusiv sumele pe care moștenirea i le datorează.
Pentru oamenii de afaceri din comerț, necunoașterea prevederilor din NCC este un handicap pentru că în practica lor obișnuită erau intrate în reflex aplicarea prevederilor din Codul comercial. Trecerea la noua legislație i-a determinat pe cei mai mulți să apeleze la consultarea unor juriști, care însă și aceștia erau obișnuiți tot cu prevederile din vechiul cod civil, precum și cu prevederile din Codul comercial.
Prin urmare, oamenii de afaceri din România vor avea nevoie de consultații juridice la întocmirea contractelor de vânzare, motiv pentru care am ales să mă număr printre specialiștii în drept pentru întocmirea unor astfel de contracte de vânzare. Mai mult, având în vedere aplicarea unitară a prevederilor privind contractele și în materie civilă, consider că pot fi de folos și oamenilor, persoane fizice, pentru a-i îndruma în perfectarea legală a actelor de înstrăinare a bunurilor acestora.
Vizând doar contractul de vânzare, unul din cele mai des folfosite contracte, am considerat că aspectele care se referă la condițiile de validitate și efectele acestor contracte au importanță deosebită și că acestea trebuie cunoscute cât mai bine atunci când vrei să pui în practică la întocmirea unui contract de vânzare pentru persoane fizice sau pentru firme.
Din acest punct de vedere am considerat necesar să fie trecute succint în revistă aspectele generale privitoare la contracte, adică la orice fel de contracte, privind noțiunea și rolul acestora. Acesta va fi cuprinsul primului capitol al lucrării. După aceea, în capitolul al doilea, v a fi analizat contractul de vânzare cu privire la definire și caracterele sale juridice. Tot aici am reliefat care sunt noile abordări cu privire la regimul juridic al acestor soi de contracte după abrogarea Codului comercial. Va urma în capitolul al treilea o referire mai amplă privind condițiile de validitate ale contractului de vânzare cu o prezentare a problemelor referitoare la aspecte importante ale temei: capacitatea, consimțământul, obiectul contractului, prețul, cauza și forma contractului de vânzare. În cel de al patrulea capitol vor fi analizate efectele contractului de vânzare, cu o trecere în revistă mai amplă a obligațiilor părților. În următorul capitol (cel de al cincilea) am considerat necesară o trecere succintă în revistă a diferitelor varietăți de vânzare, pentru că acestea sunt întâlnite în practică și este bine de știut ceea ce le definește. Ultimul capitol va face referire la rezoluțiunea judiciară și convențională a contractului de vânzare. Am gândit că este necesar un studiu de caz (sau mai multe) după care urmează concluziile lucrării, urmate de o bibliografie selectivă.
O problemă interesantă este cea care se referă la terminologie. NCC denumește contractul ca fiind numai de vânzare, ceea ce a făcut ca titlurile lucrărilor apărute după intrarea în vigoare a NCC să cuprindă titulatura de "contract de vânzare" dar în interiorul lucrărilor apare mai mereu titulatura de "contract de vânzare-cumpărare". S-ar putea crede că se folosește vechea terminologie în virtutea obișnuinței, cu toate că poate că poate că acesta este mai apropiată de adevăr. O explicație ar fi că aceea că de esența conractuliui de vânzare-cumpărare este "plata prețului în bani", adică de esența acestui tip de contract este tocmai obligația principală a cumpărătorului (de a plăti prețul), nu obligația celui care vinde. În lipsa prețului în bani, poate fi un contract de schimb, de întreținere, de rentă viageră etc., dar nu contract de vânzare. Pe de altă parte, este vorba de un contract sinalagmatic ceea ce presupune că orice obligație are un drept corelativ, și orice drept are o obligație corelativă. Prin urmare nu ar putea exista "vânzare" fără existența cumpărătorului.
Acesta este motivul pentru care am tratat succint și partea de "cumpărare" chiar dacă am avut în atenție mai mult aspectele privind vânzarea.
Capitolul 1. Noțiunea și rolul contractului
1.1. Contractul – izvor de obligații
Efectul scontat de către părțile care încheie orice contract este acela de a da naștere unor obligații civile. Odată încheiat, contractul dă naștere acelor consecințe pe care oricare dintre părțile contractante sau chiar numai una dintre ele le-a urmărit prin actul de voință în acord cu finalitatea dreptului. Prin urmare, convențiile legale au putere de lege între părțile contractante. Efectul oricărei convenții constă, în a da naștere, unui raport juridic obligațional ori a transforma, modifica, sau chiar a stinge o obligație civilă. Principiul forței obligatorii a contractelor este "pacta sunt servanda", care înseamnă obligativitatea pentru părți a contractului legal încheiat, de la care părțile nu se mai pot sustrage (în primul rând) și că această obligativitate privește numai părțile contractante. În virtutea obligativității astfel definite, partea contractantă, care are calitatea de titular de drepturi dobândite prin contract, este îndreptățită a pretinde celeilalte părți satisfacerea acelor drepturi.
Obligativitatea contractului prezintă o deosebită însemnătate, nu numai pentru raporturile dintre părți, dar și pentru certitudinea și eficiența raporturilor juridice, în general. Contractul este rezultatul unui acord de voință, acord ce trebuie să se înscrie în limitele prevederilor legale. În temeiul acordului astfel realizat i-au naștere obligații contractuale de la care părțile nu pot abdica prin voința lor unilaterală.
1.1.1. Noțiunea de contract
Încă de la început, trebuie recunoscută dificultatea de a da noțiunii de „contract” o definiție comună, acceptată de toate sistemele de drept existente acum sau de-a lungul timpului. Noțiunea de „contract” a evoluat, începând cu contractele numite, concrete din dreptul roman. Ea vine din latinescul „contractus”, derivat la rândul său din „contrahere” (a aduna, a reuni, a conchide, a încheia definitiv o operațiune). Sinonimul acestuia este „convenție”, care vine din latinescu „conventio”, care derivă din „convenire” (a veni împeună, a fi de acord). Câteodată, cei doi termeni se explică unul prin celălalt.
A încheia un contract (convenție) înseamnă „a se pune de acord cu privire la ceva”. Prin urmare, convenția poate fi definită ca fiind un acord de voință între două sau mai multe persoane, în vederea producerii de efecte juridice.
Unii autori mai vechi au conturat și deosebiri între convenții și contracte, diferența între aceste noțiuni fiind de la gen la specie. Ceea ce le conferă identitate proprie este conținutul obligațional.
1.1.2. Voința juridică
Privită în realitatea ei psihologică, voința este un fenomen complex iar sub aspectul ei juridic voința este formată din două elemente: consimțământ și cauză (scop).
Consimțământul reprezintă voința internă de a încheia contractul exteriorizată sau manifestată. Altfel spus, consimțământul reprezintă exteriorizarea sau manifestarea hotărârii de a încheia contractul.
Ceea ce îi determină pe oameni să încheie acte juridice este nevoia lor de a-și satisface cerințele de ordin material și spiritual ale vieții cotidiene. Aceasta înseamnă că orice act de voință urmărește realizarea unui anumit scop. Cântărind motivele care o îndeamnă să acționeze, persoana deliberează până când intervine motivul determinant care antrenează hotărârea de a încheia actul juridic proiectat.
Din punct de vedere juridic interesează intervenția motivului determinant și hotărârea de a încheia actul juridic, care constituie cele două elemente ale voinței juridice și anume: consimțământul, care înseamnă hotărârea de a încheia actul juridic, și cauza prin care se înțelege scopul concret urmărit prin încheierea actului respectiv.
Două principii care guvernează voința juridică: principiul autonomiei de voință (principiul libertății actelor juridice) și principiul voinței reale (interne).
Principiul libertății actelor juridice civile înseamnă că actele juridice legal făcle. Odată încheiat, contractul dă naștere acelor consecințe pe care oricare dintre părțile contractante sau chiar numai una dintre ele le-a urmărit prin actul de voință în acord cu finalitatea dreptului. Prin urmare, convențiile legale au putere de lege între părțile contractante. Efectul oricărei convenții constă, în a da naștere, unui raport juridic obligațional ori a transforma, modifica, sau chiar a stinge o obligație civilă. Principiul forței obligatorii a contractelor este "pacta sunt servanda", care înseamnă obligativitatea pentru părți a contractului legal încheiat, de la care părțile nu se mai pot sustrage (în primul rând) și că această obligativitate privește numai părțile contractante. În virtutea obligativității astfel definite, partea contractantă, care are calitatea de titular de drepturi dobândite prin contract, este îndreptățită a pretinde celeilalte părți satisfacerea acelor drepturi.
Obligativitatea contractului prezintă o deosebită însemnătate, nu numai pentru raporturile dintre părți, dar și pentru certitudinea și eficiența raporturilor juridice, în general. Contractul este rezultatul unui acord de voință, acord ce trebuie să se înscrie în limitele prevederilor legale. În temeiul acordului astfel realizat i-au naștere obligații contractuale de la care părțile nu pot abdica prin voința lor unilaterală.
1.1.1. Noțiunea de contract
Încă de la început, trebuie recunoscută dificultatea de a da noțiunii de „contract” o definiție comună, acceptată de toate sistemele de drept existente acum sau de-a lungul timpului. Noțiunea de „contract” a evoluat, începând cu contractele numite, concrete din dreptul roman. Ea vine din latinescul „contractus”, derivat la rândul său din „contrahere” (a aduna, a reuni, a conchide, a încheia definitiv o operațiune). Sinonimul acestuia este „convenție”, care vine din latinescu „conventio”, care derivă din „convenire” (a veni împeună, a fi de acord). Câteodată, cei doi termeni se explică unul prin celălalt.
A încheia un contract (convenție) înseamnă „a se pune de acord cu privire la ceva”. Prin urmare, convenția poate fi definită ca fiind un acord de voință între două sau mai multe persoane, în vederea producerii de efecte juridice.
Unii autori mai vechi au conturat și deosebiri între convenții și contracte, diferența între aceste noțiuni fiind de la gen la specie. Ceea ce le conferă identitate proprie este conținutul obligațional.
1.1.2. Voința juridică
Privită în realitatea ei psihologică, voința este un fenomen complex iar sub aspectul ei juridic voința este formată din două elemente: consimțământ și cauză (scop).
Consimțământul reprezintă voința internă de a încheia contractul exteriorizată sau manifestată. Altfel spus, consimțământul reprezintă exteriorizarea sau manifestarea hotărârii de a încheia contractul.
Ceea ce îi determină pe oameni să încheie acte juridice este nevoia lor de a-și satisface cerințele de ordin material și spiritual ale vieții cotidiene. Aceasta înseamnă că orice act de voință urmărește realizarea unui anumit scop. Cântărind motivele care o îndeamnă să acționeze, persoana deliberează până când intervine motivul determinant care antrenează hotărârea de a încheia actul juridic proiectat.
Din punct de vedere juridic interesează intervenția motivului determinant și hotărârea de a încheia actul juridic, care constituie cele două elemente ale voinței juridice și anume: consimțământul, care înseamnă hotărârea de a încheia actul juridic, și cauza prin care se înțelege scopul concret urmărit prin încheierea actului respectiv.
Două principii care guvernează voința juridică: principiul autonomiei de voință (principiul libertății actelor juridice) și principiul voinței reale (interne).
Principiul libertății actelor juridice civile înseamnă că actele juridice legal făcute au putere de lege între părțile contractante, dar fără a se deroga de la legile care interesează ordinea publică și bunele moravuri. Prin urmare, respectând acestea, părțile pot încheia între ele orice convenții cu putere de lege, care să deroge de la celelalte legi. Prin urmare limitele principiului libertății actelor juridice sunt normele imperative, regulile de conviețuire socială și ordinea publică.
Principiul voinței reale se referă la aspectul că voința cuprinde un element intern (psihologic) și un element extern (social). Dacă există concordanță între elementul intern și cel social, deci când există identitate între voința internă si voința exteriorizată, nu se ridică probleme privind determinarea principiului aplicabil, întrucât există, practic, o singură voință. Sunt două situații când se derogă de la principiul voinței reale: este cazul simulației, pentru că terților nu le poate fi opus actul juridic secret ce corespunde voinței reale a părților contractante, ci numai actul juridic aparent, întrucât numai acesta putea fi cunoscut de terți și, în materia probelor nu se poate dovedi cu martori în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, deși actul poate să nu exprime voința internă.
Voința se circumscrie unor necesități de ordin juridic, cărora i se subordonează. Mai mult, în societatea contemporană, dată fiind creșterea rolului statului în viața economică se observă o și mai pregnantă intervenție a acestuia în domeniul economic – intervenție caracterizată, fie prin edictarea de către puterea legislativă a unor prevederi noi sau prin modificarea celor existente, fie prin sancționarea de către puterea judecătorească a interpretărilor noi date normelor juridice mai dinainte adoptate.
Este evidentă dezvoltarea domeniului contractelor de adeziune în dauna contractelor tradiționale, aspect de natură a accelera realizarea acordului părților, dar care permite însușirea unor clauze ce nu exprimă voința reală a părților – căci, printr-o acceptare (negare) “în bloc” prin “da” (“nu”) asemenea erori sunt inevitabile. Intervenția statului în domeniul contractual din ce în ce mai accentuată prin norme imperative, intervenție realizată sub forme diverse.
Astăzi, noțiunea de ordine publică vizată de Codul civil și de legislația timpului său, este mult mai largă, ea incluzând și ordinea publică economică, iar în raport de tendințele de integrare europeană, noțiunea de ordine publică europeană, evident că excede ordinea publică națională, ea impunându-se a fi avută în vedere cu ocazia încheierii unor anumite contracte. Astăzi, legea predetermină clauzele ce urmează a fi cuprinse în unele contracte, aspect ce îngustează sfera convenției părților.
1.2. Rolul contractului
Din punct de vedere tehnic rolul contractelor a fost diferit în timp în funcție de tipul de economie și de politica juridică a fiecărei perioade istorice, ele fiind reflectate în spiritul legii. Uneori a jucat un rol preponderent alteori unul secundar, de simplu instrument care facilitează aplicarea dreptului.
Economia în zilele noastre este economia specifică societății de consum. Regulile juridice tind să fie tot mai numeroase, mai complexe și mai specializate. Fundamentul acestei mutații este protecția consumatorilor
Pe de altă parte, societatea de consum determină o extensie nemaiîntâlnită a sferei contractelor speciale, dar, pe lângă contractele speciale, reglementate de lege, sunt tot mai utilizate în practică, contractele nenumite, în sensul că nu sunt consacrate de lege..
1.2.1. Contractul ca act extinctiv de drept
Contractul este un act juridic civil, manifestare de voință a uneia sau mai multor persoane fizice sau juridice, săvârșită în scopul de a crea, modifica sau stinge raporturi juridice civile. Actele juridice civile pot fi: unilaterale, bilaterale sau multilaterale și, ca și celelalte acte juridice, pentru a fi valabile, trebuie să îndeplinească toate condițiile prevăzute de lege. Contractul este extinctiv de drepturi în sensul că prin voința părților unele drepturi ale lor se pot restrânge sau extinde și cu privire la alte bunuri sau persoane (terți).
1.2.2. Contractul ca act translativ de drepturi
Contractul este act de dispoziție care are ca efect înstrăinarea unor drepturi corporale sau incorporale: bunuri, consumarea sau distrugerea lor materială, instituirea unor sarcini asupra acestora sau renunțarea la drepturi (de ex.: vânzarea, constituirea unei ipoteci, darea în gaj, renunțarea la o cale de atac etc.).
Sunt contracte care au ca rezultat ieșirea unui bun din patrimoniul părții care încheie actul fără intenția de a-1 înlocui (de exemplu, vânzarea, donația) sau grevarea lui cu sarcini reale (de exemplu, constituirea unei ipoteci, a unui gaj, uzufruct etc.). Este, de asemenea, un act de dispoziție și renunțarea la un drept. Așadar, contractele angajează viitorul patrimonial. Patrimoniul este sărăcit (împuținat) de o valoare care nu mai este reinvestită. Unele operații juridice deși nu conduc la transferul unui drept real primesc totuși calificativul de act de dispoziție (de ex., constituirea unei ipoteci). Prin această operațiune proprietarul pune asupra imobilului său o sarcină (care poate fi periculoasă), sarcină care face ca în caz de neplată a sumei pe care o datorează, creditorul ipotecar să poată vinde imobilul pentru a se îndestula preferențial din prețul obținut. Tranzacția este considerată un act de dispoziție, ea fiind un contract prin care părțile – prin concesii reciproce – sting un proces în curs sau previn un litigiu pe cale de a se naște. Ea implică o renunțare parțială la dreptul pretins, ceea ce echivalează cu o înstrăinare – transigere est alienare.
Unele acte de înstrăinare de mai mică importanță nu intră în categoria actelor de dispoziție, ci în aceea a actelor de administrare. De pildă, vânzarea bunurilor perisabile (recolte) sau a bunurilor care necesită cheltuieli excesive. Prin aceste înstrăinări se împiedică o pierdere iminentă. Importanța acestei clasificări rezultă din capacitatea diferită cerută părții pentru diferitele categorii de acte, ca și din reglementările diferite existente în materie de reprezentare, moștenire, efecte față de terți în cazul desființării unui act etc.
1.2.3. Contractul ca act constitutiv de drepturi sau de situații juridice
Cele mai multe acte juridice civile sunt bilaterale și se numesc convenții sau contracte. Actele juridice civile mai pot fi: cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, acte juridice civile între vii sau acte juridice civile pentru cauză de moarte, acte juridice civile constitutive, translative și declarative de drepturi. Pentru a fi valabil, orice act juridic civil trebuie să aibă următoarele elemente constitutive: a) consimțământul părților; b) capacitatea de a-1 încheia; c) un obiect determinat și licit; d) o cauză licită. De regulă, actul juridic civil este consensual, încheindu-se numai prin acordul de voință al părților. Prin excepție, pentru actul juridic civil solemn este obligatoriu încheierea într-o anumită formă (înscris autentic).
Astfel, un contract civil poate fi:
– act juridic constitutiv de drepturi, prin efectul căruia se naște un drept subiectiv care n-a existat anterior. de ex.: actul prin care se constituie un drept de uzufruct, actul prin care se constituie un drept de gaj etc.;
– act juridic de ultimă voință, ce conține dispoziții ale unei persoane, ce urmează a-și produce efectele după decesul său, cu excepția situațiilor în care legea prevede altfel;
– act juridic declarativ de drepturi, ce produce ca efect consolidarea ori definitivarea unui drept subiectiv preexistent; (de exemplu: actul de partaj);
– act juridic între vii, care își produce efectele necondiționat de moartea autorului. majoritatea actelor juridice civile sunt acte juridice între vii;
– act juridic pentru cauză de moarte, specific prin faptul că își produce efectele numai la moartea autorului său. are un astfel de caracter, testamentul;
– act juridic prin reprezentare, care poate fi încheiat atât de persoana în cauză (personal) cât și prin reprezentant. în această grupă se includ majoritatea actelor juridice.
Capitolul 2. Contractul de vânzare. NOȚIUNE.
REGLEMENTARE
2.1. Despre vânzare în general. Noțiunea de vânzare
Este unul din cele mai complexe contracte care există, nu este cel mai vechi, cel mai vechi fiind contractul de schimb (trocul). A apărut în momentul în care au apărut banii, atunci când societatea a observat că anumite bunuri au valoare.
Vânzarea este contractul prin care una dintre părți – vânzătorul – strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul – care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut.
În ceea ce privește definirea, art. 1650 din NCC reglementează contractul de vânzare, iar nu de vânzare cumpărare. Dar definiția vânzării din NCC nu este diferită în conținut față de definiția prevăzută de Codul civil anterior, deoarece, în esență, contractul de vânzare presupune transferul dreptului de proprietate asupra unui bun de la vânzător la cumpărător în schimbul plății unui preț. Potrivit art. 1650 NCC, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept.
NCC aduce în prim plan o schimbare majoră în materia contractelor în general, instituind contractelor civile și comerciale un regim juridic comun, urmare a abrogării Codului Comercial. În materia contractului de vânzare, apar modificări importante legate de denumire, obiect, condiții de validitate și efecte.
În legătură cu denumirea, este prevăzut expres în art. 1650 al Noului Cod Civil, că prin contractul de vânzare (nu vânzare-cumpărare) vânzătorul transmite sau se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. În ceea ce privește obiectul contractului, acesta poate fi, atât dreptul de proprietate cât și un dezmembrământ al său, ca drept real, sau orice alt drept, cum ar fi dreptul de creanță sau drepturile rezultate din domeniul proprietății intelectuale etc.
Elementul inovator îl reprezintă expresia „se obligă să transmită cumpărătorului”. Această formulare adaugă pe lângă transferul proprietății simultan cu realizarea acordului de voințe, sugerând o ipoteză distinctă de antecontractul de vânzare, care presupune obligația vânzătorului de a transmite la un moment ulterior realizării acordului părților dreptul de proprietate asupra unui bun.
Textul art. 1650 alin. 2 NCC vine să consacre legislativ o realitate juridică și aduce o modificare semnificativă în privința obiectului vânzării: se poate transmite prin contractul de vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept decât cel de proprietate, respectiv un drept de creanță, un alt drept real sau un drept din domeniul proprietății intelectuale.
Transmiterea proprietății nu este de esența, ci numai de natura contractului de vânzare. Astfel, poate fi vorba de transmiterea unui drept de creanță (de exemplu, cesiunea de creanță), a unui drept real (de exemplu, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de uzufruct) sau a unui drept din domeniul proprietății intelectuale, ori dreptul asupra unei universalități care cuprinde nu numai drepturi, ci și datorii (vânzarea unei moșteniri).
Nu pot forma obiectul contractului de vânzare drepturile personale nepatrimoniale și cele patrimoniale care au un caracter strict personal (de exemplu, dreptul la viață, dreptul la nume, dreptul real de uz, dreptul de abitație al soțului supraviețuitor, etc.) sau care sunt prevăzute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu dreptul de întreținere, dreptul de pensie).
2.1.1. Regimul juridic comun contractelor civile și comerciale, urmare a abrogării Codului Comercial
În trecut, regulile care au guvernat contractele speciale civile au fost aplicate și contractelor comerciale, în măsura în care legile comerciale nu prevedeau o altă reglementare. Prin urmare, dreptul civil era dreptul comun în privința reglementărilor patrimoniale între particulari.
NCC alocă instituției vânzării un număr de 112 articole, de la art. 1650 până la art. 1762, care formează Capitolul I al Titlului IX „Diferite contracte speciale” din Cartea a V-a „Despre obligații”. Sediul materiei îl reprezintă art.1167 C.civ.(1):"Toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol". Face referire și la contractele numite și la cele nenumite. Alin.2: "Regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt prevăzute în prezentul cod sau legi speciale."
În materia contractului de vânzare apar modificări importante cu privire la denumire, obiect, condiții de validitate efecte.
Reglementări mai ales cu privire la diferite feluri de vânzări (respectiv varietăți de vânzare cărora le sunt aplicabile reguli speciale) se găsesc în alte acte normative, cum ar fi vânzarea locuințelor proprietate de stat în condițiile Legii nr. 85/1992, ale Legii nr. 112/1995 sau ale Legii nr. 10/2001 etc. De asemenea, reglementările din materia vânzărilor de consumație reprezintă, în esență, transpuneri ale directivelor europene în domeniul dreptului privat: O.G. nr. 130/2000 privind protecția consumatorilor la încheierea executarea contractelor la distanță, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști consumatori, Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, Legea nr. 240/2004 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte etc.
2.2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare
Modul în care a fost reglementat contractul de vânzare impune o trecere în revistă a caracterelor sale juridice, raportat la particularitățile din NCC. Vânzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual și translativ de proprietate.
2.2.1. Caracterul generator de obligații și translativ de proprietate
A. Caracterul generator de obligații
În NCC, instituția vânzării se conturează din coroborarea art. 1650 cu art. 1673, care reglementează transmiterea proprietății dreptului vândut cu art. 1674, care reglementează momentul transmiterii proprietății, din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă.
Principiul relativității efectelor contractului este regula potrivit căruia convențiile nu au efect decât între părțile contractante. Părțile sunt persoane fizice sau juridice care au încheiat, direct sau prin reprezentare, contractul. Terții sunt persoanele străine de contract, care nu au participat, nici direct si nici prin reprezentare, la încheierea contractului.
Între aceste categorii există o categorie intermediară de persoane care, deși nu au participat la încheierea contractului, nici personal si nici prin reprezentare, date fiind anumite raporturi în care se află cu părțile contractuale, suportă efectele contractului asemenea părților. Aceștia sunt succesorii universali și succesorii cu titlul universal adică persoanele care au dobîndit, în tot sau în parte, patrimoniul – privit ca universalitate de drepturi și de obligatii – al uneia dintre părțile contractante. De asemenea, succesorii cu titlu particular, adică acele persoane care dobândesc un anumit drept, un drept care este privit in mod de sine stătător, și nu ca parte componenta a unui patrimoniu, precum și creditorii chirografari , adică aceia care nu se bucură de o garanție reală.
Excepțiile de la principiul relativității efectelor contractului sunt promisiunea faptei altuia, care este un contract prin care o persoană – debitorul – se obligă față de creditor, să determine pe o terță persoana să-și anume un anume angajament juridic ăn folosul creditorului din contract (în speță, să vândă). Obligația debitorului care promite fapta altei persoane este una de rezultat și nu de diligență. Daca terțul nu contractează, obiectul promisiunii nu s-a realizat, fiind prezumată culpa debitorului. O altă excepție este contractul in interesul altei persoane (stipulatia pentru altul), unde, printr-un anumit contract părțile pot prevedea drepturi în folosul unor terțe persoane, străine de acel contract.
Contractele de vânzare sunt contracte sinalagmatice sau bilaterale, adică sunt generatoare de îndatoriri ăn sarcina ambelor părți contractante. Consecința este că fiecare parte are atât calitatea de creditor al unei obligații cât și pe aceea de debitor al altei obligații corelative.
B. Caracterul translativ de proprietate și riscul contractului
Vânzarea este un contract translativ de proprietate, adică un act constitutiv de obligații, printre care obligația de a transfera proprietatea. Prin definiția formulată prin art. 1650 NCC „Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”.
Transmiterea imediată a dreptului de proprietate (la momentul încheierii vânzării), indiferent dacă s-a făcut predarea lucrului vândut sau plata prețului, operează numai dacă sunt întrunite următoarele condiții: vânzătorul este proprietarul lucrului vândut; obiectul contractului este un bun determinat individual; lucrul vândut există; părțile sau legea să nu fi amânat transferul dreptului de proprietate.
Contractul de vânzare a bunurilor mobile este, în principiu, un contract translativ de proprietate. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1674 NCC, „cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă”. Textul este o aplicație particulară a dispoziției cu caracter general cuprinsă în art. 1273 alin.1 din NCC, care arată că „drepturile reale se constituie se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen”. Din formularea consacrată de art. 1273 alin. 2 din NCC, rezultă că fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobânditorului de la data transferului proprietății bunului ori, după caz, a cesiunii dreptului, afară de cazul în care prin lege sau prin voința părților se dispune altfel. Dispozițiile în materie de carte funciară, precum dispozițiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile, conform art. 1273 alin. 3 NCC.
Momentul transmiterii dreptului de proprietate în contractul de vânzare-cumpărare prezintă mare importanță și sub aspectul suportării riscului pieirii lucrului vândut.
Părțile pot conveni, printr-o clauză expres prevăzută în contract, ca vânzătorul să suporte riscurile după ce a operat transferul proprietății sau cumpărătorul să-și asume riscurile înainte de momentul transferării dreptului de proprietate (de exemplu, în cursul executării lucrului viitor).
2.2.2. Caracterul bilateral (sinalagmatic)
Contractul de vânzare are caracter sinalagmatic (bilateral). „Obligațiile născute din acesta sunt reciproce interdependente” (art. 1171 NCC). Astfel, vânzătorul are obligația de transmitere a proprietății bunului, de predare a bunului vândut, de garantare a cumpărătorului contra evicțiunii și contra viciilor lucrului vândut, iar cumpărătorul are obligația de plată a prețului vânzării, de preluare a bunului cumpărat de a suporta cheltuielile vânzării.
2.2.3. Caracterul oneros
Vânzarea este un contract cu titlu oneros. „Fiecare parte urmărește să își procure un avantaj în schimbul obligațiilor asumate” (art. 1172 alin. 1 din NCC). Vânzătorul urmărește primirea prețului ca echivalent al transmiterii bunului, iar cumpărătorul urmărește primirea proprietății bunului în schimbul prețului.
2.2.4. Caracterul comutativ
Contractul de vânzare este un contract comutativ. „La momentul încheierii sale, existența drepturilor obligațiilor părților este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă” (art. 1173 alin. 1 NCC) nu depinde de un eveniment viitor incert, ca în cazul contractelor aleatorii. Cu caracter de excepție, contractul poate dobândi caracter aleatoriu în cazul vânzării drepturilor litigioase în condițiile art. 1653 alin. 3 NCC sau al vânzării în condițiile art. 1698 alin. 2, când cumpărătorul a cunoscut pericolul producerii evicțiunii a cumpărat pe riscul său.
2.2.5. Caracterul consensual
Contractul de vânzare este un contract consensual. Conform art. 1178 NCC, un contract se încheie prin simplul acord de voințe al părților, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă. În principiu, vânzarea ia naștere prin simplul acord de voințe al părților, nu este un contract solemn, deoarece nu presupune, pentru încheierea sa valabilă, îndeplinirea vreunei formalități nici un contract real, nefiind necesară predarea bunului pentru încheierea contractului.
Excepțiile de la caracterul consensual al vânzării sunt reglementate expres de legiuitor, atunci când legea prevede cerința încheierii contractului într-o anumită formă.
O primă excepție este vânzarea terenurilor de orice fel (cu sau fără construcții), care trebuie încheiată în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Astfel, potrivit art. 1242 alin. 1 NCC, „este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă”, iar art. 1244 NCC prevede că „trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”. Articolul 877 NCC stipulează că „drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară”. Prin imobil, în sensul cărții funciare, se înțelege „una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale care sunt identificate printr-un număr cadastral unic” (art. 876 alin. 3 NCC). Mai mulți proprietari nu pot fi înscriși în aceea carte funciară, decât dacă se află în coproprietate pe cote-părți ori în devălmășie (art. 878 alin. 3 din NCC). În conformitate cu dispozițiile art. 885 alin. 1 din NCC, „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”, iar potrivit art. 888 din NCC, „înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor …”.
Aceste norme generale presupun, în materia vânzării de imobile, că strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară” (art. 1676 din NCC).
Ca normă specială, evidențiem că, în cazurile anume prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate respective (art. 1675 din NCC).
De asemenea, în cazul contractelor electronice, potrivit art. 1245 NCC, „contractele care se încheie prin mijloace electronice sunt supuse condițiilor de formă prevăzute de legea specială”. Precizăm că, prin art. 5 art. 6 din Legea nr. 455/2001, înscrisul în formă electronică, căruia i s-a încorporat, atașat sau i s-a asociat logic o semnătură electronică extinsă, bazată pe un certificat calificat nesuspendat sau nerevocat la momentul respectiv generată cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a semnăturii electronice, este asimilat, în ceea ce privește condițiile efectele sale, înscrisului sub semnătură privată, iar înscrisul în formă electronică, căruia i s-a încorporat, atașat sau i s-a asociat logic o semnătură electronică, recunoscut de către cel căruia i se opune, are acela efect ca actul autentic între cei care l-au subscris între cei care le reprezintă drepturile.
O altă excepție de la caracterul consensual o reprezintă vânzarea moștenirii, în art. 1747 alin. 2 din NCC fiind prevăzut că acest contract se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Rezultă că, în anumite situații, contractul de vânzare nu este valabil decât dacă este încheiat în forma specială prevăzută de lege.
2.3. Dovada contractului
Spre deosebire de vechea reglementare, NCC consacră în mod expres principiul consensualismului prin dispozițiile art. 1178 referitoare la libertatea formei și ale art. 1240 privitoare la formele de exprimare a consimțământului. Conform art. 1240, NCC voința de a contracta poate fi exprimată verbal sau în scris. Voința poate fi exprimată și printr-un comportament care, potrivit legii, convenției părților, practicilor stabilite între acestea sau uzanțelor, nu lasă nici o îndoială asupra intenției de a produce efectele juridice corespunzătoare. Ca atare, manifestarea de voință a părților produce efecte juridice fără alte formalități speciale.In art. 1178 N.C. Civ este enunțat principiul libertății formei, în sensul că încheierea contractului se realizează prin simplul acord de voință al părților, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o anumită formalitate. Sunt contracte care se încheie valabil consensual, cum ar fi contractul de locațiune, care se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului sau (art. 1781 din NCC) sau contractul de mandat, care poate fi încheiat în formă scrisă, autentică ori sub semnatură privată, sau verbală (art. 2013).
La contractlele de vânzare, este necesară forma scrisă.
Forma cerută pentru validitatea actului juridic este acea condiție specială și esențială care presupune îndeplinirea unor formalități prevăzute de lege, în absența cărora actul nu ar putea lua naștere în mod valabil. NCC prevede în art. 1242 alin. 2 că "dacă părțile s-au învoit ca un contract să fie încheiat într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul se socotește valabil chiar dacă forma nu a fost respectată". Nerespectarea formei cerute ad solemnitatem, având în vedere că reprezintă un element constitutiv al actului, se sancționează cu nulitatea absolută.
Forma ad probationem este acea condiție impusă de lege sau de părți, care constă în întocmirea unui înscris scopul de a proba actul juridic civil valabil incheiat. Conform art. 1241 N. C. civ.,înscrisul care constată încheierea contractului poate fi sub semnatură privată sau autentic, având forța probantă prevazută de lege (respectiv, de element constitutiv al contractului sau doar aceea de valoare probatorie). Nerespectarea formei cerute ad probationem nu atrage nevalabilitatea actului, așa cum se întâmplă în cazul formei ad validitatem, ci imposibilitatea dovedirii actului cu alt mijloc de probă.
Prin forma cerută pentru opozabilitatea față de terți a actului juridic se înțelege acea condiție necesară pentru ca actul juridic să fie opozabil și persoanelor care nu au participat la încheierea lui, în scopul ocrotirii drepturilor și intereselor lor. Aceasta este o cerință prevazută pentru protejarea terților față de efectele prejudiciabile ale unor acte juridice. Art. 1.243 din NCC prevede că "dacă prin lege nu se prevede altfel, orice modificare a contractului este supusă condițiilor de formă cerute de lege pentru încheierea sa". NCC reglementează și forma contractelor electronice în art. 1245, respectiv prevede că acele contracte care se încheie prin mijloace electronice sunt supuse condițiilor de formă prevăzute de legea specială.
2.4. Formarea / încheierea contractului de vânzare
Formarea/încheierea constractului de vânzare constituie materializarea unui acord de voințe, care apare, de obicei, după o negociere.
În cazul contractului de vânzare acordul de voințe se realizează, de regulă, după ce apare o ofertă și o acceptare a ofertei. În legătură cu acest aspect apare posibilitatea de negociere directă între prezenți, sau negociere la distanță, între absenți.
Oferta este propunerea unei persoane adresată altei sau altor persoane de a încheia un contract. Pentru a fi luată în seamă, oferta trebuie să fie o manifestare de voință reală, neviciată, serioasă, adică făcută cu intenția de a se angaja din punct de vedere juridic. Ea trebuie să fie neechivocă, precisă și completă, adică să cuprindă elementele necesare încheierii contractului. Oferta poate fi cu sau fără termen de acceptare. Forța obligatorie a ofertei există cât timp aceasta are termenul stabilit sau până ce ajunge la destinatar, care trebuie să răspundă ofertei la termen sau într-un timp rezonabil, uzual în situații cunoscute. După scurgerea acestui timp, oferta devine caducă.
Acceptarea ofertei poate consta într-un act sau fapt juridic (manifestarea de voință pentru încheierea contractului, sau executarea prestației la care se referă oferta.Acceptarea trebuie să fie pură și simplă, adică să nu dea naștere la interpretări. Ea poate fi expresă sau tacită. Momentul încheierii contractului între prezenți este momentul acceptării ofertei. Locul încheierii contractului este locul de unde pornește oferta, acesta fiind locul de bază. Dacă oferta are mai mulți destinatari care o acceptă nu se poate considera că locul încheierii contractului diferă, în funcție de aceasta.
CAPITOLUL 3. Condițiile de validitate a contractului de vânzare
3.1. Capacitatea
Capacitatea reprezintă aptitudinea unei persoane de a avea drepturi și a-și asuma obligații. În ceea ce privește capacitatea de a încheia contractul de vânzare, remarcăm, ca elemente de noutate, în NCC: incidența noțiunii de capacitate de exercițiu anticipată, în cazurile în care, pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitate deplină de exercițiu, precum și eliminarea interdicției vânzării între soți, în virtutea principiului independenței patrimoniale a soților, potrivit art. 317 din NCC.
Vânzarea constituie pentru ambele părți un act de dispoziție, ceea ce impune ca acestea să aibă capacitatea de exercițiu deplină. Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu sau care au capacitate de exercițiu restrânsă vor putea încheia un asemenea contract numai prin intermediul ocrotitorului legal, respectiv cu încuviințarea acestuia și, în toate cazurile, cu autorizația autorității tutelare. Cât privește capacitatea de a încheia contractul de vânzare este incidentă noțiunea de capacitate de exercițiu anticipată, și anume, în cazurile în care, pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exercițiu.
NCC prevede și posibilitatea de capacitatea de exercițiu anticipată (art. 40). Pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exercițiu. În acest scop, vor fi ascultați și părinții sau tutorele minorului, luându-se, când este cazul, și avizul consiliului de familie.
Sunt incapabili de a contracta în general, minorii și interzișii judecătorești.
Având în vedere că vânzarea-cumpărarea este act de dispoziție, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător, părțile trebuie să aibă capacitate de exercițiu deplină (la momentul încheierii contractului).
În consecință, minorii între 14 și 18 ani (cu capacitate de exercițiu restrânsă) vor putea încheia contracte personal, dar numai cu încuviințarea ocrotitorilor săi legali și în toate cazurile cu autorizația autorității tutelare.
Persoanele juridice vor putea încheia contractul de vânzare numai cu respectarea principiului specialității capacității de folosință (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).
Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepția.
3.2. Incapacitățile
După persoana sau lucrul asupra căruia poartă, interdicțiile (prohibițiile) de a vinde și de a cumpăra (sau numai de a cumpăra) sunt de două feluri: incapacități – instituite în considerația unor persoane (intuitu personae) și inalienabilități – stabilite de lege în considerația bunului (propter rem).
Cazurile de incapacitate sunt expres și limitativ prevăzute de lege și sunt de strictă interpretare. În NCC apare noțiunea de "profesionist". Noțiunea de comerciant își pierde conținutul stabilit prin codul comercial. Astfel, NCC operează cu noțiunea de profesionist definită prin art. 8 al Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil, care statuează la alin. 1: Noțiunea prevăzută la art. 3 din Codul Civil include categoriile de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum și orice persoane autorizate să desfășoare activități economice sau profesionale, astfel cum aceste noțiuni sunt prevăzute de lege, la data intrării în vigoare a Noului Cod Civil. În lumina Noului Cod Civil, atât agentul economic care deține o agenție imobiliară, cât și avocatul sunt profesioniști.
Incapacitatea unor profesioniști de a dobândi drepturi litigioase este reglementată de art.1653 alin 1 din NCC care prevede că sub sancțiunea nulității absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii judecătorești, avocații, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție ăși desfășoară activitatea.
Excepțiile prevăzute la art. 1653 alin 2 din NCC aduc precizări importante privind întinderea acestei interdicții. Astfel, este permisă cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părți din dreptul de proprietate de la comoștenitori sau coproprietari, după caz. Din interpretarea acestui aliniat se înțelege că, în cazul unui litigiu, indiferent de funcția sa, persoana care este direct implicată, în sensul că are un drept la o cotă-parte din dreptul de proprietate, poate cumpăra cotele-părți ale celorlalți moștenitori.
De asemenea, este permisă cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe care s-a născut înainte ca dreptul să devină litigios. Dacă exista o creanță asupra bunului născută anterior litigiului, este valabilă achiziționarea acelui bun, indiferent de calitatea sau funcția dobânditorului. Tot așa, este permisă cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există dreptul litigios. Cel ce stăpânțte bunul nu este întotdeauna și persoana care are dreptul de proprietate. În această situație, persoana poate să cumpere dreptul litigios, indiferent dacă ar exista aparent o situație din cele prevăzute la art.1653 alin 1 din NCC. Singura dovadă care trebuie făcută este aceea a stăpânirii bunului mai intervenția litigiului.
Definiția dreptului litigios o regăsim în art. 1653 alin.3 "un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa". Procesul este început prin introducerea cererii de chemare în judecată și terminat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești. Incapacitatea se extinde la orice drept litigios, care în orice fază procesuală ar putea intra în sfera de soluționare a instanței în care sau pe lângă care își desfășoară activitatea. În consecință, judecătorii de la Înalta Curte de Casația și Justiție și judecătorii de sunt incapabili sa dobândească orice drept litigios pe întreg teritoriul României.
Art. 1654 alin 3 din NCC prevede că incapacitatea de a cumpăra vizează în principiu persoanele care vând bunuri pe seama altora și care în consecință sunt incapabile sa cumpere acele bunuri: a) sunt incapabili de a cumpăra mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă; excepția prevăzută la art. 1.304 alin. 1 din materia reprezentării. Potrivit excepției, aceasta incapacitate nu se va aplică în cazul în care mandantul a consimțit expres ca mandatarul să poată cumpăra bunul și nici în cazul în care conținutul contractului de vânzare ce urma a fi încheiat în executarea mandatului a fost prevăzut cu suficientă precizie, încât să înlăture posibilitatea prejudicierii mandantului. Sancțiunea nerespectării este nulitatea relativă a contractului încheiat la solicitarea mandantului. b) reprezentanții legali sunt incapabili sa cumpere direct sau prin persoane interpuse – părinții, tutorele, curatorul, administratorul propriu pentru bunurile pe care le reprezintă. Și aceasta se sancționează cu nulitatea relativă întrucât ocrotește interesul particular al reprezentanților. c) sunt incapabili de a cumpăra direct sau prin persoane interpuse chiar și prin licitație publică funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii de insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează. Se sancționează cu nulitatea absolută. Persoanele prevăzute la art. 1654 nu pot sa vândă bunurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani, ce provine din vânzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează sau îl supraveghează, după caz, potrivit art. 1655.
În vechea legislație existau incapacități speciale de a vinde și de a cumpăra, precum vânzarea de bunuri proprii și prin bună-învoială între soți. Rațiunile acestei interdicții erau împiedicarea soților de a realiza, sub aparența unor vânzari simulate, donații irevocabile, erau apărarea intereselor moștenitorilor rezervatari ai soțului vânzător, întrucât sub aparența unei vânzări simulate, unul dintre soți ar putea face celuilalt liberalități care să depășească limitele cotității disponibile, precum și apărarea intereselor creditorilor chirografari ai soțului vânzător, care ar putea fi fraudați prin încheierea unor contracte e vânzare simulate sau fictive, prin care soțul vânzător urmărea să micșoreze gajul general al acestor creditori și sustragerea unor bunuri de la urmărire. În virtutea principiului independenței patrimoniale a soților, NCC nu mai interzice vânzarea între soți.
Conform Noului Cod Civil, soții pot încheia contracte de vânzare-cumpărare între ei. În acest sens, art. 317 din actualul cod civil prevede că fiecare soț poate să încheie orice acte juridice cu celălalt soț sau cu terțe persoanenâ, soții putând încheia între ei atât contracte de vânzare-cumpărare, cât și de schimb, donație și orice alte acte de transfer al dreptului de proprietate. Referitor la actele pe care unul dintre soți le poate încheia cu terții, legea prevede expres situațiile în care acordul celuilalt soț este fi necesar. De exemplu, va fi necesar acordul ambilor soți, sub sancțiunea nulității relative, pentru vânzarea locuinței familiei, chiar dacă aceasta este bun propriu al unuia dintre soți, vânzarea sau ipotecarea unui bun comun al soților, schimbarea destinației bunului comun, aportul de bunuri comune la o societate, asociație sau fundație, înstrăinarea sau mutarea bunurilor mobile sau a celor care decorează locuința familiei.
O altă incapacitate specială de a vinde și de a cumpăra este aceea potrivit căreia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane, din momentul notării somației în cartea funciară. Prin urmare, orice act de înstrăinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmărit este inopozabil, afară de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobânditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanțelor care se urmăresc, inclusiv dobânzile și cheltuielile de executare.
Pe lângă aceste incapacități speciale de a vinde și de a cumpăra, mai există incapacități speciale de a cumpăra. Astfel, nu pot cumpăra nici direct și nici prin persoane interpuse tutorii, bunurile persoanelor care se află sub tutela lor atât timp cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date și primite, mandatarii legali și cei convenționali împuterniciți să vândă unele bunuri ale mandantului lor nu pot sa le cumpere, administratorii bunurilor statului nu pot cumpăra bunurile pe care le administrează, funcționarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau ale unităților administrativ-teritoriale (comune, orașe, municipii și județe) care se vând prin intermediul lor. Rațiunea instituirii acestor prohibiții constă în împiedicarea ivirii unor contradicții de interese între cei însărcinați să înstrăineze aceste bunuri și cei ale căror bunuri sunt însărcinați să le înstrăineze. Sancțiunea aplicabilă tutorilor și mandatarilor este nulitatea relativă, iar pentru administratori și funcționari publici nulitatea absolută. iar în cazul celor care au legătură cu administrarea justiției (judecători, procurori, avocați etc.) sancțiunea nerespectării acestei incapacități este nulitatea absolută a contractului de vânzare, întrucât interdicția vizează apărarea prestigiului justiției ca putere în stat, deci un interes de ordine publică.
În ceea ce privește posibilitatea cetățenilor străini și a apatrizilor de a dobândi terenuri situate în România, Constituția revizuită prevede în art. 44 alin. 2 „cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală”.
Conform art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990, locuințele ocupate de chiriași se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unităților specializate în vânzarea locuințelor. Așa fiind, vânzarea acestei categorii de locuințe este condiționată imperativ de îndeplinirea calității de chiriaș a cumpărătorului și, evident, de formularea prealabilă de către chiriași a unei cereri scrise pentru cumpărarea apartamentului.
3.3. Consimțământul valabil al părților
Vânzarea se încheie prin acordul de voință dintre părți. Existența consimțământului este în principiu, indispensabilă pentru perfectarea vânzării.
Consimțământul reprezintă acordul de voință al părților oricărui contract. O singură voință nu este suficientă pentru încheierea unui contract, căci oferta nu obligă pe cel care a făcut-o, ea putând fi retrasă până la acceptarea de către cealaltă parte.
Consimțământul pentru a fi valabil trebuie să fie serios, să nu fi fost dat în glumă sau în împrejurări din care rezultă neîndoielnic lipsa intenției de a se obliga. De asemenea, consimțământul nu trebuie să fie viciat. Viciile de consimțământ sunt: eroarea, teama, dolul și leziunea.
a) Eroarea (error) constă într-o reprezentare greșită a realității în momentul încheierii actului juridic. Nu orice eroare constituie un viciu de consimțământ ci doar cea care alterează voința exprimată la încheierea contractului, astfel că respectivul contract este lovit de nulitate. Constituie deci viciu de consimțământ următoarele cazuri de eroare: error în negotio (eroarea asupra naturii juridice a actului încheiat), error în corpore (eroarea asupra identității obiectului contractului) error în substantia (in materia) (eroarea asupra calității esențiale a lucrului ce privește substanța materială sau intelectuală a lucrului care constituie obiectul contractului), error în personam (eroarea asupra identității persoanei cu care se contractează) error în quantitate (eroarea asupra cuantumului, ca element esențial al contractului),
b) Teama (Metus) reprezintă violența psihică creată prin amenințarea unei persoane cu un rău de natură să o determine să încheie un contract, pe care în lipsa amenințării nu l-ar fi încheiat. Pentru ca teama să constituie viciu de consimțământ, trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să existe în momentul încheierii contractului, să fie suficient de puternică să nu poată fi înlăturată și să fie nelegitimă.
c) Dolul (Dolus) reprezintă totalitatea manoperelor viclene pe care una din părți le utilizează pentru a o determina pe cealaltă parte să încheie contractul, pe care, în lipsa acestor manopere, nu l-ar fi încheiat.
d) Leziunea ca viciu de consimțământ intervine când o persoană tratează printr-un contract o afacere în condiții economice vădit dezavantajoase pentru ea suferind astfel o leziune.
3.3.1. Promisiunea unilaterală de vânzare și promisiunea bilaterală de vânzare
Promisiunea unilaterală de vânzare constituie un acord de voință prin care o anumită persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și dreptul de a-și manifesta ulterior, la o anumita dată, consimțământul de a-l cumpăra.
Ca natură juridică, promisiunea de vânzare este un antecontract care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere la un drept de creanță în persoana beneficiarului, acesta având posibilitatea de a opta între a cumpăra sau nu.
Dacă părțile au stipulat un termen, iar înăuntrul acestuia beneficiarul promisiunii nu și-a manifestat opțiunea, ulterior el nu îl mai poate obliga pe promitent să încheie contractul. În absența unui termen convențional, promitentul îi poate cere beneficiarului sa opteze; de regulă, în cadrul termenului general de prescripție (de 3 ani), care începe să curgă din momentul promisiunii de vânzare sau de cumpărare. Va trebui, însă, să se țină seama și de natura bunului care face obiectul promisiunii, mai ales în cazul bunurilor ușor alterabile, când, în lipsa unui termen, beneficiarul va trebui sa opteze într-un termen util.
În situația în care beneficiarul s-a decis să cumpere bunul, iar promitentul refuză perfectarea contractului, încălcându-și obligația asumată, contractul proiectat nu se mai poate încheia, însă beneficiarul promisiunii este îndreptățit la daune-interese.
Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale în materie de probă a contractelor.
Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare – cumpărare este un acord prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare, având fiecare atât calitatea de promitent, cât și pe aceea de beneficiar. Promisiunea bilaterală este, de asemenea, un antecontract care nu transferă dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar.
Deosebit de obligația încheierii în viitor a contractului promis, părțile pot să-și asume prin promisiunea de vânzare și alte obligații, cum ar fi: plata anticipată a prețului de vânzare convenit, punerea la dispoziția beneficiarului cumpărător a folosinței bunului care formează obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea îndeplinirii obligației asumate și despăgubirea părții vătămate pentru neperfectarea contractului de vânzare.
Nerespectarea culpabilă a obligației de a finaliza încheierea contractului de vânzare de către una din părți dă celeilalte dreptul la o acțiune în rezoluțiune, părțile fiind ținute să-și restituie tot ceea ce și-au prestat reciproc, iar partea în culpă va datora și despăgubiri.
Ambele sunt variante ale antecontractului de vânzare. Antecontractul de vânzare-cumpărare este o promisiune de a vinde sau/și de a cumpăra, un acord de voință ce precede încheierea unei vânzări și care are menirea de a conferi părților certitudinea că nici una dintre ele nu va capitula de la intenția realizării contractului preconizat
Uneori însă, promisiunea asumată prin antecontract nu tinde în mod direct la certificarea încheierii în viitor a contractului, ci prin ea este angajată o obligație a cărei existență depinde, în mod esențial, de un viitor contract a cărui perfectare este, însă, incertă (este situația pactului de preferință, care reprezintă neîndoielnic un antecontract).
Alteori, obligația asumată de promitent nu este aceea de a încheia el însuși contractul, ci de a determina pe un terț să consimtă a intra în raportul juridic dorit de beneficiar (cazul promisiunii de porte-fort).
În toate cazurile însă, ceea ce reunește toate aceste figuri juridice în tiparele unei singure instituții juridice este scopul principal urmărit de părți sau măcar una dintre ele, acela de a intra, în viitor, într-un raport juridic contractual care să dea satisfacție deplină interesului manifestat.
Precizăm că în loc de "antecontract" se mai folosesc termenii de “precontract”, “contract preliminar”, “contract provizoriu” sau de „contract preparator”, „promisiune de contract”, „contract-cadru”, „acord de principiu”, „scrisoare de intenție” sau „contract parțial” (unele folosite în doctrina juridică vest-europeană).
Sediul materiei art. 1669 din NCC, coroborat cu dispozițiile art. 1279, potrivit căruia promisiunea de a contracta trebuie sa conțină toate clauzele contractului promis. Referitor la promisiune observăm că pot exista două noțiuni juridice, și anume promisiunea unilaterală de vânzare, respectiv promisiunea unilaterală de cumpărare.
De asemenea, trebuie avută în vedere și promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare sau antecontractul de vânzare-cumpărare, care este cel mai des întâlnit. În toate situațiile, părțile se obligă ca în viitor sa încheie un contract de vânzare, consimțământul inițial nefiind suficient pentru a se ajunge la încheierea contractului. Deci promitentul-vânzător își asumă o obligație de a face care este corelativă unui drept de creanță al celuilalt, dar pentru a se ajunge la încheierea contractului de vânzare este necesar ca promitentul-vânzător fie să-și dea consimțământul, fie consimțământul să îi fie suplinit printr-o hotărâre judecătorească. Astfel, nu se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare. Cu privire la prețul plătit în schimbul promisiunii de vânzare sau de cumpărare, trebuie menționat faptul că aceste sume reprezintă un avans din prețul convenit astfel încât a fost necesar ca și această dispoziție să fie prevăzută în mod expres.
In situația în care, una dintre părți nu își respectă promisiunea de a încheia contractul, cealaltă parte poate, fie să solicite rezoluțiunea contractului cu restituirea prețului, fie să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, fără a distinge după cum bunul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare este mobil sa imobil. Termenul de prescripție pentru promovarea unei astfel de acțiuni este de 6 luni de la data stabilită pentru încheierea contractului. Cu toate că noile dispoziții legislative nu prevăd, pentru a se obține pe cale judecătorească o hotărâre care să țină loc de contract, pe lângă condiția validității antecontractului va fi necesar, ca și reclamantul să facă dovada îndeplinirii propriei obligații iar în cazul imobilelor s-ar impune și dovada dreptului de proprietate al promitentului vânzător.
3.3.2. Pactul de preferință
Pactul de preferință constituie o formă a promisiunii unilaterale de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferință unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la preț egal și în condiții egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obligă față de chiriaș să-i acorde preferința în cazul în care s-ar decide să-și vândă locuința. O asemenea obligație, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie să fie prevăzută expres în contractul încheiat de părți.
Datorită specificului său, are o aplicație ce se restrânge la contractele de vânzare și la cele de închiriere. În acest sens, pactul de preferință ar putea fi definit, cu titlu generic, ca fiind promisiunea pe care și-o asumă una dintre părți (promitentul) ca, în cazul în care se va decide să încheie contractul avut în vedere de cealaltă parte, să acorde preferință acesteia din urmă (beneficiarul) la contractare, la preț egal.
De menționat, că promitentul-vânzător (sau cumpărător) nu se obligă că va contracta pur și simplu, ci numai că dacă se va decide să contracteze, atunci îl va prefera pe beneficiar.Pactul de preferință este o promisiune valabilă întrucât este afectată numai de o condiție simplă potestativă (care nu depinde doar de voința promitentului, ci și de împrejurări exterioare ce l-ar determina să încheie vânzarea).
Pactul de preferință este o promisiune valabilă întrucât este afectată numai de o condiție simplă potestativă (care nu depinde doar de voința promitentului, ci și de împrejurări exterioare ce l-ar determina să încheie vânzarea).
În această situație, promitentul rămâne liber sa vândă sau nu bunul. Dar dacă se hotărăște să-l vândă este ținut să îl prefere pe beneficiar. Dacă vinde bunul unei terțe persoane prin fraudă sau prin complicitate la fraudă din partea terțului achizitor, beneficiarul este îndreptățit să ceară anularea vânzării, invocând dreptul său de preferință. Dacă nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la acțiune impotriva promitentului pentru daune-interese.
Mai există și posibilitatea unei alte varietatăți de antecontract care constituie o convenție prin care o persoană (promitent) se angajează față de o altă persoană (beneficiar) să determine pe un terț să încheie un act juridic promis sau să ratifice unul încheiat în contul lui de către promitent fără împuternicirea sa prealabilă.
Dacă terțul refuză să ratifice actul sau dacă ratificarea devine imposibilă (datorită decesului, incapacității etc.), actul încheiat pentru el nu va produce nici un efect, perfectarea contractului nemaiavând loc. În acest caz, promitentul și beneficiarul contractant vor trebui să-și restituie ceea ce au executat în temeiul acelui act, promitentul fiind răspunzător cu daune-interese pentru neîndeplinirea obligației ce și-a asumat.
Dacă terțul ratifică actul, promisiunea este îndeplinită de către promitent, realizându-se scopul mediat prin antecontract, adică statornicirea unui raport juridic contractual între terț și beneficiarul promisiunii.
Particularitatea acestei convenții constă în faptul că, dacă terțul ratifică actul, acesta se va perfecta retroactiv, ab initio (din momentul încheierii sale).
Promisiunea de porte-fort apare deci, ca o convenție accesorie față de actul încheiat în contul terțului, o convenție ce nu se confundă cu actul pentru a cărui perfectare promitentul se obligă a furniza consimțământul terțului.
3.3.3. Pactul de opțiune
O altă modificare importantă a NCC o reprezintă apariția unei noțiuni noi în domeniul promisiunii de a contracta – pactul de opțiune. Prin urmare, alături de promisiunea unilaterală / bilaterală de a contracta, în art. 1278 din NCC este reglementat pactul de opțiune, care îmbracă forma unei convenții prin intermediul căreia promitentul nu se mai obligă să încheie contractul în viitor, ci își exprimă actual consimțământul la încheierea contractului, astfel încât ulterior va fi necesară doar manifestarea voinței beneficiarului. Desigur, pactul de opțiune trebuie să îndeplinească condițiile de validitate a oricărei convenții să cuprindă toate elementele viitorului contract, astfel încât pentru încheierea valabilă a contractului să fi e necesară doar acceptarea ulterioară a beneficiarului.
Sediul materiei privind pactul de opțiune este art. 1668-1670 din NCC, care trebuie coroborate cu dispozițiile art. 1191,1278 din NCC. Pactul de opțiune este o convenție și, în același timp, formă atipică de ofertă. Este un act irevocabil, neputând fi desființat prin voința unilaterală a obligatului. Trebuie să conțină toate elementele viitorului contract, acesta putâd fi încheiat prin simpla exercitare de către beneficiar a opțiunii în sensul acceptării. Trebuie făcută distincția dintre pactul de opțiune și promisiunea unilaterală de vânzare pentru că există diferențe în ceea ce privește efectele. În NCC se spune că diferența esențială între pactul de opțiune și promisiunea de vânzare cumpărare constă în aceea că în cazul promisiunii, vânzarea nu se perfectează decât în baza unui nou acord de voință adică în baza contractului final de vânzare-cumpărare pe când în cazul pactului de opțiune nu este necesară exprimarea unui nou acord de voință al părților, vânzarea perfectându-se în baza declarației de acceptare a dreptului de opțiune de către beneficiar, adică nu se va face un contract separat de vânzare-cumpărare ci în actul de acceptare a dreptului va fi o clauză sau menționat că urmează a se face vânzarea.
Antecontractul de vânzare-cumpărare nu reprezintă decât o promisiune de vânzare, însă părțile sunt ținute la îndeplinirea obligațiilor ce decurg din acesta. Conform art. 1731 vânzarea bunului cu privire la care exista un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face numai sub condiție suspensiva a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor. Terțul, promitent-cumpărător, poate consemna prețul și formula notificarea prevăzută de lege pentru titularul dreptului de preempțiune, respectând dispozițiile art. 1732. În cazul în care preemptorul nu-și exprimă acordul, promitentul-cumpărător va notifica pe promitentul-vânzător cu privire la obligativitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, comunicându-i totodată data și biroul notarial unde se poate prezenta ca să încheie actul. Refuzul nejustificat al promitentului vânzător îi dă dreptul promitentului-cumpărător să solicite instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, astfel cum prevede art. 1669 alin. 1 și 2 din NCC. Bineînțeles, situația de mai sus este valabilă la terenurile forestiere.
3.3.4. Dreptul de preemțiune
În principiu, titularul unui drept de proprietate (inclusiv a unui teren), poate înstrăina dreptul său liber, oricărei persoane (fizice sau juridice).
Prin dreptul de preemțiune legea recunoaștea unor categorii de persoane un drept prioritar la cumpărare. Deși prin instituirea unui drept de preemțiune este afectată libertatea persoanei de a contracta, existanța lui nu transformă vânzarea într-una forțată, deoarece nu este substituită voința vânzătorului de a înstrăina, ci numai libertatea acestuia (în anumite limite) de a-și alege persoana cumpărătorului.
Sediul materiei este art. 1730-1740 din NCC. Are natura convențională sau legală și nu este prevăzut decât în materia vânzării, în alte materii există un drept de preferință, potrivit art. 1730 alin. 3. Practic este o variantă a promisiunii unilaterale de vânzare.
Dreptul de preemțiune este un drept intuitu personae, indivizibil și incesibil (de ex., în cazul în care intervine decesul acest drept se va transmite nefracționat datorită caracterului indivizibil). Pentru exercitarea dreptului de preemțiune trebuie să existe notificarea preemptorului privind cuprinsul contractului încheiat cu un terț, acordul pereemptorului și consemnarea prețului. Dreptul convențional de preepmțiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară. Este reluată obligativitatea respectării dreptului de preempțiune la vânzarea unor terenuri numai că, de data aceasta, ea se aplică terenurilor forestiere și are ca beneficiar pe coproprietari și pe vecini. Terenurile din fondul forestier se pot vinde cu respectarea dreptul de preempțiune al coproprietarilor și vecinilor (art. 1746 din NCC) arendașul are un drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită, potrivit art. 1730-1739.
Mai există și alte situații, precum cazul prevăzut de art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, atunci când lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-a realizat. De asemenea, cazul prevăzut de art. 45 din Codul Silvic, care instituie un drept de preempțiune al statutului la cumpărare de păduri ce constituie enclave în fondul forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia la preț și în condiții egale. De asemenea, cazul prevăzut de art. 18 din OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuințe, care stabilește pentru chiriaș un drept de preempțiune la cumpărarea locuinței. Se mai adaugă cazul prevăzut la art. 17 și 42 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989.
Spre deosebire de pactul de preferință – care are natură contractuală întrucât dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naște pe baza consimțământului dintre părți – dreptul de preempțiune are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă. Voința proprietarului-vanzător nu are nici un rol în nașterea și exercitarea dreptului de către titularul lui. În măsura în care s-a hotărât să vândă terenul trebuie sa respecte dreptul de preempțiune sub sancțiunea prevazută de lege.
Asemănător drepturilor reale, dreptul de preempțiune – fiind un drept absolut – este opozabil erga omnes. Dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credință a terțului cumpărător și chiar dacă acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferință sau ar avea dreptul la retractul litigios. În conflictul dintre diferitele drepturi de preferință prioritate are dreptul de preempțiune.
Domeniul și conditiile de aplicare ale dreptului de preempțiune se determină în funcție de bunul care formează obiectul lui, de actul juridic care urmează să fie încheiat și de dreptul care se înstrăinează pe baza contractului proiectat. Dreptul de preempțiune avea ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri arabile, pășuni, fânețe, vii etc.) situate în extravilan. Dacă terenul nu era agricol sau, fiind agricol, era situat în intravilan (înăuntrul vetrei localității), dreptul de preempțiune nu exista. După cum am văzut, textele în materie sunt de strictă interpretare și domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze. Dreptul de preempțiune este prevăzut de lege numai dacă înstrăinarea se face prin vânzare. Întrucât vânzarea se face cu titlu oneros și comutativ, pentru o sumă de bani plătibilă cu titlu de pret, dreptul de preempțiune nu poate fi recunoscut dacă înstrăinarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donație), fie cu caracter aleatoriu (de exemplu, contract de întreținere sau de rentă viageră), fie prin contractul de schimb, chiar și cu sultă.
Altă condiție de aplicabilitate a dreptului de preempțiune se referă la dreptul care se înstrăinează. Actul juridic proiectat trebuie să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu și dezmembrămintele ei (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau folosința terenului (arendarea).
In schimb, în cazul în care se înstrăinează proprietatea, dreptul de preempțiune trebuie să fie respectat, chiar dacă se transmite numai nuda proprietate și indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct (o terță persoană sau proprietarul-vânzător care își rezervă acest drept). Evident, dacă titularul dreptului de preempțiune înțelege să-l exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobânditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).
Titularii dreptului de preempțiune sunt coproprietarii terenului forestier (dacă unul – unii – dintre ei se hotărâște să vândă cota-parte din dreptul de proprietate), proprietarii vecini (prin aceasta înțelegându-se proprietarii terenurilor forestiere învecinate cu terenul care se vinde) și arendașul, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor arendate.
Și statul are drept de preempțiune în cazul vânzării terenurilor forestiere. Statul are drept de preempțiune numai dacă este coproprietar sau dacă este proprietarul terenului învecinat cu terenul care se vinde (problema calității de arendaș nu se pune). Dacă au calitatea prevazută de lege statul, precum și unitățile administrativ-teritoriale sau societățile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea drept de preempțiune, legea nefăcând vreo distincție în aceasta privință, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Soluția se impune și în lumina art.41 alin.2 din Constituție, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privată. În noua reglementare nu se prevede (în orice caz nu se prevede în terminis) o ordine de preferință între titularii dreptului de preempțiune, astfel încât – dacă mai mulți titulari și exercită dreptul de preempțiune vânzătorul are dreptul de a alege.
Există posibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumparare cu mai mulți titulari ai dreptului de preempțiune ofertanți, dacă toți sunt de acord în acest sens (de ex., mai mulți coproprietari ai terenului în cauză). Alegerea vânzătorului între ofertanții titulari ai dreptului de preempțiune este liberă, necondiționată de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luând în considerare și criterii subiective, chiar dacă alt ofertant oferă un preț mai mare sau condiții de plată a prețului mai avantajoase. Numai opțiunea în favoarea unui cumpărător care nu este titular al dreptului de preempțiune deschide calea acțiunii în anulare, dacă vreun titular a oferit un preț cel putin egal.
În scopul exercitării dreptului de preempțiune, vânzătorul va înregistra oferta de vânzare a terenului la consiliul local în raza căruia este situat terenul. În aceeasi zi, secretarul unității administrativ-teritoriale va afișa oferta, sub semnatură și cu aplicarea ștampilei, la sediul primăriei. Oferta va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, suprafața și categoria de folosință, precum și locul unde este situat terenul. Ca natură juridică, oferta vânzătorului este o simpla declarație de intenții, iar nu oferta de a contracta (în sens juridic) deoarece – potrivit unei reguli elementare de drept – oferta de a contracta trebuie să cuprindă toate elementele necesare pentru încheierea contractului prin simpla acceptare. Ori, din "oferta" vânzătorului lipsește unul din elementele esențiale ale vânzării, și anume prețul cerut, care urmează să fie "oferit" abia de titularul care înțelege să-și exercite dreptul de preempțiune. În consecință, declarația vânzătorului înregistrată la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vânzare-cumparare, putând servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vânzătorului la autentificarea contractului de vânzare-cumparare de către notarul public, act care poate fi eliberat în termeul prevăzut de lege de la data afișării "ofertei" vânzătorului. Însă vânzătorul poate revoca "oferta" și înainte de expirarea acestei perioade (oricând), numai că, în acest caz, secretarul unității administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vânzare-cumparare. În orice caz, vânzătorul poate reveni asupra intenției de vânzare și prin neacceptarea prețului oferit de către titularii dreptului de preempțiune.
In general, dacă vânzătorul se prezintă la biroul notarial cu un cumpărător care dovedește că este titular al dreptului de preempțiune contractul de vânzare-cumparare a terenului poate fi autentificat și va fi perfect valabil în raport de prevederile legale referitoare la dreptul de preempțiune.
Prin acceptarea ofertei de cumparare de către vânzător (sau a contraofertei de vânzare de către titularul dreptului de preempțiune), potrivit dreptului comun între părți s-a încheiat un contract, oferta devenind irevocabilă. Având în vedere că forma autentică nu este de lege numai ad probationem, și că forma autentică este prevazută ad validitatem, actul încheiat este un antecontract, urmând ca părțile să se prezinte la notar pentru autentificare (și să efectueze publicitatea imobiliară, după plata taxelor fiscale).
Înstrainarea terenului cu încălcarea dreptului de preempțiune (neînregistrarea "ofertei" de vânzare la consiliul local, vânzarea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut pentru exercitarea dreptului sau la preț inferior – nesimulat – față de cel prevăzut în oferta comunicată etc.) se sancționează cu nulitatea relativă a contractului încheiat, anularea putând fi cerută potrivit dreptului comun în materie, dar – ținând seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preempțiune – indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credință a cumpărătorului și cu toate că titularul dreptului de preempțiune nu este parte în contractul a cărui anulare se cere.
În cazul în care vânzarea s-a facut prin simulație (de ex., donație, contract de întreținere, de arendare, preț declarat mai mare decât cel plătit în realitate), persoanele interesate pot intenta acțiunea în declararea simulației – potrivit dreptului comun -, dublată de acțtiunea în anulare a vânzarii-cumpărării (contract secret) încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data când cel îndreptățit a cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu nerespectarea dreptului de preempțiune (și a simulației, dacă este cazul) .
Dacă s-a obținut anularea contractului de vânzare-cumparare încheiat cu încălcarea dreptului de preempțiune, terenul reintră – cu efect retroactiv – în proprietatea vânzătorului, care îl va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune. În dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preempțiune în locul cumpărătorului.
După expirarea termenului de prescriptie a acțiunii în anulare vânzarea se consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune.
Dreptului de preemțiune apare consemnat și în alte acte normative. Astfel, potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică în cazul în care un imobil expropriat este scos la vânzare de către expropriatorul care nu a putut realiza lucrarea de utilitate publică (care a constituit scopul exproprierii), fostul proprietar (expropriatul) are un drept prioritar la cumpărare pentru un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea primită la expropriere, actualizată.
În vederea exercitării vânzării imobilului expropriat, expropriatorul va înștiința expropriatul, care în termen de 60 zile are posibilitatea de alegere între: a redobândi imobilul sau a renunța (caz în care titularul dreptului poate dispune liber de bun).
Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat se aseamănă cu dreptul de preemțiune la vânzarea terenurilor agricole, însă cele două drepturi prezintă și deosebiri. Astfel, expropriatul își poate exercita dreptul prioritar în alte cazuri de înstrăinare a imobilului decât prin vânzare (precum în cazul dreptului de preemțiune). De asemenea, prețul redobândirii imobilului de către expropriat nu poate depăși despăgubirea reactualizată (are o limită maximă). La acestea se adaugă aspectul că exercitarea dreptului prioritar la redobândirea imobilului este mult simplificată în comparație cu procedura de exercitare a dreptului de preemțiune.
De asemenea, potrivit art. 3 alin. 1 din OUG nr. 226/2000 privind circulația juridică a terenurilor cu destinație forestieră (modificată prin Legea nr. 66/2002) vânzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată se face cu respectarea dreptului de preemțiune al coproprietarilor sau vecinilor.
Autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, prin Regia națională a Pădurilor este de asemenea titulară a dreptului de preemțiune la vânzările terenurilor din fondul forestier proprietate privată “limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului, precum și pentru enclavele din acesta” (art. 3 alin. 2 din OUG/226/2000).
Din dispozițiile legii prezentate mai sus, rezultă că dreptul de preemțiune reglementat de OUG nr. 226/2000 are ca obiect atât terenurile forestiere proprietate privată, cât și enclavele din acesta.
În vederea exercitării dreptului de preemțiune prevăzut de lege, proprietarul va înregistra oferta de vânzare a enclavelor sau terenurilor forestiere proprietate privată la primăria în a cărei rază teritorială este înregistrat terenul. Oferta de vânzare se va afișa la sediul primăriei și va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, suprafața și categoria de folosință, sarcinile ca îl grevează, locul unde este situat terenul, termenii și condițiile vânzării, precum și prețul acesteia (art. 4 alin. 1 și 2 din OUG nr. 226/2000).
Titularii dreptului de preemțiune trebuie să-și manifeste în scris intenția de cumpărare, printr-o ofertă înregistrată la primărie în termen de 30 de zile de la data afișării ofertei de vânzare. În cazul în care mai mulți titulari ai dreptului de preemțiune își manifestă intenția de cumpărare “vânzătorul are dreptul de alege una dintre oferte” (art. 4 alin. 4).
Dacă prețul oferit de titularii dreptului de preemțiune este mai mic decât cel solicitat în oferta de vânzare ori dacă aceștia nu și-au manifestat voința de a cumpăra în termen de 30 de zile, “terenul se vinde liber”(art. 4 alin. 6).
Dovada exercitării dreptului de preemțiune prevăzut de lege la vânzarea terenurilor forestiere se face cu actul eliberat vânzătorului de către secretarul primăriei (după expirarea termenului de 30 de zile).
Sancțiunea încheierii contractului de vânzare-cumpărare a unui teren forestier ori a unei enclave, cu încălcarea dreptului de preemțiune al titularilor săi, este nulitatea relativă.
O altă consemnare a dreptului de preemțiune apare în art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește, deoarece proprietarul dorește să vândă locuința, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea acesteia.
De asemenea, în alte acte normative, precum: Legea nr. 133/1999 privind stimularea întreprinzătorilor privați pentru înființarea și dezvoltarea întreprinderilor mici și mijlocii, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 și Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, instituie un drept de preemțiune la cumpărare unor imobile în favoarea anumitor categorii de persoane.
3.4. Obiectul contractului
Vânzarea-cumpărarea fiind un contract sinalagmatic, presupune două prestații, având două obiecte deosebite: din partea vânzătorului, bunul vândut; din partea cumpărătorului, plata prețului.
Se poate spune că obiectul contractului de vânzare-cumpărare este dublu. Astfel, obligația vânzătorului are ca obiect lucrul, iar obligația cumpărătorului are ca obiect prețul.
Obiectul este un element esențial al oricărui contract. El reprezintă prestația la care se obligă debitorul față de creditor. El trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții: să fie posibil din punct de vedere fizic și juridic ,să fie licit, suficient determinat și să prezinte interes pentru creditor.
3.4.1. Despre lucrul vândut. Vânzarea bunului altuia. Rezerva proprietății. Lucrul să fie în comerț (în circuitul civil). Lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor. Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit și posibil. Lucrul să fie proprietatea vânzătorului
Pentru ca un bun să poată constitui obiectul material al prestației vânzătorului, el trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții:
Lucrul trebuie să fie în comerț (în circuitul civil).
Există principiul liberei circulații a lucrurilor care formează obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice. Dar, în materia contractului de vânzare (și alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul), nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care – potrivit legii – nu sunt în comerț, în circuitul civil (extra commercium).
Prohibiția poate fi: absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declarație a legii sunt de uz sau interes public și care, ca atare, sunt inalienabile, Pe de altă parte există și bunuri care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiții.
Prin urmare, bunurile scoase din comerț (din circuitul civil) vizează, în realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri – dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locațiune, comodat etc.) – fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulației anumitor bunuri. În sensul propriu-zis al cuvântului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate și al actelor juridice (așa-numitele lucruri comune – res communis – aerul, razele soarelui, apa mării sau din râul curgător etc.) care – fiind inepuizabile – nu aparțin nimănui și al caror uz e comun tuturor, în condițiile și limitele prevăzute de lege.
Legea declară inalienabile (imprescriptibile și insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes national) sau al unităților administrativ-teritoriale (de interes local).
În condițiile legii bunurile proprietate publică pot fi date în administrare (regiilor autonome ori instituțiilor publice) sau pot fi concesionate ori închiriate (art. 135 din Constituție; art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia; vezi și art.74 din Legea administrației publice locale nr. 69/1991 art. .civ.), dar nu pot fi înstrăinate-dobândite (de exemplu, prin vânzare-cumpărare) cât timp fac parte din domeniul public.
Menționăm că terenurile și alte bunuri din domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale – cât timp, prin schimbarea destinației, nu sunt trecute în domeniul public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/19982 – sunt supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel (art.41 alin.2 din Constituție, art.5 din Legea nr. 213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din Legea nr.54/1998, art. 72-74 din Legea nr. 69/1991, art. .civ.).
În caz de înstrăinare se aplică, prin urmare, dispozițiile prevăzute pentru contractul de vânzare-cumpărare, în masura în care prin legea specială nu se prevede altfel. De exemplu, în privința bunurilor din domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale trebuie să fie respectate, sub sancțiunea nulității absolute, prevederile Legii administrației publice locale nr.69/1991 (în special art.76), care sunt de ordine publică.
2. Un alt caz de inalienabilitate, dar numai temporară, este prevăzut de art.32 din Legea nr. 18/1991 (republicată în 1998): "terenul atribuit conform art. 19 alin.1, art.21 și art.43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare". În articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu privire la care, în terminologia legii, s-a "constituit" (nu "reconstituit") dreptul de proprietate în favoarea cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă și a altor persoane prevăzute de lege. În acest caz este vorba nu de o simplă incapacitate de înstrăinare (stabilită intuitu personae), ci de o inalienabilitate prevăzută propter rem. În cadrul termenului prevăzut de lege terenul în cauză nu poate fi înstrăinat prin acte între vii. Deosebirea de calificare prezintă importanță în caz de moarte a titularului împroprietărit (sau al unuia dintre ei). Terenul ramâne inalienabil prin acte între vii pentru perioada rămasă, moștenitorii (legali sau testamentari) neavând dreptul să-l înstrăineze, în tot sau în parte (cota mostenită). În general, inalienabilitățile sunt prevăzute de lege în considerația bunului (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului. Tot temporară este și inalienabilitatea prevăzută de art.9 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situației juridicc a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora și care pot fi cumpărate de chiriașii titulari de contract de închiriere a apartamentelor în cauză, dar cu interdicția înstrăinarii timp de 10 ani de la data cumpărării (indiferent de plata integrală sau în rate a prețului) .
Interdicția vizează, evident, numai înstrăinarea prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu și transmisiunile prin moltenire legală sau testamentară.
Derogarea relativă de la principiul liberei circulații a bunurilor este prevazută de lege în privința bunurilor care constituie monopolul statului și care pot fi vândute, respectiv cumpărate, în condițiile prevăzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe baza de licență (de exemplu, tutun, arme, stupefiante etc.). În acest sens, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale prevede: "StatuI își poate rezerva activități economice pe care să le desfășoare în mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum și modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale" (art.40 și Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat).
De asemenea, există bunuri care sunt în circuitul civil dar din motive de ordine publică sau economico-socială, pot fi cumpărate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale. Amintim în acest sens: armele, munițiile și materialele explozive (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc și al munițiilor. RegulamentuI armelor de foc și al munițiilor, aprobat prin HG nr.679/1997 și Legea nr.116/1997 pentru ratificarea Convenției europene cu privire la controlul achiziționării și deținerii armelor de foc de către particulari, adoptată la 28 iunie 1978), produsele și substanțele stupefiante (Legea nr.73/1969), produsele și substantele toxice (Decretul nr.466/1979).
Precizăm că bunurile din patrimoniul cultural național nu sunt scoase din circuitul civil și deci pot fi înstrăinate-dobândite (dacă nu fac parte din domeniul public al statului sau unităților administrativ-teritoriale), însă scoaterea din țară a tuturor bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, de către persoane fizice sau juridice, se poate face numai cu prezentarea la unitățile vamale a adeverinței eliberate de oficiul local pentru patrimoniul cultural națtional.
Nici metalele prețioase și pietrele prețioase nu sunt scoase din circuitul civil, putând fi deținute și înstrăinate-dobândite, legea prevazând numai anumite limitări, mai ales în legătură cu operațiunile având ca obiect aceste bunuri.
De asemena, în principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voința omului (de exemplu, clauza contractuală sau testamentară prin care se interzice vânzarea bunului cumpărat, donat, lăsat legat etc.), întrucât o asemenea clauză (pactum de non alienado) contravine principiului liberei circulații a bunurilor și dreptului proprietarului de a dispune liber și absolut de bunul său, drept garantat, în limitele prevăzute de lege, de Constituție (art.41). Astfel fiind, în practica judiciară se invalidează o asemenea interdicție, dacă este lipsită de interes, impiedicând inutil libera circulație a bunurilor, dacă este consimțită pur și simplu, fără a fi fost luată în garantarea unui drept.
Rezultă indirect că inalienabilitatea convențională poate fi recunoscută valabilă numai dacă se justifică printr-un interes serios și legitim, cum ar fi garantarea executării unei obligații (de plata a prețului, a unei rente viagere în favoarea unui terț etc.) sau alt interes (de exemplu, interdictia înstrăinarii bunului transmis minorului până la majoratul lui). Interesul determină și caracterul temporar al inalienabilității (de exemplu, până la stingerea obligației garantate sau încetarea în alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.
În aceste condiții (interes și caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi recunoscută valabilă, în sensul interzicerii înstrăinarii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului li se pot aduce limitări, în măsura în care limitarea nu contravine unei dispoziții imperative sau ordinii publice și bunelor moravuri.
Dacă clauza de inalienabilitate nu întrunește condițiile arătate, numai clauza urmează să fie considerată nulă, dacă nu este cauza determinantă a încheierii actului, iar dacă este cazul, proprietarul imobilului sau persoana interesată poate cere radierea interdicției de înstrăinare din cartea funciară.
Dacă clauza de inalienabilitate este valabilă, dar cu nerespectarea ei bunul este înstrăinat, stipulantul clauzei (succesorii lui în drepturi) pot cere rezoluțiunea (revocarea) înstrăinarii inițiate (cu daune-interese) nentru neexecutare de obligații sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. În caz de rezoluțiune, terțul dobânditor de bună-credință se va putea apăra prin invocarea prevederilor legale, în cazul lucrurilor mobile, și prin lipsa publicității sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor.
Sancțiunea încheierii unui contract de vânzare al cărui bun nu este destinat comerțului este nulitatea absolută.
Lucrul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor. Dacă lucrul asupra căruia „părțile s-au învoit” era pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea este nulă absolut, întrucât obligația vânzătorului este fără obiect, iar obligația cumpărătorului fără cauză. Soluția este similară și în cazul în care se încheie un contract de vânzare al cărui bun nu a existat în realitate.
Dacă lucrul exista în momentul încheierii contractului, dar era pierit în parte anterior, inclusiv ipoteza în care mai multe lucruri formează obiectul vânzării și numai unele au pierit, cumpărătorul poate alege: fie să renunțe la contract (rezolutiune), fie să ceară executarea asupra părții rămase din lucru cu o reducere proporțională din preț. Alegerea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă (de exemplu, renunțare la contract, deși partea pierită este neînsemnată sau cele două sau mai multe lucruri cumpărate, chiar la un preț global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tracțiune). În principiu, cumpărătorul poate renunța la contract când executarea parțială nu poate duce la realizarea scopului pentru care a înțeles să cumpere.
După cum rezultă din cele arătate, riscul pieirii totale sau partiale – deoarece se situează inainte de momentul încheierii contractului și deci a momentului transferării dreptului de proprietate – este suportat de vânzător (res perit domino). Face exceptie ipoteza în care operațiunea are caracter aleatoriu; la încheierea contractului cumpărătorul este conștient de riscul pieirii (totale sau parțiale), dar cumpăra sperând să nu fi intervenit (emtio spei).
Vânzarea esle valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor (de exemplu, lucrul ce se va confecționa). Dintre bunurile viitoare, numai moștenirea nedeschisă nu poate forma obiectul unui contract. Nerealizarea lucrului viitor nu afectează validitatea contractului. În acest caz vânzătorul – pe lângă pierderea prețului – va fi obligat și la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligației asumate, dacă nu dovedește o cauză străină exoneratoare de răspundere. Deci, cumpărătorul nu va fi obligat să plăteasca prețul, chiar dacă neexecutarea nu este imputabilă vânzătorului, întrucât acesta din urmă suportă riscul contractului în calitate de debitor al obligației imposibil de executat. Face excepție ipoteza în care contractul are caracter aleatoriu, cumpărătorul asundu-și riscul nerealizării (în tot sau în parte) a lucrului viitor, nerealizarea independentă de voința și atitudinea vânzătorului (de exemplu, o recoltă; emptio-venditio rei speratae).
Lucrul trebuie să fie determinat sau determinabil, licit și posibil
Pentru valabilitatea contractului de vânzare este necesar ca bunul să fie determinat la data încheierii contractului sau să poată fi determinat în viitor pe baza anumitor elemente stabilite de părți. Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente, având caracter accesoriu potrivit destinației, formează obiectul contractului, chiar dacă aceste părți nu sunt specificate expres (accesorium sequitur principale), afară numai dacă coproprietatea a încetat cu acordul tuturor coproprietarilor (menținerea ei nefiind impusă cu necesitate). Bunurile certe se determină prin trăsături proprii (de exemplu, o construcție este determinată prin indicarea localității în care este situată, a străzii, numărului, dimensiunilor, vecinătăților, materialului din care este construită, cu ce este acoperită s.a.,). Dacă bunul vândut este un bun de gen, determinarea se va face prin arătarea speciei (grâu, porumb), cantității, calității s.a. Bunul vândut trebuie să fie și posibil din punct de vedere fizic (material) și juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciază în abstracto, trebuind să fie absolută și de neînvins pentru oricine). De asemenea, bunul trebuie să fie licit și corespunzător regulilor de morală.
Lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului. Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut individual determinat. Întrucât contractul este translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. În caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului. Nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Sunt situații în care vânzătorul, fără a fi mandatarul cuiva, vinde totuși lucrul altuia. Aceasta chestiune este cunoscută în drept sub denumirea de vânzarea lucrului altuia.
Dacă părțile sau cel putin cumpărătorul a fost în eroare, socotind ca lucrul vândut aparține vânzătorului, se admite că vânzarea este anulabilă pentru eroare (viciu de consimțământ) asupra calității esențiale a vânzătorului, care a fost socotit de cumpărător proprietar al lucrului. Această nulitate relativă a contractului poate fi invocată pe cale de acțiune (când prețul s-a plătit) sau pe cale de excepție (când prețul nu s-a plătit), dar numai de către cumpărător și succesorii lui. Vânzătorul nu poate cere anularea chiar dacă a fost de bună-credință (s-a crezut proprietar), căci eroarea comisă de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul. Eroarea trebuie să cadă asupra persoanei cu care s-a contractat. Anularea nu poate fi cerută nici de către cumpărător sau succesorii lui dacă vânzătorul a devenit proprietarul lucrului după vânzare sau vânzarea este ratificată de adevăratul proprietar (aplicându-se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de afaceri).
Dacă cumpărătorul nu a cerut sau înainte de a fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar, obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune subzistă. Mentionăm că adevăratul proprietar nu poate cere anularea (fiind terț față de contract), în schimb poate intenta acțiune în revendicare, dacă bunul se află în posesiunea cumpărătorului (iar dacă stăpânește bunul poate opune cu succes dreptul său de proprietate actului încheiat cu un neproprietar). În acest proces cu adevăratul proprietar, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea uzucapiunii. Contractul încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi invocat de către cumpărător ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani și pentru dobândirea fructelor.
Dacă părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, și deci problema anulării pentru eroare nu se poate pune, soluția este controversată. Se poate considera ca vânzarea este, în acest caz, perfect valabilă pentru că acordul de voință trebuie să fie interpretat în sensul ca părțile n-au urmărit imediata strămutare a proprietății lucrului, ci vânzătorul s-a obligat numai a-l procura mai târziu cumpărătorului, în caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese. Numai că vânzarea lucrului altuia în cunoștință de cauză reprezentând o operațiune speculativă, are o cauză ilicită și deci este nulă absolut (cu eventuala exceptie a savârșirii actului în cadrul exercitării legale a comerțului). Iar dacă contractul s-a încheiat de către vânzător în frauda dreptului proprietarului cu complicitatea și, în orice caz, pe riscul cumpărătorului constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda corupe totul (fraus omnia corrumpit).
Dacă bunul înstrăinat face parte din domeniul public al statului sau unităților administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut în toate cazurile, chiar dacă cumpărătorul a fost de buna-credință (art. 135 din Constituție).
Apare uneori și situația când unul dintre coindivizari, fără acordul celorlalți, înstrăinează în natura, în materialitatea sa, bunul (bunurile) aflate în indiviziune. Întrucât vânzătorul are o cota ideală din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro part), – nu se aplică regulilor privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare-cumparare depinzand de rezultatul partajului. În timpul stării de indiviziune – oricare dintre coindivizari poate să dispună liber, fără acordul celorlalți coindivizari, de cota sa ideală de drept asupra bunului determinat sau asupra universalității. Dreptul asupra cotei-parti (ideale) este un drept de proprietate individual, absolut și exclusiv al fiecărui coindivizar, transmisibil inter vivos și mortis causa (moștenire legală sau testamentară, inclusiv legate cu titlu particular). Astfel fiind, în caz de înstrăinare a cotei ideale de proprietate din bunul determinant sau din universalitate ori dintr-un bun determinant din universalitate, cumpărătorul se substituie în drepturile coindivizarului vânzător fiind fără relevanță rezultatul partajului care va interveni ulterior și la care va participa cumpărătorul în calitate de coindivizar.
Numai că uneori vânzătorul – în loc să dispună de cota sa parte ideală de drept – înstrăinează în natura, în materialitatea sa bunul (bunurile) aflate în indiviziune sau o porțiune determinată material din acel bun, deși nu are drept de proprietate exclusivă asupra lucrului vândut sau asupra unei părți materiale din lucru. De exemplu, moștenitorul unei cote succesorale de 1/2 vinde toată casa, ce face parte din masa succesorala, fără acordul celuilalt moștenitor. Evident, o asemenea înstrăinare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimțit la încheierea contractului și nici nu l-au ratificat ulterior.
Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului înstrăinat oricare dintre coindivizari poate cere ieșirea din indiviziune, iar soarta contractului de vânzare-cumparare, validitatea lui va depinde de rezultatul partajului. Dacă bunul este atribuit la partaj copartașului înstrăinator contractul ramâne valabil și dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv, deoarece împărțeala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, vânzătorul devenind proprietar exclusiv în mod retroactiv. Dacă bunul înstrăinat este atribuit (cade în totul) altui copărtaș actul de înstrăinare va fi ineficace (desființat) retroactiv pentru lipsa calității de proprietar al vânzătorului, aplicându-se regulile care guvernează vânzarea lucrului altuia (nulitatea relativă a contractului). Evident, în acest din urmă caz se va putea angaja răspunderea lui pentru evicțiune în calitate de vânzător al lucrului altuia (cu excepția cazului în care cumpărătorul a cumpărat pe risc propriu). În cazul vânzării bunului indiviz de către unul dintre coindivizari, ceilalți coindivizari nu pot cere constatarea nulității sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune și nici nu pot intenta o acțiune în revendicare dacă cumpărătorul a intrat în posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmează să fie apărate, după cum am văzut, pe calea acțiunii de partaj.
Vânzarea bunului altuia are sediul materiei art. 1683 din NCC. Este admisă, vânzătorul având obligația de a transmite bunul chiar dacă la momentul perfectării contractului acesta nu avea calitatea de proprietar. În acest context, obligația vânzătorului este de rezultat și nu de diligență. Transferul dreptului de proprietate operează la data dobândirii bunului de către vânzător, sau la data ratificării contractului de către proprietar. Sancțiunea neîndeplinirii obligației asumate de către vânzător rezultă din dispozițiile art. 1683 alin 4, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și, dacă este cazul, daune-interese. Alin 5 reglementează situația bunurilor aflate în coproprietate sau în indiviziune. În acest caz trebuie sa reținem că nu se are în vedere situația unei cote părți din dreptul de proprietate, ci, dimpotrivă, legiuitorul reglementează situația vânzătorului care a dispus de proprietatea comună, în totalitate, în materialitatea sa.
Practic este vorba de promisiunea de a determina pe altul să ratifice actul de vânzare. În practică este considerată o varietate de antecontract, adică o convenție prin care o persoană (promitent) se angajează față de o altă persoană (beneficiar) să determine pe un terț să încheie un act juridic promis sau să ratifice unul încheiat în contul lui de către promitent fără împuternicirea sa prealabilă.
Dacă terțul refuză să ratifice actul sau dacă ratificarea devine imposibilă (datorită decesului, incapacității etc.), actul încheiat pentru el nu va produce nici un efect, perfectarea contractului nemaiavând loc. În acest caz, promitentul și beneficiarul contractant vor trebui să-și restituie ceea ce au executat în temeiul acelui act, promitentul fiind răspunzător cu daune-interese pentru neîndeplinirea obligației ce și-a asumat.
Dacă terțul ratifică actul, promisiunea este îndeplinită de către promitent, realizându-se scopul mediat prin antecontract, adică statornicirea unui raport juridic contractual între terț și beneficiarul promisiunii.
Particularitatea acestei convenții constă în faptul că, dacă terțul ratifică actul, acesta se va perfecta retroactiv, ab initio (din momentul încheierii sale).
În alte țări este denumit „promisiunea de porte-fort”, care este văzută ca o convenție accesorie față de actul încheiat în contul terțului, o convenție ce nu se confundă cu actul pentru a cărui perfectare promitentul se obligă a furniza consimțământul terțului.
În altă ordine de idei, practica judiciară a fost confruntată deseori cu vânzări al căror obiect îl constituie un lucru furat sau găsit. Proprietarul lucrului furat are dreptul de a revendica bunul de la cel care îl deține, acesta din urmă putând să se despăgubească de la cel de la care îl are. În cazul în care posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat la bâlci, la târg, la o vindere publică sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea să ia lucrul înapoi numai dacă întoarce posesorului prețul plătit.
În practică, s-a admis că procurarea unui bun de la un magazin de consignație prezumă buna credință a cumpărătorului și în consecință, acesta are dreptul de a primi prețul de la proprietarul care fusese victima furtului.
La fel ca în cazul de mai sus, dacă cumpărătorul este de bună–credință, tot așa și în cazul vânzării lucrului furat sau pierdut, vânzarea este în principiu, anulabilă.
3.5. Prețul
Prețul este obiectul prestației cumpărătorului, constând într-o sumă de bani care corespunde valorii lucrului vândut. În lipsa unui preț, vânzarea este nulă absolut, deoarece obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză
3.5.1. Condiții ale prețului Prețul să fie stabilit în bani. Prețul să fie determinat sau determinabil. Prețul să fie sincer și serios
. Pentru validitatea contractului de vânzare, prețul trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
Prețul trebuie să fie fixat într-o sumă de bani Stabilirea prețului în bani este de esența vânzării, în caz contrar schimbându-se natura juridică a contractului în contract de schimb, de întreținere sau de rentă viageră.
Prețul trebuie să fie determinat sau determinabil în bani. Este determinat în cazul în care cuantumul lui este stabilit de comun acord de părți în momentul încheierii contractului. Prețul poate fi stabilit și de către lege. De exemplu, în cazul locuințelor construite din fondurile statului și vândute potrivit dispozițiilor cuprinse în Decretul-Lege nr. 61/1990 și în Legea nr. 85/1992. Când prețul este convențional, ar putea fi fixat numai de către vânzător ori numai de către cumpărător (de exemplu, în unitățile comerciale prețul bunurilor este fix, stabilit de către vânzător). Prețul este determinabil în situația în care părțile furnizează în contract o serie de elemente pe baza cărora cuantumul prețului să poată fi stabilit în viitor, cel târziu la data exigibilității obligației de plată (cum ar fi, de exemplu, prețul pieții la o dată convenită de părți). Prețul poate fi determinat și de un terț, ales de comun acord de către părți, sau de către persoana desemnată de către terț.
Prețul trebuie să fie sincer și serios. Este sincer atunci când cuantumul lui, menționat în contract, este acela convenit în realitate de părți, adică este un preț real și nu fictiv sau simulat. Prețul este fictiv (simulat) atunci când părțile nu intenționează să-l ceară, respectiv să-l plătească atunci când din actul secret rezultă că el nu este datorat. Dacă prețul este fictiv, contractul va fi nul ca vânzare, putând echivala cu o liberalitate (o donație deghizată), dacă sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru validitatea acestui act. În cazul în care părțile s-au înțeles să treacă în contract un preț inferior celui convenit, dar fără ca prețul să devină derizoriu, ne aflăm în prezența unei deghizări parțiale a prețului, contractul de vânzare fiind valabil. Deghizarea parțială urmărește, de regulă, fraudarea fiscului. Prețul este serios dacă nu este derizoriu, disproporționat cu valoarea lucrului vândut. Prețul este neserios (derizoriu), în cazul în care nu reflectă valoarea reală a bunului, adică este atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât apare ca ridicol, în sens juridic, ca inexistent. La aprecierea seriozității prețului, se poate ține seama și de gradul de rudenie dintre părți, care poate justifica un preț inferior valorii de circulație a unui bun, și chiar de relațiile de concubinaj dintre părțile contractante, care pot justifica un preț redus. Dacă prețul este derizoriu, contractul va fi nul ca vânzare, dar ar putea fi valabil ca donație, dacă intenția părților a fost de a face o liberalitate și, evident, dacă sunt întrunite condițiile de fond și de formă cerute de lege pentru contractul de donație. Prețul trebuie să nu contravină dispozițiilor legale imperative privitoare la regimul prețurilor. Dacă există prețuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru părți. În cazul în care părțile au convenit asupra altui preț, acesta se înlocuiește de drept cu prețul prevăzut de lege. Plata unui preț mai mare are caracter ilicit, dând dreptul cumpărătorului la acțiunea în repetițiune, chiar dacă plata a fost făcută cu știință.
Vânzarea pe un Euro. Înstrăinarea unui lucru pentru un preț simbolic de “un euro” poate fi, în principiu, valabilă. Evident însă, că strict juridic nu poate fi vorba despre o vânzare (prețul fiind neserios), însă contractul poate fi valabil recunoscut ca o donație deghizată, dacă a existat intenția de a face o liberalitate (animus donandi) și dacă sunt întrunite condițiile cerute pentru validitatea unei liberalități inter vivos.
În alte opinii se admite că “vânzarea pe un Euro” poate fi supusă regimului juridic al vânzării, atunci când cumpărătorul dobândește un patrimoniu (dreptul asupra lucrului, dar și obligațiile subsecvente acestuia). De exemplu, vânzarea pe un Euro având ca obiect un teren împreună cu datoriile sale (în care drepturile și obligațiile dobândite de cumpărător formează împreună un tot indivizibil.
Prețul lezionar. Dacă la încheierea vânzării există o disproporție vădită între valoarea de circulație a lucrului și prețul efectiv achitat (de exemplu, se vinde un autoturism care are valoare de piață de 100 milioane lei cu suma de 10 milioane lei) în unele opinii, acesta este un preț lezionar. Prin urmare este admisibilă acțiunea în resciziune pentru leziune care este recunoscută minorului între 14-18 ani care a încheiat singur, fără încuviințarea părinților sau tutorelui, un act juridic lezionar (și pentru a cărui validitate nu era necesară și încuviințarea prealabilă a autorității tutelare). De menționat că vânzarea încheiată de un minor sub 14 ani este anulabilă chiar dacă nu este lezionară, pentru incapacitate.
În consecință, acțiunea în resciziune este inadmisibilă pentru vânzătorul major (decât în mod cu totul excepțional și dacă s-a întemeiat pe o cauză imorală).
Sancțiunea vânzării cu preț lezionar este nulitatea absolută. Leziunea poate fi invocată numai de vânzător, cumpărătorul nu poate introduce o astfel de acțiune.
În condițiile economiei de piață nu este de acceptat calificarea nejustificată a unui preț lezionar drept derizoriu pentru a ocoli inadmisibilitatea acțiunii în resciziune între majori.
3.5.2. Modalități de plată a prețului
Cu privire la locul și data plății, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, cumpărătorul este obligat să plătească prețul la locul și în momentul în care i se face predarea lucrului vândut. Această regulă se abate de la regulile generale sub două aspecte:
Conform regulilor generale în materie de obligații plata se face, în lipsă de stipulație contrară, la domiciliul debitorului, iar în materie de vânzare la locul unde se face predarea lucrului vândut (fie locul unde se afla în momentul vânzării, fie domiciliul vânzătorului) . Deci, obligația de plată a prețului este portabilă. Dacă însă părțile au derogat de la regula executării concomitente a celor două obligații (de exemplu, au prevăzut că plata prețului să aibă loc ulterior predării), plata trebuie să fie făcută la domiciliul debitorului (cumpărătorului).
În dreptul comun, în lipsă de termen, plata se poate cere imediat, iar în materie de vânzare numai în momentul predării lucrului vândut, astfel încât – în lipsă de stipulație expresă contrară – termenul prevăzut pentru redarea lucrului profită și cumpărătorului. În schimb, termenul prevăzut numai pentru plata prețului nu afectează obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut, potrivit regulilor generale.
Dacă părțile au stabilit un termen pentru plata prețului – vânzare pe credit – la scadență cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime (principiul indivizibilității plății), afară numai dacă înțelegerea dintre părți a fost ca prețul să fie plătit la diferite termene în mod fracționat, prin prestații succesive (vânzare pe credit cu termene eșalonate de plată a ratelor de preț).
Când cumpărătorul are motive de a se teme de vreo evicțiune, el are dreptul să suspende plata prețului până ce vânzătorul va face sa înceteze tulburarea sau îi va da o cauțiune, afară de cazul în care s-ar fi stipulat că prețul se va plăti și în astfel de împrejurări. De asemenea, cumpărătorul este obligat să plătească dobânda pân la efectiva achitare a prețului dacă există convenție în acest sens, dacă lucrul vândut și predat este producător de fructe (civile sau naturale) și din momentul în care cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare (iar nu neapărat prin chemare în judecată).
Neplata prețului se sancționează. în caz de neexecutare, totală sau parțială, a obligației de plată a prețului de către cumpărător, vânzătorul poate alege între mai multe posibilități.
Astfel, vânzătorul poate cere obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligației, care este totdeauna posibilă (dacă debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani. Acțiunea în plata prețului – având un asemenea obiect – are caracter personal și se prescrie în termenul general de 3 ani.
Vânzătorul nu este însă obligat să ceară executarea silită. El poate, renunțând la aceasta posibilitate, fie să invoce excepția de neexecutare (dacă lucrul vândut nu a fost predat cumpărătorului), fie – dacă a predat sau este gata să predea lucrul vândut și nu înțelege să invoce excepția – să ceară rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului (inclusiv a dobânzilor), ambele aceste sancțiuni fiind indivizibile (de exemplu, în caz de transmitere a obligației de plată a prețului asupra moștenitorilor cumpărătorului sau a creanței asupra moștenitorilor vânzătorului).
Vânzătorul poate invoca excepția de neexecutare (confundată uneori cu dreptul de retenție dacă cumpărătorul a devenit proprietar înainte de invocarea ei), refuzând să predea lucrul vândut, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu beneficiază de un termen suspensiv. Dacă vânzătorul a acordat un termen pentru plata prețului, se consideră că a renunțat la acest drept și nu va putea refuza predarea decât dacă cumpărătorul a decăzut din beneficiul termenului, întrucât, între timp, a căzut în faliment sau a devenit insolvabil, cazuri în care vânzătorul va fi obligat la predarea lucrului vândut numai dacă cumpărătorul va da cauțiune ca va plăti la termen.
Rezoluțiunea contractului poate fi cerută de vânzător. Dar, în materia vânzării de imobile instanța nu poate acorda un termen de grație dacă vânzătorul este în pericol de a pierde lucrul și prețul. Dacă un asemenea pericol nu există, instanță poate acorda un singur termen de grație la expirarea căruia, dacă cumpărătorul nu plătește, se produce rezoluțiunea de drept a contractului, fără punerea în întârziere. Tot așa, dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluțiunea de drept a contractului pentru neplata prețului (care operează numai în favoarea vânzătorului), ea se va produce fără intervenția justiției (care, în caz de litigiu, constată doar îndeplinirea condițiilor), însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului, afară numai dacă, printr-o clauză expresa, părțile ar fi renunțat și la necesitatea punerii în întârziere (pact comisoriu de ultim grad). De asemenea, trebuie constatat că acțiunea vânzătorului pentru rezoluțiunea vânzării este reală, ceea ce înseamnă că urmărește – în ultimă instanță – nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluțiunea se produce cu efect retroactiv și deci se răsfrânge și asupra terților dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. Acest principiu nu se aplică și rezoluțiunea rămâne fără efect în contra autorităților publice (cum ar fi în caz de expropriere sau rechiziție), față de terțul adjudecatar în vânzări silite și dreptul de a cere rezoluțiunea pentru neplata prețului nu este opozabil terților dobânditori de drepturi reale asupra lucrului vândut (care au îndeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor să fie opozabil terților) decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerințele legii pentru conservarea privilegiului său de vânzător și anume: dacă lucrul vândut este un imobil, prin înscrierea privilegiului în cartea funciară înainte de a se fi înscris titlul terțului dobânditor iar dacă lucrul vândut este un bun mobil, prin intentarea acțiunii în rezoluțiune în termenul prevăzut de lege.
3.6. Cauza în contractul de vânzare
Cauza reprezintă un element constitutiv în structura actului juridic și o condiție de validitate a acestuia.
Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare, putem spune că fiecare dintre obligațiile părților au câte o cauză (și deci nu putem vorbi despre o cauză comună).
În esență, cauza este scopul în vederea căruia, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul se obligă unul față de celălalt.
Cauza include atât scopul imediat al asumării obligației, respectiv obținerea bunului sau încasarea prețului (element obiectiv, abstract și invariabil în toate contractele de vânzare-cumpărare), cât și scopul mediat, respectiv mobilul determinant al consimțământului fiecăreia dintre părțile contractante (element care este subiectiv, concret și variabil de la caz la caz).
Cauza are sensuri multiple:
1) fundamentul juridic al unui act sau sursa unui drept.
2) motivul care îndeamnă o persoană să facă un act.
3) scopul esențial pentru care debitorul propune să se angajeze.
Cauza contractului de vânzare este un element constitutiv în structura sa și o condiție de validitate a acestuia și se compune din două elemente: scopul direct (imediat) și scopul indirect (mediat). Scopul direct al vânzătorului este primirea prețului în schimbul înstrăinării bunului, iar al cumpărătorului dobândirea bunului în schimbul plății prețului. Scopul direct este un element abstract, invariabil și obiectiv (cauza juridică a obligației). Scopul indirect îl constituie motivul determinant care a antrenat manifestarea consimțământului de a încheia contractul. Altfel spus, scopul indirect vizează nevoile pe care vânzătorul și le va satisface din prețul obținut, iar cumpărătorul cu bunul dobândit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil și subiectiv în fiecare contract de vânzare.
3.6.1. Problema cauzei în contractul de vânzare
Pentru validitatea contractului de vânzare cauza trebuie să existe, chiar dacă nu este stipulată expres în contract. Partea care pretinde că vânzarea este lipsită de cauză, este ținută să facă dovada. Absența cauzei atrage sancțiunea nulității absolute a vânzării. Cauza trebuie să fie reală și nu falsă. În caz contrar, atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare. Cauza trebuie să fie licită, deoarece, în caz contrar, contractul este sancționat cu nulitatea absolută. Cauza trebuie sa fie și morală, adică scopul actului juridic să corespundă regulilor de conviețuire socială. De exemplu, pentru imoralitatea cauzei s-a declarat nul absolut contractul de vânzare încheiat în scopul menținerii unei relații de concubinaj.
3.6.2. Condițiile privind existența cauzei
Sunt trei condiții ce trebuie să fie îndeplinite de cauză contractului de vânzare.
a). Cauza să existe. Vânzarea este valabilă chiar dacă cauza nu este stipulată expres, deoarece existența ei se prezumă până la proba contrară. Lipsa cauzei atrage nulitatea absolută a vânzării.
b). Cauza să fie reală. Cauza este falsă atunci când părțile sau numai una dintre ele au avut credința greșită că scopul pentru care au încheiat vânzarea există, este realizabil, pe când în realitate acesta nu există.
Cauza falsă este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea relativă a contractului.
c). Cauza este licită când este conformă cu normele juridice și este morală când corespunde regulilor de conviețuire socială.
Cauza imorală atrage, de asemenea, nulitatea absolută a vânzării-cumpărării.
3.6.3. Rolul cauzei
Partea care se obligă are în vedere realizarea unui scop direct, iar pe de altă parte, atingerea unui scop indirect. Scopul direct al vânzătorului este primirea prețului în schimbul înstrăinării bunului, iar al cumpărătorului dobândirea bunului în schimbul plății prețului. Scopul indirect vizează nevoile pe care vânzătorul și le va satisface din prețul obținut, precum și cumpărătorul cu bunul dobândit. Pentru validitatea contractului de v-c cauza trebuie să existe, chiar dacă nu este stipulată expres în contract. Absența cauzei atrage sancțiunea nulității absolute a vânzării.
3.6.4. Proba cauzei
NCC păstrează două prezumții în privința cauzei: prezumția de existență a cauzei (contractul este valabil, chiar atunci când cauza nu este prevăzută expres (art.1239 alin 1 din NCC), ceea ce înseamnă că, fiind prezumată de lege, cauza nu trebuie să fie dovedită, demonstrată direct. Prezumția de valabilitate a cauzei (existența unei cause valabile se prezumă până la proba contrară (art.1239 alin 2 din NCC), care funcționează indifferent de faptul că acest element este menționat sau nu în instrumentele probatorii preconstituite, cum ar fi înscrisurile.
Aceste prezumții instituite au caracter relative (iuris tantum) ceea ce înseamnă că pot fi înlăturate prin proba contrară și că orice persoană care invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei este ținută să facă dovada susținerilor sale.
Art.1.238 din NCC instituie sancțiuni pentru lipsa cauzei. „Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului in care contractul a fost greșit calificat si poate produce alte efecte juridice. (2) Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască”.
3.7. Forma contractului de vânzare
Forma contractului de vânzare-cumpărare reprezintă, în sens restrâns, modul în care se exteriorizează voința vânzătorului și a cumpărătorului. În sens larg, prin forma actului juridic se înțelege trei feluri de formă: forma cerută ca o condiție ad validitatem; forma cerută ad probaționem și forma cerută pentru opozabilitatea față de terți.
a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vânzare este un contract consensual care se încheie prin simpla manifestare de voință a părților, fără să fie necesară respectarea anumitor formalități. Prin excepție, unele contracte de vânzare care prezintă o deosebită importanță sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impunea pentru înstrăinarea terenurilor prin acte între vii, indiferent de locul situării acestora, forma autentică ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute. Acțiunea în constatarea nulității absolute este imprescriptibilă, iar îndeplinirea oricărei alte formalități posterioare nu poate ține loc de act autentic.
b. Potrivit regulilor generale în materie, unele acte juridice îmbracă o anumită formă, însă nu ca o condiție ad validitatem, ci ca un mijloc de proba (ad probationem). Astfel, actele a căror valoare depășește suma de 250 lei trebuie făcute în formă scrisă, deoarece legea prevede că aceste acte – inclusiv contractele de vânzare – nu pot fi dovedite cu martori. Așadar, dacă părțile nu concretizează acordul dintre ele într-un înscris, valabilitatea contractului nu este afectată, însă existența lui nu poate fi dovedită în caz de litigiu.
c. Potrivit principiului relativității efectelor actului juridic, contractul de vânzare produce efecte numai între părți, nefiind opozabil față de terți. Pentru a asigura opozabilitatea față de terțele persoane a contractului de vânzare-cumpărare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență a cadastrului general, care are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la imobile și care se efectuează de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor. Înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de terți de la data înregistrării cererilor. Sancțiunea nerespectării acestei cerințe va fi inopozabilitatea actului față de terți, aceștia având posibilitatea de a ignora realitatea juridică instituită prin contractul încheiat.
Referitor la forma contractului, deseori s-a apreciat că dispozițiile art. 1242 alin. 2 din NCC, potrivit cărora „dacă părțile s-au învoit ca un contract să fie încheiat într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul se socotește valabil chiar dacă forma nu a fost respectată”, sunt aplicabile, de exemplu, vânzării unui autoturism, în care părțile au convenit încheierea contractului în formă autentică, dar l-au perfectat prin înscris sub semnătură privată. Potrivit principiului relativității efectelor actului juridic, contractul de vânzare produce efecte numai între părți, nefiind opozabil față de terți. Uneori legiuitorul stabilește anumite condiții de publicitate, astfel încât contractul încheiat între părți să fie opozabil și terților. Înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de terți de la data înregistrării cererilor, mai puțin în cazul succesiunilor, uzucapiunii, vânzării silite, când sunt opozabile față de terți fără o asemenea înscriere.
3.8. Condițiile accidentale
Spre deosebire de elementele esențiale, cele accidentale pot lipsi dintr-un contract fără a afecta prin aceasta valabilitatea contractului.
Termenul este un eveniment viitor și sigur în ceea ce privește producerea sa, de care depinde exigibilitatea sau stingerea unei obligații.
Condiția este un eveniment viitor și nesigur de care depinde nașterea sau stingerea obligației deci însăși existența obligației.
Autorizarea prealabilă a înstrăinării unor bunuri. Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, „înstrăinarea bunurilor imobile aparținând regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort”. Sancțiunea nerespectării acestei prevederi este nulitatea absolută.
Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede că locuințele proprietate de stat, cumpărate pe bază de credit, până la rambursarea integrală a acestuia nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii și Consemnațiuni.
Tot așa, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune că „până la achitarea integrală a prețului, locuința dobândită în condițiile acestei legi nu poate fi înstrăinată fără autorizația prealabilă a unității vânzătoare”. În aceste din urmă doua cazuri, încălcarea cerinței autorizației cerute antrenează nulitatea relativă, întrucât acestea sunt instituite doar în interesul Casei de Economii și Consemnațiuni și a unități vânzătoare.
Legea 17/2014 îngrădește libertatea de a contracta. La 12 martie 2014 fost publicată în Monitorul Oficial Legea nr. 17/2014 care privește unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. În cuprinsul art. 5 din aceasta lege se menționează că în toate situațiile în care se solicită, în conformitate cu disp. art.1669 din NCC, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în forma autentică și, totodată, să fie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din această lege.
Prin această prevedere este anihilat practic, în materia antecontractului, art. 1178 din Codul Civil, care se referă la libertatea formei și care prevede, în principiu, că un contract se încheie prin simplul acord de voință al părților. Sigur că, având în vedere importanța domeniului reglementat, valoarea deosebită a terenurilor, abuzurile care s-au făcut prin pronunțarea unor hotărâri judecătorești care să constate transferul dreptului de proprietate în materia terenurilor arabile din extravilan, se pot găsi justificări care să limiteze libertatea formei, reglementată de art. 1178, însă era suficientă forma scrisă, cerută ad probaționem, dublată de o adevărată responsabilitate la pronunțarea hotărârii.
De altfel, de la apariția legii nr. 247/2005, care reglementa, în titlul X, prin art. 5 alin. 2, posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, după ce, în prealabil, se încheiase un antecontract în forma scrisă, au apărut suficiente garanții, prin reglementări care dădeau siguranța circuitului civil, în sensul că instanța putea să verifice, pe de o parte, voința reală a părților, iar, pe de altă parte, faptul că obiectul antecontractului se găseste în circuitul civil și el aparține încă promitentului vânzător la momentul când pronunțării hotărârii. Printre aceste garanții ar fi art. 57 din OUG nr. 80/2013. Cu alte cuvinte, rațiunea legiuitorului nu este aceea de a securiza instituția vânzării pentru că existau suficiente mijloace legale la momentul promulgării legii. Dispoziția din teza a doua a art. 1178 din Codul Civil, ce, în text, voia să fie excepția de la regula libertății de a contracta, devine, prin aceste amendări ale legislației civile, regula. Nu este normal ca între antecontract și contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare să nu existe diferențe de regim juridic în ceea ce privește forma în care se manifestă voința de a contracta (având în vedere că numai contractul de vânzare transferă proprietatea, deși și antecontractul este tot convenție, însă diferă obiectul).
Impunerea formei autentice unui asemenea antecontract nu este justificată nici de scopurile legii, care sunt enumerate exhaustiv în art. 1, pentru că nu văd de ce asigurarea securității alimentare sau comasarea terenurilor agricole nu s-ar putea realiza și dacă antecontractul se încheie intr-un cabinet de avocatură. Se ajunge, prin promulgarea acestei legi, cel puțin la o dihotomie, anume: să poți încheia un antecontract în formă scrisă, nu autentică, pentru un teren intravilan (a cărui valoare și importanță este cel puțin egală, dar de regulă este mai mare) și să nu poți încheia în aceeași formă un antecontract pentru un teren extravilan. Este greu de explicat de ce, potrivit art. 20 din legea în discuție, rudele până la gradul 3 pot încheia antecontracte fără a le fi aplicabile disp. art. 5, adică fără a respecta forma autentică. Dispozițiile art. 20 prevăd că această lege nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acestei legi, prin urmare, ele exclud de plano posibilitatea de a prezenta în instanță un antecontract care nu este încheiat la notariat.
Capitolul 4. Efectele contractului de vânzare
4.1. Efectele contractului de vânzare
Contractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat are drept consecință producerea de efecte juridice. Efectele contractului de vânzare-cumpărare se împart în: efecte legale (produse prin încheierea valabilă a contractului) și de efecte personale (obligații asumate de părți). Prin urmare, vânzarea are un efect dublu: transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător (efect legal), și crearea de obligații în sarcina părților (efecte personale).
Transmiterea dreptului de proprietate, ca principal efect al vânzării (indiferent dacă aceasta se face la momentul încheierii contractului sau ulterior acestui moment, prin voința părților ori a legii) are rol determinant asupra obligațiilor vânzătorului, cât și ale cumpărătorului. În consecință, transmiterea dreptului de proprietate nu este o obligație a vânzătorului (indiferent că operează de îndată sau ulterior) deoarece, o dată ce contractul a fost perfectat, proprietatea se transferă fără intervenția părților. Per a contrario, dacă am admite că înstrăinarea dreptului de proprietate ar fi o obligație a vânzătorului, ar trebui să admitem și că dobândirea acestuia este o obligație a cumpărătorului (ceea ce este de neacceptat).
Obligațiile de predare și de luare în primire a lucrului (datorate de vânzător și respectiv de cumpărător) sunt de fapt expresii materiale ale înstrăinării și dobândirii (transmiterii) dreptului de proprietate.
Cu privire la interpretarea clauzelor contractuale dacă înțelesul unui contract, în general, este îndoielnic textul se interpretează în favoarea debitorului.
Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare, în care atât vânzătorul cât și cumpărătorul sunt în același timp debitori (dar și creditori) legiuitorul a făcut o excepție de la regula de mai sus, prevăzând că vânzătorul trebuie să explice clar obligațiile sale (deoarece el este acela care impune clauzele contractuale), iar dacă înțelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se vor interpreta în contra vânzătorului (in dubio contra stipulantem).
În concluzie, în materie de vânzare-cumpărare, atât clauzele (neclare, îndoielnice) referitoare la obligațiile vânzătorului, cât și cele referitoare la obligațiile cumpărătorului, se interpretează în favoarea cumpărătorului.
4.2. Obligațiile vânzătorului
4.2.1. Predarea lucrului vândut
Obligația principală de predare. Prin predare se înțelege punerea lucrului vândut la dispoziția cumpărătorului. Deoarece proprietatea se transmite, de regulă, din momentul încheierii contractului, predarea nu are semnificația transferării dreptului de proprietate și nici chiar a posesiei, ci numai a detenției, cumpărătorul posedând – din momentul în care a devenit proprietar – corpore alieno.
În ceea ce privește modul de executare, predarea presupune, în unele cazuri, numai o atitudine pur pasivă, din partea vânzătorului (lăsarea lucrului la dispoziția cumpărătorului, de exemplu, cand lucrul se află în detenția lui – ca depozitar, comodatar etc.- sau există posibilitatea preluarii fără concursul vânzătorului), iar, în alte cazuri, îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumpărătorul să intre în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat, de exemplu, predarea cheilor clădirii, remiterea titlului de proprietate sau de creanț, eliberarea clădirii de către vânzător și persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului etc. Cu privire la termenul și dovada predării se aplică regulile generale referitoare la executarea obligațiilor.
Predarea se face la locul unde se afla lucrul vândut în momentul contractării (ibi dari debet ubi est). Aceasta regulă se aplică în cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului (este individualizat). În celelalte cazuri, potrivit regulilor generale, predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului (vânzătorului). Rezultă că, în lipsă de stipulație contrară, și dacă lucrul nu poate fi localizat, obligația de predare a lucrului vândut este cherabilă, iar nu portabilă.
Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele ale ridicării de la locul predării (încărcare, transport, descărcare etc.) în sarcina cumpărătorului, dacă nu este stipulație contrară. De exemplu, dacă s-a stabilit ca loc al executarii domiciliul cumpărătorului, cheltuielile de transport sunt în sarcina vânzătorului.
În ceea ce privește obiectul predării, vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut așa cum a fost determinat prin contract. În cazul unui lucru individual determinat și existent în momentul încheierii contractului acesta se va preda în starea în care se afla în momentul vânzprii, iar în cazul lucrurilor de gen și viitoare în cantitatea și calitatea ori alte criterii determinate în contract (monstre, eșantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plății. Cu privire la obiectul predării, reguli speciale sunt prevăzute în materie de vânzare de imobile (in special terenuri) – reguli aplicabile în lipsa de stipulație (expresă sau tacită) contrară în contract și în caz de fraudă, chiar dacă înțelegerea între părți este diferită (fraus omnia currumpit) – pentru ipoteza în care vânzătorul predă imobilul prevăzut în contract, dar întinderea lui este diferită față de aceea specificată în contract:
a) dacă imobilul s-a vândut un teren de 500 mp. pe un preț de 10000 lei mp., și la predare sau ulterior se constată că întinderea nu corespunde celei arătate în contract, diferența va fi luată în considerate după cum urmează:
– dacă intinderea este mai mica, cumpărătorul poate cere completarea (dacă vânzătorul mai are alături teren) sau o reducere din preț proportională cu întinderea găsită lipsă. Rezoluțiunea contractului poate fi cerută numai dacă imobilul nu poate fi folosit pentru destinația avutăa în vedere la încheierea contractului;
– dacă întinderea este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în plus prețul excedentului sau sau poate cere rezoluțiunea contractului.
b) dacă vânzarea este făcută pe un preț global (de exemplu, locul de casă situat în… cu prețul de 5 milioane lei), diferența – în plus sau în minus – între intinderea declarată și cea reală nu se ia în considerate. În caz de lipsă, cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluțiunea contractului;
c) dacă s-au vândut două (sau mai multe) imobile (cu arătarea întinderii) printr-un singur contract și preț, iar întinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferențele de preț datorate potrivit regulilor arătate se compensează.
In toate cazurile când cumpărătorul cere rezolutiunea vânzării el are dreptul, pe lângă preț, la restituirea cheltuielilor vânzării și la daune-interese, conform regulilor generale, fiindcă vânzătorul este în culpă. Dreptul la acțiune pentru majorarea sau scăderea prețului ori rezolutiunea vânzării se prescrie într-un an de la data încheierii contractului.
În lipsă de stipulație contrară (expresă sau tacită), vânzătorul este obligat să predea, o dată cu lucrul vândut, și fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate. Dacă părțile nu s-au înțeles altfel, vânzătorul (sau alta persoană care nu are drept de folosință opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor, dacă este cazul.
Cumpărătorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vândut și la tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu, de exemplu, imobile prin destinație, acțiunea în revendicare sau în garanție (dar nu și acțiunea personală de anulare a contractului de locațiune pentru incapaciate), precum și la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).
Practic, bunurile imobile se predau prin remiterea titlului de proprietate, iar dacă bunul este o construcție sau un apartament și prin predarea cheilor.
Bunurile mobile se predau prin consimțământul părților, în cazul vanzarii bunurilor viitoare, sau dacă cumpărătorul avea bunurile deja în detenție, cu titlu de comodator, depozitar, locatar, sau prin tradițiunea reală în cazul bunurilor mobile corporale. De asemenea, în cazul bunurilor mobile se predau titlurile în cazul mobilelor incorporale (chitanțe, recipise etc.).
Bunurile individuale determinate trebuie predate în starea în care se aflau la momentul încheierii contractului de vânzare împreună cu fructele percepute din ziua vânzării și cu toate accesoriile acestora. Bunurile generic determinate se predau în cantitatea și calitatea prevăzute în contract. Dacă nu s-a prevăzut nimic despre calitate în contract, acestea se predau de calitate medie.
Există și o obligație accesorie predarii. În cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să-l conserve până în momentul predării, deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului, chiar dacă, potrivit convenției, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul există în acel moment și este individualizat.
In caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vânzătorul răspunde ca un depozitar, culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedește o cauză straină exoneratoare de răspundere, caz fortuit sau forță majoră, inclusiv fapta cumpărătorului sau a unui terț pentru care nu are a răspunde.
Având în vedere că cumpărătorul a devenit proprietar din momentul încheierii contractului (întrucât conservarea se face în numele și pe seama lui), el trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de păstrarea lucrului.
Sancțiunea nerespectarii obligației de a preda lucrul, în cazul unei neexecutări (totale sau parțiale) datorată culpei vânzătorului, potrivit regulilor generale, constă în aceea că cumpărătorul poate invoca excepția de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere fie rezoluțiunea vânzării cu daune-interese, ori executarea în natură a contractului, iar dacă executarea în natură nu este posibilă, daune-interese, nefiind exclusă nici posibilitatea procurării lucrurilor de gen de la terți pe seama vânzătorului. În cazul executării cu întârziere a obligației de predare, cumpărătorul are dreptul la daune-interese, dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului.
Cheltuielile de predare sunt în sarcina vânzătorului, iar cheltuielile de ridicare revin cumpărătorului, dacă părțile nu au stabilit altfel. Starea în care trebuie predat lucrul vândut va fi cea din momentul închirierii contractului.
4.2.2. Obligația de garanție a vânzătorului
Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul ca el trebuie să facă tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea – liniștită și utilă – a lucrului vândut. Rezulăa că obligația de garanție are un înțeles dublu: vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniștita folosință a lucrului, adică contra evicțiunii și de utila folosință a lucrului contra viciilor.
În privința obligațiilor vânzătorului, apare o modalitate nouă în NCC de soluționare a dezacordului asupra calității bunului, introdusă prin art. 1691 din NCC. Astfel, când cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele judecătoriei de la locul prevăzut în contract pentru executarea obligației de predare, la cererea oricăreia dintre părți, va desemna un expert în vederea constatării calității bunului, putând dispune, prin aceea hotărâre, chiar sechestrarea sau depozitarea bunului – art. 1691 alin. 2 din NCC. Dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță.
4.2.3. Obligația de garanție contra evicțiunii. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț. Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată. Modificări convenționale ale garanției contra evicțiunii
Se numeste evicțiune pierderea proprietății lucrului (în total ori în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, NCC prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului.
Obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii există nu numai față de cumpărător, dar și față de subdobânditori, chiar dacă aceștia sunt succesori cu titlu particular și cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) și cu toate că cumpărătorul inițial (donatorul) nu răspunde de evicțiune față de dobânditorul cu titlu gratuit. Soluția se justifică prin faptul că, o dată cu lucrul – ca accesoriul lui – se transmit asupra subdobânditorului și toate drepturile legate de acel lucru, aflate în stransă conexiune cu lucrul care formează obiectul contractului (cum omni causa). Dacă contractul s-a încheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu răspunde de evicțiune. Dacă însă intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el răspunde de evicțiune față de cumpărător.
Garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale. Importantă este evicțiunea provenind de la un terț. Dar obligația de garanție operează și dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului adică orice fapt sau act – anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract – săvârșit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitație – nerezervat prin contract – asupra lucrului vândut).
În cazul tulburărilor din partea vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepții personale numită "excepție de garanție"-. Cine trebuie să garanteze pentru evicțiune, nu poate să evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio). Vânzătorul nu poate evinge nici în urma dobândirii unei noi calități pe care nu o avea în momentul încheierii contractului. Astfel, dacă a vândut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) și apoi l-a moștenit pe adevăratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumpărător, acesta putându-i opune excepția de garanție.
Deoarece obligația de garanție a vânzătorului este o obligație patrimonială, după moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, excepția de garanție poate fi invocată și în ipoteza inversă în care adevăratul proprietar îl moștenește pe vânzător, dacă tulburarea provine din partea moștenitorului (inclusiv coproprietarul care îl moștenește pe vânzător).
In schimb, excepția de garanție nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei nefiind tinuți de obligațiile autorului lor. Astfel, de exemplu, dacă proprietarul (sau moștenitorul lui) a vândut imobilul la două persoane diferite și primul cumpărător îl revendică de la cel de al doilea, procesul nu poate fi soluționat prin invocarea excepției de garanție. Ea poate fi invocată (de al doilea cumpărător) numai dacă reclamantul (primul cumpărător) cumulează si calitatea de vânzător (de succesor universal sau cu titlu universal al vânzătorului).
Obligația de garanție a vânzătorului penru fapte proprii – indiferent că au fost săvârșite înainte sau după încheierea contractului de vânzare – vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar și evicțiunea care se realizează prin intermediul unui terț (indirect). Astfel, de exemplu, dacă proprietarul vinde lucrul de doua ori, el răspunde de evicțiune fata de primul cumpărător, dacă cel de-al doilea și-a înscris titlul de dobândire a imobilului în cartea funciară înaintea primului cumpărător sau a intrat cu bună-credință în posesia lucrului mobil. Tot astfel, dacă, după vânzare, fostul proprietar constituie o ipotecă asupra imobilului vândut și creditorul ipotecar trece la realizarea garanției. Vânzătorul răspunde în asemenea cazuri – deși cauza evicțiunii este ulterioară vânzării – deoarece evicțiunea rezultă din faptuI său personal.
Obligația negativă a vânzătorului de a nu-1 tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului este de esența vânzării. Aceasta, spre deosebire de obligația de garanție pentru evicțiune rezultând din fapta unui terț, care este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin convenția dintre părți.
Garanția contra evicțiunii rezultand din fapta unui terț.
Dacă tulburarea provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credință.
Obligația de garanție a vânzătorului există, în acest caz, dacă sunt indeplinite urmatoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și cauza evicțiunii sa nu fi fost cunoscută de cumpărător.
La aceste trei conditii se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acțiuni în justiție intentată de către terț împotriva cumpărătorului. Referitor la aceasta condiție, pentru existența obligației de garanție a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins sau o reclamație oarecare din partea terțului- În majoritatea cazurilor, evicțiunea este rezultatul unei acțiuni în justiție. Există însă și cazuri de evicțiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecatorească. De exemplu, dacă dreptul terțului asupra lucrului este atât de evident, încât cumpărătorul renunță la lucru fără judecată; cumpărătorul plătește creanța ipotecară pentru a degreva imobilul și pentru a-l păstra. Cumpărătorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de moștenire etc. Pe de altp parte, evicțiunea poate fi consecința unei acțiuni în justiție intentată de cumpărătorul insuși, de exemplu, împotriva terțului care a pus stăpânire pe lucru său care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acțiuni respinse de instantă. În consecință, obligația de garanție contra evicțiunii nu poate fi condiționată de acțiunea în justitie a terțului.
a) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului este o tulburare de drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburarilor de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele legale, de exemplu, prin acțiuni posesorii.
Dreptul invocat de către terțul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existența unor servituți nedeclarate și care sunt neaparente, deoarece se presupune ca cele aparente (de ex., așa-numitele servituți naturale și legale) sunt cunoscute și acceptate de cumpărător.
Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu exista, intrucat micșorează valoarea imobilului.
In cazul ipotecilor și privilegiilor obligația de garanție se declanșează numai dacă debitorul principal nu-și plătește datoria și creditorul trece la realizarea creanței.
Dacă vânzarea a avut ca obiect bunuri mobile, luate în posesiune de către cumpărătorul de bună-credință, problema garanției contra evicțiunii se pune numai dacă adevăratul proprietar le poate revendica în condițiile legii.
În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicțiune poate exista și în cazul invocării de către terț a unui drept de creanță. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locațiune încheiat de către vânzător, care – în anumite condiții – este opozabil cumpărătorului sau a îmbunătățirilor aduse de locatar pe care cumpărătorul este obligat sa le plătească. Dacă cumpărătorul nu cunoștea existența locațiunii sau a îmnbunătățirilor, iar vânzătorul nu i le comunică la încheierea contractului, va fi obligat să răspundă pentru evicțiune.
b) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului are o cauză anterioară vânzării. Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului și transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, afara numai dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal.
Deoarece cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea, chiar începută înainte, dar desăvârșită ulterior, vânzătorul nu răspunde. În acest caz cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripția achizitivă.
c) Altă condiție este necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător. Dacă el a avut cunostință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoașterii cauzei evicțiunii de către cumpărător incumbă vânzătorului.
Natura și modul de functionare a obligației de garantie. Cât timp evicțiunea nu s-a produs, vânzătorul este ținut – după cum am văzut – să se abțiăa de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecință tulburarea cumpărătorului: obligația de a nu face.
Dacă evicțiunea este pe cale sa se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva pretențiilor terțului: obligația de a face. În acest scop, dacă cumpărătorul este acționat în justitie de către terț, trebuie să-l introducă în proces pe vânzător printr-o cerere de chemare în garanție pentru a-l apăra contra eventualei evicțiuni.
Dacă cumpărătorul nu-l introduce în proces pe vânzător, apărându-se singur, și pierde procesul, se poate întoarce împotriva lui pe cale principală, printr-o acțiune în garanție pentru evicțiune. În această acțiune însă, vânzătorul poate opune cumpărătorului excepția procesului rău condus (exceptio mali processus), cu consecința pierderii garanției de către cumpărător, dacă dovedește că – fiind introdus în procesul cu terțul – ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretențiile terțului.
Dacă evicțiunea s-a produs, se angajează – în condițiile arătate – răspunderea vânzătorului pentru pagubele suferite de cumpărător: obligația de a da.
Dintre aceste trei obligații, primele două sunt indivizibile (de exemplu, între moștenitorii vânzătorului sau între mai mulți vânzători coproprietari). În schimb, obligația de a da – plata sumelor de bani datorate cu titlu de despăgubire – este divizibilă.
Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată.
Dacă cumpărătorul (sau succesorul lui în drepturi, fie și cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui impotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicțiunea a fost totală sau partială.
1. Evicțiunea totală.
a) În primul rând, vânzătorul este obligat să restituie integral prețul primit (ca la rezoluțiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vânzarea lucrului altuia), chiar dacă valoarea lucrului s-a micșorat din cauze fortuite ori din neglijența cumpărătorului, cu singura excepție a foloaselor realizate de cumpărător din stricăciunile aduse lucrului.
In condiții identice vânzătorul este obligat să restituie prețul primit și în ipoteza exercitării acțiunii (directe) în garanție de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit lucrul la un preț mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Această soluție se impune, o data ce se recunoaște că drepturile cumpărătorului legate de lucru se transmit asupra subdobânditorului.
b) Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le inapoieze terțului evingător. Deoarece posesorul de buna-credință dobândește fructele, textul vizează fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credință (a luat cunostință de drepturile terțului asupra lucrului, cel târziu de la data intentării acțiunii de către terț). Dar față de vânzător el rămâne un cumpărător de buna-credință, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite.
c) De asemenea, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului din care a rezultat evicțiunea, cât si, dacă este cazul, ale acțiunii în regres contra vânzătorului. La aceste cheltuieli se adaugă și cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc.).
d) Tot așa, cumpărătorul are dreptul la daune-interese potrivit dreptului comun, însă cu observarea următoarelor precizări:
Vânzătorul este obligat să platească cumpărătorului diferența între preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea-credință.
În afara sporului de valoare (și în măsura în care nu sunt restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare (făcute pentru conservarea lucrului) și utile (care sporesc valoarea lui), iar dacă vânzătorul a fost de rea-credință, chiar și cheltuielile voluptuarii.
Deoarece de aceste cheltuieli profită terțul evingator, el va fi în primul rând obligat să-l despagubească pe cumpărător, iar vânzătorul va fi garant numai în subsidiar. Însă terțul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (dacă nu se compensează) cu valoarea fructelor culese și păstrate de cumpărătorul evins) și utile (acestea din urmă în limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor răspunde numai vânzătorul.
2. Evicțiunea parțială.
Dacă evicțiunea este numai parțială – are ca obiect fie o fracțiune din lucru sau o cotă ideală din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru, – cumpărătorul are alegerea între a cere rezolutiunea vânzării sau menținerea ei cu despăgubiri.
a) dacă evicțiunea unei părți a lucrului este atât de importantă, încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluțiunea vânzării. În acest caz, cumpărătorul restituie lucrul așa cum a rămas după evicțiune, primind în schimb prețul și despăgubiri la fel ca în cazul evicțiunii totale.
b) dacă cumpărătorul nu cere sau nu obține rezoluțiunea vânzării are dreptul la valoarea părții pierdute prin efectul evicțiunii, valoare socotită în momentul evicțiunii. Vânzătorul nu se poate libera oferind o parte din preț și nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preț, proporțională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii lucrului de la vânzare și până la evicțiune.
c) în cazul servituților (active sau pasive) ori a altor drepturi, dacă nu intervine rezoluțiunea potrivit celor arătate (lit.a), cumpărătorul are dreptul la daune-interese în condițiile dreptului comun.
3. Prescripția. Acțiunea în garanție pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripție.
Termenul prescriptiei începe să curgă de la data producerii evicțiunii. Până în acest moment obligația vânzătorului este condiționată și cumpărătorul nu poate sa acționeze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescripția nu curge împotriva celui care este împiedicat să acționeze).
Sunt posibile modificări convenționale ale garanției contra evicțiunii. Regimul legal al garanției – numită garanție de drept – nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenția părților. Garanția agravată, micșorată sau înlăturată complet prin convenția dintre părți se numește garanție convențională (de fapt).
In privința clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului – pentru fapte proprii, ale terților (de exemplu, pentru tulburări de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de exemplu, inundație, expropriere etc.) – legea nu prevede limitări. Menționăm însă că ele trebuie să fie expres prevăzute și clar exprimate, deoarece sunt de strictă interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanției de drept.
In ceea ce privește clauzele de exonerare de răspundere (înlăturare sau micșorare a garanției), legea prevede doua limitări:
– Obligația negativă de garanție a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici înlăturată și nici micșorată prin convenția dintre părți, sancțiunea fiind nulitatea clauzei. Clauza nu poate fi considerată cauză determinantă a contractului, pentru a atrage sancțiunea nulității totale (a contractului).
Exonerarea de garanție pentru fapte personale se admite totusi, dacă vizează fapte anume determinante, săvârșite anterior încheierii contractului și aduse la cunoștința cumpărătorului (de exemplu, un contract de locațiune încheiat, o servitute constituită etc.). În realitate, clauza este valabilă, în aceste cazuri, pentru că nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina conținutul și limitele dreptului transmis.
– Exonerarea totală sau parțială pentru fapta unui terț este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător de a restitui prețul (fără despăgubiri) în caz de evicțiune, el fiind deținut fără cauză, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la încheierea contractului, pericolul evicțiunii sau dacă a cumpărat pe riscul său (caracter aleatoriu).
În NCC în legătură cu garanția contra evicțiunii, apare opțiunea cumpărătorului de a înlătura el însuși evicțiunea, plătind terțului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun în schimb, având ulterior un drept de regres împotriva vânzătorului, potrivit art. 1704 din NCC. NCC clarifică și situațiile des întâlnite în practica generatoare de litigii, atunci când cumpărătorul nu este de acord cu calitatea lucrului vândut. Astfel, potrivit art. 1691, în cazul dezacordului asupra calității bunului, atunci când cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele judecătoriei de la locul prevăzut în contract pentru executarea obligației de predare, la cererea oricăreia dintre părți, va desemna un expert în vederea constatării calității bunului, putând dispune, prin aceeași hotărâre, chiar sechestrarea sau depozitarea bunului. Dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță.
4.2.4. Garanția contra viciilor lucrului vândut. Condițiile garanției contra viciilor. Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii. Termenul de intentare a acțiunilor. Modificări convenționale ale garanției pentru vicii
Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosința liniștită, dar și utilă a lucrului. Deci, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus.
Când lucrul vândut este afectat de un viciu, situația prezintă asemănare cu viciul de consimțământ al erorii (sau dolului) asupra substanței obiectului contractului. Între aceste două situații există însă deosebiri esențiale. În cazul erorii asupra substanței obiectului (error în substantiam), din cauza acestui viciu de consimțământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanța sa, lucrul voit și poate cere anularea contractului. În schimb, în cazul viciilor ascunse cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuințării după destinație sau din cauza viciilor se micșorează valoarea de întrebuințare – deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului – și cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acțiune în garanție (redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului . De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este construita din cărămidă, dar este afectata de vicii, va intra în funcție obligația de garanție pentru vicii. Deoarece în cazul viciilor ascunse cumpărătorul – dacă nu se multumește cu reducerea prețului – poate cere rezoluțiunea contractului printr-o acțiune în garanție numita redhibitorie (vb. lat. redhibere, a lua înapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.
Pentru a fi luate în considerare, viciile trebuie să îndeplinească unele condiții.
Trebuie ca viciul sa fie ascuns, pentru că vânzătorul nu răspunde de viciile aparente și despre care cumpărătorul le știa sau trebuia să le cunoască. Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător. Viciul pe care vânzătorul dovedește că l-a adus la cunoștința cumpărătorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.
In practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul lucrului se apreciază în abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent. Lipsa de informare, de experiență, cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse.
Trebuie ca viciul (cauza defecțiunilor manifestate anterior) să fie existent în momentul încheierii contractului (chiar dacă predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite ulterior contractării – deci când lucrul se strică, se defectează sau își pierde calitatea din cauza viciilor ivite după vânzare – vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate. În cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul încheierii contractului, vânzătorul răspunde și pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul transferării dreptului de proprietate.
Trebuie ca viciul sa fie grav, adică din cauza lui lucrul sa fie impropriu întrebuințării la care este destinat după natura sa ori potrivit convenției sau să se micșoreze într-atât valoarea de întrebuințare, încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus. Nu se cere însă ca viciul să se refere la substanța, la esența lucrului (ca la anularea pentru eroare) .
Toate cele trei elemente care condiționează obligația de garanție a vânzătorului pentru vicii trebuie să fie dovedite de cumpărător. Răspunderea nu este condiționată de cunoașterea viciului de către vânzător, dar întinderea răspunderii lui diferă după cum a avut sau nu cunoștință de existenta viciului.
In condițiile arătate, obligația de garanție pentru vicii se aplica la orice vânzare (vânzare sub condiție, cu plata prețului în rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv antecontractul de vânzare-cumpărare, indiferent ca lucrul vândut este un imobil sau un bun mobil, în stare nouă sau uzată (de ocazie), cu excepția vânzării prin licitație publică, care se face prin intermediul justiției, și cu excepția vânzării de drepturi succesorale, unde – dacă nu s-a obligat sa garanteze conținutul universalității – vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moștenitor, nu și de calitatea bunurilor din moștenire.
Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii.
Daca condițiile arătate sunt întrunite, cumpărătorul are facultatea de a cere fie rezoluțiunea vânzării, fie o reducere a prețului, iar dacă vânzătorul a fost de rea-credință și daune-interese, inclusiv beneficiul nerealizat (lucrum cessans).
Cumpărătorul are drept de opțiune între acțiunea redhibitorie și acțiunea estimatorie. Acțiunea prin care cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării se numește redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibilă chiar dacă natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinației sale normale. Totuși, instanța poate aprecia că dreptul de opțiune a fost exercitat abuziv și să acorde numai o reducere din preț, dacă viciul este de mică importanță. În cazul de admitere a acțiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind lucrul, să restituie prețul și cheltuielile vânzării suportate de cumpărător. Dacă cumpărătorul a înstrăinat lucrul, acțiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor.
În loc de rezoluțiune, cumpărătorul poate cere o reducere din preț proporțională cu reducerea valorii lucrului datorat viciului. Acțiunea specială de reducere se numește estimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză. Cu toate că legea reglementează numai opțiunea între cele două acțiuni, în literatura de specialitate și practica judiciară a apărut și posibilitatea "remedierii defecțiunilor" (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului, "când această reparare e posibilă și când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporționate cu valoarea lucrului" și, adăugăm noi o asemenea soluție nu contravine intereselor cumpărătorului (mai ales în cazul cumpărării unui lucru în stare nouă).
Acordarea de daune-interese este posibilă. Spre deosebire de materia evicțiunii, în care și vânzătorul de buna-credință poate fi obligat la plata daunelor-interese, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat sa plătească daune-interese numai dacă cumpărătorul dovedește, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumții) că vânzătorul a fost de rea-credință (a cunoscut viciile lucrului), considerându-se că aceste daune sunt imprevizibile și deci datorate numai în caz de dol. Dacă el nu cunoaște viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea prețului și a cheltuielilor vânzării.
Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea prețului, paguba suferită de cumpărător sau despăgubirea plătită terților pentru paguba cauzată prin accidentul survenit datorită viciului lucrului etc.) trebuie să fie făcută de cumpărător.
Plata daunelor este admisibilă în cadrul acțiunii redhibitorii, ca și în cazul acțiunii estimatorii.
Riscul pieirii lucrului afectat de vicii aparține vânzătorului. Dacă lucrul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie prețul și cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credință poate fi obligat și la plata daunelor-interese. În schimb, dacă lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorita culpei cumpărătorului), vânzătorul nu răspunde pentru vicii.
Termenul de intentare a celor două acțiuni este de 6 luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune ca vânzătorul a fost de rea-credință, cunoscând viciile) în termenul general de prescripție extinctivă.
Termenele de prescripție menționate încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de orice natură, cu excepția construcțiilor, iar în cazul construcțiilor cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.
Aceste termene sunt privite, de regulă, ca perioade limită în care viciile ascunse trebuie să fie descoperite, deci ca termene legale generale de garanție pentru descoperirea viciilor ascunse și, ca atare, nesusceptibile de întrerupere sau de suspendare. Dacă viciile nu au fost invocate (pe cale de acțiune sau pe cale de excepție) în cadrul termenului de prescripție, ele nu pot fi invocate pe cale de excepție în cadrul acțiunii neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de vânzător pentru plata prețului.
Părțile pot conveni asupra unor modificări convenționale ale garanției pentru vicii, pentru că dispozițiile de drept comun analizate privind existența, condițiile, efectele și întinderea obligației de garanție pentru vicii au caracter supletiv, părțile fiind libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenția lor aceasta obligație a vânzătorului prin clauze exprese.
În ceea ce privește clauza de limitare sau de înlăturare a garanției pentru vicii, ea este valabilă și deci produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de buna-credință. Dovada cunoașterii viciilor de către vânzător trebuie să fie făcută de cumpărător, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumții, de exemplu, în cazul vânzătorului profesionist). În caz de rea-credință a vânzătorului, rezultând din tăinuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare – totala sau parțială – nu ar putea fi invocată față de cumpărătorul de bună-credință, care nu cunoștea aceste vicii.
Cu respectarea acestei condiții (necunoașterea viciilor), clauzele de înlăturare sau de limitare a garanției pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totală a garanției, posibilitatea intentării numai a acțiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparațiilor necesare etc.). Menționăm că limitarea garanției poate fi stipulată și sub forma scurtării termenului de un an, respectiv, de trei ani în care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite într-o lună de la data vânzării autoturismului folosit). Termenul de prescripție însuși nu poate fi modificat prin convenția părților, o asemenea clauză fiind nulă.
Clauzele de agravare a obligației de garanție nu comporta limitări (răspundere și pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării, pentru buna funcționare a motorului o perioada determinată etc.). Dar stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de buna funcționare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine – la expirare – încetarea garanției pentru viciile ascunse, dacă termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat încă. Clauza de agravare nu poate fi transformată, prin interpretare, în contrariul ei. Pentru că, o dată cu răspunderea pentru orice vicii sau de buna funcționare în cadrul unui termen de garanție mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, sa înceteze și răspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie să fie stipulate o clauză expresă în acest sens, care va fi, deodată, de agravare a garanției (și pentru vicii aparente sau calități convenite) și de limitare a ei în timp (la o perioadă mai scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse).
4.2.5. Garanția pentru buna funcționare
Pe lângă garanția contra evicțiunii și contra viciilor ascunse, vânzătorul își poate asuma și alte obligații pentru buna funcționare a bunului, inclusiv obligații accesorii cum ar fi: să-l instruiască pe cumpărător asupra păstrării și utilizării bunului vândut. Aceasta are legătură cu legislația privind protecția consumatorilor.
Vânzătorul nu datorează garanție dacă încercarea de garanție s-a făcut din partea unei surse neautorizate de service, dacă produsul a fost deteriorat mecanic sau dacă deteriorarea a fost cauzată de accidente, fenomene naturale etc.
4.3. Obligațiile cumpărătorului
4.3.1. Plata prețului. Dobânda prețului vânzării. Sancțiunea neplății prețului. Simulația prețului
Prețul să fie stabilit în bani. Stabilirea prețului sub forma unei sume de bani este de esența vânzării. Dacă înstrăinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci în schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligații sau în schimbul unei alte prestații, contractul nu mai poate fi calificat vânzare-cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vânzare-cumpărare contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite în schimbul întreținerii pe viață. obligația de întreținere a dobânditorului este o obligație de a face, care nu echivalează cu un preț. Tot astfel, dacă drept contraechivalent s-a stipulat o prestație periodică în bani, dar care se plătește până la moartea creditorului, contractul nu mai este vânzare, ci rentă viageră.
Prețul să fie determinat sau determinabil. Prețul este determinabil și atunci când stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terț ales de comun acord de către părți sau de către persoana desemnata de părți. Terțul ales în aceste condiții nu este un arbitru fiindcă nu este chemat sa soluționeze un litigiu, o neînțelegere, dar nu are nici calitatea de expert (în sens procedural), fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanței, ori prețul stabilit de terț – și care face parte din contract de la încheierea lui – este obligatoriu atât pentru părți, cât și pentru instanță. El este, în realitate, mandatarul comun al părților (dubla reprezentare), împuternicit să stabilească prețul, mandat care – prin derogare de la dreptul comun în materie – nu poate fi revocat decât prin acordul comun al părților.
În cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze (de exemplu, în cazul vânzării de locuințe construite din fondurile statului), respectiv se subînțelege că părțile au avut în vedere prețul legal (deci este determinat), chiar dacă contractul nu conține precizări în această privință, căci numai convențiile legal făcute au putere obligatorie intre părți. Dacă părțile au stabilit un alt preț, acesta se înlocuiește de drept cu cel legal, iar dacă contractul a fost executat cu plata unui alt preț, diferența urmează să fie plătită (vânzătorul având o acțiune contractuală în acest scop), respectiv restituită ca plată nedatorată.
Pentru ca prețul să existe, el trebuie sa fie sincer și serios. Prin preț sincer se înțelege un preț real, pe care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. prețul este fictiv, când din intenția părților (exprimată în actul secret) rezultă că nu este datorat.
În cazul în care prețul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vânzare-cumpărare căci îi lipsește prețul (sine pretio nulla est venditio), dar dacă părțile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului – deci numai prețul, nu și contractul în întregime este fictiv – el poate fi recunoscut valabil ca o donație deghizată (deghizare totală), dacă "vânzătorul" a avut intenția de a face o liberalitate și dacă sunt îndeplinite toate condițiile cerute pentru validitatea donației.
Dacă simulația constă numai în deghizarea parțială a prețului, dar fără ca prețul să devină derizoriu, contractul este valabil ca vânzare-cumpărare, devenind aplicabile regulile simulației și cele fiscale (deghizare parțială se face, de regulă, pentru fraudarea fiscului).
Prețul trebuie sa fie serios, adică să nu fie derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut (de exemplu, teren înstrăinat cu 500 lei) încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței .
Și în cazul prețului derizoriu contractul este nul ca vânzare-cumpărare, dar poate subzista ca donație (nu deghizată, ci directă, fiindcă nu există act secret), dacă s-a încheiat cu intenția de a face o liberalitate și cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute pentru donații.
Dacă prețul este sincer și serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, valabil, chiar dacă prețul este mult inferior (sau superior) valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere sa determine prețul sub (sau peste) valoarea lucrului, iar echivalentă este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar și la subiectivismul părților, de exemplu, datorită raporturilor de rudenie.
Vânzarea pe un Euro (preț simbolic) poate fi, în principiu, valabilă. Evident însă, că strict juridic nu poate fi vorba despre o vânzare (prețul fiind neserios), însă contractul poate fi valabil recunoscut ca o donație deghizată, dacă a existat intenția de a face o liberalitate (animus donandi) și dacă sunt întrunite condițiile cerute pentru validitatea unei liberalități inter vivos.
Uneori se admite că “vânzarea pe un Euro” poate fi supusă regimului juridic al vânzării, atunci când cumpărătorul dobândește un patrimoniu (dreptul asupra lucrului, dar și obligațiile subsecvente acestuia). De exemplu, vânzarea pe un Euro având ca obiect un teren împreună cu datoriile sale (în care drepturile și obligațiile dobândite de cumpărător formează împreună “un tot indivizibil”, sau vânzarea unei întreprinderi ori afaceri păguboase.
În cazul leziunii, dacă partea lezată este un major, indiferent de mărimea leziunii de care a suferit, nu are deschisă calea acțiunii în resciziune. În mod cu totul excepțional, dacă un contractant profită de neștiință, ignoranța, starea de constrângere în care se află celalalt, spre a obține avantaje disproporționate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită, leziunea fiind doar un indiciu al împrejurării că s-a profitat de starea de constrângere în care se afla cealaltă parte.
4.3.2. Garantarea achitării prețului
În încercarea lor de a-și asigura executarea obligațiilor contractuale ori dezdăunarea rapidă și pe căi simplificate, în caz de neexecutare, sau chiar posibilitatea de a se dezice de contract, părțile pot stipula în contracte convenții accesorii de arvună sau acont.
Potrivit dispozițiilor vechiului cod civil (art. 1297-1298) arvuna este un mijloc de constrângere pentru a determina părțile să perfecteze contractul.
S-a apreciat că arvuna reprezintă: fie „o sumă de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului în momentul încheierii vânzării, ca gaj al acordului de voința intervenit”, fie o convenție accesorie a contractului de vânzare-cumpărare, fie o varietate a contractului de vânzare-cumpărare.
Practica judecătorească a apreciat arvuna ca fiind o garanție într-un antecontract de vânzare-cumpărare care, în caz de neperfectare a vânzării, va constitui daune-interese compensatorii suportate de partea culpabilă.
Prin urmare, arvuna (avans, acont) este parte a prețului vânzării (plătit, în consecință, de cumpărător) are rol de garanție într-un antecontract de vânzare-cumpărare pentru preîntâmpinarea riscului: fie al promitentului-cumpărător (ca promitentul-vânzător să nu respecte obligația asumată de a face și să vândă valabil bunul unui terț), ori al promitentului-vânzător (ca promitentul-cumpărător să refuze încheierea vânzării și plata restului de preț).
Arvuna este deci, suma de bani pe care promitentul-cumpărător o dă promitentului-vânzător cu ocazia încheierii unui antecontract (de regulă, o parte din prețul contractului de vânzare-cumpărare), și care în caz de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre părți, urmează să fie pierdută ori restituită dublu (ori triplu etc.).
Arvuna constituie și o clauză penală, deoarece este un mod aparte de evaluare anticipată a cuantumului daunelor-interese datorate în caz de neexecutare culpabilă a antecontractului, cu caracteristici proprii, distincte:
a) un caracter de confirmare a încheierii contractului (antecontractului);
b) un caracter supletiv al prevederilor art. . civ.; și
c) un caracter de dezicere, în sensul că oricare dintre părți își rezervă dreptul de a se dezice unilateral de la executarea antecontractului, fie în schimbul pierderii, fie al restituirii îndoite a arvunei primite.
Arvuna se aseamănă cu acontul (reprezentând, de regulă, o parte din prețul vânzării); și se deosebește de acont, care reprezintă întotdeauna (și nu ocazional) o parte din preț.
4.4. Preluarea lucrului cumpărat
Luarea în primire a lucrului vândut este obligația cumpărătorului corelativ cu obligația de predare a vânzătorului la locul și la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând și cheltuielile ridicării de la locul predării.
În caz de neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanței obligarea cumpărătorului la luarea în primire a lucrului, la nevoie sub sancțiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instanței să-l depună în alt loc, dacă are nevoie de locul unde se găsește, cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind în sarcina cumpărătorului.
Vânzătorul mai are posibilitatea sa opteze pentru rezoluțiunea contractului cu daune-interese. Dacă părțile nu au stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluțiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecătorească.
4.5. Suportarea cheltuielilor vânzării
Între părți și în raporturile cu terții cumpărătorul mai este obligat – în lipsă de stipulație contrară – să plătească, ca accesoriu al prețului, cheltuielile vânzării (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru și de autentificare – onorariul notarial – sau de publicitate imobiliară etc.). Dacă cumpărătorul pretinde ca, deși în actul ce constată condițiile vânzării nu s-a stipulat nimic în aceasta privința, totuși înțelegerea a fost ca vânzătorul să plătească parte din cheltuieli, el va trebui să facă dovada acelei înțelegeri netrecute în actul de vânzare. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse în sarcina vânzătorului pe baza de simple prezumții.
Subliniem că regulile arătate cu privire la suportarea cheltuielilor vânzării vizează numai raporturile dintre părți (vânzător-cumpărător și succesorii lor în drepturi). În raport cu terții, aceste dispoziții nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile părților sau a uneia dintre ele cu terțe persoane sunt guvernate de reglementările în cauză, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementările care guvernează materia vânzării-cumpărării. De exemplu, dacă avocatul care a redactat contractul și a efectuat alte acte este mandatarul ambelor părți, ele vor răspunde solidar pentru plata onorariului.
Capitolul 5. Varietăți de vânzare
5.1. Vânzarea cu grămada. Vânzarea după greutate, număr și măsură.
Această varietate de vânzare are ca obiect numai lucruri de gen, dintr-un lot determinat. Pentru individualizarea cantității vândute va trebui să se efectueze numărarea sau măsurarea acesteia. Caracteristic acestei varietăți de vânzare este faptul că transferul dreptului de proprietate asupra bunului și a riscurilor de la vânzător la cumpărător are loc ulterior încheierii contractului, și anume, în momentul individualizării bunurilor prin cântărire, numărare sau măsurare.
Delimitarea față de vânzarea cu grămada constă în aspectul că în situația "grămezii" bunurile nu sunt cântărite, măsurate sau numărate. Aceasta varietate de vânzare are ca obiect bunuri care vor fi individualizate printr-o cantitate determinată prin masa lor. Constituie vânzare cu grămada (în bloc), de exemplu, cartofii dintr-un depozit, lemnele de foc dintr-un camion etc. Prețul se determină global, pentru întreaga cantitate. Dreptul de proprietate și riscul pieirii fortuite a bunului vândut se transmit de la vânzător la cumpărător în momentul realizării acordului de voință dintre părți, întrucat din acest moment lucrul vândut și prețul au fost convenite de părți.
5.2. Vânzarea pe încercate. Delimitarea față de vânzarea pe gustate
Vânzarea pe încercate este un contract încheiat din momentul realizării acordului de voință, sub condiția suspensivă a încercării lucrului de către cumpărător (sau un expert). Cumpărătorul ar putea refuza lucrul numai dacă în mod obiectiv acesta este necorespunzător, fapt care poate fi dovedit, în caz de neînțelegere, prin expertiză.
Contractul se consideră perfectat numai după ce cumpărătorul, în urma încercării lucrului a dat răspuns pozitiv, în termenul fixat de părți pentru încercare. În caz de neînțelegere, momentul este apreciat de instanța de judecată. Cu vanzarea pe încercate este asimilatî și vânzarea pe mostre, când se cere ca bunul vândut să corespundă mostrei. Dacă bunul care formează obiectul vânzării nu corespunde mostrei, cumpărătorul poate refuza preluarea lucrului, putând cere inlocuirea acestuia cu altul corespunzător mostrei sau rezoluțiunea contractului.
Vânzarea pe gustate este întâlnită frecvent în piețe, târguri, unde se desfac bunuri alimentare. Pentru încheierea validî a unei asemenea vânzări este necesar ca, în prealabil, cumpărătorul să fi gustat aceste bunuri și să fi declarat ca îi convin. Proprietatea bunului se transmite după ce acesta este individualizat.
5.3. Vânzarea de drepturi litigioase și retractul litigios
În NCC a fost eliminat retractul litigios, apreciindu-se că, prin exercitarea retractului litigios, se poate ajunge, practic, la exproprierea unei persoane de un drept al său. În această etapă de tranziție prevederile cu privire la retractul litigios își păstrează aplicabilitatea pentru cesiunea drepturilor litigioase (destul de multe – s.n.) încheiate înaintea intrării în vigoare a NCC .
5.4. Vânzarea bunurilor imobile
Sediul materiei este în art. 1741-1745 din NCC. Pentru siguranța circuitului civil, este reglementată în mod expres necesitatea formei autentice pentru valabilitatea actelor prin care se transferă proprietatea asupra imobilelor (construcții și terenuri). Forma autentică are și avantajul unei forțe probatorii depline și, totodată, deplina putere executorie. În cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin înscrierea în cartea funciară cu respectarea dispozițiilor art. .civ. Potrivit art. 1676 în materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară. Ca o consecință, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se realizează prin extras de carte funciară, ce constituie proba veritabilă atât între părți cât și între terți art. .civ. Ca atare un contract de vânzare încheiat în formă autentică rămâne fără efectul său firesc, atât timp câ nu este secondat de o înscriere a dreptului în cartea funciară. Potrivit art. 885 din noul C. civ. sunt aduse modificări cadrului legislativ, în sensul ca actele care pot sta la baza înscrierii sunt: actul autentic notarial, hotărârea judecătorească definitivă sau un alt act în cazurile în care legea prevede aceasta.
Dreptul de proprietate comună, forțată și perpetuă asupra părților comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare. Art. 1.741. Vânzarea imobilelor fără indicarea suprafeței. Atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței, pentru un preț total, nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea prețului pe motiv ca suprafața este mai mică ori mai mare decât au crezut. Art. 1.742. Vânzarea unei suprafețe dintr-un teren mai mare. Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o anumită suprafață dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea și delimitarea suprafeței vândute.
Art. 1.743. vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței. Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură, suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafața convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafață, cumpărătorul poate obține fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului dacă, din cauza diferenței de suprafață, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat. Dacă însă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul va plăti suplimentul de preț corespunzător sau va putea obține rezoluțiunea contractului. Atunci când însă excedentul nu depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nici nu este dator sa plătească prețul excedentului.
Art. 1.744. Termenul de exercitare a acțiunii estimatorii sau în rezoluțiune. Acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și aceea a cumpărătorului pentru reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului trebuie să fie intentate, sub sancțiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afară de cazul în care părțile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea dată .
Art. 1.745. vânzarea a doua fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia. Când prin același contract s-au vândut două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensația între valoarea surplusului și valoarea lipsei, iar acțiunea, fie pentru suplimentul de preț, fie pentru scăderea sa, nu poate fi introdusă decât potrivit regulilor prevăzute la art. 1.743 și 1.744. Rezoluțiunea contractului este supusă în acest caz dreptului comun.
5.5. Vânzarea moștenirii
Este reglementată de dispozițiile art. 1747-1754 din NCC. Indiferent de bunurile care intră în componența unei moșteniri (mobile sau imobile) contractul privind vânzarea acesteia trebuie încheiat în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute. Obiectul vânzării îl constituie dreptul de a culege o moștenire, chiar dacă bunurile care o compun nu sunt specificate în cuprinsul actului. Părțile au posibilitatea sa înlăture expres obligația vânzătorului de a garanta calitatea sa de moștenitor. Cu toate acestea, vânzătorul este ținut să răspundă față de cumpărător pentru evicțiunea pe care i-ar cauza-o prin faptul său personal, ori de cea provenită din cauze pe care le-a ascuns cumpărătorului deși le cunoștea la momentul vânzării. În practica notarială de până acum, de regulă vânzătorul nu garanta întinderea dreptului, ci numai calitatea sa de moștenitor. De altfel, vânzarea moștenirii are efectul acceptării succesiunii, astfel încât vânzătorul nu mai poate sa renunțe lamoștenire. În asemenea situații, când a fost posibil s-a procedat chiar la eliberarea unui certificat de calitate de moștenitor. Prezentarea acestei dovezi, de altfel neobligatorie, va fi dificil de făcut în condițiile în care NCC a mărit durata termenului de opțiune succesorală (un an art.1103), iar vânzarea moștenirii prezintă în cele mai multe cazuri caracter de urgență. Dacă părțile declară bunurile asupra cărora se întind drepturile vânzătorului, acesta are obligația să garanteze pentru evicțiune și vicii ca în cazul oricărei vânzări. Se subliniază caracterul supletiv al dispozițiilor. Răspunderea pentru datoriile moștenirii rămâne în sarcina vânzătorului. Creditorii succesiunii au dreptul sa-l urmărească pe vânzător căci el are calitatea de moștenitor. Chiar dacă vânzarea nu enumeră bunurile ce intră în componența moștenirii, se prezumă că între acestea nu sunt incluse bunurile de familie, dacă nu au o valoare patrimonială însemnată. Potrivit art. 887 din NCC, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară cănd provin din moștenire. Dispozițiile nu sunt aplicabile la vânzarea moștenirii, întrucât cumpărătorul le dobândește în temeiul contractului de vânzare, astfel încât el are obligația să îndeplinească formalitățile privind înscrierea lor.
5.6. Alte varietăți de vânzare
5.6.1. Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății
Se reglementează o situație specifică în care părțile au agreat plata prețului în rate, iar vânzătorul a păstrat rezerva proprietății. Sediul materiei îl constituie art. 1755 – 1757 din NCC. Intr-o astfel de situație transferul dreptului de proprietate operează la data achitării ultimei rate, astfel încât cumpărătorul are drepturile și obligațiile unui locatar, fără dreptul de a face acte de dispoziție cu privire la bun. Încetarea contractului prin rezoluțiune pentru neplata prețului presupune că vânzătorul nu va restitui ratele plătite de către cumpărător. Nu puteam vorbi de o repunere în situația anterioară, întrucât vânzătorul redobândește bunul, păstrează ratele plătite și este îndreptățit să solicite daune-interese și o compensație pentru folosirea bunului. Instanța poate reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispozițiile referitoare la reducerea de către instanță a clauzei penale. În cazul contractului de leasing și a contractului de locațiune, potrivit art. 1757 alin 3, dacă s-a convenit ca la încetarea contractului dreptul de proprietate să se transfere asupra locatarului, precum și orice alte cazuri de vânzare cu plata în rate și păstrarea rezervei proprietății, părțile pot conveni pe cale convențională, ca în caz de rezoluțiune, sumele dobândite cu titlu de rate de către vânzător să rămână câștigate acestuia.
Rezerva proprietății ca noțiune distinctă este un element de noutate în codul civil, reglementat special în art. 1684. Practic este un mijloc de protecție al vânzătorului, pentru situația neexecutării obligației de plată de către cumpărător. Nu operează ope legis, ci numai dacă părțile au prevăzut o clauză în acest sens, în contractul de vânzare încheiat. Potrivit, acestei clauze, chiar după perfectarea contractului și predarea bunului, vânzătorul va păstra dreptul de proprietate asupra bunului până la plata integrală a prețului. Pentru a produce efecte față de terți, trebuie întocmite formalitățile de publicitate, prin raportare la natura bunului.
5.6.2. Vânzarea cu opțiune (pact) de răscumpărare
Potrivit art. 1758 din NCC, vânzarea cu opțiune de răscumpărare este acea variație a vânzării, afectată de o condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul, termenul în care își poate manifesta opțiunea fiind de 5 ani. Prin interpretarea dispozițiilor părțile pot conveni asupra unui termen mai mic. Vânzătorul are dreptul de a-si exercita opțiunea la împlinirea condiției, considerându-se însă, că dacă aceasta nu s-a împlinit în termenul stabilit, sau în lipsă de termen, în maximum 5 ani de la data încheierii contractului, nici nu se va împlini. Prețul răscumpărării trebuie să fie serios și determinat iar diferența dintre prețul vânzării și cel al răscumpărarii nu trebuie sa depășească nivelul maxim legal stabilit pentru dobânzi, în caz contrar sancțiunea fiind nulitatea răscumpărării. Adițional prețului răscumpărării, vânzătorul trebuie sa restituie cumpărătorului și toate cheltuielile ocazionate în sarcina acestuia de operațiunea de vânzare-cumpărare.
5.6.3. Vânzarea la licitație
Vânzarea la licitație se face conform reglementărilor în materia licitațiilor. Îin această situație bunul care urmează să fie vândut este pus in vânzare în mod public și cu respectarea unor proceduri speciale, fiind vândut (adjudecat) aceluia dintre participanții la licitație care oferă prețul cel mai mare. Vânzarea la licitație poate fi voluntară sau silită (judiciară). Licitația se desfășoară sub conducerea unui agent al instanței de judecată și se încheie printr-o ordonanță de adjudecare, care constituie titlul de proprietate al cumpărătorului. În cazul în care vânzarea la licitație are loc în cadrul procedurii executării silite, sunt aplicabile normele speciale din Codul de procedura civilă, care instituie această procedură.
5.6.4. Vânzarea de acțiuni
Societățile pe acțiuni sunt, în ultimă instanță, proprietarele celei mai mari părți a averii mondiale. Dacă până în prima jumătate a secolului XX, averea mobiliară și imobiliară deținută de persoanele fizice o întrecea cea deținută de persoanele juridice, odată cu evoluția economică și cu structurarea pe baza unor norme legale neechivoce a societăților comerciale, valoarea patrimoniilor acestora a depășit-o pe cea a persoanelor fizice.
Acțiunea reprezintă o parte din capitalul social al unei societăți comerciale, liber negociabilă, ce conferă drepturi patrimoniale și nepatrimoniale titularului, care pot fi exercitate doar pe durata de existență a societății emitente.
Legea română a pieței de capital statuează principiul liberei negociabilități a acțiunilor admise la tranzacționare pe o piață reglementată. Conform Regulamentului nr.1287/2006 se consideră că valorile mobiliare transferabile sunt liber negociabile în cazul în care pot fi tranzacționate între părțile la o tranzacție și pot fi transferate ulterior fără restricții și cu condiția ca toate valorile mobiliare din aceeași categorie ca și valoarea mobiliară în cauză să fie fungibile.
Acțiunile, având caracterele juridice de bunuri fungibile de gen, sunt supuse, în privința transferului dreptului de proprietate dispozițiilor codului civil. Acțiunile ce fac obiectul unei tranzacții bursiere sunt „numărate” în momentul încheierii tranzacției, prin întâlnirea unui ordin de vânzare cu un ordin de cumpărare, care au același preț, în sistemul electronic al operatorului de piață sau de sistem multifuncțional (alternativ) de tranzacționare. Un astfel de contract de vânzare-cumpărare are un caracter determinat și nu determinabil.
Este important de subliniat faptul că nici un drept derivat din calitatea de acționar nu conferă titularului o putere asupra patrimoniului societății sau asupra activelor acesteia. Singurul drept conferit de calitatea de acționar care aduce în discuție existența unei puteri a acționarului asupra activelor societății este dreptul la o cotă din activul net în cazul lichidării. Acest drept însă poate fi exercitat numai în situația în care societatea emitentă intră în lichidare. Este necesar să se realizeze o distincție deosebit de clară între proprietatea asupra acțiunii, bun mobil necorporal și raporturile juridice dintre acționar și societatea emitentă, născute, este adevărat, din calitatea de acționar. În același timp, susținerea potrivit căreia acționarii sunt proprietarii unor părți din capitalul social nu se bucură de acuratețe juridică. În realitate, ei nu dețin în baza calității de acționar nici un drept asupra vreunui activ sau sume de bani a societății. Ei nu sunt nici creditori ai societății cu privire la valoarea acțiunilor deținute în patrimoniu, întrucât ei nu pot solicita societății emitente să le răscumpere acțiunile decât în anumite situații, limitativ prevăzute de normele incidente, când li se oferă posibilitatea retragerii din societate.
Contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni este un act sinalagmatic cu titlu oneros comutativ. Contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni nelistate este un contract negociat, întrucât nu există în cazul său nicio ingerință în voința juridică a părților.
Contractele de vânzare-cumpărare de acțiuni încheiate în cadrul unui sistem multilateral de tranzacționare se supun în mod inevitabil unui regim juridic aparte, conturat de normele legislației speciale.
Contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni listate este un contract cu execuție imediată prețul neputând fi plătit în rate, după cum nici dreptul de proprietate neputându-se efectua numai asupra unei părți din instrumentele financiare obiect al tranzacției.
5.6.5. Vânzarea la bursă
Sistemul de tranzacționare în cadrul căruia se execută tranzacția bursieră este caracterizat prin întâlnirea unor interese multiple de vânzare și de cumpărare. O tranzacție bursieră se încheie atunci când se întâlnesc două ordine de sens contrar având ca obiect același instrument financiar, indiferent de volumul fiecărui ordin. Pentru a avea natura juridică de tranzacție bursieră, un contract de vânzare-cumpărare de acțiuni trebuie obligatoriu înregistrat în sistemul de tranzacționare al operatorului de piață sau de sistem.
Tranzacția bursieră reprezintă un contract ținut de un anumit formalism, ceea ce atrage necesitatea încheierii sale ad validitatem în forma și condițiile prescrise de normele imperative incidente. Pornind de la realitatea că formalismul impus de dispozițiile legale reprezintă un aspect de fond, esențial al contractului, că solemnitatea contractelor nu se reduce doar la forma înscrisului autentic, și ținând cont de faptul că solemnitatea „nu este un surplus la act sau la părților acestuia, ci maniera de exprimare a voinței sau a actului juridic”, susținem că singura concluzie logică ce se impune este aceea că există un caracter solemn al contractului de vânzare-cumpărare de acțiuni nominative listate.
Legislația incidentă prevede o serie de formalități care trebuie îndeplinite în mod obligatoriu pentru încheierea valabilă a tranzacției bursiere. Astfel, tranzacția buriseră nu se poate încheia decât prin mijlocirea unor intermediari autorizați, tranzacția bursieră se încheie numai în temeiul unor ordine de bursă emise de către investitori către intermediarii autorizați, tranzacția bursieră nu se poate încheia decât potrivit regulilor sistemului de tranzacționare în cadrul căruia se tranzacționează instrumentul financiar ce constituie obiectul său (reguli privind, limitele de preț, prioritatea de introducere și executare a ordinelor etc.), în cadrul programului zilnic de tranzacționare, transferul dreptului de proprietate asupra instrumentelor financiare obiect al tranzacției nu se poate realiza decât potrivit regulilor și în sistemul entității autorizate ce îndeplinește funcția de depozitar central.
Argumentul principal însă, care fundamentează solemnitatea tranzacției bursiere, îl reprezintă condiția sine-qua-non a încheierii tranzacției numai în cadrul sistemului sau sistemelor de tranzacționare unde sunt admise instrumentele financiare ce fac obiectul actului juridic translativ de proprietate în discuție. Un act de vânzare-cumpărare de instrumente financiare nu se poate încheia sub semnătură privată, în afara sistemului de tranzacționare, nu se poate încheia nici în fața notarului public sau a altui organ.
În cazul tranzacției bursiere încheiate într-un sistem multilateral de tranzacționare negocierea nu are loc potrivit unui mecanism bilateral, ci o realizează însăși piața. Elementele care sunt negociate sunt prețul și cantitatea instrumentelor financiare ce fac obiectul tranzacției. Consimțământul investitorului va fi exprimat cu privire la aceste două elemente prin intermediul ordinului de bursă. Restul clauzelor contractuale sunt prestabilite de dispozițiile legale sau de normele adoptate de operatorul pieței sau piețelor pe care se tranzacționează titlurile respective, inclusiv condițiile și data transferului dreptului de proprietate, momentul până la care trebuie plătit prețul etc.
Tranzacțiile pe piața de capital se încheie, în statele Uniunii Europene, în mod obligatoriu prin mijlocirea intermediarilor autorizați, societăți de servicii de investiții financiare sau instituții de credit. Un intermediar are rolul central de a constitui puntea de legătură între investitor și mecanismele pieței de capital. Firmele de investiții din România beneficiază de trei prerogative esențiale odată cu dobândirea calității de intermediar autorizat pe o piață de capital: a) dreptul de monopol asupra serviciilor de investiții financiare, împărțit, după cum am văzut cu instituțiile de credit (dublat de monopolul asupra activității de negociere și de încheiere a tranzacțiilor pe piața de capital) b) accesul la piețele reglementate și la celelalte sisteme de tranzacționare multifuncționale, concretizat prin dreptul de a încheia tranzacții în numele clienților și, dacă există autorizație în acest sens, și în nume propriu; c) dreptul de a presta servicii în orice stat al Uniunii Europene în baza „pașaportului european”.
Capitolul 6. Rezoluțiunea convențională și judiciară a contractului de vânzare
Rezoluțiunea convențională a contractului de vânzare operează numai în cazul în care la momentul încheierii contractului sau ulterior, printr-o convenție separată, dar înainte de executarea obligațiilor, părțile au stipulat printr-o clauză expresă, rezoluțiunea de plin drept a contractului în cazul neexecutării obligațiilor de către una dintre ele. Această clauză expresă poartă denumirea de pact comisoriu expres.
În funcție de intensitatea efectelor pe care le produc, pactele comisorii pot fi de patru grade:
a) pactul comisoriu expres de gradul I, care este clauza contractuală prin care părțile stipulează că, în caz de neexecutare a obligațiilor de către una dintre părți, contractul va fi rezolvit.
b) pactul comisoriu expres de gradul II, care este clauza prin care părțile stabilesc că în cazul în care o parte nu va executa obligațiile contractuale asumate cealaltă parte are dreptul să desființeze unilateral contractul. În acest caz rezoluțiunea contractului operează fără a mai fi necesară sesizarea instanței de judecată, în baza declarației unilaterale de rezoluțiune a părții îndreptățite, care trebuie notificată celeilalte părți.
c) pactul comisoriu expres de gradul III este clauza prin care se prevede că în cazul în care una dintre părți nu execută obligațiile sale până la un anumit termen contractul este rezolvit de plin drept. Prin această clauză, părțile conferă caracter esențial termenului contractului adică simpla ajungere la termen a obligației neexecutate având ca efect rezoluțiunea de drept a contractului.
d) pactul comisoriu expres de gradul IV este clauza prin care părțile prevăd că în cazul neexecutării obligațiilor contractul se desființează de plin drept fără acțiune în justiție și fără nici o altă formalitate prealabilă.
Ultimele două sunt cele mai categorice, neexecutarea obligațiilor contractuale înăuntrul termenelor stabilite având ca efect rezoluțiunea de plin drept a contractelor fără nici o altă formalitate prealabilă.
Singura parte contractantă în drept să invoce rezoluțiunea contractului este creditorul obligației neexecutate. Acesta are posibilitatea de a opta între invocarea rezoluțiunii contractului, prevalându-se de pactul comisoriu expres, și cererea, printr-o acțiune în justiție, de obligare a debitorului la executarea prestației.
Pactele comisorii exprese nu se confundă cu condiția rezolutorie expresă, aceasta fiind o modalitate a contractului. În cazul condiției rezolutorii, rezoluțiunea depinde de un eveniment viitor și nesigur, străin de comportamentul debitorului și nu are un caracter sancționator, în timp ce în cazul pactului comisoriu expres rezoluțiunea se datorează exclusiv neexecutării obligațiilor contractuale de către debitor și se pune în valoare la inițiativa creditorului.
În cazul contractului de vânzare care se execută prin prestații succesive, rezoluțiunea se numește reziliere, diferența dintre cele două noțiuni fiind sub aspectul efectelor produse. Astfel, în cazul rezoluțiunii contractul se desființează cu efect retroactiv, în timp ce în cazul rezilierii desființarea contractului se produce numai pentru viitor, efectele produse până la momentul desființării rămânând în vigoare.
Față de rezoluțiunea judiciară, pactele comisorii exprese prezintă numeroase avantaje, precum evitarea cheltuielilor procedurale, înlăturarea incertitudinii care poate rezulta din larga putere de apreciere a judecătorului, posibilitatea rezoluțiunii în acele contracte în care legea sau jurisprudența, în principiu o înlătură.
În absența unui pact comisoriu expres, rezoluțiunea contractului de vânzare are loc numai în justiție la cererea părții interesate, caz în care condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, dacă una din părți nu îndeplinește angajamentul său. În acest caz contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care după circumstanțe, poate acorda un termen părții actionate. Prin umare, în lipca pactelor comisorii, rezoluțiunea contractului este judiciară, pentru a opera trebuind să fie pronunțată de instanță.
Acțiunea în rezoluțiunea contractului poate fi introdusă numai de partea care a executat sau este gata să-și execute obligațiile contractuale.
Pentru admiterea acțiunii în rezoluțiune, trebuiesc întrunite următoarele condiții:
a) Niciuna din părți să nu fi executat obligațiile sale. Rezoluțiunea contractului poate fi pronunțată de instanță în caz de neexecutare totală sau parțială, dacă partea neexecutată a fost considerată esențială la încheierea contractului, când executarea a fost făcută cu întârziere, dacă creditorul nu mai are nici un interes să primească prestația de la debitor, precum și atunci când executarea a fost necorespunzătoare, dacă viciile prestației sunt importante;
b) Neexecutarea să se datoreze culpei pârâtului, deoarece, în situația în care neexecutarea nu se datorează culpei pârâtului, de exemplu caz fortuit sau de forță majoră, contractul încetează de plin drept, aflându-ne în situația unei imposibilități fortuite de executare.
Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, la cererea creditorului, instanța poate să pronunțe rezoluțiunea contractului.
Precizăm faptul că rezoluțiunea este facultativă nu numai pentru partea în drept să o ceară, ci și pentru instanța de judecată, judecătorul fiind liber să aprecieze dacă rezoluțiunea contractului este sau nu necesară. În acest scop el va lua în considerare diferitele considerente desprinse din starea de fapt, precum: neexecutarea e totală sau parțială, obligația neexecutată este principală sau accesorie, cauzele întârzierii debitorului în executarea contractului și în ce măsură îi sunt imputabile, etc.
În materia contractului de vânzare sunt două cazuri mai des întâlnite și mai speciale de rezoluțiune judiciară: rezoluțiunea vânzării pentru neplata prețului și rezoluțiunea vânzării pentru viciile ascunse ale lucrului vândut. În caz de neplată a prețului, vânzătorul nu e obligat să ceară rezoluțiunea vânzării, putând opta pentru executarea silită a plății. Vânzătorul poate solicita rezoluțiunea vânzării atât în cazul în care neachitarea prețului este integrală, cât și în cazul în cazul în care neachitarea este doar parțială. De asemenea, rezoluțiunea poate fi solicitată și în cazul în care ceea ce nu s-a achitat este doar dobânda prețului, aceasta fiind o parte din preț și garantată în consecință. Rezoluțiunea vânzării pentru neplata prețului poate fi cerută atât de vânzător, personal, cât și, pe calea acțiunii oblice, de cesionarul prețului și de creditorii chirografari ai vânzătorului. Pentru a exercita acțiunea în rezoluțiunea vânzării, vânzătorul trebuie să-și fi executat propriile obligații sau, dacă nu le-a executat, să se declare gata a le executa.
Admiterea acțiunii în rezoluțiune are drept consecință restituirea prestațiilor și plata de daune interese în condițiile dreptului comun.
În cel de al doilea caz mai des întâlnit, rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare pentru vicii ascunse intervine în situația în care cumpărătorul, ulterior încheierii contractului și predării bunurilor ce fac obiectul contractului, constată că acestea sunt afectate de vicii ascunse, și, din această cauză, ele nu pot fi întrebuințate conform destinației lor, sau, întrebuințarea lor e astfel micșorată încât dacă ar fi cunoscut viciile bunurilor nu le-ar fi cumpărat sau nu ar fi dat prețul cerut . În această situație cumpărătorul are dreptul de a se adresa instanței de judecată competente, solicitând ca aceasta să pronunțe rezoluțiunea contractului și acordarea de despăgubiri. Acest drept al cumpărătorului este valorificat prin acțiunea redhibitorie, Dreptul la acțiunea redhibitorie se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Termenul de prescripție începe să curgă de la data descoperirii viciilor însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului. Termenul de un an este un termen limită în care trebuie descoperite viciile lucrului ascuns, depășirea sa atrăgând imposibilitatea cumpărătorului de a mai pretinde vreun drept contra vânzătorului.
Întrucât dispozițiile legale referitoare la această materie au caracter supletiv, părțile, prin convenția lor, pot modifica, așa cum am mai arătat, aceste termene, în sensul agravării, limitării sau chiar înlăturării răspunderii vânzătorului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut.
Cumpărătorul are obligația de a-l notifica pe vânzător despre viciile ascunse ale lucrului vândut în termenul prevăzut de lege de la descoperirea lor. Nerespectarea acestei obligații prealabile atrage de căderea cumpărătorului din dreptul de a mai reclama viciile lucrului vândut și, prin urmare, rezoluțiunea contractului pentru vicii ascunse.
Rezoluțiunea contractului de vânzare are ca efect desființarea lui și implicit a raportului juridic născut între părțile contractante. Rezoluțiunea contractului operează retroactiv, desființându-l atât pentru trecut cât și pentru viitor, considerându-se că părțile nu l-au încheiat. Creditorul poate să solicite și daune interese materiale și/sau morale în situația în care a suferit un prejudiciu datorită neexecutării totale sau parțiale sau a executării necorespunzătoare a prestațiilor de către cealaltă parte. Cuantumul daunelor interese poate fi stabilit de părți, anticipat, la momentul încheierii contractului prin inserarea unei clauze penale în acest sens, sau de către instanța de judecată la cererea creditorului.
Specific rezoluțiunii pentru vicii ascunse, din punctul de vedere al efectelor acesteia, este faptul că părțile și-au executat obligațiile contractuale asumate. Prin urmare, în aceasta situație, ca efect al desființării retroactive a contractului, vânzătorul este obligat să restituie prețul și cheltuielile vânzării iar cumpărătorul să restituie lucrul în starea în care se află. Dacă vânzătorul a fost de rea-credință la încheierea contractului, cunoscând existența viciilor ascunse ale lucrului, el datorează și despăgubiri pentru prejudiciul suferit de cumpărător.
studiI de cazURI
1. Restituirea prețului în cazul rezoluțiunii antecontractului de vânzare, pentru nedovedirea simulației.
Reclamanții A și B i-au chemat în judecată pe pârâții C și D, solicitând rezoluțiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 11/02.04.2011, cu termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 02.04.2012 de BNP Ionescu Maria. Au mai solicitat repunerea părților în situația anterioară, în sensul restituirii sumei de 50.000 de euro reprezentând prețul vânzării, sumă achitată cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Au solicitat, de asemenea, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces (taxe de timbru și onorariu de avocat). În motivarea în fapt a cererii, reclamanții au arătat că, la data de 02.04.2011, s-a încheiat între părți antecontractul autentificat sub nr. 11/02.04.2011 Maria, prin care pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, s-au obligat să vândă către reclamanții A și B, în calitate de promitenți-cumpărători, imobilul situat în București, str. Avrig nr. 10, bl. 23, sc. 2, et. 2, ap. 53, Sector 2, la prețul de 50.000 de Euro. Reclamanții au arătat și că termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost stabilit de către toate părțile la data de 02.04.2012, contractul de vânzare-cumpărare urmând să fie autentificat de către același BNP Ionescu Maria. De asemenea, reclamanții au arătat că prețul de 50.000 de euro a fost achitat integral pârâților la data de 02.04.2011, în momentul încheierii la notarul public a antecontractului de vânzare. Ulterior, pârâții au refuzat să se prezinte în fața notarului, pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, nici la data stabilită în antecontract și nici la o dată ulterioară acesteia.
Reclamanții au mai arătat în cererea lor și că pârâții au fost puși în întârziere prin notificarea nr. 201/20.06.2012 (depusă la dosarul cauzei) prin care au fost somați să se prezinte la sediul notarului public Ionescu Maria pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în formă autentică sau pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 11/02.04.2011 Maria și restituirea prețului.
În dovedirea cererii lor, reclamanții au precizat că înțeleg să se folosească de proba cu înscrisuri și interogatoriul pârâților.
Se pune întrebarea privind natura cererii de chemare în judecată și dacă, prin această cerere, reclamanții erau îndreptățiți să solicite și dobânda legală aferentă sumei de 50.000 Euro. Răspunsul este acela că acțiunea lor este o acțiune în rezoluțiunea antecontractului de vânzare din vina exclusivă a pârâților și având în vedere această vină exclusivă erau îndreptățiți să solicite instanței judecătorești obligarea pârâților și la plata dobânzii legale.
După înregistrarea cererii de chemare în judecată și repartizarea aleatorie a dosarului la un complet de judecată, acest complet, potrivit prevederilor din codul de procedură civilă actual, în art. 201 alin. 1, concomitent cu comunicarea de către instanță a cererii introductive către pârâți C și D, a pus în vedere acestora că au obligația de a depune întâmpinare, sub sancțiunea prevăzută de lege, în termen de 25 de zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată, în condițiile art. 165 din Codul de procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei, pârâții C și D s-au apărat invocând faptul că antecontractul încheiat între părți a reprezentat un act simulat, intenția reală a reclamanților fiind aceea de a constitui o garanție imobiliară pentru un împrumut acordat pârâților. De asemenea, pârâții au negat că ar fi primit suma de 50.000 de euro cu titlu de preț și au susținut că această sumă constituie, de fapt, un cumul al unor împrumuturi cu dobândă acordate de reclamanți.
Se pune întrebarea, ce a decis instanța de judecată în acest caz și cum a argumentat hotărârea respectivă? Prin sentința civilă nr. y/20.10.2013, Judecătoria Sectorului 2 București a admis acțiunea reclamanților și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 11/02.04.2011 Maria, obligând pârâții să plătească reclamanților suma de 50.000 de euro, în lei, la cursul BNR de la data plății. De asemenea, a obligat pârâții la plata cheltuielilor de judecată constând în taxe de timbru și onorariu de avocat. Pentru a pronunța hotărârea amintită, instanța a constatat că reclamanții au făcut dovada existenței antecontractului de vânzare, precum și cea a îndeplinirii obligației asumate prin contract de a plăti prețul imobilului, pentru că la dosar a fost depus antecontractul de vânzare autentificat sub nr. 11/02.04.2011 Maria, în temeiul căruia părțile s-au obligat să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, actul astfel încheiat având natura juridică a unui antecontract de vânzare. Instanța a constatat că actul juridic dedus judecății este clar, clauzele actului nefiind îndoielnice sau susceptibile de mai multe interpretări, situație în care, având în vedere conținutul actului, calificarea dată de instanță acestui act nu poate fi decât cea de antecontract de vânzare. De asemenea, instanța a reținut că pârâții, în cadrul administrării probei cu interogatoriul, au recunoscut că au citit și au semnat respectivul antecontract, unde era consemnată precizarea clară că au primit suma de 50.000 de euro.
Instanța judecătorească a mai reținut că, prin probele administrate, pârâții nu au dovedit simulația antecontractului de vânzare-cumpărare în cauză și lipsa intenției de a vinde în momentul încheierii convenției, nefiind dovedită nici existența unui act secret, constând în constituirea unei garanții reale imobiliare. În acest sens, pârâții nu au depus la dosar cauzei un înscris care să poată fi calificat ca un început de dovadă scrisă care să nască prezumția existenței simulației. De asemenea, instanța a mai constatat că pârâții au fost puși în întârziere prin notificarea nr. 201/20.06.2012 prin care au fost somați să se prezinte la sediul notarului public Ionescu Maria fie pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în formă autentică, fie pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11/02.04.2011 Maria. Prin urmare, față de condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a opera rezoluțiunea unui contract, instanța a constatat că pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Pe cale de consecință, instanța a apreciat că este dovedită acțiunea reclamanților și, pentru toate considerentele mai sus arătate, a admis acțiunea reclamanților.
O ultimă întrebare se pune referitor la aspectul dacă hotărârea instanței de fond a fost atacată de către pârâți și, în caz afirmativ, hotărârea a fost confirmată sau infirmată de instanțele de control judiciar?
Răspunsul este că într-adevăr sentința civilă nr. y/20.10.2013 a Judecătoriei Sectorului 2 București a fost atacată de către pârâți, dar instanțele superioare, de control judiciar, au menținut hotărârea respectivă, reținându-se temeinicia și legalitatea acesteia.
Chiar dacă la o prima vedere ar putea părea improbabil, atât legea nouă, cât și cea veche agreează, în anumite limite, minciuna. Dacă reglementarea anterioară era ceva mai reticentă, NCCl consacră nu mai puțin de șase articole instituției simulației, un mecanism care servește oricui dorește să mistifice realitatea juridică.
Aparența falsă creată convențional poate purta, spre exemplu, asupra apartenenței unui bun la un anumit patrimoniu, atunci când adevăratul proprietar dorește să îl ascundă de creditorii nesatisfăcuți. În egală măsură, minciuna creată prin simulație poate avea și scopul de a ascunde identitatea donatorului unei mari sume de bani, care nu dorește să iasă în evidență prin gestul său generos.
Deși mai elaborată, noua reglementare își refuză, în continuare, o definiție legală a simulației, consacrând, totuși, în premieră formală, denumirea de "simulație" și contrastând astfel cu vechea reglementare, în care textul relevant părea să fi fost strecurat mai degrabă din greșeală printre mijloacele de proba(1).
NCC așează mai potrivit, în structura sa, dispozițiile incidente materiei, părând să lămurească problema naturii juridice a simulației, controversată sub imperiul legiuirii vechi. Prevederile referitoare la simulație se regăsesc în art. 1289 – 1294 din Cartea a V-a – "Despre obligații" -, în cuprinsul secțiunii dedicate efectelor contractului fata de terți, din cadrul Capitolului I referitor la contracte. Din aceasta perspectivă, simulația apare ca ansamblu de acte juridice bilaterale, esențialmente convențională.
Majoritatea soluțiilor adoptate în materie de NCC constituie codificări ale anticipațiilor doctrinare manifestate sub imperiul vechii reglementări, legitimate jurisprudențial.
De pildă, art. 1289 alin. (1) din NCC acceptă asimilarea, în anumite situații, a succesorilor universali sau cu titlu universal terților, cât privește efectele actului secret. Deși nu poate fi regăsită expressis verbis în cuprinsul reglementarii anterioare, soluția s-a impus și sub legea veche, în acele cazuri în care succesorii universali sau cu titlu universal își vedeau prejudiciate drepturile proprii. Exemplul clasic era cel al donației deghizate în vânzare pentru ocolirea dispozițiilor imperative ce ocrotesc rezerva succesorală. Elementul de noutate în contextul noii reglementari îl constituie condițiile care circumstanțiază aplicabilitatea actului secret și față de succesorii universali sau cu titlu universal, și anume: lipsa stipulației contrare, respectiv, natura potrivnică a actului secret. Este prevăzută în mod expres posibilitatea părților de a face actul secret inaplicabil succesorilor evocați, printr-o stipulație înscrisă în actul secret în acest sens. Aceeași va fi soluția și în cazul în care, deși o atare stipulație contractuală nu există, natura actului secret se opune aplicării sale fațăde succesorii universali sau cu titlu universal. Un asemenea caz l-ar putea constitui cel al unui act secret cu caracter intuituu personae, iar nu exemplul anterior – al încălcării rezervei succesorale prin intermediul donației deghizate în vânzare, când asimilarea succesorului universal sau cu titlu universal terțului se produce în consecința lui fraus omnia corrumpit, precum și a faptului valorificării de către moștenitorul rezervatar a unui drept propriu.
Art. 1290 alin. (1) din NCC tranșează conflictul dintre părțile sau terții care se întemeiază pe actul secret, pe de-o parte, și terții de bună-credință care se încred în contractul public, dobândind astfel drepturi, pe de alta parte. Victorioși sunt aceștia din urmă. Buna-credință nu le este însă necesară succesorilor universali sau cu titlu universal care, invocând drepturi proprii, ignoră actul secret. Temeiul acțiunii lor nu îl constituie aparența creată prin simulație, ci dreptul propriu, erga omnes, calitatea de moștenitori rezervatari. Ca inovație a noii reglementări putem nota înăsprirea condițiilor în care creditorul chirografar al dobânditorului aparent se poate prevala de aparența creată prin simulație. Dacă sub imperiul vechii legislații civile unui asemenea creditor îi era necesar și suficient sa se încreadă cu bună-credință în actul public, art. 1291 alin. (1) din NCC îi cere ca, în plus, să fi declanșat urmărirea silită și să fi îndeplinit formalitățile de publicitate cu privire la aceasta sau să fi obținut instituirea sechestrului asupra bunurilor obiect al simulației. Conflictul dintre creditorii dobânditorului aparent și cei ai înstrăinatorului aparent va fi câștigat de către cei din urmă, în măsura în care se prevalează de o creanță anterioară actului secret. Per a contrario, în celelalte cazuri au câștig de cauză creditorii dobânditorului aparent, care vor putea sesiza, astfel, bunurile ce fac obiectul simulației.
Art. 1293 din NCC confirmă aplicabilitatea simulației actelor unilaterale supuse comunicării, temă de speculație doctrinară sub imperiul vechiului Cod civil. Dar, pentru a face obiectul simulației, actul trebuie să fie destinat unei persoane determinate, astfel încât să fie creată premisa existenței acordului simulatoriu dintre autorul actului și destinatarul său. Nouă mai este și limitarea adusă de art. 1294 din NCC sferei de aplicare a simulației, extragăndu-i acesteia actele nepatrimoniale. Rațiunea acestei soluții legislative anticipate, totuși, doctrinar, constă în aceea ca "simulația urmărește întotdeauna un rezultat patrimonial necuvenit". De aceasta manieră, NCC infirmă curentele doctrinare ce calificau căsătoria fictivă drept forma specifică a simulației, instituind regimuri juridice diferite în cele două cazuri.
Fiind o realitate etern umană, simulația nu a rămas străină dreptului nici în noua reglementare. S-a pus, totuși, problema oportunității reprimării acestei instituții aflate la granița dintre libertate contractuală și fraudă. Soluția legislativă actuală, care a asigurat supraviețuirea normativă a simulației, s-a întemeiat, în principal, pe considerentul că "un fenomen juridic care a supraviețuit timp de milenii nu va dispărea ca efect al unui comandament normativ, fie el inspirat de cele mai pure considerente de morală".
2. Incapacitatea profesioniștilor de a dobândi drepturi litigioase
În cazul unui litigiu, indiferent de funcția de notar, avocat, judecător, grefier etc., persoana care este direct implicată, în sensul că are dreptul la o cotă parte din drepturile unei succesiuni aflate în litigiu, poate cumpăra cotele-părți ale celorlalți moștenitori. Dacă există o creanță asupra bunului născută anterior litigiului, este valabilă achiziționarea acelui bun, indiferent de calitatea sau funcția dobânditorului. De asemenea, cumpărarea făcută pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există dreptul litigios, adică cel ce stăpânește bunul nu este și proprietarul acestuia este legală indiferent de calitatea sau funcția dobânditorului. Singura dovadă care trebuie făcută este aceea a stăpânirii bunului înaintea ivirii litigiului. Ce se ințelege prin noțiunea de profesionist în accepțiunea NCC este vechea noțiune generică de comerciant care acum își pierde conținutul stabilit prin codul comercial.. Astfel, NCC operează cu noțiunea de profesionist art.3 definita prin art. 8 al Legii nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Noului Cod Civil, care statueaza la alin. 1: "Noțiunea prevăzută la art. 3 din Codul Civil include categoriile de comerciant, întreprinzator, operator economic, precum și persoanele autorizate să desfășoare activități economice sau profesionale, astfel cum aceste noțiuni sunt prevăzute de lege, la data intrării în vigoare a NCC. In lumina noului NCC, atât agentul economic care deține o agenție imobiliară, cât și avocatul sunt profesioniști. Definiția dreptului ligios o regăsim în art. 1653 alin. 3 "un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa". Procesul este început prin introducerea cererii de chemare în judecată și terminat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești. Incapacitatea se extinde la orice drept litigios, care în orice fază procesuală ar putea intra în sfera de soluționare a instanței în care sau pe lângă care își desfaășară activitatea. În consecință, judecătorii de la ICCJ și judecătorii de la CC sunt incapabili să dobândească orice drept litigios pe întreg teritoriul Romaniei.
Ipoteza 1: Judecătorul A are un statut financiar care-i permite să-l împrumute pe B cu suma de 2000 lei. Creanța a ajuns la scadență . C îl dă în judecată pe B legat de un anumit bun. B nu are cu ce să restituie banii. Atunci îi propune lui A o dare în plată. Judecatorul poate accepta darea in plată? Solutia este excepția prevăzută la art. 1653 alin 3 pct. b: cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe care s-a născutîinainte ca dreptul să fi devenit litigios.
Ipoteza 2: Notarul, care are sediul profesional în Caracal dorește să cumpere un imobil asupra căruia mai multe persoane revendică un drept de proprietate, cazul fiind de competența Tribunalul Craiova. În acest caz intervine interdicția prevăzută de art. 1653 alin. 1 din NCC, notarul neputând dobândi dreptul de proprietate decât după finalizarea litigiului. Soluție: Interdictia de a dobândi privește contractul de vânzare, însă nu și promisiunea de vânzare-cumpărare a bunului care face obiectul litigiului. Astfel, că încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare este valabilă, urmând ca dreptul de proprietate să fie transmis dupa finalizarea litigiului.
Ipoteza 3: Grefierul care lucrează la Judecătoria Calafat dorește să cumpere un imobil asupra căruia se dezbate partajul succesoral în instanță, respectiv Tribunalul Craiova. Suntem în prezența interdicției prevăzută de art. 1653 alin. 1 din NCC deoarece în circumscripția fiecărui tribunal sunt cuprinse toate judecătoriile din județul Dolj. Soluție: Grefierul care dorește achiziționarea imobilului poate să poarte o negociere cu toți moștenitorii, urmând ca partajul să se stingă printr-o tranzacție, iar grefierul ulterior să dobândească printr-un contract, dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv.
CONCLUZII
În cuprinsul acestei lucrări am avut în vedere mai ales reliefarea diferențelor de legislație apărute în această materie, după apariția NCC, precum și după apariția altor acte normative. Privind din această perspectivă, concluziile ar fi următoarele:
Noua reglementare alocă instituției vânzării un număr de 112 articole, de la 1650 până la 1762, care formează Capitolul I al Titlului IX "Diferite contracte speciale", din Cartea a V-a "Despre obligații". În materia contractului de vânzare apar modificări importante cu privire la denumire, obiect, condiții de validitate și efecte. Reglementări mai ales cu privire la diferite feluri de vânzări (respectiv varietăți de vânzare cărora le sunt aplicabile reguli speciale) se găsesc și în alte acte normative, cum ar fi vânzarea locuințelor proprietate de stat în condițiile Legii nr.85/1992, ale Legii nr.112/1995 sau ale Legii nr.19/2001 etc. De asemenea, reglementările din materia vânzărilor de consumație reprezintă, în esență, transpuneri ale directivelor europene în domeniul privat. OG nr.130/2000 privind protecția consumatorilor la încheierea și executarea contractelor la distanță, Legea nr.193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori, Legea nr.296/2004 privind Codul consumului, Legea nr.240 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produse cu defecte etc.
Deoarece modificările aduse acestei instituții sunt mult mai importante, am arătat care sunt elementele de noutate aduse contractului de vânzare. Arătăm acum succint pe fiecare dintre ele.
În capitolul privind noțiunea de "contract de vânzare" și reglementarea acesteia am arătat că art. 1650 din NCC conține o nouă definiție a contractului de vânzare, definiție din care rezultă două importante modificări ale acestui contract, și anume: transmiterea unui bun în schimbul unui preț se poate executa și într-un moment ulterior realizării acordului de voință, obligația de transmitere a proprietății putând fi și o obligație viitoare, fiind astfel atenuat efectul principiului consensualismului, precum și aspectul că transmisiunea proprietății nu este de esența, ci de natura contractului de vânzare. Rezultă astfel că pot constitui obiect al contractului de vânzare și dezmembrămintele dreptului de proprietate, cum ar fi spre ex., dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dar și un alt drept, cum ar fi de ex., un drept de creanță, drepturile succesorale sau un drept din materia proprietății intelectuale. Tot în acest capitol am arătat succint care sunt caracterele juridice ale contractului de vânzare.
În capitolul referitor la condițiile de validitate ale contractului de vânzare am definit capacitatea, adică cine poate cumpăra sau vinde și am remarcat, ca element de noutate, incidența noțiunii de capacitate de exercițiu anticipată, în cazurile în care, pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exercițiu. Tot aici am pus în discuție incapacitățile de a încheia contractul de vânzare, unde principalele modificări au în vedere eliminarea interdicției vânzării între soți, în virtutea pricipiului independenței patrimoniale a soților, potrivit art.317 din NCC, eliminarea retractului litigios, apreciindu-se că prin retractul litigios, se poate ajunge, practic, la exproprierea unei persoane de un drept al său, extinderea incapacității profesioniștilor dreptului de a cumpăra drepturi litigioase intrând în această categorie: judecătorii, procurorii, notarii, avocații, grefierii, executorii, consilierii juridici, practicienii în insolvență, care nu pot cumpăra drepturi litigioase de competența instanței în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea; se are în vedere instanța care ar putea soluționa fondul dreptului.
În același capitol, am analizat obiectul vânzării. Conform NCC poate constitui obiect al vânzării un bun viitor. Astfel, potrivit art.1658 din NCC, obiect al contractului de vânzare îl poate constitui și un bun care nu există în materialitatea lui la data încheierii contractului, dar care va exista în viitor (cu excepția moștenirii nedeschise). Transferul dreptului de proprietate în cazul vânzării unui bun viitor, operează în momentul în care bunul a fost realizat. Dacă bunul nu se realizează, cumpărătorul nu pote fi obligat să plătească prețul, cu excepția situației în care și-a asumat acest lucru prin contract. Bunul se consideră realizat la data la care devine apt a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul, astfel încât simpla existență materială a bunului fără ca acesta să poată fi folosit nu conduce la îndeplinirea condiției și, pe cale de consecință, la transferul dreptului de proprietate.
O altă condiție de validitate a contractului de vânzare este existența unui preț în bani. Art. 1660 din NCC prevede în mod expres care sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinească prețul contractului de vânzare pentru ca acesta să fie considerat valabil, și anume: să fie stabilit în bani, să fie serios, să fie determinat sau determinabil. Așa cum am mai arătat, stabilirea prețului în bani este de esența vânzării, astfel încât nerespectarea acestei condiții atrage după sine nulitatea absolută a contractului de vânzare. Spre deosebire de vechea reglementare (art.1304) NCC aduce o reglementare riguroasă condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească prețul determinabil, pentru a fi considerat valabil (art.1661-1664). Este condierată valabilă vânzarea făcută pe un preț care a fost determinat în contract dacă părțile au convenit prin contract modalitatea de determinare a prețului, dacă determinarea va fi făcută cel târziu până la data la care trebuie efectuată plata și dacă determinarea nu necesită un nou acord de voință al părților.
Determinarea prețului se poate realiza fie direct de părți, la o dată ulterioră, fie de către un terț desemnat potrivit acordului părților – până la data stabilită de părți sau, în lipsa acesteia, în termen de 6 luni de la încheierea contractului, fie de către instanța de judecată care va desemna de urgență un expert pentru determinarea prețului.
Dacă prețul nu a fost determinat în decurs de 1 an de la încheierea contractului, vânzarea este considerată nulă, cu excepția situației în care părțile au convenit o modalitate alternativă de determinare a prețului.
În cazul în care părțile au stabilit un preț fără intenția de a-l plăti, adică în ipoteza prețului fictiv, contractul este lovit de nulitate relativă, spre deosebire de vechea reglementare care prevedea ca sancțiune pentru această ipoteză nulitatea absolută. Aceeași sancțiune este prevăzută și pentru situația prețului derizoriu (înțelegând prin aceasta o disproporție vădită între valoarea bunului și prețul stabilit pentru acesta). Cu privire la locul plății. spre deosebire de vechea reglementare care stabilea ca loc al plății locul predării bunului, NCC stabilește că plata se face la locul în care se afla bunul în momentul încheierii contractului – plata prețului în materia vânzării este portabilă.
Aceste dispoziții nu sunt imperative, astfel încât părțile pot să prevadă în cuprinsul contractului că plata să se facă în alt loc decât cel stabilit de textul art.1720 din NCC.
Referitor la condițiile de validitate, o altă modificare importantă o reprezintă apariția unei noțiuni noi în domeniul promisiunii de a contracta – pactul de opțiune. Pactul de opțiune îmbracă forma unei convenții prin intermediul căreia promitentul nu se mai obligă să încheie contractul în viitor, ci își expimă actual consimțământul la închierea contractului, astfel încât ulterior va fi necesară doar manifestarea de voință a beneficiarului. Pactul de opțiune trebuie să îndeplineasacă condițiile de validitate a oricărei convenții și să cuprindă elementele viitorului contract, astfel încât pentru încheierea valabilă a contractului să fie necesară doar acceptarea ulterioară a beneficiarului. La același capitol am arătat care sunt deosebirile de esență referitoare la dreptul de preemțiune din NCC.
Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare, tratate ca aspecte anterioare vânzării propriu-zise sunt reglementate prin dispozițiile art.1669 din NCC. În cazul promisiunii bilaterale / unilaterale de vânzare-cumpărare, dacă una din părți refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis, noua reglementare prevede faptul că instanța poate pronunța, la cererea părții interesate, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, drept care se prescrie în termen de 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul. Pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, trebuie ca promisiunea de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiată, iar reclamantul să facă dovada îndeplinirii propriei obligații. Odată cu intrarea în vigoare a NCC se abrogă în mod expres dispozițiile titlului X din Legea nr.247/2005 care reglementau posibilitatea de a solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic în situația antecontractelor de vânzare-cumpărare avân ca obiect terenuri.
În același capitol privind condițiile de validitate ale contractului de vânzare, am definit existența cauzei și am analizat succind problemele privind forma contractului de vânzare.
Tot în capitolul privind condițiile de validitate ale contractului de vânzaare, referitor la obiectul contractului am arătat ce înseamnă vânzarea bunului altuia. NCC statornicește cu caracter de noutate regula potrivit căreia vânzarea unui bun al altuia este, în principiu, un contract valabil încheiat. Vânzătorul are obligația de a transmite proprietatea bunului către cumpărător, chiar dacă, la momentul perfectării contractului, acesta nu are calitatea de proprietar al bunului. Transferul dreptului de proprietate se realizează de drept direct în patrimoniul cumpărătorului la momentul dobândirii bunului de către vânzător sau la momentul ratificării vânzării de către prorietarul bunului.
În situația în care vânzătorul nu își execută obligația asumată prin contract, cumpărătorul poate solicita instanței judecătorești rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și daune-interese.
Având în vedere faptul că vânzarea bunului altuia nu mai constituie un aspect legat de încheierea valabilă a contractului, ci ține de executarea acestuia, cumpărătorul nu mai are deschisă calea unei acțiuni în anulare, ci doar în rezoluțiunea contractului de vânzare.
De asemenea, în legătură cu obiectul contractului de vânzare, este reglementată vânzarea bunului aflat în coproprietate. NCC civil reglementează cu caracter de noutate situația vânzării în întregime a unui bun aflat în coproprietate de către un coproprietar, fără acordul celorlalți. În cazul în care coproprietarul înstrăinător nu asigură transmiterea în întregime a dreptului de proprietate cumpărătorul are posibilitatea de a alege între menținerea contractului de vânzare și reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului, în situația în care nu ar fi cumpărat dacă știa că nu va dobândi bunul în întregime. De asemenea, cumpărătorul are posibilitatea de a solicita daune-interese, cu excepția situaței în care a cunoscut, la momentul cumpărării, faptul că bunul nu aparținea în exclusivitate cumpărătorului.
Rezerva proprietății asupra bunului vândut înseamnă că bunul rămâne, deși vândut, o perioadă de timp în folosința vânzătorului. NCC instituie cu caracter de noutate valabilitatea clauzei prin care vânzătorul păstrează proprietatea asupra bunului până la achitarea integrală a prețului, chiar în cazul în care bunul a fost deja predat.
Rezerva proprietății nu operează în virtutea legii, ci numai dacă părțile au prevăzut o astfel de clauză în contractul de vânzare încheiat.
Constituie o excepție de la principiul transmierii imediate a dreptului de proprietate.
În privința terților, această clauză va avea efect de opozabilitate numai după îndeplinirea formalităților de publicitate, în cazul în care legea prevede astfel de formalități.
În capitolul privind efectele contractului de vânzare, am arătat noutățile privind transmiterea proprietății. În cazul vânzării de imobile, transferul dreptului de prorietate de la vânzător la cumpărător se realizează numai prin înscrierea actului în cartea funciară. Astfel spus, în momentul încheierii actului se naște obligația înstrăinătorului de a înscrie imobilul în carea funciară pe numele dobânditorului, în timp ce data înscrierii dreptului în cartea funciară echivalează cu executarea în fapt a obligației de a da. Spre deosebire de vechea reglementare, înscrierea în cartea funciară capătă un efect cobstitutiv sau translativ de drepturi.
Tot în capitolul privind efectele contractului de vânzare sunt noutăți referitoare la predarea bunului.Bunul urmează a fi predat în starea în care se află la momentul încheierii contractului de vânzare.
Cumpărătorul are obligația de a verifica starea bunui predat imediat.
Sunt reglementate, cu titlu de noutate, regulile aplicabile în caz de vicii aparente.
În cazul constatării unor vicii aparente, acesta trebuie să-l informeze pe vânzător fără întârziere. Textul de lege prevede un termen în care cumpărătorul are obligația de a efectua aceste verificări, însă fiind vorba de vicii aparente, care pot fi observate cu ușurință, apreciem că se are în vedere un termen scurt, raportat bineînțeles la natura bunului. Este recomandat ca, pentru a evita confuziile care ar putea apărea în legătură cu acest aspect, părțile să prevadă în mod expres în contract termenul, procedura și modalitatea de predare și verificare a bunului.
În lipsa unei informări din partea cumpărătorului se prezumă că verificarea a fost efectuată iar bunul nu prezintă vicii aparente.
La predarea bunului pot apărea unele dezacorduri asupra calității. Tot cu titlu de noutate, NCC reglementează procedura de urmat în cazul existenței unui dezacord cu privire la starea sau calitatea bunului vândut în momentul recepției bunului sau luării în primire a bunului de către cumpărător. În situația în care cumpărătorul reclamă deficiențe calitative sau neregului cu privire la starea bunului cu privire la care vânzătorul nu este de acord, oricare din părți va putea solicita președintelui judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligației, desmnarea unui expert pentru constatarea aspectelor asupra cărora există dezacord între părți.
De asemenea, referitor la garanția contra evicțiunii, se constată că NCC civil menține regulile consacrate în doctrina și jurisprudența anterioară referitoare la obligația vânzătorului de a răspunde pentru evicțiune ca efect automat al contractului de vânzare.
Textul art.1698 din NCC menține regulile statornicite în reglementarea anterioară la posibilitatea legală pe care o au părțile de a modifica întinderea obligației de răspundere pentru evicțiune. Astfel, părțile pot conveni să extindă sau să restrângă obligația de garanție, inclusiv pot conveni exonerarea vânzătorului de orice garanție contra evicțiunii, cu respectarea a două limite:
– vânzătorul nu poate fi exonerat de obligația restituirii prețului, decât în situația în care cumpărătorul a cumpărat asumându-și riscul producerii evicțiunii;
– vânzătorul răspunde de evicțiunea cauzată ulterior vânzării ce decurge din faptul său personal sau de evicțiunea din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.
Art. 1700-1701 din NCC reglementează remediile aflate la dispoziția cumpărătorului pentru evicțiunea totală sau parțială. Astfel, în caz de evicțiune totală sau parțială (dacă pierderea este atât de însemnată încât cumpărătorul dacă ar fi cunoscut întinderea evicțiunii nu ar mai fi încheiat contractul) cumpărătorul este îndreptățit să solicite și să obțină rezoluțiunea vânzării cu restituirea prețului și daune-interese pentru repararea prejudiciului suferit prin evicțiunea produsă.
Daunele-interese pe care cumpărătorul le poate solicicita instanței includ: valoarea fructelor ce au fost restituite de cumpărător terțului evingător, diverse cheltuieli de judecată făcute de cumpărător în proces cu terțul evingător, pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii, toate cheltuielile necesare și utile făcute de către cumpărător cu bunul, precum și cheltuielile voluptuarii – numai dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la momentul încheierii contractului de vânzare și nu a comunicta-o cumpărătorului.
În cazul evicțiunii parțiale, dacă contractul de vânzare este menținut, cumpărătorul are posibilitatea de a solicita vânzătorului o parte din preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins precum și daune-interese.
NCC reglementează o nouă modalitate de soluționare a consecințelor evicțiunii, pe lângă rezoluțiunea contractului cu restituirea prețului și daune-interese și anume posibilitatea cumpărătorului de a păstra bunul cumpărat plătind terțului evingător o sumă de bani stabilită de comun acord sau transmițându-i un al bun. Vânzătorul va avea obligația de a despăgubi pe cumpărător cu valoarea plătită de acesta, plus dobânzile legale și cheltuielile aferente.
Vânzătorul este obligat să garanteze pentru evicțiune și în raport de subdobânditorii subsecvenți ai bunului, independent dacă aceștia au dobândit cu titlu oneros ori gratuit.
Privind efectele contractului de vânzare, după momentul predării lucrului se pune problema garanției pentru vicii ascunse. Este considerat ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent. Texul este în acord cu jurisprudența actuală care a precizat în mod constant faptul că "lipsa de informare, de experiență cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse".
Condițiile răspunderii pentru vicii ascunse sunt: viciul să fie grav (adică să afecteze bunul în așa măsură încât acesta devine impropriu utilizării potrivit destinației sale uzuale), viciul să fie ascuns (adică să nu poată fi descoperit fără asistență de specialitate, printr-o verificare normală și atentă la momentul predării bunului) și să existe la momentul predării bunului.
În ceea ce privește limitarea garanției pentru vicii ascunse, este menținută posibilitatea părților de a modifica pe cale convențională întinderea răspunderii pentru vicii ascunse. Vânzătorul este ținut să garanteze chiar și pentru viciile pe care nici el nu le-a cunoscut, cu excepția situației în care părțile convin altfel prin contract. Părțile nu vor putea conveni asupra exonerării sau limitării răspunderii pentru vicii în situația în care vânzătorul cunoștea sau avea posibilitatea să cunoască viciile la momentul încheierii contractului și nu le-a făcut cunoscute cumpărătorului.
Un alt element de noutate în NCC este procedura instituită prin art.1709 în privința denunțării viciilor ascunse ale lucrului vândut, procedură obligatorie de urmat înaintea acțiunilor prevăzute la art.1710 din NCC. Astfel, cumpărătorul are obligația de a-l informa pe vânzător cu privire la identificarea viciilor ascunse ale bunului într-un termen rezonabil stabilit potrivit cu împrejurările. Vânzătorul de rea-credință nu poate invoca lipsa de informare din partea cumpărătorului în scopul exonerării sale de răspunderea pentru viciile ascunse de care avea cunoștință.
Termenul de denunțare a viciilor este termenul stabilit de părți prin contract, iar în lipsa acestuia, termenul este de 3 luni pentru construcții și 2 luni pentru alte bunuri. Termenil începe să curgă de la data descoperirii viciului. Sancțiunea nedenunțării viciilor în termenul stabilit este aceea că la stabilirea despăgubirii ce urmează a se acorda cumpărătorului se va lua în calcul și paguba suferită de vânzător ca urmare a denunțării cu întârziere.
Spre deosebire de vechea reglementare (art.1355 C.civ.) care prevedea în favoarea cumpărătorului un drept de opțiune între a promova acțiunea estimatorie și acțiunea redhibitorie, lăsându-i acestuia posibilitatea să aleagă între cele două mijloace procedurale pe cel pe care îl consideră mai eficient, NCC reglementează alte două posibilități recunoscute până în prezent doar de practica judiciară, respectiv, posibilitatea de a solicita instanței înlăturarea viciilor de către vânzător pe cheltuiala sa sau înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii, precum și posibilitatea instanței de a dispune o altă măsură decât cea solicitată de cumpărător prin acțiune, ținând cont de gravitatea viciilor, de scopul pentru care contractul a fost încheiat și de împrejurări.
Legat de garanția pentru vicii ascunse, apare și garanția pentru buna funcționare. NCC insituie un nou tip de garanție în sarcina vânzătorului, respectiv garanția pentru buna funcționare a bunului cumpărat, reglemntând totodată condițiile declanșării acestei garanții și procedura de urmat în cazul constatării funcționării defectuoase a bunului (art.1716-1718 din NCC). Această garanție nu exclude răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, ele funcționând în paralel, însă cu îndeplinirea unor condiții distincte. Garanția pentru buna funcționare își găsește aplicația doar în situația în care vânzătorul a garantat în mod expres, prin contract, funcționarea bunului pentru o anumită perioadă de timp.
Regula în ceea ce privește acordarea acestei garanții, este repararea bunului iar nu înlocuirea. Înlocuirea bunului se face numai atunci când reparația este imposibilă sau necesită o durată mai mare decât cea prevăzută prin contract sau prin legea specială sau când depășește 15 zile. Dacă vânzătorul nu înlocuiește bunul într-un termen rezonabil, cumpărătorul va fi îndreptățit să solcite rezoluțiunea contractului și restituirea prețului în schimbul înapoierii bunului.
Pentru a opera această garanție, cumpărătorul trebuie să comunice defecțiunea vânzătorului înainte de împlinirea termenului de garanție sau într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de garanție. În cazul în care, din motive obiective, nu a putut să comunice defecțiunea înlăuntrul termenului de garanție.
În lipsa comunicării defecțiunii înlăuntrul unuia din termenele arătate mai sus, cumpărătorul este decăzut din dreptul de a-l trage la răspundere pe vânzător pentru defecțiunile apărute.
BIBLIOGRAFIE
Albu, Răspunderea civilă precontractuală, în Dreptul nr. 7/1993
Albu, Probleme actuale privind reevaluarea judiciară a creanțelor, indexarea convențională a obligațiilor pecuniare și indexarea dobânzilor, în Dreptul nr. 1/1994
Alina Gabriela Tambulea, Vânzarea. Hotărâre care ține loc de contract, Ed. Hamangiu, 2013
Al. Oproiu, Probleme juridice ale proprietății și coproprietății, în SCJ nr. 2/1988
B. Dumitrache, Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995
C. Bîrsan, P. Perju, M.-M. Pivniceru, Codul civil adnotat, vol. I, art. 1-649,
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, ed. îngrijită de D. Rădescu, Ed. All, București, 1998
Chelaru, Eugen în Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-2664
C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, 2006
Coduri în evoluția dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2011
C.Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. All
C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, București, 2005
C. Toader, R. Popescu, Considerații în legătură cu aplicarea principiului aparenței în drept în materia moștenirii, în Dreptul nr. 9/1993
D. Chirică, O privire asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, în P.R. nr. 3/2011
D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997,
D. Macovei, M.S. Striblea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iași, 2000
Dogaru, Regimul juridic al pădurilor, Ed. Universității „Petru Maior”, Târgu Mureș, 2002
Dumitru Mazilu, Dreptul Comerțului Internațional, Partea Specială, Ed. Lumina Lex, București, 2000
E. Chelaru, Regimul juridic actual al circulației terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr.4/2013
E. Lipcanu, Regimul retractului litigios în lumina noului Cod civil, în Dreptul nr.3/2013
Ionescu Ioana, Antecontractul vânzare-cumpărare, Ed. Hamanhiu, 2012
Fl.Baias, B. Dumitrache, Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995
F. Moțiu, Contractele speciale în noul Cod civil, ed. Wolters Kluwer, Buc., 2010
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1999
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea-cumpărarea. Schimbul, ed. a IV-a actualizată de L. Mihai, R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2006
Ghe. Beleiu, Drept Civil Român-Introducere în Dreptul Civil, Subiectele Dreptului Civil, Ediția a VI a, Ed. Șansa, București, 1999
Gabriel Boroi, Anghelescu, Carla Alexandra, ,,Curs de drept civil. Partea generală”, Editura Hamangiu, București, 2011
G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012
G. Chiorniță, A. Tabacu, Raportul juridic de obligație în noul Cod civil, în Noile coduri în evoluția dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2011
I.Adam, Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, în Dreptul nr. 12/1994
I. Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență, Ed. Universul juridic, Buc., 2008
I. Turcu, Vânzarea în noul Cod civil, Ed. CH Beck, Buc., 2011
L.Dogaru, Regimul juridic al pădurilor, Ed. Universității „Petru Maior”, Târgu Mureș, 2002
L. Giurgiu, Considerații în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995
L. Giurgiu, Considerații în legătură cu domeniul public, în Dreptul nr. 8/1995
L. Mihai, În legătură cu litigiile privind înstrăinarea autovehiculelor proprietate personală, în RRD, nr. 12/1983,
L. Stănciulescu, Considerații privind interdicțiile la înstrăinarea imobilelor, în legislația de după 1989, în Revista de drept comercial nr. 5/2001
L. Pop, Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. II, Contractul, Ed.Universul Juridic, București, 2009
Lupașcu, Dan; Ungureanu, Diana, ,,Drept internațional privat”, Editura Universul Juridic, București, 2012
L. Uță, Contracte speciale în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Buc., 2012
M. Avram, Actul unilateral în dreptul privat,Ed. Hamangiu, București, 2006
M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova,
Mircea Costin, Sergiu Deleanu, Dreptul Comerțului Internațional, vol II-Partea Specială, Ed. Lumina Lex, București, 1995
Moise, Alin Adrian în ,,Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-, Ed. C.H Beck, București, 2012
M. Mureșan, Contracte civile, vol. I, „Contractul de vânzare-cumpărare”, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996
Monna-Lisa Belu Magdo, Contractul de vânzare în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Buc., 2014
O. Căpățînă, Societățile comerciale, Ed. Lumina Lex, București, 1991
Olia-Maria Corsiuc, Drept comercial, Ed. Lumina Lex, Buc., 2009
Olia-Maria Corsiuc, Drept civil, Ediția a II-a actualizată și completată, Ed. Lumina OLex, Buc., 2007
Olia-Maria Corsiuc, Elena Claudia Giurgea, Drept comercial, Ed. Lumina Lex, Buc., 2009
R. Motica, Fl. Moțiu, Contractul de vânzare-cumpărare. Teorie și practică judiciară, Ed. Lumina Lex, București, 1999
R. Sanilevici, I. Macovei, Consecințele vânzării lucrului altuia în lumina soluțiilor practicii judiciare, în RRD nr. 2, 1975
S. Cărpenaru, L. Stănciulescu, V. Nemeș, Contracte civile și comerciale, Ed. Hamangiu, Buc., 2009
Tudor Popescu, Dreptul comerțului internațional, București 1976
Tudor R. Popescu, Dreptul Comerțului Internațional, Ediția a II a, Ed. Didactică și Pedagogică, București 1983
Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, Codul civil al României.
V. Pătulea, Principiul libertatii contractuale si limitele sale, Dreptul nr. 10/1997
V. Pătulea, Gh. Stancu, Dreptul contractelor, Ed. CH Beck, Buc., 2008
C U P R I N S
Introducere
Capitolul 1. Noțiunea și rolul contractului
1.1. Contractul – izvor de obligații
1.1.1. Noțiunea de contract
1.1.2. Voința juridică
1.2. Rolul contractului
1.2.1. Contractul ca act extinctiv de drept
1.2.2. Contractul ca act translativ de drepturi
1.2.3. Contractul ca act constitutiv de drepturi sau de situații juridice
Capitolul 2. Contractul de vânzare. NOȚIUNE. REGLEMENTARE
2.1. Despre vânzare în general. Noțiunea de vânzare
2.1.1. Regimul juridic comun contractelor civile și comerciale, urmare a abrogării Codului Comercial
2.2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare
2.2.1. Caracterul generator de obligații și translativ de proprietate
2.2.2. Caracterul bilateral (sinalagmatic)
2.2.3. Caracterul oneros
2.2.4. Caracterul comutativ
2.2.5. Caracterul consensual
2.3. Dovada contractului
2.4. Formarea / încheierea contractului de vânzare
CAPITOLUL 3. Condițiile de validitate a contractului de vânzare
3.1. Capacitatea
3.2. Incapacitățile
3.3. Consimțământul valabil al părților
3.3.1. Promisiunea unilaterală de vânzare și promisiunea bilaterală de vânzare
3.3.2. Pactul de preferință
3.3.3. Pactul de opțiune
3.3.4. Dreptul de preemțiune
3.4. Obiectul contractului
3.4.1. Despre lucrul vândut. Vânzarea bunului altuia. Rezerva proprietății. Lucrul să fie în comerț (în circuitul civil). Lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor. Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit și posibil. Lucrul să fie proprietatea vânzătorului
3.5. Prețul
3.5.1. Condiții ale prețului Prețul să fie stabilit în bani. Prețul să fie determinat sau determinabil. Prețul să fie sincer și serios
3.5.2. Modalități de plată a prețului
3.6. Cauza în contractul de vânzare
3.6.1. Problema cauzei în contractul de vânzare
3.6.2. Condițiile privind existența cauzei
3.6.3. Rolul cauzei
3.6.4. Proba cauzei
3.7. Forma contractului de vânzare
3.8. Condițiile accidentale
Capitolul 4. Efectele contractului de vânzare
4.1. Efectele contractului de vânzare
4.2. Obligațiile vânzătorului
4.2.1. Predarea lucrului vândut
4.2.2. Obligația de garanție a vânzătorului
4.2.3. Obligația de garanție contra evicțiunii. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț. Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată. Modificări convenționale ale garanției contra evicțiunii
4.2.4. Garanția contra viciilor lucrului vândut. Condițiile garanției contra viciilor. Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii. Termenul de intentare a acțiunilor. Modificări convenționale ale garanției pentru vicii
4.2.5. Garanția pentru buna funcționare
4.3. Obligațiile cumpărătorului
4.3.1. Plata prețului. Dobânda prețului vânzării. Sancțiunea neplății prețului. Simulația prețului
4.3.2. Garantarea achitării prețului
4.4. Preluarea lucrului cumpărat
4.5. Suportarea cheltuielilor vânzării
Capitolul 5. Varietăți de vânzare
5.1. Vânzarea cu grămada. Vânzarea după greutate, număr și măsură.
5.2. Vânzarea pe încercate. Delimitarea față de vânzarea pe gustate
5.3. Vânzarea de drepturi litigioase și retractul litigios
5.4. Vânzarea bunurilor imobile
5.5. Vânzarea moștenirii
5.6. Alte varietăți de vânzare
5.6.1. Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății
5.6.2. Vânzarea cu opțiune (pact) de răscumpărare
5.6.3. Vânzarea la licitație
5.6.4. Vânzarea de acțiuni
5.6.5. Vânzarea la bursă
Capitolul 6. Rezoluțiunea convențională și judiciară a contractului de vânzare
studiI de cazURI
1. Restituirea prețului în cazul rezoluțiunii antecontractului de vânzare, pentru nedovedirea simulației.
2. Incapacitatea profesioniștilor de a dobândi drepturi litigioase
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE
BIBLIOGRAFIE
Albu, Răspunderea civilă precontractuală, în Dreptul nr. 7/1993
Albu, Probleme actuale privind reevaluarea judiciară a creanțelor, indexarea convențională a obligațiilor pecuniare și indexarea dobânzilor, în Dreptul nr. 1/1994
Alina Gabriela Tambulea, Vânzarea. Hotărâre care ține loc de contract, Ed. Hamangiu, 2013
Al. Oproiu, Probleme juridice ale proprietății și coproprietății, în SCJ nr. 2/1988
B. Dumitrache, Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995
C. Bîrsan, P. Perju, M.-M. Pivniceru, Codul civil adnotat, vol. I, art. 1-649,
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, ed. îngrijită de D. Rădescu, Ed. All, București, 1998
Chelaru, Eugen în Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-2664
C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, 2006
Coduri în evoluția dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2011
C.Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. All
C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, București, 2005
C. Toader, R. Popescu, Considerații în legătură cu aplicarea principiului aparenței în drept în materia moștenirii, în Dreptul nr. 9/1993
D. Chirică, O privire asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, în P.R. nr. 3/2011
D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997,
D. Macovei, M.S. Striblea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iași, 2000
Dogaru, Regimul juridic al pădurilor, Ed. Universității „Petru Maior”, Târgu Mureș, 2002
Dumitru Mazilu, Dreptul Comerțului Internațional, Partea Specială, Ed. Lumina Lex, București, 2000
E. Chelaru, Regimul juridic actual al circulației terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr.4/2013
E. Lipcanu, Regimul retractului litigios în lumina noului Cod civil, în Dreptul nr.3/2013
Ionescu Ioana, Antecontractul vânzare-cumpărare, Ed. Hamanhiu, 2012
Fl.Baias, B. Dumitrache, Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995
F. Moțiu, Contractele speciale în noul Cod civil, ed. Wolters Kluwer, Buc., 2010
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1999
Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea-cumpărarea. Schimbul, ed. a IV-a actualizată de L. Mihai, R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2006
Ghe. Beleiu, Drept Civil Român-Introducere în Dreptul Civil, Subiectele Dreptului Civil, Ediția a VI a, Ed. Șansa, București, 1999
Gabriel Boroi, Anghelescu, Carla Alexandra, ,,Curs de drept civil. Partea generală”, Editura Hamangiu, București, 2011
G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012
G. Chiorniță, A. Tabacu, Raportul juridic de obligație în noul Cod civil, în Noile coduri în evoluția dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2011
I.Adam, Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, în Dreptul nr. 12/1994
I. Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență, Ed. Universul juridic, Buc., 2008
I. Turcu, Vânzarea în noul Cod civil, Ed. CH Beck, Buc., 2011
L.Dogaru, Regimul juridic al pădurilor, Ed. Universității „Petru Maior”, Târgu Mureș, 2002
L. Giurgiu, Considerații în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995
L. Giurgiu, Considerații în legătură cu domeniul public, în Dreptul nr. 8/1995
L. Mihai, În legătură cu litigiile privind înstrăinarea autovehiculelor proprietate personală, în RRD, nr. 12/1983,
L. Stănciulescu, Considerații privind interdicțiile la înstrăinarea imobilelor, în legislația de după 1989, în Revista de drept comercial nr. 5/2001
L. Pop, Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. II, Contractul, Ed.Universul Juridic, București, 2009
Lupașcu, Dan; Ungureanu, Diana, ,,Drept internațional privat”, Editura Universul Juridic, București, 2012
L. Uță, Contracte speciale în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Buc., 2012
M. Avram, Actul unilateral în dreptul privat,Ed. Hamangiu, București, 2006
M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova,
Mircea Costin, Sergiu Deleanu, Dreptul Comerțului Internațional, vol II-Partea Specială, Ed. Lumina Lex, București, 1995
Moise, Alin Adrian în ,,Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-, Ed. C.H Beck, București, 2012
M. Mureșan, Contracte civile, vol. I, „Contractul de vânzare-cumpărare”, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996
Monna-Lisa Belu Magdo, Contractul de vânzare în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Buc., 2014
O. Căpățînă, Societățile comerciale, Ed. Lumina Lex, București, 1991
Olia-Maria Corsiuc, Drept comercial, Ed. Lumina Lex, Buc., 2009
Olia-Maria Corsiuc, Drept civil, Ediția a II-a actualizată și completată, Ed. Lumina OLex, Buc., 2007
Olia-Maria Corsiuc, Elena Claudia Giurgea, Drept comercial, Ed. Lumina Lex, Buc., 2009
R. Motica, Fl. Moțiu, Contractul de vânzare-cumpărare. Teorie și practică judiciară, Ed. Lumina Lex, București, 1999
R. Sanilevici, I. Macovei, Consecințele vânzării lucrului altuia în lumina soluțiilor practicii judiciare, în RRD nr. 2, 1975
S. Cărpenaru, L. Stănciulescu, V. Nemeș, Contracte civile și comerciale, Ed. Hamangiu, Buc., 2009
Tudor Popescu, Dreptul comerțului internațional, București 1976
Tudor R. Popescu, Dreptul Comerțului Internațional, Ediția a II a, Ed. Didactică și Pedagogică, București 1983
Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, Codul civil al României.
V. Pătulea, Principiul libertatii contractuale si limitele sale, Dreptul nr. 10/1997
V. Pătulea, Gh. Stancu, Dreptul contractelor, Ed. CH Beck, Buc., 2008
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Conditiile de Validitate Si Efectele Contractului de Vanzare (ID: 126874)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.