Aspecte Juridice Si Economice Privind Evaluarea Bunurilor Imobile In Scopul Asigurarii

Bazele sistemului juridic al țării este îndreptat spre asigurarea egalității tuturor formelor de proprietate, în baza legilor, hotărîrilor, normativelor și tuturor reglementărilor utilizate în activitatea de evaluare a bunurilor imobile.

În zilele noastre evaluarea bunurilor imobile nu este numai o ramură aplicată în economia de piață, dar și o direcție științifico-metodologică îndreptată spre știința economică. Necesitatea evaluării apare în orice tip de tranzacții care reiese din drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile.

Din punct de vedere economic bunul imobil poate fi privit ca generator de venit, adică cel ce aduce venit proprietarului său. Termenul ,,beneficiu” în teoria economică presupune că orice obiect ales de către consumator este capabil să ofere o anumită satisfacție consumatorului. Beneficiile pot fi atît obiecte, cît și acțiunile ( în cazul nostru bunurile imobiliare și serviciile oferite de către piața imobiliară). În același timp, nu există nici o distincție între caracterul beneficiilor materiale și nemateriale.

1.1 Cadrul legislativ privind evaluarea bunurilor imobile în scopul asigurării

Putem presupune, într-un fel, că necesitatea asigurării a apărut odată cu apariția societății umane. Sunt cunoscute două tipuri de economii care au caracterizat societatea de-a lungul timpului: economia de schimb (realizată cu elemente corespunzătoare: piețe de schimb, bani, instrumente financiare diverse) și economia naturală, acestea datînd din timpuri mult mai vechi decît primele.

Într-o astfel de economie naturală, putem concluziona conceptul de asigurare ca pe o formă ajutorare între indivizii din societate. De exemplu, dacă o casă suferă un incendiu devastator, membrii comunității respective vor ajuta impreună la reconstruirea casei, altfel, nu vor primi nici ei ajutor în viitor. Asigurarea bunurilor imobile reprezintă în primul rînd o securitate înpotriva riscurilor legate de bunul imobil.

Acest tip de asigurare a supraviețuit pînă în zilele noastre, în regiunile în care economiile de schimb moderne nu au pătruns decît superficial (de exemplu în unele țări de pe teritoriul fostei Uniuni Sovietice). Pornind de la conceptul bunului imobil ca marfă, adică bun economic, sursă de venit, concluzionăm că totul este legat de bun imobil în baza căruia pot fi efectuate diferite operații și tranzacții, una din astfel de operații este evaluarea obiectului.

Necesitatea evaluării bunurilor imobile în scopul asigurării capătă în ultimul timp o popularitate în creștere, acest fapt se datorează faptului instabilității politico-economice, cît și condțiilor naturale din țară, întîlnite în ultima perioadă. Astfel pentru a efectuarea evaluării bunurilor imobile în scopul asigurării este necesar să analizăm minuțios cadrul legislativ a activității de asigurare a bunurilor imobile în Republica Moldova.

Asigurarea bunurilor imobile joacă un rol important în economia țării, deoarece odată ce ești asigurat, companiile de asigurări vor restitui toate cheltuielile în urma unor calamități naturale ipotetice. Activitatea cu privire la asigurarea bunurilor imobile din Republica Moldova este reglementată de legea cu privire la asigurare nr. 407-XVI din 21. 12. 2006.

Conform prezentei legi, activitate de asigurare, constă, în principal, din oferirea, negocierea și încheierea contractelor de asigurare și reasigurare, încasarea de primelor, lichidarea de daunelor, efectuarea de acțiunilor de regres și de recuperare, iar activitate de intermediere în asigurări și/sau în reasigurări, constă din prezentarea sau propunerea contractelor de asigurare și/sau de reasigurare, din alte acțiuni de pregătire a încheierii unor astfel de contracte, din încheierea lor, sau de contribuție la gestionarea contractelor, în special în cazul  solicitării de daune. Asigurătorul persoană juridică înregistrată în Republica Moldova care, în condițiile prezentei legi, deține dreptul de a desfășura activități de asigurare (reasigurare).

În asigurarea de bunuri, asiguratorul se obligă ca la producerea riscului asigurat să plătească asiguratului sau beneficiarului desemnat o despăgubire, iar asigurat este persoana care are încheiat un contract de asigurare cu asigurătorul. Asiguratul este obligat să întrețină bunurile asigurate în bune condiții și în conformitate cu dispozițiile legale, în scopul prevenirii producerii evenimentelor produse.

Asigurare este transferul unui risc eventual, inclusiv al riscului unei pierderi financiare și/sau al unei pagube materiale, de la asigurat la asigurător, în conformitate cu contractul de asigurare, însă riscul asigurat este un fenomen, eveniment sau grup de fenomene sau evenimente prevăzute în contractul de asigurare care, odată produse, pot genera prejudicii bunurilor sau persoanei asigurate (în asigurările de viață, fenomenul de supravețuire și fenomenul de deces se încadrează în noțiunea de risc asigurat).

Suma asigurată reprezintă suma declarată de asigurat ca reprezentînd valoarea reală a obiectului asigurării care, poate fi o asigurare de viață, de accidente sau de bunuri sau răspunderi în cazul angajării răspunderii civile legale a asiguratului. Orice asigurare de bunuri se efectuiază prin încheierea contractului care reprezintă acordul între părți. Astfel încît, contractul de asigurare se încheie în forma și în modul stabilit de legislația civilă în vigoare.

Obiectele asigurării îl constituie interesele patrimoniale ce nu contravin legislației Republicii Moldova reprezentate în figura 1.1.

Figura 1.1 – Obiectele asigurării prevăzute de legislația Republica Moldova

Sursa: elaborat de autor în baza []

Cadrul juridic privind activitatea în domeniul asigurărilor și reasigurărilor, dezvoltarea și consolidarea relațiilor dintre asigurători, asigurați și terțe persoane este format din Constituția Republicii Moldova, Codul civil al Republicii Moldova, prezenta lege, alte acte legislative, actele normative ale Autorității de supraveghere emise întru executarea prezentei legi, acordurile internaționale în domeniu la care Republica Moldova este parte.

Asigurarea de bunuri se poate efectua numai în beneficiul proprietarului de bunuri dacă legea sau contractul nu prevede altfel. Suma asigurată nu poate depăși valoarea reală a bunurilor asigurate din momentul încheierii contractului de asigurare. În caz contrar, contractul este nul, în virtutea legii, în partea, din suma asigurată, care depășește valoarea reală a bunurilor la momentul încheierii contractului.

La încheierea contractului, asigurătorul are dreptul să examineze bunurile pentru a constata existența și starea lor reală. Asiguratul este obligat să întrețină bunul asigurat în condiții adecvate și în conformitate cu stipulările stabilite în contract pentru a preveni producerea riscului asigurat.

Obiectul actualei legi îl constituie reglementarea organizării și funcționării asigurătorilor, reasigurătorilor și a intermediarilor în asigurări și/sau în reasigurări, supravegherea activității acestora.Suma asigurată este limita maximă a răspunderii asigurătorului în cazul producerii evenimentului pentru care s-a încheiat contractul de asigurare.

Îndemnizația de asigurare sau despăgubirea de asigurare se plătește de către asigurător în bani. Compensarea prejudiciului prin restabilirea sau repararea bunurilor, prin prestarea de servicii se permite doar cu acordul scris al asiguratului.

În caz de încălcare a termenului de plată a indemnizației de asigurare sau a despăgubirii de asigurare din vina asigurătorului, acesta va plăti asiguratului, beneficiarului asigurării și/sau păgubitului, pentru fiecare zi de întîrziere, penalitate de 0,1% din suma indemnizației sau despăgubirii. Odată cu dezvoltarea tot mai mult a activității economice a societății, asigurarea de bunuri, persoane sau a afacerilor a devenit o condiție necesară care este prevazută în acest act juridic. Sunt făcute referiri la activitatea de asigurare ca la o activitate care este o activitate licențiată și prevede modul de obținere a licenței în domeniul respectiv. Activitatea de asigurare (reasigurare) poate fi desfășurată numai de asigurători (reasigurători) care au obținut licență de activitate în condițiile Legii nr. 451-XV din 30 iulie 2001 privind licențierea unor genuri de activitate, precum și în condițiille prezentei legi.

Activitatea de evaluare a bunurilor imobile este reglementată de un set de coduri, legi, hotărîri de guvern, care sunt reprezentate în figura 1.2.

Figura 1.2 – Cadrul legislativ al activității de evaluare a bunurilor imobile

Sursa: elaborat de autor în baza []

Evaluarea bunurilor imobile în scopul asigurării este reglementată de actele legislative reprezentate în tabelul 1.1, unde sunt descrise caracteristicile și prevederile actelor legilative care stabilesc principiile fundamentale și regulile care guvernează piața asigurărilor și sunt obligatorii de utilizat în activitatea de evaluare.

Tabelul 1.1 – Regelementarea legislativă a procesului de asigurare

Sursa: elaborat de autor

Constituția Republicii Moldova din 29.07.1994 adoptată de parlament, este legea supremă a statului, care stabilește drepturile cetățenilor în general și dreptul la asistență și protecție socială. În conformitate cu acest document statul este obligat să ia măsuri pentru ca orice om să aibă un nivel de trai decent, care să-i asigure sănătatea și bunăstarea, lui și familiei lui, cuprinzînd hrana, îmbrăcămintea, locuința, îngrijirea medicală, precum și serviciile sociale necesare. Cetățenii au dreptul la asigurare în caz de: șomaj, boală, invaliditate, văduvie, bătrînețe sau în celelalte cazuri de pierdere a mijloacelor de subzistență, în urma unor împrejurări independente de voința lor.

Codul Civil al RM: nr. 1107 din 06.06.2002 reprezintă bază legislativă care stabilește modalitatea de întocmire a contractelor de asigurare. În cadrul legii pentru prima oară sunt introduse noțiunile generale și condițiile principale cu privire la activitatea de asigurare. În cadrul Codului Civil nu se specifică care valoare urmează a fi considerată valoare de asigurare [capitolul XXVI]. Această lege stabilește 2 clase de asigurări: asigurarea de personae și asigurare de daune.

Legea cu privire la ipotecă: nr. 142 din 26.06.2008 reglementează raporturile juridice care apar în legătură cu instituirea, valabilitatea și încetarea ipotecii, exercitarea drepturilor de ipotecă, precum și protecția drepturilor participanților la raporturile juridice de ipotecă. Observăm mențiuni privind bunurile imobile și activitatea de asigurare în: – În art. 8 al legii respective este menționat că evaluarea obiectului ipotecii urmează a fi efectuată de un evaluator independent, în raportul de evaluare să fie stipulate valoarea de piață și valoare de înlocuire, în conformitate cu legislația privind activitatea de evaluare.

Legea menționează că creditorul ipotecar poate asigura bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar dacă bunul nu a fost asigurat de debitorul ipotecar. Asigurarea va fi efectuată la una din companiile de asigurare convenită cu creditorul ipotecar. Creditorul ipotecar nu poate impune un anumit asigurator.

Drept bază pentru estimarea sumei de asigurare servește valoarea de înlocuire – totalitatea cheltuielilor necesare pentru construirea unei clădiri similare cu cea supusă evaluării în scop de asigurare, estimate în baza prețurilor de piață curente la data evaluării ținînd cont de gradul de uzură a clădirii.

Acordurile internaționale Recomandă condiții și metode pentru lărgirea segmentuli asigurării pe plan international. În cadrul Standardelor Europene de Evaluare ca bază pentru determinare a sumei de asigurare servește costul de înlocuire rezidual, care reprezintă costul curent necesar pentru înlocuirea unui activ cu alt activ modern echivalent din care se scade uzura fizică și toate formele relevante ale deprecierii și optimizării.

În perioada actuală, principala lege care reglementează procesul de asigurare este Legea cu privire la asigurări este menționat că suma de asigurare nu poate depăși valoarea reală a bunurilor la momentul întocmirii contractelor de asigurare. Dar nu este dată noțiunea valorii de asigurare. Conform art. 5 al legii respective, asigurarea poate fi: benevolă – cînd relațiile sunt stabilite în baza contractului de asigurare – și obligatorie – cînd raporturile, sunt impuse de către stat.

1.2 Etapele și procesul de asigurare a bunurilor imobile

Spre sfîrșitul secolului al XVII-lea, creșterea importanței Londrei ca centru economic, a dus la apariția unei cereri reale la asigurare (mai precis la asigurare maritimă). La finalul anilor 1680, Edward Lloyd a inaugurat o cafenea care în scurt timp a devenit cel mai popular local al proprietarilor de nave, neguțătorilor și capitanilor de nave, și, automat un important sistem informațional. Acesta era locul principal de întîlnire dintre părțile care doreau să-și asigure navele și cele care erau dispuse să subscrie riscurile aferente. Astăzi, Lloyd’s of London este liderul pieței de asigurări maritime și a altor tipuri de asigurări specializate, însă activitatea sa este destul de diferită față de segmentul companiilor de asigurări tipice.

Asigurarea, așa cum este percepută în zilele noastre are ca izvor fundamental marele incediu din Londra din anul 1666, cînd au fost distruse 13.200 de case. În urma acestui dezastru, Nicholas Barbon a deschis primul oficiu care se ocupa direct cu asigurarea clădirilor. În anul 1680, englezul a inaugurat prima companie de asigurări de incendii din Anglia, denumita «The Fire Office».

Benjamin Franklin a contribuit la popularizarea și standardizarea practicilor de asigurare, în special pentru asigurările împotriva incendiilor. În anul 1752, a fondat ,,Philadelphia Contribution ship for the insurance of houses from loss by fire”, prima companie care colecta contribuții pentru prevenirea incendiilor.

Aceasta organizație nu numai ca lansa avertizări în cazul unor incendii, dar, de asemenea, putea refuza asigurarea anumitor clădiri unde riscul de incediu era mult prea mare, ca de exemplu, în cazul caselor de lemn.

Procedura de asigurare a bunurilor imobile constă din etape specificate în tabelul 1.2.

Tabelul 1.2 – Procedura și etapele asigurării bunurilor imobile

Sursa: elaborat de autor în baza []

Asigurarea bunurilor imobile se efectuează pe baza contractului de asigurare, care trebuie să fie întocmit în formă scrisă în conformitate cu legea cu privire la asigurare. Procedura de încheierea unui contract de asigurare este precedata de subscriere.

Subscrierea este un proces de divizare în clase a potențialilor asigurători pe baza clasificării adecvate a riscurilor. Inspectorul subscriitor decide acceptarea riscurilor de asigurare prezentate în declarație. Trebuie de diferențiat procedurile inerente de subscriere individuală și de grup.

Grupul de subscriere evaluaează caracteristicile grupurilor, statistica demografică și pierderile din trecut. La subscrierea individuală trebuie să fie furnizate informații care să demonstreze că persoana este potrivită pentru asigurărea riscurilor (pentru asigurările de viață sau de sănătate), sau detalii specifice privind proprietatea sa (în cazul asigurării bunurilor sau afacerii).

Procedura de asigurare a bunurilor imobile constă din următoarele etape specificate în tabelul de mai jos.

Asigurare a bunurilor imobile presupune acordarea în primul rînd a despăgubirilor pentru prejudiciul ipotetic, care este restituit de companiile de asigurări, iar asiguratul trebuie să plătească primele de asigurare stabilite pe baza sumei asigurate a activelor corespunzătoare. Procesul de asigurare a bunurilor imobile în ultimii ani devine unul simplificat, datorită faptului apariției pe piața de asigurări a mai multor companii.

1.3 Piața serviciilor de asigurare din Republica Moldova

Indiferent de cît de mult a evoluat umanitatea, un lucru este foarte clar: nu putem controla tot ceea ce se intamplă în jurul nostru, exemplul cel mai bun fiind poate natura. Dar natura nu este singura care ne afectează și ne provoacă pagube.

Accidente se intamplă la tot pasul, iar jaful, furturile, talhăriile, toate țin de natura umană.
Riscurile acestea vor exista întotdeauna. Dar mai sunt și altele, în legatură cu sănătatea, cu activitatea profesională, și, în cazul firmelor, riscuri privind marfurile sau activele companiilor. Piața asigurărilor întruchipează un cadru în care se desfășoară operațiuni de asigurare numai pe baze contractuale. Aici se regăsește cererea de asigurare , venind din partea persoanelor fizice și juridice care doresc să încheie diferite tipuri de asigurări și oferta de asigurare, ce vine din partea persoanelor juridice și anume organizații, societăți specializate, care sunt autorizate să funcționeze în domeniul asigurărilor și să desfășoare o astfel de activitate, bineînțeles, sub raport financiar. Denumirea de piață este autentică atât pentru țările în care funcționează mai multe organizații de asigurare, fiind o piață concurențială, dar și pentru țările unde există doar o organizație.

O astfel de piață, aparent neconcurențială, reprezintă și câteva elemente de concurență, în sensul că singura organizație de asigurare are rolul de a convinge persoanele fizice și juridice asigurabile să accepte condițiile oferite de aceasta și aducând în acest fel cererea de asigurare la dimensiunea ofertei. În acest caz, persoanele fizice și juridice asigurabile pot alege între a accepta oferta de asigurare ce există pe piață și care este unică sau între a o refuza, căutând alte alternative.

De exemplu, persoanele care doresc o asigurare de viață, oferindu-le și protecție de asigurare, cum ar fi securitate în caz de deces, accident și altele, dar și fructificarea economiilor , aleg ca alternativă depunerea disponibilităților bănești la casa de economii.

Această alternativă este aleasă, în condițiile în care sumele ce sunt încasate de asigurat la o asigurare mixtă de viață, la expirarea termenului de asigurare, sunt mai mici decât sumele încasate de la casa de economii, atunci când sumele depuse la casa de economii sunt egale cu totalul primelor plătite la societăților de asigurare.

Organizația de asigurare acoperă și riscul de deces al asiguratului, pe perioada de valabilitate a contractului, pentru care se percepe o primă de asigurare specializată, nefiind vorba că fructifică mai slab economiile populației decât casa de economii. Unitățile economice si gospodăriile populației, care doresc protecția bunurilor, aleg opțiunea autoasigurării. Dacă vorbind de piața de asigurări trebuie să precizăm dimensiunea acesteia, ce are ca element principal cererea de asigurare. Aceasta este determinată de puterea economică a persoanelor fizice și juridice asigurabile, pe de o parte, și de convingerea acestora de utilitatea asigurării oferite de organizațiile specializate.

Asigurarea joaca un rol important in protejarea bunurilor ( mobile si imobile ) de care cineva dispune. Asigurarea de bunuri compensează cheltuielile impuse de repararea sau de înlocuirea acelor bunuri care sunt avariate, distruse sau pierdute. În asigurarea de bunuri, asiguratorul se obligă ca la producerea riscului asigurat să platească asiguratului sau beneficiarului desemnat o despăgubire. Interesul asigurabil este valoarea pecuniară a bunului, expus avariilor, distrugerii sau pierderii, sau valoarea patrimoniala ce poate fi pierdută de asigurat sau beneficiar, ca urmare a producerii evenimentului asigurat. Asiguratul trebuie să aiba un interes patrimonial asupra bunului asigurat, la fel și beneficiarul asigurării încheiate trebuie să aibă interes, dacă acesta nu este cel care efectuează asigurarea. 

Astfel, mărimea pieței de asigurare depinde de mai mulți indicatori, cum ar fi: numărul contractelor încheiate în perioada de referință, numărul polițelor active, valoarea anuală a primelor de asigurare, cuantumul sumelor asigurate în perioada de referință și valoarea totală a angajamentelor asumate de societățile de asigurare la un moment dat. În Republica Moldova companiile de asiurări acoperă orice daună parțială sau totală cauzată proprietăților imobiliare. Companiile care oferă servicii de asigurări imobiliare sunt reprezentate în tabelul 1.3.

Tabelul 1.3 – Caracteristica întreprinderilor de asigurări ce formează piața serviciilor de asigurrare

Sursa: elaborat de autor în baza []

O analiză a capitalului social și subscris vărsat a întreprinderilor de asigurări este reprezentată în Figura 1.3.

Figura 1.3 – Capitalul social vărsat subcris a întreprinderilor de asigurare, lei

Sursa: elaborat de autor în baza []

În primele ultimele luni ale anului curent, cele 15 companii active pe piața de asigurări din Republica Moldova, care oferă servicii de asigurare a bunurilor imobile au raportat un capital total social și subscris vărsat de circa 406 283 830lei (20 314 192 euro). Din datele analizate observăm că practic 30 % din totalul capitalului social al tuturor întreprinderilor îi aparține campaniei de asigurări ,,MOLDASIG” lider pe piața asigurărilor din Republica Moldova.

O caracteristică generală a întreprinderilor de asigurare este reprezentată în Tabelul 1.4.

Tabelul 1.4- Caracteristica generală a întreprinderilor de asigurări

Sursa: elaborat de autor în baza []

Piața serviciilor de asigurări a bunurilor imobile este caracterizată în mare parte de costul serviciilor de asigurări. Fiecare companie de asigurarevine cu o anumită primă de asigurare care reprezintă un procent din suma asigurată.

Prima de asigurare este calulată în baza riscurilor legate de bunul imobil, iar riscurile la rîndul lor depind de tipul construcției, soluția constructivă etc. Conform analizei pieței serviciilor de asigurare putem concluziona că cea mai avantajoasă ofertă a primei de asigurare o reprezintă Acord Group, care vine cu o ofertă de 0,1-0,3% din suma asigurată, cît și asigură o multitudine de riscuri care sunt actuale practic la totalitate companiilor de asigurare, însă cea mai neavantajoasă companie pe piața asigurărilor bunurilor imobile este Garanție, ce vine cu o primă de asigurare de 1,25-3% din suma asigurată.

Fiecare organizație de asigurare ia decizii în limitele capacității sale financiare cu privire la prima asigurării. La luarea deciziilor care produc efecte asupra terților, organizațiile de asigurare sunt obligate să țină seama și de prevederile legale în materie, pentru a nu-și prejudicia nici interesele proprii și nici pe cele ale terților. La perioada actulă piața de asigure în Republica Moldova este în curs de dezvoltare.

Analizei pieței serviciilor de asigurare a bunurilor imobile cu privire la primele brute subscrise și daunele plătite de companiile de asigurări în perioada trimestrului 1 a anului 2015 față de perioada trimestrului 1 a anului 2014 este efectuată în tabelul 1.5.

Tabelul 1.5 – Primele brute subscrise și daunele plătite de companiile de asigurări în perioada trimestrului 1 a anului 2014-2015

Sursa: elaborat de autor în baza []

Reprezentarea grafică a datelor cu privire la primele brute subscrise și daunelor plătite de companiile de asigurări din tabelul 1.5 este reprezentată în figura 1.4.

Figura 1.4 – Primele brute subscrise și daunele plătite de companiile de asigurări

Sursa: elaborat de autor în baza []

În urma analizei primelor brute subscrise și daunele plătite de companiile de asigurări de la asigurarea bunurilor imobile constatăm că în perioada primului trimestru al anilor 2014-2015, primile brute subscrise ale companiilor de asigurări prevalează daunele compensate sunt de 26 ori, în perioada primului trimestru al anului 2015. Dacă vorbind de primele brute subscrise în perioada primului trimestru al anului 2015 față de trimestrul întîi al anului 2014, companiile de asigurări au piedut circa 10% din primele brute subscrise.

În tabelul de mai jos putem urmări dinamica primelor de asigurare achitate de cetățeni pentru asigurarea construcțiilor, în decursul ultimilor 5 ani.

Tabelul 1.6 –Dinamica primelor de asigurare

Sursa: elaborat de autor în baza []

Prima de asigurare reprezintă suma de bani pe care o primește asigurătorul de asigurat în schimbul protecției pentru riscurile asumate. Pe parcursul derulării contractului de asigurare, mărimea primei de asigurare nu se recalculează și deci nu se modifică.

O reprezenatare a dinamicii primelor de asigurare la construcții pentru perioada 2010-2014 sunt reprezentate în figura 1.5

Figura 1.5 – Reprezentarea grafică a a dinamicii primelor de asigurare subscrise la asigurarea construcțiilor în perioada anilor 2010-2014

Sursa: elaborat de autor în baza []

Analizînd figura 1.5 observăm că dinamica primelor de asigurare subscrise sunt într-o permanență creștere cu excepția anului 2011. Diferența în procente pentru prima de asigurare pentru bunurile imobile dintre anul 2010 și anul 2014 reprezintă 37 la sută, acesta însemnînd că piața serviciilor de asigurare a bunurilor imobile este într-o permanență creștere.

După exemplul analizei primelor de asigurare am studiat evoluția sumelor de despăgubiri achitate pentru asigurările de construcții, în decursul a 5 ani. Rezultatele sunt reprezentate în tabelul 1.7.

Tabelul 1.7 – Dinamica sumelor de despăgubiri achitate in perioada anilor 2010-2014

Sursa: elaborat de autor în baza []

Riscul asigurat este evenimentul care odată produs, datorită efectelor sale, obligă pe asigurător să plătească asiguratului sau beneficiarului asigurării, despăgubirea sau suma asigurată, iar despăgubirea reprezintă pierderea valorică la un bun asigurat ca urmare a producerii fenomenului împotriva căruia s-a încheiat asigurarea.

Reprezentarea grafică a datelor din tabelul de mai sus cu privire la sumele despăgubirilor achitate în perioada anilor 2010-2014 este reprezentate în figura 1.6.

Figura 1.6 – Reprezentarea grafică a dinamicii despăgubirilor suportate de companiile de asigurări pentru asigurarea construcțiilor

Sursa: elaborat de autor în baza []

În urma analizei figurii 1.6 putem afirma dinamica despăgubirilor suportate de companiile de asigurări pentru asigurarea construcțiilor este instabilă. Vorbind de perioda 2010-2011, despăgubirile achitate sunt în creștere cu o pondere de 30 la sută, iar perioada anilor 2011-2012 despăgubirile achitate de companiile de asigurări sunt în descreștere cu 61%, unde este observată o instabilitate în despăgubirle achitate de companii, dar aceasta se poate argumenta prin riscurile imprevizibile. În perioada de analiză 2012-2014 despăgubirile achitate de companiile de asigurări cresc de la an la an cu aproximativ de 2 ori pe an.

Piața asigurărilor necesită un imbold suplimentar din partea societății prin sporirea interesului față de aceste servicii, inclusiv prin intermediul popularizării lor, consolidării transparenței procesului de activitate al societăților de asigurări și organizarea de campanii de informare.

Piața de asigurare din Republica Moldova se caracterizează prin o diversitate largă în ceea ce privește preferințele companiilor de asigurare față de produsele de asigurare oferite clienților. Companiile de asigurare au, de fapt, în majoritatea cazurilor un portofoliu de produse de asigurare nediversificat și mai mult concentrat pe anumite produse specifi ce. Dintre acestea, produsele de asigurare auto înregistrează cea mai mare popularitate, iar produsele de asigurare de viață sunt cel mai puțin atracti ve pentru portofoliile companiilor de asigurare din nu îndeplinesc cerințele pentru licențiere.

Evoluția numărului și structurii participanților pieței de asigurări diferă de la țară la țară și depinde de politi cele și reglementările în domeniul asigurărilor, de capacitatea sistemului politi c, nivelul de dezvoltare economică și socială, gradul de capitalizare și, în unele cazuri, de factorii mediului extern apropiat al țării. Pînă la intrarea în vigoare a prevederilor Legii cu privire la asigurări, nr. 407-XVI din 21.12.2006 noțiunea de parti cipanți ai pieței de asigurări nu putea fi defi nită, deoarece, în calitate de componentă structurală a pieței, majoritatea categoriilor de parti cipanți, în special cei profesioniști , lipseau (cu excepția asigurătorilor și asiguraților). Interesul autorităților de conformare a prevederilor legale la standardele europene, au determinat ca Legea actuală să prevadă reglementarea acti vității tuturor parti cipanților pieței de asigurări. Parti cipanți ai pieței de asigurări sunt reprezentați de persoanele fi zice și juridice, precum și de organismele fără personalitate juridică, care desfășoară acti vități, încheie tranzacții sau efectuează operațiuni pe piața de asigurări, exercitî nd drepturi și executî nd obligații rezultate din lege, contract sau alte temeiuri de apariție a drepturilor și obligațiilor civile. Din cele menționate, rezultă că, parti cipanții pe piața asigurărilor includ atît parti cipanții profesioniști , stabiliți prin legislație, cît și alte categorii, și anume:

• asigurătorii/reasigurătorii sau companiile de asigurări/reasigurări;

• intermediarii în asigurări și/sau reasigurări;

• asigurații sau persoanele asigurate;

• actuarul.

În Republica Moldova, dinamica numărului de participanți a fost determinată de maturizarea și consolidarea pieței prin modifi carea cadrului legislativ, în special, cel aferent capitalizării companiilor de asigurare. În conformitate cu prevederile Legii, asigurătorii trebuie să desfășoare acti vități specializate: fi e numai de asigurări generale, fi e numai de asigurări de viață. Excepțiile de la aceste norme se referă numai la asigurătorii care au fost autorizați pînă la intrarea în vigoare a Legii.

Cadrul regulator în domeniul asigurărilor este parțial conform reglementărilor UE și va necesita ajustări esențiale în toate domeniile de asigurări, care urmează să se axeze pe subiecte importante cum sunt: fondurile de garantare, reglementările prudențiale înăsprite pentru formarea rezervelor tehnice, marjelor de solvabilitate, capitalului social minim, cotelor minime de despăgubiri pentru asigurarea obligatorie de răspundere civilă, inclusiv răspundere profesionistă, lărgirea competențelor intermediarilor în asigurări.

Guvernul trebuie să asigure un proces participativ, cu implicarea întreprinderilor naționale pentru a evita consecințe sociale nefavorabile, inclusiv preluarea unor angajamente care ar schimba prea rapid modul de intrare și acti vitate pe piața de asigurări. Stabilirea termenilor de tranziție pentru implementarea directivelor UE urmează în acest sens să fie coordonată cu participanții pe piață. Dezvoltarea pieței de asigurare în mare măsură este datorită faptului asigurării obligatorii impuse de instituțiile creditare.

2 PARTICULARITĂȚILE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE NOI ÎN SCOP DE ASIGURARE

În cadrul Standardelor Europene de Evaluare este menționat că bază pentru determinare a sumei de asigurare servește costul de înlocuire rezidual, care reprezintă costul curent necesar pentru înlocuirea unui activ cu alt activ modern echivalent din care se scade uzura fizică și toate formele relevante ale deprecierii și optimizării.

2.1 Metodologia evaluării bunurilor imobile noi în scop de impozitare

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere și un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacție liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrîngere [].

Pentru determinarea valorii bunurilor imobile sunt utilizate trei abordări de evaluare:

abordarea costurilor;

abordarea prin analiza vînzărilor comparabile.

abordarea prin venituri;

Abordarea costurilor

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului (inclusiv amenajările acestuia).

În abordarea costurilor este inclusă o singură metodă, și anume- metoda celtuielilor.

Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:

a)  evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcției, care include și beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piață);

b)  evaluarea construcțiilor nefinisate;

c)  analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;

d)  reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de reconstituire);

e)  argumentarea construcției unor clădiri sau edificii noi;

f)  determinarea celei mai bune și eficiente utilizări a obiectului evaluării;

g)  evaluarea bunurilor imobile unice și celor cu destinație specială;

h)  evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile [].

Procedura de determinare a valorii de piață prin metoda cheltuielilor este reprezentată în figura 2.1

Figura 2.1 – Procedura de estimare a valorii de piață prin metoda cheltuielilor

Sursa: elaborat de autor în baza []

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață prin însumarea tuturor cheltuielilor necesarea pentru crearea unei copii exacte sau reproducerea calităților de consum a bunului imobil.

Formula generală de calcul a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:

V = Vt + (Vc – D), (2.1)

în care V – valoarea bunului imobil;

Vt – valoarea de piața a terenului;

Vc – valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcției .

Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este alcătuită din următoarele elemente:

costul construcției care reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemjlocit de construcția obiectului;

cheltuieli indirecte – totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menținerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcție și vânzarea obiectului;

beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiții. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situația concretă de pe piață și se determină în baza analizei celei mai bune și eficiente utilizări.

Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:

a) metoda comparațiilor unitare;

b) metoda costurilor segregate;

c) metoda cantitativă;

Metoda comparațiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităților ce caracterizează calitățile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al suprafeței totale).

Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale clădirii, exprimate în unități de măsura adecvate.

Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcția clădirii în întregime și diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect si devizelor generale pentru obiectul evaluat [].

Valoarea de reconstituire este calculată în baza Culegerii Indicilor Comasați ai Valorii de Reconstituire în baza trecerii perețurilor din anul 1969 la data evaluării. Formula de calcul a valorii de reconstituire este:

Vc = Cm.c.1969* K1984*K1991*Kdata evaluării*Vm.c, (2.2)

În care Vc – Valoarea de reconstituire a construcției;

Cm.c.1969 – Costul unui metru cub de construcțieîn prețurile anului 1969;

K1984 – Coeficient de trecere a prețurilor din anul 1969 în prețurile anului 1984;

K1991 – Coeficient de trecere a prețurilor din anul 1984 în prețurile anului 1991;

Kdata evaluării – Coeficient de trecere a perețurilor din anul 1984 la data evaluării;

Vm.c – Volumul construcției metru cub.

Valoarea de înlocuire constitue suma cheltuielilor totale necesare pentru construcția unei clădiri sau construcții analogice obiectului evaluării, calculată în baza prețurilor de piață, existente la data evaluării, ținănd cont de uzura clădirii sau construcției evaluate.

La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităților de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acțiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii:

uzura fizică;

deprecierea funcțională;

deprecierea economică.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil, care se datorează deteriorării lui sub influența factorului timpului și altor factori externi .

Deprecierea funcțională sau învechirea funcțională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne, care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerințele pieței. Deprecierea funcțională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor și construcțiilor Standardelor contemporane ale pieței și cerințelor consumatorilor .

Deprecierea economică este determinată de influența unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața imobiliară, schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare și altele.[]

Abordarea prin analiza vînzărilor comparabile

Abordarea prin analiza vînzărilor comparabile presupune estimarea valorii de piață a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent și ajustării prețurilor de vînzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.

Metoda  respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informație despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.

Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor funcționale și fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informația privind prețurile de vînzare sau prețurile de ofertă pentru aceste bunuri.

Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:

a)  colectarea și analiza datelor de piață în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;

b)  identificarea unităților și  elementelor de comparație;

c)  determinarea mărimii ajustărilor;

d)  comparația bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării prețurilor de vînzare;

e)  analiza prețurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piață a obiectului evaluării.

La etapa colectării și analizei datelor de piață evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei -cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul evaluării.

Prețurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Următoarele elemente de comparație sînt examinate în cadrul metodei respective:

a)  drepturile de proprietate și alte drepturi reale transmise;

b)  condițiile de finanțare;

c)  condițiile tranzacției;

d)  condițiile pieței;

e)  amplasarea;

f)  caracteristicile fizice;

g)  caracteristicile economice;

h)  modul de folosință;

i)  componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.

Pentru determinarea mărimii ajustărilor pot fi aplicate următoarele metode (figura 2.2).

Figura 2.2 – Metodele aplicate pentru determinarea mărimii ajustărilor

Sursa: elaborat de autor în baza []

Metoda comparației pare constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparație. În acest caz, bunurile imobile care au participat în tranzacție trebuie să posede caracteristici identice, cu excepția caracteristicii pentru care este estimată ajustarea.

Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza informației din rapoartele analitice privind tendințele de dezvoltare a pieței imobiliare, articolele și publicațiile de specialitate.

Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico – matematice de analiză, în special analiza de regresie și corelare. În cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica și alte metode pentru determinarea mărimii ajustărilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă și altele.

Metoda analizei comparative a vînzărilor este bazată în totalitate pe piața imobiliară, unde participanții pieței imobiliare efectuează tranzacții cu bunurile imobile sau le ofertează pe piață și stau în așteptarea potențialului cumpărător.

Abordarea prin venituri

Abordarea prin venit constă în metodele pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii acestei proprietăți, și este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței. În cadrul determinării valorii bunurilor imobile generatoare de venit metoda respectivă ne oferă valori concrete.

Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în două etape:

a)  prognozarea veniturilor viitoare;

b)  determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:

a)  plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;

b)  veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.

În scopul calculării venitului operațional net este necesar de determinat următoarele tipuri  de venituri  și  cheltuieli  legate de funcționarea bunului  imobil:

a) venitul brut potențial – venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor spațiilor disponibile;

b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obținut în urma funcționării bunului imobil, ținînd cont de nivelul de ocupare a spațiilor și eventualele pierderi la colectarea plății de arendă. Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:

           VBE = ( VBP-DSL) + AV, (2.3)

în care VBE – venitul brut efectiv;

VBP – venitul brut potențial;

DSL – deducerea pentru spațiile libere;

AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spațiilor disponibile

c) cheltuielile operaționale – cheltuieli legate de exploatarea și asigurarea funcționării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaționale sînt grupate în următoarele categorii:

– cheltuielile operaționale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spațiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil și altele);

– cheltuielile operaționale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale și altele);

– cheltuieli pentru reparații și menținere, care includ cheltuielile pentru reparația curentă a bunului imobil și cheltuielile pentru întreținerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această categorie poartă atît un caracter fix cît și variabil .

– cheltuielile operaționale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperișul, instalațiile sanitare – inginerești și altele).

Venitul operațional net se calculează după următoarea formulă:

VON = VBE – CO     (2.4)

în care VON – venitul operațional net;

CO – cheltuieli operaționale.

În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate metodele prezente în figura 2.3.

Figura 2.3 – Clasificarea metodelor de evaluare în cadrul abordării veniturilor

Sursa: elaborat de autor în baza []

Capitalizarea directă implică transformarea venitului obținut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel:

V =  VON/r     (2.5)

în care V – valoarea estimată;

r – rata de capitalizare.

Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:

a) metoda analizei vînzărilor comparabile;

b) metoda multiplicatorului  venitului  brut efectiv;

c) tehnica grupului investițional;

d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei;

e) metoga adiționării (cumulativă).

Metoda analizei comparative a vînzărilor este metoda care se va aplica de preferință pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiție necesară pentru obținerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării și obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. Înainte de a estima rata de capitalizare este necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferența între bunul evaluat și bunurile similare.

În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:

, (2.6)

în care i – perioada de calcul;

a – rata de actualizare;

R – reversia.

Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operațional net din anul imediat următor perioadei de calculul (VONn+1):

, (2.7)

Rata de actualizare reflectă așteptările investitorului privind veniturile viitoare și este estimată prin aplicarea următoarelor metode:

a)  metoda adiționării;

b)  metoda extracției;

c)  metoda investițiilor de alternativă.

Rata de actualizare în dese cazuri este determinată de obiectivul evaluării dacă obiectivul este a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștea sau costul mediu ponderat al capitalului.

Dacă scopul este estimarea valorii de piață, rata va proveni din examinrea rentabilităților implicite din prețul plătit pentru drepturile asupra proprietății imobiliare tranzacționate pe piață, între participanții pe piață.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizaei ratelor implicite în tranzacțiile de piață.

2.2 Tehnica de estimare a valorii de înlocuire prin metoda de resurse

În ramura construcțiilor costul de execuție a unei lucrări de construcție este definit ca expresia valorică a consumului de resurse – forță de muncă, materiale utilaje, necesare pentru executarea unei lucrări de calitate, în condiții organizatorice și tehnologice stabilite de beneficiar.

Metoda de resurse reprezintă metoda de determinare a prețurilor pentru produsele de construcții prin calcularea în prețuri și tarife curente a elementelor de cheltuieli (resurselor) necesare pentru realizarea proiectului.

Metoda de resurse poate fi utilizată la orice fază de elaborare a documentației de deviz pentru construcții, adică studiu de fezabilitate, proiectul tehnic, detaliile de execuție și proiectul de execuție.

Baza normativă pentru formarea prețurilor în construcții este reprezentată în figura 2.4.

Figura 2.4 – Baza normativă de deviz pentru formarea prețurilor în construții

Sursa: elaborat de autor

Normativul în Construcții Moldovenesc stabilește scopurile principale, principiile și structura generală a Sistemului de formare a prețurilor în construcții, condițiile pentru documentele normative de deviz, conținutul, structura, stilul de redactare și prezentare, modul de elaborare, aprobare și aplicare.

Prevederile din prezentul normativ se aplică pentru determinarea valorii obiectivelor de construcții la toate fazele de elaborare a studiului de fezabilitate și a documentației de proiect și deviz pentru construirea, extinderea, reconstrucția și reutilarea tehnică a întreprinderilor din toate ramurile industriei, restaurarea, reparația curentă și capitală a clădirilor și construcțiilor speciale (în continuare – valoarea obiectivelor de construcții), având în vedere protecția drepturilor și intereselor consumatorilor ocrotite pe teritoriul Republicii Moldova.

Prevederile și reglementările din prezentele Reguli stabilesc principiile de determinare a valorii obiectivelor de construcții. Ele se aplică la întreprinderi, organizații și instituții indiferent de forma de proprietate și de apartenență.

Sistemul de formare a prețurilor în construcții (în continuare – Sistem) include normele de deviz și reglementările necesare pentru determinarea valorii de deviz a obiectelor de construcții aprobate de Organul Național de dirijare în Construcții (în continuare – ONC) și de alte autorități publice centrale și locale din Republica Moldova.

Codurile practice sunt niște instrucțiuni de de elaborarare a devizului de cheltuieli. Codurile practice nu sunt documente obligatorii, dar niște documente informative care sunt recomandate pentru elaborarea unui deviz de cost de calitate.

Codurile practice cu privire la elaborarea devizului de cost sunt descrise în tabelul 2.1.

Tabelul 2.1 – Descrierea codurilor practice privind elaborarea devizelor de cheltuieli

Sursa: elaborat de autor

Determinarea costului de execuție a obiectivelor de construcții se stabilește prin întocmirea documentației de deviz. Determinarea costului de execuție a construcției nu puate fi făcută în întregul ei. Din acest motiv, ea se detaliază, se descompune, pînă la un nivel în care părțile componente pot fi măsurate și li se poate atribui o unitate de măsură. Etapele de elaborare a documentației de deviz poate fi analizată în figura 2.5.

Figura 2.5 – Etapele elaborării documentației de deviz

Sursa: elaborat de autor

Documentația de deviz este întocmită pentru determinarea valorii costului de deviz pentru execuția clădirilor și construcțiilor proiectate.

Elaborarea documentației de deviz este efectuată în conformitate cu ,,Instrucțiunea privind întocmirea devizelor pentru lucrări de construcții-montaj prin metoda de resurse” – CP L.01.01.12.

Elaborarea documentației de deviz este cerința obligatorie, precum și temei pentru perfectare a contractului de antrepriză. Elaborarea devizului constituie una dintre principalele etape de inițiere a lucrărilor de construcții-montaj.

Ca bază pentru documentația de deviz al construcției servesște documentația de proiect, borderourile defectelor, specificațiile și borderourile defectelor, soluțiile de bază privind organizarea și fazele de execuție a construcției, normele de deviz în vigoare, contracte și alte docimente utile.

Structura documentației de deviz pe categorii de lucrări este reprezentată în figura 2.6.

.

Figura 2.6 – Structura documentației deviz pe categorii de lucrări

Sursa: elaborat de autor

O investiție în construcții poartă denumirea de obiectiv de construcție. Obiectivul de construcții poate cuprinde una sau mai multe construcții Construcția unei uzine, a unui complex de blocuri sau a unui baraj în acest caz reprezintă obiective de investiții. Consstrucțiile din cadrul unui obiectiv de construcții se numesc obiectiv de investiții.

Obiectul de construcții este o construcție distincă, delimitată spațial, avînd o funcționalitate precisă și care împreună cu celelalte obiecte de construcții și utilaje asigură funcționalitatea obiectului de investiții.

Evaluarea totală a volumului de resurse înglobate în obiectul de construcții nu este posibilă. Este posibil și se practică evaluarea globală a obiectelor de construcții pe bază de indicatori globali, prin compararea cu lucrări similare.

Indicatorii globali sunt elemente de preț care au fost determinate după parcurgerea procesului de descompunere – recompunere a obiectului de construcții, putînd fi exprimat în consumuri de resurse sau în expresie bănească pe unitatea de construcții. Se impune deci parcurgerea de descompunere a obiectelor de construcții pînă la o fază care să permită realizarea măsurătorilor, și deci să se opereze cu unități de măsură.

Structura documentației de deviz pe categorii de lucrări în linii generale prevede elaborarea devizelor locale (deviz local pentru lucrări de construcții – montaj, deviz local pentru rețele interioară și exterioare, cît și deviz local pentru amenajarea teritoriului), care apoi să creeze împreună devizul pe obiect. Multitudinea devizelor pe obiect formează devizul general.

Structura costului unei construcței depinde de destinația și particularitățile soluției constructive adoptate de către beneficiar. Orice construcți la rîndul său este o construcție unicală, deoarece fiecare investitor, care face investiții în construcții încearcă să găsească o soluție optimă.

Costul de deviz reprezintă suma celtuielilor pentru executarea unei lucrări de construcții. Formula de calcul pentru determinarea valorii de deviz este:

Cdeviz = CD+CI(R)+BD+CL+TVA (2.8)

în care Cdeviz – Costul de deviz;

CD – Costurile directe;

CI(R) – Cheltuieli indirecte;

BD – Beneficiul de deviz;

CL – Cheltuieli limitate;

TVA – Taxa pe valoarea adăugată.

Costurile directe reprezintă cheltuielile nemijlocit legate de executarea proceselor de construcție și sunt constituite din expresia valorică a consumurilor de materiale, forță de muncă, utilaje și echipamente.

Cheltuielile indirecte (CI) reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condițiilor pentru execuția construcțiilor, organizarea, administrarea și deservirea acestora. Cheltuielile indirecte sunt divizate în patru subcapitole:

– cheltuieli generale și administrative;

– cheltuieli pentru deservirea lucrătorilor din construcții;

– cheltuieli pentru organizarea de șantier;

– alte cheltuieli generale și de antrepriză.

În cazul executării construcției noi ele reprezintă 14.5% din cheltuielile directe, atunci cînd sunt efectuate lucrări de montare a utilajului, cheltuielile indirecte reprezintă 76% din salariul de bază, iar în cazul lucrărilor de reglare demarare ele reprezintă 60% din salariul de bază al muncitorului.

Beneficiul de deviz reprezintă suma mijloacelor necesare pentru acoperirea unor cheltuieli generale ale întreprinderii de antrepriză, un plus de valoare, care constituie partea normată garantată a valorii producției de construcții (plata impozitelor, dezvoltareaproducției, modernizarea utilajului, plata dobînzilor pentru folosirea creditelor bancare etc.). Beneficiul de deviz în formă fixă reprezintă 6 % din suma cheltuielilor directe și indirecte.

Cheltuielile limitate sunt rezerva beneficiarului, care reprezintă 4,2% din suma cheltuielilor directe, cheltuielilor indirecte și beneficiul de deviz. Cheltuielile limitate sunt următoarele:

– cheltuieli pentru organizarea de șantier (1.5%);

– plata pentru energia electrică (0,5%);

– scumpirea pe timp friguros (0,66%);

– cheltuieli neprevăzute (1,5%).

Taxa valorică adăugată este un impozit direct, care reprezintă 20% din suma investițiilor.

2.3 Analiza pieței bunurilor imobile comerciale (restaurante)

Piața este conceptul care indică un sistem de relații între participanții ei, care nu sunt alții decît purtătorii cererii și ofertei, respectiv vînzatorul și cumpărătorul.

Piața imobiliară reprezintă totalitatea tranzacțiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosință asupra terenurilor și îmbunătățirilor. Tranzacția imobiliară înseamnă transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă în schimbul unei recompense care, de obicei, este o sumă de bani.

Piața bunurilor imobile comerciale este concetrată pe bunurile imobile generatoare de venit. Unul din cele mai bune moduri de investiții tradiționale este considerată operația cu bunurile imobile comerciale.

Piața acestor categorii de bunuri imobile în ultimii ani se dezvoltă cu pași semnificativi. Bunurile imobile comerciale pot fi date în locațiune, pot fi vîndute sau pot fi efectuate o multitudine de operații cu ele. Scopul acestor operații este obținerea veniturilor.

Esența pieței imobiliare se manifestă în punerea în aplicare de către participanții săi a dezvoltării sale, gestionării sau exploatării și a fluxului drepturilor de proprietate în cadrul mecanismelor existente de formare a infrastructurii de piață.

Ca un sistem economic, piața imobiliară se dezvoltă ținând cont de regulile sale interne și de etapele corespunzătoare anumitor cicluri de dezvoltare economică în întreaga țară. Perspectivele de dezvoltare și a tendințelor imobilelor comerciale sunt destul de optimiste, deoarece apar proiecte de scară largă și se desfășoară o muncă intensă pentru a atrage investitorii străini și oamenii de afaceri.

În ceea ce privește politica prețurilor în general, atât în vânzări, cât și în închirieri, în ciuda schimbării tendințelor și a înviorării pe acest segment imobiliar, aceasta nu a suferit fluctuații semnificative. 

Segmentul restaurantelor de pe piața imobiliară în primul trimestru al acestui an s-a marcat print-o stabilitate relativă și chiar a arătat o mica creștere. Acest segment de piață este relativ stabil. Chiar și în cele mai rele perioade, restaurantele de calitate își păstrează fluxul de clienți și profitabilitatea.

Piața imobiliară a bunurilor imobile comerciale (restaurante) este destul de aglomerat, iar relațiile pieței se traduc în venituri de milioane de euro pentru jucători.

Creșterea veniturilor în țară se reflectă, între altele, în modalitățile alese pentru petrecerea timpului liber în cafenelele și restaurantele din țară, care oferă o gamă variată de produse. Acest sector de piață în dese rînduri este apreciat ca unul din cele mai profitabile de pe piața imobiliară. Înăsprirea în ultimii ani a numărului de concurenți în segmentul dat de pe piața imobiliară, a redus prețul de ofertă.

Datele cu privire la analiza pieței bunurilor imobile comerciale (restaurante) ofertate spre vînzare în perioada aprilie-mai 2015 sunt prezentate în tabelul 2.2.

Tabelul 2.2 – Analiza pieței bunurilor imobile comerciale (restaurante) ofertate spre vînzare

Sursa: elaborat de autor în baza analizei pieței imobiliare

Reprezentarea grafică a datelor cu privire la analiza pieței bunurilor imobile comerciale ofertate spre vînzare, euro/m.p. sunt reprezentate în figura 2.7.

Figura 2.7 – Analiza pieței bunurilor imobile comerciale (restaurante) ofertate spre vînzare,

Sursa: elaborat de autor în baza analizei pieței imobiliare

Piața imobiliară în primele două trimeste ale anului a aratat o stagnare nesemnificativă a prețurilor din cauza riscurilor mari în investirea capitalului în bunurile imobile comerciale. În urma analizei datelor cu privire la analiza pieței imobiliare a bunurilor imobile comerciale (restaurante), putem concluziona că prețul mediu de ofertă a restaurantelor amplasate în sectorul Centru al capitalei este cel mare.

Prețul mediu de ofertă, euro/m.p. pentru sectorul Centru al orașului este de 1 623, sectorul Botanica 1 362, sectorul Rîșcani 1 107, sectorul Botanica 977 și sectorul Ciocana 957. Prețul mediu de ofertă a restaurantelor, euro/m.p. în orașul Chișinău este de 1205 euro.

Diferența dintre prețul mediu de ofertă din sectorul Centru față de sectorul Ciocana este de 69 la sută, sectorul Buiucani 66 la sută, sectorul Rîșcani 46 la sută și sectorul Botanica 19 la sută. Prețurile de ofertă mari în sectorul Centru al capitalei se pot datora faptului, că acest sector este centru economic al orașului, cu un flux mare de oameni zilnic.

Datele cu privire la analiza prețurilor de locațiune ofertate pe piața bunurilor imobile comerciale din orașul Chișinău sunt reprezentate în tabelul 2.3.

Tabelul 2.3 – Analiza prețurilor medii de locațiune ofertate pe piața bunurilor imobile comerciale (restaurante)

Sursa: elaborat de autor în baza analizei pieței imobiliare

Reprezentarea grafică a datelor utilizate în tabelul de mai sus este prezentată în figura 2.8.

Figura 2.8 – Analiza prețurilor medii de locațiune, euro/m.p. ofertate pe piața bunurilor imobile comerciale (restaurante)

Sursa: elaborat de autor în baza analizei pieței imobiliare

Analiza prețurilor medii de locațiune la bunurile imobile comerciale (restaurante) iarăși ne demonstreză că sectorul Centru al capitalei este un centru important economic al capitalei. Prețul mediu de locațiune ofertat în sectorul Centru al capitalei este de 13 euro/m.p., sectorul Rîșcani 10 euro/m.p., sectorul Botanica 8 euro/m.p., sectorul Buiucani 8 euro/m.p. și sectorul Ciocana al capitalei 7 euro/m.p.

Diferența în procente a prețurilor medii de locațiune ofertate în perioada aprilie-mai 2015 între sectorul Centru față sectorul Rîșcani este 30 la sută, secorul Botanica 44 la sută, sectorul Buiucani 62 la sută și sectorul Ciocana 85 la sută. Prețul mediu ofertat de locațiune în orașul Chișinău este de 9,6 euro/m.p.Piața terenurilor destinate construcțiilor este un segment de piață destul de atrăgător în rîndurile chișinăuenilor.

Prețurile medii de ofertă euro/ar pentru terenuri destinate construcțiilor sunt reprezentate în tabelul 2.4.

Tabelul 2.4 – Prețurile medii de ofertă pentru terenurile destinate construcției din orașul Chișinău

Sursa: elaborat de autor în baza analizei pieței imobiliare

Reprezentarea grafică a prețurilor medii de ofertă a terenurilor libere pentru construcții este reprezentată în figura 2.9

Figura 2.9 – Prețurile medii de ofertă a terenurilor libere pentru construcții din orașul Chișinău, euro/ar

Sursa: elaborat de autor în baza analizei pieței imobiliare

Dacă în sectorul Centru un ar de teren pentru construcții constitue 29 185 euro pe un ar, iar în acelelalte sectoare diferă, în sectorul Rîscani un ar de teren pentru constructive este 18 251 euro pe un ar și tot în descreștere pînă la sectorul Ciocana cu 14 166 euro/ar. valoarea medie a unui ar de teren pentru construcție din Orașul Chișinău variază între 14 166 – 29 185 euro/ar. Prețul mediu de ofertă a terenurilor libere pentru construcții ofertate pe piațaimobiliară din orașul Chișinău este de 19 186 euro/ar. Cererea pentru terenuri detinate construcțiilor în orașul Chisinau este înaltă, dar de cele mai multe ori vînzătorii solicită prețuri comparabile cu cele de 5 ani in urma, respectiv acestea sunt uneori exagerate.

2.4 Factorii de influiență asupra valorii bunurilor imobile comerciale (restaurante)

Asupra valorii determinate în cadrul procesului de evalure influiențează o serie de factori care pot mări sau diminua valorea bunului imobil. În actuala teză de licență vom evidenția factorii cei mai principali care influiențează valoarea bunului imobil.

Ar trebui să pornim de la momentul că restaurantul este o întreprindere de alimentație publică și un bun imobil care generează venituri, iar factorii de influiență necesită un studiu aparte.

Factorii de influiență ar putea fi împărțiți în două grupe mari, adică microeconomici și macroeconomici.

O analiză generală a factorilor de influiență asupra valorii bunurilor imobile comerciale (restaurante) o putem analiza în tabelul xxx.

Tabelul 2.5 – Factorii de influență asupra valorii bunurilor imobile comerciale (restaurante)

Continuarea tabelului 2.5

Sursa: Elaborat de autor în baza []

Factorul politic trebuie de analizat în primul rînd, pentru a avea o imgine clară despre planurile organelor publice care sunt la putere în concordamță cu dezvoltarea societății și surselor disponibile, cu ajutorul cărora conducerea pune în aplicare politicile sale.

Analiza factorului economic ne dă posibilitatea să înțelegem, cum la nivelul țării se formează și se împart resursele economice. Pentru multe întreprinderi de alimentație publică aceasta este cea mai importantă condiție pentru activitatea financiară.

Factorul social este îndreptat spre evaluarea influienței acestui factor la bussiness, ca relația dintre om-muncă și calitatea vieții, mobilitatea oamenilor, activitatea consumatorilor, etc.

Analiza factorului tehnologic ne dă posibilitatea de a prevedea posibilitățile legate de progresul tehnico-științific, adaptarea la timp spre producție și realizarea tehnologică a produsului, cît și prognozarea momentului de refuz de la tehnica utilizată.

Dacă am întreba orice agent imobiliar care sunt factorii de influiență care influiențează asupra valorii restaurantului, el ar răspunde de trei ori că amplasarea este factorul primordial. Cel mai important factor de influiență pentru restaurant este amplasarea. Amplasarea într-o zonă cu flux mare de oameni și mașini, să fie dotat cu parcare și cu o copertină vizibilă, găsirea clienților este o mică formalitate. Absolut orice local, să fie restaurant sau cafenea are nevoie de încăpere. De la tipul localului și amplasarea lui, va depinde tot businessul. În mare măsură de factorul amplasării depinde nivelul de rentabilitatea în viitor a investiției în construcția restaurantului.

Dacă să vorbim de factorul meniului și factorul deservii, atunci aceștia sunt factori care influiențează foarte mult veniturile din viitor generate de restaurant. Cu un personal adecvat și cu un meniu diversificat restaurantul devine atrăgător pentru clienți și cu un prestigiu pe piață.

În urma cercetării factorilor, care influiențează alegerea restaurantului de către consumator, se vor analiza următorele situații de vizită a restaurantului:

– Vizita restaurantului cu familia;

– Întîlnire de afaceri;

– Întîlnirea cu prietenii;

– Cină romantică;

– Banchete.

Cel mai mult și mai puțin semnificativi factori la alegerea restaurantului în urma situațiilor analizate, după părerea experților sunt reprezentate în tabelul 2.6

Tabelul 2.6 – Factorii de influiență asupra consumatorului la alegerea restaurantului

Continuarea tabeluli 3.6

Sursa: Elaborat de autor în baza []

Analiza comparativă a răspunsurilor experților de mai sus, ne dă posibilitatea, la determinarea priorităților la alegerea restaurantelor, în dependență de situația concretă.

Rezultatele sondajului dau posibilitatea de a presupune, că ,,calitatea deservirii” este factorul de vîrf la alegerea restaurantului în orice situație. În fiecare situație, experții au evaluat prioritatea înaltă a acestui factor. Aceasta spune, că dacă calitatea deservirii este înaltă, atunci acest restaurant este văzut de vizitatori.

Trebuie de luat în considerarea și costul mîncării, care se este unul din principalul factor la alegerea restaurantului, însă acesta își pierde imporatnța în situația ,,cinei romantice” și ,,întlinirei de afaceri”.

Există păreri, că cel mai principal factor de influiență la alegerea restaurantului de către consumator este ,,prestigiul localului” după datele experților. Prestigiul este important, dar nu joacă un rol foarte important în concordanță cu alți factori. De prestigiul localului este nevoie numai în cazul unei întîlniri de afaceri, iar în alte cazuri analizate mai sus joacă un rol mai puțin important.

Factorul ,,nivelul zgomotului în local” este foarte important pentru cei, care plănuiesc o întîlnire de afaceri sau cină romantic. Este clar, că scopul acestor întîlniri este, în primul rînd, comunicarea, emiterea informației, muzica tare va încurca comunicarea.

Ce depinde de ,,calitatea înaltă a mîncărilor”, atunci acest factor este după situație. El este important la alegerea restaurantului pentru petrecerea timpului cu familia, întîlnirea cu prietenei sau pentru petrecerea unei cine romantice.

Amplasarea (căile de acces și prezența trecerii de pietoni) trebuie de considerat cel mai important factor de influiență în organizarea restaurantului, dar rezultatele investigării arată, că acest facor este important doar pentru petrecerea timpului cu familia sau cu prietenii.

Aceasta este ușor de explicat că dorința de a pleca la restaurant apare, cel mai des, spontan. Ați fost la teatru sau pur și simplu vă plimbați pe stradă, iar pe drum ați întîlnit un restaurant sau un cafe-bar ați întrat și ați mîncat.

Astfel de factor ca ,,parcarea restaurantului” este importantă, dacă omul plănuiește o întîlnire de afceri sau organizează un banchet. Și este clar, că oamenii de afaceri merg cu mașinele sale și au nevoie de parcare. Dacă merge vorba de banchete, atunci trebuie de luat în considerare numărul mare de oameni, mulți din ei vin cu mașinele proprii.

Interesant, că ,,statutul social al oaspeților” este important la alegerea restaurantului pentru întîlniri de afaceri. Iar factorul ,,interierului” este important doar pentru întîlniri de afaceri și pentru o cină romantică.

Contrar părerii generale, mulți consumatori, la alegerea restaurantului nu se oriendează ca restaurantul să file la modă. În orice situație, omul a luat decizia, că acest factor să fie cel mai neimportant.

,,Existența sistemei de vintelare” pare că este un factor destul de important în orice situație, dar în realitate, are importanță doar pentru organizarea banchetelor sau petrecerea timpului cu familia.

,,Dimensiunele restaurantului” – este un factor de situație. El el nu are o mare importanță la alegerea restaurantului pentru toată familia, întîlnire de afaceri și pentru o cină romantică, dar intră în această listă ca factor primordial la organizarea banchetelor.

Este interesant faptul, că ,,gama largă de mîncare” practic nu influiențează la consumator dar ,,gama largă de băuturi alcoolice” este un factor mai important la alegerea restaurantului la o întîlnire cu prietenii.

Analiza comparativă la fel a demonstrat, că ,,bucătăria” (italiană, franceză, rusă, moldovenească) nu joacă un rol destul de important pentru petrecerea timpului cu familia, o întîlnire de afaceri, întîlnierea cu prietenii sau organizarea unui banchet. Unica situației unde acest factor influiențează este organizarea unei cine romantice. Cînd omul organizează o cină romantică el vrea ca tot să fie original, iar această originalitate poate fi atinsă printr-o bucătărie deosebită, tailandeză, de exemplu.

,,Reclama” o importanță mare în alegerea restaurantului nu are. În niciuna din situațiile analizate nu iese pe primul plan. Dar rolul reclamei este destul de important la faza inițială de exploatare a restaurantului.

Aș vrea să atrag atenția la factorul ,,comportamentului”, care în genere nu se schimbă în orice situație. Factorul ,,metode de deservire” nu este cel mai important și ocupă o poziție medie. Oaspeților le este indiferent ce fel de metode de deservire se folosesc în restaurant, principalul să fie de înaltă calitate.

Unul din cei mai importanți factori de influiență la dezvoltarea de succes a restaurantului este amplasarea cum și a fost evidențiat în mai multe rînduri. De la modul cît de bine este amplasată va depinde nivelul clienților în local, și de aici reiese și rentabilitatea restaurantului.

Dacă amplasarea nu este reușită atunci și rentabilitatea lui este scăzută, și aceasta poate duce la funcționarea lui în detriment economic. Cel mai important moment, care trebuie de luat în considerare la alegerea locației, în primul rînd este accesul la bunul imobil.

Accesul este important pentru a fi ușor de ajuns la restaurant pe jos, în apropierea restaurantului să fie stații de transport public, ar fi bine să fie amplasat în centrul economic al orașului, nu departe de străzile centrale, atractive pentru localnici și turiști.

În apropierea restaurantului ar fi de dorit să nu fie amplasate alte întreprinderi de alimentație publică, adică să nu apară concurență directă cu restaurantul analizat. Specificul restaurantului trebuie să fie unul deosebit care trebuie să atragă clienții.

Un factor nu mai puțin important este parcarea restaurantului. Chiar dacă acest lucru nu poate fi înfăptuit ar fi bine să fie locat lîngă o parcare publică, pentru ca clientul să nu sufere pentru siguranța automobilului său. Un restaurant respectabil ar trebuie să fie dotat cu totalitatea rețelelor inginerești, care să-i mărescă funcționalitatea sa.

3 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL COMERCIAL (RESTAURANT) AMPLASAT ÎN ORAȘUL CHIȘINĂU, STR. FLORILOR, 15

Identificarea și descrierea obiectului evaluării

Specificațiile misiunii de evaluare constituie primul pas în procesul de evaluare, în care se stabilesc contextul și sfera evaluarii și se rezolvă orice ambiguitate care implică un element sau o problemă de evaluare.

Definirea misiunii include urmărtoarele etape: identificarea bunului imobil, identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate, determinarea scopului evaluării, determinarea bazei de evaluare, tipul valorii estimate, determinarea datei evaluării.

Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresa poștală. Identificarea include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, care este prezentată în tabelul 3.1.

Tabelul 3.1 – Definirea misiunii de evaluare

Sursa elaborată de autor

Inspectarea bunului imobil a fost efectuată la data de 15.06.2015 de către Lisnic Ion cu acordul și în prezența beneficiarului proprietății imobiliare, unde a fost stabilit scopul evaluării și au fost primite totaliatate actelor necesare evaluării bunurilor imobile.

Obiectul evaluării este amplasat în municipiul Chișinău, în sectorul Rîșcani al orașului Chișinău, strada Florilor 15 (Figura 3.1).

Sursa: elaborată de autor în baza []

Figura 3.1 – Amplasarea geospațială obiectului pe harta orașului Chișinău

În prezent, obiectul evaluat reprezintă o clădire de tip nou, dată în exploatare în anul 2013. Bunul imobil evaluat, întreprindere de alimentație publică (restaurant) este amplasat în sectorul Rîșcani al orașului Chișinău, strada Florilor 15, se află într-o zonă rezidențială cu starea ecologică destul de bună, ceea ce influențează pozitiv la valoarea de piață.

Bunul imobil evaluat are o suprafață de 2 791 m.p. care include subsolul, parterul, trei etaje și etajul tehnic. Restaurantul este amplasat la intersecția străzilor Studenților și Florilor, la 500 de metri de Bulevardul Moscovei. La aproximativ 100 metri de bunul imobil evaluat se află Universitatea Slovonă de Stat, tot în apropirea sa la aproximativ 50 metri față de bunul imobil cu destinație comercială se află Complexul Sportiv al Universității Tehnice.

Bunul imobil generează venituri pe baza prestării serviciilor de oraganizare a banchetelor. Construcția este edificată după standaredele europene, cu o planificare a proiectului foarte reușită. Obiectul evaluării dispune de electricitate, apă potabilă, încălzire autonomă, condiționere, ascensoare, telefon, signalizatie, supraveghere video. În procesul de descriere a bunului imobil evaluatorul trebuie să atragă о atenție deosebită veridicității informației pusă la dispoziția evaluatorului. În multe cazuri, informația necesară pentru evaluare Este pusă la dispoziția evaluatorului de către client sau de reprezentanții acestuia.

În procesul de descriere a bunului imobil evaluatorul trebuie să atragă о atențiedeosebită veridicității informației.

Carcateristicile care au stat la baza estimării valorii de piață a bunului imobil evaluat sunt structurate în tabelul 3.2.

Tabelul 3.2 – Descrierea obiectului evaluării

Continuarea tabelului 3.2

Sursa: elaborată de autor

3.2 Estimarea valorii de piață a bunului imobil

În conformitate cu Regulamentul provizoriu [] valoarea de piață a bunului imobil evaluat se determină metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor, și metoda venitului.

Estimare valorii de piață prin abordarea costului

Valoarea de piață determinată prin metoda cheluielilor percede determinarea valorii terenului considerat liber pentru construcții și determinarea valorii de înlocuire sau reconstituire a edificiului.

Metoda comparației directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparînd apoi aceste proprietăți cu cea în evaluare. Estimarea chiriei pe piață, a costurilor, uzura și alți parametrii ai valorii, pot fi obținuți prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate în metoda comparației directe pentru a determina corecțiile la bunurile analogice.

Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferențele în drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor și a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vânzării, dimensiunile, amplasamentul,

Valoarea de piață a terenului fiind considerat liber se va determina prin metoda comparației directe, care este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcții și terenurilor fără construcții prin compararea prețurilor de ofertă a terenurilor similare obiectului evaluării.

Metoda comparațiilor directe constituie o parte esențială a procesului de evaluare, chiar când aplicabilitatea ei este limitată. De multe ori datele necesare în aplicarea altor metode (rata de capitalizare, uzura funcțională, etc.) se obțin printr-o tehnică de analiză comparativă.

Pentru estimare valorii de piață a terenului aferent obiectului evaluat au fost selectate trei terenuri analogice caracteristicile cărora sunt reflectate în tabelul 3.3 (anexa xxx).

Tabelul 3.3 – Caracteristicile terenurilor analogice în raport cu terenul supus evaluării

Sursa: elaborată de autor

Estimarea valorii de piață a terenului aferent construcțiiprin metoda analizei comparative a vînzărilor este efectuată în tabelul 3.4.

Tabelul 3.4 –Estimarea valorii de piață a terenului aferent

Sursa: elaborată de autor

Dreptul de proprietate. Toate trei terenuri analogice dețin dreptul deplin de proprietate, la fel ca și obiecul evaluat, de aceea coeficientul ajustării pentru dreptul de proprietate va fi 1,00.

Condițiile de finanțare. Ofertele celor trei terenuri analogice au loc în condiții de finanțare de piață, la fel ca și obiectul evaluat, deaceea coeficientul ajustării va fi 1,00.

Condițiile tranzacției. Terenurile analogice obiectului evaluat sunt oferite către vânzare, iar conform analizei pieței procentul de negociere variază între 10-20% astfel prețul de ofertă se diminuează în procesul negocierilor cu 10% și coeficientul ajustării va fi 0,90.

Data vînzării. Prețurile de ofertă a terenurilor analogice sunt selectate la data evaluării și se află în aceeași condiții cu obiectul evaluat, asfel coeficientele de corecție aplicate pentru bunurile imobile analogice este 1,00.

Amplasarea. Bunurile imobile analogice sunt amplasate în același sector al orașului cași bunul imobil evaluat astfel corecția aplicata la terenurile analogice este 1,00.

Forma lotului de teren. Toate trei terenuri analogice au aceeași formă ca a obiectului evaluat – dreptunghiulară, deaceea coeficientul ajustării va fi 1,00.

Conform analizei pieței, prețul pentru 1 ar de teren crește odată cu creșterea suprafeței acestuia. Astfel, pentru fiecare ar în plus, prețul va crește cu 2%. Corecția pentru terenul analog 1 este de 1,06, pentru analog 2-1,03, iar pentru terenul analogic 3 se află în aceleași condiții ca și bunul imobil evaluat, astfe corecția aplicată este de 1,00.

Rețelele inginerești. Terenul analog 1 și 2 este asigurat cu rețea de gazificare ca și obiectul evaluat, corecția – 1,00, terenul analog 3 nu este dotat cu gaz, corecția – 1,05.

Valoare de piață a terenului aferent construcției amplasate în orașul Chișinău, strada Florilor, 15 determinată prin metoda comparației directe este 4 456 858 (patru milioane patru sute cincizeci și șase mii optsute cincizeci și opt) lei sau 220 431 (două sute douăzeci mii patru sute treizeci și unu lei) euro.

Pentru determinarea valorii de înlocuire a construcției va fi utilizată metoda de resurse. Metoda de resurse reprezintă metoda de determinare a prețurilor pentru construcții prin calcularea în prețuri și tarife curente a elementelor de cheltuieli (resurselor) necesare pentru realizarea proiectului. Devizul general al obiectului evaluării reprezentat în anexa xxx.

Calculul valorii de înlocuire a obiectului evaluării este determinat în tabelul 3.5.

Tabelul 3.5 – Calculul valorii de înlocuire

Sursa: elaborată de autor

Bunul imobil supus evaluării este dat a fost dat în exploatare în anul 2013 și a fost exploatat în condiții normale, astfel uzura fizică pentru bunul imobil evaluat se va determina prin metoda vîrste efective, astfel Uf = 2/150 = 0,0133% sau 623 781 lei.

Deprecierea economică ca și deprecierea funcțională este zero, deoarece nu au fost identificați factori externi care ar influiența valoarea bunului imobil.

Valoarea de piață a bunullui imobil determinată prin metoda costului este reprezentată în tabelul 3.6.

Tabelul 3.5 – Valoarea de piață a bunului imobil evaluat prin metoda costului

Sursa: elaborată de autor

Valoarea de piață determinată prin metoda costului reprezintă 50 716 305 (cincizeci milioane șapte sute șaisprezece mii trei sute cinci) lei sau 2 508 374 (două milioane cinci sute opt mii trei sute șaptezeci și patru) euro.

Estimarea valorii terenului prin abordarea prin piață

Abordarea prin piață presupune estimarea valorii de piață a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent și ajustării prețurilor de vînzare sau de ofertă pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.

Metoda analizei comparative este aplicabilă la toate tipurile de proprietăți imobiliare când există suficiente tranzacții recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendințele de pe piață. Dacă în schimb numărul de tranzacții este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitată.

De exemplu, metoda comparației directe se aplică rareori la proprietăți cu destinație specială, pentru că pe piață (chiar dacă e întinsă geografic) se vând puține asemenea proprietăți. Metoda dă, de regulă, indicații de primă mână, referitoare la valoarea de piață în evaluarea proprietăților imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuință pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicații privind valoarea unor proprietăți industriale sa comerciale exploatate de proprietar.

Pentru a efectua o analiză minuțioasă a ofertei, evaluatorul trebuie sa examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face concurență obiectului evaluat. Oferta bunurilor imobile similare este prezentată în anexa xxx.

Date privind bunurile imobile analogice sunt reprezentate în tabelul 3.6.

Tabelul 3.6 –caracteristica bunurilor imobile analogice în raport cu obiectul evaluat

Sursa: elaborată de autor

Determinarea valorii de a bunului imobil comercial (restaurant) amplasat în orașul Chișinău, strada Florilor, 15 utilizînd abordarea prin piață este prezentată în tabelul 3.7.

Tabelul 3.6 – Detereminarea valorii de piață prin metoda analizei comparative a vînzărilor

Continuarea tabelului 3.6

Sursa: elaborată de autor

Dreptul de proprietate. Obiectele analogice dețin dreptul de proprietate deplin, la fel ca și obiecul evaluat, deaceea coeficientul de corecție pentru dreptul de proprietate va fi 1,00.

Condițiile de finanțare. Ofertele celor trei obiecte analogice au loc în condiții de finanțare de piață, la fel ca și obiectul evaluat, deaceea coeficientul corecție va fi 1,00.

Condițiile tranzacției. Obiectele analogice obiectului evaluat nu sunt vîndute, dar sunt ofertate pe piață la data vînzării, astfel prețul a fost diminuat cu 10% și corecția va fi 0,90.

Data vînzării. Toate cele trei tranzacții ale obiectelor analogice au avut loc în aceeași perioadă de timp, la fel ca și obiectul evaluat, deaceea coeficientul ajustării va fi 1,00.

Amplasarea. Amplasarea bunului imobil analogic 1 este în sectorul rîșcani al capitale ca și la bunul imobil evaluat, dar diferența dintre fluxul de oameni care circulă zilnic pe str. Bogdan voievod este mai mare ca pe strada Florilor, cu cît e mai mare fluxul de oameni cu atît mai mare este numărul clienților, iar clienții măresc rentabiliatatea bunului imobil astfel corecția aplicată este de 0,95. Obiectul analog 2 se află în condiții mai nefavorabile decît obiectul evaluat astfel corecția aplicată este de 1.10, iar corecția aplicată pentru bunul imobil analog 3 este de 0,95.

Suprafața construcției. După cum arată analiza pieței, prețul pentru 1 m.p de construcție comercială sccade odată cu creșterea suprafeței acestuia. Pentru fiecare 100 m.p suprafeței – 1%. Corecția la analog 1 – 0,76, la analog 2 – 1.82, la analog 3 – 0,76.

Suprafața terenului. După cum arată analiza pieței, prețul pentru 1 m.p de construcție comercială crește odată cu creșterea suprafeței acestuia. Pentru fiecare ar cu 2%. Analog 1 – corecția 1,14, analog 2 – 1,02, analog 3 -1,20.

Starea tehnică. Analog 1 și 3 are starea tehnică foarte bună ca și obiect evaluat, condițiile identice, corecția – 1,00, iar bunul imobil analog 2 are starea tehnică bună, astfel corecția aplicată este de 1,10.

Camere de supraveghere video interioare. Bunurile imobile analogice sunt dotate cu cameră de supraveghere la fel cași bunul imobil evaluat, astfel corecția aplicată este de 1,00

Rețelele inginerești. Bunurile imobile analogice la fel ca și bunul imobil evaluat sunt doatate cu toate rețelele inginerești asfel corecția aplicată este de 1,00.

Corecția la autoparcare. Bunul imobil evaluat face parte dina categoria întreprinderilor de alimentație publică, venitul generat de el este bazat în totalmente de clienți, iar orice client cînd vine la restaurant cu automobilul vrea să fie sigur că mașina sa este în siguranță, astfel cu cît este mai mare numărul locurilor de parcare cu atît este mai mare valoarea restaurantului, un loc de parcare influiențează 2 % valoarea bunului imobil. Astfel corecția aplicată pentru bunurile imobile este: analog 1-1,12, analog 2-1,04, analog 3-1,20.

Corecția la numărul de săli. Numărul de săli și el influiențează la valoare, cu cît mai multe săli are restaurantul, cu atît mai multe ceremonii ar putea fi organizate concomitent, și pe baza acesta crește valoare bunului imobil, devine mai rentabil. Corecția aplicată pentru analog 1 este de 1,10, analog 2 – 1,05 și analog 3-1.10.

Valoarea de piață determinată prin metoda analizei comparative este 57 081 382 (cincizeci și șapte milioane optzeci și unu mii trei sute optzeci și doi) lei sau 2 823 183 (două milioane opt sute douăzeci și trei mii o sută optzeci și trei) euro.

Estimarea valorii de piață a bunului imobil prin abordarea veniturilor

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată.

Pe lîngă veniturile anuale obținute în rezultatul exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrșitul perioadei de calcul (reversia).

Conform analizei ofertei plății de arendă pentru restaurante în perioada aprilie-mai 2015, în orașul Chișinău (anexa xxx), plata pentru arendă a 1 m.p. în medie pe lună constituie 9 euro sau respectiv (10*20,2188*12) 2426 lei/m.p anual. Plata de arendă anuală se determină ca produsul dintre plata de arendă a 1 m.p. în lei în medie pe lună și numărul de luni în an.

Venitul brut potențial pentru anul 2016 va fi determinat ca produsul între plata pentru arendă 1 m.p. în medie anual și suprafața dată în arendă. Fluxurule de venit nu cresc în condițiile actuale ale pieței imobiliare.

În urma inspectării bunului imobil evaluat, s-a depistat că proprietarul dă toată suprafața în chirie și nu sunt deduceri pentru spațiile libere.

Conform informației prezentate de proprietar și în urma inspectării bunului imobil evaluat, s-a constatat că nu sunt pierderi de la neachitarea plății de arendă și nu există alte venituri generate de bunul imobil.

Cheltuielile operaționale pe care le suportă proprietarul restaurantului supus evaluării sunt determinate în felul următor.

Conform articolului 280 al titlului VI al Codului Fiscal al Republicii Moldova Nr. 1163 din 24.04.1997, cota impozitului pentru bunurile imobiliare cu altă destinație decît cea locativă sau agricolă, inclusiv exceptînd garajele și terenurile pe care acestea sînt amplasate și loturile întovărășirilor pomicole cu sau fără construcții amplasate pe ele constituie 0,1% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare (671 440 lei). Impozitul pentru bunul imobil supus evaluării constituie: 671 440 * 0,001 = 671,4 lei/an.

Conform datelor companiei de asigurări Klassika Asigurări tariful pentru plata de asigurare pe an constituie 0,3% din suma asigurată, în dependență de bunul asigurat. Evaluatorul a determinat plata pentru asigurare ca fiind 0,003% din valoarea de reconstituire reziduală, ceea ce constituie: (42 302 633-562 625) * 0,003 = 12 522 lei/an.

Paza salariul lunar/persoană – 2 500 lei, restaurantul are 2 angajați, anual 2 500*2*12 = 60 000 lei/an

Reparații și mentenanță va constitui 50 lei*2791 m.p.= 139 550 lei/an

Reparații capitale sunt prevăzute fiecare 10 ani cu cheltuielile anuale de 80 euro pentru 1 m.p.

Chrep = (80 euro*2791 m.p*20,2188)/10 = 451 445 lei/an.

Rezultatele estimării cheltuielilor pentru proprietar și locatar sunt reflectate în tabelul 3.7. Proprietarul conform contractului suportă cheltuielile fixe: impozitul pe bunul imobi, asigurarea bunului imobil, servicii de pază și reparație capitală. Locatarul – costurile variaile: electricitate, încălzire, apă, curățenie și reparație curentă.

Tabelul 3.7 – Calculul cheltuielilor operaționale

Sursa: elaborat de autor

Suma totală anuală cheltuielilor operaționale pe care le suportă proprietarul restaurantului evaluat constituie COpr = 73 193+ 591 005 = 664 198 lei/an sau Copr (1 m.p.) = 238 lei/m.p anual.

Rata de capitalizare se estimează prin metoda analizei comparative a vînzărilor. Metoda analizei comparative a vînzărilor este metoda care se va aplica de preferință pentru estimarea ratei de capitalizare.

O condiție necesară pentru obținerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării și obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare.

Înainte de a estima rata de capitalizare este necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferența între bunul evaluat și bunurile similare.

Pentru estimarea ratei de capitalizare au fost selectate trei bunuri imobile analogice cu caracteristici (tabelul 3.6). Estimarea ratei de capitalizare este efectuată în tabelul 3.8

Tabelul 3.8 – Estimasrea ratei de capitalizare prin metoda analizei comparative a vînzărilor

Sursa: elaborat de autor

Rata de actualizare se determină prin metoda lui Ring: Ract = rcap – 1/T ec rămas = 0,08 – 1/ = 0,08 – 0,006 = 0,074 = 7%

Estimarea valorii de piață a obiectului supus evaluării abordarea veniturilor este efectuată în tabelul 3.9.

Tabelul 3.9 Estimarea valorii de piață a bunului imobil prin abordarea veniturilor

Sursa: elaborat de autor

Valoarea de piață determinată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar este 54 373990 (cincizeci și patru milioane trei sute șaptezeci și trei mii nouă sute nouăzeci) lei sau 2 689 279 (două milioane șase sute optzeci și nou mii două sute șaptezeci și nouă) euro.

3.3 Reconcilerea rezultatelor evaluării

Estimarea valorii finale a bunului imobil evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Pentru a obține o opinie veridică privind valoarea proprietății imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Dar, este important de menționat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală și nu generează rezultate absolut corecte.

Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Deși este o concluzie imparțială, expertă și rezonabilă a unui profesionist calificat, bazată pe o analiză a tuturor informațiilor relevante, rămâne totuși o opinie.

Reconcilierea valorilor finale reprezintă percepția evaluatorului referitor la cel mai probabil preț obtenabil într-o tranzacție obiectivă. Un interval larg de valori nu este util clientului, el dorește o valoare sau un interval garantat. În loc de o singură valoare, un evaluator poate exprima un interval de probabilitate care să sugereze un nivel de încredere sau optimismul sau pesimismul asociat cu valoarea estimată.

Fiecare din metodele de evaluare conține elemente ale previziunii. Metoda vînzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. Metodele venitului sunt bazate pe previziuni și estimări subiective ale veniturilor anticipate și a ratei rentabilității.

În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare, evaluatorul obține mai multe rezultate.

Ultimul pas este de a determina un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul unei analize a concluziilor obținute în procesul evaluării, aceasta etapă a evaluării se numește reconciliere. Valoarea finala este o funcție a scopului evaluării , constrîngerilor de ordin legal si celor legate de disponibilitatea datelor.

Valoarea finală a proprietății imobiliare este calculată prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienților de ponderare cît și pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.

Reconcilierea rezultatelor evaluării și estimarea valorii finale a bunului imobil evaluat este efectuată în tabelul 3.14.

Tabelul 3.10 Reconcilierea rezultatelor evaluării și estimarea valorii finale

Sursa: elaborat de autor

În analiza și reconcilierea valorilor s-au avut în vedere urmatoarele principii: valoarea este o predicție, valoarea este subiectivă, evaluarea este o comparare, orientarea spre piață. Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluări pentru a putea avea siguranta ca datele disponibile, tehnicile analitice, raționamentele și logica aplictă, au condus la judecăți consistente. Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente și au fost obținute din surse de încredere. Evaluatorul a optat în vederea stabilirii valorii de piață a proprietății, ce face obiectul prezentului raport de evaluare, pentru valoarea de piață determinata prin abordare prin piață directe, fiind cea mai apropiată de condițiile actuale ale pieței imobiliare.

Valoarea de piață a bunului imobil comercial (restaurant) amplasat în orașul Chișinău, str. Florilor, 15 este 54 550 593 (cincizeci și patru milioane cinci sute cincizeci mii cinci sute nouăzeci și trei) lei sau 2 697 999 (două milioane șase sute nouăzeci și opt mii treisprezece) euro.

Valoarea de înlocuire a bunului imobil comercial (restaurant) amplasat în orașul Chișinău, str. Florilor, 15 este 46 259 447 ( patruzeci și șase milioane douăsute cincizeci și nouă mii patru sute patruzeci și șapte) lei sau 2 287 942 (două milioane două sute optzeci și șapte mii nouă sute patruzeci și doi) euro.

4 SECURITATEA ACTIVITĂȚII VITALE

Scopul realizării prezentului capitol la protecția activitații vitale este asigurarea condițiilor sanătoase și inofensive de munca la locul de muncă. Asigurarea securității angajaților, păstrarea sanatății și capa-citații lor de munca este o preocupare importanta în domeniul cons-trucție de mașini. Dezvoltarea tehnologiilor, apariția noilor substanțe utilizate în producere, apariția unor tehnologii de prelucrare noi impun și elaborarea unor măsuri speciale pentru asigurarea protecției muncii. Pentru locul de muncă este necesar de analizat toate riscurile care apar, toate nocivitățile și zonele periculoase pentru a putea concepe o serie de reguli, respectarea cărora va asigura protecția personalului.

Fiecare loc de muncă are caracteristicile sale specifice, amplasarea utilajului și tipul acestuia, procesul tehnologic necesar de realizat impune anumite caracteristici proprii deaceea este necesar de analizat obiectiv orice pericol care poate aparea. Elaborarea măsurilor de protecție și prevenire are o importanta primordiala deoarece este în joc sănătatea și viața oamenilor. Nerespectarea regulilor de protecție și prevenire poate avea consecinte grave atît pentru persoana care a încălcat aceste reguli cît și pentru acea persoana care le-a elaborat, deaceea trebuie de acordat o atenție sporită securității activității vitale.

Protecția muncii reprezintă un sistem de măsuri și mijloace social-economice, organizatorice, tehnice, curative și profilactice, care acționează în baza actelor legislative și a celor acte normative și care asigură securitatea angajatului, păstrarea sănătății și menținerea capacității lui de lucru în procesul muncii.

Baza normativă a protecției muncii o constituie prezenta Lege, Codul Muncii și alte acte legislative ale R.M., standardele, normele, regulile, instrucțiunile de protecție a muncii, precum și altele normative și juridice unionale și internaționale, ratificate de R.M., care stabilesc cerințele de securitate și igienă față de organizarea muncii, mijloacele de producție, procesele tehnologice, locurile de muncă.

Legile, standardele, normele, regulile, instrucțiunile de protecție a muncii sunt obligatorii tuturor organelor de stat și organelor economice, întreprinderilor, instituțiilor, organizațiilor, tuturor persoanelor oficiale și angajaților.

Condițiile de muncă la întreprindere trebuie să corespundă standardelor, normelor și regulilor de protecție a muncii. Constituția R.M. (art. 43) și Legea cu privire la protecția muncii (art.2) garantează tuturor salariaților dreptul la protecția muncii.

Protecția muncii face parte integrantă din procesul de producere și are ca sop asigurarea celor mai bune condiții de muncă, prevenirea accidentelor de muncă și a îmbolnăvirilor profesionale. Toți cei care organizează, controlează și conduc procesul de muncă sunt obligați, potrivit legii, să urmărească permanent ameliorarea condițiilor în care oamenii muncii își desfășoară activitatea.

4.1 Analiza condițiilor de muncă în restaurante

Împrejurările în care se derulează totaliatea proceselor de muncă, complexitatea echipamentelor de muncă, intensitatea randamentului mental, volumul din ce în ce mai mare a informațiilor necesare de acumulare și prelucrare, necesită organizarea și desfășurarea muncii și a activităților social-economice pe baza noilor principii de cunoaștere, înțelegere și aplicare a standardelor și a regulamentelor de securitate și sănatate în muncă.

Noțiunea de sănătate și securitate constituie totalitatea activităților instituționalizate avînd ca scop asigurarea celor mai eficiente condiții în desfășurarea proceselor de muncă, apărarea vieților umane, integrității corporale și sănătății lucrătorilor și a altor persoane care participă la procesul de muncă.

Normativele și standardele de securitate a muncii definesc un sistemul unitar de măsuri și reguli aplicate tuturor participanților la procesul de muncă.

Procesul de prevenire și protecție are ca scop asigurarea celor mai bune condiții de muncă, prevenirea accidentelor și a îmbolnavirilor profesionale în rândul lucrătorilor și adaptarea la progresul tehnico-științific.

Conform acestor reglementări, obligațiiile de a asigurare a securitatății și sănătații, în totalitate aspectelor referitoare la muncă, revine conducătorului unității, iar obligația lucrătorului nu afectează principiul responsabilității angajatorului.

Obiectivele principale ale securității și sănătății în muncă:

armonizarea legislațiilor naționale șin celor internaționale pe problemele privind calitatea vieții, protecția mediului înconjurător, asigurarea vieții, securității și sănătății angajaților;

aducerea la cunoștința lucrătorilor cunoașterea și respectarea regulelor și standardelor de securitate și sănătate în muncă amenajarea, dotarea cu locuri de muncă, exploatarea în condiții de siguranță a echipamentelor de muncă cu scopul evitării producerii accidentelor de muncă și îmbolnăvirea persoanelor;

Diminuarea factorilor de risc de accidentare sau îmbolnăvirea profesională existență în sistemul de muncă, informarea, consultarea și participarea tuturor lucrătorilor și a reprezentanților acestora;

aplicarea cu prioritate a măsurilor de protecție colectivă și de prevenire a accidentelor de muncă și îmbolnăvirilor profesionale față de măsurile de protecție individuală.

Țara noastră totdeauna s-a străduit să asigure cetățenilor săi premise reale pentru o muncă echitabilă, liberă, pentru aplicarea aptitudinilor individuale, a capacităților profesionale. În deosebi, această tendință a căpătat contururi distincte după ce Republica Moldova a devenit membră a Organizației Internaționale a Muncii. În perioada ce a urmat după acest eveniment crucial noi am ratificat mai bine de 40 de convenții ale instituției respective.

Dintre acestea cele mai importante sînt cele 8 convenții fundamentale care vizează abolirea muncii forțate, libera asociere, nediscriminarea în ocuparea forței de muncă, securitatea și igiena muncii, mediul de muncă, vîrsta minimă de angajare, egalitatea de remunerare a muncii masculine și a celei feminine, interzicerea celor mai grave forme ale muncii copiilor și acțiunea imediată în vederea eliminării lor și alte aspecte ale relațiilor de muncă. De asemenea, se fac remarcate și convențiile ratificate care au servit drept repere pentru elaborarea regulamentului cu privire la inspecția muncii.

Ratificînd documentele respective, Republica Moldova si-a asumat obligațiunea să adapteze legislația națională la principiile si prevederile convențiilor Organizației Internationale a Muncii. În același rînd și articolul 43 din Constituția țării stipulează că orice persoana are dreptul la munca, la libera alegere a muncii, la condiții echitabile și satisfăcătoare de munca, la securitate și sănătate în muncă.

Cel mai remarcabil lucru pe care l-a realizat țara noastră din perspectiva conformării legislației naționale la prevederile convențiilor Organizației Internaționale a Muncii și la directivele Comunității Europene a fost adoptarea, anul trecut, de către Parlament a Legii securității și sănătății în muncă, care are drept scop protecția securității și sănătății salariaților în procesul muncii, prin prevenirea, diminuarea sau excluderea factorilor de risc aferenți sistemului de muncă.

Principalele repere ale politicii unui restaurant în acest context se referă la acțiunile ce țin de conceperea, încercarea, alegerea, înlocuirea, instalarea, amenajarea, utilizarea și întreținerea componentelor materiale ale muncii (locurile de muncă, mediul de lucru, uneltele, mașinile și materialele, substanțele și agenții chimici, fizici și biologici, procedeele de lucru), legăturile care există între componentele materiale ale muncii și persoanele care execută sau supervizează munca, precum și adaptarea mașinilor, materialelor, timpului de muncă, organizării muncii și procedeelor de lucru la capacitățile fizice și mintale ale lucrătorilor.

Guvernul aprobă cerințele minime de securitate și sănătate la locul de muncă privind protecția lucrătorilor în anumite activități complexe, folosirea echipamentelor de lucru și a echipamentelor individuale de protecție. Cele mai periculoase locuri de lucru în incinta unei case de locuit sunt scările, un pericol mai mare este în timpul înghețurilor, un alt pericol sunt prizele, calculatoarele și toate aparatajele legate nemijlocit cu electricitatea.

Semnalizarea de securitate reprezintă un ansamblu de reguli și măsuri obligatorii aplicate în vederea atenționării asupra riscurilor existente, care nu pot fi evitate sau limitate suficient prin mijloace tehnice de protecție sau măsuri de organizare a muncii.

4.2 Măsuri privind sănătatea în muncă

Normele specifice de sănătate în muncă sunt reglementari cu aplicabilitate națională care cuprind prevederi minimale obligatorii pentru desfășurarea principalelor activități din economia naționala, condiții de securitate a muncii.

„Nimic nu este mai important decît sănătatea și viața angajaților” conduce la obligativitatea tuturor salariaților de a avea „toleranță zero" față de nerespectarea procedurilor și practicilor de lucru în siguranta astfel încat sa fie indeplinit dezideratul: „zero accidente". În acest sens principalele obiective ale politicii restaurantului sunt:

– menținerea sistemului de securitate în munca bazat pe principii comportamentale;

– identificarea în permanență a riscurilor de accidente și îmbolnăvirile profesionale din activitățile desfășurate;

– asigurarea unei instruiri adecvate și continue a tuturor salariaților;

– întărirea responsabilității tuturor conducătorilor privind utilizarea celor mai bune practici de lucru;

– asigurarea echipamentelor individuale de protecție și de lucru în cele mai bune condiții;

– acceptarea la lucru numai în deplinatatea forțelor fizice si psihice;

– refuzul de a lucra in condiții nesigure;

– raportarea tuturor incidentelor imediat ce acestea s-au produs.

Managementul riscurilor reprezintă principala preocupare a societatii noastre, securitatea salariaților fiind prima grija în cadrul companiei. Tinta restaurantului este ”zero accidente” reprezintă un deziderat pentru care se fac eforturi zilnice atît din partea conducerii cît și a fiecărui salariat în parte. Lucrul acesta se obține prin:

– implementarea și menținerea unui sistem eficient de management al securității;

– furnizarea unei instruiri adecvate întregului personal;

– acordarea echipamentelor individuale de protecție;

– identificarea tuturor riscurilor de accidentare și a imbolnăvirilor profesionale;

– întărirea responsabilității directe a conducătorilor privind asigurarea respectării practicilor de lucru în siguranță.

Ca obiectiv al întreprinderii este și "egalitatea " din punct de vedere al importantei între productie si protectia muncii.

4.3 Măsuri de securitate în muncă

Activitățile de prevenire și protecție desfășurate în cadrul unui restaurant de către angajator/proprietar sunt urmatoarele:

identificarea pericolelor și evaluarea riscurilor pentru fiecare componenta a sistemului de muncă, respectiv executant, sarcina de muncă, mijloace de muncă/echipamente de muncă și mediul de muncă pe locuri de muncă/posturi de lucru;

elaborarea și actualizarea planului de prevenire si protecție;

elaborarea de instrucțiuni proprii pentru completarea și/sau aplicarea reglementărilor de securitate și sănătate în muncă, ținînd seama de particularitățile activităților aplicate în casă, precum și ale locurilor de muncă/posturilor de lucru;

propunerea atribuțiilor și răspunderilor în domeniul securității și sănătății în muncă, ce revin lucrătorilor, corespunzător funcțiilor exercitate, care se consemnează în contractul de muncă, cu aprobarea sa;

verificarea cunoașterii și aplicării de către toți lucrătorii a măsurilor prevăzute în planul de prevenire și protecție, precum și a atribuțiilor și responsabilităților ce le revin în domeniul securității și sănătății în muncă, stabilite prin contractul de muncă;

întocmirea unui necesar de documentații cu caracter tehnic de informare și instruire a lucrătorilor în domeniul securității și sănătății în muncă;

elaborarea tematicii pentru toate fazele de instruire, stabilirea periodicității adecvate pentru fiecare loc de muncă, asigurarea informării și instruirii lucrătorilor în domeniul securității și sănătății în muncă și verificarea cunoașterii și aplicării de către lucrători a informațiilor primite;

elaborarea programului de instruire-testare a fiecărui angajat;

asigurarea întocmirii planului de acțiune în caz de pericol grav și iminent și asigurarea că toți lucrătorii să fie instruiți pentru aplicarea lui;

evidența zonelor cu risc ridicat;

stabilirea zonelor care necesită semnalizare de securitate și sănătate în muncă;

evidența posturilor de lucru care necesită examene medicale suplimentare;

verificarea stării de funcționare a sistemelor de alarmare, avertizare, semnalizare de urgență, precum și a sistemelor de siguranță;

identificarea echipamentelor individuale de protecție necesare pentru posturile de lucru și întocmirea necesarului de dotare a lucrătorilor cu echipament individual de protecție;

urmărirea realizării măsurilor dispuse de către inspectorii de muncă, cu prilejul vizitelor de control și al cercetării evenimentelor;

colaborarea cu lucrătorii și/sau reprezentanții lucrătorilor, serviciile externe de prevenire și protecție, medicul de medicină a muncii, în vederea coordonării măsurilor de prevenire și protecție;

urmărirea actualizării planului de avertizare, a planului de protecție și prevenire și a planului de evacuare;

propunerea de sancțiuni și stimulente pentru lucrători, pe criteriul îndeplinirii atribuțiilor în domeniul securității și sănătății în muncă;

întocmirea unui necesar de mijloace materiale pentru desfășurarea acestor activități

monitorizarea funcționării sistemelor și dispozitivelor de protecție, a apărăturii de masură și control, precum și a instalațiilor de ventilare sau a altor instalații pentru controlul mediului de muncă.

După părerea proprie, documentele minime care trebuie să fie afișate în domeniul securității și sănătății muncii sunt:

Instrucțiuni de securitate și sănătate în muncă conform statelor de personal;

Instrucțiuni de securitate și sănătate în muncă pentru instrumentele, utilajul, obiectele, etc. folosite de lucrători;

Instrucțiuni pentru măsurile securității antiincendiare la Întreprindere;

Instrucțiuni SSM a Instructajului introductiv general;

Instrucțiuni SSM pentru acordarea primului ajutor medical;

Registrul de înregistrare a instructajului pentru atribuirea 1 grupe de electro-securitate a personalului neelectrotehnic;

Cerințe de ordin general aplicate într-un magazin:

Nu se va admite fumatul în magazin atît de către vînzător cît și cumpărători;

Este interzisă prezența persoanelor neautorizate după tejghea sau în zonele de păstrare a mărfurilor;

Aparatele și utilajul electric conectate la rețea nu se vor lăsa fără supraveghere nici pe cel mai scurt timp;

Nu se va utilza aparatajul electric deteriorat sau dereglat;

Nu se admite blocarea căilor de acces.

4.4 Măsuri de apărare împotriva incendiilor și exploziilor

Incendiile la întreprinderile de alimentație publică au un pericol mare pentru muncitori și pot aduce mari daune materiale. Asigurarea securității antiincendiare a secțiilor de producere au o importanță majoră și sunt reglamentate de norme și hotărîri de stat.

Pentru elaborarea măsurilor de protecție antiincendiară se prevăd următoarele măsuri:

Schemele de evacuare.

Pentru proiectarea încăperilor, clădirilor este necesar de a prevedea evacuarea în siguranță a muncitorilor în caz de apariție a incendiului. În caz de apariție a incendiului muncitorii trebuie să parăsească încăperea într-un timp minim.

În corespundere cu CHiP II-2-80 numărul ieșirilor pentru evacuarea din încăpere și de fiecare etaj a încăperii se determină analitic și trebuie să conțină nu mai puțin de două ieșiri. Lățimea ieșirilor de evacuare se recomandă să fie ni mai puțin de 1m, a ușilor de evacuare – nu mai puțin de 0,8m. Ușile prevăzute pentru evacuare se recomandă să se deschidă în partea de ieșire a încăperii de producere.

Îndepărtarea din încăpere a fumului în timpul incendiului, se face cu ajutorul canalelor de evacuare a fumului

Pe sector de asemenea sunt prevăzute scutul antiincendiar care include o ladă cu nisip și 2 lopeți. De asemenea se prevăd și următoarele mijloace de stingere a incendiilor:

Stingătoare portabile;

Lăzi cu nisip;

Rezervoare cu apă.

În practică se utilizează următoarele metode de stingere a incendiilor:

Separarea focarului de ardere de atmosferă sau reducerea prin diluarea aerului cu gaze inerte cu concentrația CO2 pînă la o anumită condiție, unde nu poate avea loc arderea;

Răcirea focarului de ardere mai jos de o temperatură anumită;

Frînarea intensivă a vitezei focarului unde s-a produs reacția;

Stingerea mecanică a focului în rezultatul acțiunii asupra lui cu un jet puternic de apă sau gaz inert.

După măsurile de lichidare a incendiului se folosesc diferite met-ode, mijloace de lichidare a incendiului: utilizarea apei, acidului car-bonic, spumei.

Așa mijloace ca stingătoarele, lăzile pentru nisip și alt echipa-ment antiincendiar trebuie să fie de culoare roșie.

Pe baza normelor și regulilor de securitate antiincendiară, tipul și cantitatea mijloacelor antiincendiare la fiecare 100 m.p poate fi:

Stingător cu spumă chimică ОХП-10 – 1 bucată;

Stingător cu acid de mână ОУ-5 – 1 bucată;

Ladă cu nisip de volum 0,4…0,5 m.p. – 1 bucată.

În calitate de surse de identificare a incendiului pe sector, se întrebuințează emițătoare fotoelectrice cu fum de tip DIP-1, instalate pe tavanul încăperii, cîte unul la fiecare 15 m2.

Aceste emițătoare modifică mișcarea particulelor de fum în semnal electric, care se îndreaptă stația de primire TLO-10 / 100.

Se folosesc mijloace automate de depistare a incendiilor, care reprezintă una dintre condițiile de bază a funcționării securității antiincendiare.

4.5 Protecția mediului ambiant

Dezvoltarea și modernizarea proceselor tehnologice, utilizînd cele mai noi tehnologii stiințifice, au redus cererea specifică de materii prime, dar nu și pe cea energetice. Ca urmare a industrializării și creșterii producției de bunuri au sporit mult materialele ce influiențează mediul ambiant.

În întreaga activitate a mediului ambiant se urmărește nu numai futilizarea rațională a tuturor aceste resurse, ci și corelarea activității de amenajare a teritoriului și localităților cu măsuri de protejare a factorilor naturali, implimentare tehnologiilor de producție cît mai puțin poluante și utilizarea instalațiilor tehnologice și a mijloacelor de transport generatoare de poluanți cu dispozitive și instalații care să prevină efectele nocive asupra mediului ambiant, recuperarea și valorificarea optimă a substanțelor reziduale utilizabile.

Cînd merge vorba de progres sau regres, se vorbește de fapt, în termenii cei mai globali, ai mediului înconjurător care caracterizează planeta noastră la un moment dat, căci între toate acestea și poluarea, degradarea apei și a aerului, amenințarea păturii de ozon, deșertificarea, deșeurile toxice și radioactive și foarte multe altele, există o strînsă interdependență.

Orice tip de activitate umană și implicit existența omului, este de neconceput în afară de mediu înconjurător. De aceea, calitatea acestuia, precum și a fiecărei componente a sa în parte, își pun amprenta asupra nivelului existenței și dezvoltării indivizilor.

Totaliatate relațiilor și raporturilor de schimburi se stabilesc între om și natură, precum și interdependența lor influențează echilibrul ecologic, determină condițiile de viață și implicit condițiile de muncă pentru om, precum și nivelul dezvoltării societății în ansamblu. Aceste raporturi evidențiază atît conținutul activității cît și crearea condițiilor de existență umană.

Asigurarea unei calități corespunzatoare a mediului, protejarea lui, ca necesitate a supraviețuirii și progresului, reprezintă o problemă de interes major și certă actualitate pentru evoluția societății. În acest sens, se impune păstrarea calității mediului, lichidarea efectelor negative ale activității umane cu implicații asupra acestuia.

Cercetarile analizate minuțios legate de calitatea mediului, s-au concretizat prin intermediul unui ansamblu de acțiuni și măsuri de ordin general care prevăd:

Cunoașterea temeinică a mediului, a interacțiunii dintre sistemul economic și sistemele naturale, unde consecințele acestor interacțiuni sunt resursele naturale ce trebuie utilizate rațional și cu maxim de economicitate;

Prevenirea și combaterea degradării mediului provocată de om, dar și datorate unor cauze naturale;

Armonizarea intereselor imediate și de perspectivă ale societății în ansamblu sau a agenților economici privind utilizarea factorilor de mediu.

În ceea ce privesc modalitățile de protejare trebuie soluționate trei categorii de probleme:

crearea unui sistem legislativ și institutuțional adecvat și eficient care să garanteze respectarea legilor în vigoare;

evaluarea costurilor acțiunilor de protejare a mediului ambiant și identificarea surselor de suportate de acestea;

elaborarea unor programe pe termen lung corelate pe plan național și internațional referitor la protejarea mediului.

Indiferent de tipul încăperii, adică restaurant sau o altă încăpere de muncă, pe lîngă protecția muncii trebuie să se ia în considerație și protecția mediului ambiant, deoarece păstrarea mediului înconjurător este o problemă a umanității și a viitoarelor generații.

Dacă vrei să supravețuești, oriunde nu te-ai afla, acasă, la muncă nu uita de puritatea ce trebuie să o acorzi mediului ambiant.

În restaurantele din orașul Chișinău o mare atenție se acordă asupra înverzirii spațiilor verzi, menținerea curățeniei, lichidarea deșeurilor în urnele de gunoi. Acesta se observă prin plantare copacilor, florilor în fața restaurantului, la fel instalarea lăzilor de gunoi și curățenia se păstreză mereu, la fel sunt aplicate amenzi dure la cei ce fac mizerie pe teritoriul magazinului.

Principala măsură aplicată pentru protecția mediului ambiant este păstrarerea curățeniei în clădirea restaurantului în conformiate cu normele sanitare, care este efectuată în continuu. În întreprinderile de alimentație publică igiena, curățenia și disciplina sunt condiții obligatorii de respectat, deoarece prin aceste cerințe întreprinderea își cîștigă faima și clienții.