Aplicarea Metodelor de Formare a Bunurilor Imobile In Comuna Mingir Raionul Hincesti
CUPRINS:
LISTA ABREVIERILOR
INTRODUCERE
1 ANALIZA FONDULUI FUNCIAR A COMUNEI MINGIR. AMPLASAREA GEOGRAFICĂ
1.1 Scurt istoric al localității
1.2 Amplasarea geografică a comunei Mingir. Condițiile naturale
1.3 Relieful în comuna Mingir
1.4 Date demografice
1.5 Caracteristica fondului funciar al comunei Mingir
1.6 Evidența funciară în comuna Mingir raionul Hîncești
1.7 Concluzii la capitolul 1
2 BAZELE TEORETICE ALE FORMĂRII BUNURILOR IMOBILE
2.1 Noțiuni generale privind bunul imobil și formare a bunurilor imobile
2.2 Scopul și procedura formării bunurilor imobile
2.2.1 Principiile formării bunurilor imobile
2.2.2 Condițiile de formare și destinația bunurilor imobile
2.2.3 Particularitățile de formare a terenurilor cu construcții
2.3 Proiectul de formare a bunurilor imobile
2.3.1 Analiza bunurilor imobile noi formate
2.3.2 Transpunerea proiectului în natură
2.3.3 Structura numărului cadastral al bunurilor imobile
2.4 Elaborarea documentului de drept al bunului imobil
2.5 Înregistrarea bunurilor imobile
2.6 Cadrul legislativ
2.7 Particularitățile tranzacțiilor
2.8 Concluzii la capitolul 2
3 METODOLOGIA FORMĂRII BUNURILOR IMOBILE ȘI APLICAREA METODELOR DE FORMARE ÎN COMUNA MINGIR RAIONUL HÎNCEȘTI
3.1 Metoda separării bunurilor imobile
3.1.1 Separarea bunului imobil în comuna Mingir
3.2 Metoda divizării bunurilor imobile
3.3 Metoda comasării bunurilor imobile
3.4 Metoda combinării în formarea bunurilor imobile
3.5 Concluzii la capitolul 3
4. SECURITATEA ACTIVITĂȚII VITALE
4.1 Analiza stării securității în muncă și mediului ambiant în comuna Mingir, raionul Hîncești
4.2 Analiza traumatismului și realizării măsurilor de protecție
4.3 Măsurile de ameliorare a securității și sănătății în muncă
4.4 Măsurile de protecție a mediului ambiant în comuna Mingir
4.5 Elaborarea unei instrucțiuni la securitatea și sănătatea în muncă
4.6 Concluzii la capitolul 4
BIBLIOGRAFIE
ANEXE
LISTA ABREVIERILOR
ÎS – Întreprindere de Stat;
OCT – Oficiu Cadastral Teritorial;
BIT – Birouri teritoriale de inventariere tehnică;
IDNP – Numele și prenumele proprietarului, data nașterii, numărul de identificare de stat;
ARFC – Agenția Relații Funciare și Cadastru;
BD – Bază de date.
INTRODUCERE
Cadastrul reprezintă un sistem dinamic și complex de evidență economică, tehnică și juridică a resurselor, ce constituie baza gestionării tuturor bunurilor imobiliare (pământ, ape, păduri, construcții etc.) fără de care nu se poate vorbi de dezvoltarea durabilă și de protecția mediului. Numai prin cadastru se poate analiza în orice moment, disponibilitatea resurselor, starea acestora în timp, modul în care sunt folosite, precum și modul în care sunt respectate legile scrise și nescrise ale protecției mediului înconjurător.
Scopul cadastrului în Moldova prevede acumularea și furnizarea informației despre despre amenajările inginerești, despre dimensiunile și calitatea obiectelor imobiliare, etc., pe teritoriul țării.
Formarea bunului imobil constituie o posibilitate a proprietarului de a crea dintr-un bun al său două sau mai multe bunuri noi, sau de a crea din două sau mai multe bunuri un bun unic, evitînd în legătura cu aceasta o serie de incomodități ale utilizării lui atât din punct de vedere economico juridic, cât și tehnic. Reieșind din Regulamentul cu privire la formarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova pentru aprobarea Regulamentului cu privire la formarea bunurilor imobile Nr. 61 din 29.01.99, formarea bunurilor imobile este un complex de lucrări executate pentru crearea bunului imobil, ca un obiect de drept independent prin divizarea bunului imobil existent sau comasarea mai multor bunuri imobile, care au hotare comune sau un perete comun.
Constituind un mod de exercitare a dreptului de dispoziție asupra bunului, formarea are loc în baza deciziei proprietarului. Anume aceastăpoziție a servit subiectul divergențelor, invocându-se ideea, că proprietarul bunului nu poate decide formarea bunului imobil, fără acordul unei autorități publice. Poziția respectivă este inacceptabilă, deoarece după cum am menționat mai sus, formarea nu presupune schimbarea proprietarului și regimului juridic asupra bunului, regulile tehnice de comasare sau divizare a bunului sunt strict determinate de legislație, iar decizia de formare capătă valoare juridica doar din momentul înregistrării la organul cadastral teritorial, unde registratorul verifică corectitudinea executării formării, atât din punct de vedere tehnic, cît și juridic. Impunerea participării autorităților publice la deciderea formării bunului nu poate fi privită altfel, decât ca o imixtiune în exercitarea dreptului de proprietate a persoanei private.
Este de menționat însă că pentru a forma noi bunuri imobile, decizia de formare este insuficientă. Aceasta mai e necesar să fie însoțită de unele documente tehnice, cum ar fi planul geometric, descrierea tehnica a bunului etc., elaborate, la cererea proprietarului, de specialiști în domeniu.
O condiție pentru a considera că formarea bunurilor a avut loc este înregistrarea bunurilor formate și a drepturilor asupra lor în cadastru. Aceasta se efectuează în temeiul documentului ce confirmă drepturile asupra bunului imobil până la formare și a deciziei de formare a bunului imobil, semnată de proprietar, la care se anexează planul geometric al bunului imobil format și descrierea tehnică a bunului, întocmită în conformitate cu legislația.
Fiecăruia din bunurile imobile nou formate la înregistrare li se atribuie un nou număr cadastral.
În Introducere am caracterizat rolul și scopul cadastrului precum și a formării bunurilor imobile.
Capitolul unu, care poartă denumirea: ,,Analiza fondului funciar a comunei Mingir.Amplasarea geografică” se prezintă amplasarea geografică a comunei, caracteristica cantitativă și calitativă, componența și repartizarea fondului funciar.
Capitolul doi: ,,Bazele teoretice ale formării bunurilor imobile” include noțiunile generale,scopul,principiile,particularitățile formării bunurilor imobile precum și metodele de elaborare a proiectului.
În capitolul trei: „Metodologia formării bunurilor imobile și aplicarea metodelor de formare în comuna Mingir raionul Hîncești” sunt prezentate cele patru metode de formare a bunurilor imobile însoțite de exemple concrete.
Capitolul patru: „Securitatea activității vitale” Analiza stării securității în muncă și mediului ambiant în comuna Mingir raionul Hîncești,analiza traumatismului, măsurile de ameliorare a securității și sănătății în muncă, măsurile de protecție a mediului ambiant precum și elaborarea unei instrucțiuni la securitatea și sănătatea în muncă.
Fiecare capitol se încheie cu concluzii.
În lucrarea prezentată am sistematizat toate cunoștințele căpătate în procesul de studiu și am descris formarea bunurilor imobile în localitatea Mingir raionul Hîncești.
1 ANALIZA FONDULUI FUNCIAR A COMUNEI MINGIR. AMPLASAREA GEOGRAFICĂ
1.1 Scurt istoric al localității
Satul Mingir este cunoscut documentar cu acest nume din sec. al XVIII – lea, dar începuturile unei vieți românești în această zonă trebuie raportate cu multe secole în urmă, pe când așezarea purta un alt nume, un nume românesc, precum satele din vecinătate Horjești, Scorțești (astăzi Cărpineni), Hudiceni (astăzi Voinescu), existente încă pe vremea domniei lui Ștefan cel Mare.
Satul Mingir este situat pe cinci dealuri, ce mărginesc valea râulețului Lăpușnița, la o înalțime de cca 120 metri deasupra nivelului mării. Localitatea este una medievală (atestată la 1519) și are o istorie strâns legată de satele vecine: Horjești, Voinescu și Cococeni. Ca si orice localitate comuna Mingir este împarțită în mai multe mahalale după care se pot deosebi diferite regiuni ale comunei .
Toponimele vechi amintesc de mahalele de altă dată:
Medeanul – centrul satului, unde sunt instituțiile administrative, de cultură și menire socială ;
Humăria – o parte de sat ( 8 ha ) cu alunecări de teren, unde se formează un peisaj unic ce se întinde până la Valea Turcului;
Delnița – hotarul de delimitare a ținutului medieval Lapușna de fâșia „celor două ceasuri”, dată în arendă tatarilor (sec. XVII–XVIII);
Budăi – după numele unui sătean care a dat viață unui izvor cu apă rece și bună.
Unul dintre cele mai importante locașuri de cult ale zonei este biserica „Sf. Nicolae”, care conform datelor carții de spovedanie a fost construită în 1803 din nuiele și lipită cu lut. A fost reconstruită din piatră la 1880.
În 1980 după o reparație capitală, biserica a fost zugravită de pictorul V. Sandu, iar peste un an a fost aurit iconostasul bisericii de către maestrul de cultură și arte A. Camenschi (Moscova). În biserică se află mai multe icoane vechi și obiecte de cult din sec.XVIII–XIX.
Complexul memorial de la Mingir este consacrat ostașilor căzuți în cele două Războaie Mondiale și e alcatuit din 3 monumente:
a) al ostașilor sovietici cazuți (cca 600 soldați) în al II–lea Razboi Mondial în apropierea satelor Mingir și Voinescu (1965);
b) al ostașilor mingireni căzuți în ambele razboaie (a. 2001);
c) al ostașilor români căzuți în al II–lea Razboi Mondial (a. 2000). Muzeul satului, amplasat în clădirea Casei de cultură, are amenajată o colecție de piese din sec. XIX–XX, ce reflectă etnocultura și istoria ținutului natal. Aceste monumente au o însemnatate deosebită pentru toți locuitorii.
1.2 Amplasarea geografică a comunei Mingir. Condițiile naturale
Comuna Mingir este amplasată la Sud – Vest – ul raionului Hîncești, la sud se mărginește cu comuna Tomai raionul Leova, la Vest cu satul Voinescu raionul Hîncești, la Nord cu comuna Cărpinei raionul Hîncești iar la Est cu satele Ceadîr și Colibabovca raionul Leova. Comuna Mingir se află la 45 km de centrul raional Hîncești și la 75 km de capitala Republicii Moldova orașul Chișinău.
Sursa: Poza internet
Figura 1.1 Amplasarea raionului Hîncești pe teritoriul Republicii Moldova
Primăria comunei Mingir administrează 7602,68 ha, din care: terenuri pe lîngă casă 742 ha, teren agricol 4006 ha, lacuri acvatice 409,5 ha, fondul forestier 1621 ha.
Mingir este un sat și comună din raionul Hîncești. Satul este situat la 46.667527 –latitudine nordică și 28.325645 – longitudine estică.
Comuna Mingir are o suprafață totală de 75.91 kilometri pătrați, fiind cuprinsă într–un perimetru de 54.89 km. Din componența comunei fac parte 2 localități: Semionovca și Mingir.
Sursa : Poza internet
Figura 1.2 Amplasarea tuturor localităților din raionul Hîncești
Clima pe teritoriul comunei, precum pe întreg teritoriul Moldovei e temperat- continentală, cu ierni blânde și veri călduroase. Temperatura medie a lunii ianuarie este de minus 30C, valorile medii ale temperaturii lunii iulie sunt de plus 220C. Uneori pătrund mase de aer tropicale, care aduc vreme călduroasă și secetoasă cu temperaturi până la 30–350C.
Precipitațiile cad mai mult sub formă de ploi torențiale, uneori însoțite de averse și grindină. Cantitatea de precipitații este mică 370–400 mm. Suma precipitațiilor atmosferice anuală este de 451 mm.
Clima are și aspecte negative și anume umezeala redusă. Din cauza aceasta scade productivitatea pământului, deseori au loc secete, care aduc daune agriculturii. Alte fenomene nefavorabile pentru agricultură sunt: ploile torențiale din perioada caldă a anului, care provoacă eroziunea, precum și grindina.
Apreciind însemnătatea climei pentru economia comunei, remarcăm suma înaltă a temperaturilor active, numărul mare de zile însorite și perioada de vegetație de lungă durată. Particularitățile menționate favorizează în ansamblu dezvoltarea, creșterea normală a plantelor, inclusiv a culturilor iubitoare de căldură, strângerea la timp a recoltei, precum și crearea condițiilor optime pentru odihna și tratamentul oamenilor.
Solurile cele mai răspândite în comună sunt ce.
Sursa: Poza internet
Figura 1.1 Amplasarea raionului Hîncești pe teritoriul Republicii Moldova
Primăria comunei Mingir administrează 7602,68 ha, din care: terenuri pe lîngă casă 742 ha, teren agricol 4006 ha, lacuri acvatice 409,5 ha, fondul forestier 1621 ha.
Mingir este un sat și comună din raionul Hîncești. Satul este situat la 46.667527 –latitudine nordică și 28.325645 – longitudine estică.
Comuna Mingir are o suprafață totală de 75.91 kilometri pătrați, fiind cuprinsă într–un perimetru de 54.89 km. Din componența comunei fac parte 2 localități: Semionovca și Mingir.
Sursa : Poza internet
Figura 1.2 Amplasarea tuturor localităților din raionul Hîncești
Clima pe teritoriul comunei, precum pe întreg teritoriul Moldovei e temperat- continentală, cu ierni blânde și veri călduroase. Temperatura medie a lunii ianuarie este de minus 30C, valorile medii ale temperaturii lunii iulie sunt de plus 220C. Uneori pătrund mase de aer tropicale, care aduc vreme călduroasă și secetoasă cu temperaturi până la 30–350C.
Precipitațiile cad mai mult sub formă de ploi torențiale, uneori însoțite de averse și grindină. Cantitatea de precipitații este mică 370–400 mm. Suma precipitațiilor atmosferice anuală este de 451 mm.
Clima are și aspecte negative și anume umezeala redusă. Din cauza aceasta scade productivitatea pământului, deseori au loc secete, care aduc daune agriculturii. Alte fenomene nefavorabile pentru agricultură sunt: ploile torențiale din perioada caldă a anului, care provoacă eroziunea, precum și grindina.
Apreciind însemnătatea climei pentru economia comunei, remarcăm suma înaltă a temperaturilor active, numărul mare de zile însorite și perioada de vegetație de lungă durată. Particularitățile menționate favorizează în ansamblu dezvoltarea, creșterea normală a plantelor, inclusiv a culturilor iubitoare de căldură, strângerea la timp a recoltei, precum și crearea condițiilor optime pentru odihna și tratamentul oamenilor.
Solurile cele mai răspândite în comună sunt cernoziomurile obișnuite și carbonatice. Aceste cernoziomuri sunt de o fertilitate mai redusă, de aceea pentru sporirea recoltelor agricole e necesar aplicarea irigației artificiale și introducerea îngrășămintelor. Cernoziomurile obișnuite și carbonatice sunt potrivite pentru creșterea cerealelor, florii soarelui, tutunului, viței–de–vie.
Tip de vegetație – comunitate (asociație) de plante ce populează un anumit sector de uscat sau acvatic, avînd condiții naturale omogene sau asemănătoare.
Vegetația naturală ocupă suprafețe neînsemnate, dar se deosebește prin diversitatea speciilor. Are parte de păduri cu diferite specii de pomi (salcîmul,fagul,stejar,arțar).
Dezvoltarea plantelor ierboase are un caracter sezonier. Primăvara devreme pînă la apariția frunzelor pe copaci, înfloresc viorelele, brebeneii, scînteiuta, floarea–vîntului s.a. La începutul verii îsi desfac florile dumbravița , vioreaua–nopții, crinul–de–pădure ș.a. Speciile de arbuști mai de întîlntite în păduri sînt cornul, alunul, păducelul, sîngerul, porumbarul, salba–moale europeană, verigarul ș.a.
Variate sunt și resursele naturale, cele mai valoroase sunt resursele agroclimaterice, solul fertil.
Deosebit de important sunt resursele recreative naturale (clima, apele minerale, pădurile) și monumentele de istorie, cultură și arhitectură, care sunt folosite pentru odihna oamenilor .
Condițiile și resursele naturale ale comunei Mingir dețin un rol important în dezvoltarea economiei localității.
Apele au o diversă întrebuințare în economie. Râurile mici sunt folosite pe larg pentru adăpatul vitelor, dezvoltarea aviculturii și pisciculturii, irigației și alte necesități.
În comuna Mingir se întîlnesc rîulețul Frumoasa care întretaie comuna în doua părți, precum și rîul Lăpușnița care trece pe marginea comunei și desparte Mingirul de satul Voinescu.
Deasemenea se întîlnesc și o varietate de iazuri care au o mare însemnatate pentru locuitorii acestei comune.
1.3 Relieful în comuna Mingir
Relieful comunei Mingir reprezintă o unitate în diversitate, prin împletirea cumpenelor de ape cu dealurile și colinele, unde se întâlnesc pante abrupte înalte de 400 de metri deasupra nivelului mării. Procese de eroziune și alunecările de teren au dus la formarea hârtoapelor, văilor și vâlcelelor. În sat se întâlnesc diverse roci de natură argiloasă și nisipo–argiloase, în unele locuri lutul și nisipul ies la suprafață cum ar fi la Lutăria (denumire dată de popor) sau la Nasparia de unde oamenii iau nisip pentru construcții. În special în Mingir sunt predominante dealurile și văile.
Sursa: Elaborat de autor conform [13]
Figura 1.3 Reprezentarea reliefului
1.4 Date demografice
Demografia este studiul dinamicii populațiilor umane. Ea cuprinde studiul mărimii, structurii și distribuției populației precum și modul în care o populație se modifică în timp în urma nașterilor, deceselor, migrației și îmbătrânirii.
Analiza demografică se poate referi la societăți întregi sau la grupuri definite după diferite criterii: nivel de educație, naționalitate, religie, etc. În demografie, se utilizează adesea cantități mari de date, colectate de exemplu din recensăminte și din registrele ținute de birourile de statistică a populației, în care se înregistrează nașterile, decesele, căsătoriile, etc.
Conform datelor recensământului din anul 2004, populația la nivelul comunei Mingir constituie 5039 persoane, 49.69% fiind bărbați iar 50.31% femei. Compoziția etnică a populația comunei arată în felul următor: 98.67% – moldoveni/români, 0.73% – țigani, 0.20% –ruși, 0.10% –ucraineni,0.02%–bulgari,0.28%–altele.
Sursa: Elaborat de autor conform [12]
Figura 1.4 Diagrama naționalităților din Mingir
Tabelul 1.1 Naționalitățile și numărul de locuitori ai comunei Mingir
În comuna Mingir au fost înregistrate 1483 gospodării casnice în anul 2004. Membrii acestor gospodării alcătuiau 5039 persoane, iar mărimea medie a unei gospodării era de 3.4 persoane. La nivelul comunei, gospodăriile casnice erau distribuite, în dependență de numărul de persoane ce le alcătuiesc, asfel: 16.45%–1 persoană, 19.35%–2 persoane, 16.99%–3 persoane, 20.63%–4 persoane, 15.71%–5persoane, 10.86%–6 și mai multe persoane.
1.5 Caracteristica fondului funciar al comunei Mingir
Toate tipurile de terenuri, indiferent de destinație și proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul funciar constituie obiectul resurselor funciare și are rolul de a supune cercetării productivitatea pământurilor, distribuirea lor rațională după categorii, după suprafețele proprietăților funciare și a folosințelor funciare, și după componența resurselor funciare.
Fondul funciar, în dependență de destinația principală, se compune din următoarele categorii de terenuri
În fondul funciar al comunei Mingir sînt incluse 7 categorii de terenuri:
Terenurile cu destinație agricolă;
Terenurile satelor, orașelor, municipiilor;
Terenurile destinate industriei, transportului;
Terenurile destinate protecției naturii;
Terenurile fondului silvic;
Terenurile fondului apelor;
Terenurile fondului de rezervă. [4]
Toate cele 7 categorii de terenuri, în dependență de categorie, au în componența sa:
a) terenuri proprietate publică a statului ce constituie 1747,35 ha;
b) terenuri proprietate publică a U.A.T. constituie 1474,61 ha;
c) terenuri aflate în proprietate privată constituie 4380,72 ha.
Terenurile cu destinație agricolă constituie 5014,3 ha. Toate aceste terenuri se află în proprietate privată. Suprafața gospodăriilor țărănești constituie 714,41ha.
Terenurile destinate satelor, orașelor, municipiilor constituie 471,7 ha, inclusiv: terenuri agricole din care loturi destinate caselor individuale de locuit 354,64 ha. Terenuri proprietate publică a unităților administrativ teritoriale constituie 115,87 ha.si aflate în proprietate privată 355,9 ha.
Terenurile destinate industriei, transporturilor–13,62 ha, unde 12,45 ha constituie–terenuri proprietate publică a statului.
Toată suprafața terenurilor fondului silvic este de 1620,96 ha. Suprafața dată o constituie terenurile proprietate publică a statului cu o suprafață de 1370,85 ha, și terenurile proprietate publică a unităților administrativ teritoriale constituie 250,11 ha.
Terenurile fondului apelor constituie 469,8 ha. Din aceste terenuri, 364,05 ha se află în proprietate publică a unităților administrativ teritoriale.
Fondul de rezervă al comunei Mingir constituie 982,09 ha și se află în proprietate publică a unităților administrativ–teritoriale.Terenurile monumentelor naturii–terenurile care au obiecte naturale, unicale sau tipice cu valoarea științifică, cultural-instructivă și de reconfortare, dar care nu sunt recunoscute drept monumente de istorie și cultură.Deasemenea comuna Mingir detine si terenuri pe care există obiecte de tratament natural (izvoare de ape minerale, nămoluri curative) și condiții climaterice deosebit de favorabile profilaxiei și tratamentului,terenurile destinate activității recreative–sunt prevăzute și folosite pentru odihnă și turism. Din această categorie fac parte terenurile pe care se află case de odihnă pensionate, sanatorii, compinguri, baze turistice, tabere turistice și tabere de fortificare a sănătății, stații turistice, parcuri și tabere pentru copii, poteci didactico–turistice, trasee marcate. Terenurile de valoare istorico–culturală, din care fac parte rezervațiile istorico–culturale, parcurile memoriale, mormintele, monumentele arheologice și arhitecturale și complexele arhitecturale de landșaft.Terenurile zonelor suburbane și zonelor verzi–din care fac parte din extravilan destinate amplasamentelor legate de amenajarea și funcționarea normală a gospodăriei orășănești, precum și cele ocupate de păduri, grădini publice și alte spații verzi, care au funcții de protecție, sanitaro–igienică, de fortificare a sănătății și care sunt locuri de odihnă a populației.
1.6 Evidența funciară în comuna Mingir raionul Hîncești
Sunt supuse evidenței de stat toate pămînturile plasate în interiorul hotarelor administrative și deasemenea pămînturile plasate în afara hotarelor administrative, care aparțin gospodăriilor și interprinderilor agricole, folosințele funciare care sunt înregistrate în primul compartiment a cadastrului funciar.
Pentru întroducerea evidenței de stat sunt folosite datele din cartea funciară și din alte documente care reprezintă primele folosințe funciare și deasemenea dările de seamă acordate de către proprietari. Conducătorii interprinderilor, organizațiilor indiferent de supunerea lor, sunt obligați să acorde anual conform formelor pentru darea de seamă de stat nu mai tîrziu de 15 noembrie cu iscălitura organelor județene respective despre pămînturile care se află în folosința lor cu evidențierea schimburilor care au avut loc timp de un an. Deasemenea la cererea inginerului cadastral materialele și documentele suplimentare asigură precizia datelor. Dările de seamă asupra pămînturilor orașelor care se află sub supunerea județeană și a orașelor sunt prezentate de către primărie.
Precizia dărilor de seamă acordate de către proprietari este analizată de inginerul cadastral după materialele cartografice pe calea corectărilor planurilor sau efectuării măsurilor de control. Evidența de stat se efectuiează pe baza stării bunurilor agricole. Pe baza materialelor cartografice de calitate înaltă și materialele evidenței schimbărilor curente se efectuiează hărți cadastrale noi.
Conform calificării înalte toate materialele pe baza cărora este dusă evidența pămînturilor pe fiecare folosință funciară, sunt păstrate la inginerul cadastral. Evidența de stat a fondului funciar pe județ este dusă în al doilea compartiment al cărții funciare.
În acest compartiment se iau în evidență pămînturile tuturor folosințelor funciare, rezervelor de stat și asemenea pămînturilor orașelor și localităților rurale care nu au fost înregistrate în conformitate cu alte folosințe funciare.
În cazul dării de seamă de stat asupra pămînturilor gospodăriei, interprinderilor și organizațiilor, compartimentului doi al cadastrului funciar se completează anual. În conformitate cu starea de la 1 noiembrie pe datele evidenței anului precedent, interprinderilor și completărie cu materialele măsurătorilor noi, materialele corectate pe anii precedenți, dările de seamă pe schimbările efectuate și care au fost controlate de inginerul cadastral acordate de proprietari. Însemnările repetate referitor la proprietari se fac în acel caz cînd sunt schimbări în compoziția bunurilor agricole. Însemnările noi se introduc în toate compartimentele.
Pentru ducerea evidenței grafice a schimbărilor curente inginerul cadastral înființează un dosar special pentru folosința funciară a fiecărei gospodării și a altor gospodării de stat. În dosar sunt incluse planul folosinței funciare, materialele măsurărilor de câmp. Pe baza schimbărilor de stat se calculează suprafața contururilor care au suferit schimbări, actele măsurărilor suprafețelor însemânțate, bunurilor transformate, îmbunătățirea pământurilor și loturilor de pe lângă casă, materialelor și documentelor pentru schimbarea hotarelor și suprafețelor folosințelor funciare. Se indică pe materialele cartografice și se reflectă în cartea funciară aceste date a măsurătorilor de câmp.
Sursa : Datele fondului funciar din comuna Mingir pe anii 2007 – 2011
Figura 1.5 Analiza fondului funciar in comuna Mingir
LEGENDA :
1.7 Concluzii la capitolul 1
În cadrul acestui capitol am analizat cu certitudine informația ce privește comuna Mingir care este amplasată în raionul Hîncești, am făcut cunoștință cu un scurt istoric a localității precum și cu fondul funciar, demografia, relieful, solul, economia, ecologia comunei Mingir.
Așa dar, analizând obiectul de studiu, comuna Mingir, putem menționa că aceasta se află la 45 km de centrul raional Hîncești și la 75 km de capitala Republicii Moldova orașul Chișinău.
Relieful comunei reprezintă o unitate în diversitate, prin împletirea cumpenelor de ape cu dealurile și colinele, unde se întâlnesc pante abrupte înalte de 400 de metri deasupra nivelului mării. Procese de eroziune și alunecările de teren au dus la formarea hârtoapelor, văilor și vâlcelelor. Terenurile cu destinație agricolă constituie 5014,3 ha. Toate aceste terenuri se află în proprietate privată. Suprafața gospodăriilor țărănești constituie 714,41ha.
În urma efectuării acestui capitol am constatat că majoritatea locuitorilor sunt de naționalitate moldoveni, însă un anumit procent îl constituie ucraineni, ruși și țigani.
Totodată am făcut și o analiză amplă a fondului funciar și am constatat că terenurile pentru construcții în decursul acestor ani este în creștere iar terenurile pentru plantațiile multianuale sunt în descreștere.
2 BAZELE TEORETICE ALE FORMĂRII BUNURILOR IMOBILE
2.1 Noțiuni generale privind bunul imobil și formare a bunurilor imobile
Bun imobil – reprezintă bunurile care în mod natural sau în mod artificial sunt încorporate durabil în pământ iar deplasarea lor nu este posibilă fără a cauza prejudicii destinației lor.
Condiții de formare a bunurilor imobile – reprezintă un set de cerințe și de reguli a căror îndeplinire este obligatorie la formarea de bunuri imobile;
Bun imobil inițial – bun imobil în baza căruia se formează un nou bun imobil;
Inginer cadastral – reprezintă persoana care are studii corespunzătoare în domeniul cadastrului, este angajat al executantului lucrărilor cadastrale și efectuează lucrările de formare a bunurilor imobile.
Teren – este o parte din teritoriu care are hotare închise și deasemenea a cărei suprafață, al cărui amplasament și ale cărei caracteristici sunt reflectate în cadastru bunurilor imobile;
Hotar – linia imaginară sau fizică, ce indică punctele extreme ale terenului, delimitându-l de alte terenuri. Poate fi marcat în natură prin borne de hotar, fixate la punctele de frântură a hotarului, prin detalii naturale (talveguri, cumpene de apă, păduri, etc.), prin coincidența cu edificii naturale (garduri, fațada clădirii, drumuri) sau prin brazde.
Hotar fix – hotarul stabilit prin marcarea punctelor hotarului terenului la fața locului, racordate la punctele de reper sau obiecte de lungă durată existente în apropiere și în mod obligatoriu în baza actului de constatare pe teren coordonat împreună cu proprietarii terenurilor adiacente .
Hotar general – hotarul stabilit pe planul cadastral sau geometric fără coordonarea acestuia cu proprietarii terenurilor adiacente.
Număr cadastral – număr individual al bunului imobil care este irepetabil pe teritoriul țării. Se atribuie conform procedurii stabilite de prezenta Instrucțiune și se păstrează pe toată perioada de existență a bunului imobil în calitate de obiect de drept unic;
Formarea bunurilor imobile – reprezintă complexul de lucrări care se execută în vederea apariției unui nou bun imobil, și în orice scop este ca obiect de drept independent, care nu contravine legislației, inclusiv în scopul transmiterii terenurilor în proprietate sau folosință, efectuării tranzacțiilor cu bunuri imobile, dezvoltării terenului (construirea unor construcții și altor lucrări), împărțirii bunului imobil proprietate comună, vânzării la licitație a unei porțiuni de teren și/sau unei părți de construcție, schimbului de terenuri, separării sau comasării bunurilor imobile etc.
Toate lucrările care țin de formarea bunurilor imobile se execută de către oficiile cadastrale teritoriale sau de către întreprinderile de stat sau private în bază de contract, care dispun de ingineri cadastrali certificați.
Lucrările de formare a bunurilor imobile se execută în baza contractului iar dosarul tehnic cu privire la formarea bunului imobil se întocmește în trei exemplare și transmite proprietarului, Oficiului cadastral teritorial, iar un exemplar se va păstra la executant.
Terenurile în baza cărora se efectuează formarea bunului imobil pot fi cu/sau fără construcții capitale.
În funcție de voința proprietarului și de regimul juridic al bunului:
– formarea bunului imobil în baza bunurilor imobile proprietate publică poate fi realizată în scopuri ce nu contravin legislației, de exemplu:
a) pentru dezvoltarea sectorului de teren;
b) în condiții stabilite pentru transmiterea bunului imobil în proprietate sau folosință unor persoane fizice sau juridice;
c) formarea bunului imobil în baza unor bunuri imobile proprietate privată poate fi realizată în orice scop care nu contravine legislației, proprietarul dispunând de bun în mod exclusiv și absolut, însă în limitele stabilite de lege .
Pentru evitarea carențelor sesizate în planul aplicării legislației imobiliare, recomandăm și concluzionăm:
– autoritatea administrației publice locale este obligată să înștiințeze, în scris, proprietarii adiacenți înainte de a vinde imobilul cu regim de folosință comună;
– titularii dreptului de preemțiune sunt obligați să se pronunțe, în termen de 30 de zile de la data înștiințării, asupra exercitării dreptului;
– dreptul de preemțiune pentru coproprietari sau proprietarii adiacenți se consideră stins după scurgerea acestui termen;
– actul de vânzare–cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului de preemțiune este anulabil în condițiile legii.
Administrația publică locală este obligată să respecte un șir de acte normative ce reglementează modalitatea de vânzare a bunurilor imobile, în cazul inițierii vânzării bunurilor imobile.
2.2 Scopul și procedura formării bunurilor imobile
Bunul imobil se poate forma în orice scop care nu contravine legislației, și anume :
Sursa : [1]
Figura 2.1 Scopurile formării bunului imobil
Formarea bunului imobil în baza hotărârii unui organ fiscal poate fi efectuată după apariția, conform legislației, a dreptului de comercializare a imobilului.
În aceste situații, înregistrarea drepturilor asupra imobilului format și operarea modificărilor în documentele cadastrale efectuează în baza: proiectului de plan al imobilului format, hotărârea judecătorească sau decizia organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului.
Sursa : Elaborat de autor [16]
Figura 2.2 Schema enumerării acțiunilor de formare a bunurilor imobile
Etapele de depunerea a cererii de formare a bunului imobil:
1. Pentru formarea bunului imobil, proprietarul bunului imobil (beneficiarul) va depune executantului, în modul stabilit, cerere prin care va solicita îndeplinirea lucrărilor respective.
Modelul cererii este prezentat la anexa A.
Iar la această cerere se vor mai anexa:
a) extrasul din Registrul bunurilor imobile privind bunul imobil inițial;
b) copia planului cadastral sau geometric al bunului imobil inițial pe suport de hîrtie și pe suport magnetic cu toate straturile conform prevederilor normativelor în vigoare;
c) copia actelor ce confirmă drepturile patrimoniale ale beneficiarului asupra bunului imobil inițial;
d) copia acordului scris, după caz, ai titularilor cu ale căror drepturi este grevat imobilul sau al proprietarilor imobililor adiacente care pot fi lezați în drepturi la formarea noului bun imobil,iar în cazul în care executantul lucrărilor va fi oficiul cadastral teritorial la cerere se va anexa numai documentul indicat în pct. „d”.
2. În cazul formării bunului imobil în temeiul declanșării procedurii de insolvabilitate, executării forțate a obligațiilor fiscale sau a altor obligații, cererea poate fi depusă de către administratorul insolvabilității, reprezentantul organului fiscal sau executorul judecătoresc.
3. Înregistrarea cererii cu privire la formarea bunurilor imobile se efectuează în condica de cereri, de care este responsabil inginerul cadastral certificat.
4. Cererea se semnează de către proprietarul bunului imobil sau alt solicitant în drept, ori de reprezentantul autorizat al acestuia,iar în cazul în care bunul imobil aparține la mai mulți proprietari pe cote-părți, cererea se va semna de toți proprietarii.
5. În cerere trebuie să fie menționate atît numerele cadastrale ale bunurilor imobile inițiale cît și destinația lor, modalitatea de formare a noilor bunuri imobile și scopul formării acestora. În caz de necesitate, la solicitare, executantul va acorda consultațiile respective cu privire la întocmirea cererii.
6. În temeiul cererii executantul va examina actele prezentate de către solicitant și variantele posibile de formare a bunului imobil. În rezultatul discuției cu proprietarul și actelor anexate, preventiv se va stabili posibilitatea de formare a bunului imobil sau imposibilitatea formării acestuia.
7. Executantul va propune proprietarului semnarea contractului respectiv, prin care se vor stabili obligațiile și responsabilitățile reciproce ale beneficiarului și executantului, în cazul în care s-a stabilit posibilitatea de formare a bunului imobil,concomitent cu semnarea contractului, proprietarul poate achita un avans pentru lucrările de formare a bunului imobil.
8. Evidența contractelor se va efectua de către agentul economic în cadrul căruia activează inginerul cadastral certificat.
Efectuarea studiului privind formarea bunului imobil – executantul, în temeiul cererii și actelor anexate, va examina în condiții de birou posibilitatea formării bunului imobil prin confruntarea datelor din Registru și materialelor grafice iar acest studiul va cuprinde informația privind regimul juridic, economic, tehnic, scopul formării bunului imobil și căile de formare ale acestuia (separarea, divizarea, comasarea ori combinarea bunurilor imobile). Deasemenea în caz de necesitate, executantul este în drept de a consulta autoritatea administrației publice locale sau alte organe pentru obținerea informației suplimentare necesare în vederea formării noului bun imobil. La stabilirea hotarelor bunului imobil din intravilan ce urmează a fi format se va ține cont de construcțiile existente, amplasate atât pe terenul inițial, cât și pe terenurile adiacente, întru respectarea prevederilor legislației și normativelor în vigoare. La formarea bunului imobil în extravilan se va consulta serviciul funciar al primăriei localității.
Ca urmare a studiului efectuat inginerul cadastral va emite un aviz cu privire la posibilitatea sau imposibilitatea de formare a noului bun imobil și deasemenea va indica condițiile de formare ale bunului.
În avizul pozitiv emis de inginerul cadastral se va specifica dacă se păstrează destinația inițială a bunului imobil propus spre formare și legislația permite formarea acestuia; condițiile de care să se țină cont la formarea bunului imobil; este posibilă asigurarea bunului imobil cu acces ori este necesară servitute; impactul asupra bunurilor imobile adiacente; condițiile de proiectare a bunului imobil și autorizațiile necesare de la serviciile de control pentru formarea bunului imobil. În caz de respingere a cererii de formare a bunului imobil inginerul cadastral, în temeiul studiului, va specifica în aviz motivele concrete care nu permit formarea bunului imobil.
Proiectul ce privește formarea bunurilor imobile – proiectarea și alte lucrări de formare a bunului imobil se vor efectua în conformitate cu normele și regulile în vigoare, corespunzător destinației bunului, ținîndu-se cont de recomandările elaborate în studiu. Se va lua în considerare, în măsura posibilităților, părerea solicitantului despre stabilirea hotarelor generale sau fixe, precum și despre alte caracteristici ale bunului imobil care se formează. Executantul lucrărilor cadastrale identifică bunurile imobile, încheind un act de constatare pe teren, pentru elaborarea proiectului de formare.
Proiectul de formare a bunului imobil se coordonează cu serviciile competente ale autorităților administrației publice locale, în funcție de destinația bunului,iar în cazul stabilirii unor restricții sau cerințe speciale la folosirea bunului imobil, proiectul va fi coordonat cu organul abilitat, conform legislației.
În cazul în care are loc concomitent cu procedura de formare, schimbarea destinației va fi asigurată până la înregistrarea bunurilor formate, în baza proiectului de formare și a altor acte prevăzute de legislația respectivă, iar în cazul în care formarea bunului imobil nu finalizează cu înscrierea lui în Registrul bunurilor imobile, se consideră că schimbarea destinației părții din bun nu a fost efectuată.
Elaborarea planului cadastral al bunului imobil format și emiterea deciziei de formare a bunului – proiectul de formare a terenurilor se transpune pe teren prin stabilirea hotarelor în natură și elaborarea actului de stabilire a hotarelor,iar după stabilirea hotarelor, se elaborează planul cadastral al bunului imobil format.
Contractul sau decizia de formare a bunului imobil se întocmește de către proprietarii bunurilor imobile după elaborarea planului bunului imobil, care devine parte componentă a contractului sau deciziei.
În caz de litigii asupra preciziei hotarelor terenului și altor date cadastrale, prioritate vor avea hotarele și datele cadastrale stabilite în procesul executării lucrărilor cadastrale din cadrul formării bunului imobil.
Înregistrarea bunurilor imobile formate – înregistrarea bunului imobil format și a drepturilor asupra lui se efectuează la oficiul cadastral teritorial în a cărei rază de acțiune este situat bunul.
Pentru înregistrarea bunului imobil format, persoana interesată prezintă oficiului cadastral teritorial toate documentele care confirmă drepturile, decizia de formare iar după caz poate prezenta și dosarul tehnic.
În termenele stabilite pentru înregistrarea bunului imobil, oficiul cadastral teritorial controlează conformitatea documentelor prezentate cu cerințele stabilite în domeniu. În cazul neconformității, până la înlăturarea ei, registratorul va sista, în modul stabilit, înregistrarea.
Sursa : Elaborat de autor
Figura 2.3 Etapele efectuate de către registrator după verificarea documentelor
În cazul în care, la formarea bunurilor, în Registrul bunurilor imobile sunt înscrise drepturi patrimoniale cu care este grevat dreptul de proprietate, aceste grevări vor fi transcrise la toate bunurile imobile formate dacă legea sau înțelegerea dintre părți nu prevede altfel.
Procedura de formare a bunului imobil poate înceta în orice moment până la înscrierea drepturilor asupra lui în Registrul bunurilor imobile, la cererea persoanei care a inițiat procedura de formare.
În acest caz, solicitantul nu poate cere recuperarea sumei pe care a depus-o pentru formarea bunului imobil. Cererea de încetare a procedurii de formare a bunului imobil nu mai poate fi acceptată după înscrierea dreptului asupra bunului imobil în Registrul bunurilor imobile.
În cazul când, la verificarea documentelor, se constată diferite devieri (solicitantul nu a îndeplinit una dintre cerințele procedurii de prezentare a cererii sau formarea bunului imobil ține de competența unui alt organ), persoana împuternicită este în drept să refuze primirea cererii, indicând în scris neajunsurile.
Sursa : Elaborat de autor [1]
Figura 2.4 Schema obligațiilor persoanei responabile de formarea bunului imobil
Totodată trebuie de menționat că, de la regula înscrierii în registru a tuturor bunurilor imobile, cele care aparțin domeniului public și privat (al statului sau al unităților administrativ-teritoriale) sunt exceptate se înscriu într-un registru de publicitate special care se găsește, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoriale.
Până la privatizare, fondul de locuințe era constituit din locuințe de stat, locuințe departamentale, aflate la balanța întreprinderilor, organizațiilor de stat și sindicatelor, altor formațiuni obștești, locuințe în case cooperatiste și case particulare.
Codul cu privire la locuințe, deși depășit de viața social-economică, oricum reglementează unele raporturi locative. Actualmente, raporturile locative private sunt reglementate de Codul Civil, Legile nr.913/2000, 1543/1998, alte acte normative. Potrivit cadrului normativ apartamentele sunt obiectul proprietății în condominiu.
Prin condominium – se înțelege complexul unic de bunuri imobiliare care includ terenuri în hotarele stabilite și blocurile de locuințe, alte bunuri imobiliare amplasate pe teren aflate în proprietate privată, de stat sau municipală, restul fiind proprietate în diviză.
Formarea bunului imobil locuință poate avea diferite temeiuri:
a) decizia autorității administrației publice locale (în cazul înregistrării primare masive conform programului de creare a cadastrului bunurilor imobile), care se referă la toate bunurile imobile dintr– o localitate;
b) decizia autorității administrației publice locale în cazul când bunul imobil supus formării este proprietate publică, decizia persoanei private în cazul când bunul imobil apartament este proprietate privată (individuală). Procedura de formare este aceeași pentru toate bunurile, indiferent de proprietar.
Imobilul apartament poate fi format similar altor bunuri imobile în temeiul hotărârii judecătorești sau a organului fiscal. În cazurile enunțate, inițiativa nu este a proprietarului de bun imobil, ci a creditorilor. Prin urmare, avem o formare forțată a bunului imobil, care poate fi inițiată pentru diverse bunuri imobile: teren; construcție; apartament etc.
Formarea forțată a bunurilor imobile – în mod forțat, un bun imobil poate fi format în baza legii prin hotărîre judecătorească. În practică sunt multiple cazuri de soluționare a problemei formării bunului imobil în baza hotărârii judecătoreși. Foarte des coproprietarii bunului imobil proprietate comună nu găsesc pe cale amiabilă soluția de divizare. În majoritatea cazurilor proprietatea comună familială este divizată în procesul divorțurilor, prin hotărîre de judecătorească.
Formarea bunurilor imobile proprietate privată poate fi realizată la decizia organului fiscal în cazul sechestrării de către acesta și comercializării, în conformitate cu legislația, a unei părți a bunului imobil în scopul stingerii datoriilor fiscale.
Formarea bunului imobil din inițiativa organului fiscal poate fi efectuată după apariția, conform legislației, a dreptului de comercializare a bunului imobil.
Pentru înregistrarea în registrul bunurilor imobile a drepturilor asupra bunurilor imobile noi formate și operarea modificărilor de rigoare în documentele cadastrale, la proiectul formării bunului imobil se anexează, după caz, hotărârea instanței de judecată, sau hotărârea organului fiscal privind sechestrarea bunului imobil și decizia organului fiscal privind formarea bunului imobil.
Punerea sub sechestru este acea măsură procesuală de constrângere reală care constă în limitarea dreptului de proprietate sau a dreptului de folosință pentru o durată nedeterminată până la soluționarea definitivă și executarea hotărârii confiscării speciale.
Sechestrul constă din ridicarea bunurilor mobile, interdicția de a dispune sau folosi bunurile mobile sau interdicția de a înstrăina bunurile imobile, interdicția de a efectua orice operațiuni pe contul bancar, interdicția deținătorului de valori mobiliare de a înstrăina aceste valori. Nu poate să constituie sechestru ridicarea obiectelor corpuri delicte în rezultatul efectuării percheziției, cercetării la fața locului sau ridicarea de obiecte și documente.
Prin valori materiale se înțelege bunurile corporale care au o existență materială, fiind perceptibile simțurilor omului, adică obiectele, animalele, banii, terenurile etc.
Formarea bunului imobil în temeiul hotărârii judecătorești are loc în cazul în care:
1) proprietarii bunului imobil aflat în proprietate comună nu pot ajunge la o înțelegere privind modul și condițiile divizării/consolidării bunului;
2) instanța dispune sechestrarea sau comercializarea unei părți din bunul imobil(inclusiv pentru stingerea datoriilor la plățile obligatorii);
3) există alte situații.
2.2.1 Principiile formării bunurilor imobile
La formarea bunurilor imobile sunt respectate anumite principii, de exemplu:
– bunul imobil nou format, va corespunde destinației inițiale, cu respectarea tuturor exigenților aplicate la formarea bunului inițial și va fi asigurat cu intrare separată, comunicații tehnice, drum de acces;
– în cazul în care se schimbă destinația inițială, proiectarea bunului imobil nou format se va face cu avizul administrației publice locale în baza certificatului de urbanism și respectarea cerințelor ce țin de regimul economic, tehnic și urbanistic– arhitectoral al imobilului;
– dacă hotarele unui sector de teren în curs de formare intersectează hotarele unităților administrativ – teritoriale atunci bunurile imobile sunt formate ca unități independente de înregistrare în fiecare unitate administrativ – teritorială;
– în cazul în care bunul imobil se formează pe un teritoriu unde există planul urbanistic de dezvoltare a localității sau este stabilit regim special de folosință a terenului sau construcției, configurația, dimensiunile și alți indici ai bunului imobil ce se formează trebuie să corespundă cu cerințele planului sau regimului stabilit.
La formarea bunurilor imobile cu destinație agricolă trebuie să se țină cont de normele agrotehnice și alte reguli și norme prevăzute de legislație pentru această categorie de terenuri.
În cazul formării unităților imobiliare (apartamentelor, încăperilor izolate etc.) dacă aceasta implică efectuarea lucrărilor pentru care, în conformitate cu legislația, este necesară autorizația respectivă, persoana interesată va asigura prezentarea ei, va prezenta documentele de primire în exploatare a lucrărilor, oficiului cadastral teritorial odată cu decizia de formare a unității imobiliare.
Un rol important în procesul de formare a bunurilor imobile este armonia dintre formă și conținut. Ca exemplu ne poate servi un teren nou format cu destinație agricolă. În asemenea cazuri, în scopuri agricole forma terenului va depinde de cerințele:
1) protecției erozionale;
2) ecologice;
3) tehnologice.
Un alt teren care este destinat construcției va fi examinat din punctul de vedere al subsolului, pantei, altor elemente necesare unei construcții.
Indiferent de metodă aplicată, bunul imobil nou format trebuie să fie viabil (care prezintă condițiile, a se menține,a se dezvolta, calitățile necesare pentru a dura). La rîndul său viabilitatea bunului imobil este determinat în raport cu scopul formării lui. De aceea revenim încă la un exemplu,și anume că este inadmisibil de a selecta un teren pentru o construcției cînd terenul este afectat de alunecări. La principiul viabilității poate fi alipit aspectul ecologic, cînd condițiile ecologice sunt opuse amplasării obiectului etc.
Unul din principiile generale care urmează a fi respectate în procesul de formare a bunurilor imobile este inconcurența sau lipsa impactului negativ asupra altor bunuri vecine care deja există în acest teritoriu.
Respectarea acestui principiu în final ne asigură un mediu social, economic, ecologic pozitiv ce este foarte important pentru societate.
Nu pot fi obiectul formării unor bunuri imobile independente :
– odăile din casele particulare sau apartamente, dacă în rezultatul formării bunului imobil nu se vor asigura exigențele minime de locuit (cameră, bucătărie, încăperi sanitare);
– construcțiile auxiliare, încorporate și funcțional legate cu construcția principală;
– instalații tehnice, comunicații și amenajări a teritoriului amplasate pe sectorul de teren care asigură funcționarea normală a construcției amplasate pe același sector de teren;
– anexe gospodărești ale clădirilor de locuit situate pe același sector de teren, cu destinația de deservire a locatarilor;
– alte instalații, amenajări direct (funcțional) legate de sectorul de teren sau de construcția de bază.
Formarea bunului imobil nu se va putea efectua dacă bunul imobil care se formează nu va putea fi utilizat constant conform destinației, sau ca rezultat al formării se vor înrăutăți condițiile de utilizare a bunului;
2.2.2 Condițiile de formare și destinația bunurilor imobile
Pentru oricare din bunurile imobile, care urmează a fi formate, criterii de formare vor servi:
– lipsa interdicțiilor legale cu privire la separarea, divizarea, comasarea sau combinarea bunului imobil inițial în temeiul căruia se propune formarea bunului imobil nou;
– păstrarea pentru bunurile imobile nou formate a destinației obiectului inițial și inclusiv a terenului;
– schimbarea destinației obiectului, în caz de necesitate;
– păstrarea pentru bunurile imobile nou formate a valorii materiale, inclusiv performanțele de utilizare.
Bunul imobil nou format trebuie să corespundă cerințelor ce caracterizează un bun imobil așa cum ar fi hotarele generale sau fixe, hotarele determinate condiționat prin proiectul de organizare a teritoriului, anume terenurile, sau cele reale care reprezintă construcțiile care se vor confirma prin planul cadastral; să fie asigurat cu drum de acces ori să fie posibilă instituirea servituții de trecere; să poată fi utilizat conform destinației; să fie respectate normativele ecologice, sanitare, urbanistice și tehnice.
La rîndul său, și scopurile formării bunurilor imobile sunt diferite. Mai răspândite sunt:
– înstrăinarea prin efectuarea tranzacțiilor (vânzarea– cumpărarea, donația, schimbul);
Exemple de astfel de tranzacții sunt prezentate în anexa B,C
– transmiterea bunului imobil în folosință (gestiune), proprietate;
– dezvoltarea sectorului de teren care necesită o majorare a spațiului, modificarea configurației prin schimburi reciproce de terenuri, ridicarea unor construcții (instalații, amenajări) care cer condiții concrete;
– descompunerea proprietăților comune și crearea în baza cotelor părți a unor bunuri imobile independente;
– optimizarea dimensiunilor sectoarelor de teren (agricole) în scopul folosirii lor raționale.
Bunul imobil care urmează a fi format trebuie să corespundă cerințelor de exploatare rațională. Terenurile vor avea aria și parametrii optimali pentru respectarea normelor agrotehnice; raportul între lățimea și lungimea parcelei trebuie să fie, de regulă, în limita de 1:2 – 1:7; construcțiile vor fi asigurate cu instalațiile aferente (curent electric, apă, canalizare, etc.) și să corespundă, exigenților contra foc, sanitare, funcționale, cu păstrarea destinației bunului imobil inițial, în temeiul căruia a fost format.
Pentru sectoarele de teren, categoria de destinație și modificarea ei este stabilită în conformitate cu Codul Funciar. Pentru fiecare sector de teren, modul de folosire, în cadrul categoriei respective este stabilit de către deținător (proprietar).
Deținătorii (proprietarii) bunurilor imobile respectă destinația stabilită. Nerespectarea destinației stabilite în procesul utilizării bunurilor imobile va provoca sancțiuni stabilite prin legislație.Categoria de destinație a construcțiilor se află într-o dependență de categoria de destinație a terenurilor.
Sunt stabilite următoarele categorii de destinație a construcțiilor:
– cu destinație locativă;
– cu destinație social-culturală;
– cu destinație comercială;
– cu destinație industrială;
Modificarea categoriei de destinație și modul de folosință a construcțiilor, conform legislație în vigoare se efectuează prin decizia autorităților administrației publice locale în condițiile cînd nu este cerută și modificarea destinației terenurilor.
Modificarea destinației bunurilor imobile în întregime nu servește motivul formării unui bun imobil nou.
2.2.3 Particularitățile de formare a terenurilor cu construcții
Construcție este o clădire sau edificiu a cărei strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudiciu destinației, și poate fi formată din unul sau mai multe tronsoane, care alcătuiesc un întreg. Criteriile de indivizibilitate sunt: structura clădirii (fundația, pereții, acoperișul, etc.) și materialele de construcție, în lipsa elementelor constructive ce unesc mai multe părți ale unei construcții, criteriu de construcție unitară poate servi destinația acesteia, omogenitatea materialelor de construcție, scările comune, stilul arhitectonic unic.
Construcție principală pe un sector de teren este considerată principală din punct de vedere al structurii, caracteristicilor arhitectonice și destinației. Pe un sector de teren pot fi una sau mai multe construcții principale.
Construcție accesorie (auxiliară) este destinată unor funcții secundare (suplimentare) în raport cu construcția principală și prin amplasamentul său în aproprierea nemijlocită a construcției principale, formează o unitate funcțională.
În cazul în care bunul imobil se formează pe un teritoriu unde există planul urbanistic de dezvoltare a localității sau este stabilit regim special de folosință a terenului sau construcției, configurația, dimensiunile și alți indici ai bunului imobil ce se formează trebuie să corespundă cerințelor planului urbanistic sau regimului stabilit.
La separarea unui teren pentru a se construi un obiect nou trebuie de ținut cont că executarea construcțiilor se face numai cu respectarea distanțelor minime obligatorii față de limitele laterale și posterioare ale parcelei, normelor sanitare și distanțelor minime necesare intervențiilor în caz de incendiu, stabilite de normativele tehnice.
Distanța dintre două construcții (ziduri) se consideră deschiderea (spațiul liber) dintre pereții exteriori și alte construcții. În caz că sunt construcții proeminente cu mai mult de unu metru, executate din materiale combustibile, distanța se va calcula dintre aceste construcții.
Potrivit legislației, separarea unui teren pentru construcții se va efectua la inițiativa proprietarului (altor persoane în drept) sau a autorității administrației publice locale.
Atunci cînd pentru formarea bunului imobil va fi necesară schimbarea destinației terenului, beneficiarul urmează să se adreseze autorităților administrației publice locale.
Iar în cazul în care la formarea bunului imobil apare necesitatea de constituire a servitutii pentru exploatarea construcției, aceasta (servitutea) se va specifica în decizia de formare a bunului imobil, emisă de persoana care inițiază formarea bunului imobil iar servitutea nu trebuie să vină în contradicție cu planul de dezvoltare a teritoriului.
Separarea forțată a unei părți din construcție se poate efectua la cererea instanței de judecată, executorului judecătoresc ori organului fiscal în temeiul expertizei tehnice, conform prevederilor legislației în vigoare.
Prin decizia autorităților administrației publice locale se efectuează modificarea categoriei de destinație și modul de folosință a construcțiilor, conform legislației în vigoare.
Linia de demarcare ce desparte o unitate imobiliară (încăpere izolată) se va exprima prin pereți portanți sau despărțitori‚ iar în plan orizontal prin tavan și pardoseală, în cazul în care bunul imobil se va forma prin divizarea unei părți a construcției (tronson) linia de demarcare, de regulă, va servi structura (construcțiile portante) clădirii.
Elementele construcției determinate ca proprietate comună (fundația, pereții, scările, holul, coridorul, ascensorul, acoperișul etc.) vor fi utilizate în conformitate cu condițiile generale de exploatare a construcției în ansamblu, în interesul tuturor proprietarilor și nu pot fi separate pentru a se forma bunuri imobile.
Formarea bunului imobil poate fi refuzată în cazul în care construirea și exploatarea obiectului nou construit poate atenta în mod inadmisibil construcțiile existente și se va refuza și formarea terenului cu construcție existentă, în cazul în care aceasta (construcția) este amplasată în afara aliniamentului de construcții („liniei roșii”), cu excepția monumentelor de istorie și cultură.
Formarea bunului imobil cu separarea unei suprafețe de teren în intravilanul localității (în zona rezidențială) în scopul construirii unui edificiu cu destinație publică (comercială, medicală, de deservire publică etc.) ori de producere, va include condițiile tehnice care urmează a fi respectate la stabilirea hotarelor dintre bunul imobil de bază și cel separat, specificate în actele normative în vigoare. În astfel de cazuri proiectarea se va face de persoanele autorizate în domeniul proiectării construcțiilor.
Construcțiile accesorii ale căror funcții sunt legate direct de construcția principală sau sunt încorporate în construcția principală și au menirea de a servi bunul principal nu pot să fie divizate în obiecte independente de drept.
Formarea bunului imobil principal (construcție) în temeiul unui bun accesoriu, se va face în temeiul deciziei proprietarului cu coordonarea în prealabil cu autoritățile administrației publice locale (spre exemplu garajul, sera, etc.).
La separarea unui teren cu construcție, suprafața minimă a terenului va fi stabilită pornind de la necesitatea de exploatare și deservire a construcției (reparația structurii, finisarea pereților etc.), fără a se aduce careva prejudiciu vecinilor.
La schimbarea destinației construcției și utilizarea acestea în alte scopuri decât cea inițială se va face prin autorizarea primăriei de schimbare a destinației, în temeiul avizului favorabil al serviciilor de arhitectură, sanitare, pompieri și altor servicii de control.
Ca obiect independent de drept nu pot fi formate instalațiile inginerești (instalații aferente construcțiilor: instalații și rețele de alimentare cu apă și canalizare, de gaze, electrice, termice), comunicații și amenajări a teritoriului care asigură funcționarea normală a tuturor construcțiilor amplasate pe acest teren, anexele gospodărești ale clădirilor de locuit situate pe același sector de teren ce asigură exploatarea adecvată a casei, terenurile adiacente la blocurile locative cu destinația de deservire a locatarilor (terenuri de joc pentru copii, uz gospodăresc, parcări, odihnă, etc.)
Poate fi separat o parte din teren pe care se găsește o construcție accesorie, pentru a se forma un bun imobil atunci când construcția respectivă nu constituie un element de importanță vitală pentru obiectul principal (casă), și aceasta se va confirma prin declarația proprietarului cu coordonarea prealabilă de către autoritatea administrației publice locale.
În cazul părților comune din clădirile cu multe etaje sau apartamente, divizarea poate fi efectuată numai când există acordul tuturor coproprietarilor ori când bunurile în cauză nu mai sânt destinate folosirii în comun iar stabilirea posibilității divizării proprietății comune într-o clădire se va efectua în temeiul raportului de expertiză tehnică.
Lucrările de modificare și divizare a construcției se execută numai în bază de proiect elaborat de către persoane autorizate în acest domeniu. De obicei, divizarea construcției se va efectua în așa fel încît să permită reparația capitală, consolidarea, reconstrucția, modificarea, extinderea etc. fără afectarea părții învecinate a construcției.
Nu pot fi împărțite zidurile (pereții) sau planșeele ce despart două încăperi (care aparțin la diferiți proprietari) și este considerată proprietate comună pe cote – părți.
Această procedura se va aplica și în cazurile în care se va schimba și destinația construcției. Iar în astfel de cazuri, suplimentar la actele menționate mai sus, este necesară autorizarea de schimbare a destinație emisă de primărie.
Proiectarea bunului imobil se va face numai de persoane juridice sau fizice autorizate în domeniul proiectării construcțiilor.
La formarea bunului imobil prin divizarea construcțiilor trebuie să se respecte următoarele condiții:
– bunul imobil nou format trebuie să corespundă atît cerințelor tehnice de exploatare cît și normelor sanitare și contra incendiare;
– nu se va afecta partea vecină;
– părțile divizate vor fi asigurate cu cale de acces sau să fie posibilă instituirea servitutii;
– arborii, cu excepția celor mai mici de doi metri, a plantațiilor și a gardurilor vii trebuie să fie la o distanță de cel puțin doi metri de la linia de hotar.
În cazul separării unui bun imobil proprietate comună, este păstrat raportul de drepturi (cota de proprietate) a coproprietarilor, atât în bunul imobil de bază cît și în bunul imobil format în urma separării, corespunzător cotelor din sectorul de teren inițial.
Particularitățile separării unui sector de teren liber de construcții.
Separarea unui sector de teren liber de construcții se efectuează determinând următoarele:
– destinația viitorului bun imobil;
– condițiile de exploatare a bunului imobil nou format;
– suprafața bunului imobil nou format;
– condițiile reliefului, solului și alte condiții naturale;
– amenajarea inginerească a teritoriului.
Destinația viitoare a bunului imobil separat reprezintă o condiție principală care își are influența directă asupra suprafeței, stabilirii hotarelor, modului de exploatare etc. și este determinată de către persoana fizică sau juridică care a inițiat acțiunea de separare.
Exploatarea bunului imobil separat necesită respectarea anumitor condiții dictate de mediul înconjurător, de bunurile imobile aferente, instalații și amenajări inginerești.
Suprafața bunului imobil este stabilită pentru fiecare caz concret, de proprietar, de autoritatea administrației publice locale, de instanța judecătorească, de organul fiscal, prin actul notarial.
Condițiile reliefului, solului, sunt respectate în măsura influenței lor asupra bunurilor imobile aferente și folosirii raționale a bunului imobil separat, în conformitate cu proiectul de formare a bunului imobil.
Amenajarea teritoriului este exprimată prin niște instalații inginerești subterane sau terestre, plantații forestiere, multianuale, obiecte antierozionale, ameliorative, care își au influența lor asupra hotarelor bunului imobil separat.
La separarea unui sector de teren, împreună cu una sau mai multe construcții principale este luată în considerație dependența funcțională dintre construcțiile și amenajările inginerești existente.
Suprafața, dimensiunile și stabilirea hotarelor bunului imobil separat sunt stabilite reieșind din funcționarea normală a construcțiilor separate.
Repartizarea construcțiilor existente în spațiu, poate naște sectoare de teren sau zone de folosință comună care sunt exprimate în două variante:
1) sectorul de interes comun este format ca un bun imobil proprietate comună;
2) sectorul de teren de interes comun este trecut în proprietatea privată a unei persoane fizice sau juridice formând paralel servitute în interesul sectoarelor adiacente.
Nu pot fi formate ca obiect independent de drept încăperile din apartamente sau case individuale la sol care nu asigură condițiile principale de formare a bunurilor imobile, condițiile de locuire (igienă, siguranță în exploatare, siguranță la foc etc.), respectarea dreptului omului la locuință sau vor afecta condițiile de trai a vecinilor.
În cazul necesității de divizare a caselor la sol cu mai multe locuințe (două, trei, patru și mai multe apartamente), divizarea se va efectua, de regulă, în conformitate cu documentația de proiect și cu planul apartamentului. Hotarele se vor stabili pe axele pereților portanți sau despărțitori ce divizează apartamentele.
2.3 Proiectul de formare a bunurilor imobile
Indiferent de metoda selectată, formarea bunurilor imobile se efectuează în baza proiectului. În denumirea proiectului se va include metoda selectată de formare a bunului imobil.
Proiectul formării bunurilor imobile are scopul formulării unei soluții concrete și raționale de utilizare a viitoarelor bunuri imobile, respectând interesele atât personale cît și cele obștești care pot apărea.
Modul și conținutul lucrărilor de elaborare a proiectelor este elaborat de autoritatea publică centrală din domeniu cadastrului.
Sursa : Elaborat de autor
Figura 2.5 Shema etapelor de formare a bunurilor imobile
Sursa : Elaborat de autor
Figura 2.6 Studiul în baza căruia va fi elaborat proiectul
Proiectul de formare a bunurilor imobile se elaborează în mai multe variante,iar varianta finală este aprobată de către solicitant. Modul de aprobare depinde de metoda de formare a bunului imobil. Proiectul de divizare sau de separare a unei proprietăți comune, va fi aprobat de către toți coproprietarii printr-un acord comun.
Conținutul proiectului este argumentat prin indici economici, ecologici și legislativi.
Proiectul de separare a unei proprietăți private, de comasare a mai multor bunuri imobile, va fi aprobat de către proprietar.
Transpunerea proiectului în natură se va efectua cu respectarea normelor tehnice elaborate de către autoritatea publică centrală din domeniul cadastrului, hotarele bunurilor imobile nou formate transpuse în natură pot fi atît generale cît și fixe, în dependență de fiecare caz concret.
Executorul lucrărilor de formare a bunurilor imobile, în baza proiectului trecut în natură, va alcătui planul cadastral al bunului imobil.
Planul cadastral al bunului imobil reprezintă în procesul formării bunurilor imobile documentul de bază care determină dimensiunile și hotarul de răspândire a dreptului asupra bunului imobil. Conținutul planului cadastral este stabilit de către autoritatea publică centrală în domeniu.
Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil se formează prin: separarea din bunul imobil, a unei părți în calitate de obiect de drept independent; comasarea a două sau mai multor bunuri imobile.
Drept fundamentare tehnică a deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum și descrierea tehnică a bunului imobil.
Planul cadastral în mod obligatoriu include hotarele, numerele cadastrale și alte caracteristici ale terenului și poate reprezenta construcțiile capitale amplasate pe teren iar planul geometric se întocmește în baza lucrărilor geodezice, executate în sistemul unic național de coordonare, indicându-se toate construcțiile capitale amplasate pe teren.
Planul cadastral și/sau planul geometric pot fi modificate numai în cazul:
a) acordului scris al tuturor titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile ale căror interese sunt atinse;
b) hotărârii judecătorești privind modificarea lor;
c) necesității corectării erorilor care nu ating hotarele terenului sau alte interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile.
Formarea unui bun imobil teren se efectuează atât în procesul creării cadastrului (înregistrare a bunurilor imobile conform criteriului sistemi) prin determinarea și înregistrarea bunurilor imobile, cât și în procesul înregistrării primare selective conform criteriului individual. Formarea și înregistrarea bunului imobil teren presupune efectuarea de măsurări pe teren prin care se determină configurația și dimensiunile fiecărei parcele sau construcții.
Ținând cont și de faptul că la temelia cadastrului bunurilor imobile stă terenul, lucrările cadastrale sunt focalizate prin el, de aceea bunului imobil format i se stabilește hotar fix, ale cărui coordonate sunt stabilite și fixate pe teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix, responsabilul de lucrările cadastrale merge pe teren și, împreună cu proprietarul acestuia și cu proprietarii terenurilor adiacente, întocmește actul constatator, la care se anexează, în mod obligatoriu, planul cadastral al terenului. Hotarul fix se stabilește la cererea și din contul proprietarului.
Cadastrul bunurilor imobile se creează prin înregistrarea primară masivă a bunurilor, pentru fiecare bun întocmindu-se un dosar cadastral, inclusiv la divizarea terenului în două sau mai multe bunuri imobile ori la comasarea a două sau mai multe bunuri imobile, sau prin înregistrare individuală. Odată format, bunului imobil teren i se atribuie un număr cadastral care deasemenea este și numărul dosarului cadastral.
Dosarul cadastral al bunului imobil teren conține un exemplar al documentului ce confirmă drepturile asupra acestui bun imobil , titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren eliberat de autoritatea administrației publice locale, certificatul de moștenire, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, contractul de schimb, contractul de arendă sau copia de pe el, planul cadastral sau planul geometric al terenului și alte documente.
Numărul cadastral atribuit la formarea bunului imobil servește drept temei pentru înscrierea bunului imobil în Registru, deci, în acest sens, menționăm că oficiile cadastrale nu sunt în drept a refuza înregistrarea bunului imobil teren, invocând lipsa numărului cadastral. Bunului imobil teren i se va atribui un număr cadastral convențional (temporar).
Bunul imobil teren poate fi format prin separare sau consolidare. Consolidarea terenurilor agricole se efectuează din inițiativa proprietarilor de terenuri, prin următoarele modalități:
– în baza contractului de activitate economică comună (gospodăria țărănească de fermier);
– prin folosirea în comun a terenurilor agricole;
– prin separare, comasare și prin redefinirea hotarelor de teren, prin arendă, vânzare-cumpărare, prin schimbul de terenuri între deținători și inclusiv între deținătorii de teren participanți la procesul de consolidare;
– prin alte modalități neinterzise.
Consolidarea și, respectiv, formarea bunului imobil teren agricol se efectuează în baza unui proiect de consolidare elaborat de organul competent.
Iar imobilul construcție poate fi definit ca obiect al dreptului de proprietate sau ca parte dintr–o proprietate construită cu o utilizare distinctă pentru proprietar, care aparține unei persoane sau mai multor persoane în indiviziune, deci, aceasta poate fi o clădire întreagă sau părți din ea, cu una sau mai multe intrări. Fiecare intrare are o adresă identică cu cea a intrării principale.
În scopul accelerării creării cadastrului bunurilor imobile, statul a organizat și înfăptuiește înregistrarea primară masivă, ce presupune realizarea unui complex de lucrări organizatorice și cadastrale iar aceste lucrări sunt axate pe documentația deținută de fostele birouri teritoriale de inventariere tehnică ( BIT ), actualmente, oficii cadastrale teritoriale. Concomitent cu înregistrarea primară masivă, se efectuează, la cerere, înregistrarea primară selectivă și înregistrarea curentă.
Legea nr.354/2004 prevede lista documentelor în întregime care sunt necesare inițierii procedurii de formare a bunului:
a) extrasul din Registru sau informația care există în cadastru, când formarea se realizează la decizia instanței sau a organelor fiscale;
b) proiectul planului cadastral și/sau geometric al bunului imobil supus formării, descrierea ( caracteristica ) tehnică;
c) în caz de necesitate, acordul în scris al titularilor dreptului ce grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, ale căror drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil;
d) după caz, documentele ce confirmă drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunului imobil în temeiul căruia se realizează formarea.
Solicitanții formării bunului imobil prezintă documentele în două exemplare ( original și copie ).Iar organele abilitate verifică dacă:
a) decizia de formare a bunului imobil este de competența organului respectiv;
b) la cerere sunt anexate toate documentele prevăzute;
c) sunt indicate pe ambele exemplare ale cererii: data primirii ei, numele solicitantului și lista documentelor primite.
După verificarea tuturor actelor, cu condiția corespunderii prevederilor legale, persoana responsabilă înregistrează cererea în condica de cereri transmițând solicitantului exemplarul al doilea al cererii [Legea nr.354/204 art.16].
Formarea bunului imobil locuință poate avea diferite temeiuri și anume: decizia autorității administrației publice locale (în cazul înregistrării primare masive conform programului de creare a cadastrului bunurilor imobile), care se referă la toate bunurile imobile dintr-o localitate; decizia autorității administrației publice locale în cazul când bunul imobil supus formării este proprietate publică; decizia persoanei private în cazul când bunul imobil apartament este proprietate privată [individuală]. Procedura de formare este aceeași pentru toate bunurile, indiferent de proprietar.
Bunul imobil apartament poate fi format similar altor bunuri imobile în temeiul hotărârii judecătorești sau a organului fiscal, deci în cazurile enunțate, inițiativa nu este a proprietarului de bun imobil, ci a creditorilor. Prin urmare, avem o formare forțată a bunului imobil, care poate fi inițiată pentru diverse bunuri immobile cum ar fi: teren; construcție; apartament etc.
Formarea bunului imobil în baza hotărârii unui organ fiscal poate fi efectuată după apariția, conform legislației, a dreptului de comercializare a imobilului.
Deci, în ambele situații, înregistrarea drepturilor asupra imobilului format și operarea modificărilor în documentele cadastrale se vor efectua în baza: proiectului de plan al imobilului format, hotărârea judecătorească sau decizia organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului.
Conform Legii Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile (art.9) ele se pot forma prin:
I separare;
II divizare;
III comasare;
IV combinare.[1]
În baza studiului și avizului, executantul va elabora proiectul de formare a bunului imobil, iar proiectarea se va efectua în conformitate cu prevederile normativelor și instrucțiunilor în vigoare, ținânduse cont și de destinația obiectului și solicitările proprietarului privind stabilirea hotarelor generale sau fixe, precum și alte caracteristici ale bunului imobil care se formează.
Pentru elaborarea proiectului de formare, executantul lucrărilor cadastrale identifică bunurile imobile, întocmind un act de constatare pe teren.
În cazul cînd datele din cadastru nu coincid cu datele constatate pe teren, iar măsurările de control indică devieri în parametrii tehnici ai bunului imobil mai mult de 10 %, se inițiază procedura de corectare a erorilor, sau modificare a planului cadastral, sau alte proceduri de a aduce în corespundere situația de pe teren și informația din cadastrul bunurilor imobile.
Dacă concomitent cu procedura de formare, are loc schimbarea destinației, aceasta se va asigura până la înregistrarea bunurilor imobile, în baza proiectului de formare.
Proiectul de formare a bunului imobil pentru terenurile amplasate în intravilanul localităților va fi coordonat cu serviciile autorităților administrației publice locale în funcție de destinația bunului. De regulă, proiectele se vor coordona cu serviciul de urbanism când se va forma un bun imobil cu construcție, ori pe terenul separat se preconizează o construcție. În cazul stabilirii unor restricții sau cerințe speciale la folosirea bunului imobil, proiectul va fi coordonat cu organul abilitat, conform legislației (serviciul pompieri, sanitar, etc.).
Proiectul de formare a bunului imobil pentru terenurile amplasate în extravilan se va coordona cu serviciul funciar al primăriei.
Responsabilitatea privind coordonarea proiectului se pune în seama proprietarului sau persoanei abilitate cu astfel de drepturi de către proprietar.
2.3.1 Analiza bunurilor imobile noi formate
După ce a primit cererea, inginerul cadastral elaborează un studiu privind posibilitatea formării bunului imobil, iar în funcție de concluzia din studiu, cererea de formare a bunului imobil va fi acceptată sau respinsă de executantul lucrărilor cadastrale. Refuzul formării bunului imobil poate fi atacat numai în instanța de judecată.
În acest studiu se va stabili dacă:
a) legislația permite formarea unui asemenea bun imobil;
b) este posibilă formarea bunului imobil din punct de vedere tehnic cu caracteristicile solicitate în cerere ori se propune o varianta posibilă;
c) destinația inițială a bunului imobil este pastrată;
d) poate exista un eventual impact al formării bunului imobil asupra modului de folosință a bunurilor imobile adiacente, inclusiv asupra accesului la căile de transport, pot fi lezate, la formarea bunului imobil, alte persoane în drepturile lor (se va menționa numele sau denumirea acestora);
e) există posibilitatea asigurării bunului imobil ce se va forma cu acces la drumul public prin stabilirea dreptului de trecere, cu conducte de canalizare, de apă etc. sau posibilitatea asigurării cu ieșire separată a încaperii izolate;
f) există alte probleme ce privesc formarea bunului imobil.
În baza studiului, inginerul cadastral elaboreaza un aviz, care de regulă se prezintă solicitantului, privind posibilitatea formarii bunului imobil.
Dacă avizul este pozitiv, executantul lucrărilor cadastrale indică lucrările, precum și autorizațiile necesare efectuării lor, condițiile de care trebuie să se țină cont la elaborarea proiectului de formare a bunului imobil.
2.3.2 Transpunerea proiectului în natură
Transpunerea proiectului de formare a bunului imobil în teren se efectuiază în baza coordonatelor punctelor de hotar din planul cadastral /geometric eleborat în cadul procedurii de formare a bunurilor imobile, în care vor fi indicate următoarele elemente:
a) punctele rețelei de trasare,
b) punctele de cotitură,
c) coordonatele punctelor de cotitură,
d) numere cadastrale terenurilor transpuse,
e) elementele naturale .
Transpunerea proiectului se efectuează numai în prezența titularului de drepturi asupra terenului, hotarele căruia urmează a fi transpuse, în baza desenului de execuție (planului geometric/cadastral) de lucru cu utilizarea utilajului geodezic respectiv.
La cererea beneficiarului, punctele de cotitură a hotarului terenului se marchează cu borne de hotar.
În rezultatul transpunerii proiectului în teren, executantul va întocmi actul de transpunere în natură a proiectului cu descrierea lucrărilor executate și anexarea a desenului de execuție.
Actul de transpunere a hotarelor în natură se perfectează în trei exemplare (OCT, Executant, Beneficiar) și se semnează de titularul de drepturi, executant, în cazul cînd bunul imobil aferent reprezintă o propietate public, actul de transpunere în natură pentru acest sector aferent este semnat de persoana responsabilă a administrației publice locale.
2.3.3 Structura numărului cadastral al bunurilor imobile
După ce s-a format, bunului imobil teren i se atribuie un număr cadastral .
Număr cadastral – reprezintă un număr individual al imobilului care este irepetabil pe teritoriul țării. Acest număr se atribuie conform procedurii stabilite de legislație și se păstrează pe toată perioada de existență a imobilului în calitate de obiect de drept. Numere cadastrale se atribuie atît bunurilor imobile cît și elementelor bunurilor imobile.
Număr cadastral convențional – reprezintă un număr cadastral provizoriu, care este atribuit imobilului pînă la efectuarea lucrărilor de înregistrare masivă.
Structura numărului cadastral este determinată în Hotărîrea Guvernului, și are următoarea structură: AA.BB.C.DD.EEE(E)/FF /GGG, în care:
AA – reprezintă numărul raionului cadastral;
BB – numărul zonei cadastrale;
C – numărul masivului cadastral;
DD – numărul sectorului cadastral;
EEE(E) – numărul sectorului de teren (parcelei),iar în cazul epuizării numerelor din trei cifre în sectorul cadastral, numărul sectoarelor de teren (parcelelor) va fi compus din patru cifre;
FF – numărul clădirii, construcției de pe terenul EEE(E);
GGG – numărul apartamentului, încăperii izolate, conform modului de evidență curentă.
În dependență de modalitatea de formare a bunurilor imobile numerile cadastrale vor fi următoarele :
În rezultatul separări, în registrul bunului imobil inițial:
– se va păstra numărul cadastral a terenului, iar numărului nou format i se va atribui un număr cadastral nou conform registrului de înregistrare;
În rezultatul acțiunii de divizare, în registrul bunului imobil inițial:
– se va stinge numărul cadastral a bunului imobil inițial;
În rezultatul acțiunii de comasare, în registrul la bunurile imobile inițiale:
– se vor stinge numerele cadastrale ale bunurilor imobile inițiale;
Pentru bunul imobil nou format:
– se va atribui număr cadastral bunului nou format;
În urma combinării în registrul bunurilor imobile:
– se vor păstra numerele cadastrale ale bunurilor imobile;
Capitolele registrului cadastral. Registrul bunurilor imobile se constituie din trei capitole:
a) capitolul A, care conține înscrierile privind terenul;
b)capitolul B, care conține înscrierile privind construcțiile sau alte bunuri imobile amplasate pe teren;
c) capitolul C, care conține înscrierile privind încăperile izolate, acest capitol se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra construcției și asupra încăperilor ei izolate îl dețin diferite persoane.
Capitolele A și B din registrul bunurilor imobile se țin împreunã. Capitolul C se ține pentru fiecare bun imobil ce constituie obiect al înregistrării în acest capitol.
Fiecare din aceste capitole indicate ale registrului cadastral va fi constituit din trei subcapitole:
a) subcapitolul I – însăși bunul imobil;
b) subcapitolul II – dreptul de proprietate asupra bunului imobil;
c) subcapitolul III – grevarea drepturilor patrimoniale.
Registrul bunurilor imobile conține un capitol– supliment privind estimarea bunului imobil în scopul impozitării, care se inserează în dosarul cadastral. Înscrierile în capitolul-supliment se efectuează și se radiază conform actelor normative speciale și acest capitol-supliment va conține date privind:
a) factorii fizici care influențează valoarea bunului imobil;
b) valoarea estimată a bunului imobil;
c) data ultimei estimări;
d) sursa de obținere a informației privind valoarea bunului imobil;
e) data introducerii înscrierii.
Conținutul subcapitolelor registrului bunurilor imobile. În subcapitolul I al fiecărui capitol din registrul bunurilor imobile este indicat:
a) numărul cadastral (numărul cadastral convențional) al terenului, al construcției sau al încăperilor izolate, care fac obiectul înregistrării la capitolul respectiv;
b) modul de folosință al bunului imobil;
c) locul amplasării sau adresa bunului imobil;
d) date privind tipul hotarelor;
e) suprafața totală a bunului imobil;
f) servitutea constituită pentru uzul sau utilitatea bunului imobil;
g) orice modificări, însemnări, corectări ce se referă la bunul imobil.
În subcapitolul II al fiecărui capitol din registrul bunurilor imobile se fac înscrieri referitoare la dreptul de proprietate:
a) numele și prenumele proprietarului, data nașterii, numărul de identificare de stat (IDNP) și alte date din actul de identitate – în cazul persoanei fizice (se indică toți coproprietarii bunului imobil); denumirea, numărul și data eliberării certificatului înregistrării de stat, numărul de identificare de stat (IDNO) – în cazul persoanei juridice;
b) domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei juridice;
c) documentele ce confirmă drepturile, în a căror bază a fost înscris dreptul de proprietate;
d) felul înscrierii;
e) orice modificări, însemnări sau corectări ce se referă la înscrierile din acest subcapitol.
În subcapitolul III al fiecărui capitol din registrul bunurilor imobile se fac înscrieri referitoare la alte drepturi reale și la alte grevări, iar acest subcapitolul este alcătuit din două părți, și anume:
Partea 1 conține înscrieri referitoare la alte drepturi reale (dreptul de uzufruct, uzul, abitația, superficia, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca, dreptul de folosință, concesiunea, gestiunea economică);
Partea 2 conține înscrieri referitoare la drepturile de creanță, la faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile, a căror notare este prevăzută de legislație.
În subcapitolul III se mai indică:
– termenul pentru care s-a constituit dreptul, dacă un așa termen a fost stabilit;
– date despre titularul al cãrui drept este înregistrat în acest subcapitol;
– denumirea, numărul și data eliberării documentelor ce confirmă drepturile, în a căror bază a fost efectuată înscrierea;
–orice modificări, însemnări, corectări cu privire la înscrierile din acest subcapitol.
În fiecare subcapitol al registrului trebuie să se indice numărul cadastral al terenului.
2.4 Elaborarea documentului de drept al bunului imobil
După finalizarea lucrărilor de formare a bunului imobil, executantul lucrărilor cadastrale întocmește dosarul tehnic al bunului imobil nou format.
Acest dosar tehnic va conține:
a) studiul privind posibilitatea de formare a bunului imobil;
b) actul de constatare pe teren la identificarea bunurilor imobile;
c) autorizația de construire sau documentele de recepție a lucrărilor de construcție dacă desigur au fost efectuate astfel de lucrări;
d) acordul scris al titularilor cu ale caror drepturi este grevat dreptul de proprietate asupra bunului imobil (arendașul, creditorul gajist, titularul dreptului de servitute) sau acordul scris al proprietarilor bunurilor imobile adiacente care pot fi lezați în drepturi la formarea bunului imobil;
e) actul de constatare pe teren la stabilirea hotarelor fixe dacă desigur s–au stabilit astfel de hotare;
f) planul cadastral sau planul geometric al bunurilor imobile. Elaborarea planului cadastral al noului bun imobil.
Plan cadastral – este o reprezentare grafică a teritoriului care conține date despre amplasamentul, hotarele și deasemenea numerele cadastrale ale terenurilor, precum și alte date despre cantitatea și calitatea terenurilor unităților administrativ– teritoriale precum și a deținătorilor de terenuri.
După conținutul informației, planurile cadastrale se divizează în:
1. plan cadastral al unității administrativ–teritoriale;
2. plan cadastral al bunului imobil.
Planul cadastral al bunului imobil (parte componentă a documentului de drept asupra bunului imobil) este autentificat de către oficiile cadastrale teritoriale și este eliberat în trei exemplare, care se păstrează:
– primul exemplar la proprietarul bunului imobil;
– al doilea exemplar la primăria satului sau a comunei;
– al treilea exemplar la oficiul cadastral teritorial (în dosarul cadastral).
Executorul lucrărilor de formare a bunurilor imobile va alcătui planul cadastral al bunului imobil, cu indicarea limitelor de hotar, adiacenții bunului imobil cu indicarea numerilor cadastrale, suprafața terenului, și toate acestea vor fi efectuate în baza proiectului de transpunere în natură.
Planul cadastral al bunului imobil care este aprobat de către Oficiul Cadastral Teritorial reprezintă documentul de bază care determină dimensiunile de răspîndire a drepturilor asupra bunului imobil în procesul formării bunurilor imobile, iar toate documentele de autentificare a dreptului asupra bunurilor imobile nou formate sunt însoțite de planul cadastral al bunului imobil.Conținutul planului cadastral, la propunerea Agenției de Stat este aprobat de către guvern.
Elaborarea proiectului planului geometric. Planul geometric se elaborează în mod selectiv, la cererea titularului de drepturi, sau în mod masiv în cadrul înregistrării primare masive conform Programului de stat de creare a cadastrului.
Planul geometric se elaborează în următoarele scopuri:
a) pentru înregistrarea primară a bunului imobil;
b) pentru actualizarea planului cadastral ce necesită modificarea hotarelor bunurilor imobile, înscrierea sau actualizarea datelor despre construcție în Registrul bunurilor imobile.
c) pentru formarea bunurilor imobile.
Procedura de formare a bunurilor imobile este stabilită prin Legea privind formarea bunurilor imobile.
Întocmirea planului geometric După finisarea de identificare a bunurilor imobile se întocmește planul geometric. Planul geometric întocmit în rezultatul efectuării lucrărilor cadastrale masive va conține:
– punctele rețelei planimetrice;
– hotarul intravilanului;
– hotarul zonei, masivului și sectorului cadastral;
– hotarele terenurilor;
– reprezentarea grafică a construcției de bază;
– numerele postale ale construcțiilor (adresa);
– numerele cadastrale;
– denumirea întreprinderii care a întocmit planul cadastral, anul si luna executării.
Atribuirea numerilor cadastrale se efectuează astfel: fiecărui teren reprezentat pe plan i se conferă un număr cadastral, la numerotarea terenurilor se vor lua în considerație numerele cadastrale atribuite deja de OCT în cadrul înregistrării selective. Aceste numere nu se modifică, cu excepția cazurilor:
– existența numerelor cadastrale convenționale, în acest caz numărul convențional se va substitui prin numere cadastrale de bază;
– cînd două sau mai multe numere identice s–au atribuit la bunuri imobile diferite, în acest caz, unul din aceste numere va fi schimbat.
Ulterior, modificările respective vor fi operate în dosarul cadastral și registrul bunului imobil.
După ce s–au atribuit numere cadastrale acestor terenuri, se va efectua verificarea corespunderii datelor despre bunul imobil din baza de date descriptive (adresa, numărul cadastral) cu datele din planul geometric.
În cazul cînd coordonatele punctelor de cotitură a terenurilor, conform planului întocmit, în mod selectiv, la atribuirea terenurilor, nu corespund coordonatelor hotarelor terenurilor stabilite în baza măsurărilor efectuate pentru întocmirea planului cadastral în cadrul înregistrării masive, dacă aceste măsurări au fost efectuate conform cerințelor prezentei Instrucțiuni, iar necorespunderea este generată de erori de măsurare la atribuirea terenurilor, pe planul geometric vor fi reprezentate hotarele terenurilor conform măsurărilor ce s–au efectuat în cadrul înregistrării primare masive.
În acest caz, Oficiul cadastral teritorial, după modificarea planului cadastral va elibera proprietarului de teren al cărui plan a fost modificat, planul cadastral al bunului imobil actualizat, care va fi parte componentă a documentului ce confirmă drepturile.
Planul geometric digital va fi elaborat cu respectarea prevederilor cuprinse în îndicațiile tehnico–redacționale privind crearea planurilor digitale, elaborate și aprobate de Agenție.
Structura planului geometric întocmit în mod masiv va conține:
– punctele rețelei geodezice;
– hotarele unității administrativ–teritoriale;
– hotarele intravilanului;
– hotarele zonei, masivului, sectorului cadastral;
– hotarele terenurilor;
– reprezentarea grafică a construcției de bază;
– numerele postale ale construcțiilor;
– numerele cadastrale;
– denumirea întreprinderii care a întocmit planul geometric, anul si luna executării lui.
Întocmirea dosarului tehnic a bunului imobil.
Toate documentele care sunt întocmite în cadrul lucrărilor cadastrale de elaborare a planului geometric/cadastral vor fi îndoseliate în dosarul tehnic , iar datele se stochează pe suporți magnetici și se prelucrează. Pe acestea se aplică etichetele de recunoaștere si identificare a masivelor de lucru la care se referă, numerele unităților cadastrale (raionul, zona, masivul și sectorul).
Un dosar tehnic va conține:
– nota explicativă;
– materialele de examinare a punctelor geodezice;
– materialele măsurărilor geodezice de cîmp;
– formularele tip completate;
– actele de constatare pe teren;
– copia deciziei de aprobare a planului geometric;
– planul geometric aprobat de consiliul local;
– notele de verificare a lucrărilor cadastrale;
– alte materiale stipulate în contract. Exemplu de dosar tehnic este reprezentat în anexa D
2.5 Înregistrarea bunurilor imobile
Înregistrarea bunului imobil format și a drepturilor asupra lui se efectuează la oficiul cadastral teritorial în a cărei rază de acțiune este situat bunul.
Pentru înregistrarea bunului imobil format, persoana interesată prezintă oficiului cadastral teritorial documentele care confirmă drepturile, decizia de formare și dosarul tehnic, după caz.
În termenele stabilite pentru înregistrarea bunului imobil, oficiul cadastral teritorial controlează conformitatea documentelor prezentate cu cerințele ce sunt stabilite în domeniu. În cazul neconformității, pînă la înlăturarea ei, registratorul va sista, în modul stabilit, înregistrarea.
După verificarea documentelor, registratorul oficiului cadastral teritorial:
a) atribuie bunului imobil format număr cadastral, după caz;
b) consemnează în Registrul bunurilor imobile drepturile asupra bunului imobil format;
c) operează modificări în planul cadastral și în dosarul cadastral, inclusiv anularea numărului cadastral al fiecărui bun imobil inițial;
d) va întocmi, după caz, în temeiul documentelor prezentate de solicitant, dosare cadastrale pentru fiecare bun imobil format.
Însă, în cazul în care, la formarea bunurilor, în Registrul bunurilor imobile sînt înscrise drepturi patrimoniale cu care este grevat dreptul de proprietate, aceste grevări vor fi transcrise la toate bunurile imobile formate dacă legea sau înțelegerea dintre părți nu prevede altfel.
Procedura formării bunului imobil poate înceta în orice moment pînă la înscrierea drepturilor asupra lui în Registrul bunurilor imobile, la cererea persoanei care a inițiat procedura de formare. În acest caz, solicitantul nu poate cere recuperarea sumei depuse pentru formarea bunului imobil. După înscrierea dreptului asupra bunului imobil în Registrul bunurilor imobile, cererea de încetare a procedurii de formare a bunului imobil nu mai poate fi acceptată.
După înregistrarea bunului imobil, oficiul cadastral teritorial, cu excepția formării bunului imobil prin divizare, eliberează titularului de drept un certificat, de un model stabilit de Guvern, asupra bunului imobil format.
2.6 Cadrul legislativ
Cadrul legislativ existent deja include un set de norme juridice care în măsura lor limitează posibilitatea formării unor bunuri immobile, iar la aceste norme se referă restricții ce țin de dimensiuni, categorii de destinație etc.
Formarea bunurilor imobile este reglementată de Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354-XV din 28. 10. 2004. În procesul de formare a bunurilor imobile se mai aplică prevederile Codului civil, ale Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Legii privind principiile urbanismului și amenajării teritoriului nr.835-XIII din 17.05. 1996, Legii privind calitatea în construcții nr.721-XIII din 02.02.1996, Legii condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30.03.2000, Hotărîrii Guvernului nr.360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism și autorizarea construirii sau desființării construcțiilor și amenajărilor, Hotărîrii Guvernului nr.5 din 05.01.1998 cu privire la aprobare.
Această lege stabilește modul de formare a bunurilor imobile atît în funcție de proprietar cît și de destinație.
Obiectul acestei legi îl constituie formarea imobilelor, ca obiecte independente de drept, prin separare, divizare, comasare sau combinare a unor bunuri imobile înscrise în Registrul bunurilor imobile, precum și înregistrarea imobilelor formate.
Raporturile juridice aferente delimitării terenurilor proprietate publică, atribuirii terenurilor din proprietate publică în proprietate privată sau în folosință, precum și consolidării terenurilor se reglementează de Codul funciar nr.828-XII din 25 decembrie 1991, de alte acte normative.
În sensul prezentei legi, se definesc următoarele anumite noțiuni principale cum ar fi:
formare a bunului imobil – reprezintă un complex de lucrări executate în vederea apariției unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent, prin separare, divizare, comasare sau combinare a unor bunuri imobile înscrise în Registrul bunurilor imobile;
condiții de formare a bunurilor imobile – set de reguli și cerințe a căror îndeplinire este obligatorie la formarea de bunuri imobile;
bun imobil inițial – bun imobil în baza căruia se formează un nou bun imobil;
inginer cadastral – persoana având studii corespunzatoare in domeniul cadastrului, angajat.
De regulă formarea bunului imobil se inițiază de proprietarul bunului, inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul autorității împuternicite cu administrarea bunului. Dar poate fi inițiată și de către titularii de drepturi reale cu acordul proprietarului, (ex. creditorul gajist sau persoana care are în proprietate o construcție pe un teren ce aparține unității–administrativ teritoriale).
2.7 Particularitățile tranzacțiilor
Tranzacția – reprezintă un contract prin care parțile termină un proces început sau preîntîmpină un proces ce poate sa nască.
Tranzacțiile cu bunuri imobiliare reprezintă acțiunile cetățenilor și persoanelor juridice orientate spre instruirea, încetarea sau modificarea anumitor drepturi și obligații. Scopul oricărei tranzacții este de a obține dreptul de proprietate sau dreptul de folosință asupra patrimoniului. În general, sunt puse în practică trei grupe principale de tranzacții cu bunuri imobiliare:
tranzacții cu terenuri;
tranzacții cu bunuri imobile locative;
tranzacții cu clădiri și încăperi nelocative.
Toate tranzacțiile cu bunuri imobiliare, prin natura lor, poartă caracter particular. Piața imobiliară, în majoritatea cazurilor, nu este transparentă, informația cu privire la vânzări, închirieri și alte tranzacții cu bunurile imobiliare ne este accesibilă publicului larg. Nu sunt credibile nici informațiile cu privire la tendințele de dezvoltare a pieții, publicată în presa periodică. De aceea, evaluatorul trebuie să–și planifice timp suplimentar, în cazul unor servicii de evaluare, pentru a reuși să adune și să verifice informațiile necesare.
Întrucât implică bunuri imobiliare, toate operațiunile au un caracter local. În acest sens, tranzacțiile sunt influențate puternic de condițiile locale – cadrul legislativ existent, tradiții de evaluare, etc.
Orice operație cu un bun imobiliar este unică în felul ei și acest lucrul se exprimă prin particularitățile bunurilor imobiliare și cele de dezvoltare a piețelor locale. Chiar și bunurile imobile–tip, construite după același proiect, cu utilizarea mijloacelor de construcție unificate, produse pe căi industriale, se deosebesc unele de altele prin particularități de amplasare, poziționarea lor față de punctele cardinale, de caracteristicile terenului pe care au fost înălțate aceste imobile, de adâncimea apelor freatice și așa mai departe. Fiecare piață locală stă, de asemenea, sub incidența particularităților ei, a ansamblului de factori ai mediului, extern și intern, ceea ce are un anumit impact asupra tranzacției. În afară de factorii enumerați mai sus, unicitatea operațiunii este marcată și de caracteristicile individuale ale vînzătorului și cumpărătorului.
Tranzacțiile cu bunuri imobiliare sunt influențate în mare măsură de nivelul de informare a vînzătorului și cumpărătorului, de caracteristicile personale, emoționale și psihologice ale acestora. Cumpărătorul și vînzătorul pot să întemeieze anunțuri întemeiate pe zvonuri, capriciile modei sau nevoi psihologice confuze. Drept rezultat se poate produce o diferență mare între prețurile de vînzare și condițiile de realizare a unei tranzacții.
Particularitățile tranzacțiilor cu bunuri imobiliare sunt legate de segmentarea pieții. Diferiți participanți ai pieții pot avea o diferită putere de cumpărare și diferite preferințe și doleanțe.
Spre deosebire de tranzacțiile cu alte feluri de proprietate, operațiunile cu bunuri imobiliare se caracterizează adesea printr–un număr relativ mic de cumpărători și vînzători de bunuri imobiliare, cum ar fi, cele unicale. De aceea pentru a efectua o astfel de tranzacție, se cer și sunt destul de importante anumite deprinderi profesionale și competențe, pe care trebuie să le posede specialiștii ce prestează servicii de mediere.
Tranzacțiile cu bunurile imobiliare sunt influențate de cererea fluctuantă de bunuri imobiliare, și majorarea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare comportă antrenarea unor resurse financiare importante și credite bancare, de aceea cererea de bunuri imobiliare este în funcție de rata dobînzilor la credite.
În derularea operațiunilor cu bunuri imobiliare, deseori are loc o neconcordanță între categoriile economice: „cost”, „valoare” și „preț”, din cauza deosebirilor esențiale de interpretare a lor, de aceea practica demonstrează că valoarea de piață a bunului imobiliar adesea nu coincide cu prețul de vînzare real al acestui bun. În unele etape de dezvoltare a pieței, costurile de producere a bunului imobil pot depăși substanțial valoarea lui de piață. Această diferență se leagă deseori de diferite riscuri, de factori inopinați și nedirijabili, cu impact asupra valorii bunului imobiliar.
Cercetînd particularitățile de efectuare a operațiunilor pe piața imobiliară și ca rezultat al unui astfel de studiu, fiecare participant la tranzacțiile ei poate să tragă concluzii cu privire la cel mai rațional comportament profesional, la nivelul de competențe cerut, cu privire la direcțiile de cercetare a pieței imobiliare, cu privire la exigențele vînzătorilor și cumpărătorilor, precum și la factorii ce influențează cererea și oferta.
2.8 Concluzii la capitolul 2
În acest capitol am descris baza teoretică a formării bunurilor imobile, am inclus toate noțiunile generale pentru cunoașterea aprofundată a acestei teme precum și scopul, principiile, condițiile, particularitățile etc.
Am elaborat diferite scheme ce privesc etapele și acțiunile de formare a bunurilor imobile, precum și etapele proiectului de formare a lor.
După finalizarea lucrărilor de formare a bunului imobil, executantul lucrărilor cadastrale întocmește dosarul tehnic al bunului imobil nou format.
Deasemenea este descrisă și structura numărului cadastral care reprezintă un număr individual al imobilului care este irepetabil pe teritoriul țării, și acest număr se atribuie conform procedurii stabilite de legislație și se păstrează pe toată perioada de existență a imobilului în calitate de obiect de drept. Numere cadastrale se atribuie atît bunurilor imobile cît și elementelor bunurilor imobile.
3 METODOLOGIA FORMĂRII BUNURILOR IMOBILE ȘI APLICAREA METODELOR DE FORMARE ÎN COMUNA MINGIR RAIONUL HÎNCEȘTI
3.1 Metoda separării bunurilor imobile
Formarea prin separare se efectuează în cazul cînd din bunul imobil se desprinde o parte pentru a forma un bun imobil independent, și ca rezultat al formării bunurilor imobile prin separare în schimbul unui bun se vor forma două sau mai multe bunuri imobile independente ale aceluiași titular. Trebuie de menționat că procedura de formare se referă la bunul imobil, însă dreptul de proprietate nu se modifică. Astfel proprietar al bunurilor imobile formate prin separare rămâne persoana-proprietar al bunului inițial.
Separearea poate avea loc atunci cînd:
a) bunul imobil care urmează a fi separat constituie un sector de teren;
b) bunul imobil care urmează a fi separat constituie din sector de teren și construcție;
c) bunul imobil care urmează a fi separat constituie un sector de teren și o parte din construcție (altă parte din construcție rămâne în componența obiectului inițial);
Sursa: Elaborat de autor cu ajutorul programei specializate
Figura 3.1 Bunul imobil care urmează a fi separat constituie un sector de teren și o contrucție.
Sursa: Elaborat de autor cu ajutorul programei specializate
Figura 3.2 Bunul imobil nou format în urma separării
În rezultatul acțiunii de separare, în Registrul bunului imobil inițial:
– se va păstra numărul cadastral a terenului;
– se va schimba suprafața și hotarele terenului;
– se va menționa actul în temeiul căruia s-a efectuat separarea și schimbarea suprafeței;
Pentru bunul imobil nou format:
– se va atribui număr cadastral;
– se vor efectua înscrieri respective privind înregistrarea bunului imobil în Registrul bunurilor imobile;
– se va întocmi dosarul cadastral.
3.1.1 Separarea bunului imobil în comuna Mingir
Conform cererii cu privire la formarea bunului imobil s–a solicitat seprarea bunului imobil cu numărul cadastral 5345202022 amplasat în comuna Mingir raionul Hîncești.
Tabelul 3.1 Caracteristicile tehnice a bunului imobil inițial modificat
Figura 3.3 Proiectul de formare a bunului imobil
Figura 3.4 Planul cadastral (gometric)al bunului imobil inițial modificat
Tabelul 3.2 Parametrii hotarului
Figura 3.5 Terenul si lista coordonatelor
Figura 3.6 Planul cadastral (geometric) al bunului imobil nou format
3.2 Metoda divizării bunurilor imobile
Formarea bunurilor imobile prin divizare se aplică în cazurile împărțirii proprietății comune. Legea impune ca până la încheierea contractului de împărțire a bunului imobil aflat în proprietate comună pe cote–părți, coproprietarii să asigure elaborarea documentației de formare a bunurilor imobile, și aceasta va asigura înregistrarea bunurilor ce au revenit proprietarilor în contul cotelor părți în registrul bunurilor imobile.
La elaborarea proiectului de formare prin divizare se recomandă ca să se țină cont de modul de folosire a bunului imobil comun de care coproprietarii până la divizare, dacă aceștia nu solicită altfel. Procedura de divizare se va aplica și în cazul în care împărțirea bunului imobil proprietate comună pe cote-părți nu duce la desființarea totală a proprietății comune pe cote–părți. (exemplu: bunul inițial se află în proprietate comună pe cote-părți la trei coproprietari (câte1/3). După divizare cu perfectarea, respectiv, a contractului de împărțire, un bun rămâne la doi coproprietari pe cote–părți (câte1/2), iar al doilea bun revine celui de al treilea coproprietar (1 întreg).
Divizarea va avea loc prin următoarele exemple:
a) bunul imobil care urmează a fi divizat constituie un sector de teren;
b) bunul imobil care urmează a fi divizat constituie un sector de teren și construcții amplasate izolat;
c) bunul imobil care urmează a fi divizat constituie un sector de teren și o parte din construcție;
d) bunul imobil care urmează a fi divizat constituie o construcție;
Sursa: Elaborat de autor cu ajutorul programei specializate
Figura 3.7 Bunul imobil inițial care urmează a fi divizat constituie un sector de teren;
Sursa: Elaborat de autor cu ajutorul programei specializate
Figura 3.8 Bunul imobil după divizare
Deci, în rezultatul acțiunii de divizare, în Registrul bunului imobil inițial:
– se va stinge numărul cadastral a bunului imobil inițial;
– se va menționa actul în temeiul căruia s-a stins obiectul.
Însă pentru bunurile imobile noi formate:
– se va atribui numere cadastrale bunurilor nou formate;
– se vor efectua înscrierile respective privind înregistrarea bunului imobil în registrul bunurilor imobile;
– se vor indica hotarele și suprafața bunurilor imobile noi formate;
– se vor îndosaria documentele necesare în dosarul cadastral.
Transpunerea proiectului în natură este varianta finală a proiectului de divizare a bunului imobil proprietate comună, coordonată (acceptată) de către toți coproprietarii și avizată pozitiv de către persoanele abilitate din cadrul autorităților publice locale este transpusă în natură.
În procesul transpunerii în natură a proiectului de divizare sunt utilizate metodele respective de elaborare a planului cadastral.
Elaborarea planului cadastral modificat – în baza măsurărilor de transpunere a proiectului de divizare în natură a fost elaborat planul cadastral al terenurilor nou formate.
Împreună cu elaborarea planului cadastral sunt determinate coordonatele tuturor punctelor de hotar al terenurilor noi.
Planul cadastral digital (numeric) se elaborează în conformitate cu cerințele tehnice ale autorității publice centrale în domeniul cadastrului, și divizarea bunului imobil la solicitarea coproprietarilor este finalizată cu elaborarea dosarului lucrărilor cadastrale și a planului cadastral.
Îndosărierea documentelor cadastrale.
Dosarul documentelor elaborare în procesul de divizare a terenurilor va include următoarele:
– documentul de inițiere a lucrărilor;
– studiul de fezabilitate;
– planul cadastral (geometric) al bunului imobil inițial;
– proiectul formării bunurilor imobile prin divizare;
– măsurări în teren de transpunere a proiectului în natură;
– planurile cadastrale (geometrice) ale bunurilor imobile nou formate;
– actul de primire a lucrărilor de către solicitant.
Înregistrarea bunului imobil nou format. Procesul de înregistrare a bunului imobil format prin divizare va include următoarele etape:
– depunerea cererilor de înregistrare a bunurilor imobile nou formate. Dosarul lucrărilor cadastrale de divizare se va anexa la dosarul bunului imobil supus divizării;
– examinarea cererilor de înregistrare;
– adoptarea deciziei asupra cererilor de înregistrare;
– înregistrarea cererilor;
– examinarea documentelor anexate la cerere (dosarul documentelor);
– adoptarea deciziei de înregistrare a bunurilor imobile nou formate;
– modificarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile ce ține de bunul imobil inițial;
– completarea dosarului cadastral al bunului imobil inițial;
– deschiderea fișelor noi de înregistrare (a codurilor noi cadastrale);
– efectuarea înscrisului în fișierele registrului bunurilor imobile;
– deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou format;
– pregătirea extrasului din registru.
Documentul de drept asupra bunului imobil nou format, în baza căruia se va efectua înscrisul în registrul bunurilor imobile, va fi același document de drept al bunului imobil inițial. În acest caz dreptul la proprietatea comună.
În procesul de devizarea a bunului imobil inițial și formarea a mai multor bunuri imobile, se vor deschide coduri cadastrale noi.
3.3 Metoda comasării bunurilor imobile
Comasarea este modalitatea de formare a bunului imobil prin unirea a două sau a mai multor bunuri imobile înregistrate având hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele comun, aparținând unuia și aceluiași proprietar sau aflându-se în proprietatea comună al acelorași persoane.
În cazurile bunurilor imobile proprietate comună pot fi comasate doar bunurile imobile proprietate comună în devălmășie sau numai bunurile imobile proprietate pe cote-părți. În cazul comasării bunurilor imobile proprietate comună în diviziune, cotele-părți în bunul comasat se calculează de executantul lucrărilor cadastrale în cooperare cu coproprietarii, ținându-se cont de cotele deținute de coproprietari în bunurile imobile inițiale. Cotele-părți în bunul imobil format prin comasare se indică în decizia de formare.Comasarea bunurilor imobile ce aparțin diferitor proprietari poate avea loc numai în cazul existenței unui act juridic între acești proprietari, care reglementează relațiile juridice ce apar în legătură cu comasarea bunurilor.
Exemple de comasare sunt în cazurile cînd:
a) bunurile imobile care urmează a fi comasate constituie sectoare de teren;
b) bunurile imobile care urmează a fi comasate constituie sectoare de teren cu construcții;
Sursa: Elaborat de autor cu ajutorul programei specializate
Figura 3.9 Bunul imobil inițial care urmează a fi comasat constituie un sector de teren
Sursa: Elaborat de autor cu ajutorul programei specializate
Figura 3.10 Bunul imobil nou format în urma comasării
3.4 Metoda combinării în formarea bunurilor imobile
Formarea bunului prin combinare acțiunea de separare a unei părți din bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imobil independent, și alipirea ei la un bun imobil adiacent. Această modalitate de formare oferă posibilitatea de a resistematiza două proprietăți adiacente ale aceluiași proprietar, sau de a înstrăina o parte a unui bun imobil prin unirea acestei părți la bunul imobil adiacent.
Modalitatea de formare a bunului imobil prin combinare poate fi aplicată numai pentru bunurile adiacente cu aceiași destinație, iar în cazul în care o încăpere, componentă a unui bun imobil, va fi alipită la alt bun imobil (în rezultatul tranzacției), bunurile imobile își vor păstra numerele cadastrale anterioare, iar modificările se vor face numai în suprafața bunurilor imobile. Alipirea efectuează cu autorizarea primăriei respective în temeiul avizului expertizei tehnice și cu acceptul Asociației de coproprietari (în cazul locuințelor).
Exemple de variante de combinare sunt:
a) bunurile imobile care urmează a fi combinate constituie sectoare de teren;
b) bunurile imobile care urmează a fi combinate constituie sectoare de teren cu construcții.
Sursa: Elaborat de autor cu ajutorul programei specializate
Figura 3.11 Bunul imobil inițial care urmează a fi combinat
Sursa: Elaborat de autor cu ajutorul programei specializate
Figura 3.12 Bunul imobil nou format în urma combinării
Proiectul de combinare a două bunuri imobile poate fi inițiat numai la solicitarea ambelor părți (proprietari), și în dependență de autorul proiectului de combinare, expunerea voințeii de inițiere a proiectului este diferită. La oficiul cadastral se vor depune două cereri. La o întreprindere privat va fi acceptat un contract triplu de efectuare a lucrărilor.
Obiectul proiectului de combinare a terenurilor va fi, în exclusivitate numai terenurile părților solicitante.
În procesul de elaborare a proiectului se va respecta principiul pretabilității și fezabilității, schimbului echitabil etc. Acest proiect va include:
nota informativă (de argumentare) a acțiunilor preconizate;
proiectul amplasării spațiale a terenurilor (proiectul planului cadastral).
Un rol important în aplicarea metodei de combinare a bunurilor imobile îl are manifestarea voinței de aprobare (acceptare, autentificare) a modificărilor inițiate. Evident că doar părțile pot accepta sau respinge proiectul de combinare a bunurilor imobile.
Procedura de recunoaștere a deciziilor de proiect poate fi manifestată prin cererea comună de modificare a înscrisului din registru în baza proiectului de combinare a bunurilor imobile.
Modificarea înscrisului din registru. Registratorul exeaminează cererea comună de înregistrare a modificărilor în registru, proiectul de combinare a bunurilor imobile anexat și, în condițiile respectării legislației în vigoare adoptă decizia de efectuare a modificării.
În procesul de examinare, registratorul va acorda o atenție deosebită faptul ca proiectul (deciziile de proiect) să nu depășească limitele drepturilor deținute de proprietari.
3.5 Concluzii la capitolul 3
Acest capitol include toate cele patru metode de formare a bunurilor imobile precum : metoda separării, divizării, comasării și combinării, care sunt descrise cu exemple concrete ale terenurilor din comuna Mingir. Conform cererii cu privire la formarea bunului imobil s–a solicitat seprarea unui bun imobil amplasat în comuna Mingir raionul Hîncești și am descris succint metoda separării care a fost executată în comună cu toate tabelele și desenele necesare.
4. SECURITATEA ACTIVITĂȚII VITALE
4.1 Analiza stării securității în muncă și mediului ambiant în comuna Mingir, raionul Hîncești
Protecția muncii reprezintă un ansamblu de norme care au ca obiect reglementarea relațiilor sociale ce se formează în legătură cu organizarea, conducerea și realizarea procesului de muncă, în scopul prevenirii accidentelor și bolilor profesionale.
Legea definește protecția muncii ca un ansamblu de activități care au scop asigurarea celor mai bune condiții în desfășurarea procesului de muncă, apărarea vieții, integrității corporale și sănătății salariaților și altor persoane participante la procesul de muncă.
Pentu lucrătorii din oficiu cadastral instructajul introductiv general referitor la protecția muncii este organizată de specialistul principal pe protecția muncii ori specialistul șef,sau de conducătorul întreprinderii.
Instructajul se face în cabinetul de protecție a muncii de către specialiștii respectivi, împuterniciți printr–o decizie în scris a conducătorului oficiului și se verifica de către conducătorul ierarhic superior celui ce a efectuat instructajul.Instructajul are caracter de lecție în cadrul cărora angajaților li se explică procesele tehnologice în întreprindere , legislația și disciplina muncii, programul de muncă.
Inginerul șef poartă răspundere de starea protecției muncii în toate lucrările. Întăririle sale în corespundere cu regulamentul despre organizarea lucrului sunt indeplinite satisfăcător.
Instructajul la locul de muncă începe din momentul prezentării noului angajat la locul de muncă, se efectuează de către conducătorul nemijlocit la locul de muncă, desemnat să conducă procesul de muncă printr–o decizie în scris a conducătorului oficiului cadastral. Programul instructajului la locul de muncă, este întocmit de conducătorul locurilor de muncă, în raport cu prevederile standardelor de securitate, normelor respective și instrucțiunilor de protecție a muncii.
Persoanele nou angajate, după ce au însușit instructajul la locul de muncă, o perioadă, stabilită la oficiul cadastral, vor face stagiul sub supravegherea unor cadre cu experiență, numite de către conducătorul oficiului cadastral.
Instructajul periodic este efectuat în mod obligatoriu cu toți angajații conform programului instructajului la locul de muncă de către conducătorul locului de muncă respectiv.
Instrictajul periodic este efectuat ori de câte ori este necesar la intervale, care, în funcțiile de condițiile de muncă de unitatea economica, pot varia la cel mult 30 zile.
Nu pe deplin se duce lucrul cu subordonații pentru prevenirea accidentelor. În proporții mici este aplicată tehnologia fără primejdii și mecanizarea capacităților de muncă a tuturor lucrărilor de câmp sau birou.
Pe diferite locuri de lucru se folosesc instrucțiuni de prrotecție a muncii. Înainte de a efectua instructajul primar la locul de muncă, muncitorului i se aplică oral sau i se dă de citit instrucțiuni de protecție a muncii, instrucțiuni tip, tapate în formă și instrucțiunile pentru muncitori.
Instructajul introductiv în gospodărie se înfăptuiește în corespundere cu legislația în vigoare, regulat, adică, se petrece periodic pentru toți lucrătorii nu mai rar decât o dată în trimestru. Toate felurile de instructaj se petrec la locul de lucru.
Având o disciplină înaltă în incinta oficiului, în ultimii ani nu sau înregistrat traumatisme de gravitate înaltă sau medie prrecum și cazuri de deces. Au fost înregistrate câteva cazuri de traumatisme ușoare,conținând răni (relativ ușoare) ale corpului în timpul procesului de muncă, care nu au necesitat internări prelungite. Cauzele traumatismului de protecție depind de calificarea muncitorului, dar într-o măsură mai mare ele depind de gradul de organizare a procesului de producere și de respectarea normelor de securitate.
Menționăm faptul că cauzele traumatismului de producție depind de calificarea muncitorului, dar într – o măsură mai mare ele depind de gradul de organizare a procesului de producere și de respectarea normelor de securitate.
Încălcarea de către persoanele cu funcții de răspundere a legislației muncii și a actelor normative privind protecția muncii, atrage după sine aplicarea unei amenzi în mărime de până la cinci salarii minime (art. 41 din Codul republicii moldova cu privire la contravențiile administrative).
Încălcarea intenționată a legislației muncii și a actelor normative privind protecția muncii de către o persoană cu funcții de răspundere, care în decursul anului a fost supusă unei sancțiuni administrative pentru aceeași încălcare, se pedepsește fie cu muncă corecțională până la un an, fie cu amendă în mărime de până la o sută salarii minime, fie cu destituire din funcție.
Încălcarea de către o persoană oficială a regulilor referitoare la tehnica securității, igiena industrială sau a altor reguli de protecție a muncii, dacă această încălcare ar fi putut provoca accidente pentru oameni sau avea alte urmări grave:
– se pedepsește fie cu privațiune de libertate până la un an, fie cu muncă corecțională pe același termen, fie cu amendă în mărime de până la cincizeci de salarii minime, fie cu destituire din funcție. Aceeași faptă, urmată de vătămarea integrității corporale sau de pierderea capacității de muncă;
– se pedepsește cu privațiune de libertate până la trei ani sau cu muncă corecțională până la doi ani.
Cabinetul pe protecția muncii în întreprinderea dată este amenajat în conformitate cu regulamentul în vigoare. În acest cabinet sunt instalate diferite panouri cu imagini de echipamente pe protecția individuală de diferite tipuri de stingătoare, condiționarea, diferite aparate pentru a determina condițiile meteorologice (barometru, luxmetru, solometru pentru determinarea vibrațiilor și zgomotului la locul de muncă), etc.Responsabili pentru organizarea instructajelor în timpul muncii sunt:
– Specialistul pe protecția muncii;
– Șefii de secții.
Instructajul introductiv trebuie să-l facă specialistul de protecția muncii s-au specialistul șef s-au chiar conducătorul întreprinderii, cu o persoană s-au mai multe care doresc să se angajeze la lucru în această întreprindere .
Instructajul se face în cabinetul de protecția muncii s-au în cabinetul specialistului șef unde este material didactic. Instructajul are caracter de lecție în cadrul cărora angajaților se explică procesele tehnologice în întreprindere, legislația și disciplina muncii, programul de lucru.
Inginerul șef poartă răspundere de starea protecției muncii în toate lucrările mecanizate. Întăririle sale în corespunderea cu regulamentul despre organizarea lucrului pe protecția muncii sunt îndeplinite satisfăcător.
Instructajul la locul de muncă și instructajul primar este executat de conducătorul subdiviziunii respective, unde este angajat lucrătorul conform Regulamentului.
Nu pe deplin se duce lucrul cu subordonații pentru prevenirea accidentelor.
În proporții mici este aplicată tehnologia fără primejdii și mecanizarea capacităților de muncă a tuturor lucrărilor din câmp sau birou. Pe diferite locuri de lucru se folosesc instrucțiuni pe protecția muncii. Înainte de a efectua instructajul primar la locul de muncă, muncitorului i se aplică oral s-au i se dă citirii instrucțiunii de protecția muncii, instrucțiunile tip, tarate în formă de carte și instrucțiune pentru muncitori, care muncesc după specialitate.
4.2 Analiza traumatismului și realizării măsurilor de protecție
Prin accident de muncă se înțelege evenimentul în care s-a produs vătămarea videntă (rănirea, electrocutarea,arsura,intocsicația acută profesională etc.) a organismului angajatului, care a survenit ca urmare al acțiunii unor factori de risc, a provocat pierderea temporară sau permanentă a capacității de muncă ori decesul angajatului.
Accidente de muncă se clasifică:
a)accident de muncă cu incapacitate temporară de muncă – accident de muncă ce a provocat pierderea parțială sau totală de către angajat;
b)accident de muncă grav – accident de muncă ce a provocat vătămarea gravă aangajatului;
c)accident de muncă mortal – accident de muncă ce a provocat imediat sau după un interval de timp decesul angajatului.
În comuna Mingir traumatismul a evaluat în ultimii ani cu părți relativ bune. În ultimii trei ani s-au înregistrat patru cazuri de o gravitate ușoară. Cazuri de deces nu s-au înregistrat. Majoritatea traumelor au constituit răni ( relativ ușoare) ale corpului în timpul proceselor tehnologice. Menționăm faptul că cauzele traumatizmului de producție depind de calificarea muncitorului, dar într-o măsură mai mare ele depind de gradul de organizare a procesului de producere și de respectarea normelor de securitate. Analiza traumatizmului sa efectuat pe 3 ani penru a vedea mai bine dinamica traumatizmului la înterprindere.
Tabelul 4.1 Analiza traumatizmului și a măsurilor de protecție
4.3 Măsurile de ameliorare a securității și sănătății în muncă
Măsurile de protecție privesc securitatea și igiena muncii, regimul de muncă al femeilor și al tinerilor, instituirea unui salariu minim pe economie, repausul săptămânal, concediul de odihnă plătit, prestarea muncii în condiții grele, precum și alte situații specifice.
Tabelul 4.2 Planul de perspectivă a măsurilor de ameliorare pe protecția muncii
Administrația elaborează și realizează planuri de perspectivă și anuale de îmbunătățire a condițiilor de muncă, de asigurare a protecției muncii și de păstrare a sănătății a angajaților.Planurile complexe de îmbunătățire a condițiilor de muncă, protecției muncii și acțiunilor sanitare și de întrenare se elaborează la toate întreprinderile pe un termen de cinci ani.
Ele au ca scop soluționarea următoarelor probleme principale:
a) reducerea maximă a nivelelor factorilor nocivi și periculoși ai producției, care acționează asupra personalului;
b) crearea unor condiții lipsite de pericol și nedăunătoare de muncă la locurile de lucru;
c) aducerea utilajelor, mașinelor și mecanismelor într-o stare care corespunde standardelor de stat și celor de ramură referitoare la securitatea muncii;
d) micșorarea maximă a volumului de lucru, care nu corespund cerințelor prevăzute în normele de protecție a muncii, precum și reducerea efectivului de lucrători care muncesc în condiții ce nu corespund normelor sanitare;
e) reducerea considerabilă, iar în continuare lichidarea completă a muncii fizice grele, micșorarea efectivului care este ocupat cu munca fizică;
f) aducerea încăperilor sanitare de trai și auxiliare într-o stare corespunzătoare normelor în vigoare;
g) construcția și extinderea rețelei pe instituții curativ profilactice și de întremare în corespundere cu normele în vigoare.
4.4 Măsurile de protecție a mediului ambiant în comuna Mingir
Din timpurile cele mai vechi în Moldova omul continuă să cultive pământul. Pe parcursul a mai multor secole, influența omului asupra naturii, a schimbat considerabil condițiile naturale. E suficient de menționat că tot teritoriul folosit astăzi în economia națională consistente până la 95 la sută din suprafața Republicii Moldova, dintre care numai 86 la sută constituie cota pămînturilor prelucrate în sfera agriculturii. Terenurile Republicii Moldova sunt cele mai valorificate din toată Europa. Deci, posibilitățile de extindere a terenurilor arabile practic au fost epuizate. Parțierea volumului global al producției agricole poate fi soluționată numai pe cale a folosirii pământurilor, incluse deja în circuitul agricol.
În procesul de valorificare a naturii omul nu întotdeauna a folosit să continue să folosească rațional condițiile și resursele materiale ale teritoriului. De exemplu: aratul în masă și valorificarea intensivă a pământurilor de țelină și pârloagă, inclusiv versanții priporoși și abrupți, suprafețele mari de pădure au fost tăiate, desecate mlaștinile, s-au arat luncile râurilor mari și mici, luându-se de zonele lor de protecție. Toate aceste activități nechibzuite ale omului au contribuit la degradarea echilibrului în natură.
Aceste activități negative ale omului au provocat apariția unor procese și fenomene nefavorabile naturale, cum sunt sporirea aridității clime, uscarea excesivă a solului a debitului râurilor, micșorarea numărului speciilor de plante și animale, unele din care au dispărut, altele sunt pe calea dispariției, intensificarea proceselor de eroziune și a alunecărilor de teren. Drept rezultat a degradării naturii de către om în trecut, avem în prezent intensificarea unor calamități negative naturale, care în ultimii ani pentru republica noastră au devenit frecvente, ca secetele, ploile torențiale abundente, inundațiile, grindina, furtunile, înghețurile, care au adus pagube colosale mari nu numai economiei naționale, dar au provocat și victime umane.
În legătură cu acestea în ultima instanță au fost scoase din circuitul agricol, integral sau parțial zeci și sute de mii hectare de pământuri roditoare.
Într–o lume în permanentă expansiune, un mediu curat se impune nu numai ca o necesitate, dar și ca o datorie.
Protecția mediului înconjurător, protecția mediului construit, protecția mediului natural, protecția mediului interior, sunt noțiuni care desemnează domeniile de intervenție în vederea protecției mediului la scară global în domeniul construcțiilor și dezvoltării urbane.
Condițiile de muncă sunt determinate de caracterul procesului de muncă și factorii mediului extern, ce–l înconjoară pe lucrător în sfera de producție. În timpul activității de muncă a omului are loc interacțiunea mediului de producție și a organismului. Omul transform, acomodează mediul de producție la necesitățile sale, iar mediul de producție acționează într-un mod sau altul asupra lucrărilor.
Acțiunea mediului de producție asupra organismului este condiționată de factorii fizici, chimici și biologici, anume prin caracterul activității de muncă, alimentație, condițiile de menaj.
Pentru asigurarea condițiilor sănătoase de muncă este necesar de prevăzut următoarele măsuri:
– angajații întreprinderii vor fi asigurați cu încăperi sanitaro – igienice în conformitate cu normele de ramură;
– mocroclimatul aerului zonei de muncă va fi menținut în limitele normelor cu ajutorul sistemelor de încălzire, ventilație și condiționate a aerului în conformitate cu cerințele standardului de stat GOST 12.1.005-88 în dependență de categoria lucrărilor și perioada anului;
– în scopul protecției muncitorilor de acțiunea dăunătoare a iradierii termice și temperaturile înalte, suprafețele fierbinți ale utilajului vor fi fațuite cu materiale termoizolatoare.
Pentru protecția mediului, în primul rind este necesar de identificat zonele afectate, evaluat gradul de deteriorare și stabilite cauzele care au produs dezechilibrele respective.
În ceea ce privesc modalitățile de protejare trebuie soluționate trei categorii de probleme:
1) crearea unui sistem legislative și instituțional adecvat și eficient care să garanteze respectarea legilor în vigoare;
2) evaluarea costurilor acțiunilor de protejare a mediului și identificarea surselor de suportare a acestoara;
3) elaborarea unor programe pe termen lung corelate pe plan național și internațional referitor la protejarea mediului.
Un alt factor care dăunează mediul este modernizarea transporturilor , accesibilitatea lejeră în spațiile verzi. Comportamentul individual poluează mediul într-o măsură mai mare sau mai mică, sub diferite forme de activități.
4.5 Elaborarea unei instrucțiuni la securitatea și sănătatea în muncă
Instrucțiunea 25 pentru protecția muncii la efectuarea lucrărilor în câmp cu aparate geodezice.
1. Reguli generale de securitate și sănătate în muncă
La efectuarea lucrărilor geodezice se admit specialiștii încadrați prin ordinul secției de cadre, avînd certificatul medical și instruirea în domeniul dat .
Procesul de muncă se începe la orele 800 și se termină la orele 1700 cu o întrerupere între orele 1200 pînă la 1300. Procesul de muncă trebuie să se efectuieze conform regimului de lucru și de îndeplinit sarcina de muncă;
De respectat normele antiincendiare;
De completat trusa medicală a locului de muncă;
În caz de accident cu leziune de acordat ajutorul medical accidentatului și de transportat la spital.
Nerespectarea instrucțiunii se pedepsește cu o prevenire sau cu eliberarea de la lucru;
2. Cerinți de protecția muncii înainte de a începe lucrul
De ascultat instructajul și de studiat pașapoartele dispozitivelor de măsurare;
De pregătit și controlat dispozitivele, utilajele;
De pregătit terenul pentru lucru;
De pregătit echipamentul protecției.
3. Cerințe în timpul lucrului
Înainte de a începe lucrul să se controleze izolarea prizei și a cablului electric;
Temperatura aerului în încăpere – 18-20˚C, umeditatea 40-60˚C. Încăperea trebuie să aibă ventelație artificială;
Norma iluminației în încăpere – 300Lx, coeficientul iluminației naturale-1,5. Lumina trebuie să cadă din partea stîngă;
Tragerea cablului și a firelor electrice la intrarea în încăpere nu se permite;
Efectuarea controlului medical periodic;
În timpul lucrului operatorul trebuie să stea drept și să nu îndoaie spinarea;
Peste fiecare oră de lucru – repaus 5 min., cu efectuarea exercițiilor fizice;
Locul de lucru de întreținut în bună ordine;
De efectuat reglarea detaliilor optice;
În timpul lucrului de executat corect procesul de măsurare;
De folosit inventar, utilaj reglat;
De lucrat atent cu instrumentele și dispozitivele pentru efectuarea măsurătorilor;
De folosit echipamentul de protecție în caz de intoxicare și impurificare a aierului;
Nu se admite folosirea obiectelor ce ar permite izbucnirea incendiilor;
În caz de ploaie nu se admite efectuarea lucrărilor;
Femeile nu trebuie să ridice greutăți;
De înregistrat rezultatele măsurătorilor în registre.
4. Reguli în caz de accident.
4.1 În caz de accident de oprit procesul de măsurare;
4.2 De acordat ajutorul medical necesar și de anunțat direcția;
4.3 În caz de accident grav de transportat accidentatul la punctul medical;
Se întreprind acțiuni pentru înlăturarea accidentului;
Comunicarea administrației de cele întâmplate.
5. Normele securității după terminarea lucrului
De deconectat aparatele din priză;
De făcut ordine la locul de lucru;
De acoperit aparatul cu sac de polietilenă special;
De spălat mîinile cu săpun;
Oprirea procesului de muncă conform regimului de lucru întărit de conducător;
De strîns instrumentele și de transportat în camera de păstrare a lor;
De curățit locul de muncă;
De anunțat administrația despre defectele care trebuie înlăturate;
De transmis registrele în biroul de efectuare a calculelor;
Igiena personală: schimbul îmbrăcămintei.
A elaborat: studenta an. 4,gr.2 , Teslaru Olga
Conducătorul: lector superior universitar, Popescul Sergiu
Consultant PM: lector superior universitar, Martin Alexandru
4.6 Concluzii la capitolul 4
Procesele și standardele pentru securitatea muncii reprezintă sistemul unitar de măsuri, cerințe și reguli care sunt necesar de aplicat tuturor colectivelor ce participă la procesul de muncă.
În capitolul patru am analizat starea actuală a securității muncii, securitatea muncii în câmp, securitatea muncii la efectuarea lucrărilor manuale și am elaborat Instrucțiunea pentru se-curitatea muncii.
Activitatea de prevenire și protecție a muncii are drept scop garantarea unor condiții de muncă optime ce vor conduce la prevenirea accidentelor și un lucru mai calitativ al personalului. Una dintre principalele obligații ale angajatorului este organizarea instruirii personalului pe care l-a angajat în unitate. Orice lucrător trebuie să își desfășoare activitatea conform pregăti-rii și instruirii sale.
Scopul instruirii personalului este formarea deprinderilor masurilor de securitatea și in-struirea cunoștințelor. Pregătirea și instruirea este adresată noilor angajați în muncă, salariaților transferați de la o secție la alta, persoanelor în proba de lucru în vederea angajării etc.
Instructajul introductiv se face în același timp când se întocmesc actele de angajare, are rolul de informare despre activitățile specifice instituției și principalele masuri de protecție a muncii. Instructajul se face ce către personalul cu responsabilități în domeniu sau împuternicit prin decizie.
Protecția muncii prezintă o problemă de stat care cuprinde ansamblul normelor și reguli-lor de tehnică a securității muncii. Asigurarea măsurilor privind protecția muncii se desfășoară asupra întregului proces de muncă, pornind de la faza de cercetare – proiectare până la executare și exploatare.
BIBLIOGRAFIE
1 Legea Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 354 din 28.10.2004.
2 Legea Republicii Moldova cu privire la securitatea și sănătatea în muncă, adoptat în 2008.
3 Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor nr. 112 din 22.06.2005 .
4 Codul funciar, aprobat prin Legea nr. 828–XII din 25.12.1991 (republicat). În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 107.
5 Botnarenco, I. Cadastrul în Moldova. Teorie , metode, practică. Chișinău: 2006.
6 Gînju, V.; Guțu, V. Cadastru bunurilor imobile. Chișinău: Tipografia Academiei de Științe, str, Petru Movilă, 8, 1998.
7 Moraru, T. Standartizarea și organizarea teritoriului. Chișinău: 2003.
8 Turculeț, M. Bunurile imobiliare. Inventariere, evaluare și înregistrarea. Chișinău: 2003.
9 Mihăilă M.; Corcodel Gh.; Chirilov I.Cadastrul general și publicitatea imobiliară,editura Ceres.
10 http://www.flux.md/editii/201325/articole/14943/. [ 20.04.2012]
11 (http://hincesti.md/satul-mingir/).[ 20.04.2012]
12 http://www.localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=5345.[25.042012]
13http://www.geoportal.md/ru/default/map#lat=168104.528400&lon=199825.714448&zoom=3&layers=_base6,_base5.[25.04.2012]
14 www.cadastre.md.[08.05.2012]
15 www.arfc.gov.md .[08.05.2012]
16 http://ru.scribd.com/doc/74790471/Cod-Formarea-Modelat#scribd[06.05.2012]
BIBLIOGRAFIE
1 Legea Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 354 din 28.10.2004.
2 Legea Republicii Moldova cu privire la securitatea și sănătatea în muncă, adoptat în 2008.
3 Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor nr. 112 din 22.06.2005 .
4 Codul funciar, aprobat prin Legea nr. 828–XII din 25.12.1991 (republicat). În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 2001, nr. 107.
5 Botnarenco, I. Cadastrul în Moldova. Teorie , metode, practică. Chișinău: 2006.
6 Gînju, V.; Guțu, V. Cadastru bunurilor imobile. Chișinău: Tipografia Academiei de Științe, str, Petru Movilă, 8, 1998.
7 Moraru, T. Standartizarea și organizarea teritoriului. Chișinău: 2003.
8 Turculeț, M. Bunurile imobiliare. Inventariere, evaluare și înregistrarea. Chișinău: 2003.
9 Mihăilă M.; Corcodel Gh.; Chirilov I.Cadastrul general și publicitatea imobiliară,editura Ceres.
10 http://www.flux.md/editii/201325/articole/14943/. [ 20.04.2012]
11 (http://hincesti.md/satul-mingir/).[ 20.04.2012]
12 http://www.localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=5345.[25.042012]
13http://www.geoportal.md/ru/default/map#lat=168104.528400&lon=199825.714448&zoom=3&layers=_base6,_base5.[25.04.2012]
14 www.cadastre.md.[08.05.2012]
15 www.arfc.gov.md .[08.05.2012]
16 http://ru.scribd.com/doc/74790471/Cod-Formarea-Modelat#scribd[06.05.2012]
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Aplicarea Metodelor de Formare a Bunurilor Imobile In Comuna Mingir Raionul Hincesti (ID: 126353)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.