Modalitatile Juridice ale Dreptului de Proprietate
CAPITOLUL 1
DREPTUL DE PROPRIETATE
1.1. Definiția și reglementarea dreptului de proprietate
Considerații generale
Dezvoltarea societății omenești a avut și are la bază proprietatea, apărută odată cu însăși apariția omului pe pământ.
Dacă la începuturile organizării existenței omului ca ființă socială însușirea premiselor asigurării traiului său a apărut ca firească, dezvoltarea vieții sociale a impus ordonarea relațiilor dintre oameni. Această necesitate s-a impus mai întâi la nivelul unor comunități teritoriale restrânse, ajungându-se de-a lungul istoriei, la formarea de colectivități din ce în ce mai mari, unite prin diferite scopuri, pentru ca la un moment dat oamenii să se organizeze în state. Primele formațiuni statale au edictat norme juridice care au avut în vedere și raporturile de proprietate.
Întreaga literatură juridică consacrată drepturilor reale sau numai dreptului de proprietate admite faptul că, proprietatea este un concept deosebit de complex, cu multiple semnificații de ordin istoric, sociologic și juridic, aflat într-o permanentă evoluție.
Însăși noțiunea de proprietate formează obiect de controversă.
Proprietatea poate fi definită din două puncte de vedere: în sens economic și în sens juridic.
În sens economic, proprietatea desemnează relațiile dintre oameni în legătură cu însușirea bunurilor materiale. Mai mult, s-a afirmat că proprietatea face parte integrantă din personalitatea subiectului de drept, existând o legătură foarte strânsă între proprietate și libertate, atribut esențial al personalității umane, rolul proprietății fiind acela de garant al libertății moderne.
În sens juridic, proprietatea este privită ca raport juridic civil reglementat de norma de drept civil, privit în elementele sale structurale (subiecte, conținut și obiect). Sensul juridic al termenului de „proprietate” poate avea două înțelesuri:
– un înțeles larg (lato sensu), proprietatea desemnând atât dreptul de proprietate, cât și alte drepturi reale;
– un înțeles restrâns (stricto sensu), proprietatea corporală (bunuri corporale) mobile și imobile.
Definiția legală a proprietății este dată în art. 480 C. civ., proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și de a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. Această definiție a fost criticată în literatura juridică, arătându-se că nu este menționat unul dintre atributele proprietății – fructus – și, de asemenea, pentru că se ignoră un caracter esențial al proprietății – perpetuitatea.
Unii autori au considerat că proprietatea ar fi puterea de a uza de un lucru și de a profita în mod exclusiv și perpetuu de toată utilitatea de care acest lucru este susceptibil să o procure.
Într-o altă opinie s-a susținut ideea că proprietatea este dreptul asupra unui lucru, în virtutea căruia lucrul se află supus în mod exclusiv și perpetuu la puterea unei persoane sau a celor ce-l dobândesc de la ea, și care se manifestă prin a servi, a se bucura și a dispune în mod liber de acel lucru.
Într-o altă formulare proprietatea a mai fost definită și ca fiind dreptul subiectiv în temeiul căruia titularul poate, în formele și limitele prevăzute de lege, să-și aproprie bunul, să pretindă și să dispună de întreaga lor utilitate în mod exclusiv și perpetuu.
Prototip al drepturilor reale, dreptul de proprietate este cel mai amplu și mai important drept real. Astfel, prin drept real se înțelege puterea juridică exercitată direct asupra unui lucru și care permite reținerea în parțial sau în totalitate a utilităților sale economice.
Dreptul de proprietate este un drept real care absoarbe toate utilitățile lucrului sau bunului, iar ca limită nu cunoaște decât lucrul însuși. Proprietatea este un drept complet (plena in re potesta). Întrucât proprietarul are toate puterile asupra bunului său, dreptul de proprietate este considerat ca fiind un drept total.
Definiția dreptului de proprietate
Așadar, dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept reale care conferă titularului său posesia, folosința și dispoziția asupra unui bun, exclusiv și perpetuu, în putere proprie și în interes propriu, cu respectarea normelor în vigoare.
Într-o altă formulare, dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept subiectiv care dă expresie aproprierii unui lucru, drept care permite titularului său să posede, să folosească și să dispună de acel lucru, în putere proprie și în interes propriu, în cadrul și cu respectarea legislației existente.
Reglementarea dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate reprezintă unul dintre drepturile fundamentale recunoscute și reglementate de lege în beneficiul persoanelor fizice și juridice. Astfel, prin Constituția României, potrivit dispozițiilor art. 41 și art. 135, dreptul de proprietate este garantat și ocrotit. Conform unor asemenea reglementări, dreptului de proprietate i se asigură un rol de garanție al libertății de inițiativă privată și acțiune, condiție indispensabilă a unei economii de piață sănătoase. Instituție importantă a dreptului civil românesc, dreptul de proprietate reglementat de prevederile art. 480 C. civ. se regăsește și în dispozițiile art. 481 C. civ.: nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire. Potrivit art. 482 C. civ., este reglementat principiul accesiunii în materia proprietății, conform căruia proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul și asupra a tot ce se unește ca accesoriu cu lucrul, într-un mod natural sau artificial.
1.2. Conținutul juridic la dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate, în plenitudinea sa, înglobează diverse prerogative care, prin reuniunea lor, constituie deplina proprietate. Aceste prerogative sunt puteri inerente proprietății, facultăți și libertăți atașate ei; ele sunt atributele proprietății.
Considerate trilogia clasică, atributele dreptului de proprietate sunt:
posesia (jus utendi);
folosința (jus fruendi);
dispoziția (jus abutendi).
1.2.1. Posesia (jus utendi)
Este un atribut al dreptului de proprietate care prevede că titularul acestui drept se poate folosi de un bun sau îl poate întrebuința. Acest atribut poate aparține fie proprietarului bunului, care îl exercită în putere proprie și în interes propriu, fie unei alte persoane care îl exercită cu acordul proprietarului în numele și interesul acesteia. În legătură cu utilizarea bunurilor consumptibile este de reținut că, de regulă, uzul lor se confundă cu dreptul de a dispune de ele, pentru rațiuni care nu necesită explicații suplimentare; consumarea înseamnă dispariția lor. De asemenea, se admite că dreptul proprietarului de a uza de bunul său implică și latura negativă a acestui prerogativ, anume facultatea de a nu uza de bun, de a nu se servi de el în afara situațiilor în care însăși legea îl obligă să o facă. Jus utendi este pentru proprietar contactul direct cu obiectul apropriat, puterea de a se servi personal de lucrul său, după destinația acestuia. Întrebuințarea unei case constă pentru proprietar în faptul de a locui el însuși. Întrebuințarea sau uzul este o alternativă a folosinței pentru că este o facultate, dreptul de întrebuințare include pentru proprietar și dreptul de a nu se servi de lucrul său sau de a se servi după bunul lui plac. Posesia este mijlocul indispensabil fiecărui proprietar pentru a realiza scopul său, în sensul utilizării economice a proprietății sale. Așadar, posesia este prerogativa cea mai directă a dreptului de proprietate, manifestarea concretă a contactului direct al proprietarului cu bunul ce formează obiectul dreptului său.
1.2.2. Folosința (jus fruendi)
Este acea prerogativă a dreptului de proprietate, în temeiul căreia proprietarul poate întrebuința bunul în interesul său, culegând inclusiv fructele. Codul civil statuează sensul tehnic al termenului de folosință care nu corespunde celui uzual – a profita, a trage foloase etc. folosința este, în primul rând, dreptul proprietarului de a fructifica bunul său sau de a-l lăsa neproductiv. Așa fiind, folosința include un drept de opțiune; această opțiune conține, așadar, un drept de inacțiune.
Codul civil nu definește noțiunea de fructe. Ele sunt produse de un bun în mod periodic, fără să altereze (diminueze) substanța acestuia. Fructele se împart în: fructe naturale, fructe industriale și fructe civile.
Fructele naturale sunt produse de bun în mod spontan, fără a fi necesară munca omului în scopul producerii lor: pășunile naturale, vânatul etc.
Fructele industriale sunt produse de bun ca urmare a activității omului, cum ar fi: recoltele etc.
Fructele civile constau în venituri periodice ale bunului pe care proprietarul le culege prin transmiterea folosinței bunului său către un terț: chiriile, arenzile, dobânzile etc. Acestea sunt consecințele unor acte juridice.
Fructele naturale și cele industriale se dobândesc prin percepere, în timp ce cele civile se dobândesc zi de zi. Dacă fructele sunt tot ceea ce un bun produce periodic fără consumarea substanței sale, productele presupun consumarea substanței și au un caracter de periodicitate (marmura dintr-o carieră, cărbunele dintr-o mină etc.). Distincția este importantă deoarece, în cazul uzufructului, fructele aparțin uzufructuarului, iar productele nudului proprietar. Apoi, în timp ce fructul este un venit, productul este o fracțiune a lucrului. În concluzie, atunci când un bun este pus în valoare, folosința constă în dreptul de a percepe fructele de orice fel pe care acel bun le produce. Cu alte cuvinte, folosința este dreptul de a percepe liber veniturile acelui lucru, adică a proceda la actul material al recoltării (cules de fructe, cereale etc.) sau la actul juridic de încasare singur a veniturilor (atunci când încasează chiriile titularul folosinței are calitatea de a da chitanță numai sub semnătura sa). De asemenea, dreptul de folosință privește și dreptul de a păstra sau consuma fructele percepute, fie că este vorba de un act material de consumare sau de un act juridic de înstrăinare. Dreptul de liberă dispoziție este armonizat cu o dispensă de răspundere deoarece titularul folosinței nu are a da socoteală de modul de utilizare al veniturilor sale.
Deși art. 483 C. civ. dispune că fructele se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune, în realitate, culegerea fructelor reprezintă exercitarea folosinței bunului ca atribut esențial al dreptului de proprietate.
1.2.3. Dispoziția (jus abutendi)
Întregește conținutul dreptului de proprietate și constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului său, atât din punct de vedere material, cât și din punct de vedere juridic.
Proprietarul are dreptul de a dispune liber de bunul său, putând înstrăina bunul cu titlu oneros sau gratuit. Posibilitatea de înstrăinare nu este specifică doar dreptului de proprietate, ci este un atribut inerent noțiunii de patrimoniu. Dreptul proprietarului de a dispune material și juridic de bunul său reprezintă un atribut esențial al dreptului de proprietate. Dacă proprietarul poate transmite către un terț atributele stăpânirii și folosinței bunului său, fie temporar – cum ar fi în situația închirierii bunului sau a constituirii unui drept de uzufruct -, fie perpetuu, – cum ar fi în situația constituirii unei servituți, sau dacă transmiterea acestor atribute se concretizează chiar în constituirea, în favoarea unui terț, a unui drept real de sine stătător, cum ar fi dreptul de uzufruct sau dreptul de servitute, niciodată proprietarul nu poate transmite atributul dispoziției bunului. A transmite acest atribut semnifică însăși transmisiunea dreptului de proprietate; titularul dreptului de proprietate implicit al atributului dispoziției va fi noul dobânditor al bunului, așa cum se găsea în patrimoniul celui de la care îl dobândește.
După cum arăta prof. Matei Cantacuzino, puterea de a dispune de dreptul deă cum arăta prof. Matei Cantacuzino, puterea de a dispune de dreptul de proprietate, de a-l înstrăina, de a-l transmite constituie un atribut esențial al proprietății. Inalienabilitatea, care e neapărat vremelnică și neapărat relativă, adică cu privire la raporturile dintre anumite persoane sau dintre anumite categorii de persoane, nu poate să existe decât în cazurile prescrise sau îngăduite de lege, ceea ce vrea să zică că facultatea de a înstrăina este de ordine publică, libera circulație a bunurilor fiind în relație directă cu interesele economiei obștești.
Dreptul de dispoziție este înțeles ca dreptul de „abuza” material sau juridic de un bun (de aceea se mai numește și abusus). Stăpân pe el, găsește în puterea de dispoziție cele mai importante mijloace de a satisface voința sa de dominație asupra lucrului său. Astfel, această liberă dispoziție se dezvoltă pe un plan material și pe unul juridic.
Acte materiale. Proprietarul, în virtutea lui abusus, are dreptul de a demola o construcție, de a dărâma un zid etc., cu excepția cazurilor în care normele prohibitive interzic distrugerea.
Acte juridice de dispoziție. Proprietarul are dispoziția juridică a bunului său. Acesta poate să îndeplinească valabil, cu privire la bunul său orice acte de dispoziție. Exemplu: constituirea unei ipoteci. De asemenea, el poate să-și dezmembreze proprietatea: poate să constituie un drept de uzufruct în beneficiul terțului sau să cedeze nuda proprietate reținând uzufructul.
În conformitate cu art. 480 C. civ., proprietarul are deplină libertate în exercitarea dreptului său de dispoziție, dar el va putea dispune numai în limitele determinate de lege. Aceasta înseamnă că exercitarea dreptului de proprietate nu poate fi arbitrară sau abuzivă, ci că trebuie să se încadreze în anumite limite stabilite de lege, titularului dreptului de proprietate nefiindu-i permis să prejudicieze alte persoane. Este vorba de abuzul de drept care nu este decât o faptă ilicită ce constă în exercitarea drepturilor subiective într-un mod contrar scopului lor sau legilor. În mod judicios, practica judiciară a statuat că atributele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate abuziv, astfel încât să prejudicieze pe alți proprietari în exercitarea drepturilor. În acest sens, din raporturile de vecinătate derivă pentru fiecare proprietar obligația de a se limita la o folosință normală a bunului său, spre a nu-i stânjeni pe alții.
Exemple din practica judiciară. Instalarea pe teren a unui dispozitiv care nu prezintă pentru proprietarul său nici o utilitate și care nu are alt scop decât să dăuneze altuia constituie un abuz de drept de proprietate. Fapta proprietarului unui teren de a răspândi pe el substanțe pesticide care, datorită gradului lor de toxicitate, au fost scoase din practica agricolă, constituie un abuz al dreptului de proprietate și atrage răspunderea pentru prejudiciul produs.
De asemenea, în materia servituților s-a stabilit că exercitarea servituții de trecere de către proprietarul fondului înfundat trebuie să se facă în limitele impuse de necesitățile de folosință; dacă trecerea peste terenul servit se face potrivit cu funcția normală a dreptului dobândit, proprietarul fondului dominant va fi obligat să înceteze exercitarea abuzivă a dreptului său.
Exercițiul atributului dispoziției juridice asupra bunului este supus, mai ales în materie imobiliară, anumitor limitări de regulă pentru rațiuni ce țin de luarea în considerare a unor interese de ordin general.
Deci astfel legea poate să impună necesitatea unei autorizări administrative prealabile pentru înstrăinarea unui bun, să recunoască dreptul de preemțiune, în caz de înstrăinare, pentru anumite categorii de persoane, să dispună inalienabilitatea temporară a unor categorii de bunuri sau, pur și simplu, să interzică circulația juridică a bunurilor „afară din comerț”.
Atributele dreptului de proprietate reprezintă ansamblul prerogativelor care aparțin titularului dreptului asupra unui bun, al puterilor care-i sunt recunoscute. Din acest punct de vedere, s-a spus uneori că dreptul de proprietate este un drept total. Preluate din dreptul roman, jus utendi, jus fruendi și jus abutendi ilustrează din punct de vedere tehnico-juridic conținutul său.
Totuși, jus utendi nu reprezintă numai folosirea bunului de către proprietar, ci și stăpânirea lui în putere proprie și în interes propriu; aceasta semnifică posesia bunului. Posesia reprezintă o stare de fapt constând în stăpânirea unui bun, cu intenția de a apărea ca proprietar al bunului, dar posesorul nu este, prin definiție, proprietar, el nu are dreptul de proprietate asupra bunului, ci îl deține ca și cum ar fi proprietar.
Posesia ca atare nu se confundă cu proprietatea. Este adevărat că, uneori, se spune că, apărându-se posesia, se apără însuși dreptul de proprietate, și că dovada dreptului de proprietate, mai ales în materie imobiliară fiind extrem de dificilă, însuși proprietarul poate invoca spre a face dovada dreptului său, un efect al posesiei, cum ar fi uzucapiunea.
Posesia ca stare de fapt este distinctă de proprietate ca stare de drept. Deși proprietarul stăpânește bunul, are posesia lui, dar în calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra bunului. Sau, altfel spus, se poate vorbi de posesie ca atribut al dreptului de proprietate. Într-una din deciziile sale în materie de proprietate, Curtea Constituțională reține că regimul juridic general al proprietății, publică sau privată, vizează, ca esență, cele trei elemente ale dreptului de proprietate: posesia, folosința și dispoziția.
CAPITOLUL 2
MODALITĂȚILE JURIDICE
ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Considerații generale și enumerare
În patrimoniul titularului, dreptul de proprietate se manifestă, după caz, fie ca un drept pur și simplu, fie ca un drept afectat de modalități.
Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept pur și simplu, având ca titular o singură persoană, care deține și exercită prerogativele acestuia, exclusiv, deplin, sigur și ireversibil și care dobândește întreaga utilitate a bunului. Este posibil ca, în anumite împrejurări, atributele dreptului de proprietate să aparțină mai multor titulari concurenți, ținuți să le exercite în respectul drepturilor celorlalți. În această ipoteză, dreptul subiectiv de proprietate îmbracă aspecte juridice complexe manifestându-se în raport de împrejurările ce le determină, în diferite modalități.
Modalitatea dreptului de proprietate poate fi definită ca fiind acel mod specific în care, mai mulți titulari concurenți, actuali ori succesivi, exercită atributele proprietarului asupra aceluiași bun sau bunuri, ca o consecință a unui fapt exterior dreptului subiectiv, ce-l restricționează, îl face nesigur, ori impune exercițiul său comun.
După împrejurările care le determină, modalitățile dreptului de proprietate sunt următoarele:
proprietatea rezolubilă, care apare ca o consecință a dobândirii dreptului de proprietate sub condiție;
proprietatea anulabilă, care apare ca o consecință a dobândirii dreptului de proprietate printr-un act anulabil;
proprietatea comună, care apare ca o consecință a dobândirii dreptului de proprietate asupra aceluiași bun, concomitent de către mai multe persoane.
2.1. Proprietatea rezolubilă
În general, proprietatea se transmite prin acte între vii sau pentru cauză de moarte (mortis causa), liberă de orice sarcină sau condiție. Este însă posibil ca înstrăinarea acestui drept să fi afectat de anumite condiții, prin voința transmițătorului, dobânditorului sau a legii însăși, ipoteză în care existența dreptului este legată de realizarea unui eveniment, în interesul celui care transmite sau celui care primește. Proprietatea rezolubilă constituie o modalitate juridică a dreptului de proprietate care exprimă situația de incertitudine vremelnică a acestui drept atunci când transmitere dreptului de proprietate de la o persoană la alta a avut loc sub o condiție rezolutorie. Într-o asemenea situație, atunci când condiția se realizează, dreptul de proprietate este desființat retroactiv, iar dacă aceasta nu se realizează, dreptul de proprietate se consolidează, rămânând definitiv.
Așadar, putem defini proprietatea rezolubilă (condițională) ca fiind acea modalitate a dreptului de proprietate, care ia naștere din acte translative făcute sub condiție, caracterizată de existența a doi titulari concurenți și succesivi, dobânditorul – proprietar actual și provizoriu (sub condiție rezolutorie)-, și transmițătorul – proprietar eventual (sub condiție suspensivă), ale căror drepturi depind în viitor de realizarea unui eveniment nesigur (condiție), la împlinirea căruia dreptul dobânditorului se desființează retroactiv și se restituie transmițătorului care devine proprietar pur și simplu.
Proprietatea rezolubilă se caracterizează prin următoarele trăsături:
presupune existența a doi proprietari concurenți și
succesivi, dobânditorul și transmițătorul, ale căror drepturi poartă asupra aceluiași bun;
dreptul dobânditorului, proprietar actual și provizoriu
(sub condiție rezolutorie) este nesigur. El se comportă ca un proprietar pur și simplu, exercitând toate atributele dreptului și primind întreaga utilitate a bunului. Dreptul său este amenințat de posibilitatea realizării condiției rezolutorii, ipoteză în care dreptul său se desființează, revenind în patrimoniul transmițătorului;
transmițătorul este proprietar eventual (sub condiție
suspensivă) având posibilitatea de a redeveni proprietar actual la împlinirea condiției;
evenimentul viitor și nesigur de care depinde soarta
prerogativelor titularilor este stabilit prin voința omului sau de către lege. Așa, spre exemplu, legea dispune că donațiile între soți sunt revocabile (art. 973 C. civ.). Tot astfel legea dispune că donațiile făcute de persoane care nu au copii sau alți descendenți sunt revocabile (art. 836 C. civ.), așa încât cele ce a primit o astfel de donație riscă să piardă dreptul de proprietate asupra bunului donat dacă donatarului i se naște un copil, chiar postum;
nesiguranța ce caracterizează proprietatea rezolubilă
afectează nu numai pe titular, dar și pe terți. În principiu, toate actele juridice consimțite în favoarea unor terțe persoane de dobânditor vor fi desființate la împlinirea condiției rezolutorii.
În literatura juridică s-a susținut că poate fi vorba de proprietate rezolubilă și în cazul accesiunii imobiliare artificiale, până la comunicarea voinței proprietarului terenului de a-și însuși în proprietate construcția, constructorul exercită un drept de proprietate care este supus desființării. Acest punct de vedere a fost criticat, arătându-se că în realitate nu se poate vorbi în acest caz, de un drept de proprietate rezolubilă al constructorului, deoarece, în conformitate cu prevederile art. 492 C. civ., proprietarul fondului este prezumat a fi și proprietarul construcțiilor chiar din momentul în care s-a început edificarea lor. Constructorul beneficiază doar de un drept de creanță și nu de un drept de proprietate rezolubilă.
Efectele proprietății rezolubile
În privința efectelor proprietății rezolubile se distinge între efectele pendente conditione și efectele evenimente conditione.
1.Pendente conditione. În perioada de timp cuprinsă între momentul încheierii actului și cel al realizării condiției, drepturile celor doi proprietari sunt diferite. În această situație dobânditorul unui bun sub condiție rezolutorie se comportă ca un proprietar pur și simplu, dar dreptul său de proprietate depinde de îndeplinirea sau neîndeplinirea acestei condiții. Dobânditorul sub condiție rezolutorie poate exercita asupra lucrului acte de administrare. Eventualele acte de dispoziție ale proprietarului care sunt sub condiție rezolutorie sunt rezolubile, deoarece nimeni nu pate constitui altuia mai multe drepturi decât are el conform principiului: nemo plus juris, ad alium transfere potest quam ipse habet.
Sunt acte de administrare acele acte ce au ca obiect punerea în valoare a unui bun sau patrimoniu, cum sunt: închirierea unui bun, perceperea fructelor și veniturilor, reparațiile de întreținere etc.
Sunt acte de dispoziție acele acte care au ca rezultat ieșirea din patrimoniu au unui bun, ca de exemplu înstrăinările cu titlu oneros sau gratuit, constituirea de drepturi reale etc.
De asemenea, riscurile pendente conditione cad în sarcina proprietarului sub condiție rezolutorie. Transmițătorul lucrului, fiind proprietar sub condiție suspensivă, nu este un adevărat proprietar, astfel încât el nu poate face asupra lucrului acte de folosință a bunului, neavând posesia acestuia. El are numai un drept eventual. Dreptul său poate fi transmis moștenitorilor tot sub condiție suspensivă. El are, de asemenea, dreptul de a face acte de conservare dacă proprietarul actual neglijează să le facă.
2.Evenimente conditione. Dacă condiția se îndeplinește, dreptul de proprietate al dobânditorului se desființează cu efect retroactiv, în timp ce transmițătorul redevine proprietar deplin și este considerat ca și când ar fi fost tot timpul proprietar pur și simplu. În ceea ce privește desființarea actelor săvârșite de dobânditor, trebuie distins între actele de administrare și actele de dispoziție. În ceea ce privește actele de dispoziție, acestea sunt desființate cu efect retroactiv. Toate drepturile consfințite de dobânditor asupra lucrului și toate înstrăinările făcute de terți sunt desființate conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. Deoarece terții sunt obligați să suporte consecințele retroactivității, unii autori și-au exprimat părerea, de lege ferenda, că s-ar impune o protecție a lor din acest punct de vedere. Acest punct de vedere nu este în totalitate acceptat; în opinia altor autori, în momentul realizării tranzacției de proprietate cel care dorește să cumpere sau să primească o donație, în mod normal trebuie să se intereseze cu privire la dreptul de proprietate al transmițătorului, așa încât va fi în măsură să știe că transmițătorul are un drept de proprietate rezolubilă deci și transmiterea de proprietate pe care o va face va fi și ea afectată de această modalitate juridică. Apoi, cu ocazia încheierii actului de vânzare-cumpărare, se poate pretinde includerea unei stipulații cu privire la garantarea pentru evicțiune.
Așadar, dobânditorul are la îndemână instrumentele pentru a se proteja el însuși și nu mai este necesar ca să fie protejat de legiuitor. Actele de administrare făcute de dobânditor rămân valabile în cazul lor neoperând retroactivitatea. În ceea ce privește fructele culese de proprietarul sub condiție rezolutorie, acestea rămân proprietarului sub condiție rezolutorie, deoarece le-a perceput pe baza unui titlu valabil. Acesta are aceleași drepturi ca un posesor de bună credință. Sunt și autori care au considerat că și fructele ar trebui restituite.
În ceea ce privește hotărârile judecătorești, s-a ridicat în doctrină problema dacă hotărârile date împotriva proprietarului sub condiție rezolutorie pendente conditione sunt opozabile proprietarului sub condiție suspensivă. Conform principiului relativității lucrului judecat, această hotărâre nu este opozabilă; ea poate să-i fie însă opozabilă numai în cazul în care acesta a fost introdus în cauză de către terții care au obținut hotărârea.
O altă problemă care s-a ridicat în fața instanțelor de judecată se referă la situații în care un coproprietar a înstrăinat un bun indiviz, fără acordul celorlalți proprietari. Într-un astfel de caz instanța supremă a decis că, „dacă se vinde un bun indiviz, vânzarea nu este nulă, ci este supusă condiției rezolutorii ca bunul vândut să nu cadă în lotul altui coproprietar. În cazul în care bunul cade în lotul coindivizarului vânzător, ca urmare a efectului declarativ al partajului, acesta este considerat că a fost proprietar exclusiv și retroactiv și deci vânzarea rămâne valabilă. Prin urmare, până la efectuarea partajului, vânzarea nu poate fi considerată nulă.
2.2. Proprietatea anulabilă
Uneori actele juridice translative se încheie cu încălcarea unor dispoziții imperative ale legii care ocrotesc interesele particulare determinante ale părților, situație în care asemenea acte sunt lovite de nulitate relativă.
Proprietatea anulabilă este acea modalitate a dreptului de proprietate, care rezultă din acte translative de proprietate lovite de o cauză de nulitate și care este caracterizată de existența a doi titulari concurenți și succesivi, dobânditorul actual și transmițătorul, ale căror drepturi depind în viitor de conduita transmițătorului sau a succesorilor săi, vizând exercițiul acțiunii în anulare sau acoperirea cauzei de nulitate în termenul de prescripție.
Proprietatea anulabilă se caracterizează prin următoarele trăsături:
atributele dreptului aparțin a doi titulari concurenți și succesivi;
dreptul dobânditorului (proprietar actual și provizoriu ce exercită atributele proprietății) este nesigur ca urmare a posibilității pe care o are transmițătorul de a cere desființarea actului translativ cu toate efectele acesteia;
transmițătorul, proprietar eventual, are posibilitatea să redevină proprietar dacă exercită acțiunea în anulare a actului translativ și aceasta este admisă;
starea de nesiguranță a dreptului subiectiv este limitată ca durată la termenul de prescripție prevăzut pentru acțiunea în anulare și depinde de faptul dacă transmițătorul promovează sau nu acțiunea în anulare.
Esențial este că actul prin care s-a transmis dreptul de proprietate este lovit de nulitate relativă. Un act este anulabil când a fost încheiat prin vicierea consimțământului, nerespectarea condițiilor referitoare la capacitate, absența consimțământului ca urmare a lipsei discernământului. Nulitatea relativă poate fi invocată numai în cadrul termenului de prescripție extinctivă și poate fi acoperită prin confirmare, expresă sau tacită, de cel ce o poate invoca. Întrucât acțiunea în anulare este prescriptibilă, până la împlinirea termenului de prescripție extinctivă cel ce a dobândit dreptul de proprietate se află într-o situație incertă (care durează până la expirarea termenului de prescripție a acțiunii în anulare). În literatura juridică s-a subliniat faptul că neinvocarea anulabilității în termenul de prescripție ar echivala cu o confirmare prezumată. Prin confirmare s-au expirarea termenului de prescripție actul de proprietate anulabil se consolidează. Confirmarea are ca efect validarea actului juridic lovit de nulitate relativă, efect care se produce retroactiv de la data încheierii actului confirmat. În astfel de cazuri dreptul dobânditorului se consolidează cu efect retroactiv până la consolidarea lui, în patrimoniului dobânditorului, existând vocația exercițiului său atât pentru dobânditor, cât și pentru transmițător.
2.3. Proprietatea comună
Cea mai importantă modalitate juridică a dreptului de proprietate este proprietatea comună.
Proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate caracterizată prin faptul că mai mulți titulari, concurenți și actuali, exercită împreună și concomitent prerogativele lor asupra bunului obiect, în întregul lui, fără a fi fracționat în materialitatea sa.
Proprietatea comună se caracterizează prin următoarele trăsături:
existența a mai multor titulari concurenți și actuali ale căror drepturi poartă asupra aceluiași bun;
fiecare titular poate efectua concomitent cu ceilalți titulari acte de folosință materială și juridică privind bunul obiect;
actele materiale și juridice săvârșite de coproprietari poartă asupra bunului obiect în întregul său, acesta nefiind fracționat în materialitatea sa;
proprietatea comună se aseamănă cu indiviziunea prin existența mai multor titulari actuali ce pot săvârși simultan acte materiale și juridice privind bunul obiect.
2.3.1. Dreptul de proprietate comună. Noțiune. Forme
În principiu, dreptul de proprietate asupra unui bun sau asupra unei universalități de bunuri aparține unei singure persoane, care, în calitate de titulară a dreptului, își exercită, în conformitate cu legea și regulile de conviețuire socială, toate atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului său de proprietate. Există și situația în care un bun sau o universalitate de bunuri poate aparține, sub forma dreptului de proprietate, mai multor persoane, dreptul lor asupra bunului sau universalității de bunuri ce alcătuiesc obiectul dreptului lor fiind comun.
Proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizează prin aceea că toate prerogativele conferite de acest drept aparțin împreună și concomitent mai multor titulari.
În general, dreptul de proprietate comună nu se deosebește de dreptul de proprietate ce aparține în mod exclusiv unui singur titular, persoană fizică sau juridică. Acest drept prezintă însă unele trăsături specifice care, fără a-i altera esența, modifică în mod parțial caracterele sale generale. Se poate astfel constata:
caracteristic pentru proprietatea comună indiferent de forma sa este faptul că toate prerogativele dreptului aparțin împreună și concomitent mai multor titulari, care exercită simultan și concurent atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate;
în ceea ce privește obiectul dreptului de proprietate, bunul comun nu este fracționat în materialitatea sa, proprietarii necunoscând partea materială din bun sau bunurile comune ce corespund drepturilor de proprietate;
întinderea drepturilor fiecărui titular este precis delimitată sub formă de cotă parte ideală, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote părți, iar în cazul dreptului de proprietate comună în devălmășie, acesta aparține nefracționat tuturor fracționarilor devălmași, întinderea sa fiind determinată numai cu ocazia împărțirii bunurilor comune;
drepturile proprietarilor se întind asupra întregului bun comun ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună: „dreptul fiecărui coproprietar lovește totalitatea lucrului pentru fracțiunea prin care este exprimat”; cu alte cuvinte, lucrul în materialitatea sa este indiviz, singur dreptul de proprietate este divizat.
În dreptul civil român, proprietatea comună se înfățișează sub două forme:
proprietatea comună pe cote-părți, atunci când fiecare din coproprietari cunoaște întinderea dreptului de proprietate asupra bunului comun, însă nu cunoaște partea materială din bun ce corespunde acestei întinderi, având deci determinată o cotă abstractă, ideală din acest drept, dar nu o parte concretă, materială din bun;
proprietatea comună în devălmășie, ce se caracterizează prin faptul că devălmașii nu cunosc întinderea dreptului lor.
Proprietatea comună pe cote părți poate fi întâlnită în raporturile dintre persoanele fizice, dintre persoanele fizice și persoanele juridice de drept public, altele decât statul, sau de drept privat.
Proprietatea comună în devălmășie este, însă, compatibilă numai cu proprietate privată ce are ca titulari persoane fizice, ea fiind întâlnită numai în raporturile de familie, având ca obiect bunurile comune dobândite de soți în timpul căsătoriei.
Deși are o aplicație frecventă în practică, dreptul de proprietate comună nu este reglementat îndeajuns pe măsura importanței și rolului pe care această instituție îl are în dreptul nostru.
Pentru a suplini lacunele legislației, literatura juridică și practica judiciară și-au adus o contribuție însemnată la conturarea unei fizionomii proprii a dreptului de proprietate comună, la stabilirea naturii juridice, a conținutului și particularităților de exercitare și apărare a acestui drept.
2.3.2. Noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de
proprietate comună pe cote părți (coproprietatea)
Prima formă sub care se prezintă proprietatea comună o constituie proprietatea comună pe cote-părți. În situația în care fiecare proprietar are un drept asupra unei părți materiale determinate din bunul comun, atunci nu ne aflăm în prezența coproprietății, deoarece bunul se află împărțit materialmente în diferite porțiuni, astfel încât dreptul fiecărui proprietar este pro diviso, obiectul material fiind distinct de al celorlalți. În această situație, drepturile proprietarilor sunt juxtapuse și nu diferă cu nimic de proprietatea pură și simplă.
Ceea ce este specific acestei forme a proprietății comune este faptul că același bun, nefracționat în materialitatea sa, aparține concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceștia având numai o cotă parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți, prin natura sa juridică, este un drept real, el prezentând în general toate trăsăturile drepturilor reale și ale dreptului de proprietate în special. În comparație cu dreptul de proprietate pur și simplu, dreptul de proprietate comună pe cote-părți prezintă elementele și caracterele specifice sub aspectul subiectului, obiectului și conținutului. Coproprietatea indică o situație complexă, caracterizată prin existența mai multor titulari, dar și o situație juridică vremelnică în care se găsește dreptul de proprietate comună pe cote-părți.
Drepturile tuturor coproprietarilor sau, mai bine zis, fracțiunile din dreptul de proprietate asupra bunului, se întâlnesc pe ultima particulă din cele ce compun acel bun. Nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun. Dacă bunul ar fi fracționat în materialitatea lui și fiecare parte (fracțiune) materială ar aparține în exclusivitatea unui proprietar, ar fi vorba despre o proprietate exclusivă și nu despre o proprietate comună pe cote-părți. În același timp, fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra cotei părți ideale, abstracte, din dreptul de proprietate asupra bunului. Cum s-a spus adeseori într-o formulă sintetică și precisă, dreptul asupra bunului este fracționat și nu însăși bunul luat în materialitatea lui. Cota-parte din dreptul fiecăruia dintre coproprietari poate fi exprimat printr-o fracție: 1/2, 3/4, sau printr-un procent: 50%, 25% etc. Dar drepturile coproprietarilor nu trebuie să fie neapărat egale.
O primă problemă ce trebuie analizată în legătură cu dreptul de proprietate comună pe cote-părți este de natură terminologică. În doctrină, dar și în jurisprudența mai veche și mai nouă, dreptul de proprietate comună pe cote-părți este desemnat prin termenii de coproprietate sau de indiviziune. În practica judiciară și uneori chiar în doctrină termenii de coproprietate și indiviziune sunt folosiți adesea unul pentru altul, ca și când ar avea același înțeles. Se întâlnesc sintagme precum: coproprietari aflați în indiviziune, lichidarea indiviziunii dintre coproprietari etc. Dar termenii nu sunt însă sinonimi, făcându-se clar distincția între cele două noțiuni. Între proprietatea comună pe cote-părți și indiviziune există asemănări esențiale în privința regimului juridic: în ambele cazuri este esențial faptul că asupra bunului sau bunurilor ce aparțin mai multor persoane, fiecare proprietar sau coindivizar are o cotă-parte abstractă din dreptul de proprietate, fără a avea în exclusivitate o porțiune determinată materialmente din bunul ce face obiectul coproprietății sau un anumit bun din cele ce alcătuiesc obiectul indiviziunii.
Folosirea celor doi termeni este generată și de faptul că în codul nostru civil nu sunt reglementate în mod special coproprietatea și indiviziunea, el cuprinzând doar unele dispoziții în cea privește durata indiviziunii, în capitolul consacrat împărțelii succesiunii (art. 728 C. civ.).
Deci, în rezolvarea problemelor privind coproprietatea și indiviziunea, doctrina și practica judiciară s-au întemeiat pe principiile formulate de legiuitor în materia succesiunilor, unde cazurile de indiviziune sunt cele mai frecvente, fiind rare situațiile în care masa succesorală s-ar compune dintr-un singur bun individual determinat. În cazul moștenirii, proprietatea ce aparținea defunctului este înlocuită, în cazul în care există mai mulți moștenitori, și până se face împărțeala dintre ei, cu proprietatea pe cote-părți, sub forma indiviziunii. Nici coproprietatea și nici indiviziunea nu reprezintă stări juridice specifice materiei succesiunii. Ele pot apărea și ca urmare a unei convenții (contractul de vânzare-cumpărare, contractul de societate) ori ca urmare a prescripției achizitive ce profită mai multor persoane.
Deosebirea dintre cele două noțiuni se face doar în privința obiectului: ori de câte ori mai multe persoane exercită în același timp, în concurs, drepturile de proprietate asupra unuia și aceluiași bun, ne găsim în fața coproprietății, spre deosebire de cazul când concursul drepturilor de proprietate privește o universalitate de bunuri, caz în care avem de-a face cu starea de indiviziune propriu-zisă.
Utilizarea termenilor de coproprietate presupune că obiectul său îl constituie un bun singular, individual, ut singuli, ca de exemplu un automobil, un apartament, un teren. Se vorbește de indiviziune atunci când obiectul său îl constituie o universalitate de bunuri, cel mai adesea în momentul deschiderii unei succesiuni, când fiecare dintre moștenitori dobândește o fracțiune corespunzătoare părții sale succesorale asupra patrimoniului defunctului, ca universalitate juridică, și în acest caz, drepturile defunctului nu pot fi despărțite de obligațiile pe care le-a avut.
În ceea ce privește natura juridică a dreptului de proprietate comună pe cote-părți s-au emis mai multe teorii.
Teoria clasică, împărtășind concepția dreptului roman, susține că proprietarii indivizi au un drept unic asupra bunului, însă neagă posibilitatea ca fiecare titular să aibă drept de proprietate individualizat pe cote-părți, fiecare dintre ei având o cotă ideală, o fracțiune care nu este materialmente determinată, ci este stabilită numai intelectual, abstract. De vreme ce dreptul de coproprietate poartă asupra fiecărei particule din lucrul comun (indiviz), aceasta înseamnă că fiecare coproprietar poate exercita, în ceea ce privește partea sa ideală, toate prerogativele dreptului de proprietate, care sunt compatibile cu natura ideală a acestei cote-părți. Dar, pe de altă parte, dreptul de proprietate al fiecăruia poartă, în cotă-parte ideală, asupra fiecărei particule – moleculă, atom, proton, electron, neutron – care alcătuiește substanța bunului, obiect al coproprietății.
Teoria pluralității de drepturi de proprietate colectivă consideră că, în cazul coproprietății, există o pluralitate de drepturi de proprietate asupra unui singur bun.
Teoria modernă apreciază că proprietatea comună pe cote-părți nu este o variantă a dreptului de proprietate, ci este un drept real sui generis, de sine stătător, dar și limitat și temporar.
Se arată, în acest sens, că ideea că ar exista un drept unic, absolut, exclusiv și perpetuu de proprietate este contrară caracterelor esențiale ale dreptului de proprietate, căci dreptul coproprietarilor nu este nici absolut, de vreme ce nici unul nu poate dispune singur de lucrul comun, nici exclusiv, fiindcă aparține, în același timp, mai multor persoane care exercită simultan și concurent drepturi identice asupra aceluiași bun, și nici perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o existență provizorie.
Pe de altă parte, cu privire la ideea împărțirii intelectuale a dreptului unic de proprietate, se arată că, din moment ce se admite diviziunea în cote-părți, se admite implicit și împărțirea cantitativă a conținutului său. Ori această împărțire duce în mod necesar la schimbarea naturii juridice a drepturilor fracționate, diferența cantitativă impunând o diferență calitativă a drepturilor.
2.3.3. Formele dreptului de proprietate comună pe cote părți (coproprietatea)
Din punctul de vedere al duratei coproprietății, aceasta poate fi de două feluri:
proprietate comună pe cote-părți (coproprietate) obișnuită sau temporară;
proprietate comună pe cote-părți (coproprietate) forțată și perpetuă.
După cum rezultă și din terminologia folosită, în primul caz coproprietatea poate fi făcută să înceteze, calea juridică pentru aceasta fiind împărțeala sau partajul bunului.
În cel de-al doilea caz, dată fiind destinația pe care o are bunul în coproprietate, această stare nu poate fi făcută să înceteze, o împărțeală a bunului nefiind posibilă.
2.3.4. Coproprietatea obișnuită (temporară)
Coproprietatea obișnuită apare ca o consecință a moștenirii atunci când defunctul lasă mai mulți moștenitori, fiecare dintre aceștia dobândind numai o cotă parte din dreptul asupra bunurilor ce intră în masa succesorală. Specificul acestei coproprietăți constă în faptul că are caracter temporar, existând până în momentul partajului, pe cale amiabilă sau prin intermediul instanțelor judecătorești.
Potrivit art. 728 C. civ., nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune. Codul civil nu are o reglementare generală cu privire la proprietatea comună pe cote-părți, ci doar unele dispoziții incidentale consacrate împărții succesorale (art. 728 C. civ. și urm.).
Art. 728 C. civ. prevede că un coerede poate oricând cere împărțeala succesiunii, chiar când ar exista condiții sau prohibiții contrarii. Este însă posibil încheierea unei convenții prin care să se mențină coproprietatea o perioadă de timp care să nu depășească însă 5 ani, după care convenția să poată fi reînnoită. S-a susținut însă că, dacă o asemenea convenție este obligatorie între coproprietari (în virtutea principiului puterii obligatorii a convenției legal întocmite), pe perioada cuvenită coproprietarii găsindu-se practic în prezența unei coproprietăți forțate, în alte cazuri art. 728 alin. 2 C. civ. nu mai operează: de exemplu, în situația în care un testator impune prin testament de a nu se face partajul decât după 5 ani. În cazul unei convenții prin care coproprietarii au convenit să mențină coproprietatea pe o perioadă de timp nu este vorba de o „coproprietate forțată”, ci, dimpotrivă, de o coproprietate „consimțită voluntar” prin acordul liber al coproprietarilor. În practica judiciară s-a admis că atunci când coproprietarii au convenit menținerea stării de indiviziune să poată totuși să procedeze la un partaj de folosință în sensul că fiecare proprietar să culeagă partea ce i se cuvine din fructele produse de bunul indiviz, dobândind astfel un drept de proprietate exclusivă asupra fructelor culese.
Acestea sunt doar două dintre modurile specifice de dobândire a proprietății comune pe cote-părți care sunt de altfel și cele mai importante: succesiunea și convențiile. Dar mai sunt și alte moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părți prevăzute în art. 485 și 486 C. civ. Coproprietatea poate rezulta și din faptul producerii unui bun de către mai multe persoane. De exemplu, edificarea unei construcții de către mai multe persoane pe terenul uneia dintre ele. Coproprietatea poate fi dobândită și prin accesiune, uzucapiune și ocupațiune, cea mai frecventă fiind accesiunea imobiliară artificială.
În literatura juridică s-a exprimat părerea că un mod de dobândire a proprietății obișnuite pe cote-părți este și transformarea proprietății devălmașe prin încetarea căsătoriei din cauză de moarte a unuia dintre soți sau prin divorț.
2.3.4.1. Noțiunea și caracterele juridice
Coproprietatea obișnuită sau temporară constituie modalitatea sub care se prezintă cel mai adesea proprietatea comună pe cote-părți.
Coproprietatea pe cote-părți obișnuită sau temporară este acea coproprietate ce se constituie prin voința titularilor pe termen limitat, fiecare dintre aceștia putând cere încetarea ei prin partaj.
Coproprietatea obișnuită sau temporară se caracterizează prin următoarele trăsături:
se naște prin voința manifestă a titularilor dreptului, de obicei ca efect al deschiderii unei succesiuni cu mai mulți moștenitori, prin acte translative de proprietate având mai mulți dobânditori, prin coposesiune etc.;
starea de coproprietate este concepută să dureze vremelnic, datorită inconvenientelor pe care aceasta le are în raport cu proprietatea pură și simplă, ea servind totuși unor interese temporare ale coproprietarilor;
oricare dintre coproprietari poate cere oricând încetarea stării de coproprietate din partaj, mijloc juridic prin care aceasta devine proprietate exclusivă;
nici un coproprietar nu este titular exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun;
fiecare proprietar este titular exclusiv numai asupra unei cote-părți abstracte ideale din dreptul de proprietate, drept care este fracționat între proprietarii comuni dar nu și bunul în materialitatea lui.
2.3.4.2. Regimul juridic
Regimul juridic al proprietății pe cote-părți obișnuite sau temporare a fost conturat de literatura juridică și practica judecătorească prin aplicarea dispozițiilor Codului civil referitoare la materia succesiunii și a indiviziunii (art. 728 și urm.), a principiilor și regulilor din materia gestiunii de afaceri, a mandatului și a contractului de societate, în măsură să explice drepturile și obligațiile coproprietarilor.
Drepturile coproprietarilor asupra bunului în întregul său. Din principiul potrivit căruia nici unul dintre coproprietari nu are drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun rezultă că pentru efectuarea actelor ce privesc bunul în întregul său este necesar acordul de voință al tuturor coproprietarilor. Această regulă este numită și regula unanimității. Aplicarea în practică a acestei reguli trebuie să țină seama de actele efectuate de coproprietari cu privire la bunul comun; astfel pentru orice act juridic ar trebui obținut acordul (consimțământul) tuturor coproprietarilor.
În practica judiciară, cât și în literatura de specialitate, în aplicarea regulii unanimității se face distincție după cum este vorba de acte de conservare și de administrare a bunului comun, pe de o parte, și de acte de dispoziție, pe de altă parte.
În cazul coproprietății, exercitarea atributelor dreptului de proprietate prezintă particularități în privința tuturor componentelor sale; folosința, posesia și dispoziția.
Actele materiale constau, după caz, în posesia, folosința sau dispoziția materială asupra bunului comun. Posesia dă posibilitate coproprietarului să exercite stăpânirea materială a bunului concomitent și simultan cu ceilalți titulari. În consecință, asemenea acte sunt admise fără a le fi aplicabilă regula unanimității. Însă, coproprietarul tulburat sau exclus de la coposesiune poate utiliza o acțiune personală sau reală contra coproprietarilor ce tulbură exercițiul dreptului său.
Exercitarea dreptului de folosință poate fi făcută de oricare coproprietar, cu condiția de a nu aduce atingere drepturilor celorlalți titulari și de a nu schimba destinația bunului. Astfel, s-a decis că folosința materială a bunului comun în întregime poate fi exercitată de fiecare copărtaș dacă nu aduce tulburare sau stânjenire a folosinței concomitente la care sunt îndreptățiți ceilalți și dacă nu schimbă destinația și modul de utilizare a bunului. Dacă apar neînțelegeri între coproprietari cu privire la folosința bunului comun, instanțele nu sunt competente să hotărască asupra unui partaj de folosință la cererea unui coproprietar, fără consimțământul celorlalți. În această ipoteză, coproprietarul poate cere încetarea coproprietății prin împărțeală. În literatură se susține și opinia admiterii partajului de folosință imobiliară pe cale judiciară.
Fructele produse de bun pot fi percepute sau culese în proporție exclusivă de către coproprietari, proporțional cu cota-parte ideală din drept a fiecăruia. Cel care a efectuat cheltuieli necesare pentru producerea și perceperea fructelor va putea pretinde despăgubiri celorlalți, temeiul pretinderii acestora putându-l constitui mandatul, gestiunea de afaceri sau îmbogățirea fără justă cauză.
Instanțele judecătorești au fost confruntate cu problema dacă, în cazul în care un coproprietar folosește singur imobilul, ceilalți coproprietari ar putea pretinde chiria aferentă de la proprietarul care folosește exclusiv imobilul. Soluția adoptată este aceea că acest lucru este posibil doar o dată cu lichidarea stării de indiviziune.
În ce privește actele de dispoziție materială asupra bunului comun, ele pot fi exercitate numai potrivit regulii unanimității. Intră în această categorie și lucrările de transformare, renovare, ori cele ce schimbă destinația bunului.
Actele juridice încheiate cu privire la bunul comun în materialitatea sa sunt și ele supuse regulii unanimității.
Astfel, actele de conservare făcute de un singur coproprietar au fost validate de instanțele judecătorești în considerarea lor ca gestiune de afaceri. Actele de conservare sunt acele acte juridice care au drept scop păstrarea, conservarea unui bun în patrimoniul titularului, cum ar fi întreruperea cursului unei prescripții care curge, transcrierea unui contract de vânzare-cumpărare a bunului, cererea de efectuare a unui inventar, transcrierea ipotecii ș.a.
Actele de administrare făcute de un singur coproprietar au fost și ele validate de instanțe de la caz la caz, în considerația unui mandat tacit existent între coproprietari a calității de gerant a celui ce le-a săvârșit, ori a regulilor din materia contractului de societate. Actele de administrare sunt acele acte juridice care se încheie pentru a pune bunul în valoare prin închiriere, încasarea de venituri etc. sau menținerea lui în starea de a fi exploatat, cum ar fi încheierea unui contract care are drept obiect repararea bunului. Oricare dintre coproprietari poate să ceară remedierea degradărilor cauzate bunului comun sau despăgubiri de la autorii lor, prin acțiune în răspundere civilă delictuală, fără a fi necesar acordul celorlalți coproprietari.
Referitor la acțiunea în revendicare, s-a decis că introducerea ei presupune acordul tuturor copărtașilor, pe motiv că acțiunea în revendicare are drept scop recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului în litigiu și readucerea lui în patrimoniul acestuia, iar nu simpla recunoaștere unei cote ideale, nedeterminate în materialitatea ei.
Actele de dispoziție prin care se înstrăinează sau se grevează bunul în întregul său ori numai o parte materială a sa sunt și ele supuse regulii unanimității. Totuși practica judecătorească a decis că soarta unui astfel de act încheiat de unul dintre coproprietari este diferită după cum dobânditorul cunoștea sau nu că transmițătorul nu avea calitatea de proprietar exclusiv al bunului. În prima ipoteză, actul juridic este considerat valabil dar afectat de o condiție rezolutorie: aceea ca, prin partaj, bunul să revină în proprietatea exclusivă a fostului coproprietar. Consolidarea sau desființarea actului va depinde de rezultatul partajului. Dacă actul înstrăinat cade în lotul altui coproprietar, actul de dispoziție se desființează. În cea de-a doua ipoteză, când dobânditorul nu cunoștea că înstrăinătorul are numai calitatea de coproprietar, actul este lovit de nulitate relativă.
Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte proprie din bun. Fiecare coproprietar deține exclusiv o cotă parte ideală din dreptul de proprietate ce poartă asupra bunului-obiect exprimată matematic sub formă fracționară (1/3; 1/4 etc.) sau procentuală (30%, 50% etc.). Asupra acestor cote-părți, coproprietarul poate dispune liber și neîngrădit. Înstrăinarea cotei-părți nu schimbă situația juridică a bunului, starea de coproprietate continuând cu noul coproprietar. Fiecare coproprietar este obligat să contribuie proporțional cu cota sa parte la cheltuielile ocazionate de conservarea, întreținerea și administrarea bunului comun. Dacă este vorba de obligații reale de a face – obligații propter rem – care privesc bunul, obiect al proprietății comune, toți vor fi ținuți de îndeplinirea lor.
2.3.4.3. Încetarea proprietății comune pe cote-părți obișnuite și temporare
Din modul în care este reglementată coproprietatea și din instituirea regulii unanimității rezultă că ea este concepută cu o stare vremelnică și deci neorganizată. Acesta este motivul pentru care prin art. 728 C. civ. se instituie regula imprescriptibilității dreptului de a cere încetarea indiviziunii. Imprescriptibilitatea, sub aspect extinctiv, a dreptului de a cere împărțeala, poate fi paralizată prin uzucapiune, în cazul excepțional în care unul din copărtași în manifestarea exterioară a sa a înțeles să transforme posesia din comună în exclusivă și a exercitat timp de 30 ani o asemenea posesie pentru sine asupra bunului indiviz, situație în care va putea opune celorlalți dobândirea proprietății asupra acestui bun de către el (art. 729 C. civ.).
Deși principiul că nimeni nu poate fi obligat să rămână în stare de indiviziune are caracter imperativ, alineatul al doilea al art. 728 C. civ. permite copărtașilor să încheie convenții de menținere a acelei stări pe o durată de cel mult 5 ani, cu posibilitatea ca la expirarea acestui termen convenția să fie reînnoită. Încetarea coproprietății va lua sfârșit dacă unul din copărtași devine, de exemplu, prin succesiune, prin cumpărare, prin donație, titular al tuturor cotelor-părți.
Modul specific de încetare a coproprietății temporare este împărțeala, cunoscută și sub denumirea de partaj. Prin împărțeală se înțelege operația juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate, ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote-părți sunt împărțite materialmente între copărtași, fiecare dintre aceștia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părți materiale din bun dintre cele ce formau obiectul coproprietății.
Dacă este posibil, partajul se realizează în natură; în caz contrar, se procedează la vânzarea bunului contra echivalentul urmând a fi împărțit între copărtași proporțional cu partea fiecăruia. Sediul materiei îl constituie art. 728, 799 C. civ.
Procedura partajului diferă după cum se efectuează pe cale convențională ori pe cale judecătorească. Dacă se alege calea convențională, coproprietarii nu mai pot cere partajul judiciar.
Formele partajului sunt:
partajul convențional;
partajul judiciar.
Partajul convențional se realizează prin voința coproprietarilor. Convenția de partaj are natura unui act declarativ, astfel că se cer întrunite condițiile esențiale de validitate ale actului juridic civil. Este necesară prezența tuturor coproprietarilor și acordul lor asupra modului de împărțire a bunului sau a bunurilor aflate în coproprietate. Absența unui coproprietar constituie o cauză de nulitate relativă. Partajul este lovit de nulitate relativă și atunci când existând coproprietari minori nu sunt prezenți reprezentanții lor legali, aceștia nu și-au dat acordul, ori lipsește încuviințarea autorității tutelare. Forma scrisă a convenției de partaj este cerută ad probationem.
Când realizarea partajului presupune efectuarea unor lucrări pentru care legea cere autorizație de construire, aceasta trebuie obținută în prealabil (art. 3 din Legea nr. 50/1991).
Partajul judiciar va avea loc atunci când nu se poate realiza partajul voluntar și în cazul în care legea îl impune în mod obligatoriu (art. 477 din Cod civil; art. 4 din Legea nr. 603/1943 privind simplificarea procedurii împărțelilor judiciare). Prealabil partajării, instanța face o evaluare a bunului pe baza acordului de voință al părților sau prin administrarea mijloacelor de probă admise de lege, spre a stabili valoare actuală a bunului la data judecății. Din punct de vedere practic, instanța de judecată va putea efectua partajul într-unul din următoarele moduri:
atribuirea în natură a bunurilor prin formarea unui număr de loturi care sunt egale cu numărul copărtașilor (art. 741 C. civ.);
atribuirea bunului în proprietate exclusivă unuia din coproprietari, cu plata echivalentului cotelor corespunzătoare către ceilalți coproprietari;
vânzarea bunului și împărțirea prețului către coproprietari, potrivit cotelor fiecăruia dintre ei.
Partajul are efect declarativ, ceea ce înseamnă că efectele sale urcă până la momentul creării stării de proprietate comună. Retroactiv, dreptul de proprietate comună se transformă în drept exclusiv, ceea ce explică validarea eventualului act de înstrăinare a întregului bun de către coproprietarul care l-a dobândit, urmare a operației juridice a partajului.
2.3.5. Coproprietatea forțată și perpetuă
2.3.5.1. Noțiune și caractere juridice
Prin excepție de la regula potrivit cu care proprietatea comună pe cote-părți este temporară, există situații în care coproprietatea apare ca fiind forțată și perpetuă, dincolo de voința coproprietarilor.
Coproprietatea pe cote-părți forțată și perpetuă este acea specie a proprietății pe cote-părți care se menține independent de voința titularilor și poartă asupra unui bun (bunuri) care, prin destinație, este folosit permanent pentru uzul și utilitatea altor bunuri aflate în folosința exclusivă a coproprietarilor.
Întotdeauna bunurile-obiect ale coproprietății forțate sunt bunuri accesorii, pe lângă alte bunuri socotite ca principale și care sunt în proprietate exclusivă. Proprietatea pe cote-părți forțată și perpetuă este caracterizată de următoarele trăsături:
starea de coproprietate este forțată și perpetuă; ea se naște și se menține indiferent de voința coproprietarilor care nu-i pot pune capăt prin partaj;
starea de coproprietate este determinată de un raport principal accesoriu, stabilit între bunuri aflate în proprietatea exclusivă a coproprietarilor și cele aflate în coproprietate comună; acestea din urmă sunt destinate a asigura utilizarea normală a bunurilor principale aflate în proprietate exclusivă; este cazul, spre exemplu, a părților-comune (intrări, scări, acoperiș, ziduri) din clădiri cu mai multe etaje și apartamente aparținând exclusiv unor proprietari diferiți;
ca o consecință a raportului de accesorietate, cota-parte din proprietatea forțată aparținând fiecărui coproprietar va putea fi transmisă sau dobândită numai odată cu bunul principal aflat în proprietate exclusivă;
starea de coproprietate nu este susceptibilă de încetare prin partaj, întrucât astfel ar fi împiedicată folosința normală a bunurilor principale, utilitatea însăși a acestora și ar fi afectate și relațiile de vecinătate dintre proprietarii exclusivi vecini.
2.3.5.2. Drepturile și obligațiile coproprietarilor
Drepturile coproprietarilor asupra bunului comun în cazul coproprietății forțate și perpetue sunt mai largi decât în cazul coproprietății obișnuite și temporare. Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun fără să ceară consimțământul expres ori tacit al celorlalți însă cu respectarea următoarelor limite:
– folosința să nu aducă atingere drepturilor egale ale celorlalți titulari;
– să exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal spre a cărui folosire sau exploatare este destinat bunul accesoriu în acord cu interesul celorlalți coproprietari;
– coproprietarii nu pot face acte de dispoziție cu privire la bunul comun accesoriu decât cu acordul tuturor; în caz contrar, este sunt considerate acte abuzive ce știrbesc dreptul de proprietate al celorlalți.
Coproprietarii au următoarele obligații:
– să suporte cheltuielile necesare pentru întreținerea și conservarea bunului comun, proporțional cu cotele lor părți care se stabilesc în raport cu mărimea bunului principal aflat în proprietate exclusivă; această obligație are natura unei obligații propter rem și, prin urmare, coproprietarul ar putea fi scutit de ea numai abandonând bunul principal aflat în proprietate exclusivă;
– să restituie cheltuielile făcute de unii dintre coproprietari pentru conservarea sau întreținerea bunului comun. Asemenea obligații au natura unei obligații personale întemeiate pe gestiunea de afaceri sau mandat tacit și neexecutarea lor atrage dreptul celui ce a făcut plata să pretindă restituirea, în temeiul gestiunii de afaceri.
2.3.5.3. Cazurile de coproprietate forțată și perpetuă
În dreptul civil român sunt reținute următoarele cazuri de proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă:
coproprietatea forțată asupra părților și dotărilor comune din clădirile cu mai multe apartamente de locuit sau alte spații decât locuința, aflate în proprietate exclusivă sau comună pe cote părți obișnuită sau temporară;
coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine (bunuri, fântâni, izvoare, poteci);
coproprietatea forțată a despărțiturilor comune;
coproprietatea forțată asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie (corespondența de familie, tablouri, morminte și monumente funerare).
Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente de locuit sau alte spații decât locuința, aflate în proprietate exclusivă sau comună pe cote părți obișnuită sau temporară. Dispoziții privitoare la proprietatea comună pe cote-părți forțată și perpetuă asupra dotărilor și utilităților comune din imobile cu mai multe locuințe se găsesc în actele normative speciale: art. 14 din Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație; art. 10 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, precum și Legea nr. 114 din 1996 a locuinței.
Obiectul coproprietății îl constituie părțile comune din clădiri cu mai multe apartamente, precum: intrările, scările, acoperișul, instalațiile comune, curtea, terenul pe care este amplasată construcția etc.
Art. 10 din Legea nr. 85/1992 dispune că, în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe și spații cu altă destinație, odată cu dreptul de proprietate asupra acestora, se dobândește și dreptul de proprietate pe cote-părți de construcții și instalații, precum și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.
Potrivit art. 69 din Legea nr. 114/1996, proprietarii din clădirile cu mai multe locuințe proprietate privată sau mixtă se constituie în asociații de proprietari în conformitate cu Regulamentul-cadru al asociației de proprietari, care face parte integrantă din lege. Acest Regulament-cadru a fost modificat și completat prin dispozițiile Ordonanței Guvernului nr. 85 din 30 august 2001 privind organizarea și funcționarea asociației de locatari.
Asociația de proprietari se constituie în scopul asigurării condițiilor de funcționare normală a locuințelor și a spațiilor cu altă destinație din clădire, precum și a părților comune, care alcătuiesc împreună un condominiu. Administrarea condominiului se realizează de persoane fizice angajate în condițiile legii, ori de persoane juridice specializate. Asociațiile de locatari se pot constitui și pe tronsoane sau scări, în condițiile legii, prin hotărâre a adunării generale și cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părților de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociație de proprietari. Ordonanța prevede că asociația de proprietari răspunde de administrarea și funcționarea clădirii sau clădirilor și de întreținerea, repararea, renovarea și înlocuirea părților comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părți proporționale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzute în acordul de asociere. Asociația este condusă de adunarea generală a proprietarilor, care este formată din câte un reprezentant al fiecărei familii. Adunarea alege un comitet executiv care poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea activități necesare bunei administrări a condominiului. Activitatea de administrare a clădirii se asigură de către un administrator, persoană fizică atestată, angajată cu contract individual de muncă, ori persoană juridică specializată cu care se încheie un contract de administrare. Schimbarea destinației apartamentului de către proprietar sau de către chiriaș se face numai pe baza hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectați. Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii (ancorarea de reclame, suspendarea de stâlpi, pereți sau scări interioare la fel se va face pe baza hotărârii adunării generale a asociației de proprietari). Toate aceste dispoziții au drept scop să asigure normala conviețuire între familiile celor care sunt cuprinși în asociația de proprietari, ținând într-un anume sens și de limitele exercițiului normal al dreptului de proprietate.
Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine (bunuri, fântâni, izvoare, poteci). Drumurile, potecile și fântânile, izvoarele care servesc pentru folosirea a două imobile învecinate, în măsura în care se află chiar pe linia despărțitoare dintre cele două proprietăți, se află în proprietatea comună forțată și perpetuă ce are ca titular pe proprietarii exclusivi ai imobilelor învecinate. Dacă aceste bunuri s-ar afla situate pe unul dintre fonduri și ar servi pentru utilitatea celuilalt fond, nu mai suntem în situația unei coproprietăți, ci în situația unei servituți.
Coproprietatea forțată a despărțiturilor comune. Acest tip de proprietate forțată are ca obiect zidul, șanțul ori gardul care separă cele două proprietăți.
Asupra lor cei doi proprietari învecinați au, în principiu, un drept egal, aflându-se într-o coproprietate forțată și perpetuă, accesorie față de dreptul de proprietate asupra imobilului.
Sediul materiei îl constituie art. 590-609 C. civ. În caz de litigiu dovada coproprietății asupra despărțiturilor se face în trei moduri:
– prin înscris (titlu) care determină situația exactă;
– prin invocarea uzucapiunii, dovedindu-se că a avut loc o stăpânire în comun a despărțiturii respective, în condițiile și termenele prevăzute de lege;
– dacă nu există nici titlu și nici posesie prelungită, se poate apela la unele prezumții legale din care rezultă coproprietatea legală asupra despărțiturii; prezumțiile legale au caracter relativ, putând fi răsturnate prin proba contrară.
a. Zidul comun. În art. 590 C. civ. se prevede că orice zid care servește de despărțire între clădiri sau între curte și grădină și între ogradă la țară se socotește comun dacă nu există titlu sau semn care ar putea proba contrariul. De asemenea, art. 591 C. civ. prevede: „este semn de necomunitate când culmea zidului este dreaptă și perpendiculară despre peretele pe o parte, iar despre cealaltă parte înfățișează un plan înclinat; în acest caz zidul se presupune că aparține exclusiv proprietarului despre care există planul înclinat”. Caracterul forțat al proprietății zidului despărțitor rezultă, printre altele, și din art. 598 C. civ., conform căruia orice vecin poate să facă zidul comun, în tot sau în parte, plătind celuilalt jumătate din valoarea sa sau a părții pe care vrea ă să o facă comună. Ambii proprietari sunt obligați la repararea și întreținerea zidului comun, având dreptul să folosească zidul, fără prejudicierea dreptului celuilalt.
b. Șanțul comun. În art. 602 C. civ. se arată că „toate șanțurile între două proprietăți se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu. Prin semn de necomunitate se înțelege situația când pământul este înălțat sau aruncat numai pe o parte a șanțului, caz în care se consideră că șanțul aparține exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau înălțat pământul (art. 603 și 604 C. civ.).
c. Gardul comun. Un alt caz de coproprietate forțată și perpetuă asupra unei despărțituri comune este cel prevăzut în art. 606 C. civ., conform căruia, orice gard care desparte două proprietăți se socotește comun, afară dacă numai una singură din două proprietăți va fi îngrădită, sau de nu va fi un titlu sau posesiune îndestulătoare care să constate din contră”.
Coproprietatea forțată asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie (corespondența de familie, tablouri, morminte și monumente funerare). Asupra acestor bunuri toți membrii familiei exercită un drept comun fără a putea cere partajul și având obligația de a participa la cheltuielile ocazionate de conservarea lor.
2.4. Proprietatea devălmașă
2.4.1. Noțiune și caractere juridice
Proprietatea comună în devălmășie este acea formă a modalității proprietății comune caracterizată de faptul că dreptul aparține titularilor nefracționat, fără a fi stabilite cote-părți ideale din drept sau materiale din bun.
În prezent, în dreptul nostru civil proprietatea comună în devălmășie este legată de anumite relații existente între titularii dreptului, anume relațiile de familie. Este vorba despre dreptul de proprietate devălmașe a soților asupra bunurilor dobândite de oricare dintre ei în timpul căsătoriei.
Caracterele juridice ale proprietății în devălmășie sunt următoarele:
proprietatea în devălmășie este o specie a proprietății comune având mai mulți titulari care exercită concomitent atributele asupra aceluiași bun (bunuri);
titularii nu cunosc întinderea dreptului lor, acesta nefiind fracționat în cote-părți ideale din drept sau materiale din bun. În consecință ei nu pot înstrăina cota lor parte din drept. Acest lucru este posibil numai după încetarea stării de devălmășie;
este fondată, în considerația persoanei, cu deosebire pe relațiile de familie, astfel că încetarea acestora atrage încetarea însăși a devălmășiei;
proprietatea devălmașă se poate transforma în condițiile legii în proprietatea pe cote-părți sau în proprietate exclusivă prin partaj;
între proprietarii devălmași operează prezumția legală de mandat tacit reciproc de reprezentare ce permite fiecăruia să încheie acte de administrare, folosință și dispoziție asupra bunului comun.
2.4.2. Conținutul și exercitarea dreptului de proprietate comună a soților
Acest tip de proprietate poate fi definit ca fiind acea varietate a proprietății devălmașe în temeiul căruia, soții exercită în nume și în interes comun, atributele proprietarului asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei și se bucură de întreaga lor utilitate. Potrivit art. 30 alin. 1 din Codul familiei, bunurile dobândite de oricare de soți în timpul căsătoriei sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților. În fapt, această comunitate este mai mult decât o proprietate devălmașe deoarece obiectul ei o constituie o universalitate de bunuri – toate bunurile dobândite de soți în timpul căsătoriei.
Toate bunurile dobândite de soți în timpul, căsătoriei sunt bunuri devălmașe chiar dacă în actul de achiziționare este trecut doar unul dintre soți sau cumpărarea s-a făcut din veniturile unuia dintre soți și chiar dacă bunul a fost dobândit în timp ce soții erau separați în fapt. În practica judecătorească s-a decis că are regim de bun comun și imobilul cumpărat de unul din viitorii soți pe numele lui, dar cu contribuția celuilalt viitor soț, convenindu-se ca imobilul să devină bun comun la data căsătoriei. Căsătoria constituie doar condiția dobândirii dreptului de proprietate, condiție care, dacă se îndeplinește, face ca dreptul de proprietate devălmașă să se constituie retroactiv.
Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor aflate în comunitate se face în condițiile art. 35 din Codul familiei. Astfel, art. 35 prevede soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soți exercită singur aceste drepturi este socotit că are și consimțământul celuilalt soț.
Prezumția de mandat tacit este relativă, putând fi răsturnată prin dovada contrarie. Soțul interesat are posibilitatea să facă dovada că nu a data celuilalt soț un atare mandat cu privire la un anumit act sau că s-a opus la încheierea lui. art. 35 alin. 2 din Codul familiei determină limitele mandatului tacit reciproc al soților întrucât prevede că pentru încheierea actelor de înstrăinare sau de grevare a bunurilor mobile, terenuri și construcții ce alcătuiesc comunitatea de bunuri este necesară existența consimțământului expres al celuilalt soț.
Atât lipsa consimțământului celuilalt soț, cât și existența lui pot fi dovedite cu orice mijloace de probă. În practica judecătorească s-a decis că pot fi situații în care, deși ambii soți au fost prezenți la încheierea convenției, exprimându-și acordul, unul din ei nu a semnat înscrisul. De aceea, cel interesat are posibilitatea să dovedească în condițiile legii că și soțul nesemnatar a consimțit la înstrăinarea sau la grevarea bunului. Condiția existenței consimțământului expres ca și sancțiunea inexistenței lui constituie o garanție, o măsură de protecție pentru soți. Fiind prevăzută exclusiv pentru ocrotirea patrimoniului soților, dispoziția legală poate fi invocată numai de soțul a cărui consimțământ a fost nesocotit, nulitatea actului fiind relativă.
2.4.3. Încetarea proprietății devălmașe
Încetarea proprietății devălmașe are loc odată cu încetarea căsătoriei prin moartea sau declararea judecătorească a morții unuia dintre soți, precum și la desfacerea căsătoriei prin divorț. Ea este urmată de partaj care poate fi voluntar sau judiciar. Partajul voluntar poate interveni numai odată cu divorțul sau după desfacerea căsătoriei. Pentru motive temeinice și în mod excepțional, la cererea unuia dintre soți sau la cererea creditorilor personali ai soților, se poate face în timpul căsătoriei partajul bunurilor comune judiciar. Partajul duce în mod automat la transformarea proprietății comune în devălmășie într-o proprietate comună pe cote-părți determinabilă. Criteriul după care se vor determina concret cotele-părți ce revin fiecăruia dintre soți este cel al contribuției acestora la dobândirea bunurilor comune.
2.4.4. Comparație între proprietatea comună pe cote-părți
și proprietatea comună în devălmășie
Între cele două tipuri de proprietate comună există atât asemănări, cât și deosebiri.
Asemănări
ambele sunt modalități ale dreptului de proprietate ce implică prezența concomitentă a cel puțin doi titulari asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri;
în ambele cazuri, deși sunt mai multe subiecte de drept între care poate exista chiar o anumită organizare a modului de exercitare a dreptului de proprietate, aceste subiecte nu formează o persoană juridică, subiect unic, ci rămân în parte subiecte de sine stătătoare;
în ambele cazuri, actul final de încetare a proprietății comune îl constituie împărțeala care se desfășoară după reguli identice.
Deosebiri
Cu toate că se aseamănă, între cele două feluri de proprietate comună există importante deosebiri, dintre care subliniem următoarele:
în cazul dreptului de proprietate în devălmășie, nici unul dintre coproprietari nu are determinată nici măcar o cotă parte ideală, abstractă din dreptul de proprietate;
indiferent de izvorul său – legea sau convenția părților – dreptul de proprietate în devălmășie are caracter intuitu personae. Proprietatea pe cote-părți se naște și există de regulă independent și calitățile coproprietarilor;
în cazul proprietății în devălmășie, nici unul dintre codevălmași nu are posibilitatea să înstrăineze dreptul său, deoarece nu se cunoaște cota-parte ce revine fiecăruia. Dimpotrivă, în situația dreptului de proprietate pe cote-părți fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din drept care-i aparține în exclusivitate;
în cazul proprietății în devălmășie a soților, între codevălmași operează prezumția legală a mandatului reciproc de reprezentare tacită, care permite fiecăruia să încheie acte de administrare, folosință și dispoziție asupra bunurilor comune, acționând în nume propriu și în calitate de reprezentant ale celuilalt. În cazul coproprietății se aplică principiul unanimității cu corectivele stabilite de practica judiciară.
CAPITOLUL 3
CONCLUZII
Aparent, s-ar putea spune că instituția centrală a Codului civil român este proprietatea. Această idee ar putea fi susținută de faptul că în Cartea a II-a a Codului se vorbește Despre bunuri și despre osebitele modificări ale proprietății, iar întreaga Carte a III-a, adică cea mai mare parte a reglementărilor pe care ea le cuprinde, este consacrată diferitelor moduri prin care se dobândește proprietatea.
Privite lucrurile prin prisma dinamicii dreptului civil, adică a circulației bunurilor și valorilor, ideea poate fi susținută.
În realitate, însă, Titlul II al Cărții a II-a intitulat Despre proprietate consacră doar trei articole însuși dreptului de proprietate. Astfel, art.480 C.civ. încearcă să dea o definiție dreptului de proprietate, spunând că acesta este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.
Este limpede că, în concepția Codului civil, dreptul de proprietate conferă titularului său anumite atribute; că sintagma „a se bucura ” semnifică posibilitatea pentru proprietar de a stăpâni bunuri în această calitate și de a-l folosi în interesul și în puterea sa; că el are și dreptul de a dispune de bunul care formează obiectul dreptului său; că l exercită aceste prerogative în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. Apoi, art. 481 C.civ. prevede că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauza de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
Doctrina în materie este unanimă în a defini dreptul de proprietate prin punerea în evidență a atributelor pe care acesta le conferă titularului său: posesia, folosința și dispoziția.
Considerăm, însă, că o asemenea definiție nu este de natură să pună în evidență și conținutul social-economic al dreptului de proprietate analizat. Cu alte cuvinte, spre a înțelege, sub aspect juridic în ce constă raportul de apropriere, al cărui expresie este dreptul de proprietate, trebuie înțeles modul în care sunt exercitate atributele conferite de acest drept. Este posibil ca o parte din atributele de proprietate să fie exercitate de către o altă persoană decât proprietarul, în temeiul unui drept real derivat din dreptul de proprietate sau în temeiul unui raport juridic obligațional. Spre exemplu, în cazul unui contract de închiriere, locatarul deține bunul închiriat și îl folosește. Dar el exercită aceste atribute numai în măsura în care i-au fost conferite de proprietar.
Prin urmare, simpla întrunire a atributelor prin care se exteriorizează dreptul de proprietate nu este suficientă pentru definirea acestui drept, și trebuie precizată poziția specifică a celui căruia el aparține sau a celui care exercită aceste atribute. Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiași bun, proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie și în interes propriu. Proprietarul exercită atributele dreptului său în putere proprie deoarece el se supune numai legii.
Sintetizând cele expuse succint, dreptul de proprietate se concretizează în următoarele elemente:
– sub aspect economic, dreptul de proprietate este un drept de apropriere a unor bunuri – corporale sau incorporale;
– exprimă o relație socială de apropriere;
– cuprinde în conținutul său atributele posesiei, folosinței și dispoziției;
– atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar prin puterea și interesul său propriu.
Dreptul de proprietate se prezintă, de regulă, pur și simplu aparținând unui singur titular. Este imposibil, însă, ca proprietatea asupra unui bun privit ut singuli sau asupra unei mase de bunuri ca universalitate să aparțină concomitent mai multor titulari. Sau este posibil ca titularul actual al dreptului de proprietate asupra unui bun să-l fi dobândit printr-un act juridic lovit de nulitate relativă, ori afectat de o condiție rezolutorie. În asemenea situație dreptul de proprietate este afectat de modalități.
Se impune o observație referitoare la aceste modalități: în cazul proprietății rezolubile și a celei anulabile practic nu se ajunge la exercițiul concomitent, de către mai multe persoane a atributelor dreptului de proprietate asupra unuia și aceluiași bun, mai degrabă se poate spune că există vocația unui asemenea exercițiu. Dimpotrivă, în ipoteza proprietății comune prerogativele dreptului de proprietate se exercită concomitent de către mai mulți titulari, asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri.
Ambele forme ale proprietății comune au o largă aplicabilitate practică. Trebuie totuși să observăm că proprietatea comună în devălmășie este compatibilă numai cu proprietatea privată ce are ca titulari persoane fizice. Într-adevăr, ea este întâlnită numai în raporturile de familie și are ca obiect bunurile comune dobândite de soți în timpul căsătoriei.
Proprietatea comună pe cote-părți este compatibilă cu proprietatea privată ce poate aparține oricărui titular – statul, unitățile administrativ-teritoriale, persoane juridice, persoane fizice etc., și nu are a fi înlăturată de plano, în privința proprietății publice.
O problemă care se poate pune referitor la proprietatea comună pe cote-părți forțată și perpetuă este dacă aceasta poate înceta. Dacă ne punem o asemenea întrebare, nu înseamnă că am pierdut din vedere caracteristica esențială a acestei forme de proprietate comună, anume că nici unul dintre coproprietari nu poate cere încetarea ei prin partaj.
În practica judecătorească s-a decis că, în mod excepțional proprietatea forțată poate să înceteze când nu se mai impune cu necesitate a fi menținută, iar natura și destinația funcțională a lucrului – în speță, podul construcției în care se aflau două locuințe proprietate exclusivă a doi proprietari diferiți – dă posibilitatea împărțirii lui.
Tot astfel, fosta instanță supremă a decis că, dacă terenul, care prin natura lui este afectat folosinței în comun de către coproprietarii locuințelor situate pe acesta, depășește suprafața normală a unei curți, porțiunea respectivă de teren nu mai constituie proprietate forțată și poate fi împărțită.
Acestea constituie cazuri izolate de încetare, prin partaj, a proprietății comune pe cote-părți, forțate și perpetue. Examinarea lor ne conduce la concluzia că, prin admiterea unor asemenea acțiuni, instanțele nu au înfrânat principiile general aplicabile în materie, ci au căutat soluții practice de natură a evita pe cât posibil raporturi tensionate între coproprietari.
Bibliografie
Legislație
Constituția revizuită a României (2003)
Codul civil român
Codul familiei
Decretul-lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație
Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat
Legea nr. 114 din 1996 a locuinței
Ordonanța Guvernului nr. 85 din 30 august 2001 privind organizarea și funcționarea asociației de locatari
Doctrină
Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, București, 2001
Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Tipografia Universității , București, 1988
Constantin Bîrsan, Maria Gaiță, Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturi reale, Institutul European Iași, 1997
Constantin Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. Drepturi reale, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1970
Constantin Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. I reeditat, Ed. All Beck, București, 1996,
Corneliu Turianu, Ovidiu Ungureanu, Alexandru Bacaci, Călina Jugastru, Principii și instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență, Ed. Rosetti, București, 2005
Dumitru Lupulescu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Lumina Lex, București, 1997
Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate publică și privată în România, Ed. Graphis, Iași, 1993
G. Luțescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale. București, 1947
Gheorghe Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil, Casa de Editură și Presă,, Șansa” S.R.L. București, 1994
Ion P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Ed. Actami, București, 2000
Liviu Pop, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Cordial Lex, Cluj Napoca, 1995
Liviu Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 1996.
Mariana Rudăreanu, Drept civil. Drepturi reale, vol.I, Editura Fundației România de Mâine, București, 2005
Matei Cantacuzino, Elementele dreptului civil, București, 1921
Mircea Costin, Marile instituții ale dreptului civil român, vol. I, Ed. Dacia, Cluj Napoca, 1982
Mircea Toma, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Argument, București, 2000
Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Ed. Rosetti, București, 2001
Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturile reale. Obligații. Legislație, Ed. All, București, 1994
P.Vlachide, Repetiția principiilor de drept civil, Editura Europa Nova, București, 1994
Stanciu Cărpenaru, Drept commercial roman, Editura All Beck, București, 2000
Traian Ionașcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale, Editura Academiei, București, 1978
Jurisprudență
Tribunalul Județean Hunedoara, dec. civ. nr. 1256/1978, în Revista Română de Drept nr. 4/1979
Tribunalul Județean Bistrița-Năsăud, dec. civ. nr. 17/1969, în Revista Română de Drept nr. 10/1970
Decizia Curții Constituționale a României nr. 4/1992, Monitorul Oficial Partea I, nr. 173/1992
Tribunalul Suprem, secț. civ., dec. nr. 1195/1981, în Repertoriu de practică judiciară pe anii 1980-1985
Tribunalul Suprem, col. civ., dec. nr. 819/1968, în Revista Română de Drept nr. 11/1968
Plenul Tribunalului Suprem, dec. îndrumare nr. 13/1959, în Culegere de decizii de îndrumare ale Plenului Tribunalului Suprem în materie civilă pe anii 1952-1965
Tribunalul Suprem, col. civ., dec. civ. nr. 819/1968, în Revista Română de Drept nr. 11/1968
Tribunalul Suprem, col. civ., dec. civ. nr. 884/1968, în Revista Română de Drept nr. 1/1969
Tribunalul Suprem, col. civ., dec. civ. nr. 106/1969, în Revista Română de Drept nr. 5/1969
Tribunalul Suprem, col. civ., dec. civ. nr. 662/1960, în Culegere de decizii pe anul 1960
Tribunalul Suprem, sect. civ., dec. nr. 786/1977, în Culegere de decizii pe anul 1977
Curtea Supremă de Justiție, sect. civ., dec. nr. 1173/1991, în Dreptul nr. 1/1992
Tribunalul suprem, sect. civ., dec. nr. 568/1979, în Repertoriu de practică judiciară pe anii 1975-1980
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Modalitatile Juridice ale Dreptului de Proprietate (ID: 126031)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.