Contractul de Locatiune Locatiunea
Introducere
Capitolul I Noțiuni generale despre contracte
Secțiunea I Noțiunea de contract în general
Secțiunea a II-a Contractele în lumina dreptului roman
Secțiunea a III-a Evoluția instituției contractului
Secțiunea a IV-a Noțiuni generale despre contractele civile
Capitolul II Noțiunea, caracterele juridice și condițiile de validitate ale
contractului de locațiune
Secțiunea I Definiția contractului de locațiune
Secțiunea a II-a Caracterele juridice ale contractului de locațiune
Secțiunea a III-a Condițiile de validitate ale contractului de locațiune
Capitolul III Efectele contractului de locuțiune
Secțiunea I Obligațiile locatorului
Secțiunea a II-a Obligațiile locatarului
Capitolul IV Contractul de sublocațiune și de cesiune a
contractului
Secțiunea I Sublocațiunea
Secțiunea a II-a Cesiunea
Capitolul V Încetarea locațiunii
Secțiunea I Cauze de încetare
Secțiunea a II-a Denunțarea unilaterală
Secțiunea a III-a Expirarea termenului
Secțiunea a IV-a Tacita relocațiune (reconducțiune)
Secțiunea a V-a Rezilierea pentru neexecutare
Secțiunea a VI-a Pieirea lucrului (art. 1423 și 1439 C.civ.)
Secțiunea a VII-a Desființarea (desfacerea) titlului locatorului
Secțiunea a VIII-a Efectele înstrăinării lucrului (imobilului) prin acte între vii
Secțiunea a IX-a Natura juridică a drepturilor locatarului
BIBLIOGRAFIE
=== Locatiunea ===
Plan de expunere
Introducere
Capitolul I Noțiuni generale despre contracte
Secțiunea I Noțiunea de contract în general
Secțiunea a II-a Contractele în lumina dreptului roman
Secțiunea a III-a Evoluția instituției contractului
Secțiunea a IV-a Noțiuni generale despre contractele civile
Capitolul II Noțiunea, caracterele juridice și condițiile de validitate ale
contractului de locațiune
Secțiunea I Definiția contractului de locațiune
Secțiunea a II-a Caracterele juridice ale contractului de locațiune
Secțiunea a III-a Condițiile de validitate ale contractului de locațiune
Capitolul III Efectele contractului de locuțiune
Secțiunea I Obligațiile locatorului
Secțiunea a II-a Obligațiile locatarului
Capitolul IV Contractul de sublocațiune și de cesiune a
contractului
Secțiunea I Sublocațiunea
Secțiunea a II-a Cesiunea
Capitolul V Încetarea locațiunii
Secțiunea I Cauze de încetare
Secțiunea a II-a Denunțarea unilaterală
Secțiunea a III-a Expirarea termenului
Secțiunea a IV-a Tacita relocațiune (reconducțiune)
Secțiunea a V-a Rezilierea pentru neexecutare
Secțiunea a VI-a Pieirea lucrului (art. 1423 și 1439 C.civ.)
Secțiunea a VII-a Desființarea (desfacerea) titlului locatorului
Secțiunea a VIII-a Efectele înstrăinării lucrului (imobilului) prin acte între vii
Secțiunea a IX-a Natura juridică a drepturilor locatarului
Introducere
În literatura de specialitate au fost formulate mai multe definiții ale dreptului civil, ca ramură a sistemului dreptului român.
Dintre definițiile oferite, o vom reține pe aceea potrivit căreia dreptul civil este ansamblul normelor juridice care reglementează raporturile patrimoniale și nepatrimoniale stabilite între persoane fizice și persoane juridice aflate pe poziții de egalitate juridică
În literatura de specialitate au fost formulate mai multe definiții ale dreptului civil, ca ramură a sistemului dreptului român.
Dintre definițiile oferite, o vom reține pe aceea potrivit căreia dreptul civil este ansamblul normelor juridice care reglementează raporturile patrimoniale și nepatrimoniale stabilite între persoane fizice și persoane juridice aflate pe poziții de egalitate juridică
În primul rând, definiția de mai sus face referire la conținutul dreptului civil, acesta fiind un ansamblu de norme juridice, adică o ramură a sistemului de drept român. Normele juridice civile sunt grupate pe categorii ce reglementează subdiviziuni ale obiectului dreptului civil, adică sunt ordonate în instituții ale dreptului civil.
Dreptul civil cuprinde următoarele instituții:
– raportul juridic civil;
– actul juridic civil;
– prescripția extinctivă;
– subiectele dreptului civil (persoanele fizice și persoanele juridice);
– drepturile reale;
– obligațiile civile (teoria generală a obligațiilor);
– contractele civile speciale;
– moștenirea (succesiunile);
dreptul de proprietate intelectuală (dreptul de autor și dreptul de proprietate industrială).
Cel de al doilea element al definiției privește obiectul dreptului civil. Acesta este format din raporturile juridice patrimoniale și raporturile juridice nepatrimoniale care se stabilesc între persoane fizice și persoane juridice.
Așadar, vom deosebi două categorii de raporturi juridice civile:
– raporturi juridice civile patrimoniale;
– raporturi juridice civile nepatrimoniale.
În sistemul dreptului românesc, dreptul civil are un rol deosebit de important, întrucât, prin normele sale, contribuie la ocrotirea valorilor (drepturilor subiective) patrimoniale și personale nepatrimoniale ale persoanelor fizice și juridice. De asemenea, dreptul civil reprezintă o garanție a formării unei conștiințe juridice corecte, precum și a respectării și întăririi moralei.
Un aspect foarte important al rolului pe care îl ocupă dreptul civil în sistemul dreptului românesc constă în poziția sau funcția dreptului civil de a fi drept comun față de alte ramuri de drept. Aceasta înseamnă că, ori de câte ori o altă ramură de drept învecinată nu conține norme juridice proprii care să reglementeze un anumit aspect al unui raport juridic sau când normele sale ar fi insuficiente, se va recurge la norma corespunzătoare din dreptul civil.
De altfel, unele ramuri de drept prevăd în mod expres împrumutarea unor norme juridice de la dreptul civil. Astfel, potrivit articolului 187 Codul muncii, „dispozițiile prezentului cod se întregesc cu celelalte dispoziții ale legislației muncii și, în măsura în care nu sunt incompatibile cu specificul raporturilor de muncă, cu dispozițiile legislației civile” (spre exemplu, legislația muncii nu reglementează nulitatea contractului de muncă, însă, prin aplicarea normelor corespunzătoare din dreptul civil, se poate declara nulitatea unui contract de muncă); articolul 1 Cod comercial, după ce precizează că în comerț se aplică dispozițiile acestui cod, adaugă faptul că unde el nu dispune se aplică prevederile Codului civil (de exemplu, articolul 1552 Cod civil, care stabilește cazurile de încetare a contractului de mandat, își găsește aplicare și în privința contractului de mandat comercial).
În alte situații, împrumutul normelor juridice civile se face în mod tacit, deoarece ramura de drept respectivă nu cuprinde reglementări speciale pentru anumite aspecte, fiind nevoie să se recurgă la dreptul comun, chiar dacă nu există un text de lege care să trimită expres la acesta. Spre exemplu, articolul 30 alineat (1) Codul familie stabilește că „bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soți, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților”, însă Codul familiei nu reglementează instituția juridică a bunurilor, astfel încât, pentru a se cunoaște noțiunea și sfera acestei instituții, se va apela la normele dreptului civil; potrivit articolului 48 alineat (2) și articolului 57 alineat (2) Codul familiei, recunoașterea unui copil din afara căsătoriei poate fi făcută de către tatăl său nu numai prin declarație la serviciul de stare civilă, ci și prin înscris autentic sau testament, iar, pentru a se vedea dacă suntem în prezența unui înscris autentic sau, după caz, a unui testament, va trebui să se apeleze la normele juridice civile.
Capitolul I
Noțiuni generale despre contracte
Secțiunea I
Noțiunea de contract în general
Dreptul civil, prin țesătura aproape nesfârșită a normelor sale, se ocupă de întreaga viață a omului – persoană fizică – sau a omului privit în colectiv, ca persoană juridică, reglementând cele mai importante atribute, calități, stări și legături în care intră.
S-a spus, pe bună dreptate, că suntem în prezența unei „instituții juridice”… de cea mai mare importanță prin frecvența, dar și prin complexitatea tehnicii juridice și a regulilor de drept proprii…”. Tot astfel, s-a ajuns la concluzia potrivit căreia „contractul constituie «laboratorul» teoriei generale a obligațiilor civile, model la care se pot raporta toate celelalte instituții juridice de drept obligațional iar, uneori, regulile proprii acestor instituții fac trimitere sau se completează cu cele care guvernează acordul de voință al părților, intervenit în scopul de a produce efecte juridice”.
1. Definiția legală.
Legea noastră de sinteză prin dispozițiile articolului 942 dă următoarea definiție: „Contractul este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge între dânșii un raport juridic”.
Textul citat, ca de altfel și Codul civil român în ansamblu său este de inspirație franceză; definițiile date de cele două legi de sinteză se aseamănă dar nu sunt identice.
Astfel, Codul civil francez consacră definiția contractului în dispozițiile articolului 1001, potrivit cu care: „Le contrat est une convention par la quelle une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres a donner, a faire, ou a ne pas faire quelque chose”.
Se constată astfel că în concepția legiuitorului francez, con-tractul nu este altceva decât o convenție generatoare de drepturi și obligații, altfel spus, o convenție particulară generatoare de drepturi și obligații. De aici rezultă că între convenție și con-tract este un raport ca de la parte la întreg.
În literatura noastră de specialitate contractul este definit ca fiind acordul de voință între două sau mai multe persoane în scopul de a produce efecte juridice, adică de a naște, modifica, transmite sau stinge raporturi juridice. Astfel, se admite că acordul de voință (duorum pluriumque in idem placidum consensus) poate naște, modifica, transmite sau stinge raporturi juridice, efecte mult mai largi decât cele ale reglementărilor de inspirație. Concluzia este justificată de diferențele de conținut dintre textele în cauză.
2. Noțiuni echivalente.
În contextul dat de precizările făcute în legătură cu definiția legală și cea dată contractului de literatura de specialitate este de necontestat faptul că noțiunea de convenție este utilizată de codul nostru civil ca fiind echivalentă cu cea de contract. Este, credem, mai degrabă, o modalitate de exprimare a raportului de la parte (contractul), la întreg (convenția), o posibilitate de utilizare a celor două categorii ca având aceleași reguli.
Este neîndoielnic că, între cele două noțiuni este o deosebire de sferă: contractul este o specie particulară a convenției.
Ca o aplicație a teoriei sistemelor și în această materie se poate afirma că instituția juridică a contractului se subsumează categoriei mai largi a convențiilor, iar acestea din urmă se subsumează categoriei și mai largi a acordurilor de voință.
Secțiunea a II-a
Contractele în lumina dreptului roman
1. Definiția dată de Codul civil român.
Potrivit articolului 942 din Codul civil român, „Contractul este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge între dânșii un raport juridic”.
2. Definiția dată de Codul civil francez.
Deși reglementările noastre de la 1864 sunt de inspirație franceză, definițiile date de cele două izvoare de drept se aseamănă, dar nu sunt identice. În articolul 1001 Codul Civil francez dă următoarea definiție: „le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres à donner, à faire, ou â ne pas faire quelque chose” (contractul este convenția prin care una sau mai multe persoane se obligă față de una sau mai multe să dea, să facă sau să nu facă un anumit lucru).
3. Paralelă între cele două definiții legale.
Așa cum am subliniat deja, deși reglementările noastre de la 1864 sunt de inspirație franceză, definițiile date contractului se aseamănă, dar nu sunt identice.
În concepția legiuitorului francez contractul este privit ca o convenție generatoare de drepturi și obligații, mai exact, ca o convenție particulară, generatoare de drepturi și obligații, între convenție și contract fiind un raport ca de la parte la întreg.
Literatura franceza de specialitate, considera că termenul de „convenție” are un sens mai larg decât cel de contract. Convenția poate avea drept obiect nașterea unei obligații și atunci poate fi privită ca un contract, dar ea poate avea și un alt obiect, de exemplu – transmiterea, modificarea sau stingerea unei obligații. Se consideră că o convenție poate avea și alte efecte decât cele referitoare la o obligație: ea poate privi transferarea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real.
Observăm că textul articolului 942 din Codul civil român nu a preluat în definiție termenul de „convenție”, folosind drept echivalent formula „acordul între două sau mai multe persoane”. Pe de altă parte, se observă că, pe când textul articolului 1001 din Codul civil francez precizează că prin convenție părțile se obligă unele față de altele „să dea, să facă sau să nu facă un anumit lucru”, articolul 942 din Codul civil român conchide că acordul părților intervine „spre a constitui sau stinge un raport juridic”.
În acest context și privind lucrurile prin prisma celor două reglementări, este neîndoielnic că, la modul cel mai general, orice acord de voință asupra unui obiect, care prezintă interes juridic este o convenție, că singurele acorduri de voință, ce nu pot fi considerate convenții sunt cele care nu produc nici un efect juridic, în această situație fiind acordurile ce se situează în planul complezenței sau al curtoaziei.
Secțiunea a III-a
Evoluția instituției contractului
De-a lungul timpului, contractele s-au dovedit a fi pe cât de simple în ce privește formarea lor, pe atât de cuprinzătoare în activități și fenomene diferite, de aceea de la apariția lor schimburile de bunuri și de servicii și în general acțiunile prin care oamenii își satisfac trebuințele materiale și cerințele spirituale nu au necesitat alte instrumente juridice, ci numai adoptarea contractelor; această adaptare reflectă evoluția istorică a contractelor.
În dreptul roman termenul de contract (contractus) îl întâlnim începând cu perioada clasică a dreptului roman. Grecii foloseau denumirea de synallagma (de unde și denumirea de contracte sinalagmatice). Cu pragmatismul, ingeniozitatea și finețea ce-i caracterizau, jurisconsulții romani au creat cea mai reușită legislație antică a contractelor, atât prin conținutul ei bogat, cât și prin forma sa ireproșabilă de exprimare. Prin calitățile sale, legislația romană a contractelor a influențat puternic legislațiile ce i-au urmat și în mod deosebit marile codificări care au avut loc în Europa în secolul al XIX – lea. Acesta a fost și cazul Codului civil român de la 1865, ale cărui reglementări privitoare la contracte și obligații sunt cele care reflectă mai pregnant influența dreptului roman asupra legislației noastre civile.
Cele trei categorii tradiționale de contracte – formale, reale și consensuale, care în dreptul actual constituie o „summa divisio”, au apărut în mod succesiv în dreptul roman:
a) Contractele formale. Primele și un anumit timp singurele contracte din dreptul roman au fost cele formale sau solemne, care se încheiau prin săvârșirea de acte prestabilite, la început sacramentele (fas), iar mai târziu laice (ius). În mentalitatea vechilor romani, contractele trebuiau să fie vizibile și fiecare contract lua naștere prin și din îndeplinirea cu publicitate a solemnității ce-i era proprie, de aceea, fiecare contract era distinct de celelalte, fără între ele să existe vreun element comun (abia după Hristos, jurisconsulții au observat că în esență contractul constă în acordul de voință al părților și că acest acord era comun tuturor contractelor). Contractele erau considerate ca o specie a convențiilor și anume convențiile care nu dădeau naștere la acțiune erau simple pacte (exemplu: pacto non nascitur actio), iar convențiile care dădeau naștere la acțiuni erau numite contracte.
Formalitățile necesare pentru încheierea contractelor erau următoarele: mancipatio (care era o vânzare fictivă), la contractul de împrumut de bani, numit nexum; întrebarea creditorului și răspunsul conform al debitorului la contractul verbal, numit stipulatio; și prin înscrierea sumei datorate în registrul creditorului cu consimțământul debitorului la contractele literale.
Contractele formale din dreptul civil actual se deosebesc de contractele formale din dreptul roman îndeosebi prin următoarele: forma nu mai are prioritatea din dreptul roman, ci se adaugă la elementele structurale, de fond ale contractelor; formalismul material și ritual din dreptul roman a fost înlocuit cu formalism simplificat și intelectualizat, constând mai ales în înscrisuri contractuale; pe când în dreptul roman contractele formale erau regula, iar cele consensuale excepția, în dreptul actual regula și excepția s-au inversat.
b) Contractele reale. Apariția acestei categorii intermediare de contracte cele formale și viitoarele consensuale) la care formalismul a fost redus la predare a lucrurilor, a marcat profund dreptul roman, întrucât a creat o primă și mare breșă în rigiditatea contractelor formale (cea de-a doua și mai însemnată va fi creată prin apariția contractelor consensuale).
În acest fel la vechile contracte medievale s-au adăugat patru contracte reale numite așa pentru că luau naștere „re” prin tradițiunea lucrurilor (traditio) și anume: împrumutul de bani (mutuum), împrumutul gratuit al unui lucru determinat (commodatum), păstrarea gratuită a unui lucru străin (depositum) și amanetul sau gajul (pignus).
c) Contractele consensuale. Această de-a treia și ultimă categorie de contracte, a căror încheiere s-a redus la simplul acord de voință al părților contractante (solo consensu) a răspuns îndeosebi noilor cerințe ale circulației bunurilor și serviciilor din societatea romană. Primul contract consensual a fost vânzarea – cumpărarea, i-au urmat închirierea de lucruri, efectuarea de servicii și săvârșirea de lucrări și gestiunea gratuită de afaceri.
În sistemul contractual roman, contractele formale au continuat a fi regula și după admiterea contractelor consensuale, iar contractele consensuale și reale erau excepția. În fine, cu toată dezvoltarea pe care a cunoscut-o comerțul ca urmare a extinderii statului roman și a legăturilor sale cu alte state, dezvoltare concretizată în numeroase și variate operațiuni comerciale, dreptul roman nu a cunoscut o categorie distinctă a contractelor comerciale și nici dreptul comercial.
Romanii au realizat operațiunile comerciale pe două căi: pe de o parte prin „folosirea dreptului ginților, care prin flexibilitatea sa a înlesnit în special operațiunile comerciale externe; pe de altă parte prin folosirea unor contracte civile adoptate la regulile comerțului ca vânzarea-cumpărarea, mandatul prin procură, sau diverse contracte nenumite. Prin asemenea adaptări ale contractelor și ale altor mijloace juridice la cerințele comerțului, iar cu timpul și prin asimilarea dreptului ginților de către dreptul civil, nu s-a simțit nevoia recunoașterii unui drept comercial distinct de dreptul civil, care a continuat a fi până la sfârșitul imperiului roman un drept unitar.
Spre deosebire de dreptul civil roman, care era un drept unitar, dreptul civil medieval, ca și dreptul evului mediu în general s-a diferențiat după stările sociale (drept nobiliar, drept canonic, dreptul curții, dreptul orășenilor, dreptul țăranilor liberi, etc.) și după proveniența sa (drept roman receptat, dreptul cutumiar, dreptul canonic). La rândul ei doctrina juridică medievală a cunoscut școli și curente diferite, ca cele ale cutumiarilor, canoniștilor, glosatorilor și post glosatorilor, teoreticienilor dreptului natural, ai dreptului rațional și istoric. Cu toată această divizare legislativă și doctrinară dreptul medieval a contribuit substanțial la perfecționarea contractelor; astfel în vederea înlesnirii și asigurării comerțului juridic s-au promovat și consacrat libertatea și securitatea contractuală, consensualismul și imperativul respectării obligațiilor liber asumate; iar în vederea realizării echivalenței contraprestațiilor s-au promovat și consacrat libertatea contractuală și justiția comutativă. Totodată evoluția contractelor în dreptul medieval a fost marcată de restrângerea formalismului, care a ajuns a fi o de excepție față de consensualism și prioritatea acordată manifestării libere a voinței umane. În acest sens s-a spus că prin promisiunea sa omul se obligă față om (Toma D'Aguino), sau că promisiunea valorează obligație (Hugo Grotius).
În dreptul medieval , sub influența noilor concepții filosofice, contractele consensuale au devenit preponderente, ceea ce a condus în mod logic la impunerea regulii consensualismului.
Extinderea contractelor consensuale a răspuns mai ales celerității pe care o reclamau operațiile comerciale; iar dreptul canonic a promovat această extindere și fiindcă bisericile erau interesate în recunoașterea valabilității făgăduințelor materiale pe care, în ambianța de profundă religiozitate din evul mediu, credincioșii le făceau acestora în numeroase împrejurări. Consensualismul a promovat ideea respectării cuvântului dat, a obligativității contractelor. În acest sens s-a formulat maxima „pacta sunt servanda” conform căreia contractele sunt obligatorii, chiar și în situațiile în care de la data încheierii până la data executării lor, au intervenit împrejurări neprevăzute care au creat disproporții valorice între prestațiile corelative ale părților contractante. S-a avansat însă și ideea revizuirii contractelor pentru impreviziune, rebus sic stantibus, care avea să fie valorificată în practică abia în dreptul civil modern.
Consensualismul a înlesnit încheierea contractelor și prin aceasta operațiile comerciale, iar regula „en fait de meubles possession faut titre” formulată în dreptul medieval francez, a înlesnit și mai mult și chiar a garantat aceste operații, întrucât a creat o încredere legitimă în simplul fapt al posesiunii bunurilor mobile.
În dreptul canonic medieval s-a formulat și promovat conceptul de justiție comutativă, conform căruia, în contractele sinalagmatice, prestațiile reciproce ale părților trebuie să fie echivalente. Aplicațiile practice ale conceptului de justiție comutativă au fost următoarele: anularea contractelor lezionare, reducerea dobânzilor excesive, reducerea clauzelor penale disproporționate și revizuirea contractului pentru motivul dezechilibrului contractual, ivit din cauza survenirii unor împrejurări imprevizibile.
Despre dreptul modern se vorbește o dată cu procesul politic de constituire și consolidare a statelor naționale europene, încheiat în linii mari în secolul al XIX – lea, proces însoțit de marile codificări, astfel încât s-a ajuns ca fiecare stat să aibă codul său civil. În cadrul acestui proces de modernizare statală și legislativă s-a edictat Codul civil francez din 1804, model urmat și de alte coduri, printre care și Codul civil român din 1865.
În acest fel contractele civile au fost reglementate în codurile civile.
De asemenea au fost edictate și coduri comerciale; mai întâi Codul comercial francez din 1807, urmat de alte coduri, printre care și Codul comercial italian din 1883, din care s-a inspirat Codul comercial român din 1887. În acest fel contractele comerciale au fost reglementate în coduri comerciale.
Prin această mare divizare legislativă s-a ajuns ca dreptul privat, care în sistemul roman era unitar, să fie divizat în două ramuri distincte: dreptul civil care a devenit drept privat comun și dreptul comercial ca un drept special față de dreptul civil, ceea ce a însemnat că legislația civilă a contractelor se aplică și contractelor comerciale în măsura în care legislația comercială nu dispune altfel, iar mai târziu, în secolul al XX-lea, au apărut și alte ramuri de drept care reglementează contracte, ca dreptul muncii, dreptul comerțului internațional, ceea ce înseamnă că legislația civilă se aplică și acestor contracte cu titlu de drept comun.
Pe lângă această diversificare a contractelor și diferențiere între reglementările de drept comun, și reglementările speciale, o altă evoluție a constituit-o rolul voinței în contracte. Astfel pe când în Codul civil francez, iar ulterior și în Codul civil român contractele au fost concepute ca rod al voinței părților contractante, deci ca fiind contracte negociabile, cu timpul au fost legiferate sau jurisprudențial admise și contractele de adeziune și contractele impuse.
Dreptul civil român actual reglementează contractele speciale prin dispoziții ale Codului civil și ale altor acte normative, care reglementează anumite contracte, precum: antrepriza, arendarea și închirierea de locuințe.
Reglementările legale referitoare la contracte se divid în reglementări generale, aplicabile tuturor contractelor, prevăzute de articolele 5 și 942 – 985 din Codul civil și care privesc libertatea contractuală și limitele acestuia, formarea și efectele contractelor, și reglementările speciale care reglementează diferite contracte speciale (vânzarea-cumpărarea, locațiunea, mandatul, depozitul) cuprinse în articolele 1298 – 1651 din Codul civil, dispoziții care se întregesc cu cele privitoare la unele contracte cuprinse în alte acte normative.
În cadrul dreptului civil legătura dintre reglementările generale și cele speciale referitoare la contracte este cea de la lege generală la cea specială, de asemenea în cadrul sistemului de drept, legătura dintre legislația civilă referitoare la contracte și legislația civilă referitoare la contractele aparținând altor ramuri de drept este aceea de la lege generală la lege specială.
Secțiunea a IV-a
Noțiuni generale despre contractele civile
Materia contractelor speciale, ca parte integrantă a dreptului civil, are ca obiect de reglementare instrumentele juridice prin intermediul cărora se realizează, de regulă, circulația bunurilor (de exemplu vânzarea-cumpărarea, schimbul, împrumutul), folosința și conservarea lor (de exemplu, locațiunea, depozitul) ori crearea de valori (de exemplu, antrepriza). Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile reprezintă o parte importantă – atât teoretic cât și practic – a dreptului privat, în general, și a dreptului civil, în special.
Pentru înțelegerea și aplicarea corectă a acestor reglementări este însă necesar să facem două precizări: una referitoare la domeniul de aplicare și corelația dintre reglementarea contractelor civile, pe de o parte, și cele comerciale, pe de altă parte, iar cealaltă privitoare la corelația dintre regimul juridic special al contractelor civile și teoria generală a obligațiilor civile.
În legătură cu primul aspect, trebuie avut în vedere că regulile care guvernează contractele speciale civile sunt aplicabile și contractelor comerciale, în măsura în care legile comerciale nu prevăd o altă reglementare (articolul 1 Cod comercial). Astfel fiind, în cazul contractelor care reprezintă fapte (acte) obiective de comerț datorită naturii lor (articolul 3 Cod comercial) și în cazul contractelor care reprezintă fapte (acte) subiective de comerț întrucât sunt încheiate de comercianți în cadrul exercitării comerțului (articolul 4 Cod comercial) – chiar dacă numai una dintre părți are calitatea de comerciant și dacă contrariul nu rezultă din actul încheiat sau contractul nu este prin esență civil (de exemplu, cu titlu gratuit) – sunt aplicabile legile comerciale, dar în subsidiar, în măsura în care legea comercială nu dispune, sunt aplicabile cele civile. După cum s-a observat, dreptul civil „este dreptul comun al raporturilor de drept privat”; ca izvor subsidiar al dreptului comercial o importanță deosebită o au „dispozițiile Codului civil… privind contractele speciale…” (contractul de vânzare-cumpărare, contractul de mandat etc.).
Precizăm însă că, acele contracte care au ca obiect un imobil, chiar dacă sunt încheiate între doi comercianți (de exemplu, vânzarea sau locațiunea unui imobil pentru exercitarea comerțului) au caracter civil, sunt „potrivit legii, de natură eminamente civilă”, iar nu comerciale, chiar dacă sunt încheiate în scopul obținerii de profit. Numai dacă dreptul asupra imobilului face parte dintr-un fond de comerț, iar contractul are ca obiect acest fond (ca universalitate de fapt de bunuri corporale și incorporale, privite ca bunuri mobiliare, chiar dacă în compunerea lor intră și drepturi asupra imobilelor, de exemplu, dreptul de folosință locativă, asimilate – din acest punct de vedere – bunurilor mobiliare) operațiunea a fost calificată comercială, independent de persoanele între care a intervenit.
Potrivit articolului 5 Cod comercial nu sunt considerate fapte de comerț nici contractele încheiate de agricultor – individual sau asociat – având ca obiect produsele proprii, pe care le are de pe pământul ce-i aparține sau îl cultivă (de exemplu, pe bază de arendare), chiar dacă vânzarea se face cu ridicata către un comerciant sau dacă produsele au fost transformate sau prelucrate (de exemplu, vinificarea strugurilor), cu condiția ca această transformare, prelucrare sau valorificare să nu constituie o activitate independentă de aceea de producător.
Tot astfel, au caracter civil actele încheiate de liber profesioniști (de exemplu, avocații, medicii, inclusiv medicii stomatologi etc.) sau de meseriașii care prelucrează materialul clientului sau materialul procurat de meseriaș nu este decât un accesoriu în raport de lucrarea efectuată pe baza contractului de antrepriză; artizanii – chiar dacă procură ei anumite materiale – nu sunt comercianți decât dacă munca lor nu este decât un accesoriu al furnizării mărfii clientului.
Mai precizăm că statul și unitățile sale administrativ-teritoriale nu pot avea niciodată calitatea de comerciant (articolul 8 Cod comercial) și deci nu pot săvârși acte subiective de comerț, contractele pe care le încheie fiind de domeniul dreptului public (în) special dreptul administrativ), dacă nu reprezintă acte obiective de comerț supuse legilor comerciale. Regulile privitoare la contractele civile sunt însă aplicabile și acestor contracte (de exemplu, regulile antreprizei în cazul antreprizei de lucrări publice), în măsura în care legea nu prevede reglementări speciale.
În ceea ce privește corelația dintre regimul juridic special al contractelor civile și teoria generală a obligațiilor civile precizăm că prioritate au regulile speciale prevăzute – în Codul civil ori în acte normative speciale – pentru contractul în cauză. În măsura în care anumite probleme de drept nu ar fi reglementate prin norme speciale (sau prin convenția dintre părți) se aplică, în completarea acestor norme, regulile din partea generală a dreptului obligațional (teoria generală a obligațiilor), care cuprinde reguli aplicabile tuturor contractelor sau contractelor de o anumită categorie (contracte sinalagmatice sau unilaterale, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit etc), aceste norme – și nu normele prevăzute pentru un alt contract special, fie și asemănător – fiind incidente ori de câte ori nu există norme speciale. De la regula aplicării normelor prevăzute de lege pentru un contract special numai în materia respectivă, se admite o derogare pentru ipoteza în care, nici pentru contractul special în cauză și nici în cadrul teoriei generale a obligațiilor nu există vreo reglementare. Astfel, de exemplu, regulile privitoare la obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune sunt aplicabile nu numai în materia contractului de vânzare-cumpărare (sau în contractele pentru care legea prevede expres aplicarea lor, cum ar fi schimbul și contractul de societate – articolul 1409 și 1503 Cod civil) dar și în cazul altor contracte translative de drepturi reale, în măsura în care anumite probleme de drept nu sunt reglementate prin norme speciale prevăzute pentru contractul în cauză și nici în cadrul teoriei generale a obligațiilor, se impune aplicarea normelor existente, deși aceste norme sunt speciale pentru un anumit contract.
Capitolul II
Noțiunea, caracterele juridice și condițiile de validitate
ale contractului de locațiune
Secțiunea I
Definiția contractului de locațiune
1. Definiție și delimitare față de vânzare-cumpărare.
Locațiunea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaș), folosința temporară, totală sau parțială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestații, numită chirie (art. 1411 C.civ.).
Locațiunea (deși se poate spune că reprezintă o „vânzare” a folosinței) se deosebește de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul că transmite numai dreptul de folosință – ca drept de creanță – asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în locațiune este producător de fructe, locatarul dobândește proprietatea fructelor nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al folosinței, locatorul fiind obligat să-i asigure folosința lucrului, nu și dobândirea proprietății fructelor. Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobândirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pădure, recolta de pe câmp etc), contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumpărare. Cu atât mai puternic cuvânt, contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumpărare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului), deoarece folosința locativă nu poate să absoarbă lucrul însuși și puterea lui productivă.
2. Varietățile contractului de locațiune.
În Codul civil și alte acte normative reguli speciale sunt prevăzute pentru locațiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) – numită contract de arendare – și pentru locațiunea unor suprafețe locative – numită contract de închiriere.
Subliniem însă, că aceste contracte reprezintă numai varietăți ale locațiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel încât le sunt aplicabile dispozițiile referitoare la locațiune, analizate în cadrul acestui capitol, în măsura în care legile speciale privind închirierea suprafețelor locative și arendarea bunurilor agricole nu prevăd norme speciale.
Mai precizăm că, asemănător contractului de vânzare-cumpărare, părțile pot încheia, anterior locațiunii, un antecontract de locațiune (promisiune unilaterală sau bilaterală), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vânzare), ținând însă seama că locațiunea, deci și antecontractul de locațiune, este – în principiu – un act de administrare.
Secțiunea a II-a
Caracterele juridice ale contractului de locațiune
1. Enumerare.
Locațiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) întrucât dă naștere la obligații reciproce între părți. Locatorul se obligă să asigure folosința vremelnică a lucrului închiriat, iar locatarul se obligă să plătească locatorului prețul locațiunii.
Locațiunea este un contract cu titlu oneros, în care ambele părți contractante urmăresc un interes propriu patrimonial. în opoziție cu împrumutul de folosință (comodat), care este un contract esențialmente gratuit, locațiunea este dimpotrivă, prin definiție (esențialmente) cu titlu oneros. Dacă folosința unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locațiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosință, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) și dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții de validitate.
Locațiunea este un contract comutativ, în care existența și întinderea obligațiilor nu depinde de hazard și deci nu există șanse de câștig și pierdere pentru părți.
Locațiunea este un contract consensual, care se încheie prin acordul -fie și tacit- al părților (solo consensu), fără vreo formalitate.
În ceea ce privește însă proba contractului de locațiune, dacă nu este constatat printr-un înscris, prezintă oarecare greutăți, fiind supus unui sistem mai riguros de dovadă decât celelalte contracte. În această privință, legea distinge între următoarele situații:
Dacă nu s-a început executarea contractului încheiat verbal și una dintre părți neagă existența lui, dovada cu martori nu este admisă oricât de mic ar fi prețul (chiria) (art. 1416 C.civ.) și chiar dacă ar exista un început de dovadă scrisă.
Dacă contractul încheiat verbal este în curs de executare (ceea ce poate fi probat – în caz de executare contestată – cu început de dovadă scrisă completată cu martori și prezumții, iar nu prin simplul fapt al deținerii lucrului) și în lipsă de chitanță există o contestație asupra prețului, locatarul (dacă nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiză pentru stabilirea prețului, iar cheltuielile expertizei cad în sarcina lui dacă evaluarea făcută de expert întrece prețul pe care el I-a arătat (art. 1417 C.civ.).
Dacă litigiul privește alte elemente ale contractului decât prețul (de exemplu, consimțământul locatorului la schimbarea destinației bunului), se aplică regulile generale din materia de probe; în privința termenului însă, legea face trimitere la obiceiul locului și stabilește câteva prezumții relative (art. 1450-1452 C.civ.).
Locațiunea este un contract cu executare succesivă, în timp. Elementul „timp” este de esența locațiunii. Locatorul asigură folosința lucrului până la încetarea locațiunii, iar prețul este calculat după durata folosinței și timpul se are în vedere chiar dacă prețul s-a fixat în mod global.
În ceea ce privește durata contractului, ea poate fi și nedeterminată, dar nu poate fi perpetuă, veșnică. Locațiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosință imobiliară) cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). În principiu, durata contractului se stabilește liber, prin consimțământul părților. În anume domenii însă, legiuitorul intervine prin prorogări legale.
Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, locațiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosință temporară a lucrului închiriat. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite, este suportat de locator.
Secțiunea a III-a
Condițiile de validitate ale contractului de locațiune
1. Capacitatea părților.
A. Capacitatea de exercițiu. Titlul locatorului. Atât locatarul cât și locatorul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condițiile cerute pentru a face acte de administrare, căci locațiunea este, în principiu, un act de administrare.
În cazul imobilelor însă, dacă durata locațiunii depășește termenul de 5 ani, este considerată de lege ca act de dispoziție și, în consecință, părțile trebuie să aibă capacitatea, respectiv să îndeplinească condițiile cerute de lege pentru a face acte de dispoziție (art. 1419 comb. cu art. 1268 C.civ.) în caz contrar, durata locațiunii reducându-se la 5 ani, dar numai la cererea părții incapabile.
Dat fiind faptul că locațiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locațiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art. 1418 C.civ.) poate închiria valabil bunul deținut cu titlu de uzufruct sau de locațiune. Bineînțeles, în cazul închirierii lucrului altuia de către o persoană care nu are asupra lucrului un drept opozabil față de proprietar, drept care să-i confere posibilitatea închirierii (de exemplu, este numai posesor de bună sau rea-credință), proprietarul nu va fi obligat să respecte locațiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai dacă locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un moștenitor aparent), contractul poate produce efecte față de adevăratul proprietar. Pe de altă parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului său lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu excepția cazului când nu are prerogativa folosinței (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social în societate folosința unui lucru).
În sfârșit, dacă un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) închiriază bunul aflat în indiviziune, se aplică regulile care guvernează vânzarea de către unul dintre coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.
2. Obiectul contractului.
A. Lucrul închiriat – total sau parțial – poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporai (de exemplu, dreptul de proprietate industrială), dar în toate cazurile cu condiția să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosință conform destinației după natura obiectului sau conform destinației stabilită prin acordul părților. Înseamnă că obiectul locațiunii îl formează lucruri nefungibile (individual determinate) după natura lor sau după voința părților. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu excepția bunurilor dintr-o moștenire nedeschisă (art. 965 C.civ.). În caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja răspunderea locatorului potrivit regulilor generale.
Precizăm, de asemenea, că bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fi închiriate numai în condițiile legii speciale (art. 135 alin.5 din Constituție și art. 12 alin.6 și art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia). Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decât împreună cu imobilul de care este atașat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile coproprietate forțată nu pot fi închiriate decât o dată cu bunul principal de existența căruia depinde și coproprietatea forțată. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locațiune, titularul ei neputând asigura locatarului folosința bunului care formează obiectul dreptului său.
Evident, locațiunea nu poate avea ca obiect o persoană. Dacă se închiriază un lucru cu personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu șofer), contractul este mixt: locațiune în privința lucrului și prestare de servicii în privința personalului de deservire.
În sfârșit, lucrurile cu regim special pot fi încheiate numai în condițiile legii speciale (de exemplu, armele numai „către persoane… În drept să le dețină”).
B. Prețul pe care locatarul îl plătește în schimbul folosinței lucrului se numește chirie. Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global fie, pe unități de timp (ziua, luna, anul etc.) și se plătește la termene stipulate, de regulă în mod succesiv.
Chiria trebuie să fie determinată în momentul încheierii contractului. Dar ea poate fi determinabilă, de exemplu, lăsată la aprecierea unui terț (ales de către părți sau de către persoana desemnată de părți) sau să reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil).
Sub sancțiunea nulității, chiria trebuie să fie sinceră și serioasă. Dacă chiria a fost prevăzută fictiv sau lucrul a fost închiriat în schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locațiune, ci un comodat, dacă condițiile de validitate ale acestui contract sunt îndeplinite și lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).
Prețul se fixează, de regulă, în bani. Dar – spre deosebire de vânzare -contractul rămâne locațiune chiar dacă chiria s-a fixat sub forma unei alte prestații (de exemplu, cotă-parte din fructe sau prestări de servicii). Regulile locațiunii sunt aplicabile și în cazul în care folosința unui lucru se transmite în schimbul folosinței unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guvernează contractul de schimb nu pot fi soluționate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosință.
Capitolul III
Efectele contractului de locuțiune
Secțiunea I
Obligațiile locatorului
1. Noțiuni generale.
Toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosința lucrului în tot timpul locațiunii (obligație de a face). Pentru a asigura folosința lucrului, locatorul este obligat să predea și să mențină lucrul în stare de întrebuințare și să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă, de la terți și din viciile lucrului.
2. Obligația de predare.
Predarea (art. 1420 pct.l) lucrului dat în locațiune se poate cere la termenul convenit de părți (imediat dacă nu s-a prevăzut un termen) și – în lipsă de stipulație contrară – la locul unde se găsea lucrul în momentul contractării și cu cheltuiala locatorului. În caz de nerespectare a acestei obligații, locatarul se poate adresa justiției, cerând predarea silită (dacă nu preferă să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se mulțumește cu invocarea excepției de neexecutare), iar instanța îl poate obliga pe locator și la plata de daune- interese, potrivit regulilor generale.
Lucrul, împreună cu accesoriile sale, trebuie să fie predat nu în starea existentă la încheierea contractului (ca în materie de vânzare), ci într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat (art. 1421 alin.l C.civ.), locatorul fiind obligat – în lipsă de stipulație contrară – să efectueze toate reparațiile (inclusiv cele locative) necesare în acest scop înainte de preluarea lucrului de către locatar și chiar dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparațiile ar fi fost puse în sarcina locatarului (întrucât această clauză – dacă nu s-a prevăzut altfel – vizează reparațiile necesare în cursul locațiunii și nu anihilează obligația locatorului de a preda lucrul în stare corespunzătoare folosinței).
3. Obligația efectuării reparațiilor.
Locatorul trebuie să mențină lucrul în stare de a servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat (art. 1420 pct.2 și 1421 alin.2 C.civ.). Pentru aceasta, locatorul trebuie să efectueze reparațiile necesare în tot timpul locațiunii, dacă în cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparații (reparații capitale, degradări provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcție și la părți comune ale imobilului folosite de mai mulți locatari). Locatorul nu trebuie să efectueze reparațiile numite „locative”, care – din momentul predării – sunt în sarcina locatarului.
Obligația efectuării reparațiilor nu înseamnă că locatorul trebuie să reconstruiască imobilul care „a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obișnuita întrebuințare” (art. 1439), în acest caz încetând contractul.
Dacă locatorul nu efectuează reparațiile necesare în cursul locațiunii, locatarul poate cere justiției: fie obligarea lui sub sancțiunea plății de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua în contul locatorului (art. 1077 C.civ.), reținând cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 și art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite că, în caz de urgență, reparațiile pot fi efectuate și fără autorizarea justiției.
4. Obligația de garanție (art. 1420 pct.3. C.civ.).
Această obligație de care este ținut locatorul se asemănă cu obligația de garanție a vânzătorului, cu deosebirea că în caz de vânzare dreptul transmis și garantat este proprietatea, iar în caz de locațiune dreptul transmis și garantat este folosința liniștită și utilă.
În virtutea obligației de garanție, locatorul răspunde de tulburările provenite: 1) din propria sa faptă, 2) de la terți și 3) din viciile lucrului, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasă folosinței.
A. Locatorul este obligat să se abțină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecință tulburarea locatarului în folosința lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1424 C.civ. dispune că locatorul „nu poate în cursul locațiunii să schimbe forma lucrului închiriat”, fie direct prin transformarea materială a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinației. Dacă locatorul nu respectă această obligație, locatarul poate cere prin justiție oprirea sau distrugerea schimbărilor.
Dat fiind faptul că locatorul trebuie să întrețină lucrul în bună stare în tot cursul locațiunii, el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinței locatarului, adusă prin efectuarea reparațiilor, chiar dacă va fi lipsit în parte de folosința lucrului. Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea ce-i provoacă reparațiile făcute de locator. Însă reparațiile trebuie să aibă caracter urgent, neputând fi amânate până la încetarea contractului. Pe de altă parte, legea dispune ca reparațiile să fie făcute în cel mult 40 de zile. Dacă reparațiile nu se efectuează în acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul să ceară o scădere de chirie proporțională cu lipsa parțială a folosinței. Iar dacă reparațiile sunt de așa natură încât locatarul pierde folosința totală a lucrului, atunci el (nu și locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar dacă pierderea folosinței n-ar întrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.).
B. Dacă tulburarea folosinței provine de la un terț, legea distinge între tulburarea de fapt și cea de drept.
Art. 1426 C.civ. prevede că locatorul nu răspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terț care nu invocă vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, în numele său personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, și anume, prin acțiunile posesorii. În acest sens, C.proc.civ. permite folosirea acțiunilor posesorii nu numai de către posesori – care exercită deținerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) – dar și de către detentorul precar, cum este și locatarul, „care deține lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deține” (art. 676). Prin urmare, locatarul poate folosi acțiunile posesorii (deși nu este posesor, ci detentor precar) pentru apărarea dreptului său de folosință împotriva terților, cu condiția ca agentul tulburător:
– să nu fie locatorul, adică „cel pentru care el deține” și față de care el poate acționa sau se poate apăra în temeiul contractului de locațiune;
– să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat (art. 1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate în cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.
În toate cazurile în care locatarul este tulburat în folosință prin faptul exercitării de către un terț (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosință etc), asupra lucrului, locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinței, chiar dacă dreptul invocat nu este confirmat în justiție, dar a împiedicat folosința locatarului. În acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (când acesta nu se mai poate executa sau când folosința lucrului a fost prea mult micșorată) cu daune interese, fie o micșorare a chiriei proporțională cu pierderea parțială a folosinței și daune-interese (art. 1427-1428 C.civ.). În ambele cazuri, locatorul va răspunde numai dacă a fost înștiințat în timp util de amenințarea evicțiunii (chemat în garanție în procesul dintre locatar și terțul evingător – art.60-63 C.proc.civ.). În caz contrar, poate dovedi că ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretențiile terțului (exceptio mali processus).
Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să și iasă din proces, arătând cine este locatorul împotriva căruia pretenția terțului (inclusiv acțiunea posesorie) trebuie să fie îndreptată (instituția procedurală de „arătarea titularului dreptului”- art.64-65 C.proc.civ.) și care este obligat să-i apere folosința.
Se poate întâmpla ca tulburarea din partea terțului să se combine cu faptul personal al locatorului însuși. De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul imobilului a închiriat unui meseriaș care îl tulbură pe locatar. În acest caz, locatarul răspunde în virtutea obligației sale de a se abține de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului în folosința lucrului.
Când folosința locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui terț oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acțiune în despăgubire împotriva autorului faptei (răspundere delictuală), dar nu va avea acțiune în garanție contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apă deschis, și astfel, prin plafon, apa pătrunde în apartamentul de la parter sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o explozie.
C. Viciile. Locatarul este garantat pentru viciile (defectele, stricăciunile) ascunse' ale lucrului care îi împiedică întrebuințarea (art. 1422 C.civ.), de exemplu, existența de insecte, starea necorespunzătoare a coșurilor, infiltrații de apă sau alte defecte de construcție. Practica judecătorească stabilește răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este cu desăvârșire impropriu folosinței, dar viciile ascunse micșorează atât de mult posibilitatea de folosință încât se poate prezuma că, în cunoștință de cauză, locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preț mai redus (locatorul nu răspunde însă pentru vicii care fac mai puțin comodă folosința). Gravitatea viciilor se apreciază de instanță.
Locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună-credință la încheierea contractului (nu a cunoscut viciile) și indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligația locatorului de a asigura folosința lucrului este succesivă, spre deosebire de obligația de garanție a vânzătorului care răspunde numai de viciile existente în momentul vânzării).
În cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporțională din preț sau rezilierea contractului cu daune-interes pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ.). Daunele interese se acordă chiar dacă locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totuși, există deosebire între locatorul de bună-credință, care răspunde numai de daunele ce au putut fi prevăzute la încheierea contractului (art. 1085 C.civ.) și locatorul de rea-credință, care răspunde și de daunele imprevizibile.
Dacă viciile se datoresc cazului fortuit sau forței majore intervenite în timpul locațiunii, locatarul poate cere o reducere proporțională din preț sau rezilierea contractului, dar fără daune-interese, căci este vorba de o cauză străină care nu poate fi imputată locatorului (art. 1082 C.civ.).
D. Modificarea obligației de garanție. Deoarece nu este reglementată prin norme imperative, obligația de garanție pentru evicțiune și vicii ascunse poate fi modificată prin convenția dintre părți; agravată (de exemplu, și pentru vicii care fac mai puțin comodă folosința) sau, dimpotrivă, limitată ori înlăturată.
Limitarea sau înlăturarea garanției produce efecte numai dacă locatarul este de bună-credință (frans omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut că viciile sau tulburarea locatarului nu se datorează faptelor sau actelor săvârșite (art. 1339 C.civ.). Pe de altă parte, considerăm că înlăturarea obligației de garanție exonerează pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adăpost de rezilierea, totală sau parțială, a contractului; în măsura în care folosința nu poate fi asigurată, încasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsită de cauză (riscul contractului se suportă de debitorul obligației imposibil de executat).
Secțiunea a II-a
Obligațiile locatarului
1. Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și potrivit destinației.
Conform art. 1429 alin. 1 C.civ., locatarul trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciată după tipul abstract al omului diligent și prudent – culpa levis in abstracto) și numai la destinația determinată prin contract, iar în lipsă de stipulație specială, la destinația prezumată după circumstanțe (natura lucrului, destinația sa anterioară etc). De exemplu, o casă de locuit nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerțului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. În schimb, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, considerăm că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (de exemplu, avocat) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiția să nu schimbe destinația imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificația schimbării destinației. Dacă în contract se menționează profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.
Dacă locatarul nu întrebuințează lucrul – total sau parțial – potrivit destinației sau efectuează transformări neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în starea anterioară sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt însă permise în lipsă de stipulație contrară în contract – lucrările de mică însemnătate care nu schimbă destinația lucrului. de exemplu, instalarea telefonului sau antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei etc.. Locatorul are în schimb dreptul de a cere, la încetarea locațiunii, repunerea lucrului în starea inițială, iar dacă nu o cere, locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse lucrului.
Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar implică obligația de a întreține lucrul în tot timpul locațiunii în stare de întrebuințare astfel cum a fost predat. De aici obligația locatarului de a efectua reparațiile mici (numite locative, de simplă întreținere), spre deosebire de reparațiile capitale și repararea degradărilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului (enumerarea reparațiilor locative din art. 1447-1449 nu este limitativă). Reparațiile – indiferent de natura lor (chiar dacă sunt locative) – nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime sau forță majoră (art. 1448 C.civ.) ori caz fortuit și bineînțeles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcție. Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative. Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparațiilor locative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparațiile necesare.
Locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile și pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art. 1434 C.civ.), prin „persoanele familiei” înțelegându-se nu numai membrii propriu-ziși ai familiei, dar și toate persoanele introduse de el în imobil (prepuși, persoanele tolerate, vizitatori etc).
Toate reparațiile privind părțile comune folosite de mai mulți locatari sunt în sarcina proprietarului, dacă nu dovedește că stricăciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.
Dacă locatarul nu efectuează reparațiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locațiunii, căci inconvenientele lipsei de întreținere (de exemplu, zugrăveli) sunt suportate de locatar. Dacă însă neefectuarea reparațiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat în locațiune, locatorul poate acționa în cursul locațiunii, cerând efectuarea reparațiilor în contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.
2. Plata chiriei.
Conform art. 1429 C.civ., locatarul trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele stipulate. În lipsă de stipulație contrară, plata se face – conform regulilor generale (art.1104C.civ.) – la domiciliul debitorului (fiind cherabilă, iar nu portabilă) și în caz de pluralitate de locatari obligația este conjunctă (divizibilă) dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă din contract (art. 1041 și 1057-1058 C.civ.). În caz de neexecutare, locatorul poate cere, conform regulilor generale, executarea silită sau rezilierea contractului în privința locatarului neplatnic, beneficiind și de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct.l C.civ.). Iar dacă chiria urma să fie plătită cu anticipație și lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepția de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).
Chitanțele de plată a chiriei sunt opozabile terților chiar dacă nu au dată certă, iar chitanțele date fără rezervă fac să se prezume plata pentru termenele anterioare. În schimb, cesiunea sau chitanța de plată a chiriei cu anticipație pe timp mai mare de 3 ani este supusă publicității imobiliare (art.1394 C.civ. și art.21 lit.C din Legea nr.7/1996).
Dacă lucrul dat în locațiune a fost vândut și noul proprietar nu-l încunoștințează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.
3. Restituirea lucrului.
După încetarea locațiunii, locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat conform inventarului făcut. Prin inventar trebuie să se înțeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare. În lipsă de inventar prezumția este că locatarul a primit lucrul în bună stare. Prezumția fiind relativă poate fi combătută de locatar prin dovada contrară (art.1431 și 1432 comb. cu art.1421 alin.l C.civ.).
Restituirea lucrului poate fi cerută de locator printr-o acțiune personală (ex contracții), sau printr-o acțiune în revendicare (dacă are calitatea de proprietar). Acțiunile posesorii nu pot fi exercitate împotriva unui detentor precar (decât dacă detențiunea locatarului a fost intervertită într-o posesiune utilă).
Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forței majore sau cazului fortuit. Dovada incumbă, potrivit regulilor generale, locatarului (art.1431, 1434 C.civ.). Evident, locatarul nu răspunde nici de uzura normală a lucrului.
Dacă locatarul a făcut lucrări de construcții sau plantații, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului – dar fără dreptul de a cere modificarea chiriei dacă nu a rambursat cheltuielile – iar la restituire raporturile dintre părți – în lipsă de convenție – vor fi soluționate potrivit art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credință, întrucât este un detentor precar.
4. Răspunderea pentru incendiu.
Obligația de a întreține și a restitui lucrul în starea primită mai face răspunzător pe locatarul unei clădiri de toate pagubele pricinuite clădirii de incendiu, dacă nu va dovedi că incendiul a provenit din caz fortuit, forță majoră sau dintr-un defect de construcție ori prin comunicarea focului (fără greșeala sa), de la o casă vecină (art. 1435 C.civ.). S-a considerat că reglementarea cuprinsă în art. 1435 C.civ., reprezintă o aplicare a dreptului comun în materie de dovadă, în sensul că locatarul nu poate fi exonerat de răspundere decât dacă dovedește că distrugerea, totală sau parțială a lucrului, provine din caz fortuit sau forță majoră (deci fără culpă din cartea sa).
În orice caz, spre deosebire de condițiile din epoca adoptării Codului civil, în condițiile de azi agravarea răspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsă în baza art.1435 decât pentru cauza anonimă, orice cauză străină neimputabilă dovedită fiind exoneratoare de răspundere (art. 1082-1083 C.civ.).
Dacă sunt mai mulți locatari fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporțional cu valoarea locativă a părții din imobil ce ocupă. Deci răspunderea lor – întrucât este contractuală, iar nu delictuală – va fi conjunctă, iar nu solidară. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi – în afara împrejurărilor prevăzute de art. 1435 C.civ. – că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut izbucni în partea pe care o ocupă. Iar dacă se dovedește că incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, care se găsește în întreținerea și administrarea locatorului, toți locatarii vor fi exonerați de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei.
Dacă locatorul-proprietar folosește și el o parte din imobilul închiriat, problema suportării pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversată. Considerăm că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce, în sine, la înlăturarea răspunderii locatarilor în condițiile art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerați de răspundere, ei trebuie să dovedească fie împrejurările prevăzute de art. 1435, fie că incendiul a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau nu a putut izbucni în partea folosită de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportă paguba în raport cu valoarea locativă a părții din imobil ce ocupă.
5. Apărarea contra uzurpărilor.
Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor. Prin uzurpare se înțelege orice atingere provenită de la un terț asupra proprietății sau posesiei lucrului dat în locațiune. Dacă locatorul nu are cunoștință de încercarea de uzurpare, locatarul trebuie să-l înștiințeze în termen util pentru a fi în măsură să se apere contra încercării de uzurpare (astfel încât locatorul să nu piardă nici acțiunea posesorie).
Capitolul IV
Contractul de sublocațiune și de cesiune a contractului
Secțiunea I
Sublocațiunea
În concepția Codului civil, în principiu, locatiunea nu este un contract încheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile părților contractante se pot transmite mortis causa (art. 1440) sau prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanță). În acest sens, legea prevede expres și posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosință asupra unui terț, în tot sau în parte, în baza unui contract de sublocațiune (art. 1418 C.civ.).
Sublocațiunea este permisă cu respectarea a două condiții (prima prevăzută expres de lege, a doua subînțeleasă):
a) Transmiterea folosinței să nu fie interzisă prin contractul principal. Această interdicție transformă locațiunea într-un contract încheiat intuitu personae. Interzicerea sublocațiunii (în total sau în parte) – reprezentând o excepție de la dreptul locatarului de a subînchiria – nu se prezumă, ci trebuie să fie stipulată expres (art. 1418 C.civ.). Pe de altă parte, clauza de interzicere a sublocațiunii este supusă unei interpretări restrictive. De exemplu, dacă s-a interzis sublocațiunea totală, este permisă cea parțială, iar dacă interdicția este imprecisă („nu se poate subînchiria”) ea se interpretează în sensul unei sublocațiuni totale, cea parțială fiind permisă.
Deși legea nu prevede expres, validitatea sublocațiunii poate fi condiționată (printr-o clauză din contractul principal de locațiune) și de consimțământul locatorului la încheierea contractului de sublocațiune. Acest consimțământ poate fi dat în scris, dar și verbal (nu se aplică art. 1416 C.civ. care vizează proba contractului de locațiune sau sublocațiune) ori să rezulte din acte sau fapte concludente. În orice caz, refuzul locatorului de a consimți la încheierea contractului de sublocațiune nu trebuie să fie motivat, dar nici să fie abuziv.
Precizăm, de asemenea, că locatarul nu poate aduce ca aport social într-o societate civilă sau comercială dreptul de folosință dacă sublocațiunea (sau cesiunea) a fost interzisă, întrucât aducerea ca aport echivalează cu o sublocațiune (sau cesiune). Iar dacă sublocațiunea (cesiunea) a fost permisă numai cu consimțământul locatorului, aducerea ca aport va fi valabilă numai dacă locatorul consimte.
b) Sublocațiunea să nu fie convenită în condiții care să contravină condițiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit să fie sub-închiriată cu destinație de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de întrecere).
În aceste limite, sublocațiunea poate fi convenită în condiții diferite față de contractul principal (de exemplu, chirie mai mare sau mai mică, durată mai scurtă etc).
Dacă locatarul a încheiat contractul de sublocațiune (de cesiune) cu nerespectarea condițiilor arătate, locatorul va putea cere prin justiție executarea obligațiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locațiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea de obligații (art. 1429-1430 și 1439 alin.2 C.civ.), instanța putând acorda locatarului un termen pentru a executa condițiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinței potrivit destinației.
Sublocațiunea încheiată cu respectarea condițiilor arătate este valabilă și produce efecte între părți ca orice contract de locațiune. Întrucât locatorul nu este parte contractantă, sublocațiunea nu produce efecte față de el (fiind o res inter alios acta); drepturile și obligațiile dintre locator și locatarul principal rămân neatinse. Rezultă că locatorul și sublocatarul nu au nici o acțiune directă unul împotriva celuilalt. Ei pot acționa numai pe calea indirectă a acțiunii oblice (art. 974 C.civ.).
Deși Codul nostru civil nu conferă locatorului o acțiune directă, în virtutea privilegiului său de locator (art.1730 C.civ.) el poate sechestra mobilele sublocatarului aduse în imobilul închiriat, dar numai în limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut și pentru chiria viitoare, chiar dacă chiria pentru viitor a fost plătită de sublocatar anticipat (art.591-592 C.proc.civ.). Aceste dispoziții se explică prin faptul că existența privilegiului nu presupune existența unor raporturi juridice directe (și deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoașterea unei acțiuni directe între locator și sublocatar).
Secțiunea a II-a
Cesiunea
În condițiile în care poate interveni sublocațiunea, este permisă și cesiunea contractului de locațiune de către locatar. Textul care permite, deopotrivă, cesiunea și sublocațiunea (art. 1418 C.civ.), nu distinge – din acest punct de vedere – între cele două instituții juridice.
Cu toate acestea, în baza principiilor care guvernează cele două instituții, se admite că – spre deosebire de sublocațiune care este un nou contract de locațiune (având ca obiect asigurarea folosinței temporare, totale sau parțiale, a unui lucru) – cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosință (adică o cesiune de creanță cu titlu oneros – art. 1391 și urm. C.civ.), de unde următoarele consecințe:
– pentru opozabilitatea contractului față de terți (între care și locatorul) cesiunea trebuie să fie notificată locatorului sau acceptată de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.);
– întrucât Codul civil nu cunoaște cesiunea obligațiilor, obiectul cesiunii îl formează nu contractul de locațiune în întregul său, ci numai drepturile locatarului, care rămâne obligat în continuare față de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca și sublocațiunea, chiar dacă părțile s-au conformat obligației de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptată de locator. Bineînțeles, locatorul îl poate
libera pe locatar, caz în care cesiunea se dublează cu o delegație perfectă, confundată cu o novație prin schimbare de debitor. Iar dacă cesiunea este însoțită de o stipulație pentru altul în favoarea locatorului având ca obiect prețul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea acțiune directă împotriva cesionarului în calitate de terț beneficiar;
– întrucât contractul de cesiune este cu executare dintr-o dată (iar nu succesivă ca sublocațiunea), locatarul cedent garantează numai existența dreptului de folosință în condițiile din momentul încheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu și executarea obligațiilor de către locator. În schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creanță, cesionarul are acțiune directă împotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locațiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese. În cazul sublocațiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocațiune numai în raport cu locatarul principal, care la rândul său poate acționa împotriva locatorului;
– spre deosebire de sublocațiune, care poate fi dovedită potrivit regulilor prevăzute de lege pentru contractul de locațiune, cesiunea este supusă regulilor vânzării-cumpărării de creanțe;
– prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (în privința drepturilor); în schimb sublocatarul poate dobândi drepturi diferite față de drepturile locatarului principal, evident fără a contraveni condițiilor din contractul principal;
– cedentul, fiind un vânzător, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucură locatarul principal care a consimțit o sublocațiune.
În sfârșit, precizăm că regulile analizate urmează să fie aplicate și în cazul în care dreptul de folosință se transmite în schimbul unui alt drept de folosință (dublă cesiune). Astfel, de exemplu, fiecare copermutant (cedent) rămâne obligat față de locatorul inițial, dacă acesta nu a consimțit la liberarea debitorului (delegație perfectă). Așa cum în cazul contractului de schimb se aplică regulile vânzării (în completarea regulilor prevăzute pentru contractul de schimb), în cazul schimbului de drepturi de folosință se aplică regulile cesiunii locațiunii.
Dacă schimbul drepturilor de folosință este reglementat prin norme speciale, se aplică, evident, aceste norme (lex specialis generalibus derogant). De exemplu, în materia schimbului de locuințe (art.33 din L. nr. 114/1996) chiriașii sunt liberați față de locatorii inițiali, realizându-se nu numai o dublă cesiune, dar – ope legis – și o dublă delegație perfectă (novație prin schimbare de debitor), dar numai cu avizul autorității care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinței.
Capitolul V
Încetarea locațiunii
Secțiunea I
Cauze de încetare
Pe lângă acordul de voință al părților (rezilierea convențională), contractul de locațiune încetează prin: a) denunțarea unilaterală; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desființarea (desfacerea) titlului locatorului; f) în anumite condiții și prin efectul înstrăinării, prin acte între vii cu titlu particular, a lucrului dat în locațiune.
În ceea ce privește transmisiunea mortis causa a lucrului dat în locațiune, nici moartea locatorului și nici aceea a locatarului nu atrage după sine încetarea contractului (art. 1440 C.civ.). Rezultă că drepturile și obligațiile trec asupra moștenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale în materie de obligații patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu excepția cazului când părțile s-au înțeles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locațiunii în funcție de moartea locatorului) sau dacă moștenitorul uneia dintre părți (decedate) este cealaltă parte, caz în care obligațiile reciproce se sting prin confuziune, total (art. 1154 C.civ.) sau parțial (de exemplu, în caz de pluralitate de părți obligate solidar – art. 1048 C.civ.).
Secțiunea a II-a
Denunțarea unilaterală
Dacă părțile sau legea n-au determinat durata locațiunii, contractul ia sfârșit prin denunțarea unilaterală de către oricare dintre părți, cu condiția respectării termenului de preaviz (art. 1436 alin.2 C.civ.).
Prin termenul de preaviz se înțelege intervalul de timp dintre manifestarea voinței de a desface contractul și data la care contractul urmează să înceteze în urma denunțării. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenția dintre părți, iar în lipsă se stabilește în funcție de natura lucrului și după obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) și are drept scop ca cealaltă parte să găsească un locatar (dacă preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care să-l ia în locațiune (dacă preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de voință de a desface contractul (numită de lege „concediu”) este un act unilateral de voință și produce efecte chiar dacă n-a fost acceptată de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo formă specială pentru denunțare. Practic, trebuie să fie făcută în scris, iar dacă partea concediată refuză să dea o dovadă de primire, se face prin intermediul executorilor judecătorești. În toate cazurile, „acțiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinței de denunțare a contractului”, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluționării litigiului, așa cum s-a decis, în mod constant, în practica judecătorească.
După expirarea termenului de preaviz locațiunea încetează, iar un nou contract poate fi încheiat numai prin consimțământul ambelor părți (nu prin simpla renunțare la efectele denunțării unilaterale).
Secțiunea a III-a
Expirarea termenului
Dacă termenul locațiunii a fost determinat prin convenția părților sau, în lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 C.civ) locațiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă (art. 1436 alin.l C.civ.).
Secțiunea a IV-a
Tacita relocațiune (reconducțiune)
Dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractual și fără ca locatorul să-l împiedice (deci cu permisiunea lui), locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune (art. 1437 și 1452 C.civ.).
Întrucât tacita relocațiune operează un nou contract de locațiune, trebuie să fie îndeplinite condițiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părților contractante, (însă dovada relocațiunii se poate face – cu martori și prezumții – prin proba rămânerii și lăsării locatarului în folosința lucrului, iar nu prin înscrisul original, fie și autentic, constatator și doveditor numai al contractului inițial). În caz de pluralitate de părți, reînnoirea tacită poate opera numai cu consimțământul tacit al tuturor părților. De exemplu, dacă unul dintre locatori a anunțat concediul sau unul dintre locatarii care au încheiat contractul ori unul dintre moștenitorii unicului locatar nu a continuat folosința lucrului, tacita relocațiune nu poate opera.
Tacita relocațiune – dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă – poate fi împiedicată numai prin anunțarea concediului (care în acest caz înseamnă nu denunțare, ci manifestarea voinței de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului).
Concediul trebuie să fie anunțat înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea termenului de preaviz, căci fiecare dintre părți cunoștea perioada pentru care contractul s-a încheiat și putea să-și găsească un alt contractant din timp. Dacă s-a anunțat concediul, locatarul nu poate opune tacită relocațiune chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat (art.1438 C.civ.), locatorul putând cere restituirea lui precum și daune-interese.
Tacita relocațiune va avea loc în condițiile primului contract (inclusiv cu chiria inițială), dar se va considera încheiat fără termen (cu excepția cazurilor când termenul este arătat de lege). Deci se prezumă că părțile n-au modificat nimic față de contractul inițial (art. 1437, 1452 C.civ.). Totuși noua locațiune ia naștere, în lipsă de stipulație expresă contrară, fără garanțiile din contractul inițial, căci garanțiile trebuie prevăzute expres și nu pot fi prelungite peste termenul stipulat.
Secțiunea a V-a
Rezilierea pentru neexecutare
Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți dă dreptul celeilalte părți de a cere – după punerea în întârziere a debitorului – rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locațiune urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă (ținându-se seama, dacă este cazul, și de pactul comisoriu expres stipulat în contract).
Însă nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie să fie cu privire la obligații principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte părți. Astfel, de exemplu, abuzul de folosință sau schimbarea destinației lucrului (art. 1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparațiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.
Potrivit regulilor generale, instanța nu este obligată să pronunțe rezilierea, putând acorda – după circumstanțe – termen de grație (art. 1021 C.civ.). În caz de pact comisoriu expres se vor aplica regulile în materie.
Secțiunea a VI-a
Pieirea lucrului (art. 1423 și 1439 C.civ.)
Dacă pieirea este totală (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinației), contractul este desfăcut de drept, căci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosința lucrului și nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui. Precizăm că prin pieire se înțelege nu numai distrugerea materială a lucrului, ci și orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechiziționarea, exproprierea sau confiscarea lui).
Contractul este desfăcut indiferent că pieirea lucrului este fortuită sau culpabilă, căci locațiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite. Dar dacă pieirea s-a produs din culpă, partea culpabilă va fi obligată să plătească daune-interese, iar dacă pieirea s-a produs fortuit nu se plătesc daune, aplicându-se, în acest din urmă caz, teoria riscului contractului (locatarul neputând fi obligat la plata chiriei după momentul pieirii, iar dacă a plătit-o cu anticipație are dreptul să ceară restituirea).
Dacă lucrul a pierit numai în parte (sau imposibilitatea folosirii este numai parțială) rezilierea este judiciară, locatarul putând cere, după împrejurări, fie o scădere de preț, fie desfacerea contracului, dacă partea pierită din lucru este atât de însemnată (apreciază instanța), încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul n-ar fi consimțit – inițial, la încheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolvă la fel ca și în cazul pieirii totale, adică după cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre părți.
Secțiunea a VII-a
Desființarea (desfacerea) titlului locatorului
Dacă se desființează sau se desface titlul locatorului în baza căruia consimțise la locațiune, se desface și contractul de locațiune, căci locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosința lucrului. Astfel, de exemplu, dacă titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dacă este evins printr-o acțiune în revendicare etc. ori dacă titlul locatarului principal s-a desfăcut prinexpirarea termenului prevăzut în contract și nu mai poate asigura sublocatarului (față de care el este locator) folosința lucrului etc.
Există însă și excepții de la această regulă. Astfel, contractele de locațiune încheiate de uzufructuar rămân valabile pe cel mult 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacă uzufructul ar fi încetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Rămân valabile și contractele încheiate de terțul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacă el este evins, însă numai dacă contractul de locațiune a fost încheiat cu bună-credință și cu dată certă anterioară transcrierii comandamentului (art. 493 și 513 C.proc.civ.). În practica judecătorească și literatura de specialitate se mai admite o derogare importantă de la regula încetării contractului de locațiune, ca urmare a desființării titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (moștenitorului) aparent, potrivit căreia contractul de locațiune (închiriere) încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună-credință își păstrează efectele ca și un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real, și anume, în condițiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.).
Secțiunea a VIII-a
Efectele înstrăinării lucrului (imobilului) prin acte între vii
Conform art. 1441 C.civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul – chiar dacă nu s-a obligat în acest sens – este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă (art. 1182 C.civ.), afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune.
Rezultă că, în lipsă de stipulație contară, contractul de locațiune cu dată certă anterioară vânzării-cumpărării cu dată certă produce efecte și este opozabil terțului dobânditor în condițiile în care a fost încheiat și fără modificările care nu sunt constatate prin înscris cu dată certă (de exemplu, modificarea termenului locațiunii, renunțarea proprietarului la clauza de reziliere în caz de subînchiriere sau la pactul comisoriu etc.).
Dacă contractul este încheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie să fie efectuate formele de publicitate imobiliară (art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), înainte de înscrierea contractului de vânzare-cumpărare pentru a fi opozabil terților (art.711 pct.9 C.pr.civ.). Dacă publicitatea nu a fost respectată, dar contractul de locațiune are dată certă, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vânzării (înscrierii), deoarece noul proprietar se poate aștepta să i se opună, pe acest interval de timp, contracte de locațiune neînscrise, dar având dată certă.
Rezultă că vânzarea este o cauză de încetare a locațiunii numai dacă contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnătură privată fără dată certă; dacă contractul are dată certă dar nu a fost supus publicității înainte de înscrierea contractului de vânzare-cumpărare în cartea funciară, înstrăinarea va atrage încetarea locațiunii după expirarea termenului de 3 ani. În aceste cazuri de neîndeplinire a condițiilor prevăzute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumpărătorului de bună-credință.
Cumpărătorul – în cazurile și în măsura în care nu este obligat să respecte locațiunea consimțită de vânzător (și nici nu s-a obligat în acest sens prin contractul de vânzare-cumpărare sau prin înțelegere cu locatarul, cazuri în care locațiunea îi este opozabilă chiar dacă nu ar fi îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1441 C.civ.) – pentru a obține desfacerea contractului, trebuie să aducă la cunoștința locatarului concediul, respectând termenul de preaviz, și aceasta chiar dacă desfacerea din cauza vânzării a fost stipulată în contractul de locațiune (art. 1443 C. civ.). Înseamnă că desfacerea nu operează de drept, ci în condițiile denunțării unilaterale a contractului încheiat pe timp nedeterminat. În aceste condiții poate fi denunțat de către noul proprietar și contractul de locațiune care a fost încheiat de fostul proprietar fără termen.
În toate cazurile de desfacere prin efectul înstrăinării – inclusiv clauză expresă în contractul de locațiune de reziliere din cauza vânzării – locatarul este în drept să ceară despăgubiri de la locator, dacă nu s-a prevăzut în contract o stipulație expresă contrară (art. 1442 C.civ.). Până la plata daunelor locatarul are drept de retenție, cât timp nu va fi despăgubit de locator sau eventual de cumpărător (art. 1444 C.civ), care însă va avea acțiune în regres împotriva locatorului.
Mai menționăm că locatarul în toate cazurile trebuie să respecte contractul (chiar dacă nu are dată certă și nu este înscris) dacă cumpărătorul cere, căci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fără dată certă și neînscris este numai a cumpărătorului (cu excepția cazului când s-a prevăzut în contractul de locațiune desfacerea lui în caz de vânzare, de drept sau la cererea locatarului). Întrucât prin efectul art. 1441 C.civ. cumpărătorul se substituie în drepturile și obligațiile locatorului-vânzător de la data cumpărării (fără efect retroactiv), el are dreptul să pretindă și chiria, dar numai de la această dată, neavând nici un drept asupra ratelor devenite exigibile anterior și neplătite, dacă aceste creanțe nu au făcut obiectul unei cesiuni sau subrogații speciale și nici să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare de obligații în trecut.
În sfârșit, precizăm că regulile privitoare la efectele și opozabilitatea contractului de locațiune față de cumpărător (inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile și în alte cazuri de înstrăinare sau constituire de drepturi reale prin acte între vii, cu titlu particular, fie că sunt cu titlu oneros (schimb, contract de întreținere, de constituire, de uzufruct etc), fie că sunt cu titlu gratuit (donație).
Secțiunea a IX-a
Natura juridică a drepturilor locatarului
1. Drept de creanță.
După cum am văzut, locațiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaționale. De aici rezultă că dreptul de folosință al locatarului este un drept de creanță.
În literatura de specialitate s-a susținut însă că dreptul de folosință al locatarului ar fi un drept real, în principal pentru următoarele motive: a) împotriva tulburărilor de fapt locatarul se poate apăra prin acțiunea posesorie; b) în anumite condiții (data certă a contractului și, respectiv, îndeplinirea formelor de publicitate) locatarul se bucură de un drept de urmărire, ceea ce rezultă din opozabilitatea contractului față de terțul dobânditor (art.1441 C.civ.) și față de creditorii urmăritori care au înscris comandamentul după încheierea contractului de locațiune (art. 513 C.proc.civ.) și de un drept de preferință, ceea ce rezultă din opozabilitatea contractului față de locatarii ulteriori ai aceluiași bun (chiar dacă aceștia ar fi obținut anterior detenția bunului); c) dacă termenul locațiunii depășește 3 ani, contractul este supus publicității. Iar aceste trei efecte sunt specifice, caracteristice, drepturilor reale.
În realitate, dreptul de folosință al locatarului este un drept de creanță, iar argumentele invocate în favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotărâtoare pentru următoarele considerente:
– Acțiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci când deținerea lucrului se exercită animus sibi habendi, dar și de către detentorul precar;
– Opozabilitatea contractului față de dobânditor și față de creditorii urmăritori este o simplă excepție de la principiul relativității efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. De altfel, dacă dreptul de folosință locativă ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care să consacre excepția. Pe de altă parte, art. 1441 C.civ. consacră nu o simplă opozabilitate a dreptului de folosință a locatarului; în lumina textului, de la data cumpărării, contractul de locațiune produce efecte față de cumpărător ca și cum ar fi fost parte contractantă, inclusiv cu privire la obligațiile locatarului față de el.
În ceea ce privește opozabilitatea contractului față de locatarii ulteriori, problema este controversată, dar totodată și independentă de soluția adoptată în privința naturii dreptului locatarului.
Astfel, în concursul dintre doi locatari ai aceluiași bun, unii autori acordă preferință locatarului care a intrat mai întâi în folosința lui, chiar dacă are un titlu cu dată ulterioară (teoria „primului ocupant”).
Împărtășim soluția contrară, potrivit căreia, în conflictul dintre doi locatari urmează a se aplica regulile opozabilității actelor juridice; contractul cu dată certă sau cu dată certă anterioară este opozabil locatarului care are un contract fără dată certă sau cu dată certă ulterioară (și chiar înscris). Locațiunea de peste trei ani este opozabilă locatarului ulterior după expirarea acestui termen numai dacă contractul a fost înscris. Într-adevăr, dacă contractul cu dată certă anterioară este opozabil dobânditorului de drepturi reale(art.l441 C.civ.),cu atât mai mult trebuie să fie opozabil față de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosință. Iar teoria „primului ocupant” (deși în materia drepturilor de creanță – incorporate -posesiunea sau detențiunea, în principiu, nu au relevanță, art. 970 C.civ. fiind aplicabil numai în materie de drepturi reale asupra unor bunuri corporale) poate fi invocată numai în lipsă de orice alt criteriu, în concursul dintre doi locatari cu contracte fără dată certă (și deci inopozabile).
– Deoarece dreptul este opozabil față de terți, locațiunea este supusă publicității imobiliare dacă depășește 3 ani. Menționăm că, dacă dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durată.
– În sfârșit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosință locativă nu a fost reținut de legiuitor printre aceste drepturi.
Rezultă că dreptul de folosință al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de creanță care se realizează prin intermediul locatorului („îndatorat a asigura folosința…”art. 1411C.civ.), deși se exercită asupra unui lucru, presupunând un contract material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanță (de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosință al locatarului prezintă unele aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilității, fapt pentru care se încadrează în categoria obligațiilor opozabile terților (obligații in rem scriptae).
Fiind un drept de creanță, are caracter mobiliar (chiar dacă are ca obiect un imobil), temporar (nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipotecă), poate fi transmis între vii potrivit regulilor de la cesiunea de creanță, iar mortis causa ca și celelalte drepturi de creanță.
BIBLIOGRAFIE
1. Legislație:
Constituția României;
Codul civil român;
Codul civil francez;
Codul de procedură civilă;
Decretul numărul 31/1954
2. Cursuri, tratate, monografii:
ALEXANDRESCO, D. – Dreptul civil român în comparație cu legile vechi și cu principalele legislațiuni străin , TOMUL IV, Atelierele Grafice Socec & Co, 1913 .
ALEXANDRESCO, D. – Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român, vol. IV , București , 1916.
BOROI, G. – Drept civil . Partea generală. Persoanele, Editura All Beck, București, 2002.
CĂPĂȚÂNĂ O., Societățile comerciale, Editura Lumina Lex, București, 1991.
CĂRPENARU ST. D., Drept comercial român; Editura. All, București, 1998.
CHIRICĂ, D. – Drept civil . Contracte speciale, Editura Lumina Lex, București, 1997.
CERNEA E., MOLCUȚ E. – Istoria statului și dreptului românesc, Editura Press Mihaela, București, 1999.
DEAK, FR. – Tratat de drept civil . Contracte speciale , Editura Actami, București, 1999.
DEAK, FR. – Tratat de drept succesoral, Editura Universul Juridic, București, 2002.
FLORESCU D. – Drept civil . Contracte speciale, Editura Universității Titu Maiorescu, București, 2001.
FILIPESCU I. – Tratat de dreptul familiei , Editura All Beck, București, 2000
HAMANGIU C., ROSETTI BĂLĂNESCU , I., BĂICOIANU AL. – Tratat de drept civil român, vol. III, Editura All Beck , București , 1998
MACOVEI D., STRIBLEA M. S. – Drept civil . Contracte. Succesiuni, Editura Junimea, Iași , 2000.
MOTICA R., MOȚIU F. – Contracte civile speciale . Teorie și practică judiciară , Editura Lumina Lex , București , 2000.
MOLCUȚ E. – Drept roman , Editura Press Mihaela , București , 1999
NIȚOIU ROBERTA, Teoria contractelor aleatorii, Editura, All Beck, București, 2003.
SAFTA-ROMANO E. – Contracte civile. Încheiere. Executare. Încetare, Editura Polirom, Iași, 1999.
STĂNCIULESCU, L. – Drept civil . Contracte speciale . Succesiuni, Editura All Beck , București , 2002.
STĂTESCU, C., BÂRSAN, C. – Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura All Beck , București , 2002.
STOICA, V. – Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile, Editura All Educațional , București , 1997.
TOADER, C. – Manual de contracte civile speciale, Editura All Beck, București, 2000.
TOADER, C. – Evicțiunea în contractele civile, Editura All Educațional, București, 1997.
TURIANU, C. – Contracte civile speciale . Practica judiciară adnotată , Editura All Beck, București, 2000.
URS, I. R., ANGHENI, S. – Drept civil . Contracte civile , vol. III, Editura Oscar Print, București, 2000.
UȚĂ, L., JORA, C. – Practica judiciară adnotată . Curtea de Apel București . Culegere de spețe pe anul 2001, Editura Lumina Lex, București, 2002.
ZINVELIU I. – Contractele civile- instrumente de satisfacere a intereselor cetățenilor , Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1978.
3. Culegeri de jurisprudență:
XXX – Buletinul Jurisprudenței Curții Supreme de Justiție pe anul 1994 , Editura Proema Baia – Mare , 1995.
XXX – Culegere de practică judiciară a Tribunalului București , 1993 – 1997 , Editura All Beck , București , 1998 .
XXX – Culegere de practică judiciară civilă a Curții de Apel București , 1993-1998, Editura All Beck ,București , 1999.
XXX – Culegere de practică judiciară a Curții de Apel Pitești , 1998 , Editura All Beck , București , 1999.
XXX – Decizia nr. 659/1988 a Tribunalului Suprem , secția civilă, în „Revista română de drept ” , nr. 1/1989 .
XXX – Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem și a altor instanțe judecătorești pe anii 1975 – 1980 , Editura Științifică și Enciclopedică , București , 1982.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Contractul de Locatiune Locatiunea (ID: 125974)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.