Contractul de Arendare

Capitolul 1 Considerații generale

1.1. Scurt istoric privitor la apariția contractelor

1.2. Noțiunea de contract

1.3. Clasificarea contractelor

Capitolul 2 Noțiunea și caracterele juridice ale

contractului de arendare

2.1. Noțiune

2.2. Caractere juridice

Capitolul 3 Condițiile de validitate ale contractului de

arendare

3.1. Părțile contractante

3.2. Obiectul contractului de arendare

3.3. Condiții de formă

Capitolul 4 Efectele contractului de arendare

4.1. Suportarea riscurilor

4.2. Obligațiile părților

Capitolul 5 Încetarea contractului de arendare

5.1. Reguli de drept comun

5.2. Moartea uneia dintre părți

5.3. Expirarea termenului

5.4. Efectele înstrăinării bunurilor arendate prin acte între vii

Capitolul 6 Concluzii

Bibliografie

=== Contractul de arendare ===

Contractul de arendare

Capitolul 1 Considerații generale

1.1. Scurt istoric privitor la apariția contractelor

1.2. Noțiunea de contract

1.3. Clasificarea contractelor

Capitolul 2 Noțiunea și caracterele juridice ale

contractului de arendare

2.1. Noțiune

2.2. Caractere juridice

Capitolul 3 Condițiile de validitate ale contractului de

arendare

3.1. Părțile contractante

3.2. Obiectul contractului de arendare

3.3. Condiții de formă

Capitolul 4 Efectele contractului de arendare

4.1. Suportarea riscurilor

4.2. Obligațiile părților

Capitolul 5 Încetarea contractului de arendare

5.1. Reguli de drept comun

5.2. Moartea uneia dintre părți

5.3. Expirarea termenului

5.4. Efectele înstrăinării bunurilor arendate prin acte între vii

Capitolul 6 Concluzii

Abrevieri

C.civ. -Codul civil

C.com. -Codul comercial

C.fam. -Codul familiei

C.pen. -Codul penal

C.proc.civ. -Codul de procedură civilă

C.S.J. -Curtea Supremă de Justiție

C.D. -Culegere de decizii

dec. civ. -decizie civilă

Ed. -Editură

J.N. -Justiția Nouă

L.P. -Legalitatea Populară

op. cit. -opera citată

p. -pagina

R.R.D. -Revista Română de Drept

secț. civ. -secția civilă

sent. civ. -sentință civilă

Trib. -Tribunal

Trib. Jud. -Tribunalul județean

Trib. Supr. -Tribunalul Suprem

Capitolul 1

Considerații generale

1.1. Scurt istoric privitor la apariția contractelor.

Definiția dată de Codul civil român. Potrivit art. 942 din Codul civil român, „Contractul este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge între dânșii un raport juridic”.

Definiția dată de Codul civil francez. Deși reglementările noastre de la 1864 sunt de inspirație franceză, definițiile date de cele două izvoare de drept se aseamănă, dar nu sunt identice. În art. 1001 Codul Civil francez dă următoarea definiție: ,,le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres à donner, à faire, ou â ne pas faire quelque chose” (contractul este convenția prin care una sau mai multe
persoane se obligă față de una sau mai multe să dea, să facă sau să nu facă un anumit lucru).

Paralelă între cele două definiții legale. Așa cum am subliniat deja, deși reglementările noastre de la 1864 sunt de inspirație franceză, definițiile date contractului se aseamănă, dar nu sunt identice.

În concepția legiuitorului francez contractul este privit ca o convenție generatoare de drepturi și obligații, mai exact, ca o convenție particulară, generatoare de drepturi și obligații, între convenție și contract fiind un raport ca de la parte la întreg.

Literatura franceza de specialitate, considera că termenul de „convenție” are un sens mai larg decât cel de contract. Convenția poate avea drept obiect nașterea unei obligații și atunci poate fi privită ca un contract, dar ea poate avea și un alt obiect, de exemplu – transmiterea, modificarea sau stingerea unei obligații. Se consideră că o convenție poate avea și alte efecte decât cele referitoare la o obligație: ea poate privi transferarea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real.

Observăm că textul art. 942 din Codul civil român nu a preluat în definiție termenul de „convenție”, folosind drept echivalent formula „acordul între două sau mai multe persoane”. Pe de altă parte, se observă că, pe când textul art. 1001 din Codul civil francez precizează că prin convenție părțile se obligă unele față de altele „să dea, să facă sau să nu facă un anumit lucru”, art. 942 din Codul civil român conchide că acordul părților intervine „spre a constitui sau stinge un raport juridic”.

În acest context și privind lucrurile prin prisma celor două reglementări, este neîndoielnic că, la modul cel mai general, orice acord de voință asupra unui obiect, care prezintă interes juridic este o convenție, că singurele acorduri de voință, ce nu pot fi considerate convenții sunt cele care nu produc nici un efect juridic, în această situație fiind acordurile ce se situează în planul complezenței sau al curtoaziei.

Definiția dată de doctrină. Potrivit art. 942 C. civ. „contractul este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge între dânșii un raport juridic”. În afară de constituirea sau stingerea unui raport juridic, contractul are și virtutea de a modifica și pe aceea de a transmite un asemenea raport. Deși codul nu definește contractul ca izvor de obligații, în formularea textului indicat, noțiunea este cuprinsă în „raportul juridic” care implică deopotrivă dreptul creditorului și obligația debitorului. În cuprinsul articolelor care succed definiției (art. 943-947) codul prezintă însă contractul ca izvor de obligații în mod precis.

Literatura juridică definește contractul ca fiind acordul între două sau mai multe persoane în scopul de a produce efecte juridice, adică de a naște, modifica, transmite sau stinge raporturi juridice.

Paralelă între convenție și contract. Pornind de la textul de inspirație al Codului civil român, respectiv art. 1001 din Codul civil francez care definește contractul ca fiind „o convenție prin care una sau mai multe persoane se obligă să dea, să facă sau să nu facă ceva”, unii autori au considerat că noțiunea de convenție ar avea o sferă de cuprindere mai mare decât cea de contract. În conformitate cu această opinie, contractul este întotdeauna o convenție, pe când convenția nu este întotdeauna un contract. Contractul ar fi speță în cuprinsul genului, genul fiind convenția.

S-a apreciat, astfel, că ceea ce caracterizează contractul este însușirea lui de a fi izvor de obligații, pe când convenția poate fi un acord de voință cu o sferă mai mare de cuprindere care să producă efectul de a modifica un raport de drept, dar care nu generează o obligație, ci o face să se modifice pe cea existentă (spre exemplu, schimbarea obiectului obligației).

Majoritatea autorilor consideră că, în spiritul Codului civil român, contractul și convenția sunt noțiuni echivalente, sinonime, aducându-se ca argument printre altele, și faptul că, art. 942 C. civ. este înscris în cuprinsul Titlului III denumit „Despre contracte sau convenții”. De altfel, practica judiciară, folosește termenii de contract și convenție cu același înțeles.

Este astfel, neîndoielnic, iar practica judiciară a statuat în mod constant, că legiuitorul român nu a preluat în dispozițiile art. 942 C. civ. textul de inspirație (art. 1101 C. civ. francez), care definește contractul prin raportare la convenție, ci a conferit același înțeles termenilor respectivi.

Cu toate acestea, atât din punct de vedere semantic, dar mai ales în lumina unor situații practice, se poate aprecia că sfera de cuprindere a noțiunii de convenție este mai vastă decât aceea de contract. Este, astfel, de discutat, dacă în unele situații juridice, cum ar fi înțelegerea intervenită între coindivizari pentru suspendarea diviziunii [art. 728 alin. (2) C. civ.], nu ar fi mai adecvată folosirea termenului de convenție, termen mai cuprinzător și mai potrivit decât cel de contract. Tot astfel, este mai potrivit termenul de convenție pentru înțelegerea intervenită între o parte dintre comoștenitori privind renunțarea la succesiune.

Contractul, ca acord de voință ce implică de regulă o serie de clauze care sunt punctele diferite ale acordului și care prezintă o autonomie mai mare sau mai mică, caracterizat prin forța obligatorie ce rezultă din aceasta, trebuie distins de acordurile de pură curtoazie, complezență sau toleranță.

Dacă în cazul contractului, părțile sunt conștiente că se expun prin acordul lor în caz de neexecutare la tot arsenalul mijloacelor de constrângere al puterii de stat, cel care acceptă o întâlnire, o invitație la cină etc, nu-și asumă prin aceasta o răspundere juridică. De asemenea, cel care acceptă să ia în mașina sa un prieten sau un autostopist, nu-și asumă prin aceasta responsabilitatea unui contract de transport. Toate aceste situații pot atrage uneori consecințe de drept (răspundere civilă în caz de accident) dar toate aceste consecințe se vor aprecia în afara regulilor contractului, ca între străini.

Așadar, prin angajamentele de onoare, trebuie să înțelegem acele acorduri ale căror părți știu sau trebuie să știe că nu pot apela la forța de constrângere a statului în caz de neexecutare.

Frontiera dintre angajamentele de onoare și contract trebuie stabilită pornind de la ideea care animă acordul de voință, lucru ce este dificil de realizat în anumite situații.

Este, astfel, în afară de orice dubiu, că nu există un acord de voință care să implice aplicarea regulilor contractului de depozit în faptul că o persoană acceptă ca un furnizor al său să-și parcheze automobilul într-o curte sau în cazul clientului care-și lasă un obiect la un barman. Dar, în cazul unei înțelegeri în care, spre exemplu, o bătrână s-ar oferi să sprijine un tânăr cu o sumă de bani pentru cumpărarea unui autoturism, iar acesta să o plimbe cu autoturismul cumpărat astfel, ar fi dificil pentru instanța sesizată cu judecarea cauzei în eventualitatea unui litigiu, să stabilească care este frontiera dintre acordurile de pură curtoazie și contract și în ce măsură se aplică regulile acestei din urmă instituții.

În concluzie, contractului îi este caracteristică natura sa bilaterală, natură pe care o au și convențiile, dar și faptul că, fără rezerve, el dă naștere unei obligații, ceea ce-l deosebește de unele categorii de convenții.

1.2. Noțiunea de contract.

De-a lungul timpului, contractele s-au dovedit a fi pe cât de simple în ce privește formarea lor, pe atât de cuprinzătoare în activități și fenomene diferite, de aceea de la apariția lor schimburile de bunuri și de servicii și în general acțiunile prin care oamenii își satisfac trebuințele materiale și cerințele spirituale nu au necesitat alte instrumente juridice, ci numai adoptarea contractelor; această adaptare reflectă evoluția istorică a contractelor.

În dreptul roman termenul de contract (contractus) îl întâlnim începând cu perioada clasică a dreptului roman. Grecii foloseau denumirea de synallagma (de unde și denumirea de contracte sinalagmatice). Cu pragmatismul, ingeniozitatea și finețea ce-i caracterizau, jurisconsulții romani au creat cea mai reușită legislație antică a contractelor, atât prin conținutul ei bogat, cât și prin forma sa ireproșabilă de exprimare. Prin calitățile sale, legislația romană a contractelor a influențat puternic legislațiile ce i-au urmat și în mod deosebit marile codificări care au avut loc în Europa în secolul al XIX – lea. Acesta a fost și cazul Codului civil român de la 1865, ale cărui reglementări privitoare la contracte și obligații sunt cele care reflectă mai pregnant influența dreptului roman asupra legislației noastre civile.

Cele trei categorii tradiționale de contracte – formale, reale și consensuale, care în dreptul actual constituie o „summa divisio”, au apărut în mod succesiv în dreptul roman:

a) Contractele formale. Primele și un anumit timp singurele contracte din dreptul roman au fost cele formale sau solemne, care se încheiau prin săvârșirea de acte prestabilite, la început sacramentele (fas), iar mai târziu laice (ius). În mentalitatea vechilor romani, contractele trebuiau să fie vizibile și fiecare contract lua naștere prin și din îndeplinirea cu publicitate a solemnității ce-i era proprie, de aceea, fiecare contract era distinct de celelalte, fără între ele să existe vreun element comun (abia după Hristos, jurisconsulții au observat că în esență contractul constă în acordul de voință al părților și că acest acord era comun tuturor contractelor). Contractele erau considerate ca o specie a convențiilor și anume convențiile care nu dădeau naștere la acțiune erau simple pacte (exemplu: pacto non nascitur actio), iar convențiile care dădeau naștere la acțiuni erau numite contracte.

Formalitățile necesare pentru încheierea contractelor erau următoarele: mancipatio (care era o vânzare fictivă), la contractul de împrumut de bani, numit nexum; întrebarea creditorului și răspunsul conform al debitorului la contractul verbal, numit stipulatio; și prin înscrierea sumei datorate în registrul creditorului cu consimțământul debitorului la contractele literale.

Contractele formale din dreptul civil actual se deosebesc de contractele formale din dreptul roman îndeosebi prin următoarele: forma nu mai are prioritatea din dreptul roman, ci se adaugă la elementele structurale, de fond ale contractelor; formalismul material și ritual din dreptul roman a fost înlocuit cu formalism simplificat și intelectualizat, constând mai ales în înscrisuri contractuale; pe când în dreptul roman contractele formale erau regula, iar cele consensuale excepția, în dreptul actual regula și excepția s-au inversat.

b) Contractele reale. Apariția acestei categorii intermediare de contracte cele formale și viitoarele consensuale) la care formalismul a fost redus la predare a lucrurilor, a marcat profund dreptul roman, întrucât a creat o primă și mare breșă în rigiditatea contractelor formale (cea de-a doua și mai însemnată va fi creată prin apariția contractelor consensuale).

În acest fel la vechile contracte medievale s-au adăugat patru contracte reale numite așa pentru că luau naștere „re” prin tradițiunea lucrurilor (traditio) și anume: împrumutul de bani (mutuum), împrumutul gratuit al unui lucru determinat (commodatum), păstrarea gratuită a unui lucru străin (depositum) și amanetul sau gajul (pignus).

c) Contractele consensuale. Această de-a treia și ultimă categorie de contracte, a căror încheiere s-a redus la simplul acord de voință al părților contractante (solo consensu) a răspuns îndeosebi noilor cerințe ale circulației bunurilor și serviciilor din societatea romană. Primul contract consensual a fost vânzarea – cumpărarea, i-au urmat închirierea de lucruri, efectuarea de servicii și săvârșirea de lucrări și gestiunea gratuită de afaceri.

În sistemul contractual roman, contractele formale au continuat a fi regula și după admiterea contractelor consensuale, iar contractele consensuale și reale erau excepția. În fine, cu toată dezvoltarea pe care a cunoscut-o comerțul ca urmare a extinderii statului roman și a legăturilor sale cu alte state, dezvoltare concretizată în numeroase și variate operațiuni comerciale, dreptul roman nu a cunoscut o categorie distinctă a contractelor comerciale și nici dreptul comercial.

Romanii au realizat operațiunile comerciale pe două căi: pe de o parte prin „folosirea dreptului ginților, care prin flexibilitatea sa a înlesnit în special operațiunile comerciale externe; pe de altă parte prin folosirea unor contracte civile adoptate la regulile comerțului ca vânzarea-cumpărarea, mandatul prin procură, sau diverse contracte nenumite. Prin asemenea adaptări ale contractelor și ale altor mijloace juridice la cerințele comerțului, iar cu timpul și prin asimilarea dreptului ginților de către dreptul civil, nu s-a simțit nevoia recunoașterii unui drept comercial distinct de dreptul civil, care a continuat a fi până la sfârșitul imperiului roman un drept unitar.

Spre deosebire de dreptul civil roman, care era un drept unitar, dreptul civil medieval, ca și dreptul evului mediu în general s-a diferențiat după stările sociale (drept nobiliar, drept canonic, dreptul curții, dreptul orășenilor, dreptul țăranilor liberi, etc.) și după proveniența sa (drept roman receptat, dreptul cutumiar, dreptul canonic). La rândul ei doctrina juridică medievală a cunoscut școli și curente diferite, ca cele ale cutumiarilor, canoniștilor, glosatorilor și post glosatorilor, teoreticienilor dreptului natural, ai dreptului rațional și istoric. Cu toată această divizare legislativă și doctrinară dreptul medieval a contribuit substanțial la perfecționarea contractelor; astfel în vederea înlesnirii și asigurării comerțului juridic s-au promovat și consacrat libertatea și securitatea contractuală, consensualismul și imperativul respectării obligațiilor liber asumate; iar în vederea realizării echivalenței contraprestațiilor s-au promovat și consacrat libertatea contractuală și justiția comutativă. Totodată evoluția contractelor în dreptul medieval a fost marcată de restrângerea formalismului, care a ajuns a fi o de excepție față de consensualism și prioritatea acordată manifestării libere a voinței umane. În acest sens s-a spus că prin promisiunea sa omul se obligă față om (Toma D'Aguino), sau că promisiunea valorează obligație (Hugo Grotius).

În dreptul medieval , sub influența noilor concepții filosofice, contractele consensuale au devenit preponderente, ceea ce a condus în mod logic la impunerea regulii consensualismului.

Extinderea contractelor consensuale a răspuns mai ales celerității pe care o reclamau operațiile comerciale; iar dreptul canonic a promovat această extindere și fiindcă bisericile erau interesate în recunoașterea valabilității făgăduințelor materiale pe care, în ambianța de profundă religiozitate din evul mediu, credincioșii le făceau acestora în numeroase împrejurări. Consensualismul a promovat ideea respectării cuvântului dat, a obligativității contractelor. În acest sens s-a formulat maxima „pacta sunt servanda” conform căreia contractele sunt obligatorii, chiar și în situațiile în care de la data încheierii până la data executării lor, au intervenit împrejurări neprevăzute care au creat disproporții valorice între prestațiile corelative ale părților contractante. S-a avansat însă și ideea revizuirii contractelor pentru impreviziune, rebus sic stantibus, care avea să fie valorificată în practică abia în dreptul civil modern.

Consensualismul a înlesnit încheierea contractelor și prin aceasta operațiile comerciale, iar regula „en fait de meubles possession faut titre” ' formulată în dreptul medieval francez, a înlesnit și mai mult și chiar a garantat aceste operații, întrucât a creat o încredere legitimă în simplul fapt al posesiunii bunurilor mobile.

În dreptul canonic medieval s-a formulat și promovat conceptul de justiție comutativă, conform căruia, în contractele sinalagmatice, prestațiile reciproce ale părților trebuie să fie echivalente. Aplicațiile practice ale conceptului de justiție comutativă au fost următoarele: anularea contractelor lezionare, reducerea dobânzilor excesive, reducerea clauzelor penale disproporționate și revizuirea contractului pentru motivul dezechilibrului contractual, ivit din cauza survenirii unor împrejurări imprevizibile.

Despre dreptul modern se vorbește o dată cu procesul politic de constituire și consolidare a statelor naționale europene, încheiat în linii mari în secolul al XIX – lea, proces însoțit de marile codificări, astfel încât s-a ajuns ca fiecare stat să aibă codul său civil. În cadrul acestui proces de modernizare statală și legislativă s-a edictat Codul civil francez din 1804, model urmat și de alte coduri, printre care și Codul civil român din 1865.

În acest fel contractele civile au fost reglementate în codurile civile.

De asemenea au fost edictate și coduri comerciale; mai întâi Codul comercial francez din 1807, urmat de alte coduri, printre care și Codul comercial italian din 1883, din care s-a inspirat Codul comercial român din 1887. În acest fel contractele comerciale au fost reglementate în coduri comerciale.

Prin această mare divizare legislativă s-a ajuns ca dreptul privat, care în sistemul roman era unitar, să fie divizat în două ramuri distincte: dreptul civil care a devenit drept privat comun și dreptul comercial ca un drept special față de dreptul civil, ceea ce a însemnat că legislația civilă a contractelor se aplică și contractelor comerciale în măsura în care legislația comercială nu dispune altfel, iar mai târziu, în secolul al XX-lea, au apărut și alte ramuri de drept care reglementează contracte, ca dreptul muncii, dreptul comerțului internațional, ceea ce înseamnă că legislația civilă se aplică și acestor contracte cu titlu de drept comun.

Pe lângă această diversificare a contractelor și diferențiere între reglementările de drept comun, și reglementările speciale, o altă evoluție a constituit-o rolul voinței în contracte. Astfel pe când în Codul civil francez, iar ulterior și în Codul civil român contractele au fost concepute ca rod al voinței părților contractante, deci ca fiind contracte negociabile, cu timpul au fost legiferate sau jurisprudențial admise și contractele de adeziune și contractele impuse.

Dreptul civil român actual reglementează contractele speciale prin dispoziții ale Codului civil și ale altor acte normative, care reglementează anumite contracte, precum: antrepriza, arendarea și închirierea de locuințe.

Reglementările legale referitoare la contracte se divid în reglementări generale, aplicabile tuturor contractelor, prevăzute de art. 5 și 942 – 985 din Codul civil și care privesc libertatea contractuală și limitele acestuia, formarea și efectele contractelor, și reglementările speciale care reglementează diferite contracte speciale (vânzarea-cumpărarea, locațiunea, mandatul, depozitul, etc.) cuprinse în art. 1298 – 1651 din Codul civil, dispoziții care se întregesc cu cele privitoare la unele contracte cuprinse în alte acte normative.

În cadrul dreptului civil legătura dintre reglementările generale și cele speciale referitoare la contracte este cea de la lege generală la cea specială, de asemenea în cadrul sistemului de drept, legătura dintre legislația civilă referitoare la contracte și legislația civilă referitoare la contractele aparținând altor ramuri de drept este aceea de la lege generală la lege specială.

1.3. Clasificarea contractelor.

Necesitatea unor clasificări generale ale contractelor. Categoria juridică pe care o cuprindem sub denumirea de contract are o sferă foarte bogată. Ea înglobează o varietate deosebită de specii de contracte.

Clasificarea ne dă putința să înțelegem că, în fond, toate nenumăratele contracte speciale se încadrează în diferite tipuri, ale căror caracteristici pot fi exprimate succint, dar cuprinzător, în înseși denumirile date acestor tipuri.

În literatura juridică au fost concretizate mai multe criterii de clasificare a contractelor printre care: modul de formare (condițiile de validitate cât privește forma); conținutul contractelor; scopul urmărit de părți; efectele produse; modul (durata) executării; nominalizarea în legislația civilă; corelația existentă între contracte ș.a.

Clasificarea contractelor după modul de formare: a) contractele consensuale; b) contractele solemne; c) contractele reale.

Înțelegem prin contracte consensuale acele contracte care se încheie prin simplul acord de voință al părților, simpla lor manifestare de voință, neînsoțită de nici un fel de formă, fiind suficientă pentru formarea valabilă a contractului. Dacă părțile înțeleg să însoțească manifestarea de voință cu un înscris, în care o consemnează, o fac nu pentru a da validitate contractului, ci pentru a-și asigura un mijloc de probă privind încheierea și conținutul acestuia. În dreptul nostru contractele consensuale constituie regula. Astfel sunt contractele de vânzare-cumpărare – cu unele excepții prevăzute de lege, cum este cazul înstrăinărilor de terenuri -, contractele de mandat, de închiriere a unor bunuri mobile ș.a.

Contractele solemne sunt acelea pentru a căror încheiere valabilă se cere respectarea unei anumite forme, care, ca regulă, este forma autentică. Înscrisul notarial este cerut în cazul contractelor solemne nu pentru proba contractului, ci pentru însăși validitatea lui – nu ad probationem, ci ad validitatem (ad solemnitatem).

Nerespectarea formei solemne atrage nulitatea absolută a contractului.

Dintre contractele solemne menționăm, de exemplu: contractele de înstrăinare a terenurilor care intră sub incidența Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, contracte care trebuie să fie încheiate în formă autentică; contractele de donație, care trebuie să fie încheiate în formă autentică (art. 813 C. civ.); contractele de ipotecă, pentru validitatea cărora este cerută, de asemenea, forma autentică (art. 1772 C. civ.) și altele.

Contractele reale se caracterizează prin aceea că pentru formarea lor nu este suficientă simpla manifestare a voinței părților, ci trebuie să aibă loc și remiterea materială a lucrului. Sunt considerate contracte reale: împrumutul – atât împrumutul de consumație (mutuum), cât și împrumutul de folosință (comodatul) – depozitul și gajul. Este socotit, de asemenea, contract real și contractul de transport de mărfuri, deoarece și încheierea acestuia, în majoritatea cazurilor, este marcată de predarea încărcăturii către organizația de transport.

Potrivit definiției date contractelor reale, acestea nu se consideră perfectate decât din momentul predării lucrului. Înțelegerea părților, prealabilă predării, poate fi considerată ca având valoarea unei simple promisiuni de a contracta – cu caracter unilateral sau sinalagmatic – în temeiul căreia promitentul se obligă a încheia ulterior contractul, prin remiterea efectivă a lucrului.

Clasificarea contractelor după conținutul lor: contracte sinalag-matice (bilaterale) și contracte unilaterale. Atunci când ne referim la conținutul contractelor drept criteriu de clasificare a acestora avem în vedere obligațiile ce revin părților, mai exact, repartizarea obligațiilor între părțile contractante.

Contractele sinalagmatice (bilaterale) se caracterizează prin reciproci-tatea obligațiilor ce revin părților și prin interdependența obligațiilor reciproce. După exprimarea art. 943 C. civ., contractul este bilateral sau sinalagmatic când părțile se obligă reciproc una față de cealaltă.- Așa fiind, înseamnă că fiecare dintre părțile contractului sinalagmatic are, concomitent, atât calitatea de creditor, cât și pe cea de debitor. Astfel este, de exemplu, cazul contractului de vânzare, de închiriere, de transport etc.

Contractele unilaterale sunt acele contracte care dau naștere la obligații în sarcina numai a uneia din părți, cealaltă având numai calitatea de creditor.

După definiția dată prin art. 944 C. civ., „contractul este unilateral, când una sau mai multe persoane se obligă către una sau mai multe persoane, fără ca acestea din urmă să se oblige”.

Nu trebuie să se confunde contractul unilateral cu actul juridic unilateral (actul juridic de formație unilaterală). Într-adevăr, din punctul de vedere al formării lor, toate contractele, deci și contractele unilaterale, fac parte din categoria actelor juridice de formație bi sau multilaterală. Când vorbim de contracte unilaterale avem în vedere numai faptul că obligația sau obligațiile contractuale cad în sarcina numai a uneia dintre cele două părți contractante.

Actele juridice unilaterale (actele juridice de formație unilaterală) nu sunt contracte, întrucât caracteristica lor esențială o constituie faptul că nu sunt rodul unui acord de voințe, ci sunt rezultatul manifestării unilaterale a unei singure voințe.

În categoria contractelor unilaterale menționăm contractul de împrumut, contractul de depozit gratuit, contractul de gaj etc.

În literatura de specialitate se vorbește uneori de categoria contractelor sinalagmatice imperfecte, care ar reprezenta o categorie intermediară între contractele sinalagmatice și contractele unilaterale.

Sunt considerate sinalagmatice imperfecte acele contracte concepute inițial drept contracte unilaterale, când pe parcursul existenței lor se naște o obligație și în sarcina creditorului față de debitorul contractual. De exemplu, dacă depozitarul, în cadrul unui depozit cu titlu gratuit, face anumite cheltuieli de conservare a bunului depozitat, deponentul va fi obligat să-i restituie aceste cheltuieli, depozitarul având dreptul să refuze restituirea bunului, până ce cheltuielile vor fi fost acoperite.

Clasificarea contractelor după scopul urmărit de părți în contractele cu titlu oneros și contractele cu titlu gratuit. După art. 945 C. civ., „contractul oneros este acela în care fiecare parte voiește a-și procura un avantaj”, iar, după art. 946 C. civ., „contractul gratuit sau de binefacere este acela în care una din părți voiește a procura, fără echivalent, un avantaj celeilalte”.

Aparent distincția dintre contractele cu titlu oneros și contractele cu titlu gratuit este foarte netă. În realitate însă, foarte adesea, titlul oneros se întrepătrunde cu titlul gratuit, astfel încât precizarea naturii unui contract necesită un efort de analiză. Astfel, de exemplu, contractul de donație -contract cu titlu gratuit – poate să conțină anumite sarcini pentru donatar, prin care este alterat, cel puțin parțial, caracterul gratuit: titlul oneros se introduce în contractul de donație. Alteori, putem întâlni contracte cu titlu oneros, care ascund o operație cu titlu gratuit; de exemplu, prin forma oneroasă a unui contract de vânzare-cumpărare se poate deghiza un contract de donație.

În literatura juridică au fost propuse mai multe criterii pentru determinarea caracterului oneros sau gratuit ai unui contract.

a) Un prim criteriu a fost acela al reciprocității prestațiilor convenite prin contract. Acest criteriu nu poate fi primit, deoarece el ar avea drept consecință confundarea contractului sinalagmatic cu contractul cu titlu oneros și a contractului unilateral cu contractul cu titlu gratuit.

O astfel de confundare ar fi greșită. În dreptul nostru sunt cunoscute contracte unilaterale cu titlu oneros. Astfel, de exemplu, contractul de împrumut cu dobândă, deși este neîndoielnic un contract unilateral, este, din punctul de vedere care ne interesează, un contract cu titlu oneros.

De asemenea, se citează contractul de donație cu sarcini, contract sinalagmatic, care își păstrează caracterul gratuit în măsura în care sarcina nu ajunge să anihileze în întregime beneficiul contractului.

b) Un alt criteriu luat în considerare în literatura juridică este echivalența avantajelor patrimoniale pe care părțile le au în vedere în contractul pe care îl încheie. Potrivit acestui criteriu, contractul este oneros în cazul în care avantajului patrimonial pe care o parte îl procură celeilalte părți sau unui terț îi corespunde un avantaj patrimonial corelativ și, în genere, echivalent.

Avem unele rezerve în a considera acest criteriu drept criteriu de sine stătător pentru aprecierea caracterului oneros sau gratuit al unui contract.

Mai întâi, trebuie să observăm că într-o anumită măsură și acest criteriu poate duce la confundarea contractului oneros cu contractul sinalagmatic, ceea ce, așa cum am mai arătat, ar fi inexact.

Ni se pare că acest criteriu nu ar putea fi luat în considerare decât în mod complementar la criteriul pe care îl considerăm, alături de alți autori, a fi hotărâtor în definirea naturii oneroase sau gratuite a contractelor: criteriul cauzei, adică al scopului urmărit de părțile contractuale.

Interesul distincției dintre contractele cu titlu oneros și cele cu titlu gratuit rezidă în următoarele:

a) în privința condițiilor de validitate, în general pentru contractele cu titlu gratuit există anumite cerințe mai restrictive decât cele referitoare la contractele cu titlu oneros.

Astfel, sub aspectul condițiilor de fond, dat fiind faptul că prin contractele cu titlu gratuit se poate ajunge la o sărăcire a patrimoniului, fără a se urmări un contra-echivalent, Codul civil instituie anumite incapacități speciale, atât în privința dispunătorului, cât și în privința celor care beneficiază de liberalități. Totodată, legea precizează că actele cu titlu gratuit nu pot fi încheiate de către persoanele lipsite de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu restrânsă, după caz, nici prin reprezentantul legal, nici cu autorizarea prealabilă a ocrotitorului desemnat potrivit legii [art. 806 și urm. C. civ.; art. 129 alin. (1) și art. 133 alin. (1) C. fam.].

Sub aspectul condițiilor de formă, legea este de asemenea mai restrictivă în cazul contractelor cu titlu gratuit, impunând forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute, în cazul contractului de donație (art. 813 C. civ.).

Contractele cu titlu gratuit, spre deosebire de marea majoritate a contractelor cu titlu oneros, sunt contracte intuitu personae. În consecință, eroarea asupra persoanei va fi considerată viciu de voință și deci cauză de anulabilitate, în contractele cu titlu gratuit, ceea ce se întâmplă numai în caz cu totul excepțional în situația contractelor cu titlu oneros.

Obligațiile părților sunt reglementate cu mai multă severitate în cazul contractelor cu titlu oneros. Astfel, garanția împotriva evicțiunii apare, de regulă, în contractele cu titlu oneros și numai în mod excepțional în contractele cu titlu gratuit. De asemenea, răspunderea contractuală este apreciată cu mai mare severitate în cazul contractelor cu titlu oneros decât în cazul contractelor cu titlu gratuit.

În materia dreptului succesoral, reducțiunea liberalităților excesive, care încalcă rezerva succesorală, și instituția raportului privesc numai contractele cu titlu gratuit, nu și pe cele cu titlu oneros.

În sfârșit, acțiunea pauliană (revocatorie), prin care creditorii unei persoane urmăresc să desființeze actele frauduloase ale debitorului, acte prin care s-au adus atingeri dreptului de gaj general, va reuși în condiții mai lesnicioase dacă se pune problema revocării unor contracte cu titlu gratuit, decât atunci când se discută contractele cu titlu oneros consimțite de debitor (art. 975 C. civ.). În cazul contractelor cu titlu gratuit este suficientă dovada fraudei săvârșite de către debitor; în cazul contractelor cu titlu oneros trebuie să se dovedească și participarea la fraudă a terțului dobânditor al bunului.

Subclasificarea contractelor cu titlu oneros în contractele comutative și contractele aleatorii. Art. 947 C. civ. împarte contractele cu titlu oneros în două categorii: a) comutative și b) aleatorii.

Definițiile date acestor contracte prin articolul menționat cuprind unele obscurități. Se consideră contract comutativ acela în care „obligația unei părți este echivalentul celeilalte” [art. 947 alin. (1)]. Este ușor de observat confuzia ce se face între contractul comutativ și contractul sinalagmatic ori contractul cu titlu oneros – deși contractul comutativ este numai o specie a contractului cu titlu oneros.

Alin. (2) al art. 947 dă o definiție mai bună contractului aleatoriu: „Contractul este aleatoriu când echivalentul depinde, pentru una sau pentru toate părțile, de un eveniment incert”.

Ceea ce este hotărâtor pentru definirea celor două specii de contracte este certitudinea sau incertitudinea întinderii prestațiilor la momentul încheierii contractului. Se discută, așadar, nu atât echivalența, cât certitudinea sau incertitudinea întinderii prestațiilor.

Se numește comutativ acel contract în care existența și întinderea prestațiilor datorate de către părți sunt certe și pot fi apreciate chiar la momentul încheierii contractului, ele nedepinzând în nici o măsură de hazard (alea) Marea majoritate a contractelor sunt comutative. De exemplu, contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu un preț determinat, contractul de schimb, contractul de închiriere, contractul de antrepriză etc.

Contractul este aleatoriu în cazul în care existenta sau întinderea prestațiilor părților sau numai ale uneia dintre ele depinde de un eveniment incert; așadar, la încheierea contractului nu se poate calcula întinderea prestațiilor, nu se poate ști cuantumul câștigului ori al pierderii și uneori nu se poate ști nici măcar dacă va exista sau nu câștig ori pierdere. Întinderea ambelor sau cel puțin a uneia dintre prestații depinde de hazard (alea). Sunt contracte aleatorii, de exemplu, cele privitoare la diferite forme de loterie, contractele de asigurări, contractele de rentă viageră, contractele de întreținere pe viață ș.a.

Distincția dintre contractele comutative și cele aleatorii interesează deoarece: a) problema resciziunii pentru leziune se poate pune numai în cazul contractelor comutative, nu și al celor aleatorii; b) în măsura în care contractele aleatorii se referă la jocuri de noroc interzise de lege, ele sunt lovite de nulitate absolută, pentru cauză ilicită, cei vinovați putând fi chiar sancționați din punct de vedere contravențional sau penal.

Subclasificarea contractelor cu titlu gratuit în contracte dezinteresate și liberalități. Contractele cu titlu gratuit se împart în două categorii: a) contracte dezinteresate, prin care se urmărește a se face un serviciu cuiva, fără a se micșora nici un patrimoniu. Astfel sunt mandatul gratuit, împrumutul fără dobândă, comodatul, fidejusiunea; b) liberalitățile, prin care o valoare trece dintr-un patrimoniu în altul, fără a se urmări un contraechivalent. Este cazul contractului de donație.

Importanța acestei clasificări constă, în principal, în următoarele:

a) condițiile de formă sunt mai restrictive în cazul liberalităților, decât în cazul contractelor dezinteresate: contractele de donație și, în general, liberalitățile, sunt acte juridice solemne, ceea ce nu este cazul contractelor dezinteresate;

b) regulile prevăzute în materie succesorală referitoare la reducțiune și la raport se aplică numai în cazul liberalităților, nu și în cazul contractelor dezinteresate. De aceea se vorbește de „reducțiunea liberalităților excesive” și de „raportul donațiilor”.

Clasificarea contractelor după efectele produse în contracte constitutive sau translative de drepturi reale și contracte generatoare de drepturi de creanță.

Prima categorie înglobează contractele prin care se constituie ori se transferă un drept real: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul.de uz, dreptul de servitute ori dreptul de superficie. De regulă, în dreptul nostru se consideră că, prin el însuși, contractul din această categorie operează transmiterea drepturilor reale. Excepții de la caracterul imediat translativ nu sunt excluse. Spre a face opozabilă constituirea sau transmiterea de drepturi reale, uneori se cere respectarea unei anumite publicități a contractului -astfel cum este, de exemplu, publicitatea imobiliară.

Cea de-a doua categorie de contracte dă naștere numai unor drepturi de creanță – raporturi de obligații. Varietatea și multitudinea drepturilor de creanță face ca și numărul acestor contracte să fie practic nelimitat.

O a doua grupă cuprinde: a) contractele constitutive sau translative de drepturi și b) contractele declarative de drepturi.

Contractele constitutive sau translative se caracterizează prin aceea că produc efecte din momentul încheierii lor în viitor, întrucât creează între părți o situație juridică nouă, necunoscută anterior. Majoritatea contractelor sunt constitutive sau translative de drepturi.

Contractele declarative de drepturi se caracterizează prin aceea că recunosc, consfințesc între părți, situații juridice preexistente. Ele au, așadar, nu numai efecte pentru viitor, dar și efecte retroactive, deci anterioare încheierii lor. Astfel este cazul contractului de tranzacție, prin care se pune capăt sau se preîntâmpină un litigiu între părți, prin recunoașterea unor drepturi preexistente; la fel este contractul de împărțeală, prin care se pune capăt unei coproprietăți sau indiviziuni, și care este considerat că produce efecte, nu din momentul încheierii sale, ci încă anterior, din momentul în care a luat naștere coproprietatea-sau indiviziunea.

Clasificarea contractelor după modul (durata) de executare în contracte cu executare imediată și contracte cu executare succesivă. Spre deosebire de contractele cu executare imediată, a căror executare se produce într-un singur moment, contractele cu executare succesivă se execută treptat, în timp. Așa este, de exemplu, cazul contractului de furnizare de partide de mărfuri, al contractului de locațiune, al contractului de asigurare etc. Este posibil ca, prin voința lor, părțile să convină ca un contract care în mod obișnuit se execută dintr-o dată, să capete o execuție succesivă.

Clasificarea contractelor după cum sunt sau nu nominalizate în legislația civilă: contracte numite și contracte nenumite. Sunt numite acele contracte ce corespund unei operațiuni juridice determinate și care sunt nominalizate în legislația civilă – fie în Codul civil, fie în alte legi civile. Astfel sunt, de exemplu, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de locațiune, contractul de mandat, contractul de depozit, contractul de împrumut etc.

Sunt nenumite acele contracte care nu sunt nominalizate, ca figuri juridice distincte, în legislație. În virtutea libertății de voință, părțile pot găsi variate feluri de contracte pentru a îmbrăca operațiile pe care le săvârșesc, fără a fi ținute să se adapteze neapărat la vreunul dintre tipurile de contracte numite.

Importanța clasificării contractelor în numite și nenumite o găsim în faptul că pentru prima categorie există o reglementare completă în legislație. Așa fiind, părțile nu au nevoie întotdeauna să prevadă întregul conținut al lor, toate clauzele și implicațiile, ci, în măsura în care nu au derogat de la reglementarea legală, aceasta le va fi aplicabilă în mod automat și complet. Simpla calificare a contractului și încadrarea lui într-un anumit tip de contract numit este suficientă spre a-i cunoaște regimul juridic.

Clasificarea contractelor după unele corelații existente între ele în contracte principale și contracte accesorii. Se numesc principale acele contracte care au o existență de sine stătătoare și a căror soartă nu este legată de aceea a altor contracte încheiate de părți.

Contractele accesorii însoțesc unele contracte principale, de a căror soartă depind. Astfel, contractul de gaj și contractul de ipotecă sunt contracte accesorii, chemate să garanteze executarea unor contracte principale – care pot fi, de exemplu, contracte de împrumut. În aceeași dependență față de un contract principal se află și contractul de fidejusiune. Tot un contract accesoriu este și clauza penală, convenție menită a contribui, și ea, la executarea unui contract principal, în cuprinsul căruia este inserată.

Contracte negociate, contracte de adeziune și contracte obligatorii. După modul în care se exprimă voința părților în contracte, acestea pot fi: a) contracte negociate; b) contracte de adeziune; c) contracte obligatorii, pe care unii autori le denumesc chiar „contracte forțate”.

a) Contractele negociate sunt cele pe care le putem denumi tradiționale și în cadrul cărora părțile discută, negociază toate clauzele sale, fără ca din exteriorul voinței lor să li se impună ceva. În cazul încheierii lor va putea exista o perioadă așa-zisă precontractuală, mai scurtă sau mai îndelungată, în care au loc negocierile sau discuțiile între părți. Drepturile și obligațiile acestora vor fi însă delimitate, expres sau tacit, spre a se ajunge la exprimarea caracteristicilor esențiale ale operației juridice pe care ele o au în vedere. Spre exemplu, în cadrul unui contract de vânzare-cumpărare, în esență, vânzătorul trebuie să transmită dreptul de proprietate asupra bunului vândut și să-l predea cumpărătorului, iar acesta din urmă trebuie să plătească vânzătorului prețul. Dar predarea se va putea face pe partizi de mărfuri, la termene diferite sau deodată, în locuri diferite sau într-un singur loc convenit etc. La rândul său, cumpărătorul poate să plătească prețul în rate sau deodată, printr-un intermediar sau direct etc.

Contractele de adeziune sunt contractele redactate în întregime sau aproape în întregime numai de către una dintre părțile contractante. Celălalt contractant nu poate practic să modifice aceste clauze. El poate să le accepte sau să nu le accepte. Dacă le acceptă, pur și simplu aderă la un contract care a fost preredactat. Astfel se întâmplă atunci când se încheie contractul de transport pe calea ferată sau pentru transportul comun, când se încheie un contract de furnizare a energiei electrice sau termice, un contract de abonament telefonic etc. Ca regulă generală, oferta de a încheia asemenea
contracte este unilaterală și se adresează publicului, iar cel care o face are o poziție economică privilegiată, puternică, sau chiar monopolul unor prestații.

Contractele obligatorii se aseamănă cu cele de adeziune, numai că, în timp ce în cazul contractelor de adeziune condițiile contractuale sunt impuse de o parte care fie că este puternică din punct de vedere economic, fie că dispune de un monopol, la contractele obligatorii, pe care unii autori le denumesc chiar contracte „forțate”, condițiile încheierii lor sunt delimitate, impuse de lege. Este exemplul asigurării de răspundere civilă pentru proprietarii de autovehicule, conform Legii nr. 136/1995. Impunerea de către lege a încheierii unor asemenea contracte are în vedere fie protejarea intereselor contractanților care sunt obligați să le încheie, ca în cazul asigurării imobilelor, fie protejarea intereselor unor terți, cum este cazul asigurării de răspundere civilă pentru proprietarii de autovehicule, în această din urmă situație urmărindu-se indemnizarea de către societatea de asigurare a victimelor accidentelor produse cu autovehicule.

Capitolul 2

Noțiunea și caracterele juridice ale

contractului de arendare

2.1. Noțiune.

Un astfel de tip de contract, prin care se asigură administrarea unor bunuri, se numește de arendare, întrucât el are ca obiect juridic principal cedarea temporară a posesiunii și folosinței unor bunuri agricole către un terț, pentru ca acesta să le exploateze în condițiile anume convenite, plătindu-i transmițătorului un preț numit arendă. Contractul de arendare face parte din categoria contractelor prin care se asigură administrarea unor bunuri, fiind o specie a contractului de locațiune. Astfel, potrivit art.1413 Cod civil, arendarea este reglementată ca formă a locațiunii fondurilor rurale.

Acest tip de contract își găsește reglementarea originară în Codul Civil (art.1454 și următoarele, articole care nici în prezent nu au fost abrogate în mod expres). Literatura de specialitate remarcă, însă, că au fost abrogate, în mod implicit, prin intrarea în vigoare a Legii nr.16/1994, doar prevederile art. 1462-1464 din Codul civil.

Arendarea, ca sistem de exploatare a bunurilor agricole, s-a practicat în țara noastră sub diferite forme, începând cu secolul al XlX-lea. Principalele acte normative, cu excepția Codului civil, care au reglementat, într-un fel sau altul, arenda au fost Legea pentru tocmeli agricole și pentru exploatarea lor, adoptată în 1866 și care a fost modificată de mai multe ori; Legea pentru Învoieli agricole din 1907 și aceasta modificată ulterior de mai multe ori; Legea pentru arendarea obligatorie din 1918; Legea agrară din 1921; Legea privitoare la organizarea și încurajarea agriculturii adoptată în 1937; Legea pentru regulamentarea arendășiei din 1941. Sistemul de exploatare a bunurilor agricole prin învoiala dintre proprietari și arendași a fost abolit în 1945, prin Legea nr. 187 din același an, pentru înfăptuirea reformei agrare.

După o perioadă de circa o jumătate de secol, în care arenda a fost considerată incompatibilă cu principiile sistemului economic și politic socialist, a revenit în actualitate prin adoptarea Legii nr.16/1994 a arendării, lege care constituie în prezent dreptul comun în această materie și totodată principalul sediu al acestei materii. Această lege a fost modificată și completată, în mod expres, prin Legea nr.65/1998. Legea arendării se completează cu prevederile pertinente ale Codului civil, în măsura compatibilității dispozițiilor acestuia, atât a celor speciale referitoare la arendare, cât și a celor referitoare la locațiune, în general.

În executarea prevederilor Legii nr.16/1994 au fost emise „Normele metodologice orientative de calcul a arendei”, norme ce au fost aprobate prin Ordinul nr.26/1994 al Ministrului Agriculturii și Industriei Alimentare. Din păcate, art. 19 din Legea arendării a fost abrogat prin Legea nr.65/ 1998, fiind implicit abrogate și Normele metodologice elaborate în temeiul respectivului articol.

Ca urmare a analizei (exegezei) Legii nr. 16/1994, contractul de arendare poate fi definit (doctrinar) ca fiind acel contract „prin care una dintre părți, numită arendator, transmite celeilalte părți, numită arendaș, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată, în schimbul unui preț numit arendă, stabilită în produse agricole și care se prestează în natură sau prin echivalentul lor în bani”. În schimb Legea nr.16/1994 cu modificările ulterioare, definește arendarea ca fiind „contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal de bunuri agricole, pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți”.

2.2. Caractere juridice.

Din examinarea regulilor instituite de Legea nr.16/1994, se pot extrage următoarele trăsături caracteristice ale contractului de arendare:

1. Este un contract sinalagmatic, cu executare succesivă, cu titlu oneros (dacă transmiterea unui bun agricol se face în scop de exploatare temporară de către un terț, dar gratuit, o astfel de operațiune trebuie clasificată ca un contract de împrumut de folosința și nu de arendare);

2. Poate fi caracterizat și ca un contract de adeziune, din punctul de vedere al clauzelor pe care legea obligă să le conțină în orice situație. Într-adevăr, pentru a-i proteja pe proprietarii de bunuri agricole împotriva unor eventuale fraude, a leziunilor și chiar împotriva unor fluctuații monetare, Legea nr. 16/1994 reglementează și impune clauzele minimale pe care trebuie să le conțină orice contract de arendare, clauze cu privire la care părțile nu au libertatea de a renunța;

3. Este un contract solemn, deoarece pentru valida sa formare, existența și opozabilitate este necesară forma scrisă (însă doar sub forma înscrisului sub semnătura privată) și înregistrarea sa la consiliul local pe raza căruia se află bunurile agricole arendate, operațiune ce trebuie făcută în termen de 15 zile de la data încheierii contractului, înregistrarea contractului de arendare se va face într-un registru special, ținut de secretarul municipiului, orașului sau comunei, după caz, această operațiune având ca efect nașterea opozabilității față de terți a unui asemenea act.

Pentru ipoteza în care bunurile agricole arendate sunt situate pe raza mai multor consilii locale, contractul de arendare aferent va fi înregistrat la fiecare din respectivele consilii.

Prin instituirea cerințelor de formă exterioară și de publicitate, legiuitorul a urmărit să atragă atenția părților asupra consecințelor juridice ale actului încheiat, să se preconstituie un mijloc sigur de proba, să se realizeze o simplă, necostisitoare și eficientă publicitate legală a unei astfel de operațiuni juridice și, nu în ultimul rând, să se exercite un control eficient al autorităților publice asupra modului de exploatare a bunurilor agricole.

În cazul nerespectării formei scrise, contractul de arendare este nul absolut, iar dacă, totuși, deși nul pentru nerespectarea formei scrise, arendatorul a predat terenul arendașului, pentru reglementarea pretențiilor reciproce, născute dintr-o astfel de situație de fapt, se vor putea aplica regulile răspunderii delictuale (extracontractuale).

În ipoteza neînregistrării (termenul de 15 zile prevăzut de lege este unul suspensiv, cât privește nașterea efectului opozabilității contractului față de terți) situația juridică creată prin încheierea unui astfel de contract nu va putea fi opusă terților care ar putea invoca anumite drepturi în legătură cu bunurile agricole arendate.

Este de remarcat că, prin cerințele sale de formă și publicitate, contractul de arendare derogă substanțial de la prevederile Codului civil, referitoare la aceste chestiuni, în ceea ce privește contractul de locațiune a bunurilor, în general, în acest mod particularizându-se.

4. Deși, în principiu, contractul de arendare este un contract civil, părțile semnatare urmărind fiecare să-și procure câte un folos material, în schimbul prestației celeilalte, fără o intenție speculativă sau prin realizarea unei operațiuni de interpunere între proprietari și cumpărătorii ori consumatorii de produse agricole, în situația în care un astfel de contract este încheiat în calitate de arendaș de către o societate comercială care are în obiectul sau de activitate, printre altele și exploatarea bunurilor agricole prin arendare, suntem de părere că acest tip de contract devine act subiectiv de comerț, întrucât este prezumată o intenție speculativă și este prezentă poziția societății comerciale – arendaș, de interpunere în procesele de producție și schimb.

Unii autori sunt de părere că arendașul, fiind calificat de art.11, alin.1 din Legea nr.16/1994 ca agricultor, contractul de arendare nu poate fi comercial întrucât Codul Comercial și Legea nr.26/1990 privind registrul comerțului conțin regula că vânzarea productelor pe care proprietarul sau cultivatorul le are de pe pământul sau cel cultivat de dânsul nu se poate considera ca fapt de comerț și respectiv ca agricultorii nu sunt supuși obligației de înmatriculare în registrul comerțului, „legile comerciale nu sunt incidente în materie, întrucât contractul de arendare are natura pur civilă”.

Suntem de părere că atunci când un contract de arendare devine comercial (ca act de comerț subiectiv) nu i se vor putea aplica decât acele reguli ale dreptului comercial care nu sunt contrare dispozițiilor imperative conținute de Legea nr.16/1994.

Dacă s-ar admite că, în toate situațiile, contractul de arendare este un contract civil, s-ar ajunge la situația în care contractele de arendare încheiate de societăți comerciale (acestea au calitatea subiectivă de comercianți, conferită de Codul Comercial și de Legea nr.26/1990) să fie reglementate în exclusivitate de legislația civilă, cu toate că activitatea de exploatare a bunurilor agricole în regim de arendare, exercitată de o societate comercială este o activitate profesională, cu scop comercial.

Este un contract intuitu personae, întrucât este încheiat în considerarea unei anumite calități de subiect de drept a arendașului.

Este titlu executoriu pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract. Adică, prin puterea legii un astfel de contract este inclus în categoria acelor acte juridice care pot fi puse în executare silită – ce-i drept, doar pentru plata arenzii la termenele și în modalitățile stabilite prin contact – fără ca în prealabil să fie necesară desfășurarea unui proces în urma căruia să se obțină o hotărârea judecătorească, care este titlul executoriu de drept comun, fiind suficientă doar investirea cu formula executorie a contractului de arendare, de către instanța de executare (judecătoria) și apoi încuviințarea executării silite (de către aceeași instanță de executare), la cererea executorului judecătoresc. Această valoare juridică deosebită a contractului de arendare a fost atribuită, ca o măsură de protecție juridică specială a arendatorilor față de posibilele abuzuri ale arendașilor, prin prevederile articolului unic, punctul 2) al O.U.G. nr. 157/2002 pentru completarea Legii arendării nr.16/1994.

Capitolul 3

Condițiile de validitate ale contractului de

arendare

3.1. Părțile contractante.

După cum am văzut, contractul de arendare trebuie să fie încheiat, ad validitatem, în forma scrisă și înregistrat la primărie. Urmează să mai vedem ce condiții prevede legea privitor la părțile contractante, obiectul contractului și termenul arendării.

Potrivit legii, părțile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.l).

În calitate de arendator contractul poate fi încheiat de către proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal al bunurilor care formează obiectul contractului (art.2) și care are dreptul la exploatarea agricolă a bunurilor respective și are capacitatea, respectiv îndeplinește condițiile necesare pentru încheierea contractului de locațiune.

Precizăm că, spre deosebire de regulile aplicabile locațiunii, arendașul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sancțiunea nulității absolute, arendașul nu poate subarenda, total sau parțial, bunurile agricole arendate, chiar dacă arendatorul ar fi de acord, fiind interzise și oficiile de arendași (art.22).

Deși legea nu prevede expres, interdicția de a subarenda atrage după sine și interdicția de a ceda contractul de arendare, căci cesiunea (vânzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decât subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul între doi (mai mulți) arendași, schimbul reprezentând în materie de locațiune o dublă (multiplă) cesiune.

Din interzicerea subarendării mai rezultă că folosința bunurilor arendate nu poate fi adusă ca aport social într-o societate agricolă sau asociere simplă în agricultură, deoarece aducerea ca aport a folosinței unui bun echivalează cu o sublocațiune (sau cesiune). Din această cauză, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosința bunului închiriat, dacă sublocațiunea a fost interzisă prin contractul de locațiune sau condiționată de acordul locatorului.

Rezultă că arendașul, sub nici o formă, nu poate încheia un contract de arendare în calitate de arendator, acest contract fiind considerat încheiat intuitu personae. Dar legea nu-l obligă pe arendaș să execute personal toate lucrările agricole; el poate contracta executarea unor lucrări cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii în agricultură și poate încheia contracte de muncă cu salariați permanenți sau sezonieri care se bucură de toate drepturile și de protecția socială prevăzute de legislația muncii (art.23).

Interzicând expres subarendarea și implicit cesiunea contractului de către arendaș, în mod excepțional, Legea nr. 16/1994 – astfel cum a fost modificată și completată prin Legea nr.65/1998 – permite cesiunea contractului de către arendaș (în calitate de cedent), dacă sunt îndeplinite două condiții (art.21):

– există acordul scris al arendatorului;

– cesiunea se face (în calitate de cesionar) soțului arendașului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendenților săi (unul sau mai mulți) care au împlinit vârsta majoratului.

Întrucât cesiunea se face cu acordul (se subînțelege, prealabil) al arendatorului, ea va avea ca obiect nu numai drepturile arendașului, dar și obligațiile lui, el fiind eliberat față de arendator. Aceasta înseamnă că cesiunea realizează și o delegație perfectă (confundată cu novație prin schimbare de debitor).

În legătură cu calitatea de arendator, legea mai prevede că regiile autonome, institutele și stațiunile de cercetare și producție agricolă, societățile comerciale și alte unități care au în patrimoniu sau în administrare terenuri proprietate de stat nu pot da în arendă bunurile destinate exploatării agricole (art.4 alin.l).

Precizăm, de asemenea, că legea nu prevede pentru nimeni obligația de a încheia, în calitate de arendator, contract de arendare. În privința terenurilor agricole, Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede însă obligația cultivării lor (art.74). Astfel fiind, deținătorii care, indiferent de cauză, nu pot asigura cultivarea terenului agricol, sunt nevoiți să-l arendeze, dacă nu au obligația legală de a-l cultiva personal (de ex., art.19, 21,43 și 49 din Legea nr. 18/1991 republicată).

În calitate de arendaș – unul sau mai mulți, de exemplu, membrii unei familii – contractul poate fi încheiat numai de către persoane fizice care sunt cetățeni români – indiferent dacă au domiciliul în țară sau în străinătate – și au pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă sau un atestat de cunoștințe agricole și reprezintă garanțiile solicitate de arendator. Atestatul se eliberează de organele abilitate de Ministerul Agriculturii și Alimentației (art.3).

Arendașii, persoane juridice, trebuie să aibă naționalitatea română și sediul în România, inclusiv cele cu capital parțial sau integral străin, să aibă ca obiect de activitate exploatarea terenurilor agricole și să prezinte garanțiile solicitate de arendator (art.3 și 31).

Legea mai interzice funcționarilor publici și salariaților din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale instituțiilor și stațiunilor de cercetare și producție agricolă, ale societăților comerciale agricole pe acțiuni și ale altor unități care au în patrimoniu sau în administrare terenuri agricole proprietate de stat să ia în arendă orice fel de bunuri destinate exploatării agricole (art. 18).

3.2. Obiectul contractului de arendare.

Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect: bunurile arendate șr prețul plătit de arendaș, numit arendă.

3.2.1. Bunurile arendate.

Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se înțeleg terenurile cu destinație agricolă (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi), pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajări piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă, precum și animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole (art.l.).

Bunurile agricole care formează obiectul contractului trebuie să fie complet și precis determinate (descrierea amănunțită a tuturor bunurilor arendate și inventarul lor, planul de situație al terenurilor). Dacă nu se arendează toate bunurile agricole deținute de arendator, trebuie să se specifice în contract suprafața de teren sau orice alt bun agricol ce se va reține de acesta (art.5 lit.b și f).

În toate cazurile, pentru a fi în prezența unui contract de arendare, bunurile menționate trebuie să fie destinate exploatării (producției) agricole de către arendaș. Dacă folosința unor bunuri dintre cele prevăzute de lege se transmite cu titlu oneros în alte scopuri (de exemplu, terenul cu sau fără construcție în scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cărăușie la construcția unei case etc), contractul nu va mai fi supus reglementărilor vizând arendarea (ci regulilor locațiunii). Bineînțeles, nu constituie arendare nici contractul prin care deținătorul bunurilor agricole execută lucrările agricole, cealaltă parte dobândind recolta realizată la prețul stipulat (vânzare-cumpărare de bunuri viitoare).

3.2.2. Arenda.

Codul civil a lăsat la libera apreciere a părților stabilirea prețului arendării, fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani), fie sub forma unei cantități de produse agricole (parte de recoltă -art.1467) plătibilă în natură, în fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclusă nici stabilirea arendei în parte în natură și restul în bani (arendă mixtă).

Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.65/1998, lasă, de asemenea, la libera apreciere a părților stabilirea prețului arendării (cuantumul arendei în natură – determinată în cifre absolute, de exemplu, 1000 kg grâu pe hectar de teren arendat, sau determinată procentual din recoltă, de exemplu, 25 % din recolta realizată – sau în bani). Legea indică numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei (de exemplu, potențialul de producție al terenului, gradul de accesibilitate a mecanizării, amenajările de îmbunătățiri funciare sau rasa, vârsta, starea biologică în cazul efectivelor de animale etc), care „pot fi” avute în vedere de către părți la stabilirea arendei (art. 13-14). Înseamnă că părțile sunt libere să stabilească cuantumul arendei, neexistând vreo limită maximă (sau minimă) legală.

3.2.3. Termenul arendării.

Spre deosebire de locațiunea de drept comun (care poate fi contractată fără precizarea termenului), durata arendării (data de la care începe și data la care încetează) trebuie să fie determinată de către părți în contract (art.2, 5 lit.d, și art.7 alin. 1). Dar Legea arendării, astfel cum a fost modificată, nu prevede o durată minimală (sau maximală) a termenului arendării. Deci părțile sunt libere să stabilească durata arendării, rară limitări legale. Considerăm că – deși legea specială nu mai stabilește o durată minimă – ea nu poate fi mai mică decât „timpul necesar ca arendașul să culeagă fructele” (art.1462 C.civ.), de regulă, un an agricol (în cazul terenurilor).

3.3. Condiții de formă.

Spre deosebire de locațiune, care este un contract consensual, cerința formei scrise fiind prevăzută numai ad probationem, arendarea este un contract solemn. Potrivit art.6 din Legea nr. 16/1994, „sunt valabile și opozabile” numai contractele de arendare încheiate în scris (indiferent că înscrisul este autentic sau doar sub semnătură privată) și înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere la primăria (respectiv primăriile) în a cărei rază teritorială se află bunurile arendate. Rezultă că, prin derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede forma scrisă și înregistrarea ad validitatem, deci sub sancțiunea nulității absolute.

Astfel fiind, se pune întrebarea, ce se întâmplă în cazul nerespectării formei scrise sau în cazul neînregistrării? Dacă contractul nu a fost pus în executare, nu se pun probleme; nici una dintre părți nu poate emite pretenții față de cealaltă parte.

Dar dacă contractul încheiat verbal sau neînregistrat a fost pus în executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat și arendașul a început să-l lucreze)? întrucât contractul este nul și nulitatea este imputabilă ambelor părți, raporturile dintre ele nu pot fi soluționate în conformitate cu dispozițiile care guvernează arendarea, ci în lumina regulilor și principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, îmbogățire fără justă cauză etc).

Capitolul 4

Efectele contractului de arendare

4.1. Suportarea riscurilor.

4.1.1. Reglementare.

Potrivit art.21 din Legea nr.16/1994: „în contractul de arendare, de comun acord, părțile contractante pot stabili cazurile și limitele suportării daunelor produse de calamități naturale.

De asemenea, de comun acord pot să prevadă suportarea pierderilor totale sau parțiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forță majoră”.

După cum se poate observa, prin cele două dispoziții citate legea nu a rezolvat nimic în problema suportării riscurilor în materia contractului de arendare, prevăzând numai posibilitatea părților de a se înțelege în această privință, iar această posibilitate ar fi existat și în lipsa textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuie să se precizeze (prin norme supletive) cine suportă riscurile dacă contractul nu conține clauze în această privință. În lipsa unor asemenea norme în Legea nr.16/1994, problemele urmează să fie soluționate în lumina principiilor și reglementărilor legislației civile, care completează dispozițiile legii speciale (art.26).

Înainte de analiza acestor reguli, se mai impune o precizare terminologică, în art.21 alin. 1 se face referire la calamități naturale, iar în alin.2 la cazuri fortuite și de forță majoră, ca și cum ar fi două noțiuni distincte din punct de vedere juridic. În realitate, calamitățile naturale reprezintă și ele cazuri fortuite sau de forță majoră, în prezența cărora se pune problema suportării riscurilor. Iar această problemă vizează, în ambele cazuri, suportarea pagubelor (daunelor) rezultând din pieirea totală sau parțială a unor bunuri datorată cazului fortuit ori forței majore (deci fără ca una dintre părți să săvârșească vreo faptă culpabilă care să-i angajeze răspunderea).

Se pare că legiuitorul, folosind o terminologie imprecisă, a avut în vedere, în cadrul a două alineate, cele două aspecte ale problematicii riscurilor, riscul lucrului (pieirea „bunurilor arendate”) și, în parte, riscul contractului de arendare (pierderea recoltei, a produselor agricole datorată „calamităților naturale”), în ambele cazuri în mod fortuit.

4.1.2. Riscul lucrului.

Adică paguba rezultată din pieirea fortuită a bunurilor arendate (animale, construcții, mașini și utilaje etc.) se suportă, potrivit regulilor generale, de către proprietarul-arendator (res perit domino). Dacă contractul a fost încheiat în calitate de arendator de către un alt titular de drepturi reale asupra lucrului arendat (de exemplu, uzufructuar), va suporta și el riscul lucrului, corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra lucrului.

Deoarece bunurile arendate se găsesc în detențiunea arendașului, obligat să ia măsurile necesare pentru păstrarea lor în bune condiții și să le restituie la încetarea contractului, el va fi ținut să facă dovada că pieirea s-a produs fără culpă din partea sa (art. 1431, 1434 C.civ.), adică din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată (caz fortuit sau forță majoră).

Dacă s-a dovedit că pieirea este fortuită, arendașul nu suportă riscul lucrului, cu excepția cazului în care lucrul a pierit după ce a fost pus în întârziere pentru neexecutarea obligației de restituire la încetarea contractului și nu reușește să dovedească că lucrul ar fi pierit și la arendator, dacă i s-ar fi restituit (ar. 1074, 1082-1083 și 1156 C.civ.).

4.1.3. Riscul contractului.

În materie de arendare, problema privind riscul contractului (soarta obligației arendașului de a plăti arenda) se pune sub două aspecte (spre deosebire de alte contracte sinalagmatice cu executare succesivă, cum ar fi, de exemplu, antrepriza).

În caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, în calitate de debitor al obligației (de a asigura folosința) imposibil de executat, care nu mai poate cere arendașului executarea obligației corelative, adică plata arendei.

Practic, în caz de pieire totală, contractul se desface de drept, iar în caz de pieire parțială, arendașul poate cere, după împrejurări, fie o reducere proporțională din arendă, fie rezilierea judiciară a contractului dacă scopul pentru care s-a încheiat contractul nu mai poate fi realizat (art.1423 C.civ.).

Mai dificilă este problema în caz de pieire fortuită, totală sau parțială – nu a bunurilor arendate – ci a recoltei, a producției (grindină, brumă, inundație, incendiu etc).

Dacă contractul nu conține clauze în această privință și dat fiind că Legea nr. 16/1994 nu reglementează problema, ea urmează să fie soluționată tot în lumina legislației civile care completează materia (art.26), respectiv dispozițiile din Codul civil referitoare la contractul de arendare.

Astfel, dacă arenda a fost stipulată sub forma unei cote-părți din producție, din recolta realizată (arendă procentuală, de exemplu, 30% din recoltă), pierderea recoltei (neculese) se suportă proporțional de ambele părți (art. 1469, 1467 C.civ.). Deoarece arenda este procentuală, adică în funcție de recolta ce se realizează, orice nerealizare (pierie) fortuită a recoltei se suportă proporțional de ambele părți.

Dacă recolta a fost culeasă și deci pieirea vizează nu recolta, ci produsele agricole culese, riscul va fi suportat de proprietarul produselor, respectiv de către ambele părți, proporțional, dacă arenda reprezintă o parte din producție, în natură, deoarece și arendatorul este coproprietarul produselor, atât înainte, cât și după culegerea lor. Dacă arenda se plătește nu în natură, ci în bani, arendatorul nu suportă riscul pieirii produselor după recoltare, pentru că nu are calitatea de proprietar (coproprietar) al produselor culese, fiind creditorul unei creanțe bănești.

În sfârșit, se pune întrebarea, cine suportă riscurile, dacă arenda a fost prevăzută de părți (nu sub forma unei cote-părți din producție), ci într-o cantitate determinată de produse agricole (arendă fixă, determinată în cifre absolute, de exemplu, anual 1000 kg grâu pe hectar), ce urmează a fi prestată de arendaș în natură?

Potrivit Codului civil, în această ipoteză (arendare pe bani după terminologia codului, chiar dacă arenda se plătește în natură), riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regulă, de arendaș, deoarece cuantumul arendei (indiferent că se plătește în natură sau în echivalent bănesc) nu depinde de mărimea recoltei.

Prin derogare de la regulă, dacă contractul s-a încheiat pe un an și, înainte de a fi fost culeasă, a pierit cel puțin jumătate din recoltă (în raport de o recoltă mijlocie), arendașul are dreptul să ceară o reducere proporțională din arendă (art. 1458-1459).

Iar dacă contractul a fost încheiat pe mai mulți ani și a pierit, înainte de a fi fost culeasă, cel puțin jumătate din recolta unui an, Codul civil a adoptat sistemul compensației între anii buni și cei răi; arendașul nu poate cere o scădere din arendă dacă pierderea s-a compensat prin precedentele recolte. Iar dacă anii precedenți n-au produs excedente suficiente și contractul rămâne în vigoare pentru viitor, instanța poate acorda numai un scăzământ provizoriu, compensația (regularizarea) urmând a se face la finele contractului (art. 1457).

4.1.4. Clauze contractuale privind suportarea riscurilor.

După cum am văzut, părțile sunt libere să stabilească în contract clauze referitoare la suportarea riscurilor (art.21 din Legea nr. 16/1994), de exemplu, arendașul să-și asume riscul cazurilor fortuite (art.1460 C.civ.).

Asemenea clauze trebuie să fie expres prevăzute și clar exprimate, fiind de strictă interpretare. De exemplu, dacă una dintre părți și-a asumat riscul cazurilor fortuite, clauza urmează să fie interpretată în favoarea ei (art.983 C.civ.), ca referindu-se la cazuri fortuite ordinare (grindină, brumă etc), nu și Ia cele extraordinare (art. 1461 C.civ.).

4.2. Obligațiile părților

4.2.1. Reglementare.

Legea nr. 16/1994 a consacrat puține texte reglementării obligațiilor părților în contractul de arendare. În completarea lor se aplică regulile de drept comun privind locațiunea, ținând seama, bineînțeles, de specificul raporturilor din materia arendării. În consecință, urmează să facem numai unele precizări.

4.2.2. Obligațiile arendatorului.

Potrivit art.8 alin.l „arendatorul este obligat să predea bunurile arendate în termenul și în condițiile stabilite, să garanteze pe arendaș de evicțiune totală sau parțială și să execute toate celelalte obligații asumate prin contract”.

Dacă la predare se constată că imobilul (terenul) arendat are o întindere mai mică sau mai mare decât cea prevăzută în contract, se va putea cere micșorarea sau majorarea arendei numai în cazurile și în condițiile prevăzute de Codul civil la materia vânzării (art.1454 C.civ.).

Bunurile arendate trebuie să fie predate în stare corespunzătoare folosinței, exploatării agricole, iar după predare arendatorul este obligat să efectueze acele reparații (lucrări) care nu sunt în sarcina arendașului (de exemplu, reparațiile capitale la construcțiile și instalațiile agrozootehnice), fiind aplicabile dispozițiile art. 1425 C.civ.

Deși legea specială nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evicțiune, dar și pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care îi împiedică întrebuințarea (art. 1422 C.civ.).

Mai menționăm că impozitele și taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt în sarcina arendatorului (art. 10).

4.2.3. Obligațiile arendașului.

Potrivit art.8 alin.2, „arendașul are obligația de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, în condițiile stabilite, de a menține potențialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la încetarea contractului, de a plăti arenda la termenele și în modalitățile stabilite, precum și de a executa toate (celelalte – n.ns. Fr.D.) obligații contractuale”. Neexistând diferențe semnificative față de obligațiile locatarului, urmează să facem numai unele precizări.

4.2.3.1. Obligația de a întrebuința bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciază după tipul abstract al omului prudent și diligent (culpa levis in abstracto), ținând seama și de faptul că arendașul este un profesionist (agricultor – art.3 și 11). El trebuie să folosească bunurile arendate la destinația determinată în contract sau prezumată după circumstanțe (art. 1429 pct. 1 C.civ.), în astfel de condiții încât să mențină potențialul lor productiv. Arendașul poate schimba categoria de folosință a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar (chiar dacă arendatorul este un uzufructuar sau alt deținător legal) și cu respectarea dispozițiilor legale (art.20).

Arendatorul are dreptul de a controla oricând modul în care arendașul administrează bunurile arendate (art.8 alin.3).

4.2.3.2. Plata arendei. Arendașul trebuie să plătească arenda, în natură și/sau bani, la termenele și la locul de plată prevăzute în contract. Dacă locul plății nu este prevăzut, plata se face la domiciliul arendașului, fiind cherabilă, iar nu portabilă (art. 1104 C.civ.).

4.2.3.3. Restituirea bunurilor arendate. La încetarea contractului, arendașul trebuie să restituie bunurile arendate în starea în care le-a primit conform inventarului (proces-verbal) făcut la predare, iar în lipsă se prezumă (iuris tantum) că le-a primit în bună stare (art. 1431-1432 comb. cu art. 1421 alin.l C.civ.). Riscul pieirii fortuite, după cum am văzut, se suportă de arendator. În caz de incendiu, arendașul răspunde de pagubele cauzate clădirilor arendate, dacă nu dovedește o cauză exoneratoare de răspundere potrivit regulilor aplicabile locațiunii (art. 1435 C.civ).

Dacă arendașul a făcut cheltuieli cu conservarea, întreținerea ori îmbunătățirea bunurilor arendate – care, potrivit raporturilor contractuale dintre părți, sunt în sarcina arendatorului – instanța poate recunoaște arendașului un drept de retenție (art.8 alin.4), adică dreptul de a refuza restituirea bunurilor arendate la încetarea contractului, cât timp arendatorul nu va plăti sumele datorate.

4.2.3.4. Alte obligații. Legea mai precizează că taxele de redactare și înregistrare a contractului de arendare sunt în sarcina arendașului (art.6 alin.3). Iar pe plan financiar, fiind considerat agricultor, el este obligat să plătească impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilitățile de creditare și impozitare prevăzute de lege (art.l 1).

Sunt aplicabile și dispozițiile Codului civil privind obligația locatarului de a apăra lucrul dat în arendă contra uzurpărilor.

4.2.4. Sancțiunea neexecutării obligațiilor.

În caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către arendator sau arendaș, se aplică dreptul comun. In acest sens, legea specială precizează că oricare dintre părți poate cere în justiție, „în condițiile legii”, rezilierea pentru neexecuare de obligații (principale – art.1439 alin.2 C.civ.) și are la dispoziție toate mijloacele juridice pentru apărarea drepturilor și intereselor contractuale în legătură cu bunurile arendate (art.24). Deoarece legea prevede rezilierea prin justiție, se pare că pactele comisorii exprese care ar avea ca efect rezilierea de drept, fără intervenția justiției, nu pot produce efecte.

Capitolul 5

Încetarea contractului de arendare

5.1. Reguli de drept comun.

5.1.1.Derogări. Așa cum am văzut, în cazul neexecutării obligațiilor se poate cere prin justiție rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. În caz de pieire – totală sau parțială – a bunurilor arendate, precum și în cazul desființării (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.

În schimb, denunțarea unilaterală (ca mod de încetare a contractului de locațiune încheiat pe durată nedeterminată) nu este aplicabilă arendării, deoarece ea se încheie pe o durată determinată. Legea prevede însă că „prin acordul părților, contractul de arendare poate să înceteze și înainte de a ajunge la termen” (art. 12 alin.3). Este avută în vedere o înțelegere (mutuus dissensus) realizată pe parcursul executării contractului, iar nu posibilitatea denunțării unilaterale.

5.2. Moartea uneia dintre părți.

Reamintim că, în dreptul comun, locatiunea nu încetează prin moartea locatorului sau locatarului (art.1440 C.civ.); drepturile și obligațiile părții decedate trec asupra moștenitorilor ei, cu excepția cazurilor în care din clauzele contractului rezultă o altă soluție sau când partea decedată este moștenită de cealaltă parte, obligațiile reciproce stingându-se prin confuziune.

În urma modificării și completării Legii arendării prin Legea nr. 65/ 1998, s-a adoptat o altă reglementare (cât se poate de confuză, neclară).

Astfel, potrivit art.21 alin.1, „contractul de arendare poate continua în cazul decesului arendatorului sau al arendașului. Pentru aceasta, moștenitorii majori trebuie să comunice în scris intențiile lor și să obțină acordul scris al celeilalte părți, în termen de 30 de zile de la data decesului”.

Din acest text pare a rezulta regula încetării arendei prin moartea oricăreia dintre părți, afară numai dacă moștenitorii solicită în scris și obțin acordul scris al celeilalte părți (în termen de 30 de zile) în sensul continuării raporturilor de arendare. In plus, moștenitorii arendașului decedat – pentru a putea continua raporturile de arendare – trebuie să fie persoane majore; dacă moștenitorii sunt minori, contractul încetează prin deces. Această din urmă condiție trebuia să fie prevăzută prin raportare nu la vârsta majoratului, ci la capacitatea de muncă și cunoștințele agricole ale moștenitorului. În cazul decesului arendatorului, considerăm (deși din textul citat nu rezultă clar această concluzie) că vârsta moștenitorilor este indiferentă; dacă sunt minori sau persoane puse sub interdicție vor consimți la continuarea raporturilor de arendare cu abilitările prevăzute de lege (după cum sunt persoane lipsite de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu restrânsă, ținând seama și de faptul că arendarea este, în principiu, un act de administrare).

Pentru cazul decesului arendașului, legea mai prevede că, dacă sunt mai mulți moștenitori, ei pot conveni să continue în comun exploatarea bunurilor agricole arendate sau să desemneze pe unul dintre ei să continue exploatarea acestor bunuri. Dacă moștenitorii nu se înțeleg, la cererea oricăruia dintre ei, judecătoria în a cărei rază teritorială se află bunul agricol poate desemna, prin ordonanță președințială, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de arendare (art.251 alin.2).

Legea mai prevede obligația succesorilor arendatorului, respectiv arendașului decedat, de a încunoștința consiliul local unde contractul de arendare este înregistrat cu privire la subrogația în drepturile și obligațiile părții decedate (art.251 alin.3).

5.3. Expirarea termenului.

Problema încetării contractului la termenul stabilit necesită o analiză specială deoarece textele corespunzătoare din lege sunt neclare și, practic, nu rezolvă problema.

„Art.12 – Contractul de arendare poate fi reînnoit potrivit înțelegerii părților și cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Fiecare parte contractantă este obligată să încunoștiințeze în scris pe cealaltă parte, cu cel puțin 1 an înainte de expirarea contractului, despre intenția sa de a reînnoi sau de a nu reînnoi contractul de arendare.”

Primul alineat conține o dispoziție inutilă, cel puțin în parte; dacă contractul inițial putea fi încheiat prin acordul părților și cu respectarea legii, este evident că el poate fi și reînnoit în aceleași condiții (formă scrisă, înregistrare, durată și arendă determinate etc).

Al doilea alineat este nu numai inutil, dar creează și confuzii, cerând ambelor părți să comunice în scris, cu un an înainte de expirarea termenului contractual, intenția „de a reînnoi sau de a nu reînnoi contractul”, fără a preciza ce se întâmplă dacă una dintre părți comunică intenția de a reînnoi, iar cealaltă parte intenția de a nu reînnoi contractul? Sau dacă nici una dintre părți nu comunică nimic ori una face o comunicare, iar cealaltă parte nu-și manifestă voința? Sau dacă manifestările de voință, fie și convergente, au fost comunicate cu mai puțin de un an înainte de expirarea termenului contractual?

Dacă legiuitorul a voit să deroge de la dispozițiile clare ale Codului civil referitoare la tacita relocațiune, trebuia să răspundă la aceste întrebări, întrucât în ipoteza opțiunilor convergente (de exemplu, părțile se înțeleg să reînnoiască contractul, indiferent că acordul se realizează cu un an înainte de expirarea termenului sau mai târziu, fie și după expirarea termenului contractual) textul nici nu era necesar.

Prin urmare, ce se întâmplă dacă manifestările de voință (cu privire la soarta arendării după expirarea termenului contractual) lipsesc sau sunt divergente?

Este evident că reînnoirea contractului nu poate avea loc, în nici un caz, împotriva voinței arendașului. În schimb, ar fi fost indicat să se recunoască în favoarea lui și în anumite condiții un drept la reînnoirea contractului chiar dacă arendatorul și-ar fi manifestat voința în sens contrar. Numai că, un asemenea drept nu poate fi recunoscut în lipsa unei dispoziții legale exprese.

Rezultă că, la expirarea termenului prevăzut, contractul încetează, dacă nu a fost reînnoit (fie și cu mai puțin de un an înainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor părți contractante. Mai mult decât atât, se pare că nu sunt aplicabile nici dispozițiile din Codul civil referitoare la tacita relocațiune, deoarece contractul de arendare poate fi reînnoit, potrivit art. 12 alin. 1, numai în condițiile legii speciale (formă scrisă, înregistrare etc). Înseamnă că, după expirarea termenului, părțile nu mai au obligații contractuale, iar eventuala folosire a bunurilor agricole de către arendaș este lipsită de temei juridic, cu toate consecințele prevăzute de lege pentru această situație (raporturi extracontractuale).

5.4. Efectele înstrăinării bunurilor arendate prin acte între vii.

Existența contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea) bunurilor arendate. Astfel fiind, se pune întrebarea: ce se întâmplă în caz de înstrăinare a bunurilor arendate de către arendatorul-proprietar?

Dacă arendașul nu înțelege să exercite dreptul de preempțiune sau nu are acest drept întrucât înstrăinarea nu se face prin vânzare ori nu are ca obiect terenuri agricole din extravilan, contractul de arendare va fi opozabil dobânditorului în condițiile prevăzute de lege în materia locațiunii de imobile, cu deosebirea că, potrivit Legii nr. 16/1994, sunt opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris și înregistrate la consiliul local (art.6 alin.4), indiferent de durata arendării.

Capitolul 6

Concluzii

Dreptul civil, prin țesătura aproape nesfârșită a normelor sale, se ocupă de întreaga viață a omului – persoană fizică – sau a omului privit în colectiv, ca persoană juridică, reglementând cele mai importante atribute, calități, stări și legături în care intră.

S-a spus, pe bună dreptate, că suntem în prezența unei „instituții juridice”… de cea mai mare importanță prin frecvența, dar și prin complexitatea tehnicii juridice și a regulilor de drept proprii…”. Tot astfel, s-a ajuns la concluzia potrivit căreia „contractul constituie «laboratorul» teoriei generale a obligațiilor civile, model la care se pot raporta toate celelalte instituții juridice de drept obligațional iar, uneori, regulile proprii acestor instituții fac trimitere sau se completează cu cele care guvernează acordul de voință al părților, intervenit în scopul de a produce efecte juridice”.

Cu ocazia elaborării prezentei lucrări am încercat să realizăm o prezentare cât mai complexă și mai aprofundată a contractului de arendare.

În acest scop am folosit un bogat material bibliografic dar și jurisprudența instanțelor din țara noastră.

Prezenta lucrare a fost structurată în cinci capitole de fond și un capitol final de concluzii.

În cuprinsul primului capitol am făcut o succintă prezentare a instituției și istoricului contractului, ca izvor de obligații civile.

În cuprinsul capitolului 2 am definit contractul de arendare și am analizat caracterele juridice ale acestuia.

Capitolul 3 a fost destinat analizei condițiilor de validitate ale contractului de arendare, iar în cadrul capitolului 4 am făcut analiza efectelor contractului.

Ultimul capitol de fond, capitolul 5 a fost rezervat analize modurilor în care contractul de arendare poate să înceteze.

Bibliografie

Cantacuzino M. B., Elemente de drept civil, București, 192

C. Hamangiu, Al. Băicoianu, I. Rosetti Bălănescu, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed. All Beck, București

C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. All Beck, București, 2002;

Caronnier Jean, Droit civil, les obligations, Paris, 1976 ;

Fr. Deak., Anghel I. M .Anghel, M. F. Popa, Răspunderea civilă, Ed. Științifică, București, 1972;

Fr. Deak., Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996;

Fr. Deak, Curs de drept civil. Teoria Generală a obligațiilor, București, 1960;

Filipescu Ion P. Filipescu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. Actami, București, 1994;

Ion Dogaru, Pompil Drăghici, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. All Beck, București, 2002;

Urs, S. Angheni, Drept civil, vol. II, Drepturile reale. Teoria generală a obligațiilor, Ed. Oscar Print, București, 1997;

Josserand L., Cours de droit civil, vol. II, Paris, 1938;

Liviu Pop, Tratat de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. Lumina Lex, București, 1998;

Mazeaud L. și H., Mazeaud J., Leçons de droit civil, Paris, 1969 ;

Nicolae Conachi, Discuții în legătură cu părțile contractului de ipotecă convențională și cu principiul specializării ipotecii, în Dreptul, nr. 5/2001;

Planiol M., Ripert G., Boulanger J., Traité élémentaire de droit civil, Paris, 1947 ;

Popescu T. R., Anca P., Teoria generală a obligațiilor, Ed. Științifică, București, 1968 ;

Renee Sanilevici, Drept civil. Teoria Generală a obligațiilor, Iași, 1976;

Victor Dan Zlătescu, Garanțiile creditorului, Ed. Academiei, București, 1970;

V. Pătulea, Despre posibilitatea translației garanției prin contractul de ipotecă de la un credit la altul, în Dreptul, nr. 2/1998;

Constituția României

Codul civil român

Codul de procedură civilă

Codul penal

Codul de procedură penală