Antecontractul DE Vanzare – Cumparare

CUPRINS

CAPITOLUL I

ANTECONTRACTUL DE VÂNZARE – CUMPĂRARE

Antecontractul de drept comun

Natura juridică. Domeniu. Regim juridic

Clasificare

Comparații cu alte instituții juridice

CAPITOLUL II

ANTECONTRACTUL UNILATERAL DE VÂNZARE – CUMPĂRARE

Noțiune. Definiție. Utilitate. Condiții

Momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare . Consecințele neexecutării obligației asumate de promitent

Pactul de preferință

CAPITOLUL III

ANRECONTRACTUL SINALAGMATIC DE VÂNZARE -CUMPĂRARE

Noțiune

Evoluția legislației privind înstrăinarea imobilelor și efectele asupra antecontractului de vânzare – cumpărare

Efectele antecontractului de vânzare – cumpărare

Consecințele nerespectării obligațiilor rezultate din antecontract

CAPITOLUL IV

Concluzii

Pagini 49

=== antecontractul ===

CUPRINS

CAPITOLUL I

ANTECONTRACTUL DE VÂNZARE – CUMPĂRARE

Antecontractul de drept comun

Natura juridică. Domeniu. Regim juridic

Clasificare

Comparații cu alte instituții juridice

CAPITOLUL II

ANTECONTRACTUL UNILATERAL DE VÂNZARE – CUMPĂRARE

Noțiune. Definiție. Utilitate. Condiții

Momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare . Consecințele neexecutării obligației asumate de promitent

Pactul de preferință

CAPITOLUL III

ANRECONTRACTUL SINALAGMATIC DE VÂNZARE -CUMPĂRARE

Noțiune

Evoluția legislației privind înstrăinarea imobilelor și efectele asupra antecontractului de vânzare – cumpărare

Efectele antecontractului de vânzare – cumpărare

Consecințele nerespectării obligațiilor rezultate din antecontract

CAPITOLUL I

Antecontractul de drept comun

Noțiune

Pentru a putea vorbi despre noțiunea de antecontract de vânzare – cumpărare care este doar diferența specifică a noțiunii de contract, din considerente pir științifice, pentru a putea surprinde esența fenomenului de cercetat, ne simțim obligați să analizăm pentru început genul proxim: antecontractul.

Încheierea unui contract poate fi precedată, în practică de un acord prealabil, acord ce se bucură în doctrină de o varietate de termeni: promisiune de contract, precontract, contract preliminar, contract provizoriu sau antecontract.1

Antecontractul a fost definit ca fiind „convenția prin care o parte sau ambele părți se obligă să încheie în viitor un contract, al cărui conținut esențial este determinat de prezent”.2

Situațiile practice în care pot să apară antecontactul au evoluat odată cu apariția unor noi necesități sociale. Antecontractul apare ori de câte ori părțile nu pot să încheie chiar contractul respectiv, nu doresc să-l încheie pentru moment sau, deși doresc să-l încheie, datorită nerespectării unor condiții pentru validitatea respectivului act juriridc și independent de voința lor inițială, actul ajunge să valoreze doar antecontract.

Există situații în care părțile nu pot să încheie contractul, datorită unor codiții suplimentare de validitate, în special de formă care nu sunt posibil de realizat în momentul în care părțile s-au hotărât să contracteze, spre exemplu forma autentică, autorizația administrativă, etc.

Există situații în care părțile nu doresc perfectarea imediată a unui contract, situații ce țin de diferite conjuncturi în care se găsesc și uneori pot fi legate de o hotărâre momentană.

Sunt situații în care părțile doresc să încheie contractul, dar datorită nerespectării unei condiții de validitate, acel act juridic ajunge să valoreze antecontract în măsura în care sunt respectate condițiile de fond și de formă pentru valabilitatea acestuia.

Pentru a răspunde necesităților practice mai sus amintite, dreptul modern a creat instituția antecontractului. În ceea ce privește modalitatea de creare a instituției sub aspectul dreptului comparat distingem: apariția instituției prin reglementare juridică (cazul dreptului elvețian și italian) sau prin consacrare jurisprudențială și doctrinară (cazul dreptului francez și român).1

B. Natura juridică. Domeniu. Regim juridic

Natura juridică

Natura juridică este aceea de contract, în dreptul nostru contract atipic (nenumit). Natura juridică rezultă din definiție și anume din faptul că antecontractul este un „acord de voință”, prin aceasta redându-se esența acestuia.

Domeniul de aplicare

Codul Civil Român nu a reglementat expres antecontractul, dar din libertatea de a contracta rezultă implicit și a fortiori că orice contract poate fi precedat în principiu de un antecontract.

Regimul juridic

Odată stabilită natura juridică și domeniul de aplicare al antecontractului, având principalele puncte cardinale în măsură pentru a putea stabili regimul juridic, vom defini regimul juridic.

Prin regim juridic se înțelege totalitatea regulilor juridice ce guvernează o instituție juridică. Deci, spunând că antecontractul este de fapt un contract în dreptul nostru, un contract atipic, urmează a-i determina regulile juridice de fond și de formă ce-i sunt aplicare acestuia.

Pe fond orice contract este guvernat de condițiile esențiale pentru valabilitatea convenției prevăzute de art. 948 cod Civil:

consimțământul valabil exprimat

capacitatea de a contracta

obiect

cauză ilicită și morală

Din punctul de vedere al formei avem interpretarea conform căreia normele aplicabile unui contract atipic sunt normele generale în materia contractelor iar nu normele ce reglementează contractul civil cel mai apropiat (în cazul nostru contractul ulterior ce are la bază antecontractul), bazat pe regula de interpretare „Generalia specialibus non derogarei”, rezultă că în ceea ce privește condițiile de formă, antecontractul este supus principiului consensualismului.1

C. Clasificare

În ceea ce privește clasificare antecontractului reținem două criterii:

după conținut;

după elementul subiectiv „apriori” încheierii antecontractului.

După conținut distingem:1

– antecontract unilateral – reprezintă convenția prin care o parte (promitent) se obligă față de cealaltă parte (beneficiar) să încheie la cererea acestuia un contract al cărui conținut este îndestulător prezentat în convenție.

– antecontract sinalagmatic – reprezintă convenția prin care părțile având calitățile corelative de promitent și beneficiar, se obligă una față de alta să încheie un contract al cărui conținut este în esență prevăzut în antecontract.

b) După elementul subiectiv „apriori” încheierii antecontractului distingem:

– antecontractul apărut ca urmare a „voinței părților” – apare în situația în care părțile din diferite motive, înainte de încheierea unui contract, dau naștere nui antecontract. Elementul esențial în această situație constă în faptul că părțile au dorit apriori încheierea acestui act juridic cu semnificație de antecontract.

– antecontractul apărut ca urmare a aplicării principiului conversiunii actelor juridice

Distincția esențială pe plan practic între primul tip de antecontract și acesta se situează pe terenul voinței părților înainte de încheierea actului, în primul caz apriori se dorea antecontract, indiferent de cauze, iar în al doilea caz, apriori, se dorea contract, dar datorită nerespectării unei condiții de regula „Quod nullum est, nullum productit effecîum”, interpretare care este posibilă datorită argumentului de interpretare logică „Actus interpretandus est potius ut valeat ut pereat”.2

– principiul conversiunii constă în considerarea manifestările voință ca producătoare a efectelor juridice ale unui anumit act, chiar dacă nu este valabilă pentru actul juridic imaginat de către părți.

Această clasificare prezintă interes în stabilirea bunei credinței în aprecierea pe fond a consimțământului, în mod special în materia antecontractului de vânzare – cumpărare.

Comparație cu alte instituții juridice

1. Antecontractul și oferta

Asemănarea principală care există între antecontract și ofertă este aceea că ambele sunt acte juridice.

Deosebirile între cele două instituții pornesc din diferența de natură juridică existentă între acestea:

antecontractul este un contract, adică un act juridic bilateral sau multilateral, pe când oferta este un act juridic unilateral;

antecontractul nu poate fi revocat unilateral, pe când oferta poate fi revocată, în principiu, până în momentul ajungerii ei la destinatar;

antecontractul nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea ulterioară a uneia dintre părți, obligațiile și drepturile făcând obiectul transmisiunii inter vivos sau mortis causa, pe când oferta devine, în principiu, caducă în aceste situații;

sub aspectul răspunderii juridice, în caz de nerespectare a obligațiilor de către o parte, ne vom afla în prezența unei răspunderi civile contractuale în cazul antecontractului, pe când în cazul ofertei răspunderea va fi delictuală.1

2. Antecontractul și pactul de preferință

Pactul de preferință reprezintă convenția prin care promitentul se obligă ca în cazul în care va dori să vândă un anumit bun, să-l prefere la un preț egal, drept cumpărător pe beneficiarul promisiunii. Asemănarea este foare mare cu antecontractul de vânzare – cumpărare prin faptul că au aceeași natură juridică, în principiu, de contract unilateral.

Deosebirea constă în modul natural al obligației promitentului la „pactul de preferință” – acesta nu se obligă să vândă (să încheie contractul), se obligă condițional, dacă se va hotărî să vândă, atunci să-l prefere pe beneficiar, în cazul în care acesta este dispus să-i ofere un preț egal cu late persoane”.1

3. Antecontractul și promisiunea de porte – forte

Deosebirea și în acest caz este sub aspectul naturii juridice, în cazul promisiunii de porte – forte, promitentul se obligă să facă tot posibilul să determine o terță persoană să încheie o convenție cu cocontractantul său. După cum se poate observa, între persoanele care vor încheia ulterior contractul nu există drepturi și obligații rezultate din promisiune, pe când în cazul antecontractului de drept comun drepturile și obligațiile părților se nasc tocmai între persoanele care vor încheia în viitor contractul.

4. Antecontractul și contractul sub condiție

În cazul contractului sub condiție, problema se pune diferit, după cum contractul afectat de o condiție suspensivă ori de o condiție rezolutorie:

– în cazul contractului sub condiție suspensivă drepturile și obligațiile se nasc direct din contract la data îndeplinirii condiției, până atunci efectele contractului sunt suspendate; în situația antecontractului se nasc drepturi și obligații „de a face”, ce urmează a fi executate, se nasc drepturile și obligațiile ce formează conținutul raportului juridic specific contractului.

– în cazul contractului sub condiție rezolutorie, drepturile și obligațiile sunt născute, urmând ca actul juridic să fie desființat cu efect retroactiv în cazul neîndeplinirii condiției.1

5. Antecontractul și contractul cu termen suspensiv

Termenul suspensiv amână executarea obligațiilor, contractul există, deci este suficientă împlinirea termenului pentru ca obligațiile să ajungă la scadență.

În cazul antecontractului rezultă obligația de a încheia contractul, ca specie a obligației „de a face”, după cum se observă neexistând o dată limită în timp.2

CAPITOLUL II

Antecontractul de drept comun

Noțiune. Definiție. Utilitate. Condiții

Primind oferta de vânzare a unui bun, beneficiarul poate s-o accepte, caz în care se încheie contractul de vânzare – cumpărare sau poate să o refuze, caz în care contractul nu se încheie, oferta putând fi făcută altei persoane, între aceste două posibilități extreme, beneficiarul putând alege și o altă cale. Într-adevăr, prevăzând un interes pentru dobândirea bunului, dar neavând clare toate consecințele încheierii contractului, beneficiarul poate primi promisiunea promitentului de a-i vinde bunul, rezervându-și însă facultatea de a-și manifesta ulterior (de obicei într-un anumit termen) consimțământul de a-l cumpăra.

Aceste manifestări de voință ale promitentului și beneficiarului reprezintă consimțământul unei promisiuni unilaterale de vânzare.

Prin promisiunea unilaterală de vânzare înțelegem acel contract prin care o parte (promitent) se obligă față de cealaltă parte (beneficiarul) să-i vândă un anumit bun în ziua în care acesta din urmă se va decide să-l cumpere.

Deși nu este reglementată expres de lege existența și validitatea unei asemenea convenții, în virtutea principiului libertății, contractul este unanim recunoscut de doctrină și jurisprudență, după cum am avut prilejul să arătăm în secțiunea I.

Utilitatea promisiunii unilaterale s-a evidențiat în practică, în cazuri cum sunt:

acela al locatorului care conferă locatarului opțiunea de a cumpăra bunul închiriat la sfârșitul locațiunii sau la un alt termen1.

acela al debitorului care, fiind proprietarul unui bun oarecare promite creditorului să-i vândă acel bun la o dată ulterioară, determinată, în cazul în care datoria sa nu va fi stinsă până în acel miment2.

Pentru a fi valabilă, manifestarea de voință a promitentului trebuie să îndeplinească condițiile de validitate ale oricăror convenții, iar nu și cele speciale pentru validitatea contractului de vânzare – cumpărare.

În ceea ce privește manifestarea de voință a beneficiarului, aceasta de asemenea trebuie să îndeplinească condițiile de validitate esențiale aplicabile oricăror convenții.

În mod obișnuit părțile stipulează un termen în care beneficiarul poate opta, dar nimic nu se opune ca această convenție să fie supusă și unei condiții.

Înăuntrul termenului stipulat, promisiunea nu poate fi retrasă în mod unilateral de către promitent.

Este posibil însă, ca părțile să nu stipuleze un termen pentru menținerea promisiunii și implicit pentru acceptarea ei.

Într-un asemenea caz, pentru a se putea elibera valabil de obligația ce îi incumbă, promitentul are trei soluții.

Prima, îmbrățișată mai cu seamă de doctrină și jurisprudența franceză, constă în punerea în întârziere a beneficiarului, urmată, în caz de refuz al acestuia, de a se pronunța, de acționarea în justiție în cadrul căreia instanța va fixa un termen, în funcție de împrejurările cauzei.

A doua, susținută în doctrina și jurisprudența noastră, constă în posibilitatea retragerii promisiunii de către promitent după scurgerea unui interval de timp socotit suficient pentru primirea răspunsului.

A treia, susținută de doctrina recentă după care, în absența unui termen convențional s-a considerat că este aplicabil termenul general de prescriere care va începe să curgă din momentul încheierii promisiunii de vânzare.

În ceea ce privește rezolvarea acestei probleme se impune pentru început respingerea de plano a celei de a doua teorii prin care s-ar ajunge la o apropiere exagerat de mare între oferta și antecontractul unilateral. De asemenea această teorie este critică pentru că acordă puteri prea largi judecătorului.

În ceea ce ne privește considerăm în principiu corecte atât prima teorie cât și cea de-a treia, fiecare dintre ele fiind în măsură să rezolve parțial problema, iar de cealaltă parte fiecăreia i se poate aduce nuanțări.

În legătură cu prima teorie după care promitentul are posibilitatea să-l pună în întârziere pe beneficiar, o considerăm aplicabilă dar cu amendamentul că instanța va trebui să verifice dacă nu cumva promitentul prin declanșarea acțiunii nu-și exercită abuziv dreptul și atunci prin aplicarea teoriei abuzului de drept, instanța poate respinge cererea. Oricum, chiar dacă nu a fost exercitat abuziv, instanța trebuie să verifice împrejurările de fapt, iar termenul pe care îl acordă să fie corespunzător naturii raporturilor contractuale, putând ține seama și de alte aspecte. De asemenea, trebuie cercetat motivul pentru care părțile nu au prevăzut termenul în contract. Cu alte cuvinte, în interpretarea contractului judecătorul va trebui să țină seama de principiul voinței interne.

În ceea ce privește a treia teorie, după care în absența unui termen convențional este aplicabil termenul general de prescripție, într-adevăr, expirarea termenului de prescripție (de trei ani) duce la stingerea dreptului la acțiune în sens material al beneficiarului, drept la acțiune care curge din momentul nașterii dreptului subiectiv conform regulii generale prevăzute de art. 7 din Decretul nr. 167/1958. Prin urmare acțiunea beneficiarului pentru executarea obligației după expirarea termenului de prescripție va fi respinsă ca prescrisă. Ceea ce este însă foarte important este faptul că după expirarea de prescripție nu se stinge nici obligația promitentului, nici dreptul beneficiarului, ci numai dreptul la acțiune al beneficiarului și pe cale de consecință, promitentul va putea invoca în proces excepția prescripției extinctive, care datorită efectului său peremptoriu tinde la stingerea procesului.

Momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare. Consecințele neexecutării obligației asumate de promitent

1. Momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare

O problemă care s-a discutat în doctrină a fost aceea de a ști dacă pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare, promitentul trebuie să își manifeste, încă o dată, consimțământul.

Într-o opinie, se consideră că pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare, în baza promisiunii unilaterale, de vânzare, este necesară o nouă manifestare de voință din partea promitentului.1

S-a considerat că obligația asumată de promitent, de a vinde bunul, nu trebuie interpretată ca o obligație de a vinde imediat, ci în sensul de a-și da consimțământul, la o dată ulterioară când își va manifesta voința beneficiarul, de a cumpăra bunul.

În absența unei noi manifestări de voință din partea promitentului există riscul imposibilității perfectării contractului în cazul când promitentul nu și-a respectat promisiunea și a vândut bunul altei persoane.

Într-o altă opinie, s-a considerat că voința promitentului, în sensul de a vinde, s-a manifestat cu ocazia perfectării promisiunii unilaterale de vânzare și deci nu este necesar ca aceasta să fie repetată.1

Practica judiciară consideră că voința promitentului, în sensul încheierii contractului d4e vânzare – cumpărare este perfect în momentul în care beneficiarul își manifestă consimțământul, în sensul de a-l cumpăra.2

Considerăm întemeiat primul punct de vedere pentru următoarele considerente: Promitentul nu și-a exprimat consimțământul de a vinde bunul. Dacă ar fi așa nu ar mai exista nici o diferență între consimțământul exprimat de un promitent (persoană care promite în viitor să încheie un contract în cazul nostru de vânzare – cumpărare) și consimțământul vânzătorului având în vedere natura juridică a obligației promitentului care este o obligație de „a face” (obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare – cumpărare la momentul în care se va hotărî beneficiarul), aceasta nu trebuie confundată cu obligația vânzătorului care este o obligație de „a da”. Prin urmare credem că teoria după care se consideră că nu mai este necesară o noua manifestare de voință din partea promitentului nu ține seama de specificul consimțământului promitentului și de natura juridică a obligației rezultate din promisiune.

Răspunderea pentru neexecutarea obligației asumate de promitent

În cazul în care promitentul refuză să-și îndeplinească obligațiile, într-o opinie, se consideră că acesta poate fi obligat numai la daune interese conform art. 1075 Cod Civil, dacă din acest fapt a rezultat un prejudiciu pentru beneficiar1, iar într-o altă opinie formulată pentru prima oară în practica judiciară se consideră că beneficiarul se poate adresa justiției pentru îndeplinirea obligațiilor asumate de promitent2.

După părerea noastră problema trebuie rezolvată ca și în materia antecontractului sinalagmatic.

În această ipoteză, promisiunea unilaterală de vânzare nedând naștere nici unui drept real opozabil erga omnes, ci numai unei obligații de „a face”, în sarcina promitentului, nu poate aduce nici o atingere drepturilor terțului dobânditor de bună credință. Deci, în raporturile dintre promitent și beneficiar, singura cale ce rămâne de urmat este aceea a obligării celui dintâi, la daune interese, în temeiul art. 1075 Codul Civil3.

Dacă, însă, se face dovada unei înțelegeri frauduloase între promitent și terțul achizitor, în dauna beneficiarului, în măsura în care se recunoaște existența și eficiența principiului „fraus omnia corumpit”, înstrăinarea este nulă4 (pentru cauză ilicită, art. 966 Codul Civil), iar ca urmare a constatării nulității bunul revine în patrimoniul promitentului.

Pactul de preferință

1. Noțiune

Acesta este contractul prin acre una dintre părți (proprietarul unui bun) se angajează față de o altă persoană (beneficiar) să vândă (când se va hotărî), în condiții egale de preț, un bun.

În literatura de specialitate s-a arătat că o astfel de promisiune este valabilă, ea nu cade sub incidența art. 1010 din Codul civil care declară nule obligațiile asumate de debitor sub condiție pur potestativă, întrucât condiția în cazul examinat nu este pur potestativă, ci numai potestativă simplă, îndeplinirea ei depinzând, nu numai de voința promitentului, ci și de împrejurările exterioare care l-ar putea determina să vândă.

2. Utilitate

În practică, utilitatea pactului de preferință s-a evidențiat mai ales în cadrul raporturilor juridice de locațiune, când pactul se face în favoarea locatarului și în cazul în care două persoane cumpără un bun imobil în coproprietate și fiecare dintre ele acordă preferință celeilalte prin intermediul pactului, în cazul în care vreuna din ele se va decide să-și înstrăineze cota.

Delimitare

Considerat uneori, ca o variantă a promisiunii unilaterale de vânzare, pactul de preferință se deosebește totuși de aceasta prin natura dreptului care rezultă din pact.

Dreptul beneficiarului este un drept condițional, afectat de o condiție suspensivă. Acesta poate fi exercitat abia în momentul la care promitentul se decide să vândă, abia atunci dreptul devine pur și simplu.

În cazul în care promitentul înstrăinează bunul unui terț, cu nerespectarea dreptului prioritar la cumpărare a beneficiarului, acesta din urmă nu beneficiază nici de acțiunea în revendicare, nici de acțiunea în anulare a vânzării făcută cu nesocotirea promisiunii, cu excepția situației în care vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă in partea terțului achizitor (fraus omnia corumpit). În lipsa fraudei, beneficiarul va avea acțiune numai împotriva promitentului, și numai pentru daune interese, conform regulilor generale aplicabile neexecutării obligațiilor intuitu personae (art. 1075 Codul civil).

În sfârșit, mai precizăm că dacă nu s-a prevăzut altfel, în convenția dintre părți, dreptul beneficiarului rezultând din pact se poate transmite prin acte între vii (cu respectarea formalităților prevăzute de lege pentru cesiunea de creanță) sau prin moștenire, întrucât legislația noastră nu cunoaște cesiunea de datorie, obligația promitentului se transmite numai prin moștenite (mortis causa).

Comparație între dreptul prioritar la cumpărare și dreptul de preemțiune

Prin dreptul prioritar la cumpărare înțelegem dreptul beneficiarului rezultat din pactul de preferință, iar prin dreptul de preemțiune înțelegem dreptul reglementat de Legile nr. 18/1991, 33/1994 și de Codul civil.

Asemănări

ambele sunt drepturi subiective, civile;

ambele reprezintă prerogative în măsură să acorde preferință beneficiarilor în cazul în care proprietarul anumitor bunuri se hotărăște să le vândă.

Deosebiri

sub aspectul izvorului:

contract – în cazul dreptului prioritar la cumpărare legea – în cazul dreptului de preemțiune. Pe când dreptul prioritar la cumpărare este un drept de creanță și relativ, dreptul de preemțiune este un drept real și absolut.

sub aspectul sancțiunii:

– în cazul nesocotirii dreptului prioritar la cumpărare, sancțiunea este, în principiu, rezoluțiunea pactului pentru neexecutarea obligației promitentului. Pe când nerespectarea dreptului de preemțiune este sancționată cu anulabilitatea (cel prevăzut de Legea nr. 18/1991 și Legea nr. 33/1994) ori nulitatea absolută (cel prevăzut în Codul silvic).

CAPITOLUL III

Antecontractul sinalagmatic de vânzare – cumpărare

Noțiune

Antecontractul sinalagmatic de vânzare – cumpărare reprezintă diferența specifică dintre noțiunea de antecontract de vânzare – cumpărare față de acela sinalagmatic.

Antecontractul sinalagmatic de vânzare – cumpărare este convenția prin care ambele părți se obligă să încheie contractul de vânzare – cumpărare, al cărui conținut esențial este desemnat prin convenție.

Antecontractul sau promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare nu este reglementat de legea română, spre deosebire de legea franceză1, dar după cum am menționat deja, antecontractul poate fi recunoscut ca și contract atipic, urmând a i se aplica principiile generale în materia contractelor.

Evoluția legislației privind înstrăinarea imobilelor și efectele asupra antecontractului de vânzare – cumpărare

1. Istoric

Regimul juridic al înstrăinării bunurilor imobile în țara noastră a fost supus unor importante modificări, de la intrarea în vigoare a Codului civil și până în prezent.

Multă vreme actele de înstrăinare între vii a acestor bunuri au fost guvernate de principiul prevăzut de art. 971 și 1298 Cod civil (aplicația art. 971 în materie de vânzare – cumpărare) putând fi valabil perfectat prin simplul acord de voință al părților contractante. Modificările legislative cele mai importante privitoare la înstrăinarea de imobile, au fost adoptate în timpul regimului comunist astfel după cum spuneam.

Prin Decretul nr. 151/1950, după cum am avut prilejul să arătăm, s-a prevăzut că terenurile agricole pot fi înstrăinate numai cu autorizația organului competent al statului și prin contracte în formă autentică.

Mai târziu, prin Decretul nr. 144/1958 s-a dispus imperativ că înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor cu sau fără construcții, proprietate particulară de pe teritoriul orașelor, comunelor, reședințelor, localități balneo – climaterice și a comunelor declarate centre muncitorești se va face numai cu autorizația prealabilă dată de Organul local al Administrației de stat.

De asemenea, s-a prevăzut că asemenea acte se puteau face numai în formă autentică. Nerespectarea condițiilor arătate, era sancționată cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare.

Legea nr. 58/1974 și Legea nr. 59/1974 au prevăzut scoaterea terenurilor prin moștenire legală, în schimb, construcțiilor au rămas în circuitul civil.

Înstrăinarea construcției prin acte între vii, indiferent de locul situării lor, se putea face numai prin contract autentic pe baza autorizației de înstrăinarea emisă de organul administrativ competent. Imediat după abolirea regimului comunist au fost abrogate Legea nr. 58/1974 și dispozițiile din Legea nr. 59/1974 privind interzicerea înstrăinării prin acte juridice a terenurilor agricole, de asemenea, prin Legea nr. 50/1991 a fost scos din vigoare decretul nr. 144/1958.

Reamintim faptul că în linii generale, s-a revenit la principiul consensualismului.

De la această regulă există o singură veritabilă excepție, cea prevăzută de art. 46 din Legea nr. 18/1991 unde se dispune că actele de înstrăinare a terenurilor de orice fel, inter vivos, pot fi încheiate valabil numai în formă autentică.

Aplicarea legilor civile, este guvernată de două principii:

– principiul neretroactivității legii civile;

– principiul aplicării imediate a noii legi.

Potrivit acestor principii, situațiile juridice care și-au produs toate efectele în trecut facta futura care se vor naște după ieșirea din vigoare a legii vechi sunt reglementate de legea nouă.

Adeseori, însă, există și situații juridice care se nasc sub o lege și își produc efectele, în parte sau total, sun imperiul unei late legi. Este vorba de facta pendentia.

Într-o asemenea ipoteză suntem în prezența unui conflict de legi în timp. El se rezumă în felul următor:

efectele produse în trecut au fost și rămân reglementate de legea veche;

efectele care se produc după ieșirea din vigoare a legii vechi sunt reglementate de legea nouă.

Toate aceste precizări sunt necesare pentru a ne pronunța cu privire la soarta juridică a contractelor sau antecontractelor având ca obiect vânzarea de terenuri, încheiate între persoane în perioada de timp cât se aflau în vigoare legile 58/1974, 59/1974. De asemenea, va trebui să ne pronunțăm în legătură cu calificarea și efectele contractelor de vânzare – cumpărare, a contractelor încheiate sub forma înscrisului sub semnătură privată, în regimul trecut, mai ales cu referire la construcțiile situate în anumite categorii de localități, până la abrogarea Decretului nr. 144/1958.

2. Soarta juridică a contrcatelor de vânzare – cumpărare sau antecontractelor de vânzare – cumpărare de terenuri încheiate sub imperiul Legilor 58 și 59/19741

După cum am mai arătat, Legile 58 și 59/1974 abrogate imediat după abolirea regimului comunist, au prevăzut imperativ interdicția de înstrăinare și dobândire a terenurilor prin acte juridice. Totuși, în acea perioadă de timp s-au încheiat contracte de vânzare – cumpărare cu privire la aceste terenuri; și mai mult, ele au fost puse în fapt, în executare, cumpărătorul intrând în posesia terenurilor, iar vânzătorul încasând prețul cuvenit. Aceste contracte intitulate de vânzare – cumpărare consemnate prin înscrisuri sub semnătură privată, nu au putut produce efectul translativ de proprietate pentru că era interzisă acestora. Tot astfel, promisiunile de vânzare – cumpărare nu au putut fi urmate de perfectarea contractului propriu – zis de vânzare – cumpărare din aceeași cauză. De aceea, se pune problema calificării soartei juridice a acestor contracte după reintrarea terenurilor în circuitul civil general.

Toate contractele numite de părțile contractante ca fiind de vânzare – cumpărare, încheiate în forma înscrisului sub semnătură privată, cu privire la terenuri, în acea perioadă, au fost și sunt lovite, în prezent , de nulitatea absolută.

Problema asanării nulității prin intrarea terenurilor în circuitul civil nici nu poate fi pusă în discuție, pentru că actele de înstrăinare între vii sunt valabile doar dacă astfel de contracte, lovite de nulitatea absolută și totală, au sau pot avea valoare de antecontract de vânzare – cumpărare, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic lovit de nulitate, într-un alt act juridic ale cărui condiții de valabilitate sunt prezente2.

În practica judiciară, începând cu 1990, s-a încercat să se stabilească soarta juridică a antecontractelor, indiferent că părțile le-au numit contracte sau antecontracte de vânzare – cumpărare.

Într-o primă opinie, s-a apreciat că antecontractele de vânzare – cumpărare având ca obiect terenuri, cu sau fără construcții, sunt nule și au rămas astfel, singura posibilitate pentru existența obligațiilor de perfectare a contractului de vânzare – cumpărare sau de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, este ca părțile să încheie un nou antecontract sau să încheia în forma cerută de Legea nr. 18/1991, (art. art. 46 alin. 1) contract de vânzare – cumpărare.

În argumentarea acestui punct de vedere, se arată că nulitatea, ca sancțiune civilă, se aplică pentru încălcarea unei anumite legi în vigoare la data constituirii actului și prin ignorarea scopului acelei legi.

Nulitatea are deci, cauze originare. Cercetarea validității oricărui act juridic trebuie făcută în funcție de condițiile prevăzute de legea în vigoare, în momentul încheierii sale. Într-o primă etapă, au fost Instanțe care au pronunțat soluții, împărtășind acest punct de vedere. Astfel, „în raport cu prevederile art. 3, din Legea nr. 58/1974, și art. 44 din Legea nr. 59/1974, actul de vânzare – cumpărare în litigiu, era nul absolut, iar abrogarea subsecventă a dispozițiilor sus amintite, neavând efect retroactiv, este irelevantă.

În cea de-a doua opinie se susține că actele juridice cuprinse în înscrisul sub semnătură privată, referitoare la transmiterea terenurilor, încheiat sub imperiul legii 58/1974, urmează a fi considerate valabile prin asanarea nulității prevăzută illo tempore, ca o consecință a abrogării lor1.

Nulitățile prevăzute de legile abrogate nu mai corespund noilor realități sociale. Un alt autor susține că, în cazul existenței unui antecontract, dacă părțile au executat în fapt prestațiile specifice contractului de vânzare promis, el are valoarea unui act juridic lovit de nulitate. Cu toate acestea, dacă nulitatea antecontractului nu a fost constatată judecătorește, iar părțile nu au fost repuse în situația anterioară, prin restituirea prestațiilor executate până la data abrogării legilor amintite, este în spiritul legilor generale ale dreptului civil să se admită că nulitatea promisiunii de înstrăinare a fost asanată prin dispariția cauzei care o determinase. Deci, promisiunea inițial nulă trebuie considerată ca fiind în prezent valorificabilă și susceptibilă de a fi executată amiabil sau de a fi valorificată în justiție1.

Într-o altă opinie, se consideră că toate contractele sub semnătură privată, indiferent că părțile le-au numit contracte de vânzare – cumpărare sau antecontracte, au fost, de la început, încheiate valabil.

Evident că ele au fost valabile ca antecontracte de vânzare – cumpărare, ființa lor fiind afectată de condiția suspensivă ca terenurile să intre în circuitul civil.

Însă, de acela mai multe ori, o astfel ce clauză nu a fost stipulată, dar trebuie admis că a fost subînțeleasă de părțile contractante2.

Practica judiciară a instanței supreme este în consens cu al treilea punct de vedere exprimat în doctrină. Într-o speță s-a reținut „convenția sub semnătură privată încheiată de părți la 15 martie 1979, privind un teren, sub imperiul legii 59/1974, nu a fost translativă de proprietate și că, în baza principiului autonomiei de voință, părțile au fost în drept să încheie o promisiune de vânzare – cumpărare”.

Deși, s-ar putea obiecta că în actele juridice condiția e necesar să fie expres prevăzută, obiecția poate fi înlăturată. Sub imperiul Legilor 58 și 59, toți participanții la circuitul civil cunoșteau că înstrăinarea terenurilor de orice fel, era interzisă.

S-au încheiat mai multe convenții prin care părțile s-au obligat să perfecteze în viitor acte juridice valabile, apte să producă efectul, transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului, ori asumarea unei obligații fără a fi afectată de o condiție suspensivă, ar conduce la nulitatea absolută a antecontractului, pentru imposibilitatea juridică a obiectului său.

Este indiscutabil că aceste contracte au fost încheiate cu intenția de a produce efecte juridice, dacă, și atunci când, va fi posibil. Temeiul legal al soluției e art. 978 din Codul civil.

În concluzie, contractele de vânzare – cumpărare, încheiate în forma înscrisului sub semnătură privată, ce au ca obiect terenuri, sub imperiul legilor 58 și 59, în virtutea principiului conversiunii actului juridic nul, într-un act juridic valabil, au avut valoare de antecontracte valabil încheiate, a căror ființă a fost afectată de o condiție suspensivă ce constă în reintrarea acestor bunuri în circuitul civil general.

Contractele încheiate inițial de părți, în care s-ar obliga să încheie în viitor un contract de vânzare – cumpărare, au fost de la început valabile, ființa lor fiind afectată de realizarea aceleiași condiții suspensive.

Efectele juridice ale contractului de vânzare – cumpărare a unei construcții încheiat în perioada cât au fost în vigoare reglementările ce prevedeau „ad validitatem” respectarea condiției înscrisului autentic

În perioada nov. 1974 – dec. 1989, reglementările în vigoare referitoare la terenuri au prevăzut interdicția înstrăinării și dobândirii lor prin acte juridice, în schimb, construcțiile aflate în proprietatea persoanelor fizice și juridice de tip particular, au continuat să se afle în circuitul civil, dar sub controlul statului. Astfel, art. 31 din legea 58/1974 prevedea că înstrăinarea construcțiilor se putea face doar prin înscris autentic, pe baza autorizației date de organele executive ale fostelor Consilii Populare.

Orice înstrăinare făcută fără respectarea celor două condiții era sancționată cu nulitatea absolută. Menționăm că, până la intrarea în vigoare a legii 58/1974, înstrăinarea construcțiilor se putea face doar prin acte între vii era guvernată de principiul consensualismului. Decretul 144/1958 a prevăzut cerințele autorizației administrative și a înscrisului autentic doar cu privire la înstrăinare de terenuri cu sau fără construcții situate în intravilanul unor categorii de localități. Privitor la efectele contractului de vânzare – cumpărare încheiat sub semnătură privată, având ca obiect construcții, în perioada cât au fost în vigoare, art. 31, 32, Legea 58/1974, s-au conturat 2 orientări.

Unii autori consideră că aceste acte juridice au valoare de antecontracte, fie că părțile le-au încheiat ca atare, fie pentru că, deși părțile le-au considerat contracte de vânzare – cumpărare, ele sunt nule, pentru neîndeplinirea celor două condiții.

În altă orientare, se apreciază că antecontractele de vânzare –cumpărare cu privire la construcții, încheiate sub imperiul legii 58 și decretul 144/1958, din momentul abrogării acestei reglementări au valoare de contracte de vânzare – cumpărare perfecte, în temeiul cărora s-a produs efectul translativ de proprietate.

În acest sens, s-a spus că actele de vânzare – cumpărare sub semnătură privată, încheiat anterior, reprezintă acte translative de proprietate, conform art. 1295, Cod civil. Deci, antecontractele ar fi, în prezent, translative de proprietate, nefiind necesară o hotărâre judecătorească pentru a ține loc de act autentic de vânzare. Înscrisul sub semnătură privată poate fi prezentat pentru înscrierea lui în registrele de publicitate. Ca temei legal al unor astfel de soluții, au fost invocate prevederile art. 969, 1294, 1295, Cod civil.

Încheierea antecontractelor este reglementată de legea n vigoare în acel moment conform principiului tempus regit actum. În schimb, antecontractul , dă naștere unor situații juridice tipice și durabile în timp, care, uneori, se prelungesc atât sub imperiul legii vechi, cât și sub al celei noi.

Efectele ce se produc după abrogarea legii vechi vor fi reglementate de prevederile legii noi, care e de imediată aplicare1.

Consecințele de ordin teoretic și practic al acestui raționament constau în faptul că, sub imperiul vechilor reglementări, antecontractul producea anumite efecte, iar după abrogarea acestor acte normative, el produce cu totul altele.

Astfel, în prima fază antecontractul a dat naștere unei obligații de a face, iar în cea de-a doua, de a da susceptibilă de executare silită.

Ca urmare, acordul de voință, imperfect pentru neîndeplinirea unor formalități, devine perfect din momentul în care au dispărut condițiile restrictive de validitate din trecut2.

Un alt punct de vedere susține că, din momentul în care reglemetările restrictive au fost abrogate, construcțiile pot fi înstrăinate prin simplul acord de voință al părților, deoarece s-a revenit la principiul consensualismului, acesta însemnând că operația juridică, în sensul de negotium , a devenit perfectă ca vânzare – cumpărare.

Transferul dreptului de proprietate la cumpărător a operat la data când vânzarea – cumpărarea a devenit perfectă, adică la momentul abrogării vechilor reglementări și revenirii la principiul consensualismului3.

Transferul dreptului de proprietate nu putea opera în temeiul antecontractului din care s-a născut obligația de a face. Această obligație s-a transformat în cea de „a da” la momentul abrogării reglementărilor ce prevedeau condiția perfectării vânzării – cumpărării construcțiilor în formă autentică. Transferul a avut loc în momentul când fostul antecontract a devenit o vânzare perfectă. Efectul retroactiv al transferului dreptului de proprietate este contrar principiului neretroactivității legii civile și normelor imperative de ordine publică ale legilor vechi abrogate1.

Având în vedere principiul neretroactivității legii, care este și un principiu constituțional (art. 15, alin. 2 Constituție), cea de-a doua opinie duce la ideea că legea nouă cârmuiește regimul juridic al nulității actelor juridice încheiate sub imperiul legii vechi, ori este cunoscut că legea nouă nu poate, fără a fi retroactivă, să cârmuiască regimul juridic al nulității, în aceste condiții.

Când afirmăm că un asemenea act juridic rămâne antecontract, deoarece nu putea transmite proprietatea, întrucât nu respectă dispozițiile legale, nu aplicăm acum legea veche, ci constatăm ce efecte a produs ea atunci când era în vigoare și când actul juridic s-a încheiat.

În concluzie, antecontractele de înstrăinare a unei construcții anterior abrogării legii sub care au luat naștere, nu au produs nici înainte, nici după abrogarea legii, decât efectul nașterii obligației de a face, respectiv a încheierii actului în forma autentică, cerută de lege.

C. Efectele antecontractului sinalagmatic de vânzare – cumpărare2

Noțiune

Efectele unui act juridic privesc drepturile și obligațiile părților ce rezultă din acel act. Prin urmare, vom analiza, și în cazul contractului sinalagmatic de vânzare – cumpărare, drepturile și obligațiile corelative ale părților 8promitent vânzător și promitent cumpărător)3, în mod distinct.

Obligațiile promitentului cumpărător

Promitentul cumpărător are o obligație principală, aceea de a încheia contractul de vânzare – cumpărare promis prin antecontract. De asemenea, tot în sarcina acestuia, rezultă din antecontract, obligația de plată, a prețului prin clauze anticipatorii.

Menționăm că obligația principală a promitentului cumpărător este una de a face.

Obligațiile promitentului vânzător

În cazul promitentului vânzător, întâlnim două tipuri de obligații: cea de a face (obligația de a încheia contractul) și, uneori, poate apărea obligația de predare a bunului (realizată prin executarea clauzei anticipatorii)1.

Obligația de a face

Aceasta este obligația pe care și-o asumă promitentul vânzător de a încheia contractul de vânzare – cumpărare. Aceasta se deosebește fundamental de obligația asumată de către vânzător – ca parte a contractului de vânzare – cumpărare – acesta având natura juridică a obligației de a da, în sensul de transfer al dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător și care operează de drept în temeiul art. 1295, Cod civil.

Deci, obligația promitentului vânzător este una de a face, pe când vânzătorul își asumă atât obligația de a face (predarea bunului), cât și cea de a da (transmiterea dreptului de proprietate).

Obligația de a nu face

Conținutul obligației de a nu face, conform unor autori1, constă în interdicția de a încheia acte de dispoziția cu privire la bunul promis prin care să zădărnicească încheierea contractului de vânzare cu beneficiarul cumpărător2.

Fără a respinge această construcție juridică, nu putem fi de acord cu consecințele pe care la subînțeleg autorii, în cazul nerespectării unei astfel de obligații.

D. Consecințele nerespectării obligațiilor rezultate din antecontract

Vom avea în vedere ipoteza în care una din părțile promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare (antecontractul bilateral) nu-și execută una din obligațiile pe care le-a asumat prin convenție.

Având în vedere că cele mai multe probleme le ridică obligația de a face (de a încheia contractul), comună atât promitentului vânzător, cât și promitentului cumpărător, ne vom opri asupra posibilităților, pe care le are partea care și-a executat obligațiile sau care este dispusă să-și execute obligațiile dacă cealaltă parte refuză să-și respecte obligațiile asumate.

Neexecutarea obligațiilor de a face

Dacă promitentul vânzător sau cumpărător nu respectă obligațiile de a face, adică refuză să încheiai contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, la notar, cealaltă parte poate cere rezoluțiunea antecontractului cu pronunțarea în daune interese.

Problema analizată de noi este dacă una din părți, atunci când cealaltă nu dorește să execute obligația de a face, poate sesiza instanța în vederea pronunțării de către aceasta a unei hotărâri care să țină loc de act autentic notarial.

În literatura juridică s-a opus că suplinirea consimțământului părții ce a încheiat un astfel de antecontract și care refuză să încheie contractul în forma cerută de lege, ar reprezenta o executare silită și atipică a obligației asumate prin antecontract, cea de a face, realizându-se astfel o reparare în natură a prejudiciului suferit de creditor1.

De cele mai multe ori, cel care a fost nevoit să acționeze a fost promitentul cumpărător, el fiind acela care, achitând prețul, se afla, de regulă, în posesia bunului, stăpânindu-l de fapt, dar neîndeplinind condițiile cerute de lege, era doar titularul unui drept de creanță prescriptibil și, în principiu, opozabil doar cocontractantului său. Între 1958 – 1991, temeiul de drept al acțiunii prin care o parte putea cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, l-a constituit art. 12 din decretul 144/1958. Hotărârea judecătorească pronunțată în temeiul acestui articol suplinea consimțământul părților.

Prin art. 41 din Legea 50/1991, privind autorizația executării construcțiilor, a fost abrogat Decretul nr. 144/1958.

În contextul legislativ actual, în care nu mai există un text expres ce prevede obligația pentru o instanță de a aplica executarea în natura obligației de a face, prin pronunțarea hotărârii ce ar înlocui înscrisul notarial, s-a ridicat problema dacă mai poate fi pronunțată de o instanță o astfel de hotărâre, și dacă răspunsul ar fi afirmativ, care ar fi fundamentul juridic pentru aceasta.

Privind această problemă există două orientări, împărtășite și în jurisprudență:

Prima orientare1 consideră că, azi, instanțele nu mai sunt în drept să pronunțe hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare pentru următoarele considerente:

cât nu mai există norma juridică specială (art. 12, decretul 144/1958), instanța nu mai poate pronunța o hotărâre care să substituie consimțământul uneia dintre părți, instanța încălcând astfel libertatea de voință a uneia dintre părți2;

obligația de a face este una intuitu personae, deci acest act juridic nu e susceptibil de executare silită în natură, considerând că în această materie s-ar aplica art. 1705, Cod civil3.

Autorul citat consideră că soluția legală este aceea a rezoluțiunii pentru neexecutare de obligații, cu pronunțarea daunelor interese. În această situație ar avea incidență instituția daunelor cominatorii pentru constrângerea debitorului la executarea antecontractului4. Nu se exclude nici posibilitatea părților de a prevedea în conținutul contractului o clauză având încărcătura juridică a art. 12, Decretul 144/1958, în urma căruia instanțele, în temeiul art. 969, Cod civil, ar putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare.

În a doua orientare, există două curente de idei care ajung la același rezultat, acela că și acum instanțele sunt în drept să pronunțe hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare:

primul rând propune teoria drepturilor câștigate pentru persoanele care au încheiat acte juridice înainte de abrogarea Decretului nr. 144/1958. Într-o speță s-a statuat că în cazul unui antecontract încheiat la momentul în care Decretul 144/1958 era în vigoare, privind un imobil ce intra sub incidența lui, acest act normativ continuă să fie aplicabil raportului dintre părți, fiind vorba despre o situație excepțională de ultraactivitate, a unor prevederi legale abrogate1.

Acest punct de vedere, însă, contravine ideii că ultraactivitatea este o excepție de la principiul aplicării imediate a legii noi și se justifică printr-o prevedere specială a legii noi, neputându-se deduce pe cale de interpretare2.

al doilea curent de idei consideră că, după abrogarea decretului 144/1958 prin Legea nr. 50/1991, instanțele sunt de drept să pronunțe hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare (executare de natură atipică a obligației de a face). Ceea ce deosebește primul curent de al doilea este motivarea diferită și raționamentul juridic care a fundamentat soluția.

În urma abrogării Decretului nr. 144/1958 s-a revenit la regimul juridic de drept comun prevăzut de Codul civil. Deci, și în ceea ce privește executarea silită a obligației va trebui să se aplice regulile de drept comun.

Se consideră că, în cazul nerespectării obligației de a face (refuzul de a încheia contractul), se va aplica dreptul comun în materia executării silite a obligației de a face (art. 1073 și 1077, Cod civil).

Autorii primei orientări au criticat acest al doilea curent în ideea că primul nu ține cont de natura juridică a antecontractului și a obligațiilor pe care aceasta le generează – aceea de a fi intuitu personae.

Având în vedere situația actuală, instanța nu are obligația să pronunțe o astfel de hotărâre care să țină loc de act autentic, dar o poate pronunța în funcție de situația specială a speței3.

Considerăm că, în primul argument al primei teorii, „atâta timpcât nu există norma juridică specială, instanța nu se poate substitui părților”4. Textele generale se vor aplica atunci când nu există texte speciale (textele generale fiind 1073 și 1077).

Alt argument al primei teorii are la bază concepția că antecontractul și obligațiile pe care el le generează sunt intuitu personae.

După părerea noastră, antecontractul de vânzare – cumpărare și obligațiile pe care el le generează nu sunt intuitu persoane. Este admis că obligațiile născute din antecontract se transmit moștenitorilor în caz de moarte a uneia dintre părțile contractante, iar efectele antecontractului nu se sting, prin incapacitatea uneia dintre părți survenită ulterior încheierii actului1.

Dacă recunoaștem acest regim juridic al antecontractului de vânzare – cumpărare, e greu de susținut faptul că el ar fi unul intuitu personae, dacă nu i se aplică regimul juridic al contractului de vânzare – cumpărare.

Putem spune că punctul forte al primei orientări teoretice este ideea că șa încheierea oricărui contract trebuie să existe consimțământul persoanei, consimțământ ce nu poate fi substituit dincolo de voința părților, nici chiar de o instanță.

În ceea ce privește argumentul primei orientări, ce constă în afirmarea principiului liberului consimțământ, credem că poate fi combătut cel puțin în situația antecontractelor ce nu au fost concepute ca atare, ci ca și contracte de vânzare – cumpărare, dar, datorită nerespectării unor condiții de formă cerute ad-validitatem (forma autentică în cazul vânzării de terenuri – art. 46 din Legea nr. 18/1991), actul juridic devine nul ca și contract de vânzare – cumpărare și, datorită principiului conversiunii actelor juridice, putem interpreta actul respectiv ca și antecontract.

Conform părerii proprii, consimțământul pe fond, în cazul acestor acte juridice, ce nu au fost concepute ca antecontracte, a fost dat la încheierea lui, iar afirmația „dacă s-ar da o hotărâre care să țină loc de act autentic s-ar suplini consimțământul uneia dintre părți”, credem că nu rezistă în ipoteza pe care am prezentat-o mai sus, ci ar duce la o protecție a relei credințe.

Pentru ipoteza „antecontractelor născute și imaginate ab initio de părți, ca atare”, problema e mai nuanțată, pentru că ne aflăm pe un teren dominat de două principii de drept:

principiul manifestării libere a consințământului1

principiul executării în natură a obligațiilor civile2

Este foarte greu de ales între unul dintre aceste principii, bogate ca încărcătură juridică și, alegând unul, optezi pentru o soluție juridică fundamental diferită, celei pe care ai fi ales-o dacă ai fi optat pentru celălalt.

Mai intervine, totodată, un principiu ab initio de etică, de morală, dar care azi e filozofia fundamentală ce se regăsește în orice instituție a dreptului, în general, a dreptului civil, în special – principiul bunei credințe3.

Dacă partea e de bună credință (fie că ea este promitent cumpărător sau vânzător) și sunt îndeplinite și celelalte condiții ale promovării acțiunii pe temeiul art. 1073 și 1077, instanța, ținând cont de acest aspect, ar fi în drept să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare.

După părerea noastră, aceasta e cea mai rezonabilă situație pe care am analizat-o.

Ipoteza în care promitentul vânzător înstrăinează bunul unei alte persoane

Când am analizat obligațiile promitentului vânzător am văzut că există autori care consideră că acesta, pe lângă obligația de a face (de a încheia contractul de vânzare – cumpărare), mai are și obligația de a nu face (adică de a se abține să încheie acte de dispoziție cu terți, cu privire la bunul promis).

Întâlnim mai multe situații:

soarta actului subsecvent încheiat de promitentul vânzător cu terțul dobânditor;

instanța este îndreptățită sau nu, dacă promitentul vânzător a înstrăinat bunul, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic notarial de înstrăinare.

Cele două aspecte sunt înrudite. Prima situație are mai multe opinii:

considerarea ca valabilă a contractului încheiat de promitentul vânzător cu terțul dobânditor;

b) ideea anilabilității actului subsecvent de înstrăinare având ca temei nerespectarea obligației de a nu face de către promitentul vânzător pe care acesta și-a asumat-o prin încheierea contractului. Acest punct de vedere îl găsim neîntemeiat, având în vedere faptul ca anulabilitatea e o sancțiune ce nu poate fi dedusă decât din încălcarea unei dispoziții legale de către părți, la încheierea unui act juridic, ceea ce nu este cazul în ipoteza pe care o analizăm;

c) posibilitatea introducerii pauliene a beneficiarului cumpărător (art. 975, Cod civil), având ca finalitate revocarea actului de înstrăinare o considerăm inadmisibilă, întrucât, în ipoteza pe care o discutăm nu e respectată condiția fundamentală de promovare a acțiunii pauliene, adică aceea de a crea starea de insolvabilitate a debitorului prin înstrăinarea bunului din patrimoniul său.

Considerăm că, în principiu, contractul de înstrăinare încheiat de promitentul vânzător este valabil sub rezerva cazului în care ar fi un act fraudulos și, aplicând principiul fraus omnia corumpit, actul ar fi lovit de nulitatea absolută.

Dacă actul încheiat de promitentul vânzător este un act fictiv ca varietate de simulație, atunci beneficiarul cumpărător ar avea deschisă calea acțiunii în declararea simulației1.

Ca urmare, pentru analiza celei de-a doua situații, pornind de la soluția primei situații, validitatea actului de înstrăinare încheiat de promitent cu un terț (cu condiția de a nu fi fraudă la lege), instanța nu va mai putea să pronunțe o hotărâre ce ține loc de act autentic notarial. Ea nu are această posibilitate, pentru că promitentul vânzător nu mai este proprietar al bunului. Singura posibilitate pe care o are beneficiarul cumpărător este de a cere rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare, cu cererea de daune interese. Posibilitatea pentru instanță (de a pronunța o hotărâre ce ține loc de act autentic) există în următoarele două ipoteze:

când se constată anterior nulitatea actului de înstrăinare, datorită aplicării principiului fraudării legii;

când actul de înstrăinare e fictiv și anterior s-a admis acțiunea în declararea simulației.

Problemă specială privind antecontractul încheiat de un soț, în calitate de promitent vânzător, având ca obiect un imobil, bun comun

Antecontractul de vânzare – cumpărare, încheiat de unul dintre soți, în calitate de promitent vânzător, privitor la un imobil bun comun, este, în opinia noastră, un act juridic valabil, întrucât nu are ca efect modificarea sau transferul unui drept real existent, acest antecontract născând doar obligații de a face. Asemenea convenții nu diminuează masa bunurilor comune, iar valabilitatea lor nu este condiționată de existența consimțământului expres al ambilor soți, însă ele nu sunt opozabile soțului neparticipant, acesta fiind terț față de actul juridic astfel încheiat1.

Ne adresăm întrebarea dacă beneficiarul cumpărător va putea să obțină executarea silită a obligației promitentului vânzător. În principiu, răspunsul este negativ. Faptul că recunoaștem validitatea antecontractului astfel încheiat nu înseamnă că instanța va putea să admită cererea beneficiarului cumpărător pentru executarea silită a obligației de a face asumată de promitentul vânzător. Una din condițiile pentru promovarea unei astfel de acțiuni este aceea ca promitentul să fie proprietar al bunului în momentul pronunțării hotărârii judecătorești. Faptul că el nu e unic proprietar, iar celălalt soț nu și-a manifestat consimțământul expres sau tacit în momentul încheierii convenției sau ulterior, pune instanța în imposibilitatea de a pronunța o hotărâre întemeiată în drept pe dispozițiile art. 1073 – 1077, Cod civil.

Posibilitatea pronunțării hotărârii care să șină loc de act autentic notarial, poate exista pentru instanță doar dacă celălalt soț și-a manifestat consimțământul expres sau tacit chiar după încheierea actului1. dacă nu s-a întâmplat acest lucru, singura posibilitate pentru beneficiarul cumpărător este aceea de a cere rezoluțiunea antecontractului pentru nerespectarea obligației asumate de către promitent.

Condițiile de admisibilitate ale acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic notarial

Existența unui antecontract valabil încheiat. Fiind o convenție ca oricare alta, antecontractul trebuie să îndeplinească condițiile de validitate prevăzute de art. 948-968, Cod civil.

Dovedirea antecontractului în condițiile dreptului comun. O dată cu abrogarea art. 12, Decretul 144/1958, care condiționa expres admiterea acțiunii de încheierea contractului, în forma unui înscris sub semnătură privată, din care să rezulte obligațiile părților, promovarea acțiunii nu mai e condiționată de forma scrisă a antecontractului. De aici rezultă că dovedirea acestuia urmează să se facă în conformitate cu dreptul comun în materie de probe (art. 1191-1198, Cod civil).

Refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de vânzare – cumpărare. Această condiție reprezintă interesul promovării unei asemenea acțiuni, aceasta fiind determinată de refuzul uneia dintre părți de a se prezenta la notar, în vederea autentificării actului.

Partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile din atecontract. Respectarea acestei condiții nu trebuie privită rigid, astfel că promitentului cumpărător îi rămâne deschisă calea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic, chiar dacă nu a achitat ratele din preț la termenele fixate de părți, acest lucru datorându-se promitentului vânzător, dar întregul preț este apoi achitat în timpul procesului.

Promitentul vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi bunul la data pronunțării hotărârii judecătorești. Întrucât, prin hotărârea ce se pronunță se operează un transfer de proprietate, instanța învestită cu judecarea cauzei trebuie să verifice în prealabil dacă promitentul vânzător este proprietar, căci doar în acest caz acțiunea e admisibilă, nefiind de conceput ca promitentul cumpărător prin înțelegere cu promitentul vânzător, să-și constituie, fără temei legal, un titlu de proprietate asupra bunului aparținând unui terț1. de asemenea, cu acelși prilej, instanța trebuie să verifice dacă nu cumva în raport cu dispozițiile legale ce stabilesc anumite incapacități de a dobândi unele bunuri, promitentul cumpărător se afla în situația de a nu obține legal bunul promis.

Prescripția dreptului la acțiune în sensul material. Pentru a fi admisă acțiunea, trebuie ca dreptul la acțiune al reclamantului să nu fie prescris. În ceea ce privește prescripția extinctivă, evidențiem două aspecte:

un prim aspect vizează termenul de prescripție aplicabil acțiunii întemeiate pe art. 1073-1077, Cod civil. Termenul de prescripție este cel general, de 3 ani, aplicabil în materia drepturilor de creanță, în baza art. 3 alin. 1, Decretul nr. 167/19581.

un alt aspect vizează existența unui caz de întrerupere a termenului de prescripție, adică situația prevăzută de art. 16, alin. 1, lit. a, Decretul nr. 167/1958. Ea presupune întreruperea prescripției prin recunoașterea de către debitor, dacă beneficiarul cumpărător a intrat în posesia bunului.

5. Probleme procesuale specifice

Competența

Din punct de vedere al competenței materiale, instanța competentă să rezolve cererea este judecătoria sau tribunalul, după caz (art. 1 sau art. 2, Codul de procedură civilă).

Cu privire la competența teritorială, atunci când bunul ce formează obiect al litigiului e un imobil, se pot susține două variante:

prima, conform căreia instanța competentă din punct de vedere teritorial ar fi aceea din raza domiciliului pârâtului (art. 5, Cod de procedură civilă);

alta, conform căreia instanța competentă ar fi aceea din raza locului situării imobilului (art. 13, Cod de procedură civilă).

Dacă s-ar aplica art. 13, Cod de procedură civilă, aflându-ne într-un caz de competență teritorială exclusivă, dacă ar fi sesizată o instanță necompetentă, toate actele de procedură, îndeplinite de acea instanță vor fi, în principiu, nule. Necompetența instanței poate fi invocată în orice stare a pricinii în fața instanței de fond, pentru prima oară, în apel sau chiar în recurs. Totodată, necompetența instanței poate fi invocată și pe calea contestației în anulare de drept comun, în condițiile speciale prevăzute pentru această cale extraordinară de atac.

Dacă s-ar aplica art. 5, Cod de procedură civilă, aflându-ne într-o pricină privitoare la bunuri, norma având caracter dispozitiv, nulitatea având caracter relativ, aceasta nu poate fi invocată decât până în prima zi de înfățișare în fața instanței de fond.

Având în vedere că cererea privind executarea obligației de a face este una personală, (întemeiată pe un drept de creanță), iar nu una reală, competența teritorială aparține instanței din raza domiciliului pârâtului1.

Probleme speciale privind executarea hotărârii

Hotărârea judecătorească reprezintă un titlu de proprietate similar celui pe care părțile și le-ar fi constituit, prezentându-se la notarul public pentru autentificarea actului.

Fostul Tribunal Suprem a judecat într-o speță, statuând că hotărârea judecătorească în discuție este constitutivă de drepturi, iar executarea ei este supusă termenului general de prescripție, de 3 ani, calculat de la data când a luat naștere dreptul de a cere executare silită2.

Într-o altă speță, însă, aceeași instanță a statuat că dreptul izvorât din hotărârea judecătorească și cel izvorât din actul notarial este imprescriptibil pe cale extinctivă3.

Întrucât, între cele două soluții există o contradicție aparentă, se impun anumite precizări:

Potrivit art. 404. Cod de procedură civilă și art. 6, Decretul 167/1958, hotărârea judecătorească ce nu s-a executat timp de 3 ani de la data rămânerii ei definitive, nu se mai poate executa și va pierde puterea lucrului judecat. După cum s-a statuat în decizia de îndrumare nr. 4 a Plenului Tribunalului Suprem, în termenul general de prescripție se prescrie și dreptul de a cere executarea silită a titlurilor privitoare la drepturile reale de proprietate, uzufruct, uz, abitație, servitute și superficie1.

Așa cum a precizat doctrina, doar hotărârile executorii își pierd autoritatea lucrului judecat, nu și cele care nu sunt susceptibile de executare silită, cum sunt, de exemplu, hotărârile constitutive de drepturi sau hotărârile pronunțate în cadrul acțiunilor în constatare2.

Plecând de la faptul că hotărârea judecătorească poate avea un conținut divers, trebuie făcută distincție între dispozițiile nesusceptibile de executare silită și cele susceptibile de o astfel de executare.

Astfel, partea cea mai importantă din hotărâre – aceea prin care se dispune transferul dreptului real de proprietate – fiind constitutivă de drepturi, nu e susceptibilă de executare. În legătură cu aceasta, nu se poate pune nici problema prescripției executării ei, prin ea însăși, această dispoziție fiind o executare silită atipică a unei obligații de a face3.

În schimb, dispozițiile din hotărâre (acelea prin care se dispune, de exemplu: plata prețului sau predarea bunului) sunt susceptibile de executarea silită, deci prescriptibile în 3 ani de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

Concluzionând, așa cum nu se poate pune problema prescripției extinctive a dreptului de proprietate transferat printr-un act autentic notarial, tot astfel nu se poate pune nici problema prescripției extinctive a unui drept similar transferat prin hotărâre judecătorească. Indiferent de calea prin care s-a realizat transferul lui, dreptul de proprietate este și rămâne un drept imprescriptibil pe cale extinctivă.

CAPITOLUL IV

Concluzii

În acest studiu ne-am propus să facem o radiografie a lucrării, amintind cele mai importante probleme juridice prin gradul de subtilitate și controversabilitate, precum și soluțiile la care ne-am oprit, iar acolo unde considerăm că se impune o reglementare juridică nouă sau modificarea celei existente, vom face propuneri în acest sens. Vom face două categorii de propuneri de lege ferendă; unele vor viza fondul problemei, iar altele vor viza anumite modificări ale termenilor folosiți de legiuitor și care sunt susceptibili de confuzii, ori nu sunt în măsură să facă receptat sensul normelor juridice.

Prima problemă controversată a apărut în capitolul legat de forma contractului de vânzare – cumpărare și a fost legată de stabilirea domeniului de aplicare a regulii prevăzută de art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991.

Divergența în doctrină este dată de faptul că nu toți autorii sunt de acord în ceea ce privește semnificația juridică a termenului de înstrăinare. Am înțeles prin act de înstrăinare, orice act translativ de proprietate. Actele ce vizează constituirea altor drepturi reale (de exemplu, uzufruct, superficie) nu se supun regulile prevăzute de art. 46.

O altă problemă, tot în materia formei, se referă la alte posibile situații în care contractul de vânzare – cumpărare are caracter solemn. O primă situație este reprezentată de contractul de vânzare – cumpărare care are ca obiect o construcție situată pe un teren.

În ceea ce ne privește am considerat că acest contract este consensual, dreptul de proprietate transmițându-se prin simplul acord de voință asupra construcției, iar asupra terenului se naște un drept de superficie.

În materia condițiilor de fond ale contractului de vânzare – cumpărare s-au pus foarte multe probleme interesante din punct de vedere al raționamentelor juridice folosite în rezolvarea lor, foarte multe dintre ele fiind controversate. În continuare, le vom aminti telegrafic pe cele mai importante dintre ele.

În materia capacității dorim să amintim următoarele probleme:

O incapacitate, în materie de vânzare – cumpărare, care ridică probleme subtile o constituie cea prevăzută de art. 1307 cod civil (care interzice vânzarea între soți). Două probleme controversate se pun cu privire la această incapacitate: sancțiunea, în cazul nerespectării acestei interdicții și problema calității procesuale active, corelată cu ideea de interes în promovarea acțiunii în justiție.

În ceea ce privește sancțiunea, în ciuda controversei, după părerea noastră, este anulabilitatea contractului, iar nu nulitatea absolută, având în vedere faptul că legiuitorul, prin intermediul acestei norme juridice a dorit să protejeze interese individuale, iar nicidecum un interes public.

În ceea ce privește calitatea procesuală activă, în cadrul acțiunii în anulabilitatea contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu nerespectarea acestei interdicții, problema este de asemenea controversată, existând două puncte de vedere. În ceea ce ne privește, am considerat că trebuie să distingem după cum vânzarea reprezintă sau nu o donație deghizată. Dacă vânzarea este reală nu sunt probleme și nu există controversă, în sensul că ambii soți și avânzii lor cauză au atât calitatea procesuală activă cât și interes.

Dacă vânzarea este fictivă (donație deghizată), considerăm că ambii soți au calitate procesuală activă, însă numai soțul donator și avânzii cauza ai acestuia au interes în promovarea unei astfel de acțiuni, nu și soțul donator și avânzii cauza ai acestuia.

Propunem reformularea art. 1307 Cod Civil, astfel: „Contractul de vânzare – cumpărare între soți este anulabil”.

Credem că, prin prevederea expresă în reglementare a sancțiunii s-ar elimina controversa cu privire la felul nulității aplicabile (absolută sau relativă).

În ceea ce privește art. 1308 Cod civil, acest articol prevede patru incapacități speciale (în materie de vânzare). O problemă a ridicat termenul folosit în textul lege „adjudecatari….”, ce a determinat pe unii autori să reducă în mod nejustificat sfera situațiilor care intră sub incidența acestui text (considerau că aceste incapacități se aplică numai în cazul vânzării la licitație publică).

O altă problemă controversată legată tot de art. 1308 Cod civil, vizează sancțiunea ce intervine în cazul nerespectării prohibiției: nulitate absolută sau relativă?

Ne-am raliat opiniei dominante care consideră că sancțiunea aplicabilă este nulitatea relativă, argumentul esențial folosit de autori, îl constituie natura interesului protejat și anume un interes particular, iar nu un interes public.

În viitorul nostru Cod Civil credem că legiuitorul va trebui să mențină aceste incapacități, dar va trebui să opereze niște schimbări de formă 8de terminologie).

Textul ar putea să aibă următorul conținut:

„Nu pot cumpăra, în nume propriu sau prin persoane interpuse:

1. tutorii pentru bunurile de sub a lor tutelă, până când socotelile nu au fost date și aprobate;

2. mandatarii pentru bunurile primite de la mandant, în vederea vânzării;

3. rămâne neschimbat;

4. funcționarii publici pentru bunurile din domeniul privat al statului, atunci când se vând prin intermediul lor.

Sancțiunea, în cazul nerespectării acestor incapacități este anulabilitatea contractului de vânzare – cumpărare astfel încheiat.”

În art. 1309 Cod Civil, unde este reglementată incapacitatea magistraților și a avocaților de a dobândi creanțe litigioase de competența Curții de apel în a cărei rază își desfășoară activitatea, se ridică o problemă specială legată de domeniul de aplicare a incapacității și anume aceea de a ști dacă aceasta se aplică și vânzării la licitație publică.

Din cele două rezolvări, am optat pentru teoria dup care, textul de lege nu vizează această ipoteză având în vedere că excepțiile sunt de strictă interpretare și aplicare.

De asemenea, o problemă foarte interesantă în legătură cu art. 1309 Cod Civil este legată de conținutul noțiunii de drept litigios folosit de norma juridică. După cum am stabilit în această materie, spre deosebire de materia retractului litigios, printr-un asemenea drept înțelegem nu numai drepturile care fac obiectul unui litigiu, ci și asupra căror există riscul nașterii lui (dubius eventus litis).

Ținând seama și de acest aspect considerăm că în viitorul nostru Cod Civil textul de lege care va reglementa această incapacitate, ar trebui să fie:

„Judecătorii, procurorii și avocații nu pot cumpăra creanțe litigioase care sunt, sau pot fi de, competența Curții de Apel în a cărei rază își desfășoară activitatea. Contractul încheiat cu nerespectarea acestei incapacități este lovit de nulitate absolută”.

Înainte de a epuiza problemele cele mai interesante și controversate în materia incapacităților, trebuie să semnalăm faptul că în această materie am calificat ca fiind incapacitate, situația prevăzută de art. 9 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

După părerea noastră această normă juridică cuprinde o incapacitate specială în materie de vânzare – cumpărare a chiriașilor, cărora legea le interzice să cumpere casa în care locuiesc, dacă se îndeplinesc condițiile cerute în ipoteza normei.

În materia consimțământului, problemele de interes sunt numeroase. În rândurile ce urmează le vom reaminti pe cele mai importante. Cele mai interesante și subtile probleme juridice pe care le-am discutat, au fost probleme legate de dreptul de preemțiune. Am analizat, pe larg, cele trei drepturi de preemțiune care aveau legătură directă cu materia contractului de vânzare – cumpărare reglementate în dreptul civil român (dreptul de preemțiune prevăzut de art. 48 din Legea nr. 18/1991 și de art. 9 din Legea nr. 16/1994, dreptul de preemțiune reglementat de art. 37 din Legea nr. 33/1994 și dreptul de preemțiune reglementat de art. 52 din Codul Silvic).

În ceea ce privește dreptul de preemțiune prevăzut de art. 48 din Legea nr. 18/1991 dorim să amintim câteva din multele probleme interesante pe care le-am discutat în lucrare.

O primă problemă este legată de titularii dreptului de preemțiune și se referă la faptul că dacă coindivizarul este sau nu titular al unui drept de preemțiune. Având în vedere că art. 48 vorbește de coproprietar, ne-am raliat opiniei după care acesta nu este titular al dreptului de preemțiune.

Cu privire la vecini, de remarcat este faptul că art. 48 se referă la vecinul proprietar, iar nu și la alt titular de drepturi reale asupra terenului vecin 8de exemplu, uzufructuar).

Cu privire la arendaș, ca titular al dreptului de preemțiune, s-a pus în discuție următoarea problemă, în literatura juridică. S-a considerat că arendașul este titular al dreptului de preemțiune în cazul în care proprietarul unui teren agricol în extravilan a încheiat cu arendașul contractul de arendare; dacă contractul a fost încheiat de un alt titular al dreptului de preemțiune1.

Nu am împărtășit acest punct de vedere pentru că am considerat că printr-o astfel de interpretare se ignoră natura juridică a dreptului de preemțiune care este un drept ce decurge din lege, neavând nici o relevanță persoana cu care arendașul a încheiat contractul, în măsura în care aceasta avea aptitudinea de a încheia respectivul contract, importantă fiind calitatea de arendaș, legea referindu-se la arendaș fără să distingă acest aspect.

O altă persoană controversată este legată de forța obligatorie a ofertei de vânzare (înștiințarea făcută ADAR – ului.). cu alte cuvinte, problema pe care am discutat-o a fost aceea de a ști dacă oferta trebuie menținută în termenul de 30 de zile reglementat de lege.

Considerăm că în acest caz, prin derogare de la dreptul comun în materia încheierii contractului între absenți (art. 37, Cod comercial), oferta este irevocabilă în termenul prevăzut de lege, având în vedere natura imperativă a textului de lege care reglementează dreptul de preemțiune (inclusiv cel referitor la termenul de 30 de zile).

O altă problemă delicată se referă la procedura de exercitarea dreptului de preemțiune, atâta timp cât nu există ADAR – ul.

Aici soluția este a exercitării dreptului de preemțiune prin comunicare directă între proprietarul termenului și titularul acestui drept. Nu împărtășim nici teza imposibilității încheierii contractelor de vânzare – cumpărare de terenuri agricole în extravilan până la înființarea ADAR – ului, nici teza neaplicării art. 48 și 49 din lege.

În analiza pe care am făcut-o dreptului de preemțiune, reglementa de legea exproprierii pentru cauza de utilitate publică (art. 37 din Legea 33/1994) am ținut seama, în principal, de aceleași aspecte ca și în cazul dreptului de preemțiune reglementat de Legea nr. 18/1991 8noțiune, natură juridică, delimitare, titular, domeniu, mod de exercitare) încercând să relevăm aspectele specifice ale acestui drept.

Un prim aspect se referă la calificarea acestui drept ca drept de preemțiune, deși legiuitorul folosește expresia „drept prioritar la dobândire”.

Un al doilea aspect se referă la delimitarea dreptului de preemțiune față de dreptul de retrocedare.

Un al treilea aspect se referă la sancțiunea aplicabilă în cazul nerespectării acestui drept, având în vedere că legiuitorul tace asupra acestei chestiuni. Am considerat, că de fiecare dată, atunci când sancțiunea nulității este virtuală, precumpănitor în a stabili felul nulității, îl reprezintă natura interesului protejat.

De aceea considerăm că sancțiunea este anulabilă contractului de înstrăinare încheiat cu nerespectarea dreptului.

Având în vedere că legiuitorul tace, și sub aspectul persoanei îndreptățite să introducă acțiunea în anulabilitate, am pus în discuție persoana care poate introduce o astfel de acțiune.

Considerăm că pentru identitate de rațiune (ubi eadem este ratio, ibi eadem o esse debet) soluția trebuie să fie aceeași ca și în materia dreptului de preemțiune instrumentat de Legea nr. 18/1991 și anume calitate procesuală activă trebuie să aibă persoana al cărei interes a fost nesocotit prin încheierea actului juridic (în cazul nostru proprietar al imobilului expropriat).

Ținând seama de aceste aspecte, facem o propunere pentru modificarea art. 37 din Legea nr. 33/1994 în următorul sens:

– înlocuirea termenului „drept prioritar la dobândire” cu „drept de preemțiune”:

– prevederea expresă în conținutul textului a sancțiunii anulabilității contractului;

– o prevedere care să conțină dreptul la acțiune în anulabilitate a fostului proprietar.

Toate aceste modificări ale textului de lege inițial le găsim benefice pentru posibilitățile de interpretare divergentă ale acestuia.

Cu privire la dreptul de preemțiune prevăzut de art. 52 Cod Silvic, propunem ca expresia folosită în teza finală a articolului „vânzarea…este nulă de drept” să fie înlocuită cu „vânzare…este lovită de nulitate absolută”. Propunem această modificare având în vedere că terminologia folosită de legiuitor este necorespunzătoare, fiindcă nulitatea, așa cum am avut ocazia să amintim pe parcursul lucrării reprezintă o sancțiune care trebuie constatată întotdeauna de instanță, în sistemul privat românesc. De aceea, considerăm că, în general, atunci când legiuitorul dorește o terminologie în modul…lovit de nulitatea absolută, sau nul și să evite expresia de drept.

În materia antecontractului unilateral de vânzare reamintim două probleme:

– ipoteza antecontractului unilateral fără termen în care problema este de a ști cât timp va fi obligat promitentul în temeiul unui astfel de act juridic;

– a doua problemă este aceea de a ști dacă pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare mai este sau nu necesar consimțământul promitentului (care fusese odată exprimat cu ocazia încheierii promisiunii)1.

În ceea ce privește antecontractul sinalagmatic de vânzare – cumpărare, reamintim că această convenție poate fi concepută de părți ca atare sau poate rezulta din aplicarea principiului conversiunii actelor juridice. Ultimul tip de antecontract poate rezulta din faptul că părțile contractante nu respectă una sau mai multe condiții de fond; de exemplu: vânzătorul nu este proprietarul bunului sau de formă (forma autentică) și atunci, deși convenția este nulă, manifestarea de voință a părților are valoare de antecontract.

Cele mai multe aplicații în această materie sunt date de o serie de acte juridice încheiate în perioada în care erau în vigoare reglementările restrictive cu privire la circulația imobiliară de până în 1989, acte juridice care nu respectau condițiile de formă la data la care au fost încheiate, prin aplicarea principiului conversiunii, acestea au ajuns să aibă valoarea unor antecontracte.

Poate cea mai subtilă problemă a studiului pe tema antecontractului de vânzare – cumpărare se referă la posibilitatea executării în natură a obligației promitentului vânzător, în cazul refuzului acestuia de a încheia contractul de vânzare – cumpărare, în condițiile inexistenței unui text de lege special care să reglementeze situația. Problema este controversată atât în teorie, cât și în practică. Am adoptat un punct de vedere elastic, în sensul că instanța nu mai este obligată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic notarial, dar ea are dreptul ca atunci când constată că sunt îndeplinite anumite condiții, întotdeauna ținând seama de buna credință a părților și bazându-se în drept pe două texte generale – art. 1073 și 1077 Cod Civil – să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.

În ceea ce privește o reglementare viitoare în materia antecontractului, credem că aceasta trebuie să intervină în viitorul nostru cod civil, nu neapărat într-o materie specială, cum este vânzarea. Credem că mai potrivit ar fi o reglementare cu caracter general. După părerea noastră, credem că acesată reglementare trebuie să facă o dublă distincție: între condițiile de fond și cele de formă ale antecontractului.

Dacă, cu privire la condițiile de fond ar putea exista o similitudine între antecontract și contractul care îi urmează, din punct de vedere al formei, credem că legiuitorul ar trebui să se îndepărteze de soluția adoptată de legiuitorul elvețian1.

În opinia noastră, antecontractul ar trebui să fie supus principiului consensualismului, în orice situație, datorită faptului că între antecontract și contractul pe care îl precede există diferență de gravitate.

Propunem, de asemenea, apariția unei reglementări exprese asemănătoare cu cea existentă în fostul art. 12 din decretul nr. 144/1958, care să se oblige instanța, în anumite condiții, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare.