Vanzarea Constructiilor

*** CUPRINS ***

CAPITOLUL I

CONSIDERATII GENERALE

Sectiunea I: ISTORIC

Sectiunea a II-a : REGLEMENTARE LEGALA

Sectiunea a III-a : REGIMUL JURIDIC AL INSTRAINARII

CONSTRUCTIILOR PÂNĂ ÎN 1989

CAPITOLUL II

NOTIUNEA SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI

DE VANZARE – CUMPARARE A CONSTRUCTIILOR

Sectiunea I : NOTIUNE

Sectiunea a II-a : CARACTERE JURIDICE

CAPITOLUL III

CONDITII DE VALIDITATE A CONTRACTULUI DE VANZARE

CUMPARARE A CONSTRUCTIILOR

Sectiunea I : CONSIMTAMANTUL PARTILOR

A. PROMISIUNEA DE VANZARE

B. PACTUL DE PREFERINTA

Sectiunea a II-a: CAPACITATEA PARTILOR. INCAPACITATI SPECIALE

Secțiunea a III-a OBIECTUL

Sectiunea a IV- a CAUZA

CAPITOLUL IV

OBIECTUL CONTRACTULUI DE VANZARE – CUMPARARE A

CONSTRUCTIILOR

Sectiunea I : CONSTRUCTIA

Sectiunea a II-a : PRETUL

CAPITOLUL V

EFECTELE CONTRACTULUI DE VANZARE – CUMPARARE A

CONSTRUCTIILOR

Sectiunea I : INTERPRETAREA CLAUZELOR CONTRACTUALE

Sectiunea a II-a : OBLIGATIILOR VANZATORULUI

PREDAREA CONSTRUCTIEI VANDUTE

OBLIGATIA DE GARANTIE

– GARANTIA CONTRA EVICTIUNII

– GARANTIA CONTRA VICIILOR

Sectiunea a III-a : OBLIGATIILE CUMPARATORULUI

PLATA PRETULUI

LUAREA IN PRIMIRE A CONSTRUCTIEI VANDUTE

SUPORTAREA CHELTUIELILOR VANZARII

CAPITOLUL VI

VARIETATI DE VANZARE A CONSTRUCTIILOR

Sectiunea I: VANZAREA UNEI MOSTENIRI

Sectiunea a II-a: VANZAREA DE DREPTURI LITIGIOASE

CAPITOLUL VII

REGIMUL JURIDIC AL INSTRAINARII CONSTRUCTIILOR DUPA

ANUL 1989

Sectiunea I : REGIMUL JURIDIC AL INSTRAINARII CONSTRUCTIILOR

IN TEMEIUL DECRETULUI –LEGE NR.61 /1990, AL LEGII

NR.85/1992 ,AL LEGII NR.76 / 1994 ,PRECUM SI AL LEGII

NR.144/1996

Sectiunea a II-a : REGIMUL JURIDIC AL INSTRAINARII LOCUINTELOR ÎN TEMEIUL LEGII NR.112 / 1995 .

CAPITOLUL VIII

ELEMENTE DE PUBLICTATE IMOBILIARĂ

Sectiunea I : ISTORIC

Sectiunea a II-a : SISTEMUL PUBLICITATII IMOBILIARE IN REGIMUL LEGII NR.7 /1996 .

Sectiunea a III-a : EFECTELE PUBLICITATII IMOBILIARE

CAPITOLUL IX

ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA AGENTIEI NATIONALE PENTRU LOCUINTE

Sectiunea I : OBIECTUL DE ACTIVITATE AL A.N.L.

Sectiunea a II-a : ATRIBUTIILE A.N.L.

Sectiunea a III-a : ORGANIZAREA SI DESFASURAREA ACTIVITATII A.N.L.

=== Vanzarea constructiilor17 ===

CAPITOLUL I

CONSIDERATII GENERALE

Sectiunea I

SCURT ISTORIC

S-a afirmat (Herodot) că geto-dacii fac parte din grupul etnic al tracilor care, era cel mai numeros dupa cel al indienilor.

Vechii autori, precum si descoperirile arheologice, ne arata ca tracii au trait si au creat o stralucita civilizatie cuprinsa intre Marea Egee, la sud, si zona Pripetului, la nord, Dunarea -Panonica, la vest si zona Bugului la est.

Prezenta statornica a geto-dacilor pe teritoriul patriei noastre este mentionata de catre izvoarele istorice inca din prima jumatate a mileniului I i.e.n.

Prima stire istorica asupra geto-dacilor o datoram lui Herodot care, in Istoriile sale, relateaza in detaliu desfasurarea campaniei regelui persilor Darius, asupra scitilor in anul 514 i.e.n., conform careia neamurile tracice s-au plecat unul dupa altul, cu exceptia getilor, care desi au opus ”o rezistenta indaratnica, fura supusi indata, cu toate ca sunt cei mai drepti si mai viteji dintre traci”.

Aceasta marturie are o semnificatie aparte caci ni-i infatiseaza pe stramosii nostri ca pe cei mai viteji si mai drepti dintre traci, hotarati sa-si apere cu orice pret independenta, virtuti pe care mai apoi istoria a venit sa le confirme cu prisosinta.

De mai bine de 2000 de ani, locuitorii acestor tinuturi nu au facut altceva, n-au ravnit la bunurile altora, ba mai mult au trebuit sa si le apere pe ale lor de “pohtele “ navalitorilor tabarati de aiurea, precum lacustele asupra pamantului sfant in care se aflau mormintele mosilor si stramosilor, dar mai ales rodul muncii celor vii.

S-a afirmat de multe ori intemeiat ca “pamantul a fost din totdeauna dragostea si suferinta romanului…”.

Dintr-o oda a lui Horatiu, ca si din scrierile exilatului la Pontus Euxinius, Publius Ovidius avem stiri conform carora existau doua tipuri de proprietate : proprietatea comuna si proprietatea privata.

In Dacia provincie romana s-au exercitat, in paralel, doua dorme de proprietate asupra pamantului : proprietate provinciala si proprietate quiritara.

Potrivit unei reguli stravechi, pamanturile cucerite treceau in proprietatea statului roman cu titlul de ager publicus, dar in fapt ele erau stapanite de catre autohtoni. Acestia, dupa cum ne spune Gaius, II, 7 exercita asupra pamantului “ o posesiune sau uzufruct”.

Ca mijloace de dobandire a proprietatii peregrinii romani foloseau :

ocupatiunea, unul dintre cele mai vechi moduri de dobandire a proprietatii, in care romanii considerau ca dusmanii nu aveau nici un drept, asa incat lucrurile dobandite de la invinsi erau considerate ale nimanui/res nulius si intrau automat in proprietateta statului roman ;

traditiunea, care era un act de drept al gintilor utilizate la origine numai pentru transmiterea proprietatii asupra lucrurilor/nec mancipi.

Totusi, acest tip de proprietate avea imperfectiuni de aparare mai ales cand era dobandita, “a non domino”, adica de la o persoana care nu avea calitatea de proprietar. Spre a corecta aceasta lacuna legislativa, imparatii Sever si Caracalla, au instituit printr-un rescript din anul 199 e.n. “praescriptuo logi temporis” sau “longae possessionis” – in conformitate cu care cei care posedasera 10 ani intre prezenti sau 20 de ani intre absenti un fond provincial, puteau respinge cu succes actiunea de revendicare a proprietarului.

Totusi, regimul juridic al proprietatii, acel “dominium” specific dreptului roman dadea drept de stapanire totala numai imparatului, locuitorilor provinciei revenindu-le numai o stapanire limitata “possessio” si “usufructus”.

Pentru cetateni, se aplicau institutiile “mancipatiunii in iure cessio“ si “usucapiune”, – instrumente care nu erau accesibile peregrinilor din Dacia.

Urmarind dinamica formelor de proprietate, constatam ca unele dintre ele-stravechi-continua sa existe si in feudalismul dezvoltat cum este mai ales, proprietatea taranilor organizati in obste alaturi de care se dezvolta, cele care apartin domnilor, boierilor, manastirilor, orasenilor.

Proprietatea taraneasca asupra pamantului corespunde stadiului de dezvoltare a obstei, care pastreaza modul de stapanire devalmasa, dar cu accentuarea tendintei de desprindere din devalmasie si de crestere a stapanirii personale.

In principiu, Legea Tarii permitea instrainarea pamanturilor din obste, atat a celor devalmase cat si a celor personale, cu conditia respectarii dreptului de preemtiune, in acest mod obstea incercand sa-si pastreze unitatea si sa impiedice intrarea unor persoane straine.

Proprietatea nobiliara – dreptul asupra unei astfel de proprietati avea ca obiect mosiile boieresti, bisericesti si domnesti.

Proprietatea nobiliara s-a intins pe doua cai : pri acapararea proprietatilor taranesti s-au prin exploatarea muncii taranilor.

Proprietatea boiereasca provenita din mostenire, era intarita de domni si se instraina cu respectarea dreptului de protimis al rudelor. O sursa importanta de crestere a proprietatii boieresti a fost donatia domneasca – miluirea – acordata pentru serviciile militare aduse domnului si pentru indeplinirea unor insarcinari in aparatul de stat. In virtutea dreptului feudal, se mai adaugau si bunurilor iobagilor decedati fara mostenitori s-au care fugeau din satele boieresti.

Proprietatea bisericii s-a constituit in mari domenii dupa intemeierea statelor romanesti, in principal pe cale a daniilor din partea credinciosilor facute pentru scopuri pioase, dar si pentru a fi trecuti in pomelnice si a li se face rugaciuni dupa moartea lor.

Aceasta forma de proprietate a fost scutita de autoritatea juridica si administrativa a statului ,fiind supusa (inchinata ) Patriarhiei de la Constantinopol ,pana la Legea secularizarii averilor manastiresti a lui Alexandru Ioan Cuza .La impartirea bunurilor bisericesti a exercitat o netagaduinta influenta impartirea bunurilor conform legilor romane ,in bunuri de drept divin si bunuri de drept uman .O clara impartire a bunurilor bisericesti a facut-o Valerian Sesan dupa cum urmeaza :

Destinata direct si exclusiv cultului divin –"res sacrae" –sfinte,ca sfanta biserica ,sfantul altar ,sfantul antimis ,sfinte vase ,sfinte icoane;

Destinate direct cultului-"res benedictae"- sfintite ,ca vesmintele ,cartile,preporii , cimitirul , ograda bisericii ;

Destinate intretinerii persoanelor si lucrurilor-“res ecclesiasticae” , ca fondurile religioase , casa parohiala , banii ,fabrica de luminari .

Proprietatea domnului cuprindea bunurile personale ce-i apartineau ca oricarui membru al clasei feudale inca dinainte de a fi domn. La acestea se adaugau achizitiile facute ulterior pe diverse cai juridice si imbunatatirile realizate din initiativa si cu cheltuiala proprie.

Dominium eminens – domnul administra si proprietatea domneasca, ce apartinea tarii, in baza dreptului de stapanire superioara asupra intregului teritoriu al tarii, care revenea domnului ca varf al ierahiei feudale si ca reprezentant al statului.

Pe masura evolutiei societatii feudale , caracteristicile dreptului de proprietate sufera importante transformari .

“ Regulamentul Organic “ introdus de ocupantii rusi a desfiintat dreptul feudal numit “dominium eminens “ si treptat a fost eliminat “dreptul de protimisis” . In aceasta vreme se cristalizeaza dreptul de proprietate de tip capitalist , tinzand tot mai mult spre absolutizare si sacralizarea deja atinsa in statele Europei Occidentale din acel timp .

Acum se stabilesc norme juridice care reglementeaza cu precizie materia vanzarii imobilelor .

Astfel, prin Legea lui Caragea s-a dispus ca vanzarile nu se puteau face decat printr-un contract in forma scrisa .

Codul Calimachi introduce restrictii pentru straini , care nu aveau dreptul sa cumpere mosii , la fel dupa cum egumenii manastirilor nu aveau dreptul sa vanda mosiile acestor locasuri .

In anul 1785 , prin “ Sobornicescul Hrisov “ s-a introdus o procedura obligatorie in materia vanzarilor , procedura care era bazata pe publicitatea controlata de stat si nu de biserica , asa cum se intamplase pana atunci . Vanzatorul trebuia sa se prezinte in fata Divanului ,care,daca gasea economicos , trimitea actele la judecatoria tinutului pentru a face publicitate vanzarii vreme de sase luni , la data zilelor de targ .

Dupa Unirea din 1859 , proprietatea s-a bucurat din plin de ocrotirea statului . Astfel , adoptarea Codului Civil Roman in anul 1864 , in vigoare si astazi , statua faptul ca regimul juridic al circulatiei tuturor bunurilor mobile si imobile fara nici un fel de deosebire este dominat de doua principii : al consensualismului si al liberei circulatii .

Una din figurile juridice care ocupa un loc central in cuprinsul codului, este cea a contractului. Cu privire la formarea contractelor s-a consacrat principiul autonomiei de vointa a partilor, asa incat, consimtamantul acestora sa fie liber si neviciat. Vointa partilor contractante poate fi viciata prin eroare, dol sau violenta.

Este important sa subliniem ca , in Transilvania , potrivit Codului Civil Austriac si al legislatiei civile maghiare , functiona regula obligativitatii inscrierii actului de achizititie a imobilelor in registrele publice (Cartile Funciare) destinate pentru acest scop, operatia in sine purtand denumirea de “intabulare” .

Importanta cartilor funciare a constat in aceea ca , prin intabulare se nastea dreptul de proprietate prin proprietarul tabular (efect constituiv).

Dupa importantele evenimente ale anului 1918 , cele mai insemnate reglementari in domeniul proprietatii au fost reprezentate de legile prin care s-a infaptuit reforma agrara din anul 1921.

Potrivit unei clauze instituite de acestea , pamanturile primite in acest mod erau declarate inalienabile.

Situatia a continuat pana in august 1929 cand prin Legea pentru reglementarea circulatiei pamanturilor dobandite prin legile de improprietarire, clauza de inalienabilitate a fost desfiintata, suprafetele de teren cu, sau fara constructii reintrand in circuitul civil .

Odata cu aparitia si consolidarea statului comunist totalitar, dupa cel de-al doilea razboi mondial, s-au accentuat in mod progresiv restrictiile si controlul direct al autoritatilor asupra circulatiei imobiliare, treptat principiile Codului Civil fiind golite de continut .

Prin adoptarea Decretului nr.144/1958 , prin art.11 se aducea o limitare a principiului consensualismului prin instituirea regimului de autorizre a organelor administrative de stat a instrainarii “terenurilor cu , sau fara constructii” .

Restrictiile sub diverse moduri au sporit considerabil odata cu intrarea in vigoare a Legii nr.58/1974, care langa regimul de autorizare a instrainarii constructiilor si a instrainarii terenurilor (art.31), a cuprins prevederea potrivit careia localitatile clasate ca fara perspectiva de dezvoltare si nedotate cu planuri de sistematizare sa fie sortite dezafectarii si desfiintarii, in acste localitati interzicandu-se construirea de constructii cu destinatie de locuinta sub sanctiunea unor amenzi contraventionale (art.38), infuentand negativ regimul de circulatie al constructiilor .

Cadrul legal de autorizare a actelor de transmisiuni imobiliare si in special a constructiilor cu destinatie de locuinta, a dat posibilitatea unor abuzuri din partea organelor administrative competente, care desi prin prisma regulilor de sistematizare, prevalandu-se de un text de lege, prin extensiune socoteau ca “numai cei ce aveau domiciliul in orasele declarate mari puteau dobandi imobile in acele localitati “ .

Un alt exemplu de limitare a vanzarii de constructii o constituie si faptul ca notariatele de stat in perioada 1960-1980 au pretins instrainatorilor de constructii dovada de nesechestrare a imobilelor de la organele fiscale cu valabilitate de 24 de ore in localitatea unde se afla notariatul si de cinci zile pentru alte localitati , desi era inutila si neimpusa de nici un text de lege.

De remarcat este faptul ca aceste limitari ale cadrului legislativ nu au dus la scoaterea constructiilor din circuitul civil, ci numai au ingreunat circulatia acestora prin vanzare-cumparare .

Sectiunea a II-a

REGLEMENTAREA LEGALA

După anul 1989 s-a trecut la refacerea cadrului legislativ , care sa poata face trecerea de la proprietatea “obsteasca” ( a “statului”, sau a “întregului popor”) la proprietatea privata.

Acest cadru legislativ a avut ca obiect pe de o parte renasterea proprietatii private si pe de alta repararea neajunsurilor creeate de vechea legislatie .

Astfel, Decretul Lege nr.1/1989 a abrogat integral Legea nr.58/1974, iar Legea nr.50/1991 – privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor – prin art.41 a abrogat Decretul nr.144/1958, revenindu-se in materie de vanzare cumparare de constructii la principiul consensualismului, nemifiind nevoie de vreo autorizație administrativă pentru perfectarea contractului.

Pentru completarea cadrului legislativ si intarirea proprietatii private au mai fost adoptate o serie de legi cu directa implicare in circulatia de bunuri imobiliare(constructii).

Decretul – Lege nr.61/ 1990 – privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie -,completat de Legea nr.85/1992 – privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice, sau bugetare de stat -, ca apoi Legea nr.76/1994 sa modifice si sa completeze Legea nr.85/1992 atat in materie de vanzare de locuinta, cat si in legatura cu vanzarea de spatii cu alta destinatie (art.17 ,art.19) .

Adoptarea Legii nr.112/1995, “legea caselor nationalizate”, pe langa intarirea proprietatii private are si un caracter profund reparator, aceasta facand referire numai la constructiile cu destinatie de locuinte trecute in proprietatea statului , cu titlu (art.1) dupa 6 martie 1945 si care se aflau in posesia statului , sau altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989 .

O alta lege in masura sa intareasca legislatia actuala a constituit-o adoptarea Legii nr.114/1996 –a locuintei – ,care defineste constructiile cu destinatie de locuinta si cadrul legal de instrainare a anumitor categorii de locuinte .

Reunirea celor doua sisteme de publicitate imobiliara intr-un singur sistem de publicitate prin adoptarea Legii nr.7/1996 –a cadastrului, din data de 13 martie 1996- pe tot teritoriul Romaniei, duce la stabilitatea circuitului civil cu influente pozitive in materie de vanzare-cumparare de constructii.

In doctrina s-a apreciat ca prin adoptarea conceptiei consensualiste a nasterii drepturilor intre parti si a dobandirii opozabilitatii fata de terti ,prin acest nou sistem imbunatatit de publicitate s-a adoptat sistemul personal si nu cel real de inspiratie germana cu efect constitutiv de drepturi .

Sectiunea a III-a

REGIMUL JURIDIC AL INSTRAINARII

CONSTRUCTILOR PANA IN 1989

În perioada de început a regimului comunist, prin Decretul nr. 221/1950 s-a reglementat imparteala, instrainarea terenurilor, cu sau fara constructii si interzicerea construirii fara autorizatie.

Privitor la constructii, art.2 din Decretul nr.221/1950 prevedea ca impartelile, sau instrainarile intre vii, de orice fel a terenurilor cu, sau fara constructii in ce priveau localitatile cu planuri de sistematizare, nu se puteau face decat prin acte autentice, cu autorizarea prealabila a organului administrativ .

Prevederile acestui decret au fost abrogate prin introducerea in vigoare a Decretului nr.144/1958 –privind reglementarea eliberarii autorizatiei de construire, reparare si desfiintarea constructiilor, precum si acelor referitoare la instrainarile si impartelile terenurilor cu, sau fara constructii.

Prin Legea nr.50/1991 s-a abrogat Decretul nr.144/1958 in totalitate ,deci si art.11 , unde se prevedea ca instrainarea si imparteala prin acte intre vii a terenurilor cu ,sau fara constructii -proprietate particulara – se putea face in forma autentica dupa ce in prealabil trebuia obtinuta autorizatia de instrainare .

Ca atare, prin acest text de lege se prevedea ca instrainarea in mod valabil a constructiilor se putea face numai prin act autentic.

Trebuie precizat caci constructiile nu au fost scoase din circuitul civil,-cum au fost scoase terenurile – ,astfel ca instrainarea lor nu a fost supusa unor limitari .

In consecinta, constructiile puteau si pot fi instrainate si dobandite prin oricare dintre modurile prevazute de Codul Civil , prin acte juridice intre vii .

Prin abrogarea Decretului nr. 144/1950 si implicit a art.11, pe langa prevederea referitoare la obligativitatea pentru insasi valabilitatea contractului de instrainare a unei constructii a incheierii acestuia in forma autentica, s-a abrogat si prevederea referitoare la obligativitatea obtinerii in prealabil a autorizatiei administrative .

Desigur, impunerea obligatiei de “a face” de obtinerea in prealabil a autorizatiei de instrainare a constructiei, apare ca o limitare a dreptului de dispozitie , ca atribut al dreptului de proprietate.

De asemenea, vechea legislatie mai continea prevederi care ingradeau persoanelor care nu aveau domiciliul in orasele mari ,declarate “inchise” posibilitatea de a cumpara constructii situate in perimetrul acestor orase.

In prezent toate aceste limitari ale dreptului de a cumpara au fost inlaturate, legislatia actuala nu mai contine prevederi care sa ingradeasca in vreun fel posibilitatea instrainarii constructiilor prin acte intre vii .

In ceea ce priveste constructiile proprietate personala supuse instrainarii, situate in terenul celui care instraineaza constructia, se pune problema care va fi forma actului prin care se poate instraina valabil constructia si terenul pe care se afla.

In literatura s-a exprimat opinia ca in cazul constructiilor situate pe un teren care are ca proprietar pe proprietarul constructiei, instrainarea trebuie facuta prin act autentic.

Apreciem ca se impune o astfel de solutie intrucat constructia, proprietatea instrainatorului face un tot cu terenul pe care este amplasata proprietatea aceluiasi vanzator .

In ceea ce priveste forma actului juridic de instrainare a terenului, care are acelasi proprietar ca si constructia situata pe el, intrucat sub sanctiunea nulitatii absolute a actului, terenul nu se poate instraina in mod valabil decat prin act autentic, practic si constructiile care se afla pe acesta se transmit tot prin acelasi act autentic, ele fiind un tot indivizibil.

Este de neconceput ca cele doua imobile , care practic nu pot fi despartite, proprietatea celui care le instraineaza ,sa fie instrainate prin acte juridice incheiate in forma diferita, respectiv act autentic – teren si act sub semnatura privata –in ceea ce priveste constructia.

Pe de alta parte, cerinta incheierii actului in forma autentica este impusa si de necesitatea inregistrarii valabile a actelor de instrainare .

Chiar numai pentru siguranta circuitului civil al imobilelor, pentru evitarea instrainarii constructiilor de catre proprietarul lor la mai multe persoane, se impune ca actul de instrainare a constructilor sa fie incheiat in forma autentica.

Aceasta si pentru ca in sistemul de publicitate imobiliara dovada dreptului de proprietate asupra constructiei nu se poate face decat cu contractul de dobandire a acesteia, iar inregistrarea lui in registrele de publicitate imobiliara se face numai in forma autentica (ad validitatem ).

In ceea ce priveste contractele de instrainare a unei constructii incheiate sub imperiul Decretului nr.144/1958, in practica judiciara s-a mai statuat ca intrucat prevederea acelui decret nu a supravietuit abrogarii sale si-au pastrat fiinta antecontractele in virtutea principiilor fortei obligatorii a acesteia inscrisa in art.969 Cod Civil, partile neputand sa se dezica de ele decat prin consimtamantul lor,sau din cauze autorizate de lege.

Asfel, daca una dintre parti refuza sa se prezinte la Notariat pentru a incheia actul in forma autentica, instantele de judecata sunt in drept sa constate in temeiul art.1073 Cod Civil nulitatea vanzarii.

Pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de instrainare nu este altceva decat reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut din actul juridic incheiat intre parti si care formeaza legea lor.

Dar in afara de situatia analizata este posibil ca unele constructii, mai ales locuinte, sa fie amplasate pe terenuri proprietate privata a unitatilor administrativ-teritoariale si atribuite in folosinta proprietarilor constructiilor, potrivit unor reglementari anterioare Legii nr.18/1991, sau terenuri concesionate in conditiile Legii nr.50/1991 – privind autorizarea constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor.

Este cazul locuintelor edificate pe terenul atribuit in folosinta pe durata existentei constructiei in conditiile Legii nr.4/1973 – privind constructiile , -abrogata prin Legea nr. 50/1991.

In cazul acestor locuinte ,situatia terenului a fost reglementata prin art. 35 din Legea nr.18/1991 ,care permite la cererea proprietarului constructiei sa i se atribuie in proprietate terenul aferent constructiei .In aceasta situatie, proprietarul constructiei devine si proprietarul terenului aferent acesteia, astfel incat la instrainarea constructiei actul va trebui incheiat in forma autentica pentru ca se instraineaza si terenul .

CAPITOLUL II

NOTIUNEA SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI

DE VANZARE-CUMPARARE A CONSTRUCTIILOR

Sectiunea I

NOTIUNE

Vânzarea-cumpărarea își găsește originile în perioada apariției proprietății private asupra bunurilor, când apare într-o formă incipientă economia de schimb.

De-a lungul istoriei, în corelație cu diviziunea socială a muncii și schimbarea raportului între economia închisă și cea deschisă, acest tip de contract a cunoscut o serie de transformări. Până în prezent au existat trei momente importante în evoluția economică , de care se leagă și evoluția de la contractul de schimb la către cel de vânzare-cumpărare, precum și perfecționarea acestuia din urmă.

Primul moment este reprezentat de etapa în care omul a obținut o producție mai mare decât cea necesară și a apelat la schimb, pe baza acestui surplus, pentru a-și asigura necesarul de alte produse.

A doua mare cotitură în relațiile economice a fost reprezentat de apariția banilor, a monedei, fenomen ce a determinat eliminarea aproape în totalitate a trocului și înlocuirea contractului de schimb cu contractul de vânzare-cumpărare.Fiind un etalon valoric de mici dimensiuni care îngloba o destul de mare cantitate de bunuri, în scurt timp moneda a început să circule și în afara granițelor statului ce o emisese. începând cu această perioadă, contractul nu va mai fi un schimb, după cum era la început, ci va fi o vânzare-cumpărare, după rolul fiecărei părți: vânzătorul va fi cel care va înstrăina marfa, iar cupărătorul va fi acela care va da prețul în bani.

Un ultim mare pas l-a reprezentat globalizarea economiei de schimb datorată unei creșteri masive a producției în statele dezvoltate și în curs de dezvoltare, creșterii populației și apariției unui proces la scară mondială de diviziune a muncii la nivel de state.Este etapa în care contractul de vânzare-cumpărare cunoaște o dezvoltare și o perfecționare fără precedent, nu numai pe plan intern, dar, mai ales, pe plan internațional.

Din cele arătate mai sus rezultă, printre altele, că una dintre diferențele – esențiale – dintre contractul de vânzare – cumpărare și contractul de schimb consistă în aceea că în timp ce coschimbașul ("copermutantul", în teminologia Codului civil – art.1407) se obligă să dea în schimb un bun oarecare -altceva decât o sumă de bani – , în cazul contractului de vânzare – cumpărare, principala obligație a cumpărătorului este plata prețului (art. 1361 C.civ.), care nu poate consta decât într – o sumă de bani. asupra acestui aspect – obligațiile cumpărătorului (cu privire specială asupra obligației de plată a prețului) vom insista și noi în lucrarea de față.

În ceea ce privește importanța contractului de vânzare – cumpărare comercială, s-a arătat că operațiunile de vânzare-cumpărare sunt cele mai frecvente în activitatea comercială. Contractul de vânzare-cumpărare comercială este strâns legat de activitatea de producere a mărfurilor; el constituie mijlocul juridic prin care se realizează circulația mărfurilor.Contractul de vânzare-cumpărare comercială prezintă însă interes și pentru activitatea de producere a mărfurilor.El este folosit pentru aprovizionarea cu materii prime, materiale etc.necesare producției și totodată pentru desfacerea mărfurilor realizate.

Cum activitatea comercială se desfășoară nu numai direct, ci și prin intermediari, contractul de vânzare-cumpărare comercială reprezintă actul juridic cel mai des întâlnit ca obiect al contractelor de intermediere-contractul de mandat (art.1532-1559 C.civ. și art.374-391 C.com.), contractul de comision(art.405-412 C.com) și contractul de consignație (Legea nr.178/1934).

Potrivit art.1294 Cod Civil: Vinderea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui (C. civ. 664, 942 și urm., 945, 947, 971, 1176, 1191, 1295, 1296 și urm., 1313).

Text art. 1582 C. civ. fr.: La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

A se vedea și:

– Codul comercial – art. 3 și

art. 60 și urm., art. 70;

– Legea nr. 105/1992 – art. 77, art. 78 lit. a, art. 88, art. 91 și

art. 92;

– Convenția Națiunilor Unite din 11 aprilie 1980, asupra contractelor de vânzare internațională de mărfuri, adoptată la Viena, intrată în vigoare la 1 ianuarie 1988, la care România a aderat prin Legea nr. 24/1991.

Aceasta definitie este valabila si in cazul vanzarii-cumpararii de constructii sau alte bunuri imobile prin natura lor .

Intrucat in temeiul contractului de vanzare-cumparare a constructiilor se transmite dreptul de proprietate asupra constructiilor ,sunt necesare unele precizari Astfel ,transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator poate opera de drept in domeniul incheierii contractului , sau poate opera ulterior acestui moment .

Potrivit art. 1295 C. civ.: Vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat.

În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părți, nu pot a se opune, mai înainte de transcripțiunea actului, unei a treia persoane care ar avea și ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut (C. civ. 644, 818, 819, 948 și urm., 964, 971, 972, 1294, 1296 și urm., 1300 și urm., 1303, 1406, 1801, 1802 și urm., 1818).

Text art. 1583 C. civ. fr.: Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Incheierea contractului insemna realizarea acordului de vointa al partilor ,in forma scrisa ,sub semnatura privata ,privind transmiterea dreptului de proprietate asupra unei constructii de la vanzatorul proprietar ,catre cumparator , care devine astfel noul proprietar ; contractul de vanzare –cumparare a constructiilor este astfel un contract translativ de proprietate .

Referitor la forma scrisa sub semnatura privata a contractului de vanzare-cumparare ,in literatura de specialitate s-a exprimat opinia potrivit careia in cazul constructiilor situate pe un teren care are proprietar pe proprietarul constructiei , instrainarea trebuie sa se faca prin act autentic.

Sectiunea a II-a

CARACTERELE JURIDICE ALE

CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE A

CONSTRUCTIILOR

Contractul de vânzare-cumpărare care are ca obiect construcții, în privinaț caracterelor juridice, este supus dreptului comun; prin urmare, este un contract sinalagmatic (bilateral) ,cu titlu oneros, comutativ ,consensual si translativ de proprietate .

a) Vanzarea constructiilor este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante.

Vanzatorul are obligatia sa predea constructia si sa o garanteze , iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul si sa ia in primire constructia .

Vânzarea este un contract sinalagmatic, deoarece prin încheierea sa dă naștere la obligații reciproce între părțile contractante (art.943 C.civ.). Astfel, vânzătorul are obligația de a preda lucrul vândut și să-l garanteze pe cumpărător, iar cumpărătorul are obligația de a plăti prețul și de a lua în primire bunul.

De aici decurg o serie de consecințe:

– cât privește efectele, numai în cazul contractelor sinalagmatice se pune problema excepției de neexecutare, problema riscului și aceea a rezoluțiunii contractului;

– sub aspect probatoriu, atuci când proba contractului se face prin înscris sub semnătură privată, în privința contractului sinalagmatic se aplică formalitatea multiplului exemplar (art.1179 C.civ.).

b) Caracterul oneros

Vânzarea este un contract cu titlu oneros (art. 945 C. civ.), deoarece ambele părți urmăresc anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestației la care se obligă. Vânzătorul urmărește să primească prețul ca un contra-echivalent al prestației sale, iar cumpărătorul urmărește să primească bunul cumpărat în schimbul prețului stabilit.

Vanzarea constructiilor este un contract cu titlu oneros ,intrucat ambele parti contractante urmaresc un interes patrimonial : vanzatorul urmareste sa primeasca un pret in schimbul constructiei vandute ,iar cumparatorul urmareste sa dobandeasca constructia care face obiectul vanzarii .

c) Caracterul comutativ

Vânzarea este un contract comutativ (art. 947 alin. 1 C. civ.), deoarece existența și întinderea obligațiilor reciproce sunt cunoscute de părți de la încheierea contractului și nu depind, ca în contractele aleatorii, de un eveniment viitor și incert, care ar face să existe șanse de câștig și pierdere pentru ambele părți contractante. Numai în mod excepțional contractul poate căpăta caracter aleatoriu, de exemplu, când obiectul este supus pieirii, exproprierii etc.

Vanzarea constructiilor este un contract cu titlu comutativ ,deoarece existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului .In mod cu totul exceptional contractul de vanzare a constructiilor capata caracter aleatoriu ,de exemplu atunci cand constructia este supusa exproprierii pentru utilitate publica .

d) Vanzarea constructiilor este un contract consensual, nu mai este ingradita de legislatia actuala in nici un fel, posibilitatea instrainarii constructiilor prin acte intre vii nu mai este limitata prin prevederi care ingreunau libera circulatie a constructiilor. S-a exprimat opinia conform careia instrainarea constructiilor este valabila prin simplul acord de vointa al partilor fara intocmirea vreunui inscris ,care daca este incheiat ,este necesar pentru proba contractului (ad probationem) si nu (ad validitatem) instrainarii. Potrivit art. 46,alin.1 din Legea nr.18/1991 și potrivit Legii nr. 54/1998 terenurile pot fi instrainate prin acte juridice intre vii numai daca sunt incheiate in forma autetinca (ad validitatem) ori , indiferent de titlurile cu care sunt detinute terenurile pe care sunt situate constructiile ,prin instrainarea constructiilor se instraineaza si terenul aferent acestora , dupa cum convin partile .

In literatura de specialitate s-a exprimat opinia (la care ne raliem) ca in cazul constructiilor situate pe un teren care are proprietatar pe proprietarul constructiei, instrainarea trebuie sa se faca prin act autentic.

Cum aceste bunuri imobile practic nu pot fi separate chiar daca regimul instrainarii lor este diferit ,din punct de vedere al formei actului ele sunt instrainate cu necesitate intr-un singur act juridic .

In practica judiciara ,recent s-a statuat ca prin abrogarea Decretului nr.144/1958 actele juridice de instrainare a unei constructii nu au devenit pur consensuale ,deoarece potrivit art.46 din Legea nr.18/1991 terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate prin acte intre vii numai in forma autentica, astfel ca daca nu se indeplineste aceasta conditie , nu se stramuta proprietatea .

S-a decis ca desi pentru constructii nu exista aceasta dispozitie legala , cand odata cu constructia se instraineaza si terenul aferent ,forma autentica a actului de instrainare este obligatorie datorita indivizibilitatii obiectului vanzarii – cumpararii.

Cele aratate mai sus ne permit sa tragem concluzia ca desi nu exista dispozitii legale, contractul de vanzare-cumparare de constructii imbraca forma solemna data de forma autentica a actului de instrainare , pe cale de consecinta a indivizibilitatii obiectului vanzarii-cumpararii .

Exceptia la principiul consensualismului in materie de vanzare-cumparare de constructii o constituie vanzarea la licitatie publica ,ce se realizeaza prin intermediar.

e) Caracterul translativ de proprietate

Vânzarea este un contract translativ de proprietate. Prin contract se transmite dreptul de proprietate asupra lucrului vândut de la vânzător la cumpărător. În acest sens art. 1295 alin.1 C. civ. prevede că: "…proprietatea este de drept strămutată la cumpărărtor, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului… ".

Precizăm faptul că proprietatea se transferă la cumpărător în momentul încheierii contractului numai când sunt îndeplinite o serie de condiții:

– vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului (construcția);

– trebuie să fie vorba de un lucru determinat individual, în cazul bunurilor de gen transferul proprietății urmând să se facă în momentul individualizării bunurilor (asemănător lucrurilor de gen se pune problema în cazul obligațiilor alternative, în acest caz proprietatea transmițându-se în momentul alegerii);

– lucrul trebuie să existe; dacă se vând bunuri viitoare transferul proprietății operează în momentul în care bunurile sunt în stare de a fi predate cumpărătorului (cazul bunurilor individual-determinate), iar dacă lucrul executat este de gen, după individualizare;

– părțile să nu fi amânat transferul proprietății printr-o clauză specială, cum ar fi împlinirea unui termen suspensiv sau a unei condiții suspensive.

Partile trebuie deci sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala a contractului pentru un moment ulterior incheierii contractului. Astfel se intampla daca partile au amanat transferul proprietatii pana la indeplinirea unui termen suspensiv (de exemplu pana la termenul predarii constructiei, ori a platii pretului), sau pana la realizarea unei conditii suspensive. Termenul suspensiv afecteaza transferul proprietatii numai daca partile au prevazut expres amanarea acestuia stipulat pur si simplu , nu afecteaza transferul proprietatii , ci numai obligatia de predare a constructiei (art.1022 Cod Civil ). In schimb ,conditia suspensiva prin ea insasi amana transferul proprietatii pana la realizarea evenimentului (art.1017-1018 Cod Civil ) .

CAPITOLUL III

CONDITIILE DE VALIDITATE A CONTRACTULUI DE

VANZARE – CUMPARARE A CONSTRUCTIILOR

Contractul de vanzare-cumparare a constructiilor pentru a fi valabil trebuie sa indeplineasca conditiile generale in materie de contracte. Astfel ,este necesar sa se cumuleze urmatoarele elemente :

* consimtamantul partilor

* capacitatea partilor

* obiectul

* o cauza licita

Uneori, așa cum am arăta mai sus trebuie îndeplinită și condiția privitaore la forma autentică, atunci când se înstrăinează, împreună cu construcția, și terenul aferent.

Sectiunea I

CONSIMȚĂMÂNTUL PARTILOR

În principiu, vânzarea este un contract consensual, putând fi încheiat prin simplul acord de voință al părților (solo consensu), fără îndeplinirea vreunei formalități și fără remiterea lucrului vândut și a prețului în momentul încheierii contractului.

Deci vânzarea, ca principiu, nu este un contract solemn și nici real.

Vanzarea constructiilor este un contract care se incheie prin consimtamantul partilor ca si celelalte contracte de vanzare-cumparare ,acordul de vointa dintre parti fiind deci necesar la incheierea contractului .

În materia vanzarii constructiilor , in literatura juridica se aminteste si o exceptie de la regula consimtamantului si anume ca exproprierea pentru cauza de utilitate publica (Legea nr. 33/1994), ce reprezinta in fond tot o vanzare-cumparare,dar fortata ,indepedenta de consimtamantul proprietarului .Pretul numit in aceasta materie, despagubire, se stabileste de comun acord cu proprietarul .In cazul divergentelor in stabilirea pretului se apeleaza la justitie ,care va solutiona in litera si spiritul Legii nr.33/1995 –privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica si a art.41 din Constitutia Romaniei ,ca si a art.481 Cod Civil

Astel, potrivit art. 481: Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire (C. civ. 475, 480, 581, 595 597 și urm., 616).

Text art. 545 C. civ. fr.: Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Iar potrivit Constituției României din 1991 – art. 41 alin. 3 și 5:

"(3) Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

(…);

(5) Despăgubirile prevăzute în alineatele (3) și (4) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, prin justiție.

(…).”

Deoarece problemele juridice privitoare la consimtamant ,la principiul autonomiei-de vointa si la momentul incheierii contractului nu prezinta aspecte specifice in materie de vanzare-cumparare de constructii si se aplica regurile dreptului comun ,urmeaza sa analizam anumite probleme cu grad de specificacitate pentru vanzarea de constructii si anume:

A. Promisiunea de vanzare

B. Pactul de preferinta .

A .Promisiunea de vanzare a constructiei poate fi :

-promisiune unilaterala de vanzare (sau de cumparare).

-promisiune bilaterala de vanzare-cumparare .

Promisiunea unilaterala de vanzare(sau de cumparare)-este un antecontract, in temeiul caruia o persoana prevazand un eventual interes pentru ea, de a dobandi proprietatea unei constructii,primeste promisiunea proprietarului de a vinde acea constructie rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior-de regula intr-un anumit termen –consimtamantul, sau de a cumpara constructia .

Promisiunea unilaterala de vanzare se deosebeste de oferta de a contracta ca act juridic unilateral ,dar nu constituie vanzare,deoarece nu transfera proprietatea ,ci numai da nastere unei obligatii cu caracter personal pentru una din parti ,cealalta parte pastrandu-si libertatea de a decide .

Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii constructiei, dar promitentul prin incalcarea obligatiei asumate va refuza vanzarea(eventual chiar a vandut lucrul altei persoane) contractul proiectat nu se va mai incheia ,beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor “de a face” (art.1075 Cod Civil) .

Asadar promisiunea de vanzare este un contract unilateral intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti –promitentul-.Este totusi posibil ca,in schimbul dreptului de optiune ce i se confera,benefeciarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune),caz in care promisiunea unilaterala de a se vinde va fi un contract sinalagmatic.

Tot astfel,beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani-in cazul in care va opta in sens negativ .

Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale din art.1191-1192 Cod Civil aplicabile creantelor si in cazul proiectatei vanzari a constructiilor .

Obligatia promitentului se stinge la expirarea termenului prevazut ,sau daca nu s-a prevazut un termen,la expirarea termenului general de prescriptie de 3 ani, care incepe sa curga la data promisiunii de vanzare .

De mentionat ca in practica nu se prea intalneste promisiunea unilaterala asumata de cumaparator .

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare a constructiilor .

Este un antecontract care da nastere obligatiilor asumate de parti ,una de a cumpara si cealalta de a vinde prin incheierea in viitor a unui contract de vanzare-cumparare .

Deosebirea dintre promisiunea bilaterala de vanzare si promisiunea unilaterala ,consta in faptul ca in cazul promisiunii bilaterale oricare dintre parti poate cere incheierea contractului .

Deoarece prin antecontract vanzatorul nu vinde ,iar cumparatorul nu cumpara amandoi, obligandu-se numai sa incheie contractul,vanzarea nu poate fi considerata ca perfecta ,ci doar subzista obligatia de a incheia contractul in viitor .

Codul Civil nu a reglementat antecontractul ,dar din principiul libertatii contractuale rezulta in mod implicit ca si in materia contractului de vanzare-cumparare de constructii poate exista un astfel de antecontract .

Antecontractul este asadar o conventie si ii sunt aplicabile dispozitiile art.942 Cod Civil .

O alta conditie este aceea ca din cuprinsul antecontractului trebuie sa rezulte in mod evident promisiunea partilor de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare.

Deoarece si pentru vanzarea constructiilor se cere forma autentica ,s-a sustinut baza tezei ca antecontractul nu este supus formei contractului pe care il precede ,ca este excesiv sa se pretinda ca antecontractul sa aiba aceeasi forma .

Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia si vinde constructia unei alte persoane, benefeciarul –cumparator nu poate cere predarea lucrului intrucat nu a devenit proprietar ,iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este cu rezerva fraudei (“fraus omnia corumpit”)-valabila.Prin urmare ,in aceasta situatie benefeciarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese .

Daca insa constructia se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului ,benefeciarul-cumparator poate cere in instanta executarea in natura a obligatiilor in baza art.1073 si art.1077 Cod Civil o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi ,operand transferul proprietatii de la data cand hotararea ramane definitiva .

Pornind de la realitatea unui antecontract de vanzare de constructii se naste in sarcina partilor obligatia de a “face”-constand in incheierea in viitor a contractului in forma autentica,consideram ca acasta obligatie este susuceptibila de executare silita directa atipica prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract (act autentic).

In practica ,antecontractele au ridicat numeroase probleme ,solutiile fiind diferite in functie de data incheierii unui asemenea antecontract .

Privitor la efectele juridice ale antecontractului de instrainare a unei constructii,incheiat anterior abrogarii Decretului nr.144/1958,dar nevalorificat prin incheierea actului in forma ceruta de lege dupa aceasta, in doctrina si jurisprudenta s-au conturat mai multe orientari .

Astfel intr-o orientare in practica judiciara s-a statuat ca odata intrata in vigoare Legea nr.50/1991 care a abrogat Decretul nr.144/1958,actele de vanzare-cumparare incheiate anterior sub semnatura privata reprezinta in noua situatie creata acte translative de proprietate-conform prevederilor art.1295 Cod Civil.

Ca atare ,fiind translativa de proprietate ,chiar incheiate numai sub semnatura privata ,nu mai este necesara pronuntarea unei hotarari judecatoresti ,care sa tina loc de act autentic de vanzare,mai mult ,inscrisul sub semnatura privata in conformitate cu prevederile art.714 Cod procedura civila poate fi reprezentat la notariat pentru inscrierea in registrele de publicitate, pentru a produce efecte fata de terti .

Desigur ,nu s-a precizat care este momentul in care se stramuta proprietatea in cazul in care contractul a fost incheiat anterior ,insa acesta nu poate fi-potrivit opiinilor exprimate decat cel care a fost abrogat Decretul nr144/1958 ,pentru ca numai atunci s-a revenit la consensualism in condiitiile Codului Civil .

In literatura de specialitate ,s-a exprimat opinia ca efectele pe care le produce antecontractul, de instrainare a unei constructii, trebuie analizate din perspectiva princiipilor aplicarii legii civile in timp.

Se sustine in aceasta opinie ca ceea ce caracterizeaza raporturile juridice intre parti este faptul ca acestea se prelungesc in timp si chiar daca antecontractul sub legea veche nu putea naste decat obligatia “de a face”,astazi ,urmare a abrogarii acelei legi se poate vorbi chiar despre transmiterea proprietatii prin efectul acestui act sub semnatura privata, deoarece s-a revenit la principiul consensualismului.

Cu alte cuvinte ,obligatia”de a face”,care a luat nastere initial la incheierea antecontractului –prin care nu se stramuta proprietatea la cumparator ,in baza aceluiasi acord luat ,se transforma intr-o obligatie de “a da” ,respectiv transmiterea dreptului de proprietate insusi .

Intr-o alta opinie ,s-a sustinut ca toate aceste efecte se produc datorita aparitiei noii legi Legea nr.50/1991, care a abrogat vechea lege ,respectiv Decretul nr.144/1958,obligatia de “a face”existenta pana atunci s-a transformat intr-o obligatie de “a da “legea veche neputand sa ultraactiveze,iar noua lege fiind de aplicare imediata .

Contrar acestor opinii exprimate in doctrina si in jurisprudenta, cea mai mare parte a autorilor,cat si Instanta Suprema au adoptat un alt punct de vedere .

Potrivit opiniilor exprimate in literatura ,la care ne raliem si noi, antecontractele de instrainare pe care partile le-au conceput ,ca si contractele de vanzare-cumparare erau nule absolut,pentru ca nu indeplineau cerintele impuse de lege, dar valorau ca antecontracte,cu conditiile specifice in temeiul conversiunii actelor juridice .

In practica judiciara ,respectiv aceea a Instantei Supreme ,intr-o solutie s-a decis ca un antecontract de vanzare-cumparare imobiliara incheiat in anul 1989,-chiar daca a fost abrogat Decretul nr.144/1958 printr-o lege care nu contine in ceea ce priveste instrainarile de imobile-constructii nici o prevedere ,-poate constitui fundament al pronuntarii unei hotarari judecatoresti ,deci sa tina loc de act autentic in conditiile Codului Civil .

Astfel ,apreciem ca antecontractele de instrainare a unei constructii incheiate anterior abrogarii legii sub care au luat nastere ,nu au produs nici inainte ,nici dupa abrogarea legii decat efectul nasterii obligatiei de “a face”,-respectiv de a incheia actul in forma autentica ceruta de lege .

In ceea ce priveste modul in care poate fi executat in natura antecontractul de instrainare a unei constructii dupa abrogarea prevederilor art.12 din Decretul nr.144/1958,sediul materiei in promovarea unei actiuni personale rezultata din antecontract ,sau a unui imobil in general, opinia majoritara in literatura este ca antecontractele pot fi executate prin promovarea unei actiuni in justitie avand ca temei de drept prevederile legale cu motivarea la care s-a revenit ca urmare abrogarii prin Legea nr.50/1991 a Decretului nr.144/1958 .

Temeiul de drept al promovarii unor actiuni rezultate dintr-un antecontract de instrainare a unei constructii diferea dupa cum erau situate acestea ,respectiv dupa sistemul de publicitate din care faceau parte pana la adoptarea legii nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, adoptata pe data de 13 martie 1996 ,care a instituit un nou sistem de publicitate imobiliara .

Înstrainare sub semnatura privata-temeiul de drept al promovarii unei astfel de actiuni impotriva partii care refuza sa incheie actul la Notariat ,-il constituie prevederile art.1073 și 1077 din Codul Civil .In aceasta situatie transferul dreptului de proprietate se realizeaza intre parti prin ramanerea definitiva si irevocabila a hotararii judecatoresti .

In acest caz de admitere a actiunii,Legea nr.7/1996 instituie exceptia care in cazul vanzarii silite a constructiei ,dreptul de proprietate este opozabil fata de terti si fara inscrierea in cartea funciara.

Acest drept se va inscrie in prealabil ,daca titularul intelege sa dispuna acest drept .

Conchidem ca in legatura cu aspectele analizate, aratand ca prin abrogarea Decretului nr.144/1958 si implicit a art.12 sediul materiei in promovarea unor actiuni personale rezultate din antecontract, s-a creat un vid legislativ si cu toate eforturile facute in doctrina si in jurispridenta de a complini lipsa acestui text de lege care a reglementat acest aspect ,opiniile exprimate si mai ales solutiile pronuntate in practica ,sunt contradictorii .Ca atare ,de lege ferenda se impune introducerea in actuala Lege nr.50/1991-privind autorizarea constructiilor a unui articol corespunzator situatiilor reglementate prin art.12 din Decretul nr.144/1958 ,care a fost abrogat fara sa se introduca un nou text de lege in acest sens .

B. Pactul de preferinta –este o varianta –a promisiunii de vanzare prin care proprietarul constructiei se obliga ca in cazul in care o va vinde sa acorde preferinta unei anumite persoane le pret egal .

De exemplu proprietarul locator se obliga fata de locatar sa-i acorde preferinta in cazul in care se va hotari sa vanda locuinta.O asemenea obligatie trebuie prevazuta in contractul incheiat intre parti .

Subliniem ca in acest caz proprietarul constructiei nu se obliga sa vanda ,ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens .O asemenea promisiune ,desi este afectata de o conditie potestativa este totusi valabila ,conditia fiind simplu potestativa, realizarea ei depinzand si de imprejurari externe promitentului ,care l-ar putea determina sa-si vanda constructia .

La fel ca si promisiunea de vanzare ,pactul de preferinta nu transmite dreptul de proprietate si nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiune in revendicare sau in anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni,-afara de cazul in care se dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea tertului dobanditor.In lipsa fraudei ,benefeciarul pactului de preferinta va avea actiune numai impotriva promitentului pentru daune-interese conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciu cauzat prin nerespectarea obligatiei de“a face” .

In finalul acestei actiuni mai precizam ca daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti,dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare atat unilaterala ,cat si bilaterala,inclusiv pactul de preferinta ,se poate transmite prin acte intre vii cu respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru cesiunea de creanta ,sau prin mostenire .

Obligatia promitentului insa se poate transmite numai prin mostenire, fiind posibila cesiunea de datorie .

Sectiunea II

CAPACITATEA PARTILOR

Potrivit prevederilor art.949 Cod Civil ,orice persoana este capabila sa contracteze daca nu a fost declarata incapabila de catre lege.

Art.1306 Cod Civil dispune in acelasi sens ca pot cumpara toti cei carora nu le este oprit prin lege.

Deci regula in materie de vanzare-cumparare este – capacitatea ,iar incapacitatea este exceptia ,motiv pentru care cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege .

Pentru contractul de vanzare-cumparare de constructii,legea prevede anumite incapacitati speciale .

Aceste incapacitati sunt interdictii de a vinde si cumpara,sau numai de a cumpara .

Dupa cum am afirmat ,regula in materie de vanzare-cumparare de constructii este capacitatea,iar incapacitatea este exceptia ,de la care legea prevede anumite incapacitati speciale .

Astfel :

A. Cat priveste lipsa capacitatii de exercitiu a persoanei fizice, categoriile de persoane lipsite de capacitatea de exercitiu sunt urmatoarele: minorul care nu a implinit varsta de 14 ani; persoana pusa sub interdictie (art. 11 alin. 1 din Decretul nr.31/1954).

In materia care intereseaza aici, anume in materia contractuala civila, lipsa capacitatii de exercitiu este consacrata si de pct. 1, 2 si 4 art.950 C. civ.:

" Necapabilii de a contracta sunt:

1. minorii;

2. interzisii;

3. (Abrogat prin Legea pentru ridicarea incapacitatii civile a femeii maritate, promulgata cu Decretul nr. 1412, M.Of. nr. 94 din 20 aprilie 1932);

4. In genere toti acei carora legea le-a prohibit oarecare contracte".

Cei lipsiti de capacitatea de exercitiu sunt reprezentati legal la incheierea actelor juridice, dupa caz, fie de parinti, fie de tutore, iar in anumite cazuri, reprezentarea legala este realizata de curatorul celui lipsit de capacitatea de exercitiu (art.11 alin.2 si art.15-16 din Decretul nr.31/1954, art.105 alin.1, art.124 alin.1, art. 147, 132, 139, 146, 152-157 C. fam., art.34, 37 si 39 din Decretul nr. 32/1954, art. 672 C. proc. civ, art. 816 C civ., art.71 din Legea nr. 36 /1995, legea notarilor publici si a activitatii notariale).

Starea juridica a lipsei capacitatii de exercitiu incetaza fie prin implinirea varstei de 14 ani ( pentru minor), fie prin ridicarea interdictiei sau moarte (pentru interzisul judecatoresc).

Actele juridice incheiate personal de minorul care nu a implinit varsta de 14 ani sunt sanctionate cu nulitatea relativa .Actiunea in anulare a actului poate fi formulata numai de minor prin reprezentantul sau ,fiindca este vorba despre ocrotirea celui incapabil .Tot astfel, actele incheiate de catre minorul care a implinit varsta de 14 ani ,in lipsa incuviintarii prealabile ,sunt sanctionate cu nulitatea relativa, deoarece si in aceasta situatie se ocroteste numai interesul celui in cauza. Trebuie sa facem doua precizari necesare :-daca este vorba despre un minor care nu a implinit inca varsta de 14 ani ,simpla incheiere a actului de catre acesta atrage anularea ;

-cand actul a fost incheiat de catre un minor care a implinit varsta de 14 ani , dar fara incuviintarea prealabila din partea ocrotitorilor legali ,anularea actului nu poate sa intervina decat daca se dovedeste ca actul l-a lezat pe minor ,deoarece acesta are o capacitate de exercitiu restransa .

B. Vânzarea intre soti este interzisa (art. 1307 C. civ.).

Care este scopul acestei interdictii?

a) Potrivit legii, donatia este revocabila (art. 937 C. civ.). Daca vanzarea intre soti ar fi valabila, s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este de a-i impiedica pe soti sa realizeze sub aparenta unor vanzari simulate donatii irevocabile (donatarul abuzand de influenta pe care o are asupra sotului donator).

b) Prin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care beneficiaza de raportul donatiilor). Daca vanzarea intre soti n-ar fi interzisa, prin vanzari simulate unul din soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa exceada cotitatea disponibila sau care sa fie sustrase raporturilor donatiilor.

c) Prin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor, care ar putea sa fie fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv fictive ).

Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de oricare dintre soti, de mostenitorii ocrotiti sau de creditori, fara a fi obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa moartea vanzatorului.

Mentionam ca vanzarea intre concubini este valabila, afara de cazul cand contractul s-a incheiat pentru a determina pe una din parti sa mentina starea de concubinaj si, deci, are o cauza imorala.

C.Vânzarea-cumpărarea între tutori și cei puși sub tutela lor.

Conform art. 1308 pct. 1 C. civ., tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor (cat timp socotelile definitive ale tutelei nu au fost date si primite – art. 809 C. civ.).

Sanctiunea ce se aplica in situatia incalcarii dispozitiilor art.1308 pct.1 C.civ. este nulitatea relativa.

D. Vânzarea-cumpărarea între mandatari și mandanți.

Mandatarii, atat conventionali, cat si legali, imputerniciti a vine un lucru, nu pot sa il cumpere ( art. 1308 pct. 2 C. civ.) intrucat – de regula -nu se admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si pe cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie (precum si prohibitia pentru functionari) pentru ca mandatarul (functionarul) sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau, care este de a cumpara cat mai ieftin, si interesul pe care trebuie sa il apere, obtinand pretul cel mai ridicat. Sanctiunea aplicabila in cazul incalcarii art.1308 pct.2 C.civ. este nulitatea relativa.

E. Cumpărarea de către administratorii bunurilor proprietate publică a bunurilor ce formează obiectul acestui drept.

Persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1308 pct. 3 C. civ.).

In aceasta situatie opereaza sanctiunea nulitatii relative, cu exceptia cazului in care obiectul actului de vanzare-cumparare il formeaza un bun ce apartine domeniului public, situatie in care sanctiunea este nulitatea absoluta.

F. Cumpărarea de către funcționarii publici a bunurilor proprietate publică ce se vând prin mijlocirea lor.

Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C.civ.). In cazul bunurilor destinate vanzarii si pentru care exista preturi fixe, astfel incat aprecierile subiective sunt excluse, cumpararea poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate.

In acest caz se considera ca sanctiunea este nulitatea relativa, desi textul art. 1308 sugereaza sanctiunea nulitatii absolute; evident ca daca este vorba despre cumpararea unor bunuri din domeniul public, sanctiunea aplicabila nu poate fi decat nulitatea absoluta.

G. Cumpărarea de către judecători, procurori și avocați de drepturi litigioase care sunt de competența Curții de Apel în a cărui circumscripție își exercită funcția sau profesia.

Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de bunuri litigioase care sunt de competenta Curtii de apel in a carei circumscriptie isi exercita functia sau profesia ( art. 1309 C. civ.). In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Justitie si a procurorilor de la Parchetul General ( de pe langa CSJ) interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii.

Prin ''drepturi litigioase'' trebuie sa se inteleaga nu numai drepturile care formeaza obiectul unui proces inceput si neterminat, dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare (dubius eventus litis) si indiferent de natura dreptului si de intentia cumparatorului de a il revinde.

Intrucat aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica (apararea prestigiului justitiei), incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese, de către cesionar în favoarea părții ce a fost prejudiciată prin cesionarea dreptului litigios.

H. Incapacitatea persoanelor insolvabile de a cumpăra imobile ce se vând la licitație publică.

Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica (art. 535 C. proc. civ.).

Această dispoziție prezintă o deosebită importanță în ceea ce privește bunurile imobile ce se vând prin licitație publică în ceea ce-i privește pe agenții economoci (regii autonome, societăți comerciale cu capital privat sau de stat); dacă adjudecatarul este un agent economic ce se afla în lichidare judiciară (faliment), actul ce l-ar fi declarat adjudecatar este lovit de nulitate absolută (Legea nr.64/1995).

I. Potrivit art.511 Cod Procedura Civila, dupa ce i s-a facut somatia de plata prin executor judecatoresc, debitorul nu poate vinde imobilul sau urmarit, -constructia –si nu-l poate adjudeca la licitatie direct, sau prin persoane interpuse .

J) Cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice care nu au sediul in Romania nu pot cumpara locuinte si constructii situate pe terenuri proprietate de stat-conform art.17 din Legea nr.85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatii cu alte destinatii construite din fondurile statului si unitatilor economice sau bugetare de stat .

K. Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie in natura fostilor proprietari, sau mostenitorii acestora care au optat si le-au dobandit in temeiul art.9 din Legea nr.112/1995, devenind proprietarii lor nu pot sa le instraineze timp de 10 ani de la data cunpararii, indiferent daca au fost cumparate in rate, sau cu plata integrala a pretului .

CAPITOLUL IV

OBIECTUL CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE A CONSTRUCTIILOR

Cât privește obiectul contractului (lucrul vândut și prețul), și în această materie sunt aplicabile regulile stabilite de Codul civil (art. 963, 1310 și art. 1311, pentru lucrul vândut și art. 1303-1304, în ceea ce privește prețul).

Sectiunea I

CONSTRUCTIA

Ca orice contract sinalagmatic, contractul de vanzare-cumparare de constructii da nastere la obligatii in sarcina fiecarei parti contractante, iar fiecare obligatie are ca obiect o prestatie.

Cum obiectul prestatiei vanzarii se refera la un bun al vanzatorului, la o suma se bani (pretul), bunul si pretul sunt considerate obiecte (materiale) ale celor doua prestatii .

Pentru ca vanzarea sa fie valabila si sub aspectul obiectului, este necesar ca potrivit prevederilor art.962-965, art.1310-1311 Cod Civil, sa intruneasca anumite conditii pe care le vom infatisa distinct, in raport cu natura obiectului material al prestatiei vanzatorului si cumparatorului Conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca constructia (bunul)pentru a putea constitui obiect material al prestatiei vanzatorului sunt urmatoarele :

– să se afle în circuitul civil (art. 1310 C. civ.);

– să existe în momentul încheierii contractului ori să existe în viitor;

– să fie determinată sau determinabilă;

– să fie licită și morală;

– să fie posibilă;

– să fie în proprietatea vânzătorului.

1. Constructia sa fie in circuitul civil .

Se considera ca toate bunurile se afla in circuitul juridic, dar nu toate pot participa la circuitul civil .

Constructiile care fac parte din domeniul public, indiferent daca sunt de interes national, sau da interes local, -sunt scoase din circuitul civil-, fiind inalienabile (art.135,alin.5 din Constitutia Romaniei) .

In ceea ce priveste constructiile care apartin domeniului public, referiri la apartenenta acestora la acest domeniu sunt facute numai in Legea nr.144/1996, -a locuintei.

De retinut este faptul ca in legislatia actuala nu sunt enumerate constructiile care fac parte din domeniul public, sau din domeiul privat .

Astfel, prevederile art.5,alin.1 din Legea nr.18/1991, republicată-teza finala-sunt aplicabile si constructiilor, dispunandu-se ca fac parte din domeniul public constructiile care sunt de uz sau de interes public.

In ceea ce priveste criteriul de apartenenta a constructiilor la domeniul public de interes national, sau de interes local, art.72 din Legea nr.69/1991-privind administratia publica locala -prevede ca apartin domeniului public de interes local toate bunurile care potrivit legii, sau prin natura lor sunt de uz, sau de interes public si nu au fost declarate de interes national .

Conform art.39 din Legea nr.114/1996, locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ teritoriale, iar locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului (art.57), deci si aceste contructii sunt scoase din circuitul civil fiind ilanielabile .

Se va considera ca sunt in circuitul civil toate bunurile care potrivit legii pot constitui obiectul unui contract in temeiul caruia are loc instrainarea, adminmistrarea sau conservarea acestora .

Art. 1310 Cod Civil face precizarea ca pot fi vandute toate lucrurile care sunt in circuitul civil, afara daca legea opreste aceasta, facand totodata aplicatia unei reguli generale prevazute in art.963 Cod Civil , conform careia numai lucrurile aflate in circuitul civil pot forma obiectul unui contract.

Prohibitia poate fi :

a) absoluta, vizand bunurile care prin natura lor, sau printr-o declaratie a legii sunt de uz sau de interes public si, ca atare, sunt inalienalabile .

In principiu, inalienabilitatea nu poate fi declarata decat prin lege, intrucat o clauza contractuala prin care s-ar interzice vanzarea locului cumparat ar contraveni principiului liberei circulatii a bunului, precum si dreptul proprietarului de a dispune liber si absolut de bun sau(constuctie) .

In mod exceptional, un bun poate fi declarat inalienabil prin vointa omului-de exemplu, o clauza contractuala de interzicere a vanzarii lucrului cumparat pe un anumit termen: pana la majorat, ori pana la obtinerea unui anumit rezultat la un concurs .

Aceasta clauza conventionala poate fi recunoscuta ca valabila numai in urmatoarele conditii :

-sa fie justificata de un interes legitim si serios-garantarea executarii unei obligatii, sau apararea unui interes ;

-sa aiba un caracter temporar si nu perpetuu .

Neindeplinirea lor duce la nulitatea clauzei si actului care o cuprinde, exceptie facand cazul cand ea a avut rol determinant la incheierea acestuia .

Daca este valabila si lucrul a fost instrainat cu nerespectarea ei, partea interesata si succesorii ei de drept pot cere rezolutiunea actului initial pentru neexecutarea de obligatie, sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei .

b) relativa, referitoare la bunuri care fiind inalienabile, pot fi vandute –cumparate, dar numai de catre anumite persoane si numai in anunite conditii .

Vanzarea lucrului altuia, fie chiar si pro parte, atrage nulitatea relativa a actului, deoarece vanzatorul poate dobandi totalitatea dreptului de proprietate si deci posibilitatea de a transmite acest drept catre cumparatori .

O atare situatie se iveste in cazul instrainarii de catre un mostenitor a unui lucru asupra caruia exista o stare de indiviziune, mai inainte de incetarea acesteia.

Daca insa, urmare a partajului, mostenitorul instrainator i se atribuie bunul in intregul sau, vanzarea-cumpararea acestui bun se consolideaza retroactiv si anularea actului devine fara obiect .

In legislatia civila nu numai ca nu este interzisa vanzarea bunului altuia, dar asa cum rezulta din dispozitiile art.1895 si urmatorul, Cod Civil, titlul translativ de proprietate care emana de la un neproprietar este una din conditiile cerute pentru a se dobandi proprietatea prin uzucapiunea de 10-20 de ani .

2. Constructia sa existe.

Această condiție, dacă nu este îndeplinită va atrage nulitatea absolută a contractului.

3. Construcția să fie determinată sau determinabilă.

Pentru valabilitatea contractului, se cere condiția generală oricărui act juridic cu privire la obiect, anume ca obicetul să fie determinat, sau cel puțin determinabil.

4. Obiectul contractului (construcția) să îndeplinească condiția cu privire la liceitate și moralitate.

5. Constructia care se vinde sa constituie proprietatea vanzatorului .

Se cere sa fie proprietarul bunului-constructiei-, pentru ca vanzarea-cumpararea sa fie valabila, respectiv in puterea ei sa se transmita dreptul de proprietate asupra bunului (constructiei) de la vanzator la cumparator .

In conditiile actualei reglementari a instrainarilor de constructii, consideram ca posibilitatea vanzarii unui asemenea bun apartinand altuia decat vanzatorului neproprietar, apare astazi practic aproape imposibil .

Problema vanzarii lucrului altuia o vom explica prin 2 aspecte, pe care le vom prezenta in continuare, dupa cum vom da cateva puncte generale, constituind totodata reguli .

Daca partile au incheiat contractul de vanzare-cumparare a constructiei in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea unei alte persoane si deci problema anularii pentru eroare nu se poate pune, solutia este foarte controversata .

Intr-o opinie, se considera ca vanzarea in a cest caz este perfect valabila, alti autori insa, considera ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza reprezinta o operatie speculativa, are o cauza ilicita si deci este nula absolut in baza art.948 Cod Civil .

Potrivit art.5 alin.2 din Decretul –Lege nr.61/1990, locuintele construite din fondurile statului, ocupate de chiriasi , se pot vinde numai la cererea acestora .

In speta, contractul de vanzare-cumparare incheiat la 21 noiembrie 1991 de catre paratii-cumparatori este nul in mod absolut, vanzarea fiind facuta cu incalcarea unor dispozitii imperative ale legii-de vreme ce cu putin inainte de incheierea acestui contract, cumparatorii si-au pierdut calitatea de chiriasi ai apartamentului respectiv ca urmare a unui schimb legal aprobat .

Pe cale de consecinta, este nul in mod absolut si contractul de vanzare-cumparare incheiat la date de 10 decembrie 1991 – intre fostii cumparatori, de data aceasta vanzatori si o cumparatoare, privitor la aceeasi constructie (apartament), intrucat bunul respectiv apartinea altuia .

Cu privire la consecintele juridice ale vanzarii bunului altuia, fie cand partile, – ori cel putin cumparatorul – au fost in eroare, fie cand au fost in cunostinta de cauza, facem trimitere la diferitele opinii doctrinare si solutii jurisprudentiale prezentate aici in mai mare, sau mai mica masura .

Se mentioneaza ca, in general daca partile au cunoscut ca obiectul vandut apartinea altuia, se admite nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare; dimpotriva, daca partile – ori cel putin cumparatorul – au fost in eroare, se considera unanim ca, contractul este anulabil pentru eroare, iar adevaratul proprietar, – tert in raport cu contractul – nu poate cere anularea acestuia, ci doar poate intenta actiunea de revendicare .

In cazul unui bun aflat in indiviziune (proprietate comuna, sau pe cota parti), potrivit parerii dominante in literatura de specialitate si practica judecatoreasca, nu se aplica regulile privitoare la vanzarea lucrului altuia, ci regulile proprii starii de indiviziune .

Potrivit art.968 Cod Civil, cauza este ilicita cand este prohibita de lege, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice .

Asa dupa cum rezulta din dispzitiile art.1895 si urm. Cod Civil, titlul translativ de proprietate care emana de la un neproprietar este una dintre conditiile cerute pentru a se putea dobandi proprietatea prin uzucapiunea 10-20 de ani, in legislatia civila nefiind interzisa vanzarea bunurilor altuia .

Nu trebuie insa sa ramanem cu impresia ca adevaratul proprietar se afla la discretia celor care doresc sa dispuna de bunurile sale; prin vanzarea constructiei sale de catre o alta persoana, adevaratul proprietar nu-si pierde dreptul său .

In cazul in care constructia se afla in posesia altei persoane, adevaratul proprietar poate recurge la actiunea de revendicare imobibilara, iar daca stapaneste constructia, va opune cu succes dreptul sau de proprietar celui care invoca drept titlu actul incheiat cu un neproprietar .

Prin exceptie de la principiul inscris in art.1295 Cod Civil in sensul ca vanzarea opereaza stramutarea proprietatii din momentul in care partile s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul, insa, nu se va fi predat si pretul nu va fi platit. In situatia vanzarii de constructii construite din fondurile statului catre populatie –potrivit Decretului Lege nr.61/1990, – contractul de vanzare-cumparare, procesul verbal de predare-primire a constructiei si, dupa caz, contractul de imprumut (care dovedeste dreptul de proprietate asupra constructiei cumparate), constituie titlu de proprietate .

Contractul de vanzare-cumparare fiind un contract civil, bilateral, sinalagmatic si oneros, litigiile in legatura cu incheierea, sau executarea lui sunt supuse normelor juridice de drept comun, iar nu dispozitiilor legale cu caracter special care atrage competenta instantelor judecatoresti de contencios administrativ.

Pe de alta parte, in speta, parata actiunii in raport cu persoana fizica si juridica –ca subiect de drept civil si nu ca autoritate administrativa – prin care se exercita vointa unilaterala a acestora .Actele incheiate de acestia sunt acte de gestiune, respectiv acte de vanzare-cumparare, iar litigiile in legatura cu incheierea, valabilitatea si anularea unor astfel de acte, interpretarea clauzelor contractuale, precum si existenta si valabilitatea drepturilor nascute pe baza lor sunt exceptate prin art.2 lit.d din Legea nr.29/1990 de la controlul judecatoresc instituit special pentru actele administrative .

In consecinta, fiind un litigiu in legatura cu incheierea unui act judecatoresc civil, competenta de solutionare a cererii revenea – potrivit regulii generale inscrise in Codul de procedura civila , instantei de drept comun, adica judecatoria in a carei raza teritoriala se afla sediul paratei.

Cum insa potrivit dispozitiilor art.158 Cod procedura civila, "cand in fata instantei de judecata se pune in discutie competenta acesteia, ea este obligata sa stabileasca instanta competenta, ori, daca este cazul, un alt organ de activitate jurisdictionala competent," iar in speta organele nu au procedat astfel, urmand a fi casate hotararile pronuntate de acestea si a se verifica daca reclamantul indeplineste conditiile prevazute in Decretul –Lege nr.61/1990 in vederea vanzarii constructiilor construite din fondurile statului, catre populatie .

Sectiunea a II-a

PRETUL

Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, părțile trebuie să cadă de acord nu numai asupra lucrului vândut, ci și asupra prețului, care este obiectul prestației cumpărătorului.

Prin preț se înțelege suma de bani pe care cumpărătorul se obligă să o plăteacă vânzătorului în schimbul bunului cumpărat.

Pentru a putea fi obiect al contractului de vânzare-cumpărare comercială, prețul trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

– să fie stabilit în bani;

– să fie determinat sau determinabil;

– să fie real, adică sincer și serios.

Legea nu prevede expres ca prețul să fie stabilit în bani. Cu toate acestea, este admis că stabilirea prețului în bani este de esența contractului de vânzare-cumpărare. Dacă prețul nu constă într-o sumă de bani, ci într-un alt lucru sau prestație, contractul încheiat nu este un contract de vânzare-cumpărare, ci un contract de schimb, respectiv un contract de întreținere, o dare în plată, un contract nenumit sau o rentă viageră. Având în vedere că operațiile cu mijloace de plată străine nu mai constituie monopol valutar de stat, prețul vânzării poate fi stabilit în moneda națională sau într-o monedă străină.

Pentru a putea fi obiect al contractului de vânzare-cumpărare, se cere ca prețul să fie precizat în contract. Prin stabilirea prețului se poate cunoaște întinderea obligației asumate de către cumpărător. Prețul vânzarii trebuie convenit de către părți în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (art. 1303 C. civ.). Aceasta înseamnă că stabilirea prețului nu poate să depindă de voința exclusivă a uneia dintre părți și nici nu poate fi lăsată la aprecierea ulterioară a părților.

Potrivit legii, prețul trebuie să fie determinat sau cel puțin determinabil, o vânzare făcută pe un preț determinabil fiind perfect valabilă.

Cand pentru anumite bunuri exista preturi legale – si in cazul nostru -, partile au obligatia sa se conformeze acestuia chiar daca nu au stipulat in contract precizari cu privire la preturi legale, iar daca au stabilit un alt pret, acesta va fi inlocuit cu cel legal .

In cazurile in care exista preturi legale obligatorii, partile trebuie sa se conformeze – in cazul vanzarii constructiilor ridicate din fondurile statului-, se subantelege ca partile au avut in vedere pretul legal – deci este determinat -, chiar daca contractul nu contine precizari in aceasta privinta, caci numai conventiile legal facute au putere obligatorie intre parti(art.969 Cod Civil) Daca partile au stabilit un alt pret, acesta se inlocuieste de drept cu cel legal, iar daca contractul a fost executat cu plata unui alt pret, diferenta urmeaza sa fie platita –vanzatorul avand o actiune contractuala in acest scop –respectiv restituita, in temeiul art.992 Cod Civil –plata nedatorata .

Daca partile au convenit la un pret legal, care insa s-a modificat in timpul executarii contractului, modificarea de pret se aplica de la data indicata in actul normativ, sau in lipsa unei atare prevederi, cu incepere de la data actului normativ care este de imediata aplicare .

Daca pretul legal este numai maximal, partile trebuie sa-l respecte ca atare, stabilind concret pretul, nefiind suficienta transmiterea la pretul oficial .Totusi ,in functie de imprejurari,se poate prezuma ca partile au avut in vedere pretul legal maxim .

Plata unui pret mai mare avand caracter ilicit ,da dreptul de actiune in repetitiune,chiar daca a fost facuta cu stiinta .

Pentru a fi obiect al contractului de vânzare-cumpărare comercială, prețul trebuie să fie real, adică să existe efectiv și să se plătească de către cumpărător. Potrivit legii, prețul vânzării este real dacă el este sincer și serios (art. 1303 C. civ.). Elementele noțiunii de preț serios au caracterul unei situații de fapt și, deci, ele sunt lăsate la aprecierea instanței judecătorești.

Dacă prețul stabilit de părți este fictiv sau derizoriu, contractul de vânzare-cumpărare este nul, deoarece obligația cumpărătorului – în lipsa prețului sau în cazul caracterului său derizoriu – este fără obiect, iar obligația vânzătorului este fără cauză.

In dreptul francez ,in cazul deghizarii partiale a pretului, in anumite acte-vanzari de imobile prin fraudarea fiscului-,se aplica sanctiunea civila a nulitatii absolute a actului secret, cumparatorul fiind obligat numai la plata pretului prevazut in public ,sigurul recunoscut valabil atat in raporturile dintre parti ,cat si fata de terti .In plus ,statul,ia pretul declarat pentru fiscalizare ,majorat cu 10% .

Pretul este serios atunci cand nu este derizoriu ,adica atat de disproportionat fata de valoarea constructiei vandute incat s-ar putea spune ca nu exista pret ,ca implicit nu exista o cauza suficienta a obligatiei asumate de vanzator pentru a transmite dreptul de proprietate, seriozitatea fiind o chestiune de fapt lasata la aprecierea instantelor judecatoresti .

De regula ,contractul de vanzare-cumparare este valabil chiar daca exista o disproportie intre valoarea reala a bunului vandut si pretul convenit ,deoarece partile au libertatea sa determine dimensiunea angajarii lor obligationale ,a avantajelor care ar rezulta dintr-o astfel de tranzactie .

Cu o exceptie de la aceasta regula ,s-a admis ca minorul poate exercita actiune in resciziune pentru simpla leziune in contra oricarei conventii-art.1157 Cod Civil .

Pana in decembrie 1989,stabilirea valorii unei constructii cu valoare de locuinta cu sau fara anexe gospodaresti-era relativ simpla si se baza intodeauna si in mod exclusiv pe texte legale obligatorii .

Aceasta situatie s-a schimbat radical dupa decembrie 1989 si mai ales dupa liberalizarea in cadrul tranzactiei spre economia de piata .

Aceste conditii trebuie indeplinite cumulativ,in caz contrar vanzarea-cumpararea este lovita de nulitate ,caci ii lipseste un element esential asupra caruia trebuie sa se realizeze acordul de vointa (art.1295 Cod Civil) .

Si in cazul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare a unei constructii,ca sa-si produca efectele juridice specifice este necesar ca pretul sa fie stabilit in bani,determinat,ori determinabil,serios si sincer .

Din perspectivele noilor relatii economice ,dar avand in vedere si existenta unui fond de locuinte de stat inca foarte cuprinzator si luand in considerare actele normative care se aplica acestora din urma,putem afirma ca exista in prezent 4 categorii de preturi ale constructiilor cu destinatie de locuinta :

preturi la care societatile comerciale cu capital de stat instraineaza locuintele din fondul de stat catre persoane fizice-sunt puternic marcate de ideea protectiei sociale a cumparatorilor ;

preturi care au de asemenea o baza legala semnificativa ,sunt acelea la care se refera Legea nr.85/1992 in art.6 si art.18-numita categoria preturilor de licitatie-;

preturi de piata libera,stabilite in cadrul diverselor acte juridice prin negocieri duse de parti fata de interventia vreunui specialist ,bazate numai pe cererea si oferta imobiliara ;

ultima categorie ,aceea utilizata in expertizele judiciare ,numita si preturi de expertizare-preturile de circulatie ale locuintelor- .

Trebuie sa precizam preeminenta preturilor de expertizare fata de oricare alte preturi- in fata instantelor judecatoresti-astfel,daca o constructie este supusa partajului ,nu intereseaza daca ea a fost achizitionata din fondul de stat,la licitatie publica,sau la pretul pietei neorganizate,-ea va fi partajata sau atribuita la pretul de expertizare stabilit in cadrul litigiului .

Intr-un litigiu avand ca obiect anularea unui contract pentru leziune sau pret neserios, determinarea leziunii sau a neseriozitatii pretului se face cu aplicarea regulilor specifice acestor materii prin raportarea pretului efectiv platit la pretul de expertizare.

Aceasta preeminenta nu rezulta dintr-un eventual caracter absolut al probei,ci din imprejurarea ca pretul de expertizare rezultat de raport este expresia cea mai apropiata de realitate a valorii constructiei aflate in litigiu .

Secțiunea a IV-a

Cauza

În ceea ce privește cauza contractului de vânzare-cumpărare, în această materie sunt aplicabile regulile generale, stabilite în Codul civil.

Astfel, în ceea ce privește condițiile de valabilitate ale cauzei, aceasta trebuie

să existe;

să fie reală;

să fie licită și morală.

Prima condiție de valabilitate a cauzei este consacrată expres de art. 966 C. civ., potrivit cu care:

“Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect (C. civ. 5, 948, 954, 967, 968, 969, 993, 1092, 1347, 1349, 1352, 1492, 1653, 1746, 1776).”

Text art. 1131 C. civ. fr.: L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

A doua coondiție de valabilitate a cauzei – să fie reală – este, și ea, consacrată de același art. 966 C. civ.

Cauza nu este reală când este falsă; cauza este falsă când există eroare asupra motivului determinant (care este tocmai scopul mediat).

Falsitatea cauzei atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare asupra construcției.

A treia condiție de valabilitate a cauzei – să fie licită și morală – este prevăzută expres de același art. 966 C. civ.

Conținutul acestei condiții este precizat de art. 968 C. civ., potrivit cu care:

Art. 968 – Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice (C. civ. 5, 620, 728, 839, 948, 966, 1008, 1010, 1492, 1636, 1689, 1838).

Text art. 1133 C. civ. fr.: La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou ŕ l'ordre public.

De reținut că ilicit poate fi doar scopul mediat.

CAPITOLUL V

EFECTELE CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE

A CONSTRUCTIILOR

În ceea ce privește efectele contractului de vânzare-cumpărare asupra construcțiilor, și aici sunt aplicabile, în principal, regulile stabilite de Codul civil.

Contractul de vânzare-cumpărare asupra construcțiilor generază drepturi și obligații atât în sarcina cumpărătorului, cât și în sarcina vânzătorului.

Sectiunea I

INTERPRETAREA CLAUZELOR CONTRACTUALE

Și în materie de vânzare-cumpărare a construcțiilor sunt aplicabile, în mare măsură, regulile generale de interpretare a convențiilor.

Astfel, potrivit art. 979:

Termenii susceptibili de două înțelesuri se interpretează în înțelesul ce se potrivește mai mult cu natura contractului.

Text art. 1158 C. civ. fr.: Les termes susceptibles de deux sens doivent ętre pris dans le sens qui convient le plus ŕ la matičre du contrat.

Potrivit art. 980 C. civ.

Dispozițiile îndoioase se interpretează după obiceiul locului unde s-a încheiat contractul (C. civ. 583, 607, 610, 970, 983, 1359, 1450 și urm.).

Text art. 1159 C. civ. fr.: Ce qui est ambigu s'interprčte par ce qui est d'usage dans le pays oů le contrat est passé.

In materie de vanzare, art.1312 Cod Civil contine o regula speciala si derogatorie:vanzatorul care stabileste de regula conditiile contractului, trebuie sa explice clar obligatiile sale,iar daca intelesul actului ar fi indoielnic ,clauzele neclare " se interpreteaza in contra vanzatorului "-in dubio contra.

Așadar, in materie de vanzare nu numai clauzele referitoare la propriile obligatii dar si cele referitoare la obligatiile vanzatorului se interpreteaza in favoarea cumparatorului.

Asa cum am aratat si mai inainte ,in aplicarea regulilor mentionate ,interpretul trebuie sa porneasca de la premisa ca acestea alcatuiesc un tot indisolubil si ca de deci ele trebuie sa fie aplicate impreuna ,in imbinarea pe care clauzele fiecarui contract o impun .

In acelasi timp ,nu trebuie pierdut din vedere ca aceste reguli de interpretare a clauzelor contractuale reprezinta un numar de directive logice generale ,care indruma conduita interpretului de descifrare a intelesului exact al contractului .

In speta , sotii au vandut locuinta (constructia)cu rezerva dreptului de abitatie viagera asupra unor incaperi ,fara sa individualizeze intinderea dreptului fiecaruia .Netinand seama de dispozitia art.1312 Cod Civil -in dubio contra stipulatem-, s-a hotarat ca "interpretarea clauzei contractuale nu poate fi decat in favoarea vanzatoarei" .

Cu motivarea de mai sus instanta a decis ca dupa moartea unuia dintre vanzatorii -soti, celalalt va exercita dreptul asupra tuturor incaperilor mentionate in act .

Se considera ca in fond solutia este justa (desi problema este controversata),dar cu motivarea ca dreptul de abitatie viagera este indivizibil si deci poate fi exercitat de oricare titular ,in masura in care lucrurile asupra carora se exercita nu au fost divizate ,astfel incat, daca dreptul a fost constituit in favoarea mai multor persoane,se stinge la moartea celei din urma ,desi problema urmeaza sa fie solutionata in lumina regurilor aplicate dezmembramintelor dreptului de proprietate iar pentru interpretarea clauzelor vanzarii"in favoarea vanzatorului ."

Sectiunea a II-a

OBLIGATIILE VANZATORULUI

În ceea ce privește obligațiile vânzătorului, potrivit Codului civil, vânzătorul are două obligații: să predea lucrul vândut cumpărătorului și să răspundă pentru lucru, adică să-l garanteze pe cumpărător în privința lucrului dobândit.Cele două obligații reprezintă principalele obligații ale vânzătorului (art. 1313 C. civ.).

Datorită caracterului preponderent dispozitiv, al dispozițiilor Codului civil incidente, părțile pot aduce modificări obligațiilor reglementate de lege. Aceasta înseamnă că părțile, prin acordul lor de voință, pot conveni și alte obligații în sarcina vânzătorului.

Vanzatorul are doua obligatii principale , care sunt reglementate prin norme dispozitive, partile fiind libere sa le modifice ,sau sa stipuleze alte clauze contractuale,acestea fiind :

A.Sa predea constructia cumparatorului .

B.Sa-l garanteze pe cumparator contra evictiunii si contra viciilor constructiei,partile putand stipula si alte obligatii,-legiuitorul prevazand numai obligatii "principale"(art.1313 Cod Civil).

Intre obligatiile vanzatorului,Codul Civil nu prevede obligatia de a transmite proprietatea lucrului vandut , deoarece transferul proprietatii si a riscurilor se produce,de regula prin insasi incheierea contractului .

In cazul in care proprietatea nu se transmite prin efectul incheierii contractului,vanzatorul este obligat sa efectueze acele acte ,ori fapte ,care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate .

A.Obligatia principala de predare este reglementata in Codul Civil de art.1314-1334 .

După cum am arătat mai sus, principala obligație a vânzătorului este aceea de a preda lucrul vândut, adică de a pune efectiv lucrul la dispoziția cumpărătorului, astfel încât acesta să poată să-și exercite toate prerogativele pe care i le conferă dreptul de proprietate asupra lucrului. Bunul individual determinat trebuie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art 1324 C. civ.; în cazul bunurilor determinate generic, vânzătorul trebuie să predea bunuri de calitate mijlocie – art. 1103 C. civ.).

Obligația de predare cuprinde și accesoriile lucrului și tot ceea ce ține de folosirea normală a acestuia (art. 1325 C. civ.); ea cuprinde și obligația de a conserva lucrul până la predare (art. 1074 C. civ.).

Proprietatea transmitandu-se de regula din momentul incheierii contractului,predarea,respectiv punerea lucrului vandut la dispozitia cumparatorului, semnifica transferul detentiei (deci nu al dreptului de proprietate si nici chiar al posesiei),cumparatorul posedand "corpore aliene"-din momentul in care devine proprietar .

Executera efectiva a acestei obligatii presupune din partea vanzatorului :

a) fie o atitudine pur pasiva-lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului ;

b) fie indeplinirea unor acte ,sau fapte pozitive -predarea cheilor constructiei ,remiterea titlului de proprietate ,precum si eliberarea cladirii de catre vanzator si persoanele care nu au un drept opozabil cumparatorului.

Mai concret ,modalitatea de predare in cazul bunurilor imobile -art.1355 Cod Civil: "constructiile se predau prin remiterea cheilor ,sau a titlului de proprietate ."Se considera ca este mai concret sa se spuna ca predarea constructiilor trebuie sa se faca atat prin predarea (remiterea)cheilor,cat si a titlului de proprietate ,caci altfel predarea nu este integrala .

Locul predarii -in acest caz-este locul in care se afla constructia vanduta si unde probabil s-a incheiat contractul ,cheltuielile de predare fiind in sarcina vanzatorului ,iar cele ale preluarii in sarcina cumparatorului,- in lipsa unor stipulatii contrare facute in contractul de vanzare-cumparare a constructiei .

Obiectul predarii este constructia vanduta -"in masura determinarii prin contract"-art.1326.Constructia individual determinata si existenta in momentul incheierii contractului se preda "in starea in care se afla in momentul vanzarii"-art.1324 Cod Civil .

Cu privire la obiectul predarii,in materie de vanzare de imobile avem unele reguli generale,noi aratandu-le pe cele care se refera la obiectul nostru ,constructia :

Daca constructia s-a vandut"cu aratarea de cuprinsul sau si pe atata masura" –

art.1327 Cod Civil -si la predare se constata ca ea nu corespunde celor prevazute in contract,solutiile sunt urmatoarele :

a. daca intinderea este mai mica ,cumparatorul poate cere o reducere proportionala de pret sau rezolutiunea contractului (numai in situatia cand imobilul nu poate fi folosit potrivit destinatiei avute initial in vedere ;

b. daca intinderea este mai mare,cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul excedentului ,sau poate cere rezolutiunea contractului,daca excedentul depaseste a 20-a parte a suprafetei stabilite prin contract-art.1328 Cod Civil .

c) daca vanzarea constructiei este facuta pe un pret global,diferenta intre intinderea declarata si cea reala ,nu se ia in consideratie .

In caz de excedent peste a 20-a parte ,cumparatorul poate opta si pentru rezolutionarea contractului in caz de intindere lipsa .

d) daca s-au vandut doua ,sau mai multe constructii printr-un singur contract si pret, iar intinderea uneia este mai mare si a alteia este mai mica ,diferentele de pret datorate potrivit regulilor aratate ,se compenseaza-art.1331 Cod Civil .

In toate cazurile cand cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii ,el are dreptul pe langa pret ,la restituirea cheltuielilor vanzarii-art.1332 Cod Civil -si la daune interese ,conform regulilor generale ,fiinca vanzatorul este in culpa .

Iar daca cumparatorul pastreaza imobilul ,vanzatorul este obligat sa plateasca dobanda la suplimentul de pret-art.1331 Cod Civil.

În toate cazurile in care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii ,el are dreptul ,pe langa pret ,la restituirea cheltuielilor vanzarii,art.1332 Cod Civil -si daune interese conform regulilor generale ,fiinca vanzatorul este in culpa .

Dreptul la actiune pentru majorare sau scadere de pret ,ori rezolutiunea vanzarii in temeiul art.1334 Cod Civil se prescrie in termen de 1 an de la data incheierii contractului, fiind aplicabil nuami in cazurile in care "la vanzari de imobile ,se constata dupa predarea bunului vandut,ca acesta are o intindere mai mare ,sau mai mica decat suprafata specificata in contract ."

Cu privire la obligatia accesorie predarii,daca predarea constructiei se face ulterior momentului incheierii contractului ,vanzatorul este obligat sa o conserve pana in momentul predarii-art.1074 Cod Civil-,deoarece constructia trebuie sa fie predata in starea in care se afla in momentul incheierii contractului -art.1324 Cod Civil -,iar cheltuielile conservarii fiind suportate de cumparator -art.1618 Cod Civil .

In caz de deteriorare a constructiei ,vanzatorul raspunde fata de cumparator, culpa lui fiind prezumata cat timp nu dovedeste o cauza straina ,exoneratoare de raspundere .

Daca nu se executa obligatia de predare a constructiei (in tot sau in parte)datorita culpei vanzatorului ,potrivit regulilor generale ,cumparatorul are mai multe posibilitati :

a. poate invoca exceptia de neexecutare(exceptio non adimpleti contractus) ;

b. poate cere fie rezolutiunea vanzarii cu daune interese , fie executarea in natura a contractului -punerea sa in posesie (art.1320 Cod Civil) ;

poate cere numai daune interese, daca executarea in natura numai este posibila (art.1075 Cod Civil) .

In cazul executarii cu intarziere a obligatiei de predare ,cumparatorul are dreptul la daune interese,dar numai dupa punerea in intarziere a vanzatorului .

B. Obligatia de garantie

O altă obligație a cumpărătorului, care nu se stinge după predarea lucrului, este aceea de a garanta cumpărătorului o netulburată și utilă stăpânire a lucrului. în acest sens, art. 1336 C. civ. prevede că vânzătorul răspunde față de cumpărător pentru liniștita posesiune a lucrului și pentru viciile lucrului.

Obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul potrivit caruia trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru asigura cumparatorului stapanirea linistita si utila a lucrului vandut,in cazul de fata -constructia .

Conform art.1336 Cod Civil ,vanzatorul trebuie sa-l garanteze pe cumparator de linistita folosinta a constructiei,-adica impotriva evictiunii si utila folosinta a constructiilor cumparate,-adica contra viciilor .

I . Garantia contra evictiunii

Potrivit art 1337 C. civ., vânzătorul răspunde pentru evicțiunea totală sau parțială a lucrului, precum și pentru sarcinile care grevează lucrul vândut și care nu au fost declarate la încheierea contractului. Prin evicțiune se înțelege pierderea dreptului de proprietate asupra lucrului în total sau în parte ori tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului de proprietate rezultând din valorificarea de către un terț a unui drept asupra lucrului vândut, drept care exclude dreptul dobândit de cumpărător în temeiul contractului de vânzare-cumpărare.

Vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator contra evictiunii totale sau in parte ,precum si sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului-art.1337 Cod Civil .

Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista nu numai fata de cumparator ,dar si fata de subdobanditori ,chiar daca acestia sunt succesori cu titlu particular sau cu titlu gratuit .

Obligatia de garantie opereaza atat in cazul in care evictiunea provine da la un tert ,cat si in cazul in care evictiunea provine dintr-un fapt personal al vanzatorului .

Conform art.1339 Cod Civil ,se numeste "fapt personal" orice fapt sau act anterior vanzarii,dar tainuit cumparatorului,ori ulterior vanzarii,dar neprevazut in contract-al vanzatorului ,sau succesorilor sai universali ,ori cu titlu universal ,care tulbura pe cumparator in linistita folosinta a constructiei .Aceasta tulburare poate fi de drept sau de fapt .

Obligatia de garantie a vanzatorului pentru fapte proprii exista si atunci cand evictiunea se realizeaza indirect,prin intermediul unui tert ,ca urmare a unui fapt pesonal al vanzatorului .

Obligatia de garantie pentru evictiune se transmite dupa moartea vanzatorului asupra succesorilor universali si cu titlu universal ,deoarece este o obligatie patrimoniala ,motiv pentru care ei sunt tinuti personal ,fiecare in parte ,sa o respece in intregime ,avand caracter indivizibil .Aceasta obligatie nu se retransmite succesorilor cu titlu particular ,intrucat ei nu sunt tinuti de obligatiile autorilor lor .

Obligatia da garantie a vanzatorului constructiei de a nu-l tulbura pe cumparator in folosinta linistita a acesteia ,este de esenta vanzarii si orice conventie contrara este nula (art.1339 Cod Civil)

Cumparatorul se poate apara impotriva tulburarilor din partea vanzatorului prin invocarea "exceptiei de garantie" .

Obligatia de garantie contra evictiunii rezultata din fapta unui tert este obligatie a vanzatorului si este activata daca sunt indeplinite urmatoarele conditii :

Sa fie vorba de o tulburare de drept .

Impotriva tulburarilor de fapt ,cumparatorul constructiei se poate apara singur prin "actiuni posesorii" .

Dreptul invocat de tertul evingator poate sa fie uzufruct sau un drept real-dreptul de proprietate ,sau dreptul de uzufruct -,sau drept de creanta (ex: situatia imbunatatirilor aduse de locatar constructiei pe care cumparatorul este obligat sa le plateasca ) .

Tulburarea din cauza tertului sa aiba o cauza anterioara vanzarii .Dupa data vanzarii se poate angaja raspunderea vanzatorului numai pentru un fapt personal .Pentru uzucapiunea inceputa inainte ,dar desavarsita ulterior vanzarii,obligatia vanzatorului nu este activata, deoarece cumparatorul constructiei a devenit proprietar avea posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva fie prin sesizarea instantei de judecata ,ori de arbitarare ,fie prin cunoasterea de catre posesorul constructiei a dreptului celui impotriva caruia curge acest termen .

Necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator.Cunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator absolva de obligatia garantiei evictiunii pe vanzator si se considera ca a acceptat riscul ,contractul avand un caracter aleatoriu.Sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba vanzatorului .

Nu poate fi considerata conditie indispensabila necesitatea unei actiuni in justitie intentata de catre tert , deoarece exista situatii cand evictiunea nu este rezultatul unei actiuni in justitie .De exemplu ,daca dreptul tertului asupra constructiei este atat de evident,-incat cumparatorul renunta la aceasta fara judecata ;cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva imobilul si a-l pastra ;cumparatorul,-de la neproprietar,-devine proprietarul constructiei pe cale de mostenire.Pe de alta parte ,evictiunea poate fi consecinta unei actiuni in justitie intentata de cumparatorul insusi ,de exemplu impotriva tertului care a pus stapanire pe constructie sau care contesta dreptul de servitute cumparatorului,actiuni respinse in instanta .

Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie este data de neproducerea evictiunii,daca este pe cale sa se produca ,sau daca evictiunea s-a produs .

In cazul in care evictiunea nu s-a produs ,vanzatorul este tinut de obligatia negativa de a nu face nimic de natura a-l tulbura pe cumparator .

Daca evictiunea este pe cale sa se produca ,vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator impotriva tertului .In acest scop ,daca cumparatorul este actionat in justitie de catre tert ,trebuie sa-l introduca in proces pe vanzator printr-o “cerere de chemare in garantie” pentru a-l apara contra eventualei evictiuni .Daca cumparatorul constructiei se apara singur si pierde procesul ,poate intenta ulterior pe cale principala o actiune in garantie pentru evictiune impotriva vanzatorului .In aceasta situatie vanzatorul poate opune exceptia procesului rau condus-exceptio mali processus-,daca dovedeste ca fiind introdus in procesul cu tertul ar fi putut respinge pretentiile acestuia .

In cazul in care evictiunea s-a produs ,se angajeaza raspunderea vanzatorului pentru pagubele suferite de cumparator .

Daca evictiunea s-a produs in totalitate :

vanzatorul este obligat sa restituie in totalitate pretul primit ,chiar daca valoarea contructiei s-a micsorat din cauze fortuite ,sau din neglijenta cumparatorului ,cu exceptia foloaselor realizate de cumparator din stricaciuni aduse constructiei-art.1341-1343 Cod Civil ;

cumparatorul are dreptul la valoarea fructelor-cele culese dupa ce a luat cunostinta de dreptul tertului asupra lucrului,-pe care a fost obligat sa le inapoieze tertului evingator ;

cumparatorul are dreptul la daune interese ,respectiv:

a)diferenta dintre pret si sporul de valoare dobandit de constructie

intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii ;

b)restituirea cheltuielilor necesare si utile ,iar daca vanzatorul a fost de rea credinta ,chiar si cheltuielile voluptarii .

Daca evictiunea s-a produs numai asupra unei parti a constructiei :

-cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii ,daca acesta nu ar fi cumparat, daca putea sa prevada evictiunea unei parti atat de importanta in constructie; (el va restitui constructia asa cum a ramas dupa evictiune si va fi despagubit ca in cazul evictiunii totale) .

-daca nu cere sau nu a obtinut rezolutiunea vanzarii ,cumparatorul are dreptul la valoarea partii pierdute din constructie prin efectul evictiunii ,calculata la momentul evictiunii;

-in cazul servitutiilor ori a altor drepturi ,daca nu intervine rezolutiunea ,cumparatorul are dreptul la daune interese in conditiile dreptului comun ,art.1349-1350 Cod Civil .

Actiunea in garantia pentru evictiune a cumparatorului impotriva vanzatorului se prescrie in termenul general de prescriptii ,care incepe sa curga da le data producerii evictiunii.

Asa cum am aratat mai sus,obligatia de garantie este reglementata de norme supletive, deci pot fi facute modificari conventionale ale acesteia intre vanzator si cumparator :

-pentru clauze de agravare a raspunderii vanzatorului-legea nu prevede limitari;

-pentru clauze exoneratoare de raspundere,legea prevede doua limitari:

obligatia de garantie pentru fapta proprie nu poate fi nici inlaturata si nici micsorata prin conventia intre parti ,sanctiunea fiind nulitatea cauzei ; (o astfel de cauza este admisa totusi daca vizeaza fapte anume determinate, savarsite anterior incheireii contractului si aduse la cunostinta cumparatorului) .

exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa ,dar vanzatorul este totusi obligat sa restituie pretul-in caz de evictiune ,cu exceptia cazului in care cumparatorul a cunoscut la momentul incheierii contractului pericolul evictiunii sau a cumparat pe riscul sau .

II. Garantia contra viciilor constructiei .

Vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale constructiei ,daca din cauza lor constructia este improprie intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul daca ar fi stiut ,nu ar mai fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic .

Potrivit art. 1352 C. civ., vânzătorul va răspunde pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă, din cauza acestora lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinația sa sau întrebuințarea sa este atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat sau nu ar fi dat prețul achitat, dacă ar fi cunoscut viciile lucrului.

Deci, în concepția Codului civil, vânzătorul răspunde numai pentru viciile ascunse, nu și pentru viciile aparente ale lucrului.

Viciile ascunse sunt acele lipsuri calitative ale lucrului care nu puteau fi descoperite la predare folosind mijloace obișnuite de verificare și care fac lucrul impropriu întrebuințării potrivit destinației sale sau îi micșorează întrebuințarea.

Trebuie însă făcută distincția între viciul ascuns și nerespectarea calității lucrului.

De asemenea, vânzarea unui lucru cu vicii ascunse nu trebuie confundată cu vânzarea afectată de viciul erorii asupra substanței obiectului contractului (art. 954 C. civ.); în cazul unei asemenea erori, din cauza acestui viciu de consimțământ, cumpărătorul nu a dobândit lucrul voit, ci un alt lucru. Drept urmare, cumpărătorul va avea o acțiune în anularea contractului. În lumina Codului civil, vânzătorul răspunde numai dacă viciile ascunse existau în momentul vânzării. De asemenea, în cazurile în care dreptul de proprietate nu se transmite în momentul încheierii contractului, vânzătorul va răspunde și pentru viciile ulterioare vânzării, numai până la data transmiterii dreptului de proprietate. Trebuie arătat că, prin interpretarea art. 1352 C. civ. rezultă că vânzătorul va răspunde pentru viciile ascunse numai dacă acestea sunt grave. În acest sens s-a decis că viciile trebuie să facă bunul de neîntrebuințat ori să-i micșoreze substanțial utilitatea, ceea ce nu se poate reține atunci când este necesară doar înlocuirea unor piese uzate.

Dacă viciile lucrului îndeplinesc condițiile arătate, cumpărătorul are alegerea să ceară: fie înlăturarea viciilor, fie rezoluțiunea vânzării, fie restituirea unei părți din prețul vânzării.

Dreptul la acțiune privind viciile ascunse ale unui lucru se prescrie prin îndeplinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie (art. 5 din Decretul nr. 167/1958); dacă au fost ascune cu viclenie, per a contrario, termenul este de 3 ani. Termenul de prescripție începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la îndeplinirea unui an de la predarea lucrului. Termenul de garanție de un an se aplică numai dacă, prin legea specială sau prin convenția părților, nu s-a stabilit un alt termen de garanție mai mare sau mai mic de un an (art. 11 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958).

Trebuie avute însă în vedere și dispozițiile art. 1483 C. civ. dela locațiune, care se aplică prin asemănare, precum și dispozițiile Legii nr. 10/1995, privind calitatea în construcții.

Art. 1483 C. civ.: Dacă, în curs de 10 ani, numărați din ziua în care s-a isprăvit clădirea unui edificiu sau facerea unui alt lucru însemnător, unul ori altul se dărâmă în tot ori în parte, sau amenință învederat dărâmarea, din cauza unui viciu de construcție sau a pământului, întreprinzătorul și arhitectul rămân răspunzători de daune (C. civ. 998, 999, 1002, 1479, 1481, 1484, 1737 pct. 4 și 5, 1742, 1885, 1890, 1902).

Text art. 1792 C. civ. fr.: Si l'edifice construit ŕ prix fait, périt en tout ou en partie par le vice de la construction, męme par le vice du sol, les arhitecte et entrepreneur en sont responsable pendant dix ans.

Text art. 1792 C. civ. fr. (Modificat prin Legea nr. 78-12 din 4 ianuarie 1978): Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, męme résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'equipement, le rendent impropre ŕ sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangčre.

Text art. 1639 alin. 1. C. civ. ital.: Se nel corso di dieci anni dal giorno în cui fu compiuta la fabricazionne di un edifizio o di altra opera notabile, l'uno o l'altra rovina în tutto od în parte, o presenta evidente pericolo di rovinare per difetto di construzione o per vizio del suolo, l'architetto e l'imprenditore ne sono resposabili.

Legea nr. 10/1995 , la art. 29 prevede:: "Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanții și furnizorii de materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul tehnic cu execuția atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligațiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei.

După cum am mai arătat, se fac confuzii intre viciile vizate de art.1352 Cod Civil-cu viciu consimtamant al erorii asupra substantei obiectului contractului chiar in editii oficiale ale Codului Civil ;astfel in primul caz cumparatorul a cumparat constructia dosita ,numai ca aceasta era improprie intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare -cumparatorul nu poate cere anularea contractului,ci are la indemana actiunea in garantie contra vanzatorului -.In cel de-al doilea caz ,deci, eroarea asupra substantei obiectului cumparatorul nu a putut cumpara in substanta sa lucrul dorit si poate existand acest viciu de consimtamant ,sa ceara anularea contractului .De exemplu: daca se vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida ,iar in realitate este material lemnos ,se poate cere anularea vanzarii.In schimb,daca ,casa este intr-adevar construita din caramida ,dar este afectata da vicii ,va intra in functiune obligatia de garantie contra viciilor .

Conditii in care opereaza obligatia de garantie a vanzatorului pentru vicii :

-viciul sa fie ascuns(atr.1352 Cod Civil )-vanzatorul nu raspunde de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga .Viciul este considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si comportandu-se prudent si vigilent ,printr-o verificare normala dar atenta ,nici nu putea sa-l cunoasca .

-trebuie ca viciul sa fi existat in momentul incheierii contractului,odata cu incheierea contractului riscurile trecand asupra cumparatorului ,astfel incat viciile aparute ulterior contractarii nu mai atrag raspunderea vanzatorului .

-viciul trebuie sa fie grav ,adica din cauza lui constructia sa fie improprie intrebuintarii potrivit destinatiei ,sau sa se micsoreze intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul -in cunostinta de cauza -,n-ar fi cumparat ,sau ar fi platit un pret mai mic.

Nu exista obligatie de garantie in doua situatii :

vanzarea constructiei la licitatie publica (art.1360 Cod Civil care se face prin intermediul justitiei ;

vanzarea de drepturi succesorale -in care se afla si constructia- ,vanzatorul raspunde numai de calitatea de mostenitor -art.1399 Cod Civil.

Daca conditiile aratate mai sus sunt indeplinite ,cumparatorul poate sa ceara fie rezolutiunea vanzarii ,fie o reducere a pretului ; daca vanzatorul a fost de rea credinta ,poate solicita si daune interese .

In cazul in care se cere rezolutiunea vanzarii-aceasta se numeste actiune redhibitorie- prin admiterea ei ,vanzatorul este obligat se reprimeasca constructia ,sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii .

Daca cumparatorul a instrainat constructia ,aceasta actiune poate fi exercitata de subdobanditor .

Cazul in care se cere o reducere de pret proportionala cu reducerea valorii constructiei datorate viciului ,se numeste actiune estimatorie .

In literatura de specialitate si in practica judiciara se consacra si posibilitatea "remedierii actiunilor" de catre ,sau in contul vanzatorului ,atunci cand aceasta reparare este posibila si cand ea n-ar ocaziona cheltuieli dispropor 6tionate cu valoare constructiei .

Acordarea de daune interese are loc numai in situatia in care cumparatorul dovedeste cu orice mijloace de proba ca vanzatorul constructiei a fost de rea credinta ,deci a cunoscut viciile constructiei(art.1356 Cod Civil).Daca nu cunostea viciile constructiei ,poate fi obligat numai la restituirea pretului si a cheltuielilor vanzarii(art.1357 Cod Civil) .

Daca constructia a pierit din cauza viciilor ,vanzatorul va fi obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii ,precum si eventualele daune interese ,daca a fost de rea credinta .

Daca constructia a pierit fortuit ,sau datorita culpei cumparatorului ,vanzatorul nu raspunde pentru vicii .

Actiunile redhibitorii sau estimatorii pot fi intentate in materie de constructii in termen de 6 luni socotit de la data descoperirii viciilor ,care trebuie constatate cel tarziu in 3 ani de la predarea constructiei .

Fiind vorba despre o norma supletiva partile pot stipula modificari conventionale ale acesteia si anume :

clauzele de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii ale constructiei sunt valabile si produc efecte numai daca vanzatorul a fost de buna credinta .Aici pot intra :

– suprimarea totala a garantiei

– posibilitatea intentarii numai a actiunii estimatorii pot fi descoperite .

clauzele de agravare a obligatiei de garantie nu comporta limitari .

Sectiunea a III-a

OBLIGATIILE CUMPARATORULUI

În urma încheierii contractului de vânzarecumpărare cumpărătorul își asumă, în principal, următoarele obligații:

1.obligația de a plăti prețul construcției (art. 1361 C. civ.);

2.obligația de a lua în primire lucrul vândut – construcția, obligație pe care art. 1318 o presupune, la locul și timpul determinate prin contract sau prin uzurile locale (art.970 C.civ.);

3.în anumite cazuri, obligația de a suporta cheltuielile vânzării (art.1305 C.civ.) și, în anumite cazuri, cheltuielile preluării lucrului cumpărat (art.1317 C.civ.).

Partile insa pot stipula si alte obligatii pentru cumparator ,cum ar fi de exemplu obligatia de a asigura pentru vanzator sau pentru alte persoane folosinta lucrului in conditiile prevazute in contract ,foarte bine exemplificata in cazul contractului de vanzare-cumparare cu clauza de abitatie sau uzufruct viager ,asa cum ele sunt de drept sa modifice si obligatiile reglementate de lege .

Plata pretului .

Fiind un contract sinalagmatic, contractul de vânzare-cumpărare presupune asumarea de obligații din partea ambelor părți contractante. Astfel, principala obligație a vânzătorului este aceea de a preda cumpărătorului lucrul vândut (și implicit, să răspundă pentru acesta), iar principala obligație a cumpărătorului este aceea de a plăti prețul vânzării.

Formarea și asumarea obligației plății prețului deosebește acest contract de contractele unilaterale ce au ca obiect transmisiunea proprietății unui lucru. Obligația plății prețului constituie o adevărată contrapartidă a obligațiilor vânzătorului.

Această obligație este consacrată în mod expres de Codul civil, care, în art.1361, dispune că:

"Principala obligație a cumpărătorului este de a plăti prețul la ziua și la locul determinat prin contract."

Această obligație se deduce, de altfel, din însăși definiția vânzării, fiindcă reprezintă obligația corelativă a cumpărătorului, într-un contract comutativ, cum este vânzarea (art.1294 C.civ.).

În general, plata prețului se face la locul și la data convenită de părți în contract (art. 1361 C. civ.).Convenția părților este deci, în acestă privință, legea lor (art.969 C.civ.).

Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, cumpărătorul este obligat să plătească prețul în momentul și la locul predării lucrului de către vânzător, căci, potrivit art. 1362 C.civ.:

"Dacă nu s-a determinat nimic în privința aceasta prin contract, cumpărătorul este dator a plăti la locul și la timpul în care se face predarea lucrului."

Aceasta deoarece prin predare, vânzătorul executându-și obligația sa, tot atunci și cumpărătorul trebuie să și-o execute pe a sa.

Textul art.1362 C.civ. este derogatoriu de la regulile generale sub două aspecte.

1. În conformitate cu regulile generale în materie de obligații, plata se face, în lipsă de stipulație contrară, la domiciliul debitorului.

În acest sens, potrivit art. 1104 C.civ.:

"Plata trebuie a se face la locul arătat în convenție.

Dacă locul nu este arătat, plata, în privința lucrurilor certe și determinate, se va face în locul în care se găsea obiectul obligației în timpul contractării.

In orice alt caz, plata se va face la domiciliul debitorului."(art.1247 C.civ. francez).-s.n.

De lege ferenda, considerăm ca s-ar impune și aplicabilitatea art.59 C.com., dacă vânzarea ar avea un caracter comercial:

"Orice obligație comercială trebuie să fie executată în locul arătat prin contract sau în locul ce ar rezulta din natura operațiunii ori din intenția părților contractante.

In lipsă de clauză expresă, contractul trebuie să fie executat in locul unde cel ce s-a obligat iși avea stabilimentul său comercial sau cel puțin domiciliul ori reședința, la formarea contractului.

Dacă însă urmează a se preda un lucru determinat, care după cunoștiința părților se găsea într-altă parte în momentul formării contractului, atunci predarea se va face în acel loc."-s.n.

Prin urmare, în această ipoteză, dacă ar fi să se aplice art.1104 C.civ., combinat cu art.59 C.com, în lipsa convenției părților, plata prețului ar trebui să se facă la sediul, domiciliul sau reședința debitorului, în cazul nostru-cumpărătorul.Cum însă predarea și plata urmează să se facă în același timp, iar părțile nu pot fi în același moment în locuri deosebite, se va aplica art.1362 C.civ.Aceasta înseamnă că plata prețului, în lipsa convenției părților trebuie să se facă fie la locul unde se găsea lucrul în momentul vânzării ( ibi dari debet ubi est – art.1319 C.civ.), fie sediul, domiciliul sau reședința vânzătorului.Deci obligația de plată a prețului este portabilă, iar nu cherabilă.

Această regulă lasă însă a se presupune că este vorba de o vânzare al cărei preț urmează să se plătească în momentul predării lucrului (au comptant).

Dacă este vorba însă de o vânzare "pe credit", adică în care prețul urmează să fie plătit în urma predării, nu se va aplica art.1362 ci regula dreptului comun, după care plata urmează să se facă la domiciliul debitorului, adică al cumpărătorului (art. 1104 C.civ., alin. ultim și art. 59 alin.2 C.com.).Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex.

În același sens este și jurisprudența, care, într-o speță a decis că:

"Art. 1362 Codul civil derogând de la principiul general din art.1104 codul civil, după care plata se face la domiciliul debitorului, dispune că achitarea prețului la o vânzare se face în timpul și locul predării lucrului vândut.

Această dispozițiune presupune că ambele obligațiuni reciproce se execută odată și de aceea s-a impus cumpărătorului să plătească prețul la locul unde se predă bunul și chiar în momentul predării.

Când insă prin actul de vânzare părțile convin ca prețul sau o parte din el să se achite la un termen oarecare după predare, in acest caz art.1362 codul civil nu-și mai are rațiune și iși reia aplicațiunea art.1104 codul civil, astfel că plata trebuie să fie făcută la domiciliul debitorului."-s.n.

Alta este însă ipoteza în care plata prețului și predarea lucrului, trebuind să se facă în același timp, vânzătorul ar consimți să predea lucrul, fără a primi îndată prețul; în acest caz, vânzătorul, prin acordarea unui termen, a consimțit a nu fi plătit deîndată, însă aceasta nu înseamnă că ar fi renunțat la dreptul de a primi plata la locul predării lucrului; renuntiatio est strictissimae interpretationis.În această situație se va aplica art.1362 C.civ., plata fiind portabilă.

Tot în ipoteza în care vânzarea ar avea un caracter comercial, dacă părțile ar fi contract într-o localitate în care un obicei constant și cunoscut fixează pentru plata prețului o altă dată și alt loc decât cele arătate în art. 1362, ele vor fi considerate că s-au referit la acel obicei.În acest caz plata va putea fi cherabilă, aplicându-se art.1104 C.civ., combinat cu art.59 C.com.

Dispozițiile art.1362 C.civ. își găsesc aplicare numai când plata prețului se face vânzătorului, iar nu și în cazul în care ea urmează să se facă unui terț delegat de vânzător, caz în care se vor aplica dispozițiile art.1104 C.civ. combinat cu art. 59 C.com., plata făcându-se la domiciliul cumpărătorului.

Dacă prețul ar fi fost declarat plătitor după voința cumpărătorului (a la volonté de l'acheteur), el va fi exigibil îndată, în lipsa altor elemente de apreciere,iar în acest caz plata este cherabilă, aplicându-se art.1104 C.civ., combinat cu art.59 C.com., iar nu art.1362 C.civ.

Atunci când predarea lucrului vândut se face în mod parțial (de exemplu, atunci când lucrul constă în mai multe partide de mărfuri), plata prețului se va face la fiecare predare parțială, dacă aceasta a fost intenția părților contractante.Considerăm că în această situație plata prețului este portabilă, aplicându-se art.1362 C.civ., deoarece există simultaneitate între obligațiile părților contractante.

Se pot trage următoarele concluzii cu privire la locul plății (și pentru ipoteza când vânzarea ar avea caracter comercial):

a. plata va fi portabilă, adică se va aplica art.1362 C.civ.(locul plății prețului este locul predării lucrului ) în cazurile când:

– predarea lucrului și plata prețului au loc simultan, chiar și în situația în care plata prețului și predarea lucrului are loc în mai multe etape;

– deși vânzătorul acordă un termen pentru plata prețului cumpărătorului, predând însă lucrul, el nu a înțeles să la dreptul de a primi plata prețului la locul predării lucrului vândut;

b. plata va fi cherabilă, aplicându-se art.1104 C.civ., combinat cu art.59 C.com., în următoarele situații:

– la vânzările pe credit, când – potrivit convenției părților, sau obiceiului – prețul urmează a fi plătit în urma predării lucrului;

– când plata este făcută unui terț, iar nu vânzătorului;

– când părțile contractului au înțeles că prețul poate fi plătit la un termen dorit de cumpărător.

În legătură cu locul plății, menționam că determinarea acesuia prezintă importanță, de pildă, prin aceea că în raport cu locul plății se determină cheltuielile de transport ocazionate de transportarea obiectului plății în acel loc.

2. În dreptul comun, în lipsă de termen, plata se poate cere imediat, căci la obligațiile cu executare plata trebuie făcută la momentul nașterii raportului obligațional – obligația devine exigibilă chiar în acel moment.Dar în materie de vânzare – civilă și comercială – plata se poate cere numai în momentul predării lucrului.

Deci, în materie de vânzare-cumpărare legea derogă de la regula potrivit căreia, în lipsa unui termen, plata se poate cere imediat.

De vreme ce, în cazul menționat, prețul trebuie plătit în momentul predării lucrului, înseamnă că în cazul în care în contract s-a stipulat un termen pentru predarea lucrului, cumpărătorul profită și el de acest termen, în sensul că va plăti prețul numai în momentul predării lucrului (nu se aplică această regulă atunci când s-a stipulat contrariul).

În schimb, termenul prevăzut numai pentru plata prețului nu afectează obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut, potrivit regulilor generale.

Dacă părțile au stabilit un termen pentru plata prețului – vânzare pe credit – la scadență cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime – principiul indivizibilității plății ( art. 1101 C. civ. – art. 1244 C.civ. francez), afară numai dacă înțelegerea dintre părți a fost ca prețul să fie plătit la diferite termene în mod fracționat, prin prestații succesive (vânzarea pe credit cu termene eșalonate de plată a ratelor de preț).

În toate cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plătească cu anticipație (se prezumă că termenul a fost convenit în favoarea sa), însă dobânda stipulată va fi calculată și datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la recalcularea ei în funcție de data plății, sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut altfel.

Plata prețului poate fi făcută nu numai de către cumpărător, dar și de altul pentru el, cu consimțământul sau fără consimțământul lui.Art. 1093 dispune, într-adevăr, că o obligație poate fi achitată de orice persoană interesată, cum ar fi un coobligat (de pildă un codebitor solidar sau indivizibil), sau de un fidejusor. Ea poate fi achitată chiar de o persoană neinteresată; această persoană trebuie însă să lucreze în numele și pentru achitarea debitorului (nomine debitoris) sau el lucrează în numele ei propriu (nomini proprio), să nu se subroge în numele debitorului. Terțul care a plătit prețul conra voinței cumpărătorului va avea contra acestuia din urmă și în baza art.991 C.civ. o acțiune în regres pentru gestiune utilă, afară de cazul în care terțul plătitor ar fi avut intenția să facă o donație cumpărătorului (donandi animo), ceea ce nu se presupune nici într-un caz.

Prețul se plătește în genere în bani, după regulile ordinare în materie de plată.

Se poate deroga la regula plății în numerar, stipulându-se emiterea ori acceptarea unei cambii ori trecerea prețului în cont curent sub forma unei rimese a vânzătorului sau alte modalități de plată.

Se poate întâmpla ca prețul să fi fost trecut în contract ca plătit, dar el să nu fi fost plătit în realitate.S-a decis, în această privință, că faptul că vânzătorul păstrează actul autentic redactat pentru dovedirea vânzării, înseamnă că cumpărătorul n-a plătiti pețul. Mențiunea din contract că prețul a fost plătit vânzătorului nu face deci credință între părți, decât sub condiția ca actul să fie în mâna cumpărătorului.

Plata prețului este garantată vânzătorului prin:1. dreptul de a reține lucrul vândut (art. 1322 C.civ.); 2.printr-un privilegiu (art. 1730 §.5 și art. 1737 §. 1 C.civ.);3. printr-un drept de revendicare (art. 1730 §.5 C.civ.); 4. o acțiune în rezoluțiune (art. 1021 și 1365 C.civ.).

Plata prețului poate fi suspendată până când vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau a da cauțiune cumpărătorului, adică să prezinte o persoană capabilă și solvabilă (art. 1659 C. civ.), care să răspundă de obligația principală nu și de daunele la care vânzătorul ar putea fi condamnat în baza art. 1341 C. civ.

Încetarea pericolului de evicțiune

Încetarea pericolului de evicțiune are loc odată cu dovedirea de către vânzător a faptului că cumpărătorul nu a avut motive de tulburare sau, dacă motivele au existat la un moment dat, ele au dispărut.

În acest caz, cumpărătorul este obligat să plătească prețul, fie obținând ratificarea de la cel ce produce tulburarea, fie obținând prin justiție confirmarea dreptului său.

Darea unei cauțiuni

Este una din modalitățile de a constrânge pe cumpărător să plătească prețul. Sediul materiei se află în articolul 1659 și urm. C. civ. și constă în prezentarea unei persoane capabile și solvabile care va răspunde numai de obligația principală a vânzătorului.

Fiind o facultate conferita vânzătorului, acesta nu poate fi constrâns de cumpărător de a da cauțiune.

Părțile pot deroga de la regula conform căreia, vânzătorul, dând cauțiune, poate cere plata prețului, în ciuda pericolului evicțiunii. Această evicțiune poate fi expresă sau tacită. Există deci derogare ori de câte ori părțile au convenit că cumpărătorul va plăti prețul.

Cauțiunea dată va garanta numai restituirea prețului principal în caz de evicțiune, iar nu și edspăgubirile la care ar avea dreptul cumpărătorul în baza art. 1341 C.civ.

Dacă are temeri de tulburare și totuși plătește, cumpărătorul nu poate cere vânzătorului în momentul plății să-i dea cauțiune.

Problema riscurilor

De la început trebuie specificat că principala prevedere a Codului civil care se ocupă de problema riscurilor este art. 1335 din Codul civil care dispune că:

"Pericolul total sau parțial al lucrului vândut, mai înainte de predare, se judecă după regulele generale ale obligațiilor convenționale."

Se lasă deci loc altor prevederi ale Codului civil.

Problemă riscurilor se pune sub dublul aspect al riscurilor rivind contractele în general și al riscurilor lucrului vândut în contractele tranlative de proprietate. Riscul apare ca o consecință a neexecutării contractului, ca urmare a imposibilității fortuite, deci a unei cauze independente de orice culpă a vreuneia dintre părți, și comandă soluția stingerii obligațției corelative a unei părți. Dată fiind împrejurarea că imposibilitatea de executare este independentă de voința părților, nu este locul nici pentru o acțiune în despăgubiri din cauza neexecutării, nici pentru una în rezoluțțiune ori reziliere. însă riscurile sunt în sarcina debitorului obligației imposibil de executat – res perit debitori.

Regula prevăzută de art. 971 C. civ.

În legislația noastră este consacrată regula conform căreia în cazul contractelor translative de proprietate, riscul contractului îl suportă acea parte care avea calitatea de proprietar al lucrului la momentul pieirii fortuite a acestuia – res perit domino. În întelegerea acestei reguli trebuie avută în vedere împrejurarea că potrivit legislației noastre, transferul proprietății în contractele translative având ca obiect bunuri certe operează imediat, concomitent cu încheierea contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat încă, iar prețul nu a fost plătit, așa cum exprimă art. 971 C. civ.:

" În contractele ce au ca obiect translația proprietății sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților și lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar dacă nu i s-a făcut tradițiunea lucrului".

În temeiul acestui principiu riscul contractului îl va suporta cumpărătorul, deoarece el a devenit proprietarul lucrului prin simplul fapt al încheierii contractului, chiar dacă lucrul nu-i fusese predat. El va trebui deci, să achite prețul lucrului pierit către vânzător, deși acesta nu va mai fi în măsură să predea lucrul vândut. Regula res perit domino înseamnă, aici, res perit creditori – riscul contractului este suportat de creditorul obligației imposibil de executat.

În aplicarea acestei reguli sunt necesare câteva precizări. În primul rând transferul dreptului de proprietate nu se operează prin simpla încheiere a contractului decât în cazul lucrurilor certe, individual determinate. În cazul în care obiectul contractului sunt bunuri de gen, transferul dreptului de proprietate operează numai odată cu predarea către cumpărător, deoarece, de regulă, numai în acest moment se realizează individualizarea bunurilor. Drept urmare, în cazul bunurilor de gen, dacă până la predare intervine o imposibilitate de executare, riscul contractului va fi suportat de debitorul obligației imposibil de executat, adică de către vânzător. Totodată, regula că pieirea unor bunuri de gen nu înlătură obligația vânzătorului de a-și executa în natură obligația. Chiar dacă toate bunuri din patrimoniul vânzătorului de genul celor vândute au ierit în mod fortuit, vânzătorul este obligat să-și procure altele, de același fel, spre a-și executa obligația – genera non pereunt – în caz de neexecutare putând fi obligat la plata de despăgubiri.

În al doilea rând, chiar dacă este vorba de un bun cert care a pierit din cauze fortuite înainte de a fi fost redat cumpărătorului – devenit proprietar – riscul contractului va fi suportat nu de către cumpărător, ci de către vânzător, dacă, înainte de pieirea lucrului, vânzătorul fusese pus în întârziere întrucât nu-și executase, la termenul revăzut, obligația de predare.

Art. 1074 alin. 2 C. civ. menționează expres că :

"Lucrul este în rizico-pericolul creditorului, afară dacă debitorul este în întârziere; în acest caz rizico-pericolul este al debitorului".

Debitorul – în cazul analizat, vânzătorul – se va putea exonera de acest risc, dacă va face dovada că bunul ar fi pierit și la creditorul-cumpărător, dacă i-ar fi fost predat în termen (art. 1156 alin. 2 C. civ.).

În al treilea rând, riscul contractului va fi suportat de către vânzător și în acele cazuri în care, deși este vorba de bunuri certe, transferul dreptului de proprietate nu se produce la încheierea contractului, ci se produce ulterior, iar bunul piere înainte de a se fi operat transferul proprietății.

Principiile expuse mai sus sunt valabile și în cazul vânzării-cumpărării comerciale, însă ele nu au un caracter imperativ. Perfecțiunea sa formală și simetrică nu se impune voinței părților decât în măsura în care ele tac. Inechitățile la care dă naștere prin aceea că cumpărătorul suportă paguba chiar dacă bunul a rămas în magazia vânzătorului sau este transportat de un cărăuș ales de acesta, poate determina părțile să disjungă cele două momente, prevăzând că riscurile privesc pe cumpărător de la predare sau de la îmbarcare. Părțile vor putea astfel, în mod licit, să prevadă trecerea atât a proprietății cât și a riscurilor într-un moment posterior acordului de voință.

Riscul în vânzările condiționale

Condiția suspensivă

În cazul în care cumpărătorul a cumpărat lucrul sub condiție suspensivă înseamnă că transmiterea proprietății este subordonată îndeplinirii condiției. Dacă lucrul piere pendente conditione, riscul este suportat de către vânzător, acesta nemaifiind în măsură să-și execute obligația la împlinirea condiției, pentru că lucrul rămâne în patrimoniul acestuia, vânzarea fiind imperfectă până la îndeplinirea sau neîndeplinirea condiției. Deci, cumpărătorul nu va fi obligat să plătească prețul, chiar dacă se indeplinește condiția. Această soluție este dată de art. 1018 C. civ. Se observă că soluția reprezintă o abatere de la caracterul retroactiv al condiției, potrivit căruia îndeplinirea condiției suspensive consolidează retroactiv calitatea de proprietar a cumpărătorului. Soluția codului este totuși justificată, dacă ținem seama că însuși caracterul retroactiv al condiției se bazează pe o ficțiune juridică. Dacă pendente conditione – în cazul condiției suspensive – obiectul a pierit fortuit numai parțial, cumpărătorul este obligat să-l primească în starea în care se găsește, fără a putea cere o scădere de preț (art. 1018 alin. 3 C. civ.). Această prevedere reprezintă o reîntoarcere la caracterul retroactiv al efectelor condiției.

Condiția rezolutorie

Dacă bunul este dobândit sub condiție rezolutorie, cumpărătorul se comportă, de la început, ca și când ar fi proprietar pur și simplu, dreptul său fiind afectat însă de îndeplinirea sau neîndeplinirea condiției. Contractul de vânzare-cumpărare sub condiție rezolutorie este un contract perfect din momentul acordului de voință. Dacă condiția nu se îndeplinește, obligația se consideră a fi fost întotdeauna pură și simplă. Dacă, din contră, această condiție se îndeplinește, obligația este considerată ca inexistentă, îndeplinirea având caracter retroactiv (art. 1015 C. civ.).

Dacă bunul piere pendente conditione, riscul contractului este suportat de către proprietarul sub condiție rezolutorie, adică de către cumpărător.

Deci, ori de câte ori transferul unui bun este afectat de o condiție, iar bunul piere pendente conditione, riscul contractului va fi suportat de acea parte care are calitatea de proprietar sub condiție rezolutorie.

Dacă condiția se realizează, fără ca lucrul să fi pierit în interval, părțile vor fi repuse în vechea situație, vânzătorul va restitui prețul, iar cumpărătorul lucrul.

Sancțiunea neplății prețului

1. Obligarea cumparatorului la executarea in natura a platii pretului ,ceea ce este intodeauna posibil ,daca cumparatorul este solubil .Actiunea de acest gen are caracter personal si se prescrie in termenul general de 3 ani .

2. Dreptul de retenție

2. 1. Principiu

Excepția de neexecutare a contractului reprezintă un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic, în cazul în care i se pretinde executarea obligației ce-i incubă, fără ca partea care pretinde această executare să-și execute propriile obligații (exceptio non adimpleti contractus). Prin invocarea acestei excepții, partea care o invocă obține, fără intervenția instanței judecătorești, o suspendare a executării propriilor obligații, până în momentul în care cealaltă parte își va îndeplini obligațiile ce-i revin. De îndată ce aceste obligații vor fi îndeplinite, efectul suspensiv al excepției de neexecutare a contractului încetează.

Temeiul juridic al invocării excepției de neexecutare a contractului îl constituie interdependența obligațiilor reciproce din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre aceste obligații constituie cauza juridică a obligației corelative.

Reciprocitatea și interdependența obligațiilor, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte, implică simultaneitatea de executare a acestor obligații, deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare, în cazul în care simultaneitatea nu este respectată. Această excepție este o sancțiune specifică a faptului că partea care pretinde executarea obligației nu înțelege să-și îndeplinească îndatoririle contractuale pe care și le-a asumat.

Invocarea excepției de neexecutare a contractului presupune îndeplinirea mai multor condiții, pe care le enumerăm în cele ce urmează.

a) Obligațiile trebuie să-și aibă temeiul în același contract. Nu ar fi deci posibilă invocarea excepției de către o parte, pe motiv că cealaltă parte nu și-a îndeplinit o obligație pe care și-o asumase printr-un alt contract decât cel în discuție.

În practica judecătorească se admite totuși invocarea excepției de neexecutare în cazul așa-numitelor contracte sinalagmatice imperfecte. Sunt considerate contracte sinalagmatice imperfecte acele contracte concepute inițial dreppt contracte unilaterale, când, pe parcursul existenței lor, se naște o obligație și în sarcina creditorului față de debitorul contractual. De obicei, această ultimă obligație născută ulterior are ca temei un fapt extracontractual. De exemplu, depozitarul unui lucru face anumite cheltuieli pentru conservarea acelui lucru. În cazul în care deponentul nu va achita aceste cheltuieli, depozitarul are dreptul să rețină lucrul și să nu-l restituie. Dreptul de retenție în cazul examinat este o formă de aplicare a excepției de neexecutare a contractului.

b) Pentru a se putea invoca excepția de neexecutare a contractului este necesar ca din partea celuilalt contractant să existe o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă.

c) Neexecutarea să nu se datoreze faptei însăși a celui ce invocă excepția, faptă ce l-a împiedicat pe celălalt să-și execute obligația.

d) Părțile să nu fi convenit un termen de executare a uneia dintre obligațiile reciproce. Dacă un astfel de termen a fost convenit, înseamnă că părțile au renunțat la simultaneitatea de executare a obligațiilor și deci nu mai există temeiul pentru invocarea excepției de neexecutare. Lipsa simultaneității de executare poate proveni și din natura obligațiilor sau dintr-o prevedere expresă a legii; și în aceste cazuri invocarea excepției nu este posibilă.

e) Pentru invocarea excepției de neexecutare nu se cere ca debitorul să fi fost pus în întârziere.

f) Invocarea excepției de neexecutare are loc direct între părți fără a fi necesar să se pronunțe instanța judecătorească. Este însă posibil ca partea căreia i se opune această excepție să sesizeze instanța judecătorească ori de câte ori pretinde că invocarea ei s-a făcut în mod abuziv. Astfel, de exemplu, cel căruia i se opune excepția poate cere instanței să constate că neexecutarea obligației s-a datorat faptei înseși a celui ce invocă excepția sau că neexecutarea obligației de cel căruia i se opune este numai parțială și cu totul minoră și că, deci, nu justifică refuzul celeilalte părți de a-și executa obligația.

Dreptul de retenție obligă pe vânzător să conserve lucrul vândut, având grija lui ca un bun proprietar (art. 1080 C. civ.), pentru că el nu este descărcat de obligația de a-l preda cumpărătorului.

2. 2. Dreptul de retenție în vânzările fără termen

În cazul vânzării fără termen, conform art. 1322 C. civ., aparține vânzătorului, care poate reține lucrul până când cumpărătorul va plăti întreg prețul.

Vânzătorul poate reține lucrul vândut chiar dacă i s-a plătit de către cumpărător o parte din preț.

2. 3. Dreptul de retenție în vânzările cu termen

A) Imposibilitatea exercitării dreptului de retenție

Conform art. 1322 și 970 C. civ. coroborate vânzătorul nu mai poate exercita dreptul de retenție, ori de câte ori el a acordat cumpărătorului un termen pentru plata prețului, în condițiile în care acest termen rezultă din niște uzanțe sau obiceiuri constante.

În aceste cazuri vânzătorul nu poate refuza predarea lucrului vândut deoarece el a avut încredere în cumpărător.

B) Exercitarea dreptului de retenție în cazul insolvabilității

În viziunea art. 1323 c.civ. există totuși o excepție de la această regulă și anume aceea că vânzătorul va avea drept de retenție în cazul în care cumpărătorul a devenit insolvabil.

De reținut este faptul că, deși cumpărătorul este insolvabil, el va putea să ceară de la vânzător predarea lucrului, în condițiile în care îi va da acestuia o cauțiune.

3. Privilegiul vânzătorului

Orice vânzător se bucură de privilegiul prevăzut de art. 1730-5 C.civ., indiferent de natura acestor bunuri mobile: corporale sau incorporale.

Acest privilegiu se bazează pe ideea că bunul mobil cumpărat reprezintă o îmbogățire a patrimoniului debitorului, îmbogățire care rezultă dintr-o micșorare corespunzătoare a patrimoniului vânzătorului; ar fi nedrept ca acest bun să devină gajul comun al creditorilor cumpărătorului.Legea a socotit echitabil ca vânzătorul, care își revendică lucrul, trebuie să fie privilegiat asupra prețului.

Privilegiul garantează atât suma reprezentând prețul stipulat al vânzării, cât și orice cheltuieli sau speze ale vânzării, care trbuie să fie suportate de cumpărător.

Nu sunt însă garantate prin privilegiu daunele la care cumpărătorul ar fi eventual condamnat, nci sumele ce ar datora vânzătorului în virtutea unei clauze penale.

4. Dreptul de revendicare al vânzătorului

Potrivit art. 1730 – 5 C.civ.:

"Dacă vânzare s-a făcut fără termen de plată, vânzătorul poate să revendice obiectele vândute, pe cât timp se află în posesiunea cumpărătorului, și poate să împiedice revendicarea acelor lucruri, dacă însă a făcut cererea sa în termen de 8 zile după trădarea lucrrurilor și dacă lucrurile se află în starea în care se găseau la timpul trădării lor."

Autorii au arătat că revendicarea bunurilor de mobile nu privește proprietatea, care este definitiv transmisă cumpărătorului, ci posesiunea, căci, potrivit art. 1322 C.civ., vânzătorul care nu a acordat termen de plată nu este dator să predea lucrul dacă cumpărătorul nu plătește preșul, el avănd deci un drept de retenție.

5. Rezoluțiunea

A. Regulile stabilite de Codul civil

1. Natura juridică a acțiunii în rezoluțiune.

Neexecutarea obligațiilor din contractul de vânzare-cumpărare poate avea drept consecință rezoluțiunea contractului. Rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare comercială poate avea loc în condițiile Codului civil sau Codului comercial.

Rezoluțiunea este judiciară, exceptând situația în care părțile au încheiat un act comisoriu expres. Astfel, conform art. 1021 C. civ., rezoluțiunea se cere numai înaintea justiției. Legea prezumă stipularea în contract a unui act comisoriu, în scopul simplificării formalităților de desființare a contractului entru neexecutare. În cazul acesta nu mai este necesară cererea înaintea justiției a rezoluțiunii. Același articol al Codului civil pune în evidență natura juridică a rezoluțiunii ca varietate de executare silită prin echivalent și, deci, de răspundere civilă contractuală, prin prevederea potrivit căreia creditorul obligației neexecutate poate cere, odată cu desființarea contractului, și daune interese.

2. Cine poate cere rezoluțiunea

Rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare poate fi cerută de oricare parte în condițiile în care cealaltă parte nu-și execută obligațiile (art. 1020, 1320 și 1365 C. civ.). Astfel, în cazul în care cumpărătorul a plătit prețul ori este gata să facă plata, iar vânzătorul refuză să predea lucrul vândut, cumpărătorul are dreptul la alegere între a cere rezoluțiunea contractului sau executarea contractului; dacă lucrul a fost predat, iar cumpărătorul nu a plătit prețul, vânzătorul, la rândul său, poate cere rezoluțiunea contractului.

Rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare are loc în condițiile stabilite de art. 1020 și 1021 C. civ., cu precizarea că instanța judecătorească căreia i s-a cerut pronunțarea rezoluțiunii nu poate acorda termen de grație în materie comercială (art. 43, 44 C. com.).

În materie de vanzare de constructii instantele nu pot acorda un termen de garantie daca vanzatorul este in pericol de a pierde constructia si pretul .Daca asemenea pericol nu exista ,instanta poate sa acorde un singur termen de gratie ,la expirarea caruia daca cumparatorul nu plateste ,se produce rezolutiunea de drept a contractului ,fara punere in intarziere (art.1366 Cod Civil) .

Părțile pot stipula o clauză rezolutorie expresă, care operează rezoluția de plin drept, automat și prin voința lor la scadență, instanța nefăcând decât să constate consumarea efectelor voite de părți.

3. Modul în care operează rezoluțiunea

Rezoluțiunea poate fi pronunțată de instanță la cererea unei dintre părțile cocontractante (art. 1320 și 1365-1366 C. civ.). De reținut rămâne faptul că instanța de judecată poate acorda un termen mai lung sau mai scurt cumpărătorului pentru a-și executa obligațiile contractuale și, la rândul său cumpărătorul va putea cere punerea în posesie, dacă întârzierea nu provine din cauza vânzătorului.

Actiunea rezolutiunii vanzarii este reala urmarind bunul in cauza -constructia -si poate fi introdusa impotriva persoanei la care se afla lucrul vandut .La acest principiu ,legea aduce 3 restrictii :

– Rezolutiunea ramane fara efect in contra autoritatilor publice (cum ar fi in caz de expropriere).

– Rezolutiunea ramane fara efect fata de tertul adjudecator al vanzarii silite .

– Rezolutiunea ramane fara efect fata de tertii dobanditori de drepturi reale asupra constructiei vandute ,decat daca vanzatorul a inlocuit cerintele legale pentru conservarea privilegiului sau de vanzator, respectiv inscrierea dreptului sau in cartea funciara inaintea tertului dobanditor .

4. Pactele comisorii

Pactul comisoriu (pactum commisorium) este clauza prin care părțile convin ca contractul să fie desființat, dacă una din ele nu își va îndeplini obligațiile sale. Această clauză poate fi tacită (art. 1020 C. civ.) sau expresă (art. 1367 C. civ.).

Pactul comisoriu tacit nu rezultă din convenția expresă a părților, ci este subînțeleasă în virtutea legii. De reținut este faptul că în contractele sinalagmatice acesta este întotdeauna subînțeles, legiuitorul presupunând că părțile au consimțit tacit că de câte ori una nu-și îndeplinește obligațiile sale, cealaltă să aibă dreptul de a cere rezoluțiunea contractului, în baza principiului echității. În baza pactului comisoriu tacit rezoluțiunea trebuie cerută în fața instanței de judecată și nu este nevoie ca această cerere să fie precedată de o punere în întârziere debitorului obligației.

Pactul comisoriu expres este acea clauză a contractului prin care părțile stipulează că, în cazul în care una din părți nu își execută obligațiile, contractul este considerat desființat de plin drept, fără îndeplinirea vreunei formalități.

Acest intrument juridic a fost creat pentru a diminua sau chiar înlătura, în măsura posibilului, rolul instanței de judecată în aplicarea sancțiunii rezoluțiunii. Trebuie specificat că rolul instanței, în aceste condiții, este redus la acela de a constata efectele actului comisoriu expres și de a rezolva eventualele neînțelegeri.

În primul rând trebuie să subliniem că rezoluțiunea de plin drept, în baza voinței părților, se va face fără somație, fără punere în întârziere și fără cerere în judecată. Doctrina însă susține că manifestarea de voință unilaterală în legătură cu acest tip de rezoluțiune este necesar să se facă printro somație de punere în întârziere și, în condițiile acestea, contractul să fie desființat de plin drept.

În al doilea rând, în cazul așazisului pact comisoriu expres de gradul I, care reproduce întocmai prevederea art. 1020 C. civ., rezoluțiunea trebuie pronunțată de instanța de judecată în condițiile prevăzute de Codul civil în asemenea situații.

5. Efectele rezoluțiunii între părți

În toate cazurile de rezoluțiune contractul este desființat atât în ceea ce privește efectele sale viitoare, cât și cele trecute. Părțile trebuie repuse în situația anterioară încheierii contractului. Ele trebuie deci să-și restituie reciproc ceea ce fiecare a primit, prin executarea totală sau parțială a contractului.

Cumpărătorul va restitui lucrul împreună cu fructele percepute, ținând seamă de îmbunătățirile aduse bunului, cât și de deteriorările acestuia; în primul caz va avea dreptul la rambursarea lor, iar în al doilea caz trebuind să răspundă pentru deteriorare. La rândul său, vânzătorul va rambursa cumpărătorului prețul sau partea din preț primită împreună cu dobânzile cuvenite, din ziua efectuării plății. În ceea ce privește cheltuielile, ele sunt datorate până la concurența plusvalorii dobândite de bun, iar dacă cheltuiala reală este inferioară plusvalorii, cumpărătorul nu va avea dreptul decât la despăgubiri, iar partea în culpă datorează daune.

Principiile de drept comun care guvernează evaluarea pagubei sunt aplicabile și aici (art. 1084 C. civ.), în lipsa unei dispoziții speciale în materia contractului de vânzare. Daunele vor reprezenta atât pierderea efectivă sau reală pe carea suferit-o creditorul, cât și beneficiul de care a fost lipsit, adică atât damnum emergens, cât și lucrum cessans. Acestea trebuie însă limitate numai la daunele care au fost sau care ar fi putut fi prevăzute la încheierea contractului (art. 1085 C. civ.) și care totodată sunt consecința directă și necesară a neexecutării (art. 1086 C. civ.)

6. Efectele rezoluțiunii față de terți

Rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata prețului desființează acest contract nu numai în ceea ce privește raporturile dintre părți, dar și în privința terților dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. Vânzătorul va putea deci să revendice bunul său de la terții subachizitori și va putea să-l ia înapoi liber de toate drepturile reale constituite de cumpărător, datorită efectului retroactiv al rezoluțiunii.

La acest principiu legea aduce trei restricții. În primul caz, rezoluțiunea rămâne fără efect în contra autorităților publice, cum ar fi în cazul exproprierii sau rechiziției (art. 1368 C. civ.). În al doilea caz, rezoluțiunea rămâne fără efect față de terțul adjudecatar în vânzări silite. În al treilea caz, drepturile reale constituite asupra lucrului de către vânzător, în timpul scurs între vânzare și rezoluțiunea ei vor rămâne în vigoare, ca unele ce emană de la adevăratul proprietar.

7. Stingerea acțiunii în rezoluțiune

Acțiunea rezolutorie se stinge în următoarele cazuri: prin prescripție; prin renunțarea vânzătorului.

a) Prescripția

Nu există dispoziții speciale care să reglementeze prescripția dreptului material la acțiune în ipoteza rezoluțiunii. Drept urmare, sunt aplicabile regulile generale care reglementează prescripția drepturilor de creanță, conform Decretului 167/1958.

Trebuie specificat că, creditorul obligaiei neexecutate având un drept de opțiune, termenul de prescripției este unic. Prin urmare, chiar dacă creditorul formulează mai întâi o cerere de chemare în judecată prin care solicită executarea silită, în una din formele ei generale, a obligațiilor debitorului, iar apoi își schimbă opțiunea îi solicită rezoluțiunea contractului, el are la dispoziție un singur termen de prescripție de 3 ani. Exercitarea dreptului la acțiune, indiferent ce elementul în favoarea căruia votează creditorul, trebuie să se facă în interiorul termenului general de prescripție.

Acțiunea redhibitorie, care este o acțiune în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, trebuie introdusă în termenul de 6 luni, când viciile au fost ascunse de vânzător fără viclenie. Dacă viciile au fost ascunse cu viclenie se aplică termenul general de prescripție.

Termenul de prescripție "începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune" (art. 7 din Decretul nr. 167/1958).

b) Renunțarea vânzătorului

Posibilitatea părților de a renunța, prin convențția lor, la dreptul la acțiunea în rezoluțiune decurge, în primul rând, din caracterul supletiv al dispozițiilor art. 1020-1021 C. civ. Deci, prin acordul lor de voință, părțile contractante pot înlătura, total sau parțial, aplicarea acestor dispoziții legale. În acest sens, renunțarea poate fi doar temporară, însă poate semnifica și renunțarea la dreptul la opțiune dat de Codul civil, ca o clauză a contractului sau printr-o înțelegere distinctă, ulterioară încheierii contractului. În ambele situații, înțelegerea de renunțare la dreptul de a cere rezoluțiunea poate fi unilaterală sau bilaterală.

Renunțarea nu poate fi tacită și ea trebuie să rezulte din acte neîndoielnice prin care vânzătorul înțelege să renunțe la dreptul la acțiunea în rezoluțiune pentru că renunțarile sunt de strictă interpretare și nu se presupun niciodată.

B . Luarea in primire a constructiei vandute

1. Caracterizare generală

1. 1. Obiect

O a doua obligație importantă a cumpărătorului este aceea de a lua în primire lucrul vândut suportând și cheltuielile preluării. Datorită faptului că vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic obligația cumpărătorului mai sus menționată este corelată cu obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut. Prin executarea celor două celor două obligații, de a preda și de a lua în primire lucrul vândut, se asigură realizarea uneia dintre importantele finalități ale contractului, aceea de punere a bunului în stăpânirea de drept și de fapt a cumpărătorului.

1. 2. Data și locul predării

Luarea în primire a construcției vândut se face la data convenită de părți în contract și la locul unde se află construcția. Dacă părțile nu au stabilit un termen, preluarea bunului se ve face potrivit regulilor generale, imediat după realizarea acordului de voință sau la cererea vânzătorului.

În conformitate cu art. 1317 C. civ., cumpărătorul este dator a suporta cheltuielile de ridicare a lucrului vândut de la locul de predare.

2. Sancțiuni

În materie de vânzare-cumpărare Codul civil prevede că, în caz de neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanței obligarea cumpărătorului la luarea în primire a lucrului vândut.

Vânzătorul mai are posibilitatea să opteze pentru rezoluțiunea contractului cu daune-interese, potrivit regulilor generale – art. 1020 -1021 C. civ. Dacă părțile nu au stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluțiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecătorească. Art. 1365 C. civ. prevede că dacă cumpărătorul nu plătește prețul, vânzătorul poate cere rezoluțiunea vânzării, aceasta făcându-se numai în fața instanței judecătorești.

C. Obligația de a suporta cheltuielie vânzării

Potrivit art. 1305 C. civ., cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului în lipsă de stipulație contrară. Deci, dacă părțile nu au convenit altfel, cheltuielile vânzării vor fi suportate de către cumpărător.

Prin cheltuieli ale vânzării se înțeleg cheltuielile ocazionate de vânzare; de exemplu, cheltuielile de redactare a contractului. Aceste cheltuieli sunt diferite de cheltuielile de predare, care sunt în sarcina vânzătorului.

În toate cazurile în care contractul este desfăcut, vânzătorul este dator față de cumpărător a-i restitui, pe lângă preț, și spesele vânzării (art. 1341 și 1352 C. civ.).

Doctrina consideră că acest text nu constituie însă un privilegium odiosum în sarcina cumpărătorului, ci numai o garanție și o înlesnire pentru fisc spre a-și percepe taxele cuvenite. Prin urmare, de câte ori părțile au lăsat cheltuielile vânzării la absoluta lor discreție, dacă ele n-au stipulat nimic în acestă privință și vânzătorul sau reprezentantul lui a plătit de bună voie acele cheltuieli el nu le poate impune după aceea cumpărătorului, cerând restituirea lor.

In lipsa de stipulatie contrara ,cumparatorul este obligat sa plateasca cheltuielile vanzarii-taxele de timbru si de autentificare sau de publicitate imobiliara-,asa cum prevede art.1305 Cod Civil .

Atunci cand cumparatorul pretinde ca ,nefiind insa stipulate expres in contract ,totusi intelegerea a fost ca vanzatorul sa suporte o parte din cheltuieli ,el va trebui sa faca dovada acestei intelegeri ,insa cheltuielile vanzarii nu pot fi puse in sarcina vanzatorului pe baza de simple prezumtii .

Regulile prezentate mai sus cu privire la suportarea cheltuielilor vanzarii vizeaza numai raporturile intre parti ,in raport cu tertii ,dispozitiile art.1305 Cod Civil nefiind aplicabile .Astfel,potrivit art.7 din Decretul nr.199/1955 asupra taxelor de timbru "sunt solidar obligate la plata taxelor de timbru aferente unei conventii ."

Raporturile partilor sau unora dintre ele cu alte terte persoane sunt guvernate de reglementrea in cauza potrivit dreptului comun ,iar nu de reglementarile care guverneaza materia vanzarii-cumpararii ,cel mai bun exemplu fiind cel in care avocatul care a redactat contractul si a efectuat alte acte, este mandatarul ambelor parti, iar ele vor raspunde solidar pentru plata onorariului -art.1551 Cod Civil .

In consecinta ,daca una dintre parti ,contrar obligatiilor contractuale dintre ele plateste in parte sau integral taxa de timbru ,va avea actiune in regres impotriva celeilalte parti, caci obligatia solidara a ambelor parti este prevazuta numai in favoarea tertului .

CAPITOLUL VI

VARIETATI DE VANZARE A CONSTRUCTIILOR

Sectiunea I

VANZAREA UNEI MOSTENIRI

Vanzarea unei mosteniri este un contract prin care titularul unui drept succesoral instraineaza cu titlu oneros acest drept altei persoane.

Ea poate avea loc numai dupa deschiderea mostenirii.

Mostenirea nedeschisa, sub sanctiunea nulitatii absolute, nu poate fi instrainata (nulla est viventis hereditas), nici chiar cu consimtamantul persoanei despre a carei mostenire este vorba (art. 702 si art. 965 alin. 2 C.Civ.), intucat poate trezi dorinta mortii (votum mortis) unei alte persoane.

Intrucat vanzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul mostenirii; in consecinta vanzatorul este obligat sa predea cumparatorului fructele percepute, creantele incasate sau pretul lucrurilor vandute din masa succesorala, daca nu exista o conventie contrara (art. 1400 C.Civ.). Se renasc prin efectul vanzarii si datoriile vanzatorului fata de succesiune stinse prin confuziune.

Cumparatorul dobandeste si pasivul mostenirii, fiind dator sa restituie vanzatorului sumele platite de acesta pentru datoriile si sarcinile mostenirii, in lipsa de conventie contrara. Se renasc astfel, prin efectul vanzarii si creantele vanzatorului fata de succesiune stinse prin confuziune (art. 1401C.Civ.).

Daca mostenirea cuprinde si dreptul de proprietate asupra unui teren, contractul trebuie sa fie incheiat in forma autentica (Legea nr. 54/1998 – art. 2), iar pentru opozabilitatea vanzarii fata de terti-in functie de natura drepturilor instrainate-dobandite (drepturi reale sau de creanta)-este necesara indeplinirea formelor de publicitate in sensul art.28 din Legea nr. 7/1996.

Aceasta reprezinta o exceptie de la principiul consensualismului, deoarece vanzarea in aceasta situatie (a terenurilor) devine un contract solemn, iar nerespectarea actelor de forma atrage dupa sine sanctiunea nulitatii absolute. Forma autentica nu este ceruta nici in cazul instrainarii dreptului de proprietate asupra constructiilor, Legea nr. 54/1998 referindu-se numai la terenuri. Astfel fiind, daca instrainarea are ca obiect o constructie cu terenul aferent, dar constractul nu a fost autentificat, cumparatorul dobandeste numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra constructie si un drept de folosinta asupra terenului), in privinta proprietatii terenului actul valorand ca un antecontract de vanzare-cumparare.

Secțiunea a II-a

Vânzarea de drepturi litigioase

§.1. Caracterizare generală a retractului litigios

Potrivit Codului civil, pot face obiectul contractului de vânzare-cumpărare și drepturile litigioase, adică acele drepturi – reale sau de creanță – în legătură cu care există un litigiu în fața instanței judecătorești sau o contestație asupra lor (art. 1403 C. civ.).

Deci, printr-un contract de vânzare-cumpărare, denumit și cesiune, creditorul (cedentul) poate ceda unui terț (cesionarul), în schimbul unui preț, dreptul litigios pe care îl are contra debitorului.

Prin cumpărarea unor drepturi litigioase, cesionarul urmărește un scop speculativ, în sensul de a cumpăra la un preț mic drepturi litigioase, pentru a le valorifica apoi la adevărata lor valoare contra debitorului. De aceea, Codul civil protejează pe debitor dându-i posibilitatea de a pune capăt procesului intentat contra lui, prin plata către cesionar a prețului plătit cedentului, precum și dobânda și cheltuielile făcute de cesionar (art. 1402 C. civ.). Această operațiune prin care debitorul îl elimină din proces pe cesionar se numește retract litigios.

Dat fiind caracterul său excepțional și prohibitiv, chiar în dreptul civil, pentru a fi loc la aplicația retractului litigios este necesară îndeplinirea următoarelor condiții:

– dreptul cedat să fi litigios;

– cesiunea trebuie să aibă caracter oneros, și nu gratuit;

– litigiul pendinte în fața justiției trebuie să poarte asupra fondului dreptului;

– procesul asupra fondului trebuie să existe în chiar momentul în care s-a făcut transmisia dreptului.

De subliniat este faptul că, în temeiul art. 1309 C. civ., judecătorii și supleanții, membrii ministerului de resort, și avocații nu se pot face cesionari de drepturi litigioase, care sunt de competența curții de apel în a cărei circumscripție își exercită funcțiile lor, sub sancțiunea nulității, speselor sau daunelor-interese.

CAPITOLUL VII

REGIMUL JURIDIC AL INSTRAINARII CONSTRUCTIILOR DUPA ANUL 1989

Sectiunea I

REGIMUL JURIDIC AL INSTRAINARII CONSTRUCTIILOR IN TEMEIUL DECRETULUI-LEGE NR. 61/1990, AL LEGII NR. 85/1992, AȘA CUM A FOST MODIFICATĂ PRIN LEGEA NR. 76/1994 PRECUM SI AL LEGII NR.114/1996

Decretul-Lege nr.61/1990-privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie si Legea nr.85/1992-privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, reglementeaza modul de instrainare catre cei indreptatiti sa cumpere locuintele construite din fondurile statului sau unitatilor economice.

Astfel aceste locuinte pot fi cumparate numai de catre titularii contractelor de inchiriere (art.5, alin.2 din Decretul-Lege nr.61/1990 si art.7 din Legea nr.85/1992) si de cetatenii romani cu domiciliul in tara.

In ce priveste regimul juridic al cotei de teren aferente locuintelor vandute , intre prevederile Decretului-Lege nr.61/1990, art.15 si cele ale Legii nr.85 /1992, art.10 sunt diferente de reglementari . Astfel, in timp ce art.15 din Decretul-Lege nr.61/1990 prevede posibilitatea ca in caz de instrainare a locuintei sa se transmita numai dreptul de folosinta asupra terenului pe durata existentei constructiei , art.10 din Legea nr.85 /1992 prevede ca cel indreptatit la cumparare, devine proprietar nu numai asupra locuintei , ci si o cota parte asupra partilor de uz comun (terenul in aceasta situatie fiind parte de uz comun) , valoarea acestei cote din teren fiind evaluata si inclusa in pret .

Cum Legea nr.85/1992 a intrat in vigoare la data de 22 iulie 1992, dupa Legea nr.18/1991, prevederile acesteia in legatura cu regimul juridic al terenurilor aferente constructiilor vandute a fost corelat cu prevederile art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991 si s-a dispus ca acestea se vand odata cu constructia , atribuirea facandu-se in concordanta cu art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991.

Legea nr.85/1992 a extins sfera locuintelor care pot fi vandute, prevazand si posibilitatea vanzarii de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat .

Pot fi vandute la licitatie spatiile destinate activitatii de comert si de prestari servicii de mica industrie si oricare alte activitati similare situate in constructiile de locuinte in curs de executie si aflate in proprietatea regiilor autonome specializate in administrarea locuintelor sau ale consiliilor locale. Asemenea spatii aflate in proprietatea societatilor comerciale sunt considerate active si pot fi vandute .

Nu vor putea fi vandute la licitatie publica locuintele realizate din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat care au ca titular al contractului de inchiriere o persoana juridica cu scop nelucrativ, care foloseste spatiul exclusiv in scopul pentru care i-a fost inchiriat.

De asemenea, nu pot fi vandute locuintele de interventie, celelalte locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat pana la data intrarii in vigoare a Legii nr.85/1992 se vand titularilor contractelor de inchiriere la cererea acestora cu plata integrala sau in rate a pretului .

Constructiile in curs de executare si nerepartizate nominal pana la intrarea in vigoare a Legii nr.85/1992 pot fi vandute cu aprobarea organelor de conducere, persoanelor juridice care le au in proprietate .

Legea prevede ca nu pot cumpara locuinte cu plata pretului in rate personale cei care in familia lor au alta locuinta proprietate personala . Daca sunt familii care detin mai multe locuinte cu chirie, pot cumpara la alegere doar una dintre ele .

Constructiile la care se refera Legea nr.85/1992 pot fi cumparate numai de persoane fizice cu cetatenie romana sau de persoane juridice care au sediul in Romania.

Privitor la regimul juridic al instrainarii constructiilor fara nici o ingradire, fara necesitatea autorizatiei de instrainare, prin prevederile Decretului-Lege nr.61/1990,s sufera o limitare in sensul ca este necesara autorizatia prealabila a instrainarii constructiilor cumparate cu credite acordate de stat si nerambursate in intregime .

Potrivit art.12 alin.2 din Decretul-Lege nr.61/1990 pana la rambursarea integrala a creditului catre C.E.C. locuinta dobandita in conditiile acestei legi nu pote fi instrainata sau restructurata decat cu autorizatia prealabila a C.E.C. .

Art.12 alin.1 din Decretul-Lege nr.61/1990 prevede ca, creditele care se acorda pentru cumpararea de locuinte vor fi garantate prin constituirea unei ipoteci asupra locuintei pe baza contractului de imprumut .

Sanctiunea juridica a instrainarii prin acte intre vii a dreptului de proprietate asupra constructiilor cu incalcarea prevederilor art.12. alin.2 din Decretul-Lege nr.61/1990 este nulitatea efectiva a actului .

In finalul acestei prezentari vom arata ca prin art.19 din Legea nr.85/1992 , s-a dispus ca sunt lovite de nulitate absoluta contractele de vanzare-cumparare a locuintelor care nu au fost construite din fondurile statului ,ci au fost trecute in aceasta proprietate in alt mod si cele de vanzare-cumparare ale locuintelor de serviciu apartinand societatilor comerciale si regiilor autonome ,care contravin prevederilor legii ,precum si orice alt contract incheiat cu incalcarea prevederilor Decretului-Lege nr.61/1990 .

Legea nr.76/1994 a modificat si completat Legea nr.85/1992 atat in privinta vanzarii de locuinte, cat si in legatura cu vanzarea de spatii cu alta destinatie.

Aceasta prin completarile aduse la art.7 din Legea nr.85/1992 a asimilat locuintelor construite din fondurile statului ,ale unitatilor economice sau bugetare (supunandu-le vanzarii la cererea titularilor contractelor de inchiriere) si locuintele care inainte de 6 martie 1945 au apartinut institutiilor de stat, regiilor autonome si societatilor cu capital de stat care si-au incetat existenta dupa aceasta data sau care, dupa caz, au devenit prin reorganizare unitati economice sau bugetare de stat.

Art.19 din Legea nr.85/1992 astfel cum a fost modificat prin Legea nr.76/1994 a consacrat expres aceste limite, sanctionand cu nulitatea absoluta toate contractele de vanzare-cumparare incheiate cu incalcare dispozitiilor Decretului-Lege nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992.

Adoptarea Legii nr.114 /1996 –a locuintei-, in data de 1 octombrie 1996 are din punct de vedere al regimului juridic al instrainarii constructiilor diverse implicatii pe care vom incerca sa le aratam.

Art.2 din aceasta lege defineste locuinta ca fiind “o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinte, dotarile si utilitatile necesare, care satisfac cerintele de locuit ale unei persoane sau familii .” In functie de categoriile de locuinte stipulate in aceasta lege, ele au un regim juridic diferit de vanzare :

Pentru cumpararea, construirea, reabilitarea si repararea locuintelor, Casa de Economii si Consemnatiuni acorda credite persoanelor fizice romane pe termen de maxim 20 de ani cu suportarea de catre beneficiarul acestui credit a unei dobanzi de 15% din dobanda practicata pe piata financiar-bancara.C.E.C. nu va percepe nici un comision pentru creditele acordate.

La primirea creditului, beneficiarul trebuie sa aiba constituit la C.E.C. un depozit reprezentand 10% din valoarea creditului acordat. Deasemenea, C.E.C. va bonifica o dobanda egala cu cea suportata direct de catre beneficiar. Depozitul nu va fi restituit inainte de rambursarea integrala a creditului.

De aceste prevederi beneficiaza o singura data persoane fizice care impreuna cu familia nu au detinut si nu au in proprietate o locuinta, cu exceptia persoanelor calificate din agricultura, invatamant, sanatate, administratie publica si culte, care isi stabilesc domiciliul in mediul rural. Locuintele dobandite prin astfel de credite nu pot fi instrainate decat dupa restituirea creditelor. Neplata, consecutiv, a 6 rate lunare de credit si a dobanzii aferente atrage executarea silita asupra bunului dobandit.

b. Locuintele construite din depozite speciale constituite de catre consiliile locale si vandute unor categorii de persoane nu pot fi instrainate de acestea prin acte intre vii, decat numai dupa restituirea integrala a sumelor actualizate datorate si pe baza dovezii depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate obtinute ca subventii de la bugetul de stat, in depozitul constituit pentru realizarea locuintelor consiliilor locale.

Locuintele de serviciu, in functie de finantarea pe care au avut-o pentru construirea lor, pot fi vandute :

1.Locuinte de serviciu construite din bugetul agentilor economici pentru salariatii acestora, se vand conform Legii nr.85/1992 art.7-in vigoare .

2.Locuintele de serviciu realizate prin finantarea de la bugetul de stat si de la bugetele locale ,pot fi vandute in conditiile Legii nr.85/1992 ,dar cu necesitatea aprobarii Guvernului ,in situatia in care a incetat activitatea care a generat realizare locuintelor respective.

Locuintele de interventie desi sunt supuse aceluiasi regim ca si locuintele de serviciu, nu pot fi vandute chiriasilor acestora

Locuintele sociale sunt exceptate de la vanzare ,ele apartinand domeniului public, pot fi numai inchiriate in conditiile art.42 din Legea nr.114/1996 ;la fel ,nu pot fi vandute nici locuintele de necesitate ,ele putand fi inchiriate temporar .

O alta categorie de locuinte care sunt excluse de la vanzare pentru ca apartin domeniului public ,sunt locuintele de protocol , care sunt administrate de R.A. ADMINISTRATIA PATRIMONIULUI PROTOCOLULUI DE STAT, care asigura evidenta, intretinerea ,repararea si conservarea acestora ,precum si incasarea chiriei .

Sectiunea a II-a

REGIMUL JURIDIC AL INSTRAINARII CONSTRUCTIILOR IN

TEMEIUL LEGII CASELOR NATIONALIZATE NR.112/1995

Potrivit dispozitiilor art.645 Cod Civil legea reprezinta unul dintre modurile de dobandire a dreptului de proprietate.

În ceea ce privește naționalizarea, potrivit dispozițiilor Decertului nr. 92/1990, urmau să fie naționalizate imobilele prevăzute în listele anexe la Decert, înregistrate la Cancelaria Consiliului de Miniștri, anexe care fac parte integrantă din Decret.

O primă condiție pentru a opera naționalizarea era aceea ca imobilul să figureze în lista anexă la Decretul nr. 92/1950.

În art. I din Decret se menționează criteriile care vor fi avute în vedere la aplicarea actului de naționalizare.

Potrivit textului menționat urmau să fie naționalizate:

a) Imobilele aparținând foștilor industriași, foștilor moșieri, foștilor bancheri, foștilor mari comercianță și celorlalte “elemente ale marii burghezii”;

b) Imobilele clădite care sunt deținute de exploatatorii de locuințe;

c) Hotelurile cu întreg inventarul lor;

d) Imobilele în construcție, clădite în scop de exploatare, care au fost abandonate de proprietarii lor, precum și materialele de construcție aferente oriunde s-ar afla depozitate;

e) Imobilele avariate sau distruse de pe urma cutremurului sau războiului, clădite în scop de exploatare și ai căror proprietari nu s-au îngrijit de repararea sau reconstruirea lor.

În consecință, urmau să fie naționalizate prin acest decret numai acele imobile care se încadrau în una din categoriile menționate la lit. a-e.

Prin urmare, Decertul nr. 92/1950 a avut în vedere situația celor care erau proprietari ai imobilelor respective, iar nu a bunului ca atare.

Din acest motiv, în listele anexă, care făceau parte integrantă din Decret, figura imobilul, dar și numele persoanei de la care era naționalizat.

Dacă aceste criterii nu erau îndeplinite sau dacă în lista anexă figura o altă persoană decât proprietarul imobilului, operațiunea juridică a naționalizării era lovită de nulitate absolută.

Acest lucru rezultă, de altfel, chiar din cuprinsul art. II din acest act normativ, astfel cum a fost modificat prin Decretul nr 524/1955, care prevede că: “nu intră în prevederile decretului de față și nu se naționalizează imobilele clăditte, proprietatea muncitorilor și pensionarilor proveniți din muncitori, precum și funcționarilor, micilor meseriași, intelectualilor profesioniști și a celorlalți pensionari, provenite din muncă.”

De asemenea, Decretul nr. 524/1955 mai prevede în completarea Decretului nr. 92/1950 că “în baza criteriilor stabilite în art. I pct. 1-5, Consiliul de Miniștri va putea face completarea sau modificarea listelor anexa prevăzută în art. 1 alin. 4 din prezentul Decret. Consiliul de Miniștri poate hotărî scoaterea de sub naționalizare a oricăror imobile sau apartamente.”

În concluzie, pentru a opera naționalizarea era necesar, pe de o parte, ca imobilul să fie proprietatea unei persoane care să facă parte din elementele marii burghezii iar pe de altă parte, imobilul să figureze în listele anexe la Decretul nr. 92/1950, împreună cu numele celui de la care era naționalizat.

Această ultimă cerință era prevăzută tocmai pentru a se putea verifica dacă au fost întrunite cerințele legale pentru a putea opera naționalizarea.

Cu toate acestea, dispozițile legii de naționalizare au fost aplicate în mod abuziv și cu privire la imobile care nu intrau sub incidența Decretului nr. 92/1950, nefiind întrunite criteriile pentru a putea opera naționalizarea. Altfel spus, datorită modului superficial și abuziv în care au lucrat cei însărcinați cu punerea în aplicare a Decretului, acesta nu a fost aplicat în litera și spiritul său.

În prezent, naționalizarea, ca mod de dobândire a proprietății, nu este permisă de Constituția din 1991, contravenind regimului juridic al proprietății stabilit de legea fundamentală.

În acest sens, s-a pronunțat Curtea Constituțională prin Decizia nr. 4 din 1992, prin care s-a arătat că:

“Constituția garantează, prin art. 41, dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului.

În acest sens Constituția prevede că “Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.”

Din examinarea dispozițiilor constituționale și, mai ales, a celor cuprinse în art. 41 și art. 135, rezultă că numai exproprierea este nominalizată și deci admisă, ca modalitate de trecere silită, prin dispoziția autorităților statale competente, a unor bunuri din proprietatea privată în proprietatea publică a statului. Din nici un text constituțional nu rezultă posibilitatea naționalizării ca transefer a dreptului de proprietate rezultând dintr-o decizie a autorității publice competente, căreia proprietatul sau proprietarii trebuie să i se conformeze.”

Privitor la imobilele naționalizate prin Decretul nr. 92 din 20 aprilie 1950, modificat prin Decretul nr. 524/1955, după anul 1989, până în anul 1995 a existat o bogată practică judiciară legată de revenirea în patrimoniul foștilor proprietari a imobilelor cu destinație de locuință ce le-au aparținut.

Au existat două categorii de acțiuni în revendicare:

O primă categorie de acțiuni în revendicare s-au fundamentat pe lipsa oricăror acte de proprietate a statului asupra imobilelor revendicate, motiv pentru care instanțele au dispus restituirea acestora.

O a doua categorie de acțiuni în revendicare au ca obiect restituirea unor imobile naționalizate datorită inaplicabilității dispozițiilor art. I din Decretul nr. 92/1950.

După adoptarea Legii nr. 112/1995 imobilele ce au fost naționalizate prin Decretul nr. 92/1950 (ca și prin alte acte normative) au putut reintra în patrimoniul foștilor proprietari după procedura stabilită de lege.

Asa fiind, nationalizarea dispusa prin Decretul nr.92/1950 a avut ca efect pe de o parte – stingerea drepturilor fostilor proprietari asupra imobilelor nationalizate in listele anexe, care faceau parte integranta din respectivul decret si ,totodata ,constituirea dreptului asupra acestora .

Este adevarat ca, potrivit prevederilor art.21 din Constitutia Romaniei “Orice persoana se pote adresa justitiei pentru apararea drepturilor, a libertatilor si a intereselor sale legitime.”

Rezulta din aceste prevederi constitutionale ca nu poate fi negat fostilor proprietari ai imobilelor nationalizate dreptul de a se adresa instantelor judecatoresti pentru solutionarea actiunii in revendicare .

Este insa de principiu ca actiunea in revendicare acea actiune prin care proprietarul neposesor, revendica de la posesorul proprietar un bun al sau ,in acest caz imobilul-locuinta.

In cazul imobilelor nationalizate ,nominalizarea in listele anexe la Decretul nr.92/1950 ,dupa cum s-a mai aratat anterior dreptul de proprietate al fostilor proprietari s-a stins si prin efectul acestei legi ,proprietar devenind statul .

Acest drept de proprietate al statului ,care isi gaseste temei in constitutiile anterioare ,sub regimul carora a fost infaptuita nationalizarea dispusa prin decretul sus mentionat, nu pote fi negat.

In continuare ne vom referi la alt act normativ care intra sub incidenta Legii nr.112/1995 ,doua fiind considerentele care ne duc la acesta concluzie, primul fiind determinat de perioada in care a fost elaborat acest act normativ si a avut aplicatiune, cel de-al doilea fiind determinat de insusi continutul reglementarii ,continut care a fost trecut in proprietatea statului ca efect al nationalizarii. Inadmisibilitatea incalcarii puterii judecatoresti” circumscris in art.1 :"Fostii proprietari –persoane fizice- ai imobilelor cu destinatie de locuinte ,trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice ,dupa 6 martie 1945 ,cu titlu si care se aflau in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989 ,beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege ."

Vanzarea imobilelor era incuviintata de judecatoria locului unde era situat imobilul la cererea unitatii financiare care a pornit urmarirea .

Art. 4 al aceleiasi legi spune ca nu se putea sechestra si scoate la vanzare casa de locuit cu anexele sale, in total sau in parte ,locuita efectiv de debitor cu familia sa.

Atunci cand vanzarea nu se putea face din lipsa de cumparatori, imobilele erau predate fara plata Consiliilor Executive ale Sfaturilor Populare din orasul sau comuna unde erau situate.

In acest caz ,debitorul urmarit se scadea cu suma reprezentand valoarea imobilului, iar daca evaluarea era mai mare ,scaderea se facea in limita debitului.

Imobilele din aceasta categorie intra sub incidenta Legii nr.112/1995.

Daca imobilul a fost scos in vanzare si cumparat de un tert, pentru acest rationament al stabilirii raportului juridic si potrivit art.1 al acestei legi neaflandu-se in posesia statului la 22 decembrie1989 , nu poate forma obiect de despagubire.

Alt aspect prezentat si reglementat de aceasta lege, este acela al posibilitatii vanzarii catre chiriasi a locuintelor care nu se restituie in natura fostilor proprietari, in art.9 alin.1 ca o forma in care statul in calitatea sa de proprietar, stabileste regimul juridic al bunurilor care ii apartin .

In acelasi mod el a facut-o si cu privire la cea mai mare parte a fondului sau locativ, deja vanduta persoanelor care ocupau locuintele cu titlu de chiriasi.

In felul acesta s-a inlaturat discriminarea actuala dintre chiriasii din locuintele construite de stat si cei care ocupa locuinte dobandite in proprietate in alte moduri de catre acestia.

Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor, care nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, pot opta dupa expirarea termenului de 6 luni prevazut in art.14 din lege ,deci dupa data de 29.07.1996 pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate .

Masurile reparatorii la care se refera art.1 al legii , sunt :

– redobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor

– primirea de despagubiri (art.2)

Pentru a determina in concret asupra carei categorii de imobile sunt aplicabile dispozitiile Legii nr.112/1995 , se va proceda la analiza prevederilor art.1 si se va constata ca sunt necesare a fi indeplinite doua conditii :

– imobilele sa fi fost trecute in proprietatea statului “cu titlu”

– imobilele sa se fi aflat in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989.

Referitor la prima conditie, este necesar sa ne referim la prevederile art.1 alin. 2 din normele metodologice privind aplicare Legii nr.112/1995 aprobate prin H. G. nr.20/1996 potrivit carora :

”Imobilele cu destinatie de locuinte trecute ca atare in proprietatea statului cu titlu sunt acele imobile care au fost preluate ca locuinte in proprietatea statului in baza unei prevederi legale in vigoare la data respectiva, cum ar fi Decretul nr.92/1950, Decretul nr. 142/1952, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 218/1960, Decretul nr. 712/1966, Legea nr.4/1973, Decretul nr. 223/1974, precum si alte asemenea acte normative, inclusiv hotarari ale fostului Consiliu de Ministri sau ale Guvernului .“

In ceea ce priveste locuintele care au fost preluate de stat in fapt, in conditiile inexistentei unei reglementari legale, care sa prezinte temeiul juridic al statului sunt considerate in conformitate cu art.1 alin.3 din normele metodologice, ca fiind trecute fara titlu in proprietate in proprietatea statului si nu intra sub incidenta Legii nr.112/1995 .

Cat priveste cea de-a doua conditie, mai intai se face sublinierea ca elementul central al textului art.1 , alin.1 din Legea nr.112/1995 il constituie formularea “cu titlu” pentru a desemna imobilele trecute in proprietatea statului .

Concluzionand, aratam ca potrivit art. 26, alin. 3,teza II din Legea nr.47/1992, “repararea daunelor suferite anterior intrarii in vigoare a Constitutiei din 1991 se va reglementa prin lege .”

O astfel de lege este si Legea nr.112/1995 , dar dispozitiile acesteia se aplica numai imobilelor trecute “cu titlu “ in proprietatea statului.

CAPITOLUL VIII

PUBLICITATEA DOBANDIRII DREPTURILOR REALE IMOBILIARE

Sectiunea I

ISTORIC. SITUATIA PANA LA ADOPTAREA LEGII Nr.7/1996

Înainte de intrarea în vigoare a noului sistem de publicitate imobiară consacrat de Legea nr. 7/1996, privind cadastrul si publicitatea imobiliara, publicitatea imobiliara a fost reglementata in Codul civil si in Decretul-lege nr.115/1938.

In reglementarea trecuta ,in vigoare pana in acest an , sistemul publicitatii nu-si avea o reglementare unitara .

In vechiul Regat al Romaniei a existat sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni (sistemul publicitatii personale , in timp , ce in Bucovina , Transilvania si Banat functiona sistemul de publicitate bazat pe cartea funciara – publicitatea reala ) .

In primul sistem , masurile de publicitate imobiliara constau in transcrierea actelor juridice translative de proprietate in registrul de transcriptiuni tinut de notariatul de stat .

Prin transcriere intre parti si fata de succesorii lor , contractul produce efecte translative de proprietate indiferent daca a fost , sau nu transcris , dar fata de terte persoane , transmisiunea imobiliara va fi opozabila numai in momentul transcrierii , chiar daca tertii ar fi avut cunostinta pe alte cai de incheierea contractului .

Spre deosebire de sistemul prezentat , in regimul de carte funciara , potrivit art.17 din Legea nr.115/1938 , drepturile reale asupra imobilelor se puteau dobandi numai daca intre cel care vinde si cel care cumpara exista acord de vointa asupra instrainarii , in temeiul unei cauze aratate , iar stramutarea a fost intabulata in carte funciara .

Fata de aceasta realitate s-a dispus ca “drepturile reale , asupra imobilelor se stramuta , se modifica sau se sting numai fata de terti , dar chiar si intre partile contractante , numai prin intabulare , aceasta avand caracter constitutiv de drepturi “.

Pana la intabulare contractul ramane in sfera raporturilor obligationale , ceea ce ofera cumparatorului numai un drept extratabular . (In virtutea acestui din urma drept , subiectul raportului juridic poate intenta o actiune in prestatie tabulara impotriva debitorului care refuza intabularea , sau impotriva subdobanditorului de rea credinta inscris in cartea funciara ).

Din perspectiva rolului publicitatii imobiliare s-a apreciat ca sistemele de publicitate imobiliara sunt pe de o parte mijloace de informare , iar pe de alta parte instrumente de solutionare a conflictelor dintre persoane care se pretind titulare de drepturi asupra unui imobil . Publicitatea imobiliara este de natura a realiza atat securitatea statica a bunului – prin aceea ca atesta existenta drepturilor reale imobiliare, cat si securitatea juridica dinamica – prin aceea ca publicitatea confera celor interesati date certe cu privire la situatia juridica a imobilelor .

In mod traditional , sistemele de pubilcitate se grupeaza in doua categorii :

– sisteme formale sau declarative

– sisteme materiale sau constitutive

In practica s-a sesizat o anume convergenta a acestora . Ambele sisteme subordoneaza caracterul absolut al ,drepturilor reale asupra unui imobil supus publicitatii , numai ca , atunci cand se urmareste mentinerea regulii consensualismului , a principiului transmiterii dreptului real prin simplul acord de vointa , publicitatea nu poate avea caracter constitutiv .

De asemenea , in dreptul comparat s-a aratat ca publicitatea are in unele state europene caracterul unui sistem personal—drepturile reale imobiliare se inscriu pe numele titularului (Franta) – iar in alte state sistemul este de tip real – inscrisurile avand ca obiect de referinta imobilele identificate cadastral (Germania) .

In dreptul roman s-a practicat sistemul personal – in vechea Tara si sistemul real – in Transilvania .

Daca publicitatea devine mai mult decat un mijloc de informare , ea va afecta insusi transferul dreptului .

Sectiunea II

SISTEMUL PUBLICITATII IMOBILIARE IN REGIMUL LEGII Nr.7 A CADASTRULUI SI A PUBLICITATII IMOBILIARE

Datorită dificultatilor pe care le-a ridicat in practica existenta acestui dublu sistem de publicitate imobiliara si in baza concluziilor din doctrina , a numeroaselor propuneri de lege , pe data de 13 martie 1996 s-a adoptat Legea nr.7 a cadastrului funciar general si a publicitatii imobiliare , care a instituit un nou sistem de publicitate imobiliara .

In noua reglementare a fost preferata mentinerea cartii funciare , insa sistemul adoptat prezinta imbunatatiri substantiale , astfel incat , desi sub raport formal putem vorbi despre o anumita continuitate sunt evidente inovatiile legii pe linia unificarii , simplificarii si in final a modernizarii si eficientizarii publicitatii imobiliare .

Potrivit art.20 al Legii nr.7/1996 , “ publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de eficienta a cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate . “ Ele se efectueaza de catre birourile de carte funciara ale judecatoriilor , pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora . Cartile funciare intocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati alcatuiesc impreuna registrul cadastral de publicitate imobiliara al acestui teritoriu . Acest registru se tine de catre biroul de carte funciara al judecatoriei in a carei raza teritoriala este situat bunul respectiv .

Pe langa acest registru , se mai infiinteaza un registru special de intrare , cu planul de identificare a imobilelor si cu repertoriul acestora , impreuna cu o mapa in care se vor pastra cererile de inscriere si cate un exemplar al instructiunilor constatatoare ale faptelor juridice expuse inscrierii .

Cartea funciara este alcatuita dintr-un titlu care indica numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul ,precum si din trei parti referitoare la :

descrierea imobilelor ;

– inscrierile privind drepturile de proprietate ;

– inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini ;

Dreptul de proprietate , ca si celelalte drepturi reale , se inscriu in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil .

Pe cale de reciprocitate , se procedeaza in acelasi fel la stingerea acestor drepturi, pe baza actului care exprima consimtamantul la stingerea acestor drepturi .

In noul sistem de publicitate imobiliara inscrierea unui drept se poate face numai:

– impotriva aceluia care la inregistrarea cererii sale este inscris ca titular al dreptului asupra caruia se cere a fi facuta inscrierea;

– impotriva aceluia care inainte de a fi inscris si-a grevat dreptul daca amandoua inscrierile se cer deodata .

In situatia in care mai multe persoane si-au transmis succesiv una alteia dreptul asupra unui imobil , iar inscrisurile nu s-au facut , cel din urma indreptatit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive odata cu aceea a dreptului sau dovedind prin inscrisuri originale intregul sir al actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile.

Este interesant de retinut ca inscrierea actului de vinzare in cartea funciara devine opozabil fata de terti de la data inregistrarii cererii (art.27 din Legea nr7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare ).

In situatia in care sunt mai multe astfel de cereri , rangul inscrierii va fi determinat de ordinea inregistrarii cererilor .

Noua lege instituie si unele exceptii : astfel , in materia vanzarilor silite , dreptul de proprietate este opozabil fata de terti si fara inscrierea in cartea funciara . Acest drept se va inscrie insa in prealabil daca titularul intelege sa dispuna de acel drept (art.28 din Legea nr.7/1996) .

Legea mai prevede obligatia celui care transmite dreptul de a preda inscrisul translativ (sau constitutiv) pentru inscrierea in cartea funciara . In cazul in care cel obligat refuza predarea inscrisului , urmeaza a se cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea.

In cazul vanzarilor succesive ,dobanditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa dispuna acordarea inscrierii sale la un rang preferential fata de inscrierea efectuata la cererea unui tert care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credinta la data incheierii actului .

Simpla inscriere in carte funciara a actului de vanzare-cumparare naste o prezumtie legala in folosul dobanditorului , potrivit careia se prezuma ca dreptul transmis exista in folosul acestuia , daca dobandirea a fost facuta cu buna credinta si atata vreme cat nu se dovedeste contrariul .

Pe cale de consecinta , daca un drept s-a radiat din cartea funciara , se prezuma ca acest drept nu exista .

Legea instituie de asemenea , un criteriu de valabilitate al inscrierii . Asa fiind , art.34 precizeaza: “cuprinsul cartilor funciare se considera exact in folosul acelei persoane care a dobandit prin act juridic cu titlu oneros , un drept real , daca in momentul dobandirii dreptului nu a fost inscrisa in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sau daca nu a cunoscut pe alta cale aceasta inexactitate .”

Remarcam faptul ca noua lege permite proprietarului unui imobil sa inscrie in cartea funciara si intentia sa de a instraina acel imobil . Aceasta inscriere este valabila doua luni de la data inregistrarii cererii . Data exacta a expirarii inscrierii va fi aratata atat in cuprinsul acesteia , cat si in incheierea care a ordonat-o .

Legea stabileste pentru imobilele care alcatuiesc domeniul public si domeniul privat al statului sau al unitatii administrative un registru de publicitate special al unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt situate si care va fi tinut de catre biroul de carte funciara al judecatoriei .

In ceea ce priveste procedura de inscriere (Cap.II din Legea nr.7/1996) , in cartea funciara ,actul de vanzare-cumparare este inscris daca indeplineste urmatoarele conditii :

– cerinte de validitate ;

– are putere doveditoare ;

– indica numele partilor ;

– individualizeaza imobilul cu numarul de parcele ;

– este insotit de o traducere legalizata – daca nu este intocmit in limba romana ;

Inscrierea se dispune de catre judecatorul de la biroul de carte funciara, prin incheiere .

Raportul incheierii se face ,de asemenea ,prin incheiere.

Notarul public ,care a intocmit un act prin care se transmite ,se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat sa ceara din oficiu inscrierea in cartea funciara ,in care scop va trimite cererea de inscriere in ziua intocmirii actului sau cel mai tarziu a doua zi ,la biroul de carte funciara al judecatoriei in raza careia se afla imobilul (in afara de cazul in care partea interesata isi rezerva dreptul sa inteprinda ea insasi operatiunile necesare activitatii de inscriere) .

In sfarsit ,prin dispozitiile tranzitorii ale legii se stipuleaza ca inscrierile facute in conformitate cu actele normative in vigoare in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni ,in cartile funciare si in cartile de publicitate funciare ,inainte de intrarea in vigoare a noilor reglementari ,isi vor produce efectele prevazute cu exceptia cazurilor in care drepturile de proprietate au fost afectate in orice mod prin efectul Legii nr.7/1996 .

Consecintele foarte importante in practica vor avea aplicarea prevederilor art.59 din Legea nr.7/1996, potrivit caruia actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept imobiliar ,valabil ncheiat anterior intrarii in vigoare a acestei legi si netranscris sau neinscris ,dupa caz ,isi produce efectele la data inscrierii in cartea funciara ,potrivit regimului juridic la data incheierii lui .

Cat priveste actul juridic sub semnatura privata valabil incheiat ,va fi luat in considerare daca are data certa anterioara intrarii in vigoarea Legii fondului funciar nr.18/1991 .

Mentionam in incheire ca masurile de publicitate constituie tot conditii de forma, dar spre deosebire de conditiile ad validitatem si ad probationem nu afecteaza actul juridic sau admisibilitatea unor mijloace de proba care intervin dupa nasterea valabila a operatiei juridice .Intre parti ,actul juridic produce toate efectele pentru care a fost incheiat ,dar eficienta lui poate fi anihilata daca nu se realizeaza formalitatile de publicitate .

Sectiunea a III-a

EFECTELE PUBLICITATII IMOBILIARE

IN SISTEMUL LEGII NR.7/1996

Legea nr.7/1996 distinge efectele inscrierii drepturilor reale-pe de o parte-si efectele inscrierii drepturilor personale ,a starii si capacitatii persoanelor- pe de alta parte.

In doctrina ,s-a apreciat ca efectele inscrierii drepturilor reale constau in opozabilitatea drepturilor inscrise fata de terti(art.27 si art.28 ), iar efectele inscrierii drepturilor personale ,a starii si capacitatii persoanelor in legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara,constau doar in informarea tertilor(art.40 din Legea nr.7/1996).

Se ajunge la concluzia ca adoptarea conceptiei consensualiste a nasterii drepturilor intre parti si a dobandirii opozabilitatii fata de terti prin publicitate s-a adoptat sistemul personal si nu cel real ,de inspiratie germana ,cu efect constitutiv de drepturi .

Se face remarca ,ca renuntarea la sistemul vechi al cartii funciare aplicabil in Transilvania si introducerea noului sistem de publicitate constituie un regres pentru aceasta parte de tara .

CAPITOLUL IX

ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA AGENTIEI NATIONALE PENTRU LOCUINTE

Sectiunea I

OBIECTUL DE ACTIVITATE AL A.N.L

Agentia Nationala pentru Locuinte este institutie de interes public, cu personalitate juridica si autonomie financiara. ANL are prevazuta prin lege competenta de a coordona constituirea si atragerea unor surse de finantare pentru construirea, cupararea, reabilitarea, consolidarea si extinderea unor locuinte, inclusiv a celor exploatate in regim de inchiriere.

A.N.L. are ca obiect de activitate :

dezvoltarea pietei constructiilor de locuinte ;

constituirea, atragerea si coordonarea unor surse de finantare in domeniul constructiei de locuinte ;

gestionare si distribuirea prin institutii bancare agreate a resurselor de finantare prin credite ipotecare, pentru construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea locuintelor ;

facilitarea accesului la terenuri pentru constructii de locuinte ;

facilitarea accesului la serviciile unor agenti economici specializati in derularea investitiilor pentru constructii de locuinte, precum si a unor antreprenori in constructii ;

facilitarea accesului la programe de protectie sociala cu privire la locuinta ;

alte activitati care conduc la dezvoltarea construirii, cumpararii, reabilitarii , consolidarii sau extinderii locuintelor, in conditiile legii.

Sectiunea a II-a

ATRIBUTIILE A.N.L.

In realizarea obiectului de activitate, A. N.L. isi exercita atributiile dupa cum urmeaza:

efectueaza anual studii de specialitate privind cererea si oferta de locuinte, in colaborare cu autoritatile administratiei publice locale ;

primeste si analizeaza programe pentru construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea locuintelor ;

fundamenteaza cererile anuale de alocatii de la bugetul de stat ;

coordoneaza constituirea si atragerea unor surse de finantare altele decat cele din bugetul de stat : garantii pentru buna executie in decontarea unor lucrari de investitii, donatii ale unor persoane fizice sau juridice, alte resurse legal costituite ;

emite titluri de valoare sub forma de obligatiuni pe termene medii si lungi, pentru atragerea de resurse necesare finantarii locuintelor ;

stabileste unele plafoane maximale de cost ale locuintelor si lucrarilor ce se vor derula sub coordonarea sa ;

stabileste conditiile de folosire a sumelor acumulate, inclusiv a plasamentelor financiare necesare ;

stabileste criteriile si conditiile de acordare a creditelor ;

stabileste plafonul maxim al creditului care poate fi acordat unei persoane fizice sau juridice si nivelul ratei dobanzii aferente acestora ;

incheie conventii pentru depozitarea si gestionarea resurselor sale, cu institutiile bancare pe care le agreeaza ;

incheie conventii cu autoritatile administratiei publice locale in vederea asigurarii accesului la terenuri de constructie si a unor facilitati fiscale pentru accedantii la credite acordate de agentie precum si a modalitatilor de derulare a lucrarilor ;

incheie conventii cu institutii bancare autorizate, depozitare ale resurselor sale pentru operare pe pietele de capital ;

stabileste, prin preselectie, conform legii, lista cuprinzand promotorii de investitii, precum si lista cuprinzand antreprenorii specializati in constructia de locuinte ;

acorda din resursele sale credite ipotecare pentru construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea locuintelor ;

elaboreaza instructiuni cu privire la conditiile specifice de desfasurare a unor programe de finantare a constructiei de locuinte prin credite ipotecare ;

stabileste nivelul salariilor conducerii operative si ale celorlati angajati ai sai ;

intocmeste si executa, potrivit legii, bugetul de venituri si cheltuielei pentru administratia centrala si pentru subunitatile sale ;

asigura gestionarea mijloacelor fixe si a obiectelor de inventar pe care le are in patrimoniu;

asigura indeplinirea obligatiilor care ii revin pentru aplicarea conventiilor si acordurilor internationale ;

colaboreaza cu organele administratiei publice centrale si locale in scopul indeplinirii atributiilor ce ii revin ;

prezinta Guvernului prin Consiliul national de coordonare, annual sau ori de cate ori este necesar, informari asupra activitatii sale ;

exercita alte atributii care conduc la realizarea obiectlui de activitate, conform legii.

Sectiunea a III-a

ORGANIZAREA SI DESFASURAREA ACTIVITATII A.N.L

Activitatea A.N.L. se desfasoara prin administratia centrala si prin oficiile teritoriale din subordinea acesteia

Sediul administratiei centrale a A.N.L este in municipiul Bucuresti. Sediile oficiilor teritoriale sunt situate in municipiile –resedinta de judet.

Oficiile teritoriale se infiinteaza cu aprobarea Consiliului National de coordonare al A.N.L., la propunerea Consiliului de administratie al A.N.L si nu au persoanlitate juridica.

Oficiile, ca structura teritoriala se dezvolta pe masura cuantificarii volumului de activitate din teritoriu si identificarii unor programe de dezvoltare a constructiei de locuinte pentru anumite zone ale tarii.

Structura organizatorica a oficiilor teritoriale se aproba de Consiliul de administratie al A.N.L., cu incadrarea in numarul total de personal aprobat pentru A.N.L.

Personalul oficiilor teritoriale indeplineste numai atributii cu caracter operativ, activitatea de administratie intrand in atributiile administratiei centrale a A.N.L.

Oficiile teritoriale au urmatoarele atributii si responsabilitati :

asigura indeplinirea atributiilor ce revin A.N.L. pentru aplicarea conventiilor incheiate cu autoritatile publice locale si cu institutiile bancare.

colaboreaza cu organele administratiilor publice locale in scopil indeplinirii atributiilor cel revin.

Raspund de gestionarea mijloacelor fixe si a obiectelor de inventar pe care le au in dotare.

desfasoara activitati de prospectare a pietei de locuinte.

executa sarcinile transmise de administratia centrala a A.N.L.

***BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ***

Francisc Deak: " Contracte speciale " ,Ed. "Actami",Bucuresti 1996.

Francisc Deak ,Stanciu Carpenaru :" Contracte civile si comerciale",Ed. "Lumina Lex" ,Bucuresti 1993 .

C.Hamangiu ,I Rosseti ,I.Balanescu ,Al.Baicoianu:"Cod Civil adnotat",volumul III Bucuresti 1925 .

M.B.Cantacuzino:"Curs de drept civil" ,Craiova, Ed. Stiintifica 1968 .

Francisc Deak ,Corneliu Birsan ,Gheorghe Beleiu:" Drept civil roman-Curs selectiv pentru licenta -" 1996 ,Ed. Press "Mihaela"S.R.L.

C.Statescu ,Corneliu Birsan,:"Tratat de drept civil-Teoria generala a obligatiilor" Ed.Academiei ,Bucuresti 1992 .

Teofil Pop:"Drept civil roman-"Teoria generala " Ed. Lumina Lex" ,Bucuresti 1993

I.P.Filipescu :"Drept civil -Drepturile de proprietate si alte drepturi reale ",Ed."Actami",Bucuresti 1994 si din 1996 .

Gheorghe Beleiu: :"Drept civil roman-Introducere in dreptul civil .Subiectele dreptului civil" ,Casa de editura si presa "Sansa"S.R.L. ,Bucuresti 1992 .

I.Zinveliu :"Contractele civile ,instrumente de satisfacere a intereselor cetatenilor".Ed."Dacia" ,Cluj-Napoca,1978 .

Ana Manea Luca:"Drept Civil -Notiuni generale despre obligatii .Contracte civile Note de curs " ,Ed. Fundatia "Chemarea",Iasi 1994 .

M.Ciobanu:"Drept procesual civil"-volumul II ,Universitatea Bucuresti 1988 .

I.Mihuta :"Culegere de practica judiciara civila pe anul 1991",Ed."Sansa" S.R.L. Bucuresti .

Emil Molcut :"Drept roman",Ed. Didactica si Pedagogica ,Bucuresti 1994 .

D.V.Firoiu:"Istoria statului si dreptului romanesc" ,Ed. Didactica si Pedagogica Bucuresti 1976.

L.Pop:"Drepturi reale principale",Cluj-Napoca 1993 .

P.F.Girard:"Textes"(din " Drept canonic ortodox " ,Ed.Institului Biblic,1990).

Ioan Adam:"Regimul juridic al dobandirii si instrainarii imobilelor ,terenuri si constructii",Ed."Europa Nova",Bucuresti 1996 .

Octavian Cojocaru:"Legea caselor nationalizate-Explicatii teoretice ",Ed. "Lumina Lex" 1996 .

R.D.nr.10/1981:Plenul Tribunalului Suprem-Decizia de indrumare nr.7/1967 in C.D.P.,pag.71 .

R.D.nr.11/1983:M.Ghimea:"Unele probleme referitoare la dreptul de retentie" .

R.D.nr.6/1990-I.Vurdulea,I.C.Birsan,V.Stoica:"Evolutia legislatiei privind circulatia imobilelor" .

R.D.nr.8/.1992-CS.J.-Sectia civila ,Decizia nr.214/1991 .

R.D.11/1992-V.Patulea:"Aplicarea in timp a legii civile in legatura cu instrainarile de imobile" .

R.D.nr.1/1993-T.S.J.,Decizia civila nr.504/14.05.1992 .

R.D.nr.7/1993-I.Albu:"Raspundere civila precontractuala" .

R.D.nr.9/1993-Eugeniu Safta Romano:"Regimul Juridic al antecontractelor privind instrainarea de imobile subsecvent abrogarii Decretului 144/1958" .

R.D.nr.10/1993 si R.D.nr.11/1993-T.J.Suceava ,Sectia Civila si de Contencios Administrativ ,Decizia nr.346/1993 .

R.D.nr.7/1994-I.Popa:"Efectele juridice ale contractului de vanzare-cumparare in conditiile abrogarii Decretului nr.144/1958"; Flavius Baias ,Aurel Cristian:"Consideratii referitoare la preturile actuale ale locuintelor" .

R.D.nr.9/1994-C.S.J.,Decizia nr.96/29.11.1993 ,pag.84 .

R.D.nr.12/1994-C.S.J.,Decizia nr.1/14.01.1994 .

R.D.nr.4/1995-Mona Lisa Belu Magdo:"Vanzarea locuintelor construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat" .

R.D.nr.1/1996-Ana Boar:"Efectul creator al posesiunii in sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare" .

R.D.nr.2/1996-Recurs in anulare ,actiunea in revendicare a unui imobil trecut in proprietatea statului ca efect al nationalizarii ,pag.115-116 .

R.D.nr.10/1996-Domeniul de aplicare al Legii nr.112/1995,pag.65-73 .

R.D.nr.11/1996-I.Albu:"Publicitatea imobiliara in dreptul roman-Noile carti funciare " .

Legislatie :

Decretul nr.144/1958 ,publicat in Buletinul Oficial nr.15/29.03.1958 ,abrogat.

Legea nr.58/1974,-abrogata.

Legea nr.68/1976,-abrogata.

Decretul-Lege nr.1/1989,publicat in Monitorul Oficial nr.4/1989 .

Decretul-Lege nr.61/1990, publicat in Monitorul Oficial nr.22/08.02.1990 .

Legea nr.18/1991 -Legea fondului funciar .

Legea nr.50/1991,publicata in Monitorul Oficial nr.163/07.08.1991.

Legea nr.85/1992,republicata in Monitorul Oficial nr.260/15.08.1994 .

Legea nr.7/1996 ,publicata in Monitorul Oficial .

Legea nr.114/1996, publicata in Monitorul Oficial nr.4/1996 .

Buletinul jurisprudentei-Culegere de decizii,1993,nr.2339/20.10.1993,Editura

"Continent XXI" ,Universul Bucuresti 1994 .

C.S.J.-Sectia Civila ,Deciziile nr.:2369/11.12.1992,2467/22.01.1996 .

T.S.-Sectia civila ,Deciziile nr.:796/1960,1604/1989,1844/1989 si Decizia de indrumare nr.7/1967 .

T.S.Suceava ,Sectiunea civila si Contencios Administrativ ,nr.346/1993 si Decizia civila nr.504/14.05.1992 .