Obligatiile Vanzatorului

TITLUL I

NOȚIUNI INTRODUCTIVE

CAPITOLUL I

NOTIUNEA SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE

1.1. Noțiune

Odată cu apariția banilor, locul schimbului de marfă contra marfă (troc) a fost luat treptat de schimbul de marfă contra bani. Juridic, aceasta operațiune economică se realizeazează prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare.

Contractul de vânzare-cumpărare e convenția prin care o persoană, numită vânzător, transmite altei persoane, numită cumpărător, dreptul său de proprietate-sau alte drepturi ( reale sau de creantă) – in schimbul unei sume de bani, numita preț.

Art. 1294 C.civ. defineste insuficient de exact acest contract, ca fiind o “convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul”.

In realitate, prin contractul de vânzare-cumpărare părțile își transmit una alteia-și nu doar ”se obligă” să-și transmită (subînțeles, în viitor)- dreptul asupra lucrului ce constituie obiectul contractului. Într-adevăr, textul imediat următor al Codului civil prevede expres că “vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat”.Așadar, contractul de vânzare-cumpărare nu produce doar efectele obișnuite oricărui contract (crearea, modificarea sau stingerea unor raporturi juridice având în conținut drepturi și obligații între părți), ci produce- de regulă, din chiar momentul încheierii lui- și un efect translativ de proprietate (sau de alte drepturi reale).

Pe de altă parte, definiția dată de art. 1294 C.civ. contractului de vânzare-cumpărare este insuficient de exactă și prin faptul că se referă exclusiv la transmiterea proprietății unui lucru ori în realitate, prin acest contract se pot transmite și alte drepturi reale (de pildă dreptul real de folosință accesoriu proprietății locuițelor construite pe terenuri construite pe terenuri atribuite în acest scop de către stat, dreptul de uzufruct (art.534 C.civ.), dreptul de superficie etc. și chiar dreptul de nudă proprietate- vânzătorul reținându-și uzufructul și abitația ).

Tot prin contractul de vânzare-cumpărare se pot transmite și drepturi de creanță ( a căror vânzare este reglementată expres de Codul civil, în art.1391-1404, sub denumirea de “cesiune de creanță”). De asemenea , se pot transmite prin vânzare chiar și universalități, care cuprind atât bunuri, cât și drepturi și obligații(de pildă vânzarea unei moșteniri, potrivit art.1399 C.civ., vânzarea unui fond de comerț etc.).

Mai mult, se susține în literatura de specialitate recentă că poate fi vândut și un drept la acțiune în justiție având un obiect patrimonial (dar cu precizarea, utilă, că această vânzare se poate face numai” împreună cu dreptul litigios aferent ).

Nu se pot transmite însă printr-un asemenea contract drepturile personale nepatrimoniale și nici drepturile patrimoniale care au un caracter strict personal (ca de pildă dreptul de abitație al soțului supraviețuitor – art.4 din Legea nr. 319/ 1944) sau cele care au fost constituite intuitu personae (ca, de pildă, dreptul la întreținere, dreptul la pensie etc. ).

Importanța contractului de vânzare-cumpărare rezultă din faptul că acest contract constituie cel mai perfect și cel mai răspândit instrument juridic prin care se realizează circuitul civil al bunurilor și valorilor .Rolul său juridic și economic este în continuă și firească creștere, în condițiile trecerii la o economie de piață veritabilă.

Reglementarea de bază a acestui contract se găsește în Codul civil român de la 1864 și anume în articolele 1294-1404 care alcătuiesc Titlul V “Despre vinderi” din Cartea a -III- a “Despe diferitele moduri prin care se dobândește proprietatea”. În afara acestor texte care constituie dreptul comun în materia contractului de vânzare-cumpărare – legislația noastră cuprinde și o serie de dispoziții speciale, care reglementează fie unele varietăți particulare ale acestui contract, fie vânzările obișnuite, dar având un obiecr particular, vânzări pentru care legiuitorul a instituit unele reguli speciale, derogatorii de la dreptul comun. De asemenea, unele reglementări speciale există și pentru vânzarea-cumpărarea comercială (art.60-73 Cod comercial ).

1.2.Caractere juridice

Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare pot fi rezumate la următoarele:

a) este un contract bilateral și sinalagmatic, pentru că el dă naștere unor obligații în sarcina fiecăreia dintre părți (obligații reciproce și interdependente), prestația fiecăreia dintre părți este cauza juridică a obligațiilor asumate de cealaltă parte ,

b) este un contract cu titlu oneros, pentru că fiecare parte urmărește un interes și un câștig patrimonial, asumându-și obligațiile specifice în considerarea obținerii unei contraprestsții ( do ut des ),

c) este un contract comutativ, pentru că existența și întinderea obligațiilor reciproce ale părților le este cunoscută din chiar momentul încheierii contractului și nu depinde de vreun element viitor și incert (alea) , iar prestațiile reciproce sunt considerate de părți ca echivalente ; există însă și unele vânzări (de ex. cele cu clauză de întreținere, ori cele făcute în schimbul unei rente viagere ) care pot fi considerate a avea un caracter mai mult sau mai puțin aleatoriu ,

d) este un contract consensual, pentru că în principiu se încheie valabil prin simplul consimțământ al părților, indiferent de forma exprimării lui.

Numai prin excepție de la regula consensualismului, legea prevede expres că unele contracte de vânzare-cumpărare trebuie să îmbrace o anumită formă solemnă (de exemplu vânzarea terenurilor, vânzarea silită prin licitație publică etc.). La rândul lor, părțile pot conveni, printr-o clauză expresă, ca vânzarea încheiată între ele să nu fie perfectă decât după autentificarea contractului, ori după efectiva predare a bunului vândut etc. În orice caz vânzarea bunurilor de oarecare valoare – chiar valabilă în sine solo consensu- trebuie constatată printr-un înscris (autentic sau sub semnătură privată), pentru a putea fi dovedită în caz de litigiu (în condițiile reglementate de art. 1191 și următoarele C. civ.), iar vânzarea bunurilor imobile trebuie constatată în scris și pentru a se putea îndeplini formele de publicitate menite să asigure opozabilitatea drepturilor dobândite față de terțe persoane ,

e) este un contract translativ de drepturi, transferând în patrimoniul cumpărătorului – de regulă cu titlu particular – dreptul înstrăinat de vânzător, când acesta poartă asupra u nui bun individual determinat.

CAPITOLUL II

EFECTELE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE –CUMPĂRARE

2.1.Noțiunea de efecte

Așa cum orice contract are ca efect nașterea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui raport juridic având în conținut drepturi și obligații civile, tot astfel și contractul de vânzare-cumpărare determină nașterea unor drepturi și unor obligații corelative lor, în sarcina fiecăreia dintre părțile sale.

În legătură cu efectele contractului de vânzare-cumpărare se vor analiza principiile generale, respectiv principiul forței obligatorii, principiul irevocabilității și principiul relativității efectelor actului juridic civil.

În esență, conform principiului “ pacta sunt servanda “ și art. 969 C. civ. care prevede că “ convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, clauzele prevăzute de părțile contractului de vânzare-cumpărare trebuie respectate întocmai, ele impunându-se, prin convenția părților, întocmai ca legea. Plastic, această idee se exprimă prin formula: “ contractul este legea părților” .

Pe de altă parte, în baza principiului irevocabilității, prevăzut expres de art. 969 al. 2 C.civ. “ convențiile se pot revoca prin consimțământ mutual sau din cauze autorizate de lege”, unui contract de vânzare-cumpărare încheiat valabil nu i se poate pune capăt prin voința uneia din părțile contractului, deci revocarea unilaterală a contractului nu este posibilă.

În sfârșit, principiul relativității efectelor actului juridic civil, exprimat în adagiul latin “ res inter alios acta, aliis neque nocere,neque prodesse potest” impune ca un contract de vânzare-cumpărare să producă efecte numai între părțile acestuia, nu și față de persoanele străine de contract, neputând nici să profite, nici să dăuneze altor persoane.

Codul civil nu reglementează expres toate efectele acestui contract, referindu-se numai la obligațiila principale ale vânzătorului ( de a preda lucrul și de a răspunde de dânsul – art1313 C.civ.) precum și la principala obligație a cumpărătorului (de a plăti prețul în ziua și la locul determinat prin contract –art. 1361C. civ.).

Nu încape nici o îndoială asupra faptului că, prin contractul de vânzare-cumpărare părțile își asumă, expres sau implicit, și alte obligații, unele de sine stătătoare, iar altele accesorii celor principale.

De aceea, este în afară de orice îndoială că acest contract produce și un alt efect, specific, care constă nu în crearea unor obligații, ci în transferul dreptului de proprietate sau a oricărui drept ce face obiectul contractului, din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului.

2.2. Interpretarea clauzelor contractuale

Pentru determinarea efectelor contractului este necesară interpretarea clauzelor acestuia. Acest lucru se impune datorită faptului că, în anumite situații, clauzele contractuale nu sunt clare, existând îndoieli cu privire la conținutul lui, la drepturile și obligațiile părților.

Regulile de interpretare a clauzelor contractuale sunt cele generale, prevăzute de Codul civil în art. 977-985, cu o excepție.

Astfel, potrivit regulii generaale înscrisă în art.983 C.civ “ când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui care se obligă “. Deci, potrivit acestei reguli, clauzele îndoielnice ale contractului se interpretează în favoarea debitorului (in dubio pro reo ).

În materie de vânzare-cumpărare, unde ambele părți au atât drepturi cât și obligații, fiind deci atât creditori cât și debitori, Codul civil a prevăzut o regulă specială, derogatorie de la regula generală.

Astfel, art.1312 al.1 din Codul civil prevede că “vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce întelege a lua asupră-și“, iar conform art.1312 al.2 “orice clauză obscură se interpreteaza în contra vânzătorului”.

Deci, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, clauzele contractuale privind obligațiile trebuie interpretate în favoarea cumpărătorului. Aceste clauze vor trebui interpretate în corelație cu celelalte reguli de interpretare prevăzute de lege.

Regula prevăzută de art.1312 C.civ. nu este aplicabilă decât în ultimă instanță ( “ ultimum subsidium “), numai dacă celelalte reguli de interpretare și probele administrate nu duc la elucidarea clauzei contractuale.

2.3.Efectul translativ al contractului de vânzare-cumpărare

După cum se știe, în dreptul roman, contractul de vânzare-cumpărare nu dădea naștere decât unei obligații de a transmite cumpărătorului dreptul de proprietate asupra lucrului vândut, urmând ca această transmitere, în sine, să se efectueze ulterior, prin traditio, prin mancipatio sau prin in jure cessio .

Această concepție a dreptului roman s-a menținut și la baza legislației unor state contemporane cu noi, cum este, de pildă Germania, unde art.433 din Burgerliches Gesetzbuch (Codul civil german) prevede că “prin contractul de vânzare, vânzătorul unui lucru este obligat să-l livreze cumpărătorului și să-i transfere acestuia proprietatea“, obligații care se execută separat și ulterior momentului încheierii contractului.

Legiuitorul nostru – urmând modelul francez – a adoptat însă o altă soluție, stabilind că transferul proprietății bunului vândut se produce de plin drept, prin însăși încheierea contractului.

În acest sens, art.1295 alin.1 C.civ. prevede că “vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul nu se va fi numărat“. În același sens este și dispoziția – de aplicabilitate generală – cuprinsă în art. 971 C. civ. ,potrivit căreia “în contractele ce au ca obiect translația proprietății, sau un alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților și lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradițiunea lucrului”. Cu alte cuvinte, prin chiar realizarea acordului de voință al părților (soli consensu) și – în principiu – fără nici o altă formalitate, dreptul de proprietate asupra lucrului vândut (sau orice alt drept real sau de creanță care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare) se transferă-cu titlu particular- (există și o excepție, în cazul vânzării de drepturi succesorale, când transferul privește universalitatea drepturilor dobândite de vânzător prin moștenire și transferate, în bloc, cumpărătorului (inclusiv pasivul) – din patrimoniul vânzătorului în acela al cumpărătorului, operându-se, astfel, în același moment, atât nașterea obligației de a transfera dreptul (obligație la care se referă textul art.1294 C.civ. ,atunci când definește acest contract), cât și îndeplinirea, adică stingerea (prin executare) a acestei obligații.

Pentru ca acest efect translativ al contractului de vânzare-cumpărare să se producă instantaneu, prin însăși încheierea acordului de voință, trebuie îndeplinite trei condiții :

a) în momentul încheierii contractului, vânzătorul să fie proprietar al bunului (sau titular al dreptului înstrăinat), căci altfel transferul nu se poate produce (nemo dat quod non habet), în cazul vânzării lucrurilor viitoare ca și în cazul vânzării lucrului altuia, proprietatea asupra lucrului vândut se va putea transmite cumpărătorului, abia atunci când lucrul viitor va exista sau când lucrul altuia va fi devenit al vânzătorului.

b) părțile să nu fi amânat prin convenție transferul proprietății pentru odata ulterioară , întra-devăr, regula stabilită de art.1295 alin. 1 C.civ., nefiind imperativă, ci supletivă, părțile pot deroga de la ea, stabilind, prin clauzele contractului, că transferul proprietătii va avea loc ulterior, fie la îndeplinirea unui termen suspensiv, fie la îndeplinirea unei anumite condiții ( de exemplu la data predării posesiei bunului ; la data când se va plăti integral prețul ;etc. )

c) lucrul vândut să fie individual determinat, căci numai astfel dreptul de proprietate asupra lucrului poate fi transferat cumpărătorului.

Dacă obiectul vânzării îl constituie o anumită cantitate de bunuri generice, efectul translativ al contractului nu se poate produce decât în momentul individualizării bunurilor vândute ( prin numărare, măsurare, cântărire, ambalare etc. ), căci până în acest moment nu se poate ști care anume sunt bunurile vândute. Se admite însă- pe bună dreptate- că atunci când se vând bunuri de gen, dar care sunt deja indivudualizate ( cel puțin într – o anumită măsură ), fie prin situarea lor într-un anumit loc ( de exemplu tot grâul dintr-un hambar.sau cimentul dintr-un anumit depozit ), fie prin apartenența lor la un așa-numit gen limitat ( de exemplu legumele dintr-o anumită grămadă aflată pe tarabă ), dreptul de proprietate asupra bunurilor respective se transferă în chiar momentul realizării acordului de voințe ( art.1299 C.civ.). Considerăm, alături de Dan Chirică, că soluția dată de acest text este aplicabilă în toate cazurile în care bunurile s-au vândut în bloc (cu grămada), chiar dacă prețul lor ar fi fost stabilit de părți pe unitate de măsură – și deci, determinarea cuantumului total al prețului ar necesita numărarea măsurarea sau cântărirea – căci esențial în caracterizarea vânzării ca fiind una cu “ grămada “ este modul de individualizare a bunului, iar nu a prețului. Importanța practică a determinării exacte a momentului transferului dreptului vândut din patrimoniul vânzătorului în acela al cumpărătorului rezultă din împrejurarea că, potrivit regulii generale- rămase tot din dreptul roman- proprietarul sau titularul dreptului este cel care suportă riscul pieirii fortuite a lucrului sau a dreptului respectiv ( res perit debitori ).

Amânarea convențională a transmiterii dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător urmărește, de cele mai multe ori, să asigure vânzătorului ogaranție că prețul va fi plătit integral, mai ales în materie de bunuri mobile, unde privilegiul vânzătorului poate fi ușor anihilat, prin înstrăinarea de către cumpărător si predarea bunului în posesia unui subdobânditor de bună-credință, care va fi la adăpost de urmărirea vânzătorului, invocând dispozițiile art.1909 C.civ.

Uneori vânzătorul își asigură o garanție în plus că va încasa prețul pentru care a consimțit un termen suspensiv, combinând contractul de vânzare-cumpărare cu un contract de locațiune, astfel, părțile pot conveni ca – până la data plății ultimei rate din preț – cumpărătorul să dețină și să folosească bunul în calitate de locatar ( chiriaș ), iar la data achitării integrale a prețului să opereze transferul dreptului de proprietate ( transfer valabil convenit dela un bun început, dar amânat de comun acord ). O asemenea convenție – denumită, în relațiile comerciale, contract de leasing – reprezintă, însă, neajunsul că lasă în sarcina vânzătorului riscul pieirii fortuite a lucrului până în momentul transferului de proprietate.

În orice caz, convenția părților de a amâna transferul lucrului vândut trebuie să fie explicită, adică “ exprimată în mod formal și limpede “.

O asemenea convenție “ permite vânzătorului să revendice lucrul vândut și neplătit, dacă cumpărătorul este declarat în stare de faliment) (chiar mai înainte de data scadenței ), căci vânzătorul rămâne proprietar al lucrului (deși l-a vândut), până la data când, potrivit clauzelor contractului de vânzare-cumpărare, va opera transferul ( amânat ) al dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului.

In literatura juridică franceză s-a apreciat că inserarea în contractul de vânzare-cumpărare a unei clauze de amânare a momentului transferului dreptului de proprietate nu transformă contractul într-o vânzare sub condiție, căci părțile sunt legate de la început definitiv și ținute ferm să-și îndeplinească obligațiile asumate, a căror soartă juridică nu depinde de nici un eveniment viitor și nesigur; așadar, amânarea nu afectează însăși existența obligațiilor asumate prin contract, ci numai producerea efectului translativ al vânzării și consecința sa directă : suportarea riscurilor pieirii fortuite a lucrului, dar nu afectează nicidecum vânzarea în sine.

O problemă specială se ridică în situația vânzărilor de bunuri din magazinele cu autoservire: în ce moment se va considera că bunul a trecut în proprietatea ( și pe riscul ) cumpărătorului , în momentul alegerii bunului ( și, deci,a individualizării sale ) prin introducerea lui în coșulețul sau căruciorul pus la dispoziție de către vânzător, sau în momentul achitării la casă a prețului?

Potrivit regulilor dreptului civil, fiind vorba de bunuri generice (căci, în general, în magazinele cu autoservire se vând bunuri generice și fungibile, cel puțin din punctul de vedere al vânzătorului ), ar trebui să considerăm contractul perfectat și proprietatea transferată din momentul individualizării bunului (prin alegerea și preluarea lui ), chiar înainte de a se achita prețul la casă ( art.1295 alin.1 C. civ.).Această soluție s-a dovedit însă în practică a fi necorespunzătoare, cel puțin sub aspectul dreptului penal, pentru că ar fi însemnat să se considere că, în momentul părăsirii magazinului, lucrul –individualizat – aparținea deja “ cumpărătorului “ și, deci n-a fost “furat “, iar “cumpărătorul “ nu poate fi condamnat penal, ci doar obligat civil la plata prețului și, eventual, a dobânzilor sau a altor interese.Or,atât practica judiciară cât și literatura juridică de drept penal admit constant – și pe bună dreptate – că, în asemenea situații este vorba de furt și nu de cumpărare cu “ omisiunea “ plății prețului.

Față de această situație, în literatura juridică de drept civil s-a apreciat că în cazul vânzărilor din magazine cu autoservire, părțile trebuie considerate a fi convenit implicit o amânare a producerii efectului translativ al contractului, în sensul ca proprietatea bunului să fie dobândită de cumpărător numai odată cu plata prețului ( până atunci fiind vorba de un simplu detentor precar, vinovat de furt dacă ia bunul fără a plăti prețul ).

Teza ni se pare discutabilă sub aspectul existenței valabile a vânzării-cumpărării, căci în situația celui ce fură din magazinul cu autoservire ( sau cel puțin intenționează să fure, însușindu-și lucrul chiar dacă nu a reușit încă să-l scoată din incinta magazinului,fiind prins) nu mai putem vorbi de de încheierea unui contract de vânzare-cumpărare (cu clauza implicită a “ amânării “ momentului dobândirii proprietății bunului până la prețului ), pentru că hoțul n-a avut câtuși de puțin intenția de a cumpăra și de a plăti prețul, ci doar intenția de a “ mima “cumpărarea. Alegerea și preluarea bunului nu poate fi privităca o manifestare (exteriorizare) a voinței de a cumpăra (de a accepta oferta de vânzare făcută de unitatea comercială prin etalarea mărfurilor) și, implicit, de a accepta plata prețului (care este de esența contractului de vânzare-cumpărare), ci trebuie privită doar ca o materializare a intenției de însușire a lucrului prin furt; or, neexistând consimțământul său la cumpărare (nefiind acceptată de el obligația de plată a prețului), nu se mai poate vorbi de un contract încheiat și nici de o clauză implicită de amânare a dobândirii proprietății bunului până la plata efectivă a prețului.

Iată de ce considerăm preferabilă soluția de a considera contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor din magazinele cu autoservire ca fiind încheiat numai în momentul achitării prețului la casă , căci numai în acest moment consimțământul cumpărătorului este clar și neechivoc manifestat , iar transferul proprietății asupra bunului ca abia operând în acest moment, iar nu în momentul (anterior) în care bunul a fost individualizat prin alegere și preluare, căci în acel moment acordul de voințe n-a fost încă perfectat.

Astfel, de pildă cumpărătorul se poate răzgândi și alege un alt bun, ori constata că nu-i ajung banii pentru toate lucrurile alese și trebuie să renunțe la unele din ele – ceea ce poate face foarte bine atâta timp cât n-a încheiat încă contractul, pentru că n-a trecut pe la casă și n-a achitat lucrurile alese –dar n-ar mai putea face dacă un contract s-ar fi încheiat încă în momentul alegerii (individualizării ) lucrurilor, căci s-ar opune la aceasta principiul forței obligatorii a contractului și al inadmisibilității revocării unilaterale a acestuia – art.969 C.civ.

Această soluție pe care Francisk Deak “ nu o exclude “ , ni se pare conformă atât normelor și principiilor dreptului civil, cât și cerințelor justificate de reprimare penală a faptelor de sustragere a unor bunuri din magazinele de autoservire.

Cerința determinării lucrului cumpărat, pentru ca acesta să poată trece în proprietatea cumpărătorului prin însăși încheierea acordului de voințe cu vânzătorul, nu ridică nici o dificultate atunci când e vorba de lucruri certe, determinate prin caractere individuale (o anumită casă, un autovehicol înmatriculat,o pictură etc.)

În schimb, în cazul vânzării lucrurilor de gen, transferul dreptului nu poate avea loc decât cel mai devreme în momentul individualizării lucrurilor, care trebuie făcută la termenul stipulat în contract (sub sancțiunea răspunderii contractuale) sau la cererea cumpărătorului, dacă nu s-a stipulat un termen.

Individualizarea bunurilor generice se face, de regulă, prin numărare, măsurare, cântărire, în momentul predării efective a bunurilor vândute în stăpânirea cumpărătorului.Ea se face însă și anterior operației de predare și separat de aceasta, de pildă prin ambalarea produselor și etichetarea coletelor în vederea predării lor spre transport, prin încărcarea mărfurilor în mijlocul de transport (vagon,camion,avion,vapor) și predarea lor cărăușului spre a fi transportate la cumpărătorul-destinatar. Efectuarea operațiilor de individualizare și data lor – care marchează momentul transferului proprietății și al trecerii în sarcina cumpărătorului a riscurilor pieirii lor fortuite-trebuie să fie dovedite, ca simple împrejurări de fapt, de către vânzător,dovada putându-se face prin orice mijloace legale de probă.

La vânzarea unor bunuri viitoare (care urmează a fi confecționate sau procurate de vânzător), transferul nu poate opera decât la data predării (la termenul ce s-a convenit în acest sens) sau la data individualizării în alt mod a bunurilor generice, după caz. Când se vinde o recoltă viitoare de pe un teren determinat și pentru un preț determinat global, proprietatea se transmite “ din momentul în care [ recolta ] este gata de recoltat ;considerăm că aceeași soluție trebuie aplicată chiar dacă vânzarea recoltei viitoare ( cu grămada ) se face la un preț stabilit pe unitate de măsură, deși există și opinii contrare.

Francisk Deak, că în cazul vânzării unei recolte viitoare, recolta se transmite din momentul în care este gata de recoltat, dacă lucrul vândut și prețul lui sunt determinate (de exemplu, grâul de pe terenul vânzătorului în schimbul sumei de 200.000le ).Dacă vânzarea recoltei se face pe unitate de măsură, proprietatea se transmite din momentul individualizării.

Riscurile se transmit asupra cumpărătorului odată cu dreptul de proprietate, dacă nu și-a asumat riscul nerealizării –în tot sau în parte – a lucrului viitor din momentul încheierii contractului și independent de transferul proprietății (caracter aleatoriu ).

În cazul contractului având un obiect alternativ ( de exemplu vând fie apartamentul x, fie apartamentul z ), efectul translativ nu poate opera decât în momentul exprimării opțiunii (alegerii) asupra unuia din cele două obiecte (alternative) ale contractului (sau chiar ulterior acestui moment, dacă părțile au stipulat și un termen suspensiv, o condiție suspensivă, sau dacă obiectele alternativ stipulate sunt bunuri de gen, care trebuie mai întâi individualizate).

2.4.Suportarea riscurilor pieirii lucrului vândut

În mod firesc, odată cu transferul dreptului de proprietate, trec asupra cumpărătorului și riscurile pieirii fortuite a lucrului (căci res perit domini).

Prin urmare în cazul lucrurilor certe, individual determinate, dacă lucrul piere după perfectarea contractului, riscul este al cumpărătorului, căci el devenise deja proprietar din momentul încheierii acordului de voințe. Așa fiind, el va datora prețul convenit, căci – vânzătorul îndeplinindu-și odată cu încheierea contractului obligația de transmitere a proprietății – trebuie ca și cumpărătorul să-și îndeplinească obligația – născută în același moment – de a plăti prețul, chiar dacă lucrul(trecut în proprietatea sa, dar rămas în detenția vânzătorului și pierit între timp), nu-i mai poate fi predat (afară de cazul în care pieirea bunului ar fi imputabilă vânzătorului, ori dacă acesta ar fi în întârziere cu îndeplinirea obligației de predare).

În schimb în cazul, vânzării bunurilor de gen, până la individualizare și predare, vânzătorul suportă el, riscul pieirii fortuite și nu poate fi eliberat de obligația predării lor, căci “genera non pereunt“ ;vânzătorul -care era încă proprietar al lucrurilor generice neindividualizate în momentul în care acestea au pierit – rămâne ,deci, obligat să procure și să predea cumpărătorului alte bunuri de același fel,în cantitatea convenită.

În acest sens sunt și prevederile exprese ale art.1300 C.civ., care conferă cumpărătorului dreptul de “ a cere și a dobândi, la caz de neexecutare, sau predarea lucrurilor vândute, sau daune- interese, dacă se cuvine.

Numai prin excepție de la această regulă firească, în cazul bunurilor de “gen limitat “ (grâul din hambar), se va aplica aceeași soluție ca în cazul bunurilor individual determinate pentru care transferul ar fi fost amânat prin voința părților (pentru că, într- adevăr prin limitarea genului , bunurile sunt, într-un fel, determinate). Cu alte cuvinte, dacă grâul din hambarul respectiv a pierit în totalitatea sa, vânzătorul nu va mai trebui să execute obligația , aceasta fiind stinsă prin imposibilitate fortuită de executare – art.1083 C.civ. – dar nici nu va putea pretinde prețul convenit, căci el trebuie să suporte riscul contractului, pentru că “ res perit debitori “ ; or el, vânzătorul, este debitorul obligației de transfer și de predare, pe care nu și-o poate îndeplini, și deci el suportă riscul contractului, neputând să pretindă contraprestația (prețul).

În cazul vânzării cu obiect alternativ, riscul rămâne în sarcina vânzătorului până în momentul alegerii bunului. Dacă ,în acest timp, unul din lucruri piere fortuit, vânzătorul îl datorează pe celălalt –art.1031 C.civ.- “alegerea este, prin convenție, lăsată creditorului și numai unul din lucruri a pierit, dacă lucrul a pierit fără greșeala debitorului , creditorul va lua pe cel rămas, sau prețul aceluia de a pierit; dacă ambele lucruri au pierit prin greșeala debitorului, creditorul, după alegerea sa, poate să ceară prețul unuia dintre ele; dacă însă numai unul dintre ele a pierit prin greșeala debitorului, creditorul nu poate cere decât prețul acestui lucru “ ,obligația sa neputând fi considerată stinsă (căci ambele lucruri au fost prevăzute în contract ca obiect al obligației sale); numai “dacă amândouă lucrurile au pierit, fără greșeala debitorului, obligația este stinsă“ – precizează art.1032 C.civ.

Evident, reglementările la care ne-am referit au un caracter dispozitiv, părțile fiind îndreptățite să deroge de la ele, stabilind în cuprinsul contractului alte soluții referitoare la suportarea riscurilor.

2.5. Obligațiile vânzătorului – considerații introductive

În vechiul dreptul roman, în materia lui emtio – venditio, vânzătorul avea două obligații: să predea marfa cumpărătorului și să răspundă de viciile juridice și materiale ale lucrului vândut.

Și în dreptul român actual vânzătorul are tot aceleași două obligatii : să predea lucrul vândut cumpărătorului și să-l garanteze contra evicțiunii și contra viciilor.

În afară de aceste două obligații “principale“ consacrate de art.1313 C.civ., desigur, părțile pot stipula și alte obligații, așa cum ele sunt în drept să modifice chiar și obligațiile reglementate de lege.

Între obligațiile vânzătorului, Codul civil nu prevede obligația de a transmite proprietatea lucrului vândut, deoarece transferul proprietății și al riscurilor se produce, de regulă, prin însăși încheierea contractului.

Desigur, în cazurile în care proprietatea nu se transmite prin efectul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să efectueze acele acte ori fapte care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (de exemplu, individualizarea în cazul lucrurilor de gen).

Facem precizarea că în dreptul roman vânzătorul era obligat să transmită nu proprietatea, ci doar posesia lucrului către cumpărător; deci vânzătorul era obligat numai la “ vacuam possessionem tradere “, adică la simpla sau goala transmitere a posesiunii. Din expunerea acestei obligații rezultă că vânzarea lucrului altuia era valabilă potrivit legislației romane (Digestele 18.1.28.).

Faptul că prin prisma dreptului roman vânzătorul era obligat să transmită doar posesiunea lucrului, nu și proprietatea lui – cum există în dreptul modern – este explicat de situația juridică a peregrinilor și de distincția între lucruri romane și neromane, pentru că în cazul în care s-ar fi impus vânzătorului obligațiunea de a transfera chiar proprietatea asupra lucrului vândut s-ar fi exclus de la acest contract uzual nu numai toți peregrinii, dar și toate lucrurile romane.

Urmărind tradiția romană Codul civil român consideră că obligația principală este aceea de a preda bunul . În măsura în care dobânditorul este evins, tulburat, i se acordă posibilitatea de a se întoarce împotriva autorului său. Este deci, vorba de acțiunea în garanție.

În legătură cu această problemă, unii autori, începând cu Domat și Pothier, precursorii doctrinari ai Codului civil francez, au rezumat într-o expresie devenită celebră raportul dintre obligația de predare și obligația de garanție: garanția este predarea continuă.

Această teorie, a obligației de predare ca fundament al obligației de garanție, are, așa cum s-a observat, marele merit de a reliefa faptul că obligația de predare ar fi iluzorie dacă nu ar fi completată de obligația de garanție. Dar, pe de altă parte, față de textele exprese care le guvernează în Codul civil apare exagerată importanța care se dă obligației de predare și mai ales tendința confundării lor.Dacă într-adevăr, obligația de garanție ar fi indisolubil legată, prin relație cauzală de obligația de predare, s-ar găsi cu greu explicația faptului că ,în principiu , garanția legală nu funcționează în toate contractele care presupun predarea unui bun, bunăoară la donație.

În realitate garanția pentru evicțiune este proprie, în lipsa unei convenții contrare, doar obligațiilor cu titlu oneros, în care deci, debitorul acestei obligații a avut în vedere și o contraprestație la data când a contractat.

În legătură cu relația mult discutată , dintre obligația de predare și obligația de garanție, un alt autor afirmă că obligația de garanție pentru evicțiune izvorăște din însăși obligația de a da , putând fi privită ca o prelungire, în timp, a obligației vânzătorului de a transfera cumpărătorului proprietatea lucrului. Acela care este obligat să transmită un drept real din patrimoniul său în patrimoniul altuia, este prin natura însăși a obligației sale , obligat mai departe, în continuare ,să apere pe cumpărător în liniștita posesiune a dreptului transmis și , mai ales să facă să dispară toate cauzele anterioare transmiterii care ar putea dece la pierderea dreptului de către cumpărător. De aceea garanția pentru evicțiune trebuie privită ca mijloc permanent și continuu de apărare a transferului dreptului de proprietate.

Obligația de a preda un lucru este distinctă de obligația de a răspunde de el,iar dintre aceste două îndatoriri principale ale vânzătorului , numai cea de-a doua are caracter continuu deoarece , fiind vorba de o obligație de garanție , este normal ca ea să se întindă pe întreaga perioadă a existenței lucrului vândut. Ceea ce are caracter continuu , subliniază autorul citat , este obligația vânzătorului de a asigura cumpărătorului liniștita posesiune a lucrului vândut , iar nu predarea în sine a bunului , fiindcă această din urmă obligație încetează prin executare în momentul tradițiunii bunului . Garanția pentru evicțiune nu reprezintă “ predarea continuă “ , fiindcă pierderea lucrului de către cumpărător, în justiție nu înseamnă că bunul nu i-a fost predat , ci doar că vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația de a asigura dobânditorului liniștita posesiune a lucrului .

În sfârșit , faptul că garanția pentru evicțiune nu este legată de predarea lucrului se observă , în opinia autorului citat , când , de exemplu, după cumpărare, bunul a rămas în continuare în detenția unui chiriaș, depozitar , etc., iar terțul proprietar îl cheamă în judecată pe cumpărător, ipoteză în care nimic nu-l împiedică pe acesta din urmă să introducă o cerere de chemare in garanție împotriva vânzătorului pentru restituirea prețului și a daunelor-interese, dacă va fi evins.

TITLUL II

OBLIGAȚIA DE PREDARE A LUCRULUI VÂNDUT

CAPITOLUL I

OBLIGAȚIA PRINCIPALĂ DE PREDARE

Predarea este reglementată în articolele 1314-1334 Cod civil, articole care conțin norme cu caracter dispozitiv.

Potrivit art.1314 C.civ., “ predarea este strămutarea bunului vândut în puterea și posesiunea cumpărătorului “. Cuvântul “ strămutare “ nu trebuie înțeles ca referindu-se la însuși strămutarea dreptului de proprietate (sau a altui drept) asupra lucrului vândut , din patrimoniul vânzătorului în acela al cumpărătorului, deoarece , transferul (strămutarea dreptului se produce de plin drept , prin chiar încheierea contractului (solo consensu), potrivit art.1295 alin.1C.civ. În înțelesul art.1314 C.civ., prin “strămutarea bunului“ trebuie să înțelegem numai predarea efectivă a lucrului vândut în “puterea și posesia“ cumpărătorului, sau – și mai exact – “punerea lucrului vândut la dispoziția cumpărătorului“.

Prin voința părților se poate amâna transferul dreptului de proprietate până la împlinirea unui termen suspensiv, de exemplu, până la termenul predării lucrului vândut, situație în care predarea lucrului coincide cu transferul dreptului de proprietate .

In ceea ce privește modul de executare, predarea presupune în unele cazuri o atitudine pur pasivă din partea vânzătorului, ca de exemplu lăsarea lucrului la dispoziția cumpărătorului când lucrul se află în detenția lui în calitate de depozitar, sau comodatar, sau există posibilitatea preluării fără concursul vânzătorului.În alte cazuri, însă, predarea presupune îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumpărătorul să intre în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat. Astfel, în cazul vânzării unui imobil, conform art.1315 C.civ.,obligația de predare se îndeplinește de către vânzător prin remiterea cheilor, dacă e vorba de o clădire, sau prin remiterea titlului de proprietate în cazul unor imobile.

În privința bunurilor mobile legea (art.1316 C.civ.) prevede ca moduri de executare a obligației de predare: tradițiunea reală, remiterea cheilor clădirii în care sunt puse bunurile respective sau simplul consimțământ al părților dacă strămutarea nu se poate face în momentul vânzării.

Potrivit art.1318 C.civ., tradițiunea lucrurilor necorporale se face prin transmisiunea titlului de creanță.

Predarea unui bun imobil se poate face și prin eliberarea clădirii de către vânzător și persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului.Așa cum

s-a decis în practica judiciară vânzătorul și membrii familiei sale, neavând titlu locativ sau de proprietate , urmează să fie evacuați la cererea dobânditorului.

În schimb locatarul are un drept opozabil cumpărătorului, astfel că acesta va fi ținut să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, dacă a fost făcută printr-un act autentic sau printr-un înscris sub semnătură privată cu dată certă , afară de cazul în care desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzuz în însuși contractul de locațiune (art.1441 C.civ.). Deci, cumpărătorul nu are dreptul să ceară locatarului să părăsească locuința înainte de ajungerea la termen a contractului de locațiune.

În ceea ce privește termenul și dovada predării se aplică regulile generale referitoare la executarea obligațiilor.

Astfel, predarea lucrului, ca formă particulară de executare a obligației prin plată, trebuie făcută în momentul în care creanța devine exigibilă și, respectiv, datoria debitorului a ajuns la scadență. În cazul părțile n-au amânat predarea lucrului la un alt termen ulterior, aceasta trebuie să se facă imediat după nașterea raportului obligațional, respectiv după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Dacă obligația este afectată de un termen suspensiv, predarea trebuie făcută la expirarea acelui termen. Subliniem că, potrivit art.1024 C.civ., dacă părțile nu s-au înțeles altfel, termenul se prezumă a fi stabilit în interesul debitorului (vânzătorului). Dimpotrivă, atunci când termenul a fost stabilit, prin acordul de voință al părților, în beneficiul exclusiv al creditorului, debitorul poate face plata datoriei cu anticipație numai cu consimțământul acestuia. De asemenea, data plății, indiferent de înțelegerea părților, poate fi modificată de instanța de judecată atunci când acordă debitorului un termen de grație pentru executare.

Fiind un mijloc de executare a obligațiilor, plata este, în același timp, și un act juridic. De aceea dovada plății se face după regulile dreptului comun referitoare la proba actelor juridice. În principiu, dovada plății se face de către debitor, în cazul nostru de către vânzător, deoarece el afirmă că a efectuat-o.

Pentru a ușura sarcina probei plății, Codul civil a instituit câteva prezumții de plată :

art.1138 alin.1 C.civ. prevede că atunci când creditorul a remis

debitorului titlul constatator al creanței sale care este un înscris sub semnătură privată se prezumă că debitorul a fost eliberat prin plată sau remitere de datorie. Prezumția este absolută.

Art.1138 alin.2 C.civ. prevede că atunci când creditorul remite

debitorului titlul original al creanței, înscris autentic sau hotărâre judecătorească investită cu formulă executorie, se prezumă eliberarea debitorului prin plată sau remitere de datorie.

De această, dată suntem în prezența unei prezumții relative de plată.

Mijloacele de dovadă a plății sunt cele prevăzute pentru proba actelor juridice.

Astfel, când obiectul plății are o valoare mai mare de 250 lei, proba cu martori nu este admisă (art.1191 alin.1 C.civ.). De asemenea, nu se poate dovedi cu martori împotriva sau peste cuprinsul înscrisului constatator al plății, care este chitanța de plată (art.1191 alin.2 C.civ.). Atunci când debitorul a fost în imposibilitate materială sau morală de a obține o chitanță de plată de la creditor, dovada plății se poate face și cu martori, chiar dacă valoarea depășește 250 lei.

Predarea se face la locul unde se afla lucrul vândut în momentul contractării (ibi dari debet ubi est- art.1319 C.civ.). Această regulă se aplică în cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului (este individualizat). În celelalte cazuri, în care lucrul nu poate fi localizat, locul predării bunului se stabilește potrivit regulilor de drept comun. Astfel, potrivit art.1104 alin.3 C.civ., predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului (vânzătorului). Rezultă că în acest caz, obligația de predare a lucrului este cherebilă, iar nu portabilă. Desigur că, normele juridice care reglementează obligația de predare fiind dispozitive, părțile pot deroga de la aceste reguli și pot stabili prin acordul lor de voință orice alt loc pentru predarea lucrului vândut.

Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele ale ridicării de la locul predării (încărcare, descărcare, etc.) în sarcina cumpărătorului, dacă nu este stipulație contrară (art.1317 C.civ.) De exemplu, dacă s-a stabilit ca loc al executării domiciliul cumpărătorului, cheltuielile de transport sunt în sarcina vânzătorului.

În ce privește cheltuielile vânzării, conform art. 1305 C.civ., în lipsă de stipulație contrară, acestea sunt în sarcina cumpărătorului, cu precizarea că cheltuielile de radiere a inscripțiilor ipotecare sau alte garanții reale (purga ), fiind un accesoriu al obligației de garanție pentru evicțiune sunt în sarcina vânzătorului.

Dacă cumpărătorul pretinde că, deși în contractul ce constată condițiile vânzării nu s-a stipulat nimic în această privință, totuși înțelegerea a fost ca vânzătorul să plătească o parte din cheltuieli, el va trebui să facă dovada acelei înțelegeri netrecută în actul de vânzare. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse în sarcina vânzătorului pe bază de simple prezumții.

În ceea ce privește obiectul predării, potrivit art.1100 C.civ. “ creditorul nu poate fi silit a primi alt lucru decât acela ce I se datorește, chiar dacă valoarea lucrului oferit ar fi egală sau mai mare “. Rezultă că debitorul (vânzătorul) este obligat să plătească exact lucrul sau prestația pe care o datorează. Astfel, vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut “ în măsura determinată prin contract “ (art.1326 C.civ.).

Dacă obiectul obligației de predare este un lucru individual determinat și existent în momentul încheierii contractului el trebuie predat “ în starea în care se afla la momentul vânzării “ (art.1324 C.civ.).

Vânzătorul nu răspunde de pieirea totală sau parțială a lucrului, dacă aceasta se datorează cazului fortuit sau forței majore. Totuși, vânzătorul va răspunde de pieirea sau deteriorarea bunului, dacă aceasta a intervenit după punerea sa în întârziere.

Atunci când obiectul obligației de predare îl reprezintă bunuri generice și viitoare, acestea trebuie predate în cantitatea și calitatea ori alte criterii determinate în contract (monstre, eșantioane, standarde, etc.), iar dacă părțile nu au stipulat nimic în contract, trebuie predate bunuri de o calitate mijlocie (art1103 C.civ.- “debitorul, ca să se elibereze, nu este dator a-l da de cea mai bună specie, nici însă de cea mai rea“). De asemenea, pieirea bunurilor de acest fel nu are ca efect stingerea datoriei, deoarece “ genera non pereunt “.

Cu privire la obiectul predării, reguli speciale sunt prevăzute în materie de vânzare de imobile (în special terenuri) –reguli aplicabile în lipsă de stipulație (expresă sau tacită) contrară în contract (art.1330 C.civ.) și în caz de fraudă, chiar dacă înțelegerea între părți este diferită (fraus omnia corrumpit) –pentru ipoteza în care vânzătorul predă imobilul prevăzut în contract, dar întinderea lui este diferită față de aceea specificată în contract. În legătură cu acest aspect, practica judiciară a statuat că întinderea reală a terenului urmează a fi stabilită, în caz de litigiu, pe baza unei expertize tehnice.

Precizăm că regulile speciale, consacrate în materie de vânzare, sunt aplicabile, în mod corespunzător, în lipsă de altă reglementare,și în alte cazuri de transmitere sau de constituire de drepturi reale ori de fonosință (cu titlu oneros) asupra imobilelor (de exemplu, locațiune). În materie de arendă Codul civil (art.1454) trimite expres la art.1327, dar sunt aplicabile și celelalte texte referitoare la lipsa ori excedentul întinderii imobilului vândut.

Aceste reguli speciale sunt consacrate în art. 1327-1329 C.civ., astfel:

Dacă imobilul s-a vândut “cu arătare de cuprinsul său și pe atât

măsură“ (art.1327 C.civ.), de exemplu, un teren de 500 mp. pe un preț de 100.000 mp., și la predare sau ulterior se constată că întinderea nu corespunde celei arătate în contract, diferența va fi luată în considerare după cum urmează:

dacă întinderea este mai mică, cumpărătorul poate cere completarea (dacă

vânzătorul mai are alt teren) sau o reducere de preț proporțională cu întinderea găsită lipsă.

În practica judiciară s-a decis că reducerea prețului poate fi cerută chiar dacă în contract s-a menționat că suprafața este reglementată sau situată într-o zonă de restructurare.

În ipoteza analizată, rezoluțiunea contractului poate fi cerută numai dacă imobilul poate fi folosit pentru destinația avută în vedere la încheierea contractului.

– dacă întinderea este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în

plus prețul excedentului sau dacă excedentul dovedit prin măsurare depășește a 20-a parte a întinderii arătate în contract, el poate cere rezoluțiunea contractului (art. 1328 C.civ.).

Dacă vânzarea este făcută “altfel dacât pe măsură“, adică pe un preț

global (de exemplu, locul de casă este situat în localitatea x cu prețul de 30 milioane lei); diferența- în plus sau în minus- între întinderea declarată și cea reală nu se ia în considerație; ea poate însă provoca un spor de sau o micșorare a prețului dacă valorează cel puțin a-20- a parte din prețul total al vânzării (art1329 C.civ). În caz de excedent peste a 20-a, cumpărătorul poate opta și pentru rezoluțiunea vânzării (art.1331 C.civ.). În caz de întindere lipsă, cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluțiunea contractului;

c) Dacă s-au vândut două sau mai multe imobile printr-un singur

contract și preț ,cu arătare de măsura fiecăruia, și cuprinsul unuia este mai mic decât cel declarat, iar a celuilalt mai mare, se va face compensație între prețul excedentului și prețul lipsei ( art.1333 C.civ.).

În toate cazurile când cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării, el are dreptul, pe lângă preț, la restituirea cheltuielilor vânzării ( art.1332 C.civ.) și la daune-interese, conform regulilor generale, pentru că vânzătorul este în culpă. Iar dacă cumpărătorul păstrează imobilul este obligat să plătească dobândă la suplimentul de preț (art.1331 C.civ.).

Potrivit art.1334 C.civ. “ acțiunea vânzătorului pentru complinirea prețului și a cumpărătorului pentru, pentru scăderea prețului sau pentru stricarea contractului ,se prescriu printr-un an din ziua contractului “. Termenul de prescripție prevăzut de acest articol este aplicabil numai în cazurile în care “ la vânzările de imobile, se constată, după predarea bunului vândut, că acesta are o întindere mai mare sau mai mică decât suprafața specificată în contract“.

În alte cazuri- cererea de plată a unui rest de preț, reducerea prețului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, restituirea prețului în caz de evicțiune, vânzări de lucruri mobile, etc.- se aplică dispozițiile corespunzătoare ale Decretului nr. 167/1958.

În lipsă de stipulație contrară (expresă sau tacită), vânzătorul este obligat să predea, o dată cu lucrul vândut, și fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate (art.1324 C.civ.). Dacă părțile nu s-au înțeles altfel, considerăm că vânzătorul ( sau altă persoană care nu are drept de folosință opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor, dacă este cazul.

Cumpărătorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vândut și la tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu (art.1325 C.civ.), de exemplu, imobile prin destinație, acțiunea în revendicare, sau în garanție ( dar nu și acțiunea personală de anulare a contractului de locațiune pentru incapacitate), precum și la accesoriile convenite (de exemplu ambalajul).

CAPITOLUL II

OBLIGAȚIA ACCESORIE PREDĂRII

Potrivit art.1074 C.civ. “obligația da a da cuprinde pe aceea de a preda

lucrul și de a-l conserva până la predare“. Deci, în cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să-l conserve până în momentul predării, deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art.1324 C.civ.), chiar dacă, potrivit convenției, proprietatea se transmite ulterior, dacă lucrul există în acel moment și este individualizat.

În caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vânzătorul răspunde ca un depozitar, culpa fiind prezumată. Cu alte cuvinte, el trebuie să se îngrijească de paza lucrului cu aceeași grijă ca de propriul său lucru (art.1599 C.civ.). El nu se poate apăra de răspundere răsturnând prezumția de culpă ce apasă în sarcina lui, dacât făcând dovada că lucrul a pierit sau s-a deteriorat dintr-o cauză străină, care nu-i poate fi imputată (art.1082 C.civ.) .

Fără îndoială că în noțiunea de “cauză străină“, neimputabilă, prevăzută de art. 1082 C.civ., forța majoră, cazul fortuit, fapta cumpărătorului și a unui terț care exclud, deopotrivă, răspunderea civilă.

În consecință, vânzătorul trebuie să facă dovada unei înprejurări de origine externă, cu caracter excepțional, absolut imprevizibilă și inevitabilă (forță majoră) sau a unei împrejurări interne care își are originea în câmpul de activitate a celui chemat să răspundă sau într-o împrejurare externă care nu are caracter extraordinar și poate fi prevăzută și evitată cu diligența și prudența de care e în stare omul cel mai capabil (caz fortuit).

Cazul fortuit înlătură răspunderea vânzătorului întrucât acestuia nu i se cere în executarea obligației de conservare a lucrului să dea dovadă de maximă prudență și diligență, ci de acea prudență și diligență de care dă dovadă în conservarea lucrurilor proprii.

Dacă cumpărătorul a devenit proprietar din momentul încheierii contractului (întrucât conservarea se face în numele și pe seama lui), el trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de păstrarea lucrului, în temeiul art. 1618 C.civ., aplicabil și în materie de vânzare.

Considerăm că se poate face și aplicarea art. 1619 C.civ., astfel că, dacă cumpărătorul nu restituie suportate de vânzător cu conservarea lucrului, vânzătorul poate refuza remiterea lucrului până la plata integrală a sumelor la care are dreptul.

CAPITOLUL III

SANCȚIUNEA NERESPECTĂRII OBLIGAȚIEI

DE A PREDA LUCRUL

Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, așa cum am văzut, cumpărătorul suportă și riscul pieirii lucrului, potrivit principiului “ res perit domino“, dacă vânzătorul-debitor al obligației de predare- dovedește intervenirea unei cauze străine exoneratoare de răspundere (art. 1082-1083 C.civ.). Când cauza străină a fost dovedită, vânzătorul va suporta riscurile numai dacă a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligației de a preda lucrul vândut (art.1074 alin.2 C.civ.) și nu reușește să dovedească că lucrul ar fi pierit și de la cumpărător, dacă l-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.) .

Dar dacă neexecutarea (totală sau parțială) a obligației de predare s-a datorat culpei vânzătorului, potrivit regulilor generale, cumpărătorul poate invoca excepția de neexecutare (non adimpleti contractus) în cazul în care vânzătorul I-ar pretinde executarea obligației ce-I incumbă ( plata prețului ).

De asemenea, poate cere rezoluțiunea vânzării cu daune –interese în situația în care a plătit deja prețul, sau poate cere executarea în natură a contractului (punerea sa în posesie- art. 1320 C.civ), iar dacă executarea în natură nu este posibilă, daune-interese, în temeiul art. 1075 C.civ. care prevede că: “ orice obligație de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului” .

În literatura juridică s-a exprimat opinia potrivit căreia cumpărătorul are și posibilitatea procurării lucrurilor de gen de la terți pe seama vânzătorului, în temeiul art. 1077 C.civ., care prevede că: “nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu chelrâtuiala debitorului “.

În cazul executării cu întârziere a obligației de predare, cumpărătorul are dreptul la daune-interese “ dacă urmează vreo vătămare pentru cumpărător din nepredarea lucrului la timp” (art. 1321C.civ.).

Potrivit dispozițiilor de drept comun (art.1079 și 1081 C.civ) aceste daune- interese se acordă numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului.

TITLUL III

OBLIGAȚIA DE GARANȚIE

Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea -liniștită și utilă a lucrului vândut. Rezultă că obligația de garanție are o dublă înfățișare ( art.1336 C-civ.); vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniștita folosință a lucrului, adică contra evicțiunii (Cap.I) și de utila folosință a lucrului, adică contra viciilor (CapII.).

CAPITOLUL I

GARANȚIA CONTRA EVICȚIUNII

Secțiunea I. Precizări prelabile

1.1.Noțiune

În sensul său cel mai strict etimologic ,evicțiunea desemnează pierderea unui drept prin judecată “evincere est vincendo in judicio aliquid auferre“. Cuvântul provine din latinescul “evictio,-onis”= deposedare, ceea ce înseamnă că o persoană pierde dreptul său asupra unui lucru pentru că prin justiție s-a recunoscut unui terț un drept concurent cu al evinsului. Unii autori au văzut în etimologia cuvântului, tradus prin “a învinge”, expresia caracterului războinic al romanilor.

Autorii au admis însă că studiul textelor din Codul civil relevă o sferă mai largă a noțiunii, nefiind indispensabilă o hotărâre judecătorească irevocabilă pentru angajarea răspunderii garantului.

S-a spus, deci, că se numește evicțiune, pierderea proprietății lucrului (în tot sau în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului (art. 1337 C.civ.).

Obligația de garanție contra evicțiunii este aplicabilă în orice vânzare, inclusiv vânzarea la licitație publlică. În acest caz însă ordonanța de adjudecare, rămasă definitivă și executată, curăță imobilul de orice ipotecă și privilegiu (deci, problema garanției pentru aceste sarcini nu se pune), iar orice altă cerere (acțiune în revendicare , acțiune confesorie, etc.) care poate conduce la evicțiune se prescrie în termen de 5 ani ( art.558 și 561 C.pr.civ.).

Obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii există nu numai față de cumpărător, dar și față de subdobânditori, chiar dacă aceștia sunt succesori cu titlu gratuit (de exemplu donatar) și cu toate că cumpărătorul (donator) inițial nu răspunde de evicțiune față de dobânditorul cu titlu gratuit (art.828 C.civ.). Această soluție se justifică prin faptul că, potrivit art. 1325 C.civ. odată cu predarea lucrului se transmit asupra compărătorului și oricărui alt subdobânditor toate accesoriile bunului și tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu. Se transmit, deci, asupra subdobânditorului și toate drepturile legate de acel lucru (cum omni causa), inclusiv dreptul de a fi garantat contra evicțiunii.

Dacă contractul s-a încheiat printr-un intermediar (mandatar, de exemplu) acesta evident nu răspunde de evicțiune. Dacă însă intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent ( mandat simulat prin interpunere de persoane), el răspunde de evicțiune față de cumpărător.

1.2.Evoluția instituției

Instituți veche, garanția pentru evicțiune a cunoscut de-a lungul secolelor o importantă evoluție, a cărei origine se găsește în dreptul antichității.

Astfel, cercetările atestă că încă în Babilon, Codul lui Hammubabi vorbește de clauza care are drept scop protecția cumpărătorului bunului altuia împotriva revendicării pornite de proprietar sau avânzii cauză.

In dreptul roman, înainte de a ajunge la forma definitivă, din care provine prin filieră franceză, și reglementarea noastră, această obligație a suferit o dublă evoluție. La origine, poporul roman nu avea decât o idee vagă despre ceea ce însemna buna-credință. Ca urmare, toate obligațiile luau naștere prin folosirea formelor solemne. Cu timpul însă, sub influența civilizării, s-a admis că anumite obligații puteau rezulta din buna-credință.

Inițial, vânzarea s-a confundat cu mancipațiunea. Dacă un terț îl acționa în justiție pe cumpărător, pretinzându-se proprietar, vânzătorul era obligat să vină în ajutorul acestuia, praestat auctotitatem, pentru a dovedi că i-a transmis proprietatea cumpărătorului. Dacă nu reușea, legea îi acorda cumpărătorului actio auctoritas, în virtutea căreia putea obține dublul prețului plătit. Această acțiune constituia o protecție foarte bună pentru cel ce dobândise printr-o mancipațiune valabilă un bun mancipi.

Dar pentru anumite persoane (peregrinii) ca și pentru anumite bunuri folosirea mancipațiunii nu era posibilă, și deci vânzătorul nu putea transmite proprietatea. El se obliga doar să transmită posesiunea liniștită, prin “stipulatio rem habere licere” în virtutea căreia cumpărătorul era garantat că nu va fi tulburat. El se bucura astfel de aceleași avantaje, căci obținea posesiunea completă asupra lucrului. Această stipulație funcționa în general pentru res nec mancipi și dădea dreptul la o indemnizație corespunzătoare prejudiciului suferit.

În practică se folosea și “stipulatio duplae“ – mai ales când obiect al vânzării erau bunuri de valoare- prin care vânzătorul promitea ca, în caz de evicțiune să-i plătească prețul primit.

După apariția contractului consensual de vânzare-cumpărare, jurisconsulții au admis că principiul bunei-credințe îl obligă pe vânzător să garanteze pentru evicțiune printr-o stipulație specială. Astfel s-a născut “actio empti“, prin care cumpărătorul îl putea sili pe vânzător să consimtă la încheierea stipulațiunii de garanție, pentru ca, mai târziu, clauza să devină subînțeleasă,devenind de atunci un efect firesc al contractului de vânzare-cumpărare.

Acest regim al garanției pentru evicțiune se corelează cu efectul obligatoriu al vânzării romane: vânzătorul nu se obligă să transmită dreptul (dare), ci doar să-i încredințeze posesia (vacuam possesionem tradere). Cumpărătorul, obținând posesia, se bucura de uzucapiune (anuală pentru mobile și bienală pentru imobile) și în același timp vâmzătorul îi garanta liniștita folosință a lucrului. Ca atare, era valabilă vânzarea lucrului altuia. Deși, aparent această soluție ridică semne de întrebare, totuși la romani contractele privind bunul altuia nu reprezentau nici un pericol pentru viața socială. Vânzarea era un contract ce dădea naștere doar la obligații, vânzătorul trebuind să predea bunul și să-l garanteze pe cumpărător, care nu se putea plânge dacă dacă n-avea motiv să fie tulburat sau evins.

Chiar mai mult, obligația de garanție pentru evicțiune a fost imediat înțeleasă ca fiind aplicabilă tuturor contractelor care prezentau analogie cu vânzarea, adică celor translative de proprietate, cu titlu oneros.

În vechiul drept românesc întâlnim de asemenea menționată obligația de garanție pentru evicțiune.

Codul Caragea o tratează la titlul dedicat vânzării (art. 32 și urm., partea a doua, cap. 2), dar Codul Calimach, sub influența celui austriac, vorbește despre această obligație la titlul “Tocmelelor în genere” (art. 1239 și urm.).

Spre deosebire de dreptul roman, în dreptul feudal român , contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate. Unii autori au observat că, deși garanția pentru evicțiune nu este prea clar exprimată, numeroasele clauze ce apar menționate în contracte demonstrează grija părților de a asigura cumpărătorului o folosință liniștită asupra obiectului dobândit. În acest sens este de semnalat că diploma confirmativă din partea suveranului cerută advaliditatem la vânzarea terenurilor, conținea mențiunea că –nimeni nu are dreptul să-l împiedice pe cumpărător să folosească efectiv obiectul cumpărat.

1.3. Dreptul comparat

În dreptul francez,încă din epoca feudală, cercetările au atestat existența

unor formule sacramentale prin care vânzătorul îl asigura pe cumpărător contra tuturor ce ar fi putut să-l deposedeze de bunul vândut. Apoi, sub influența moralei creștine, prin jurământ pe Evanghelie vânzătorul promitea să fie de bună-credință, să asigure cumpărătorului posesiunea liniștită a lucrului și să-l

despăgubească în caz de evicțiune.

Mai târziu, sub influența învățatului olandez Hugo Grotius ( 1583-1645) și a Școlii dreptului natural- potrivit cărora respectul cuvântului dat este o regulă de drept și ca atare voința părților este suficientă pentru pentru transferul proprietății. Domat (1625-1696) și Pothier (1699-1772), cei doi jurisconsulți care au influențat prin scrierile lor pe redactorii Codului civil francez, au definit la rândul lor garanția contra evicțiunii.

Astfel, Domat aprecia că “garanția de drept ca garanție naturală reprezintă asigurarea dată de orice vânzător pentru a-l menține pe cumpărător în libera posesiune și folosință a lucrului și pentru a face să înceteze evicțiunea și celelalte tulburări din parte oricui ar pretinde asupra lucrului vândut sau un drept de proprietate sau orice alt drept care determină deteriorarea dreptului ce trebuia în mod natural să fie dobândit prin vânzare; iar vânzătorul este obligat la acea garanție chiar dacă nu este prevâzută expres în contract “.

Iar Pothier scria “obligația vânzătorului nu este în întregime executată prin predarea lucrului; după aceasta ,el trebuind să-l apere și să-l garanteze pe cumpărător împotriva oricărei evicțiuni în legătură cu acel lucru “.

Redactorii Codului civil francez s-au mulțumit de multe ori să reproducă regulile garanției, așa cum apar ele tratate în operele lui Pothier, dar influența tradiției romane menținută și ea, a condus la soluții uneori inconsecvente. Astfel că, textele Codului civil român , de multe ori copii fidele ale celor franceze, conțin și ele astfel de inconsecvențe, așa cum vom vedea (vezi art. 1336 pct.1 C.civ rom și art. 1295 C.civ.rom.).

În dreptul englez, problema prezintă asemănări cu soluția doctrinară din dreptul francez ; astfel, în materie de vânzare mobiliară reglementată prin “Sale of Goods Act “ din 1893, actualizat prin cel din 1979, este prevăzută prezumția absolută potrivit căreia vânzătorul se obligă să transmită dreptul asupra lucrului către cumpărător el garantând că lucrul vândut este liber de orice sarcini sau servituți (free from charges or encumbrances in favour of any third party) și de asemeni că cumpărătorul va dobândi posesiunea liniștită asupra bunurilor (quiet possesion). În caz contrar, el se obligă să plătească despăgubiri pentru neexecutare.

În dreptul S.U.A. ,dreptul contractelor (law of contract) cuprinde ca și dreptul englez, cutume (practică judiciară) și drept scris, cu excepția statului Louisiana, în care este în vigoare un cod civil după modelul francez. În restul statelor se aplică o serie de reglementări printre care“ Uniform Commercial Code” (U.C.C.) a cărui interpretare nu este însă unitară pe întregul teritoriu. Contractul de vânzare- cumpărare este aici numit simplu “sale”. Transmiterea proprietății operează de regulă în momentul în care vânzătorul a executat obligația de predare a bunului. În privința garanției pentru evicțiune, U.C.C. nu definește evicțiunea, dar în titlul 2-313 prevede că vânzătorul garantează că transmiterea titlului (title) este liberă de orice vicii (good) și corespunzătoare din punct de vedere legal, respectiv contractual ( rightful). El mai garantează în continuare că lucrul vândut va fi predat liber de sarcini sau de alte îngrădiri. Neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a contractului este sancționată cu “breach of contract“ (desființarea contractului), independent de culpa debitorului.

Codul civil german (Burgerliches Gesetzbuch) pornește de la dispoziția art. 433, potrivit căreia vânzătorul este obligat să procure cumpărătorului proprietatea asupra lucrului. De asemenea, potrivit art. 434 lucrul vândut trebuie să fie liber de orice drepturi ale terților. În sfârșit, relevanță prezintă și art. 440 alin.1 care precizează că încheierea obligațiilor menționate este sancționată potrivit regulilor referitoare la neexecutare în general. Astfel fiind, în acest sistem de drept garanția pentru evicțiune nu este privită ca o instituție autonomă, căci viciile de drept, odată acoperite prin garanția contra evicțiunii, sunt absorbite în totalitate de materia neexecutării obligației de “dare” care incumbă vânzătorului. Ca atare, dacă vânzătorul a predat un lucru care nu-i aparținea sau era grevat de drepturi în favoarea unui terț, cumpărătorul poate pretinde rezoluțiunea sau daune – interese potrivit dreptului comun al obligațiilor, neexistând în acest domeniu dispoziții speciale.

În Elveția , codul obligațiunilor cumulează și el obligația de a asigura proprietatea cumpărătorului cu garanția contra evicțiunii. Astfel, art. 184 prevede, definind contractul, că vânzătorul este obligat să predea lucrul și șă transfere proprietatea la compărător, iar art.192 reglementează obligația vânzătorului de a-l garanta împotriva evicțiunii totale sau parțiale. Doctrina atribuie garanției împotriva evicțiunii în general funcția de a-i asigura cumpărătorului liniștita posesiune a lucrului, recunoscând în același timp că semnificația practică a normelor asupra evicțiunii este relativ scăzută.

Și noul cod civil olandez intrat în vigoare în 1992 privește contractul de vânzare-cumpărare ca pe un raport obligațional, care, deși ia naștere prin simplul acord de voință al părților, nu este imediat translativ de proprietate, iar garanția datorată de vânzător pentru evicțiune reprezintă doar un aspect al obligației acestuia de a procura un lucru.

În Spania, textul art.1445 (definiția contractului de vânzare-cumpărare) și art.1474 (obligația de garanție pentru o “posesion legal y pacifica de la cosa vendita“) amintesc de asemeni de dreptul roman. Transferul proprietății este conceput ca operând prin tradițiune, de regulă, fictivă. Interpreții, urmând modelul doctrinar derivat din Pandecte, afirmă că vânzătorul este obligat să transfere proprietatea către cumpărător, reducând evicțiunea la neexecutarea contractuală, independent de vreo tulburare a liniștitei posesiuni a cumpărătorului.

În Italia, este în vigoare din1942 un cod civil care a operat unele modificări față de cel anterior, ce era foarte apropiat de cel francez. Potrivit concepției noului cod, s-a preluat ideea modernă a transmiterii proprietății prin simplul efect al consimțământului părților, considerându-de că scopul vânzării nu este doar asigurarea posesiei liniștite asupra bunului, ci chiar proprietatea. În aceste condiții, se apreciează că garanția pentru evicțiune este o expresie a responsabilității vânzătorului pentru neîndeplinirea obligației de a asigura proprietatea cumpărătorului, independent chiar de împrejurarea că posesia bunului o are cumpărătorul.

Secțiunea II. Garanția contra evicțiunii rezultând dintr-un fapt personal

Reglementând obligația de garanție pentru evicțiune, Codul civil vizează, în special, evicțiunea provenind de la un terț , însă este evident că obligația de garanție operează -cu atât mai puternic cuvânt – dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului.

Potrivit art. 1339 C.civ. “în nici un mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său“. Această obligație negativă a vânzătorului ține de însă-și esența contractului, de vreme ce, conform aceluiași text , “orice convenție contrară este nulă“. S-a spus că atât de legată de economia fundamentală a contractului, încât este de ordine publică.

Este firesc, chiar și numai în temeiul principiilor generale de executare cu bună-credință a obligațiilor, să fie angajată răspunderea înstrăinătorului-vânzător pentru tulburările provenind din faptul său personal și care-l împiedică pe dobânditorul-cumpărător să folosească bunul, ori să împieteze asupra drepturilor pe care credea că le-a dobândit. Este și motivul pentru care în materia contractului de donație, după ce în art. 828 alin.1 c.civ. se stabilește regula (donatorul nu este responsabil de evicțiune către donatar pentru lucrurile dăruite), în aliniatele următoare se fixează excepțiile, printre care, ipoteza în care evicțiunea donatarului s-a datorat donatorului.

2.1. Subiectele garanției faptului personal

2.1.1. Subiectul pasiv

Subiectele pasive ale acestei obligații sunt : vânzătorul și avânzii săi-cauză (succesorii universali și cu titlu univarsal).

Dacă vreuna din aceste persoane tulbură folosința cumpărătorului, acesta din urmă se poate apăra prin invocarea excepției de garanție : cine trebuie să garanteze, nu poate să evingă (quem de evictione tenet actio, eunedem agentem repellit exceptio).

Vânzătorul

În contractul obișnuit de vânzare-cumpărare, subiectul pasiv al obligației de garanție este vânzătorul.

Vânzătorul nu poate tulbura folosința cumpărătorului chiar dacă ulterior vânzării a dobândit o nouă calitate, devenind proprietar alacelui bun “ex alia causa “.

Astfel,dacă la data încheierii contractului bunul vândut nu aparținea vânzătorului (a vândut bunul altuia sau coproprietate cu el), iar ulterior el îl moștenește pe adevăratul proprietar, nu are dreptul, nici în această calitate să-l tulbure pe cumpărător, exercitând de exemplu acțiunea în revendicare. Și în această ipoteză, cumpărătorul îi poate opune excepția de garanție.

De asemenea, s-a stabilit într-o soluție de speță a fostului Tribunal Suprem că, dacă după încheierea contractului, vânzătorul nu a predat încă bunul , fiind tolerat de cumpărător să îl ocupe în continuare, nu este admisibil ca acest vânzător să invoce împotriva cumpărătorului prescripția achizitivă.

Așa cum am menționat deja (Titlul III, Cap.I, 1.1) , dacă vânzarea-cumpărarea s-a încheiat printr-un intermediar, acesta nu va fi ținut de garanția contra evicțiunii, potrivit regulilor de la mandat. Dacă însă s-a comportat ca un vânzător aparent, prezentându-se ca stăpân al afacerii s-a recunoscut cumpărătorului dreptul dă acționeze, să invoce excepția de garanție împotriva mandatarului.

O problemă ridicată în literatura de specialitare a fost aceea a determinării persoanei ținută de obligația de garanție în cazul vânzării la licitație ca urmare a unui comandament : creditorul care a cerut scoaterea în vânzare pentru satisfacerea creanței sale sau însuși debitorul al cărui bun s-a pus în vânzare.

În general, se admite că adjudecatarul evins din bunul cumpărat la licitație, nu are acțiune împotriva creditorului-urmăritor, acesta va putea fi acționat direct. În acest sens, în practica judiciară s-a arătat că adjudecatarul bunurilor urmărite nu poate avea acțiune în rezilierea vânzării în contra creditorului urmăritor, când n-a putut intra în posesia bunurilor adjudecate, ci doar contra debitorului, căci el este privit ca fiind al vânzătorul. Orice pretenție pentru faptul că nu a fost pus în posesiunea bunurilor cumpărate din culpa creditorului urmăritor, nu poate fi formulată de cumpărător în contra acestuia decât prin exercițiul acțiunii reglementate de art. 998 și urm. C.civ.

B. Avânzii-cauză ai vânzătorului

Pentru început facem mențiunea, că transmisiunea obligației de garanție pentru evicțiune se explică prin caracterul său patrimonial, astfel că, după moartea vânzătorului, se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Ei sunt ținuți de obligația de garanție, întocmai ca și autorul lor. Intră în această categorie, moștenitorii legali, legatarii universali și cu titlu universal. Se impune însă distincția între aceste categorii de persoane, în funcție de modul de exercitare a dreptului de opțiune succesorală cu privire la moștenirea lăsată de vânzător.

Astfel acceptantul pur și simplu al moștenirii dobândește patrimoniul succesoral (integral/fracționat) așa cum a aparținut și vânzătorului, grevat cu aceleași obligații. Această soluție, consecință a caracterului universal al moștenirii succesorale, se impune cu toată rigoarea, chiar dacă – așa cum s-a întâmplat de multe ori în practică – de cujus vânduse un bun ce aparținea unuia din prezumtivii săi succesibili. Așadar, succesorul în cauză este ținut să nu-l tulbure pe cumpărător în folosința liniștită a bunului, deoarece el dobândește patrimoniul așa cum se află în momentul deschiderii succesiunii, cu toate drepturile și obligațiile existente. Mai mult decât atât, dacă bunul vândut de cujus este proprietatea moștenitorului, operează obligația de garanție pentru evicțiune dacă tulburarea provine din partea moștenitorului, căci “acela care are obligația garantării de evicțiune nu poate, tot el, să evingă pe dobânditorul cu titlu oneros“.

Pe de altă parte, moștenitorul rezervatar al vânzătorului intentează acțiunea în declararea simulației, pretinzând că în realitate contractul este de donație , cumpărătorul nu se poate apăra prin invocarea excepției de garanție, întrucât dreptul la rezervă este un drept propriu, născut în persoana moștenitorului – reclamant la data deschiderii moștenirii, iar nu dobândit de la defunct prin moștenire. Moștenitorul rezervatar nu este succesor în drepturi (habentes causam) față de actele încheiate de defunct și prin care se aduce atingere acestui drept,ci are calitate de terț, și ca atare aceste acte ( liberalității) nu îi sunt opozabile .Dacă acțiunea în declararea simulației este admisă și se probează că bunul fusese donat, iar nu vândut, nu operează garanția pentru evicțiune .

În privința succesorului universal sau cu titlu universal care a acceptat moștenirea sub benefuciu de inventar, în virtutea art. 713 C.civ. nu va opera confuziunea de patrimonii. Prin urmare , în raporturile contractate de de cujus cu terții, moștenitorul beneficiar nu va lua locul acestuia, astfel încât, excepțiile personale pe care terții le puteau invoca în contra lui de cujus vor fi inopozabile față de moștenitorul beneficiar care acționează în calitate de titular al patrimoniului propriu. Astfel ,dacă revendică un bun al său, vândut fără drept de decujus, terțul cumpărător nu-i va putea opune “excepția de garanție”. Practic, în această ipoteză, moștenitorul acceptant sub beneficiu de inventar va fi considerat un terț și vor deveni aplicabile regulile asupra garanției provenind de la terți.

Excepția de garanție nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, căci ei nu sunt ținuți de obligațiile autorului lor. În acest sens în practica judiciară s-a arătat: “cumpărătorul unei părți dintr-o succesiune este un succesor cu titlu particular și în această calitate nu este ținut de garanția evicțiunii.”

De asemenea, într-o decizie a fostului Tribunal Suprem s-a arătat că, dacă proprietarul a vândut imobilul la două persoane diferite și primul cumpărător de la cel de-al doilea, procesul nu poate fi sonuționat prin invocarea excepției de garanție. Ea poate fi invocată (de cel de-al doilea cumpărător) numai dacă reclamantul (primul vânzător) cumulează și calitatea de vânzător (de succesor universal sau cu titlu universal al vânzătorului).

2.1.2. Subiectul activ

Primul care are dreptul să pretindă garanția este cumpărătorul. Odată cu bunul, cumpărătorul a dobândit, ca accesoriu , conform art. 1325 C.civ. și acțiunea în garanție, inclusiv garanția contra evicțiunii provenind din propria faptă a vânzătorului, ca și cea provenind de la terți.

Dreptul de a invoca garanția este transmisibil, astfel că vor avea dreptul să o invoce, la rândul lor, avânzii cauză ai cumpărătorului, atât cu titlu particular, cât și universal: moștenitorii, legatarii, donatarii, cumpărătorii ulteriori ai aceluiași bun.

Transmițând mai departe bunul, ca orice accesoriu, cumpărătorul a transmis și acțiunea în garanție. Astfel se explică faptul că în cazul donației, donatarul nu are dreptul de a pretinde garanție de la donator, dar poate pretinde garanția de la vânzător întrucât este succesorul creanței de garanție a autorului său. Într-o soluție de speță s-a decis că, în cazul a două vânzării succesive, a doua fiind însoțită de clauze de exonerare a vânzătorului (ipoteza vizează evicțiunea provenind de la terți), cumpărătorul ulterior poate intenta acțiunea direct împotriva primului vânzător, iar nu în calitate de creditor al primului cumpărător.

Dacă cumpărătorul nu intentează acțiunea, ea poate fi exercitată pe cale de acțiune oblică de proprii săi creditori, potrivit art.974 C.civ., căci acțiunea are caracter patrimonial.

După cum am văzut, subdobânditorii cumpărătorului au și ei dreptul de a invoca garanția pentru evicțiune împotriva vânzătorului inițial. În cazul unor vânzări succesive ultimul cumpărător are dreptul de a intenta acțiunea în garanție împotriva unui vânzător inițial cu care nu a încheiat nici un raport juridic de obligații. În literatura juridică s-au născut controverse puternice în legătură cu temeiul juridic al unei asemenea acțiuni. S-a spus că el are la îndemână două tipuri de acțiuni.

Pe de-o parte, cumpărătorul poate invoca garanția pe calea acțiunii oblice, subrogatorii, urmărindu-l indirect pe autorul vânzătorului său, până când găsește unul solvabil. Dar acționând pe calea acțiunii oblice, cumpărătorul este expus inconvenientelor inerente acestei acțiuni în esență, prin concursul celorlalți creditori ai garantului. Această consecință este însă inechitabilă, căci “garanția este stabilită doar în interesul cumpărătorului“.

De aceea, cumpărătorul are posibilitatea să acționeze și direct împotriva vânzătorilor anteriori în caz de vânzări succesive. Dar, după cum știm, potrivit principiului relativității efectelor contractelor “res inter alios acta, aliis neque nocere, neque prodesse potest“, subdobânditorul ar trebui să aibă dreptulde a introduce acțiuni doar împotriva celui cu care a legat o relație contractuală. Totuși, prin excepție de la acest principiu, acțiunea directă a cumpărătorului subsecvent a fost admisă.

În legătură cu fundamentul acestei acțiuni directe a cumpărătorului în caz de vânzări succesive, doctrina nu este unanimă :

– într-o opinie, la baza transmiterii acțiunii în garanție către subdobânditori ar sta o cesiune de creanță, căci natura convenției însăși de

vânzare-cumpărare ar îndreptăți o asemanea soluție, ca o consecință firească a echității, în sensul dispozițiilor art. 970 C.civ. : “Convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres întrînsele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa .”

– alți autori consideră că acțiunea are la bază o stipulație pentru altul prezumată cu motivarea că, în lipsa unei convenții contrare, în baza art.1122 C

civ. francez, cel care a încheiat o convenție cu privire la un bun stipulează pentru toți cei care vor primi în viitor bunul .

– o altă opinie interesantă a fost emisă în legătură cu acțiunea directă a cumpărătorului, rezultând din viciile lucrului. Pornind de la o privire de ansamblu asupra noțiunii de “grup de contracte”, se consideră că ar fi potrivită justificarea acțiunii directe împotriva vânzătorilor succesivi ai bunului prin considerarea existenței unei relații contractuale directe între vânzătorii și cumpărătorii succesivi.

– o teză nouă, exprimată în Franța vrea să demonstreze că justificarea acestei acțiuni nu trebuie căutată în concepția clasică a codului civil sau în vreo lege specială, ci ea este pur și simplu un mecanism corector al principiului relativității efectelor contractului, justificat de echitate și de echilibrul patrimoniilor. El ar permite ca un creditor să pretindă de la debitorul debitorului său, fie o plată, fie punerea în funcțiune a unei garanții, ținând cont de principiul previzibilității contractuale, de neexecutarea contractului anterior.

– la noi s-a exprimat opinia potrivit căreia este admisibilă ideea unei răspunderi ascendente pentru evicțiune, dacă motivul evicțiunii se situează în timp mai înainte de dobândirea bunului de către ultimul cumpărător, temeiul în drept fiind art.60 C.pr.civ., în virtutea căruia “Partea poate să cheme în garanție o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul când ar cădea în pretenții cu o cerere în garanție sau în despăgubire . În aceleași condiții, cel chemat în garanție poate la rândul , său să cheme în garanție o altă persoană “

– într-o altă opinie dominantă în literatura de specialitate și pe care o împărtășim, garanția este privită ca un accesoriu al bunului vândut, temeiul ei fiind art. 1325 C.civ.rom. (art. 1615 C.civ. francez); obligația de a preda lucrul cuprinde accesoriile sale și tot ceea ce a fost destinat la uzul său perpetuu. Desigur că la origine, prin accesoriile lucrului se înțelegeau doar accesoriile materiale, dra în prezent numeroși autori admit că trebuie cuprinse în această denumire drepturile și acțiunile atașate lucrului.

2.2. Faptele personale ale vânzătorului ce dau naștere la garanție

Deși legiuitorul n-a reglementat în mod special garanția contra evicțiiunii provenind din fapta vânzătorului, așa cum face în materie de locațiune, atât doctrina, cât și jurisprudența sunt unanime în a recunoaște că nu este că nu este admisibil ca vântătorul să reia pe cale ocolită ceea ce a înstrăinat prin contractul încheiat. Această regulă clasică este în materie de vânzare-cumpărare ceea ce este regula donner et retenir ne vaunt pentru donație.

Se numește ”fapt personal“ ( art.1339 C.civ.) orice fapt sau act- anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract-săvârșit de către vânzător sau succesorii săi universali sau cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o tulburare de drept (de exemplu invocă un drept de uzufruct sau de abitație-nerezervat prin contract- asupra lucrului vândut) .

2.2.1. Tulburări de fapt

Prin tulburare de fapt se înțelege săvârșirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil asupra lucrului vândut, nefondat pe un drept. Este normal, dacă ne gândim la buna-credință, ca această împrejurare să atragă răspunderea vânzătorului, răspundere contractuală care își are temeiul în însuși contractul de vânzare-cumpărare, nefiind vorba de o răspundere delictuală.

Deci pentru a nu încălca obligația de garanție provenind din propria faptă vânzătorul trebuie să se abțină a săvârși orice fapte materiale care pot cauza cumpărătorului o incomodare a folosinței bunului. De exemplu, după ce a vândut o bucată de teren, vânzătorul tulbură folosința bunului trecând zilnic pentru a cultiva un alt teren pe care îl deține; sau vinde o locuință și apoi construiește un zid în imediata apropiere a acesteia, împiedicând normala aerisire a clădirii, etc.

Unii autori urmați și de decizii ale practicii judecătorești consideră pe bună dreptate că tot în categoria tulburărilor de fapt provenind de la vânzător intră și săvârșirea unui act juridic de către acesta, de exemplu, vânzarea unui bun a doua oară, după ce formase obiectul unui contract de vânzare, ori închirierea bunului după încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Astfel , de exemplu, dacă proprietarul vinde lucrul de două ori, el răspunde de evicțiune față de primul cumpărător, dacă cel de-al diolea și-a transcris titlul de dobândire al imobilului înaintea primului cumpărător sau a intrat cu bună-credință în posesia lucrului mobil.

În general se consideră că este de atributul exclusiv al instanței judecătorești calificarea unei împrejurări ca fiind tulburare de fapt din partea vânzătorului. În acest sens s-a hotărât că vânzătorul datorează garanție pentru evicțiune provenind din propria sa faptă, chiar dacă fără a o săvârși el însuși, provoacă sau favorizează un act care aduce atingere dreptului cedat. Astfel s-a stabilit că trebuie obligat să răspundă fostul proprietar al unei mori care, după ce a vândut-o , a făcut demersuri pe lângă administrația localității pentru a micșora înălțimea apei, tulburând în felul acesta normala folosință.

Bineînțeles, aprecierea împrejurărilor care constituie împrejurări de fapt din partea vânzătorului trebuie făcută cu grijă pentru a permite totuși exercitarea în condiții normale a prerogativelor dreptului de proprietate.

În practică acest aspect își găsește frecvente aplicații în exercitarea raporturilor de vecinătate. După cum se știe, raporturile de vecinătate pot fi juridice sau de fapt. Cele juridice pot rezulta fie din lege, fie din voința părților.

Raporturile izvorâte din lege constau în așa –numitele servituți naturale (ca a izvoarelor, servitutea de scurgere a apelor naturale ș.a., prevăzute în art. 578-585 C.civ.) și servituți legale (ca servitutea de vedere, servitutea de trecere pentru folosirea unui loc înfundat, distanța plantațiilor, ș.a., prevăzute de art. 586-619 C.civ.). Acestea, potrivit părerii generale, nu sunt adevărate servituți, ci limite normale ale exercitării dreptului de proprietate instituite pentru promovarea raporturilor normale de vecinătate între proprietarii învecinați.

Raporturile de vecinătate izvorâte din voința părților pot fi clasificate și ele în: raporturi privind constituirea de servituți (de pildă, obligația negativă de a nu construi pe propriul teren); raporturi privind asumarea de obligații propter rem (de exemplu obligația pe care și-o asumă proprietarul fondului aservit de a efectua lucrările necesare exercițiului unei servituți de trecere); raporturi privind asumarea de obligații, în sensul teoriei generale a obligațiilor. Ele au fost numite obligații de a tolera sau obligații de a suporta, “ad patiendum“..

Raporturile de vecinătate, de fapt constau în îngăduințele ce intervin între vecini, fără a fi consacrate juridic. Frecvent se întâlnește de pildă permisiunea de trecere sau permisiunea de a lua apă sau de a duce animale la pășunat.

Instanțele judecătorești trebuie să stabilească în fiecare caz în parte dacă prin exercitarea unui asemenea drept fostul proprietar al unui teren vândut își încalcă sau nu obligația de a nu-l tulbura pe cumpărător.

Astfel, fostul Tribunal Suprem a făcut o delimitare corectă între servitutea de trecere pe terenul altuia care se bazează pe un titlu de drept și simpla toleranță de a trece pe terenul altuia, izvorâtă din relațiile de bună-vecinătate, care odată dispărute duc și la încetarea permisiunii. După acest moment, o continuare a acestei stări de fapt de a trece pe terenul celui care nu mai îngăduie acest lucru, devine o tulburare de fapt și angajează răspunderea vânzătorului (fost proprietar) pentru evicțiunea contra cumpărătorului.

Un exemplu edificator în practica judiciară franceză este speța rămasă celebră privind hotelul Riviera din anul 1955 citată de Ph. Malaurie. În speță, o persoană, proprietara unei case și a unui teren la malul mării, a vândut casa fără a conferi cumpărătorului drept de servitute de vedere la mare și fără a greva terenul cu servitutea de non aedificandi. S-a hotărât în mod corect că vânzătorul își păstrează dreptul de a construi pe terenul rămas, un edificiu care maschează vederea la mare a cumpărătorului, acesta neputându-se apăra prin acțiunea în garanție, deoarece nu există nici o clauză contractuală care să interzică vânzătorului acest lucru.

2.2.2. Tulburări de drept

Vânzătorul este ținut să asigure folosința liniștită a lucrului, datorând, deci, garanție cumpărătorului chiar împotriva tulburărilor de drept pe care el însuși le-ar cauza. Aceasta înseamnă că îi este interzis să evingă, să încerce a relua dreptul transmis prin contract chiar dacă în acest scop ar invoca un titlu.

Astfel, vânzătorul nu poate aduce atingere dreptului cumpărătorului, invocând existența unui drept real sau de creanță: proprietate, servitute, uzufruct, superficie sau locațiune.

În practica judiciară, într-o speță, fiul lui de cujus, acceptant pur și simplu al moștenirii, care cumpărase de la tătăl său un imobil deja vândut unei alte persoane, dar netranscris de aceasta, a intentat acțiune împotriva primului cumpărător, invocând lipsa transcrierii.

În principiu, în conflictul dintre doi sau mai mulți cumpărători de la același vânzător primează actul de cumpărare mai întâi transcris. Dar în acest caz regula nu are aplicare întrucât reclamantul este succesorul în drepturi și obligații al vânzătorului, deci este ținut de obligația de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului.

În cazul menționat, pârâtul s-a apărat cu succes prin invocarea excepției de garanție.

De asemeni, vânzătorul care, după încheierea contractului a rămas în posesia imobilului nu poate invoca împotriva cumpărătorului uzucapiunea, chiar dacă ar fi îndeplinite condițiile acesteia în persoana sa.

Cu toate aceste restricții care apasă asupra vânzătorului în privința exercitării drepturilor sale, el păstrează bineînțeles dreptul de a pune în discuție validitatea însăși a vânzării sau executarea obligațiilor cumpărătorului.

El poate introduce astfel o acțiune în rezoluțiune pentru neexecutare sau poate cere anularea sau constatarea nulității vânzării, fără ca în aceste cazuri cumpărătorul să poată invoca în apărarea sa excepția de garanție. Desigur că vânzătorulnu poate cere anularea vânzării (de pildă, în cazul vânzării bunului altuia) chiar dacă el însuși ar fi fost în eroare crezându-se proprietar, căci potrivit art.954 alin.2 C.civ. pentru a atrage anularea contractului, eroarea trebuie să cadă “asupra persoanei cu care s-a contractat“. În cazul vânzării bunului altuia când părțile sau cel puțin cumpărătorul este în eroare, numai acesta din urmă sau succesorul lui ar putea cere anularea contractului.

Dacă cumpărătorul nu a cerut sau înainte de a fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune subzistă.

Dar pentru alte cauze vânzătorul poate cere el însuși rezoluțiunea sau anularea contractului fără să opereze garanția pentru evicțiune. Dacă acțiunea vânzătorului este admisă înseamnă că retroactiv vânzarea este desființată și deci cumpărătorul nu mai poate pretinde executarea obligației de garanție pentru evicțiune.

Sub acest aspect, este evident că după vânzare, dacă se ivește vreo neînțelegere cu privire la determinarea exactă a obiectului contractului, vânzătorul o poate pune în discuție fără a încălca prin aceasta obligația de garanție împotriva evicțiunii pentru propria faptă.

De exemplu, vânzătorul nudei proprietăți conservă dreptul de a culege fructele bunului, el bucurându-se de toate celelalte drepturi pe care legea (art. 521-539 C.civ.rom.) le conferă uzufructuarului. Eventualul abuz în exercitarea lor se va interpreta în funcție de regulile aplicate uzufructului, iar nu prin prisma garanției de evicțiune, căci uzufructul nu formase obiectul contractului.

Un alt exemplu îl constituie cazul vânzătorului unei porțiuni de teren care și-a păstrat dreptul de proprietate asupra unui teren vecin. Neînțelegerile cu privire la acea porțiune (la întinderea ei, de exemplu) țin de interpretarea contractului, iar nu de interdicția vânzătorului de a-l tulbura pe cumpărător.

Nu în ultimul rând trebuie făcută precizarea că și aici, ca și în materia garanției împotriva tulburărilor provenind de la terți, buna sau reaua credință a vânzătorului nu joacă nici un rol în declanșarea obligației. Vânzătorul va fi ținut să răspundă pentru prejudiciile cauzate cumpărătorului prin evicțiune de îndată ce cumpărătorul a demonstrat că obligația de a nu face ce-i incumbă vânzătorului a fost încălcată.

De asemenea, subliniem că, spre deosebire de garanția pentru evicțiunea rezultând din fapta unui terț, în materia evicțiunii provenind din propria faptă a vânzătorului nu se cere îndeplinită condiția anteriorității tulburării în raport cu data încheierii contractului.

Secțiunea III. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț

Dacă tulburarea provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credință. Obligația de garanție a vânzătorului există, în acest caz, dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

– să fie vorba de o tulburare de drept;

– cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării;

– cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător

La aceste trei condiții unii autori adaugă că, pentru a declanșa garanția,

tulburarea de drept trebuie să se materializeze printr-o acțiune în justiție îndreptată împotriva cumpărătorului.

Referiror la această condiție, precizăm că pentru a justifica răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, tulburarea trebuie să fie actuală sau să rezulte dintr-o amenințare serioasă de deposedare. Simpla probabilitate a unei tulburări, o reclamație oarecare din partea terțului sau simpla temere a cumpărătorului de a fi evins nu permit deschiderea acțiunii în garanție contra vânzătorului, chiar în cazul descoperirii de către cumpărător a unui drept în favoarea unui terț care l-ar expune evicțiunii.

Pe de altă parte, dacă nu a plătit încă prețul bunului, poate să invoce excepția “non adimpleti contractus”, conform art.1364 C.civ.: “Dacă cumpărătorul este tulburat sau are cuvânt de a se teme că ar fi tulburat prin vreo acțiune, sau ipotecară , sau în revendicare, el poate suspenda plata prețului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau va da cauțiune, afară numai dacă se va fi stipulat ca plata ca plata să se facă chiar dacă ar urma tulburarea“. În legătură cu această dispoziție, în practică s-a decis că în cazul cumpărării unui bun vândut prin licitație publică, adjudecatarul este prezumat că a renunțat la beneficiul art.1364 C.civ., fiind, ca atare ținut să achite în întregime prețul adjudecării, chiar dacă este amenințat de evicțiune. El nu poate nici măcar pretinde ca prețul depus să nu se împartă între creditorii urmăritori până la încetarea amenințării, căci, deși garanția contra evicțiunii privește în principiu și vânzările silite, art. 1364 C. civ. privește numai pe vânzător.

În concluzie ,de exemplu, în cazul descoperirii de către cumpărător a unei inscripții ipotecare asupra imobilului cumpărat , el poate acționa în garanție contra vânzătorului său doar dacă acțiunea ipotecară îndreptată împotriva lui a primit un început de executare, dar poate suspenda plata prețului în așteptarea unei eventuale somații de a plăti.

Este adevărat că în majoritatea cazurilor este rezultatul unei acțiuni în justiție, dar totuși literatura de specialitate, sub imperiul practicii, a admis că intentarea unei acțiuni în justiție contra cumpărătorului nu este o condiție sine qua non a obligației vânzătorului de a răspunde pentru evicțiune. Există astfel o serie de ipoteze în care evicțiunea nu a fost consacrată pe cale judecătorească. Un caz frecvent este acela în care dreptul terțului asupra lucrului este atât de evident încât în scopul evitării unui proces inutil cumpărătorul abandonează bunul.

Este cazul, de pildă, al bunului-obiect al contractului de vânzare-cumpărare-pe care vânzătorul îl dobândise printr-o donație revocată pentru surveniență de copil. În această ipoteză, față de dispoziția imperativă a art. 836 C.civ. opunerea cumpărătorului la pretenția-chiar și numai verbal formulată- a terțului , ar fi ineficace din moment ce ipso iure atât drepturile donatarului vânzător , cât și al subdobânditorilor (în speță cumpărătorul) vor fi desființate. Soluția este consacrată exprea în Codul obligațiilor elvețian în art.194: “Il y a lieu a garantie meme si l’acheteur a reconnu de bonne foi le droit du tiers sans attendre une decision judiciare ou s’il accepte un compromis…”; alin.2 : “ il en est de meme si l’acheteur prouve qu’il devait se dessaisir de la chose “. Totuși vânzătorul se poate apăra oricând dovedind ușurința sau chiar reaua-credință cu care cumpărătorul a abandonat bunul.

O altă împrejurare având caracterul unei tulburări de drept care dă naștere obligației de garanție din partea vânzătorului este aceea în care pentru a degreva imobilul dobândit, în scopul de a-l păstra, cumpărătorul plătește creditorului creanța ipotecară, fără a mai aștepta o hotărâre judecătorească, sau pentru a scoate de sub sechestru autoturismul cumpărat, pentru care la introducerea în țară nu se plătiseră taxe vamale, cumpărătorul (în speță subdobânditor de la deținătorul inițial) achită taxele datorate. El are acțiune împotriva vânzătorului, căci, chiar dacă sechestrul s-a ridicat, a suferit un prejudiciu echivalând cu o evicțiune parțială.

Pe de altă parte, evicțiunea poate fi consecința unei acțiuni în justiție intentată de cumpărătorul însuși, de exemplu, împotriva terțului care a pus stăpânire pe un lucru sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acțiune respinsă de instanță întrucât terțul dobânditor al bunului probează dreptul său de proprietate.

În cosecință, obligația de garanție contra evicțiunii nu poate fi condiționată de acțiunea în justiție a terțului.

3.1. Tulburarea de drept

Spre deosebire de garanția datorată pentru propria faptă, care, așa cum am văzut, se declanșează în sarcina vânzătorului indiferent că tulburarea pricinuită cumpărătorului a fost una de drept sau de fapt, rezidând în buna-credință cu care părțile își datorează executarea obligațiilor lor, în cazul în care tulburarea cumpărătorului se datorează acțiunii unui terț, doctrina și jurisprudența sunt mai restrictive în privința declanșării răspunderii vânzătorului.

De aceea, prima condiție a angajării răspunderii pentru evicțiune este ca tulburarea provenind de la un terț să fie una de drept, și nu una de fapt. Se remarcă însă, că, deși această condiție este unanim admisă în doctrină, nici o dispoziție legală de la materia vânzării nu prevede această distincție. Ea poate rezulta însă cu claritate din dispozițiile art. 1426 C.civ. privitoare la locațiune. Dacă locatarul nu beneficiază de ajutorul locatorului în cazul unor tulburări de fapt provenind de la terți, a fortiori ratione nici cumpărătorl nu poate cere vânzătorului să-l garanteze pentru tulburările de fapt provenind de la terți.

În contra tulburărilor de fapt, cumpărătorul se poate apăra singur prin acțiunile posesorii (în complângere sau reintegrare), conform art. 674 C. pr. Civ, dacă bunul este imobil sau pe calea petitorie a cererii în revendicare.

Explicația poate fi și aceea că vânzătorul nu are cu nimic o poziție mai bună decât a cumpărătorului pentru a lupta împotriva tulburătilor de fapt provenind de la terți: ce ajutor special ar putea el, de pildă, aduce, dacă cumpărătorul s-ar plânge de stricăciuni produse imobilului de către un vecin sau de furtul de către un terț al bunului cumpărat. În definitiv, cumpărătorul nu este un incapabil, iar vânzătorul, tutorele său. În aceste cazuri în care cumpărătorul este victima unui furt sau a unei degradări, el are la dispoziție căile deschise oricărui proprietar împotriva faptelor prejudiciabile cauzate de terți. În astfel de cazuri nu este deci, admisibilă chemarea vânzătorului pentru garantare.

Dreptul invocat de terțul evingător poate fi :

un drept real (drept de proprietate, uzufruct, servitute, superficie, sarcini nedeclarate);

un drept de creanță (de pildă, invocarea unui contract de locați

A. Tulburarea de drept prin invocarea dreptului de proprietate

Dacă dreptul exercitat de terț contra cumpărătorului, având drept consecință evingerea acestuia, a fost proprietatea înseamnă că, practic, ne aflăm în ipoteza vânzării lucrului altuia.

Această problemă este deosebit de controversată în literatura juridică, iar evoluția ei de-a lungul timpului surprinde.

Dreptul roman fără îndoială admite vânzarea lucrului altuia, textele în acest sens fiind foarte clare.

Cumpărătorul de la un non domino nu putea pretinde decât predarea lucrului și o posesiune liniștită. Chiar dacă afla că bunul nu îi aparținea vânzătorului, nu putea acționa întrucât nu se putea apăra împotriva unei tulburări eventuale.

Cum s-a spus , ne găsim în fața unui sistem original și suplu, rezultând din evolușia suferită de transferul dreptului de proprietate, sistem în virtutea căruia adevăratul proprietar nu rămâne prejudiciat. Astfel, dacă bunul a fost predat, el îl poate revendica înainte de împlinirea termenului de uzucapiune. Dacă nu îl poate recupera în acest fel se poate îndrepta împotriva vânzătorului cu o acțiune în îmbogățire fără-justă cauză- dacă vânzătorul a fost de bună credință- sau cu o condictio furtiva, dacă pârâtul a fost de rea-credință.

Codul civil francez, modelul codului civil român, a inovat materia transferului dreptului de proprietate, legând-o de simpla exprimare a consimțământului. Aceasta era una dintre consecințele spiritului său general: cultul autonomiei de voință a condus la a conferi acordului de voință al părților puteri depline, incluzând transferul proprietății.

De aceea, pentru că dobândirea proprietății se considera a fi principalul scop urmărit de cumpărător la încheierea contractului, s-a ajuns la ideea că un contract prin care cineva vinde un lucru ce nu-i aparține este nul. În acest sens, art. 1599 prevede că la “la vente de la chose d’autrui este nulle:“ elle peut donner lieu a des dommanges et interets lorsque l’acheteur a ignore que la chose fut a autrui“.

Codul civil român de la 1864 nu a mai reprodus dispozițiile art. 1599 Cod civil francez menționând însă principiul transmiterii dreptului de proprietate prin însuși acordul de voință ce marchează și încheierea contractului. Astfel se pune întrebare : în dreptul civil român vânzarea lucrului altuia este valabilă? Răspunsurile date în doctrină la această întrebare sunt variate și controversate.

Precizăm că problema vânzării lucrului altuia nu privește decât bunurile individual determinate, admițându-se astfel că bunurile de gen pot fi vândute valabil chiar dacă la data contractării nu aparțineau vânzătorului.

O mare parte a literaturii juridice de la noi soluționează problema valabilității lucrului altuia în funcție de împrejurarea dacă consimțământul părților a fost afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în cunoștiință de cauză .

În cazul în care părțile sau cel puțin cumpărătorul a fost în eroare doctrina și jurisprudența din țara noastră sunt împărțite.

Astfel, o mare parte a autorilor consideră că dacă părțile sau cel puțin cumpărătorul au fost în eroare, vânzarea este anulabilă pentru eroare (viciu de consimțământ) asupra calității, esențiale a vânzătorului, care a fost socotit de către cumpărător proprietar al lucrului . Acești autori consideră că, deși nulitatea relativă pentru error in personam intervine, de regulă, în actele cu titlu gratuit (care se încheie intuitu personae), nu este exclusă nici în cazul actelor cu titlu oneros dacă “ considerația persoanei este cauza principală pentru care s-a făcut convenția “ (art. 954 C. civil). Ori, în opinia autorilor citați, în ipoteza vânzării-cumpărării calitatea de proprietar a vânzătorului este -în lipsă de clauză contrară în contract- un element determinant pentru încheierea contractului de către cumpărător, element cunoscut și de vânzător.

Potrivit unei alte opinii, vânzarea lucrului altuia în dreptul civil român trebuie privită ca inexistentă .

Tot în această chestiune s-a exprimat și opinia că vânzarea lucrului altuia către un cumpărător de bună-credință nu este anulabilă, ci rezolubilă, în sensul art 1020 C.civil., la cererea cumpărătorului pentru neexecutarea obligației vânzătorului de a transfera proprietatea .

În practica judiciară s-au exprimat de asemenea soluții contradictorii, unele instanțe exprimându-se în sensul anulării vânzării lucrului altuia , pe când alte instanțe au decis că este vorba de o nulitate absolută care lovește contractul de vânzare-cumpărare, în acest caz cu motivarea că lipsește cauza convenției . În alte cazuri s-a considerat valabilă convenția cu privire la vânzarea lucrului altuia, dacă dobânditorul a fost de bună-credință.

Dacă părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, s-au exprimat mai multe soluții.

Unii autori consideră contractul perfect valabil, acordul de voință trebuind interpretat în sensul că vânzătorul s-a obligat să procure mai târziu proprietatea asupra bunului .

O altă parte a doctrinei, majoritară, consideră că în această cauză operează nulitatea absolută a contractului, cauza fiind ilicită. Contractul este nul absolut în virtutea adagiului “ fraus omnia corrumpit “ ,fiind vorba de o acțiune speculativă .

Însă așa cum s-a demonstrat nici teza nulității relative, nici cea a rezoluțiunii pentru neexecutarea de către vânzător a obligației de a transmite dreptul de proprietate nu pot fi admise. Autorul citat propune ca soluție rezoluțiunea vânzării lucrului altuia pentru neîndeplinirea obligației de garanție pentru evicțiune.

Întra-devăr, teza nulității relative nu poate fi admisă din mai multe motive. În primul rând, nu întâmplător comisia care a elaborat Codul nostru civil nu a mai reluat dispoziția art. 1599 Cod civil francez care se pronunța clar în sensul nulității vânzării lucrului altuia. Din moment ce în reglementarea dată de Codul civil român nu găsim acea interdicție din art. 1599 C.civ. francez, nu putem decide nulitatea unei asemenea convenții mai ales dacă dobânditorul a fost de bună-credință. Aceasta în virtutea regulilor de interpretare “actus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat“ și “ubi lex non distinquit nec nos distinquere debemus“ .

Împotriva nulității relative a contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului se mai poate invoca un argument dedus din modul cum a fost soluționată această problemă în contractul de schimb .

Într-adevăr , în cazul acestui contract, când una din părți dovedește că celălalt copermutant nu este proprietar al bunului pe care i l-a predat, el nu va putea fi obligat să predea lucrul său celuilalt, ci doar să îl restituie pe cel primit (art. 1407 C.civ.). Această imposibilitate de constrângere juridică înseamnă inexistența unei obligații valabile sau, altfel spus, înseamnă că actul juridic respectiv este lovit de nulitate. După cum se menționează în art. 1408 C.civ., contractului de schimb i se aplică normele care reglementează contractul de vânzare-cumpărare, cu excepția prevederilor proprii, specifice cuprinse în art. 1405-1408 C. civ. Prin urmare, norma juridică din art 1407 C.civ. menționată mai sus reprezintă o regulă derogatorie de la regulie vânzării, ceea ce demonstrează că vânzarea lucrului altuia, spre deosebire de schimb, nu este lovită de nulitate. Dacă ambele contracte, atât cel de schimb, cât și cel de vânzare, ar fi fost deopotrivă lovite de nulitate pentru lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului, nu s-ar mai justifica reglementarea aparte din art. 1407 c.civ.

Modul cum este reglementată uzucapiunea de 10 până la 20 de ani în Codul civil este în opinia autorului citat, un alt argument împotriva tezei nulității relative a contractului de vânzare-cumpărare. Tocmai pentru că legiuitorul a urmărit să dea relevanță principiilor referitoare la securitatea dinamică a circuitului civil, aparenței în drept și bunei-credințe, a acceptat, ca pe o realitate juridică posibilitatea încheierii unor acte juridice translative de proprietate în care înstrăinătorul să nu aibă calitatea de proprietar al lucrului. De aceea, legiuitorul a reglementat uzucapiunea scurtă prevăzută de art. 1895 C.civil, când titlul de proprietate (denumit just titlu) provine de la un neproprietar, iar buna-credință constă tocmai în faptul că dobânditorul (de regulă, cumpărătorul) s-a aflat în eroare, fiind convins că a primit în proprietate lucrul de la adevăratul proprietar.

Faptul că, după trecerea termenului în care se putea invoca nulitatea relativă, cumpărătorul de bună-credință nu a devenit proprietar (prin confirmare prezumată, conform art. 1190 C. civil), ci ar trebui să aștepte împlinirea termenului de 10 sau de 20 de ani, ori să recurgă la joncțiunea posesiunii sale cu aceea a autorului său, demonstrează incompatibilitatea vânzării lucrului altuia cu nulitatea relativă a contractului.

Împotriva tezei nulității relative pot fi invocate și prevederile art. 1909- 1910 C.civil. Astfel, din analiza normei juridice înscrisă în art. 1909 alin.1 C.civil, rezultă că vânzarea bunului mobil al altuia este deplin valabilă atunci când adevăratul proprietar s-a desesizat voluntar de lucru către un deținător precar, care la răndul său, l-a înstrăinat către un cumpărător de bună-credință. În această ipoteză nu numai că vânzarea nu poate fi desființată pe temeiul lipsei calității de proprietar a vânzătorului, dar adevăratului proprietar îi este refuzată și calea oricărei acțiuni pentru aducerea bunului în patrimoniul său de la cumpărătorul de bună-credință.

Vânzarea lucrului altuia nu este lovită de nulitate nici în ipoteza reglementată de art.1909 alin 2 C.civil, potrivit căruia cumpărătorul de bună-credință are la dispoziția sa calea acțiunii în garanție pentru evicțiune împotriva vânzătorului neproprietar (“recurs în contra celui care are bunul”), ceea ce înseamnă că nu i se admite o acțiune în anulare pentru lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului. În sfârșit, nici norma juridică înscrisă în art.1910 C.civil, referitoare la înstrăinarea lucrurilor pierdute sau furate, nu admite acțiunea în anulare a contractului de vânzare a lucrului altuia, ci, dimpotrivă, dând relevanță aparenței în drept, impune soluția desființării contractului pe temeiul garanției pentru evicțiune în sensul că adevăratul proprietar (evingătorul) nu va putea lua înapoi lucrul decât întorcându-i posesorului-cumpărător prețul, rămânându-i bineînțeles, calea unei acțiuni, împortiva hoțului sau găsitorului, pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză.

Nu în ultimul rând, autorul menționat subliniază faptul că nulitatea relativă a vânzării lucrului altuia pe temeiul lipsei calității de proprietar a vânzătorului nu poate fi admisă deoarece identitatea sau calitățile persoanei cu care se încheie convenția de vânzare-cumpărare sunt elemente nedeterminante, total indiferente consimțământului, vânzarea neputând fi inclusă în categoria contractelor intuitu personae. Deci, anularea vânzării lucrului altuia nu poate fi admisă nici chiar dacă s-ar invoca dolul ca viciu de consimțământ, adică în cazurile în care vânzătorul a folosit mijloace frauduloase (de exemplu prezentarea de înscrisuri false) pentru a-l convinge pe cumpărător să încheie contractul .

Aceasta înseamnă că error in personam, indiferent de gravitatea dolului, nu poate fi considerată motiv determinant la încheierea contractului nici măcar în acele cazuri în care cumpărătorul a fost indus în eroare și convins că obiectul pe care îl cumpără aparține unui personaj istoric, dar, în realitate, el nu aparține nici cel puțin înstrăinătorului. Chiar și în acest caz nu se poate anula convenția pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului, împrejurare incidentală, neesențială, ci doar pentru lipsa calității speciale a prestației, inclusă în contract, ca element determinant și anume ca lucrul să fi aparținut unei celebrități.

În concluzie, deoarece vânzarea-cumpărarea face parte din categoria contractelor care nu au avut în vedere identitatea sau calitățile persoanei cocontractante, toate formele dolului constituie doar împrejurări incidentale și nerelevante la încheierea contractului .

Într-o opinie contrară, dolul va putea fi invocat ca viciu de consimțământ, deoarece este mai grav și mai primejdios decât eroarea și, de aceea, duce la nulitate, chiar în cazurile în care eroarea n-ar putea-o atrage .

În literatura juridică a ultimilor ani a fost redescoperită și relansată opinia susținută mai demult, potrivit căreia o vânzare care privește lucrul altuia este valabilă, ea fiind doar rezolubilă la cererea cumpărătorului de bună-credință, pe temeiul pactului rezolutoriu tacit cuprins în orice convenție sinalagmatică ( art. 1020 C.civ.), dacă vânzătorul nu-și poate îndeplini obligația transmiterii lucrului vândut.

În fundamentarea , în prezent,a tezei rezoluțiunii , au fost formulate următoarele argumente:

transferul proprietății,în momentul încheierii contractului, nu este o

chestiune de esența vânzării, ci doar o obligație care decurge din încheierea valabilă a convenției, ținând deci de faza executării acesteia, iar nu de cea a încheierii sale.Aceasta înseamnă că, în caz de vânzare a lucrului altuia, vânzătorul se află în situația unei neexecutări culpabile a obligației sale de a transfera dreptul de proprietate asupra lucrului vândut, cumpărătorul având dreptul să ceară rezoluțiunea contractului în temeiul art 1020 și 1021 C.civ., iar nu anularea convenției fiindcă această din urmă sancțiune nu poate avea drept cauze împtrjurări ulterioare acordului de voință al părților.

același autor invocă și două argumente de text, și anume, prevederile

art. 972 C.civ. care desemnează ca proprietar, în matera vânzării de bunuri mobile, pe dobânditorul care a intrat mai întâi în posesiune cu bună-credință, chiar dacă a cumpărat bunul de la un neproprietar, prcum și prevederile art. 1295 alin.2 C.civ. și ale art. 712 C.pr.civ, potrivit cărora în vânzările succesive ale aceluiași imobil este recunoscut proprietar acela dintre cumpărători care și-a transcris mai întâi titlul, chiar dacă este ulterior. Cu alte cuvinte, în cele două situații reglementate de dispozițiile menționate, contractele de vânzare-cumpărare a lucrului altuia nu sunt considerate anulabile.

În respingerea tezei rezoluțiunii vânzării lucrului altuia pentru neîndeplinirea de către vânzător a obligației de transmitere a dreptului de proprietate au fost formulate o serie de contraargumente .

În primul rând, în temeiul art. 1295 C.civ. “vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, îndată ce părțile

s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat “. Așadar, prin însuși acordul de voință al părților, dreptul de proprietate asupra lucrului vândut se strămută din patrimoniul vânzătorului în acela al cumpărătorului, operându-se, astfel, în același moment, atât nașterea obligației de a transfera dreptul ,cât și îndeplinirea ei, adică stingerea prin executare a obligației .

Este adevărat că transferul proprietății în momentul încheierii contractului nu este o chestiune de esența vânzării, dar prin aceasta trebuie să înțelegem doar că părțile, prin acordul lor de voință, pot să deroge de la prevederile art. 1295 alin.1 C.civ. și să amâne transmiterea dreptului de proprietate pentru altă dată decât cea a expirării consimțământului. Astfel fiind, în asemenea situații, transferul dreptului poate ține de “faza executării”, dacă vânzătorul și cumpărătorul se abat de la norma luridică pe care o analizăm.

Cu ocazia redactări dispoziției normative înscrise în art. 1295 alin.1 C.civ., legiuitorul a recurs la un procedeu de tehnică legislativă, o ficțiune. Această ficțiune constă în aceea că, din rațiuni de politică legislativă legate de dinamica circuitului civil, legiuitorul a admis, în mod deliberat, o deformare a faptelor reale, statuând că în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare s-a născut și s-a executat obligația de a da, adică dreptul de proprietate asupra lucrului a fost transmis cumpărătorului. Prin urmare, s-a consacrat regula că transferul dreptului de proprietate nu ține de “ faza executării” obligațiilor contractuale ale părților, ci se produce de drept , automat, în chiar momentul acordului de voință. Deci, ulterior momentului încheierii contractului, adică în faza executării obligațiilor, nu există o asemenea obligație concretă, fără modificarea condițiilor prevăzute de norme juridică din art. 1295 alin.1 C.civ. Neexistând o obligație concretă de a da, nu poate exista nici neexecutare concretă de a transfera dreptul, iar acolo unde nu există neexecutare, nu poate exista nici rezoluțiune fundamentată pe art.1020-1021 C.civ.

în favoarea tezei rezoluțiunii, același autor a mai menționat că,

datorită faptului că obligația de a transfera dreptul de proprietate ține de faza executării, rezultă că neîndeplinirea acestei obligații este subsecventă acordului de voință al părților și deci, nu poate fi sancționată cu nulitatea convenției întrucât această sancțiune intervine pentru cauze anterioare, sau concomitente momentului încheierii actului.

Nici acest argument nu poate fi admis întrucât lipsa calității de proprietar a vânzătorului este anterioară convenției, ceea ce reprezintă o împrejurare preexistentă încheierii contractului. Obligația de a da, astfel cum este reglementată de în art.1295 alin.1 C.civ., nu poate face parte din obligațiile asumate a fi executate mai târziu, și pentru motivul că s-ar înfrânge condiția anteriorității cauzei de evicțiune, și deci nu ar mai putea funcționa această garanție deosebit de importantă în favoarea cumpărătorului.

Este adevărat că în cazul vânzării lucrului altuia există o oarecare incertitudine fără timp limitat, cu privire la raporturile cntractuale și la dreptul de proprietate al cumpărătorului, dar acestea nu sunt de natură a aduce vreun prejudiciu dobănditorului până la data introducerii unei acțiuni în revendicare împotriva sa, deoarece până atunci el are liniștita posesiune și folosință a lucrului și îi poate culege fructele. Astfel fiind, cumpărătorul de bună-credință și având un just titlu nu are interes să ceară rezoluțiunea contractului înainte de a fi tulburat efectiv. În sprijinul acestui argument vine și art.1364 C.civ., potrivit căruia cumpărătorului nu i se permite să ceară desființarea vânzării, ci doar suspendarea plății prețului până când vânzătorul va da cauțiune ori va face să înceteze tulburarea din partea aceluia care se consideră proprietar al lucrului.

În cazul în care dobânditorul nu a fost chemat în judecată, dar terțul care se consideră proprietar îi cauzează o tulburare serioasă în exercițiul prerogativelor față de lucru, nimic nu îl împiedică să promoveze o acțiune în constatare, întemeiată pe art. 111 C.pr.civ., solicitând instanței să se pronunțe cu privire la inexistența dreptului de proprietate al potențialului evingător și asupra încetării actelor de tulburare a posesiei.

Dacă dreptul de proprietate al terțului a fost atât de evident încât instanța respinge acțiunea în constatare, cumpărătorul va putea delăsa bunul în mâinile pârâtului și se va îndrepta împotriva vânzătorului pentru restituirea prețului și daune-interese, pe calea acțiunii principele de garanție pentru evicțiune, ca formă specială și distinctă de rezoluțiune.

Având în vedere criticile formulate, profesorul Ion Lulă propune o altă teorie, și anume că vânzarea lucrului altuia este rezolubilă pe temeiul răspunderii pentru neîndeplinirea de către vânzător a obligației pe care și-a asumat-o prin contract și anume cea înscrisă în art. 1336 pct.1 C.civ., adică aceea de a garanta cumpărătorului liniștita posesiune a lucrului.

Atunci când cumpărătorul a fost evins, înseamnă că vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația legală de a garanta de drept proprietatea și posesiunea cumpărătorului împotriva oricărei evicțiuni. Vânzătorul chemat îngaranție- atunci când acțiunea principală în revendicare a fost admisă- nu i se va putea permite să facă dovada lipsei sale de culpă , adică să demonstreze că a depus toate diligențele care se impuneau, dar nu a putut împiedica evicțiunea. Dacă lipsește culpa vânzătorului, răspunderea civilă se înscrie în sfera răspunderii obiective. Obligația vânzătorului de a garanta pentru evicțiune este o obligație de rezultat, producerea rezultatului evicțiunii valorând răspundere pentru vânzător.

Odată cu transferul de drept al proprietății asupra lucrului, cumpărătorului i se transmite, de asemenea de drept, ca un accesoriu al acestui drept, și garanția pentru evicțiune care este imprescriptibilă și perfect corelată cu caracterul perpetuu al dreptului de proprietate . Rațiunea chemării în garanție constă în faptul că se urmărește ca, în cadrul procesului de revendicare, să se soluționeze și un alt raport juridic, și anume acela dintre pârâtul-cumpărător și vânzătorul chemat în judecată, pe cale incidentă,pentru garanția împotriva evicțiunii, cu motivarea că vânzătorul nu și-a îndeplinit obligașia contractuală înscrisă în art. 1336 pct.1 coroborat cu art. 1313 C.civ., așadar, de a asigura cumpărătorului “ liniștita posesiune a lucrului“, atâta timp cât acesta a fost evins.

Ca efect al admiterii acțiunii în revendicare a bunului, pe calea admiterii cererii de garanție s-a desființat pe deplin, prin rezoluțiune, însăși convenția încheiată între părți, acestea fiind repuse în situația anterioară încheierii contractului, ceea ce înseamnă că o altă acțiune, ulterioară evicțiunii, prin care cumpărătorul să ceară rezoluțiunea, este, necontestat, lipsită de obiect. De altfel, în literatura juridică se întâlnește această idee sub forma afirmației că “legea privește evicțiunea totală a lucrului ca o adevărată rezoluțiune“ .

Tocmai pentru că ne găsim în prezența unei adevărate rezoluțiuni pentru neîndeplinirea culpabilă sau neculpabilă a obligației de garanție pentru evicțiune, se recunoaște prin art.1314 C.civ. dreptul cumpărătorului evins de a primi de la vânzător nu numai prețul intrgral , ci și fructele pe care a fost obligat, la rândul său, să le predea proprietarului care la evins, spezele litigiului, daune-interese și chiar cheltuielile legate de încheierea contractului prin care s-a vândut ludrul altuia.

Un alt argument peremptoriu în favoarea tezei analizate rezultă din prevederile art. 1342 C.civ. Numai acceptând soluția rezoluțiunii pentru neândeplinirea obligației de garanție pentru evicțiune, se poate înțelege soluția din art.1342 C.civ., potrivit căruia vânzătorul este dator să restituie preșul integral, chiar dacă “ la epoca evicțiunii, lucrul vândut se află de o valoare inferioară sau a suferit deteriorări sau prin neglijența cumpărătorului, ori prin evenimente nedependente de cumpărător”. Numai dacă este concepută ca o adevărată rezoluțiune, garanția pentru evicțiune reprezintă un adevărat mecanism corectat al principiul relativității contractului.

În concluzie, admiterea cererii de garanție pentru evicțiune, pe cale incidentă sau principală, valorează pentru vânzător neexecutarea de către el a obligației contractuale înscrise în art. 1336 punctul 1 C.civil și demonstrează faptul că nu ne găsim în fața vreunei alte forme de răspundere contractuală, ci în prezența unei adevărate rezoluțiuni .

Problema tulburării de drept prin invocarea dreptului de proprietate (problema vânzării lucrului altuia) comportă și câteva cazuri tipice:

bun aflat în indiviziune

vînzarea unui bun comun de către un soț fără consimțământul celuilalt soț

alte ipoteze posibile de vânzare a lucrului de către o persoană neîndreptățită

a) Dacă bunul vândut aparține doar în parte vânzătorului, aflându-se în

indiviziune, propriu-zisă sau proprietate comună indiviză pe cote-părți, urmează a se face următoarea dictincție.

Dacă unul dintre coindivizari înstrăinează în natură, în materialitatea sa un bun din coproprietate fără acordul celorlalți, înseamnă că s-a încălcat regula unanimității, iar acest contract nu este opozabil celorlalți coproprietari (afară de cazul când l-au ratificat ulterior) și însăși valabilitatea lui depinde de rezultatul partajului. Dacă bunul este atribuit la partaj copărtașului înstrăinător, contractul rămâne valabil și dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv deoarece împățeala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive (art.786 C.civ.), vânzătorul devenind proprietar exclusiv în mod retroactiv.

Dacă bunul înstrăinat cade în lotul altui copărtaș decât înstrăinătorul, contractul de vânzare-cumpărare va fi desființat, aplicându-se regulile de la vânzarea lucrului altuia. Copărtașul înstrăinător va fi ținut să răspundă pentru evicțiune. Astfel, s-a decis într-o soluție de speță : “deci cumpărătorul unei păduri în stare de indiviziune, când este împiedicat de celălalt coproprietar a o tăia, nu este dator să provoace ieșirea din indiviziune pentru a-și exercita dreptul său, ci este în drept să ceară rezoluțiunea vânzării, restituirea prețului și daune-interese” .

Dacă însă nu se înstrăinează un bun în materialitatea sa, ci doar cota parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate al vânzătorului, contractul este perfect valabil, iar cumpărătorul se substituie în drepturile coindivizarului, fiind fără relevanță rezultatul partajului care va interveni ulterior și la care va participa cumpărătorul în calitate de coindivizar.

Vânzarea unui bun comun de către un soț fără consimțământul

celuilalt soț este o problemă frecvent întâlnită în practică și se rezolvă în general potrivit regulilor care guvernează raporturile patrimoniale dintre soți. Potrivit Codului familiei, soții administrează, folosesc și dispun împreună de bunurile comune, oricare dintre ei exercitând singur aceste drepturi, este presupus că are și acordul celuilalt în virtutea regulii mandatului tacit dintre soți. Deci, până la proba contrară, cumpărătorul a dobândit de la persoana îndreptățită. Această prezumție relativă a mandatului tacit reciproc poate fi răsturnată, soțul necontractant dovenind fie că nu și-a dat acordul, fie că nu s-a ținut seama de opoziția sa la vânzare. În acest caz vânzătorul va fi ținut să răspundă pentru evicțiune.

Potrivit art 35 aliniatul 2 C.familiei, regula mandatului tacit nu operează în cazul înstrăinării de imobile, nici unul dintre soți neputând înstrăina sau greva un imobil bun comun fără consimțământul expres al celuilalt soț. În cazul încălcării acestei prescripții majoritatea autorilor consideră că sancțiunea este nulitatea relativă a contractului la cererea soțului necontractant . Sunt însă și autori care susțin părerea că un astfel de contract este lovit de nulitate absolută .

Se recunoaște însă soțului necontractant dreptul de a intenta singur acțiunea în revendicare, actul încheiat fără acordul său fiindu-i inopozabil.

Fie că solicită anularea, fie că intentează acțiune în revendicare împotriva cumpărătorului, acesta din urmă se vede evins, astfel că are acțiune în garanție pentru evicțiune împotriva vânzătorului.

c) Alte ipoteze posibile de vânzare a lucrului de către o persoană neîndreptățită.

Un asemenea caz este cel în care cedentul vinde a doua oară bunul pe care îl înstrăinase deja. Așa cum este deja consacrat, în această ipoteză va rămâne proprietar al bunului mobil acel cumpărător care a intrat cu bună-credință în posesia obiectului (art.972 C.civ.), iar dacă este vorba de un bun imobil, acela dintre dobânditori care a înregistrat primul cererea de înscriere în cartea funciară la biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul, potrivit principiului “qui prior tempore, potior iure“ .

Cumpărătorul care a intrat ulterior în posesia bunului sau cel care nu a transcris (înscris) dreptul în cartea funciară va avea însă acțiune împotriva vânzătorului în răspunderea pentru evicțiune dacă sunt întrunite, pe lângă tulburarea de drept și alte condiții.

Tot vânzare a lucrului altuia constituie și vânzarea efectuată de un promitent-cumpărător. Fie că este vorba de un teren (pentru înstrăinarea căruia legea cere forma autentică), fie că părțile au încheiat doar un antecontract de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător nu dobândește nici un drept real, ci doar dreptul de a cere încheierea contractului definitiv. Ca atare, o înstrăinare către un subdobânditor este inopozabilă proprietarului care poate oricând să-l evingă pe subdobânditor.

Nici executorul testamentar cu sezină nu are dreptul de a vinde în numele și pe seama sa bunurile mobile ale succesiunii, iar dacă a făcut-o rămâne răspunzător față de cumpărător dacă acesta este evins.

S-a admis de asemeni că acela care se înfățișează ca un proprietar al bunului, determinând o eroare comună și invincibilă, se comportă ca un vânzător aparent și- indiferent de buna sau reaua lui credință- răspunde de evicțiune față de cumpărător .

B. Tulburarea de drept prin invocarea altor drepturi reale

Dacă uzufructuarul exercită împotriva cumpărătorului acțiunea confesorie și o câștigă, aceasta echivalează cu o tulburare de drept susceptibilă a atrage răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

Aceeași soluție este valabilă dacă se invocă existența unui drept de uz sau de abitație.

O altă situație de tulburare de drept din partea unui terț o reprezintă cea în care un terț invocă împotriva cumpărătorului un drept de superficie. Pe durata existenței construcției care îi aparține în proprietate , titularul dreptului de superficie – de exemplu un cetățean străin sau un apatrid sau o persoană juridică străină care nu pot dovedi, conform art. 41 alin.2 din Constituție, dreptul de proprietate asupra terenului- are dreptul opozabil “ erga omnes “ de a folosi terenul. Deși posibilitatea este mai redusă, dată fiind evidența existenței unei construcții pe teren, nu este exclus ca în prezența unor clauze exprese de răspundere, vânzătorul să poată fi ținut și în acest caz să răspundă pentru evicțiune, din moment ce condiția tulburării de drept este îndeplinită, iar conform art. 1337 c.civ., vânzătorul răspunde și de sarcinile care apasă asupra lucrului vândut .

Vânzătorul răspunde , de asemenea, pentru existența unor servituți care nu sunt declarate și care sunt neaparente, art.1349 C.civil, statuând : “ Dacă imobilulvândut se află însărcinat de servituți neaparente, nedeclarate de vânzător și de o așa importanță încât se poate presupune că cumpărătorul n-ar fi cumpărat de le-ar fi cunoscut, el poate sau stricarea contractului sau indemnitate “.

Așa numitele servituți naturale și legale nu sunt, de regulă, considerate ca drepturi reale a căror existență poate fundamenta răspundera vânzătorului pentru evicțiune, dat fiind că sunt de fapt un mod de determinare a însuși conținutului dreptului de proprietate și a limitelor de exercitare a acestui drept. De aceea se prezumă că ela sunt cunoscute și acceptate de cumpărător. Este, de exemplu, cazul servituții de trecere prevăzută de art. 616 C.civ. în favoarea proprietarului unui loc înfundat, al celor vizate de art.586-588 C.civ., cum ar fi servitutea de non aedificandi ori cea de scurgere a apelor din amonte, prevăzută de art. 26 alin.1 din Legea apelor nr.107/1996.

Nu doar vânzarea unui fond ce se dovedește a fi fost aservit creează cumpărătorului o tulburare de drept, ci și inexistența unei servituți active , pe care contase, echivalează cu o evicțiune parțială. Astfel , într-o speță , s-a vândut un imobil, cumpărătorul fiind asigurat că în fața ferestrei dinspre nord, ce servea pentru aer și lumină, vecinul nu avea voie să construiască la o distanță mai mică de 10 picioare. Pentru că vecinul a demonstrat că în realitate servitutea pretinsă nu există, cumpărătorul a intentat acțiune împotriva moștenitorilor vânzătorului, admisă de Curte .

În literatura juridică s-a observat că uneori deosebirea între garanția pentru evicțiune parțială și obligația de predare din partea vânzătorului este greu de sesizat. Astfel, dacă proprietarul fondului aservit se opune pentru un motiv oarecare exercițiului servituții active de către cumpărător ,se poate pune problema fie a neexecutării obligației de predare din partea vânzătorului, fie a răspunderii pentru evicțiune. În cazul în care titlul servituții s-a remis, obligația de predare s-a îndeplinit, dar subzistă cea de garanție contra evicțiunii, iar dacă servitutea promisă n-a avut niciodată o existeață reală, nu se poate vorbi propriu-zis de evicțiune de vreme ce cumpărătorul nu putea dobândi mai multe drepturi decât vânzătorul, dar se poate vorbi de neexecutarea obligației de predare. De aceea s-a spus că orice lipsă în obligația de predare care se manifestă prăntr-o evingere a cumpărătorului impune aplicarea regulilor particulare ale garanției de evicțiune .

În cazul ipotecilor și privilegiilor obligația de garanție se declanșează numai dacă debitorul principal nu-și plătește datoria și creditorul trece la realizarea creanței . Astfel într-o speță, instanța a refuzat cumpărătorului dreptul de a suspenda plata prețului pentru imobilul cumpărat de la legatarul universal al lui de cujus. Cumpărătorul a invocat art. 1364 C.civ., motivând că vânzătorul are de plătit câteva legate cu titlu particular, iar în cazul în care nu le execută există pericolul pentru el, dobânditorul imobilului succesoral, să fie urmărit de legatarii particulari. Instanța a considerat că temerea reclamantului este nejustificată, de vreme ce acei legatari nu au cerut separarea de patrimonii și conservarea privilegiului asupra imobilelor succesiunii în termen de 6 luni de la deschiderea succesiunii, potrivit art. 1743 C.civ .

Precizăm că în materia bunurilor mobile, dreptul de urmărire acordat creditorului privilegiat se poate realiza doar într-o măsură compatibilă cu art.1909 C.civ., deci doar dacă terțul (cumpărătorul) a știut în momentul încheierii contractului de existența dreptului real al creditorului .

În literatura juridică s-a pus problema dacă dreptului de preempțiune, recunoscut de lege în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini și arendașului când este vorba de vânzarea unui teren agricol situat în extravilan, poate constitui și el cauză de evicțiune pentru cumpărătorul bunului. Legea fondului funciar impune proprietarului care vrea să vândă terenul, să comunice titularilor dreptului de preempțiune această intenție. Dacă la prețul anunțat vreuna dintre aceste persoane dorește să cumpere, proprietarul nu poate să vândă altuia, fiind obligat să încheie contractul cutitularul dreptului de preempțiune care în termen de 30 de zile a acceptat oferta. Dacă totuși, cu încălcarea dreptului de preempțiune, proprietarul vinde unei alte persoane, se poate cere anularea contractului, indiferent de buna sau de reaua credință a cumpărătorului, consecință a caracterului absolut al dreptului de preempțiune. Ca atare, cumpărătorul de bună-credință ar putea, în cazul în care este tulburat prin exercitarea acțiunii în anulare, să ceară protecție vânzătorului în virtutea garanției pentru evicțiune .

C. Tulburarea de drept prin invocarea drepturilor de creanță

În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicțiune poate exista și în cazul invocării de către terț a unui drept de creanță. Este cazul, de exenplu, al contractului de locațiune încheiat de către vânzător, care- în anumite condiții- este opozabil cumpărătorului ,sau al îmbunătățirilor aduse de locatar , pe care cumpărătorul este obligat să le plătească.

Potrivit art.1441 C.civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, și constatată prin înscris autentic sau sub semnătură privată, dar cu dată certă, dacă nu s-a prevăzut prin însuși contractul de locațiune desființarea lui în cazul unei vânzări. Dacă locațiunea s-a făcut pe mai mult de trei ani, Legea cadastrului și a publicității imobiliare prevede că trebuie înscrisă în cartea funciară pentru opozabilitate. În măsura în care un contract de locațiune încheiat anterior vânzării-cumpărării este opozabil cumpărătorului și existența lui nu a fost comunicată cumpărătorului, vânzătorul rămâne obligat să răspundă pentru evicțiune .

Într-un mod asemănător se pune problema și în ipoteza vânzării unui bun agricol care formase anterior obiectul unui contract de arendare în condițiile Legii 16/1994.

Astfel cum se admite constant în literatura de specialitate și în practică dreptul locatarului la despăgubirile rezultând din îmbunătățirile aduse imobilului închiriat, ulterior vândut, este opozabil și cumpărătorului (art.1444 C.civ.). Dacă existența acestui drept de creanță nu a fost comunicată de vânzător (locator) cumpărătorului, după achitarea datoriei (debitum cum re iunctum) acesta din urmă se va întoarce cu o acțiune în garanție împotriva

cocontractantului său.

3.2. Anterioritatea cauzei evicțiunii față de încheierea contractului de vânzare- cumpărare

Pentru a declanșa garanția, trebuie ca dreptul invocat de terț împotriva cumpărătorului, deci evicțiunea suferită, să-și aibă cauza într-o împrejurare anterioară vânzării căci după dobândirea dreptului transmis în integralitea sa, cumpărătorul va rămâne fără acțiune împotriva vânzătorului. Cauza este anterioară chiar dacă înainte de vânzare dreptul aceluia care revendică ar fi întrucâtva nesigur, de pildă afectat de o condiție suspensivă. Cu toate că îndeplinirea condiției este posterioară vânzării, datorită efectului retroactiv al acestei modalități, proprietarul îl poate evinge cu succes pe cumpărătorul pendente conditione al aceluiași bun, acestuia rămânându-i să se îndrepte împotriva vânzătorului .

Este interesant de observat că, spre deosebire de art.787 alin.1 c.civil – care în materie de partaj prevede obligația reciprocă pe care și-o datorează copărtașii se declanșează doar în cazul în care tulburarea sau evicțiunea provine dintr-o cauză anterioară împărțelii- nici unul dintre textele referitoare la garanția împotriva evicțiunii din materia vânzării-cumpărării nu prevede nimic expres în această privință. Se poate presupune că în intenția legiuitorului a fost totuși anterioritatea ca una din condițiile angajării garanției vânzătorului pentru evicțiune. Un argument în această este art.971 C.civil, potrivit căruia, din momentul exprimării consimțământului părților, cumpărătorul devine proprietar, iar lucrul rămâne pe riscul său, chiar dacă tradițiunea nu a avut loc. În consecință, o cauză de evicțiune care trebuia să ia naștere după vânzare trebuie să fie suportată de cumpărător, vânzătorul nefiind ținut să răspundă de împrejurările ivite după încheierea contractului și transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului

Deoarece cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea , începută înainte, dar săvârșită ulterior, vânzătorul nu răspunde. În acest caz cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripția achizitivă. Unii autori admit însă că de la această soluție se poate deroga în ipoteza în care termenul uzucapiunii s-a împlinit la scurt timp de la încheierea contractului, motivarea fiind aceea că dobânditorul n-ar fi avut moralmente timpul necesar pentru a o întrerupe și deci: imputabilitatea cauzei vânzătorului .

În schimb, vânzătorul nu trebuie să garanteze pentru evicțiunile a căror cauză, posterioară vânzării, nu i se poate în nici un caz atribui, cu deosebire în eventualitatea “faptului prințului“, act de autoritate publică intervenind ca un caz fortuit sau forță majoră . În legătură cu această împrejurare în doctrină și în practică se consideră că, în principiu, nu răspunde vânzătorul, chiar dacă acest fapt se fondează pe un drept preexistent contractului de vânzare-cumpărare, fiindcă se presupune ân general că dobânditorul știa la ce se expune cumpărând acel lucru .

În prezent exproprierea pentru cauză de utilitate publică este reglementată prin Legea nr.33/1994. Potrivit legii, exproprierea își produce efectele la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere, transferul dreptului de proprietate în patrimoniul expropriatorului producându-se îndată ce obligațiile impuse prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite (art.28 alin.1). Cu excepția celor ce privesc lucrări referitoare la apărarea țării și siguranța națională, actele de declarare a utilității publice sunt supuse publicității, ca și planurile aferente ( art.11, art.12 ).

Din analiza acestei dispoziții legale deducem că proprietarul unui bun supus exproprierii poate încheia diverse acte juridice, inclusiv de dispoziție (cel mai adesea vânzare-cumpărare) în intervalul cuprins între data propunerii de expropriere și plata despăgubirii cuvenite.

Pentru că legea stabilește și un termen maxim de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești pentru plata despăgubirilor, rezultă că , dacă proprietarul vinde după primirea înștiințării- când intrase deci în “raportul de expropiere“- fără a comunica cumpărătorului pericolul exproprierii, el va răspunde pentru evicțiunea constând în deposedarea ulterioară a acestuia din urmă, deși împrejurarea este posterioară vânzării căci, în această ipoteză “fapta prințului” se combină cu faptul vânzătorului .

3.3 Necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător

Cunoașterea pericolului evicțiunii este considerată ca o asumare a riscului din partea cumpărătorului și deci contracrul va avea caracter aleatoriu . Dacă evicțiunea are, loc cumpărătorul nu poate spune că vânzătorul deține prețul fără cauză, căci s-a înstrăinat șansa, care putea să-i fie favorabilă cumpărătorului.

Textele din Codul civil care se referă , direct sau implicit, la această condiție sunt : art.1337 și art.1340 (“Stipulația prin care vânzătorul se descarcă de răspunderea pentru evicțiune, nu-l scutește de a restitui prețul, în caz de evicțiune, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut,la facerea vânzării, pericolul evicțiunii, sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie“) ; art.1349 (“Dacă imobilul se află însărcinat de servituți neaparente, nedeclarate de vânzător și de o așs importanță, încât se poate presupune că cumpărătorul n-ar fi cumpărat de le-ar fi cunoscut, el poate cere sau stricarea contractului sau indemnitate“).

Aceste articole sunt corespondente articolelor 1626, 1638 și 1629 Cod civil francez.

În dreptul nostru ca și în cel francez, deși ipoteza în care bunul vândut este grevat de sarcini nedeclarate este înglobată în garanția pentru evicțiune, ele nu se suprapun în totalitate. În timp ce evicțiunea propriu-zisă presupune punerea în discuție, direct sau indirect, a dreptului de proprietate transmis prin efectul vânzării, sarcinile nedeclarate nu afectează decât puterea asupra lucrului, pe care o pot diminua . De aceea și condițiile garanției diferă în fiecare din cele două ipoteze. Mai întâi, garanția contra evicțiunii propriu-zise presupune în principal pentru punerea sa în funcțiune o tulburare actuală rezultând dintr-o acțiune judiciară și nu o simplă amenințare de evicțiune, pe când, în virtutea garanției pentru sarcini nedeclarate cumpărătorul poate acționa de îndată ce le-a descoperit.

În ambele ipoteze însă, după ce vânzătorul dovedește cu orice mijloc de probă, inclusiv cu martori, cunoașterea efectivă de către cumpărător a pericolului evicțiunii- fie ea stricto sensu sau decurgând din sarcini- va fi exonerat de răspundere.

În acest sens, în practica judiciară s-a stabilit că acțiunea cumpărătorului pentru restituirea prețului nu poate fi primită, de vreme ce motivul invocat – situarea imobilului cumpărat într-o zonă supusă sistematizării- a fost cunoscut de la data încheierii contractului autentic, fiind consemnat ca atare în înscris

De asemenea, într-o altă soluție de speță s-a decis că, dacă cumpărătorul unei construcții a preluat cheile de la vânzător și a cunoscut opunerea unui terț, întâmpinând chiar rezistența acestuia la preluarea construcției încă înainte de perfectarea înstrăinării, vânzătorul nu mai poate fi ținut să răspundă de evicțiunea întemeiată pe faptul terțului care a demolat construcția .

Cu alte cuvinte, pentru a opera garanția pentru evicțiune a vânzătorului pentru tulburarea cauzată de un terț, se cere condiția bunei-credințe a cumpărătorului. Și practica noastră judiciară a fost constantă în acest sens. Astfel, s-a arătat că “cel care cumpără un imobil având conoștință că acel imobil mai fusese vândut unei alte persoane, fiind de rea-credință, nu mai poate invoca întâietatea față de primul cumpărător“ , indiferent că a cunoscut acest aspect din cuprinsul cărții funciare sau pe altă cale (art.34 din Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare).

Desigur că, potrivit art.1899 alin.2 C.civil, bona fides praesumitur, prezumție relativă care poate fi răsturnată de vânzător prin proba contrară. Dar nu trebuie să omitem că ignoranța cumpărătorului trebuie să fie legitimă. De aceea, în trecut se spunea că “emptor debet essecuriosus“, în sensul că n-ar putea să invoce o necunoaștere care îi este imputabilă, cum ar fi neobservarea unei servituți aparente sau o altă sarcină de existența căreia ar fi în culpă de a nu fi avut cunoștință .

Aceeași opinie este împărtășită și de practica judiciară. Astfel , într-o soluție de speță acțiunea cumpărătorului în desființarea vânzării pentru evicțiune a fost respinsă motivându-se că “terțul achizitor a cunoscut sau, cu diligențe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului“ .Tot așa, s-a hotărât că este adevărat că datele din cartea funciară trebuie să-l apere pe dobânditorul de bună-credință care s-a încrezut în ele, dar cu încă o condiție: acela cu care a contractat să fie într-adevăr persoana indicată în cartea funciară, căci altfel nu se poate spune că datele din cartea funciară l-au indus în eroare, ci propria sa neștiință sau neglijență .

În același mod trebuie privit și cumpărătorul care știind că vânzătorul este căsătorit , acceptă să cumpere un imobil fără a avea și consimțământul soției/soțului cocontractantului său, cum prevede art35 alin.2 din Codul familiei.

Această cerință trebuie raportată la un nivel obișnuit de cunoștințe, la un om mediu, diligent. Cu atât mai puternic cuvânt un cumpărător profesionist ar trebui privit mai exigent atunci când invocă necunoașterea cauzei evicțiunii. Astfel, în Franța, o instanță a refuzat acțiunea în garanție a unui cumpărător, deținător al unui garaj pentru mașini de ocazie, care nu a făcut cu ocazia cumpărării verificările cele mai elementare privind mențiunea numărului motorului și a șasiului .

Din interpretarea per a contrario a art.1349 C.civ., rezultă că vânzătorul nu este ținut să garanteze servituțile prezumate a fi cunoscute de către cumpărător. Aici sunt încadrate, de regulă, sarcinile aparente și legale în privința cărora nu se impune nici o declarație. Fiind prezumate a fi cunoscute și acceptate de cumpărător, vânzătorul nu poate fi obligat să declare servituțile legale, dar totuși, în condițiile extinderii autonomiei locale, a inflației legislative, așa numitele servituți “administrative“ trebuie communicate în măsura în care reprezintă sarcini excepționale care nu sunt o consecință normală a naturii sau a situației imobilului.

Existența unei legi care grevează un imobil de o servitute, nu este suficientă pentru a crea aparența. Se cer în plus și alte circumstanțe de fapt, de natură a da naștere îndoielii în mintea cumpărătorului. Astfel, o servitute legală de aliniere, va fi considerată ca aparentă, nu în virtutea faptului că este prevăzută de o decizie a autorității locale, ci pentru că imobilul vândut era în mod evident construit mult mai avansat față de imobilele vecine .

Cenzurând în multe cazuri buna-credință a cumpărătorului, instanțele și doctrina încearcă să păstreze echilibrul loialității între părțile contractante. Astfel, în măsura în care vânzătorul este supus unei obligații legale precontractuale de informare, neexecutarea acestei îndatoriri poate constitui chiar dol prin reticență, conform art. 960 C. civil .

Într-o altă teză , se consideră că sunt întrunite cerințele dolului și atunci când, deși nu există o obligație de informare, față de inegalitatea de pregătire, experiență a părților se impune in concreto o asemenea îndatorire .

Fără a intra în amănuntele acestui viciu de consimțământ, observăm din practica judiciară faptul că obligația de garanție pentru evicțiune a vânzătorului are o aplicare largă, fiindcă, așa cum s-a spus, a garanta înseamnă a-l asigura pe creditorul acestei obligații că va fi protejat în plus față de dreptul comun .

Astfel ,numai dovada cunoașterii efective a situației juridice a lucrului din partea cumpărătorului (înțelegând aici și toate consecințele juridice ce decurg dintr-o situație de fapt) exonerează pe vânzător de garanția pentru evicțiune, nu doar o simplă posibilitate, cum este aceea în care sarcina (în sens larg) a fost înscrisă în registrele de publicitate imobiliară .

Sarcina probei cunoașterii de către cumpărător a pericolului evicțiunii incumbă vânzătorului, care poate administra orice mijloace de probă, inclusiv cu martori sau prezumții. Considerăm în acest context că , deși prin ea însăși publicitatea efectuată nu-l exonerează pe vânzător de răspundere în caz de evicțiune, totuși creează o puternică prezumție în favoarea lui.

Secțiunea IV. Natura și modul de funcționare a obligației de garanție

Cât timp evicțiunea nu s-a produs, vânzătorul este ținut – așa cum am văzut – să se abțină de la orice act sau fapt care ar putea aved drept consecință tulburarea cumpărătorului, deci îi incumbă o obligație de a nu face.

Dacă evicțiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva pretențiilor terțului ; obligație de a face. În acest scop, dacă cumpărătorul este acționat în justiție de către un terț, el are la îndemână calea procedurală a chemării în garanție a vânzătorului, potrivit art.60 C.pr.civ. “partea poate să cheme în garanție o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul în care ar cădea în pretențiuni cu o cerere în garanție sau în despăgubire“ . Este ceea ce se cunoaște în dreptul comparat, provenind de fapt din dreptul roman, sub titlul de litis denuntiatio.

Textul este însă deopotrivă aplicabil și în ipoteza în care cumpărătorul are calitatea de reclamant în procesul împotriva terțului deținător al bunului. Și în acest caz cumpărătorul are interesul de a fi protejat în eventualitatea pierderii procesului. Iar legea procedurală prevede expres posibilitatea introducerii cererii de chemare în garanție chiar de către reclamant, de vreme ce art.61 alin.2 stabilește termenul în care această cerere trebuie depusă: până la închiderea dezbaterilor înaintea primei instanțe .

Dacă cererea de chemare în garanție este formulată de cumpărătorul pârât, ea va trebui făcută până la prima zi de înfățiăare, cel mai târziu. În practică s-a decis că instanța nu poate dispune din oficiu,în litigiile de drept comun, citarea unei persoane în calitate de chemată în garanție și, ca atare, hotărârea nu poate fi atacată pentru acest motiv .

De aceea, un cumpărător amenințat cu evicțiunea din partea unui terț, se va grăbi să depună cererea de chemare în garanție în termenul prevăzut de lege.

Avantajele chemării în garanție pe cale incidentă sunt incontestabile :

– are loc o singură judecată, ceea ce înseamnă pe de-o parte economie de timp, iar pe de altă parte punerea la adăpost a instanțelor de pronunțarea unor hotărâri contradictorii ;

– vânzătorul devine parte în proces, poate folosi toate mijloacele de apărare pe care le consideră necesare și poate fi obligat în virtutae aceleiași hotărâri, dacă cererea se consideră întemeiată ;

Dacă instanța consideră că judecata cererii de chemare în garanție ar întârzia prea mult judecarea cererii principale, ea poate dispune disjungerea cererii de chemare în garanție (art.63 alin.2 C.civ.), dar în nici un caz nu poate îndruma partea să introducă o cerere separată .

Soluționarea cererii de chemare în garanție depinde de modul de soluționare a cererii principale. Dacă pârâtul este cel care a introdus cererea de chemare în garanție, iar acțiunea principală se admite, se poate admite și cererea de chemare în garanție, după ce s-au administrat probe care-i dovedesc netemeinicia. Dacă acțiunea reclamantului a fost respinsă, nu poate fi pronunțată admiterea cererii de chemare în garanție. Este inadmisibil ca cel chemat în garanție să fie obligat direct față de reclamant, căci între ei nu există nici un raport juridic .

Intervenția garantului îl plasează pe cumpărătorul garantat pe un plan secundar.

În literatura juridică s-a exprimat și opinia potrivit căreia cumpărătorul amenințat cu evicțiunea poate opta și penteu instituția procedurală a “ arătării titularului dreptului “ , prevăzută în art. 64 C.pr. civ., conform căruia “ pârâtul care deține un lucru pentru altul sau care exercită în numele altuia un drept asupra unui lucru, va putea arăta pe acela în numele căruia deține lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană care pretinde un drept real asupra lucrului “.

Rezultă că această formulă procedurală poate fi folosită doar în cazul în care cumpărătorul pârât este acționat printr-o cerere de valorificare a unui drept real. Per a contrario, nu va sta la dispoziția cumpărătorului care ar fi de pildă chemat în judecată de locatarul bunului dobândit.

Totuși, aceeași autoare admite că în practică este preferat ca pârâtul cumpărător amenințat cu evicțiunea să rămână parte în proces, chiar și cu rol pasiv, pentru a evita “ concertul fraudulos “ între vânzător și terț .

Dacă însă cumpărătorul nu introduce cererea de chemare în garanție în termenul prevăzut de lege, el are posibilitatea să pretindă garanție de la vânzător pe calea unei acțiuni principale, exercitată pe cale separată. Deja se observă că, procedând în acest mod, cumpărătorul trebuie să suporte costurile a două procese.

În plus dacă cumpărătorul nu-l introduce în proces pe vânzător, preferând să se apere singur, și pierde procesul, se poate întoarce împotriva lui pe cale principală, printr-o acțiune în garanție pentru evicțiune. Această acțiune principală însă poate fi respinsă prin invocarea de către vânzătorul pârât a excepției “procesului rău condus“ (excepțio mali processus) : “Dacă cumpărătorul s-a judecat până la ultima instanță cu evingătorul său, fără să cheme în cauză pe vânzător, și a fost condamnat, vânzătorul nu mai răspunde de evicțiune,de va proba că erau mijloace să câștige judecata“ (art.1351 C.civ.).

Considerăm însă că apărarea vânzătorului bazată pe această dispoziție legală va fi ușor de făcut doar în cazul în care este evident că motivul pierderii procesului de către cumpărător a fost proasta apărare.

În schimb, dacă într-o chestiune controversată apărarea cumpărătorului a susținut un punct de vedere pertinent, dar pe care instanța nu și l-a însușit, credem că în noul proces pe care cumpărătorul i l-a intentat pe cale principală, vânzătorul va trebui să aducă argumente solide. Nu este, deci , suficient ca vânzătorul să susțină că avea excepții peremptorii de opus autorului evicțiunii, ci trebuie să le și arate și să dovedească valoarea lor . Astfel, într-o speță, s-a vândut un imobil succesin la doi cumpărători. Primul contract a fost constatat printr-un înscris sub semnătură privată, netranscris, iar al doilea, printr-un înscris autentic transcris. Conflictul dintre cei doi cumpărători a fost soluționat de instanță în lumina principiilor publicității imobiliare, respingându-se apărarea primului cumpărător a cărui posesiune întrunea condițiile dobândirii prin uzucapiune. În felul acesta primul cumpărător a fost evins, astfel că el are acțiune în garanție împotriva vânzătorului, chiar dacă nu l-a chemat pe cale incidentă .

O dispoziție asemănătoare cu cea din art.1351 C.civ. român conține art.1485 alin.1 teza a doua din Codicele civil italian care prevede că, dacă cumpărătorul nu îl cheamă în cauză pe vânzător , și este condamnat prin sentință definitivă, pierde dreptul la garanție, dacă vânzătorul dovedește că existau motive suficiente pentru a se respinge cererea. De asemenea, Codul civil francez reglementează în art.1640 acceași “exceptio mali processus “ pe care vânzătorul o poate invoca.

Și noul cod civil al Federației Ruse intrat în vigoare la 1 martie 1996 tratează această problematică în art.462 care prevede obligația cumpărătorului de a-l introduce pe vânzător în proces și obligația vânzătorului de a lua parte la proces alături de cumpărător iar, în cazul neexecutării de către cumpărător a obligației sale, vânzătorul va fi liberat de obligația de garanție, dacă probează că ar fi avut mijloace suficiente de apărare prin care să păstreze bunul.

Dacă evicțiunea s-a produs, se angajează -în condițiile arătate- răspunderea vânzătorului pentru pagubele suferite de cumpărător ; obligație de a da.

Întrucât acțiunea în garanție pentru evicțiune este o acțiune personală, iar nu reală, dezdăunarea poate fi cerută numai de la vânzător și succesorul lui universal sau cu titlu universal, nu și de la alt cumpărător sau subdobânditor, dacă nu se dovedește că a fost părtaș la pagubă (fraus omnia corrumpit) .

Dintre aceste trei obligații, obligația de a nu face este considerată de autori ca fiind indivizibilă în mod natural. De exemplu, dacă mai multe persoane în calitate de vânzători au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, ei sunt ținuți prin însăși natura acestei obligații la a nu face, la a nu-l tulbura pe cumpărător în exercitarea prerogativelor dobândite prin contract.

De asemeni, este indivizbilă obligația ce incumbă vânzătorului sau moștenitorilor vânzătorului de a face, de a-l apăra pe cumpărător în cazul în care împotriva lui s-a declanșat o acțiune.

În acest sens s-a hotărât că , dacă mai mulți coproprietari au vândut bunul aflat în indiviziune, ei datorează în mod indivizibil garanție cumpărătorului tulburat de un alt coproprietar care nu consimțise la înstrăinare .

În ipoteza vânzării unui imobil bun comun de către un soț fără consimțământul celuilalt soț, încălcând astfel dispoziția art.35 din Codul familiei, soțul necontractant are deschisă calea acțiunii în anulare. Dar dacă el ratifică înstrăinarea, va putea fi ținut să-l garanteze pe cumpărător, indivizibil cu soțul vânzător.

În fine, obligația de a da, având ca obiect o sumă de bani, este divizibilă în cazul existenței mai multor vânzători sau a mai multor succesori ai aceluiași vânzător.

Aici facem precizarea că, dacă lucrul vândut provine dintr-o faptă ilicită (infracțiune), răspunderea pentru evicțiune (confiscare penală) va fi delictuală, astfel încât- în caz de pluralitate de vânzători sau succesori ai unui vânzător – răspunderea va fi solidară .

Secțiunea V. Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată

Dacă cumpărătorul (sau succesorul lui în drepturi, fie și cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicțiunea a fost totală sau parțială.

5.1. Evicțiunea totală

În privința evicțiunii totale, prin art.1341-1346, Codul civil reglementează reperele calculării despăgubirilor ce vor fi acordate cumpărătoruului, fără a se pronunța asupra situației contractului însuși în urma acordării acestor despăgubiri. Asupra acestor chestiuni , față de tăcerea legii, literatura juridică a admis fie direct, fie implicit că se produc cauzele rezoluțiunii.

Astfel, în doctrina recentă se afirmă : “ ….în acest caz fiind admis de la sine înțeles că vânzarea se rezoluționează “ .

Și în literatura juridică mai veche de la noi am întâlnit exprimată aceeași idee, sub forma afirmației că “legea privește evicțiunea totală a lucrului ca o adevărata rezoluțiune“ .

În analiza efectelor obligației de garanție în caz de evicțiune consumată și în doctrina cea mai recentă se menționează că în caz de evicțiune totală vânzătorul este ținut să restituie integral prețul, ca la rezoluțiunea pentru neexecutare .

Într-o altă opinie care împărtășește același punct de vedere, se apreciează că temeiul acestei teze a rezoluțiunii îl reprezintă art.1350 C.civ., care prevede că : “ chestiunile de daune-interese ce ar rezulta din neexecutarea vinderii și care nu sunt prevăzute aici se vor decide după regulile generale ale convențiilor”. Or, vânzarea , fiind un contract sinalagmatic, beneficiează de aplicarea efectelor specifice contractelor sinalagmatice, inclusiv rezoluțiunea pentru neexecutare .

Potrivit art.1341 C.civ.român, cumpărătorul evins are dreptul de a cere de la vânzător : restituirea prețului; fructele, dacă este este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins; spezele instanței deschise de dânsul în contra vânzătorului și ale celei deschise de evingător în contra sa; daune-interese și spezele contractului de vânzare.

Așadar, cu precizările aduse prin articolele următoare, legea acordă cumpărătorului evins de totalitatea bunului, dreptul la o despăgubire integrală, ca efect al rezoluțiunii contractului.

a) Prețul

În primul rând, vânzătorul este obligat în toate cazurile, să restituie integral prețul primit. Codul civil adaugă în art.1342 că prețul integral primit este datorat de vânzător chiar dacă la data evicțiunii valoarea era mai mică decât la data contractării și chiar dacă micșorarea valorii s-a datorat unei cauze fortuite ori chiar neglijenței cumpărătorului.

Această dispoziție pare surprinzătoare; ea sugerează că riscurile sunt lăsate în seama vânzătorului, deși, potrivit art.971 C.civ., de la încheierea contractului bunul este în rizico- pericolul dobânditorului. S-a încercat explicarea acestei dispoziții prin referire la sancțiunea vânzării lucrului altuia, arătându-se că, dacă vânzătorul a înstrăinat lucrul altuia, iar cumpărătorul a fost evins în totalitate, înseamnă că prețul a fost plătit fără cauză, iar restituirea lui se impune în temeiul plății nedatorate. Dar nu trebuie uitat că evicțiunea totală poate interveni chiar dacă vânzătorul a fost proprietarul lucrului vândut, de pildă, când evicțiunea rezulăt din urmărirea imobilului de către creditorul ipotecar nesatisfăcut. Or, art.1342 C.civ. este aplicabil și în acest caz, deci vânzătorul datorează în orice caz prețul, chiar dacă diminuarea valorii bunului ar fi imputabilă cumpărătorului, căci până la evicțiune el a fost proprietar și în această calitate a avut dreptul să fie neglijent cu bunul său .

Se impune însă precizarea că potrivit următoarelor articole din codul civil, din preț trebuie dedusă suma reprezentând foloasele realizate de cumpărător din stricăciunule aduse lucrului, ca și despăgubirea acordată cumpărătorului de adevăratul proprietar pentru îmbunătățirile aduse fondului.

În condiții identice vânzătorul este obligat să restiruie prețul primit și în ipoteza exercitării acțiunii în garanție de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit bunul la un preț mai mic sau mai mare sau cu titlu gratuit .

În legătură cu această problemă s-au exprimat și alte puncte de vedere. Astfel, dacă bunul a fost dobândit cu titlu oneros, unii autori au considerat că se impune o distincție : dacă el a plătit un preț mai mare decât propriul vânzător, are dreptul la întreaga sumă, dar cu titlu de daune-interese, deci doar dacă a fost de bună-credință .

Și în practica recentă de la noi din țară s-a admis acțiunea directă a cumpărătorului subsecvent al unui imobil din care fusese evins împotriva primului vânzător, suma la care a fost obligat pârâtul incluzând în primul rând prețul plătit de reclamant propriului vânzător, preț mai mare decât cel primit de pârât. Instanța a motivat soluția pe ideea de accesorialitate, arătându-se că și dacă ar fi fost chemat în judacată de cumpărătorul său imediat, pârâtul ar fi trebuit să plătească suma acum pretinsă, diferența dintre cele două prețuri reprezentând beneficiul nerealizat de primul cumpărător prin vânzare .

Dacă însă cumpărătorul subsecvent a plătit un preț mai mic, unii autori consideră că el nu poate pretinde decât prețul pe care el însuși l-a plătit , diferența putând fi cerută vânzătorului de către cumpărătorul intermediar.

Această din urmă soluție nu se conciliază cu transmiterea dreptului de garanție asupra subdobânditorului și nu explică dreptul cumpărătorului intermediar la diferența de preț, deși în momentul evicțiunii nu avea drept asupra lucrului.

Alături de alte opinii, se impune cu mai multă forță opinia potrivit căreia, de vreme ce s-a admis că prin contract toate drepturile și accesoriile se transmit subdobânditorului, subdobânditorul, indiferent că este universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, are aceleași drepturi pe care autorul său le avea, deci dreptul de a obține prețul pe care acela l-a plătit . Concluzia este semnificativă căci ea permite dezdăunarea celui evins de către in terț, chiar dacă împotriva autorului său nu avea acțiune în garanție pentru evicțiune. Astfel , este cazul donatarului , dar și cazul în care cel evins este debirentier, el având în felul acesta posibilitatea să pretindă prețul plătit de credirentier vânzătorului său .

b) Contravaloarea fructelor

Articolul 1341 punctul 2 C.civil, prevede în plus dreptul cumpărătorului de a obține de la vânzător contravaloarea fructelor pe care a trebuit să le restituie evingătorului.

Dacă cumpărătorul a fost de bună-credință, el va dobândi fructele în temeiul art.485 teza I C.civ. : “ posesorul nu câștigă fructele decât dând posedă cu bună-credință “, deci el va fi ținut să restituie fructele pe care le-a perceput după ce a devenit de rea-credință. Până la introducera acțiunii în justiție, respectiv până când cumpărătorul a luat la cunoștință pe altă cale de dreptul indubitabil al terțului ce a condus la evingerea sa totală, el este considerat de bună-credință, astfel că nu poate fi obligat să le plătească proprietarului evingător. Ca atare nu va putea cere nimic de la vânzător cu acest titlu. Așa cum s-a subliniat în literatura juridică și practica judecătorească, buna credință se prezumă și în această materie, dar în orice caz intentarea acțiunii în justiție împotriva posesorului cumpărător, cum ar fi acțiunea în revendicare, face să înceteze buna credință .

După aceste momente însă , în temeiul art.487 C.civ., el este considerat de rea credință și poate fi obligat să restituie evingătorului fructele bunului. Dar față de vânzător el rămâne un proprietar de bună credință, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite. Este vorba atât de fructele percepute , cât și de cele nepercepute din neglijență. Restituirea fructelor îi cauzează o pagubă cumpărătorului, prejudiciu ce trebuie acoperit de către vânzător.

Dacă însă înstrăinătorul chemat în garanție declară că nu are mijloace juridice cu care să-l apere pe cumpărător, declarându-se de acord cu restituirea prețului și a daunelor, dar cu toate acestea cumpărătorul continuă singur procesul, pierzându-l, s-a exprimat opinia că vânzătorul nu mai poate fi ținut de contravaloarea fructelor. Pretenția cumpărătorului în acest sens ar părea ca un abuz de drept, de vreme ce se poate considera că prin consemnarea prețului și a altor despăgubiri raportul contractual a luat sfârșit .

Dacă bunul nu este frugifer, cumpărătorul are în orice caz dreptul la dobânda prețului.

c) Cheltuielile de judecată și cheltuielile contractului

Pentru acoperirea integrală a prejudiciului suferit, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată pe care le-a suportat. Mai întâi , dacă a fost evins în urma unui proces intentat de adevăratul proprietar, el are dreptul, în virtutea art. 1341 pct.3 C.civ., să pretindă de la vânzător restituirea acestor cheltuieli, chiar dacă vânzătorul a fost de bună-credință, neștiind că a vândut bunul altuia. În mod normal, cumpărătorul acționat în judecată ar fi trebuit să ceară chemarea în garanție a vânzătorului, pentru ca hotărârea pronunțată să fie opozabilă acestuia și în același timp pentru a obține în același proces toate despăgubirile de la vânzător. Totuși dacă n-a cerut pe cale incidentă și a așteptat definitivarea procesului pentru a cere pe cale principală obligarea vânzătorului la despăgubiri, vânzătorul îi poate opune exceptio mali processus. Dacă însă în acest al doilea proces vânzătorul nu se poate apăra prin această excepție , el va trebui, evident, ca fiind căzut în pretenții, să acopere toate cheltuielile de judecată.

Totodată, legea prevede că în cazul în care este evins total, cumpărătorul are și dreptul la restituirea spezelor vânzării ( art.1341 pct.4 ). Dacă părțile nu au convenit astfel, potrivit art.1305 C.civ., cheltuielile cu autentificarea actului, onorariul avocatului, cheltuielile de înscriere în cartea funciară sunt în sarcina cumpărătorului. În măsura în care el a achitat aceste cheltuieli cu ocazia încheierii contractului ( respectiv, ulterior în cazul publicității imobiliare9, are dreptul la restituirea lor.

d) Daunele interese

În sfârșit, cumpărătorul are dreptul la daune interese (art.1341 pct.4 C.civ.) potrivit dreptului comun (art.1350 C.civ.) cu luarea în considerare a particularităților acestor daune în materia evicțiunii totale, reglementate în (art.1342-1345 C.civ.).

Astfel, la calculul despăgubirilor instanța trebuie să țină seama de creșterea valorii bunului între data încheierii contractului și data producerii evicțiunii, astfel încât pe lângă preț cumpărătorul să obțină, dacă este cazul și contraechivalentul sporului de valoare. Potrivit art.1344 C.civ. acest excedent este datorat de vânzător, indiferent de cauza care l-a produs, fiind o derogare de la dreptul comun al răspunderii. Într-adevăr, în lumina principiilor generale, dacă din cauză de forță majoră sau caz fortuit debitorul nu și-a executat obligația, el nu poate fi ținut la daune interese (art.1083 C .civ.).

De asemenea, în materia daunelor pentru evicțiune totală, se admite că, indiferent de faptul că sporul a fost sau nu previzibil la data încheierii contractului, vânzătorul este ținut să-l acopere . Aceasta spre deosebire de dreptul comun, unde conform art. 1085 C.civ. , debitorul nu răspunde decât de daunele-interese care au fost prevăzute sau ar fi putut fi prevăzute la facerea contractului.

Totodată, vânzătorul este obligat să plătească excedentul de valoare indiferent dacă a fost de bună sau de rea credință. Se observă că în felul acesta, cumpărătorul este apărat împotriva unei eventuale devalorizări monetare.

Legea prevede apoi dreptul cumpărătorului de a pretinde, tot cu titlu de despăgubire, anumite cheltuieli pe care le-a făcut cu lucrul până în momentul evicțiunii. În acest sens, se distinge între cheltuielile necesare conservării bunului, cele utile care tind la ameliorarea și sporirea valorii bunului, și cheltuielile voluptuarii, de agrement, făcute în scop de lux sau plăcere. Deoarece de aceste cheltuieli profită terțul evingător, el va fi în primul rând obligat să-l despăgubească pe cumpărător, iar vânzătorul va fi garantat numai în subsidiar . Observăm că ideea de garanție, de siguranță a cumpărătorului este și aici prezentă, de vreme ce, practic, cumpărătorului îi stă la dispoziție și acest mijloc, pe lângă, bineînțeles, dreptul de retenție pe cere-l poate invoca împotriva terțului revendicant până la acoperirea creanței. De menționat însă că suma pe care cumpărătorul are dreptul de a o pretinde de la evingător cu acest titlu (de cheltuieli utile și necesare) poate fi mai mică decât cea pe care ar putea-o pretinde vânzătorului garant. Astfel , terțul evingător poate fi ținut doar de cheltuielile necesare (dar el îi poate opune compensația cu fructele pe care cumpărătorul la rândul său i le datorează). Cele utile nu pot fi pretinse de la evingător decât în măsura efectivă a sporului de valoare, iar pentru cele voluptuarii răspunde numai vânzătorul.

5.2. Evicțiunea parțială

Evicțiunea parțială este reglemantată în art.1347-1349 C.civ.rom.

În literatura juridică se admite că suntem în prezența evicțiunii parțiale când aceasta are ca obiect fie o fracțiune din lucru sau o cotă ideală din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru .

În oricare din ipotezele de evicțiune parțială, legea acordă cumpărătorului dreptul de a opta între a cere “stricarea“, deci rezoluțiunea vânzării, și menținerea contractului, dar cu acțiune în despăgubire.

a) Instanța are dreptul de a decide dacă evicțiunea are “ în privința totului, o așa însemnătate încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat fără acea parte “ (art.1347 C.civ.). Dacă cumpărătorul reușește să demonstreze acest lucru, iar instanța pronunță rezoluțiunea, vânzătorul trebuie să restituie prețul și să plătească despăgubirile la fel ca în cazul evicțiunii totale, iar cumpărătorul să restituie lucrul așa cum a rămas după evicțiune.

Spre deosebire de legislația noastră, în codul civil elvețian al obligațiilor, principiul de la care se pornește este că nu se poate cere rezoluțiunea contractului în caz de evicțiune parțială. Dacă totuși din datele speței rezultă că n-ar fi contractat, dacă ar fi prevăzut evicțiunea parțială, legea îi acordă cumpărătorului dreptul să ceară rezoluțiunea, obligându-l expres să restituie vânzătorului partea de lucru din care n-a fost evins (art.196).

Revenind la sancțiunea rezoluțiunii admisă de codul nostru în caz de evicțiune parțială, observăm că prezintă câteva particularități față de rezoluțiunea de drept comun. Pe de o parte, expresia folosită de cod sugerează ideea unei erori în care s-a găsit cumpărătorul(dacă ar fi știut…n-ar fi cumpărat). Consecința nu este însă nulitatea contractului , ci prin ”stricarea“ vânzării se înțelege de majoritatea autorilor, rezoluțiunea convenției. Pe de altă parte însă, în dreptul nostru rezoluțiunea se aplică doar în cazul în care neexecutarea obligației care decurge dintr-un contract sinalagmatic este culpabilă. Or, așa cum am văzut, vânzăotrul datorează garanție independent de vreo culpă ce ar putea fi reținută în sarcina sa.

b) Dacă cumpărătorul nu cere sau nu obține rezoluțiunea vânzării, are dreptul la restituirea valorii părții din care a fost evins.

Spre deosebire de ceea ce se prevede în materie de evicțiune totală, cuantumul indemnizației acordate cumpărătorului în acest caz este calculat în funcție de valoarea părții pierdute prin evicțiune, iar nu în funcție de prețul plătit de el. Și în acest caz evaluarea se face în momentul evicțiunii, pentru a se asigura o despăgubire echitabilă a cumpărătorului evins. În plus, în literatura juridică se consideră, deși Codul civil nu prevede, că vânzătorul poate fi ținut și de plata contravalorii fructelor pe care cumpărătorul le datorează evingătorului, o parte din cheltuielile contractului, precum și cheltuielile de judecată, în virtutea principiului “ ubi idem est ratio, eadem lex esse debet “ .

Se observă însă pe de altă parte că, dacă după vânzare valoarea bunului a scăzut, pierderea va fi suportată în parte și de către cumpărător. Se spune că soluția se explică prin aceea că vânzarea este menținută, deci cumpărătorul n-ar pute pretinde o parte proporțională din preț, ci doar repararea exactă a prejudiciului suferit , căci în acest caz prețul n-a fost plătit fără cauză.

Art. 1349 C.civ. printr-o formulare foarte asemănătoare cu cea folosită în art. 1347 C.civ. prevede că în cazul în care imobilul vândut este grevat de servituți neaparente, nedeclarate, și de o așa însemnătate, încât dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul n-ar fi încheiat contractul, el are alegerea între a cere sau despăgubiri sau desființarea contractului. Desigur ,cazului prevăzut în acest text trebuie să i se asimileze și ipoteza în care imobilul a fost achiziționat ca fond dominant, dar în realitate servitutea nu există.

Pentru ipoteza în care s-a dobândit doar nuda proprietate, imobilul fiind afectat de un uzufruct sau alt drept real a cărui existență cumpărătorul n-a cunoscut-o, pentru determinarea valorii părții evinse, expertul, sub îndrumarea instanței, trebuie să țină seama și de dispozițiile privind taxele de timbru asupra actelor și serviciilor notariale, potrivit cărora la constituirea drepturilor reale imobiliare, altele decât dreptul de proprietate, taxa de timbru se stabilește la valoarea declarată de părți, dar nu mai puțin de 20% din valorile prevăzute în

materia autentificării actelor translative de proprietate.

5.3. Prescripția acțiunii cumpărătorului

Codul civil nu prevede special un termen înlăuntrul căruia cumpărătorul poate exercita dreptul său de a fi despăgubit în cazul evicțiunii consumate.

Dacă evicțiunea este pe cale să se producă, iar tulburarea provine de la vânzător sau succesorii săi universali sau cu titlu universal, cumpărătorul am văzut că se poate apăra prin invocarea excepției “ quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio “. Datorită faptului că potrivit concepției legiuitorului obligația negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în folosința liniștită a lucrului este de esența vânzării, excepția de garanție poate fi invocată de cumpărător sau de succesorii lui oricât timp ar fi trecut de la încheierea contractului.

Pentru ipoteza tulburării care provine de la un terț, codul de procedură civilă prescrie termenele înlăuntrul cărora cererea de chemare în garanție trebuie introdusă.

Dacă însă cumpărătorul pretinde garanție pe cale principală, cerând dezdăunarea sa ca efect al evicțiunii pe care a suferit-o din partea unui terț, acțiunea în garanție a cumpărătorului se prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani, aplicabil acțiunilor personale patrimoniale în dreptul nostru potrivit art.3 alin.1 din Decretul 167/1958. Soluția rezultă și din dispozițiile art. 1350 C.civ. care trimit la regulile generale ale convențiilor.

Termenul prescripției începe să curgă de la data producerii evicțiunii. Astfel, cum s-a spus, obligația vânzătorului de a garanta pe cumpărător este condițională, deci ea nu poate lua naștere decât în momentul îndeplinirii condiției . În legislația noastră este prevăzut în prezent momentul începerii termenului de prescripție afectat de condiție suspensivă : potrivit art.7 alin 3 din Decretul nr.167/1958 dacă dreptul este sub condiție suspensivă […], prescripția începe să curgă de la data când s-a împlinit condiția.

Până în momentul îndeplinirii condiției cumpărătorul nu poate să acționeze, iar “contra non valentem agere non currit praescriptio “( prescripția nu curge împotriva celui care este împiedicat să acționeze).

În general, prin data evicțiunii se înțelege “ atunci când hotărârea care a condamnat pe cumpărător a delăsa bunul sau o parte din el , a rămas definitivă”. Să nu uităm însă că evicțiunea poate exista și în lipsa unei hotărâri definitive de condamnare a cumpărătorului (de pildă, când cumpărătorul abandonează bunul față de evidența drepturilor terțului; când îl plătește pe creditorul ipotecar pentru a evita urmărirea silită a imobilului, etc.). Pentru aceste ipoteze, evicțiunea se consideră că s-a consumat la mimente diferite, în funcție de cauza invocată, astfel încât instanța investită cu acțiunea în dezdăunare a cumpărătorului va trebui să calculeze în fiecare caz momentul începerii curgerii termenului de prescripție.

Secțiunea VI. Garanția convențională

Regimul legal al garanției, numită garanție de drept, nefiind cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenția părților. Garanția agravată, micșorată sau înlăturată complet prin convenția dintre părți se numește garanție convențională (de fapt)- art.1338 C.civ. consacră expres această soluție.

6.1. Convențiile privitoare la garanția faptului personal

A) Clauze limitative de răspundere

Conform art.1339 C.civil, vânzătorul nu se poate sustrage în nici un mod de la răspunderea pentru evicțiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său, orice convenție contrară fiind nulă.

Regula își găsește explicația foarte largă în buna-credință care trebuie să guverneze toate contractele, temeiul fiind în primul rând art.5 din Codul civil : “Nu se poate deroga prin convenții sau dispoziții particulare, de la legile care interesează ordinea publică și bunele moravuri“.

Această regulă se regăsește în majoritatea codificărilor europene. Astfel, art.1628 Cod civil francez prevede că, deși în principiu este admisibilă o clauză exoneratoare de răspundere, dacă însă rezultă din faptul personal al vânzătorului, clauza este nulă .

În codul civil german se prevede că orice clauză de restrângere sau de exonerare a vânzătorului de răspunderea pentru “ lipsurile dreptului “ este nulă dacă acesta a ascuns dolosiv viciul de drept. Doctrina și jurisprudența au precizat semnificația acestei interdicții, considerând că o condiție a acestei sancțiunii este aceea ca cumpărătorul să cunoască sau să poată lua în calcul posibilitatea evicțiunii. De asemeni trebuie ca vânzătorul să știe sau să prevadă că cealaltă parte (cumpărătorul) nu cunoaște viciul de drept.

Codul civil italian, la rândul său, la art. 1487 sub titlul “Modificarea și excluderea convențională a garanției“ prevede în aliniatul 2 că, indiferent de existența unei convenții contrare, vânzătorul este ținut de evicțiunea rezultată din faptul său personal, orice convenție contrară fiind nulă.

Și codul civil spaniol are o reglementare asemănătoare, art.1476 prevăzând că este nul orice pact care l-ar exonera pe vânzător de răspunderea pentru evicțiune dacă se dovedește că a existat rea-credință din partea sa.

Așa cum am arătat, în virtutea art.1339 C.civil, în principiu, obligația de garanție a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici înlăturată nici micșorată prin convenția dintre părți, sancțiunea fiind nulitatea clauzei. Clauza nu poate fi considerată cauza determinantă a contractului, pentru a atrage sancțiunea nulității totale (a contractului).

În literatura de specialitate se precizează că exonerarea de garanție pentru fapte personale se admite totuși, dacă vizează fapte anume determinate, săvârșite anterior contractului și aduse la cunoștința cumpărătorului (de exemplu, un contract de locațiune încheiat, o servitute constituită, etc.) . În realitate clauzele sunt valabile în aceste cazuri, pentru că nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina conținutul și șimitele dreptului transmis.

Astfel, într-o soluție de speță, s-a hotărât că este valabilă clauza prin care o companie minieră și-a declinat orice răspundere pentru pericolele pe care le implică exploatarea minieră pentru cumpărătorii unor terenuri limitrofe .

Într-o altă cauză, Curtea de Casație din Franța a decis că este valabilă o clauuă de negaranție destinată să-l informeze pe cumpărător asupra unei circumstanțe particulare, anterioară vânzării și susceptibilă eventual să-I privoace tulburări .

Aceasta pentru că, practic, în asemenea cazuri, prin necunoașterea pericolului evicțiunii, cumpărătorul și-a asumat riscul.

B) Clauze de agravare a răspunderii

În privința clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului pentru fapte proprii legea nu prevede limitări. O astfel de clauză apare mai ales în vânzările având ca obiect fondul de comerț, când cedentul își asumă obligația de a nu se restabili sau de a nu face concurență cumpărătorului. Astfel, în cazul contractului de vânzare-cumpărare comercială, asupra vânzătorului fondului de comerț apasă obligația de a nu face, adică de a nu detutna clientela cumpărătorului. Dar în regula generală, intredicția este interpretată restrictiv pentru a nu impieta asupra libertății comerțului. Contrar acestei interpretări însă, părțile pot stipula o interdicție agravată, vânzătorul obligându-se să nu mai deschidă nici un alt fond de comerț.

Desigur însă că , de regulă, în practică sunt rare clauzele de agravare a răspunderii vânzătorului, inclusiv pentru tulburări din propria sa faptă. De cele mai multe ori, atunci când contractanții se hotărăsc să stipuleze o clauză, o fac pentru a atenua răspunderea, iar nu pentru a o agrava.

Toate aceste clauze de agravare, de exonerare sau de limitare a răspunderii trebuie să fie prevăzute expres în contract și clar exprimate deoarece sunt de strictă interpretare. În caz de îndoială se aplică regulile garanției de drept

6.2. Convențiile privitoare la garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț

Și în cazurile în care evicțiunea provine din fapta unui terț, în temeiul art.1338 C.civil, cumpărătorul și vânzătorul pot, prin convenție, să adauge, să micșoreze sau șteargă obligația de a răspunde pentru evicțiune. Ele pot deroga de la regulile de calcul ale indemnizației, stabilind o clauză penală, caz în care instanța nu mai poate admite acțiunea în despăgibiri întemeiată pe textele din cod .

Clauze de agravare a răspunderii

Agravarea garanției nu-i poate fi impusă vânzătorului decăt prin clauză expresă și specială, fiind de strictă interpretare. De aceea, dacă într-un contract se folosește expresia “cu garanție de fapt sau de drept“ ori “cu garanția tuturor tulburărilor și evicțiunilor“ sau “cu garanția tuturor tulburărilor, datoriilor, ipotecilor, înstrăinărilor și altor împiedicări“, această clauză nu adaugă nimic garanției legale, căci este neclară pentru a atrage agravarea răspunderii vânzătorului dincolo de condițiile prevăzute de lege. Dacă însă clauza este clar exprimată, nesusceptibilă de interpretare, ea este în principiu guvernată de libertatea convențiilor.

Ca exemple de clauze de agravare a răspunderii, vânzătorul se poate obliga să garanteze o evicțiune rezultând dintr-o expropriere pentru cauză de utilitate publică sau pentru alte cazuri fortuite (de exemplu, inundație, alunecări de teren, etc.) ori să garanteze pentru tulburările de fapt provenind de la terți.

Clauze de limitare sau de exonerare a răspunderii

Potrivit principiului libertății contractuale, părțile pot conveni de asemeni în sensul exonerării vânzătorului de o parte a oblogației de garanție.

Dacă prin contract vânzătorul l-a avertizat pe cumpărător că dreptul

dobândit este susceptibil de a fi desființat ca efect al unei condiții rezolutorii, această cauză de exonerare este valabilă, cumpărătorul neputând pretinde garanție.

Din lectura textului articolului 1338 C.civil se poate deduce că , pe lângă cauze speciale, vânzătorul poate insera și o clauză generală de negaranție. În practica notarială și judecătorească sunt frecvente clauze de genul “fără garanție”, “fără garanție, cu excepția faptului personal al vânzătorului“, “cu singura garanție a faptului personal al vânzătorului“.

În concluzie, exonerarea totală sau parțială pentru fapta unui terț este admisă, dar potrivit art.1340 C.civil vânzătorul rămâne în orice caz ținut să restituie prețul, el fiind deținut fără cauză, “ afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut la facerea vânzării pericolul evicțiunii sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie“.

Observăm că, deși codul nostru nu a tradus exact textul corespunzător francez (…ou qu’il n’ait achete a ses risques et perils- art1629) în realitate s-a avut în vedere aceeași idee de risc, care conduce la calificarea contractului în acest caz ca fiind aleatoriu .

Deci, pentru a fi complet exonerat vânzătorul , inclusiv de restituirea prețului, se cere pe lângă o clauză de negaranție, o manifestare expresă sau tacită a voinței părților. De exemplu, o clauză ca “fără garanție și fără restituirea prestațiilor“ sau “pe riscul și pericolul său“ este foarte clară, și duce la exonerarea totală a vânzătorului de orice garanție pentru evicțiune provenind de la terți. El va fi de asemeni exonerat total în cazul în care cumpărătorul a cunoscut pericolul evicțiunii la data încheierii contractului, chiar dacă vânzătorul însuși nu l-a cunoscut .

CAPITOLUL II

GARANȚIA CONTRA VICIILOR LUCRULUI VÂNDUT

Secțiunea I. Noțiune

În conformitate cu art.1336 C.civil, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosința liniștită dar și utilă a lucrului. Astfel fiind, vânzătorul este ținut să-l garanteze pe cumpărător și contra viciilor lucrului vândut.

Obligația de garanție contra viciilor este reglementată de art. 1352-1360 C.civil și art.5 și art.11 din Decretul nr. 167/1958. Precizăm însă că textele evocate constituie dreptul comun numai în raport cu obligația de garanție și răspundere pentru viciile lucrului vândut; față de regulile care cârmuiesc materia obligațiilor, mai ales răspunderea civilă contractuală, aceste texte legale conțin dispoziții derogatorii ; deci, în măsura în care nu există derogări, se vor aplica, în completare, prevederile legale care guvernează răspunderea civilă contractuală, inclusiv cele din art.1020-1021 C.civ., referitoare la rezoluțiunea judiciară, precum și regulile privind pactele comisorii.

Potrivit art.1352 C.civ. “vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului, dacă, din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinația sa , sau întrebuințarea sa este atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărărtorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de I-ar fi cunoscut viciile“. Viciile ascunse sunt cunoscute în doctrina juridică și sub denumirea de redhibitorii (redhibere =a lua înapoi, a restitui).

Când lucrul vândut este este afectat de un viciu , în sensul art.1352 C.civ., situația prezintă asemănare cu viciul de consimțământ al erorii (sau dolului) asupra substanței obiectului contractului (art. 954 alin.1 C.civil), fapt ce impune o atentă examinare a situațiilor concrete de către instanța judecătorească pentru a pronunța o decizie corectă. Pornind de la această asemănare,s-a spus chiar că răspunderea pentru viciile ascunse este “o extensiune specială în materie de nulitate pentri cauză de eroare“ .

Nu putem fi de acord cu o astfel de formulare întrucât între cele două situații există deosebiri fundamentale: în cazul erorii asupra substanței obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimțământ cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanța sa , lucrul voit și poate cere anularea contractului ; în schimb în cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civil cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuințării după destinație sau din cauza viciilor se micșorează valoarea de întrebuințare –deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului- și cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acțiune în garanție (redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului. Deci, acțiunea în anulare presupune un consimțământ viciat prin eroare substanțială sau dol, iar nu simple vicii ascunse.

De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este construită din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcțiune obligația de garanție pentru vicii.

Este nevoie să accentuăm deosebirile ce există între viciile ascunse și viciul de consimțământ al erorii asupra substanței obiectului contractului, deoarece aceste două situații sunt deseori confundate. Astfel, chiar în ediții oficiale ale Codului civl (din anii 1958 și 1981) nițiunea de vicii redhibitorii din art.1359 C.civil este explicată printr-o notă ca fiind “vicii care determină anularea vânzării“, deși în realitate este vorba de acțiunea în rezoluțiune (respectiv în reducerea prețului) , iar cele două acțiuni trebuie să fie deosebite de acțiunea în anulare pentru viciul de consimțământ al erorii, întrucât și regimul lor juridic este diferit : condițiile intentării, efectele cât și , în special termenele de prescripție (pe de-o parte art.3 și art.9 din Decretul 167/ 1958, iar pe de altă aprte art.5 și art.11 din același decret).

Totodată, greșit s-a soluționat în practică în sensul că vânzarea unui autoturism cu un alt motor decât cel original nu atrage nulitatea relativă a actului pentru error in substantiam, ci răspunderea pentru vicii . Cum corect a observat literatura juridică, constatarea faptului că motorul autoturismuluinu este original, ci de un alt tip, constituie o eroare asupra substanței lucrului, prin motor original înțelegând motorul a cărui serie este înscrisă în certificatul de înmatriculare al autoturismului.

Tot în sublinierea deosebirilor între eroarea- viciu de consimțământ și viciile ascunse ale lucrului, menționăm o soluție corectă în practica judiciară

În speță, vânzătorii-pârâți au cerut anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanta-cumpărătoare și repunerea părților în situație anterioară, cu motivarea că la încheierea convenției au fost în eroare cu privire la suprafața de teren ce au înstrăinat-o cumpărătoarei.

Instanța a observat că, pentru ca eroarea să ducă la nulitatea convenției, este necesar ca ea să fi fost cauza unică și determinantă a consimțământului.

În speță, este adevărat că, la data âncheierii contractului, atât cumpărătoarea, cât și vânzătorii au avut, datorită măsurătorii efectuatede organul tehnic care a întocmit planul de situație, o reprezantare eronată asupra întinderii totale a terenului cât și a parcelelor ce urmau să revină reclamantei și, respectiv, să rămână pe mai departe în proprietatea părților.

Această greșită cunoaștere a realității nu poate constitui, însă viciu de consimțământ care să fie invocat de vânzători în scopul anulării convenției întrucât eroarea nu a fost cauza unică și determinantă a încheierii contractului, și totodată lipseșteinteresul acestei acțiuni, de vreme ce, așa cum s-a stabilit prin expertiza efectuată, suprafața reală de teren rămasă în proprietatea acestora nu este mai mare decât aceea cu care, la semnarea contractului s-au declarat de acord să rămână în proprietatea lor.

Într-o opinie, în speța menționată, însă, n-a fost vorba nici de eroare asupra substanței lucrului vândut, nici de vicii ascunse, ci de neînțelegeri asupra întinderii totale a lucrului vândut, respectiv rămas în proprietatea vânzătorului, caz în care sunt aplicabile regulile privind obligația de predare a lucrului vândut .

În încheierea discuției privind cele două tipuri de acțiuni și condițiile lor de exercitare, menționăm că în literatura juridică s-a exprimat opinia potrivit căreia într-o singură ipoteză cumpărătorul are la îndemână atât acțiunea în răspundere pentru vicii cât și acțiunea în anulare, având un drept de opțiune între aceste două căi. Este situația viciilor ascunse cu viclenie, în măsura în care această viclenie are valoarea unui dol principal, chiar prin reticență . Deși s-ar putea susține că, în această ipoteză, nulitatea care vizează însăși valabilitatea actului prevalează asupra răspunderii pentru vicii, care izvorăște din executarea necorespunzătoare a unei obligații contractuale, totuși fiind vorba de un motiv de nulitate relativă, cumpărătorul poate, în opinia autorilor citați, să opteze între cele două acțiuni, alegând-o pe aceea care îi va sluji mai bine interesele. Astfel,` este posibil ca el să nu dorească desființarea contractului, ci numai o diminuare a prețului ori readucerea lucrului în stare de folosință conform destinației. Or, acțiunea în anulare nu poate duce decât la desființarea contractului. De aceea, cât timp nu există o îngrădire legală, nu i se poate refuza cumpărătorului dreptul să confirme practic actul anulabil, pretinzând repararea daunelor cauzate de viciile lucrului. S-ar părea că în ipoteza analizată suntem în prezența unei excepții de la regula potrivit căreia cauzele de nulitate sunt anterioare sau concomitente încheierii actului juridic, iar cauzele de rezoluțiune sunt ulterioare încheierii contractului sinalagmatic. Excepția este numai aparentă. În realitate, chiar dacă defectul există în momentul încheierii contractului, răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse cu viclenie este angajată pentru că ele determină o executare necorespunzătoare a contractului, deci o consecință ulterioară încheierii contractului juridic. Dimpotrivă, nulitatea relativă poate fi invocată deoarece consimțământul cumpărătorului a fost viciat prin acțiunea sau inacțiunea dolosivă a vânzătorului în scopul ascunderii defectelor lucrului ; în acest caz, vânzătorul se face vinovat de săvârșirea unui delict civil . Dar concursul între cele două acțiuni (în anulare și în răspundere pentru vicii) nu duce la confundarea lor , fiecare păstrându-și regimul juridic distinct și efectele juridice specifice.

Precizăm că art.1352 C.civ. se aplică nu numai în materie civilă, ci și în materie comercială, la bunurile imobile și mobile (inclusiv la vânzarea bunurilor incorporale).

Întrucât legea nu face nici un fel de distincție după natura lucrului, s-a decis că răspunderea pentru vicii ascunse poate interveni și în situația bunurilor incorporale, cum este, de exemplu, cazul unor acțiuni ale unei societăți comerciale al cărei capital social nu a fost vărsat în întregime, dar care au fost vândute ca atare .

În legătură cu acest aspect, în literatura juridică de specialitate s-a exprimat și opinia potrivit căreia bunurile incorporale nu pot fi afectate de vicii ascunse, tocmai pentru faptul că ele nu au o existență fizică, ci numai una abstractă ; în cazul în care, ca în exemplul de mai sus, s-au vândut acțiuni ale unei societăți comerciale fără să se fi acoperit capitalul social în întregime, cum s-a pretins că s-a făcut, avem de-a face cu un viciu al ittlului de drept abstract , care nu poate duce decât la răspunderea pentru evicțiune și nu la răspunderea pentru viciile ascunse ale aceliu lucru.

De asemenea viciul poate leza atât bunurile principale, cât și accesoriile lui. Esențial este ca viciile să prezinte toate condițiile înfățișate de art.1352 C.civil.

În fine, precizăm că obligația de garanție contra viciilor nu funcționează în ipoteza vânzărilor silite la licitație publică (art.1360 C.civ). Prin vânzare publică se înțelege acea vânzare făcută de o autoritate publică (prin intermediul justiției).

De asemenea, în cazul vânzării de drepturi succesorale, vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moștenitor (al universalității sau al unei cote –părți din universalitate), nu și de calitatea bunurilor moștenite, afară de cazul în care, pe cale convențională, s-a obligat să garanteze și conținutul universalității transmise, specificându-se cu de-amănuntul obiectele cuprinse în moștenire (art.1399 C.civil).

Secțiunea II.Condițiile angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse

Viciile sunt defecte fie ale structurii lucrului, fie ale unui element component al acestuia. În ambele cazuri, cumpărătorul nu poate folosi lucrul, potrivit destinației sale, la parametri calitativi normali. Altfel spus, viciile sunt deficiențe calitative ale lucrului care îi micșorează valoarea, dar nu îi afectează identitatea substanțială.

Pentru a atrage răspunderea vânzătorului, trebuie să fie întrunite următoarele condiții:

viciul să fie ascuns ;

viciul să fi existat în momentul încheierii contractului ;

viciul să fie grav.

2.1. Viciul să fie ascuns

Potrivit art.1353 C.civil, vânzătorul nu răspunde “de viciile aparente și despre care cumpărătorul singur a putut să se convingă“. Prin urmare viciul este considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și, după împrejurări, nu putea fi descoperit la prima vedere sau printr-o verificare atentă a bunului, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător.

Astfel, într-un caz din practica judiciară, reclamantul a cumpărat în luna octombrie 1988 o haină de blană care, la data la care a introdus acțiunea, prezenta rupturi, în spate și la mâneci, cedând în continuare fără să opună rezistență, iar din expertiza efectuată pe parcursul mai multor ani s-a constatat că nu a fost corect că în condiții de ger a plesnit după prima îmbrăcare. Or, într-o atare situație, chiar la o verificare atentă, viciile nu puteau fi descoperite decât în condițiile unor temperaturi scăzute, care nu existau la data cumpărării, astfel încât, dovedindu-se existența unor vicii ascunse ale lucrului, s-a dispus rezoluțiunea contractului și restituirea prețului plătit .

De asemenea, într-o altă soluție de speță s-au apreciat ca fiind vicii ascunse acelea care nu pot fi constatate decât cu prilejul operațiunilor de asamblare și montare a mobilierului, efectuate chiar de furnizor .

Corect a decis instanța și când a apreciat că trebuie angajată răspunderea vânzătorului pentru viciul ascuns al lucrului în cazul contractului de vânzare-cumpărare în care iapa vândută suferea de o boală ce nu a putut fi diagnosticată decât printr-o analiză de laborator .

Facem precizarea că în astfel de ipoteze, răspunderea va fi antrenată chiar și atunci când vânzătorul nu a cunoscut existența viciului. Numai întinderea răspunderii lui diferă, după cum a avut sau nu cunoștință de existența viciului (art.1356-1357 C.civ.).

Dacă viciul este aparent sau vânzătorul a adus la cunoștința cumpărătorului existența viciului ascuns și acesta acceptă să-l cumpere astfel, nu va mai exista răspunderea vânzătorului pentru vicii. Nu constituie viciu ascuns lipsa la greutate sau la măsură.

În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent.

În acest sens, într-o soluție de speță s-a arătat, de exemplu, că viciul este aparent în cazul în care poate fi constatat la o simplă examinare, cum este cazul unui palton care prezenta diverse degradări și avea aspectul unui obiect folosit de mai mulți ani .

Tot astfel, igrasia care afectează o construcție este un viciu aparent, observabil la prima vedere, în afară de cazul în care a fost mascată de un perete fals, împrejurare care face ca viciul să nu mai fie aparent , ci ascuns .

De asemenea, s-a hotărât că nu poate fi antrenată răspunderea vânzătorului autoturismului, și deci nu este justificată desființarea unei convenții, în cazul existenței unor vicii care nu au fost constatate de cumpărător datorită lipsei de informare de experiență sau nepriceperii, deoarece atunci când cunoașterea calităților sau defecțiunilor unui lucru reclamă o anume pregătire, cumpărătorul este în culpă dacă nu apelează la o persoană calificată în măsură să depisteze caracteristicile lucrului respectiv, cu ocazia verificării acestuia . În materia autoturismelor, pracitca judiciară a stabilit că vicii ascunse sunt cele care nu pot fi descoperite în urma unei verificării serioase și pe cale obișnuită. De aceea, lipsa de informare, de experiență, cât șineprceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe careacesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse . Când se cumpără un bun, pentru a cărui cunoaștere (asupra eventualelor calități și defecțiuni) sunt necesare cunoștințe calificate, dacă cumpărătorul nu apelează la o persoană de specialitate, înseamnă că și-a asumat riscul. Instanța supremă a reținut judicios că, dacă s-ar considera vicii ascunse “ și acelea care au scăpat cumpărătorului la orice verificare a sa , s-ar ajunge la desființarea cu ușurință, a vânzărilor și deci la nerespectarea obligațiilor asumate prin contract “ .

Dacă însă necunoașterea de către cumpărător a viciilor lucrului se datorează manoperelor frauduloase ale vânzătorului, acesta este ținut să răspundă, dar nu pentru că în acest caz răspunderea lui s-ar întindeși la viciile aparente- cum s-a susținut – ci pentru că practic, viciile devin într-o asemenea situație ascunse, deci nesusceptibile de a ajunge la cunoștința cumpărătorului prin mijloace obișnuite de verificare.

Invers, dacă viciile sunt ascunse după natura lor, deci nesusceptibile de a fi descoperite de cumpărător cu mijloace obișnuite de investigare, dar sunt aduse la cunoștința lui de către vânzător, viciile devin aparente, cu toate consecințele care decurg de aici .

S-a mai considerat că, și în cazul în care bunul prezintă anumite vicii ascunse, dar care nu afectează folosirea conform destinației sale, acțiunea formulată în temeiul dispozițiilor art.1352din Codul civil nu ar putea fi primită .

Având în vedere distincția dintre vicii ascunse și vicii aparente, în materia vânzării de autovehicole s-a considerat că este viciu ascuns confecționarea ghidului de supapă din alamă (în loc de bronz sau fontă), ceea ce a avut ca urmare spargerea acestei piese din componența motorului, chiar în condițiile unei exploatări normale, și imposibilitatea de folosire a autoturismului conform destinației sale .

2.2. Existența viciului în momentul încheierii contractului

Ținând seama de momentul nașterii lor,viciile pot exista fie, cel puțin la data transmiterii dreptului de proprietate asupra lucrului, fie la o dată ulterioară. Precizăm că mpmentul nașterii viciilor nu se confundă cu acela al apariției (manifestării, exteriorizării) sau al descoperirii lor. Mențiunea prezintă importanță întrucât apariția și descoperirea au relevanță pe planul exercitării dreptului la despăgubire, iar existența viciilor condiționează însăși existența acestui drept.

De obicei în doctrină și în jurisprudență se vorbește despre momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (în cazul bunurilor individual determinate) sau despre momentul predării lucrului (în cazul bunurilor de gen precizându-se că răspunderea vânzătorului poate fi angajată, în regimul juridic de drept comun, numai dacă viciile au existat la acea dată .

S-a făcut însă și observația că relevanța acestor momente, sub aspectul analizat, se verifică numai atunci când ele marchează transferul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut . Dar, ori de câte ori transferul dreptului de proprietate se va realiza în acel moment, de exemplu la data convenită de către părți, acesta va fi avut în vedere, în regimul juridic de drept comun, și pentru existența viciilor lucrului. Soluția propusă este în concordanță și cu ideea că, de regulă, riscurile sunt pe seama proprietarului (res perit domino), idee prin care s-a justificat de ce vânzătorul nu răspunde pentri viciile născute ulterior vânzării sau predării lucrului. Admițând că în cele mai multe situații transferul dreptului de proprietate și al riscurilor are loc prin efectul încheierii contractului, pentru a acoperi diversitatea situațiilor practice, autorii citați propun totuși ca și criteriu de delimitare a viciilor care atrag răspunderea vânzătorului- momentul transmiterii dreptului de proprietate.

Pentru viciile ivite ulterior acestui moment, vânzătorul nu răspunde.

La vânzarea sub condiție suspensivă, viciul trebuie să existe în momentul în care s-a îndeplinit condiția .

În cazul autovehicolelor, transferul dreptului de proprietate se realizează, de regulă, chiar în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Într-adevăr, autovehicolele sunt bunuri individula determinate, fie că sunt vândute de societățile comerciale specializate, fie că sunt înstrăinate de persoane fizice. În primul caz, autovehicolul este individualizat chiar în înscrisul (factura) doveditor, întocmit cu ocazia vânzării, prin indicarea următoarelor elemente: marca, anul fabricației, seria motorului, seria caroseriei, capacitatea cilindrică, puterea, culoarea. În al doilea caz, chiar dacă nu se întocmește un înscris sau, atunci când se întocmește, nu se menționează aceste elemente, autovehicolul nu își pierde caracterul individual determinat ; într-adevăr, o dată ce au fost stabilite, elementele respective își păstrează funcția de individualizare a bunului ; în plus, în acest caz, mai există încă un element de individualizare : numărul de înmatriculare în circulație.

2.3. Viciul să fie grav

După criteriul măsurii în care viciile afectează valoarea de întrebuințare a lucrului vândut, acestea se împart în : vicii grave și vicii ușoare. Este grav viciul din cauza căruia lucrul este impropriu întrebuințării la care este destinat prin natura sa ori potrivit convenției sau i se micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus. Dimpotrivă , viciile sunt mai ușoare dacă nu micșorează în mod seriosvaloarea de întrebuințare a lucrului vândut. În acest sens, s-a hotărât că un autoturism- obiect al contractului de vânzare-cumpărare- nu este afectat de vicii grave decât dacă, pentru a-l utiliza, cumpărătorul trebuie să înlocuiască piesele uzate .

Distincția între cele două tipuri de vicii este necesară deoarece obligația de garanție a vânzătorului funcționează, în regum juridic de drept comun, numai pentru viciile grave, cât timp nu s-a prevăzut în contract că el răspunde și pentru viciile ușoare.

Precizăm că pentru antrenarea răspunderii pentru vicii, nu se cere ca acestea să se refere la substanța, la esența lucrului, cum greșit se afirmă uneori în practică .

Toate cele trei elemente care condiționează obligația de garanție a vânzătorului pentru vicii trebuie să fie dovedite de către cumpărător .

Proba existenței viciilor la momentul judecățiieste relativ ușoară, dar ridică dificultăți dovedirea celor trei condiții menționate. În principiu, caracterul ascuns al viciilor se apreciază de către instanță, dar împrejurările de fapt necesare pentru această apreciere trebuie dovedite de cumpărător ; cu atât mai mult acesta trebuie să facă proba manoperelor dolosive prin care vânzătorul a urmărit să transforme un viciu aparent într-un viciu ascuns. Tot astfel, cumpărătorul trebuie să dovedească gravitatea viciilor.

Controversată este problema dacă tot cumpărătorul trebuie să facă dovada existenței viciilor în momentul transmiterii dreptului de proprietate. Potrivit opiniei majoritare răspunsul este afirmativ . S-a susținut însă și opinia conform căreia descoperirea viciilor în termenul de garanție ar duce la prezumția existenței lor în momentul transferului dreptului de proprietate , rămânând vânzătorului posibilitatea să facă proba contrară.

Considerăm că nu există temei legal pentru a deroga, în această situație, de la regula “ actori incumbit probatio “ înscrisă în art.1169 C.civil. Înschimb, vânzătorul trebuie să facă dovada că viciile erau cunoscute de cumpărător, pierzând astfel caracterul ascuns și devenind vicii aparente. Așa cum s-a observat în literatura juridică, doar în acest înțeles se poate spune că se prezumă necunoașterea de către cumpărător a viciilor ascunse ale lucrului în momentul vânzării. Într-adevăr, dovedind caracterul ascuns al viciilor, cumpărătorul beneficiază de o prezumție simplă că nu avea cum să cunoască defectele lucrului ; vânzătorul poate răsturna însă această prezumție, dovedind împrejurarea prin care cumpărătorul a luat cunoștință de existența viciilor ascunse .

Secțiunea III. Elementele răspunderii pentru vicii

Viciile pot fi definite și ca o executare necorespunzătoare a obligației vânzătorului de a asigura cumpărătorului, care are dreptul corelativ, folosința utilă a lucrului vândut, adică o executare necorespunzătoare a obligației de garanție contra viciilor.

În cazul viciilor aparente, obligația este cu executare uno ictu, dar în cazul viciilor ascunse- pentru care legea prevede diferite termene de garanție- această obligație este cu executare succesivă, deși, de regulă, obligațiile născute dintr-un contract de vânzare-cumpărare fac parte din categoria celor cu executare imediată. Se explică astfel de ce termenul de garanție nu este un terman de decădere, ci un termen extinctiv, ca modalitate a actului juridic, la împlinirea căruia se stinge obligația vânzătorului de a asigura cumpărătorului utila folosire a lucrului .

Executarea necorespunzătoare a obligației de garanție pentru vicii, indiferent de forma pe care o îmbracă, generează raporturi specifice de răspundere civilă contractuală, obligația urmând a fi executată prin echivalent . Întotdeauna echivalentul respectiv marchează o înlocuire, totală sau parțială, a creanței inițiale cu o altă creanță, ceea ce se întâmplă de regulă, când este angajată răspunderea civilă contractuală.

Ca în toate cazurile de răspundere civilă contractuală trebuie întrunite următoarele condiții : fapta ilicită, prejudiciul patrimonial, raportul de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu, vinovăția.

Fapta ilicită a debitorului, în speță, vânzătorul, este tocmai executarea necorespunzătoare a obligației de garanție pentru vicii.

Prejudiciul patrimonial ca element al răspunderii civile contractuale, în această materie, constă în pierderea sau în micșorarea valorii de întrebuințare a lucrului vândut, cu consecința diminuării pecuniare a acestuia. Nu orice micșorare de întrebuințare constituie însă un prejudiciu patrimonial suficient pentru a da naștere răspunderii vânzătorului. Din cuprinsul art.1352 C.civil, se desprinde concluzia că aprecierea acestei situații de fapt- care se face de instanța de judecată- are la bază un criteriu subiectiv : presupunerea că dacă i-ar fi cunoscut viciile, cumpărătorul nu ar fi achiziționat bunul sau nu ar fi acceptat prețul menționat în convenție.

În materia vânzării de autovehicole autorii citați relevă situația în care prejudiciul suferit de cumpărător din cauza (directă sai indirectă) a viciilor autovehicolului nu se reduce la pierderea sau diminuarea valorii de întrebuințare a acestuia. Astfel, cumpărătorul – ca paznic juridic al lucrului și independent de orice culpă- ar putea fi obligat la despăgubiri către o terță persoană ca urmare a unui accident de circulație determinat tocmai de viciile ascunse ; de multe ori ,el este nevoit să facă cheltuieli pentru deplasarea autovehicolului avariat. Asemenea pagube se subsumează noțiunii de prejudiciu efectiv (damnum emergens). Cumpărătorul mai poate fi însă prejudiciat și prin nerealizarea unui câștig (lucrum cessans), dacă acesta este licit.

Această distincție în structura prejudiciului cauzat cumpărătorului este impusă chiar prin dispozițiile art.1355-1356 C.civil. Într-adevăr, cum se statuează prin aceste texte, cumpărătorul are dreptul la o reparare integrală a prejudiciului, vânzătorul fiind dator să plătească toate daunele interese, numai dacă acesta din urmă a cunoscut viciile lucrului ; dimpotrivă, dacă vânzătorul nu a cunoscut aceste vicii, obligația sa de a-l despăgubi pe cumpărător va fi limitată doar la repararea prejudiciului constând în pierderea sau diminuarea valorii de întrebuințare a autovehicolului.

Explicația acestei diferențieri, expres prevăzute de lege, este dată de modul specific în care se corelează –în materie contractuală, spre deosebire de domeniul delictual- latura subiectivă și cea obiectivă a răspunderii civile.

În acest sens, cunoașterea de către vânzător a viciilor lucrului- împrejurare care, cum am văzut, are semnificația unui dol prin reticență- este un criteriu subiectiv în funcție de care repararea prejudiciului suferită de cumpărător este integrală sau parțială.

Comparând dispozițile art.1355-1356 C.civil cu cele ale art.1085 C.civil, remarcăm aceeași condiționare a reparării integrale a prejudiciului de existența dolului, ceea ce este specific răspunderi contractuale. Numai că, în primul caz, absența dolului limitează mai mult răspunderea debitorului decât în cazul al doilea ; este explicabilă această limitare mai accentuată a răspunderii vânzătorului, deoarece, cum vom vedea, limitată este și posibilitatea sa de a invoca anumite cauze care înlătură vinovăția. Apoi, dacă nu există dol, în ipoteza generală (art.1085 C.civ.) selectarea prejudiciului din ansamblul consecințelor negative suferite de creditor se face numai în funcție de un criteriu subiectiv (previzibilitatea), pe când în ipoteza specială (art.1355-1356 C.civil), prejudiciul se stabilește fie pe baza unui criteriu obiectiv (pierderea valorii de întrebuințare a lucrului), fie pe baza unui criteriu mixt, subiectiv-obiectiv (diminuarea valorii de întrebuințare într-atât încât se poate presupune că, de ar fi cunoscut viciile lucrului, cumpărătorul ar fi plătit un preț mai mic ).

Pentru antrenarea răspunderii vânzătorului trebuie să existe și raport de cauzalitate între executarea necorespunzătoare a obligației și prejudiciul suferit de cumpărător. Astfel, conform art.1082 C.civil, debitorul este îndatorat la plata de daune interese, în afară de cazul în care neexecutarea, executarea necorespunzătoare sau cu întârziere provin dintr-o cauză străină, care nu-i poate fi imputată.

În legătură cu al patrulea element al răspunderii vânzătorului, vinovăția, autorii citați apreciază că răspunderea pentru vicii este unul dintre puținele cazuri de răspundere contractuală în care vinovăția produce efecte juridice diferite în funcție de formele ei: intenție și culpă. Observăm că autorii citați folosesc terminologia consacrată în alte ramuri de drept, considerând insuficient de cuprinzător termenul de “culpă“ folosit în mod tradițional în dreptul nostru civil.

Astfel fiind, autorii menționați consideră că cunoașterea de către vânzător a viciilor lucrului, calificată drept rea-credință sau dol, se integrează în intenție ca formă a vinovăției. În opinia lor, atunci când el nu cunoaște viciile lucrului- situație în care se vorbește de buna-credință a vânzătorului- nu este exclusă, ci dimpotrivă ne aflăm în prezența culpei vânzătorului ca formă a vinovăției. Altfel spus, dacă reaua-credință se confundă cu intenția, buna-credință nu se confundă cu lipsa de vinovăție, ea acoperind toate situațiile în care nu există intenție, deci și în cazurile în care există culpă.

Așa fiind, se poate înțelege mai ușor corelația dintre dispozițiile art.1082-1083 și acelea ale art.1899 alin.2 C.civil. Din primele dispoziții rezultă o prezumție de vinovăție în sarcina debitorului care nu și-a executat obligațiile contractuale, pe când în ultimul text- care, deși inclus în materia uzucapiunii, este totuși de aplicație generală-se prevede necesitatea dovedirii bunei-credințe. Aparent contradictorii aceste texte se completează reciproc în privința modului în care se probează vinovăția ca element al răspunderii civile contractuale. Astfel, ori de câte ori neexecutarea unei obligații contractuale nu generează efectele juridice pe care legea le leagă de intenția cu care a acționat debitorul, prezumția de vinovăție va acționa în favoarea creditorului, debitorul fiind ținut să facă dovada contrară, respectiv să probeze cauza străină menționată în art.1082 C.civ.; practic este vorba de o prezumție de culpă ca formă a vinoăției. Dimpotrivă- ori de câte ori afirmă că debitorul nu și-a executat obligația contractuală cu intenție și solicită daune-interese majorate la care dă dreptul această formă de vinovăție- creditorul va trebui să facă dovada relei-credințe, conform art.1899 alin.2 C.civil.

Specificul prezumției de culpă care apasă în sarcina vânzătorului în cazul răspunderii pentru vicii ascunse, este caracterul său absolut . În opinia autorilor citați acesta este sensul dispoziției art.1354 C.civil în care se arată că vânzătorul este răspunzător de viciile ascunse chiar și când nu le-a cunoscut. Deci, vânzătorul nu ar putea răsturna prezumția de culpă făcând dovada cauzei străine conform art.1082 C.civ., neavând relevanță împrejurarea că viciile au fost determinate de un caz fortuit pe care vânzătorul nu l-a cunoscut. Mai mult, nici dacă viciile au fost generate de un caz de forță majoră sau de fapta unui terț, nu este înlăturată răspunderea vânzătorului, astfel încât, în ipoteza analizată vânzătorul este ținut și de o prezumție de cauzalitate împotriva căreia va putea face doar dovada faptei proprii a cumpărătorului. Toate acestea apropie, in ipoteza când nu există intenție, răspunderea vânzătorului pentru vicii de o răspundere obiectivă, care acoperă practic, și cazurile de imposibilitate fortuită de executare ; de aceea, pentru a contrabalansa greutatea unei asemenea răspunderi, legiuitorul a limitat întinderea dreptului cumpărătorului la despăgubiri, conform art.1357 C.civil.

Subliniem că avem în vedere viciile existente în momentul transmiterii dreptului de proprietate. Când lucrul piere ulterior, dar nu din cauza acestor vicii, ci datorită unui caz fortuit, riscul va fi suportat de cumpărător (art.1358 alin.2 C.civil.), potrivit principiului “res perit domino“, chiar dacă lucrul se afla încă la vânzător, afară dacă acesta fusese pus în întârziere cu privire la executarea obligației de predare (chiar și în această situație riscul va rămâne pe seama cumpărătorului dacă vânzătorul va face dovada că, și dacă lucrul ar fi fost predat latermen, ar fi pierit oricum și la cumpărător- art.1156 C.civil ).

Secțiunea IV.Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii

Dacă sunt întrunite toate condițiile arătate, cumpărătorul “poate sau a întoarce lucrul și a-și primi prețul, sau a opri lucrul și a cere înapoierea unei părți din preț arbitrată prin experți“ (art.1355 C.civ.), iar dacă vânzătorul a fost de rea-credință , și daune-interese (art.1356-1357 C.civil), inclusiv beneficiul nerealizat (lucrum cessans).

4.1. Dreptul de opțiune al cumpărătorului între acțiunea redhibitorie și acțiunea estimatorie

A. Acțiunea prin care cumpărătorul solicită întoarcerea lucrului și restituirea prețului este numită redhibitorie (de la verbul “ redhibere“- a lua înapoi). Această acțiune este o acțiune în rezoluțiune, având ca principal efect desființarea convenției cu efect retroactiv. Ca urmare a desființării contractului cu efect retroactiv, părțile vor fi repuse în situația anterioară (restitutio in integrum), fiind ținute să restituie una alteia tot ce au primit în temeiul contractului rezolvit. Pe cale de consecință, în caz de admitere a acțiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind lucrul, să restituie prețul și toate cheltuielile vânzării suportate de cumpărător (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru și de autentificare- onorariul notarial- sau de publicitate imobiliară, etc.), conform art.1355 și art.1357 C.civil.

De asemenea, drepturile constituite de cumpărător asupra lucrului în favoarea unor terțe persoane, înainte de descoperirea viciilor, se desființează retroactiv, conform adagiului “resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis“. Dacă drepturile au fost constituite ulterior descoperirii viciilor, s-a considerat că ele rămân valabile deoarece cumpărătorul a renunțat tacit la acțiune . În această situație însuși contractul de vânzare-cumpărare rămâne în ființă ; de aceea ne situăm în afara domeniului de aplicare al adagiului menționat.

Subliniem că numai cumpărătorul poate introduce acțiunea redhibitorie, nu și vânzătorul; acesta din urmă însă nu poate să împiedice rezoluțiunea- dacă instanța apreciază că cererea cumpărătorului este întemeiată- oferind o parte din preț.

În fine, dacă cumpărătorul a înstrăinat lucrul, acțiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditori, chiar dacă aceștia sunt succesori cu titlu particular și cu titlu gratuit, deoarece o dată cu lucrul- ca accesoriul lui- se transmit asupra subdobânditorilor și toate drepturile legate de acel lucru, aflate în strânsă conexiune cu lucrul care formează obiectul contractului (cum omni causa).

B. În loc de rezoluțiune, cumpărătorul poate cere o reducere din preț proporțională cu reducerea valorii lucrului datorată viciului. Acțiunea specială de reducere se numește estimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris), deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză. În acest caz contractul rămâne în ființă, modificându-se doar parțial, indiferent de acordul vânzătorului, pe baza concluziilor unei expertize tehnice, cu consecința obligării vânzătorului la restituirea diferenței de preț. În aparență, această modificare a prețului ar fi o excepție de la principiul forței obligatorii a contractului, deoarece un element al contractului este schimbat altfel decât prin acordul părților (mutuus consensus, muutus disensus), dar în realitate, acțiunea quanti minoris se întemeiază tocmai pe acest principiu, ea fiind o acțiune în răspundere contractuală, tinzând la executarea prin echivalent a obligației vânzătorului. Restituirea unei părți din preț este, deci, modalitatea de reparare a prejudiciului suferit de cumpărător prin micșorarea valorii de întrebuințare a lucrului din cauza viciilor ascunse.

C. Cu toate că legea reglementează numai opțiunea între celae două acțiuni, în literatura de specialitate și practica judiciară s-a pus în discuție

problema acordării posibilității cumpărătorului de a introduce împotriva vânzătorului o acțiune prin care să ceară remedierea defecțiunilor (înlăturarea viciilor) lucrului. Desigur, se au în vedere acele defecțiuni care întrunesc toate condițiile necesare angajării răspunderii pentru vicii. În doctrină s-a acceptat că, dacă viciul se poate repara ușor, cumpărătorul poate să ceară obligarea vânzătorului la executarea reparațiilor sau, dacă reparațiile au fost făcute de cumpărător, să solicite obligarea vânzătorului la restituirea cheltuielilor . Într-un sens asemănător, s-a arătat că, atunci când reparația este posibilă și n-ar ocaziona cheltuieli disproporționate în raport cu valoarea lucrului, cumpărătorul are dreptul la această reparare pe cheltuiala vânzătorului .

Argumentul hotărâtor în favoarea acestei soluții este acela că dispozițiile art.1355 C.civil, nu îl împiedică pe cumpărător să folosească o cale de drept comun, executarea silită directă, ținând seama de principiul executării în natură a obligațiilor civile. Practic, vânzătorul are obligația de a remedia viciile lucrului, obligația de a face care nu presupune însă faptul personal al debitorului: de aceea este aplicabil art.1077 C.civil, instanța putând autoriza pe cumpărător să facă aceste reparații în contul vânzătorului.

Este controversată problema dacă poate cumpărătorul să opteze între aceste trei acțiuni și dacă, în caz afirmativ, opțiunea sa este cenzurabilă de instanța de judecată. Deși a fost exprimată și opinia că acțiunea în rezoluțiunea vânzării este admisibilă numai dacă, lucrul nu mai este bun de întrebuințat după destinația sa, în cazul micțorării valorii de întrebuințare fiind primită numai acțiunea quanti minoris , credem că soluția creează, în unele situații mari dezavantaje cumpărătorului. Într-adevăr, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare el a avut în vedere anumiți parametrii calitativi ai bunului, în raport cu interesele a căror satisfacere o urmărea. Numai dacă împlinirea acestor interese nu este prejudiciată prin micșorarea valorii de întrebuințare a bunului ar putea fi cenzurată opțiunea cumpărătorului pentru rezoluțiunea vânzării. De aceea neîmpărtășind nici opinia care lasă cumpărătorului un drept discreționar de opțiune , credem că cea mai judicioasă soluție este aceea de a recunoaște dreptul de opțiune- firește, exercitat cu respectarea prevederilor art.1 și art.3 alin.2 din Decretul nr.31/1954- și cu posibilitatea instanței de a-l cenzura- prin prisma abuzului de drept-, așadar de a aprecia, în funcție de împrejurări, în ordine, dacă este caz de rezoluțiune, de reducere a prețului sau de reparare a defecțiunilor . Altfel spus, cerând rezoluțiunea, cumpărătorul investește instanța cu o acțiune în răspundere pentru vicii, în care instanța, în lumina celor arătate, va pronunța, în raport cu situația specifică speței, una din cele trei soluții posibile. Îmbrățișând acest punct de vedere, autorii citați apreciază că numai în mod convențional și din rațiuni didactice se vorbește de trei acțiuni distincte, în realitate existând o singură acțiune în răspundere contractuală pentru vicii cu trei posibilități de rezolvare în funcție de gravitatea viciilor și de urmările lor asupra intereselor cumpărătorului. Dacă în cursul judecății în fond, cumpărătorul optează însă pentru varianta reducerii prețului sau a reparațiilor, instanța nu va mai putea pronunța rezoluțiunea. Tot astfel,dacă de la bun început, cumpărătorul a formulat numai una din aceste cereri și nu revine ulterior, până la pronunțarea sentinței. Dacă revine, cerând rezoluțiunea, credem că instanța este datoare să analizeze și această cerere, putând, de asemenea, pronunța în condițiile expuse, una dintre aceste soluții. După pronunțarea sentinței, cumpărătorul nu mai poate schimba acțiunea în recurs, deoarece există autoritate de lucru judecat; el poate introduce însă ulterior o altă acțiune în rezoluțiune, deși prin prima instanță s-a dispus doar reducerea prețului, dacă se descoperă noi vicii redhibitorii.

Acordarea de daune-interese

Spre deosebire de materia evicțiunii în care și vânzătorul de bună-credință poate fi obligat la plata daunelor-interese, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat să plătească daune-interese numai dacă cumpărătorul dovedește că vânzătorul a fost de rea-credință (a cunoscut viciile lucrului-art.1356 C.civ.), considerându-se că aceste daune sunt imprevizibile și, deci, datorate numai în caz de dol (art.1085 C.civil) .

Dovada relei-credințe a vânzătorului se poate face cu orice mijloc de probă, inclusiv cu prezumții. Astfel, în cazul vânzătorului profesionist ignoranța se consideră (se prezumă) a fi culpabilă (imperitia culpae adnumeratur) și, deci, atrage răspunderea pentru vicii. Dacă el nu cunoaște viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea prețului și cheltuielilor vânzării (art.1357 C.civ.). Astfel, în practica judiciară s-a statuat că, dacă vânzătorul nu a cunoscut viciul, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării , dar nu poate solicita daune .

Potrivit dreptului comun, așa cum am arătat, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea prețului, paguba suferită de cumpărător sau despăgubirea plătită terților pentru paguba cauzată prin accidentul survenit datorită lucrului, etc.) trebuie să fie făcută de cumpărător.

În jurisprudență și în doctrină s-a apreciat că, dacă cumpărătorul nu poate dovedi alte pagube, în orice caz instanța trebuie să-l oblige pe vânzător la plata de dobânzi legale la suma ce urmează a fi restituită. Ideea aceasta reia parțial soluția mai veche, consacrată în doctrina română și franceză ,potrivit căreia, dacă s-a admis acțiunea redhibitorie, cumpărătorul va restitui fructele lucrului, iar vânzătorul va înapoia dobânzile prețului din ziua în care s-a făcut plata. Într-o altă opinie s-a arătat că dobânzile se vor plăti numai dacă nu se compensează cu folosința lucrului.

Pe lângă ideea de compensare, unii autori consideră că și ideea posesiei de bună-credință împiedică restituirea fructelor și a dobănzilor. Sub acest aspect autorii citați consideră că reaua-credință a vânzătorului nu-l transformă neapărat și într-un posesor de rea-credință cu privire la preț.

Deși art.1356 C.civil vizează plata daunelor numai în cadrul acțiunii redhibitorii, ea se admite și în cazul acțiunuu estimatorii.

Secțiunea V.Termenul de intentare a acțiunilor

Conform art.5 din Decretul nr.167/1958 “ dreptul la acțiunea privitoare la viciile ascunse ale lucrului transmis… se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie”. Rezultă, deci, că acțiunile redhibitorii sau estimatorii (ori în remedierea viciilor) pot fi intentate într-un termen de 6 luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune că vânzătorul a fost de rea-credință, cunoscând viciile) în termenul general de prescripție extinctivă –de trei ani. Astfel, în practica judiciară s-a statuat că “dacă nu se dovedește că viciile au fost ascunse cu viclenie, se aplică termenul de prescripție de 6 luni“ .

Esențială pentru înțelegerea mecanismului prescripției extinctive a acțiunii pentru vicii ascunse ale lucrului este stabilirea exactă a domeniului răspunderii pentru asemenea vicii. Într-adevăr, prescripția dreptului la acțiune în repararea prejudiciului datorat viciului ascuns al lucrului presupune existența dreptului la acțiune (în sens material); dreptul la acțiune presupune existența dreptului subiectiv la repararea pagubei datorată viciului ascuns; dreptul subiectiv, la rândul său, presupune existența obligației corelative de a garanta împotriva viciilor ascunse, obligație care este un efect al contractului. Prin urmare, a stabili domeniul răspunderii pentru vicii ascunse înseamnă, de fapt, a stabili durata obligației de garantare pentru aceste vicii .

Începutul cursului prescripției extinctive pentru viciile ascunse ale lucrului se determină potrivit regulii statornicită în art.11 alin.1 Decretul nr. 167/1958 : “Prescripția dreptului la acțiune privind viciile ascuns ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate, începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului sau lucrării“. După cum s-a observat, textul stabilește două momente de la care poate “începe” să curgă prescripția : un moment subiectiv, cel al descoperirii viciilor, și un moment obiectiv, cel al împlinirii termenului de 1 an (afară de cazul în care legea ori convenția stabilește un alt termen de garanție- art.11 alin. final), momente ce-și găsesc aplicația alternativ.

Dat fiind că în practica judiciară și literatura juridică problema este foarte controversată, se impun câteva precizări cu privire la art.11 alin.1.

Mai întâi este de menționat că nu există dificultăți în privința întelegerii și aplicării momentului subiectiv al începutului cursului prescripției- data descoperirii viciilor (înlăuntrul termenului de garanție)- căci ,așa cum s-a stabilit în practică, descoperirea unor vicii ascunse este o chestiune de fapt, ce poate fi dovedită prin orice mijloc legal de probă .

Probleme se pun, în literatură și în practică, în ceea ce privește momentul obiectiv al începutului cursului prescripției; mai exact, problemele se pun în legătură cu înțelegerea și semnificația-diferite- ale părții următoare din text: “…însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului“. Acest termen de 1 an este calificat în literatură și în practică diferit.

Într-o opinie acest termen este de decădere, nesusceptibil de întrerupere, suspendare sau repunere în termen. În același sens, s-a spus că termenul prevăzut de art.11 este termen limită (având funcția termenului de garanție), înlăuntrul căruia trebuie descoperite toate viciile ascunse .

Într-o opinie contrară , termenul de 1 an a fost calificat ca fiind un termen legal de garanție general. Autorul citat a adus în susținerea tezei lui și, totodată, în respingerea calificării catermen de garanție, o serie de argumente.

Astfel, art.11 alin.1 nu reglementează condițiile răspunderii (ca instituție de drept material, substanțial); decât sub aspectul începutului prescripției dreptului la acțiune pentru viciile ascunse ale lucrului; celelalte condiții ale răspunderii pentru daunele rezultând din viciile ascunse ale lucrului- inclusiv durata acestei răspunderi- sunt stabilite prin lege sau prin convenție; printr-o astfel de modalitate se stabilește în ce măsură există dreptul subiectiv la repararea pagubei datorată viciilor ascunse, ca și obligația necorespunzătoare. Nașterea acestui drept subiectiv presupune existența viciilor ascunse ale lucrului; dreptul la acțiune care însoțește acest drept subiectiv, se naște în principiu, odată cu acest drept ; dreptul subiectiv se naște-obiectiv vorbind- pe data “apariției” viciilor ascunse, adică pe data “exteriorizării” acestora; “descoperirea”, “observarea” acestor vicii implică- datorită naturii lor de vicii ascunse- existența unui interval de timp, de la predarea lucrului, care să fie la dispoziția dobânditorului lucrului. Aceasta este și rațiunea pentru care se stabilește durata răspunderii transmițătorului pentru vicii ascunse: rațiunea acestei întinderi, în timp, a răspunderii trebuie armonizată cu finalitatea instituției prescripției extinctive. Din preocuparea legiuitorului pentru această armonizare, s-a născut regula privind începutul cursului prescripției pentru aceste vicii: de vreme ce aceste vicii pot fi descoperite, în principiu, chiar îndată după predarea lucrului, este firesc ca prescripția să înceapă să curgă din momentul descoperirii viciilor. Prescripția nu poate, însă să funcționeze în sfera instituției răspunderii; și atunci, se fixează ca moment-obiectiv- al începutului cursului prescripției (tocmai pentru armonizarea duratei răspunderii cu finalitatea prescripției) ultimul moment al intervalului în care se poate naște dreptul subiectiv,și deci, dreptul la acțiune în sens material. Acest mment este ultima clipă în care viciul ascuns poate apărea, atrăgând răspunderea, adică ultima clipă a termenului de garanție pentru vicii ascunse. Socotim că numai așa judecând lucrurile, partea a doua a textului art.11 alin.1 are sens; într-adevăr, numai în această viziune textul e aplică în ipoteza în care viciul ascuns “ apare” (până) în ultima zi a termenului de garanție pentru vicii ascunse și este “constatat” acest lucru după împlinirea termenului de garanție (apariția, constatarea sau descoperirea, fiind chestiuni de fapt, pot fi probate prin orice mijloc de dovadă).

Dacă am presupune, spre exemplu, că viciul ascuns “ a apărut” în ultima zi a termenului de un an de la predare (ceea ce se stabilește prin expertiză, la nevoie) și este “ constatat”, “descoperit”, după 10 zile de la împlinirea termenului de 1 an (ceea ce este mai ușor de dovedit), vom ajunge la soluții diferite după cum acceptăm sau nu teza“ termen de decădere “. În cazul în care dobânditorul a intentat acțiunea, să zicem după 5 luni și 19 zile de la împlinirea termenului de garanție pentru vicii ascunse, în concepție " termen de decădere" acțiunea se va respinge ca inadmisibilă, întrucât debitorul este “decăzut” din drept deoarece nu a “descoperit“ ori “constatat” viciile ascunse până la împlinirea termenului de 1 an. În această soluție, deci, prescripția extinctivă, pentru ipoteza avută în vedere este înlăturată ( ceea ce nu credem că a fost în intenția legiuitorului ).

În cealaltă concepție, acțiunea va fi admisă (din punctul de vedere al prescripției extinctive) întrucât, pe data “ apariției” viciilor ascunse, înainte de împlinirea unui an de la predare,s-a născut dreptul subiectiv de a cere repararea pagubei, dar dreptul la acțiune a început să curgă –în mod automat- “de la împlinirea unui an de la predarea lucrului“, acțiunea, deci, a fost introdusă înainte de expirarea termenului de 6 luni (presupunând vicii ascunse, fără viclenie). În concluzie, autorul citat respinge teza “termen de decădere“ întrucât conduce la înlăturarea prescripției acolo unde legea n-a voit aceasta.

În al doilea rând, teza socotirii termenului de un an din alin.1 al art.11 ca termen de decădere nu se conciliază nici cu instituția însăși a decăderii. După cum se știe, decăderea constă în pierderea unui drept subiectiv ca urmere a neexercitării lui (ori exercitarea în alte condiții decât cele prevăzute de lege) înlăuntrul unui termen prevăzut de lege ; în cazul pe cere îl avem în vedere, este vorba de pierderea (în sensul de decădere) a unui drept subiectiv ca urmare a neexercitării lui înlăuntrul unui termen legal, și totodată, care ar putea fi acest drept care se pierde prin decădere ?

În analiza situației trebuie să plecăm de la faptul că din contract se nasc, ca efecte, dreptul subdobânditorului la folosința utilă a lucrului și de a cere, în caz contrar, despăgubiri pentru dauna datorată viciilor ascunse ale lucrului, precum și obligațiile corelative pentru transmițătorul lucrului. Dreptul la despăgubiri, sau mai exact, la repararea datorată viciului ascuns al lucrului presupune existența acestui viciu și îndeplinirea condițiilor necesare pentru a fi antrenată răspunderea. Pentru exercitarea acestui drept subiectiv- însoțit de dreptul la acțiune în sens material- este necesar ca viciul “ să apară “, “ să se exteriorizeze“. Aceasta însă trebuie să aibă loc înlăuntrul termenului de garanție, care reprezintă durata obligației transmițătorului. Dacă termenul de garanție a expirat fără ca viciul să se fi manifestat, dreptul la repararea pagubei cauzată de viciul ascuns și obligația corelativă se sting. În opinia autorului citat această stingere nu echivalează cu o decădere pentru că termenul de garanție de 1 an (sau alt termen legal sau convențional care-l înlocuiește) apare, după efectele sale, ca termen extinctiv. Prin urmare, termenul de garanție apare ca o modalitate a actului juridic. După efecte, acest termen este extinctiv (căci la expirarea lui, se sting dreptul și obligația corelativă la repararea daunei datorată viciului ascuns); ca izvor, termenul de garanție pentru vicii ascunse este fie termen legal, fie un termen convențional, ceea ce rezultă , de altfel, cu claritate, din alin. final al art. 11 din decretul nr.167/1958. Socotim că cele de mai sus vin și ele să demonstreze că nu suntem în prezența decăderii; stingerea dreptului subiectiv la care ne-am referit, ca efect al împlinirii termenului de garanție (ca termen extinctiv), nu trebuie să fie confundată cu stingerea dreptului la acțiune în sens material ca efect al neexercitării lui (culpabile) înlăuntrul termenului de prescripție.

Nu în ultimul rând împotriva calificării termenului de un an ca termen de decădere poate fi invocat și un argument de text extras chiar din art.11 alin.1. Astfel, textul nu prevede că viciile ascunse “trebuie descoperite“ înăuntrul termenului de un an, cum se pretinde uneori în literatută și în practică; dacă aceasta s-ar fi voit, legiuitorul ar fi putut să dea textului o altă redactare corespunzătoare: “prescripția dreptului de acțiune privind viciile ascunse ale unui lucru transmis începe să curgă de la data descoperirii viciilor înlăuntrul unui termen de un an de la predarea lucrului“. Din redactarea actuală a textului nu rezultă această soluție; de lege lata, descoperirea ori “constatarea” viciului ascuns se poate plasa și după expirarea termenului de 1 an , numai dacă prescripția a început să curgă, înaintea acestei constatări, de la împlinirea termenului de un an. Aceasta înseamnă că, dacă se stabilește că viciul ascuns exista și s-a exteriorizat, dar n-a fost constatat, “descoperit” în termen de un an, iar acțiunea se introduce în termenul de prescripție, care a început să curgă la împlinirea termenului de un an, chiar dacă descoperirea s-a făcut ulterior acestui termen de un an (dar , evident în termenul de prescripție), o atare acțiune nu poate fi respinsă ca “tardivă” sau “prescrisă”. De lege ferenda, autorul citat propune ca viitorul cod civil să reglementeze începutul cursului prescripției pentru viciile ascunse ale lucrului în următoarea formulare : “prescripția dreptului la acțiune pentru vicii ascunse ale lucrului sau lucrării începe să curgă de la data expirării unui termen de un an- sau a altui termen, legal ori convențional, de garanție pentru vicii ascunse- de predare, afară numai dacă viciul a fost descoperit înainte de expirarea unui asemenea termen“.

Menționăm că în cazul construcțiilor, potrivit art 11 alin.2 din Decretul nr.167/1958 termenul de prescripție al acțiunii pentru vicii începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.

Precizăm, de asemenea, că dacă viciile nu au fost invocate (pe cale de acțiune sau de excepție) în cadrul termenului de prescripție, ele nu pot fi invocate pe cale de excepție în cadrul acțiunii neprescrise (termenul fiind de trei ani) intentate de vânzător pentru plata prețului; principiul “quae tempolia sunt ad agendum perpetua” reglementează prescripția extinctivă .

Secțiunea VI. Modificări convenționale ale garanției pentru vicii

Dispozițiile de drept comun analizate privind existența, condițiile, efectele și întinderea obligației de garanție pentru vicii au caracter supletiv, părțile fiind libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenția lor această obligație a vânzătorului printr-o clauză expresă.

În ceea ce privește clauza de limitare sau de înlăturare a garanției pentru vicii, ea este valabilă și deci produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-credință (nu a cunoscut viciile-art.1354 C.civ.). Dovada cunoașterii viciilor de către vânzător trebuie făcută de cumpărător, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumții, de exemplu , în cazul vânzătorului profesionist).

În caz de rea-credință a vânzătorului, rezultând din tăinuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare- totală sau parțială-nu ar putea fi invocată față de cumpărătorul de bună-credință, care nu cunoștea aceste vicii.

Deși art.1354 C.civil vizează în mod direct numai clauza de înlăturare a garanției (“nu răspunde de vicii”), aceeași soluție este admisă și în cazul clauzei de limitare a răspunderii pentru vici; dacă vânzătorul cunoștea viciile și le-a tăinuit operează garanția de drept comun.

Cu respectarea acestei condiții (necunoașterea viciilor), clauzele de înlăturare sau de limitare a garanției pentru vicii pot fi avariate, ca de exemplu suprimarea totală a garanției, posibilitatea intentării numai a acțiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparațiilor necesare, etc.

Menționăm că limitarea garanției poate fi stipulată și sub forma scurtării termenului de una an, respectiv de trei ani, în care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite în termen de o lună de la data vânzării autoturismului folosit).În acest sens,Decretul nr.167/1958 precizează că prin dispozițiile cu privire la data începerii curgerii prescripției, nu se aduce nici o atingere termenelor de garanție, legale sau convenționale (art.11 alin.3). În schimb, termenul de prescripție însuși, de 6 luni sau de 3 ani, nu poate fi modificat prin convenția părților, o asemenea clauză fiind nulă (art.1 alin.3).

Clauzele de agravare a obligației de garanție nu comportă limitări (răspundere și pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării, pentru buna funcționare a motorului o perioadă determinată etc.) Precizăm însă că , stipularea unei clauze de agravere pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bună funcționare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine-la expirare- încetarea garanției pentru vicii ascunse, dacă termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat încă. Clauza de agravare nu poate fi transformată, prin interpretare, în contrariul ei. Pentru ca, o dată cu răspunderea pentru orice vicii sau de bună funcționare în cadrul unui termen de garanție mai scurt de un an, respectiv de trei ani, să înceteze și răspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie să fie stipulată o clauză expresă în acest sens, care va fi, deodată, de agravare a garanției (și pentru vicii aparente sau calități convenite) și de limitare a ei în timp (la o perioadă mai scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse).

TITLUL IV

CONCLUZII

Problematica obligațiilor vânzătorului , parte esențială a efectelor contractului de vânzare- cumpărare, reprezintă o instituție importantă și, în ciuda respectabilei sale vârste, este mereu captivantă, mai întâi datorită schimbărilor legislative interne, dar și conexiunilor internaționale ale raporturilor civile și comerciale.

Așa cum am văzut, și în dreptul român actual, ca și în dreptul roman, vânzătorul are tot aceleași două obligații: să predea lucrul vândut cumpărătorului și să-l garanteze contra evicțiunii și contra viciilor.

Predarea lucrului vândut rezidă în punerea lui efectivă la dispoziția cumpărătorului, ca și acesta să-și poată exercita toate prerogativele pe care i le conferă dreptul de proprietate asupra lucrului. În cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul are și obligația accesorie de a-l conserva până în momentul predării, deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului.

Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea-liniștită a și utilă -a lucrului vândut. Vânzătorul este ținut, deci, să-l garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și , respectiv contra viciilor.

Evicțiunea înseamnă pierderea proprietății lucrului în tot sau în parte, sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar, vânzătorul este obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului. Așa cum am observat, garanția vânzătorului contra evicțiunii îmbracă două forme în raport cu cauza care a generat evicțiunea: garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale și garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț, fiecare având un regim juridic de aplicare propriu.

În urma analizei condițiilor și efectelor garanției contra evicțiunii, așa cum s-au cristalizat ele în legislație, doctrină și jurisprudență, apreciem că regulile relative la această instituție în contractul de vânzare-cumpărare au devenit dreptul comun al acestei obligații pentru contractele cu titlu oneros sinalagmatic.

Pe lângă folosința liniștită a lucrului, vânzătorul trebuie să-i asigure cumpărătorului și folosința utilă a acestuia. Astfel fiind, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus.

În cazul neîndeplinirii vreuneia dintre aceste obligații, se va angaja în mod corespunzător răspunderea contractuală a vânzătorului.

Astfel, în caz de neexecutare (totală sau parțială) a obligației de predare, din cauza culpei vânzătorului, cumpărătorul poate invoca excepția de neexecutare sau poate cere rezoluțiunea vânzării cu dauna-interese, fie executarea în natură a contractului, nefiind exclusă nici posibilitatea procurării lucrurilor de gen de la terți pe seama vânzătorului.

De asemenea, în cazul neexecutării obligației de garanție contra evicțiunii, cumpărătorul are o acțiune în rezoluțiunea vânzării și dreptul la daune-interese, dacă evicțiunea este totală, iar dacă evicțiunea este parțială, are alegerea între a cere rezoluțiunea vânzării sau menținerea ei cu despăgubiri.

Tot astfel, dacă sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru viciile lucrului vândut, cumpărătorul are facultatea de a cere fie rezoluțiunea vânzării, fie o reducere a prețului, iar dacă vânzătorul a fost de rea-credință, și daune-interese.

Cunoașterea tuturor condițiilor și obligațiilor vânzătorului atrage o interpretare adecvată a dispozițiilor juridice care le guvernează și o aplicare corectă a acestora. Având în vedere caracterul preponderent dispozitiv al normelor juridice care o reglementează, instituția obligațiilor vânzătorului rămâne mereu aplicabilă realităților sociale și economice, schimbărilor intervenite în circuitul civil.

BIBLIOGRAFIE

Fr. Deak- “Tratat de drept civil. Contracte speciale“, Ed. Actami, București, 1998.

Vasile Popa, R.I.Motica- “Drept privat roman“, Ed. Presa Universitară Română, Timișoara, 1994.

R.I.Motica, F.Moțiu- “Contractul de vânzare –cumpărare“, Ed. Lumina Lex, București, 1999.

I.Lulă- “ Discuții referitoare la controversata problemă a consecințelor juridice ale vânzării lucrului altuia “, în Dreptul nr. 3/1999.

Camelia Toader- “ Evicțiunea în contractele civile “, Ed. All Beck, București, 1998.

M.B.Cantacuzino- “ Elementele dreptului civil “, Ed. Cartea Românească, București, 1921.

L.Pop- “ Teoria generală a obligațiilor “, Ed. Lumuna Lex, București, 1998.

D.Alexandresco- “ Principiile dreptului civil român “, București, 1926.

C.Nacu- “ Drept civil român “, București, 1903.

D.Chirică- “ Contracte speciale “, Ed. Lumina Lex, București, 1997.

G.Plastara- “ Curs de drept civil român “, Ed. Ancora, București, 1927.

C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu- “ Tratat de drept civil român “, Ed.Națională, București, 1929.

G.Boroi, D.Rădescu- “ Cod de procedură civilă comentat și adnotat “, Ed.All, București, 1994.

M.Mureșan- “ Contracte civile “, Ed. Cordial Lex, Cluj Napoca, 1996

I.Filipescu- “ Tratat de drul familiei “, Ed.All, București, 1993.

Al.Cerban- “ Privilegii și ipoteci “, Ed. Universală Alcalay Co., București, 1936.

I.Zinveliu- “ Contracte civile “, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1978.

T.R.Popesu, P.Anca- “ Teoria generală a obligațiilor “, Ed. Științifică, București, 1968.

G.Sassu- “ Validitatea actelor de dispoziție făcute de unul dintre soți asupra bunurilor imobile comune, fără consimțământul expres al celuilalt soț “, în J.N. nr.1/1962.

L.Giurgiu- “ Considerații în legătură cu Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică “, în Dreptul nr.2/1995.

Fl.Baiaș, B.Dumitrache- “ Discuții pe marginea Legii 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică “ în Dreptul nr.4/1995.

P.Andrei- “ Dolul prin reticență în literatura juridică și practica judiciară”, în R.R.D. nr.9/1982.

V.M.Ciobanu- “ Tratat teoretic și practic de procedură civilă “, Ed. Național, București, 1999.

E.Safta-Romano- “ Contracte civile “, Ed.Graphix, Iași, 1995.

V.Stoica, C.Turianu- “ Obligația de garanție contra viciilor bunurilor vândute de persoanele fizice, cu privire specială asupra autovehicolelor” , în R.R.D. nr.9-12/1989.

Gh.Beleiu- “ Prescripția pentru viciile lucrului “, în R.R.D. nr.2/1980.

C.Hamangiu, N.Georgean- “Codul civil adnotat “, Ad. Alcalay, București,1925.

B.Gross- “ La notion d’obligation de garantie dans le droit des contrats “, L.G.D.J., Paris, 1964.

B.Vigneron- “ Revue historique de droit francais et etranger “, 1959.

J.Domat- “ Le leggi civili nel loro ordine naturale “, Napoli, 1839.

Pothier- “ Traite du contrat de vente “, Paris, 1847.

P.S.Atiyah- “ The Sale of Goods “ , Pitman, London, 1985.

Giger- “ Kauf und Tausch “ , Berna, 1980.

A.Weill- “ Le principe de la relativite des conventions en droit prive francais “, Strasbuorg, 1938.

J.Ghestin, B.Desche- “ Traite des contrats. La vente “, L.H.D.J.Paris, 1990.

C.Jamin- “ La notion d’action directe “, teza de doctorat, Universitatea Paris.

H.,L J. Mazeaud- “ Lecons de droit civil “, 1987.