Proprietate Drept de Proprietate

INTRODUCERE

Termenul de “proprietate” și cel de “drept de proprietate” sunt sinonime. În acest sens, poate fi menționată Constituția țării care în art.4 și 135 folosește denumirea de proprietate, cât și cea de drept de proprietate. De asemenea, poate fi menționat în același sens titlul II al Codului civil.

Dispozițiile legale folosesc termenul de proprietate în sensuri deosebite. De asemenea, autorii și chiar vorbirea curentă se referă la aceste sensuri diferite. Astfel (G. N. Luțescu, op.cit., p.237), termenul de proprietate poate fi înțeles în sens larg, și anume că se aplică tuturor drepturilor, de exemplu, proprietatea imobiliară și proprietatea mobiliară, proprietatea unui uzufruct, proprietatea unei creanțe și proprietatea intelectuală sau proprietatea incorporală. În acest sens, a fi proprietar înseamnă a deține ceva în mod exclusiv și a-i da destinația dorită, de a-l folosi după destinația sa ori după interesul propriu avut. În acest sens, termenul de proprietate nu este folosit, în majoritatea cazurilor, cu semnificația sa proprie, adică de drept real exclusiv, absolut și perpetuu.

Termenul de proprietate are și un înțeles restrâns, propriu, și anume, proprietatea corporală, adică purtând asupra bunurilor corporale, mobile și imobile, deci proprietatea ca drept real exclusiv, absolut și perpetuu. În acest sens, proprietatea este folosită de art.41 și 135 din Constituție ori de Codul civil în titlul II intitulat “Despre proprietate”.

În sfârșit, termenul de proprietate poate fi înțeles n sens de obiect al dreptului de proprietate, desemnand bunul asupra caruia poarta dreptul de proprietate. În acest sens art.582 C.civ. se refera la acela a carui proprietate este pe marginea unei ape curgatoare, art.589 C.civ. care se refera la privirea asupra proprietatii vecinului, art. 614 C.civ. care se refera la linia de despartire acelor doua proprietați ori art. 620 C.civ. care se refera la faptul proprietarilor de a stabili pe proprietațile lor in folosul lor o servitute.

Modurile de dobandire a proprietații sunt acele mijloace juridice prin care se dobandește dreptul de proprietate.

CAPITOLUL I

I.1. NOTIUNI GENERALE

Sintagma “moduri de dobandire a dreptului de proprietate” desemneaza totalitatea mijloacelor reglementate de lege-acte juridice si fapte juridice-prin care se poate dobandii dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezinta. De asemenea, unele dintre aceste mijloace juridice sunt, in acelasi timp, si moduri de dobandire a celorlalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate, adica a dezmembramintelor proprietatii cum sunt: uzufructul, uzul, abitatia, servitutea si superficia.

I.2. Reglementarea dreptului de proprietate in legislatia actuala

Art.644-645 din Codul civil prevad ca dreptul de proprietate se poate dobandii prin urmatoarele moduri generale: succesiune, legate, conventie sau contract, traditiune, accesiune sau incorporatiune, prescriptie achizitiva sau uzucapiune, lege si ocupatiune.

Asa cum pe drept cuvant s-a aratat, aceasta enumerare este criticabila. In primul rand, este incompleta deoarece unele din modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate au fost omise, cum sunt, de pilda, posesia de buna credinta a bunurilor mobile, dobandirea in proprietate a fructelor de catre posesorul de buna credinta a bunului frugifer, hotararile judecatoresti constitutive de drepturi. De asemenea, termenul de succesiune, fara nici o alta precizare, desemneaza, atat devolutiunea succesorala legala, cat si devolutiunea succesorala testamentara. Ori, legiuitorul ar fi fost necesar sa precizeze ca este vorba de succesiunea legala.

Aceasta pentru motivul ca succesiunea testamentara este prevazuta ca mod distinct de dobandire a proprietatii, sub denumirea de legate. Legatele nu sunt altceva decat dispozitii testamentare prin care o persoana fizica dispune de bunurile sale pentru cauza de moarte. Totodata, legea prin sine insasi, nu constituie un mod separat de sine statator, de dobandire a dreptului de proprietate. Chiar atunci cand legea instituie o prezumtie de proprietate, temeiul acelei prezumtii il constituie, in realitate, tot un fapt sau act juridic. Asa de pilda, desi uneori se afirma ca dobandirea mobilelor prin posesie de buna credinta, in conditiile articolului 1909 alin 1 C.civ., are loc ex lege, in ce ne priveste, apreciem ca dreptul de proprietate se dobandeste, si de aceasta data, in temeiul unui fapt juridic, care este tocmai posesia de buna credinta. Aceeasi solutie este valabila si in cazul dobandirii fructelor de catre posesorul de buna credinta al bunului frugifer, in situatia prevazuta de articolul 485.C.civ..

In urma acestor considerente, apreciem ca modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate sunt urmatoarele: contractul sau conventia translativa sau constitutiva de drepturi reale; succesiunea legala; succesiunea testamentara; uzucapiunea sau prescriptia achizitiva; accesiunea; posesia de buna credinta a bunurilor mobile; dobandirea fructelor de catre posesorul de buna credinta a bunului frugifer; traditiunea si ocupatiunea.

I.3. Clasificarea modurilor de dobandire a proprietatii

Modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate se clasifica in functie de mai multe criterii:

A. Dupa intinderea dobandirii exista moduri de dobandire universala sau cu titlu universal si moduri de dobandire cu titlu particular.

1) modurile de dobandire universala sau cu titlu universal sunt acelea prin care se dobandeste o intreaga universalitate sau o fractiune dintr-o universalitate. Asa de pilda, este cazul unei succesiuni legale sau testamentare la care are chemare un singur mostenitor sau vin doi sau mai multi mostenitori acceptanti, cu vocatie universala;

2) modurile de dobandire cu titlu particular sunt acele acte si fapte juridice prin care se dobandeste dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate, private in individualitatea lor. Ele sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, hotararea judecatoreasca, posesia de buna credinta a unui bun mobil etc.

B. Dupa caracterul dobandirii se clasifica in moduri de dobandire cu titlu oneros si cu titlu gratuit a dreptului de proprietate.

1) Modurile de dobandire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoana dobandeste dreptul de proprietate numai daca se oblige sa plateasca instrainatorului un echivalent, care de cele mai multe ori consta intr-o suma de bani, cum sunt: contractele cu titlu oneros (vanzarea-cumpararea, schimbul, renta viagera, contactul de intretinere etc.), si accesiunea.

2) Modurile de dobandire cu titlu gratuit constau in acele fapte si acte juridice in temeiul carora dobanditorul se imbogateste, nefiind obligat la plata unui echivalent. Fac parte din aceasta categorie: contractele translative de proprietate cu titlu gratuit (donatia), uzucapiunea, succesiunea legala, succesiunea testamentara etc.

C. Dupa momentul in care se produce efectul dobandirii dreptului de proprietate, distingem: moduri de dobandire intre vii si moduri pentru cauza de moarte.

1) Modurile de dobandire intre vii sau intervivos constau in acele mijloace care sunt destinate sa-si produca efectul translativ in timpul vietii partilor, cum sunt contractele translative de proprietate;

2) Moduri de dobandire pentru cauza de moarte sunt acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate numai in momentul mortii proprietarului actual, cum sunt: succesiunea legala si succesiunea testamentara sau legatele.

D. Dupa situatia juridica a bunului in momentul dobandirii, deosebim moduri originare si moduri derivate de dobandire a proprietatii.

1) Modurile originare de dobandire constau in acele mijloace juridice in temeiul carora dobanditorul unui bun este primul sau proprietar, fara sa opereze o transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoana la alta, cum sunt: uzucapiunea si accesiunea;

2) Modurile derivate de dobandire sunt considerate acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoana la alta, asa cum el exista in patrimoniul extrainatoriului, cum sunt: contractele, succesiunea legala si succesiunea testamentara

CAPITOLUL II

LEGEA CA MOD DE DOBANDIRE A PROPRIETATII

Conform Codului civil, Articolul 645., proprietatea se dobandeste prin lege.

In literatura juridica nu exista unanimitate de pareri cat priveste cazurile in care legea constituie, direct, un mod de dobandire a unor drepturi reale.

Unii autori incadreaza in acest mod de dobandire toate acelel moduri care nu sunt aratate separate in Codul civil.

Alti autori considera ca si unele moduri de dobandire a drepturilor reale mentionate separat ar putea fi considerate ca fac parte din domeniul de aplicare al legii, ca mod de dobandire a drepturilor reale; se considera astfel ca accesiunea, uzucapiunea si succesiunea legala s-ar subsuma acestui mod de gandire.

In conceptia Codului civil, care a indicat separat unele moduri de dobandire a drepturilor reale, s-ar parea ca domeniul de aplicare al legii in aceasta materie ar cuprinde:

1) dobandirea fructelor prin posesia de buna credinta (art. 485 Codul civil );

2) dobandirea coproprietatii zidului comun, care in fond este o vanzare silita (art. 597 si 598 Codul civil );

3) dobandirea mobilelor prin posesia de buna – credinta, dat fiind faptul ca art. 1909 Codul civil instituie o prezumtie legala absoluta de proprietate in beneficiul posesorului de buna credinta

CAPITOLUL III

OCUPATIUNEA CA MOD DE DOBANDIRE A PROPRIETATII

3.1 Notiunea si domeniul de aplicare

Ocupatiunea ca mod de dobandire a proprietatii consta in luarea in posesie a unui bun, care nu apartine nimanui, cu intentia de a deveni proprietarul lui.

In conditiile in care articolul 499 si 646 Codul civil dispune ca toate bunurile vacante si fara stapan, precum si cele ale persoanelor care mor fara mostenitor, sau ale caror mostenitori nu le-au acceptat se cuvin statului, ar prin decretul numarul 111/1951 s-a reglementat situatia bunurilor de orice fel fara mostenitori sau fara stapan, ocupatiunea ca mod de dobandire a proprietatii are un domeniu de aplicatie rar.

Nu se pot dobandii prin ocupatiune bunurile immobile.

Se considera ca se dobandesc prin ocupatiune bunurile commune, cum sunt apa de baut pentru trebuintele casnice luata dintr-un izvor natural, vinatul (legea nr.103 din 27 septembrie 1996 cu privire la fondul cinegetic si protectia vanatului) si pestele prins, cu conditia ca sa se fi facut in conditii legale. De asemenea se pot dobandii prin ocupatiune (ocupare) bunurile parasite (res derelictae), care nu trebuie confundate cu cele pierdute si ratacite.

3.2. Spete

Tribunalul Prahova, sectia a-II-a, decizia nr.611 din 6 martie 1924

Lucrurile parasite, potrivit art. 645C.civ., devin proprietatea primului ocupant, iar nu proprietatea statului.

Art.477 si 646C.civ. Se refera numai la lucrurile si universalitatile de bunuri.

Prin urmare, in specie fiind vorba de pacura ce se scurge de la schelele societatilor petrolifere pe o apa care nu este propiu-zis curgatoare, ci mai mult o cale de scurgere pentru apele provenite din ploi, aceasta pacura nu poate fi considerata decat ca un res derelictae, a carui proprietare nu apartine statului si deci implicit el nu poate conceda dreptul de a o strange numai unei anumite persoane.

CAPITOLUL IV

HOTARAREA JUDECATOREASCA

4.1. Notiunea si domeniul de aplicare

Hotararile judecatoresti sunt declarative de drepturi, adica recunosc partii un drept subiectiv anterior, nu-i acorda un drept nou, dar unele sunt constitutive sau atributive de drepturi, adica pot fi considerate ca un mod de transmisiune, respectiv de dobandirea proprietatii si anume ordonanta de adjudecare prin care se definitiveaza executarea silita constand in vanzarea prin licitatie publica a bunurilor uneiatiunea ca mod de dobandire a proprietatii consta in luarea in posesie a unui bun, care nu apartine nimanui, cu intentia de a deveni proprietarul lui.

In conditiile in care articolul 499 si 646 Codul civil dispune ca toate bunurile vacante si fara stapan, precum si cele ale persoanelor care mor fara mostenitor, sau ale caror mostenitori nu le-au acceptat se cuvin statului, ar prin decretul numarul 111/1951 s-a reglementat situatia bunurilor de orice fel fara mostenitori sau fara stapan, ocupatiunea ca mod de dobandire a proprietatii are un domeniu de aplicatie rar.

Nu se pot dobandii prin ocupatiune bunurile immobile.

Se considera ca se dobandesc prin ocupatiune bunurile commune, cum sunt apa de baut pentru trebuintele casnice luata dintr-un izvor natural, vinatul (legea nr.103 din 27 septembrie 1996 cu privire la fondul cinegetic si protectia vanatului) si pestele prins, cu conditia ca sa se fi facut in conditii legale. De asemenea se pot dobandii prin ocupatiune (ocupare) bunurile parasite (res derelictae), care nu trebuie confundate cu cele pierdute si ratacite.

3.2. Spete

Tribunalul Prahova, sectia a-II-a, decizia nr.611 din 6 martie 1924

Lucrurile parasite, potrivit art. 645C.civ., devin proprietatea primului ocupant, iar nu proprietatea statului.

Art.477 si 646C.civ. Se refera numai la lucrurile si universalitatile de bunuri.

Prin urmare, in specie fiind vorba de pacura ce se scurge de la schelele societatilor petrolifere pe o apa care nu este propiu-zis curgatoare, ci mai mult o cale de scurgere pentru apele provenite din ploi, aceasta pacura nu poate fi considerata decat ca un res derelictae, a carui proprietare nu apartine statului si deci implicit el nu poate conceda dreptul de a o strange numai unei anumite persoane.

CAPITOLUL IV

HOTARAREA JUDECATOREASCA

4.1. Notiunea si domeniul de aplicare

Hotararile judecatoresti sunt declarative de drepturi, adica recunosc partii un drept subiectiv anterior, nu-i acorda un drept nou, dar unele sunt constitutive sau atributive de drepturi, adica pot fi considerate ca un mod de transmisiune, respectiv de dobandirea proprietatii si anume ordonanta de adjudecare prin care se definitiveaza executarea silita constand in vanzarea prin licitatie publica a bunurilor unei persoane. In temeiul acestei ordonante cumparatorul devine proprietarul bunurilor respective.

Terenul fiind in circuitul civil ar putea fi vandut la licitatie publica. Cata vreme terenul nu se poate instraina, in conditiile de exceptie ale legii nr.18/1991, el nu poate fi vandut la licitatie publica in cadrul executarii silite.

In cazul exproprierii, legea nr. 35/1991 privind regimul investitiilor straine, ulterior modificata, art. 5-8 prevad ca despagubirea se stabileste de parti, iar daca ele nu se inteleg, de catre instanta de judecata. In asemenea situatie, de vreme ce exproprierea nu se dispune prin hotarare judecatoreasca, ci numai despagubirea in anumite conditii, hotararea judecatoreasca nu este mod de dobandire a proprietatii.

4.2. Spete

Curtea de Apel Iasi, decizia din 29 ianuarie 1915.

In vanzarile silite, transferarea proprietatii imobilului are loc fara consimtamantul vanzatorului, asa ca, lipsind acordul de vointa dintre acesta si adjudecator, nu poate sa existe viciul de consimtamant si deci o vanzare silita nu poate fi anulata pentru motivul ca a fost viciat consimtamantul vanzatorului prin dol.

CAPITOLUL V

ACCESIUNEA

V.1. Notiunea

Incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai important se numeste accesiune. In acest sens, articolul 488 din Codul civil dispune ca tot ce se uneste si se incorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului.

Daca cele doua lucruri apartin la proprietari diferiti, titularul dreptului asupra lucrului mai important devine si titularul dreptului asupra lucrului mai putin important, deci accesiunea apare ca un mod de dobadire a proprietatii.

Daca lucrul incorporate nu ar apartine nimanui, accesiunea apare ca o ocupatiune.

Accesiunea este definita cu un inteles mai larg de articolul 482 din Codul civil: proprietatea unui lucru mobil sau imobil da drept asupra a tot ce produce lucrul si asupra a tot ce se uneste, ca accesoriu, cu lucrul, in mod natural sau artificial. Acest drept se numeste drept de accesiune.

Accesiunea poate fi, dupa obiectul principal, imobiliara sau mobiiara. Accesiunea imobiliara poate fi naturala sau artificiala.

V.2. Accesiunea imobiliara naturala

Cazurile de asemenea accesiune sunt: aluviunea, avulsiunea, insulele si prundisurile, precum si accesiunea animalelor.

V.2.1. Aluviunea

Potrivit articolului 495 si 496 din Codul civil, cresterile de pamant care se fac succesiv si pe nesimtite pe malurile apelor curgatoare, precum si pamanturile ramase dupa retragerea apelor curgatoare de la un mal la altul se numesc aluviuni. Ele se cuvin proprietarului fondului riveran.

De la aceasta regula fac exceptie:

1) pamanturile ramase dupa retragerea apelor(lacurilor, iazurilor, helesteelor)care raman in proprietatea aceluia caruia ele au apartinut;

2) albia apei curgatoare care si-a schimbat cursul ramane proprietatea proprietarilor marginasi, care in termen de 1 an pot aduce apa in vechea albie, cu respectarea conditiilor legale de readucere;

3) pamantul ramas in urama retragerii apei marii apartine domeniului public.

Articolul 135, punctual 4 din Constitutie prevede ca apele cu potential energetic valorificabil si acelea care pot fi folosite in interes public sunt obiect exclusive al proprietaii publice (domeniul public).

Pe de alta parte, albiile raurilor si fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare si al marii teritoriale apartin domeniului public (articolul 5, aliniatul 1 legea 18/1991).

Bunurile din domeniul public sunt inalienabile (articolul 135, punctul 5 din Constitutie; articolul 5 legea 18/1991).

Terenurile din albiile abandonate ale cursurilor de apa, devenite disponibile in urma lucrarilor de regularizare, vor fi amenajate pentru productia agricola, piscicola sau dupa caz, silvica, odata cu lucrarile de baza executate de titularii acestora (articolul 78 din legea 18/1991).

Potrivit articolului 3, alineatul 1 din Legea apelor numarul 107 din 8 octombrie 1996, apartin domeniului public apele de suprafata cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km si cu bazine hidrografice ce depasesc suprafata de 10km², malurile si cuvetele lacurilor, precum si apele subterane, apele maritime interioare, faleza si plaja marii, cu bogatiile lor naturale si potentialul energetic valorificabil, marea teritoriala si fundul apelor maritime.

Albiile minore cu lungimi mai mici de 5km si cu bazine hidrografice ce nu depasesc suprafata de 10 km², pe care apele nu curg permanent, apartin detinatorilor, cu orice titlu, ai terenuriloe pe care se formeaza si curg.

Proprietarii acestor alibi trebuie sa foloseasca aceasta albie in concordanta cu conditiile generale de folosire a apei in bazinul respective (articolul 3 aliniatul 2).

Insulele, care nu sunt in legatura cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei, apartin proprietarului albiei apei (articolul 3 aliniatul 3).

In consecinta, textele Codului civil se aplica in masura in care nu au fost abrogate de dispozitiile legale mentionate, de exemplu, este vorba de parauri.

5.2.1.1. Inalta Curte de Casatie si Justitie, Sectia I, decizia numarul 438 din 2 mai 1923

Aluviunea si fondul riveran la care se incorporeaza, neformand doua fonduri deosebite, ci unul singur, iar aluviunea dobandita prin accesiune fiind un accesor al fondului riveran la care s-a alipit, de aici rezulta ca imprumuta caracterul si conditia juridica a acestui fond, cu care formeaza un tot indivizibil.

In consecinta, aluviunea incorporate in mod succesiv sip e nesimtite unui pamant rural clacacesc, primeste caracterul juridic ala acestuia si, deci, actiunea in revedicare a pamantului in chestiune, stapanit de un tert, urmeaza a fi introdusa si judecata, ca orice actiune relative la pamanturi clacesti, fara taxe de timbre.

5.2.1.2. Inalta Curte de Casatie si Justitie, secta I, decizia numarul 398 din 21 noiembrie 1890

Dupa articolul 496 Cod civil, pamantul lasat de apele curgatoare can dele se retrag pe nesimtite de la unul din tarmuri si se indreapta catre celalalt tarm, este al proprietarului riveran dinspre care se retrage apa, fara ca proprietarul tarmului opus sa poata reclama acel pamant.

5.2.2. Avulsiunea

Adaugirea la un teren a unei bucati de pamant smulsa de la un alt teren, prin actiunea unei ape se numeste avulsiune.

Aceasta adugire devine proprietatea proprietarului terenului la care s-a alipit, daca fostul proprietar nu o revendica in termen de 1 an.

Daca aceasta bucata de teren , care desigur se poate individualiza s recunoaste, provine din domeniul public, revendicarea este imprescriptibila (articolul 1844 din Codul civil, articolul 5 , aliniatul ultimo din legea 18/1991, articolul 105 punctul 5 din Constitutie).

5.2.2.1. Tribunalul Iasi, sectia I, decizia din 6 decembrie 1990

a) In caz de avulsiune, bucate de pamant a unui proprietar rupta si alipita de alt pamant ramane proprietatea celui al cui a fost pamantul de la care s-a rupt, sub conditia insa de a fi reclamata in termen de 1 an de la incorporarea ei in fondul vecin.

b) Articolul 498 Cod civil nu a mai reprodus paragraful ultim al Articolului 559 Cod civil Francez, dupa care proprietarul deposedat prin violenta apelor poate sa exercite dreptul sau de revendicare chiar in urma expirarii termenului de un an, adica in 30 de ani, daca proprieatrul fondului catre care s-a alipit pamantul rapit prin violenta nu a pus inca stapanire pe el.

5.2.3. Insulele si prundisurile

Articolul 500 Codul civil dispune ca insulele si prundisurile ce se formeaza in raurile neplutitoare si nenavigabile sunt ale proprietarului fondului pe care s-au format.

In masura in care apa este in proprietate publica, insulele si prundisurile vor avea acelasi regim.Alte situatii sunt:

1) insula se formaza prin ruperea brusca a unei portiuni dintr-un fond; proprietarul o poate revendica timp de un an;

2) un rau isi face un brat, inconjurand pamantul unui proprietar riveran; proprietarul fondului pastreaza proprietatea insulei formata din brat.

Potrivit articolului 78 din legea 18/1991, terenurile rezultate din urma secarii albiilor parasite de apa se amenajeaza de titularii acestora.Deci, deosebim, dupa cum este vorba, de un fluviu ori rau, care apartin statului, si paraurile care pot apartine paticularilor.

Potrivit articolului 3 aliniatul 3 din Legea apelor numarul 107 din 8 octombrie 1996, insulele, care nu sunt in lagatura cu terenurile cu mal la nivel mediu al apei, apartin proprietarului albiei apei.

5.2.4. Accesiunea animalelor

Potrivit articolului 503 din Codul civil orice animale sau zburatoare salbatice care trec in cuprinsul nostrum se fac ale noastre, pe cat timp raman la noi, afara numai daca asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii. Trebuie avute in vedere:

1) pentru animalele ce intra in fondul cinegetic se aplica dispozitiile legii speciale;

2) textul Codului civil si-ar putea gasi aplicare in privinta unor animale semisalbatice, cum ar fi porumbeii si albinele, dar care sa nu faca parte din domeniul public.

Dispozitiile articolului 503 din Codul civil nu se aplica in privinta animalelor domestice (cai, oi, boi, capre, pasari de curte etc.).

5.3. Accesiunea imobiliara artificiala

Accesiunea imobiliara artificiala sau industriala presupune interventia omului si, spre deosebire de cea naturala, ea implica si plata unor depagubiri catre cel in detrimentul caruia opereaza, potrivit principiului ca nimeni nu se poate imbogatii in dauna altei persoane.

Articolul 492 din Codul civil dispune: Orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de catre proprieatrul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui pana ce se dovedeste din contra.

Legea noastra considera ca lucrul principal este terenul si ca proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei sau plantatiei: superficies solo cedit (articolul 493 si 494 din Codul civil)

Cazuri de accesiune imobiliara artificiala

Codul civil in urmatoarele doua articole reglementeaza doua cazuri de accesiune imobiliara artificiala:

5.3.1. Constructiile, plantatiile sau alte lucruri facute de proprietar pe terenul sau cu materialele altuia.

Accesiunea lucrarilor facute de proprietarul terenului cu materialele altei persoane este reglementata in articolul 493 Cod civil. Ea se intemeiaza pe principiul ca proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei, al plantaiei sau al altor lucrari astfel executate dar ele este obligat sa-l despagubeasca pe proprietarul materialelor cu contravaloarea acestora si, eventual, daune – interese.

Proprietarul materialelor cu care s-a efectuat lucrarea are dreptul doar la despagubiri fara a putea pretinde sa ridice materialele incorporate in constructie.

5.3.2. Constructiile, plantatiile sau alte lucrari facute de o peroana cu materialele sale pe terenul proprietatea altcuiva.

Aceasta ipoteza este reglementata in articolul 494 Cod civil, potrivit caruia proprietarul terenului are dreptul de a tine lucrarile pentru el, sau de a indatora pe constructor sa le ridice.

In ceea ce priveste drepturile proprietarului materialelor, ca urmare a constructiilor facute de el pe terenul altuia, articolul 494 cod civil distinge dupa cum constructorul de rea credinta sau de buna credinta. Dispozitia legala este aplicata exclusiv in cazul unor constructii noi, nu si in cazul in care lucrarile efectuate sunt reparatii sau imbunatatiri aduse imobilului.

5.3.2.1. Situatia constructorului de rea credinta

Este de rea credinta cel care cunoaste ca terenul apartine altcuiva si el totusi face constructia, plantatia, lucrarea.

In acest caz, proprietarul terenului are la indemana doua posibilitati:

1) sa pastreze lucrarile, devenind proprietarul lor in temeiul accesiunii, cu obligatia de a platii constructorului valoarea materialelor si pretul muncii, fara a se lua in considerare sporirea valorii fondului ocazionata de lucrarile efectuate;

2) sa oblige pe constructor sa-si ridice constructiile, pe cheltuiala sa, eventula cu obliagatia de a plati daune interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului.

In practica, s-au decis urmatoarele in legetura cu modul de aplicare a solutiilor mentionate de articolul 494 din Codul civil.

1) sa se cerceteze conditiile in care s-au facut constructiile, daca proprietarul terenului nu se face vinovat de abuz de drept, accesptand efectuarea lucrarilor; reaua credinta nu trebuie dedusa numai din lipsa titlului de proprietate asupra terenului;

2) sa se inlocuiasca solutia neeconomica a daramarii constructiilor cu aceea a acordarii unei despagubiri;

3) pentru a dispune desfiintarea constructiilor sau amenajarilor este nevoie de autorizatia organului administraiv competent ( in acest sens si legea nr.50/1991 cu modificarile ulterioare).

Constructorul este considerat de buna credinta daca a executat constructia crezand ca este proprietarul terenului, credinta intemeiata pe un titlu ale carui vicii nu le cunostea; aprecierea bunei credinte se face in momentul in care se realizeaza constructia si buna credinta inceteaza in momentul ivirii unei indoieli in convingerea posesorului cu privire la legitimitatea titlului; in cazul in care terenul proprietatea altuia a fost ocupat in mod abuziv si s-a ridicat pe el o constructie fara acordul proprietarului , constructorul este de rea credinta; daca proprietarul nu doreste in acest ultim caz sa o pastreze, poate cere ridicarea constructiei si in caz de neconformare sa o demoleze pe cheltuiala constructorului.

5.3.2.2. Situatia constructorului de buna credinta pe terenul altuia

Constructorul este de buna credinta cand nu stia ca terenul apartine altuia, crezand, in temeiul unui titlu ale carui vicii nu le cunoaste, ca ii apartine lui si construieste pe acel teren.

Situatia practica este aceea cand constructorul are calitatea de posesor al terenului pe care a construit.

Proprietarul terenului devine obligatoriu si proprietar al constructiei, fara a mai putea cere daramarea si ridicarea constructiilor.

El trebuia sa dezdauneze pe constructor.

Proprietarul poate opta pentru intinderea despagubirii:

1) sa achite contravaloarea materialelor si a muncii

2) sa plateasca o suma egala cu cresterea valorii fondului ca urmare a efectuarii constructiei.

Autorii au criticat solutiile date de text pe motivul ca situatia constructorului de buna credinta este inferioara celui de rea credinta, deoarece acesta din urma poate primii ca despagubire o suma echivalenta cu cea cheltuita, pe cand constructorul de buna credinta poate primii mai putin (sporul valori fondului).

Inferioritatea mentionata este aparenta, deoarece constructorul de rea credinta poate fii constrans sa primeasca mai putin, in caz contrar trebuin sa darame si sa ridice constructia.

Constructorul de buna credinta are fata de proprieatrul terenului un drept de creanta si nu un drept de proprietate asupra constructiei. Data cand se naste dreptul de proprietate al proprietarului terenului aupra constructiei este aceea a incorporarii acesteia in teren, deoarece dreptul de accesiune este temeiul dobandirii dreptului de proprietate asupra construciei, modul de dobandire al proprietatii asupra constructiei ridicate pe terenul altuia.

Intr-o alta parere, dreptul de accesiune imobiliara artificiala ia nastere in momentul in care proprietarul terenului isi exprima vointa de a deveni proprietar asupra contructiei executate, pana la acest moment constructorul de buna credinta fiind prezumat a fi el proprietar al terenului si constructiei.

Instanta suprema a decis ca cel care ridica o constructie pe terenul altuia, chiar daca este de buna credinta, dobandeste impotriva proprietarului terenului un drept de creanta, iar nu un drept real

Manifestarea dreptului proprietarului terenului de a-si valorifica dreptul sau de accesiune prezinta importanta pentru constructor in sensul ca el isi poate valorifica dreptul de creanta impotriva proprietarului terenului pe calea unei actiuni in realizare numai de la data cand proprietarul terenului isi exprima vointa de a valorifica dreptul sau de accesiune asupra constructiei.

In acest sens, C.Statescu, In legatura cu practica judiciara privind partajul unei constructii cladite fara autorizatie, in RRD nr.12/1982, p.21-25 si dec.civ nr.2176/1983, in RRD nr.4/1984, p.67, solutie intemeiata pe articolul 494 Cod civil. Anterior, instanta suprema s-a pronunta in sensul ca cel care a construit are o actiune in realizare, a carei admisibilitate nu este conditionata de valorificarea prealabila a dreptului proprietarului, TS, dec.civ. nr 717/1979, in CD, 1979, p.245 di dec.civ.nr 800/1979 in RRD nr.11/1979, p.62.

In literatura juridica s-a sustinut ca pana in momentul in care proprietarul terenului is exprima vointa de a prelua constructia ridicata, constructorul are o actiune in constatare a calitatii sale de constructor, fara a se stabili insa intinderea drepturilor ce decurg din aceasta calitate de constructor pe terenul altuia.

In practica s-a ridicat problema despagubirii constructorului care a ridicat constructia cu stirea proprietarului terenului, dar care nu putea sa obtina un drept real asupra constructiei, deoarece terenul era in afara terenului civil, considerandu-se ca valoarea despagubirilor se calculeaza la valoarea de circulatie a constructiei, nu la valoarea ei tehnica, fara dreptul de optiune al proprietarului terenului conferit de articolul 494 Cod civil. Si alte aspecte s-au ridicat.

Rezulta ca, potrivit acestui text, constructorul ridica edificiul fara stirea proprietarului terenului.

In prezent, solutia este schimbata, deoarece terenul este in circuitul civil, conventia dintre parti producand efecte, nemaifiind nula.

In lipsa unei asemenea conventii, se aplica articolul 494 Cod civil.

Mai este important ca articolul 494 se aplica la constructii, plantatii, si lucrari noi, ci nu in cazul reparatiilor ori imbunatatirilor, care se solutioneaza dupa regulile de la cheltuielile necesare, utile si voluptarii.

Textul se aplica si constructiilor noi alaturate celor existente ori supraetajate.

Dimpotriva, articolul 494 Cod civil nu se aplica celui ce a construit fara a avea puterea materiala asupra terenului, nefiind posesor ori chiar detonator.

Unele situatii prezinta aspecte particulare si se pune problema daca se aplica articolul 494 din Codul civil. Acestea sunt:

1) coproprietarul construieste, iar terenul prin partaj cade la alt copartas (in sensul ca nu exista reaua credinta a coproprietarului caer a construit pe terenul aflat in coproprietate, cu consimtamantul tacit al celuilalt coproprietar caer nu a facut opunerea la ridicarea constructiei, desi cunostea ca se ridica lucrarea, TS, dec.civ.nr.1160/1958,CD,1958, p.85);

2) proprietarul sub conditie rezolutorie construieste, apoi se realizeaza conditia;

3) donatarul pierde imobilul prin revocarea donatiei de catre donator, pe imobil s-a ridicat constructia;

4) dobanditorul terenului este evins in uram actiunii rezolutorii ori actiunii in anulare;

5) dobanditorul imobilului ipotecat pierde imobilul in urma urmaririi creditorilor ipotecari.

Se considera ca in aceste situatii nu se aplica dispozitiile articolului 494 Cod civil care ar fi si defavorabile constructorului, ci se aplica regulile speciale pentru aceste cazuri, iar in lipsa acestor reguli se constituie cheltuielile facute, distingandu-se dupa cum ele sunt necesare, utile sau voluptarii.

In toate aceste cazuri, constructorul a avut calitatea de proprietar al terenului la data constructiei, dar a pierdut aceasta calitate ulterior ridicarii constructiei.

Se mai pune intrebarea caror persoane se aplica articolul 494 Cod civil, considerandu-se ca este vorba numai de posesori, ci si de detentorii precari, cu conditia ca rezolvarea problemelor sa nu fi fost facuta altfel de parti prin conventia lor. Un asemenea constructor este de rea credinta.

Articolul 494 Cod civil se aplica si constructorului pe un teren al carui proprietar nu este cunoscut ori manifesta lipsa de interes in preluarea constructiei.

5.3.2.3. Probleme comune pentru constructorul de buna si cel de rea credinta

Daca proprietarul terenului isi insuseste constructia, constructorul devine un creditor, avand o creanta in despagubire.

Aceasta creanta este prescriptibila in termenul de drept comun (3 ani).

Termenul incepe sa curga din momentul in care proprietarul terenului ridica pretentii cu privire la constructii, in temeiul articolului 494 din Codul civil.

Pana la achitarea despagubirilor, constructorul are un drept de retentie cu privire la constructiile efectuate pe terenului altuia.

Constructorul este indreptatit sa pretinda despagubirile ce i se cuvin chiar de la proprietarul care a dobandit constructia ulterior efectuarii ei.

Daca pretul lucrarilor este mare si proprietarul terenului nu poate plati, solutia ar fi vinderea constructiei cu terenul si despagubirea din pretul obtinut (fara a se cere demolarea si ridicarea constructiei).

Valoarea materialelor si pretul muncii sunt cele din momentul executarii lucrarilor, nu cele din momentul pronuntarii hotararii judecatoresti, deoarece atunci se naste si dreptul de proprietate in temeiul dreptului de accesiune imobiliara artificiala, respectiv dreptul de creanta al constructorului pe terenul altuia, intinderea acestuia din urma neputand fi stabilita la o alta data decat aceea cand se naste insusi dreptul.

S-a exprimat si parerea ca evaluarea materialelor si a muncii se faca la data pronuntarii hotararii judecatoresti, daca se aplica accesiunii artificiale regulile imbogatirii fara justa cauza are caracter subsidiar, ceea ce nu este cazul cu accesiunea imobiliara artificiala.

5.3.2.4. Obligatia proprietarului de a plati despagubiri

In cazul in care imobilul a fost vandut de proprietar altei peroane, actiunea constructorului pentru a obtine contravaloarea investitiilor poate fi indreptata numai impotriva vechiului proprietar, deoarece acesta a profitat de lucrarile respective, intrucat a vandut imobilul cu toate lucrarile executate, deci cu un pret mai mare decat ce pe care l-ar fi putut obtine in lipsa acelor lucrari (articolul 494 din Codul civil).

5.3.2.5. Drept de acces. Stabilirea despagubirii

Dreptul de superficie, referindu-se numai la terenul de sub constructie, urmeaza ca superficiarului trebuia sa i se asigure, daca partile nu au convenit altfel, o portiune de teren strict necesara pentru acces la constructia respectiva, bineinteles cu dreptul pentru proprietarul terenului de a cere o despagubire corespunzatoare de la superficiar.

Dreptul de acces ce se acorda nu este insa altceva decat o servitute de trecere, care se stabileste si se constituie de instanta, in vederea folosire a dreptului de superficie.

5.3.2.6. Lipsa conventiei constructiei pe terenul altuia

Prevederile articolului 494 din Codul civil urmeaza a se aplica numai in cazul in care constructia a fost ridicata in afara unei conventii intervenite intre proprietarul terenului si constructor.

5.3.2.7. Caracterul prezumtiei de proprietate. Dovada contrara

Prezumtia prevazuta in articolul 492 din Codul civil, potrivit careia orice constructii facute in pamant sau asupra pamantului sunt socotite a fi facute de catre propriatetarul terenului pe cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana la proba contrara, are caracter relativ.

Aceasta prezumtie de proprietate recunoscuta in favoarea proprietarului terenului asupra construcitie ridicate pe acel teren poate fi deci combatuta, persoana care a construit avand deci posibilitatea sa faca dovada ca ea este proprietara constructiei, fie in baza conventiei intervenite intre parti, fie in baza prevederilor legii.

5.4. Accesiunea mobiliara

Cazurile de asemenea accesiune pot fi: adjunctiunea; specificatiunea; amestecul (confuziunea).

In toate cazurile, proprietarul lucrului principal devine, in temeiul accesiunii, proprietar si al bunului mai putin important unit cu primul, avand obligatia de a platii despagubiri corespunzatoare.

Accesiunea presupune ca intre proprietarii lucrurilor nu s-a incheiat o conventie care sa reglementeze situatia.

De asemenea, daca se aplica articolul 1909 Cod civil pentru unul din lucruri este inlaturata accesiunea, fiind vorba de doua lucruri apartinand aceluiasi proprietar.

Rezulta ca accesiunea mobiliara presupune ca unul din obiecte este furat sau pierdut, ori ca proprietarul care face incorporarea este de rea credinta.

5.4.1. Adjunctiunea (articolele 504 -507 Cod civil)

Aceasta inseamna unirea a doua lucruri care apartin la proprietari diferiti, in asa fel incat desi formeaza un singur tot, cele doua lucruri raman distincte si se pot chiar desparti unul de altul si pastra fiecare in parte dupa despartire (articolul 504 Cod civil). Astfel, este cazul pietrei pretioase fixata intr-un inel, cel al tabloului fixat intr-o rama.

Criteriul dupa care se determina lucrul principal este acela pentru uzul, ornamentul sau completarea caruia a servit celalalt lucru sau daca acesta nu se poate aplica, deci ca lucrul accesoriu urmeaza pe cel principal, se aplica al doilea criteriu, si anume, valoarea lucrurilor, deci principal este cel cu valoarea mai mare, iar daca nici acesta nu se aplica, lucrul principal este cel care are volumul mai mare.

V.4.2. Specificatiunea ( articolele 508 – 510 Cod civil)

Aceasta consta in prelucrarea si transformarea unei materii apartinand unei alte persoane, de exemplu, dintr-o stofa se confectioneaza un costum, dintr-o marmura se face o statuie, dintr-un lemn se face o mobila etc.

Lucrul principal se considera materia, astfel ca proprietarul acesteia devine proprietarul lucrului nou.

Daca manopera intrece cu mult valoarea materiei intrebuintate, cel ce a confectionat lucrul nou devine proprietarul acesteia.

Articolul 514 Cod civil dispune ca in toate cazurile in care s-a format un obiect nou cu materia altuia, fara stirea proprieatrului materiei, in loc de a cere lucrul, poate sa ceara o materie de aceeasi cantitate, greutate, marime si calitate, cu materia intrbuintata, iar daca este cazul si daune – interese (articolul 515 Cod civil).

5.4.3. Confuziunea (amestecul) (articolele 511 – 513 Cod civil)

Aceasta consta in unirea a doua lucruri mobile apartinand la proprietari diferiti, in asa fel incat ele nu se mai pot recunoaste si deosebi unul de altul, de exemplu, topirea a doua metale, amestecul a doua lichide.

Lucrul principal se considera acela care depaseste pe celalalt, fie prin valoare, fin prin cantitate, iar daca nici unul din aceste criterii nu se poate aplica, lucrul format prin confuziune devine proprietate comuna si se vinde la licitatie, iar pretul se imparte corespunzator.

CAPITOLUL IV

UZUCAPIUNEA

6.1. Notiunea

Dobandirea proprietatii sau a altui drept real prin posedarea neintrerupta a lucrului, in tot timpul fixat de lege, se numeste uzucapiune.

In consecinta, uzucapiunea reprezinta prescriptia prin care se dobandeste dreptul real, aceste drept dobandindu-se prin efectul posedarii lucrului un timp determinat, astfel incat starea de fapt se transforma instare de drept.

In titlul XX din Codul civil se reglementeaza atat prescriptia achizitiva, cat si prescriptia extinctiva, desi aceste doua institutii juridice nu se confunda. Prescriptia achizitiva duce la dobandirea unui drept real. Prescriptia extinctiva are ca efect incetarea posibilitaii de a obtine realizarea, prin constrangere, a unor drepturi.

6.2. Utilitaea si justificarea uzucapiunii

Exista dificultati de proba privind dreptul de proprietate. Uzucapinea constituie o dovada absoluta a dreptului de proprietate. Functia juridica a uzucapiunii consta in aceea ca ofera posibilitatea probei dreptului de proprietate, cand se face dovada posesiei in persoana posesorului si a autoruilor lui pe timpul prevazut de lege.

Rolul uzucapiunii este mult mai redus in acele cazuri in care exista sistemul de carte funciara, potrivit caruia dreptul de proprietate se dobandeste prin intabulare.

Justificarile uzucapiunii sunt urmatoarele:

1) in marea majoritate a cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate, insa dovada acestuia este greu de facut, astfel ca uzucapiunea suplineste acest mijloc de proba;

2) nevoia de stabilitate si securitate juridica a raporturilor juridice determina recunoasterea de efecte juridice unei aparente indelungate de proprietate;

3) uzucapiunea apare ca o sanctiune impotriva vechiului proprietatar care da dovada de lipsa de diligenta.

6.3. Bunurile ce pot fi obiectul uzucapiunii

Poate fi dobandit prin uzucapiune orice bun imobil care se gaseste in circuitul civil, adica este alienabil.

Imobilele care sunt inalienabile nu pot fi dobandite prin uzucapiune, cum sunt cele care fac parte din domeniul public.

Terenurile atribuite in cadrul constituirii dreptului de proprietate privata sunt inalienabile o anumita perioada de timp, nu si cele in cadrul constituirii dreptului de proprietate privata.

Strainii nu pot dobandi terenuri si deci ei nici nu le pot uzucapa.

Cu precizarile aratate, terenurile se gasesc in circuitul civil. Tot astfel sunt constructiile.

Deci, in prinvnta acestora se aplica uzucapiunea.

Pentru perioadele anterioare trebuie avut in vedere ce terenurile de orice fel erau in afara circuitului civil, dobandindu-se numai prin mostenire.

Bunurile mobile pot fi revendicate. Actiune in revendicare a acesora este imprescriptibila, ca si pentru imobile. Dar posesorul nu poate invoca prescriptia achizitiva la mobile, ci numai la imobile.

Intr-adevar, in cazul bunurilor mobile termenul de prescriptie nu curge din momentul intrarii in posesie a posesorului, ci din momentul cand proprietarul a pierdut posesia lucrului.

6.3.1. Dovada posesiei utile. Bunuri mobile

Prezumtia prevazuta de articolul 1909 din Codul civil – potrivit careia posesorul unui bun mobil este considerat a fi proprietar al acestuia – poate fi combatuta de orice persoana interesata.

Astfel, daca reclamantul neposesor face dovada ca a inchiriat pamantului posesor bunul in discutie, posesorul nu va putea pune la adapostul prescriptiei instantanee, ci va fi obligat sa dovedeasca dreptul sau de proprietate, daca pretinde ca acesta este titlul cu care poseda, invederand, de exemplu, ca in realitate nu a inchiriat, ci a cumparat bunul pe care il detine, ori ca s-a schimbat pe parcurs calitatea posesiei sale, in conditiile articolului 1858 din Codul civil.

6.4. Posesia, conditie de baza a uzucapiunii

Uzucapiunea presupune o posesie neviciata, adica utila.

Posesia trebuie, deci, sa fie continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar.

Pentru uzucapiune nu se cere conditia ca proprietarul lucrului sa aiba cunostinta ca acesta este posedat de altul.

Din cele aratate rezulta ca detentia precara si posesia viciata nu duc la uzucapiune.

Astfel, chiriasul – fiind detentor precar, nu poate dobandi proprietatea prin uzucapiune, cat timp exista stapannirea ca locatar si nu ca proprietar.

Locatarul exercita posesia in numele altuia, respectiv al proprietarului, astfel ca in calitate de detentor precar nu poate beneficia de prevederile Codului civil privind uzucapiunea, oricat ar dura posesia sa.

Tot astfel, cel ce stapaneste o constructie cu ingaduinta proprietarului ei, nu o poate dobandi prin uzucapiune, fiind detentor precar.

Pentru a uzucapa se cere o posesie continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar, insa actele ce se exercita asupra lucrului altuia, in calitate de locatar, nu constituie o posesie sub nume de proprietar, astfel ca locatarul are calitatea de detentor preacr si in consecinta nu poate beneficia de dispozitiile legale privitoare la uzucapiune, indiferent cat ar dura posesia sa.

Daca locatarul dovedeste ca de la o anumita data a folosit imobilul sau o parte din imobil inchiriata, in mod constant, neintrerupt si netulburat, cu titlu de proprietar timp de 30 de ani, platind si impozitul respectiv, dobandeste dreptul de proprietate prin uzucapiune, conform articolului 1847 si 1890 din Codul civil

In cazul unui act translativ de proprietate, incheiat conform legii, dobanditorul nu poate uzucapa bunul, acesta fiind dobandit ca efect al conventiei.

Dar daca transmisiunea imobiliara nu este valabila din punct de vedere juridic, dreptul de proprieate nefiind valabil transmis, posesorul poate sa prescrie impotriva titularului dreptului.

Mostenitorii aflati in indiviziune stapanesc bunurile succesorale unii pentru altii cat timp se afla in stare de indiviziune, astfel ca posesia lor are un caracter echivoc si deci asemenea posesie nu poate fundamenta dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Ca exceptie, stapanirea de catre unul din mostenitori a unui bunsuccesoral poate duce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, daca a intervenit o manifestare exterioara din partea lui, care sa demonstreze ca a inteles sa transforme posesia din comuna, in exclusiva, adica s-a produs o intervertire in fapt a posesiei.

6.5. Felurile uzucapiunii

Uzucapiunea poate fi de doua feluri:

uzucapiunea de 30 de ani;

uzucapiunea de la 10 pana la 20 ani

Uzucapiunea de 30 ani (articolul 1890 cod civil)

Pentru a opera aceasta uzucapiune, trebuie indeplinite urmatoarele conditii:

sa existe o posesie de 30 de ani;

posesia sa fie utila, adica neviciata.

Se poate folosi posesia sa si a autorilor sai ( jonctiunea posesiilor ).

Nu se cere nici o alta conditie. Posesorul poate fi de buna credinta ori de rea credinta si fara nici un titlu.

Uzucapiunea intervine dupa implinirea termenului de 30 de ani. Termenul se calculeaza pe zile intregi. Dies a quo ( ziua de incepere ) nu intra in calcul ( non computatur in termino ). Dies a quem ( ziua de implinire ) intra in calcul ( computatur in termino ).

Uzucapiunea se considera implinita dupa trecerea celei din urama zi a termenului ( articolul 1889 Codul civil ).

La calculul termenului nu se tine seama de ziua complementara a anilor bisextili.

Zilele de sarbatori legale intra in calculul termenului.

Astfel, de exemplu, daca prescriptia incepe de la 1 ianuarie 1960, ea se poate considera implinita la 2 ianuarie 1990.

Uzucapiunea trebuie invocata si dovedita de posesor, fie pe calea actiunii principale, fie pe cale de exceptie.

Uzucapiunea de la 10 pana la 20 de ani ( articolul 1895 Cod civil )

Conditii. Pentru a opera aceasta uzucapiune, trebuie indeplinite urmatoarele conditii:

Sa existe o posesie utila asupra lucrului;

Posesia utila sa se intemeieze pe just titlu;

Posesia sa dureze de la 10 la 20 de ani;

Posesia sa fie de buna credinta

Domeniul de aplicare. Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani se aplica numai in privinta imobilelor considerate in mod individual. Ea nu se aplica, deci, in privinta universalitatilor de bunuri, cum ar fi o succesiune.

Rezulta ca uzucapiunea prescurtata se poate opune actiunii in revendicare a unui proprietar, dar nu actiunii in petitiune de ereditare a adevaratului mostenitor.

Se adimte ca uzucapiunea de la 10 la 20 de ani se aplica uzufructului, dar nu servitutii.

Justul titlu. Prin just titlu se intelege un act translativ de proprietate ( articolul 1847 Cod civil ) care provine de la altcineva decat proprietarul, deci de la un non dominus . Faptul juridic translativ de proprietate poate fi just titlu.

Mai trebuie sa se aiba in vedere urmatoarele:

Daca actul provine de la adevaratul proprietar, de la dominus , este suficient prin el insusi sa duca la dobandirea proprietatii, fara sa fie nevoie de trecerea timpului, de uzucapiune, temeiul dobandirii dreptului de proprietate constituindul in acest caz conventia

Uzucapiunea intemeiata pe un titlu ce provine de la adevaratul proprietatr este de neconceput.

Ca exemple de acte translative de proprietate pot fi mentionate vanzarea, donatia, schimbul.

Justul titlu este un act juridic translativ de proprietate, adica o operatiune juridica, un negotium, care are ca scop sa transfere proprietatea.

In practica practica judecatoreasca s-au facut unele precizari in privinta justului titlu:

Conventiile de locatiune, depozit, comodat nu pot servi drept just titlu

hotararile judecatoresti declarative nu pot servi drept just titlu

conventia de imparteala, avand caracter declarativ de drepturi, nu poate seri de just titlu; titlul celui ce dobandeste nu este actul de imparteala, ci actul sau faptul ce a creat starea de indiviziune ce I s-a pus capat prin imparteala;

certificatul de mostenitor, care nu constituie un titlu de proprietate, ci confirma calitatea de mostenitor si intinderea drepturilor succesorale, nu poate fi invocat ca just titlu pentru uzucapiune de la 10 la 20 de ani

In acelasi sens si anume ca certificatul de mostenitor eliberat de notar nu poate fi invocat ca just titlu pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, nefacand dovada, fata de terti, a drepturilor mostenitorilor.

Dimpotriva, pot servi drept just titlu pentru uzucapiune de la 10 la 20 de ani:

tranzactia, desi declarativa de drepturi, este asimilata actului tanslativ;

hotararea judecatoreasca de adjudecare a unui bun si cea care constata o contraventie translativa dintre partile unui proces;

hotararea judecatoreasca data in baza articolului 12 din decretul numarul 144/1958, hotarare care suplineste consimtamantul debitorului vanzator la efectuarea vanzarii, incat exista vanzarea care stramuta proprieatatea.

Daca instanta nu suplineste consimtamantul debitorului vanzator ci doar interpreteaza actul de vanzare – cumparare, asemenea hotarare judecatoreasca nu are caracter translativ de proprietate si nu poate constitui just titlu. Legea numarul 50/1991 a abrogat decretul numarul 144/1958.

O problema care s-a ridicat este aceea daca succesiunea legala ( ab intestat ) si legatul universal ( succesiunea testamentara ) poate sa constituie just titlul ?

Astfel, A decedeaza, iar bunurile sale trec la B.

In detentia precara a lui A se gasea un bun, care desi nu era al sau, pe care il primeste B, considerand ca bunul apartinea lui A, desi era de buna credinta. Poate B sa dobandeasca acest bun prin prescriptie de 10 – 20 de ani, adica titlu pro herede poate fi considerat just titlu ?

Raspunsul ar trebui sa fie negativ, deoarece transmisiunea este universala, iar succesorul nu poate avea mai multe drepturi decat autorul sau ( defuntul, respectiv testaorul ).

Avand in vedere articolul 1858 puntul 4 din Codul civil care adminte ca transmisiunea universala catre un succesor de buna credinta interverteste precaritatea in posesia utila, se considera ca titlu proherede poate fi considerat just titlu, deci raspunsul la intreabarea pusa este afirmativ.

Dimpotriva, se considera ca nu este just titlu transmisiunea pe cale de mostenire catre comostenitorul care a posedat in mod exlusiv un imobil din succesiune, impotriva celorlalti comostenitori, pe motivul ca in asemena situatii, titlul pro herede ce se invoca este comun tuturor comostenitorilor pana la facerea impartelii.

Reclamatul trebuie sa fac dovada justului titlu dupa regulile dreptului comun.

Titlul putativ si nul.

Justul titlu trebuie sa existe realitate, ci nu in credinta celui care invoca uzucapiunea. Nu este deci suficient un titlu putativ.

Justul titlu este separat de buna credinta. El trebuie dovedit, deci, separat de credinta (art.1899 Cod civil ).

Un titlu nul ( nulitate absoluta ) nu poate servii ca baza uzucapiunii de 10 la 20 de ani, deci nu poate fi just titlu .

Un titlu anulabil ( nulitate relativa ) poate fi invocat drept just titlu impotriva unor persoane, cu exceptia persoanei care are dreptul sa invoce nulitatea relativa ( art.1897 alin.3 Cod civil ), adica cel care nu a avut capacitatea deplina de exercitiu la inceaierea actului juridic ori al carui consimtamant a fost viciat.

Se considera ca dupa expirarea termenului in care se poate invoca nulitatea realativa, actul anulabil devine valabil si poate fi invocat ca just titlu chiar impotriva celui care ar fi putut cere anularea.

Data certa.

Justul titlu trebuie sa aibe data certa. In caz contrar, nu poate fi opus celui ce sa pretinde proprietar care este tert fata de actul translativ de proprietate. Nu se cere ca justul titlu sa fi fost transcris in registrul de transcriptiuni imobiliare

Buna credinta.

Buna credinta este o alta conditie pentru uzucapiunea de la 10 la 20 de ani.

Prin buna credinta se intelege credinta gresita a posesorului ca a dobandit de la adevaratul proprietar ( articolul 1898, aliniatul 1 Cod civil ).

Buna credinta trebuie sa existe in momentul dobandirii imobilului ( articolul 1898 aliniatul 2 Cod civil ). Faptul ca ulterior posesorul si-a dat seama de greseala nu are importanta ( mala fides superveniens non impedit uzucapionem ). Buna credinta se prezuma, potrivit articolului 1899, aliniatul 2 Cod civil ( bona fides presumitur ).

Justul titlu trebuie dovedit, deoarece este un element separat de buna credinta. Dovada justului titlu se face potrivit dreptului comun.

Termenul uzucapiunii este de la 10 la 20 de ani.

Termenul este de 10 ani daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a aceluiasi tribunal judetean unde se afla bunul imobil.

Termenul este de 20 de ani daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a altui tribunal judetean decat cea in raza caruia se afla bunul imobil.

In cazul in care adevaratul proprietar a locuit un timp in raza teritoriala a aceluiasi tribunal judetean, unde se afla imobilul si un timp in raza teritoriala a altui tribunal judetean, termenul se calculeaza in felul uramator ( articolul 1896 Cod civil ) : la numarul anilor cat proprietarul a locuit in raza aceluiasi tribunal judetean in care se afla imobilul se adauga un numar dublu de ani din ceea ce ramasese la anii de prezenta ca sa fie 10, cat el locuieste in raza tribunala a altui tribunal judetean.

Astfel, daca proprietarul a locui 4 ani in aceeasi circumscriptie iar ulterior in alta, a mai ramas 6 ani pana la 10, iar acesti 6 ani se dubleaza, adica 12; deci, 4 plus 12 fac 16 ani.

Invers, daca proprietarul locuieste la inceput 12 ani in alta circumscriptie, dupa ceea se muta in alta raza teritoriala a tribunalului judetean unde se afla imobilul, el nu mai trebuie sa posede 8 ani, ci numai 4 ani ( deci, jumatate si 8 ), adica in total 12 plus 4 fac 16 sau a locuit 6 ani in alta circumscriptie, apoi in aceeasi cu imobilul: 6 + 7 ( jumatate din 14 cat a mai ramas ) fac 13 ani.

Pentru motivele aratate uzucapiunea este de 10 la 20 de ani.

In cazul ca imobilul prescris a apartinut mai multor condivizari care au locuit unii in raza teritoriala a tribunalului judetean, unde este situat imobilul, altii in alta, termenul uzucapiunii impotriva coindivizarilor se stabileste pentri fiecare, astfel ca pana la implinirea termenului fata de toti conindivizarii, posesorul in curs de a prescrie se poate gasi la un moment dat in situatia de proprietar numai a unei parti indivize ori mai multe, deci de coproprietar cu ceilalti coindivizari.