. Antecontractul de Vanzare Cumparare Imobiliara

Capitolul 1
Noțiune

Secțiunea I
Definiție și esență

Antecontractul de vânzare-cumpărare este un acord de voințe contractual prin care părțile își asumă reciproc obligația de a încheia între ele, în viitor, un anumit contract de vânzare-cumpărare, stabilind și conținutul esențial al acestuia. Este frecvent utilizat pentru a lega juridicește părțile care, din diferite motive, pentru moment nu pot să încheie în mod valabil un contract de vânzare-cumpărare, pe care însă urmăresc să-l încheie în viitor. În acest mod părțile, prin încheierea antecontractului, se asigură că fiecare își va menține voința până la data încheierii contractului propriu-zis în forma sa valabilă. Mai este denumit și promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, contract provizoriu sau precontract.

Existența și valabilitatea antecontractului au fost recunoscute legislativ cu mai mult timp în urmă, dar în dreptul român a început să fie practicat pe scară extinsă abia după al doilea război mondial, când, pe măsura consolidării totalitarismului și extinderii controlului statal, s-au instituit anumite formalități (forma autentică ad validitatem și autorizarea administrativă) în cazul înstrăinărilor de imobile prin acte juridice între vii. Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară este practic, o "creație" a practicii avocățești și a judecătorilor receptivi la situațiile juridice de fapt, care, în practica ultimelor decenii după mai multe ezitări și căutări, au acceptat ideea că, vânzarea-cumpărarea imobilelor fără respectarea condițiilor cerute de lege, este lovită de nulitate, în schimb este valabilă promisiunea sinalagmatică de a se încheia un contract în viitor, în forma și condițiile prevăzute de lege.

Din punct de vedere obligațional, antecontractul de vânzare-cumpărare nu dă naștere unei obligații de "a da", de a se transmite dreptul de proprietate, ci dă naștere unei obligații de "a face" tot ceea este necesar pentru a se putea încheia și a încheia pur și simplu contractul promis prin antecontract. Antecontractul conține un raport de obligații de "a face", în sensul că ambele părți se obligă, una că va consimți la vânzarea și cealaltă că va consimți la cumpărarea imobilului, la o dată ulterioară care coincide cu data încheierii contractului în forma autentică. Legătura juridică creată prin încheierea antecontractului constituie, ea însăși, un contract, care beneficiază de principiul forței obligatorii a contractului consacrat în art. 969 C. civ. obligând părțile contractante să-și respecte angajamentul asumat și să încheie contractul promis.

Deci în esență, antecontractul este o promisiune de contract, adică un contract prin care părțile se angajează, în principal, să încheie în viitor un alt contract, al cărui conținut esențial este deja stabilit prin antecontract.

Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil dorește să-l vândă, iar un cumpărător dorește să-l cumpere, dar nu pot încheia de îndată contractul autentic fie deoarece vânzătorul nu dispune de toate actele necesare, fie deoarece cumpărătorul nu dispune încă de suma necesară achitării integrale a prețului, etc. Iată de ce părțile pot hotărî să încheie imediat un antecontract prin care ele se obligă reciproc să-și procure actele sau sumele necesare și să procedeze în viitor la încheierea contractului dorit, în condițiile deja stabilite prin clauzele antecontractului.

Secțiunea a II-a
Delimitări

Antecontractul, fiind o convenție sinalagmatică, se aseamănă cu o serie de alte instituții, dar se și deosebește de ele în multe privințe. Astfel:

a). Antecontractul ca și promisiune de contract se deosebește de contractul promis, atât prin conținutul cât și prin efectele sale:

– antecontractul dă naștere unei obligații de "a face" adică de a încheia în viitor, contractul promis, în schimb contractul promis dă naștere unei obligații de "a da", de a transmite dreptul real înstrăinat;

– se deosebește și prin condițiile de fond și de formă ce trebuie îndeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se încheie consensual, pe când contractul de vânzare-cumpărare imobiliară se încheie, de cele mai multe ori în formă solemnă, ad validitatem.

– la încheierea contractului promis, vânzătorul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului vândut, pe când la încheierea promisiunii de contract promitentul vânzător poate să nu fie încă proprietar dar să existe temeiuri că va deveni până la perfectarea vânzării promise.

b). Antecontractul se deosebește, prin caracterul său sinalagmatic, și de promisiunea unilaterală de a contracta, prin care numai una din părți se obligă, cealaltă parte păstrându-și libertatea de a contracta sau nu.

c). Antecontractul se deosebește și de simpla ofertă de a contracta, aceasta din urmă fiind o manifestare de voință unilaterală care în anumite condiții poate fi revocată și care devine caducă dacă ofertantul încetează din viață, pe când antecontractul este o convenție care nu poate fi revocată unilateral și nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile și obligațiile părților transmițându-se moștenitorilor, potrivit dreptului comun. Pe de altă parte, atunci când există o ofertă valabilă, pentru încheierea contractului este suficientă manifestarea voinței acceptantului, pe când în cazul existenței unui antecontract, este necesar ca ambii promitenți să-și dea consimțământul la încheierea contractului promis.

d). Antecontractul se deosebește de pactul de preferință prin care promitentul nu se obligă să vândă, ci se obligă doar că, dacă se va decide să vândă bunul, să-l prefere cumpărător pe cel cu care a încheiat pactul de preferință; în baza antecontractului, promitentul vânzător este obligat să vândă promitentului cumpărător, la prețul și în condițiile deja convenite și inserate în antecontract, pe când în baza pactului de preferință (dacă promitentul se obligă să vândă), toate condițiile contractului urmează a fi negociate între părțile pactului și cu terții posibili cumpărători, preferința funcționând numai la preț și condiții egale.

e). Antecontractul se deosebește de un contract ferm sub condiție pentru că îndeplinirea condiției validează contractul cu efect retroactiv, pe când încheierea contractului promis printr-un antecontract va produce efecte numai pentru viitor.

f). Antecontractul se deosebește de promisiunea de a obține ratificarea unui act, căci prin antecontract se promite propriul consimțământ la încheierea viitorului contract promis, pe când prin promisiunea de a se obține ratificarea unui act se promite doar faptul propriu de a convinge pe altul să consimtă la încheierea sau ratificarea unui act.

Capitolul 2
Domeniul de aplicare a instituției juridice
a antecontractului

De cele mai multe ori, printr-un antecontract părțile își promit încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, însă, în practică, instituția juridică a antecontractului poate fi folosită pentru a promite încheierea în viitor a aproape oricărui contract civil cu excepția, bineînțeles, a acelor contracte pentru care încheierea prealabilă a unui antecontract este perfect inutilă (cum ar fi cumpărarea din magazine cu autoservire, contractarea unor prestări de servicii comunale sau a unor servicii de poștă, etc.).

Așa cum rezultă din practica judiciară, pe lângă contractul de vânzare-cumpărare imobiliară, prin antecontract se mai poate asigura încheierea următoarelor antecontracte:

a). contractul de vânzare-cumpărare a unor bunuri mobile din patrimoniul cultural național, a căror efectivă vânzare necesită îndeplinirea unor condiții legale restrictive, presupunând timp și demersuri pentru obținerea realizării lor;

b). contractul de vânzare-cumpărare a altor bunuri mobile cu circulație juridică restrictiv reglementată (arme funcționabile sau de panoplie) și chiar vânzarea de autoturisme sau alte autovehicule (de exemplu, cumpărătorul nu dorește să-și asume riscurile dobândirii proprietății decât după trecerea unei perioade de probă), etc.;

c). contractele de schimb al bunurilor din categoriile mai sus amintite;

d). contractul de donație (antecontractul de donație produce efecte mai puternice decât simpla promisiune unilaterală de donație);

e). contractul de întreținere sau de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere;

f). contractele de partaj voluntar, mai ales cele privind bunuri imobile pentru care se cere autorizația administrativă prealabilă, atunci când partajarea unei construcții ar necesita modificări constructive, sau se cere forma autentică (partajarea unor terenuri agricole prin atribuire sau vânzare);

g). contractele civile reale, care se consideră încheiate numai prin remiterea efectivă a bunului așa încât o promisiune fermă a încheierii lor poate prezenta un interes major pentru părți, așa cum este contractul de comodat, contractul de împrumut de consumație (mutuum), contractul de depozit voluntar, contractul de transport de mărfuri, etc.;

h). contractele de gaj, ipotecă, fidejusiune;

i). contractul de schimb de locuințe;

j). contractele comerciale reale de transport, de antrepozitare frigorifică, de depozit, de custodie, de comodat, etc.

În principiu, printr-o promisiune sinalagmatică s-ar putea asuma o obligație reciprocă de a încheia în viitor, nu numai un contract, dar și orice alt act juridic, dacă alte considerente nu s-ar opune.

Capitolul 3
Încheierea antecontractului

Secțiunea I
Condiții de fond

Antecontractul, fiind în esență o convenție civilă este supus, în mod firesc, regulilor și principiilor care guvernează încheierea contractelor civile în dreptul comun. Orice antecontract va trebui să îndeplinească, în momentul încheierii sale, toate condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții civile, care potrivit art. 948 C. civ. sunt: 1) capacitatea de a contracta; 2) consimțământul valabil al părții care se obligă; 3) un obiect determinat; 4) o cauză licită și morală. Totuși antecontractul, în raport cu alte convenții civile, prezintă anumite particularități în ceea ce privește condițiile de fond și anume:

1). Cu privire la CAPACITATE, ca orice convenție civilă, promisiunea de a contracta se poate încheia valabil numai de către persoane cu capacitate deplină de exercițiu, știut fiind faptul că această capacitate o au numai persoanele majore (cu excepția celor puse sub interdicție), iar persoanele minore cu vârsta între 14-18 ani au o capacitate de exercițiu restrânsă, putând încheia acte juridice numai dacă sunt asistate de către ocrotitorii lor legali, iar persoanele care nu au împlinit vârsta de 14 ani, la fel ca și persoanele majore puse sub interdicție, fiind lipsite total de capacitate de exercițiu, pot încheia asemenea acte numai prin reprezentarea lor de către ocrotitorul legal.

Potrivit art. 129 C. fam., "tutorele nu poate, fără prealabila încuviințare a autorității tutelare, să facă valabil înstrăinarea ori gajarea bunurilor minorului, renunțarea la drepturile patrimoniale ale acestuia, precum și să încheie orice alte acte care depășesc dreptul de a administra".

Într-o opinie se consideră că, la încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară, nu mai este necesară încuviințarea prealabilă a autorității tutelare deoarece:

a). antecontractul, ca promisiune de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate, iar obligația de "a face" asumată prin antecontract, nu este supusă vreunei condiții speciale de încuviințare prealabilă;

b). chiar și actele de înstrăinare a imobilelor încheiate înaintea obținerii încuviințării autorității tutelare, sunt sancționate doar cu nulitatea relativă, care se poate acoperi ulterior prin obținerea încuviințării sau prin confirmarea lor de către minorul vânzător, devenit între timp major și capabil. Această soluție se impune cu atât mai mult în cazul promisiunii de a înstrăina în viitor un imobil al incapabilului.

În aceeași opinie se consideră că, acestui punct de vedere, i se pot aduce următoarele argumente care susțin soluția contrară (aceea a nevalabilității antecontractului de a nevalabilității antecontractului de vânzare-cumpărare a unui bun imobil al incapabilului):

a). Cerința încuviințării prealabile a autorității tutelare constituie o măsură de protejare a minorului sau interzisului împotriva unor acte de natură a-i prejudicia interesele.

b). Deși antecontractul nu transferă imediat proprietatea, el poate să ducă în mod normal la acest lucru, incapabilul înstrăinător fiind ținut juridicește să-și îndeplinească promisiunea de a contracta, iar dacă scadența obligației de a încheia contractul de înstrăinare promis, se împlinește după dobândirea capacității de exercițiu a promitentului înstrăinător, acesta nu se mai poate bucura de controlul proteguitor al autorității tutelare, iar fostul incapabil s-ar putea vedea astfel prejudiciat.

Se propune de lege ferenda pentru o mai bună protejare a intereselor minorilor, să fie expres prevăzută de legiuitor cerința încuviințării prealabile, nu numai pentru contractele ferme de vânzare-cumpărare dar și pentru încheierea promisiunilor sinalagmatice de a perfecta în viitor asemenea contracte.

2). CONSIMȚĂMÂNTUL ce trebuie exprimat de fiecare din părți la încheierea antecontractului este, de asemenea, supus regulilor și principiilor dreptului comun al contractelor, adică: să existe, să fie exteriorizat, liber, neviciat și serios. Conform art. 953 C. civ., "consimțământul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violență sau surprins prin dol".

Consimțământul poate să fie dat nu numai direct și personal ci și indirect prin reprezentare. Mandatul prin care reprezentantul este abilitat să consimtă la încheierea antecontractului în locul și pentru cel pe care îl reprezintă, se poate încheia în orice formă, adică poate fi cuprins și într-un act sub semnătură privată, nefiind nevoie să îmbrace forma înscrisului autentic atâta timp cât nici pentru antecontractul ce trebuie încheiat nu este cerută forma autentică.

În literatura de specialitate au existat discuții în legătură cu antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, bun comun, încheiat de unul singur dintre soți fără consimțământul expres al celuilalt soț. Conform art. 35 alin. 2 C. fam., "oricare dintre soți, exercitând singur aceste drepturi (administrare, folosință, dispoziție – n. n.), este socotit că are și consimțământul celuilalt soț. Cu toate acestea, nici unul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție, ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul celuilalt soț". Așadar, în temeiul acestui text de lege, între soți, operează o prezumție de mandat tacit reciproc, considerându-se că fiecare dintre soți, atunci când exercită drepturile conferite de lege asupra bunurilor comune, el o face nu numai în numele său propriu, ci și ca reprezentant al celuilalt soț. Această prezumție este relativă ea putând fi înlăturată pentru fiecare act în parte. În mod excepțional, pentru înstrăinarea sau grevarea unui teren sau a unei construcții, se cere consimțământul exprimat al ambilor soți. Soțul nesemnatar al actului poate să-și dea consimțământul și ulterior, printr-un act separat sau printr-o confirmare tacită, îndeplinind condițiile cerute pentru ca actul să-și producă efectele în vederea căruia a fost încheiat.

Problemele ridicate în fața instanțelor, cu privire la antecontractele de vânzare-cumpărare imobiliară încheiate numai de unul singur dintre soți, a generat mai multe opinii în literatura de specialitate.

Un autor, împărtășind o teză a Tribunalului Suprem, referitor la o speță, consideră că antecontractul de vânzare-cumpărare nu intră în categoria actelor de înstrăinare și deci nu-i sunt aplicabile dispozițiile art. 35 alin. 2 teza II C. fam., dar critică soluția instanței de respingere a acțiunii în anulare, întrucât prezumția de mandat tacit este una relativă, susceptibilă de a fi răsturnată.

Într-o altă opinie, se acceptă în principiu, ideile din opinia precedentă, dar, prezentându-le deficiența în cazul în care antecontractul este încheiat pe ascuns, autorul merge mai departe și susține că, antecontractul, fiind înzestrat cu un mijloc de executare silită în natură trebuie asimilat cu înstrăinarea bunului, ceea ce atrage aplicabilitatea art. 35 alin. 2 teza II C. fam.

Potrivit altei opinii, se consideră, diferit față de primele două, că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu poate fi privită în nici un caz ca un act de pură administrare sau folosire a imobilului, pentru a i se putea aplica prezumția mandatului tacit reciproc, tot astfel cum ea nu poate fi privită nici ca un act de înstrăinare propriu-zisă, pentru a i se condiționa valabilitatea de exprimare a consimțământului de către celălalt soț. În realitate, antecontractul, nu are nici o semnificație directă cu privire la bunul comun la care se referă, acest act nu generează, nu modifică, nu transferă și nu stinge în nici un fel drepturile reale existente, ci dă naștere doar unor obligații personale, constând în "a face", iar nu de "a da". În continuare se arată că din aceste motive antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat de unul dintre soți, nu este lovit de nulitate relativă, ci este valabil, dar inopozabil soțului nepromitent, care, în calitate de terț față de antecontract, beneficiază de toate mijloacele juridice de drept comun pentru apărarea drepturilor și intereselor sale în comunitatea de bunuri. În schimb, față de soțul promitent, antecontractul își va produce toate efectele juridice care îi sunt proprii, cu singura particularitate că obligațiile izvorâte din antecontract vor fi obligații personale ale soțului care și le-a asumat, supuse regimului juridic al acestei categorii de obligații.

Ulterior, într-o altă opinie, se acceptă ideea că antecontractul este un act de dispoziție, iar soțul necontractant poate cere anularea actului pentru lipsa consimțământului său expres, mandatul tacit nemaioperând în acest caz. Criticând soluția inopozabilității antecontractului față de soțul nepromitent și posibilitatea acestuia de a introduce o acțiune în revendicare, în cazul în care posesia imobilului ar fi cedată promitentului cumpărător, autorul consideră preferabilă soluția exercitării acțiunii în anulare, datorită faptului că acțiunea în revendicare, nu poate fi exercitată decât cu acordul soțului înstrăinător, ceea ce ar putea duce la un impas greu de depășit.

Acțiunea în anulare, fiind prescriptibilă, rezolvarea definitivă a problemei nu se poate amâna la infinit, cum teoretic s-ar întâmpla în cazul acceptării doar a soluției inopozabilității; expirarea termenului de prescripție, fără ca soțul îndreptățit să fi exercitat acțiunea în anulare, poate fi echivalentă cu o acceptare tacită a înstrăinării, aceasta devenindu-i astfel opozabilă cu efect retroactiv de la data încheierii convenției.

În ce ne privește, suntem de acord cu opinia conform căreia, antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară, nu este un act de administrare, dar nici un act de înstrăinare propriu-zisă, pentru a i se putea condiționa valabilitatea de exprimare a consimțământului expres de către celălalt soț. Dar considerăm necesar, pentru evitarea problemelor ce se pot ivi în asemenea cazuri, ca, legiuitorul, într-o viitoare reglementare, să prevadă necesitatea exprimării consimțământului de către ambii soți și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare imobiliară.

Revenind la consimțământ ca o condiție de fond pentru valabilitatea antecontractului potrivit dreptului comun al contractelor, consimțământul trebuie să fie exteriorizat de o manieră neechivocă. În ce privește încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare imobiliară, jurisprudența a stabilit principiul potrivit căruia trebuie să fie privit ca o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare chiar și un înscris prin care părțile nu se obligau expres la încheierea în viitor a unui antecontract , ci consfințeau doar consimțământul lor de a vinde și respectiv de a cumpăra, ferm, imobilul respectiv, deși un asemenea acord, fără îndeplinirea formalităților legale, este lovit de nulitate absolută, neputând produce efectul translativ de proprietate dorit de părți, dar, după cum s-a argumentat și în literatura de specialitate, contractul încheiat între părți poate fi interpretat în înțelesul făgăduielii de vânzare, dat fiind că voința contractuală a părților trebuie să fie întotdeauna analizată în sensul care atribuie efecte juridice consimțământului dat (art. 978 C. civ.) și aceasta indiferent de denumirea pe care părțile au dat-o convenției pe care au încheiat-o.

Ar opera astfel, independent de voința expresă a părților, dar în temeiul prezumării ipoteticei lor voințe tacite, o conversiune a actului juridic încheiat, în sensul că actul nul ca vânzare va putea fi privit ca o valabilă promisiune de vânzare-cumpărare. Practica judiciară s-a pronunțat în acest sens, astfel, actul sub semnătură privată, în cazul acordului părților de a vinde și respectiv de a cumpăra un imobil, are valoarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare și nu a unui contract de vânzare-cumpărare, chiar dacă a fost intitulat ca atare. La fel, dacă un contract încheiat în formă autentică este anulat de instanța de judecată pentru vicii de formă, se poate converti într-un antecontract de vânzare-cumpărare.

Conversiunea, privită ca o posibilitate de substituire a unui act juridic nul cu un altul valabil, este operantă atunci când, pe plan obiectiv, actul lovit de nulitate cuprinde elementele constitutive ale actului în care urmează a fi convertit, iar pe plan subiectiv, noul act juridic, corespunde unui rezultat economic analog celui voit de părți și exprimat prin actul nul. În esență, conversiunea se justifică numai în ipoteza în care, prin mijlocirea acelui act juridic, se realizează scopul practic urmărit de părți prin actul juridic nul.

3). În ce privește OBIECTUL promisiunii sinalagmatice de a contracta, acesta constă în conduita sau prestația la care este îndrituit subiectul activ și de care este ținut subiectul pasiv al raportului juridic stabilit între părți. Concret, în cazul antecontractului, obiectul îl constituie însăși încheierea în viitor a contractului promis.

Antecontractul, ca și oricare altă convenție, potrivit dreptului comun, trebuie să aibă un obiect determinat sau determinabil, să fie posibil, să se afle în circuitul civil, să fie licit și moral și să constea într-un fapt personal al debitorului.

– Antecontractul trebuie să se refere la încheierea în viitor a unui contract determinat, stabilind încă de pe acum elementele esențiale ale contractului promis (cel puțin natura lui, obiectul și prețul).

– Antecontractul trebuie să se refere la un contract promis posibil atât în fapt cât și în drept. Așadar nu se va putea promite încheierea unui contract de matrimonial sau a oricărui contract considerat ilicit.

– O problemă interesantă în legătură cu obiectul antecontractului s-a pus în practica judiciară cu privire la valabilitatea promisiunii de înstrăinare a lucrului altuia. S-a decis că nu există nici o dispoziție legală care să prevadă promisiunea de vânzare a unui bun imobil, făcută de un neproprietar că ar fi lovită de nulitate, căci persoana neproprietară, are posibilitatea să cumpere, de la proprietar, bunul oferit spre vânzare, iar apoi să fie în măsură a perfecta vânzarea promisă.

– De asemenea este valabilă și promisiunea de a vinde un bun aflat în indiviziune, asumată numai de către unul singur dintre coindivizari, cu condiția ca bunul promis să revină în urma partajului în lotul promitentului, numai în acest caz va putea perfecta contractul promis, iar în caz contrar, va răspunde față de promitentul dobânditor pentru neîndeplinirea obligației asumate.

În acest sens, în practica judiciară s-a subliniat dreptul beneficiarului promisiunii de a cere el, în calitate de creditor, prin acțiune oblică (art. 974 C. civ.), stabilirea calității de proprietar exclusiv a promitentului vânzător asupra bunului promis.

– Nu este însă valabil antecontractul încheiat de o persoană în numele și pe seama altei persoane, fără împuternicirea acesteia, pentru că nimeni nu poate fi obligat juridicește prin voința altei persoane neîmputernicite legal în acest scop. Un asemenea antecontract este nul de drept și nu poate produce nici un efect, putând fi validat numai în cazul în care cel în numele căruia s-a încheiat contractul, fără a fi dat împuternicire, ratifică promisiunea făcută de altul în numele lui.

– O altă problemă care s-a pus în practica judiciară în legătură cu condițiile de validitate ale antecontractului referitoare la obiectul convenției a fost și problema soluției ce trebuie adoptată în situația în care prețul de vânzare stipulat în antecontract este diferit de cel stipulat în contractul autentic încheiat pe baza promisiunii de contract.

Problema este reglementată de Ordonanța nr. 12 din 29 ianuarie 1998 (Monitorul Oficial nr. 40 din 30 ianuarie 1998) care prin art. 6 declară nule absolut, în caz de simulație, atât actul aparent cât și cel secret, care conțin o simulație a prețului.

Deci, antecontractul, fiind privit în acest caz ca un act secret va fi nul absolut împreună cu actul autentic dacă conțin o simulație a prețului.

Reiese din această analiză că actul autentic nu este singurul act valid în raporturile dintre părți, decât în măsura în care se coroborează și întregește cu antecontractul prin care acest act a fost promis.

4). În ce privește CAUZA convenției, nu s-au semnalat în practica judiciară sau în literatura juridică particularități deosebite în materia antecontractelor, urmând deci a se aplica regulile de drept comun. Va fi așadar, nulă promisiunea sinalagmatică de a contracta, întemeiată pe o cauză ilicită sau imorală, ori pe o cauză falsă (art. 966-968 C. civ.), la fel ca orice altă convenție civilă.

5). LIPSA ALTOR CONDIȚII DE FOND pentru validitatea antecontractului. Practica judiciară și literatura de specialitate sunt aproape unanime în a considera că, pentru validitatea antecontractului, nu este necesar ca acele condiții de care depinde validitatea contractului promis, să fie îndeplinite încă din momentul încheierii promisiunii de a contracta.

– Astfel, nu este necesară calitatea de proprietar a promitentului înstrăinător asupra bunului ce formează obiectul contractului promis, fiind necesar doar ca această calitate să existe la data încheierii contractului autentic, în caz contrar contractul nu poate fi încheiat nici pe cale amiabilă (nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet), nici pe calea executării silite.

– De asemenea, nu sunt necesare unele autorizări de înstrăinare de genul celor existente înainte de 1989 (autorizație de înstrăinare a imobilului sau autorizația prealabilă a C.E.C.-ului).

– Nu este necesară nici încuviințarea autorității tutelare, când promitentul vânzător este un incapabil, reprezentat sau asistat, și nici în cazul în care antecontractul este încheiat de către unul singur dintre soți fără consimțământul expres al celuilalt soț și în acest caz condițiile respective fiind indispensabile pentru încheierea valabilă a contractului promis, dar nu și pentru încheierea promisiunii de a contracta.

Secțiunea a II-a
Condiții de formă

În principiu, vânzarea-cumpărarea se perfectează solo consensu, fără îndeplinirea vreunei formalități (art. 1295 C. civ.). Regula comportă unele excepții, prevăzute de lege (de pildă, în cazul terenurilor, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998), dar cum exceptio est strictissimae interpretationis, rezultă că, în tăcerea legii, ele nu sunt aplicabile și promisiunii de vânzare-cumpărare. Ca atare, promisiunea, fiind un contract nenumit, va urma, cât privește formarea acordului de voință, regulile aplicabile contractelor, încât forma, scrisă este cerută numai ad probationem. Desigur, forma scrisă rămâne capitală pentru dovada existenței promisiunii, dacă valoarea acesteia depășește 250 lei (art. 1191 C. civ.) și dacă nu există un început de dovadă scrisă (art. 1197 C. civ.), ori o imposibilitate de a preconstitui sau păstra proba scrisă. În aceste din urmă ipoteze, legea permite dovada cu martori, ceea ce, în temeiul art. 1203 C. civ., dă dreptul instanței să recurgă la proba prin prezumții, adică la raționamente deduse din fapte conexe.

Sub imperiul Decretului nr. 144/1958, existența unui înscris sub semnătură privată era cerută expres de art. 12 din decretul menționat, pentru a se putea admite acțiunea pentru executarea silită în natură a obligației de a contracta, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Capitolul 4
Conținutul antecontractului

Secțiunea I
Considerații generale

Prin conținutul antecontractului, în sens restrâns, înțelegem clauzele antecontractului, adică stipulațiile sau prevederile asupra cărora părțile au căzut de acord. O parte din acestea sunt reglementate în mod imperativ de lege și fac parte din cuprinsul antecontractului, de plin drept, iar o altă parte fiind reglementate prin norme supletive sunt considerate a întregi cuprinsul antecontractului, fiind considerate ca acceptate tacit dacă părțile nu au derogat în mod expres de la ele. Însă, nu toate clauzele unui antecontract au aceeași pondere și însemnătate juridică, unele fiind clauze principale, de sine stătătoare, iar altele sunt clauze accesorii, dependente de cele dintâi. Unele clauze sunt esențiale și indispensabile, neputând lipsi din nici un antecontract, iar altele fiind secundare și facultative, lipsa lor neafectând validitatea antecontractului.

Pe lângă aceste clauze specifice naturii și esenței oricărui contract, părțile pot stipula în cuprinsul antecontractului și unele clauze speciale, așa numite anticipatorii, prin care părțile înțeleg să execute, deja, unele din prestațiile contractului promis (cum ar fi de exemplu plata prețului în tot sau în parte sau predarea bunului în posesia promitentului-cumpărător).

Vom examina în continuare, pe scurt, toate cele trei categorii de clauze pe care le poate cuprinde un antecontract.

Secțiunea a II-a
Clauzele esențiale și indispensabile

a). Promisiunea reciprocă de a încheia în viitor un anumit contract; cea mai specifică și cea mai importantă clauză a oricărui antecontract. Prin această clauză promitenții (părțile antecontractului), își asumă, reciproc, obligația de a consimți, în viitor, la încheierea contractului promis, în condițiile prevăzute de lege, obligație căreia îi corespunde dreptul subiectiv, corelativ al celeilalte părți, de a pretinde și obține încheierea contractului.

Asumarea obligației de a contracta, în viitor, trebuie să fie în principiu neechivocă. Nu se pune această problemă dacă ea este formulată expres în antecontract. Ea poate rezulta și doar implicit, putând fi dedusă din faptul că părțile și-au exprimat deja consimțământul ferm pentru încheierea însuși a contractului promis, dar care nu poate fi valabil datorită lipsei condițiilor imperativ cerute de lege, ceea ce face necesar ca părțile să-și exprime din nou consimțământul la încheierea contractului promis, atunci când respectivele condiții vor fi îndeplinite.

b). Determinarea conținutului esențial al contractului promis; o altă clauză esențială, indispensabilă și definitorie a oricărui antecontract.

Prin această clauză părțile stabilesc tipul de contract, asupra căruia ele cad de acord de pe acum, stabilind, cel puțin, elementele esențiale ale contractului promis și, totodată, natura acestuia. Lipsa stipulațiilor cu privire la natura contractului promis, face ca însăși promisiunea sinalagmatică de a contracta să nu poată fi valabil încheiată, datorită lipsei obiectului, prevăzut de art. 948 C. civ.

În al doilea rând, părțile antecontractului trebuie să determine obiectul contractului promis, adică bunul sau bunurile asupra cărora va purta contractul promis.

Lipsa obiectului contractului promis, din antecontract, constituie o cauză de nulitate absolută (lipsa obiectului promisiunii), iar ambiguitatea determinării lui constituie o eroare-obstacol de natură a împiedica formarea valabilă a promisiunii.

De asemenea, prin antecontract, trebuie determinat și prețul la care părțile convin să încheie contractul promis, deoarece nici în lipsa prețului contractul promis nu poate fi încheiat, iar promisiunea de a-l încheia este lipsită de obiect, deci, nu este valabilă. Nu este necesar ca părțile antecontractului să convină, deja, asupra cuantumului exact al prestației și al prețului contractului promis, fiind suficient ca ele să stabilească suficiente elemente pe baza cărora acest cuantum să fie determinabil până la data încheierii contractului promis (art. 964 C. civ.).

c). Asumarea obligației de "a face" tot ceea ce este necesar pentru a se putea încheia valabil contractul promis; constituie o clauză esențială a oricărui antecontract, chiar dacă nu este necesară formularea ei expresă.

De cele mai multe ori părțile încheie un antecontract datorită faptului că, pe moment, nu pot îndeplini toate condițiile pentru a încheia contractul propriu-zis (de exemplu, nu au anumite acte care dovedesc dreptul de proprietate sau nu se dispune pe moment de întreaga sumă pentru plata prețului). Așa fiind, este cât se poate de firesc ca părțile care încheie antecontractul, obligându-se reciproc la încheierea contractului promis, să se oblige, totodată, și la îndeplinirea tuturor operațiilor prealabile, necesare pentru a face posibilă încheierea acestuia. Părțile promitente, sau una din ele, putând să-și asume asemenea obligații prin clauze exprese, înserate în textul antecontractului, stipulând, eventual, termene pentru îndeplinirea lor.

Printre cele mai importante obligații prevăzute prin această clauză este și obligația părților de a se prezenta la notarul public, pentru a-și exprima consimțământul, la încheierea contractului promis, în forma solemnă cerută de lege. Dar această obligație coincide, doar în parte, cu obligația de a contracta, aceasta din urmă cuprinzând și obligația de a procura și prezenta notarului documentația necesară încheierii contractului, de a face dovada dreptului de proprietate al înstrăinătorului asupra bunului ce face obiectul contractului; dovada că bunul nu este urmărit pentru debite față de stat; dovada că dobânditorul nu se încadrează în prohibițiile instituite prin art. 1307-1309 C. civ. etc.

O altă obligație importantă asumată prin această clauză, este cea pe care o are promitentul-vânzător de "a face" tot ce este necesar pentru a înstrăina valabil bunul promis. Așa ar fi, spre exemplu, obligația de a cere și obține ieșirea din indiviziune și repartizarea în lotul său a bunului promis; obligația de a obține consimțământul la înstrăinare a coproprietarilor acelui bun, sau al soțului nepromitent, dacă bunul este proprietatea comună a soților.

Altă obligație importantă care poate fi asumată prin această clauză este obligația obținerii încuviințării valabile a autorității tutelare, atunci când înstrăinătorul este un incapabil, reprezentat de ocrotitorul legal, și când legea cere o asemenea încuviințare pentru validitatea contractului promis (art. 129 alin. 2 C. fam.).

Secțiunea a III-a
Clauzele accesorii ale antecontractului

a). Clauza penală; – este o convenție accesorie prin care părțile contractante stabilesc anticipat întinderea daunelor interese pe care debitorul va fi obligat să le plătească în cazul neexecutării, executării necorespunzătoare ori cu întârziere a prestațiilor la care s-a îndatorat. Clauza penală apare deci ca o modalitate de evaluare prealabilă a despăgubirilor datorate în caz de neexecutare culpabilă. Pe lângă aceasta, clauza penală, îndeplinește și o funcție de garantare a executării în natură a obligației principale, asumată prin antecontract, și funcția de sancționare a debitorului, motiv pentru care ea este întemeiată pe existența culpei debitorului în neexecutarea obligației principale.

În cazul antecontractelor rezultate din conversiunea unui contract ferm de înstrăinare, nevalabil datorită lipsei formei autentice, nulitatea actului translativ de proprietate nu atrage nulitatea clauzei penale stipulată pentru garantarea obligației de "a da", pentru că în temeiul conversiunii, această obligație se transformă în obligația de "a face", obligație pe care, clauza penală, urmează a o garanta.

În principiu, clauza penală fiind un mijloc de prestabilire a răspunderii civile care ar interveni pentru nerespectarea unei obligații contractuale și având ca scop să înlăture dificultățile de apreciere cu privire la evaluarea prejudiciilor cauzate, trebuie să fie respectată întocmai de către instanță, aceasta nefiind îndreptățită să majoreze sau să micșoreze cuantumul ei, convenit de părți. În prezența unei clauze penale, instanța nu verifică întinderea pagubei suferite de creditor și nici nu cere acestuia dovezi cu privire la existența prejudiciului, cuantumul despăgubirii trebuind să fie acela prestabilit, prin convenția părților, consemnat în clauza penală.

b). Clauza de arvună; constituie, de asemenea, o convenție accesorie promisiunii de a contracta, funcționând în principiu ca o clauză penală, dar îndeplinind și alte funcții specifice.

Arvuna este suma de bani pe care una din părți o dă celeilalte cu ocazia încheierii unui contract sau antecontract, urmând ca, în caz de neexecutare a contractului din vina uneia din părți, aceasta să piardă suma dată, respectiv să restituie dublul sumei primite. Arvuna trebuie să fie neapărat stipulată în mod expres, căci, în caz contrar suma plătită la încheierea antecontractului este considerată executare parțială.

Și clauza de arvună prestabilește cuantumul despăgubirilor, îndeplinind astfel și funcția de garantare a executării în natură, a obligației.

Părțile pot însă da arvunei și semnificația unei clauze de dezicere nemotivată de la promisiunea asumată, oricare din părți putând denunța unilateral antecontractul, cu consecința pierderii arvunei date sau a restituirii în dublu a acesteia, după caz. În acest caz, partea neculpabilă, primind sau păstrând arvuna, nu mai poate cere executarea silită a obligației principale, așa cum ar fi putut proceda în cazul în care arvuna ar fi îndeplinit rolul unei clauze penale, și nici nu poate cere alte daune interese.

Dacă obligația principală, garantată prin darea de arvună, se execută întocmai, suma dată ca arvună se include, ca parte componentă avansată (plătită anticipat) a contraprestației părții care a dat-o. Dacă obligația principală este lovită de nulitate, arvuna va fi restituită, părțile punându-se în situația anterioară; la fel se întâmplă și în cazul imposibilității obiective de executare, ca și în cazul rezilierii convenționale a antecontractului.

c). Clauza de dezicere; constituie și ea o convenție accesorie, prin care părțile contractante își rezervă dreptul de a se răzgândi și de a pune capăt sau de a desființa, în mod unilateral, într-un anumit termen și/sau în anumite condiții, convenția principală dintre ele. O asemenea clauză este, în principiu, o excepție stabilită prin voința părților de la principiul forței obligatorii a convențiilor, consacrat în art. 969 C. civ.

Pentru a fi valabilă clauza de dezicere trebuie să fie astfel convenită încât să nu constituie o condiție pur protestativă din partea uneia din părți, în caz contrar, ea putând atrage nulitatea întregii convenții în care a fost stipulată. De cele mai multe ori, însă, clauza de dezicere este combinată cu o clauză de arvună sau cu o clauză penală, stabilindu-se astfel ca partea care se va folosi de clauza de dezicere, va pierde arvuna sau o va restitui dublu, ori va fi obligată să plătească celeilalte părți o anumită sumă de bani, reprezentând despăgubirea prestabilită. Și în acest caz, creditorul, care a acceptat o asemenea clauză în favoarea debitorului său, nu va mai avea dreptul să ceară instanței obligarea debitorului la încheierea contractului promis, ci, va trebui să se mulțumească cu rezoluția antecontractului și cu primirea sumei convenite ca arvună sau clauză penală, ori cu daune-interese compensatorii ce vor fi stabilite de instanță potrivit dreptului comun al răspunderii contractuale.

d). Clauza rezolutorie (sau pactul comisoriu); constituie acea convenție accesorie prin care părțile unui contract principal stipulează rezoluția acestuia în caz de neexecutare culpabilă a obligației uneia dintre ele. Această condiție este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice (art. 1020 C. civ.) chiar dacă părțile s-au stipulat expres. Nimic nu împiedică însă părțile să stipuleze în termeni expreși o asemenea clauză rezolutorie, în condițiile dreptului comun. Aceste considerații sunt aplicabile și antecontractului care este o promisiune sinalagmatică.

În temeiul condiției rezolutorii subînțelese de lege oricare dintre cele două părți poate fi îndreptățită a cere rezoluția antecontractului, atunci când cealaltă parte nu-și îndeplinește obligația asumată, dar, în principiu, numai cu condiția ca ea să-și fi îndeplinit, sau să fie gata să-și îndeplinească propriile obligații corelative. Acest principiu, însă, nu poate fi absolutizat deoarece există situații în care este posibilă rezoluțiunea antecontractului din culpa ambelor părți.

Secțiunea a IV-a
Clauzele anticipatorii ale antecontractului.
Considerații generale

În afara clauzelor esențiale și indispensabile și a celor accesorii, părțile antecontractului, prin acordul lor de voință, pot să stipuleze și alte clauze cu caracter anticipatoriu, prin care convin, încă înainte de perfectarea contractului promis să treacă deja, în fapt, la executarea anticipată a unora dintre prestațiile specifice contractului pe care s-au obligat să-l încheie în viitor.

În imensa majoritate a cazurilor acordul de voință exprimat de părți la încheierea antecontractului este apt să ducă la perfectarea și executarea în natură a însuși contractului promis, ceea ce, constituie scopul final a întregii operații juridice la care părțile antecontractului s-au angajat. Tocmai având în vedere acest scop, în mod unanim s-a recunoscut în practică și literatura de specialitate, este admisibil ca părțile care încheie antecontractul să convină, totodată, ca să execute în fapt, cu anticipație unele din obligațiile specifice contractului promis. Desigur, printr-o clauză a antecontractului nu se va putea produce cu anticipație efectul translativ de proprietate specific doar contractului de înstrăinare promis, perfectat în condițiile legii. Dar, chiar și fără a se transmite însuși dreptul de proprietate asupra imobilului la care se referă părțile în convenția lor, nu este deloc contrar legii ca promitentul-înstrăinător să transmită, anticipat, promitentului-dobânditor deținerea și folosința în fapt a bunului, iar promitentul-dobânditor să-i achite, anticipat, o sumă de bani în contul prețului acelui bun sau chiar întregul preț convenit.

Principala trăsătură a acestor clauze este caracterul lor anticipatoriu, fapt care conduce la executarea în fapt a unor operații materiale specifice contractului promis și care în mod normal n-ar putea fi săvârșite, în drept, decât pe temeiul acestuia. Drept consecință aceste clauze nu pot exista valabil în mod independent, ci numai în contextul existenței unei promisiuni de a contracta. Îndată ce promisiunea de a contracta își pierde valabilitatea, își pierd valabilitatea și clauzele anticipatorii sprijinite pe acea promisiune, iar eventualele prestații săvârșite în fapt rămân fără suport și vor fi restituite.

Până la încheierea contractului promis, prestațiile săvârșite în temeiul clauzelor anticipatorii, rămân, simple stări de fapt recunoscute și ocrotite juridicește dar numai cu titlu provizoriu și cu caracter reversibil. Iar în momentul în care contractul de înstrăinare promis este perfectat și își produce efectele în mod valabil, prestațiile săvârșite în temeiul clauzelor anticipatorii ale antecontractului, își dobândesc deplina justificare și confirmare.

a). Clauza privind plata anticipată a prețului; este clauza cel mai frecvent utilizată în antecontractele de vânzare-cumpărare. Părțile convin, de cele mai multe ori ca o parte din prețul stipulat să fie deja achitat promitentului-vânzător, fie cu titlu de simplu acont, fie cu titlu de arvună. Uneori, părțile prevăd în antecontract și modalități mai complexe de plată în viitor a restului de preț. Problemele juridice puse de restituirea sumelor plătite anticipat în contul prețului vânzării neperfectate sunt, în esență, identice cu cele care se pun în cazul rezoluțiunii oricărui contract sinalagmatic, potrivit dreptului comun.

b). Clauza privind transmiterea anticipată a imobilului în stăpânirea de fapt și în folosința promitentului-dobânditor. Și această clauză este destul de frecvent întâlnită în antecontractele de vânzare-cumpărare, mai cu seamă a construcțiilor de locuit. Această clauză nu produce vreun efect translativ de proprietate, imobilul rămânând în proprietatea promitentului-înstrăinător, până la perfectarea contractului promis în condiții legale. Dar transferul de fapt al detenției și folosinței produce, totuși, anumite consecințe juridice și anume:

– conferă dobânditorului un titlu locativ valabil, acesta neputând fi evacuat din locuința ce face obiectul antecontractului;

– conferă simpla detenție precară, iar nu posesia imobilului, deci nu justifică dobândirea proprietății prin uzucapiune;

– dreptul precar asupra lucrului este opozabil promitentului-înstrăinător și succesorilor săi în drepturi, precum și coproprietarilor dacă este cazul;

– dobânditorul este îndreptățit a culege fructele ca și cum ar fi un posesor de bună-credință.

În legătură cu această ultimă problemă, în literatură a fost dezbătută și natura dreptului transmis promitentului-dobânditor în temeiul acestei clauze anticipatorii a antecontractului, fiind indiscutabil admis faptul că antecontractul nu este și nu poate fi un act translativ de proprietate și nici clauza anticipatorie cuprinsă în acest act nu produce un asemenea efect. Iar de aici se pune problema dreptului promitentului-cumpărător de a culege fructele și de a le păstra în cazul în care contractul promis nu s-ar mai perfecta.

Așa fiind, deși cumpărătorul nu este un posesor de bună-credință în sensul restrâns al acestei noțiuni, definit prin art. 486 C. civ., el se comportă totuși cu bună-credință în sensul larg, moral al noțiunii, sens consacrat și în unele texte de lege (de exemplu, art. 970 C. civ.). Analizând atitudinea promitentului-cumpărător într-o asemenea situație, este evident că aceasta nu poate fi pusă pe același plan cu atitudinea unui posesor de rea-credință, iar stăpânirea în fapt a imobilului este licită și în conformitate cu regulile de comportament etic, căci i-a fost transmisă de adevăratul proprietar în schimbul plății prețului convenit și în intenția de a-i transmite dreptul de proprietate în viitor.

Cumpărătorul stăpânește imobilul și îi culege fructele, cu convingerea că este îndreptățit la aceasta, pentru că tocmai în acest scop a încheiat antecontractul și s-a obligat juridicește să încheie mai apoi actul translativ de proprietate, el nu are nici un moment sentimentul că și-ar însuși fructele cuvenite altuia și că va trebui să restituie imobilul și nu va deveni proprietar al acestuia, mai ales, că a achitat prețul acestuia.

Pe de altă parte, din punctul de vedere al celuilalt cocontractant, acesta predând imobilul în stăpânirea și folosința dobânditorului și, în același timp, încasând suma de bani convenită drept preț al acestuia, folosind-o în propriul său interes și însușindu-și legal și firesc fructele civile produse de această sumă, proprietarul imobilului nu are nici o bază morală ca să pretindă celui ce a stăpânit în fapt, restituirea fructelor naturale sau civile culese de pe urma folosirii acestuia, căci ar fi inechitabil ca proprietarul să beneficieze atât de fructele imobilului cât și de dobânzile prețului acestuia.

Așadar, chiar dacă părțile au stipulat expres în antecontract doar obligația de a perfecta în viitor actul autentic de înstrăinare, se poate considera, că ele au înțeles de comun acord, în mod implicit, prin plata prețului și predarea imobilului în stăpânirea dobânditorului, să-și cedeze reciproc dreptul de a beneficia de fructele naturale sau civile ale bunului stăpânit în fapt de fiecare.

Fiind vorba de o prezumție simplă, părțile ar putea însă să o răstoarne, făcând dovada contrară. Dacă s-ar face astfel, dovada că părțile au convenit expres că fructele respective să fie restituite proprietarului în caz de neperfectare a înstrăinării, această convenție expresă a părților va trebui să fie recunoscută ca eficientă.

c). Clauza anticipatorie de concedare a dreptului de a construi. În baza acesteia, promitentul-dobânditor poate fi îndreptățit să construiască pe terenul promis, ori să aducă modificări, adăugiri, supraetajări etc. la construcția existentă și promisă a-i fi înstrăinată.

Desigur, o asemenea clauză, are în vedere ridicarea construcției pe cheltuiala și în folosul beneficiarului antecontractului care urma să dobândească proprietatea terenului și a construcției existente, iar până la perfectarea contractului urma să stăpânească terenul și construcția existentă cu titlu precar de folosință, iar construcția nouă cu titlu de proprietar.

Uneori, chiar în lipsa unei asemenea clauze accesorii, beneficiarul antecontractului care preluase anticipat folosința terenului proceda cu de la sine putere, dar cu îngăduința cel puțin tacită a proprietarului, la ridicarea unei construcții pe acest teren, construcție asupra căreia este considerat proprietar, superficiar până în momentul perfectării actului translativ de proprietate asupra terenului.

În ambele situații, problema sorții juridice a construcției nou edificate, în ipoteza neperfectării înstrăinării și a repunerii părților în situația anterioară este rezolvată diferit, după cum constructorul poate sau nu să dobândească un drept real de superficie.

a). Ipoteza dobândirii unui drept de superficie.

Dreptul de superficie rezultă din interpretarea per a contrario a art. 492 C. civ., text prin care se instituie o prezumție relativă de proprietate asupra construcțiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul putând să o înlăture prin probă contrară, dovedind că respectivele construcții au fost făcute pe cheltuiala sa. Dar dreptul de superficie este consacrat legislativ prin art. 11 al Legii nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, și prin art. 22 al Decretului nr. 167/1958.

Dreptul de superficie este acel drept real principal, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.

Printre situațiile în care se poate naște dreptul de superficie este și situația când proprietarul consimte expres, prin convenție, ca un altul să construiască pe terenul său, fiind deci posibil ca un asemenea drept să ia naștere și printr-o clauză a unui antecontract. Însă, dat fiind caracterul real și imobiliar al dreptului de superficie, constituirea lui este supusă condițiilor de fond și de formă aplicabile categoriei drepturilor reale imobiliare; așadar, o clauză anticipatorie a unui antecontract permite beneficiarului acestuia să dobândească un drept de superficie, numai dacă antecontractul este încheiat în formă autentică.

Chiar dacă ulterior antecontractul ar fi supus rezoluțiunii sau imposibilității obiective de executare, dreptul de superficie se menține ca atare, fiind opozabil, erga omnes.

b). Ipoteza în care nu s-a constituit un drept de superficie.

Această ipoteză se poate întâlni în cazul în care antecontractul prin care proprietarul terenului consimte, prin clauza anticipatorie, la construirea de către beneficiar pe acest teren, nu îmbrăcase forma autentică necesară pentru validitatea constituirii. În acest caz, beneficiarul antecontractului care a ridicat o construcție pe terenul promis, înainte de a fi perfectat actul translativ de proprietate asupra acestuia, se găsește în postura unui constructor pe terenul altuia, și, ca atare, drepturile sale sunt reglementate de art. 494 C. civ.

Potrivit acestui text drepturile constructorului diferă după cum acesta a fost de bună-credință sau de rea-credință.

1. În cazul în care a fost de rea-credință, proprietarul terenului poate cere fie desființarea construcției și ridicarea materialelor pe cheltuiala constructorului și cu obligarea lui, eventual, la despăgubiri, fie păstrarea dreptului de proprietate asupra construcției (dobândit de proprietarul terenului prin accesiune) în schimbul despăgubirii constructorului cu valoarea materialelor și prețul muncii, fără ca să se ia în considerare sporirea valorii fondului.

2. În cazul în care constructorul a posedat terenul cu bună-credință, proprietarul terenului nu va putea cere ridicarea construcției, dar păstrând-o, ca dobândită prin accesiune va avea dreptul de a opta între despăgubirea constructorului fie cu "valoarea materialelor și prețul muncii", fie cu "o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului".

Desigur, dacă ulterior ridicării construcției, înstrăinarea promisă era perfectată, prin încheierea contractului autentic, sau prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești, constructorul devenit astfel proprietar al terenului, devine automat și proprietar al construcției ridicate de el pe acel teren. Dacă, însă, înstrăinarea promisă nu este perfectată, ci antecontractul este desființat, constructorul rămâne doar titular al unui drept de creanță în despăgubire, izvorât din îmbogățirea fără justă cauză, drept a cărui prescripție extinctivă nu începe să curgă atâta timp cât proprietarul terenului nu revendică construcția.

c). În practica judiciară și în literatura de specialitate s-a pus problema naturii dreptului dobândit de beneficiarul antecontractului prin clauza anticipatorie de concedare a dreptului de a construi.

Se consideră că dreptul dobândit de beneficiar prin clauza anticipatorie de concedare a dreptului de a construi este un drept complex, sau mai exact un complex de drepturi subiective, având, fiecare, propria sa natură juridică. Ceea ce este cert este faptul că, prin această clauză, beneficiarul antecontractului dobândește un drept de a construi, care este un drept de creanță, de a face ceva, și căruia îi corespunde obligația promitentului-înstrăinător de a tolera și de a nu împiedica sau stânjeni exercitarea acestui drept. Această componentă a dreptului complex al beneficiarului este singura care izvorăște direct și nemijlocit din antecontract.

Însă problema se complică pe măsură ce beneficiarul construiește, cu materialele sale, pe terenul (sau modifică construcțiile deja existente) care este și rămâne al altuia. Se pune astfel problema sorții juridice a acestor lucrări; sunt ele proprietatea beneficiarului sau a promitentului-înstrăinător?

Se propune în doctrină, ca aplicabilă în asemenea situații, teoria drepturilor eventuale. Potrivit acestei teorii, drepturile "incomplete" sau "imperfecte", în curs de formare, cărora le lipsesc încă unele elemente necesare perfectării, pot fi drepturi eventuale cu privire la obiect (cum sunt toate drepturile dobândite asupra unor lucruri viitoare, sau asupra unor lucruri care nu sunt încă în patrimoniul dispunătorului) pot fi drepturi eventuale cu privire la consimțământ (promisiuni unilaterale, oferte de la distanță până la acceptare, cele rezultate și din legate de la deces până la acceptare, precum și drepturile care "somnolează" fiindcă momentan n-au un titular) sau, pot fi drepturi eventuale cu privire la capacitatea părților (cum sunt cele ce se nasc atunci când consimțământul uneia dintre părțile actului juridic este, prin el însuși, ineficient, necesitând pentru a fi perfectat o abilitare sau o autorizare.

În cazul antecontractului, beneficiarul clauzei de a construi, dacă acesta trece efectiv la realizarea treptată a unor lucrări de construcție, dobândește un drept real de proprietate, dar nu un drept actual și deplin, pur și simplu, ci doar un drept eventual supus eventualității dobândirii prin perfectarea actului promis, a dreptului de proprietate asupra construcției preexistente și asupra terenului.

Privind situația în sens invers, se naște și în favoarea proprietarului, un drept eventual de proprietate asupra acelorași construcții, drept supus eventualității inverse celei de care depinde dreptul beneficiarului constructor, și anume supus eventualității desființării antecontractului și repunerii părților în situația anterioară, eventualitate în care dreptul precar de folosință al beneficiarului asupra terenului și construcției inițiale va înceta – folosința fiind redobândită de proprietar – iar, construcțiile noi aduse de beneficiarul constructor, îi vor reveni, prin accesiune în proprietate deplină, odată cu nașterea obligației sale de a-l despăgubi pe constructor.

În literatura noastră juridică a mai fost propusă soluția recunoașterii, în favoarea constructorului, a unui drept de proprietate rezolubilă.

Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă se caracterizează prin aceea că existența sa în patrimoniul dobânditorului este nesigură, putând fi desființat, pentru a se reîntoarce, de regulă, în patrimoniul înstrăinătorului. Soarta sa depinde de realizarea sau nerealizarea unui eveniment viitor și nesigur. Menținerea ireversibilă a dreptului de proprietate în patrimoniul actual este determinată de nerealizarea acelui eveniment. În cazul antecontractului, această condiție este perfectarea vânzării în forma sa valabilă.

Capitolul 5
Executarea antecontractului

Secțiunea I
Executarea voluntară a antecontractului

Executarea voluntară a antecontractului, constă în îndeplinirea obligațiilor asumate de către părțile acestuia, lucru care se face, în principal, de bună voie, prin îndeplinirea condițiilor cerute de lege, pentru a se putea perfecta înstrăinarea promisă, și prezentându-se la notar pentru a încheia contractul promis în formă autentică.

Dacă una din părți ar refuza sau ar neglija să-și îndeplinească obligația de a contracta asumată prin antecontract, cealaltă parte poate solicita acordarea de daune interese, sau obligarea promitentului îndărătnic, să-și îndeplinească obligațiile asumate, prin folosirea mijloacelor juridice puse la dispoziție de reglementările referitoare la răspunderea contractuală și la executarea silită a obligațiilor.

Secțiunea a II-a
Executarea silită a antecontractului

Pentru ca un antecontract să poată fi executat silit acesta trebuie să întrunească condițiile esențiale pentru validitatea convențiilor prevăzute de art. 948 C. civ. În art. 963 C. civ. se prevede că "numai lucrurile ce sunt în comerț (în circuitul civil – n. n.) pot fi obiectul unui contract". Din acest punct de vedere, în doctrina și practica judiciară, s-a pus problema valabilității antecontractelor încheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974 care au prevăzut scoaterea terenurilor din circuitul civil.

Considerăm necesare unele precizări atât în legătură cu evoluția legislației privind înstrăinările de imobile, precum și aplicarea în timp a acestei legislații, cât și a sorții juridice a antecontractelor încheiate sub imperiul legilor care au scos temporar terenurile din circuitul civil.

a). Evoluția legislației privind înstrăinările de imobile.

Inițial, în concepția redactorilor Codului civil de la 1864, concepție care a dăinuit o lungă perioadă de timp, regimul circulației tuturor bunurilor mobile și imobile, fără nici un fel de deosebire, era dominat de două principii: acela al liberei circulații și acela al consensualismului.

Astfel, art. 475 alin. 1 C. civ. dispune că "oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de legi". La rândul său, art. 1310 C. civ. prevede că "toate bunurile care sunt în comerț (circuitul civil – n. n.) pot să fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta". În art. 971 C. civ. se precizează că "în contractele ce au de obiect translația proprietății sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților și lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradițiunea lucrului". Deși vânzarea era perfectă între părți prin simplul acord de voințe, drepturile derivând din acestea asupra imobilelor nu erau opozabile celor de al treilea decât după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară (art. 1295 alin. 2 C. civ.). Prin excepție, în regiunile în care se aplică regimul de carte funciară s-a prevăzut că efecte translative de proprietate, chiar și între părți, nu poate produce decât intabularea (art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938).

După cel de al doilea război mondial, odată cu instaurarea și consolidarea statului comunist totalitar, s-au accentuat în mod progresiv, restricțiile și controlul direct al autorităților asupra circulației juridice a imobilelor, așa încât, de la libera circulație a tuturor imobilelor urbane și rurale prin simpla înțelegere dintre părți, s-a ajuns ca sub regimul Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974 să rămână în circuitul civil doar construcțiile, iar înstrăinarea acestora să se poată face numai în formă autentică și numai sub controlul direct al autorităților de stat prin generalizarea procedurii autorizării prealabile.

Începutul acestei evoluții se situează în anul 1950 când au fost adoptate Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea și circulația bunurilor agricole și Decretul nr. 221/1950 privitor la împărțeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcții și la interzicerea construirii fără autorizație. Teoretic, aceste acte normative nu au scos direct din circuitul civil bunurile la care se refereau, dar practic le-au îngreunat considerabil circulația, prin formalitățile instituite punându-le sub un strict control statal. Acest lucru a avut loc prin aplicarea Decretului nr. 151/1950, care avea declarat drept scop, în primul articol, stăvilirea "tendinței elementelor dușmănoase de fărâmițare a loturilor și de … sustragere de la obligațiile către stat", iar în art. 11 și 12 a prevăzut că acestea nu pot fi înstrăinate, sub sancțiunea nulității, decât în forma autentică și cu autorizarea prealabilă a Ministerului Agriculturii sau, după caz, a Sfatului popular comunal, în funcție de locul situării imobilului în afara sau înăuntrul vetrelor de sat. La rândul său, Decretul nr. 221/1950 ale cărui dispoziții se aplicau terenurilor cu sau fără construcții, din perimetrul localităților, care aveau planuri de sistematizare, adoptat pentru "a pune stavilă speculei cu terenurile parcelate, pentru a împiedica parcelările de terenuri făcute fără respectarea planului de sistematizare … precum și pentru a evita ca oamenii muncii să fie păgubiți prin dobândirea de astfel de terenuri …" (art. 1), a prevăzut că înstrăinarea sau împărțeala unor astfel de imobile nu se va putea face, sub sancțiunea nulității, decât prin act autentic și cu autorizarea prealabilă a organelor de stat (art. 2 alin. 4).

În aceste condiții legislative, datorită, pe de o parte, timpului obiectiv necesar îndeplinirii formalităților imperativ cerute de lege pentru înstrăinarea imobilelor, iar pe de altă parte, inerției unor practici și obișnuințe formate sub imperiul îndelungatei aplicări a reglementărilor din Codul civil, în mod curent părțile încheiau convenții sub semnătură privată prin care pur și simplu se obligau să "vândă" și respectiv să "cumpere" astfel de bunuri. După unele căutări și ezitări în practica judiciară și în doctrină s-a cristalizat ideea – juridic corectă – că astfel de convenții nu puteau transfera proprietatea, dar că, în condițiile dreptului comun, ele dau naștere pentru părți la obligații reciproce de a face tot ceea ce este necesar pentru perfectarea vânzării în forma imperativ prevăzută de lege. Astfel, în temeiul principiului conversiunii actelor juridice, din acte nule în acte valabile, respectivele convenții s-au transformat în antecontracte sau contracte provizorii. Iar, în caz de neexecutare, potrivit dreptului comun aplicabil raporturilor juridice create în acest fel între părți, nefiind posibilă transformarea directă a obligației de "a face" în obligație de "a da", se putea proceda, fie la condamnarea părții în culpă la executare (încheierea convenției în formă autentică) sub sancțiunea de daune cominatorii pe fiecare zi (săptămână, lună) de întârziere, fie la rezoluțiunea convenției cu obligarea părții în culpă la daune-interese, în conformitate cu dispozițiile art. 1020-1021 C. civ.

În timp ce, Decretul nr. 151/1950, reglementând circulația imobilelor agricole, a rămas în vigoare până la adoptarea Legii nr. 59/1974, în materie de circulație a imobilelor urbane, Decretul nr. 221/1950 a fost abrogat și înlocuit cu un act normativ mai amplu – Decretul nr. 144/1958 – privitor la reglementarea autorizațiilor de construire, reparare și desființare a construcțiilor, precum și cele referitoare la înstrăinările și împărțelile terenurilor cu sau fără construcții.

Conținând dispoziții mai amănunțite în problema eliberării autorizațiilor de construire, împărțeală și înstrăinare, în esență, Decretul nr. 144/1958, sub sancțiunea nulității, a menținut interdicția înstrăinării fără formă autentică și autorizarea prealabilă a terenurilor cu și fără construcții din perimetrul construibil al localităților cu planuri de sistematizare. În plus, venindu-se în întâmpinarea unei nevoi resimțite acut în practică, prin art. 12 din decret, s-a prevăzut, în anumite condiții, posibilitatea transformării în caz de neexecutare a obligației de "a face", decurgând din antecontractele de vânzare-cumpărare, în obligație de "a da", prin conferirea instanțelor de judecată a dreptului de a pronunța hotărâri care să țină loc de acte autentice, translative de proprietate la cererea părții care și-a executat sau s-a declarat gata să-și execute obligațiile.

Ulterior, cu privire la imobilele urbane, la restricțiile indirecte – decurgând din exercitarea unui control strict prin formalitățile autenticității și autorizării prealabile – s-au adăugat restricții directe prin care o întreagă categorie de asemenea imobile au fost scoase din circuitul civil. Astfel, prin Legea nr. 19/1968 privitor la regimul terenurilor fără construcții, precum și terenurile cu construcții, în măsura în care depășeau suprafețele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate, ambele categorii de terenuri fiind situate în municipii și orașe, au fost declarate indisponibile și expropriabile (art. 1). Ca urmare, proprietarii unor astfel de terenuri au pierdut dreptul de dispoziție juridică asupra lor, neputându-le înstrăina sau greva, rămânându-le doar posesia și folosința.

Apogeul restricțiilor, în materia circulației bunurilor imobile, s-a extins prin adoptarea Legii nr. 58/1974 și nr. 59/1974. Dispozițiile acestor legi au prevăzut că, toate terenurile – indiferent de locul situării lor și de categoria de folosință (în perimetrul localităților sau în afara lor sau construibile, construite sau cu vegetație forestieră sau agricolă) – au fost scoase din circuitul civil general, putând fi dobândite numai prin moștenire legală (art. 30 din Legea nr. 58/1974 și art. 44 din Legea nr. 59/1974). În circuitul civil au rămas doar construcțiile care, potrivit art. 31 din Legea nr. 58/1974, nu puteau fi înstrăinate sub sancțiunea nulității (art. 32) decât în formă autentică și cu autorizarea prealabilă a organului administrativ abilitat în acest scop. În 1984 art. 44 al Legii nr. 59/1974 a fost modificat prin Decretul nr. 112/1984 în sensul că s-a îngăduit, prin excepție și cu totul limitat, în anumite condiții, înstrăinarea imobilelor agricole din zonele necooperativizate.

Așadar, până în momentul când a intervenit abrogarea Legii nr. 58/1974 prin norme speciale derogatorii de la dreptul comun, terenurile erau evident scoase din circuitul civil, iar înstrăinarea construcțiilor din toate localitățile țării – urbane și rurale – nu se putea face decât prin act autentic cu autorizarea prealabilă a organelor administrației de stat, conform dispozițiilor exprese ale art. 31 din Legea nr. 58/1974.

Imediat după abolirea regimului comunist au fost abrogate Legea nr. 58/1974 și dispozițiile din Legea nr. 59/1974 privind interzicerea înstrăinării prin acte juridice a terenurilor agricole. De asemenea, prin Legea nr. 50/1991 a fost scos din vigoare și Decretul nr. 144/1958.

Prin Legea nr. 9/1990 s-a dispus interzicerea înstrăinării prin acte juridice între vii a terenurilor de orice fel, situate înăuntrul sau în afara localităților, până la adoptarea noii reglementări a fondului funciar. Cu alte cuvinte, temporar, pe timpul anume prevăzut de lege, terenurile au fost scoase din circuitul civil general. S-a îngăduit totuși, prin excepție, înstrăinarea terenurilor aferente construcțiilor – care au rămas pe mai departe în circuitul civil – ce se pot înstrăina în suprafață de cel mult 1.000 mp (art. 1).

Prin art. 2 din Legea nr. 9/1990 s-a conferit, în mod expres, procurorului, primăriei și persoanelor interesate, posibilitatea de a cere în justiție constatarea nulității actelor juridice de înstrăinare având ca obiect terenuri, încheiate – indiferent de formă – după intrarea în vigoare a Decretelor-Lege nr. 1/1989 și nr. 9/1989, dacă prin aceasta s-a înlăturat ordinea publică sau dacă au avut o cauză ilicită sau imorală.

În ce privește construcțiile regimul lor a rămas neschimbat.

În 1991 a fost adoptată Legea fondului funciar, lege specială în raport cu Codul civil, ce conține reglementări derogatorii de la dreptul comun, în materie de circulație imobiliară. Cea mai importantă excepție este prevăzută de art. 46 al Legii nr. 18/1991, care prevede la alin. 1 că "terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate indiferent de întinderea suprafeței prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică". Aceasta după ce în art. 45 din aceeași lege se dispune că "terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt și rămân în circuitul civil" (art. 45-46 au devenit după republicare art. 66-67 care, ulterior, au fost abrogate prin Legea nr. 54/1998).

Datorită succesiunii mai multor acte normative care cuprindeau sau cuprind reglementări diferite în această materie se pune problema rezolvării conflictului de legi în timp.

Aplicarea legilor civile în timp este guvernată de două principii: principiul neretroactivității legii civile și principiul aplicării imediate a legii noi. În acest sens art. 1 C. civ. dispune "Legea dispune numai pentru viitor; ea nu are putere retroactivă".

Potrivit acestor principii, situațiile juridice care și-au produs toate efectele în trecut, denumite facto praeterita, vor rămâne reglementate de legea veche. Regula tempus regit actum se aplică fără probleme în cazurile în care actele se nasc, modifică și sting sub imperiul unei singure legi.

Situațiile juridice viitoare, denumite facta futura care se vor naște după ieșirea din vigoare a legii vechi sunt reglementate de legea nouă.

În practică însă situațiile juridice concrete sunt mai complexe decât par la prima vedere, deoarece este adesea dificil să plasezi o situație juridică într-unul din segmentele de timp care alcătuiesc trecutul, prezentul și viitorul, luându-se în considerare atât aspectele constituirii, modificării sau stingerii situației juridice, cât și cel al efectelor pe care ea le produce. Situația juridică se leagă de trecut, prezent și viitor, prin faptele juridice care îi dau naștere, o modifică sau o sting, ori prin efectele produse de ea.

Dificultatea rezultă din împrejurarea că legea nouă se aplică nu numai în situațiile juridice care se vor naște, modifica sau stinge după intrarea ei în vigoare, ci, de regulă, și situațiilor juridice în curs de formare, modificare sau stingere; este vorba de așa-zisele facta pendentia, precum și efectelor viitoare ale raporturilor juridice trecute. Altfel spus, este vorba de situațiile juridice care se nasc sub o lege veche și își produce efectele, în parte sau în totalitate, sub imperiul legii noi. Într-o asemenea ipoteză, suntem în prezența unui conflict de legi în timp. Acest lucru se datorează unor fapte care au caracter de permanență sau creează situații de fapt care au asemenea caracter, iar acestea durând în timp, cad sub incidența mai multor legi.

În astfel de cazuri, când avem de-a face cu stări durabile în timp, se aplică regula potrivit căreia faptele generatoare sau extinctive de situații juridice sunt și rămân supuse legii în vigoare la data când aceste fapte s-au săvârșit (tempus regit actum).

În privința efectelor de drept pe care o situație juridică le produce, principiul este că acestea vor fi cele stabilite de legea în vigoare în ziua în care fiecare efect se înfăptuiește. Efectele produse în trecut au fost și rămân reglementate de legea veche, iar efectele care se produc după ieșirea din vigoare a legii vechi sunt reglementate de legea nouă.

Aceste precizări sunt necesare pentru a se putea clarifica soarta juridică a antecontractelor având ca obiect înstrăinarea de terenuri, încheiate în perioada de timp când se aflau în vigoare legile care au prevăzut scoaterea terenurilor din circuitul civil.

b). Soarta juridică a antecontractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor încheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974.

Aceste legi, abrogate imediat după sfârșitul regimului comunist, după cum am mai arătat, au prevăzut imperativ interdicția de înstrăinare și dobândire a terenurilor prin acte juridice inter vivos. În acea perioadă, însă, s-au încheiat nenumărate așa zise contracte și antecontracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri. Dar nu numai că au fost încheiate, dar părțile au și trecut la executarea unor prestații stipulate prin clauzele anticipatorii, respectiv predarea bunului și plata prețului. Însă contractele de vânzare-cumpărare consemnate în înscrisuri sub semnătură privată nu au putut produce efectul translativ de proprietate, pentru simplul motiv că era interzisă înstrăinarea și dobândirea terenurilor prin acte juridice. Mai mult decât atât, toate contractele numite de părțile contractante ca fiind de vânzare-cumpărare, încheiate sub semnătură privată cu privire la terenuri, în acea perioadă de timp, au fost lovite de nulitate absolută, lucru valabil și astăzi. Problema asanării nulității lor, prin intrarea terenurilor în circuitul civil, nici nu poate fi pusă în discuție deoarece actele de înstrăinare între vii, în prezent sunt valabile numai dacă se încheie în formă autentică. Întrebarea care se pune este aceea dacă astfel de contracte, lovite de nulitate absolută și totală au sau nu pot avea valoare de antecontracte de vânzare-cumpărare, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic lovit de nulitate, într-un alt act juridic ale cărui condiții de valabilitate sunt prezente.

În ceea ce privește antecontractele încheiate în perioada de aplicare a Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974, nici acestea nu au putut fi urmate de perfectarea contractului propriu-zis de vânzare-cumpărare din același motiv, interdicția de înstrăinare și dobândire a terenurilor prin acte juridice. De aceea, se pune problema clarificării sorții juridice a acestor contracte și antecontracte, după reintrarea terenurilor în circuitul civil.

În practica judiciară și literatura de specialitate, începând cu anul 1990, s-a încercat să se stabilească soarta juridică a antecontractelor, indiferent că părțile le-au numit antecontracte sau contracte de vânzare-cumpărare, deci și contractele erau considerate tot antecontracte de vânzare-cumpărare.

Într-o opinie, s-a apreciat că antecontractele de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri cu sau fără construcții sunt nule și au rămas nule. Unica posibilitate pentru existența obligației de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare sau de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, este ca părțile să încheie un nou antecontract de vânzare-cumpărare sau să încheie contractul în formă autentică cu respectarea condițiilor prevăzute de legile în vigoare. Argumentând acest punct de vedere, se arată că, nulitatea ca sancțiune civilă, se aplică pentru încălcarea unei anumite legi, în vigoare la data încheierii actului și prin ignorarea scopului acelei legi. Cercetarea validității oricărui act juridic trebuie să fie făcută în funcție de legile în vigoare la momentul încheierii sale. Iar antecontractele la care ne referim sunt nule deoarece la data încheierii obiectului lor – terenul – nu se află în circuitul civil, ele contravenind astfel art. 963 C. civ. Ca atare, nefiind valabil încheiate ele nu pot servi ca temei pentru pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de act de înstrăinare.

Într-o primă etapă au fost instanțe de judecată care au pronunțat soluții împărtășind acest punct de vedere statuând că "… în raport cu prevederile art. 30 din Legea nr. 58/1974 , a art. 44 din Legea nr. 59/1974, actul de vânzare-cumpărare în litigiu era nul în mod absolut", iar abrogarea subsecventă a dispozițiilor sus-numite neavând efect retroactiv, este, în speță, irelevantă, fiind de principiu că quad ab initio nullum est, nullo lapsu temporis convolescere potest.

Într-o altă opinie se susține că actele juridice cuprinse în înscrisuri sub semnătură privată referitoare la transmiterea terenurilor, încheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974, urmează a fi considerate ca valabile prin asanarea nulității prevăzută, illo tempore, ca o consecință a abrogărilor. Nulitățile prevăzute de legile abrogate nu mai corespund noilor realități sociale. Un alt autor susține că, în cazul existenței unui antecontract, dacă părțile au executat în fapt prestațiile specifice contractului de înstrăinare promis, el are valoarea unui act juridic lovit de nulitate. Cu toate acestea, dacă nulitatea antecontractului nu a fost contestată judecătorește și părțile nu au fost repuse în situația anterioară, prin restituirea prestațiilor ilegal executate, până la data abrogării legilor amintite, este în spiritul principiilor generale ale dreptului civil să se admită că nulitatea promisiunii de înstrăinare a fost asumată prin dispariția cauzei care o determinase. Deci promisiunea, inițial nulă, trebuie considerată ca fiind în prezent valabilă și susceptibilă de a fi executată amiabil sau de a fi valorificată în justiție.

Într-o altă opinie, cu care suntem de acord, se consideră că aceste contracte sub semnătură privată, indiferent că părțile le-au numit contracte de vânzare-cumpărare sau antecontracte, au fost de la început valabil încheiate. Evident că ele au fost valabile ca antecontracte de vânzare-cumpărare. Ființa lor a fost afectată de o condiție suspensivă, constând în împrejurarea dacă terenurile vor intra în circuitul civil. Desigur că au fost asemenea convenții în care părțile au stipulat expres această condiție suspensivă. De cele mai multe ori însă, o astfel de clauză nu a fost stipulată. Ea însă, trebuie admisă că a fost subînțeleasă de părțile contractante. S-ar putea totuși obiecta, în această ipoteză, că în actele juridice condiția este necesar să fie întotdeauna expres prevăzută. Obiecția poate fi ușor înlăturată. Sub imperiul Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974, toți participanții la circuitul civil cunoșteau că înstrăinarea terenurilor de orice fel era interzisă. Cu toate acestea s-au încheiat numeroase convenții, prin care părțile s-au obligat să perfecteze în viitor acte juridice valabile, apte să producă efectul transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor. Ori, asumarea unei atare obligații fără a fi afectată de condiție suspensivă ar fi atras nulitatea absolută a antecontractului pentru imposibilitatea juridică a obiectului său. Fără îndoială că aceste contracte au fost încheiate cu intenția de a produce efecte juridice, dacă și atunci când va fi posibil. Temeiul legal al soluției care se propune este art. 978 C. civ., care prevede regula de interpretare logică potrivit căreia convenția se interpretează "în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce nici unul", adică: actus interpretandus est potius ut valeat, quam ut pereat (actul trebuie interpretat mai mult ca să rămână valid decât ca să piară).

În concluzie, se susține că actele încheiate în forma înscrisului sub semnătură privată având denumirea de contracte de vânzare-cumpărare, având ca obiect terenuri, și sub imperiul Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974, în virtutea principiului conversiunii actului juridic nul într-un act juridic valabil, au avut valoare de antecontracte valabil încheiate, a căror ființă însă a fost afectată de o condiție suspensivă, constând în reintrarea acestor bunuri în circuitul civil general.

De asemenea, convențiile încheiate inițial de părțile contractante, în care s-au obligat să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare au fost de la început valabile, ființa lor fiind afectată de realizarea aceleiași condiții suspensive.

Actele juridice realizate de părți nu erau translative de proprietate în condițiile Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974, dar ele constituie o promisiune de vânzare, un precontract care nu era interzis prin nici o dispoziție legală și care, formând legea părților, trebuie să fie respectate întocmai, cu atât mai mult cu cât între timp au fost abrogate legile citate, prin care era interzisă înstrăinarea imobilelor.

c). Efectele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare a unei construcții încheiat în perioada de timp cât au fost în vigoare reglementările care prevedeau ad validitatem respectarea condiției înscrisului autentic.

Dacă Legile nr. 58/1974 și nr. 59/1974 au scos din circuitul civil terenurile, în schimb, construcțiile aflate în proprietatea persoanelor fizice și a persoanelor juridice de tip particular au continuat să se afle și să rămână în circuitul civil, dar sub controlul statului. Astfel, art. 31 din Legea nr. 58/1974 prevedea că înstrăinarea construcțiilor se făcea numai prin înscris autentic, pe baza autorizației de înstrăinare emisă de organul administrativ competent. Orice înstrăinare, fără respectarea celor două condiții, era sancționată cu nulitatea absolută.

Precizăm că, până la intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974, înstrăinarea construcțiilor prin acte între vii era guvernată de principiul consensualismului. Decretul nr. 144/1958 a prevăzut cerințele autorizării administrative și a înscrisului autentic numai cu privire la înstrăinările de terenuri, cu sau fără construcții, situate în interiorul unor categorii de localități. De aceea, ar fi superfluu a pune în discuție efectele acestor contracte de faptul și momentul abrogării respectivului decret prin Legea nr. 50/1991, dat fiind că obiectul unor astfel de contracte îl constituie înstrăinarea unui teren și a construcției edificate pe acesta, cele două imobile constituind un întreg și, pe cale de consecință, problema trebuie rezolvată în sensul uneia din soluțiile discutate la punctul precedent.

Privitor la efectele actelor de înstrăinare între vii, în special ale contractelor de vânzare-cumpărare încheiate sub semnătură privată, și a antecontractelor, având ca obiect numai construcțiile fără terenul aferent, în perioada cât au fost în vigoare art. 31-32 din Legea nr. 58/1974, s-au conturat în doctrină două orientări.

Unii autori consideră că aceste acte juridice au valoare de antecontracte, fie că părțile le-au încheiat ca atare, fie pentru că – deși părțile le-au considerat contracte de vânzare-cumpărare – ele sunt nule pentru neîndeplinirea celor două condiții (autorizare administrativă și forma înscrisului autentic) prevăzute ad validitatem de legile atunci în vigoare, dar au avut și au valoare de antecontracte în temeiul principiului conversiunii actelor juridice.

Se susține că nașterea obligației de "a face" nu poate fi socotită decât ca intrând în sfera de cuprindere a faptelor trecute (facta praeterita), întrucât ea s-a produs anterior abrogării legii vechi și intrării în vigoare a legii noi. Ea s-a născut, ca atare, pentru că în acel moment actul juridic nu putea produce alte efecte, potrivit principiului tempus regit actum.

Așa fiind, obligația de "a face" este supusă legii în vigoare în momentul nașterii ei, lege care nu permitea transmiterea proprietății construcțiilor prin acte sub semnătură privată.

În continuare, se arată că, efectele desfășurate în timp de un act juridic sunt guvernate de legea în vigoare la momentul când fiecare din ele se produce, dar apariția obligației de "a face" nu este un efect desfășurat în timp al antecontractului pentru a fi supusă modificărilor odată cu apariția legii noi (principiul consensualismului din art. 971 și 1295 C. civ.) și pentru a se transforma într-o obligație de "a da".

Se respinge ideea transmiterii proprietății din chiar momentul încheierii antecontractului prin transformarea obligației de "a face" în obligație de "a da", pentru că prin această idee se recunoaște implicit puterea retroactivă a legii noi până în momentul încheierii actului, ceea ce contravine nu numai art. 1 C. civ., dar și art. 15 alin. 2 din Constituție.

În cea de-a doua orientare se apreciază că antecontractele de vânzare-cumpărare cu privire la construcții încheiate sub imperiul Legii nr. 58/1974 și Decretului nr. 144/1958, din momentul abrogării acestor reglementări, au valoare de contracte de vânzare-cumpărare perfecte, în temeiul cărora s-a produs efectul translativ de proprietate. Soluția s-a conturat mai întâi în practica judiciară. În acest sens s-a statuat: "… actele de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate anterior, reprezintă acte translative de proprietate conform art. 1295 C. civ.". Prin urmare, antecontractele ar fi în prezent translative de proprietate, nefiind necesară o hotărâre judecătorească pentru a ține loc de act autentic de vânzare; înscrisul sub semnătură privată poate fi prezentat pentru transcrierea lui în registrele de publicitate. Ca temei legal al unor astfel de soluții au fost invocate prevederile art. 969, art. 1294 și art. 1295 C. civ.

Această orientare este susținută și de unii autori din literatura de specialitate care au formulat și justificările ei teoretice. Astfel, s-a apreciat că problema trebuie examinată în profunzime din unghiul de vedere al aplicării legii civile în timp. Încheierea antecontractului este reglementată de legea în vigoare, în acel moment, conform principiului tempus regit actum. În schimb, antecontractul dă naștere unor situații juridice tipice și durabile în timp, care, uneori, se prelungesc atât sub imperiul legii vechi cât și al celei noi. Efectele care se produc după abrogarea legii vechi, vor fi reglementate de legea nouă care este de imediată aplicare. Consecințele de ordin teoretic și practic al acestui raționament constau în faptul că, sub imperiul vechilor reglementări, antecontractul producea anumite efecte, iar după abrogarea acestor acte normative, el produce cu totul alte efecte, diametral opuse primelor. Astfel, în prima fază, antecontractul a dat naștere unei obligații de "a face"; în cea de a doua fază sau etapă, antecontractul, a dat naștere unei obligații de "a da", având ca efect translația proprietății. Așadar, obligația inițială de "a face" s-a transformat, ope legis, într-o obligație de "a da", susceptibilă de executare silită. Ca urmare, acordul de voință imperfect pentru neîndeplinirea unor formalități devine perfect din moment ce au dispărut condițiile restrictive de validitate din trecut.

În susținerea acestei orientări se mai arată că toate aceste contracte sau antecontracte, au în conținutul lor clauze anticipatorii, iar părțile au executat, încă de la încheierea convenției prestațiile care alcătuiesc obiectul viitorului contract de vânzare-cumpărare, în sensul că s-a plătit prețul convenit și s-a predat cumpărătorului posesia bunului. Dreptul de proprietate, însă, nu s-a transmis deoarece era necesară perfectarea actului în forma autentică. Deci, ceea ce lipsea vânzării-cumpărării, acordului de voință al părților, era condiția formală a înscrisului autentic. Din momentul în care respectivele reglementări au fost abrogate, construcțiile pot fi înstrăinate prin simplul acord de voință al părților, deoarece s-a revenit la principiul consensualismului. Urmează că operația juridică, în sensul de negotium, a devenit perfectă ca vânzare-cumpărare. Dovada ei se poate face cu înscrisul sub semnătură privată preconstituit de părțile contractante. Transferul dreptului de proprietate la cumpărător a operat la data când vânzarea-cumpărarea a devenit perfectă, adică la momentul abrogării vechilor reglementări și revenirii la principiul consensualismului. Deci, nu se agreează ideea pe care o susțin unii autori, a transmiterii dreptului de proprietate încă de la încheierea convenției. Transferul dreptului de proprietate nu putea opera în temeiul antecontractului din care s-a născut obligația de "a face". Această obligație a fost în ființă pe toată durata cât vechile reglementări erau în vigoare. Ea s-a transformat într-o obligație de "a da", numai la momentul abrogării reglementărilor care prevedeau condiția perfectării vânzării-cumpărării construcțiilor în formă autentică. Transformarea a avut loc din momentul când fostul antecontract a devenit o vânzare perfectă. Efectul retroactiv al transmiterii dreptului de proprietate este contrar principiului neretroactivității legii civile, precum și normelor imperative, de ordine publică, ale legilor vechi, abrogate.

În sistemul de publicitate, prin cărți funciare, dreptul de proprietate se consideră dobândit numai de la intabulare. Cumpărătorul va putea cere intabularea prezentând înscrisul sub semnătură privată constatator al contractului. Numai că, potrivit art. 45 din Legea nr. 115/1938, pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, intabularea se poate încuviința doar dacă există declarația expresă prin care acela al cărui drept urmează să fie strămutat consimte la intabulare. În cazul în care înstrăinătorul-proprietar tabular refuză să-și dea consimțământul la intabularea dreptului de proprietate al dobânditorului, intabularea se va putea încuviința numai în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Hotărârea judecătorească prin care se dispune intabularea se va pronunța în urma promovării de către dobânditorul-reclamant a unei acțiuni în prestație tabulară pe temeiul art. 22 și 24 din Legea nr. 115/1938.

Considerăm că, în ceea ce ne privește, propunând o soluție oarecum eclectică, mixtă, că problema sorții contractelor și antecontractelor de vânzare-cumpărare, având ca obiect construcțiile și numai construcțiile, încheiate în forma înscrisului sub semnătură privată, în perioada în care au fost în vigoare reglementările care prevedeau în mod imperativ respectarea cerinței ca asemenea acte să fie încheiate în formă autentică, trebuie să fie privite în mod diferențiat, în funcție de voința părților la data încheierii actului, după cum s-a avut în vedere încheierea unui contract ferm sau numai a unui antecontract. Astfel, contractele de vânzare-cumpărare (lovite de nulitate absolută pentru lipsa formei autentice) prin care părțile s-au obligat să vândă și respectiv să cumpere ferm, valorează în prezent contracte de vânzare-cumpărare apte să transfere dreptul de proprietate. Acest efect putând-se produce odată cu abrogarea reglementărilor care prevedeau, ad validitatem, pentru asemenea acte, autorizarea administrativă prealabilă și cerința înscrisului autentic, și odată cu reinstaurarea principiului consensualismului în domeniul vânzării-cumpărării construcțiilor.

Aceste acte, însă, vor putea produce asemenea efecte numai în măsura în care, nulitatea lor nu a fost constatată judecătorește, iar părțile nu au fost repuse în situația anterioară, prin restituirea prestațiilor, până la data abrogării reglementărilor restrictive amintite. Așa fiind, este în spiritul principiilor generale ale dreptului civil să se admită că nulitatea contractului a fost asanată prin dispariția cauzei care o determinase. Dar, considerăm că aceste contracte devin valabile numai de la data abrogării legilor care prevedeau condițiile restrictive. Deci, contractul, inițial nul, trebuie considerat ca fiind în prezent valabil și susceptibil de a fi executat amiabil sau de a fi valorificat în justiție.

Pe de altă parte, antecontractele încheiate în aceeași perioadă, nu pot avea mai multe efecte decât cele care sunt justificate prin asemenea acte, cu atât mai mult cu cât părțile s-au obligat doar la prestații specifice unui asemenea tip de acte juridice. Antecontractul nu poate transfera proprietatea din moment ce părțile nu s-au obligat la așa ceva, ci doar la perfectarea în viitor a contractului promis, contract care este o convenție distinctă față de antecontract; antecontractul dă naștere unei obligații de "a face", pe când contractul definitiv dă naștere unei obligații de "a da", de a transmite proprietatea imobilului. Necesități practice justifică existența antecontractului, așa încât și după abrogarea Decretului nr. 144/1958, el va continua să existe. Prin abrogarea acestui text de lege, antecontractul nu se poate transforma, implicit, într-un contract definitiv de vânzare-cumpărare, indiferent cât de mult s-ar prelungi în timp faptele generatoare sau extinctive de situații juridice. Ar însemna că, deși părțile au înțeles să dea convenției lor, exclusiv, valoare de antecontract, dacă un asemenea act s-ar încheia după intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991, o astfel de convenție nu ar fi calificată ca un contract translativ de proprietate. Ori, se are în vedere că și după abrogarea Decretului nr. 144/1958, ca și a Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974, în condițiile operării consensualismului în materia înstrăinării construcțiilor, părțile vor fi libere să încheie antecontracte în continuare ca o consecință a libertății contractuale, mai ales că nu există o interdicție pentru încheierea în viitor de asemenea acte juridice.

Executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare a unei construcții o vom trata la punctul următor împreună cu antecontractele ce au ca obiect vânzarea-cumpărarea de terenuri.

În ceea ce privește contractele de vânzare-cumpărare, perfectate prin consensualism, pot fi prezentate de părți pentru transcrierea lui în registrele de publicitate. În sistemul de publicitate, prin cărțile funciare, dreptul de proprietate se consideră dobândit numai de la intabulare. În cazul în care înstrăinătorul-proprietar tabular refuză să-și dea consimțământul la intabularea dreptului de proprietate al dobânditorului, intabularea se va putea încuviința numai în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Această hotărâre se va putea pronunța numai în urma promovării de către dobânditorul-reclamant a unei acțiuni în prestație tabulară pe temeiul art. 22 și 24 din Legea nr. 115/1938. Acțiunea în prestație tabulară nu se confundă cu acțiunea în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Aceasta din urmă este o acțiune personală în realizarea unui drept de creanță care este prescriptibilă în termenul general de prescripție de 3 ani, în timp ce acțiunea în prestație tabulară este o acțiune reală, petitorie și imprescriptibilă.

d). Despre posibilitatea executării silite a antecontratelor de înstrăinare a terenurilor, cu sau fără construcții, după abrogarea Decretului nr. 144/1958.

În perioada de aplicare a Decretului nr. 144/1958, art. 12 din acest act normativ, oferea în general părților un instrument juridic deosebit de eficace pentru a obține executarea silită directă a obligațiilor asumate prin antecontracte. Art. 12 din respectivul decret prevedea: "în cazul în care s-a încheiat un înscris, din care rezultă că proprietarul unui teren, cu sau fără construcții, s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros și s-au respectat modalitățile de plată a prețului prevăzut în înscris, iar în termen de 3 luni de la eliberarea autorizației prevăzută de art. 11 una din părți sau succesorii acestora nu se prezintă, din orice motive, la notariat, pentru autenticitatea actului de înstrăinare, instanța de judecată va putea da o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare". Așadar, acest text de lege, a prevăzut competența instanțelor de judecată, în caz de neîndeplinire a obligației de perfectare a contractului de înstrăinare în formă autentică de către una din părți, de a pronunța o hotărâre, la cererea celeilalte părți care să înlocuiască actul autentic de înstrăinare. Efectul hotărârii respective era același cu efectul contractului autentic de înstrăinare, adică, în temeiul său și împotriva voinței pârâtului, avea loc transferul dreptului de proprietate.

Abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991 a avut ca efect dispariția acestui mijloc juridic. Așa fiind, s-a pus problema, în practica judiciară și în literatura de specialitate, cum se va putea asigura în viitor executarea în natură a acestor antecontracte la cererea uneia din părți împotriva voinței celeilalte. Acest lucru fiind necesar deoarece, pentru înstrăinările de terenuri, art. 45-46 (devenite art. 66-67 după republicarea Legii nr. 18/1991, iar subsecvent acestei republicări, art. 66-73 au fost abrogate expres prin Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor) din Legea nr. 18/1991, prevede forma autentică, ad validitatem, că antecontracte de vânzare-cumpărare de terenuri se vor încheia și în viitor.

Secțiunea a III-a
Drept comparat

Înainte de prezentarea opiniilor și a posibilităților de executare silită a antecontractelor, considerăm că este necesar, pentru o mai bună edificare în această privință, să trecem în revistă, succint, modurile în care este abordată instituția antecontractului, în legislațiile și literatura juridică contemporană a unor țări din componența Uniunii Europene.

În unele din aceste țări instituția "promisiunii de contract" este considerată ca suprapunându-se sau fiind identică cu instituția antecontractului.

Franța

Promisiunea de contract este o convenție prin care o persoană se angajează față de o altă persoană să încheie un anumit contract ale cărui condiții sunt de pe acum determinate.

Promisiunea de contract este o convenție care presupune un acord de voințe, este diferită de oferta de a contracta, act pur unilateral.

În ceea ce privește antecontractul, în dreptul francez și în literatura juridică a acestei țări, nu este dată o definiție precisă, mulți autori recurgând fără nici o diferențiere la noțiunile de promisiune de contract și antecontract.

Unii autori arată că, noțiunea de antecontract, acoperă când acorduri preliminare încheiate în cursul negocierilor, când adevărate contracte autonome, cu care însă contractele ulterioare se vor articula.

Promisiunea de contractare angajează pe promitent să încheie contractul definitiv în ziua în care beneficiarul opțiunii își manifestă voința în acest sens.

Dacă promitentul refuză să încheie actul, beneficiarul se poate adresa tribunalului care va constata existența contractului prin faptul manifestării opțiunii iar hotărârea instanței va valora ca act.

Belgia și Luxemburg

Promisiunea de contract este o convenție în virtutea căreia una dintre părți se angajează definitiv față de o alta, de a încheia cu aceasta, în viitor, un contract determinat, al cărui conținut în esență a fost deja determinat.

Deși, însăși contractul este deci rezervat în profitul beneficiarului promisiunii, este totuși o convenție care are forță obligatorie pentru că există acord de voințe cu privire la un obiect determinat în vederea producerii de efecte juridice.

Deci, promisiunea de contract care este o convenție, diferă de oferta de a contracta care este un act pur unilateral.

Dreptul belgian nu cunoaște instituția antecontractului.

În afară de negocieri, promisiuni de contract, ofertă și acceptare, nu există nimic.

Promisiunea de contract angajează un promitent să încheie contractul promis în locul convenției sui generis de promisiunea de contract, în ziua manifestării opțiunii. Dacă, în acel moment al manifestării opțiunii, promitentul refuză să încheie actul, beneficiarul se poate adresa tribunalului, care va constata existența contractului prin faptul manifestării opțiunii și hotărârea ce o va pronunța va ține loc de act.

Italia

Promisiunea de contract este cunoscută și reglementată de Codul civil italian prin art. 1351, sub denumirea de "contract preliminar". Prin acesta, părțile se angajează să încheie între ele un alt contract, denumit contract definitiv ale cărui condițiuni sunt deja determinate, dar ale cărui efecte nu se vor produce decât mai târziu.

Contractul preliminar trebuie să conțină elementele esențiale ale contractului definitiv, absența unuia sau mai multor elemente duce la invalidarea contractului preliminar.

Se consideră că, contractul preliminar, nu poate constitui o etapă în formarea acordului contractual, deoarece constituie, el însuși, un acord deja format.

Contractul preliminar poate fi unilateral. El este unilateral atunci când numai una din părți se angajează să încheie un contract definitiv. El este bilateral atunci când obligația de a încheia contractul definitiv este reciprocă, fiecare dintre părți poate pretinde ca cealaltă parte să-și îndeplinească promisiunea de a încheia celălalt contract.

Promisiunea de contract pune în sarcina fiecăreia dintre părți sau numai uneia dintre ele o obligație de a contracta. Dar, dacă cel ce s-a obligat să încheie un contract definitiv, nu-și îndeplinește această obligație, cealaltă parte poate obține o hotărâre judecătorească care produce efectele contractului care n-a fost încheiat (art. 2932 C. civ. italian).

Anglia și Irlanda

Un antecontract este un acord încheiat, care nu leagă părțile decât din momentul în care a fost redactat contractul formal.

Problema de a ști ce constituie un antecontract depinde de aprecierea tribunalului care, dacă consideră că redactarea unui contract formal este de dorit dar nu necesară, va declara că antecontractul constituie un contract care leagă părțile; dacă redactarea unui contract formal constituie o condiție sau o clauză a acordului, antecontractul va fi considerat ca atare și nu va lega părțile.

Atunci când părțile au încheiat o promisiune de contract prin care beneficiarul poate să-și manifeste opțiunea într-un anumit termen, cealaltă parte se va găsi legată și nu va putea revoca convenția, deși contractul intervenit este doar sub condiția intervenirii manifestării opțiunii. Contractul este format în momentul în care beneficiarul își manifestă opțiunea.

În caz de antecontract părțile nu sunt legate decât din momentul în care a fost redactat contractul formal.

Olanda

Antecontractul se definește ca fiind contractul în virtutea căruia părțile se angajează să încheie un alt contract, al cărui conținut este în mod suficient determinabil, cel puțin în ceea ce privește punctele esențiale. Un astfel de contract este un contract auxiliar în vederea încheierii contractului principal. În opinia majorității autorilor, antecontractul este diferit de promisiunea de contract. Promisiunea de contract fiind o ofertă irevocabilă, ea obligă pe ofertant să mențină pe durata termenului fixat prin promisiune sau, în lipsa unui atare termen, pe durata timpului socotit rezonabil după circumstanțe. Prin retragerea promisiunii promitentul poate împiedica realizarea contractului prin acceptarea de către cealaltă parte.

Antecontractul este în principiu, așa cum îl desemnează însăși denumirea sa, un adevărat contract. O legătură contractuală se leagă între părți. Cu toate acestea, este posibil ca termenii antecontractului să fie prea impreciși sau chiar absenți pentru a se putea determina intenția părților în ceea ce privește conținutul contractului principal.

Germania

Instituția promisiunii de contract nu este cunoscută în doctrina germană. O atare promisiune poate fi, fie un antecontract care angajează una dintre părți să încheie, la cererea celeilalte părți, un contract, fie o opțiune. Se vorbește de opțiune atunci când una dintre părți acordă celeilalte dreptul de a realiza, mai târziu, prin simpla sa declarație de voință (opțiunea), un contract ale cărui condiții sunt deja determinate în convenția de opțiune. Este vorba deci de un contract încheiat sub condiție suspensivă, el depinzând de exercitarea dreptului de opțiune.

Antecontractul este un contract care angajează părțile să încheie mai târziu un contract.

Încheierea unui antecontract are, de regulă, drept scop de a realiza o legătură anticipată între părți atunci când obstacole, de fapt sau de drept, se opun încheierii unui contract definitiv (legea germană nu prevede nici opțiunea nici antecontractul).

Potrivit jurisprudenței, antecontractul, trebuie să îmbrace aceeași formă prevăzută pentru contractul avut în vedere.

Danemarca

Practica daneză cunoaște antecontractele dar, pe planul dreptului, acordurile nu se disting în mod net de contractele propriu-zise. Într-adevăr, sau acestea nu conțin toate elementele contractului – și atunci nu au forță obligatorie – fie ele conțin toate aceste elemente și atunci sunt asimilate contractelor.

Elveția

Codul elvețian al obligațiilor (reeditat în 1990) face referire la "promisiunea de a contracta" în următoarele articole:

Art. 22. Obligația de a încheia o convenție viitoare poate fi asumată pe cale contractuală.

Atunci când, în interesul părților, legea subordonează validitatea contractului de respectarea unei anumite forme, aceasta se aplică, de asemenea, și în cazul promisiunii de a contracta.

Art. 97 alin. 1. Când creditorul nu poate obține executarea obligației sau nu poate obține decât executarea sa imperfectă, debitorul este ținut să repare prejudiciul cauzat … .

Art. 98 alin. 1. Când este vorba de o obligație de "a face", creditorul poate să ceară autorizarea de a proceda el însuși la executarea pe cheltuiala debitorului; orice acțiune în daune-interese rămâne rezervată.

Art. 216. Vânzările de imobile nu sunt valabile decât dacă sunt făcute prin act autentic.

Promisiunile de vânzare … nu sunt valabile decât dacă sunt făcute prin act autentic.

* *

*

Revenind la dreptul nostru, în literatura de specialitate, s-au propus mai multe soluții în legătură cu posibilitatea executării silite a antecontractelor de vânzare-cumpărare imobiliară.

O primă soluție utilizată în practică este aceea ca reclamantul să solicite instanței constatarea împrejurării că între el și pârât – părți ale aceluiași antecontract de înstrăinare – a operat transferul dreptului real, hotărârea urmând să țină loc de act autentic de înstrăinare; cererea este întemeiată în drept, fie numai pe art. 111 C. pr. civ., fie pe acest text de lege căruia i se adaugă art. 1295 C. civ.

Această soluție a fost criticată în literatura de specialitate aducându-se următoarele contraargumente:

a). Art. 111 C. pr. civ. reglementează acțiunea în completarea existenței (sau inexistenței) unui drept. Din chiar formularea textului rezultă că se tinde la constatarea existenței unui drept, ceea ce presupune că dreptul există în momentul intentării ei. Ori, în cazul analizat, dreptul care există și, deci, ar putea fi constatat, este dreptul de creanță izvorât din antecontract, a cărui obligație corelativă este aceea de a consimți la încheierea contractului într-o formă (de regulă, autentică) aptă să ducă la transmiterea dreptului real asupra unui imobil. Dar constatarea unui asemenea drept nu ar avea nici o eficiență și nu ar prezenta nici un interes pentru reclamant, care nu urmărește altceva decât, tocmai, transferul dreptului real, menționat mai sus. Apare limpede că, asemenea acțiuni, nu sunt acțiuni în constatare și nu pot fi soluționate prin aplicarea art. 111 C. pr. civ.

b). Cât despre întemeierea unor astfel de acțiuni pe dispozițiile art. 1295 C. civ., este de observat că acest text nu face decât să consacre principiul consensualismului în materia contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că, "vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat". Asta înseamnă, după cum textul a declară expres, de altfel, că el se aplică doar contractelor de vânzare-cumpărare, deci nu poate fi folosit pentru transformarea unor antecontracte în contracte propriu-zise.

Așadar, efectul translativ de proprietate prevăzut de art. 1295 C. civ. pentru contractele de vânzare-cumpărare nu se produce în cazul antecontractelor, iar dacă – prin reductio ad absurdum – el s-ar produce, atunci acțiunea de felul celei analizate aici nu și-ar mai avea rostul deoarece transferul proprietății ar opera în lipsa ei. Se concluzionează că textul nu poate fi folosit ca temei al hotărârii pronunțate în asemenea cazuri.

O altă cale de valorificare în justiție a antecontractelor ar putea fi aceea de a considera că legea veche abrogată (art. 12 din Decretul nr. 144/1958) se aplică în continuare (supraviețuiește, ultraactivată), deoarece față de ea antecontractul și raporturile juridice cărora el le dă naștere constituie facta pendentio (fapte juridice în curs de desfășurare), întrucât aceste raporturi se sting prin executarea antecontractului care, prin ipoteză, nu a avut încă loc.

Și această soluție a fost criticată în doctrină.

Se admite, în general, că, pentru a determina dacă o lege abrogată supraviețuiește sau nu abrogării sale, trebuie să se facă distincție între situațiile juridice (legale) și cele subiective (individuale), supraviețuirea fiind exclusă în cazul primelor. Executarea antecontractelor prin intermediul art. 12 din Decretul nr. 144/1958, constituie o situație juridică legală, deoarece condițiile de exercitare a acțiunii și efectele acesteia erau prevăzute de însuși textul de lege, părțile neputând să deroge de la aceasta; în plus, regimul juridic al proprietății – din care făcea parte art. 12 – constituie, ca regulă, un domeniu de manifestare a situațiilor juridice legale.

Așa fiind, este exclusă supraviețuirea acestui text de lege după abrogarea lui expresă.

Mai mult, raționamentul acestei soluții este nu numai necorespunzător teoretic, dar el nu este util nici din punct de vedere practic. Astfel, dacă s-ar accepta ideea supraviețuirii legii vechi, oricum soluția bazată pe art. 12 din Decretul nr. 144/1958 ar fi valabilă doar pentru antecontractele încheiate până la abrogarea acestui text (7 august 1991), pentru celelalte fiind necesară găsirea altei soluții legale.

Într-o altă opinie, deosebit de interesantă și seducător argumentată, se pornește de la realitatea că un antecontract de transmitere sau constituire a unui drept real naște, în sarcina părților, obligația de "a face" – constând în încheierea în viitor a contractului (eventual, în formă autentică) -, se consideră că această obligație este susceptibilă de executare silită directă atipică, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești, care să țină loc de contract, chiar în condițiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958.

Se numește aceasta executare silită "atipică" pentru că ea se realizează în absența unui titlu executoriu, astfel cum este el definit în literatură și în afara procedurilor execuționale reglementate de Codul de procedură civilă.

Această opinie se întemeiază pe următoarele raționamente și temeiuri legale:

A. Problema de ordin teoretic, care trebuie rezolvată, este aceea dacă instanța, prin hotărârea ce o pronunță, poate suplini manifestarea de voință a părții care nu își dă consimțământul la încheierea contractului promis prin antecontract. Pentru că, instanța, nu face altceva decât să constate – după verificarea anumitor condiții – că actul juridic s-a încheiat, deși una dintre părți s-a opus în mod cert la aceasta, deci, nu face altceva decât să suplinească manifestarea de voință a părții în culpă.

Așadar, ne aflăm pe terenul răspunderii civile contractuale, iar suplinirea consimțământului părții, care refuză să încheie contractul, este o modalitate de reparare în natură a prejudiciului suferit de cealaltă parte. Instanțele de judecată au, prin excepție, competența de a se substitui voinței părților dar numai dacă ea este prevăzută de legea civilă sau decurge din principii de drept deduse din reglementarea de ansamblu a unor instituții civile.

Se precizează că instanța de judecată are această abilitate dată de legislația noastră care cunoaște mai multe asemenea prevederi. Astfel sunt: înlocuirea consimțământului prin hotărâre judecătorească în temeiul art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938; vânzarea unui imobil în cadrul procedurii de executare silită imobiliară reglementată în Codul de procedură civilă.

În afara acestor cazuri, în doctrină, sunt semnalate cel puțin două situații în care – în absența unui text de lege expres – instanța poate suplini, prin hotărâre judecătorească, voința persoanei, pentru a se da, astfel, satisfacție unor principii mai importante decât regula potrivit căreia actul juridic se formează valabil numai pe baza consimțământului. Este vorba de situația actelor juridice de administrare încheiate de unul din coproprietari, acte anulabile potrivit regulii unanimității din materia coproprietății, deoarece nu toți copărtașii au consimțit la încheierea lor, și în cazul în care oferta (ca element al mecanismului de încheiere a contractului) a fost retrasă intempestiv de ofertant înainte ca acceptarea să ajungă la cunoștința lui, când instanța va considera contractul ca fiind încheiat cu titlu de reparație în natură a prejudiciului produs cu luarea în considerare a condițiilor particulare ale fiecărei spețe în parte. Este limpede că, asemenea soluții, presupun "înlocuirea" consimțământului părții prin hotărâre de judecată, pentru a se da satisfacție principiului reparării în natură a prejudiciilor.

Se consideră, de către autori, că aceleași raționamente pot fi utilizate și o soluție similară poate fi acceptată și în cazul analizat; instanța judecătorească va suplini consimțământul celui ce refuză să-și execute obligația de a încheia contractul, asumată prin antecontract, în lumina principiilor executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor.

Aceasta deoarece, pe de o parte, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act juridic translativ de drepturi reale constituie o executare silită (în natură) atipică a obligației de "a face", născută din antecontract.

Pe de altă parte, în acest fel, se realizează cea mai bună reparație în natură a prejudiciului pe care una din părți l-ar încerca datorită neexecutării de către cealaltă parte a obligației de a încheia contractul, asumată prin antecontract.

B. În sprijinul celor afirmate până acum se invocă, de către autori, și argumente de text.

Astfel, art. 1973 C. civ. dispune: "creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației (…)", consacrând principiul executării în natură a obligațiilor. Ori, atunci când debitorul obligației de a încheia contractul nu își dă consimțământul la aceasta, îndeplinirea exactă a obligației este obținută de către creditor, tocmai pentru suplinirea manifestării de voință a debitorului prin hotărârea judecătorească.

De asemenea, art. 1077 C. civ. prevede că, "nefiind îndeplinită obligația de "a face", creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire pe cheltuiala debitorului". Fără detalieri excesive, acest text a fost folosit și el în justificarea puterilor instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de înstrăinare. Din analiza acestui text reiese, cu certitudine, că scopul legiuitorului a fost acela de a asigura îndeplinirea exactă a obligației (potrivit art. 1073 C. civ.), chiar dacă aceasta ar fi executată până la urmă de însuși creditorul pe seama debitorului; în același timp, legiutorul a urmărit și a permis – pentru atingerea acestui scop – ca manifestarea de voință a debitorului, în sensul de a-și executa obligația, să fie suplinită prin autorizare dată de instanță creditorului, pentru ca acesta să execute el însuși ceea ce debitorul îi datora.

Se susține în continuare de către autori că, nu este impropriu de a se vorbi de o suplinire a consimțământului debitorului în acest caz, pentru că executarea unei obligații este o plată, iar plata este un act juridic bilateral, deci un contract care presupune și exprimarea consimțământului debitorului. În mod simetric, suplinirea consimțământului creditorului este posibilă în cadrul procedurii ofertei reale de plată urmată de consemnațiune.

Deci, art. 1077 C. civ., permite suplinirea consimțământului debitorului în materia obligațiilor de "a face" izvorâte din antecontract, instanțele putând să-și întemeieze pe ele pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de contracte de înstrăinare, asigurându-se în acest fel executarea în natură, întocmai a antecontractului.

Nu s-ar putea spune că aplicarea acestor temeiuri de drept s-ar opune art. 1075 C. civ., care prevede că, în cazul obligației de "a face" neexecutate, aceasta se schimbă în dezdăunări atunci când ea este intuitu personae deci, presupune faptul personal al debitorului. Nu este posibil un asemenea raționament tocmai, fiindcă, în ciuda caracterului personal al obligației născută din antecontract, de a consimți la încheierea contractului, realizarea acestei obligații poate fi obținută de creditor și fără faptul personal al debitorului, prin pronunțarea, de către instanță, a hotărârii ce ține loc de contract.

Autorii arată că, în afara textelor legale menționate până aici, mai poate fi invocat în sprijinul rezolvărilor pe care încearcă să le propună și art. 970 alin. 2 C. civ.: "Ele (convențiile – n. n.) obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa". Întrucât legea, deși nu prevede, nici nu interzice expres instanței să pronunțe o hotărâre care să suplinească voința părților, se poate considera că echitatea este aceea care permite judecătorului să acționeze astfel, restabilind echilibrul contractual perturbat de către debitorul refractar.

Acestei opinii i se reproșează că recurge la o interpretare extensivă constând în aceea că deplasează câmpul de aplicare al prevederilor art. 1077 C. civ., din cel al executării în natură a obligațiilor de "a face", în acela al încheierii antecontractului. În condițiile art. 1077 C. civ., contractul este perfectat, producându-și toate efectele, pe când în cazul antecontractului suntem doar în prezența unei promisiuni, contractul urmând să fie încheiat în viitor.

Acestei critici i se răspunde, pe bună dreptate, că antecontractul este un contract și că încheierea contractului nu este altceva decât executarea în natură a obligațiilor rezultate din antecontract.

Într-o altă opinie, se propune un sistem mixt de sancțiuni (daune cominatorii plus daune-interese).

În vederea executării în natură a obligațiilor rezultate dintr-un antecontract, partea avea posibilitatea, chiar și în perioada când art. 12 din Decretul nr. 144/1958 era în vigoare, să opteze pentru soluția daunelor cominatorii. Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991, creditorului îi rămâne posibilitatea de opțiune, în cazul în care cealaltă parte refuză să-și execute obligația de "a face", între rezoluțiunea antecontractului sau la obligarea părții culpabile la plata daunelor cominatorii, pentru a o constrânge la încheierea contractului în forma stabilită de comun acord prin antecontract. Instanța va putea, la cererea oricărei părți, să o oblige pe cealaltă parte să încheie contractul sub formă autentică, în caz contrar, urmând să suporte sancțiunea daunelor cominatorii, calculate, de regulă, pe fiecare zi de întârziere. Daunele cominatorii nu reușesc, însă, întotdeauna să înfrângă rezistența debitorului care le poate ignora. Într-o asemenea situație, creditorul va putea pretinde obligarea debitorului la plata unor daune interese, care vor consta în diferența de valoare între prețul achitat la data încheierii antecontractului (sau promis la acea dată) și prețul practicat, în prezent, pe piața liberă la imobilul de genul celui care a făcut obiectul antecontractului. Această soluție se întemeiază pe ideea de culpă a celeilalte părți, la executarea obligațiilor, rezultând din antecontract. În acest mod, sub sancțiunea unor daune cominatorii care vor trebui achitate, precum și a daunelor interese reprezentând diferența de preț, vânzătorul-promitent nu va avea altă cale decât aceea de a-și respecta obligațiile asumate în antecontract. Chiar dacă el ar refuza, în cele din urmă să perfecteze contractul de vânzare, cealaltă parte va fi integral despăgubită.

Nici această opinie nu a fost scutită de critici.

Astfel, se opinează că o asemenea sancționare a celui care persistă în refuzul încheierii contractului nu ar răspunde câtuși de puțin intereselor aceluia care dorește executarea antecontractului și dobândirea proprietății. Și aceasta din două motive: mai întâi, pentru că interesul său major este transferul dreptului de proprietate și nu sancționarea celuilalt; iar apoi, fiindcă executarea unor asemenea sancțiuni, chiar substanțiale, se poate dovedi extrem de dificilă, ori chiar iluzorie.

Și, în final, într-o ultimă opinie se susține că instanța de judecată poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic. În ceea ce privește antecontractele de vânzare-cumpărare a imobilelor situate în teritoriile de carte funciară, asemenea hotărâri pot avea ca temei art. 17 alin. 4 din Legea nr. 115/1938 care prevede clar, cuprinzător și fără condiții restrictive că "Hotărârea judecătorească sau, în cazurile anume prevăzute de lege, decizia autorității administrative, vor înlocui acordul de voință sau consimțământul". Rezultă că, ori de câte ori nu este posibilă perfectarea contractului, deoarece una din părțile antecontractului refuză să-și îndeplinească această obligație, la cererea celeilalte părți, instanța competentă va putea pronunța o hotărâre care să înlocuiască acordul de voință al părților, în formă autentică.

În ceea ce privește teritoriile unde nu se aplică dispozițiile Legii nr. 115/1938, instanțele de judecată pot da hotărâri, care să țină loc de contract, în temeiul art. 1073, art. 1077 și art. 970 alin. 2 C. civ. Dar, se apreciază că, odată cu posibilitatea aplicării Legii nr. 7/1996 (Legea noilor cărți funciare) problema va fi rezolvată și în teritoriile unde nu există acum cărți funciare, deoarece alin. 4 din art. 17 al Legii nr. 115/1938 a fost preluat în noua lege a cărților funciare la art. 22 alin. 3.

Considerăm că această opinie nu poate fi acceptată deoarece art. 22 din Legea nr. 7/1996 face referire doar la înscrierile și radierile din cartea funciară a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale, care se fac "pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil" respectivele drepturi. Reiese deci că, hotărârea judecătorească prevăzută la alin. 3 al aceluiași articol, se referă doar la radierile și înscrierile în cartea funciară dar numai după ce a fost încheiat un act valabil care să transmită proprietatea. În legătură cu posibilitatea suplinirii consimțământului la încheierea actelor translative de proprietate, printr-o hotărâre judecătorească, articolul analizat nu prevede nimic.

Referitor la posibilitatea executării silite a antecontractului considerăm că instanța poate da hotărâri care să țină loc de contract în temeiul art. 970, art. 1073 și art. 1077 C. civ. Aceasta cu atât mai mult dacă se are în vedere și art. 969 C. civ. Împărtășim opinia exprimată în acest sens și argumentele invocate în susținerea ei.

e). Condițiile admisibilității acțiunii în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic.

1. Existența unui antecontract valabil încheiat. Fiind o convenție ca oricare alta, antecontractul trebuie să întrunească condițiile de valabilitate prevăzute de art. 948-968 C. civ., dar, antecontractul prezintă unele particularități în acest domeniu, particularități pe care le-am tratat cu ocazia examinării condițiilor antecontractului.

2. Dovedirea antecontractului în condițiile dreptului comun. Odată cu abrogarea art. 12 din Decretul nr. 144/1958, care condiționa în mod expres admiterea acțiunii de încheierea contractului în forma unui înscris sub semnătură privată din care să rezulte obligațiile părților (în principiul care este lucrul vândut și care este prețul), promovarea acțiunii nu mai este condiționată de forma scrisă a antecontractului. Așa fiind, dovedirea acestuia urmează să se facă conform dreptului comun în materie de probe (art. 1191-1198 C. civ.).

3. Refuzul uneia din părți de a autentifica actul de vânzare-cumpărare. Întrucât nici o acțiune nu poate fi promovată în justiție fără un interes, nici acțiunea analizată aici nu poate fi promovată altfel; ori, interesul promovării unei asemenea acțiuni nu poate consta decât în refuzul uneia din părți de a se prezenta la notariat pentru autentificare.

4. Partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract. În cazul în care partea care acționează nu și-a îndeplinit propriile obligații – de exemplu, promitentul-cumpărător nu a plătit prețul sau promitentul-vânzător nu a predat posesia lucrului vândut -, partea adversă poate să-i paralizeze acțiunea prin invocarea excepției de neîndeplinire a contractului (exceptio non adimpeti contractus).

Respectarea obligațiilor asumate prin antecontract nu trebuie luată însă într-un înțeles foarte rigid. Astfel, după cum s-a judecat într-o speță, promitentului-cumpărător îi rămâne deschisă calea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, chiar dacă nu a achitat ratele din preț strict la termenele contractuale, această situație datorându-se promitentului-vânzător care a refuzat să le primească, dar întregul preț este apoi achitat în timpul procesului; s-a susținut însă că acțiunea ar fi trebuit să fie respinsă și admisă acțiunea reconvențională în rezoluțiune a promitentului-vânzător, dacă termenele de plată stabilite de părți ar fi avut un caracter esențial sau ar fi fost stabilit un pact comisoriu expres, de ultimul grad.

Promitentului-vânzător nu i s-ar putea admite acțiunea în rezoluțiune, de vreme ce, prin ipoteză chiar, încălcarea menționatelor stipulații contractuale s-ar datora culpei sale.

5. Promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi bunul vândut la data pronunțării hotărârii judecătorești. Întrucât prin hotărârea ce se pronunță se operează un transfer de proprietate, instanța trebuie să verifice, în prealabil, dacă promitentul-vânzător este proprietar, căci numai în acest caz acțiunea este admisibilă, nefiind de conceput ca promitentul-cumpărător de conivență cu promitentul-vânzător să își constituie fără temei legal un titlu de proprietate asupra bunului aparținând unui terț.

Credem, de asemenea, că sunt necesare câteva precizări privind intentarea acțiunii întemeiată pe art. 1073 și art. 1077 C. civ., prin care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract translativ sau constitutiv de drepturi reale.

a). Acțiunea avută în vedere fiind o acțiune personală, întemeiată pe dreptul de creanță născut din antecontract, competența este cea de drept comun (art. 5 C. pr. civ.) fără a fi exclusă competența alternativă reglementată de art. 10 pct. 1 C. pr. civ.

b). Calitatea procesuală – deopotrivă activă și pasivă – aparține părților antecontractului sau succesorilor acestora, iar în ipoteza succesiunilor vacante – statului.

c). Termenul de prescripție a dreptului de acțiune este cel general, de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 și el începe să curgă după distincțiile făcute de art. 7 din același decret, adică, fie de la data nașterii raportului juridic (încheierea antecontractului), fie la expirarea termenului în care a fost prevăzută încheierea contractului.

d). În sfârșit, un aspect cel puțin la fel de important privește timbrarea acestor acțiuni în condițiile în care taxele de timbru pentru acțiunile în justiție sunt sensibil mai mici decât cele notariale. Astfel, s-ar putea ajunge, prin simularea unei situații litigioase între părți, la eludarea dispozițiilor legale privind taxele de timbru pentru autentificarea contractelor. În practică s-a decis ca în aceste cazuri taxa este cea corespunzătoare autentificării contractului și trebuie percepută, ca atare, de către instanță.

Prin întrunirea condițiilor enumerate mai sus, acțiunea devine admisibilă, pronunțându-se o hotărâre judecătorească care ține loc de act autentic notarial.

În acest caz, prin derogare de la regula efectului declarativ al hotărârilor judecătorești, avem de a face cu o hotărâre constitutivă de drepturi, care, în esență, realizează transformarea obligației de "a face" în obligația de "a da", specifică vânzării, creându-se o situație juridică nouă. Hotărârea judecătorească constituie fără îndoială ea însăși un titlu de proprietate aidoma celui pe care părțile și l-ar fi constituit prezentându-se pentru autentificarea actului la notariat.

Potrivit art. 404 C. pr. civ. și art. 6 din Decretul nr. 167/1958, hotărârea judecătorească care nu s-a executat timp de 3 ani de la data rămânerii ei definitive nu se mai poate executa și va pierde puterea lucrului judecat. În termenul general de prescripție se prescrie și dreptul de a cere executarea silită a titlurilor privitoare la drepturile reale de proprietate, uzufruct, uz, abitație, servitute și superficie; dar, așa cum întemeiat s-a precizat în doctrină, numai hotărârile executorii își pierd autoritatea lucrului judecat, iar nu și cele care nu sunt susceptibile de executare silită cum sunt, de pildă, hotărârile constitutive de drepturi sau hotărârile pronunțate în cadrul acțiunilor în constatare.

Plecând de la faptul că hotărârea judecătorească în discuție poate avea un conținut divers, trebuie făcută necesara distincție între dispozițiile nesusceptibile de executare silită și cele susceptibile de o asemenea executare. Astfel, partea cea mai importantă din hotărâre – aceea prin care se dispune transferul dreptului real de proprietate – fiind constitutivă de drepturi, nu este susceptibilă de executare silită și deci în legătură cu aceasta nu se poate pune nici problema prescriptibilității executării ei, prin ea însăși această dispoziție fiind o executare silită (atipică) a unei obligației de "a face". În schimb, dispoziții de hotărâre ca acelea prin care se dispune, de exemplu, plata prețului sau predarea imobilului sunt în mod evident susceptibile de executare silită, deci prescriptibile în 3 ani de la data rămânerii definitive a hotărârii. Așa fiind conchidem că, așa cum nu se poate pune problema prescriptibilității extinctive a dreptului de proprietate transferat printr-un act notarial, tot astfel, nu se poate pune nici problema prescriptibilității extinctive a unui drept similar transferat prin hotărâre judecătorească, indiferent de calea prin care s-a realizat transferul lui, dreptul de proprietate este și rămâne imprescriptibil pe cale extinctivă.

Secțiunea a IV-a
Rezoluția antecontractului

Rezoluția antecontractului este sancțiunea care, potrivit dreptului comun, intervine în cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale din culpa uneia din părți și care constă în desființarea retroactivă a convenției, la cererea celeilalte părți (care și-a îndeplinit ori este gata să-și îndeplinească obligațiile), cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii antecontractului (prin restituirea reciprocă a prestațiilor, eventual, săvârșite în temeiul lui și cu obligarea părții aflate în culpă la repararea prejudiciilor cauzate celeilalte părți – daune-interese, clauză penală etc.).

Rezoluția antecontractului poate opera, de plin drept, dacă părțile stipulaseră un pact comisoriu de gradul III, sau trebuia pronunțată prin hotărâre de către instanța judecătorească, în celelalte cazuri.

Dacă una din părți nu-și execută în natură sa specifică obligația asumată, cealaltă parte are, neîndoios, dreptul de a pretinde executarea în natură, dar nu i se poate nega nici dreptul de a cădea de acord cu cealaltă parte ca obligația asumată inițial să nu se mai execute, ci să se stingă pentru viitor sau să se desființeze cu efect retroactiv. Principiul executării în natură nu se poate opune la aceasta, căci – cel puțin în domeniul contractelor de drept comun – el este stabilit în interesul părților sau în interesul aceleia din părți care înțelege să-și respecte întocmai angajamentul luat, dar nicidecum împotriva intereselor comune sau concordante ale părților. Prin urmare, dacă una dintre părți, refuzând fără nici un temei obiectiv, să-și execute în natură obligația asumată, își manifestă, astfel, implicit, voința de a se proceda la rezoluțiunea contractului din vina sa, nimic nu se poate opune ca cealaltă parte, dacă găsește această soluție convenabilă, să renunțe la dreptul său de a cere executarea silită în natură și să accepte ca obligația să fie desființată și părțile repuse în situația anterioară. Câtă vreme nu sunt în joc interese superioare, ale colectivității, voința concordantă a părților – chiar prezumată din atitudinea lor – poate determina producerea acestui efect, care nu contravine câtuși de puțin textelor și spiritului legislației în vigoare.

Pe de altă parte, dacă nu s-ar recunoaște părții care nu este în culpă dreptul de a renunța la executarea în natură a antecontractului și de a opta pentru rezoluțiunea acestuia cu repunerea părților în starea anterioară, ar însemna să se ajungă ca cealaltă parte să-și invoce propria sa culpă – constând în refuzul nejustificat de a-și executa angajamentul – pentru a înrăutăți situația cocontractantului său, pentru a-l împiedica să obțină repunerea sa în situația anterioară, ceea ce ar contraveni unui alt principiu fundamental al dreptului civil.

Dacă în temeiul antecontractului cumpărătorul a plătit, în întregime sau în parte, prețul bunului ce urma să fie vândut, el poate cere restituirea sumelor plătite, adică poate cere să fie repus în situația anterioară încheierii antecontractului. Practica judiciară a precizat, însă, că beneficiarul promisiunii nu poate cere restituirea prețului, dacă vânzarea nu s-a perfectat din vina lui , ca de exemplu atunci când el n-a respectat întocmai modalitățile de plată a prețului convenite cu promitentul. În acest caz nu se poate imputa celeilalte părți "neîndeplinirea angajamentului său" (art. 1020 C. civ.) pentru a se putea cere împotriva sa rezoluțiunea contractului și repunerea în situația anterioară, cumpărătorul rămânând obligat – așa cum convenise – să plătească restul din preț (câtă vreme vânzătorul nu cere, el, rezoluția antecontractului) și să perfecteze înstrăinarea în forma cerută de lege, nefiind îndreptățit să se dezică de la îndeplinirea obligațiilor ce și-a asumat și nici să profite de propria sa culpă.

Când, însă, cumpărătorul nu este în culpă, ci neperfectarea vânzării s-a datorat culpei vânzătorului, precum și atunci când această situație este datorată unor împrejurări obiective, străine de culpa oricăreia din părți, cumpărătorul este îndreptățit să ceară restituirea prețului sau a părții din preț pe care a plătit-o. Pe lângă aceasta, partea în culpă va fi obligată și la plata eventualelor despăgubiri, dacă cealaltă parte, nevinovată, a încercat prejudicii și le-a dovedit (art. 1075 C. civ.).

Acțiunea în rezoluțiune, fiind o acțiune întemeiată pe neexecutarea obligației de "a face" asumate prin antecontract, este o acțiune prescriptibilă, dreptul la acțiune se va stinge, potrivit dispozițiilor din dreptul comun, într-un termen de prescripție de 3 ani. Acest termen începe să curgă de la data la care, partea îndreptățită să ceară rezoluțiunea, a cunoscut motivele pentru care urmează a cere rezoluțiunea. De asemenea, dacă părțile au stabilit un termen pentru perfectarea vânzării, prescripția dreptului la acțiune urmează să curgă de la expirarea acestui termen.

Rezoluția antecontractului poate fi cerută și pentru vicii ascunse ale imobilului care face obiectul convenției (de obicei, o construcție), dar în acest caz dreptul la acțiune, conform art. 5 din Decretul nr. 167/1958, se prescrie, prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Evident, în cazul contrar, când viciile au fost ascunse cu viclenie, se va aplica termenul general de prescripție, de 3 ani.

Capitolul 6
Imposibilitatea obiectivă de executare

În cazul imposibilității obiective de executare, obligația se stinge datorită faptului că debitorul este în imposibilitate absolută de executare a prestației pe care o datorează, din cauză de forță majoră.

Imposibilitatea fortuită de executare este reglementată expres în art. 1156 C. civ.

Această imposibilitate de executare a obligației de a contracta, asumată printr-un antecontract, poate fi determinată de diferite împrejurări, ca de exemplu:

– pieirea fortuită a bunului ce face obiectul contractului promis (datorită unui cutremur, inundații, etc.); nemaiexistând bunul, nu se mai poate încheia contractul prin care bunul să fie înstrăinat, conform principiului nemo dat quad non habet. Dar în asemenea situații se pune problema riscului pieirii fortuite a bunului și riscul neexecutării contractului.

În ceea ce privește riscul pieirii fortuite a bunului, în cazul antecontractului, lucrurile sunt clare, riscul îl va suporta înstrăinătorul, conform principiului res perit domino.

În legătură cu riscul neexecutării contractului, acesta va fi suportat de debitorul ale cărui obligații au devenit imposibil de executat, conform celuilalt principiu res perit debitori. Debitorul obligației imposibil de executat este promitentul-înstrăinător care, neputând transmite dreptul de proprietate, nu poate cere plata prețului de la cealaltă parte, iar în cazul în care l-a încasat anticipat, este obligat să îl restituie.

În jurisprudență și doctrină, aceeași soluție a fost propusă și pentru situația în care imposibilitatea de executare a obligației de a contracta ar fi deopotrivă imputabilă ambelor părți promitente.

– o altă împrejurare care poate determina imposibilitatea obiectivă de executare este scoaterea imobilului din circuitul civil, așa cum s-a întâmplat în 1974 prin adoptarea Legilor nr. 58 și nr. 59, când înstrăinarea terenurilor a fost interzisă, iar antecontractele prin care se promiteau asemenea înstrăinări, n-au mai putut fi executate; soluția a fost, și de această dată, cea oferită de dreptul comun, adică stingerea obligațiilor asumate prin antecontract pentru imposibilitate obiectivă de executare, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, dar fără obligarea nici uneia dintre ele la plata de daune-interese, deoarece lipsește culpa, condiție esențială pentru antrenarea răspunderii civile.

– sub imperiul legislației anterioare anului 1989, mai erau considerate cazuri de imposibilitate fortuită de executare a obligației de a contracta: – refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizația de înstrăinare necesară.

În condițiile actualei legislații, o autorizare administrativă prealabilă perfectării contractului de înstrăinare imobiliară mai este cerută: – de art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 (pentru "înstrăinarea bunurilor imobiliare aparținând regiei autonome"); – de art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990 (pentru ipoteza vânzării de către foștii chiriași a locuințelor construite din fondurile statului pe care le-au cumpărat pe bază de credit, câtă vreme acesta n-a fost integral rambursat); – și de art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 (pentru situații similare celei precedente); – în trecut, mai era posibilă trecerea imobilului promis în proprietatea statului în temeiul Decretului nr. 223/1974 (azi abrogat) care sancționa astfel plecarea definitivă a românilor în străinătate.

Concluzii

Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară, fiind practic o convenție de sine stătătoare, trebuie să întrunească toate condițiile de validitate prevăzute de lege (art. 948-969 C. civ.). Este frecvent utilizat în practică, deoarece este primul instrument juridic pe care părțile îl al la îndemână pentru a se lega juridicește în vederea finalizării vânzării-cumpărării, având între părți, "putere de lege" (art. 969 C. civ.), obligând pe fiecare dintre părți să-și respecte angajamentul asumat și să încheie, în viitor, contractul promis. Prin urmare, antecontractul este, în esență, o promisiune de contract, adică un contract prin care părțile se angajează, în principal, să încheie în viitor, un alt contract, al cărui conținut esențial este deja stabilit prin antecontract.

Din aceste motive, considerăm necesar ca instituția juridică a antecontractului să fie recunoscută legislativ într-o viitoare reglementare, atât în ceea ce privește condițiile de încheiere, cât și posibilitatea executării silite, întocmai cum a fost prevăzut prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Menționăm că antecontractul a mai fost recunoscut legislativ și prin dispozițiile art. 81 pct. 10 din Decretul-Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare ("se vor putea nota în cartea funciară: … 10. Promisiunea stipulată prin convenția de a încheia un contract în viitor"). Propunerea se justifică cu atât mai mult cu cât, practica judiciară și literatura de specialitate, nu au fost unitare în soluțiile propuse pentru temeiul legal, în baza căruia se poate executa silit un antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară, după abrogarea Decretului nr. 144/1958.

Bibliografie selectivă

Monografii, tratate, cursuri universitare

1. Codul civil.

2. M. Costin, M. Mureșan, V. Ursea – Dicționar de drept civil, Edit. Științifică și Enciclopedică, București, 1980.

3. D. Chirică – Drept civil. Contracte speciale, Edit. Lumina Lex, București, 1997.

4. Fr. Deak, S. Cărpenaru – Contractele civile și comerciale, Edit. Lumina Lex, București, 1993.

5. A. Ionașcu și colaboratorii – Contribuția practicii judecătorești la dezvoltarea principiilor dreptului civil, Vol. I, Edit. Academiei, București, 1973.

6. M. Mureșan – Contractele civile, Vol. I, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.

7. M. Mureșan – Drept civile. Parte generală, Edit. Cordial Lex, Cluj- Napoca, 1998.

8. Liviu Pop – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1995.

9. Liviu Pop – Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Edit. Lumina Lex, București, 1996.

10. Liviu Pop – Teoria generală a obligațiilor, Edit. Lumina Lex, București, 1998.

11. I. Zinveliu – Contractele civile. Instrumente de satisfacere a intereselor cetățenilor, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1978.

Articole din reviste de specialitate

1. Gh. Beleiu – Drepturile civile provizorii, în "Revista română de drept" nr. 5/1989.

2. Fl. Baias – Efectele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare a unei construcții în condițiile abrogării Decretului nr. 144/1958, (II), în "Dreptul" nr. 7/1994.

3. D. Chirică – Condițiile admisibilității acțiunii întemeiate pe dispozițiile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în "Dinamica relațiilor sociale reglementate de lege, oglindită în teoria și practica dreptului", Centrul de Științe Sociale al Academiei de Științe Sociale și Politice, Cluj-Napoca, 1988.

4. D. Chirică – Acțiunea întemeiată pe art. 12 din Decretul nr. 144/1958 și hotărârea judecătorească de admitere a acesteia, în STUDIA UBB-J, nr. 2/1990.

5. D. Chirică – Consecințele modificărilor legislative postrevoluționare asupra circulației imobilelor proprietate particulară, în "Dreptul" nr. 6/1991.

6. D. Chirică – Efectele juridice ale antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară, încheiat în calitate de promitent-vânzător sau de promitent-cumpărător de un singur soț, fără consimțământul expres al celuilalt soț, în "Dreptul" nr. 5-6/1993.

7. M. Mureșan – Efectele antecontractului de vânzare-cumpărare a unei construcții – bun comun – încheiat de unul singur dintre soți, în STUDIA UBB-J, nr. 2/1987.

8. M. Mureșan – Clauzele esențiale și indispensabile ale antecontractului și clauzele sale accesorii, în "Dinamica relațiilor sociale reglementate de lege, oglindită în teoria și practica dreptului", Centrul de Științe Sociale al Academiei de Științe Sociale și Politice, Cluj-Napoca, 1988.

9. M. Mureșan – Particularitățile condițiilor de fond ale validității antecontractului, în STUDIA UBB-J, nr. 1/1988.

10. M. Mureșan – Clauzele anticipatorii ale antecontractului, în "Dinamica relațiilor sociale reglementate de lege … ", Vol. II, Cluj-Napoca, 1989-1990.

11. V. Pătulea – Aplicarea în timp a legii civile în legătură cu înstrăinările de imobile, în "Dreptul" nr. 11/1992.

12. I. Popa – Efectele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare a unei construcții, în condițiile abrogării Decretului nr. 144/1958, (I), în "Dreptul" nr. 7/1994.

13. P. Perju – Sinteză teoretică a jurisprudenței instanțelor judecătorești din circumscripția Curții de Apel Suceava în materie civilă, în "Dreptul" nr. 5/1995, nr. 2/1996, nr. 1/1998, nr. 7/1998, nr. 10/1992.

14. E. Safta-Romano – Sinteză teoretică de practică judiciară referitoare la antecontractul prevăzut de art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 1/1991.

15. E. Safta-Romano – Regimul juridic al antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 9/1993.

16. S. Șerban – Efectele antecontractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor după abrogarea Legii nr. 58/1958, a art. 44-50 din Legea nr. 59/1974 și a Decretului nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 1/1991.

17. V. Stoica – Cu privire la posibilitatea rezoluțiunii unei convenții în cazul culpei ambelor părți, în "Revista română de drept" nr. 9/1984.

18. V. Stoica, Fl. Baias – Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condițiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 3/1992.