Reapartamentarea Unui Imobil Documențații PE Flux Întrerupt

Introducere

Pornind de la ideea că în zonele urbane, în special în partea centrală a orașelor, populația are o densitate mai mare și întâlnim multe clădiri de apartamente de tip bloc sau istorice, care se pot mansarda, lucrarea de față își propune să prezinte o documentație cadastrală de reapartamentare necesară pentru mansardarea unui astfel de imobil. Această temă este actualitate deoarece foarte multe astfel de clădiri necesită reparații la nivelul acoperișului sau terasei și prin mansardare se rezolvă acest aspect, crește eficiența energetică în special la ultimul nivel și nu în cele din urmă, creează noi spații locuibile sub formă de apartamente.

Imobilul studiat este amplasat în centrul municipiului Arad, într-o zonă istorică, pe strada George Coșbuc nr.4. Este compus din două corpuri de clădire, un corp A cu 3 niveluri și pod, care urmează să se mansardeze parțial, și un corp B cu subsol și parter care se află în curtea interioară.

Lucrarea este structurată pe un număr de șapte capitole care conțin noțiuni teoretice și practice în strânsă legătură cu o lucrare de reapartamentare, cum este cea studiată aici.

În primul capitol este prezentat un scurt istoric al clădirilor cu apartamente din țară și din străinătate, de la începuturile acestui concept.

Următoarele trei capitole, expun noțiunile teoretice privind cadastrul și publicitatea imobiliară, și dreptul de proprietate comună, drept care îl întălnim la clădirile cu mai mulți proprietari și care se împarte în mai multe forme.

Capitolul cinci descrie modul de întocmire al releveului unei clădiri, desen care reprezintă secțiuni orizontale prin construcțiile studiate realizate la anumite scări.

Documentația cadastrală și imobilul, care este piesa principală a acestei lucrări, sunt descrise în amănunt în capitolul șase. Istoricul imobilului este prezentat începând de la prima înregistrare în Cartea funciară, în anul 1863, până în prezent, cu propunerea de reapartamentare pentru introducerea parțială a podului în componența apartamentelor, cu scopul mansardării.

Ultimul capitol descrie viitorul evidenței cadastrale și publicității imobiliare privind apartamentele dintr-o clădire etajată ce poartă denumirea de condominiu, care se va implementa printr-un nou cadastru de tip tridimensional, 3D.

Scurt istoric al clădirilor de apartamente

La începutul secolului XIX, în Europa, în special în Paris și Viena, datorită Revoluției industriale s-a produs o migrare a populației de la țară, care se ocupa de agricultură, către orașele mari care începeau să se industrializeze. Odată cu aceasta a apărut nevoia de a creea mai multe locuințe în orașele industriale. Astfel datorită spațiului limitat din orașe și din dorința de a reduce timpul de transport al muncitorilor între casă și servici, construcțiile au început să se dezvolte pe verticală, contruind clădiri cu mai multe etaje în care să poată locui mai multe persoane sau familii. Aceste locuințe, care sunt formate din una sau mai multe încăperi, poartă denumirea de apartamente.

Parizienii au adoptat locuințele de tip apartament încă din secolul XVII. Clădirile pariziene de apartamente aveau la parter, la nivelul străzii, spații comerciale, iar la etajele superiaore erau locuințe rezidențiale. Pe atunci, când încă nu apăruse liftul, proprietarii mai înstăriți dețineau apartamentele de la nivelurile inferioare („bel ètage”), iar ceilalți mai modești dețineau apartamentele de la celelalete niveluri. Spațiul din atic era folosit pentru servitori.

Și în America, dar spre sfârșitul secolului XIX, datorită creșterii prețului proprietăților urbane după Războiul civil, constructorii au început să realizeze și să promoveze acest tip de locuințe de tip apartament francez („French flat”). Una dintre primele clădiri de acest fel a fost construită în anul 1869, Stuyvesant Apartments, pe strada East 18th în Manhattan, New York, proiectată de arhitectul Richard Morris Hunt.

Fig. 1-1 Prima clădire de apartamente din SUA, New York construită în 1869.

Până în anul 1900, 75% din populația urbană din America locuia în apartamente. În anii 1920 arhitecții au început să proiecteze apartamente de lux și apartamente cu grădină, care aveau terase cu verdeață. După introducerea liftului cu viteză mare, anii ’50, au început să se ridice clădiri tot mai înalte, ajungându-se chiar în anul 1968 la o clădire de 28 de etaje cu 5.000 de apartamente cu aer condiționat, teren de tenis, piscină, loc de joacă și oficiu poștal.

Primele blocuri de apartamente la noi în țară au apărut în jurul anilor 1920-1930, în perioada de dezvoltare industrială, după Primul Război Mondial. În orașul Brezoi, județul Vâlcea, se află și astăzi șase blocuri, parter și etaj, construite în anul 1923, de către italieni din zona Friuli care s-au stabilit aici și au pus bazele industriei de prelucrare a lemnului. Tot în această perioadă, în Galați, omul de afaceri Ștefan H. Ștefan, a fost cel care a construit blocuri de locuințe, care mai apoi le-a închiriat oamenilor simpli.

După al doilea Război Mondial, în perioada 1957-1989, construirea de blocuri de apartamente a luat o amploare foarte mare. Acest concept de blocuri „comuniste” a fost adus din URSS, și oferea locuințe ieftine țăranilor care lucrau în fabrici sau uzine. S-au construit doar în București, 9.000 de blocuri, care însumau un total de 700.000 de apartamente. La nivel de țară, conform Institutului Național de Statistică, între 1965 și 1989 s-au construit 4 milioane de locuințe noi (2,8 în zone urbane și 1,2 în zone rurale), cu o medie de 150.000 locuințe pe an.

Tot în această periaodă, foarte multe imobile au fost naționalizate și împărțite în apartamente cu același scop de a oferi muncitorilor locuințe. Este și cazul imobilului care este descris în lucrarea de față, care a fost naționalizat în anul 1959 și apartamentat în anul 1980.

După Revoluția din 1989 s-au construit peste 700.000 de apartamente în întreaga țară, în jur la 35.000 de apartamente pe an. Anul 2008 a fost cel mai important în această privință, finalizându-se 64.414 locuințe.

Cadastru. Cadastrul imobiliar

Începuturile activității de cadastru

Primele activități de măsurare a terenurilor sub formă organizată au fost realizate în Egipt, acest lucru cunoscându-se din scrierile egiptene. În aceste scrieri, descriu cum se țineau la cancelariile faraonilor registre în care erau înscrise terenurile cultivate din lunca fluviului Nil. După cum au fost organizate aceste activități, rezultă, pentru prima dată, cele două scopuri principale ale cadastrului, care sunt valabile și astăzi, și anume aplicarea echitabilă și strictă a taxelor funciare și garantarea dreptului de proprietate.

Un alt sistem de măsurare organizat a mai existat și în Asia Mică, în timpul regelui Darius al Persiei, cândva între anii 521 și 485 î.C.

La romani apare pentru prima dată denumirea meseriei celor care măsurau terenurile, și anume agrimensura, iar cei care măsurau purtau numele de agrimensori.

În evoluția de-a lungul timpului, cadastrul s-a dovedit a fi un ansamblu de lucrări și măsuri, și totodată, o instituție care a progresat și care a contribuit la eliminarea nedreptăților și prejudecăților existente în diferitele categorii ale societății, în ceea ce privește protejarea și dovedirea dreptului real de proprietate, și stabilirea corectă a împozitelor cuvenite.

Pentru originea cuvântului „cadastru” putem vorbi de mai multe ipoteze. Pe de-o parte unii susțin că acest cuvânt ar deriva din greacă, „katastikhon” care tradus înseamnă „registru de impunere”. Alții susțin că ar fi derivatul cuvântului latin „capitastrum” care are sensul de „impozit pe cap de cetățean”. Acesta din urmă a luat forma „il cotastro” în limba italiană care se traduce ca registru de plăți. În Germania s-a numit „Kataster”, în Franța „cadastre”, iar în România s-a preluat ca și „cadastru” pe la începutul secolului al XIX-lea.

Instituția cadastrului se ocupa atât de măsurarea și bonitarea terenurilor agricole, cât și de partea juridică pentru publicitatea imobiliară. În timp, s-a facut separarea acestora în partea tehnico-economică și partea juridică, realizându-se chiar și instituții separate, evoluând fiecare latură pe specificul său. Totuși acestea sunt strâns legate între ele deoarece datele din cadastru sunt folosite pentru sistemul publicității imobiliare, iar datele publicității imobiliare, cum este cartea funciară actualizată la zi, se folosesc pentru ținerea la zi a cadastrului general.

În România, cadastrul a evoluat în mai multe etape. Începuturile cadastrului au fost pe diferite zone în diferite perioade de timp, în Transilvania, Banat și Bucovina fiind 1794, în Muntenia în anul 1831 și în Moldova în anul 1832.

Următoarea etapă a fost 1919-1933, când s-a înființat Direcția cadastrului și intensificarea lucrărilor privind cadastrul în Muntenia și Moldova și realizarea reformelor agrare care a durat până la apariția legii nr. 23 din anul 1933, care reglementează executarea unitară a cadastrului și cartea funciară.

Din 1933 până în 1955 s-a introdus cadastrul modern, care a fost întrerupt de al doilea război mondial și mai apoi de regimul care a urmat.

Intervalul 1955-1989 a fost periaoda în care s-au introdus diferite forme de evidență îndreptate în special înspre patrimoniul terenurilor agricole colectivizate și a celor în proprietatea statului.

Între anii 1990-1995, personalul unităților cadastrale s-a mobilizat în scopul aplicării Legii fondului funciar nr. 18/1991, dar pentru că nu exista încă legea pentru noul cadastru și publicitate imobiliară, lucrările s-au diminuat treptat sau chiar au încetat.

În anul 1996 s-a promulgat „Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996”. Astfel, s-a creat cadrul pentru realizarea unui cadastru general modern. Până în prezent această lege a mai suferit modificări și completări.

Noțiuni introductive

Cadastrul împreună cu cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență din punct de vedere tehnic, economic și juridic, de importanță națională, pentru toate imobilele de pe întreg teritoriu al țării.

Scopul sistemului astfel conceput este de a determina informațiile tehnice, economice și juridice referitoare la imobile; asigurarea publicității drepturilor imobiliare, actelor și faptelor juridice prin cartea funciară; furnizarea datelor pentru diferite instituții ale statului, pentru impozitare sau piața imobiliară; are o contribuție majoră pentru asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și pentru a facilita creditul ipotecar.

Prin cadastru se realizează identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documente cadastrale, precum și descrierea și reprezentarea lor pe planuri și hărți. Elementele care stau la baza sistemului acesta sunt imobilul (parcela și în funcție de caz construcția) și proprietarul.

Potrivit legii, publicitatea imobiliară și cadastrul se efectuează de birourile de cadastru și publicitate imobiliară pentru imobilele care sunt situate în zona teritorială pe care își desfășoară activitatea acestea.

Publicitatea imobiliară care este întemeiată pe sistemul de evidență cadastrală are ca obiect înscrierea în cărțile funciare a tuturor actelor și a tuturor faptelor juridice care fac referire la imobilele din aceea localitate.

Când vorbim despre imobil ne putem gândi la o parcelă de teren pe care se află sau nu se află realizate construcții și care aparține unuia sau mai multor proprietari. Acest imobil este identificat printr-un număr cadastral unic.

Cărțile funciare care sunt întocmite și sunt numerotate pe teritoriul administrativ al unei localități vor alcătui împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară pentru acel teritoriu.

Registrul acesta este întregit de un registru special de intrare, de planurile cadastrale prin care se identifică imobilele, de registrul cadastral care conține totalitatea imobilelor, care indică numărul cadastral care reprezintă parcelele și numărul cărții funciare în care sunt acestea înscrise, de indexul alfabetic al proprietăților și de o mapă în care sunt păstrate cererile de înscriere împreună cu unul dintre exemplarele înscrisurilor constatatoare ale actelor sau ale faptelor juridice care sunt supuse înscrierii.

Ceea ce cuprind cărțile funciare se consideră doar pentru folosul persoanei care a dobândit prin acte juridice cu titlu oneros, adică prin bani, un drept real, pentru a lua cunoștință dacă în momentul când l-a dobândit nu a fost înscrisă o acțiune în cartea funciară, prin care este contestat cuprinsul acesteia, sau dacă nu există greșeli sau inexactități în aceasta.

Cadastrul imobiliar edilitar

Cadastrul imobiliar edilitar este o latură a cadastrului care are scop principal inventarierea tehnică-imobiliară a clădirilor aparținând persoanelor fizice și juridice, precum și a patrimoniului edilitar al localității. Pentru îndeplinirea acestui scop, cadastrul imobiliar-edilitar trebuie să se sprijine pe datele și documentele părții tehnice a cadastrului și pe cărțile funciare.

De regulă, conținutul principal topografic al planurilor cadastrale ale cadastrului imobiliar se obține prin derivare din planurile cadastrului general, sau din planurile generale de bază ale orașelor care sunt de obicei la scara 1:500 sau 1:1000 și numai în lipsa acestora se execută planuri topografice noi.

Inventarierea tehnică imobiliară a clădirilor constă din analizarea cantitativă și calitativă a fiecărei construcții și precizarea caracteristicilor de bază în fișa tehnică a construcției și pe planul cadastral. În acest scop sunt stabilite simbolurile și indicii de cartare (după destinație, după felul materialelor de construcție și structurilor de rezistență, numărul de etaje, instalațiile din dotare etc.).

Inventarierea patrimoniului edilitar al localității constă în măsuarea pe teren și reprezentarea pe planurile cadastrale și în registrele cadastrale a poziției și caracteristicilor tehnice a tuturor rețelelor subterane și supraterane de: alimentare cu apă (potabilă și industrială), canalizare, de termoficare, gaze naturale, electrice, telefonie etc. În cadrul inventarierii intră și căile de rulare a mijloacelor de transport electrice, construcțiile la suprafață de identificare a instalațiilor subterane (căminele de vizitare), transformatoarele electrice, stațiile de pompare și de punere sub presiune și alte construcții și instalații care fac parte din dotarea edilitară de interes public.

Exigențele asupra preciziei măsurătorilor pentru culegerea datelor primare ale cadastrului imobiliar sunt în legătură directă cu densitatea și complexitatea conținutului acestor date din teren. Și în cazul cadastrului imobiliar-edilitar este necesară și obligatorie încadrarea datelor de măsurători în cele de referință ale cadastrului general.

Publicitatea imobiliară

Noțiuni introductive

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidențiază situația materială și juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică și securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin „securitate statică” se înțelege ocrotirea drepturilor actuale existente asupra unui bun, iar prin „securitate dinamică” se înțelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor, în conformitate cu legea, asupra acelui bun.

Prin publicitatea imobiliară accesul este deschis tuturor persoanelor care au participat la încheierea actelor juridice pentru a lua cunoștință de conținutul acestora.

Publicitatea imobiliară asigură certitudine în transmiterea drepturilor reale imobiliare și oferă terților posibilitatea de a vedea situația juridică a acestor imobile. Prin aceasta este eliminată posibilitatea înstrăinării succesive a imobilului, de către același proprietar, sau înstrăinarea către multiple persoane.

Totodată prin publicitatea imobiliară sunt ocrotite acele persoane care sunt interesate de a cumpăra imobile, iar acestea sunt afectate de unele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate cum ar fi uzufruct, uz, abitație, servitute și superficie, sau sunt grevate de ipoteci sau alte privilegii.

Prin publicitatea imobiliară sunt realizate următoarele scopuri sau obiective:

asigură certitudinea drepturilor reale existente, cât și transmisiunilor imobiliare prin faptul că aduce la cunoștința terților care sunt interesați de situația juridică a bunurilor respective;

constituie o evidență clară și cuprinzătoare a totalității bunurilor mobile în vederea utilitzării și exploatării acestora cât mai eficient, în concordanță cu legile și interesele societății;

permite organelor competente ale statului să realizeze un control permanent și riguros referitor la schimbările produse în situația materială (partaje, schimbarea destinației, transformări, adăugiri, extinderi etc.) și în situația juridică privitoare imobilelor (grevări, transmisiuni).

În decursul istoriei în țara noastră au fost folosite mai multe sisteme privind publicitatea imobiliară după cum urmează:

Sistemul cărților funciare reglementat prin Decretul Lege nr. 115, anul1938, modificat prin Decretul nr. 378 din 20.10.1960 care s-a aplicat în Transilvania, Banat și Bucovina.

Sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, reglementat de Codul de procedură civilă și care este aplicat în Moldova, Muntenia, Oltenia și Dobrogea.

Sistemul intermediar de publicitate imobiliară bazat pe cărțile de publicitate funciară reglementat de Legea nr. 242 din anul 1947, referitor la transformarea cărților funciare provizorii în cărți de publicitate funciară, sistem care s-a aplicat în unele localități din fostul județ Ilfov (în organizarea administrativă din anul 1947).

Sistemul intermediar de publicitate imobiliară bazat pe cărțile de evidență funciară, care s-a înființat în baza legii nr. 163/1946. Acesta a fost un sistem intermediar aplicat în unele localități din Transilvania, în care cărțile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute în timpul războiului.

După anul 1996 s-a realizat o nouă reglementare privind cărțile funciare prin Legea nr. 7/1996, propunând un sistem unic și totodată unitar de publicitate imobiliară pentru întraga suprafață a țării.

Publicitatea imobiliară prin sistemul cărților funciare, reglementat de decretul lege nr. 115/1938 sau sistemul publicității reale

Prin cărți funciare înțelegem nu doar registrele propriuzise, ci și toate celelalte acte anexate cum sunt: planuri cadastrale, înscrisuri, schițe etc.

În sistemul cărților funciare înscrierile se fac pe imobile și nu pe proprietar, din acestă cauză rezultă că acest sistem de publicitate imobiliară să fie caracterizat ca fiind real. Cartea funciară se intocmește pentru fiecare imobil, iar în aceasta sunt evidențiate toate faptele care survin în situația juridică și materială a imobilului.

La rândul ei, cartea funciară este întocmită și numerotată pe localități. Se oferă astfel, posibilitatea fiecărei persoane să poată cunoaște în orice moment situația juridică a imobilului.

Caracterul complet al acestui sistem de publicitate reiese din faptul că în cartea funciară sunt trecute în totalitate constituirile și transmisiunile de drepturi reale imobiliare.

Instanțele judecătorești au reținut în mod constant că prin sistemul cărților funciare, drepturile se pot dobândi numai prin înscrierea lor în cartea funciară (Decizia nr. 1040 din 12.06.1982 a Tribunalului Suprem, Secția civilă, în Culegerea de decizii 1982 pag. 15).

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt cunoscute ca drepturi tabulare.

Actul normativ care reglementează sistemul de publicitate imobiliară prin cărți funciare este Decretul Lege nr. 115 anul 1938, pus în aplicare prin Legea nr. 241 din 1947.

Publicitatea imobiliară prin sistemul cărților de publicitate funciară, reglementat prin legea 242 din 1947

Sistemul cărților de publicitate funciară, reglementat prin legea aceasta 242 din anul 1947, a fost folosit pentru transformarea cărților funciare provizorii în cărți de publicitate funciară.

Acest sistem de publicitate, care este bazat pe cadastrul general, a fost aplicat pentru unele localități din fostul județ Ilfov.

Sistemul cărților funciare realizat pentru căile ferate și canaluri, reglementat prin decretul lege 2142 din 1930

Sistemul acesta s-a realizat practic prin biroul registrelor centrale pentru căile ferate și canaluri care a funcționat pe lângă Notariatul de Stat din centrul regional din Cluj-Napoca.

Decretul nr. 2142/12.05.1930 a fost modificat prin Legea nr. 987/12.11.1941 și prin Decretul nr. 378/20.10.1960 pentru modificarea unor dispoziții în legătură cu reorganizarea activității Notariatelor de Stat.

Înainte de modificarea ce i s-a adus prin Decretul nr. 378/1960, Decretul nr. 2142/1930 cuprindea dispoziții care stabileau competența exclusivă a Tribunalului Cluj pentru judecarea căilor de atac împotriva încheierlor de carte funciară privitoare la căile ferate și canaluri situate pe teritoriul Transilvaniei.

Ulterior, căile de atac declarate acestor încheieri se soluționează de judecătoriile care sunt competente din punct de vedere teritorial, potrivit normelor de drept comun, stabilite de art. 6 din Decretul nr. 377/1960, pentru organizarea și funcționarea Notariatului de Stat și de art. 13 din Codul de procedură civilă.

Potrivit articolului 16 din Decretul Lege 115/27.04.1930, imobilele care aparțineau intreprinderilor publice de căi ferate sau ale canalurilor, se vor înscrie și în registrele centrale.

Tot astfel se vor înscrie imobilele care aparțineau intreprinderilor private de căi ferate sau ale canalurilor, numai dacă statul are dreptul de a le răscumpăra sau de a le dobândi (cu referire la naționalizările care au avut loc la noi în țară).

Referitor la competență, potrivit art. 110 din același act normativ, cererea de înscriere se va îndrepta la notarietul de stat unde se află carte funciară în care urmează să se facă înscrierea.

Potrivit articolului 111 din Decretul Lege 115 din 1930 “Întabularea sau înscrierea provizorie poate fi făcută de oricine care potrivit înscrisului original, hotărârii judecătorești sau hotărârii autorității administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular”.

Sistemul intermediar al cărților de evidență funciară, reglementat prin legea nr 163/1946

Sistemul intermediar de publicitate imobiliară este cel al cărților de evidență funciară, care s-au înființat, în baza Legii 163/1946, la cererea persoanelor interesate, întrucât cărțile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute în timpul războiului.

Acest sistem este aplicabil în unele zone din Transilvania.

Sistemul cărților funciare potrivit legii nr. 7/1996

În data de 26 martie 1996 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 61 Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996. Aceasta a conferit birourilor de carte funciară ale instanțelor judecătorești competența efectuării înscrierilor actelor și faptelor juridice referitoare la drepturile reale imobiliare pe baza verificării înscrisurilor prezentate de către alte persoane decât cele care le întocmesc sau le autentifică.

„Publicitatea imobiliară, întemeiată pe sistemul de evidență a cadastrului, are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeași unitate administrativ-teritorială, în scoul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilității față de terți a acestor înscrieri.” Aceasta se efectuează de birourile de cadastru și publicitate imobiliară, pentru imobilele care se situează în raza teritorială de activitate a acestor birouri.

Rezultă, astfel, că activitatea de publicitate imobiliară este realizată în țara noastră prin înscrierile făcute în cărțile funciare, întocmite și numerotate pe un teritoriu administrativ, care alcătuiesc împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară pentru teritoriul respectiv. Prevederile cuprinse în Titlul II din Legea nr. 7/1996 se referă la evidența cadastral-juridică și la procedura prin care sunt înscrise în cartea funciară.

Potrivit art. 72, alin. 2, din Legea nr. 7/1996, până la data când se finalizează lucrările cadastrale și registrele de publicitate imobiliară pentru tot teritoriul administrativ al județului, următoarele dispoziții legale iși mențin aplicabilitatea, pentru județul respectiv:

– articolul 1.801, 1.802 și 1.816 – 1.823 din Codul civil;

– articolul 710 – 720 din Codul de procedură civilă, exceptând prevederile referitoare la amanet;

– Decretul-lege nr. 115 din 27.04.1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare la cărțile funciare, care a fost publicat în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 95 din 27.04.1938, cu modificările ulterioare;

– Legea nr. 242 din 12.07.1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii din vechiul Regat în cărți de publicitate funciară, care a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 157 din 12.07.1947, cu modificările ulterioare;

– Decretul nr. 2.142 din 12.06.1930 pentru funcționarea cărților funduare centrale pentru căile ferate și canaluri;

– Legea LX din anul 1881 cu privire la executarea silită imobiliară, cu modificările ulterioare.

După ce va fi definitivat cadastrul la nivelul întregii țări, se vor abroga:

– articolul 1.801, 1.802 și 1.816 – 1.823 din Codul civil;

– articolul 710 – 720 din Codul de procedură civilă, cu excepția prevederilor referitoare la amanet;

– Decretul-lege nr. 115 din 27.04.1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare la cărțile funciare, care a fost publicat în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 95 din 27.04.1938, cu modificările ulterioare:

– Legea nr. 242 din 12.07.1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii din vechiul Regat în cărți de publicitate funciară, care a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 157 din 12.07.1947, cu modificările ulterioare;

– Decretul nr. 2142 din 12.06.1938 pentru funcționarea cărților funduare centrale pentru căile ferate și canaluri;

– Legea LX din anul 1881 privitoare la executarea silită imobiliară, cu modificările ulterioare.

Principiile Cărților Funciare

În literatura juridică, problema principiilor cărților funciare, cu referire la cele prevăzute de Decretul Lege nr. 115/1938, a suscitat formularea de opinii și puncte de vedere diferite, atât cu privire la conținut cât și la numărul acestora. Cu toate acestea, unele din principii apar în opiniile tuturor autorilor: principiul relativității, al publicității, al legalității, al forței probante a înscrierii. În privința noilor cărți funciare, cu referire la Legea nr. 7/1996, autorii adaugă, unanim de acord, principiul neutralității, al specialității, al opozabilității față de terți, al priorității' " .

1. Principiul publicității integrale. Rezultă din sistemul "real și complet" pe care îl reprezintă cartea funciară și este evidențiat de Legea nr. 7/1996, art.1, alin. 1, care proclamă sistemul de publicitate imobiliară reală, unitatea acestuia, obligativitatea înscrierii în cartea funciară, identificarea bunurilor imobile, pe suprafața întregii țării, indiferent de proprietar. În ordinul ministrului justiției nr. 2371 din 22 decembrie 1997, art.1, alin.2, se arată: "Cartea funciară cuprinde evidența juridică integrală și exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice și juridice din aceeași localitate, ca unitate administrativ-teritorială: comună, oraș, municipiu (județ)". Se înscriu, deci, în cartea funciară, toate actele și faptele juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod original de dobândire a dreptului de proprietate, precum și drepturi personale și alte operațiuni legate de imobile.

2. Principiul legalității. Din definițiile de mai sus rezultă și un alt principiu, al legalității, care înseamnă exactitatea și corectitudinea înscrierilor din cartea funciară. Atribuțiile, rolul, acțiunile judecătorului de carte funciară sunt cele care asigură respectarea acestui principiu.

3. Principiul relativității, un alt principiu care se mai numește și principiul consensului, înseamnă că înscrierea unui drept în cartea funciară se poate realiza numai împotriva celui care, în momentul înregistrării cererii, era înscris sau, după caz, urmează să fie înscris ca titular al dreptului ce urmează a fi înscris, cel înscris în carte fiind posesor tabular, iar cel ce urmează, succesor tabular.

4. Principiul specialității atestă obligația de a se arăta, prin înscrisuri, în cartea funciară, persoana în favoarea căreia se realizează înscrierea, dreptul pe care îl dobândește, îl modifică sau îl stinge, cât și bunul imobil pentru care dobândește dreptul acesta.

5. Principiul neutralității sau disponibilității, care se referă la faptul că înscrierea în cartea funciară nu se face din oficiu, ci la cererea persoanei îndreptățite.

6. Principiul opozabilității față de terți, a înscrierii, modificării, dobândirii sau stingerii dreptului real imobiliar, determină producerea efectelor acestei înscrieri din momentul înregistrării unei cererii de înscriere a unui act. Înregistrarea acestei cereri în cartea funciară determină și rangul înscrierii.

De menționat sunt prevederile art. 28 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora atât dreptul de proprietate, cât și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără a se înscrie în cărțile funciare, atunci când provin din accesiune, succesiune, vânzare silită și uzucapiune.

7. Principiul priorității, în strânsă legătură cu cel al opozabilității. Atât în Decretul-Lege nr. 115/1938, art. 31, cât și în Legea nr. 7/1996 (art. 27-32) se arată că înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de terți de la data înregistrării cererilor, iar ordinea înregistrărilor le va determina rangul, acesta fiind determinat de data și de ora înscrierii.

Înseamnă că efectele și rangul tabular al înscrierii se produc și, respectiv, se instituie retroactiv, de la data și ora înregistrării cererii de înscriere, cea ce atribuie o mare importanță înscrierii corecte a acestor date.

Excepțiile de la acest principiu se referă, ca și în cazul principiului opozabilității, la drepturile provenind din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune, care sunt opozabile față de terți, fără să se înscrie în cărțile funciare și care se înscriu în prealabil, dacă titularul dispune de ele.

La fel și în cazul drepturilor reale dobândite de stat și de orice altă persoană prin efectul legilor, prin hotărâri judecătorești sau prin expropriere.

8. Principiul forței probante a înscrierii în cartea funciară. în art. 34 din Legea nr. 7/1996 se prevede că înscrierile în cărțile funciare se consideră exact, doar în folosul persoanei care a dobândit prin acte juridice în schimbul unui onorariu, un drept real, dacă în momentul în care a dobândit dreptul nu a fost înscrisă vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul acesteia ori dacă nu a cunoscut, prin altă modalitate, inexactitatea. Principiul instituie două prezumții legale relative: dacă în cartea funciară a fost înscris vreun drept real în favoarea unei persoane, se prezumă că dreptul există în favoarea ei. Dacă a fost radiat din cartea funciară, atunci se prezumă că acel drept nu există. Terțul care a dobândit un drept real va fi apărat dacă actul juridic prin care a dobândit dreptul "a fost încheiat valabil".

9. Principiul oficialității, care este important întrucât consfințește rolul registratorului de carte funciară. Acesta verifică din oficiu cererea de înscriere, titlurile prezentate, valabilitatea lor și mențiunile care deja există în cartea funciară. Registratorul are dreptul de a respinge cererile incomplete, înscrisurile lipsite de valabilitate sau cele ce nu sunt în concordanță cu datele înscrise deja în cartea funciară.

10. Principiul efectului constitutiv de drepturi. Reprezintă unul din principiile cărților funciare prevăzute în Decretul-Lege nr. 115/1938, și anume principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale, ca urmare a înscrierii în vechea carte funciară. Într-adevăr, înscrierea în această carte funciară constituie, modifică sau stinge drepturi reale pe care le face opozabile față de terți.

Cartea Funciară

Conținutul cărților funciare

Art.20 din Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare definește cartea funciară, așa cum am arătat mai sus. În Art. 7-11 din O.D.G. 700/2014 este descris cuprinsul cărții funciare, cu elementele sale componente. Astfel, cartea funciară cuprinde un titlu și trei părți A, B și C.

Titlul indică numărul ei și denumirea UAT în care se află imobilul respectiv, cât și alte mențiuni stabilite prin diferite legi speciale.

Cele trei părți cuprind:

Partea I – DESCRIEREA IMOBILULUI;

Partea II – PROPRIETAR și ACTE;

Partea III – SARCINI.

A. Partea I, în care sunt trecute:

– numărul de ordine și cel cadastral al imobilului;

– suprafața terenului din acte și rezultată din măsurători, categoria de folosință și construcțiile (dacă acestea există);

– adresa imobilului;

– extras din planul cadastral, pe zona imobilului încadrat între vecinătăți, și care este anexă la partea I a cărții funciare a imobilului.

Menționez că Partea I se mai numește "DESCRIEREA IMOBILULUI". În ceea ce privește numărul de ordine, acesta se indică printr-un număr cu șase cifre arabe. În afară de numărul de ordine, imobilul are și un număr cadastral, conferit după planul cadastral, de către OCPI. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru (în cazul alipirilor, dezmembrărilor de părți din imobil), dar un singur număr de ordine. În cazul în care imobilul este actualizat, atunci numărul cadastral va coincide cu numărul de ordine.

Fig. 3-1. Conținutul unei Cărți funciare

În legătură cu celelalte elemente ale părții I semnalăm că mențiunile privind destinația și categoria de folosință, sunt în sarcina oficiilor județene de cadastru și publicitate imobiliară, iar suprafața și amplasamentul se consemnează după modalitățile obișnuite de determinare.

B. Partea a II-a, purtând și denumirea de "PROPRIETAR și ACTE" cuprinde înscrierile privind dreptul de proprietate:

– numele sau denumirea proprietarului;

– actul/actele sau faptul/faptele juridice care constituie titlul dreptului de proprietate, cu menționarea înscrisului pe care acesta se întemeiază;

– strămutările proprietății;

– servituțile constituite spre folosul imobilului;

– drepturile personale, faptele juridice sau alte raporturi juridice, cât și acțiunile cu privire la proprietate;

– recepția cu propunerea de dezlipire sau de alipire cu respingerea ei, respingerea cererii de recepție sau înscriere, pentru imobilele care au carte funciară deschisă;

– obligații de a nu face, sau interdicțiile de înstrăinare, închiriere, grevare, alipire, dezlipire, demolare, construire, amenajare sau restructurare;

– clauze de inalienabilitate pentru imobil și cauza de insesizabilitate;

– orice alte modificări, însemnări, îndreptări ce s-ar face în titlu, Partea I sau Partea a II-a a cărții funciare privitoare la înscrierile efectuate.

Cu privire la faptele juridice – acestea pot fi curatela, falimentul, minoritatea, interdicția judecătorească, dispariția sau moartea – declarate prin justiție, iar ca acțiuni privitoare la proprietate, acestea pot fi acțiunea în revendicare, în nulitate, în împărțeală, în rezoluțiune, în nulitate, în revocare etc.

Atunci când se face o înscriere în partea a II-a se indică următoarele:

numărul operațiunii înscrise;

înscrisul pe care este întemeiată înscrierea;

se indică ce tip de înscriere este;

alte observații, în funcție de caz.

C. Partea a III-a, purtând și denumirea de "SARCINI", se referă la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, inclusiv sarcini, și cuprinde:

– dreptul de uzufruct, uz, abitație, folosință, superficie, servituțile în sarcina fondului aservit, locațiunea și cesiunea de venituri pe o durată mai mare de 3 ani, ipoteca și privilegiile imobiliare;

– faptele juridice (minoritatea, falimentul etc.), drepturile personale sau alte raporturi juridice (drepturi de creanță, schimbarea ranguiui ipotecilor etc.), precum și acțiunile cu privire la drepturile reale care sunt înscrise în această parte (acțiunea confesorie, negatorie, în nulitate, în revocare etc.);

– sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

– orice alte modificări, însemnări sau îndreptări ce s-ar putea face cu privire la înscrierile făcute în partea aceasta.

Înscrierile făcute în cele 3 părți ale cărții funciare sunt interdependente, fiecare înscriere dintr-una din părți fiind indispensabilă înscrierii din celelalte două.

Obiectul cărților funciare îl constituie însuși obiectul înscrierilor în cărțile funciare, în funcție de categoriile de drepturi ce se înscriu: drepturi reale imobiliare, drepturi de creanță, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul respectiv. Drepturile reale imobiliare, numite și drepturi tabulare, au ca obiect imobilul. Actele și faptele juridice se înscriu în vederea informării unor terțe persoane sau în scopul opozabilității lor față de terți.

Condițiile prevăzute de lege pentru dobândirea drepturilor reale prin înscrierea în cartea funciară

Drepturile reale asupra unui imobil se pot dobândi numai prin înscrierea în cartea funciară, în baza acordului de voință valabil exprimat între cel care dă și cel care primește dreptul asupra constituirii sau strămutării lor, pentru o cauză arătată.

Drepturile reale se pot dobândi și fără înscrierea în cartea funciară, dar numai atunci când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Titilarul, însă, nu va putea dispune de ele decât după ce s-a făcut înscrierea.

În aceleași condiții, statul dobândește drepturile reale imobiliare, în urma aplicării legii, prin expropriere sau confiscare.

Înscrierea în cartea funciară își produce efectele din momentul la care se înregistrează cererea. Ordinea în care se realizează înregistrarea îi va statornicii rangul.

În cazul proprietății imobiliare comune ori în diviziune se înscriu în aceeași carte funciară toți proprietarii. În ceea ce privește proprietatea indiviză, se indică și cota fiecărui proprietar.

Dacă o construcție este împărțită din punct de vedere al proprietății pe apartamente sau pe etaje, atunci se va întocmi câte o carte funciară individuală fiecărui apartament sau etaj, indiferent dacă sunt proprietari diferiți sau unele apartamente au același proprietar.

Imobilul este indicat în cartea funciară colectivă printr-un număr de parcelă nefracționat. În cărțile funciare individuale, fiecare etaj sau apartament se indică cu un număr fracționat unde numitorul va fi numărul de parcelă din cartea funciară colectivă, iar la numărător va fi, în funcție de caz, numărul apartamentului sau numărul etajului.

Înscrierile privitoare întregii clădiri se fac în ambele cărți funciare.

Imobilele care aparțin domeniului public se înscriu în registrul cadastral de publicitate special al teritoriului administrativ pe care sunt situate.

Dreptul de proprietate comună

Considerații generale

Dreptul de proprietate asupra unui bun aparține, în principiu, exclusiv, unei singure persoane. În calitate de titular al acestui drept, acesta exercită prin putere proprie și în interes propriu totalitatea atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic privind dreptul său de proprietate. Exercitarea atributelor recunoscute de lege, proprietarului, trebuie să se facă însă în conformitate cu legislația în vigoare.

Un bun poate aparține, sub forma unui drept de proprietate ori a altui drept real, și unei multitudini de persoane. În cazul în care titularul dreptului de proprietate sau a altui drept real este o singură persoană, dreptul său este exclusiv, în sensul că persoana fizică sau juridică își exercită singură, în calitatea ei de titulară a dreptului, atributele corespunzătoare dreptului său. Dacă, dimpotrivă, un bun aparține, sub forma dreptului de proprietate sau a altui drept real, unei multitudini de persoane, dreptul lor asupra bunului ori universalității de bunuri, ce alcătuiesc obiectul dreptului lor, este comun.

Dreptul de proprietate comună se înfățișează sub două forme: una dintre ele este forma dreptului de proprietate comună pe cote-părți, iar cealaltă este forma dreptului de proprietate comună în devălmășie.

Dreptul de proprietate comună este caracterizat de următoarele trăsături esențiale:

titularul dreptului de proprietate nu este doar o singură persoană, ci sunt mai multe persoane;

întinderea dreptului pentru fiecare titular este delimitată exact, sub formă de cotă-parte, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, iar atunci când dreptul de proprietate comună este în devălmășie, aceasta este determinată doar cu ocazia împărțirii bunurilor comune;

obiectul dreptului nu este divizat realmente fizic, adică proprietarii cunosc cât este întinderea dreptului lor de proprietate, însă nu cunosc partea materială, fizică din bun sau bunurile comune care corespund dreptului lor de proprietate.

Proprietarii au drept asupra întregului bun care alcătuiește obiectul dreptului de proprietate comună, altfel spus, drepturile lor se manifestă prin generalizarea dreptului fiecăruia în fiecare părticică asupra bunului indiviz. Dreptul corespunzător fiecărui proprietar se exercită asupra fiecărei părticele a bunului, întâlnindu-se în fiecare din aceste părticele cu celelalte drepturi concurente de aceeași natură, deținute de ceilalți proprietari. Există, astfel, o multitudine de drepturi divizate, împărțite, de aceeași natură, care aparțin mai multor persoane.

Aceste caracteristici, care sunt specifice dreptului de proprietate comună, determină anumite particularități ale regimului juridic, precum și a modului de exercitare și apărare privind dreptul acesta comun.

Dreptul de proprietate comună pe cote-parți

Dreptul de proprietate comună pe cote-părți este caracterizat prin faptul că asupra unui bun sau a mai multor bunuri au drept de proprietate două sau, în funcție de caz, mai multe persoane.

În ceea ce privește dreptul de proprietate comună pe cote-părți, un bun (imobil) sau o multitudine de bunuri aparține mai multor persoane, fără ca bunul fizic, să fie fracționat, individualizat fiecăruia. În cadrul acestui fel de proprietate însă, dreptul de proprietate este fracționat în atâtea cote-părți câți coproprietari există. Deținătorilor dreptului de proprietate comună pe cote-părți le este cunoscută întinderea dreptului lor din bunul comun, doar că ei nu cunosc partea materială, fizică, din bunul comun corespunzător întinderii dreptului lor de proprietate.

De pildă, două persoane au un drept de proprietate comună pe cote-părți asupra unei case de locuit. Întinderea dreptului fiecăruia se prezintă fie printr-o fracțiune (1/2, 1/3 etc.), fie în procente (25%, 50%), fără însă ca dreptul coproprtetarilor asupra casei de locuit să fie individualizat fizic, adică să se cunoască care parte din casă corespunde dreptului fiecăruia din cei doi coproprietari. Întrucât bunul comun nu este divizat, dreptul de proprietate necorespunzându-i o fracțiune materială determinată din bun, înseamnă că dreptul fiecărui proprietar este asupra întregului bun comun.

Deși titularii care au drept de proprietate comună pe cote-părți nu își cunosc partea materială, fizică, din bun ori bunurile comune, totuși cotele lor părți corespunzătoare din dreptul de proprietate sunt determinate cu precizie. Fiecare titular este proprietar exclusiv asupra cotei-părți ce îi revine din dreptul de proprietate, însă această cotă-parte este ideală, abstractă.

Cota-parte, ca și noțiune esențială pentru a lămurii problemele dreptului de proprietate comună, determină, pe de o parte, întinderea dreptului pentru fiecăre proprietar în dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune, iar pe de altă parte, determină măsura în care fiecare coproprietar sau coindivizar își poate exercita, în același timp și concurent cu ceilalți coproprietari, atributele recunoscute de lege asupra bunului sau bunurilor care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună, cât și obligațiile ce-i revin.

Dreptul de proprietate comună pe cote-părți se prezintă sub două forme:

proprietatea comună obișnuită sau temporară;

proprietatea comună forțată și perpetuă.

Proprietatea comună obișnuită sau temporară prezintă un caracter trecător, iar proprietatea comună forțată și perpetuă are ca obiect bunuri care prin natura lor sunt destinate a fi stăpânite și folosite de mai mulți proprietari, acestea fiind accesorii indispensabile pentru unele bunuri principale care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate exclusivă.

În propritetate comună forțată se află și părțile comune din imoblele în care apartamentele formează obiectul unor proprietăți exclusive.

Apartamentele unui imobil pot forma obiectul proprietății particulare exclusive, iar bunurile accesorii acestuia cum ar fi: terenul, fațada, pivnițele, intrările, scările, fundațiile, curțile etc., prin natura lor fiind destinate a fi în folosință comună a tuturor proprietarilor de apartamente, ramân în proprietate comună forțată.

Fiecare proprietar de apartament are în proprietate o cotă-parte din părțile comune ale imobilului, proporțional cu valoarea apartamentului său. Aceste coproprietăți forțate ce au ca obiect părțile comune ale imobilului, sunt acesorii ale unor proprietăți exclusive asupra apartamentului care reprezintă bunul principal.

DEFINIȚIE

„Dreptul de proprietate comună pe cote-părți, ca modalitate a dreptului de proprietate, constă într-o cotă-parte din dreptul de proprietate asupra unui bun sau universalități de bunuri, aparținînd temporar mai multor persoane, drept ce conferă titularilor săi atributele dreptului de proprietate compatibile cu caracterul ideal al dreptului fiecărui titular, atribute ce sunt exercitate concurent și simultan, în conformitate cu legea și regulile de conviețuire socială. ”

Dreptul de proprietate comună în devălmășie

Dreptul de proprietate în devălmășie constituie a doua formă sub care este înfățișat dreptul de proprietate comună.

Carecteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmășie o constituie faptul că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate și nici bunurile ce aparțin fiecăruia în parte, material.

Dreptul de proprietate comună în devălmășie se întâlnește în cazul comunității de bunuri a soților. În acest caz, obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie îl constituie bunurile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei, cu titlu de proprietate. Numai cu ocazia împărțirii bunurilor se va stabili cota ce revine fiecăruia din dreptul de proprietate comună, precum și bunurile în materialitatea lor concretă, care corespund întinderii dreptului fiecăruia dintre soți.

Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară

Am văzut anterior că dreptul de proprietate comună pe cote-părți se prezintă sub două forme:

proprietatea comună obișnuită sau temporară;

proprietatea comună forțată și perpetuă.

Specificul proprietății comune obișnuite sau temporare constă în faptul că are un caracter vremelnic. Proprietatea comună, de altfel ca și indiviziunea, are o existență limitată în timp, în sensul că poate înceta atunci când unul dintre proprietari cere aceasta, prin sistare sau împărțeală. Articolul 1143 din Codul civil prevede în mod expres că „Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune.” Privind perspectiva istoriei, acestă regulă a fost implementată din considerente de ordin economic. Astfel, în perioada în care a fost adoptat codul civil, dreptul de proprietate comună pe cote părți constituia un impediment serios în realizarea practică a principiului circulației cât mai rapide a bunurilor.

Această formă a proprietății comune are ca izvor deschiderea unei succesiuni (moștenirea). Atunci când un proprietar defunct lasă proprietatea sa mai multor moștenitori, fiecăruia dintre aceștia revenindu-i o cotă-parte din dreptul asupra bunului lăsat moștenire. Alte modalități prin care se ajunge în acest caz mai sunt:

contractul de dobândire a unui bun de mai multe persoane;

uzucapiunea care rezultă dintr-o coposesie;

încetarea activității unei societăți în care nu s-a împărțit patrimoniul între asociați;

construirea unui imobil în comun etc.

Modalitățile de încetare a acestei forme obișnuite sau temporare de proprietate comună sunt variate. Acesta poate lua sfârșit în cazul în care unul din coproprietari sau o terță persoană devine proprietar exclusiv asupra bunului, în cazul în care bunul nu mai există sau a fost distrus, în caz de expropriere sau în caz de partaj. Partajul poate fi convențional sau judiciar.

Partajul convențional se realizează prin acord de voință între toți proprietarii sau înțelegere amiabilă.

Partajul judiciar este necesar de obicei atunci când copărtașii nu se pot înțelege cu privire la modul de împărțire a bunului comun. Modalitățile de împărțire sub formă judiciară sunt:

prin împărțirea în natură a bunului/ bunurilor;

prin atribuirea în proprietate exclusivă a bunului comun unuia dintre părtașii comuni;

prin vânzarea bunului comun și împărțirea sumei tuturor copărtașilor în mod corespunzător.

Proprietatea comună pe cote-părți forțată și perpetuă

Cea de-a doua formă și anume proprietatea comună forțată și perpetuă se numește forțată deoarece ea există și se menține independent de voința proprietarilor fondurilor învecinate. Caracterul perpetuu al acestei proprietăți comune este determinat de permanența scopului a cărui realizare a impus nașterea ei.

Proprietatea comună sau indiviziunea forțată și perpetuă are ca obiect un bun sau o universalitate de bunuri, care, prin natura lor, pot fi folosite în mod permanent de mai mulți proprietari, fiind imposibil de a le împărți. O dată împărțite, aceste bunuri devin improprii folosinței pentru care sunt destinate.

Privită sub acest aspect, proprietatea comună forțată și perpetuă este obligatorie. Într-adevăr, cazurile în care ea se întâlnește fac dacă nu imposibilă, cel puțin greu de realizat, în lipsa ei, exercitarea dreptului de proprietate exclusivă, deoarece obiectul coproprietății ori indiviziunii forțate îl constituie un bun sau o universalitate de bunuri ce sunt accesorii indispensabile ale altor bunuri principale. Este cazul zidurilor, șanțurilor, aleilor, potecilor, fântânilor, curților, precum și al părților comune dintr-o clădire cu mai multe apartamente, proprietate exclusivă. Asupra acestor bunuri au drepturi de proprietate mai multe persoane, bunurile fiind posedate și folosite în comun de toți proprietarii.

În cazul proprietății comune forțate, fiecare coproprietar este, pe de o parte, titularul unui drept de proprietate exclusivă asupra unui bun, iar pe de altă parte, concomitent, este și titularul unui drept de proprietate comună pe cote-părți. Prin intermediul cotei sale părți din dreptul de proprietate asupra bunului ori bunurilor comune, proprietarul își exercită în condiții optime dreptul său de proprietate exclusiv asupra unui bun sau universalități de bunuri.

Proprietatea comună forțată se aplică de obicei în următoarele cazuri:

proprietatea comună a despărțiturilor comune dintre două fonduri, cum ar fi zidurile, șanțurile și gardurile comune;

proprietatea comună a lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri vecine (drumuri, fântâni, izvoare, poteci);

proprietatea comună forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente;

proprietatea comună forțată a unor bunuri considerate ca bunuri de familie (hârtii de familie, tablouri de familie, cavouri etc.).

În cele ce urmează vom analiza situația proprietății comune forțate asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente, deoarece acestea fac parte din documentația de apartamentare sau reapartamentare, despre care se va vorbi în studiul de caz.

Pentru prima dată în țara noastră, coproprietatea forțată având ca obiect părțile comune din clădirile cu mai multe apartamente, ce aparțin în proprietate exclusivă unor proprietari diferiți, a fost reglementată prin legea pentru încurajarea construirii de locuințe din 3 mai 1927.

În conformitate cu prevederile acestei legi, titularul dreptului de proprietate exclusivă asupra unui apartament dintr-o clădire cu mai multe apartamente are, pe lângă dreptul său de proprietate exclusivă, și o cotă-parte din acele părți ale clădirii, care, prin natura lor, sunt afectate folosirii în comun de către toți proprietarii de apartamente (scările, fundațiile, acoperișul etc.). Părțile comune ale unor asemenea clădiri constituie obiectul proprietății comune forțate și, totodată, accesoriul bunului principal – apartamentul. În acest caz, ne aflăm, așadar, în prezența a două drepturi distincte și diferite, prin natura lor juridică: un drept de proprietate exclusivă asupra apartamentului și un drept de proprietate comună pe cote-părți, care are ca obiect părțile clădirii ce se află în folosința comună a tuturor proprietarilor de apartamente. Tocmai juxtapunerea acestor drepturi constituie baza proprietății comune forțate asupra părților comune. Între aceste drepturi există o legătură indisolubilă, existența unui drept fiind de neconceput (fără a celuilalt). Astfel, pentru a da numai un exemplu, nu este de conceput existența dreptului de proprietate asupra apartamentului fără dreptul de proprietate comună asupra scării ce duce la acel apartament, după cum, tot astfel, nu este posibilă existența dreptului de proprietate comună asupra scării, fără dreptul de proprietate exclusivă asupra apartamentului.

Procedura de calculare a cotei-părți a unui apartament dintr-un condominiu

Scopul acestei proceduri reprezintă modul de calcul a cotei-părți din proprietate atât a părților de folosință comună, cât și a terenului, aferente fiecărui apartament dintr-un bloc sau clădire. La baza acestei proceduri stau prevederile art. 45 din Normele metodologice privind organizarea și fincționarea asociațiilor de proprietari aprobată prin H.G. nr. 400/2003, cu modificările și completările ulterioare. Așa cum este descrisă în aceste norme, cota-parte de proprietate reprezintă raportul suprafeței utile totale a apartamentelor, față de totalul suprafeței utile ale tuturor apartamentelor din acel condominiu.

Un condominiu poate fi reprezentat prin două forme, și anume:

un corp de clădire cu unul sau mai multe niveluri, respectiv fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia, dacă se poate delimita proprietatea comună;

un ansamblu format din locuințe și construcții cu altă destinație, individuale, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care proprietățile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună forțată și perpetuă.

Atunci când se dorește înscrierea unui drept asupra unui apartament sau chiar un etaj dintr-o clădire, este necesară atașarea unui desfășurător de plan, releveu, pentru întreaga clădire. Pentru a evidenția starea de coproprietate, se va deschide o carte funciară colectivă în care sunt menționate părțile de folosință comune cum sunt terenul și alte spații din clădire sau aferente, precum și totalitatea apartamnetelor care vor intra în componența acestei clădiri. Se vor menționa deasemenea și proprietarii asupra acestora.

Când se dorește înscrierea în cartea funciară a unei construcții de tipul condominiu pe etaje sau apartamente se va întocmi Foaia colectivă pentru întrega construcție în care sunt trecute apartamentele cu cacacteristicile corespunzătoare și anume: scara, nivelul, numărul apartamentului, suprafața utilă, cota parte indiviză (Cpc), cota parte din teren (Cpt) și alte observații. Această foaie colectivă reprezintă ANEXA NR. 1.38 la regulament (O.D.G. 700/2014).

Datele necesare pentru calcularea cotelor-părți indivize, referitoare la caracteristicile tehnice ale clădirii/condominiului, se vor obține de la administratorul sau președintele condominiului, sau pe baza unor măsurători topografice care se vor executa de persoane fizice sau juridice autorizate.

Dintre caracteristicile tehnice amintim: structura blocului, numărul de apartamente, suprafața utilă a fiecărui apartament în parte, componența apartamentelor, suprafața construită la sol și corespunzătoare fiecărui nivel, spațiile comune etc.

Înscrierea fiecărui apartament în cartea funciară se face pe baza unei documentații tehnice care se întocmește conform prevederilor Regulamentului de Avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, O.D.G. nr.700/2014.

Cum se realizează calcularea cotelor-părți indivize

Termenii

Coeficientul Ki – este coeficient cotă-parte de proprietate pentru părți comune sau teren aferent, specific fiecărui apartament din clădire. Acesta rezultă din raportul dintre suprafața utilă a apartamentului și totalul suprafeței utile ale tuturor apartamentelor;

Suap – reprezintă suprafața utilă a apartamentului respectiv;

STuap – reprezintă totalul suprafeței utile a tuturor apartamentelor (adică însumarea tuturor suprafețelor utile);

Cpc – reprezintă cota-parte de proprietate din părțile comune ale clădirii sau blocului, tronsonului sau scării, corespunzătoare fiecărui apartament din condominiu;

STc – reprezintă suprafața totală construită a blocului sau clădirii, tronsonului sau scării (suprafața construită desfășurată pe toate nivelurile clădirii)

STpc – reprezintă suprafața totală proprietate comună a blocului sau clădirii, tronsonului sau scării din condominiu;

Cpt – reprezintă cota-parte din teren corespunzătoare fiecărui apartament din condominiu;

Scs – reprezintă suprafața construită la sol a clădirii sau blocului, tronsonului sau scării;

St – reprezintă suprafața de protecție (trotuarul sau bordura) construită la sol a blocului sau clădirii, tronsonului sau scării, realizată în jurul acestora, având lățimea stabilită de proiectant conform soluțiilor tehnice rezultate din proiectul de execuție, în funcție de zona de amplasare, stabilitatea terenurilor la fundare, caracteristicilor geotehnice ale terenurilor etc. În general, lățimea zonei de protecție a clădirii, tronsonului sau scării construită la sol este de 0,60 m.

ST – reprezintă suprafața totală de teren aferentă blocului sau clădirii, tronsonului sau scării.

Definiții

Suprafața utilă a apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât cea de locuință dintr-un condominiu (Suap), reprezintă suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor, cuprinzând: camera de zi, dormitoare, băi, WC, duș, bucătărie, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. Nu se cuprind următoarele: suprafața logiilor și a balcoanelor, pragurile golurilor de uși, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nișele de radiatoare, precum și suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie (câte 0,50 m2 pentru fiecare sobă și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuințelor duplex nu se cuprinde rampa de acces, conform Anexei nr.1 din Legea locuinței nr.114/1996, cu modificările și completările ulterioare.

Suprafața totală construită (STc), reprezintă suma suprafețelor utile ale tuturor apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință din condominiu, a logiilor, balcoanelor, împreună cu suprafețele părților comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea și evacuarea deșeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafața aferentă pereților interiori și exteriori ai locuinței; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafața aferentă sobelor și cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafețele aferente boxelor de la subsol și ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.

Pentru ușurarea calcului se recomandă ca suprafața totală construită (STc) din condominiu să se calculeze pentru fiecare nivel, iar rezultatul obținut se înmulțește cu numărul de nivele ale blocului sau clădirii, tronsonului sau scări (nivel se consideră subsolul, parterul, mezaninul, etajele și mansarda, după caz).

Procedura de calcul

Calculul coeficientului Ki: acest coeficient rezultă ca un raport dintre suprafața utilă a apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât cea de locuință din condominiu (Suap) și totalul suprafeței utile ale tuturor apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință din condominiu (STuap).

Coeficientului Ki se calculează cu precizie de patru zecimale.

Coeficientului Ki se utilizează la calculul cotei-părți proprietate din părțile comune (Cpc), respectiv la calculul cotei-părți proprietate teren (Cpt) aferente fiecărui apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuință din condominiu.

Suprafața totală proprietate comună (STpc) din condominiu rezultă ca diferența dintre suprafața totală construită (STc) și totalul suprafeței utile ale tuturor apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință (STuap).

Cota-parte de proprietate din părțile comune (Cpc) pentru fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuință din bloc sau clădire, tronson sau scară, rezultă ca produsul dintre coeficientului Ki (specific fiecărui apartament) și suprafața totală proprietate comună din condominiu (STpc).

În suprafața totală proprietate comună din condominiu (STpc) nu sunt cuprinse suprafețele aferente boxelor, ale garajelor de la subsol, precum și ale altor spații aflate în proprietate individuală, care se prevăd distinct.

Suprafața totală a terenului (ST) reprezintă suma suprafeței de teren ocupată la sol de către bloc sau clădire, tronson sau scară și a suprafeței de protecție (trotuarul/bordura) a blocului sau clădirii, tronsonului sau scării, stabilită conform soluțiilor tehnice rezultate din proiectul de execuție al clădirii.

Cota-parte proprietate teren (Cpt) aferentă fiecărui apartament sau spațiu cu altă destinație decât cea de locuință din bloc sau clădire, tronson sau scară, este rezultatul produsului dintre coeficientul Ki, specific fiecărui apartament și suprafața totală (ST) a terenului din condominiu.

Releveul

În documentația cadastrală pentru apartamentare, alipire/dezlipire UI sau reapartamentare, care se întocmește pe suport analogic, adică pe hârtie, avem nevoie și de releveul clădirii sau după caz a apartamentului pentru care se realizează această documentație. Acest releveu trebuie întocmit la o scară convenabilă între 1:50 – 1:500, în funcție de dimensiunile clădirii studiate.

Acest releveu este reprezentat grafic în documentație prin „ANEXA NR. 1.37 la regulament”.

Fig. 5-1. Anexa 1.37 la regulament

Prin releveu înțelegem operațiunea de măsurare, desenare și reprezentare la scară o anumită scară, în funcție de necesitate, în plan, secțiuni sau vederi (fațade) a elementelor unei construcții, ale unui ansamblu de construcții sau ale unui detaliu constructiv.

Releveul se întocmește în următoarele situații:

necunoașterea distribuției în plan a unei construcții existente (nu există o fișă a construcției);

verificarea corespondenței planurilor existente cu situația reală, în vederea unor amenajări (transformări, consolidări, extinderi, decorări interioare, mobilare etc.);

reactualizarea planurilor existente în urma unor modificări interioare în timpul execuției sau ulterior;

întocmirea actelor oficiale pentru documentația pentru demolare (pentru verificarea manoperei și a materialelor rezultate în urma demolării);

în cazul în care se dorește apartamentare, alipirea/dezlipirea unui apartament, sau reapartamentarea.

Relevarea în plan orizontal

Elaborarea releveului cuprinde următoarele etape:

schițarea conturului aproximativ al construcției, cu compartimentarea interioară, poziția golurilor de uși și ferestre;

măsurarea dimensiunilor determinate din planul construcției, de exemplu: lungimea pereților, lățimea, înălțimea și poziția golurilor, sau a unor elemente de construcție care apar în plan (stâlpi, nișe, pilaștri etc.).Releveul încăperilor trebuie să cuprindă dimensiunile generale și parțiale;

măsurarea scărilor, a balustradelor, a parapetelor.

Măsurarea se efectuează cu ruleta, metrul sau cu aparate electronice de măsurat cum sunt telemetrul, lasermetrul sau distomatul. Se recomandă ca dimensiunile parțiale să fie citite succesiv la aceeași poziție a ruletei pentru a se înlătura erorile de măsurare (fig. 5-2 stânga).

Fig. 5-2 Măsurarea lungimilor în plan:

cu lungimi cumulate (stânga); cu lungimi parțiale (dreapta)

Pentru determinarea exactă a poziției pereților unei încăperi dreptunghiulare se măsoară în afară de laturile respective și cele două diagonale, realizându-se două triunghiuri nedeformabile (fig. 5-3). În cazul încăperilor poligonale sau curbe, măsurarea se execută în raport cu mai multe puncte de reper, construindu-se și aici triunghiuri nedeformabile (Fig. 5-3). Cunoscându-se dimensiunile laturilor unui triunghi, acesta este perfect determinat în plan și se poate construi grafic cu compasul.

Fig. 5-3 Măsurarea încăperilor dreptunghiulare

Fig. 5-4 Măsurarea încăperilor poligonale (O1 și O2 – puncte de reper)

Poziția golurilor se stabilește în raport cu elemente fixe de reper (pereți, pardoseli, plafon etc.). Grosimea pereților se măsoară în dreptul golurilor; în cazul în care peretele nu are goluri, grosimea lui se determină aritmetic prin diferența dintre o cotă ce conține și grosimea peretelui și cotele parțiale învecinate, de exemplu: x = c-(a+b) (Fig. 5-5).

Fig. 5-5 Determinarea grosimii pereților fără goluri

Poziția conturului exterior al clădirii care se relevează se determină prin aceeași metodă cu ajutorul triunghiurilor nedeformabile, care sunt determinate din puncte de reper care se găsesc în vecinătate (stâlpi, arbori, țăruși plantați special în teren etc.) (Fig.5-6); altă metodă este de a raporta dimensiunile construcției la un sistem de axe exterioare. Mai există posibilitatea determinării conturului prin procedee topografice și anume ridicarea detaliilor prin metoda radierii sau alte metode cunoscute cu ajutorul unei stații totale.

Fig. 5-6 Determinarea conturului exterior al unei clădiri.

1-arbore, 2-stâlp, 3-țăruș, O1, O2, O3 – puncte de reper

În plan se trec și notații în legătură cu finisajul, cu felul tâmplăriei, cu starea construcției etc.

Fig. 5-7 Diferite tipuri de telemetre

Relevarea secțiunilor și a fațadelor

În raport cu dimensiunile din plan se schițează fațadele și secțiunile caracteristice care se completează cu cote măsurate pe înălțime. Dimensiunile verticale se măsoară în raport cu cota zero care este cota pardoselii de la parterul clădirii sau cu un alt plan de reper aleator ales. Se vor măsura parapetele ferestrelor, ușile, variațiile nivelului plafonului, treptele, palierele etc. Grosimea planșeelor se măsoară în dreptul unui gol sau se stabilește aritmetic prin diferența dintre cota totală și cotele parțiale, în dreptul a două goluri suprapuse.

Pentru cunoașterea sistemului de fundații, se execută sondaje, în mai multe puncte, menționându-se locurile exacte ale săpăturilor.

Fațadele se vor măsura de la nivelul parterului. Dimensiunile la celelalte niveluri se pot determina fie prin golul ferestrelor exterioare, fie cu aparate topografice de măsurat cum este stația totală. Elementele corespunzătoare acoperișului se măsoară de pe acoperiș. Variațiile nivelului solului se stabilesc față de cota zero, printr-un număr suficient de puncte.

Relevarea detaliilor

Pentru detaliile de decor mai complexe, se execută relevee separate prin măsurare, prin copiere pe un negativ din hârtie, ipsos, sau prin scanare cu laserul 3D.

Cotarea releveelor

Valoarea numerică a unei dimensiuni înscrise pe desen se numește cotă. Operația de scriere pe desenul unui obiect a dimensiunilor liniare sau neliniare care îi determină elementele geometrice se numește cotare. Scrierea cotelor se face conform STAS 186-71.

Elementele cotării

Elementele cotării sunt linia de cotă, linia ajutătoare, linia de indicație, cota.

Fig. 5-8 Elementele cotării

Linia de cotă este linia deasupra căreia se înscrie grafic cota respectivă. Linia ajutătoare este linia care delimitează grafic dimensiunile care se cotează. Linia de indicație arată pe desen, elementul la care face referire o prescripție tehnică, un număr de poziție, o notare convențională, o cotă de nivel sau o cotă care nu poate fi scrisă pe linia de cotă respectivă din lipsă de spațiu.

Cotarea pereților și stâlpilor

Pe releveu, cotele reprezintă dimensiunile modulate; pe desenele de detaliu, elementele sunt cotate cu dimensiunile lor de bază. Dimensiunile urechilor de zidărie pentru uși interioare în planurile de ansamblu se cotează separat pentru câteva locuri caracteristice.

În cazul pereților care nu ajung până la planșeu, înălțimea lor se poate indica prin notația h=…, scrisă în lungul peretelui, sau prin trimiterea la o notă explicativă.

Poziția stâlpilor se determină fie prin cotarea distanței dintre axele stâlpilor, fie prin cotarea distanței dintre fețele lor.

Cotarea golurilor de uși și ferestre

Cotele acestor goluri sunt scrise sub formă de fracție pe linia de cotă a golului sau pe o linie perpendiculară pe axa peretelui în care se află golul. La numărător se scrie lățimea, iar la numitor înălțimea golului de la fața pardoselii finite, la uși, sau de la parapet, la ferestre.

Fig. 5-9 Cotarea ușilor și ferestrelor în plan

Golurile suprapuse se reprezintă și se cotează separat. Cele care nu sunt cuprinse în planul de secționare se reprezintă cu linie întreruptă, indicându-se cota parapetului respectiv.

Fig. 5-10 Cotarea golurilor suprapuse în secțiune și în plan

Înălțimea de la care începe golul ferestrei (parapetul) se notează în dreptul acestuia cu p=… sau hp=… față de cota pardoselii. Dacă parapetele au înălțime identică în același desen, cota lor se indică numai în câteva locuri.

Elaborarea documentației cadastrale. Studiu de caz

Documentația cadastrală este o documentație cu caracter tehnic, juridic și administrativ care se întocmește de o persoană fizică autorizată sau de către o persoană juridică autorizată conform legilor de către ANCPI, pentru un imobil sau o multitudine de imobile (apartamente) prin care se realizează înregistrarea acestor imobile (sau a modificărilor care au fost făcute acestora) în documentele cadastrale și înscrierea în cartea funciară a tuturor actelor sau faptelor juridice care se referă la aceste imobile (drept de proprietate sau alte drepturi reale care se constituie, se modifică, se transmit sau se sting).

Documentațiile cadastrale sunt de mai multe feluri după cum urmează:

pentru prima înscriere;

pentru actualizarea unor informații cadastrale privind unele imobile care deja sunt înscrise în cadastru și în cartea funciară;

pentru identificarea amplasamentului unui imobil care este situat pe teritoriul altei U.A.T. decât cel descris în acte;

pentru atribuirea de număr cadastral, fără înscriere în cartea funciară;

pentru alipirea sau dezlipirea unui teren (comasare, parcelare);

pentru prima înregistrare a unui apartament (UI – unitate individuală);

pentru apartamentare;

pentru dezlipirea unui apartament (UI), subapartamentare;

pentru reapartamentare;

pentru reconstituirea unei cărți funciare care a fost distrusă, pierdută sau sustrasă.

Documentația trebuie întocmită atât pe suport analogic, reprezentând dosarul care conține cererile, actele sau copii după actele originale, schițe și planuri tipărite pe hârtie, cât și pe suport digital. Fișierele care se întocmesc pe suportul digital trebuie să poată fi aceesate și transferate de pe acesta în sistemul de cadastru. Aceste fișiere conțin date despre imobilele studiate în format digital sub un anumit standard (*.cpxml) care ușurează înregistrarea în sistemul informatic de cadastru. De asemenea, mai conțin și schița sau planul de amplasament al imobilului în cauză de obicei în formatul universal *.dxf.

Planul tipărit de amplasament și delimitare al imobilului se realizează la o scară convenabilă în funcție de mărimea suprafeței amplasamentului sau de formatul hârtiei pe care se tipărește. Scara poate fi între 1:200 și 1:5000.

Releveul clădiri sau imobiluilui se va tipării la o scară între 1:50 și 1:500. Dacă imobilul are dimensiuni mai reduse, se optează pentru scări mai mari, de 1:50 sau 1:100, iar dacă imobilul este o clădire mare de tipul blocurilor pe mai multe nivele sau condominiu care se întinde pe o suprafață mare de teren, atunci se va alege o scară mai mică 1:200 până la 1:500.

În procesul de realizare a unei documentații cadastrale se parcurg mai multe etape, și anume:

se identifică amplasamentul imobilului studiat și se face documentarea din punct de vedere tehnic;

se execută lucrări de teren (măsurători) și de birou;

se întocmește documentația necesară conform obiectivului urmărit.

Amplasamentul imobilului se identifică împreună cu proprietarul acestuia și poate fi delimitat prin diferite feluri de împrejmuire sau anumite marcaje caracteristice. Proprietarul va fi răspunzător pentru indicarea acestor limite în fața legii. Tot proprietarul trebuie să pună la dispoziția persoanei care întocmește documentația, actele și documentele deținute privind imobilul respectiv. Din punct de vedere tehnic, persoana autorizată analizează situația existentă privind concordanța datelor și a documentelor puse la dispoziție de proprietar, cu realitatea și elementele care se află în teren, și după aceasta va solicita informații actuale stocate în baza de date la biroul de cadastru teritorial.

Persoana care realizează documentația trebuie să fie autorizată pentru acest fel de lucrare. Aceasta va fi răspunzătoare pentru măsurătorile realizate la imobilul respectiv. Măsurătorile se realizează pe limitele indicate de proprietar sau pe delimitările existente pe teren. Corectitudinea cu care s-a întocmit documentația și corespondența dintre aceasta și realitatea din teren este de asemenea răspunderea persoanei autorizate.

La executarea măsurătorilor în teren se vor face ridicările de detaliu planimetrice de pe limita și din interiorul imobilului și se vor nota atributele acestora. În cazul împrejmuirilor se va nota natura acestora (gard plasă, gard de lemn etc.) Construcțiile aflate în interiorul parcelei studiate se vor măsura stabilind limitele acestora la nivelul solului, iar din punct de vedere al compunenței se vor măsura în interior și se va întocmi releveul.

După ce s-a întocmit documentația cadastrală, aceasta se va depune la biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară pentru recepție și înscriere în cartea funciară, cu următorii pași de parcurs:

se înregistrează cererea și se depune documentația cadastrală la oficiul sau biroul din raza căruia aparține imobilul;

se realizează recepția documentației depuse;

se face înscrierea în cartea funciară pentru dreptul real privind imobilul din documentația depusă.

Acești pași reprezintă recepția și înscrierea în cartea funciară într-un flux integrat. La finalul acestui flux dreptul real este înscris în cartea funciară.

Mai există totuși un flux întrerupt care presupune parcurgerea acelorași pași ca în cazul fluxului integrat, doar că recepția documentației se va finaliza prin realizarea unui referat care este transmis persoanei care a întocmit documentația sau beneficiarului. Pe baza acestui referat se întocmește actul autentic la notar după care se face înscrierea drepturilor reale în cartea funciară. Aceste documentații care se realizează pe flux întrerupt sunt specifice lucrărilor de alipire sau dezlipire a terenurilor sau în cazul apartamentării, subapartamentării sau reapartamentării unui condominiu.

Apartamentare / subapartamentare / reapartamentare

Prin apartamentare înțelegem documentație cadastrală prin care se creează două sau mai multe Unități Individuale (apartamente) într-o construcție care este înscrisă deja în Cartea Funciară.

Subapartamentarea este de fapt o operație cadastrală prin care se alipesc una sau mai multe Unități Individuale (apartamente) într-o singură Unitate Individuală, sau atunci când se dezlipește o Unitate Individuală înscrisă în cartea funciară în mai multe Unități individuale.

Reapartamentarea reprezintă operația de creare a unei noi Unități Individuale (apartament) din spațiile comune ale unei clădiri care este înscrisă în cartea funciară și stabilirea sau recalcularea cotelor din părțile comune, corespunzătoare fiecărui apartament.

Aceste tipuri de lucrări pe flux întrerupt se realizează de cele mai multe ori la imobile care sunt deja înscrise în cartea funciară și astfel există deja suprafețele măsurate ale acestora care sunt necesare pentru operațiunile de alipire sau dezlipire. Astfel aceste suprafețe se vor prelua din acte sau din planul de amplasament și delimitare al acestui imobil.

În unele cazuri chiar dacă imobilul este înscris în cartea funciară se poate ca suprafețele necesare, cum ar fi conturul clădirilor sau anexelor, să nu fie trecute în cartea funciară și astfel este necesară măsurarea imobilului. Cu această ocazie se pot constata diferențe între suprafața înscrisă în cartea funciară și suprafața măsurată. În acest caz este necesară realizarea în prealabil a unei documentații de rectificare de suprafață. Dacă suprafața măsurată este mai mare cu până la 10% inclusiv decât cea existentă în acte, rectificarea se poate face, la documentație fiind necesare declarația notarială a proprietarului dacă imobilul este împrejmuit cu garduri stabile în timp; sau declarația împreună cu procesul verbal de vecinătate care va fi semnat de proprietarii vecini dacă imobilul nu este împrejmuit sau este împrejmuit parțial. Dacă suprafața măsurată este mai mică decât cea existentă în acte, rectificarea se realizează prin documentație cadastrală împreună cu declarația notarială autentică a proprietarului privitoare la diminuarea suprafeței imobilului.

Apartamentarea unui imobil presupune parcurgerea unor etape:

se recepționează la oficiul sau biroul teritorial documentația cadastrală de apartamentare;

se întocmește actul de apartamentare în forma sa autentică, sau în funcție de caz se emite hotărârea judecătorească;

se înscrie actul de apartamentare.

Conținutul documentației pentru apartamentare este enumrat în Ordinul 700/2014 în cadrul Art.141 și cuprinde după cum urmează:

borderou;

dovada (chitanța) prin care s-a achitat tariful corespunzător lucrări;

cererea de recepție a lucrării;

declarația proprietarului pe proprie răspundere privind identificarea imobilului care a fost măsurat;

copii după actele de identitate ale proprietarilor sau certificat constatator pentru persoane juridice;

copie după extrasul de cartea funciară a imobilului, unde construcția trebuie să fie înscrisă anterior în cartea funciară;

copii conforme originalului după documente administrative ori juridice;

memoriu tehnic în care sunt descrise lucrările efectuate;

foaia colectivă, conform anexei 1.38, care cuprinde informații despre apartamente, suprafețe, părți comune și cote părți din clădire și teren;

releveele cu propunerea apartamentării, pe toate nivelele clădirii;

releveul fiecărui apartament cu suprafețele aferente;

plan de amplasament și delimitare;

plan de încadrare în zona pe care se poate identifica amplasamentul imobilului.

fișierul digital *.cpxml pe suport CD.

În cazul subapartamentării, atunci când se dorește alipirea unor apartamente, acestea trebuie să îndeplinească anumite condiții, și anume trebuie să fie alăturate, să se afle în aceeași clădire și să aibe măcar un perete, un hol sau o terasă comună, excluzând spațiile din părțile comune sau, dacă sunt la etaje diferite, atunci planșeul trebuie să fie comun și trebuie să fie realizată o scară de acces între apartamente conform legislației, scară care nu se află în componența spațiilor comune ale clădirii.

Apartamentele nou formate vor avea numere cadastrale și cărți funciare noi, iar cele în care au fost înscrise se închid definitiv fără să mai poată fi deschise unor înscrieri noi. De exemplu dacă un apartament are numărul cadastral 301234-C1-U7 și acesta se dezlipește în 3 apartamente noi, și ultimul număr cadastral din condominiu este 301234-C1-U13, atunci aceste apartamente noi vor avea numerele cadastrale și carte funciară continuând numerele mai departe astfel: 301234-C1-U14, 301234-C1-U15 respectiv 301234-C1-U16. Cartea funciară 301234-C1-U7 se va închide în urma acestei operațiuni.

Atunci când se alipesc toate apartamentele dintr-un condominiu se ajunge la situația inițială când acesta nu era apartamentat, cu alte cuvinte se ajunge la sistarea apartamentării existente. Totuși, aceasta se poate realiza doar dacă proprietarul deține toate apartamentele din condomniu.

Există două cazuri de sistare a apartamentării:

când proprietarul deține și terenul pe care se află clădirea se procedează astfel:

se vor sista cărțile funciare individuale ale tuturor apartamentelor;

se va sista cartea funciară a condominiului;

condominiul se va transcrie în cartea funciară a terenului pe care este ridicată.

când proprietarul apartamentelor nu deține și terenul pe care se află clădirea, în acest caz se vor sista cărțile funciare individuale ale apartamentelor, iar în cartea funciară a terenului este trecut dreptul de superficie corespunzător construcției.

Documentația de reapartamentare se întocmește atunci când se dorește realizarea unui nou apartament creat din anumite spații comune ale clădirii, cum ar fi podul, spălătoria sau alte încăperi comune. Odată cu aceasta trebuie recalculate cotele părți comune care îi revin fiecărui apartament. Această operațiune se poate realiza doar cu acordul tuturor coproprietarilor din condominiu. Apartamentul nou format va avea o carte funciară nouă care se adaugă celorlate cărți funciare din imobil.

Etapele care sunt necesare acestei operațiuni sunt aceleași ca în cazul apartamentării, iar documentația va conține:

borderou;

dovada (chitanța) prin care s-a achitat tariful corespunzător lucrări;

cererea de recepție a lucrării;

declarația proprietarului pe proprie răspundere privind identificarea imobilului care a fost măsurat;

copii după actele de identitate ale proprietarilor sau certificat constatator pentru persoane juridice;

copie după extrasul de cartea funciară a imobilului, unde construcția trebuie să fie înscrisă anterior în cartea funciară;

copii conforme originalului după documente administrative ori juridice;

memoriu tehnic în care sunt descrise lucrările efectuate;

foaia colectivă, conform anexei 1.38, care cuprinde informații despre apartamente, suprafețe, părți comune și cote părți din clădire și teren;

releveele pentru toate apartamentele rezultate în urma reapartamentării;

releveul fiecărui apartament cu suprafețele aferente;

plan de amplasament și delimitare;

plan de încadrare în zona pe care se poate identifica amplasamentul imobilului.

fișierul digital *.cpxml pe suport CD.

Realizarea unui nou apartament din spațiile comune ale unei clădiri se poate face, așa cum am amintit, doar cu acordul autentic al tuturor coproprietarilor și se realizează în următoarele etape:

se recepționează documentația de reapartamentare cu scopul scoaterii din părțile comune a unui nou apartament (documentația se realizează în urma hotărârii asociației de proprietari sau a acordului tuturor coproprietarilor);

se înscrie actul autentic care exprimă acodul tuturor coproprietarilor pentru scoaterea din folosința comună a spațiului/spațiilor corespunzătoare și pentru micșorarea cotelor părți indivize corespunzătoare fiecărui apartament;

se înscrie în cartea funciară, pe baza celor enumerate anterior, operațiunea de reapartamentare.

Atunci când este vorba de un bloc de locuințe care deasupra ultimului nivel se află terasă, se poate construi o mansardă. Pentru că blocul este împărțit pe apartamente între mai mulți proprietari și terasa face parte din părțile de proprietate comună, este nevoie de reapartamentarea condominiului. Mansardarea presupune scoaterea terasei din componența părților comune ale blocului prin reapartamentare și subapartamentarea acesteia în câte apartamente se vor forma. Construirea mansardei se va face conform legilor în vigoare.

Studiu de caz

Scurtă descriere

În cele ce urmează vom studia un imobil care este amplasat în centrul municipiului Arad, într-o zonă istorică, pe strada George Coșbuc nr.4. Acest imobil a fost înscris în cartea funciară pentru prima dată în anul 1863, așa cum putem vedea în imaginea de mai jos care este o parte din cartea funciară veche nr. 3990 din Arad. Pe vremea aceea imobilul era deținut de un singur proprietar pe nume Steinhübel Samuel, iar strada se numea Wesselenyi utca.

Fig. 6-1 Extras din cartea funciară 3990 Arad, partea A, B și C – primele înscrieri

Imobilul are o suprafață a terenului de 975mp conform măsurătorilor și planului de situație, iar în acte suprafața este de 979mp. Inițial numărul topografic al parcelei era 407/b:409, iar conform cadastrului, avea numerele 4759, 4760 și 4761, de unde ne putem da seama că au existat trei parcele care s-au unificat.

Fig. 6-2 Imobilul în harta veche de cadastru din anul 1887

Acum, în urma convertirii cărților funciare în format electronic, numărul cărții funciare s-a schimbat și imobilul se găsește sub numărul 307126. Acesta a fost convertit în data de 13 octombrie 2009, așa cum se poate vedea și în imaginea de mai jos.

Fig. 6-3 Convertirea cărții funciare în format electronic

Fig. 6-4 Cartea funciară convertită, electronică

Construcțiile ridicate pe acest imobil, așa cum se găsesc și astăzi, sunt formate din două corpuri, A și B. Corpul A este format din subsol, parter și etaj și este amplasat spre stradă, iar corpul B este format din subsol și parter, amplasat în curtea imobilului, acesul făcându-se prin corpul A.

Fig. 6-5 Planul de situație din anul 1980

Prima apartamentare a imobilului

Până în anul 1959, imobilul este deținut de către diferiți proprietari persoane fizice, dobândit prin vânzare-cumpărare. În data de 8 iunie 1959, în baza Decretului Lege 92/1950 și a procesului verbal de naționalizare se întabulează dreptul de proprietate cu titlul de drept de naționalizare în favoarea Statului Român asupra imobilului înscris în partea A + la poziția 1 din CF 3990.

Fig. 6-6 Preluarea imobilului prin naționalizare în anul 1950, poziția 27;

Apartamentarea imobilului în anul 1980, poziția 28.

În anul 1980 s-a realizat apartamentarea imobilului în opt apartamente astfel:

Ap.1 situat la subsol în corpul A, format din 1 cameră, bucătărie, boxă;

Ap.2 situat la subsol în corpul A, format din 2 camere, bucătărie, cămară de alimente, boxă;

Ap.3 situat la parter în corpul A, format din 4 camere, bucătărie, baie, cămară de alimente, debara, sas, antreu, terasă, balcon, magazine, boxă;

Ap.4 situat la subsol și parter în corpul A, format din 2 camere, bucătărie și boxă;

Ap.5 situat la parter în corpul A, format din 2 camere, bucătărie, baie, antreu, cămară de alimente, wc, balcon, boxă;

Ap.6 situat la etaj în corpul A, format din 4 camere, bucătărie, baie, antreu, cămară de alimente, wc, sas, 2 balcoane, debara, 3 boxe;

Ap.7 situat la etaj în corpul A, format din 5 camere, bucătărie, baie, antreu, cămară de alimente, wc, balcon, boxă;

Ap.8 situat la subsol și parter în corpul B, format din 2 camere, antreu, cămară de alimente, wc, boxă, coteț.

Fig. 6-7 Releveu din anul 1980

Părțile comune stabilite atunci erau: “teren în folosință pe durata existenței construcției, poartă, pasaj poartă, casa scărilor, coridor, spălătorie, wc (comun pentru ap.2 și 4), subsol, urcare pod, pod, instalații electrice și instalații sanitare”.

Suprafețele apartamentelor și cotele din părțile comune aferente fiecărui apartament sunt descrise în schița de apartamentare anexată și în tabelul următor:

Tabel 6-1 Suprafețele apartamentelor și cotele părți

Fig. 6-8 Tabelul din planul de apartamentare din anul 1980

Numărul topografic 407/b:409 s-a „împărțit” în opt noi numere pentru fiecare apartament, astfel:

407/b:409/I corespunzător ap. 1;

407/b:409/II corespunzător ap. 2;

407/b:409/III corespunzător ap. 3;

407/b:409/IV corespunzător ap. 4;

407/b:409/V corespunzător ap. 5;

407/b:409/VI corespunzător ap. 6;

407/b:409/VII corespunzător ap. 7;

407/b:409/I corespunzător ap. 8;

La apartamentul nr.1 și nr.8 observăm că s-au folosit aceleași numere topografice, aceasta deoarece se află în corpuri de clădire diferite, A, respectiv B.

Subapartamentări efectuate până în prezent

În decursul anilor s-au efectuat mai multe subapartamentări la unele din apartamente și în cele ce urmează vom vedea pe rând cum s-au modificat acestea, de la apartamentarea inițială din anul 1980 până la situația actuală.

Timp de 24 de ani, până în anul 2004 apartamentele și-au păstrat componența din apartamentarea inițială. În 31 mai 2004 se hotărăște împărțirea și modificarea apartamentului nr. 1 din corpul A de către Consiliul Local Municipal Arad. La acest apartament este modificată componența de la „1 cameră, bucătărie, boxă” la „2 boxe”, camera și bucătăria transformându-se într-o singură boxă. Tot în această operațiune se și subapartamentează, dezlipind cele 2 boxe în două apartamente noi. Inițial apartamentul se găsea în CF 34579 Arad, nr top. 407/b:409/I, suprafața de 57mp, cota parte de 6/100 și 59 mp teren. După dezlipire un apartament rămâne în CF 34579 Arad, nr. top. 407/b:409/I/II, suprafața de 7mp, cota parte de 1/100 și 7mp teren, iar celălalt este vândut ca boxă la apartamentul 4 și este transcris în CF 34582 Arad (care este cartea funciară a apartamentului nr. 4), nr. top. 407/b:409/I/I, suprafața de 50mp, cota parte de 5/100 și 52mp teren.

Fig. 6-9 CF Ap. 1A

Fig. 6-10. CF Ap.1

Fig. 6-11. Planul de subapartamentare a apartamentului nr. 1

Următoarea modificare a fost realizată la apartamentul 4, în anul 2007, când s-a despărțit bucătăria, aflată la subsol, de la acest apartament. Inițial apartamentul se găsea în CF 34582 Arad, nr top. 407/b:409/IV, suprafața de 85mp, cota parte de 8/100. După dezlipire un apartament se transcrie în CF 73916 Arad, nr. top. 407/b:409/IV/2 U-2, în suprafața de 73mp, cota parte de 7/100 și 68/979 teren, iar bucătăria este transcrisă în CF 75412 Arad, nr. top. 407/b:409/IV/1 U-1, suprafața de 12mp, cota parte de 10/100 și 12/996 teren.

Documentația pentru această subapartamentare a fost întocmită conform Regulamentului aprobat prin Ordinul nr. 634/2006, art. 14 și art. 15, „Conținutul documentațiilor necesare înscrierii dezlipirii unui imobil”.

Fig. 6-12. CF Apartamentul 4 înainte de subapartamentare

Fig. 6-13. Tabelul cu subapartamentarea ap. nr. 4

La data de 15 ianuarie 2015, se realizează dezlipirea la patru dintre apartamentele acestui imobil și anume apartamentele:

2 în 2 și 2a;

4a în 4a și 4c;

6 în 6, 6a și 6b;

7 în 7 și 7a.

Apartamentul 2 era înscris în CF 34580, nr. top. 407/b:409/II, în suprafață de 85mp, compus din 2 camere, bucătărie, cămară alimente și boxă, cotă parte de 8/100. La data de 13 octombrie 2009, se convertește CF vechi 34580 în format electronic E-Terra 2 și va avea CF nr. 307126-C1-U1, cu nr. cadastral 307126-C1-U1. Este primul apartament care a fost convertit electronic și din această cauză i s-a atribuit codul „U1” care reprezintă codul unității individuale din construcția „C1” imobiluliul „307126”.

Fig. 6-14. Cartea Funciară veche a apartamentului 2

Fig. 6-15. Cartea funciara convertită în format electronic

După subapartamentare, se sistează CF nr. 34580 (electronic 307126-C1-U1) și se înființează CF nr. 307126-C1-U15 și CF nr. 307126-C1-U16

Fig. 6-16. Sistarea și înființarea CF după subapartamentarea ap.2

Componența celor 2 apartamente nou înființate este următoarea:

Ap. 2 – 2 camere, bucătărie, cămară alimente, boxă;

Ap. 2a – boxă.

Pentru apartamentul nr. 4a se întocmește documentația de subapartamentare pentru dezlipirea boxei din componența acestuia, care era formată din 2 camere și boxă în suprafață de 73mp. Cele 2 camere, cu suprafața de 64mp, vor forma apartamentul nr 4a înscris în CF nou înființat 307126-C1-U19, iar boxa, cu suprafața de 9mp, va fi înscrisă în CF 307126-C1-U20 și va fi apartamentul nr. 4c.

Fig. 6-17. Sistarea și înființarea CF după subapartamentarea ap.4a

Subapartamentarea apartamentului nr. 6, a adus încă două apartamente, 6a și 6b, care reprezintă 3 boxe la subsol. La apartametul 6 în suprafață de 205 mp, compus din 4 camere, bucătărie, baie, antreu, cămară alimente, WC, sas, 2 balcoane, debara, 3 boxe, s-au dezlipit 2 boxe în apartamentul nr. 6a, cu suprafața de 17mp, și 1 boxă în apartamentul nr. 6b, cu suprafața de 4mp, rămânând la apartamentul 6 suprafața de 184mp.

Fig. 6-18. Tabel cu propunerea de dezlipire, aprobat, Anexa 1.36 la Regulament

Fig. 6-19. Releveul propunerii de dezlipire

Fig. 6-20. Operațiunile efectuate în cartea funciară

Împreună cu propunerea de dezlipire/subapartamentare se mai întocmește și Releveul apartamentului conform Anexei 1. 37 la regulament. Aceasta conține releveul apartamentului propus de obicei la scara 1:100, împreună cu numărul, denumirea încăperilor, precum și suprafața utilă și totală corespunzătoare fiecăreia și suma acestora.

Fig. 6-21. Anexa 1.37 pentru ap. nr.6 propus

Din apartamentul nr. 7 situat la etaj, cu suprafața de 174mp și componența: 5 camere, bucătărie, baie, antreu, cămară alimente, WC, balcon și boxă, s-a dezlipit singura boxă a apartamentului, aflată la subsol, în suprafață de 28mp.

Fig. 6-22. Anexa 1.36 pentru ap. 7

Situația actuală a imobilului

În prezent imobilul este înscris în cartea funciară nr. 307126, construcția C1 în CF 307126-C1, și are un număr de 15 apartamente, înscrise în:

CF 307126-C1-U7, CF 307126-C1-U10,

CF 307126-C1-U11, CF 307126-C1-U12,

CF 307126-C1-U15, CF 307126-C1-U13,

CF 307126-C1-U16, CF 307126-C1-U14,

CF 307126-C1-U5, CF 307126-C1-U17,

CF 307126-C1-U6, CF 307126-C1-U18,

CF 307126-C1-U19, CF 307126-C1-U9.

CF 307126-C1-U20,

Părțile comune ale clădirii sunt cele stabilite prin apartamentare, și anume: teren, poarta, pasaj poarta, casa scarilor, coridor, spalatorie, W.C. comun pentru apt. nr.1,2,4, subsol, urcare pod, pod, instalatii electrice, sanitare.

Situația apartamentelor este următoarea:

Ap.1 înscris în CF 307126-C1-U7, nr. top. 407/b:409/I/I, situat la subsol în corpul A, format din boxă, în suprafață de 50mp, cotă parte 5/100, cotă teren 17/979 proprietate personală și 35/979 proprietate de stat în folosință;

Ap.1A înscris în CF 307126-C1-U11, nr. top. 407/b:409/I/II, situat la subsol în corpul A, format din boxă, în suprafață de 7mp, cotă parte 1/100, cotă teren 2/979 proprietate personală și 5/979 proprietate de stat în folosință;

Ap.2 înscris în CF 307126-C1-U15, nr. cad. 307126-C1-U15, situat la subsol în corpul A, format din 2 camere, bucătărie, cămară alimente, în suprafață de 72mp, cotă parte 7/100, cotă teren 33/979 proprietate personală;

Ap.2a înscris în CF 307126-C1-U16, nr. cad. 307126-C1-U16, situat la subsol în corpul A, format din boxă, în suprafață de 13mp, cotă parte 1/100, cotă teren 6/979 proprietate personală;

Ap.3 înscris în CF 307126-C1-U5, nr. top. 407/b:409/III, situat la parter în corpul A, format din 4 camere, bucătărie, baie, cămară alimente, debara, sas, antreu, terasă, balcon, magazie, boxă, în suprafață de 187mp, cotă parte 19/100, cotă teren 186/979 proprietate personală;

Ap.4 înscris în CF 307126-C1-U6, nr. top. 407/b:409/IV/1, situat la subsol în corpul A, format din bucătărie, în suprafață de 12mp, cotă parte 1/100, cotă teren 12/996 proprietate personală;

Ap.4a înscris în CF 307126-C1-U19, nr. cad. 307126-C1-U19, situat la parter în corpul A, format din 2 camere, în suprafață de 64mp, cotă parte 6/100, cotă teren 59/979 proprietate personală;

Ap.4c înscris în CF 307126-C1-U20, nr. cad. 307126-C1-U20, situat la subsol în corpul A, format din boxă, în suprafață de 9mp, cotă parte 1/100, cotă teren 9/979 proprietate personală;

Ap.5 înscris în CF 307126-C1-U10, nr. top. 407/b:409/V, situat la parter în corpul A, format din 2 camere, bucătărie, baie, antreu, cămară alimente, WC, balcon, boxă, în suprafață de 107mp, cotă parte 11/100, cotă teren 107/979 proprietate personală;

Ap.6 înscris în CF 307126-C1-U12, nr. cad. 307126-C1-U12, situat la etaj în corpul A, format din 4 camere, bucătărie, baie, antreu, cămară alimente, WC, sas, debara, 2 balcoane, în suprafață de 184mp, cotă parte 18/100, cotă teren 185/979 proprietate personală;

Ap.6a înscris în CF 307126-C1-U13, nr. cad. 307126-C1-U13, situat la subsol în corpul A, format din 2 boxe, în suprafață de 17mp, cotă parte 2/100, cotă teren 17/979 proprietate personală;

Ap.6b înscris în CF 307126-C1-U14, nr. cad. 307126-C1-U14, situat la subsol în corpul A, format din boxă, în suprafață de 4mp, cotă parte 1/100, cotă teren 4/979 proprietate personală;

Ap.7 înscris în CF 307126-C1-U17, nr. cad. 307126-C1-U17, situat la etaj în corpul A, format din 5 camere, bucătărie, baie, antreu, cămară alimente, WC, balcon, în suprafață de 146mp, cotă parte 14/100, cotă teren 140/979 proprietate personală;

Ap.7a înscris în CF 307126-C1-U18, nr. cad. 307126-C1-U18, situat la subsol în corpul A, format din boxă, în suprafață de 28mp, cotă parte 3/100, cotă teren 26/979 proprietate personală;

Ap.1 înscris în CF 307126-C1-U9, nr. top. 407/b:409/I, situat la parter și subsol în corpul B, format din 2 camere, antreu, cămară alimente, WC, boxă, coteț, în suprafață de 96mp, cotă parte 10/100, cotă teren 98/979 proprietate personală;

Componența apartamentelor se poate observa și în desenul următor care prezintă situația actuală a apartamentelor prin relevee pe fiecare nivel al imobilului. Fiecare apartament este evidențiat cu o anumită textură colorată pentru o delimitare mai ușoară.

Fig. 6-23. Releveu pe nivele cu situația actuală a apartamentelor

Reapartamentarea imobilului. Procedura de înscriere a podului în evidența cadastrului și în cartea funciară pentru mansardare.

Imobilul studiat are în componența părților comune înscrise în cartea funciară și podul clădirilor. În cazul nostru există două corpuri de clădire, A și B. Fiecare apartament are o anumită cotă parte asupra părților comune din imobil și din această cauză pentru înscrierea unui nou apartament, sau unitate individuală cum este specificat în regulament, trebuie ca toți coproprietarii apartamentelor să fie de acord cu această operațiune. Cotele din părțile comune se vor recalcula așa cum am văzut în capitolul 4, în funcție de întinderea fiecărui apartament.

Etapele care trebuie parcurse pentru înscrierea noului apartament în cartea funciară prin mansardare sunt:

reapartamentarea imobilului, care implică:

întocmirea documentației pentru reapartamentare;

recepția documentației pentru reapartamentare pentru scoaterea din părțile comune a podului/mansardei, formându-se un nou apartament și recalcularea cotelor din părțile comune, realizată în baza acordului tuturor proprietarilor sau hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, conform Codului civil;

întreruperea fluxului de înscriere și încheierea actului autentic de către coproprietari privind acordul pentru reapartamentare și diminuarea cotelor părți indivize din imobil;

înscrierea reapartamentării în cartea funciară, pe baza actului autentic al coproprietarilor și a documentației de reapartamentare

înscrierea în cartea funciară prin operațiunea de actualizare date U.I. a modificărilor interioare a podului/mansardei în baza autorizației de construire (care se obține în urma unui proiect de construire) și în baza procesului verbal de recepție la finalizarea lucrărilor eliberat de primăria localității;

subapartamentarea noului apartament (podului), în cazul în care se dorește împărțirea în mai multe apartamente decât unul singur, presupunând:

întocmirea documentației de subapartamentare;

recepția documentației de subapartamentare;

încheierea actului sub formă autentică pentru subapartamentare;

înscrierea în cartea funciară a actului de subapartamentare.

În cazul imobilului pe care îl studiem, proprietarul apartamentului nr. 6 care se află la etaj, dorește mansardarea podului care se află deasupra apartamentului său, rămânând o parte din pod în componența părților comune.

Fig. 6-24. Întinderea ap. 6 și a propunerii noului apartament

Pentru aceasta se întocmește documentația de reapartamentare cu propunerea noului apartament și cu recalcularea cotelor părți.

Documentația va conține urmăroarele piese scrise și desenate:

borderou (vezi Anexa nr.11);

dovada (chitanța) prin care s-a achitat tariful corespunzător lucrări;

cererea de recepție a lucrării (vezi Anexa nr.12);

declarația proprietarului pe proprie răspundere privind identificarea imobilului care a fost măsurat (vezi Anexa nr.13);

copii după actele de identitate ale proprietarilor sau certificat constatator pentru persoane juridice;

copie după extrasul de cartea funciară a imobilului, unde construcția trebuie să fie înscrisă anterior în cartea funciară;

copii conforme originalului după documente administrative ori juridice;

memoriu tehnic în care sunt descrise lucrările efectuate (vezi Anexa nr.14);

foaia colectivă, conform anexei 1.38, care cuprinde informații despre apartamente, suprafețe, părți comune și cote părți din clădire și teren (vezi Anexa nr.15);

releveele pentru toate apartamentele rezultate în urma reapartamentării (vezi Anexa nr.16);

releveul fiecărui apartament cu suprafețele aferente (vezi Anexele nr.17);

plan de amplasament și delimitare;

plan de încadrare în zona pe care se poate identifica amplasamentul imobilului.

fișierul digital *.cpxml pe suport CD.

În Anexa 1.36 conform regulamentului, „Plan de amplasament si delimitare a imobilului cu propunerea de reapartamentare” este descrisă situația actuală a imobilului și propunerea de reapartamentare într-un tabel (vezi ).

Fig. 6-25. Tabel cu propunerea reapartamentării

În situația de față coproprietarii au hotărât că vor păstra cotele neschimbate, singurele apartamente la care se vor modifica aceste cote vor fi ap. 2, 4a, 6, 7 și 7a, din care se va lua o parte din cote pentru a i se atribui noului apartament. Astfel, pentru cota parte a suprafețelor construite (cota parte indiviză), 1/100 din cota ap. 2, 1/100 din cota ap. 4a, 4/100 din cota ap. 6, 2/100 din cota ap. 7 și 2/100 din cota ap. 7a, însumând 10/100 pentru cota noului apartament. Deasemenea, pentru cota de teren, 3/979 din cota ap. 2, 9/979 din cota ap. 4a, 35/979 din cota ap. 6 și 20/100 din cota ap. 7, însumând 67/979 pentru cota noului apartament. Deoarece în situația actuală cotele din teren nu însumează un total de 100%, adică 979/979, ci doar 941/979, cu o diferență de 38/979 din teren, și în același timp nu s-a dorit modificarea cotelor doar la anumite apartamente, s-a optat pentru adăugarea acestei diferențe la noul apartament, acesta însumând în total cota de 105/979 din teren, adică 38/979 din această diferență și 67/979 de la apartamentele 2, 4a, 6 și 7.

Fișierul digital „cpxml”

În cadrul documentației este necesar un suport electronic pe care este stocat fișierul digital. Acesta este un fișier standard care conține informațiile din fișa corpului de proprietate și, în funcție de caz, coordonatele corespunzătoare imobilului.

Acest fișier se completează cu ajutorul calculatorului PC în programul „GenerareCP” care este disponibil gratuit de pe pagina web ANCPI. Aplicația „GenerareCP” facilitează obținerea fișierelor într-un format standard care permite încărcarea și validarea acestora de către personalul Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Pentru lucrarea de reapartamentare a unui imobil, în aplicația „GenerareCP” trebuie parcurși următorii pași:

PAS 1. Se selectează tipul operațiunii: Reapartamentare

PAS 2. Se completează lista de persoane fizice sau juridice relevante pentru imobilul/imobilele pentru care se întocmește documentația cadastrală: proprietari, alte persoane cu diverse drepturi asupra imobilelor, etc. Informațiile se completează în limita în care sunt disponibile.

PAS 3. Se completează lista de acte relevante pentru documentația cadastrală în cauza: acte de proprietate, titlu, diverse alte acte.

PAS 4. Se completează lista de imobile cu un singur imobil vechi (imobilul teren + construcție din care unitatea individuala face parte). Pentru imobilul vechi se cunosc identificatorii Nr. CAD sau Nr. Topo, Nr. CF și se vor completa.

PAS 5. Se completează datele grafice despre imobilul vechi dacă acestea sunt disponibile și sunt cerute de OCPI pentru completarea hărții sistemului e-terra.

Se completează lista de entități și cu construcții dacă acestea există: C1, C2, etc., cel puțin construcția care se reapartamentează.

Se completează coordonatele pentru punctele pe conturul Terenului dacă acestea sunt disponibile și sunt cerute de OCPI pentru completarea hărții sistemului e-terra.

Se completează coordonatele pentru punctele pe conturul construcțiilor, dacă acestea există și dacă acestea sunt disponibile și sunt cerute de OCPI pentru completarea hărții sistemului e-terra.

Pentru Suprafețele rezultate din coordonate și pentru restul datelor textuale se va urmări ca acestea să se încadreze în limitele datelor înscrise în EXTRASUL DE CARTE FUNCIARĂ, emis de OCPI pentru întocmirea lucrării în cauză.

PAS 6. Se completează datele textuale despre imobilul vechi.

Pentru toate datele textuale introduse se va urmări ca acestea să se încadreze în limitele datelor înscrise în EXTRASUL DE CARTE FUNCIARĂ, emis de OCPI pentru întocmirea lucrării în cauză.

Se completează adresa imobilului, datele despre parcele, suprafața din acte pentru teren, datele textuale despre construcții, cel puțin despre construcția care se reapartamentează (în care se află unitățile individuale rezultante).

Se completeaza obligatoriu pentru construcția care se reapartamentează, numarul de unități individuale care sunt deja înscrise și cele care urmează să rezulte din urma apartamentării.

Se completează suprafața din acte construcții.

PAS 7. Se completează datele textuale despre fiecare UNITATE INDIVIDUALĂ (UI) din construcția respectivă.

Lista de unități individuale trebuie să conțină un numar de UI egal cu numărul de UI declarat la construcția în cauză.

PAS 8. Introducerea părților comune din listă.

PAS 9. Se salvează fisierul .cpxml

PAS 10. Dacă s-au omis anumite date sau au fost introduse incorect va aparea caseta de avertizări și erori care vor trebui remediate pentru ca fisierul .cpxml să poată fi salvat.

Evidența apartamentelor unui condominiu în GIS. Cadastru 3D

Până în prezent geometria imobilelor și proprietăților a fost bazată pe planuri și hărți bidimensionale, acestea fiind suficiente pentru proprietăți individuale cum ar fi un teren cu casă familială deținută de o singură familie sau un singur proprietar. Când vine vorba însă de un condominiu, unde pe un singur lot de teren se află mai multe proprietăți pe mai multe niveluri, aceste planuri în două dimensiuni nu mai sunt îndeajuns din punct de vedere grafic. Vorbind de latura juridică a proprietăților, putem spune că planurile și hărțile sunt suficiente pentru astfel de situații.

Dezvoltarea tehnicii, a modului de evidență a proprietăților, a construirii din ce în ce mai mult a imobilelor de tip condominiu (bloc) în zonele aglomerate, duce la necesitatea realizării unui sistem de evidență spațial, pe trei dimensiuni. Cea mai eficientă soluție fiind extinderea sistemului de evidență cadastral bidimensional existent, la un nivel tridimensional, acolo unde întălnim aceste situații.

Întreaga țară este împărțită în parcele, începând de la județe, UAT, până la curți și grădini. Drepturile juridice asupra proprietății sunt atasate acestor parcele de teren bidimensionale. Acest model de cadastru 2D a fost folosit cu succes timp de decenii, dar trebuie menționat și faptul că acest tip de cadastru a fost întotdeauna în strânsă legătură cu spațiul tridimensional, pământul fiind întotdeauna folosit spațial, tridimensional și nu plan, ca arie.

Fig. 7-1. Comparație între 2D și 3D

Câteva astfel de exemple, excluzând cazul apartamentelor etajate, ar fi următoarele:

infrastructura subterană și supraterană;

creșterea numărului de cabluri și conducte, cât și creșterea numărului de proprietari ar acestora;

poduri peste ape, râuri sau drumuri.

Despre GIS

GIS este un domeniu relativ nou — a început în anii 1970. Aplicațiile GIS computerizate erau disponibile doar pentru companii și universități care dețineau echipamente informatice scumpe. În zilele noastre, oricine dispune de un calculator personal sau un laptop poate folosi software-ul GIS. În plus, de-a lungul timpului, aplicațiile GIS au devenit mai ușor de utilizat — chiar dacă e necesară o instruire solidă pentru utilizarea unei aplicații GIS, acest domeniu este mult mai ușor de abordat, atât pentru amatori cât și pentru utilizatorii ocazionali. GIS înseamnă mult mai mult decât un program, incluzând și toate aspectele legate de gestionarea și utilizarea datelor geografice digitale.

Mai pe larg, un sistem GIS este un sistem folosit pentu modelarea informației, proceselor și structurilor, care reflectă lumea reală, inclusiv evenimentele trecute, pentru a putea ințelege, analiza și gestiona resurse și facilități. Un sistem GIS poate fi descris ca un sistem de gestiune a unei baze de date, care de regulă prezintă utilizatorului datele într-un mod interactiv grafic, care poate fi interogată și analizată.

Situația actuală a cadastrului în România

În momentul de față, în țara noastră cadastrul imobiliar se realizează bidimensional, la nivel de parcele și corpuri de clădiri din punct de vedere tehnic. În cazul unui corp de clădire cu mai multe apartamente (unități individuale), proprietățile nu au componente grafice care se pot administra într-o bază de date grafică cum este GIS. Apartamentele sunt descrise doar din punct de vedere juridic în cadrul publicității imobiliare prin cărții funciare.

Referindu-ne de exemplu la un bloc de apartamente sau condominiu, acesta are Carte Funciară reprezentând terenul pe care este amplasată construcția (de exemplu CF 301234-Arad) și Carte Funciară Colectivă a corpului de clădire care este împărțit pe apartamente (CF 301234-C1-Arad). În această CF colectivă sunt evidențiate toate apartamentele cu caracteristicile fiecăruia (componența, suprafață, părti comune, cote părți, proprietari etc.). Fiecare apartament are câte o Carte Funciară individuală (pentru un oarecare apartament de exemplu: CF 301234-C1-U3-Arad).

Astfel un bloc de apartamente care conține 10 apartamente ar avea:

CF reprezentând terenul (CF 301234)

CF reprezentând Coala CF Colectivă (CF 301234-C1)

CF pentru fiecare apartament, însumând zece CF-uri (CF 301234-C1-U1, CF 301234-C1-U2, ….., CF 301234-C1-U10).

Deoarece aceste apartamente sunt construite pe etaje, nu se poate realiza o descriere grafică bidimensională, plană în care să putem delimita imobilele unul de celălalt deoarece se suprapun, având astfel pe aceeași suprafață de teren proprietăți multiple, suprapuse. Din această cauză este necesară implementarea unui GIS 3D, care are avantajul gestionării proprietăților în spațiu tridimendional.

Variante de implementare a cadastrului 3D

Putem avea trei variante de implementare a cadastrului în acest fel și avem:

a) Cadastru full 3D. Aceasta înseamnă introducerea conceptului de drept de proprietate în spațiu 3D. Spațiul 3D are ca subdiviziuni, volume (sau parcele 3D) care compun universul fără suprapuneri sau goluri între ele. Din punct de vedere legal, tranzacțiile imobiliare și înregistrările în evidențele cadastrale ar trebui să folosească un nou termen și anume drept de proprietate 3D. Din punct de vedere practic cea mai bună soluție ar fi menținerea parcelelor 2D (așa cum sunt în momentul de față) și doar în situații complexe 3D să fie implementată înregistrarea 3D în baza de date. S-ar putea considera, în unele cazuri, o definire a dreptului de proprietate 3D mai simplificat care să împlinească nevoile acelei situații (de exemplu, o proprietate se află la subsol sau la etaj, iar alta la parter).

Fig. 7-2. Structura cadastrului full 3D

b) Cadastru hibrid. Aceasta reprezintă menținerea cadastrului 2D, iar în cazul situațiilor 3D, înregistrările făcându-se cu ajutorul obiectelor 3D în cadrul cadastrului 2D. Rezultatul va fi unul hibrid de parcele 2D (înregistrările juridice) cu obiecte 3D (înregistrările factuale) între care se află o relație de corespondență, conform figurii de mai jos. Relația dintre cele două există implicit prin definirea spațiului obiectelor și poate fi obținută cu ajutorul funcțiilor spațiale. În acest caz înregistrările juridice și factuale sunt combinate. Cumulând obiectul fizic/factual 3D cu parcela cadastrală 2D putem obține dreptul de proprietate 3D. Aceeași situație juridică trebuie să se regăsească și în actele oficiale, care mai trebuie să conțină și informații precise 3D.

Fig. 7-3. Structura cadastrului hibrid

b) Referințe 3D în cadastrul curent. Însemnând păstrarea cadastrului existent 2D, adăugând referințe externe către reprezentarea (digitală) situației 3D. Situații complexe 3D se pot înregistra folosind soluții ad-hoc. Referința poate fi implementată în diferite feluri. Cea mai simplă soluție ar fi să etichetăm situațiile 3D în înregistrări (în documente și în planul cadastral) după care utilizatorul trebuie să consulte înregistrarea digitală pentru a găsi informații detaliate. O opțiune avansată este să adăugăm o referință în descrierea 3D (digitală, mențiuni) în momentul înregistrării datelor. Descrierea putând fi disponibilă în format analog sau digital (fișiere CAD). În viitor această informație putându-se include chiar și în baza de date. Contururile proiectate ale obiectului fizic (apartamentului) poate fi chiar evidențiat pe planul imobilului.

Fig. 7-4. Structura cadastrului curent cu referințe 3D

O altă abordare a realizării unei evidențe a apartamentelor într-un condominiu se poate face sub formă multistrat, harta nu mai se realizeaza pe orizontală ci pe verticală. Asfel se realizează hărți și planuri digitale 3D pe verticala, așa cum putem observa în următoarele imagini.

Fig. 7-5. Realizarea evidenței apartamentelor pe straturi

Concluzii

Apartamentele vor exista întotdeauna, la dimensiuni mai mari sau mai mici, în funcție de necesități, de componența familiei sau de activitatea desfășurată în acestea. Blocurile cu mai multe niveluri cresc densitatea populației pe metru patrat ceea ce ar trebui să conducă la o suprafață cu spații verzi mai mare, iar procentul de ocupare al terenului de către construcții să fie mai mic. Însă acest lucru este greu de realizat în orașele aglomerate și este necesar un urbanism riguros.

Lucrările cadastrale de apartamentare, subapartamentare sau reapartamentare sunt inevitabile atunci când vorbim de blocuri sau clădiri concepute a fi locuite de mai multe familii sau de mai multe companii, cum este cazul clădirilor cu birouri ale mai multor companii, sau atunci când se dorește mansardarea unor clădiri deja construite și împărțite pe apartamente.

Apartamentarea poate fi necesară și în cazul unei moșteniri, de exemplu, când îmobilul permite, din punct de vedere tehnic, împărțirea pe apartamente și succesorii cad la învoială să împartă astfel imobilul dobândit. Alt caz ar fi atunci când un proprietar deține două sau mai multe apartamente în același imobil și dorește să le modifice într-un singur apartament pentru a avea un spațiu mai mare, sau deține un apartament cu boxă la subsol sau garaj în curte și dorește să vândă doar boxa sau garajul și să pastreze apartamentul în sine.

Privind spre viitor, cadastrul bidimensional sau plan, așa cum îl știm de până acum va trebui schimbat încetul cu încetul datorită dezvoltării domeniului construcțiilor și a aglomerării în zonele urbane a populației. Construcțiile sunt din ce în ce mai înalte, iar apartamentele în aceste clădiri se înmulțesc pe măsură. Pe de altă parte dezvoltarea tehnologiei și intergrarea bazelor de date în viața de zi cu zi a fiecăruia, duce la digitalizarea domeniului cartografic și la crearea evidențelor cadastrale în spațiul virtual. Din aceste motive implementarea cadastrul imobiliar tridimensional digital este necesar și firesc în evoluția cadastrului și publicității imobiliare.

Mihăilă M., Corcodel Gh., Chirilov I., Cadastru general și publicitatea imobiliară – Editura Ceres, București, 1995;

Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, modificată prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 41/2004, aprobată prin Legea nr. 499/2004;

Boș N., Cartea funciară și expertiza tehnică topo-cadastrală – Editura All Beck, București, 2003;

Sîrbu V., Desen de construcții și instalații – Editura didactică și pedagogică, București, 1982;

A.N.C.P.I., Regulament de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară – Ordinul D.G. nr. 700/2014;

Lupulescu D., Dreptul de proprietate comună pe cote-părți și aplicațiile sale practice – Editura Științifică, București, 1973;

Tudurache D-C., Drept funciar și publicitate imobiliară – suport de curs, 2011;

SHOSHANI U., BENHAMU M., GOSHEN E., DENEKAMP S. și BAR R., A Multi Layers 3D Cadastre in Israel: A Research and Development Project Recommendations” – Israel, 2005;

Peter VAN OOSTEROM, Jantien STOTER, Hendrik PLOEGER, The Netherlands, Rod THOMPSON and Sudarshan KARKI, World-wide inventory of the status of 3D Cadastres in 2010 and expectations for 2014 – Australia, 2011;

Jantien Stotera, Martin Salzmannb, Towards a 3D cadastre: where do cadastral needs and technical possibilities meet?- 2003

Jantien Stoter, Esben Munk Sørensen and Lars Bodum, 3D registration of real property in Denmark;

http://docs.qgis.org/2.2/ro/docs/gentle_gis_introduction/introducing_gis.html – 2015;

http://www.sivandesign.com/products/3dgis/cadastre – 2015;

http://www.jacksongov.org/content/3310/3348/4309/4317.aspx – 2015;

http://www.gdmc.nl/3DCadastres/literature/ – 2015;

http://dexonline.ro/ – 2015 ;

Pop Liviu și Harosa Liviu-Marius, Drept civil. Drepturile reale principale, VI (note de lectura), http://studentladrept.blogspot.ro/2010/01/liviu-pop-si-liviu-marius-harosa-drept_1882.html – 2015

Manual de utilizare aplicație – GenerareCP v.2.0– http://www.ancpi.ro

Dictionary of American History – Apartment houses, 2003, http://www.encyclopedia.com/topic/apartment_house.aspx – 2015

*** Cadastrul și publicitatea imobiliară, Regia autonomă Monitorul Oficial, București, 2007

Anexe

Anexa nr. 1 – Cartea funciară nr. 3990 Arad

Anexa nr. 2 – Cartea funciară nr. 307126 Arad

Anexa nr. 3 – Cartea funciară nr. 34580 Arad

Anexa nr. 4 – Cartea funciară colectivă nr. 307126-C1 Arad

Anexa nr. 5 – Prima apartamentare a imobilului, anul 1980

Anexa nr. 6 – Subapartamentarea apartamentului nr.1, anul 2004

Anexa nr. 7 – Subapartamentarea apartamentului nr.4, anul 2007

Anexa nr. 8 – Subapartamentarea apartamentului nr.6, anul 2014

Anexa nr. 9– Subapartamentarea apartamentului nr.7, anul 2014

Anexa nr. 10 – Plan de situație

Anexa nr. 11 – Borderou, Anexa 1.29 la regulament ODG 700/2014

Anexa nr. 12 – Cerere de recepție și înscriere, Anexa 1.31 la reg. ODG 700/2014

Anexa nr. 13 – Declarație, Anexa 1.32 la regulament ODG 700/2014

Anexa nr. 14 – Memoriu tehnic, Anexa 1.33 la regulament ODG 700/2014

Anexa nr. 15 – Foaia colectivă, Anexa 1.38 la regulament ODG 700/2014

Anexa nr. 16 – PAD cu propunerea de reapartamentare, Anexa 1.36 la reg. ODG 700/2014

Anexa nr. 17 – Relevee apartamente, Anexa 1.37 la regulament ODG 700/2014

Mihăilă M., Corcodel Gh., Chirilov I., Cadastru general și publicitatea imobiliară – Editura Ceres, București, 1995;

Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, modificată prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 41/2004, aprobată prin Legea nr. 499/2004;

Boș N., Cartea funciară și expertiza tehnică topo-cadastrală – Editura All Beck, București, 2003;

Sîrbu V., Desen de construcții și instalații – Editura didactică și pedagogică, București, 1982;

A.N.C.P.I., Regulament de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară – Ordinul D.G. nr. 700/2014;

Lupulescu D., Dreptul de proprietate comună pe cote-părți și aplicațiile sale practice – Editura Științifică, București, 1973;

Tudurache D-C., Drept funciar și publicitate imobiliară – suport de curs, 2011;

SHOSHANI U., BENHAMU M., GOSHEN E., DENEKAMP S. și BAR R., A Multi Layers 3D Cadastre in Israel: A Research and Development Project Recommendations” – Israel, 2005;

Peter VAN OOSTEROM, Jantien STOTER, Hendrik PLOEGER, The Netherlands, Rod THOMPSON and Sudarshan KARKI, World-wide inventory of the status of 3D Cadastres in 2010 and expectations for 2014 – Australia, 2011;

Jantien Stotera, Martin Salzmannb, Towards a 3D cadastre: where do cadastral needs and technical possibilities meet?- 2003

Jantien Stoter, Esben Munk Sørensen and Lars Bodum, 3D registration of real property in Denmark;

http://docs.qgis.org/2.2/ro/docs/gentle_gis_introduction/introducing_gis.html – 2015;

http://www.sivandesign.com/products/3dgis/cadastre – 2015;

http://www.jacksongov.org/content/3310/3348/4309/4317.aspx – 2015;

http://www.gdmc.nl/3DCadastres/literature/ – 2015;

http://dexonline.ro/ – 2015 ;

Pop Liviu și Harosa Liviu-Marius, Drept civil. Drepturile reale principale, VI (note de lectura), http://studentladrept.blogspot.ro/2010/01/liviu-pop-si-liviu-marius-harosa-drept_1882.html – 2015

Manual de utilizare aplicație – GenerareCP v.2.0– http://www.ancpi.ro

Dictionary of American History – Apartment houses, 2003, http://www.encyclopedia.com/topic/apartment_house.aspx – 2015

*** Cadastrul și publicitatea imobiliară, Regia autonomă Monitorul Oficial, București, 2007