Evaluarea Starii Tehnice a Bunului Imobil Amplasat In Satul Isacova, Raionul Orhei

Diverse2

Evaluarea Starii Tehnice a Bunului Imobil Amplasat In Satul Isacova, Raionul Orhei

Byadmin ianuarie 1, 2024

Tema: Evaluarea stării tehnice a bunului imobil amplasat în satul Isacova, raionul Orhei

INTRODUCERE

Bunul imobil – este un lucru cu o așezare fixă, care nu poate fi mutat dintr-un loc în altul fără a-și pierde individualitatea sau destinația inițială. Chiar din definiția bunului imobil putem deduce că bunul imobil este un bun scump, care are o durată de viață, de obicei, de lungă durată. Activitatea de construcții este creatoare a mediului de viață cu implicații deosebite din punct de vedere social-economic, ecologic și cultural, marcând nivelul de civilizație și cultură a societății. Urmărind scopul de determinare a stării actuale a clădirii precum și eventualelor cauze care au determinat-o este realizată expertiza tehnică.

Este cunoscut faptul că pe parcursul perioadei de exploatare orice construcție acumulează o anumită uzură inevitabilă, prin urmare, unul din cele mai universale modalități de a înlătura aceste efecte negative, de a mări stabilitatea și durata de exploatare a construcției este de a realiza un control complex, sau altfel spus o inspectare complexă, în rezultatul căreea se vor realiza lucrările de reparație sau reconstrucție preconizate.

În procesul de realizare a prezentei lucrări se urmărește scopul de estimare a gradului de uzură a gospodăriei țărănești, amplasată în satul Isacova, raionul Orhei ce constituie două case de locuit. Actualitatea temei a fost determinată de necesitatea stabilirii stării clădirii din perspectivele reparațiilor sau modificărilor care sunt necesare. Principalele obiective care propuse spre realizare sunt: familiarizarea cu noțiunile de baza din domeniul experetiezi tehnice și cu metodele de estimare a uzurii fizice; studiul documentelor care sunt disponibile în vederea depistării informației importante în procesul examinării tehnice, obținerea abilităților de a inspecta corect bunurile imobile cu depistarea defectelor, avariilor, dimensiunilor, suprafețelor; precum și documentarea corespunzătoare a acestora prin fotografiere și descriere.

Lucrarea este alcătuită din 3 capitole care au următoarea componență:

Primul capitol conține descrierea evaluării uzurii fizice a imobilului rezidențial, accentuîndu-se rolul, necesitatea, asigurarea informațională și elementele constructive ale bunurilor immobile rezidențiale.

În capitolul doi este inclusă descrierea obiectului supus expertizei tehnice, precum și a tuturor elementelor constructive ale acestora. Aceste descrieri conțin date despre starea actuală a elementelor și materialele din care acestea au fost construite.

În capitolul trei este prezentată metodologia de calculare a uzurii fizice a elementelor și a clădirilor examinate în general și formulînd concluzii generale despre starea actuală a clădirii și a acelor modificări, înlocuiri, reparații, reînnoiri care sunt necesare.

Lucrarea conține 27 figuri, 31 tabele, 9 formule matematice, 1 anexă, 26 surse bibliografice expuse pe 101 pagini.

I. EVALUAREA UZURII FIZICE A IMOBILULUI REZIDENȚIAL

Activitatea de construcții este creatoare a mediului de viață cu implicații deosebite din punct de vedere social-economic, ecologic și cultural, marcînd nivelul de civilizație și cultură a societății. Orice cetățean se găsește într-o construcție sau în afara acesteia pe tot parcursul vieții. Dezvoltarea economică a oricărei societăți nu poate fi concepută și dezvoltată în afară activității de construcții și fără a proteja mediul înconjurător. Din punct de vedere social, o construcție prezintă un produs utilizat de societate precum și de fiecare persoană aparte prin urmare calitatea construcție se prezintă drept una din categoriile sociale și ecologice importante pentru stat și societate, pentru fiecare cetățean. Protecția consumatorului nu poate fi asigurată dacă nu va fi supravegheată calitatea și starea ecologică la etapele de extragere, fabricarea, executarea, expluatarea și postutilizarea a construcțiilor.

Valoarea bunului imobil este în funcție de caracteristicele lui naturale și fizico – constructive, ce au loc în aceste caracteristici pe durata ciclului de viață a bunului imobil. Acest principiu reflectă legatura caracteristicilor naturale și fizico – constructive cu calitățile de consum, utilitate și valoare. Asadar, valoarea construcției depinde de starea ei fizică și de etapa ciclului de viață la care se află.

Cea mai generală caracteristică a procesului de schimbări care au loc cu construcția, pe parcursul duratei ciclului de viață se numește uzură. Uzura se clasifică în: uzură fizică, funcțională (morală) și economică.

Uzura fizică a clădirilor are loc atît în procesul îmbătrînirii cît și sub influența factorilor externi, mai ales climaterici. Procesul uzurii fizice a clădirilor locative și elementelor construcției constau în faptul că construcțiile, instalațiile și clădirile în ansamblu, după funcționare își pierd calitățile și proprietățile inițiale. Prin pierderea calităților tehnice și de exploatare se înțelege pierderea de către elementele constructive ale clădirii și ale instalațiilor a stării sale inițiale. Aceste pierderi de calitate ale clădirii cu timpul duc la îmbătrînirea și prăbușirea lor. Uzura fizică depinde de condițiile locale, respectarea cerințelor de exploatare, de sistematica reparațiilor curente și capitale. Durata de exploatare depinde de durabilitatea construcției, deoarece elementele clădirii, după rezistență sunt neuniforme, evident și termenul de exploatare diferă. În baza acestei constatări se poate face concluzia că între uzura fizică și factorii temporari există o legatură directă.

În practică, pe parcursul duratei de exploatare se efectuează reparații capitale ce recuperează uzura fizică și reparații curente care mențin starea normală de exploatare a construcțiilor.

1.1 Rolul și necesitatea evaluării uzurii fizice a imobilului rezidențial

Evaluarea și expertiza tehnică se efectuează din mai multe motive, cum ar fi: dorința proprietarului de a face unele modificări aduse construcției deja existente, de a cunoaște starea construcției, continuitatea acesteia, ceea ce și determină beneficiarul de a lua hotărîrea de a apela la un expert tehnic. Procesul de evaluare solicită evaluatorului utilizarea unor date sistematizate și verdice obținute din diferite surse demne de încredere. Sunt mai multe situații în care proprietarul, benificiarul sau administratorul unei construcții are obligația sau dorința de a cunoaște starea clădirii și de a evalua capacitatea sa de a rezista la diverse acțiuni, fapt care poate fi cauzat de degradările apărute în structura de rezistență ca urmare a vechimii sale sau de deversele modificării și transformări funcționale sau tehnologice care necesită intervenții.[2]

Termenul de expertiză tehnică derivă de la latinescul’’expertus’’, experior cu sensul de încerc, dovedesc. Expertiza tehnică este efectuată de specialiști calificați care dispun de autorizațiile corespunzătoare, acestea presupun analiza detaliată a stării în general și a elementelor constructive, structurii, materialelor de construcție, materialelor de finisare, terenului (solului).Inspectarea, la rîndul său, poartă un caracter mult mai general și superficial și reprezintă vizitarea și examinarea bunului imobiliar în scopul obținerii informației necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valuarea proprietății imobiliare, necesitatea efectuării unor lucrări necesare pentru aduce bunul imobiliar în conformitatea cu cerințele pieții sau privind alte aspecte.[3]

Expertiza tehnică a clădirilor este un proces de monitorizare care include, testarea, analiza structurilor constructive, în scopul de a determina perfomanța structurilor evaluate, oportunitatea de reconstrucție sau de reparație a clădirilor si structurilor respective și clarificarea cauzelor accidentelor, care prognozează comportamentul structurilor în viitor.

Expertiza tehnică a construcțiilor se desfășoară atunci cînd o reglementare tehnică prevede acest lucru sau o situație deosebită o impune. Aceasta se exercită asupra:

Construcțiilor existente;

Proiectelor de lucrări de construcție;

Obiectelor în curs de construcție;

Materialelor utile în construcții;

Investitorul este obligat să comande expertiza tehnică, dacă acest lucru este cerut de o reglementare tehnică sau de un organism legal împuternicit cu atribuții de control al statului în domeniul calității construcțiilor.

În figura 1.1 sunt prezentate tipurile de expertiză cărora pot fi supuse bunurile imobile.

Figura 1.1 Tipurile de expertiză cărora pot fi supuse bunurile imobile

Sursa: [3], elaborat de autor

Astfel, comform figurei 1.1 bunurile imobile pot fi supuse următoarelor tipuri de expertiză:

expertiza judiciară (aspectul legal) – constă în analiza dosarului cadastral, este necesar de identificat dreptul de proprietate asupra terenului si asupra constructiilor identificate;

expertiza amplasării obiectului evaluării – constă în analiza factorilor de influență asupra prețului în procesul de tranzacționare a bunului imobil;

expertiza ecologică – investigarea și analiza mediului ambient;

expertiza terhnică – constă în inspectarea elementelor constructive și a sistemelor inginerești pentru determinarea stării construcției și formularea recomandărilor pentru beneficiar;

expertiza economică – analiza veniturilor încasate în urma exploatării sau administrării bunurilor imobile, povara fiscală axată pe imobil și rezervele existente ce pot fi valorificate; cheltuielilor de intreținere, reparații capitale, reconstrucție si renovare;

expertiza managerială – constă în analiza sistemului managerial existent pentru planificarea gestiunii eficiente a bunului imobil.

Evaluarea stării construcțiilor include verificarea și cercetarea stării acesteea de către un specialist cu cunoștințe în domeniul construcțiilor. Unul din cele mai universale modalități de a mări stabilitatea, durata de viață a oricărei construcții este de a realiza un control complex, inspectare complexă în rezultatul căreea se vor realiza lucrările de reparație sau reconstrucție.

Generalizînd noțiunile de stare tehnică și procesul de evaluare a acesteia, putem confirma că examinarea tehniă a clădirii reprezintă cercetarea, studierea minuțioasă, la nivel tehnic efectuată sistematic, cu scopul general de a caracteriza starea tehnică a construcței. Acea persoană specializată și confirmată în această activitate de evaluare inginerico-tehnică, cu cunostințe aprofundate din domeniul construcșiilor si care este aptă de a realiza un raport de expertiză de finisare este numit Expert.

Expertul este persoana care posedă cunoștințe temeinice într-un anumit domeniu, specialist de mare clasă. Persoană competentă într-un anumit domeniu, numită de un organ de stat.

Expertiza tehnică este efectuată de specialiști calificați care dispun de autorizațiile corespunzătoare. Cunoștințele evaluatorului pot să se limiteze doar la cunoștințe generale privind expertiza construcției, la metodele de analiză a stării construcțiilor și la înterpretarea corectă a rezultatelor expertizei. La etapa inițială de desfășurare a lucrărilor de evaluare, evaluatorul trebuie să studieze minuțios toată documentația tehnică a obiectului evaluării, să determine parametrii de bază care caracteriziază obiectul la data evaluării ți să inspecteze obiectul evaluării. Inspectarea obiectului evaluării trebuie să fie adecvată scopului evaluării. Evaluatorul urmează să stabiliască din timp inspectării și să le menționeze ulterior în raportul de evaluare. Evaluarea stării cosntruțiilor este un element esențial pentru a stabili valorile de piață a acestora și criterile importante a clădirilor.

Influența a mai multor categorii de factori asupra cladirilor și a construcțiilor, în special, au determinat îndemnarea a unui interes de mare valoare asupra stării construcțiilor respective. Printre acesti factori pot fi numiți:

Factorii de mediu sau așa numiți factori naturali (clima, seismicitatea, oboseala, îmbătrînirea);

Factorii tehnologici (de proiectare, de execuție, de exploatare).

Expertiza unei construcții de fiecare dată se încheie cu un raport de expertiză în care sunt specificate constatările efectuate la locul de față, concluziile și unele recomandări pentru reabilitarea construcției, cît și deciziile de intervenție cele mai potrivite din punct de vedere tehnic și economic.

Raportul de expertiză tehnică conține piese scrise și desenate, soluția de intervenție – consolidare propusă și evaluări preliminare de cost al lucrărilor.

Procesul de inspectare solicită evaluatorului utilizarea unor date sistematizate și veridice obținute din diferite surse demne de încredere. În procesul de inspectare este necesar să fie remarcate toate deficiențele în construcții și se recomandă să fie fotografiat întregul obiect, precum și deficiențele remarcate, cum ar fi: crăpăturile pereților, deficiențele finisajului, pereții umezi. Unul din scopurile inspectării este și verificarea corespunderii obiectelor indicate în documentația tehnică și cea de evidență cu situația reală de pe teren. Este important să fie comparată denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobiliare și conform actelor evidenței contabile (în cazul bunurilor imobiliare utilizate în activitatea economică). De regulă, pentru bunurile imobiliare cu destinație industrială datele din Registrul Bunurilor Imobiliare și datele evidenței contabile nu corespund . O astfel de analiză a corespunderii înscrierilor oficiale și a stării lucrurilor în realitate, va permite evitarea majorării sau diminuării neîntemeiate a valorii proprietății imobiliare.

În figura 1.2 sunt prezentate situațiile în care clădirile prezintă pericol public și necesită expertiză tehnică.

Figura 1.2 Situațiile în care clădirile prezintă pericol public și necesită expertiză tehnică

Sursa: [11], elaborat de autor în baza

Expertiza tehnică reprezintă prin sine componența de bază a întregii sisteme de expertiză a bunurilor imobiliare. Prin intermediul ei se poate determina starea constructrucției pe elemente, determinînd capacitatea portantă a elementelor și rezerva existentă. Scopul principal al expertizei tehnice constă în determinarea stării tehnice a construcției în întregime și formularea concluziilor tehnice.Expertiza tehnică reprezintă cea mai important componență din sistema expertizei bunurilor imobile.

Expertiza tehnică se realizează la toate etapele ciclului de viață a bunurilor imobile:

în timpul efectuării lucrărilor de proiectare și cercetare – Administrația publică locală în domeniul expertizei sau Inspecția de Stat în construcții în baza acordului de însoțire a expertizei proiectelor de construcții;

în timpul efectuării lucrărilor de construcție – prin inspecția arhitectural constructivă de realizare a normelor în lucrările executate și exigențelor constructive.

Cel mai frecvent expertizele și evaluările tehnice sunt utilizate în următoarele situații:

schimbarea destinației construcției sau a unei părți a acesteea;

amenajarea de subsoluri, supraetaje mansarde a construcției;

desființarea sau practicarea de goluri în pereții structurali de rezistență;

înlocuirea sau înbunătățirea proceselor tehnologice ce se petrec în clădiri industriale;

apariția defectelor sau fisurilor în structurile de rezistență din cauza greșelelor de proiectere sau e execuției necorespunzătoare a construcției;

exploatarea sau întreținerea defectuoasă a construcției;

supraîncărcarea elementelor construcției în procesul de exploatare mult mai mare decăt cele proiectate;

suprasarcină tehnologică, aparența în cazul expluatării;

apariția unor avarieri datorită calamităților naturale.

Este necesar de menționat faptul că edificarea unei construcții impune respectarea unui set de exigențe la care se referă:

durabilitatea înaltă;

stabilitatea înaltă;

rezistența la îngheț- dezgheț, la foc, acustică;

planificarea și amplasarea rațională a ușilor, scărilor, ascensorului;

simple în construcție cheltuieli minime la realizarea cărova operații ulterioare;

utilizarea tehnologiilor contemporane;

rețele de condiționare și alimentare cu apă;

să fie econome în procesul eploatării ceea ce înseamnă o utilizare cît mai eficientă a materialelor de construcție și cu o durată de funcționare cit mai îndelungată;

să aibă un stil arhitectural corespunzător destinației.

Un caz deosebit îl reprezintă construcțiile amplasate în regiuni seismice pentru care actele normative din mai multe țări impun ca toți proprietarii să efectueze evaluarea stării (expertiza) structurilor de rezistență ale construcțiilor care au fost supuse unor acțiuni seismice puternice. Cu acest prilej se stabilesc gradul și modalitățile de asigurare a construcțiilor în conformitate cu normele de proprietate în vigoare și eventual măsuri de intervenție pentru creșterea nivelului de singuranță la acțiunea seismică. Clădirile de locuit multietajate, care prezintă pericol public, sunt expertizate, din bugetul Ministerului Transporturilor, Construcțiilor și Turismului, în limita fondurilor alocate anual. Asociațiile de proprietari din aceste clădiri sunt obligate, prin lege, să ceară expertizarea imobilului. Pentru construcțiile cu destinație locativă, expertizate tehnic și încadrate prin raportul de expertiză tehnică în clasa I de risc seismic, Consiliile județene, respectiv Consiliul General al Municipiului Chișinău vor notifica în scris proprietarilor,persoane fizice sau juridice, și asociațiilor de proprietari, precum și persoanelor juridice, care au în administrație aceste construcții, obligațiile ce le revin, potrivit prevederilor legale, pentru reducerea riscului seismic al construcțiilor, precum și faptul că își asumă riscul și răspunderea pentru efectele potențiale ale seismelor,în situația în care nu se conformează obligațiilor legale [].

O atenție sporită se acordă inspectării și evaluării tehnice constucțiilor istorice pentru a planifica minuțios reabilitatea continuă a acestora. În cazul acestor construcții documentare include studiul istoricului și a evoluției în timp a clădirii din documente istorice și fotografii urmate de examinarea proprizisă a clădirii. De asemenea se evaluează starea materialelor de construcție caracteristicile acestora, finisajele, precum și modificările suferite în timp. Protejarea unui edificiu istoric se bazează pe conservarea materialelor de construcție cu alte materiale.

Expertizarea tehnică de calitate este o activitate complexă care cuprinde, după caz, cercetări, experimentări sau încercări, studii, analize și evaluări necesare pentru cunoașterea stării tehnice a unei construcții existente sau a modului în care un proiect respectă cerințele prevăzute de lege, în vederea fundamentării măsurilor de intervenție.

Importanța procedurii de expertiză este indiscutabilă în cazul cînd se preconizează schimbarea destinației unei clădiri, sau instalarea utilajelor noi și a liniilor noi de producere în hale industriale mai vechi, pentru a putea determina dacă sarcinile preconizate vor putea fi suportatea de construcția existentă sau se necesită lucrări de consolidare.În general construcțiile de orice tip la o anumită fază a ciclului lor de viață necesită efectuarea unei expertize, pentru că de acesta depinde siguranța tuturor oamenilor ce trăiesc și activiază în aceste construcții, iar o expertiză corect efectuată și la timp poate salva multe vieți omenești , și construcțiile însuși.

Expertiza tehnică, așa cum îi spune numele, are menirea de a stabili dacă o construcție, să spunem, mai prezintă siguranța din punct de vedere al structurii de rezistență, de exemplu, ori dacă o mansardare a unui imobil cu x etaje va efectua sau nu aceeași structură de rezistență, sau dacă o clădire poate fi încadrată cu buline roșie sau nu, și tot așa înainte.

Expertiza tehnică a imobilului privind punerea în singuranță a construcției-structura de rezistență(expertizarea fundațiilor, calculul capacității fundațiilor de a prelua încărcările date de suprastructura, expertizarea prefabricatelor din care este alcătuita stadionul, calculul capacității prefabricatelor de a prelua încărcările utile, expertizarea reazemelor prefabricatelor, expertizarea zidăriilor de comportamentarea, expertizarea elementelor de beton armat monolit, etc.)

Expertiza va conține soluții tehnice de remediere a defecțiunilor structurale, calcul de rezistență, devizestimativ și antemăsurătoare pentru punerea în singuranță a imobilului. Menționăm că punerea în singuranță a imobilului este necesară în vederea reabilitării și modernizării lui pentru a asigura condiții optime de viață.

Expertiza tehnică reprezintă procesul care are ca scop verificarea vizuală a clădirei, efectuarea decopertărilor și a unor încercări de laborator cu scopul determinării rezistenței caracteristicilor construcției. Expertiza reprezită o cercetare cu caracter tehnic făcută de un expert, la cererea unui organ de jurisdicție sau urmărire penală, ori a părților, asupra unei situații, probleme, etc., a cărei lămurire interesează soluționarea cauzei. Raport întocmit de un expert asupra cercetării făcute. [12]

Cele mai întîlnite situații în care este necesară efectuarea expertizei tehnice sunt:

Schimbarea destinației construcției sau doar a unei încăperi din cadrul unei construcții din diferite cauze: modificarea funcționalității, înlocuirea sau îmbunătățirea construcției;

Apariția defectelor la structura de rezistență din cauza unor greșeli de proiectare, execuției incorecte a lucrărilor, exploatarea defectuasă a construcției sau a degradării solului de fundare sub influența diferitor factori;

Încălcarea destinației construcției;

Expunerea construcției la supraîncărcări sau suprasolicitări;

Apariția unor împrejurări în care construcțiile alăturate pot cauza diverse degradări;

Încălcarea proceselor tehnologice;

Expunerea construcțiilor la acțiunea seismică.

Expertiza tehnică reprezintă componența de bază a întregului sistem de expertiză a bunurilor imobile. Prin intermediul expertizei se poate determina starea construcțiilor pe elemente, determinînd capacitatea portantă a elementelor și rezerva rezistentă.

Scopul principal al expertizei tehnice constă în determinarea stării tehnice a construcțiilor în întregime și de formulat soluții concrete de reparații, consolidare. Expertiza documentației de proiect și deviz se efectuează pe parcursul execuției lucrărilor și în procesul de dare în exploatare a lucrărilor efectuate în urma căruia se întocmește actul de predare – primire a lucrărilor. Acest document servește la achitarea de către beneficiar a lucrărilor executate și consumurilor.

Documentația de proiect preventiv este supusă expertizei de stat indiferent de resursele de finanțare, forma de proprietate, apartenența construcției cu excepția construcțiilor simple, cu un volum mic, cum ar fi:

Construcții particulare (individuale);

Reconstrucția caselor existente din sectorul privat;

Hale de comerț cu o suprafață pînă la 100 m2;

Orice anexă la construcție pînă la o suprafață de 100 m2 și maximum 2 nivele cu excepția construcțiilor publice finanțate de la bugetul local sau de stat.

Verificarea și expertizarea tehnică de calitate a proiectelor, a execuției lucrărilor și a construcțiilor privind respectarea cerințelor prevăzute de lege reprezintă o componentă a sistemului calității în construcții, și se efectuează de către specialiști cu activitate în construcții, atestați tehnico-profesional de către comisii organizate de Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului. Este important să fie fixată data inspectării obiectului evaluării, deoarece conform practicii generale data evaluării, indicată în raport, este considerată data ultimei inspectări a bunului imobiliar.

Expertizarea tehnică de calitate este o activitate complexă care cuprinde, după caz, cercetări, experimentări sau încercări, studii, analize și evaluări necesare pentru cunoașterea stării tehnice a unei construcții existente sau a modului în care un proiect respectă cerințele prevăzute de lege, în vederea fundamentării măsurilor de intervenție.

Expertiza imobilului reprezintă o analiză amănunțită a construcțiilor care prezintă niveluri insuficiente de protecție la acțiuni seismice, degradări sau avarieri în urma unor acțiuni siesmice, precum și în urma altor acțiuni.

În figura 1.3 sunt prezentate etapele inspectării tehnice a construcțiilor.

Figura 1.3 Etapele inspectării tehnice a construcțiilor

Sursa: [11], elaborat de autor în baza

Etapele inspectării tehnice a construcțiilor constau din:

Etapa de examinare preventivă sau pregătirea preventivă pentru inspectarea tehnică – etapă ce constă în examinarea vizuală a obiectului investigației, cât și pentru stabilirea condițiilor contractului de prestare a serviciilor. În cadrul acestei etape, expertul tehnic parcurge următoarele etape succesive:

deplasarea pentru inspectarea obiectului evaluat;

formarea grupului de lucru în dependență de solicitare;

primirea și studierea dosarului cadastral;

culegerea și analiza documentației de proiect;

elaborarea sarcinii tehnice și aprobarea acesteia după caz cu beneficiarul;

pregătirea și perfectarea ofertei și contractului de prestare a serviciilor;

calculul indicatorilor conform ofertei de prestare a serviciilor;

elaborarea raportului de examinare și expertiză tehnică;

prezentarea raportului beneficiarului.

Etapa inspectării prealabile sau inspectarea vizuală a construcțiilor – constă în obținerea informației privind:

istoricul obiectului evaluat: durata construcției; perioada și durata construcției capitale; modificări în timp a proiectului; cauzele și caracterul lucrărilor efectuate;

caracteristica construcției: volume, suprafețe;

legalizări a construcției;

hotărâri tehnice privind aspectele constructive ale construcției;

caracteristica solului și aspecte geotehnice;

schema sarcinilor și momentelor de influență asupra elementelor constructive;

încălcări a cerințelor de exploatare a clădirilor;

starea tehnică a construcției și defecte pronunțate, cât și apariția acestora.

Etapa inspectării tehnice detaliate sau inspectarea detaliată a construcțiilor – este una din cele mai importante etape a procesului de examinare si evaluare tehnica este inspectarea detaliata a constructiei si elementelor constructive. La această etapă evaluatorul va concretiza :

Datele tehnice din documentatia de proiect;

Masurarile, caracteristicile elementelor constructive;

Mediul de exploatare a constructiilor;

Starea constructiilor in conditii normale de functionare;

Carti si rapoarte de expertiza efectuate anterior;

Permisiunea decopertarii constructiilor;

Permisiunea luarii de probe pentru investigatiiloe de laborator;

Cerintele privind componenta si structura raportului(calcule cu explicatii, rezultatelel analizelor, caracterul recomandarilor, posibilitati de executie).

La construcția și edificarea bunurilor imobile și la darea în exploatare se va efectua insepctarea tehnică prin comparație, măsurări iar în unele cazuri prin decopertarea elementelor constructive pentru investigațiile în laboratoarele de specialitate.

Un alt tip de expertiză constă în inspectarea tehnică a construcțiilor aflate în exploatare. Această inspectare include 4 tipuri de control în dependență de scopul inspectării și de perioada exploatării construcției:

Verificarea și controlul instrumental al construcțiilor reparate;

Control de profilaxie;

Inspectarea tehnică a construcțiilor în cazul de reproiectare, reconstrucție sau reparație capitală;

Inspectarea construcțiilor avariate în procesul exploatării.

Nu se expertizează și consolidează încăperile separate, ci toată clădirea. La etapa următoare, pe baza expertizei, se întocmește un proiect detaliat. În cazul în care s-a ajuns la etapa de proiectare a consolidării există și antecalculații de preț de deviz mai detaliat.

Principalele cauze ce duc la încălcarea cerințelor și stării tehnice a construcțiilor pot fi:

Nivelul insuficient de exploatare tehnică a sistemelor inginerești în construcții;

Greșeli de execuție a proiectului;

Nerespectarea materialelor de construcție;

Instalarea echipamentelor neprevăzute în proiect.

Expertiza tehnică trebuie să conțină: toate deficiențele observate la data expertizării lucrării; analiza oportunității efectuării de sondaje la nivelul fundațiilor și necesitatea lucrărilor de reoarații; sondaje la datele de racordare cu terasamentele, suprastructura.

Pentru efectuarea evaluării tehnice a construcțiilor, elementelor constructive sau sistemelor inginerești, evaluatorul trebuie să organizeze un process de examinare a obiectului. Primele 2 etape din acest proces sunt:

Examinarea preventivă: constă în examinarea vizuală a obiectului investigației privind obiectul investigației și obținerea documentației privind obiectul dat și pentru stabilirea condițiilor contractului de prestare a serviciilor și calculul onorariului evaluat.

Pregătirea pentru efectuarea evaluării tehnice constă în execuția următoarelor lucrări:

Deplasarea pentru inspectarea obiectului evaluării (unde este amplasat și starea lui);

Formarea grupului de lucru în dependență de solicitare;

Primirea și studierea dosarului cadastral;

Culegerea și analiza documentației de proiect;

Măsurarea, evaluarea și calculul indicatorilor conform ofertei de servicii;

Elaborarea raportului de expertiză și evaluarea tehnică;

Prezentarea raportului.

Examinarea inspectării prealabile și preventive constă în obținerea răspunsurilor la următoarele întrebări și aspecte:

Care este istoricul obiectului evaluării (durata construcției, perioada și durata reconstrucției sau reparației capitale, modificări în timp a proiectului, cauzele și caracterul lucrărilor efectuate);

Care sunt caracteristicile construcției (volumul, suprafețe, sisteme inginerești,ș.a.);

Caracteristica solului și aspectele geotehnice;

Schema sarcinilor și a momentelor de influență asupra elementelor constructive;

Situația climaterică retrospectivă;

Încălcări a cerințelor de exploatare a clădirii;

Starea tehnică a construcției și defectele pronunțate, cauzele apariției lor;

Galeria foto a defectelor, abaterilor, deteriorărilor.

Expertul tehnic atestat și verificatorii pe domenii de specialitate răspund de modul în care au preluat, evaluat, interpretat și aplicat datele și precizările din reglementări, concluziile, recomandările și evizele instituțiilor abilitate, precum și de consecințele asupra evaluării nivelului de asigurare la acțiuni seismice a construcției existente și soluțiilor de intervenție pe care le propune. Toate aceste activități sunt controlate pe etape de instituțiile tehnice și administrative legal abilitate.

Expertiza tehnică reprezintă componența de bază a întregului sistem de expertiză a bunurilor imobile. Prin intermediul expertizei se poate determina starea construcțiilor pe elemente, determinînd capacitatea portantă a elementelor și rezervă rezistența.

Scopul principal al expertizei tehnice constă în determinarea stării tehnice a construcțiilor în întregime de formulat soluții concrete de reparații, consolidate.

În mediul actual a economiei de piață, și în ramura construcției, sunt formate condiții aspre de concurență, astfel crescînd nivelurile cerințelor și multiplitudinea ofertelor. Același lucru îl putem constata și în ramura construcției, ce determină ridicarea interesului față de informația veridică despre starea clădirilor, în mare măsură atît din partea proprietarilor, benefeciarilor, cît și din partea antreprenorilor și investorilor.

În practică există mai multe situații în care proprietarul, beneficiarul sau administratorul unei construcții dorește să cunoască starea clădirii pentru a evalua capacitatea acesteia de a rezista la acțiunea diverșilor factori de mediu.

În figura 1.4 sunt prezentate cazurile în care este importantă efectuarea expertizei tehnice.

Figura 1.4 Cazurile în care este importantă efectuarea expertizei tehnice

Sursa: [20], elaborat de autor în baza

Importanța care impune aplicarea examinării tehnice asupra clădirilor studiate, determină o structurare tipologică a acestui proces. Astfel categoriile de expertiză tehnică se sugerează conform premiselor influențate, și obiectivelor urmărite în decursul procesului.

Scopul pentru care se realizează examinarea și evaluarea tehnică sunt pentru a evidenția următoarele:

Starea tehnică actuală a construcției;

Gradul de uzură fizică a obiectului;

Distingerea defectelor evidente și ascunse ale construcției;

Stabilirea calităților constructive de exploatare.

Nu se admite efectuarea expertizelor tehnice în următoarele scopuri:

a) extinderii balcoanelor și loggiilor la blocurile locative existente;

b) construcției anexelor la blocurile locative existente;

c) extinderii încăperilor locative și bucătăriilor în blocurile locative din contul balcoanelor și loggiilor;

d) reamplasării blocurilor sanitare și a bucătăriilor în blocurile locative;

e) executării saunelor și bazinelor în blocurile locative și în subsolurile acestora;

f) ocupării coridoarelor comune, holurilor de la ascensoare și încăperilor conductelor de gunoi în blocurile locative;

g) schimbării destinației încăperilor în blocurile locative pentru amplasarea obiectelor interzise de normele de exploatare a locuințelor.

Examinarea tehnică a clădirii constă în cercetare, studiere minuțioasă, la nivel tehnic a construcției, cu scopul general de a caracteriza starea acesteia. Schimbarea structurii de rezistentă, acumularea uzurii fizice în mod intensiv sau alte degradări apărute ca urmare a vechimii construcției sau modificări, transformări funcționale necesită efectuarea investigațiilor construcțiilor.

Capacitatea de rezistență a unei construcții depinde de degradările apărute în structura de rezistență, ca urmare a vechimii sale, a diverselor modificări, transformări constructive sau tehnologice. Astfel examinarea tehnică este necesară pentru:

Stoparea cât mai timpurie a acțiunii dăunătoare;

Reparația elementului degradat;

Modificarea fucțiunii unei părți sau a întregii structuri degradate;

Introducerea unor legături suplimentare între componentele construcției în vederea sporirii redundanței structurale;

Înlocuirea elementului deteriorat;

Demolarea parțială sau totală a construcției.

Evaluarea stării unei construcții are ca scop verificarea și cercetarea stării construcției ținînd cont de exigențele atașate clădirilor. Efectuarea unei expertize tehnice este binevenită deoarece construcțiile au o durată mare de exploatare și varietatea mare a materialelor utilizate la realizarea structurilor determină un comportament diferit la exploatare de aceea este necesar de a determina starea acestora la diferite etape de viață.

Toate bunurilor imobile, indeferent de denumirea lor, de starea lor static ele se află într-o permanentă schimbare apariția lor, reconstrucția, îmbătrănirea, dispariția. Toate acestea se referă atît la natură cît și la conducerea acestor obiecte.

Expertiza tehnică reprezintă rezultatul unor evaluări prin calcul a rezistenței la cutremur a unei clădiri existente în raport cu cerințele normelor inginerești actuale, pornind de la situația reală a clădirii și avariile precedente. Ea presupune analiza detaliată a stării clădirii în general și elementelor constructive, structurii, materialelor de construcție, materielelor de finisare, terenului (solului).

1.2 Sistemul informațional al evaluării uzurii fizice a imobilului rezidențial

La momentul actual cel mai însemnat indice pentru gradul de dezvoltare al unui stat este informația. Cu cît mai multă informație circulă și se propune, cu cît ea este mai calitativă și mai operativă se folosește, adică, cu cît este mai informat mediul profesional, cu atît este mai înalt potențialul economic al țării.

Sfera informațiilor este sensibil mai restrînsă decît a datelor, fiind acelea care de fapt influiențează desfășurarea activităților din cadrul întreprinderii. Informația este elementul principal al organizării informațiilor pe baza căreia se iau decizii, se declanșează acțiuni, se desfășoară activitatea. Informațiile reprezintă acele date care aduc beneficiarului un spor de cunoaștere privind organizația și mediul ei și care îi oferă elementele de noutate necesare îndeplinirii obiectivelor individuale. Expertiza tehnică de calitate este o activitate complexă care cuprinde, după caz, cercetări, experimentări sau încercări, studii, relevee, analize și evaluări necesare pentru cunoașterea stării tehnice a unei construcții existente sau a modului în care un proiect respectă cerințele prevăzute de lege, în vederea fundamentării măsurilor de intervenție.

Această activitate se efectuează de către experți tehnici de calitate, atestați, atunci cînd o reglementare legală sau un organism cu atribuții de control al statului în domeniul calității construcțiilor prevede acest lucru sau cînd o situație deosebită o impune pentru:

rezolvarea unor situații care intervin la construcțiile existente (în cazul dezastrelor sau accidentelor datorate fenomenelor naturale, acțiunilor umane sau activității tehnologice sau în vederea determinării, în orice stadium, a stării tehnice a construcției pentru evaluarea capacității ei de satisfacere a cerințelor conform legii);

rezolvarea litigiilor privind calitatea tehnică a unor proiecte sau a execuției unor lucrări de construcții.

Dacă expertul tehnic de calitate, atestat, în mod justificat ajunge la concluzia că se impune luarea unor măsuri imediate (sprijinire, izolare parțială sau evacuare a construcției), pentru prevenirea unor accidente cu urmări grave: victime omenești sau pagube materiale, le va aduce la cunoștință, în scris, proprietarului sau administratorilor construcției și, după caz, investitorului, care sînt obligață să le pună în aplicare.

Expertul tehnic va analiza, după caz:

condițiile de amplasament și de exploatare a construcției;

starea construcției care se supune expertizei tehnice de calitate;

documentele care au stat la baza realizării construcției în fazele de proiectare, execuție și exploatare;

prevenirea din reglementările tehnice care au stat la baza realizării construcției și cele în vigoare la data efectuării expertizei tehnice de calitate.

În figura 1.5 sunt prezentate cerințele față de elaborarea expertizei tehnice.

Figura 1.5 Cerințe la elaborarea expertizei tehnice

Sursa: [4], elaborat de autor în baza

Expertul tehnic atestat elaborează raportul de expertiză tehnică de calitate cuprinzînd soluții și măsuri care se impun pentru fundamentarea tehnică și economică a deciziei de intervenție ce se însușește de către proprietarii sau administratorii construcțiilor și, după caz, de către investitor. Expertul tehnic va semnala situațiile în care, în urma intervenției sale, se impune verificarea proiectului și sub aspectul altor cerințe decît cele la care se referă raportul de expertiză tehnică de calitate întocmit.

Tehnologia expertizei tehnice presupune un șir de metodologii de colectare a informației cu privire la obiectul investigat. Modul de tratare și de analiză a acestei informației determină calitatea concluziilor finalizatoare a expertizei. Propunerile și recomandările oferite de expert prezintă soluționarea actuala a obiectivelor propuse. Astfel analiza informației colectate prezintă o etapa de intermediere între inspectare a clădirii și concluziile tehnice referite la obiect.

Există trei domenii de analiză a informației:

Analiza documentației. În acest domeniu expertul se ocupă cu prelucrarea informației colectate din documentația de proiect, din planurile cadastrale se preiau datele privind caracteristicile obiectului investigat: suprafețele, anul construcției, materialele si tehnologiile utilizate.

Analiza informației de laborator. Expertul efectuează încercări experimentale pentru a stabili capacitățile portante și de rezistență a elementelor constructive. Se analizează la fel și raporturile ale lucrărilor geodezice.

Analiza informației prin calcul. Este cea mai esențială analiză a deprecierilor, aceasta elaborând datele cele mai exacte privind starea construcției. Expertul în baza la analizele precedente efectuează calculele respective determinînd uzurile în valori procentuale.

Concluziile asupra examinării sunt consemnate în cadrul unui raport de expertiză cuprinzînd pe langă memoriul tehnic (însoțit si de piese desenate) care descrie toate etapele analizate anterior, mai multe tabele de sinteză sau fișe de analiză, cu ajutorul cărora se stabilește decalajul, exprimat valoric sau procentual între parametrii clădirii existente si cei normali pentru clădirile noi. Raportul de expertiză tehnică conține piese scrise și desenate, soluția de intervenție-consolidare propusă și evaluări preliminare de cost al lucrărilor. Nu se expertizează și consolidează apartamentul separat, ci toată clădirea.

În etapa următoare, pe baza expertizei, se întocmește un proiect detaliat. Diagnosticul tehnic care presupune expertiza clădirilor și utilajelor cu analiza momentelor punerii în funcțiune a fondurilor fixe, a gradului de uzură, a performanțelor comparativ cu utilaje similare fabricate în prezent, a utilajelor ce nu mai pot fi folosite în viitor, a valorii fondurilor fixe în conservare, a posibilităților întreprinderii de a-și asigura utilitățile (gaze, apa, energie). În cadrul concluziilor diagnosticului tehnic vor fi menționate concordanța dintre situația din teren si planurile existente, starea fizică a construcțiilor din punct de vedere al rezistenței la seism, modul în care schimbarea destinației unor clădiri a afectat structura de rezistență și gradul de utilitate, existența tuturor categoriilor de teren înscrise în documente, principalele produse furnizate, tehnologia utilizată comparativ cu concurența, nivelul tehnic si de calitate al producției, impactul asupra mediului etc.

Varietatea informației în cadrul expertizei tehnice, este foarte mare și diferă de la o etapă la alta, de la un scop urmărit la altul. Spre exemplu pe parcursul primei etape de desfășurare a expertizei tehnice, adică la studierea documentației accesibilă, se face apel la diferite informații, care diferă după sursă de proveniență. De asemenea diferă și după apartenența la etapa de investigare, în dependență de gradul de importanță și gradul de preluare. În figura 1.6 sunt prezentate criteriile de clasificare a informației.

Figura 1.6 Criteriile de clasificare a informației

Sursa: [21], elaborat de autor în baza

În funcție de proveniență informațiile pot fi:

informații de la beneficiar;

informații de la proiectant;

Informații din arhiva unor organe împuternicite cu dreptul de scotare a acestor tipuri de acte(Oficii Cadastrale, primării, direcția generală de specialitate);

Informația colectată în momentul investigării de către specialistul expert.

Un aport semnificativ la asigurarea informației necesare expertizei, îl are activitatea de urmărire a stării construcției. Urmărirea comportării în explotare a construcțiilor cuprinde: urmărirea curentă și urmărirea specială. Modalitățile de efectuare a urmăririi curente sau a urmăririi special-perioade, metode, caracteristici și parametric urmăriți se stabilesc de către proiectant sau expert, în funcție de categoria de importanță a construcțiilor și de alte caracteristici ale acestora și se includ în cartea tehnică a construcțiilor, care va cuprinde, de asemenea, și rezultatele consemnate ale acestor activități.

Urmărirea curentă este o activitate sistematică de observare a stării tehnice a construcțiilor, care corelată cu activitatea de întreținere, are scopul de a menține aptitudinea la exploatarea a acestor. Urmărirea curentă se efectuează, pe toată durata de existență, asupra tuturor construcțiilor. Urmărirea curentă se realizează prin examinare vizuală directă și cu mijloace simple de măsurare, în conformitatea cu prevederile din cartea tehnică și din reglementările tehnice specifice, pe categorii de lucrări și de construcții.Activitățile de urmărire curentă se efectuiază de către personalul propriu sau prin contract cu persoane fizice avînd pregătire tehnică în construcții, cel puțin de nivelul mediu.

Urmărirea specială cuprinde investigații specifice regulate, periodice, asupra unor parametri ce caracterizează construcția sau anumite părți ale ei, stabiliți din faza de proiectare sau în urma unei expertizărie tehnice, precum și pentru construcții aflate în exploatare, cu evoluția periculoasă sau care se află în situații deosebite din punc de vedere al singuranței. Urmărirea specială se instituie la cerere proprietarului sau a Inspectoratului de Stat în Construcții. Urmărirea specială se realizează, pe o perioadă stabilită, pe baza unui proiect sau a unei proceduri specifice, de către personal tehnic de specialitate atestat. E necesar a se menționa că dacă la contestarea, în cursul activităților de urmărire curentă sau specială, a unor situații care de pășesc limitele stabilite sau se consideră că pot afecta exploatarea în condiții de singuranță a construcției, proprietarul este obligat să solicite expertizarea tehnică.

După apartenența lor la etapele evaluării tehnice a stării construcțiilor informațiile pot fi:

Informații inițiale;

Informații calitative;

Informații analitice.

Informații inițiale sunt informațiile utilizate la prima fază a investigării tehnice, care se bazeză pe documentația la care există acces poate cuprinde:

Perioadele proiectării și execuției construcției,numele proiectanților și executanților;

Destinația construcției, amplasament;

Descrierea construcției-deschideri, travee, număr de niveluri, structura de rezistență, diminsiunile geometric al principalelor elementelor structurale, sistemul de compartimentare, sisteme de închidere, izolații, finisaj;

Măsura în care proiectul respectă prevederile prescripțiilor în vigoare referitoare la conformitate și alcătuirea construcțiilor;

Descrierea tehnologiilor de execuție, durata și etapele de execuției;

Intervalul de exploatare a construcției, intervenții reparații și modificări ale construcției, abateri și evenimente deosebite produse pe durata exploatării;

Caracteristicile materialelor din proiect (pentru beton-marcă sau clasă, granulometria agregatelo, tipul și calitatea cimentului, metoda de preparare, pentru armătură marca tipului de oțel, caracteristicele oțelului rezultate din buletinele furnizorilor, încercările pe șantier, laboratoare).

Informații calitative sunt informațiile ce țin de inspecția la fața locului, despre stare, degradări, avarii. În general se cuprind informații despre;

Elemente verticale-stîlpi,zidării;

Elemente principale și secundare ale planșeelor;

Elemente de acoperiș;

Sistem de contravîntuire;

Scări podeste;

Elemente de închidere, compartamentare;

Sistemul de fundare;

Elemente de finisaj și de izolare.

Informații analitice sunt informațiile provenite în urma analizei detaliate a rezultatelor încărcările prezentate sub forma de tabele, ciclograme, accelerograme etc.

Rolul expertului constînd în procesul de selectare din totaliateta de informații pe cele mai relevente, care ar avea un aport asupra rezultatelor finale. Asfel în baza setului de informații acumulate, specialistul expert are drept scop de a compara datele inițiale cu cele din teren, determinarea analitică a stării tehnice și în final obținerea unei sinteze care ar facilita estimarea mărimei uzurii, determinarea iar apoi înaintarea de souții de reabilitare, consolidarea care necesită a fi aplicate.

Însuși informația în sine nu prezintă o valoare prea mare fără tehnicile de prelucrare și procesare a datelor. În scopul obținerii rezultatelor așteptate informația este prelucrată în cadrul unui sistem informațional. În primul rînd esete necesar de a defini ce este un sistem informațional.

Sistemul informațional – este un ansamblu de mijloace și legături comunicaționale (circuite sau fluxuri), metode, tehnici și proceduri destinate colectării, transmiterii, prelucrării, stocării și securității datelor si a informatiilor externe si interne necesare unei mai bune desfasurari a activitatii organizatiei (managerii sunt interesati în a construi sisteme informatice pentru colectarea informatiei înregistrate, stocarea si procesarea lor).

Sistemele informaționale sunt clasificate în:

Sisteme informaționale formale – definirea și acceptarea datelor și a procedurilor pentru colectarea, stocarea, procesarea și utilizarea datelor; sunt de obicei predefinite și operează cu anumite reguli, modificările sistemului nefiind ușor de realizat;

Sisteme informaționale informale – se bazează pe acorduri implicite și reguli de comportament, care nu sunt redefinite.

În figura 1.7 este prezentată clasificarea sistemelor informaționale.

Figura 1.7 Clasificarea sistemelor informaționale

Sursa: [24], elaborat de autor în baza

Sursele informaționale pentru specialiștii din Republica Moldova sunt următoarele:

Proiectul construcției bunului imobil;

Devizul de cheltuieli;

Dosarul cadastral (dosarul de inventariere tehnică);

Cartea tehnică de evidență a construcției și exploatării imobilului;

ICVR, CICVIaBI (Valoarea unitară de reconstituire, greutatea specifică GS a elementelor constructive și a.);

CHиП II-7-81 (seismicitatea);

www.statistica.md (Indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcții montaj);

BCH 53-86(p). Пpавила oцeнки физичecкoгo изнocа жилыx зданий;

BCH 57-88(p). Пoлoжeниe пo тexничecкoмy oбcлeдoванию жилыx зданий;

BCH 58-88(p). Пoлoжeниe oб opганизации и пpoвeдeнии peкoнcтpyкции, peмoнта и тexничecкoгo oбcлyживания зданий, oбъeктoв кoммyнальнoгo и coциальнo-кyльтypнoгo назначeния;

BCH 61-89(p). Peкoнcтpyкция и капитальный peмoнт жилыx дoмoв;

Raportul inspectării tehnice a evaluatorului;

Alte surse.

1.3 Evaluarea uzurii fizice a elementelor constructive ale blocurilor cu multe nivele

O clădire este alcătuită din componente pe orizontală și verticală. Componentele grupate pe orizontală sunt partiuri, iar cele pe verticală sunt etaje sau nivele. Diviziunea elementelor componente ale clădirii continuă cu infrastructura clădirii, suprastructura clădirii și lucrări de instalații.

Infrastructura cuprinde acele elemente ale construcției situate sub nivelul terenului natural (cota ± 0,00m). Aceste elemente alcătuiesc fundația și subsolul.

Suprastructura sau elevația clădirii cuprinde elementele construcției executate peste nivelul terenului natural. Aceste elemente se desfășoară pe orizontală și verticală. Elementele verticale sunt alcătuite din stâlpi , pereți de rezistență și pereți de compartimentare. Elementele orizontale sunt formate din planșee care sunt elemente de rezistență și de compartimentare a clădirii pe verticală. În partea superioară a cladirii se afla acoperișul cu elementele de rezistență: planșeul ultimului etaj in cazul acoperisului terasa și șarpanta cu învelitoarea în cazul acoperișului cu pantă.

Lucrările de instalații cuprind: instalațiile tehnologice (ventilație, transport pe verticală, etc…), instalațiile sanitare (apă, canalizare), instalații de încălzire (centrale termice, rețea termică) și instalații electrice (alimentarea cu energie electrică, cablu TV, telefonie etc…).

Lucrările de finisaj și protecție sunt alcătuite din izolații (hidroizolații, termoizolații, ignifugare) tencuieli și placaje, zugrăveli și vopsitorii, pardoseli și tâmplăria ușilor și ferestrelor. În cadrul lucrărilor de finisaj, deși a fost amintită la suprastructură, poate fi inclusă și învelitoarea la acoperiș.

În alcătuirea unei clădiri, având ca referință terenul natural se includ: subsolul situat sub cota ± 0,00m, parterul ce reprezintă primul nivel peste cota ± 0,00m, etajele care succed deasupra parterului, podul alcătuit din spațiul de deasupra ultimului planșeu și învelitoarea. Când subsolul are funcțiunea de locuință căreia i se asigură o iluminare și ventilare naturală poartă denumirea de demisol. Podul dacă este suficient de înalt și se pot amenaja spații cu iluminare și ventilare naturală poarta denumirea de mansardă.

Întreaga dimensionare și compartimentare a unei cladiri se face potrivit destinației raporatată la structura de rezistență a clădirii. Elementele structurale formeaza, in ansamblu, structura de rezistenta a cladirii. Fiecare element structural preia încărcările ce-i revin, în funcție de poziția sa concretă în structură. Prin îmbinări se asigură legăturile dintre elementele structurale și conlucrarea acestora în cadrul structurii, care sub acțiunea încărcărilor ce revin întregii construcții se comportă ca o structură spațială complexă.

Încărcările verticale (sau gravitaționale) sunt preluate de elementele structurale orizontale și transmise elementelor verticale care, la rîndul lor, le transmit fundaților și acestea mai departe terenului de fundare.

Încărcările orizontale (produse de vînt, seism sau datorate instalațiilor tehnologice) sunt preluate inițial în mod preponderent de planșee și apoi transmise elementelor structurale verticale, urmînd ca prin intermediul fundațiilor sa fie descărcate pe terenul de fundare.

Din categoria elementelor structurale fac parte fundațiile, grinzile, plăcile, stîlpii, diafragmele, arcele, scările, cablurile pentru acoperișuri sau poduri suspendate etc.

Fundațiile sunt elemente care preiau încărcările de la elementele structurale verticale și le transmit terenului de fundare.

Grinzile sunt elemente orizontale (uneori ușor înclinate) de forma liniară (lungimea este mare în comparație cu dimensiunile secțiunii transversale), acționate de încărcări verticale, obișnuit perpendiculare pe axa mediană a grinzii.

Plăcile sunt elemente orizontale (uneori ușor înclinate) de forma plană (grosimea este mică în comparație cu celelalte două dimensiuni), acționate de încărcări verticale de obicei perpendiculare pe planul median al plăcii.

Stîlpii sunt elemente liniare verticale (uneori înclinați) acționați de încărcări verticale centrice sau excentrice.

Stîlpii, plăcile și grinzile pot fi elemente independente însă, în mod obișnuit, acestea se îmbină între ele și formeaza elemente structurale complexe. Astfel, stîlpii și grinzile formează cadre (în acest caz grinzile se numesc rigle), care pot fi etajate sau cu un singur nivel. Cadrele se dispun după ambele direcții și împreună cu elementele de rezistență ale planșeelor formează structura de rezistență a clădirii (structura în cadre).

Diafragmele reprezintă elemente plane verticale (uneori înclinate) actionate de încărcări situate în planul lor median. Ansamblul diafragmelor unei clădiri, solidarizate cu elementele de rezistență ale planșeelor, formează structura de rezistență a clădirii (structura cu diafragme).

Grinzile cu zabrele, (numite și ferme) sunt elemente structurale alcătuite din elemente liniare (bare) prinse articulat în noduri, caracterizate în general prin deschideri mai mari decît grinzile obișnuite, fiind utilizate la structuri de acoperișuri.

Arcele sunt elemente curbe utilizate pentru anumite construcții cu deschideri mari.

Cablurile sunt elemente liniare flexibile (nu preiau decît eforturi de întindere) utilizate pentru realizarea acoperișurilor cu deschideri foarte mari (de ordinul zecilor de metri) sau a podurilor suspendate.

Scările sunt elemente structurale cu forme diferite în funcție de forma în plan și rezolvarea constructivă, cu o contribuție mai puțin importantă în ansamblul structurii de rezistență, însă deosebit de importante pentru asigurarea circulației și mai ales a evacuării rapide și sigure a persoanelor în caz de pericol (de exemplu incendiu).

Rețelele reticulare sunt structuri formate din bare articulate în noduri care în ansamblu formează o structură spațială (cupolă geodezică) sau o structură spațiala planară.

În unele cazuri se prevad elemente suplimentare care maresc rigiditatea elementelor structurale (elemente de rigidizare) sau asigură conlucrarea și stabilitatea elementelor structurale (contravînturi, elemente de legatură), care au un rol secundar la preluarea încărcărilor, însă deosebit de important la realizarea conlucrării și stabilității generale a structurii.

Elementele nestructurale au rolul de a realiza confortul adecvat în spațiile construite, în conformitate cu specificul proceselor funcționale sau tehnologice.

În funcție de rolul funcțional, elementele nestructurale pot fi: de compartimentare, închidere, izolare, etanare și finisaj, precum și elementele de instalații.

Elementele de compartimentare (sau pereți de compartimentare) au rolul de a delimita pe orizontală spațiul construit în mod suplimentar față de compartimentarea realizată prin pereții structurali, respectiv compartimentarea în ansamblu în cazul cand elementele structurale verticale sunt stîlpi. Aceste elemente trebuie să fie cît mai ușoare deoarece greutatea lor proprie este preluată de elementele de rezistență ale planșeelor și apoi transmisă elementelor structurale verticale.

Elementele nestructurale de închidere (sau pereți cu rol exclusiv de închidere) sunt destinați delimitării spațiului construit față de mediul exterior. Aceste elemente trebuie să fie cît mai ușoare deoarece greutatea lor proprie este preluată de rigle sau console scurte realizate pe conturul clădiri lor.

Elementele de izolare și etansare asigura protectia cladirii împotriva transferului de caldură, a transmiterii zgomotului, împotriva umidității (precipitații atmosferice sau apă subterană din teren), a patrunderii aerului rece etc. Elementele de izolare și etanșare se prevăd în alcătuirea constructivă a anvelopei clădirii și în rosturi (spațiile libere care rămîn la îmbinări), fiind însă necesare și pentru elemente interioare (pereți de compartimentare sau planșee) în special pentru izolarea împotriva zgomotelor (izolare fonică) sau izolare termică față de încaperi mai reci.

Elementele de finisaj creează aspectul final al elementelor de construcții (structurale și nestructurale) și a întregii clădiri, avînd un rol foarte important la realizarea estetici interiorului și exteriorului clădirii. Totodată, elementele de finisaj asigură întreținerea ușoara și igienică a clădirilor. Elementele de finisaj cele mai importante sunt: tencuielile, placajele, pardoselile, zugravelile, vopsitoriile, tapetele, lambriurile, tamplaria etc.

Elementele de instalații sunt necesare pentru exploatarea normală a clădirilor. Sunt categorii de instalații necesare în toate tipurile de clădiri civile (de exemplu pentru apa și încălzire) precum și instalații specifice folosite la clădiri mai importante (de ventilare și condiționare a aerului). La clădiri industriale și agrozootehnice există o mare diversitate de instalații, în funcție de natură și complexitatea proceselor tehnologice.

Înstalații interioare de alimentare cu apa. Branșamentul este conducta de racord dintre instalația interioară și rețeaua exterioară (conducta publică sau de serviciu) sau sursele proprii ale consumatorului respectiv. Instalații interioare de canalizare au rolul de a colecta apele uzate menajere, industriale sau meteorice (pluviale) și de a le evacua prin intermediul caminelor de racord. Rețele exterioare de canalizare constituie partea din sistemul de canalizare care cuprinde canalele și construcțiile anexe avînd rolul de a colecta și transporta apele uzate și meteorice de la caminele de racord ale canalizării interioare a clădirilor pînă la emisar.

În mod frecvent unele elemente de construcție îndeplinesc simultan mai multe roluri: de rezistență, izolare termică, etanșeitate etc, cum este cazul pereților exteriori sau planșeelor. Acestea au o alcătuire complexă, fiind formate din segmente distincte care asigură rezistența, izolarea termică sau fonică, etanșeitatea etc…

Fiecare construcție sau element de construcție trebuie să satisfacă un ansamblu de condiții tehnice sau cerințe tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea în timp, rezistența la foc, rezistența și stabilitatea construcției, condiții fizice și igienice, arhitectonice, economico-organizatorice etc.

Durabilitatea reprezintă durata de funcționare normală în timp a principalelor elemente de construcții, fără pierderea calității necesare exploatării optime și poate fi: ridicată (de gradul I) și este peste 100 de ani; mijlocie (de gradul II) între 50 și 100 de ani; normală sau obișnuită (de gradul III) între 20 și 50 de ani. Construcțiile cu durată de funcționare sub 20 de ani se numesc provizorii.

Durabilitatea este determinată de materialele folosite, modul de proiectare și execuție, condițiile de exploatare și întreținere și se referă la rezistența materialelor și elementelor de construcții la diferite acțiuni cum ar fi: îngheț-dezgheț, umiditate, coroziune, acțiunea biologică a microorganismelor cât și acțiunea mediului înconjurător: agenți atmosferici, fum, gaze, diferite noxe din mediul interior etc.

Rezistența la foc reprezintă capacitatea construcției de a rezista la solicitări termice și mecanice produse în timpul și din cauza incendiilor. Din punct de vedere al rezistenței la foc, elementele de construcții depind direct de materialele din care se execută și se caracterizează prin gradul de combustibilitate și limita rezistenței la foc. Combustibilitatea unui material sau element de construcții reprezintă capacitatea acestuia de a se aprinde și de a arde în continuare și din acest punct de vedere acestea se clasifică: incombustibili (betonul, zidăria), greu combustibili sau semicombustibili (metalul protejat, lemn ignifugat sau tencuit) și combustibili (lemn, carton bitumat). Limita de rezistență la foc este perioada de timp în care un element de construcție supus unui incendiu își păstrează stabilitatea.

Rezistența și stabilitatea construcțiilor se referă la capacitatea lor portantă, deformații, fisuri, cât și la condițiile de exploatare specifice fiecărei construcții(uzură, șoc etc.).

Condițiile fizice și igienice de exploatare sunt legate de factorii de climat exterior și interior și se referă la temperatură, umiditate, iluminare, viteza curenților de aer, gaze nocive etc.

Condițiile de ordin arhitectural asigură construcțiilor aspectul corespunzător destinației acestora, cu o plastică și o compoziție arhitectonică optimă.

Condițiile economico-organizatorice privesc în general costul construcțiilor, tehnologia de execuție și posibilitățile de industrializare, materiale folosite, soluții tehnice, termenul de execuție și punerea în funcțiune.

Condițiile tehnice impun tencuielilor anumite proprietăți legate de domeniul de aplicare, de cerințe de exploatare etc., și sunt:

condiții capitale, legate de durabilitate, determină menținerea în timp a caracteristicilor fizice, chimice și mecanice ale tencuielilor, având în vedere condițiile mediului ambiant;

condiții mecanice – se referă la legătura cu stratul suport și fisurile care pot apărea;

condiții fizice și igienice de exploatare;

condiții de ordin architectural – estetic;

condiții economico – organizatorice.

Mai jos sunt prezentate condiții privind cercetarea stării tehnice a părților și elementelor constructive ale clădirilor și sistemelor tehnico-edilitare interioare ale acestora. Aceste condiții sunt importante pentru efectuarea unei expertize și evaluări tehnice calitative și corecte. De aceea un specialist din acest domeniu trebuie să respecte aceste condiții.

Cercetarea terenului de fundare și a fundațiilor

Cercetarea fundațiilor, care se efectuează concomitent cu cercetarea terenului de fundare, prevede:

cercetarea documentației de proiect existente, materialelor prospecțiunilor geotehnice, hidrogeologice, altor prospecțiuni, care reflectă particularitățile terenului pe care este amplasată clădirea;

cercetarea registrelor existente ale tasărilor, înclinărilor, crăpăturilor și deformațiilor fundațiilor;

determinarea tipului de fundație, formei și dimensiunilor în plan, adîncimii de amplasare și a materialului utilizat;

determinarea prezenței și dimensiunii defectelor și deteriorărilor (săgeților, încovoierilor, tasărilor fundațiilor continue, crăpăturilor, stratificării zidăriei, eroziunilor, deschiderilor rosturilor etc.);

determinarea caracteristicilor de rezistență ale materialelor fundației prin metode nedistructibile (după caz);

prelevarea probelor de material de la fundație pentru cercetări de laborator;

prelevarea probelor de sol ale terenului de fundație prin gropi de sondaj sau sonde pentru determinarea caracteristicilor fizico-mecanice (după caz);

determinarea nivelului apelor subterane în perioada cercetărilor cu considerarea devierilor sezoniere.

Cercetarea fundațiilor se efectuează prin gropi de sondaj de control.

Pentru sectoare cu structură geologică simplă, în cazul prezenței materialelor prospecțiunilor din anii precedenți în lipsa deformațiilor considerabile, sunt suficiente 1-2 gropi de sondaj pentru o casă. Starea pavajelor, prezența și eficiența măsurilor de îndepărtare a apei (canalelor de evacuare a apei, drenajelor, scurgerilor din rețelele de apă, etc.), se determină prin examinare vizuală.

Lățimea tălpii fundațiilor și adîncimea lor se determină prin măsurări pe teren. Pe sectoarele cu cea mai mare sarcină, lățimea tălpii fundației se determină prin gropi de sondaj de ambele părți, iar pe sectoarele mai puțin încărcate, se admite dezvoltarea simetrică a fundației după dimensiunile determinate prin groapa de sondaj, dintr o singură parte. Totodată, pentru determinarea grosimii pereților plini și lățimii fundației se admite de a utiliza sfredelirea și măsurarea cu ajutorul metrului mecanic, precum și săparea sub fundație utilizînd ulterior o bară metalică în formă de „L”. Cotele tălpii fundației și gropii de sondaj trebuie determinate cu ajutorul nivelei.

În cazul fundației pe piloți, în fiecare groapă de sondaj se măsoară diametrul lor, pasul, diametrul mediu și numărul mediu de piloți pe metru lungime de fundație.

Rezultatele obținute la cercetarea fundațiilor și la cercetarea geotehnică sînt suficiente pentru a determina cauza de deformare a clădirii sau a elementelor ei constructive și de a determina metode de consolidare a terenului de fundație, fundațiilor și structurilor supraterane.

Cercetarea pereților

La cercetarea pereților interiori și exteriori se determină:

schema constructivă, gradul de legătură al zidăriei pereților interiori cu cei exteriori în locurile lor de îmbinare, precum și prezența legăturii pereților cu planșeele (se determină prin dezveliri);

sarcinile reale pe pereți;

prezența, amplasarea și starea canalelor de fum și de ventilare în pereți;

zonele cu goluri sau cu nișe existente în trecut și ulterior acoperite cu tencuială sau cu placaj;

prezența fisurilor și stratificărilor în zidărie, desprinderea tencuielii și acoperirii, zonele cu umiditate ridicată ale zidăriei. În locurile deformate, care la examinarea vizuală provoacă dubii deosebite, se efectuează dezveliri;

prezența fisurilor în locurile de îmbinare între pereți, pereți despărțitori și structurile portante ale planșeelor;

prezența știrbiturilor și fisurilor în locurile de reazem pe pereți ai buiandrugilor, grinzilor, lonjeroanelor, riglelor;

prezența slăbirii fixării elementelor parapetelor, cornișelor și a altor părți proeminente și detaliilor arhitecturale;

prezența fisurilor în buiandrugi și în zidărie;

prezența umidității și scurgerilor în locurile de instalare a țevilor de evacuare a apei;

devierea pereților de la verticală;

ridicarea sau așezarea (tasarea) sectoarelor separate de perete;

starea îmbinărilor panourilor exterioare (lățimea rosturilor, deplasarea relativă a laturilor orizontale și verticale ale panourilor de capăt în rosturi, prezența scurgerilor).

Rezistența materialelor pereților trebuie determinată, de regulă, prin metode nedistructive. Determinarea rezistenței se efectuează în zonele cu deteriorări și în locurile cu sarcini maxime.

La panourile de pereți (monostrat și cu multe straturi) din beton ușor cu agregate poroase, rezistența materialelor trebuie determinată ca rezistența totală a pereților pentru fiecare strat, totodată se determină prezența crăpăturilor interioare.

Atenția maximă la cercetarea pereților exteriori ai clădirii trebuie acordată sectoarelor de racordare a acestora la alte structuri (soclu, strat de etanșare perimetral sau trotuar, umplerea golurilor, pereți interiori (inclusiv casele scărilor), planșee, acoperișuri (inclusiv grinzi, plăci, ferme), balcoane, logii, bovindouri, copertine etc.).

La cercetarea panourilor de perete se efectuează dezveliri de control și evaluarea stării:

armaturii pe sectoarele de dezvoltare a crăpăturilor, prezența deteriorărilor stratului de protecție;

îmbinărilor și pieselor înglobate, care se află în condiții nefavorabile de exploatare (în locuri de scurgeri, îngheț, umiditate sporită, acțiune a mediului agresiv etc.);

materialelor de umplere (de monolitizare și etanșare a rosturilor).

Cercetarea pereților despărțitori

Construcția pereților despărțitori trebuie determinată prin examinare vizuală exterioară, batere ușoară, sfredelire și străpungere a găurilor, precum și prin deschiderea unor locuri.

La cercetarea pereților despărțitori se determină real următoarele:

condițiile de lucru, structura, materialul și starea peretelui despărțitor;

stabilitatea, prezența și starea fixărilor peretelui despărțitor de pereți și planșee;

deformațiile, defectele și deteriorările (inclusiv de la deterioratorii lemnului).

Stabilitatea pereților despărțitori se determină prin calcul și depinde de condițiile de lucru, materialul și starea sa, dimensiunile elementelor de construcție și valorile sarcinilor.

Cercetarea planșeelor

La cercetarea planșeelor o atenție deosebită se acordă:

prezenței fisurilor în locurile de îmbinare cu alte structuri portante;

prezenței fisurilor și coroziunilor, în deosebi în elementele portante (grinzi, lonjeroane);

stării izolației termice a planșeului podului și a grinzilor proeminente.

Cercetarea planșeelor poate fi efectuată prin metode de dezvelire. Dezvelirea se efectuează în cele mai nefavorabile zone: (în locurile bazei grinzilor în pereții exteriori, în zonele sarcinilor și deteriorării maxime, în grupurile sanitare etc.).

La cercetarea planșeelor se determină:

schema constructivă, materialele utilizate, sarcinile reale;

dimensiunile geometrice și secțiunile structurilor, inclusiv adîncimea reazemului grinzilor planșeului;

prezența în planșeele din beton armat a armaturii dezvelite și starea ei;

prezența deteriorărilor grinzilor din lemn și a altor elemente, produse de mucegai, insecte deterioratoare de lemn;

prezența înclinărilor, săgeților, inclusiv a celor supranormative, dimensiunile lor, urme de umiditate și scurgeri pe tavane;

prezența instabilității;

prezența, amplasarea, lungimea, lățimea deschiderii fisurilor pe tavane, defectelor și deteriorărilor;

materialelor (după caz).

Cercetarea acoperișurilor

La cercetarea acoperișurilor se determină:

dimensiunile principale, structura și materialul acoperișului;

gradul de înclinare a pantei acoperișului, materialul învelitorii;

starea structurilor portante și a nodurilor, gradul de afectare de coroziune, mucegai, deterioratori de lemn, umiditatea termoizolantului;

integritatea învelitorii, starea straturilor de protecție ai învelitorii;

corectitudinea și starea racordului învelitorii la sistemele de evacuare a apei, la elemente de construcții și echipamente (puțurile ascensoarelor, ziduri antifoc, parapete, la țevi de fum și de ventilare, prăjinile pentru radio și televiziune, țevi de tiraj și alte elemente, care trec prin acoperiș);

prezența ventilării încăperii podului;

prezența și calitatea izolației hidrofuge a elementelor acoperișului (cosoroabelor, lonjeroanelor, căpriorilor) în locurile lor de reazem sau de racordare la pereți din zidărie.

Cercetarea acoperișurilor se deosebește esențial, în funcție de soluțiile lor constructive, materialele utilizate (poduri – la toate clădirile de construcție veche, preponderent din elemente constructive de lemn, uneori cu etaj mansardă, poduri cu trecere, semitrecere și fără trecere, fără pod (plate) – ventilabile și neventilabile din elemente prefabricate din beton armat – la clădirile din blocuri sau panouri mari).

La cercetarea elementelor portante ale acoperișurilor din lemn trebuie atrasă o atenție deosebită la:

deteriorarea îmbinărilor, inclusiv a celor metalice, ale elementelor portante din lemn sau din alte material;

deteriorarea hidroizolației între cosoroabă și structurile din lemn sau beton;

săgeată supranormativă a căpriorilor, grinzilor, lonjeroanelor;

deteriorarea lemnului de către mucegai, insecte deterioratoare de lemn;

prezența curburii sistemelor de căpriori cu ieșirea lor din plan vertical, atîrnarea centurilor inferioare ale fermelor, încovoierea longitudinală a elementelor de legătură etc.

Starea tehnică a acoperișurilor cu pod se determină prin examinare exterioară și din pod „la lumină”. În cazuri aparte, neetanșeitățile (scurgerile) la acoperișuri pot fi determinate prin prezența putregaiului, petelor de umiditate sau a zăpezii pe structurile portante și pe izolație termică a planșeului podului.

La cercetarea acoperișurilor fără pod, locurile de scurgere pot fi identificate prin prezența petelor de umiditate și de culoare mai închisă pe suprafața tavanelor etajelor superioare, precum și prin prezența deteriorărilor la învelitoarea acoperișului, neetanșeităților la îmbinări, la joncțiuni etc.

Cercetarea treptelor (scărilor)

La cercetarea scărilor se determină:

particularitățile constructive și materialele utilizate;

starea sectoarelor de îmbinare a elementelor, pozării elementelor portante în pereți, fixării barierelor de protecție a scărilor;

deformațiile (săgețile) structurilor portante;

fisurile și alte deteriorări ale podestelor scărilor, grinzilor, vangurilor, rampelor, treptelor;

umiditatea elementelor din lemn.

Toate rampele și podestele scărilor se supun examinării la partea superioară și cea inferioară. Pentru stabilirea cauzelor de deformare și deteriorare a scărilor se efectuează dezveliri (după caz):

la scările din elemente prefabricate din beton armat și piatră – în locurile de pozare în pereți a grinzilor podestelor scării, reazemelor rampelor scării;

la scările din beton armat pe vanguri metalice și la scările din lemn – în locurile de pozare în pereți a elementelor de sprijin ale vangurilor, podestelor scării și în nodurile îmbinărilor.

La cercetarea scărilor de piatră sau beton armat fără vanguri (în consolă) se verifică adîncimea, starea și rezistența pozării scărilor în zidăria pereților. [25]

Cercetarea sistemelor de încălzire

Cercetarea sistemelor de încălzire se efectuează în timpul funcționării sistemului. Alegerea numărului de apartamente, altor încăperi și locuri pentru cercetare depinde de perioada de exploatare fără reparații (din momentul con¬strucției, reconstrucției sau reparației capitale), de particularitățile schemei adoptate de încălzire, înălțimea și complexitatea configurației clădirii. În mod obligatoriu se efectuează cercetarea apartamentelor (încăperilor) la etajele primul, ultimul și cel mijlociu. Jumătate din numărul apartamentelor alese trebuie să fie la capetele clădirii.

În cazul în care sistemul de încălzire al clădirii se află în exploatare mai mult de 10 ani, trebuie efectuată cercetarea detaliată a sistemului pentru identificarea următoarelor defecte și deteriorări:

prezența și calitatea izolației termice a țevilor în încăperile reci;

prezența coroziunii țevilor și aparatelor de încălzire;

prezența pe țevi a brățărilor, cîrpiturilor și a altor urme de reparații;

prezența scurgerilor sau jeturilor în pereții sau filetele de îmbinare a țevilor;

prezența îngustării secțiunilor libere în coloane, ramificări și aparate de încălzire (după caz);

prezența și gradul de umplere a secțiunii libere a țevilor ca rezultat al depunerilor de calcinare și coroziune;

prezența depunerilor de murdărie și gunoi în sistem (baraje compacte de gunoi trebuie depistate la hotarul de cădere bruscă a temperaturii țevii);

dereglarea funcționării sau ieșirea din funcțiune a uscătoarelor de ștergare;

prezența scurgerilor în îmbinările cu nipluri ale aparatelor de încălzire din fontă;

prezența dopurilor de aer (în cazul înclinărilor incorecte ale țevilor sistemelor de distribuire sau țevilor de ramificare spre aparate);

starea armaturii de închidere și reglare, aparatelor de contorizare și reglare.

conectarea coloanelor, sistemelor și agregatelor de încălzire la rețelele tur-retur din subsol.

La cercetarea clădirilor din panouri mari, cu sisteme de încălzire cu panouri, neetanșeitatea țevilor ascunse, identificată prin umezirea panourilor pereților și pereților despărțitori, poate să apară în locurile de îmbinare prin sudare a coloanelor (la distanța de 15 20 cm de la tavan), precum și în locurile de joncțiune a țevilor de unire a aparatelor de încălzire cu coloanele. Pentru determinarea locurilor de scurgeri în panourile pereților trebuie străbătute redane înguste pe coloane – începînd de la partea inferioară a umezirii, pe țevile de ramificare – începînd de la partea centrală.

Numărul coloanelor, de pe care se prelevă probe, trebuie să fie de minimum trei. La cercetarea sistemului cu coloane monolitizate probele pentru cercetare trebuie să fie prelevate în locurile lor de joncțiune cu magistrală din subsol.

Numărul țevilor de ramificare de la coloane în secții diferite și spre aparate de încălzire diferite, de la care se prelevă probe, trebuie să fie minim trei.

La prelevarea și transportarea probelor trebuie asigurată integritatea completă a depunerilor de coroziune și calcinare în țevi.

Mărimea de îngustare a secțiunii libere a țevilor, din cauza depunerilor de coroziune și calcinare de maxim 30% se consideră admisibilă.

Mărimea de îngustare a secțiunii libere a convectoarelor (cu condiția reducerii admisibile a schimbului de căldură în aparatele de încălzire) de maxim19% se consideră admisibilă.

Cercetarea sistemelor de canalizare și scurgere internă.

Cercetarea sistemelor de canalizare și scurgere internă trebuie efectuată în regimul de funcționare a sistemelor.

La cercetarea sistemelor de canalizare și scurgere internă trebuie stabilite:

materialul țevilor și diametrele lor;

numărul deversoarelor de canalizare și scurgeri de apă;

tipul scurgerilor de apă (închis – canalizare pluvială sau canalizare comună, deschis – jgheab lîngă clădire);

starea izolației termice a țevilor, care trec prin încăperi neîncălzite;

prezența scurgerilor;

fisurile și alte deteriorări ale conductelor;

prezența pe țevi a cîrpiturilor și brățărelor, urmelor de reparații;

starea îmbinărilor de țevi.

Reieșind din caracterul neuniform a uzurii fizice specifice unor elemente, deosebirile între gradul de durabilitate a acestora, necesitatea reparației defectelor apărute, materialele și tehnologiile noi care se deosebesc prin calități considerabil îmbunătățite reparațiile capitale pot fi calificate ca activități necesare, care duc la creșterea siguranței de expluatare a clădirilor, a durabilității și valorii acestora. Deci este necesar, periodic, stabilirea uzurii fiizce a bunului imobil, prin examinarea tehnică a bunului imobil, pentru a putea face reparații capitale, la timpul potrivit la elementul corespunzător, acestea fiind necesare pentru întreținerea corectă și îndelungată a bunului imobil. [26]

II. DESCRIEREA ELEMENTELOR CONSTRUCTIVE ALE BUNULUI IMOBIL LOCATIV DIN RAIONUL ORHEI, SATUL ISACOVA

Obiectul supus expertizei și evaluării stării tehnice este amplasat în satul Isacova, raionul Orhei. Acest obiect reprezintă o gospodărie țărănească, alcătuită din două case individuale de locuit cu un nivel (de tip P). În figurile 2.1 și 2.2 sunt prezentate imaginile generale ale acestor două case.

Figura 2.1 Gospodărie țărănească Figura 2.2 Imagine generală a caselor

Construcțiile date a fost realizate în anul 1977, după finisarea cărora au fost date în exploatare.

În figura 2.3 este prezentată casa nr.1, iar în figura 2.4 este prezentată casa nr.2.

Figura 2.3 Casa nr. 1 Figura 2.4 Casa nr. 2

Volumul total al clădirii nr. 1 constituie – 201,285 m3, suprafața totală pe axe constituie – 95,85 m2, iar înălțimea etajului – 2,1 m. Clădirea este dotată și cu beci. Volumul total al clădirii nr. 2 constituie – 211,787 m3, suprafața totală pe axe constituie – 73,03 m2, iar înălțimea etajului – 2,9 m. Din categoria rețelelor inginerești, bunul imobil are energie electrică, are acces la gaz, este dotată cu cablu telefonic, încălzirea se realizează de la sobă în bază de lemne, de asemenea pe teritoriul gospodăriei este și un robinet cu apă, adică este dotată cu apeduct (chiar dacă acesta se găsește afară).

În tabelul 2.1 este prezentată descrierea generală a obiectului supus examinării și evaluării tehnice.

Tabel 2.1 Descrierea generală a gospodăriei țărănești

Sursa: elaborat de autor

Descrierea elementelor constructive ale gospodăriei țărănești

Fundația este elementul de construcție care se află în contact direct cu terenul bun de fundare și transmite acestuia toate încărcăturile care acționează construcția. Fundația este partea principală a structurii de rezistență a clădirii prin intermediul căreia se realizează încastrarea în pământ. Deoarece pământul de fundare are caracteristici inferioare celor ale materialelor de construcții folosite pentru realizarea fundațiilor, forma lor este în general evazată, sugerând o analogie cu rădăcinile arborilor. Capacitatea portantă a terenului este presiunea maximă pe care o poate suporta terenul de fundare, fără a exista pericolul ruperii acesteia sau a unor tasări care să pericliteze construcția. Capacitatea portantă depinde de natura pământurilor în care se amplasează fundația și în funcție de prezența forțelor de legătură între particulele solide ale acestora, pământurile pot fi coezive sau necoezive. Pământurile coezive sunt pământurile prăfoase și cele argiloase (praf argilos, praf argilo-nisipos, praf nisipos) cu coeziune și plasticitate mijlocie sau redusă. Coezivitatea și plasticitate mare sau foarte mare au pământurile argiloase (argila grasă, argila, argila prăfoasă, argila nisipoasă), comportarea lor sub solicitări depinzând de starea fizică și conținutul de apă, prezentând fenomenul de umflare – contracții la variații de umiditate, ceea ce necesită măsuri adecvate la executarea fundațiilor. În categoria pământurilor necoezive se încadrează blocurile formate din bucăți mari de roci, bolovănișurile, pietrișurile și nisipurile. [26]

Terenul pe care este amplasată construcția la o adîncime de 60 cm este caracterizat de un strat de sol de cernoziom, iar stratul ulterior de sol reprezintă nisip. Deci fundația este la o adîncime de 60 cm.

Fundațiile pentru ambele case sunt de tip continuu rigide sub ziduri sau de tip lentă, realizate din piatră brută. Nu există acces direct la verificarea stării acestora și la verificarea existenței hodroizolației.

Pe pereții casei nr. 1 nu au fost depistate urme de igrasie, însă pireul de la aceasta este caracterizat de urme de igrasie care ar putea fi cauzată de lipsa hidroizolaței fundației sau starea ei nesatisfăcătoare. Este prezentă hidroizolația externă sub formă de trotuar (figura 2.5 a) și b)) de 0,6 m, starea căruia este satisfăcătoare, deși în unele locuri el se macină și sunt prezente urme de igrasie, ca urmare a procesului de degradare (cauzat de acțiunea apelor, înghețului-dezghețului).

a) b)

Figura 2.5 Trotuarul casei nr. 1

Pe pereții casei nr.2 nu au fost depistate urme de igrasie, nici pe pireul acesteia, deci putem concluziona că hidroizolația fundației este prezentă și își îndeplinește funcția conform destinației acesteia. Este prezentă hidroizolația externă sub formă de trotuar (figura 2.6 a), b) și c)) de 0,6 m, starea căruia este satisfăcătoare deși în unele locuri el se macină ca urmare a procesului de degradare (cauzat de acțiunea apelor, înghețului-dezghețului).

a) b) c)

Figura 2.6 Trotuarul casei nr. 2

Putem concluziona că starea generală a infrastructurii casei nr. 1 este satisfăcătoare, iar a casei nr. 2 este bună.

Pereții sau zidurile sunt elemente de construcții verticale care îndeplinesc următoarele funcții:

• preiau și transmit fundațiilor clădirii greutatea proprie și în unele cazuri și încărcăturile provenite de la alte elemente ca planșee, grinzi, acoperișuri;

• închid clădirea spre exterior protejând interiorul acesteia împotriva agenților atmosferici și asigură izolarea termică și fonică;

• compartimentează clădirea în interior în funcție de destinație;

• asigură rezistența construcției la solicitări orizontale (vânt, cutremur).

Pereții caselor nr. 1 si nr. 2 sunt realizați din piatră naturală (cotileț) și au o grosime de 400 mm, atît pereții portanți cît și pereții despărțitori. Existența finisajelor exterioare și interioare nu permite o cercetare mai detaliată a acestora, însă în urma procesului de degradare a finisajelor exterioare la casa nr. 1 s-a depistat că îmbinarea pietrei naturale (cotilețului) este în stare bună cît și însu-și piatra naturală (figura 2.7 a)).

În cadrul examimării casei nr.1 a fost depistat că un perete are fisuri (figura 2.7 b)) cum ar fi crăpături de lungimea – 1,2 m și lățimea – pînă 2 mm. Fapt ce ne permite să concludem că este necesară reparație de consolidare a fundației și a peretelui. Starea pereților este satisfăcătoare.

a) b)

Figura 2.7 Pereții portanți ai casei nr. 1

Fisurile depistate la casa nr. 2 sunt aproximativ asemănătoare cu cele de la casa nr. 1 fiind depistată o crăpătură a peretelui portant (figura 2.8 a)) cu lungimea – 1,5m și grosimea de 2 – 5 mm, această crăpătură începîndu – se de la trotuar fiind prezentă și la soclu (figura 2.8 b)). Doar că aici este vizibil că crăpătura a apărut din cauza rădăcinilor unui vișin amplasat în apropierea acestui perete la o distanță de 1,3 m de la acesta. Rădăcinile acestui vișin au ridicat cu 5 mm trotuarul formîndu – se o crăpătură a acestuia. Fapt ce ne permite să concludem că este necesară urgent o reparație de consolidare a fundației, a trotuarului și a peretelui, cu tăierea acestui copac și scoaterea rădăcinilor acestuia. Deci starea pereților este satisfăcătoare.

a) b)

Figura 2.8 Pereții portanți ai casei nr. 2

Pereții despărțitori sunt la fel din cotileț, cu grosimea de 400 mm, ei nu au fisuri vizibile, decît fisurile finisajelor, care sunt neînsemnate (figura 2.9 a) casa nr. 1 și b) casa nr. 2)

a) casa nr. 1 b) casa nr. 2

Figura 2.9 Pereți despărțitori

În concluzie putem afirma că pentru pereții despărțitori este necesară doar o reparație curentă, deci ei sunt într-o stare funcțională bună.

Planșeele caselor construite pe structura din lemn se particularizează prin excepționale calități termo si fonoizolatoare ale acestora. Stratul izolator de vată minerală sau polistiren expandat reglează transferurile de căldură pe verticală și amortizează foarte eficient zgomotele.

Spre deosebire de planșeele de beton, cele ce fac parte din structura orizontala de rezistenta a caselor din lemn pot primi cu mai multă ușurință și cheltuieli mai reduse, finisaje variate și spectaculoase. Grinzile structurii pot fi lăsate la vedere, efectul estetic fiind garantat. Ele pot fi acoperite in totalitate prin placare cu lambriu sau gips – carton.

Golul de aer dintre grinzi va constitui un element izolator suplimentar. Un planșeu bine executat, conform detaliilor din proiectul de structură, este tot atît de rezistent din acest punct de vedere ca și unul de beton armat. [16]

Planșeele pentru ambele case sunt realizate din lut cu paie, pe o carcasă de lemn. Din cauza finisajelor nu putem efectua o cercetare detaliată a acestora, dar în cadrul examimării nu au fost depistate înclinări, distorsionării, doar niște fisuri mici ale finisajelor caracteristice pentru casa nr. 1 (figura 2.10 a) casa nr. 1 și b) casa nr. 2), fapt ce determină posibilitatea de a afirma că starea acestora este bună.

a) casa nr. 1 b) casa nr. 2

Figura 2.10 Planșeele caselor nr. 1 și nr. 2

Scările casei nr. 1 (figura 2.11 a)) sunt vopsite și sunt 2 la număr, cu înălțimea h = 0,20 m, lățimea l = 0,35 m și lungimea L = 2,6 m. Starea scărilor este bună, deoarece nu au fost depistate fisuri, distorsionări, uzura părții circuibile fiind nesemnificativă.

Scările casei nr. 2 (figura 2.11 b)) sunt vopsite și sunt 3 la număr, cu înălțimea h = 0,20 m, lățimea l = 0,35 m și lungimea L = 2,6 m. Starea scărilor este bună, deoarece nu au fost depistate fisuri, distorsionări, uzura părții circuibile fiind nesemnificativă.

a) casa nr. 1 b) casa nr. 2

Figura 2.11 Scări

Golurile (ferestrele și ușile) sunt elemente de construcție care trebuie să asigure iluminarea și ventilarea naturală a încăperilor, accesul în clădire precum și legătura pe orizontală între diferite încăperi ale construcțiilor. Realizarea ușilor și ferestrelor caracterizează lucrările de tâmplărie care se execută în ateliere și fabrici speciale. Tâmplăria se realizează din lemn, metal sau materiale plastice. Elementele auxiliare ale tâmplăriei, fixate pe uși, formează feroneria și asigură exploatarea acestora și fixarea în poziție închisă sau deschisă.

În urma efectuării inspectării obiectului la fața locului, se poate afirma că toate ușile și ferestrele casei nr. 1 sunt efectuate din lemn. Toate au o vîrstă egală, deci au fost montate în aceeași perioadă.

Ferestrele specifice casei nr. 1 sunt de diferite tipuri și dimensiuni, caracteristicile acestora urmează a fi prezentate în tabelul 2.2.

Tabelul 2.2 Descrierea ferestrelor casei nr. 1

Continuarea tabelului 2.2

Sursa: efectuat de autor

În concluzie putem zice că ferestrele casei nr. 1 sunt efectuate din lemn, cu sticlă dublă și tîmplărie în stare bună. Deci ferestrele acestei case sunt într-o stare bună, și pe alocuri se cere o reparație curentă a acestora (adică este necesară vopsirea lor).

Ferestrele specifice casei nr. 2 sunt de diferite tipuri și dimensiuni, caracteristicile acestora urmează a fi prezentate în tabelul numărul 2.3.

Casa nr. 2 are ferestre de interior acestea avînd un rol decorativ, ele sunt efectuate din lemn cu sticlă, tîmplăria acestora fiind întro stare bună.

Tabelul 2.3 Descrierea ferestrelor casei nr. 2

Continuarea tabelului 2.3

Sursa: elaborat de autor

În urma efectuării inspectării obiectului la fața locului, se poate afirma că toate ușile și ferestrele exterioare ale casei nr. 2 sunt efectuate din PVC (termopane), ele au fost instalate în anul 2012, deci starea acestora este foarte bună și nu necesită reparație.

Casa nr. 1 are uși de interior cu rol de compactimentare și de exterior cu rol de închidere realizate din lemn, descrierea acestora urmează a fi prezentată în tabelul numărul 2.4.

Tabelul 2.4 Descrierea ușilor casei nr. 1

Continuarea tabelului 2.4

Sursa: elaborat de autor

În urma efectuării inspectării obiectului la fața locului, se poate afirma că toate ușile ale casei nr. 1 sunt efectuate din lemn, cu tîmplăria în stare bună. Acestea au unele decojiri ale vopselei, deci necesită doar reparații curente de vopsire și întreținere corespunzătoare. Deci ușile casei nr. 1 sunt în stare bună.

Casa nr. 2 are uși de interior cu rol de compactimentare realizate din lemn și o ușă de exterior cu rol de închidere realizată din PVC (termopane), descrierea acestora urmează a fi prezentată în tabelul 2.5.

Tabelul 2.4 Descrierea ușilor casei nr. 1

Continuarea tabelului 2.4

Sursa: elaborat de autor

În urma efectuării inspectării obiectului la fața locului, se poate afirma că toate ușile și ferestrele exterioare ale casei nr. 2 sunt efectuate din PVC (termopane), ele au fost instalate în anul 2012, deci starea acestora este foarte bună și nu necesită reparație.

Acoperișurile sunt elemente de construcții care închid clădirile la partea superioară, cu scopul de a proteja împotriva intemperiilor.

Orice element asociat acoperișurilor care, intr-un mod sau altul, poate afecta buna sa funcționare prin degradarea a cel puțin una dintre calitățile tehnice pe care un acoperiș trebuie sa le aibă, se impune a fi examinat si analizat in detaliu. Principalele parți si elemente de construcție care au legătura cu acoperișurile sunt:

a. Învelitoarea

b. Sistemul de susținere

c. Dispozitivele de scurgere a apelor pluviale

a) casa nr. 1 b) casa nr. 2

Figura 2.12 Acoperișul

Acoperișul ambelor case (figura 2.12 a) casa nr. 1 și b) casa nr. 2) este înclinat sub un unghi de aproximativ 25 – 30 grade cu învelitoarea realizată din plăci de azbociment. Nu a existat acces la examinarea stării acestiua, însă lipsa urmelor lăsate de eventualele degradări ne permite să concludem că starea sa este bună, deoarece termenul de exploatare al acestor plăci este de 30 ani, iar în anul 2007 aceste plăci au fost schimbate, deci ele sunt în stare satisfăcătoare.

Sunt prezente canale de scurgere a apelor, deci în concluzie, în urma inspectării se poate de afirmat că structura de închidere a caselor nr. 1 și nr. 2 se găsește în stare satisfăcătoare, necesitînd doar întreținere corespunzătoare și reparații curente.

Finisajul interior al casei nr. 1 este reprezentat prin tencuială de mortar acoperită cu var și vopsea (figura 2.13 a)).

a) b)

Figura 2.13 Finisajul interior al casei nr. 1

În cadrul examinării nu au fost depistate crăpături, scurgeri ale instalațiilor, mucegai, pete, urme de rugină, doar niște exfolieri (figura 2.13 b)) a stratlui de var ceea ce ne permite să afirmăm că starea acestora este bună.

a) b) c)

Figura 2.14 Finisajul interior al casei nr. 2

Finisajul interior al casei nr. 2 este reprezentat prin tencuială de mortar acoperită cu var, vopsea și tapete (figura 2.14 a), b) și c)). În cadrul examinării nu au fost depistate crăpăruri, exfolieri, beșicări, scurgeri ale instalațiilor, mucegai, pete, urme de rugină (figura 2.14 a), b) și c)) ceia ce ne permite să afirmăm că starea acestora este bună.

Paroseaua atît pentru casa nr. 1 cît și pentru casa nr. 2 este alătuită din scînduri de lemn vopsit (figura 2.15 a) casa nr. 1 și b) casa nr. 2), acesta prezintă o uzură nesemnificativă determinată de procesul de exploatare, însă se găsește în stare bună deoarece nu este atacat de mucegai, insecte, nu au fost depistate urmări ale umedității sau distorsionări etc.

a) casa nr. 1 b) casa nr. 2

Figura 2.15 Pardoseli

Finisajul exterior al ambelor clădiri constă dintr-un strat de tencuială acoperită cu vopsea (figura 2.16 a) casa nr. 1 și b) casa nr. 2). În cadrul examinării fațadei caselor au fost depistate urme de anumite exfolieri. Putem menționa că starea sa este bună din punct de vedere funcțional.

a) casa nr. 1 b) casa nr. 2

Figura 2.16 Finisajul exterior

Rețelele inginerești specifice obiectului sunt: gaz, energie electrică, încălzire de la sobă, apeduct și cablu telefonic (figura 2.17 a), b) și c)). Acestea se găsesc în stare tehnică bună și funcționează. Sistemul de gazificare a fost instalat în anul 2011 ;I este characteristic casei nr.1, deci acesta este relativ nou și nu necesită reparații sau consoliări. Deoarece încălzirea caselor se efectuează cu ajutorul sobelor este necesar de efectuat o examinare și a acestora. Sobele casei nr. 1 sunt în stare satisfăcătoare acestea necesită doar reparații curente și consolidări. Sobele casei nr.2 sunt în stare bună necesitînd doar unele reparații curente.

a) gazificare b) energie electrică c) încălzire de la sobă

Figura 2.17 Rețele inginerești specific gospodăriei țărănești

Elemente adăugătoare – Beciul care se află sub casa nr. 1, are intrarea din aceasta, este păstrat foarte bine, deși a fost construit în anl 1977. Suprafața – 17,5 m2, înălțimea – 3,5 m, iar volumul – 61,25 m3. Beciul este făcut din piatră brută și cotileț (figura 2.18). La inspectarea acestuia nu s-au observat scurgeri sau mucegai.

Figura 2.18 Beci

În urma inspectării beciului nu au fost observate degradări considerabile ale acestuia, acesta nu necesită consolidări sau reparații capitale, doar unele reparații curente pentru întreținerea și exploatarea corectă și îndelungată a acestuia.

În tabelul 2.5 sunt prezentate caracteristicile generale ale bunului imobil inspectat, care reprezintă o totalizare a descrierii elementelor constructive ale obiectului eaminat.

Tabelul 2.5 Caracteristica generală a bunului imobil inspectat

Sursa: elaborat de autor

Astfel, în urma inspectării obiectului nu au fost depistate degradări grave ale structurilor și elementelor, singurele degradări mai grave fiind crăpăturile unui singur perete atît la casa nr. 1 cît și la casa nr. 2, dar să nu uităm că astfel de crăpături pot fi reparate, astfel structurile de rezistență vor fi consolidate.

Toate elementele portante se găsesc în stare bună, îndeplinindu-și rolul funcțional și structural. Structurile de închidere deasamenena se găsesc în stare bună. Instalațiile funcționează corespunzător parametrilor necesari.

Reparații curente sunt necesare de efectuat pentru finisajul interior și cel exterior. Reparații capitale sunt necesare pereților care au crăpături, inclusiv este necesară consolidarea fundației pentru o sigiuranță mai mare și pentru o exploatare înelungată.

III. EVALUAREA TEHNICĂ A BUNULUI IMOBIL LOCATIV DIN RAIONUL ORHEI SATUL ISACOVA

În limbajul profesionist a apărut recent un termen nou și anume "depreciere", care după sensul său este practic în același câmp semantic cu termenul de uzură. Termenul de depreciere are următoarea definiție: deprecierea reprezintă o reducere a calităților de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acțiunii diferitor factori.

Teoretic vorbind, deprecierea poate începe să se acumuleze chiar și într-o clădire nou construită, ce propune cea mai bună și efectivă utilizare a sectorului de pământ. Cu toate că majoritatea formelor deteriorărilor fizice pot fi neutralizate sau temporar înlăturate, totuși deteriorarea fizică este un element al deprecierii acumulate ce persistă practic permanent pe parcursului termenului de exploatare a clădirii. Pe parcursul îmbătrânirii clădirii apare și deprecierea funcțională, cu toate că vârsta clădirii nu numaidecât vorbește de faptul ca acest tip de depreciere trebuie să existe, el poate apărea chiar și la un bun imobil construit relativ recent, iar motivul apariției deprecierii funcționale poate servi designul nereușit al clădirii. [19]

Mărimea uzurii se determină ținând cont de: starea generală a construcției, care depinde de modul de menținere, amplasare, perioada de exploatare, tipul și calitatea materialelor de construcție; starea elementelor constructive – fundamentul, acoperișul, pereții și altele.

Metode și tehnici de apreciere a uzurii fizice. Există mai multe metode de apreciere a uzurii fizice acestea sunt prezentate în figura 3.1

â

Figura 3.1 Metode și tehnici de apreciere a uzurii fizice

Sursa: [19], elaborat de autor

Metoda normativă sau metoda vizuală

Metoda normative sau metoda vizuală este cea mai răspândită metodă în rândurile evaluatorilor. Conform Regulamentului Provizoriu metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii.

Oricare construcție este un sistem care include diferite elemente: elemente de construcție, utilaj tehnico-sanitar și alte utilaje inginerești. Fiecare din elemente are durata sa de viață, ponderea sa în volum total al construcției și influențează în oarecare măsură asupra stării clădirii.

Dar în rezultat sunt selectate anume acele elemente constructive care influențează cel mai puternic uzura totală a clădirii, fiindcă influența stării tehnice a unor elemente este așa de mică încât nu se ia în considerație.

Mărimea uzurii se determină ținând cont de: starea generală a construcției, care depinde de modul de menținere, amplasare, perioada de exploatare, tipul și calitatea materialelor de construcție; starea elementelor constructive – fundamentul, acoperișul, pereții și altele.

În cadrul metodei normative se aplică 2 etape:

determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv;

determinarea uzurii fizice a costrucției întregi conform formulei (3,1) sau conform formulei (3,2):

(3,1)

Unde:

Uf. – uzura fizică a construcției;

Vreala – vârsta reală;

Dnex – durata normativă de exploatare;

SAU

(3,2)

Unde:

– uzura fizica a construcției (%);

. – uzura elementelor construcției (%);

– greutatea specifică a elementelor constructive (%).

Metoda valorică

Metoda valorică presupune determinarea costului reparației capitale a construcției. În acest caz evaluatorul folosește coeficientul care reprezintă raportul între costul reparației capitale și valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ținând cont de mărimea uzurii.

Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele cazuri:

beneficiarul evaluării intenționează să exploateze clădirea locativă;

cheltuielile pentru reparația capitală se compensează la vânzarea obiectului;

bunul imobil este dat în aredă sau ipotecat.

De regulă, mărimea cheltuielilor pentru reparația capitală reprezintă 0,28 – 0,40 din valoarea clădirii. Dar fiindcă estimarea uzurii se efectuează în baza informației reale despre cheltuielile pentru reconstrucția sau pentru reparația elementelor uzate, rezultatele obținute prin metoda valorică sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efectuării unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparație.

Metoda vârstei efective

Metoda vârstei efective solicită efectuarea expertizei obiectului evaluării și se bazează pe ipoteza că raportul între vârsta efectivă și vârsta fizică a construcției este egal cu raportul între valoarea de reconstituire și mărimea uzurii. Astfel:

(3,3)

Unde:

Uf – uzura fizică;

VE – vîrsta efectivă, determinată de evaluator în baza stării tehnice a elementelor constructive și a clădirii întregi;

DVE – durata de viață fizică a bunului imobil.

SAU

(3,4)

Unde:

Uf – uzura fizică;

VE – vîrsta efectivă, determinată de evaluator în baza stării tehnice a elementelor constructive și a clădirii întregi;

DVFR – durata de viață fiizcă rămasă a bunului imobil..

Prin aplicarea acestei metode se stabilește estimarea costurilor de achiziție a terenului și construirea unei noi proprietăți, cu aceeași utilitate, fără costuri legate de timpul de construcție. În cadrul metodei se stabilește limita superioară până la care piața ar plăti în mod normal o proprietate, când aceasta ar fi nouă.

Dezavantajul acestei metode este că nu se iau in cosiderație factorul trecerii timpului, anume legate de majorarea prețului la materialele de construcție, forța de muncă, adică nu se actualizează prețurile.

Avantajul metodei constă în determinarea valorii de piață cât de posibil reală a obiectului evaluat în baza informațiilor calitative existente.

Metoda ciclogramelor sau metoda grafică

Această metodă se aplică pentru un număr limitat de elemente constructive pentru care în timp s-a efectuat o monitorizare și s-au elaborat ciclograme (grafice) de comportare a uzurii fizice în timp.

Metoda interpolării

Această metodă permite estimara uzurii fizice cu o precizie mai mare, folosind normele în construcție și rezultatele inspectării în teritoriu.

În cadrul acestei metode, uzura fizică va fi calculată după formula:

(3,5)

SAU

Unde:

uzura maximă;

uzura minimă;

suprafața deteriorată;

suparafața bună;

suprafața totală.

Metoda nominală

Această metodă este aplicată pentru construcțiile care nu au ajuns la vîrsta cînd este necesară realizarea reparația capitală. Prin această metodă poate fi determinată uzura fizică a elementelor în cazul în care au fost respectate toate normele de expluatare și întreținere a construcțiilor. Formula de calcul este:

, (3,7)

Unde:

Ufizică – uzura fizică;

Treal – termenul real de exploatare;

Tnormativ – timpul normativ de exploatare.

În tabelul 3.1 sunt prezentate recomandările privind posibilitatea de aplicare a metodelor de estimare a uzurii fizice fiecărui element constructiv în parte.

Tabelul 3.1 Recomandări privind posibilitatea de aplicare a metodelor de estimare a uzurii fizice fiecărui element constructiv în parte

Sursa: [13], elaborat de autor

Unde:

+/-° – se aplică metoda grafică doar cînd fundația este ascunsă;

-/+¹ – se aplică metoda interpolării doar pentru fundații deschise;

-/+² – se aplică metoda grafică cînd pereții sunt compuși din materiale de tip sandwich;

-/+³ – se aplică metoda grafică cînd planșeele sunt de tip sandwich.

În procesul estimării uzurii fizice, evaluatorul va ține cont de: durata de viață economică a clădirii sau construcției va fi determinată ținând cont de faptul că reparațiile capitale sunt efectuate în mod obligatoriu. În procesul evaluării bunului imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei de amortizare sau a ratei normative a uzurii deoarece: dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieții obiectului este diferită; condițiile reale de exploatare a construcției, precum și efectuarea lucrărilor de reparație a ei sunt diferite de cele prevăzute în normele generale; în procesul evaluării individuale a bunurilor imobiliare este necesar să fie examinată starea reală a construcției, și nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate clădirile ce aparțin unei anumite categorii de durabilitate. [5]

Determinarea uzurii fizice a bunului imobil supus expertizei tehnice.

Mărimea uzurii se determină ținând cont de: starea generală a construcției, care depinde de modul de menținere, amplasare, perioada de exploatare, tipul și calitatea materialelor de construcție; starea elementelor constructive – fundamentul, acoperișul, pereții și altele. Deci, pentru a aplica diferite metode de estimare a uzurii fizice este necesar de realizat inspectarea la fața locului pentru a depista deteriorările și degradările, de deținut inforamția despre materialele de construcție și soluțiile constructive utilizate, numărul și tipul reparațiilor, precum și principalele date despre dimensiuni.

Obiectul supus examinării tehnice și calclulării uzurii fizice a acestuia reprezintă o gospodărie țărănească alcătuită din două case construite în anul 1977, adică au o durată de exploatare de 37 de ani.

Dimensiunile și parametri constructivi ale obiectul supus expertizei tehnice sunt prezentate în tabelul 3.2.

Tabelul 3.2 Dimensiunile și parametrii constructivi ale obiectului supus expertizei tehnice

Sursa: elaborat de autor

În tebelul 3.3 este prezentată descrierea succintă (din ce material de construcții este făcut) a elementelor constructive ale obiectului supus examinării tehnice.

Tabelul 3.3 Descrierea elementelor constructive ale obiectului supus examinării tehnice

Sursa: elaborat de autor

În baza datelor despre materialele din care sunt făcute elementele construcției supuse evaluării tehnice, expuse în figura 3.3, și în baza anexei 4 din descrierea generală a УПBC (1972) putem constata că ambele clădiri ce urmează a fi examinate corespund grupei de capitalizare III și au o durată de viață de 100 ani. [14]

Pentru a putea aplica metoda normativă de determinare a uzurii fizice a obiectului supus examinării tehnice, trebuie să examinăm fiecare element în parte și să constatăm prin cîte metode este posibil uzura fizică a acestora.

În continuare sunt prezentate calculele uzurii fiecărui element în parte și pentru fiecare casă aparte, pentru a fi mai clară descifrarea elementelor analizate.

Casa nr. 1

Pentru a putea mai ușor efectua calculele de aflare a uzurii fiecărui element în tabelul 3.4 am prezentat datele caracteristice casei nr. 1.

Tabelul 3.4 Datele caracteristicie fiecărui element al casei nr. 1

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.4 putem observa că aproape la toate elementele constructive a fost făcută reparație capitală, în afară de fundație, pereți portanți și pereți despărțitori care au o durată normativă de exploatare mai mare ca celelalte elemente și ca durata de exploatare a întregii construcții. Conform sursei [14] casa nr. 1 corespunde grupei de capitalizare III și are o durată normativă de exploatare de 100 ani.

Fundațiile

Deoarece fundațiile sunt de tip închis și nu au fost supuse reparațiilor capitale, la calcularea uzurii acestora vom folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda nominală și metoda grafică.

Metoda nominală

Conform sursei [8] durata normativă de exploatare a fundațiilor casei nr. 1 este de 100 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a fundațiilor este de 37 ani.

Deci, conform metodei nominale uzura fizică a fundațiilor va fi de 37%.

Metoda grafică sau metoda ciclogramelor

Aplicînd metoda ciclogramelor cu utilizarea figurii 1 din BCH 53-86 (p) (figura 3.2 din prezentul proiect), datele despre vîrsta construcției de 37 de ani și vîrsta normativă de exploatare pentru fundații din beton ciclopian (piatră naturală și beton) – de 100 de ani, a fost stabilit că uzura fizică constituie aproximativ 37%.

Figura 3.2 Uzura fizică a stucturilor compuse (durata de exploatare 60 -125 ani)

Sursa: [6]

Doarece uzura fundațiilor calculate prin ambele metode este egală uzura luată în considerare la calcularea uzurii finale a construcției va fi de 37%.

Pereții

Ca și, practice, la orice construcție, la obiectul supus evaluării – casa nr. 1 sunt pereți portanți și pereți despărțitori. Pentru a putea calcula uzura totală a pereților trebuie de calculat uzura fiecărui tip de pereți în parte.

Pereții portanți

Deoarece pereții portanți sunt efectuați din cotileț și, deci, nu sunt compuși din materiale de tip sandwich și nu au fost supuși reparațiilor capitale, la calcularea uzurii acestora vom folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform sursei [8] durata normativă de exploatare a pereților portanți ai casei nr. 1 este de 100 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a pereților portanți este de 37 ani.

Uzura fizică a pereților portanți conform metodei nominale este de 37%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 10 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a pereților portanți este de 21 – 30%, deoarece sunt prezente exfolieri, care se încadrează pe suprafața pereților despărțitori, fisuri în streașină, iar pe unul din pereții casei (peretele din spatele casei) a fost depistată o crăpătură cu pătrunderea de până la 2 cm și cu o lățime mai mare de 2mm pe o suprafață de pînă la 30%.

Diapazonul de uzură este de 21 – 30%, iar suprafața deteriorată este de 40%.

Deci, conform metodei interpolării uzura fizică a pereților portanți va fi de 24,6%.

Deoarece, pereții portanți nu pot fi analizați mai detaliat decît alte elemente constructive, din cauza finisajelor, pentru calcularea uzurii pereților în întregime vom lua în considerare uzura obținută prin metoda nominală, care este de 37%.

Pereții despărțitori

Deoarece pereții despărțitori sunt efectuați din cotileț și nu din materiale de tip sandwich și nu au fost supuși reparațiilor capitale, la calcularea uzurii acestora vom folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform sursei [8] durata normativă de exploatare a pereților despărțitori ai casei nr. 1 este de 100 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a pereților despărțitori este de 37 ani.

Uzura fizică a pereților despărțitori conform metodei nominale este de 37%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 21 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a pereților despărțitori este de 0 – 40%, deoarece sunt prezente mici crăpături la interfața (la locul de îmbinare) cu planșeele cu lățimea de pînă la 2mm, fiind mai mult deteriorări vizibile a finisajelor. Suprafața deteriorată a pereților despărțitori este de 50%.

Uzura fizică a pereților despărțitori conform metodei interpolării este de 20%.

Deoarece, din cauza finisajelor nu este posibilă o analiză mai detaliată a stării tehnice a pereților în calculul valorii uzurii finale a pereților în întregime vom lua în calcul uzura obținută prin metoda nominală, care este de 37%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a pereților împreună, vom calcula uzura pereților conform ponderii acestora. În baza anexei 2 din BCH 53-86 (p) ponderea pereților portanți va fi de 80%, iar a pereților despărțitori de 20%. În tabelul 3.5 va fi prezentat calculul uzurii pereților pentru casa nr. 1.

Tabelul 3.5 Calcularea uzurii pereților

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.5 rezultă că la calcularea uzurii construcției, pereții vor avea o uzură în valoare de 37%.

Planșee

Deoarece planșeele sunt efectuate din lut cu paie, pe o carcasă de lemn, nu din materiale de tip sandwich și au fost supuse reparației capitale în anul 2004, la calcularea uzurii acestora vom folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a planșeelor casei nr. 1 este de 30 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a planșeelor este de 10 ani.

Uzura fizică a planșeelor conform metodei efective este de 33,33%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 27 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a planșeelor este de 31 – 40%, deoarece sunt prezente decojiri ale finisajului și mici crăpături. Suprafața deteriorată a planșeelor este de 50%.

Uzura fizică a planșeelor conform metodei interpolării este de 35,5%.

Deoarece am putut să analizez mai detaliat planșeele, și din odăi, și din podul casei nr. 1, în calculul valorii uzurii finale a bunului imobil în întregime, voi lua în calcul uzura obținută prin metoda interpolării, care este de 35,5%.

Acoperișul

Din motivul că denumirea de acoperiș are în vedere atît elementele de susținere și învelitoarea vom calcula uzura fizică în parte după care conform anexei 2 din BCH 53-86 (p) vom aplica ponderea corespunzătoare și vom afla uzura fizică a acoperișului în întregime.

Acoperișul – elementele de susținere

Deoarece în anul 2004 a fost făcută reparața capitală a acoperișului ce are elemente de susținere din lemn, uzura fizică a acestuia o vom calcula prin 3 metode: metoda vîrstei efective, metoda ciclogramelor și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a acoperișului – elementele de susținere din lemn ale casei nr. 1 este de 50 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a acoperișului este de 25 de ani.

Uzura fizică a acoperișului conform metodei efective este de 50%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 38 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a acoperișului este de 21 – 40%, deoarece a fost depistat un început de putrefacție a lemnului. Suprafața deteriorată a acoperișului este de 30%.

Uzura fizică a acoperișului conform metodei interpolării este de 26,7%.

Metoda grafică sau metoda ciclogramelor

Aplicînd metoda ciclogramelor cu utilizarea figurii 2 din BCH 53-86 (p) (figura 3.3, din prezentul proiect), datele despre durata de exploatare a acoperișului după reparație care este de 10 de ani și vîrsta normativă de exploatare pentru acoperișul cu elemente de susținere din lemn – de 50 de ani, a fost stabilit că uzura fizică constituie aproximativ 28%.

Figura 3.3 Uzura fizică a stucturilor compuse (durata de exploatare 10 – 50 ani)

Sursa:[6]

Doarece uzura acoperișului prin metoda efectivă este mai reală și luînd în considerare că cu o precizare mai exactă s-a putut stabili diapazonul de uzură și suprafața deteriorată, la calcularea uzurii finale a acoperișului în întregime vom lua în calcul uzura de 50%.

Învelitoarea

Deoarece în anul 2004 a fost înlocuită învelitoarea, care este din plăci de azbociment, uzura acesteia o vom calcula prin 3 metode: metoda nominală, metoda ciclogramelor și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a învelitoarei casei nr. 1 este de 30 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a învelitoarei este de 10 ani.

Uzura fizică a învelitoarei conform metodei nominale este de 33,33%.

Metoda grafică sau metoda ciclogramelor

Aplicînd metoda ciclogramelor cu utilizarea figurii 2 din BCH 53-86 (p) (figura 3.4 din prezentul proiect), datele despre durata de exploatare a acoperișului după reparație care este de 10 de ani și vîrsta normativă de exploatare pentru acoperișul cu elemente de susținere din lemn – de 50 de ani, a fost stabilit că uzura fizică constituie aproximativ 35%.

Figura 3.4 Uzura fizică a stucturilor compuse (durata de exploatare 10 – 50 ani)

Sursa:[6]

Metoda interpolării

Conform tabelului 44 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a acoperișului este de 21 – 40%, deoarece au fost depistate unele mici crăpături ale plăcilor de azbociment la coame. Suprafața deteriorată a acoperișului este de 30%.

Uzura fizică a acoperișului conform metodei interpolării este de 26,7%.

Deoarece nu fost posibilă examinarea foarte detaliată a învelitorii, pentru estimarea uzurii finale a acoperișului în întregime vom utiliza uzura calculată prin metoda ciclogramelor care este de 35%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a învelitorii și a acopersișului – elemente de susținere împreună, vom calcula uzura acoperișului conform ponderii acestora. În baza anexei 2 din BCH 53-86 (p) ponderea învelitoarei va fi de 60%, iar a elementelor de susținere va fi de 40%. În tabelul 3.6 va fi prezentat calculul uzurii acoperișului pentru casa nr. 1.

Tabelul 3.6 Calcularea uzurii acoperișului

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.6 rezultă că la calcularea uzurii construcției, acoperișul va avea o uzură în valoare de 41%.

Pardoselile

Deoarece în anul 2002 a fost făcută reparația capitală unde era posibil și înlocuirea pardoselii din lemn la calcularea uzurii acesteia vom folosi 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a pardoselii din lemn a casei nr. 1 este de 30 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a pardoselii este de 12 de ani.

Uzura fizică a pardoselii conform metodei efective este de 40%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 51 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a apardoselii este de 21 – 40%, deoarece a fost depistată roaderea plăcilor de lemn în locurile de circulație și mici deteriorări a unor plăci. Suprafața deteriorată a pardoselii este de aproximativ 40%.

Uzura fizică a pardoselii conform metodei interpolării este de 28,6%.

În calculul final al uzurii construcției în întregime vom lua în considerare uzura pardoselii calculată prin metoda vîrstei efective, deorece nu a fost posibilă examinarea pardoselii pe toată suprafața camerelor, deci uzura luată în calcul va fi de 40%.

Golurile

Din motivul că golurile sunt atît ferstrele cît și ușile, vom calcula uzura fizică în parte a acestor elemente, după care conform anexei 2 din BCH 53-86 (p) vom aplica ponderea corespunzătoare și vom afla uzura fizică a golurilor în întregime.

Ferestrele

Ferstrele casei nr. 1 sunt efectuate din lemn. Deoarece în anul 2004 a fost efectuată reparația capitală a acestora, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a ferestrelor din lemn a casei nr. 1 este de 40 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a ferestrelor este de 10 de ani.

Uzura fizică a ferestrelor conform metodei efective este de 25%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 55 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a ferstrelor este de 21 – 40%, deoarece a fost depistată deformarea și distrugerea în unele colțuri ale acesteia. Suprafața deteriorată a ferestrelor este de aproximativ 50%.

Uzura fizică a ferestrelor conform metodei interpolării este de 30,5%.

Deoarece a fost posibilă analiza mai detaliată a ferestrelor și a fost posibilă determinarea cu o precizie mai înaltă a suprafeței deteriorate la calcularea uzurii golurilor vom lua în considerare uzura fizică calculată prin metoda interpolării în valoare de 30,5%.

Ușile

Ușile casei nr. 1 sunt efectuate din lemn. Deoarece în anul 2004 a fost efectuată reparația capitală a acestora, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a ușilor din lemn a casei nr. 1 este de 40 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a ușilor este de 10 de ani.

Uzura fizică a ușilor conform metodei efective este de 25%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 57 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a ușilor este de 21 – 40%, deoarece a fost depistată deformarea și distrugerea pe alocuri a tocurilor ușilor. Suprafața deteriorată a ușilor este de aproximativ 50%.

Uzura fizică a ușilor conform metodei interpolării este de 30,5%.

Deoarece a fost posibilă analiza mai detaliată a ușilor și a fost posibilă determinarea cu o precizie mai înaltă a suprafeței deteriorate la calcularea uzurii golurilor vom lua în considerare uzura fizică calculată prin metoda interpolării în valoare de 30,5%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a ferestrelor și a ușilor împreună, vom calcula uzura golurilor conform ponderii acestora. În baza anexei 2 din BCH 53-86 (p) ponderea ferestrelor va fi de 56%, iar a ușilor va fi de 44%. În tabelul 3.7 va fi prezentat calculul uzurii golurilor pentru casa nr. 1.

Tabelul 3.7 Calcularea uzurii golurilor

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.7 rezultă că la calcularea uzurii construcției, golurile vor avea o uzură în valoare de 30,5%.

Finisajul

Din motivul că finisajul este atît interior cît și exterior, vom calcula uzura fizică în parte a acestor elemente, după care conform volumelor fiecăruia vom aplica ponderea corespunzătoare și vom afla uzura fizică a finisajului în întregime.

Finisajul interior

Finisajul interior al casei nr. 1 este reprezentat prin tencuială de mortar acoperită cu var și vopsea. Deoarece în anul 2012 au fost efectuate lucrări de finisaj interior, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a finisajului interior, al casei nr. 1 este de 5 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a finisajului interior este de 2 ani.

Uzura fizică a finisajului interior conform metodei nominale este de 40%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 60 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a finisajului interior este de 21 – 40%, deoarece a fost depistat că pe alocuri stratul de var și de vopsea s-a întunecat și se decojește. Suprafața deteriorată a finisajului interior este de aproximativ 40%.

Uzura fizică a finisajului interior conform metodei interpolării este de 28,6%.

Deoarece nu a fost posibilă analiza detaliată a finisajului interior, din cauza că majoritatea pereților sunt acoperiți cu covoare la calcularea uzurii finisajului în întregime vom lua în considerare uzura fizică calculată prin metoda nominală în valoare de 40%.

Finisajul exterior

Finisajul exterior al casei nr. 1 constă dintr-un strat de tencuială acoperită cu vopsea. Deoarece în anul 2012 au fost efectuate lucrări de finisaj exterior, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a finisajului exterior, al casei nr. 1 este de 3 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a finisajului interior este de 2 ani.

Uzura fizică a finisajului exterior conform metodei nominale este de 66,66%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 60 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a finisajului interior este de 21 – 40%, deoarece a fost depistat că pe alocuri stratul de vopsea s-a întunecat și se decojește. Suprafața deteriorată a finisajului exterior este de aproximativ 60%.

Uzura fizică a finisajului exterior conform metodei interpolării este de 32,4%.

Deoarece cred mai corectă valoarea uzurii obținută prin metoda nominală, voi lua în considerare uzura fizică calculată prin această metodă, uzura fiind în valoare de 66,66%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a finisajului interior și a finisajului exterior împreună, voi calcula uzura finisajului conform ponderii acestora. În tabelul 3.8 este prezentat calculul uzurii finisajului pentru casa nr. 1, conform ponderii calculate în baza suprafeței finisajului interior și exterior, deoarece valoarea unei unități de suprafață (1m.p.) a finisajului exterior este egală cu valoarea unei unități de suprafață (1m.p.) a finisajului interior.

Tabelul 3.8 Calcularea uzurii finisajului

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.8 rezultă că la calcularea uzurii construcției, finisajul va avea o uzură în valoare de 55,97%.

Rețele inginerești

Din motivul că rețelele inginerești constau din sistemul de încălzire – sobe, sistem de alimentare cu gaz și rețea electrică, vom calcula uzura fizică în parte a acestor elemente, după care conform duratei de exploatare a fiecăreia vom aplica ponderea corespunzătoare și vom afla uzura fizică a rețelelor inginerești în întregime.

Sistemul de încălzire – sobe

Sistemul de încălzire – sobele casei nr. 1 sunt efectuate din cotileț. Deoarece în anul 2002 a fost efectuată reparația capitală a acestora, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a sobelor casei nr. 1 este de 20 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a lor este de 12 de ani.

Uzura fizică a sobelor conform metodei efective este de 60%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 70 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a sobelor este de 41 – 60%, deoarece au fost depistate crăpături adînci și cotilețul este mișcat spre focar și ieșirea fumului din cauza blocării canalelor de ieșire a fumului (hornului). Suprafața deteriorată a sobelor este de aproximativ 60%.

Uzura fizică a sobelor conform metodei interpolării este de 52,4%.

Deoarece nu a fost posibilă analiza detaliată a sistemei de încălzire (a sobelor) la calcularea uzurii rețelelor inginerești în întregime voi lua în considerare uzura fizică calculată prin metoda vîrstei efective în valoare de 60%.

Sistemul de alimentare cu gaz

Sistemul de alimentare cu gaz a fost instalat în anul 2011, uzura fizică va fi calculată printr-o singură metodă: metoda nominală.

Metoda nominală

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a sistemului de alimentare cu gaz este de 20 de ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a sistemului de alimentare cu gaz este de 3 ani.

Uzura fizică a sistemului de alimentare cu gaz conform metodei nominale este de 15%, deci pentru calcularea uzurii fizice a rețelei inginerești vom lua în considerare această uzură, a sistemului de alimentare cu gaz.

Rețeaua electrică

Deoarece în anul 2002 a fost făcută reparața capitală a rețelei electrice, uzura fizică a acesteia o voi calcula prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda ciclogramelor.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a rețelei electrice este de 40 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a acestei rețele este de 12 ani.

Uzura fizică a rețelei electrice conform metodei efective este de 30%.

Metoda grafică sau metoda ciclogramelor

Aplicînd metoda ciclogramelor cu utilizarea figurii 7 din BCH 53-86 (p) (figura 3.5 din prezentul proiect) putem obține valoarea uzurii rețelei electrice, iar în tabelul 3.9 este prezentat calculul uzurii fizice a rețelei electrice prin intremediul metodei grafice.

Figura 3.5 Uzura fizică a rețelei electrice

1 – rețele interioare ascunse; 2 – rețele interioare deschise;

3 – magistrale, panou de distribuție; 4 – echipamente electrice.

Sursa:[6]

În tabelul 3.9 este prezentată greutatea specifică a fiecărui element al rețelei electrice în parte, durata de exploatare a acestora, uzura fizică calculată anterior și uzura fiizcă calculată conform acestor date. Deoarece obiectul supus examinării fizice are rețele electrice interioare ascunse se va folosi curba nr. 1 din figura 3.5.

Tabelul 3.9 Calcularea uzurii fizice a rețelelor electrice

Sursa: elaborat de autor

Uzura fizică a rețelei electrice conform metodei grafice este de 41,55%

Deoarece prin metoda grafică se poate de calculat o uzură mai exactă a rețelelor electrice, deci la calcularea uzurii fiizce a rețelelor inginerești în totalitate vom lua în considerare uzura rețelelor electrice în valoare de 41,55%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a tuturor rețelelor inginerești împreună, voi calcula uzura acestora conform ponderii acestora, conform ponderii calculate în baza Greutății specifice a fiecărei rețele inginerești. În tabelul 3.10 este prezentat calculul uzurii fizice a rețelelor inginerești pentru casa nr. 1, conform greutății specifice a fiecărei rețele inginerești luate în baza datelor din sursa [6].

Tabelul 3.10 Calcularea uzurii rețelelor inginerești

Sursa: elaborat de autor

Deoarece grutatea specifică a rețelelor inginerești este mai mică uzura fizică a acestora se va calcula conform formulei 3,8.

(3,8)

Înlocuind datele din formula 3,8 cu datele din tabelul 3.10 vom obține:

Deci putem afirma că la calcularea uzurii construcției, rețelele inginerești vor avea o uzură în valoare de 41,52%.

Alte lucrări

Deoarece casa nr. 1 este dotată cu beci și cu scări (ambele fac parte din alte lucrări) vom calcula uzura fiecăruia în parte, după care prin intermediul aplicării ponderii, calculate în baza suprafeței acestora și prețului pe o unitate de măsură (1 m.p.) a acestora, vom determina uzura fizică a altor lucrări.

Beciul

În tabelul 3.11 sunt prezentate dimensiunile elementelor constructive ale beciului, amplasat sub casa nr. 1.

Tabelul 3.11 Dimensiunile elementelor constructive ale beciului

Sursa: elaborat de autor

Dacă durata normativă de exploatare a casei în întregime este de 100 de ani, atunci și durata normativă de exploatare a beciului trebuie să fie de 100 de ani, iar conform examinării la fața locului și a documentației durata de exploatare a acestuia este de 37 de ani. Deci, pentru a calcula uzura fizică a beciului vom folosi metoda nominală.

Uzura beciului conform metodei nominale este de 37%, această uzură va fi luată în calcularea uzurii altor lucrări.

Valoarea unei unități de măsură (1 m.c.) a beciului este calculată conform sursei [10], va fi de 110 ruble în prețurile anului 1972, pentru un beci efectuat din cărămidă cu o suprafață mai mică de 10 m.c. Deoarece beciul casei nr. 1 este efectuat din cotileț se va aplica o corecție de 0,96; are un volum de 93,24 m.c., adică mai mare de 10 m.c. se va aplica o corecție a prețurilor de 1,1; coeficientul de trecere a prețurilor din anul 1972 în anul 1984 este de 1,21; coeficientul de trecere a prețurilor din anul 1984 în anul 1991 este de 1,67; coeficientul de trecerea prețurilor din anul 1991 în anul 2014 este de 29,072.

Deci, la calcularea uzurii altor lucrări se va calcula ponderea beciului în conformitate cu prețul unei unități de măsură.

Scările

În tabelul 3.12 sunt prezentate dimensiunile elementelor constructive ale scărilor, amplasate în fața casei nr. 1.

Tabelul 3.12 Dimensiunile elementelor constructive ale scărilor

Sursa: elaborat de autor

Conform BCH 58-88 (p) durata normativă de exploatare a scărilor este de 60 de ani, iar conform examinării la fața locului și în conformitate cu documentața casei nr.1 durata de exploatare a scărilor este de 37 ani. Deci putem calcula uzura fizică a scărilor aplicînd metoda nominală.

Uzura scărilor conform metodei nominale este de 61,66%, această uzură va fi luată în calcularea uzurii altor lucrări.

Valoarea unei unități de măsură (1 m.c.) a scărilor este calculată conform sursei [23], va fi de 33 ruble în prețurile anului 1972, pentru o treaptă cu volumul acestora este de 1 m.c. Deoarece prețul este indicat în prețurile anului 1972 vom aplica următorii coeficienți: coeficientul de trecere a prețurilor din anul 1972 în anul 1984 este de 1,21; coeficientul de trecere a prețurilor din anul 1984 în anul 1991 este de 1,67; coeficientul de trecerea prețurilor din anul 1991 în anul 2014 este de 29,072.

Din motivul că la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a altor lucrări împreună, voi calcula uzura acestora conform metodei valorice a acestora, calculate în baza prețurilor și volumelor scărilor și beciului.

În tabelul 3.13 este prezentat calculul uzurii fizice a altor lucrări pentru casa nr. 1, conform ponderii calculate în baza prețurilor pe o unitate de măsură (m.c.).

.Tabelul 3.13 Calcularea uzurii altor lucrări

Sursa: elaborat de autor

Deci uzura altor lucrări care va fi luată în considerare la calcularea uzurii totale a construcției va fi în valoare de 37,29%.

Rezultatele obținute în urma calculării uzurii fizice a elementelor în parte și prin ce metode au fost obținute sunt prezentate în tabelul 3.14.

Tabelul 3.14 Rezultatele privind uzura fizică fizice a elementelor în parte ale obiectului supus examinării tehnice

Continuarea tabelului 3.14

Sursa: elaborat de autor

Determinarea uzurii fizice a întregii construcții poate fi efectuată prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda normativă.

Metoda vîrstei efective

Vîrsta efectivă a casei nr. 1 este de 37 de ani, iar durata de viață fizică pentru clădirile grupei III de capitalizare constituie 100 de ani.

Astfel, uzura fizică a casei nr. 1 calculată prin metoda efectivă constituie 37%.

Metoda normativă

Pentru a determina uzura finală a construcției în întregime în tabelul 3.15 este prezentat calculul uzurii casei nr. 1, prin metoda normativă.

Tabelul 3.15 Calculul uzurii fizice a casei nr. 1 prin metoda normativă

Sursa: elaborat de autor

Conform calculelor prezentate în tabelul 3.15 uzura fizică a casei nr. 1 calculată prin metoda normativă este de 39,47%.

Putem afirma cu certitudine că uzura casei nr. 1 este cuprinsă în intervalul 37 – 40%. Însă, după părerea mea metoda normativă a fost mult mai detaliată decît metoda vîrstei efective, de aceea consider că cea mai reală uzură a casei nr. 1 este de 40%.

Casa nr. 2

Pentru a putea mai ușor efectua calculele de aflare a uzurii fiecărui element în tabelul 3.16 am prezentat datele caracteristice casei nr. 2.

Tabelul 3.16 Datele caracteristicie fiecărui element al casei nr. 1

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.16 putem observa că aproape la toate elementele constructive a fost făcută reparație capitală, în afară de fundație, pereți portanți și pereți despărțitori care au o durată normativă de exploatare mai mare ca celelalte elemente și ca durata de exploatare a întregii construcții. Conform sursei [14] casa nr. 2 corespunde grupei de capitalizare III și are o durată normativă de exploatare de 100 ani.

Fundațiile

Deoarece fundațiile sunt de tip închis și nu au fost supuse reparațiilor capitale, la calcularea uzurii acestora vom folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda nominală și metoda grafică.

Metoda nominală

Conform sursei [8] durata normativă de exploatare a fundațiilor casei nr. 2 este de 100 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a fundațiilor este de 37 ani.

Deci, conform metodei nominale uzura fizică a fundațiilor va fi de 37%.

Metoda grafică sau metoda ciclogramelor

Aplicînd metoda ciclogramelor cu utilizarea figurii 1 din BCH 53-86 (p) (figura 3.6 din prezentul proiect), datele despre vîrsta construcției de 37 de ani și vîrsta normativă de exploatare pentru fundații din beton ciclopian (piatră naturală și beton) – de 100 de ani, a fost stabilit că uzura fizică constituie aproximativ 37%.

Figura 3.6 Uzura fizică a stucturilor compuse (durata de exploatare 60 -125 ani)

Sursa:[6]

Doarece uzura fundațiilor calculate prin ambele metode este egală uzura luată în considerare la calcularea uzurii finale a construcției va fi de 37%.

Pereții

Ca și, practic, la orice construcție, la obiectul supus evaluării – casa nr. 2 sunt pereți portanți și pereți despărțitori. Pentru a putea calcula uzura totală a pereților trebuie de calculat uzura fiecărui tip de pereți în parte.

Pereții portanți

Deoarece pereții portanți sunt efectuați din cotileț și, deci, nu sunt compuși din materiale de tip sandwich și nu au fost supuși reparațiilor capitale, la calcularea uzurii acestora vom folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform sursei [8] durata normativă de exploatare a pereților portanți ai casei nr. 2 este de 100 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a pereților portanți este de 37 ani.

Uzura fizică a pereților portanți conform metodei nominale este de 37%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 10 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a pereților portanți este de 21 – 30%, deoarece sunt prezente exfolieri, care se încadrează pe suprafața pereților despărțitori, fisuri în streașină, iar pe unul din pereții casei (peretele din spatele casei) a fost depistată o crăpătură cu pătrunderea de până la 2 cm și cu o lățime mai mare de 2mm.

Diapazonul de uzură este de 21 – 30%, iar suprafața deteriorată este de 50%.

Deci, conform metodei interpolării uzura fizică a pereților portanți va fi de 25,5%.

Deoarece, pereții portanți nu pot fi analizați mai detaliat decît alte elemente constructive, din cauza finisajelor, pentru calcularea uzurii pereților în întregime vom lua în considerare uzura obținută prin metoda nominală, care este de 37%.

Pereții despărțitori

Deoarece pereții despărțitori sunt efectuați din cotileț și nu din materiale de tip sandwich și nu au fost supuși reparațiilor capitale, la calcularea uzurii acestora vom folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform sursei [8] durata normativă de exploatare a pereților despărțitori ai casei nr. 2 este de 100 ani.

Conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a pereților despărțitori este de 37 ani.

Uzura fizică a pereților despărțitori conform metodei nominale este de 37%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 21 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a pereților despărțitori este de 0 – 40%, deoarece sunt prezente mici crăpături la interfața (la locul de îmbinare) cu planșeele cu lățimea de pînă la 2mm, fiind mai mult deteriorări vizibile a finisajelor. Suprafața deteriorată a pereților despărțitori este de 50%.

Uzura fizică a pereților despărțitori conform metodei interpolării este de 20%.

Deoarece, din cauza finisajelor nu este posibilă o analiză mai detaliată a stării tehnice a pereților în calculul valorii uzurii finale a pereților în întregime vom lua în calcul uzura obținută prin metoda nominală, care este de 37%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a pereților împreună, vom calcula uzura pereților conform ponderii acestora. În baza anexei 2 din BCH 53-86 (p) ponderea pereților portanți va fi de 80%, iar a pereților despărțitori de 20%. În tabelul 3.17 va fi prezentat calculul uzurii pereților pentru casa nr. 2.

Tabelul 3.17 Calcularea uzurii pereților

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.17 rezultă că la calcularea uzurii construcției, pereții vor avea o uzură în valoare de 37%.

Planșee

Deoarece planșeele sunt efectuate din lut cu paie, pe o carcasă de lemn, nu din materiale de tip sandwich și au fost supuse reparației capitale în anul 2004, la calcularea uzurii acestora vom folosi două metode de determinare a uzurii fizice: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a planșeelor casei nr. 2 este de 30 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a planșeelor este de 10 ani.

Uzura fizică a planșeelor conform metodei efective este de 33,33%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 27 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a planșeelor este de 31 – 40%, deoarece sunt prezente decojiri ale finisajului și mici crăpături. Suprafața deteriorată a planșeelor este de 50%.

Uzura fizică a planșeelor conform metodei interpolării este de 35,5%.

Deoarece am putut să analizez mai detaliat planșeele, și din odăi, și din podul casei nr. 2, în calculul valorii uzurii finale a bunului imobil în întregime, voi lua în calcul uzura obținută prin metoda interpolării, care este de 35,5%.

Acoperișul

Din motivul că denumirea de acoperiș are în vedere atît elementele de susținere și învelitoarea vom calcula uzura fizică în parte după care conform anexei 2 din BCH 53-86 (p) vom aplica ponderea corespunzătoare și vom afla uzura fizică a acoperișului în întregime.

Acoperișul – elementele de susținere

Deoarece în anul 2004 a fost făcută reparața capitală a acoperișului ce are elemente de susținere din lemn, uzura fizică a acestuia o vom calcula prin 3 metode: metoda vîrstei efective, metoda ciclogramelor și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a acoperișului – elementele de susținere din lemn ale casei nr. 2 este de 50 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a acoperișului este de 25 de ani.

Uzura fizică a acoperișului conform metodei efective este de 50%.

Metoda grafică sau metoda ciclogramelor

Figura 3.7 Uzura fizică a stucturilor compuse (durata de exploatare 10 – 50 ani)

Sursa:[6]

Aplicînd metoda ciclogramelor cu utilizarea figurii 2 din BCH 53-86 (p) (figura 3.3, din prezentul proiect), datele despre durata de exploatare a acoperișului după reparație care este de 10 de ani și vîrsta normativă de exploatare pentru acoperișul cu elemente de susținere din lemn – de 50 de ani, a fost stabilit că uzura fizică constituie aproximativ 28%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 38 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a acoperișului este de 21 – 40%, deoarece a fost depistată un început de putrefacție a lemnului și sunt slăbiți căpriorii, butașii și conexiunie. Suprafața deteriorată a acoperișului este de 30%.

Uzura fizică a acoperișului conform metodei interpolării este de 26,7%.

Doarece uzura acoperișului prin metoda efectivă este mai reală și luînd în considerare că cu o precizare mai exactă s-a putut stabili diapazonul de uzură și suprafața deteriorată, la calcularea uzurii finale a acoperișului în întregime vom lua în calcul uzura de 50%.

Învelitoarea

Deoarece în anul 2004 a fost înlocuită învelitoarea, care este din plăci de azbociment, uzura acesteia o vom calcula prin 3 metode: metoda nominală, metoda ciclogramelor și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a învelitoarei casei nr. 2 este de 30 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a învelitoarei este de 10 ani.

Uzura fizică a învelitoarei conform metodei nominale este de 33,33%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 44 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a acoperișului este de 21 – 40%, deoarece au fost depistate unele mici crăpături ale plăcilor de azbociment la coame. Suprafața deteriorată a acoperișului este de 30%.

Uzura fizică a acoperișului conform metodei interpolării este de 26,7%.

Metoda grafică sau metoda ciclogramelor

Figura 3.8 Uzura fizică a stucturilor compuse (durata de exploatare 10 – 50 ani)

Sursa:[6]

Aplicînd metoda ciclogramelor cu utilizarea figurii 2 din BCH 53-86 (p) (figura 3.8 din prezentul proiect), datele despre durata de exploatare a acoperișului după reparație care este de 10 de ani și vîrsta normativă de exploatare pentru acoperișul cu elemente de susținere din lemn – de 50 de ani, a fost stabilit că uzura fizică constituie aproximativ 35%.

Din cauza că nu a fost posibilă examinarea foarte detaliată a învelitorii, pentru estimarea uzurii finale a acoperișului în întregime vom utiliza uzura calculată prin metoda ciclogramelor care este de 35%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a învelitorii și a acopersișului – elemente de susținere împreună, vom calcula uzura acoperișului conform ponderii acestora. În baza anexei 2 din BCH 53-86 (p) ponderea învelitoarei va fi de 60%, iar a elementelor de susținere va fi de 40%. În tabelul 3.18 va fi prezentat calculul uzurii acoperișului pentru casa nr.2.

Tabelul 3.18 Calcularea uzurii acoperișului

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.18 rezultă că la calcularea uzurii construcției, acoperișul va avea o uzură în valoare de 41%.

Pardoselile

Deoarece în anul 2004 a fost făcută reparația capitală unde era posibil și înlocuirea pardoselii din lemn la calcularea uzurii acesteia vom folosi 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a pardoselii din lemn a casei nr. 2 este de 30 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a pardoselii este de 10 de ani.

Uzura fizică a pardoselii conform metodei efective este de 33,33%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 51 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a apardoselii este de 21 – 40%.

Deoarece a fost depistată roaderea plăcilor de lemn în locurile de circulație și mici deteriorări a unor plăci. Suprafața deteriorată a pardoselii este de aproximativ 30%.

Uzura fizică a pardoselii conform metodei interpolării este de 26,7%.

În calculul final al uzurii construcției în întregime vom lua în considerare uzura pardoselii calculată prin metoda vîrstei efective, deorece nu a fost posibilă examinarea pardoselii pe toată suprafața camerelor, deci uzura luată în calcul va fi de 33,33%.

Golurile

Din motivul că golurile sunt atît ferstrele cît și ușile, vom calcula uzura fizică în parte a acestor elemente, după care conform anexei 2 din BCH 53-86 (p) vom aplica ponderea corespunzătoare și vom afla uzura fizică a golurilor în întregime. În anul 2012 la casa nr. 2 au fost instalate ferestre și uși exterioare din PVC, deci vom calcula uzura fizică a golurilor exterioare și a celor interioare aparte, după care vom aplica o pondere de aflare a uzurii fizce a ferestrelor și a ușilor în parte.

Fereastra interioară

Fereastra interioară casei nr. 2 este efectuată din lemn. Deoarece în anul 2004 a fost efectuată reparația capitală a acestei, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a ferestrei interioare din lemn a casei nr. 2 este de 50 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a ferestrei interioare este de 10 de ani.

Uzura fizică a ferestrei interioare conform metodei efective este de 20%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 55 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a ferstrei interioare este de 21 – 40%, deoarece a fost depistată deformarea și distrugerea în unele colțuri ale acesteia. Suprafața deteriorată a ferestrei este de aproximativ 20%.

Uzura fizică a ferestrelor conform metodei interpolării este de 24,80%.

Deoarece a fost posibilă analiza mai detaliată a ferestrelor și a fost posibilă determinarea cu o precizie mai înaltă a suprafeței deteriorate la calcularea uzurii golurilor vom lua în considerare uzura fizică calculată prin metoda interpolării în valoare de 24,80%.

Ferestrele exterioare

În anul 2012 la casa nr. 2 au fost instalate ferestre exterioare din PVC, deci vom calcula uzura fizică a ferestrelor exterioare printr-o singură metodă: metoda nominală.

Metoda nominală

Conform informației primite de la producătorul ferestrelor din PVC, anume acele instalate la casa nr.2, durata normativă de exploatare a acestora este de 50 de ani, iar durată de exploatare reală a acestora este de 2 ani.

Uzura fizică a ferestrelor exterioare conform metodei nominale este de 4,00%, această uzură va fi folosită la calcularea uzurii fizice a ferestrelor în total.

Deoarece ferestrele interioare și cele exterioare au fost efectuate din diferite materiale și în diferite perioade de timp în tabelul 3.19 este prezentat calculul uzurii ferestrelor. [17]

Tabelul 3.19 Calcularea uzurii ferestrelor

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.19 putem concluziona că uzura ferestrelor casei nr.2 este în valoare de 8,85%.

Ușile interioare

Ușile interioare ale casei nr. 2 sunt efectuate din lemn. Deoarece în anul 2004 a fost efectuată reparația capitală a acestora, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a ușilor interioare din lemn a casei nr. 2 este de 50 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a ușilor este de 10 de ani.

Uzura fizică a ușilor interioare conform metodei efective este de 20%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 57 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a ușilor interioare este de 21 – 40%, deoarece a fost depistată deformarea și distrugerea pe alocuri a tocurilor ușilor. Suprafața deteriorată a ușilor este de aproximativ 20%.

Uzura fizică a ușilor conform metodei interpolării este de 24,80%.

Deoarece a fost posibilă analiza mai detaliată a ușilor interioare și a fost posibilă determinarea cu o precizie mai înaltă a suprafeței deteriorate la calcularea uzurii ușilor voi lua în considerare uzura fizică calculată prin metoda interpolării în valoare de 24,80%.

Ușa exterioară

În anul 2012 la casa nr. 2 au fost ușa exterioară din PVC, deci voi calcula uzura fizică a ușii exterioare printr-o singură metodă: metoda nominală.

Metoda nominală

Conform informației primite de la producătorul ușilor din PVC, anume acele instalate la casa nr.2, durata normativă de exploatare a acestora este de 50 de ani, iar durată de exploatare reală a acestora este de 2 ani.

Uzura fizică a ferestrelor exterioare conform metodei nominale este de 4,00%, această uzură va fi folosită la calcularea uzurii fizice a ferestrelor în total.

Deoarece ușile interioare și ușa exterioară au fost efectuate din diferite materiale și în diferite perioade de timp în tabelul 3.20 este prezentat calculul uzurii ușilor.

Tabelul 3.20 Calcularea uzurii ușilor

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.20 putem concluziona că uzura ușilor casei nr.2 este în valoare de 22,17%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a ferestrelor și a ușilor împreună, vom calcula uzura golurilor conform ponderii acestora. În baza anexei 2 din BCH 53-86 (p) ponderea ferestrelor va fi de 56%, iar a ușilor va fi de 44%. În tabelul 3.21 va fi prezentat calculul uzurii golurilor pentru casa nr.2.

Tabelul 3.21 Calcularea uzurii golurilor

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.21 rezultă că la calcularea uzurii construcției, golurile vor avea o uzură în valoare de 14,71%.

Finisajul

Din motivul că finisajul este atît interior cît și exterior, vom calcula uzura fizică în parte a acestor elemente, după care conform volumelor fiecăruia vom aplica ponderea corespunzătoare și vom afla uzura fizică a finisajului în întregime.

Finisajul interior

Finisajul interior al casei nr. 2 este reprezentat prin tencuială de mortar acoperită cu var și vopsea. Deoarece în anul 2012 au fost efectuate lucrări de finisaj interior, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a finisajului interior, al casei nr. 2 este de 5 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a finisajului interior este de 2 ani.

Uzura fizică a finisajului interior conform metodei nominale este de 40%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 60 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a finisajului interior este de 21 – 40%, deoarece a fost depistat că pe alocuri stratul de var și de vopsea s-a întunecat și se decojește. Suprafața deteriorată a finisajului interior este de aproximativ 40%.

Uzura fizică a finisajului interior conform metodei interpolării este de 26,7%.

Deoarece nu a fost posibilă analiza detaliată a finisajului interior, din cauza că majoritatea pereților sunt acoperiți cu covoare la calcularea uzurii finisajului în întregime vom lua în considerare uzura fizică calculată prin metoda nominală în valoare de 40%.

Finisajul exterior

Finisajul exterior al casei nr. 2 constă dintr-un strat de tencuială acoperită cu vopsea. Deoarece în anul 2012 au fost efectuate lucrări de finisaj exterior, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda nominală și metoda interpolării.

Metoda nominală

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a finisajului exterior, al casei nr.2 este de 3 ani, iar conform examinării la fața locului și documentării cu informațiile disponibile ale obiectului supus evaluării, durata de exploatare a finisajului interior este de 2 ani.

Uzura fizică a finisajului exterior conform metodei nominale este de 66,66%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 60 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a finisajului interior este de 21 – 40%, deoarece a fost depistat că pe alocuri stratul de vopsea s-a întunecat și se decojește. Suprafața deteriorată a finisajului exterior este de aproximativ 50%.

Uzura fizică a finisajului exterior conform metodei interpolării este de 30,5%.

Deoarece cred mai corectă valoarea uzurii obținută prin metoda nominală, voi lua în considerare uzura fizică calculată prin această metodă, uzura fiind în valoare de 66,66%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a finisajului interior și a finisajului exterior împreună, voi calcula uzura finisajului conform ponderii acestora. În tabelul 3.22 este prezentat calculul uzurii finisajului pentru casa nr. 2, conform ponderii calculate în baza suprafeței finisajului interior și exterior, deoarece valoarea unei unități de suprafață (1m.p.) a finisajului exterior este egală cu valoarea unei unități de suprafață (1m.p.) a finisajului interior.

Tabelul 3.22 Calcularea uzurii finisajului

Sursa: elaborat de autor

Din tabelul 3.22 rezultă că la calcularea uzurii construcției, finisajul va avea o uzură în valoare de 51,46%.

Rețele inginerești

Din motivul că rețelele inginerești constau din sistemul de încălzire – sobe și rețea electrică, voi calcula uzura fizică în parte a acestor elemente, după care conform duratei de exploatare a fiecăreia voi aplica ponderea corespunzătoare și voi afla uzura fizică a rețelelor inginerești în întregime.

Sistemul de încălzire – sobe

Sistemul de încălzire – sobele casei nr. 2 sunt efectuate din cotileț. Deoarece în anul 2004 a fost efectuată reparația capitală a acestora, uzura fizică va fi calculată prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda interpolării.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a sobelor casei nr. 2 este de 20 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a lor este de 10 de ani.

Uzura fizică a sobelor conform metodei efective este de 50%.

Metoda interpolării

Conform tabelului 70 din BCH 53-86 (p) diapazonul de uzură a sobelor este de 21 – 40%, deoarece au fost depistate crăpături adînci și ieșirea fumului din cauza blocării canalelor de ieșire a fumului (hornului). Suprafața deteriorată a sobelor este de aproximativ 40%.

Uzura fizică a sobelor conform metodei interpolării este de 28,6%.

Deoarece nu a fost posibilă analiza detaliată a sistemei de încălzire (a sobelor) la calcularea uzurii rețelelor inginerești în întregime voi lua în considerare uzura fizică calculată prin metoda vîrstei efective în valoare de 50%.

Rețeaua electrică

Deoarece în anul 2004 a fost făcută reparața capitală a rețelei electrice, uzura fizică a acesteia o voi calcula prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda ciclogramelor.

Metoda vîrstei efective

Conform BCH 58–88 (p) durata normativă de exploatare a rețelei electrice este de 40 de ani, iar conform examinării la fața locului durata de exploatare efectivă a acestei rețele este de 10 ani.

Uzura fizică a rețelei electrice conform metodei efective este de 25%.

Metoda grafică sau metoda ciclogramelor

Aplicînd metoda ciclogramelor cu utilizarea figurii 7 din BCH 53-86 (p) (figura 3.9 din prezentul proiect) putem obține valoarea uzurii rețelei electrice, iar în tabelul 3.23 este prezentat calculul uzurii fizice a rețelei electrice prin intremediul metodei grafice.

Figura 3.9 Uzura fizică a rețelei electrice

1 – rețele interioare ascunse; 2 – rețele interioare deschise;

3 – magistrale, panou de distribuție ; 4 – echipamente electrice

Sursa:[6]

Tabelul 3.23 Calcularea uzurii fizice a rețelelor electrice

Sursa: elaborat de autor

Uzura fizică a rețelei electrice conform metodei grafice este de 38,4%.

Deoarece prin metoda grafică se poate de calculat o uzură mai exactă a rețelelor electrice, deci la calcularea uzurii fiizce a rețelelor inginerești în totalitate vom lua în considerare uzura rețelelor electrice în valoare de 38,4%.

Deoarece la calcularea uzurii finale a construcției se i-a în calcul uzura fizică a tuturor rețelelor inginerești împreună, voi calcula uzura acestora conform ponderii acestora, calculate în baza duratei normative de exploatare a rețelelor inginerești. În tabelul 3.24 este prezentat calculul uzurii fizice a rețelelor inginerești pentru casa nr. 2, conform ponderii calculate în baza duratei normative de exploatare.

Tabelul 3.24 Calcularea uzurii rețelelor inginerești

Sursa: elaborat de autor

Deoarece grutatea specifică a rețelelor inginerești este mai mică, uzura fizică a acestora se va calcula conform formulei 3,9.

(3,9)

Înlocuind datele din formula 3,9 cu datele din tabelul 3.24 vom obține:

Deci putem afirma că la calcularea uzurii construcției, rețelele inginerești vor avea o uzură în valoare de 41,3%.

Alte lucrări

Deoarece casa nr. 2 este dotată cu scări voi calcula uzura fiizcă a scărilor pentru a cunoaște uzura fizică a altor lucrări. Deoarece am informația despre durata normativă de exploatare a acestora și durata de exploatare a acestora, voi folosi metoda nominală, pentru a determina uzura acestora.

Metoda nominală

Conform BCH 58-88 (p) durata normativă de exploatare a scărilor este de 60 de ani, iar conform examinării la fața locului și în conformitate cu documentația casei nr.2 durata de exploatare a scărilor este de 37 ani.

Uzura scărilor conform metodei nominale este de 61,66%, această uzură va fi luată în calcularea uzurii finale a casei nr. 2.

Rezultatele obținute în urma calculării uzurii fizice a elementelor în parte și prin ce metode au fost obținute sunt prezentate în tabelul 3.25.

Tabelul 3.25 Rezultatele privind uzura fizică fizice a elementelor în parte ale obiectului supus examinării tehnice

Sursa: elaborat de autor

Determinarea uzurii fizice a întregii construcții poate fi efectuată prin 2 metode: metoda vîrstei efective și metoda normativă.

Metoda vîrstei efective

Vîrsta efectivă a casei nr. 2 este de 37 de ani, iar durata de viață fizică pentru clădirile grupei III de capitalizare constituie 100 de ani.

Astfel, uzura fizică a casei nr. 2 calculată prin metoda efectivă constituie 37%.

Metoda normativă

Pentru a determina uzura finală a construcției în întregime în tabelul 3.26 este prezentat calculul uzurii casei nr. 2, prin metoda normativă.

Tabelul 3.26 Calculul uzurii fizice a casei nr. 2 prin metoda normativă

Sursa: elaborat de autor în baza calculelor

Conform calculelor prezentate în tabelul 3.26 uzura fizică a casei nr. 2 calculată prin metoda normativă este de 38,49%.

Putem afirma cu certitudine că uzura casei nr. 1 este cuprinsă în intervalul 37 – 39%. Însă, după părerea mea metoda normativă a fost mult mai detaliată decît metoda vîrstei efective, de aceea consider că cea mai reală uzură a casei nr. 2 este de 39%.

CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI

Bunul imobil – este un lucru cu o așezare fixă, care nu poate fi mutat dintr-un loc în altul fără a-și pierde individualitatea sau destinația inițială. Chiar din definiția bunului imobil putem deduce că bunul imobil este un bun scump, care are o durată de viață, de obicei, de lungă durată.

Fiecare proprietar de bunuri imobiliare urmărind scopul de utilizare cît mai eficientă și îndelungată a acestor bunuri, acestea trebuie să fie exploatate în conformitate cu toate normele, cerințele necesare; realizînd la timp reparații de întreținere și reparații capitale. Condițiile incorecte de exploatare a bunului imobil, trecerea timpului, influiența factorilor agresivi ai mediului se reflectă asupra stării acestora sub forma du uzură fizică.

Estimarea gradului de uzură, depistarea principalelor deteriorări precum și măsurile care trebuiesc întreprinse pentru a ameliora starea lor au fost realizate în cadrul examinării tehnice pentru gospodăria țărănească (alcătuită din 2 case) din satul Isacova, raionul Orhei. Uzura fizică estimată constituiepentru casa nr. 1 – 40%, iar pentru casa nr. 2 – 39%. Această valoare fiind rezultatul nu numai a vîrstei dar și a exploatării și întreținerii bunului imobil corectă.

Se observă că uzura caselor de locuit nu este foarte mare, acest lucru fiind datorită lucrărilor de reparații de au fost făcute la timp, lucrările de înlocuire a elementelor uzate au fost efectuate la timp și a fost o exploatare corectă, adecvată.

Cel mai mare grad de uzura la casa nr. 1 și la casa nr. 2 îl au lucrările de finisaj exterior, la ambele fiind în mărime de 66,66%. Acest coeficient ne redă informația că trebuiesc efectuate lucrări de finisaj exterior pentru ca casele să aibă o uzură acceptabilă în continuare. Toate elementele constructive necesită îmbunătățiri sau reparații, astfel fundațiile, pereții, învelitoarea, planșeul, ușile interioare, finisajul exterior trebuie consolidate sau reparate local, pe cînd ferestrele, ușile exterioare, pardoselele, finisajele interioare și sistemele de evacuare a apelor meteorice trebuiesc înlocuite total.

La momentul actual putem constata că gospodăria țărănească, ca și orice alt bun imobil necesitată niște investiții considerabile pentru a menține obiectul în starea actuală de exploateare. Fiind necesare reparații de întreținere și reparații capitale a elementelor și structurilor, precum și de determinare corectă a cauzelor care determină apariția fisurilor. Este necesară înlăturarea eficientă a acestor motive prin utilizare soluțiilor constructive corecte, noi / inovative și accesibile din punct de vedere economic.

Reieșind din amplasarea bunului imobil și din punct de vedere că actualmente clădirile nu sunt locuite de 4 luni și presupun că nici nu vor fi locuite, consider că investițiile în reparațiile acesteia nu sunt atît de eficiente / rentabile.

BIBLIOGRAFIE

Legi și documente normative

Legea Republicii Moldova privind caliatatea în construcții Nr. 721 – XIII din 02.02.96 Monitorul Oficial al R.Moldova nr.25/259 din 25.04.1996;

H.G. RM Nr. 958 din 04.08.2003 cu privire la Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;

HOTĂRÎREA GUVERNULUI R.M. Nr. 936 din 16.08.2006 pentru aprobarea Regulamentului privind expertiza tehnică în construcții;

Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV, din 18.04.2002, Monitorul Oficial al RM Nr. 102 din 16.07.2002;

Normele de determinare a uzurii fizice a bunurilor imobile cu destinație locativă;

BCH 53-86(p), BEДOMCTBEHHЫE CTPOИTEЛЬHЫE HOPMЫ, Пpавила oцeнки физичecкoгo изнocа жилыx зданий, 1987-07-01.;

BCH 57-88(p), BEДOMCTBEHHЫE CTPOИTEЛЬHЫE HOPMЫ, ПOЛOЖEHИE ПO TEXHИЧECКOMУ OБCЛEДOBAHИЮ ЖИЛЫX ЗДAHИЙ , 1989-07-01.;

BCH 58-88(p), BEДOMCTBEHHЫE CTPOИTEЛЬHЫE HOPMЫ, ПOЛOЖEHИE OБ OPГAHИЗAЦИИ И ПPOBEДEHИИ PEКOHCTPУКЦИИ, PEMOHTA И TEXHИЧECКOГO OБCЛУЖИBAHИЯ ЗДAHИЙ, OБЪEКTOB КOMMУHAЛЬHOГO И COЦИAЛЬHO-КУЛЬTУPHOГO HAЗHAЧEHИЯ, HOPMЫ ПPOEКTИPOBAHИЯ, 1989-07-01.;

BCH 61-89(p), BEДOMCTBEHHЫE CTPOИTEЛЬHЫE HOPMЫ, PEКOHCTPУКЦИЯ И КAПИTAЛЬHЫЙ PEMOHT ЖИЛЫX ДOMOB, HOPMЫ ПPOEКTИPOBAHИЯ, 1990-07-01.;

УПBC – Cбopники yкpyпнeнныx пoказатeлeй вoccтанoвитeльнoй cтoимocти зданий и coopyжeний для пepeoцeнки ocнoвныx фoндoв, пo cocтoянию на 1 янваpя 1972г.;

Cărți, cursuri și articole

11. Кoмкoв B.A., Poщина C.И., Tимаxoва H.C. Texничecкая экcплyатация зданий и coopyжeний: Учeбник. – M.: ИHФPA-M, 2005 г.;

12. Peкoмeндации пo oцeнкe cocтoяния и ycилeнию cтpoитeльныx кoнcтpyкций пpoмышлeнныx зданий и coopyжeний. – Mocква: Cтpoйиздат, 1991. – 184c.;

13. Cursul de la disciplina: evaluarea și examinarea tehnică a bunurilor imobile 1;

14. Лeбeдeв B. M.; Texничecкая экcплyатация зданий:Учeбнoe пocoбиe. – Бeлгopoд: Издатeльcтвo БГTУ им. B. Г. Шyxoва, 2010.- 235c.;

Surse internet

15.http://facultate.regielive.ro/cursuri/constructii/evaluarea-starii-functionale-a-sistemelor-de-instalatii-aferente-cladirilor-198114.html accesat la 23.04.2014;

16.http://facultate.regielive.ro/proiecte/constructii/examinarea-si-evaluarea-tehnica-a-depozitului-amplasat-in-municipiul-chisinau-strada-uzinelor-23-193485.html accesat la data de 26.04.2014;

17. http://www.okna.md/price.html accesat la 05.05.2014;

18. http://www.constructii.md/ accesat la 05.05.2014;

19. http://nash-expert.ru/technical-expertise accesat la 05.05.2014;

20. http://www.lidermsk.ru/articles/51/ accesat la 12.05.2014;

21. http://www.docload.ru/Basesdoc/1/1877/index.htm accesat la 12.05.2013;

22.http://edu.dvgups.ru/METDOC/ITS/STR_KONSTR_ZD_SOOR/ORG_UPR_PLAN_TEH_EKSPL_ZD/ZAOCH/%D0%93%D0%A0%D0%98%D0%93%D0%9E%D0%A0%D0%AC%D0%95%D0%92.PDF accesat la 13.05.2014;

23. http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_1111113.htm accesat la 13.05.2014;

24. http://www.gosthelp.ru/text/VSN5386rPravilaocenkifizi.html accesat la 16.05.2014;

25. http://www.beton-karkas.ru/index.php/component/content/article/71/189-2009-11-29-19-11-18 accesat la 16.05.2014;

26. http://www.beton-karkas.ru/index.php/component/content/article/71/189-2009-11-29-19-11-18 accesat pe 16.05.2014.