Evaluarea Bunurilor Imobiliare pe Baza Valorii de Piata
Evaluarea bunurilor imobiliare pe baza valorii de piață
Cuprins
Introducere
Lista tabelelor și a figurilor
PARTEA I – CONSIDERAȚII GENERALE
Capitolul 1 INTRODUCERE ÎN PROBLEMATICA EVALUĂRII BUNURILOR
1.1. Noțiuni introductive privind evaluarea bunurilor
1.2 Noțiunea de valoare : definiție, teorii și tipologie
1.3 Necesitatea efectuării proceselor de evaluare economică
1.4 Principii de bază aplicate în evaluare
1.5 Etapele și tipologia metodelor de evaluare
Capitolul 2 METODOLOGIA STABILIRII VALORII TERENURILOR
2.1 Evaluarea terenurilor
2.2 Evaluarea terenurilor din extravilan
2.3 Evaluarea terenurilor din intravilan
PARTEA A II-A CONTRIBUȚII PROPRII
Capitolul 3 STABILIREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENURILOR
STUDIU DE CAZ : RAPORT DE EVALUARE TEREN – SAT SF.ILIE, COMUNA ȘCHEIA, JUDEȚUL SUCEAVA
3.1 Obiectivele studiului
3.2 Materialul și metodele de cercetare
3.3 Introducere
3.4 Premisele evaluarii
3.5 Pezentarea datelor
3.6 Analiza datelor și concluziile
3.7 Concluziile raportului
Concluzii și recomandări
Anexe
Bibliografie
Lista figurilor
Figura 3.1 Comuna Șcheia, județul Suceava………………………………………………………….
Lista tabelelor
Tabelul 3.1 Criteriile de departajare a terenurilor
Tabelul 3.2 Valori de circulație a terenurilor în mediul rural
Tabelul 3.3 Poziția proprietății supuse evaluării în raport cu proprietățile comparabile
Tabelul 3.4 Valorile de piață rezultate ale terenului intravilan, sat Sf.Ilie, comuna Șcheia
Tabelul 3.5 Metoda reziduală și comparații relative – valori obținute
INTRODUCERE
Evaluarea bunurilor funciare s-a impus cu o tot mai mare intensitate la începutul secolului XIX, în scopul stabilirii unor impozite generale sau a unor despăgubiri echitabile n cazul unor calamități naturale sau a unor exproprieri. Intrucât, atunci, valoarea de randament înca nu se considera suficient de obiectivă, s-a recurs la estimarea valorii venale, ce reprezenta media prețurilor de vânzare din zonă pe perioade cât mai lungi. Ulterior, pentru o judecată mai corectă a valorii bunurilor funciare, s-a recurs la metoda venitului net și mai apoi la determinarea valorii de randament.
Terenurile au fost și continuă să fie Terenul poate fi procurat, vândut, arendat sau oferit în gestiune.
Motivația realizării lucrării „STUDII PRIVIND STABILIREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENURILOR” o constituie relevarea importanței terenurilor ca fiind unul din cele mai de bază domenii de investire a resurselor financiare disponibile. Valoarea de piață a terenului este strict dependentă de amplasarea acestuia și factorii de mediu care acționează asupra lui. În același timp, prețul terenului este dependent de destinația acestuia (construcție sau agricol), existența sau lipsa sistemelor de comunicație, posibilitățile de conectare la utilități, etc.
Sinteza părților principale ale proiectului de diplomă :
Partea I a lucrării, „STUDII PRIVIND STABILIREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENURILOR” este alcătuită din 2 capitole ce surprind aspecte teoretice generice privind problematica evalăuării bunurilor și metodologia stabilirii valorii terenurilor.
Capitolul 3 al lucrării “STABILIREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENURILOR” constituie partea a –II a, „CONTRIBUȚII PROPRII”, ce include un studiu de caz, privind raportul de evaluare a unui teren situate în satul Sf.Ilie, Comuna Șcheia, Județul Suceava.
Primul capitol, “INTRODUCERE ÎN PROBLEMATICA EVALUĂRII BUNURILOR”, este unul introductiv, explicativ , realizând o analiză generală a conceptelor de evaluare, de valoare, necesității efectuării proceselor de evaluare economic a bunurilor, principiilor de bază a plicate în evaluare, a etapelor și tipologiei metodelor de evaluare.
Capitolul 2, “METODOLOGIA STABILIRII VALORII TERENURILOR”, conturează procedeele de determinare și factorii ce influențează stabilirea valorii de piață a terenurilor.
Capitolul 3 , “STABILIREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENURILOR”, este dedicat studiului de caz efectuat în satul Sf. Ilie, comuna Șcheia, Județul Suceava.
În subcapitolele, “Obiectivele studiului” și “Materialul și metoda de cercetare”, sunt relevate, obiectivul general al acestei lucrări, reprezentat de identificarea și evaluarea corectă a valorii de piață a terenurilor, pe baza tuturor informațiilor necesare realizării acestui demers și obiectivele specifice ce constau în evaluarea valorii de piață a terenurilor prin metoda comparației de piață și metoda extracției.
Abordarea metodelor de stabilire a valorii de piață a terenurilor, care să răspundă mai bine cerințelor de pe piața bunurilor rurale constituie scopul științific principal al lucrării.
Acest capitol are la bază efectuarea unui raport de evaluare în vederea stabilirii valorii adecvate pentru terenul cu categoria de folosință arabil situat în intravilanul satului Sf. Ilie, comuna Șcheia, județul Suceava, în suprafață de 1500 mp, ce are ca scop garantarea unui împrumut.
Concluziile vizează aspecte de ordin general privind evaluarea terenurilor, precum și rezultatele reieșite în urma raportului de evaluare a terenului subiect.
PARTEA I – CONSIDERAȚII GENERALE
CAPITOLUL 1
ASPECTE TEORETICE PRIVIND EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE
1.1. Noțiuni introductive privind evaluarea proprietăților imobiliare
Cele mai importante elemente dintr-o activitate conomică sunt proprietățile imobiliare care participă la crearea valorii, când sunt incluse în circuitul economic, indiferent de purtătorul dreptului de proprietate și dezmembrămintele acestuia. Chiar dacă vorbim de persoane fizice sau juridice, fie că este vorba de organisme de stat implicate într- o activitate economică al cărei scop final îl reprezintă crearea de plusvaloare exprimată prin profit, întotdeauna la bază este o proprietate imobiliară. Proprietățile imobiliare trebuie manageriate și organizate profesional de persoane specializate, astfel incât acestea să contribuie la sporirea valorii proprietății. Estimarea corectă a valorii proprietăților imobiliare și analiza pertinentă a aspectelor care țin de acestea, sunt folosite ca suport al deciziilor legate de dispoziția și utilizarea proprietăților.
Estimările realiste, adecvate și corecte, contribuie la stabilirea și stabilizarea creditelor și investițiilor ce promovează o dezvoltare a proprietăților imobiliare în sensul impus de societate. Datorită faptului că deciziile privind dispoziția și utilizarea proprietăților precum și drepturile legate de proprietăți depind de cunoștințe ample și solide, evaluatorii aduc un aport substanțial celor care iau asemenea decizii.
Odată cu dezvoltarea societății în general și a economiei în particular, știința evaluării a devenit din ce în ce mai sofisticată, pentru a răspunde, în cele din urmă, unor nevoi de informație (informare) din ce în ce mai diversificate și complexe. Dezvoltarea treptată a evaluării a plecat mai întâi de la practică, ulterior teoria devenind necesară pentru a răspunde unor conjuncturi cât mai variate, cu principii care să poată fi aplicate până la nivel de individ, proprietate sau afacere. Aplicând practicile bazate pe raționamentul profesional al evaluatorilor și pe tehnicile de culegere, analiză și utilizare a informațiilor asupra valorii proprietății și utilizării acesteia, relevanța și comparabilitatea valorii având o deosebită recunoaștere.
Evaluarea reprezintă procesul care are ca finalitate estimarea valorii și se compune dintr-un ansamblu de metode, procedee, tehnici și activități coerente și ordonate, finalizate cu un raport de evaluare care stă la baza valorii estimate și prezintă descrierea specifică a proprietății evaluate, data estimării, rezervele și condițiile limitative aferente și concluziile rezultate.
Asociația ce are ca principal obiectiv evaluarea proprietăților imobiliare în România este Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR). La nivel european, dintre asociațiile similare se disting următoarele două: Grupul European al Asociațiilor de Evaluatori și Comitetul Evaluatorilor de Proprietăți din Europa Centrală și de Est. De asemenea, pe plan internațional organizațiile cu obiective similare sunt Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) și Institutul de Evaluare din SUA.
1.2 Noțiunea de valoare
O definiție a valorii este cea conform căreia valoarea reprezintă „acea calitate a unui bun a cărei mărime depinde de intensitatea cu care este dorit și apreciat”. Această definiție include mai multe tipuri de valoare, mai mult sau mai putin importante în cazul evaluării bunurilor rurale.
Valoarea reprezintă „un concept economic care se referă la relația monetară dintre bunurile și serviciile destinate vânzării/ cumpărării și cei care le cumpără/ vând”. Valoarea nu este un fapt cert, ci o opinie care arată „cât” prețuiesc bunurile și serviciile la un moment dat, în concordanță cu o anumită definiție a valorii.
În funcție de scopul evaluării, se utilizează mai multe tipuri de valoare, definite prin standarde larg acceptate. Între acestea, cele mai importante sunt :
A.Valoarea de piață: este cel mai des întâlnit tip de valoare folosit în practică pentru achiziții, fuziuni,privatizare, etc.
Definiția comună a autorității naționale și europene în domeniul standardelor de evaluare International Valuation Standards Comitee (IVSC) și The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) este: „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere și un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacție liberă (nepărtinitoare), după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză și fără constrângere.”
Din această definiție reies foarte clar aspectele concrete ale noțiunii de valoare de piață, precum și ale contextului în care ea este aplicată și anume: existența unei piețe libere, cu concurența perfectă, al unui preț rezonabil pentru ambele părți implicate, precum și faptul că tranzacția se desfașoară într-un cadru adecvat, iar părțile sunt bine informate în legătură cu ceea ce presupune valoarea de piață.
B. Valoarea de investiție: apare în cazul în care, pentru un potențial investitor, evaluatorul calculează atât valoarea de investiție cât și valoarea de piață, întrucât între cele două valori pot exista diferențe semnificative, pe care potențialul client ar trebui să le cunoască. Valoarea de investiție este acea valoare a proprietății pentru un anumit investitor, pentru o categorie de investitori sau pentru obiective de investiții identificate.
C. Valoarea de utilizare : se referă la valoarea cu care un bun sau o parte din firmă contribuie la formarea valorii totale a firmei din care face parte , fără a avea în vedere cea mai convenabilă sumă ce s-ar obține prin vânzarea acestuia.
D. Valoarea de lichidare sau vânzare forțată: este suma ce s-ar putea obține în mod rezonabil din vânzarea unui bun sau a unei proprietăți într-un interval mult prea mic pentru a îndeplini condițiile din definiția valorii de piață.
E. Valoarea pentru garanții bancare: acest tip de valoare este întâlnită sub denumirea de valoare ipotecară și este definită de Directiva Consiliului Europei 98/32/EC astfel: “Valoarea unei proprietăți determinate de un evaluator care efectuează o evaluare prudentă a vandabilității viitoare a proprietății, pe baza luării în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietății, a condițiilor normale și a celor locale ale pieței, utilizării curente și utilizărilor alternative adecvate ale proprietății.
F. Valoarea de asigurare : reprezintă valoarea unei proprietăți ce face obiectul unui contract de asigurare.
G.Valoarea de recuperare : reprezintă valoarea unei proprietăți, exclusiv terenul, vândută pentru materialele recuperabile și nu pentru utilizarea în continuare.
H.Valoarea contabilă : este valoarea unui bun sau a ua obține în mod rezonabil din vânzarea unui bun sau a unei proprietăți într-un interval mult prea mic pentru a îndeplini condițiile din definiția valorii de piață.
E. Valoarea pentru garanții bancare: acest tip de valoare este întâlnită sub denumirea de valoare ipotecară și este definită de Directiva Consiliului Europei 98/32/EC astfel: “Valoarea unei proprietăți determinate de un evaluator care efectuează o evaluare prudentă a vandabilității viitoare a proprietății, pe baza luării în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietății, a condițiilor normale și a celor locale ale pieței, utilizării curente și utilizărilor alternative adecvate ale proprietății.
F. Valoarea de asigurare : reprezintă valoarea unei proprietăți ce face obiectul unui contract de asigurare.
G.Valoarea de recuperare : reprezintă valoarea unei proprietăți, exclusiv terenul, vândută pentru materialele recuperabile și nu pentru utilizarea în continuare.
H.Valoarea contabilă : este valoarea unui bun sau a unui grup de bunuri așa cum este evidențiată în situația patrimonială sau în înregistrările contabile.
I. Valoarea specială : se calculează pentru un investitor cu interese speciale, fiind o particularizare a valorii de investiție.
1.3 Necesitatea efectuării proceselor de evaluare economică
Procesul de efectuare a evaluării economice a unui bun este de cele mai multe ori motivată de noțiuni particulare de ordin practic. Evaluarea este întotdeauna efectuată în anumite împrejurări, pentru scopuri determinate; rezultă că nu este vorba – cum afirmă unii specialiști în această privință de o valoare stabilită “dintr-un punct de vedere al întreprinderii”, deoarece acest lucru ar presupune că obiectul supus evaluării își determină singur valoarea.
Evaluarea economică a unui bun este necesară în următoarele situații:
În determinarea prețului unui bun economic, când acesta este destinat transferului dintr-o proprietate în alta, fie în totalitate (în cazurile de vânzare-cumpărare, de fuziune, de transformare, de expropriere, de lichidare juridică), fie parțial;
Când trebuie puse bazele unei repartizări patrimoniale în caz de retragere sau deces a unui membru, de lichidare sau de succesiune;
În estimarea rentabilității sau siguranței unei investiții de capitaluri, în caz de angajare a unei participări sau în caz de creditare;
În determinarea valorii de împrumut a întreprinderii;
În stabilirea, în cazuri deosebite, a bazei impozabile asupra patrimoniului.
Evaluarea unui bun este întotdeauna îndeplinită pentru scopuri determinate însă, servește celui care a făcut-o doar ca punct de referință, fără să servească niciodată intereselor cumpărătorilor, vânzătorilor sau altor interesați.
1.4 Principii de bază aplicate în evaluare
Estimarea unei valori concrete a unui bun se face în funcție de experiența și judecata bazată pe informare, însă trebuie să aibă la bază un fundament teoretic bine definit.
În teoria evaluării sunt cunoscute mai multe principii de bază, dintre care cel mai des utilizate sunt:
Principiul alternativelor;
Principiul substituției;
Principiul beneficiilor viitoare;
Principiul alternativelor se referă la faptul că, într-o tranzacție, părțile au în vedere mai multe alternative. Atât vânzătorul cât și cumpărătorul pot opta între mai multe variante. Astfel, vânzătorul poate refuza tranzacția dacă în urma ei se urmărește, de exemplu, lichidarea întreprinderii sau dacă prețul nu este convenabil pentru el.
Principiul substituției evidențiază faptul că valoarea economică a unui bun tinde să fie determinată de valoarea de cumpărare a unui alt bun substituibil acestuia și care este dorit în aceeași măsură.
Principiul beneficiilor viitoare se referă la acele avantaje pe care bunul le poate genera, în viitor, prin utilizarea lui. Utilizatorul anticipează beneficiile viitoare posibil de obținut din exploatarea bunului respectiv și ține cont de ele în evaluarea bunului luat în considerare.
1.5 Etapele și tipologia metodelor de evaluare
1.5.1 Etapele evaluării
Procesul de evaluare economică necesită parcurgerea mai multor etape. Unii autori consideră că sunt trei faze, respectiv: faza inițială, faza de realizare și faza concluziilor. In alte lucrări se susține că etapele evaluării sunt urmatoarele:
Definirea obiectului evaluării;
Culegerea de informații;
Analiza informațiilor;
Determinarea valorii de estimare;
Pregătirea raportului de evaluare.
Prima etapă constă în stabilirea limitelor problemei de rezolvat. Mai întâi se dă o definiție clară și completă a obiectului evaluării, fapt ce conferă evaluatorului certitudinea că a înțeles și a determinat bine și corect problema de rezolvat, fără a omite nici un aspect.
Completa definire a obiectului de evaluat trebuie să cuprindă următoarele elemente:
• Scopul și funcția evaluării;
• Definirea și selectarea valorii de estimat;
• Descrierea proprietății evaluate;
• Data efectivă a valorii de estimat;
• Cea mai profitabilă utilizare a proprietății.
Finalul primei etape a evaluării constă, de fapt, în determinarea tipului de valoare de estimare la care trebuie să se ajungă.
În a doua etapă a procesului de evaluare se culeg informațiile necesare ce constituie baza realizării evaluării, având o diversitate de forme. Preocuparea de bază a evaluatorului în această etapă este căutarea și detectarea informațiilor și încercarea de a evita omiterea informațiilor importante pentru definirea proprietății de evaluat. După ce informațiile au fost culese, ele trebuie să fie studiate, analizate și interpretate cu scopul de a determina sau estima valoarea proprietății, fapt ce constituie a treia etapă a procesului de evaluare. Acest proces de analiză cuprinde o parte importantă a timpului pe care evaluatorul îl alocă evaluării și necesită un grad important de experiență și intuiție al acestuia. Mai întâi se organizează, studiază și interpretează informațiile de tip financiar care privesc proprietatea. Utilizarea informațiilor culese – nu numai a celor finaciare, ci a tuturor, fie ele interne și/sau externe – pentru a ajunge, practic, la o estimare a proprietății, comportă mai multe abordări ale înțelegerii valorii (abordarea pe baza datelor asupra pieței, ale costului de înlocuire, ale valorii investiției). O dată ce informațiile au fost analizate și s-au utilizat unul sau mai multe tipuri de abordare, este necesar ca evaluatorul să determine valoarea definitivă, aceasta fiind a patra etapă a procesului de evaluare.
Ultima etapă a procesului de evaluare constă în pregătirea raportului asupra evaluării, care poate fi comunicat oral sau în scris (cel mai des utilizat). Comunicarea orală a raportului apare în cazul în care evaluatorul se prezintă ca expert într-un proces legal. Rapoartele scrise pot varia prin lungime și complexitate, de la un rezumat în 2-3 pagini.
1.5.2 Tipologia metodelor de evaluare
Procesul de evaluare este util pentru estimarea credibilă a valorii definite, pe baza analizei tuturor informațiilor disponibile. În cadrul acestei activități se folosesc termeni referitori la modalitatea concretă de estimare a valorii bunului cum ar fi:
– abordare : cale generală de judecare a valorii definite;
– metodă : setul metodologic principal utilizat în cadrul abordărilor;
– procedură : tehnică de evaluare specifică în cadrul fiecărei metode utilizate.
Cea mai generală grupare a abordărilor valorii unei întreprinderi (ansamblu de bunuri) are în vedere:
a) abordarea pe bază de venit, care presupune convertirea unor fluxuri de venituri viiitoare în valoarea lor prezentă;
b) abordarea prin comparația de piață, care se bazează pe comparația bunului evaluat cu alte bunuri asemănătoare care au fost tranzacționate pe piață, utilizând coeficienți multiplicatori;
c) abordarea pe bază de active ce presupune evaluarea individuală a tuturor componentelor proprietății pentru a obține activul net.
Conform acestor abordări există și o clasificare a metodelor de evaluare, folosite în general în cazul întreprinderilor, după cum urmează:
• metode patrimoniale;
• metode bazate pe profit;
• metode financiare de evaluare;
• metode mixte de evaluare;
• alte metode de evaluare.
Dar, în cazul lucrării de față, accentul se pune pe evaluarea bunurilor rurale. Această categorie de bunuri economice sunt elemente componente ale patrimoniului întreprinderii, deci, sunt evaluate o dată cu estimarea valorii totale a acesteia. Astfel, pentru o mai bună estimare a valorii unor astfel de bunuri, se folosesc o serie de criterii economice de estimare și anume:
1. Cea mai probabilă valoare de piață;
2. Cea mai probabilă valoare de producție sau reproducție (valoare de cost);
3. Cea mai probabilă valoare de transformare ;
4. Cea mai probabilă valoare complementară ;
5. Cea mai probabilă valoare de înlocuire;
6. Cea mai probabilă valoare de capitalizare .
Dintre cele șase criterii economice enumerate mai sus, cel mai des utilizate în practică sunt valoarea de piață și valoarea de cost, celelalte fiind considerate derivate din aspectele fundamentale.
1. Valoarea de piață
Cu ajutorul acestui criteriu se poate evalua orice fel de bun economic, mobil sau imobil, un serviciu real sau personal, cu productivitate limitată sau perpetuă. Acest tip de evaluare se poate realiza doar dacă există o piață a bunului estimat, adică dacă bunul este mai mult sau mai puțin obiect de schimb. Pentru a putea determina cea mai probabilă valoare de piață, expertul evaluator va trebui să se bazeze pe prețurile plătite la un moment dat pentru un bun similar. Cu cât piața bunului este mai amplă și mai activă, cu atât rezultatul evaluării va fi mai obiectiv.
Prețul de piață care se formează printr-o liberă competiție, adică pe o piață unde grevează exclusiv forțele economice, este o realitate care măsoară exact toate forțele obiective și subiective care derivă din acest preț. În practică, prețul de piață poate să primească diverse denumiri dintre care amintim : prețul de piață en-gross, prețul de vânzare al întreprinderii, prețul de achiziție al întreprinderii, preturi speciale.
Cea mai probabila valoare de piață a unui bun se poate defini ca fiind „acea valoare care se realizează pe o anumită piață și la un anumit moment”. A spune ca valoarea de piață a bunului X este de n lei, semnifică suma ce se va obține cel mai probabil dacă se pune bunul în vânzare.
2. Valoarea de producție sau reproducție (valoarea de cost)
Această valoare rezultă din însumarea cheltuielilor pe care trebuie să le susțină un întreprinzător pentru a realiza un anumit produs sau pentru a produce un anumit bun.
Acest tip de valoare va face întotdeauna referire la un anume întreprinzător, o anumită piață, la o producție dată și la un moment determinat. Astfel, valoarea de producție se referă la persoana întreprinzătorului și variază, împreună cu alte condiții, în funcție de capacitatea și abilitatea antreprenorială. Referirea la un întreprinzător pur este fundamentală, întrucât în valoarea totală de producție trebuie să fie incluse, pe lângă cheltuielile efective și cheltuielile indirecte.
3. Valoarea de transformare
Valoarea de transformare a unui bun este valoarea netă care se obține prin transformarea bunului care se evaluează, în alte bunuri. Ea se determină prin diferența între valoarea de piață a tuturor produselor obținute și posibil de obținut prin transformare și cheltuielile susținute pentru transformarea respectivă.
4. Valoarea complementară
Determinarea valorii complementare se face prin diferența între valoarea de piață a bunului întreg și cea a părții rămase, concepută ca fiind vandabilă sau posibil de evaluat. Ca și valoarea de transformare, valoarea complementară se obține prin diferență, însă în timp ce prima derivă dintr-o valoare de piață și un cost, cea de-a doua se obține prin diferența între două valori de piață. Dacă partea rămasă are o valoare de piață egală cu zero, valoarea complementară se va identifica cu valoarea de piață a bunului întreg.
5. Valoarea de înlocuire
Prin valoare de înlocuire se întelege acea valoare care se atribuie unui bun capabil să substituie bunul obiect de evaluare . Acest criteriu economic presupune ca bunul de evaluat să fie înlocuibil cu alte bunuri și acestea, la rândul lor, să fie capabile să furnizeze aceeași utilitate sau să dezvolte aceleași funcții ca ale bunului evaluat.
6. Valoarea de capitalizare
Valoarea de capitalizare este valoarea capital care corespunde, matematic, acumulării la momentul evaluării, a unei serii de valori succesive în timp. Aceste valori pot fi venituri sau costuri, drepturi sau obligații, debite sau credite, după cum pot fi anuale sau periodice, constante sau variabile, limitate sau nelimitate.
Valoarea de capitalizare este un criteriu economic de evaluare cu o semnificație particulară și independență, în toate cazurile practice în care capitalizarea nu implică determinarea celei mai probabile valori de piață a unui bun.
PARTEA A II-A CONTRIBUȚII PROPRII
CAPITOLUL 3
EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
(studiu de caz: raport de evaluare a proprietății imobiliare situate în județul Botoșani, comuna Drăgușeni, sat Drăgușeni)
3.1 Obiectivele studiului
Obiectivul general al acestei lucrări, îl reprezintă identificarea și evaluarea corectă a valorii de piață a terenurilor, pe baza tuturor informațiilor necesare realizării acestui demers.
Obiectivele specifice ale lucrării constau în evaluarea valorii de piață a terenurilor prin :
a) metoda comparației de piață;
b) metoda extracției.
Scopul științific principal al lucrării îl constituie abordarea metodelor de stabilire a valorii de piață a terenurilor, care să răspundă mai bine cerințelor de pe piața bunurilor imobiliare.
3.2 Materialul și metodele de cercetare
La baza realizării lucrării, au stat lucrările economiștilor clasici și contemporani și lucrările specialiștilor în domeniul estimațiunilor rurale.
Dintre cele mai importante tehnici de cercetare pe care se bazează lucrarea menționăm:
Analiza documentară;
Analiza comparativă;
Studiul de caz;
Prin maniera de abordare s-a urmărit formularea unor trăsături ale problematicii evaluării bunurilor rurale și ale cerințelor ce se pun în fața acestui domeniu și care să permită în final stabilirea corectă a valorii de piață a terenurilor.
Sistemul metodologic ce a fost utilizat în lucrare pentru prelucrarea informațiilor culese, prezentarea rezultatelor și formularea unor concluzii, dispune de metode și procedee specific evaluării terenurilor.
3.3 Identificarea proprietății
Proprietatea imobiliară este situată în județul Botoșani, comuna Drăgușeni, sat Drăgușeni, compusă din teren în suprafață de 600 mp și construcție având suprafața construită de 105 mp., suprafață utilă 100 m2. Proprietarul actual al imobilului este domnul Matei Mircea. Scopul acestei evaluări îl reprezintă estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare în scopul vânzării imobilului.
La data efectuării evaluării, proprietarul nu a prezentat extras de carte funciară, solicitând evaluarea în ipoteza liber de sarcini.
Proprietarul deține proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentei evaluări și pune la dispoziție următoarele documente doveditoare: plan de încadrare în zonă ; documentație pentru intabulare (carte funciară); act de proprietate ; certificat de moștenitor; contract de vânzare-cumpărare.
3.4 Ipoteze și condiții limitative
Toate aspectele se bazează pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar și au fost prezentate fară a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și marketabil. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesia legală și responsabilă.
Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o nonconformitate, descrisă și luată în considerare.
Situația actuală a proprietății imobiliare și scopul acestei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca volorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate.
În estimarea valorii s-au utilizat numai informațiile avute la dispoziție, fiind însă și posibilitatea existenței altor informații, la care n-am avut acces. Suprafețele considerate se bazează pe valorile declarate de proprietarul imobilului.
Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți evaluate și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționare va invalida estimarea, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.
Destinația valorii aferente activului evaluat este în scopul vânzării.
3.4.1 Metodologia evaluării
Etapele parcurse pentru estimarea valorii de piață sunt:
1. documentarea, pe baza unei liste de informații;
2. inspecția imobilului;
3. stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării evaluării; selectarea tipului de valoare estimată;
4. deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea evaluării;
5. analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
6. aplicarea metodei de evaluare cosiderată oportună pentru determinarea valorii de piață. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către A.N.E.V.A.R.
3.5 Aspecte social economice, zonarea și date geografice
Județul Botoșani, este situat în nord-estul Romaniei. La vest râul Siret, este limita cu județul Suceava. In partea de nord și nord-est se învecinează cu Ucraina. Reședința județului este municipiul Botosani. Județul cuprinde 340 de localități din care 2 municipii (Botoșani și Dorohoi), 5 orașe (Dărăbani, Bucecea, Stefanești, Flamânzi și Săveni) și 77 de comune.
Comuna Drăgușeni este situată în nord-estul României, în sudul județului Botoșani, în apropriere de limita-județ Iași. Localitățile vecine ale comunei Drăgușeni sunt: Călărași și Răuseni în sud și sud-est, Todireni în nord. Teritoriul comunei este intersectat de paralela 47˚31` latitudine Nordica, care trece pe la nord de satul Victoria și meridianul 27˚31` longitudine estica care trece la vest de satul Dragalina.
Comuna este situată în Câmpia Jijiei inferioare, subunitate a Câmpiei Moldovei, de o parte și de alta a râului Jijia și afluentului său Sitna, mai exact, la confluența celor doua râuri. Suprafața comunei este de 6935 ha (69,25 km2), iar a satului Drăgușeni este de 2884 ha (28,70 km2), ceea ce reprezintă cca. 1,5% din suprafața județului și plasează comuna Drăgușeni între comunele cu o suprafață mijlocie. Densitatea medie a populației este de 55 locuitori/km2, sub media pe țară și pe județ.
3.5.1 Climatul
Situat în partea de N-E a podișului Moldovei, teritoriul comunei Drăgușeni ca și întreaga zonă, are o climă temperat continentală, datorită predominării influenței directe a maselor de aer continental, de origine asiatică, care, în general, iarna sunt uscate și reci, iar vara sunt calde sau chiar foarte calde și uscate. Menționăm că media anuală a radiației solare la stația Avrămeni este de 111,8 kcal./an.
Temperatura minimă absolută înregistrată la Avrămeni a fost de – 27,8 grade C la 20.01.1963, iar temperatura maximă absolută a fost de 36,2 grade C la 29.06.1963.
3.5.2 Rețeaua hidrografică
Rețeaua hidrografică și apele reprezintă o resursă naturală regenerabilă, însa vulnerabilă și limitată. Este formată din râurile Sitna și Jijia, cu afluenții lor: Rachiti, ochiul Alb, Caruz, ale căror debite variază în funcție de cantitatea de precipitații, fara a exista însa pericolul de inundații. Râul Sitna curge pe o direcție aproximativa NV-SE și constituie unul dintre principalii afluenți de pe partea dreapta ai râului Jijia. Volumul de apa care se scurge pe Jijia este de cca. 110 mil. m3, iar populației ii revin cca. 25000 m3, cantitate care satisface agricultura și economia comunei.
3.5.3 Relieful
Comuna se suprapune pe un relief cu dealuri mici si mijlocii si face parte din partea de NE a marii unitati geomormologice si structurale cunoscuta sub numele de Podișul Moldovenesc, caracterizata printr-un relief colinar, brăzdat de o rețea de vai înguste cu profil in forma de V, excepție făcând doar râurile Sitna si Jijia care au un șes bine dezvoltat, cu latimi ce trec frecvent de 250 – 300m iar in cazul râului Jijia si chiar de 500 m. Relieful dominant din perimetrul comunei este de origine sculpturala, aparținând capiei Moldovei, respectiv Văii Jijiei, la care se adaugă subordonat o serie de forme de relief de origine acumulativa. Limitele colinelor sculpturale ale câmpiei in care este așezata comuna urmăresc aliniamentul inaltimilor maxime care dau conturul acestui teritoriu administrativ, respectiv dealurile „La podiș” si „Dealul Popii” cu inaltimi de 176, respectiv 179,2 m si „Vulturul” – 180 m.
3.5.4 Vegetația și fauna
Vegetația spontană ierboasă de pe cuprinsul comunei Drăgușeni ocupă o întindere de peste 22% din întreaga suprafață .În pajiști (fânețe și pășuni) predomină familia gramineelor din categoria păiușului, firuța, obsiga, costreiul, raigrazul trei soiuri pir: tâtâtor, crestat și gras.
Corespunzătoare silvostepei, este o faună săracă, datorită lipsei pădurilor, dar și unor activități omenești, dintre sălbăticiunile ce populează zona, o mare pondere ocupând-o iepurele de câmp.
3.5.5 Demografie
Conform recensamantului din 2012, municipiul Botosani, cu 100.899 locuitori este centrul economic, social si cultural al judetului.
Populația comunei Drăgușeni la ultimul recensamant este de 2530 persoane din care 1292 bărbați si 1238 femei.Majoritatea populației este de naționalitate română, de cult ortodox.
3.6 Analiza pieței imobiliare
3.6.1. Definirea pieței
Piața imobiliară reprezintă un segment al pieței în care se stabilesc relații între persoanele fizice sau juridice (firme), care fac schimburi de drepturi de proprietate, tranzacții imobiliare, contra altor bunuri, cum ar fi banii. In cazul prezentei proprietăți imobiliare, piața este a cumpărătorului deoarece oferta este mai mare decât cererea.
Noțiunea de piață implică capacitatea ambelor părți, atât a cumpărătorului cât și a vânzătorului să-și desfășoare activitatea în deplină libertate, dar în cadrul unei legislații specifice ce se impune a fi respectată.
Trăsături speciale diferențiază piețele imobiliare de piețele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. De regulă, piețele imobiliare nu sunt piețe deficiente: numărul de vânzători și cumpărători ce acționează este relativ mic, proprietățile imobiliare au valori ridicate care reclamă o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piețe să fie sensibile la determinarea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, capacității locurilor de muncă precum și să fie influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.
Proprietățile imobiliare de regulă nu se cumpără cu banii jos, iar dacă nu există condiții favorabile de finanțare tranzacția are de suferit. Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu are capacitatea de autoreglare ci este mai degrabă influențată de reglementările guvernamentale și locale.
3.6.2 Analiza cererii
Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința de cumpărare sau închiriere la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp. Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă. Cererea poate fi analizată din două puncte de vedere: calitativ și cantitativ.
La nivelul municipiului Botoșani există cerere pentru următoarele tipuri de imobile :
case de tip P și P+E într-o pondere mai ridicată;
apartamente cu două camere, trei și patru camere;
închirieri garsoniere și apartamente cu două camere.
3.6.3 Analiza ofertei competitive
Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, e necesar să se efectueze inventarul de proprietăți competitive, care cuprinde stocul de proprietăți existente, în construcție și în faza de proiect. Totodată trebuie acordată o atenție sporită analizei datelor luate din proiecte și din propuneri întrucât unele ar putea sa nu se concretizeze.
Pe piața imobiliară, oferta exprimă numărul dintr-un tip de proprietate disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.
Oferta se manifestă din partea celor ce dețin asemenea de proprietăți și vor să renunțe la ele, fie să plece din localitate, fie sunt persoane în vârsta și nu se mai pot ocupa de ele sau nu-și mai permit să le întrețină.
În prezent, în zona centrală a Municipiului Botoșani, casele cu trei camere, de exemplu, se vând cu prețuri cuprinse între 38.000 și 62.000 de euro, în timp ce pentru același tip de case din zone mai slab cotate, prețurile sunt cuprinse între 21.000 și 36.000 de euro.
Totuși, în anumite localități din județ, prețurile sunt comparabile cu cele de acum patru ani, scăderea fiind destul de mică,taproape nesemnificativă. Mulți dintre proprietari țin la prețuri defani buni, chiar dacă nu și-au vândut imobilele nici până acum. Adică există diferențe destul de mari între prețul cerut de vânzători și prețul de vânzare efectiv.
3.7 Echilibrul pieței. Raportul cerere-ofertă
Cererea și oferta se află în echilibru, în măsura în care piața este capabilă să absoarbă, să acopere ofertele actuale. Dar pentru a exista un echilibru, cererea solvabilă trebuie să crească și să achiziționeze din oferta de pe piață și, la un moment dat, să se echilibreze, deși în urma anlizelor efectuate se constată că acest moment este foarte departe.
Punctul de echilibru pe piața imobiliară este teoretic și rareori atins, totdeauna existând un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă cu dificultate iar cererea poate fi modificată, creându-se supraoferta sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare – cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori informațiile despre prețurile de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.
Proprietățile imobiliare sunt considerate durabile și astfel pot fi privite ca investiții.Sunt puțin lichide, procesul de vânzare fiind lung. Datorită acestor factori comportamentul piețelor imobiliare devine dificil de previzionat. Importante sunt motivațiile, interacțiunea participanților pe piață și în aceeași măsura aceștia sunt afectați de factorii endogeni și exogeni ai proprietății.
3.8 Analiza proprietății imobiliare de evaluat
Proprietatea evaluată este amplasată la drumul național 2 Moțca-Drăgușeni și are acces direct la acest drum. Condițiile de sol și subsol sunt normale, neimpunând nici fundații speciale și nici amenajări pe verticală. Echiparea cu utilități a amplasamentului, ca și al zonei este bună existând curent electric și rețea digitală de telefonie. Aspectul zonei este destul de civilizat. Structura populației este eterogenă, formată în general din persoane cu venituri micii și medii.
Proprietatea este amplasată în zona mediană a comunei Drăgușeni, la o distanță de circa 500 m față de centrul comunei.
Caracterul zonei este preponderent rezidențial, densitatea populați este medie, traficul rutier este destul de dens, există traseu pentru mijloacele de transport în comun și iluminat stradal suficient.
3.9 Descrierea construcțiilor
Considerații asupra stării tehnice a imobilului
Descrierea imobilului de locuit: locuința analizată este construită în 2010 , având regim de înălțime parter +M, cu o suprafață utilă de 100 mp. Imobilul a fost construit în baza autorizației de construcție cu încheiere autentificată nr. 2754 din 10.06. 2010. Alte caracteristici precum grad de seismicitate a zonei: dacă are sau nu bulină roșie, clădire de patrimoniu, monument istoric sau orice alte restricții, nu se cunosc. Fundațiile sunt realizate din beton armat, zidărie BCA, pereții de închidere și cei de compartimentare sunt realizați de asemenea din BCA. Acoperișul este de tip șarpantă – lemn, învelitoarea este din tablă tip Lindab, finisajele exterioare sunt realizate din tencuieli drișcuite și zugrăveli exterioare, iar cele interioare sunt realizate din zugrăveli lavabile; tâmplăria exterioară este din PVC, iar tâmplăria interioară din lemn de stejar. Instalațiile electrice sunt refăcute, iar cele sanitare sunt într-o stare foarte bună, încălzirea este pe bază de centrală termică individuală montată, caloriferele sunt metalice. Pardoseli: bucătăria, o cameră, baia si holul au gresie, iar celelate două camere pardoseală din scândură, tip parchet. De asemenea, este dotată cu cablu TV și rețea telefonică, starea actuală a imobilului fiind bună.
In urma inspecției tehnice efectuate în data de 15.03.2015, la cererea proprietarului, s-a apreciat starea tehnică a clădirii ca fiind bună.
Nu s-a constatat prezența igrasiei sau a mucegaiului în nici una din încăperi, a condensului, a scurgerilor de apă sau a defecțiunilor de altă natură.
Imobilul este corect întreținut și curat, având un aspect plăcut. Nu s-au efectuat teste referitoare la analiza stabilității terenului si nici analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. De asemenea, în absența unor informații contrare, evaluarea s-a făcut in ipoteza că proprietatea nu este afectata de proiecte cum ar fi largirea străzii sau expropriere.
Din punct de vedere al compartimentărilor, imobilul este format din trei camere dispunând de următoarele încăperi (tab.3.1):
Tabel nr.3.1
Compartimentare imobil
Sursa: date prelucrate
Conform datelor din tabelul 3.1, s-a constatat că fiecare încăpere reprezintă un procent în total arie utilă, respectiv prima camera are un procent de 17,10%, cea de-a doua cameră 18,5%, camera 3 reprezintă 19,10%, bucătăria 14,60%, baia 10,40% și holul un procent de 20,30%, fiind cea mai mare încăpere.
Imobilul evaluat este prezentat în fig.3.1
Fig.3.1 Imobilul evaluat
3.10 Descrierea amplasamentului
Proprietatea are următoarele vecinătăți, conform schiței:
N – Ionel Marian
E – Radu Andrei
S – Petre Marius
V – str. Ion Neculce
Imobilul este împrejmuit cu gard metalic pe stâlpi de țeavă. Terenul este plan, iar raportul deschidere/adâncime este aproximativ 1/3. Amplasarea terenului este in zona mediană a comunei, având o deschidere la strada de 12 m..
Tinând cont de elementele caracteristice ale imobilului, utilitățile și dotările speciale, amenajările interioare și exterioare, amplasarea acestuia, scopul evaluării precum și informațiile disponibile, în prezenta lucrare se va determina valoarea proprietății prin următoarele metode de evaluare specifice, utilizate în țările cu economie de piață liberă, și anume:
Metoda capitalizării venitului
Metoda comparației directe
Metoda comparației directe pentru terenuri
CAPITOLUL 4
ANALIZA PRIVIND CEA MAI BUNĂ UTILIZARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
Scopul prezentei evaluări îl reprezintă estimarea valorii de piață. Analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea. Noțiunea de cea mai buna utilizare reprezintă alternative de utilizare a proprietății selecate, care vor constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare.
Cea mai bună utilizare semnifică utilizarea rezonabilă, probabilă și legala a unui activ (teren) liber sau construit care este fizic posibilă fundamentată adecvat, fezabilă financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.
La baza alegerii celei mai bune utilizări a unei proprietăți imobiliare stau următoarele criterii:
permisibilă legal
Aici se analizează toate reglementările privind zonarea, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu, restricțiile de construire, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de închiriere;
posibilă fizic
Din acest punct de vedere se analizează dimensiunile, forma, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren, suprafața terenului și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații), precum și capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (cum ar fi canalizare, apa, linie de transport, energie electrică, gaz, agent termic);
fezabilă financiar
Aceasta implică analiza si prognoza tuturor veniturilor generate de proprietate din care se vor scade toate cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obținându-se astfel profitul net.
Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, utilizarea este fezabilă;
maxim productivă
Din utilizările fezabile, cea mai bună utilizare este cea care ar conduce la o valoare reziduală mai mare a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare.
4.1 Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber
Cea mai bună utilizare a terenului considerat a fi liber presupune că terenul este liber sau cel puțin poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor existente. Sub această ipoteză pot fi identificate utilizări care creează valoare, putându-se astfel începe selecția de la proprietăți comparabile și estimarea valoarii terenului.
Având în vedere că imobilul este amplasat într-o zonă rezidențială și ținând cont de starea bună a construcției, iar demolarea și eliberarea terenului ar presupune costuri destul de ridicate, se consideră că cea mai bună utilizare a terenului în condițiile eliberării acestuia nu este fezabilă.
4.1.1 Cea mai bună utilizare a terenului construit (a construcției)
În acest caz, pentru a obține valoarea imobilului de analizat, în ipoteza celei mai bune utilizări a proprietății (casa de locuit cu teren), am urmărit să determin valoarea întregii proprietăți prin metoda capitalizării veniturilor.
Metoda capitalizării veniturilor exprimă valoarea de piață curentă a proprietății imobiliare (casa de locuit cu teren), presupunându-se că aceasta este în stare excelentă de funcționare si realizează venituri din chirii. Astfel, metoda se bazează pe capacitatea clădirii de a produce unele beneficii prin inchirierea acesteia, tinându-se cont de caracteristicile sale, respectiv amplasament, dotări tehnico-edilitare și materiale, etc.
În analiza celei mai bune utilizări a proprietății construite, s-a avut în vedere situația actuală de teren construit, luându-se în considerare două variante posibile și anume:
Varianta 1 privind utilizarea proprietății imobiliare evaluate ca spațiu rezidențial;
Varianta 2 privind utilizarea proprietății imobiliare ca sediu firmă.
Cea mai buna utilizare a proprietății imobiliare evaluate este analizată tabelul următor (tab.4.1):
Tab.4.1
Cea mai buna utilizare a proprietății imobiliare evaluate
Sursa: date prelucrate
Venitul Brut Potențial (VBP) se determină:
VBP = chiria/luna x 12 luni
Venitul Brut Efectiv se calculează cu formula:
VBE = VBP – Grad de neocupare
Cheltuielile suportate de proprietar din venitul brut efectiv sunt cheltuielile aferente achitării impozitului pe venit, impozitului pe proprietate, de asemenea sunt cheltuieli cu asigurarea proprietății și cheltuieli cu reparațiile curente și de intreținere.
Venitul Net din Exploatare (VNE), reprezintă suma ce ramane la dispoziția proprietarului în urma exploatării proprietății sale imobiliare prin închiriere, și se obține prin scăderea din venitul brut efectiv a cheltuielilor afemte proprietarului.
Determinarea valorii capitalizate (VP) s-a realizat prin aplicarea formulei:
V = VNE/r x 100
Unde r – reprezintă rata de capitalizare.
Ratele de capitalizare cel mai frecvent utilizate, bazate pe relația dintre venituri și valoarea proprietății, rezultate dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăți, sunt de 8% pentru proprietățile rezidențiale, iar în cazul spațiilor destinate sediilor de firmă este de 12% . La abordarea prin venit a fost calculată rata de capitalizare aplicând procentul de 8% și respectiv 12%.
In urma evaluării s-a ajuns la concluzia că cea mai bună utilizare a imobilului de locuit, ar fi aceea de locuință unifamilială, în această variantă obținându-se valoarea maximă de 48.600 EURO, respectiv 218.700 RON.
4.2 Abordări în evaluare
Pentru estimarea valorii unei proprietăți imobiliare, standardele ANEVAR acceptă trei abordări. Cele trei abordări acceptate de standardele ANEVAR sunt:
abordarea prin comparația vânzărilor recunoaște ca prețul proprietăților este stabilit de piață;
abordarea prin costuri estimează valoarea prin determinarea costului actual (de înlocuire sau de reproducere) al proprietății din care se deduce deprecierea (fizică, funcțională sau economică) ;
abordarea prin venit , metoda prin care se transformă nivelul estimat al venitului net așteptat într-un indicator de valoare al proprietății.
Cele trei abordari ale valorii sunt independente una față de cealaltă chiar dacă fiecare din ele se bazează pe aceleași principii economice. Pentru estimarea valorilor ce duc în final la alegerea valorii de piață, au fost utilizate următoarele abordări:
abordarea prin venit;
abordarea prin comparații;
abordarea prin cost;
Abordarea prin venit
Valoarea proprietății imobiliare analizate a fost determinată prin metoda capitalizării directe a chiriei.
Abordarea prin venit reprezintă una din cele trei mari categorii de abordări a evaluării unei proprietăți imobiliare, considerând proprietatea ca o investiție generatoare de venituri.
Proprietatățile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obișnuit cumpărate ca o investiție și din punct de vedere al investitorului, mărimea câștigului reprezentând elementul critic care afectează valoarea proprietății. O premiză de bază a investiției este faptul că, cu cat sunt mai mari câștigurile, cu atât mai mare este valoarea. Un investitor care cumpără un activ imobiliar producător de venit, de fapt comercializează suma actuală pentru dreptul de a primi o sumă viitoare.
Metoda capitalizării directe se bazează pe și este corelată cu factorii esențiali de influență asupra valorii precum și cu principiile de evaluare a proprietății imobiliare:
abordarea previzională și anticiparea schimbării;
cererea și oferta;
substituția;
echilibru;
influența factorilor externi;
Principiul anticipării este fundamental în această abordare. Deoarece valoarea este creată de speranță obținerii unor câștiguri viitoare, ea poate fi definită ca valoare prezentă a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implică atât previzionarea veniturilor viitoare anticipate cât și selectarea unei rate de capitalizare care să reflecte implicit anticiparea tendinței de schimbare în venituri de-a lungul timpului.
Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare.
Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietății imobiliare casa de locuit cu teren prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din inchirierea imobilului analizat, in condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de piață.
Estimarea acestei chirii se face in funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară din municipiul Botoșani. Pentru a putea fi identificată o chirie obtenabilă pentru imobilul analizat, s-au realizat prospecțiuni pe piața imobiliară specifică municipiul Botoșani, identifîcandu-se oferte comparabile.
în cazul de față, având în vedere că ofertele existente pe piață includ o marjă de negociere de circa 10% – 15% și ținând seama de caracteristicile imobilului analizat (amplasare, stare fizică, dotări, etc) s-a estimat o chirie obtenabilă de 400 EURO/luna ;
Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul:
VBP = Ch x 12 luni
Se estimează un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplată a chiriei de către locatar. în cazul de față s-a estimat un grad de neocupare de 10% (circa 2 luni pe an). Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specifică proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază funcție de dimensiunile spațiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie percepută, posibilități de acces și de utilizare.
Se calculează Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:
VBE = VBP – Gno
Se estimează cheltuielile (Ch) din exploatarea proprietății si care intră în sarcina proprietarului (locatorului). Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deținerii proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări) și pentru continuarea generării de venituri. Pentru cazul de față s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.
Se calculează Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv :
VNE = VBE – Ch
Pentru obținerea valorii proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (r) specifică pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipului de proprietate analizate. Legătura dintre valoare și venituri nete generate de exploatarea proprietății este făcută de rata de capitalizare.
Rata de capitalizare (r) este un coeficient ce permite transformarea venitului în valoare. Rata de capitalizare va trebui percepută și ca un coeficient ce reprezintă perioada de timp, în ani, în care investitorul speră să-și recupereze suma investită în achiziționarea sau dezvoltarea unei proprietăți imobiliare. În esență, raportul l/c = m reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obținute din piață (tab.4.2):
Tabel 4.2
Estimarea chiriei în funcție de comparabilele de pe piață
Sursa: date prelucrate
Valoarea proprietății, obținută prin capitalizarea venitului se calculează cu formula: VNE/r
Valoarea estimată prin metoda capitalizării veniturilor este 218.700 Ron ( 48.600 Euro)
Evaluarea terenului și a construcției prin metoda comparației directe
4.3.1 Evaluarea terenului prin metoda comparației directe
Pentru evaluarea terenului aferent proprietății imobiliare, s-a aplicat metoda comparației directe, avându-se în vedere că la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări. Suprafața de teren ce face parte din proprietatea evaluată este de 600 mp.
Conform informațiilor culese de pe teren și din diferite publicații, valorile ce se practică în zonă pentru terenurile neocupate de construcții, se situează între 20 – 90 euro/mp.
Premisa majoră a abordării prin comparația vânzărilor este aceea că valoarea de piață unei proprietăți se află în relație directă cu prețul unor proprietăți similare, competitive și comparabile. Această abordare utilizează analiza pieței în vederea identificării de tranzacții ale unor proprietăți similare și comparabile cu subiectul evaluat.
În vederea evaluării terenului prin metoda comparației directe am apelat la selectarea unui număr de trei proprietăți comparabile ce au fost expuse pe piață în ultima perioadă (tab.4.3):
Tabel 4.3
Abordarea prin comparația terenurilor
Sursa: date prelucrate
În urma analizei privind evaluarea terenului prin metoda comparației directe, efectuându-se toate corecțiile aferente caracteristicilor terenurilor au rezultat (tab.4.4):
Tab.4.4
Aplicarea corecțiilor terenurilor evaluate
Sursa: date prelucrate
S-a aplicat corecția de 12% la condițiile de vânzare, datorită faptului că piața este destul de inactivă. Există totuși ofertă, însă lipsește cererea, ceea ce duce la stagnarea pieței. Pentru a doua comparabilă, respectiv terenului în suprafață de 750 mp, i s-a aplicat un procent de corecție de 15%, având în vedere faptul că, din punct de vedere al localizării, are deschidere la două străzi. Din punct de vedere al suprafeței, s-au aplicat corecții de 12% pentru comparabilele 2 și 3, datorită faptului că acestea au suprafețe mai mari de 600 mp, prima comparabilă fiind apropiată ca mărime de terenul evaluat.
Așadar, în urma evaluării, comparabila 1 care a necesitat cele mai mici corecții brute procentuale, respectiv una singură, are cea mai mare importanță în alegerea valorii finale (tab.4.5):
Tabel 4.5
Valoarea obținută în urma corecțiilor aplicate
Sursa: date prelucrate
Fig.4.1 Numărul total de corecții aplicate terenurilor comparabile
Se constată că în urma evaluării terenului prin metoda comparațiilor directe, prima comparabilă are numărul cel mai mic de corecții aplicate, valoarea terenului fiind apreciată astfel:
VT = 600 mp x 24€/mp = 14.400€
VT = 14.400€ x 4,49 lei/€ = 64.656 lei
4.3.2 Evaluarea construcției prin metoda comparațiilor directe
Abordarea analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piață a bunului imobiliar în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării care au fost vândute recent și ajustării prețurilor de vânzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.
Abordarea respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informație despre vânzările bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării.
Prețurile proprietăților similare sunt ajustate, pentru diferențele între obiectele similare și obiectul evaluat.
Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază.
Procesul de determinare a valorii de piață a bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile a cuprins următoarele etape:
colectarea și analiza datelor de piață;
identificarea unităților și elementelor de comparație;
determinarea mărimii ajustărilor;
compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similare;
analiza prețurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoare de piață a obiectului.
La etapa colectării și analizei datelor de piață se determină numărul vînzărilor comparabile necesare pentru analiză.
Conform principiului de bază al acestei metode, valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare se află în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele dintre proprietățile și tranzacțiile care influențează valoarea.
Astfel, elementele de comparație reprezintă caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care au drept consecință variații ale prețurilor plătite pe piața imobiliară.
Prețurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării sunt analizate și corectate în funcție de diferențieri. Dacă elementul de comparație este de o calitate mai bună la bunul imobil comparabil decât la obiectul evaluat, prețul obiectului comparabil va fi micșorat cu suma ajustării respective și, viceversa, dacă elementul de comparație la proprietatea comparabilă este de o calitate mai inferioară sau lipsește prețul proprietății comparabile va fi majorat cu suma ajustării în cauză.
în scopul identificării bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării au fost efectuate cercetări ale pieței imobiliare. Prin această abordare s-a determinat valoarea de piață a construcției prin compararea a patru imobile similare cu un imobil cu 3 camere din comuna Drăgușeni.
După determinarea prețului mediu pentru 1m2 de suprafață totală se va determina și valoarea de piață a bunului imobil prin abordarea analizei vânzărilor comparabile (tab.4.6):
Tab.4.6
Aplicarea corecțiilor imobilelor comparate
Sursa: date prelucrate
Corecția care reflectă condițiile pieței a fost obținută din informațiile preluate de la agenții imobiliari din zonă, ca diferență între prețul de ofertă si prețul de vânzare, apreciindu-se astfel o scădere a prețului de ofertă cu 10%. În funcție de localizarea imobilului s-au aplicat corecții de 10%, corecții ce reflectă diferența de preț datorată localizării, din informațiile culese de pe piață imobiliară.
La starea tehnică a imobilelor s-a aplicat de asemenea o corecție de 10%.
Pentru a face corecțiile corespunzătoare diferențelor de arie utilă, s-au aplicat corecții de 15%.
La estimarea valorii proprietății evaluate, s-a calculat suma valorilor absolute ale corecțiilor, respectiv corecția brută, și suma algebrică a corecțiilor, corecția netă.
În cazul de față, în urma analizei, se constată că proprietatea A are suma cea mai mică a corecțiilor brute, valoarea corectată fiind aproximativ 196662 RON, echivalent a 43800 EURO.
Pentru estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare (casă de locuit) prin această metodă am apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de imobile efectuate în zonă precum și la datele furnizate de agenții imobiliari și de informațiile publicate în alte surse.în acest caz, au fost selectate următoarele proprietăți comparabile situate în zonă:
Proprietatea comparabilă A
Această proprietate cuprinde teren în suprafață de 300 mp, construcție cu o arie utilă de 80 mp, formată din 3 camere, bucătărie,baie și hol. Starea tehnică a imobilului este bună, prezintă dotări tehnico/materiale de calitate. Este localizată în satul Podriga, comuna Drăgușeni. Prețul de ofertă este de 42320 euro, echivalent a 190440 lei.
Fig.4.2 Proprietatea comparabilă A
Proprietate comparabilă B
Proprietatea comparabilă B este formată din construcție compartimentată în 5 camere, având o arie utilă 130 mp, stare tehnică bună, dispune de toate utilitățile, respectiv apă curentă, fosă septică, gaz, curent electric. De asemenea este izolată termic și are o deschidere de 30 m la drumul principal. Este localizată în centrul localității Râuseni. Compartimentarea se face astfel: parterul este format din living, dormitor, bucătărie și baie;
Etajul prezintă un dormitor matrimonial cu baie proprie și dressing, 2 dormitoare și hol
Fig.4.3 Proprietatea comparabilă B
Proprietatea comparabilă C
Construcția este de tipul P+M cu suprafață construită de 75 mp supafața utilă 70 mp;
Este construită din cărămidă portherm cu termoizolație de l0cm. Parterul este format din: living, bucătărie, hol, birou, baie; etajul are 2 dormitoare fiecare cu balcon, baie. Are instalație electrică trasă, la exterior este finisată, interiorul de asemenea; tâmplăria este din termopan, acoperișul din tablă tip Lindab. Este construită în anul 2013, și izolată în anul 2014.
Fig.4.4 Proprietatea comparabilă C
Proprietatea comparabilă D
Vila P+ M de situată în comuna Drăgușeni. Este amplasată foarte aproape de oraș datorită deschiderii pasajului rutier la numai câțiva km de centru. Prezintă toate utilitățile: gaz, curent electric, apă, canalizare;
Este compartimentată astfel: parterul este format din living, 2 dormitoare, bucătărie, baie și terasă, iar mansarda se poate compartimenta după necesități (2 dormitoare și o baie);
Fig.4.5 Proprietate comparabilă D
Abordarea prin costuri
Abordarea prin costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca urmare a analizei pieței și a informațiilor, sau în cazul în care proprietatea evaluată nu este destinată de a produce venituri.
Metoda se bazează pe ipoteza că de cele mai multe ori, participanții pe piață fac legătură între valoare si cost. Utilizând această abordare, valoarea unei proprietăți imobiliare se estimează prin adăugarea valorii terenului la valoarea costului de construcție pentru reproducerea sau înlocuirea construcțiilor deja existente și apoi scăzând deprecierea aparută din diferite motive.
Această abordare este deosebit de utilă în estimarea valorii unei construcții intenționată a fi construită, a proprietăților cu scopuri speciale și de asemenea, a altor proprietăți care nu se tranzacționează în mod frecvent pe piață.
Costul de înlocuire reprezintă acel cost estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale modeme, normative, arhitectură și planuri actualizate.
Substituția, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost. Proprietățile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se măsoară în raport cu valoarea unui bun imobil nou și optimizat.Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoștințe de specialitate în domeniu, costurile unitare sunt însumate pentru a obține costul direct estimat al întregii construcții.
4.4.1 Estimarea costului de înlocuire al clădirii
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferența între costul de construire și valoarea proprietății imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informațiile de pe piață.
În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii care sunt exprimate în unități de măsură adecvate. Utilizând această metodă, se calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcție plus manopera, utilaje și transporturi legate de tehnologia lucărilor de construcții, pentru fiecare m de suprafață. Această abordare se întemeiază pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, ținînd cont de mărimea uzurii. La rezultatul obținut se adaugă valoarea de piață a terenului ca și cum ar fi disponibil pentru construcții. Astfel, se apreciază valoarea integrală a bunului imobil.
Abordarea "Calcularea cheltuielilor" în practică se întrebuințează prin 2 variante. O variantă prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, alta – calcularea costului de întocmire, în majoritatea cazurilor se apelează la calcularea costului total de reproducere, fiind la înlocuire, de fapt, se construiește un obiect de cel evaluat.
Această modalitate se utilizează la fezabilitatea construcțiilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pămîntului la evaluarea clădirilor cu destinație specială la evaluarea în scopuri de impozitare pe elemente a proprietății imobiliare, în cazul impozitării veniturilor și pentru evidența contabilă. La determinarea costului construcției se apelează la următoarele tehnici de utilizare:
Metoda comparațiilor unitare;
Metoda costurilor segregate;
Metoda devizelor.
Metoda comparațiilor unitare estimează costul sub forma costului pentru o unitate de suprafață sau o unitate de volum. Metoda dată, utilizează costurile cunoscute ale unor construcții similare care se ajustează la condițiile pieței la data evaluării și la diferențele fizice între obiectul evaluat și obiectul care servește ca sursă de informație. Costul unitar depinde de dimensiunea construcției și e invers proporțional cu suprafața sau volumul construcției.
Metoda comparațiilor unitare este cea mai simplă și mai larg utilizată.
Metoda devizelor este cea mai exactă și cea mai completă metodă. Ea ține cont de toate cheltuielile efectuate.
Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite elemente ale construcției. Astfel se estimează costul unitar bazat pe cantitatea reală a materialelor plus manopera utilajelor pentru fiecare metru pătrat sau metru cub de suprafață sau volum.
Pentru amplificarea acestei metode vom utiliza tabelele Matrix – Rom pentru o casă de locuit (tab.4.7):
Tab.4.7
Metoda costurilor unitare
Sursa: date prelucrate
Din tabel rezultă un cost de înlocuire de 316,28 EURO/m2,echivalent a 1421,7 RON.
Astfel, valoarea estimată a construcției este de aproximativ 31.628 EURO, respectiv de 142.167 RON.
Determinarea costului final al locuinței prin adăugarea la valoarea de reconstruire a costului pământului se calculează cu ajutorul formulei:
V= Vc+Vt
unde:
V-valoarea bunului imobil;
Vt- valoarea de piață a terenului;
Vc- valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcției evaluate considerate ca noi.
Aplicând formula rezultă:
V= 31.628 + 14.400
V=46.028 EURO, echivalent a 206.895,86 RON
Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea cheltuielilor
este:
V = Vt + (Vc – D)
unde:
V – valoarea bunului imobil;
Vt – valoarea de piața a terenului;
Vc – valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcției evaluate considerate ca noi;
D – deprecierea acumulată;
în continuare, vom purcede la estimarea deprecierii totale a construcției pentru a putea determina valoarea bunului imobil prin abordarea cheltuielilor, conform formulei de mai sus.
4.4.2 Estimarea deprecierilor
Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare față de costul de înlocuire ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregării, care presupune analiza separată a cauzelor deprecierii, cuantificarea lor și apoi calculul global. Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o clădire sunt:
uzura fizică evidențiată de rosături, căzături, fisuri, infestări, defecte de structură, etc. Aceasta la rândul ei poate fi : recuperabilă – se estimează numai elementele care la data evaluării trebuie reparate și se cuantifică prin cost de reducere a elementului la condiția de nou sau ca nou. O uzură se consideră recuperabilă atunci când costul pentru corectarea stării tehnice plus un profit rezonabil este mai mic decât creșterea de valoare rezultată ;
nerecuperabilă – se referă la acele elemente deteriorate din punct de vedere fizic, care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice.
neadecvarea funcțională este data de deficiențele de concepție și proiectare, demodare sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalațiilor și echipamentelor atașate. Se poate manifesta sub doua aspecte :
recuperabilă – se cuantifică prin costul de înlocuire care trebuie să fie mai mic decât creșterea de valoare anticipată ;
nerecuperabilă – care poate fi cauzată de un element neinclus în costul de nou, dar ar trebui inclus, sau un element inclus în prețul de nou și nu ar fi trebuit să fie inclus.
deprecierea economică (din cauze externe) este cauzată de factori externi proprietății imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietății, amplasarea în zonă, urbanism și este de obicei nerecuperabilă.
Dupa inspecția efectuată asupra proprietății, s-a constatat că imobilul era întreținut bine și că se afla într-o stare tehnică bună, drept pentru care se va pomi la calculul deprecierii acumulate de la următoarele premise :
vârsta scriptică a elementelor de construcție s-a luat în calcul conform declarațiilor proprietarului;
vârsta elementelor de construcție cu viață lungă, estimată la 45 ani.
4.4.3 Uzura fizică nerecuperabilă
1. Elemente cu viață scurtă:
Se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi în prezent corectate din motive practice sau economice. Pentru calculul uzurii fizice nerecuperabile s-a calculat uzura aferentă fiecărui element folosind metoda duratei de viață economic (tab.4.8)
Tab.4.8
Uzura aferentă fiecărui element cu viață scurtă
Elemente cu viață lungă:
Metoda folosită la estimarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor cu viață lungă implică utilizarea raportului dintre vârsta efectivă și durata de viață economică a clădirii. Acest raport se aplica la costul de înlocuire a componentelor cu viață lungă cu uzura fizică nerecuperabilă (tab.4.9):
Tabel 4.9
Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viață lungă
Rezultă în urma analizei elementelor fizice nerecuperabile cu viață scurtă și a celor cu viață lungă, o uzură fizică totală a acestora de 82.785,42RON.
4.4.4. Neadecvarea funcțională
Neadecvarea funcțională reprezintă o pierdere de valoare cauzată de deficiențele de concepție sau proiectare a clădirii, sau datorită supradimensionării. De asemenea, ea poate apărea și ca urmare a schimbărilor in timp referitoare la aspectul clădirii, material sau standarde de construcție (grad seismic, izolație termică). Neadecvarea funcțională poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă. În cazul proprietății analizate nu se constată neadecvări funcționale așa cum reiese din tabelul 4.10:
Tabel 4.10
Neadecvarea funcțională
4.4.5 Deprecierea externă
Deprecierea externă este utilitatea diminuată a unei clădirii cauzată de influențe negative din mediul exterior clădirii și este de obicei nerecuperabilă. Ea poate fi determinată de o serie de factori precum : declinul vecinătății, amplasamentul nefavorabil în localitate sau regiune, condițiile pieței locale. în metoda costului, deprecierea externa se atașeaza clădirii. în cazul analizat, putem aprecia că deprecierea externă este nulă (tab.4.11):
Tabel 4.11
Deprecierea totală
Sursa:date prelucrate
În aceste condiții deprecierea totală este estimată la 82.785,42 lei.
Valoarea estimată a construcției prin metoda costului se prezintă astfel (tab.4.12):
Tab.4.12
Valoarea estimată a construcției prin metoda costului
Sursa : date prelucrate
S-a procedat la verificarea întregii lucrări de evaluare,pentru a avea siguranța că datele disponibile, tehnice, analitice, raționale și logica aplicată au condus la judecăți consistente. în estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare “ Casa de locuit cu teren”, ce aparține domnului Matei Mircea, s-au folosit informații de pe piață și de la proprietarul imobilului. Toate calculele matematice cuprinse în prezenta lucrare au fost verificate.
În urma aplicării celor trei metode de evaluare pentru proprietatea imobiliară analizata s-au obținut următoarele valori (tab.4.13):
Tabel 4.13
Reconcilierea rezultatelor
Sursa:date prelucrate
Reconcilierea rezultatelor și stabilirea valorii de piață s-a făcut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, și cantitatea informațiilor utilizate.
Analizând metodologia de calcul și cantitatea informațiilor de piață se pot desprinde următoarele concluzii:
Din punct de vedere al scopului prezentei evaluări, abordarea prin metoda comparațiilor de piață este adecvată întrucât există suficiete tranzacții cu astfel de imobile în zonă, iar spațiile de acest gen nu sunt solicitate pentru închiriere. în același timp valoarea estimată la abordarea prin cost nu este concludentă dat fiind faptul că imobilul nu este prea vechi.
De asemenea, calculele efectuate în cele trei metode utilizate sunt precise; abordarea prin comparația vânzărilor este mai precisă, valoarea obținută la abordarea prin venituri variază în funcție de rata de capitalizare foarte mult, iar valoarea obținută la abordarea prin cost variază în funcție de deprecieri.
Din punct de vedere al cantității informațiilor utilizate putem aprecia faptul că atât chiriile cât și rata de capitalizare sunt obținute de pe piață, iar informațiile obținute la metoda costurilor segregate și comparațiilor sunt reale si verificabile. în urma analizelor, s-a constatat faptul în cadrul pieței există mai multe oferte de vânzare decât de închiriere.
În aceste condiții, cea mai adecvată abordare este cea prin comparații, valoarea estimată prin această abordare fiind valoarea adoptată de către proprietar.
V comparații = 196.662 Ron (43800EURO )
CONCLUZII
Problemele ce țin de dezvoltarea unei piețe imobiliare la nivel internațional, reflectă cheltuielile în legătură cu formarea pieției interne. Din punct de vedere istoric, piața imobiliară a început să se formeze la finele anilor 90 ai secolului trecut. în măsură considerabilă este încă departe formarea sa integrală.
Dezvoltarea pieței imobiliare are o importanță deosebită pentru statornicirea unui stat, fiind un element esențial al economiei de piață. Fără o piață imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiționale, creșterea producției și sporirea nivelului de trai al populației țării.
în rezultatul efectuării acestei evaluări s-a ajuns la concluzia că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul fundamental este determinarea și explicarea valorii de piață. Valoarea de piață se află la baza oricărei tranzacții, care este puternic influențată de amplasament, raportul cerere-ofertă, caracteristicile concrete ale imobilului și alți factori.
Astfel, în procesul unei evaluări, se va determina valoarea de piață a bunului imobiliar și acel tip de valori asupra căruia s-a convenit cu beneficiarul evaluării.
în valoarea unui bun economic trebuie să coexiste substanța și speranța, în sensul că vînzătorul, trebuie să fie remunerat pentru investițiile făcute în trecut și recompensat pentru ceea ce vor produce acestea în viitor, iar cumpărătorul, mai puțin interesat de trecut, trebuie să aibă certitudinea că ceea ce investește azi, va fi recuperat integral și, pe deasupra, va obține un profit care să-i remunereze efortul financiar și riscul, asumate. Dacă evaluarea nu ține cont de aceste condiții înseamnă, că nu folosește nimănui.
în urma cercetării făcute s-a observat că spațiul locativ ocupă un loc de bază pe piața imobiliară. S-a constatat că pentru reevaluarea proprietăților rezidențiale în diferite scopuri pot fi aplicate aceleași abordări: abordarea cheltuielilor, abordarea comparativă a vînzărilor și abordarea veniturilor.
Esența evaluării unui bun imobil constă în determinarea valorii acestuia, utilizînd metode specifice în dependență de scopul urmărit, care de asemenea este un aspect foarte important în procesul de estimare bunurilor imobiliare.
Metodologia evaluării constă în procesul de evaluare propriu zis, care reprezintă o consecutivitate de proceduri, utilizate pentru a estima valoarea bunului imobiliar.”
în rezultatul efectuării acestei lucrări s-a elaborat raportul de evaluare a proprietății rezidențiale. Scopul urmărit fiind estimarea valorii de piață a imobilului destinat vânzării.
Evaluarea a fost efectuată după toate cele 3 abordări folosite la estimarea bunului imobil.
Dar, este important de menționat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală și nu generează rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele evaluate conțin elemente ale previziunii.
în rezultatul estimării valorii de piață a imobilului, cea mai mică valoare s-a obținut prin metoda costurilor unitare.
în urma rezultatelor obținute prin aplicarea metodelor de evaluare trebuie menționat faptul că cea mai adecvată valoare a imobilului evaluat s-a obținut prin abordarea analizei comparative a vînzărilor în sumă de 265.000 Ron. Acest lucru denotă faptul că această abordare permite obținerea celui mai exact rezultat al evaluării, deoarece în cadrul acestei metode sunt luați în considerare majoritatea factorilor ce influențează asupra valorii obiectului evaluat.
Una din problemele utilizării acestei metode este disponibilitatea informației veridice despre obiectele comparabile precum și dificultatea determinării mărimilor ajustărilor necesare. Tot din lipsa unei piețe dezvoltate și transparente în calcule se operează cu valorile ofertei și nu cu prețurile efective ale tranzacțiilor cu obiecte comparabile, ceea ce minimizează exactitatea rezultatelor obținute. Totuși, abordarea analizei vînzărilor comparabile reflectă situția creată pe piață și deci, cea mai credibilă valoare este considerată valoarea obținută prin această abordare.
Prin abordarea cheltuielilor s-a obținut o valoare mai mică în comparație cu valoarea obținută prin abordarea veniturilor.
Analizînd cele expuse anterior se poate menționa că valoarea estimată în cazul imobilului evaluat reflectă în mare parte situația pieței imobiliare din Municipiul Bacău.
în rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare, se obțin mai multe rezultate.
Din cele expuse mai sus, s-a ajuns la concluzia că, efectuând un raport de evaluare, se poate întîmpla ca și cei mai buni evaluatori să obțină o valoare neașteptată, deoarece toate presupunerile lor vor avea caracter intuitiv. însă intuiția nu întotdeauna ne dă și rezultatele așteptate, de aceea, putem spune că precizia trebuie să fie cu atît mai exactă, cu cît este mai complicată schema constructivă pe care o are clădirea supusă evaluării.
BIBLIOGRAFIE
1. Borza Mioara, 2004 – Evaluari Rurale, Ed. Terra Nostra, pag.78,80,81,84, Iași.
2. Colasse B.1987 – Gestion financere de l’entreprise, P.U.F, pag. 520, Paris.
3. Dona I.2000 – Economie rurala, Ed. Economică,pag.178, Bucuresti.
4. Grădinariu M., D. Bucataru, C. Mihai 1997– Evaluarea întreprinderilor în economia de piață, Ed. Junimea,pag.30 20,30, 46-50, Iași.
5. Ișfănescu A., V.Robu, I. Anghel, 2001 – Evaluarea Întreprinderii, Ed. Tribuna Economică, pag.19,21,55, București.
6. Maxim E., 2005 – Diagnosticul și evaluarea întreprinderii, Ed. Universității „A.I.Cuza”,Iași.
7. Michieli I., 1993 – Tratatto di estimo, Ed. Agricole,pag.254, Bologna.
8. Miles R.C.,1994 – Guida alla valutazione della imprese, Franco Angeli,pag.12, Milano.
9. Popescu C., I.Gavrila, D.Ciucur, 2005 – Teorie economica generala, Ed. ASE,Vol. I, pag.154-156, București.
10. Stan V. Sorin, 2003 – ,,Ghid practic de evaluare’’,Ed. IROVIAL,BucureșTI.
11. StanV.Sorin, 2000 – Evaluarea întreprinderilor necotate, Ed. Tribuna Economica,pag.179, București.
12. Toma M., M. Chivulescu, 1994 – Ghid pentru diagnostic și evaluarea întreprinderilor, CECCAR,pag.14, București.
13. ***,,Evaluarea proprietății imobiliare’’, curs IROVIAL, editia 2004, Colecția Biblioteca ANEVAR.
14. ***,,Standardele Internationale de evaluare’’, Ediția a opta,2007.
15. ***,,Evaluarea bunurilor mobile’’, curs IROVIAL, ediția 2004, Colecția Biblioteca ANEVAR
16. ***”Buletine informative „– ANEVAR.
17. ***Cataloage editate pentru prețuri unitare, prețuri segregate pe grupe de lucrări, MATRIX ROM noiembrie 2008.
18. Criterii stabilite de Ministerul Economiei și Finanțelor (nr.2665/28.021992) și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului (nr.1 C/311/28.02.1992)
19. Presa locala unde apar informații referitoare la tranzacțiile imobiliare : „Monitorul de Suceava”, „Obiectiv de Suceava”, 2013.
20. http://www.econsulting.md/pages_do/EVALUARI/Evaluarea-terenurilor.
BIBLIOGRAFIE
1. Borza Mioara, 2004 – Evaluari Rurale, Ed. Terra Nostra, pag.78,80,81,84, Iași.
2. Colasse B.1987 – Gestion financere de l’entreprise, P.U.F, pag. 520, Paris.
3. Dona I.2000 – Economie rurala, Ed. Economică,pag.178, Bucuresti.
4. Grădinariu M., D. Bucataru, C. Mihai 1997– Evaluarea întreprinderilor în economia de piață, Ed. Junimea,pag.30 20,30, 46-50, Iași.
5. Ișfănescu A., V.Robu, I. Anghel, 2001 – Evaluarea Întreprinderii, Ed. Tribuna Economică, pag.19,21,55, București.
6. Maxim E., 2005 – Diagnosticul și evaluarea întreprinderii, Ed. Universității „A.I.Cuza”,Iași.
7. Michieli I., 1993 – Tratatto di estimo, Ed. Agricole,pag.254, Bologna.
8. Miles R.C.,1994 – Guida alla valutazione della imprese, Franco Angeli,pag.12, Milano.
9. Popescu C., I.Gavrila, D.Ciucur, 2005 – Teorie economica generala, Ed. ASE,Vol. I, pag.154-156, București.
10. Stan V. Sorin, 2003 – ,,Ghid practic de evaluare’’,Ed. IROVIAL,BucureșTI.
11. StanV.Sorin, 2000 – Evaluarea întreprinderilor necotate, Ed. Tribuna Economica,pag.179, București.
12. Toma M., M. Chivulescu, 1994 – Ghid pentru diagnostic și evaluarea întreprinderilor, CECCAR,pag.14, București.
13. ***,,Evaluarea proprietății imobiliare’’, curs IROVIAL, editia 2004, Colecția Biblioteca ANEVAR.
14. ***,,Standardele Internationale de evaluare’’, Ediția a opta,2007.
15. ***,,Evaluarea bunurilor mobile’’, curs IROVIAL, ediția 2004, Colecția Biblioteca ANEVAR
16. ***”Buletine informative „– ANEVAR.
17. ***Cataloage editate pentru prețuri unitare, prețuri segregate pe grupe de lucrări, MATRIX ROM noiembrie 2008.
18. Criterii stabilite de Ministerul Economiei și Finanțelor (nr.2665/28.021992) și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului (nr.1 C/311/28.02.1992)
19. Presa locala unde apar informații referitoare la tranzacțiile imobiliare : „Monitorul de Suceava”, „Obiectiv de Suceava”, 2013.
20. http://www.econsulting.md/pages_do/EVALUARI/Evaluarea-terenurilor.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Evaluarea Bunurilor Imobiliare pe Baza Valorii de Piata (ID: 121086)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.