Metodologia Formarii Bunurilor Imobiledocx

=== Metodologia formarii bunurilor imobile ===

ANALIZA OBIECTULUI TEZEI

Identificarea și analiza obiectului de studiu

Satul Colonița este o localitate amplasată în Municipiul Chișinău avînd ca coordonate geografice spațiale latitudinea de 47.0377 cu longitudinea de 28.9583 și altitudinea medie 145 metri față de nivelul zero al mării. Obiect general al tezei va fi considerat satul Colonița.

Această localitate este în administrarea Municipiul Chișinău. Aflîndu-se în componența Municipiul Chișinău, acest sat dispune de o primărie care gestionează cu toate instituțiile de pe teritoriul localității și le administrează.

Distanța directă pîna la or. Chișinău este de 11 km. Teritoriul localității destinat construcțiilor și dezvoltării durabile a satului se intinde pe o suprafață de 2.091 km2 , pe un perimetru de 7.6 km.

Conform recensămîntului din anul 2014, populatia satului Colonița este de 4035 de locuitori, cel mai mare procentaj fiind ocupat de moldoveni, ucraineni, ruși și găgăuzi [1].

La 2 km de localitate pe direcția Nord, satul Colonița se invecinează cu comuna Tohatin, la Est cu comuna Budești – 4 km, la Vest cu orașul Chșinău – 11 km și la Sud cu comuna Dolinoe la o distanță de sat de aproximativ 3 km [2].

Figura 1.1 – Schema amplasării satului Colonița municipiul Chișinău

Sursa [2].

Clima satului are caracteristicile zonei din care face parte și anume – temperat continentale care este tipul de climă pentru întreg teritoriul RM cu ierni reci și precipitații variate de la un an la altul și veri calde, uneori secetoase dar cu suficiente cantități de precipitații necesare pentru dezvoltarea normală a plantelor.[6].

Așezarea geografică a localității

Din punct de vedere a așezării geografice, satul Colonița este o localitate din Municipiul Chișinău situată în partea centrală a Republicii Moldova avînd ca coordonate geografice spațiale latitudinea de 47.0377 cu longitudinea de 28.9583 și altitudinea medie 145 m față de nivelul zero al mării.

Figura 1.2 – Amplasarea spațială a bunului imobil cu indicarea străzilor principale

Sursa [4].

Această localitate este amplasată la 7 km de estul de Chișinăului. Cea mai apropiată stație a căii fereate se află la 12 km. Aeroportul international din Chișinău este amplasat la o distanță aproximativă de 17 km. Satul are o amplasare favorabilă din toate punctele de vedere.

Conform anuarelor privind fondul funciar al țării, suprafața totală a satului este de 2644 ha.  Dintre care pășunile ocupă – 464 ha; suprafața localității destinată fondului de locuințe – 2644 ha; rezervele fondului pădurilor – 332 ha, căi de comunicații(drumuri) – 35 ha[5].

Așezarea geografico-spațială a satului se caracterizează printr-un relief puțin accidentat – un ținut de podiș înalt combinat cu șesuri întinse. Versanții sunt întretăiați de rîpe mijlocii și vîlcele. În acest sat întâlnim predominant un relief structural petrografic, mai ales pe platourile care nu sunt prea întinse.

Terenurile din extravilanul localității (gospodăriile țărănești) sunt situate în imediata apropiere a localității, ceea ce favorizează la prelucrarea terenurilor agricole

Analiza social-economică a bunului imobil

Conform datelor statistice acumulate pe perioada anilor 2010 – 2014, populatia satului Colonița este de aproximativ 4000 de locuitori, de toate vîrstele, cel mai mare procentaj fiind ocupat de moldoveni, ucraineni, ruși și găgăuzi [1].

Figura 1.3 – Numărul populației în perioada 2010 – 2014

Sursa [21].

În baza prevederilor Legii cu privire la administrația publică locală, primarul satului Colonița este în drept să elibereze autorizații de prestare a serviciilor instituțiilor comerciale care își desfășoară activitatea pe acest teritoriu.

În anul 2015, primarul a acordat 37 de autorizații agenților economici care desfășoară diferite genuri de activitate după cum urmează în figura 1.4.

Figura 1.4 – Tipurile de activități antreprenoriale desfășurate în satul Colonița

Sursa [21].

Autorizațiile de desfășurare a activităților, sunt eliberate agenților economici în conformitate cu legislația în vigoare ceea ce este adeverit de Inspectoratul Fiscal al sectorului Ciocana precum și de toate instituțiile ce efectuează verificări privind respectarea tuturor normelor în vederea desfășurării acestor tipuri de activități.

În baza investițiilor internationale și locale este posibilă realizarea diferitor proiecte mari cu rol important pentru dezvoltarea durabilă a localității.

Astfel, putem concluziona că datorită amplasamentului favorabil al bunului imobil și anume aflîndu-se la o distanță de doar 7 km de capitala Republicii Moldova, situația social-economică a satului Colonița este în prezent întro continuă dezvoltare și creștere din punct de vedere al numărului de locuitori ce locuiesc pe acest teritoriu, precum și a numărului mare de întreprinzători economici din diferite sfere de activitate.

1.4 Structura fondului funciar al localității

Suprafața totală a întregului fond funciar al satului Colonița constituie 2644 ha.

Astfel, în componența fondului funciar sunt incluse mai multe tipuri de terenuri, Codul Funciar al Republicii Moldova stabilind anume 7 tipuri, care după destinația de bază se compune din următoarele feluri de terenuri:

Toate terenurile cu destinație agricolă – 1524 ha;

Cote de teren – 1289 ha;

Grădini – 197 ha;

Întovărășiri pomicole – 6 ha;

Teren proprietatea statului – 26 ha;

Teren în arendă proprietatea APL – 6 ha;

Toate terenurile din intravilanul satului – 251 ha;

Terenurile care sunt destinate pentru industrie – 37 ha;

Toate terenurile destinate silviculturii și anume fondul pădurilor 327;

Terenurile pe care sunt amplasate iazuri, lacuri, izvoare reprezentînd fondul apelor 24ha;

Terenurile fondului de rezervă destinat dezvoltării intravilanelor – 480 ha.

Astfel, în următorul capitol, întreg fondul funciar al satului Colonița va fi analizat și considearat drept obiect principal în procesul formării și înregistrării bunurilor imobile[21].

2 BAZELE TEORETICE ALE FORMĂRII ȘI ÎNREGISTRĂRII BUNURILOR IMOBILE

Noțiuni generale cu privire la formarea și înregistrarea bunurilor imobiliare

Legea de bază ce stabileste procesul de formare a bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova este Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 354 – XV din 28 octombrie 2004[9].

Cadastru – este un sistem informational de stat în care sunt incluse date despre bunuri imobiliare și include în sine caracteristicile cantitative precum și cele calitative, prețurile și valoarea economică a bunurilor, poziționarea în spațiu, toate drepturile asupra bunurilor precum și informații despre titularii de drepturi toate acestea împreună avînd cascop principal reglementarea relațiilor imobiliare.

Bun imobil – bun a cărui deplasare de la locul de origine este imposibilă fără a prejudicia scopul initial al imobilului.

Formare a bunului imobil – reprezintă o multitudine de lucrări efectuate în scopul apariției unui bun imobil ca obiect de drept independent, prin separare, divizare, comasare sau combinare a unor bunuri imobile deja înscrise în Registrul bunurilor imobile.

Condiții de formare a bunurilor imobile (principiile) – set de indicatii și norme a căror îndeplinire este indispensabilă la formarea bunurilor imobile.

Bun imobil inițial – bun imobil din contul căruia se constituie un alt imobil nou[7].

Plan de încadrare în zonă – este un act întocmit de inginerul cadastral și reprezintă o secvență din planul ortophoto pentru a vedea dacă bunul imobiliar se încadrează în zonă și dacă nu se suprapune pe celelalte bunuri din nemijlocita apropiere.

Act de constatare pe teren – act întocmit în urma examinării pe teren a posibilității de formare a bunului imobil.

Planul cadastral – este o ilustrare grafică, deobicei sub formă de schiță sau desen în care sunt prezentate hotarele, numerele cadastrale și alte date despre teren și construcțiile care sunt amplasate pe acest teren.

Numărul cadastral al bunului imobil – este un număr format din 11 cifre, individual, irepetabil pentru fiecare bun imobil în parte care permite identificarea terenului,constructiei sau încăperii izolate cu ușurință prin introducerea lui într-o bază de date.

Planul geometric – este un act tehnic care se elaborează deobicei la cererea proprietarului în baza efectuării măsuratorilor la fața locului și precizează punctele de cotitură ale hotarelor față de anumite constructii din apropiere, și arată numărul cadastral al lotului de teren precum și unde sunt amplasate construcțiile pe lot, în cazul în care acestea există [8].

Inginer cadastral – este omul care are studii în sfera cadastrului și deține o licență care îi permite să efectueze lucrari în acest domeniu și este unul din principalii responsabili la executarea lucrarilor de formare a bunurilor imobiliare [9].

Încăpere izolată – reprezintă o secțiune din interiorul unei clădiri fiind despărțită de alte părți ale acestei construcții prin intermediul pereților și neapărat trebuie să aibă o ieșire separată înspre un antreu care este comun sau înspre o ogradă comună.

Teren – reprezintă o bucată de teritoriu la care îi sunt delimitate hotarele închise și al cărei caracteristici calitative și cantitative sunt scrise registrul bunurilor imobile.

Proiect de formare a bunului imobil – proiect ce prezintă situația initială și cea finala a bunurilor imobile formate.

Astfel, din aceste noțiuni putem menționa doua laturi importante ale întregului proces de formare a imobilelor și anume:

Procesul de ”formare fizică” a b.i;

Procesul de ”formare juridica” a b.i.

În aspect practic specialiștii se confruntă cu cazuri cînd bunul imobil există, este utilizat . dar dreptul asupra lui nu este înscris în registrul bunurilor imobile și, deci, nu este recunoscut de de un anumit individ.

Aproape în toate cazurile procesul formării b.i este alcătuit din ambele laturi incluzînd atît formarea lui fizică, cît și formarea juridică.

Procesul de formare a bunurilor imobile este un proces creativ, bazat pe practică și știință și deci pe idei și reguli de bază.Cu cît mai dezvoltată va fi practica formării bunurilor imobile, cu atît mai raționale, eficiente, optime vor fi bunurile nou formate de specialiștii din domeniul cadastrului[7].

Absolut toate terenurile indiferent de categoria de destinație sau tipul de proprietate, inclusiv și toate tipurile de drepturi asupra bunurilor este necesar și obligatoriu de a fi înscrise în registrul de stat al bunurilor imobiliare în modul stabilit de legislația în vigoare.

Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor în registrul bunurilor imobiliare este o acțiune foarte responsabilă și trebuie efectuată doar de cei ce posedă drepturi depline de a executa această procedură.

Bunul imobil nu poate fi separat de dreptul asupra lui. Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor este efectuată sub formă de „înscris în Registru”.

Înregistrare – este procesul în care în registrul bunurilor imobile se introduce informația despre un bun, despre dreptul asupra bunului precum și despre deținătorul lui.

Înregistrare primară – este prima înregistrare a unui bun imobil care nu a mai fost înregistrat recent, adică este o acțiune din partea organelor competente și împuternicite din domeniul cadastrului de a înscrie pentru prima dată un bun imobil în registrul bunurilor imobile și care poate fi efectuată atît în masiv cît și în mod selectiv.

Drept de proprietate – exprimă atitudinea față de un bun ca fiind al său și reprezintă un drept real ce conferă celui ce îl deține posibilitatea de a utiliza bunul conform naturii sau destinație sale, de al folosi si a dispune de el în mod exclusiv si făra întrerupere.

Titlu de autentificare a dreptului deținătorului de teren – act eliberat de oficiile cadastrale teritoriale ce îi conferă titularului drepturi depline asupra bunului, adica acesta poate înstrăina bunul sau de a decide soarta juridical a acestui bun.

Cadastrul bunurilor imobile – este un sistem informational de stat care are ca componente, diferite date despre bunurile imobiliare de pe teritoriul țării și include starea cantitativă și calitativă a bunului, valoarea bunului, drepturile asupra bunului dat precum și date despre proprietari[9].

Scopul și principiile formării bunurilor imobile

Din definițiile de mai sus putem deduce că a forma un bun imobil nou reprezinta o multitudine de acțiuni care au ca scop final apariția unui bun imobiliar care anterior nu a existat ca obiect independent si integru.

Formarea unor bunuri imobile care nu au existat mai înainte ca obiecte individuale au cel mai des ca scop:

Efectuarea afacerilor/tranzactiilor cu imobiliare, cele mai întîlnite fiind vînzarea-cumpararea, schimbul, donatia;

Transmiterea bunurilor imobile în proprietate;

Necesitatea dezvoltării spațiilor de producere (terenurilor) prin cumpărare, schimb, comasare;

Desfacerea bunurilor imobile comune și repartizarea cotelor părți coproprietarilor, fiecare bun imobil devenind unul indepenent;

Mărirea suprafețelor loturilor de teren pentru o folosire mai rațională etc.

În acest proces al formării bunurilor imobiliare sunt respectate principia/reguli atît generale, referitoare la toate cazurile, cît și locale, care se vor respecta în dependență de metoda aplicată.

Principiile sau regulile generale utilizate în procesul formării sunt:

Legătura dintre forma și conținutul imobilului;

Viabilitatea bunului nou format;

Cît de legal a fost format/elaborat bunul imobiliar;

Unicitate și inconcurență.

În acest proces al formării bunurilor este foarte importantă echivalența dintre forma și conținutul imobilului nou format. Drept exemplu de analiză putem utiliza un teren agricol nou format. În acest caz, forma terenului agricol va depinde de necesitățile protecției antierozionale, ecologice sau tehnologice ale acestui teren. Pe cînd un lot care este destinat pentru construcții este necesar de examinat din alte puncte de vedere și anume din punct de vedere al tipului de sol la suprafață și în adîncime, pantei și a gradului de înclinare precum și o altă multitudine de norme ce trebuie respectate pentru durabilitatea constructiilor.

Indiferent de metoda aplicată, bunul imobil nou format trebuie să fie viabil. La rîndul său, viabilitatea bunului imobil este determinat în raport cu scopul formării lui. Revenim încă la un exemplu. Este inadmisibil de a selecta un teren pentru o construcție cînd terenul este afectat de alunecări. La principiul viabilității poate fi alipit aspectul ecologic, cînd condițiile ecologice sunt opuse amplasării obiectului etc.

Cadrul legislativ existent deja include un set de norme juridice care în măsura lor limitează posibilitatea formării unor bunuri imobile. La aceste norme se referă restricții ce țin de dimensiuni, categorii de destinație etc. Un exemplu din cele menționate ne poate servi limitarea suprafeței minime de a unui teren pentru construcția casei de locuit în orașe (art.11, Codul Funciar, Legea 828 – XII din 25.12.1991).

Unul din principiile generale care urmează a fi respectate în procesul de formare a bunurilor imobile este inconcurența sau lipsa impactului negativ asupra altor bunuri vecine care deja există în acest teritoriu.Respectarea acestui principiu ne asigură un mediu economic, social, ecologic pozitiv ce este foarte important pentru societate[7].

Aceste principii fixează o multitudine de conditii pe care ar trebui să le posede bunurile în procesul de formare.

Cea mai importantă condiție care ar trebui respectată în procesul formării bunurilor imobile este aceea că categoria de destinație a bunului imobil nou format trebuie să corespundă cu categoria de destinație a bunului imobil initial. Ulterior acestei etape poate fi modificată și categoria de destinație a terenului în conformitate cu legislația în vigoare, drept bază servind Codul Funciar al Republicii Moldova.

În cazul nerespectării de către proprietari a destinației stabilite a terenului, precum și a folosirii iraționale a lor sau cauzării pagubelor fondului funciar din punct de vedere ecologic(calitativ) chiar și dacă este vorba de proprietatea privată, pot fi aplicate sancțiuni reglementate de legislatia din domeniul respectiv.

Important este ca bunul imobil inițial să fie înregistrat. Formarea bunurilor imobile în baza bunurilor imobile inițiale neînregistrate va crea situații de conflict în procesul înregistrării bunurilor nou formate[7].

Conform articolului 2 al Codului Funciar al Republicii Moldova, în dependentă de categoria de destinația de bază, terenurile pot fi: cu destinație agricolă; terenuri din intravilanul localităților; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale; terenuri destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi; terenuri ale fondului silvic; terenuri ale fondului apelor; terenuri ale fondului de rezervă[10].

Sunt stabilite următoarele categorii de destinație a construcțiilor: cu destinație locativă; social-culturală; comercială; industrială. Categoria de destinație a construcțiilor se află într-o dependență de categoria de destinație a terenurilor.

Orice bun imobil nou format, și mai ales cele care includ construcții, vor fi anterior coordonate cu cerințele planului de urbanism. Respectarea cerințelor planului de urbanism va consemna respectarea normelor stabilite, va preconiza accesul spre bunul imobil și alte cerințe urbanistice.

La formarea bunurilor imobile cu destinație agricolă este necesar de ținut cont de condițiile de organizare și amenajare a terenurilor agricole și alte reguli și norme prevăzute de legislație pentru această categorie de terenuri.

În cazul formării unităților imobiliare (apartamentelor, încăperilor izolate etc.), dacă aceasta implică efectuarea lucrărilor pentru care, în conformitate cu legislația, este necesară autorizația respectivă, persoana interesată va asigura prezentarea ei, va prezenta documentele de primire în exploatare a lucrărilor, oficiului cadastral teritorial odată cu decizia de formare a unității imobiliare.

Decizia de formare a bunurilor imobile o ia proprietarul, în condițiile proprietății comune – coproprietarii.

Formarea bunului imobil nu se va efectua dacă bunul imobil care se formează nu va putea fi utilizat constant conform destinației, sau ca rezultat al formării se vor înrăutăți condițiile de utilizare a bunului.

Se interzice separarea sau divizarea: odăilor din apartamente sau din casele particulare, dacă în rezultatul formării bunului imobil nu se vor asigura condițiile minime de locuit; construcțiilor auxiliare, încorporate și funcțional legate cu construcția principală; instalațiilor tehnice, comunicații și amenajări ale teritoriului amplasate pe sectorul de teren care asigură funcționarea normală a construcției anexelor gospodărești ale clădirilor de locuit situate pe același sector de teren, cu destinația de deservire a locatarilor.

Un șir de restricții, reieșite din condițiile de organizare și amenajare a terenurilor agricole, există la formarea sectoarelor de teren pentru utilizarea lor în agricultură. Aici o influență deosebită poate avea forma reliefului, panta, solul, amenajările (sistemele de desecare, irigare) existente sau care se cer a fi construite etc[7].

Scopul și principiile înregistrării bunurilor imobile

Din literatura de specialitate putem deduce că înregistrarea bunurilor imobile atît masiva cît și cea selectivă este efectuată deobicei atît în interesul public cît și cel privat.

Fiecare proprietar al unui bun imobil se poate bucura deplin de dreptul de proprietate asupra acestui bun doar în cazul cînd dreptul este înscris în registrul bunurilor imobile, în așa fel și tranzacțiile cu aceste bunuri pot fi legale, și evident protejate de lege.

Înregistrarea primară este înregistrarea pentru prima dată în registru a unui bun imobil, chiar dacă bunul imobil a existat de foarte mult timp.

Astfel, drept scopuri ale înregistrării bunurilor imobile pot servi:

Identificarea simplă a bunului imobil independent și integru;

Legalitatea bunului imobil;

Efectuarea tranzacțiilor cu bunuri imobile;

Stabilirea corectă a impozitului pe imobil;

Drepturi depline ale titularului asupra bunului imobil;

Protecția dreptului de proprietate de către lege.

Principiile esențiale ale înregistrării sunt stipulate în Legea cadastrului Bunurilor imobiliare, legea ce reglementează toate raporturile si toate acțiunile ce au loc în această direcție.

Informația din acest registru este acceptată ca autentică doar în cazul în care nu sunt efectuate înscrisuri sau mențiuni ce pot să confirme contrariul acestor lucruri.

Procesul de înregistrare a bunurilor imobiliare este în sine un procedeu de acumulare și stocare pe suport de hîrtie și pe suport digital a informațiilor referitoare la toate bunurile imobile și drepturile asupra lor.

Astfel, etapa înregistrarii bunurilor imobiliare este realizată ținînd cont de anumite principii importante, și anume:

Este obligatoriu ca propritățile să fie înregistrate;

Este în interesul public ca bunurile imobile să fie înregistrate;

Este în interesul privat ca bunurile imobile să fie înregistrate;

Înregistrarea bunurilor imobile trebuie să aibă loc ca proces transparent[7].

Reieșind din aceste principii pot spune că legea stipulează că înregistrarea bunurilor este o acțiune obligatorie și nicidecum una la dorință.

Astfel, respectarea acestor principii sunt de o importanță foarte mare atît pentru stat care are obligația de a apăra drepturile posesorilor, cît și pentru fiecare individ în parte care dispune de aceste drepturi prin aceea ca îi sunt garantate și respectate drepturile.

În sens larg, statul este cointeresat ca toate proprietățile de pe teritoriul țării să fie înscrise în registrul bunurilor imobiliare. Această cointeresare apare din necesitatea impozitării bunurilor imobile și a stabilirii politicii fiscale, precum și din necesitatea apărării drepturilor de proprietate.

De partea cealaltă, interesul privat al fiecărui proprietar de a-și înregistra posesiunea și drepturile asupra ei reies din faptul că o posesiune neînregistrată nu este recunoscută de o terță persoană ceea ce poate contribui la apariția problemelor și neînțelegerilor dintre proprietari și astfel exploatarea sau utilizarea posesiunilor poate fi foarte dificilă.

Referindu-ne la transparență ca la un principiu important de înregistrare a bunurilor imobiliare, ne orientăm spre aceea că înregistrarea trebuie să aibă un caracter deschis.

Organele competente din domeniu care efectuează înregistrările bunurilor, deobicei OCT-urile, sunt obligate să elibereze oricărei persoane fizice sau juridice deferite informații cu privire la bunurile imobile deja înregistrate[7].

Obiectul formării și înregistrării bunurilor imobiliare

Acest subcapitol este destinat descrierii obiectului/obiectelor procesului de formare și înregistrare a imobiliarelor, în el fiind descrise întreg fondul funciar în calitate de obiect al formării și înregistrării noilor bunuri imobiliare.

Astfel, ca obiect general al procesului de formare și înregistrare vom aborda întreg fondul funciar al Republicii Moldova.

Legea cadastrului bunurilor imobile stipulează că drept obiecte ale formării și înregistrarii sunt bunurile imobiliare, drepturile de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor[9].

Absolut toate terenurile indiferent de destinație și mod de folosință ce se încadrează în limitele hotarelor unei țări alcătuiesc fondul funciar al acestei țări.

Analiza amănunțită a întregului fond funciar reprezintă o problemă de stat și încearcă a fi soluționată prin executarea acestor procese de formare și înregistrare care vor avea ca rezultat final o evidență reală a tuturor bunurilor existente pe teritoriul țării.

Suprafața totală a întregului fond funciar al Republicii Moldova constituie 3384,6 mii ha.

Astfel, în componența fondului funciar sunt incluse mai multe tipuri de terenuri, Codul Funciar al Republicii Moldova stabilind anume 7 tipuri, care după destinația de bază se compune din următoarele feluri de terenuri:

Toate terenurile cu destinație agricolă;

Toate terenurile din intravilanul orașelor/comunelor/satelor;

Terenurile care sunt destinate pentru industrie, pentru transporturi și telecomunicații;

Terenurile destinate protecției sănătății populației, activităților de recreare și terenurile destinate spațiilor verzi;

Toate terenurile destinate silviculturii și anume fondul pădurilor;

Terenurile pe care sunt amplasate iazuri, lacuri, izvoare reprezentînd fondul apelor;

Terenurile fondului de rezervă destinat dezvoltării intravilanelor[10].

Categoria de destinație a terenurilor este stabilită din punct de vedere al celei mai bune și rationale utilizări ale terenului concret.

Terenurile cu destinație agricolă precum și cele destinate construcțiilor constituie doua din importantele obiecte ale procesului de formare și înregistrare în registrul de stat.

Nu putem însă exclude terenurile destinate industriei și transporturilor, destinate ocrotirii sănătății, terenurile fondului silvic ca obiecte ale formării precum și ale înregistrării de stat, fiind la fel componente foarte importante în funcționarea normală a unui stat.

În continuare voi descrie terenul ca element de bază, care poate face obiectul dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale posedînd ca titular de drept persoane fizice sau juridice și pot apartine sectorului public sau sectorului privat.

Conform articolului 2 al Codului Funciar al Republicii Moldova, drept obiecte ale raporturilor funciare pot servi: cotele de teren, sectoarele sau porțiunile de teren precum și toate drepturile asupra lor, fiind considerate și obiecte principale ale formării și înregistrării b.i.

Un anumit sector de teren poate sa fie descris sau caracterizat prin pozitionare geografică sau amplasare, suprafață, hotare definite, statut juridic precum și alte caractere menționate în documentele și actele înregistrării dreptului asupra pămîntului. Prin intermediul acestor date fiecare sector înregistrat poate fi identificat, analizat și cercetat în baza inscrisurilor efectuate în dreptul lui.

Un sector concret de teren poate fi divizibil, adică acest teren poate fi delimitat in mai multe parți de teren fără a le schimba categoria de destinație, fără a face încălcări privind protecția împotriva incendiilor, protecției ecologico-sanitare, fiecare lot de teren după divizare alcătuind un teren desinestătător; sau este considerat indivizibil atunci cînd în urma divizării bunul imobil nou format nu întrunește în sine toate cerințele sus menționate[10].

În Republica Moldova la nivel de practică există un singur cadastru – cadastrul general al țării în care se duce o evidența detaliată privind parametrii cantitativi și calitativi a tuturor bunurilor imobile indiferent de destinație, de pe intreg teritoriul țării.

Astfel, se cere implimentarea cadastrelor de specialitate și anume elaborarea cadastrelor independente pentru fiecare din cele 7 tipuri de terenuri menționate anterior.

Un cadastru de specialitate este un sistem care duce o evidență și o inventariere regulată, din punct de vedere tehnic și evident economic, al unor bunuri imobile caracteristice unui anumit domeniu specific de activitate, pentru o administrare eficientă și o utilizare rațională.

La elaborarea și ținerea cadastrelor de specialitate vor participa instituțiile competente din fiecare domeniu, ceea ce ar spori eficiența, calitatea lucrului precum și utilizarea rațională a fondului funciar dintr-o anumită ramură și astfel am dispune de date concrete și veridice din orice domeniu(cadastrul agricol, cadastrul edilitar, cadastrul silvic, cadastrul apelor).

Implimentarea acestor tipuri de sisteme informaționale ar putea avea ca efect direct o analiză, evidență, protectie maxima și evident o utilizare rațională a fiecărui sector de teren de pe teritoriul Republicii Moldova fiecare instituție în parte ocupîndu-se de direcția în care este specializată.

Figura 2.4 – Structura fondului funciar

Sursa [7].

În concluzie pot menționa că în sens direct, fondul funciar al țării și anume terenurile indiferent de categoria de destinație constituie obiectul principal al formării și înregistrării.

Subiectul formării și înregistrării bunurilor imobiliare

Acest subcapitol este destinat descrierii subiectului/subiectelor procesului de formare și înregistrare a imobiliarelor, în el fiind descrise și analizate toate părțile implicate în aceste procese importante de formare și înregistrare a noilor bunuri imobile.

Drept subiecte ale formării și înregistrarii bunurilor imobiliare putem menționa ființele vii și active(posesorii bunurilor) care prin intermediul unor acțiuni și practici bine stabilite își obțin drepturile depline asupra bunurilor pe care le posedă, precum și instituțiile specializate în cadastru, formate din cadre competente de a elabora astfel de lucrări[7].

Astfel, subiecte importante ale cadastrului sunt persoanele fizice, persoanele juridice, APL, APC, diferite instituții și unități naționale sau internationale etc. care intervin cu cereri la organele competente din domeniul cadastrului privind informația și serviciile oferite de acestea.

De cealaltă parte, putem menționa drept subiecte ale cadastrului instituțiile din stat specializate în acest domeniu care posedă competențe și înzestrări unice privind înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare si a drepturilor asupra lor, precum și ținerea, înoirea și distribuția datelor din cadastru și Registrul bunurilor imobile al RM.

Astfel, din instituțiile specializate, ca subiect principal poate fi menționată Agenția Relații Funciare și Cadastru (ARFC), care este organul principal central din domeniul cadastrului, împreună cu toate instituțiile care îi sunt subordinate (otc-uri, firme private din domeniul cadastrului) și care au ca obiective principale acumularea, analiza, deservirea informațională precum și prestarea serviciilor cadastrale tuturor consumatorilor interesați[14].

Ca concluzie generală, pot spune că în acest proces de formare și înregistrare a bunurilor imobiliare, este de o importanță foarte mare stabilirea concretă și corectă a obiectului precum și a subiectului ce vor fi parte a acestui proces.

3 METODOLOGIA FORMĂRII BUNURILOR IMOBILE

Întreg procesul de formare al bunurilor imobiliare include în sine patru metode principale, menite să reglementeze în limitele unui cadru legislativ bine formulat toată această activitate din domeniul cadastrului. Astfel, metodele utilizate la formarea bunurilor imobiliare sunt:

Metoda de separarea a imobilelor;

Metoda de divizare a imobilelor;

Metoda de comasare a imobilelor;

Metoda de combinare a imobilelor.

Cadrul legislativ de bază ce reglementează întregul proces de formare al imobiliarelor este Legea Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile.

Pentru realizarea formării bunurilor imobile prin separare, comasare, combinare și divizare este necesară aplicarea și urmarea unor norme juridice stipulate în cadrul normativ al respectivului domeniu, precum și efectuarea citorva tipuri de lucrări tehnic-o grafice în vederea realizării proiectului de formare[9].

Condițiile de formare ale bunurilor imobiliare

Utilizînd întreg cadrul legislativ în procesul de elaborare a tuturor etapelor de formare a bunurilor imobiliare, executorul lucrărilor trebuie să țină cont și să respecte cîteva condiții și cerințe principale, și anume:

Bunul nou format trebuie să aibă aceeași destinație ca a bunului imobil inițial, precum și să se respecte regulile privind combaterea incendiilor și principiile sanitare;

Să nu fie format un imobil care nu va putea fi folosit conform destinației sau i se vor înrăutăți condițiile de folosire;

Bunurile nou formate să aibă acces la drum sau să fie realizbilă elaborarea servituții, precum și accesul rețelelor edilitare;

În cazul formării unei încăperi izolate, aceasta trebuie să fie asigurată cu intrare proprie;

Forma, dimensiunile și alți parametri ai bunului nou format să fie adecvate normelor și cerințelor planului urbanistic sau cerințelor speciale de utilizare al bunului respectiv;

La formarea b.i cu destinație agricolă trebuie de ținut cont de cerințele agrotehnice precum și de normele legislative cu privire la aceasta categorie de teren;

Configurația și dimensiunile terenurilor pentru construcții să fie respectate;

În cazul în care este necesară formarea unui imobil care neesită autorizație, formarea să fie efectuată doar in urma obținerii acestei autorizații.

Astfel, Legea de bază cu privire la formarea bunurilor imobiliare stipulează că pot fi formate ca obiecte independente de drept:

Toate terenurile care au amplasate pe ele sau nu au amplasate pe ele costrucții;

Toate construcțiile, chiar și cele care nu au fost finisate;

Toate apartamentele;

Toate încăperile izolate în cazul îndeplinirii cerințelor.

Deoarece nu toate bunurile pot fi formate ca obiecte de drept independente, legislația ce reglementează domeniul respectiv le menționează și pe acestea, și anume:

Încăperile izolate din apartamente și case care nu îndeplinesc cerințele obligatorii;

Construcții anexe unite direct de principala construcție;

Instalațiile edilitare sau inginerești;

Gardurile precum și pereții încăperilor, borne[9].

Esența și conținutul metodei de separare a bunului imobil

În sens direct, separarea unui bun imobiliar repezintă un mod de formare a unui obiect de drept independent prin desprinderea unei porțiuni de la bunul imobil inițial, înregistrat în registrul de stat al CBI. În urma înfăptuirii acestor acțiuni, bucata de teren desprinsă de la bunul imobiliar inițial va fi privită ca obiect de drept integru și independent.

Formarea bunurilor imobiliare aplicînd metoda separării poate avea drept scop efectuarea tranzactiei cu bunul imobil nou format, precum și donarea, moștenirea sau darea în arendă a porțiunii desprinse din obiectul inițial.

Pentru a putea face distincție între metoda separării și celelalte metode este nevoie de remarcat faptul că în acest proces al separări dintr-un bun inițial înscris în registru cu o suprafață mai mare, este desprinsă o porțiune de teren care nu existat înainte ca obiect independent[7].

Ca rezultat final al procesului de formare prin separare a bunurilor, din contul primului bun, cel inițial, se vor forma doua sau cîteva obiecte deja independente unul de altul, însă nu se va schimba dreptul de proprietate, acesta rămînînd la același proprietar al bunului inițial.

Figura 3.1 – A. Bunul imobil inițial; B. Bunul imobil nou format prin separare

Sursa [17]

Drept obiect al separării poate fi considerat orice proprietate privată, comună sau publică dacă întrunesc în sine toate condițiile și normele cerute de legislația în vigoare.

Deobicei, metoda de formare a obiectelor imobiliare poate fi făcută la cererea proprietarului de teren, în condițiile legii sau în urma luării hotărîrilor de către instanța de judecată.

Astfel, poate fi supus separării un lot de teren, un lot de teren cu construcție amplasată pe el sau un apartament, doar dacă în urma efectuării separării toate bunurile își păstreză destinația inițială și respectă toate normele stabilite.

În cazul în care este separat un lot de teren, în urma separării, bunul imobil inițial își va păstra numărul său cadastral, își va schimba suprafața și punctele de hotar, precum și vor fi efectuate înscrieri în registru cu privire la actul în baza căruia s-a efectuat separarea. Iar b.i. nou format i se va atribui un număr cadastral și vor fi efectuate notările în registru privind descrierea cantitativa și calitativă a bunului nou toate fiind introduse intr-un dosar cadastral , elaborat pentru bunul imobil nou format.

Formarea prin separare a unui lot de teren amplasat în intravilan, pentru efectuarea unei construcții de locuit poate fi admisă doar dacă sunt respectate următoarele cerințe:

Partea frontală să fie la minimum 8 m pentru în cazul clădirilor lungi și 12 m în cazul clădirilor izolate;

Suprafața minimă admisibilă a sectorului de teren să fie de 150 metri pătrați;

Acolo unde sunt construite deja case individuale, distanța de la o construcție la alta trebuie sa fie de minim 6 m;

Construcțiile anexe vor fi amplasate la cel puțin 1 m de la hotarul terenului;

Terenul să fie asigurat cu rețele edilitare;

Viitoarea construcție să respecte normele privind prevenirea incendiilor, normele sanitare;

Asigurarea sectorului cu cale de acces, sau posibilitatea servituții[18].

Dacă cerințele menționate mai sus din motive reale nu pot fi îndeplinite, se vor adresa serviciilor de verificare care cor putea să confirme posibilitatea sau imposibilitatea amplasării.

Ca procedeu final se execută înregistrarea în registrul de stat al bunului nou format prin separare precum și înscrierea drepturilor asupra lui în baza actelor ce confirmă deplin dreptul de proprietate.

O nuanță foarte importantă care este menționată în Legea cu privire la formare este că dacă în CBI sunt înregistrate drepturi cu care este grevat bunul imobil inițial, și dacă la momentul formării noului obiect acestea nu au fost suspendate, grevările vor trece la toate bunurile nou formate[9].

Esența și conținutul metodei de divizare a bunului imobil

Divizarea bunurilor imobile ca metodă de formare reprezintă prin sine o procedură complexă prin care, deobicei, la cererea coproprietarilor are loc împărțirea unui bun imobiliar independent care este proprietate comună pe cote părți. În urma aplicării procedurii divizării are loc încetarea proprietății comune și apariția mai multor bunuri noi independente, atribuite fiecărui coproprietar în dependență de cota pe care o deținea în cadrul proprietății comune.

Adică acțiunea de divizare a bunurilor imobiliare proprietate comună reprezintă nu altceva decît stabilirea în natură a cotelor părți în conformitate cu dimensiunile stipulate în documentele ce adeveresc dreptul de proprietate comuna. În urma căruia fiecare cotă-parte devenind obiect de drept independent și integru[7].

După cum am menționat anterior, formarea b.i. prin divizare se folosește deobicei cînd trebuie împărțită o proprietate comună.

Legea stabilește că pînă a fi încheiat contractul de împărțire a b.i. proprietate comună pe cote părti, toți coproprietarii trebuie să inițieze elaborarea actelor de formare a bunurilor noi. Aceasta procedură le va garanta înregistrarea fiecărei cote-părți ca obiect de drept independent în registrul de stat al Cadastrului Bunurilor Imobile.

Împărțirea proprietății comune se executa, deobicei, conform cotelor-părți pe care le dețin fiecare parte a raportului. Totuși aceasta poate fi încălcată dacă coproprietarii au stabilit de comun acord altfel.

Pentru a putea efectua împărțirea proprietății comune, de la OCT în raza căruia se află proprietatea se va cere elaborarea planului de divizare a cotelor părți.

Astfel, în baza planului elaborat de OCT, coproprietarii vor apela la serviciile unui notar care va perfecta contractul de împărțire a cotelor-părți. În acest contract se va face referire la planul împărțirii precum și la numerele cadastrale noi ale fiecărui bun nou format în parte și dimensiunile fiecăruia. De aici, părțile contractante vor apela la OCT în vederea înregistrării fiecărui bun imobil în parte și stabilirea dreptului de proprietate.

În procesul de divizare sau împărțire a uneia sau a mai multor cote-părți ale unui obiect imobiliar care este proprietate comună trebuie să fie stabilite condițiile necesare si adecvate pentru ca bunurile imobile nou formate să poată fi ulterior utilizate și exploatate rațional și conform destinației.

Divizarea nu prevede ca în urma împărțirii proprietății comune să apară alți proprietari, deoarece drept proprietari și titulari de drepturi asupra bunurilor imobile nou formate pot fi doar cei care prin acte juridice pot confirma că au avut partea lor la proprietatea comună[18].

Figura 3.2 – A. Bunul imobil inițial. B. Bunurile imobile nou formate prin divizare

Sursa [17]

În urma întregului proces de divizare, vor fi efectuate modificări în dosarul cadastral al bunului inițial, și anume:

Numărul cadastral al proprietății comune va fi stins;

Se va înscri în baza cărui act obiectul a fost stins;

Iar pentru toate imobilele care au fost nou formate în urma împărțirii:

Fiecărui obiect/imobil i se va acorda cîte un număr cadastral nou;

Vor fi efectuate înscrierile cu privire la înregistrarea lor în cadastrul de stat;

Indicarea dimensiunilor și a punctelor de hotar;

Se va elabora cîte un dosar cadastral nou pentru fiecare bun nou format.

În cazul divizării construcțiilor, trebuie sa fie respectate și îndeplinite cîteva condiții și cerințe , și anume:

Bunul care se formează trebuie să îndeplinească cerințele tehnice, sanitare, incendiare privind exploatarea lui;

Să nu fie afectate bunurile imobile din imediata apropiere;

Fiecare bun, în urma divizării să aibă cale de acces[18].

Esența și conținutul metodei de comasare a bunului imobil

Comasarea reprezintă o altă metodă foarte importantă de formare a bunurilor imobiliare și se caracterizează prin aceea că în timpul efectuării ei se unesc doua sau cîteva imobile care sunt înregistrate În cadastrul bunurilor imobile. Ca condiții obligatorii fără de care nu poate avea loc aplicarea metodei date este că bunurile ce se cer a fi comasate trebuie să aibă hotare comune, în cazul construcțiilor, apartamentelor să aibă pereți comuni. Acestea pot aparține aceluiași deținător de drept sau se pot afla în proprietatea comună a unui grup de persoane.

Aplicarea comasării poate fi realizată atît în dreptul bunurilor imobiliare proprietate individuală precum și cînd este vorba de proprietate comună.

Cînd este vorba de comasarea proprietăților comune, atunci aceasta metodă poate fi aplicată doar în cazul proprietății comune pe cote părți, precum și proprietății comune în devălmășie[18].

În general, scopurile efectuării comasărilor este diferit de la caz la caz. Dar, de cele mai multe ori comasarea are drept scop de bază, crearea unor sectoare de teren sau a unor construcții cu suprafețe mai mari, care pot fi considerate optime în vederea utilizării lor ulterioare[7].

Figura 3.3 – A. Bunurile imobile inițiale. B. Bunul imobil nou format prin comasare

Sursa [17]

La comasarea unor bunuri ce au proprietari diferiti întotdeauna este necesară existența unui act juridic între proprietarii bunurilor ce trebuie comasate. Acest act are puterea să reglementeze toate raporturile juridice ce pot survine în legătură cu înfăptuirea comasării.

În continuare voi prezenta cîteva exemple de comasare, și anume:

Bunurile ce trebuie comasate sunt sectoare de teren;

Bunurile ce trebuie comasate sunt sectoare de teren pe care sunt amplasate construcții;

În urma efecuării acțiunilor de comasare, în registrul de stat al cadastrului bunurilor imobile se vor face mențiuni cu privire la:

Toate numerele cadastrale ale bunurilor inițiale vor fi stinse;

Se vor face mențtiuni cu privire la actul în baza căruia a fost efectuată comasarea și au fost stinse toate bunurile imobile inițiale.

Iar pentru bunul imobiliar nou format în baza metodei de comasare, se vor efectua următoarele mențiuni în registru:

Atribuirea unui numar cadastral nou;

Se va efectua înregistrarea bunului nou;

Se va elabora un dosar cadastral bunului imobiliar nou format.

Cînd vorbim despre încăperile izolate ca obiecte ale formării prin comasare, acestea trebuie să aibă ieșire directă în coridor, la curte sau în stradă.

Astfel, comasarea încăperilor izolate precum și modificarea destinației nu trebuie să cauzeze daune și să pună în pericol întreaga structură a clădirii, sau să creeze disconfort altor proprietari din imediata apropiere[18].

Esența și conținutul metodei de combinare a bunului imobil

Combinarea este o metodă de formare a bunurilor imobiliare prin desprinderea unei porțiuni dintr-un bun înregistrat în Cadastrul bunurilor imobile, fără a deveni un obiect independent, și lipirea porțiunii din bun prin schimb, la un alt bun amplasat în imediata apropiere a acestuia care deasemena trebuie să fie înregistrat.

Combinarea în sine poate fi privită din trei aspecte:

Aspectul social;

Aspectul economic;

Aspectul juridic[7].

Figura 3.3 – A. Bunurile imobile inițiale. B. Bunurile imobile nou formate prin combinare

Sursa [7]

Aspectele social și economic constau în aceea că prin utilizarea acestei metode de formare se obține o formă rațională a bunurilor, ceea ce va contribui la utilizarea acestuia la maxim. Aspectul juridic spune că odată cu aplicarea metodei de combinare, devine posibil de a elimina foarte multe etape din procedura de legalizare a acestor acțiuni.

Acest mod de formare a bunurilor imobile ne oferă oportunitatea de a resistematiza doua proprietăți adiacente ale aceluiași detonator.

În documentul juridic de înstrăinare a unei porțiuni de bun, nu va fi menționat obiectul integru cu numărul său cadastral ci doar o anumită suprafață din imobil ce vrea să fie combinată.

Această modalitate de formare poate fi aplicată doar pentru bunurile care sunt amplasate în imediata apropiere, adica bunurile adiacente ce au aceleași destinații.

În urma aplicării acțiunii de formare prin combinare:

Bunurile imobile își vor păstra numerele cadastrale vechi;

În registru se vor efectua înscrieri cu privire la modificarea suprafețelor bunurilor;

În planul cadastral vor fi introduce schimbările necesare (actualizare);

În dosarul cadastral al bunurilor vor fi introduce actele ce au servit ca bază pentru efectuarea acestor lucrări[18].

4 APLICAREA PRACTICĂ A METODELOR DE FORMARE A BUNURILOR IMOBILE ÎN SATUL COLONIȚA

4.1 Aplicarea metodei de formare a bunurilor imobile prin separare

Separarea unui bun imobiliar repezintă un mod de formare a unui obiect de drept independent prin desprinderea unei porțiuni de la bunul imobil inițial, înregistrat în registrul de stat al CBI. În urma înfăptuirii acestor acțiuni, bucata de teren desprinsă de la bunul imobiliar inițial va fi privită ca obiect de drept integru și independent.

Formarea bunurilor imobiliare aplicînd metoda separării poate avea drept scop efectuarea tranzactiei cu bunul imobil nou format, precum și donarea, moștenirea sau darea în arendă a porțiunii desprinse din obiectul inițial, sau alte scopuri legale[7].

Drept obiect al separării poate fi considerat orice proprietate privată, comună sau publică dacă întrunesc în sine toate condițiile și normele cerute de legislația în vigoare.

Consecutivitatea acțiunilor generale în procesul formării bunurilor imobiliare este:

Depunerea cererii de formare;

Efectuarea studiului privind posibilitatea formării;

Elaborarea proiectului de formare;

Realizarea planului cadastral/geometric al noului bun;

Transpunerea proiectului în natură;

Înregistrarea bunului în registru[9].

4.1.1 Depunerea cererii de formare. Inițierea lucrărilor

Aproape întotdeauna drept inițiator al lucrărilor de formare al unui bun imobiliar este proprietarul bunului adică deținătorul dreptului de proprietate.

Orice lucrare de formare poate fi efectuată doar în baza unor acte legale precum:

Decizia proprietarului;

Cerere de executare a formării;

Contracte;

Acorduri comune (în cazul separării proprietăților comune);

Hotărîri.

Drept obiect concret de studiu vom utiliza bunul imobil inițial înregistrat în registrul bunurilor imobile cu numărul cadastral 0149109.237 amplasat în municipiul Chișinău, satul Colonița, strada Hotin 18.

Astfel, proprietarul de drept al bunului imobil a înaintat o cerere organului cadastral teritorial în a cărui rază de acțiune se află bunul, privind formarea bunului sus menționat aplicînd metoda de formare prin separare.

Cererea depusă de proprietar în vederea formării bunului este adresată celui ce va executa lucrările cadastrale și trebuie depusă obligatoriu în două exemplare. În cerere trebuie să fie menționate numărul cadastral al bunului imobiliar inițial, modul de formare al bunului, caracteristicile bunurilor nou formate, destinația bunurilor precum și date despre titularul de drepturi (Anexa A).

După caz, la cererea privind formarea bunului se va anexa:

Etrasul din Registru al bunului inițial;

Copia planului geometric al bunului inițial;

Copia documentelor ce confirmă dreptul de proprietate.

Înregistrarea cererii depuse va fi efectuată de către un inginer cadastral certificat. În mod obligatoriu, cererea trebuie semnată de către proprietarul bunului.

Astfel, în baza cererii, inginerul cadastral va analiza actele prezentate de către proprietar precum și toate variantele admisibile de formare al bunului. După analiza și discuția cu proprietarul, executantul lucrărilor va stabili dacă este posibilă sau imposibilă formarea[18].

4.1.2 Elaborarea studiului privind posibilitatea formării

După ce a primit cererea, inginerul cadastral realizează un studiu pentru a stabili dacă formarea bunului respectiv prin separare este posibilă.

În dependență de concluziile legale pe care le-a obținut inginerul cadastral în urma efectuării studiului, cererea va fi aprobată sau respinsă.

În conținutul acestui studiu trebuie să fie stabilit dacă

Cadrul legislativ din domeniu permite formarea acestui bun;

Este posibilă formarea obiectului din perspectiva tehnică;

Se păstrează destinația inițială;

Formarea bunului nu va afecta utilizarea normală a altori bunuri adiacente;

Sunt prezente căile de acces etc.

Deci, acest studiu va cuprinde date cu privire la regimul juridic, tehnic și economic al bunului imobil precum și scopul formării.

Astfel, în baza cererii de formare a bunurilor a fost făcut studiul cu privire la posibilitatea formării bunului imobiliar cu numărul cadastral 0149109.237 amplasat în municipiul Chișinău, satul Colonița, strada Hotin 18 (Anexa D).

Drept bază legislativă a fost utilizată Legea cu privire la formarea bunurilor imobiliare a Republicii Moldova.

În urma efectuării studiului s-a stabilit că:

Formarea unui nou bun imobil prin metoda separării din contul bunului cu numărul cadastral 0149109.237 este permisă și posibilă;

Condițiile solicitate de beneficiar pot fi realizate;

Bunul imobil inițial își va păstra destinația;

Formarea bunului nu va afecta utilizarea normală a bunurilor adiacente;

Noul bun imobiliar va fi asigurat cu cale de acces;

Este posibilă asigurarea bunului cu rețele edilitare.

În urma analizei documentației existente și verificarea situației pe teren s-a emis un AVIZ în care este stipulat că:

Formarea bunului imobiliar nou ca obiect de drept independent este posibilă;

Formarea bunului se va executa în hotare generale;

Pentru formarea bunului este necesară coordonarea proiectului cu serviciile APL[9].

4.1.3 Elaborarea proiectului de separare

Elaborarea proiectului de formare se efectuează în conformitate cu legislația în vigoare, conform destinației bunului și respectînd cerințele și recomandările studiului privind posibilitatea formării bunului nou.

Dacă este posibil se va lua în considerare și cerințele sau părerea celui ce solicită formarea în vederea stabilirii hotarelor noi precum și a altor caracteristici ale bunului ce se formează prin metoda separării.

Pentru a executa proiectul de formare prin separare a bunului, inginerul cadastral va identifica toate bunurile, întocmind astfel un act de constatare pe teren (Anexa C).

Dacă datele din Registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele constatate la fața locului în teren (10%), este necesară inițierea:

Procedurii de rectificare a greșelilor constatate;

Modificării planurilor cadastral/geometric;

Alte lucrări necesare pentru coincidența datelor din cadastru cu a celor din teren[18].

Proprietarul bunului trebuie să coordoneze proiectul de formare cu serviciile competente ale APL.

Constatarea pe teren s-a făcut în prezența proprietarului bunului imobiliar.

Astfel, în urma întocmirii actului de constatare în teren cu privire la examinarea posibilităților de formare a bunului imobil nou, format din bunul imobil cu numarul cadastral 0149109.237 pe care sunt amplasate trei construcții, situat în satul Colonița, s-a stabilit că este posibilă efectuarea formării doar în urma realizării unor rectificări în registru.

În procesul examinării au fost comparate datele din Registru ale bunului imobil inițial cu datele din teren de la fața locului și s-a depistat că hotarul fizic al bunului imobil inițial nu corespunde cu hotarul juridic pe 3 segmente ale hotarului (9-12, 12-1-2).

După rectificarea erorilor, titularul de drept a decis de a forma prin metoda separării bunul imobil cu numărul cadastral 0149109.237 reieșind din suprafața, dimensiunile și forma legitimă a bunului imobil înregistrat în hotare generale.

Figura 4.1 – Planul cadastral al bunului imobil inițial

Așadar, este necesar de a separa sectorul de teren cu numărul de identificare 0149109.237 cu suprafața totală de 0,1189 ha cu scopul creării unui nou bun imobil pentru construcția unei case individuale de locuit.

Figura 4.2 – Proiectul de formare al bunului imobil cu stabilirea celei mai bune variante

Figura 4.3 – A. Planul geometric al bunului imobil inițial modificat după formare

B. Planul geometric al bunului imobil nou format

Astfel, bunul imobil inițial modificat (figura 4.3.A) va păstra vechiul număr cadastral de identificare, iar bunului imobil nou format (figura 4.3.B) i se va atribui un număr cadastral nou pe care îl va păstra pe toată perioada de existență a sa.

Conform proiectului de formare al bunului imobil prin separare s-a stabilit:

Suprafața bunului imobil inițial, modificat – 0.0716 ha (Anexa H);

Suprafața bunului imobil nou format – 0.0473 ha (Anexa I).

4.1.4 Transpunerea proiectului în natură

Una din lucrările foarte importante de formare a unui bun imobil prin metoda separării îl reprezintă determinarea pe teren a poziției punctelor de cotitură al hotarelor.

Proiectul de formare a bunului imobil care a fost elaborat, este necesar de transpus pe teren prin depistarea punctelor de cotitură al hotarelor și prin elaborarea actului de stabilire a punctelor de hotar.

Pentru cazul nostru, bunul imobil este înregistrat în registrul bunurilor imobile avînd hotare generale, astfel, datele din catalogul coordonatelor nu pot fi folosite la transpunerea în teren a hotarelor.

Conform art.19 din Legea CBI, suprafața terenurilor care au hotare generale este aproximativă, suprafața reală stabilindu-se doar la plasarea hotarelor fixe[18].

4.1.5 Întocmirea dosarului tehnic

După terminarea lucrărilor de formare al bunului imobiliar utilizînd metoda separării, executantul lucrărilor este obligat să întocmească un dosar tehnic al b.i.

Acest dosar, în mod obligatoriu trebuie să conțină:

Studiul privind posibilitatea formării bunului;

Actul de constatare pe teren;

Toate materialele utilizate la elaborarea lucrărilor geodezice privind formarea;

Proiectul de formare, coordonat;

Planul cadastral/geometric al bunului nou format;

Actul de primire al lucrărilor de către solicitant[7].

4.1.6 Înregistrarea bunului imobil nou format

Prin intermediul Legii Cadastrului bunurilor imobile este asigurat și recunoscut dreptul de proprietate și alte drepturi asupra bunurilor, precum și aceasta stabilește modul de ocrotire al deținătorului de drept de către stat și modul de impozitare[19].

Astfel, înregistrarea reprezintă o înscriere în cadastrul bunurilor imobile a unor date despre un bun imobil înaintat spre înregistrare, date despre dreptul asupra acestui bun și date despre proprietarul bunului.

În procesul funcționării sistemului informational al cadastrului, procedura de înregistrare reprezintă una din cele mai responsabile acțiuni.

Înregistrarea bunurilor imobile precum și a drepturilor asupra lor este executată de către persoane responsabile și competente sub formă de înscris în registru.

Întregul proces de înregistrare a unui bun imobil nou format este alcătuit din următoarele acțiuni:

Înaintarea cererii de înregistrare împreună cu dosarul tehnic întocmit anterior;

Analiza cererii;

Aprobarea și înregistrarea cererii;

Analiza dosarului privind corectitudinea elaborării;

Stabilirea deciziei privind înregistrarea bunului nou format;

Efectuarea schimbărilor în fișa registrului bunului imobil inițial;

Elaborarea unui dosar cadastral pentru bunul nou format;

Efectuarea înscrisului privind bunul nou format;

Eliberarea extrasului din registru (Anexa J).

Astfel, bunul imobil inițial modificat va păstra vechiul număr cadastral de identificare 0149109.237, iar bunului imobil nou format i se va atribui un număr cadastral nou 0149109.315 pe care îl va păstra pe toată perioada de existență a sa.

Cînd bunul imobil nou format a fost înregistrat în cadastru, acesta a devenit un bun imobil independent și integru și poate deveni obiect disponibil tranzactiilor[7].

După ce bunul imobil nou format a fost supus înregistrării de stat, OCT eliberează proprietarului certificatul asupra bunului imobil[18].

5 METODOLOGIA ÎNREGISTRĂRII DREPTURILOR ASUPRA BUNURILOR IMOBILE

5.1 Înregistrarea bunurilor imobiliare

Cadrul legislativ ce reglementează raporturile juridice ce au loc în timpul înregistrării bunurilor imobiliare din limitele țării și a drepturilor asupra lor este reprezentat de Legea cadastrului bunurilor imobile Nr. 1543 din 25.02.1998.

Această lege rînduește modalitățile de creare și de actualizare a cadastrului bunurilor imobiliare al RM. Prin intermediul acestei legi este asigurat și recunoscut dreptul de proprietate și alte drepturi asupra bunurilor, precum și aceasta stabilește modul de ocrotire al deținătorului de drept de către stat și modul de impozitare[19].

Astfel, înregistrarea reprezintă o înscriere în cadastrul bunurilor imobile a unor date despre un bun imobil înaintat spre înregistrare, date despre dreptul asupra acestui bun și date despre proprietarul bunului.

În procesul funcționării sistemului informational al cadastrului, procedura de înregistrare reprezintă una din cele mai responsabile acțiuni.

Înregistrarea bunurilor imobile precum și a drepturilor asupra lor este executată de către persoane responsabile și competente sub formă de înscris în registru.

5.1.1 Scop și principii

Fiecare proprietar al unui bun imobil se poate bucura deplin de dreptul de proprietate asupra acestui bun doar în cazul cînd dreptul este înscris în registrul bunurilor imobile, în așa fel și tranzacțiile cu aceste bunuri pot fi legale, și evident protejate de lege.

Astfel, drept scopuri de bază ale înregistrării bunurilor imobile pot servi:

Identificarea simplă a bunului imobil independent și integru;

Legalitatea bunului imobil;

Efectuarea tranzacțiilor cu bunuri imobile;

Stabilirea corectă a impozitului pe imobil;

Drepturi depline ale titularului asupra bunului imobil;

Protecția dreptului de proprietate de către lege[7].

Principiile esențiale ale înregistrării sunt stipulate în Legea cadastrului Bunurilor imobiliare, legea ce reglementează toate raporturile si toate acțiunile ce au loc în această direcție.

Procesul de înregistrare a bunurilor imobiliare este în sine un procedeu de acumulare și stocare pe suport de hîrtie și pe suport digital a informațiilor referitoare la toate bunurile imobile și drepturile asupra lor.

Astfel, etapa înregistrarii bunurilor imobiliare este realizată ținînd cont de anumite principii importante, și anume:

Este obligatoriu ca propritățile să fie înregistrate;

Este în interesul public ca bunurile imobile să fie înregistrate;

Este în interesul privat ca bunurile imobile să fie înregistrate;

Înregistrarea bunurilor imobile trebuie să aibă loc ca proces transparent.

Astfel, respectarea acestor principii sunt de o importanță foarte mare atît pentru stat care are obligația de a apăra drepturile posesorilor și titularilor de drepturi, cît și pentru fiecare individ în parte care dispune de aceste drepturi prin aceea ca îi sunt garantate și respectate de către stat prin intermediul instituțiilor competente din domeniu.

În sens larg, statul este cointeresat ca toate proprietățile de pe teritoriul țării să fie înscrise în registrul bunurilor imobiliare. Această cointeresare apare din necesitatea impozitării bunurilor imobile și a stabilirii politicii fiscale, precum și din necesitatea apărării drepturilor de proprietate.

De partea cealaltă, interesul privat al fiecărui proprietar de a-și înregistra posesiunea și drepturile asupra ei reies din faptul că o posesiune neînregistrată nu este recunoscută de o terță persoană ceea ce poate contribui la apariția problemelor și neînțelegerilor dintre proprietari și astfel exploatarea sau utilizarea posesiunilor poate fi foarte dificilă.

Referindu-ne la transparență ca la un principiu important de înregistrare a bunurilor imobiliare, ne orientăm spre aceea că înregistrarea trebuie să aibă un caracter deschis.

Organele competente din domeniu care efectuează înregistrările bunurilor, deobicei OCT-urile, sunt obligate să elibereze oricărei persoane fizice sau juridice deferite informații cu privire la bunurile imobile deja înregistrate[7].

5.1.2 Temeiul înregistrării dreptului

Orice înregistrare a unui drept asupra unui bun imobiliar se poate executa doar în temeiul unor acte ce stabilesc aceasta, și anume:

Documente administrative emise de APL sau APC;

Contracte prin intermediul căruia a fost dobîndit bunul imobiliar;

Hotărîrile instanțelor;

Certificate de succesor;

Procese verbale ce confirmă transmiterea dreptului;

Titlurile de autentificare a drepturilor;

Alte acte ce adeveresc transmiterea drepturilor.

La prima înregistrare a unui bun imobiliar și a drepturilor asupra lui în baza documentelor menționate mai sus este necesar, în mod obligatoriu predarea și prezentarea planului bunului imobiliar supus înregistrării de stat. În cazul în care OCT în a cărei rază de actiune este amplasat bunul deja deține acest plan, prezentarea lui nu mai este necesară.

Toate planurile urbanistice sau planurile de sistematizare a teritoriilor nu pot fi considerate drept bază pentru înregistrarea grevărilor.

Persoana care este în drept să facă înregistrări în registrul bunurilor imobile este obligat să verifice amănunțit dacă actele ce sunt prezentate de o persoană au putere juridică în vederea efectuării înregistrării unui bun și a drepturilor asupra lui[19].

5.2 Efectuarea înscrisurilor în Registrul bunurilor imobile

Absolut toate terenurile indiferent de categoria de destinație sau tipul de proprietate, inclusiv și toate tipurile de drepturi asupra bunurilor este necesar și obligatoriu de a fi înscrise în registrul de stat al bunurilor imobiliare în modul stabilit de legislația în vigoare.

Procesul de înregistrare a bunurilor precum și a drepturilor asupra lor în Cadastrul de stat al bunurilor imobile se execută sub forma unui înscris. Acest înscris este executat de către un angajat al OCT –ului numit registrator.

Registrator – este o persoană cu mari funcții de răspundere care are dreptul să analizeze actele ce confirmă drepturile asupra bunurilor și să decidă dacă înregistrarea va fi efectuată, precum și este în drept să producă modificări legale în fișele registrului bunurilor imobile, și să rectifice planurile cadastrale dacă au intervenit schimbări.

Sunt deosebite trei tipuri de înscrieri ce pot fi effectuate în registrul bunurilor imobiliare și anume:

Intabularea;

Înscrierea provizorie;

Notarea[7].

Figura 5.1 – Tipurile de înscrieri în registrul bunurilor imobiliare

Efectuarea oricărui înscris în Registru este întotdeauna orientat spre un obiect imobiliar concret. Pentru o identificare mai simplă a obiectelor putem utiliza codul cadastral al acestora atribuit la formarea bunului și pe care bunul îl va păstra pe toată perioada sa de existență.

Fiecare înscriere efectuată în Registru are un număr de ordine după care poate fi identificată mai ușor precum și o dată la care a fost executată.

5.2.1 Intabularea

Intabularea reprezintă în sine un procedeu de fixare în registru a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale.

Prin intermediul intabulării poate fi efectuată :

Înregistrarea primară sau curentă a bunului;

Efectuarea schimbărilor în interiorul fișierului registrului.

Efectuarea schimbărilor în registrul bunurilor imobiliare este o procedură foarte importantă și necesară, neputînd fi evitată și poate fi efectuată sub formă de actualizare sau reînoire a conținutului din registru sau prin corectarea greselilor efectuate în timpul înregistrării.

Actualizarea conținutului din cadastru poate fi efectuat la cererea autorităților publice locale sau centrale sau la cererea proprietarilor de terenuri.

Rectificarea sau corectarea greșelilor comise se aplică atunci cînd aceste greșeli au fost depistate de către organele competente.

Sunt stabilite doua tipuri de erori:

Erori tehnice;

Erori juridice.

Iar după prejudiciul pe care l-au cauzat erorile pot fi din cele ce au provocat o pierdere materială sau care nu au provocat pierderi materiale.

Erorile tehnice includ greșeli de litere, scăparea cuvintelor, greșeli admise la efectuarea calculelor, toate acestea nu pot afecta dreptul și nu au impact material.

Foarte des este întîlnită incoincidența înscrisurilor din registru cu starea juridică, de cele mai multe ori aceasta este rezultatul comiterii unor greșeli tehnice de către registrator.

Drept exemplu de incoincidentă putem utiliza cazul cînd suprafața unu lot de teren în natură și în documentele ce confirmă dreptul asupra bunului imobil sunt diferite pentru același bun.

Întotdeauna erorile găsite trebuie corectate. Cauzele incoincidențelor informațiilor despre bunurile imobile pot fi diferite de la caz la caz.

Cel mai răspîndit în practică este nerespectarea consecutivității lucrărilor în procesul de formare a bunurilor și a drepturilor asupra lui.

Metodele de corectare sau rectificare a greșelilor depind întotdeauna de gravitatea lor.

Erorile ce au conținut juridic pot fi corectate doar cu consimțămîntul scris al proprietarului în comparatie cu erorile tehnice simple care pot fi efectuate la decizia registratorului.

Problemele comiterii erorilor ce au provocat prejudicii materiale pot fi rezolvate cu ajutorul hotărîrilor judecătorești[7].

5.2.2 Înscrisul provizoriu

Înscrisul provizoriu are ca consecință dobîndirea, schimbarea sau stingerea unui drept de proprietate sau a altor drepturi reale ce țin de proprietatea asupra bunurilor imobile.

În cazul în care un subiect de drept nu deține toate actele nesare să-i confirme dreptul de proprietate poate fi aplicată înscrierea provizorie în registru. Această înscriere provizorie este stabilită pentru un anumit termen destinat acumulării actelor ce confirmă dreptul real al deținătorului care înaintează cererea. Astfel ca condiție obligatorie, este prezentarea în termenul stabilit a actelor suplimentare necesare ce vor justifica dreptul. Înscrierea provizorie nu semnifică înscrierea unui drept final. Pînă în momentul cînd înscrisul provizoriu nu va fi înlocuit cu intabularea, subiectul nu va fi recunoscut ca proprietar cu drepturi depline asupra bunului imobil.

Nu este exclus că la prezentarea unor documente convingătoare și veridice ale unui alt subiect, înscrisul provizoriu să fie transformat în intabulare și deținător de drept sa devină alt proprietar.

Prin aplicarea înscrisului provizoriu poate avea loc modificarea unui drept de proprietate. Aceasta poate fi îndeplinită în baza unor condiții. În așa caz, în înscrisul provizoriu sunt stipulate și condițiile care pot face ca dreptul de proprietate să treacă la o altă persoană.

Drept exemplu uzual cînd dreptul de proprietate se poate modifica și pe care îl putem folosi este gajul.

În cazul în care proprietarul unui bun imobil nu a respectat stipulate in contractul de gaj, dreptul asupra bunului poate fi modificat și poate trece în folosul altei persoane, care poate fi atît o persoană fizică cît și o personă juridică.

Un drept de proprietate poate fi stins în baza înscrisului provizoriu cu condiția că în conținutul înscrisului este stipulat că bunul urmează să fie lichidat.

Drept motiv sau bază a stingerii drepturilor de proprietate pot servi hotărîrile instanțelor de judecată precum și contractele de gaj sau alte contracte ce prevăd asta[7].

5.2.3 Notarea

Notarea reprezintă o modalitate de înregistrare în registrul de stat al cadastrului bunurilor imobile și se referă la înscrierea drepturilor de creanță.

Procedeul de notare poate fi efectuat:

În baza legislației ce reglementează domeniul dat;

La cererea celor interesați.

Cadrul legislativ stipulează notarea drepturilor se face la subcapitolul trei al fișei din registrul bunurilor imobiliare și mai sunt numite grevări.

La drepturile de creamță se referă:

Uzufructul;

Drepturile de uz și de abitație;

Dreptul de superficie;

Dreptul de servitute;

Gajarea.

Uzufructul este dreptul obținut de o persoană de a folosi și de a avea bunul altei persoane, îndeplinind condiția de păstrare și coservare a substanței bunului. Cel ce deține dreptul de uzufruct nu are drept deplin asupra bunului.

Dreptul de uz și de abitație sunt drepturi de creanță care pot fi dobîndite prin act administrativ sau juridic și pot fi înscrise în registru dacă au efectuat înregistrarea primară.

Dreptul de servitute reprezintă prin sine o sarcină care grevează un bun imobiliar pentru uzul sau utilitatea bunului unu alt deținător de drept[20].

Superficia reprezintă un drept real al unui subiect de a utiliza terenul altuia cu scopul exploatării unei construcții.

Notarea gajării se execută cel mai des la cererea creditorului gajist, pentru a-si pune în siguranță investițiile.

Astfel putem concluziona că notarea se face cu scop de informare.

7 PROTECȚIA MUNCII ȘI A MEDIULUI AMBIANT

7.1 Noțiuni generale privind protecția muncii

În sens direct, protecția muncii reflectă o serie de mijloace și măsuri social economice, tehnice și evident organizatorice care se bazează și lucrează coordonat cu actele legislative din acest domeniu și împreună asigură protecția angajatului, menținerea sănătății acestuia și păstrarea posibilității de a munci.

De o protectie reală a muncii pot beneficia cetățenii RM, străinii de pe teritoriul țării noastre precum și cei ce nu dețin o cetățenie.

Baza legislativă a securității muncii o reprezintă Codul Muncii și alte acte normative ale RM, precum și diferite standarde, reguli sau instrucțiuni care vizează și descriu acest domeniu.

Toată baza legislativă cu privire la protecția securității vitale este obligatorie pentru toate organele din stat, precum și tuturor întreprinderilor sau instituțiilor.

Fiecare țară are elaborată obligatoriu o politică de stat în domeniul protecției muncii. Această politică în Republica Moldova se bazează pe:

Prioritatea vieții și a starii de sănătate a muncitorului;

Protecția muncii trebuie coordonată și cu protecția mediului înconjurător;

Pentru fiecare întreprindere indiferent de forma de proprietate este necesară stabilirea unor norme unice cu privire la securitatea muncii;

Aplicarea în procesul de producție a tehnicilor ce nu pot afecta și cauza daune angajaților si mediului înconjurător;

Protecția socială a muncitorilor afectați din cauza accidentelor în muncă;

Supravegherea din partea statului asupra respectării sau nerespectării acestor norme de către întreprinderi, organizații[15].

Astfel, pot menționa că protecția sau securitatea muncii are ca scop principal asigurarea celor mai adecvate condiții pentru a putea preveni și combate accidentele de muncă, sau a diferitor boli ce pot survine în urma activității profesionale.

Întregul proces de protecție a muncii si a muncitorilor reprezintă de fapt o multitudine de acțiuni îndreptate spre prevenirea riscurilor de îmbolnăviri, sau de înlăturare a tuturor factorilor de risc ce pot cauza diferite accidente grave în procesul de producție în cadrul unor întreprinderi.

În cazul nerespectării de către întreprinderi, instituții economice sau a altor forme de activitate a prevederilor stabilite de Codul Muncii, pot fi aplicate sancțiuni materiale, penale sau chiar lichidarea acestora din procesul de producție.

7.2 Măsurile de ameliorare a securității muncii

Termenii unui contarct de muncă trebuie să fie în concordanță cu normele ce se conțin în actele legislative cu privire la securitatea muncii și a angajaților ce prestează servicii.

Cei ce administrează întreprinderea sunt obligați să utilizeze mijloace actuale privind securitatea în timpul muncii și să pună la dispoziția lucrătorilor condiții sanitaro igienice ce ar putea servi drept mijloc de prevenire a accidentelor din timpul muncii precum și evitarea îmbolnăvirilor profesionale.

În cazul în care administrația întreprinderii nu respectă normele de securitate a muncii și aceasta este dovedit de organele competente de supraveghere și de verificare, contractul de muncă poate fi desființat la cererea angajatului, acestuia fiindu-i achitată îndemnizația privid concedierea.

Instituția în care angajatul îsi desfășoară activitatea este obligată să pună la dispoziția lui comoditățile pentru elaborarea unui examen medical înainte de finisarea unui contract de muncă, sau examene medicale periodice în timpul valabilității contractului de muncă iar angajatul nu are dreptul să fugă de răspunderea de a merge la aceste investigații medicale.

Conducătorii de întreprinderi indiferent de tipul de activitate pe care îl desfășoară sunt obligați să asigure social angajații împotriva accidentelor sau îmbolnăvirilor cauzate nemijlocit de activitatea pe care o desfășoară în cadrul acestei instituții.

De o importanță foarte mare este și neadmiterea la lucru a indivizilor ce nu au o pregatire profesională în domeniul respectiv și a persoanelor care nu au participat la procesul de efectuare a instructajului, precum și nu i-au fost verificate cunoștințele cu privire la securitatea muncii si protecția mediului ambiant. Angajarea acestora este strict interzisă.

Tot aici putem vorbi și despre obligațiile angajaților care sunt nevoiți să învețe și să însușească la nivel de practică toate normele privind protecția muncii, privind igiena muncii precum și apărarea antiincendiară, reguli stabilite de legislația ce reglementează domeniul respectiv de activitate. Angajatul mai este obligat ca la locul de muncă să se prezinte cu o capacitate deplină de muncă în așa fel ca să nu expună la risc pe sine sau pe ceilalți muncitori. Acesta trebuie să-și desfășoare activitatea folosind echipamentele de protecție puse la dispoziție de administrația întreprinderii cu scopul de a preîntîmpina accidente sau îmbolnăviri ale angajatului sau ale colegilor lui. Totuși, în cazul nerespectării cerintelor privind securitatea muncii, angajatul este obligat să aducă la cunoștința reprezentanților ce administrează întreprinderea, despre toate încălcările normative ce pot dăuna vieții și sănătății muncitorilor, precum și despre toate accidentele produse[15].

Astfel, ca definiție generală a protecției și securității muncii pot spune că aceasta reprezintă o multitudine de acțiuni și evident măsuri îndreptate spre prevenirea și combaterea tuturor riscurilor profesionale, securitatea angajaților și păstrarea sănătății acestora, în vederea eliminării tuturor factorilor de risc precum și înlăturarea cauzelor din care pot apărea accidente toate acestea fiind înlăturate prin informarea, protejarea și instruirea angajaților.

7.3 Securitatea muncii în birou

La prima vedere, munca de birou nu presupune prea mult efort fizic și putem spune că e relativ foarte ușoară comparat cu munca de cîmp de aici deducînd că riscurile apariției accidentelor sau a bolilor cauzate de munca efectuată fiind minime sau chiar excluse din calcul.

Cazurile de accidente din timpul muncii sunt definite ca fiind ”prejudicierea sănătății angajatului, diferite vătămări ale corpului care pot surveni în timpul executării muncii și care pot provoca neputința temporară de a munci cel puțin una-doua zile, grad de invaliditate sau chiar moarte.

În timpul muncii de birou, odată cu dezvoltarea tehnico-științifică și creșterii numărului utilajului modern, toate acestea fiind cel mai des alimentate cu energie electrică, unul dintre cele mai mari pericole care pot aduce consecințe grave sănătății și protecției muncii îl constituie electrocutarea. Din acest motiv, alegerea locului perfect pentru amplasarea și instalarea utilajului electric este de o importanță primordială.

Pentru preîntîmpinarea și combaterea accidentelor în oficii este nevoie de un mobilier adecvat care să asigure așezarea tuturor cablurilor ce pot prezenta un pericol în așa fel ca agățarea sau ruperea lor din întîmplare să nu poată avea loc.

Pentru a menține condițiile sigure și sănătoase la locul de muncă, cel mai des în birouri, lucrătorilor li se recomandă să respecte cîteva cerințe foarte importante, și anume:

– În aria unde își desfășoară activitatea să fie păstrată ordinea;

– Orice potențial pericol să fie anunțat;

– Să aducă la cunoștința administrației dacă au avut loc accidente;

– Toate echipamentele și utilajele să fie folosite conform instrucțiunii de utilizare;

– Să studieze toate regulamentele cu privire la modul de exploatare a utilajului.

Cînd este vorba despre munca în birouri, de o importanță foarte mare este stabilirea unui cadru ce să reglementeze prevenirea incendiilor în interiorul încăperilor. Aceste reguli trebuie ca periodic să fie aduse la cunoștința personalului întreprinderii.

Regulile de bază privind măsurile de prevenire și combatere a incendiilor sunt:

Căile de evacuare întotdeauna trebuie să fie păstrate libere, pentru folosirea lor în caz de urgență;

Administrația întreprinderii trebuie să fie sigură că personalul cunoaște exact care sunt pașii care trebuie întreprinși în caz de apariție a incendiilor și anume cum se declanșează alarma care să informeze un eventual incendiu, precum și regulile de utiliare ale stingătoarelor de incendiu;

Interzicerea fumatului în interiorul clădirilor;

Materialele foarte ușor inflamabile să fie depozitate corespunzător;

Organizarea periodică a antrenamentelor de evacuare în caz de survenire a incendiilor.

Datorită faptului că în birouri sunt păstrate materiale care se aprind ușor, aceste reguli sunt foarte importante și necesită o atenție sporită în vederea respectării lor.

Folosirea acestor norme de protecție a muncii de birou au ca scop principal îmbunătățirea condițiilor de muncă, precum și prevenirea cauzelor ce pot pricinui accidente sau îmbolnăviri, prin utilizarea unor sisteme moderne de apărare și protecție pentru o organizare a muncii conform standardelor cerute de legislația ce protejează viața și sănătatea muncitorului[16].

7.4 Securitatea muncii în cîmp

Lucrările de formare și înregistrare a bunurilor imobiliare presupun lucrări efectuate atît în birou cît și lucrări efectuate în cîmp.

Efectuarea lucrărilor de cîmp presupune ieșirea și deplasarea de multe ori pe locuri necunoscute de inginerul cadastral. Astfel, cu scopul prevenirii diferitor accidente involuntare ce pot avea loc în timpul executării proiectelor de muncă ce au loc în cîmp sunt elaborate un set de norme ce trebuie respectate de inginerii ce efectueaza astfel de lucrări, pentru a preveni și combate astfel de fenomene accidentale.

Astfel, setul de reguli elaborat în vederea combaterii accidentelor de munca ce pot avea loc în cîmp deschis este alcătuit din norme precum:

Pe timp nefavorabil, și anume pe timp de ploaie, furtună, ninsori puternice, măsurătorile geodezice sau topografice nu trebuie executate;

Locurile în care este posibilă căderea unor lucruri de la înălțime trebuie evitate;

Asigurarea că pe cîmpul de lucru nu sunt săpate găuri sau fîntîni greu de zărit, camuflate de iarbă sau arbuști;

Este strict interzisă atingerea firelor electrice care provin din pămînt sau atîrnă deasupra lui;

Echipamentul destinat măsurătorilor trebuie exploatat dar potrivit cu condițiile de utilizare indicate în cartea tehnică.

Este de o importanță foarte mare ca în instituțiile de învățămînt în care sunt pregătite cadre necesare efectuării acestor tipuri de lucrări, să fie studiat în mod obligatoriu un curs integral privind protecția și securitatea muncii în domeniul în care cursantul își elaborează studiile, în așa fel ca la angajarea în cîmpul muncii să se adapteze mai ușor și mai sigur.

Elaborat, diplomant _________________ Pleșca Valentin

Coordonat, lect. sup. univ. __________________ Popescul Sergiu

Consultant PM, lect. sup. univ. __________________ Martin Alexandru