Evolutii Si Tendinte pe Piata Creditului Ipotecar din Romaniadocx

=== Evolutii si tendinte pe piata creditului ipotecar din Romania ===

UNIVERSITATEA “AL. I. CUZA” IAȘI

FACULTATEA DE ECONOMIE ȘI ADMINISTRAREA AFACERILOR

SPECIALIZAREA: FINANȚE ȘI BĂNCI

LUCRARE DE LICENȚĂ

CONDUCĂTOR ȘTIINȚIFIC:

Prof. Univ. Dr. OVIDIU STOICA

ABSOLVENT:

SANDU ALINA

2012

UNIVERSITATEA “AL. I. CUZA” IAȘI

FACULTATEA DE ECONOMIE ȘI ADMINISTRAREA AFACERILOR

SPECIALIZAREA: FINANȚE ȘI BĂNCI

Evoluții și tendințe pe piața creditului ipotecar din România

CONDUCĂTOR ȘTIINȚIFIC:

Prof. Univ. Dr. OVIDIU STOICA

ABSOLVENT:

SANDU ALINA

2012

CUPRINS

Capitolul I. Aspecte generale privind creditul ipotecar 4

1.1 Structura creditului ipotecar 4

1.1.1 Definirea creditului ipotecar 4

1.1.2 Creditul ipotecar sub incidența reglementărilor legale. 6

1.1.3 Tipuri de credite ipotecare 7

1.1.4 Instituții prezente pe piața creditului ipotecar 9

1.1.4.1 Instituții specializate 9

1.1.4.2 Instituții nespecializate 10

1.2 Modalități de garantare a creditului ipotecar 11

1.2.1 Ipoteca – definiție, caracteristici 11

1.2.2 Avantaje și incoveniente ale ipotecii 14

1.2.3 Asigurarea creditului ipotecar 14

1.3 Riscuri asociate creditului ipotecar 16

1.3.1 Riscuri specifice 16

1.3.2 Riscuri macroeconomice 18

1.3.3 Gestionarea riscului asociat creditului ipotecar 19

Capitolul II. Creditul ipotecar și evoluția sa în România 20

2.1 Rolul și necesitatea creditului ipotecar din România 20

2.1.1 Necesitatea creditului ipotecar în România 20

2.1.2 Intervenția statului în creditarea ipotecară 21

2.2 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România 23

2.2.1 Strategii de finanțare a creditului pe termen lung 23

2.2.2 Metodologia de acordare a creditului ipotecar în România 25

2.3 Transformări pe piața creditului ipotecar din România 27

2.3.1 Impactul crizei financiare 27

2.3.2 Creditele neperformante 28

2.3.3 Tendințe pe piața creditului ipotecar din România 32

Capitolul III. Analiza comparativă privind structura și evoluția creditului ipotecar în România 35

3.1 Analiza creditelor ipotecare BRD 35

3.1.1 Poziția băncii BRD pe piața ipotecară din România 35

3.1.2 Portofoliu de credite ipotecare – BRD 36

3.1.3 Evoluții ale produselor ipotecare oferite de BRD 38

3.2 Studiu comparativ al creditului ipotecar în România 40

3.2.1 Condiții de acordare a creditului ipotecar 40

3.2.2 Modalități de garantare și asigurare a creditului ipotecar 42

3.2.3 Costul creditului ipotecar 45

3.2.4 Modalități de rambursare 48

3.3 Tehnici și posibilități de îmbunătățire a creditului ipotecar la BRD – GSG 50

Concluzii 54

Bibliografie 58

Capitolul I. Aspecte generale privind creditul ipotecar

1.1 Structura creditului ipotecar

1.1.1 Definirea creditului ipotecar

Creditul reprezintă potrivit legislației bancare un angajament de plată a unei anumite sume bănești în schimbul dreptului de rambursare a sumei achitate, precum și plata unei dobânzi sau a altor comisioane legate de această sumă.

Creditele ipotecare, ca formă de manifestare a creditului, sunt credite pe termen lung acordate pentru cumpărarea de locuințe (case, apartamente sau terenuri), care au la bază ipoteca asupra investiției, reglementate prin Legea numărul 190 din 9 decembrie 1999 privind Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, publicată în M.O. numărul 611/14 decembrie 1999 cu modificările și completările ulterioare.

Acest credit se acordă de către băncile ipotecare, beneficiarii fiind proprietarii funciari, proprietarii de imobile, antreprenorii de construcții, în scopul dobândirii sau păstrării dreptului de proprietate asupra unui teren și/sau unei construcții. De asemenea poate fi folosit în amenajări, reabilitări, modernizări precum și pentru viabilizări de teren.

Astfel, în cadrul unei economii ce cultivă, dezvoltă și susține proprietatea privată așa cum este economia modernă, creditul destinat activității imobiliare joacă un rol primordial reprezentând una dintre cele mai importante categorii de credit.

Creditul ipotecar avea, la sfârșitul anilor ´80, în SUA, proporții considerabile. Numai băncile comerciale susțineau, în calitate de creditori, circa 31% din totalul creditelor acordate de către acestea. În prezent, aproape o pătrime din creditele ipotecare acordate de băncile din România sunt reprezentate de creditele “Prima Casă”, împrumuturi acordate cu garanția statului, ce constituie principala modalitate de susținere și dezvoltare a proprietății imobiliare.

Creditul ipotecar reprezintă o categorie importantă de credit în economia de piață, economie care cultivă dezvoltarea proprietății individuale. Acesta presupune o convenție între creditor și împrumutat în care se stipulează condițiile generale de acordare și rambursare a creditului, se identifică proprietatea care stă la baza garanției și se precizează circumstanțele în care debitorul își poate pierde dreptul asupra proprietății.

Creditul se acordă în proporție de cca. 70% din valoarea investiției, pe o perioadă de maxim 35 de ani, iar imobilul rămâne ipotecat până la rambursarea integrală a acestuia. Mărimea creditului depinde de veniturile și vârsta împrumutaților, astfel ca, suma să poată fi rambursată integral în perioada activă de viață .

Creditul ipotecar este amplu utilizat în țările dezvoltate, implicând o largă mobilizare de resurse sub formă de capitaluri deținute pe termen lung. Aceste resurse sunt constituite de către instituții de credit ca băncile mutuale de economii, companii de asigurări, bănci ipotecare și comerciale, valorificându-se astfel garanțiile sigure și constituindu-se o piață ipotecară solidă.

Cu ani în urmă, instituțiile deținătoare de fonduri erau cele care ofereau credite, desfășurând pe cont propriu operații ipotecare. A urmat mai târziu o perioadă de dispersare a formelor de constituire și utilizare a resurselor. În unele țări dezvoltate, cum este SUA, se utilizează un sistem de fonduri comune, formate prin obligații emise de către agențiile ipotecare federale: GNMA(Government National Mortgage Association), FNMA(Federal National Mortgage Association), FHLMC(Federal Home Loan Mortgage Corporation) .

În sistemul francez întâlnim o piață diferită a creditului ipotecar, unde instituțiile de credit specializate sunt cele care realizează operațiile de creditare. Obligațiile ipotecare reprezintă doar unelte-gaj, creditele negociindu-se prin intermediul unor instrumente aparte.

1.1.2 Creditul ipotecar sub incidența reglementărilor legale.

Constituția României garantează “dreptul la un trai decent” al cetățeanului, însă formula este prea generală și, în absența unei prevederi exprese, nu se poate conchide că aceasta încorporează și dreptul la o locuință .

Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar și cadrul instituțional au fost adoptate de către Guvernul și Parlamentul României cu scopul de a soluționa criza de locuințe apărută în urma omiterii dreptului cetățeanului la adăpost, drept elementar, uitat însă de către democrația ce tocmai se instalase la putere.

În condițiile acestei legi, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare desemnează acel tip de credit acordat de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială .

Din perspectiva legii, reies câteva trăsături esențiale ale creditului ipotecar care definesc sensul acestuia. Astfel, creditul ipotecar se naște din lege, fiind un nou produs bancar ce nu este însă de origine corporativă, având o destinație clară și concisă.

O altă însușire care rezultă din scopul legii este susținerea prin creditare a persoanelor în obținerea dreptului de proprietate asupra unor imobile/terenuri și în viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea locuinței.

Conform articolului(art.) 15 din Legea creditului ipotecar 190/1999 “în sarcina împrumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii dosarului și constituirii ipotecii și garanțiilor aferente”. Apar astfel critici cu privire la cheltuielile de administrare a creditului, deoarece nu se stipulează clar în sarcina cui, a băncii sau a Agenției Naționale pentru Locuințe, se încadrează problema de protecție socială care, desigur, i se atribuie statului în competența sa de gestionar al domeniului public.

Noul Cod Civil aduce o concepție nouă prin unificarea reglementărilor în materia garanțiilor reale. Acesta schimbă terminologia – garanțiile reale mobiliare sunt redenumite “ipoteci mobiliare”. De altfel, se instituie o serie de prevederi comune pentru ipoteca imobiliară și ipoteca mobiliară .

1.1.3 Tipuri de credite ipotecare

Specificul creditului ipotecar îl reprezintă garanția acestuia, proprietatea imobiliară având ca principal obiectiv susținerea dezvoltării acestei proprietăți. Astfel, după natura garanției se disting două tipuri de credite ipotecare :

Creditul ipotecar rural

Creditul ipotecar urban

În timp ce creditul ipotecar rural solicită drept garanție a rambursării proprietatea asupra terenului, creditul ipotecar urban este garantat cu ipotecă asupra imobilelor.

Împrumuturile sunt însoțite de o rată fixă a dobânzii și o sumă ce necesită rambursare. Pe parcursul perioadei de derulare a creditului sunt realizate rambursări periodice alcătuite din principal și dobândă. Astfel, în timp, în cadrul ratei fixe, partea privind dobânzile scade și se majorează partea privind rambursarea efectivă.

În practica bancară sunt utilizate și alte tipuri de credite ipotecare :

1) Împrumut cu ipotecă cu dobânzi variabile;

Creditul ipotecar cu dobânzi variabile s-a introdus ca urmare a creșterii variației ratei dobânzii din anii ´80, moment în care s-a produs majorarea costurilor de obținere a fondurilor de împrumut. Dobânzile acestui tip de credit ipotecar variază în funcție de un indicator al pieței financiare. Cu toate că acești indicatori nu oscilează foarte mult, mărimea împrumutului se poate modifica și în funcție de perioada de creditare și de evoluțiile pieței.

2) Împrumut cu ipotecă cu rambursare progresivă;

Împrumutul cu ipotecă cu rambursare progresivă se adresează în principal familiilor tinere, aflate la începutul activității, ce obțin în prezent venituri reduse, dar care au perspectiva îmbunătățirii acestora în timp. Formulele propuse stabilesc pentru perioadele inițiale reduceri cuprinse între 9 și 95% față de rambursările constante. Cu toate că poate părea atractiv, pe parcurs ce ratele de rambursare cresc apare și riscul incapacității de plată datorat așteptărilor ireale venite din partea debitorului cu privire la veniturile preconizate a le obține.

3) Împrumut cu ipotecă inversat.

Creditul ipotecar inversat, purtător de anuități, urmărește să valorifice capitalul imobilizat în locuințe, fără a se renunța la dreptul de proprietate și la uzufruct. Drept urmare, proprietarul poate obține un venit periodic prin achiziționarea unui contract de anuități ca urmare a fondurilor obținute prin punerea sub ipotecă a unei părți a proprietății. Cu toate că este singurul credit ce aduce proprietarului un venit regulat nu este nici acest tip de împrumut, unul lipsit de riscuri.

Elementul comun al creditului ipotecar cu rambursare progresivă și a creditului ipotecar inversat, purtător de anuități, constă în faptul că ele contribuie la finanțarea nevoilor de consum ale populației, diferența constând în dimensiunea temporară a consumului finanțat .

De cele mai multe ori, persoanele care contractează un împrumut ipotecar aleg ca ratele de rambursare lunare să fie constante deoarece, rambursările periodice integrează atât dobânda cât și suma cu care se reduce datoria. Pentru a alege cel mai avantajos credit ipotecar este nevoie de o analiză amănunțită a unei serii de indicatori, ținând cont și de situația economico-financiară a celui care dorește să se împrumute, astfel încât tipul de credit ales pentru contractare să se plieze exact pe situația clientului bancar.

1.1.4 Instituții prezente pe piața creditului ipotecar

Diferitele tipuri de instituții financiare pot juca un rol important pe piața finanțării locuințelor. Aceste tipuri de instituții pot fi grupate în instituții specializate și nespecializate, fiecare având rolul ei pe piața ipotecară. În multe țări au fost constituite diferite instituții specializate în finanțarea locuințelor, însă funcțiile pe care acestea le exercită sunt diferite.

1.1.4.1 Instituții specializate

Instituțiile specializate sunt reprezentate de mai multe tipuri de instituții financiare, printre care și băncile de credit ipotecar. Acestea sunt instituții de credit specializate, al căror principal obiect de activitate îl constituie, desfășurarea cu titlu profesional a activității de acordare de credite ipotecare pentru investiții imobiliare și atragerea de fonduri rambursabile de la public prin emisiunea de obligațiuni ipotecare .

Cu excepția operațiunii de atragere de depozite, băncile de credit ipotecar au posibilitatea de a desfășura orice operațiune specifică unei societăți de credit, în condițiile în care acestea realizează activități de acordare de credite ipotecare și emit obligațiuni ipotecare.

În cazul acestor tipuri de instituții, autoritățile bancare desfășoară proceduri aparte și specializate de supraveghere, deoarece este necesar ca obligațiunile emise să-și mențină o atractivitate ridicată.

Transparența, competența, standardizarea și eficiența, sunt caracteristici esențiale pe care instituțiile specializate sunt obligate să le dețină, fiind protejate contra riscului de faliment.

În Europa, de-a lungul timpului, băncile ipotecare au căpătat înțeles și semnificații diferite. Inițial, a apărut în Silezia, prin cooperativele de credit ipotecar, fiind preluat în Franța prin creditul funciar, acest sistem regăsindu-se în Germania sub forma băncilor de credit ipotecar, care sunt împrumutători de portofoliu . Indiferent de forma de constituire, acest sistem oferă credite cu garanție ipotecară și își acumulează fondurile prin intermediul emisiunii de obligațiuni ipotecare cu un grad înalt de siguranță pentru investitori.

În Germania există astăzi 19 bănci de credit ipotecar și 3 bănci mixte de credit ipotecar ce pot emite Pfandbriefe (calitate ridicată pe piața de capital). Băncile private de credit ipotecar din Danemarca și Suedia sunt împrumutători dominanți . În Spania, băncile comerciale sunt cele care joacă rolul băncilor ipotecare.

În România, din cauza cadrului legislativ incert și incomplet, instrumentele de finanțare specifice pieței de capital care sunt în mod pregnant și uzual folosite în țările dezvoltate, nu sunt valorificate. Pentru dezvoltarea unui nou sistem de finanțare ipotecară pe termen lung, sunt necesare variate aranjamente legislative, instituționale, financiare, creșterea eficienței funcționării pieței ipotecare primare reprezentând primul pas însemnat.

Alte instituții specializate sunt reprezentate de instituțiile de economisire și creditare în sistem colectiv pentru locuințe, după modelul dezvoltat în Germania și Austria. Această schemă închisă, de finanțare a creditelor ipotecare pe baza contractelor de economisire este folositoare izolării acestui sistem de fluctuațiile dobânzilor, de piețele de capital, deși pot apărea probleme de lichiditate în absența unei dezvoltări corespunzătoare a afacerii .

Ca avantaj al sistemului contractelor de economisire menționez posibilitatea creării unor fonduri pe termen lung destinate finanțării locative. În multe țări însă, aceste fonduri limitează numărul de credite acordate.

Un aspect important privind activitatea acestor bănci de economisire este implicarea statului în stimularea economisirii și creditării în sistem colectiv. Fiecare client al băncii, persoană fizică, cetățean român și cu domiciliul stabil în România, beneficiază de o primă de stat pentru depunerile anuale efectuate în baza unui contract de economisire – creditare încheiat cu o bancă de economisire și creditare în domeniul locativ .

Un important dezavantaj îl constituie necesitatea înființării unui nou tip de structuri financiare, precum și a unor reglementări specifice. Acestea pot absorbi din bugetul guvernului, oferind credite rezidențiale la un nivel redus. Acest tip de instituții ocupă un procent redus în țările dezvoltate.

1.1.4.2 Instituții nespecializate

Instituțiile nespecializate dețin o cotă de peste 60% din piața creditelor ipotecare, fiind reprezentate de bănci comerciale ce dețin 40%, cooperative de credit, societăți de asigurare, fonduri de pensii. Avantajele acestor tipuri de instituții rezultă dintr-un management flexibil al riscurilor, concretizat în utilizarea mai multor produse de creditare.

În ultimii ani, băncile comerciale s-au transformat în adevărați furnizori de fonduri pentru locuințe. În Franța și Spania, numărul băncilor comerciale a crescut. În Germania, piața creditelor ipotecare este dominată de: băncile de economii ce aparțin statului, cooperativele de credit, marile bănci comerciale și cele regionale.

Avantajul principal constă în faptul că majoritatea țărilor au deja bănci comerciale, astfel eliminându-se necesitatea creării sau susținerii unui nou tip de instituție. De asemenea, băncile comerciale beneficiază de o mai bună diversificare a riscurilor.

Cu toate astea, există și numeroase dezavantaje. Băncile comerciale acordă diferite tipuri de credit, astfel se pierde concentrarea acestora asupra creditelor ipotecare, lucru ce ar putea provoca un marketing și management mai puțin eficient.

Băncile sunt instituții financiare diversificate ce pot fi creditori de “vreme bună”, care oferă împrumuturi când situația este favorabilă și nu se implică în operațiuni atunci când condițiile scad, creditele ipotecare având un rol important în timpul crizelor financiare din Europa, Japonia și SUA.

1.2 Modalități de garantare a creditului ipotecar

1.2.1 Ipoteca – definiție, caracteristici

Definirea ipotecii

Ipoteca este o garanție imobiliară reală și accesorie, ce se constituie în baza art.1746-1815 din Codul Civil, care nu necesită deposedarea celui ce o încheie de bunul adus drept garanție. Dreptul real de ipotecă nu conferă creditorului posesia, folosința sau dispoziția asupra bunului ipotecat .

, ipoteca s-a dezvoltat în primul secol al erei noastre, și nu antrena deposedarea debitorului. În perioada evului mediu, în Franța medievală, ipoteca renaște în secolul al XIII-lea sub numele de obligativ bonorum; termenul de ipotecă a fost folosit abia în secolul al XVI-lea, dar utilizarea sa se va face treptat, publicitatea ipotecii fiind împiedicată de nobilime, care nu dorea etalarea situației sale bănești dezastruoase .

În metodologia dreptului francez, ipoteca constituie o garanție reală ce oferă împrumutătorului un drept particular asupra unui bun, care îi va permite recuperarea datoriei, pentru situația în care datornicul nu-și va achita obligația de plată. Ipoteca reprezintă deci un drept real, accesoriu al unei creanțe.

În tratatele clasice, ipoteca este definită ca fiind o garanție reală și accesorie, care nu deposedează pe proprietarul bunului ipotecat și care conferă creditorului dreptul de a urmări și de a executa bunul respectiv pentru a-și valorifica creanța sa cu preferință față de ceilalți creditori .

Astfel, putem spune că ipoteca conferă creditorului ipotecar neplătit la scadență dreptul de urmărire al imobilului ipotecat în mâinile oricui s-ar afla, precum și dreptul de a cere scoaterea imobilului la executare silită și de a fi plătit cu preferință cu prețul astfel realizat.

Caracteristici și trăsături ale ipotecii

Una dintre principalele trăsături ale creditului ipotecar consistă în modalitatea de garantare a creditului și în regimul juridic al garanțiilor constituite.

Potrivit Noului Cod Civil caracterele juridice ale ipotecii care s-au menținut sunt : accesorie, indivizibilă, reală, opozabilă terților prin înscriere în registrele de publicitate .

Caracteristici generale ale ipotecii :

a) este un drept real accesoriu ce însoțește obligația ce o are debitorul față de creditor;

b) este o garanție imobiliară, în sensul că pot fi ipotecate bunurile imobile aflate în circuitul civil; accesoriile acestora, care sunt imobile prin destinație și uzufructul asupra unor imobile;

c) ipoteca este supusă principiului specializării, în sensul că va continua să existe asupra întregului imobil chiar dacă a fost plătită o parte din datorie, va trebui determinată atât asupra imobilului cât și asupra garanției și nu se poate constitui decât în formele prevăzute de lege;

d) banca practică ipoteca convențională, care presupune acordul de voință al părților.

În materie de ipotecă, o problemă este dată de rangul ipotecii. Acesta va acționa în condițiile apariției și existenței unor creditori de rang diferit, în sensul că cel cu rang superior se poate despăgubi integral din prețul bunului ipotecat, din ce rămâne urmând să se despăgubească împrumutătorii de rang subscadent.

De regulă, băncile acceptă ipoteci de rangul I, pentru ca, în caz de faliment, cel ce o deține să se îndestuleze primul la masa credală în raport cu ceilalți creditori . Ipoteca de rangul II se acceptă doar dacă: beneficiarul ipotecii de rang I este tot o unitate a băncii; valoarea bunului este actualizată și acoperă obligațiile față de bancă; există o piață sigură pentru bunurile ipotecate; imobilul ipotecat este asigurat, iar polița de asigurare cesionată în favoarea băncii; bunurile ipotecate nu sunt afectate de sarcini.

Ipoteca produce o serie de efecte, atât asupra creditorului cât și asupra debitorului. Debitorul (proprietarul) are dreptul de a păstra bunul și de a obține pe seama acestuia venituri din chirii, dobânzi, recolte etc. pe toată perioada ipotecării. Acesta poate înstrăina bunul ipotecat, dar este necesară și strămutarea ipotecii noului dobânditor. Creditorul are dreptul, ca la scadență, să treacă la realizarea ipotecii având drept preferențial în raport cu ceilalți creditori.

Tipuri specifice de ipoteci

Gheorghe Manolescu clasifică ipotecile în funcție de modalitatea de plată a datoriei în :

– ipoteca cu anuitate ce presupune rambursarea împrumutului plus dobânda în rate lunare egale;

– ipoteca garantată prin asigurare leagă creditul de un plan de asigurare pe viață, debitorul plătind dobânda și prima de asigurare până la scadență;

– program personal de capitalizare, ipoteca vizând doar dobânda capitalizată aferentă împrumutului;

– ipoteca pe pensie permite realizarea plății prin intermediul unui plan personal de pensii cu sume neimpozabile;

– ipoteca pe dobândă implică un angajament asumat de către debitor doar pentru dobândă, restituirea datoriei fiind realizată printr-un plan separat (plan de economisire).

Într-o abordare diferită, Leoveanu Valentin clasifică ipoteca în funcție de tipul de finanțare dorit :

– ipotecile de grup – utilizate pentru finanțarea proiectelor noi de extindere;

– ipotecile pe echipamente și dotări inclusive pe teren și construcții;

– ipoteca deschisă ce permite suplimentarea sumelor în cadrul aceleiași ipoteci;

– ipoteca de acoperire reprezintă o ipotecă de rangul II ce se suprapune ipotecii de rangul I.

Ipoteca practicată de bancă în relația cu clienții săi este o ipotecă convențională, întrucât are la bază înțelegerea intervenită între bancă și constituitorul ipotecii. Potrivit legii și statutului propriu de organizare și funcționare, banca are dreptul să verifice la beneficiarii creditului modul în care aceștia utilizează creditele, constituie și păstrează garanțiile, respectă normele și clauzele din contractul de creditare, cu scopul asigurării rambursării la scadență a creditelor și plata dobânzilor datorate .

1.2.2 Avantaje și incoveniente ale ipotecii

Ipoteca este o tehnică de garanție extrem de veche, care prezintă avantaje atât pentru beneficiarul ei cât și pentru cel care o constituie.

Poziția oarecum interesantă, preferința asupra prețului ce poate fi menținut în caz de vânzare sau indemnizație, dreptul de urmaș, extinderea asupra accesoriilor imobilului și indivizibilitatea reprezintă avantaje pentru creditori.

Debitorii beneficiază de absența deposesiei, ajustarea garanției la cuantumul datoriei, posibilitatea de a garanta orice datorie, chiar și datoria unui terț întâlnită sub denumirea de cauțiune reală.

Complexitatea formalităților de constituire, variația valorii bunului și întocmirea lungă și dificilă reprezintă dificultăți întâmpinate de creditori. De asemenea, riscul asumat de a se confrunta cu vânzări nerentabile a unor imobile specializate precum și lipsa autonomiei în raport cu creditul constituie inconveniente pentru creditori.

Pentru debitor, faptul că ipoteca grevează toate părțile imobilului, chiar și în situația unei plăți parțiale (indivizibilitatea) precum și prețul ridicat ilustrează dezavantajele întâmpinate de către aceștia.

1.2.3 Asigurarea creditului ipotecar

Creditul ipotecar poate fi asigurat printr-o serie de măsuri obligatorii luate și incluse în contractul de creditare semnat de ambele părți participante.

Pentru început, subliniez faptul că oferta de creditare ce cuprinde toate condițiile contractului, precum și scadența acestuia trebuie pusă la dispoziția împrumutatului într-un mod cât mai concis și transparent, cu zece zile înainte de semnarea contractului. Este interzisă condiționarea acordării unui credit ipotecar de obligația beneficiarului creditului de a cumpăra sau de a subscrie valori mobiliare ale împrumutătorului, indiferent sub ce formă .

Asigurarea obligatorie constituie o modalitate de asigurare a creditului ipotecar. Utilizatorii creditelor ipotecare au posibilitatea de a opta pentru orice societate de asigurări doresc pentru a încheia polița pentru riscurile aferente locuinței, iar creditorului îi este interzisă condiționarea aprobării împrumutului de comercializarea altor produse .

Astfel, împrumutatul va încheia un contract de asigurare cu referire la bunurile ipotecare, valabil pe toată durata creditului ipotecar. În contractul de asigurare, cel care va primi creditul va figura ca beneficiar al poliței de asigurare. În situația în care despăgubirile acordate vor fi mai mari decât valoarea creditului ipotecar rămas de rambursat și a celorlalte sume datorate creditorului, diferența îi revine împrumutatului sau moștenitorilor acestuia. Primele de asigurare vor fi plătite de către împrumutat, odată cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit, iar polița de asigurare va fi prelungită ori de câte ori este necesar, drepturile asiguratului ce decurg din contractul de asigurare fiind cesionate în favoarea băncii pe toată perioada în care creditul este valabil.

Pe parcursul perioadei de derulare a creditului, împrumutatul trebuie să încheie și o poliță de asigurare de viață individuală (dacă politica băncii solicită acest lucru) cu cesionarea drepturilor de despăgubire în favoarea băncii .

De asemenea, înainte de acordarea împrumutului pe bază de ipotecă, banca solicită un avans minim împrumutatului de 15-25 %, ce variază de la o instituție financiară la alta, pentru a se asigura că debitorul va continua procesul de creditare.

Instituția financiară creditoare evaluează imobilul sau construcția ce urmează a fi ipotecată cu ajutorul unor specialiști în domeniu. Astfel, e în interesul băncii să evalueze imobilul la o valoare mai mică decât prețul de pe piață pentru a-și putea recupera banii în caz de neachitare a creditului. Cu cât valoarea la care este evaluată ipoteca este mai aproape de valoarea de piață a acesteia, cu atât avansul plătit de către împrumutat va fi mai mic și invers.

1.3 Riscuri asociate creditului ipotecar

1.3.1 Riscuri specifice

Furnizorii de resurse pentru achiziționarea, amenajarea sau construcția de imobile, fie că acționează pe piața primară sau secundară, se confruntă cu mai multe riscuri determinate fie de calitatea celui care face împrumutul, fie de evoluția economică generală, fie de structura financiară a băncii , ce le pot prejudicia afacerea.

Un risc ce poate conduce creditorii în faliment se manifestă în cazul în care debitorii nu își pot rambursa împrumutul. Astfel, directorul Verida Credit, specialist în credite ipotecare, îndrumă societățile financiare nebancare de credit ipotecar să facă în continuare raporturi Bancare, în condițiile în care un credit depășește deseori suma de 10.000 de euro .

Principalele riscuri de natură comercială cu care se confruntă împrumutătorii care acționează pe piața primară a ipotecilor sunt: riscul de creditare, riscul de lichiditate și riscul ratei dobânzii .

1) Riscul de creditare poate apărea atunci când garanția nu este solidă, beneficiarii creditului nu sunt bine selectați, documentele sunt incomplete, creditarea permisivă ș.a

Riscul de creditare se înregistrează ca o consecință a nerespectării de contrapartidă a obligațiilor din contract, reprezentând riscul înregistrării de pierderi sau al nerealizării profiturilor estimate de către o instituție de credit. Acest risc poate fi anihilat printr-o analiză cât mai amănunțită a creditului, o solicitare de garanții adecvate, o administrare cât mai bună a portofoliului de credite și o cunoaștere a împrumutătorilor.

Băncile își asumă atunci când acordă un credit ipotecar, riscuri ce sunt legate de neachitarea la termen a obligațiilor contractuale de către debitor. Pentru bănci, decizia privind asumarea riscurilor este de mare importanță, deoarece sumele folosite aparțin deponenților, acționarilor, sau provin din credite pe care instituția bancară, la rândul ei, le-a angajat în calitate de creditor.

Cu toate că tehnicile de evaluare a riscului au evoluat, riscul de credit se situează pe primul loc printre cauzele falimentului bancar. Motivul este că până la 80% din bilanțul unei bănci rezultă din operațiuni care stau sub semnul riscului de credit .

2) Riscul de lichiditate. Acordarea de împrumuturi pe termen lung pe baza fondurilor atrase din depozite pe termen scurt pot conduce creditorii în stare critică de lichiditate. Deoarece lichiditatea este primordială, aceștia recurg la credite, împrumutându-se la rândul lor de la alte bănci sau de la banca centrală.

Pentru a interpreta lichiditatea instituțiilor de credit, analiștii bancari utilizează o serie de indicatori :

Lichiditatea globală, care indică posibilitatea transformării pe termen scurt în lichidități a elementelor de activ;

Lichiditatea imediată, care indică posibilitatea acoperirii datoriilor pe termen scurt prin intermediul elementelor de trezorerie;

Lichiditatea în funcție de total depozite și împrumuturi, ce reflectă posibilitatea acoperirii datoriilor cu ajutorul depozitelor și a împrumuturilor.

În majoritatea țărilor, legislația bancară specifică cerințe legate de lichiditate și anume: o limită a raportului între credite și depozite, credite/capital, instrucțiuni asupra destinației fondurilor, limite asupra scadențelor minime sau maxime a datoriilor etc. Totuși, respectarea acestor indicatori impuși nu ține loc de gestionarea riscului. În ultimii ani se pune accentul pe supravegherea în condiții de evaluare independentă a strategiilor bancare, a politicilor și procedurilor bancare. În aceste condiții, implicarea conducerii băncii în procesul gestionării riscului de lichiditate este în creștere .

3) Riscul ratei dobânzii. Rata dobânzii se stabilește pe baza tipului de finanțare solicitat, aceasta fiind cu o dobândă variabilă sau fixă, în lei sau în valută. Astfel, în situația în care creditul este contractat într-o valută de referință, creditorul sau debitorul poate suferi din diferențele de curs valutar, iar când creditul are atașat o dobândă variabilă pot apărea pierderi din fluctuațiile indicatorilor.

Riscul de credit este cel mai întâlnit risc în România, gravitatea și formele sale de manifestare reprezentând principalele preocupări ale băncilor. Cu toate că băncile adoptă măsuri de apărare din ce în ce mai aspre, acordând credite în condiții de prudențialitate, riscul nu poate fi eliminat definitiv.

1.3.2 Riscuri macroeconomice

Creditul ipotecar este o investiție pe termen lung, iar pentru finanțarea acestuia sunt bănci ipotecare ce angajează credite pe termen lung de pe piața de capital sau organizează cofinanțări cu societăți financiare, fonduri de investiții, dar rolul de agent îl joacă banca ipotecară. Riscul este ca debitorul să își piardă capacitatea de plată într-o perioadă așa de lungă și banca să se ocupe de valorificarea imobilului în funcție de condițiile pieței , condiții ce pot diferi de la o perioadă la alta în funcție de politica țării sau situația economică globală.

Principalele riscuri având la bază factorul politic sunt :

1)Riscul politic ce face referire la drepturile lipsite de eficiență asupra imobilului, legislație ipotecară insuficientă și o protecție ineficientă a debitorului.

2)Riscul macroeconomic pe termen lung provine din lipsa eficienței guvernului cu privire la menținerea inflației în frâu, precum și un risc de sistem crescut întâlnit pe piața financiar-bancară.

Cel mai mare risc rezultă din dificultatea de a putea prevede evoluția economiei pe termene lungi, un exemplu elocvent fiind criza creditelor suprime din SUA, care a determinat pierderi uriașe societăților financiare, unele ajungând în stare de faliment.

Riscul comercial, riscul politic și riscul de neplată pot fi luate în considerare pentru o posibilă intervenție directă a guvernului. Astfel, promovarea unui program guvernamental poate contribui la dezvoltarea și stabilitatea unui sector financiar încă fragil, precum și la îmbunătățirea accesului la finanțarea ipotecară pentru familiile cu venituri reduse .

Un astfel de program ar putea conduce la standardizarea documentației de creditare și la perfectarea sistemului informațional, determinând o mare unitate a sistemului de finanțare a locuințelor.

1.3.3 Gestionarea riscului asociat creditului ipotecar

Activitatea de creditare în domeniul imobiliar implică un risc prin însăși elementele de previziune pe care se bazează decizia de creditare. Gestiunea riscului de credit ce poate apărea în urma contractării unui credit ipotecar, este reglementată de către Ordonanța de Urgență nr. 99/06.12.2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului, precum și la nivelul fiecărei bănci în parte, conform reglementelor și tehnicilor proprii de gestionare a riscului.

Prudența în aprobarea creditelor și controlul preventiv, concomitent și ulterior a creditelor ipotecare, reprezintă factori importanți în managementul riscului. Acest lucru presupune o verificare și analiză a creditelor ipotecare de către bancă și obligația împrumutatului de a preda totalitatea documentelor din care să rezulte credibilitatea și posibilitățile financiare de rambursare a creditului ipotecar și dobânzilor aferente.

În ceea ce privește modalitățile de diminuare a riscului bancar, acestea se materializează în măsuri de reducere a expunerii față de un anumit împrumutat . Această abordare presupune o dispersie a riscului astfel încât, în caz de insolvență sau incapacitate de plată, banca să își poată acoperi pierderile fără probleme.

Un eventual eșec în gestiunea riscurilor bancare poate avea drept urmări pierderea relațiilor cu clienții, pierderea suportului investitorilor sau pierderea încrederii organelor de resort, cum ar fi autoritățile de supraveghere, agențiile de rating etc .

Pentru a realiza o gestionare corectă și eficace a riscului de credit, instituțiile financiare acționează cu ajutorul specialiștilor în managementul riscului, aplicând sisteme de acțiuni și pârghii cu scopul de a reduce riscul de credit, băncile din România punând un mare accent pe diminuarea riscului de neplată.

Capitolul II. Creditul ipotecar și evoluția sa în România

2.1 Rolul și necesitatea creditului ipotecar din România

2.1.1 Necesitatea creditului ipotecar în România

Cumpărarea unei locuințe reprezintă, de regulă, un angajament economic enorm, suma plătită de către cumpărător fiind egală cu câteva venituri anuale ale acestuia, reprezentând averea sa netă. Foarte puțini cumpărători sunt capabili să plătească cash, de aceea este necesară contractarea unui împrumut ipotecar, acesta fiind un credit de exploatare al sistemului financiar, care permite indivizilor să finanțeze cumpărarea de locuințe .

În toate țările est-europene, inclusiv România, după avut loc un proces masiv de privatizare a fondului locativ, proces care a condus la o “îmbunătățire” patrimonială a celei mai mari părți a populației. La noi în țară, procentul locuințelor aflate în proprietate personală a depășit 95%, ceea ce face ca mobilitatea forței de muncă să fie foarte redusă .

Deși bogată din punct de vedere patrimonial, o mare parte din populația României este săracă, cu venituri familiale extrem de reduse. Astfel, se limitează accesul la finanțarea bancară care este deosebit de importantă atât pentru îmbunătățirea și întreținerea locuinței existente, cât și pentru accesul la o a doua proprietate. Lipsa unei baze de date cu privire la bonitatea potențialilor beneficiari, faptul că o mare parte a veniturilor sunt obținute din economia subterană și nu pot fi dovedite oficial, fac ca instituțiile de credit să fie foarte prudente.

Creditul ipotecar a reprezentat instrumentul prin care s-a revigorat piața imobiliară autohtonă. „În 2003, când s-a dat drumul la creditul ipotecar, piața era gâtuită. Numărul tranzacțiilor, mai ales pe piața rezidențială, scăzuse. Erau mai puține tranzacții tocmai pentru că nu exista acest instrument și se crease o presiune“, spune Ruxandra Cleciu, președintele Asociației Române a Agențiilor Imobiliare . În România, creditul ipotecar a crescut considerabil începând cu anul 2003 și s-a dezvoltat rapid datorită unui mare deficit de locuințe și a posibilităților de finanțare apărute.

În prezent, sistemul bancar reprezintă principala sursă prin intermediul căruia se pot finanța locuințele într-un mod eficient. Astfel, este necesară identificarea unor tehnici, modalități și instrumente de mobilizare a fondurilor.

2.1.2 Intervenția statului în creditarea ipotecară

Față de bănci, statul cumulează funcțiile de responsabil al economiei naționale, de client, de acționar, de preceptor de impozite și de tutore. Fiecare dintre părți, -băncile, statul- pedalează pe aceste diferite clape pentru a-și afirma autonomia sau autoritatea .

În formarea sistemului de creditare ipotecară, în România, statul se implică destul de mult prin diferite planuri de supraveghere, impozitare, deoarece acesta ocupă un rol important în expansiunea și dezvoltarea proprietății. Însă, un sistem eficient de finanțare a locuințelor presupune atragerea de resurse din sectorul privat, oferind posibilitatea capitalizării surplusului de resurse în investiții pe termen îndelungat, cu un nivel ridicat de protejare față de efectele negative ale inflației.

Sprijinul venit din partea Guvernului cu privire la majorarea nivelului de creditare ipotecară în condiții de deficit bugetar, este foarte scăzut sau aproape inexistent. Astfel, pentru a reduce riscurile asociate creditelor ipotecare oferite de sistemul bancar se pot folosi garanțiile ipotecare prin Agenția Națională pentru Locuințe sau printr-o altă instituție constituită în acest sens.

Agenția Națională pentru Locuințe (ANL) a fost înființată, în cadrul Legii nr. 152/1998, cu scopul dezvoltării sectorului de construcții de locuințe la nivelul țării. Aceasta, și-a îndreptat atenția către reabilitarea, dezvolatare, achiziționarea sau consolidarea imobilelor prin creditare ipotecară.

În 2003, odată cu alăturarea unor bănci, s-a constituit un parteneriat public-privat între acestea și Agenție ce a schimbat întreg programul, finanțările de locuințe fiind aprobate solicitanților ANL.

Pentru ca oferta de credite ipotecare să fie sigură și eficientă pentru economie existența fondului de garantare este indispensabilă. Această idee a fost promovată pentru prima oară de Fondul Român de Garantare a Creditelor în colaborare cu SIRTEC-SECOR din Canada .

Intervențiile guvernamentale sunt utile dacă sunt realizate la un nivel secundar, deoarece instituțiile financiare sunt creditorii de prim rang ce trebuie să interacționeze cu populația, transferând publicului larg beneficiile rezultate din programele financiare susținute de Guvern.

O rată ridicată a dobânzii la creditele ipotecare nu este benefică în condițiile economice actuale, astfel, atât guvernul cât și întreg sistemul bancar trebuie să adopte o serie de măsuri prin care să sporească eficiența creditării ipotecare. În acest sens, trebuie încurajată concurența pe piața bancară între cât mai mulți creditori, iar statul trebuie să reducă riscurile ce pot apărea ca urmare a finanțării ipotecare, prin îmbunătățirea cadrului de reglementare. Este benefică de asemenea și creșterea creditelor oferite în valută cu posibiltate de conversie, precum și facilitarea atragerii de fonduri de pe piața de capital prin armonizarea reglementării obligațiunilor ipotecare naționale cu cele ale Uniunii Europene.

Guvernul poate interveni într-un mod benefic contribuind la dezvoltarea pieței ipotecare pe termen îndelungat prin acordarea de facilități fiscale. Prin intermediul acestor facilități, statul obligă finanțatorii ipotecari să solicite debitorilor în momentul analizei bonității, documente oficiale cu privire la veniturile obținute, precum și declarația fiscală. Acest lucru ajută la colectarea impozitelor într-un mod mai eficient la bugetul statului.

Piața ipotecară secundară este slab dezvoltată în țara noastră, însă se poate extinde prin acordarea de stimulente fiscale celor care investesc în valori mobiliare ipotecare, aceștia oferind surse de finanțare la costuri mai reduse.

Autoritățile locale reprezintă participanți cheie în relansarea domeniului construcțiilor de locuințe, fiind responsabili de acordarea autorizațiilor de construcție și a certificatelor de urbanism, urmărind în acest mod timpul de realizare și costul construcției. Îndreptarea atenției autorităților locale către reabilitarea termică a construcțiilor existente va conduce la o utilizare a energie într-un mod eficient și o concentrare a sectorului privat în domeniul construcțiilor de noi locuințe.

Reglementările actuale cu privire la eliberarea autorizațiilor și la accesarea terenurilor aflate în domeniul public îngreunează funcționarea eficace a sectorului imobiliar și descurajează investițiile în domeniul ipotecar.

2.2 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România

2.2.1 Strategii de finanțare a creditului pe termen lung

Instituțiile financiare din România se sprijină în activitatea de creditare nu atât pe capitalul propriu care are o pondere destul de mică, cât mai ales pe capitalurile atrase de pe piața financiar-monetară. Capitalul propriu și rezervele nu reprezintă decât o garanție pe care băncile o folosesc pentru a se acoperi împotriva riscurilor ce le implică plasamentele. Pentru a putea face față cererilor de credit, banca trebuie să își constituie resurse. Din acest motiv, preocuparea băncii de a construi fonduri este tot atât de importantă ca și aceea de a le plasa, de a acorda credite .

Pentru o constituire eficientă a fondurilor în scopul creditării locuințelor sunt folosite diferite instrumente ce pot fi grupate în: depozite constituite de populație și instituții de economii și facilitățile oferite de piața de capital.

Finanțarea creditelor pe termen lung pe baza depozitelor bancare

În dezvoltarea eficientă a sistemului de finanțare a imobilelor, operațiunile de pe piața primară sunt esențiale. Creditele ipotecare se pot finanța cu succes prin intermediul fondurilor atrase pe baza depozitelor bancare cu condiția ca acestea să nu reprezinte o mare parte din activele bancare.

Având în vedere faptul că principala preocupare a investitorului este siguranța plasamentului său și posibilitatea de a-și valorifica dreptul asupra garanției în caz de eșec, un cadru legislativ transparent și bine realizat este esențial.

În cazul României, din cauza piedicilor pe care băncile le întâmpină în decursul perioadei de executare silită a garanțiilor, a riscurilor la care sunt expuse, și a imposibilității accesării resurselor pe perioade mari de timp, creditorii au renunțat să mai ofere credite ipotecare pe termen foarte lung.

Finanțarea creditelor ipotecare pe baza facilităților oferite de piața de capital

Ca alternativă de finanțare a creditelor ipotecare, piața de capital oferă ca instrumente de mobilizare a resurselor obligațiunile ipotecare și valorile mobiliare ipotecare. Calitatea creditului în cazul pieței de capital este dată de către garanțiile utilizate, stricta reglementare a creditelor și a instituțiilor emitente, precum și standardele impuse la emitere. Din această cauză, garanțiile sunt acceptate în urma controlului și reglementărilor impuse de către stat fiind supuse unei supravegheri continue.

În țările în care piața obligațiunilor ipotecare nu este bine dezvoltată, așa cum este și cazul României, emiterea valorilor mobiliare ipotecare se face cu mare greutate. Astfel, pentru a avea o piață a obligațiunilor ipotecare mai bine dezvoltată este necesară o diversificare a investitorilor și o creștere a obligațiunilor guvernamentale.

Pe plan internațional, băncile reprezintă principalele instituții emitente de titluri de capital. O creștere a finanțării bancare prin titluri de capital poate genera două provocări pentru managementul bancar românesc. În primul rând poate avea loc o creștere a riscului de dobândă și de lichiditate, deoarece cererea este mult mai ciclică decât în cazul cererii de depozite bancare; în al doilea rând, ponderea creditorilor băncii cu expertiză în monitorizarea băncii pe care o finanțează se majorează .

Schema 1.Circuitul finanțării băncilor din România prin emisiunea obligațiunilor ipotecare

Sursa: Georgescu Florin, “Armonizarea Legislației Bancare țele comunitare”, București, 2004, p.6

În schema de mai sus, am prezentat circuitul ce se desfășoară în momentul în care o bancă se decide să-și finanțeze creditele ipotecare pe baza facilităților oferite de piața de capital. Astfel, se poate observa că întreaga operațiune pornește din inițiativa băncii de a se împrumuta de pe piața de capital. Pentru a realiza acest lucru, emite obligațiuni cu scopul de a fi achiziționate de către investitori. Odată achiziționate, banca se supune unui control permanent din partea investitorilor, primind în schimb contravaloarea obligațiunilor emise. În caz de faliment, banca oferă în custodie portofoliul de credite ipotecare, societății de management al portofoliului de creanțe ipotecare.

Pentru a fi rentabil și a oferi instituțiilor financiare rezultate benefice (fonduri necesare într-un timp cât mai scurt), întreg circuitul trebuie să funcționeze pe baza unor reguli prestabilite și a unor principii de etică și profesionalism clare.

2.2.2 Metodologia de acordare a creditului ipotecar în România

Desfășurarea în condiții optime a procesului de creditare este reglementată și organizată în România, în contextul garantării unei intermedieri financiare care să permită satisfacerea necesităților de finanțare a clienților, dar și efectuarea cât mai sigură a acestei activități din punct de vedere al băncii, aceste cerințe fiind impuse prin respectarea metodologiei de creditare.

Un principiu în baza căruia băncile acordă creditele ipotecare în țara noastră este prudența bancară. Acest lucru vine ca urmare a apariției crizei financiare, ca atare, instituțiile bancare, vor urmări ca solicitanții de credite să dea dovadă de credibilitate. Întreaga operațiune de creditare și de constituire a garanției va trebui consemnată în documentele contractuale din care să rezulte fără echivoc toți termenii și toate condițiile respectivelor tranzacții .

Metodologia de creditare ipotecară presupune parcurgerea mai multor etape și exprimă concretizarea elementelor principale ale activității de creditare.

Etapa preliminară, cunoscută și ca etapa “primei impresii”, a suferit schimbări importante în ultimii ani. Atfel, în România, înainte de apariția crizei financiare, băncile treceau rapid peste această etapă cu scopul de a diminua intervalul de timp necesar acordării unui credit ipotecar, în acest fel, acordând cât mai multe credite. Această etapă, cu scop informativ, este astăzi tratată diferit, deoarece acordarea a unui număr mare de credite fără o discuție preliminară adecvată între creditor și împrumutat nu este tocmai soluția optimă, deoarece, în loc de profit, poate aduce băncilor o avalanșă de credite ipotecare neperformante.

Începând cu 1 ianuarie 2012, BNR a impus băncilor prin noile condiții de creditare să informeze clienții atât cu privire la drepturile și beneficiile de care se pot bucura în urma contractării unui credit ipotecar cât și în privința obligațiilor pe care clienții bancari și le asumă.

Etapa analizării clienților este importantă, deoarece pe baza celor 6 criterii de apreciere a cererii de credit numiți cei ai creditului: caracterul, capacitatea, capitalul, colateralul (garanția; în cazul creditului ipotecar-ipoteca), condițiile economice și conformitatea cu normele legale , se adoptă sau nu decizia de creditare. Specific României este faptul că băncile consideră esențială conformitatea cererii de creditare depusă de către client cu normele legale din țară și acordă o importanță redusă a conformității acestora cu normele si regulile europene.

În țările Uniunii Europene (UE), metodologia de acordare a creditului ipotecar este coordonată de legile comunitare și se subordonează tendințelor actuale de armonizare a legilor în domeniul bancar din țările membre UE.

Etapa negocierii și aprobării creditului se bazează pe analiza economico-financiară realizată de către bancă. Astfel, în funcție de nivelul de competență, deciziile privind acordarea creditului revin unităților operative (sucursale, agenții) sau centralei băncii. În cadrul centralei, decizia poate fi luată la nivelul Comitetului de risc și credite, al Comitetului de Direcție sau al Consiliului de Administrație .

În cazul creditelor pe termen lung, cu garanție ipotecară, creditele aprobate unui singur agent economic nu pot depăși 20% din capitalul social plus rezervele băncii. După aprobarea cererii de credit, se întocmește fișa dosarului de credit, care se atașează la documentația de credite.

Etapa urmăririi și derulării creditului este îndeplinită cu succes în România, băncile penalizând drastic orice întârziere în rambursarea ratelor. De asemenea, la creditul ipotecar, băncile urmăresc situația ipotecii aduse drept garanție.

Pentru ca urmărirea să fie efectuată într-un mod eficient și rapid, instituțiile de credit au posibilitatea să se informeze despre riscul de credit al fiecărui client, consultând informațiile puse la dispoziție de organismele specializate. Pentru interogări ale istoricului și stării creditului firmelor se apelează Bancare, în timp ce, pentru populație se consultă fișierele gestionate de Biroul de Credit .

Se previne în acest mod, posibilitatea ca un credit inițial performant să devină pe perioada derulării creditului un împrumut neperformant.

2.3 Transformări pe piața creditului ipotecar din România

2.3.1 Impactul crizei financiare

Actuala criză, denumită și criza subprime, reprezintă o criză financiară cauzată de scăderea bruscă a lichidităților în piețele creditului ipotecar și în sistemele instituțiilor financiar-bancare, determinată de nereușita firmelor care au investit în ipotecile subprime, anume cu grad ridicat de risc. Aceasta a scos la iveală lipsuri majore în sistemul bancar și în cadrul de reglementare .

Epicentrul crizei financiare mondiale începute în august 2007, se regăsește în Statele Unite ale Americii, ca urmare a practicării unei politici de creditare laxistă, cu orientare către segmentul de clientelă “subprime” . Criza a ajuns și în Europa, ca urmare a unui boom imobiliar ce a fost alimentat de o creștere importantă a stimulentelor pentru credit și o acordare lejeră a împrumuturilor.

Criza de lichiditate lovește instituții financiare din toată lumea, inclusiv România și practic se pierde încrederea în întreg sistemul financiar. Creditele ipotecare au devenit din ce în ce mai scumpe devenind o adevărată povară pentru cei care le-au contractat.

Pe piața creditului ipotecar din România, criza financiară s-a resimțit începând cu anul 2008, vinovații propagării efectelor negative ale crizei fiind mulți, începând de la clienții bancari până la banca în sine prin modalitățile de oferire a creditelor ipotecare.

În primul rând, populația a fost cea care a consumat în exces și nu a ezitat să apeleze la credite ipotecare chiar și în condițiile în care costul acestora se afla într-o creștere permanentă. Speculatorii au fost și ei printre vinovații producerii crizei deoarece, văzând că prețul caselor este în creștere au investit în imobile.

Impactul crizei financiare asupra creditului ipotecar din România s-a resimțit în mod pregnant, astfel, drept consecință, avansul minim a început să reapară, cota de finanțare a scăzut, iar cerințele asupra imobilelor ce pot fi primite drept garanție au crescut.

Pentru a se putea apăra împotriva unei viitoare crize de lichidități, ca urmare a crizei financiare, băncile din România modifică condițiile de creditare ipotecară, costurile creditelor ipotecare, precum și garanțiile acceptate.

Majoritatea băncilor din România ce oferă credite ipotecare au reintrodus avansul minim, ce oscilează în funcție de bancă de la 15 la 25%. În situația în care creditul este contractat cu scopul achiziționării unui teren, lucrurile se schimbă și mai tare, băncile solicitând în acest caz până la 50% din valoarea investiției drept avans minim de creditare.

Ca efect al apariției crizei financiare se numără și introducerea de către instituțiile bancare a unei limite maxime de creditare de până la 75% din valoarea garanției, unele bănci oferind un maxim în funcție de venitul lunar al solicitantului sau în funcție de situația financiară a acestuia. De asemenea, băncile românești refuză să mai primească orice tip de imobil drept garanție, excluzând din sfera construcțiilor ce pot constitui garanții ale creditelor ipotecare, construcțiile din mediul rural, terenurile situate în spațiul extravilan sau apartamentele vechi, de confort inferior (II sau III).

Cu scopul de a apăra băncile de impactul crizei financiare, Banca Națională impune reducerea gradului maxim de îndatorare în cazul creditelor pe termen lung. BCR este prima bancă ce aplică un grad maxim de îndatorare redus în funcție de venitul net al debitorului, cu aproximativ 10% mai puțin față de perioada ante-criză.

Având în vedere faptul că, criza financiară a afectat sistemul de creditare ipotecară din toată lumea, Banca Mondială a finanțat un proiect prin intermediul căruia se vor centraliza date din toate țările afectate de criză, inclusiv România, cu privire la calitatea ipotecilor și performanța acordării creditelor pe termen lung. Acest proiect, a fost fundamentat ca urmare a efectelor negative ale crizei și vine în ajutorul băncilor cu scopul de a le oferi informații cu privire la problema mondială a locuințelor.

2.3.2 Creditele neperformante

Actul de creditare nu poate fi perfect. Astfel, analiza creditului ipotecar poate fi incompletă din cauza salariaților băncii, care interpretează greșit datele din situațiile financiare sau capacitatea scăzută de rambursare a clientului împrumutat . Gradul ridicat de îndatorare al debitorilor ce au contractat credite în valută și maturitatea mare a creditului ipotecar, par a fi cei mai importanți factori în evoluția unei slabe performanțe.

Ghidul FMI recomandă ca împrumuturile pe termen lung și alte active să fie clasificate ca neperformante, atunci când ratele de plată, reprezentând principal și dobândă, înregistrează restanțe de 90 de zile sau mai mult. În plus, creditele imobiliare neperformante vor include și acele credite cu un serviciu al datoriei mai mic de 90 de zile, care în legislația națională sunt recunoscute ca neperformante, atunci când există indicii clare de nerambursare .

Thomas Fitch consideră în lucrarea sa “Dictionary of Banking Terms-Third Edition” creditul ca fiind neperformant în situația în care plata ratei și dobânzii a unui împrumut este restantă de 90 de zile sau mai mult, iar împrumutatul se află în imposibilitate de plată .

Moody’s consideră creditul neperformant, în cazul în care populația înregistrează restanțe la principal și dobândă de cel puțin 60 de zile la creditele acordate populației și 90 de zile pentru creditele comerciale și leasing.

Există numeroase definiții date creditelor ipotecare neperformante, însă nici una nu este convenită la nivelul Uniunii Europene, ci doar o definiție recomandată de către FMI, criteriul celor 90 de zile fiind cel mai des folosit în diferite țări pentru calcularea împrumuturilor neperformante.

Probleme în desfășurarea unui credit ipotecar pot apărea în momentul în care calitatea acestuia începe să scadă, iar cel mai bun mod de restructurare este folosirea eficientă a intervalului de timp în care debitorul își poate îmbunătăți situația financiară.

În cazul creditelor ipotecare neperformante, băncile din România, trebuie să-și constituie provizioane necesare acoperirii eventualelor pierderi în procent de 100%. Sumele constituite drept provizioane sunt considerate drept costuri suplimentare pentru bancă, reprezentând pentru serviciul de contabilitate fondurile necesare ce se constituie în scopul acoperirii acestora .

În România, creditele neperformante poartă denumirea de “pierdere” și se împart în “pierdere , care cuprinde toate creditele care înregistrează restanțe mai mari de 90 de zile și “pierdere , unde sunt incluse creditele restante de peste 90 de zile pentru care au fost inițiate proceduri judiciare. Aceste două tipuri de clasificări se folosesc în rapoartele realizate în țară, însă pentru comparații internaționale este recomandat a se utiliza indicatorul definit de BNR ca fiind “pierdere .

Creditele ipotecare neperformante au cunoscut în România o traiectorie ascendentă de-a lungul anilor. Momentul majorării creditelor ipotecare neperformante în total credite ipotecare acordate îl constituie apariția crizei financiare ce a adus cu sine și o creștere a costului creditului imobiliar, atât în lei cât și în valută.

Accesarea unui credit ipotecar necesită prezentarea unei garanții care să ofere băncii un grad de siguranță ridicat. Odată cu apariția crizei, această siguranță s-a dovedit a fi amăgitoare deoarece, conform rapoartelor BNR asupra stabilității financiare din 2010, rata creditelor garantate cu ipotecă neperformante a devansat rata creditelor negarantate.

Tendința de creștere a creditelor pe termen lung ce s-au încheiat ca fiind neperformante se poate observa atât în rândul creditelor ipotecare oferite populației pentru achiziția de noi locuințe sau terenuri, cât și în rândul creditelor pe termen lung contractate de întreprinderile mici, mijlocii sau mari.

Grafic 1. Modificarea ponderii creditelor ipotecare neperformante acordate companiilor mici, mijlocii și mari, în portofoliul băncilor din România, între anii 2007-2010.

Sursa: date preluate de pe www.bnro.ro/DocumentInformation.aspx?idDocument=9877, accesat la data de 27.05.2012.

Din grafic se poate observa faptul că, atât firmele mici și mijlocii, cât și cele mari au fost influențate în mod negativ de criza financiară, creditele ipotecare contractate de companii transformându-se în credite neperformante începând cu anul 2008, an de lansare a crizei financiare în România.

În anul 2009, odată cu implementarea de către băncile din România a condițiilor restrictive de acordare a creditelor ipotecare se observă o ponderare a creditelor neperformante în total credite acordate.

Companiile mici și mijlocii au avut o tendință mai rapidă de revenire în comparație cu întreprinderile mari. Acest lucru se explică prin faptul că, criza financiară actuală a provocat pierderi majore în cadrul firmelor mari, unde cantitatea de finanțare acordată prin creditare este mult mai mare decât în cazul companiilor mici și mijlocii. Astfel, creditele contractate de firmele mari, ce devin neperformante, afectează într-un mod mai puternic activitatea și portofoliul băncii creditoare.

În analiza creditelor neperformante, esențial este depistarea momentului în care apar probleme în derularea creditului, cu scopul de a corecta eventualele probleme ale creditului, înainte ca acesta să nu mai poată fi corectat .

Totuși, creditele neperformante reprezintă o consecință inevitabilă a activității de creditare, datorită numeroaselor posibilități de apariție a unor evenimente neprevăzute.

Apariția unui credit neperformant este, de cele mai multe ori, o urmare a acțiunii conjugate a mai multor factori, majoritatea aflându-se în afara zonei de control a băncii.

Cele mai frecvente greșeli ce au determinat apariția creditelor ipotecare neperformante în România sunt :

– interviu inadecvat cu clienții în care angajatul bancar nu se axează pe o discuție strict financiară, ci mai degrabă pe una prietenească; acest fapt poate conduce la adoptarea unor concluzii eronate cu privire la buna intenție a clientului de a returna la timp creditul imobiliar precum și dobânda aferentă acestuia;

– analiză financiară inadecvată ce constă în interpretarea în mare a bilanțului contabil și a contului de profit și pierdere, precum și omiterea verificării corectitudinii din situațiile financiar-contabile;

– cunoașterea insuficientă a activității clientului și a condițiilor de desfășurare a acesteia poate avea drept urmare negativă o imposibilă returnare a creditului de către debitor, dacă scadența acestuia nu se află în concordanță cu cash-flowurile de lichidități;

– acceptarea unor garanții ce nu au fost corect evaluate;

– documentație incorectă și incompletă.

Cele enumerate reprezintă erori comise de către bancă și ofițerii de credite ai acestora. De asemenea pot apărea și situații externe, iar greșelile pot fi comise și de către clienții împrumutați, toate acestea conducând la apariția creditelor neperformante pe piața creditelor ipotecare din România.

Erorile comise de clientul împrumutat se referă în special, la lipsa de experiență a acestuia în afacerile pe care le derulează cu partenerii de afaceri. Aceste erori pot fi :

– management necorespunzător, conducere incompetentă sau nepăsătoare;

– capitalizarea inițială neadecvată întâlnită de cele mai multe ori în cazul firmelor mici, când proprietarii subestimează costurile afacerii și își supraestimează profiturile viitoare;

– deteriorarea procesului de producție;

– activitatea de marketing necorespunzătoare printr-o neanticipare adecvată a conjuncturii pieței, precum și a schimbărilor acestora, va conduce la diminuarea volumului de vânzări care va determina un grad al profitului mai redus;

– control financiar intern deficitar, ce poate conduce la tratarea cu superficialitate a stocurilor aflate în exces sau a celor insuficiente, neîncasarea la termen a debitorilor ș.a.

Identificarea la timp a dificultăților și remedierea acestora poate evita apariția creditelor neperformante. Cu cât se reacționează mai rapid, cu atât deciziile adoptate sunt mai viabile. Pe de altă parte, în cazul în care banca nu adoptă măsuri, imediat ce sunt sesizate, anumite deficiențe care indică posibilitatea apariției unui împrumut neperformant, iar debitorul întârzie în efectuarea plății, crește posibilitatea ca acesta să fie în întârziere și față de alți parteneri .

2.3.3 Tendințe pe piața creditului ipotecar din România

În România, piața creditului ipotecar a crescut semnificativ în ultimii ani, datorită acțiunii unor factori de natură macroeconomică, dar și datorită evoluțiilor structurale ce implică liberalizarea și integrarea crescândă a piețelor financiare ipotecare.

Armonizarea pieței creditului ipotecar în cadrul Uniunii Europene, precum și crearea euroipotecii va putea conduce la crearea unei piețe ipotecare mai eficiente ce contribuie la creșterea economiei europene, inclusiv a României, permițându-le consumatorilor europeni să obțină venituri pe termen lung mai mari din afacerile cu active imobiliare.

România, țară ce vine dintr-un mediu socialist în care guvernul era cel responsabil de asigurarea locuințelor pentru populație, se regăsește în prezent într-o stare de instabilitate macroeconomică determinată de criza financiară.

Astfel, în anii 2000-2004, băncile erau extrem de permisive în ceea ce privește oferta de credite pentru populație datorită diminuării marjelor de dobândă, consecință a scăderii inflației, dar și motivate de concurența din ce în ce mai acerbă de pe piața bancară în contextul intrării de noi actori în piață, în special cu capital străin .

Pe parcursul acestei perioade de dezvoltare a creditelor, potrivit rapoartelor anuale ale BNR, ritmul de creștere al creditelor ipotecare în valută acordate populației a depășit cu mult pe cel de creștere a creditului neguvernamental.

BNR a adoptat măsuri preventive pentru a diminua ritmul accelerat de creștere al creditului pe termen lung. Descurajarea acestor tipuri de îndatorare pe teritoriul României, trebuie să țină cont de destinația dată creditului, precum și de moneda în care este exprimat.

Grafic 2. Structura creditului acordat populației după destinație și monedă în România, între anii 2008 – 2010.

Sursa : Drăgulin Ion, “Aprecieri din perspectiva stabilității financiare privind evoluția creditului în valută acordat companiilor și populației”, BNR, București, 2010, p.10;

Un fenomen ce poate fi remarcat din graficul de mai sus ar fi creșterea volumului creditelor acordate populației în valută. Conform rapoartelor anuale ale BNR, o explicație a acestei tendințe constă în faptul că s-a amplificat volumul creditelor ipotecare denominate în valută și băncile au introdus în ofertele de creditare pentru populație creditele de consum exprimate în valută.

De asemenea, se poate observa faptul că creditele garantate cu ipotecă ocupă o pondere mai mare în valută, iar creditele în lei sunt predominate de împrumuturile negarantate cu ipoteci sau fără garanții. Putem deduce astfel, incertitudinea persoanelor ce doresc finanțare ipotecară în evoluția ratei dobânzii, a nivelului de inflație, a situației economice românești pe termen îndelungat.

În 2012, creditele imobiliare în valută reprezintă o parte semnificativă, atât din portofoliul băncilor românești, cât și din datoriile acumulate de sectorul privat, fiind consecința anilor anteriori de creștere puternică a creditării susținută, atât prin factori de ofertă (lipsa unei economisiri interne suficiente și a prezenței puternice a băncilor cu capital integral sau majoritar străin), cât și prin factori de cerere .

În România, se observă o tendință de majorare a pieței ipotecare, aceasta căpătând o importanță din ce în ce mai mare în cadrul activităților desfășurate de sistemul bancar din țară. Astfel, se realizează o liniere a tendințelor românești cu cele europene, de restrângere a creditelor de consum acordate pe termen scurt în schimbul creditelor pe termen lung, ce permit băncilor un plasament mai sigur al surselor.

Din cauza impactului crizei financiare, în prezent, băncile românești au tendința de a adopta o poziție de prudențialitate cât mai ridicată, instituțiile financiare încercând să mențină un nivel de solvabilitate și lichiditate ridicat.

Capitolul III. Analiză comparativă privind structura și evoluția creditului ipotecar în România

3.1 Analiza creditelor ipotecare BRD

3.1.1 Poziția băncii BRD pe piața ipotecară din România

BRD – Groupe Société Générale este a doua bancă românească, după activele bancare și deține a doua capitalizare de Valori București. Banca poate fi întâlnită în toate județele României printr-o rețea de 937 de agenții și numără 2,5 milioane clienți activi individuali și corporativi. Calitatea serviciilor oferite de BRD este asigurată de cei peste 9500 de profesioniști care formează echipa, acționarul principal fiind Société Générale, unul dintre cele mai mari grupuri bancare din zona euro, ale cărui servicii sunt folosite de 32 milioane clienți din întreaga lume .

BRD ocupă un loc important pe piața creditului ipotecar din România, aceasta, numărându-se printre băncile cu cea mai completă ofertă de creditare în domeniul ipotecar/imobiliar.

Gama de credite ipotecare include și creditul destinat achiziționării unei locuințe, în cadrul programului Prima Casă. Acest program sprijină persoanele care doresc să își achiziționeze o primă locuință prin intermediul unui credit ipotecar cu dobândă redusă, în valută, pe o durată de până la 30 de ani. BRD este banca ce a acordat primul credit ipotecar în cadrul acestui program și s-a evidențiat prin rapiditatea tratării dosarelor de credit, până în prezent, banca oferind prin intermediul programului, credite în valoare de peste 250 de milioane de euro .

BRD deținea, în urmă cu 10 ani, locul 1 pe piața românească cu credite ipotecare flexibile și rapide, Habitat Plus fiind desemnat de către revista Piața Financiară drept „cel mai bun produs bancar al anului . De-a lungul timpului, lucrurile s-au schimbat, BRD fiind devansată în anul 2008 de BCR.

Grafic 3. Analiză comparativă privind total credite Prima Casă acordate și plafon de creditare primit a primelor bănci din sistemul bancar românesc, în 2011.

Sursa: Prelucrare proprie a datelor de pe site-urile oficiale ale băncilor BCR, BRD, Raiffeisen Bank și Banca Românească.

Din grafic se poate observa, că băncile au utilizat mai mult de jumătate din plafonul primit pentru acordarea creditelor ipotecare, BRD situându-se pe locul 2, cu un plafon de 340 de milioane euro și un total de aproximativ 250 milioane euro credite acordate. BCR, este banca care a acordat cele mai multe credite în cadrul programului Prima Casă, ocupând locul unu pe piața creditelor ipotecare din România.

Poziția deținută de BRD este datorată clienților care au contractat credite ipotecare pe baza beneficiilor acordate de bancă. Astfel costul unui credit ipotecar Prima Casă de 40.000 de euro pe o perioadă de 30 de ani poate ajunge până la 75.800 de euro, cu o dobândă de 4,58% și DAE egal cu 5,03%.

3.1.2 Portofoliu de credite ipotecare – BRD

BRD, deține un portofoliu de credite ipotecare diversificat, satisfăcând cerințele și nevoile unei game ample de clienți. Astfel, pot aplica pentru creditul ipotecar BRD, atât persoanele fizice care doresc cumpărarea, construcția, terminarea, extinderea sau modernizarea unei locuințe, finanțarea unor nevoi personale nenominalizate sau refinanțarea creditelor, cât și persoanele juridice care doresc să achiziționeze bunuri imobiliare cu scopul de a se extinde și de a-și dezvolta investiția.

În categoria creditelor analizate cu ajutorul aplicației Transact imobiliar/ipotecar se încadrează creditele: Habitat, Habitat Plus, Habitat Ipotecar, Habitat Extra, Expresso Nonstop, Investissimo, Investissimo Plus și Prima Casă .

Habitat, Habitat Plus și Habitat Ipotecar sunt credite contractate de către persoanele ce doresc să cumpere imobile sau terenuri, să construiască, termine, să se extindă sau să își refacă locuințele; Habitat Plus Dedicat este un credit ipotecar în valută, destinat românilor din străinătate care vor să realizeze o investiție imobiliară în România.

Habitat Extra este un credit Punte ce permite realizarea de investiții imobiliare de către clienții ce dețin în proprietate un imobil ce intenționează să îl vândă.

Principalul avantaj al acestui produs constă în eliminarea disconfortului legat de perioada scursă între vânzarea locuinței deținute și achiziționarea celei noi. Astfel, clientul primește finanțare pentru noua investiție imobiliară înainte de a-și vinde proprietatea deținută.

Expresso Nonstop permite finanțarea nevoilor personale și refinanțarea creditelor de consum și/sau a creditelor ipotecare doar dacă, creditele respective nu înregistrează restanțe curente în sold și sunt ipotecate de către BRD, nefiind acceptate la refinanțare creditele cu ipotecă de la alte bănci.

Investissimo și Investissimo Plus sunt credite destinate societăților în plină dezvoltare, care au nevoie de un spațiu nou, mai generos sau terenuri pentru desfășurarea activității și doresc achiziția sau modernizarea de birouri, spații comerciale sau de producție.

Prima Casă este un credit garantat de Guvernul României, oferit persoanelor fizice române care nu dețin în proprietate un imobil, indiferent de modalitatea în care a fost dobândit, și nici nu au în derulare un credit ipotecar.

BRD participă cu un plafon de garantare de peste 325 milioane euro, având ca principal concurent BCR, care a primit cel mai mare plafon de garanții pentru a acorda credite ipotecare prin programul Prima Casă. În total, cele două bănci (primele două din sistem după valoarea activelor gestionate) pot valorifica peste jumătate din plafonul total de garanții pus la dispoziție de către Guvern .

3.1.3 Evoluții ale produselor ipotecare oferite de BRD

Creditele ipotecare au avut o mare amploare de utilizare înainte de apariția crizei financiare, cât și după instaurarea acesteia în România. Acest lucru se datorează faptului că orice român dorește să dețină în proprietate un imobil sau teren pe parcursul vieții.

Cu toate acestea, pe fondul mediului economic incert în care băncile au operat de la începutul crizei financiare internaționale, ponderea creditelor neperformante în total credite și dobânzi clasificate a continuat să prezinte un curs crescător. Începând cu anul 2011, ritmul de deteriorare a început să se tempereze, ponderea creditelor și dobânzilor restante de peste 90 de zile fiind de 13,4 % în totalul creditelor acordate .

Pentru a se apăra împotriva majorării creditelor neperformante în total credite acordate, BRD și-a restricționat condițiile de acordare a creditelor, analizând într-un mod din ce în ce mai amănunțit și performant cererile de credit venite de la clienți.

Odată cu implementarea programului „Prima Casă”, creditele ipotecare au cunoscut o creștere constantă, diversificând astfel gama de clienți ce pot aplica pentru contractarea unui credit ipotecar, banca beneficiind și de un plafon de garantare din partea statului român.

Pentru a cunoaște mai bine situația creditelor bancare ipotecare contractate de clienții BRD de-a lungul anilor, am realizat un grafic din care să rezulte nivelul și mărimea creditelor ipotecare acordate.

Grafic 4. Total credite ipotecare acordate de BRD în România, în perioada 2006-2011

Sursa: Date preluate de pe http://www.brd.ro/banca/actionari-si-investitori/comunicare-financiara/rapoarte-anuale/, accesat la data de 20.03.2012.

Ratele anuale pentru creditele în RON au variat în 2007 între 5% și 30%, iar pentru cele în valută între 5,75% și 18%, înregistrând o creștere semnificativă față de anul 2006. În 2008, nivelul creditelor acordate a crescut cu 27% față de 2007.

În 2009, BRD a menținut un nivel bun al activității de creditare, înregistrând o creștere de 2% față de anul precedent. BRD a fost bancă activă și în 2010, dar a trebuit să facă față în continuare crizei, înregistrând o scădere de 1% în total credite ipotecare acordate. Cu toate acestea, BRD a obținut și în acest an de criză rezultate satisfăcătoare și venituri în creștere, fără modificări importante în puterea deținută pe piața românească.

În primele luni ale anului 2011, BRD a urmat un trend de menținere, acordând însă în anumite luni ale anului mai puține credite ipotecare în euro (în special creditul Prima Casă) datorită deprecierii monedei naționale cu aproximativ 2% față de moneda euro.

BRD oferă soluții optime cu scopul de a restabilii echilibrul din punct de vedere financiar la persoanele cu probleme de returnare a creditelor ipotecare, recuperarea desfășurându-se într-un mod uman și profesionalist, cu ajutorul unei echipe care sprijină necesitățile clienților săi și le oferă informații corecte .

În scopul îmbunătățirii produsului bancar ipotecar, BRD furnizează clienților săi informații clare și transparente, oferindu-le acestora materiale ce explică oferta precum și posibilitatea de a accesa site-ul băncii pentru informații suplimentare.

BRD se pliază pe situațiile clienților, schimbând condițiile de creditare pe parcurs în funcție de modificările esențiale intervenite în viața clienților. De asemenea, BRD asigură contractul de creditare împotriva evenimentelor neprevăzute ce pot apărea în viața persoanelor care contractează creditul.

În cazul crizei actuale, BRD se angajează să evite probleme financiare refuzând cererea de credit dacă, în urma analizei reiese un grad de îndatorare prea ridicat, deoarece gradul mare de îndatorare al debitorilor ce au luat credite în valută și maturitatea mare a acestui tip de îndatorare par a fi factorii principali în evoluția neperformanței .

3.2 Studiu comparativ al creditului ipotecar în România

3.2.1 Condiții de acordare a creditului ipotecar

În practica bancară se deosebesc două momente importante în declanșarea operațiunii de acordare a creditelor: angajamentul băncii de a acorda debitorului disponibilitățile bănești solicitate prin semnătură și acordarea efectivă a sumelor împrumutate clienților băncii.

Creditele ipotecare pot fi solicitate de către orice persoană fizică cu vârsta cuprinsă între 18-75 de ani sau juridică. Înainte de acordarea creditului ipotecar, BRD realizează o serie de operațiuni:

analizează creditul furnizând un aviz: favorabil, în studiu sau nefavorabil;

verifică dosarul de credit din punct de vedere al existenței tuturor documentelor

necesare, conformitatea datelor din cererea de credit cu cele prezentate în documente, și modul de luare în calcul al veniturilor;

aprobă creditul;

întocmește oferta de creditare;

pune la dispoziție creditul după semnarea contractului de credit, a documentelor adiționale la contractul de credit și a contractului de ipotecă.

Procesul de analiză propriu-zis cuprinde două etape: analiza formală care urmărește verificarea dosarului de credit, a conținutului documentelor și a cererii de credit, și analiza de fond ce constă în verificarea și interpretarea unor indicatori economici și financiari pe baza datelor cuprinse în cererea de credit și a situațiilor financiare din dosarul de credit .

Toate băncile de pe piața creditului ipotecar din România parcurg acești pași, acordând o importanță mai mică sau mai mare unora în funcție de strategia băncii.

BRD consideră util și esențial avizul atribuit solicitantului în urma analizării creditului prin intermediul aplicației TRANSACT. Astfel, dacă avizul acordat creditelor este nefavorabil din cauza scorului, este permisă acordarea creditelor într-un procent de maxim 1% din total credite cu aviz nefavorabil solicitate; dacă avizul creditului este nefavorabil din cauza gradului ridicat de îndatorare și solicitantul înregistrează restanțe, banca nu aprobă acordarea creditelor.

BCR, principalul concurent, acordă o importanță majoră momentului de punere la dispoziția clientului a creditului solicitat. În acest sens, BCR se asigură ca toate actele să fie semnate, ca imobilul ipotecat să fie evaluat, toate taxele și comisioanele precum și avansul să fie achitate înainte de acordarea creditului.

Persoana care dorește să contracteze un credit ipotecar se informează cu privire la condițiile de acordare pe care trebuie să le îndeplinească și anume: avansul minim solicitat de bancă, gradul maxim de îndatorare precum și venituri lunare necesare.

Tabel 1. Condiții de acordare a creditelor ipotecare „Prima Casă” în România

Sursa: date preluate de pe http://www.imobiliare-online.ro/programul_prima_casa.php și de pe site-urile oficiale ale băncilor analizate, accesate la data de 14.04.2012.

Din acest tabel se observă faptul că statul impune în cazul creditului „Prima Casă” un avans minim de 5% din prețul de achiziție al locuinței sau din costul de construire a imobilului, avans cerut de orice bancă din sistemul românesc care oferă credite ipotecare în cadrul programului de garantare finanțat de Guvern. De asemenea, toate băncile oferă credite „Prima Casă” în valoare de maxim 57.000 euro pentru locuințele vechi și maxim 66.500 euro pentru locuințele noi destinate achiziționării după finalizare .

În ceea ce privește gradul de îndatorare, un maxim putem obține , care oferă un procent de 70%, banca studiată – BRD, aflându-se la câteva procente distanță și anume 67%.

BRD specifică ca o condiție de acordare a creditului, un venit minim lunar de 400 de euro și o anumită vechime în muncă. Acest lucru constituie un dezavantaj față de celelalte bănci care nu precizează un nivel minim al salariului, Raiffeisen Bank solicitând chiar o documentație simplificată, fără carte de muncă.

3.2.2 Modalități de garantare și asigurare a creditului ipotecar

În cazul băncii analizate, și anume BRD, creditele ipotecare se garantează în funcție de tipul creditului. Astfel :

Creditele ipotecare Habitat, Habitat Plus și Habitat Ipotecar se garantează cu ipoteca

de rangul I aplicată pe teren și/sau construcții existente sau viitoare finanțate prin creditul ipotecar sau cu alte imobile în completare necesare respectării gradului de acoperire cu garanții. Prin creditul Habitat Plus Dedicat, oferit persoanelor străine, se permite doar achiziționarea de locuințe (nu se acordă creditul pentru achiziționarea unui teren); astfel, în momentul constituirii garanției, contractul de ipotecă va fi semnat și de către proprietarul terenului pe care se realizează construcția.

Creditul punte – Habitat Extra acceptă drept garanție ipoteca de rangul I asupra

imobilului deținut precum și ipoteca de rang inferior cu condiția ca ipoteca de rang I să fie tot în

favoarea băncii BRD; în cazul în care ipoteca asupra bunului deținut nu acoperă creditul în

proporția necesară se acceptă și garanții suplimentare;

Creditele imobiliare/nevoi personale garantate cu ipotecă acceptă drept garanție ipoteca

de rang I sau II (cu condiția ca ipoteca de rang superior să fie tot în favoarea băncii BRD) asupra

imobilului care face obiectul creditului sau asupra altui imobil aflat în proprietatea solicitantului

sau a unui terț;

Creditele Investissimo și Investissimo Plus sunt garantate cu ipotecă asupra bunului

achiziționat prin credit și alte garanții reale acoperitoare;

Creditul Casa Mea – solicită garanția FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a

Creditelor pentru Întreprinderile mici și mijlocii – instituție ce garantează creditele acordate de

bănci) pentru bancă, însă nu mai mult de 60.000 de euro plus depozit colateral ce reprezintă

contravaloarea primelor trei rate de dobândă; pentru Ministerul Finanțelor Publice banca impune

depunerea ipotecii de rang I asupra imobilului finanțat prin credit.

În comparație cu BRD, principalul concurent pe piața creditului ipotecar, BCR acceptă drept garanție pentru creditele ipotecare destinate finanțării investițiilor și cele destinate antreprenorilor de IMM-uri, pe lângă ipoteca constituită asupra terenului sau a imobilului și alte garanții reale în completare, și drepturile de încasare rezultate din contractul de asigurare a imobilului ipotecat, încheiate cu societăți de asigurare agreate de bancă, cesionate în favoarea băncii pe toată perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar pentru investiții imobiliare .

Creditul Smart BCR, de refinanțare a creditelor ipotecare de la alte bănci, acceptă drept garanție, pe lângă ipoteca imobiliară asupra imobilului ce face obiectul creditării și o ipotecă mobiliară asupra depozitelor colaterale create , cu scopul de a completa garanțiile.

Raiffeisen Bank, se află în dezavantaj față de BRD, în primul rând datorită gamei restrânse de credite ipotecare acordate. Condițiile de garantare sunt de asemenea rigide și lipsite de flexibilitate, Raiffeisen Bank acordând doar credite ipotecare ce necesită garanții de rangul I asupra bunului achiziționat sau asupra bunurilor aflate în posesia solicitantului sau a unor terți în cazul creditului Casa Ta, sau ipoteca constituită în mod legal în favoarea statului român și a băncii asupra imobilului achiziționat prin creditul Prima Casă.

Creditul ipotecar Prima Noastră Casă oferit de CEC Bank oferă posibilitatea garantării creditului prin – gaj fără deposedare asupra soldurilor creditoare ale tuturor conturilor curente deschise la bancă, garanție constituită în favoarea statului român și a băncii. De asemenea, , în cazul creditului ipotecar destinat persoanelor juridice, garanția este compusă pe lângă ipoteca imobiliară asupra locuinței și cea mobiliară, și dintr-un bilet de ordin în alb la scadență, ipotecă asupra creanțelor sumelor generate de proiect precum și gaj asupra poliței de asigurare încheiată cu societatea de asigurare acceptată de bancă și cesiunea acestei polițe în favoarea CEC Bank .

Pe lângă garanții, băncile solicită și diferite tipuri de asigurări cu scopul de a se apăra împotriva riscului de creditare.

Tabel 2. Asigurări solicitate în contractarea creditului ipotecar în România.

Sursa: date preluate de pe site-urile oficiale ale băncilor BRD, BCR, Raifeisen Bank, CEC Bank și Banca

Transilvania, acesate la data de 17.04.2012.

Din acest tabel se poate observa că toate băncile solicită o asigurare obligatorie pentru riscurile ce planează asupra imobilului ipotecat. Există însă două bănci, Raiffeisen Bank și Banca Transilvania, care solicită clienților săi asigurări de viață, însă numai în cazul în care suma depășește un anumit plafon sau vârsta solicitantului este înaintată.

BRD se remarcă prin solicitarea asigurării asupra riscului de nefinalizare a construcției, iar BCR se diferențiază de toate celelalte prin solicitarea asigurării complexe împotriva riscului de invaliditate totală/permanentă, incapacitate temporară de muncă sau pierderea involuntară a locului de muncă.

Consider că nu multitudinea de asigurări solicitate este de apreciat în creditarea bancară, ci gradul în care riscul este acoperit în cazul în care inevitabilul se produce, deoarece majoritatea asigurărilor sunt realizate de către banca în cadrul căreia se încheie contractul ipotecar, uneori asigurările fiind incluse în costul contractului de creditare.

3.2.3 Costul creditului ipotecar

Costul creditului ipotecar reprezintă criteriul principal de selectare a băncilor de către clienți. Astfel, cu cât dobânda este mai redusă și taxele sunt mai mici, cu atât banca este considerată mai atractivă de către cei care doresc să contracteze un credit ipotecar.

În general, dobânda acoperă în cazul creditorului, costurile legate de banii destinați creditării, riscul creditului și marja de profit, taxele constituind doar o altă sursă de profit. De cele mai multe ori, creditorii nu calculează exact costurile pentru evaluarea și aprobarea unei anumite cereri pentru credite, ci percep o sumă fixă și/sau un procentaj din valoarea creditului .

Pentru a analiza costul unui credit ipotecar este necesar un studiu prealabil asupra dobânzilor aplicate, avansului solicitat, ratelor lunare de plătit, precum și asupra taxelor de gestiune și comisioanelor solicitate de bancă.

Tabel 3. BRD vs. Concurența – Tabel comparativ al condițiilor tarifare

Ipoteze calcule DAE: credit în valoare de 57.000 Euro, pe termen de 30 de ani/ nivel indici, la 9 martie 2011: Euribor 3M=0.65%, Robor 3M=6.66%

Sursa: date preluate din documentele interne ale BRD

Din tabel se poate observa o diferențiere a băncilor din punct de vedere al condițiilor tarifare.

Creditul Prima Casă acordat de BRD oferă cea mai mică dobândă de pe piață, fără comisioane de acordare, de rambursare anticipată, creditul având posibilitatea de a fi plătit în avans oricând, în totalitate sau parțial.

BCR acordă creditul Prima Casă cu cea mai mică rată lunară, fără comision de analiză dosar, creditul acordându-se înainte de găsirea locuinței, fără giranți, cu posibilitatea de a avea până la 3 coplătitori lucru ce oferă accesul clienților la cele mai mari sume acordate prin programul Prima Casă. În plus, există posibilitatea de a contracta creditul cu o dobândă cu 2% mai mică dacă salariul este virat

Raiffeisen Bank nu solicită carte de muncă, simplificând astfel modalitatea de procurare a sumei necesare achiziționării unei locuințe , în timp ce Banca Transilvania nu impune realizarea unei asigurări de viață.

BRD percepe un tarif pentru evaluarea imobilului negociabil, ce variază în funcție de tariful cerut de evaluator, în timp ce evaluarea imobilului ipotecat va fi realizată gratuit de către un evaluator al băncii, lucru ce diminuează în mod cantitativ costul final al creditului ipotecar, spre deosebire de celelalte bănci, unde costul evaluării imobilului ipotecat poate ajunge până la 3000 RON plus TVA.

, în cazul în care costul creditului depășește posibilitățile solicitantului, banca acceptă și codebitori în scopul completării veniturilor solicitantului.

Pentru a analiza poziția BRD pe piață din punct de vedere al costului final al unui credit ipotecar, am realizat o analiză comparativă a acesteia cu celelalte bănci reprezentative de pe piața creditului ipotecar din România. Astfel, pentru a contracta un credit ipotecar în valoare de 40.000 de euro pe o perioadă de 30 de ani, utilizatorul final va putea alege în funcție de costul creditului între BRD, BCR, Raiffeisen Bank, CEC Bank sau Banca Transilvania.

Tabel 4. Costul creditului ipotecar/imobiliar al băncilor din sistemul bancar românesc, în 2012.

Sursa: Date preluate de pe http://www.efin.ro/credite/credite_imobiliare?page=1, accesat la data de 25.04.2012

În tabel am calculat costul celor mai ieftine credite ipotecare oferite de BRD, BCR, Raiffeisen Bank, CEC Bank și Banca Transilvania. Astfel, se poate observa că BRD oferă cel mai accesibil credit ipotecar și anume creditul Habitat Plus Dedicat ce se adresează românilor din străinătate, și se acordă pe baza veniturilor obținute în afara țării de către aceștia la care se pot adăuga și veniturile membrilor familiei. La capătul opus, cel mai puțin accesibil credit este creditul ipotecar oferit de CEC Bank, costul acestuia ajungând la un total de 119.880 de euro pe o perioadă de 30 de ani.

Creditul se acordă în funcție de un anumit nivel minim al venitului lunar. Astfel BRD solicită un venit net lunar de 2.733 RON/lună, iar , solicitanții unui credit ipotecar trebuie sa dispună de 4.440 RON/lună.

Din punct de vedere al costurilor, BRD ocupă poziția fruntașă pe piață, oferind o gamă de credite extrem de flexibilă, ce se adresează atât celor cu venituri mari, cât și celor ale căror venituri nu depășesc 3.000 de RON lunar.

3.2.4 Modalități de rambursare

Creditele ipotecare reprezintă o formă de împrumut pe termen îndelungat. Înainte de a contracta un credit, solicitanții trebuie să țină cont de situația lor financiară și de perioada de timp pe care se întinde creditul, deoarece creditul luat pe o perioadă mai scurtă presupune achitarea unor rate lunare mai mari, dar un cost final mai scăzut.

Creditul ipotecar pe termen scurt corespunde unui credit ce se aprobă pe o perioadă de maxim 2 ani. În această categorie se încadrează creditul pentru finanțarea TVA aferent investițiilor acordat de BCR, creditul Habitat Extra oferit de BRD si creditul Punte acordat de CEC Bank pe o perioadă de maxim un an.

BCR acordă creditul ipotecar pe termen scurt, cu scopul de a finanța cheltuielile curente sau datoriile pe termen scurt, BRD și CEC Bank oferind credite punte, ce sunt solicitate de către persoanele ce dețin o locuință, dar doresc achiziționarea altui imobil mai valoros decât cel deținut inițial; astfel, clienții contractează un credit ipotecar pe termen scurt cu scopul de a achita avansul necesar achiziționării noului imobil până la momentul vânzării locuinței aflate în proprietate.

Aceste bănci dețin avantajul diversificării gamei de clienți, lucru ce conduce la un grad mai mare de dispersie a riscului bancar și un nivel mai ridicat de siguranță bancară și de obținere a unor credite ipotecare performante ce, datorită perioadei scurte de rambursare, sunt mai ușor de urmărit.

Creditele ipotecare pe termen mediu sunt alese de către persoanele ce doresc ca împrumutul contractat să fie rambursat cât mai repede, pentru a scăpa de povara datoriei, și pentru a achita la final un cost cât mai scăzut al creditului, datorită dobânzii scăzute practicate de bănci la aceste tipuri de împrumuturi.

BRD este una dintre băncile care acordă credite ipotecare pe o perioadă de maxim 10 ani, și anume InvestissImo și InvestissImo Plus, creditul fiind destinat pentru construcția, extinderea, modernizarea, consolidarea unui sediu, a unui spațiu comercial sau de producție sau pentru cumpărarea de terenuri cu scopul finanțării unui proiect imobiliar, util desfășurării activității .

Creditele pe termen mediu sunt avantajoase pentru bancă, deoarece cu cât perioada de rambursare este mai scurtă, cu atât BRD își asumă un risc mai scăzut cu privire la posibilitățile de neachitare a creditului la timp. Clienții care contractează creditul, trebuie însă să dispună de disponibilități financiare sigure și însemnate și un loc de muncă sigur pentru a putea achita ratele lunare și a rambursa creditul obținut.

Creditele ipotecare pe termen lung sunt cele mai răspândite, fiind acordate de majoritatea băncilor din România pe o perioadă de 20-30 de ani, sau chiar 35 de ani în cazul băncii CEC Bank. Datorită perioadei lungi de rambursare, banca se asigură împotriva unui set de evenimente ce se pot produce pe parcursul derulării creditului.

Rambursarea creditului ipotecar se stabilește în momentul încheierii contractului de credit, pe rate eșalonate și scadență finală. În cazul în care creditul nu ajunge la scadență este necesară o rambursare anticipată a acestuia. Motivele pentru care se poate ajunge în această situație sunt:

divorțul – în cazul în care nici unul dintre soți nu dorește păstrarea imobilului;

decesul – caz în care asigurătorul este obligat să achite restul de plată în baza asigurării, proprietatea rămânând în posesia rudelor;

retrogradarea profesională.

Până în anul 2010, rambursarea anticipată a creditului reprezenta o acțiune costisitoare și greu de realizat, însă modificările din legislație, în special OUG 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori, au condus la eliminarea acestor comisioane ridicate. Majoritatea românilor efectuează o rambursare anticipată a creditului ipotecar cu scopul de a-și refinanța împrumutul, lucru care a condus la creșterea gradului de concurență dintre bănci și diminuarea dobânzilor aferente creditelor .

Conform Consiliului Concurenței, în 2011 s-a dublat numărul de credite de refinanțare a creditelor ipotecare, de la 85.500 până la 160.000 de refinanțări, și aproape 300.000 de împrumutați au apelat la rambursarea anticipată a creditului.

Dacă creditul este contractat cu dobândă fixă, taxa plătită în cazul rambursării anticipate, indiferent de tipul creditului, este de maxim 1% în cazul în care până la scadența contractului se înregistrează mai mult de un an. Dacă perioada de timp până la scadența contractului este mai mică de un an, comisionul maxim ce trebuie achitat de clienți este de 0,5%. În situația în care creditele au fost contractate cu dobândă variabilă, pentru rambursarea anticipată nu se plătește nici un comision.

Eliminarea comisioanelor de rambursare anticipată atribuite creditelor acordate populației a adus din iunie 2010 și până în prezent un profit net debitorilor, de 36 milioane de euro, conform studiului fundamentat de consiliul concurenței .

Graficul de rambursare este stabilit de fiecare bancă în parte împreună cu clientul în momentul contractării creditului, stabilindu-se ratele de rambursare ce pot fi constante sau descrescătoare, cu sau fără rambursare anticipată totală sau parțială . Astfel, ține de fiecare bancă modul în care gestionează corect situația fiecărui împrumutat, de acest lucru depinzând și posibilitățile viitoare de rambursare la timp a ratelor și a principalului.

BRD și BCR, principalele bănci de pe piața ipotecară românească, oferă consultanță financiară de înaltă calitate, ajutând clienții în momentul în care se confruntă cu dificultăți financiare, oferind soluții pozitive prompte. Se sugerează astfel, amânarea plății ratelor pe o anumită perioadă de timp sau diminuarea ratelor lunare prin extinderea perioadei de rambursare.

Acest lucru vine și în ajutorul clientului, dar și al băncii, deoarece nici una dintre părți nu dorește să se ajungă la o executare silită, aceasta fiind considerată ca o ultimă soluție, deoarece transformă creditele acordate în credite neperformante, ceea ce afectează negativ banca.

Din analiza realizată, rezultă că BRD deține avantajul posibilității diversificării gamei de clienți, prin intermediul creditelor ipotecare promovate, atât pe termen scurt, cât și pe termen mediu și lung. Banca oferă credite cu un grad ridicat de siguranță ce au toate șansele să ajungă la scadență, transformându-se astfel, în credite ipotecare performante. BRD își asumă riscuri tot mai scăzute, cu scopul de a-și asigura lichiditatea și de a se proteja împotriva efectelor negative ale crizei financiare.

3.3 Tehnici și posibilități de îmbunătățire a creditului ipotecar – GSG

BRD a încercat în mod continuu să își îmbunătățească calitatea produselor și serviciilor cu scopul de a-și maximiza profitul și de a satisface cerințele clienților săi prin diferite tehnici, încercând să elimine riscul de deteriorare a profesionalismului.

O tehnică de îmbunătățire a produselor ipotecare din România, a constituit în anul 2010, răscumpărarea de către bănci a portofoliilor de credit ipotecar externalizate pe parcursul anilor din urmă, vânzând credite neperformante . Această tehnică aplicată de instituțiile financiare, inclusiv de BRD, a putut fi pusă în practică pe termen scurt, repercusiunile negative fiind resimțite atât la nivelul băncii, cât și al economiei în ansamblul său. În 2012, BRD a înființat firme nespecializate pentru a transfera acestora creditele neperformante, această strategie aplicându-se în cazul a circa 75% din cesiunile de creanță realizate în cadrul grupului bancar.

Produsele bancare sunt mai atractive în momentul în care devin mai accesibile pentru clienți, și presupun un cost mai scăzut. Astfel, pentru a-și îmbunătăți situația creditelor, BRD ar trebui să țină cont de situația persoanelor din zona în care operează cu scopul de a se plia pe nevoile și posibilitățile acestora.

În acest sens, BancPost își personalizează creditele ipotecare. Astfel, fie că este vorba despre înfăptuirea unei investiții sau despre refinanțarea oricărui tip de împrumut, consolidând datoriile la o singură instituție bancară, creditul „Nume Prenume” cu ipotecă este atât de personalizat, încât poartă numele persoanei care contractează creditul , pliindu-se exact pe nevoile și cerințele clienților, ajutând la finanțarea ideilor în funcție de posibilitățile și situația economico-financiară în care se află fiecare.

Consider că BRD ar trebui să pună în practică tehnica personalizării creditelor ipotecare/imobiliare oferite. Această tehnică constă în adaptarea unui credit ipotecar în funcție de posibilitățile clienților.

Creditul „Nume-Prenume” personalizat se acordă pe o perioadă minimă de 12 luni și maxim 60 de luni, în funcție de durata investiției realizată de către client. Suma acordată variază între 1.500 – 40.000 RON, în acest mod finanțându-se exact necesarul solicitat de către împrumutat. Astfel, clientul va beneficia de suma dorită pentru realizarea investiției, pe o perioadă de timp care să îi permită amortizarea datoriei, la o rată a dobânzii variabilă stabilită în funcție de nivelul venitului său lunar. În cadrul acestei aplicații, banca nu trebuie să perceapă comision de analiză dosar, deoarece aceasta este și ideea metodei, de a analiza dosarul și de a-l personaliza în funcție de nevoile și resursele clientului astfel încât, rezultatul să satisfacă atât cerințele debitorilor, cât și dorința băncii de a menține în portofoliul său credite performante.

În acest fel, relația bancă-client s-ar îmbunătăți, BRD având astfel posibilitatea de a recăpăta încrederea clienților care s-a pierdut odată cu apariția crizei financiare. Adoptarea unei poziții de intermediar a ofițerului de credit între nevoile împrumutaților și bancă, trebuie realizată cu devotament și profesionalism astfel încât, clienții să fie încrezători și dispuși de a-și afirma dorințele și ideile.

Odată implementată, această tehnică de personalizare a creditelor ipotecare aduce drept beneficii majorarea profitului, creșterea cotei de piață precum și o majorare a numărului de clienți ce apelează pentru a contracta credite ipotecare. Pe de altă parte, BRD trebuie să dispună de resurse, deoarece punerea în practică a acestei metode implică diferite costuri ce trebuie acoperite de bancă. Printre acestea se numără: cheltuieli cu cercetarea pieței, cheltuieli pentru materiale/ programe informatice specializate, cheltuieli cu instruirea personalului precum și costuri cu promovarea produsului pe piața creditelor ipotecare.

Costurile cu cercetarea necesită o finanțare redusă; acest lucru se poate explica prin faptul că BRD dispune de un contract încheiat cu o echipă de specialiști ce se ocupă și oferă servicii de calitate cu privire la cercetările de piață.

Cheltuielile cu achiziționarea materialelor specializate și implementarea programelor informatice adaptate la noul produs ating costurile cele mai ridicate, deoarece sistemul securizat și informatizat al băncii nu permite utilizarea și folosirea unor programe informatice simple, ci necesită supraveghere permanentă și condiții de siguranță maximă a datelor transpuse prin intermediul programului informatic.

Cheltuielile cu instruirea personalului și costurile cu promovarea noului produs pot fi destul de ridicate. Ținând cont de faptul că promovarea produsului pe piață este esențială în succesul implementării acestei tehnici de personalizare a produselor bancare, consider că BRD trebuie să realizeze o promovare TV, radio, în presă, precum și prin intermediul internetului. Campania de promovare trebuie să fie agresivă și impunătoare, deoarece pe piață există deja un lider al acestui produs, și anume BancPost, lider ce trebuie devansat pentru ca BRD să poată obțină profituri maxime și să câștige noi clienți.

În urma analizării costurilor și a beneficiilor viitoare posibile, deduc drept profitabilă punerea în practică a metodei de personalizare a creditelor ipotecare, deoarece beneficiile depășesc considerabil nivelul cheltuielilor de implementare.

Pentru a ridica calitatea produselor bancare, BRD ar trebui să implice mai mult persoanele tinere, îndrumându-i să economisească o parte din bugetul lor cu scopul de a menține această atitudine pe tot parcursul vieții.

Consider că BRD ar trebui să ridice dobânda la conturile de economii, îndemnând astfel tinerii să adopte o atitudine de economisire. În acest fel, se va îmbunătăți și calitatea creditelor, deoarece BRD va avea acces mult mai facil și sigur la informațiile cu privire la client, acordându-i acestuia un credit ipotecar mult mai rapid, la o rată a dobânzii mult mai avantajoasă, credit ce va avea mai multe șanse să devină un credit performant cu o bună finalitate.

BRD pentru a deveni mai atractivă, este necesar să acționeze în privința costului creditului ipotecar, eliminând comisioanele percepute pentru administrarea lunară a contului așa cum acționează BCR, Raiffeisen Bank sau CEC Bank. De asemenea, ar putea include tariful perceput pentru evaluarea imobilului ipotecat în oferta de creditare, scutind astfel clienții băncii de un comision ce poate ajunge până la 3.000 RON (în funcție de imobil), așa cum acționează Banca Transilvania, ce oferă serviciul de evaluare gratuit dacă este executat de către experții angajați ai băncii.

BRD și băncile românești trebuie să mențină o colaborare sinceră și eficientă cu clienții săi, fiind indicat să adopte modelul marilor bănci străine, care pun un mare accent pe activitatea bancară orientată pe client, denumită “customer driven banking”. Astfel, a “servi clientul” nu înseamnă doar rezolvarea plângerilor și corectarea erorilor, această sintagmă implicând toate activitățile băncii efectuate cu scopul satisfacerii și mulțumirii clienților, toate deciziile fiind luate în favoarea împrumutaților .

Prin aplicarea metodei de personalizare a creditului, prin ridicarea dobânzii la conturile de economii și eliminarea comisioanelor de administrare, BRD ar putea atrage noi clienți și acapara noi segmente de pe piața ipotecară din România, însă, pentru a putea păstra pe termen lung aceste rezultate benefice, BRD trebuie să mențină o atitudine pozitivă față de clienții săi și să urmeze principiul conform căruia clientul reprezintă elementul esențial în funcție de care se desfășoară activitatea băncii.

Concluzii

Creditul ipotecar reprezintă una dintre cele mai importante forme de manifestare a creditului în economia de piață. Acesta poate fi contractat în scopul achiziționării, construirii, cumpărării, reabilitării, consolidării sau extinderii imobilelor pe baza unei ipoteci asupra investiției, constituind instrumentul prin care s-a revigorat piața imobiliară autohtonă.

În România, Legea 190/1999 privind creditul ipotecar cu modificările și completările ulterioare este cea care guvernează creditul ipotecar, însă, o concepție nouă este adusă de Noul Cod Civil care unifică reglementările în materia garanțiilor reale, instituind o serie de prevederi comune pentru ipoteca mobiliară și cea imobiliară.

Piața bancară din România, oferă o paletă largă de produse ipotecare, ce se pliază pe necesitățile și posibilitățile clienților, precum și în funcție de schimbările majore ale economiei așa cum este vorba despre modificarea ratei dobânzii, creșterea inflației, variația pieței financiare.

Instituțiile financiare ce oferă finanțare de tip ipotecar pot fi specializate în acordarea de credite ipotecare sau societăți nespecializate, ce pe lângă activitatea de creditare pe bază de ipotecă oferă și alte servicii și produse complexe.

Pentru ca operațiunea de creditare să se încheie cu succes, consider indispensabilă o asigurare a băncilor împotriva riscurilor de lichiditate, de rata dobânzii și de creditare. În acest sens, băncile solicită debitorilor asigurări aferente locuințelor ipotecate, asigurări de viață cu cesionarea drepturilor de despăgubire în beneficiul băncii, precum și un avans minim ce poate ajunge până la 25% din valoarea investiției.

Ca factori importanți în managementul riscului, acționează prudența în aprobarea creditelor și controlul preventiv concomitent și ulterior a creditelor ipotecare. Pentru a diminua expunerea la riscuri majore, băncile ar trebui să reducă expunerea față de un anumit împrumutat, dispersând astfel riscul.

Statul român se implică destul de mult în procesul de creditare ipotecară prin diferite planuri de supraveghere și impozitare, însă, în opinia mea, un sistem eficient de finanțare a locuințelor presupune atragerea de resurse din sectorul privat, de pe piața de capital, intervențiile guvernamentale fiind benefice doar atunci când sunt realizate la un nivel secundar, când contribuie la dezvoltarea pieței ipotecare.

În România, piața obligațiunilor ipotecare este slab dezvoltată, emiterea de obligațiuni realizându-se cu mare greutate și presupunând costuri mari, fiind necesară în acest sens o diversificare a investitorilor și o creștere a obligațiunilor guvernamentale. Băncile românești preferă să procure resursele pe baza depozitelor constituite pe termen lung sau a plafonului permanent al conturilor curente.

Acordarea creditelor ipotecare are loc prin parcurgerea mai multor etape ce, de-a lungul timpului au suferit modificări importante cauzate în principal de apariția crizei financiare. Astfel, se acordă astăzi, în România, o importanță majoră etapei preliminare concretizată în discuții cu caracter informativ între creditor și debitor și etapei analizării clienților, în care banca pune accent pe analiza conformității datelor cu normele legale din țară. Consider că, în calitate de țară membră a Uniunii Europene, România ar trebui să verifice conformitatea datelor cu cadrul legal european și să urmărească armonizarea legislativă.

Activitatea bancară globală a fost afectată de impactul crizei financiare, repercusiunile acesteia resimțindu-se și la nivel național. Țara vinovată de apariția crizei este considerată SUA, pe lângă aceasta numărându-se printre inculpați speculatorii și populația care a consumat în exces și nu a ezitat să apeleze la credite ipotecare chiar și în condițiile în care costul acestora se afla într-o creștere permanentă.

Impactul crizei financiare asupra creditului ipotecar din România s-a resimțit în mod pregnant, astfel, drept consecință, avansul minim a reapărut, condițiile de creditare s-au modificat, a scăzut cota de finanțar, iar cerințele asupra imobilelor ce pot fi primite drept garanție au crescut, nefiind acceptate imobilele vechi, cele din mediul rural sau terenurile extravilane.

Pe timp de criză, concurența dintre bănci a crescut, diminuând considerabil prima de risc, ajungându-se la o explozie de credite subprime. Pentru a face față acestei situații, băncile din România dețin în pasivele lor, provizioane necesare acoperirii eventualelor pierderi provenite din transformarea creditelor în credite neperformante.

Criza financiară a afectat atât populația, cât și companiile, riscul manifestării lipsei de lichidități în cadrul băncilor fiind determinat de apariția creditelor neperformante în rândul firmelor mari, ce au contractat credite ipotecare voluminoase pe termene lungi.

Piața creditului ipotecar din România a suferit modificări semnificative în ultimii ani, tendința fiind aceea de armonizare a pieței creditului ipotecar în cadrul Uniunii Europene, precum și de creare a euroipotecii. Acest lucru va putea conduce la crearea unei piețe ipotecare mai eficiente ce le permite consumatorilor europeni să obțină venituri substanțiale pe termen lung din afacerile de pe piața imobiliară.

Ca tendință în sistemul bancar românesc se observă o creștere a contractării creditelor ipotecare în valută în detrimentul celor în monedă națională. Acest lucru se explică prin incertitudinea persoanelor ce doresc finanțare ipotecară în evoluția ratei dobânzii, a nivelului de inflație, a situației economice românești pe termen îndelungat.

Se poate observa de asemenea și o creștere a pieței ipotecare, încercându-se o aliniere a tendințelor românești cu cele europene, o creștere a prudențialității bancare, instituțiile financiare încercând să mențină un raport pozitiv al lichidității și solvabilității.

Din studiului realizat, se observă că BRD ocupă locul doi pe piața creditului ipotecar din România, aceasta numărându-se printre băncile cu cea mai completă ofertă de creditare în domeniul ipotecar/imobiliar.

BRD oferă o gamă largă de produse ipotecare, adresându-se atât persoanelor fizice ce doresc amenajări sau achiziții de noi locuințe, cât și persoanelor juridice care urmăresc construirea unui sediu, modernizarea de birouri, achiziția unor spații comerciale/de producție sau refinanțarea creditelor.

În categoria creditelor ipotecare promovate de BRD, cel mai accesibil credit ipotecar este Habitat Plus, acesta având costul cel mai scăzut de pe piața românească. Cu toate acestea, cel mai utilizat este creditul Prima Casă, garantat de Guvern, datorită perioadei lungi de acordare și facilităților pe care le implică.

Odată cu implementarea programului „Prima Casă”, creditele ipotecare din țară au cunoscut o creștere constantă, diversificând astfel gama de clienți ce pot aplica pentru contractarea unui credit ipotecar.

Anul reprezentat anul cel mai profitabil pentru BRD, an în care a acordat cele mai multe credite ipotecare la o dobândă avantajoasă. Situația s-a deteriorat în următorul an datorită impactului negativ al crizei financiare, însă, BRD a reușit să își revină, în anul 2011 nivelul creditelor ipotecare în total credite acordate fiind în creștere, obținând rezultate satisfăcătoare.

Înainte de acordarea creditului, BRD realizează o analiză formală și una de fond ce implică urmărirea unor indicatori economici și financiari reprezentativi. De asemenea, BRD impune clienților săi o serie de condiții de creditare printre care se numără: avansul minim de 5% din prețul de achiziție al locuinței impus de stat și aplicat de toate băncile din sistem, venitul lunar minim de 400 RON și o anumită vechime în muncă, lucru ce constituie un dezavantaj în raport cu celelalte bănci analizate, care nu precizează un venit minim necesar și uneori nu solicită nici carte de muncă.

La BRD, creditele ipotecare se garantează în funcție de tipul creditului, ipoteca depusă drept garanție fiind de rang I sau de rang II, dacă ipoteca de rang superior se află tot în posesia BRD. Pe lângă garanții, pentru a se apăra împotriva riscului de creditare, BRD solicită și asigurare extinsă pentru toate riscurile a imobilului ipotecat, precum și o asigurare privind riscul de nefinalizare a construcției.

În comparație cu celelalte bănci analizate, BRD solicită un număr restrâns de asigurări, însă cuprinzătoare, acestea fiind acoperitoare în cazul în care inevitabilul se produce, deoarece majoritatea asigurărilor sunt realizate de către însăși banca, prin intermediul serviciului de asigurări pe care îl conduce.

În studiul meu de caz, evidențiez faptul că BRD percepe comisoane ample, dar practică dobânzi reduse și rate lunare mici la creditele ipotecare, acest lucru avantajând banca în relația cu concurența ,deoarece în opinia clienților bancari, costul creditului ipotecar reprezintă criteriul principal de selectare a băncilor. Astfel, cu cât dobânda este mai redusă și taxele sunt mai mici, cu atât banca este considerată mai atractivă de către cei care doresc să contracteze un credit ipotecar.

Ca tehnică de îmbunătățire a creditului ipotecar promovat de BRD menționez tehnica personalizării creditului, prin intermediul căreia banca se apropie de clienți, având posibilitatea de a se plia exact pe nevoile și cerințele clienților, ajutând la finanțarea ideilor în funcție de posibilitățile și situația economico-financiară în care se află fiecare. În acest fel, relația bancă-client se va îmbunătăți, BRD având astfel posibilitatea de a recăpăta încrederea clienților care s-a pierdut odată cu apariția crizei financiare.

În opinia mea, implementarea acestei tehnici aduce o serie de beneficii băncii, dar presupune totodată și efectuarea unor cheltuieli pe care BRD trebuie să fie dispusă să le achite.

Alte modalități de îmbunătățire a creditului ipotecar acordat de BRD pot fi creșterea dobânzii la conturile de economii, eliminarea comisioanelor precum și adoptarea de către bancă a unei atitudini orientată spre client.

Prin punerea în practică a acestor idei, consider că situația băncii se va îmbunătăți, profitul se va majora, cifra de afaceri va crește, iar BRD va cuceri noi segmente de piață cu scopul de a atrage noi clienți, ca pe viitor să reușească să redevină numărul unu pe piața creditelor ipotecare din România.

Bibliografie

Albăstrel Maria , „Evaluarea și Analiza Statistică a preferinței clienților pentru un produs bancar”, Editura Universității Al. Ioan Cuza, Iași, 2011;

Andronache Virgil, „Banca și Operațiunile Comerciale”, Editura Universitară, București, 2006;

Basno Cezar, Dardac Nicolae, „Monedă, credit, bănci”, Editura Didactică și pedagogică, București,1994;

BNR, “Evaluări agenții rating – clarificări”, București, 2009;

Căpraru Bogdan, „Activitatea Bancară – Sisteme, Operațiuni și Practici”, Editura C.H.Beck, București, 2010;

Claude Simon, „Băncile”, Editura Humanitas, București, 1993;

Cocriș Vasile, Chirleșan Dan, “Economie Bancară”, Editura Univ. Al. Ioan Cuza, Iași, 2009;

Cocriș Vasile, Chirleșan Dan, „Managementul bancar și analiza de risc în activitatea de creditare”, Editura Universității Al. Ioan Cuza, Iași, 2009;

Cocriș Vasile, Chirleșan Dan, „Tehnica Operațiunilor Bancare”, Editura Univ. Al. Ioan Cuza, Iași, 2006;

Crăciun Petru, „Instituții de Credit”, Editura Universității Aurel Vlaicu, Arad, 2009;

Dedu Vasile, Enciu Adrian, Ghencea Stănel, „Produse și Servicii Bancare”, Editura ASE, București, 2008;

Drăgulin Ion, „Aprecieri din perspectiva stabilității financiare privind evoluția creditului în valută acordat companiilor și populației”, BNR, București, 2010;

Gureșoae Ion, „Gajul și Ipoteca”, Editura Gircom Service, București, 1998;

Ivan Mihail Vicențiu, Tudorache Dumitru, „Instituții de credit, produse și operațiuni”, Editura Universitară, București, 2008;

Kirițescu C. Costin, Dobrescu M. Emilian, „Băncile – mică enciclopedie”, Editura Expert, București, 1998;

Leoveanu Valentin, „Credit și Instituții de Credit”, Editura Bren, București, 2008;

Levente Katona, „Performanța creditării și dezvoltarea locală”, Editura Expert, București, 2003;

Manea Marinela Daniela, Postolache Rada, „Creditul Bancar – de la teorie la practică” Editura C.H Beck, București, 2009;

Manolescu Gheorghe, „Bănci și Credit”, Editura Fundației României de Mâine, București, 2007;

Martin Simona Cristina, „Creditul Ipotecar – instrument al relansării și susținerii creșterii economice”, Editura Eurostampa, Timișoara, 2008;

Moroșan Gheorghe, „Creditele și Plasamentele Bancare în titluri de valori mobiliare”, Editura Didactică și Pedagogică, București, 2009;

Munteanu Irena, „Monedă și operațiunile instituțiilor de credit”, Editura Ex Ponto, Constanța, 2008;

Murray Andrew, „Analiza Creditului”, Editura Capital și Expert, București,1998;

Peicuți Cristina, „Lumea în criză – Erorile sistemului”, Editura Polirom, București, 2011;

Popa Rodica, „Credite neperformante – metodologii și comparații”, Direcția Stabilitate Financiară, BNR, 2010;

Scarlat Valentin, „Instituții de Credit”, Editura Mustang, București, 2009;

Sechelariu Sergiu, Bejan Ioan, „Creditul Ipotecar”, Editura Deșteptarea, București, 2002;

Stoica Ovidiu, Căpraru Bogdan, „Tendințe pe piața creditului ipotecar în România”, Analele Științifice ale Univ.Al.I.Cuza, Iași, 2004/2005;

Stroescu Ion, „Creditare Bancară”, Editura Sitech, Craiova, 2010;

Stroescu Ion, „Dicționar Bancar”, Editura Sitech, Craiova, 2009;

Treapăt Laurențiu-Mihai, „Managementul și asigurarea riscurilor bancare în România”, Editura Economică, 2011;

Ungureanu V. Pavel, „Bănci, Burse și Profit pe piața financiară”, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2007;

Vlaicu N.Alexandru, Otto Nagy, „Finanțe și Credit”, Editura Casa Cărții de Stiință, Cluj-Napoca, 2008;

Legislație:

Decizia Comitetului de Direcție nr. 1188/7.07.2009;

Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, publicată în M.O. al României, nr. 611/14 decembrie 1999, modificată prin Legea nr. 71/2011;

Legea nr. 71/2011 privind Codul Civil, publicat în M.O. al României, partea I, nr. 409/10 iunie 2011;

Ordonanța de Urgență nr. 99/06.12.2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului, publicată în M.O. nr. 1027/27 decembrie 2006, modificată prin O.G. nr. 1/2012;

Site-uri web:

www.bancatransilvania.ro

www.bancpost.ro

www.bcr.ro

www.bnr.ro

www.brd.ro

www.business24.ro

www.cec.ro

www.conso.ro

www.creditulprimacasa.ro

www.credite-nevoi-personale.ro

www.crizafinanciara.com

www.media.imopedia.ro

www.opinianationala.ro

www.raiffeisen.ro

www.realitatea.net

www.sfin.ro

www.wall-street.com

www.zf.ro

www.ziare.com