Evaluarea Unui Apartament

UNIVERSITATEA DIN CRAIOVA

FACULTATEA DE ECONOMIE SI ADMINISTRAREA AFACERILOR

PROIECT

EVALUARE APARTAMENT

AEFO II

CORCAU MARGARETA

Cuprins:

Capitolul I-Prezentare generala

1.1.Scopul evaluarii…………………………..…..4

1.2.Date generale privind dreptul de proprietate…4

1.3.Delimitarea proprietatii imobiliare……………5

1.4.Amplasarea in zona……………………………6

1.5.Surse de informatii……………………………7

1.6.Ipoteze si conditii limitative……………………….8

Capitolul II-Analiza pietei imobiliare

2.1.Piata specifica…………………………………….12

2.2.Oferta competitive………………………………..13

2.3.Analiza cererii……………………………………..1

2.4.Echilibrul pietei.Raportul cerere-oferta…………..15

2.5.Piata terenurilor in municipiul Craiova…………..15

Capitolul III-Descrierea proprietatii imobiliare

3.1.Situatia juridical………………………………….16

3.2.Istoricul proprietatii imobiliare…………………..17

3.3.Descrierea amplsamentului si a constructiei

de baza……………………………………………….18

3.4.Consideratii asupra starii tehnice a imobilului….20

Capitolul IV-Evaluarea proprietatii imobiliare

4.1.Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare…..21

4.2.Abordarea prin comparatie………………………..26

4.3.Metoda capitalizarii venitului……………………..33

4.4.Reconcilierea valorilor…………………………….41

Capitolul I –Prezentare generala

1.1.Scopul evaluarii:

Scopul acestui raport este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea vanzarii imobilului.Pentru orice alt scop decat cel declarant mai sus ,proprietatea poate avea valori diferite.

1.2.Date privind dreptul de proprietate:

La data evaluarii,imobilul situat in Craiova,str. Constantin Lecca ,nr.1,bl. F2,sc .1,et. 3,ap.15,judetul Dolj,se afla in proprietatea domnului Stancu Aurelian cu contract de vanzare cu clauza de intretinere.

Conform Documentatiei de Carte Funciara nr.717 din 15.05.2001 asupra proprietatii nu s-au constituit garantii bancare sau ipoteci care sa limiteze dreptul de proprietate.

1.3.Delimitarea proprietatii imobiliare:

Prezentul raport a fost intocmit in urma solicitarii domnului Stancu Aurelian,domiciliat in Municipiul Craiova,judetul Dolj, str. Constantin Lecca ,nr.1,bl. F2,sc .1,et. 3,ap.15.

Obiectul evaluarii il constituieapartamentul situate in Municipiul Craiova, judetul Dolj, str. Constantin Lecca ,nr.1,bl. F2,sc .1,et. 3,ap.15.

Proprietatea se compune din:

Proprietatea a fost obtinuta prin Contract de intretinere nr 714 intre Stancu Ioana pe de o parte si Stancu Aurelian pe de alta parte.

In prezentul raport se va estima valoarea de piata a imobilului folosind metoda comparatiei directe,valoarea de piata estimata pe baza capitalizarii venitului si calculul ratei de capitalizare.

Bunul imobil este format din 2 camere,avand o suprafata totala de 47.07 mp si o suprafata totala de 43.62 mp.

1.4.Amplasarea in zona

Apartamentul este situate in judetul Dolj,Municipiul Craiova,in zona Gradina Botanica.Din punct de vedere edilitar este o zona dezvoltata.

Este prezenta energia electrica cu instalatii de calitate medie ,curenti slabi,termoficare cu instalatii de incalzire de calitate medie,alimentare cu apa- din reteaua orasului cu instalatii si corpuri sanitare de calitate satisfacatoare;gaze- din reteaua orasului,canalizare,telefonie,televiziune,internet .

Apartamentul evaluat este situate la etajul 3 al unui bloc cu regimul de innaltime P+4 ,cu o suprafata utila de 43.62 mp.

Utilitatile edilitare de care dispune apartamentul sunt specificemediului urban.Apartamentul dispune de un sistem de incalzire central.Finisajele sunt de calitate medie,apartamentul are un aspect ingrijit.

Zona este un cartier de blocuri delocuit,comerciala.In apropiere se afla unitati comerciale cu magazine sufficient e(Billa,Real,Lidl)bine aprovizionate cu marfuri de buna calitate.La 150 m se afla reteaua de transport in comun (autobus,tramvai).In apropiere se afla Scoala Generala nr.12 si Scoala Speciala,Spitalul Clinic Municipal Filantropia,Policlinica Camen,Gradina Botanica,saloane de infrumusetare,farmacia Trei F,florarii.Traficul auto este intens ,retelele de transport sunt asfaltate.

1.5.Surse de informare

●Actele de proprietate ale imobilului.

●Cursul de la Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

●Piata imobiliara din zona consultata cu ajutorul site-urilor de specialitate si mass-media.

●Buletine informative ANEVAR SI INFOVAL.

1.6.Ipoteze si conditii limitative

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala care afecteaza fie proprietatea imobilului evaluat ,fie dreptul de proprietate asupra acestuia si care nu sunt cunoscute de evaluator .In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cercetari specific la arhive,iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate eate valabil si se poate tranzactiona ,ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si ca aceasta nu este ipotecata sau inchiriata.In cazul in care exista o asemenea situatie si este cunoscuta ,aceasta se va mentiona in raport.Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala si responsabila.

Evaluatorul obtine informatii ,estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare din surse pe care le considera a fi credibile si evaluatorul considera ca acestea sunt adevarate si corecte.Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetii informatiilor furnizate de terte parti.

Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului,destinatarului evaluarii si a celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice alta persoana ,pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza acestui raport.

Daca nu se arata astfel in raport,se intelege ca evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile a proprietatii(inclusive ,dar fara a se limita la acestea ,starea si structura solului,structura fizica,sistemele mecanice,fundatia,etc.)Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate la data inspectiei,sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite necesare pentru intocmirea raportului de evluare.Evaluatorul nu are garantii explicite sau implicite in privinta starii in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existent unor astfel de structuri si a eventualelor lor consecinte si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare pentru descoperirea lor.

Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport ,cu scopul utilizarii precizate de catre client,in scopul precizat in raport.

Conditii limitative:

Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat.Nu este permisa utilizarea raportului de catre o terta fara obtinerea prealabila a acordului scris al clientului ,al autorului evaluarii si al evaluatorului verificator.

Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata ,reprezentate de factorii economici,sociali si politici raman nemodificate in raport cu cele existente la data intocmirii raportului de evaluare.

Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementarile privind documentatiile de urbanism,legile de constructive si reglementarile sanitare,iar in cazul in care nu sunt respectate aceste cerinte,valoarea de piata va fi afectata.

Proprietatea nu a trecut printr-o expertiza detaliata.Orice schita din raportul de evaluare arata dimensiunile aproximative ale proprietatii si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului sa vizualizeze

proprietatea.In cazul in care exista documente relevante(masuratori de cadastru,expertize)acestea vor avea prioritate.

Continutul acestui raport este confidential pentru clientul destinatar,iar autorul nu il va ceda unei terte persoane cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare si/sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui organism judiciar calificat.

Consimtamantul scris al evaluatorului verificator (daca este necesar)trebuie obtinut inainte ca orice parte a a raportului de evaluare poate fi cerut in orice scop de catre orice persoana ,cu exceptia clientului si a creditorului sau sau a altor destinatari ai evaluarii care au fost precizate in raport.Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau orice parte a sa )sa poate fi modificat sau transmis unei terte persoane ,inclusiv altor creditori ,ipotecari,altii decat clientul sau alte categorii de public prin prospecte ,memorii publicitare,relatii publice.Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate ,iar valoarea prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu valoarea de asigurare.

Capitolul II-Analiza pietei imobiliare

2.1.Piata specifica

Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoane (fizice sau juridice) care schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri cum ar fi banii.Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate ,potentialul de a produce venituri ,localizare,caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici.Piata imobiliara este influentata de atitudinile,motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente(este foarte sensibila la situatia pietei de munca si stabilitatea veniturilor,deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare ,durata rambursarii si rata dobanzii),este o piata care nu se autoregleaza ci este afectata de reglementari guvernamentale si locale ;informatiile despre tranzactiile similare nu se actualizeaza imediat,exista decalaje intre cerere si oferta ,cererea poate fi volatila datorita unor schimbari rapide in structura si marima populatiei.

Situatia actuala a pietei imobiliare din Craiova este caracterizata de un numat redus de tranzactii si un trend descrescator al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de imobile.Fata de acum 4 ani preturile imobilelor au scazut cu 50 %.Cu toate acestea ,nu exista lichiditati pe piata,de aceea au loc putine tranzactii.”Pentru cine are insa bani este o perioada favorabila ” a spus Cristian Clenciu ,presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).Tot presedintele ARAI spune ca in perioada urmatoare preturile la imobiliare vor scadea usor,insa bancile vor sa tina trendul sub control.

2.2.Oferta competitiva

In prezent in zona centrala,apartamentele cu 2 camere ,de exemplu,se vand cu preturi cuprinse intre 40 000 si 65 000 de euro,in timp ce acelasi tip de apartament ,din zone mai slab cotate cum ar fi Craiovita,Valea Rosie,preturile sunt cuprinse intre 23 000 si 38 000 de euro.In zonele Brazda lui Novac si Lapus ,preturile sunt cuprinse intre 30 000 si 43 000 de euro,iar in zonele George Enescu,Rovine,Sarari ,acestea oscileaza intre 34 000 si 53 000 de euro,in functie de suprafat ,fonisaje si dotari.

Totusi,in anumite blocuri ,preturile sunt comparabile cu cele de acum 4 ani ,scaderea fiind destul de mica.Multi dintre proprietari tin la preturi de ani buni ,chiar daca nu si-au vandut apartamentele nici acum.Adica,exista diferente mari intre pretul cerut de vanzatori si pretul de vanzare efectiv.

2.3.Analiza cererii

In prezent ,cea mai mare cerere pe piata este pentru apartamentele vechi,in special la cele care se cumpara prin programul ”Prima casa”.Totusi preturile depind in continuare de zona unde se afla apartamentul,de dotari etc.In ultima perioada majoritatea apartamentelor au fost cumparate doar pe baza de credit ipotecar ,fie ca este vorba despre „Prima casa”,fie ca este vorba despre alte tipuri de imprumuturi .Cumpararile de locuinte cu bani gheata sunt destul de rare si numai pentru chilipiruri.

2.4.Echilibrul pietei.Raportul cerere-oferta

Cererea si oferta se vor echilibra in masura in care piata va fi capabila sa inghita ,sa consume ofertele actuale.Pentru a exista un echilibru ,cererea solvabila trebuie sa inceapa sa creasca si sa achizitioneze din oferta de pe piata ,si la un moment dat sa se echilibreze.

2.5.Piata terenurilor in Municipiul Craiova

Se poate considera ca piata terenurilor din Craiova este o piata a cumparatorilor ,datorita in principal ingreunarii accesului la capital.Se observa o lipsa a ofertelor de cumparare pentru terenuri de peste 100 000 de euro.Terenurile cu regim de inaltime mediu din zonele ultracentrale se vand cu preturi intre 250 si 450 de euro pe metrul patrat,in timp ce in zonele periferice ,acelasitip de teren se vinde cu preturi cuprinse intre 2si 10 euro pe metrul patrat.Numarul cel mai redus de tranzactii s-a inregistrat in cazul terenurilor intravilane de suprafete mari ,deoarece dezvoltatorii imobiliari nu sunt dispusi sa isi asume riscul unor proiecte rezidentiale in conditiile actuale de instabilitate economica.Se poate considera ca piata terenurilor este in scadere.In ceea ce priveste piata terenurilor ,cererea s-a orientat catre proprietati cu suprafete medii de cica 150 -400 mp cu toate utilitatile sau cu posibilitati de racordare la utilitati ,pe care se pot construi blocuri de locuinte.Punctul de echilibru intre cerere si oferta nu s-a atins si nu se va intampla acest lucru nici in viitorul apropiat in conditiile in care economia trece printr-o criza profunda.

Capitolul III-Descrierea proprietatii imobiliare

3.1.Situatia juridica

Pentru proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat urmatoarele acte ce atesta proprietatea domnului Stancu Aurelian:contract de intretinere 717/2001,documente pentru intabulare,releveu,fisa corpului de proprietate.Prezentul raport nu valideaza din punct de vedere legal corectitudinea documentelor prezentate si nici dreptul de proprietate deplin asupra cladirii si a terenului aferent ,considerat ca ipoteza de lucru in realizarea prezentului raport de evaluare.

3.2.Istoricul proprietatii imobiliare

Eva;uarea proprietatii imobiliare prin metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa ,respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare ,comparand apoi acele proprietati cu cea „de evaluat”.Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare esete in relatie directa cu puturile de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati ,intre elementele care influenteaza preturile de tranzactie.

3.3.Descrierea amplasamentului si a constructiei de baza

Proprietatea imobiliara se gaseste intr-un bloc cu numarul de etaje P+4 ,anul de constructie 1968,avand 4 locuinte pe palier.Structura blocului este din caramida ,acoperisul prezinta izolatie ,are dotare cu interfon in functiune ,nu este dotat cu lift ,are aspect exterior si interior ingrijit.Unele apartamente sunt dotate cu centrala termica ,restul avand un sistem de incalzire central.

Blocul in care este amplasat apartamentul are o vechime de 45 de ani ,cu utilitati complete .Nu s-a constatat fisuri la structura sau infrastructura si nici infiltratii de apa.

Apartamentul are o suprafata utila de 43.62mp conform releveului.

Finisajele aferente apartamentului sunt:

-tencuieli driscuite ,zugraveli cu var lavabil

-pardoseli parchet laminat :bucatarie,holuri,sufragerie,dormitor

-pardoseli gresie:baie si balcon

-pereti placati cu faianta:baie si partial bucatarie

-tamplaria exterioara este total din PVC cu geam termopan

-tamplaria interioara din aluminiu cu geam ornament

-usa de acces la intrarea principala metalica placata cu lemn.

Instalatiile electrice:

-sunt realizate din conductori de aluminiu cu invelis izolator ,introdusi in tuburi de plastic ingropate.

-prize electrice simple si duble.

Instalatii sanitare:

-realizate din teava de aluminiu

-alimentarea cu apa potabila de la reteaua urbana

-scurgerea se face prin tuburi de fonta la reteaua de canalizare a orasului.

-obiecte sanitare din portelan si inox

-instalatie de incalzire prin reteaua de termoficare a orasului.

3.4.Consideratii asupra starii tehnice a imobilului

In urma inspectiei s-a constatat ca apartamentul are un aspect ingrijit ,cu instalatii si tamplarie functionale si complete ,gresia,faianta si parchetul se prezinta in stare buna.Balconul ,de asemenea ,se prezinta intr-o stare buna,inbunatatita :este inchis cu tamplarie PVC cu geam termopan, placat cu polistiren ,tencuit si zugravit cu vopsea lavabila ,fiind placat cu gresie.

La inspectie s-au facut verificari ale sistemului de alimentare cu apa rece menajera,ale obiestelor sanitare functionale,ale scurgerilor menajere.

In urma inspectiei tehnice s-a constatat ca blocul nu prezinta urme de infiltratii,igrasie si are un aspect ingrijit.Nu se observa fisuri care sa afecteze structura de rezistenta a cladirii si de asemenea nu se observa scurgeri de ape pluviale.

Nu s-a efectuat o inspectie asupra partilor ascunse ale imobilului.Nu s-au efectuat teste referitoare la analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia .In urma inspectiei se apreciaza ca starea imobilului este buna.

Capitolul IV-Evaluarea proprietatii imobiliare

4.1.Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare

Avand in vedere ca scopul acestei evaluari este estimarea valorii de piata ,analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.

Cea mai buna utilizare,conform IVS 1 ,este definita astfel: ”Utilizarea rezonabila probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila ,fundamentata adecvat ,fezabila financiar si care are ca rezultat cea mai mare valoare .”

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare rezulta in urma unei analize si trebuie sa indeplineasca patru criterii:

1.Permisa legal.Aici se analizeaza reglementarile privind zonarea,restrictiile de construire ,normativele de constructii,restrictiile privind constructiile din patrimoniu,impactul asupra mediului ,clauzele din contractul de inchiriere.

2.Posibila fizic.Aici se analizeaza dimensiunile ,forma,suprafata,structura geologica a terenului ,accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale(cutremure,inundatii)precum si capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice(cum ar fi canalizarea apa,linia de transport ,energie electrica,gaze,agent termic).

3.Fezabila financiar.Implica analiza si prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scadea cheltuielile de exploatare(inclusiv impozitul pe profit) obtinandu-se astfel profitul net.Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca acesta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata,utilizarea este fezabila.

4.Maxim productiva.Dintre utilizarile fezabile ,cea mai buna utilizare este aceea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului ,in corcondanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

-cea mai buna utilizare a terenului liber

-cea mai buna utilizare a terenului construit.

In cazul apartamentelor de bloc analiza celei mai bune utilizari a terenului liber nu este relevanta –teren cota parte indiviza.De regula ,cea mai buna utilizare pentru astfel de proprietati imobiliare este cea actuala-apartament-locuinta unifamiliara in bloc de locuinte colectiv.

Rata de capitalizare pentru apartament-locuinta unifamiliara in bloc de locuinte colectiv,s-a determinat conform datelor din tabel:

Rata medie de capitalizare=5%.

Venit brut potential

VBP=chiria/luna x12 luni

Venit brut efectiv

VBE=VBP-pierderi din neocupare

S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%corespunzator inchirierii pentru o perioada de 1 luni pe an.

Cheltuielile suportate de proprietar (10 % din VBE) sunt;impozitul pe venit,impozitul pe proprietate ,cheltuieli cu asigurarea proprietatii ,cheltuieli cu reparatia imobilului si cheltuieli de intretinere.

Venitul net efectiv (VNE) respectiv suma ce ramane la dispozitia proprietarului in urma exploatarii proprietatii sale imobiliare prin inchiriere;se obtine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar.

Determinarea valorii capitalizate(V) se face prin aplicarea formulei:

V=VNE/c x 100

unde: c=rata de capitalizare

Ratele de capitalizare utilizate ,bazate pe relatia dintre venituri si valoarea proprietatii ,rezultata printr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile ,sunt de 5% pentru proprietati rezidentiale si de 12% pentru spatii de birouri.

Cea mai buna utilizare rezulta din tabelul urmator:

In concluzie,in opinia evaluatorului,cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare evaluate este locuinta unifamiliala.

4.2.Abordarea prin comparatie

Metoda comparatiei reprezinta procesul prin care estimarea valorii de piata se face prin analiza pietei pentru a gasi proprietati similare ce urmeaza a fi comparate cu cea evaluata .

Conform principiului de baza al acestei metode ,valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile.

Analiza competitiva se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati si tranzactiile care influenteaza valoarea .

Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor imobiliare care au drept consecinta variatii ale preturilor platite pe piata imobiliara.

Etapele parcurse in aplicarea metodei comparatiei sunt:

-cercetarea pietei pentru obtinerea de informatii asupra unor tranzactii cu proprietati similare cu cea evaluata,din punct de vedere al tipului de proprietate,data vanzarii,dimensiunile,localizarea si zonarea.

-confirmarea veridicitatii informatiei obtinute si a obiectivitatii tranzactiei.

-selectarea unor criterii de comparatie relevante.

-compararea proprietatilor similare comparabile cu proprietatea evaluata,utilizand elemente de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile.

-analiza rezultatelor si solicitarea unor valori sau a unei marje de valori.

Elementele de comparatie ce stau la baza aplicarii acestei metode ,necesare pentru identificarea diferentelor dintre proprietati sunt:

-dreptul de proprietate

-conditiile de finantare

-conditiile de vanzare

-conditiile pietei

-localizarea

-conditiile fizice

-caracteristicile economice

-utilizarea

-comparatii non-imobiliare ale valorii.

Efectuarea nalizae comparative presupune urmatoarele etape:

-culegerea de informatii (date reale si concrete)privind tranzactiile de proprietati similare prin analiza pietei.

-identificarea elementelor de comparatie relevante ce afecteaza valoarea tipului de proprietate.

-compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunzatoare a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile).

-obtinerea corectiei nete si brute pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra pretului.

-analiza rezultatelor evaluarii si alegerea valorii sau intervalului de valori.

Deoarece este cunoscut numai pretul tranzactiilor comparabile ,corectia se face asupra acestui pret pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.

1 euro=43764 la data de 05.02.2013.

Comparabila A:apartament cu doua camere,suprafata de 47 mp,in Craiova-Groapa=42 000 euro.

Comparabila B:apartament cu doua camere,suprafata de 50 mp,in Craiova-Botanica=32 000 euro.

Comparabila C:apartament cu doua camere,suprafata de 47 mp,in Craiova-Sc. nr.12=34 000 euro.

Observatia nr.1:Comparabilele A,B si C au fost tranzactionate inainte de data evaluarii,cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei ceea ce a condus la un pret mult mai mare decat cel al ofertei,cu 10%.Astfel,preturile comparabilelor trebuie aduse la pretul pietei ,suferind o corectie de -10%.

Observatia nr.2:

A-C=42000-34000=8000€

A:47.07-47=0.07mp*8000€/mp =560€

B:47.07-50=-2.93mp*8000€/mp=-23440€

C:47.07-47=0.07mp*8000€/mp =560€.

Observatia nr.3:

Finisaje: A comparat cu C=35000-34500=500€

42000……………100

8000……………….X

X=8000 *100/42000=19%

Corectie totala in €:

A:4200-560=3640

B:3200-(-1465)=4665

C:3400-560=2840

Corectie totala in %:

A:3640/42000×100=8.6%

B:4665/32000×100=14.6%

C:2840/34000×100=8.3%

Observatia nr.4:Pentru comparabila C s-au efectuat cele mai mici corectii astfel ca pretul subiectului de evaluat este de 30000 de euro.

4.3.Metoda capitalizarii venitului

Valoarea proprietatii imobiliare analizate a fost determinata prin metoda capitalizarii directe a chiriei.

Metoda capitalizarii directe reprezinta una din cele trei categorii mari de de abordari a evaluarii enei proprietati imobiliare,considerand proprietatea ca fiind o investitie generatoare de venituri.

Proprietatile imobiliare generatoare de venit sunt in mod obisnuit cumparate ca o investitie din punct de vedere al investitorului ,maimea castigului reprezentand elementul critic care afecteaza valoarea proprietatii.O premiza de baza a investitiei este faptul ca ,cu cat sunt mai mari castigurile ,cu atat este mai mare valoarea.Un investitor care cumpara un activ imobiliar producator de venit ,de fapt comercializeaza suma actuala pentru dreptul de a primi o suma viitoare.

Metoda capitalizarii venitului este corelata cu cu factori esentiali de influenta asupra valorii precum si cu principiile de evaluare a proprietatii imobiliare

-abordarea previzionala si anticiparea schimbarii,

-cererea si oferta,

-substitutia,

-echilibrul

-influenta factrilor externi.

Principiul anticiparii este fundamental in acesta abordare.Deoarece valoarea este creata de speranta obtinerii unor castiguri viitoare ea poate fi definita ca valoare prezenta a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare.Acest lucru implica atat previzionarea veniturilor viitoare anticipate cat si selectarea unei rate de capitalizare care sa reflecte implicit anticiparea tendintei de schimbare in venituri de-a lungul timpului.

Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea prin venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an intr-un indicator de valoare.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare apartament cu doua camere prin capitalizarea veniturilorobtinute din chirie este urmatorul:

-se estimeaza o chirie lunara(Ch)obtenabila prin inchirierea apartamentului analizat ,in conditiile in care proprietatea ar fi libera si posibil de inchiriat la valori de piata.Estimarea acestei chirii se face in functie de comparabilele gasite pe piata imobiliara specifica din Craiova.Pentru a putea fi identificata o chirie obtenabila pentru apartamentul analizat,s-au realizat prospectiuni pe piata imobiliara specifica identificandu-se oferte comparabile.

-in cazul de fata,avand in vedere ca ofertele existente pe piata includ o marja de negociere de circa 10%-15%si inand seama de caracteristicile apartamentului analizat (amplasare ,stare fizica,etaj,dotari)s-a estimat o chirie obtenabila de 150euro/luna.

-se calculeaza Venitul Brut Potential(VBP)care reprezinta venitul total anual generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala),inainte de scaderea cheltuielilor pe care trebuie sa le suporte proprietarul:

VBP=Chx12luni.

-se estimeaza un grad de neocupare in intregime sau in anumite perioade ,a spatiilor inchiriabile si/sau neplata chiriei de catre locatar.In cazul de fata s-a estimat un grad de neocupare de 10%(circa 2 luni pe an).Aceasta apreciere este sustinuta si pe piata imobiliara specifica proprietatii analizate,unde gradul de neocupare variaza in functie de dimensiunile spatiilor ,de amplasament,finisaje,facilitate,chirie perceputa,posibilitati de acces si de utilizare.

-se calculeaza Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potential ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare :

VBE=VBP-Gno.

-se estimeaza Cheltuielile(Ch) din exploatarea proprietatii si care intra in sarcina proprietarului (locatorului).Aceste cheltuieli reprezinta costurile periodice aferente detinerii proprietatii imobiliare(taxe,impozite,asigurare)si pentru continuarea generarii de venituri.Pentru cazul de fata s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.

-se calculeaza Venitul Net din Exploatare (VNE)care reprezinta venitul net actual sau anticipat rezultat in urma scaderii tuturor cheltuielilor operationale din Venitul Brut Efectiv:

VNE=VBE-CH.

-pentru obtinerea valorii proprietatii ,se divide valoarea Venitul Net din inchiriere la rata de capitalizare (c) specifica pietei imobiliare corespunzatoare zonei si tipului de proprietate analizate.Legatura dintre valoare si venituri nete generate de exploatarea proprietatii este facuta de rata de capitalizare.Rata de capitalizare este un coeficient ce permite transformarea venitului in valoare.Rata de capitalizare va trebui perceputa si ca un coeficient ce reprezinta perioada de timp,in ani ,in care investitorul spera sa-si recupereze suma investita in achizitionarea sau dezvoltarea unei proprietati imobiliare.In esenta,raportul 1/c=m reprezinta perioada in ani in care se recupereaza valoarea proprietatii din veniturile nete generatede utilizarea proprietatii si este utilizata in metoda capitalizarii ca factor multiplicator al veniturilor nete.Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obtinute din piata.

-valoarea obtinuta prin capitalizarea chiriei se calculeaza dupa formula:

V=VNE/c

unde: VNE=venitul net din exploatare

c =rata de capitalizare

calculul efectv al valorii proprietatii imobiliare este prezentata tabelar mai jos:

VBP =chiria lunara*nr. luni = 150*12 luni=1800€/an.

VBE=VBP*Grad de neocupare=1800*90%=1620.

Cheltuieli de exploatare=5%*VBE =5%*1620€/an=81.

VNE=VBE-Cheltuieli de exploatare-costuri de reamenajare=1620-81=1539€.

Multiplicator=1/c=1/4%=25.

Valoare randament=VNE/rata de capitalizare=1539/4%=38475€.

Se alege rata de capitalizare VBP(€/an)=A:170*12luni=2040.

Venit net din exploatare=VBE-cheltuielile proprietarului:

(A):1734-173.4=1560.6

(B):2040-204.0=1836.0

(C):2224-224.4=2019.6

(D):1326-132.6=1193.4

(E):1530-153.0=1377.0

Rata de capitalizare=VNE/valoarea solicitata a proprietatii x100=1560.5/40000=3.9(A).

4.4.Reconciliarea valorilor

Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari de evaluare,pentru a avea siguranta ca datele disponibile,tehnice,analitice,rationamentul si logica aplicata au condus judecati consistente.

In estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare ”Apartament cu doua camere”,s-au folosit informatii de pe piata si de la proprietarul apartamentului.

In urma aplicarii celor doua metode de evaluare pentru proprietatea imobiliara analizata s-au obtinut urmatoarele valori:

1.Valoarea proprietatii exprimata prin metoda capitalizarii veniturilor :

Vcv=168.382 Ron=38.475 Euro

2.Valoarea proprietatii exprimata prin metoda comparatiei directe:

Vcomparatie=131.647 Ron=30.040 Euro

Reconcilierea rezultatelor si stabilirea valorii de piata s-a facut pe baza analizei criteriilor :adecvarea,precizia,cantitatea informatiilor utilizate.

Analizand metodologia de calcul si cantitatea informatiilor de pe piata se pot desprinde urmatoarele concluzii:

Criteriul I:adecvarea metodelor

-din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparatii este adecvata tinandu-se seama de numarul superior al tranzactiilor cu imobile de acest gen comparativ cu cel al inchirierilor.

Criteriul II:precizia

-calculele efectuate in cele doua metode utilizate sunt precise.

-abordarea prin comparatia vanzarilor este mai precisa ,valoarea obtinuta la abordarea prin venituri variaza in functie de rata de capitalizare foarte mult

-exista mai multe oferte de vanzare decat cele de inchiriere.

Criteriul III:cantitatea informatiilor utilizatr

-atat chiriile cat si rata de capitalizare sunt obtinute de pe piata.

-informatiile obtinute prin metoda comparatiilor sunt reale si verificabile.

Alegerea valorii finale se bazeaza pe faptul ca ,in concordanta cu scopul evaluarii,datele de piata sunt cele mai concludente.Afost selectata valoarea calculata prin abordarea prin comparatii ca fiin cea mai adecvata.

Anexe:

•Poze imobil

•Amplasarea in zona –imagine din satelit

•Releveu scara 1:50

•Strada Constantin Lecca

•intrare bloc

•intrare apartament

•hol 1

•bucatarie

•sufragerie

•hol 2

•dormitor

•baie

•balcon

•pardoseli parchet laminat si gresie

•pereti din faianta baie si bucatarie

•tamplaria exterioara este total PVC cu geam termopan iar cea interioara din tamplarie cu geam ornament