Evaluarea Activelor Corporale ale Firmei

UNIVERSITATEA DIN ORADEA

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU : CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ DE GESTIUNE

FORMA DE ÎNVĂȚĂMÂNT : ZI

LUCRARE DE LICENȚĂ

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC

LECT.UNIV.DR. DROJ LAURENȚIU

ABSOLVENT

TIMAR LARISA- GABRIELA

ORADEA

2016

UNIVERSITATEA DIN ORADEA

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU : CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ DE GESTIUNE

FORMA DE ÎNVĂȚĂMÂNT : ZI

EVALUAREA ACTIVELOR CORPORALE

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC

LECT.UNIV.DR. DROJ LAURENȚIU

ABSOLVENT

TIMAR LARISA- GABRIELA

ORADEA

2016

CUPRINS

INTRODUCERE

Evaluarea întreprinderii reprezintă o activitate complexă de estimare a unui anumit tip de valoare a acesteia, care variază în funcție de scopul evaluării și utilizarea raportului de evaluare întocmit la cererea clientului. Activitatea de evaluare este un instrument menit să-l ajute pe oricare client să ia o hotărâre potrivită în ceea ce privește orice acțiune care ține de o întreprindere.

Evaluarea constă în ansamblul analizelor, opiniilor și concluziilor cu privire la natura, calitatea sau valoarea unor anumite câștiguri exprimate de o persoană obiectivă și specializată în domeniul evaluării, cu scopul de a determina cât de capabilă este firma sau entitatea în cauză de a genera fluxuri economice viitoare, opinii care vor fi concretizate într-un final într-un raport de evaluare.

Prezenta lucrare este structurată pe trei capitole, în care voi analiza activitatea de evaluare cu tot ceea ce implică: definirea conceptului de evaluare, a scopului, enumerarea posibililor beneficiari ai unei evaluări și a posibilelor situații ce necesită evaluare, etapele care se desfășoară pentru realizarea acesteia, prezentarea importanței evaluării pentru țara noastră, precum și explicarea abordărilor ce se utilizează în această profesie.

Primul capitol cuprinde, pentru început, informații privind desfășurarea procesului de evaluare în România și apariția acestuia în România. Activitatea de evaluare din țara noastră se bazează strict (fara aceste) două asociații: Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) și Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România (CECCAR). În continuare, sunt prezentate aspectele teoretice privind activele imobilizate, amortizările activelor imobilizate, precum și evaluările contabile la care se supun acestea. Mai este cuprinsă și abordarea noțiunilor teoretice cu privire la conceptul de evaluare, la misiunea de evaluare și elaborarea raportului de evaluare, după care urmează o scurtă clasificare a evaluării, a scopului, obiectului acesteia, etapele desfășurării activității respective și situațiile în care este nevoie să se evalueze activele corporale.

În al doilea capitol se evidențiază principalele abordări în evaluarea activelor corporale și modul de selectare a acestora, cu o scurtă prezentare a fiecăreia din acestea: abordarea prin comparații de piață, abordarea prin venit sau prin randament si abordarea prin cost sau pe baza de active. În cele ce urmează, se explică în ce constă fiecare abordare, luându-le pe rând. Abordarea prin piață este utilizată în domeniul evaluării proprietății imobiliare, care este un proces de dobândire a unei informații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute de curând sau care sunt date spre vânzare. Mai apoi, sunt reprezentate analiza pieței și analiza celei mai bune utilizări, care ajută evaluatorul să identifice și să analizeze ofertele concurențiale și factorii cererii care influențează valoarea activității de evaluare pe piață.

În continuare se definesc abordarea prin venit, în care se estimează valoarea unei întreprinderi prin calcularea valorii actualizate a avantajelor economice viitoare și abordarea prin cost, în care se estimează valoarea unei întreprinderi din care se scad datoriile totale ale acesteia.

Capitolul al treilea este destinat studiului de caz, plecând de la datele și informațiile obținute de la S.C. NR OFFICE S.R.L., acest capitol reprezintă substanța principală a lucrării. Am optat pentru această societate deoarece cuprinde toate noțiunile teoretice învățate, fiind transpuse în practică. În consolidarea acestui studiu de caz sunt evidențiate informații despre clădire și despre terenul societății, în ceea ce privește zona de amplasare, suprafața, forma, utilitățile, împrejurimile, etc.

În realizarea studiului am folosit trei comparabile cu caracteristici asemănătoare proprietății subiect, ajutând astfel la stabilirea valorii de piață a societății. Am analizat toate datele și informațiile pe baza celor trei abordări, din care reiese că cea mai corectă abordare pentru stabilirea valorii de piață a halei și a terenului pe care este amplasată hala, este cea prin venit. Pozele anexate au rolul de a înțelege mai ușor situația în care se află societatea aleasă.

Elaborarea acestei lucrări de licență a fost coordonată de lect. univ. dr. Droj Laurențiu, căruia îi mulțumesc pentru sprijinul acordat. (pe bune hahahaha =)) )

CAPITOLUL I. PROCESUL DE EVALUARE A ACTIVELOR CORPORALE ÎN CADRUL ÎNTREPRINDERILOR ROMÂNEȘTI

1.1 Procesul de evaluare în România – cadrul de funcționare

Evaluarea întreprinderilor reprezintă un domeniu cu o bogată activitate în România, atât în ceea privește situația actuală, cât și cea de perspectivă. Dacă în întreaga lume există numeroase preocupări, atât din punct de vedere științific, dar mai ales din punct de vedere practic, pentru realizarea unor studii de evaluare cât mai pertinente în cele mai diverse segmente ale vieții economice (elaborarea de strategii pentru firmă, asigurări de bunuri, etc.), în România fenomenul este cu atât mai prezent în condițiile în care se dorește privatizarea unui mare număr de societăți cu capital de stat.

Cererea pe piața evaluării din România este dată de un substanțial număr de societăți comerciale. Motivația acestora îmbracă forme diferite, trecând de la studiile interne, realizate în scopul cunoașterii punctelor slabe și a celor forte, în vederea fundamentării unei politici pertinente de dezvoltare, până la cele realizate în vederea vânzării către un alt cumpărător sau chiar a lichidării. Acești clienți apelează la serviciile unor societăți specializate de consultanță în domeniul evaluării.

Principala deficiență a aplicării metodelor patrimoniale de evaluare în România o reprezintă întâietatea acordată calculului contabil în dezavantajul luării în considerare a valorilor de piață. Luându-se în considerare întârzierea cu care se pune în practică reevaluările, se remarcă un prim dezacord, natural în mediul inflaționist ce înfățișează țara noastră, între valoarea calculată și valoarea estimatică de piață.

Prima reglementare din România stabilind obligații în domeniul evaluării este Ordonanța Guvernului nr. 65/1994, aprobată prin Legea nr. 42/1995, care, la articolul 19.e) , prevede ca atribuție pentru Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România (CECCAR) , elaborarea, împreună cu alte organisme guvernamentale și non-guvernamentale, a standardelor în domeniul evaluării.

În România, activitatea de evaluare ca profesie liberală este reprezentată prin asociații profesionale și anume: Asociația Națională a Evaluatorilor din România – ANEVAR și Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România – CECCAR. Cele două asociații profesionale au drept obiective promovarea și dezvoltarea activității specifice, în principal prin elaborarea unor standarde profesionale și etice.

Cea mai bună parte a activității de evaluare din România se desfășoară sub coordonarea ANEVAR și s-a înființat în țara noastră în anul 1992, care are drept scop organizarea, coordonarea și autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat în România, reprezentarea și protejarea intereselor profesionale ale membrilor Uniunii, asigurarea exercitării independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei profesionale și a unui înalt nivel de calificare profesională, precum și promovarea standardelor, metodelor și tehnicilor de evaluare în activitatea evaluatorilor autorizați. Aceasta elaborează Standardele de Evaluare (SEV) .

Elaborarea standardelor de evaluare (SEV), s-a realizat de către IROVAL (Institutul Român de Cercetare în Evaluare), instituție creată de ANEVAR în 1995, la trei ani de la propria constituire. Prin această acțiune s-a urmărit asigurarea compatibilității cu standardele europene (EVS), respectiv cu standardele internaționale (IVS). SEV urmăresc stabilirea într-un format accesibil, a practicilor de evaluare recomandabile.

„Principalele standarde internaționale folosite în evaluarea întreprinderii sunt:

Standardul internațional de aplicație în evaluare nr. 1 (IVA1) intitulat “Evaluarea pentru raportarea financiară”

Standardul internațional de practică în evaluare nr. 6 (GN6) intitulat “Evaluarea întreprinderii”

Standardul internațional de evaluare nr.3 (IVS3) intitulat “Raportarea evaluării”

Standardele internaționale din domeniul evaluării sunt traduse și publicate în România prin grija ANEVAR.”

Rolul declarat al standardelor de evaluare este în principal :

1.să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiții comparabile cu legislația internă și internațională, cu practica evaluării și cu standardele contabile;

2.să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării, formându-se o bază precisă și compatibilă în activitatea practică;

3.să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.

„Pentru ca o persoană fizică să devină membru ANEVAR, este necesar să obțină o atestare ca urmare a absolvirii unor programe speciale de formare recunoscute de ANEVAR sau a atestării directe de către ANEVAR. Obținerea acesteia presupune îndeplinirea următoarelor condiții :

Să fi executat lucrări de diagnostic și evaluare

Să facă dovada unei solide pregătiri profesionale

Să posede studii superioare

Să aibă o reputație morală recunoscută

Să recunoască și să respecte statutul ANEVAR și codul deontologic al profesiei de evaluator”

„Alături de ANEVAR, și alte organizații acționează în domeniul evaluării, și anume :

Asociația Experților Tehnici

Corpul Experților Contabili Autorizați din România

Institutul Român pentru Cercetări în Evaluare (IROVAL)

Practic, evaluarea întreprinderilor din România a intrat în al doilea deceniu de existență, în timp ce organismele similare din țările dezvoltate au o istorie mult mai cuprinzătoare.”

Evaluarea întreprinderilor este un domeniu cu o vastă activitate în țara noastră, atât în ce privește situația actuală, cât și cea de perspectivă. Cererea pe piața evaluării din România este dată de un număr de societăți comerciale, iar clienții apelează la serviciile unor societăți specializate în consultanță în domeniul evaluării.

1.2 Elemente teoretice privind activele corporale

Activele imobilizate sunt active deținute pe o perioadă mai mare de un an, generatoare de beneficii economice viitoare. Evaluarea activelor imobilizate :

Valoarea de intrare sau contabilă – se determină în funcție de modul de dobândire astfel: imobilizările procurate cu titlu oneros se evaluează la costul de achiziție, imobilizările obținute din producție proprie se evaluează la costul de producție, imobilizările aduse ca aport la capitalul social care se evaluează la valoarea de aport și imobilizările primite gratuit se evaluează la valoarea justă.

Valoarea de inventar – evaluarea activelor imobilizate la inventariere se face la valoarea actuală, care se stabilește în funcție de utilitatea bunului.

Valoarea contabilă netă – se calculează prin deducerea din valoarea contabilă a amortizărilor și ajustărilor constituite.

Valoarea bilanțieră

când valoarea de inventar este mai mare decât valoarea contabilă netă se obține un plus de valoare, care nu se înregistrează în contabilitate;

când valoarea de inventar este mai mică decât valoarea contabilă netă se obține un minus de valoare , care se înregistrează în contabilitate;

Valoarea reziduală – este valoarea netă pe care o întreprindere estimează să o obțină prin cedarea unui activ la terminarea duratei sale de utilizare, după deducerea cheltuielilor aferente cedării.

Conform Standardelor Internaționale de Contabilitate (IAS 16), imobilizările corporale sunt active fizice deținute de o întreprindere pentru a fi utilizate în producția, furnizarea de bunuri sau servicii, pentru a fi închiriate terților sau în scopuri administrative și a căror durată de utilizare este aproximată ca fiind superioară unui exercițiu.

Imobilizările corporale sunt alcătuite din bunuri și valori de investiții cu o perioadă de utilizare sau de lichidare mai mare de un an, care participă la desfășurarea mai multor cicluri de activitate și nu sunt destinate comercializării. Ele trebuie evaluate la costul de achiziție sau costul de producție.

Imobilizările corporale reprezintă active care :

a) sunt deținute de o entitate pentru a fi utilizate în producerea sau furnizarea de bunuri ori servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi folosite în scopuri administrative;

b) sunt utilizate pe parcursul unei perioade mai mari de un an.

Ele se găsesc sub forma terenurilor și a mijloacelor fixe. Terenurile se descriu prin faptul că au o viață nelimitată în timp, de aceea ele nu sunt supuse amortizării. În contabilitate, sunt grupate în ternuri și amenajări de terenuri, care sunt supuse amortizării.

Mijloacele fixe sunt acele bunuri economice care în contabilitate sunt caracterizate prin aceea că au o durată de folosință mai mare de un an și o valoare mai mare decât limita stabilită de lege. Din grupa mijloacelor fixe fac parte :

construcții;

instalații tehnice, mijloace de transport, animale și plantații;

mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecție a valorilor umane și materiale și alte active corporale.

În structura activelor imobilizate corporale și necorporale sunt cuprinse și activele imobilizate în curs. Acestea îmbracă forma lucrărilor de investiții care la sfârșitul exercițiului nu au fost terminate, urmând ca finalizarea lor să aibă loc în exercițiile viitoare, când vor fi incluse în categoria imobilizărilor corporale sau a imobilizărilor necorporale, după caz.

În ceea ce privește evaluarea terenurilor, aceasta se realizează în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare, ținând seama de o serie de criterii cum ar fi: clasa de fertilitate, suprafața, amplasamentul etc., precum și în funcție de costul de achiziție sau valoarea de aport a terenurilor intrate în patrimoniu.

Clădirea reprezintă orice construcție deasupra solului și/sau sub nivelul acestuia, fără a se ține cont de denumirea ori de folosința sa, și care are una sau mai multe încăperi ce pot deservi la adăpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalații, echipamente și altele, iar structurile de bază ale acesteia sunt pereții și acoperișul, indiferent de materialele din care sunt construite.

Cu excepția terenurilor, activele imobilizate au o existență limitată în timp. Ele se consumă în procesul obținerii veniturilor întreprinderii. Amortizarea este, de altfel, o modalitate prin care costul activelor imobilizate este desfășurat pe parcursul duratei de viață utilă a acestora.

Amortizarea imobilizărilor se stabilește prin aplicarea cotelor de amortizare asupra valorii de intrare a imobilizărilor care se calculează pe baza unui plan de amortizare, de la data punerii în funcțiune și până la integrarea totală a valorii lor de intrare.

Amortizarea imobilizărilor corporale se realizează utilizând una dintre următoarele metode :

amortizarea liniară, care se obține prin cuprinderea uniformă în cheltuielile de exploatare a unor sume fixe, fixate proporțional cu numărul de ani ai duratei de utilizare economică a acestora;

amortizarea degresivă, constă în multiplicarea cotelor de amortizare liniară cu un anumit coeficient;

amortizarea accelerată, constă în cuprinderea, în primul an de funcționare, în cheltuielile de exploatare a unei amortizări de până la 50% din valoarea de intrare a imobilizării.

1.3 Principalele elemente teoretice ale evaluării activelor corporale

1.3.1 Procesul de evaluare

Evaluarea reprezintă actul sau procesul de exprimare a unei opinii asupra valorii prin intermediul unor demersuri specifice, realizate de către un profesionist sau de către o societate specializată. Prin evaluare nu se creează valoare, ci se interpretează piața pentru a se ajunge la estimarea unei valori.

Evaluarea este definită, în majoritatea dicționarelor ca fiind operațiunea de a aprecia, a stabili valoarea, prețul, numărul, a calcula, a socoti.

Valoarea, în principiu, exprimă rezultatul unei judecăți de valoare care se bazează pe o apreciere, pe analize, calcule sau expertize.

Evaluarea unei întreprinderi are în vedere, de regulă, estimarea “celui mai probabil preț “ ce s-ar plăti la un moment dat pentru acea proprietate, aceasta în funcție de măsurarea avuției și a potențialului acesteia de a-și mări bogăția în perioada următoare. Aceasta înseamnă că evaluarea întreprinderii nu reprezintă doar stabilirea valorii unor proprietăți sau bunuri din activul acesteia, ci și determinarea capacității firmei de a genera fluxuri (profit, cash-flow,etc) la dispoziția proprietarului său, avându-se în vedere că obiectul evaluat (firma) este un bun care are capacitatea de a crea alte bunuri.

Prin evaluare, se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională.

În sens larg, evaluarea este o analiză, opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei anumite proprietăți, exprimată de o persoana imparțială, specializată în analiza și evaluarea proprietăților.

În sens restrâns, evaluarea este procesul de estimare a unui tip de valoare, pentru o anumită proprietate, la o anumită dată și concretizată în raportul de evaluare.

ANEVAR definește activitatea de evaluare ca și o estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională.

Evaluările sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, în cursul elaborării rapoartelor sau situațiilor financiare ale companiilor sau ale altor entități. Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: determinarea valorii unui activ sau unei datorii pentru înregistrarea acesteia în situația poziției financiare, alocarea prețului de achiziție al unei întreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing și datele de intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea în contul de profit și pierdere.

1.3.2 Evaluatorul și raportul de evaluare

Evaluatorul este o persoană care are pregătirea profesională necesară, capacitatea și experiența de a efectua o evaluare.

Pentru a fi evaluator trebuie îndeplinite următoarele condiții :

să fie absolvent cu studii complete al unei insituții de învățământ superior de 4-5 ani sau să fie absolvent de studii postuniveristare în domeniul evaluării;

să ai aibă suficiente cunoștințe și experiență locală;

să îndeplinească toate cerințele etice și contractuale legate de lucrarea de evaluare;

să aibă o pregătire continuă în domeniu.

Evaluatorul autorizat este persoană care a dobândit această calitate după parcurgerea etapelor reglementate de prezenta ordonanță. Evaluatorii autorizați, în exercitarea independentă a profesiei, trebuie să fie percepuți a fi liberi de orice constrângere care ar putea aduce atingere principiilor de obiectivitate și integritate profesională.

Evaluatorul trebuie să identifice informațiile necesare în procesul de evaluare și modalitățile de obținere a acestora. Documentarea poate cuprinde: discuții cu clientul, vizitarea întreprinderii subiect al evaluării, întâlniri și interviuri cu managementul, inspecția anumitor active sau linii de producție deținute de întreprinderea subiect al evaluării, identificarea și accesarea anumitor surse publice sau private de informații, alte acțiuni considerate ca fiind necesare de către evaluator pentru elaborarea raportului de evaluare.

Profesia de evaluator este recunoscută aproape oriunde în lume, ca o profesie liberală de interes public. Fără a fi atât de veche ca alte profesii liberale, și această profesie este rezultatul unei necesități în plan social, necesitatea de a evalua proprietăți.

Codul etic al evaluatorului se bazează pe :

integritate: evaluatorul nu trebuie să acționeze în mod fraudulos sau să nu facă publicitate greșită, ci să acționeze legal și să respecte reglementările în vigoare;

conflicte de interese: evaluatorul nu trebuie să acționeze pentru mai multe părți în aceeași problemă;

confidențialitate: evaluatorul este obligat să trateze problemele clientului cu discreție , să nu divulge informațiile obținute în cadrul actualului proces de evaluare;

imparțialitate: evaluatorul trebuie să acționeze în strictă independență, fără a considera interesele personale;

eficiență și conștiinciozitate: evaluatorul va acționa prompt și eficient pentru îndeplinirea instrucțiunilor clientului;

Dezvoltarea profesiei de evaluator a fost cerută, printre altele, de realizarea privatizării întreprinderilor de stat, care s-a bazat în marea majoritate a cazurilor pe rapoarte de evaluare, iar experiența câștigată de evaluatorii din România este considerabilă.

Un punct important pentru dezvoltarea acestei profesii în România a fost adoptarea Standardelor Internaționale de Evaluare ca standardele de bază ANEVAR începând cu anul 2004, acestea devenind standarde obligatorii pentru toți membrii ANEVAR.

Evaluatorii autorizați au dreptul:

a) să perceapă onorarii pentru activitatea desfășurată, onorarii care nu se stabilesc procentual din valoarea estimată prin raportul de evaluare;

b) să participe la toate activitățile și manifestările care constituie obiectul de activitate al Uniunii;

c) să consulte bazele de date, lucrările, publicațiile și materialele documentare de care dispune Uniunea și să beneficieze de toate condițiile puse la dispoziție de Uniune pentru ridicarea nivelului de pregătire profesională;

d) să fie aleși în organele de conducere și în comisiile Uniunii;

e) să fie înscriși în Tabloul Uniunii.

Activitatea de evaluare este compatibilă cu desfășurarea următoarelor activități:

a) consultanță de afaceri și management;

b) elaborarea de proiecte de finanțare;

c) evaluarea de proiecte de finanțare;

d) expertiză contabilă, audit financiar, reorganizare judiciară și lichidare, consultanță fiscală, cu respectarea reglementărilor specifice fiecăreia dintre activitățile respective și a principiului independenței, după caz.

Raportul de evaluare reprezintă modalitatea prin care evaluatorul prezintă clientului concluzia asupra valorii întreprinderii subiect. Raportul trebuie să ofere suficiente informații utilizatorilor desemnați astfel încât aceștia să poată înțelege raționamentul, metodele de evaluare și analizele care stau la baza formulării concluziei asupra valorii.

Raportarea rezultatelor unei evaluări se face de regulă în scris, dar poate fi și verbală. Rezultatul evaluării se comunică verbal, de regulă în justiție, ca o mărturie de expert evaluator. Orice raportare verbală obligatoriu este susținută de un dosar de lucru din care nu poate lipsi un rezumat scris al evaluării.

Raportul de evaluare trebuie să aibă următoarele elemente:

titlul contractului;

obiectul și scopul evaluării;

termenul contractului;

poziția evaluatorului;

obligațiile consultantului;

obligațiile clientului;

prețul contractului și condițiile de plată;

clauzele de confidențialitate;

responsabilitatea consultantului

clauzele de reziliere a contractului;

penalizări;

clauze de forță majoră;

modalitatea de arbitraj;

legea aplicată;

modificarea contractului și dispoziții finale;

semnăturile autorizate.

În cadrul raportului de evaluare, evaluatorul trebuie să stabilească în mod clar concluzia asupra valorii, care nu induce în eroare un utilizator desemnat. O versiune preliminară a raportului de evaluare poate fi oferită clientului, înainte de emiterea raportului final.

“Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat cuprind aspectele care trebuie luate în considerare sau acțiuni care trebuie efectuate în vederea evitării sau a diminuării pericolelor ce pot apărea pe parcursul activității unui evaluator autorizat, și anume :

Integritate – să fie direct și onest în relațiile profesionale și de afaceri;

Obiectivitate, independență, imparțialitate – să evite conflicte de interes, influențe sau preferințe care să îi afecteze judecata profesională;

Confidențialitate: să respecte confidențialitatea informațiilor obținute ca urmare a relațiilor profesionale și să nu divulge astfel de informații terților fără a avea autoritate specifică să nu folosească informațiile în avantajul personal sau al unor terțe părți;

Competență profesională – să mențină cunoștințele și abilitățile profesionale necesare pentru a oferi clienților sau angajatorului servicii competente bazate pe practicile, legislația și tehnicile actuale; să își desfășoare activitatea în mod serios și în concordanță cu standardele profesionale de evaluare obligatorii pentru membrii Uniunii;

Comportament profesional – să respecte legile și reglementările în domeniul evaluării de bunuri și să evite orice fel de acțiuni care ar putea discredita profesia.”

1.3.3 Clasificarea evaluărilor

“În general specialiștii clasifică evaluarea după următoarele criterii :

Din punct de vedere al obiectivului :

evaluarea de bunuri

evaluarea de grupuri de bunuri

evaluarea de bunuri intangibile

evaluarea de active economice (părți, secții, magazine, etc.)

evaluarea de societăți, întreprinderi, firme, etc.

Din punct de vedere al scopului :

evaluare contabilă – orice înregistrare contabilă presupune o anumită evaluare a elementelor patrimoniale

evaluare administrativă – stabilită de administrație în scopuri fiscale, pentru determinarea masei impozabile

evaluare economică – are în vedere o individualizare a bunului, a activului sau a societății, în raport cu piața

Din punct de vedere al metodei :

evaluare patrimonială (abordează latura exclusiv patrimonială)

evaluare prin capacitatea beneficiară (prin randament, prin rentabilitate)

evaluare combinată (abordează atât aspectul patrimonial cât și cel al rentabilității)

evaluare pornind de la cifre de afaceri”

Orice evaluare de activ, firmă, societate, etc. are ca punct de plecare Bilanțul contabil, care reflectă volumul fondurilor proprii, piața și strategiile aplicate de firmă, situația patrimoniului și rezultatele financiare obținute în ultima perioadă. Chiar dacă pornește de la bilanțul contabil, la un moment dat evaluatorul trebuie să se desprindă de acesta și să elaboreze un Bilanț economic (teoretic), pe baza diagnosticului.

1.3.4 Scopuri ale evaluării

“Printre scopurile posibile ale evaluării se înscriu:

1. vânzarea/cumpărarea unui bun;

2. fuziuni și schimburi de proprietăți;

3. garantarea împrumuturilor;

4. justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică) sau pentru restituirea proprietăților;

5. înregistrarea în situațiile financiare;

6. evaluarea pentru asigurare;

7. evaluarea în cadrul procesului de insolvență/faliment;

8. alte scopuri.”

1.3.5 Obiectul evaluării

“Acesta poate fi format din:

evaluări de proprietăți imobiliare (construcții și terenuri)

proprietăți agricole

active intangibile”

1.3.6 Destinatarii evaluării

Se referă la persoane fizice, manageri, întreprinderi, administrația fiscală, bănci, fonduri de investiții, cercetători, experți, etc. Acești utilizatori ai evaluării au interese particulare. Nevoile lor de informare asupra valorii afacerii sunt cu atât mai variate cu cât întreprinderea urmărește să-și continue exploatarea sau să-și lichideze activitatea.

„O prezentare concludentă a principalilor destinatari ai evaluărilor cu interese specifice este următoarea :

managerii, care trebuie să evalueze strategiile alternative și să afle câtă valoare pot crea prin restructurare sau prin alte tranzacții majore

practicienii financiari (directori financiari, consultanți în achiziții, alți profesioniști care operează pe piața financiară), pe care îi interesează cum să stabilească, să creeze și să comunice valoarea

investitorii, deținătorii de portofolii, analiștii de risc, care trebuie să fie ghidați cum să aplice evaluarea bazată pe cash-flow-uri, știind că valoarea afacerilor e direct legată de rezultatul economic pe care îl generează activitățile și activele lor în anumite condiții de risc.”

Pozițiile distincte pe care se află beneficiarii unei lucrări de evaluare demonstrează că nu se poate realiza o singură evaluare de către același evaluator care să mulțumească ambele părți. Un bancher va privi întreprinderea diferit față de un investitor sau de un cumpărător.

1.3.7 Etapele acțiunii de evaluare

Componentă a activității de evaluare, diagnosticul își propune să scoată în evidență cât mai corect și complet punctele forte și slabe ale societății. Pe baza sa se pot sabili elementele care vor determina creșterea valorii firmei sau scăderea acesteia.

Diagnoza reprezintă capacitatea de discernământ, de cunoaștere a tuturor formelor de manifestare a unui subiect sau fenomen în scopul influențării parcursului pe care îl va urma acesta.

În sens general, conceptul de diagnostic, la nivelul unei firme, presupune reperarea disfuncționalităților activității ei, cercetarea și analiza faptelor și responsabilităților, identificarea cauzelor și a măsurilor care să conducă la îmbunătățirea situației economico-financiare.

Acțiunea de evaluare are următoarele etape :

Diagnosticul mediului economic

Diagnosticul strategic al întreprinderii

Diagnosticul întreg sau al funcțiilor întreprinderii, care , cuprinde :

Diagnosticul funcțiilor de exploatare ale întreprinderii,

diagnosticul juridic

diagnosticul commercial

diagnosticul producției-exploatării

diagnosticul personalului

Diagnosticul funcției financiar-contabile a întreprinderii.

Diagnosticul juridic urmărște relațiile întreprinderii cu proprietarii, salariații și terții sub aspectul conformității cu actele legislative.

Diagnosticul comercial are în vedere caracterizarea produselor firmei, a clienților și furnizorilor și a tuturor aspectelor ce pot avea o însemnătate asupra compartimentelor de aprovizionare și desfacere ale firmei.

“Diagnosticul tehnic, tehnologic și de exploatare își propune să stabilească măsura în care mijloacele de producție răspund nevoilor actuale sau viitoare ale întreprinderii.

Diagnosticul de organizare, management și resurse umane analizează structura resurselor umane și capacitatea acesteia de a contribui la realizarea obiectivelor întreprinderii.

Diagnosticul financiar-contabil are drept obiective următoarele: fiabilizarea valorilcă contabile reținute, aprecierea ajustărilor necesare cauzare fie de politicile contabile fie de cele fiscale, aprecierea rezultatelor, exploatarea și echilibrele financiare.”

Cu ajutorul diagnozei, conducerea întreprinderii poate depista din timp situațiile de slăbiciune și se pot lua măsuri potrivite de tratare a acestuia.

1.4 Situații ce necesită evaluarea activelor corporale

“Evaluarea nu trebuie legată exclusiv numai de privatizare, deoarece există în evoluția unui agent economic, și alte momente, în care evaluarea economică este obligatorie :

ori de câte ori au loc schimbări în mărimea și structura capitalului

ori de câte ori au loc schimbări în numărul și componența asociaților sau acționarilor

în tranzacțiile comerciale

în acțiunile juridice cu scop patrimonial (succesiuni, falimente, etc.)”

La nivelul unei întreprinderi, privatizarea presupune, aproape în toate cazurile, o restructurare, pentru că este puțin probabil ca noul proprietar să gestioneze în continuare afacerea la fel ca și fostul proprietar, mai ales sub aspectul modulației patrimoniale.

“Evaluările de întreprindere sau evaluările de active din cadrul întreprinderii sunt necesare pentru o multitudine de cauze și pentru o lungă listă de clienți sau utilizatori de servicii de evaluare. În mod fundamental, putem reține că evaluarea întreprinderii este cerută în scopuri de tranzacționare sau în scopuri de informare.

Între scopurile de tranzacționare amintim:

Vânzarea sau cumpărarea unei proprietăți ( întreprindere, în ansamblu, părți din întreprindere, active necorporale, etc. )

În aceste cazuri, evaluarea este necesară pentru a-l ajuta pe vânzător/cumpărător să intre în procesul de negociere și să ajungă la un preț pentru realizarea tranzacției, pentru a evita frauda ( în cazul vânzării/cumpărării prin intermediar ) ori pentru confirmarea propriei percepții asupra valorii activului său.

Fuziuni, divizări și/sau schimburi de proprietăți, majorarea de capital

De exemplu, în cazul fuziunii trebuie stabilită valoarea fiecărei întreprinderi care fuzionează pentru ca noul capital social al noii companii rezultate să se împartă echitabil acționarilor companiilor care au fuzionat.

Dizolvarea, reorganizrea sau lichidarea întreprinderii

Realizarea unor operațiuni de restructurare precum reorganizarea companiilor se bazează fundamental pe cunoștințele de evaluare a întreprinderii, aceasta fiind în final un criteriu obiectiv și logic în decizii de acest tip.

Listarea la bursă

Pentru o companie ce va fi tranzacționată la bursă, evaluarea capitalului acesteia este necesară pentru stabilirea prețului de listare și pentru informarea participanților de pe piață și a publicului.

Justă compensare în caz de expropriere

Autoritatea exproprietoare, după ce face alți pași preliminari, face o evaluare a proprietății și a eventualelor pagube suferite de expropriat, fie de un evaluator intern, fie de unul independent, ca bază pentru oferirea unui preț de despăgubire și de stingere a pagubelor eventuale. Dacă oferta este refuzată, se ajunge în justiție, care solicită o nouă evaluare expropriatul poate solicita și el o evaluare sau poate aduce ca martor un alt evaluator.

Cazuri de înșelare dovedită a cumpărătorului

Situația clasică este cea a prezentării false a unei proprietăți. Ca urmare, există o pagubă pentru cumpărător. Valoarea pagubei se va stabili nu în mod direct, ci indirect prin evaluarea proprietății la data litigiului și apoi făcându-se diferența între această valoare și suma plătită pentru proprietate.

Evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietății”

Între evaluările în scopuri de informare reținem:

Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor

Pentru proprietățile generatoare de venit, evaluarea are și rolul de a previziona fluxul de numerar și o valoare viitoare a proprietății ipotecate și deci ajută bancherul în eșalonarea serviciului datoriei, reducând astfel riscul de neplată.

Impozitarea proprietăților

Asigurarea prorietăților aparținând companiilor și asigurarea activității operaționale

Înregistrarea valorii activelor în situațiilor financiare

Există mai multe situații care necesită evaluări de active, și anume: alocarea prețului de achiziție conform IFRS 3, reevaluările conform reglementărilor IFRS, ca și în cazul unui aport în natură, evaluarea de active pentru deprecierea activelor, conform IAS 36, etc.”

Informarea acționarilor sau managementului

În cazul utilizării managementului prin valoare, estimarea valorii capitalului acționarilor reprezintă un element esențial în judecarea performanțelor managementului. În ultima perioadă, o serie de indicatori financiari legați de valoarea companiei sunt tot mai utilizați și acceptați de către investitori și analiști financiari.

Stabilirea rentelor sau redevențelor și eșalonarea lor în timp

În anumite cazuri, cum ar fi asocierile în participațiune, este probabil ca sumele cuvenite asociaților să fie legate de valoarea afacerii dezvoltate sau de valoarea aporturilor aduse într-o eventuală asociere.

„Evaluarea întreprinderii poate răspunde unor cerinte diverse. Sfera persoanelor interesate de metodele utilizate sau de rezultatele evaluării este de asemenea de mari dimensiuni. Poziționarea lor în raport cu elementul evaluat, scopul și obiectivele urmărite vor influența procesul de evaluare, valoarea estimată și/sau prețul tranzacțiilor.

Printre cei interesați de specificul activității de evaluare sunt:

Orice investitor deținător de capital , poate avea următoarele intenții:

Cumpărarea unei întreprinderi, a unei afaceri în ansamblu, cu scopul asumării funcției de exploatare productivă și de conducere a acesteia. În această situație sunt posibile mai multe strategii :

achiziționarea unei întreprinderi pentru a desfășura o activitate productivă pe cont propriu;

dezvoltarea unei activități;

diversificarea acesteia (societăți cu obiect multiplu de activitate);

cumpărarea de părți de întreprindere cu scopul de a obține, de la suma astfel investită, un randament cât mai mare în condițiile unui risc asumat.

Acționarii sau asociații, interesați de o evaluare cât mai corectă a firmei pentru a cunoaște perspectivele de evoluție ale acesteia, evoluție ce le va dicta comportamentul investițional viitor;

Studiul evoluției valorii firmei le va aduce în lumină rezultatele concrete înregistrate de managerul firmei, ajutându-i în decizia de menținere sau de eliberare din funcție.

Băncile , interesate să cunoască :

Nivelul de îndatorare, calitatea garanțiilor și potențialul financiar viitor al clienților lor, poziționarea acestora într-o logică de rating, pentru a modela astfel și pentru a flexibiliza, în funcție de client, relațiile de creditare a întreprinderilor;

Performanțele economico-financiare potențiale ale întreprinderilor, utile în activitatea serviciilor de consultanță,consiliere, custodie și plasament;

Fondurile și instituțiile financiare de plasament, pentru buna gestionare a portofoliilor lor;

Societățile de asigurări, pentru calculul primelor de asigurare sau garanțiilor oferite de întreprinderi;

Echipa de conducere a fiecărei întreprinderi este permanent interesată să cunoască estimărrile de valoare asociate întreprinderii pe care o conduce de către piață sau de comunitatea de profesioniști pentru:

Fundamentarea deciziilor de bază ale întreprinderii :

de investiții

de finanțare prin emisiune de acțiuni sau obligațiuni sau din alte surse

de stabilire a coordonatelor echilibrului financiar

de distribuire de dividende

pentru precizarea unor parametri din contractul de muncă în raport cu proprietarii – acționari sau asociați

pentru definirea strategiei sau a căilor de urmat în cazul apariției unor evenimente majore în viața întreprinderii : preluare, fuziune, etc.

în cadrul gestiunii curente, îndeosebi a fluxului de lichidități, pentru cunoașterea valorii ce s-ar putea obține prin vânzarea activelor întreprinderii (stocuri, active financiare deținute pe termen scurt, alte active)

Furnizorii și creditorii unei întreprinderi, pentru fundamentarea și negocierea termenilor de plată mai mult sau mai puțin favorabili sau pentru argumentarea deciziei de conversiune a datoriilor

Salariații, în special prin forța conferită de puterea sindicatelor, pot cere salarii mai mari numai când firma are o evoluție favorabilă, materializată în creșterea valorii, în caz contrar acționând exact în sensul falimentării propriei firme și deci pentru pierderea propriului loc de muncă

Statul este interesat adeseori de evaluarea întreprinderilor, în special din considerente fiscale. Pentru cazul României, în plus, un câmp extrem de vast îl reprezintă determinarea unei valori cât mai avanajoase a firmelor, în vederea privatizării.

Fiecare dintre acești agenți prezintă propriile interese, și ca atare va încerca impunerea metodei de evaluare celei mai avantajoase prin prisma acestora.

Capitolul II. EVALUAREA ACTIVELOR CORPORALE ALE COMPANIILOR

2.1 Principalele abordări în evaluarea activelor corporale și modul de selectare a acestora

Pentru a obține valoarea definită de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordări ale valorii recunoscute și aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției. Cele trei abordări ale valorii sunt :

Abordarea prin piață

Abordarea prin venit

Abordarea prin cost sau pe bază de active

În orice estimări ale valorii, se folosesc una sau mai multe din aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de utilizarea desemnată a evaluării, de premisele evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață – oferă o informație asupra valorii de piață prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc.

Acest principiu nu cere ca întreprinderea, ca bază de comparație să fie identică, ci similară și relevantă:

Similar se referă la natura întreprinderii și cuprinde atât elemente cantitative cât și elemente calitative;

Relevant este un atribut care se referă la dorințele și așteptările cumpărătorului potențial și se referă la gradul de risc preluat prin investiția în firma respectivă, lichiditatea investiției, performanțele probabile ale întreprinderii,etc.

Abordarea prin venit – se estimează valoarea unei întreprinderi, a unei participații sau unei acțiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor economice viitoare. Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt metoda capitalizării beneficiilor economice și metoda fluxurilor de numerar actualizate.

Abordarea prin cost sau pe bază de active

Metodele de evaluare a afacerii bazate pe active sau cost se mai găsesc și sub denumirea de metode de evaluare patrimoniale, în care, pentru determinarea valorii patrimoniale se pleacă de la ultimul bilanț contabil sau de la unul întocmit special pentru operația de evaluare.

Această metodă, la fel ca și celelalte metode , adică abordarea prin piață și prin venit se bazează pe comparațiile de piață. În această abordare, valoarea proprietății imobiliare în cauză este dată de suma dintre valoarea terenului și cea a construcțiilor aferente acestuia, luând în considerare și profitul dezvoltatorului imobiliar.

2.2 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe comparațiile de piață

Abordarea prin comparație (sau prin piață) examinează compania subiect față de alte întreprinderi similare, participații similare sau acțiuni care s-au tranzacționat pe piață la momentul analizei. Cele trei surse uzuale de informații sunt :

piețele financiare de valori mobiliare (bursele financiare)

piața achizițiilor și fuziunilor de întreprinderi

tranzacțiile anterioare cu proprietatea subiect al evaluării

Abordarea prin piață este întâlnită în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub numele de comparația directă sau comparația vânzărilor, care este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite spre vânzare.

Prima etapă a aplicării acestei abordări este obținerea prețurilor de vânzare ale activelor identice sau similare, tranzacționate recent pe piață. Dacă există un număr redus de tranzacții recente, pot fi luate în considerare prețurile activelor identice sau similare, care sunt oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar fixată și analizată critic. Pentru a reflecta orice diferențe față de condițiile tranzacțiilor efective și de caracteristicile activelor tranzacționate, față de cele ale activului subiect, de obicei este necesară efectuarea unor corecții ale prețurilor efective sau prețurilor de ofertă ale activelor comparabile.

Având în vedere principiul substituției, metodele abordării prin comparație rezultă din ipoteza că un cumpărător important nu ar plăti pentru un "bun" mai mult decât "suma" cu care ar achiziționa un "bun" comparabil cu aceeași utilitate.

Acest principiu arată că valoarea unei proprietăți imobiliare are tendința să fie dată de prețul care ar fi achitat pentru cumpărarea unei proprietăți similare ca utilitate, într-un interval de timp acceptabil și presupune că exactitatea abordării prin piață este redusă dacă nu există proprietăți comparabile pe piață.

Analiza comparativă, din cadrul abordării prin piață, își îndreaptă atenția către asemănările și diferențele stabilite între proprietățile comparabile și proprietatea în cauză și care au impact asupra valorii acesteia din urmă. Acestea se numesc elemente de comparație.

“Elementele de comparație reprezintă acele caracteristici ale afacerii/acțiunii evaluate care stau la baza diferențelor de preț de tranzacționare. Dintre elementele importante în evaluare reținem următoarele :

-dimensiunea firmei;

-data tranzacțiilor– trebuie să fie pe cât posibil recente;

-motivația părților(condițiile de vânzare);

-prețul– trebuie exprimat în condiții cash sau echivalent;

-cantitatea– prețul variază cu cantitatea tranzacționată ;

-tipul tranzacției “

Abordarea prin comparație este concludentă doar în cazul în care sunt disponibile suficiente informații de piață. Verosimilitatea acestei abordări este restrânsă în cazul modificărilor rapide ale condițiilor pieței sau în cazul întreprinderilor/acțiunilor care se vând rar.

Cele trei surse uzuale de date, utilizate în abordarea prin piață, sunt :

piețele de capital pe care se tranzacționează participațiile la întreprinderi similare;

piața achizițiilor unde se cumpără și se vând întreprinderi în ansamblul lor;

tranzacțiile anterioare sau ofertele de tranzacții de acțiuni ale întreprinderii subiect.

În funcție de aceste surse, se cunosc următoarele trei metode de abordare :

metoda comparației cu tranzacții de pachete minoritare (acțiuni la firme cotate)

metoda comparației cu vânzări de firme necotate (piața de achiziții și fuziuni)

metoda comparației cu tranzacții anterioare cu subiectul evaluării

Metoda comparației cu tranzacții de pachete minoritare

Aceasta metodă are ca raționament faptul că tranzacțiile realizate pentru proprietăți similare oferă o evidență empirică asupra valorii întreprinderii evaluate. Avantajul principal reiese din faptul că în mod clar rentabilitatea, riscul și rata de creștere a sectorului au un impact major asupra tuturor firmelor din ramură, iar participanții pe piața financiară tranzacționează pachete de acțiuni cunoscând aceste caracteristici de bază ce orientează valoarea intreprinderilor. Se bazează pe câteva puncte importante :

Conceptul de multiplicatori sau rate de valoare

Multiplicatorii utilizați în estimarea valorii capitalului acționarilor :

Prețul acțiunii/proftul net pe acțiune (PER)

Prețul acțiunii/cash-flow brut pe acțiune

Prețul acțiunii/profitul brut pe acțiune

Prețul acțiunii/cifra de afaceri pe acțiune

Prețul acțiunii/activul net contabil pe acțiune

Multiplicatorii utilizați în estimarea valorii capitalului investit

Perioada de analiză a indicatorilor

Ajustări asupra informațiilor financiare

Selectarea multiplicatorilor

Selectarea nivelului multiplicatorului considerat

Metoda comparației cu vânzări de firme necotate

În această metodă, baza de comparație o reprezintă tranzacțiile cu întreprinderi, în totalitatea lor sau tranzacții cu pachete majoritare, de obicei, având în vedere piața întreprinderilor necotate.

Metoda comparației cu tranzacții anterioare cu subiectul evaluării

Această metodă este mai puțin utilizată, chiar dacă în principiu oferă o imagine bună a valorii de piață, deoarece în multe situații solicită evaluatorului capacitatea de a converti abaterile de la lege de la definiția valorii de piață în corecții valorice, iar acest demers este destul de dificil.

2.2.1 Analiza pieței și analiza celei mai bune utilizări

Aceste două analize sunt legate una de cealaltă și ambele sunt fundamentale pentru aplicarea abordării prin piață. Analiza ariei de piață a proprietății imobiliare în cauză și analiza celei mai bune utilizări a acesteia ajută evaluatorul să constate și să analizeze oferta concurențială și factorii cererii ce influențează valoarea ei pe piață.

Conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) este definit în Standardele de evaluare ANEVAR 2015- Glosar, după cum urmează : “Utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.”

După analizarea prețului de tranzacție a acțiunilor întreprinderilor cotate similare, se calculează ratele de evaluare, care, de obicei, reprezintă prețul împărțit la diferite forme de venit sau la activele nete. Pentru calcularea și selectarea acestor rate trebuie luate în considerare următoarele aspecte:

rata trebuie să ofere informații semnificative despre valoarea întreprinderii;

ar putea fi necesare corecții pentru a face ca rata să fie adecvată pentru întreprinderea subiect. Exemple de corecții sunt cele pentru diferențele de risc și de așteptări ale participanților pe piață privind evoluția întreprinderilor similare și ale întreprinderii subiect;

pot fi necesare corecții pentru diferențele existente între participația subiect și participațiile la alte întreprinderi, referitoare la gradul de control, la vandabilitate sau la mărimea participației.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt :

tehnicile cantitative :

analiza pe perechi de date

analiza datelor secundare

analiza statistică

analiza costurilor

tehnicile calitative

analiza comparațiilor relative

analiza tendințelor

analiza clasamentului

interviuri personale

Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și potrivită abordare ce poate fi aplicată pentru aproximarea valorii de piață.

Această abordare este folosită uneori și în practică, pornind de la norme bazate pe experiența evaluatorului sau obiceiul pieței respective. Deci, punctul de pornire în evaluare este piața.

2.3 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe randament

Acest subcapitol se referă la abordarea bazată pe venit, aplicându-se metodele de randament.

Abordarea prin venit constă în metodele pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii acestei proprietăți. Este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței.

Prin abordarea prin venit se aproximează valoarea unei întreprinderi, a unei participații sau unei acțiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor economice viitoare. Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt metoda capitalizării beneficiilor economice și metoda fluxurilor de numerar actualizate.

Conceptul de randament este explicat ca fiind capacitatea de a produce efect util într-o unitate de timp sau pe o caracteristică funcțională. Metodele de evaluare bazate pe randament au în vedere, ca principal scop, capacitatea întreprinderii de a aduce profit.

Cu informații corespunzătoare și printr-o utilizare corectă, metoda capitalizării directe și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să ducă la informații similare asupra valorii.

Valoarea de rentabilitate – este cunoscută și sub numele de metoda capitalizării veniturilor, și se determină prin aplicarea la capacitatea beneficiară a întreprinderii (CB), exprimată prin profitul net, a unui multiplicator y :

V = CB x y

Metoda valorii de rentabilitate presupune valoarea întreprinderii ca fiind determinată în urma actualizării fluxului de profituri nete prevăzute pe un orizont de timp de n ani, în ideea unei rate de actualizare constant pe toată perioada :

V0 =

Valoarea de rentabilitate prin acțiuni se stabilește prin corectarea profitului cu coeficientul de capitalizare PER (Price Earning Ratio), care exprimă raportul dintre cursul acțiunilor întreprinderii și profitul pe acțiune, iar coeficientul de capitalizare PER arată cât de scumpă este o acțiune față de profitul pe care îl aduce.

Valoarea de randament – este aproximată prin actualizarea fluxului de dividende prevăzute a fi oferite acționarilor de-a lungul perioadei pentru care se face evaluarea, în supoziția unei rate de actualizare constant pe toată perioada :

V0 = + , Dt = dividendul net distribuit acționarilor în anul t

CBn = capitalizarea bursieră la momentul n

Abordarea pe bază de venit este consolidată pe principii:

Principiul anticipării este poate principal în cadrul acestei abordări, deoarece își propune a înțelege că valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care urmează a fi generate de proprietatea deținută, fiind, fără îndoială elementul de bază în înțelegerea acestui mod de judecată a valorii întreprinderii;

Principiul substituției ajută la înțelegerea atât a costului capitalului cât și a legăturii între costul capitalului și valoarea întreprinderii. Atunci când pe piață sunt disponibile investiții cu rentabilități si riscuri diferite, prima oportunitate investițională care se va epuiza va fi aceea cu rentabilitatea cea mai ridicată și riscul cel mai mic.

Principiul cererii și ofertei reprezintă prețul care trebuie plătit pentru a deveni proprietarul capitalului sau unei părți din capitalul unei firme depinde esențial de cererea și oferta de pe acea piața în special și de pe piața investițiilor în general.

Principiul contribuției permite înțelegerea legăturii între valoarea “părților” (activelor) și valoarea întregului (întreprinderii) pentru ca valoarea unei părți din întreprindere depinde de cât de mult contribuie aceasta la valoarea întregii firme.

Evaluarea bazată pe randament se poate face :

pe baza cifrei de afaceri

pe baza profitului

pe baza capacității de autofinanțare

pe baza dividendelor acordate

Ratele de actualizare și capitalizare trebuie calculate pentru aceeași monedă în care sunt exprimate fluxurile nete de numerar viitoare sau beneficiile economice supuse actualizării sau capitalizării.

Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de numerar) ce urmează să fie încasate la momente viitoare de timp. Actualizarea face astfel posibilă compararea valorii diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi obținute la momente diferite de timp.

Scopul utilizării acestei tehnici este acela de a transforma un flux monetar viitor în capacitatea de a genera un venit anual. Se referă în general la sume anuale viitoare de mărimi inegale (de exemplu cash-flow disponibil pentru proprietari sau pentru furnizorii de capital).

Rata de actualizare este compusă din rata de actualizare de bază și prima de risc. Rata de bază este conformă unor plasamente fără risc și se stabilește la nivelul dobânzii pentru obligațiunile de stat sau o rată de rentabilitate considerată normală. Prima de risc este dată de instabilitatea economică și politică, calitatea managementului, poziția pe piață, concurența imperfectă.

Rata de actualizare depinde de următorii factori :

costul capitalului investit

riscurile care intervin privind încasarea unei sume viitoare

inflația care poate degrada o încasare viitoare.

Actualizarea este o metodă prin care se garantează compatibilitatea unor parametrii economici de cheltuieli și efecte, care se realizează în perioade diferite de timp. Raționamentul de bază al actualizării este acela de a aduce la zi valoarea unui leu investit.

Capitalizarea constă în calculul valorii actualizate (prezente) însumate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau crescătoare cu o rată anuală constantă (g).

Capitalizarea reprezintă aducerea în valori actuale a unor rezultate invariabile la infinit. La fel ca la actualizare, pentru capitalizarea unei sume care se va obține în viitor se folosește rata de actualizare care are aceeași interpretare economică.

Capitalizarea se deosebește de actualizare prin faptul că se aplică unor rezultate constante, aproximate pentru viitor și pentru că ia in calcul un orizont de timp infinit și nu finit.

2.3.1 Metoda actualizării fluxurilor de lichidități (Discounted Cash Flow- DCF)

Este una dintre cele mai complexe metode de evaluare, dar în acelasi timp și cea mai corectă din punct de vedere teoretic. Ea se bazează pe actualizarea tuturor beneficiilor economice proiectate (fluxuri de lichidități sau alte variabile asimilate) ale întreprinderii utilizând o rată de actualizare ce reprezintă costul capitalului pentru acea investiție.

Această metodă are în vedere valoarea temporal a banilor, determinând valoarea identică prezentă a fiecărui flux monetar viitor. Are caracter care privește spre viitor, evaluarea întreprinderii exercitându-se în funcție de perspectivele sale de dezvoltare.

Cash Flow reprezintă suma lichidităților generate sau consumate de o activitate pe parcursul unei perioade de timp dată.

Este metoda cea mai folosită în practica anglo-saxonă, inspirată din teoria de calcul al rentabilității investițiilor, fiind denumită și metoda de evaluarea a întreprinderii prin cash flow actualizat (DCF), care are ca scop principal actualizarea fluxului de lichidități rămas după reinvestirea părții potrivite menținerii și dezvoltării întreprinderii.

2.4 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe cost

Abordarea prin cost sau pe bază de active, potrivit Standardului de evaluare SEV 5, elaborat de ANEVAR, presupune estimarea valorii unei firme utilizând metode bazate pe valoarea de piață a activelor individuale ale întreprinderii din care se scad datoriile totale ale acesteia.

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului (inclusiv amenajările acestuia), estimate la data evaluării.

Ajustările aplicate activelor și datoriilor întreprinderii se bazează pe una din următoarele două premise ale valorii :

Continuitatea exploatării – care va include, în cadrul metodei activului net corectat, evaluarea tuturor activelor și datoriilor la valoarea de piață sau o altă valoare adecvată

Lichidarea , care va include, în cadrul metodei activului net de lichidare, evaluarea tuturor activelor și datoriilor la valoarea netă de realizare pe piață.

Abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituției potrivit căruia un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părților sale componente.

Prima etapă în această abordare este determinarea fie a costului de înlocuire, fie a costului de reproducere.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi sau achiziționa, la data evaluării, un activ modern echivalent. Primul pas în estimarea costului de înlocuire este stabilirea naturii activului modernechivalent, pe care un cumpărător ipotetic l-ar considera ca o alternativă pentru activul subiect. Pentru aceasta, trebuie să se înțeleagă utilitatea sau funcționalitatea oferită de activul subiect. Conceptul de bază al abordării prin cost este faptul că, pentru a stabili ce sumă ar trebui să o plătească pentru activul subiect, un cumpărător ar putea să aibă în vedere costul de cumpărare sau costul de creare a unui activ alternativ, care ar putea oferi aceeași utilitate.

Costul de reproducere este costul aproximat pentru a construi, la data evaluării, o copie exactă a activului subiect, deci cu aceleași caracteristici, folosind aceleași materiale, tehnici de construire, calitate și proiect, inclusiv cu toate greșelile activului subiect.

Utilizarea abordării prin cost poate fi potrivită atunci când proprietatea imobiliară cuprinde :

construcții noi sau relative nou construite

construcții mai vechi, cu condiția să existe date suficiente pentru estimarea deprecierii acestora

construcții aflate în faza de proiect

construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

În abordarea prin cost se utilizează una din metodele următoare :

metoda activului net corectat (ANC)

metoda activului net de lichidare (ANL)

Metoda activului net corectat (ANC)

Valoarea contabilă a unei întreprinderi este dată de activul net contabil, patrimonial net sau situația netă fixată pe baza situațiilor financiare ale acesteia. Activul net contabil reprezintă excedentul tuturor bunurilor și creanțelor unei întreprinderi asupra tuturor datoriilor acesteia sau totalitatea capitalurilor proprii precum și a rezultatului financiar, net.

ANC = ACTIVE TOTALE – DATORII TOTALE * sau

ANC = CAPITALURI PROPRII + REZULTATUL NET

Activul net contabil corectat reprezintă mărimea capitulului util pentru a reface patrimoniul net existent al întreprinderii, la nivelul valorii reale de utilitate al acestuia.

Activul net corectat are drept scop înlăturarea limitelor activului net contabil și de a da o mărime valorii întreprinderii mai aproape de realitatea economică. El presupune analiza critică a fiecărui element de calcul în funcție de realitatea concretă și de valoarea acestuia din momentul evaluării.

Metoda activului net de lichidare

Este aplicabilă atunci când evaluarea întreprinderii nu este făcută pe baza ipotezei continuității activității. În aceste condiții, activele trebuie evaluate pe baza valorii de piață sau pe o ipoteză care presupune o perioadă mai scurtă de expunere pentru vânzare.

Acest mod de abordare presupune că o lichidare forțată sau voluntară poate avea în acest caz, valorile de realizare a activului vor fi inferioare celor de înlocuire, iar datoriile vor crește cu eventualele indemnizații de licențiere a personalui. Valoarea de lichidare reprezintă diferența între valoarea lichidativă și valoarea pasivului exigibil majorat cu totalul cheltuielilor de lichidare.

Activul net de lichidare reprezintă cea mai mică valoare a unei întreprinderi, în determinarea ei evaluatorul ține cont de faptul că vânzătorul este nevoit să vândă, iar cumpărătorii sunt conștienți de dezavantajul vânzătorului în situația de față.

Lichidarea constă în ansamblul operațiilor, care, după afirmarea dizolvării unei societăți, au ca obiect realizarea elementelor de activ și plata datoriilor, pentru a împărți valorile rămase între asociați.

Abordarea prin active poate fi utilizată în evaluarea oricărei întreprinderi, dar timpul acordat și costurile generate de evaluarea fiecărui activ intangibil sau tangibil nu sunt explicate. În acest tip de evaluare, ar trebui să fie luate în considerare toate costurile legate de vânzarea activelor sau închiderea întreprinderii.

2.4.1 Deprecierea

A doua etapă în abordarea prin cost este determinarea deprecierii și scăderea acesteia din costul de înlocuire sau din costul de reproducere, pentru a determina costul de înlocuire net (CIN).

Deprecierea este definită ca fiind o pierdere a utilității unui activ cauzată fie de deteriorarea fizică, de schimbările tehnologice, ale schemelor de evoluție a cererii și de modificările mediului înconjurător, care se concretizează într-o pierdere de valoare.

În teoria și practica evaluării există trei forme ale deprecierii:

depreciere fizică – este o pierdere a utilității cauzată de deteriorarea fizică a activului sau a componentelor sale, ca efect al vârstei sale și a utilizării în condiții normale, care se concretizează într-o pierdere de valoare.

depreciere funcțională – este o pierdere de utilitate cauzată de ineficiențele activului subiect în comparație cu substitutul său, care se concretizează într-o pierdere de valoare.

depreciere economică – este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de localizare externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare.

2.5 Monografia contabilă în reevaluarea imobilizărilor

Reevaluarea reprezintă înlocuirea valorii contabile nete cu valoarea justă, ținând cont de inflație, utilitatea bunului, starea acestuia și prețul pieței. Reevaluarea imobilizărilor corporale se efectuează de evaluatori autorizați sau de specialiști din cadrul societății, cu pregărire tehnică în domeniu.

Prin acțiunea de reevaluare a activelor fixe corporale existente în patrimoniul instituțiilor publice se realizează actualizarea valorii elementelor patrimoniale respective în situațiile financiare anuale ale anului în care s-a efectuat reevaluarea.

Valoarea justă este valoarea actuală, determinată pe baza unor evaluări efectuate, de profesioniști autorizați în evaluare, membri ai unui organism profesional în domeniu.Valoarea justă a imobilizărilor corporale este determinată, în general, plecând de la valoarea lor de piață.

Operațiile care implică reevaluarea imobilizărilor corporale se înregistrează în contabilitate prin intermediul a două metode :

Metoda valorii brute – pe baza acesteia se reevaluează în același timp atât valoarea brută a imobilizării corporale, cât și amortizarea cumulată

Metoda valorii nete – potrivit căreia se elimină din valoarea contabilă brută amortizarea cumulată și ajustările pentru depreciere

Ca urmare a reevaluării, imobilizările corporale sunt aduse la o valoare actuală sau curentă care poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea contabilă de înregistrare, rezultând un plus sau un minus de valoare numit rezervă din reevaluare.

Avem două modalități :

-dacă rezultatul reevaluării este o creștere față de valoarea contabilă netă, atunci aceasta se manifestă ca o creștere a rezervei din reevaluare din cadrul capitalurilor proprii

-dacă rezultatul reevaluării este o descreștere față de valoarea contabilă netă, atunci aceasta se manifestă ca o cheltuială cu întreaga valoare a deprecierii.

Surplusul din reevaluare se capitalizează prin transferul direct în rezerve, fie la scoaterea din evidență a activului pentru care s-a constituit rezerva din reevaluare (atunci când acel surplus realizat reprezintă un câștig – 1065 “Rezerve reprezentând surplusul realizat din rezerve de reevaluare“) , fie pe măsură ce activul este folosit de entitate.

Reevaluările trebuie făcute cu suficientă regularitate pentru ca valoarea contabilă să nu difere substanțial de cea care ar fi determinată, folosind valoarea justă la data bilanțului.

2.5.1. Înregistrări contabile privind reevaluare imobilizărilor corporale (construcții)

1. Descreștere

6814 = 212

2.Creștere mai mică decât descreșterea inițială

212 = 7814

3.Creștere mai mare decât descreșterea inițială

212 = 7814

212 = 1065

Dacă rezultatul reevaluării este o creștere față de valoarea contabilă netă, atunci aceasta se tratează astfel :

ca o creștere a rezervei din reeveluare dacă nu a existat o descreștere anterioară recunoscută ca o cheltuială aferentă acelui active

212 = 1065

ca un venit care să compenseze cheltuiala cu descreșterea recunoscută anterior

212 = 7813

212 = 1065

Dacă rezultatul reevaluării este o descreștere a valorii contabile nete, aceasta se tratează astfel :

ca o cheltuială cu întreaga valoare a deprecierii, atunci când în rezerva din reevaluare nu este înregistrată o sumă referitoare la acel activ

6813 = 212

ca o scădere a rezervei din reevaluare, cu minimul dintre valoarea acelei rezerve și valoarea descreșterii, iar eventuala diferența rămasă neacoperită se înregistrează ca o cheltuială

1065 = 212

6813 = 212 , în cazul în care descreșterea de valoare este mai mare decât creșterea inițială.

CAPITOLUL III . STUDIU DE CAZ LA S.C. NR OFFICE S.R.L.

3.1 Introducere în studiul de caz

Am ales acest studiu de caz deoarece redă felul în care aspectele teoretice înfățișate anterior se transpun în practică. Acest studiu de caz este realizat asupra societății S.C NR OFFICE S.R.L., aprofundând aspectele teoretice și evidențiind metodele de evaluare care se aplică în cadrul unui proces de acest fel. Elementele de comparație de bază sunt: sursa informației, drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare , condițiile de vânzare, condițiile pieței , localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea. Pentru realizarea acestui studiu de caz s-au ales trei comparabile care au caracteristici asemănătoare cu proprietatea obiect, pentru a putea stabili valoarea de piață a acesteia.

3.2 Obiectul și scopul studiului de caz

3.2.1 Obiectul studiului de caz

Obiectul studiului de caz îl reprezintă evaluarea proprietății imobiliare de tip hală P+Ep – depozit și birouri, aflată în Oradea, șoseaua Borșului, nr. 31 A, județul Bihor, alcătuită din hală, birouri, teren, grup sanitar, înscrisă în extrasul CF 173347 – Oradea, sub numărul cadastral 173347, care se află în proprietatea SC NR OFFICE SRL , prezentată în conținutul acestei lucrări.

3.2.2 Scopul studiului de caz

Scopul acestui studiu de caz este evaluarea în vederea constituirii de garanții bancare și a estimării valorii de piață a proprietății imobiliare amintite mai sus, conform standardelor ANEVAR și a Standardelor Internaționale de Evaluare.

3.3 Întocmirea studiului de caz

Studiul de caz a fost întocmit pe baza informațiilor preluate de la entitatea subiect, pe baza verificărilor și constatărilor făcute pe teren, care duc la observarea caracteristicilor și situației în care se află de fapt proprietatea imobiliară, precum și la observarea concordanțelor informațiilor primite cu situația reală efectivă.

Cursul BNR la data întocmirii studiului este de 4,4774 ron/ euro, fiind utilizate date și informații în EURO și RON , conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

3.4 Aspecte juridice privind proprietatea

3.4.1. Date privind dreptul de proprietate

Hala se află în proprietatea S.C. NR. OFFICE S.R.L., fiind o societate cu răspundere limitată, cu sediul în localitatea Oradea, strada Calea Borșului , numărul 31 A, județul Bihor. Codul Unic de Identificare este 33332723, număr Registrul Comerțului J05/1008/2014, având codul CAEN 6311 “Prelucrarea datelor, administrarea paginilor web și activități conexe “.

Dreptul de proprietate a fost obținut în baza Cărții Funciare numărul 15461 din 27.02.2015. În ANEXA nr. 3 este prezentată copia xerox a Extrasului de Carte Funciară sau a încheierii de întăbulare în Cartea Funciară.

3.5 Prezentarea zonei de amplasare

Municipiul Oradea este resedința județului Bihor, județ situat în nord-vest-ul țării, mărginit de următoarele localități extreme: Curtuișeni în nord, Cristioru de jos în sud, Avram Iancu în vest și Pietroasa în est, are o suprafață totală de 11.556 ha, fiind cea mai mare așezare atât ca întindere cât și ca număr de locuitori din cadrul județului Bihor.

Această proprietate este un imobil cu destinație industrială, situată într-o zonă cu cotație medie, la periferie, beneficiind de rețea de transport în comun și de unități comerciale în apropiere. Drumul de acces către proprietate este asfaltat, având dotări și rețele administrative satisfăcătoare și anume : rețea urbană de energie electrică, de apă, de gaze, de canalizare, de telefonie, cu o amplasare acceptabilă și cu o poluare medie conform zonei.

3.5.1 Descrierea construcției

Este un imobil situat în zona periferică Oradea, într-o zonă industrială, având o suprafață de 1147 mp,teren 2793 mp, și are ca vecinătăți spații industriale, utilități complete. Structura construcției este formată din stâlpi și grinzi cu închideri perimetrale, fundații, acoperiș din grinzi cu hidroizolație. Proprietatea are parte de anumite finisaje: la nivelul depozitului au loc finisaje medii, pardoseli din ciment, pereți tencuiți și zugrăviți, tâmplărie PVC cu termopan, iar la nivelul birourilor se lucrează la un grad mai ridicat de calitate, având pardoseli din marmură pe casa scării, podele laminate în birouri și pe hol, gresie în grupurile sanitare și tâmplărie PVC cu termopan la exterior și mdf la interior. Beneficiază de instalații sanitare și electrice, obiecte sanitare de bună calitate, instalații de încălzire prevăzută cu centrală proprie. Ca utilități , se bucură de rețele urbane de apă, de energie electrică, de gaze, de canalizare și de telefonie.

3.5.2 Descrierea terenului

Terenul are o suprafață de 2793 mp, fiind amplasat într-o zonă periferică. Construcția este situată pe un teren plan, cu o formă regulată, având drum de acces pe stradă asfaltată. Are rețea de curent electric, de apă, de canalizare și gaz.

3.6 Analiza pieței imobiliare

În general, noțiunea de piață desemnează un sistem de activități specifice, care se desfășoară după ce anumite bunuri au ieșit din sfera producției și înainte ca acestea să ajungă în sfera consumului. De asemenea, piața poate fi considerată drept locul de întâlnire între cererea cumpărătorilor și oferta producătorilor.

Piața imobiliară poate fi definită ca fiind interacțiunea dintre vânzătorii și cumpărătorii de bunuri imobile care acționează pe diferite motive la diferite tipuri de proprietăți.

Ca urmare, pentru proprietatea subiect, analiza pornește de la examinarea tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, caracteristicile acestora, caracteristicile investitorilor și a proprietarilor. Deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare, durata de rambursare și rata dobânzii.

În cazul proprietății în cauză, pentru identificarea pieței sale specifice , s-au analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietății. Astfel , se ține cont de specificul zonei, adică zona urbană, precum și de specificul construcției, aceasta fiind o clădire industrială. Piața specifică pentru imobilul obiect este cea a spațiilor similare din zonă. Diminuarea prețurilor pentru proprietăți imobiliare similare proprietății subiect, din anii anteriori , a fost generată de situația economică. Pentru acest imobil, piața este usor activă, slabă.

Analiza cererii

Cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri , pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp.

Cererea pentru proprietate imobiliară subiect vine în principal din partea persoanelor juridice, dar si din partea persoanelor fizice care doresc să investească pentru a face bussines. Deoarece achiziționarea unei proprietăți de acest fel presupune disponibilitatea unei sume de bani mae, cererea pentru proprietăți similare este mică. În ceea ce privește închirierea acestui tip de proprietate, cererea este mică și vine din parte persoanelor cu venituri mari. Per ansamblu, cererea este medie.

Analiza ofertei competitive

Oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piațăă dată, într-o anumită perioadă de timp.

În ceea ce privește oferta competitivă pentru proprietatea imobiliară subiect, aceaasta este medie. Datorită condițiilor tot mai restrictive de pe piață , numărul și valoarea tranzacțiilor au cunoscut o scădere semnificativă.

Referitor la vânzarea proprietăților imobiliare din zona proprietății subiect, acestea sunt ofertate pe piață la prețuri cuprinse între 225 Euro și 325 Euro/mp , iar valorile de ofertare a terenurilor se situează între 13-23 Euro/mp. Pentru închirierea unor astfel de spații, prețul variază între 3-6 Euro/mp/lună.

3.7 Evaluarea proprietății imobiliare

Estimarea valorilor de piață a proprietăților din fondul imobiliar evaluat s-a făcut prin următoarele metode de evaluare:

metoda comparației directe;

metoda costurilor;

metoda de randament. ( prin venit)

3.7.1 Abordarea prin piață

Această abordare oferă o informație asupra valorii de piață prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc.

Metoda comparației directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparând apoi aceste proprietăți cu cea de evaluat.

În acest studiu se utilizează această metodă pentru evaluarea terenului. Este cea mai utilizată metodă, atunci când există date comparabile,în evaluarea unui teren liber sau care este considerat liber. Pentru aplicarea acestei metode s-au avut în vedere o serie de factori de influență:

funcțiile economico – sociale

poziția față de rețelele de transport

echiparea administrativă a zonei

caracteristicile geotehnice ale terenului

Am optat pentru această variantă, deoarece prețul real al tranzacțiilor cu terenuri este dificil de stabilit de o terță persoană, majoritatea cumpărătorilor și vânzătorilor declarând un preț modic al tranzacției din cauza unor considerente subiective ale taxelor percepute.

În cazul acestei proprietăți imobiliare se aplică metoda comparației directe. Elementele comparației de bază sunt: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, condițiile pieței , localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale valorii. În majoritatea cazurilor se folosesc aceste nouă elemente, dar se pot consideră și altele, cum ar fi: accesul la proprietate, restricții guvernamentale, condiții de mediu, dezvoltarea infrastructurii.

Pentru a determina valoarea terenului, se vor analiza în cele ce urmează trei comparabile, se vor face corecțiile necesare și se va determina valoarea terenului în cauză.

Abordarea prin metoda comparațiilor de piață

Tabelul nr. 1 . Abordarea prin metoda comparațiilor de piață

În tabelul de corecții, criteriul din ofertă superior terenului subiect se notează cu – , și cel inferior cu +, pentru a ajunge la nivelul subiectului, astfel încât valorile finale obținute sunt cele care corespund proprietății subiect.

Explicațiile corecțiilor aplicate la tabelul terenului prin comparații directe :

-pentru rubrica aferentă tipului comparabilei s-a aplicat o corecție de -10%, deoarece sunt doar oferte, nu tranzacții efective, deci este nevoie de o diminuare în concordanță cu evoluția pieței.

-pentru drepturile de proprietate, condițiile de finanțare , condițiile de vânzare, condițiile de piață și restricțiile legale nu s-au facut corecții, deoarece comparabilele au aceleași condiții ca și proprietatea de evaluat.

-pentru localizare s-au făcut corecții de 15% pentru comparabila A, iar pentru comparabilele B și C 20%

-caracteristici fizice :

– am aplicat corecția pentru mărime de -3% pentru comparabila A și C, si de 10 % pentru comparabila B pentru că este inferioră subiectului prin dimensiunea terenului

-pentru accesul la șosea este asemănător pentru comparabila A, nefiind nevoie de corecții, iar pentru comparabilele B și C s-a aplicat o corecție de 5%

-pentru planeitate nu s-au aplicat corecții, deoarece subiectul se află pe un teren plan, nefiind nevoie să se facă corecții

-la rubrica de utilități am aplicat corecția de 3 pentru comparabila A și C, deoarece la cele două lipsesc rețelele de apă , canalizare și gaze, iar pentru comparabila B am aplicat o corecție de 1 pentru că lipsește doar rețeaua de canalizare față de subiect.

-în ceea ce privește zonarea, la primele două comparabile nu au fost nevoie de corecții, fiind similare cu proprietatea subiect, iar pentru comparabila C am aplicat o corecție de 3% pentru că este inferior subiectului

-pentru cea mai bună utilizare nu au fost nevoie de corecții

Astfel a rezultat o valoare a terenului:

în euro : 53.000€

în lei : 237.750 lei , având cursul ron/eur de 4,4774

Cea mai bună utilizare reprezintă utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare se identifică pe baza a patru criterii:

permisă legal

fizic posibilă

fezabilă financiar

maxim productivă

Ținând cont de caracteristicile proprietății, de restricțiile impuse – zona cu destinație rezidențială , cea mai bună utilizare a terenului este cea reglementată prin certificatul de urbanism, în această alternativă proprietatea fiind permisibilă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar și justificată corespunzător.

3.7.2 Abordarea prin venit

Abordarea prin venit sau randament reprezintă una dintre cele trei mari categorii de abordări ale evaluărilor proprietății. Acestea nu sunt totuși independente în sensul că nu ar fi în relație cu celelalte categorii de metode. Procesul de evaluare în întregul său este compus din tehnici și proceduri integrate, inseparabile, menite să conducă la o estimare convingătoare și rezonabilă a valorii unei proprietăți.

Ca și categorii de metode în abordarea prin randament se regăsesc metode bazate pe capitalizarea fluxurilor și metode bazate pe actualizarea fluxurilor.

Capitalizarea venitului sau capitalizarea directă este o metoda utilizată pentru transformarea nivelului aproximat al venitului net așteptat într-un indicator de valoare a proprietății. Este orientată spre piață, trebuind să se pornească de la analiza informațiilor de pe piața imobiliară. Etapele care se parcurg prin această metodă :

stabilirea tipului și stadiului proprietății evaluate în vederea determinării chirie obtenabile

determinarea ratei de capitalizare

stabilirea gradului de ocupare

determinarea valorii de randament prin capitalizarea veniturilor anuale

Se calculează astfel : Vcb = Vba /c , Vba – venitul brut anual realizat din chirii

c- rata de capitalizare,

Rata de capitalizare este relația dintre câștig și valoarea și este un divizor prin intermediul căruia un venit se transformă în valoare. Rentabilitatea s-a calculat pe baza chiriei care ar putea fi obținută pe piață pentru proprietăți similare.

Proprietatea subiect deține potențial de închiriere, lucru evidențiat pe baza datelor care au stat la baza analizei pieței imobiliare locale. Pentru a stabili plafonul chiriei care se poate obține, am luat în considerare și caracteristicile de conformare constructivă și a celorlalte elemente ce concură la „imaginea“ proprietăților de pe piața imobiliară.

Actualizarea fluxurilor de numerar (DCF) este o metodă ce se folosește pentru transformarea unor venituri viitoare în valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rată de randament potrivită. Acest procedeu se numește actualizare, iar randamentul așteptat al investiției se numește rata de actualizare.

Chirie Depozit

Tabelul nr. 2 . Chirie Depozit

Chirie Birouri

Tabelul nr. 3 . Chirie Birouri

Chiria lunară

Tabelul nr. 4 . Chiria lunară

Abordarea prin venit, metoda capitalizării venitului

Tabel nr. 5. Abordarea prin venit, metoda capitalizării venitului

3.7.3 Abordarea prin cost

Abordarea prin cost se bazează pe comparație. În cazul acesteia, se compară costurile necesare amenajării unei proprietăți imobiliare noi sau unei proprietăți de substituție cu aceeași utilitate ca și bunul imobil evaluat.

Această abordare presupune aproximarea valorii unei entități, folosind metode bazate pe valoarea de piață a activelor individuale ale întreprinderii din care se scad datoriile totale ale acesteia. Este un proces de obținere a unei informații asupra valorii proprietății imobiliare obiect prin deducerea din costul de nou al construcției a deprecierii cumulate și alipirea la acest rezultat a valorii , estimată la data evaluării.

În acest studiu de caz, am ales una dintre metodele abordării prin cost, adică aceea a costului de înlocuire net.

Valoarea estimativă a costurilor de construcție se corectează în sensul diferențelor de vârstă, stare tehnică și utilitate a bunului evaluar, pentru a se ajunge la o indicație de valoare prin cost. Abordarea prin cost reflectă mecanismul de gândire al pieței, pentru că participanții la piață asociază valoarea cu costul.

Tabel nr. 6. Deprecierea economică

Deprecierea totală estimată

Valoare teren si cladiri – abordare CIN

3.8 . Concluzii asupra studiului de caz și reconcilierea valorilor

În concluzie, pe baza investigațiilor și analizelor efectuate, ținând seama de contextul actual al pieței imobiliare, de metodele de evaluare aplicate, relevanța lor și ipotezele prezentate privind valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra imobilului analizat, situate în municipiul Oradea, calea Borșului, nr.31 A este :

V = 1.524.555 Lei echivalent a 340.500 Euro , pentru hala evaluată

V = 237.750 Lei echivalent a 53.100 Euro, pentru terenul analizat

Această estimare are în vedere caracteristicile proprietății, amplasarea, utilitățile, etc. Datele prezentate, analiza și concluziile sunt în limita condițiilor considerate și specifice, și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în documente.

Proprietatea a fost evaluată și considerată ca fiind liberă de sarcini. A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate în ideea în care el este valabil, tranzacționabil și neafectat de sarcini sau alte aspecte litigioase care pot afecta valoarea.

Față de data achiziției s-au adus îmbunătățiri în sensul că partea de birouri a fost complet renovată, s-au schimbat instalațiile electrice, sanitare și de internet, s-a aplicat termoizolație pe toată suprafața fațadei, s-a recompartimentat și renovat partea de depozit.

CONCLUZII

Evaluarea reprezintă un proces de manifestare a unei păreri asupra valorii, realizate de către un profesionist sau de o societate specializată și autorizată. Prin evaluare nu se creează valoare, ci se interpretează piața pentru a se ajunge la aproximarea unei valori.

Evaluarea este o activitate de estimare a valorii, care este concretizată într-un înscris numit raport de evaluare, activitate realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice. Evaluatorul autorizat este o persoană care are pregătirea profesională necesară, capacitatea și experiența de a îndeplini o evaluare.

În România, evaluarea întreprinderilor reprezintă un domeniu cu o bogată activitate, cererea sa fiind dată de numărul substanțial al societăților comerciale existente. Cea mai mare parte a activităților de evaluare din țara noastră se desfășoară sub conducerea ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România), care s-a înființat în anul 1992, având ca scop organizarea, conducerea și autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat.

Obiectul misiunii de evaluare este format din evaluarea: proprietăților imobiliare, proprietăților agricole, activelor intangibile. Utilizatorii evaluării au interese private, în funcție de obiectul de activitate al acestora, fiind cu atât mai variați cu cât societatea dorește să-și continue exploatarea sau să își lichideze activitate. Aceștia sunt: persoanele fizice, managerii, băncile, experții, etc.

Tipul valorii solicitat de o întreprindere este obținut pe baza celor trei abordări ale valorii recunoscute și aplicate: abordarea prin piață, prin venit și prin cost. Aceste metode se aleg în funcție de tipul de proprietate imobiliară, de utilizarea indicată a evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiza respectivă.

Metoda abordării prin piață se bazează pe următoarea ipoteză : “un cumpărător important nu ar plăti pentru un bun mai mult decât suma cu care ar achiziționa un bun comparabil cu aceeași utilitate.” . Această abordare este concludentă numai în cazul în care sunt disponibile destule informații pe piață. Metoda bazată pe randament, sau pe venit, au ca scop principal capacitatea societății de a aduce profit, având în vedere informațiile corespunzătoare și o utilizare corectă a acestora. Abordarea prin cost are în vedere estimarea valorii unei firme, prin deducerea din costul de nou al construcției a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului.

În ceea ce privește studiul de caz, acesta a fost elaborat pe baza informațiilor și datelor obținute de la entitate, fiind considerate corecte și pertinente în formularea opiniei finale. În urma analizei informațiilor aplicabile și disponibile de la S.C. NR OFFICE S.R.L., pe fondul unei piețe imobiliare puțin activă, caracterizată cu un număr redus de tranzacții și de un grad mare de incertitudine a ofertelor din media și ținându-se cont de principiul prudenței bancare , opinia mea este că valoarea de piață a proprietății imobiliare descrise este de 340.500 euro, echivalentul a 1.524.555 lei , valoare determinată prin intermediul abordării bazată pe venit.

Această valoare este obținută în funcție de comparabilele similare și amplasate în aceeași zonă, înfățișate în anunțurile imobiliare online , comparațiile fiind utilizate pentru a indica prețul posibil cu care s-ar putea vinde proprietatea subiect dacă ar fi propus pe piață.

BIBLIOGRAFIE

Adela Deaconu, Evaluarea afacerilor, Ed. Intelcredo, București, 2002

Adela Deaconu, Diagnosticul și evaluarea întreprinderii , Ed. Intelcredo, 2000, Deva

Adriana Duțescu, Anca Țuțu, Corina Dumitru, Bazele contabilității (http://www.biblioteca-digitala.ase.ro/biblioteca/pagina2.asp?id=cap5)

Aurora Carmen Mancia, Bonitatea și evaluare terenurilor, editura Treira, Oradea, 2001

Anevar, Evaluarea proprietății imobiliare, editura Iroval, București, 2015

ANEVAR, Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, București, 2012

ANEVAR, Broșura evaluării, (http://www.nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/brosura_bazele_evaluarii_0.pdf ) , accesat pe data de 18.05.2016

Dalina Dumitrescu, Victor Dragotă, Anamaria Ciobanu, Evaluarea întreprinderilor, Ediția a II-a, Ed. Economica , București, 2002

Dalina Dumitrescu, Victor Dragotă, Evaluarea întreprinderilor, Ed. Economica, București, 2000

Daniela Țuțui, Oancea Mihaela,Evaluarea Întreprinderii- note de curs și aplicații practice (http://documents.tips/documents/curs-evaluarea-intreprinderii-id-final.html )

Doina Maria Robu, Contabilitate generală, http://www.biblioteca-digitala.ase.ro/biblioteca/pagina2.asp?id=contabilitate%20generala

Dumitru Cotleț, Dorel Mateș, Alin Dumitrescu, Aura Domil, Contabilitate financiară (http://laurentiumihai.ro/contabilitate-financiara-dorel-mates-dumitru-cotlet/ )

Dumitru Nancu, Evaluarea economică și financiară a întreprinderii, 2012, Constanța (http://nancu.ro/wp-uploads/2012/08/EVALUAREA-ECONOMICA-SI-FINANCIARA-AINTREPRINDERII.pdf )

Gheorghe Bodea, Petru Iacob Pântea, Contabilitatea financiară românească conform cu Directivele Europene, Ediția a III-a, Ed. Intelcredo, Deva, 2008

Ghid metodologic de evaluare – 600 (http://nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/gme_600.pdf )

Guvernul României, OMFP 1802/2014 Reglementări contabile privind situațiile financiare anuale individuale și situațiile financiare anuale consolidate, preluat de pe https://econ.ubbcluj.ro/~victor.muller/legislatie/OMFP%201802%20din%202014%20Reglementari%20contabile%20privind%20SFA%20si%20SFC.pdf , accesat 21.05.2016, cap. 4.4.3 , alin. 190, (1)

Ion Anghel , Negrescu Mihaela, Popa Adrian Anica, Popescu Ana Maria, Evaluarea întreprinderii, Ed. Economica , 2010

Laurențiu Popper, Traian Păzitor, Analiza și evaluarea economică a întreprinderilor, editura Perfect&editura Printech, 2006

Marcel Dârja, Maricel Palamariu, Evaluarea bunurilor imobiliare , Ed. Didactica, Alba Iulia , 2004

Marin Toma , Inițiere în evaluarea întreprinderilor, Ed. CECCAR, București, 2009

Mihai Ristea, Corina Graziella Dumitru, Contabilitate aprofundată (http://www.biblioteca-digitala.ase.ro/biblioteca/pagina2.asp?id=cap3 )

Standardele de evaluare Anevar, 2015 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, paragraf 37-38 (http://nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/gme_630.pdf )

Vasile Robu, Ion Anghel, Claudia Șerban, Daniela Tutui, Evaluarea întreprinderii (http://www.biblioteca-digitala.ase.ro/biblioteca/pagina2.asp?id=cap1 )

Victoria Bogdan, Carmen Scorțe , Diana Balaciu,Mărioara Beleneși, Mariana Farcaș, Bazele contabilității de la teorie la practică, Ed. Universității din Oradea, Oradea, 2010

Victoria Bogdan, Carmen Mihaela Scorțe , Diana Elisabeta Balaciu, Mărioara Beleneși, Bazele contabilității , Ed. Universității din Oradea, 2013, Oradea

** Guvernul României, OMFP 1802/2014 Reglementări contabile privind situațiile financiare anuale individuale și situațiile financiare anuale consolidate, preluat de pe https://econ.ubbcluj.ro/~victor.muller/legislatie/OMFP%201802%20din%202014%20Reglementari%20contabile%20privind%20SFA%20si%20SFC.pdf , accesat 21.05.2016, cap. 4.4.3 , alin. 190, (1)

** Hotărârea Guvernului nr. 1553/2003 privind reevaluarea imobilizărilor corporale și stabilirea valorii de intrare a mijloacelor fixe (http://lege5.ro/Gratuit/gq2daobq/hotararea-nr-1553-2003-privind-reevaluarea-imobilizarilor-corporale-si-stabilirea-valorii-de-intrare-a-mijloacelor-fixe )

**OMFP 3471/2008 privind normele reevaluării și amortizării activelor fixe corporale din patrimoniul instituțiilor publice , ACTUALIZAT 2015 (http://codfiscal.net/42868/omfp-34712008-norme-privind-reevaluarea-si-amortizarea-activelor-fixe-corporale-din-patrimoniul-institutiilor-publice-actualizat-2015 )

ANEXE

Anexa 1. HALĂ SITUATĂ ÎN ORADEA, CALEA BORȘULUI, NR. 31 A

Anexa 1. HALĂ SITUATĂ ÎN ORADEA, CALEA BORȘULUI, NR. 31 A

Anexa 1. HALĂ SITUATĂ ÎN ORADEA, CALEA BORȘULUI, NR. 31 A

Anexa 1. HALĂ SITUATĂ ÎN ORADEA, CALEA BORȘULUI, NR. 31 A

Anexa 2. Anunțuri online – comparabilele

Anexa 2. Anunțuri online – comparabilele chirii

Anexa 2. Anunțuri online – comparabilele chirii

Anexa 3. Extras de carte funciară

Anexă 4 . Schiță clădire

Anexă 4 . Schiță clădire

Anexa 4. Schiță clădire