Cadastrul

Cadastrul în Moldova

CUPRINS

INTRODUCERE

TITLUL I. METODOLOGIA CADASTRULUI

CAPITOLUL 1. SCOPUL CADASTRULUI

1.1 Noțiuni generale.

1.2 Din istoria cadastrului

1.2.1 Din istoria cadastrului altor țări

1.2.2 Cadastrul în Uniunea Europeană

1.2.3 Din istoria cadastrului în Moldova

1.3 Scopul cadastrului

1.3.1 Generalități.

1.3.2 Alte cerințe față de informația cadastrală.

CAPITOLUL 2. OBIECTUL CADASTRULUI

2.1. Generalități.

2.2 Fondul funciar al țării.

2.3 Intravilanul și extravilanul

2.4 Categoriile de destinație a terenurilor.

2.4.1 Categoria de terenuri cu destinație agricolă

2.4.1.1 Categorii (subcategorii) de folosință a terenurilor destinate agriculturii.

2.4.2 Terenurile construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor, destinațiilor speciale

2.4.2.1 Terenurile spațiului locativ

2.4.2.2. Terenuri destinate industriei

2.4.2.3 Terenurile transportului

2.4.2.4 Terenuri destinate ocrotirii sănătății

2.4.2.5 Terenuri de valoare istorico-culturală

2.4.2.6. Terenuri destinate activității recreative

2.4.2.7 Terenurile ariilor naturale protejate

2.4.2.8 Terenuri cu destinații speciale.

2.4.3 Terenurile fondului forestier.

2.4.4 Terenurile fondului apelor.

2.4.5 Terenuri destinate zonelor suburbane și verzi, sanitare, de protecție, de protecție sanitară, de influență

2.4.5 Modificarea categoriei (sub – categoriei) de destinație

2.5 Bunul imobil

2.5.1 Generalități.

2.5.2 Caracteristicile bunului imobil.

2.6 Categorii (subcategorii) de folosință a terenurilor

CAPITOLUL 3. SUBIECTUL CADASTRULUI

3.1 Subiect

3.1.1 Structura instituțională a cadastrului

3.1.2 Sectorul privat

CAPITOLUL 4. CONȚINUTUL CADASTRULUI

4.1 Generalități

4.2 Principii (criterii)

TITLUL II. SISTEMUL INFORMAȚIONAL AL CADASTRULUI

CAPITOLUL 1. GENERALITĂȚI

CAPITOLUL 2. INFORMAȚIA CADASTRALĂ

2.1 Generalități (noțiuni).

2.2 Forma.

2.3 Conținutul.

2.3.1 Aspectul cantitativ

2.3.2 Conținutul economic al informației

2.3.3 Informația juridică.

2.4 Metode de acumulare a informației

CAPITOLUL 3. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

3.1 Generalități

3.2 Fișierul (partea descriptivă)

3.2.1 Generalități.

3.2.2 Capitolele fișierului.

3.2.3 Subcapitolul fișierului.

3.3. Planul cadastral (informație spațială)

3.4 Structura cadastrală a teritoriului Republicii Moldova

3.4.1 Scopul structurii cadastrale

3.4.2 Raionul cadastral

3.4.4 Masivul cadastral.

3.4.5 Sectorul cadastral

3.4.6 Terenul. Identificatorul.

3.5 Clasificatorul

3.5.1 Generalități

3.5.2 Exemple de aplicare a clasificatorului

CAPITOLUL 4. ÎNREGISTRAREA BUNURILOR IMOBILE

4.1 Principiile înregistrării.

4.2 Obiectul înregistrării.

4.2.1 Bunul imobil.

4.2.2 Dreptul de proprietate

4.2.3 Alte drepturi reale.

4.3 Înscrisul în registru

4.3.1 Întabularea

4.3.2 Înscrisul provizoriu.

4.3.3 Notificarea

4.4 Metode de înregistrare.

4.4.1 Înregistrarea masivă

4.4.1.1 Înregistrarea masivă primară.

4.4.1.2 Înregistrarea masivă curentă.

4.4.2 Înregistrarea selectivă.

4.4.2.1 Înregistrarea selectivă primară.

4.4.2.2 Înregistrarea selectivă curentă.

4.5 Documentele de drept

4.6 Exemple de dobîndire și înregistrare a bunurilor și a drepturilor

4.6.2 Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin act juridic

4.6.3 Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin succesiune

4.6.4 Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin accesiune

4.6.5 Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin uzucapiune

4.6.6 Dobîndirea dreptului de proprietate prin hotărîre judecătorească.

4.6.7 Dobîndirea și înregistrarea dreptului de proprietate asupra unei încăperi izolate sau apartament. Particularități.

4.6.8 Înregistrarea altor drepturi reale

4.6.8.1 Înregistrarea dreptului de folosință dobîndit în baza uzufructului.

4.6.8.2 Înregistrarea dreptului de uz și de abitație

4.6.8.3 Servitutea.

4.6.8.4 Superficia.

4.6.8.5 Gajul.

CAPITOLUL 5. REGISTRATORUL

5.1 Generalități.

5.2 Funcția registratorului

5.3 Dreptul registratorului

TITLUL III. LUCRĂRI CADASTRALE

CAPITOLUL I. ELABORAREA PLANULUI CADASTRAL

1.1 Generalități.

1.2 Conținutul lucrărilor de elaborare a planului cadastral

1.3 Obiectul planului cadastral

1.4 Metode numerice (topografice)

1.5 Elaborarea planului cadastral prin metoda topografică

1.5.1 Elaborarea proiectul tehnic.

1.5.2. Ridicări de teren.

1.5.2.1 Metoda drumuirilor.

1.5.2.2 Metoda radierii.

1.5.2.3 Metoda absciselor și ordonatelor

1.5.2.4 Metoda intersecțiilor liniare.

1.5.2.5 Metoda intersecțiilor unghiulare

1.6 Elaborarea planului cadastral prin metoda fotogrammetrică

1.6.1 Proiectul tehnic

1.6.2 Descifrarea fotogramelor.

1.7 Alte metode de întocmire a planului cadastral.

1.8 Actualizarea planului cadastral

1.9 Planul cadastral digital

CAPITOLUL II. FORMAREA BUNURILOR IMOBILE

2.1 Generalități.

2.2 Scopul formării bunurilor imobile

2.3 Principiile formării bunurilor imobile

2.4 Condiții, restricții la formarea bunurilor imobile.

2.5 Consecutivitatea acțiunilor în procesul formării bunurilor imobile

2.6 Metoda separării bunurilor imobile

2.6.1 Separarea unui teren proprietate privată

2.6.2 Particularitățile separării unui teren proprietate publică.

2.7 Metoda divizării bunurilor imobile

2.7.1 Generalități.

2.7.2 Divizarea la cererea coproprietarilor

2.8. Metoda comasării bunurilor imobile

2.9 Metoda combinării

2.10 Proiectul de formare a bunurilor imobile

2.11 Formarea forțată a bunurilor imobile.

CAPITOLUL 3. IDENTIFICAREA BUNURILOR IMOBILE

CAPITOLUL 4. EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

4.1. Generalități

4.2 Metoda analizei comparative a vânzărilor

4.2.1 Generalități.

4.2.2 Identificarea obiectului evaluat.

4.2.3 Studierea (analiza) pieței.

4.2.4 Selectarea bunurilor imobile comparabile.

4.2.5 Veridicitatea informației

4.2.6 Unități de comparație.

4.2.5 Elemente de comparație.

4.2.6 Ajustări.

4.2.6.1 Generalități.

4.2.6.2 Analiza datelor despre perechi.

4.2.6.3 Analiza datelor despre bunurile imobile grupate.

4.2.6.4 Analiza statistică

4.2.6.5 Alte metode de analiză.

4.2.7 Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile

4.2.8 Alocarea și extragerea

4.3.Metoda venitului

4.3.1 Generalități.

4.3.2 Capitalizarea veniturilor.

4.3.2.1 Capitalizarea directă

4.3.2.2 Actualizarea fluxurilor de numerar

4.4. Metoda cheltuielilor

4.4.1 Determinarea valorii de piață a terenurilor libere de construcții

4.4.2. Determinarea valorii bunului imobil format dintr-un sector de teren și o construcție nouă

4.4.3 Determinarea valorii bunului imobil format dintr-un sector de teren și o construcție care urmează a fi modificată

4.5. Reconcilierea valorilor estimate prin diferite metode de evaluare

4.6. Raportul de evaluare

4.7 Forme de aplicare a metodelor de evaluare

4.7.1 Evaluarea masivă a bunurilor imobile

4.7.2 Evaluarea selectivă, individuală a bunurilor imobile.

4.7.3 Evaluarea terenurilor destinate agriculturii

4.7.3.1 Specificul evaluării terenurilor destinate agriculturii.

4.7.3.2 Factorii generali de influență a valorii sectorului de teren cu destinație agricolă.

TITLUL IV. CADRUL LEGISLATIV

1. Constituția Republicii Moldova.

2. Codul Civil.

3. Codul funciar.

4. Legea cadastrului bunurilor imobile

5. Legea cu privire la registre

6. Legea cu privire la formarea bunurilor imobile

7. Legea cu privire la activitatea de evaluare.

8. Legea cu privire la notariat.

9. Legea privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor

10. Legea cu privire la arenda în agricultură.

11. Legea cu privire la geodezie, cartografie și geoinformatică

12. Alte acte legislative și normative

TITLUL V. PUBLICITATEA

CONCLUZII FINALE

BIBLIOGRAFIE

Anexe:

Anexa nr.1. Exemplu înregistrare a bunurilor imobile.

Anexa nr. 1.1. Exemplu de înscris în Fișierul electronic

Anexa nr.2. Exemplu de evaluare selectivă a terenului agricol prin metoda analizei comparative a vînzărilor

Anexa nr. 3. Definiții

Anexa nr. 4. Lista numerelor raioanelor și zonelor cadastrale

Anexă nr. 5. Contracte

Anexa nr. 5.1. Contract – model vînzare – cumpărare.

Anexa nr. 5.2. Contract – model de schimb

Anexa nr. 5.3 Contract – mode l de arendă (locațiune)

Anexa nr. 6. CLASIFICATOARE

Anexă nr.7. Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren

Anexa….Altele

INTRODUCERE

Trecerea economiei țării de la concepția monopolismului statului asupra proprietății, inclusiv asupra proprietății imobiliare spre relațiile economice de piață, spre concepția proprietății private asupra bunurilor imobile, inevitabil solicită și o perioadă de trecere care la momentul actual mai poate fi numită și perioada contemporană de dezvoltare a societății.

Reformarea relațiilor economice a avut un impact asupra tuturor domeniilor de activitate, și a depășit cu mult hotarele relațiilor economice. În realitate reforma promovată sa manifestat ca o reformă socială atît din punct de vedere a profunzimii sale cît și al domeniilor implicate.

Unul din cele mai complicate și, respectiv importante, segmente ale relațiilor economice, din punctul de vedere al reformării lor, s-au dovedit a fi relațiile imobiliare (funciare).

Pentru Moldova, cu o economie pronunțat agrară, reforma relațiilor funciare, a fost una din primele și cele mai importante probleme în procesul reformei relațiilor economice.

Este știut, că societatea umană se află într-o permanentă dezvoltare iar reformele, inclusiv economice, sunt nu altceva decât, forța motrice a progresului. Tot aici mai este cunoscut că, cu cît mai bine sunt cunoscute strategiile reformei, de către întreaga populație a țării, cu atât mai efectivă este reforma. Acest adevăr a mai fost demonstrat încă odată prin practica implementării prezentelor reforme economice.

Reforma și progresul nu au nimic comun cu distrugerea și regresul.

Cu regret, în procesul reformării relațiilor economice în Moldova nu sa ținut cont de această axiomă. Foarte des problemele economice căpătau conținut politic și în final au adus la distrugerea potențialului economic, bazei tehnico-materiale a țării.

Au fost distruse fără nici un calcul economic fermele animaliere, sistemele de irigare. Fără o concepție bine argumentată de dezvoltare au rămas viile, livezile, legumele, industria prelucrătoare în ansamblu etc.

Totul s-a distrus de parcă nu aparțineau poporului.

Bunurile țării au fost distruse fără o strategie de creare a altora noi.

Aceasta, în primul rând, ne vorbește că, strategiile reformei economice în Moldova sau nu existau sau nu erau cunoscute de majoritatea populației țării.

Altfel n-ar fi existat pierderile enorme economice. Acest fenomen necesită un studiu suplimentar.

Cadastrul, fiind o știință economică, își are locul său în cadrul relațiilor economice în ansamblu ale țării.

Unul din scopurile principale ale prezentei lucrări este de a determina rolul cadastrului în economia națională, de a dezvolta forma și conținutul lui adecvat cerințelor relațiilor economice la etapa respectivă.

În linii generale rolul cadastrului constă în a forma, a ocroti, a descrie bunuri imobile, a răspîndi o informație amplă despre bunurile imobile solicitată de către economia națională.

La etapa de trecere la relațiile economice de piață cadastrul reprezintă mecanismul principal al formării bunurilor imobile și a dreptului de proprietate asupra lor. Sub acest aspect al rolului cadastrului în cadrul reformei, au fost privatizate terenurile agricole, loturile de pe lângă casele individuale de locuit, construcțiile și amenajările amplasate pe aceste terenuri, alte bunuri agricole.

În alte domenii decât cel agricol sau petrecut procese similare.

La etapa următoare, în condițiile relațiilor economice de piață, deja formate, cadastrul prin sistemul său informațional deservește piața imobiliară a țării, sistemul fiscal, ocrotește dreptul de proprietate etc.

În conlucrare cu alte domenii, cadastrul devine o verigă importantă a economiei moderne, actuale, un proces obiectiv, inevitabil.

La rîndul său, informația obiectivă și operativă despre multiplele modificări terestre depășește cadrul economic, devenind o problemă ecologică, socială, generală și globală.

Acest aspect pune în fața cadastrului condiții noi, stabilește noi principii etc.

În asemenea condiții devine necesar ca, și în Moldova să existe o școală matură de cadastru, o teorie proprie, modernă care ar reflecta specificul țării în cadrul problemelor cadastrului mondial. Un cadastru separat va fi puțin de folos țării.

Prezenta lucrare reprezintă o încercare de a sistematiza practica atât proprie cît și cea mondială în domeniul cadastrului, de a formula conținutul și consecutivitatea, ponderea lucrărilor cadastrale într-un segment concret al economiei, de aplicare a metodelor existente la condițiile concrete ale țării.

TITLUL I

METODOLOGIA CADASTRULUI

CAPITOLUL 1.

SCOPUL CADASTRULUI

1.1 Noțiuni generale

Cadastru, reprezintă o realitate obiectivă în dezvoltarea economiei țării, societății în ansamblu care include în sine subiecți, conduși de un scop bine determinat asupra unui obiect.

Conținutul, forma și consecutivitatea, activităților întreprinse în cadrul acestei triple integrități „subiect, scop, obiect” vor formula bazele teoretice, metodice și practice ale cadastrului.

Scopul reprezintă o derivată (un product) a subiectului. Scopul este partea vizibilă în istoria (evoluția) dezvoltării unui proces (fenomen), în cazul dat al cadastrului, care poate fi supus unei analize și sinteze.

Scopul reprezintă o reflectare adecvată a unei necesități. Scopul este materializat.

Această realitate obiectivă ne obligă să cunoaștem în primul rînd scopul cadastrului, factorii care au influențat apariția lui, rolul cadastrului în societate etc. Pentru aceasta este necesar de a cunoaște cadastru din punctul de vedere al istoriei sale.

Evident că, pe parcursul istoriei, cadastru sa aflat într-o permanentă dezvoltare, scopul însă, față de societate, păstrîndu-se. Care este acel element stabil în cadrul cadastrului, care a formulat conținutul lui? Informatizarea.

Atît căile cît și conținutul informației despre obiectul cadastrului, pe parcursul istoriei au fost diferite. Ele se vor modifica și pe viitor. Viitorul va solicita de la cadastru o informație tot mai profundă și detaliată. Tot mai desăvîrșite vor fi metodele de obținere și analiză a informației cadastrale. Tot mai ridicate vor fi cerințele față de calitatea și cantitatea informației.

Deja informația cadastrală depășește cerințele domeniului economic. Avînd la baza sa „terenul” informația cadastrală capătă un conținut social – economic. În cadrul informației cadastrale crește conținutul aspectului ecologic. Mai ales, în contextul modificărilor ecologice globale.

Scopul principal al cadastrului devine obținerea unui nivel înalt de informatizare a societății.

Originea și etimologia cuvântului. Noțiunea de “cadastru” este răspândită pe întreg globului pământesc. Asupra originii și etimologiei cuvântului “cadastru” există mai multe păreri. După unii autori acest cuvânt ar deriva din cuvântul grecesc “katastihon” care înseamnă registru de impunere fiscală, iar după alți autori ar deriva din cuvântul latinesc “capitastrum” ce înseamnă “impozit pe cap de locuitor”. Cuvântul capitastrum a trecut în italiană ca “il cadastro” ceea ce înseamnă registru de plăți. În limba română acest cuvânt a trecut ca “cadastru”.

Atît la capitolul „originea și etimologia cuvîntului” cît și, respectiv, la istoria activităților în domeniul cadastrului, vor mai exista divergențe pe viitor, fapt ce va argumenta necesitatea desfășurării diferitor studii suplimentare.

1.2 Din istoria cadastrului

1.2.1 Din istoria cadastrului altor țări

1.2.1.1 Cadastrul în Egipt

Din diferite izvoare de informație, cele mai vechi activități, ce țin de domeniul cadastrului au fost evidențiate în scrierile egiptene. Conform acestor scrieri, constatăm că, încă 3000 de ani până la era noastră, în Egipt, la cancelariile faraonilor, persoane împuternicite în acest domeniu, efectuau măsurări care aveau scopul stabilirii hotarelor noi și prelucrării pământului. În timpul acestor măsurări erau îndeplinite registre foarte amănunțite despre resursele funciare, hotare, suprafață, proprietari, (posesori) etc.

Este știut, că fluviul Nil pe timpuri, revărsîndu – se aducea periodic în lunca sa un strat de sol foarte fertil, dar, totodată, crea probleme cu hotarele sectoarelor de terenuri existente. În urma inundației luncii Nilului practic dispăreau toate hotarele sectoarelor existente.

Scopul lucrărilor cadastrale efectuate de către persoanele împuternicite din cadrul cancelariilor faraonilor constau în restabilirea operativă a hotarelor terenurilor fiecărui proprietar în parte.

După modul de organizare a acestei activități la egipteni rezultă că ei soluționau două probleme importante cadastrale – garantarea dreptului de proprietate asupra sectorului de teren și echitatea fiscală.

Acest fapt ne demonstrează că cadastrul, în calitate de necesitate obiectivă a apărut mai întîi de toate ca o necesitate publică (de stat).

1.2.1.2 Cadastrul în Grecia

Conținutul public al cadastrului este demonstrat de tot parcursul dezvoltării civilizației. Semnificativ este faptul că, necesitatea efectuării activităților cu conținut cadastral apare în țările cu un nivel relativ înalt de dezvoltare. Necesitatea efectuării lucrărilor cadastrale apare ca o măsură de soluționare a problemei relațiilor funciare.

De asemenea, mai este necesar de constatat că, în mod natural în societate persistă tendința de concentrare a terenurilor agricole la un grup mic de proprietari.

Astfel, sistemul social care a existat în Grecia până în anii 600 î.e.n. a adus la acea că micii proprietari și-au pierdut sectoarelor lor de teren. Desigur că aceste sectoare au nimerit în proprietatea marilor proprietari.

Putem decide că la o așa situație în structura fondului funciar a adus sistemul legislativ care a existat (sau lipsa lui) pînă atunci.

În scopul soluționării problemei funciare în 594 î.e.n în Grecia a fost primită o nouă bază legislativă care a adus și la implementarea primelor lucrări cadastrale dictate de reforma funciară inițiată la acel timp.

Cu alte cuvinte, încă în anul 594 î.e.n. prin intermediul cadastrului, în Grecia, a fost efectuată o primă reformă funciară cu scopul reparcelării terenurilor agricole în folosul micilor proprietari.

Din istoria altor state ne sunt cunoscute consecințele înstrăinării, prin diferite căi, a micilor proprietari de la terenuri. În majoritatea cazurilor înstrăinarea țăranilor de la terenuri aducea tulburări în societate.

1.2.1.3 Cadastrul în Italia

Reforme funciare asemănătoare celei din Grecia antică, desfășurate în scopuri sociale, în care în primul rînd sau înfăptuit lucrări cadastrale, au fost repetate în diferite țări.

În Italia în 1162 s-a făcut o încercare de a implementa în baza cadastrului funciar, un nou sistem fiscal. În aceste scopuri au fost petrecute ridicări de teren, alcătuite registre funciare dar rezultatul final a fost negativ. Lucrările au eșuat.

Care sunt motivele. În primul rînd, la etapa dată, în Italia, plătitorii principali de impozite erau „marii latifundieri” care nu aveau interesul unei informatizări publice. Eșecul a fost inevitabil din motivul că și autoritățile publice, în Italia îl formai persoanele ce dețineau suprafețe largi de terenuri agricole.

Totodată, este necesar de menționat că, și în acest caz, s-a făcut o încercare de a utiliza potențialul cadastrului în interes public – implementarea unui sistem fiscal bazat pe proprietățile calitative ale terenurilor.

1.2.1.4 Cadastrul în Franța

În Franța primele lucrări cadastrale sunt cunoscute încă din anul 1269. Un alt tip de cadastru a fost implementat în Franța în anul 1801. Ceea ce n-au reușit să facă italienii în secolul XII au reușit franțujii în XIX. Napoleon a implementat acest cadastru în scopul unei impozitări mai echitabile decât era efectuată până atunci. În acest scop el a utilizat pentru prima dată cu succes aspectul calitativ al cadastrului.

Astfel, pentru prima dată, mărimea impozitului funciar a fost pusă în dependență nu numai de suprafață dar și de calitatea solului. Această măsură a influențat pozitiv asupra procedurii de percepere a impozitelor, asupra volumelor etc.

Pe parcursul timpului, acest aspect al cadastrului a fost dezvoltat pînă la situația actuală.

În linii generale, putem afirma că cadastrul bunurilor imobile implementat la momentul actual de majoritatea țărilor reprezintă o dezvoltare a în continuare a cadastrului francez.

1.2.1.5 Cadastrul din Suedia

Cadastrul modern în Suedia are tradiții foarte vechi. Încă în secolul XV au început a se îndeplini diferite cărți funciare. Primele hărți cadastrale în Suedia au fost elaborate la începutul secolului XVII. În prezent Suedia dispune de un cadastru din cele mai moderne din lume.

În multe țări, până la mijlocul secolului XIII, instituțiile cadastrale soluționau de sine stătător atât problemele ce țin de măsurare și stabilire a calității terenurilor, cît și cele juridice legate de diferite forme de publicitate imobiliară. Cu timpul cadastru sa separat în părțile sale tehnică ținută de o instituție, și cea juridică ținută de altă instituție fiecare activând de sine stătător dar totodată conlucrând pe problemele comune.

1.2.1.6 Cadastrul actual din Romania

Definiții utilizate.

Cadastrul general – sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul țării. Se organizează la nivelul fiecărei unități administrativ – teritoriale (comună, oraș, municipiu, județ, pe țară în întregime).

Imobil – una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcții, aparținînd aceluiași proprietar.

Registru cadastral de publicitate imobiliară – include totalitatea de cărți funciare din cadrul teritoriului

Publicitate imobiliară – înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la imobilele din acest teritoriu administrativ și se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobile. Activitatea de publicitate este îndeplinită de către registratori

Cadastrul din Romînia ne reprezintă un exemplu tipic a procesului de integrare în sistemul cadastral al UE.

Cadrul legislativ este inclus în Legea nr.7 din 13 martie 1996 modificată și actualizată în 2008.

Funcțiile de bază ale cadastrului în Romania sunt:

a) identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale precum și stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) identificarea și înregistrarea tuturor proprietarilor și a altor deținători legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;

c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a obligațiilor fiscale ale contribuțiilor, solicitate de organele abilitate.

Structura organelor cadastrale ale Romaniei sunt:

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară;

Oficiile de cadastru și publicitate imobiliară;

Birourile de cadastru și publicitate imobiliară.

În subordenea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară este înființat Centru Național de Geodezie, cartografie, Fotogrametrie și Teledetecție.

În cadrul Agenției funcționează Direcția de publicitate imobiliară.

Deja am constatat că, în cadrul registrului cadastral de publicitate imobiliară un rol imortant îl deține cartea funciară.

Cartea funciară este compusă din trei părți:

Partea I – descrierea imobilelor;

Partea II – înscrierea drepturilor asupra imobilelor;

Partea III – este consacrată altor drepturi reale (superficie, uzufruct, uz, folosință, abitație, ipoteca, locațiunea, cesiunea etc.) .

1.3 Cadastrul în Uniunea Europeană

Deja un timp îndelungat, țările membre ale Uniunii Europene sunt preocupate de domeniul cadastrului fiind definit ca „un domeniu de bază”. Această importanță i se datorează cadastrului prin faptul că, anume acest sistem informațional, prin conținutul său s-a dovedit a fi cel mai flexibil față de problemele puse în fața societății.

După cum deja s-a mai menționat, cadastrul a depășit situația de a fi o simplă evidență și deservire a pieței imobiliare. Cadastrul, prin capacitatea de a determina taxele și impozitele, devine un mecanism important al sistemului fiscal modern. Avînd terenul ca obiect al bazei informaționale, prin aspectul său calitativ și cantitativ, cadastrul devine un mecanism puternic de protecție a mediului înconjurător. Dispunînd de un volum enorm de informație despre obiect, cadastru devine un potențial în procesul de planificare urbană.

Prin conținutul său, cadastrul deservește informațional în egală măsură, atît domeniul public cît și privat.

Identitatea problemelor de care sunt preocupate țările Uniunii Europene, capacitățile cadastrului în soluționarea lor, impune, la rîndul său, și acceptarea unor modele comune.

Totodată, sistemele cadastrale, în toate țările, sau dezvoltat cu specificul său național. Politica Uniunii Europene la acest capitol constă în a populariza cele mai moderne sisteme cadastrale păstrînd la rîndul său, specificul național al fiecărei țări.

În acest scop, sistemele informaționale ale cadastrului vor respecta următoarele condiții:

– cadastrul este considerat ca domeniu de bază privind informațiile asupra teritoriului, sistem care va acoperi întregul teritoriu al Uniunii Europene. Nici o țară nu va duce lipsa de informația furnizată de cadastru;

– indiferent de modelul legal adoptat de fiecare țară membră, cadastrul definește proprietatea imobiliară și este utilizat în scopul securității dreptului de proprietate pentru toți cetățenii Uniunii europene;

– unitatea cadastrală de bază este „terenul”. Fiecare guvern duce responsabilitatea pentru actualizarea bazei de date a cadastrului de asemenea armonizînd unitatea cadastrală de bază la la condițiile Uniunii Europene;

– fiecare teren va fi unic, cu un cod cadastral unic, și va conține elemente care să permită o localizare precisă (SIG);

– fiecare teren, alte construcții, instalații, amenajări amplasate pe el, vor fi descrise amănunțit și precis în cadastru;

– informațiile conținute în cadastrul fiecărei țări membre a Uniunii Europene vor fi disponibile pentru toți cetățenii Europei, pentru toate companiile, instituțiile publice și private. Orice limitare a accesului la informații vor fi impuse doar prin legi și orientate spre protecția datelor individuale (private).

1.4 Din istoria cadastrului în Moldova

Primele lucrări de cadastru pe teritoriul Moldovei sunt datate cu începutul secolului XIX. De aici, și istoria cadastrului Republicii Moldova poate fi împărțită în patru etape:

– etapa de până la 27 martie 1918;

– etapa anilor 1918 – 1940;

– etapa anilor 1940 – 1992;

– etapa actuală.

1.4.1 Etapa de pînă la 27 martie 1918

Până la revoluția din Rusia petrecută în octombrie (noiembrie) anul 1917, teritoriul Moldovei a fost împărțit în două părți: Moldova din dreapta și Moldova din stânga râului Prut.

În Moldova din dreapta Prutului, fiind provincie românească, primele lucrări cadastrale au avut loc începând cu anii 1832 în baza Legii “Proiectul atingător de pravile obștești și hotărnicie” sub domnitorul Mihai Gheorghe Sturza. Normele juridice stabilite de Mihai Gheorghe Sturza, ce țineau de domeniul cadastrului, nu au avut să fie executate. Motivul a fost rezistența opusă din partea boierilor din sfatul provinciei, care erau mari proprietari de pământ și nu doreau ca să fie supuși impozitării după suprafețele reale ale proprietăților lor. Ei au preferat ca impozitul să fie calculat în baza declarațiilor făcute de ei.

Sistemul cadastral inițiat de către Mihai Gheorghe Sturza a fost un sistem modern pe timpul acela, asemănător sistemului implementat de către Napoleon. Eforturi deosebite la implementarea lui a depus Gheorghe Asachi și Gheorghe Lazăr care au întemeiat (în 1813) apoi (în 1818) o școală de inginerie pentru pregătirea specialiștilor în domeniul cadastrului.

După aceasta a durat o perioadă de stagnare care a ținut până în anii 1905-1907.

Anume atunci, în anii 1905-1907 teritoriul Moldovei atât din Dreapta cît și din Stânga Prutului a fost supus unui val de nemulțumiri (răscoale) țărănești.

În dreapta Prutului acest val de răscoale țărănești au avut ca rezultat inițierea reformei care apoi a devenit cunoscută sub denumirea de reforma lui Ferdinand, iar în Moldova din stânga Prutului, care se afla în componența Rusiei, a fost inițiată reforma lui Stolîpin. Ambele reforme aveau comun acea că au fost născute de tulburările țărănești.

Ca și în dreapta Prutului, pe teritoriul Moldovei din stânga Prutului în perioada de până în anul 1918 conținutul lucrărilor cadastrale a fost influențat de situația politică, de sărăcia țăranilor de atunci. Sub acțiunea acestor factori în această parte a Moldovei au fost strămutați din locurile natale, zeci de mii de familii de țărani, în părțile ne populate ale Siberiei și Kazahstanului.

1.4.2 Etapa anilor 1918 – 1940.

Odată cu proclamarea de către Sfatul Țării de , la 27 martie 1918, unirii Moldovei din stânga Prutului (Moldovei dintre Nistru și Prut sau Basarabia) cu regatul României, lucrările cadastrale și în această parte a Moldovei sau desfășurat sub influența reformei lui Ferdinand.

Prin legea cu privire la reforma agrară promulgată de către regele Ferdinand la 21 iulie 1921 s-a prevăzut ca tuturor țăranilor să li se vândă câte de pământ unei familii la un preț relativ mic.

Scopul cadastrului la prima etapă a reformei a fost formarea dreptului de proprietate asupra pământului. În baza măsurărilor cadastrale se formau terenuri (proprietăți) cu dimensiunile stabilite de lege, se înfăptuiau înregistrări în cărțile funciare, se elaborau planuri cadastrale etc.

Lucrările cadastrale în spațiul Moldovei dintre Nistru și Prut sau prelungit până în anul 1935-1940.

Partea stângă a Nistrului, începând cu anul 1918, sa aflat în componența Ucrainei. Lucrările cadastrale în această parte a Moldovei sau îndeplinit sub influența colectivizării pământului.

Colectivizarea pământurilor agricole prevedea dezicerea benevolă de la proprietatea privată asupra pământurilor în scopul formării gospodăriilor agricole mari, în baza proprietății de stat asupra pământului. Desigur că “dezicerea benevolă” de la proprietate privată asupra pământului a fost o formalitate. În realitate colectivizarea sa petrecut în mod forțat. În mod forțat terenurile agricole au fost naționalizate iar țăranii expropriați.

Lucrările cadastrale din această perioadă de timp au fost îndreptate spre stabilirea hotarelor noilor gospodării (cooperativelor agricole) în baza proprietății de stat.

În asemenea condiții, în condițiile monopolismului statului asupra proprietății funciare, scopul cadastrului a fost esențial limitat. Prin faptul că cadastrul își are scopul de a contribui la ocrotirea drepturilor de proprietate, inclusiv și asupra pământului, el a fost declarat ca “noțiune burgheză” și deci străină sistemului socialist. Astfel, cadastrului dintr-o activitate economică i sa dat un aspect politic fapt ce a influențat negativ la dezvoltarea lui ulterioară. O perioadă însemnată de timp, până în anii 1970 cuvântul “cadastru” nu era utilizat în economia țării.

1.4.3 Etapa anilor 1940-1992

Începând cu anii 1940 Moldova din spațiul Nistru-Prut este alipită și împreună cu Moldova din stânga Nistrului (Transnistria) formează Republica Sovietică Socialistă Moldovenească.

Lucrările cadastrale din acest spațiu terestru (Nistru – Prut) au fost identice celor din partea stângă a Nistrului petrecute după anul 1918 fiind în componența Ucrainei.

Lucrările cadastrale efectuate în scopul formării colhozurilor, sau petrecut pînă în anii 1953-54. Conținutul lucrărilor cadastrale din această perioadă au fost îndreptate spre colectivizarea terenurilor agricole. Începînd cu anul 1955, o atenție deosebită a fost acordată și studiilor pedologice și geobotanice.

Într-un termen relativ scurt (10 ani), toată suprafața terenurilor agricole ale Moldovei a fost acoperită de cercetări pedologice. În acest mod și-a căpătat o dezvoltare mai amplă partea economică a cadastrului indiferent de faptul că noțiunea de cadastru nu era utilizată în economia țării.

Lucrările pedologice efectuate în această perioadă de timp, sunt de o mare însemnătate economică și științifică și pentru ziua de azi. Anume aceste lucrări ne demonstrează azi dinamica calității fertilității solurilor. Anume în baza acestor studii pedologice a fost demonstrată tragedia fertilității solurilor Moldovei.

O perioadă semnificativă a lucrărilor cadastrale ale anilor 1940-1992 o reprezintă perioada specializării și concentrării producției agricole (anii 1965-1980). Procesul de specializare și concentrare a producției agricole a atins toate ramurile de bază: vităritul, pomicultura, viticultura, legumicultura etc.

În acest scop Republica a fost împărțită în patru zone de specializare a producției agricole: Zona de Nord, Zona de Centru, Zona de Sud – Vest, Zona de Sud.

Sub influența proceselor de specializare și concentrare a producției agricole au fost modificate toate hotarele gospodăriilor formate în procesul colectivizării.

Lucrările cadastrale în această perioadă de timp au fost îndreptate spre stabilirea hotarelor noi reieșind din pretabilitatea terenurilor pentru scopurile respective.

În condițiile monopolismului statului asupra proprietății funciare, țăranii nu puteau avea nici o influență asupra executării acestor lucrări. Din acest punct de vedere s-a început o perioadă nestabilă, acțiuni ne controlate și ne argumentate din partea persoanelor cu putere și cunoștințe, subiectivism și incompetență etc. fapt ce a discreditat într-o măsură procesul specializării producției agricole care prin conținutul său reprezintă o cale modernă de dezvoltare.

Noțiunea de “cadastru” în Moldova a fost din nou recunoscută în anii 1970. Din această perioadă instituțiile de învățământ au început să pregătească specialiști în domeniul cadastrului. Pentru Moldova, specialiști cu studii superioare în această perioadă de timp pregăteau instituțiile din Odesa, Lvov, Harkov (Ucraina), Voronej, Moskova (Rusia). Specialiști cu studii medii speciale erau pregătiți în majoritate de către Cahul.

Cadastru implementat în anii 1950-1970 avea specificul său. Fiind născut în condițiile proprietății de stat asupra bunurilor imobile, el nu-și putea demonstra toată influența sa asupra economiei țării, și ea fiind o economie planificată, izolată de relațiile economice de piață. În această perioadă de timp a fost ținut mai mult un cadastru agrar. Informația acumulată era prezentată autorităților publice, gospodăriilor agricole care la rândul său nu aveau nici putința și nici dorința de a o utiliza în folosul dezvoltării economiei țării.

Toată informația despre construcții, instalații, amenajări în perioada anilor 1940- fost acumulată în afara cadastrului de către birourile de inventariere tehnică. Soarta utilizării informației acumulate de birourile de inventariere tehnică a fost analogică cu informația despre terenurile agricole.

Conținutul informației includea dimensiunile obiectelor, materialele de construcție, deținătorul, amplasamentul etc.

Deosebită, din punct de vedere al cadastrului, este perioada anilor 1990-1992. Cadastrul acestei perioade se afla deja sub influența unei alte economii. Această perioadă se caracterizează prin acea că majoritatea gospodăriilor, hotarele cărora au fost modificate în procesul de concentrare și specializare a producției agricole au inițiat întoarcerea la hotarele vechi.

Acest lucru s-a început sub influența viitorului proces de privatizare a pământului. Deja în anii 1990 se simțea necesitatea trecerii la proprietatea privată asupra pământului.

Lucrările cadastrale din această perioadă au fost executate în marea majoritate sub influența țăranilor. De multe ori fiind însoțite de manifestații, greve, blocări de străzi, etc.

Analiza procesului de implementare a cadastrului în perioada menționată (1940 – 1992) merită o atenție din punctul de vedere al bazei teoretice a cadastrului și anume. În cadrul analizei constatăm o situație contradictorie, care se manifestă prin următoarele:

– statul, în perioada menționată întreprinde acțiuni vaste pentru a implementa diferite elemente ale cadastrului;

– agenții economici și chiar unele instituții publice manifestă puțin interes față de informația din cadastru.

Care este natura acestei situații contradictorii?

În baza analizei efectuate constatăm că motivul „lipsei interesului” față de informația cadastrală este lipsa relațiilor economice de piață.

Aceste concluzii ne vorbesc despre prioritatea relațiilor economice de piață față de acele relații formate în cadrul unei economii centralizate bazate pe monopolismul statului asupra proprietății.

1.4.4 Etapa actuală.

În istoria cadastrului Moldovei, deja și etapa actuală, care include perioada de timp începînd cu anul 1992, poate fi divizată în segmente semnificative prin diferite aspecte.

Prin ce sunt semnificative aceste segmente? În primul rînd, etapa actuală s-a început în condițiile cînd bazele teoretice și practice ale cadastrului erau cele vechi iar la moment ne aflăm în condițiile unui cadastru care poate fi apreciat ca un cadastru modern.

În al doilea, anume această perioadă, pe drept poate fi numită „perioada de reformare a societății” și desigur a economiei țării.

Reformarea dreptului asupra resurselor funciare ale republicii, revenirea la dreptul de proprietate asupra pămîntului, din punctul de vedere al legalității, poate fi constatat ca fiind inițiată odată cu adoptarea și aplicarea Codului funciar (25 decembrie 1991 Legea nr. 828-XII . ).

În virtutea situației, vînzarea – cumpărarea pămîntului, se efectua, ilegal, și pînă la adoptarea Codului Funciar.

Codul Funciar nominalizat a pus începutul și, desigur, bazele juridice ale privatizării pămîntului în Moldova.

Articolul 3 al Codului funciar expres stabilește că terenurile în Republica Moldova pot fi în proprietate publică și privată iar statul ocrotește în egală măsură ambele tipuri de proprietate.

Această normă juridică a devenit fundamentul reformei relațiilor funciare scenariul căreea a fost următorul:

– privatizarea pămîntului;

– înregistrarea dreptului de proprietate;

– instituirea relațiilor funciare de piață (piața funciară).

1.4.4.1 Privatizarea pămîntului

Noțiune.

Privatizarea pămîntului reprezintă un complex de acțiuni organizatorice, tehnice, juridice îndreptate spre transmiterea unor terenuri concrete, din proprietatea statului, în proprietatea privată a unor persoane concrete.

În calitate de acțiuni organizatorice în procesul de privatizare au fost întreprinse următoarele:

– determinate mărimile fondului funciar, care constituie obiectul privatizării pentru toate localitățile din republică;

– elaborate Listele persoanelor care, conform Codului funciar dispuneau de dreptul de proprietate asupra pămîntului;

– determinate mărimile cotelor de teren echivalent în fiecare localitate;

– determinate dimensiunile în natură și amplasamentul terenurilor.

Acțiunile enumerate mai sus au fost efectuate în baza legislației în vigoare. La acest capitol cadrul juridic a fost inclus în articolul 12 al Codului funciar.

Conform legislației în vigoare au fost stabilite terenurile care rămîn în proprietatea statului, fondul de rezervă pentru necesitățile dezvoltării sociale a localităților, terenurile necesare de a fi utilizate ca pășuni obștești.

Restul terenurilor au format fondul funciar obiect al privatizării.

Prin hotărîre de Guvern au fost aprobate toate fondurile de privatizare, pentru toate localitățile din republică.

Comisiile funciare ale primăriilor au elaborat iar consiliile primăriilor au aprobat, listele persoanelor cu drept de proprietate asupra pămîntului. Pentru aceasta au fost utilizate normele articolului nr.12 din Codul funciar conform căruia dreptul la proprietate l-au avut:

membrii colhozurilor, salariații sovhozurilor și din secțiile de producere ale colegiilor agricole (zootehnice) sau din alte întreprinderi agricole, inclusiv pensionarii din aceste unități economice;

salariații din organizații și întreprinderi care locuiesc în localități rurale și execută nemijlocit lucrări de construcție și exploatare a sistemelor de ameliorare, restabilire și îmbunătățire a terenurilor și sporire a fertilității solurilor în localitatea respectivă, inclusiv pensionarii din aceste unități economice;

persoanele care locuiesc în localități rurale care au fost transferate din întreprinderi agricole în organizații de construcție și transport colhoznice și intergospodărești, inclusiv pensionarii din aceste unități economice;

salariații din întreprinderile zootehnice intergospodărești, inclusiv pensionarii din aceste unități economice. Salariații și pensionarii din întreprinderile zootehnice intergospodărești, care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizării, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai;

persoanele care dețin funcții elective sau își satisfac serviciul militar în termen și care pînă la aceasta au lucrat la întreprinderi agricole;

persoanele care au lucrat anterior la întreprinderile agricole din localitatea respectivă: bărbați – 25 de ani, femeile – 20 de ani;

veteranii celui de-al doilea război mondial, foștii ostași-internaționaliști, familiile persoanelor care și-au pierdut viața ca urmare a participării la acțiunile de luptă pentru apărarea integrității teritoriale și a independenței Republicii Moldova, care locuiesc în localități rurale – la locul de trai;

persoanele supuse represiunilor politice și reabilitate ulterior, care locuiesc în localități rurale – la locul de trai;

persoanele care au adus pămînt în gospodăriile colective, dar nu lucrează în ele;

Pînă la 50 la sută din cota de teren echivalent calculată pe unitatea administrativ-teritorială respectivă s – a atribuit:

persoanelor indicate la subalineatele 1-5 ale alineatului 4 din prezentul articol care au lucrat în întreprinderi industriale și în alte unități cu profil neagricol și au o vechime în muncă în agricultură mai mică de 5 ani;

persoanelor domiciliate în localități rurale care au fost angajate în sfera socială avînd o vechime în muncă de 25 de ani bărbații și 20 de ani femeilor care au pierdut capacitatea de muncă în specialitate din motive de vîrstă sau de sănătate, dacă nici un membru al familiei nu a primit cota de teren echivalent;

salariaților din secțiile de învățămînt ale colegiilor agricole (zootehnice), inclusiv pensionarilor din aceste unități economice.

Toate operațiunile de atribuire a cotei de teren echivalent se înfăptuiesc, ținîndu-se cont de situația de la 1 ianuarie 1992.

În baza fondurilor de privatizare și a listelor persoanelor cu drepturi la proprietatea terenurilor agricole, pentru fiecare localitate, au fost determinate mărimile cotelor de teren echivalent.

1.4.4.2 Cota de teren echivalent

Noțiune.

Cotă de teren echivalent – mărime ce exprimă în aspect calitativ și cantitativ, dreptul unei persoane asupra terenului. În hotarele unei unități administrativ – teritoriale, cota de teren echivalent este egală pentru toți potențialii proprietari șe se exprimă în grad/hectare.

Astfel, raportul dintre mărimea fondului de privatizare șiu a numărului proprietarilor de teren a determinat mărimea cotei de teren echivalent.

Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent s – a efectuat, în baza hotărîrii autorităților administrației publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept. Acest titlu a avut un conținut provizoriu.

În baza titlurilor provizorii au fost eliberate alte titluri „de autentificare a dreptului deținătorului de teren” deja cu un conținut permanent care includeau în sine măsurări în teritoriu, amplasarea spațială a suprafeței de teren a proprietarului cotei de teren echivalent, în natură.

Principiile privatizării, în diferite țări au fost diferite. În Moldova, prin cota de teren echivalent sa aplicat principiul echivalenței. Scopul acestui principiu este ca, în procesul de privatizare, fondul de privatizare să fie distribuit, în egală măsură, fiecărei persoane care dispunea de drepturile respective.

În alte țări a fost aplicată „restituția” . În procesul restituției, în cadrul unei legislații speciale, foștii proprietari își primesc terenul înapoi.

Atît privatizarea pămîntului cît și înregistrarea dreptului de proprietate asupra pămîntului s-au aflat, în permanență sub presiunea componentului politic. Aceste probleme au figurat în cadrul programelor de partid în perioada electorală, mulți politicieni își formulau platforma sa politică în baza viziunii asupra aspectului economic al reformei funciare.

Deciziile adoptate nu întotdeauna erau argumentate economic. Un exemplu semnificativ la această temă poate servi procesul de împroprietărire și înregistrare a dreptului de proprietate asupra pămîntului.

Deja, în toate țările cu relații economice de piață, exista practica înregistrării unei părți din dreptul de proprietate asupra pămîntului. În baza acestei practici a fost posibil de a înregistra dreptul asupra cotei de teren echivalent transformîndu-l în obiect al pieței funciare.

În Moldova, însă, împroprietărirea cu pămînt și înregistrarea dreptului de proprietate asupra pămîntului s-a efectuat sub concepția că, „numai un teren cu hotare în natură poate deveni obiectul unei tranzacții funciare”.

În baza acestei „concepții” Programul „Pămînt” a devenit inevitabil.

1.4.4.3 Programul Național „Pămînt”

Din cele deja menționate, la etapa inițială a privatizării, documentul ce a exprimat dreptul de proprietate a țăranilor la terenul agricol a fost titlul provizoriu de drept asupra cotei de teren echivalent. Conținutul provizoriu al acestui document sa manifestat prin faptul că proprietarul nu-și cunoștea hotarele terenului în natură. Pentru a determina hotarele în natură au fost necesare lucrări suplimentare de măsurare.

Pentru a purcede la transpunerea hotarelor în natură, mai întîi, a fost nevoie de specialiști în domeniul măsurărilor geodezice. A două problemă a fost de ordin financiar. Volumul enorm de lucrări impunea și sume mari de bani. Anume la această etapă a reformei a fost binevenit suportul organizatoric și financiar al Agenției SUA pentru Dezvoltare Internațională (USAD).

Scenariul succint al programului „Pămînt” a fost următorul:

– autoritățile publice locale își asumau responsabilitatea de a se determina cu mărimea fondului funciare și cu listele persoanelor care dispuneau de dreptul asupra terenurilor agricole;

– Agenția SUA pentru Dezvoltare Internațională, prin concurs, angaja la lucru întreprinderi licențiate pentru efectuarea lucrărilor de stabilire în natură a hotarelor trenurilor (cotelor de teren echivalent);

– întreprinderile cîștigătoare de concurs elaborau proiecte de amplasare a hotarelor și efectuau măsurări de transpunere în natură;

– autoritățile publice locale autentificau prin titlurile respective dreptul de proprietate privată asupra terenurilor (figura nr.1)

Prima gospodărie care a efectuat lucrările în cadrul acestui program a fost gospodăria „Maiac” din raionul Nisporeni, apoi au urmat toate celelalte.

Într-un termen scurt (1995 – 2001), de aproximativ șase ani, aceste lucrări au fost finalizate. Deja în 2001 circa 98% din terenurile agricole supuse privatizării erau în proprietate privată. Numărul total al proprietarilor de terenuri agricole constituia 1,1 mln. Suprafața medie pe Republică a unei proprietăți constituia 1,56 ha.

1.4.4.4 Înregistrarea bunurilor imobile.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole a devenit o condiție obligatorie în cadrul implementării pieței funciare.

Una din primele acțiuni îndreptate spre crearea pieței funciare și, mai mult, a pieței imobiliare a fost înființarea, prin Decretul Președintelui Republicii Moldova nr.230 din 27.06.1994, a Agenției Naționale pentru Geodezie, Cartografie și Cadastru.

În continuare, la 25 februarie 1998, Parlamentul țării a adoptat Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 – XV.

Importanța acestei Legi constă în aceea că, în conținutul ei a fost stabilit cadrul juridic și instituțional al procesului de înregistrare a bunurilor imobile. Astfel, cadastrul a trecut de la informația numai cu caracter funciar la o informație mai amplă, despre terenuri împreună cu construcții, instalații, amenajări.

În scopul soluționării problemei, prin hotărîrea Guvernului nr. 1027 din 6 noiembrie fost instituit Oficiul de implementare a Primului proiect de cadastru.

Scopul proiectului constă în a organiza lucrările de înregistrare masivă a tuturor bunurilor imobile din țară. Tot în acest scop au fost instituite și oficiile cadastrale teritoriale.

Implementarea pieței funciare s-a confruntat cu un șir de obstacole.

În primul rând, în conținutul inițial al Codului Funciar vânzarea – cumpărarea terenurilor agricole era suspendată până în anul 2000. Totodată, deja în anul 1997, printr-o Lege specială „Privind prețul normativ și modul de vânzare – cumpărare a pământului” nr.1308 – XIII din 25 iulie, Parlamentul a adoptat cadrul juridic pentru vânzarea terenurilor agricole.

După aceasta a urmat un șir de acțiuni de creare a infrastructurii pieței funciare. Printre aceste acțiuni nu puțin important a fost crearea registrului bunurilor imobile care are ca scop și, inclusiv, ocrotirea dreptului de proprietate.

Ocrotirea dreptului de proprietate văzută prin prisma cadastrului este o noțiune cu un conținut destul de larg. Aici avem toate drepturile de proprietate și garanția recunoașterii lor, crearea mecanismului de recunoaștere etc.

1.5 Scopul cadastrului

1.5.1 Generalități.

Vom reieși mai întîi din faptul că cadastru a apărut ca o necesitate obiectivă a societății, la o etapă de dezvoltare. Tot aici vom constata că nu toate țările, chiar și la etape avansate de dezvoltare, au recunoscut necesitatea și au îndeplinit lucrări cu conținut de cadastru.

Sunt bine cunoscute descrierile despre activitățile cadastrale egiptene care se referă la o perioadă de mai mult de 3000 ani pînă la era noastră, atunci cînd în alte țări europene și nu numai europene, avînd un nivel de dezvoltare destul de înalt nu sunt cunoscute activități cadastrale organizate care ar fi demonstrat implementarea cadastrului.

Descrierile egiptene ne demonstrează faptul că cadastru a apărut ca o activitate îndreptată spre măsurarea pămîntului. La această etapă de dezvoltarea a statului egiptean, în fața cadastrului erau puse spre soluționare următoarele probleme:

– determinarea și fixarea amplasării în natură și pe diferite desene a hotarelor terenurilor proprietarilor;

– efectuarea lucrărilor de revenire în natură la hotarele anterioare (ale anului trecut) dispărute din motive de revărsare a rîului Nil;

prezentarea informației respective la curtea faraonilor pentru aplicarea mecanismului fiscal.

Deja din cele menționate constatăm că, pentru ca cadastru să apară ca o realitate obiectivă sunt necesare, cel puțin două condiții obiective.

Desfășurînd mai departe exemplul egiptean constatăm că, în calitate de necesitate obiectivă a apariției cadastrului a servit necesitatea impunerilor fiscale iar ca condiție obiectivă – depășirea impactului provocat de revărsările rîului Nil.

Dacă e să formulăm scopul cadastrului la etapa menționată mai sus atunci vom ajunge la următoarea concluzie. Cadastru a apărut ca o necesitate de determinare și identificare a terenurilor, după proprietarii adevărați în scopul impunerilor fiscale.

Problema impunerilor fiscale și determinării (identificării) drepturilor proprietarilor de teren a fost actuală pentru toate țările și timpurile.

În dependență de perioada analizată, pe parcursul istoriei, au fost supuse evoluției metodele de ținere a cadastrului, mai larg au devenit obiectul și subiectul cadastrului.

Scopul cadastrului rămîne ne schimbat – informatizarea societății.

În linii generale, informația solicitată de societate are un conținut cu caracter cantitativ, calitativ și de drept.

Informație cantitativă – descrie amplasamentul, forma, dimensiunile (lungime, lățime, grosime, înălțime), suprafață, volumul obiectului etc;

Informație calitativă – descrie structura solului, eroziune, aspectul morfologic, hidric (pentru terenuri) materialul de construcție, uzură, valoare (pentru construcții, instalații, amenajări) etc;

Informație juridică – descrie proprietarul, tipul proprietății, grevări, servitute, spațiul de răspîndire a drepturilor (hotare, limite), data instituirii (dobîndirii, încetării) drepturilor etc.

1.5.2 Evoluția cerințelor față de informația cadastrală.

Fiind înregistrate, cu însușirile lor cantitative și calitative, bunurile imobile formează o informație de neprețuit pentru crearea condițiilor de utilizare rațională. Această informație este furnizată Parlamentului, Guvernului, ministerelor, departamentelor de ramură, instituțiilor publice și private, întreprinderilor, persoanelor fizice pentru elaborarea proiectelor de perspectivă, pentru utilizarea lor în viața de toate zilele etc.

O direcție importantă a furnizării informației cadastrale a fost, este și va fi sistemul fiscal.

Implementarea unei politici fiscale moderne este de neînchipuit fără un cadastru modern. Pentru aceasta, scopul cadastrului este de a acumula și pune la dispoziția autorităților publice respective o informație corectă despre bunurile imobile și proprietari, aspectul lor calitativ și cantitativ.

Un rol important îl are cadastru în folosirea rațională a celei mai importante bogății a țării noastre – resurselor funciare. Pentru economia Moldovei, care este limitată în bogății subterane, având un amplasament spațial și o așezare geografică specifică, folosirea rațională a terenurilor este de cea mai importantă însemnătate.

Acest aspect va trece ca un fir roșu prin toată activitatea cadastrală din Moldova, va formula scopul și, la rândul său, conținutul cadastrului pe o perioadă de lungă durată.

Dacă e să generalizăm la capitolul „scopul cadastrului”, atunci vom concluziona că, pe tot parcursul analizat, cadastrul a avut și are scopul de deservire informațională. La rîndul său, formele și metodele de acumulare, păstrare și deservire informațională se află într-o permanență dezvoltare – de la simple înscrieri la un sistem informațional dezvoltat. La momentul actual scopul cadastrului este crearea și dezvoltarea sistemului informațional pentru deservirea diferitelor ramuri ale economiei, ale societății în ansamblu.

CAPITOLUL 2.

OBIECTUL CADASTRULUI

2.1. Generalități.

Analizând mai multe izvoare de informații referitoare la conținutul lucrărilor cadastrale efectuate în diferite țări și în diferite perioade de timp, reieșind din scopul cadastrului, ajungem la concluzia, că, obiectul cadastrului este pămîntul.

Pe parcursul timpului, conținutul informației despre pămînd a suferit modificări esențiale. Au evoluat și metodele de acumulare a informației. Obiectul cadastrului a devenit mai integru, incluzînd în sine informații diverse despre obiectele amplasate pe un teren concret.

Astfel, obiectul cadastrului – sunt terenurile pe care sunt amplasate construcții, instalații, amenajări, obiecte acvatice, plantații multianuale, inclusiv porțiuni de subsol ale acestor terenuri.

Toate terenurile în ansamblu vor forma fondul funciar al Moldovei.

2.2 Fondul funciar al țării.

Fondul funciar al Republicii Moldova include spațiul interior dintre hotarele țării. Anume acest spațiu care include terenuri, ape, păduri, prin complexitatea sa va fi studiat în calitate de obiect al cadastrului.

Cunoașterea detaliată a conținutului fondului funciar este o problemă de stat. Prin importanța sa, fondul funciar reprezintă obiectul unui cadru legislativ al țării.

Pentru o cunoaștere mai profundă a fondului funciar el este divizat în: intravilan și extravilan; categorii și subcategorii de destinație; categorii și subcategorii de folosință; bunuri imobile etc.

În procesul de implementare a cadastrului de specialitate, această divizare în elemente mai inferioare, mai continuă.

2.3 Intravilanul și extravilanul

După cum deja am constatat, prima divizare a fondului funciar este intravilanul și extravilanul. În cadrul relațiilor funciare ale Moldovei aceste noțiuni sunt relativ noi. Totodată, ele (noțiunile) au intrat deja adînc în cadrul legislativ – normativ, în alte domenii importante.

Intravilanul reprezintă un spațiu, ocupat de vatra unei localități, de construcțiile instalațiile și amenajările existente inclusiv terenurile care, conform legislației în vigoare sunt determinate pentru dezvoltarea ulterioară a acestei localități.

În sistemul informațional al cadastrului intravilanul și extravilanul cuprind un volum esențial.

Extravilanul reprezintă un spațiu, din afara intravilanului dar în hotarele administrativ teritoriale ale localității și care, spațial aparține localității date.

Intravilanul și extravilanul sunt două părți componente ale spațiului (teritoriului) unei localități. În lipsa localității nu vor fi utilizate noțiunile de intravilan și extravilan.

În majoritatea cazurilor, mai ales în spațiul rural, noțiunile de intravilan și extravilan sunt aplicate către o unitate administrativ – teritorială (primărie).

Majoritatea unităților administrativ – teritoriale de rangul unu, sunt compuse din intravilan și extravilan.

Totodată aceasta nu este o condiției obligatorie. Mai ales în cadrul orașelor (orășelelor, centrelor raionale) vom depista multe cazuri cînd unitatea administrativ – teritoriale este compusă numai din intravilan.

Între intravilan și extravilan nu există hotare dar există o „limită”.

Exteriorul extravilanului, de un alt extravilan al altei unități administrativ teritoriale este determinat prin linie de hotar.

La momentul actual pentru cadastru implementat în Moldova există o problemă ce ține de delimitarea terenurilor intravilanului și a extravilanului. Într-un mod corect, mai întâi de a declanșa lucrările cadastrale într-o unitate administrativ teritorială este necesar de a stabili limita acestor terenuri. Această linie mai are și un caracter juridic, și reprezintă un scop important, mai ales pentru localitățile rurale. Anume aici majoritatea suprafețelor terenurilor din extravilan sunt cu destinație agricolă. Ocrotirea și păstrarea terenurilor cu destinație agricolă pentru Moldova este de o însemnătate deosebită. Lipsa unei limite dintre intravilan și extravilan pune în primejdie ocrotirea și păstrarea terenurilor cu destinație agricolă.

Ca părți componente ale fondului funciar intravilanul ocupă 9,3% iar extravilanul 90,7% din suprafața totală a Republicii de 3,385 mln. ha.

2.4 Categoriile de destinație a terenurilor.

În continuare, Fondul funciar al Republicii este divizat în categorii de destinație a terenurilor.

Categoria de destinație a terenurilor este determinată reieșind din cele mai esențiale trăsături ale sale, din principiul pretabilității, și necesității socioeconomice care în ansamblu este sau ar garanta o cea mai bună utilizare a terenurilor.

Anterior am demonstrat că terenurile, pămîntul în ansamblu, reprezintă obiectul cadastrului.

Conform legislației în vigoare (Codul Funciar, Legea nr.828-XII din 25 decembrie 1991) terenurile (fondul funciar) în Moldova sunt divizate în șapte categorii de destinație și anume:

cu destinație agricolă – 58,6%;

din intravilanul localităților – 9,3%;

destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor – 1,7%;

destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, de valoare istorico – culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi – 0,1%;

ale fondului silvic – 13,0%;

ale fondului apelor – 2,5%;

ale fondului de rezervă 14,8%.

La rîndul său, fiecare din cele 7 categorii menționate mai sus pot fi împărțite în:

ocupate de construcții instalații și amenajări;

libere de construcții, instalații și amenajări.

Terenurile, ocupate de construcțiile, instalațiile și amenajările care deservesc domeniul agricol, silvic, domeniul apelor vor fi trecute respectiv, la această categorie de terenuri. Pentru a diviza aceste terenuri de terenurile de bază, în cadrul categoriilor de destinație se va aplica noțiunea de terenuri productive și neproductive.

Asupra categoriei de destinație a terenurilor o influență deosebită a avut istoria utilizării lor. Din aceste considerente la momentul actual vom întîlni terenuri care sunt trecute la o categorie de destinație dar rațional ar fi ca ele să fie trecute și utilizate în cadrul altei categorii de destinație. Aceasta ne va vorbi despre ne respectarea principiului de pretabilitaete în procesul formării categoriilor de terenuri.

Totodată, formarea corectă a numărului de categorii de destinație a terenurilor, includerea în conținutul lor a acelor terenuri care cel mai mult vor corespunde principiilor de pretabilitate și socioeconomic reprezintă deja o activitate în cadrul sistemului informațional al cadastrului.

Pentru a crea o stabilitate în cadrul structurii categoriilor de destinație ea este stabilită, după cum deja sa menționat, prin lege.

Structura categoriilor de destinație stabilită prin legea 828 – XII din 25 decembrie 1991 nu este lipsită de unele lacune.

Exemplu.

Categoria de terenuri din intravilanul localităților include în sine proprietăți mult mai largi decît cele incluse într-o categorie. Conform articolului 44 al Legii 828 –XII în cadrul terenurilor localităților sunt incluse terenuri destinate transportului, terenuri destinate agriculturii etc.

Aceasta este o realitate, totodată este necesar de a stabili nivelul real al intravilanului localităților în structura fondului funciar. Mai corect este de a exclude intravilanul din numărul categoriilor de destinație și de ai oferi un statut mai înalt în structura fondului funciar

O altă lacună este inclusă în cadrul terenurilor destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, de valoare istorico – culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi.

Majoritatea terenurilor incluse la această categorie de destinație reprezintă terenurile altor categorii și anume: terenurilor destinate agriculturii, fondului forestier, fondului apelor.

Conform materialelor cadastrului funciar, la 1.01.08 suprafața totală a terenurilor din această categorie constituie dintre care păduri, ape – , arabil – , alte amenajări.

Din motivul incorectitudinii abordării problemei informația de mai sus deasemenea are dificultăți.

Pentru a depăși situația este rațional ca terenurile pe care sunt amplasate construcții, instalații, amenajări să fie incluse la categoria „terenuri destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor…” în cadru sub – categoriei „terenuri destinate ocrotirii sănătății, recreative, ariilor protejate, de valoare istoric – culturală”.

Terenurile asupra cărora se vor aplica numai restricții ce țin de domeniul ocrotirii naturii este rațional să fie incluse în categoriile: destinate agriculturii, fondului forestier, fondului apelor.

Nu este lipsită de lacune nici categoria de terenuri „destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale”.

Dacă vom analiza destinația acestor terenuri vom constata că ele, în majoritate, sunt pentru „construcții, instalații și amenajări” din diferite domenii – industriei sau transportului, telecomunicațiilor sau altor domenii. Deci destinația lor este „construcția, instalația…” dar nu domeniul.

Din aceste considerente mai rațional este ca categoria de terenuri „destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale” să fie substituită prin categoria de terenuri „destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor și alte terenuri cu destinație specială”.

Structura fondului funciar

Figura nr.1

Aceste modificări mai sunt argumentate și prin următoarele. Construcțiile, instalațiile, amenajările din diferite domenii manifestă cerințe identice față de legislație și anume: zone sanitare și de protecție, zone verzi etc.

Totodată, cerințele majore față de cadastrul de specialitate, în toate domeniile, ne impune, la nivelul de sub – categorie să păstrăm o evidență a terenurilor „destinate ocrotirii sănătății, industriei, transportului etc.” și toate acestea prin prisma categoriei generale de destinație „construcții, instalații și amenajări” .

Un exemplu semnificativ ne mai reprezintă fondul de rezervă. Nu este exclusă necesitatea unor fonduri de rezervă pentru unele scopuri speciale publice, tot odată, asupra fondului de rezervă nu poate fi aplicată condiția pretabilității în stabilirea (determinarea) categoriei de destinație.

În asemenea condiții, categoria „fondul de rezervă” se transformă într-un impediment în procesul de implementare a cadastrului, folosirii raționale a terenurilor.

Pe parcursul ultimilor 10-15 ani structura administrativ – teritorială a republicii a fost de mai multe ori modificată: de la raioane spre județe, de la județe din nou spre raioane. Au suferit modificări esențiale primăriile.

Din punct de vedere al construcției unui sistem efectiv informațional al cadastrului, asemenea modificări au un impact negativ. Mai ales atunci cînd informația utilizată are un aspect istoric, descrie evoluția unor categorii de bunuri imobile etc.

În final structura categoriilor de destinație a terenurilor poate fi următoarea:

terenuri cu destinație agricolă;

terenuri destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor, altor destinații speciale;

terenurile destinate fondului forestier;

terenurile destinate fondului apelor;

Astfel, structura fondului funciar în ansamblu va fi următoarea (vezi figura nr.2).

Fiecare categorie de destinație a terenurilor poate fi utilizată în diferite moduri. Din aceste considerente categoriile de destinație, fiecare, se mai împart în categorii (subcategorii sau moduri) de folosință.

Bunurile imobile (terenurile) reprezintă cea mai mică porțiune (elementul de bază)al sistemului informațional.

2.4.1 Categoria de terenuri cu destinație agricolă

Cu destinație agricolă – sunt terenurile care, reieșind din pretabilitate (însușirile, capacitățile lor) sau din necesitatea socioeconomică, sunt utilizate direct sau indirect, în scopul producerii sau deservirii procesul de producere agricol.

La rîndul său, categoria de terenuri destinată agriculturii se divizează în subcategorii de destinație, categorii sau subcategorii de folosință, bunuri imobile (terenuri).

În cadrul cadastrului agricol, terenurile (bunurile imobile) sunt supuse unei divizări în continuare. Această divizare este efectuată în scopul unei mai profunde analize a situației și pentru dezvoltarea sistemului informațional agricol.

La moment sunt răspîndite următoarele subcategorii de destinație a terenurilor agricole:

terenuri de calitate superioară;

terenuri de calitate inferioară;

terenuri productive;

terenuri neproductive;

terenuri amenajate.

Sub categoriile menționate mai sus sunt evidențiate în cadrul legislativ, metodico-metodologic, în alte condiții care în final necesită divizarea lor în structura fondului funciar.

Nu este exclusă apariția, în cadrul structurii fondului funciar și a altor subcategorii. Pentru aceasta sunt toate condițiile obiective în cadrul calității terenurilor, în cadrul subcategorieii terenurilor amenajate.

Această dezvoltare nu trebuie să creeze impedimente în procesul creării și dezvoltării sistemului informațional.

Structura

categoriei de terenuri cu destinație agricolă

Figura nr. 2

Terenuri de calitate superioară. În toate țările, iar Moldova nu reprezintă o excepție, terenurile de calitate superioară sunt luate la o evidență strictă însoțită de un regim de protecție.

În Legea 828 XII din 25 decembrie 1991 (Codul funciar) sunt incluse norme juridice la acest capitol în art.83.

Conform articolului nominalizat, din subcategoria terenurilor destinate agriculturii, de calitate superioară, fac parte terenurile orizontale și cvazi – orizontale de podișuri, culmi largi situate pe versanți cu panta de pînă la 3 grade, terenurile cu gradul de evaluare a fertilității naturale de peste 60 puncte, precum și terenurile irigate.

Utilizarea acestor terenuri în alte scopuri decît cele agricole sau, ne aplicarea măsurilor de protecție aduce la implicarea justiției.

Evident că, pentru ca măsurile de protecție a acestor terenuri să fie efective, este necesar ca, în primul rînd aceste terenuri să fie identificate, cunoscute de fiecare cetățean, înregistrate în modul stabilit etc.

Deasemenea, conform legislației în vigoare, utilizarea acestor terenuri, în condiții extremale, în alte scopuri decît cele agricole, poate fi permisă numai de către Parlamentul Republicii Moldova, adoptînd o derogare de la legislația în vigoare.

Construcția obiectelor care au scopul de protecție a terenurilor destinate agriculturii (a stratului de sol), ameliorative, forestiere etc. nu este considerată modificarea destinației.

Terenuri de calitate inferioară. Aceste terenuri includ un înveliș de sol cu o bonitate mai mică de 30 de grade și reprezintă, în majoritate, pante mai mari de 5 grade. Pot fi și alte terenuri ale căror înveliș de sol este degradat sub acțiunea altor factori negativi cum ar fi sărăturile etc.

Terenurile de calitate inferioară, în marea lor majoritate, sunt rezultatul factorilor negativi. Ele ne demonstrează ce se poate întîmpla cu terenurile de calitate superioară dacă nu vom întreprinde măsurile de protecție necesare.

La rîndul său, aceste terenuri, devin obiectul diferitelor Programe de stat de protecție, de valorificare etc.

Cunoașterea acestor terenuri, motivul degradării, metodele de valorificare etc. impune elaborarea unui sistem de identificare și control. La acest compartiment sunt valorificate mijloace esențiale financiare publice.

Evident că pentru ca mijloacele financiare să fie utilizate rațional iar efectul căpătat de la măsurile aplicate maximal, este necesară identificarea și înregistrarea acestor terenuri.

Deasemenea, și cadrul legislativ este orientat spre aceste terenuri.

Decizia de trecere a terenurilor cu destinație agricolă la sub – categoria terenurilor de calitate inferioară, („slab productive”), este adoptată, de către o comisie specială a Consiliului local din localitatea respectivă, în baza studiilor pedologice a instituțiilor publice de specialitate abilitate în funcții.

Proprietarii terenurilor cu destinație agricolă, slab productive au dreptul:

a) să renunțe la terenul în cauză contra unei plăți echivaente prețului mediu de piață stabilit la momentul dat în localitatea respectivă;

b) să transmită terenul pentru a fi utilizat în cadrul Programului de consolidare a terenurilor agricole.

Prețul mediu de piață pentru localitatea respectivă, în cazul renunțării la aceste terenuri, este stabilit de către oficiile cadastrale teritoriale în baza tranzacțiilor efectuate pe parcursul ultimului an.

Utilizarea terenurilor cu destinație agricolă, slab productive, în cadrul Programului de consolidare a terenurilor agricole este efectuată în baza unui proiect de consolidare a terenurilor agricole.

Utilizarea terenurilor cu destinație agricolă, slab productive în cadrul Programului de consolidare a terenurilor agricole nu privează persoana respectivă de dreptul de proprietate asupra terenului, iar proprietarul beneficiază de rezultatele Programului.

Decizia de a beneficia de prevederile Programului de consolidare a terenurilor agricole o primește proprietarul de teren în mod binevol.

Terenuri productive și neproductive. Noțiunile de terenuri „productive” și „neproductive” sunt utilizate în cadrul tuturor categoriilor de destinație. Mai tare însă aceaste subcategorii se manifestă în cadrul terenurilor cu destinație agricolă.

Astfel, „terenuri productive” în cadrul categoriei terenurilor cu destinație agricolă, sunt considerate acele terenuri care sunt utilizate nemijlocit în procesul cultivării plantelor.

La subcategoria de terenuri agricole „ne productive” se referă acele terenuri care sunt ocupate de construcții, instalații, amenajări fără de care utilizarea terenurilor productive, procesul agricol în ansamblu, este imposibil.

La această subcategorie, în cadrul construcțiilor instalațiilor, amenajărilor se mai includ: fermele zootehnice, obiectele piscicole, drumurile tehnologice și de exploatare agricolă; depozitele care deservesc procesul de exploatare a terenurilor; diferite platforme etc.

Tot la această categorie vor fi trecute terenurile degradate dar spațial amplasate în interiorul terenurilor productive. La acestea se vor mai raporta diferite spații acoperite de pietre, nisip, mlaștini cu o suprafață ce depășește 0,25 ha.

În cadrul terenurilor productive mai răspîndite sunt: arătura, via, livada, fînațurile, pășunile, alte categorii (subcategorii) de folosință.

Terenuri amenajate. Conform legislației în vigoare, la această subcategorie se referă terenurile irigate sau desecate.

Regimul special al terenurilor irigate este stabilit de Legea 828-XII din 25 decembrie 1991.

Totodată, este de menționat că amenajarea terenurilor reprezintă o cale efectivă de influență în procesul de exploatare. Căile de amenajare sunt diferite în dependență de caracteristicile terenurilor.

Pentru Moldova, irigarea desecare, combaterea eroziunii vor deveni într-un scurt timp foarte răspîndite.

Pentru aceasta, cunoașterea acestor terenuri, a motivelor ce impun aplicarea amenajărilor devine o problemă foarte actuală. Evident că identificarea și înregistrarea acestor terenuri este prima măsură fără de acre nu vor fi aplicate altele.

2.4.2 Terenurile construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor, destinațiilor speciale

Din punctul de vedere al formării acestei categorii de destinație semnificativ este aceea că în cadrul ei terenul capătă un rol specific – bază spațială pentru înființarea unui proces de producție.

Structura categoriei de terenuri destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor

Dacă în cadrul primei categorii de destinație terenul participă nemijlocit la procesul de producere atunci în cadrul acestei categorii terenul va servi ca spațiu pentru amplasarea unor construcții, instalații, amenajări care, la rîndul său vor forma baza procesului de producție.

În cadrul categoriei de terenuri destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor, altor destinații speciale sunt incluse următoarele subcategorii de terenuri:

terenuri destinate spațiului locativ;

terenuri destinate industriei;

terenuri destinate transportului;

terenuri destinate ocrotirii sănătății;

terenuri de valoare istorico – culturală;

terenuri destinate activităților recreative;

terenuri destinate ariilor protejate;

terenuri cu destinație specială.

Figura nr.3

2.4.2.1 Terenurile spațiului locativ

Terenurile spațiului locativ includ în sine mai multe subcategorii de destinație și anume:

a) terenurile pe care sunt amplasate case (clădiri) individuale de locuit sau clădiri în care locuiesc mai multe familii inclusiv clădiri cu mai multe etaje;

b) terenurile pe care sunt amplasate clădirile de deservire, funcțiile principale ale cărora sunt acordarea multiplelor servicii populației din localitatea respectivă;

c) terenurile clădirilor administrative, a autorităților publice centrale sau locale;

d) terenurile pe care sunt amplasate clădiri (obiecte) de menire social culturală (grădinițe, școli, case de cultură, teatre, muzee, cinematografe etc.);

e) terenurile pe care sunt amplasate obiecte (lăcașe) de cult (biserici, cimitire etc.);

f) terenurile ocupate de străzi;

g) terenurile pe care sunt amplasate construcțiile provizorii, instalațiile și amenajările aferente obiectelor enumerate la lit.a) – f).

h) alte terenuri preconizate, conform planului de amenajare a teritoriului respectiv, pentru construcții, instalații, amenajări din spațiul locativ.

Din punctul de vedere al dreptului de proprietate terenurile spațiului locativ includ: proprietatea privată, proprietatea publică a unității administrativ – teritoriale, proprietatea publică a statului.

Structura

terenurilor destinate spațiului locativ

Figura nr.4

Evident că și gestionarea acestor terenuri se efectuează în dependență de dreptul la proprietate.

Autoritățile publice locale atribuie sectoare de teren, fără plată, familiilor nou-formate, dacă membrii familiilor nu s-au folosit anterior de acest drept, precum și persoanele fizice care au atins vîrsta de 18 ani, dispun de viza de reședință în localitatea în care li se atribuie terenul, din contul terenurilor proprietate publică a unităților administrativ teritoriale, pentru construcția caselor de locuit, anexelor gospodărești: în orașe – de la 0,04 pînă la , în localități rurale (comune) – pînă la .

Dimensiunile concrete ale terenului se stabilesc de către consiliul local. În intravilanul municipiilor se atribuie în proprietate terenuri pentru construcția caselor de locuit numai în urma vînzării-cumpărării lor la preț comercial (la licitație sau prin concurs), conform deciziei consiliului local.

Suprafața terenurilor se stabilește pornind de la normele de urbanism și planul urbanistic aprobat.

Atribuirea repetată, fără plată, a terenurilor se admite numai cetățenilor a căror proprietate funciară a fost distrusă în urma calamităților naturale.

În restul cazurilor, atribuirea repetată a terenurilor, se efectuează contra plată prin vînzare la licitație, organizată de autoritățile administrației publice locale.

Terenuri aferente blocurilor locative și construcțiilor, instalațiilor auxiliare aferente lor se transmit fără plată în proprietate comună a proprietarilor de apartamente, în corespundere cu Legea condominiului în fondul locativ.

Utilizarea terenului pe care este amplasată clădirea cu mai multe apartamente, alte construcții, instalații, amenajări privatizate este determinată de către coproprietari.

Dimensiunile, configurația terenurilor, pe care sunt amplasate case cu mai multe apartamente, alte construcții, instalații, amenajări privatizate aferente lor sunt determinate de planul general al teritoriului atribuit și documentația respectivă de drept asupra pămîntului.

Terenurile obiectelor de cult sunt utilizate pentru amplasarea construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor din cadrul mănăstirilor, bisericilor, cimitirelor, altor părți componente ale cultelor religioase.

Proprietarul bisericii și altor construcții de pe lîngă ea este concomitent și proprietarul terenurilor aferente în hotarele existente.

Pentru amenajarea cimitirelor sunt utilizate terenurile proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale sau terenuri proprietate privată în modul stabilit.

Mănăstirile, la egal cu alți deținătorii pot deține terenuri în cadrul altor categorii de destinație (agricolă, fondul forestier, fondul apelor).

Autoritatea administrației publice locale execută complexul necesar de lucrări pentru amenajarea teritoriilor orașelor și satelor (comunelor) în baza planului urbanistic general al localității.

Persoanele juridice și fizice sunt obligați, să păstreze plantațiile verzi, să țină teritoriile, atribuite lor, într-o ordine conform cerințelor sanitare și de protecție contra incendiilor, în conformitate cu planurile urbanistice generale ale localităților.

Notă 1. Toate clădirile sunt identificate împreună cu terenurile aferente lor;

2. Pot fi clădiri, în interiorul cărora, în baza încăperilor izolate, sunt practicate mai multe genuri de activitate (oficii, deservire a populației, activitate comercială etc.) inclusiv pot fi utilizate și pentru trai. În asemenea cazuri categoria de folosință a clădirii în ansamblu va fi primită reieșind din: categoria la etapa construcției sau cea modificată în modul stabilit.

2.4.2.2. Terenuri destinate industriei

Pe teritoriul Moldovei nu există o industrie grea, de producere a mijloacelor de producție. La rîndul său, industria ușoară în Moldova este reprezentată de către:

industria de producere a mărfurilor;

extractivă.

Industria de producere a mărfurilor la rîndul său include:

industria alimentară (în majoritate, de procesare a materiei prime, alimentară);

industria de producere a altor mărfuri industriale (încălțăminte, haine, etc) sau alte industrii

La rîndul său, în cadrul terenurilor destinate industriei, atît celei de producere a mărfurilor cît și celei extractive sunt utilizate următoarele categorii de folosință: construcții de bază și auxiliare, instalații, amenajări, căi de acces, terenuri dobîndite în scopurile menționate.

Pentru dobîndirea dreptului asupra terenurilor, în scopul extragerii zăcămintelor subterane este necesar ca pretendentul să dispună de dreptul la utilizare a zăcămintelor, respectîndu-se condițiile de recultivare a terenurilor, conform proiectului respectiv.

Dreptul asupra terenurilor proprietate privată, poate fi dobîndit, de întreprinderi, în scopul extragerii zăcămintelor de substanțe minerale utile, în modul stabilit de Codul Civil și Codul funciar atît în proprietate cît și cu drept de folosință.

Structura

terenurilor destinate industriei

Figura nr. 5

Terenurile proprietate publică a statului, atribuite anterior prin hotărîri de Guvern pot fi transmise în modul stabilit, pentru extragerea zăcămintelor de substanțe minerale, în folosința întreprinderilor, de către autoritatea publică centrală din domeniu.

Structura terenurilor destinate industriei este reflectată în figura nr.6

Terenurile proprietate publică a statului pot fi transmise în modul stabilit, pentru extragerea zăcămintelor de substanțe minerale, în folosința întreprinderilor, la inițiativa autorității publice centrale din domeniu, prin hotărîre de Guvern, dacă legislația nu prevede altfel.

Terenurile proprietate publică a unităților administrativ – teritoriale pot fi transmise, în modul stabilit, pentru extragerea zăcămintelor de substanțe minerale utile, în folosința întreprinderilor, în baza hotărîrii consiliului local, dacă legislația nu prevede altfel.

În cazul excluderii terenurilor din categoria de destinație agricolă sau din categoria de destinație a fondului forestier, pentru extragerea zăcămintelor de substanțe minerale utile, se compensează o plată egală cu prețul normativ la capitolul (poziția) respectiv la care se aplică coeficientul 0,2, dacă altfel nu prevede legislația, cu condiția recultivării și reîntoarcerii terenurilor menționate în circuitul agricol sau în circuitul forestier după extragerea zăcămintelor, în conformitate cu proiectul de recultivare.

Din punctul de vedere al proprietății, terenurile destinate industriei pot fi: proprietate publică a statului; proprietate publică a unității administrativ – teritoriale, proprietate privată.

2.4.2.3 Terenurile transportului

În cadrul terenurilor transportului sunt incluse următoarele subcategorii de destinație:

a) terenurile transportului rutier (auto);

b) terenurile transportului feroviar;

c) terenurile transportului naval (fluvial);

d) terenurile transportului aerian;

e) terenurile transportului prin conducte;

f) terenurile transportului electric;

g) terenurile telecomunicațiilor.

Structura terenurilor destinate transportului

Figura nr.6

La rîndul său, în cadrul fiecărei subcategorii de destinație sunt utilizate următoarele categorii de folosință: construcții de bază și auxiliare, instalații, amenajări, căi de acces, terenuri dobîndite în scopul dezvoltării de mai departe a transporturilor.

Amplasarea construcțiilor, instalațiilor și amenajărilor pe aceste terenuri, le efectuează deținătorii de terenuri în baza proiectului, coordonat cu serviciile respective ale autorității publice.

Transportul rutier. In cadrul acestei subcategorii de destinație sunt incluse următoarele categorii de folosință:

a) drumuri publice ;

b) construcțiile instalațiile și amenajările: gospodăriei energetice; alimentării cu petrol; stațiunilor auto; gărilor auto; tehnice de serviciu; reparație, depozite.

La rîndul său, terenurile drumurilor publice includ zone care cuprind:

ampriza drumului, suprafața de teren ocupată de elementele constructive ale drumului, partea carosabilă, trotuare, piste pentru cicliști, acostamente, șanțuri, taluzuri, șanțuri de gardă, ziduri de sprijin și alte lucrări de artă ;

zonele de siguranță – suprafețe de teren situat de o parte și de cealaltă a amprizei drumului, destinate exclusiv pentru semnalizarea rutieră pentru plantațiile rutiere sau alte scopuri legate de întreținerea și exploatarea drumului, pentru siguranța circulației ori pentru protecția proprietăților situate în vecinătatea drumului. Din zonele de siguranță fac parte și suprafețele de teren destinate asigurării vizibilității în curbe și intersecții, precum și suprafețele ocupate de lucrările de consolidări ale terenului drumului și altele asemenea ;

c) zonele de protecție – suprafețele de teren situate de o parte și de alta a zonelor de siguranță, necesare protecției și dezvoltării pe viitor a drumului.

Transportul feroviar. În cadrul acestei subcategorii de destinație sunt incluse următoarele categorii de folosință :

terenurile ocupate nemijlocit de căile ferate de comunicație cu construcțiile și edificiile aferente (terasament, poduri, tuneluri, viaducte, instalații de semnalizare, clădiri tehnice de serviciu, căi ferate de acces etc.) ;

stațiile feroviare cu toate construcțiile și edificiile gospodăriilor energetice, de locomotive, de vagoane, de călători și de marfă, de întreținere a căii ferate, de obiectele de semnalizare și telecomunicații, de aprovizionare cu apă și canalizare, de plantațiile de protecție și consolidare,

blocuri administrative, locative, social-culturale și alte edificii cu destinație specială pentru deservirea transportului feroviar, care sunt amplasate în zona de exploatare a lui;

zona de exploatare pe lîngă liniile căilor ferate.

Mărimea zonelor de exploatare sunt reglementate de actele normative în vigoare.

Pentru întreținerea unei gospodării auxiliare, conform legislației în vigoare, pot fi atribuite loturi auxiliare.

Modul de atribuire a terenurilor de la sub – categoria celor destinate transportului feroviar la categoria de folosință „loturi auxiliare” se stabilește de Guvern printr-un Regulament special.

Figura nr. 7

Transportul fluvial. În cadrul transportului fluvial mai răspîndite sunt următoarele categorii de folosință:

porturile, acostările specializate, debarcaderele împreună cu toate instalațiile și amenajările, construcțiile ce deservesc transportul fluvial;

gările fluviale, pavilioanele;

instalațiile inginerești, construcțiile serviciului tehnic;

instalațiile și plantațiile de protecție a malurilor rîurilor;

centrele de legătură (teleradio etc.);

construcțiile și semnele de navigare de pe maluri și alte instalații destinate deservirii traseelor pe apă, centrele de reparație-exploatare, depozitele, bazele tehnico-materiale;

construcțiile social-culturale, alte obiecte necesare funcționării normale a transportului fluvial;

Pentru executarea lucrărilor ce țin de transportul fluvial în afara localităților este stabilită o zonă specială de teren cu o lățime de 20 de metri de la marginea apei sau bordura malului (în cazul malurilor abrupte în interiorul teritoriului), care constituie o fîșie de coastă a căilor fluviale interne, fiind pusă la dispoziție în regim gratuit. Executarea lucrărilor pe această fîșie se coordonează în mod obligatoriu, cu organul de stat abilitat în domeniul transportului fluvial.

În scopul protecției malurilor rîurilor navigabile și zonei speciale se interzice aratul fîșiilor, defrișarea plantațiilor forestiere, precum și alte lucrări ce pot condiționa spălarea malurilor.

Transportul aerian. În cadrul acestei subcategorii de destinație sunt incluse următoarele categorii de folosință:

aeroporturile, aerodromurile, instalațiile inginerești (obiectele de dirijare a transportului aerian, de radionavigație și aterizare), terenurile serviciului tehnic;

uzinele de reparație a aviației civile;

Transportul prin conducte, telecomunicațiile, liniile electrice.

În cadrul acestor subcategorii de destinației sunt incluse următoarele categorii de folosință: construcții, instalații, amenajări (folosințe) necesare exploatării normale a conductelor de petrol, de gaze, rețelelor de telecomunicații, liniilor de electriciate.

Din punctul de vedere al proprietății, terenurile destinate transportului pot fi: proprietate publică a statului; proprietate publică a unității administrativ teritoriale; proprietate privată (individuală sau comună).

Structura subcategoriilor de terenuri destinate transportului este reflectată în figura nr.7

2.4.2.4 Terenuri destinate ocrotirii sănătății

Subcategoria de terenuri destinate ocrotirii sănătății include:

stațiuni balneare;

instituții terapeutice.

Figura nr.8

Structura subcategoriei de terenuri destinate ocrotirii sănătății este reflectată în figura nr.8

În scopul protecției obiectelor de tratament natural, la toate stațiunile balneare se creează zone de protecție sanitară. În limitele lor se interzice darea terenurilor în posesiune, folosință, inclusiv în arendă, întreprinderilor, instituțiilor și organizațiilor a căror activitate este incompatibilă cu protecția obiectelor naturale curative și cu menținerea condițiilor favorabile pentru odihna populației.

În scopul protecției obiectelor de tratament natural, la toate stațiunile balneare se creează zone de protecție sanitară. În limitele lor se interzice darea terenurilor în posesiune, folosință, inclusiv în arendă, întreprinderilor, instituțiilor și organizațiilor a căror activitate este incompatibilă cu protecția obiectelor naturale curative și cu menținerea condițiilor favorabile pentru odihna populației.

2.4.2.5 Terenuri de valoare istorico-culturală

Figura nr.9

La sub – categoria terenurilor de valoare istorico – culturală sunt trecute terenurile construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor proprietate publică a statului sau a unităților administrativ – teritoriale divizate în următoarele categorii de folosințe (obiecte):

rezervații istorico – culturale;

morminte;

parcuri memoriale;

ansambluri și seturi istorice;

monumente arheologice;

zone și straturi cu vestigii arheologice;

complexe arhitecturale de landșaft.

În condițiile în care construcțiile, instalațiile, amenajările (obiectele) menționate la alin.1 se află în cadrul altor categorii de destinație, deținătorii de terenuri pe care sunt amplasate astfel de obiecte sunt obligați să asigure integritatea lor, iar în caz de necesitate, să permită efectuarea lucrărilor de cercetare sau conservare și să aducă acest fapt la cunoștința organelor administrației locale.

Structura subcategoriei de terenuri de valoare istorico-culturala este reflectată în figura nr. 9.

Este interzisă orice activitate care contravine destinației acestor terenuri. În condițiile în care, în cadrul altor categorii de destinație, nu se respectă regimul stabilit pentru terenurile de valoare istorico – culturală, terenurile pe care se află obiectele respective, în modul stabilit de lege, vor fi trecute la categoria terenuri de valoare istorico – culturală.

2.4.2.6. Terenuri destinate activității recreative

În cadrul categoriei terenurilor destinate activității recreative mai răspîndite sunt următoarele categorii (moduri) de folosință (terenuri prevăzute și folosite pentu odihnă și turism) inclusiv: terenurile pe care se află case de odihnă, pensionate, sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice și tabere de fortificare a sănătății, stații turistice, parcuri și tabere pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate.

Figura nr.10

Pe asemenea terenuri este interzisă activitatea ce împiedică folosirea lor conform destinației speciale.

Modul de folosire a acestor terenuri este stabilit de autoritățile administrației publice locale și de organele de ocrotire a naturii.

Structura subcategoriei de terenuri destinate activităților recreative este reflectată în figura nr.10

2.4.2.7 Terenurile ariilor naturale protejate

Figura nr. 11

La subcategoria de terenuri destinate ariilor protejate se referă terenurile proprietate publică a statului sau a unităților administrativ teritoriale care reprezintă un spațiu natural, delimitat geografic, cu elemente naturale reprezentative și rare, desemnat și reglementat în scopul conservării și protecției tuturor factorilor de mediu din limitele lui și include următoarele:

rezervații științifice;

parcuri naționale;

monumente ale naturii;

rezervații ale naturii;

rezervații peisajere (de peisaj geografic);

rezervații de resurse;

arii cu management multifuncțional;

grădini dendrologice;

monumente de arhitectură peisjgeră;

grădini zoologice;

rezervații a biosferei;

zone umede de importanță internațională.

Structura subcategoriei de terenuri destinate ariilor naturale protejate este reflectată în figura nr.11.

Pe terenurile destinate ariilor protejate este interzisă activitatea ce vine în contradicție cu destinația lor specială. Ele sînt retrase din alte categorii de destinație, dacă această destinație și categoria de folosință, nu corespunde regimului de protecție, stabilit pentru aceste terenuri.

Modul de gestiune a terenurilor destinate ariilor protejate este stabilit de lege.

2.4.2.8 Terenuri cu destinații speciale.

Terenurile cu destinație specială includ următoarele subcategorii:

terenuri destinate apărării;

terenuri destinate trupelor de grăniceri;

terenuri destinate trupelor de carabinieri;

terenurile organelor afacerilor interne.

Structura subcategoriei de terenuri cu destinație specială este reflectată în figura nr.12.

Figura nr.12

Sunt considerate terenuri destinate necesităților de apărare și trupelor de grăniceri, carabinieri și organelor afacerilor interne terenurile repartizate pentru amplasarea și desfășurarea activității permanente a unităților militare, instituțiilor de învățămînt militar și organizațiilor Forțelor Armate, trupelor de grăniceri, carabinieri și organelor afacerilor interne.

Folosirea în alte scopuri a terenurilor destinate necesităților de apărare și trupelor de grăniceri, carabinieri și organelor afacerilor interne este interzisă.

Dimensiunile terenurilor repartizate pentru necesitățile de apărare și ale trupelor de grăniceri, carabinieri și organelor afacerilor interne se stabilesc în conformitate cu normativele în vigoare și se coordonează cu autoritatea administrației publice locale.

Structura subcategoriei de terenuri cu destinație specială este reflectată în figura nr.12.

Modul de repartizare și utilizare a terenurilor pentru necesitățile de apărare și ale trupelor de grăniceri, carabinieri și organelor afacerilor interne este stabilit de Guvern.

Din punctul de vedere al proprietății terenurile cu destinație specială sunt terenurile proprietății publice de stat.

2.4.3 Terenurile fondului forestier.

Codul funciar aprobat prin Legea 828-XII din 25 decembrie 1991 (art. 2, al.2) numește această categorie „terenuri ale fondului silvic”. Codul silvic aprobat prin Legea 887-XIII din 21 iunie 1996 include noțiunea de fondul forestier dar nu silvic.

Figura nr. 13

Tot din conținutul Codului silvic:

fondul forestier reprezintă toate pădurile, terenurile destinate împăduririi, terenurile atribuite gospodăriei silvice precum și terenurile neproductive incluse în amenajările silvice sau în cadastrul funciar ca păduri și/sau plantații forestiere;

regim silvic (silvicultură) – reprezintă politica statului în domeniul exploatării fondului forestier.

În baza analizei noțiunilor menționate mai sus constatăm că noțiunea de „terenuri ale fondului silvic” nu este corectă din simplul motiv că un asemene fond nu există. Astfel denumirea corectă a categoriei de destinație este „ terenuri destinate fondului forestier”.

Structura fondului forestier include:

terenuri împădurite;

terenuri destinate împăduririi,

terenuri destinate gospodăriei silvice;

terenuri neproductive (mlaștini, stîncării, pante abrupte, alunecări de terenuri, solonețuri, drumuri tehnologice etc.).

Din punctul de vedere al proprietății, terenurile fondului forestier pot fi: terenuri proprietate publică a statului; terenuri proprietate publică a unităților administrativ – teritoriale; terenuri proprietate privată.

Terenurile destinate fondului forestier proprietate publică de stat și proprietate publică a unității administrativ-teritoriale se folosesc de către întreprinderile, instituțiile, organizațiile gospodăriei silvice și de alte întreprinderi, conform destinației silvice.

Terenurile fondului forestier proprietate publică de stat pot fi folosite în alte scopuri, dacă această folosire este compatibilă cu interesele gospodăriei silvice, în baza hotărîrii de Guvern.

Terenurile fondului forestier proprietate privată sunt utilizate în conformitate cu legislația din domeniu.

Relațiile funciare în procesul utilizării terenurilor fondului forestier sunt reglementate de Codul Civil, Cod Funciar, Codul Silvic, alte acte legislative.

În scopul asigurării împăduririi necesare și prevenirii eroziunii solurilor, pentru împădurire pot fi folosite și terenuri nefavorabile agriculturii.

Din cadrul terenurilor destinate fondului forestier, pot fi atribuite, în folosință deținătorilor, loturi pentru ținerea unei gospodării auxiliare.

Modul de atribuire a terenurilor de la sub – categoria celor destinate fondului forestier la categoria de folosință „loturi auxiliare” se stabilește de Guvern.

Structura terenurilor destinate fondului forestier este reflectată în figura nr.13.

2.4.4 Terenurile fondului apelor.

Categoria de terenuri destinate fondului apelor include următoarele subcategorii:

terenuri aflate sub ape;

mlaștini;

construcții, instalații, amenajări (inclusiv fîșii riverane de protecție);

terenuri libere (de ape, construcții, instalații amenajări etc.).

Structura terenurilor destinate fondului apelor este reflectată în figura nr.14.

Terenurile aflate sub ape includ: albiile cursurilor de apă, cuvetele lacurilor, iazurilor. În natură aceste terenuri formează bunuri imobile în comun cu terenurile construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor.

Figura nr.14

Construcțiile, instalațiile, amenajările în majoritate au scopul de deservire a serviciului apelor. Totodată, în calitate de amenajări sunt și fîșiile riverane de protecție care au scopul de a proteja nemijlocit apele de suprafață.

Conform Codului apelor, fîșia riverană de protecție „reprezintă un teren amenajat dea lungul malului obiectivului acvatic natural sau artificial destinat protecției apelor”.

Mlaștinile reprezintă acumulări de apă, provenită, mai des, de la ploi dar fără scurgere, de obicei cu o bogată vegetație.

Terenuri libere (de ape, construcții, instalații, amenajări etc.). În practică foarte des vom întîlni cazuri cînd lacurile anterioare au secat iar tenurile se utilizează în calitate de teren arabil, pășune etc.

Deasemenea, mai pot fi cazuri cînd terenurile atribuite în scopul construcției unor obiecte acvatice vremelnic se utilizează în alte scopuri.

Modul de folosire a terenurilor din fondul apelor este stabilit de Codul apelor și inclusiv de către proprietar.

Terenurile fondului apelor pot fi în proprietate publică a statului, proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale, proprietate privată.

Persoanele fizice și juridice pot deveni proprietari asupra iazurilor antierozionale, pot construi bazine de apă, instalații hidrotehnice, alte instalații și canale.

În folosință (gestiunea) întreprinderilor de stat pot fi atribuite terenurile fondului apelor proprietate publică de stat sau proprietate publică a unității administrativ-teritoriale împreună cu fîșiile riverane construcțiile, instalațiile, amenajările respective.

2.4.5 Terenuri destinate zonelor suburbane și verzi, sanitare, de protecție, de protecție sanitară, de influență

Structura subcategoriei de destinație a terenurilor zonelor: suburbane și verzi, sanitare, de protecție, de influență, de protecție sanitară este reflectată în figura nr. 15.

Zone suburbane și zone verzi. În cadrul terenurilor destinate zonelor suburbane și zonelor verzi mai răspîndite sunt următoarele categorii (moduri) de folosință: terenurile din extravilan destinate amplasamentelor, legate de amenajarea și funcționarea normală a gospodăriei orășenești, precum și cele ocupate de păduri, grădini publice și de alte spații verzi, care au funcții de protecție, sanitaro-igienice, de fortificare a sănătății și care sînt locuri de odihnă a populației, se includ de către autoritățile administrației publice locale în zona suburbană și în zona verde.

Terenurile zonelor suburbane și zonelor verzi se folosesc conform proiectelor de organizare a acestor zone. Ele sînt protejate de stat.

Aici sînt interzise construcțiile și amenajările incompatibile cu destinațiile acestor terenuri.

La includerea terenurilor în zona suburbană și în zona verde se păstrează drepturile deținătorilor de terenuri.

Figura nr.15

Zone sanitare si zone de protecție

În cadrul terenurilor destinate zonelor de protecție și a zonelor sanitare mai răspîndite sunt:

în jurul rezervațiilor;

în jurul zonelor de construcție a localităților;

în jurul terenurilor destinate fortificării sănătății;

dea lungul răurilor, păraelor, apeductelor magistrale;

în jurul lacurilor, construcțiilor hidrotehnice și de acumulare a apei potabilă sau tehnică;

Dimensiunile, condițiile și modul de folosire a terenurilor din zonele de protecție și cele sanitare se stabilesc de legislație.

Zonele de protecție și cele sanitare se indică în natură prin semne informative.

Zonele de protecție sanitară. În scopul minimalizării impactului negativ al mediului exterior asupra obiectelor de tratament natural, terenurilor destinate fortificării sănătății, rezervațiilor, monumentelor, ansamblurilor și seturilor istorice, spațiului locativ, în jurul lor se creează zone de protecție sanitară.

În limitele zonelor de protecție sanitară se interzic activitățile incompatibile cu normele impuse de cerințele obiectelor protejate.

Limitele zonelor de protecție sanitară sunt stabilite în conformitate cu prevederile legislației.

Zonele de protecție sanitară se indică în natură prin semne informative, de către autoritățile publice locale.

Zone de influență a întreprinderilor. În scopul minimalizării impactului negativ asupra terenurilor (mediului) din vecinătate, provocat de către construcțiile, instalațiile, amenajările ce aparțin persoanelor juridice de transport, care elimină în aer substanțe și gaze nocive, în jurul acestor obiecte se stabilesc zone de influență, în funcție de caracterul impactului și normele aprobate de autoritățile publice centrale din domeniu.

Stabilirea (marcarea) în natură a limitelor zonelor de influență asupra terenurilor este efectuată în mod obligatoriu de către persoana juridică de transport respective, prin semne informative speciale.

Stabilirea zonelor de influență nu-i privează pe deținătorii de terenuri de drepturile asupra terenurilor ce le aparțin. La rîndul său, deținătorii de terenuri sunt obligați să respecte normele prevăzute pentru aceste zone.

Proprietarii terenurilor amplasate în zona de influență a întreprinderilor industriale, de transport, telecomunicații etc. dispun de dreptul la compensații echivalente prejudiciilor aduse de aceste zone.

2.4.5 Modificarea categoriei (sub – categoriei) de destinație

Respectarea unui cadru legal de modificare a categoriilor (sub – categoriilor) de destinație reprezintă o necesitate socioeconomică.

Un exemplu semnificativ îl avem în cadrul terenurilor destinate agriculturii. Pentru Moldova ca o țară agrară, terenurile agricole sunt baza dezvoltării economiei, societății. Nu va fi o mare eroare dacă vom depista legături între terenurile agricole și societatea (statalitatea) în ansamblu. Problema alimentației tot mai mult se transformă într-o problemă globală.

Protecția, utilizarea rațională, ameliorarea etc. a terenurilor agricole reprezintă una din primele probleme ale statului.

În asemenea condiții modificarea categoriei (sub-categoriei) de destinație a terenurilor agricole poate fi efectuată numai prin hotărîre de Guvern, în baza unui Regulament special.

În scopul păstrării potențialului agricol, în condițiile modificării destinației terenurilor agricole, domeniului agricol îi sunt aduse compensările financiare respective.

Mijloacele financiare acumulate de la compensarea pierderilor cauzată de trecerea terenurilor de la categoria cu destinație agricolă sau forestieră la o altă categorie de destinație sunt utilizate în scopul realizării (finanțării) Programului complex de valorificare a terenurilor noi și sporire a fertilității solurilor, aprobat de Guvern și realizat de organele administrației publice de specialitate și de autoritățile administrației publice locale.

Compensarea pierderilor cauzate de trecerea terenurilor de la categoria cu destinație agricolă sau forestieră la o altă categorie de destinație se efectuează de către persoanele fizice sau juridice indiferente de scopul excluderii și tipul de proprietate.

Tarifele pentru calcularea pierderile cauzate de trecerea terenurilor cu destinație agricolă sau forestieră la o altă categorie de destinație sunt stabilite prin lege și depind în mare măsură de gradul de fertilitate a solurilor.

Nu se compensează pierderile cauzate de trecerea terenurilor cu destinație agricolă sau forestieră la o altă categorie de destinație în următoarele cazuri:

a) pentru construcția obiectelor ocrotirii sănătății;

b) pentru construcția obiectelor proprietate publică a statului sau proprietate publică a unităților administrativ teritoriale;

c) pentru construcția obiectelor pe terenurile deteriorate;

Ca regulă, mijloacele bănești acumulate din compensările pierderilor sectorului agricol cauzate de modificarea destinației terenurilor sunt utilizate în localitatea respectivă.

Retragerea temporară a unor terenuri cu destinație agricolă sau forestieră, pentru executarea unor lucrări de prospecțiuni geologice, de instalare a unor linii de telecomunicații, de transport electric sau conducte de gaz, rețele și sisteme de canalizare, apeducte și alte instalații similare pe terenurile proprietate publică a unităților administrativ teritoriale se aprobă de autoritățile administrației publice locale cu acordul deținătorilor de terenuri.

Solicitantul (persoanele fizice sau juridice) retragerii temporare a terenurilor de la categoria cu destinație agricolă sau forestieră va întreprinde acțiunile necesare de întoarcere a terenurilor în starea inițială.

În caz de necesitate a lichidării urmărilor avariilor și a executării lucrărilor de urgență retragerea terenurilor se va efectua, indiferent de tipul proprietății, cu acordul deținătorului de teren iar în caz contrar – în temeiul deciziei Consiliului local, în condițiile stabilite de legislație.

Prejudiciile cauzate prin retragerea temporară a terenurilor, precum și prin limitarea drepturilor sau prin înrăutățirea calității terenurilor ca urmare a activității întreprinderilor, instituțiilor, organizațiilor și cetățenilor sunt compensate integral, inclusiv avantajul ratat, deținătorilor de terenuri care au suportat prejudiciile.

Compensarea prejudiciilor o fac persoanele fizice și juridice cărora li s-au repartizat terenuri, precum și persoanele fizice și juridice a căror activitate duce la limitarea drepturilor deținătorilor de terenuri în legătură cu stabilirea zonelor de protecție, zonelor sanitare și de apărare a obiectelor, la înrăutățirea calității terenurilor învecinate ori la folosirea lor în alte scopuri, la scăderea volumului producției agricole și la înrăutățirea calității ei, în condițiile legii.

Modificarea categoriei de destinație a terenurilor fondului forestier, fondului apelor, destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor, altor destinații speciale ține de competența Guvernului Republicii Moldova.

2.5 Bunul imobil

2.5.1 Generalități.

Odată cu dezvoltarea (creșterea) cerințelor față de conținutul informației, față de cadastru în ansamblu, evoluționează și noțiunea de obiect al cadastrului. O simplă informație despre teren nu mai este satisfăcătoare pentru cerințele economici și sociale. Se cere o informație mai amplă, despre construcțiile, instalațiile, amenajările care se află pe un teren concret, despre aspectul calitativ al terenului, aspectul ecologic.

Astfel, din cele deja constatate, obiectul cadastrului – sunt terenurile pe care sunt amplasate construcții, instalații, amenajări, obiecte acvatice, plantații multianuale, inclusiv porțiuni de subsol ale acestor terenuri.

Devine o necesitate aplicarea noțiunii de imobil în calitate de obiect al cadastrului.

În tot complexul dezvoltării evoluționiste, important rămîne rolul terenului în structura bunului imobil. Construcțiile, instalațiile, amenajările, plantațiile multianuale, vor fi componente ale obiectului cadastrului numai atunci când va fi prezent terenul. În lipsa terenului nu există bun imobil, nu există obiect al cadastrului.

Această axiomă este mult necesară în condițiile formării sistemului informațional cadastral al Moldovei.

O privire corectă asupra obiectului, scopului cadastrului, este garanția succesului în construcția sistemului informațional.

Totodată, nici terenul nu poate fi obiect al cadastrului fără existența proprietarului.

Este recunoscut, din punct de vedere al obiectului cadastrului, că pe teritoriul Republicii Moldova nu există terenuri care n-ar aparține cuiva. Aceasta este o realitate, indiferent de faptul că legislația civilă recunoaște noțiunea de “bun fără stăpân”. Chiar și în cazurile când nu este posibil de determinat un proprietar concret proprietarul bunului imobil va deveni, fie și provizoriu, condiționat, o proprietate publică până la determinarea finală a dreptului de proprietate privată.

Acest fapt este de o mare importanță pentru formularea corectă a obiectului cadastrului.

Este necesar de a nu confunda obiectul cadastrului (bunul imobil) și cu obiectul înregistrării în Registrul bunurilor imobile (alte bunuri și drepturi aferente bunului imobil).

Sistemul informațional al cadastrul se deosebește de alte sisteme informaționale prin o larga posibilitate de înregistrare a diferitor bunuri și drepturi.

În practica de toate zilele ne vom confrunta cu diferite noțiuni ale bunului imobil. Prin aceasta ne vom convinge că noțiunea de „bun imobil” are un conținut științific. Modificîndu-se în procesul de evoluție a relațiilor economice, bunul imobil va duce spre modificarea noțiunii lui.

Nu este corect cînd o noțiune, care are în sine un conținut științific, se transformă într-o normă juridică care nu poate fi discutată dar numai respectată.

Un asemenea exemplu îl constatăm în articolul 288 al Codului civil (Legea nr.1107 – XV din 6 iunie 2002).

Conform articolului nominalizat „la categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pămînt, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile, a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor”.

Tot la acest articol, prin alineatul (3) mai este adăugat următoarele: „Rămîn bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren, pentru a fi reîntrebuințate, atît timp cît sunt păstrate în aceiași formă, precum și părțile integrante ale unui bun imobil care sunt detașate provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării. Materialele aduse pentru a fi întrebuințate în locul celor vechi devin bunuri imobile”.

Această completare adusă la noțiunea de bază a bunului imobil, în realitate neagă rolul de determinantă a terenului în procesul formării bunurilor imobile. Conform acestei completări, în calitate de bunuri imobile pot fi determinate chiar și materialele de construcție care urmează a fi utilizate pentru ridicarea unei construcții.

Primejdia unei asemenea tratări a noțiunii de „bun imobil” constă în aceea că o asemenea cale ne duce spre mobilitatea bunului imobil. Aceasta va aduce spre dispariția noțiunii de hotar în cadrul bunului imobil, va afecta posibilitate aplicării dreptului în lipsa hotarelor, va duce spre slăbirea conținutului sistemului informațional al cadastrului în ansamblu etc.

Anume din aceste considerente, devine primejdios cînd o noțiune capătă un conținut juridic.

Din punctul de vedere al conținutului său bunurile imobile pot fi:

un teren liber de orice construcție instalație amenajare;

un teren pe care sunt amplasate construcții, instalații amenajări;

o carieră deschisă împreună cu construcțiile instalațiile amplasate;

un teren (un subsol) sub care este amplasată o mină, o altă construcție subterană.

Astfel, noțiunea de bun imobil include terenurile, (inclusiv porțiunile de subsol ale acestor terenuri), pe care sunt amplasate obiecte acvatice, plantații multianuale (inclusiv forestiere), clădiri, alte construcții, instalații, amenajări, legate solid de pămînt, precum și tot cea ce în mod natural sau artificial este încorporat durabil în pămînt adică bunurile a căror re-amplasare nu este posibilă fără cauzarea unui prejudiciu considerabil destinației lor.

2.5.2 Caracteristicile bunului imobil.

În practica de toate zilele, în procesul înregistrării drepturilor, foarte des este confundat un bun imobil cu un drept de înregistrare.

Exemplu. Necesitatea economică impune de a înregistra în Registrul bunurilor imobile o plantație de vie sau un sistem de irigare. Atît plantația de vie cît și sistemul de irigare, în divizare nu vor prezenta bunuri imobile. Astfel, bunuri imobile vor fi terenurile pe care sunt amplasate plantația de vie și sistemul de irigare. Aceste bunuri vor prezenta o informație suplimentară la teren.

Terenul devine purtător de informație.

Această caracteristică este necesar de a fi luată în considerație întotdeauna cînd vom opera cu bunurile imobile.

Din aceste considerente și caracteristicile unui bun imobil se vor diviza în caracteristici de bază (a terenului) și caracteristici secundare (ale bunurilor amplasate pe acest teren).

În acest mod vom căpăta și o construcție logică în structura informațională.

Mai răspîndite sunt următoarele caracteristici de bază a bunurilor imobile: destinație, folosința, , integritate, parametri, stabilitate în spațiu și în timp, hotare, divizibilitate.

Destinație. Această caracteristică al bunului imobil este parvenită de la categoria de destinație a terenurilor. În cadrul bunurilor imobile nu se permit contradicții.

De exemplu, pe un teren destinat agriculturii nu pot fi amplasate construcții, instalații amenajării industriale sau de o altă categorie. Destinația de bază (a terenului) a bunului imobil are o influență asupra modului de utilizare în ansamblu.

Folosința. În realitate folosința definește bunul imobil. Categoria de folosință a unui teren, fiind determinată de necesitatea social economică, își manifestă influența sa și asupra categoriei de destinație. Anume acesta este motivul cînd, un teren degradat este inclus în categoria de destinație agricolă.

Integritatea. Un bun imobil compus dintr-un teren pe care sunt amplasate instalații și amenajări va fi privit în ansamblu. Acest bun va foi compus din mai multe elemente, între care principalul și purtătorul de informație, va fi terenul cu numărul său cadastral. Alte elemente, cum ar fi o construcție, o amenajare (plantație) etc. aferente terenului și părți componente ale bunului imobil integru.

Nerespectarea acestei caracteristici în Moldova s-a admis în procesul de privatizare a întreprinderilor industriale și nu numai, cînd construcțiile au fost privatizate dar de terenuri, ca element principal „s-a uitat”. Eroarea admisă își are un impact negativ și la momentul actual.

Parametri. Orice bun imobil, se va identifica, mai întîi, prin determinarea dimensiunilor sale în spațiu. După aceasta se vor determina dimensiunile, amplasarea spațială și a altor elemente ale bunului imobil (construcții, instalații, amenajări). Pentru o mai clară identificare, elementele bunului imobil pot fi menționate prin coduri cadastrale.

Stabilitatea. Sistemul informațional al cadastrului în care bunul imobil este obiectul, impune în primul rînd o stabilitate (în timp și în spațiu). Anume pe această stabilitate se bazează conținutul diversei (multiplei) informații. Elementele schimbătoare nu pot fi obiect al înregistrării, al sistemului informațional în ansamblu.

Hotare. Dreptul asupra unui bun imobil se răspîndește în dimensiunile hotarelor lui. În lipsa hotarelor nu există bunul imobil.

Divizibilitate sau indivizibilitate este o caracteristică importantă al bunului imobil. Nu poate fi divizat un bun care după divizare nu-și va îndeplini funcțiile sale. Un bun poate fi divizat numai în condițiile cînd după divizare, ambele bunuri vor aduna cerințele obligatorii față de asemene bunuri.

Divizibilitatea sau indivizibilitatea bunurilor imobile este stabilită atât de legislație cît și de condițiile reale ale lui. De pildă, conform legislației funciare în vigoare, suprafața minimă pentru construcția unei case individuale de locuit în or. Chișinău este de 0,04 ha. Aceasta înseamnă că pe teritoriul orașului Chișinău, sectoarele de teren ocupate de case individuale de locuit cu suprafața de până la 0,08 ha sunt indivizibile. Numai având o suprafață de 0,08 ha și mai mult în procesul de separare (divizare) putem crea un sector de teren, pentru construcția unei case individuale de locuit, fără modificarea destinației lui sau a modului de folosință, cu suprafața minim admisă de legislație.

În cazul în care divizarea sectorului de teren este cerută nu din motivul construcției unei case individuale de locuit dar pentru construcția unui alt obiect, cu alte cerințe față de suprafața minim admisă prin legislație, atunci divizibilitatea sectorului de teren poate fi nu la 0.08 ha dar la o suprafață mai mică.

În unele cazuri divizibilitatea bunurilor imobile poate fi apreciată din categoria obiectului (construcțiilor, amenajărilor etc.).

În agricultură, de pildă, divizibilitatea sau indivizibilitatea sectoarelor de teren mai poate fi pusă în funcție de necesitatea consolidării terenurilor, utilizării raționale a sistemelor de irigare-desecare, din forma sectorului, panta etc.

De asemenea mai pot fi trecute la obiecte indivizibile apartamentele cu o odaie, alte obiecte industriale sau comerciale.

2.6 Categorii și subcategorii (mod) de folosință a terenurilor

Nu sunt obiectul cdastrului general

În cadrul categorie de terenuri cu destinație agricolă mai răspîndite sunt, după cum deja sa menționat, următoarele categorii de folosință: teren arabil; plantații de vie; livezi; fînațe; pășune.

În cadrul acestei categorii de destinație vom mai întîlni păduri și ape, diferite construcții, instalații și amenajări, tot așa cum și în cadrul altor categorii de destinație vom întîlni terenuri arabile, vii, livezi, pășune fînațe etc.

Această diversitate se datorează faptului că modificarea categoriei de folosință în marea majoritate este de competența deținătorului de teren. Restricții care, limitează dreptul proprietarului (deținătorului) de terenuri în modificarea categoriei de folosință sunt mai puține.

Terenuri arabile – includ terenurile care, indiferent de categoria de destinație, se ară în fiecare an sau o perioadă de mai mulți ani la rînd (2-6 ani) și sunt cultivate cu plante anuale sau perene.

În cadrul terenurilor arabile mai răspîndite sunt următoarele sub – categorii de folosință:

terenuri pârloagă – includ parcelele de teren, care anterior au fost folosite ca arătură dar, începând cu toamna, o perioadă de 1-2 ani nu se prelucrează pentru semănatul culturilor și nu sînt pregătite pentru ogor.

pajiște cultivate – teren arabil pe care crește iarbă măruntă și semănată artificial;

legumărie – teren arabil cultivat preponderent cu legume, înzestrat cu infrastructura necesară (sistem de irigare etc.)

sere – teren ocupat de construcții special amenajate, avînd pereții și acoperișul din material transparent (sticlă etc.) care servește pentru cultivarea unor plante în sezonul friguros.

răsadnițe – teren amenajat pentru creșterea răsadei, utilizînd preponderent energia solară ca izvor de căldură (solarii).

Teren arabil intersectat de un drum magistral, de un sector de pășune. Vedere de sus. Maramonovca

Figura nr.16

Plantație de vie – include terenurile plantate cu vită de vie și anume:

viile nobile (VN) – cuprinzînd viile altoite și indigene , unde viile altoite au la bază un portaltoi, iar cele indigene sunt nealtoite;

viile hibride (VH) – sunt acelea care poartă denumirea de “producători direcți”;

plantațiile cu hamei ( VHA ) – sunt încadrate în această categorie de folosință întrucît au o agrotehnică asemănătoare viței de vie;

pepinierele viticole ( VP ) – sunt terenurile pentru producerea materialului săditor viticol și anume: plantatiile portaltoi și pepinierele propriu-zise sau școlile de vițe.

Livezile – includ terenuri plantate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultura tradițională ca:

a) livezi cu culturi intercalate, livezi înierbate, livezi în sistem agropomicol, etc. În această sub – categorie (mod de folosunță) se incadreaza terenurile plantate cu pomi și arbuști fructiferi și anume:

– livezile intensive și superintensive – terenuri cu o mare densitate de pomi la hectar avînd coroanele dirijate iar lucrările de intreținere și recoltare sunt mecanizate;

– plantațiile de arbuști fructiferi – terenuri plantate cu zmeura, agrișe, coacăze, trandafiri de dulceață, etc.;

– plantație de duzi – terenuri plantate cu duzi;

b) pepiniere pomicole – sunt terenuri destinate producerii materialului săditor pomicol;

Figura nr.17

O plantație de livadă.

Satul Maramonovca raionul Drochia. Vîrsta livezii 3 ani. Sorturi diferite. Vedere de sus

Figura nr.18

Pășunile – includ terenuri înerbate sau înțelenite în mod natural sau artificial, prin însămînțări la intervale de 15 – 20 ani și care se folosesc pentru pășunatul animalelor.

În cadrul pășunelor, mai răspîndite sunt următoarele sub – categoii de folosință:

pășuni curate – sunt cele acoperite numai cu vegetație ierboasă;

pășuni împădurite – sunt cele care în afară de verdeață ierboasă mai sunt acoperite cu vegetație forestieră de diferite grade de consistență;

pășuni acoperite cu pomi fructiferi – sunt cele care pomii fructiferi sunt plantați în scopul combaterii eroziunii, sau pășunile sunt provenite din livezi paraginite. În cazul dat producție agricolă este secundară;

pășuni cu tufărișuri – sunt cele care în afară de vegetație ierboasă mai sunt acoperite cu diferite specii de tufari.

Pășuni caracteristice pentru Moldova. Teren erodat. Traversat de rîulețe, teren neorganizat. Pășunat de bovine și ovine.

Fînețe – includ terenurile înerbate sau înțelenite în mod natural sau artificial, prin însemînțări la intervale de 15 – 20 ani iar vegetația ierboasă este cosită.

În cadrul fînețelor, mai răspîndite sunt următoarele sub categorii de folosință:

fînețe curate;

fînețe împădurite;

fînețe cu pomi fructiferi;

fînețe cu tufărișuri

Figura nr.19

CAPITOLUL 3.

SUBIECTUL CADASTRULUI

3.1 Subiect

Procesul de implementare și utilizare a unui cadastru este indivizibil de subiect. Necesitatea, scopul, obiectul, subiectul sunt determinante ale conținutului cadastrului.

Orice cadastru este elaborat și implementat.

În procesul cadastrului subiectul este acea ființă activă și conștientă, înzestrată cu capacități cognitive care: elaborează, implementează și utilizează rezultatele cadastrului.

Deci, subiectul cadastrului sunt persoanele fizice, juridice, autorități publice locale și centrale, instituții naționale și internaționale care: acumulează informație, analizează și adoptă decizii, formează și exploatează sistemul informațional, deservește informațional populația.

În linii generale, prezentul capitol „subiectul cadastrului” ne va răspunde la întrebarea „cine” și „pentru cine” elaborează sistemul informațional al cadastrului. Această integritate dintre producător și utilizator („cine” și „pentru cine” ) capătă un conținut care apoi se transformă în: modul de acumulare a informației; structura informației; accesul la informație; fluxul informațional etc.

Figura nr. 20

Fiind din start o activitate de deservire a populației, cadastrul (sistemul informațional al cadastrului) este întru totul orientat spre o „cea mai bună deservire informațională a populației”.

Pentru aceasta o simplă declarație este puțin. Sunt necesare tehnologii avansate, metodologii, cunoștințe a personalului, capacități de deservire a personalului respectiv etc.

O informație calitativă mai necesită de a fi adusă la cunoștința utilizatorului într-un mod calitativ.

3.1.1 Structura instituțională a cadastrului

Ca orice structură indiferent de domeniu, structura instituțională a cadastrului în Moldova, în mod obiectiv, este într-o permanentă dezvoltare. Modificările care se produc sunt orientate spre ridicarea calității serviciilor, calității și actualității informației.

Indiferent de denumirea autorității publice centrale în domeniul cadastrului, scopul, obiectul, subiectul și conținutul cadastrului vor rămîne ca părți componente ale procesului de implementare a cadastrului

După cum deja s-a menționat, prin Decretul Președintelui Republicii Moldova nr.230 din 27.06.1994, a fost creată Agenția Națională pentru Geodezie, Cartografie și Cadastru (Agenția Relații Funciare și Cadastru).

La 25 februarie 1998, Parlamentul țării a adoptat Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 – XV.

În baza acestor două acte juridice s-a format structura instituțională a cadastrului.

Structura

organelor cadastrale

Figura nr. 21

Evident că, deja de la formularea noțiunii de subiect al cadastrului, constatăm următoarele. Problema principală pusă în fața organelor cadastrale în ansamblu este crearea unui sistem informațional modern și respectiv o deservire calitativă a consumatorilor.

Din figura nr.17 constatăm următoarele. Politica de stat în domeniul cadastrului este elaborată de către Agenția Relații Funciare și Cadastru. În realitate, tot de către Agenție este elaborată și politica implementării cadastrului în republică.

În calitate de mecanisme de implementare sunt:

Întreprinderea de stat „Cadastru”;

Institutul de proiectări în domeniul organizării teritoriului;

Institutul „INGEOCAD”

Întreprinderea de stat „CADASTRU” coordonează nemijlocit activitățile oficiilor cadastrale teritoriale. La rîndul său, oficiile cadastrale teritoriale acordă nemijlocit servicii consumatorilor de informație cadastrală, proprietarilor bunurilor imobile.

Institutul „INGEOCAD” acordă servicii în domeniul geodeziei și cartografiei. Mai distanțat de domeniul cadastrului se află Institutul de proiectări în domeniul organizării teritoriului.

Majoritatea informației destinate Sistemului informațional al cadastrului este acumulată de către oficiile cadastrale teritoriale.

Consumatorii principali ai informației cadastrale sunt:

cetățenii în procesul tranzacțiilor;

serviciul fiscal în procesul de percepere a impozitelor;

băncile comerciale;

autoritățile publice de toate nivelurile și instituțiile publice.

Un rol important în acordarea serviciilor cadastrale și respectiv în acumularea informațională îl au întreprinderile private care activează în domeniu.

Astfel, din cele menționate mai sus, putem constata că subiect al cadastrului sunt Agenția Relații Funciare și Cadastru împreună cu instituții subordonate avînd scopul acumulării analizei și deservirii informaționale iar din partea consumatorilor – proprietarii de terenuri, agenții economice, instituțiile bancare, serviciul fiscal, autoritățile publice de toate nivelurile, piața imobiliară în ansamblu.

3.1.2 SECTORUL PRIVAT

Volumul întreg de activități în domeniul cadastrului poate fi, în mod abstract, divizat în: publicitate imobiliară și lucrări cadastrale.

Publicitatea imobiliară are un conținut pronunțat public. Prin ea sunt realizate mai multe aspecte cu conținut public cum ar fi: transparența, protecția dreptului de proprietate, a tranzacțiilor etc.

Totodată, practica atît mondială cît și proprie a demonstrat raționalismul aplicării structurilor private în procesul de îndeplinire a lucrărilor cadastrale.

În procesul de îndeplinire a lucrărilor cadastrale și mai ales a măsurărilor ce țin de domeniul cadastrului, identificării bunurilor imobile, este mai rațional de apelat la structurile private.

În condițiile unei organizări eficiente a lucrărilor, domeniul privat este destul de concurent atît din punctul de vedere al sinecostului producției cît și cel al calității.

Practica efectuării lucrărilor cadastrale în republică tot mai mult se pronunță pentru lărgirea domeniului privat.

CAPITOLUL 4

CONȚINUTUL CADASTRULUI

4.1 Generalități

Din cele deja menționate conținutul cadastrului este determinat de către scopul, obiectul și subiectul cadastrului.

Într-o formă succintă, conținutul cadastrului este exprimat prin noțiunea de cadastru.

Conținutul cadastrului include în sine acele particularități în baza cărora el se deosebește de alte domenii, procese, activități, reprezintă un fenomen stabil în dezvoltare uniformă, dinamică.

Din punctul de vedere al teoriei, conținutul cadastrului trebuie să răspundă la următoarele întrebări: care sunt principiile ce urmează a fi respectate în procesul de implementare a cadastrului; în baza căror criterii cadastru va fi deosebit (identificat) de alte procese, fenomene;

Pentru implementarea cadastrului sunt utilizate mai multe discipline și anume: geodezia, topografia, fotogrammetria, cartografia, programarea, construcția, organizarea teritoriului, pedologia, geobotanica, geomorfologia, îmbunătățiri funciare, dreptul funciar (imobiliar) economia etc.

Pregătirea geodezică, topografică, fotogrammetrică, cartografică este necesară pentru soluționarea problemelor tehnice de acumulare a informației spațiale.

Cunoștințele agricole, de pedologie, geomorfologie, geobotanică sunt utilizate la acumularea și analiza informației economice a cadastrului.

Cunoștințele în domeniul dreptului imobiliar sunt necesare pentru identificarea și stabilirea drepturilor asupra bunurilor imobile.

Cunoștințele furnizate de tehnica calculelor de programare permit specialiștilor de a beneficia de posibilitățile informaticii, în procesul de acumulare a informației, automatizării formării și exploatării bazei de date etc.

Reieșind din scopul cadastrului pus de către economia națională, din conținutul cadastrului formulat de către scopul pus, de caracterul dinamic al cadastrului, orientându-ne la țările care au parcurs calea noastră de dezvoltare a economiei cea mai aproape noțiune (definiție) a cadastrului la momentul actual este următoarea.

Cadastru (cadastru general) reprezintă un sistem informațional de stat care include informație despre sectoarele de teren cu sau fără construcțiile, instalațiile, amenajările, plantațiile multianuale amplasate pe ele, despre parametrii cantitativi și calitativi, despre amplasarea spațială, despre valoarea lor economică, despre regimul juridic al acestor obiecte (drepturile asupra lor), despre proprietari, pentru utilizarea în scopul reglementării relațiilor imobiliare;

4.2 Principii (criterii)

Din punctul de vedere al teoriei cadastrului, principiile (criteriile) sunt acele cerințe fundamentale, stabile, care conduc la păstrarea purității procesului și îl identifică din totalitatea fenomenelor și proceselor.

Cu alte cuvinte, în baza principiilor vom deosebi cadastru de alte procese și fenomene.

Principiile sunt un product al cerințelor socioeconomice față de cadastru și se răspîndesc asupra întregului proces al cadastrului, la toate etapele și nivelurile.

Mai pronunțate sunt următoarele principii:

obiectivitate;

operativitatea;

integritate;

dinamism;

standardizarea;

transparență;

durabilitate.

flexibilitate

Obiectivitatea informației este un principiu general al tuturor sistemelor informaționale, inclusiv și al cadastrului.

Informația din cadastru corespunde realității. Sistemul informațional acumulează și, răspândește informație numai care corespunde realității obiective.

Aici este necesar de menționat că, calitatea, cantitatea, aspectul juridic, și economic al informației se află într-o permanentă mișcare. Din aceste considerente, informația care se află în sistemul informațional al cadastrului, poate să nu corespundă la o dată anumită cu realitatea obiectivă.

Principiul obiectivității constă într-acea ca la momentul includerii în sistemul informațional, informația despre bunul imobil să corespundă realității obiective.

Operativitatea în procesul de deservire informațională deasemenea, reprezintă un principiu general. Acest principiu direct este orientat spre necesitatea consumatorilor de informație.

În baza acestui principiu, în procesul de implementare a cadastrului (deservire informațională) sunt stabilite termene, intervale etc.

Integritatea în procesul cadastrului este motivată, în primul rînd de integritatea bunului imobil, a informației despre bunul imobil, a procesului de acumulare a informației etc.

Principiul integrității ne orientează spre aceea ca informația cantitativă, calitativă și juridică despre un bun imobil integru să fie acumulată, analizată și prezentată consumatorilor într-o formă integrală.

Orice separare a procesului de acumulare, analiză a informației, formare a sistemului informațional va aduce la diminuarea calității de deservire a consumatorilor.

Din acest punct de vedere caracterul integru al cadastrului ține de securitatea cadastrului în întregime.

Dinamismul ca principiu al cadastrului este bazat pe faptul că orice proces sau fenomen al naturii, inclusiv și cadastru, se află într-o permanentă și veșnică dezvoltare. Din punct de vedere al caracterului său dinamic, cadastru se cere de a fi privit în ansamblul cu etapa istorică de dezvoltare a economiei, în evoluție.

De exemplu, cadastrul evului mediu reprezintă interes pentru noi azi, dar el nu poate fi implementat. Tot așa, un cadastru al unei țări străine, poate fi studiat și aplicat dar nu copiat.

Standardizarea se manifestă sub forma tipizării activităților. Anume acest principiu aduce la acea că în cadastru se include o informație bine determinată și permanentă. Informația din cadastru este acumulată prin fișe unice. Acest caracter îi mai dă cadastrului un conținut de stat.

Implementarea cadastrului se înfăptuiește prin utilizarea legilor unice adoptate de către Parlamentul țării, hotărârilor de Guvern și a regulamentelor, instrucțiunilor elaborate de către autoritățile publice centrale abilitate în domeniu.

Transparența se răspîndește asupra tuturor etapelor de acumulare, analiză a informație, băncii de date, deservirii informaționale. Totodată, sistemul informațional, conform legislației în vigoare, va păstra confidențialitatea datelor din sistemul informațional în interesul proprietarilor de bunuri imobile.

Durabilitate se manifestă în procesul de păstrare a calității informației un termen destul în timp.

Flexibilitatea ne permite de a reacționa la cerințele informaționale ale consumatorilor de informație cadastrală. Un exemplu vădit al principiului flexibilității în cadastru ne poate servi conținutul cadastrului agricol la etapa actuală. Cerințele informaționale ale societății, ale consumatorilor de produse alimentare apoi ale producătorilor de materie primă sunt foarte actuale și influențează intensiv asupra conținutului informației cadastrale

TITLUL II

SISTEMUL INFORMAȚIONAL AL CADASTRULUI

CAPITOLUL 1.

GENERALITĂȚI

Noțiuni.

Sistem (filoz.) – ansamblu de elemente (obiecte, fenomene, reguli, principii) cu trăsături comune, cu relații și legături între ele ce constituie un tot organizat.

În acest context, sistemul informațional al cadastrului include toate elementele: obiecte cu trăsături comune; fenomene cu relații și legături; reguli și principii referitoare atît către subiect cît și adresate procesului în ansamblu.

Din cele menționate mai sus, sistemul informațional al cadastrului reprezintă o totalitate de metode, acțiuni și proceduri, strîns legate între ele care au scopul de a acumula informația necesară despre bunurile imobile, de a analiza informația acumulată și de a elabora deciziile respective, de a deservi consumatorii de informație.

Figura 22

Scopul. Deservirea informațională a consumatorilor (publicitatea) reprezintă scopul final al Sistemului informațional al cadastrului. Din aceasta reiese că toate acțiunile întreprinse în cadrul sistemului informațional sunt orientate spre o deservire calitativă. Pentru a atinge acest scop, în primul rînd este necesar de a cunoaște consumatorul, doleanțele lui.

Cele menționate mai sus ne impun ca în procesul de exploatare a sistemului informațional al cadastrului să fie utilizate cu succes așa noțiuni cum sunt: „deservire calitativă”, „principiile deservirii”, „calitatea informației” și „calitatea deservirii” etc.

Consumatorul de informație, deasemenea, reprezintă o diversitate, fiecare dintre care solicită o informație concretă. De exemplu, în procesul de vînzare – cumpărare a unui bun imobil va fi solicitată informația despre dreptul existent, cantitate, calitate etc. În procesul de creditare bancară părțile vor solicita o informație corectă despre valoarea bunului etc.

Toate acestea țin de domeniul organizatoric al Sistemului informațional al cadastrului, de structura instituțională etc. care se află într-o permanentă dezvoltare.

Conținutul (structura). Într-o formă generală, structura Sistemului informațional al cadastrului este reflectată în figura nr.23.

Figura 23

Deja din definirea sistemului informațional constatăm rolul premordial al informației despre bunurile imobile. Întreaga diversitate a informației este acumulată și analizat în cadrul registrului bunurilor imobile.

Registratorul, prin acțiunile sale, exploatează potențialul registrului bunurilor imobile.

Lipsa unei din cele trei părți componente ale Sistemului informațional al cadastrului va aduce la

CAPITOLUL 2.

INFORMAȚIA CADASTRALĂ

2.1 Generalități (noțiuni).

Informația cadastrală reprezintă o comunicare scrisă despre bunurile imobile (obiectul cadastrului).

Deja am constatat că informația cadastrală este determinată de cerințele consumatorilor. Prin acest context informația cadastrală reprezentă „o marfă” și destul de prețioasă căreia, obligatoriu îi sunt specifice: forma, conținutul (structură) metode de obținere etc.

O viziune generală asupra structurii informației cadastrale, în funcție e cerințele față de ea, la momentul actual se prezintă în figura nr. 24.

Figura 24

2.2 Forma.

Din punctul de al formei, informația cadastrale este divizată în:

– textuală (descriptivă);

– grafică (spațială).

Îmbinarea sau, completarea reciprocă a formelor de prezentare a informației îmbunătățește mult conținutul ei.

Sistemul informațional al cadastrului, în comparație cu alte sisteme informaționale, include în sine nu numai o simplă descriere a obiectelor dar și o imagine despre aspectul spațial (amplasare, volum etc.)

Informația textuală din cadrul sistemului informațional al cadastrului are un rol foarte important. Ia permite bunului imobil de „a vorbi” despre el.

Descrierea obiectului este efectuată atît într-o formă povestitoare cît și prin conținutul cifrelor.

O metodă de exprimare a informației spațiale cadastrale reprezintă planul cadastral.

Descrierea mai profundă a planului cadastral, metodele de elaborare etc. se propun a fi studiate la un capitol special „Elaborarea planului cadastral”

Atît informația textuală cît și informația grafică poate avea forma electronică sau pe hîrtie.

Progresul tehnologic tot mai intensiv solicită aplicarea formei electronice de exprimare a informației cadastrale. Totodată, aplicarea formei electronice este necesar de a fi racordată la necesitățile (principiul) durabilității informației.

2.3 Conținutul.

Fiecare consumator solicită o informație specifică. Totodată, informația solicitată de toți consumatorii în ansamblu poate fi clasificată din punct de vedere al conținutului, în trei categorii:

informație cantitativă (tehnică);

informație economică;

informație juridică.

Cu cît mai bine vom cunoaște cerințele față de informație cu atît mai calitativă ea va fi, mai rațional procesul de deservire etc.

2.3.1 Aspectul cantitativ

După conținutul său, bunurile imobile reprezintă o diversitate. Din aceste considerente, și informația despre ele este, de asemenea, diversă.

În cazurile în care un bun imobil reprezintă un teren liber de orice construcție, instalație sau amenajare, informația cantitativă (tehnică) despre acest bun va include: lungime, lățime, suprafață. O informație cu conținut cantitativ, de asemenea vor mai fi și coordonatele terenului (x,y) care ne vor reprezenta amplasarea spațială a bunului imobil (terenului).

În condițiile în care bunul imobil va prezenta un teren pe care sunt amplasate construcții, instalații sau amenajări atunci, suplimentar la informația menționată mai sus se vor acumula date despre grosime, înălțime, volum, densitate etc.

2.3.2 Conținutul economic al informației

Informația economică deasemenea este destul de diversă și depinde mult, de categoria bunului imobil. Un rol important în determinarea aspectului economic al informației cadastrale îi revine calității, categoriei de destinație și de folosință a bunului imobile, gradului de fertilitate, valorii lui.

La capitolul respectiv au fost descrise amănunțit structurile diferitor categorii sau subcategorii de destinație a terenurilor.

Un exemplu semnificativ ne poate servi structura terenurilor cu destinație agricolă.

Aspectul calitativ al terenurilor agricole este exprimat printr-un indice integru cum este „gradul de fertilitate”. Acest indice al calității terenurilor agricole este obținut în procesul de bonitare a solului.

În cazul dat gradul de fertilitate va fi proporțional calității solului și respectiv valorii lui.

Pentru terenurilor destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor aspectul calitativ al bunului imobil este exprimat prin alți indici după cum sunt: stabilitatea terenului din punctul de vedere al alunecărilor de terenuri, nivelul apelor subterane; panta, expoziția, etc.

Nemijlocit pentru construcții, indicii de calitate vor include: materialul de construcție care are deja în sine un aspect calitativ; uzura construcției (inclusiv fizică și morală), pot fi și alți indici ai calității bunului imobil (construcției) în dependență de modul de folosință.

Din cele menționate mai sus constatăm că aspectul economic al bunului imobil, în final se manifestă prin valoarea lui.

Evaluarea bunurilor imobile în cadrul sistemului informațional al cadastrului se propune a fi studiată mai detaliat la un compartiment separat „Evaluarea bunurilor imobile”.

2.3.3 Informația juridică.

Din punctul de vedere al formei, informația juridică reprezintă o informație mai mul descriptivă. Totodată, dreptul asupra unui bun imobil va fi considerat definit numai atunci cînd va fi determinată limita răspîndirii lui, hotarul bunului imobil.

Informația juridică va include date despre proprietar, modul de dobîndire a dreptului, despre restricții asupra bunului, despre dreptul unor terțe persoane asupra bunului, servitute, grevări, etc.

Scopul principal al informației juridice din registrul bunurilor imobile este de a proteja dreptul asupra bunului indiferent cui îi aparține.

Numai în condițiile drepturilor protejate de stat poate lua naștere o piață imobiliară (funciară) legală și dezvoltată.

În acest context, începînd cu anii 1990, pe teritoriul republicii sau început activități masive de formarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile. Începînd cu anii 2000 față de cadastru au fost puse probleme concrete ce țineau de formarea și de înregistrarea bunurilor imobile. Atît formarea bunurilor imobile cît și înregistrarea lor a avut și vor avea un scop bine determinat – crearea proprietății private asupra bunurilor imobile, implementarea relațiilor imobiliare de piață, implementarea și dezvoltarea pieței imobiliare.

Atît dreptul de proprietate asupra terenurilor (bunurilor imobile) cît și piața funciară în ansamblu reprezintă un interes deosebit pentru dezvoltarea economiei țării și deci, pentru conținutul (aspectul) informațional al cadastrului.

Mai profund, aspectul juridic în cadrul sistemului informațional al cadastrului se propune a fi studiat la un compartiment separat „Conținutul juridic al cadastrului”.

2.4 Metode de acumulare a informației

Conținutul lucrărilor de acumulare a informației, în fiecare caz concret va depinde de nivelul implementării Sistemului informațional, de nivelul de actualitate a problemei la etapa respectivă, de necesitățile populației.

Mai răspîndite sunt:

acumularea masivă a informației;

acumularea selectivă;

Evident că inițierea unor activități de acumulare masivă a informației necesită cheltuieli esențiale bugetare și poate fi inițiată de către Guvern.

Prima dată acumularea masivă a informației, în Moldova a fost aplicată în procesul de înregistrare masivă a bunurilor imobile. Aceste activități de înregistrare masivă au mai însemnat implementarea Sistemului informațional al cadastrului.

Astfel, în procesul realizării programului „Pămînt”, conform legislației în vigoare, proprietari de terenuri agricole au devenit mai mult de un milion de cetățeni ai Republicii Moldova.

Această informație, în mod masiv, gratuit, a fost inclusă în Sistemul informațional al cadastrului.

O altă categorie de informație, inclusă în mod masiv în sistemul informațional, a fost despre proprietarii terenurilor aferente caselor individuale locuit.

După aceasta a urmat înregistrarea apartamentelor etc.

Asemenea acțiuni masive de acumulare a informație cadastrale sunt caracteristice pentru etapa inițială a implementării sistemului informațional.

Acumularea masivă a informației este practicată, cu regularitate, în scopuri fiscale. Conținutul acestei informații este orientat spre determinarea valorii de piață a bunurilor imobile pentru calcularea bazei fiscale.

Intervalul în care sunt efectuate aceste lucrări de acumulare masivă a informației depind de stabilitatea economică din țară, de modificările parvenite în bunurile imobile de mulți alți factori și nu în ultima măsură de existența mijloacelor financiare necesare.

Conținutul lucrărilor de acumulare a informației cadastrale mai depinde și de existența unui personal capabil să întreprindă acțiuni masive, de diferite necesități concrete. Din aceste considerente, foarte des se purcede la acțiuni selective. Asemenea acțiuni sunt limitate atît în spațiu cît și referitor la categoriile de bunuri. Astfel, în acest mod pot fi efectuate lucrări de acumulare a informației despre o categorie din bunurile imobile amplasată într-un spațiu (de obicei administrativ) limitat.

Acumularea selectivă a informației cadastrale se efectuează la solicitarea persoanelor individuale. Aceste adresări, în marea lor majoritate, se referă la înregistrarea multiplelor drepturi asupra bunurilor imobile. Totodată, pentru Sistemul informațional al cadastrului aceasta este o informație prețioasă și calitativă.

CAPITOLUL 3.

REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

3.1 Generalități

Noțiuni.

Registru reprezintă o totalitate a informațiilor documentate ținute manual sau în cadrul Sistemelor informaționale automatizate organizată în conformitate cu cerințele stabilite de legislația în vigoare.

Registru bunurilor imobile este un registru integru pe întreg teritoriul Republicii Moldova și reprezintă o totalitate a informațiilor documentate despre bunurile imobile, ținută, manual și automatizat, în cadrul Sistemului informațional al cadastrului, acumulată și organizată în conformitate cu cadrul legislativ și normativ în vigoare din domeniu.

Registrul bunurilor imobile este instituit în conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile. Capitolul IV al Legii nominalizate include prevederile de bază conform cărora este ținut registrul.

Scopul. Deja din definirea noțiunii de Registru al bunurilor imobile putem specifica scopul (funcțiile) lui de bază – păstrarea, analiza și răspîndirea unei informații organizate.

Funcțiile Registrului bunurilor imobile reprezintă nu altceva decît o derivată din scopul (conținutul) cadastrului în ansamblu.

În linii generale, cadastru are funcția de a reflecta o realitate în cadrul bunurilor imobile. Această funcție este realizată nemijlocit prin mecanismul registrului bunurilor imobile.

Procesul informatic care se desfășoară în cadrul Registrului bunului imobil poate fi divizat în trei etape:

depozitarea și păstrarea informației;

analiza și sinteza informației;

deservirea informațională.

Păstrarea organizată a unui volum mare de informație reprezintă o funcție obișnuită a registrului bunurilor imobile. Pe parcursul funcționării registrului, în fața lui sunt puse probleme tot mai complicate din punctul de vedere al analizei informației.

Păstrarea organizată a informației permite aplicarea diferitelor metode științifice de analiză inclusiv statistică, istorică etc.

Scenariul obținerii unei informații din registru este următorul.

La nivelul bunurilor imobile, informația cadastrală multiplă este acumulată în fișiere.

Pentru a obține o informație sumară despre mai multe bunuri imobile va fi necesar de a analiza mai multe fișiere.

Pentru a obține informația sumară despre toate bunurile imobile amplasate în cadrul unei unități administrativ – teritoriale va fi necesar de analizat informația din toate fișierele bunurilor imobile din localitate.

La rîndul său, pentru a analiza informația sumară dun cadrul unei unități administrativ teritoriale, sunt aplicate clasificatoarele și programele respective de calculator.

Prin scopul său de a acumula o informație veridică actuală, organizată despre fondul imobiliar inclusiv funciar Registrul bunurilor imobile capătă un interes: economic; ecologic; social; național și internațional.

Forma. Din punctul de vedere al metodelor de ținere, registrul bunurilor imobile obține o forma scrisă (manuală, pe fișiere de hîrtie) sau electronică (pe fișiere electronice).

Integritatea ca formă a registrului bunurilor imobile este văzută deja din definirea lui. Această integritate se manifestă prin aceea că, chiar fiind ținut, completat cu informație într-un teritoriu limitat, el reprezintă un registru unic pe întreg teritoriu Republicii Moldova.

Activitatea unui Oficiu Cadastral Teritorial este răspîndită în hotarele unui teritoriu administrativ. Un asemenea teritoriu mai răspîndit este raionul administrativ. Nu este o condiție obligatorie, pentru ținerea registrului, ca unitatea de teritoriu să fie raionul administrativ. Totodată este necesar ca în procesul de ținere a registrului, în permanență de ținut cont că toată activitatea socioeconomică este orientată spre unități administrativ – teritoriale și deci registrul bunurilor imobile de asemenea trebuie să dețină o asemenea orientare.

Oficiul Cadastral Teritorial îndeplinește un rol important în sistemul informațional al cadastrului în ansamblu. Anume în oficiu sunt adresate solicitările la tema lucrărilor cadastrale, prima informație despre bunul imobil din cadrul sistemului informațional, o deține oficiul cadastral teritorial.

Din aceste considerente este important ca această structură să devină un centru adevărat de informație în teritoriu.

Totodată, oficiul cadastral teritorial va acumula, analiza, răspîndi informația cadastrală numai dintr-un segment al Registrului bunurilor imobile, al sistemului informațional.

Structura. Registrul bunurilor imobile include următoarele:

fișierul;

planul cadastral;

structura teritorial – cadastrală;

identificatorul;

clasificatorul

3.2 Fișierul

3.2.1 Generalități.

Fișierul, reprezintă o totalitate de fișe, de hîrtie sau electronice, fiecare din ele fiind formatată și completată (organizată) în dependență de cerințele și necesitățile de bază ale Registrului bunurilor imobile.

Caracterul logic, consecutivitatea expunerii, forma succintă, conținutul larg sunt cerințele de bază formulate față de un fișier al registrului bunurilor imobile.

În calitate de purtător de informație, fișierul este una din cele mai importante componente ale Registrului bunurilor imobile scopul lui fiind:

determinarea conținutului informației în cadrul registrului bunurilor imobile;

acumularea și păstrarea (depozitează) informației. Structura fișierului este imaginată în figura nr.25.

Figura 25

Forma fișierului.

Fișierul registrului bunurilor imobile reprezintă o formă standardizată de acumulare a informației.

Unul din principiile de bază ale cadastrului, fiind „standardizarea”, se manifestă anume prin forma standardizată a fișierului registrului bunurilor imobile.

Din cele deja menționate fișierul poate avea forma de hîrtie sau electronică. Forma de hîrtie a fișierului este îndeplinită manual. Forma electronică a fișierului – cu suportul programelor respective de calculator.

După cum deja sa menționat fițierul registrului bunurilor imobile, la etapa actuală este ținut atît sub formă de hîrtie (manual) cît și automatizat în formă electronică.

Conținutul fișierului.

Un alt principiu al cadastrului cum este „flexibilitate”, motivat de cerințele în creștere ale economie, societății, se manifestă de asemenea prin conținutul flexibil al fișierului.

Indiferent de formă, fișierul registrului bunurilor imobile include aceiași informație textuală (descriptivă) și informație grafică (spațială) atît pe fișierul de hîrtie cît și pe fișierul electronic.

O formă standardizată și totodată o flexibilă a fișierul registrului bunurilor imobile este obținută în baza unei structuri flexibile.

Fișierul este compus din mai multe compartimente (capitole, subcapitole). În cazurile în care condițiile socioeconomice, ecologice etc. solicită o informație suplimentară ea este obținută prin includerea unui capitol (subcapitol) nou, păstrînd totodată, informația efectivă acumulată anterior.

Cerințele referitoare la diversificarea conținutului fișierului, din cele deja menționate, depind mult de aspectul cantitativ și calitativ al bunurilor imobile. Evident că un bun imobil compus dintr-un teren agricol va solicita o informație diferită decît alt bun imobil compus dintr-un teren pe care sunt amplasate construcții etc.

Acest exemplu ne impune ca, în procesul de selectare, depozitare (păstrare), analiză și deservire informațională să utilizăm diferite categorii de bunuri imobile cu parametri identici, capitole (subcapitole) ale fișierelor bunurilor imobile, adecvate necesităților socioeconomice, ecologice etc.

3.2.2 Capitolele fișierului.

În scopul unei clasificări efective a informației despre bunurile imobile, în cadrul fișierelor sunt utilizate capitole (subcapitole). Cu cît mai efectivă va fi clasificarea informației după conținut cu atît mai calitative, eficiente vor fi rezultatele utilizării ei.

Inițial fișierul registrului bunurilor imobile a fost divizat în trei capitole (A, B, C).

Referitor la toate capitolele fișierul include următoarea informație comună despre bunul imobil:

codul cadastral al bunului imobil (obiectului înregistrării);

b) numele și prenumele proprietarului, data nașterii, numărul de identitate de stat (IDNP) și alte date din actul de identitate – în cazul persoanei fizice (se indică toți coproprietarii bunului imobil proprietate comună pe cote – părți); denumirea, numărul și data eliberării certificatului înregistrării de stat, numărul de identitate de stat (IDNO) – în cazul persoanei juridice;

c) domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei juridice;

Concepția unei asemenea divizări a fost formulată sub influența rolului terenului în cadrului unui bun imobil. Asupra acestei concepții a mai influențat și axioma conform căreia construcția și terenul formează un corp integru, sunt nedespărțite.

Din aceasta, capitolele fișierului bunurilor imobile reprezentau următoarele.

Capitolul „A” din registrul bunurilor imobile este aplicat în cazurile cînd dreptul de proprietate asupra obiectului înregistrării (bunului imobil), în ansamblu (terenul, construcțiile amplasate pe el etc.) aparține unei persoane (fizice sau juridice).

Capitolul „B” este aplicat în cazurile cînd, obiectul înregistrării care formează un bun imobil compus dintr-un teren pe care este amplasată o construcție (sau mai multe construcții), terenul și construcția aparțin unor persoane fizice sau juridice diferite.

Capitolul „C” este aplicat în cazurile cînd obiectul înregistrării reprezintă o încăpere izolată (apartament etc.) a unei persoane fizice sau juridice iar construcția în ansamblu, terenul aparțin altor persoane.

Un asemenea sistem de Capitole are scopul de a reflecta o realitate indiferent de faptul pe cît ea este de rațională.

În realitate, vom întîlni exemple cînd proprietarul unei încăperi izolate este o persoană (fizică sau juridică), a clădirii din care face parte încăperea izolată, o altă persoană și o a treia persoană este proprietarul terenului pe care este amplasată construcția.

În procesul aplicării capitolelor respective ale fișierului registrului bunurilor imobile este important de a nu confunda „obiectul cadastrului” cu „obiectul înregistrării”.

Necesitatea socioeconomică ne poate impune să înregistrăm porțiuni determinate ale unui bun imobil. Asemenea necesități sunt încăperile izolate ca porțiuni dintr-o construcție și deci ca porțiuni dintr-un bun imobil. Deasemenea, mai pot fi și alte cazuri de înregistrare a unor elemente ale bunurilor imobile cum ar fi amenajări (plantații multianuale, sisteme de irigare, desecare etc.), instalații etc.

În condițiile în care obiectul înregistrării reprezintă un element al bunului imobil (încăpere izolată sau chiar și construcția în ansamblu), în mod obligatoriu, va fi necesar de a reflecta în continuare raporturile de drept care reiese din această situație.

Exemplu. Pe un teren străin, o construcție poate fi ridicată, conform legislației în vigoare, în baza dreptului de superficie.

Exemplu. Un apartament, poate fi rațional exploatat în condițiile în care proprietarul va beneficia de alte elemente ale construcției în ansamblu, ce lui nu-i aparțin.

Toate aceste drepturi își vor găsi reflectare (oglindire) în conținutul capitolului.

Structura capitolelor nu reprezintă ceva de neschimbat. Necesitatea unui conținut rațional, logic ne impune să căutăm, în permanență, forme noi. Astfel la momentul actual capitolele A și B sunt utilizate ca un singur capitol (AB).

Conform articolului 23 (al.4) al Legii cadastrului bunurilor imobile (nr.1543 – XIII din 25.02.98), registrul bunurilor imobile conține un capitol suplimentar privind estimarea bunului imobil în scopul impozitării. Capitolul respectiv este înserat în dosarul cadastral.

Din punctul de vedere al consecutivității și logicii acumulării informației în registru, acest „capitol suplimentar” este nu altceva decît un subcapitol prin care se va acumula o informație suplimentară la cea deja acumulată.

Din cele menționate, capitolele fișierului registrului bunurilor imobile sunt compuse din mai multe subcapitole (I,II,III,IV). Numărul lor poate fi extins după necesitatea social – economică.

3.2.3 Subcapitolul fișierului.

În cadrul unui subcapitol este acumulată o informație identică, comparabilă, care poate fi supusă unei analize comune despre un grup de bunuri imobile în ansamblu. Deja din structura informației se impune de a orienta subcapitolele fișierului spre o informație: cantitativă; economică (calitativă), juridică.

La rîndul său, reieșind din cerințele socioeconomice și ecologice, particularitățile (categoriile) de bunuri imobile, informația menționată mai sus poate fi diversificată în continuare.

Exemplu. Parametrii ce ne vor descrie informația cantitativă și economică despre un sector de teren agricol va fi: lungimea, lățimea, suprafața, gradul de fertilitate, valoare etc. O construcție capitală se va caracteriza prin: suprafață, volum, înălțime, uzură, valoare etc.

Subcapitolul I se aplică în scopul acumulării informației cantitative și anume:

a) suprafață;

b) volum;

c) altă informație despre modificările parvenite în conținutul bunului imobil.

Din punctul de vedere al informației cantitative despre bunul imobil, prezintă interes amplasarea spațială care este exprimată prin numărul cadastral care se răspîndește asupra tuturor subcapitolelor.

În condițiile în care numărul cadastral este convențional se vor acumula date suplimentare despre amplasarea obiectului.

Tipul hotarelor deasemenea ne va vorbi despre aspectul cantitativ al bunului imobil.

Subcapitolul II se referă la dreptul de proprietate și include următoarea informație despre bunul imobil:

a) documentele ce confirmă drepturile, în a căror bază a fost înscris dreptul de proprietate;

b) cota de proprietate în bunul imobil – în cazul dreptului de proprietate comună pe cote – părți;

e) felul înscrierii;

f) orice modificări, însemnări, corectări, ce se referă la înscrierile din acest subcapitol.

Subcapitolul III deasemenea se referă la dreptul asupra bunului imobil și include informație despre alte drepturi reale și grevări.

Subcapitolul include 2 părți:

partea 1 care conține înscrieri referitoare la drepturi reale (dreptul de uzufruct, uzul, abitația, superficia, servitute în sarcina fondului aservit, ipoteca, dreptul de folosință, concesiunea, gestiunea economică);

partea 2 care conține înscrieri referitoare la drepturile de creanță, la faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile, a căror notare este prevăzută de legislație.

Referitoare la ambele părți ale subcapitolului III se va mai include următoarea informație :

a) termenul pentru care s-a constituit dreptul, dacă un așa termen a fost stabilit;

b) suma obligației asigurate prin ipotecă;

c) date despre titularul al cărui drept este înregistrat în acest subcapitol;

d) denumirea, numărul și data eliberării documentelor ce confirmă drepturile în a căror bază a fost efectuată înscrierea;

e) restricții stabilite de legislație;

f) orice modificări, însemnări, corectări cu privire la înscrierile din acest subcapitol.

Subcapitolul IV (sau capitol – supliment conform art. 23 din Legea 1543 – XIII) include informație despre bunurile imobile care, în comun cu informația din alte subcapitole, este utilizată pentru estimarea valorii de piață a bunurilor imobile în scopuri fiscale.

Acest subcapitol mai include:

factorii fizici care influențează valoarea bunului imobil;

valoarea estimată a bunului imobil;

data ultimei estimări;

sursa de obținere a informației privind valoarea bunului imobil;

data introducerii înscrierii.

3.3. Planul cadastral (informație spațială)

Scopul planului cadastral.

În cadrul registrului bunurilor imobile planul cadastral reprezintă purtătorul informației spațiale (grafice).

Obiectul unui plan cadastral poate fi:

– un teritoriu al unei unități administrativ – teritoriale;

– un teritoriu al unui bun imobil.

Teritoriul inclus în cadrul unui plan cadastral este selectat după necesitate.

Cele mai solicitate teritorii sunt unitățile administrativ – teritoriale de nivelul unu și teritoriile ce formează bunurile imobile.

Planul cadastral al unității administrativ-teritoriale conține informație despre amplasarea tuturor sectoarelor de teren, (inclusiv construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor) hotarelor, numerelor cadastrale și alte caracteristici ale terenurilor din cadrul unității administrativ teritoriale și este coordonat cu consiliul local respectiv. Evident că coordonarea planului cadastral de către consiliul local nu se referă la tehnicile și metodele aplicate în procesul de elaborare. Coordonarea planului cadastral de către consiliul local este necesară pentru a evita erorile ce țin de drepturile asupra bunurilor imobile, categoriile de destinație a terenurilor, tipurile de proprietate (publică de stat, publică a unităților administrativ teritoriale, privată etc.).

În dependență de densitatea bunurilor imobile, de mărimea suprafețelor de teren pe care sunt amplasate aceste bunuri, de faptul dacă elaborăm un plan al cadastrului general sau un plan a cadastrului de specialitate, de alți factori sunt selectate scările aplicate la elaborarea pe hîrtie a planurilor cadastrale. Mai răspândite sunt: 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10000. Utilizarea largă a planurilor cadastrale digitale soluționează această problemă.

Planul cadastral al bunului imobil conține informație grafică și textuală despre teren și toate construcțiile amplasate pe acesta și se întocmește în baza lucrărilor geodezice, executate în sistemul unic național sau local de coordonate. Corectitudinea executării lucrărilor de elaborare a planului cadastral al bunurilor imobile este determinată de oficiile cadastrale teritoriale.

Utilizatorul principal al planului cadastral al unității administrativ – teritoriale este consiliul local respectiv. Totodată, actualizarea planurilor cadastrale este efectuată de către oficiile cadastrale teritoriale care, la solicitarea consiliilor locale, îl prezintă regulat, în formă electronică, după destinație.

În procesul de ținere, planul cadastral este completat cu tot mai multe obiecte. Densitatea elementelor incluse în planul cadastral devine tot mai mare.

Pentru a păstra o claritate a obiectelor, a nu admite suprapuneri, o concurență de imagini, planul cadastral este exprimat în straturi.

Ca regulă, un strat reprezintă o categorie de bunuri imobile.

Figuranr.26

Exemplu. Terenurile destinate agriculturii, în planul cadastral sunt incluse într-un strat separat în care alte categorii de bunuri nu sunt incluse (vezi figura nr.26). Aceasta permite de a obține o imagine mai pronunțată obiectului.

În dependență de necesitate, într-un sloi pot fi incluse două și mai multe categorii de bunuri imobile.

Figura nr.27

În cadrul figurii nr.27 sunt reprezentate terenurile aferente construcțiilor din interiorul unei localități (satul Malcoci) raionul Ialoveni (strat terenuri aferente construcțiilor). În majoritatea cazurilor aceste construcții reprezintă loturile individuale de pe lîngă casele de locuit.

Figura nr.28

În cadrul figurii nr.28 sunt reprezentate terenurile ocupate nemijlocit de construcțiile satului Malcoci (strat, terenuri ocupate de construcții).

Figura nr.29

În cadrul figurii nr.29 sunt reprezentate străzile satului Malcoci (strat, străzi) .

Această tehnologie de reprezentare spațială a informație în planul cadastral permite aplicarea mai multor straturi (după necesitate) ocolind primejdia că planul cadastral va fi supraîncărcat de informație și prin aceasta greu de utilizat.

3.4 Structura cadastrală a teritoriului Republicii Moldova

3.4.1 Scopul structurii cadastrale

Noțiune.

Structurizare cadastrală – divizarea teritoriului Republicii Moldova în unități cadastrale consecutiv inferioare (raioane, zone, masive, sectoare, terenuri) și indicarea hotarelor acestora pe harta de bază a teritoriului.

Politica în acest domeniu este formulată de către autoritatea publică centrală din domeniul cadastrului

Harta de bază a teritoriului – reprezentare grafică a teritoriului ce conține informația grafică despre hotarele raioanelor, zonelor, masivelor, sectoarelor cadastrale, numerele terenurilor (codurile cadastrale) ale acestora precum și informația despre hotarele unităților administrativ-teritoriale, localităților, rețelelor de drumuri, elemente hidrotehnice, fâșii forestiere etc.

În conținutul sistemului informațional al cadastrului, structura cadastrală a Republicii Moldova este de o importanță majoră. Anume prin structura cadastrală este utilizată informația despre amplasarea spațială a bunurilor imobile.

La moment structura cadastrală a Republicii Moldova include:

raionul cadastral;

zona cadastrală;

masivul cadastral;

sectorul cadastral;

terenul, sectorul de teren (bunul imobil).

Figura nr. 30

Pentru prima dată Lista numerelor raioanelor și zonelor cadastrale a fost aprobată prin ordinul Agenției Naționale Cadastru Resurse Funciare și Geodezie (autoritatea publică centrală în domeniul cadastrului) nr. 190 din 29.12.1998.

Lista raioanelor și a zonelor cadastrale este reprezentate în anexa nr………. Amplasarea spațială a raioanelor cadastrale este reprezentată în figura nr.30

Astfel, teritoriul Republicii Moldova este divizat în 42 de raioane cadastrale. Raionul cadastral nr.1 corespunde municipiului Chișinău, nr. 74 – raionului Sîngerei etc.

3.4.2 Raionul cadastral

După cum s-a constatat mai sus, raionul cadastral reprezintă o descompunere în continuare a Republicii Moldova în unități cadastrale mai inferioare.

În condiții administrativ-teritoriale stabile, limitele raionului cadastral coincid cu hotarele raionul administrativ.

În structura cadastrală, pentru a semna codul cadastral al bunului imobil, pentru raionul cadastral sunt rezervate două cifre.

La rîndul său, raionul cadastral este compus din zone cadastrale.

3.4.3 Zona cadastrală deasemenea reprezintă o descompunere a raionului cadastral, în unități cadastrale mai inferioare (masive cadastrale). Limitele zonei cadastrale tind de a coincide cu hotarele satului (comunei).

Figura nr. 31

În figura nr.32 este prezentată zona cadastrală nr.7449 (satul Dumbrăvița raionul Sîngerei) care include la rîndul său două masive cadastrale.

În structura cadastrală, pentru codificarea unei zone cadastrale sunt rezervate două cifre.

Figura nr.32

3.4.4 Masivul cadastral reprezintă un spațiu terestru din cadrul unei zone cadastrale. Limitele masivului cadastral coincid cu elemente (detalii) ale teritoriul care, prin destinația lor au un caracter pronunțat (evidențiat), stabil în timp și în spațiu. Asemenea detalii ale teritoriului mai des reprezintă drumurile magistrale cu înveliș de piatră, obiecte acvatice, alte detalii.

Din cele menționate mai sus putem constata că modificarea amplasării limitei masivului cadastral va depinde de modificarea amplasării detaliului respectiv pe care ea se bazează.

Exemplu. Limita masivului cadastral este marginea unui drum. Orice modificare a amplasării drumului va însemna și modificarea limitei masivului cadastral.

Aceasta înseamnă că un teren, căruia inițial i s-a acordat un cod cadastral al masivului respectiv, în caz de modificare a limitei masivului poate nimeri în conținutul altui masiv.

Figura nr.33

Aceasta este o problemă care intră în ansamblul de probleme ce țin de modificarea limitelor raioanelor, zonelor, masivelor cadastrale.

Stabilitatea masivului cadastral depinde de stabilitatea elementelor care îl formează.

Pentru codificarea zonelor cadastrale este rezervată o singură cifră.

Un exemplu de structurizare a unui masiv cadastral este prezentată în figura nr.33 Masivul cadastral nr.7449 este compus, la rândul său, din 8 sectoare cadastrale.

3.4.5 Sectorul cadastral reprezintă și el o descompunere în continuare deja a masivului cadastral. Limitele sectorului cadastral, reieșind din posibilitățile teritoriului, sunt amplasate și ele pe elemente (detalii a teritoriului) cu un caracter constant.

Aici este necesar de menționat că selectarea detaliilor teritoriului cu caracter constant este mai problematică decât la stabilirea limitelor masivului cadastral.

Totodată reieșind din „inevitabilitatea modificării limitelor sectorului cadastral” apare o necesitate față de sistemul informațional în întregime, de a include informație referitoare la perioada (data) modificării amplasării limitei sectorului cadastral.

În cazul în care bunul imobil, la etapa formării lui s-a aflat într-un masiv sau sector cadastral care apoi și-au modificat amplasamentul, sistemul informațional va păstra informație despre codul cadastral al terenului și amplasarea lui ulterioară.

Pentru codificarea sectoarelor cadastrale sunt rezervate 2 cifre.

Figura nr. 33

Figura nr. 33 reprezintă sectorul cadastral 7449107 care include 319 terenuri (0001 – 0319).

Particularitățile sectoarelor cadastrale. În perioada ultimilor 20-30 de ani Moldova se află într-o situație nestabilă din punctul de vedere atît a hotarelor unităților economice cît și a unităților administrativ – teritoriale.

Pentru structura cadastrală un impact negativ mai mare îl are modificarea frecventă a hotarelor unităților administrativ – teritoriale.

Practica ne demonstrează că pe parcursul ultimilor decenii în cadrul unităților administrativ – teritoriale au parvenit modificări esențiale. Aceste modificări se referă atît la hotarele unităților administrativ – teritoriale cît și la apariția sau dispariția în general al unor asemene unități.

Asupra structurii cadastrale acest fenomen are un impact negativ.

Pentru a păstra (respecta) principiul stabilității și totodată pentru a minimaliza impactul negativ asupra structurii cadastrale se aplică următoarele.

În condițiile în care, modificînd structura unităților administrativ – teritoriale, a fost lichidată o primărie, terenurile ei vor fi trecute în cadrul unei alte zone cadastrale adiacente în calitate de sectoare cadastrale suplimentare la cele existente.

Pentru aceasta sunt necesare numere de rezervă. Două cifre în structura cadastrală preconizate pentru codificarea sectoarelor cadastrale sunt satisfăcătoare.

3.4.6 Terenul. Identificatorul.

Identificator – atribut al obiectului informațional care este unic și rămîne invariabil pe parcursul întregii perioade de existență a obiectului în registru (codul cadastral).

Terenul (sectorul de teren) reprezintă ultima divizare în cadrul structurii cadastrale. Codul cadastral (adresa cadastrală) al unui bun imobil este nu alt ceva decît codul cadastral al terenului.

Codul cadastral al terenului, în cadrul registrului bunurilor imobile mai este recunoscut în calitate de identificator.

Nemijlocit pentru codificarea terenului sunt rezervate patru cifre.

Terenul în structura cadastrală prin aplicarea codului cadastral reprezintă purtătorul principal de informație.

Figura nr.34

Este necesar de menționat că, atribuirea unor coduri (adrese) cadastrale nu se limitează la „teren” ca unitate în structura cadastrală. O informație prețioasă social-economică duc în sine construcțiile, instalațiile, amenajările alte elemente și detalii legate, deasemenea, strîns de teren.

În scopul obținerii informației despre amplasarea spațială a acestor detalii, structura cadastrală cere o dezvoltare în continuare. Mai răspîndite, în aceste scopuri, sunt construcțiile. Pentru ele sunt rezervate două cifre.

Majoritatea construcțiilor sunt divizate în încăperi izolate, apartamente etc. Pentru reflectarea acestei informații în registrul bunurilor imobile, sunt rezervate trei cifre.

În practică, dezvoltarea de mai departe a structurii cadastrale se înfăptuiește în cadrul cadastrului de specialitate.

În final, pentru formarea codului cadastral al unui teren sunt necesare 11 cifre. Pentru reflectarea de mai departe a construcțiilor, încăperilor izolate (apartamentelor), instalațiilor, amenajărilor sun necesare de încă 5 (2+3) cifre. În total 16 cifre.

Codul cadastral.

Un exemplu de cod cadastral este prezentat în continuare:

Codul cadastral prezentat mai sus se referă la un teren cu destinație agricolă. Evident că pe acest teren pot fi amplasate mai multe amenajări (plantații de viță de vie, de livezi, sisteme de irigare, desecare, fîșii forestiere etc.) care în ansamblu ne vorbesc despre nivelul de dezvoltare a terenurilor agricole.

Pentru soluționarea acestei probleme sunt utilizate rubricile „F” și „G”.

Unde:

AA – numărul raionului cadastral Sîngerei;

BB – numărul zonei cadastrale comuna Dumbrăvița;

C – numărul masivului cadastral;

DD – numărul sectorului cadastral;

EEEE – numărul sectorului de teren (terenului);

FF – numărul construcției amplasate pe terenul EEEE;

GGG – numărul încăperii izolate (apartamentului).

În condițiile când înregistrarea bunurilor imobile este efectuată în lipsa delimitării cadastrale a porțiunii de teren, numărul cadastral va avea un conținut convențional care apoi este modificat într-un număr cadastral definitiv (permanent).

Aspectul convențional se va referi numai la nivelurile „sector de teren", „sector cadastral", „masiv cadastral". Anume aceste niveluri pot fi ne determinate în unele condiții concrete. Mai des, în cazul când pe teritoriul localității respective nu sau petrecut lucrări de înregistrare masivă a bunurilor imobile.

Numărul cadastral este stabilit de către Oficiul cadastral teritorial respectiv.

Lipsa construcțiilor capitale pe sectorul de teren sau lipsa încăperilor izolate, apartamentelor în cadrul construcțiilor este identificată prin cifra „0".

Sistemul informațional al cadastrului este de un nivel superior altor sisteme informaționale anume prin integritatea a două elemente foarte importante, a planului și a registrului cadastral.

Aceste două elemente ale sistemului informațional cadastral duc o informație diferită după formă și conținut și tot odată foarte prețioasă fiind integrată.

Anume numărul cadastral al sectorului de teren ne permite de a face legătura dintre partea grafică și cea descriptivă a sistemului informațional, dintre planul cadastral și registrul cadastral.

Acest fapt ne impune de a respecta unele condiții de ținere a planului și a registrului cadastral. În primul rând este necesar ca aceste elemente de bază a sistemului informațional să fie ținute sincronic.

3.5 Clasificatorul

3.5.1 Generalități

Noțiuni.

Clasificare – aranjarea obiectelor, fenomenelor după trăsăturile lor distinctive în clase de categorii.

Clasificator – instrument (mecanism, metodă) de aranjare a obiectelor, fenomenelor după trăsăturile lor distinctive în clase de categorii.

Clasă – în înțelesul prezentei teme, reprezintă o grupă de obiecte, fenomene etc. care se deosebește de alte grupe printr-un sistem determinant (după trăsăturile distinctive). Fiecărei clase îi corespunde un număr (cod).

În cadrul registrului bunurilor imobile, clasificatorul reprezint un instrument important de analiză a informației acumulate. În procesul de analiză a informației este utilizat un complex de clasificatoare fiecare dintre care își are scopul său concret.

Rezultatul analizei informației efectuate în cadrul registrului bunurilor imobile va depinde în primul rînd de conținutul clasificatoarelor aplicate apoi de scenariul (consecutivitatea) aplicării.

Aplicarea clasificatorului este oportună în condițiile în care fișierul registrului bunurilor imobile va include informația care necesită a fi supusă clasificării.

3.5.2 Exemple de aplicare a clasificatorului

Exemplul 1. Este necesar de a diviza suprafața totală a fondului funciar al republicii în categorii de destinație.

Pentru aceasta este utilizat clasificatorul categoriilor de destinație și anume:

Procedura aplicării clasificatorului categoriilor de destinație este următoarea.

În conținutul fișierului registrului bunurilor imobile, pentru fiecare bun imobil este indicat codul categoriei de destinație.

Prin sumarea codurilor nr.1 a tuturor bunurilor imobile vom obține suprafața totală a terenurilor cu destinație agricolă.

Acțiuni similare se vor repeta și pentru alte categorii de destinație.

În final vom obține că, în dependență de categoriile de destinație fondul funciar al republicii Moldova, la 1.01.2008 includea:

terenuri cu destinație agricolă – 1978,9 mii ha;

terenuri destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor, altor scopuri speciale – 880,4 mii ha;

terenurile fondului forestier – 440,1 mii ha;

terenurile fondului apelor – 85,2 mii ha.

Cerințele unei analize detaliate a fondului funciar al republicii sunt în creștere.

Sunt solicitate rezultate mai profunde. Pentru aceasta sunt utilizate și clasificatoarele respective.

Exemplul 2. Este necesar de a determina suprafața terenurilor destinate agriculturii în dependență de tipul proprietății.

Pentru soluționarea problemei menționate mai sus este utilizat clasificatorul tipurilor de proprietate.

În prezentul exemplu problema este simplificată numai la trei tipuri de proprietate și anume:

În conținutul fișierului registrului bunurilor imobile, pentru fiecare teren este indicat codul tipului de proprietate pentru toate bunurile imobile din toate categoriile de destinație inclusiv și pentru terenurile destinate agriculturii.

Prin sumarea codurilor nr.1 care identifică proprietatea privată a tuturor terenurilor cu destinație agricolă vom obține suprafața totală a terenurilor cu destinație agricolă proprietate privată.

Acțiuni similare se vor repeta și pentru alte tipuri de proprietate.

În final vom obține că, în dependență de tipurile de proprietate terenurile destinate agriculturii în republica Moldova, cu suprafața de 1978,9 mii ha, la 01.01.2008 includeau:

proprietate privată – 1684661 ha;

proprietate publică a statului – 270885 ha;

proprietate publică a unităților administrativ – teritoriale – 23379 ha.

În total terenuri destinate agriculturii – 1978925 ha.

Divizarea bunurilor imobile în dependență de tipul proprietății, în mod similar poate fi efectuată pentru toate categoriile de destinație.

Problemele de analiză a fondului funciar puse în fața registrului bunurilor imobile sunt foarte diversificate. Un interes deosebit prezintă structura terenurilor după categoriile de folosință, în dependență de unitățile administrativ – teritoriale, după calitatea solurilor etc.

Toate aceste probleme pot fi soluționate utilizînd clasificatorul.

Exemplu 3. Este necesar de determinat suprafața terenurilor arabile, destinate agriculturii, proprietate privată.

Este necesar de menționat că soluționarea problemei puse în exemplul nr.3 poate fi efectuată numai după ce vor fi soluționate problemele puse de exemplele 1 și 2.

Pentru aceasta va fi utilizat clasificatorul categoriilor de folosință a terenurilor destinate agriculturii care include:

Pentru a soluționa această problemă deasemenea, este necesar ca în fișierul registrului bunurilor imobile să fie specificată printr-un cod categoria de folosință a terenurilor.

Prin sumarea codului nr.1 din fișierele respective vom obține suprafața totală a terenurilor arabile, destinate agriculturii, proprietate privată.

Acțiuni similare pot fi efectuate și pentru alte categorii de folosință (vii, livezi, fînațe, pășune etc.).

În final vom obține, pentru Moldova, la data de 01.01.2008, suprafața terenurilor destinate agriculturii, proprietate privată în dependență de categoria de folosință și anume:

teren arabil – 1434307 ha;

vii 119469 ha;

livezi 99128 ha;

fînațe 208 ha;

pășune 3197 ha.

Notă. Registrul bunurilor imobile în situația actuală, nu include informație despre categoriile de destinație și de folosință a terenurilor (bunurilor imobile)

CAPITOLUL 4.

ÎNREGISTRAREA BUNURILOR IMOBILE

4.1 Principiile înregistrării.

Începînd cu anii 1998 – 2000 în Moldova au fost inițiate lucrările de înregistrare a bunurilor imobile, de creare a sistemului informațional al cadastrului, a registrului bunurilor imobile.

Obligativitatea înregistrării este impusă de către Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.98 (art.5).

Condiția obligatorie a înregistrării este impusă de necesitatea atît publică cît și privată.

Interesul public. Statul este interesat ca toate bunurile imobile să fie înregistrate în registrul bunurilor imobile. Acest interes reiese din politica fiscală a statului, din necesitatea protejării dreptului de proprietate etc. Susținerea publică a procesului de înregistrare se manifestă prin susținerea sistemului informațional al cadastrului în ansamblu.

Interesul privat. Interesul fiecărui proprietar de a înregistra bunul imobil și drepturile aferente lui constă în faptul că bunul sau dreptul asupra bunului ne înregistrat nu este recunoscut de o altă persoană. Acest fapt poate crea mari dificultăți în exploatarea bunurilor, realizarea drepturilor asupra lor etc.

Transparența reprezintă un al alt principiu al înregistrării bunurilor imobile. Ea impune înregistrării bunurilor imobile un caracter deschis. Organul care efectuează înregistrarea (oficiul cadastral teritorial) este obligat să elibereze oricărei persoane fizice sau juridice informație despre bunul imobil înregistrat.

4.2 Obiectul înregistrării.

Determinarea corectă a obiectului înregistrării în registrul bunurilor imobile este de o însemnătate majoră pentru sistemul informațional al cadastrului în ansamblu.

În linii generale, reieșind din conținutul cadastrului, obiectul înregistrării va include:

bunurile imobile;

dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile;

alte drepturi reale asupra bunurilor imobile.

4.2.1 Bunul imobil obiect al înregistrării

Prin conținutul său, bunul imobil poate fi de diferite forme.

– un teren liber de orice construcție instalație amenajare;

– un teren pe care sunt amplasate construcții, instalații amenajări;

– o carieră deschisă împreună cu construcțiile instalațiile amplasate;

– un teren (un subsol) sub care este amplasată o mină, o altă construcție subterană.

Practica, necesitățile social – economice ne impun de a supune înregistrării nu numai bunul imobil în ansamblu dar și o porțiune din el. Prin ce se poate exprima o porțiune dintr-un bun imobil.

Figura nr …… ne prezintă care pot fi părțile (elementele) componente ale unui bun imobil în calitate de obiect al înregistrării.

Astfel, obiect al înregistrării pot fi:

bunul imobil în ansamblu;

un teren liber de orice construcție;

un teren împreună cu toate construcțiile instalațiile amenajările;

o construcție separată;

o încăpere izolată;

un subsol;

o sistemă de irigare;

o plantație de viță de vie sau de livadă;

altele.

Indiferent de părțile componente (elementele) ale bunului imobil care urmează a fi înregistrate, toate aceste vor fi racordate la teren (sectorul de teren), în calitate de unitate primară în cadrul structurii cadastrale.

Figura ……

Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.98 (art. 35) formulează consecutivitatea înregistrării (efectuării înscrisului în registru).

În cazurile în care construcțiile, încăperile izolate, amenajările sunt obiect al înregistrării, ele vor fi înregistrate numai în condițiile în care va fi înregistrat terenul.

Încăperea izolată (apartamentul) va fi înregistrată în condițiile în care va fi înregistrată construcția în ansamblu pe un teren înmregistrat.

Astfel, procedura înregistrării unui obiect poate fi simplă și compusă.

În condițiile în care un teren pe care este amplasată o construcție aparține unei persoane, construcția în parte aparține altei persoane, iar încăperea izolată care este obiectul înregistrării aparține unei a treia persoană, va fi aplicată înregistrarea întregului ansamblu de raporturi juridice dictate de situația concretă.

4.2.2 Dreptul de proprietate în calitate de obiect al înregistrării rezultă din axioma că bunul și dreptul asupra lui reprezintă un integru, o unitate. Indiferent de faptul că legislația în vigoare recunoaște noțiunea de bun „fără stăpîn”, această situație poartă un caracter scurt, provizoriu.

Chiar și recunoscînd bunul fără stăpîn, legislația deja constată că asemenea bunuri, pe această perioadă de „fără stăpîn”, devin proprietate publică.

Situația menționată mai sus își are oglindire în procedura aplicată de înregistrare a bunurilor imobile.

La rîndul său, pentru a cunoaște dreptul de proprietate în calitate de „obiect al înregistrării” este necesar, mai întîi de a cunoaște structura dreptului de proprietate. Pe lîngă faptul că dreptul de proprietate este compus din: dreptul de posesiune, dreptul de folosință și dreptul de dispoziție el mai include și o varietate a tipurilor de proprietate.

Structura dreptului de proprietate este oglindită în figura nr…..

Subiect al dreptului de proprietate care la rîndul său este și obiectul înregistrării în Registrul bunurilor imobile sunt proprietarii de bunuri imobile și alți titulari de drepturi patrimoniale: cetățeni ai Republicii Moldova, cetățeni străini, apatrizi, persoane juridice din țară și din străinătate, organizații internaționale, Guvernul republicii Moldova (în numele Republicii Moldova), consiliile raionale și sătești (comunale) în numele autorităților publice locale.

4.2.3 Alte drepturi reale.

Conform legislației în vigoare (legea cadastrului bunurilor imobile, Codul Civil) înregistrării obligatorii sunt supuse și alte drepturi reale. La alte drepturi reale, conform Codului civil se referă:

uzufructul;

dreptul de uz și dreptul de abitație;

servitutea;

superficia (drept de folosință a terenului);

gajul.

Într-o formă generalizată, uzufructul, uzul, abitația, servitutea, superficia, prin conținutul său constituie drepturi de folosință care urmează a fi, conform legislației, înscrise în registrul bunurilor imobile.

Gajul, fiind un drept real, o creanță, conform legislației în vigoare, deasemenea este notificată (înregistrat) în registrul bunurilor imobile.

Astfel, înregistrarea unui drept de folosință poate fi efectuat numai în condițiile cînd bunul și dreptul de proprietate asupra acestui bun sunt deja înregistrate.

În toate cazurile, înregistrarea altor drepturi reale se va efectua în baza cererii solicitantului.

4.3 Înscrisul în registru

Înscris în registru – reprezintă o formă de descriere a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor în fișierul registrului bunurilor imobile.

Înscrierile în registrul bunurilor imobile sunt de trei feluri:

intabularea;

înscrierea provizorie;

notarea.

Toate înscrierile în registrul bunurilor imobile sunt identificate. În calitate de identificator servește codul cadastral (numărul cadastral) formulat în conformitate cu structura cadastrală a republicii.

Fiecărei înscrieri în registrul bunurilor imobile îi corespunde un număr de ordine.

Responsabilitatea despre corectitudinea înscrierilor în registru este dusă de către registrator

4.3.1 Întabularea

Intabularea reprezintă o fixare în registru a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile și a altor drepturi reale.

Prin intabulare se efectuează primul înscris în fișierul registrului bunurilor imobile (deschiderea registrului), înregistrarea masivă și selectivă (primară și curentă) a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale. Totodată, pe parcursul ținerii exploatării registrului bunurilor imobile un rol important îl are actualizarea informației acumulate.

Actualizarea informației se efectuează prin admiterea unor modificări în fișierul registrului bunurilor imobile. La rîndul său, modificările în fișierul registrului bunurilor imobile se efectuează sub formă de:

actualizare;

rectificare.

Actualizarea informației din fișierul registrului bunurilor imobile deasemenea, este efectuată la inițiativa autorităților publice sau la inițiativa proprietarului de teren.

La inițiativa autorităților publice, actualizarea informației se efectuează, mai des în scopuri fiscale.

Din interesul proprietarului actualizarea informației este efectuată, mai des în scopul obținerii unui credit (gajării) etc.

Necesitățile economice pot naște și alte motive de actualizare a informației atît în interesul public cît și cel privat.

Rectificarea se aplică în cazurile admiterii unor erori:

tehnice;

juridice;

ce au provocat prejudiciu material.

Erorile tehnice includ: erori de litere; omisiuni de cuvinte; greșeli în calcule aritmetice etc. ce nu afectează dreptul proprietarului și nu au impact material..

Incoincidența înscrisului din registru cu situația juridică, în majoritatea cazurilor este rezultatul unor erori tehnice admise de către registrator.

Un exemplu de asemenea incoincidență ne poate servi cazul când suprafața sectorului de teren în natură și în documentul de drept (titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren) este una dar în registrul bunurilor imobile este alta. Motivul poate fi diferit

În toate cazurile, erorile depistate necesită a fi rectificate (corectate).

Motivele incoincidențelor menționate mai sus pot fi diferite.

Unul din cele mai răspîndite este nerespectarea consecutivității acțiunilor în procesul formării bunului imobil și dreptului asupra lui.

Ca exemplu ne poate servi formarea unui teren pentru construcția unei case individuale de locuit.

Consecutivitatea efectuării lucrărilor este următoarea:

elaborarea proiectului de formare a terenului;

transpunerea proiectului în natură, determinarea dimensiunilor (hotarelor fixe);

adoptarea deciziei de atribuire în baza măsurărilor în natură;

elaborarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren;

înregistrarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

În realitate, autoritățile publice locale, foarte des merg pe o altă cale și anume. Mai întîi adoptă decizia de atribuire a terenului apoi urmează transpunerea în natură și eliberarea documentului de autentificare a dreptului.

Evident că, după un asemenea scenariu, măsurările în natură vor devia de la decizia autorității publice locale de atribuire a terenului.

Căile de rectificare depind de conținutul erorii.

Greșelile (erorile) tehnice sunt rectificate de către registrator (prin decizia registratorului);

Abordarea problemei erorilor tehnice poate fi efectuată atît de către titularul de drepturi cît și de registrator. Rectificarea unor asemenea erori este efectuată în termenul stabilita de legislație, de către registrator.

Greșelile cu conținut juridic, sunt acelea care au modificat conținutul bunului, au denaturat dimensiunile etc. Aceste erori sunt rectificate cu consimțămîntul scris al proprietarului de teren.

Greșelile ce au provocat un prejudiciu material, în majoritatea cazurilor sunt soluționate în temeiul hotărîrii judecătorești irevocabile.

Notă.

Rectificare – a transforma din greșit în corect

4.3.2 Înscrisul provizoriu.

Înscrisul provizoriu poartă o condiție ca subiectul dreptului, prin documente suplimentare, să justifice dreptul său asupra bunului imobil. Este natural că un înscris provizoriu nu înseamnă un drept absolut, final. Deținătorul înscrisului provizoriu nu va fi recunoscut ca proprietar al bunului pînă ce înscrisul provizoriu nu va fi înlocuit prin „întabulare”.

Un înscris provizoriu mai poate fi aplicat și în cazurile cînd este necesar de stabilit o condiție prin care dreptul de proprietate sau alt drept real, poate trece la o altă persoană.

Motive de trecere a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale la o altă persoană pot fi diferite. Un exemplu cu care ne confruntăm mai des este gajul (ipoteca).

Aici este necesar de accentuat, cînd anume în condițiile gajului se va aplica înscrisul provizoriu. El se va aplica atunci înd bunul imobil, fiind în gaj este totodată vîndut de către proprietar.

În asemenea cazuri, dreptul de proprietate a cumpărătorului se va efectua sub forma de înscris provizoriu și numai în condițiile cînd va fi dovedită epuizarea obligațiilor de gaj, se va efectua întabularea.

Trecerea dreptului la o altă persoană se efectuează și în baza hotărârii judecătorești, gajului etc.

4.3.3 Notificarea

Notificarea se referă la înscrierea dreptului de creanță (obligații, datorii).

Dreptul de proprietate apare consecutiv înscrisurilor efectuate în registru. Data înregistrării este considerată data depunerii cererii de înregistrare.

Notarea se efectuează:

conform legislației în vigoare;

la cererea părților (unei părți) interesate în notare;

Un exemplu răspîndit de aplicare a înregistrării unui drept asupra bunului imobil prin notare, conform legislației în vigoare, poate fi obligativitatea înregistrării altor drepturi reale cum ar fi uzufructul etc.

Exemplu. Dreptul de arendă asupra unui teren agricol va fi înregistrat aplicînd notarea respectivă la capitolul III al Registrului bunurilor imobile.

Exemplu. La cererea părții interesate notarea se aplică în procesul înregistrării contractului de gaj. Evident că partea interesată în aplicarea notării va fi creditorul gagist.

4.4 Metode de înregistrare.

4.4.1 Înregistrarea masivă

4.4.1.1 Înregistrarea masivă primară.

Înregistrarea masivă primară se efectuează în baza unui program de stat, din contul resurselor financiare centralizate, după o metodă unică. Regulamentul în baza căruia sa inițiat înregistrarea primară masivă a fost aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.98.

În baza Legii cadastrului bunurilor imobile, și a Regulamentului cu privire la modul efectuării înregistrării primare masive a fost elaborată instrucțiunea (în octombrie 1998) cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și drepturilor asupra lor.

Una din particularitățile înregistrării primare masive este că ea se efectuează fără cererea (acceptul) proprietarului bunului imobil.

Un rol important în procesul înregistrării masive primare a bunurilor imobile îl are selectarea corectă a localităților (obiectului de lucru). Este evident că succesul înregistrării masive depinde mult de conlucrarea (susținerea) cu autoritățile publice locale. Prin aceasta autoritățile locale își asumă și unele obligații față de procesul înregistrării masive.

Selectarea executorului lucrărilor cadastrale se efectuează în conformitate cu legislația în vigoare, prin concurs, selectînd astfel cele mai pregătite întreprinderi.

Conținutul lucrărilor efectuate de către întreprinderile cîștigătoare a concursului este stabilit de către instrucțiunile respective elaborate de către autoritatea publică centrală în domeniul cadastrului. Aceste lucrări includ: identificări și măsurări de teren; acumulări de informații atît despre bunuri cît și despre proprietari; elaborarea planului cadastral și a documentelor de drept (titlurilor de autentificare a drepturilor deținătorilor de teren); autentificarea documentelor etc.

Lucrările efectuate de către întreprinderile respective sunt supuse unui control din partea oficiilor cadastrale teritoriale care, în continuare, deschid dosare cadastrale, efectuează înscrisul în fișierul registrului bunurilor imobile finalizînd procesul înregistrării prin aplicarea parafei de înregistrare.

Un rol important în desfășurarea procesului de înregistrare primară masivă la avut realizarea cu succes a Primului proiect de cadastru în Moldova.

Primul proiect de cadastru în Moldova a avut scopul: de a elabora cadrul legislativ, normativ, instructiv necesar; de a coordona și de a controla lucrările cadastrale de înregistrare masivă a bunurilor imobile.

În procesul înregistrării primare masive au fost înregistrate majoritate terenurilor destinate agriculturii proprietate privată. Lucrări vaste au fost efectuate în domeniul înregistrării terenurilor localităților etc.

4.4.1.2 Înregistrarea masivă curentă.

Înregistrarea curentă masivă a bunurilor imobile se desfășoară, deasemenea, în scopul realizării politicii de stat economice și deci sub diferite programe aprobate de Guvern.

Unul din primele programe care include desfășurarea lucrărilor de înregistrare masivă curentă este orientat spre realizarea politicii noi fiscale.

Impozitarea bunurilor imobile, stabilirea plăților fiscale în dependență de valoarea lor de piață pune în fața sistemului informațional al cadastrului problema unei evaluări de piață masive.

Pentru aceasta este necesară acumularea informației suplimentare despre bunurile imobile deja înregistrate în registrul bunurilor imobile.

4.4.2 Înregistrarea selectivă.

4.4.2.1 Înregistrarea selectivă primară.

Din conținutul paragrafului de mai sus constatăm că înregistrarea masivă, atît primară cît și curentă este efectuată mai mult din interes public. Totodată, interesul privat asupra procesului de înregistrare a bunurilor imobile nu este mai mic.

Dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile poate fi realizat numai în condițiile în care el va fi înregistrat în registrul bunurilor imobile. Numai în asemenea condiții o tranzacție va fi legală, posibilă, protejată de lege.

Aceasta este motivația desfășurării activităților de înregistrare selectivă a bunurilor imobile.

Înregistrarea primară este o activitate inevitabilă în condițiile implementării sistemului informațional al cadastrului. totodată, dezvoltarea social – economică prevede, în permanență crearea sau dispariția unor bunuri imobile.

Deci înregistrarea primară selectivă nu este o activitate periodică, ce ține de o etapă a implementării cadastrului, dar una permanentă ce va exista pe tot parcursul existenței sistemului informațional al cadastrului.

Înregistrarea primară selectivă are particularitățile sale.

În procesul înregistrării primare selective, este obligatorie efectuarea unor lucrări cadastrale suplimentare: de identificare, determinare a bunului imobil etc.

Este important ca solicitantul înregistrării primare selective a bunului imobil să-și formuleze corect doleanța.

Realitatea ne demonstrează că, activînd în acest domeniu ne vom întîlni cu o varietate de cazuri care, urmează a fi sistematizate, clasificate reieșind, totodată din specificul lor.

Conținutul lucrărilor cadastrale vor depinde, în mare măsură, și de structura (conținutul) bunului imobil ce urmează a fi înregistrat. El poate fi următorul:

– un teren liber de construcții, instalații, amenajări;

– un teren pe care sunt amplasate construcții, instalații, amenajări;

– o casă (construcție, mai multe construcții) amplasate pe un teren străin;

– o încăpere izolată (un apartament) dintr-o construcție amplasată pe un teren străin;

– un subsol.

Conținutul lucrărilor cadastrale, necesare pentru înregistrarea bunului imobil, în fiecare caz concret va fi diferit.

La toate acestea mai este necesar de adăugat cerințele sistemului informațional al cadastrului față de măsurările cadastrale.

Executorul lucrărilor cadastrale trebuie să cunoască cerințele față de sistemul unic de coordonate utilizat în cadrul sistemului informațional etc.

În prezent, lucrările cadastrale necesare pentru înregistrarea bunurilor imobile sunt efectuate atît de către oficiile cadastrale teritoriale cît și de către întreprinderi private licențiate în domeniu dat.

Din practica altor țări, toate lucrările cadastrale ce țin de înregistrarea bunurilor imobile sunt efectuate de către întreprinderi licențiate în domeniu, inclusiv private.

4.4.2.2 Înregistrarea selectivă curentă.

Spre deosebire de înregistrarea primară selectivă, înregistrarea curentă are ca obiect un bun imobil care este deja înregistrat.

Necesitatea înregistrării selective curente apare în procesul tranzacțiilor (transmiterii de drepturi).

Înregistrarea selectivă curentă este nu alt ceva decît o modificare a înscrisului din registru bunurilor imobile legalizată prin contractul de vînzare – cumpărare, schimb, donație, decizia instanței de judecată alte documente ce confirmă un drept nou de proprietate instituit asupra unui bun imobil anterior înregistrat.

Pe parcursul formării Registrului bunurilor imobile, înregistrarea curentă (modificarea sau completarea Registrului) devin cele mai răspîndite operații de registru.

Indiferent de formă, scenariul reînregistrării drepturilor reale este următorul:

– dobîndirea dreptului de către noul proprietar;

– înregistrarea dreptului.

În condițiile înregistrării curente, autentificarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil este o acțiune notarială.

Scenariul înregistrării selective curente este următorul (art.26 al.6 Legea cadastrului bunurilor imobile, nr.1543 – XIII din 15.02.1998):

– primirea cererii de înregistrare a dreptului asupra bunului imobil și înregistrarea ei în condica de cereri;

– notarea în fișierul registrului bunurilor imobile a faptului primirii cererii de înregistrare;

– examinarea cererii primite;

– emiterea deciziei asupra înregistrării dreptului sau ne satisfacerii cererii de înregistrare a drepturilor;

– efectuarea modificărilor de rigoare în dosarul cadastral în cazul modificării componenței bunului imobil sau a destinației lui ori întocmirea de dosar cadastral în cazul constituirii unui bun imobil;

– efectuarea înscrierii în registrul bunurilor imobile;

– aplicarea parafei de înregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirmă drepturile în a căror bază sa efectuat înregistrarea;

– îndosarierea documentelor ce confirmă drepturile.

4.5 Documentele de drept

Documentele ce stabilesc dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile sânt:

a) actele administrative emise de autoritățile publice abilitate în modul stabilit de legislația în vigoare, la data adoptării lor;

b) contractele asupra bunului imobil, încheiate conform legislației în vigoare la data adoptării lor;

c) certificatele de succesiune;

d) hotărîrile instanței de judecată;

e) procesele verbale privind procurarea bunului imobil la licitație sau transmiterea silită a dreptului de proprietate asupra bunului imobil, întocmite și eliberate de către oficiile de executare ale departamentului de executare;

f) titlurile de autentificare a dreptului deținătorului de teren și alte acte (adeverințe) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritățile publice abilitate, în modul stabilit de legislația în vigoare la data eliberării lor;

g) alte documente privind nașterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislației în vigoare la data nașterii sau transmiterii acestor drepturi.

Documentele care stabilesc un drept de proprietate sau alt drept real asupra bunului imobil includ:

– partea textuală, care descrie conținutul dreptului: contractul de vânzare-cumpărare, de donație, de schimb, certificatul de moștenire, decizia autorității publice de atribuire a terenului, de formare a sectorului de teren;

– partea grafică (planul cadastral al sectorului de teren), care stabilește limitele răspîndirii dreptului. Suprafața, dimensiunile sectorului de teren asupra căruia este stabilit dreptul sînt determinate de partea grafică a planului cadastral.

Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren include atît partea textuală, cît și partea grafică și se eliberează în cazul atribuirii gratuite a terenurilor în proprietate privată, atribuirii terenurilor în folosință pe termen de lungă durată, arendă, vînzării-cumpărării terenurilor proprietate publică.

Documentul care stabilește dreptul asupra sectorului de teren este document de autentificare a dreptului și asupra construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor de pe el, pădurilor, plantațiilor multianuale etc., dacă acestea nu reprezintă proprietatea altei persoane fizice sau persoane juridice conform legislației (proiect CF art.11).

Forma și conținutul titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren se stabilesc de către Guvern.

Documentele ce stabilesc alte drepturi reale

Documentele în baza cărora sunt constituite alte drepturi reale decît cel de proprietate sunt:

actul juridic;

legea;

hotărîrea instanței de judecată adoptată în baza legii

Contractul este cel mai răspîndit act juridic. El reprezintă acordul de voință (benevol) realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică, se sting raporturile juridice.

Principiile unui contract sunt:

libertatea contractului;

obligativitatea;

prestația imposibilă.

Libertatea unui contract prevede că părțile pot încheia în mod liber un contract și pot stabili conținutul lui. Forma contractului poate fi stabilită conform legislației sau poate fi liberă.

Obligativitatea contractului prevede ca părțile care au semnat (acceptat) conținutul contractului sunt obligate de a respecta condițiile prevăzute în el.

Prestația imposibilă se referă la cazurile cînd în contract sunt incluse obligații care din start nu pot fi îndeplinite. În asemenea cazuri, legislația în vigoare consideră nul contractul care include o prestație imposibilă.

Conform legislației în vigoare, contractul care, prin conținutul său formează un drept de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui bun imobil, prin obligativitatea de a fi înregistrat, are forma scrisă.

Astfel, contractele de vînzare – cumpărare, schimb, contractul de donație, contractele prin care se instituie un uzufruct, un uz sau o abitație, o servitute, un gaj (ipotecă) vor fi contracte scrise și înregistrate în Registrul bunurilor imobile.

Notă.

Prestație – obligație

Prin lege, un drept real poate fi dobîndit în baza deciziei ulterioare a autorității publice. Mai des asemenea cazuri sunt răspîndite în cadrul proprietății publice atît a statului cît și a unităților administrativ – teritoriale.

Prin hotărîrea instanței de judecată adoptată în baza legii un drept real este obținut în condiții de litigiu.

Documentul ce confirmă înregistrarea (art.36 Legea cadastrului b.i.))

extrasul din registru

la extras se anexează planul (cadastral) al terenului și al construcției sau încăperii izolate

4.6 Exemple de dobîndire și înregistrare a bunurilor și a drepturilor

Dobîndirea și înregistrarea dreptului de proprietate. În conformitate cu articolul 320 al Codului Civil un drept de proprietate poate fi dobîndit:

a) în condițiile legii;

b) prin ocupațiune;

c) prin act juridic;

d) prin succesiune;

e) prin accesiune;

f) prin uzucapiune;

g) prin hotărîre judecătorească.

Conform prevederilor Codului Civil „ocupațiunea” nu este aplicată în scopul dobîndirii dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Ea se aplică numai pentru dobîndirea drepturilor asupra bunurilor mobile.

Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit în condițiile legii

Conform alineatului 3 al art. 320 din Codul Civil, în cazurile prevăzute de lege, dreptul de proprietate asupra bunului imobil se poate dobîndi prin efectul actului administrativ.

În componența actelor administrative se includ:

ordinul autorității publice centrale;

decizia consiliului local.

În Republica Moldova, în condițiile legii a fost dobîndit dreptul de proprietate asupra terenurilor destinate agriculturii (Codul funciar art.12 Legea 828 din 25.12.91) și asupra loturilor pentru construcția caselor individuale de locuit (Codul funciar, art.11)

Deasemenea, în condițiile legii și prin efectul actului administrativ sunt transmise terenurile proprietate publică în gestiunea întreprinderilor publice a statului sau a unităților administrativ – teritoriale.

Articolele 11 și 12 ale Codului funciar menționat mai sus au stabilit cadrul juridic conform căruia, autoritățile publice locale (consiliile locale) au elaborat și aprobat listele persoanelor cu drepturi asupra terenurilor.

În baza deciziilor consiliilor locale de aprobare a Listelor persoanelor cu drepturi asupra terenurilor au fost elaborate documentele ce confirmă dreptul de proprietate pentru fiecare persoană în parte – titlurile de autentificare a dreptului deținătorului de teren. Aceste documente (titlurile de autentificare menționate) sunt documentele de drept ce urmează a fi înregistrate.

Notă. Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren se eliberează în cazurile transmiterii terenului în proprietate fără plată (forma titlului vezi anexa….).

Majoritatea titlurilor de autentificare a dreptului deținătorului de teren au fost înregistrate în procesul înregistrării primare masive.

Scenariul lucrărilor de înregistrare primară masivă este următorul:

– elaborarea și aprobarea Programului de înregistrare masivă;

– elaborarea cadrului legislativ, normativ, instructiv de înregistrare masivă primară;

– selectarea obiectelor de lucru (localităților);

– selectarea executorilor lucrărilor cadastrale;

– efectuarea lucrărilor cadastrale;

– controlul executării lucrărilor;

– primirea lucrărilor de către OCT;

– deschiderea dosarelor cadastrale în cadrul oficiilor cadastrale teritoriale pentru fiecare bun imobil (conținutul);

– înscrisul în fișierele (pe hîrtie și electronic) Registrului bunurilor imobile;

– aplicarea parafei de înregistrare;

– restituirea titlurilor de autentificare a dreptului deținătorului de teren, fiecărui proprietar.

În continuare se propune un exemplu de dobîndire a dreptului de proprietate, în condițiile legii și

Informație despre obiect

obiectul înregistrării reprezintă un sector de teren pe care este amplasată o construcție (o casă individuală de locuit);

Figura nr.

dreptul de proprietate asupra terenului și asupra construcției aparține unei singure persoane;

terenul pentru construcția casei de locuit a fost atribuit în folosință prin decizia autorității publice locale;

dreptul de proprietate a fost obținut în baza legii (art.11 Codul funciar Legea XII – 828 din 25.12.91).

În figura nr. …..este oglindită amplasarea obiectului înregistrării.

Conținutul problemei. Se solicită efectuarea unui complex de lucrări care se vor finaliza cu înregistrarea primară, selectivă a bunului imobil în hotarele fixe conform legislației în vigoare.

Scenariul soluționării problemei.

a) selectarea executantului lucrărilor cadastrale pentru elaborarea proiectului documentului de drept;

b) executarea lucrărilor cadastrale;

c) elaborarea proiectului documentului de drept asupra terenului;

d) autentificarea documentului de drept asupra terenului;

e) înregistrarea documentului de drept asupra terenului.

Selectarea executantului.

Solicitantul este în drept de a – și selecta executantul lucrărilor cadastrale necesare pentru înregistrarea bunului imobil menționat mai sus. În calitate de executant al lucrărilor pot fi atît oficiul cadastral teritorial sau altă instituție publică (care execută asemenea lucrări) cît și o întreprindere privată licențiată în modul stabilit.

Relațiile dintre executantul lucrărilor de cadastru și solicitant sunt contractuale.

Costul lucrărilor efectuate de către instituțiile publice este determinat prin tarife aprobate în modul corespunzător.

Costul lucrărilor efectuate de către întreprinderile private sunt negociate.

Executarea lucrărilor cadastrale.

Executantul lucrărilor va determina volumul lucrărilor și acțiunile ce urmează a fi întreprinse pentru a elabora proiectul documentului de drept asupra bunului imobil.

Structura activităților va fi următoarea:

a) examinarea structurii bunului imobil;

b) examinarea dreptului asupra bunului imobil;

c) identificarea hotarelor;

d) coordonarea amplasării hotarelor în natură cu proprietarii terenurilor adiacente;

e) fixarea punctelor de hotar;

f) efectuarea măsurărilor;

g) elaborarea planului cadastral (geometric);

h) completarea dosarului lucrărilor (măsurărilor) cadastrale.

Structura bunului imobil, în cazul dat, reprezintă, în conformitate cu art. 297 al Codului Civil, „un bun imobil complex”. Părțile componente ale bunului imobil complex sunt: terenul și construcția (casa individuală de locuit). Documentul de drept asupra terenului, conform alineatului 2 al articolului menționat mai sus (297) „se răsfrînge asupra tuturor părților componente” și deci inclusiv asupra construcției.

Dreptul asupra bunului imobil a fost dobîndit în două etape:

a) dreptul de folosință asupra terenului și respectiv de construcție a casei individuale de locuit a fost dobîndit în conformitate cu decizia autorității publice locale;

b) dreptul de proprietate asupra acestui teren a fost dobîndit, în procesul privatizării, fără plată, în conformitate cu prevederile art. 11 al Codului Funciar (Legea nr. 828 – XII din 25.12.1991) prin decizia consiliului local.

Astfel, în condițiile privatizării fără plată, primare, documentul ce exprimă dreptul asupra bunului imobil (terenului), necesar pentru a fi înregistrat, este Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

Amplasarea în natură a hotarelor terenului pentru construcția casei de locuit a fost efectuată în baza deciziei autorității publice locale.

Identificarea hotarelor în natură se efectuează de către executor, luînd în considerație conținutul deciziei autorității publice local de atribuire a terenului, în prezența solicitantului. La efectuarea acestei proceduri poate fi implicat, după necesitate, și specialistul responsabil al consiliului local respectiv (specialist în domeniul cadastrului).

Coordonarea liniilor de hotar se realizează prin emiterea unui Act de coordonare a hotarelor Acest Act, în temeiul art. 196 al Codului civil va avea un conținut de act juridic bilateral, în formă scrisă. Legislația în vigoare nu prevede autentificarea notarială a Actului de coordonare a hotarelor. Totodată, anume acest act va confirma lipsa litigiilor dintre proprietarii terenurilor adiacente.

Fixarea punctelor de hotar se efectuează în baza actului de coordonare a hotarelor împreună cu acțiunile de măsurare.

Fixarea punctelor de hotar în natură, prin semne convenționale, nu întotdeauna este posibilă și necesară. În cazul exemplului nostru (figura …..) hotarele terenului sunt marcate prin garduri. În cazul dat, scopul măsurărilor va fi de a determina prin măsurări amplasarea corectă a gardului respectiv.

Măsurările în natură, necesare pentru elaborarea planului cadastral sunt efectuate cu respectarea cerințelor tehnice stabilite de către autoritatea publică centrală în domeniu.

Scopul măsurărilor în natură este de a obține informația despre amplasarea spațială a obiectului. În acest context coordonatele punctelor de cotitură a hotarelor sunt calculate într-o sistemă unică de coordonate, republicană, în conformitate cu prevederile tehnice aprobate de către autoritatea publică centrală în domeniul relațiilor funciare și cadastrului.

Figura …..

În procesul efectuării măsurărilor pe teren pot fi depistate unele devieri dintre decizia consiliilor locale (administrației publice locale) de atribuire a terenurilor și a rezultatele măsurărilor în natură.

Incoincidența acestor cifre este de natură diferită și anume:

de scenariul lucrărilor efectuate;

de cerințele cadastrului;

de tehnica măsurărilor anterioare etc.

Din momentul implementării registrului bunurilor imobile, față de informație spațială despre bunurile imobile, sunt aplicate cerințe deosebite, ce nu erau anterior, la momentul elaborării deciziilor consiliilor locale de atribuire a terenurilor.

Din cele menționate mai sus, anume coincidența cifrelor va fi un caz mai mult întîmplător.

Planul cadastral (geometric) include o reprezentare grafică a terenului (teritoriului) efectuată în baza măsurărilor pe teren, în care se include informație despre amplasarea hotarelor bunurilor imobile, numerele (codurile) cadastrale, construcțiile (instalațiile, amenajările) amplasate pe el.

Dosarul lucrărilor (măsurărilor) cadastrale va include următoarele documente:

copia contractului de efectuare a lucrărilor;

copia licenței (documentului de drept asupra efectuării lucrărilor cadastrale);

copia documentului de drept în baza căruia a fost atribuit, în natură, terenul;

actul de coordonare a hotarelor cu proprietarii terenurilor adiacente;

lista coordonatelor punctelor de cotitură a liniilor de hotar;

planul cadastral (geometric).

Dosarul lucrărilor cadastrale efectuate în scopul elaborării Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren este prezentat consiliului local spre examinare și aprobare de către proprietarul terenului sau persoana autorizată.

În asemenea condiții, consiliul local va decide asupra motivelor devierilor de suprafețe și va adopta decizia respectivă care poate include:

aprobarea măsurărilor, a planului cadastral, fără modificări;

modificarea planului cadastral pentru a intra în dimensiunile stabilite anterior;

transmiterea fără plată în proprietate a surplusului de suprafață;

completarea suprafeței cu mărimile ce nu ating dimensiunile stabilite anterior;

vînzarea – cumpărarea surplusului de suprafață;

alte decizii.

Elaborarea proiectului documentului de drept (Titlurilor de autentificare a dreptului deținătorului de teren (vezi anexa nr…..) reprezintă un serviciu acordat de către autoritățile administrației publice locale. Totodată, majoritate consiliilor locale încă mult timp nu vor fi disponibile de a acorda aceste servicii.

Din aceste considerente, elaborarea Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren, în realitate, se efectuează de către executorul lucrărilor cadastrale fiind apoi semnat de către primarul localității.

Autentificarea documentelor de drept asupra terenului (Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren).

Solicitantul (sau persoana autorizată) prezintă consiliului local, pentru semnare (autentificare drepturilor) Titlul de autentifcare a dreptului deținătorului de teren pentru a fi semnat.

Conținutul Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren (vezi anexa nr. …) este aprobat prin hotărîre de Guvern și include informație despre:

– deținătorul Titlului;

– documentul în baza căruia terenul a fost transmis în proprietate;

– suprafața terenului în conformitate cu măsurările din natură;

– categoria de destinație a terenurilor;

– informație spațială (planul cadastral al terenului);

– informație despre terenurile adiacente;

– data eliberării, semnătura primarului, secretarului consiliului local, a inginerului cadastral;

– identificatorul terenului (codul cadastral al terenului);

Titlul de autentificare este eliberat în două exemplare.

Înregistrarea Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren include următoarele acțiuni:

depunerea cererii de înregistrare a bunului imobil la care se va anexa: 1 ex. al dosarului lucrărilor cadastrale; două exemplare a Titlurilor de autentificare a drepturilor deținătorilor de teren;

înregistrarea cererii în condica de cereri;

notarea în fișierul registrului bunurilor imobile a faptului primirii cererii de înregistrare;

examinarea cererii primite;

emiterea deciziei de înregistrare a dreptului sau de refuz a înregistrării drepturilor;

efectuarea înscrisului (intabularea) în fișierul registrului bunurilor imobile;

aplicarea parafei de înregistrare pe ambele titluri de autentificare a dreptului deținătorului de teren;

deschiderea dosarului cadastral.

Ambele exemplare ale Titlurilor de autentificare a drepturilor deținătorilor de teren sunt restituite solicitantului și consiliului local.

Oficiul cadastral teritorial păstrează o copie a Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren scoasă de pe original.

Dosarul lucrărilor cadastrale prezentat oficiului cadastral teritorial va fi, după necesitate, inclus în dosarul cadastral al bunului imobil.

Dosarul cadastral al bunului imobil deschis de către oficiul cadastral teritorial, la etapa dată va include:

cererea de înregistrare a bunului imobil;

decizia registratorului;

documentul inițial în baza căruia a fost atribuit și privatizat terenul;

informația despre amplasarea spațială a bunului imobil (coordonatele punctelor de hotar și dimensiunile liniilor de hotar);

copia Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

Particularitățile înregistrării primare selective în hotarele generale.

Proprietarul de teren este liber de a-și alege forma hotarelor: fixe sau generale. Este necesar de menționat că măsurările cadastrale pe teren pentru înregistrarea bunurilor imobile sunt destul de costisitoare și, în asemenea condiții, foarte des sunt preferate hotarele generale.

Natura hotarelor generale este următoarea:

lipsa necesității coordonării hotarelor cu proprietarii terenurilor adiacente;

recunoașterea veridicității informației grafice despre amplasarea hotarelor.

Aceste două condiții (particularități), în realitate diminuează mult costul lucrărilor.

Totodată, asemenea acțiuni pot fi admise în condițiile existenței unor materiale cartografice actuale și cu posibilități majore, și a lipsei litigiilor funciare între proprietari.

În calitate de materiale cartografice cu capacități majore, la moment, sunt planurile ORTOFOTO. Precizia amplasării detaliilor pe aceste planuri permit obținerea unei informații digitale satisfăcătoare.

Pe viitor tehnologiile fotogrammetrice vor permite utilizarea și a altor materiale.

Aceasta însemnă că: identificarea hotarelor; coordonarea amplasării hotarelor în natură cu proprietarii terenurilor adiacente; fixarea punctelor de hotar; elaborarea planului cadastral (geometric) se vor efectua utilizînd planul ORTOFOTO sau alt material, recunoscut prin caracteristicile sale, admisibil pentru efectuare unor asemenea lucrări.

4.6.2 Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin act juridic

Noțiune.

Act juridic – manifestarea, de către persoane fizice și/sau juridice a voinței îndreptate spre nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor (în cazul dat de proprietate asupra bunului imobil).

Voința poate fi manifestată: unilateral, bilateral, multilateral.

Manifestarea unilaterală a voinței poate fi realizată numai în conformitate cu legislația. Exemplu ne poate servi testamentul, o procură, reprezentarea.

Manifestarea bilaterală a voinței se referă la două persoane (părți). Exemplu ne poate servi contractul bilateral;

Manifestarea multilaterală a voinței se referă la trei și mai multe persoane (părți). Exemplu ne poate servi un contract multilateral.

Din cele menționate constatăm că, condiția de bază la dobîndirea unui drept de proprietate prin actul juridic este consimțămîntul. Anume prin consimțămîntul său, o persoană (mai multe persoane) se obligă să transmită dreptul de proprietate asupra bunului imobil.

Forma unui act juridic poate fi: verbală, scrisă, autentică. Forma scrisă sau autentică se aplică în cazurile prevăzute de legislație. Dacă legislația nu prevede altfel, forma actului juridic poate fi verbală.

De obicei, forma verbală a actului juridic se aplică în cazurile cînd obligația stabilită urmează a fi îndeplinită îndată după ce a fost încheiată.

Act juridic (Document de drept) ce confirmă dreptul de proprietate asupra bunului imobile, din cele menționate este contractul: de vînzare – cumpărare, de donație.

Cadrul legislativ referitor la actul juridic este oglindit în Codul Civil (art. 195 – 258).

Informație despre obiect.

Obiectul tranzacției reprezintă un teren agricol care a trecut procedura de înregistrare primară masivă.

Conținutul problemei.

Dobîndirea dreptului de proprietate prin contractul de vînzare – cumpărare. Înregistrarea va fi efectuată prin metoda selectivă, curentă, în hotarele generale.

Scenariul lucrărilor:

– obținerea extrasului din registrul bunurilor imobile;

– negocierea prețului de vînzare – cumpărare între părțile contractului;

– îndeplinirea și semnarea contractului în prezența notarului;

– autentificarea contractului de către notar;

– depunerea cererii de înregistrare a contractului de vînzare – cumpărare;

– examinarea documentelor anexate la cerere și efectuarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile;

– aplicarea parafei „înregistrare”;

– restituirea contractului de vînzare – cumpărare înregistrat;

– includerea documentelor în dosarul bunului imobil.

– transmiterea bunului în natură.

Pentru desfășurarea negocierilor în procesul de vînzare – cumpărare a terenului, proprietarul de teren va solicita (cu plată), de la oficiul cadastral teritorial un extras din registrul bunurilor imobile prin care se va confirma faptul că, la momentul negocierilor proprietarul „este legal”. Pentru cumpărător această informație este de o mare însemnătate.

La acest capitol este necesar de menționat că, în alte țări, solicitarea unui extras din registrul bunurilor imobile nu este o necesitate. Sistemul informațional al cadastrului permite accesul liber la informația cadastrală pentru cumpărător, și mai mult pentru notar.

După o negociere liberă, părțile semnează contractul de vînzare – cumpărare în fața notarului. Notarul, respectînd procedura notarială, va autentifica contractul de vînzare – cumpărare. Plata pentru serviciile notariale este stabilită de legislație.

Nu este corect cînd notarul, suplimentar, solicită de la părțile contractului informații suplimentare despre valoarea obiectului, achitarea impozitelor etc.

Cererea pentru înregistrarea contractului de vînzare – cumpărare, inclusiv două exemplare ale contractului, documentul de identitate, poate fi depusă de către o singură parte (cumpărător).

Registratorul va examina documentele prezentate și, în lipsa motivelor de respingere, va efectua înscrisul în fișierul registrului bunurilor imobile și va aplica parafa înregistrării pe contractele de vînzare – cumpărare.

Contractele de vînzare – cumpărare înregistrate sunt restituite solicitantului.

Registratorul va completa dosarul cadastral cu documentul ce confirmă înscrisul în fișierul bunurilor imobile.

Fostul proprietar de teren va transmite în natură terenul vîndut.

Notă. Un scenariu similar se va desfășura în procesul de dobîndire și înregistrare a dreptului de proprietate asupra terenului (bunului imobil) în baza contractului de donație.

4.6.3 Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin succesiune

Generalități.

Dreptul de succesiune este reglementat de către Codul Civil art.1432 – 1575.

Testator – persoană care a întocmit testamentul.

Patrimoniu succesorial – reprezintă (include) toate drepturile și obligațiile patrimoniale.

Dreptul de proprietate prin succesiune poate fi dobîndit conform testamentului sau în temeiul legii.

Testamentul este un act juridic solemn, unilateral, revocabil și personal prin care testatorul dispune cu titlu gratuit, pentru momentul încetării sale din viață, de toate bunurile sale sau de o parte din ele.

În cadrul succesiunii testamentare patrimoniul succesorial poate fi divizat.

În temeiul legii dreptul de proprietate prin succesiune poate fi dobîndit în conformitate cu prevederile Codului Civil art.1499 – 1509.

În cadrul succesiunii legale patrimoniul succesorial nu se divizează.

Documentul ce confirmă dreptul de proprietate dobîndit prin succesiune este certificatul de moștenire.

Certificatul de moștenire permite deținătorului certificatului să acționeze ca un proprietar adevărat și să efectueze întregul complexul de lucrări cadastrale necesare pentru înregistrarea selectivă a terenului (bunului imobil).

Deschiderea succesiunii – data decesului sau data rămînerii în vigoare a hotărîrii judecătorești de constatare a morții (Codul Civil art. 1440). Forma documentului de deschidere a succesiunii este certificatul de deces al primăriei sau hotărîrea judecății.

Acceptarea succesiunii – termenul de acceptare a succesiunii este de 6 luni de la data deschiderii. Forma de acceptare este o „declarație” din partea succesorului.

Certificatul de moștenitor – reprezintă documentul de drept de proprietate asupra bunului imobil dobîndit prin succesiune și se eliberează, de către notar, după 6 luni de la deschiderea succesiunii.

Certificat de calitate de moștenitor – se eliberează în condițiile în care nu sa făcut dovadă de existența bunurilor imobile

Succesiunea vacantă (Codul Civil art. 1515) este recunoscut patrimoniul succesorial, în cazurile în care:

nu există nici succesori testamentari nici succesori legali;

nici unul din succesori nu acceptă succesiunea;

succesorii sunt privați de dreptul de succesiune.

Certificatul de succesiune vacantă – se eliberează de către notar în cazurile în care nu există nici succesori testamentari și nici legali, la cererea reprezentantului statului, după expirarea termenului de acceptate a succesiunii.

Informație despre obiect.

Obiectul succesiunii reprezintă un patrimoniu în cadrul căruia este și un sector de teren agricol.

Conținutul problemei.

Dobîndirea dreptului de proprietate asupra patrimoniului succesorial în temeiul succesiunii legală și înregistrarea primară, selectivă a bunului și dreptului, în hotare fixe.

Scenariul lucrărilor:

eliberarea certificatului de deces;

deschiderea moștenirii prin prezentarea certificatului de deces notarului;

acceptarea succesiunii;

eliberarea de către notar a certificatului de moștenire;

efectuarea lucrărilor cadastrale, elaborarea planului cadastral (geometric);

depunerea cererii de înregistrare a dreptului de proprietate;

înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului (bunului imobil);

Certificatul de deces este eliberat de către autoritățile administrației publice locale (primărie). Certificatul de deces se prezintă notarului pentru a deschide procedura de moștenire. Prezintă certificatul de deces persoanele interesate în moștenire. În lipsa succesorilor testamentari sau legali certificatul de deces este prezentat notarului de către autoritățile administrației publice locale.

Acceptarea moștenirii se efectuează printr-o declarație a solicitantului.

Dacă notarul n-a decis altfel atunci, după expirarea termenului de 6 luni din ziua deschiderii moștenirii, el va elibera succesorului certificatul de moștenire.

În cazul dat, cînd proprietatea succesorială (bunul imobil) n-a fost anterior înregistrat (înregistrată primar), în alte cazuri similare, este imposibil de demonstrat existența bunurilor imobile.

Pentru asemenea cazuri legislația prevede eliberarea certificatului de calitate de moștenitor. Acest document permite succesorului patrimonial să demonstreze existența bunului imobil și să obțină documentul de drept respectiv.

Astfel, deținătorul certificatului de calitate de moștenitor va efectua tot complexul de lucrări cadastrale care se vor finaliza cu eliberarea și înregistrarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

În cazul dat, conținutul lucrărilor cadastrale efectuate în scopul înregistrării sunt identice celor descrise în capitolul 4.6.2 „Înregistrarea dreptului dobîndit în condițiile legii”.

În cazul în care lucrările de înregistrare primară au fost deja efectuate, notarul va elibera certificat de moștenire care va servi bază legală de modificare a înscrisului în registrul bunurilor imobile.

La cererea de înregistrare a terenului se vor anexa:

certificatul de calitate de moștenitor;

două exemplare a titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren;

dosarul măsurărilor cadastrale în teren;

documentul de identitate a solicitantului.

Procedura de înregistrare a dreptului asupra terenului este identică celei descrise la capitolul 4.6.2 menționat mai sus.

4.6.4 Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin accesiune

Generalități.

Cadrul legislativ de dobîndire a dreptului de accesiune imobiliară este stabilit de către Codul Civil (art. 328, 329).

accesiunea imobiliară naturală este recunoscută în cazurile cînd ea se desfășoară sub influența factorilor naturali, mai des a obiectelor acvatice și într-o formă lentă, identificată doar în procesul unor măsurări.

Nu va fi recunoscută ca accesiune naturală:

– modificări temporare (micșorarea temporară albiilor rîurilor) și revenirea la situația inițială;

– modificări brusc efectuate pasibile de a reveni la situația inițială

accesiunea imobiliară artificială este recunoscută ca o necesitate stringentă de a amenaja (construi) obiective de protecție în condițiile unor amenințări distructive ale naturii (alunecări etc.) , de exploatare sau de altă natură pe un teren străin.

În cadrul accesiunii naturale amenajările (construcțiile) sunt recunoscute ale proprietarului terenului.

Documentul ce va confirma dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobîndit prin accesiune este documentul inițial (Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, contractul, certificatul de moștenire etc.).

Accesiunea imobiliară naturală este puțin posibilă după înregistrarea primară a bunului imobil prin hotare fixe. Ea este mai des determinată în procesul de înregistrare primară.

Documentul de drept în cazul accesiunii naturale va fi documentul vechi (anterior) și modificările respective în fișierul registrului. În cazul accesiunii artificiale este posibilă apariția unui drept de folosință inclusiv de superficie.

Informație despre obiect (varianta 1).

Figura nr……reprezintă un teren arabil care se află sub amenințarea unei alunecări masive de teren. Terenul afectat de alunecări reprezintă proprietatea publică a unității administrativ – teritoriale Maramonovca.

Pentru a depăși situația este necesar a efectua lucrări de protecție. În cazul dat terenul afectat de alunecări se va împăduri.

Pentru a stopa extinderea alunecării este necesar de a împăduri și o porțiune de teren arabil aflat în proprietatea privată inclusă în segmentul AB.

În cazul dat vom acționa în condițiile unei accesiuni artificiale.

Figura nr…..

Terenul dintre alunecarea existentă și linia AB va rămîne și în continuare proprietate privată dar plantația forestieră se va afla în administrarea întreprinderii respective a domeniului silvic.

Conținutul problemei.

Formularea și înregistrarea drepturilor născute de efectul accesiunii imobiliare artificiale.

Drepturile născute în cadrul prezentului exemplul sunt:

– dreptul de folosință a terenului pe un termen stabilit;

– dreptul de proprietate asupra plantației forestiere de protecție.

Scenariul lucrărilor:

– negocieri la tema transmiterii terenurilor proprietate privată în folosința întreprinderii silvice;

– elaborarea contractelor de transmitere în folosință a terenurilor;

– înregistrarea contractelor;

– transmiterea terenurilor în natură.

În cadrul prezentului exemplu, necesitatea împăduririi terenului supus alunecărilor cu extinderea suprafeței împădurite din contul terenurilor proprietate privată reprezintă o necesitate publică.

Lucrul organizatoric de negociere cu fiecare proprietar în parte este dus de către consiliul local.

Condițiile principale care urmează a fi negociate sunt:

– păstrarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor;

– crearea plantației forestiere ca element de protecție antierozională și protecția ei;

– termenul de transmitere în folosință a terenurilor;

– obligațiile proprietarilor față de plantațiile forestiere create;

– păstrarea categoriei de destinație a terenurilor.

Condițiile menționate mai sus vor fi incluse în contractul de transmitere a terenurilor în folosință pe termenul stabilit.

Reieșind din faptul că terenurile î-și vor păstra categoria de destinație (agricolă) documentul ce va argumenta transmiterea dreptului de folosință va fi contractul de arendă.

Contractul de arendă nu prevede autentificarea notarială obligatorie. Totodată, prin faptul că termenul contractului va depăși trei ani el urmează a fi înregistrat în registrul bunurilor imobile.

Cererea de înregistrare a contractului de arendă în registrul bunurilor imobile este depusă, în conformitate cu art. 26 (Lega cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII) de părțile contractului. În cadrul prezentului exemplu de către întreprinderea silvică ce va dobîndi dreptul de folosință și proprietarul respectiv de teren.

Proprietarii de teren pot fi reprezentați de către aceeași întreprindere silvică prin procura respectivă.

Arenda terenurilor reprezintă o grevare care se înscrie (înregistrează) în subcapitolul trei al fișierului registrului bunurilor imobile.

Contractele de arendă înregistrate sunt restituite: proprietarului și arendașului. În baza contractului de arendă, prin act de transmitere – preluare, terenul este transmis în folosință.

Informație despre obiect (varianta 2).

Obiectul exemplului din varianta 2 reprezint un teren hotarele căruia se află în dependență de amplasarea obiectului acvatic (rîulețului) aferent.

Figura nr. … ne prezintă o vedere pronunțată, de sus, a amplasării obiectului. Dependența amplasării hotarelor terenului de amplasarea albiei rîulețului este evidentă.

Inițial, hotarele terenului (inclusiv amplasarea rîulețului) era, aproximativ în limitele figurii A. Pe parcursul timpului, treptat, fără a fi observat, inclusiv și de către proprietar, albia rîulețului sa deplasat modificînd respectiv și amplasarea hotarului terenului alipind la terenul „A” suprafața „B”.

Conținutul problemei.

Formularea și înregistrarea drepturilor născute de efectul unei accesiuni imobiliare naturale.

Scenariul lucrărilor.

– determinarea faptului de modificare a amplasării hotarelor;

– efectuarea măsurărilor cadastrale;

– actualizarea planului cadastral;

– modificarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile;

– eliberarea extrasului din registru.

Conform prevederilor articolului 328 (1), adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului terenului riveran (de pe malul apei) numai dacă ele se formează treptat (aluviuni).

Astfel suprafața de teren „B” expres revine proprietarului terenului „A” în baza titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren eliberat anterior.

Cadrul legal prin care se va confirma dreptul proprietarului de teren „A” și asupra terenului „B” va fi modificarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile iar pentru proprietar, nemijlocit, extrasul din registrul bunurilor imobile modificat.

4.6.5 Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin uzucapiune

Generalități.

Uzucapiune – reprezintă o formă de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra bunului imobil în baza faptului posedării cu bună – credință, sub nume de proprietar, pe parcursul a 15 ani.

Cadrul legal de dobîndire a unui drept de uzucapiune este stabilit de către Codul Civil (art.332).

Figura nr. ….

Dreptul de uzucapiune este foarte des răspîndit în procesul de privatizare a loturilor destinate (ocupate) construcției caselor individuale de locuit, mai ales referitor la persoanele în vîrstă. Foarte des ei, sau moștenitorii, nu dispun de documentele inițiale de dobîndire a terenului. În multe cazuri, anume uzucapiune este unica soluție de confirmare a dreptului.

Dreptul de proprietate prin uzucapiune poate fi dobîndit:

prin efectul actului administrativ eliberat în baza legii;

prin hotărîre judecătorească.

Conținutul problemei.

Dobîndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Efectuarea lucrărilor cadastrale. Înregistrarea primară a dreptului de proprietate în hotarele fixe .

Scenariul lucrărilor:

– inițierea procesului de dobîndire a dreptului de proprietate prin uzucapiune;

– adoptarea deciziei consiliului local de dobîndire a dreptului de proprietate asupra terenului, prin uzucapiune sau inițierea procesului de judecată și obținerea hotărîrii judecătorești respective;

– efectuarea măsurărilor lucrărilor cadastrale de determinare în natură a obiectului;

– elaborarea planului cadastral;

– elaborarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren;

– depunerea cererii de înregistrare;

– înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului dobîndit prin uzucapiune.

Procesul de dobîndire a dreptului de proprietate prin uzucapiune este inițiat de către persoana care a posedat terenul o perioadă de cel puțin 15 ani. În cazul unui teren, posedarea cu bună – credință include respectarea obligațiilor de proprietar (plata impozitelor etc.) lipsa litigiilor etc.

Conform legislației în vigoare, în baza articolelor 320 (3) și 332 (1) din Codul Civil, Consiliul local poate adopta o decizie de transmitere în proprietate a terenului recunoscut sub incidența dreptului de uzucapiune.

În caz de refuz, solicitantul va iniția un proces în instanța judecătorească.

În baza uneia din deciziile menționate mai sus vor fi inițiate lucrările cadastrale necesare. Conținutul lucrărilor cadastrale este identic celor descrise la capitolul 4.6.1 „Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit în condițiile legii".

În baza lucrărilor cadastrale efectuate va fi eliberat Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren și înregistrat în modul stabilit descris în capitolele anterioare.

4.6.6 Dobîndirea dreptului de proprietate prin hotărîre judecătorească.

Generalități.

La dobîndirea unui drept de proprietate prin hotărîre judecătorească se purcede în diferite cazuri, mai răspîndite fiind următoarele:

proprietarul nu dispune de argumente vădite ce ar confirma dreptul lui de proprietate;

litigiile funciare;

alte motive ce nu se încadrează în modurile prevăzute expres de legislație dar sunt necesare analize și dovezi suplimentare, analogii etc. ce pot fi aplicate numai prin hotărîre judecătorească.

Scenariul lucrărilor va fi următorul:

– adoptarea hotărîrii judecătorești irevocabile;

– marcarea în natură a terenului în baza hotărîrii judecătorești;

– efectuarea lucrărilor (măsurărilor) cadastrale;

– elaborarea planului cadastral;

– eliberarea Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren;

– înregistrarea Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

4.6.7 Dobîndirea și înregistrarea dreptului de proprietate asupra unei încăperi izolate sau apartament. Particularități.

Conținutul problemei. Formarea și înregistrarea primară selectivă a dreptului de proprietate asupra unei încăperi izolate (unui apartament).

Axiomatic este necesar de constat că o încăpere izolată sau un apartament sunt părți componente ale unei construcții în ansamblu.

Dreptul de proprietate asupra unei încăperi izolate sau asupra unui apartament poate fi determinat numai prin prisma dreptului asupra construcției în ansamblu.

Dreptul de proprietate asupra construcției în ansamblu deasemenea poate fi divers și anume:

a unei persoane individuale (fizice);

a unui colectiv (persoane juridice);

a consiliului local, altă autoritate sau instituție publică;

etc,.

Pentru a forma un drept de proprietate asupra unei încăperi izolate sau a unui apartament, mai întîi va fi format și înregistrat dreptul de proprietate asupra construcției în ansamblu.

Pentru a determina dreptul asupra construcției este necesar de format și înregistrat dreptul de proprietate (sau de superficie) asupra terenului pe care este, sau urmează a fi, ridicată (eduficată) construcția.

În conformitate cu art. 297 al Codului Civil, din cele deja menționate anterior, în condițiile unui bun imobil complex, dreptul de proprietate asupra terenului (sau dreptul de superficie) reprezintă și dreptul de proprietate asupra construcției.

Scenariul complexului de lucrări, în contextul problemei abordate va fi:

– formarea și înregistrarea dreptului de proprietate (superficie) asupra terenului;

– completarea informației din fișierul registrului bunurilor imobile în baza actului de recepție finală a construcției;

Indiferent de varianta dreptului de proprietate asupra construcției în ansamblu, după înregistrarea lui proprietarul, reieșind din necesitate, va separa încăperi izolate (apartamente) în calitate de obiecte ale înregistrării. Tot în cadrul acestei etape va fi determinat pentru înregistrare, obiectul proprietății comune. Va fi format și înregistrat dreptul de condominiu.

În condițiile în care proprietarul terenului și al construcției este respectiv și proprietarul încăperilor izolate și al apartamentelor, documentul de drept va fi unic (documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului).

Contractul de vînzare – cumpărare asupra încăperii izolate (apartamentului) va include și dreptul de proprietate comună în devălmășie asupra spațiilor construcției inclusiv și cota parte din terenul aferent construcției în ansamblul.

Notă.

1. Dreptul de proprietate asupra terenului se dobîndește și se înregistrează în conformitate cu prevederile expuse în compartimentul 4.6.1 „Înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit în condițiile legii”.

2. Dreptul de superficie deasemenea poate fi utilizat în scopul soluționării problemei. Formarea și înregistrarea dreptului de superficie se efectuează conform prevederilor expuse în compartimentul 4.6.8.4 „Superficia”.

3. Documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra unei încăperi izolate sau a unui apartament în majoritatea cazurilor reprezintă:

– contractul de vînzare – cumpărare, transmitere – primire în proprietate privată;

– contractul de vînzare cumpărare.

Primul contract se răspîndește asupra cazurilor de dobîndire a dreptului de proprietate în procesul de privatizare. Anume această perioadă a cunoscut numeroase cazuri de dobîndire a dreptului de proprietate asupra apartamentului fără nici o plată suplimentară, prin bonurile patrimoniale, prin „transmitere – primire în proprietate privată”. Prin aceleași contracte, unele persoane, pentru a obține dreptul de proprietate privată au achitate diferite sume.

Majoritatea acestor contracte sunt deja înregistrate prin metoda masivă de înregistrare.

4.6.8 Înregistrarea altor drepturi reale

4.6.8.1 Înregistrarea dreptului de folosință dobîndit în baza uzufructului.

Generalități.

Cadrul legislativ al uzufructului este Codul Civil (art. 395 – 423).

În domeniul cadastrului uzufructul reprezintă un drept al unei persoane (uzufructuar) de folosință sau posesiune, pentru o perioadă determinată sau determinabilă, a unui bun imobil al altei persoane (nudul proprietar) și de a culege fructele bunului imobil întocmai ca proprietarul dar cu îndatorirea de ai conserva substanța. Uzufructuarul nu are dreptul de a înstrăina bunul imobil.

Prin condiția de păstrare (de a conserva) a substanței se înțelege păstrarea categoriei de destinație, de folosință a bunului imobil, calitatea lui inițială, alte capacități ale lui.

Un uzufruct poate fi constituit: prin lege; prin act juridic; prin hotărîre judecătorească.

Prin lege.

Un exemplu de constituire a unui drept de folosință prin lege ne poate servi transmiterea în folosință a bunurilor proprietate publică a statului sau a unităților administrativ – teritoriale.

Mai concret, transmiterea bunurilor imobile proprietate publică a statului în folosința întreprinderilor de stat se efectuează în baza legii cu privire la întreprinderea de stat nr. 146 – XIII din 16.06.94.

În asemenea condiții, documentele de autentificare a drepturilor asupra bunurilor imobile vor fi:

– decizia autorității publice centrale de transmitere a bunurilor imobile la care se va anexa:

– hotărîrea Guvernului Republicii Moldova prin care autoritatea publică centrală a obținut împuternicirile de transmitere;

– statutul întreprinderii de stat înregistrat în modul stabilit;

– certificatul de înregistrare a întreprinderii de stat.

Un alt exemplu ne poate servi transmiterea în folosință a unui teren (bun imobil) proprietate publică a unității administrativ – teritoriale unei întreprinderi municipale.

Dreptul de folosință deasemenea, va fi format în baza legii cu privire la administrația publică locală.

Dreptul de folosință (documentul de drept, uzufructul) va fi format prin decizia consiliului local respectiv.

Pentru înregistrare oficiului cadastral teritorial se va prezenta:

– decizia consiliului local de formare a uzufructului;

– statutul întreprinderii municipale;

– certificatul de înregistrare a întreprinderii.

Atît pentru primul exemplu cît și pentru al doilea, termenul de transmitere al bunurilor imobile în folosință (termenul uzufructului constituit) nu se indică dar se determină în conformitate cu funcțiile întreprinderii de stat sau municipale respective.

Prin act juridic.

Constituirea unui uzufruct prin-un act juridic, mai des sunt utilizate contractele de locațiune și de arendă.

Ambele contracte sunt scrise iar autentificarea notarială nu este obligatorie. Forma și condițiile obligatorii sunt stabilite de către legislație.

Pentru înregistrarea contractelor de arendă și de locațiune în oficiul cadastral teritorial se prezintă:

În calitate de arendaș sau arendator, locatar sau locator pot fi atît persoane fizice cît și persoane juridice. În asemenea cazuri, la înregistrarea contractelor vor participa persoane cu împuternicirile respective.

Locațiuneaa reprezintă o formă de realizare (transmitere) a dreptului de folosință și posesiune temporară (uzufructului) altei persoane, în baza unui contract iar acesta se obligă să plătească chirie (în alte domenii decît cel al agriculturii) .

Contractul de locațiune este scris. Termenul maximal al contractului de chirie este de 99 de ani.

Atât proprietarul bunului imobil cît și locatarul duc obligații reciproce unul față de altul care sunt fixate în contractul de locațiune. Tot în contract de locațiune mai sunt stabilite condițiile în care o parte poate rezilia contractul de locațiune.

Cadrul legislativ ce reglementează contractul de locațiune este oglindit în Codul Civil (art. 875 – 910).

Arenda este un drept de folosință realizat prin contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar, sau alt posesor legal de terenuri și de alte bunuri agricole (arendator) și altă parte (arendaș) cu privire la exploatarea unor bunuri imobile agricole pe o durată determinată (nu mai mult de 30 de ani) la un preț stabilit de părți. Conținutul contractului de arendă poate fi utilizat și la contractele de locațiune.

Arenda este una din cele mai răspândite metode de transmitere a bunurilor (terenurilor) în folosință. Contractul de arendă este scris. Părțile contractului de arendă își asumă obligații reciproce în conformitate cu legislația în vigoare.

Contractul de arendă pe o perioadă de pînă la trei ani poate fi înregistrat în registrul ținut de către consiliile locale.

Contractele de arendă încheiate pe o perioadă mai mare de 3 ani sunt înregistrate în mod obligatoriu în registrul bunurilor imobile.

Cadrul legislativ al arenzii este reglementat de Codul Civil (art. 911 – 922) și de către Legea „cu privire la arenda în agricultură (nr.198 – XV din 15.05.2003).

Prin hotărîre judecătorească.

De regulă, hotărîrea judecătorească este rezultatul uni litigiu de constituire a uzufructului.

În baza hotărîrii judecătorești irevocabile și a cererii solicitantului oficiul cadastral teritorial va efectua înscrisul respectiv în registrul bunurilor imobile.

4.6.8.2 Înregistrarea dreptului de uz și de abitație

Generalități.

Cadrul legislativ al dreptului de uz și de abitație este stabilit de Codul Civil (art. 424 – 427)

În contextul înregistrării imobiliare uzul reprezintă un drept real al unei persoane asupra unui bun imobil al altei persoane. Dreptul asupra bunului imobil constă în a culege fructele lui necesare pentru nevoile familiei sale.

Dreptul de abitație reprezintă un drept al unei familii (bărbat, soț, soție, copii) de a locui în locuința unei alte persoane

Dreptul de uz și de abitație este constituit în baza unui act juridic sau în baza legii.

În calitate de act juridic mai des este utilizat contractul de uz și contractul de abitație. În baza legii dreptul de uz sau de abitație este dobîdit prin efectul actului administrativ (ordin, decizie a autorităților publice)

În baza legii, prin deciziile autorităților publice adoptate în conformitate cu legislația, mai des, uzul și abitația sunt utilizate pentru familiile persoanelor din domeniul silvic, căilor ferate. De asemenea, în baza deciziilor (ordinului) autorităților publice pot fi atribuite în folosință încăperi izolate etc.

Legislația în vigoare la moment, nu prevede o formă standard cu un conținut – model al contractelor de uz sau de abitație. Aceste contracte sînt elaborate cu respectarea prevederilor generale prevăzute de Codul civil pentru asemenea cazuri.

Pentru înregistrarea dreptului de uz sau de abitație constituit prin act juridic (contract) cererea respectivă oficiului cadastral teritorial va fi depusă de ambele părți ale contractului.

Depunerea cererii de înregistrare a dreptului de uz sau de abutație constituit în baza legii prin efectul actului administrativ poate fi depusă de către autoritatea publică respectivă.

La cererea depusă se va anexa:

– decizia (ordinul) autorității publice;

– documentele de identitate a persoanelor în folosul cărora se constituie dreptul de abitație.

Evident că dreptul de uz sau de abitație va fi înregistrat numai în condițiile în care bunurile respective au trecut prin procedura de înregistrare primară.

4.6.8.3 Servitutea.

Generalități.

Noțiuni:

Teren aservit – terenul grevat cu obligații

Teren dominat – în folosul cărui teren este constituită servitutea.

Cadrul legislativ ce determină dobîndirea dreptului de servitute este Codul Civil (art. 428 – 442), Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.1998, (art. 45).

Servitute este sarcina care grevează un bun imobil (teren aservit) cu obligații pentru uzul (utilizarea) altui bun imobil al altui proprietar (teren dominat). Utilitatea poate fi în sporirea confortului terenului dominant sau poate rezulta din destinația lui economică.

Servitutea poate fi constituită: prin destinația stabilită de proprietar, prin acte juridice, prin uzucapiune.

Prin destinația stabilită de proprietar.

Un exemplu simplu al dreptului de servitute constituit prin „destinația stabilită de proprietar” este cazul cînd proprietarul își parcelează terenul liber de construcții, instalații, amenajări ce-i aparține pentru a atinge un scop concret. În dependență de scopul pus de proprietar, de destinația parcelei noi formate va apărea motivul și necesitatea constituirii dreptului de servitute.

În procesul de înregistrare a parcelei noi formate, proprietarul va efectua, la subcapitolul trei al capitolului respectiv și înscrisul referitor la dreptul de servitute format.

Un alt exemplu, mai complicat, poate fi divizarea unei întreprinderi ce a suferit faliment în mai multe bunuri imobile pentru a fi realizate pe piața bunurilor imobile.

În asemenea cazuri structura întreprinderii și a bunurilor imobile pot crea necesitate mai multor drepturi de servitute. Înregistrarea drepturilor de servitute se va efectua concomitent cu înregistrarea noilor bunuri imobile.

Servitutea are zonă și termen de răspîndire.

Prin act juridic.

În condițiile în care servitutea este constituită prin act juridic (contract), legislația impune autentificarea lui notarială.

Înregistrarea contractului de constituire a dreptului de servitute se efectuează în baza cererii depuse de solicitant la care se va anexa contractul autentificat notarial.

Prin uzucapiune în condițiile legii.

Dreptul de servitute prin uzucapiune poate fi dobîndit:

– în procesul de dobîndire a dreptului de proprietate asupra terenului prin uzucapiune;

– în condițiile în care terenul dominat a beneficiat, cu bună – credință un termen îndelungat, de dreptul de servitute.

În cazul în care dreptul de proprietate asupra unui teren a fost dobîndit prin uzucapiune, în procesul de înregistrare a dreptului va fi înregistrat și dreptul de servitute.

Scenariul înregistrării dreptului dobîndit prin uzucapiune a fost descris mai sus.

Dobîndirea dreptului de servitute prin uzucapiune, în condițiile legii poate fi:

– în baza efectului actului administrativ adoptat de autoritățile publice în baza legii;

– în baza hotărîrii judecătorești irevocabile.

În primul caz, la cererea de înregistrare a dreptului de servitute se va anexa actul administrativ și respectiv planul cadastral (geometri) al perenului pe care va fi reflectată amplasarea spațială a dreptului de servitute.

În cazul al doilea la cerere se va anexa hotărîrea instanței de judecată și planul cadastral al terenului aservit cu indicarea amplasării dreptului de servitute.

Condițiile unei servitute. În procesul de realizare a unei servitute, persoana care a căpătat (dobîndit) dreptul respectiv este obligată să respecte interesele proprietarului terenului aservit. În acest scop proprietarul terenului dominant poate fi obligat să plătească și o despăgubire.

În condițiile în care proprietarul terenului dominant s-a schimbat (în procesul de vînzare – cumpărare, schimb etc.) dreptul de servitute se va păstra pentru noul proprietar.

Servitutea poate fi constituită și în scopul deservirii unei viitoare construcții de pe terenul dominant. În asemenea condiții dreptul la servitute va fi în vigoare odată cu construcția preconizată.

Clasificarea unei servitute. Din punctul de vedere al clasificării servitutea este:

aparentă și neaparentă;

continue și necontinue;

pozitivă și negativă.

Servitutea aparentă și neaparentă. Aparentă este clasificată din punctul de vedere al zonei de răspîndire. În condițiile în care zona de servitute este văzută, semnificată prin semne exterioare, servitutea va fi aparentă. Exemplu de servitute aparentă ne poate servi un acces spre o fîntînă.

Neaparentă va fi zona de servitute spre un obiect în scopul unor deserviri excepționale (reparații, avarii etc.). în asemenea cazuri dreptul de servitute se păstrează dar nu este oportun de a fi stabilit în natură.

Servitutea continue și necontinue. Continue este servitutea atunci cînd pentru apariția ei nu sunt necesare acțiuni suplimentare. Exemplu poate fi pășunatul. Pentru a avea acces (drept) la pășunile obștești nu sunt necesare acțiuni suplimentare din partea solicitantului.

Necontinue este servitutea care, pentru acțiunea ei sunt necesare diferite acțiuni ale solicitantului.

Servitutea pozitivă permite efectuarea acțiunii proprietarului terenului dominat.

Servitutea negativă obligă proprietarul terenului aservit.

4.6.8.4 Superficia.

Generalități.

Aspectul juridic. Un drept de superficie poate fi constituit prin lege sau prin act juridic. În calitate de act juridic se aplică contractul de locațiune.

Conform articolului 443 al Codului Civil, dreptul de superficie (dacă contractul nu prevede altfel) se răspîndește doar asupra suprafeței construite inclusiv asupra terenului necesar, nemijlocit exploatării construcției.

Răspîndirea dreptului (punctele de cotitură a liniilor ce confirmă limita superficiei) este stabilită, benevol, prin condițiile contractului de locațiune.

Vom repeta esența unei superficii.

Superficia este o grevare a dreptului unei persoane de a folosi terenul altei persoane pentru a construi și a exploata o construcție capitală (inclusiv subsolul ei). Dreptul de superficie se echivalează cu dreptul de proprietate. Totodată, dreptul de proprietate asupra terenului va rămîne, pe perioada constituirii superficiei, în continuare a proprietarului inițial.

Termenul unei superficii din cele menționate anterior este de maximul 99 de ani.

Aceste condiții formulează particularitățile constituirii și înregistrării unei superficii.

Conținutul problemei. Este solicitată formarea și înregistrarea unui drept asupra unei porțiuni dintr-un teren pe care va fi edificată o casă individuală de locuit.

Din conținutul problemei constatăm:

terenul pe care va fi construită casa individuală de locuit aparține (cu drept de proprietate) altei persoane;

dreptul de proprietate asupra construcției poate fi înregistrat numai în condițiile în care dreptul de proprietate asupra terenului este înregistrat;

construcția va fi ridicată în baza dreptului de folosință asupra terenului;

dreptul de folosință asupra terenului pe care este (va fi) edificată o construcție capitală, pe un termen lung (99 de ani) poate fi obținut în baza unei superficii.

Figura nr. ………ne oglindește amplasarea terenului transmis cu drept de superficie pentru construcție unui obiect comercial.

La momentul descrierii exemplului, pe teritoriul dat, deja se înfăptuesc lucrări de construcție.

Scenariul executării lucrărilor:

– determinarea executantului lucrărilor cadastrale;

– executarea lucrărilor cadastrale;

– elaborarea proiectului documentului de drept asupra terenului;

– autentificarea documentului de drept asupra terenului;

– înregistrarea contractului de locațiune

Determinarea executantului lucrărilor. Executantul lucrărilor poate fi atît instituțiile publice autorizate în domeniu cît și întreprinderile private licențiate în modul stabilit.

Executarea lucrărilor cadastrale.

În cadrul prezentului exemplu, terenul, din contul căruia se preconizează constituirea unei superficii este deja înregistrat în procesul înregistrării primare selective. Reieșind din aceasta, o variantă a scenariului executării lucrărilor poate fi:

Figura nr…..

– determinarea punctelor – limită a liniilor de răspîndire a dreptului de superficiei;

– fixarea în natură a punctelor și a liniilor limită a superficiei;

– efectuarea măsurărilor de determinare a amplasamentului punctelor și liniilor limită a obiectului superficiei;

– amplasarea în cadrul planului cadastral (geometric) a punctelor și liniilor limită a obiectului superficiei;

– elaborarea planului cadastral (geometric) completat cu dreptul de superficie;

În baza faptului că constituirea superficiei are un caracter benevol (contractual) determinarea amplasării punctelor – limită a liniilor de răspîndire a dreptului de superficie se va efectua de către părți (proprietarul terenului și superficiar).

În planul cadastral (figura ….) aceste puncte sunt semnificate prin literele a,b,c,d. În natură punctele a,b,c,d sunt fixate prin borne care se vor păstra pe întreaga perioadă de constituire a superficiei.

Pentru a determina amplasarea spațială a punctelor a,b,c,d sunt efectuate măsurările respective aplicate în procesul de actualizare a unui plan cadastral. În cazul dat, liniile (ab) și (cd) ale poligonului (abcd) sunt amplasate pe liniile dintre punctele (2,3) și (4,5) la distanțele respective.

Amplasarea nemijlocită a construcției se va efectua, respectînd legislația în vigoare, avînd ca puncte de reper punctele și liniile de cotitură a terenului 0031 în ansamblu.

Figura nr …..

În baza măsurărilor efectuate vom obține planul cadastral pe care va fi oglindit terenul grevat cu dreptul de superficie.

Elaborarea proiectului documentului de drept (contractului de locațiune în baza căruia se preconizează constituirea superficiei).

La momentul actual, o formă – model a contractului de locațiune, aprobată și propusă pentru aplicare nu există.

Totodată, Codul Civil (art. 875 – 910) stabilește condițiile obligatorii care urmează a fi incluse într-un contract de locațiune, în dependență de diferite împrejurări.

În linii generale, contractul de arendă reprezintă o variantă (o specificare) a contractului de locațiune pentru domeniul agriculturii.

Anexa nr…. ne prezintă un model al contractului de locațiune.

La contractul de locațiune se va anexa, în mod obligatoriu, planul cadastral completat cu amplasarea punctelor de limită a superficiei.

Autentificarea contractului de locațiune. Contractul de locațiune este autentificat notarial. La această etapă important este ca părțile să negocieze (să conștientizeze) prevederile contractului.

Contractul de locațiune autentificat notarial este prezentat de una din părți spre înregistrare.

Din momentul înregistrării contractului de locațiune, obligațiile față de terenul grevat sunt trecute la superficiar. Pe parcursul contractului, dreptul de proprietar asupra bunului imobil îl va exercita superficiarul.

Drepturile și obligațiile superficiarului sunt stabilite de către Codul Civil (art. 443 – 453).

Documentul de drept de superficie este contractul de locațiune autentificat notarial și înregistrat în registrul bunurilor imobile la care în mod obligatoriu, ca parte componentă a contractului va fi Planul cadastral completat cu terenul grevat de dreptul de superficie.

4.6.8.5 Gajul.

Generalități.

Cadrul legislativ ce reglementează gajul este oglindit în Codul Civil (art. 454 – 465), Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 – XIII din 25. 02. 1998

Gajul reprezintă un drept real în baza căruia creditorul gagist poate pretinde la satisfacerea creanțelor (datoriilor) sale cu preferință față de alți creditori.

În majoritate, în calitate de creditor gagist sunt băncile comerciale iar dreptul la satisfacerea creanței se manifestă prin dreptul asupra bunului imobil de al înstrăina în scopul obținerii (acoperirii) sumei creditului alocat.

Gajul se constituie prin contract sau în temeiul legii.

În baza legii gajul este constituit (motivat) de obligațiile:

– statului pentru sumele datorate conform legislației fiscale;

– persoanelor ce au participat la construcția imobilelor;

– ce rezultă dintr-o hotărîre judecătorească.

Pot fi și alte cazuri cînd, în conformitate cu legislația în vigoare poate fi constituit un drept de gaj.

Prin contract.

Contractul de gaj este scris. Contractul de ipotecă este autentic și înregistrat în registrul bunurilor imobiule.

În condițiile gajului înregistrat bunul rămîne în posesia debitorului gagist (proprietarului de teren).

În conformitate cu art. 470 al Codului Civil gajul fără deposedare (ipoteca) este înregistrat (înscris) în registrul bunurilor imobile.

Documentul ce confirmă înregistrarea în baza cererii (art.36)

extrasul din registru

la extras se anexează planul (cadastral) al terenului și al construcției sau încăperii izolate

CAPITOLUL 5

REGISTRATORUL

5.1 Generalități.

Cadrul legislativ ce stabilește drepturile și obligațiile registratorului, modul de atestare etc. sunt reglementate de către Codul Civil (art. 496 – 511) și Legea Cadastrului bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.1998.

Registratorul reprezintă persoana cu funcții de răspundere din organul cadastral teritorial care este în drept să examineze documentele ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile și să decidă asupra înregistrării lor și a drepturilor asupra bunurilor imobile, să opereze în modul stabilit, modificări (rectificări) în fișierul registrului bunurilor imobile și respectiv în planurile cadastrale (geometrice)

Funcția de registrator este dobîndită (în baza art.12 al Legii cadastrului bunurilor imobile) prin concurs, de către persoane:

– care au studii juridice;

– studii superioare corespunzătoare funcțiilor deținute și practică de lucru de cel puțin 3 ani în oficiile cadastrale teritoriale.

Modul de desfășurare a concursului pentru suplinirea funcției de registrator este stabilită de Guvern.

Registratorul este supus atestării, în modul stabilit de autoritatea publică centrală din domeniu, cel puțin odată la 5 ani.

Atestarea este efectuată de către o comisie instituită din reprezentanții autorității publice centrale în domeniul cadastrului și justiției.

5.2 Funcția registratorului este efectuarea complexului de lucrări care are scopul final înregistrarea bunurilor imobile și drepturilor asupra bunurilor imobile și include:

– primirea cererii de înregistrare a bunului imobil și/sau a dreptului asupra bunului imobil și înregistrarea ei în condica de cereri;

– în condițiile înregistrării selective, curente, notarea în fișierul registrului bunurilor imobile a faptului primirii cererii de înregistrare;

– examinarea cererii primite;

– emiterea deciziei asupra înregistrării dreptului sau ne satisfacerii cererii de înregistrare a drepturilor;

– efectuarea modificărilor de rigoare în dosarul cadastral în cazul modificării componenței bunului imobil sau a destinației lui ori întocmirea de dosar cadastral în cazul constituirii unui bun imobil;

– efectuarea înscrierii în registrul bunurilor imobile;

– aplicarea parafei de înregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirmă drepturile în a căror bază sa efectuat înregistrarea;

– îndosarierea documentelor ce confirmă drepturile.

5.3 Dreptul registratorului

În scopul exercitării funcțiilor sale registratorul are dreptul:

a) de control;

– să ceară solicitanților prezentarea pentru înregistrare a documentelor prevăzute de legislație;

– să verifice în conformitate cu legislația în vigoare, puterea juridică a documentelor prezentate pentru înregistrare;

– să decidă, în modul stabilit de legislație, asupra efectuării (modificării) înscrisului în registrul bunurilor imobile ori asupra refuzului de a efectua sau de a modifica înscrierea respectivă;

– să efectueze modificări și completări în fișierul registrului bunurilor imobile;

– să elibereze extrase din registrul bunurilor imobile;

– să rectifice în modul stabilit, greșelile din registrul bunurilor imobile;

b) de respingere a cererii solicitantului în cazurile cînd:

– lipsește actul de identitate a solicitantului sau în cazul în care actul conține inexactități;

– cererea este prezentată de către o persoană neautorizată;

– lipsește documentul pentru înregistrare;

– documentele prezentate nu corespund cerințelor stabilite de legislație;

– din motivul calității (nu poate fi supus înscrierii în registrul bunurilor imobile) textului din documentul de drept;

– dreptul asupra bunului imobil solicitat pentru înregistrare este deja înregistrat pe numele unei alte persoane;

– obiectul înregistrării este amplasat în limitele de deservire ale unui alt organ cadastral care trebuie să efectueze înregistrarea;

– solicitantul n-a înlocuit documentele sau n-a prezentat documentele suplimentare solicitate de registrator. Documentele solicitate vor avea scopul numai de a justifica dreptul asupra bunului;

– forma și/sau conținutul documentelor prezentate nu corespund cerințelor legislației. Această condiție se aplică în cazul în care legislația prevede expres forma și conținutul documentului;

– documentele prezentate nu sunt autentificate. Această condiție se referă la documentele care conform legislației necesită autentificare notarială sau altă autentificare;

– documentele prezentate au fost eliberate de o autoritate neautorizată în domeniu;

– datele din documente nu corespund datelor din cadastru.

c) de a nu primi documentele dacă:

– nu sunt prezentate pentru înregistrarea drepturilor în două exemplare unul dintre care este originalul sau o copie de pe el autentificată notarial;

– nu identifică bunul (nu descrie bunul) sau dreptul intabulat asupra căruia se cere a face înscrierea, nu indică dreptul ce urmează a fi înscris sau radiat, nu conține numele părților, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de lege, nu este autentificat notarial și ștampelat;

– nu sunt numerotate și șnuruite în cazul în care documentul are două sau mai multe file;

– conțin ștersături, adăugiri, cuvinte radiate și alte corectări ne menționate în ele;

– sunt executate în creion;

– include deteriorări grave, ce nu permit interpretarea univocă a conținutului lor.

Cererea solicitantului este primită spre examinare de către registrator indiferent de calitatea documentelor anexate.

Pe cererea respinsă se indică, în mod obligatoriu, temeiul respingerii.

Registratorul nu are dreptul să respingă Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

TITLUL III

LUCRĂRI CADASTRALE

CAPITOLUL I.

ELABORAREA PLANULUI CADASTRAL

1.1 Generalități.

Structura lucrărilor cadastrale este stabilită de către art.14 al Legii cadastrului bunurilor imobile (nr.1543 – XIII din 25.02.1998) și include:

– stabilirea hotarelor unităților administrativ – teritoriale și a terenurilor și delimitarea lor prin borne;

– stabilirea și marcarea pe teren a limitelor intravilanului;

– măsurări pe teren pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale;

– formarea bunurilor imobile;

– identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile.

Stabilirea hotarelor unităților administrativ – teritoriale și delimitarea lor prin borne este nu alt ceva decît un „prim etap” în complexul de lucrări de elaborare a planului cadastral al unității administrativ – teritoriale.

Referitor la limitele intravilanului este necesar de constatat că, fixarea lor prin borne, în condițiile cînd ele coincid cu bunurile imobile fixate deja prin borne este irațională. Mai mult ca atît, între intravilan și extravilan nu se încadrează noțiunea științifică de hotar.

1.2 Conținutul lucrărilor de elaborare a planului cadastral

Planul cadastral este o reprezentare (oglindire) grafică a unui teritoriu conținând informația despre amplasament, hotare, numere cadastrale alte date referitoare la obiectul cadastrului.

Lucrările necesare pentru elaborarea unui plan cadastral includ:

lucrări pregătitoare;

identificarea bunurilor imobile;

acordarea numerelor cadastrale;

controlul asupra lucrărilor efectuate;

coordonarea și elaborarea planului cadastral.

Lucrări pregătitoare necesare pentru elaborarea planului cadastral includ următoarele:

– obținerea și analiza materialelor cartografice, topografice, fotogrammetrice, punctelor geodezice etc.;

– identificarea în natură a punctelor geodezice și de hotar administrativ al obiectului planului cadastral;

– obținerea informației despre toate bunurile imobile înregistrate în registrul bunurilor imobile;

– obținerea informației despre categoriile de destinația și tipul de proprietate a terenurilor amplasate în hotarele administrativ – teritoriale;

În baza lucrărilor pregătitoare este efectuată analiza materialelor existente și totodată se elaborează direcția (metoda) de elaborare a planului cadastral.

Identificarea bunurilor imobile.

Identificarea bunurilor imobile este efectuată prin compararea informației despre dreptul asupra bunului imobil, despre amplasarea bunului imobil în planul cadastral și amplasarea lui în natură.

În procesul de identificare a bunurilor imobile sunt actualizate datele despre proprietar, despre hotar, despre coincidența lor în plan și în natură.

Lucrările de identificare a terenului în plan și în natură se efectuează utilizînd o scară mai mare a planului.

În dependență de categoria de destinație a teritoriului sunt formulate și cerințele asupra procesului de identificare a bunurilor imobile.

Pentru un intravilan vor fi formulate cerințe specifice construcțiilor, pentru un teren agricol deasemenea vor fi specificate particularitățile sale în procesul de identificare a bunurilor imobile.

Acordarea numerelor (codurilor) cadastrale.

După ce au fost identificate toate bunurile imobile lor se confirmă numere (coduri) cadastrale. Numerele (codurile) cadastrale sunt confirmate utilizînd planul structurizării cadastrale, în conformitate cu capitolul „ Structura cadastrală a teritoriului Republicii Moldova”.

Primele numere cadastrale se vor atribui terenurilor începînd cu partea de Nord – Vest a planului cadastral, a masivului cadastral, a sectorului cadastral.

În procesul de numerotație se vor lua în considerație numerele deja existente.

Controlul asupra lucrărilor efectuate.

Controlul asupra corectitudinii elaborării planului cadastral este efectuat de către oficiul cadastral teritorial. Controlul include: respectarea instrucțiunilor, condițiilor tehnice.

Controlului sunt supuse materialele prezentate îtît în birou cît și în natură.

Elaborarea planului cadastral.

Planul cadastral controlat de către oficiul cadastral este coordonat cu autoritățile publice locale (consiliul local). După aceasta, oficiul cadastral teritorial elaborează originalul planului cadastral respectînd cerințele față de el.

Scenariul lucrărilor necesare pentru elaborarea planului cadastral menționat mai sus va fi aplicat în condițiile unei baze topografice actualizate, în care sunt oglindite toate bunurile imobile, toate elementele (obiectivele) unui plan cadastral.

Este evident că, în practică, asemenea condiții de elaborare a unui plan cadastral sunt foarte rare. În majoritatea cazurilor planul cadastral este elaborat utilizînd materiale topografice, fotogrammetrice, alte materiale (hărți și planuri) ne actualizate (vechi).

În asemenea cazuri un rol important îl va avea reprezentarea (oglindirea) grafică a tuturor detaliilor din teritoriul ce formează obiectul unui plan cadastral, metodele aplicate în acest scop.

1.3 Obiectul planului cadastral

Planul cadastral al unității administrativ – teritoriale include următoarea informație de bază:

baza geodezică de pe teritoriul unității administrativ-teritoriale;

hotare;

limite;

localități;

structura cadastrală a unității administrativ-teritoriale;

categorii de destinație și de folosință a terenurilor;

obiecte acvatice (hidrografia, construcții hidrotehnice);

rețele de orice natură;

construcții;

instalații;

inscripții.

În conținutul panului cadastral mai pot fi incluse, în cazuri concrete, și alte elemente (detalii).

Baza geodezică. La elaborarea planului cadastral este utilizată următoarea bază geodezică:

puncte de triangulație de ordinul I-V;

repere azimutale;

repere de nivelment care au determinate coordonatele x, y;

puncte ale rețelelor de ridicare.

Hotare. Hotarul reprezintă o linie închisă, fixată în natură sau imaginată care desparte două țări, unități administrative, proprietăți în interiorul căreia se răspîndesc anumite drepturi.

Din punctul de vedere al teritoriului determinat hotarele sunt de trei feluri:

hotare naționale;

hotare administrative;

hotare ale proprietăților funciare (hotarele bunurilor imobile).

Hotarele naționale sunt hotarele țării.

Hotarele administrative delimitează teritoriile administrative raionale, orășănești, comunale. În cazul când două hotare administrative de rang diferit, coincid pe planul cadastral se reprezintă hotarul de rang superior.

Hotarele proprietăților funciare delimitează sectoarele de teren ale proprietarilor, posesorilor vecini.

Din punctul de vedere al conținutului juridic sunt recunoscute două tipuri de hotar: hotare fixe și hotare generale.

Hotarul fix este stabilit în natură, în baza actului respectiv semnat de către executorul lucrărilor proprietar și proprietarii terenurilor adiacente, prin măsurări geodezice. Punctele de cotitură sunt marcate prin borne de hotar, și pot fi restabilite în caz de pierdere, cu precizia inițială.

Hotarele generale se stabilesc prin măsurări geodezice, de regulă în cazurile efectuării lucrărilor de înregistrare primară masivă și/sau selectivă a bunurilor imobile, fără a fi coordonate cu proprietarii terenurilor adiacente, care prin urmare la cererea proprietarilor pot fi trecute în hotare fixe.

Puncte de hotar sunt în majoritatea lor artificiale, construite din borne, tip cadastral. Reprezentarea lor pe planurile cadastrale se înfăptuiește prin semnele convenționale.

Numerotarea punctelor de hotar. Punctul de hotar „l” este ales, preferabil, în partea de Nord – Vest (NV) a teritoriului, unde se întâlnesc hotarele a trei sau mai multe unități administrativ-teritoriale și se continuă în direcția acelor de ceasornic până se va ajunge iarăși la punctul „1”.

Materializarea hotarelor în natură, în scopul unei identificări pe viitor, se înfăptuiește prin borne durabile de tipul stabilit.

Delimitarea hotarelor. Una din primele acțiuni la elaborarea planului cadastral este identificarea punctelor de hotar a unităților administrativ-teritoriale

Delimitarea hotarelor unităților administrativ-teritoriale reprezintă un complex de acțiuni tehnice și juridice, desfășurate pe teren prin care se stabilește și se materializează punctele și liniile de hotar ale teritoriului administrativ al unei comune, oraș, raion, unități teritoriale autonome.

Delimitarea hotarelor unităților administrativ-teritoriale se înfăptuiește de către o comisie guvernamentală (în cazul delimitării hotarelor raioanelor sau unităților teritoriale autonome) sau raională când delimitarea se efectuează în interiorul raionului.

Delimitarea se consideră încheiată după întocmirea documentației de delimitare și adoptarea hotărârii de Guvern „despre aprobarea hotarelor” (modificarea hotarelor).

După finalizarea acțiunii de delimitare a hotarelor dintre unitățile administrativ-teritoriale punctele și liniile de hotar devin detalii ale planului cadastral.

În scopul elaborării planului cadastral pot fi efectuate lucrări atât de delimitare a hotarelor unităților administrativ-teritoriale cît și de identificare a hotarelor existente. Delimitarea hotarelor se înfăptuiește în cazurile când a fost stabilită modificarea lor pe teren.

Identificarea hotarelor are loc în prezența reprezentanților unităților administrativ-teritoriale respective (implicate în procesul de elaborare a planului cadastral) și este finalizată cu semnarea unui proces verbal comun, care servește document de bază că lucrările de elaborare a planului cadastral au fost efectuate cu respectarea hotarelor existente.

Limite. În domeniul cadastrului noțiunea de „limită” se va aplica în condițiile în care va fi necesar de semnificat începutul sau finalul unor condiții, fapte, fenomene, realități cu excepția unor drepturi care sunt semnificate prin hotare. În practică limita se definește ca fiind linia care determină configurația, unităților teritoriale cadastrale (sector, masiv cadastral), a categoriilor de destinație și folosință, a tipurilor de sol, a claselor de bonitare etc. Din punct de vedere a vizibilității limitele se împart:

– limite distincte care reprezintă contururi vizibile ce pot fi delimitate în natură cu precizie.

– limite difuze, mișcătoare, când un contur pătrunde pe teritoriul altui contur. Asemenea cazuri pot fi întâlnite la pătrunderea tufărișurilor, pădurilor, alunecărilor de teren în interiorul pășunilor etc.

– limite discrete sunt limitele ne vizibile. Exemplu poate servi limitele categoriilor de sol.

Localități. Localitățile se reprezintă pe planul cadastral prin limita perimetrului (vatra satului) având în centru scris denumirea sa. Pentru localitățile reședință a comunei denumirea se scrie cu majuscule, iar pentru celelalte sate cu minuscule.

Stabilirea liniei (limitei) intravilanului localității respective în cazul în care ea nu coincide cu hotarul unității administrativ-teritoriale, este de competența autorității publice locale, modificând categoriile de destinație a terenurilor, în caz de necesitate, în modul stabilit

Necesitatea respectării cu strictețe a limitei intravilanului reiese din necesitatea de a păstra cu strictețe suprafețele de terenuri agricole.

Depășirea limitei intravilanului în mod abuziv este interzisă de legislația funciară în

vigoare.

Structura cadastrală în cadrul unei localități este oglindită prin masivul cadastral și sectorul cadastral.

Categorii de destinație și de folosință a terenurilor.

Fiecare bun imobil (teren) dispune de o categorie (subcategorie) de destinație și o categorie (subcategorie) de folosință. Necesitatea reflectării categoriilor de destinație și de folosință în planul cadastral este determinată de legislație.

Hidrografia. În conținutul planului cadastral hidrografia este aplicată ca o ramură ce descrie și reprezintă pe hartă apele unui anumit teritoriu (fîntîni, izvoare, ape curgătoare, râuri, iazuri, bazine, bălți, lacuri, mlaștini etc.

Limitele iazurilor, bălților, lacurilor se reprezintă prin liniile de mal existente la data măsurărilor pe teren.

Limitele apelor care în decursul unui an își schimbă poziția sunt reprezentate ca limite variabile.

Apele curgătoare în dependență de lățimea lor sunt reprezentate prin axul lor sau prin limita ambelor maluri.

Rețele. Rețelele sunt reprezintate prin axul lor și/sau prin limita zonei de protecție după cum urmează. La rețele se referă:

căile ferate se reprezintă prin semnul convențional și limita zonei de protecție cu
specificarea categoriei de folosință a sectoarelor de teren, stațiile de cale ferată;

drumurile auto se reprezintă prin limitele carosabilului și a zonei de protecție;

tunelurile situate pe căile ferate;

petrele chilometrice;

rețelele electrice și telefonice;

conducte de orice fel etc.

Construcții și instalații. În planul cadastral se reprezintă următoarele construcții și instalații:

fabrici și uzine;

transformatoare electrice, stațiile de radio-emisie;

centrale electrice și hidrocentrale;

stațiile meteorologice;

sonde de petrol și gaze;

Inscripții. Planul cadastral conține următoarele inscripții:

poziția nordului;

numerotarea cadastrală a sectoarelor de teren;

denumiri ale localităților, apelor, formelor de relief, pădurilor, câmpurilor,
teritoriilor administrative vecine etc.;

abrevieri pentru precizarea anumitor elemente sau caracteristici ale detaliilor
care nu se pot exprima clar prin semnele convenționale;

indicatorul planului cadastral (cartușul).

Pentru zonele planului cadastral, unde densitatea elementelor care trebuie reprezentată este mare, făcând dificilă cartografierea lor clară, se vor întocmi schițe la o scară mai mare care să asigure claritatea și conținutul planului cadastral. Schițele anexe fac parte integrală a planului cadastral.

Pe planul cadastral este indicat autorul, data, locul elaborării.

Precizia planului cadastral. În cazurile în care planul cadastral este un derivat al planului topografic sau a altui material existent deja, precizia lui trebuie să fie identică cu a planului din care derivă.

Sunt cunoscute mai multe metode de elaborare a planului cadastral:

metode numerice de ridicări (topografice);

metode fotogrammetrice;

metode combinate topo-fotogrammetrice;

prin derivare din planurile topografice,

Alegerea metodei de întocmire a planurilor cadastrale se efectuează în funcție de baza topografică existentă în zonă, de volumul, calitatea și actualitatea informației conținute de baza topografică, de existența punctelor rețelei de sprijin în zonă, de posibilitatea pe care o are instituția care întocmește planul cadastral (forța de muncă, dotarea cu aparatură și utilaj) de scara planului cadastral.

1.4 Metode numerice (topografice)

Planul cadastral elaborat prin metode numerice este elaborat în conformitate cu cerințele și normele tehnice de elaborare a unui plan topografic. Diferența dintre un plan cadastral elaborat prin metoda topografică și un plan topografic este în conținutul planului (obiectivele reflectate în plan).

Evident că din punctul de vedere al obiectivelor, al scopului său față de sistemul informațional al cadastrului, planul cadastral are particularitățile sale.

Totodată, realitatea ne impune să obținem și să utilizăm maximal atît metodele cît și nemijlocit, informația spațială din conținutul planului topografic.

Planul numeric este definit ca un plan care este constituit integral din informatizări alfanumerice clasate în fișiere, capabile de a furniza automat expresia parțială sau totală a spațiului, la o scară arbitrară.

Obținerea pe cale automată a planurilor cadastrale presupune trecerea la un nou tip de plan, care să prezinte date numerice necesare prelucrării automate. Acest tip de plan este planul numeric sau planul digital.

Trecerea la planul numeric se poate face fie prin informatizarea planurilor, materialelor grafice existente, fie prin întocmirea lor directă.

In general, ridicările clasice la scară mare au ca rezultat calculele de coordonate în vederea definirii configurației parcelelor, a bunurilor imobile și întocmirea în final a documentelor definitive, respectiv a planurilor grafice.

Informatizare a planului reprezintă transferarea pe un suport magnetic a datelor referitoare la coordonatele punctelor care definesc elementele planului, sistemul de referință (punctele de triangulație și caroiajul planului), numerele punctelor, denumirile (pentru dealuri, ape, străzi, etc.) și semnele convenționale.

Astfel, planul numeric în care elementele terenului (colțuri de case, de parcele, puncte caracteristice diverse), sunt definite prin coordonatele lor, reprezintă o listă a coordonatelor acestor puncte și a unor informații grupate după anumite necesități, urmând ca datele fizice care ne interesează (suprafețe, distanțe) să fie calculate din aceste coordonate.

Definiția planului numeric implică obligația de a cunoaște toate punctele prin coordonatele lor tridimensionale (x,y,z).

Avantajele oferite de planurile numerice. Se poate afirma că automatizarea complexă a lucrărilor cadastrale, fără de care nu se putea ajunge la obținerea planurilor cadastrale digitale a adus numai avantaje.

Avantajele acestor forme digitale sunt:

datele stocate pentru planul digital sunt sigure și pot fi ușor conservate în timp,
urmând a fi aplicate pentru consultare sau pentru a se efectua reprezentarea lor
grafică ori de câte ori dorim acest lucru și la orice scară;

planurile astfel redactate permit ca pentru orice fel de lucrare să se poată lua o
decizie în deplină cunoaștere a tuturor aspectelor, o decizie completă și
imediată;

fișierele cadastrale pot fi foarte ușor folosite, fiind capabile să răspundă la toate
interogările solicitate într-un timp foarte scurt;

planul numeric reprezintă independență față de scară și de precizia grafică ce se
caracterizează un plan cadastral obișnuit. În cazul în care elementele culese din
teren s-au ales de așa natură încât să corespundă unei reprezentări la scara cea
mai mare ce se va utiliza, toate celelalte reprezentări se pot obține din aceasta;

aceleași fișiere de coordonate și instrucțiuni pot servi ca bază pentru planuri și
hărți la toate scările și în orice moment, mai ales dacă fișierele sunt ținute la zi
cu toate modificările survenite în teren;

utilizatorul poate face o selecție în funcție de tematica interesantă din punctul lui
de vedere înainte de a exploata planul numeric.

Există următoarele moduri de culegere și prelucrare a datelor cadastrale pentru obținerea planului numeric cadastral:

culegerea și prelucrarea datelor utilizând tehnica GPS cu ajutorul stațiilor totale;

pe cale fotogrammetrică;

prin digitalizare.

1.5 Elaborarea planului cadastral prin metoda topografică

1.5.1 Elaborarea proiectul tehnic.

În linii generale, un proiect tehnic, inclusiv și cel referitor la elaborarea unui plan cadastral prin metode topografice, va include următoarele etape:

– analiza situației în spațiul selectat pentru elaborarea planului cadastral;

– formularea structurii lucrărilor cadastrale;

– formularea memoriului justificativ;

– elaborarea devizului de cheltuieli.

Prin metode numerice de ridicări, planurile cadastrale se elaborează în condițiile în care lipsește o bază topografică corespunzătoare (puncte ale rețelei de sprijin, planuri topografice etc.) și materiale fotogrammetrice recente.

La baza tuturor lucrărilor de întocmire a planurilor cadastrale stă întocmirea proiectului tehnic, care are ca scop organizarea rațională a lucrărilor de câmp și de birou.

Analiza situației în spațiul (teritoriul) viitorului plan cadastral va include următoarele acțiuni:

a) determinarea spațială a obiectului proiectului;

b) analiza materialelor existente și a lucrărilor efectuate anterior.

La acest capitol este necesar de a determina corect spațiul viitorului plan. Acest spațiu pot fi terenurile unei primării în ansamblu, o porțiune dintr-o primărie etc. De asemenea va fi necesar: de evaluat materialele cartografice (topografice și fotogrammetrice) existente; de identificat punctele de triangulație, punctele de hotar administrativ; de evaluat necesitatea îndesirii punctelor de triangulație etc.

Structura lucrărilor pentru elaborarea planului cadastral este determinat în baza analizei situației din teritoriul obiectului planului cadastral.

Astfel, de elaborare a unui plan cadastral pot avea următorul conținut:

– identificarea punctelor de triangulație existente. Acumularea informației despre ele;

– determinarea volumului lucrărilor de restabilire a punctelor de triangulație;

– determinarea lucrărilor necesare pentru îndesirea punctelor de triangulație;

– identificarea punctelor de hotar;

– ridicări de teren

Acțiunile de identificare au scopul de a confirma existența atît în materialele cartografice cît și în natură, a punctelor de triangulație pasibile de a fi utilizate în scopul elaborării planului cadastral. În cadrul acestor acțiuni se elaborează lista coordonatelor punctelor identificate.

În condițiile în care nu există planuri topografice sau fotogrammetrice, se vor elabora scheme a amplasării punctelor de triangulație identificate.

Stabilirea în natură și în planurile existente a punctelor de triangulație necesare pentru efectuarea ridicărilor de teren. Lucrările de îndesire a punctelor de triangulație (măsurările etc.) se efectuează în conformitate cu normele tehnice stabilite pentru lucrările geodezice respective.

Scopul stabilirii punctelor de triangulație suplimentare este ca, în rezultatul acestor lucrări, ridicările de teren să fie posibile pentru toată suprafața viitorului plan cadastral.

Memoriul justificativ (notă explicativă) include o descriere a acțiunilor ce urmează a fi efectuate și respectiv argumentele în folosul întreprinderii lor.

Devizul de cheltuieli va include costul lucrărilor pentru fiecare activitate în parte.

1.5.2. Ridicări de teren.

Noțiune.

Ridicări topografice – totalitatea măsurărilor în natură necesare întocmirii unui plan topografic

În procesul elaborării planului cadastral prin metoda topografică sau a unei actualizări masive a informației din planul cadastral sunt aplicate ridicări de teren. Scopul ridicărilor de teren este de a reprezenta o totalitate de terenuri pe planul cadastral.

Ridicările de teren sau metodele de măsurare pe teren sunt diferite. Selectarea metodei de măsurare se va baza pe două principii de bază: obținerea preciziei necesare și costul lucrărilor (cheltuielile de timp și financiare).

În condițiile în care sunt necesare ridicări de teren pe suprafețe mari, întinse, intersectate de diferite obstacole etc., mai des se aplică metoda drumuirilor.

În condițiile în care este necesar de a reprezenta pe planul cadastral un teren, o porțiune de teren, un element mai mic al bunului imobil (terenului) se vor aplica alte metode cum ar fi:

metoda radierii;

metoda absciselor și ordonatelor;

intersecțiile liniare;

intersecțiile unghiulare;

alte metode.

Tehnicile și tehnologiile actuale, moderne, bazate pe metode numerice de reprezentate a terenului, permit o automatizare largă a măsurărilor. Aplicarea teodolitului electronic modernizează mult procesul de lucru.

Totodată, este necesar de constatat că, metodele electronice aplicate automatizează procesul de lucru dar sunt bazate pe principiile metodelor enumerate mai sus.

1.5.2.1 Metoda drumuirilor.

drumuire – metodă de reprezentare geodezică a unui teren.

Metoda drumuirilor și ea poate fi aplicată în mai multe variante:

un poligon închis;

mai multe linii și unghiuri care leagă două puncte de triangulație;

două și mai multe puncte și linii bazate pe un punct de triangulație.

La aplicarea metodei drumuirilor este important de a amplasa corect punctele de drumuire, de a obține o situație, cînd din punctele de drumuire, este posibilă reprezentarea pe planul cadastral a tuturor detaliilor teritoriului.

Figura … ne reprezintă un exemplu de drumuire între două puncte de triangulație AB.

În interiorul acestor două puncte (AB), pentru a obține un spațiu vizibil major, și o reprezentare maximală a terenurilor (bunurilor imobile) sunt stabilite suplimentar punctele 1 și 2.

Astfel, în cazul dat, drumuirea este compusă din 4 puncte dintre care două sunt puncte de triangulație.

În dependență de necesitate numărul punctelor de drumuire poate fi diferit.

Figura ..

Evident că, din punctele de drumuire A,1,2,B prezentate în figura ….nu pot fi reprezentate toate terenurile. În condițiile de intravilan, vizibilitatea spațiului necesar de al reprezenta în planul cadastral este destul de limitată.

Figura …

Pentru a soluționa problema și a obține o vizibilitate mai mare, a terenului mai rațional este de a aplica construcția unui poligon.

În cadrul aceluiași spațiu figura nr…… prezintă un exemplu de aplicare a unui poligon ca variantă de drumuire.

Figura ….

În cadrul poligonului menționat, cresc cu mult posibilitățile de reprezentare grafică a terenului în planul cadastral.

Totodată, mai rămîn terenuri ne acoperite, în afara spațiului vizibil pentru reprezentare.

În asemenea cazuri pentru a „ajunge” la terenul ne acoperit de posibilitățile poligonului (din punctele poligonului) pot fi aplicate drumuiri dintr-un punct.

Un exemplu de asemenea drumuire este prezentat în figura nr..

Astfel, în cadrul figurii ……. pentru soluționarea problemei obținerii unui spațiu vizibil mai vast, din punctele 3 și 4 sunt întinse drumuiri spre punctele „a”.

În acest mod obținem posibilitatea unei prezentări grafice a tuturor terenurilor din spațiul planului cadastral.

1.5.2.2 Metoda radierii.

radiere – determinarea amplasării pe planul cadastral al unui punct al terenului, cunoscînd distanța pînă la el și un unghi aplicat la o linie, amplasarea căreia este cunoscută în spațiu (numită bază).

Metoda radierii se sprijină pe puncte determinate, se aplică pentru ridicarea detaliilor planimetrice care trebuie reprezentate pe planurile cadastrale.

În figura nr. este prezentat un exemplu de determinare a punctelor în spațiu prin metoda radierii.

Astfel, este cunoscută: linia din punctul 1 spre punctul 2 ca linie de îndesire a triangulației sau a unei drumuiri (linia de bază); unghiurile „a”, „b”, „c”; liniile A2, B2 și C2.

Figura …

1.5.2.3 Metoda absciselor și ordonatelor

abscisă – linia orizontală ce determină poziția unui punct pe un plan

ordonată – linia verticală ce determină poziția unui punct pe plan

Metoda absciselor și ordonatelor reprezintă o determinare a amplasării pe planul cadastral al unui punct al terenului, cunoscînd poziția lui orizontală și verticală (intersecția abscisei și ordonatei).

Metoda absciselor și ordinatelor se sprijină deasemenea pe laturile de drumuire și se folosește în cazurile cînd terenul este aproximativ orizontal.

Aplicarea metodei constă în următoarele.

Laturile dintre două puncte ale unei drumuiri vor fi recunoscute ca direcția abscisei. Linia verticală coborîtă într-un punct sau dintr-un punct de drumuire va fi recunoscută ca ordonată.

Metoda absciselor și ordonatelor mai des se aplică în cazurile cînd detaliul căutat are o formă sinuoasă (lacuri, râuri, păduri etc.)

În cadrul figurii ……..este prezentat un exemplu de reprezentare grafică prin metoda absciselor și ordonatelor. Astfel, la intersecția abscisei x1 și a ordonatei y1 este obținută amplasarea spațială a punctului 1. Exemplul amplasarea spațială a 4 puncte prin metoda intersecției absciselor și ordonatelor.

Figura ….

1.5.2.4 Metoda intersecțiilor liniare.

Metoda intersecțiilor liniare prevede determinarea amplasării unui punct al terenului (detaliu al planului) cunoscînd lungimea la două linii.

Figura …….

În cadrul exemplului din figura nr. sunt cunoscute liniile l1 și l2. la intersecția acestor două linii vom obține amplasarea punctului 1.

Metoda intersecțiilor liniare se aplică mai des în spații (perimetre) construite (localități) și constă în determinarea planimetrică a punctelor detaliilor prin măsurarea a minimum două distanțe orizontale din puncte cunoscute. Pentru control se mai măsoară și distanțele pe perimetrul detaliului.

Se recomandă ca distanțele să nu depășească 50 m. Raportarea pe plan se face prin descrierea unor arce de cerc având drept raze distanțele măsurate și ca centru punctele cunoscute.

1.5.2.5 Metoda intersecțiilor unghiulare

Metoda intersecțiilor unghiulare prevede obținerea amplasării (reprezentarea grafică pe planul cadastral) unui punct din spațiu cunoscînd doar unghiurile orientate la linia de bază (de drumuire sau o altă linie de bază).

Mai des această metodă se folosește cînd punctul care urmează a fi reprezentat pe plan este amplasat peste un obiect acvatic, un alt teren unde măsurarea liniilor este imposibilă.

O condiție obligatorie este ca detaliul căutat să fie văzut din ambele puncte ale liniei de drumuire. Pentru control se măsoară și distanțele dintre punctele căutate.

De exemplu. În figura …. linia 2-3 este cunoscută ca fiind între două puncte de drumuire. Unghiurile „a” și „b” deasemenea sunt cunoscute. La intersecția acestor unghiuri vom obține punctul 1 pentru reprezentare în planul cadastral.

Figura …….

1.6 Elaborarea planului cadastral prin metoda fotogrammetrică

1.6.1 Proiectul tehnic

Ridicările fotogrammetrice sunt cele mai eficiente la implementarea cadastrului. Un rol foarte important în creșterea eficienței ridicărilor fotogrammetrice îl au scara și calitatea fotogramelor, precum și alegerea perioadei de fotografiere (primăvara, toamna) când vegetația nu acoperă detaliile fotografice, respectiv limitele categoriilor de folosințe care trebuie reprezentate pe planul cadastral.

Pentru întocmirea planurilor cadastrale prin metoda fotogrammetrică se parcurg următoarele etape:

Etapa 1. Analiza situației din spațiul ridicărilor fotogrammetrice:

– determinarea spațială a obiectului;

– analiza materialelor existente și a lucrărilor efectuate anterior;

– determinarea spațiului care necesită îndesirea punctelor de triangulare

Etapa 2. Elaborarea fotogrammelor:

– întocmirea rutelor (schemei) de fotografiere a teritoriului;

– executarea fotografierii teritoriului;

– întocmirea schemei (amplasării) reperajului;

– executarea reperajului și realizarea aero-triangulației;

– elaborarea fotogramelor.

Etapa 3. Descifrarea cadastrală a fotogramelor prin metodele:

– de birou;

– pe teren.

Etapa 4. Obținerea planului cadastral

– exploatarea fotogramelor prin redresare sau stereo-restituție;

– întocmirea foto-planului sau planului restituit;

– obținerea planului cadastral.

La întocmirea planurilor cadastrale se folosesc fotogramele redresate în zonele cu teren șes sau ușor ondulat. Pe terenurile accidentate se folosește stereo-restituția.

Fiecare din etapele enumerate sunt studiate detaliat în cadrul disciplinei de Fotogrammetrie.

1.6.2 Descifrarea fotogramelor.

Descifrarea fotogramelor constă în recunoașterea și marcarea pe fotograme a detaliilor diferitor obiecte, în determinarea categoriilor de destinație și folosință a terenurilor, determinarea caracteristicilor obiectelor, în scopul repartizării limitelor lor pe plan.

În cadrul operației de descifrare se mai culeg date care nu apar clar pe fotograme. Pentru a executa descifrarea pe fiecare fotogramă se trasează în tuș, cu linii de 0,5-0,6 mm zona utilă. În unele cazuri zona utilă poate coincide cu liniile de comunicații și alte obiecte liniare.

Între două zone utile este necesar să existe o suprapunere de cel puțin un centimetru pe fotogramă.

Pentru elaborarea planului cadastral, în procesul de descifrare a fotogramelor se acumulează următoarea informație:

– amplasarea hotarelor bunurilor imobile;

– amplasarea limitelor obiectelor ce urmează a fi înregistrate în registru;

– lățimea drumurilor, străzilor;

– amplasarea fîntînilor inclusiv informație textuală;

– rețele;

– amenajări;

– direcția curgeri apelor obiectelor acvatice curgătoare

– biserici;

– etc.

Lucrările de descifrare se finalizează prin următoarele:

– schema dispunerii (amplasării) fotogramelor din zona respectivă;

– fotogramele descifrate;

– schițele pentru detaliile care nu sau reflectat pe fotograme.

Enumerarea obiectivelor care necesită a fi reflectate în fotograme pentru elaborarea planului cadastral este stabilită în actele normative ce țin de domeniul cadastrului.

Pentru obținerea planului cadastral din fotogramele descifrate sunt utilizate metodele obținerii planului fotogrammetric.

Studierea detaliată a metodelor de obținere a planului fotogrammetric și inclusiv cadastral se efectuează în cadrul studierii fotogrammetriei ca știință.

1.7 Alte metode de întocmire a planului cadastral.

Metoda topo-fotogrammetrică de alcătuire a planurilor cadastrale se aplică mai des pe teritoriul localităților. Această metodă este aplicată în cazurile când din diferite motive, fotogramele sunt ne calitative, iar pe porțiuni anumite ale localității sunt necesare executarea ridicărilor topografice.

Ridicările topografice în combinație cu cele fotogrammetrice se mai folosesc pentru ridicarea traselor stradelelor și a limitelor cvartalelor, pentru ridicarea detaliilor care nu apar pe fotogramă, pentru culegerea elementelor necesare calculării suprafețelor de teren și reprezentarea cu precizie a unor detalii importante, pentru reprezentarea categoriei de folosință, a reliefului etc.

Metoda derivării din planul topografic prevede extragerea elementelor (detaliilor) din planul topografic, elaborat anterior prin orice metodă, dar care după conținut satisface cerințele planului cadastral.

Planul topografic după conținut nu conține toate elementele (detaliile) planului cadastral.

Materialul primit prin derivarea planului topografic este folosit mai departe pentru căpătarea planului cadastral. În acest scop el se completează cu elementele de conținut cadastral referitoare la categorii de destinație și folosință, proprietari și posesori, calitatea terenurilor, cu modificările intervenite din momentul elaborării planului topografic de bază etc.

1.8 Actualizarea planului cadastral

Notă. Actualizarea se efectuează în interiorul terenului înregistrat. În lipsa înregistrării nu va avea loc actualizarea.

Actualizare (reambulare) – operație prin care se face aducere la zi a planurilor cadastrale cu toate modificările intervenite în teren, de la data întocmirii lor până la data folosirii

Necesitate. În procesul de elaborare a planurilor cadastrale sunt situații când referitor la un teritoriu concret, planurile topografice sau cadastrale sunt vechi. Aceste planuri nu au fost întreținute dar ele păstrează încă un conținut și o precizie satisfăcătoare și pot fi utilizate în scopul cadastrului.

În aceste cazuri planurile vechi urmează a fi actualizate.

Reambularea constă în aducerea la zi a planurilor cadastrale prin înlăturarea detaliilor dispărute și completarea lor cu modificările existente în teren atât ce privește conținutul topografic cît și cel cadastral.

Scopul reambulării este de a asigura ca planurile cadastrale, în permanență, să reflecte realitatea din teren.

Pentru a efectua reambularea planului cadastral, mai întîi se efectuează recunoașterea (examinarea) terenului. Pentru aceasta, planul cadastral vechi se compară cu teritoriul în cauză și, în acest mod se depistează ne coincidențele (modificările în amplasarea detaliilor planului cadastral).

În cazul în care, planul cadastral vechi nu coincide cu realitate mai mult de jumătate, reambularea lui poate fi ne rațională. În asemenea cazuri mai rațională poate fi elaborarea unui plan cadastral nou.

În dependență de situația concretă, pot fi folosite mai multe metode de reambulare a planurilor cadastrale. În cazul cînd pentru reambularea planului cadastral inevitabil sunt necesare măsurări în natură, vor fi utilizate metodele numerice de reambulare.

La reambularea planului cadastral prin metode numerice sunt utilizate, în primul rînd metodele numerice aplicate la elaborarea planului cadastral de bază. Aceste sunt drumuirile, metoda radierii, metoda absciselor și ordinatelor, intersecțiile liniare și unghiulare etc.

Metoda fotogrammetrică. În scopul actualizării planurilor cadastrale tot mai des sunt utilizate diferite metode bazate pe fotografierea teritoriului. În ultimul timp se utilizează larg planurile ORTOFOTO.

Metodele fotogrammetrice de actualizare a planurilor cadastrale vor avea o largă aplicare în procesul implementării cadastrului de specialitate și mai ales a celui agricol.

1.9 Planul cadastral digital

noțiune;

conținut;

actualitate.

aplicare

CAPITOLUL II

FORMAREA BUNURILOR IMOBILE

2.1 Generalități.

Cadrul legislativ ce reglementează procesul de formare a bunurilor imobile este Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 354 – XV din 28 octombrie 2004.

Noțiuni.

Formare a bunului imobil – complex de lucrări executate în vederea apariției unui bun imobil ca obiect de drept independent, prin separare, divizare, comasare sau combinare a unor bunuri imobile înscrise în Registrul bunurilor imobile.

Condiții de formare a bunurilor imobile (principiile) – set de reguli și cerințe a căror îndeplinire este obligatorie la formarea bunurilor imobile.

Bun imobil inițial – bun imobil în baza căruia se formează un nou bun imobil.

Deja din noțiunile de mai sus se evidențiază două aspecte importante (două etape) ale procesului de formare a bunurilor imobile:

– formarea fizică a bunului imobil;

– formarea juridică a bunului imobil.

În practica de toate zilele ne vom confrunta cu cazuri cînd bunul imobil există, este utilizat etc. dar dreptul asupra lui nu este înregistrat și deci, nu este recunoscut de o terță persoană.

În majoritatea cazurilor, formarea bunurilor imobile totuși va include ambele etape adecă, atît formarea lui fizică cît și juridică.

Procesul de formare a bunurilor imobile este un proces creativ, baza pe practică și știință și deci pe principii și criterii de bază.

Cu cît mai dezvoltată va fi practica formării bunurilor imobile cu atît mai raționale, eficiente, optimale (în dependență de ramură) vor fi bunurile create.

2.2 Scopul formării bunurilor imobile

Deja din definirea bunului imobil sintetizăm aspectul de a forma un bun care anterior n-a existat. Tot aici mai constatăm că și modificarea formei unui bun imobil din contul altuia deasemenea va fi considerată ca o formare a unui bun imobil.

Astfel, procesul de formare a bunurilor imobile va include următoarele metode:

– separarea bunurilor imobile;

– divizarea bunurilor imobile;

– comasarea bunurilor imobile;

– combinarea bunurilor imobile.

În dependență de scop se va selecta și metoda de formare a bunurilor imobile. De exemplu, în cazul în care proprietarul intenționează să vîndă, să doneze o porțiune dintr-un teren el va aplica metoda de separare.

La rîndul său, și scopurile formării bunurilor imobile sunt diferite. Mai răspândite sunt:

– efectuarea tranzacțiilor (vânzarea-cumpărarea, donația, schimbul);

– transmiterea în folosință (gestiune), proprietate;

– dezvoltarea sectorului de teren care necesită o majorare a spațiului, modificarea
configurației prin schimburi reciproce de terenuri, ridicarea unor construcții
(instalații, amenajări) care cer condiții concrete;

– descompunerea proprietăților comune și crearea în baza cotelor părți a unor
bunuri imobile independente;

– optimizarea dimensiunilor sectoarelor de teren (agricole) în scopul folosirii lor
raționale.

Pot fi și alte cazuri care inițiază formarea bunurilor imobile.

2.3 Principiile formării bunurilor imobile

În procesul formării bunurilor imobile sunt respectate principii atît generale, referitoare la toate cazurile cît și locale care se vor respecta în dependență de metoda aplicată.

În calitate de principii generale sunt recunoscute:

– interacțiunea dintre formă și conținutul bunului imobil;

– viabilitatea bunului imobil nou format;

– legalitatea;

– inconcurența cu alte bunuri imobile.

Un rol important în procesul de formare a bunurilor imobile este armonia dintre formă și conținut. Ca exemplu ne poate servi un teren nou format cu destinație agricolă. În asemenea cazuri, în scopuri agricole forma terenului va depinde de cerințele protecției erozionale, ecologice, tehnologice.

Un alt teren care este destinat construcției va fi examinat din punctul de vedere al subsolului, pantei, altor elemente necesare unei construcții.

Indiferent de metodă aplicată, bunul imobil nou format trebuie să fie viabil. La rîndul său viabilitatea bunului imobil este determinat în raport cu scopul formării lui. Revenim încă la un exemplu din agricultură. Este inadmisibil de a selecta un teren pentru o construcției cînd terenul este afectat de alunecări. La principiul viabilității poate fi alipit aspectul ecologic, cînd condițiile ecologice sunt opuse amplasării obiectului etc.

Cadrul legislativ existent deja include un set de norme juridice care în măsura lor limitează posibilitatea formării unor bunuri imobile. La aceste norme se referă restricții ce țin de dimensiuni, categorii de destinație etc. un exemplu din cele menționate ne poate servi limitarea suprafeței minime de 0,04 ha a unui teren pentru construcția casei de locuit în orașe (art.11, Codul Funciar, Legea 828 – XII din 25.12.1991).

Unul din principiile generale care urmează a fi respectate în procesul de formare a bunurilor imobile este inconcurența sau lipsa impactului negativ asupra altor bunuri vecine care deja există în acest teritoriu.

Respectarea acestui principiu în final ne asigură un mediu economic, social, ecologic pozitiv ce este foarte important pentru societate.

2.4 Condiții, restricții la formarea bunurilor imobile.

Principiile menționate mai sus, la rîndul său, stabilesc un șir de condiții și restricții care sunt apoi aplicate în procesul de formare a bunurilor imobile.

Una din primele condiții în procesul formării bunurilor imobile este respectarea categoriei de destinație a bunului imobil (a terenului). În primul rând bunul imobil nou format trebuie să corespundă destinației bunului imobil inițial.

Pentru sectoarele de teren, categoria de destinație și modificarea ei este stabilită în conformitate cu Codul Funciar. Modul de folosire, pentru fiecare sector de teren, în cadrul categoriei respective este stabilit de către deținător (proprietar).

Deținătorii (proprietarii) bunurilor imobile respectă destinația stabilită. Ne respectarea destinației stabilite în procesul utilizării bunurilor imobile va provoca sancțiuni stabilite prin legislație.

Categoria de destinație a construcțiilor se află într-o dependență de categoria de destinație a terenurilor. Sunt stabilite următoarele categorii de destinație a construcțiilor:

– cu destinație locativă;

– cu destinație social-culturală;

– cu destinație comercială;

– cu destinație industrială;

Modificarea destinației bunurilor imobile în întregime nu servește motivul formării unui bun imobil nou.

Condiția înregistrării are un impact major în procesul de formare a bunurilor imobile.

Important este ca bunul imobil inițial să fie înregistrat. Formarea bunurilor imobile în baza bunurilor imobile inițiale neînregistrate va crea situații de conflict în procesul înregistrării bunurilor nou formate.

Dacă hotarele unui sector de teren în curs de formare intersectează hotarele unităților administrativ teritoriale atunci bunurile imobile sunt formate ca unități independente de înregistrare în fiecare unitate administrativ teritorială.

Orice bun imobil nou format, și mai ales cele care includ construcții, vor fi anterior coordonate cu cerințele planului de urbanism. Respectarea cerințelor planului de urbanism va consemna respectarea normelor stabilite, va preconiza accesul spre bunul imobil și alte cerințe urbanistice.

La formarea bunurilor imobile cu destinație agricolă este necesar de ținut cont de condițiile de organizare și amenajare a terenurilor agricole și alte reguli și norme prevăzute de legislație pentru această categorie de terenuri.

În cazul formării unităților imobiliare (apartamentelor, încăperilor izolate etc.) dacă aceasta implică efectuarea lucrărilor pentru care, în conformitate cu legislația, este necesară autorizația respectivă, persoana interesată va asigura prezentarea ei, va prezenta documentele de primire în exploatare a lucrărilor, oficiului cadastral teritorial odată cu decizia de formare a unității imobiliare.

Decizia de formare a bunurilor imobile o ea proprietarul, în condițiile proprietății comune – coproprietarii.

Se interzice separarea divizarea:

– odăile din apartamente sau din casele particulare, dacă în rezultatul formării
bunului imobil nu se vor asigura condițiile minime de locuit (cameră, bucătărie, încăperi sanitare);

– construcțiile auxiliare, încorporate și funcțional legate cu construcția principală;

– instalații tehnice, comunicații și amenajări a teritoriului amplasate pe sectorul de
teren care asigură funcționarea normală a construcției amplasate pe același sector de teren;

– anexe gospodărești ale clădirilor de locuit situate pe același sector de teren, cu
destinația de deservire a locatarilor;

– alte instalații, amenajări direct (funcțional) legate de sectorul de teren sau de
construcția de bază

Formarea bunului imobil nu se va efectua dacă bunul imobil care se formează nu va putea fi utilizat constant conform destinației, sau ca rezultat al formării se vor înrăutăți condițiile de utilizare a bunului.

Un șir de restricții, reieșite din condițiile de organizare și amenajare a terenurilor agricole există, de asemenea, la formarea sectoarelor de teren pentru utilizarea lor în agricultură. Aici o influență deosebită poate avea forma reliefului, panta, solul, amenajările (sistemele de desecare, irigare) existente sau care se cer a fi construite etc.

2.5 Consecutivitatea acțiunilor în procesul formării bunurilor imobile

Formarea unui bun imobil, din contul bunurilor imobile existente este inițiată de către proprietar în baza deciziei personale, cu excepția cazurilor formării forțate de către instanța de judecată sau organul fiscal.

În dependență de caz, bunul imobil pate fi format în baza unor proiecte de organizare și amenajare (formare a bunurilor imobile). Necesitatea unei asemenea căi este argumentată prin scopul și conținutul bunului imobil format.

Formarea bunurilor imobile se efectuează în următoarea consecutivitate:

– depunerea cererii de formare a bunurilor imobile (încheierea contractului de
executare a lucrărilor) și a documentelor în baza cărora se formează bunurile
imobile;

– efectuarea studiului privind posibilitatea formării bunurilor imobile;

– elaborarea proiectului de formare a bunurilor imobile;

– transpunerea bunului imobil în natură;

– întocmirea planului cadastral (geometric) al bunului imobil nou format;

– înregistrarea bunului imobil în registru bunurilor imobile.

Proiectul de formare a bunului imobil se coordonează cu serviciile competente ale autorităților administrației publice locale în funcție de destinația bunului. În cazul stabilirii unor cerințe sau restricții speciale proiectul va fi coordonat cu organul abilitat conform legislației.

Dacă, concomitent (în contextul realizării proiectului) cu formarea bunului imobil are loc schimbarea destinației terenului, atunci ea (schimbarea) se va efectua pînă la înregistrarea bunurilor nou formate

2.6 Metoda separării bunurilor imobile

2.6.1 Separarea unui teren proprietate privată

Separarea este o metodă de formare a bunurilor imobile independente prin desprinderea unei părți din bunul imobil inițial înregistrat.

Obiectul separării poate fi o proprietate privată, o proprietate comună sau o proprietate publică. Separarea, ca metodă de formare a noilor bunuri imobile, este efectuată la discreția proprietarului.

În urma aplicării metodei separării, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile nou formate nu se modifică și este același ca și al bunului imobil inițial.

Scenariul formării unui bun imobil prin metoda de separare este următorul:

inițierea de către proprietar a procedurii de formare a bunurilor imobile;

studiul asupra bunului imobil inițial;

elaborarea proiectului de separare a bunului imobil;

transpunerea proiectului de separare în natură;

elaborarea planului cadastral modificat;

coordonarea proiectului cu serviciile competente ale autorităților publice locale în condițiile prevăzute de legislație;

înregistrarea bunului imobil nou format.

Descrierea (detalierea) scenariului de formare a unui bun imobil prin metoda de separare se propune în baza unui exemplu.

Exemplu.

Inițierea lucrărilor de formare a bunului imobil prin metoda separării.

Dreptul de a iniția separarea unui bun imobil îl are proprietarul (coproprietarii). În condiții concrete acest drept îl pot avea organele judecătorești și fiscale.

Coproprietarii pot iniția separarea bunului, printr-o cerere comună, semnată în mod obligatoriu de către toți coproprietarii și autentificată notarial. Din numele coproprietarilor contractul de executare a lucrărilor îl va semna persoana împuternicită în modul stabilit de legislație.

Separarea forțată a bunului imobil se efectuează, în baza hotărârii judecătorești sau a organului fiscal abilitat cu funcțiile respective.

Proiectul de separare a bunurilor imobile poate fi elaborat atît de către specialiștii oficiului cadastral teritorial cît și de către o întreprindere privată pe bază de contract.

În condițiile în care autorul proiectului va fi oficiul cadastral teritorial solicitantul va depune o cerere pentru executarea lucrărilor.

În condițiile în care autorul proiectului va fi o întreprindere privată, între solicitant și întreprindere va fi încheiat contractul respectiv.

La etapa de inițiere a lucrărilor solicitantul își va expune detaliat doleanța.

Astfel, în calitate de bun imobil inițial, din contul căruia va fi format un teren nou, este terenul marcat prin punctele 1,2,3,4 cu suprafața totală de 0,20 ha.

Proprietarul terenului inițiază procedura de formare a bunului imobil prin separarea unei porțiuni cu suprafața de 0,10 ha, în scopul creării unui teren nou pentru construcția unei case noi individuale de locuit.

Terenul nou urmează va fi vîndut în conformitate cu legislația în vigoare.

Studiul asupra bunului imobil inițial.

Autorul proiectului va efectua un studiu asupra bunului imobil inițial care va include identificarea bunul imobil (terenul) în natură în baza dreptul de proprietate. Studiul va mai include actualizarea planului cadastral (geometric) al bunului imobil inițial.

Astfel, bunul imobil inițial reprezintă un teren aferent unei case individuale de locuit înregistrat în registrul bunurilor imobile cu numărul 34261010001. Punctele de hotar ale terenului coincid dreptului de proprietate. Litigii față de terenurile megieșe nu sunt depistate.

Elaborarea proiectului de separare a bunului imobil.

Condițiile de formare a bunului imobil nou sunt formulate împreună cu solicitantul. În prezentul exemplu, linia de separare a bunului imobil nou format va fi linia a-b. Bunul imobil nou format pentru construcția casei individuale de locuit va avea punctele de hotar 1,a,b,4 și numărul cadastral 34261010002.

Bunul imobil inițial va rămîne în hotarele cu punctele de hotar 2,3,b,a și numărul cadastral inițial 34261010001 (vezi figura nr….).

Proiectul de separare a bunului imobil este coordonat cu planul urbanistic ce ține de respectarea normelor de amplasare a unei case individuale de locuit.

Bunul imobil (terenul) inițial

Figura …

Transpunerea proiectului de separare în natură.

În procesul transpunerii proiectului în natură sunt fixate punctele „a” și „b” care determină hotarele noi ale bunurilor imobile. În cazul dat dintre bunul imobil nou format și bunul imobil inițial.

Astfel, punctul „a” este amplasate pelinia 1-2, la distanța de 30 metri de la punctul 1 și 30 metri de la punctul 2.

Punctul „b” este amplasat pe linia 3-4, la distanța de 31 metri de la punctul 3 și 31 metri de la punctul 4.

În practică, reieșind din situația concretă, condițiile de formare a sectoarelor de teren (bunurilor imobile) pot fi mult mai complicate. În asemenea cazuri de la autorul proiectului se vor cere cunoștințe profunde în diferite domenii.

Elaborarea planului cadastral modificat. Planul cadastral modificat se va elabora în baza rezultatelor de transpunere a proiectului bunului imobil în natură.

La planul cadastral modificat se va anexa lista coordonatelor punctelor noi „a” și „b” în conformitate cu cerințele tehnice ale autorității publice centrale în domeniul cadastrului bunurilor imobile.

Înregistrarea bunului imobil nou format.

Procesul de înregistrare a bunului imobil va include:

modificarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile ce ține de bunul imobil inițial;

completarea dosarului cadastral al bunului imobil inițial;

efectuarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile referitor la bunul imobil nou format;

deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou format;

pregătirea extrasului din registru.

Figura …..

Documentul de drept asupra bunului imobil nou format va fi același document de drept al bunului imobil inițial. În cazul dat – Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

În procesul de separare a bunului imobil inițial și formarea unui bun imobil nou, numărul (codul) cadastral al bunului inițial se păstrează. Număr (cod) nou se atribuie numai bunului imobil nou format.

Prevederile art. 21 (4) din Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354 – XV din 28 octombrie 2004 care prevăd prin lit. b „anularea numărului cadastral al fiecărui bun imobil inițial” nu sunt argumentate științific. Respectarea unei asemenea norme juridice poate aduce un impact negativ sistemului informațional în ansamblu. Se va pierde consecutivitatea informațională.

După ce sectorul nou format a fost înregistrat și a devenit obiect de drept el va putea deveni obiectul unei tranzacții (vânzare-cumpărare, donație etc.). În asemenea condiții devine mai transparentă tranzacția efectuată. Bunul imobil nou format, posedând caracteristicile sale, poate fi mai ușor prezentat pe piață, mai corect realizat.

În efectuarea procesului de separare și formare a bunurilor imobile noi sunt cointeresate ambele părți ale pieței imobiliare (vânzătorul și cumpărătorul). Cu alte cuvinte, separarea bunurilor imobile este o acțiune necesară într-o piață imobiliară dezvoltată.

În cazul separării unui bun imobil proprietate comună, este păstrat raportul de drepturi (cota de proprietate) a coproprietarilor, atât în bunul imobil de bază cît și în bunul imobil format în urma separării, corespunzător cotelor din sectorul de teren inițial.

Separarea unui bun imobil în mai multe bunuri imobile independente prevede, în mod obligatoriu, modificarea planului cadastral.

Bunul imobil separat este trecut în registrul bunurilor imobile în baza dosarului de formare a bunului imobil coordonat cu autoritățile publice în modul stabilit de legislație și a documentului de drept asupra bunului imobil inițial, modificat în modul stabilit.

Separarea unui sector de teren liber de construcții. Separarea unui sector de teren liber de construcții se efectuează determinând următoarele:

– destinația viitorului bun imobil;

– condițiile de exploatare a bunului imobil nou format;

– suprafața bunului imobil nou format;

– condițiile reliefului, solului și alte condiții naturale;

– amenajarea inginerească a teritoriului.

Destinația viitoare a bunului imobil separat reprezintă o condiție principală care își are influența directă asupra suprafeței, modului de exploatare, stabilirii hotarelor etc., și este determinată de către persoana fizică sau juridică care a inițiat acțiunea de separare.

Exploatarea bunului imobil separat necesită respectarea unor condiții dictate de mediul înconjurător, de bunurile imobile aferente, instalații și amenajări inginerești.

Suprafața bunului imobil este stabilită pentru fiecare caz concret, de proprietar, de autoritatea administrației publice locale, de instanța judecătorească, de organul fiscal, prin actul notarial.

Condițiile reliefului, solului, sunt respectate în măsura influenței lor asupra bunurilor imobile aferente și folosirii raționale a bunului imobil separat, în conformitate cu proiectul de formare a bunului imobil.

Amenajarea teritoriului este exprimată prin instalații inginerești subterane sau terestre, plantații forestiere, multianuale, obiecte antierozionale, ameliorative, care își au influența lor asupra hotarelor bunului imobil separat.

La separarea unui sector de teren, împreună cu una sau mai multe construcții principale este luată în considerație dependența funcțională dintre construcțiile și amenajările inginerești existente.

Suprafața, dimensiunile și stabilirea hotarelor bunului imobil separat sunt stabilite reieșind din funcționarea normală a construcțiilor separate.

Repartizarea construcțiilor existente în spațiu, poate naște sectoare de teren sau zone de folosință comună care sunt exprimate în două variante:

sectorul de interes comun este format ca un bun imobil proprietate comună;

sectorul de teren de interes comun este trecut în proprietatea privată a unei persoane fizice sau juridice formând paralel servitute în interesul sectoarelor adiacente.

2.6.2 Particularitățile separării unui teren proprietate publică.

Formarea bunurilor imobile din contul proprietății publice include:

– separarea proprietății publice de stat;

– separarea proprietății publice a unității administrativ teritoriale.

Separarea proprietății publice de stat și formarea unui bun imobil nou, independent, fără modificarea proprietății se înfăptuiește în baza actului administrativ (ordinului) autorității publice centrale din domeniu respectiv.

De exemplu, separarea unui sector de teren cu destinație agricolă, proprietate publică a statului se înfăptuiește prin ordinul Ministerului Agriculturii și Industriei Alimentare.

În mod similar, poate fi format un bun imobil nou, proprietate publică a statului, un sector de teren al fondului silvic de stat ca obiect independent de a fi înregistrat în registrul bunurilor imobile.

Tot în acest mod pot fi formate bunuri imobile proprietate publică de stat și în alte domenii, păstrând tipul de proprietate și categoria de destinație a lor.

Terenurile proprietate publică a unităților administrativ teritoriale sunt separate pentru a forma bunuri imobile noi, independente prin decizia consiliului local.

2.7 Metoda divizării bunurilor imobile

2.7.1 Generalități.

Divizarea este o metodă de formare a bunurilor imobile noi, independente prin împărțirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comună înregistrat și încetarea proprietății comune.

Acțiunea de divizare a bunurilor imobile proprietate comună constă în materializarea cotelor părți în bunuri imobile independente, în strictă conformitate cu mărimea lor stabilită în documentele ce confirmă dreptul de proprietate comună.

Divizarea uneia sau a mai multor cote-părți dintr-un bun imobil proprietate comună prevede crearea condițiilor adecvate pentru asigurarea exploatării raționale ulterioare a lor.

Divizarea bunurilor imobile nu prevede apariția unor proprietari noi. Proprietari ai bunurilor imobile nou formate în procesul divizării, sunt numai din rândurile coproprietarilor.

Divizarea bunurilor imobile proprietate comună în devălmășie se efectuează în condițiile posibilității unei asemenea divizări. Aprecierea posibilității divizării proprietății comune în devălmășie se efectuează în baza unui raport de expertiză executat de către o persoană cu drepturi respective.

Dreptul asupra bunului imobil nou format prin metoda divizării include dreptul asupra bunului imobil inițial (supus divizării) și planul cadastral.

2.7.2 Divizarea la cererea coproprietarilor

Această variantă a procesului de divizare se bazează pe consimțămîntul tuturor coproprietarilor.

Scenariul divizării bunului imobil proprietate comună la cererea coproprietarilor include următoarele:

inițierea procedurii de divizare;

efectuarea studiului asupra bunului imobil proprietate comună;

elaborarea proiectului de divizare;

transpunerea proiectului în natură;

Elaborarea planului cadastral al bunurilor imobile nou formate.

Înregistrarea bunurilor imobile nou formate prin divizare.

Inițierea lucrărilor de formare a bunului imobil prin metoda divizăriii.

Dreptul de a iniția divizarea unui bun imobil proprietate comună îl au coproprietarii. În condiții concrete acest drept îl pot avea organele judecătorești și fiscale.

Coproprietarii pot iniția divizarea proprietății comune printr-un acord comun autentificat notarial.

Din numele tuturor coproprietarilor poate acționa o persoană abilitată cu împuternicirile respective.

Proiectul de divizare a bunurilor imobile poate fi elaborat atît de către specialiștii oficiului cadastral teritorial cît și de către o întreprindere privată pe bază de contract.

Contractul de elaborare a proiectului de divizare poate fi semnat de persoana împuternicită în modul stabilit de legislație.

În condițiile în care autorul proiectului va fi oficiul cadastral teritorial solicitantul va depune o cerere pentru executarea lucrărilor.

Divizarea bunurilor mobile a întreprinderilor cu fond statutar se înfăptuiește în baza statului întreprinderii.

Divizarea bunurilor imobile dictate de procesul reformei economice din Republică se înfăptuiește în baza deciziei autorității administrației publice centrale dacă legislația în vigoare nu prevede altceva.

Figura ….

Efectuarea studiului asupra bunului imobil proprietate comună.

În cadrul studiului autorul proiectului va identifica bunul imobil (terenul) în natură, în baza dreptului de proprietate comună, va determina legalitatea unei asemenea acțiuni, mărimea cotei – părți a fiecărui coproprietar etc.

Un rol important al studiului asupra bunului imobil este actualizarea informației, a planului cadastral, reflectarea în plan a tuturor obiectivelor care ar avea influență asupra deciziei de proiect.

Un exemplu de bun imobil proprietate comună este reprezentat în figura nr. …..

Astfel, terenul „A” reprezintă o proprietate comună în care dețin cote – părți de teren 67 de coproprietari.

Elaborarea proiectului de divizare.

Proiectul de divizare a bunurilor imobile este elaborat în mai multe variante. Varianta finală este aprobată de către toți coproprietarii. Decizia de aprobare va fi procesul – verbal al adunării tuturor proprietarilor.

O atenție deosebită în procesul de inițiere a lucrărilor și de examinare și aprobare a proiectului de divizare se va acorda persoanelor care, din diferite motive, lipsesc, drepturilor de succesiune etc.

Pentru aceasta procesul de elaborare a proiectul va include formarea unui grup de inițiativă care va avea și funcția de informatizare, de soluționare a altor cazuri extremale.

Figura nr…… include varianta finală a unui proiecte de divizare a cotelor – părți în 67 de terenuri.

Suprafața terenurilor în natură este echivalentă cotelor părți din proprietate comună.

Fiecare teren în parte este amplasat cu acces la drum, cu respectarea cerințelor față de combaterea eroziunii, alte cerințe referitoare la amplasarea terenurilor agricole.

Despre respectarea condițiilor obligatorii referitoare la amplasarea terenurilor în cadrul proiectului va fi inclus avizul respectiv al autorităților publice locale.

Transpunerea proiectului în natură.

Varianta finală a proiectului de divizare a bunului imobil proprietate comună, coordonată (acceptată) de către toți coproprietarii și avizată pozitiv de către persoanele abilitate din cadrul autorităților publice locale este transpusă în natură.

În procesul transpunerii în natură a proiectului de divizare sunt utilizate metodele respective de elaborare a planului cadastral.

Elaborarea planului cadastral al bunurilor imobile nou formate.

În baza măsurărilor de transpunere a proiectului de divizare în natură a fost elaborat planul cadastral al terenurilor nou formate.

Împreună cu elaborarea planului cadastral sunt determinate coordonatele tuturor punctelor de hotar al terenurilor noi.

Planul cadastral digital (numeric) se elaborează în conformitate cu cerințele tehnice ale autorității publice centrale în domeniul cadastrului.

Divizarea bunului imobil la solicitarea coproprietarilor este finalizată cu elaborarea dosarului lucrărilor cadastrale și a planului cadastral.

Înregistrarea bunurilor imobile nou formate prin divizare.

Deja am constatat că în procesul divizării a fost formate 67 de bunuri imobile noi care urmează a fi înregistrate conform legislației în vigoare.

Pentru înregistrare, oficiului cadastral teritorial se vor prezenta următoarele documente:

proiectul de divizare a bunului imobil;

acordul comun de aprobare a proiectului;

dosarul lucrărilor cadastrale de transpunere a proiectului în natură;

acordul comun de transpunere a proiectului în natură;

planul cadastral al bunurilor noi formate;

documentul de drept asupra bunului imobil proprietate comună;

documentele de identitate a proprietarilor bunurilor imobile nou formate.

Figura ….

În procesul înregistrării bunurilor imobile, registratorul va deschide dosare cadastrale și numere (coduri) cadasrale pentru fiecare bun imobil nou format în parte.

Dreptul asupra bunului imobil proprietate comună supus divizării este recunoscut ca drept de proprietate asupra bunurilor imobile nou formate pentru fiecare proprietar în parte.

Fiecărui proprietar al bunurilor imobile nou formate în procesul de divizare i se va elibera un extras din Registrul bunurilor imobile.

Practica cunoaște cazuri diferite în procesul de divizare a bunurilor imobile. Foarte des divizarea este aplicată în procesul de faliment (insolvabilitate) a întreprinderilor, de divorț, etc.

Din aceste considerente, autorul proiectului de divizare trebuie să posede capacități de soluționare a problemelor respectînd legislația în vigoare.

2.8 Metoda comasării bunurilor imobile

Comasarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin unirea a două sau mai multe bunuri imobile, înregistrate în modul stabilit, avînd hotare comune, inclusiv hotare ce trec prin peretele comun, aparținînd unuia și aceluiași proprietar sau aflîndu – se în proprietate comună a acelorași persoane, la cererea lor.

În urma comasării bunurilor imobile hotarele comune dispar.

Dreptul asupra bunului imobil format prin comasare este exprimat prin dreptul asupra bunurilor imobile inițiale supuse comasării și planul cadastral al bunului imobil nou format.

Deja din definiție constatăm că comasarea, ca metodă de formare a bunurilor imobile, poate fi aplicată și în cazurile formării unor proprietăți comune, chiar comasării unor proprietăți comune existente.

În asemenea condiții important este de a calcula corect cota parte a fiecărui coproprietar în bunul imobil nou format prin comasare.

Exemplu.

Foarte des comasarea este aplicată în cazurile cînd un proprietar a cumpărat mai multe terenuri amplasate alături unul de altul, de la mai mulți proprietari (vezi figura ….”a”).

Necesitatea comasării în majoritatea cazurilor are conținut economic. Acesta se referă la posibilitatea proprietarului de a iniția un gaj cu terenurile ce-i aparțin sau alte activități economice.

În condițiile în care se comasează proprietățile la doi și mai mulți proprietari formînd o proprietate comună atunci, această variantă a comasării va fi inversă procesului de divizare.

Indiferent de caz, înregistrarea bunului imobil format prin comasare se va efectua la solicitarea proprietarului sau, după caz a coproprietarilor.

Pentru bunurile imobile nou formate prin comasare se vor deschide dosare cadastrale și numere (coduri) cadastrale noi.

Figura ….

2.9 Metoda combinării

Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei părți din bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imobil independent, și alipirea acestei părți la un bun imobil adiacent, deasemenea înregistrat în modul stabilit.

Combinarea poate fi efectuată în baza cererilor comune ale proprietarilor (părților) sau în baza contractului de schimb conform legislației în vigoare.

În cazurile în care părțile separate aparțin unuia și același proprietar înregistrarea (modificarea înscrisului în registru) se va efectua în baza dreptului asupra bunurilor inițiale.

Exemplu.

În cadrul figurii …. este reprezentta un exemplu de aplicare a metodei de combinare a terenurilor.

Figura …..

Motivul aplicării metodei combinării este intersectarea terenurilor a doi proprietari (numerele cadastrale 34263080057 și 34263080058) printr-un drum.

Varianta „a” ne imaginează repartizarea terenurilor intersectate de drum pînă la aplicarea metodei de combinare. Este evident că drumul A-B a creat impedimente spațiale pentru ambii proprietari de terenuri.

În procesul combinării porțiunilor de teren nu sau atribuit numere cadastrale noi dar sau păstrat cele anterior înregistrate.

2.10 Proiectul de formare a bunurilor imobile

Indiferent de metoda selectată, formarea bunurilor imobile se efectuează în baza proiectului respectiv. În denumirea proiectului se va include metoda selectate de formare a bunului imobil.

Proiectul formării bunurilor imobile are scopul formulării unei soluții concrete și raționale de utilizare a viitoarelor bunuri imobile, respectând interesele atât personale cît și obștești care pot apărea.

Modul și conținutul lucrărilor de elaborare a proiectelor este elaborat de autoritatea publică centrală din domeniu cadastrului.

Proiectul de formare a bunurilor imobile va include următoarele etape:

elaborarea studiului asupra obiectului formării bunurilor imobile;

elaborarea proiectului de formare a bunului imobil;

transpunerea proiectului în natură;

elaborarea planului cadastral;

înregistrarea bunurilor imobile.

Studiul în baza căruia va fi elaborat proiectul va include:

studierea cadrului juridic;

identificarea bunului în natură;

actualizarea planului cadastral.

Proiectul de formare a bunurilor imobile se elaborează în mai multe variante. Varianta finală este aprobată de către solicitant. Modul de aprobare va depinde de metoda de formare a bunului imobil. Proiectul de divizare sau de separare a unei proprietăți comune, va fi aprobat de către toți coproprietarii printr-un acord comun.

Conținutul proiectului este argumentat prin indici economici, ecologici, legislativi.

Proiectul de separare a unei proprietăți private, de comasare a mai multor bunuri imobile, va fi aprobat de către proprietar.

Transpunerea proiectului în natură se va efectua cu respectarea normelor tehnice elaborate de către autoritatea publică centrală din domeniul cadastrului. hotarele bunurilor imobile nou formate transpuse în natură pot fi atît generale cît și fixe, în dependență de fiecare caz concret.

Executorul lucrărilor de formare a bunurilor imobile, în baza proiectului trecut în natură, va alcătui planul cadastral al bunului imobil.

Planul cadastral al bunului imobil reprezintă în procesul formării bunurilor imobile documentul de bază care determină dimensiunile și hotarul de răspândire a dreptului asupra bunului imobil.

Conținutul planului cadastral este stabilit de către autoritatea publică centrală în domeniu.

2.11 Formarea forțată a bunurilor imobile.

În mod forțat, un bun imobil poate fi format în baza legii prin hotărîre judecătorească. În practică suint multiple cazuri de soluționare a problemei formării bunului imobil în baza hotărîrii judecătoreși.

Foarte des coproprietarii bunului imobil proprietate comună nu găsesc pe cale amiabilă soluția de divizare.

În majoritatea cazurilor proprietatea comună familială este divizată în procesul divorțurilor, prin hotărîre de judecătorească.

Formarea bunurilor imobile proprietate privată poate fi realizată la decizia organului fiscal în cazul sechestrării de către acesta și comercializării, în conformitate cu legislația, a unei părți a bunului imobil în scopul stingerii datoriilor fiscale.

Formarea bunului imobil din inițiativa organului fiscal poate fi efectuată după apariția, conform legislației, a dreptului de comercializare a bunului imobil.

Pentru înregistrarea în registrul bunurilor imobile a drepturilor asupra bunurilor imobile noi formate și operarea modificărilor de rigoare în documentele cadastrale, la

proiectul formării bunului imobil se anexează, după caz, hotărârea instanței de judecată, sau hotărârea organului fiscal privind sechestrarea bunului imobil și decizia organului fiscal privind formarea bunului imobil.

CAPITOLUL 3

IDENTIFICAREA BUNURILOR IMOBILE

identic – la fel; egal; întocmai; coincide;

identitate – însușire de a fi: la fel; egal; întocmai (coincide);

a identifica – a determina identitatea.

3.1 Identificarea în scopul înregistrării primare.

Identificarea bunurilor imobile este una din cele mai des aplicate lucrări cadastrale.

La etapa inițială a implementării cadastrului bunurilor imobile identificarea reprezintă o parte componetă a înregistrării primare masive.

Conținutul lucrărilor de identificare la această etapă este de a determina identitatea documentelor (informației) de drept asupra bunului imobil cu bunul imobil nemijlocit în natură.

Această acțiune ( de identificare) are scopul de a nu permite divergențe dintre drept și bunul asupra căruea se răspîndește dreptul la etapa înregistrării primare.

La etapa înregistrării primare în calitate de documente de drept sunt actele juridice, actele administrative emise în baza legii, certificatele de moștenire, hotărîrile judecătorești etc. Materialele cartografice (parte componentă a acestor documente de drept vor servi o informație suplimentară convingătoare despre identitatea dreptului și a bunului.

3.2 Identificarea masivă curentă.

Un rol important îl are identificarea bunurilor imobile în scopul evaluării masive, atît primare cît și curente.

Evaluarea masivă a bunurilor imobile în scopuri fiscale este imposibilă fără o cunoaștere profundă a tuturor însușirilor lor. În aceste scopuri identificarea bunurilor imobile este efectuată în scopul determinării identității dintre informația din cadastru și realitatea pe teren.

Evident că, caracteristicile bunurilor imobile în teren se află într-o permanentă mișcare atît sub influența factorilor naturali cît și celor antropici.

Veridicitatea informației este un factor importan în procesul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării.

Pentru acest capitol, identificarea se efectuează prin confruntarea datelor din cadastru cu realitatea din teren. În practică identificarea se aplică nu numai referitor la datele din cadastru dar și în cazurile verificării identității documentului de drept inițial.

CAPITOLUL 4
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

4.1. Generalități

Cadrul legislativ al evaluării bunurilor imobile este expus în Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 – XV din 18.04.2002.

Valoare – totalitatea însușirilor ce determină utilitatea obiectului;

Preț – valoare comercială, echivalent în bani al bunului pe piață. Se manifestă în procesul nemijlocit de vînzare – cumpărare.

Evaluare (estimare) – proces de determinare a valorii obiectului la o dată concretă, ținându-se cont de factorii fizici, economici, sociali, și de altă natură care influențează asupra valorii.

Valoare de piață – prețul la care bunul ar putea fi vândut în cadrul unui contract privat, între un vânzător hotărât să vândă și un cumpărător independent, la data evaluării, considerându-se că proprietatea este expusă public pe piață, condițiile de piață permit o vânzare ordonată și că ținând seama de natura proprietății, este disponibilă o perioadă normală pentru negocierea vânzării.(Standarde Profesionale Europene ..).

Evaluare masivă – proces de determinare a valorii unui grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dată concretă, cu aplicarea procedurilor standard de evaluare și a analizei statistice.

Evaluare selectivă – proces de determinare a valorii bunului la solicitarea proprietarului sau a altor persoane fizice sau juridice interesate în evaluarea obiectului.

Evaluare individuală – estimare a valorii unui obiect concret al evaluării, cu caracteristici individuale, la o dată concretă, ținându-se cont de toți factorii care influențează asupra valorii.

Raport de evaluare – act întocmit de evaluator, pe hârtie sau pe suport electronic, la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării.

Spre deosebire de informația cantitativă, informația calitativă a cadastrului privește bunurile imobile prin conținutul său economic, prin prisma valorii lor reale.

La rîndul său, valoarea este o funcție a conținutului cantitativ și calitativ al bunului imobil evaluat iar evaluarea un proces de determinare a valorii.

Activitatea de apreciere a calității bunurilor imobile se numește bonitare cadastrală.

Pentru fondul funciar, aspectul calitativ se referă la bonitarea terenurilor, a categoriilor de destinație și folosință. La terenurile agricole bonitarea cadastrală se efectuează în scopul determinării gradului de productivitate a solurilor în funcție de fertilitatea lor naturală și tehnologiilor de lucru.

Aspectul calitativ al terenurilor cu destinație agricolă se mai completează cu date privind nivelul de degradare naturală a terenurilor, de amenajate prin lucrări de îmbunătățiri funciare (irigație, desecări, îndiguiri, combatere a eroziunii solurilor ) etc.

În dependență de categoria de destinație pot fi bonitate (evaluate) toate categoriile de destinație ale fondului funciar.

Pentru construcții aspectul calitativ constă în cartarea clădirilor în funcție de materialul de construcție (beton, lemn, cărămidă etc.), gradul de uzură și dotarea cu instalații.

Pentru fondul silvic, aspectul calității constă în evaluarea fondului lemnos, cartarea terenurilor forestiere, evidența zonelor atacate de boli, distruse de incendii, furtuni etc.

Pentru fondul apelor aspectul calitativ constă în evidența zonelor inundabile, a zonelor care cer a fi amenajate, în evaluarea stării de protecției a calității apelor.

Prin metodele de bonitare a terenurilor agricole se poate de stabilit, în mod științific, valoarea producțiilor și a veniturilor nete cadastrale.

Astfel, evaluarea bunului imobil reprezintă un compartiment de bază ce ține de aspectul economic al cadastrului.

Sunt cunoscute următoarele metode de evaluare:

metoda analizei comparative a vânzărilor;

metoda veniturilor;

metoda cheltuielilor.

La rîndul său, metodele de evaluare enumerate mai sus își au aplicare în diferite forme și anume

evaluare masivă;

evaluare selectivă;

evaluare individuală;

evaluare curentă;

evaluare în scopul consolidării terenurilor agricole

alte forme de evaluare în dependență de necesitate.

Indiferent de forma selectată, metodele aplicate în cadrul ei vor fi metodele evaluării de piață a bunurilor imobile menționate mai sus.

4.2 Metoda analizei comparative a vânzărilor

4.2.1 Generalități.

Metoda analizei comparative a vânzărilor se bazează pe estimarea valorii
obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vândute sau propuse spre
vânzare

Scenariul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor (analizei vînzărilor comparabile) este următorul:

identificarea obiectului evaluării;

studierea (analiza) pieței;

selectarea bunurilor imobile comparabile;

veridicitatea informației;

selectarea unităților de comparație;

selectarea elementelor de comparație;

ajustarea. Metode de ajustare;

determinarea valorii bunului evaluat

4.2.2 Identificarea obiectului evaluat.

Primul pas în procesul de evaluare a bunurilor imobile este cunoașterea obiectului evaluării. Scenariul acțiunilor de evaluare va depinde mult de categoria obiectului evaluat. Evident că procesul de evaluare, informația utilizată, și chiar metodele aplicate pentru un teren nu va fi echivalent cu cel al unei construcții.

În continuare este necesar de cunoscut conținutul, caracteristicile obiectului evaluării. Pentru evaluarea unei construcții va fi necesar de cunoscut un șir de date referitoare la dimensiuni, volum, formă, elemente ale construcției etc.

Cunoașterea detaliată a obiectului evaluării este o axiomă în procesul de evaluare a bunurilor imobile.

4.2.3 Studierea (analiza) pieței.

Cunoscînd deja caracteristicile și particularitățile obiectului evaluării se purcede la studierea pieței.

Piața bunurilor imobile în ansamblu este vastă. Pentru evaluator însă, interes prezintă piața bunurilor obiectului evaluării.

Exemplu. Dacă obiectul evaluării este un teren atunci evaluatorul nu va studia (analiza) piața construcțiilor dar numai a terenurilor.

Studierea (analiza) pieței poate fi divizată în două etape:

determinarea izvoarelor de informație;

analiza propriu zisă a informației

Unde se află informația? Cu această întrebare se vor confrunta toți evaluatorii și mai ales cei începători. Evaluatorii cu practică dispun deja de baze informaționale proprii. Totodată, și pentru ei, în dependență de obiectul evaluării, problema informațională devine actuală.

Unul din cele mai răspîndite izvoare de informație sunt oficiile cadastrale teritoriale. Anume, această structură publică înregistrează sistematizat informația despre tranzacțiile cu bunurile imobile.

Un alt izvor de informație sunt notarii, atît privați cît și publici. Totodată obținerea informației din interiorul serviciului notarial este însoțită de obstacole, inclusiv legislative (confidențialitatea tranzacției etc.).

În calitate de informație pot servi diferite izvoare de publicitate

4.2.4 Selectarea bunurilor imobile comparabile.

În procesul analizei pieței bunurilor imobile sunt selectate sunt selectate acele bunuri imobile care sunt mult asemănătoare obiectului evaluării.

Exemplu. Dacă obiectul evaluării reprezintă o cază individuală cu un etaj, amplasată pe un teren aferent de 0,07ha atunci, o altă casă, cu două etajă, amplasată pe un teren de 0,14 ha, nu va fi comparabilă și deci nu va fi selectată, chiar și dacă alte elemente de comparație vor fi acceptabile.

În procesul de selectare a bunurilor comparabile este actuală o altă axiomă. Cu cît mai aproape (asemănătoare) vor fi obiectele selectate pentru comparație cu atît rezultatul final va fi mai veridic.

În procesul de selectare a bunurilor comparabile se acumulează o informație despre toate bunurile selectate. Această informație se va referi la elementele de comparație care au o influență majoră asupra formării prețului bunului imobil.

4.2.5 Veridicitatea informației

Astfel, evaluatorul a selectat mai multe bunuri imobile care fiind vîndute – cumpărate din punctul de vedere al categoriei obiectului corespund criteriilor de comparație. Totodată, informația disponibilă despre aceste obiecte, nu întotdeauna este veridică.

Determinarea veridicității informației despre bunurile imobile selectate este etapa ce urmează.

Asupra calității informației influențează mai mulți factori atît obiectivi (naturali) cît și subiectivi.

În calitate de factori obiectivi pot fi: timpul, amplasarea, situația economică generală (criza economică) etc.

Factori subiectivi de influență asupra calității informației pot fi: relațiile dintre părțile tranzacției, vîrsta informației etc.

Limitele geografice ale surselor de informație depind de natura și tipul bunului imobil evaluat. Hotarele pieței trebuie să definească un teritoriu unde ar fi căutate bunuri imobile comparabile.

Pentru a depăși factorii negativi de influență asupra calității informației acumulate este necesar de a studia profund piața bunurilor imobile.

Mai veridică este considerată informația acumulată nemijlocit în procesul tranzacției.

Este necesar de menționat că evaluatorii, în permanență își completează baza de date de care ei dispun. Calitatea evaluării bunului imobil și ea va depinde de baza de date de care dispune evaluatorul.

În procesul de determinare a veridicității informației, un număr de obiecte selectate anterior vor fi excluse din numărul celor comparabile.

4.2.6 Unități de comparație.

Selectarea unităților de comparație depinde de categoria bunului imobil. Apartamentele deseori se analizează în baza prețului pe o unitate de apartament. Se folosește și prețul unui metru pătrat (m2). Depozitele și bunurile imobile industriale pot fi comparate în baza prețului unui metru pătrat (m2) sau metru cub(m3) a întregii clădiri. Hotelurile pot fi analizate în preț de cameră. Restaurantele, teatrele, auditoriile la prețul unui loc. Parcările pot fi comparate folosind prețul unui loc de parcare. Stațiile de reparații auto la prețul unui loc de reparație. Terenurile vacante pot fi comparate la metru pătrat, la un hectar etc.

Unitățile de comparație se folosesc pentru a facilita comparația bunurilor imobile studiate și celor comparabile.

4.2.5 Elemente de comparație.

Elementele de comparație sunt acele caracteristici ale bunului imobil și a tranzacției care creează varietatea de prețuri pe piața imobiliară.

În procesul evaluării este necesar de luat în considerație toate diferențele dintre bunurile imobile selectate pentru comparație și bunul imobil evaluat, care ar putea diminua valoarea lor. Pentru a identifica variabilele la care valorile sunt sensibile, este studiată piața.

Ajustările (comparațiile, potrivirile) pentru diferență se fac la prețul fiecărui bun imobil comparabil pentru a face obiectul comparabil egal cu obiectul studiat la data estimării valorii.

Mai răspîndite sunt 10 elemente de bază pentru comparație care trebuie luate în considerație la analiza vânzărilor comparabile:

drepturile asupra bunului imobil care se transmit;

condițiile de finanțare;

condițiile de vânzare;

cheltuielile făcute imediat după cumpărare;

condițiile pieței;

amplasarea;

caracteristicile fizice (dimensiunea, calitatea construcției, starea);

caracteristicile economice (cheltuielile de menținere, etc.);

utilizarea, (zonarea);

10.componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

În condiții concrete în dependență de scopul evaluării, evaluatorul mai poate utiliza și alte elemente (factori de influență a valorii bunului imobil). Printre ele pot fi restricțiile guvernamentale, drepturile asupra bazinelor acvatice, accesul la proprietate, îmbunătățiri în afara terenului, necesare pentru dezvoltarea terenului cu construcții etc.

Deseori elementul de bază a comparației este împărțit în sub-categorii care descriu factorul analizat. De exemplu, caracteristicile fizice pot fi împărțite în următoarele sub categorii: suprafață, formă, pantă, bonitate etc.

În cazurile când nu sa selectat numărul necesar de vânzări comparabile, atunci pot fi incluse bunuri imobile cu caracteristici mai variate. Dacă ele vor fi analizate și ajustate corect, atunci va fi primită o estimare corectă a valorii bunului imobil studiat. Un număr mic de vânzări comparabile deseori nu este suficient pentru a determina ajustările la elementele de comparație. Un diapazon de valori bazat pe un număr mic de bunuri imobile poate deforma concluziile asupra valorii. Cu cît mai mare este baza de date din care se extrag ajustările cu atât mai sigură este concluzia.

Totodată, este necesar de constat că fiecare țară dispune de o piață imobiliară cu tradițiile sale, cu vârsta sa etc. La o etapă inițială a pieței imobiliare cum este acum în Moldova, în condițiile când lipsesc vânzările comparabile este greu de a aștepta rezultate înalte de la evaluarea prin metoda comparației vânzărilor. La această etapă de dezvoltare a pieței sunt micșorate și cerințele față de rezultatul evaluării. Aceasta se referă mai mult la evaluarea masivă în scopul impozitării bunurilor imobile.

Drepturile transmise. Unul din cele mai importante elemente de comparație a bunurilor imobile în, procesul evaluării lor, sunt drepturile transmise.

Acest element de comparație la rândul său, influențează asupra prețului bunului imobil diferențiat, în dependență de scopul evaluării și conținutul dreptului transmis.

De pildă, prețul unui bun imobil neangajat în tranzacții, în procesul vânzării-cumpărării, va fi mai mare decât cel aflat în relații de arendă, gajat, supus altor grevări.

Din aceste considerente, este necesar de a identifica precis drepturile asupra bunului imobil transmise la fiecare tranzacție comparabilă selectată pentru analiză.

Multe categorii de bunuri imobile, în special acele care generează venit se vând cu drepturi existente de arendă. Potențialul de generare a venitului este deseori limitat de condițiile arenzii existente.

Pentru a stabili, de pildă, influența faptului că bunul imobil, aflat în procesul de vânzare-cumpărare mai este și arendat de o altă persoană, pentru stabilirea valorii lui de piață este necesar de făcut și unele ajustări. Esența acestor ajustări constă în a constata dacă plata de arendă stabilită pentru bunul imobil este egală cu plata de arendă de piață.

Pentru aceasta sunt analizate plățile a mai multor sectoare (bunuri) arendate. In majoritatea cazurilor (legislația în vigoare susține asemenea condiții) dreptul de arendă se păstrează după arendaș și după înstrăinarea obiectului, în alte cazuri, dreptul de arendă poate fi încetat. Încetarea dreptului înainte de termenul stabilit, poate provoca recuperarea pierderilor arendașului.

În ambele cazuri dreptul de arendă va diminua valoarea bunului imobil. Rămâne de argumentat în ce măsură se va petrece.

O influență similară asupra valorii bunului imobil o are gajul, servitutea etc.

Dacă drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile selectate pentru comparație și bunul imobil evaluat diferă, iar în metoda comparației vânzărilor nu se fac ajustări numerice pentru aceste diferențe, atunci diferența trebuie menționată în raportul de evaluare.

Condițiile de finanțare. Prețul tranzacției cu un bun imobil poate să difere de un bun imobil identic din cauza diferitor condiții de finanțare. De exemplu, bunul imobil a fost cumpărat în rate iar cumpărătorul achită periodic suma stabilită de contract.

Un alt caz poate fi atunci când vânzătorul dorește să vândă proprietatea și să primească bani în numerar. Mai pot fi cazuri când plata este făcută prin transfer sau direct, vânzătorului.

Pentru vânzător, în majoritatea cazurilor, mai puțin preferabilă va fi plata în rate și prin transfer. În asemenea condiții bunul imobil va fi evaluat la o valoare mai mare și invers.

Condițiile vânzării. Un bun imobil poate avea prețul mai mic de piață dacă vânzătorul are nevoie urgentă de bani. Această condiție poate aduce la aceia că bunul imobil nu s-a aflat pe piață termenul necesar pentru a fi evaluat la justa lui valoare.

Relațiile dintre participanții la vânzare pot influența prețul proprietății. Firme legate între ele pot înregistra o tranzacție la preț diferit de piață pentru a satisface unele interese de afaceri. Un membru al familiei poate vinde o proprietate altui membru la un preț redus, sau un cumpărător poate plăti un preț mai mare pentru proprietate dacă ea a fost construită de strămoșii lui.

Atunci când la tranzacție se depistează condiții diferite de celea de piață, vânzarea poate fi folosită ca comparabilă numai cu precauții. Nu în zădar, condițiile vânzării sunt fixate și în definiția valorii de piață a bunurilor imobile inclusiv în Standardele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăților Imobiliare unde este stabilit că cumpărătorul trebuie să fie persoană „independentă” față de vânzător.

Deși condițiile de vânzare sunt deseori aplicate numai la tranzacții care nu se consideră libere pentru piață, unele vânzări libere pot reflecta motivări ne tipice datorită condițiilor neobișnuite de impozitare, lipsa termenului lung de expunere în piață, sau datorită complexității procedurilor. Dacă vânzările folosite reflectă situații neobișnuite, pentru motivare sau condiții de vânzare neobișnuite trebuie făcută ajustarea potrivită. Aceste circumstanțe sunt explicate în raportul de evaluare.

Cheltuielile făcute imediat după cumpărare. Un cumpărător ia în considerație și cheltuielile care vor trebui făcute după cumpărarea proprietății deoarece aceste costuri afectează prețul. Asemenea cheltuieli pot include costurile de demolare a unor elemente ale construcției, de reconstrucție a obiectului în întregime etc.

Condițiile de piață (data vânzării). Piața bunurilor imobile își are condițiile ei dictate de diferiți factori. Acești factori pot fi de diferită natură: economici, sociali, naturali ecologici etc. în majoritatea cazurilor ei sunt variabili în timp.

O ajustare pentru condițiile de piață se face dacă din timpul când au avut loc vânzările comparabile, valorile au crescut sau au scăzut.

Schimbările în condițiile de piață pot avea loc și din cauza schimbării legislației privind impozitarea venitului, interdicții sau moratorii asupra construcției și din cauza fluctuatei în cerere și ofertă. Uneori schimbările în piață sunt cauzate de mai mulți factori economici împreună. O criză economică duce la căderea tuturor prețurilor bunurilor imobile dar diferite tipuri de bunuri imobile sunt afectate diferit. O reducere a cererii poate afecta numai o categorie de bunuri imobile. Dacă cererea de un anumit tip de bunuri imobile cade pe parcursul unei perioade de inflație, atunci vânzările care au avut loc atunci pot să nu arate valori credibile la bunurile imobile similare până ce nu vor fi făcute ajustările potrivite. Vânzările altor tipuri de bunuri imobile pe parcursul aceleiași perioade pot reflecta mai bine condițiile de piață pentru un tip specific de bunuri imobile care sunt evaluate. Într-o economie în cădere deseori este greu de găsit vânzări recente.

Ajustările la condițiile de piață deseori se mai numesc ajustări de timp. Dar timpul nu este cauza ajustării. Condițiile de piață care se schimbă cu timpul creează necesitatea de ajustare și nu timpul însuși. Dacă condițiile de piață nu s-ar schimba atunci nu se va-r cere ajustare chiar dacă va trece un timp îndelungat. Schimbările în condițiile de piață se măsoară de obicei în procente față de prețurile anterioare. Dacă caracteristicile fizice și economice ale bunului imobil rămân neschimbate, atunci, analizând două sau mai multe vânzări a aceluiași bun imobil vom găsi schimbarea prețului. Vânzările și vânzările repetate a acelorași bunuri deseori dau cei mai buni indici pentru schimbări ce au loc în condițiile de piață. Dacă nu sunt disponibile date despre vânzări repetate, atunci pot fi folosite vânzările bunurilor imobile similare din aceiași piață.

Amplasarea. Atunci când caracteristicile de amplasare a bunului imobil sunt diferite de bunul imobil evaluat poate fi necesară ajustarea pentru amplasare. Dacă diferențele pentru amplasare sunt mari atunci bunul imobil nu se recomandă de a fi folosit ca vânzare comparabilă. De pildă, un sector de teren amplasat în mun. Chișinău, pentru construcția unei case individuale de locuit, nu poate fi comparat cu un sector pentru aceleași scopuri și aceleași dimensiuni în or. Briceni, Taraclia etc.

Diferențele în amplasare deseori sun folosite la ajustări calitative.

Majoritatea bunurilor imobile comparabile amplasate în aceiași vecinătate au aceleași caracteristici de amplasare, dar pot exista și variații. De exemplu, bunul imobil poate fi amplasat lângă parc cu o vedere frumoasă iar altul la două cvartale cu o vedere mai puțin atrăgătoare. Ajustările pentru amplasare pot fi necesare și pentru a reflecta diferențele în cerere pentru diferite bunuri imobile într-o clădire. Pentru o încăpere comercială este avantajoasă amplasarea la colț, pentru apartamente este mai potrivită amplasarea în mijloc.

O amplasare a bunului imobil poate fi analizată în legătură cu amplasarea altor bunuri imobile. Evaluatorul poate face concluzia ca unele amplasări sunt mai bune, egale sau mai rele decât altele.

Caracteristicile fizice. Dacă caracteristicile fizice a bunului imobil comparabil și a bunului imobil evaluat diferă, atunci fiecare diferență necesită comparație și ajustare. Diferențele fizice includ diferențele în dimensiunile construcțiilor, calitatea construcțiilor, stilul de arhitectură, materialele de construcție, vârsta, starea, utilitatea funcțională, dimensiunile terenului și amenajările etc.

Caracteristicile economice. Caracteristicile economice includ toate atributele bunului imobil care influențează asupra venitului lui. Acest element de comparație de obicei se folosește pentru bunuri imobile care produc venit. Caracteristicile care influențează asupra venitului bunului imobil includ: cheltuieli de menținere, posibilitatea organizării conducerii efective (managementul), condițiile de arendă, posibilități de renovare etc. Studierea acestor caracteristici este foarte importantă pentru analiza vânzărilor comparabile și pentru determinarea finală a valorii.

Utilizarea. Este necesar de studiat diferența în utilizarea curentă sau în cea mai bună utilizare a unei vânzări comparabile și a bunului imobil evaluat. In majoritatea cazurilor cumpărătorul trebuie să confirme utilizarea pentru care a fost cumpărat bunul imobil comparabil. De exemplu, un apartament cumpărat pentru a fi utilizat ca magazin poate avea un preț mai mare decât prețurile de piață. O asemenea vânzare nu va fi o vânzare comparabilă potrivită pentru evaluarea unui apartament care va rămâne apartament mai departe.

La evaluarea sectorului de teren liber de construcții important este ca obiectul dorit de a fi construit să fie acceptat din punct de vedere al normelor stabilite și condițiilor concrete ale sectorului. De pildă, nu pot fi construite obiecte industriale în zona verde a orașului, nu sunt preferabile casele individuale de locuit în zonele industriale etc.

Elementul utilizare mai are și denumirea de cea mai bună utilizare.

De aceia zonarea sau probabilitatea de schimbare a zonării este de obicei primul criteriu la selectare a datelor de piață. Atunci când lipsesc bunuri imobile comparabile din aceiași zonă, sau dacă ele sunt puține atunci pot fi folosite ca bunuri imobile terenurile din zonă puțin diferită dar care are aceiași cea mai bună utilizare. Dacă piața indică că sunt ajustări potrivite, atunci aceste vânzări comparabile pot fi ajustate pentru diferența în utilitate.

Componentele valorii ce nu sunt legate de bunuri imobile. Componentele valorii ce nu sunt legate de bunuri imobile evaluate pot fi diferite.

În prezent în agricultura Moldovei sunt puține investiții. Valoarea terenurilor agricole este mică. Agricultura în ansamblu poartă un caracter de risc. Piața de desfacere a producției nu este dezvoltată. Seceta aduce daune mari. Toate acestea și multe altele diminuează valoarea terenurilor agricole.

Totodată, creând sisteme de irigare, deschizând piețe de desfacere mobilizând investiții, putem majora cu mult valoarea acelorași terenuri.

4.2.6 Ajustări

4.2.6.1 Generalități. Din cele deja constatate la acest capitol, metoda analizei comparative a vânzărilor prevede o analiză a mai multor obiecte care deja au fost odată vândute-cumpărate și o comparație între ele, apoi o comparație cu obiectul evaluat pentru a stabili valoarea lui.

Concepția metodei analizei comparative a vânzărilor presupune că obiecte absolut egale în toate elementele de comparație există foarte puține. Orice două obiecte incluse în cele comparabile numaidecât diferă prin ceva.

Procedura de ajustare ne permite să soluționăm această problemă. Ajustările reprezintă un complex de acțiuni inclusiv improvizate, care ne permit de a apropia sau egala obiectul evaluat de cel comparabil sau de a apropia sau egala două obiecte din cele comparabile.

Ajustările pot fi în procente, sau în sume de bani. Modul în care se obține ajustarea din datele de piață determină cum ea va fi exprimată. De obicei procentele se transformă în sume în numerar care pot fi adăugate sau reduse din prețul vânzării comparabile.

Ajustările în procente. Ajustările pentru diferențele dintre bunurile imobile comparabile deseori se exprimă în procente. Ajutările în procente deseori se folosesc pentru a reflecta diferențele în condițiile pieței (timpul vânzării) și amplasarea.

De exemplu. Datele pot indica că sub influența inflației, prețurile pe piață, la toate bunurile imobile, sau majorat cu 5% pe parcursul perioadei dintre vînzăriile comparabile. În asemenea cazuri ajustarea va fi efectuată în procente.

La fel pot fi analizate datele de piață și făcute concluzii că bunurile imobile într-o localitate se vând la prețuri aproximativ cu 10% mai mari decât bunurile imobile din altă localitate. Aceste procente pot fi transformate în sume în numerar care se adaugă sau se reduc din prețurile vânzărilor Desigur, dacă bunul imobil comparabil este egal cu bunul imobil studiat la toate comparabile.

Ajustările în numerar. Ajustările pot fi calculate și în numerar. De exemplu, dacă un bun imobil comparabil are un element adăugător care ridică prețul vânzării cu o anumită sumă, atunci valoarea care o adaugă acest element va fi ajustată cu suma în numerar. Ajustările pentru multe caracteristici fizice la fel pot fi estimate în numerar.

Consecutivitatea ajustărilor. Necesitatea determinării consecutivității aplicării ajustărilor revine din faptul că în unele cazuri, unele obiecte vor fi ajustate în numerar iar altele în procente.

Ajustările pentru drepturile transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare și condițiile de piață (data vânzării) deseori se exprimă în procente. În cazul dat, după ce procentele se găsesc din datele de piață, pentru fiecare element de comparație se calculează ajustarea în numerar și se aplică la prețul vânzării comparabile.

În figura … sunt reprezentate două sectoare de teren cu aceiași suprafață și calitate (bonitate) vîndute – cumpărare în aceiași zi. Prețul de vînzare – cumpărare însă este diferit. Sectorul nr.1 a fost vîndut la un preț cu 300 de lei mai mare decît sectorul nr.2

Care sunt factorii care au influențat diferit asupra prețului.

Asupra formării prețurilor de vînzare – cumpărare a terenurilor reprezentate în figura nr. …. în mod diferit au influențat două elemente: forma și amplasare.

Totodată, din punctul de vedere a influenței negative a formei terenurilor, putem constata că, chiar și dacă, la prima vedere, raportul dintre lungimea și lățimea terenului nr. 2 este mult mai mare el totuși se află în limitele celor optimale. Deci cu o influență minimă asupra prețului.

Diferența în preț a fost formată sub influența amplasării terenului nr. 1 lîngă un drum cu înveliș de piatră. Această condiție, care permite accesul la teren pe orice timp și anotimp a majorat prețul de vînzare – cumpărare cu 300 de lei.

În exemplul dat scopul ajustării se va manifesta prin neutralizarea influenței amplasării asupra prețului, diminuarea prețului terenului nr.1 cu 300 de lei.

Figura nr. ….

În baza analizei influenței amplasării a mai multor obiecte la prețul de vînzare – cumpărare putem determina influența unei unități de lungime (1km, 100m etc.) asupra prețului de vînzare – cumpărare.

În condiții concrete pot fi examinate mult mai multe sectoare cu particularități de comparație diferite.

Pentru a identifica și măsura ajustările pot fi folosite diferite metode de analiză comparativă a factorilor cantitativi și calitativi.

În procesul de ajustare a valorilor bunurilor imobile, sunt mai des aplicate următoarele metode:

analiza datelor despre perechi;

analiza datelor grupate;

analiza statistică;

alte metode de analiză.

Fiecare din elementele de comparație trebuie să fie testat folosind una sau mai multe metode enumerate mai sus. Decizia că un element al comparației afectează valoarea nu poate fi luată până ce influența lui nu este confirmată de piață.

4.2.6.2 Analiza datelor despre perechi.

Analiza datelor despre perechi este utilizată mai mult în aspect teoretic și mai puțin practic. In practică ea poate fi utilizată în cazurile:

– când piața ne demonstrează că valoarea bunului este influențată de un element
sau două de comparație;

– când două obiecte sunt egale în toate elementele cu excepția unui element;

– când același obiect a fost vândut de două ori într-o perioadă relativ scurtă.

Atunci când piața indică că unul (sau două) elemente influențează valoarea, aceste elemente pot fi izolate prin metode de analiză a datelor despre perechi.

Folosind această metodă ne dă posibilitatea de a măsura diferența dintre un bun imobil comparabil care nu conține un element și un bun imobil care conține un asemenea element.

Exemplu. Pe piață au fost vândute două sectoare de teren egale în toate elementele de comparație cu excepția că unul din ele se afla în arendă la o altă persoană. Prețul terenului arendat a fost cu trei sute de lei mai mic decât prețul terenului ne arendat. Aceasta ne demonstrează că dreptul de arendă diminuează valoarea sectorului de teren. Dispunând de o asemenea informație, putem ajusta mai multe sectoare de teren care diferă prin acest element de comparație, la sectorul evaluat.

Analiza datelor despre perechi se aplică limitat, deoarece seturi de date despre perechi sunt rare și pot fi folosite greșit. Atunci când se analizează perechi cu valori ajustate trebuie luate precauții deoarece diferența măsurată poate să nu reprezinte diferența actuală atribuită elementului studiat. De exemplu, pentru a determina ajustarea pentru timpul vânzării poate fi comparată vânzarea și vânzarea repetată a aceluiași bun imobil.

Atunci când piața clar arată că diferența dintre prețurile vânzărilor au avut loc din cauza elementelor specifice comparației, metoda analizei datelor despre perechi poate fi forte eficientă, în caz ideal vânzările care se compară trebuie să fie identice sau foarte similare în toate elementele cu excepția unui element studiat. Dar aceasta se întâmplă foarte rar.

4.2.6.3 Analiza datelor despre bunurile imobile grupate.

Metoda de analiză a datelor grupate, la moment, este una din cele mai răspândite metode de analiză a influenței elementelor de comparație. Conținutul acestei metode constă în următoarele.

Din toate bunurile imobile, selectate pentru utilizare în procesul de evaluare prin metoda vânzărilor comparabile, în dependență de scopul pus, sunt formate și analizate diferite grupe de bunuri.

Exemplu. Evaluatorul examinează influența condițiilor de piață (data vânzării) asupra valorii bunurilor imobile (vezi exemplu din figura nr..). În asemenea cazuri pot fi formate două sau mai multe grupe de bunuri imobile, în dependență de data vânzării lor. În cazul în care condițiile pieței sunt variabile, grupele de bunuri imobile, selectate în dependență de data vânzării lor, ne vor demonstra în ce măsură acest element de comparație a avut influență asupra valorii.

Tot în acest mod, din toate bunurile imobile comparabile, pot fi selectate, de pildă, acele bunuri care, la momentul vânzării se aflau în relații de arendă, iar în altă grupă – bunurile care n-au fost implicate în arendă. Prin aceasta vom putea determina influența elementului de comparație „drepturile transmise” (în cazul de față arenda) asupra valorii bunurilor imobile. Tot în acest mod, la acest element de comparație, putem analiza influența și a altor drepturi transmise cum ar fi gajul etc.

Esența acestei metode de analiză constă în formularea perechilor de grupe de bunuri imobile în așa mod ca să putem determina influența tuturor elementelor de comparație.

4.2.6.4 Analiza statistică

Printre metodele de analiză a datelor, analiza statistică este una din cele mai răspîndite. La rîndul său, metoda analizei statistice se împarte în două grupe:

economico – statistică;

matematico – statistică.

La rîndul său, grupa economico – statistică include: comparațiile economice; mărimi medii; dinamica rîndurilor; altele.

Analiza vînzărilor comparabile se bazează mult pe metoda științifică „comparații economice”.

Aplicarea corectă a acestei metode de analiză a datelor va depinde de selectarea obiectului de comparație.

În cadrul metodei economico – statistică deasemenea sunt utilizate mărimile medii, dinamica rîndurilor etc.

Valoarea bunului imobil, în final depinde de mai mulți factori (reprezintă o derivată a mai multor funcții). În asemenea condiții este aplicată metoda matematico – statistică – regresia.

Regresia liniară sau multiplicativă pot fi instrumente excelente de analiză în anumite situații de piață când este compusă o bază de date potrivită. Eficiența analizei regresiei este limitată de numărul de elemente sau factori care influențează prețul vânzării. Cu cît mai mulți factori influențează prețul cu atât mai mare trebuie să fie baza de date pentru a identifica legăturile dintre factori. Regresia pentru unele elemente specifice poate fi folosită însă în combinație cu alte metode.

Analiza grafică este o variantă a analizei statistice în care evaluatorul ajunge la o concluzie prin interpretarea vizuală a datelor prezentate pe grafic și prin aplicarea curbei statistice care se potrivește la analiză. O prezentare simplă pe grafic a datelor grupate poate ilustra cum reacționează piața la variații în elementele de comparație. La analiza curbei pot fi folosite diferite formule pentru a determina cea mai bună curbă pentru datele de piață analizate. Cea mai sigură ecuație pentru cea mai bună curbă poate fi desenată pe grafic și ea poate fi folosită pentru identificarea ajustării.

4.2.6.5 Alte metode de analiză.

Analiza tendințelor se aplică când sunt disponibile un număr mare de date. Ea este în special utilă atunci când vânzările comparabile sunt limitate, dar este o bază de date mare despre bunuri imobile cu caracteristici mai puțin similare. Diferite elemente care influențează prețul vânzării pot fi testate pentru a determina influența lor.

Analiza comparației relative include studierea relațiilor indicate de datele de piață fără a folosi determinarea mărimii. Pentru a aplica metoda aceasta sunt analizate vânzările comparabile pentru a determina dacă caracteristicile comparabile sunt mai rele, mai bune sau egale cu caracteristicile bunului imobil evaluat. Spre deosebire de analiza cantitativă, ajustările considerate la analiza comparației relative nu se exprimă în bani sau în procente.

Analiza prin aranjare după ordine de prioritate este o variantă a analizei comparației relative. Vânzările comparabile se aranjează în ordine crescătoare sau descrescătoare. După aceea sunt analizate fiecare vânzare pentru a determina poziția relativă a bunului imobil evaluat. Aranjarea în ordinea de prioritate poate fi folosită pentru a sorta date despre vânzări comparabile pentru diferite elemente specifice de comparație, de exemplu, dimensiunea, amplasarea (la colț sau în interior) după acea pot fi stabilite tendințe specifice.

4.2.7 Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile

Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile include următoarele acțiuni:

1. Identificarea elementelor de comparație care influențează asupra valorii bunului imobil;

2. Compararea elementelor bunurilor imobile comparabile selectate cu cele ale obiectului evaluării și măsurarea diferenței în fiecare element de comparație (ajustare cantitativă).

Exemplu:

suprafața bunului imobil comparabil și suprafața obiectului evaluării;

gradul de fertilitate a bunului comparabil și a obiectului evaluării;

forma (raportul dintre lungime și lățime);

amplasarea față de căile de acces;

altele.

Fiecare ajustare cantitativă trebuie să fie explicată în mod adecvat pentru a asigura că orice altă persoană poate să înțeleagă cauzele ajustării.

În procesul ajustării cantitative obiectul evaluării va obține cîte o valoare pentru fiecare bunurile comparabile, astfel obținînd un rînd de valori.

3. Rezultatul final al ajustării cantitative va fi obținut în rezultatul următoarelor acțiuni:

– rîndul de valori al obiectului evaluării, obținut conform punctului 2 va fi aranjat din punctul de vedere al gradului de asemănare al bunului comparabil cu obiectul evaluării;

– valorile comparabile obținute conform punctului 2 se modifică în dependență de gradul de asemănare;

– din rîndul de valori, în baza ajustării cantitative, se determină o singură valoare.

Notă. Cu cît obiectul comparabil se aseamănă mai mult cu obiectul evaluării cu atît mai mult, valoarea acestui obiect (comparabil), va influența asupra valorii obiectului evaluării.

4. Rîndul de valori comparabile, obținut conform punctului 3 se aranjează în dependență de nivelul de calitate a informației utilizate. Se stabilește ponderea fiecărei valori în rezultatul final determinat prin ajustări calitative. Pentru aplicarea ajustărilor calitative sunt utilizate prevederile capitolului ……….”veridicitatea informației”.

Notă. Cu cît calitatea informației despre obiectul comparabil va fi mai înaltă cu atît mai mare va fi influența lui asupra valorii finale a obiectului evaluării

Notă.

Dacă vom compara terenuri cu pedologia solurilor veche, față de obiectul evaluării care dispune de o pedologie nouă, ele vor fi calitativ toate mai inferioare.

Dacă toate terenurile au o bază pedologică unică atunci acest factor nu va influența asupra nivelului de calitate a informație.

Informația despre terenurile vîndute în anul 2007 va fi calitativ mai inferioară decît cea din 2009.

5. Determinarea valorii finale a terenului prin aplicarea metodei de analiză a vînzărilor comparabile se va efectua ca o medie aritmetică dintre rezultatul obținut prin ajustări cantitative și rezultatul obținut prin ajustării calitative

Un exemplu de determinare a valorii bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile este expus în anexa ….

4.2.8 Alocarea și extragerea

Alocarea. Terenurile vacante (libere de construcții) pentru construcții în localitățile urbane dezvoltate pot fi rare și atunci valoarea lor nu poate fi estimată prin comparare directă. La fel vânzările terenurilor vacante în zone rurale pot apărea rar și atunci nu vor fi destule date pentru comparație. În asemenea cazuri valoarea terenurilor poate fi determinată prin alocare (înlocuire) sau extragere.

Metoda alocării se bazează pe principiul contribuției. Acest principiu afirmă că există un raport tipic al valorii terenului la valoarea bunului imobil pentru categorii specifice de bunuri imobile în localități specifice.

Exemplu. Valoarea terenului în conținutul valorii bunului imobil (casei individuale de locuit) în municipiul Chișinău este de la 40 la 60%.

În majoritatea localitățile rurale ale republicii (mai îndepărtate de municipiu Chișinău) acest indice nu depășește 30%

Acest raport se poate de găsit din informații de la firme ce se ocupă cu construirea și care vând bunuri imobile și pot aloca prețurile dintre teren și construcții în baza costurilor de construcție. Metoda alocării nu poate da concluzii privind valoarea finală a terenului, dar ea poate fi folosită pentru a stabili valoarea terenului atunci când nu sunt destule vânzări de terenuri vacante.

Extragerea. Extragerea este o metodă în care valoarea terenului se extrage din prețul vânzării prin reducerea valorii îmbunătățirilor (construcțiilor) estimate după metoda costului depreciat. Valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului. Prin metoda aceasta deseori se analizează vânzările în zonele rurale, deoarece contribuția construcțiilor la valoarea totală a bunurilor imobile este de obicei mai mică și relativ ușor de identificat.

4.3.Metoda venitului

4.3.1 Generalități.

Metoda veniturilor, se bazează pe estimarea viitoarelor venituri și
cheltuieli legate de utilizarea obiectului evaluării.

venit potențial brut (VPB) – venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii spațiilor disponibile

venit brut efectiv, real (VBE) – venitul ce poate fi obținut în rezultatul funcționării bunului imobil, ținînd cont de nivelul de ocupare a spațiilor și eventualele pierderi din motivul neutilizării spațiilor libere.

VBE = (VBP – DSL) + AV

unde:

DSL – pierderile pentru spațiile ne utilizate;

AV – alte venituri.

VON – venit operațional net (VON = VBE – CO)

cheltuieli operaționale (CO) – cheltuieli legate exploatarea și asigurarea funcționării normale a bunului imobil.

Evaluarea bunurilor imobile prin metoda venitului presupune că toate bunurile care formează obiectul evaluării reprezintă o sursă de venit. Chiar de la bun început este necesar de constatat că, rezultatul final al evaluării prin această metodă va depinde de capacitatea bunului imobil de a genera (produce) venit.

Tot aici mai putem constata că, cu cît mai corect vom calcula venitul așteptat, cu atât mai corect vom calcula (estima) valoarea bunului imobil.

De asemenea, mai este necesar de constatat că, indiferent de metoda calculării venitului el va fi un venit „așteptat”. Cu alte cuvinte, cumpărătorul sau constructorul unui imobil, de la bun început vor fi convinși că vor căpăta venit în urma acțiunilor întreprinse.

Nici un cumpărător sau constructor nu vor investi în cazul în care nu va fi convins că nu va avea venitul așteptat.

Din aceste considerente, evaluarea bunurilor imobile prin metoda venitului se bazează pe următoarele principii de bază:

Principiul anticipării;

Principiul cererii și ofertei;

Principiul substituirii;

Principiul celei mai bune utilizări.

Principiul anticipării, reflectă opinia cumpărătorului (evaluatorului) privind câștigurile viitoare. În baza principiului anticipării valoarea actuală a bunului imobil va fi determinată în dependență de veniturile ce vor fi obținute în viitor.

Cu cît mai corect vom determina capacitatea bunului imobil de a genera venit în viitor cu atît mai corect vom determina valoarea bunului în prezent.

Principiul cererii și ofertei. Oferta reprezintă capacitatea pieței bunurilor imobile de a propune bunuri pe piață (vînzătorii bunurilor imobile). Cererea reprezintă capacitatea pieței bunurilor imobile de a solicita (cumpărătorii bunurilor imobile. Prețul bunului imobil pe piață va depinde direct de către cerere și ofertă. În condițiile cînd cererea depășește oferta vom obține o tendință de creștere a prețului. În condițiile în care cererea va fi mai mică decît oferta, vom obține o tendință de scădere a prețului.

Principiul substituirii. Conform acestui principiu cumpărătorul cunoaște bine piața bunurilor imobile. În asemenea condiții, cumpărătorul nu va plăti o sumă mai mare cunoscînd faptul că în piață, bunuri asemănătoare, se vînd la un preț mai mic. Astfel, cumpărătorul într-o formă abstractă, va substitui bunul și prețul solicitat cu un alt bun și preț existente în piață.

Principiul celei mai bune utilizări. Acest principiu se manifestă prin aplicarea unei diversități de variante de utilizare și în dependență de diversitatea factorilor ce pot influența volumul venitului este selectată cea mai profitabilă variantă.

În asemenea cazuri este modificată categoria de folosință a bunului, studiată perspectiva amplasării etc.

4.3.2 Capitalizarea veniturilor.

Capital – totalitatea resurselor bănești investite într-o afacere.

Capitalizarea – transformarea mijloacelor financiare în capital prin investiții de afaceri, în bunuri imobile.

Rata anuală de capitalizare – mărimea mijloacelor financiare transformate anual, prin investiții de afaceri, în bunul imobil pentru capitalizarea bunului în termenul solicitat.

Estimarea valorii bunului imobil prin metoda venitului se bazează pe capitalizarea acestor venituri, pe transformarea mijloacelor financiare provenite din venituri în crearea (reparația) bunurilor imobile.

În cazul dat mijloacele financiare care urmează a fi prefăcute în capital vor fi veniturile de la exploatarea bunurilor imobile cumpărate sau construite.

Există două metode de capitalizare a veniturilor:

capitalizarea directă a veniturilor;

actualizarea fluxurilor de venituri în numerar.

4.3.2.1 Capitalizarea directă

perioada de capitalizare – raportul dintre mijloacele financiare transformate anual în investiții (rata de capitalizare) și valoarea bunului imobil. Perioada de timp în care mijloacele capitalizate vor fi egale cu valoarea bunului imobil.

Capitalizarea directă a veniturilor este bazată pe analiza veniturilor căpătate de la obiectele similare celui evaluat pe o perioadă de timp cu condiția, că ele se vor repeta și pe viitor (estimarea veniturilor căpătate în trecut pentru calcularea veniturilor în viitor).

La estimarea valorii bunului imobil (V) prin metoda capitalizării directe se folosește formula de bază:

V = VON : R

Unde:

R – rata de capitalizare a veniturilor

Rata de capitalizare ne arată în ce perioadă de timp venitul curat căpătat va răscumpăra valoarea obiectului (3,5,7 ani). Ea poate fi obținută prin diferite metode inclusiv și derivată din analiza vânzărilor comparabile.

În cazul în care rata de capitalizare este derivată din analiza vânzărilor comparabile este necesară informația despre: prețul de vânzare a obiectului comparabil, venitul curat căpătat de la acest obiect, condițiile de finanțare, condițiile de piață etc.

Cu cît mai corectă va fi informația despre prețul de vânzare a obiectului comparabil și a venitului curat, cu atât mai corect va fi calculată și rata de capitalizare.

Pentru estimarea valorii bunului imobil este utilizat venitul operațional net anual. Ajustarea veniturilor anuale a obiectelor comparabile și a obiectului evaluat este de o mare importanță pentru estimarea corectă a valorii bunului evaluat.

Dacă sunt diferențe dintre bunul imobil comparabil și bunul imobil evaluat care pot afecta rata de capitalizare, este necesar să ia în considerație această diferență. În asemenea cazuri se decide dacă rata primită pentru bunul imobil evaluat trebuie să fie mai mare sau mai joasă.

Plata de arendă pentru pământ poate fi capitalizată la o rată potrivită pentru a găsi valoarea de piață a terenului. Plata de arendă, (renta) este o sumă plătită pentru dreptul de a folosi și ocupa pământul conform condițiilor de dare în arendă.

Dacă plata de arendă curent corespunde arenzii de piață, atunci valoarea obținută prin aplicarea ratei de capitalizare de piață va fi echivalentă valorii de piață.

Dacă plata de arendă plătită conform contractului nu corespunde plății de arendă de piață atunci plata de arendă trebuie ajustată pentru a obține valoarea de piață.

Contractele de arendă pot avea condiții diferite, de aceea este necesar de a lua în considerație toate beneficiile care le primește proprietarul pe parcursul duratei arenzii și să determine când se va termina arenda.

4.3.2.2 Actualizarea fluxurilor de numerar

Actualizarea fluxurilor de numerar – determinarea valorii actuale a fluxurilor de venituri în baza veniturilor prognozate (așteptate) pentru o perioadă de timp (calcul).

Această metodă este aplicată fiind conștienți de faptul că fluxurile de venituri nu sunt permanente și stabile, că cumpărătorul va exploata obiectul o perioadă limitată de timp, că mijloacele financiare capitalizate în obiect nici ele nu vor fi stabile etc.

În fața evaluatorului este pusă problema determinării valorii bunului imobil reieșind dintr-o diversitate de cazuri și variante.

Perioada de calcul – este stabilită de către cumpărător (investitor) și poate fi de la un an pînă la infinit.

Pe lîngă veniturile anuale obținute în rezultatul exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrșitul perioadei de calcul (reversia).

Una din formulele aplicate la determinarea valorii bunului imobil prin metoda

V=

unde:

V – valoarea bunului imobil evaluat

VON – venitul operațional net;

t – perioada de calcul;

Y – rata de actualizare;

R – reversia

Evident că pentru cumpărător (investitor) un interes deosebit va prezenta valoarea bunului imobil la începutul activității și la sfîrșitul perioadei de calcul. De aceste două valori extreme va depinde venitul sau pierderile investitorului.

Reversia – reprezintă prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrșitul perioadei de calcul

Rata de actualizare – reprezintă așteptările investitorului privind veniturile anuale pe viitor.

La rîndul său, reversia poate fi calculată după formula:

R = VON n + 1

(1 + r) n+1

Unde:

r – va fi rata de actualizare a fluxurilor de numerar.

Și în formula de mai sus, din întîlnim rata de actualizare a fluxurilor de numerar care poate fi și ea calculată prin mai multe metode:

metoda adiționării;

metoda extragerii;

metoda investițiilor de alternativă.

Metoda adiționării va include suma: ratei reale, ratei inflației și ratei riscului.

Rata reală este determinată din investițiile reale.

Rata inflației include prognoza inflației pe viitor.

Rata riscului include recompensa investitorului.

Metoda extragerii se bazează pe analiza veniturilor obținute din bunurilor imobile comparabile. Această metodă este efectivă în cazurile cînd veniturile comparabile sunt obținute în condițiile celei mai bune utilizări.

Metoda investițiilor de alternativă se bazează pe principiul că investițiile similare vor avea și o rată de actualizare similară (egală).

4.4. Metoda cheltuielilor

Metoda cheltuielilor, se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru crearea
unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului
supus evaluării.

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață a obiectului evaluării ca o totalitate a cheltuielilor necesare pentru crearea lui, în stare curentă, sau reproducerea calităților lui de consum.

Ca și orice metodă de evaluare, metoda cheltuielilor are și ea un spațiu bine determinat de aplicare, când rezultatul final (valoarea estimată) este mai corect și preferabil decât ar fi fost utilizată o altă metodă (metoda venitului, metoda analizei comparative a vânzărilor).

Cele mai răspândite cazuri când se aplică metoda cheltuielilor sunt:

evaluarea bunurilor imobile noi sau recent construite;

evaluarea construcțiilor ne finisate;

analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;

reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor;

argumentarea construcției unor clădiri sau edificii noi;

determinarea celei mai bune și eficiente utilizări a obiectului evaluat;

evaluarea bunurilor imobile unice și celor cu destinație specială;

evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Metoda cheltuielilor mai des se aplică în trei variante.

Prima variantă va fi când bunul imobil evaluat reprezintă un sector de teren liber de construcții și amenajări. În asemenea condiții investitorul este liber de a utiliza sectorul de teren în modul cel mai rațional.

Una din căi poate fi și aceia că investitorul a decis să utilizeze sectorul de teren în scopuri agricole.

Valoarea concretă a unui asemenea sector de teren va fi egal cu valoarea de piață medie a sectoarelor similare luând în considerație cheltuielile suplimentare necesare pentru amenajarea lui.

Vsectr = Vmed. – Kamenaj.

Vsectr – valoarea estimată a sectorului de teren;

Vmed – valoarea medie a sectoarelor similare care au fost cel puțin odată realizate în piața liberă;

Kamenaj – cheltuielile suplimentare necesare pentru amenajarea sectorului de teren preconizat de a fi utilizat în agricultură.

Este necesar de menționat că cheltuieli suplimentare pentru amenajarea terenului pot fi necesare nu numai în cazul când terenul va fi folosit în scopuri agricole dar și în alte scopuri (de pildă construcții).

Varianta a doua va fi când sectorul de teren care urmează a fi evaluat prin metoda cheltuielilor este ocupat de o construcție care nu va fi utilizată de către investitor. În asemenea cazuri valoarea bunurilor imobile va fi:

Vb.i. = Vsect. ter. – Kdemol.

Unde:

Vb.i. – valoarea bunului imobil;

Vsect. ter – valoarea sectorului de teren;

Kdemol – cheltuieli pentru demolarea construcției.

Varianta a treia va fi când sectorul de teren este ocupat de o construcție care urmează a fi exploatată pe viitor. La rîndul său această variantă mai poate fi divizată în două sub variante (cazuri):

– cînd construcția este, construită la comanda cumpărătorului și îl satisface în totul pe cunpărător;

– cînd construcția sau este veche, sau din alte motive nu-l satisface pe cumpărător.

În primul caz valoarea bunului imobil va fi:

Vb.i. = V sect.ter + Vconstr

Unde:

Vconstr. – valoarea construcției.

În cazul al doilea valoarea bunului imobil va fi:

Vb.i. = Vsect. ter + (Vconstr. – D)

Unde:

D – deprecieri

4.4.1 Determinarea valorii de piață a terenurilor libere de construcții

Această etapă inițială apreciază valoarea sectorului de teren reieșind din cea mai bună și eficientă utilizare a lui. Ea ne permite, analizând amplasarea sectorului de teren, mediul social-economic, alte caracteristici atât locale cît și generale ale obiectului să determinăm, care ar fi cel mai rațional mod de folosință. Alegerea modului de folosință, în dependență de condițiile concrete, în scopul celei mai bune și eficiente utilizări reprezintă esența etapei de determinare a valorii de piață a sectorului de teren liber de construcții.

Determinarea valorii bunului imobil compus dintr-un sector de teren liber de construcții, sau dintr-un sector pe care este amplasată o construcție care urmează a fi demolată, reprezintă o procedură relativ simplă, care nu cere aplicări speciale.

Mai complicată este evaluarea bunurilor imobile pe care sunt amplasate construcții care se cer a fi păstrate pe viitor.

4.4.2. Determinarea valorii bunului imobil format dintr-un sector de teren și o construcție nouă

După cum deja am constatat, valoarea sectorului de teren, în asemenea cazuri va fi apreciată reieșind din condițiile celei mai bune, raționale utilizări.

Pentru estimarea valorii construcției amplasate pe acest sector este utilizată metoda „înlocuirii”. În asemenea cazuri, valoarea construcției deja existente va fi egală cu valoarea unei construcții noi.

La rândul său valoarea unei construcții noi va fi compusă din:

costul nemijlocit al construcției;

cheltuieli indirecte;

beneficiul investitorului.

Costul construcției reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcția obiectului și se determină în baza normelor de deviz și a altor documente normative.

Cheltuieli indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marcheting, publicitate, asigurare, impozite, cheltuieli curente pentru menținerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcție și vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculează în baza documentației investitorului și analizei pieței construcțiilor noi.

Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiții. Mărimea beneficiului depinde de situația concretă de piață și se determină în baza analizei celei mai bune și eficiente utilizări.

Determinarea cheltuielilor indirecte, beneficiului investitorului reprezintă de asemenea proceduri simple fără aplicări speciale.

Costul nemijlocit (direct) al construcției poate fi calculat prin două metode mai răspîndite:

metoda comparațiilor unitare;

metoda cantitativă.

Metoda comparațiilor unitare se bazează pe analiza unităților de comparație ce caracterizează calitatea de consum ale obiectului (1m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al suprafeței totale). Costul unității de suprafață poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice construite anterior.

Rezultatul final al metodei comparațiilor unitare, prin precizia sa, cedează metodei cantitative. Totodată, metoda comparațiilor unitare este des utilizată, mai ales cînd evaluare se cere de efectuat într-un termen restrâns.

Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcția clădirii în întregime și diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect și devizelor generale pentru obiectul evaluat.

În cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcția obiectului se estimează prin următoarele metode:

a) metoda de resurse;

b) metoda de resurse și indici;

c) metoda indicilor de bază.

Metoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de deviz a clădirilor și construcțiilor în baza indicilor de resurse evidențiați în documentația de proiect și deviz: manopera, utilajele de construcții-montaj, materiale, construcții și prețurilor de livrare a acestor resurse.

Metoda de resurse și indici reprezintă o aplicare mixtă a metode de resurse și sistemului de indici pentru resursele folosite în construcție și determinate ca raport între prețurile curente și prețurile de bază pentru resursele similare.

Metoda indicilor de bază se bazează pe recalcularea cheltuielilor incluse în devize din prețurile de bază în prețurile curente prin aplicarea indicilor.

La determinarea valorii de reconstrucție sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în considerație mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităților de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acțiunii diferitor factori.

4.4.3 Determinarea valorii bunului imobil format dintr-un sector de teren și o construcție care urmează a fi modificată

Evaluarea bunurilor imobile compuse dintr-un sector de teren și o construcție care urmează a fi modificată repetă unele acțiuni descrise mai sus. Astfel, evaluarea terenului se va efectua după procedura descrisă la p.5.1. Evaluarea construcției se va efectua după procedura descrisă la p. 5.2.

Prezentul capitol descrie mai amănunțit influența deprecierilor asupra valorii finale a bunului imobil.

Se disting următoarele forme ale deprecierii:

uzura fizică;

deprecierea funcțională;

deprecierea economică.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influența factorului timpului și altor factori externi (factori fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreținerea ne satisfăcătoare a construcției etc.).

Deprecierea funcțională sau învechirea funcțională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mai eficient cerințele pieței. Deprecierea funcțională este determinată de ne corespunderea caracteristicilor clădirii și construcțiilor standardelor contemporane ale pieței și cerințelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj învechit etc.).

Deprecierea economică este determinată de influența unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața mondială, schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare etc.

Uzura fizică și deprecierea funcțională pot fi recuperabile și nerecuperabile. Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de vedere fizic și eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate de înlăturarea elementelor deprecierii în rezultatul căreia valoarea bunului imobil evaluat va crește.

Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari decât creșterea probabilă a valorii bunului imobil în rezultatul înlăturării elementelor deprecierii.

Uzura fizică

Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:

metoda normativă;

metoda valorică;

metoda vârstei efective.

Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda dată se aplică în două etape:

determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv;

determinarea uzurii fizice a construcției întregi după formula:

Uconstrtucției = Uelementelor x (100/GSelementelor)

Unde,

Uconstr – uzura fizică a construcției (%) ;

Uelement – uzura elementelor construcției în (%);

GSelement – greutatea specifică a elementelor constructive (%).

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi normele stabilite pentru perioada respectivă în țară.

Metoda valorică presupune determinarea costului reparației capitale a construcției. În acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparației și valoare de reconstrucție a clădirii, estimată la data evaluării, ținând cont de mărimea uzurii fizice.

Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele cazuri:

beneficiarul evaluării intenționează să exploateze spațiul locativ;

cheltuielile pentru repararea capitală se compensează la vânzarea obiectului;

bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.

Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atât a elementelor constructive ale construcției separat, cît și întregii construcții.

Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vârstei efective se folosește următoarea formulă:

U = (VE/DVF)x100

Unde,

U – uzura fizică exprimată în procente;

VE – vârsta efectivă;

DVF – durata de viață fizică

4.5. Reconcilierea valorilor estimate prin diferite metode de evaluare

Pentru a obține o opinie veridică privind valoarea bunului imobil evaluat se aplică diverse metode. Totodată, este necesar de menționat că nici o metodă de evaluare nu este universală și nu generează rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conține elemente ale previziunii. Metoda vânzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vânzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultățile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii) în special pentru proprietățile imobiliare vechi. Metoda venitului include previziuni și estimări subiective ale veniturilor anticipate și ratei rentabilității. În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare, sunt obținute mai multe rezultate.

Astfel ultimul pas care urmează a fi întreprins în procesul de evaluare este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obținute în procesul de evaluare. Această parte a procesului de evaluare este denumită reconciliere. În procesul de reconciliere, sunt analizate datele folosite în evaluare și este argumenta estimarea valorii finale a proprietății.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape:

1. Revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale ale analizei, care include explicarea diferențelor între valorile estimate și determinarea celei mai credibile valori.

2. Estimarea valorii finale.

Revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:

corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;

corectitudinea metodelor aplicate;

profunzimea analizei elementelor pieței imobiliare;

veridicitatea datelor utilizate în analiză;

corectitudinea integrării și utilizării datelor;

logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitelor metode;

consistența (criteriul de veridicitate) datelor utilizate în evaluare.

Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini. Valoarea finală este o funcție a scopului evaluării, constrângerilor de ordin legal și celor legate de disponibilitatea datelor.

Deseori scopul evaluării sau necesitățile clientului dictează care din valorile obținute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influență asupra valorii finale.

Spre exemplu, dacă în procesul evaluării urmează a fi estimată valoarea de asigurare, cea mai mare prioritate va fi acordată metodei costului, în cazul estimării valorii de investiție prioritatea va fi de partea metodei venitului. Dacă scopul evaluării este determinarea valorii de piață, drept bază pentru calcularea valorii finale va fi considerată valoarea obținută prin metoda vânzărilor comparabile. Dar în cazurile când datele utilizate în metoda comparației sunt departe de a fi perfecte, va fi acordată prioritate fie metodei costului, fie metodei veniturilor. Prin urmare, superioritatea unei sau altei metode este dictată atât de scopul evaluării cît și de disponibilitatea și veridicitatea datelor utilizate în analiză.

Valoarea finală. Valoarea finală a bunului imobil poate fi calculată prin aplicarea a două metode:

metoda mediei aritmetice;

metoda mediei ponderate.

În prezent aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decât altele. Procedură de pondere poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienților de pondere cît și pe ponderea relativă a rezultatelor.

4.6. Raportul de evaluare

Rezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de evaluare.

Raportul de evaluare este un document care explică procesul analitic întreprins în procesul de evaluare și prezintă explicit informația utilizată în analiză, descrie rezultatele analizei, ipotezele și calculele care au condus la formarea opiniei privind valoarea estimată.

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipulează că raportul de evaluare este întocmit în formă scrisă și pe suport electronic. În scopul asigurării calității raportului de evaluare legea prevede un set de cerințe minim față de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie să conțină:

data întocmirii raportului;

scopul evaluării;

denumirea întreprinderii de evaluare și rechizitele ei;

d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licența, certificatul de calificare);

e) denumirea beneficiarului și rechizitele lui;

f) data la care a fost estimată valoarea;

g) tipul și definiția valorii estimate, care explică sensul noțiunii utilizate;

h) descrierea obiectului evaluat și datele privind proprietarul acestuia, iar în cazul cînd obiectul evaluat aparține persoanei juridice – rechizitele acesteia standardele, metodele, sursele de informație utilizate pentru evaluarea și ipotezele evaluatorului pe care se bazează evaluarea;

i) etapele evaluării și temeiul valorii recomandate, precum și factorii restrictivi și limitele utilizării valorii estimate.

La fel, raportul de evaluare include copiile documentelor utilizate de evaluator, care determină caracteristicile calitative și cantitative ale obiectului evaluării.

4.7 FORME DE APLICARE A METODELOR DE EVALUARE

La rîndul său, metodele de evaluare enumerate mai sus își au aplicare în diferite forme și anume:

evaluare masivă;

evaluare selectivă;

evaluare individuală;

evaluare curentă;

evaluare în scopul consolidării terenurilor agricole

alte forme de evaluare în dependență de necesitate.

Indiferent de forma selectată, metodele aplicate în cadrul ei vor fi metodele evaluării de piață a bunurilor imobile menționate mai sus.

4.7.1 Evaluarea masivă a bunurilor imobile

Evaluarea masivă a bunurilor imobile este cerută în primul rînd de politica fiscală a țării. Concepția fiscală pe acest segment (bunurile imobile) presupune ca plata impozitului să fie proporțională valorii bunului imobil.

De asemenea este recunoscut, că valoarea de piață a bunurilor imobile este cea mai corectă. Un impozit bazat pe valoarea de piață a bunurilor imobile va fi considerat mai echitabil, social-economic mai argumentat.

Moldova merge spre implementarea impozitului imobiliar bazat pe valoarea de piață. Această cale a căpătat deja un conținut de lege. (art.279 din Titlul VI al Codului fiscal).

Principiile de bază ale evaluării masive în scopuri fiscale sunt:

– bunurile imobile sunt evaluate la o dată concretă, după care se aplică impozitul respectiv;

– evaluarea bunurilor imobile este efectuată după principii și metode comune;

– rezultatele evaluării masive sunt transparente.

Tot așa ca și la lucrările cadastrale în întregime, evaluarea masivă este divizată în evaluarea masivă de bază și evaluarea masivă curentă.

Evaluarea masivă de bază a bunurilor imobile este numită aceea care este efectuată pentru prima dată efectuând complexul de lucrări în întregime și pe întreaga țară.

Peste o perioadă de timp, de obicei 3-5 ani, informația căpătată în procesul evaluării masive de bază se cere a fi corectată (modificată). Aceasta este o procedură inevitabilă și se efectuează în procesul evaluării masive curente (modificări curente), prin selectarea modificărilor parvenite în conținutul bunurilor imobile pe parcursul perioadei date.

Evaluarea masivă, atât cea de bază și modificările curente, reprezintă o acțiune de stat și se efectuează în mod planificat, în majoritatea cazurilor de către instituțiile de stat abilitate cu funcții în acest domeniu. Totodată, reieșind din volumul mare de lucrări și termenul redus de executare, sunt implicate și structurile private licențiate.

Specificul evaluării masive constă în utilizarea unor proceduri standarde. Cu alte cuvinte în procesul evaluării masive, la evaluarea mai multor bunuri imobile sunt utilizați un număr concret de factori de influență asupra valorii. Acest fapt nu poate să nu influențeze asupra rezultatului final al evaluării bunurilor imobile. Cu cît mai mulți factori de influență asupra valorii sunt utilizați cu atât mai corectă este calculată valoarea de piață a bunului imobil.

Sunt stabilite următoarele etape de evaluare masivă a bunurilor imobile:

– formarea grupurilor de bunuri imobile similare;

– stabilirea factorilor de influență asupra valorii bunurilor imobile pentru fiecare grup de bunuri imobile;

– formarea rețelei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii bunurilor imobile;

– elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile;

– stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele similare au valori egale;

– evaluarea tuturor bunurilor imobile;

– înscrierea valorilor estimate în Registrul bunurilor imobile.

Formarea grupurilor de bunuri imobile similare.

Evaluarea masivă a bunurilor imobile poate fi efectuată numai în cazurile în care toate bunurile imobile sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile.

Totodată legislația fiscală în vigoare scutește un șir de bunuri imobile de impozit. La rândul său, scutirea de impozit în cazuri concrete se referă ori la persoana fizică determinată de legislație (grupul de persoane) sau la categoria bunului imobil concret.

Luând în considerație faptul că procesul de evaluare masivă este costisitor, apare necesitatea de a selecta și de a exclude din procesul evaluării obiectele care nu sunt impozabile.

La rândul său, valoarea de piață a diferitor obiecte depinde, în mare măsură de caracteristicile fiecărui obiect în parte. Acest fapt ne impune să divizăm toate bunurile imobile în grupuri concrete.

De pildă. Valoarea de piață a sectoarelor de teren destinate agriculturii și a terenurilor ocupate de case de locuit va depinde de factori diferiți. Deci într-o grupă de evaluare vor fi sistematizate terenurile destinate agriculturii iar în alte grupe concrete alte bunuri imobile.

Stabilirea factorilor de influență asupra valorii bunurilor imobile pentru fiecare grup. După cum am constatat mai sus, asupra valorii bunurilor imobile influențează factori diferiți.

De pildă. Asupra valorii unui sector de teren cu destinație agricolă va influența suprafața lui, gradul de fertilitate, amplasamentul etc.

Asupra valorii altui bun imobil, cum ar fi un apartament, va influența numărul etajului, caracteristicile casei de locuit în întregime, amplasamentul față de obiectele de menire socială, aspectul ecologic și cultural etc.

Cu cît mai mulți factori sunt implicați în evaluarea bunului imobil, cu atît mai corectă va fi evaluarea. Totodată, și costul lucrărilor de evaluare va depinde de volumul de lucru, de factorii implicați în evaluare.

Stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele similare au valori comune. Este deja constatat, de pildă că un hectar de teren destinat agriculturii în apropierea mun. Chișinău va costa diferit de al hectar de teren, tot destinat agriculturii dar repartizat în raionul Briceni sau Cimișlia. Asemenea diferență în cadrul unuia și același grup de bunuri imobile ne impune să formăm zone valorice diferite.

Formarea rețelei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii. Evaluarea masivă include în sine o procedură mai simplă de evaluare decît evaluarea selectivă a bunurilor imobile prin metodele descrise la capitolul „Metodele de evaluare”.

Necesitatea simplificării procedurii de evaluare reiese din volumul enorm de lucru.

Formarea rețelei de bunuri imobile etalon reprezintă anume un element de simplificare a procesului de evaluare masivă.

De pildă. În cadrul unei zone valorice au fost vândute mai multe sectoare de teren agricol. În procesul analizei tranzacțiilor s-a constatat că ele au fost vândute respectând condițiile de piață. Aceste sectoare de teren pot fi recunoscute ca etalon. În baza lor putem aprecia valoarea unei unități de comparație. În acest caz valoarea unui grad-hectar.

Având valoarea unui grad-hectar al sectoarelor etalon putem determina valoarea tuturor sectoarelor de teren din zona valorică respectivă.

Bunuri imobile etalon sunt determinate (selectate) în toate grupurile de bunuri imobile similare și în toate zonele valorice.

Elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile. Modele de evaluare a bunurilor imobile sunt diferite. În baza modelelor aplicate este stabilită valoarea bunurilor imobile de pe teritoriul Republicii. Esența utilizării metodelor de evaluare constă în a trece de la valoarea bunului imobil etalon, cu ajutorul factorilor de influență asupra valorii, selectați pentru fiecare grup, și a informației acumulate despre fiecare bun în parte, la valoarea concretă a fiecărui bun.

Acumularea informației despre bunurile imobile.

Un volum mare de informație despre aspectul cantitativ al bunurilor imobilului, despre proprietar și despre conținutul dreptului asupra bunurilor imobile este acumulat în registrul cadastral în procesul realizării părții tehnice. Restul informației necesare evaluării bunurilor imobile este acumulată suplimentar în cadrul unor acțiuni suplimentare ce țin de partea economică.

Politica fiscală are o influență deosebită și asupra conținutului informației acumulate.

Nu este necesar de a acumula în cadrul cadastrului o informație calitativă despre acele obiecte care nu sunt supuse impozitării. Asemenea obiecte în marea lor majoritate sunt de proprietate publică. Pentru ele fiecare autoritate publică care le gestionează va ține o evidență ramurală.

În condițiile când un bun imobil proprietate publică, este privatizat, acumularea informației pentru evaluarea lui va fi efectuată în mod individual.

Conținutul informației acumulate mai depinde și de faptul dacă se implementează cadastrul de bază sau cadastrul curent. În cadrul cadastrului curent sunt evidențiate modificările calitative în conținutul bunului imobil. Modificările calitative pot fi atât pozitive cît și negative.

Executorii lucrărilor de acumulare a informației sunt oficiile cadastrale teritoriale. Totodată, la executarea lucrărilor pot fi implicate și firme private.

Principiile acumulării informației.

Principiile de bază a acumulării informației despre calitatea bunurilor imobile sunt:

veridicitatea informației;

transparența lucrărilor de acumulare a informației;

prelucrarea operativă a informației acumulate.

Veridicitatea informației acumulate este de o mare însemnătate din motivul că în baza ei va fi calculată mărimea impozitului pe care proprietarii de bunuri imobile vor fi obligați să-l achite. Aceasta este o întrebare nu numai fiscală dar și cu conținut social. Greșelile comise la acumularea informației despre obiect poate provoca nemulțumiri din partea populației.

Pentru a nu admite erori la acumularea informației este necesar de a o prezenta pentru confirmare proprietarilor. Anume transparența lucrărilor efectuate permite de a minimaliza volumul erorilor admise.

La rândul său proprietarii sunt obligați ca să examineze informația prezentată și într-un termen stabilit să prezinte pretențiile sale argumentate către acumulatorul de informație.

Ne prezentarea pretențiilor în termenul stabilit rezultă că informația este veridică și acceptată de către proprietar.

Litigiile apărute în procesul de acumulare a informației sunt examinate în modul stabilit de legislația în vigoare.

Informația calitativă despre bunul imobil este necesar de a fi prelucrată (analizată) într-un termen cît mai restrâns. Aceasta ne va permite ca obiectul evaluat să nu sufere modificări calitative și deci vom căpăta un rezultat care va coincide cu realitatea din teritoriu.

Dacă e să definitivăm scopul părții economice a cadastrului atunci vom concluziona că el se află sub influența directă a politicii fiscale a țării – determinarea valorii bunurilor imobile și ca urmare calcularea bazei fiscale.

Rezultatul final al părții economice a cadastrului, adică evaluarea bunurilor imobile, poate fi cu succes utilizată și în alte domenii de activitate cum ar fi activitatea de creditare (ipotecară) a bunurilor imobile, în cazurile privatizării proprietății publice, în cazurile de expropriere de bunuri imobile pentru necesități , sechestru etc. Totodată, scopul principal fa fi soluționarea problemei fiscale.

În condițiile când informația acumulată în cadrul realizării părții economice a cadastrului este utilizată în scopul evaluării individuale, ea va fi completată de către evaluator cu informația care o va considera necesară.

Valabilitatea informației acumulate.

Dezvoltarea în permanență a bunurilor imobile este o situație obiectivă. Problema principală constă în periodicitatea modificării conținutului bunului imobil. Din acest punct de vedere valabilitatea informației acumulate în procesul implementării părții economice a cadastrului poartă un caracter temporar.

Pentru actualizarea informației, baza informativă a cadastrului, peste o perioadă anumită de timp, se cere a fi revizuită. Se introduc modificările parvenite pe parcurs, se efectuează o reevaluare a tuturor bunurilor imobile.

În dependență de mai mulți factori, periodicitatea revizuirii informației din cadastru se efectuează odată în 3-5 ani. Anume o asemenea perioadă de timp sunt valabile și tarifele impozitării bunurilor imobile. Perioada concretă de valabilitate a informației depinde de doi factori principali:

– modificarea cantitativă ori calitativă a bunului imobil;

– stabilitatea economică a țării.

Starea economică a țării de asemenea are o influență puternică asupra valorii bunurilor imobile și la rândul său asupra mărimii impozitului. În condițiile crizei economice bunurile imobile se devalorizează. În condițiile creșterii rapide a economiei se stabilește și o creștere esențială a valorilor de piață a bunurilor imobile.

În baza unei analize a acestor factori principali este stabilit termenul de reevaluare a bunurilor imobile și deci de renovare a informației acumulate în partea economică a cadastrului.

4.7.2 Evaluarea selectivă, individuală a bunurilor imobile.

Evaluarea selectivă include un complex de acțiuni de determinare a valorii unui bun imobil (unui grup de bunuri imobile) în condițiile în care bunuri asemănătoare lor au fost deja vândute-cumpărate pe piața imobiliară, valoarea lor fiind determinată prin diferite metode tipice, în diferite scopuri.

Evaluarea individuală se referă la bunuri imobile specifice. La categoria obiectelor asupra cărora se aplică principiile evaluării individuale pot fi raportate obiectele de cultură și artă, obiecte industriale unice etc.

După cum deja am constatat, valoarea bunului imobil se află într-o dependență directă de caracteristicile cantitative și calitative ale lui.

Prin faptul că caracteristicile cantitative și calitative ale tuturor obiectelor se află într-o permanentă mișcare, acumularea informației despre bunul imobil și evaluarea lui se înfăptuiește la o dată concretă ținându-se cont de factorii economici și sociali.

4.7.3 Evaluarea terenurilor destinate agriculturii

4.7.3.1 Specificul evaluării terenurilor destinate agriculturii.

Evaluarea terenurilor destinate agriculturii, indiferent de forma evaluării (selectivă sau masivă), este efectuată respectând principiile generale prevăzute la capitolul IV.

Mai des sunt utilizate metoda analizei comparative a vânzărilor și metoda venitului. În cazuri concrete, când este necesar de evaluat acțiunile de valorificare a unui sector de teren, poate fi aplicată și metoda cheltuielilor.

Totodată, evaluarea terenurilor destinate agriculturii are specificul său și mai ales, la determinarea factorilor de influență asupra valorii sectorului de teren.

Valoarea terenurilor este influențată de un număr mare de factori. Scopul principal în procesul selectării factorilor de influență este, ca prin intermediul lor de a calcula valoarea sectorului de teren cît mai precis, mai aproape de valoarea lui de piață.

Factorii care influențează asupra valorii sectorului de teren pot fi diferențiați în:

a) factori generali;

b) factori locali.

4.7.3.2 Factorii generali de influență a valorii sectorului de teren cu destinație agricolă.

Factorii generali influențează uniform asupra valorii mai multor sectoare de teren, în măsură egală, pe un teritoriu și un termen determinat. Natura factorilor generali poate fi diferită. Mai răspândiți sunt:

situația economică din țară;

raportul dintre cerere și ofertă;

zona tradițională de specializare;

condițiile climaterice generale;

nivelul de dezvoltare a peții de desfacere.

Fiecare din factorii generali acționează independent, în hotare diferite, de multe ori se suprapun sau chiar unul poate să fie provocat de altul.

Stabilirea hotarelor teritoriilor în interiorul cărora un factor general se manifestă în măsură egală asupra tuturor sectoarelor de teren poartă denumirea de formare a zonelor de influență egală asupra valorii.

Situația economică din țară. La momentul actual cel mai pronunțat dintre factorii generali este situația economică din țară. Zona de răspândire sau hotarele acestei zone, este întreaga Republică. Din motivul numai acestui factor valoarea terenurilor destinate agriculturii, la momentul actual, este de 3-5 ori mai mică decât valoarea terenurilor similare ale altei țări. Influența acestui factor se răspândește prin :

lipsa creditelor inclusiv privilegiate (subvențiilor) în agricultură;

lipsa dotațiilor fără de care agricultura devine o ramură ne rentabilă;

c) prețuri scăzute la producția agricolă și ridicate șa mecanismele de prelucrare a terenurilor, carburanților;

d) insolvabilitatea populației.

Raportul dintre cerere și ofertă. Fără a intra în esența reformei funciare petrecute, este necesar de menționat, că terenurile agricole au fost repartizate multor persoane, care din motiv de sănătate, de vârstă sau din alte motive nu pot să prelucreze terenurile atribuite și sunt nevoiți să le pună în vânzare.

Situația economică, lipsa de mijloace financiare nu permite multor țărani să cumpere terenurile necesare. Din aceste motive s-a creat disproporția dintre cerere și ofertă. Sub influența acestei disproporții prețul poate să se stabilească mult mai jos decât cel real.

Zona tradițională de specializare. Condițiile naturale (climaterice) și economice ale Republicii influențează asupra formării a trei zone de specializare care pot fi utilizate inițial în procesul evaluării terenurilor.

zona de nord;

zona de centru;

zona de sud.

În unele izvoare științifice este evidențiată și a patra zonă – zona de sud-est.

Piața de desfacere. Realizarea producției agricole devine un factor general de influență asupra valorii sectorului de teren. Existența peții de desfacere stimulează creșterea cererii în raport cu oferta și deci a valorii sectoarelor de teren în întregime.

La rândul său, existența peții de desfacere poartă un caracter atât intern cît și extern. Factorul extern se răspândește uniform pe întreg teritoriul Republicii pe când cel intern proporțional distanții de la sectorul de teren până la centrul de realizare a producției.

Un exemplu semnificativ aici ne poate servi creșterea prețului la vița de vie bazată pe piața de desfacere a producției. La rândul său piața de desfacere a favorizat până și creșterea valorii de piață a terenurilor destinate creșterii viței de vie.

Factorii locali de influență asupra valorii sectorului de teren. Factorii locali influențează în mod specific valoarea unui sector de teren. Prin modul său de influență, factorii locali pot fi divizați în două grupe:

factorii care determină calitatea terenului;

factorii care determină repartizarea sectorului.

Din factorii care determină calitatea terenului mai pronunțați sunt:

fertilitatea solului;

panta predominantă a sectorului;

compoziția și nivelul apelor subterane;

expoziția sectorului;

caracterul proceselor erozionale;

forma sectorului;

amenajările de îmbunătățiri funciare.

Pentru terenurile cu destinație agricolă cel mai important factor care influențează asupra valorii lui este fertilitatea solului. Gradul de fertilitate reprezintă potențialul solului de a da roadă. Acest factor este exprimat în grade. Scara de măsurare a gradului de fertilitate este de la 0 până la 100.

Practica evaluării sectoarelor de teren destinate agriculturii este încă destul de limitată, dar deja ne demonstrează că în aceste scopuri nu este rațional de utilizat fiecare grad de fertilitate în parte. Devierea valorii sectorului de teren nu se evidențiază pe măsura unui grad de fertilitate. Mai rațional este de a folosi în scopul evaluării terenurilor agricole măsura de 10 grade.

Panta sectorului de teren, de asemenea este măsurată în grade. Mărimea pantei influențează direct asupra activității de producere, intensivității agriculturii. Pe o pantă a unui sector de teren de până la 3-5 grade este posibil de a repartiza cele mai intensive culturi inclusiv prășitoare, ce țin de mecanismele de prelucrare. Pe terenurile cu o pantă mai mare se cultivă plante mai puțin intensive, mai mult antierozionale. Este evident că și valoarea sectorului de teren cu o pantă ridicată va fi mai scăzută.

Apele subterane, au o influență asupra plantelor cultivate mai mult în luncile râurilor. Acțiunea lor se manifestă prin conținutul sărurilor, posibilitatea neutralizării lor etc.

Expoziția sectorului de teren se manifestă diferit în dependență de zona de specializare. În zona de centru sau de sud unde predomină plantațiile de vii, o expoziție de sud a sectorului de teren va vi prețuită mai mult decât una de nord.

În zona de nord unde predomină culturile prășitoare, în condițiile crizei permanente de precipitații atmosferice pe întreg teritoriul Republicii, o expoziție de nord poate fi mai prețioasă decât cea de sud.

Forma sectorului de teren influențează asupra mărimii cheltuielilor la prelucrarea solurilor. Cea mai optimal formă este atunci când raportul dintre lungime și lățime este de 1:2 sau 1:3. Aceasta se determină din volumul lucrărilor mecanizate de bază (în lungul sectorului și în lățimea lui). Forma triunghiulară este cea mai ne rațională formă.

Existența amenajărilor de îmbunătățiri funciare de asemenea poate avea o influență pozitivă asupra valorii sectorului de teren. Ele pot fi sisteme antierozionale, de irigare de desecare etc.

Eroziunea solului influențează asupra valorii sub două aspecte:

a) dacă procesele de eroziune deja s-au manifestat și terenul este erodat, atunci eroziunea va influența valoarea prin intermediul productivității solului;

b) dacă eroziunea există sub aspectul primejdiei atunci ia va influența valoarea indirect, prin necesitatea construcției sistemelor antierozionale, tehnologii antierozionale, selectarea culturilor etc.

Amplasarea. Dintre factorii locali de influență a valorii sectorului de teren, din punct de vedere al repartizării, mai pronunțați sunt:

distanța față de piețele de desfacere a produselor agricole;

apropierea față de resursele de apă;

distanța față de căile de acces, față de drumuri cu înveliș de piatră;

înălțimea față de nivelul mării;

repartizarea față de zonele de protecție sau sanitare;

fitosanitari;

limitări la producerea agricolă;

repartizarea față de localitatea în care locuiesc proprietarii de terenuri.

Distanța față de piețele de desfacere a produselor agricole are o însemnătate deosebită. Dacă terenul este amplasat la o distanță considerabilă de piața de desfacere, costurile de transportare și depozitare, la fel ca și pierderile survenite în rezultatul transportării la distanță mare, pot fi destul de ridicate pentru proprietar.

Nu mai puțin importante sunt căile de acces la sector. Drumurile cu înveliș de piatră permit proprietarului să se deplaseze permanent la sector ne fiind în dependență de condițiile climaterice ce este important pentru agricultură.

Repartizarea sectorului față de nivelul mării va avea o influență asupra modului de folosință. Plantațiile de vii își au înălțimile sale optime față de nivelul mării. Ne respectarea acestor înălțimi aduce pierderi de la înghețurile timpurii.

Existența unui izvor de apă (râu, lac, bazin etc.) lărgește posibilitatea utilizării sectorului de teren, permite irigarea lui, cultivarea legumelor etc.

Zonele de protecție introduc unele riscuri în folosirea sectoarelor de teren, fapt ce aduce la micșorarea productivității lui.

La rândul său zonele sanitare în majoritatea cazurilor se află deja sub influența factorilor negativi care de asemenea stabilesc restricții la utilizarea terenurilor acționând în direcția micșorării prețului sectorului de teren.

Distanța față de locul de reședință a proprietarului (arendașului) terenului poartă o semnificație individuală. Este rațional de presupus că un cumpărător va plăti un preț mai mare pentru terenul amplasat în apropierea sectorului său, astfel evitând costurile suplimentare zilnice necesare pentru a ajunge la sectorul de teren, transportarea utilajului și produselor agricole.

TITLUL IV

CADRUL LEGISLATIV

1. Constituția Republicii Moldova.

Constituția Republicii Moldova este Legea Supremă a Societății și a Satului.

„Nici o lege și nici un alt act juridic care contravine prevederilor Constituției nu are putere juridică” (art.7).

Toată baza legislativă și normativă a cadastrului, de asemenea, este racordată , Moldova.

Normele constituționale care nemijlocit se referă la domeniul cadastrului sunt:

dreptul la informație;

dreptul la proprietate;

ocrotirea dreptului de proprietate.

Articolul 34 din Constituție „Dreptul la informație” include următoarele:

dreptul persoanei de a avea acces la orice informație de interes public;

autoritățile publice, potrivit competențelor ce le revin, sunt obligae să asigure informarea corectă a cetățenilor asupra treburilor publice și asupra problemelor de interes personal;

dreptul la informație nu trebuie să prejudicieze măsurile de protecție a cetățenilor sau siguranța națională;

mijloacele de informare publică, de stat sau private, sunt obligate să asigure informarea corectă a opiniei publice;

mijloacele de informare publică nu sunt supuse cenzurii.

Prin definiția sa cadastru deja este recunoscut „un sistem informațional”. În acest context, Sistemul informațional al cadastrului este construit în așa mod ca prevederile Constituției să fie respectate definitiv.

Articolul 46 din Constituție este consacrat „Dreptului de proprietate privată și protecția acesteia”. El include următoarele:

dreptul la proprietatea privată precum și creanțele asupra statului sunt garantate;

nimeni nu poate fi expropriat decît pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreptă și prealabilă despăgubire;

averea dobîndită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobîndirii se prezumă;

bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții pot fi confiscate numai în condițiile legii;

dreptul de proprietate privată obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului înconjurător și asiguraea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlaltesarcini care, potrivit legii revin proprietarului;

dreptul la moștenire a proprietății private este garantat.

Una din funcțiile principale ale cadastrului, prin intermediul Sistemului informațional, este protejarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.

Anume în aceste scopuri este implementat Registrul bunurilor imobile. În acest context, cadastrul reprezintă un mecanism de realizare a prevederilor constituționale.

2. Codul Civil.

Codul Civil (Legea nr. 1107 – XV din 6 iunie 2002) reprezinta baza legislativă a relațiilor civile din societate. Relațiile imobiliare, deasemenea, reprezintă un segment al relațiilor civile.

În cadrul cadastrului bunurilor imobile, relațiile imobiliare sunt tratate în strictă conformitate cu prevederile Codului Civil.

La rîndul său Codul Civil, referitor la relațiile imobiliare, LA cadastrul bunurilor imobile include:

dobîndirea și încetarea drepturilor (reale și a altor drepturi) asupra bunurilor imobile;

bazele registrului bunurilor imobile;

obligațiile;

succesiunea.

Dobîndirii și încetării drepturilor patrimoniale (inclusiv și referitoare la bunmurile imobile) în cadrul Codului Civil sunt preconizate 150 de articole (315 – 495).

Registrului bunurilor imobile sunt consacrate 15 articole.

Obligațiile, inclusiv și referitoare la bunurile imobile sunt expuse în mai mult de 900 de articole (512 – 1431).

Dreptul succesorial include 143 de articole (1432 – 1575).

Necătînd la volumul enorm bazei legislative de reglementare a relațiilor imobiliare cuprinsă de Codul Civil totuși, acest domeniu (relațiilor imobiliare) dispune de particularitățile sale ce nu pot fi acoperite de această lege. Mai sunt necesare și alte legi care vor dezvolta normele de bază ale Codului Civil.

3. Codul funciar.

Codul funciar (Legea nr. 828 – XII din 25.12.91) este orientat nemijlocit spre reglementarea relațiilor funciare. La rîndul său, relațiile funciare sunt relații imobiliare și deci relații civile.

Imobilitatea nu poate să existe separat de teren. Bunul imobil își are începutul în sectorul de teren care stă la baza lui.

Relațiile funciare sunt în totul integrate în relațiile imobiliare. Legislația funciară stă la baza cadrului legislativ al relațiilor imobiliare.

Codul funciar determină structura fondului funciar ca obiect al legislației funciare și imobiliare, categoriile de destinație și de folosință care în final devin obiectul înregistrării.

Avînd ca obiect de reglementare relațiile formate în procesul de utilizare a fondului funciar Codul funciar reflectă acele particularități specifice anume acestui obiect.

Codul funciar adoptat la 25.12.1991 a avut ca scoip principal privatizarea fondului funciar care deja sa efectuat. La momentul actual este necesar de a elabora un Cod funciar nou.

4. Legea cadastrului bunurilor imobile

Legea cadastrului bunurilor imobile (nr. 1543 – XIII din 25.02.98) stabilește modul de creare și ținere a cadastrului bunurilor imobile prin care se asigură recunoașteea publică a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de către stat a acestor drepturi, susțineea sistemului de impozitare și a pieței imobiliare.

Notă.

Recunoaștere publică – în înțelesul Legii cadastrului bunurilor imobile, însemnă, recunoaștere de către stat

Legea cadastrului bunurilor imobil este elaborată în conformitate cu prevederile Constituției Republicii Moldova, Codului Civil, Codului funciar, altor acte legislative. Aceasta este legea de bază a cadastrului. În baza ei a fost creat sistemul cadastral contemporan în Moldova, au fost create organele de implementare și ținere a cadastrului, stabilite funcțiilor la nivel atât republican cît și local.

O dezvoltare esențială în conținutul Legii cadastrului bunurilor imobile a căpătat nemijlocit modul de înregistrare a bunurilor imobile. Aici sunt stabilite forma și conținutul registrului bunurilor imobile, drepturile și obligațiile registratorului, proprietarilor de bunuri imobile la înregistrare etc.

În final Legea cadastrului bunurilor imobile servește ca bază pentru întreprinderea acțiunilor concrete, elaborarea planurilor de activitate, întreprinderea măsurilor referitoare unor probleme concrete. În baza acestei legi a fost inițiată înregistrarea primară, atît masivă cît și selectivă, sunt soluționate multe probleme ce țin de evaluarea bunurilor imobile etc.

5. Legea cu privire la registre

Legea cu privire la registre (nr.71 – XVI din 22.03.2007) include norme juridice ce țin de modul de instituire, înregistrare, ținere, reorganizare și lichidare a registrelor.

Sistemul informațional al Cadastrului bunurilor imobile este bazat pe Registrul bunurilor imobile. Normele juridice din legea cu privire la registre se vor respecta cu strictețe în procesul de implementare a Registrului bunurilor imobile reglementat de către Legea cadastrului bunurilor imobile.

6. Legea cu privire la formarea bunurilor imobile

Legea cu privire la formarea bunurilor imobile (nr.354 – XV din 28 octombrie 2004) include formarea și înregistrarea bunurilor imobile, ca obiecte de drept independente prin separarea, divizarea, comasarea, combinarea bunurilor imobile înscrise în Registrul bunurilor imobile.

Activitatea în domeniul cadastrului bunurilor imobile include în sine un volum esențial de lucrări consacrate formării bunurilor imobile.

În cadrul legii sunt descrise metodele de formare a bunurilor imobile, rolul proiectului în procesul formării, procedura înregistrării etc.

7. Legea cu privire la activitatea de evaluare.

Legea cu privire la activitatea de evaluare (nr. 989 / XV din 18.04.2002) stabilește cadrul juridic, economic și organizatoric al activității de evaluare.

În conținutul lucrărilor cadastrale un volum esențial îl ocupă activitățile de evaluare. Un segment important în evaluarea bunurilor imobile cu este evaluarea masivă în scopuri fiscale ține nemijlocit de activitatea oficiilor cadastrale teritoriale.

Conținutul legii include:

tenmeiul și condițiile de evaluare;

organizarea activității de evaluare;

drepturile și obligațiunile evaluatorilor;

evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării.

8. Legea cu privire la notariat.

Legea cu privire la notariat (1453 – XV din 8.11.2002) stabilește principiile și modul de realizare a activității notariale.

Referitor la cadastrul bunurilor imobile, drepturile autentificate în baza Legii cu privire la notariat sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile în baza Legii cadastrului bunurilor imobile.

Autentificarea și înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile sunt două părți componete importante în procesul de formare a dreptului de proprietate.

În practica mondială aceste două componente (autentificarea și înregiostrarea bunurilor imobile) se apropie funcțional tot mai mult. Această apropiere permite soluționarea mai operativă problemelor ce este în interesul solicitantului.

9. Legea privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor

Legea privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor (nr.91 – XVI din 05.04.2007) include norme juridice referitaore la delimitarea terenurilor proprietate publică a statului și a terenurilor proprietate publică a unităților administrativ – teritoriale.

În legea sunt definite terenurile proprietate publică a statului și terenurile proprietate publică a unităților administrativ – teritoriale, procedura de transmitere a drepturilor de proprietate asupra terenurilor.

În procesul de ținere a registrului bunurilor imobile este important de a respecta și proteja dreptul de proprietate publică a terenurilor la egal cu cel de proprietate privată.

10. Legea cu privire la arenda în agricultură.

Legea cu privire la arenda în agricultură (198 – XV din 15.05.2003) stabilește cadrul legal pentru consolidarea relațiilor de arendă în agricultură, determină subiectul și obiectul relațiilor de arendă, drepturile și obligațiile arendașului și proprietarului.

Conform prevederilor Codului Civil grevările ce țin de bunurile impobile necesită a fi înregistrate în registrul bunurilor imobile.

11. Legea cu privire la geodezie, cartografie și geoinformatică

Legea cu privire la geodezie, cartografie și geoinformatică (nr.778 – XV din 27.12.2001) include reglemetarea juridică a activităților de geodezie și cartografie ce țin de:

lucrările topografo – geodezice și cartografice;

întocmirea hărților, atlaselor și a plnurilor tematice;

lucrările geodețice și gravimetrice de precizie înaltă;

lucrările de aerofotografiere a teritoriului;

lucrările de teledetecție asupra pămîntului;

studierea bazei matematice a proiecțiilor cartografice, altele.

Materialele și tehnologiile din domeniul geodeziei și cartografiei sunt aplicate în procesul de elaborare a planurilor cadastrale

12. Alte acte legislative și normative

În afară de legile nominalizate, în domeniul cadastrului mai sunt aplicate un șir de legi, regulamente instrucțiuni.

Cadrul normativ – instructiv are scopul de detaliza procesul de implementare a cadastrului și de a reglementa, în detaliu realizarea acțiunilor respective.

Ca orice fenomen, proces, și cadastru se află într-o permanentă dezvoltare. La rîndul să se află în dezvoltare și cadrul legislativ – normativ regulatoriu al cadastrului.

TITLUL V

PUBLICITATEA

Publicitate – difuzare de informație

Dreptul proprietarului:

de a obține servicii de la instituția publică în domeniul cadastrului;

de a înregistra bunul imobil și drepturile ce-i aparține;

de a obține informație despre bunurile imobile înregistrate;

de a supune confidențialității informația despre bunul său înregistrat;

de a ataca în Agenție respingerea cererii;

de a ataca în instanța de judecată respingerea cererii.

Dreptul persoanelor fizice și juridice fără titlu de proprietar:

dreptul liber la informația din registru, cu excepția celei confidențiale;

informația despre bunurile imobile o va obține contra plată.

Dreptul autorităților publice centrale:

de a înregistra proprietatea publică

dreptul gratuit la informația din registru;

dreptul la analize informaționale contra plată

Dreptul autorităților publice locale:

de a înregistra proprietatea publică a unității administrativ – teritoriale;

dreptul gratuit la informația din cadrul teritoriului administrativ;

Dreptul Sistemului judiciar:

Dreptul Sistemului bancar

Dreptul altor instituții publice și private, obștești, naționale și internaționale

Încheiere

CONCLUZII FINALE

BIBLIOGRAFIE

Anexa nr.1

Exemplu

înregistrare a bunurilor imobile

1. Descrierea obiectului înregistrării.

Obiectul înregistrării reprezintă un teren destinat intravilanului localităților cu suprafața de 0,15 ha (1500 m2). Pe teren este amplasată o construcție (casă de locuit) cu suprafața de 150 m2. O încăpere izolată din cadrul construcției (15 m2) este dată în chirie pe un termen de 5 ani.

2. Doleanța solicitantului.

Proprietarul solicită înregistrarea primară, selectivă a bunului imobil și a drepturilor asupra lui. În cazul dat obiectul înregistrării (bunul imobil) este terenul pe care este amplasată o construcție locativă (casă individuală de locuit), dreptul de proprietate asupra bunului imobil, dreptul de locațiune asupra încăperii izolate.

3. Conținutul și consecutivitatea acțiunilor de înregistrare.

Înregistraea bunurilor imobile include următoarele acțiuni efectuate în următoarea consecutivitate:

primirea cererii de înregistrare a bunului imobil și a documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului imobil;

verificarea documentelor prezentate;

adoptarea deciziei de primire sau respingere a cererii;

înregistrarea cererii în condica de cereri și notarea primirii cererii în fișierul Registrului bunurilor imobile (subcapitolul III, partea II);

verificarea și pregătirea documentelor pentru înregistrare;

adoptarea deciziei de înregistrare sau de restituire a documentelor;

înregistrarea bunurilor imobile sau restituirea documentelor;

întocmirea (completarea) dosarului cadastral;

formarea încăperilor izolate;

înregistrarea dreptului de locațiune;

restituirea documentelor înregistrate.

3.1. Primirea cererii.

În contextul celor menționate mai sus, registratorul oficiului cadastral teritorial primește cererea de înregistrare a bunului imobil la care se anexează: lista documentelor anexate la cerere; documentele anexate la cerere.

Cererea și documentele ce confirmă dreptul sunt prezentate spre înregistrare de către proprietar sau de către reprezentantul proprietarului.

Pentru înregistrare la cererea depusă se anexează:

documentul de identitate a solicitantului (după necesitate – procura)

documentul ce confirmă dreptul de proprietate, în cazul dat, titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren;

documentul ce confirmă grevarea încăperii izolate, în cazul dat contractul de locațiune;

dosarul lucrărilor cadastrale (de stabilire a hotarelor fixe a terenului);

planul cadastral (geometric) al terenului;

planul amplasării încăperilor izolate.

3.2. Verificarea documentelor prezentate va include.

Verificarea documentelor conformprezentului punct reprezintă o verificare generală și include (art.29 și 31 din Legea cadastrului bunurilor imobile):

împuternicirile solicitantului;

complexitatea documentelor prezentate;

posibilitaea (sucesivitatea, consecutivitaea) înscrierii în Registru;

respectarea principiului teritorial de înregistrare;

calitatea documentelor (ștresături, uzare, defecte);

individualizarea (identificarea) bunului.

3.3 Primirea sau respingerea cererii.

În rezultatul verificării documentelor prezentate registratorul adoptă decizia de primire a documentelor sau, din motivele ne respectării prevederilor enumerate mai sus, de respingere a cererii.

3.4 Înregistrarea și notarea cererii.

Decizia Registratorului de primire a cererii impune înregistrarea ei în condica de cereri și notare primirii cererii în fișierul Registrului bunurilor imobile (subcapitolul III, partea II).

Notarea primirii cererii este importantă pentru stabilirea vremei înregistrării bunurilor imobile.

3.5 Verificarea și pregătirea documentelor pentru înregistrare.

Verificarea detaliată a documentelor prezentate pentru înregistrare include:

verificarea valabilității documentelor anexate la cerere, plenitudinea (depline sau nu), forma documentelor (conform legislației în vigoare);

după necesitate, formularea demersurilor către autoritățile administrației publice în scopul obținerii documentelor suplimentare;

implicarea inginerului cadastral pentru: verificarea documentelor pe teren; conferirea numerilor cadastrale (pentru construcție la codul terenului se vor conferi două cifre, pentru o încăpere izolată – trei), verificarea conținutului digital al informației grafice.

În cazul în care sa constatat autenticitatea, plenitudinea datelor, corespunderea formei și conținutului documentelor, registratorul va adopta decizia de înregistrare, va efectua înscrisul în fișierul Registrului bunurilor imobile, va aplica parafa „înregistrare” pe documentele de drept, va deschide și va completa dosarul cadastral al bunului imobil.

În cazul refuzului de înregistrare registratorul:

va emite decizia de refuz;

va restitui documentele solicitantului.

3.6 Înregistrarea bunurilor imobile.

Înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o procedură de înscriere și descriere a bunurilor și drepturilor asupra lor în fișierul Registrului bunurilor imobile

Înscrisul în fișierul Registrului bunurilor imobile se efectuează atît în versiune manuală (fișierul manual) cît și electronică (fișierul electronic). Conținutul informației, indiferent de versiune este identic.

3.6.1 Înscrisul în subcapitolul I.

Rolul subcapitolulu I este de a înscrie și a descrie bunurile (obiectul înregistrării).

Un exemplu de îndeplinire a Subcapitolului I (fișierului electronic a Registrului bunurilor imobile) este prezentat în continuare.

1.1 Bunul imobil:

Teren:

Cod de identificare – 1.0;

Numărul cadastral – 34261011001;

Adresa – raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo,34

Categoria de destinație – intravilanul localităților;

Suprafața – 0,15 ha;

Tipul hotarelor – fixe;

Data înregistrării – 10.10.2009.

Construcție:

Cod de identificare – 1.01;

Numărul cadastral – 34261011001.01;

Adresa – raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo,34;

Categoria de folosință – casă de locuit;

Suprafața la sol – 150 m2;

Data înregistrării – 10.10.2009

1.2 Modificări

Construcție, încăpere izolată:

Numărul cadastral – 34261011001.01.001;

Categoria de folosință – spațiul locativ;

Suprafața – 15 m2;

Data înregistrării – 20.20.2009.

Un exemplu de îndeplinire a fișierului Registrului bunurilor imobile (Subcapitolul I versiunea manuală) este prezentat în tabelul nr.1.

Formularul fișierului manual este model.

La compartimentul „informație de orden general” în partea de sus a fișierului, reieșind din conținutul bunului imobil care reprezintă un teren și o construcție a unui proprietar, înscrisul se va efectua în capitolul comasat „AB”. În formular, mai jos de denumirea capitolului, în partea stîngă se va înscrie:

Subcapitolul I. Bunul imobil

Adresa, locul amplasării.

În partea dreaptă se va indica numărul cadastral (definitiv sau convenționalal) al bunului terenului.

La compartimentul „descrierea bunului imobil” se include următoarea informație:

Colonița 1. Se indică numărul înscrisului. Acest număr este compus: din numărul subcapitolului și numărul de ordene a înscrisului. În exemplul nostru înregistrarea este primară deci, numărul înscrisului va fi 1.1.

tabelul nr.1

Colonița 2. Cunt indicate prescurtat: terenuril prin „T”; construcția prin „C”; încăperea izolată prin „Δ.

Colonița 3. Include informație despre elementele bunului imobil și anume:

Teren:

Codul de identificare;

Numărul cadastral;

Categoria de destinație;

Tipul hotarelor.

Construcție:

Cod de identificare;

Număr cadastral;

Categorie de folosință.

În condițiile în care terenul va fi grevat prin servitute informația respectivă se va înscrie la acest subcapitol.

Altă informație ce ține de modificarea, lichdarea bunului imobil

Colonița 4. Este indicată suprafața terenului (0,15 ha) și suprafața construcției (150 m2).

În rubrica 5 este indicată data înregistrării bunului imobil.

În rubrica 6 este semnătura registratorului referitoare la efectuarea înscrisului în fișierul Registrului bunurilor imobile.

În rubrica 7 sunt indicate mențiunile la înscrisul din fișier.

În condițiile în care terenul va fi grevat prin servitute

3.6.2 Înscrisul în subcapitolul II

Rolul subcapitolulu II este de a înscrie și a descrie drepturile asupra bunurilor imobile (obiectul înregistrării).

Un exemplu de îndeplinire a formularului Subcapitolului II (fișierul electronic al Registrului bunurilor imobile) este prezentat în continuare.

2.1 Bunul imobil:

Teren, construcții:

Număr cadastral – 34261011001;

Cota parte – 1.0;

Proprietarul – vînzătorul: Data, luna, anul nașterii; codul personal;

Adresa, domiciliul – raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo;

Temeiul înscrierii – Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, Actul de constatare pe teren ce atestă respectarea documentației de proiect a construcției;

Termenul. Condiția.

Data înscrierii – 10.10.2009;

Felul înscrierii – întabulat.

2.2 Modificări. Încăpere izolată:

Felul înscrierii – întabulat;

Temeiul înscrierii – decizia proprietarului autentificată

Data înregistrării – 20.20.2009

Un exemplu de îndeplinire a fișierului Registrului bunurilor imobile (Subcapitolul II, versiunea manuală) este prezentat în tabelul nr.2.

Colonița 1. Numărul înscrisului este format din numărul subcapitollui (2) și numărul de rînd al înscrisului. În cazul dat – 2.1.

Colonița 2. Indică obiectul (în formă prescurtată) asupra căruea este adresat dreptul (T, C, Î). Teren, construcții, încăperi izolate.

Colonița 3. Include informație despre proprietar (Numele, prenumele, data, luna, anul nașterii, codul personal, adresa);

Tabelul 2

Colonița 4. Include informație despre documentul în baza căruia a fost efectuat înscrisul (documentul ce confirmă dreptul de proprietate). În cazul dat – Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren nr. 34261011001. Tot în aceastăî coloniță este inclusă informația despre un alt element al bunului imobil – construcție.

Construcția este inclusă în fișierul Registrului bunurilor imobile numai cu condiția că ea este dată în exploatare. Pentru aceasta se anexează „Actul de constatare pe teren ce atestă respectarea documen tației de proiect a construcției”.

Colonița 5. Include informație despre cota – parte de proprietate. În cazul dat este un singur proprietar cu cota de proprietate 1.0.

Colonița 6. Include informație despre data înregistrării și semnătura Registratorului. Data înregistrării este data depunerii cererii. În cazul data data înregistrării este 1.01.2009.

Colonița 7. Este consacrată mențiunilor.

3.7 Întocmirea dosarului cadastral al bunului imobil.

Dosarul cadastral se întocțește pentru fiecare bun imobil în procesul înregistrării primare sau în procesul formării bunurilor imobile noi din contul celor existente.

Dosarului cadastral i se atribuie un număr care este concomitent și numărul bunului imobil.

Primele documente incluse în dosarul cadastral vor fi:

cererea de înregistrare primară;

documentele (copiile autentificarte) ce confirmă dreptul asupra bunului imobil;

planul cadastral al bunului imobil.

Pe parcurs lista documentelor incluse în dosarul cadastral al bunului imobil este completată în măsura modificărilor și completărilor efectuate.

În condițiile cînd documentele nu mai încap în dosar, se va deschide un volum nou (2,3 etc.) cu același număr.

3.8 Formarea încăperilor izolate

Una un din doleanțele solicitantului este înregistrarea dreptului de folosință asupra unei încăperi izolate. Conform legislației în vigoare, formarea unui drept asupra bunului imobil este legală în condițiile în care bunul imobil este înregistrat.

În prezentul exemplu, consecutivitatea efectuării lucrărilor pentru înregistrarea dreptului de folosință asupra unei încăperi izolate va fi următoarea:

înregistrarea dreptului asupra construcției (casei individuale de locuit);

formarea și înregistrarea încăperilor izolate în cadrul casei individuale de locuit;

formarea dreptului de folosință asupra încăperii izolate. Elaborarea și autentificarea contractului de locațiune;

înregistrarea contractului de locațiune;

completarea dosarului cadastral.

În cadrul exemplului nostru, dreptul asupra construcției (casei individuale de locuit) este deja înregistrat.

Formarea încăperilor izolate este efectuată în conformitate cu prevederile Legii nr. 354 – XV din 28.10.2004.

În prezentul exemplu se va aplica metoda de separare a unui element (unei încăperi) din cadrul bunului imobil (construcției individuale de locuit) în scopul înregistrării în Registrul bunurilor imobile.

Lucrările formării bunului imobil este elaborat de către oficiul cadastral teritorial în baza unui contract suplimentar.

În rezultatul formării încăperii izolate prin separare este elaborat planul ampasării încăperilor în spațiul construcției în ansamblu. Încăperile izolate sunt numerotate.

3.7.1 Înregistrarea încăperii izolate.

În cadrul exemplului, dreptul de proprietate asupra terenului, construcției și a încăperii izolate îl deține un singur proprietar. Din aceste considerente, înscrisul în fișier se va efectua în cadrul Subcapitolului III al Capitolului „AB”.

Numărul cadastral al unei încăperi izolate va fi compus din numărul cadastral al terenului, numărul cadastral al construcției. Nemijlocit pentru încăperea izolată sunt rezervate trei cifre.

Luînd în considerație faptul că, conform proiectului este separată numai o încăpere izolată, numărul cadastral al încăperii izolate este 34261011001.01.001.

3.7.2 Înscrisul în Subcapitolul III.

Subcapitolul III este compus din două părți: Partea I și Partea II.

Exemplu de îndeplinire a formularului subcapitolului III al fișierului electronic al Registrului bunurilor imobile este propus în continuare.

Grevarea drepturilor patrimoniale

Partea I. Alte drepturi reale

3.1.1 Denumirea dreptului – locațiune;

Obiectul grevării – încăpere izolată;

Temeiul înscrierii – contractul de locațiune nr. din…

Termenul – data, luna, anul.

Plata – suma anuală (lunară) pentru folosință;

Titularul dreptului – chiriașul:

Domiciuliul /sediul – adresa;

Data înregistrării – 20.20.2009.

Partea I include informație despre: uzufruct, uz, abitație, superficie, servitutea terenului aservit, gaj, dreptul de folosință asupra terenurilor publice, gestiunea economică, concesiunea.

Exemplu de îndeplinire a formularului (versiune manuală) fișierului Registrului bunurilor imobile (Partea I) este prezentată în tabelul 3.

Colonița 1. Include informație despre numărul de ordine al înscrisului. El este compus din numărul subcapitolului (3), numărul „părții” (1), numărul de ordene (1). În cazul dat primul înscris va avea numărul 3.1.1.

Colonița 2. Include obiectul grevării. Mai sus sunt enumerate obiectele grevării. În cazul dat obiectul grevării este încăperea izolată 34261011001.01.001 și dreptul de locațiune asupra ei.

Colonița 3. Include informație despre dreptul ce grevează dreptul de proprietate. În cazul dat dreptul de grevare este contractul de locațiune asupra obiectului grevării (încăperii izolate 01.001).

Colonița 4. Include date despre persoana în folosul căreia este instituită grevarea (contractul de locațiune).

Colonița 5. Include informație despre documentul în baza căruea este instituită grevarea (locațiunea). În cazul dat locațiunea este instituită în baza actului juridic (contractul dintre proprietarii terenurilor și chiriași).

Colonița 6. Include data și semnătura Registratorului despre înregistrarea grevării (servitutei).

Colonița 7. Include mențiuni,

Tebelul nr.3

Partea II. Notări.

Compartimentul include notări despre dreptul de creanță, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile (sechestru, subarenda, interdicții, antecontractul, dreptul de preemțiune, administrare fiduciară, declararea insolvabilității, procedura de reorganizare, depunerea cererii de înregistrare a bunului și drepturilor etc).

Notă:

1. Conținutul fișierului Registrului bunurilor imobile este unic pentru toate trei capitole A,B și C.

2. a) Capitolul „A” al Registrului bunurilor imobile este aplicat în cazurile cînd dreptul de proprietate asupra obiectului înregistrării (bunului imobil), în ansamblu (terenul, construcțiile, instalații, amenajări amplasate pe el etc.) aparține unei persoane (fizice sau juridice).

b) Capitolul „B” al Registrului bunurilor imobile este aplicat în cazurile cînd, obiectul înregistrării este compus dintr-un teren pe care este amplasată o construcție (sau mai multe construcții). Terenul și construcția aparțin unor persoane fizice sau juridice diferite.

c) Capitolul „C” al Registrului bunurilor imobile este aplicat în cazurile cînd obiectul înregistrării reprezintă o încăpere izolată (apartament etc.) care aparține unei persoane fizice sau juridice. Construcția în ansamblu aparține altei persoane. Terenul pe care este amplasată construcție aparțineunei a treia persoană.

3.La momentul actual Capitolele A și B sunt recunoscute ca un singur Capitol AB.

Care sunt argumentele?

4. Prescurtări utilizate în text:

T – teren;

C – construcție;

Î – încăpere izolată.

Anexa 1.1

Exemplu

de înscris în Fișierul electronic

Registrul bunurilor imobile 01008991780

Anexa nr.2

Exemplu

de evaluare selectivă a terenului agricol prin metoda analizei comparative a vînzărilor

Consecutivitatea lucrărilor de evaluare a terenului agricol prin metoda analizei comparative a vînzărilor va fi următoarea:

identificarea obiectului evaluării;

analiza pieței terenurilor agricole. Selectarea terenurilor comparabile, Acumularea informației;

analiza veridicității informației acumulate;

selectarea unităților și elementelor de comparație;

ajustarea. Aplicarea analizei datelor grupate;

1. Identificarea obiectului evaluării.

Obiectul evaluării (vezi figura nr..) reprezintă un teren cu destinație agricolă (arabil), numărul cadastral – 34263080008. Suprafața terenului este de 3,1375 ha, gradul de fertilitate 65, forma – paralelogram, distanța pînă la căile de acces permanente (drum cu înveliș de piatră – 1km.

Figura nr. 1

2. Piața terenurilor agricole. Selectarea bunurilor comparabile.

Pentru evaluarea bunului imobil 0008 prin metoda analizei vînzărilor comparabile a fost studiată piața terenurilor agricole din localitatea respectivă. Sa constatat că pe parcursul ultimilor trei ani în localitatea dată au efectuate tranzacții destule.

Pentru evaluarea obiectului au fost selectate 171 de terenuri

3. Veridicitatea informației.

În procesul de analiză a veridicității informației, sa constatat că un număr de tranzacții din cele selectate (71) au fost efectuate în condiții negative pentru a fi utilizate în scopul evaluării și sunt excluse.

Motivele excluderii sunt următoarele:

45 – tranzacții între rude;

40 – terenuri ocupate de plantații multianuale;

46 – prețul unei unități de comparație este de două ori mai mic decît cel mediu.

Practica a demonstrat că tranzacțiile între rude în majoritatea cazurilor nu reflectă prețul adevărat de vînzare – cumpărare și nu este rațional de a le utiliza în procesul evaluării.

Figura nr. 2

Deasemenea un număr mare de tranzacții (20 de contracte) sau efectuat cu terenuri ocupate de livadă. Livada influențează multilateral și într-un mod specific asupra prețului de vînzare – cumpărare (vîrsta, sortul, amplasarea etc.). Din aceste considerente aceste terenuri au fost excluse din numărul obiectelor comparabile.

Prețul unui număr de 26 de terenuri este radical major față de restul terenurilor vîndute. Asupra prețului de vînzare a acestor terenuri a influențat scopul vînzării (destinația viitoare). Terenurile au fost cumpărate pentru construcția caselor individuale de locuit.

Aceste terenuri deasemenea nu pot fi selectate în numărul eclor comparabile.

În final au rămas 40 de terenuri comparabile.

Caracteristica terenurilor comparabile

Tabelul nr.1

4. Selectarea unităților și elementelor de comparație.

Pentru aplicarea metodei vînzărilor comparabile, fiecare din bunurile comparabile este caracterizat din punctul de vedere al unităților și elementelor de comparație.

În claitate de unități de comparație se vor aplica: hectarul și bal/hectarul

5. Ajustarea la obiectul evaluării

În baza analizei obiectelor comparabile selectate anterior constatăm că, cele mai active elemente de comparație, care au influențat asupra formării prețurilor de piață sunt:

gradul de fertilitate a solurilor terenurilor comparabile;

distanța de la terenul comparabil și pînă la linia de acces permanent care reprezintă un drum cu înveliș de piatră;

drepturile asupra terenurilor comparabile care se manifestă faptul că unele terenuri comparabile sunt date în arendă;

creșterea costului terenului comparabil sub influența condițiilor de piață „cererii și ofertei”;

creștere prețului terenului comparabil sub influența inflației anuale.

Gradul de fertilitate a terenurilor comparabile reprezintă un element important de influență asupra valorii (prețului) bunurilor imobile. Totodată în prezentul exemplu gradul de fertilitate (grad/hectarul) mai reprezintă și unitatea de comparație.

Ajustarea la obiectul evaluării se propune prin metoda analizei datelor grupate.

5.1 Ajustarea la condițiile de piață. Analiza datelor grupate.

Perioada reprezentată în prezentul exemplu se manifestă prin faptul că valoarea de piață a terenurilor se află sub o influență activă a cererii și ofertei. În primul rînd pe piața bunurilor imobile, sunt propuse spre vînzare cumpărare multe terenuri cu destinație agricolă. Valoarea inițială este destul de joasă.

Totodată pe parcursuol unei perioade de timp numărul terenurilor agricore (ofertei) scade iar valoarea de piață a terenurilor crește.

Ajustarea terenurilor comparabile la obiectul evaluării constă în a determina mărimea anuală de creștere a valorii de piață a terenurilor sub influența factorului „cerere și ofertă”.

Consecutivitatea acțiunilor:

selectarea, din numărul total al terenurilor comparabile, terenurilor care se deosebesc numai prin anul tranzacțiilor;

divizarea terenurilor în două grupe. Prima va include tranzacțiile din 2008 a doua va include tranzacțiile din 2009;

determinarea valorii unui hectar de teren pentru fiecare din terenurile selectate. Valoarea unui hectar va fi: valoarea unui grad hectar înmulțită la fertilitatea medie a solului;

Caracteristica trenurilor comparabile

tabelul nr. 2

determinarea valorii medii a unui hectar în fiecare din grupele comparabile;

determinarea diferenței valorilor medii;

aplicarea coeficientului de influență a inflației anuale;

determinarea influenței condițiilor de piață (cererii și ofertei) asupra prețului (valorii ) terenului;

ajustarea valorii unui hectar de tere comparabil al anului 2008.

Tabelul nr.3 include informația necesară pentru ajustarea terenurilor comparabile la obiectul evaluării prin metoda analizei datelor grupate la elementul de comparație în baza condițiilor de piață „cererea și oferta”.

Astfel în grupa anului 2008 au fost incluse 4 terenuri (colonița 4). În grupa anului 2009 au fost incluse 7 terenuri (colonița 5).

Valoarea unui hectar din terenurile comparabile vîndute în 2008 este de 4945 lei (aproximativ 5000 lei).

Valoarea unui hectar din terenurile comparabile ale anului 2009 este de 6914 lei (aproximativ 7000 lei).

Astfel constatăm că pe parcursul unui an (2008) valoarea de piață a unui hectar de teren arabil a crescut cu aproximativ 40%. (6914 x 100% : 4945) = =140%.

Mai este necesar de constatat că supra creșterii valorii de piață a terenurilor pe parcursul anului 2008 a mai influența și nivelul de inflație. Pentru simplificarea calculelor îl vom accepta egal cu 10%

În final, factorul condițiile de piață are o influență medie de majorare a valorii anuale a terenurilor eagală cu 30%.

Ajustarea

valorilor terenurilor comparabile

tabelul nr. 3

Astfel, pentru a ajusta terenurile comparabile al condițiile de piață la condițiile de piață vaoarea unui hectar de teren obținută în 2008 se va majora cu 30% iar la condițiile inflației cu 10. în total 40%.

Determinarea

valorii obiectului evaluării

tabelul nr. 4

Notă.

gradul de fertilitate a obiectului evaluării – 65 baluri;

suprafața obiectului evaluării – 3,175 ha

5.2 Ajustarea la amplasarea terenurilor

Ajustarea terenurilor comparabile la amplasarea lor spațială (în exemplul dat la distanța de pînă la drumul cu înveliș de piatră) prin metoda datelor grupate, include următoarele acțiuni:

formarea datelor grupate;

evaluarea unei unități de comparație;

ajustarea la criteriul de amplasare a terenurilor.

Formarea datelor grupate.

Compartimentul incude formarea a patru grupe de bunuri (terenuri) cu caracteristici asemănătoare.

În prima grupă vor fi incluse terenurile deja ajustate la obiectul evaluării. Din informația precedentă sa constatat că valoarea medie a unui grad/hectar al terenurilor ajustate este de 109 lei/bal/ha.

În grupa a doua vor fi incluse terenurile care se află la o distanță de 2000 metri de la drumul cu înveliș de piatră, în grupa a trea – 3000 metri, în grupa a patra – 4000 metri.

Caracteristica

trenurilor comparabile

tabelul nr. 5

Evaluarea unei unități de comparație.

Evident că cu cît mai mare distanța între terenul comparabil și drumul cu înveșiș de piatră, cu atrît mai mare va fi influența asupra valorii terenului comparabil.

Din informația tabelului 6 constatăm că creșterea distanței dintre terenul comparabil și drumul cu înveliș de piatră cu 1000 de metre deminuează valoarea unei inități de comparație de la 109 lei/bal/ha la 103 lei/bal/ha sau cu 6%.

Caracteristica

trenurilor comparabile

Tabelul nr. 6

Majorarea distanței cu 2000 metri deminuează valoarea unității comparabile pînă la 99 lei/grad/ha sau cu 9%.

Majorarea distanței cu 3000 metri deminuează valoarea cu 15%

În mediu, majoraea distanței de la terenul comparabil pînă la drumul cu înveliș de piatră deminuează valoarea cu 5%

Ajustarea terenurilor comparabile la criteriul de amplasare

Din cele menționate mai sus constatăm următoarele. Valoarea medie a unei unități de comparație pentru prima grupă va fi 103 lei/grad/ha; pentru grupa a doua – 99 lei/grad/ha; pentru grupa a treia – 93 lei/grad/ha.

Ajustarea la distanță (criteriul amplasării) va include majoraea valorii terenurilor comparabile cu 5% pentru fiecare 1000 de metri.

Astfel constatăm că valoarea obiectului evaluării, în rezultatul ajustării bunurilor comparabile la criteriul de amplasare spațială va fi:

Pentru prima grupă (1000 m) – 22319 lei (103×1,05x65x3.175) = 22319 lei;

Pentru grupa a doua (2000 m) – 22474 lei (99×1.10x65x3.175) = 22474 lei;

Pentru grupa a treia (3000 m) – 22071 lei (93×1.15x65x3.175) = 22071 lei.

5.3 Ajustarea la drepturile transmise.

Ajustarea terenurilor comparabile la drepturile transmise (în exemplul dat la dreptul de arendă), prin metoda datelor grupate va include următoarele acțiuni:

formarea datelor grupate;

evaluarea unei unități de comparație;

ajustarea la drepturile transmise.

În prezentul exemplu, ajustarea la drepturile transmise va include determinarea influenței arendei asupra valorii terenurilor evaluate.

Evident că, valoarea unui teren arendat va fi mai mică decît un alt teren liber de această grevare.

Mai este necesar de constatat că influența factorului „arenzii” asupra valorii terenului este diferit:

în condițiile de vînzare – cumpărare;:

în scopul impozitării;

în scopul gajului etc.

În prezentul exemplu se va analiza influența arenzii asupra valorii terenului în procesul de vînzare – cumpărare.

Formarea datelor grupate.

În scopul ajustării sunt formate două grupe de terenuri comparabile: terenuri arendate și terenuri libere de arendă.

Caracteristica

trenurilor comparabile (arendate)

Tabelul nr. 7

Din tabelul 7 constatăm că valoarea unui grad/ha de terenuri arendate este de 99 lei sau cu 9% mai mică decît terenurile libere de arendă.

Valoarea obiectului evaluării determinată în procesul ajustării la drepturile de arendă este de 22269 lei.

5.4 Ajustarea valorilor la calitatea informației

Ajustarea valorilor obiectului evaluării la metoda calității informației reprezintă o cale destul de subiectivă.

Evaluator apreciază nivelul de veridicitate a informației aplicată în procesul de evaluare. Cu cît informația a fost mai veridică cu atît rezulatul final este mai aproape de adevăr.

În prezentul exemplu sa dat prioritate valorii obținute în baza analizei condițiilor de piață.

Ajustarea

terenurilor comparabile la calitatea informației

Tabelul nr.8

Anexa 3

Definiții

Abandonare – părăsirea bunului fără a transmite drepturile și obligațiilor

aspra lui, în conformitate cu legislația, unei terțe persoane.

Arabil – include terenurile care, indiferent de categoria de destinație, se ară în fiecare an sau o perioadă de mai mulți ani la rînd (2-6 ani) și sunt cultivate cu plante anuale sau perene.

Arabil productiv – terenuri utilizate nemijlocit în scopul cultivării plantelor agricole mai sunt denumite – terenuri productive.

Arabil pârloagă – includ parcelele de teren, care anterior au fost folosite ca arătură dar, începând cu toamna, o perioadă de 1-2 ani nu se prelucrează pentru semănatul culturilor și nu sînt pregătite pentru ogor.

Arabil pajiște cultivate – teren arabil pe care crește iarbă măruntă și semănată artificial.

Arabil legumărie – teren arabil cultivat preponderent cu legume.

Amenajare a teritoriului – complex de activități pentru coordonarea politicii economice, sociale, culturale și ecologice în conformitate cu valorile fundamentale ale societății luate în  ansamblu,  în  vederea realizării  unui cadru natural și construit armonios, care să favorizeze viața socială și culturală a populației.

Amenajări agricole – sisteme de irigare, desecare, de combatere a eroziunii, de drumuri, plantații viticole, pomicole, obiecte de procesare amplasate armonios cu fondul funciar agricol în scopul obținerii unui impact pozitiv economic, social, ecologic.

Arie naturală  protejată – spațiu natural, delimitat geografic, cu elemente naturale reprezentative și rare, desemnat și  reglementat  în scopul conservării 

și  protecției  tuturor  factorilor de  mediu  din limitele lui.

Aservit (teren aservit) – terenul grevat cu obligații

Braniște Din categoria terenurilor de braniște fac parte terenurile destinate păstrării, restabilirii și reproducerii resurselor naturale și menținerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe biologice, paleontologice, hidrologice și geologice de landșaft.

Bun imobil – teren (inclusiv porțiuni de subsol ale acestor terenuri), pe care sunt amplasate obiecte acvatice, construcții, instalații, amenajări, legate solid de pămînt, precum și tot cea ce în mod natural sau artificial (plantații multianuale, inclusiv forestiere) este încorporat durabil în pămînt adică bunurile a căror re-amplasare nu este posibilă fără cauzarea unui prejudiciu considerabil destinației lor.

Construcție – include: construcții capitale sau provizorii; subterane sau supraterene; clădiri, construcții speciale sau amenajări.

Construcție administrativă – clădire în care își are sediul o autoritate publică centrală sau locală, o instituției, întreprindere publică și reprezintă deținătorul clădirii.

Construcție de oficiu – clădire în care își are sediu conducerea unei întreprinderi publice sau private. În cadrul domeniului public foarte des clădirile administrative sunt și de oficiu.

Construcție de deservire a populației – clădire destinată activităților de acordare a diferitelor servicii populației.

Construcție comercială – clădire funcția de bază a căreia sunt acțiunile comerciale (realizarea mărfurilor etc.).

Construcție de locuit (locativă) – clădire locuită, destinată traiului, și totodată în care există condițiile elementare de trai.

Categorie de destinație a terenurilor – se răspîndește numai referitor la suprafața pămîntului și arată, din punctul de vedere al pretabilității și necesității socioeconomice, care este sau ar fi cea mai bună utilizare a terenurilor.

Categorie (mod) de folosință – formă particulară de a întrebuința în practică.

Calitatea solului – măsura în care solul își îndeplinește funcțiile în cadrul ecosistemelor și în deosebi, acelea de a contribui la producția vegetală, la asigurarea calității apelor și a aerului, ca și a sănătății omului.

Conservarea terenurilor – înierbarea sau împădurirea terenurilor ale căror soluri sunt puternic erodate, supuse în continuare pericolului eroziunii, poluate radioactiv, chimic și biologic, în cazurile în care lipsesc alte metode de stopare a degradării și posibilități de înnoire a însușirilor lor utile, de pe care este imposibilă obținerea unei producții biologic pure și lipsesc condițiile sigure pentru sănătatea, traiul și odihna populației.

Cercetarea solului – investigații în scopul cartografierii și evaluării calității solului în scopul elaborării planurilor de măsuri pentru conservarea, protecției solurilor cu scopul efectuării monitoringului calității solului, proiectelor de îmbunătățiri funciare, de organizare și amenajare a teritoriului, măsurilor de prevenire și combatere a proceselor de degradare.

creanță – dreptul la restituirea unei datorii.

Creditor gagist – persoană care acordă credit (a da cu împrumut) în baza garanției gajului.

Deținător de terenuri – titular al dreptului de proprietate, posesiune și folosință asupra terenurilor.

Degradare a solului – impactul negativ asupra funcțiilor solului, care poate cauza daune, dezavantaje, incomodități considerabile pentru mediu și societate;

Degradarea fizică – deteriorarea însușirilor și regimurilor fizice ale solului;

Deținător de drept (beneficiar) – prin deținător de drept (beneficiar) se înțelege titularul dreptului de proprietate, posesiune sau folosință.

Drept de proprietate – include dreptul de posesiune, dreptul de folosință, dreptul de dispoziție.

Drept de posesiune – exercitare voită a stăpînirii bunului (terenului). A deține în calitate de proprietar fără dreptul de a înstrăina bunul.

Drept de dispoziție – drept de înstrăinare, de transmitere în folosința altei persoane a unui bun (teren).

Drept de folosință – utilizarea (întrebuințarea, exploatarea) capacităților unui bun (teren).

Determinare a parcelelor – noțiunea de determinare a parcelelor se utilizează în condițiile în care este necesar de stabilit amplasarea, parametrii (dimensiunile), conținutul (informația cantitativă și calitativă raportată la ea) unui teren (bun imobil.

Definiție – formularea conținutului unei noțiuni.

Debitor gagist – persoană ce a îndatorat (a luat în datorie) în baza garanției gajului.

Dominat (teren dominant)– în folosul cărui teren este constituită servitutea.

Extravilan – teritoriul din afara intravilanului localității cuprins între hotarul administrativ și limita intravilanului.

Exploatație agricolă –

Fondul forestier – include pădurile, terenurile destinate împăduririi, terenurile afectate gospodăriei silvice precum și terenurile neproductive incluse în amenajările silvice sau în cadastrul funciar ca păduri și/sau plantații forestiere, constituie fondul forestier.

Fondul apelor – sînt terenurile aflate sub ape, albiile cursurilor de apă, cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă – mlaștinile, terenurile pe care sînt amplasate construcții hidrotehnice și alte amenajări ale serviciului apelor, precum și terenurile repartizate pentru fîșiile de deviere (de pe maluri) a rîurilor, a bazinelor de apă, canalelor magistrale intergospodărești și a colectoarelor.

Fînețe –

Grădini botanice – include inclusiv și terenurile parcurilor dendrologice și zoologice alte terenuri repartizate pentru studierea, păstrarea și îmbogățirea în condiții artificiale a resurselor florei și faunei, pentru folosirea lor eficientă în plan științific, cultural, economic și păstrare a geno-fondului.

grevare – transmiterea de sarcini (obligații) către un bun imobil din motivul unui alt bun imobil;

Gaj – obiect primit ca garanție

Hotarul – reprezintă o linie fixată sau imaginată ce desparte două teritorii care formează unități administrativ teritoriale, economice, distincte, proprietăți sau terenuri (obiecte ale înregistrării).

Industrie – ramură predominantă a economiei naționale care unește toate întreprinderile ocupate cu extracția materiilor prime, cu prelucrarea lor, cu producerea uneltelor de muncă și a obiectelor de consum.

Industrie ușoară (inclusiv prelucrătoare de materie primă) – produce mărfuri de larg consum inclusiv producție alimentară.

Instalație industrială – sistem tehnic care servește efectuării unor operații unice în procesul de producere a mărfurilor;

Intravilan – teritoriul ocupat de vatra unei localități, de construcțiile instalațiile și amenajările localității concrete inclusiv terenurile care, conform legislației în vigoare sunt determinate pentru dezvoltarea ulterioară a localității și incluse în planul urbanistic general.

Identificare a parcelelor – în înțelesul prezentei lucrări noțiunea de identificare este utilizată pentru verificarea amplasării, parametrilor (dimensiunilor), conținutului (informația calitativă și cantitativă raportată la ea) a unei pacele determinate anterior.

Ipoteca – gajarea pămîntului, inclusiv împreună cu construcțiile, instalațiile, amenajările.

Idilitar – ce ține de construcții, instalații, amenajări

Livezi – terenuri plantate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultura tradițională ca.

locator – în condițiile aplicării contractului de locațiune locatorul este (reprezintă) proprietarul bunului imobil, persoana ce transmite bunul imobil în chirie;

locatarul – persoana ce ia bunul imobil în chirie;

Monumet al naturii – include terenurile care au obiecte naturale unicale sau tipice, cu valoare științifică, cultural – instructivă și de reconfortare, dar care nu sunt recunoscute drept monumete de istorie și cultură.

Monitoringul funciar – sistem de supraveghere și observații sistematice complexe, cercetări și studii, prospecțiuni și explorări pentru urmărirea în dinamică a modificărilor cantitative și calitative ale fondului funciar, depistarea operativă a schimbărilor negative, întocmirea prognosticurilor, avertizarea organelor de decizie și recomandarea acțiunilor pentru combaterea sau minimalizarea consecințelor factorilor nefavorabili.

Noțiune – cunoștințe elementare despre esența unui lucru (concepție). Elemente de bază dintr-un anumit domeniu.

opozabil – care poate fi protestat.

Parc național – include terenurile care au o deosebită valoare ecologică, istorică și estetică în virtutea îmbinării reușite a landșafturilor naturale și culturale.

Parcelă agricolă (folosință agricolă) – suprafață dintr-un teren care este utilizată de un fermier și are un singur mod (categorie) de folosință (arabil, pășuni și fânețe naturale, plantații pomicole, vii, alte culturi permanente). Într-un teren pot fi mai multe parcele agricole (folosințe). Totodată, o parcelă nu poate fi amplasată în cadrul a două sau mai multe terenuri.

Procese dăunătoare – procesele ce condiționează schimbarea componenței și proprietăților solului (dehumificarea, reducerea conținutului elementelor biofile), precum și procesele care reduc calitatea și productivitatea solului (destructurarea, tasarea, poluarea (mecanică, biologică, chimică, radiațională), eroziunea prin apă și eoliană, alunecările, salinizarea, solonețizarea (alcalizarea), irigarea irațională, inundarea, supraumezirea, îmlăștinirea; transformarea antropică etc.);

Protecția solului – sistem de măsuri juridice, organizatorice, economice, tehnologice și de altă natură prin care se urmărește conservarea și folosirea rațională a solurilor.

Protecția antierozională – complex de măsuri organizatorice agrotehnice hidroameliorative și fitotehnice destinate diminuării intensității proceselor de eroziune.

Plantație de vie – include terenurile plantate cu vită de vie și anume :

Plantațiile cu hamei ( VHA ) – sunt încadrate în această categorie de folosință întrucît au o agrotehnică asemănătoare viței de vie ;

Plantație de vii nobile (VN) – cuprinzînd viile altoite și indigene , unde viile altoite au la bază un portaltoi, iar cele indigene sunt nealtoite ;

Plantației de vii hibride (VH) – sunt acelea care poartă denumirea de “producători direcți” ;

Pepinierele viticole ( VP ) – sunt terenurile pentru producerea materialului săditor viticol și anume : plantatiile portaltoi și pepinierele propriu-zise sau școlile de vițe.

Plantațiile de arbuști fructiferi – terenuri plantate cu zmeura, agrișe, coacăze, trandafiri de dulceață, etc. ;

Plantație de duzi – terenuri plantate cu duzi ;

Planul cadastral al parcelelor agricole – reprezintă o reprezentare grafică a amplasării spațiale a parcelelor agricole pe suport de hîrtie sau în formă digitală (electronică).

Pepiniere pomicole – sunt terenuri destinate producerii materialului săditor pomicol ;

Pășunile – includ terenuri înerbate sau înțelenite în mod natural sau artificial, prin însămînțări la intervale de 15 – 20 ani și care se folosesc pentru pășunatul animalelor.

Pășuni curate – sunt cele acoperite numai cu vegetație ierboasă;

Pășuni împădurite – sunt cele care în afară de verdeață ierboasă mai sunt acoperite cu vegetație forestieră de diferite grade de consistență;

Pășuni acoperite cu pomi fructiferi – sunt cele care pomii fructiferi sunt plantați în scopul combaterii eroziunii, sau pășunile sunt provenite din livezi paraginite. În cazul dat producție agricolă este secundară;

Pășuni cu tufărișuri – sunt cele care în afară de vegetație ierboasă mai sunt acoperite cu diferite specii de tufari.

Pădure – element al landșaftului geografic, unitate funcțională a bioseferei, compusă din comunitatea vegetației forestiere (în care domină arborii și arbuștii), păturii vii, anemalelor și microorganismelor, care în dezvoltarea lor biologică sunt interdependente și acționează asupra habitatului lor. Sunt considerate păduri terenurile terenurile acoperite cu vegetație forestieră cu o suprafață de peste 0,25 ha.

prestație – obligație;

Rețea inginerească – împletitură de elemente inginerești (electrice, telecomunicații, hidrotehnice, conducte etc.)

Rezervația – include terenurile în al căror perimetru se află obiecte naturale, ce reprezintă valoare științifică și culturală (landșafturile tipice și unicale, comunități de organisme vegetale și animale, formațiuni geologice, specii de plante, animale rare). Ele sînt repartizate pentru păstrarea în stare naturală a complexelor naturale tipice sau unicale pentru zona de landșaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor și fenomenelor în mersul lor firesc în vederea elaborării bazelor științifice ale ocrotirii naturii.

Regim silvic – politică de gospodărire a fondului forestier.

Răsadnițe – teren amenajat pentru creșterea rasadei, utilizînd preponderent energia solară ca izvor de căldură (solarii).

Sere – teren ocupat de construcții special amenajate, avînd pereții și acoperișul din material transparent (sticlă etc.) care servește pentru cultivarea unor plante în sezonul friguros.

raporturi juridice – drepturi și obligații;

rectificare – a transforma din greșit în corect;

rectangular – dreptunghiular, cu unghiuri drepte.

Sol – corp natural specific, parțial regenerabil, strat afânat, moale și friabil de la suprafața pământului, format prin interacțiunea îndelungată a factorilor pedogenetici, constituind baza ecosistemelor; resursă naturală unică ce asigură produsele alimentare, textile și forestiere necesare pentru bunăstarea continuă a generațiilor prezente și viitoare;

Soluri degradate – soluri ale căror funcții naturale și social utile sânt afectate ca urmare a proceselor dăunătoare.

Salinizare – proces de creștere a conținutului de săruri ușor solubile în sol peste conținutul normal (peste 0,15%).

Solenețizare (alcalizare) – proces de creștere a conținutului de sodiu schimbabil în sol peste conținutul normal (5%);

Slitizare – proces de consolidare a masei de sol;

Teren (conform dicționar) – întindere de pămînt cuprinsă între anumite limite, caracterizată printr-un ansamblu respectiv al mediului (sol, relief, hidrologie, climă etc.), ce influențează dezvoltarea culturilor agricole, precum și modul de aplicare a măsurilor ameliorative și agrotehnice.

Teren (conform cadastrului) – cea mai mică unitate în structura Registrului bunurilor imobile. În calitate de obiect al înregistrării de stat. Se caracterizează prin suprafață, amplasament, hotare, destinație, tip de proprietate, statut juridic etc.

Teren agricol abandonat – teren utilizat anterior în scopuri agricole, ne lucrat o perioadă nu mai mică de 3 ani. Proprietarul nu a transmis dreptul și obligațiile asupra terenului unei persoane terțe.

Teren cu destinație agricolă sunt terenurile care, reieșind din pretabilitate (însușiri, capacități) sau necesitate socială, sunt utilizate direct sau indirect, în scopul producerii sau deservirii procesul de producere a producției agricole.

Terenuri productive. Terenurile utilizate nemijlocit în scopul cultivării plantelor agricole mai sunt denumite – terenuri productive.

Terenurile agricole neproductive. În cadrul terenurilor agricole neproductive mai răspîndite sunt următoarele categorii de folosință: terenuri ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice; amenajări piscicole și de îmbunătățiri funciare; drumuri tehnologice și de exploatare agricolă; platforme; spații de depozitare; depozite care servesc procesului de exploatare a terenurilor agricole; terenuri degradate dar spațial amplasate în interiorul terenurilor agricole.

uzucapiune – folosirea unui bun imobil (teren) fără a poseda dreptul respectiv asupra lui;

Înregistrare – înscriere în registru bunurilor imobile a informației despre bunul imobil supus înregistrării, despre dreptul asupra bunului imobil, despre deținătorul dreptului asupra bunului imobil. Prin conținutul său, înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o „înregistrare de stat”.

Înregistrare de stat primară – efectuarea primului înscris în registrul bunurilor imobile (deschiderea fișierului registrului).

Înregistrarea de stat curentă – introducerea modificărilor în registrul bunurilor imobile (actualizarea registrului bunurilor imobile).

Înregistrarea de stat masivă – se efectuează conform unui program aprobat de Guvern.

Înregistrarea de stat selectivă – se efectuează la cererea titularului de drepturi contra plată.

Îmbunătățiri funciare – ansamblu de lucrări tehnice de amenajare și ameliorare efectuate într-un teritoriu, al căror efect se menține pe o perioadă lungă, urmărind să pună în valoare soluri neproductive sau să ridice productivitatea unor soluri slab productive;

Anexa nr. 4

Lista

numerelor raioanelor și zonelor cadastrale

Raionul cadastral Municipiul Chișinău

Municipiul Bălți

Municipiul Bender

Raionul cadastral Anenii Noi

Raionul cadastral Basarabeasca

Raionul cadastral Briceni

Raionul cadastral Cahul

Raionul cadastral Cantemir

Raionul cadastral Călărași

Raionul cadastral Caușeni

Raionul cadastral Cimișlia

Raionul cadastral Criuleni

Raionul cadastral Dondușeni

Raionul cadastral Drochia

Raionul cadastral Dubăsari

Raionul cadastral Edineț

Raionul cadastral Fălești

Raionul cadastral Florești

Raionul cadastral Glodeni

Raionul cadastral Hîncești

Raionul cadastral Ialoveni

Raionul cadastral Leova

Raionul cadastral Nisporeni

Raionul cadastral Ocnița

Raionul cadastral Orhei

Raionul cadastral Rezina

Raionul cadastral Rîșcani

Raionul cadastral Sîngerei

Raionul cadastral Soroca

Raionul cadastral Strășeni

Raionul cadastral Șoldanești

Raionul cadastral Ștefan-Vodă

Raionul cadastral Taraclia

Raionul cadastral Telenești

Raionul cadastral Ungheni

Raionul cadastral Tighina

Raionul cadastral Gagauzia

Unitatea administrativ-teritorială din stânga Nistrului

Raionul cadastral Tiraspol

Raionul cadastral Dubăsari (Transnistria)

Raionul cadastral Grigoriopol

Raionul cadastral Râbnița

Raionul cadastral Slobozia

Raionul cadastral Camenca

Anexă nr.5

Contract – model

Vînzare – cumpărare

schimb

Anexa nr.6

Contract – model

Arendă, locațiune

Anexa nr.7

CLASIFICATOARE

Clasificarea terenurilor

Anexă nr.8

Titlul

De autentificare a dreptului deținătorului de teren

Metode de analiză a studiului

metoda calculelor constructive;

metoda variantelor;

metoda statistico – economică;

metoda logico – abstractă;

metoda statistico – matematică;

metoda economico – matematică;

metoda balanței resurselor;

Anexa nr.1

Exemplu

înregistrare a bunurilor imobile

1. Descrierea obiectului înregistrării.

Obiectul înregistrării reprezintă un teren destinat intravilanului localităților cu suprafața de 0,15 ha (1500 m2). Pe teren este amplasată o construcție (casă de locuit) cu suprafața de 150 m2. O încăpere izolată din cadrul construcției (15 m2) este dată în chirie pe un termen de 5 ani.

2. Doleanța solicitantului.

Proprietarul solicită înregistrarea primară, selectivă a bunului imobil și a drepturilor asupra lui. În cazul dat obiectul înregistrării (bunul imobil) este terenul pe care este amplasată o construcție locativă (casă individuală de locuit), dreptul de proprietate asupra bunului imobil, dreptul de locațiune asupra încăperii izolate.

3. Conținutul și consecutivitatea acțiunilor de înregistrare.

Înregistraea bunurilor imobile include următoarele acțiuni efectuate în următoarea consecutivitate:

primirea cererii de înregistrare a bunului imobil și a documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului imobil;

verificarea documentelor prezentate;

adoptarea deciziei de primire sau respingere a cererii;

înregistrarea cererii în condica de cereri și notarea primirii cererii în fișierul Registrului bunurilor imobile (subcapitolul III, partea II);

verificarea și pregătirea documentelor pentru înregistrare;

adoptarea deciziei de înregistrare sau de restituire a documentelor;

înregistrarea bunurilor imobile sau restituirea documentelor;

întocmirea (completarea) dosarului cadastral;

formarea încăperilor izolate;

înregistrarea dreptului de locațiune;

restituirea documentelor înregistrate.

3.1. Primirea cererii.

În contextul celor menționate mai sus, registratorul oficiului cadastral teritorial primește cererea de înregistrare a bunului imobil la care se anexează: lista documentelor anexate la cerere; documentele anexate la cerere.

Cererea și documentele ce confirmă dreptul sunt prezentate spre înregistrare de către proprietar sau de către reprezentantul proprietarului.

Pentru înregistrare la cererea depusă se anexează:

documentul de identitate a solicitantului (după necesitate – procura)

documentul ce confirmă dreptul de proprietate, în cazul dat, titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren;

documentul ce confirmă grevarea încăperii izolate, în cazul dat contractul de locațiune;

dosarul lucrărilor cadastrale (de stabilire a hotarelor fixe a terenului);

planul cadastral (geometric) al terenului;

planul amplasării încăperilor izolate.

3.2. Verificarea documentelor prezentate va include.

Verificarea documentelor conformprezentului punct reprezintă o verificare generală și include (art.29 și 31 din Legea cadastrului bunurilor imobile):

împuternicirile solicitantului;

complexitatea documentelor prezentate;

posibilitaea (sucesivitatea, consecutivitaea) înscrierii în Registru;

respectarea principiului teritorial de înregistrare;

calitatea documentelor (ștresături, uzare, defecte);

individualizarea (identificarea) bunului.

3.3 Primirea sau respingerea cererii.

În rezultatul verificării documentelor prezentate registratorul adoptă decizia de primire a documentelor sau, din motivele ne respectării prevederilor enumerate mai sus, de respingere a cererii.

3.4 Înregistrarea și notarea cererii.

Decizia Registratorului de primire a cererii impune înregistrarea ei în condica de cereri și notare primirii cererii în fișierul Registrului bunurilor imobile (subcapitolul III, partea II).

Notarea primirii cererii este importantă pentru stabilirea vremei înregistrării bunurilor imobile.

3.5 Verificarea și pregătirea documentelor pentru înregistrare.

Verificarea detaliată a documentelor prezentate pentru înregistrare include:

verificarea valabilității documentelor anexate la cerere, plenitudinea (depline sau nu), forma documentelor (conform legislației în vigoare);

după necesitate, formularea demersurilor către autoritățile administrației publice în scopul obținerii documentelor suplimentare;

implicarea inginerului cadastral pentru: verificarea documentelor pe teren; conferirea numerilor cadastrale (pentru construcție la codul terenului se vor conferi două cifre, pentru o încăpere izolată – trei), verificarea conținutului digital al informației grafice.

În cazul în care sa constatat autenticitatea, plenitudinea datelor, corespunderea formei și conținutului documentelor, registratorul va adopta decizia de înregistrare, va efectua înscrisul în fișierul Registrului bunurilor imobile, va aplica parafa „înregistrare” pe documentele de drept, va deschide și va completa dosarul cadastral al bunului imobil.

În cazul refuzului de înregistrare registratorul:

va emite decizia de refuz;

va restitui documentele solicitantului.

3.6 Înregistrarea bunurilor imobile.

Înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o procedură de înscriere și descriere a bunurilor și drepturilor asupra lor în fișierul Registrului bunurilor imobile

Înscrisul în fișierul Registrului bunurilor imobile se efectuează atît în versiune manuală (fișierul manual) cît și electronică (fișierul electronic). Conținutul informației, indiferent de versiune este identic.

3.6.1 Înscrisul în subcapitolul I.

Rolul subcapitolulu I este de a înscrie și a descrie bunurile (obiectul înregistrării).

Un exemplu de îndeplinire a Subcapitolului I (fișierului electronic a Registrului bunurilor imobile) este prezentat în continuare.

1.1 Bunul imobil:

Teren:

Cod de identificare – 1.0;

Numărul cadastral – 34261011001;

Adresa – raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo,34

Categoria de destinație – intravilanul localităților;

Suprafața – 0,15 ha;

Tipul hotarelor – fixe;

Data înregistrării – 10.10.2009.

Construcție:

Cod de identificare – 1.01;

Numărul cadastral – 34261011001.01;

Adresa – raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo,34;

Categoria de folosință – casă de locuit;

Suprafața la sol – 150 m2;

Data înregistrării – 10.10.2009

1.2 Modificări

Construcție, încăpere izolată:

Numărul cadastral – 34261011001.01.001;

Categoria de folosință – spațiul locativ;

Suprafața – 15 m2;

Data înregistrării – 20.20.2009.

Un exemplu de îndeplinire a fișierului Registrului bunurilor imobile (Subcapitolul I versiunea manuală) este prezentat în tabelul nr.1.

Formularul fișierului manual este model.

La compartimentul „informație de orden general” în partea de sus a fișierului, reieșind din conținutul bunului imobil care reprezintă un teren și o construcție a unui proprietar, înscrisul se va efectua în capitolul comasat „AB”. În formular, mai jos de denumirea capitolului, în partea stîngă se va înscrie:

Subcapitolul I. Bunul imobil

Adresa, locul amplasării.

În partea dreaptă se va indica numărul cadastral (definitiv sau convenționalal) al bunului terenului.

La compartimentul „descrierea bunului imobil” se include următoarea informație:

Colonița 1. Se indică numărul înscrisului. Acest număr este compus: din numărul subcapitolului și numărul de ordene a înscrisului. În exemplul nostru înregistrarea este primară deci, numărul înscrisului va fi 1.1.

tabelul nr.1

Colonița 2. Cunt indicate prescurtat: terenuril prin „T”; construcția prin „C”; încăperea izolată prin „Δ.

Colonița 3. Include informație despre elementele bunului imobil și anume:

Teren:

Codul de identificare;

Numărul cadastral;

Categoria de destinație;

Tipul hotarelor.

Construcție:

Cod de identificare;

Număr cadastral;

Categorie de folosință.

În condițiile în care terenul va fi grevat prin servitute informația respectivă se va înscrie la acest subcapitol.

Altă informație ce ține de modificarea, lichdarea bunului imobil

Colonița 4. Este indicată suprafața terenului (0,15 ha) și suprafața construcției (150 m2).

În rubrica 5 este indicată data înregistrării bunului imobil.

În rubrica 6 este semnătura registratorului referitoare la efectuarea înscrisului în fișierul Registrului bunurilor imobile.

În rubrica 7 sunt indicate mențiunile la înscrisul din fișier.

În condițiile în care terenul va fi grevat prin servitute

3.6.2 Înscrisul în subcapitolul II

Rolul subcapitolulu II este de a înscrie și a descrie drepturile asupra bunurilor imobile (obiectul înregistrării).

Un exemplu de îndeplinire a formularului Subcapitolului II (fișierul electronic al Registrului bunurilor imobile) este prezentat în continuare.

2.1 Bunul imobil:

Teren, construcții:

Număr cadastral – 34261011001;

Cota parte – 1.0;

Proprietarul – vînzătorul: Data, luna, anul nașterii; codul personal;

Adresa, domiciliul – raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo;

Temeiul înscrierii – Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, Actul de constatare pe teren ce atestă respectarea documentației de proiect a construcției;

Termenul. Condiția.

Data înscrierii – 10.10.2009;

Felul înscrierii – întabulat.

2.2 Modificări. Încăpere izolată:

Felul înscrierii – întabulat;

Temeiul înscrierii – decizia proprietarului autentificată

Data înregistrării – 20.20.2009

Un exemplu de îndeplinire a fișierului Registrului bunurilor imobile (Subcapitolul II, versiunea manuală) este prezentat în tabelul nr.2.

Colonița 1. Numărul înscrisului este format din numărul subcapitollui (2) și numărul de rînd al înscrisului. În cazul dat – 2.1.

Colonița 2. Indică obiectul (în formă prescurtată) asupra căruea este adresat dreptul (T, C, Î). Teren, construcții, încăperi izolate.

Colonița 3. Include informație despre proprietar (Numele, prenumele, data, luna, anul nașterii, codul personal, adresa);

Tabelul 2

Colonița 4. Include informație despre documentul în baza căruia a fost efectuat înscrisul (documentul ce confirmă dreptul de proprietate). În cazul dat – Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren nr. 34261011001. Tot în aceastăî coloniță este inclusă informația despre un alt element al bunului imobil – construcție.

Construcția este inclusă în fișierul Registrului bunurilor imobile numai cu condiția că ea este dată în exploatare. Pentru aceasta se anexează „Actul de constatare pe teren ce atestă respectarea documen tației de proiect a construcției”.

Colonița 5. Include informație despre cota – parte de proprietate. În cazul dat este un singur proprietar cu cota de proprietate 1.0.

Colonița 6. Include informație despre data înregistrării și semnătura Registratorului. Data înregistrării este data depunerii cererii. În cazul data data înregistrării este 1.01.2009.

Colonița 7. Este consacrată mențiunilor.

3.7 Întocmirea dosarului cadastral al bunului imobil.

Dosarul cadastral se întocțește pentru fiecare bun imobil în procesul înregistrării primare sau în procesul formării bunurilor imobile noi din contul celor existente.

Dosarului cadastral i se atribuie un număr care este concomitent și numărul bunului imobil.

Primele documente incluse în dosarul cadastral vor fi:

cererea de înregistrare primară;

documentele (copiile autentificarte) ce confirmă dreptul asupra bunului imobil;

planul cadastral al bunului imobil.

Pe parcurs lista documentelor incluse în dosarul cadastral al bunului imobil este completată în măsura modificărilor și completărilor efectuate.

În condițiile cînd documentele nu mai încap în dosar, se va deschide un volum nou (2,3 etc.) cu același număr.

3.8 Formarea încăperilor izolate

Una un din doleanțele solicitantului este înregistrarea dreptului de folosință asupra unei încăperi izolate. Conform legislației în vigoare, formarea unui drept asupra bunului imobil este legală în condițiile în care bunul imobil este înregistrat.

În prezentul exemplu, consecutivitatea efectuării lucrărilor pentru înregistrarea dreptului de folosință asupra unei încăperi izolate va fi următoarea:

înregistrarea dreptului asupra construcției (casei individuale de locuit);

formarea și înregistrarea încăperilor izolate în cadrul casei individuale de locuit;

formarea dreptului de folosință asupra încăperii izolate. Elaborarea și autentificarea contractului de locațiune;

înregistrarea contractului de locațiune;

completarea dosarului cadastral.

În cadrul exemplului nostru, dreptul asupra construcției (casei individuale de locuit) este deja înregistrat.

Formarea încăperilor izolate este efectuată în conformitate cu prevederile Legii nr. 354 – XV din 28.10.2004.

În prezentul exemplu se va aplica metoda de separare a unui element (unei încăperi) din cadrul bunului imobil (construcției individuale de locuit) în scopul înregistrării în Registrul bunurilor imobile.

Lucrările formării bunului imobil este elaborat de către oficiul cadastral teritorial în baza unui contract suplimentar.

În rezultatul formării încăperii izolate prin separare este elaborat planul ampasării încăperilor în spațiul construcției în ansamblu. Încăperile izolate sunt numerotate.

3.7.1 Înregistrarea încăperii izolate.

În cadrul exemplului, dreptul de proprietate asupra terenului, construcției și a încăperii izolate îl deține un singur proprietar. Din aceste considerente, înscrisul în fișier se va efectua în cadrul Subcapitolului III al Capitolului „AB”.

Numărul cadastral al unei încăperi izolate va fi compus din numărul cadastral al terenului, numărul cadastral al construcției. Nemijlocit pentru încăperea izolată sunt rezervate trei cifre.

Luînd în considerație faptul că, conform proiectului este separată numai o încăpere izolată, numărul cadastral al încăperii izolate este 34261011001.01.001.

3.7.2 Înscrisul în Subcapitolul III.

Subcapitolul III este compus din două părți: Partea I și Partea II.

Exemplu de îndeplinire a formularului subcapitolului III al fișierului electronic al Registrului bunurilor imobile este propus în continuare.

Grevarea drepturilor patrimoniale

Partea I. Alte drepturi reale

3.1.1 Denumirea dreptului – locațiune;

Obiectul grevării – încăpere izolată;

Temeiul înscrierii – contractul de locațiune nr. din…

Termenul – data, luna, anul.

Plata – suma anuală (lunară) pentru folosință;

Titularul dreptului – chiriașul:

Domiciuliul /sediul – adresa;

Data înregistrării – 20.20.2009.

Partea I include informație despre: uzufruct, uz, abitație, superficie, servitutea terenului aservit, gaj, dreptul de folosință asupra terenurilor publice, gestiunea economică, concesiunea.

Exemplu de îndeplinire a formularului (versiune manuală) fișierului Registrului bunurilor imobile (Partea I) este prezentată în tabelul 3.

Colonița 1. Include informație despre numărul de ordine al înscrisului. El este compus din numărul subcapitolului (3), numărul „părții” (1), numărul de ordene (1). În cazul dat primul înscris va avea numărul 3.1.1.

Colonița 2. Include obiectul grevării. Mai sus sunt enumerate obiectele grevării. În cazul dat obiectul grevării este încăperea izolată 34261011001.01.001 și dreptul de locațiune asupra ei.

Colonița 3. Include informație despre dreptul ce grevează dreptul de proprietate. În cazul dat dreptul de grevare este contractul de locațiune asupra obiectului grevării (încăperii izolate 01.001).

Colonița 4. Include date despre persoana în folosul căreia este instituită grevarea (contractul de locațiune).

Colonița 5. Include informație despre documentul în baza căruea este instituită grevarea (locațiunea). În cazul dat locațiunea este instituită în baza actului juridic (contractul dintre proprietarii terenurilor și chiriași).

Colonița 6. Include data și semnătura Registratorului despre înregistrarea grevării (servitutei).

Colonița 7. Include mențiuni,

Tebelul nr.3

Partea II. Notări.

Compartimentul include notări despre dreptul de creanță, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile (sechestru, subarenda, interdicții, antecontractul, dreptul de preemțiune, administrare fiduciară, declararea insolvabilității, procedura de reorganizare, depunerea cererii de înregistrare a bunului și drepturilor etc).

Notă:

1. Conținutul fișierului Registrului bunurilor imobile este unic pentru toate trei capitole A,B și C.

2. a) Capitolul „A” al Registrului bunurilor imobile este aplicat în cazurile cînd dreptul de proprietate asupra obiectului înregistrării (bunului imobil), în ansamblu (terenul, construcțiile, instalații, amenajări amplasate pe el etc.) aparține unei persoane (fizice sau juridice).

b) Capitolul „B” al Registrului bunurilor imobile este aplicat în cazurile cînd, obiectul înregistrării este compus dintr-un teren pe care este amplasată o construcție (sau mai multe construcții). Terenul și construcția aparțin unor persoane fizice sau juridice diferite.

c) Capitolul „C” al Registrului bunurilor imobile este aplicat în cazurile cînd obiectul înregistrării reprezintă o încăpere izolată (apartament etc.) care aparține unei persoane fizice sau juridice. Construcția în ansamblu aparține altei persoane. Terenul pe care este amplasată construcție aparțineunei a treia persoană.

3.La momentul actual Capitolele A și B sunt recunoscute ca un singur Capitol AB.

Care sunt argumentele?

4. Prescurtări utilizate în text:

T – teren;

C – construcție;

Î – încăpere izolată.

Anexa 1.1

Exemplu

de înscris în Fișierul electronic

Registrul bunurilor imobile 01008991780

Anexa nr.2

Exemplu

de evaluare selectivă a terenului agricol prin metoda analizei comparative a vînzărilor

Consecutivitatea lucrărilor de evaluare a terenului agricol prin metoda analizei comparative a vînzărilor va fi următoarea:

identificarea obiectului evaluării;

analiza pieței terenurilor agricole. Selectarea terenurilor comparabile, Acumularea informației;

analiza veridicității informației acumulate;

selectarea unităților și elementelor de comparație;

ajustarea. Aplicarea analizei datelor grupate;

1. Identificarea obiectului evaluării.

Obiectul evaluării (vezi figura nr..) reprezintă un teren cu destinație agricolă (arabil), numărul cadastral – 34263080008. Suprafața terenului este de 3,1375 ha, gradul de fertilitate 65, forma – paralelogram, distanța pînă la căile de acces permanente (drum cu înveliș de piatră – 1km.

Figura nr. 1

2. Piața terenurilor agricole. Selectarea bunurilor comparabile.

Pentru evaluarea bunului imobil 0008 prin metoda analizei vînzărilor comparabile a fost studiată piața terenurilor agricole din localitatea respectivă. Sa constatat că pe parcursul ultimilor trei ani în localitatea dată au efectuate tranzacții destule.

Pentru evaluarea obiectului au fost selectate 171 de terenuri

3. Veridicitatea informației.

În procesul de analiză a veridicității informației, sa constatat că un număr de tranzacții din cele selectate (71) au fost efectuate în condiții negative pentru a fi utilizate în scopul evaluării și sunt excluse.

Motivele excluderii sunt următoarele:

45 – tranzacții între rude;

40 – terenuri ocupate de plantații multianuale;

46 – prețul unei unități de comparație este de două ori mai mic decît cel mediu.

Practica a demonstrat că tranzacțiile între rude în majoritatea cazurilor nu reflectă prețul adevărat de vînzare – cumpărare și nu este rațional de a le utiliza în procesul evaluării.

Figura nr. 2

Deasemenea un număr mare de tranzacții (20 de contracte) sau efectuat cu terenuri ocupate de livadă. Livada influențează multilateral și într-un mod specific asupra prețului de vînzare – cumpărare (vîrsta, sortul, amplasarea etc.). Din aceste considerente aceste terenuri au fost excluse din numărul obiectelor comparabile.

Prețul unui număr de 26 de terenuri este radical major față de restul terenurilor vîndute. Asupra prețului de vînzare a acestor terenuri a influențat scopul vînzării (destinația viitoare). Terenurile au fost cumpărate pentru construcția caselor individuale de locuit.

Aceste terenuri deasemenea nu pot fi selectate în numărul eclor comparabile.

În final au rămas 40 de terenuri comparabile.

Caracteristica terenurilor comparabile

Tabelul nr.1

4. Selectarea unităților și elementelor de comparație.

Pentru aplicarea metodei vînzărilor comparabile, fiecare din bunurile comparabile este caracterizat din punctul de vedere al unităților și elementelor de comparație.

În claitate de unități de comparație se vor aplica: hectarul și bal/hectarul

5. Ajustarea la obiectul evaluării

În baza analizei obiectelor comparabile selectate anterior constatăm că, cele mai active elemente de comparație, care au influențat asupra formării prețurilor de piață sunt:

gradul de fertilitate a solurilor terenurilor comparabile;

distanța de la terenul comparabil și pînă la linia de acces permanent care reprezintă un drum cu înveliș de piatră;

drepturile asupra terenurilor comparabile care se manifestă faptul că unele terenuri comparabile sunt date în arendă;

creșterea costului terenului comparabil sub influența condițiilor de piață „cererii și ofertei”;

creștere prețului terenului comparabil sub influența inflației anuale.

Gradul de fertilitate a terenurilor comparabile reprezintă un element important de influență asupra valorii (prețului) bunurilor imobile. Totodată în prezentul exemplu gradul de fertilitate (grad/hectarul) mai reprezintă și unitatea de comparație.

Ajustarea la obiectul evaluării se propune prin metoda analizei datelor grupate.

5.1 Ajustarea la condițiile de piață. Analiza datelor grupate.

Perioada reprezentată în prezentul exemplu se manifestă prin faptul că valoarea de piață a terenurilor se află sub o influență activă a cererii și ofertei. În primul rînd pe piața bunurilor imobile, sunt propuse spre vînzare cumpărare multe terenuri cu destinație agricolă. Valoarea inițială este destul de joasă.

Totodată pe parcursuol unei perioade de timp numărul terenurilor agricore (ofertei) scade iar valoarea de piață a terenurilor crește.

Ajustarea terenurilor comparabile la obiectul evaluării constă în a determina mărimea anuală de creștere a valorii de piață a terenurilor sub influența factorului „cerere și ofertă”.

Consecutivitatea acțiunilor:

selectarea, din numărul total al terenurilor comparabile, terenurilor care se deosebesc numai prin anul tranzacțiilor;

divizarea terenurilor în două grupe. Prima va include tranzacțiile din 2008 a doua va include tranzacțiile din 2009;

determinarea valorii unui hectar de teren pentru fiecare din terenurile selectate. Valoarea unui hectar va fi: valoarea unui grad hectar înmulțită la fertilitatea medie a solului;

Caracteristica trenurilor comparabile

tabelul nr. 2

determinarea valorii medii a unui hectar în fiecare din grupele comparabile;

determinarea diferenței valorilor medii;

aplicarea coeficientului de influență a inflației anuale;

determinarea influenței condițiilor de piață (cererii și ofertei) asupra prețului (valorii ) terenului;

ajustarea valorii unui hectar de tere comparabil al anului 2008.

Tabelul nr.3 include informația necesară pentru ajustarea terenurilor comparabile la obiectul evaluării prin metoda analizei datelor grupate la elementul de comparație în baza condițiilor de piață „cererea și oferta”.

Astfel în grupa anului 2008 au fost incluse 4 terenuri (colonița 4). În grupa anului 2009 au fost incluse 7 terenuri (colonița 5).

Valoarea unui hectar din terenurile comparabile vîndute în 2008 este de 4945 lei (aproximativ 5000 lei).

Valoarea unui hectar din terenurile comparabile ale anului 2009 este de 6914 lei (aproximativ 7000 lei).

Astfel constatăm că pe parcursul unui an (2008) valoarea de piață a unui hectar de teren arabil a crescut cu aproximativ 40%. (6914 x 100% : 4945) = =140%.

Mai este necesar de constatat că supra creșterii valorii de piață a terenurilor pe parcursul anului 2008 a mai influența și nivelul de inflație. Pentru simplificarea calculelor îl vom accepta egal cu 10%

În final, factorul condițiile de piață are o influență medie de majorare a valorii anuale a terenurilor eagală cu 30%.

Ajustarea

valorilor terenurilor comparabile

tabelul nr. 3

Astfel, pentru a ajusta terenurile comparabile al condițiile de piață la condițiile de piață vaoarea unui hectar de teren obținută în 2008 se va majora cu 30% iar la condițiile inflației cu 10. în total 40%.

Determinarea

valorii obiectului evaluării

tabelul nr. 4

Notă.

gradul de fertilitate a obiectului evaluării – 65 baluri;

suprafața obiectului evaluării – 3,175 ha

5.2 Ajustarea la amplasarea terenurilor

Ajustarea terenurilor comparabile la amplasarea lor spațială (în exemplul dat la distanța de pînă la drumul cu înveliș de piatră) prin metoda datelor grupate, include următoarele acțiuni:

formarea datelor grupate;

evaluarea unei unități de comparație;

ajustarea la criteriul de amplasare a terenurilor.

Formarea datelor grupate.

Compartimentul incude formarea a patru grupe de bunuri (terenuri) cu caracteristici asemănătoare.

În prima grupă vor fi incluse terenurile deja ajustate la obiectul evaluării. Din informația precedentă sa constatat că valoarea medie a unui grad/hectar al terenurilor ajustate este de 109 lei/bal/ha.

În grupa a doua vor fi incluse terenurile care se află la o distanță de 2000 metri de la drumul cu înveliș de piatră, în grupa a trea – 3000 metri, în grupa a patra – 4000 metri.

Caracteristica

trenurilor comparabile

tabelul nr. 5

Evaluarea unei unități de comparație.

Evident că cu cît mai mare distanța între terenul comparabil și drumul cu înveșiș de piatră, cu atrît mai mare va fi influența asupra valorii terenului comparabil.

Din informația tabelului 6 constatăm că creșterea distanței dintre terenul comparabil și drumul cu înveliș de piatră cu 1000 de metre deminuează valoarea unei inități de comparație de la 109 lei/bal/ha la 103 lei/bal/ha sau cu 6%.

Caracteristica

trenurilor comparabile

Tabelul nr. 6

Majorarea distanței cu 2000 metri deminuează valoarea unității comparabile pînă la 99 lei/grad/ha sau cu 9%.

Majorarea distanței cu 3000 metri deminuează valoarea cu 15%

În mediu, majoraea distanței de la terenul comparabil pînă la drumul cu înveliș de piatră deminuează valoarea cu 5%

Ajustarea terenurilor comparabile la criteriul de amplasare

Din cele menționate mai sus constatăm următoarele. Valoarea medie a unei unități de comparație pentru prima grupă va fi 103 lei/grad/ha; pentru grupa a doua – 99 lei/grad/ha; pentru grupa a treia – 93 lei/grad/ha.

Ajustarea la distanță (criteriul amplasării) va include majoraea valorii terenurilor comparabile cu 5% pentru fiecare 1000 de metri.

Astfel constatăm că valoarea obiectului evaluării, în rezultatul ajustării bunurilor comparabile la criteriul de amplasare spațială va fi:

Pentru prima grupă (1000 m) – 22319 lei (103×1,05x65x3.175) = 22319 lei;

Pentru grupa a doua (2000 m) – 22474 lei (99×1.10x65x3.175) = 22474 lei;

Pentru grupa a treia (3000 m) – 22071 lei (93×1.15x65x3.175) = 22071 lei.

5.3 Ajustarea la drepturile transmise.

Ajustarea terenurilor comparabile la drepturile transmise (în exemplul dat la dreptul de arendă), prin metoda datelor grupate va include următoarele acțiuni:

formarea datelor grupate;

evaluarea unei unități de comparație;

ajustarea la drepturile transmise.

În prezentul exemplu, ajustarea la drepturile transmise va include determinarea influenței arendei asupra valorii terenurilor evaluate.

Evident că, valoarea unui teren arendat va fi mai mică decît un alt teren liber de această grevare.

Mai este necesar de constatat că influența factorului „arenzii” asupra valorii terenului este diferit:

în condițiile de vînzare – cumpărare;:

în scopul impozitării;

în scopul gajului etc.

În prezentul exemplu se va analiza influența arenzii asupra valorii terenului în procesul de vînzare – cumpărare.

Formarea datelor grupate.

În scopul ajustării sunt formate două grupe de terenuri comparabile: terenuri arendate și terenuri libere de arendă.

Caracteristica

trenurilor comparabile (arendate)

Tabelul nr. 7

Din tabelul 7 constatăm că valoarea unui grad/ha de terenuri arendate este de 99 lei sau cu 9% mai mică decît terenurile libere de arendă.

Valoarea obiectului evaluării determinată în procesul ajustării la drepturile de arendă este de 22269 lei.

5.4 Ajustarea valorilor la calitatea informației

Ajustarea valorilor obiectului evaluării la metoda calității informației reprezintă o cale destul de subiectivă.

Evaluator apreciază nivelul de veridicitate a informației aplicată în procesul de evaluare. Cu cît informația a fost mai veridică cu atît rezulatul final este mai aproape de adevăr.

În prezentul exemplu sa dat prioritate valorii obținute în baza analizei condițiilor de piață.

Ajustarea

terenurilor comparabile la calitatea informației

Tabelul nr.8

Anexa 3

Definiții

Abandonare – părăsirea bunului fără a transmite drepturile și obligațiilor

aspra lui, în conformitate cu legislația, unei terțe persoane.

Arabil – include terenurile care, indiferent de categoria de destinație, se ară în fiecare an sau o perioadă de mai mulți ani la rînd (2-6 ani) și sunt cultivate cu plante anuale sau perene.

Arabil productiv – terenuri utilizate nemijlocit în scopul cultivării plantelor agricole mai sunt denumite – terenuri productive.

Arabil pârloagă – includ parcelele de teren, care anterior au fost folosite ca arătură dar, începând cu toamna, o perioadă de 1-2 ani nu se prelucrează pentru semănatul culturilor și nu sînt pregătite pentru ogor.

Arabil pajiște cultivate – teren arabil pe care crește iarbă măruntă și semănată artificial.

Arabil legumărie – teren arabil cultivat preponderent cu legume.

Amenajare a teritoriului – complex de activități pentru coordonarea politicii economice, sociale, culturale și ecologice în conformitate cu valorile fundamentale ale societății luate în  ansamblu,  în  vederea realizării  unui cadru natural și construit armonios, care să favorizeze viața socială și culturală a populației.

Amenajări agricole – sisteme de irigare, desecare, de combatere a eroziunii, de drumuri, plantații viticole, pomicole, obiecte de procesare amplasate armonios cu fondul funciar agricol în scopul obținerii unui impact pozitiv economic, social, ecologic.

Arie naturală  protejată – spațiu natural, delimitat geografic, cu elemente naturale reprezentative și rare, desemnat și  reglementat  în scopul conservării 

și  protecției  tuturor  factorilor de  mediu  din limitele lui.

Aservit (teren aservit) – terenul grevat cu obligații

Braniște Din categoria terenurilor de braniște fac parte terenurile destinate păstrării, restabilirii și reproducerii resurselor naturale și menținerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe biologice, paleontologice, hidrologice și geologice de landșaft.

Bun imobil – teren (inclusiv porțiuni de subsol ale acestor terenuri), pe care sunt amplasate obiecte acvatice, construcții, instalații, amenajări, legate solid de pămînt, precum și tot cea ce în mod natural sau artificial (plantații multianuale, inclusiv forestiere) este încorporat durabil în pămînt adică bunurile a căror re-amplasare nu este posibilă fără cauzarea unui prejudiciu considerabil destinației lor.

Construcție – include: construcții capitale sau provizorii; subterane sau supraterene; clădiri, construcții speciale sau amenajări.

Construcție administrativă – clădire în care își are sediul o autoritate publică centrală sau locală, o instituției, întreprindere publică și reprezintă deținătorul clădirii.

Construcție de oficiu – clădire în care își are sediu conducerea unei întreprinderi publice sau private. În cadrul domeniului public foarte des clădirile administrative sunt și de oficiu.

Construcție de deservire a populației – clădire destinată activităților de acordare a diferitelor servicii populației.

Construcție comercială – clădire funcția de bază a căreia sunt acțiunile comerciale (realizarea mărfurilor etc.).

Construcție de locuit (locativă) – clădire locuită, destinată traiului, și totodată în care există condițiile elementare de trai.

Categorie de destinație a terenurilor – se răspîndește numai referitor la suprafața pămîntului și arată, din punctul de vedere al pretabilității și necesității socioeconomice, care este sau ar fi cea mai bună utilizare a terenurilor.

Categorie (mod) de folosință – formă particulară de a întrebuința în practică.

Calitatea solului – măsura în care solul își îndeplinește funcțiile în cadrul ecosistemelor și în deosebi, acelea de a contribui la producția vegetală, la asigurarea calității apelor și a aerului, ca și a sănătății omului.

Conservarea terenurilor – înierbarea sau împădurirea terenurilor ale căror soluri sunt puternic erodate, supuse în continuare pericolului eroziunii, poluate radioactiv, chimic și biologic, în cazurile în care lipsesc alte metode de stopare a degradării și posibilități de înnoire a însușirilor lor utile, de pe care este imposibilă obținerea unei producții biologic pure și lipsesc condițiile sigure pentru sănătatea, traiul și odihna populației.

Cercetarea solului – investigații în scopul cartografierii și evaluării calității solului în scopul elaborării planurilor de măsuri pentru conservarea, protecției solurilor cu scopul efectuării monitoringului calității solului, proiectelor de îmbunătățiri funciare, de organizare și amenajare a teritoriului, măsurilor de prevenire și combatere a proceselor de degradare.

creanță – dreptul la restituirea unei datorii.

Creditor gagist – persoană care acordă credit (a da cu împrumut) în baza garanției gajului.

Deținător de terenuri – titular al dreptului de proprietate, posesiune și folosință asupra terenurilor.

Degradare a solului – impactul negativ asupra funcțiilor solului, care poate cauza daune, dezavantaje, incomodități considerabile pentru mediu și societate;

Degradarea fizică – deteriorarea însușirilor și regimurilor fizice ale solului;

Deținător de drept (beneficiar) – prin deținător de drept (beneficiar) se înțelege titularul dreptului de proprietate, posesiune sau folosință.

Drept de proprietate – include dreptul de posesiune, dreptul de folosință, dreptul de dispoziție.

Drept de posesiune – exercitare voită a stăpînirii bunului (terenului). A deține în calitate de proprietar fără dreptul de a înstrăina bunul.

Drept de dispoziție – drept de înstrăinare, de transmitere în folosința altei persoane a unui bun (teren).

Drept de folosință – utilizarea (întrebuințarea, exploatarea) capacităților unui bun (teren).

Determinare a parcelelor – noțiunea de determinare a parcelelor se utilizează în condițiile în care este necesar de stabilit amplasarea, parametrii (dimensiunile), conținutul (informația cantitativă și calitativă raportată la ea) unui teren (bun imobil.

Definiție – formularea conținutului unei noțiuni.

Debitor gagist – persoană ce a îndatorat (a luat în datorie) în baza garanției gajului.

Dominat (teren dominant)– în folosul cărui teren este constituită servitutea.

Extravilan – teritoriul din afara intravilanului localității cuprins între hotarul administrativ și limita intravilanului.

Exploatație agricolă –

Fondul forestier – include pădurile, terenurile destinate împăduririi, terenurile afectate gospodăriei silvice precum și terenurile neproductive incluse în amenajările silvice sau în cadastrul funciar ca păduri și/sau plantații forestiere, constituie fondul forestier.

Fondul apelor – sînt terenurile aflate sub ape, albiile cursurilor de apă, cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă – mlaștinile, terenurile pe care sînt amplasate construcții hidrotehnice și alte amenajări ale serviciului apelor, precum și terenurile repartizate pentru fîșiile de deviere (de pe maluri) a rîurilor, a bazinelor de apă, canalelor magistrale intergospodărești și a colectoarelor.

Fînețe –

Grădini botanice – include inclusiv și terenurile parcurilor dendrologice și zoologice alte terenuri repartizate pentru studierea, păstrarea și îmbogățirea în condiții artificiale a resurselor florei și faunei, pentru folosirea lor eficientă în plan științific, cultural, economic și păstrare a geno-fondului.

grevare – transmiterea de sarcini (obligații) către un bun imobil din motivul unui alt bun imobil;

Gaj – obiect primit ca garanție

Hotarul – reprezintă o linie fixată sau imaginată ce desparte două teritorii care formează unități administrativ teritoriale, economice, distincte, proprietăți sau terenuri (obiecte ale înregistrării).

Industrie – ramură predominantă a economiei naționale care unește toate întreprinderile ocupate cu extracția materiilor prime, cu prelucrarea lor, cu producerea uneltelor de muncă și a obiectelor de consum.

Industrie ușoară (inclusiv prelucrătoare de materie primă) – produce mărfuri de larg consum inclusiv producție alimentară.

Instalație industrială – sistem tehnic care servește efectuării unor operații unice în procesul de producere a mărfurilor;

Intravilan – teritoriul ocupat de vatra unei localități, de construcțiile instalațiile și amenajările localității concrete inclusiv terenurile care, conform legislației în vigoare sunt determinate pentru dezvoltarea ulterioară a localității și incluse în planul urbanistic general.

Identificare a parcelelor – în înțelesul prezentei lucrări noțiunea de identificare este utilizată pentru verificarea amplasării, parametrilor (dimensiunilor), conținutului (informația calitativă și cantitativă raportată la ea) a unei pacele determinate anterior.

Ipoteca – gajarea pămîntului, inclusiv împreună cu construcțiile, instalațiile, amenajările.

Idilitar – ce ține de construcții, instalații, amenajări

Livezi – terenuri plantate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultura tradițională ca.

locator – în condițiile aplicării contractului de locațiune locatorul este (reprezintă) proprietarul bunului imobil, persoana ce transmite bunul imobil în chirie;

locatarul – persoana ce ia bunul imobil în chirie;

Monumet al naturii – include terenurile care au obiecte naturale unicale sau tipice, cu valoare științifică, cultural – instructivă și de reconfortare, dar care nu sunt recunoscute drept monumete de istorie și cultură.

Monitoringul funciar – sistem de supraveghere și observații sistematice complexe, cercetări și studii, prospecțiuni și explorări pentru urmărirea în dinamică a modificărilor cantitative și calitative ale fondului funciar, depistarea operativă a schimbărilor negative, întocmirea prognosticurilor, avertizarea organelor de decizie și recomandarea acțiunilor pentru combaterea sau minimalizarea consecințelor factorilor nefavorabili.

Noțiune – cunoștințe elementare despre esența unui lucru (concepție). Elemente de bază dintr-un anumit domeniu.

opozabil – care poate fi protestat.

Parc național – include terenurile care au o deosebită valoare ecologică, istorică și estetică în virtutea îmbinării reușite a landșafturilor naturale și culturale.

Parcelă agricolă (folosință agricolă) – suprafață dintr-un teren care este utilizată de un fermier și are un singur mod (categorie) de folosință (arabil, pășuni și fânețe naturale, plantații pomicole, vii, alte culturi permanente). Într-un teren pot fi mai multe parcele agricole (folosințe). Totodată, o parcelă nu poate fi amplasată în cadrul a două sau mai multe terenuri.

Procese dăunătoare – procesele ce condiționează schimbarea componenței și proprietăților solului (dehumificarea, reducerea conținutului elementelor biofile), precum și procesele care reduc calitatea și productivitatea solului (destructurarea, tasarea, poluarea (mecanică, biologică, chimică, radiațională), eroziunea prin apă și eoliană, alunecările, salinizarea, solonețizarea (alcalizarea), irigarea irațională, inundarea, supraumezirea, îmlăștinirea; transformarea antropică etc.);

Protecția solului – sistem de măsuri juridice, organizatorice, economice, tehnologice și de altă natură prin care se urmărește conservarea și folosirea rațională a solurilor.

Protecția antierozională – complex de măsuri organizatorice agrotehnice hidroameliorative și fitotehnice destinate diminuării intensității proceselor de eroziune.

Plantație de vie – include terenurile plantate cu vită de vie și anume :

Plantațiile cu hamei ( VHA ) – sunt încadrate în această categorie de folosință întrucît au o agrotehnică asemănătoare viței de vie ;

Plantație de vii nobile (VN) – cuprinzînd viile altoite și indigene , unde viile altoite au la bază un portaltoi, iar cele indigene sunt nealtoite ;

Plantației de vii hibride (VH) – sunt acelea care poartă denumirea de “producători direcți” ;

Pepinierele viticole ( VP ) – sunt terenurile pentru producerea materialului săditor viticol și anume : plantatiile portaltoi și pepinierele propriu-zise sau școlile de vițe.

Plantațiile de arbuști fructiferi – terenuri plantate cu zmeura, agrișe, coacăze, trandafiri de dulceață, etc. ;

Plantație de duzi – terenuri plantate cu duzi ;

Planul cadastral al parcelelor agricole – reprezintă o reprezentare grafică a amplasării spațiale a parcelelor agricole pe suport de hîrtie sau în formă digitală (electronică).

Pepiniere pomicole – sunt terenuri destinate producerii materialului săditor pomicol ;

Pășunile – includ terenuri înerbate sau înțelenite în mod natural sau artificial, prin însămînțări la intervale de 15 – 20 ani și care se folosesc pentru pășunatul animalelor.

Pășuni curate – sunt cele acoperite numai cu vegetație ierboasă;

Pășuni împădurite – sunt cele care în afară de verdeață ierboasă mai sunt acoperite cu vegetație forestieră de diferite grade de consistență;

Pășuni acoperite cu pomi fructiferi – sunt cele care pomii fructiferi sunt plantați în scopul combaterii eroziunii, sau pășunile sunt provenite din livezi paraginite. În cazul dat producție agricolă este secundară;

Pășuni cu tufărișuri – sunt cele care în afară de vegetație ierboasă mai sunt acoperite cu diferite specii de tufari.

Pădure – element al landșaftului geografic, unitate funcțională a bioseferei, compusă din comunitatea vegetației forestiere (în care domină arborii și arbuștii), păturii vii, anemalelor și microorganismelor, care în dezvoltarea lor biologică sunt interdependente și acționează asupra habitatului lor. Sunt considerate păduri terenurile terenurile acoperite cu vegetație forestieră cu o suprafață de peste 0,25 ha.

prestație – obligație;

Rețea inginerească – împletitură de elemente inginerești (electrice, telecomunicații, hidrotehnice, conducte etc.)

Rezervația – include terenurile în al căror perimetru se află obiecte naturale, ce reprezintă valoare științifică și culturală (landșafturile tipice și unicale, comunități de organisme vegetale și animale, formațiuni geologice, specii de plante, animale rare). Ele sînt repartizate pentru păstrarea în stare naturală a complexelor naturale tipice sau unicale pentru zona de landșaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor și fenomenelor în mersul lor firesc în vederea elaborării bazelor științifice ale ocrotirii naturii.

Regim silvic – politică de gospodărire a fondului forestier.

Răsadnițe – teren amenajat pentru creșterea rasadei, utilizînd preponderent energia solară ca izvor de căldură (solarii).

Sere – teren ocupat de construcții special amenajate, avînd pereții și acoperișul din material transparent (sticlă etc.) care servește pentru cultivarea unor plante în sezonul friguros.

raporturi juridice – drepturi și obligații;

rectificare – a transforma din greșit în corect;

rectangular – dreptunghiular, cu unghiuri drepte.

Sol – corp natural specific, parțial regenerabil, strat afânat, moale și friabil de la suprafața pământului, format prin interacțiunea îndelungată a factorilor pedogenetici, constituind baza ecosistemelor; resursă naturală unică ce asigură produsele alimentare, textile și forestiere necesare pentru bunăstarea continuă a generațiilor prezente și viitoare;

Soluri degradate – soluri ale căror funcții naturale și social utile sânt afectate ca urmare a proceselor dăunătoare.

Salinizare – proces de creștere a conținutului de săruri ușor solubile în sol peste conținutul normal (peste 0,15%).

Solenețizare (alcalizare) – proces de creștere a conținutului de sodiu schimbabil în sol peste conținutul normal (5%);

Slitizare – proces de consolidare a masei de sol;

Teren (conform dicționar) – întindere de pămînt cuprinsă între anumite limite, caracterizată printr-un ansamblu respectiv al mediului (sol, relief, hidrologie, climă etc.), ce influențează dezvoltarea culturilor agricole, precum și modul de aplicare a măsurilor ameliorative și agrotehnice.

Teren (conform cadastrului) – cea mai mică unitate în structura Registrului bunurilor imobile. În calitate de obiect al înregistrării de stat. Se caracterizează prin suprafață, amplasament, hotare, destinație, tip de proprietate, statut juridic etc.

Teren agricol abandonat – teren utilizat anterior în scopuri agricole, ne lucrat o perioadă nu mai mică de 3 ani. Proprietarul nu a transmis dreptul și obligațiile asupra terenului unei persoane terțe.

Teren cu destinație agricolă sunt terenurile care, reieșind din pretabilitate (însușiri, capacități) sau necesitate socială, sunt utilizate direct sau indirect, în scopul producerii sau deservirii procesul de producere a producției agricole.

Terenuri productive. Terenurile utilizate nemijlocit în scopul cultivării plantelor agricole mai sunt denumite – terenuri productive.

Terenurile agricole neproductive. În cadrul terenurilor agricole neproductive mai răspîndite sunt următoarele categorii de folosință: terenuri ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice; amenajări piscicole și de îmbunătățiri funciare; drumuri tehnologice și de exploatare agricolă; platforme; spații de depozitare; depozite care servesc procesului de exploatare a terenurilor agricole; terenuri degradate dar spațial amplasate în interiorul terenurilor agricole.

uzucapiune – folosirea unui bun imobil (teren) fără a poseda dreptul respectiv asupra lui;

Înregistrare – înscriere în registru bunurilor imobile a informației despre bunul imobil supus înregistrării, despre dreptul asupra bunului imobil, despre deținătorul dreptului asupra bunului imobil. Prin conținutul său, înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o „înregistrare de stat”.

Înregistrare de stat primară – efectuarea primului înscris în registrul bunurilor imobile (deschiderea fișierului registrului).

Înregistrarea de stat curentă – introducerea modificărilor în registrul bunurilor imobile (actualizarea registrului bunurilor imobile).

Înregistrarea de stat masivă – se efectuează conform unui program aprobat de Guvern.

Înregistrarea de stat selectivă – se efectuează la cererea titularului de drepturi contra plată.

Îmbunătățiri funciare – ansamblu de lucrări tehnice de amenajare și ameliorare efectuate într-un teritoriu, al căror efect se menține pe o perioadă lungă, urmărind să pună în valoare soluri neproductive sau să ridice productivitatea unor soluri slab productive;

Anexa nr. 4

Lista

numerelor raioanelor și zonelor cadastrale

Raionul cadastral Municipiul Chișinău

Municipiul Bălți

Municipiul Bender

Raionul cadastral Anenii Noi

Raionul cadastral Basarabeasca

Raionul cadastral Briceni

Raionul cadastral Cahul

Raionul cadastral Cantemir

Raionul cadastral Călărași

Raionul cadastral Caușeni

Raionul cadastral Cimișlia

Raionul cadastral Criuleni

Raionul cadastral Dondușeni

Raionul cadastral Drochia

Raionul cadastral Dubăsari

Raionul cadastral Edineț

Raionul cadastral Fălești

Raionul cadastral Florești

Raionul cadastral Glodeni

Raionul cadastral Hîncești

Raionul cadastral Ialoveni

Raionul cadastral Leova

Raionul cadastral Nisporeni

Raionul cadastral Ocnița

Raionul cadastral Orhei

Raionul cadastral Rezina

Raionul cadastral Rîșcani

Raionul cadastral Sîngerei

Raionul cadastral Soroca

Raionul cadastral Strășeni

Raionul cadastral Șoldanești

Raionul cadastral Ștefan-Vodă

Raionul cadastral Taraclia

Raionul cadastral Telenești

Raionul cadastral Ungheni

Raionul cadastral Tighina

Raionul cadastral Gagauzia

Unitatea administrativ-teritorială din stânga Nistrului

Raionul cadastral Tiraspol

Raionul cadastral Dubăsari (Transnistria)

Raionul cadastral Grigoriopol

Raionul cadastral Râbnița

Raionul cadastral Slobozia

Raionul cadastral Camenca

Anexă nr.5

Contract – model

Vînzare – cumpărare

schimb

Anexa nr.6

Contract – model

Arendă, locațiune

Anexa nr.7

CLASIFICATOARE

Clasificarea terenurilor

Anexă nr.8

Titlul

De autentificare a dreptului deținătorului de teren

Metode de analiză a studiului

metoda calculelor constructive;

metoda variantelor;

metoda statistico – economică;

metoda logico – abstractă;

metoda statistico – matematică;

metoda economico – matematică;

metoda balanței resurselor;