Bazele Teoretice ale Formarii Si Inregistrarii Bunurilor Imobiledocx

=== Bazele teoretice ale formarii si inregistrarii bunurilor imobile ===

2 BAZELE TEORETICE ALE FORMĂRII ȘI ÎNREGISTRĂRII BUNURILOR IMOBILE

Noțiuni generale cu privire la formarea și înregistrarea bunurilor imobiliare

Legea de bază ce stabileste procesul de formare a bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova este Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 354 – XV din 28 octombrie 2004[9].

Cadastru – este un sistem informational de stat în care sunt incluse date despre bunuri imobiliare și include în sine caracteristicile cantitative precum și cele calitative, prețurile și valoarea economică a bunurilor, poziționarea în spațiu, toate drepturile asupra bunurilor precum și informații despre titularii de drepturi toate acestea împreună avînd cascop principal reglementarea relațiilor imobiliare.

Bun imobil – bun a cărui deplasare de la locul de origine este imposibilă fără a prejudicia scopul initial al imobilului.

Formare a bunului imobil – reprezintă o multitudine de lucrări efectuate în scopul apariției unui bun imobil ca obiect de drept independent, prin separare, divizare, comasare sau combinare a unor bunuri imobile deja înscrise în Registrul bunurilor imobile.

Condiții de formare a bunurilor imobile (principiile) – set de indicatii și norme a căror îndeplinire este indispensabilă la formarea bunurilor imobile.

Bun imobil inițial – bun imobil din contul căruia se constituie un alt imobil nou[7].

Plan de încadrare în zonă – este un act întocmit de inginerul cadastral și reprezintă o secvență din planul ortophoto pentru a vedea dacă bunul imobiliar se încadrează în zonă și dacă nu se suprapune pe celelalte bunuri din nemijlocita apropiere.

Act de constatare pe teren – act întocmit în urma examinării pe teren a posibilității de formare a bunului imobil.

Planul cadastral – este o ilustrare grafică, deobicei sub formă de schiță sau desen în care sunt prezentate hotarele, numerele cadastrale și alte date despre teren și construcțiile care sunt amplasate pe acest teren.

Numărul cadastral al bunului imobil – este un număr format din 11 cifre, individual, irepetabil pentru fiecare bun imobil în parte care permite identificarea terenului,constructiei sau încăperii izolate cu ușurință prin introducerea lui într-o bază de date.

Planul geometric – este un act tehnic care se elaborează deobicei la cererea proprietarului în baza efectuării măsuratorilor la fața locului și precizează punctele de cotitură ale hotarelor față de anumite constructii din apropiere, și arată numărul cadastral al lotului de teren precum și unde sunt amplasate construcțiile pe lot, în cazul în care acestea există [8].

Inginer cadastral – este omul care are studii în sfera cadastrului și deține o licență care îi permite să efectueze lucrari în acest domeniu și este unul din principalii responsabili la executarea lucrarilor de formare a bunurilor imobiliare [9].

Încăpere izolată – reprezintă o secțiune din interiorul unei clădiri fiind despărțită de alte părți ale acestei construcții prin intermediul pereților și neapărat trebuie să aibă o ieșire separată înspre un antreu care este comun sau înspre o ogradă comună.

Teren – reprezintă o bucată de teritoriu la care îi sunt delimitate hotarele închise și al cărei caracteristici calitative și cantitative sunt scrise registrul bunurilor imobile.

Proiect de formare a bunului imobil – proiect ce prezintă situația initială și cea finala a bunurilor imobile formate.

Astfel, din aceste noțiuni putem menționa doua laturi importante ale întregului proces de formare a imobilelor și anume:

Procesul de ”formare fizică” a b.i;

Procesul de ”formare juridica” a b.i.

În aspect practic specialiștii se confruntă cu cazuri cînd bunul imobil există, este utilizat . dar dreptul asupra lui nu este înscris în registrul bunurilor imobile și, deci, nu este recunoscut de de un anumit individ.

Aproape în toate cazurile procesul formării b.i este alcătuit din ambele laturi incluzînd atît formarea lui fizică, cît și formarea juridică.

Procesul de formare a bunurilor imobile este un proces creativ, bazat pe practică și știință și deci pe idei și reguli de bază.Cu cît mai dezvoltată va fi practica formării bunurilor imobile, cu atît mai raționale, eficiente, optime vor fi bunurile nou formate de specialiștii din domeniul cadastrului[7].

Absolut toate terenurile indiferent de categoria de destinație sau tipul de proprietate, inclusiv și toate tipurile de drepturi asupra bunurilor este necesar și obligatoriu de a fi înscrise în registrul de stat al bunurilor imobiliare în modul stabilit de legislația în vigoare.

Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor în registrul bunurilor imobiliare este o acțiune foarte responsabilă și trebuie efectuată doar de cei ce posedă drepturi depline de a executa această procedură.

Bunul imobil nu poate fi separat de dreptul asupra lui. Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor este efectuată sub formă de „înscris în Registru”.

Înregistrare – este procesul în care în registrul bunurilor imobile se introduce informația despre un bun, despre dreptul asupra bunului precum și despre deținătorul lui.

Înregistrare primară – este prima înregistrare a unui bun imobil care nu a mai fost înregistrat recent, adică este o acțiune din partea organelor competente și împuternicite din domeniul cadastrului de a înscrie pentru prima dată un bun imobil în registrul bunurilor imobile și care poate fi efectuată atît în masiv cît și în mod selectiv.

Drept de proprietate – exprimă atitudinea față de un bun ca fiind al său și reprezintă un drept real ce conferă celui ce îl deține posibilitatea de a utiliza bunul conform naturii sau destinație sale, de al folosi si a dispune de el în mod exclusiv si făra întrerupere.

Titlu de autentificare a dreptului deținătorului de teren – act eliberat de oficiile cadastrale teritoriale ce îi conferă titularului drepturi depline asupra bunului, adica acesta poate înstrăina bunul sau de a decide soarta juridical a acestui bun.

Cadastrul bunurilor imobile – este un sistem informational de stat care are ca componente, diferite date despre bunurile imobiliare de pe teritoriul țării și include starea cantitativă și calitativă a bunului, valoarea bunului, drepturile asupra bunului dat precum și date despre proprietari[9].

Scopul și principiile formării bunurilor imobile

Din definițiile de mai sus putem deduce că a forma un bun imobil nou reprezinta o multitudine de acțiuni care au ca scop final apariția unui bun imobiliar care anterior nu a existat ca obiect independent si integru.

Formarea unor bunuri imobile care nu au existat mai înainte ca obiecte individuale au cel mai des ca scop:

Efectuarea afacerilor/tranzactiilor cu imobiliare, cele mai întîlnite fiind vînzarea-cumpararea, schimbul, donatia;

Transmiterea bunurilor imobile în proprietate;

Necesitatea dezvoltării spațiilor de producere (terenurilor) prin cumpărare, schimb, comasare;

Desfacerea bunurilor imobile comune și repartizarea cotelor părți coproprietarilor, fiecare bun imobil devenind unul indepenent;

Mărirea suprafețelor loturilor de teren pentru o folosire mai rațională etc.

În acest proces al formării bunurilor imobiliare sunt respectate principia/reguli atît generale, referitoare la toate cazurile, cît și locale, care se vor respecta în dependență de metoda aplicată.

Principiile sau regulile generale utilizate în procesul formării sunt:

Legătura dintre forma și conținutul imobilului;

Viabilitatea bunului nou format;

Cît de legal a fost format/elaborat bunul imobiliar;

Unicitate și inconcurență.

În acest proces al formării bunurilor este foarte importantă echivalența dintre forma și conținutul imobilului nou format. Drept exemplu de analiză putem utiliza un teren agricol nou format. În acest caz, forma terenului agricol va depinde de necesitățile protecției antierozionale, ecologice sau tehnologice ale acestui teren. Pe cînd un lot care este destinat pentru construcții este necesar de examinat din alte puncte de vedere și anume din punct de vedere al tipului de sol la suprafață și în adîncime, pantei și a gradului de înclinare precum și o altă multitudine de norme ce trebuie respectate pentru durabilitatea constructiilor.

Indiferent de metoda aplicată, bunul imobil nou format trebuie să fie viabil. La rîndul său, viabilitatea bunului imobil este determinat în raport cu scopul formării lui. Revenim încă la un exemplu. Este inadmisibil de a selecta un teren pentru o construcție cînd terenul este afectat de alunecări. La principiul viabilității poate fi alipit aspectul ecologic, cînd condițiile ecologice sunt opuse amplasării obiectului etc.

Cadrul legislativ existent deja include un set de norme juridice care în măsura lor limitează posibilitatea formării unor bunuri imobile. La aceste norme se referă restricții ce țin de dimensiuni, categorii de destinație etc. Un exemplu din cele menționate ne poate servi limitarea suprafeței minime de a unui teren pentru construcția casei de locuit în orașe (art.11, Codul Funciar, Legea 828 – XII din 25.12.1991).

Unul din principiile generale care urmează a fi respectate în procesul de formare a bunurilor imobile este inconcurența sau lipsa impactului negativ asupra altor bunuri vecine care deja există în acest teritoriu.Respectarea acestui principiu ne asigură un mediu economic, social, ecologic pozitiv ce este foarte important pentru societate[7].

Aceste principii fixează o multitudine de conditii pe care ar trebui să le posede bunurile în procesul de formare.

Cea mai importantă condiție care ar trebui respectată în procesul formării bunurilor imobile este aceea că categoria de destinație a bunului imobil nou format trebuie să corespundă cu categoria de destinație a bunului imobil initial. Ulterior acestei etape poate fi modificată și categoria de destinație a terenului în conformitate cu legislația în vigoare, drept bază servind Codul Funciar al Republicii Moldova.

În cazul nerespectării de către proprietari a destinației stabilite a terenului, precum și a folosirii iraționale a lor sau cauzării pagubelor fondului funciar din punct de vedere ecologic(calitativ) chiar și dacă este vorba de proprietatea privată, pot fi aplicate sancțiuni reglementate de legislatia din domeniul respectiv.

Important este ca bunul imobil inițial să fie înregistrat. Formarea bunurilor imobile în baza bunurilor imobile inițiale neînregistrate va crea situații de conflict în procesul înregistrării bunurilor nou formate[7].

Conform articolului 2 al Codului Funciar al Republicii Moldova, în dependentă de categoria de destinația de bază, terenurile pot fi: cu destinație agricolă; terenuri din intravilanul localităților; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale; terenuri destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi; terenuri ale fondului silvic; terenuri ale fondului apelor; terenuri ale fondului de rezervă[10].

Sunt stabilite următoarele categorii de destinație a construcțiilor: cu destinație locativă; social-culturală; comercială; industrială. Categoria de destinație a construcțiilor se află într-o dependență de categoria de destinație a terenurilor.

Orice bun imobil nou format, și mai ales cele care includ construcții, vor fi anterior coordonate cu cerințele planului de urbanism. Respectarea cerințelor planului de urbanism va consemna respectarea normelor stabilite, va preconiza accesul spre bunul imobil și alte cerințe urbanistice.

La formarea bunurilor imobile cu destinație agricolă este necesar de ținut cont de condițiile de organizare și amenajare a terenurilor agricole și alte reguli și norme prevăzute de legislație pentru această categorie de terenuri.

În cazul formării unităților imobiliare (apartamentelor, încăperilor izolate etc.), dacă aceasta implică efectuarea lucrărilor pentru care, în conformitate cu legislația, este necesară autorizația respectivă, persoana interesată va asigura prezentarea ei, va prezenta documentele de primire în exploatare a lucrărilor, oficiului cadastral teritorial odată cu decizia de formare a unității imobiliare.

Decizia de formare a bunurilor imobile o ia proprietarul, în condițiile proprietății comune – coproprietarii.

Formarea bunului imobil nu se va efectua dacă bunul imobil care se formează nu va putea fi utilizat constant conform destinației, sau ca rezultat al formării se vor înrăutăți condițiile de utilizare a bunului.

Se interzice separarea sau divizarea: odăilor din apartamente sau din casele particulare, dacă în rezultatul formării bunului imobil nu se vor asigura condițiile minime de locuit; construcțiilor auxiliare, încorporate și funcțional legate cu construcția principală; instalațiilor tehnice, comunicații și amenajări ale teritoriului amplasate pe sectorul de teren care asigură funcționarea normală a construcției anexelor gospodărești ale clădirilor de locuit situate pe același sector de teren, cu destinația de deservire a locatarilor.

Un șir de restricții, reieșite din condițiile de organizare și amenajare a terenurilor agricole, există la formarea sectoarelor de teren pentru utilizarea lor în agricultură. Aici o influență deosebită poate avea forma reliefului, panta, solul, amenajările (sistemele de desecare, irigare) existente sau care se cer a fi construite etc[7].

Scopul și principiile înregistrării bunurilor imobile

Din literatura de specialitate putem deduce că înregistrarea bunurilor imobile atît masiva cît și cea selectivă este efectuată deobicei atît în interesul public cît și cel privat.

Fiecare proprietar al unui bun imobil se poate bucura deplin de dreptul de proprietate asupra acestui bun doar în cazul cînd dreptul este înscris în registrul bunurilor imobile, în așa fel și tranzacțiile cu aceste bunuri pot fi legale, și evident protejate de lege.

Înregistrarea primară este înregistrarea pentru prima dată în registru a unui bun imobil, chiar dacă bunul imobil a existat de foarte mult timp.

Astfel, drept scopuri ale înregistrării bunurilor imobile pot servi:

Identificarea simplă a bunului imobil independent și integru;

Legalitatea bunului imobil;

Efectuarea tranzacțiilor cu bunuri imobile;

Stabilirea corectă a impozitului pe imobil;

Drepturi depline ale titularului asupra bunului imobil;

Protecția dreptului de proprietate de către lege.

Principiile esențiale ale înregistrării sunt stipulate în Legea cadastrului Bunurilor imobiliare, legea ce reglementează toate raporturile si toate acțiunile ce au loc în această direcție.

Informația din acest registru este acceptată ca autentică doar în cazul în care nu sunt efectuate înscrisuri sau mențiuni ce pot să confirme contrariul acestor lucruri.

Procesul de înregistrare a bunurilor imobiliare este în sine un procedeu de acumulare și stocare pe suport de hîrtie și pe suport digital a informațiilor referitoare la toate bunurile imobile și drepturile asupra lor.

Astfel, etapa înregistrarii bunurilor imobiliare este realizată ținînd cont de anumite principii importante, și anume:

Este obligatoriu ca propritățile să fie înregistrate;

Este în interesul public ca bunurile imobile să fie înregistrate;

Este în interesul privat ca bunurile imobile să fie înregistrate;

Înregistrarea bunurilor imobile trebuie să aibă loc ca proces transparent[7].

Reieșind din aceste principii pot spune că legea stipulează că înregistrarea bunurilor este o acțiune obligatorie și nicidecum una la dorință.

Astfel, respectarea acestor principii sunt de o importanță foarte mare atît pentru stat care are obligația de a apăra drepturile posesorilor, cît și pentru fiecare individ în parte care dispune de aceste drepturi prin aceea ca îi sunt garantate și respectate drepturile.

În sens larg, statul este cointeresat ca toate proprietățile de pe teritoriul țării să fie înscrise în registrul bunurilor imobiliare. Această cointeresare apare din necesitatea impozitării bunurilor imobile și a stabilirii politicii fiscale, precum și din necesitatea apărării drepturilor de proprietate.

De partea cealaltă, interesul privat al fiecărui proprietar de a-și înregistra posesiunea și drepturile asupra ei reies din faptul că o posesiune neînregistrată nu este recunoscută de o terță persoană ceea ce poate contribui la apariția problemelor și neînțelegerilor dintre proprietari și astfel exploatarea sau utilizarea posesiunilor poate fi foarte dificilă.

Referindu-ne la transparență ca la un principiu important de înregistrare a bunurilor imobiliare, ne orientăm spre aceea că înregistrarea trebuie să aibă un caracter deschis.

Organele competente din domeniu care efectuează înregistrările bunurilor, deobicei OCT-urile, sunt obligate să elibereze oricărei persoane fizice sau juridice deferite informații cu privire la bunurile imobile deja înregistrate[7].

Obiectul formării și înregistrării bunurilor imobiliare

Acest subcapitol este destinat descrierii obiectului/obiectelor procesului de formare și înregistrare a imobiliarelor, în el fiind descrise întreg fondul funciar în calitate de obiect al formării și înregistrării noilor bunuri imobiliare.

Astfel, ca obiect general al procesului de formare și înregistrare vom aborda întreg fondul funciar al Republicii Moldova.

Legea cadastrului bunurilor imobile stipulează că drept obiecte ale formării și înregistrarii sunt bunurile imobiliare, drepturile de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor[9].

Absolut toate terenurile indiferent de destinație și mod de folosință ce se încadrează în limitele hotarelor unei țări alcătuiesc fondul funciar al acestei țări.

Analiza amănunțită a întregului fond funciar reprezintă o problemă de stat și încearcă a fi soluționată prin executarea acestor procese de formare și înregistrare care vor avea ca rezultat final o evidență reală a tuturor bunurilor existente pe teritoriul țării.

Suprafața totală a întregului fond funciar al Republicii Moldova constituie 3384,6 mii ha.

Astfel, în componența fondului funciar sunt incluse mai multe tipuri de terenuri, Codul Funciar al Republicii Moldova stabilind anume 7 tipuri, care după destinația de bază se compune din următoarele feluri de terenuri:

Toate terenurile cu destinație agricolă;

Toate terenurile din intravilanul orașelor/comunelor/satelor;

Terenurile care sunt destinate pentru industrie, pentru transporturi și telecomunicații;

Terenurile destinate protecției sănătății populației, activităților de recreare și terenurile destinate spațiilor verzi;

Toate terenurile destinate silviculturii și anume fondul pădurilor;

Terenurile pe care sunt amplasate iazuri, lacuri, izvoare reprezentînd fondul apelor;

Terenurile fondului de rezervă destinat dezvoltării intravilanelor[10].

Categoria de destinație a terenurilor este stabilită din punct de vedere al celei mai bune și rationale utilizări ale terenului concret.

Terenurile cu destinație agricolă precum și cele destinate construcțiilor constituie doua din importantele obiecte ale procesului de formare și înregistrare în registrul de stat.

Nu putem însă exclude terenurile destinate industriei și transporturilor, destinate ocrotirii sănătății, terenurile fondului silvic ca obiecte ale formării precum și ale înregistrării de stat, fiind la fel componente foarte importante în funcționarea normală a unui stat.

În continuare voi descrie terenul ca element de bază, care poate face obiectul dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale posedînd ca titular de drept persoane fizice sau juridice și pot apartine sectorului public sau sectorului privat.

Conform articolului 2 al Codului Funciar al Republicii Moldova, drept obiecte ale raporturilor funciare pot servi: cotele de teren, sectoarele sau porțiunile de teren precum și toate drepturile asupra lor, fiind considerate și obiecte principale ale formării și înregistrării b.i.

Un anumit sector de teren poate sa fie descris sau caracterizat prin pozitionare geografică sau amplasare, suprafață, hotare definite, statut juridic precum și alte caractere menționate în documentele și actele înregistrării dreptului asupra pămîntului. Prin intermediul acestor date fiecare sector înregistrat poate fi identificat, analizat și cercetat în baza inscrisurilor efectuate în dreptul lui.

Un sector concret de teren poate fi divizibil, adică acest teren poate fi delimitat in mai multe parți de teren fără a le schimba categoria de destinație, fără a face încălcări privind protecția împotriva incendiilor, protecției ecologico-sanitare, fiecare lot de teren după divizare alcătuind un teren desinestătător; sau este considerat indivizibil atunci cînd în urma divizării bunul imobil nou format nu întrunește în sine toate cerințele sus menționate[10].

În Republica Moldova la nivel de practică există un singur cadastru – cadastrul general al țării în care se duce o evidența detaliată privind parametrii cantitativi și calitativi a tuturor bunurilor imobile indiferent de destinație, de pe intreg teritoriul țării.

Astfel, se cere implimentarea cadastrelor de specialitate și anume elaborarea cadastrelor independente pentru fiecare din cele 7 tipuri de terenuri menționate anterior.

Un cadastru de specialitate este un sistem care duce o evidență și o inventariere regulată, din punct de vedere tehnic și evident economic, al unor bunuri imobile caracteristice unui anumit domeniu specific de activitate, pentru o administrare eficientă și o utilizare rațională.

La elaborarea și ținerea cadastrelor de specialitate vor participa instituțiile competente din fiecare domeniu, ceea ce ar spori eficiența, calitatea lucrului precum și utilizarea rațională a fondului funciar dintr-o anumită ramură și astfel am dispune de date concrete și veridice din orice domeniu(cadastrul agricol, cadastrul edilitar, cadastrul silvic, cadastrul apelor).

Implimentarea acestor tipuri de sisteme informaționale ar putea avea ca efect direct o analiză, evidență, protectie maxima și evident o utilizare rațională a fiecărui sector de teren de pe teritoriul Republicii Moldova fiecare instituție în parte ocupîndu-se de direcția în care este specializată.

Figura 2.4 – Structura fondului funciar

Sursa [7].

În concluzie pot menționa că în sens direct, fondul funciar al țării și anume terenurile indiferent de categoria de destinație constituie obiectul principal al formării și înregistrării

Subiectul formării și înregistrării bunurilor imobiliare

Acest subcapitol este destinat descrierii subiectului/subiectelor procesului de formare și înregistrare a imobiliarelor, în el fiind descrise și analizate toate părțile implicate în aceste procese importante de formare și înregistrare a noilor bunuri imobile.

Drept subiecte ale formării și înregistrarii bunurilor imobiliare putem menționa ființele vii și active(posesorii bunurilor) care prin intermediul unor acțiuni și practici bine stabilite își obțin drepturile depline asupra bunurilor pe care le posedă, precum și instituțiile specializate în cadastru, formate din cadre competente de a elabora astfel de lucrări[7].

Astfel, subiecte importante ale cadastrului sunt persoanele fizice, persoanele juridice, APL, APC, diferite instituții și unități naționale sau internationale etc. care intervin cu cereri la organele competente din domeniul cadastrului privind informația și serviciile oferite de acestea.

De cealaltă parte, putem menționa drept subiecte ale cadastrului instituțiile din stat specializate în acest domeniu care posedă competențe și înzestrări unice privind înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare si a drepturilor asupra lor, precum și ținerea, înoirea și distribuția datelor din cadastru și Registrul bunurilor imobile al RM.

Astfel, din instituțiile specializate, ca subiect principal poate fi menționată Agenția Relații Funciare și Cadastru (ARFC), care este organul principal central din domeniul cadastrului, împreună cu toate instituțiile care îi sunt subordinate (otc-uri, firme private din domeniul cadastrului) și care au ca obiective principale acumularea, analiza, deservirea informațională precum și prestarea serviciilor cadastrale tuturor consumatorilor interesați[14].

Ca concluzie generală, pot spune că în acest proces de formare și înregistrare a bunurilor imobiliare, este de o importanță foarte mare stabilirea concretă și corectă a obiectului precum și a subiectului ce vor fi parte a acestui proces.