Arendarea

=== cffdf236c7b79f9765ac2b336821ff9ed7880f2c_603336_1 ===

CUPRINS

INTRODUCERE

CAPITOLUL I CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE PRIVIND CONTRACTUL DE ARENDARE

Secțiunea I Noțiune și caractere juridice

Noțiune

Caractere juridice

Secțiunea a II-a Condiții de valabilitate

Capacitatea părților

Obiectul contractului de arendare

Consimțământ

CAPITOLUL II ARENDAREA – OBIECT AL PRESTAȚIEI ARENDAȘULUI

Noțiune

Modalități de plată

Modalități de reducere a arendei

CAPITOLUL III ELEMENTE DE DREPT COMPARAT PRIVIND MODALITĂȚILE DE PLATĂ A ARENDEI ÎN STATELE UNIUNII EUROPENE

CONCLUZII

ANALIZĂ SWOT

BIBLIOGRAFIE

ABREVIERI

alin. – alineatul

art. – articolul

C.proc.civ – Codul de procedură civilă

lit. – litera

M.Of. – Monitorul Oficial

NCC – noul Cod civil

nr. – numărul

op.cit. – operă citată

p. – pagina

pct. – punctual

R.R.D. – Revista română de drept

S.D.R. – Studii de drept românesc

vol. – volumul

INTRODUCERE

Faptul că Vechiul Cod civil nu mai corespundea realităților prezente și evoluțiile societății contemporane au impulsionat ca legiuitorul român să adopte un nou Cod civil. Prin adoptarea Noului Cod civil s-a urmărit crearea unui cadru legislativ modern, care să răspundă nevoilor de reformare a instituțiilor și să reflecte realitățile și cerințele societății românești actuale.

Acesta trebuia să răspundă, în egală măsură, exigențelor ce decurg din angajamentele asumate de România în cadrul procesului de integrare europeană și din statutul de stat membru în U.E.

Urmare voinței factorilor politici acest deziderat s-a realizat prin adoptarea Legii
nr. 287 din data de 17 iulie 2009 și republicat cu modificările ce se impuneau la data de 15 iulie 2011, în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 505.

Acesta a înlocuit Codul civil din anul 1865, cod care a marcat începutul dreptului civil modern, cu principiile, instituțiile și terminologia juridică adecvată în sistemul românesc de drept. Actualul Cod civil îmbrățișează concepția monistă, după modelul Codului civil al provinciei Quebec din Canada, adoptat în anul 1991.

Contractul de arendare este reglementat în Codul civil, Cartea a V-a „Despre obligații”, Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Capitolul V, Secțiunea a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”, art. 1836-1850.

Astfel, cum reiese din prezenta analiză contractul de arendare, varietate a contractului de închiriere, este un contract prin care una dintre părți, numită arendator, transmite celeilalte parți, numită arendaș, bunuri agricole în vederea exploatării, pe o durată determinate și în schimbul unui preț, numit arendă, stabilită în produse agricole și care se prestează în natură ori prin echivalentul lor în bani.

Se impune a menționa că arendator poate să fie atât o persoană fizică, cât și o persoană juridică, însă spre deosebire de regulile aplicabile închirierii, arendașul nu poate avea calitatea de arendator.

Conform dispozițiilor art. 1.847 din Codul Civil, sub sancțiunea nulității absolute, arendașul nu poate subarenda bunurile agricole arendate.

În ipoteza în care folosința bunurilor este transmisă în alte scopuri nu ne vom afa în prezența unui contract de arendare, ci își vor găsi aplicabilitatea principiile de drept comun prevăzute de Codul Civil pentru închiriere.

Pe parcursul analizei se evidențiează faptul că, în privința prețului folosinței bunurilor arendate, legea prevede că arenda poate fi stabilită într-o sumă de bani determinate, într-o cantitate determinată de produse agricole sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse agricole ori într-o cotă din fructe.

CAPITOLUL I
CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE PRIVIND CONTRACTUL DE ARENDARE

Secțiunea I Noțiune și caractere juridice

Noțiune

În veche legislație civilă contractul de arendare, reglementat în cuprinsul art. 1454-1459, reprezenta o varietate a contractului de locațiune urmând ca prin Legea nr. 16/1994 a arendării contractul de arendare să primească o nouă reglementare legală, care s-a completat cu dispozițiile dreptului comun în materia locațiunii, în măsura în care dispozițiile legii speciale nu conțin anumite dispoziții din materia dreptului comun.

Ulterior intrării în vigoare a noii legislații civile aprobată prin Legea nr. 287/2009, prin Legea de punere în aplicare a acestuia, Legea nr. 16/1994 a arendării a fost abrogată expres, noul Cod civil reglementând contractul de arendare prin Cartea a V-a („Despre obligații”), Titlul IX („Diferite contracte speciale”), Capitolul V („Contractul de locațiune”), Secțiunea a 3-a („Reguli particulare în materia arendării”), art. 1836-1850.

Asemeni vechii legislații civile și în noul Cod civil contractul de arendare se regăsește reglementat în cadrul locațiunii de drept comun, fiind o varietate a contractului de locațiune și nu un contract distinct, supunându-se dispozițiilor speciale reglementate prin Secțiunea a 3-a („Reguli particulare în materia arendării”), art. 1836-1850, și, în completare, regulilor locațiunii de drept comun din Codul civil.

După cum se poate remarca, ulterior intrării în vigoare a noii legislații civile, în lipsa unor acte normative speciale care să reglementeze contractul de arendare, acesta este supus reglementării dispozițiilor speciale din noul Cod civil, completate cu dispozițiile generale din materia locațiunii reglementată de același Cod civil.

Se impune a preciza că, în cuprinsul noului Cod civil, contractul de arendare nu este definit, motiv pentru care conceptual acestui tip de contract, ca varietate a locațiunii, rămâne în continuare în sarcina doctrinei.

La nivelul doctrinei din perioada de aplicare a vechiului Cod civil, contractul de arendare – ca varietate a locațiunii – este un contract prin care una dintre părți, numită arendator, transmite celeilalte părți, numită arendaș, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată, în schimbul unui preț, numit arendă, stabilită în produse agricole și care se prestează în natură sau prin echivalentul lor în bani.

1.2. Caractere juridice

Față de dispozițiile noii legislații civile în materia contractului de arendare pot fi evidențiate următoarele caractere juridice:

arendarea este un contract sinalagmatic, întrucât fiecare dintre părți, în temeiul autonomiei lor de voință, are drepturi și obligații reciproce și interdependente, respectiv, în schimbul transmiterii de către arendator a folosinței bunurilor agricole, arendașul va plăti un preț numit arendă;

este un contract cu titlu oneros, întrucât fiecare parte urmărește un folos patrimonial, în schimbul contraprestației exercitate de către cealaltă parte contractantă.

Dacă un bun agricol se transmite în vederea folosinței sau exploatării temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar poate fi recunoscut valabil ca un împrumut de folosință (comodat), dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) și dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții de validitate prevăzute de lege pentru comodat, la care se adaugă însă și interdicțiile prevăzute de lege în materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare nu o pot face nici cu titlu gratuit;

este un contract comutativ, întrucât existența și întinderea drepturilor sunt cunoscute de către fiecare parte din chiar momentul încheierii contractului;

este un contract cu executare succesivă, pentru că obligațiile părților se execută în timp, pe durata stabilită în contract;

este un contract netranslativ de proprietate, prin el transmițându-se doar exploatarea (folosința) bunurilor agricole, prevăzute expres în contract;

este un contract solemn

Spre deosebire de locațiunea de drept comun, în care cerința formei scrise a contractului este impusă doar ad probationem, prin noul Cod civil, în materia contractului de arendare, este consacrat caracterul solemn al acestui tip de contract, sens în care prevederile art. 1838 statuează printr-o normă imperativă: „Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute”.

Rezultă, așadar, din conținutul acestei dispoziții legale că, pentru asigurarea caracterului solemn al contractului de arendare, legea nu impune în mod obligatoriu forma autentică a contractului, ci doar condiția încheierii contractului în formă scrisă, care poate îmbrăca și forma unui înscris sub semnătură privată. Ca atare, contractul de arendare se poate încheia și în formă autentică, ceea ce rezultă expres din conținutul art. 1845 C. civ.

Totodată, în vederea asigurării opozabilității contractului de arendare față de terți, contractul de arendare, ca varietate a contractului de locațiune, se notează în cartea funciară, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 6 C. civ.

Dar aceste prevederi instituite de Codul civil, în materia notării în cartea funciară a contractului de arendare, trebuie analizate și prin raportare la prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, care conține reglementări referitoare la înscrierile din oficiu în cartea funciară a imobilelor după finalizarea lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară și care necesită deschiderea de noi cărți funciare și închiderea vechilor evidențe.

Astfel, odată cu modificarea și completarea Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 35/2016 au fost aduse elemente de noutate în vederea realizării dezideratului de accelerare a înregistrărilor din oficiu a imobilelor în cartea funciară, statuându-se distinct posibilitatea înființării cărților funciare a titlurilor de proprietate din sectorul cadastru, în cazul imobilelor care fac obiectul legilor fondului funciar și în cazul terenurilor agricole care fac obiectul dispozițiilor Legii nr. 36/1991 privind societățile agricole și alte forme de asociere în agricultură, dispoziții care se aplică și terenurilor arendate, după cum prevăd dispozițiile Codului civil.

În acest context, cu privire la terenurile agricole arendate și cu privire la înscrierea în cartea funciară a acestora după finalizarea lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară, devin incidente dispozițiile alin. 22 ale art. 11 din Legea nr. 7/1996, nou introduse prin O.U.G. nr. 35/2016, potrivit cărora, în cazul terenurilor agricole care fac obiectul dispozițiilor Legii nr. 36/1991 privind societățile agricole și alte forme de asociere în agricultură, se înființează o carte funciară a titlurilor de proprietate din sector, cu notarea corespunzătoare în partea a II-a a aportului de folosință a terenului în favoarea entităților agricole astfel constituite, în aplicarea dispozițiilor art. 31-33 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.

Aceste dispoziții se aplică și în cazul terenurilor arendate potrivit Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, caz în care în cartea funciară se notează arenda asupra terenului.

În cazul acestor terenuri arendate, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară ai căror proprietari au calitatea de arendatori sau fac obiectul Legii nr. 36/1991, arendașul sau entitatea juridică au obligația de a solicita deschiderea acestei cărți funciare.

În toate aceste cazuri expuse, alin. 22 al art. 11 din Legea nr. 7/1996, nou introdus prin O.U.G. nr. 35/2016, statuează că înstrăinarea imobilelor din cărțile funciare astfel înființate, în aplicarea dispozițiilor Codului civil referitoare la obligativitatea regimului juridic special aplicabil anumitor categorii de bunuri imobile, se va putea face cu respectarea limitelor legale instituite de legislația specială, în ceea ce privește respectarea destinației speciale a terenului și a dreptului de preempțiune.

Dar, pe lângă notarea arendării în cartea funciară, opozabilitatea contractului de arendare față de terți trebuie realizată, potrivit art. 1838 alin. (2) C. civ., prin obligativitatea arendașului, sub sancțiunea unei amenzi civile stabilite de către instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere, de a depune un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretarul consiliului local.

Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.

Corelativ obligației arendașului de a depune un exemplar al contractului de arendare la consiliul local, în contextul în care, potrivit art. 84 C. fisc., veniturile obținute din arendarea bunurilor intră în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, arendatorul are, potrivit art. 120 alin. (2) teza a II-a C. fisc., obligația înregistrării contractului de arendare încheiat între părți, precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent, respectiv la organul fiscal în a cărei rază teritorială își are domiciliul.

Se poate observa că acest text legal din noul Cod fiscal, ignorând faptul că poate avea calitatea de arendator și o persoană juridică, face referire doar la domiciliu, care este specific persoanelor fizice. Pe cale de consecință, consider că, în cazul în care arendatorul are calitatea de persoană juridică, acesta va trebui să înregistreze contractul la organul fiscal în a cărei rază teritorială își are sediul.

De asemenea, contractul de arendare, potrivit O.G. nr. 28/2008 privind registru agricol și a Normelor tehnice de completare a registrului agricol pentru perioada 2015-2019 [art. 1 lit. I)] trebuie înscris de către arendaș în registrul agricol constituit la nivelul unităților administrativ-teritoriale.

Astfel, în contextul în care prevederile art. 1 lit. g) din Normele tehnice instituie obligativitatea înscrierilor în registru agricol nu numai în sarcina proprietarilor, ci și a
deținătorilor, sub alt titlu decât cel de proprietar iar, pe de altă parte, prin noțiunea de „bunuri care se înscriu în registrul agricol” se înțelege terenurile, animalele, clădirile/construcțiile, utilajele, instalațiile pentru agricultură, mijloacele de transport cu tracțiune animală și mecanică, rezultă că se înscriu în registrul agricol toate contractele de arendare, indiferent dacă obiectul acestora îl constituie terenurile, animalele sau alte categorii de bunuri enunțate mai sus.

O precizare care se impune a fi reliefată este aceea că, pentru a facilita executarea silită în cazul neplății arendei, dispozițiile art. 1845 C. civ. consacră caracterul de titlu executoriu al contractelor de arendare încheiate în formă autentică, precum și al celor înregistrate la consiliul local, în condițiile legii, pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract. În aplicarea art. 1845 C. civ., prin art. 136 din Legea
nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil se prevede că, în cazul în care contractul nu prevede termenele și modalitățile de plată a chiriei, executarea silită a obligației se face în termenele și modalitățile prevăzute de legislația aplicabilă.

Totodată, din analiza conținutului art. 1845 C. civ., care statuează că „contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum și cele înregistrate la consiliul local constituie (…)”, constatăm, printr-o interpretare literală a acestui text (sintagma „precum și cele înregistrate la consiliul local”), o redactare deficitară a acestui articol, contrar normelor de tehnică legislativă instituite prin Legea nr. 24/2000, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în sensul că ar rezulta din conținutul acestui articol că doar contractele sub semnătură privată ar trebui înregistrate la consiliul local, nu și cele încheiate în formă autentică.

Or, textul de lege instituit prin art. 1838 alin. (2) și (3) nu distinge, în privința obligativității înregistrării contractului de arendare la consiliul local, între contractele de arendare încheiate în formă autentică și cele încheiate sub forma unui înscris sub semnătură privată. Ca atare, în lipsa unui text legal expres, finalitatea și efectivitatea deplină a realizării opozabilității contractului de arendare față de terți poate fi realizată prin înregistrarea la Consiliul local sau la Consiliile locale în a căror rază teritorială se află bunurile arendate a tuturor contractelor de arendare, indiferent de forma în care acestea au fost încheiate, adică forma autentică sau forma unui înscris sub semnătură privată.

În literatura de specialitate anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil s-a pus problema ce se întâmplă în cazul nerespectării formei scrise sau a neînregistrării contractului de arendare la consiliul local. Dacă contractul de arendare nu a fost pus în aplicare, nu se ridică probleme, problema punându-se în ipoteza în care contractul de arendare a fost pus în executare, în sensul că arendatorul a predat terenul arendat și arendașul a început să îl lucreze.

Sub acest aspect, s-a opinat în sensul că, întrucât contractul este nul și nulitatea este imputabilă ambelor părți, raporturile dintre ele nu pot fi soluționate în conformitate cu dispozițiile care guvernează arendarea, ci în lumina regulilor și principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale, cum ar fi revendicarea sau îmbogățirea fără justă cauză.

De asemenea, se impune precizarea, care rezultă, de altfel, din conținutul art. 1838 alin. (2) C. civ., că obligația de înregistrare a contractului de arendare la consiliul local revine arendașului, ca atare dispozițiile alin. (5) al art. 1838 statuând că toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea și publicitatea contractului de arendare revin arendașului.

Secțiunea a II-a Condiții de valabilitate

Pentru a ne afla în prezența unui contract de arendare acesta trebuie să îndeplinească condițiile de validitate prevăzute prin art. 1179 C. civ., respectiv: capacitatea de a contracta, un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală, consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală.

Reguli particulare specifice în materia contractului de arendare se regăsesc în noul Cod civil, în privința capacității de a contracta și a obiectului contractului de arendare, iar, în privința celorlalte două condiții de validitate, respectiv consimțământul părților și cauza, urmând a fi aplicabile regulile de drept comun prevăzute de Codul civil

Capacitatea părților

Problema capacității de a contracta în materia contractului de arendare pune în discuție părțile contractante și capacitatea acestora de a încheia un contract de arendare.

Astfel, din conținutul dispozițiilor noului Cod civil în materia arendării rezultă că părțile contractante pot fi persoane fizice sau juridice, care au calitatea de arendator și arendaș.

Arendatorul

Astfel. la nivelul literaturii de specialitate s-a subliniat faptul că “nici în cazul arendării prin care se transmite doar folosința unui bun agricol arendatorul nu trebuie să aibă doar calitatea de proprietar al bunurilor arendate, o astfel de calitate de arendator putând să o aibă și uzufructuarul”, această concluzie rezultând expres din conținutul art. 714 alin. (1), coroborat cu art. 715 alin. (1) C. civ., potrivit cărora, în absența unor prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului proprietar, cu respectarea dispozițiilor de carte funciară, una dintre modalitățile de cesiune a uzufructului fiind, pe lângă închiriere, și arendarea de către uzufructuar a bunului primit în uzufruct.

Asemeni vechii legislații civile din consacrarea art. 1846 și 1847 C. civ. care reglementează cesiunea arendării și interdicția subarendării, nu se menționează expressis verbis, ca în cadrul locațiunii de drept comun, că interdicția de a subarenda atrage după sine și interdicția de a cesiona contractul de arendare.

Raportat la acest aspect opinia doctrinară, anterioară intrării în vigoare a noului Codului civil, exprimată în sensul căreia interdicția de a subarenda atrage după sine și interdicția de a ceda contractul de arendare, căci cesiunea (vânzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decât subarendarea (cessio este maius, sublocatio este minis), își găsește aplicabilitate și după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

Totodată se impune a face mențiunea ca nici vechea legislație civilă și nici ce anouă nu prevăd drept modalitate de folosire a bunurilor agricole încheierea unui contract de arendare de către arendatorul proprietar al bunului, uzufructuar sau alt deținător legal al bunului agricol.

Această concluzie reiese, din dispozițiile art. 74 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, în sensul cărora se prevede obligația tuturor deținătorilor de terenuri de a asigura cultivarea acestora.

Rezultă, așadar, că, indiferent de cauză, doar acei deținători de terenuri agricole care nu pot asigura cultivarea terenurilor agricole vor fi nevoiți să îl arendeze, dacă nu au obligația de a-l cultiva personal.

În ceea ce privește calitatea de arendator, comparativ cu vechea legislație civilă, noua legislație nu diferențiază între care pot fi arendatori și cei care pot lua în arendă.

Arendașul

În lipsa unor dispoziții legale exprese instituite prin noul Cod civil, pot avea calitatea de arendași orice persoane fizice sau juridice, precum și membrii unei familii.

Totodată, pot avea calitatea de arendași, de la data aderării României la Uniunea Europeană, și cetățenii străini și persoanele juridice străine. Această concluzie reiese și din conținutul art. 44 alin. (2) din Constituția republicată, care se referă la posibilitatea conferită cetățenilor străini și a persoanelor juridice străine de a dobândi, în condițiile stabilite prin această normă constituțională, dreptul de proprietate asupra terenurilor. Or, prin arendare nu se transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole arendate, ci doar dreptul de exploatare (folosință) a acestor terenuri.

Totodată, în lipsa unei dispoziții legale exprese în noul Cod civil, considerăm că în categoria persoanelor juridice care pot avea calitatea de arendași se includ și societățile cu capital majoritar de stat, prestatoare de servicii, rezultate din transformarea fostelor stațiuni de mecanizare a agriculturii, care vor putea lua în arendă terenuri agricole, precum și animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele aparținând unor arendatori persoane fizice sau juridice.

De asemenea, o particularitate în materia capacității de a contracta în materia arendării este aceea că arendașul nu poate avea calitatea de arendator, ceea ce rezultă din conținutul art. 1847 C. civ., potrivit căruia subarendarea totală sau parțială este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute, nefiind, de asemenea, permise nici oficiile de arendași.

O atare concluzie derivă din faptul că printr-un contract de subarendare de către arendaș acesta ar avea în contractul de subarendare calitatea de arendator.

Dar totuși, prin noul Cod civil, dacă subarendarea este interzisă, deși, conform celor expuse mai sus, subarendarea ar trebui să atragă după sine și interdicția cesiunii contractului de arendare, este permisă, potrivit art. 1846 C. civ., cesiunea arendării, în anumite condiții speciale expres reglementate prin acest text legal.

Astfel, potrivit art. 1846 C. civ., cu acordul scris al arendatorului, arendașul poate să cesioneze contractul de arendare soțului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenților săi majori.

Din conținutul acestei dispoziții legale rezultă următoarele condiții care trebuie îndeplinite pentru validitatea cesiunii contractului de arendare:

acordul scris al arendatorului, în lipsa căruia cesiunea arendării este interzisă, atrăgând nulitatea relativă a cesiunii contractului, întrucât ipoteza acestei norme legale vizează protecția unui interes particular;

calitatea de cesionar al contractului de arendare o poate avea doar soția arendașului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenții săi majori.

Obiectul contractului de arendare

Potrivit dispozițiilor exprese ale art. 1836 C. civ. pot face obiectul arendării bunuri cum ar fi:

terenurile cu destinație agricolă, și anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă;

animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.

Putem concluziona că, potrivit acestui text legal, pot face obiectul arendării atât bunuri imobile – terenuri/construcții – cât și bunuri mobile (mașini, utilaje, animale), dar condiționat, potrivit art. 1229 C. civ., de situarea acestor bunuri în circuitul civil, precum și de îndeplinirea celorlalte condiții legale pentru valabilitatea contractului de arendare, statuate prin art. 1179 C. civ., respectiv bunurile care fac obiectul arendării să fie determinate individual sau generic, să fie licite și posibile, să fie în proprietatea arendatorului sau în posesia uzufructuarului sau deținătorului legal.

Natura juridică a unor bunuri care fac obiectul contractului de arendare

După cum se poate constata din conținutul art. 1836 C. civ., în afara bunurilor imobile (terenuri și construcții) care pot fi arendate și care sunt imobile prin natura lor, pot face obiectul contractului de arendare și alte bunuri, în privința cărora se pune problema determinării naturii juridice a acestora.

Pentru elucidarea acestei probleme, vom porni de la câteva dispoziții instituite de noul Cod civil în materia bunurilor. Astfel, prevederile art. 537 C. civ. includ în categoria bunurilor imobile, alături de bunurile imobile prin natura lor (terenuri, construcții), și plantațiile prinse de rădăcini, incluzându-se aici și recoltele de pe terenurile arendate prinse de rădăcini, acestea fiind imobile prin încorporare, aparținând, așadar, proprietarul fondului, în virtutea dreptului său de proprietate. Vechiul Cod civil, prin art. 465, statua expres: „(1) Recoltele care încă se țin de rădăcini, și fructele de pe arbori, neculese încă, sunt asemenea imobile. (2) îndată ce recoltele se vor tăia și fructele se vor culege, sunt mobile”. în privința fructelor neculese încă, față de prevederile vechiului Cod civil, care le considera imobile, prevederile noului Cod civil, prin art. 540, consideră fructele neculese încă ca fiind bunuri mobile prin anticipație.

Consider că se impune o distincție netă între plantațiile prinse de rădăcini, cum sunt recoltele încă neculese prinse de rădăcinile pământului, care constituie imobile prin încorporare, și fructele neculese de pe arborii amplasați pe terenurile arendate, întrucât, în această a doua ipoteză, fructele nu sunt prinse de rădăcinile pământului, ci sunt prinse de rădăcini doar arborii amplasați pe terenurile arendate. O atare distincție derivă și din faptul că noul Cod civil conferă un regim juridic diferit plantațiilor prinse de rădăcini, față de fructele încă neculese.

Dar, după cum rezultă din textul legal mai sus citat, pot face obiectul contractului de arendare și animalele, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole. Sub acest aspect, constatăm că prevederile noului Cod civil nu conțin prevederi legale exprese privitoare la natura juridică a acestor bunuri, după cum acestea erau reglementate de către vechiul Cod civil. Noul Cod civil, prin art. 538, statuează că rămân bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou întrebuințate, atât timp cât sunt păstrate în aceeași formă, precum și părțile integrante ale unui imobil care sunt temporar detașate de acesta, dacă sunt destinate spre a fi reintegrate.

Vechiul Cod civil cuprindea o dispoziție cu mult mai clară și concisă, statuând prin art. 468, că obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe ele pentru serviciul și exploatarea acestui fond sunt imobile prin destinație, exemplificându-se astfel de imobile prin destinație ca fiind: animalele afectate la cultură; instrumentele arătoare (mașinile și utilajele agricole – n.n., O.P.); semințele date arendașilor sau colonilor parțiari; porumbii din porumbărie; lapinii ținuți lângă casă; stupii cu roi; peștele din iaz etc.

În privința animalelor, cu referire expresă la contractul de arendare, vechiul Cod civil, prin art. 467 statua că animalele ce proprietarul fondului dă arendașului pentru cultură, sunt imobile pe cât timp li se păstrează destinația.

Pornind de la aceste prevederi instituite de vechiul Cod civil, practica judiciară a statuat că animalele, instrumentele arătoare și alte obiecte destinate pentru serviciul și exploatarea fondului dotai nu pot fi urmărite, deoarece prin destinația lor aparțin acelui imobil. De asemenea, se arată în practica judiciară că legiuitorul a imobilizat aceste obiecte în vederea interesului agricol sau industrial, cu condiția ca ele să fie așezate pe acest fond de către proprietarul lui și în interesul exploatării acelui fond.

Pe cale de consecință, se arată în decizia supra cit. că, dacă arendașul unui teren construiește pe acel teren o fabrică de brichete, mașinile așezate de arendaș în acel fond industrial în interesul exploatării industriale nu au putut deveni imobile prin destinație, ci au rămas avere mobiliară, putând face obiectul unei urmăriri mobiliare din partea unui creditor al său.

Pornind de la prevederile vechiului Cod civil, apreciem că animalele, mașinile și utilajele care fac obiectul unui contract de arendare constituie bunuri care rămân imobile, în accepțiunea art. 538 C. civ., întrucât aceste bunuri sunt separate în mod provizoriu de imobil, urmând ca la expirarea contractului de arendare să fie din nou întrebuințate, fiind, totodată, destinate interesului agricol și al exploatației agricole.

Arendarea terenulrilor aparținând oemniului privat al statului încheiat de către Agenția Domeniului Statului

Potrivit Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, Agenția Domeniilor Statului, instituție publică cu personalitate juridică, finanțată integral de la bugetul de stat, în subordinea Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, are, potrivit art. 4 alin. (1) lit. e) din această lege, atribuția de a concesiona, arenda sau închiria bunuri aflate în administrarea Agenției Domeniilor Statului.

Recent, prin modificările și completările aduse Legii nr. 268/2001 prin Legea nr. 226/2016 s-a introdus în cuprinsul Legii nr. 268/2001, la art. 4 alin. (1), după lit. c), lit. c¹), potrivit căreia Agenția Domeniilor Statului are, prin excepție de la prevederile art. 21¹, printre atribuțiile sale și pe aceea de concesionare și arendare a terenurilor cu destinație agricolă, libere de contract, în suprafață maximă de 50 ha, aparținând domeniului public sau privat al statului, aflate în administrarea Agenției Domeniilor Statului, prin atribuire directă, tinerilor de până la 40 de ani, absolvenți ai învățământului de profil, în vederea înființării de ferme; în situația în care suprafețele de teren disponibile sunt mai mici decât cele solicitate, se aplică procedura concurențială reglementată de această lege.

Sub acest aspect, se impune precizarea că, după abrogarea expresă a Legii arendării nr. 16/1994, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, legea-cadru în materia contractului de arendare a terenurilor este Codul civil (art. 1836-1850), în timp ce Legea
nr. 268/2001 constituie o lege specială prin care Agenția Domeniilor Statului, definită de lege ca instituție de interes public și care acționează în regim de putere publică, este învestită prin lege cu atribuția de a pune în valoare terenuri proprietate publică sau privată ale statului prin modalitatea încheierii unui contract de arendare.

De asemenea, în practica judiciară s-a decis că Hotărârea Consiliului de
administrație al Administrației Domeniilor Statului prin care arendașul a fost obligat la plata unei sume reprezentând lipsa de folosință, pentru motivul rezilierii contractului de arendă în baza căruia arendașul a intrat în posesia terenului, este nelegală, în condițiile în care instanța nu s-a pronunțat cu privire la legalitatea măsurii de reziliere, iar părțile, de comun acord, au încheiat un act adițional la contractul de arendă, recunoscându-i, astfel, valabilitatea.

O astfel de cerere de constatare valabilă și actuală în derulare a contractului de arendă este inadmisibilă în contencios administrativ, ceea ce rezultă din prevederile art. 8 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004.

Prin modificările aduse Legii nr. 268/2001 prin O.U.G. nr. 64/2012, prevederile art. 6 din Lege, modificate, instituie obligația beneficiarilor contractelor de concesiune, arendă și altor contracte de exploatare eficientă a terenurilor cu destinație agricolă, încheiate de Agenția Domeniilor Statului, de a declara și de a plăti trimestrial sumele reprezentând redevențe rezultate din aceste contracte, având, totodată, obligația de a depune la organul de stat competent o declarație care cuprinde toate sumele datorate, a căror termene de plată sunt scadente în trimestrul de referință.

De asemenea, potrivit Titlului II al O.U.G. nr. 64/2012, de la data intrării în vigoare a acestei ordonanțe, redevențele din aceste contracte încheiate de către Agenția Domeniilor Statului se achită la unitățile Trezoreriei Statului, iar Agenția Națională de Administrare Fiscală este competentă să administreze redevențele rezultate din aceste contracte.

De asemenea, atribuții ale Agenției Domeniilor Statului privitoare la arendarea unor terenuri având destinația de pajiști sunt conferite și prin art. 12 alin. (1) din O.U.G. nr. 34/2013 privind organizarea, administrarea și exploatarea pajiștilor permanente și pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, potrivit căruia se conferă posibilitatea atribuirii de contracte de concesiune, arendare și a altor contracte de exploatare eficientă a pajiștilor aflate în proprietatea publică și privată a statului, încheiate de către Agenția Domeniilor Statului, în condițiile Legii nr. 268/2001, care în urma adoptării Legii nr. 226/2016, are titlul „Lege privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare”.

De asemenea, în contextul în care Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale, prin Agenția Națională pentru Pescuit și Acvacultură, trebuie să exercite în numele statului prerogativele dreptului de proprietate asupra terenurilor pe care sunt amplasate
amenajamente piscicole aparținând domeniului privat al statului, în condiții similare cu Agenția Domeniilor Statului, pentru terenurile cu destinație agricolă și să administreze terenurile pe care sunt amplasate amenajările piscicole aparținând domeniului public și privat al statului, prin modificările și completările aduse O.U.G. nr. 23/2008 privind pescuitul și acvacultura prin O.U.G. nr. 85/2016 pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 23/2008 privind pescuitul și acvacultura, art. 4 alin. (3) lit. e) din O.U.G. nr. 23/2008, modificat, conferă posibilitatea Agenției Naționale pentru Pescuit și Acvacultură de a încheia contracte de arendare în vederea exploatării terenurilor pe care sunt amplasate amenajări piscicole, precum și a altor terenuri aferente acestora, din domeniul public sau privat al statului.

Totodată, în cazul contractelor de arendare încheiate între arendași fermieri cu ADS, aceștia beneficiază de mijloace de susținere, respectiv de scheme de plăți directe, în condițiile O.U.G. nr. 3/2015 pentru aprobarea schemelor de plăți care se aplică în agricultură în perioada 2015-2020 și pentru modificarea art. 2 din Legea nr. 36/1991 privind societățile agricole și alte forme de asociere în agricultură, act normativ prin care se aprobă schemele de plăți, ca mecanisme de susținere și de garantare a producătorilor agricoli și a operatorilor economici, respectiv schemele de plăți directe și ajutoarele naționale tranzitorii, care se aplică în agricultură în perioada 2015-2020.

Aplicabilitatea acestui act normativ în materia contractului de arendare rezultă expres din conținutul art. 2 alin. (1) lit. p) din O.U.G. nr. 3/2015, modificat prin O.U.G. nr. 16/2017, prin care, definindu-se transferul unei exploatații, se arată că acest transfer se realizează prin vânzarea sau arendarea sau prin orice alt tip de tranzacție similară care are drept obiect unitățile de producție în cauză, acest transfer trebuind să fie efectuat până la emiterea deciziei de plată.

Pe cale de consecință, pentru a putea deveni incidente prevederile O.U.G. nr. 3/2015, este necesar ca arendatorul să aibă calitatea de fermier care exercită activități agricole în cadrul unei exploatații agricole, urmând ca exploatația agricolă să fie transferată de către arendator, în baza unui contract de arendă, către arendaș, care devine astfel, la rândul său, fermier și care va beneficia de plățile directe stabilite prin acest act normativ, dacă contractul de arendare îndeplinește condițiile legale prevăzute de art. 1836-1850 C. civ.

Faptul că arendașul, în urma transferului exploatației agricole prin intermediul
contractului de arendare va beneficia de plăți, și nu arendatorul, rezultă expres din conținutul art. 7 alin. (3) din O.U.G. nr. 3/2015, potrivit căruia arendatorul nu beneficiază de plăți pentru terenul/animalele arendate spre folosință.

Prin acest transfer al exploatației agricole de către arendator către arendaș, are loc o cesiune a contractului de arendă, după cum rezultă din conținutul O.U.G. nr. 3/2015, prin care cedentul este definit ca fiind beneficiarul a cărui exploatație este transferată unui alt beneficiar, iar cesionarul este beneficiarul căruia i se transferă exploatația agricolă.

În consecință, fiind vorba despre exploatații agricole, vor trebui avute în vedere prevederile speciale reglementate prin Legea nr. 37/2015 privind clasificarea fermelor și exploatațiilor agricole, modificată prin Legea nr. 285/2015 pentru modificarea Legii
nr. 37/2015 privind clasificarea fermelor și exploatațiilor agricole, prin care a fost instituit un nou cadrul normativ în materia amenajării și funcționării exploatațiilor agricole, în acord cu normele Uniunii Europene.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (3) din Legea nr. 37/2015, prin exploatație agricolă se înțelege o formă de organizare alcătuită din ansamblul unităților utilizate pentru activitățile agricole și gestionate de un fermiere, situate pe teritoriul aceluiași stat membru al Uniunii Europene. Art. 2 din Legea nr. 37/2015 prevede că fermele și exploatațiile agricole pot avea unul sau mai mulți proprietari și pot fi proprietate privată sau asociativă. Exploatațiile agricole se clasifică în: a) exploatații agricole specializate – culturi; b) exploatații agricole specializate – producție animală; c) exploatații agricole mixte.

Pe de altă parte, potrivit art. 7 alin. (1) din O.U.G. nr. 3/2015, modificat prin O.U.G. nr. 17/2016, beneficiarii plăților sunt doar cei care desfășoară activități agricole în calitate de utilizatori ai suprafețelor de teren și/sau deținători legali de animale, potrivit legislației în vigoare, pe tot parcursul anului de cerere.

Activitățile agricole, în accepțiunea art. 2 alin. (2) din O.U.G. nr. 3/2015 constau în producția, creșterea sau cultivarea de produse agricole, inclusiv recoltarea, mulgerea, reproducția animalelor și deținerea acestora în scopuri agricole, precum și alte activități menționate la art. 2 alin. (2) lit. b)-e) din Ordonanță.

Pentru a beneficia de plățile directe prevăzute la art. 1 alin. (2), fermierii trebuie să fie înregistrați în Registrul unic de identificare, administrat de APIA, să depună cerere unică de plată, în termen, și să îndeplinească celelalte condiții impuse de textul art. 8 din O.U.G. nr. 3/2015.

În acest sens, potrivit art. 8 alin. (1) lit. n) din O.U.G. nr. 3/2015, modificat prin O.U.G. nr. 16/2017, beneficiarii trebuie să prezinte la depunerea cererii unice de plată sau a modificărilor aduse acesteia, documentele necesare care dovedesc că terenul agricol, inclusiv zonele de interes ecologic, se află la dispoziția lor sau o copie a anexei nr. 24 de la starea civilă a unităților administrativ-teritoriale, dacă este cazul.

Documentele care fac dovada că terenul agricol se află la dispoziția fermierului trebuie să fie încheiate și trebuie să fie valabile cel puțin până la data de 1 decembrie a anului de cerere.

În aplicarea acestor dispoziții legale a fost emis Ordinul ministrului agriculturii și dezvoltării rurale nr. 619/2015 pentru aprobarea criteriilor de eligibilitate, condițiilor specifice și a modului de implementare a schemelor de piăți prevăzute la art. 1 alin. (2) și (3) din O.U.G. nr. 3/2015, precum și a condițiilor specifice de implementare pentru măsurile compensatorii de dezvoltare rurală aplicabile pentru terenurile agricole, prevăzute în Programul Național de Dezvoltare Rurală 2014-2020, ordin modificat și completat prin Ordinul ministrului agriculturii și dezvoltării rurale nr. 44/2017.

În urma modificărilor și completărilor aduse Ordinului nr. 619/2015 prin Ordinul
nr. 44/2017 se simplifică documentele care fac dovada utilizării terenului.

Astfel, potrivit art. 5 alin. (2) din Ordinul nr. 619/2015, modificat prin Ordinul nr. 44/2017, în cazul în care transferul exploatației are loc în temeiul unui contract de arendare, odată cu depunerea cererii unice de plată, o copie conformă cu originalul a contractului de arendare încheiat între fermier și ADS. Pentru dovada deținerii legale a animalelor, documentele care trebuie depuse sunt cele prevăzute de Ordinul președintelui Autorității Naționale Sanitare Veterinare și pentru Siguranța Alimentelor nr. 40/2010.

Rezultă, așadar, din conținutul acestor prevederi că din moment ce acestea fac referire la contracte de arendare încheiate între fermier și ADS, aplicabilitatea O.U.G. nr. 3/2015 vizează doar contractele de arendare încheiate între fermierul (arendaș) căruia i se transferă o exploatație agricolă și ADS, în calitate de arendator al unor terenuri aflate în proprietatea privată a statului.

O atare prevedere cuprinsă într-un act normativ cu forță juridică inferioară legii, deși, din ecomimia O.U.G. nr. 3/2015, nu rezultă că legiuitorul a avut în vedere doar aceste tipuri de contracte de arendare, este discutabilă și atrage aplicarea unui tratament discriminatoriu față de titularii altor contracte de arendare, respectiv a contractelor de arendare încheiate între persoane fizice, între persoane juridice de drept privat sau între persoane fizice și persoane juridice de drept privat.

De altfel, chiar dacă dispozițiile art. 5 alin. (3) din Ordinul nr. 619/2015, care statuau că contractele de arendare, prevăzute la art. 5 alin. (2), trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de art. 1836-1850 C. civ., iar cele încheiate înainte de data intrării în vigoare a noului Cod civil continuă să își producă efectele până la data încetării, prin modalitățile stabilite în contract, au fost abrogate prin Ordinul ministrului agriculturii și dezvoltării rurale nr. 234/2016, toate contractele de arendare, inclusiv cele încheiate cu ADS trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de art. 1836-1850 C. civ.

În acest context, contractele de arendare încheiate cu ADS, care fac obiectul unei reglementări special, respectiv Legea nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, constituie doar o varietate a contractului de arendare încheiat cu privire la terenurile aflate în proprietatea privată a statului cu un arendator persoană juridică, având calitatea de instituție publică, urmând ca acest contract de arendare să îndeplinească toate condițiile prevăzute de Codul civil, în materia contractului de arendare.

Există autori care consieră că ”abrogarea expresă a dispozițiilor art. 5 alin. (3) din Ordinul nr. 619/2015 a avut tocmai menirea de a elimina din sfera de aplicabilitate a acestui act normativ persoanele și persoanele juridice, altele decât ADS”.

Se poate, așadar, concluziona faptul că Ordinul nr. 619/2015 este emis cu încălcarea normelor de tehnică legislativă instituite de Legea nr. 24/2000, republicată.

Consimțământ

În privința consimțământului la încheierea contractuluide arendare nu există reguli special pentru validitatea contractului de arendare fiind necesar ca părțile să convină asupra bunului și prețului.

Ca atare, rezultă că, pentru formarea consimțământului, respectiv pentru realizarea acordului de voințe al celor două părți, este suficient ca părțile să convină numai asupra bunului și al prețului, urmând ca alte clauze, cum ar fi, de exemplu, durata contractului, să poată fi convenite de părți ulterior încheierii contractului..

Dar contractele de arendare pot să fie încheiate și cu privire la imobile aflate în proprietatea comună a mai multor proprietar ai imobilului. În aceste cazuri se aplică regulile din materia coproprietății, dispozițiile art. 641 alin. (1) C. civ. statuând că actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor contracte, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți.

Proprietatea comună pe cote-părți, denumită și coproprietate, se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este fracționat între doi sau mai mulți titulari. Nu bunul este împărțit în materialitatea sa, ci numai dreptul de proprietate asupra sa este fracționat în mod ideal și abstract, astfel încât fiecărui coproprietar îi revine o cotă-parte din drept.

Atunci când obiect al proprietății comune este o universalitate de bunuri, această modalitate este desemnată cu termenul de „indiviziune”.

De aceea s-a și spus că, pe când coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

În cazul proprietății comune pe cote-părți nu bunul se fracționează (niciunul dintre titulari nu este proprietarul exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun), ci dreptul de proprietate. Fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote-părți, ideală și abstractă, din dreptul de proprietate, exprimată matematic, printr-o fracție ordinară, fracție zecimală sau în procente.

Din împrejurarea că niciunul dintre coproprietari nu este proprietarul exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun decurge consecința că niciunul dintre ei nu poate înstrăina bunul în întregul său ori în parte. Fiind titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate, fiecare coproprietar va putea însă înstrăina această cotă, situație în care dobânditorul îi va lua locul în cadrul coproprietății.

CAPITOLUL II
ARENDAREA – OBIECT AL PRESTAȚIEI ARENDAȘULUI

Noțiune

Prețul pe care arendașul îl plătește în schimbul dreptului de a exploata bunurile arendate se numește arendă. Arenda, ca preț al locațiunii poate consta într-o sumă de bani sau în fructe.

Arenda reprezintă prețul arendării (și obiectul prestației arendașului).

În principiu, arenda se poate plăti în produse sau în bani, iar în lipsa unei reglementări exprese, stabilirea cuantumului arendei revine părților. Apreciez că sunt elemente ce pot influența nivelul prețului: suprafața, potențialul de producție, starea clădirilor, amenajările de îmbunătățiri funciare etc.

Modalități de plată

Prețul locațiunii, stabilit în raport cu durata contractului, poate fi global sau fixat pe unități de timp și se plătește la termenele stipulate, de regulă, în mod succesiv.

În practica judiciară dezvoltată sub regimul vechiului Cod civil, s-a admis posibilitatea recalculării chiriei, în funcție de rata inflației, chiar dacă părțile nu au prevăzut o clauză în acest sens.

Considerăm că, în sistemul noului Cod civil, în scopul împărțirii în mod echitabil a pierderilor și beneficiilor ce rezultă din schimbarea împrejurărilor, părțile pot obține în justiție, în condițiile restrictive ale impreviziunii contractuale, adaptarea contractului, inclusiv prin modificarea cuantumul chiriei.

De regulă, arenda se plătește la termenele și în condițiile stabilite în contract.

Potrivit dreptului comun, plata se face la domiciliul arendașului. Arenda se plătește în bani sau în produse.

Arenda se stabilește în ansamblu pentru bunurile arendate sau aparte pentru fiecare obiect, în natură, în bani sau în ambele modalități.

Pe lângă arendă arendașul plătește impozitele prevăzute de lege, dacă legislația sau contractul nu le atribuie persoanei care dă în arendă.

Prin elementul plata chiriei se specifică modul în care utilizatorul va efectua plățile cuvenite către proprietar. Se specifică plăți lunare sau plăți la șase luni. De obicei prima plată se efectuiaza la semnarea contractului. Calendarul plăților este flexibil și el poate fi aranjat de comun acord.

Din conținutul dispozițiilor noii reglementări civile rezultă că, spre deosebire de vechiul cod, în sensul căreia, în toate cazurile, stabilirea în bani a arendei în mod direct nu era permisă, în contextul noului Cod civil, arenda poate fi stabilită și într-o sumă de bani, atunci când arenda este stabilită într-o cotă de fructe.

Față de cele menționate, din dispozițiile art. 1843 C. civ. rezultă posibilitatea stabilirii arendei într-o sumă de bani. Astfel, cu privire la riscul pieirii fructelor, în cazul în care arenda este stabilită în fructe, că atunci când arenda este stabilită într-o cotă de fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărțit este suportată proporțional și nu dă niciuneia dintre părți acțiunea în despăgubire față de cealaltă.

Se poate remarca o neconcordanță contrare normelor de tehnică legislativă, între dimensiunea marginală a textului art. 1843 („Riscul pieirii fructelor în cazul în care arenda se plătește în fructe”), din al cărui conținut rezultă faptul că arenda se poate plăti numai în fructe, cu conținutul art. 1843 C. civ., din al cărui conținut rezultă că arenda se poate stabili și într-o sumă de bani, atunci când arenda este stabilită într-o cotă de fructe

Rezultă, așadar, că, în toate celelalte situații în care arenda nu este stabilită într-o cotă din fructe, arenda trebuie stabilită sub forma unei cantități de produse agricole.

Cantitatea determinată de produse agricole, după cum rezultă din economia dispozițiilor Codului civil, poate consta nu numai într-o determinare în cifre absolute (arendă fixă, de exemplu, 100 kg pe hectar de teren arendat), ci și într-o determinare procentuală din recoltă (cotă din fructe).

În privința arendei stabilite în fructe, art. 1848 prevede că, în lipsa unui termen prevăzut în contract, arendașul este de drept pus în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este, de asemenea, pus în întârziere pentru recepție de la data la care a fost notificat în scris de către arendaș.

De asemenea, prin dispozițiile noului Cod civil, sunt stabilite cazurile în care este posibilă reducerea arendei, precum și excepțiile de la această regulă.

Constatăm, și sub acest aspect, o necorelare contrară normelor de tehnică legislativă între denumirea marginală a textului art. 1841 C. civ. („Reducerea arendei stabilită în bani în cazul pieirii recoltei”), din al cărui conținut ar rezulta că reducerea arendei în cazul pieirii recoltei ar opera doar în cazul în care arenda ar fi stabilită în bani, cu conținutul acestui articol, care face referire expresă la reducerea proporțională a arendei în următoarele cazuri: atunci când pe durata arendării întreaga recoltă a unui an sau cel puțin jumătate din ea a pierit fortuit; atunci când arenda a fost stabilită atât într-o cantitate determinată de produse agricole, cât și într-o sumă de bani determinată sau determinabilă în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse.

Modalități de reducere a arendei

În acest context, considerăm că reducerea arendei pentru ipoteza normei legale instituite prin art. 1841 vizează atât situația în care arenda este stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, cât și în situația în care arenda este stabilită într-o sumă de bani determinată sau determinabilă.

În ceea ce privește excepția de la regula instituită prin art. 1841, prin art. 1842 sunt instituite două excepții:

arendașul nu poate obține reducerea arendei în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce aceasta a fost culeasă;

atunci când cauza pagubei este cunoscută la data încheierii contractului.

Din punct de vedere fiscal, potrivit Normelor metodologice de aplicare a noului Cod fiscal, aprobate prin H.G. nr. 1/2016, în aplicarea prevederilor art. 465 alin. (6) C. fisc., veniturile/cheltuielile din arendă, precum și cele rezultate din orice transfer al dreptului de administrare/folosință nu se consideră venituri și cheltuieli din desfășurarea obiectului de activitate, agricultură.

Ca atare, potrivit art. 29 alin. (1) lit. c) din Normele metodologice de aplicare a noului Cod fiscal, date în aplicarea art. 105 C. fisc., nu au obligația de declarare și nu datorează impozit potrivit Capitolului VII din Titlul IV al Codului fiscal contribuabilii arendatori care realizează venituri cedarea folosinței bunurilor supuse impunerii potrivit prevederilor Capitolului IV din Titlul IV al noului Cod fisc.

CAPITOLUL III
ELEMENTE DE DREPT COMPARAT PRIVIND MODALITĂȚILE DE PLATĂ A ARENDEI ÎN STATELE UNIUNII EUROPENE

După cum am evidențiat pe parcursul analizei contractul de arendare este o formă a dreptului modern, la nivelul legislațiilor europene fiind reglementat prin legi speciale privind arendarea bunurilor agricole.

Este cunoscut faptul căp vechile reglementări în materia arendării au evoluat continuu acestea suferind de-a lungul timpului diferite amendări.

Una din principalele trăsături ale contractului de arendare este reprezentată de faptul că acestea se stabilesc prin norme imperative fiecare stat european asigurând un tratament juridic clar și concis.

În mare parte din statele europene forma scrisă a contractului de arendare reprezintă una din condițiile de formă, formă cerută ad probationem. Însă, în unele state precum Franța, Italia, Olanda acest tip de contract este definit ca fiind un contract solemn impunându-se înregistraraea acestuia.

Este cunoscut faptul că acest tip de contract se remarcă prin flexibilitate, condițiile economice și sociale cunoscând schimbări diverse. Acesta este motivul pentru care contractul de arendare se caracterizează prin flexibilitate.

În state precum Franța, Olanda, Spania, Italia reglementările în materia arendării au un carcater stict/intervenționist legea impunând forma scrisă, durata arendării, a prețului.

Însă, în state precum Germania, Anglia sau Grecia dispozițiile în materia contractului de arendare sunt mult mai liberale, oferind părților contractului o mai mare libertate de acțiune. La nivelul legislației daneze există obligația proprietarului de a-și exploata terenul agricol, limitând dreptul acetuia la arendarea terenurilor.

Există legislații (Germania, Franța) care consacră riguros obiectului acestui tip de contract, însă, în Spania/Olanda, reglementările sunt generale, oferind părților posibilitatea determinării acestuia.

În ceea ce privește durata arendării în mare parte a statelor europene acesta reprezintă un element esențial al contractului, de natură a asigura un interes părților, dar și realizarea unei producții bune de către arendaș.

În aceste condiții este necesar ca acest tip de contract să fie încheiat pe o perioadă destul de mare pentru a oferi arendașului adoptarea unor practici de poducție pe termen lung și siguranță în activitatea de exploatare a bunului arendat.

În aceste condiții durata încheierii contractuluid earendare diferă de la 4 ani în Grecia, la 6 ani în Portugalia, 9 ani în Franța, Belgia sau 12 ani în Olanda

Una din obligațiile ce revine arendatorului o reprezintă obținerea de informații privind corectitudinea arendașului și asta pentru că acesta depinde de arendaș pentru a-și primi partea sa din recoltă.

Totodată, compatibilitatea arendatorului cu arendașul este un element esențial și asta pentru a veni în întâmpinarea nevoilor reciproce.

Raportat la prețul arendei legislația tuturor statelor europene consacră reglementări clare în materie. Astfel, în state precum Spania, Germania legislația în vigoare consacră practicarea unei arende echitabile, situație în care se impune, în sarcina autorităților publice sau instanțelor de judecată, fixarea unui preț pentru fiecare caz.

În state precum Franța/Olanda dispozițiile legii stabilesc mecanisme și proceduri în vederea fixării nivelului-limitei arendei, într-o cantitate minimă și maximă de produse agricole. Totodată, la nivelul legislațiilor europene există reglementări privind controlul administrativ al arendei, anterior încheierii contractului.

În alte țări ca Franța, Italia și Belgia, există prevederi privind introducerea unei acțiuni în justiție cu privire la controlul (ulterior) al prețului arendei.

Plata arendei se poate face în bani, în natură (cu o parte din recoltă) sau (mixtă) în natură și în bani.

În legislasțiile unor țări se prevede revizuirea prețuțlui la anumite perioade, precum și modalitățile de plată.

În Canada (provincia Manitoba), prețul arendei variază direct cu valoarea producției și este plătită cînd recolta este vîndută și nu în avans.

Asemenea legislației noastre există state care interzic subarendarea sau cesiunea contractului de arendare. Însă, în state precum Portugalia, trecerea contractului se poate face numai de către o cooperativă de producție.

În Franța, contractul poate fi moștenit de urmașii arendașului, cu acordul proprietarului, iar în lipsa acestuia, prin autorizarea tribunalului.

În materia arendării, de regulă litiigiile intră în competența instanțelor judecatorești de drept comun, însă, nu este exlusă soluțiuonarea și prin arbitraj.

Există state, precum Franța, unde sunt înființate tribunale specializate, iar în Germania funcționează tribunale agricole.

CONCLUZII

Din analiza întreprinsă se poate evidenția faptul că acest tip de contract, ca formă a contractului de închiriere, este contractual încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt detonator legal de bunuri agricole, denumit arendator și arendaș, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți.

Cadrul normativ al contractului de arendare îl constituie dispozițiile art. 1836-1850
C. civ. care se completează cu dispozițiile privind contractul de locațiune.

Pentru arendaș este o formă de întrebuințare, exploatare a unui bun ce aparține altei persoane și este folosit în gospodӑria lui pe o perioadă temporară.

Arendașul va realiza în practică principiul juridic general, de a întreprinde orice acțiuni, cu excepția acelora ce sunt interzise de lege sau contract, va dispune de drepturi apropiate ale proprietarului.

Desigur, contractul de arendă a avut și are o existență care nu poate fi ignorată din punct de vedere juridic. Nevoile vieții vor face tot mai prezent acest contract, iar problematica referitoare la încheierea, executarea și încetarea convenției de arendă vor fi deosebit de variate și complexe.

Conform legislației contractul de arendă este definit drept contractul prin care o persoană numită locator pune la dispoziția altei persoane numite locatar anumite bunuri în schimbul unui preț numit arendă. Prețul pe care îl stabilesc părțile contractante se stabilește în bani.

Analizând cazurile întilnite în practică deseori locatarul achită arenda cu bunuri materiale (cu anumite obiecte de preț solicitate de locator) cu prestări de servicii ce sunt egalate conform actelor contabile cu un anumit preț și se eliberează locatorului dreptul de arendă.

În condițiile actuale ale economiei de piață cînd antreprenoriatul se revarsă în majoritatea ramurilor economiei, industriei, agriculturii, etc., activitatea multor unități economice nou fondate este bazată pe arendă.

ANALIZĂ SWOT

Analiza SWOT a contractului de arendare

BIBLIOGRAFIE

Doctrină

Fl.A. Baias., E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Noul Cod civil, Editura C.H.Beck, București 2012;

F., Bujorel, Drept civil – Contractele speciale, Editura Universul Juridic, București, 2013;

G. Boroi, L Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, București, 2012;

Fr. Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, vol II, edița a IV-a, Editura Universul juridic, București 2006;

D. Lupulescu, Dreptul de proprietate pe cote-părți și aplicațiile sale științifice, Editura Științifică, București 1973;

O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitate imobiliară a terenurilor, Editura Universul Juridic, București 2014;

O.Puie, Tratat de contracte civile, potrivit Codului civil, Codului de procedură civilă, Codului fiscal, Codului de procedură fiscală, Codului penal și Codului de procedură penală, Editura Universul Juridic, București 2017;

Articole din reviste de specialitate

Stanciulescu, L. Considerații privind contractul-cadru de arendare prevăzut de legea nr. 223/2006, în Revista de drept commercial, Septembrie 2006

O. Puie, Aspecte privitoare ia executarea silită a
contractului de locațiune, a creanțelor (chirii și arenzi), precum și a fructelor neculese și a recoltelor prinse în rădăcini derivate din contractul de locațiune și contractul de arendare, ca varietate a contractului de locațiune, în RRES nr. 4/2016;

Legislație

*** Constituția României

*** Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul Civil;

*** Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în M.Of. nr. 299 din 7 iunie 2001, cu modificările și completările ulterioare;

*** O.U.G. nr. 34/2013 privind organizarea, administrarea și exploatarea pajiștilor permanente și pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, publicată în M. Of. nr. 267 din 13 mai 2013, cu modificările și completările ulterioare;

*** Legea nr. 37/2015 privind clasificarea fermelor și exploatațiilor agricole, publicată în M.Of nr. 172 din 12 martie 2015

*** Legea nr. 285/2015 pentru modificarea Legii nr. 37/2015 privind clasificarea fermelor și exploatațiilor agricole, publicată în M. OF. nr. 874 din 23 noiembrie 2015;