Analiza Comparativa A Creditelor Ipotecare DIN Romania

CUPRINS

INTRODUCERE

CAPITOLUL 1 – CREDITUL IPOTECAR ÎN ROMÂNIA

Creditul – Aspecte teoretice

Creditul ipotecar – Aspecte teroretice

CAPITOLUL 2 – PREZENTAREA SOCIETĂȚILOR BANCARE

2.1 Prezentarea Raiffeisen Bank

2.2 Prezentarea Băncii Comerciale Române

2.3 Prezentarea Băncii Transilvania

2.4 Poziția ocupată de cele trei bănci pe piața bancară din România

CAPITOLUL 3 – ANALIZĂ COMPARATIVĂ A CREDITELOR IPOTECARE

DIN ROMÂNIA

3.1 Analiza pieței creditului din România

3.2 Prezentarea creditului ipotecar “Prima casă” oferit persoanelor fizice de către

Raiffeisen Bank

3.3 Prezentarea creditului ipotecar “Prima casă” oferit persoanelor fizice de către

BCR

3.4 Prezentarea creditului ipotecar “Prima casă” oferit persoanelor fizice de către

Banca Transilvania

3.5 Analiză comparativă privind creditul “Prima casă” oferit de către Raiffeisen

Bank, BCR și Banca Transilvania

3.6 Avantaje și dezavantaje ale creditului “Prima casă

INTRODUCERE

De-a lungul timpului, creditul ipotecar a devenit principala sursă de finanțare a

românilor care doresc să-și construiască, achiziționeze, să-și modernizeze sau să-și extindă locuința. Din acest motiv am ales ca temă pentru lucrarea de licență “Analiză comparativă a creditelor ipotecare din România”, deoarece acest domeniu este foarte dinamic și cuprinzător, iar evoluția acestuia poate marca atât progresul economic, cât și al omenirii.

Această lucrare este structurată pe trei capitole.

În capitolul I am redat câteva noțiuni generale despre credit, cum ar fi semnificația

acestuia, elementele constitutive, tipurile de credit, precum și date despre creditul ipotecar din România, făcând referire la cei mai importanți participanți de pe piața creditelor ipotecare și la documentația care trebuie pregatită de persoanele fizice și juridice care doresc contractarea unui credit ipotecar. În cadrul acestui capitolul am mai prezentat și derularea unui credit ipotecar, precum și riscurile acestui tip de credit..

În capitolul II am prezentat trei societăți bancare de top, precizând serviciile oferite de

acestea, structura acționariatului, gama de credite oferite, precum și subsidiarele acestora. De asemenea, am analizat și poziția acestora pe piața românească, luând în considerare rezultatele obținute în ultimii ani, activele deținute și creditele acordate clienților.

Capitolul III expune partea practică a lucrării, unde sunt prezentate și analizate date privind rezultatele obținute de sistemul bancar românesc, precum și date privind creditele ipotecare și de consum din România. De asemenea, am prezentat caracteristicile și condițiile de creditare a creditului ipotecar „Prima casă” acordat de către cele trei bănci descrise la capitolul al doilea, respectiv Raiffeisen Bank, BCR și Banca Transilvania și am realizat o analiză comparativă a acestora pentru a observa care dintre aceste trei bănci au condiții și costuri mai avantajoase (rata dobânzii, dobânda anuală efectivă, rata lunară și suma totală de rambursat), știind că cel mai important cost îl reprezintă dobânda. În finalul capitolului, am ales să evidențiez principalele avatantaje și dezavantaje ale contractării unui credit “Prima casă”.

CAPITOLUL 1

CREDITUL IPOTECAR ÎN ROMÂNIA

Relațiile de credit au apărut într-o anumită perioadă a evoluției relațiilor de schimb, pe o anumită treaptă a dezvoltării producției de bunuri de consum și mărfuri, atunci când, această evoluție a permis vânzarea mărfurilor, fără ca în acel moment să aibă loc și un transfer de valoare invers, aceasta făcându-se ulterior, la un anumit interval de timp.

Creditul este operațiunea prin care se trece în proprietate imediată valori sau resurse cu promisiunea de rambursare viitoare și de plată a unei sume suplimentare numită dobândă care este o sumă ce îl remunerează pe împrumutător.

În dezvoltarea sa istorică, creditul a îmbrăcat mai multe forme care au avut perioade de existență simultană în viața economică a omenirii. Complexitatea relațiilor ce se stabilesc între parteneri cu ocazia acordării și primirii creditului duce la diferențierea formelor de credit care rezultă din cumularea elementelor constitutive ale creditului.

Creditul – Aspecte teoretice

Elementele constitutive ale creditului

Pentru a putea evidenția funcțiile și caracteristicile creditului, este necesară prezentarea

elementelor care sunt incluse în relațiile de credit, astfel:

Participanții la raportul de credit îi reprezintă creditorul și debitorul care sunt

numiți în literatura de specialitate ,,subiecte ale raportului de credit”. Analiza participanților la raportul de credit scoate în evidență diversitatea acestora și marile dimensiuni ale creditării. Creditorii și debitorii se împart în trei categorii principale, și anume: populația, statul, agenții economici.

Agenții economici au o poziție importantă în rândul creditorilor, dacă aceștia obțin rezultate financiare pozitive, pentru care caută cele mai bune modalități de plasare pe piața de capital sau pe piața monetară. Disponibilitățile bănești degajate de întreprinderi se formează în resurse de creditare a activităților unităților deficitare, fie prin intermediul băncilor sau al altor instituții financiare, fie în mod direct.

Potențialul de economisire, implicit de creditare al întreprinderilor poate fi evidențiat prin analiza disponibilităților în depozite la termene și ale portofoliilor de titluri deținute la capitalul social al altor agenți economici și ca subscriptori la titlurile emise de stat.

Populația participă la procesul de creditare în dublă calitate, de creditor și debitor remarcându-se prin rolul important în asigurarea resurselor de creditare.

Participarea statului în calitate de creditor nu poate fi analizată decât în situația înregistrării de excedente bugetare și a disponibilizării în economie a unor importante sume, dirijate către sistemul asigurărilor și protecției sociale ori alte destinații.

Promisiunea de rambursare – reprezintă trăsătura esențială a raporturilor de credit și

presupune anumite riscuri pentru creditor. Sunt 2 astfel de categorii de riscuri:

Riscul de nerambursare se materializează în amânarea plăților de către împrumutat sau intrarea acestuia din urmă în incapacitate de plată. Pentru prevenirea riscului de nerambursare trebuie analizate potențialul debitorului sub toate aspectele: uman (competență, moralitate), economic (conjunctura națională și internațională, cadrul profesional), financiar (situația financiară, gradul de îndatorare, capacitatea de rambursare), juridice (legătura cu alte întreprinderi, forma juridică). Diviziunea riscului se poate realiza prin colaborări cu alte instituții de credit.

Riscul de imobilizare este specific instituțiilor bancare sau de credit și constă în imposibilitatea instituțiilor de a satisface cererile titularilor de depozite. Aceasta situație datorată unei gestiuni neperformante poate fi prevenită prin administrarea judicioasă a depozitelor și creditelor.

Datorită faptului că instituțiile bancare angajează în acordarea de credite fonduri care nu le aparțin apare necesitatea utilizării de garanții.

Scadența reprezintă momentul sau momentele stabilite pentru rambursarea

creditului. La stabilirea scadenței băncile comerciale iau în considerare activitatea debitorului, afacerea propriu-zisă, alte condiții. Astfel, vor fi stabilite și ratele ce vor fi rambursate la scadență. Ratele pot fi rambursate în mod egal, în ordine crescătoare ori descrescătoare, sau înfuncție de caracterul afacerii de credit. Un element important, în acest context, este stabilirea perioadei de grație – perioada dintre momentul angajării creditului și momentul începerii rambursării lui. Aceste condiții sunt stipulate în contractul de credit încheiat între debitor și creditor;

Dobânda reprezintă prețul care trebuie plătit pentru împrumutarea, respectiv

utilizarea, unei sume de bani pentru o anumită perioadă, mai precis suma pe care un împrumutat (debitor) o plătește unui împrumutător (creditor), pentru banii împrumutați.

Prin modul ei de lucru, o bancă poate să aibă atât calitatea de împrumutat, cât și cea de împrumutător, de aceea ea trebuie să plătească, respectiv să încaseze, dobânda pentru sumele luate (depozite), respectiv date cu împrumut (credite). Pentru creditele acordate, banca percepe o dobândă activă, iar pentru depozite plătește o dobândă pasivă.

Rata dobânzii este nivelul procentual aplicat capitalului împrumutat pe perioada derulării creditului.

După modul de calculare a dobânzii pentru sumele depuse la o bancă (depozite), dobânda pate fi de două feluri:

Dobândă simplă, calculată pe baza fondurilor depuse inițial.

Dobândă acumulată, calculată prin aplicarea ratei dobânzii la suma reprezentând capitalul depus inițial și dobânda obținută pentru perioada anterioară.

La sumele date cu împrumut de bancă, echivalentul dobânzii acumulate se numește anatocism sau dobândă la dobândă și constă în capitalizarea dobânzii unei sume împrumutate, operațiune ce se concretizează în cumularea dobânzii scadente și neachitate cu suma datorată și aplicarea în continuare a dobânzii la valoarea astfel rezultată.

Ca valoare, dobânda percepută de o bancă pentru sumele date cu împrumut poate fi:

Dobândă fixă, care rămâne nemodificată pe toată durata contractului.

Dobândă variabilă, care se modifică pe perioada contractului în funcție de diferite

criterii, cel mai frecvent fiind vorba despre indicatori monetari (ROBOR, EURIBOR etc.)

Tipuri de credite

Creditele sunt de mai multe feluri și ele se clasifică având în vedere mai multe criterii

care să le caracterizeze, să le afirme interdependențele și prin aceasta să le diferențieze.

Prima formă de credit practicată a fost creditul juvenil care presupunea o formă de întrajutorare între indivizi sau grupuri de indivizi aflați unul în vecinătatea celuilalt.

Un alt tip de credit este creditul cămătăresc care se caracterizează printr-o

dobândă foarte mare la acordarea creditului.

După natura economică și participanții la relația de creditare se remarcă cinci

categorii principale de credite: creditul comercial, creditul bancar, creditul obligatoriu, creditul ipotecar, si creditul de consum.

Creditul comercial

Este o formă de împrumut practicată între vânzător și cumpărător, atunci când vânzarea mărfurilor este făcută pe credit, adică predarea ei este separată în timp de plata prețului. Astfel, creditul contribuie la accelerarea circulației de mărfuri și deci la dezvoltarea economiei naționale. În economia de piață, creditul comercial constituie baza sistemului de credit.

Acordarea de credite sub formă de marfă își are originea în procesul diviziunii primare a muncii, atunci când, din masa producătorilor s-au desprins comercianți, agenți economici specializați în desfacerea mărfurilor. Reprezentând un împrumut civil, deosebirea fundamentală dintre creditul comercial și cel bancar consta în faptul că în timp ce bancă împrumuta banii depunătorilor sau fonduri ale altor bănci, împrumutătorul (creditorul) civil împrumuta banii săi. Acest tip de împrumut fiind civil nu poate fi clasificat ca operațiune bancară. Una dintre cele mai vechi și eficace modalități de atragere de resurse financiare de către un întreprinzător o constituie resursele partenerilor de afaceri. Această soluție de finanțare a ciclului de exploatare se poate utiliza atât în relațiile cu furnizorii de materii prime, materiale, utilități, cât și cu distribuitorii și clienții firmei. Astfel în relațiile cu furnizorii se primesc materii prime, materiale, semifabricate, care se folosesc în procesul deirculației de mărfuri și deci la dezvoltarea economiei naționale. În economia de piață, creditul comercial constituie baza sistemului de credit.

Acordarea de credite sub formă de marfă își are originea în procesul diviziunii primare a muncii, atunci când, din masa producătorilor s-au desprins comercianți, agenți economici specializați în desfacerea mărfurilor. Reprezentând un împrumut civil, deosebirea fundamentală dintre creditul comercial și cel bancar consta în faptul că în timp ce bancă împrumuta banii depunătorilor sau fonduri ale altor bănci, împrumutătorul (creditorul) civil împrumuta banii săi. Acest tip de împrumut fiind civil nu poate fi clasificat ca operațiune bancară. Una dintre cele mai vechi și eficace modalități de atragere de resurse financiare de către un întreprinzător o constituie resursele partenerilor de afaceri. Această soluție de finanțare a ciclului de exploatare se poate utiliza atât în relațiile cu furnizorii de materii prime, materiale, utilități, cât și cu distribuitorii și clienții firmei. Astfel în relațiile cu furnizorii se primesc materii prime, materiale, semifabricate, care se folosesc în procesul de producție, iar plata lor se efectuează după o anumită perioadă convenită de părți și stipulata în contract. Utilizarea acestor resurse materiale livrate de furnizori fără a le plăti echivalează cu atragerea de către firmă a unui capital de valoarea respectivelor resurse, fără dobânda, reușind să se evite contractarea unui credit bancar curent pentru plata furnizorilor.

Finanțarea prin capital comercial este practicată de firme care au relații comerciale

îndelungate fiind bazată pe încrederea reciprocă. Pentru a-și consolida poziția pe piață, pe lângă îmbunătățirea calității utilităților oferite și a prețurilor practicate, competiția se dă și prin facilitățile acordate clienților.

O importanță deosebită o au facilitățile financiare referitoare la vânzările pe credit și la rabatul acordat celor ce plătesc cash. Vânzările pe credit au drept consecință imediata amânarea încasărilor și apariția unui debit specific sub forma șoldului contului clienți. Obligația de plată se materializează în efectele de comerț: cambie și bilet la ordin.Experiență practică evidențiază că instrumentul de plată cel mai des utilizat este biletul laordin.

Pentru a determina politica de creditare a firmei, managerul financiar are ca obiectiv realizarea unui echilibru între costurile implicate de acordarea creditului și cele aferente neacordării sau diminuării mărimii acestuia. Astfel putem identifica următoarele costuri ale acordării creditelor comerciale: dobânda pierdută, scăderea puterii de cumpărare, costurile administrării creditelor comerciale, primele de asigurare a riscului de neplată, rabatul acordat, aprecierea potențialului valoric al clientului, pierderea unor clienți, nesiguranța încasării numerarului, perioada creditului, rabatul acordat pentru urgentarea plății, calitatea creditului, politica de încasări.

Creditul de consum

Este un credit pe termen scurt, mediu sau lung, acordat persoanelor fizice sau firmelor private, destinat consumului social (plata unor bunuri sau servicii), sau pentru recreditarea creanțelor contractate în acest scop.

Creditorii sunt reprezentați de instituții economice, companii financiare, instituții de credit sau comercianți de detaliu.

Inițial creditul de consum era cunoscut sub numele de credit deschis, reprezentând posibilitatea comerciantului acordată clienților solvabili de a cumpăra mărfuri potrivit necesitaților, urmând ca lichidarea datoriilor să se facă ulterior.

Cea mai mare parte a creditelor de consum există și se acordă sub forma creditelor eșalonate, forma în care termenii raportului de credit (plafonul acordat, cuantumul ratelor, scadenta) se stabilesc la acordarea creditului.

Creditul revolving apărut la sfârșitul anilor ’30 reprezintă o formă deosebită a creditelor eșalonate, luând anvergură o dată cu amplificarea utilizării cărților de credit.

Elementele caracteristice a creditului revolving sunt:

Se acordă în cadrul unei convenții stabilite între părți;

Permite debitorului să efectueze cumpărările sau să obțină împrumuturi fie direct asupra creditorului, fie indirect prin cărțile de credit, în momentul oportun pentru el;

Debitorul are posibilitatea să efectueze plata fie în totalitate pentru creditul în curs, fie prin plăți parțiale, periodice, după posibilități;

Creditul Obligatar

Creditul obligatar deține o pondere importantă în economiile moderne, ce se măsoară prin punerea în balanță a datoriei publice cu produsul intern brut.

Este reprezentat de operațiile de credit în care partenerii sunt instituțiile statului sau întreprinderile economice în calitate de debitori, care, în această calitate emit obligațiuni, care își angajează capitalurile în scopul obținerii unui venit sigur sub formă de dobânzi. O mare parte a obligațiunilor sunt emise de către stat.

Obligațiunea este un titlu de valoare care atestă calitatea de creditor a deținătorului ei față de emitent, emitentul obligându-se să plătească deținătorului obligațiunii o sumă anuală fixă, numită cuponul obligațiunii, pe întreaga perioadă de valabilitate a acesteia. Altfel spus, o promisiune scrisă de a plăti o sumă de bani (principal) la o data stabilita.

Creditul bancar

Este creditul care se acordă agenților economici sub formă bănească de către instituții specializate, numite instituții bancare, în așa-numitul, “comerț cu bani”.

Creditul bancar este principala sursă pentru asigurarea fondurilor bănești necesare diferitelor sectoare de activitate ale economiei naționale.

Acordarea creditelor constituie fundamentul activității unei bănci. Acesta cuprinde un ansamblu de raporturi de credit, pe termen scurt, mediu său lung, cu privire la operațiile bazate pe înscrisuri sau fără, garantate sau negarantate, pe obiect de credit sau global. La aceste raporturi de credit participanții sunt reprezentați de persoanele juridice și cele fizice.

În prezent oferta de credite a băncilor comerciale este foarte diversificată din care amintim:

– Credit global de exploatare;

– Linii de credit în lei și în valută;

– Credit pentru finanțarea cheltuielilor și stocurilor temporare;

– Credit pentru finanțarea cheltuielilor și stocurilor sezoniere;

– Credite de scont;

– Credit pe cecuri remise spre încasare;

– Credit pe ordine de plată;

– Credit pe descoperit de cont (overdraft);

– Credit pentru operațiuni de leasing;

– Credit de forfetare;

– Credit pentru cumpărarea de acțiuni;

– Credit pentru prefinanțarea exporturilor;

Creditul ipotecar

Este creditul acordat cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

este acordat în scopul efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu

altă destinație decât cea locativă ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior;

acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face

obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată;

2. După destinație, creditul poate fi :

Credit de producție – este acordat pentru susținerea, modernizarea și potențarea

activității de producție, a vieții de producție, a vieții economice în general. Scopul creditului de producție este de a pune direct în mișcare activitatea unei unități economice. În cazul creditului de producție, împrumutul înseamnă transmiterea de capital, suma fiind utilizată pentru sporirea capitalului propriu al întreprinderii

Credit de consum – este destinat gospodăriilor, menajelor, pentru susținerea nevoilor

de consum. Acesta presupune transferuri de venituri dintr-o perioadă în alta, venituri viitoare sunt aduse în prezent pentru sporirea consumului personal.

3. În funcție de subiectul de drept care angajează creditul, acesta poate fi:

Credit public – este contractat de către stat pentru completarea resurselor sale, în cazul

în care veniturile ordinare nu sunt suficiente. Acest credit poate fi productiv, când este destinat înființării unor întreprinderi cu capital de stat sau modernizării celor existente, și neproductiv, când este destinat unor sarcini de aparare, educație, sănătate etc.

Credit privat care este contractat de o persoană fizică sau firmă privată.

4. După modul de garantare :

Credit real – acest credit este acoperit cu garanții reale.

Credit personal – acoperit cu garanții personale; acesta se acordă în baza încrederii, a

prestigiului celui imprumutat.

5. În funcție de perioada pentru care se acordă creditul :

Credit pe termen scurt – aceste credite se acordă pe o perioadă de până la un an și se folosește pentru activitatea economică curentă

Credit pe termen mediu – acestea se acordă pe o perioadă de timp intre 1 si 5 ani,

Credit pe termen lung – sunt acordate pe o perioadă de peste 5 ani și se utilizează pentru efectuarea de investiții.

6. După locul de desfășurare a operațiunilor de credit:

Credit intern – operațiunile de credit se desfășoară în țară.

Credit extern – operațiunile de credit se desfășoară în străinatate.

7. În funcție de posibilitatea creditorului de a cere debitorului rambursarea anticipată a sumei împrumutate:

Credit denunțabil – când creditorul are dreptul de a cere rambursarea creditului înainte

de expirarea termenelor de scadență. Debitorul este notificat printr-un aviz prealabil. Acordând un credit denunțabil împrumutatorul se asigură pentru situația în care ar apărea semne vizibile că debitorului încep să-i meargă rău afacerile, putând în acest caz solicita rambursarea imediată a sumei împrumutate, înaintea falimentului celui împrumutat.

Credit nedenunțabil – creditorul nu are dreptul de a cere plata anticipată.

1.2 Creditul ipotecar – Aspecte teoretice

Creditul ipotecar reprezintă una din cele mai importante categorii de credit în cadrul economiei de piață; el presupune o înțelegere între creditor și împrumutat.

Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat și care comportă riscuri. Trebuie ținut cont ca normele prudențiale ale instituțiilor care acordă credite ipotecare analizează solicitanții cel puțin din punctul de vedere al venitului net, din care solicitantul trebuie să suporte o rată de credit și să își mențină un nivel decent al condițiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de neplată.

Ipoteca nu înseamnă că din momentul acordării creditului locuința intră în proprietatea băncii, sau, mai rău, că după rambursarea a trei sferturi din credit împrumutatul nu mai recuperează nimic. Banca sau instituția de credit are dreptul, după vânzarea la licitație sau în alt mod a locuinței, să rețină exact sumele la care este îndreptățită în conformitate cu contractul de credit ( capital, dobânzi, alte conturi justificate ) ; restul sumei obținută după vânzare se restituie împrumutaților.

Deși majoritatea dobânzii variabile din contract constituie un risc, pentru că ar mări rata lunară de plată, corelarea dobânzii variabile la un index stabil (cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate ale dobânzilor paracticate între bănci, pe piețele interbancare europene) scutește împrumutatul de astfel de emoții.

Multe din riscurile de neplată nu sunt de neevitat. Sistemul românesc de asigurări pune deja la îndemana împrumutaților o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea de viață, de invaliditate care îl pot proteja pe împrumutat și pe familia acestuia în cadrul producerii unui eveniment nefericit.

Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziție, renovare-reabilitare sau construire de locuințe ) persoanele fizice cetățeni români cu domiciliul în România sau persoane juridice române cu obiect de activitate specific ( construire, reabilitare de locuințe ).

Garanțiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca asupra imobilului pentru care se acordă creditul și care trebuie să acopere în proporție de minim 133% din valoarea creditului, asigurarea locuinței pentru care se acordă creditul și, după caz, creditorii mai pot solicita și alte garanții (garanții personale sau giranți, asigurări de viață).

Principalii participanți de pe piața creditelor ipotecare din România

În procesul de funcționare și derulare a creditului ipotecar intervin mai mulți participanți care conlucrează, prin sarcinile și funcțiile lor specifice, la buna desfășurare a mecanismului de creditare:

Împrumutații sau debitorii: sunt cetățeni români care încheie contracte de credit cu o

bancă sau cu o persoană juridică nebancară în scopul exclusive de a achiziționa sau construi o locuință, care va reprezenta garanția executării obligațiilor contractuale (ipoteca).

Vânzătorii de locuințe: sunt persoane fizice sau juridice care vând locuințele deținute în

proprietate sau locuințele altor persoane fizice sau juridice în numele acestora;

Împrumutătorii sau creditorii: sunt bănci, instituții financiare nebancare sau alte

persoane juridice și fizice. Împrumutătorul are următoarele funcții: acordarea creditului ipotecar, încheierea unui contract de credit și a unui contract de ipotecă și derularea creditelor ipotecare acordate în conformitate cu clauzele din contractul de credit și ipotecă.

Operatorii de pe piața ipotecară secundară: sunt instituții specializate care au ca scop

refinanțarea împrumutătorilor primari și acordarea de credite ipotecare pe termen lung și au ca funcții: refinanțarea împrumutătorilor primari, emiterea de valori mobiliare ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori și asistență tehnică acordată împrumutătorilor primari.

Registratari ai statului: sunt instituții de stat care înregistrează tranzacțiile și drepturile

constituite în urma tranzacțiilor imobiliare. Acest tip de instituții au următoarele funcții: înregistrează transferul de proprietate în urma tranzacțiilor imobiliare, înregistrează ipoteca și drepturile care decurg din contractul de ipotecă și stochează și furnizează informații referitoare la drepturile de proprietate și ipotecă a tututor participanților pe piața ipotecară.

Societățile de asigurare: sunt societăți autorizate de asigurare care oferă asigurări ale

proprietăților, ale persoanelor împrumutate precum și asigurărilor civile.

Evaluatorii: sunt persoane fizice și juridice autorizate să efectueze evaluări ale

locuințelor constituite ca ipotecă.

Agenții imobiliare: sunt persoane juridice autorizate să intermedieze tranzacții pe piața

imobiliară și să acorde consultanță de specialitate.

Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achiziționează valori mobiliare

garantate cu ipoteci și emise de împrumutători sau operatori de pe piața secundară. Din

această categorie fac parte fondurile de investiții, fondurile de pensii, societățile de asigurare, băncile etc.

Operatorii care asigură infrastructura creditării ipotecare. Din această categorie fac

parte notarii publici, autoritățile de înregistrare, custodie și garantare, consultanții juridici și alții care conduc operațiuni specifice tranzacțiilor cu locuințe.

Documentația necesară obținerii creditului ipotecar

Pentru obținerea de credite ipotecare solicitanții trebuie să depună o cerere însoțită cel puțin de următoarele documente:

A) În cazul persoanelor fizice:

• Documente doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute art.7 din Legea nr. 190/1999;

• Documente care să ateste capacitatea persoanelor în cauză de a dispune de venituri certe cu caracter permanent, precum: adeverința de salariu, declarația de venit;

• Documente care să evidențieze valoarea angajamentelor de plată ale solicitantului și a obligațiilor devenite exigibile și neonorate la scadență.În acest scop solicitantul va prezenta o declarație în care vor fi anexate copii de pe unele documente precum: contracte de leasing, contracte de credit, contracte de cumpărare în rate a bunurilor de folosință îndelungată;

• Declarație privind litigiile cu terții, cu precizarea motivelor care au condus la acele situații;

B) În cazul persoanelor juridice:

• Documente doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute art.7 din Legea nr. 190/1999, precum extras din actele constitutive privind obiectul activității, extras din hotărârile organelor statutare din care să reiasă destinația creditelor ipotecare;

• O copie după ultimul bilanț contabil depus la organele în drept și de pe ultimele trei balante de verificare;

• Situații privind elementele patrimoniale aduse în garanție pentru împrumuturile obținute de la alți creditori;

• Bugetul de venituri și cheltuieli pe anul în curs;

• Declarație privind litigiile cu terții, cu precizarea motivelor care au condus la acele situații;

• Protecția fluxului de lichidități pentru anul în curs.

Derularea creditului ipotecar

   Pe durata creditului ipotecar împrumutătorii au obligația să urmărească îndeplinirea condițiilor prevăzute în contractul de credit ipotecar, referitoare la: destinația sumelor avansate, planul de finanțare întocmit în cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea și extinderea imobilelor și rambursarea la scadență a ratelor de credit și de plată a dobânzii aferente, precum și bonitatea împrumutatului.

    Pentru sumele care au fost puse la dispoziție împrumutatului, eșalonat sau integral, acesta trebuie să prezinte împrumutătorului documente, precum: contract de vânzare-cumpărare, facturi fiscale, chitanțe fiscale care să ateste utilizarea creditului ipotecar pentru destinația stabilită în contractul de credit ipotecar.

    În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea și extinderea imobilelor inspectorii de credite vor verifica, cel puțin o dată la 3 luni, încadrarea constructorului în graficul de execuție al lucrărilor. În cazul creditelor ipotecare acordate pe baza unui plan de finanțare inspectorul de credit va verifica modul în care sunt îndeplinite condițiile cuprinse în planul de finanțare, în special cele referitoare la valoarea sumelor avansate și la termenele de execuție.

     În cazuri justificate împrumutătorii pot suplimenta creditele ipotecare deja acordate, cu respectarea în mod corespunzător a condițiilor impuse de lege.

    Pe durata derulării creditului ipotecar inspectorii de credit vor urmări în permanență bonitatea beneficiarilor de credit ipotecar, în vederea evaluării modificărilor intervenite în situația financiară a împrumutatului. Prin normele interne de lucru se vor stabili atât documentele, cum sunt bilanțul contabil, balanța de verificare, declarația de venit, cât și periodicitatea cu care acestea trebuie prezentate împrumutătorului. Pe baza datelor înscrise în aceste documente, precum și a celor obținute din alte surse împrumutătorul va evalua pe toată durata derulării creditului ipotecar capacitatea împrumutatului de a rambursa la scadență ratele de credit și de dobândă.

    În cazul în care ratele de credit și/sau de dobândă nu sunt achitate la scadență de peste 30 de zile, împrumutătorii vor aplica sancțiuni conform legii.

Riscurile de creditare

O deosebită importanță în gestionarea cu succes a finanțării proprietăților imobiliare o are evaluarea riscurilor creditării ipotecare și eficacitatea programelor de suportare a acestora.

În analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea în vedere cel puțin aspectele legate de următoarele elemente: debitorul, proprietatea, piața, legile și reglementările juridice și administrarea finanțării.

Riscul de majorare a costului proprietății imobiliare

Acesta se manifestă prin apariția necesității de refinanțare a creditului ipotecar cu depășirea ulterioară a beneficiului obținut de către serviciul datoriei.

În acest caz, se va analiza foarte atent pentru că planificarea acordării tranșelor de credit să fie foarte bine amortizată cu programul de realizare a proprietăților imobiliare. Totodată se va urmări ca eșalonarea rambursării să fie foarte bine adaptată nevoilor și capacității financiare a împrumutatului.

Riscul modificării ratei dobânzii și a puterii de cumpărare

Afectează în egală măsură atât creditorul, cât și debitorul, dar fiecare încearcă să preia dacă este posibil o cotă cât mai mică din acest risc.

Riscul nerealizării veniturilor ce susțin rambursarea

Aceste venituri pot avea cel puțin două surse putând fi: venituri generate de însăși proprietatea imobiliară realizată din credit sau alte venituri ale debitorului. Deși la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totuși creditorul suportă și el un risc major prin posibilitatea împrumutatului de a intra în incapacitate de plată și trecerea la executarea silită a garanțiilor.

Riscul diminuării valorii garanțiilor

Această diminuare se poate referi la valoarea proprietății realizate din credit sau la

valoarea tuturor celorlalte garanții. Efectele suportării acestui risc apar doar în cazul în care debitorul se află în incapacitate de plată și se ajunge în situația executării silite a garanțiilor.

Riscuri cu caracter general

Aceste riscuri se referă la forța majoră în general – calamități naturale, conflicte armate – dar și accidente (incendii, inundații, explozii). În funcție de cauzele întâmplării lor, evenimentele pot fi o urmare a unor acțiuni sau inacțiuni ale persoanelor fizice produse cu premeditare sau accidental, ori numai a unor accidente naturale.

CAPITOLUL 2

PREZENTAREA SOCIETĂȚILOR BANCARE

Banca este un intermediar financiar care colectează disponibilitățile bănești sub forma depozitelor și le redistribuie sub forma creditelor sau plasamentelor, plătind și încasând dobândă. Pe lângă această activitate băncile mai prestează și multe alte servicii bancare (deschideri de conturi, plăți și încasări, depozitare, transferuri de fonduri, tranzacții valutare, consultanță financiară etc.).

2.1. Prezentarea Raiffeisen Bank

Raiffeisen Bank este o subsidiară Raiffeisen Bank International AG (RBI), care are sediul la Viena, fiind unul dintre cei mai mari și importanți ofertanți de servicii bancare de investiții și corporate din Austria și o bancă universală remarcabilă în sistemul bancar din Europa Centrala si de Est.

Raiffeisen Bank deține o rețea de 527 de agenții în România care susțin aproximativ 2 milioane clienți, printre care 6.800 corporații medii și mari și 100.000 de IMM-uri.

Raiffeisen Bank oferă o gamă completă de produse și servicii persoanelor fizice, IMM-urilor și corporațiilor mari, prin numeroase canale de distribuție și anume: unități bancare în număr de 527 în toată țara, rețele de ATM și EPOS, serviciul Raiffeisen Direct – Call Center, serviciul Raiffeisen Smart Mobile care poate fi utilizat de pe un smartphone sau tabletă, și serviciul de internet banking – Raiffeisen Online. 

Raiffeisen Bank deține anumite unități specializate ca “agenții de retail” dedicate persoanelor fizice și IMM-urilor. Aceasta oferă un serviciu adresat exclusiv clienților cu averi mari și anume Friedrich Wilhelm Raiffeisen prin intermediul căruia clienții vor beneficia de servicii de administrare profesională a investițiilor cu ajutorul unui bancher personal dedicat și a unei echipe de profesioniști.

Grupul Raiffeisen este reprezentat în România prin: Raiffeisen Leasing, Raiffeisen Asset Management, Raiffeisen Banca pentru Locuinte, Raiffeisen Bank. Obiectul de activitate al fiecărei subsidiare este prezentat în următorul tabel.

Tabel nr. 2.1.1: Obiectul de activitate al subisidiarelor Grupului Raiffeisen

Sursa: Prelucrare proprie după datele existente pe site-ul oficial al băncii

În privința acționariatului se poate spune faptul că Raiffeisen Bank International este acționarul majoritar al Raiffeisen Bank (România), deținând 99,49% din acțiuni. Restul de 0,51% din acțiuni sunt deținute de 17.500 de persoane fizice și juridice (vezi graficul nr.2.1.1). Raiffeisen Bank International administrează toate băncile și subsidiarele acestora deschise în 15 țări din Europa Centrală și de Est, unde deține în majoritatea cazurilor aproape 100% sau chiar 100% din acțiuni.

Grafic nr.2.1.1 : Structura acționariatului – Raiffeisen Bank

Sursa: Preluare după http://www.raiffeisen.ro/despre-raiffeisen-bank/rapoarte-anuale.

Raiffeisen Bank este o bancă de top și pe piața creditelor, deoarece oferă o gamă completă de credite adresată persoanelor fizice și anume Flexicredit care este un credit de nevoi personale și Flexicredit Refinantare, fiind un credit de refinanțare fără ipotecă.

Printre creditele oferite de Raiffeisen Bank se numără și cele cu ipotecă care constă în Flexicredit Integral, reprezentând un credit de refinanțare garantat cu ipotecă și Flexicredit Plus care este un credit de nevoi personale garantat cu ipotecă.

Raiffeisen Bank mai acordă și o altă categorie de credite și anume cele imobiliare, acestea fiind: Casa Ta, Casa Ta Ibiza Sol , fiind un credit imobiliar dedicat Ibiza Sol și Prima ta Casă, reprezentând creditul imobiliar oferit în cadrul programului guvernamental Prima Casă.

Un ultim tip de credit îl reprezintă Overdraft – descoperit de cont.

2.2 Prezentarea Băncii Comerciale Române

Banca Comercială Română se constituie în 1990 prin preluarea de la BNR (Banca Națională Română) a activităților comerciale. BCR se extinde prin deschiderea în 1998 a unei filiale în Republica Moldova, la Chișinău. Un an mai târziu, BCR fuzionează cu banca românească Bancorex, iar în 2001 se lansează BCR Leasing. În anul 2002, BCR lansează primul credit ipotecar din România.

BCR (Banca Comercială Română) face parte din Erste Group, care reprezintă un grup financiar important din România, în ceea ce privește operațiunile de bancă universală și anume: corporate și investment banking, retail, piețe de capital și trezorerie, incluzând și societățile de profil de pe piața pensiilor private, leasingului și a băncilor de locuințe. BCR este considerată o bancă de top in România atât din punctul de vedere al valorii activelor ce depășește 15 mld EUR și din punct de vedere al numărului de clienți și al încrederii pe care aceștia o oferă băncii, cât și din punct de vedere al segmentelor de creditare și economisire.

Banca Comercială Română oferă o gamă completă de servicii prin intermediul mai multor canale de distribuție: ATM ( 2100 în toată țara) și serviciile Click 24 Banking, Alo 24 Banking, Tranzacții Mobile (*183#), prin intermediul cărora cu ajutorul internetului sau al unui telefon mobil, clienții pot afla informații despre conturile acestora și pot efectua orice tranzacție bancară. Un alt serviciu oferit de BCR îl reprezintă RATB care permite operațiuni de reîncărcare a cardurilor de transport RATB la ATM-urile BCR din București care sunt dotate cu tehnologie contactless.

Grupul BCR, pe lângă BCR mai include și BCR Pensii ( Societate de Administrare a Fondurilor de Pensii Private S.A), BCR Leasing, BCR Banca pentru Locuințe și BCR Chișinău (tabelul nr.2.2.1.).

Tabelul nr.2.2.1.: Obiectul de activitate al subsidiarelor Grupului BCR

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor de pe site-ul oficial al băncii

Structura acționariatului Băncii Comerciale Române se prezintă astfel: EGB Ceps Holding GmbH reprezintă acționarul majoritar, deoarece deține 93,5781% din acțiunile Băncii Comerciale Române. Această societate este deținută, la rândul ei, în totalitate de către Erste Group Bank AG prin intemediul EGB Ceps Beteiligungen GmbH. 6,2973% din acțiunile BCR sunt deținute de către SIF Oltenia, iar o mică parte din acțiuni, respectiv 0,0015%, sunt deținute de persoane juridice române, printre care SIF Banat-Crișana și SIF Muntenia care mai dețin fiecare câte o acțiune. Alți acționari, respectiv persoane fizice, dețin 0,1231% din acțiunile BCR (vezi graficul nr. 2.2.1).

Grafic nr.2.2.1: Structura acționariatului – BCR

Sursa: Prelucrare după https://www.bcr.ro/ro/investitori/structura-actionariat.

BCR oferă soluții complexe de finanțare clienților, prin intermediul următoarelor tipuri de credite:

Refinanțare – reprezintă o variantă oferită clienților BCR prin care aceștia își pot refinanța orice tip de credit contractate cu alte bănci (credite de nevoi personale și credite ipotecare);

Credite de nevoi personale – cu ajutorul acestui tip de credite clienții sunt sprijiniți în îndeplinirea proiectelor lor, indiferent care ar fi ele. În cadrul acestui tip de credit, BCR oferă următoarele credite: DIVERS BCR și MAXICREDIT BCR;

Credite pentru casă – prin contractarea acestor credite clienții își pot achiziționa sau construi o locuință sau pentru modernizarea sau extinderea unui imobil. În ceea ce privește această categorie, BCR oferă următoarele credite: Locuința și credit de la BCR, Prima casă BCR, Casa mea BCR. Solicitanții mai au la dispoziție și creditele oferite de BCR Banca pentru Locuințe

Leasing – clienții primesc finanțare pentru achiziționarea de autovehicule, de echipamente și utilaje agricole, aparatură medicală etc.

2.3. Prezentarea Băncii Transilvania

Banca Transilvania s-a înființat în 1994, în Cluj-Napoca, inițiativa aparținând unor oameni de afaceri din Cluj. Banca Transilvania și-a orientat la început activitatea spre sectorul IMM-urilor și la scurt timp s-a îndreptat și spre domeniul retail, datorită cererii pieței.

În anul 2003 are loc fenomenul Rebranding BT, prin care brandul Banca Transilvania devine marcă înregistrată, iar 4 ani mai târziu banca lansează cel mai mare proiect BT de implicare social, numit Clujul Are Suflet.

Anul 2010 a reprezentat un an memorabil pentru BT, deoarece aceasta împreună cu Western Union, în premieră mondială, lansează transferul de bani prin bancomat, iar în anul 2012 lansează, în premieră națională transferul de bani prin Internet Banking.

În anul 2014, Banca Transilvania a anunțat achiziționarea Volksbank România. Banca Transilvania (BT) este denumită Banca Oamenilor Întreprinzători din România. Banca se află în prezent pe poziția a 3-a în topul băncilor din Romania, în funcție de activele totale.

Banca Transilvania este prezentă în fiecare județ din România și deține aproximativ 550 de sedii în țara noastră și în Italia. Aceasta deține o rețea de 879 de ATM-uri puse la dispoziția clienților și pe lângă acestea mai oferă și alte servicii, precum Cardurile contactless, Facturel, Facturi la ATM, SMS Alert și BT24 Internet Banking.

Banca Transilvania reprezintă un grup financiar puternic, Grupul Financiar Banca Transilvania, care furnizează servicii integrate – banking, finanțarea consumatorilor, leasing, administrarea investițiilor, factoring, tranzacții mobiliare, prin intermediul companiilor sale (tabelul 2.3.1): BT Securities, BT Leasing, BT Asset Management SAI, BT Direct și BT Operational Leasing.

Tabelul nr.2.3.1: Obiectul de activitate al subsidiarelor Grupului Financiar Banca Transilvania

Sursa: Prelucrare proprie după datele furnizate pe site-ul official al băncii

Structura aționariatului Băncii Transilvania este evidențiată în graficul nr. 2.3.1, unde se poate observa faptul că persoanele juridice, atât cele cu capital străin, cât și cele cu capital românesc domină acționariatul Băncii Transilvania, deținând 46.8%, respectiv 32.5% din acțiuni. De cealaltă parte se află persoanele fizice cu capital străin care dețin 2.2% și persoanele fizice cu capital românesc care dețin 18,5% din acțiunile băncii.

Grafic nr.2.3.1: Structura acționariatului – Banca Transilvania

Sursa: https://www.bancatransilvania.ro/actionari/structura-actionariatului/

Analizând structura acționariatului în funcție de tipul de capital, aceasta se prezintă astfel: 51.1% din totalul capitalului BT este capital românesc, iar restul de 48.9% reprezintă capital străin.

Strategia băncii este sprijinită, de altfel, de acționari puternici, precum Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), aceasta deținând 15% din capitalul social și IFC – Divizia de investiții a Băncii Mondiale.

Banca Transilvania este una din băncile de top de pe piața românească care oferă clienților o gamă variată de credite care include:

Credite de consum care sunt destinate persoanelor fizice pentru satisfacerea nevoilor curente, iar cele întâlnite la Banca Transilvania sunt următoarele: Practic BT cu dobândă fixă, Practic BT cu dobândă variabilă, Soluția BT (garantat cu ipotecă), Creditul de nevoi curente cu destinație imobiliară și Formula BT (credit auto).

Credite pentru investiții imobiliare (ipotecare), în această categorie fiind incluse următoarele credite: Prima casă (se acordă în lei cu dobândă variabilă) și creditul imobiliar ipotecar (se acordă în lei sau euro, cu dobândă fixă sau variabilă)

Banca Transilvania mai oferă și alte categorii de credite, precum: Gaudeamus pentru studii (acest credit este dedicat persoanelor dornice să studieze în sistemul public sau privat de învățământ din România sau din străinătate) și Creditul pacient (credit destinat îngrijirilor medicale).

2.4 Poziția ocupată de cele trei bănci pe piața bancară din România

În acest subcapitol am realizat un studiu privind evoluția pieței bancare și evoluția băncilor prezentate în subcapitolele anterioare pentru a stabili poziția acestora în sistemul bancar din România.

Pentru a efectua această analiză am folosit elemente precum: activele deținute de primele 10 bănci din România în anul 2014 și creditele acordate populației de către primele 5 bănci în anul 2014 , precum și cele acordate de Raiffeisen Bank, BCR și Banca Transilvania în perioada 2010-2014.

Conform datelor furnizate de bănci, Ziarul Financiar a întocmit un top al primelor 10 bănci din România, iar pe baza acestui top am realizat graficul nr. 2.4.1 unde se poate observa că BCR se clasează pe prima poziție în sistemul bancar, cu active de 61 miliarde de lei, fiind urmată de către BRD care administrează active de circa 44 miliarde lei. În graficul nr.2.4.2 se poate observa că cele două bănci nu stau la fel de bine și la capitolul rezultat net, deoarece se clasează pe ultimele două poziții în top 5, BRD având un profit net de 43 milioane de lei, respectiv BCR înregistrând o pierdere de 2.800 milioane de lei care a fost determinată de provizioanele de risc substanțial mai ridicate.

Grafic nr.2.4.1: Topul primelor zece bănci din România în funcție de activele deținute,

în anul 2014

Sursa: Prelucrare proprie conform topului întocmit de Ziarul Financiar.

La o diferență de active în valoare de 10 miliarde lei față de banca care ocupă a doua poziție, se află Banca Transilvania, fiind singura bancă din cele aflate pe podium care a reușit să-și majoreze volumul activelor administrate cu 6% față de anul precedent. Aceasta ocupă poziția a doua și în topul băncilor în funcție de rezultatul net, înregistrând un profit net în valoare de 448 mil. lei.

Despre Raiffeisen Bank se poate spune că este clasată pe locul 5 în acest top, deținând active în valoare de doar 26 mld. lei, însă se află pe primul loc atunci când vine vorba de rezultatul net, aceasta înregistrând la finalul anului 2014 un profit net în valoare de 501 milioane de lei, ceea ce reprezintă un rezultat remarcabil, având în vedere creșterea economică lentă și condițiile dificile ale mediului de afaceri.

Pe poziția a patra a clasamentului în funcție de active se află UniCredit Țiriac Bank care administrează active în valoare de 29 mld. lei, iar în clasamentul în funcție de rezultatul net aceasta se clasează pe poziția a treia la o diferență semnificativă față de banca de pe poziția a doua, aceasta obținând un profit net în valoare de 80,3 mil lei la sfârșitul anului 2014.

Toate celelalte bănci cuprinse în topul în funcție de active, respectiv CEC Bank, ING Bank, Alpha Bank, Bancpost și Volksbank dețin active sub valoarea de 25 mld. lei, banca de pe ultimul loc fiind Volksbank care administrează active de 13 mld lei.

Grafic nr. 2.4.2: Rezultatele nete obținute de primele cinci bănci din România,

în anul 2014.

Sursa: Prelucrare proprie după datele furnizate de bănci în rapoartele financiare.

Cele trei bănci se regăsesc și în top 5 care a fost întocmit în funcție de stocul de credite deținute de băncile din România (vezi graficul nr.2.4.3), pe prima poziție aflându-se BCR cu un stoc de credite de 33 mld lei, care reprezintă peste jumătate din activele băncii și care a scăzut față de 2013 când avea un stoc de credite în valoare de 38 mld. lei, datorită vânzărilor slabe și al curățării bilanțului de credite neperformante.

BRD se află la o diferență foarte mică de BCR, acordând credite în valoare de 32.1 mld lei și fiind urmată de UniCredit Țiriac Bank care a acordat credite în valoare totală de 22.2 mld lei, observându-se că există o diferență semnificativă între cele două bănci.

Pe ultimele două poziții se află Banca Transilvania, care a reușit să acorde credite în valoare de 20 mld lei și Raiffeisen Bank cu un stoc de credite de 17.2 mld lei, la jumătate față de banca de pe primul loc, BCR.

Grafic nr. 2.4.3: Topul primelor cinci bănci din România în funcție de creditele acordate, 2014

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor furnizate de bănci.

Conform datelor prezentate în acest subcapitol se poate trage concluzia că Raiffeisen Bank este cea mai bună bancă a anului 2014 reușind să obțină un profit remarcabil de 501 mil. lei, iar BCR este campioană dacă se face referire la activele pe care le administrează și la creditele acordate. Însă și Banca Transilvania a obținut rezultate admirabile anul trecut, ocupând locul 2 în clasamentul efectuat în funcție de profit, locul 3 atunci când vine vorba de activele administrate și poziția a patra în top 5 în funcție de creditele acordate.

CAPITOLUL 3

ANALIZĂ COMPARATIVĂ A CREDITELOR IPOTECARE ÎN ROMÂNIA

Creditul ipotecar este o noțiune pe care o întânim din ce în ce mai des pe buzele românilor, mai ales a tinerilor. Acesta reprezintă în acest moment principala sursă de finanțare pentru achiziția, construcția, extinderea sau modernizarea unei locuințe, iar principalul motiv al revenirii creditului ipotecar îl reprezintă demararea programului guvernamental “Prima casă”.

3.1 Analiza pieței creditului din România

Principalele subiecte analizate sunt reprezentate de împrumuturile bancare totale, cât și de cele pentru consum și pentru locuințe, depozitele bancare, ratele dobânzilor pentru creditele pentru locuințe și profitabilitatea sistemului bancar,.

Pentru țara noastră, care este o țară cu o economie în curs de dezvoltare, dezvoltarea pieței imobiliare este o dorință a noi generații, însă acest lucru poate fi realizat cu ajutorul îmbunătățirii condițiilor macroeconomice și a gradului de dezvoltare a sistemului financiar bancar.

Sectorul bancar românesc a înregistrat în anul 2008 un profit remarcabil, când economia țării era foarte puternică, de aproximativ 4400 milioane lei. Se poate observa din graficul nr. 3.1.1 faptul că sistemul bancar românesc a avut o evoluție negativă după anul 2008, când s-au făcut resimțite efectele crizei financiare, înregistrându-se pierderi începând cu anul 2010, până la nivelul anului 2013, când evoluția a fost una pozitivă, sectorul bancar românesc încheind anul 2013 cu un profit de 49 mil lei. Totuși, la nivelul anului 2014, evoluția a fost de asemenea negativă, astfel că la sfârșitul acestui an sectorul bancar românesc înregistra cea mai mare pierdere din ultimii 10 ani, de aproximativ 4400 milioane lei.

Grafic nr. 3.1.1: Rezultatele sistemului bancar românesc în perioada 2004-2014.

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor furnizate de către BNR.

Aceste pierderi uriașe au apărut în urma solicitărilor BNR de reevaluare a garanțiilor aferente creditelor oferite de bănci, în special la ipotecile imobiliare. Aceste cerințe a BNR sunt rezultatul faptului că băncile, cu ajutorul auditorilor și-au supraevaluat garanțiile pentru a constitui provizioane mai puține. BNR a mai impus băncilor și curățarea portofiilor de credite neperformante, prin scoaterea creditelor provizionate integral în afara bilanțului.

Atât eliminarea creditelor neperformante, cât și creșterea economisirii, în paralel, au avut ca rezultat la finalul primului trimestru al anului 2015 raportul subunitar dintre credite și depozite, ceea ce înseamnă că, în medie, sectorul bancar românesc s-a axat pe atragerea de disponibilități, pe de o parte, și pe reducerea volumului de credite, pe de altă parte. Pe parcursul anilor 2012-2015 (T1), băncile au constituit, în principal, depozite ale gospodăriilor populației, acestea având o medie de 103053.25 mil lei, decât au acordat credite, având o medie de 132332.425 mil lei. Se poate deci concluziona că, în perioada analizată, volumul depozitelor a înregistrat o evoluție ascendentă, spre deosebire de volumul creditelor acordate de sistemul bancar românesc, care au înregistrat o evoluție de sens contrar, așa cum reflectă graficul nr.3.1.2.

Grafic nr. 3.1.2: Evoluția creditelor acordate și a depozitelor gospodăriilor populației din România în perioada 2012 – 2015 .

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor furnizate de BNR.

În graficul nr.3.1.3 este prezentată o evoluție a creditelor de consum acordate gospodăriilor populației în lei în perioada 2012-2015 (T1), unde se poate observa că anul 2012 a fost anul în care s-au acordat cele mai multe credite pentru consum, în valoare de 58024.5 mil lei. În următorii doi ani, aceste credite au scăzut, însă în primul trimestru al anului 2015 au cunoscut o creștere, băncile ajungând să acorde credite de acest tip în valoare de 53829.8 mil lei. Tot în acest grafic este prezentată și evoluția creditelor pentru locuințe acordate gospodăriilor populației, unde se observă că aceste credite au cunoscut o creștere semnificativă, băncile acordând în anul 2012 credite pentru locuințe în valoare de 37065.4 mil lei, iar în primul trimestru al anului 2015 în valoare de 54518.3 mil lei.

Această evoluție ascedentă a creditelor pentru locuințe se datorează și programului guvernamental “Prima casă”, prin intermediul căruia băncile acordă credite ipotecare cu un avans și dobânzi mai mici față de creditele imobiliare. În graficul nr. 3.1.4 este prezentată o evoluție a creditului “Prima casă” acordat de bănci, de la implementarea programului guvernamental în anul 2009 până la sfârșitul anului 2014. Băncile au încheiat în primul an 12000 de contracte în valoare de 495 mil Euro, cele mai multe credite fiind înregistrate în anul 2012 de cca 1010 mil Euro. Acestea au cunoscut o scădere în următorul an, însă la finalul anului 2014 au înregistrat o ușoară creștere, atunci când băncile au încheiat 25000 de contracte în valoare de 900 mil Euro.

Grafic nr. 3.1.3: Evoluția creditelor de consum și pentru locuințe în lei acordate gospodăriilor populației din România în perioada 2012 – 2015 (T1).

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor furnizate de BNR.

Evoluția celui mai important factor în cazul unei finanțări, și anume rata dobânzii, în perioada aprilie 2014 – martie 2015, este prezentată în graficul nr. 3.1.5, de unde se poate constata că de-a lungul anului rata dobânzii a creditelor pentru locuințe a fost în continuă scădere, ajungând în martie 2015 la 4.23%, ceea ce va determina creșterea cererii de credite.

Graficul nr. 3.1.4: Evoluția creditului “Prima casă” acordat în România

în perioada 2009-2014.

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor furnizate de FNGCIMM.

Grafic nr. 3.1.5.: Evoluția ratei dobânzii pentru creditele acordate în lei pentru locuințe gospodăriilor populației din România în perioada aprilie 2014 – martie 2015.

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor furnizate de BNR.

În concluzie, tendințele sistemului bancar românesc ar trebui să includă restructurarea portofoliilor de credite, creșterea activității de creditare, monitorizarea nivelului de costuri, optimizarea continuă a rețelei, precum și consolidarea pieței.

3.2. Prezentarea creditului ipotecar „Prima ta casă” oferit persoanelor fizice de către Raiffeisen Bank

Creditul ipotecar „Prima ta casă” este acordat de către Raiffeisen Bank, în cadrul Programului guvernamental Prima casă, persoanelor fizice cu vârsta cuprinsă între 21 și 70 de ani (la terminarea creditului), ce doresc să achiziționeze imobile finalizate, intabulate în Cartea Funciară, dacă nu au în proprietate exclusivă o locuință sau dețin un imobil de maxim 50 mp împreună cu soțul/soția.

Raiffeisen Bank acordă acest tip de credit în monedă națională, iar perioada finanțată este cuprinsă între 3 și 30 ani. De asemenea, valoarea ce poate fi finanțată este limitată la 57000 Euro, respectiv 66500 Euro, echivalent în lei, iar avansul solicitantului trebuie să fie de cel puțin 5% din prețul de achiziție al imobilului. Caracteristicile acestui credit sunt prezentate în figura nr.3.2.1.

Figura nr. 3.2.1.: Caracteristicile creditului „Prima ta casă” – Raiffeisen Bank.

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor de pe site-ul oficial al băncii.

În ceea ce privește dobânzile practicate de Raiffeisen Bank, acestea sunt evidențiate în tabelul de mai jos – Tabelul nr.3.2.1. După cum se poate observa, solicitanții unui credit de tip prima casă de la Raiffeisen Bank care dețin sau își vor deschide un cont curent la această bancă pentru încasarea salariului lunar beneficiază de o dobânda preferențială. În acest tabel a fost considerată ca valoare a indicelui de referință: ROBOR 3 luni = 1,49%., iar DAE (Dobânda anuală efectivă) este calculată pentru un credit de 30.000 Euro (echivalent în lei), pe o perioadă de 30 de ani.

Tabel nr. 3.2.1: Dobânda practicată de Raiffeisen Bank pentru creditul „Prima ta casă”.

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor de pe site-ul oficial al băncii.

Comisioanele perecepute de Raiffeisen Bank în cazul contractării acestui tip de credit sunt prezentate în tabelul nr. 3.2.2. După cum se poate observa, comisionul de procesare și cel de rambursare anticipată a creditului sunt 0, creditul prima casă de la Raiffeisen Bank presupunând achitarea unui comision anual de gestiune de 0,49% către Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, și taxa de evaluare a imobilului, în valoare de 111,6 Euro, echivalentul în lei la cursul BNR de la data plății.

Tabel nr. 3.2.2: Comisioanele percepute de Raiffeisen Bank.

Sursa: Prelucrare proprie după datele furnizate de Raiffeisen Bank pe site-ul oficial.

Garanțiile solicitate de bancă pentru acordarea acestui credit sunt: constituirea unui depozit colateral echivalent cu 3 rate de dobândă și ipotecă legală constituită în favoarea băncii asupra imobilului cumpărat prin credit și în favoarea statului român.

Banca mai solicită o asigurare obligatorie a imobilului cesionată în favoarea statului român și a băncii, iar opțional, clienții pot încheia la costuri preferențiale o asigurare de viață cu partenerul băncii.

3.3. Prezentarea creditului ipotecar „Prima casă” oferit persoanelor fizice de către Banca Comercială Română (BCR)

Banca Comercială Română oferă creditul „Prima casă” persoanelor fizice cu vârsta minimă de 18 ani, care îndeplinesc condițiile Programului guvernamental și criteriile de eligibilitate solicitate de această bancă. Perioada maximă de creditare este de 30 de ani. Destinația acestui credit constă în achiziționarea unei locuințe finalizate sau nefinalizate, aflată în diverse faze de construcție. Acest credit mai este acordat și pentru achiziționarea unei locuințe noi de pe teritoriul României și care este înscrisă în Cartea Funciară, precum și pentru construirea unei locuințe viitoare în regim individual, iar pentru aceasta din urmă, Banca Comercială Română acordă 18 luni de perioadă de grație.

Caracteristicile creditului „Prima casă” oferit de Banca Comercială Română sunt evidențiate în cadrul figurii nr.3.3.1. (moneda de acordare, valoarea maximă finanțată, perioada de creditare, avansul minim).

Figura nr. 3.3.1: Caracteristicile creditului “Prima casă” oferit de BCR .

Sursa: Prelucrare proprie după datele oferite de BCR pe site-ul oficial.

Dobânda anuală practicată de această bancă pentru creditul “Prima casă” este mai mică cu 0,20% pentru clienții care își încasează salariul prin BCR. Pentru calculul dobânzii variabile s-a luat în calcul ca indice de referință rata dobânzii ROBOR la 3 luni cu valoarea de 1,48%.

În tabelul nr. 3.3.1 s-a calculat și dobânda anuală efectivă (DAE) pentru un credit în valoare de 160.000 RON pe o perioadă de 30 ani și nu conține costul cu asigurarea imobilului. Pentru calculul DAE s-a avut în vedere și comisioanele practicate de BCR pentru acest tip de credit din tabelul nr. 3.3.2.

Tabel nr.3.3.1: Dobânda practicată de BCR pentru creditul “Prima casă”.

Sursa: Prelucrare proprie după datele furnizate de BCR pe site-ul oficial

Tabel nr.3.3.2: Comisioanele practicate de BCR pentru creditul “Prima casă”.

Sursa: Prelucrare proprie după datele furnizate de BCR pe site-ul oficial.

BCR acordă acest credit în baza ipotecării în favoarea băncii a imobilului achiziționat sau construit din credit sau în baza garanției constituite de încasările solicitantului în conturile deschise la BCR (ipotecă mobiliară asupra soldurilor creditoare).

Clienții pot încheia o asigurare obligatorie a locuințelor (PAD) sau o asigurare facultativă a imobilului achiziționat prin credit, cesionate în favoarea statului român și a băncii, pe toată perioada de creditare, precum și o asigurare a lucrărilor de construcții-montaj pentru locuința aflată în construcție.

BCR mai oferă posibilitatea clienților de a încheia o asigurare de viață și o aigurare de șomaj care poate fi încheiată numai împreună cu asigurarea de viață. Astfel, în cazul în care clienții își pierd involuntar locul de muncă, aceștia beneficiază de până la 12 rate lunare plătite de către bancă, iar în cazul în care clientul se înfruntă cu invaliditate totală și permanentă sau în caz de deces, întreg creditul clienților rămas nerambursat va fi achitat.

3.4 Prezentarea creditului ipotecar „Prima casă” oferit persoanelor fizice de către Banca Transilvania

Banca Transilvania acordă creditul ipotecar “Prima casă” în cadrul Programului guvernamental persoanelor fizice cu vârsta minimă de 18 ani care nu dețin o locuință sau dacă dețin să nu depășească suprafața de 50 mp. Creditul se acordă pentru achiziționarea unei locuințe finalizate/ aflate în diverse faze de construcție sau pentru locuințele noi/ aflate în construcție, construite în baza autorizațiilor emise înainte de data de 22.02.2010. În cazul primului tip de locuințe valoarea maximă a creditului este de 57.000 Euro (echivalent în lei), iar în cazul celor din urmă suma acordată de bancă poate ajunge până la 66.500 Euro (echivalent în lei). Creditul se mai poate acorda și pentru construcția unei locuințe, iar în acest caz valoarea maximă a creditului oferit de Banca Transilvania este de 71.250 Euro (echivalent în lei), clienții ajungând la un grad de îndatorare de până la 65%.

Alte caracteristici ale acestui credit pot fi observate în figura nr 3.4.1.

Figura nr. 3.4.1: Caracteristicile creditului “Prima casă” oferit de Banca Transilvania

Sursa: Prelucrare proprie după datele furnizate de Banca Transilvania pe site-ul oficial.

Dobânda si comisioanele practicate de Banca Transilvania sunt prezentate în tabelele nr. 3.4.1 și 3.4.2. În primul tabel se poate observa că această bancă are dobânda comună atât pentru clienții standard, cât și pentru cei care își încasează salariul prin BT, fiind calculată cu ajutorul unui indice și anume ROBOR 3M în valoare de 1,48% și cu o marjă de dobândă de 2%, iar DAE a fost calculată pentru un credit în valoare 252.464 lei (echivalentul a 57.000 E), pe o perioadă de 30 de ani.

Tabel nr. 3.4.1: Dobânda practicată de Banca Transilvania pentru creditul “Prima casă”

Sursa: Prelucrare proprie după datele furnizate de Banca Transilvania pe site-ul oficial.

Tabel nr. 3.4.2: Comisioane percepute de BT pentru creditul “Prima casă”

Sursa: Prelucrare proprie după datele furnizate de Banca Transilvania pe site-ul oficial.

În ceea ce privește garanțiile, această bancă acordă creditul “Prima casă” în baza garanției acordate de FNGCIMM, în numele și în contul statului, în baza ipotecării imobiliare legală de rang 1 asupra imobilului achiziționat, a ipotecării mobiliare asupra depozitului colateral constituit pentru garantarea dobânzii (3 rate de dobândă pentru toată perioada creditării), precum și în baza ipotecării mobiliare la valoarea creditului aprobat a soldurilor creditoare ale conturilor deschise de către solicitant la această bancă.

Singura asigurare cerută de către Banca Transilvania celor care doresc să contracteze acest credit o reprezintă asigurarea locuinței care poate fi achiziționată împotriva tuturor riscurilor și care este cesionată în favoarea statului român și a Băncii Transilvania. 

3.5. Analiză comparativă privind creditul “Prima casă”

oferit de Raiffesen Bank, BCR și Banca Transilvania

În acest subcapitol am realizat un studiu de caz care constă în prezentarea unei situații concrete pe baza căreia am făcut o analiză a creditului “Prima casă” oferit de cele trei bănci prezentate în capitolul 2, respectiv Raiffeisen Bank, BCR și Banca Transilvania.

Pentru a realiza această analiză am optat pentru o sumă de 130.000 lei necesară pentru achiziționarea unui imobil, pe o perioadă de rambursare de 30 de ani.

În tabelul nr.3.5.1 sunt prezentate ofertele băncilor pentru acest credit pentru clienții care își încasează salariul la acestea, cu excepția Băncii Transilvania care are o ofertă standard. Pe baza acestora voi face o analiză, stabilind care dintre cele trei oferă costurile cele mai avantajoase, folosindu-mă de câteva elemente caracteristice ale fiecărui credit oferit: suma maximă acordată, perioada maximă de creditare, dobânda, DAE (dobânda anuală efectivă), taxele și comisioanele percepute, rata lunară și suma totală de rambursat.

Tabel nr.3.5.1: Analiză comparativă privind creditul “Prima casă” oferit de Raiffeisen Bank, BCR și Banca Transilvania.

Sursa: Concepție proprie după datele furnizate de bănci.

Datele prezentate în tabelul nr.3.5.1 sunt evidențiate grafic în cele ce urmează, relevând cele mai importante elemente în cazul unei finanțări pe termen lung, cum ar fi: rata dobânzii, DAE, rata lunară și suma totală de rambursat.

Astfel, în graficul nr.3.5.1. sunt analizate rata anuală a dobânzii și dobânda anuală efectivă (DAE), care este cel mai important criteriu pentru a compara costul creditelor, rata dobânzii însemnând procentul din suma împrumutată plătit băncii de către solicitantul împrumutului pentru utilizarea sumei de bani într-o anumită perioadă, iar dobânda anuală efectivă reprezentând costul total al creditului calculat sub forma unui procent anual în care sunt incluse atât dobânda cât și toate comisioanele aferente acestuia. Din graficul nr.3.5.1. se poate observa că Banca Transilvania practică cea mai mică rată anuală de dobândă și cea mai mică DAE, și anume rata anuală a dobânzii este de 3,48% iar dobânda anuală efectivă este de 3,80%, aceasta reprezentând o ofertă standard a băncii, iar cea mai mare dobândă o are BCR de 3,78% și DAE de 4,11%, aceasta fiind oferta băncii pentru clienții cu virare de venit în contul deschis la BCR.

Grafic nr. 3.5.1.: Analiza DAE și a ratei dobânzii practicate de cele trei bănci.

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor oferite de bănci.

Din graficul nr. 3.5.2. putem deduce faptul în cazul unui împrumut, la Banca Transilvania solicitantul va avea cea mai mică rată lunară de 528.31 lei. Aceasta este urmată de către Raiffeisen Bank unde rata va fi 597.63 lei, iar cea mai mare va fi la BCR de 604.27 lei. Având în vedere că rata lunară este un criteriu important în cazul contractării unui credit, putem spune că Banca Transilvania este cea mai bună variantă.

Totuși, un element destul de important îl reprezintă și suma totală de rambursat, deoarece aceasta include toate costurile pe care le presupune un credit, fiind astfel mult mai relevantă decât rata lunară. Însă spre deosebire de dobânda anuală efectivă (DAE), suma totală de rambursat nu ține cont de valoarea în timp a banilor, iar datorită inflației valoarea în timp a banilor ar putea să se modifice. Astfel se poate observa din graficul nr. 3.5.3. că la Banca Transilvania se înregistrează cea mai mică sumă totală de rambursat, și anume 215.383 lei, iar la BCR suma totală de rambursat 223.405,63 lei este cea mai ridicată, la o diferență foarte mică de Raiffeisen Bank, unde suma totală de rambursat este de 221.065,39 lei.

Graficul nr. 3.5.2: Analiza ratei lunare (lei)

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor obținute cu ajutorul calculatorului de rate

de pe site-ul oficial al băncilor.

Din punctul de vedere al taxelor și comisioanelor, Banca Transilvania este cea mai avantajoasă, deoarece singurul comision practicat de aceasta este comisionul anual de gestiune FNGCIMM de 0,49% calculat la soldul finanțării garantate de stat, restul comisioanelor si taxelor fiind 0. În cazul celorlalte două bănci se poate observa că și acestea practică comisionul anual de gestiune FNGCIMM de 0,49% și în plus impun o taxă de evaluare a imobilului de 111,6 Euro, în cazul băncii Raiffeisen și de 370 Ron în cazul BCR.

Grafic nr.3.5.3: Analiza sumei totale de rambursat (lei).

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor obținute cu ajutorul calculatorului de rate de pe site-ul oficial al băncilor.

În urma analizei efectuate, concluzia este că Banca Transilvania are cele mai avantajoase condiții și cele mai reduse costuri, în comparație cu Raiffeisen Bank și BCR. Pe lângă aceste lucruri, un avantaj al creditului pentru achiziționarea primei case de la Banca Transilvania este faptul că practică aceeași dobândă atât pentru clienții care își încasează veniturile în conturi deschise la Banca Transilvania, cât și pentru cei care nu sunt beneficiarii serviciilor oferite de aceasta.

3.6 Avantaje și dezavantaje ale creditului “Prima casă”

Programul Prima Casă este cel mai popular program guvernamental gestionat de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, iar statisticile și analizele realizate constant de FNGCIMM confirmă faptul că acest program este un succes și continuă să înregistreze o evoluție ascendentă. 

Atunci când clienții doresc contractarea unui credit “Prima casă”, trebuie să aibă în vedere anumite aspecte importante. În tabelul nr. 3.6.1 am evidențiat principalele avantaje și dezavantaje ale acestui credit, din punctul meu de vedere, însă acestea diferă de la o persoană la alta.

Analizând creditul Prima casă în cadrul celor 3 bănci selecționate, s-a constatat că principalul avantaj al acestui tip de credit îl reprezintă valoarea avansului minim cu care trebuie să participe solicitantul, respectiv de 5% din valoarea imobilului ce urmează a fi achiziționat. De asemenea, în comparație cu creditele imobiliare clasice, la acest tip de credit băncile comerciale practică o rată anuală a dobânzii mai scăzută. Același lucru se poate spune și despre dobânda anuală efectivă (DAE).

În ceea ce privește dezavantajele acestui tip de credit, acestea se referă la imposibilitatea debitorului de a vinde imobilul achiziționat în primii 5 ani de la încheierea contractului de credit, la durata mai îndelungată de așteptare până la aprobarea creditului, întrucât presupune implicarea Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii. De asemenea, un alt dezavantaj al acestui tip de credit identificat în cadrul acestui studiu îl reprezintă limita maximă ce poate fi finanțată, de 57000 Euro, echivalent în lei.

Sinteza acestor informații este prezentată în cadrul Tabelului nr.3.6.1.

Tabelul nr.3.6.1: Avantajele și dezavantajele creditului “Prima casă”.

Sursa: Prelucrare proprie conform datelor oferite de bănci și a legislației în vigoare (Ordonanța de urgență nr. 60/2009,  Hotărârea de Guvern nr. 717/2009)

CONCLUZII

Creditul ipotecar reprezintă suma de bani acordată de o societate bancară, și nu numai, numită împrumutător (creditor) unei persoane fizice sau juridice, numită împrumutat (debitor), în schimbul unei promisiuni de rambursare în viitor și în schimbul plății unei sume suplimentare de bani, numită dobândă.

Două dintre principalele obiective ale activității de creditare le reprezintă atât siguranța capitalului băncii, cât și atragerea de noi operații și clienți. Pentru îndeplinirea acestor obiective, personalul băncii care este responsabil cu activitatea de creditare trebuie să informeze clientul cu privire la condițiile și procedurile de creditare ale băncii, iar împrumutatul trebuie să respecte aceste proceduri și să prezinte documentația necesară contractării creditelor. Astfel, creditele care au fost aprobate pe baza analizei clientului trebuie să asigure rambursarea datoriei către bancă, aceasta asumându-și cât mai puține riscuri. În cazul în care clientul nu plătește datoria la scadență, va suporta sancțiunile impuse de lege.

Din cauza situației economice din România, achiziționarea unui imobil este un proces destul de greu de realizat, având în vedere posibilitățile financiare ale românilor, însă acest lucru este posibil cu ajutorul băncilor comerciale care oferă ca sursă de finanțare creditele ipotecare.

Băncile comerciale din România care se regăsesc în topurile realizate în funcție de activele deținute, creditele acordate și în funcție de rezultatele obținute, oferă o gamă largă de credite ipotecare pentru locuințe, astfel încât clienții pot alege banca care oferă cele mai avantajoase costuri și condiții de creditare pentru nevoile fiecăruia, unde să contracteze un astfel de credit.

În urma analizelor efectuate și a topurilor realizate al primelor bănci din România, în anul 2014 Raiffeisen Bank a fost declarată banca anului, deoarece a înregistrat cel mai mare profit de 501 milioane lei, iar Banca Comercială Română este banca care administrează cele mai multe active în valoare de 61 miliarde de lei și care a acordat cele mai multe credite în valoare de 33 miliarde lei, iar pe locurile 2 și 3 ale topurilor se regăsește și Banca Transilvania.

Sistemul bancar din România a avut de suferit în urma cerințelor BNR ca băncile să-și reevalueze garanțiile aferente creditelor, îndeosebi la ipotecile imobiliare și curățarea portofoliilor de credite neperformante, acesta înregistrând cea mai mare pierdere din ultimii 10 ani în valoare de aproximativ 4400 milioane lei, exact cât a câștigat în anul 2008, atunci când economia țării era foarte puternică. Sistemul bancar românesc s-a axat pe atragerea de disponbilități, pe de o parte și pe reducerea volumului de credite, pe de altă parte.

Datele furnizate de BNR arată faptul că în ultimii ani, atât creditele de consum, cât și creditele acordate populației pentru locuințe la nivel national sunt în creștere, acestea ajungând în primul trimestru din anul 2015 la valoarea de 53829,8 milioane lei, respectiv 45418,3 milioane lei, ceea ce demonstrează faptul că băncile au o strategie de îmbunătățire continuă a produselor și serviciilor.

Creșterea volumului de credite pentru locuințe se datorează și implementării programului guvernamental “Prima casă”. Analizele efectuate conform datelor furnizate de FNGCIMM, arată faptul că băncile au acordat acest credit prin încheierea unui număr foarte mare de contracte, de la demararea programului guvernamental și până la sfârșitul anului 2014, românii care îndeplinesc condițiile acestui credit preferându-l, mai degrabă, înaintea creditelor imobiliare clasice.

În urma calculelor efectuate în ceea ce privește costurile aferente creditului “Prima casă” în valoare de 130000 lei, oferit de către Raiffeisen Bank, BCR și Banca Transilvania persoanelor fizice, pe o perioadă de 30 de ani, putem concluziona faptul că Banca Transivania are cea mai atrăgătoare ofertă de finanțare. Oferta acesteia constă într-o rată a dobânzii de 3,48%, dobânda anuală efectivă 3,80%, iar pentru această sumă clientul ar avea de plătit o rată lunară în valoare de 597,63 lei și suma totală pe care acesta ar rambursa-o la sfârșitul perioadei de creditare este 221065,39 lei.

Principalul avantaj al acestui tip de credit îl reprezintă avansul minim de 5% pe care solicitanții trebuie să-l plătească la contractarea acestuia. Un alt avantaj este dobânda mică practicată și comisioanele reduse, iar principalul dezavantaj constă în interdicția de înstrăinare a imobilului achiziționat în primii 5 ani.

În concluzie, putem spune că în viitor Programul Prima Casă poate fi considerat un indicator al încrederii românilor și a faptului că rezultatele macroeconomice, evoluția pozitivă a economiei României, devin vizibile la nivelul întregii societăți, iar tendințele sistemului bancar românesc ar trebui să includă revizuirea portofoliilor de credite, creșterea activității de creditare, precum și monitorizarea nivelurilor de costuri.

BIBLIOGRAFIE

Cezar Basno și Dardac Nicolae, Monedă,Credit,Bănci, EDP, 1996.

Sergiu Sechelariu și Ioan Bejan, Creditul ipotecar, Editura Deșteptarea, București, 2002.

Nicolae Petria,Monedă-Credit,Bănci și Burse, Editura Alma Mater, Sibiu ,2003.

Vasile Turliuc, Monedă și credit, Editura Universității Alexandru Ioan Cuza, Iași, 2008.

Prof.univ.dr.Nicolae DARDAC, Conf.univ.dr.Teodora VASCU, Monedă și credit – Modul 1.

Conf.univ.dr Munteanu Irena, Monedă și credit – Curs.

Lege nr. 34/2006 – pentru modificarea și completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare din 1 martie 2006, Monitorul Oficial 200/2006.

Act legislativ – Normă metodologică nr. 3 din 17.apr.2000 – privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.

Ordonanța de urgență nr. 60/2009,  Hotărârea de Guvern nr. 717/2009 – privind unele masuri in vederea implementarii programului Prima casa.

https://ro.wikipedia.org/

http://www.scrigroup.com/

http://www.bnr.ro/

https://www.raiffeisen.ro/

https://www.bcr.ro/

https://www.bancatransilvania.ro/en/

www.zf.ro/

Home

www.finzoom.ro/

BIBLIOGRAFIE

Cezar Basno și Dardac Nicolae, Monedă,Credit,Bănci, EDP, 1996.

Sergiu Sechelariu și Ioan Bejan, Creditul ipotecar, Editura Deșteptarea, București, 2002.

Nicolae Petria,Monedă-Credit,Bănci și Burse, Editura Alma Mater, Sibiu ,2003.

Vasile Turliuc, Monedă și credit, Editura Universității Alexandru Ioan Cuza, Iași, 2008.

Prof.univ.dr.Nicolae DARDAC, Conf.univ.dr.Teodora VASCU, Monedă și credit – Modul 1.

Conf.univ.dr Munteanu Irena, Monedă și credit – Curs.

Lege nr. 34/2006 – pentru modificarea și completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare din 1 martie 2006, Monitorul Oficial 200/2006.

Act legislativ – Normă metodologică nr. 3 din 17.apr.2000 – privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.

Ordonanța de urgență nr. 60/2009,  Hotărârea de Guvern nr. 717/2009 – privind unele masuri in vederea implementarii programului Prima casa.

https://ro.wikipedia.org/

http://www.scrigroup.com/

http://www.bnr.ro/

https://www.raiffeisen.ro/

https://www.bcr.ro/

https://www.bancatransilvania.ro/en/

www.zf.ro/

Home

www.finzoom.ro/