Actualizare Date Si Atribuire Numar Cadastral

Cuprins:

INTRODUCERE

Lucrarea aceasta își propune să prezinte importanța și problemele cadastrului general în vederea atribuirii unui număr cadastral. În vederea realizării sunt prezentate informații teoretice cât și practice. Alegerea acestei teme o constituie importanța clădirii din punct de vedere al domeniului studiat. Construcția prezentată în capitolul 5 se află la ieșirea din oraș, fiind într-o zonă industrială.

Lucrarea este structurată pe cinci capitole și anume: noțiuni generale, funcția juridică, partea economică, partea tehnică și studiu de caz. Primul capitol prezintă aspectele cadastrului general, istoria cadastrului la noi în țară, scopul, domenii de utlizare, categorii de terenuri. Al doilea capitol cuprinde dreptul de proprietate, publicitatea imobiliară și cartea funciară.

Al treilea capitol cuprinde partea economică a cadastrului, care descrie importanța și evaluarea terenurilor. Capitolul patru, ultimul din partea teoretică prezintă redactarea planului topografic, sistemul de proiecție utilzat în România, măsurători topografice și determinarea suprafețelor. Ultimul capitol prezintă studiul de caz pentru primele patru capitole.

Datele din teren au fost determinate cu ajutorul stației Trimble R4, lucrarea fiind efectuată la ieșirea din municipiul Carei pe partea stânga a drumului, cu scopul de a atribui un număr cadastral, în vederea actualizării datelor. În vederea realizării ei s-a folosit metoda Real Time Kinematiks. Pe baza rezultatelor s-a întocmit planul de încadrare și amplasament în zona lucrării pentru stabilirea limitelor.

Importanța cadastrului: oferă date reale cu privire la bunurile imobile din economia națională. Cadastrul este important și pentru realizarea sistemelor informaționale teritoriale; se oferă date reale tuturor unităților de planificare și organizare a bunurilor imobile.

Capitolul 1. NOȚIUNI GENERALE

Pământul, de-a-lungul anilor a reprezentat principalul obiect al muncii, fiind indispensabil vieții și o sursă sigură de venit .

Construcțiile au fost folosite mai întâi ca și locuri de stat iar mai apoi au fost folosite și în industrie pentru a putea îndeplini cerințele oamenilor .

Pentru a preciza valoarea de impozitare și taxare, bunurile imobile, terenurile și construcțiile, indiferent de mărime, natură, proprietate, trebuie să fie consemnate sub un aspect tehnic, juridic și economic.

Realizarea unei asemenea evidențe pentru un anumit teritoriu administrativ presupune, în prezent, executarea a două categorii de lucrări complexe, legate organic între ele :

de cadastru, ce urmăresc atât determinări cantitative, prin măsurători specific, cât și calitative asupra imobilelor,inclusive evaluarea lor;

de publicitate imobiliară, respectiv înscrierea în registre publice a bunurilor imobiliare precum și a unor drepturi, acte și fapte juridice legate de constituirea, transmiterea sau stingerea acestor drepturi.

1.1. Clasificarea cadastrului

Există două tipuri de cadastru și anume: cadastru general și cadastru de specialitate.

Cadastrul general studiază bunurile imobile, fondul funciar și construcțiile din toată țara.

Cadastrul de specialitate studiază terenurile si construcțiile cu un scop economic bine stabilit.

Definiții, caracteristici, obiect

Se cunosc mai multe definiții ale cadastrului, ele fiind mai mult sau mai puțin diversificate, fiind exemplificate de specialiști. Conform legii nr. 7/1996, art1, s-a adoptat următoarea definiție: „Cadastrul general este un sistem unitar și obligatoriu de evidență și inventariere sistematică a bunurilor imobile de pe teritoriul întregii țări, din punct de vedere cantitativ, calitativ și juridic, indiferent de destinația lor și de proprietar, prin care se realizează identificarea, înregistrarea și reprezentarea lor in registre pe hărți și planuri cadastrale.”

Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării.

Entitățile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcția și proprietarul.

Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înțelege parcela de teren, cu sau fără construcții.

Caracteristicile cadastrului general sunt:

este obiectiv- expune adevărul din teren;

este unitar- se efectuează după instrucțiuni si normative unice, utilizează un limbaj unic, pentru utilizator și pentru beneficiar;

este dinamic- expune adevărul natural în permanentă schimbare, ceea ce pretinde întrețineri constant;

este general- îndeplinește nevoile de bază pentru toate zonele economiei naționale

este obligatoriu, pe toată suprafața țării, pentru posesorii de bunuri imobile și pentru toate instituțiile care administrează bunurile imobile;

are caracter istoric- ține cont de legitățile sociale, în special prin caracterul proprietății și deosebește o comunitate de alta;

este perfectibil- oferă probabilitatea utilizării mijloacelor de automatizare a metodelor de culegere și adaptare a datelor în vederea obținerii documentelor finale și pentru a alcătui un sistem informatic cadstral.

Obiectul cadastrului general este format din: imobil(teren cu/fără construcții), proprietarul și așezarea administrativ-teritorială.

Elementele mai sus menționate prezintă mai multe caracteristici:

imobilul cuprinde: calitatea terenului, categoria de folosință, suprafața si destinația lor;

proprietarul: date de identificare(nume și prenume),

așezarea administrativ-teritorială cuprinde așezarea imobilelor cu ajutorul planurilor și registrelor cadastrale care alcătuiesc corpurile de proprietate din municipiu, oraș si comună în limitele administrative.

1.2. Scopul și importanța cadastrului general

Scopul cadastrului este de a dispune oricând de informații cu date reale și complete despre bunurile imobile :

pentru realizarea publicității imobiliare trebuie să se reglementeze situația juridică a bunurilor imobile pentru a fi înscrise în cartea funciară;

stabilirea impozitului fiscal conform unei baze de date reale și determinarea juridică a resurselor financiare;

prezentarea elementelor obligatorii pentru a întocmi studii și proiecte în vederea sistematizării teritoriului și a localităților; prezentarea amplasamentelor pentru diferite unități indistriale și socio-culturale;

terenurile din circuitul agricol trec in circuitul intravilan în baza unei documentații;

identificarea terenurilor din administrarea ministerelor sau departamentelor din economia națională și modul de administrare a acestora în raport cu prima destinație;

în vederea lucrărilor de întreținere trebuie să existe date reale cu privire la căile de comunicații, străzi etc.;

pădurile trebuie să fie amenajate și exploatate în baza unui inventar a fondului silvic: cadastrul silvic

trebuie să se cunoască bazinele hidrografice în vederea amenajării și regularizării cursurilor de apă;

cunoașterea locațiilor care conțin zăcăminte minerale și petroliere.

Importanța cadastrului: oferă date reale cu privire la bunurile imobile din economia națională. Cadastrul este important și pentru realizarea sistemelor informaționale teritoriale; se oferă date reale tuturor unităților de planificare și organizare a bunurilor imobile.

1.3.Scurt istoric

Cadastrul a apărut din nevoia de a înregistra terenurile și proprietarii acestora pentru impozitare.

1.3.1.Cadastru în România

Cadastrul datează din anul 1794, în Transilvania, Banat și Nordul Bucovinei sub jurisdicția austro-ungară, adică după sistemul aplicat în Imperiul Austro-Ungar.

Prima hartă topografică din Dobrogea s-a obținut în anul 1878; pe ea s-au reprezentat proprietățile și utilizareea terenurilor. Harta a fost folosită pentru schimb între cetățenii români, turci, bulgari și tătari.

După unirea Țărilor Române a apărut instituția cadastrului prin Direcția Cadastrului și Lucrărilor Tehnice la Ministerul Agriculturii având ca obiective: punerea bazelor sistemului cadastral, întocmirea și clasificarea planurilor cadstrale, fuzionarea unităților cadastrale din Banat, Transilvania și Bucovina, extinderea cadastrului în Moldova, Oltenia, Muntenia și Dobrogea.

Evoluția cadastrului în România a cunoscut următoarele etape:

etapa de început a introducerii cadastrului general: 1794- în Transilvania, Banat și Bucovina, 1831- în Muntenia, 1832- în Moldova;

etapa 1919-1933: se înființează Direcția Cadastrului și se intensifică lucrările de cadastru în Moldova și Muntenia; se implementează Legea nr 23/1933- executarea unitară a cadastrului general și cărților funciare;

etapa 1933-1955: începe cadastrul modern fiind înterupt de al doilea război mondial;

etapa 1955-1989: se folosesc diferite forme de evidență a terenurilor, prioritar fiind agricultura;

etapa 1990-1995: se aplică legea fondului funciar nr. 18/1991;

etapa începând cu 1996: s-a creat cadrul necesar pentru organizarea și executarea unui cadastru general modern și a publicității imobiliare.

Fig. 1.1 Prima ridicare topografică între anii 1763-1787

Fig. 1.2 A doua ridicare topografică între anii 1806-1869

Fig. 1.3 A treia ridicare topografică între anii 1869-1887

1.4.Funcțiile și aspectele cadastrului general

Principalele funcții ale cadastrului sunt:

funcția tehnică;

funcția economică;

funcția juridică.

Lucrările executate pentru îndeplinirea funcției tehnice sunt:

marcarea, identificarea și stabilirea în teren a frontierelor teritoriilor administrative prin delimitare;

realizarea măsurătorilor și analizarea datelor din teren;

elaborarea planurilor cadastrale;

numerotarea cadastrală;

menținerea cadastrului(registre, planuri, fișe).

Funcția economică a cadastrului este importantă pentru organizarea, îndrumarea și planificarea lucrărilor agricole și folosirea rațională a construcțiilor, apelor, pădurilor și terenurile cu destinație specială din țară.

Funcția juridică a cadastrului asigură un ansamblu de lucrări efectuate în scopul identificării proprietarilor și bunurilor imobile și înscrierea lor în cartea funciară și pentru documentele cadastrului general.

Cadastrul se efectuează după următoarele aspecte:

aspectul cantitativ;

aspectul calitativ;

aspectul juridic.

Aspectul cantitativ (“Cât de mare este?”) se referă la determinarea poziției, mărimii și configurării suprafețelor de terenuri pe categorii de folosință și proprietari și determinarea construcțiilor în legătură cu suprafața terenului pe care acestea sunt dispuse.

Aspectul calitativ (“Ce fel este?”) se realizează prin identificarea nivelului productiv al terenurilor și calitatea construcțiilor.

Aspectul juridic (“Al cui este?”) se referă la situația juridică și proprietarii construcțiilor cu scop și întrebuințare diferită.

1.5.Domenii ale cadastrului general

1.5.1 Domenii de bază

Aceste domenii garantează piesele și datele de sprijin și de plecare pentru toate etapele cadastrului, astfel:

domeniul geodeziei oferă rețeaua de sprijin indispensabilă pentru actualizarea planurilor cadastrale, parcelare și rectificările de hotare;

domeniul topografiei și fotogrammetriei utilizând procedee de lucru caracteristice asigură toate planurile cadastrale realizate prin ridicări noi și restructurarea celor vechi;

domeniul cartografiei are ca scop urmărirea unitară a teritoriilor, reproducerea și editarea hărților și planurilor cadastrale.

1.5.2. Domenii de colaborare

Aceste domenii contribuie la o parte din problemele cadastrului și sunt:

domeniul juridic fiind și cel mai important deoarece asigură păstrarea la zi structura de publicitate imobiliară:

domeniul teledetecției ca și centru de colectare a unor informații pe arii mari, prin consemnări din spațiul aerian și cosmic;

domeniul pedologiei se folosește pentru bonitarea terenurilor agricole ca baza unei evaluări științifice;

domeniul informaticii ușurează volumul mare de lucru privind adunarea, înregistrarea, perfecționarea, analiza și expunerea datelor și întocmirea registrelor și planurilor cadastrale;

cunoștințe economice privind evaluarea și impozitarea bunurilor.

1.5.3. Domenii ajutătoare

Aceste domenii prin procurarea unor documentații oficiale intră în contact cu cadastrul și cuprinde:

sistematizarea teritorială

organizarea teritoriului agricol: urmăresc schimbarea destinației suprafeței și a categoriei de folosință;

amenajarea pădurilor cuprind documentații complexe privind hărți și planuri ale fondului forestier;

administrația locală oferă documente despre unitățile economice,hotarele vechi și bogățiile domeniului public;

protecția mediului.

1.6. Categorii de terenuri

„Terenurile s-au diferențiat în timp, prin termeni care încearcă să arate fie “destinația” lor, de teren agricol, pădure, drum, construcție, ape, etc. fie “modul de folosință”, respectiv pe sectoare de activitate, după criterii economice. O astfel de clasificare a terenurilor, împreună cu codificarea lor, suprimă “descrierea” cerută de cadastru și facilitează identificarea acestora în sistemul informațional adoptat”.

1.6.1 Terenuri cu destinație agricolă (TDA)

Fondul funciar agricol cuprinde suprafețele amenajate în procesul de producție, terenurile agricole(arabil, livezi, vii, fânețe, pășuni), cu vegetație forestieră necurpinse în amenajările silvice, terenurile cu construcții și mecanismele agrozootehnice și terenurile neproductive ce urmează să fie adăugate cadastrului agricol.

Cadastrul agricol are ca scop fondul funciar agricol. Documentația cadastrală cuprinde:

informații generale ce cuprind sectorul cadastral, categoria de folosință, nr.topografic;

informații speciale care sunt indispensabile procesului de producție.

1.6.2. Terenuri cu destinație forestieră (TDF)

Din această categorie fac parte: fondul forestier, amenajamentele silvice și cadastrul fondului forestier.

Fondul forestier cuprinde pădurile și terenurile afectate împăduririlor, terenurile pot fi proprietăți private sau ale statului și sunt supuse legistlației silvice.

Amenajamentele silvice cuprind documentații complexe care se caracterizează și se reprezintă pe planuri din fondul forestier.

Cadastrul fondului agricol cuprinde planuri și hărți amenajate, prezentarea stațiunii într-un sistem propriu, dreptul de administrare silvică, descrierea hotarelor.

1.6.3. Terenuri aflate permanent sub apă (TDH)

Cuprinde fondul apelor și cadastrul apelor.

Fondul apelor conține terenurile acoperite permanent sau în cea mai mare parte a timpului,ape stătătoare (lacuri, marea) și ape curgătoare (răuri, fluvii). Apele sunt importante pentru economie deoarece prezintă multiple întrebuințări cum ar fi: piscicultura, producerea energiei electrice, navigație, irigație.

„Cadastrul apelor, organizat din 1958, are scopul de a da o imagine de ansamblu a cursurilor de apă privind caracteristicile de scurgere și a lucrărilor hidrotehnice executate.”

1.6.4 Terenuri aflate în intravilan (TDI)

Conform legii din această categorie fac parte toate terenurile indiferent de categoria de folosință din aria rurală sau urbană.

Se impun unele indicații și anume:

terenurile cu construcții sunt cuprinse în intrvilaan și sunt folosite în agriccultură și silvicultură;

construcțiile din extravilan fac parte din fondul forestier și agricol sau al terenurilor cu destinație specială;

regimul juridic cuprinde locuințele, construcțiile adminstrative și social-culturale;

construcțiile industriale care urmează să fie construite în extravilan.

Cadastrul fondului imobiliar-edilitar este alcătuit conform condițiilor tehnice prevăzute de cadastrul general.

Construcțiile propriu-zise sunt inventariate împreună cu terenurile pentru situația juridică.

1.6.5. Terenuri cu destinație specială (TDS)

„Legea fondului funciar include în această categorie terenurile folosite pentru transporturi (rutiere, feroviare, navale și aerienecu toate suprafețele aferente), pentru construcții și instalații (hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice și gazelor naturale, de telecomunicații) în exploatările miniere și petroliere (cu carierele și haldele de orice fel), pentru nevoile de apărare, precum și plajele, rezervațiile, monumente ale naturii, ansamblurile și siturile arheologice.”

Terenurile care ajută producția și protejează valorile istorice sau natural, sunt deosebite astfel:

numărul nelimitat, adică lista este mereu deschisa nevoilor societății;

dispersarea lor în întreaga țară, cuprinzând suprafețe restrânse cu particularizarea drumurilor, rezervațiilor natural și căile ferate;

majoritatea aparțin statului în afară de circuitul civil;

reprezentarea hărților cadastrale se face fără estimări cadastrale.

suprafețele folosite pentru transporturi au trei destinații și aume:

căile ferate cuprind linii, stații, remize, cantoane și zone de protecție și sunt hotărâte de o comisie specială;

transporturile rutiere cuprind drumurile și conform Legii43/75 se fixează lățimea lor;

transporturile aeriene cuprind aeroporturile, aerodromurile cu instalații aferente și terenurile auxiliare.

1.7. Cadastre de specialitate

Se desfășoară pe diferite domenii de activitate:

Cadastrul agricol: oferă date referitoare la partea cantitativă și calitativă a terenurilor agricole pe posesori, categorii de folosință și clase de bonitare. Cele mai importante informații agricole ce se referă la condiții climatice, pedologice, agrotehnice, economice sunt: climă, relieful terenului, solul, amenajări de îmbunătățiri funciare, aspecte economice, agrotehnica.

Cadastrul forestier este format din partea tehnică și economică.

Partea tehnică conține date referitoare la: formarea parcelelor, delimitarea lor, evidența pe trupuri de pădure, situația suprafețelor pe categorii de folosință, etc.

Partea economică conține informații cu privire la climă, relief, sol, ape freatice și altele.

Cadastrul apelor se ocupă cu evidența caracteristicilor cursuruilor de apă și a obiectivelor amenajate pe acestea. Cuprinde următoarele faze principale: inventarierea primară și întreținerea cadastrală.

Cadastrul imobiliar-edilitar- se ocupă cu inventarierea tuturor imobilelor și rețelelor tehnice (canalizare, alimentare cu apă, gaze natural, termoficare, electrice) din localități.

Cadastrul terenurilor cu destinație specială se imparte în:

cadastrul căilor de comunicații terestre;

cadastrul exploatărilor miniere și petroliere;

cadastrul industrial;

cadastrul porturilor și aeroporturilor;

cadastrul zonelor naturale protejate.

Capitolul 2. FUNCȚIA JURIDICĂ

Prin funcția juridică ,cadastrul general asigură un ansamblu de lucrări efectuate în scopul identificării proprietarilor și bunurilor imobile și înscrierea lor în cartea funciară și pentru documentele cadastrului general.

Conform Legii 7/1996 bunul imobil este caracterizat ca fiind ”parcela de teren cu sau fără construcții, precis delimitată care are un singur proprietar sau mai mulți proprietari în indiviziune identificându-se printr-un număr cadastral unic“.

2.1 Dreptul de proprietate

Conform Codului Civil român în art. 480 dreptul de proprietate este definit astfel: “Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”

Din definiție observăm că dreptul de proprietate este cel mai complet drept ce se poate exercita asupra unui lucru.

Dreptul de proprietate atribuie persoanei îndreptățite trei attribute:

posesia

folosința

dispoziția

Posesia implică exercitarea de către titularul dreptului a unei stăpâniri efective asupra lucrului din punct de vedere material.

Folosința este facultatea conferită proprietarului de a-și pune în valoare bunul prin exploatare, obținând astfel foloase materiale.

Dispoziția este prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului, atât din punct de vedere juridic, cât și din punct de vedere material.

2.1.1. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Se numesc dezmembrăminte ale dreptului de proprietate acele drepturi reale ce iau naștere prin separarea atributelor dreptului de proprietate.

Din acaestă categorie fac parte:

dreptul de uzufruct;

dreptul de abitație;

dreptul de superficie;

dreptul de servitute;

dreptul real de folosință;

dreptul de uz.

Noul Cod Civil prevede la art. 703: „ Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele întocmai ca și proprietarul, însă cu obligația de a-i conserva substanța.”

Caracterele juridice ale uzufructului sunt:

drept real;

drept esențialmente temporar;

mobiliar sau imobiliar, corporal sau necorporal;

drept transmisibil.

Dreptul de abitație este definit în art. 750 din Noul Cod Civil ca reprezentând: „ Dreptul titularului de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere”.

Dreptul de abitație se poate constitui în temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege. Bunul care face obiectul abitației nu poate fi cedat și nu poate fi închiriat în conformitate cu prevederile art. 752 din Noul Cod Civil.

Superficia este potrivit art. 693 din Noul Cod Civil: „ dreptul de a avea sau edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra sau în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”. Este acel drept real, pe care îl are o persoană, numită superficiar, asupra construcțiilor sau plantațiilor ridicate, respectiv cultivate pe terenul unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.

Caracterele juridice ale dreptului de superficie sunt:

drept real;

drept temporar;

drept imprescriptibil.

Dreptul de servitute

Articolul 755,alin 1 din Noul Cod Civil prevede: „ servitutea este sarcina care gravează un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar”.

Servitutea presupune existența a două bunuri imobile:

fond dominant: bunul imobil în favoarea căruia se constituie servitutea

fond aservit: bunul imobil asupra căruia se exercită servitutea.

Caracterele juridice ale dreptului de servitute sunt :

drept accesoriu al fondului dominant;

drept perpetuu;

drept indivizibil.

2.1.2. Dreptul de proprietate publică

“Dreptul de proprietate public este dreptul subiectiv ce aparține statului sau unităților administrative teritoriale și are ca obiect bunurile care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziție a legii, sunt de uz sau unitate publică.”

Concesionarul are dreptul, dar și obligația exploatării bunului în schimbul unei redevențe și pe o perioadă determinată cu respectarea condițiilor legale și a celor prevăzute în contractual de concesiune, așa cum dispune art. 871 alin.1 din Noul Cod Civil.

Dreptul de concesionare aparține persoanei fizice sau juridice română sau străină așa cum prevede alin. 1 al art. 871 din Noul Cod Civil.

Dreptul concesionarului sunt următoarele:

-dreptul de stăpâni bunul;

-dreptul de a-l folosi în scopul stabilit în contract;

-dreptul de a beneficia de foloasele materiale.

În concluzie concesionarul nu poate schimba bunul, nu-l poate vinde.

1)Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adică nu pot fi supuse executării silite, nu pot fi urmărite de creditorii titularului ai unor drepturi de creanță asupra unor astfel de bunuri.

2)Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, adică nu poate fi dobândită proprietatea asupra lor invocându-se posesia de bună credință.

3)Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, adică sunt scoase din circuitul civil, nu pot fi înstrăinate prin acte juridice civile.

2.1.3. Dreptul de proprietate privată

Este acel drept subiectiv care aparține persoanelor fizice, statului sau unităților administrativ teritoriale și poate fi exercitat asupra oricărui bun, cu excepția celor din domeniul public.

Există trei forme de limitări ale exercitării dreptului de proprietate :

-legale;

-judiciare;

-convenționale.

Limitele legale sunt acele limite instituite pentru protejarea unor interese publice sau private și sunt prevăzute în diverse acte normative.

Dreptul de proprietate privată aparține persoanelor fizice/juridice și unităților administrativ teritoriale/statului.

2.2. Publicitatea imobiliară

Publicitatea imobiliară reprezintă anasamblul normelor de drept ce reglementează modul de aducere la cunoștința publicului a situației juridice a bunurilor imobile, precum și a drepturilor reale imobiliare.

Publicitatea imobiliară are ca scop:

să asigure informarea persoanelor despre situația juridică a imobilelor ce sunt înscrise în cartea funciară;

de a asigura transmiterea, constituirea, modificarea și stingerea drepturilor reale;

de a permite dovedirea situației juridice a imobilelor ce sunt înscrise în cartea funciară

de a face opozabile față de terți raporturile juridice privind imobilele înscrise în cartea funciară etc.

Publicitatea imobiliară realizată prin intermediul cărții funciare are următoarele trăsături:

se realizează înscrierea imobilelor și a proprietarilor actuali sau anteriori ai acestora;

ca regulă generală, în cartea funciară sunt înscrise toate imobilele fără a se distinge forma dreptului de proprietate existent asupra acestora;

întocmirea cărților funciare și numerotarea înregistrărilor din cadrul acestora se face la nivelul teritoriului administrativ al fiecărei localități;

cărțile funciare sunt întocmite într-un singur exemplar și sunt documente publice;

înscrierea imobilelor în cartea funciară se face pe baza unor documente prevăzute de lege, cum ar fi: planul cadastral, precum și titlurile(acte) care dovedesc dreptul de proprietate înscris.

Publicitatea imobiliară are rolul:

de a confirma existența drepturilor reale imobiliare;

de a oferi date certe privind situația juridică a imoblelor pentru a se evita înstrăinările succesive, necunoașterea eventualelor dezmembrăminte, necunoașterea eventualelor sarcini cu care pot fi grevate imobilele.

2.3. Cartea funciară

“Cartea funciară este un registru public din România, care cuprinde documente referitoare la evidența juridică integrală și exactă a bunurilor imobile, la proprietatea persoanelor fizice și juridice din cuprinsul fiecărui teritoriu adiministrativ.”

Cartea funciară este alcătuită din trei părți:

Partea întâi a cărții funciare este dedicată descrierii proprietăților imobiliare înscrise. Aceste informații fac referire la suprafața terenului, destinația acestuia, numărul de ordine și cel cadastral. De asemenea, în anumite situații sunt identificate și construcțiile, iar ca anexă se atașează planul imobilului cu descrierea acestuia.

Partea a doua detaliază elementele juridice ale dreptului de proprietate sau alte drepturi reale existente asupra proprietății imobiliare înscrise. Astfel sunt furnizate informații privind: numele proprietarului, titlul de proprietate, identificarea documentului pe care se bazează dreptul real, existența unor obligații de a nu face, interdicții de înstrăinare, de închiriere, construire, demolare, a unor clauze de inalienabilitate a unor acțiuni juridice privind proprietatea imobiliară.

Partea a treia face referire la dezmembrămintele dreptului de proprietate care afectează imobilul sau dreptul real înscris în cartea funciară. Acesteapot fi: dreptul de superficie, de uz, abitație, servituție etc. Tot aici sunt menționate garanțiile reale(ipoteci) constituite asupra imobilului sau dreptului real înscris în cartea funciară.

În cartea funciară se pot face trei tipuri de înscrieri și anume:

intabularea;

îmscrierea provizorie;

notarea.

Intabularea reprezintă înscierea prin care se dobândește, se moifică ori se stinge în mod definitiv un drept real imobiliar de la data înregistrării cererii de înscriere. Se intabulează drepturile reale, dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de ipotecă.

Înscrierea provizorie este înregistrarea prin care se dobândește, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar sub condiția și numai în măsura justificării ei.

Notarea este înscrierea prin care drepturile de creanță, faptele sau alte raporturi juridice care privesc imoilele înscrise în cartea funciară devin opozabile terților ori sunt aduse la cunoștința acestora.

Capitolul 3. PARTEA ECONOMICĂ

Valoarea economică a terenurilor și a construcțiilor este componenta cadastrului general care se obține în urma parcurgerii unor etape ce vizează următoarele: bonitarea, estimarea cadastrală și evaluarea propriu- zisă a trenurilor și construcțiilor.

“Cuvântul ''bonitare'' provine din limba latină ''bonitas'' și reprezintă o metodologie complexă de evaluare sau prețuire, așadar prin bonitarea terenurilor și construcțiilor înțelegem aprecierea calitativă a acestora, din punct de vedere economic.”

Prin estimare cadastrală înțelegem clasificarea terenurilor și construcțiilor după capacitatea de producție și venitul net al acestora.

Evaluarea propriu-zisă a terenurilor și a construcțiilor reprezintă modul prin care se deduce valoarea economică a lor.

3.1. Importanța evaluării

Evaluarea terenului liber sau a terenului cu construcții însumează probleme de delimitare și informare corectă asupra valorii proprietății asupra faptului că în anumite condiții ale pieței sau a unei posibile tranzacții valoarea estimată, evaluată este cea exprimată prin elaborarea unui raport de specialitate în condiții obiective și echidistantă aplicabilă ca domeniu cert a hotărârii de tranzacționare a bunului.

Până în 1989 problemele care aveau legătură cu evaluările imobiliare au fost eliminate , mai ales cele referitoare la eveluările de terenuri , deoarece pământul nu a fost apreciat ca și obiect de tranzacție determinând astfel lipsa necesității evaluării și evaluatorilor.

„Pământul reprezintă o avuție națională și de aceea stabilirea corectă a valorii sale este o prioritate de necontestat.”

3.2. Scopul și obiectivul evaluării terenurilor

3.2.1. Scopul evaluării terenurilor

Activitatea de evaluare are ca scop estimarea sau determinarea unei valori la un moment dat care asigură satisfacerea unei necesități informaționale a solicitanților și utilizatorii evaluării.

Acțiunea evaluării are ca scop:

dimensionarea unei limite de creditare

delimitarea unor praguri de tranzacționare

încadrarea în domeniile de taxă și impozitare

determinarea de compensații sau contravaloarea în cazul exproprierilor și calamităților naturale

“Rezultatele unei evaluări sunt folosite de cel care a comandat evaluarea cum crede de cuviință.”

3.2.2. Obiectivul evaluărilor

“Obiectivul esențial al evaluării este determinarea sau stabilirea sumei pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât într-o tranzacțe nepărtinitoare după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștiință de cauză prudent și fără cunoștință de cauză.”

3.3. Criterii de evaluare a terenurilor

Activitatea de evelaure se desfășoară cu respectarea următoarelor etape:

Identificarea problemei:

identificarea proprietății

indentificarea drepturilor de evaluat

utilizarea evaluării

definiția valorii

data evaluării

scopul evaluării

identificarea ipotezelor de lucru și ipotezelor speciale

2. Analiza datelor cuprinde:

Generale: sociale, economice, guvernamentale, fizice și de mediu

Specifice:

amplasamenul și construcțiile

costul și deprecierea

venituri/cheltuieli și rate de capitalizare

istoricul proprietarilor și utlizările proprietății

Oferta și cererea competitivă:

inventarierea proprietăților comparabile și similare

tranzacții și oferte

spații/unități neocupate și oferte

ratele de absorbție

studiul cererii

3. Analiza celei mai bune utilizări

pentru terenul liber sau considerat liber

pentru proprietatea construită

Concluzii: tipul și perioada de timp a utilizării, participanții pe piață

4. Evalurea terenului

Pentru estimarea valorii terenului, evaluatorul poate aplica, în general mai multe metode/tehnici de evaluare:

comparația directă

extracția

alocarea

parcelarea și dezvoltarea

tehnica reziduală

capitalizarea rentei funciare(chiriei)

5. Abordarea valorii

abordarea prin cost

abordarea prin comparația directă

abordarea prin venit

6. Raportarea valorii: aduce la cunoștință clientului rezultatul raportului de evaluare

3.4. Factorii care influențează valoarea bunului imobiliar

Se împart în două categorii:

factori externi

factori interni

La rândul lor factorii externi se împart în urmatoarele grupuri:

economici: descriu situația economică a țării, regiunii și a localității;

juridici, administrativ și politici: pot avea influență pozitivă și negativă asupra cererii;

sociali: influențează valoarea în funcție de compoziția populației pe grupe de vârstă, raportul dintre grupele populației cu diferite nivele de educație, numărul casătoriilor și divorțurilor, etc.;

naturali (de mediu): face referire la influența pe care o poate avea clima, nivelul apelor subterane, zonele alunecărilor de teren și alți factori naturali.

Factorii interni sunt diferiți în funcție de tipul de bun imobiliar. Sunt determinați în procesul de estimare a valorii bunului. Cel mai important factor este amplasarea și aceasta se referă la:

amplasarea pe teritoriul localității;

amplasareaa în cartier;

distanța față ce centrul localității;

distanța față de cea mai apropiată stație a transportului public;

etajul amplasării încăperii izolate.

Caracteristicile fizice ale bunului imobiliar influențează de asemenea valoarea acestuia.

Un alt factor intern este prezența rețelelor edilitare, relieful, solul, accesul la teren și altele.

Factorii interni care influențează valoarea construcțiilor:

suprafața construcției;

orientarea construcției;

vârsta construcției;

gradul de durabilitate;

numărul nivelurilor;

elementele constructive de bază;

utilizarea curentă a spațiilor și sistem de securitate.

3.5. Evaluarea terenurilor din intravilan

Evaluarea terenurilor din intravilan pleacă de la o valoare de bază a terenului tarif/mp care va fi stabilită diferențiat în funcție de categoria localității și de zonarea în cadrul acesteia. Pentru stabilirea tarifului/mp a terenului se pot folosi două variante, urmănd stabilirea variantei cea mai apropiate de valoarea reală:

stabilirea tarifului în baza reglementărilor în vigoare privind stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole;

stabilirea tarifului de către consiliile locale ale unităților administrativ-teritoriale;

Această valoare va fi corectată cu un coeficient de aducere la zi în funcție de indicele de inflație comunicat de Comisia Națională pentru Statistică pentru perioada în care se va face evaluarea. Valoarea obținută va fi corectată cu niște coeficienți obținuți în urma stabilirii unor criterii de individualizare. Aceste criterii diferă în funcție de cadastrul de specialitate și se stabilesc de către persoane specializate din fiecare domeniu.

3.6. Evaluarea terenurilor din extravilan

Pentru evaluarea terenurilor din extravilanul localităților nu există până în momentul de față reglementări în acest sens. S-au utilizat diferite metode de evaluare de către unii experți tehnici de specialitate, dar care nu acoperă toate necesitățile deci, este necesară apariția unor reglementări unitar valabile pentru toate situațiile și având scopul evaluării terenurilor pentru impozitarea acestora. În acest scop s-a propus o metodă de evaluare a terenului în funcție de productivitatea acestuia, pornind de la valoarea de patrimoniu a terenului.

Această valoare de patrimoniu a terenului stabilită conform Hotărârii de Guvern nr.59/10.02.1994 s-a organizat pe clase de calitate a terenului și reprezintă valoarea de bază de la care pornește evaluarea terenului. Valoarea de referință stabilită va fi actualizată cu un coeficient în funcție de inflație și corectată cu alți coeficienți de individualizare stabiliți pe baza unor criterii de evaluare.

Capitolul 4. PARTEA TEHNICĂ

4.1. Redactarea planului topografic

4.1.1. Condiții generale

Planurile topografice sunt realizate prin puncte, linii și suprafețe abstracte ale terenului, caracterizate prin atributele si poziția lor într-un sistem de coordonate.

Clasificarea planurilor topografice se face după mai multe principii:

După conținut avem:

reprezentări 3D (spațiale), numite planuri de situație, care cuprinde formele de relief;

reprezentări 2D (bidimensionale), conține detaliile de planimetrie fără cote exact ca și planurile cadastrale;

reprezentări unidimensionale, conțin planuri cotate, profilele care descriu relieful terenului pe suprafață și anumite direcții.

b) După modul de prezentare pot fi create în:

format grafic (analogic), pe suport de hârtie;

format numeric (digital), se bazează pe coorodonatele cunoscute ale punctelor.

c) După modul de obținere avem:

planuri topografice, se realizează prin măsurători pe teren, calcule și rapoarte;

planuri restituite, se realizează prin înregistrări fotoaerine și prelucrate cu aparatură specfică.

d) După scară, planurile pot fi la :

scări mici : 1:5000 și 1:2000;

scări medii : 1:1000 și 1:500;

scări mari : 1:200 și 1:250.

4.1.2. Conținutul planului topografic

Planul topografic conține:

planul topografic digital;

mijloacele de exprimare;

reprezentarea vectorială;

detaliile terenului.

Planul topografic digital, format obligatoriu în ridicările moderne, rezultă în funcție de coordonatele tuturor punctelor, ca reprezentare spațială 3D sau 2D fără relieful terenului. Procesul de obținere se diferențiază totuși devenind informatizat, prin automatizarea lucrărilor, sau mixt, folosind pe etape calculatorul și redactarea manuală. Ambele procedee își găsesc aplicabilitate practică și sunt susceptibile de perfecționări urmărind o reprezentare de precizie și expresivă a realității din teren cu un randament sporit și la un preț avantajos.

Mijloacele de exprimare vizuală și grafică a terenului și implicit a conținutului reprezentării, folosite curent, sunt la rândul lor diferite astfel:

detaliile de planimetrie se redau la scară sau/și prin semne convenționale;

formele de relief prin curbe sau linii de nivel.

În funcție de conținut distingem planuri complete ca reprezentări 3D ce conțin ambele categorii de detalii, sau reprezentări planimetrice 2D care nu mai redau relieful terenului.

Reprezentarea vectorială a detaliilor topografice, indiferent de natura lor, de planimetrie sau altimetrie, constituie suportul pe care se sprijină computerizarea, respectiv automatizarea procesului de realizare a planului digital.

Elementele grafice de bază, denimute și primitive grafice ale sistemului vectorial, sunt:

punctul ca unitate elementară;

linia, care unește două puncte și reprezintă detaliile prea înguste pentru a li se atribui suprafețe;

nodul, este de fapt un punct ce marchează capătul unei linii sau intersecția acesteia cu o altă linie;

poligonul este o suprafață închisă de mai multe arce cu un nod izolat în centru, prin care se reprezintă detalii topografice caracterizate de o anumită extindere sau arie cu unități teritoriale.

Detaliile terenului se redau ca reprezentări la scară, cu forma și dimensiunile respective, cum este cazul construcțiilor de orice gen, a unor păduri, cursuri de ape, etc. Când detaliile sunt reduse ca mărime și/sau scare este mică se apelează la simboluri explicative. Semnele convenționale sunt elemente de bază în exprimarea și perceperea conținutului planimetric al unui plan pentru formarea la birou a imaginii terenului.

Distingem următoarele semne convenționale:

propriu-zise sau de scară;

de contur, folosite pentru reprezentarea la scară a limitelor;

explicative, ale unui atribut al obiectului;

liniare, pentru redarea obiectelor de formă alungită.

Sistemul liniilor sau curbelor de nivel este în prezent cel mai folosit la noi în redactarea și perceperea reliefului unui teren, ca și pentru rezolvarea unor probleme variate de ordin tehnic. Modelul digital al terenului (DTM) reprezintă însă o soluție modernă, sugestivă, superioară ca precizie și randament.

4.1.3 Măsurători și calcule topografice

Operațiunile topografice necesare în etapa pregătitoare sunt următoarele:

documentarea în ce privește existența bazei geo-topografice în zona imobilului care face obiectul măsurătorilor;

hărți, planuri existente privind lucrări geodezice exectutate anterior;

inventare de coordonate ale punctelor geodezice și ale reperelor de nivelment .

Operațiunile topografice de birou presupun următoarele calcule:

prelucrarea măsurătorilor unghiulare și liniare (compensarea în stație, media citirilor, reducerea la orizont);

calculul coordonatelor punctelor de sprijin și a punctelor radiate;

calculul suprafețelor.

4.1.4 Numerotarea cadastrală

“Numerotarea cadastrală este o lucrare de birou care constă în a acorda și nota pe planul cadastral câte un număr de ordine pentru fiecare tarla și fiecare parcelă.

Unitățile adiministrativ – teritoriale se identifică prin codul SIRUTA din registrul permanent al acestora publicat de Institutul de Statistică și Studii Economice.

Un bun imobil se individualizează prin numărul cadastral, care asigură corespondența dintre plan, registre și înscrierile în cartea funciară. Acesta devine un identificator de legătură între baza de date grafice si baza de date alfanumerice a sistemului informațional al cadastrului.”

Numerotarea provizorie a bunurilor imobile pe un teritoriu administrativ se face cu cifre arabe de la 1-n, acordate în ordinea solicitării lor prvind următoarele reguli generale:

la parcelele componente ale corpului de proprietate după numărul de ordine se înscrie și categoria de folosință începând cu curți-construcții;

construcțiile permanente, aparținând unui imobil vor purta simbolul corespunzător urmat de un indice, respectiv C1, C2, C3..;

suprafețele mai mici de 150 mp în intravilan și 500 mp în extravilan nu se numerotează ci se încadrează în parcele de aceeași categorie de folosință aparținând aceluiași imobil.

4.2. Proiecția Stereografică 1970

4.2.1. Caracteristici de bază

Proiecția stereografică este o proiecție perspectivă, conformă, ce păstrează nealterate unghiurile, dar deformează distanțele și suprafețele. La noi au fost folosite în decursul timpului mai multe variante.

Fig. 4.1 Proiecția stereografică

Elementele de bază ale variantei pe plan secant unic, introdusă la noi din 1970 sunt:

elipsoid de referință Krasowski 1940;

plan de proiecție tangent inițial în centrul țării;

plan de proiecție secant unic, coborât în versiunea actuală cu cantitatea i=1389,478m față de cel tangent inițial;

centrul de proiecție, în punctul stereografic S situat diametral opus punctului de tangență O;

Fig. 4.2 Sistemul axelor de coordonate Fig. 4.3 Varianta planului tangent

Sistemul axelor de coordonate plane este definiti astfel:

originea O în centrul țării, la nord de Făgăraș;

sensul pozitiv al axei Ox este spre nordul geografic, iar al axei Oy spre est.

Teritoriul național al României are zone cuprinse în toate cele patru cadrane. În scopuri practice, coordonatele se pozitivează prin translatarea originii spre sud-vest, în zona Bulgariei, atât pe X cât și pe Y cu câte 500.000,00m, astfel încât întreaga țară este situată în cadranul I, ceea ce duce la simplificarea calculelor.

4.2.2. Împărțirea hărților în foi

Harta generală a țării, este întocmită la scări diferite spre a servi la cât mai multe solicitări. Pentru păstrarea și utlizarea comodă a reprezentărilor, harta țării se împarte după o anumită regulă, în secțiuni denumite foi sau trapeze, de mărimi rezonabile, corespunzătoare scărilor și nomenclaturp specifică sistemului de proiecție adoptat.

Fig. 4.4 Împărțirea hărții în foi la scara 1: 1.000.000

Deși s-au făcut unele propuneri noi, se păstrează încă sistemul de împărțire a hărții în foi și nomenclatura proiecției stereografice 70, moștenită, la rândul său de la proiecția Gauss Krüger. Efectiv, secțiunile sau foile de plan, respectiv hărțile și planurile, au cadrul geografic dat de imaginile plane ale unor meridiane și arce de paralele, ce delimitează trapeze, datorită convergenței meridianelor.

Fig. 4.5 Împărțirea hărții în foi la scările 1: 500.000 și 1: 100.000

4.2.3. Nomenclatura și dimensiunile foilor de plan pentru proiecția Stereo 70

Nomenclatura și dimensiunile graduale ale acestor foi sau trapeze sunt caracteristice scării și se deduc succesiv:

punctul de plecare îl constituie scara 1: 1.000.000, la care întreg globul este împărțit pe longitudine în fuse de câte , numerotate cu cifre arabe începând de la meridianul (opus meridianului Greenwich) spre est, iar pe latitudine în zone de câte , numerotate cu majuscule de la Ecuator spre nord. Teritoriul țării noastre este cuprins în fusele 34 și 35 delimitate de meridianele – și – și în zonele K, L și M (fig.4.4.);

nomenclatura unui trapez la scara 1:1.000.000 este constituită dintr-o literă și un număr (zona și fusul), spre exmplu L-34, are dimensiuni graduale de respectiv și poziția definită pe ellipsoid prin coordonatele geografice B și L ale colțurilor (fig. 4.4.). La următoarele scări nomenclatura și limitele foilor se deduc plecând de la trapezul 1: 1.000.000 .

Fig. 4.6 Împărțirea hărții în foi la scările 1:50.000 1: 5.000

Identificarea unei foi, necesară desfășurării lucrărilor, se face rapid pe o reprezentare schematic, de ansamblu, a teritoriului național, denumită scheletul hărții, în funcție de unele detalii (localități, ape).

Unele programe de calcul permit anumite identificări, rezolvate automat. Astfel, cunoscând coordonatele plane ale unui punct de pe cuprinsul țării, se obține trapezul în care se află.

4.3. Măsurători topografice

4.3.1. Metoda intersecției înainte

Prin acest procedeu se determină cu precădere punctele semnalizate dar nestaționabile, cum sunt turlele bisericilor, paratrăsnetele de pe coșurile fabricilor, antene și relee de transmisie bine identificabile. Poziția unor astfel de semnale existente trebuie cunoscută deoarece sunt vizibile de la distanță, ele există si devin excelente viăe de orientare, motiv pentru care sunt incluse în rețeaua de sprijin.

Lucrările de teren presupun stașionarea cu aparatul în punctele cunoscute 1,2,…, de unde se duc vize orientate spre punctual nou I. Din fiecare se vizează mai întâi la cel puțin alte două puncte cunoscute și apoi spre punctual nou de determinat, măsurându-se efectiv unghiurile orizontale α și β,…,ε. În exemplul de mai jos este reprezentat doar un număr redus din vizele necesare.

Fig. 4.7 Intersecția înainte

Orientarea vizelor pentru calculul intersecției s-ar putea face, theoretic după o singură direcție de referință. Orientarea automată a vizelor, cu ajutorul unghiului mediu de orientare al stației are la bază același principiu. Procedeul devine însă productiv și a fost folosit ca atare la calculul rețelei geodezice clasice cu mai multe puncte noi și vize numeroase de orientare și determinare.

La calculul unui punct nou, inclusiv o încadrare normal a lui în rețea, se au în vedere următoarele recomandări teoretice:

prioritate au vizele scurte, când erorile de determinare sunt mai mici;

combinații cu direcții independente, răspândite în toate cele patru cadrane;

perechile de vize alese, să se intersecteze sub un unghi favorabil, cât mai apropiat de unghiul drept.

Erorile de măsurare a unghiurilor și cele de poziție ale punctelor vechi, vor provoca evident unele diferențe între coordonatele obținute din diferite combinații.

4.3.2. Metoda intersecției înapoi

Poziția unui punct nou P se poate determina prin intersecție înapoi (retrointersecție) dacă pe teren se măsoară doar unghiurile orizontale α, β, γ. Formate de direcțiile duse spre cel puțin patru puncte vechi, de coordonate cunoscute.

La determinarea prin retrointersecție se apelează cu precădere când în zonă apare necesitatea unui număr limitat de puncte noi și nu dispunem de o stație GPS. Este cazul unor ridicări topografice ce urmează a fi încadrate în rețeaua geodezică, când în zona de interes nu există decât puncte cunoscute nestaționabile (antene, turle de biserică).

Fig. 4.8 Intersecția înapoi

Calculul propriu-zis al unei retrointersecții se poate face și pe teren, în punctul de determinat folosind, după dotare un calculator de buzunar cu memorie și funcții trigonometrice, un laptop sau cu stația totală, folosind programul specific din memorie.

4.3.3. Metoda drumuirii

La metoda drumuirii punctele se consideră înlănțuite, legate între ele prin elemente geometrice respectiv unghiuri orizontale și/sau verticale, distanțe și/sau diferențe de nivel. Dacă aceste date. Dacă aceste date sunt obținute prin măsurători topografice specifice, este posibilă determinarea succesivă a poziției lor în cadrul unui sistem de referință, exprimată prin coordonatele x, y, z. Totodată metoda trebuie să asigure controale parțiale și o verificare finală a lucrărilor.

Domeniile de aplicabilitate ale drumuirii sunt:

determinarea rețelelor de ridicare de orice natură (combinate, nivelitice sau planimetrice), prin drumuiri încadrate în geodezie sau, mai rar, independente;

îndesirea rețelei de sprijin, prin completarea ei ulterioară, după realizarea prin sistemul GPS;

ridicarea efectivă a unor detalii de formă alungită, cum ar fi drumuri, văi, căi ferate, culmi, etc.

Drumuirile se clasifică după mai multe criterii:

În funcție de ordinul punctelor de spijin:

drumuiri principale care se sprijină pe puncte din rețeaua de triangulație sau pe rețeaua poligonometrică;

drumuiri secundare care se sprijină pe un punct din rețeaua de triangulație, iar la celălalt capăt se sprijină pe puncte.

După forma drumuirii avem:

drumuiri întinse

Fig. 4.9 Drumuire întinsă

drumuiri cu puncte nodale

Fig. 4.10 Drumuire cu puncte nodale

drumuire închisă pe punctul de plecare

Fig. 4.11 Drumuire închisă pe punctul de plecare

În funcție de lungimea laturilor vom avea:

drumuiri cu laturi măsurate direct;

drumuiri cu laturi măsurate stadimetric

drumuiri cu laturi măsurate cu apartură.

În funcție de amplasarea punctelor:

drumuiri cu stații sărite

Fig. 4.12 Drumuire cu stație sărită

drumuiri în vânt sau flotante

drumuiri fără direcții de orientare (poligonație minieră)

4.3.6. Metoda radierii

Teoretic, poziția unui punct în plan și/sau în înălțime, dată prin coordonatele sale în cadrul unui sistem de referință acceptat, se poate obține și prin metoda radierii. Denumită și metoda coordonatelor polare, se poate aplica oriând dintr-un punct cunoscut se poate duce o viză de referință spre un alt punct cunoscut, o viză de determinare spre cel nou până la care se poate măsura și distanța. Efectiv radierea se execută din stațiile rețelei de ridicare și urmărește sutele, miile sau zecile de mii de puncte caracteristice care definesc detaliile topografice de pe suprafața pe care se extind lucrările. În aceste condiții, metoda nu are un control direct. Unele puncte de detaliu importante sau din altă categorie se determină prin dublă radiere, ce asigură un control și o valoare mai bună a coordonatelor.

Practic, în raport cu obiectivul de principiu formulat mai sus, distingem aceleași tipuri de radieri ca și cele menționate la metoda drumuirii, realizate prin ridicări numerice, necesare întocmirii unui plan digital:

radierea combinată 3D, ce urmărește determinarea simultană a poziției spațiale, tridimensionale a punctelor;

radieri planimetrice, în sistem 2D, din care rezultă doar , ;

radieri nivelitice, soldate cu cotele ale punctelor, la care diferența de nivel necesară, se deduce prin nivelment geometric sau trigonometric.

Cazul general și cel mai frecvent întâlnit în practica ridicărilor în plan, îl constituie radierea 3D, ce conduce la calculul coordonatelor ,;.

4.3.7 Radieri cu stații totale

Instrumentul specific, profilat pentru cazul general al radierii combinate 3D, a fost și rămâne tahimetrul, ce permite ca din aceeași staționare, să se culeagă elementele necesare poziționării miilor de puncte ale unei ridicări în plan.

Stația totală, prin caracteristicile constructive și programele incorporate, rezolvă integral ambele aspecte deficitare ale tahimetrelor clasice: precizie ridicată și randament superior în culegerea datelor. Reamintim că prisma poate fi vizată prin spații înguste, la înălțimi convenabile, poate să lipsească în unele condiții, iar măsurătorile și înregistrarea elementelor se face automat.

Modul de lucru în executarea radierilor poate fi diferit:

varianta clasică, cu programul standard de măsurare a unghiurilor orizontale, zenitale și a distanțelor, date care se prelucrează ulterior pe calculator, spre a obține coordonatele x, y, z ale punctelor radiate;

programul coordonate polare, care prin intermediul softului din memorie și pe baza elementelor măsurate, afișează direct coordonatele spațiale x, y, z ale punctelor vizate, după ce instrumentul a fost orientat.

Fig. 4.13 Radieri cu stația totală

Radierile cu stații totale satisfac așadar pe deplin cele mai pretențioase exigențe în ridicarea detaliilor. Precizia de măsurare și poziționare a punctelor depășește cerințele metodei, apropiindu-se de cele ale drumuirii, iar randamentul în cazul folosirii programului coordonate apare incredibil de avantajos, mai ales în comparație cu tahimetrele clasice.

4.4. Determinarea suprafețelor

4.4.1. Generalități

Suprafața reprezintă un element de identificare a unui teren, respectiv a unei parcele, alături de numărul cadastral și de proprietar. Stabilirea mărimii ei constituie o problemă topografică curentă și uneori obiectul principal al unei ridicări în plan. Reamintim că, indiferent de relief, pe planuri se reprezintă întotdeauna suprafața productivă, utilizabilă pentru construcții, adică suprafața terenului proiectată în planul orizontal de referință.

4.4.2. Metode numerice

Procedeul analitic, din coordonate se utilizează obligatoriu în cazul suprafețelor de formă poligonală sau a laturilor curbe descompuse în puncte. Coordonatele vârfurilor, necesare calculului, se obțin printr-o ridicare numeric prin conversia reprezentărilor analogice în format digital, sau direct pe teren cu o stație totală folosind procedeul adecvat de măsurare.

Rezolvarea practică presupune efectuarea și cumularea produselor parțiale. În acest scop se apelează după caz la un calculator de birou sau de buzunar cu memorie, la rularea pe calculator a unui program adecvat sau direct pe teren cu stația totală pe baza softului incorporate la modele mai noi.

Precizia de determinare este maximă și depinde doar de modul de stabilire a coordonatelor, respective de erorile de poziție ale punctelor de pe contur. Din acest motiv procedeul este folosit în exclusivitate având în vedere că în prezent ridicările numerice sunt obligatorii.

Fig. 4.14 Procedeul geometric de determinare al suprafețelor

Procedeul geometric al metodei numerice, se poate aplica , direct pe teren, în cazul suprafețelor aproximativ orizontale, de contur polygonal. Acestea se descompun în figuri simple triunghiuri și trapeze, folosind echerele topografice prin coborârea unor perpendiculare.

4.4.3. Metoda mecanică

Planimetre clasice

Constructiv, planimetrele obișnuite, cele mai răspândite la noi se compun din două brațe metalice articulate între ele: unul polar, de lungime constant și cu un capăt fix, iar altul trasor, de lungime L variabilă, cu gradații fie milimetrice, fie direct la scările uzuale. La unul din capete, brațul trasor are un stil sau o marcă-cerculeț de urmărire, cu care se conturează suprafața, iar la celălalt o rolă integratoare.

Fig. 4.15 Planimetru polar clasic-vedere generală Fig. 4.16 Dispozitiv de înregistrare

Planimetria efectivă a unei suprafețe presupune:

fixarea planului pe o masă orizontală și introducerea, pe brațul trasor a diviziunii corespunzătoare scării;

instalarea polului astfel încât prin conturarea suprafeței cele două brațe să nu ajungă la unghiuri limită, închise sau întinse;

aducerea stilului într-un punct de plecare bine identificat pe plan și citirea inițială la dispozitiv;

parcurgerea conturului cu atenție, folosind stilul sau marca de urmărire;

controlul determinărilor prin repetarea planimetrării propriu-yise de 2-3 ori până când numerele generatoare devin apropiate;

calculul suprafeței pentru valoarea medie a determinărilor.

Verificarea planimetrului vizează starea lui generală, a sistemului de înregistrare și în special a constantei.

Planimetre digitale

Ca realizări modern, aceste instrumente au apărut în ultimele decenii, din transformarea celor clasice, prin introducerea unor componente electronice astfel:

microprocesorul, ce transform impulsurile în arii și afișează suprafața direct pe display;

rola integratoare, montată pe brațul trasor, care produce la fiecare rotire completă câte 1.000 de impulsuri afișate pe ecran;

dispozitivul de înregistrare automat și citirea digitalizată, ca elemente ce sporesc precizia și randamentul lucrărilor.

Fig. 4.17 Planimetre digitale: a) polar, b) rectiliniu, c) planimetrarea suprafețlor alungite

a b c

4.4.4. Metode grafice

Suprafețele de contur poligonal, se determină prin împărțirea lor pe plan în figuri geometrice, de regulă triunghiuri. Bazele, care se recomandă a fi comune și înălțimile corespunzătoare, se măsoară grafic, cu rigle speciale. Aria totală rezultă ca sumă a suprafețelor parțiale.

Suprafețele de contur sinuos se evaluează cu ajutorul unor grafice desenate pe folie transparentă, ce se suprapun pe plan:

la pătratele module numărul lor n, determinat ca sumă a celor întregi plus fracțiunile estimate, se înmulțește cu aria unitară;

în cazul liniilor echidistante suprafața totală se obține prin însumarea figurilor rezultate, aproximate ca trapeze cu înălțimea constantă h și bază medie, ce se măsoară și triunghiurile de capăt. Precizia procedeelor grafice depinde de calitatea ridicărilor, deformațiile hârtiei, condițiile de lucru, instrumentele folosite și mai ales de scara planului.

Fig. 4.18 Metoda grafică aplicată la suprafețe cu contur sinuos: a) pătrate module, b) linii echidistante

a b

Deoarece precizia grafică de citire a unei distanțe este aproximată la 2mm, rezultă că la scări mici, precizia este mai scăzută decât la scări mari.

Capitolul 5. STUDIU DE CAZ

Lucrarea s-a realizat pentru actualizarea datelor cu scopul de a atribui un număr cadastral.

Fig 5.1 Selecție amplasament

Construcția reprezintă o hală destinată depozitării mărfurilor. După cum se vede din imagine în curte se află trei hale și în vecinătăți se află un magazin de furaje.

Hala este situată la ieșirea din oraș pe partea stângă a drumului european, având o structură metalică.

Pe amplasamentul halei înainte se afla un șopron pentru depozitarea cânepii, iar mai apoi a fost pusă în vânzare și cumpărată de firma actuală.

Metoda folosită la realizarea lucrării este metoda RTKGPS (Real Time Kinematics GPS).

În principiu poziționarea GPS a punctelor de observație de pe suprafața fizică a Pământului se reduce la o retrointersecție linear spațială a unor lungimi ce pleacă de la sateliți de poziție cunoscută la stația terestră ca punct necunoscut. Elementele necesare se obțin pe baza datelor recepționate de la sateliți, din care se obține viteza de deplasare a undelor emise și timpul scurs pentru a ajunge de la satelit la receptor. Cu ajutorul acestor date de bază, cele două sisteme de poziționare cunoscute NAVSTAR GPS și GLONASS permit determinarea, în final, a coordonatelor spațiale x, y, z în sistemele naționale de referință.

Metodele și procedeele de poziționare GPS se impart în două categorii și anume:

Metode statice de poziționare:

metoda statică absolută

metoda statică relativă

metoda statică clasică

metoda statică rapidă (fast-static)

metoda statică cu reîntoarcere

Metode cinematice de poziționare

metoda cinematică absolută

metoda cinematică relativă

metoda cinematică (stop go)

metoda cinematică reală

metoda RTK (Real Time Kinematics)

Metoda RTK permite determinarea și cunoașterea imediată a coordonatelor receptorului mobil, inclusiv verificarea calității măsurătorilor și remedierea ei la nevoie.

Masuratori

Trimble R-Track pentru suport GLONASS si

minimizarea erorilor multipath

Tehnologia GPS Trimble Maxwell pentru

urmarirea riguroasa a satelitilor

Precizie ridicata a corelarilor multiple pentru

masurarea pseudo-distantelor

Urmarirea riguroasa a satelitilor aflati la elevatii

reduse

Masurarea riguroasa a undei GNSS purtatoare cu

o precizie de sub 1mm intr-o lungime de banda

de 1Hz.

220 canale

GPS: L1C/A, L1C,L2C, L2E

GLONASS: L1C/A, L1P, L2P, L2C/A, L3

SBAS:L1C/A, QZSS, WAAS, EGNOS, GAGAN

GALILEO: E1, E5A, E5B (Optional)

BeiDou (COMPASS): B1, B2, B3 (Optional

Masuratori Statice

Orizontal…………………………..±3 mm + 0.1 ppm RMS

Vertical…………………………..±3.5 mm + 0.4 ppm RMS

Masuratori FastStatic

Orizontal………………………….±3 mm + 0.5 ppm RMS

Vertical…………………………….±5 mm + 0.5 ppm RMS

Masuratori Cinematice (RTK)

Orizontal…………………………….±8 mm + 1 ppm RMS

Vertical………………………………±15 mm + 1ppm RMS

Masuratori Cinematice (RTK) in retea

Orizontal…………………………..±8 mm + 0.5 ppm RMS

Vertical…………………………..±15 mm + 0.5 ppm RMS

Timp initializare………………caracteristic <8 secunde

Rigurozitatea initializarii…………..caracteristic >99%

Pozitionare GPS diferentiala pe cod

Orizontal…………………………….±0.25m + 1 ppm RMS

Vertical……………………………….±0.5 m + 1 ppm RMS

Pozitionare diferentiala WAAS/EGNOS precizie

caracteristica <5m 3DRMS

Temperatura

Temperatura de operare…………de la -40 oC la +65oC

Temperatura de depozitare…………………..de la -40oC

la +75oC

Umiditate…………………………………….100% condens

Impermeabilitate IP67 imersie temporara, adancime

de 1m

Rezistenta la socuri si vibratii

(testat si rezultat

pentru urmatoarele standarde)

•

Socuri:

-Oprit: Proiectat sa reziste la caderi libere de pe

jalon de la o distanta de 2m

-In operare: La tensiune 40G, 10msec

•

Vibratii:

-MIL-STD-810-F

-FIG.514.5C-1

Sistemul de alimentare:

Alimentare de la 11V DC la 28V DC. Mufa pentru

alimentare externa cu protectie la supratensiune pe

portul 1 (Lemo 7 pini)

Acumulatori interni detasabili 7.4 V, 2.6 Ah Li-Ion.

Consumul este de sub 3.2W in modul RTK cu radio

intern

Autonomie cu baterie interna:

5 ore – Receptor cu optiune de receptie 430-

450MHz (variaza in functie de temperatura

externa)

2,5 ore – receptor cu optiune transmisie/receptie

(variaza in functie de temperatura si rata de

transfer a datelor

4,7 ore – GSM/GPRS

Sistem de comunicare si stocare a datelor

Serial 3 cuple (Lemo 7 pini) pe portul 1. RS-232

pe portul 2 (Dsub 9 pini)

Optional – Radio integrat cu optiune receptie/

transmisie 430-450MHz

Putere transmitere a datelor: 0.5 W

Raza de actiune: caracteristic 3-5km/10km in

conditii optime

Bluetooth integrat 2.4 GHz

Suport cartela telefon mobil pentru modem GSM/

Fișa măsurătorilor

300 690340.283 312200.018 124.993 5

301 690332.254 312197.712 124.955 5

302 690340.307 312205.032 124.94 5

303 690340.158 312212.709 124.977 5

304 690363.419 312213.095 124.053 5

305 690364.162 312206.393 124.09 5

306 690358.822 312213.749 124.059 11

307 690357.742 312225.774 124.241 15

308 690361.37 312237.68 124.129 16

309 690365.797 312242.964 124.387 5

310 690364.732 312247.269 124.366 5

311 690360.5 312257.688 124.245 16

312 690357.186 312258.419 124.42 11

313 690339.339 312239.128 125.012 5

314 690339.143 312249.745 124.925 5

315 690344.845 312271.641 124.148 16

316 690337.412 312312.972 124.837 5

317 690329.258 312311.366 124.843 5

318 690350.567 312311.87 124.357 15

319 690359.086 312306.158 124.135 16

320 690356.008 312298.714 124.319 11

321 690363.236 312302.169 124.29 11

322 690359.058 312276.31 124.205 15

323 690386.119 312301.765 124.056 2

324 690385.768 312314.175 124.228 2

325 690384.775 312317.967 124.228 10

326 690376.073 312312.82 124.132 15

327 690376.384 312296.669 124.14 15

328 690385.279 312296.898 124.229 15

329 690384.412 312299.734 124.258 12

330 690385.683 312280.76 124.142 15

331 690376.003 312279.987 124.086 15

332 690375.411 312263.182 124.122 15

333 690385.122 312264.08 124.08 12

334 690386.129 312263.634 124.104 10

335 690387.244 312262.229 123.976 2

336 690387.717 312249.381 122.207 2

337 690387.612 312242.238 124.071 2

338 690376.207 312243.076 124.257 15

339 690376.262 312243.111 124.275 15

340 690377.345 312227.812 124.186 15

341 690386.223 312227.765 124.281 12

342 690387.447 312228.409 123.995 10

343 690387.973 312229.645 123.908 2

344 690369.232 312204.055 124.218 3

345 690379.024 312210.015 124.213 15

346 690397.1 312215.021 123.884 11

347 690415.547 312215.119 123.911 15

348 690435.753 312216.149 123.732 11

349 690453.56 312216.399 123.714 15

350 690473.249 312216.776 124.025 11

351 690470.537 312216.56 123.934 10

352 690467.055 312216.142 123.879 10

353 690469.865 312241.207 123.922 10

354 690466.33 312240.294 123.853 10

355 690456.157 312245.942 123.84 10

356 690449.238 312245.963 123.836 10

357 690448.179 312243.911 123.948 2

358 690448.568 312231.442 123.94 2

359 690449.278 312230.083 123.84 10

360 690450.43 312229.697 123.991 12

361 690448.875 312250.092 123.892 10

362 690448.017 312251.501 123.971 2

363 690447.657 312263.857 123.985 2

364 690448.367 312265.305 123.924 10

365 690449.445 312265.719 123.988 12

366 690457.069 312250.166 123.804 10

367 690463.354 312254.039 123.743 10

368 690465.813 312258.469 123.721 10

369 690469.295 312268.066 123.761 10

370 690472.991 312261.566 123.722 10

371 690478.391 312258.356 123.735 10

372 690480.934 312258.035 123.721 10

373 690486.347 312257.968 123.669 10

374 690486.216 312254.491 123.809 10

375 690478.079 312253.855 123.778 10

376 690473.997 312251.207 123.818 10

377 690480.928 312241.25 123.891 15

378 690471.817 312269.408 123.944 11

379 690470.651 312301.243 123.898 11

380 690468.418 312302.952 123.763 10

381 690464.549 312302.856 123.809 10

382 690464.258 312309.061 123.839 10

383 690470.786 312308.199 123.761 10

384 690476.918 312312.651 123.719 10

385 690477.314 312317.413 123.734 10

386 690469.825 312322.006 123.896 10

387 690459.625 312320.199 123.843 10

388 690458.069 312316.228 123.901 10

389 690451.236 312318.141 123.95 10

390 690447.179 312317.062 123.976 10

391 690446.281 312315.961 123.987 2

392 690446.581 312303.439 124.063 2

393 690446.496 312303.486 124.05 2

394 690447.369 312302.14 123.983 10

395 690448.371 312301.672 123.912 12

396 690439.508 312296.842 123.645 15

397 690440.289 312282.353 123.538 15

398 690422.302 312281.56 123.813 15

399 690421.969 312297.173 123.942 15

400 690416.458 312300.551 124.132 12

401 690417.499 312265.08 124.121 12

Calculul suprafetelor

NRTOP : 4300/102, 4300/103.

SUPRAFATA : 1480.0336

PERIMETRUL : 305.40

Nr. punct 1 Nr. punct 2 Orientare Distanta X Y

103 104 101.5550 12.28 690447.90 312251.47

104 105 201.7806 60.20 690447.60 312263.75

105 102 301.5550 12.27 690387.42 312262.07

102 224 1.7662 60.19 690387.72 312249.80

224 225 301.7313 7.72 690447.89 312251.47

225 110 201.7767 60.19 690448.10 312243.75

110 111 301.9646 12.32 690387.93 312242.07

111 112 1.7979 60.20 690388.31 312229.76

112 113 101.9678 12.30 690448.49 312231.46

113 103 101.7313 7.72 690448.11 312243.75

Inventar de coordonate

Judetul: Satu Mare

Denumirea unitatii administrativ-teritoriala: Carei

Pct X(m) Y(m)

100 690447.02 312316.83

101 690447.10 312313.33

102 690387.72 312249.80

103 690447.90 312251.47

104 690447.60 312263.75

105 690387.42 312262.07

106 690446.20 312315.80

107 690385.90 312314.07

108 690386.19 312301.72

109 690446.48 312303.46

110 690387.93 312242.07

111 690388.31 312229.76

112 690448.49 312231.46

113 690448.11 312243.75

114 690345.96 312313.93

115 690348.74 312216.59

116 690549.17 312221.88

117 690546.31 312317.18

118 690546.41 312278.59

119 690486.00 312276.48

120 690487.40 312236.05

121 690547.81 312238.31

122 690546.31 312317.18

123 690340.28 312200.02

124 690332.25 312197.71

125 690340.31 312205.03

126 690340.16 312212.71

127 690363.42 312213.09

128 690364.16 312206.39

129 690358.82 312213.75

130 690357.74 312225.77

131 690361.37 312237.68

132 690365.80 312242.96

133 690364.73 312247.27

134 690360.50 312257.69

135 690357.19 312258.42

136 690339.34 312239.13

137 690339.14 312249.75

138 690344.84 312271.64

139 690337.41 312312.97

140 690329.26 312311.37

141 690350.57 312311.87

142 690359.09 312306.16

143 690356.01 312298.71

144 690363.24 312302.17

145 690359.06 312276.31

146 690384.78 312317.97

147 690376.07 312312.82

148 690376.38 312296.67

149 690385.28 312296.90

150 690384.41 312299.73

151 690385.68 312280.76

152 690376.00 312279.99

153 690375.41 312263.18

154 690385.12 312264.08

155 690386.13 312263.63

156 690376.26 312243.11

157 690377.34 312227.81

158 690386.22 312227.77

159 690387.45 312228.41

160 690369.23 312204.05

161 690379.02 312210.02

162 690397.10 312215.02

163 690415.55 312215.12

164 690435.75 312216.15

165 690453.56 312216.40

166 690473.25 312216.78

167 690470.54 312216.56

168 690467.06 312216.14

169 690469.86 312241.21

170 690466.33 312240.29

171 690456.16 312245.94

172 690449.24 312245.96

173 690449.28 312230.08

174 690450.43 312229.70

175 690448.88 312250.09

176 690448.37 312265.30

177 690449.44 312265.72

178 690457.07 312250.17

179 690463.35 312254.04

180 690465.81 312258.47

181 690469.30 312268.07

182 690472.99 312261.57

183 690478.39 312258.36

184 690480.93 312258.03

185 690486.35 312257.97

186 690486.22 312254.49

187 690478.08 312253.85

188 690474.00 312251.21

189 690480.93 312241.25

190 690471.82 312269.41

191 690470.65 312301.24

192 690468.42 312302.95

193 690464.55 312302.86

194 690464.26 312309.06

195 690470.79 312308.20

196 690476.92 312312.65

197 690477.31 312317.41

198 690469.82 312322.01

199 690459.63 312320.20

200 690458.07 312316.23

201 690451.24 312318.14

202 690447.18 312317.06

203 690447.37 312302.14

204 690448.37 312301.67

205 690439.51 312296.84

206 690440.29 312282.35

207 690422.30 312281.56

208 690421.97 312297.17

209 690416.46 312300.55

210 690417.50 312265.08

211 690549.66 312210.14

212 690549.70 312216.27

213 690545.02 312320.04

214 690480.19 312314.61

215 690336.27 312198.86

216 690333.33 312312.17

217 690383.97 312315.02

218 690548.67 312238.40

219 690548.67 312238.41

220 690547.81 312238.32

221 690446.26 312313.30

222 690446.26 312313.31

223 690447.10 312313.34

224 690447.89 312251.47

225 690448.10 312243.75

226 690448.87 312219.23

227 690448.86 312219.23

228 690448.48 312231.46

Calculul evaluării

Cea mai bună utilizare

Stabilirea celei mai bune utilizări presupune considerarea a două ipoteze:

analiza proprietății ca teren liber;

analiza proprietății cu terenul ocupat de construcții.

Analizând cele două ipoteze și comparându-le rezultă următoarele:

în cazul terenului liber:

fiind vorba de un teren intravilan, într-o zonă cu blocuri de locuințe în stare bună, fapt ce nu justifică cea mai bună utilizare – terenul liber.

în cazul terenului construit:

conform planului urbanistic utilizările permise sunt limitate: locuințe.

Considerăm că utilizarea ca teren construit, în fapt ca proprietate rezidențială este cea mai bună fiind:

fizic posibilă;

permisibilă legal;

fezabil financiar;

maxim profitabilă.

Pornind de la cele enunțate mai sus, se poate confirma că cea mai bună utilizare este utilizarea actuală atât din punct de vedere al amplasării, prevederilor planului urbanistic, cât și din punct de vedere al vecinătăților – zona de amplasare la ieșirea din oraș și al centrului municipiului Carei.

Metode de evaluare

În cazul acestui raport pentru estimarea valorii de piață au fost utilizate două metode de evaluare:

metoda capitalizării directe (chirie);

metoda comparațiilor directe.

Metoda capitalizării directe

Această metodă face parte din grupa metodelor de randament și permite evaluarea unui

imobil din punct de vedere al randamentului acestuia. În determinarea valorii de randament se ia în considerare capacitatea imobilului de a produce venituri, imobilul fiind considerat ca o sursă generatoare de profit.

Spre deosebire de metoda costului, metodele de randament nu urmăresc determinarea valorii proprietății prin însumarea valorii de reconstrucție a tuturor obiectelor ce compun activul respectiv (metoda costului), ci abordează proprietatea ca un tot unitar, o sursă generatoare de profit.

Metoda se bazează pe principiile fundamentale ale evaluării:

previzionarea și anticiparea schimbării;

cererea și oferta;

substituția;

factori externi.

Metodele de randament presupun capitalizarea veniturilor pe baza unor formule matematice. În cazul de față venitul de la care se pornește este chiria practicată în cazul unor spații similare cu cel evaluat.

Capitalizarea acestui venit presupune transformarea veniturilor viitoare estimate în valori prezente, în acest fel fiind posibilă determinarea valorii actuale a proprietății.

Deci, capitalizarea venitului reprezintă transformarea unui nivel reprezentativ și mentenabil pe termen lung, al unei forme de venit anual (profit net, redevență, chirie, rentă cash – flow) în valoarea proprietății care generează venitul.

Transformarea venitului în valoare a proprietății se face cu ajutorul ratei de capitalizare. Rata de capitalizare este utilizată în aplicarea acestei metode ca un divizor al veniturilor nete. Rata de capitalizare este o rată reală – ea nu conține componenta inflaționistă a creșterii anuale a venitului anual supus capitalizării, adică a formei de venit care este transformată in valoare a proprietății.

Chiria aleasă a ținut cont de amplasamentul, forma și dimensiunile terenului.

Modul de stabilire a ratei de capitalizare și calculele sunt explicate și aplicate, valoarea obținută fiind :

VCD= 324 333 lei, adică 72 600 €

Metoda comparațiilor directe

Metoda comparațiilor directe utilizează analiza comparativă prin care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare care au fost tranzicționate recent și la care se cunosc prețurile de tranzicționare.

Analiza comparativă ia în considerare asemănările și diferențele între proprietăți, motivația cumpărătorilor și vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vânzării, dimensiunile proprietății, amplasamentul, caracteristicile fizice și economice, dotările, etc.

Se aplică metoda de randament pentru că o hală se închiriază mai ușor decât se vinde.

Metodele de randament reprezintă una dintre cele trei mari categorii de abordări în evaluare ale unei proprietăți imobiliare. Aceste metode pornesc de la premisa că proprietatea evaluată reprezintă o sursă de profit. Privită din acest unghi proprietatea este abordată din punct de vedere al veniturilor pe care aceasta le poate genera.

În mod concret metodele de randament presupun actualizarea sau capitalizarea câștigurilor și utilizează tehnici de analiză a capacității beneficiare a proprietății. Prin capitalizare sau actualizare se transformă veniturile viitoare în valori prezente pe baza cărora se estimează valoarea de randament actualp a proprietății.

Pentru imobilul supus evaluării în prezenta lucrare s-a utilizat metoda capitalizării directe.

În cazul de față venitul de la care se pornește este chiria practicată în cazul unor proprietăți imobiliare similare cu proprietatea evaluată.

Transformarea venitului în valoare a proprietății se face cu ajutorul ratei de capitalizare. Rata de capitalizare este utilizată ân aplicarea acestei metode ca un divizor al veniturilor nete. Rata de capitalizare este o rată reală – ea nu conține componenta inflaționistă a creșterii anuale a venitului anual supus capitalizării, adică a formei de venit care este transformată în valoare a proprietății.

Formula de calcul a valorii de randament este:

unde:

VNE – venitul net din exploatare;

c – rata de capitalizare

Estimarea venitului net din exploatare pe care-l poate genera această proprietate a pornit de la următoarele premise:

Venitul brut din exploatare s-a determinat ținând cont de ocuparea integrală a imobilului, fără pierderi din neocupare sau neplata la timp a chiriei;

Chiria solicitată de proprietar se va ralia chiriilor de pe piață. În zone similare celei în care este amplasat imobilul, chiriile pentru proprietăți similare ca dimensiuni, grad de finisaj și stare de întreținere, dotări se situează între 500 și 1400euro/lună. Aceste limite rezultă din informațiile culere de la fața locului, de la agențiile imobiliare și din presa scrisă. Estimăm ca pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării se poate obține o chirie de 1200 euro/lună;

Din chiria brută se scad cheltuielile cu impozitul pe clădiri și teren și cu impozitul pe venitul din chirii estimate la -30 %/an, cotă ce include și pierderi din cauza neocupării. Menționăm că obligația privind plata cheltuielilor cu utilitățile revin chiriașului.

Rata de capitalizare de 3 %.

Venitul net de exploatare este:

1 euro = 4,47 lei, curs BNR, la 12.06.2015

Valorile nu conțin TVA

V= 324 333 lei

V= 72 557 €

Fig. 5.2 Vedere frontală a halei

Fig. 5.3 Vedere frontală a halei

Fig. 5.4 Vedere laterală a halei

Fig5.5Vedere laterală a halei

Fig5.6 Vedere din spate a halei

CONCLUZII

Lucrarea reprezintă punerea în aplicare a cunoștințelor dobândite pe parcursul celor 4 ani de facultate. Prezentul studiu este alcătuit dintr-o parte teoretică și una practică. În partea teoretică am încercat sintetizarea unor noțiuni legate de cadastrul general, funcția juridică, partea economică și partea tehnică a cadastrului.

În partea a doua a lucrării am prezentat o activitate practică cu date reale din teren, care are ca scop atribuirea unui număr cadastral pentru actualizarea datelor.

Halele vor exista întotdeauna, în funcție de necesitățile ei sau de activitatea desfășurată. Aflându-se într-o zonă industrială oferă locuri de muncă și beneficii pentru comunitate.

Cadastrul reprezintă o importanță deosebită deaorece la o eventuală vânzare se cunosc toate detaliile în legătură cu clădirea (amplasament, căi de acces, suprafață).

Bibliografie:

Boș Nicolae, Cadastru General, Ed. All Beck, București, 2003;

Boș Nicolae, Ovidiu Iacobescu, Topografie Modernă, Ed. C. H. Beck, București, 2007;

Mancia Carmen Aurora, Bonitarea și evaluarea terenurilor, Ed. Treira, Oradea, 2001;

Mancia Carmen Aurora, Evaluarea terenurilor, Ed. Universitatea, Oradea, 2009;

Tămăioagă Gheorghe, Tămaioagă Daniela, Cadastru general și cadastru de specialitate, Ed. Matrix, București, 2005;

***Standarde de evaluare din România, Ed. Anevar, 2014;

***Codul Civil al României;

***Legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare art.9 alin.3;

***Monitorul Oficial Nr. 448 din 24 Noimebrie 1998;

***A.N.C.P.I., Regulament de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară – Ordinul D.G. nr. 700/2014;

Modog Traian- Suport de curs, Topografie II

Suba Stefan- Suport de curs, Cadastru general

http://www.just.ro/Sectiuni/SistemulJudiciar%C3%AEnRom%C3%A2nia/Legeacadastrului%C5%9Fipublicit%C4%83%C5%A3iiimobiliarenr7/tabid/288/Default.aspx accesat la data de 24.04.2015

http://www.dreptonline.ro/dictionar_juridic/termen_juridic.php?cuvant=Cartea%20funciara accesat la data de15.04.2015

http://www.dreptonline.ro/legislatie/legea_cadastrului_publicitatii_imobiliare.php accesat la data de 17.04.2015

http://www.scrigroup.com/casa-masina/arhitectura/432/Scopul-si-obiectul-cadastrului52765.php accesat la data de 17.04.2015

http://www.ct.upt.ro/users/SorinHerban/Speciale2.pdf accesat la data de 25.05.2015

http://www.giscad.ro/sites/default/files/produse-documente/Trimble%20R4%20GNSS%20Model%203_helvetica.pdf accesat la data de 12.06.2015

http://www.resourcesupplyllc.com/pdfs/RTKBasics_SurveyGradeGPS.pdf accesat la data de 20.06.2015

Anexe

MEMORIU TEHNIC

Adresa imobilului: Carei, str. M. Viteazu, nr. 121/A

Beneficiarul lucrării: S.C. MW Trade S.R.L.

Persoana fizică autorizată: Miclea Andreea Maria

Nr. lucrării în registrul propriu: 152/2015

Obiectul lucrării: actualizare date imobil

Scopul lucrării: atribuire număr cadastral

Amplasamentul imobilului: in Carei, str. M. Viteazu, nr. 121/A, la ieșirea din oraș pe partea stângă a drumului.

Operatiuni topo-cadastrale efectuate: În vederea realizării lucrării s-a recurs la metoda GPS, în mod RTK. Măsurătorile s-au realizat în sistemul național Stereografic 1970.

Aparatura folosită: GPS Trimble R4

Situația juridică a imobilului: proprietar conform CF: SC MW TRADE SRL

ANEXA NR. 1.29 la regulament

Nr. de înregistrare/data……………../…………..

BORDEROU

Adresa imobilului: UAT______________________

Proprietari:

Persoană autorizată:

Număr pagini documentație:

Numarul de ordine al documentației din registrul de evidență a lucrărilor:

Conținutul documentației:

borderou;

dovada achitării tarifului;

formularele tipizate de cereri și declarații;

certificat fiscal;

copii ale actelor de identitate ale proprietarilor persoane fizice sau copii ale certificatelor de înmatriculare, în cazul persoanelor juridice;

copie a extrasului de carte funciară, după caz;

originalul sau copia legalizată a actelor în temeiul cărora se solicită înscrierea;

memoriu tehnic;

plan de amplasament și delimitare;

releveele construcțiilor;

plan de încadrare în zonă la o scară convenabilă, astfel încât imobilul să poată fi localizat.

Semnătura și ștampila

(persoană autorizată)

…….…………………

ANEXA NR. 1.31 la regulament

OFICIUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ HUNEDOARA

BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ……….….…….

Nr. de înregistrare ………..…………/……..……

CERERE DE RECEPȚIE ȘI ÎNSCRIERE

Subsemnatul(a) ……… SC MW TRADE SRL……………………..……………………………………………… domiciliat (ă) în localitatea ………………………………….…… str. ………………………………………… nr. ……………..……, legitimat (ă) cu CI/BI seria …… nr. ………….…………….., CNP ..…………………………………………, tel./fax ……………………………………………..…… e-mail: ………………………………………împuternicesc persoana fizică/juridică …………….……………………, conform contract/angajament nr…………….data……………………………………., pentru înregistrarea documentației la OCPI și vă rog să dispuneți:

I. OBIECTUL RECEPȚIEI:

 – prima înscriere

 – actualizare informații cadastrale:

 – înscriere/radiere construcții

 – modificarea limitei de proprietate

 – modificarea suprafeței imobilului

 – actualizare categorii de folosință/destinații

 – repoziționare

 – alte informații tehnice cu privire la imobil

 – documentația de identificare a amplasamentului imobilului situat pe un alt UAT

 – documentație de atribuire număr cadastral

 – documentație pentru dezlipire/alipire teren

 – documentație de prima înregistrare UI

 – documentație pentru apartamentare

 – documentație pentru dezlipire/alipire UI

 – documentație pentru reapartamentare

 – documentație pentru mansardare

 – documentație pentru descrierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate

 – documentație pentru reconstituirea cărții funciare pierdute, distruse sau sustrase

II. OBIECTUL ÎNSCRIERII:

 – intabularea * ………………………………………………………………………………………………………………………………………

 – înscrierea provizorie ** ……..…………………………………………………………………………………………………………………….

 – notarea *** ……………………………………………………………………………………….………………………………………………..

 – radierea **** ………………………………………………………………………………………………………………………………………

IMOBILUL: UAT_____________________________

ACTUL JURIDIC care justifică cererea, anexat în original sau în copie legalizată : ……………………..……………………………………………

……………………………………………………………………………………………………………………………………….…………………………

Solicit comunicarea răspunsului:

prin poștă

la sediul biroului teritorial

fax nr…………………….

Semnătura și ștampila

(persoană autorizată)

…………………………………….

ANEXA NR. 1.32 la regulament

OFICIUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ HUNEDOARA

BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ……….….…….

DECLARAȚIE

Subsemnatul(a), ……. SC MW TRADE SRL………………………………………………., domiciliat(ă) în localitatea …………………………………………., str. …………………….. nr. ……, legitimat(ă) cu CI/BI seria ……….. nr. ………………….., CNP………………………………., prin prezenta declar pe propria răspundere, în calitate de proprietar/posesor/persoană interesată al imobilului situat în …………………………………………………………….., sub sancțiunile prevăzute de Codul penal, cu privire la falsul în declarații, că:

am indicat persoanei autorizate limitele imobilului, în vederea întocmirii documentației cadastrale;

am fost informat(ă) și solicit înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară a suprafeței rezultate din măsurători de …………… mp, comunicată de persoana autorizată;

am fost informat(ă) și sunt de acord cu poziționarea incertă a imobilului și a consecințelor ce decurg din acest lucru;

am adus la cunoștiința tuturor proprietarilor informațiile mai sus menționate, aceștia fiind de acord cu întocmirea documentației și înregistrarea ei la OCPI

imobilul nu se află în litigiu / se află în litigiu – cu imobilul ID …………., nr. dosar………., instanța……….. obiect……………

Îmi asum întreaga răspundere pentru punerea la dispoziția persoanei autorizate ………………………/autorizație categoria…….serie……..nr………. a următoarelor acte doveditoare ale dreptului de proprietate …………………………, în vederea identificării limitelor bunului imobil măsurat, pentru executarea documentației cadastrale, participând la măsurătoare.

Data ………………………..

Proprietar

…………………………………… (semnătură

Semnătura și ștampila

…………………………………….

(persoană autorizată)

Lista figurilor:

Fig. 1.1 Prima ridicare topografică între anii 1763-1787 9

Fig. 1.2 A doua ridicare topografică între anii 1806-1869 9

Fig. 1.3 A treia ridicare topografică între anii 1869-1887 9

Fig. 4.1 Proiecția stereografică 33

Fig. 4.2 Sistemul axelor de coordonate Fig. 4.3 Varianta planului tangent 33

Fig. 4.4 Împărțirea hărții în foi la scara 1: 1.000.000 34

Fig. 4.5 Împărțirea hărții în foi la scările 1: 500.000 și 1: 100.000 34

Fig. 4.6 Împărțirea hărții în foi la scările 1:50.000 1: 5.000 35

Fig. 4.7 Intersecția înainte 36

Fig. 4.8 Intersecția înapoi 37

Fig. 4.9 Drumuire întinsă 38

Fig. 4.10 Drumuire cu puncte nodale 39

Fig. 4.11 Drumuire închisă pe punctul de plecare 39

Fig. 4.12 Drumuire cu stație sărită 39

Fig. 4.13 Radieri cu stația totală 41

Fig. 4.14 Procedeul geometric de determinare al suprafețelor 42

Fig. 4.15 Planimetru polar clasic-vedere generală Fig. 4.16 Dispozitiv de înregistrare 43

Fig. 4.17 Planimetre digitale: a) polar, b) rectiliniu, c) planimetrarea suprafețlor alungite 44

Fig. 4.18 Metoda grafică aplicată la suprafețe cu contur sinuos: a) pătrate module, b) linii echidistante 44

Fig 5.1 Selecție amplasament 46

Fig. 5.2 Vedere frontală a halei 65

Fig. 5.3 Vedere frontală a halei 65

Fig. 5.4 Vedere laterală a halei 66

Fig5.5Vedere laterală a halei 66

Fig5.6 Vedere din spate a halei 67