Populatia Ca Vector Geopolitic.tari Puternice Si Tari Slabe Datorita Marimii Populatiei

UNIVERSITATEA DIN ORADEA

FACULTATEA DE STIINȚE ECONOMICE

SPECIALIZARE: AFACERI INTERNAȚIONALE

Populația ca vector geopolitic.Țări puternice si țări slabe datorită mărimii populației

Cuprins

Introducere

Capitolul I. Considerații generale privind sistemul geopolitic actual

1. Considerații istorice

2. Noțiunea de sistem geopolitic

2.1 Vectori geopolitici

3. Caracterul geografic

3.1

Capitolul II. Populația ca "factor de putere"

1. Vânzarea după mostră sau model

2. Vânzarea pe încercate

3. Vânzarea pe gustate

4. Vânzarea bunului altuia

5. Vânzarea cu rezerva proprietății

6. Vânzarea de bunuri viitoare

7. Vânzarea de imobile

Capitolul III. Riscul în contractul de vânzare-cumpărare

Capitolul IV. Consimțământul

1. Pactul de opțiune privind vânzarea-cumpărarea

2. Promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare

3. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

4. Dreptul de preempțiune

Capitolul V. Capacitatea

1. Reguli

2. Incapacități de a cumpăra

3. Incapacități de a vinde

Capitolul VI. Obiectul

1. Bunul vândut

1.1 Bunul să existe sau să poată exista în viitor

1.2 Bunul să fie în circuitul civil

1.3 Bunul să fie determinat sau determinabil, posibil și licit

2. Prețul

2.1 Prețul să fie stabilit în bani

2.2 Prețul să fie determinat sau determinabil

2.3 Prețul să fie sincer și serios

Capitolul VII. Cauza

1. Cauza trebuie să existe

2. Cauza trebuie să fie licită

3. Cauza trebuie să fie morală

Concluzii

Bibliografie

Introducere

În societatea în care trăim, datorită dezvoltării și evoluției sale, asistăm la o continuă diversificare și dezvoltare a contractelor care se încheie între diferite persoane, fie ele persoane fizice, fie juridice.

Contractul de vânzare-cumpărare reprezintă în momentul de față unul dintre cele mai răspândite și întâlnite contracte.

Obținerea, procurarea de diferite bunuri a reprezentat mereu o necesitate permanentă. Indiferent de obiectul care îl poate constitui contractul de vânzare-cumpărare pot spune că acest contract este întâlnit în viața fiecărui om. Fiecare individ din societatea actuală a luat parte la încheierea unui astfel de contract, fie că este vorba despre vânzarea-cumpărarea unui bun oarecare din diferite spații comerciale, fie că este vorba despre un autoturism, despre un imobil etc.

Deși nu este cel mai vechi contract, contractul de vânzare-cumpărare este fără cea mai mică îndoială contractul cel mai răspândit în acest moment, permițând desfășurarea vieții cotidiene a fiecărei persoane, motiv pentru care mi-am ales ca acest contract să constituie tema lucrării mele de licență.

Regulile comune acestui contract sunt date de teoria generală a obligațiilor, mai exact de teoria generală a contractului. Între teoria generală a obligațiilor, care constituie dreptul comun în materie de contracte, și contractele speciale există o interdependență. Cum am observat pe parcursul anilor de studiu, contractele se supun, în lipsa unei reglementări specifice, regulilor generale în ceea ce privește condițiile de validitate ale contractelor, interpretarea clauzelor contractuale sau executarea convențiilor. Deși aceste reguli se aplică tuturor contractelor, ele nu epuizează regimul juridic al acestora deoarece există reglementări aplicabile numai anumitor tipuri de contracte.

Contractul de vânzare-cumpărare face parte din materia contractelor speciale și acesta beneficiază de un anumit număr de reguli specifice recunoscute ca atare, care rezultă dintr-o reglementare legală, reglementare care urmează să fie expusă.

În această lucrare voi aprofunda mult mai bine anumite aspecte studiate pe parcursul anilor de facultate la disciplina drept civil partea generală, drept civil drepturi reale și la teoria generală a obligațiilor, și mă refer în acest sens la anumite instituții, cum ar fi: caractere ale contractelor, riscul în contracte, consimțământul, capacitatea, obiectul și cauza contractelor. Desigur aceste instituții vor fi analizate cu privire la elementele specifice contractului de vânzare-cumpărare.

Capitolul I. Considerații generale privind contractul de vânzare-cumpărare

1. Considerații istorice

Înainte de a trece la examinarea elementelor care permit să distingem contractul de vânzare-cumpărare de alte contracte, voi expune evoluția sa încă de la început până în zilele noastre.

La început era datul: îți dau ca să îmi dai, urmând ca la scurt timp să apară economia trocului care a făcut să se nască schimbul, un bun remis contra altuia. Apoi, utilizarea monedei dezvoltându-se, a apărut vânzarea. A existat mai întâi vânzarea pe bani, apoi vânzarea pe credit, iar ulterior din vânzare a decurs locațiunea, inițial concepută ca o vânzare de fructe.

În dreptul roman, în epoca clasică, spre deosebire de dreptul actual, simplul acord de voințe nu dădea naștere la obligații (ex nudo pacto actio non nascitur). Doar contractele numite (comodatul, mutuum-ul, depozitul, gajul) și cele patru contracte consensuale (vânzarea, locațiunea, mandatul, societatea) erau izvor de obligații, fiind înzestrate cu acțiuni. Chiar dacă ulterior, numărul contractelor înzestrate cu acțiuni a sporit, dreptul roman a rămas un drept al contractelor speciale.

Înainte de a ajunge un contract consensual, vânzarea a îmbrăcat forma mancipațiunii când purta și denumirea venundatio. Vânzarea consensuală, a apărut mai întâi în domeniul dreptului public și era legată de practica vânzării prizonierilor de război în piețe. Pentru simplificarea și celerizarea unor astfel de tranzacții s-a renunțat la formele solemne ale manipațiunii sau stipulațiunii acceptând ca valabilă vânzarea prin simplul acord de voință.

Contractul de vânzare-cumpărare, denumit emptio-venditio putea fi definit ca fiind un contract consensual prin care o persoană numită vânzător se obliga să transmită posesiunea netulburată a unui lucru către o altă persoană, numită cumpărător, în schimbul unei sume de bani (pretium). Pentru a fi valabil încheiat și pentru a produce efecte juridice emptio-venditio trebuia să întrunească următoarele elemente: capacitate, consimțământ, lucrul vândut și prețul.

În materie de vânzare, vânzătorul trebuia să aibă capacitatea de a înstrăina bunul, cu titlu oneros, iar cumpărătorului i se impunea existența unei capacități speciale de a se obliga la plata prețului prevăzut. Au fost introduse și anumite restricții, în materie de capacitate, fie cu scopul de a proteja anumite persoane, fie din considerente de moralitate, cum ar fi: interzicerea mandatarilor, tutorilor și curatorilor de a cumpăra bunuri din cele pe care le administrau, interzicerea pentru militari să cumpere terenuri agricole în provinciile unde își desfășurau serviciul militar și cele privind unele categorii de incapabili.

Consimțământul presupunea întâlnirea celor două voințe, una care vinde ceva, iar cealaltă care promite un preț. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl constituia, în principiu, orice fel de bun aflat în circuitul civil. Prețul trebuia să conste într-o sumă de bani și să îndeplinească anumite condiții precum: certum (adică determinat sau determinabil), verum (adică un preț adevărat, real și nu fictiv) și iustum (adică să corespundă cu valoarea lucrului). În dreptul roman era admisă și vânzarea unor lucruri viitoare, și mai exact emptio rei speratae și emptio spei. Emptio rei speratae viza de obicei, vânzarea unei recolte viitoare. Contractul era încheiat anterior apariției recoltei dar își producea efectul în momentul predării efective a acesteia. Emptio spei se referea la situațiile în care cineva spera să poată obține lucrul cumpărat.

În Evul Mediu sub influența canoniștilor, care au promovat respectarea cuvântului dat, s-a impus principiul concretizat în adagiul pacta sunt servanda (pactele obligă), iar de aici nu a mai fost decât un pas până la recunoașterea de către autorii Codului civil francez a validității și obligativității oricărui acord de voințe, cu condiția de a nu contraveni ordinii publice și bunelor moravuri. Principiul consensualismului și-a făcut astfel loc în dreptul modern, simplul acord de voințe între două sau mai multe persoane devenind obligatoriu din punct de vedere juridic.

Dreptul vânzării din secolul al XIX-lea și din prima jumătate a secolului XX a fost liniștit, dar nu imuabil. Dispozițiile Codului civil nu s-au schimbat deloc. Evoluția s-a datorat mai ales practicii care a înlesnit principiul transferului de proprietate prin simplul efect al contractului, prin multiplicarea clauzelor care restrâng, elimină sau modifică garanțiile vânzătorului, în special garanția contra evicțiunii în vânzările de imobile și garanția contra viciilor ascunse în vânzările de mobile, prin dezvoltarea antecontractelor și a multiplelor varietăți ale vânzării.

În cea de-a doua jumătate a secolului al XX-lea, dreptul vânzării încerca să împiedice ca una dintre părți să se afle la discreția celeilalte. Legea în această privință, proteja cumpărătorul, în timp ce, Codul Napoleon era mai degrabă preocupat să protejeze vânzătorul.

O altă problemă care a ridicat o multitudine de controverse în această perioadă a fost deosebirea dintre o convenție și un contract. Astfel prin convenție se înțelege acordul de voință care are aptitudinea de a naște, modifica, stinge sau transmite drepturi sau obligații, iar prin contract se înțelege numai acordul de voință apt să nască sau să transmită un drept sau o obligație.

Referitor la materia contractului de vânzare-cumpărare în România, în Epoca contemporană, această instituție a fost reglementată în Codul civil din 1864. Codul civil din 1865 sau Codul civil al lui Cuza sau Codicele civil din 1864 a fost Codul civil în vigoare în Principatele Unite Române, iar apoi în România din 1 decembrie 1865 si până în 1 octombrie 2011. Acesta este singurul cod care a scăpat de modificările comuniste, rămânând aproape la fel în perioada respectivă.

De-a lungul timpului, numeroase acte normative au abrogat, modificat și completat articole din Codul civil. În ciuda unor numeroase eforturi de modificare, care au fost culminate prin pregătirea și finalizarea unor noi proiecte de Cod civil, care erau menite să îl înlocuiască, precum cele din anii 1940, 1971 și 2004, Codul civil din vremea lui Alexandru Ioan Cuza a rămas în vigoare până la data de 1 octombrie 2011 când a intrat în vigoare un Nou Cod civil inspirat după Codul civil din provincia Quebec, Canada care este unul dintre cele mai moderne coduri civile din lume.

Astfel practicienii și-au dorit un instrument avansat de reglementare care să dureze în timp. În momentul de față contractul de vânzare-cumpărare este reglementat în Cartea a V-a, intitulată „Despre obligații”, Titlul IX intitulat „Diferite contracte speciale”, Capitolul I „Contractul de vânzare”, art. 1650-1762 din Noul Cod civil.

2. Noțiunea de contract de vânzare-cumpărare

Pentru a ajunge la definiția contractului de vânzare-cumpărare este necesar a se stabili înainte de toate ce este un contract. Astfel potrivit art. 1166 C. civ. „contractul este acordul între două sau mai multe persoane cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic”.

Definiția dată de cod este identică sau aproape identică sugestiilor de definiție oferite de vechea doctrină în materie, potrivit cărora contractul era un acord de voință realizat între două sau mai multe persoane în scopul de a crea, modifica sau stinge un raport juridic preexistent.

Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat în art. 1650 C. civ. Potrivit acestui articol „vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept”.

În doctrină au fost formulate mai multe definiții. Respectiv într-o primă definiție vânzarea-cumpărarea a fost definită ca fiind acel contract prin care una dintre părți transmite celeilalte părți, în schimbul unei sume de bani numită preț, un drept de proprietate asupra unui lucru anume sau asupra unei universalități juridice, un alt drept real, un drept de creanță sau o acțiune în justiție cu caracter patrimonial împreună cu dreptul litigios aferent.

O altă definiție dată de doctrină a fost aceea că vânzarea este contractul care transmite dreptul de proprietate asupra unui bun, de la vânzător la cumpărător, în schimbul unei sume de bani.

Definiția pe care o consider cea mai potrivită este aceea conform căreia contractul de vânzare-cumpărare este contractul prin care una dintre părți numită vânzător transmite dreptul său de proprietate sau un alt drept real ori de creanță celeilalte părți numită cumpărător, care se obligă a plăti vânzătorului prețul bunului cumpărat.

Contractul de vânzare-cumpărare constituie regula în materia contractelor, astfel că ori de câte ori un contract nu conține reglementări exprese se vor aplica cele referitoare la contractul de vânzare-cumpărare. În acest sens avem în vedere art. 1651 din C. civ. care prevede că „dispozițiile prezentului capitol privind obligațiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligațiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligații în general nu rezultă altfel”.

Astfel cum reiese din definiția legală dată de C. civ. poate fi transmis prin vânzare și un dezmembrământ al dreptului de proprietate. În cazul dezmembrămintelor, reprezintă o vânzare nu numai transferul acestor drepturi, ci și constituirea lor în schimbul unei sume de bani. Această constituire se încadrează în sfera efectului translativ presupus de orice vânzare, întrucât se realizează tot printr-un transfer, și anume transferul unor prerogative ale proprietarului din patrimoniul acestuia în patrimoniul celui ce va deveni titularul dezmembrământului. În ceea ce privește dreptul de servitute, el nu poate face obiectul unei vânzării decât împreună cu fondul dominant, dat fiind caracterul său esențialmente accesoriu.

Potrivit unor autori de renume nu se pot transmite prin vânzare: drepturile personale nepatrimoniale (spre exemplu: drepturile morale de autor, dreptul la nume, drepturile corelative îndatoririlor de familie), cele patrimoniale cu caracter strict personal (spre exemplu: dreptul la pensie, dreptul legal sau contractual de întreținere, dreptul de uz și dreptul de abitație al soțului supraviețuitor) și nici cele constituite prin voința părților sau a legii, cu caracter intuitu personae. Menționez că atunci când dezmembrămintele strict personale ale dreptului de proprietate cum sunt dreptul de uz și dreptul de abitație sunt constituite în schimbul obligației asumate de titularul lor de a plăti nudului proprietar o sumă de bani, contractul are natura juridică a unei vânzări.

Contractele care au ca obiect un imobil, chiar dacă sunt încheiate între profesioniști, au caracter civil, fiind „potrivit legii de natură eminamente civilă”, iar nu comercială, chiar dacă sunt încheiate în scopul obținerii de profit. Numai dacă imobilul face parte dintr-un fond de comerț, iar contractul are ca obiect acest fond, operațiunea este calificată comercială, independent de persoanele între care a intervenit.

2.1 Sediul materiei

Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat în Codul civil, în Cartea a V-a, denumită „Despre obligații”, Titlul IX, intitulat „Diferite contracte speciale”, Capitolul I „Contractul de vânzare”, art. 1650-1762.

Pe lângă această reglementare dată de Codul civil, ce constituie dreptul comun în această materie, mai avem și alte acte normative care cuprind reglementări cu privire la diferite feluri de vânzări. Astfel în acest sens avem Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinație de locuințe, trecute în proprietatea statului, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie-22 decembrie 1989.

De asemenea mai cuprind reglementări cu privire la contractul de vânzare-cumpărare și Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, Legea 18/1991 privind fondul funciar, cu modificările și completările de rigoare.

Pe lângă toate acestea au fost transpuse în reglementarea națională o serie de directive ale Uniunii Europene, printre care amintesc: Legea nr. 240/2004 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte, Legea nr. 296/2004 privind Codul Consumului, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianți și consumatori etc.

3. Caractere juridice

Astfel cum rezultă din definiția legală enunțată la art. 1650 C. civ., contractul de vânzare-cumpărare se particularizează prin următoarele caractere juridice: caracterul sinalagmatic sau bilateral, oneros, caracterul comutativ, caracterul consensual și caracterul translativ de proprietate.

3.1 Caracterul sinalagmatic sau bilateral

Potrivit art. 1171 C. civ. „contractul este sinalagmatic atunci când obligațiile născute din acesta sunt reciproce și interdependente”.

Termenul „sinalagmatic” provine din limba greacă sinalagma care înseamnă împreună. Acesta, ca semantică juridică, a fost tradus în sensul de reciprocitate și interdependență a obligațiilor.

Specificul contractului sinalagmatic constă în caracterul reciproc și interdependent al obligațiilor părților. Înseamnă că fiecare parte are concomitent, atât calitatea de creditor, cât și calitatea de debitor, față de cealaltă parte, sau se poate spune că obligația ce revine uneia dintre părți își are cauza juridică în obligația reciprocă a celeilalte părți, astfel încât ele nu pot exista una fără cealaltă, fiind interdependente. Ideea de cauză, care explică interdependența obligațiilor în contractele sinalagmatice, trebuie înțeleasă în sens bivalent, ca o manifestare a ideii de scop în momentul încheierii contractului, cât și pe durata existenței și executării contractului.

Reciprocitatea și interdependența obligațiilor creează premisele unei prezumții de echilibru economic între prestațiile părților contractului de vânzare-cumpărare.

Potrivit dispozițiilor C. civ. vânzătorul are în principal obligația de a preda lucrul vândut și de a-l garanta pe cumpărător împotriva evicțiunii și împotriva viciilor lucrului vândut, iar cumpărătorul are obligația de a plăti prețul convenit, de a ridica bunul cumpărat și, în lipsă de stipulație contrară, să suporte cheltuielile vânzării (astfel cum este prevăzut de art. 1666 alin. 1 C. civ.).

Fiind un contract sinalagmatic, contractului de vânzare-cumpărare îi vor fi pe deplin aplicabile efectele specifice acestei categorii de contracte, respectiv se poate opune excepția de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus), regulile cu privire la riscul contractului și cu privire la rezoluțiune pentru neexecutarea culpabilă a obligației celeilalte părți.

3.2 Caracterul oneros

Potrivit dispozițiilor prevăzute în art. 1172 alin. 1 C. civ. contractul cu titlu oneros este „acel contract prin care fiecare parte urmărește să își procure un avantaj în schimbul obligațiilor asumate”.

Astfel că încă din faza formării contractului, atât vânzătorul cât și cumpărătorul urmăresc obținerea unui echivalent material, în schimbul angajamentului pe care și-l asumă. Respectiv vânzătorul urmărește dobândirea prețului, iar cumpărătorul la rândul său are în vedere dobândirea bunului ce formează obiectul contractului.

Suntem în prezența contractelor care prin esența lor sunt de un anumit timp, atunci când intercalarea cu elemente de oneros sau gratuit anihilează însăși ființa contractului. Astfel contractul de vânzare-cumpărare este întotdeauna cu titlu oneros, pentru că dacă am înlătura contraprestația, respectiv prețul acel act juridic nu s-ar mai putea numi contract de vânzare-cumpărare ci donație.

3.3 Caracterul comutativ

Art. 1173 în alin. 1 C. civ. definește caracterul comutativ, respectiv „este comutativ contractul în care, la momentul încheierii sale, existența drepturilor și obligațiilor este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă”.

Astfel cum a afirmat un autor, în realitate „comutativitatea evocă ideea de mutație reciprocă a unor valori dintr-un patrimoniu în altul” și calificarea ține nu de echivalența prestațiilor ci de echilibrul acestuia rezultat din gradul lor de certitudine. Mai întâi obligațiile trebuie să se nască, să existe, să fie certe. În cazul contractelor comutative părțile cunosc chiar din momentul încheierii contractelor că obligațiile sunt certe și care este întinderea acestora. Existența sau întinderea obligațiilor nu depinde de factori întâmplători, nu este nesigură.

Astfel în materia vânzării-cumpărării prin acest caracter înțelegem faptul că părțile cunosc de regulă existența și întinderea prestațiilor la care se angajează. Caracterul comutativ al vânzării deosebește contractul de vânzare-cumpărare de orice contract aleatoriu care „prin natura lui sau prin voința părților, oferă cel puțin uneia dintre părți șansa unui câștig și o expune totodată la riscul unei pierderi, ce depinde de un eveniment viitor și incert”.

Prin excepție contractul poate fi și aleatoriu atunci când existența sau întinderea prestațiilor este incertă, astfel încât determină ca fiecare parte să aibă șansa unui câștig și riscul unei pierderi. Astfel de contracte sunt vânzarea de drepturi litigioase, vânzarea unui drept de uzufruct sau vânzarea nudei proprietăți cu rezerva uzufructului. În acest din urmă caz șansele de câștig sau de pierdere ale părților depind de durata uzufructului, durată ce se bazează pe anumite elemente ce nu pot fi cunoscute de la început.

Există hazard în orice contract și, în special, în orice vânzare; orice contract și, prin urmare, orice vânzare este, într-o anumită măsură, un pariu cu viitorul. Doza de hazard este mai mare sau mai mică, în funcție de ipoteze. Vânzările aleatorii prin natura lor sunt vânzările de nudă-proprietate sau de uzufruct; trebuie totuși să ne asigurăm că ele sunt realmente aleatorii, căci există cazuri în care, în aceste contracte, o parte nu își asumă niciun risc de pierdere și are certitudinea de a câștiga întotdeauna, vânzarea fiind atunci nulă pentru lipsă de cauză.

3.4 Caracterul consensual

Potrivit dispozițiilor art. 1174 alin. 2 C. civ. „contractul este consensual atunci când se formează prin simplul acord de voință al părților”.

Consensualismul este un principiu în materia contractelor, de aceea mare majoritate a contractelor sunt consensuale. Acest lucru îl putem constata din prevederile art. 1178 C. civ. Astfel potrivit acestui art. „contractul se încheie prin simplul acord de voințe al părților dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă”.

Un alt text de lege care are relevanță în această materie este cel prevăzut de art. 1674 C. civ. care ne spune că „ proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă, cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul”.

Din interpretarea acestui text de lege rezultă că pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare este suficient simplul acord de voință al părților asupra naturii și elementelor esențiale ale contractului, respectiv lucrul vândut și prețul vânzării. Astfel nu este necesară pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare îndeplinirea nici unei formalități și nici nu se cere predarea lucrului ori plata prețului în momentul încheierii contractului. Așadar vânzarea-cumpărarea nu este un contract solemn și nici real.

De la principiul consensualismului sau lipsei formalismului în încheierea valabilă a contractelor există numeroase excepții. Existența acestora este determinată de necesitatea ocrotirii intereselor părților și terților iar, alteori, de apărarea unui interes public. Astfel, în ceea ce privește părțile, obligația de a respecta anumite condiții de formă este dispusă de lege pentru a le atrage atenția asupra importanței hotărârii lor de a contracta și le oferă un răgaz de gândire; pe de altă parte, respectarea unei anumite forme, care constă, de regulă, în redactarea unui înscris, înseamnă precizie și claritate în stabilirea efectelor contractului și a răspunderii părților, oferind terților, care intenționează să contracteze cu una din ele, posibilitatea de a cunoaște cu certitudine raportul juridic existent. Alteori forma scrisă a contractului este de natură a servi interesul public, constând în necesitatea cunoașterii de către anumite autorități ale statului, a tuturor schimbărilor care intervin în situația juridică a unor bunuri de mare importanță pentru societate, cum sunt imobilele.

Astfel o primă excepție este cea cuprinsă în art. 1244 C. civ. care prevede că „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”. Această idee este preluată și în art. 885 alin. 1 C. civ. care ne evidențiază faptul că „sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”.

Forma solemnă este prevăzută și în art. 888 C. civ. care prevede faptul că „înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta”.

Așadar potrivit acestor texte legale drepturile reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, se transmit doar prin contract încheiat în formă autentică. Ca urmare, dreptul de proprietate asupra imobilelor se poate transmite numai prin contract încheiat în formă autentică.

Sancțiunea pentru nerespectarea condiției de formă cerută ad validitatem este nulitatea absolută a actului încheiat cu încălcarea normei imperative. Sancțiunea nulității absolute este totală și expresă, în sensul că aceasta poate fi invocată oricând, pe cale de acțiune sau excepție, de către orice persoană interesată și nu poate fi acoperită prin confirmare.

O altă excepție de la principiul consesualismului este cea prevăzută în art. 1245 C. civ. și anume „contractele care se încheie prin mijloace electronice sunt supuse condițiilor de formă prevăzute de legea specială”.

Legea specială în această materie este Legea nr. 365/2002. Potrivit art. 7 alin. 1 din această lege „contractele încheiate prin mijloace electronice produc toate efectele pe care legea le recunoaște contractelor, atunci când sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru validitatea acestora”.

Această lege se completează cu Legea nr. 455/2001 care definește înscrisul electronic ca fiind înscrisul căruia i s-a încorporat, atașat sau i s-a asociat logic o semnătură electronică extinsă, bazată pe un certificat calificat nesuspendat sau nerevocat la momentul respectiv și generată cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a semnăturii electronice, este asimilat, în ceea ce privește condițiile și efectele sale, cu înscrisul sub semnătură privată. Iar potrivit art. 6 din această lege înscrisul în formă electronică, căruia i s-a încorporat, atașat sau i s-a asociat logic o semnătură electronică, recunoscut de către cel căruia i se opune, are același efect ca actul autentic între cei care l-au subscris și între cei care le reprezintă drepturile.

În doctrină, o lungă perioadă s-a pus întrebarea dacă vânzarea unui autovehicul trebuie încheiată în formă autentică. Până la apariția HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului, poliția efectua radierea și înscrierea în circulație numai la prezentarea actului vânzării în formă autentică. După apariția HG nr. 610/1992 problema formei autentice nu s-a mai pus, vânzarea autovehiculelor făcându-se pe baza contractului-tip încheiat la poliție. Problema a fost lămurită de Ordonanța Guvernului nr. 78/2000 care prevede că actele normative de implementare a acesteia impun părților la contractul de vânzare să completeze și să depună la organele de poliție un anumit formular în scopul evidenței administrative a drepturilor de proprietate asupra autovehiculelor înmatriculate pentru circulația pe drumurile publice.

Pe lângă excepțiile enumerate mai este și vânzarea unei moșteniri, cesiunea drepturilor asupra mărcii, cesiunea drepturilor de autor. Toate acestea sunt și ele la rândul lor supuse formei scrise ad validitatem.

Astfel potrivit art. 1747 alin. 2 C. civ. „sub sancțiunea nulității absolute a contractului, vânzarea unei moșteniri se încheie în formă autentică”. Cu privire la cesiunea drepturilor asupra mărcii legea ne spune că „drepturile cu privire la marcă pot fi transmise prin cesiune, independent de transmiterea fondului de comerț în care aceasta este încorporată. Cesiunea trebuie făcută în scris și semnată de părțile contractante, sub sancțiunea nulității”. De asemenea cu privire la cesiunea drepturilor de autor legea prevede faptul că „ existența și conținutul contractului de cesiune a drepturilor patrimoniale se pot dovedi numai prin forma scrisă a acestuia”.

Dispozițiile art. 1674 C. civ. sunt supletive, prin urmare părțile pot conveni ca o vânzare consensuală încheiată între ele să fie supusă ad validitatem formei scrise sau pot să dea un caracter solemn vânzării, încheind un act autentic. Dacă părțile au convenit să încheie contractul în formă autentică, până la redactarea lui în această formă, înțelegerea părților este un antecontract de vânzare-cumpărare.

Există situații în care validitatea unor vânzări este condiționată de obținerea în prealabil a unei autorizări. Exemplificativ amintim ipoteza prevăzută în art. 12 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 care dispune că locuința cumpărată prin credit nu poate fi înstrăinată până la rambursarea integrală a creditului, decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii și Consemnațiuni. De asemenea art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 prevede că „până la achitarea integrală a prețului, locuința dobândită în condițiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată sau restructurată fără autorizarea prealabilă a unității vânzătoare”. Încălcarea acestor texte de lege este sancționată cu nulitatea relativă. Legea nr. 190/1999 dispune în art. 5 că până la rambursarea integrală a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi înstrăinate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, încălcarea acestei dispoziții fiind sancționată cu nulitatea absolută.

3.5 Caracterul translativ

Spre deosebire de dreptul roman, conform căruia contractul de vânzare-cumpărare nu avea caracter translativ de proprietate, dând naștere unui simplu raport juridic de obligații din care izvora dreptul la transferul proprietății, lucru ce se realiza abia ulterior prin îndeplinirea unor solemnități subsecvente încheierii actului (contractului) obligațional- mancipatio, traditio, in jure cessio, -în dreptul modern, transferul dreptului de proprietate operează chiar prin contract.

Caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare înseamnă că, de îndată ce părțile cad de acord asupra lucrului și asupra prețului, proprietatea se transmite din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului, chiar dacă lucrul nu s-a predat și prețul nu s-a plătit.

Acest lucru reiese din prevederile art. 1674 C.civ. Potrivit acestui art. „cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă”.

Acest text este o aplicare a principiului înscris în art. 1273 alin. 1 C. civ. care prevede că „drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri gen”.

Caracterul translativ se regăsește și în cazul constituirii prin vânzare a unor dezmembrăminte ale proprietății pentru că, dezmembrarea se face prin transferul către dobânditor al unor prerogative din conținutul dreptului de proprietate. Dreptul transferat este chiar dreptul de proprietate, ceea ce, pe de o parte, determină folosirea mai frecventă a expresiei „lucrul vândut”, decât a expresiei „dreptul vândut”, care este totuși mai riguroasă, iar pe de altă parte îndreptățește afirmația doctrinei potrivit căreia vânzarea este (în principiu) un contract translativ de proprietate.

Cu privire la transmiterea instantanee sau imediată a dreptului de proprietate este de observat faptul că aceasta operează numai dacă sunt întrunite patru condiții, și anume: vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut și contractul de vânzare-cumpărare trebuie să fie valabil încheiat, obiectul contractului să fie un bun determinat individual, lucrul vândut trebuie să existe și părțile să nu fi amânat transferul dreptului de proprietate.

Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut, astfel dacă am fi în cazul vânzării bunului altuia, transferul proprietății s-ar produce la momentul dobândirii bunului de către vânzător sau la momentul ratificării vânzării de către adevăratul proprietar. De asemenea contractul de vânzare-cumpărare trebuie să fie valabil încheiat. Dacă în mod excepțional, legea prevede o anumită formă pentru încheierea lui, acordul părților trebuie să îmbrace forma cerută de lege.

Referitor la cea de-a doua condiție regula caracterului translativ de proprietate este pe deplin operantă doar în cazul bunurilor individual determinate, deoarece în cazul bunurilor de gen, care se vând după greutate, măsură sau număr, și care nu sunt individualizate, „proprietatea nu se poate transfera decât la momentul în care se realizează individualizarea prin operațiunile de cântărire, măsurare sau numărare”.

În acest sens avem dispozițiile art. 1678 C. civ. care prevăd că „atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului”.

Prin bunuri individual determinate (res certa) înțelegem acele bunuri care, potrivit naturii lor sau voinței exprimate de părțile actului juridic, se individualizează prin însușiri proprii, specifice, iar prin bunuri determinate generic (res genera) înțelegem acele bunuri care se individualizează prin însușirile speciei sau categoriei din care fac parte.

În cazul obligațiilor alternative, întrucât valoarea are ca obiect un lucru din două sau mai multe, trebuie distins cum este vorba despre lucruri individual determinate sau de gen. Dacă vânzarea are ca obiect un lucru din mai multe lucruri certe, proprietatea se transmite numai în momentul alegerii, întrucât cumpărătorul nu a individualizat bunul. Dacă cele două obiecte sunt lucruri de gen, pentru transmiterea proprietății, pe lângă alegere, este necesar să se procedeze la individualizarea propriu-zisă a lucrului ales.

Cea de-a treia condiție a transmiterii instantanee este aceea că lucrul vândut trebuie să existe. Dacă lucrul vândut nu există în momentul încheierii contractului, transferul proprietății operează în momentul executării sau individualizării bunurilor. Astfel în cazul bunurilor viitoare, transferul operează numai din momentul în care au fost executate, terminate sau din momentul individualizării.

Ultima condiție este aceea că părțile să nu fi amânat transferul proprietății printr-o clauză specială pentru un moment ulterior încheierii contractului.

Deoarece regula inserată în art. 1674 din C. civ. nu are un caracter imperativ, ci unul supletiv, părțile contractului de vânzare-cumpărare pot stabili ca transmiterea proprietății bunului să se facă ulterior. În acest caz contractul poate fi afectat de o condiție suspensivă sau de un termen suspensiv.

Un exemplu de asemenea condiție suspensivă este acela în care părțile convin ca până la plata integrală a prețului transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător să nu intervină. Este ceea ce se cunoaște în doctrină sub numele de pactum reservati dominii, practică frecvent întâlnită în alte țări și cu răspândire largă și în România dinaintea anilor 1950. Ea permite vânzătorului să se pună la adăpost de insolvabilitatea cumpărătorului și contribuie la stimularea creditului. Prin acest mecanism, vânzătorul își conservă calitatea de proprietar, cu titlu de garanție reală până la plata integrală a prețului, bunul fiind deja transmis cumpărătorului.

De asemenea este admisibilă inserarea unui termen suspensiv. În ambele cazuri, proprietatea se va transmite la momentul ulterior acordului de voințe: fie cu efect pentru viitor, la data fixată după termen, fie dacă este vorba de o condiție, la momentul împlinirii ei, cu efect retroactiv.

Având în vedere toate aceste aspecte, vânzarea are un caracter esențialmente instantaneu. Într-adevăr, transferul unui drept nu poate avea loc decât uno ictu, iar nu succesiv și cum obligația ce are ca obiect un asemenea transfer este una dintre obligațiile esențiale în orice vânzare, caracterul său instantaneu se va impune asupra întregului contract. Afirmația este valabilă și în cazul vânzării cu plata în rate. Chiar în cazul unei asemenea vânzări, părțile concep prețul ca pe un obiect unitar care prezintă interes pentru vânzător doar dacă este primit global. Prin urmare, ratele succesive sunt o simplă modalitate de executare a obligației de a plăti prețul, obligație care păstrează totuși caracter instantaneu.

Există și excepții, în care transferul imediat al dreptului de proprietate nu operează. Aceste situații sunt acelea când obiectul contractului este un drept real asupra unui imobil tabular, când vânzătorul nu este proprietarul bunului în momentul încheierii contractului, ci vinde lucrul altuia (art. 1683 C. civ.) sau dacă părțile au amânat printr-o clauză specială transferul dreptului de proprietate pentru un moment ulterior încheierii contractului. Referitor la această din urmă excepție trebuie ținut cont de dispozițiile art. 1684 C. civ. care ne spune că „stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulație nu poate fi însă opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, după natura bunului”.

Capitolul II. Varietăți ale vânzării

Varietățile vânzării sau mai putem spune felurile vânzării sunt contracte de vânzare-cumpărare care au anumite particularități date de dispozițiile speciale ale C. civ. sau ale altor acte normative.

Distincția dintre varietățile de vânzare este determinată de regulile speciale aplicabile fiecărei vânzări în parte, iar asemănarea constă în aceea că toate varietățile se supun în fond regulilor generale ale contractului de vânzare-cumpărare.

În cele ce urmează voi prezenta varietățile de vânzare prevăzute de C. civ., și anume: vânzarea după mostră sau model, vânzarea pe încercate, vânzarea pe gustate, vânzare bunului altuia, vânzarea cu rezerva proprietății, vânzarea de bunuri viitoare și vânzarea de imobile.

1. Vânzarea după mostră sau model

Referitor la acest fel de vânzare trebuie să avem în vedere dispozițiile date de C. civ. în art. 1680 și în art. 1715. Astfel potrivit art. 1680 C. civ. „la vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la momentul predării bunului”, iar potrivit art. 1715 C. civ. „în cazul vânzării după mostră sau model, vânzătorul garantează că bunul are calitățile mostrei sau modelului”.

Vânzarea după mostră sau model este acea vânzare prin care părțile au convenit ca marfa ce urmează a fi predată cumpărătorului, să fie conformă unei probe sau mostre care i s-a dat înainte. Dacă marfa nu corespunde mostrei, cumpărătorul poate refuza primirea ei. El poate cere rezoluțiunea vânzării sau poate pretinde înlocuirea mărfii predate cu altă marfă care este conformă mostrei. Dovada conformității mărfii cu mostra trebuie făcută de vânzător, dacă părțile nu au prevăzut altfel prin convenția lor.

Acest tip de vânzare nu acordă, în principiu, cumpărătorului dreptul de garanție pentru vicii ascunse, dacă marfa predată este conformă mostrei. Alegându-și mostra, cumpărătorul recunoaște că marfa respectivă corespunde necesităților sale.

2. Vânzarea pe încercate

Această varietate de vânzare este reglementată în art. 1681 C. civ. Potrivit acestui articol „vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiție suspensivă ca, în urma încercării bunului să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinației bunului, potrivit naturii sale. Dacă durata încercării bunului nu a fost convenită și din uzanțe nu rezultă altfel, condiția se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la predarea bunului. În cazul în care prin contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmează să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate”.

Din acest text de lege rezultă că această varietate de vânzare este întotdeauna încheiată sub condiție suspensivă (respectiv condiția încercării bunului de către cumpărător sau de un împuternicit al acestuia). Încercarea are drept scop a stabili dacă bunul corespunde sau nu destinației sale.

De menționat, că rezultatul încercării nu este lăsat la aprecierea discreționară a cumpărătorului (de exemplu, acesta motivează că nu-i place produsul), ci el trebuie să fie urmarea constatării obiective a unor caracteristici care îl fac impropriu total sau parțial destinației sale.

Contractul se încheie odată cu acordul de voință al părților, însă transferul dreptului de proprietate se va face numai după ce se cunoaște rezultatul pozitiv al încercării. În consecință, până la îndeplinirea condiției, vânzătorul rămâne proprietarul bunului.

În literatura de specialitate s-a susținut că atunci când bunul este obiectiv corespunzător, constatat astfel în urma verificării (încercării) lui, cumpărătorul nu poate refuza bunul pe simplul motiv că nu îi place. Teza nu este unanim acceptată, un autor argumentând că „soluția este prea categorică și ar trebui nuanțată în funcție de voința părților și obiectul vânzării”. Nu este de neglijat faptul că normele în materia vânzării sunt de natură supletivă, ceea ce îngăduie părților să deroge de la ele; o atare derogare ar putea consta în neopunerea vânzătorului față de refuzul cumpărătorului de a încheia contractul, chiar dacă bunul corespunde obiectiv, după verificare. Este ceea ce în practică se întâlnește frecvent, mai ales în magazinele ce oferă spre vânzare obiecte de îmbrăcăminte.

3. Vânzarea pe gustate

Potrivit art. 1682 C. civ. „vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe. În cazul în care un asemenea termen nu există, se aplică termenul de 30 de zile de la vânzarea pe încercate. Dacă bunul nu se află la cumpărător, iar acesta nu se pronunță în termenul de 30 de zile, vânzarea se consideră încheiată la expirarea termenului”.

Această varietate de vânzare este folosită, de regulă, pentru unele bunuri alimentare care se desfac în piețe. Contractul nu se consideră valabil încheiat decât după ce cumpărătorul, gustând bunul, a declarat că îi place.

Totul depinde de gustul cumpărătorului, astfel că vânzarea acestor bunuri are loc numai după gustare și numai după ce cumpărătorul declară că-i convin bunurile respective. Cumpărătorul poate să refuze cumpărarea bunurilor pe motiv că nu-i plac, chiar dacă obiectiv aceste lucruri ar corespunde.

Termenul în care cumpărătorul trebuie să-și exprime acordul la încheierea contractului este cel convenit sau cel rezultat din uzanțe. În lipsa unui astfel de termen, se aplică termenul de 30 de zile care curge de la predarea bunului către cumpărător. Dacă bunul se află la cumpărător și acesta nu s-a pronunțat în termenul menționat vânzarea se consideră încheiată la expirarea termenului. Dacă bunul nu este predat cumpărătorului și acesta nu se pronunță în intervalul de timp menționat contractul nu se realizează.

De observat faptul că deși vânzarea pe gustate se aseamănă foarte mult cu vânzarea pe încercate, ele însă nu trebuie confundate. Deosebirea constă în aceea că vânzarea pe gustate nu este un contract sub condiție suspensivă, deoarece încheierea acestuia survine abia după ce cumpărătorul a constatat că bunul corespunde dorinței sale. În acest caz, el poate refuza bunul pe simplul motiv că nu-i place.

4. Vânzarea bunului altuia

În dreptul roman, vânzarea lucrului altuia era posibilă. Mai exact vânzătorul promitea să-i transmită vacua possessio (posesia liniștită) cumpărătorului; iar dacă nu reușea să facă acest lucru, era condamnat să-l despăgubească.

De-a lungul timpului s-au formulat diferite opinii cu privire la vânzarea lucrului altuia. Astfel Dimitrie Alexandresco era de părere că o astfel de vânzare este nulă deoarece trebuia să fii proprietarul bunului pe care îl vinzi. Matei Cantacuzino era de părere că dacă bunul nu trebuie predat în momentul vânzării, contractul era valabil, înțelegându-se că vânzătorul și-a asumat o obligație de a face, și anume să procure bunul de la adevăratul proprietar, apoi să îl predea cumpărătorului. În cazul când nu își îndeplinea obligația, trebuia să plătească daune interese, afară de cazul în care era exonerat de acesta, în ipoteza în care nu reușea să procure bunul. Când vânzătorul în mod fraudulos vindea bunul altuia, contractul era izbit de nulitatea relativă, nu absolută.

În acest sens Curtea Supremă de Justiție a statuat că vânzarea lucrului altuia, fie pro parte, atrage nulitatea relativă a actului, deoarece vânzătorul poate dobândi totalitatea dreptului de proprietate și, deci posibilitatea de a transmite acest drept către cumpărători. O atare situație are loc în cazul înstrăinării de către un moștenitor a unui lucru asupra căruia există o stare de indiviziune, mai înainte de încetarea acesteia. Dacă, urmare a partajului, moștenitorului înstrăinător i se atribuie bunul în întregul său, vânzarea-cumpărarea acestui bun se consolidează retroactiv și anularea actului devine fără obiect.

Vânzarea lucrului altuia nu a fost reglementată de Codul civil din 1864, astfel încât în tăcerea legii, au fost numeroase opinii în literatura juridică și în practica judiciară cu privire la validitatea acesteia.

Art. 1683 din Noul C. civ. a marcat finalul unei epoci. O epocă în care materia vânzării bunului altuia a reprezentat unul din cele mai fertile terenuri pentru discuții doctrinare și soluții jurisprudențiale diverse și inovatoare. Teoria câștigătoare a acestei dispute a fost cea a caracterului rezolubil al vânzării. Critica ce i se aducea, și anume că ea ar putea fi admisă doar dacă vânzarea ar da naștere unei obligații de a transfera proprietatea, a fost înlăturată prin introducerea unei noi obligații în sarcina vânzătorului, aceea de transmitere a proprietății.

Astfel potrivit art. 1683 alin. 1 C. civ. „dacă la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terț, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător. Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului”.

Potrivit alin. 2 din același articol „dacă din lege sau din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare-cumpărare de către proprietar”.

Cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului și dacă este cazul daune-interese în cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către acesta.

Alin. 5 din același text de lege ne spune că în situația în care un coproprietar a vândut singur bunul proprietate comună și ulterior nu a asigurat transmiterea proprietății întregului bun către cumpărător, acesta din urmă poate cere la alegerea sa, pe lângă daune-interese, fie reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.

5. Vânzarea cu rezerva proprietății

Vânzarea cu rezerva proprietății este reglementată în art. 1684 C. civ. Astfel potrivit acestui articol „stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulație nu poate fi însă opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, după natura bunului”.

Dacă părțile au convenit ca vânzarea să se facă cu plata prețului în rate, iar vânzătorul să-și rezerve dreptul de proprietate, ca garanție pentru plata prețului, dobândirea dreptului de proprietate de către cumpărător se va realiza la data achitării ultimei rate din preț, fiind astfel afectat de o condiție suspensivă. Cu toate că transferul dreptului de proprietate la cumpărător se produce doar la acest moment, riscul bunului este totuși transferat acestuia de la momentul predării lui. Neplata ratelor dă dreptul vânzătorului să ceară rezoluțiunea contractului.

În această materie trebuie să ținem cont și de dispozițiile art. 1756 C. civ. care ne spun că „în lipsa unei înțelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din preț, nu dă dreptul la rezoluțiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive”.

Când a avut loc rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, vânzătorul este ținut să restituie toate sumele primite, dar este îndreptățit să rețină, pe lângă alte daune-interese, o compensație echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător (art. 1757 C. civ.).

6. Vânzarea de bunuri viitoare

Vânzarea de bunuri viitoare este reglementată în art. 1658 C. civ.

Astfel potrivit acestui articol „dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândește proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat.

În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data încheierii contractului, cumpărătorul dobândește proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute. Trebuie să deosebim situația când bunul sau genul limitat nu se realizează și situația când bunul sau genul limitat se realizează parțial.

Astfel atunci când bunul sau genul limitat nu se realizează, contractul nu produce niciun efect.

Când bunul sau genul limitat se realizează numai parțial, cumpărătorul are alegerea fie de a cere desființarea vânzării, fie de a pretinde reducerea corespunzătoare a prețului.

În ambele situații, atât cea în care bunul (sau genul limitat) nu realizează, cât și cea în care bunul (sau genul limitat) nu se realizează parțial, dacă nerealizarea a fost determinată de culpa vânzătorului, acesta este ținut să plătească daune-interese. Dar, atunci când cumpărătorul și-a asumat riscul nerealizării bunului sau genului limitat, el rămâne obligat la plata prețului.

Potrivit art. 1658 alin. 5 C. civ. „bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul”.

7. Vânzarea de imobile

În cazul vânzării de imobile strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară. În acest sens potrivit art. 885 C. civ. „sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”.

Este reglementat, astfel efectul constitutiv al cărții funciare. Dispozițiile art. 885 C. civ. se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitatea administrativ- teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, potrivit Legii nr. 7/1996. Până la această dată înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale se face numai în scop de opozabilitatea față de terți.

Capitolul III. Riscul în contractul de vânzare-cumpărare

Momentul transmiterii dreptului de proprietate în contractul de vânzare-cumpărare prezintă o mare importanță sub aspectul suportării riscului pieirii lucrului vândut.

În doctrină unii autori vorbesc de „riscul contractului”, alții de „riscurile contractului”. Chiar dacă probabil, autorii care întrebuințează sintagma „riscurile contractului” au în vedere efectele pentru diferite situații în care imposibilitatea fortuită de executare poate interveni, nu cred că există mai multe „riscuri” ale contractului rezultate din imposibilitatea fortuită de executare, ci unul singur și anume neexecutarea contractului.

Regula generală impusă de art. 558 C. civ. ne spune că „proprietarul suportă riscul pieirii bunului, dacă acesta n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel”.

Potrivit art. 1274 C. civ. „în lipsă de stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. În cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligației de predare pierde dreptul la contraprestație, iar dacă a primit-o este obligat să o restituie. Cu toate acestea, creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit și dacă obligația de predare ar fi fost executată la timp”.

Aceasta înseamnă că, dacă bunul a pierit fortuit înainte de a fi predat cumpărătorului, riscul respectiv îl suportă totuși vânzătorul deși el nu este proprietarul bunului vândut în acel moment. Ca urmare, el nu va mai avea dreptul să încaseze prețul sau dacă l-a încasat trebuie să-l restituie datorită faptului că nu poate îndeplini obligația de predare a bunului. Cumpărătorul va suporta el riscul numai dacă a fost pus în întârziere cu privire la îndeplinirea obligației de preluare a bunului.

Normele cu privire la riscul pieirii lucrului nu au caracter imperativ. Astfel, părțile pot conveni, printr-o clauză expres prevăzută în contract, ca vânzătorul să suporte riscurile după ce a operat transferul proprietății sau cumpărătorul să-și asume riscurile înainte de momentul transferării dreptului de proprietate.

Această regulă se aplică numai contractelor încheiate după intrarea în vigoare a Noului C. civ., potrivit art. 108 din Legea nr. 71/2011.

Pentru contractele de vânzare-cumpărare încheiate înainte de 1 octombrie 2011, se aplică dispozițiile din Vechiul C. civ. care consacrau regula res perit domino, conform căreia din momentul dobândirii dreptului de proprietate, deci din momentul încheierii contractului, cumpărătorul dobânditor suportă riscul pieirii fortuite a lucrului, chiar dacă lucrul nu i-a fost predat.

Regula res perit domino are fundament în ideea morală a angajamentului social minim a celui care deține proprietatea unui bun, fiind practic un efect al principiului ubi emolumentum ibi onus (cine are câștigul trebuie să suporte și riscul).

În doctrina tradițională a riscului contractului discuția purta asupra opțiunii posibile între două reguli: res perit domino (regulă ce semnifică faptul că riscul pieirii fortuite a bunului era suportat de proprietarul actual al acestui bun) și regula res perit debitori (care semnifica suportarea riscului de către debitorul obligației imposibil de executat). Vechiul C. civ. adoptase regula res perit domino. Această regulă, extrem de nesănătoasă din punct de vedere practic și bazată de fapt, pe caracterul profund abstract al transferului proprietății în concepția franceză consensualistă, a fost astăzi abandonată integral. Optica adoptată corespunde în totalitate celei omniprezente în reglementările moderne în materia riscului și nu este decât o completare a soluției rezolvării problematicii riscului pe terenul remediilor pentru neexecutare.

Capitolul IV. Consimțământul

Ca toate contractele, vânzarea-cumpărarea este un act liber. Nimeni nu este constrâns să cumpere, nimeni nu este constrâns să vândă. Principiul este acela că nu este un abuz de drept să refuzi să cumperi sau să vinzi, chiar dacă afacerea este interesantă. Faptul că nimeni nu este obligat să cumpere nu comportă, în drept nicio limită, în fapt această libertate este formală, căci există produse pe care este necesar să le cumperi pentru a trăi. Faptul că nimeni nu este obligat să vândă comportă, din contră importante excepții juridice, fie cu scopul de a asigura libertatea prețurilor și pe aceea a concurenței, fie atunci când un bun este sechestrat de către creditor care face să fie plătit printr-o cale de excepție.

În sensul său etimologic cum sentire, consimțământul reprezintă acordul celor două voințe, ce stă la baza încheierii contractului și care are drept scop concilierea intereselor divergente ale părților contractante.

Potrivit art.1182 C. civ. „contractul se încheie prin negocierea lui de către părți sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta. Este suficient ca părțile să se pună de acord asupra elementelor esențiale ale contractului, chiar dacă lasă unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori încredințează determinarea acestora unei alte persoane. În cazul în care părțile nu ajung la un acord asupra elementelor secundare, ori persoana căreia i-a fost încredințată determinarea lor nu ia o decizie, instanța va dispune, la cererea oricărei dintre părți, completarea contractului”.

Pentru a fi valabil, consimțământul trebuie să provină de la o persoană cu discernământ, să fie serios, liber și exprimat în cunoștință de cauză. El reprezintă hotărârea de a încheia un act juridic, manifestată în exterior.

Referitor la prima condiție aceasta decurge din caracterul conștient al actului juridic civil, în sensul că subiectul de drept civil trebuie să aibă puterea de a aprecia efectele juridice care se produc în baza manifestării sale de voință.

Potrivit art. 1205 C. civ. „este anulabil contractul încheiat de o persoană care, la momentul încheierii acestuia, se afla, fie și numai vremelnic, într-o stare care o pune în neputință de a-și da seama de urmările faptei sale”.

Consimțământul nu este considerat serios, cu intenția de a produce efecte juridice (animo contrahendi negotii) când: manifestarea de voință a fost făcută în glumă (jocandi causa), când s-a făcut sub condiție suspensivă pur potestativă din partea celui care se obligă, dacă manifestarea de voință este prea vagă sau dacă manifestarea de voință s-a făcut cu o rezervă mentală (reservatio mentalis), cunoscută de destinatarul acesteia.

O altă condiție este aceea potrivit căreia consimțământul să fie liber, adică să nu fie alterat de vreun viciu de consimțământ. Această cerință este impusă de caracterul conștient, liber al actului juridic civil. Într-o formulă generală, putem spune că viciile de consimțământ sunt acele împrejurări care afectează caracterul conștient și liber al voinței de a încheia un act juridic.

O speță devenită celebră în Franța (în care procesul a durat din 1972 până în 1987) a dat ocazia instanțelor să sublinieze că eroarea asupra substanței lucrului vizează nu doar materialul din care este confecționat, ci și calitățile ce țin de autenticitatea și de originea bunului. A fost admisă astfel, prin Decizia din 13 decembrie 1972 a Tribunalului Paris (menținută în exercitarea căilor de atac), acțiunea vânzătorilor care au încasat un preț de 2200 FrF de la cumpărător (în locul căruia s-a substituit, prin exercitarea dreptului de preempțiune statul, prin Reuniunea muzeelor naționale) pentru un tablou expus apoi la Muzeul Luvru ca operă a lui Nicolas Poussin. Motivul admiterii: eroarea vânzătorilor asupra substanței bunului. De menționat că ulterior pronunțării acestei decizii, în Franța a fost adoptată o reglementare (Decretul din 3 martie 1981 privind operele de artă) care prevedea că indicarea numelui artistului imediat urmată de titlul operei antrenează, în lipsa unei excluderi exprese, garanția de autenticitate a operei.

Materializarea consimțământului părților unui contract de vânzare-cumpărare se concretizează în semnătura pe care aceștia o pun pe actul juridic, expresie a întâlnirii acordului de voință dintre părți și factor determinant în îndeplinirea cerinței de realizare ad probationem a înscrisului.

1. Pactul de opțiune privind vânzarea-cumpărarea

Noul C. civ. spre deosebire de Codul civil din 1864 introduce o instituție nouă, distinctă de promisiunea unilaterală de vânzare, și anume pactul de opțiune.

Pactul de opțiune privind contractul de vânzare este contractul prin care o parte numită promitent vinde un lucru pentru un anumit preț celeilalte părți, numită beneficiar, sub condiția ca aceasta din urmă să îl cumpere. Dreptul conferit beneficiarului prin pactul de opțiune se numește drept de opțiune.

Potrivit art. 1278 C. civ. „atunci când părțile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce efectele prevăzute de art. 1191”.

Art. 1191 C. civ. ne spune că „oferta este irevocabilă de îndată ce autorul ei se obligă să o mențină un anumit termen. Oferta este, de asemenea irevocabilă atunci când poate fi considerată astfel în temeiul acordului părților, al practicilor statornicite între acestea, al negocierilor, al conținutului ofertei ori al uzanțelor”.

Pactul de opțiune privind contractul de vânzare cuprinde o ofertă irevocabilă de a contracta, care în principiu, aparține proprietarului, deoarece efectul de indisponibilizare a bunului operează în funcție de intenția lui de a vinde. Ofertantul este cel care rămâne legat de propria declarație de voință, pe când cealaltă parte o poate accepta sau refuza. Fiind un contract, beneficiarul va declara numai că a luat cunoștință de ofertă, urmând să se pronunțe asupra ei în termenul stabilit, și dacă acceptă, trebuie să comunice ofertantului.

Pactul de opțiune mai este reglementat și în art. 1668 C. civ. Potrivit acestui articol „în cazul pactului de opțiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului și data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului”. Astfel se instituie o clauză de inalienabilitate legală temporară a bunului.

Din definiția legală a pactului de opțiune ar rezulta că principalele elemente caracteristice ale acestuia sunt acelea că: pactul de opțiune este o specie de ofertă, pactul de opțiune nu poate fi revocat prin voința unilaterală a obligatului, pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele viitorului contract, contractul poate fi încheiat prin simpla exercitare de către beneficiar a opțiunii în sensul acceptării.

Pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie, astfel încât acesta să se poată perfecta prin simpla acceptare exercitată de către beneficiarul opțiunii. Acceptarea declarației de voință de către beneficiar, duce la încheierea contractului, fără a mai fi nevoie ca promitentul să exprime un nou consimțământ. Prin acceptarea declarației de voință a promitentului se perfectează contractul de vânzare-cumpărare, cu toate consecințele ce le presupune acesta. Tocmai datorită încheierii contractului prin acceptarea declarației de voință a promitentului, este necesar ca atât pactul de opțiune cât și declarația de acceptare să fie încheiate în forma cerută de lege în funcție de obiectul vânzării.

În acest sens trebuie să avem în considerare dispozițiile art. 1278 alin. 3, 4 C. civ. și anume: „contractul se încheie prin exercitarea opțiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declarației de voință a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact. Atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie”.

Între pactul de opțiune și promisiunea de vânzare există unele asemănări. Prima dintre ele ar fi aceea că promisiunea și pactul de opțiune pot fi unilaterale (în situația în care beneficiarul nu își asumă nici un sacrificiu patrimonial) sau mai pot fi sinalagmatice (în situația în care beneficiarul se obligă la o contraprestație). De asemenea ca și promisiunea unilaterală, pactul de opțiune presupune în mod necesar un termen în care beneficiarul trebuie să își exprime opțiunea. Aidoma ca și promisiunea unilaterală, orice pact de opțiune trebuie să stabilească bunul și prețul în contextul cerinței de validitate a caracterului determinabil al obiectului contractului.

Pe lângă aceste asemănări, ele au și o serie de deosebiri. Deosebirea pe care operează legiuitorul român între pactul de opțiune și promisiunea unilaterală de vânzare este străină dreptului francez, care a reprezentat în trecut, dar reprezintă și în prezent, o sursă de inspirație pentru codificare în materie civilă. În dreptul francez, promisiunea unilaterală de vânzare, denumită și „pact de opțiune” este un contract care presupune acceptarea de către beneficiar a angajamentului de vânzare al promitentului. Dreptul de opțiune se naște din întâlnirea voințelor lor, iar acceptarea promisiunii de către beneficiar fixează obligația ofertantului de a menține propunerea de contract, în timp ce „ridicarea opțiunii” este o fază diferită ce constă în manifestarea de voință a beneficiarului în sensul încheierii contractului propus.

Pactul de opțiune se deosebește de promisiunea unilaterală și prin faptul că în cazul acesteia din urmă promitentul se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare (dacă promisiunea este acceptată), pe când în cazul pactului promitentul nu se mai angajează a încheia în viitor contractul (obligație de a face), ci deja își manifestă consimțământul la încheierea contractului subsecvent, astfel încât la data la care beneficiarul acceptă declarația sa, contractul de vânzare-cumpărare se consideră încheiat fără a mai fi nevoie de un nou consimțământ al promitentului.

Pactul de opțiune nu trebuie confundat nici cu pactul de preferință. Acesta din urmă este un contract unilateral încheiat între proprietarul unui bun și un beneficiar, prin care primul se obligă, pentru cazul când va vinde bunul său, să dea preferință beneficiarului pactului, dacă plătește același preț. Pactul de preferință se deosebește de pactul de opțiune prin faptul că proprietarul bunului nu se obligă să vândă, astfel că el nu poate fi constrâns să facă acest lucru. El se obligă doar să-l prefere pe beneficiar, dacă se va hotărî să vândă și dacă beneficiarul oferă același preț ca alt potențial cumpărător.

Pactul de opțiune nu trebuie confundat nici cu oferta. Acesta poartă amprenta caracterului său convențional, spre deosebire de instituția ofertei, care este irevocabilă pentru că legea o califică astfel, din dorința de a securiza circuitul juridic civil. Distincția față de ofertă transpare și din împrejurarea că pactul de opțiune are drept beneficiar o anume persoană bine individualizată, care acceptă ca dreptul să se nască în favoarea sa, spre deosebire de ofertă, care poate fi adresată publicului în general.

Atunci când vânzarea preconizată strămută drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară, pactul de opțiune trebuie încheiat în formă autentică. Sancțiunea nerespectării formei autentice este nulitatea absolută a contractului.

În materie imobiliară, pactul de opțiune și/sau inalienabilitatea care decurge din el devin opozabile terților prin notare în cartea funciară. Ca și în cazul promisiunii unilaterale, cererea de notare va fi respinsă dacă din pactul de opțiune, dintr-un act adițional la acesta ori dintr-o hotărâre judecătorească nu rezultă termenul de opțiune. Cererea de notare se poate face oricând pe durata acestui termen. Notarea se radiază la cerere dacă înainte de expirarea termenului de opțiune dreptul a fost exercitat sau s-a renunțat la el. Dacă până la expirarea termenului de opțiune, dreptul care a făcut obiectul pactului nu a fost înscris pe numele beneficiarului ca urmare a declarației sale de acceptare comunicate celeilalte părți, radierea urmează a se face din oficiu.

Nerespectarea de către ofertant a dreptului de opțiune a beneficiarului nu dă acestuia din urmă decât dreptul de a cere daune-interese pentru repararea prejudiciului care i-a fost cauzat.

2. Promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare

Practica promisiunilor de vânzare și, într-o mai mică măsură, aceea a promisiunilor de cumpărare a cunoscut o dezvoltare importantă de la începutul secolului XX. În timp ce Codul civil le ignora aproape complet, astăzi rare sunt cesiunile de fondurile de comerț sau de drepturi sociale și vânzări imobiliare care nu sunt precedate de o promisiune. Anumite vânzări de mărfuri, precum vânzarea pe gustate, constituie chiar prin natura lor, o promisiune unilaterală de vânzare, fără a ține socoteală de dezvoltarea pieței de opțiuni.

Promisiunea de vânzare-cumpărare este reglementată în art. 1669 C. civ. În acest text de lege sunt reglementate atât promisiunea unilaterală cât și cea bilaterală. Astfel potrivit acestui articol „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.

Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract prin care o parte, promitent, se obligă să vândă un bun, la un preț determinat, celeilalte părți, beneficiar, care acceptă promisiunea, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior acordul său la cumpărarea bunului.

Într-o decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a stabilit că promisiunea unilaterală și cea bilaterală de vânzare-cumpărare nu produc efectul de transmitere a proprietății și aceasta constituie deosebirea esențială față de vânzarea perfectă. Ele creează părților obligația de a face, adică de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare.

Promisiunea este un contract deoarece, spre deosebire de simpla ofertă, se realizează prin acordul ambelor părți menționate, dar este un contract unilateral pentru că beneficiarul nu-și asumă obligația de a cumpăra. Obligații se nasc doar în sarcina promitentului. Acesta singur se obligă, el este definitiv angajat și nu-și poate retracta promisiunea în tot intervalul de timp convenit. Din acest motiv promitentul trebuie să aibă capacitatea necesară pentru a vinde în momentul în care se realizează promisiunea de vânzare.

În situația în care în schimbul promisiunii beneficiarul acesteia plătește o sumă de bani, numită indemnizație de imobilizare, contractul devine sinalagmatic deoarece și beneficiarul promisiunii își asumă obligații. Promisiunea rămâne însă o promisiune unilaterală de vânzare, chiar dacă acel contract este sinalagmatic deoarece beneficiarul promisiunii nu și-a asumat și obligația de a cumpăra bunul.

O promisiune de vânzare constituie un contract distinct (nenumit), ce nu este o vânzare și deci nu poate produce nici efectele acesteia (cum ar fi de exemplu, transmiterea dreptului de proprietate).

Dacă beneficiarul aderă la promisiune, vânzarea se încheie la data aderării. Când promisiunea unilaterală de vânzare prevede un termen, promitentul este ținut să o mențină până la împlinirea termenului. În caz de retragere înainte de împlinirea termenului, promitentul datorează daune-interese la cererea beneficiarului. Dacă înăuntrul termenului de opțiune, promitentul vinde lucrul altei persoane, beneficiarul va avea dreptul la daune-interese. Aceasta deoarece obligația de a încheia în viitor contractul promis include în ea și obligația de a vinde lucrul altei persoane înăuntrul termenului stabilit.

Acceptarea promisiunii pentru a fi eficientă trebuie să intervină în perioada convenită de părți. Dacă acceptarea intervine după expirarea intervalului de timp convenit prin promisiune, vânzarea-cumpărarea nu se mai realizează decât cu acordul promitentului vânzător. Aceasta deoarece la expirarea perioadei respective promisiunea devine caducă.

Dacă promitentul înainte de expirarea termenului de opțiune, vinde lucrul altei persoane, actul de vânzare este în principiu valabil iar beneficiarul promisiunii va avea dreptul la daune-interese, dacă i s-a cauzat un prejudiciu.

Înstrăinarea în favoarea terțului nu poate fi atacată de beneficiarul promisiunii, întrucât el nu a dobândit dreptul de proprietate, dar va fi nulă absolut în cazul în care se dovedește că a existat o convenție frauduloasă între promitent și terțul dobânditor.

În situația în care lucrul se mai găsește în patrimoniul promitentului, instanța în baza principiului executării în natură a obligațiilor, poate pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Hotărârea judecătorească prin care se înlocuiește consimțământul promitentului poate fi pronunțată dacă toate celelalte condiții de validitate a vânzării sunt îndeplinite.

Astfel într-o cauză o persoană, respectiv B a solicitat instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. În această cauză A și B au încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare. A era vânzătoare și B cumpărătorul, însă A nu mai avea în patrimoniu imobilul la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare. Instanța a reținut că promisiunea de vânzare cumpărare încheiată de cei doi a dat naștere numai unui drept de creanță, iar atât timp cât imobilul nu se mai afla în patrimoniul vânzătoarei, nu se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

În acest sens printr-o decizie Tribunalul Militar București a precizat că acțiunea în constatarea valabilității promisiunii de vânzare-cumpărare și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare autentic este o acțiune reală imobiliară, prin ea nevalorificându-se un drept de creanță, ci solicitându-se instanței să dispună transferarea dreptului de proprietate din patrimoniul pârâtului în patrimoniul reclamanților.

În cazul în care promisiunea de vânzare are ca obiect un contract privind transferul ori constituirea unui drept tabular, opozabilitatea sa față de terți este condiționată de notarea în cartea funciară. Notarea se poate cere în orice moment cuprins între stabilirea termenului și împlinirea a 6 luni de la expirarea acestui termen. În orice caz, la data la care se împlinesc 6 luni de la expirarea termenului în care urma să fie încheiat contractul, promisiunea se va radia din oficiu dacă până la această dată beneficiarul nu a cerut înscrierea pe numele său a dreptului ce făcea obiectul vânzării promise, pe baza consimțământului la acea vânzare dat în formă autentică de promitentul devenit vânzător sau nu a cerut notarea acțiunii pe care a introdus-o împotriva promitentului pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul acestuia la vânzarea promisă.

Potrivit unei jurisprudențe rămase actuale, termenul de 6 luni este socotit întrerupt prin recunoașterea continuă pe toată perioada în care, anterior încheierii vânzării promise, promitentul predă bunul și acceptă ca acesta să fie stăpânit de beneficiar și de succesorii săi în drepturi.

3. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

Cele mai vechi și subtile analize privind antecontractele s-au semnalat în doctrina germană și în cea italiană din secolul al XIX-lea. Ulterior, aceste preocupări au avut un semnificativ ecou și în Franța.

În dreptul român antecontractul a început să fie practicat pe scară extinsă abia după al Doilea Război Mondial. În această perioadă, pe măsura consolidării totalitarismului și extinderii controlului statal, s-au instituit anumite formalități (forma autentică ad validitatem și autorizarea administrativă) în cazul înstrăinărilor de imobile prin acte juridice între vii. În aceste condiții legislative, datorită pe de o parte timpului obiectiv necesar îndeplinirii formalităților cerute de lege, iar pe de altă parte obișnuințelor create în timp de aplicarea regulilor consensualiste ale Codului civil, în mod curent, părțile încheiau convenții sub semnătură privată și fără autorizație administrativă prin care consimțeau să „vândă”, respectiv să „cumpere” imobile supuse reglementărilor amintite mai sus.

După unele căutări și ezitări, în practica judiciară și în doctrină s-a cristalizat ideea că astfel de convenții nu puteau transfera proprietatea, dar că în condițiile dreptului comun, ele dădeau naștere pentru părți la obligații reciproce de a face tot ceea ce era necesar pentru perfectarea vânzării în forma imperativă cerută de lege. În caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate de către o parte contractantă cealaltă parte era în drept să ceară rezoluțiunea convenției și daune-interese.

Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una dintre părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea contractului. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci se naște numai obligația de a se transmite proprietatea bunului în viitor.

Această promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare mai este întâlnită și sub denumirea de contract provizoriu, precontract sau antecontract de vânzare-cumpărare. În esență, un astfel de contract este diferit de contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis prin aceea că are ca obiect principal o obligație de a face (de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare) și nu o obligație de a da (de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut).

În acest sens s-a statuat și printr-o decizie. Astfel printr-o cerere cu care a fost învestită, instanța a constatat că un antecontract de vânzare-cumpărare, ce este distinct de vânzare și nu produce efectele acesteia, constituie la rândul său o convenție care nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere unui drept de creanță, fiecare dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte (obligație de a face, și nu o obligație de a da), să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Printr-un antecontract de vânzare părțile nu convin cu privire la data încheierii formalităților necesare pentru transferul dreptului de proprietate, urmând ca ele să decidă asupra acestui aspect după încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. La început părțile circumscriu doar cadrul general în care se va constitui raportul juridic al cărui conținut urmează a fi precizat ulterior.

Promisiunea generează pentru fiecare parte un drept de creanță corelativ obligației celeilalte părți de a încheia contractul promis, specie a obligației pozitive de a face. Spre deosebire de ipoteza promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, această creanță nu este afectată de vreo condiție suspensivă pur potestativă, din partea creditorului (și nici nu ar putea fi căci fiecare parte este nu numai creditor, ci și debitor al creanței celeilalte părți, iar obligațiile asumate sub condiție suspensivă pur potestativă din partea debitorului sunt nule), ci numai de un termen suspensiv în beneficiul ambelor părți. Întrucât termenul este suspensiv, nici una dintre părți nu poate fi obligată la încheierea contractului înainte de împlinirea lui decât dacă ea însăși, în acord cu cealaltă parte, renunță la beneficiul termenului.

Potrivit art. 1670 C. civ. „în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit”. Iar potrivit art. 2386 alin. 2 C. civ. „beneficiază de ipotecă legală promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia”.

În materie de promisiune bilaterală trebuie să ținem cont de dispozițiile art. 1669 alin. 1 C. civ. care ne spun că „în cazul în care una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.

Se recunoaște în momentul de față, în mod expres, posibilitatea obținerii unei hotărâri care să țină loc de contract. Este nevoie, deci, pentru admisibilitatea acțiunii ca reclamantul să dovedească: existența valabilă a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, refuzul pârâtului de a consimți la încheierea contractului, îndeplinirea propriilor obligații din antecontractul invocat ca temei al admiterii acțiunii, inexistența unor impedimente legale la vânzare-cumpărare, faptul că bunul ce formează obiectul promisiunii este proprietatea promitentului-vânzător, împrejurare ce trebuie dovedită chiar dacă art. 1683 C. civ. permite vânzarea lucrului altuia.

Dacă bunul a fost înstrăinat unei terțe persoane, promitentul-cumpărător nu poate să-l revendice de la acesta, nefiind proprietar. Mai mult decât atât, promitentul-cumpărător nu poate cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost înstrăinat terței persoane, cu excepția situației când antecontractul este afectat de nulitate absolută pentru cauză ilicită. Pentru situația când înstrăinarea făcută terțului nu poate fi anulată, promitentul-vânzător poate fi obligat la plata de daune-interese pentru prejudiciul creat ca urmare a neîncheierii din vina sa a contractului.

În acest sens Curtea Supremă de Justiție a statuat într-o decizie că antecontractul prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui imobil naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat, iar instanța judecătorească are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Această soluție se impune în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor.

Referitor la înscrierea în cartea funciară, art. 906 C. civ. prevede că „promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul”.

Potrivit alin. 2 din același text de lege „promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptățit nu a cerut instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului”.

Astfel într-o cauză s-a statuat că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare a unui imobil urban, constituind o convenție diferită de viitorul act de strămutare a dreptului de proprietate, are forță obligatorie între părți, neputând fi revocată decât prin consimțământul mutual. Dacă prin înscrisul constatator al convenției s-a prevăzut că imobilul să fie folosit de cel ce s-a obligat să cumpere, până la îndeplinirea condițiilor legale pentru strămutarea dreptului de proprietate nu se poate cere evacuarea pentru lipsă de titlu, întruct imobilul este deținut cu titlu precar în puterea convenției.

4. Dreptul de preempțiune

Dreptul de preempțiune este reglementat în art. 1730-1740 C. civ.

Preempțiunea este un drept conferit de lege sau prin convenție anumitor persoane de a fi preferate înaintea altora la dobândirea unui drept anume, în cazul în care titularul acestuia se decide să îl vândă.

Potrivit art. 1730 alin. 1 C. civ. „în condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun”.

Întrucât este o excepție de la principiul libertății contractuale (în sensul că vânzătorul nu își poate alege în mod liber cocontractantul) și de la caracterul disponibil al oricărui drept subiectiv (în sensul că titularul dreptului nu poate dispune de el în favoarea cui dorește), dreptul de preempțiune este de strictă interpretare și aplicare.

Caracterele juridice ale dreptului de preempțiune sunt: caracterul esențialmente temporar, incesibil și indivizibil. Referitor la faptul că dreptul de preempțiune este esențialmente temporar trebuie să precizăm că părțile nu pot să prevadă un termen mai mare de 5 ani, iar în cazul în care au făcut-o, clauza este lovită de nulitate parțială, termenul ridicându-se de drept la 5 ani. Dreptul de preempțiune este incesibil în sensul că dacă s-a constituit prin convenție el este strict personal, iar dacă s-a instituit prin lege în considerarea anumitor calități ale preemptorului, el se transmite numai împreună cu calitatea.

Dreptul de preempțiune este indivizibil și nu se poate ceda (art. 1739 C. civ.). Indivizibilitatea semnifică faptul că titularul lui nu l-ar putea exercita decât pentru cumpărarea întregului bun supus vânzării, dar și faptul că el se transmite către moștenitori nefracționat.

Prin dreptul de preempțiune legea recunoaște unor categorii de persoane un drept prioritar la cumpărare. Deși prin instituirea unui drept de preempțiune este afectată libertatea persoanei de a contracta, existența lui nu transformă vânzarea într-una forțată, deoarece nu este substituită voința vânzătorului de a înstrăina, ci numai libertatea acestuia (în anumite limite) de a-și alege persoana cumpărătorului.

Dreptul de preempțiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri curge de la comunicarea către preemptor a notificării potrivit art. 1732 alin. 4 C. civ.

Potrivit art. 1730 alin. 3 C. civ. „titularul dreptului de preempțiune care a respins o ofertă de vânzare nu își mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus”.

Exercitarea dreptului de preempțiune produce două efecte distincte, și anume: încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre vânzător și preemptor și desființarea contractului încheiat anterior între vânzător și terț.

Având în vedere dispozițiile art. 1731 C. civ. „vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexecutării dreptului de preempțiune de către preemptor”.

În scopul exercitării dreptului de preempțiune vânzătorul bunului cu referire la care există dreptul de preempțiune, este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Notificarea poate fi făcută și de către cumpărător. Această notificare va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde este situat bunul.

Preemptorul (după ce i-a fost comunicat conținutul contractului încheiat cu terțul) își poate exercita dreptul de preempțiune prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului. Comunicarea acordului de încheiere a contractului nu are efect dacă nu este însoțită de dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului. Atunci când în contractul încheiat cu terțul s-au acordat termene de plată a prețului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene, ci trebuie să consemneze întregul preț la dispoziția vânzătorului indiferent de termenele de care ar fi putut beneficia cumpărătorul sub condiție suspensivă.

Efectele exercitării preempțiunii sunt reglementate în art. 1733 C. civ. Astfel „prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii. Clauzele contractului încheiat cu terțul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempțiune nu produc efecte față de preemptor”.

Codul civil reglementează într-un articol distinct situația în care mai mulți titulari și-au exercitat preempțiunea asupra aceluiași bun stabilind cu care se va considera încheiat contractul de vânzare.

În cazul în care mai mulți titulari și-au exercitat preempțiunea asupra aceluiași bun, contractul de vânzare se consideră încheiat: cu titularul dreptului legal de preempțiune (atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune), cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător (atunci când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale convenționale), cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară (dacă bunul este imobil, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune), cu titularul dreptului convențional de preempțiune având dată certă cea mai veche (dacă bunul este mobil, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune). Orice clauză care contravine acestor prevederi fiind considerată nescrisă (art. 1734 C. civ.).

Ordinea de mai sus nu poate fi schimbată printr-o eventuală clauză din contract prin care s-ar conveni ca dreptul de preempțiune să poată fi exercitat într-o altă ordine, dispoziția fiind imperativă.

Atunci când preempțiunea se exercită în privința unui bun cumpărat de terț împreună cu alte bunuri pentru un singur preț, vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporțională din acest preț. În cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acela supus preempțiunii, dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute (art. 1735 C. civ.).

Art. 1737 C. civ. prevede reguli speciale în cazul dreptului convențional de preempțiune în legătură cu un imobil, acesta urmând să fie notat în cartea funciară. Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat sub condiție suspensivă să își poată înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cu proprietarul.

Totuși înscrierea se face sub condiție suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului. În temeiul acestei notificări, preemptorul poate cere radierea din cartea funciară a dreptului terțului și înscrierea dreptului său. Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preempțiune se stinge și se radiază din oficiu din cartea funciară.

De regulă, dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen. Astfel, atunci când moartea preemptorului a intervenit înainte de expirarea termenului pe care a fost constituit, dreptul de preempțiune operează și după decesul titularului său (fiind preluat de succesorii săi în drepturi). În acest caz termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung (art. 1740 C. civ.).

Într-o cauză o instanță a punctat faptul că este de observat că dreptul de preempțiune nu se constituie într-o restrângere a dreptului de dispoziție al proprietarului asupra bunului, dreptul de proprietate fiind garantat constituțional, ci el se manifestă numai în situația în care proprietarul bunului se hotărăște să vândă bunul și se exercită numai în termenul legal, astfel stabilit ca să nu obstrucționeze vânzătorul proprietar în dreptul său de dispoziție asupra bunului.

Dreptul de preempțiune reglementat în art. 1730-1740 C. civ. se completează cu diferite legi speciale.

Astfel potrivit art. 45 alin. 5 din Legea nr. 46/2008 „statul are drept de preempțiune la cumpărarea de păduri ce constituie enclave în fondul forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia, la preț și în condiții egale”. Prin enclavă înțelegem acea suprafață de teren care este înconjurată de fondul forestier proprietate publică, iar prin terenuri limitrofe acele terenuri care se învecinează nemijlocit cu fondul forestier proprietate publică.

În acest sens proprietarul vânzător este obligat să înștiințeze în scris administratorul pădurilor proprietate publică a statului despre intenția de vânzare, iar acesta trebuie să-și manifeste opțiunea de cumpărare în scris într-un termen de decădere de 30 de zile, după care dreptul de preempțiune încetează.

Rațiunea reglementării acestui drept de preempțiune, limitat la terenurile arătate mai sus, a constituit-o necesitatea protecției fondului forestier național și a mediului înconjurător. Sancțiunea încălcării acestui drept este nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea acestui drept, întrucât este vorba despre norme juridice care ocrotesc un interes general.

C. civ. instituie în art. 1746 un drept de preempțiune în favoarea coproprietarilor și vecinilor proprietari de fond forestier (în această ordine), persoane fizice sau persoane juridice de drept public sau de drept privat, în cazul vânzării de terenuri din fondul forestier proprietate privată.

Dreptul de preempțiune mai este reglementat și în Legea nr. 182/2000 în art. 36 alin. 1. Astfel potrivit acestui art. „bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune de către statul român, prin Ministerul Culturii și Cultelor”. Potrivit alin. 2 și 3 din același text de lege „serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor sunt obligate să transmită Ministerului Culturii și Cultelor, în termen de 3 zile de la primirea comunicării scrise a operatorului economic autorizat, înregistrarea privind punerea în vânzare a unui bun cultural mobil clasat în tezaur. Termenul de exercitare a dreptului de preempțiune al statului este de maximum 30 de zile, calculat de la data înregistrării comunicării prevazute la alin. 2, iar valoarea de achiziționare este cea negociată cu vânzătorul sau cu operatorul economic autorizat ori cea rezultată din licitația publică”.

Sancțiunea pentru nerespectarea dreptului de preempțiune al statului este nulitatea absolută (art. 36 alin. 5 Legea nr. 182/2000).

Dreptul de preempțiune mai este reglementat și în art. 37 din Legea nr. 33/1994 care prevede că „în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorește înstrăinarea imobilului, expropriatul are un drept prioritar la dobândire, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul îl va notifica pe fostul proprietar, iar, dacă acesta nu optează pentru cumpărare în termen de două luni de la primirea notificării, imobilul poate fi înstrăinat în mod liber.”
În alineatele următoare din același articol se prevede că „dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul, precum și cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului. În acest caz, fostul proprietar preia locul cumpărătorului, substituindu-se acestuia din urmă în toate drepturile și obligațiile născute din contractul încheiat cu încălcarea dreptului prioritar de dobândire.”

Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat are următoarele caracteristici: expropriatul își poate exercita dreptul prioritar în alte cazuri de înstrăinare a imobilului decât prin vânzare (precum în cazul dreptului de preempțiune), prețul redobândirii imobilului de către expropriat nu poate depăși despăgubirea actualizată (are o limită maximă), exercitarea dreptului prioritar la redobândirea imobilului este mult simplificată în comparație cu procedura de exercitare a dreptului de preempțiune.

Dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui în drepturile cumpărătorului plătind prețul, precum și cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului.

Dreptul de preempțiune mai este reglementat și în OUG nr. 40/1999 în art. 18-21, în care se prevede un drept special de preempțiune în favoarea chiriașului, în toate cazurile în care proprietarul intenționează să vândă locuința închiriată. Oferta de vânzare, care poate fi și implicită, sub forma refuzului proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere, trebuie să cuprindă, sub sancțiunea nulității absolute, prețul și este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.

Prin acceptarea expresă și necondiționată a ofertei de către chiriaș, notificată proprietarului în perioada valabilității ei, se încheie contractul de vânzare-cumpărare a locuinței, potrivit dreptului comun.

Dacă locuința a fost vândută unui terț sau la un preț mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului care nu a acceptat această ofertă, chiriașul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare. Se consacră astfel, ca noutate în legislația noastră, repararea în natură a prejudiciului astfel suferit de chiriaș, permițând acestuia să se subroge în drepturile cumpărătorului. Pentru a da eficiență dispoziției, legea prevede că proprietarul este obligat să-i notifice chiriașului contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la locuința ocupată cu contract de închiriere.

Dreptul de preempțiune mai este reglementat și în Legea nr. 10/2001 în art. 17. Astfel potrivit acestui articol „instituțiile publice, unitățile de învățământ, unitățile medicale sau așezămintele social-culturale, sediile partidelor politice, precum și misiunile diplomatice, oficiile consulare, reprezentanțele organizațiilor internaționale interguvernamentale acreditate în România, care ocupă un imobil cu contract de închiriere, au dreptul de preempțiune la cumpărarea acestuia. Pentru aceasta, în cazul intenției de vânzare a acestuia, chiriașul trebuie notificat, iar dreptul de preempțiune se poate exercita, sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii notificării”.

Art. 42 din lege prevede că imobilele care în urma aplicării legii nu se restituie persoanelor îndreptățite (foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora) rămân în administrarea deținătorilor actuali, iar în cazul înstrăinării au drept de preempțiune: deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a legii (în cazul imobilelor cu altă destinație decât cea de locuință) și chiriașii (în cazul imobilelor cu destinație de locuință).

Dreptul de preempțiune mai este reglementat și în Legea nr. 422/2001. Astfel potrivit art. 4 alin. 4 din această lege „monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, sau al unităților administrativ-teritoriale, după caz, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării”.

Proprietarii care intenționează să vândă un imobil clasificat ca fiind monument istoric au obligația de a înștiința în scris direcțiile pentru cultură, culte și patrimoniu cultural național județean, respectiv a municipiului București, care vor transmite înștiințările Ministerului Culturii și Cultelor. De la data înregistrării acestei înștiințări curge termenul de 30 de zile pentru exercitarea dreptului de preempțiune pentru stat. După expirarea acestui termen, legea prevede începerea unui alt termen (de 15 zile) pentru exercitarea dreptului de către autoritățile publice locale, în ipoteza în care statul nu și-a manifestat opțiunea de cumpărare.

Art. 9 alin. 2 din Legea nr. 379/2003 prevede un drept de preempțiune al statului, după caz, al unităților administrativ-teritoriale, prin Oficiul Național pentru Cultul Eroilor, la vânzarea imobilelor pe care sunt amplasate mormintele și operele comemorative de război aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, cu excepția celor care au destinație de locuință și pe care sunt amplasate plăci comemorative.

La înstrăinarea prin vânzarea spațiilor și a terenurilor dobândite în condițiile O.U.G. nr. 68/2008, există potrivit art. 28 un drept de preempțiune al coproprietarilor, dacă este cazul, și apoi al proprietarilor vecini care au calitatea de medici, medici dentiști, dentiști, biologi, biochimiști, fizicieni, tehnicieni dentari sau sunt persoane fizice cu drept de liberă practică ce desfășoară activități conexe actului medical sau persoane juridice care au ca obiect unic de activitate furnizarea serviciilor medicale, dreptul de preempțiune exercitându-se prin Colegiul Medicilor din România, Colegiul Medicilor Dentiști din România etc.

Capitolul V. Capacitatea

1. Reguli

Termenul de capacitate este strâns legat de persoana omului și de personalitatea sa. Personalitatea omului este un produs al societății și al culturii sale. În sensul sociologic se consideră că personalitatea determină valoarea omului, capacitatea lui de acțiune. În acest plan s-au dezvoltat și conceptele de statut și rol al individului (concepte strâns legate de studiul formelor concrete de organizare și acțiune în cadrul diverselor relații sociale).

Ca posibilitatea recunoscută de lege de a avea drepturi și obligații în raporturi juridice concrete, capacitatea juridică ne apare ca o premisă a calității de subiect de drept; în lipsa ei nu ar fi posibilă participarea oamenilor sau organizațiilor acestora la relațiile sociale reglementate de drept.

Prin capacitatea de încheia actul juridic civil se înțelege aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi și obligații civile prin încheierea actelor juridice civile.

Capacitatea este reglementată în art. 1180 C. civ. Astfel potrivit acestui articol „poate contracta orice persoană care nu este declarată incapabilă de lege și nici oprită să încheie anumite contracte”. În materia vânzării-cumpărării principiul capacității ne spune că „pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege” (art. 1652 C. civ.).

Prin urmare, orice persoană care îndeplinește condițiile generale de capacitate privind încheierea actelor juridice poate să încheie un contract de vânzare, afară de cazurile în care legea îi interzice încheierea unui atare contract. În lumina dispozițiilor citate rezultă că, în privința contractului de vânzare, capacitatea este regula, iar incapacitatea reprezintă o excepție și, deci, operează în cazurile expres prevăzute de lege.

Având în vedere că vânzarea-cumpărarea este un act de dispoziție, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător, părțile trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu (la momentul încheierii contractului). De menționat că vânzarea este un act de dispoziție numai raportat la obiectul prestației părților, respectiv prețul și lucrul vândut.

Nu au capacitate de exercițiu minorul care nu a împlinit vârsta de 14 ani și interzisul judecătoresc. Pentru aceștia actele juridice se încheie, în numele acestora de reprezentanții lor legali, în condițiile prevăzute de lege (art. 43 alin. 1, 2 C. civ.).

Cu toate acestea, persoana lipsită de capacitate de exercițiu poate încheia singură actele anume prevăzute de lege, actele de conservare, precum și actele de dispoziție de mică valoare, cu caracter curent și care se execută la momentul încheierii lor. Actele pe care minorul le poate încheia singur pot fi făcute și de reprezentatul lui legal, afară de cazul în care legea ar dispune altfel sau natura actului nu i-ar permite acest lucru (art. 43 alin. 3, 4 C. civ.).

Minorii sub 14 ani sunt lipsiți de capacitate de exercițiu în considerarea lipsei, la aceștia, a unui discernământ, datorită vârstei și are drept scop ocrotirea lor împotriva propriei nepriceperi, în ceea ce privește încheierea actelor juridice.

Sunt puse sub interdicție persoanele care nu au discernământul necesar pentru a se îngriji de interesele lor, datorită alienației ori debilității mintale. Interdicția judecătorească este de competența instanței judecătorești și este o măsură de protecție, măsură care constă în lipsirea de capacitate de exercițiu și instituirea tutelei.

Codul civil reglementează și instituția capacității de exercițiu restrânse. Astfel potrivit art. 41 se consideră că „minorul care a împlinit vârsta de 14 ani are capacitatea de exercițiu restrânsă”.

Actele juridice ale minorului cu capacitate de exercițiu restrânsă se încheie de către acesta, cu încuviințarea părinților sau, după caz, a tutorelui, iar în cazurile prevăzute de lege, și cu autorizarea instanței de tutelă. Încuviințarea sau autorizarea poate fi dată, cel târziu în momentul încheierii actului (art. 41 alin. 2 C. civ.).

Cu toate acestea minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă poate face singur acte de conservare, acte de administrare care nu îl prejudiciază, precum și acte de dispoziție de mică valoare, cu caracter curent și care se execută la data încheierii lor (art. 41 alin. 3 C. civ.).

Actele care sunt făcute de către persoana lipsită de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu restrânsă, altele decât cele prevăzute de lege, precum și actele făcute de către tutore fără autorizarea instanței de tutelă, atunci când această autorizare este cerută de lege, sunt anulabile chiar fără dovedirea unui prejudiciu. Cel lipsit de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu restrânsă poate invoca și singur, în apărare, anulabilitatea actului pentru incapacitatea sa rezultată din minoritate ori punerea sub interdicție judecătorească (art. 44 C. civ.).

Legea recunoaște în anumite cazuri o capacitate de exercițiu anticipată. Astfel potrivit art. 40 C. civ. „pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exercițiu. În acest scop, vor fi ascultați și părinții sau tutorele minorului, luându-se când este cazul și avizul consiliului de familie”.

Pentru persoanele juridice, regula capacității este subordonată principiului specialității. Prin capacitatea civilă a persoanei juridice se înțelege aptitudinea acestui subiect de drept de a avea drepturi și obligații civile și de a-și asuma și îndeplini obligațiile civile prin încheierea de acte juridice, de către organele sale de conducere.

În privința capacității de folosință, legea a prevăzut unele incapacități speciale în materie de vânzare-cumpărare. Instituirea incapacităților are ca scop fie ocrotirea celor supuși acestor interdicții, fie ocrotirea unor terți sau a unor interese publice. Stabilirea scopului fiecărei incapacități prezintă importanță, întrucât în funcție de acesta sancțiunea va fi cea a nulității relative (dacă incapacitatea a avut ca scop protecția incapabilului) sau a nulității absolute (dacă a fost protejat prin incapacitate un interes public).

2. Incapacități de a cumpăra

Potrivit art. 1653 alin. 1 C. civ. „sub sancțiunea nulității absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii judecătorești, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea”.

Sub aspectul subiectelor vizate de incapacitate, enumerarea vizează numai categoriile care, în concepția legiuitorului, participă direct la înfăptuirea justiției. Enumerarea este limitativă în virtutea caracterului excepțional al incapacității.

În absența unor dispoziții legale în acest sens nu pot fi incluși în sfera incapacității arbitrii, consilierii de conturi sau membrii organelor administrativ-jurisdicționale. De asemenea, profesii care pot avea legătură cu anumite drepturi litigioase și care presupun o anumită specializare legată de acestea, dar care nu contribuie direct la înfăptuirea justiției, cum sunt consilierii de proprietate industrială, societățile de recuperare a creanțelor, profesorii de drept, funcționarii publici de profesie juriști și alții nu pot fi asimilați niciuneia dintre categoriile prevăzute de text deoarece incapacitățile speciale sunt de strictă interpretare și aplicare și nici un text legal nu autorizează o asemenea asimilare.

Prin art. 1653 C. civ. se consacră o incapacitate specială, care are în vedere, în egală măsură, calitatea pe care o deține cumpărătorul și natura bunului care formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare, și anume un bun litigios. Rezultă că această incapacitate este specializată sub un dublu aspect și pentru a ne afla în prezența ei este necesar să fie reținute cumulativ ambele aspecte, atât calitatea specială a cumpărătorului, cât și natura specială a bunului.

Scopul interdicției este axat, pe de o partea pe ideea de a fi împiedicată exercitarea de influențe, de către persoanele menționate în ceea ce privește activitatea justiției referitoare la soluționarea unor procese care ar putea avea ca obiect bunuri cumpărate de aceste persoane sau doar a suspiciunii referitoare la astfel de posibile influențe, iar pe de altă parte pe protecția intereselor potențialului vânzător de drepturi litigioase.

Dreptul este litigios dacă există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa. În consecință, dreptul supus unui proces este litigios până la pronunțarea unei hotărâri judecătorești irevocabile, dată la care încetează caracterul litigios. Prin persoană interpusă se înțelege persoana care apare ca parte într-un act fictiv în locul altei persoane.

Limita teritorială a incapacității este dată de raza instanței în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea persoana în cauză. Identificarea acesteia este facilă în cazul magistraților, grefierilor, executorilor judecătorești și notarilor publici (care au competență limitată în aria judecătoriei unde se află sediul), însă este mai dificilă la avocați, consilieri juridici și practicieni în insolvență, întrucât aceștia pot să-și exercite activitatea juridică în fața oricărei instanțe din țară. Din moment ce desfășurarea activității este un fapt juridic, iar scopul legii este de a apăra prestigiul profesiei și a evita suspiciunile de fraudă, consider alături de alt autor că în fața instanței se poate proba prin orice mijloc de probă exercitarea activității într-o anumită zonă geografică, chiar dacă aceasta nu corespunde cu cea a organizației profesionale teritoriale unde este înscris cesionarul. Din interpretarea textului legal rezultă că în cazul judecătorilor de la Înalta Curte de Casație și Justiție și al procurorilor de la Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție, interdicția funcționează pe întreg teritoriul țării.

Sunt exceptate de la prevederile art. 1653 alin. 1 C. civ. cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părți din dreptul de proprietate de la comoștenitori sau coproprietari (art. 1653 alin. 2 lit. a C. civ.).

S-a considerat că într-o asemenea situație concretă, în raport cu preocuparea pentru prestigiul justiției justificată de caracterul litigios al dreptului, prevalează interesul public al bunei administrări a bunurilor pe care o asigură caracterul exclusiv al proprietății, și față de care modalități de tipul indiviziunii sau coproprietății sunt excepționale și temporare.

De asemenea mai sunt exceptate de la prevederile art. 1653 alin. 1 C. civ. cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios (art. 1653 alin. 2 lit. b C. civ.).

Se încadrează în această situație adjudecarea dreptului litigios în contul creanței în contextul unei executări silite precum și cumpărarea dreptului litigios pentru un preț care urmează a se compensa cu creanța preexistentă astfel încât să o stingă cel puțin în parte. În această situație s-a considerat că interesul public al protecției creditului, îndestulării creanțelor și securității dinamice a circuitului civil menite să dinamizeze schimburile prevalează în fața eventualelor conotații negative ale dobândirii unui drept litigios de către o persoană care participă la înfăptuirea justiției, cu atât mai mult cu cât aceste conotații sunt reduse de situația concretă a părților preexistentă în ipoteza de aplicare a textului.

Ultima excepție de la art. 1653 alin. 1 C. civ. este aceea potrivit căreia cumpărarea să se fi făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există dreptul litigios (art. 1653 alin. 2 lit. c C. civ.).

Spre exemplu, procurorul care stăpânește un bun ce fusese ipotecat de acela care i l-a vândut poate cumpăra creanța litigioasă garantată cu această ipotecă în scopul de a păstra bunul. Autorul apreciază că se poate încadra în această situație și cumpărătorul unui bun care, odată intrat în stăpânirea sa, cumpără de la titularii lor și creanțele litigioase corelative unor promisiuni de a vinde sau preempțiuni convenționale anterioare în legătură cu bunul. În asemenea situații s-a considerat că merită încurajată „curățirea” bunului de sarcini care sporește valoarea sa economică și stimulează schimbul. Pe lângă această incapacitate în art. 1654 C. civ. apar și alte incapacități. Prima incapacitate de a cumpăra direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică este aceea a mandatarilor pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă.

Interdicția nu este aplicabilă atunci când mandatarul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese (art. 1304 C. civ.).

Justificarea acestei interdicții constă în aceea că mandatarul nu trebuie să fie pus în situația de a alege între interesul său (acela de a cumpăra cât mai ieftin) și interesul vânzătorului (acela de a obține un preț cât mai ridicat).

Încălcarea acestei prevederi este sancționată cu nulitatea relativă potrivit dispozițiilor art. 1654 alin. 2 C. civ.

O altă incapacitatea de a cumpăra direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică este aceea a părinților, tutorilor, curatorilor sau administratorilor provizorii pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă (art. 1654 alin. 1 lit. b C. civ.).

Această interdicție vine să protejeze interesele celui reprezentat sau ocrotit prin una din modalitățile enumerate mai sus, caz în care conținutul puterilor reprezentanților este determinat de lege, iar reprezentatul nu poate să le aducă limitări, cu atât mai mult cu cât lipsa lui totală sau parțială de capacitate îl împiedică să manifeste o voință producătoare de efecte juridice.

Sancțiunea nerespectării acestor dispoziții este nulitatea relativă potrivit art. 1654 alin. 2 C. civ.

În acest sens printr-o cerere IMM a chemat în judecată pe CG, CE, IN și CTF solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, arătând că în 1995, când acesta avea 10 ani, a dobândit un teren de 400 mp., urmând ca pe acest teren să se construiască în 1996 o casă a cărei autorizație și certificat de urbanism au fost emise pe numele lui. La 12 ani, fără știrea sa CG, curatorul său împreună cu soția acestuia CE au înstrăinat casa și terenul lui IN, urmând ca acesta la rândul lui să vândă casa lui CTF.

Instanța a reținut că vânzarea-cumpărarea fiind un act de dispoziție se impune condiția ca părțile contractante să aibă capacitate deplină de exercițiu pentru încheierea valabilă, iar în cazul celor care nu au capacitate de exercițiu sau au capacitate de exercițiu restrânsă, contractul trebuie încheiat prin ocrotitorul legal și cu încuviințarea autorității tutelare. Instanța a constatat că nu a existat încuviințarea autorității tutelare și că într-o astfel de situație capacitatea de exercițiu a minorului nu a fost suplinită în mod legal și ca a atare a dispus constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

Ultima incapacitate de a cumpăra din art. 1654 alin. 1 C. civ. se referă la funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane, care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.

Sancțiunea nerespectării acestei dispoziții este de această dată nulitatea absolută (potrivit art. 1654 alin. 2 C. civ.) datorită faptului că această incapacitate vizează activitatea unor persoane investite cu o autoritate publică în desfășurarea activității lor.

În materia incapacității trebuie să ținem cont și de Legea nr. 312/2005 care a intrat în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, adică la 1 ianuarie 2007. Această lege reglementează dobândirea dreptului de proprietate privată prin acte între vii asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine.

În acest sens potrivit art. 27 C. civ. „cetățenii străini și apatrizi sunt asimilați, în condițiile legii, cu cetățenii români, în ceea ce privește drepturile și libertățile lor civile. Asimilarea se aplică în mod corespunzător și persoanelor juridice străine”.

Potrivit Legii nr. 312/2005 cetățeanul unui stat membru al Uniunii Europene sau al spațiului Economic European, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Art. 5 alin. 2 din lege prevede că nu se aplică fermierilor (care desfășoară activități independente și sunt cetățeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru) care își stabilesc reședința în România și nici apatrizilor cu domiciliul în România.

Persoanele fizice sau juridice menționate mai sus, nerezidente în România, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reședințe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Un autor apreciază că „rațiunea instituirii incapacității cetățenilor străini și apatrizilor de a dobândi terenuri în România rezidă în interesul public de a proteja suveranitatea teritorială a statului român. În consecință, sancțiunea nerespectării ei este nulitatea absolută a contractului de înstrăinare, inclusiv a celui de vânzare, dacă este cazul”.

Codul civil din 1864 instituia o incapacitate specială referitoare la vânzare între soți. Aceasta nu a mai fost preluată de Noul C. civ. Prin instituirea acelei incapacități se urmărea împiedicarea încheierii unor contracte de vânzare-cumpărare simulate, prezumând că abuzul de influență dintre soți poate altera libertatea voinței dispunătorului. Pe de altă parte, se împiedica și fraudarea intereselor moștenitorilor rezervatari ai soților, ai beneficiarilor raportului donațiilor, precum și ai creditorilor soților.

3. Incapacități de a vinde

Potrivit art. 1655 C. civ. ,,mandatarii, părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane nu pot să vândă bunurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a căror administrare o supraveghează”. Această dispoziție se aplică în mod corespunzător și contractelor în care, în schimbul unei prestații promise de persoanele de mai sus, cealaltă parte se obligă să plătească o sumă de bani.

Scopul acestei incapacități constă în prevenirea deturnării puterii de reprezentare sau de angajare a fondurilor pe care le administrează, de către incapabil în dauna celor ale căror interese ar trebui să le vegheze. Deși sancțiunea încălcării incapacității nu este expres stabilită, în acest caz problema se soluționează, potrivit aceluiași criteriu al naturii interesului lezat, în sensul că actul va fi lovit de nulitate relativă dacă persoana incapabilă este mandatar, părinte, tutore, curator sau administrator provizoriu și nulitatea absolută dacă acesta este funcționar public, judecător-sindic, practician în insolvență, executor.

Potrivit art. 1656 C. civ. „cei cărora le este interzis să cumpere ori să vândă nu pot să ceară anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite”. Inadmisibilitatea acțiunii în anulare (în condițiile de mai sus) se întemeiază pe principiul potrivit căruia, nimeni nu se poate prevala de propria culpă pentru a obține desființarea unui act juridic.

Capitolul VI. Obiectul

Etimologic, expresia obiect al contractului provine din latinescul obiectum, format din prepoziția ob (înainte) și lacto, ere (a pune) și are două semnificații. Pe de o parte, el sugerează ideea de exterioritate și semnifică tot ce se află în afara subiectului, lucrurile materiale, concrete și tangibile, iar pe de altă parte el a dobândit însă și semnificația scopului urmărit de acțiunile omului, avantajului economic sau moral prefigurat.

În doctrina corespunzătoare reglementării anterioare prin obiect al actului juridic civil se înțelegea conduita părților stabilită prin acel act juridic, adică acțiunile sau inacțiunile la care erau îndreptățite ori de care erau ținute părțile, iar pentru ipoteza în care conduita privea un bun, se spunea că bunul formează obiect derivat al actului juridic civil. Prin urmare, se considera că obiectul unui act juridic civil coincide cu obiectul raportului juridic civil care s-a născut (modificat sau stins) din acel act juridic.

Noul C. civ. spre deosebire de Vechiul C. civ. distinge între obiectul contractului și obiectul obligației. Astfel potrivit art. 1225 alin. 1 C. civ. „obiectul contractului îl reprezintă operațiunea juridică, precum vânzarea, locațiunea, împrumutul și altele asemenea, convenită de părți, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor și obligațiilor contractuale”. Potrivit art. 1226 alin. 1 C. civ. „obiectul obligației este prestația la care se angajează debitorul”.

Deoarece vânzarea este un contract bilateral obiectul contractului de vânzare-cumpărare este dublu. Obligația principală a vânzătorului are ca obiect predarea lucrului, iar obligația cumpărătorului plata prețului. Astfel „prestațiile la care se angajează părțile nu înseamnă nimic altceva decât acțiunile sau inacțiunile de care sunt ținute părțile (conduita părților)”.

1. Bunul vândut

Bunul reprezintă motivul fundamental pentru care cumpărătorul își asumă obligația de plată a prețului, cauza obligației acestuia.

Bunurile care pot forma azi obiect al contractului de vânzare sunt din ce în ce mai numeroase datorită diversificării extraordinare a producției. Se pot vinde și cumpăra, cu puține excepții, atât bunuri imobile cât și bunuri mobile, atât bunuri mobile corporale, cât și incorporale.

Bunul vândut, ca obiect al obligației vânzătorului, trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții: să existe sau să poată exista în viitor, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, posibil și licit.

1.1 Bunul să existe sau să poată exista în viitor

Dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise în întregime, contractul nu produce niciun efect. Dacă bunul pierise numai în parte, cumpărătorul care nu cunoștea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a prețului (art. 1659 C. civ.).

Condiția nu este îndeplinită dacă bunul avut în vedere de părți a pierit înainte de încheierea contractului. Ipoteza nu poate privi decât bunuri individual determinate sau bunuri dintr-un gen limitat care au pierit în întregime. În acest caz, contractul este lovit de nulitate absolută.

Dacă bunul individual determinat era numai parțial pierit ori dacă genul limitat era pierit într-o asemenea măsură încât cantitatea rămasă este mai mică decât cea prevăzută de părți, atunci cumpărătorul care nu cunoștea acest aspect poate cere anularea contractului sau reducerea proporțională a prețului. Anularea poate fi obținută numai dacă sunt întrunite condițiile anulării contractului pentru eroare esențială. În cazul în care numai vânzătorul cunoștea pieirea parțială a bunului și nu a comunicat-o cumpărătorului la data contractării, cumpărătorul poate solicita și despăgubiri pe terenul răspunderii delictuale pentru fapta ilicită de dol prin reticență. Dacă în schimb cumpărătorul cunoștea pieirea parțială a lucrului înainte de data încheierii contractului, el nu poate pretinde niciun remediu pentru această pieire. Mai mult, chiar dacă la data încheierii contractului cumpărătorul știa numai că este posibil ca bunul să fi pierit în parte și totuși a contractat, el nu mai poate pretinde anularea sau reducerea prețului întrucât a acceptat riscul ca bunul să fi pierit, iar dacă acest risc a fost determinant contractul este aleatoriu.

De precizat că părțile pot conveni să vândă lucruri viitoare (res futura), care nu există în momentul încheierii contractului, dar care pot exista cu certitudine. Acest fapt reiese din dispozițiile art. 1228 C. civ. potrivit căruia „în lipsa unei prevederi legale contrare, contractele pot purta și asupra bunurilor viitoare”, fapt care l-am dezbătut cu ocazia analizării varietăților de vânzare-cumpărare.

Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândește proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul. Atunci când bunul, sau după caz genul limitat nu se realizează, contractul nu produce niciun efect. Când bunul se realizează numai parțial, cumpărătorul are alegerea fie de a cere desființarea vânzării, fie de a pretinde reducerea corespunzătoare a prețului. Dacă nerealizarea este determinată de culpa vânzătorului, el este ținut să plătească daune-interese. Dacă nerealizarea parțială a bunului sau, după caz, a genului limitat a fost determinată de culpa vânzătorului, acesta este ținut să plătească daune-interese (art. 1658 C. civ.).

Bunurile altuia pot face obiectul unei prestații, debitorul având obligația fie să le procure el pentru a le transmite creditorului, fie de a-l determina pe terț să-și dea acordul, sub sancțiunea de daune-interese în cazul producerii unui prejudiciu.

Astfel printr-o sentință s-a statuat că „dacă în momentul vânzării lucrul vândut era pierit în tot, vânzarea este nulă, iar dacă era pierit numai în parte cumpărătorul are de ales între a se lăsa de contract sau de a pretinde reducerea prețului. Prin urmare, în privința vânzării, legea stabilește regula ca lucrul vândut să existe în momentul vânzării, sub sancțiunea nulității actului. Alegerea de a renunța la vânzare sau de a cere executarea și asupra părții rămase din lucru, cu o reducere proporțională de preț, o are cumpărătorul numai în caz de pieire parțială a lucrului”.

1.2 Bunul să fie în circuitul civil

Potrivit art. 1229 C. civ. „numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestații contractuale”. În materia contractului de vânzare-cumpărare în art. 1657 C. civ. ni se spune faptul că „orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenție ori testament”.

Prin bunuri aflate în circuitul civil înțelegem acele bunuri care pot fi dobândite sau înstrăinate prin acte juridice civile, indiferent că ar fi vorba despre bunuri care pot circula neîngrădit sau despre bunuri care pot circula în condiții restrictive.

În sensul propriu-zis al termenului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate și al actelor juridice (res communis), ca aerul, razele soarelui, apa mării sau a râului curgător care „nu aparțin nimănui și al căror uz e comun tuturor”.

Ca o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor susceptibile de apropiere, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare lucrurile care nu sunt în circuitul civil. Prohibiția poate fi absolută, vizând lucrurile care prin natura lor sau printr-o declarație a legii sunt de uz sau de interes public și, ca atare, sunt inalienabile.

Sunt inalienabile bunurile de interes național sau local, care fac parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale. Bogățiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicație, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil și acelea ce pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice a platoului continental, precum și alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietății publice (art. 859 C. civ. și art. 136 din Constituția României).

Referitor la aceste bunuri inalienabile instanța într-o cauză a statuat că nulitatea absolută poate fi cerută în justiție de către primar, prefect, procuror, precum și de către orice persoană interesată. Sfera persoanelor care pot cere constatarea nulității este foarte extinsă și mai important, poate fi invocată în orice moment, în cadrul oricărui litigiu, chiar și din oficiu de către instanța de judecată.

Pe lângă acestea există bunuri care sunt în circuitul civil, dar din rațiuni de politică economică și socială sau din motive de ordine publică, sunt restricționate în privința circulației lor prin dispoziții legale, așa cum este cazul armelor și munițiilor, materialelor explozive, produselor și substanțelor toxice, substanțelor stupefiante. Totodată, au un regim juridic special metalele prețioase, obiectele de cult etc.

C. civ. prevede în art. 627 clauza de inalienabilitate. Astfel potrivit acestui art. „prin convenție sau prin testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani și dacă există un interes serios și legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii bunului. Dobânditorul poate fi autorizat de către instanță să dispună de bun dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune”. Potrivit alin. 3 din același text de lege „nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinată la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară”.

Din acest text de lege rezultă așadar două condiții cumulative care trebuie îndeplinite pentru a ne afla în prezența unei clauze de inalienabilitate: să aibă o durată de cel mult 49 de ani și să fie justificată de un interes serios și legitim.

Clauza de inalienabilitate este esențialmente temporară, datorită faptului că trebuie să aibă o durată de cel mult 49 de ani. Acest caracter temporar nu trebuie pus numai în relație cu a doua condiție de validitate a clauzei, ci și cu prima. Întrucât impune o excepție de la libera circulație a bunurilor, care trebuie justificată printr-un interes serios și legitim, clauza de inalienabilitate ar trebui limitat la ceea ce este necesar pentru protecția acelui interes, iar această limitare este în primul rând temporală. De aceea, în cazul în care clauza este instituită pentru o durată mai lungă decât durata previzibilă a interesului serios și legitim care o justifică, chiar dacă aceasta este mai scurtă sau egală cu 49 de ani, ea va fi lovită de nulitate absolută parțială în privința perioadei care depășește durata interesului legitim.

Referitor la cea de-a doua condiție putem spune că interesul este serios și legitim atunci când fie pentru părți, fie pentru terț, este apt de a fi luat în considerare ca o valoare ce justifică indisponibilizarea temporară a bunului. În majoritatea cazurilor, interesul este de natură patrimonială, având drept scop, de exemplu: garantarea solvabilității dobânditorului (atunci când acesta rămâne debitorul înstrăinătorului) sau protejarea dobânditorului (determinându-l să păstreze bunul în proprietate).

Dreptul de proprietate restricționat printr-o clauză de inalienabilitate poate fi transmis mortis causa. Deși legea nu prevede în mod expres care va fi soarta clauzei după schimbarea proprietarului, alături de alt autor consider că dacă decesul transmițătorului nu a operat ca o cauză de dispariție a motivului ce a determinat instituirea ei, aceasta se va menține pe durata sau sub condiția sub care a fost consimțită inițial. Raționamentul se bazează pe argumentul că succesorul, dacă a dobândit cu titlu universal, preia și sarcinile moștenirii (cel puțin în limita activului net), deci inclusiv cea pentru a cărei respectare s-a garantat prin indisponibilizare, iar dacă a dobândit cu titlu particular și clauza este cu titlu de garanție va prelua dreptul cu limitările sale, inclusiv cu riscul valorificării unui drept de urmărire ce poate fi ridicat de beneficiarul clauzei.

Referitor la sancțiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate art. 629 C. civ. ne spune că „înstrăinătorul poate să ceară rezoluțiunea contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor. Atât înstrăinătorul, cât și terțul dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei”. Tot acest articol ne spune în alin. 3 că „nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

Clauza de inalienabilitate rămâne eficientă și dacă patrimoniul proprietarului este supus executării silite, producând deci în plus și un efect de insesizabilitate. Există trei opțiuni la care se poate apela pentru a se sancționa o eventuală conduită neconformă cu clauza de inalienabilitate: beneficiarul clauzei are dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformează acestei obligații; înstrăinătorul poate să ceară rezoluțiunea contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor; atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.

Pentru a fi opozabilă terților clauza de inalienabilitate referitoare la imobile trebuie înscrisă în cartea funciară, dar neîndeplinirea condițiilor de opozabilitate nu îl lipsește pe beneficiarul clauzei de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformează acestei obligații.

1.3 Bunul să fie determinat sau determinabil, posibil și licit

Un act juridic care nu ar avea ca obiect o operațiune juridică determinată ar fi lovită de nulitate absolută, nefiind suficient nici măcar o operațiune juridică determinabilă. Prestația (acțiunea sau abstențiunea) trebuie să fie determinată sau cel puțin determinabilă (susceptibilă de a fi determinată) la momentul încheierii actului juridic, ca de altfel, și obiectul derivat (bunul).

În acest sens dispune art. 1225 alin. 2 C. civ. care prevede că „obiectul contractului trebuie să fie determinat și licit, sub sancțiunea nulității absolute”.

Prin bun determinat se înțelege ca acesta să fie stabilit de părți la încheierea contractului cu referire la caracterele specifice ale bunului cert, care îl deosebesc de altele sau indicarea speciei și a cantității care fac posibilă determinarea bunurilor de gen.

Prin bun determinabil se înțelege furnizarea unor elemente prin care bunul să fie determinat în viitor. Elementele de determinare trebuie să fie îndestulătoare pentru a putea individualiza bunul vândut. În caz contrar, vânzarea unui bun imprecis sau nedeterminat atrage nulitatea absolută a contractului pentru lipsa unuia din elementele sale esențiale.

Bunurile certe se determină prin prezentarea caracterelor individuale, indicându-se natura lor (teren, casă), poziția (localitate, stradă) sau alte elemente de identificare. În cazul bunurilor determinate generic (res genera), cerința este îndeplinită fie prin stabilirea precisă a cantității, calității, valorii (într-o asemenea situație se spune că obiectul este determinat), fie prin stabilirea numai a unor criterii de delimitare.

Art. 1232 C. civ. prevede și situația când obiectul poate fi determinat și de către un terț. Astfel, potrivit acestui articol „atunci când prețul sau orice alt element al contractului urmează să fie determinat de un terț, acesta trebuie să acționeze în mod corect, diligent și echidistant. Dacă terțul nu poate sau nu dorește să acționeze ori aprecierea sa este în mod manifest nerezonabilă, instanța, la cererea părții interesate, va stabili, după caz, prețul sau elementul nedeterminat de către părți”.

Sancțiunea pentru nedeterminare este nulitatea absolută (art. 1225 alin. 2 C. civ.).

Astfel într-o cauză S.C. „C”.S.R.L a chemat în judecată pe pârâții L.D.T și L.R.E. Obiectul cererii de chemare în judecată consta într-un antecontract prin care L.D.T și L.R.E, în calitate de promitenți-vânzători și S.C. „C”.S.R.L în calitate de promitent cumpărător au convenit să vândă un teren nedezmembrat de 5000 mp. dintr-o suprafață de 17042 mp. Prețul acestui teren era de 55000 euro, din care 50000 euro au fost virați în contul vânzătorului, urmând ca restul de 5000 euro să fie dați în termen de 10 zile. S.C. „C”.S.R.L s-a adresat instanței de judecată și a solicitat constatarea nulității absolute a antecontractului pe motivul că obiectul acestuia nu este determinat sau determinabil.

Instanța a apreciat că vânzarea în viitor a unei suprafețe de 5000 mp, dintr-o suprafață de 17042 mp. îndeplinește condițiile prevăzute de C. civ., respectiv un obiect determinat sau determinabil, pe motiv că insuficienta lui delimitare sau individualizare nu îl face nedeterminat sau nedeterminabil.

Într-o altă cauză s-a decis, chiar dacă în contractul de vânzare-cumpărare nu se specifică expres care sunt părțile comune din imobil și cum urmează a fi folosite, contractul de vânzare-cumpărare este valabil și este de presupus că s-au vândut și acestea odată cu imobilul.

În același sens, într-o altă cauză s-a decis că în cazul în care podul și intrarea în pod constituie părți comune pentru cele două apartamente, iar proprietarul vinde un apartament fără a specifica în contract și aceste părți comune, se prezumă că și acestea au fost vândute odată cu apartamentul, conform destinației lor comune.

Potrivit art. 1227 C. civ. „contractul este valabil chiar dacă, la momentul încheierii sale, una dintre părți se află în imposibilitate de a-și executa obligația, afară de cazul în care prin lege se prevede altfel”.

Cerința ar fi îndeplinită numai în cazul în care este vorba de o imposibilitate absolută (obiectivă), în sensul că obiectul este imposibil pentru oricine. Imposibilitatea poate să fie de ordin material (dacă obiectul actului juridic nu poate fi înfăptuit din cauza unei stări de fapt), dar și de ordin juridic (dacă se datorează unei împrejurări de drept). Dacă însă imposibilitatea este relativă, adică obiectul este imposibil pentru debitor, nu însă și pentru o altă persoană, atunci obiectul actului juridic este posibil, deci actul juridic este valabil, iar în caz de neexecutare culpabilă de partea debitorului, se va angaja răspunderea sa civilă.

Dacă în momentul încheierii unui contract sinalagmatic, obiectul era posibil, dar ulterior executarea lui devine imposibilă datorită unui caz fortuit sau de forță majoră, atunci se va pune problema riscului contractului, iar dacă executarea devine imposibilă din culpa părții, atunci se va angaja răspunderea sa civilă.

Referitor la faptul că obiectul trebuie să fie licit trebuie să ținem cont de dispozițiile art. 1225 alin. 3 C. civ. Astfel „obiectul este ilicit atunci când este prohibit de lege sau contravine ordinii publice sau bunelor moravuri”. Per a contrario obiectul este licit atunci când este în conformitate cu legea, ordinea publică și bunele moravuri.

Acest lucru este evidențiat și de dispozițiile art. 1225 alin. 2 C. civ. care ne spun că „obiectul contractului trebuie să fie determinat și licit, sub sancțiunea nulității absolute”, și de dispozițiile art. 1226 alin. 2 C. civ. potrivit căruia „sub sancțiunea nulității absolute, obiectul obligației trebuie să fie determinat sau cel puțin determinabil și licit”.

Dacă obiectul contractului este ilicit și imoral, atunci contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut. În acest sens, în practica judiciară s-a decis că dacă obiectul este ilicit întrucât provine din contrabandă, iar cumpărătorul a cunoscut această proveninență, în caz de confiscare a lucrului vândut, el nu poate cere restituirea prețului plătit, de asemenea confiscat.

2. Prețul

Prețul este suma de bani care reprezintă echivalentul datorat de una dintre părți (cumpărătorul) în schimbul lucrului transmis de cealaltă parte (vânzătorul). Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut.

În lipsa unui preț, vânzarea este lovită de nulitate absolută, deoarece obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză.

Pentru ca vânzarea-cumpărarea să fie un contract valid, prețul trebuie să îndeplinească, potrivit art. 1660 C. civ. cumulativ următoarele condiții: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil, să fie sincer și serios. Nerealizarea oricărei din aceste condiții atrage nulitatea absolută a contractului din lipsa unui element constitutiv, anume prețul vânzării.

2.1 Prețul să fie stabilit în bani

Potrivit art. 1660 alin. 1 C. civ. „prețul constă într-o sumă de bani”.

Această cerință este de esența vânzării; dacă prețul nu este stabilit în bani, contractul își schimbă însăși natura: poate fi de schimb (dacă în schimbul lucrului transmis în proprietate se primește un alt lucru), întreținere (dacă drept contraprestație pentru un lucru primit, dobânditorul se obligă la a face, a-i acorda întreținere înstrăinătorului), rentă viageră sau orice alt contract nenumit.

Prețul poate consta într-o sumă unică sau fracționată ori în rate periodice până la achitarea întregii sume stabilită de părți. Noțiunea de bani nu cuprinde numai moneda națională română, ci orice altă monedă națională.

Astfel într-o cauză s-a statuat că la operațiunea juridică de stabilire a prețului se are în vedere echivalența valorică a prestațiilor care este determinată atât de valoarea reală a acestora, cât și de subiectivismul părților contractante, raporturile dintre ele fiind de natură a influența echilibrul, în sensul că uneori în mod voit se creează o disproporție valorică între bunul vândut și preț.

Într-o altă cauză, înscrisul depus (denumit „chitanță”) nu conținea prețul vânzării, ci numai suma ce s-a plătit ca parte din preț, element cu privire la cuantumul căruia nu s-a precizat nimic în actul enunțat. Așa fiind, considerând că acest înscris imperfect nu poate ține loc de promisiune de vânzare și pentru că el nu cuprinde nici modalitățile de plată a prețului și nici nu s-a dovedit că s-a respectat eventuala modalitate de plată a acestuia (care n-a fost determinat de părți, astfel cum s-a precizat), instanțele au stabilit că acțiunea nu este întemeiată.

Într-o altă cauză s-a stabilit că prețul constituind un element de bază într-o convenție de vânzare-cumpărare, menționarea sa în actul constatator este obligatorie. Dacă din cuprinsul înfățișat de părți nu rezultă dacă suma predată și primită „în vederea vânzării” constituie preț integral al bunului vândut, sau numai o parte din preț, revine instanței obligația să stăruie în administrarea tuturor probelor necesare și utile în determinarea acestei condiții legale a convenției.

2.2 Prețul să fie determinat sau determinabil

Ca și pentru lucrul, trebuie să existe acord asupra prețului. Un dezacord (de exemplu, asupra cheltuielilor sau asupra modalităților de plată dacă părțile au făcut din acestea un element esențial) împiedică încheierea vânzării spre deosebire de o voință obscură sau ambiguă care cere doar interpretare.

Potrivit art. 1660 alin. 2 C. civ. prețul trebuie să fie determinant sau cel puțin determinabil.

Prețul se consideră determinat dacă cuantumul lui este stabilit în momentul încheierii contractului de către părți, fie în suma totală, fie pe unitate de măsură (pentru bunurile generice). Determinarea prețului nu presupune ca părțile să stabilească modalitățile concrete de plată sau termenul de plată. Aceste elemente nu afectează valabilitatea contractului, ci numai executarea lui și răspunderea părților pentru neexecutarea obligațiilor din contract.

Prețul este determinabil când cuantumul lui nu este fixat în mod expres de către părți cu ocazia încheierii contractului, dar există clauze cuprinzând suficiente elemente pentru determinarea lui în viitor.

Prețul vânzării este suficient determinat, dacă poate fi stabilit potrivit împrejurărilor. Când contractul are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obișnuit, se prezumă că părțile au avut în vedere prețul practicat în mod obișnuit de către vânzător. În cazul vânzării unor bunuri al căror preț este stabilit pe piețe organizate vânzarea este presupusă a se fi încheiat pentru prețul mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piața cea mai apropiată de locul încheierii contractului. Dacă această zi a fost nelucrătoare, se ține seama de ultima zi lucrătoare (art. 1664 C. civ.).

În acest sens dispune art. 1661 C. civ. care spune că „vânzarea făcută pe un preț care nu a fost determinat în contract, este valabilă dacă părțile au convenit asupra unei modalități prin care prețul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu necesită un nou acord de voință al părților”.

Atunci când, potrivit contractului, prețul se determină prin raportare la un factor de referință, iar acest factor nu există, a încetat să mai existe sau nu mai este accesibil, el se înlocuiește, în absența unei convenții contrare, cu factorul de referință cel mai apropiat (art. 1234 C. civ.).

Prețul poate fi determinat și de către una sau mai multe persoane desemnate potrivit acordului părților. Atunci când persoanele astfel desemnate nu determină prețul în termenul stabilit de părți, în lipsă, în termen de 6 luni de la încheierea contractului, la cererea părții interesate, președintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va desemna, de urgență, în cameră de consiliu, prin încheiere definitivă, un expert pentru determinarea prețului. Remunerația acestuia se plătește în cote egale de către părți (art. 1662 alin. 2,3 C. civ.).

Dacă prețul nu a fost determinat în termen de un an de la încheierea contractului, vânzarea este nulă, afară de cazul în care părțile au convenit un alt mod de determinare a prețului (art. 1662 alin. 3 C. civ.).

În opinia unui autor, termenul de un an este un termen de ordine publică, de la care părțile nu pot deroga prin stipularea unui termen mai lung, ci doar a unui termen mai scurt. Rațiunea termenului este aceea a certitudinii asupra titularității dreptului transmis, care contribuie la securitatea circuitului civil care servește interesul general.

Sancțiunea nerespectării termenului este nulitatea absolută. În primul rând caracterul absolut al nulității confirmă că interesul a cărui încălcare este sancționată prin această nulitate este un interes general, asupra căruia părțile nu pot dispune prin convenții derogatorii. În al doilea rând, cauza de nulitate în acest caz este nedeterminarea prețului în termen de un an de la încheierea contractului, ori cauzele de nulitate nu pot fi stabilite ori modificate prin convenția părților. Dacă părțile au prevăzut un termen mai scurt, prin acesta ele nu instituie o cauză de nulitate, ci fixează expertului un termen a cărui nerespectare le liberează de obligația de a se supune evaluării sale, astfel încât în absența unei înțelegeri sau a unei alte modalități de stabilire a prețului, lipsa prețului contractului va conduce la nulitate în condițiile dreptului comun.

În practica judiciară (anterioară Noului C. civ.) au fost declarate nule vânzările cuprinse într-un înscris care conținea doar mențiunea că prețul s-a plătit, fără însă a arăta care a fost acela (sau se făcea mențiunea unei părți din preț, fără a se stabili care a fost acesta în întregime).

Art. 1663 C. civ. prevede și situația determinării prețului în funcție de greutatea lucrului. Astfel, „când prețul se determină în funcție de greutatea lucrului vândut, la stabilirea cuantumului său nu se ține seama de greutatea ambalajului”.

Referitor la determinarea prețului între profesioniști potrivit C. civ. dacă un contract încheiat între profesioniști nu stabilește prețul și nici nu indică o modalitate pentru a-l determina, se presupune că părțile au avut în vedere prețul practicat în mod obișnuit în domeniul respectiv pentru aceleași prestații realizate în condiții comparabile sau, în lipsa unui asemenea preț, un preț rezonabil (art. 1233).

2.3 Prețul să fie sincer și serios

Prețul trebuie să fie sincer și serios pentru ca vânzarea să fie valabilă. Rațiunea acestei reguli este diferită de aceea că impune determinarea prețului. Ea se găsește în teoria cauzei. Nu este suficient ca vânzarea să fi fost dorită (adică să fi existat un consimțământ fără de vicii), mai trebuie și ca obligația vânzătorului să aibă o cauză, prețul, care constituie contrapartida lucrului. Cele două noțiuni de preț sincer și serios sunt distincte, căci ele nu au aceeași consistență: una este subiectivă, legându-se de intenția părților, cealaltă este obiectivă, legându-se de existența materială a prețului.

Prin preț sincer înțelegem acea caracteristică a prețului, în virtutea căreia cuantumul menționat în contract trebuie să corespundă realității, să fi fost stabilit cu intenție reală de a fi cerut și plătit, iar nu doar fictiv.

Potrivit art. 1665 alin. 1 C. civ. „vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit”.

Cu privire la condiția ca prețul să fie sincer asistăm la o schimbare de concepție a legiuitorului român cu privire la sancțiunea care intervine în cazul nerespectării acestei condiții (art. 1665 C. civ.). Această nouă abordare este concordată cu două realități ale prezentului. Pe de o parte, interesul apărat este unul particular și nu unul general, deci numai părțile contractului pot aprecia lezarea drepturilor lor și pot acționa în sensul obținerii unei reparații prin anularea actului, dacă este cazul.

Iar pe de altă parte, această prevedere se corelează cu dispozițiile din materie fiscală ce permit calcularea impozitului datorat nu în funcție de prețul declarat, ci în funcție de valoarea minimală stabilită ca fiind aplicabilă pe o anumită piață determinată geografic. Riscul evaziunii fiscale este deci redus până apoape de eliminare, într-un mod cât se poate de eficient pentru veniturile la bugetul statului.

Prețul este serios când constituie cauza suficientă a obligației vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului. Prețul serios se opune prețului derizoriu, iar un preț este derizoriu atunci când este practic inexistent sau ridicol de mic în raport cu valoarea bunului.

În acest sens instanța a reținut că pentru a se putea conchide că prețul este serios, trebuie să rezulte existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a bunului vândut. Această proporție, chiar dacă nu reclamă o echivalență între preț și valoarea bunului, exclude totuși o disproporție prea mare, care ar fi susceptibilă de o justificare firească.

Seriozitatea prețului fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței de judecată. Dacă prețul este sincer și serios, contractul de vânzare-cumpărare este în principiu, valabil, chiar dacă prețul este inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub valoarea lucrului; echivalența fiind relativă întrucât este raportată, atât la valoarea lucrului, dar și la subiectivismul părților.

Referitor la prețul derizoriu acesta este reglementat în art. 1665 alin. 2 C. civ. Astfel potrivit acestui text de lege vânzarea este lovită de nulitate relativă când prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare.

În practica judiciară s-a statuat că existența prețului este de esența contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul având obligația de a dovedi caracterul fictiv al acestuia. Nulitatea vânzării poate fi dispusă pentru preț neserios doar atunci când prețul este atât de mic încât lipsește vânzarea de cauză nu și când acesta ar fi lezionar.

Dacă vânzării cu preț derizoriu îi lipsește cauza specifică, prefigurarea plății prețului, motiv pentru care ea este anulabilă ca vânzare, așa-zisul vânzător poate fi, în schimb, animat de intenția de a-i face o donație cumpărătorului. Spre deosebire de ipoteza prețului fictiv, această donație nu este simulată, ci directă. Dacă sunt îndeplinite condițiile de formă ea poate să fie valabilă. Anularea vânzării conduce la recalificarea actului în contract de donație și ca atare poate fi cerută de oricine are interesul unei asemenea recalificări. De exemplu, anularea vânzării poate fi cerută de moștenitorii rezervatari ai vânzătorului împreună cu reducțiunea donației dacă aceasta este excesivă și aduce atingere rezervei lor.

Chiar dacă prețul nu corespunde unui interes apreciabil al vânzătorului, fiind derizoriu, operațiunea de înstrăinare a imobilului, deși nu constituie o vânzare, rămâne valabilă ca donație, împrejurare în care sunt aplicabile regulile specifice liberalităților, printre care reducerea și raportul donațiilor.

Într-o cauză cu care a fost sesizată instanța de judecată se solicita de către NN prin cererea de chemare în judecată îndreptată împotriva pârâtei FE constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare. În motivare s-a arătat că în timpul relației lor de concubinaj, NN i-a vândut lui FE un apartament pentru care aceasta i-a plătit un preț derizoriu de 130.000.000 lei în 1996. În primă instanță s-a decis că prețul apartamentului nu a fost influențat de existența raportului de concubinaj și a exprimat atât echivalența valorică a prestațiilor cât și atitudinea subiectivă a părților la stabilirea lui, fiind respinsă cererea de chemare în judecată formulată de NN.

În apel s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare reținând că prețul plătit pentru apartament este într-o disproporție vădită față de valoare apartamentului, astfel că dezechilibrul valoric echivalează lipsa prețului însuși, și pe cale de consecință lipsa cauzei actului de vânzare-cumpărare.

Instanța de recurs a fost de acord cu soluția dată de instanța de fond și a dispus că prețul nu este unul fictiv, dimpotrivă, acea prestație a fost stabilită și executată în mod real de către părți, existența unei disproporții valorice neputând fi invocată de reclamant ca o cauză de nulitate a actului. Instanța a mai reținut că prin preț sincer trebuie înțeles ca fiind suma care părțile de comun acord au stabilit-o cu scopul de a fi cerută și plătită în mod real și nu fictiv.

Neseriozitatea prețului nu se confundă cu vilitatea lui (valoarea mai mică decât cea reală), doar prima atrage nulitatea relativă a vânzării-cumpărării, cea de-a doua nu, cu precizarea că părțile sunt libere să stabilească prețul sub sau peste valoarea reală a bunului, aprecierea lor fiind subiectivă, respectând însă cerința ca prețul să nu fie derizoriu.

Referitor la prețul lezionar trebuie să avem în vedere dispozițiile art. 1221 alin. 1 și 2 C. civ. Astfel potrivit acestui art. „există leziune atunci când una dintre părți, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experiență, ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații. Existența leziunii se apreciază și în funcție de natura și scopul contractului”.

Partea al cărei consimțământ a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligațiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fie îndreptățită. Acțiunea în anulare este admisibilă numai dacă leziunea depășește jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestația promisă sau executată de partea lezată. Instanța poate să mențină contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanțe sau, după caz, o majorare a propriei obligații (art. 1222 C. civ.).

Dreptul la acțiunea în anulare sau în reducerea obligațiilor pentru leziune se prescrie în termen de un an de la data încheierii contractului (art. 1223 alin. 1 C. civ.).

În acest sens în practica judiciară s-a decis că, într-un contract de vânzare-cumpărare, scopul imediat al vânzătorului este acela de a obține prețul, iar scopul imediat al cumpărătorului este acela de a obține lucrul, fiind importantă reprezentarea contraprestației pe care fiecare parte contractantă o urmărește.

Capitolul VII. Cauza

Cauza este o condiție esențială de validitate a contractului. Ea trebuie să fie licită și morală potrivit art. 1179 alin. 1 C. civ.

Potrivit art. 1235 C. civ. „cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul”.

Motivul determinant al încheierii actului juridic se poate referi fie la însușirile unei prestații, fie la calitățile unei persoane. El se caracterizează prin aceea că este concret și variabil de la o categorie la alta de acte juridice civile și chiar în cadrul aceleași categorii de acte juridice civile. Spre exemplu, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, motivul constă în destinația concretă ce urmează a se da lucrului cumpărat, respectiv sumei ce reprezintă prețul, astfel încât diferă de la cumpărător la cumpărător (o persoană cumpără o casa pentru a o dona, o altă persoană o cumpără pentru a locui în ea, iar o altă persoană o cumpără pentru a face o investiție etc.), respectiv de la vânzător la vânzător (o persoană vinde un lucru pentru ca din suma obținută ca să își cumpere un alt lucru, o altă persoană vinde un lucru pentru ca din suma obținută să își plătească o datorie etc.).

În literatura de specialitate corespunzătoare Codului civil din 1864, cauza includea atât scopul imediat al asumării obligației, respectiv obținerea bunului sau încasarea prețului (element obiectiv, abstract și invariabil în toate contractele de vânzare-cumpărare), cât și scopul mediat, respectiv mobilul determinant al consimțământului fiecărei dintre părțile contractante (element care este subiectiv, concret și variabil de la caz la caz).

În acest sens instanța a statuat că, într-un contract de vânzare-cumpărare, scopul imediat al vânzătorului este acela de a obține prețul, iar scopul imediat al cumpărătorului este acela de a obține lucrul, fiind importantă reprezentarea contraprestației pe care fiecare parte contractantă o urmărește.

Potrivit practicii judiciare cauza obligației reprezintă elementul component al voinței juridice de a se obliga prin consimțământ, care constituie motivul psihologic determinant al acesteia și care constă în reprezentarea scopului concret în vederea realizării căruia se consimte la asumarea obligației.

Cauza înglobează în sine atât scopul direct și imediat al consimțământului (care în contractele sinalagmatice, este considerația contraprestației celeilalte părți), cât și scopul indirect, mediat al consimțământului (care este motivul subiectiv concret, determinant, al asumării obligației, legat de destinația concretă hărăzită contraprestației sau de nevoia concretă a cărei satisfacere este urmărită prin asumarea obligației).

În practica judiciară s-a stabilit că pentru o anumită situație – anterioară sau posterioară convenției- care a constituit motivul subiectiv ce a determinat pe vânzător la înstrăinare să poată fi considerată drept un element constitutiv al vânzării (scop mediat), este necesar ca ea să apară în mod expres fie într-o clauză a convenției, fie să poată fi dovedită în mod neechivoc prin alte mijloace de probă; simplele considerente subiective ale uneia din părți nu pot fi incluse în scopul mediat al convenției. Tot astfel s-a considerat că în cazul când o clauză accesorie de non alienando (neînstrăinare) stipulată de părți într-o convenție principală de vânzare este găsită a fi nulă, instanța va trebui să verifice în continuare și dacă această clauză nulă nu a fost cumva pentru părți un motiv determinat la încheierea convenției principale, în caz afirmativ, convenția principală fiind și ea nulă.

Potrivit art. 1236 C. civ. cauza trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să existe, să fie licită și să fie morală.

1. Cauza trebuie să existe

Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului în care contractul a fost greșit calificat și poate produce alte efecte juridice (art. 1238 alin. 1 C. civ.).

Astfel cauza nu există atunci când partea nu are aptitudinea de a-și reprezenta (prefigura) corect faptele sale ori consecințele acestora. În alte cuvinte, lipsa cauzei se poate datora lipsei discernământului.

Întrucât noua reglementare nu a mai reținut ca o cerință distinctă a cauzei și pe aceea de a fi reală, se consideră că lipsa cauzei include și ipoteza în care cauza este falsă, deci când partea s-a aflat într-o eroare esențială asupra existenței cauzei, adică asupra motivului care a determinat-o să încheie actul juridic, ceea ce evidențiază strânsa legătură ce există între această cerință a cauzei și eroarea ca viciu de consimțământ.

În literatura de specialitate, legat de existența cauzei, s-au pus discuții pe marginea unei spețe în care s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a unei locuințe în care s-a stipulat în favoarea promitentei-vânzătoare un preț de 65.000 ROL și o prestație de întreținere până la sfârșitul vieții. Ulterior, la scurt timp s-a încheiat un contract autentic de vânzare-cumpărare, dar numai în schimbul unui preț de 120.000 ROL, fără întreținere. Vânzătoarea a acționat în judecată pe cumpărători, cerând să se constate nulitatea absolută a convenției pe motiv, printre altele, de inexistență a cauzei sau cauză falsă datorită disproporției dintre prețul primit de ea și valoarea reală a imobilului. Acțiunea a fost respinsă atât în fond, cât și în recurs. În comentariile pe marginea acestei spețe, într-o opinie, s-a susținut că actul autentic este nul absolut pentru lipsa cauzei întrucât reclamanta nu a primit decât o parte din prestația pe care miza (prețul, fără întreținere), iar cauza fiind indivizibilă nu se poate reține doar lipsa parțială a acesteia. Într-o altă opinie, s-a arătat că existând contraprestație (prețul de 120.000 ROL), convenția este valabilă; eventuala disproporție dintre prețul primit și vânzarea reală a imobilului este o problemă care ține de leziune și se rezolvă după regulile acesteia.

2. Cauza trebuie să fie licită

Potrivit art. 1236 alin. 2 C. civ. „cauza este ilicită atunci când este contrară legii și ordinii publice”. Per a contrario cauza este licită atunci când este în concordanță cu ordinea publică și bunele moravuri.

Iar potrivit art. 1237 C. civ. „cauza este ilicită și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative”.

În acest sens, într-o speță din practica judiciară, s-a reținut că este de principiu că actul juridic trebuie să fie fondat pe o cauză licită, în sensul că scopul urmărit de părțile contractante să fie permis de lege și să nu contravină bunelor moravuri și ordinii publice.

Într-o altă cauză instanța a fost sesizată printr-o cerere prin care reclamantul BN a chemat în judecată pe MCI, MI, ML, MM susținând că un contract de vânzare-cumpărare este fundamentat pe o cauză ilicită pentru că MI și MM nu erau adevărații proprietari ai unui teren.

Instanța de recurs a admis recursul formulat de BN reținând că intimații au acționat cu rea-credință, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, contractul fiind fundamentat pe o cauză ilicită. Lui BN în 1999, i-a fost eliberat titlul de proprietate asupra terenului ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate. Acest titlu de proprietate a fost emis ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu MCI și ML. În motivarea recursului BN a arătat că MI și MM au cunoscut faptul că terenul a fost solicitat spre reconstituire și ca atare ei nu au încheiat contractul contestat cu bună-credință.

Pentru ca buna-credință să poată duce la salvarea actului încheiat între un vânzător neproprietar și un cumpărător este necesar ca persoana ce are calitatea de cumpărător să acționeze cu diligență, ca un adevărat proprietar pentru a se asigura că există identitate între persoana vânzătorului și titularul dreptului de proprietate. Instanța a arătat că cei care au cumpărat puteau verifica în acest sens o decizie prin care se atesta că MI și MM nu erau titularii dreptului de proprietate.

Cauza ilicită atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau după caz trebuia să o cunoască (art. 1238 alin. 2 C. civ.).

3. Cauza trebuie să fie morală

Potrivit art. 1236 alin.3 C. civ. „cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri”. Per a contrario cauza este morală atunci când este în concordanță cu bunele moravuri. Cauza imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună, ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări trebuia să o cunoască (art. 1238 alin. 2 C. civ.).

Ingenioase aplicații ale condiției moralității cauzei s-au făcut în doctrina și jurisprudența română în legătură cu prețul în contractul de vânzare-cumpărare. După cum am văzut mai sus, prețul vânzării trebuie să fie serios, adică să constituie o cauză suficientă obligației corelative a vânzătorului de a transmite proprietatea lucrului vândut. În cazul în care disproporția rezultă ca urmare a faptului că un contractant a profitat de neștiința, ignoranța sau starea de constrângere a celuilalt, este vorba de o leziune, dar nu una obișnuită- care în dreptul nostru, după cum am văzut, atrage nulitatea relativă a convenției numai în cazul în care a fost încheiată de minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă singur, fără încuviințarea reprezentanților săi legali, și pentru valabilitatea căreia nu este necesară încuviințarea autorității tutelare – ci, „o leziune care s-ar analiza într-o cauză imorală” ce atrage nulitatea absolută a convenției. Îmbrățișând aceste principii întocmai, fostul Tribunal Suprem s-a pronunțat constant în acest sens, stabilind totodată că analiza seriozității prețului în fiecare situație concretă în parte este o problemă de fapt lăsată la libera apreciere a instanței chemate să soluționeze litigiul.

În literatura juridică s-a susținut că loialitatea în materie contractuală este deosebit de importantă. „Părțile trebuie să acționeze fiecare una față de cealaltă cu loialitate, cu intenție dreaptă, fără niciun gând ascuns, fără manopere viclene și fără reticență cu privire la elementele esențiale ale contractului”. Este important să precizăm că principiul bunei-credințe, din care derivă aspecte care privesc loialitatea, moralitatea, face obiectul unui articol autonom în Codul Principiilor dreptului european al contractelor.

Referitor la proba cauzei art. 1239 C. civ. ne spune că un „contract este valabil chiar atunci când cauza nu este expres prevăzută. Existența unei cauze valabile se prezumă până la proba contrară”. Prin urmare, cel care invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei are sarcina probei. Fiind vorba despre un fapt juridic stricto sensu, este admisibil orice mijloc de probă.

Concluzii

Vânzarea-cumpărarea este unul dintre ele mai răspândite contracte în viața omului modern. El este cel mai utilizat contract civil pentru că asigură circulația juridică a bunurilor și a altor valori patrimoniale.

Formele sale de manifestare sunt nenumărate, astfel că fiecare individ din societatea actuală a luat parte la încheierea unui astfel de contract, fie că este vorba despre vânzarea-cumpărarea unui bun din diferite spații comerciale, fie că este vorba despre un autoturism, despre un imobil sau diferite alte bunuri.

Am ales această temă de licență deoarece contractul de vânzare-cumpărare ocupă un loc foarte important în dreptul civil român. Prin intermediul acestui contract se realizează înstrăinarea sau dobândirea dreptului de proprietate sau a altor drepturi asupra bunurilor aflate în circuitul civil.

Consider că este foarte importantă cunoașterea condițiilor de validitate ale acestui contract, deoarece astfel cum am învățat, el constituie regula în materia contractelor speciale. Toate aceste condiții sunt foarte importante și trebuie cunoscute de toată lumea, căci aproape că nu există o zi în care să nu încheiem o vânzare-cumpărare, și mă refer aici și la o simplă cumpărare dintr-un magazin alimentar.

Astfel în această lucrare mi-am propus să analizez toate condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare. Pe lângă cele învățate la disciplina Drept civil. Contracte speciale, m-am informat mult mai bine cu privire la instituția contractului de vânzare-cumpărare, analizând în acest sens multe legi speciale în care mai este reglementat acest contract. Pe lângă cele studiate în facultate, am descoperit noi drepturi de preempțiune, noi incapacități de vânzare și de cumpărare reglementate de diferite legi speciale în materia contractului de vânzare-cumpărare. Am analizat mult mai bine pactul de opțiune și promisiunile de vânzare, care s-au schimbat foarte mult prin intrarea în vigoare a Noului Cod civil, varietățile de vânzare, caracterele juridice. Pe lângă toate aspectele teoretice am încercat să înțeleg mult mai bine acest contract prin analiza practicii judiciare existente cu privire la contractul de vânzare-cumpărare.

Cu analiza acestui contract am observat și diferențele care au apărut în materia vânzării-cumpărării față de vechea reglementare. Astfel, prin art. 220 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 Noul Cod civil.

Acesta spre deosebire de Codicele civil a adus câteva modificări în materia vânzării-cumpărării. În ceea ce privește capacitatea de a încheia contractul de vânzare, am observat ca noutate faptul că legea recunoaște capacitatea de exercițiu anticipată, în cazurile în care, pentru motive temeinice instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitate deplină de exercițiu. O altă noutate a fost eliminarea interdicției vânzării între soți, în virtutea principiului independenței patrimoniale a soților, potrivit art. 317 Noul C. civ. Pe lângă aceste modificări am mai observat și faptul că vânzarea bunului viitor a început să fie reglementată expres și să fie permisă sub rezerva faptului că transferul dreptului de proprietate operează numai la momentul realizării bunului, iar bunul se consideră realizat în momentul în care există și este apt a fi utilizat potrivit destinației sale. Astfel per a contrario se înțelege că simpla existență materială a bunului, fără însă ca acesta să poată fi folosit potrivit scopului său, nu va conduce la îndeplinirea condiției cerute pentru operarea transferului dreptului de proprietate.

În materia prețului vânzarea este valabilă dacă prețul este serios și determinat sau determinabil, în timp ce vechea reglementare aborda numai tangențial situația prețului determinabil. Astfel este considerată valabilă convenția cu preț determinabil, dacă sunt îndeplinite cumulativ anumite condiții: părțile au stabilit prin contract modalitatea de determinare a prețului, determinarea se face cel târziu la data stabilită pentru plata bunului și determinarea nu necesită încheierea unui nou acord de voință.

O nouă modificare adusă cu ocazia intrării în vigoare a Noului Cod civil a fost apariția unei noțiuni noi, și anume aceea de pact de opțiune. Acest pact îmbracă forma unei convenții prin intermediul căreia promitentul nu se mai obligă să încheie contractul în viitor, ci își exprimă actual consimțământul la încheierea contractului, urmând ca apoi să fie necesară doar manifestarea de voință a beneficiarului. Desigur, pactul de opțiune trebuie să îndeplinească condițiile de validitate a oricărei convenții și să cuprindă toate elementele viitorului contract, astfel încât pentru încheierea valabilă a contractului să fie necesară doar acceptarea ulterioară a beneficiarului.

Am mai observat faptul că este reglementată expres vânzarea bunului altuia, vânzarea cu plata în rate, vânzarea cu opțiune de răscumpărare. S-au adus modificări și în ceea ce privește efectele contractului de vânzare-cumpărare, mai ales în materia garanției pentru vicii ascunse și în materia garanției contra evicțiunii.

Pe lângă toate aceste noutăți și multe altele care se regăsesc în cuprinsul acestei lucrării am analizat toate aspectele învățate la contractul de vânzare-cumpărare, cu precizarea că am dezvoltat fiecare parte studiată, am încercat să aduc exemple și multă jurisprudență pentru a înțelege cât mai bine acest contract care reprezintă regula în materia contractelor speciale.

Astfel am prezentat la începutul lucrării istoria pe scurt a contractului de vânzare-cumpărare încă de la început când era datul, urmând a fi analizată istoria lui în diferite perioade istorice, până în zilele noastre.

Apoi am detaliat caracterele juridice ale acestui contract: sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual și translativ. Am analizat aceste caractere prin prisma celor învățate, dar și cu ajutorul Teoriei generale a obligațiilor. Am dat exemple de cazuri în care legea impune sub sancțiunea nulității absolute forma autentică ad validitatem și am evidențiat anumite situații în care validitatea unor vânzări este condiționată de obținerea anumitor autorizări în prealabil. Astfel pe lângă cazurile în care legea impune forma autentică ad validitatem a contractului de vânzare-cumpărare, am mai descoperit noi cazuri decât cele învățate. La cesiunea drepturilor asupra mărcii legea ne spune că „ drepturile cu privire la marcă pot fi transmise prin cesiune, independent de transmiterea fondului de comerț în care aceasta este incorporată. Cesiunea trebuie făcută în scris și semnată de părțile contractante, sub sancțiunea nulității”. De asemenea cu privire la cesiunea drepturilor de autor legea prevede faptul că „ existența și conținutul contractului de cesiune a drepturilor patrimoniale se pot dovedi numai prin forma scrisă a acestuia”.

Pe lângă contractul de vânzare-cumpărare am detaliat și unele varietăți ale vânzării și anume: vânzare după mostră sau model, vânzarea pe încercate, vânzarea pe gustate, vânzarea bunului altuia, vânzarea cu rezerva proprietății, vânzarea de bunuri viitoare și vânzarea de imobile. În acest capitol am evidențiat caracteristicile acestor varietății ale vânzării și am observat după cum am spus și mai sus noi modificări în comparație cu vechea reglementare în materia vânzării bunului viitor și a bunului altuia.

Capitolul analizat apoi a fost cel care se referă la riscul în contractul de vânzare-cumpărare unde am aflat că în lipsă de stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului și că pentru contractele încheiate anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil se aplică regula res perit domino, conform căreia din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul dobânditor suportă riscul pieirii fortuite a lucrului, chiar dacă lucrul nu i-a fost predat.

Referitor la prima condiție de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, și anume ce a consimțământului pot spune că a fost partea cea mai interesantă și plină de informații din această lucrare. Astfel am observat că spre deosebire de promisiunea unilaterală sau bilaterală de a contracta, în cazul pactului de opțiune contractul se încheie prin exercitarea opțiunii de acceptare de către beneficiar ca la orice ofertă urmată de acceptare și că instanța judecătorească nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea am mai observat că pactul de opțiune dă naștere contractului de vânzare-cumpărare, iar la promisiune părțile vor încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Promisiunea unilaterală sau cea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea proprietății, ele dau naștere la o obligație de a face, adică de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare.

În această parte am mai observat faptul că pactul de opțiune nu trebuie confundat cu oferta de vânzare care nu cuprinde nicio manifestare de voință din partea dobânditorului ei, în schimb pactul de opțiune este rezultatul unui acord de voință între promitent și beneficiar.

Multe noutăți am aflat referitor la dreptul de preempțiune. Astfel am aflat că legea prevede un drept special de preempțiune în favoarea chiriașului, în toate cazurile în care proprietarul intenționează să vândă locuința închiriată. Oferta de vânzare, poate fi și implicită (sub forma refuzului proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere) și trebuie să cuprindă sub sancțiunea nulității absolute prețul și este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.

Am mai aflat că instituțiile publice, unitățile de învățământ, unitățile medicale sau așezămintele social-culturale, sediile partidelor politice, precum și misiunile diplomatice, oficiile consulare, reprezentanțele organizațiilor internaționale interguvernamentale acreditate în România, care ocupă un imobil cu contract de închiriere, au dreptul de preempțiune la cumpărarea acestuia. O altă noutate a fost cea cu privire la faptul că monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, sau al unităților administrativ-teritoriale, după caz, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării.

Pe lângă acestea am observat că legea prevede un drept de preempțiune al statului, după caz, al unităților administrativ-teritoriale, prin Oficiul Național pentru Cultul Eroilor, la vânzarea imobilelor pe care sunt amplasate mormintele și operele comemorative de război aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, cu excepția celor care au destinație de locuință și pe care sunt amplasate plăci comemorative. Am mai aflat faptul că la înstrăinarea prin vânzarea spațiilor și a terenurilor dobândite în condițiile O.U.G. nr. 68/2008, există un drept de preempțiune al coproprietarilor, dacă este cazul, și apoi al proprietarilor vecini care au calitatea de medici, medici dentiști, dentiști, biologi, biochimiști, fizicieni, tehnicieni dentari sau sunt persoane fizice cu drept de liberă practică ce desfășoară activități conexe actului medical sau persoane juridice care au ca obiect unic de activitate furnizarea serviciilor medicale, dreptul de preempțiune exercitându-se prin Colegiul Medicilor din România, Colegiul Medicilor Dentiști din România etc.

La capitolul destinat capacității am analizat ce reprezintă capacitatea în contractul de vânzare-cumpărare și prin prisma celor învățate la disciplina Drept civil. Partea generală, urmând ca apoi să detaliez incapacitățile de a cumpăra și de cele de a vinde. În acest capitol am observat că foarte multe incapacități sunt sancționate cu nulitatea absolută pentru că de cele mai multe ori acestea au la bază un motiv de ordin public și anume păstrarea prestigiului profesiei sau a justiției. O noutate am descoperit aici, spre deosebire de cele învățate la facultate și anume am aflat că în materia incapacității de a cumpăra cetățeanul unui stat membru al Uniunii Europene sau al spațiului Economic European, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană (potrivit Legii nr. 312/2005).

La capitolul obiectul contractului de vânzare-cumpărare am analizat obligația vânzătorului care are ca și obiect bunul vândut prin detalierea condițiilor ca: bunul să existe în momentul încheierii contractului, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, posibil și licit. Tot aici am analizat și obligația cumpărătorului care are ca și obiect prețul vânzării prin evidențierea condițiilor care trebuie îndeplinite: prețul să fie stabilit în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios.

Iar în cel din urmă capitol am detaliat cauza contractului de vânzare-cumpărare împreună cu condițiile care trebuie îndeplinite cumulativ pentru a fi valabilă: să existe, să fie licită și să fie morală. Desigur că în aceste ultime capitole am prezentat și am analizat foarte multă practică judiciară existentă la fiecare condiție în parte, pentru a reliefa mult mai bine cele prezentate.

Bibliografie

1. Boboș Gheorghe, Buzdugan Corina, Rebreanu Veronica, Teoria generală a statului și a dreptului, Ed. Agronaut, Cluj-Napoca, 2010.

2. Boroi Gabriel, Anghelescu Carla Alexandra, Curs de drept civil. Partea generală, Ed. Hamangiu, București, 2011.

3. Boroi Gabriel, Anghelescu Carla Alexandra, Nazat Bogadan, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, ediția a II-a revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2013.

4. Cărpenaru D. Stanciu, Tratat de drept comercial român, ediția a III-a, revizuită conform noului Cod civil, Editura Universul Juridic, București, 2012.

5. Chirică Dan, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997.

6. Ciochină Daniela, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2012.

7. Comăniță Gheorghe, Comăniță Ioana Iulia, Drept civil: contracte civile speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2013.

8. Dincă Răzvan, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2013.

9. Gidro Romulus, Gidro Aurelia, Nistor Vasile, Instituții juridice romane, Ed. Galaxia Gutenberg, Tărgu-Lăpuș, 2009.

10. Gionea Vasile, Curs de drept civil. Proprietatea și alte drepturi reale. Teoria generală a obligațiilor. Contracte speciale. Succesiuni, Ed. Scaiul, București, 1996.

11. Malaurie Philippe, Aynés Laurent, Gautier Pierre-Yves, Drept civil. Contractele speciale, trad. Diana Dănișor, Ed. Wolters Kluwer, București, 2009.

12. Moțiu Florin, Contractele speciale în Noul Cod civil, ediția a II-a, revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, București, 2011.

13. Moțiu Florin, Contractele speciale în Noul Cod civil: sinteze teoretice, teste grilă și spețe, Ed. Universul Juridic, București, 2013.

14. Muțiu Maria Ileana, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Imprimeriei de Vest, Oradea, 2001.

15. Pop Liviu, Popa Ionuț-Florin, Vidu Stelian Ioan, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2012.

16. Romoșan Ioan Dorel, Popa Carmen-Teodora, Morozan Florina, Drept civil. Curs selectiv pentru licență, Ed. Universității din Oradea, 2013.

17. Romoșan Ioan Dorel, Drept civil. Obligații, tematică de licență, Ed. Universității din Oradea, 2012.

18. Stănciulescu Liviu, Curs de drept civil. Contracte, Ed. Hamangiu, București, 2012.

19. Stănciulescu Liviu, Drept civil. Partea specială. Contracte și succesiuni, ediția a II-a, Ed. All Beck, București, 2004.

20. Toader Camelia, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, București, 2003.

21. Trușcă Petrică, Trușcă Andrada Mihalea, Drept civil. Persoanele, Ed. Universul Juridic, București, 2013.

22. Turianu Corneliu, Contracte civile speciale. Practică juridică adnotată, Ed. All Beck, București, 2000.