2.1. Particularități ale abordării prin comparații de piață Abordarea prin piață mai este cunoscută în domeniul evaluării patrimoniului imobiliar și… [609140]

2.1. Particularități ale abordării prin comparații de piață
Abordarea prin piață mai este cunoscută în domeniul evaluării patrimoniului imobiliar și
sub numele de comparație directă sau comparația vânzărilor. Această abordare reprezintă
procesul prin care se obțin indicații despre valoarea proprietății imobiliare s ubiect. Aceste
indicații se obțin prin compararea proprietății imobiliare subiect cu proprietăți similare care au
fost tranzacționate recent sau care sunt oferite spre vânzare. Așadar, premisa de bază a tehnicilor
cuprinse în abordarea prin comparații de p iață o reprezintă ideea conform căreia valoarea de
piață a unei proprietăți imobiliare subiect este în relație directă cu prețurile competitive ale
proprietăților imobiliare comparabile.
În cadrul abordării prin comparații de piață, analiza comparativă se axează asemănările și
deosebirile constate între proprietățile comparabile și proprietatea subiect, acestea influentând
valoarea celei din urmă. Asemănările și deosebirile constatate poartă denumirea de elemente de
comparație. Din această categorie fac pa rte diferențele dintre drepturile de proprietate transmise,
motivația cumpărătorului și a vânzătorului, condițiile de finanțare, condițiile pieței în momentul
tranzacției, dimensiunile proprietăților imobiliare, localizările acestora, caracteristicile fizi ce și,
in cazul în care proprietățile imobiliare sunt generatoare de venituri, caracteristicile economice
ale acestora.
Elementele de comparație sunt verificate la nivelul datelor pieței cu scopul de a
determina elementele sensibile la schimbări și sensul în care acestea afectează valoarea.
În cadrul abordării prin piață, tehnicile comparative de analiză sunt esențiale în
fundamentarea procesului de evaluare. De exemplu, estimarea chiriei pe piață, a costurilor, a
deprecierilor și a altor parametri valori ci aplicabili în cadrul celorlalte abordări pot fi obținuți cu
ajutorul tehnicilor de analiză comparativă.
Abordarea prin comparații de piață se poate aplica tutror tipurilot de proprietăți
imobiliare, condiția fiind existența unui număr suficient de tranz acții recente, în legătură cu care
se pot obține informații sigure care să exprime caracteristicile valorii sau tendințele de pe piață.
Prin informații despre tranzacții recente „se înțeleg acele informații referitoare la prețuri
de tranzacționare care nu sunt afectate de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau
la oferte care mai sunt valabile la data evaluării”1. Dar „dacă nu există suficiente informații
despre tranzacții recente cu proprietăți comparabile se pot utiliza informații privi nd ofertele de

1Standardele de evaluare ANEVAR, 2015 – BEV 630 Evaluarea bunurilor immobile, para. 41

proprietăți similare disponibile pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar
stabilită și analizată critic”2.
Dacă se apelează la informații din ofertele curente de proprietăți imobiliare disponibile pe
piață, acestea trebuie cunoscute și analizate de către evaluator. Preluarea de pe site -urile firmelor
de tranzacții imobiliare nu este suficientă.
În condițiile în care informațiile disponibile sunt suficiente, aplicarea abordării prin piață
este cel mai direct și adecv at mod de evaluare care poate fi folosit pentru estimarea valorii de
piață. Dacă numărul tranzacțiilor sau ofertelor verificate nu este suficient, aplicarea acestei
abordări poate fi limitată. De aceea, în cazul proprietăților imobiliare speciale, care se vând
foarte rar sau chiar deloc, aplicarea abordării prin piață este aproape imposibilă, chiar daca piața
este întinsă din punct de vedere geografic.
Totodată, abordarea prin comparații de piață oferă indicații relevante referitoare la
valoarea de piață p entru prorpietățile imobiliare a căror tranzacționare nu se bazează pe
potențialul lor de a produce venituri. Un alt tip de proprietate imobiliară în care abordarea prin
piață joacă un rol important îl reprezintă proprietățile industriale sau comerciale mi ci.
Aplicabilitatea abordării prin comparații de piață poate fi limitată atunci când condițiile
economice și legislative sunt supuse unei schimbări rapide. În acest context sunt relevante situații
precum schimbarea legii în ceea ce privește impozitul pe v enit, schimbarea reglementărilor de
urbanism, disponibilitatea și costul finanțării sau restricțiile de construire și dezvoltare a
infrastructurii. Aceste schimbări pot avea ca rezultat numărul mic de vânzări recente
comparabile, ceea ce reflectă influența pe care o au aceste schimbări într -un interval de timp. Un
alt factor care limitează aplicabilitatea abordării prin piață și poate denatura ajutările realizate îl
reprezintă modificarea rapidă a inflației.
Un aspect esențial pentru obținerea unor rezultate credibile prin utilizarea abordării prin
piață îl contituie capacitatea evaluatorului de a verifica datele de piață culese și de a înțelege
foarte bine caracteristicile comportamentale ale participanților la tranzacțiile imobiliare. Astfel,
evalu atorul trebuie să verifice întotdeauna datele oferite de terți și să țină cont de motivarea
părților implicate în tranzacție. Totodată, el trebuie să identifice și să analizeze atât punctele tari,
cât și punctele slabe ale proprietății imobiliare , rezultat e în urma prelucrării datelor și a
analizelor comparative efectuate.

2 Standardele de evaluare ANEVAR, 2015 – BEV 630 Evaluarea bunurilor immobile, para. 44

În urma procesului de evaluare realizat prin aplicarea abordării prin comparații de piață
se întocmește raportul de evaluare, care conține toate faptele relevante, rezultatele și concl uziile.
Acesta trebuie sa exprime clar opinia in ceea ce privește relevanța datelor culese, a analizelor
realizate și a concluziei legate de valoarea proprietății imobiliare subiect.
În ciuda limitărilor abordării prin piață, aceasta reprezintă o componen ță esențială a
procesului de valuare, deoarece poate furniza informații din analiza comparativă care constituie
date necesare pentru aplicarea altor abordări.