1.1. Scopul evaluării patrimoniului imobiliar Patrimoniul imobiliar reprezintă o componentă importantă în patrimoniul unei întreprinderi, astfel că… [609139]

1.1. Scopul evaluării patrimoniului imobiliar
Patrimoniul imobiliar reprezintă o componentă importantă în patrimoniul unei întreprinderi,
astfel că evaluarea lui este necesară în diferite momente, scopurile acesteia fiind variate. Dintre acestea,
Marin Toma, în cartea sa „Inițiere în evaluarea întreprinderilor ”, face referire la următoarele:
a) Ca instrument de măsurare a calității gestiunii întreprinderii
În acest sens, evaluarea are scopul de a determina periodic valoarea întreprinderii sau a anumor
elemente a le acesteia, în vederea constatării unor fluctuații ale acestei valori. O fluctuație în sens pozitiv
este un aspect pozitiv, indicând o bună gestiune, pe când o fluntuație negativă poate fi un semnal de
alarmă cu privire la gestiunea afacerii.
b) În tranza cțiile comerciale
Traczacțiile comerciale sunt reprezentate de operațiunile de vânzare -cumpărare. În aceste situații, se
recurge la evaluarea obiectului tranzacției. În functie de tipul tranzacțiilor, se recurge la diferite metode de
evaluare. Astfel, pent ru un investitor care vrea sa procedeze la o investiție pe termen lung într -o
întreprindere, cumpărând o parte semnificativă a acesteia, este justificată utilizarea unor metode de evaluare
aprofundate. Pe de altă parte, dacă investiția are caracter financi ar și vizează o parte mai restrânsă a
întreprinderii în vederea tranzacționării, metodele de evaluare pot fi mai puțin dezvoltate.
O altă situație în care se observă rolul evaluării în tranzacțiile comerciale este privatizarea, caz în
care evaluarea bazat ă pe expertiză și diagnostic este esențială din cel puțin trei puncte de vedere:
– “patrimoniul întreprinderii este exprimat în valori admi nistrative;
– performanțele obținute de întreprinderea cu capital de stat nu pot fi considerate ca fiind automat
reprodu ctibile în viitor;
– evaluarea constituie momentul în care se scot în evidență aspectele legate de o eventuală restructurare
a întreprin derii, care poate fi efectuată înainte sau după privatizare. ”
c) De fiecare dată când au loc schimbări în mărimea și stru ctura capitalului social al
întreprinderii
Scopul evaluării în această situație este de a evidenția eventuale fluctuații care reprezintă
o consecință a actualizării valorilor bunurilor întreprindeii în momentul efectuării unor
modificări în capitalul soci al. Prin aceasta se urmărește protejarea acționarilor respectiv
asociaților firmei.
d) De fiecare dată când au loc schimbări în numărul și compo nența acționarilor sau asociațiilor

Indiferent dacă numărul acționarilor sau asociaților crește sau scade, pent ru negocierea prețului
unei acțiuni la vânzare sau pentru determinarea cotei cuvenite acționarului sau asociatului care
părăsește societatea, este nevoie de o evaluare a acesteia.
e) Determinarea cursului de introducere la bursă
În vederea introducerii la tranzacționarea pe o piață reglemetată este obligatorie
evaluarea, aceasta fiind puternic influențată de metodele de evaluare reținute de organismul de
bursă.
f) Calculul parității de schimb în cazul fuziunilor și divizărilor
Problema calculului parități i se pune pune în momentul unei operațiuni de restructurare,
fiind un aspect delicat deoarece presupune evaluarea tuturor societățilro implicate. Totodată,
evaluarea poate avea anumite aspecte particulare în situația în care societățile aparțin aceluiași
proprietar sau au participări reciproce, iar aspectele de natură contabilă și fiscală ale operațiunilor
au un grad înalt de dificultate.
g) în acțiuni juridice cu scop patrimonial
Aceste acțiuni au ca obiect împărțirea patrimoniului, lichidarea etc., iar e valuarea este
obligatorie deoarece orice utilizare a valorilor din contabilitate poate prejudicia într -o anumită măsură o
parte din participanții la operațiune în favoarea altora.
h) în scopuri fiscale
Administrația fiscală folosește de asemea metode de e valuare pentru determinarea masei
impozabile sau a drepturilor de succesiune. În acest scop sunt preferate metodele cele mai simple din
gama largă a metodelor de evaluare.
g) în alte scopuri
Pe lângă scopurile menționate anterior, există și alte situații î n viața unei întreprinderi cand
aceasta este supusă evaluării. Printre aceastea se numără momentul când întreprinderea solicită un
credit, sau atunci când dorește să încheie un contract de asigurare.

În urma analizei scopurilor evaluării de -a lungul exis tenței unei întreprinderi, Marin Toma face
o sinteză prin care definește la modul general evaluarea economică și financiară, și în consecintă
procesul de evaluare în sine ca fiind “un complex de tehnici, procedee și metode prin care un bun, o
grupă de bun uri, un activ economic, un activ sau element intangibil, o întreprindere în ansamblul său
sunt aduse din punct de vedere valoric la nivelul pieței și prin care li se asigură comparabilitatea cu

aceasta sau, într -o accepțiune mai restrânsă, a evalua integra l sau în parte o întreprindere constă în a
determina zona cea mai probabilă în care s -ar putea situa prețul la care o tranzacție s -ar putea încheia în
condiții normale de piață. Răspunzând diferitelor cerințe din viața întreprinde rii, evaluarea constitui e un
instrument de orientare a operato rilor economici în spațiul economic al țării și nu numai. Eva luarea
economică și financiară este singurul tip de evaluare bazat pe expertiză și diagnostic și care are drept
obiectiv deter minarea valorii de piață (va lorii de circulație) a bunurilor și întreprinderilor sau a unor
valori derivate din valoarea de piață. ” (Marin Toma, „Inițiere în evaluarea întreprinderilor”, Ediția a III -a,
revizuită, pagina 21)

1.2. Abordări în evaluarea patrimoniului imobiliar
Conform lucr ării „Bazele evaluării ” realizată în carul Uniunii Naționale a Evaluatorilor
Autorizați Din România, în practica de evaluare sunt unanim recunscute și aplicate trei abordări
ale valorii, care sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echil ibru, anticipării
beneficiilor sau substituției . Aceste abordări ale valorii sunt: abordarea prin piață, abordarea prin
venit și abordarea prin cost.
Pentru analiza acestor abordări este necesară cunoașterea prealabilă a unor noțiuni
fundamentale: preț, co st, valoare. Acestea vor fi definite pe baza informațiilor cuprinse in
lucrarea „Bazele evaluării ” realizată în cadrul Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din
România.
Conceptul de preț face referire la schimbul unor mărfuri, produse sau servicii ,
reprezentând suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru obținerea bunurilor economice. Se
poate observa că din cauza capacităților financiare, a diferitelor motivații sau interese speciale
ale uneia dintre părțile implicate, vânzător respectiv cumpă rător, prețul plătit nu este întotdeauna
identic cu valoarea atribuită activului de către ceilalți participanți pe piață.
Noțiunea de cost suportă două accepțiuni. Pe de -o parte, poate fi privit ca fiind suma de
bani plătită, în numerar sau echivalente de numerar, de către cumpărător pentru a intra în posesia
unor bunuri sau servicii. Pe de altă parte, costul poate reprezenta suma de bani necesară pentru
crearea sau producerea bunului sau serviciului de către producător.
Conceptul de valoare se referă la prețul cel mai probabil, convenit de participanții –
vânzători și cumpărători – la tranzacțiile de bunuri și servicii dispo nibile, la o anumită dată și în
anumite condiții, ținându -se cont de beneficiile economice viitoare pe care activul tranzacționat

le poate genera. Astfel, valoarea nu este o sumă exactă de bani, ci cel mai probabil preț, corelat
cu un anumit tip de valoare . Valoarea poate fi văzută a o opinie, un preț ipotetic fundamentat pe
scopul evaluării. Așadar, există mai multe tipuri de valori, în funcție de scopul pentru care se
stabilește aceasta și de abordarea utilizată în determinarea ei :
• valoarea de piață;
• valoarea de investiție;
• valoarea justă;
• valoarea specială;
• valoarea sinergiei.
Vânzarea nu este o condiție obligatorie pentru stabilirea valorii unui activ. Există situații
în care trebuie estimat un anumit tip al valorii, cum ar fi : ipotecare, asigurare, înr egistrare în
situațiile financiare, divizare, fuziune, moștenire, care nu presupun vânzarea proprietății sau a
activului subiect .

Abordarea prin piață
Acest tip de abordare are scopul de a oferi o indicație asupra valorii de piață prin
compararea activul ui subiect cu alte active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc. În
acest sens, o primă etapă esențială este obținerea prețurilor de vânzare ale activelor identice sau
similare, care au fost recent tranzacționate pe piață. În cazul în care num ărul acestor tranzacții
este redus, se poate apela la prețurile activelor identice sau similare care sunt oferite spre
vânzare. Condiția care trebuie îndeplinită pentru a putea ține cont de aceste prețuri este ca
relevanța acestor informații să fie stabili tă în mod clar și analizată critic. Totuși, datorită faptului
că tranzacțiile si activele tranzacționate pot prezenta unele particularități față de activul subiect,
de cele mai multe ori este necesară o ajustare a prețurilor de tranzacționare sau de ofertă ale
activelor comparabile prin aplicarea unor corecții.
În ceea ce privește aplicarea abordării prin comparație la proprietățile imobiliare, de
obicei este necesară stabilirea unei unități de comparație adecvată. Printre cele mai frecvent
întâlnite unită ți de comparație se numără prețul de vânzare pe metru pătrat în cazul clădirilor și
prețul de vânzare pe hectar în cazul terenurilor. Pentru a fi utilă, unitatea de comparație trebuie
selectată în mod judicios și aplicată proprietății subiect și a celor co mparabile în fiecare analiză.

Prețurile proprietăților imobiliare comparabile vor fi ajustate în fucție de diferențele
constatate între caracteristicile acestora față de cele ale proprietății imobiliare subiect.
Diferențele corectate dintre proprietatea imobiliară subiect și cele comparabile pot fi de natura:
• drepturilor de proprietate transferate;
• localizărilor imobilelor;
• calității terenurilor sau vârstei și altor caracteristici specifice clădirilor;
• utilizării permise sau zonării pentru fiecare proprie tate imobiliară;
• conjuncturii în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;
• datei efective a dovezii despre preț și datei evaluării luată în calcul.

Abordarea prin venit
Prin această abordare se obține o indicație asupra valorii prin transforma rea fluxurilor de
venit viitoare (cum ar fi profitul, chiria, redevența, renta, fluxul de numerar sau venitul din
exploatare) în valoarea activului, adică valoarea de piață sau valoarea de investiție.
Abordarea prin venit presupune diferite metode de eval uare care au ca punct comun
faptul că valoarea se fundamentează fie pe un venit realizat în trecut sau în anul curent, fie pe un
venit previzionat, care ar putea fi obținut de titularul proprietății subiect.
În funcție de această proprietate subiect evalu ată, veniturile poartă diferite denumiri. Atfel, în
cazul unei clădiri a cărei destinație este închirierea birourilor, venitul obținut se numește chirie.
Dacă proprietatea imobiliară este o clădire specializată pe un anumit tip de activitate comercială
precum hotel, restaurant, stație de carburanți etc, venitul general va fi reprezentat de fluxul de
numerar efectiv sau potențial provenit din respectiva activitate comercială, venit care va reveni
proprietarului imobilului.

Abordarea prin cost
Abordarea prin cost pornește de la premiza că un cumpărător va plăti pentru un activ cel
mult costul necesar obținerii unui activ care are aceeași utilitate, obținut fie prin cumpărare, fie
prin constituire. O metodă de bază în cadrul abordării prin cost o constituie me toda costului de
înlocuire net (CIN), care oferă informații cu privire la valoare prin calcularea costului de
înlocuire curent a unui activ, corectat cu deprecierea fizică și orice alte forme relevante de

depreciere.
Există situații specifice în care ace astă abordare este preferată. Printre acestea se numără :
– existența unui număr limitat de tranzacții datorat naturii specializate, modelului sau
localizării activului subiect, astfel că nu poate fi aplicată abordarea prin piață
– activul subiect în sine nu generează un flux de numerar, sau acesta nu poate fi separat
de întreprinderea în cadrul căreia se află activul, situație în care nu poate fi folosită
abordarea prin venit
– activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent;
– activul subiect se află în fază de proiect sau în stadiul de în curs de
execuție/neterminat.

În urma analizei celor trei tipuri de abordări în evaluare unanim recunoscute și acceptate,
am ajuns la concluzia că alegerea abordării și a metodelor optime de evaluare ține seama de
anumite criterii :
– tipul valorii adoptat, care reiese din scopul evaluării;
– disponibilitatea informațiilor cu privire la tranzacțiile unor active similare ;
– disponibilitatea datelor cu privire la fluxurile de numerar generate;
– aborbările sau metodele folosi te de ceilalți participanți pe piața relevantă.
În funcție de aceste criterii, evaluatorii pot opta pentru utilizarea uneia, a doua sau chiar a tuturor
celor trei abordări, alegere justificată de disponibilitatea datelor de intrare necesare evaluării.
Dacă acestea nu sunt suficiente pentru aplicarea unei singure abordări, se va recurge la
combinarea acestora în scopul obținerii unei valori credibile.
Astfel, dacă se optează pentru utilizarea mai multor abordări sau metode de evaluare, rezultatele
asupra val orii activului subiect ar trebui să fie apropiate. În urma obținerii acestor rezultate, se va
recurge la analiza si reconcilierea lor pentru a se obține în final o opinie finală asupra valorii.
Importanța acestui pas este dată și de faptul că, de cele mai multe ori, clienții care solicită o
evaluare așteaptă să primească un rezultat sub forma unei valori singulare.