1 Hotarâre nr. 400 din 04/02/2003 aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari Monitorul Oficial… [604738]

Licență

1 Hotarâre nr. 400 din 04/02/2003 aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari Monitorul Oficial… [604738]

Byadmin ianuarie 1, 2024

1 Hotarâre nr. 400 din 04/02/2003
aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si func Ńionarea
asocia Ńiilor de proprietari
Monitorul Oficial nr. 311 din 05/08/2003

În temeiul art. 107 din Constitu Ńie, al art. 22 din O.G. 85/2001 privind organizarea și
func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari, aprobat ă cu modific ări prin Legea 234/2002, și al art. 68
din Legea locuin Ńei nr. 114/1996, republicat ă, cu modificarile și complet ările ulterioare,
Guvernul Romaniei adopt ă prezenta hot ărâre.
Art. 1.
Se aprob ă Normele metodologice privind organizarea și func Ńionarea asocia Ńiilor de
proprietari, prev ăzute în anexa care face parte integrant ă din prezenta hot ărâre.
Art. 2.
Pe data intr ării în vigoare a prezentei hot ărâri se abrog ă: cap. IV "Administrarea cl ădirilor
de locuinŃe" și cap. V "Repartizarea cheltuielilor și veniturilor rezultate din între Ńinerea, repararea
și exploatarea condominiilor", cu excep Ńia art. 90, din Normele metodologice pentru punerea în
aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/199 6, aprobate prîn H.G. 1.275/2000, publicat ă în
M.Of. 690 din 22 decembrie 2000, cu modific ările ulterioare; Ordinul ministrului lucr ărilor publice
și amenaj ării teritoriului nr. 139/N/1997 pentru aprobarea Pr eciz ărilor privind constituirea,
înregistrarea și func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari, publicat în M.Of. 338 bis din 2 decembrie
1997, precum și orice alte dispozi Ńii contrare.

ANEXA
NORME METODOLOGICE – privind organizarea și func Ńionarea
asocia Ńiilor de proprietari

CAPITOLUL I – Dispozitii generale
Art. 1.
(1) Prezentele norme metodologice au ca obiect pune rea la dispozi Ńie asocia Ńiilor de
proprietari și autorit ăŃilor administra Ńiei publice centrale și locale a cadrului general pentru
organizarea și func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari, exploatarea și administrarea
cl ădirilor – blocuri de locuin Ńe – condominii, precum și exercitarea controlului fînanciar-
contabil și gestionar asupra activit ăŃii asocia Ńiilor de proprietari în aplicarea prevederilor
Legii locuin Ńei nr. 114/1996, republicat ă, cu modific ările și complet ările ulterioare, și ale O.G.
85/2001 privind organizarea și func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari, aprobat ă cu modific ări
prin Legea 234/2002.
(2) În în Ńelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuin Ńe – cl ădire –
condominiu, denumit în continuare condominiu, se în Ńelege o proprietate imobiliar ă din care
unele p ărŃi sunt propriet ăŃi îndividuale, reprezentate din apartamente sau spa Ńii cu alta
destina Ńie decât cea de locuin Ńă , iar restul, proprietate comun ă indiviză. Prin asimilare, poate fi
definit condominiu și un tronson, cu una sau mai multe sc ări, din cadrul cl ădirii de locuit, în
condi Ńiile în care se poate delimita proprietatea comun ă.
Art. 2.
(1) În scopul reprezent ării și sus Ńinerii intereselor comune ale proprietarilor, legat e de
folosirea bunurilor aflate în proprietate comun ă indiviz ă din cl ădirea ce alcatuie ște un
condominiu, proprietarii locuin Ńelor și ai spa Ńiilor cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă se pot
constitui în asocia Ńii de proprietari cu personalitate juridic ă.
(2) Asocia Ńia de proprietari este forma juridic ă de organizare și de reprezentare a
întereselor comune ale proprietarilor unui condomin iu, cu personalitate juridic ă, nonprofit,
înfiintata în condi Ńiile prev ăzute de lege.

2 Art. 3.
Asocia Ńiile de locatari din cl ădirile ale c ăror apartamente au fost dobândite în proprietate
în condi Ńiile legii și care nu au fost reorganizate în asocia Ńii de proprietari au obliga Ńia s ă se
reorganizeze potrivit prevederilor legale.
Art. 4.
Consiliile locale ale municipiilor, ora șelor, comunelor și ale sectoarelor municipiului
Bucure ști, prin compartimentele specializate din aparatul propriu, sprijin ă asocia Ńiile de
proprietari pentru înfiin Ńare, organizare și functionare, pentru realizarea scopurilor și sarcinilor ce
le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, sprijinînd totodat ă asocia Ńiile de
locatari pentru a se transforma și a se reorganiza în asocia Ńii de proprietari.

CAPITOLUL II – Administrarea condominiilor
Art. 5.
(1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate în conformitate cu
prevederile art. 22 alin. (2) și angajate cu contract individual de munc ă ori cu conven Ńie civil ă de
prest ări de servicii sau de persoane juridice specializate , cu care se încheie un contract de
administrare, potrivit hot ărârii adun ării generale a proprietarilor.
Administratorii trebuie sa prezinte garan Ńii morale, materiale și profesionale acceptate de
proprietarul cl ădirii sau de reprezentantul legal al acestuia.
(2) Obliga Ńiile administratorului sunt cele stabilite prin leg e, precum și cele stabilite prin
contractul încheiat cu proprietarul sau cu reprezen tantul legal al acestuia.
(3) Pentru administrator sau, dup ă caz, persoana fizic ă gestionar ă a bunurilor și
mijloacelor banesti ale asocia Ńiei de proprietari prevederile Legii 22/1969 privind angajarea
gestionarilor, constituirea de garan Ńii și r ăspunderea în legatur ă cu gestionarea bunurilor
agen Ńilor economici, autorit ăŃilor sau institutiilor publice, cu modific ările ulterioare, se aplic ă în
mod corespunzator.
(4) Suma ce constituie garan Ńia material ă se depune în contul asocia Ńiei de proprietari
respective și se restituie la data încet ării contractului sau conven Ńiei încheiate cu
administratorul.
Art. 6.
(1) Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea cl ădirilor în scopul pentru care
au fost construite, în condi Ńiile men Ńinerii pe toat ă perioada de existen Ńă a performan Ńelor
func Ńionale, tehnice și calitative pentru care acestea au fost realizate.
(2) În acest scop activitatea de administrare a co ndominiului trebuie sa asigure :
a) men Ńinerea în siguran Ńă a cl ădirii potrivit prevederilor legale și aducerea la cuno știin Ńa tuturor
persoanelor care locuiesc în cl ădire despre starea acesteia din punct de vedere al sigurantei la
ac Ńiuni seismice;
b) func Ńionarea în bune condi Ńii a tuturor instalatiilor și părŃilor de construc Ńii ale imobilului;
c) aducerea la cuno știin Ńa tuturor persoanelor care locuiesc în cl ădire despre condi Ńiile generale
de func Ńionare a instala Ńiilor și dot ărilor cl ădirii, precum și despre regulile de folosire a
instala Ńiilor și dot ărilor care se utilizeaz ă în comun;
d) stabilirea condi Ńiilor în care pot fi realizate serviciile de între Ńinere și de repara Ńii curente ale
elementelor de construc Ńii și instala Ńii ale cl ădirii, atât la p ărŃile comune, cât și la cele folosite în
exclusivitate, care pot perturba folosin Ńa normal ă a părŃilor comune;
e) aducerea la cuno știin Ńa, prin afi șare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuie sc în cl ădire
despre modul de stabilire a cheltuielilor curente p entru func Ńionarea și între Ńinerea cl ădirii,
precum și a cheltuielilor ce decurg din alte pl ăŃi efectuate, inclusiv cele pentru repara Ńia capital ă
a cl ădirii – construc Ńii și instala Ńii. Lista de plat ă a cotelor de contribu Ńie la cheltuielile asocia Ńiei
de proprietari, care se afi șeaz ă, se întocme ște conform prevederilor Normelor metodologice
privind organizarea și conducerea contabilita Ńii în partid ă simpl ă de către persoanele juridice
fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului f inan Ńelor publice nr. 2.329/2001, publicat în
M.Of. 20 din 15 ianuarie 2002;

3 f) preluarea sau reconstituirea c ărŃii construc Ńiei potrivit prevederilor legale și eviden Ńierea
tuturor modific ărilor aduse, în condi Ńiile legii, la părŃile comune ale cl ădirii.
(3) Schimbarea destina Ńiei locuin Ńelor și/sau a spa Ńiilor cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă , situate în cl ădiri colective, se poate face numai cu acordul prop rietarului cl ădirii sau al
asocia Ńiei de proprietari și, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se
învecineaza pe orizontal ă și pe vertical ă, indiferent dac ă proprietarul care inten Ńioneaz ă s ă fac ă
aceast ă schimbare este sau nu este membru al asocia Ńiei de proprietari.
Art. 7.
Asocia Ńiile de proprietari se constituie prin hot ărârea a cel pu Ńin jum ătate plus unu din
num ărul proprietarilor apartamentelor și spa Ńiilor cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă din
cadrul unui condominiu.
Art. 8.
(1) În cl ădirile de locuit cu mai multe tronsoane sau sc ări se pot constitui asocia Ńii de
proprietari pe fiecare tronson sau scar ă, dac ă proprietatea comun ă aferent ă tronsonului ori
sc ării poate fi delimitat ă și dac ă este posibil ă repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau
pe sc ări.
(2) Asocia Ńiile de proprietari se pot constitui potrivit alîn. (1) prin hot ărârea adun ării
generale și cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv ă a părŃilor de
proprietate comun ă care se preiau în administrare de respectiva asoci a Ńie de proprietari și cu
privire la obliga Ńiile și drepturile legale care vor continua sa r ămân ă în sarcina tuturor
coproprietarilor.
(3) Pentru a se stabili dac ă este posibil ă defalcarea tehnic ă a consumurilor și
repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe sc ări, precum și modalitatea acestei
defalc ări/repartiz ări, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaŃii – electricitate, gaze
naturale, ap ă sau altele asemenea – cu privire la posibilit ăŃile tehnice de furnizare a utilit ăŃilor pe
tronsoane sau pe sc ări.
(4) Prin acordul de asociere pe scar ă sau tronson se reglementeaz ă și raporturile cu
celelalte asocia Ńii de proprietari constituite în cl ădire.
Art. 9.
(1) Anterior adun ării de constituire, proprietarii din cl ădirile cu mai multe apartamente se
pot întruni pentru a hot ări cu privire la înfiin Ńarea asocia Ńiei de proprietari sau la transformarea
asocia Ńiei de locatari în asocia Ńie de proprietari. Totodat ă vor hot ărî și cu privire la persoana
fizic ă sau juridic ă însarcinată cu întocmirea acordului de asociere și a statutului, cu privire la
termenul de finalizare a acestora și la data de convocare a adun ării de constituire. Hot ărârea
proprietarilor se consemneaz ă într-un procesverbal care se semneaz ă de toti cei prezen Ńi.
(2) Cu cel pu Ńin 10 zile înaîntea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se
convoac ă prin afi șare într-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asocia Ńiei de proprietari este legal întrunit ă în cvorumul
prevazut la art. 7.
(4) Hot ărârea privind înfiin Ńarea asocia Ńiei de proprietari poate fi luat ă cu votul a cel
pu Ńin dou ă treimi din num ărul proprietarilor prezen Ńi, dar nu mai pu Ńin de jum ătate plus unu din
num ărul proprietarilor locuin Ńelor și ai spa Ńiilor cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă din cadrul
cl ădirii, sc ării sau tronsonului respectiv, dup ă caz.
(5) Dac ă nu este întrunit cvorumul , o nou ă convocare va avea loc dup ă cel pu Ńin 5 zile
de la data primei întâlniri, în condi Ńiile prev ăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua
convocare nu se poate lua hot ărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia
convocare, dup ă cel pu Ńin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hot ărârea privind
înfiin Ńarea asocia Ńiei de proprietari poate fi luat ă cu votul a cel pu Ńin jum ătate plus unu din
num ărul proprietarilor prezen Ńi, dar nu mai pu Ńin de o treime din num ărul proprietarilor.
(6) În adunarea de constituire se prezint ă și se adopt ă statutul asocia Ńiei de proprietari,
în care se vor cuprinde preciz ări cu privire la:
a) denumirea, forma juridic ă, sediul, durata de func Ńionare ale asocia Ńiei de proprietari;
b) scopul și obiectul de activitate ale asocia Ńiei de proprietari;

4 c) mijloace materiale și banesti de care poate dispune asocia Ńia de proprietari; venituri și
cheltuieli;
d) membrii asocia Ńiei de proprietari, drepturile și obliga Ńiile acestora;
e) structura organizatoric ă, modul de func Ńionare, managementul asocia Ńiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asocia Ńiei de proprietari;
g) condi Ńiile în care se dizolv ă asocia Ńia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a li tigiilor, rela Ńii contractuale, penaliz ări, dac ă
adunarea general ă a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de pen aliz ări, în condi Ńiile legii.
Art. 10.
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asocia Ńiei de proprietari se consemneaz ă
într-un proces-verbal întocmit în dou ă exemplare originale, semnate de to Ńi proprietarii care și-
au dat consim Ńă mântul. Procesul-verbal constituie anex ă la acordul de asociere.
(2) Proprietarii i și dau consim Ńă mântul, de regul ă, în adunarea de constituire; în cazul
proprietarilor absen Ńi consim Ńă mântul poate fi exprimat prin simpl ă semnare a procesului-verbal
prev ăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la dat a la care a avut loc adunarea de
constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), dup ă caz.
(3) În cazul în care vreun proprietar nu poate sem na se va consemna ca acesta și-a dat
consim Ńă mântul și se face men Ńiune despre cauza acestei imposibilit ăŃi.
Art. 11.
Acordul de asociere se redacteaz ă pe baza procesului-verbal al adun ării de constituire
și va cuprinde numele, prenumele și domiciliul proprietarilor, individualizarea propr ieta Ńii potrivit
actului de proprietate, dup ă caz, respectiv contractului de vânzare-cump ărare, contractului de
construire și procesului-verbal de predare-primire, contractulu i de schimb sau contractului de
dona Ńie, enumerarea și descrierea p ărŃilor aflate în proprietatea comun ă și cotaparte din
proprietatea comun ă ce revine fiec ărui apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă .
Art. 12.
Înscrierea ulterioar ă în asocia Ńia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezen Ńi
la adunarea de constituire și care nu și-au dat consim Ńă mântul în condi Ńiile prev ăzute la art. 10
se face la cererea acestora, prin înscrierea datelo r prev ăzute la art. 11 într-un act adi Ńional la
acordul de asociere, încheiat cu proprietarul inter esat, fără alte formalita Ńi.
Art. 13.
În cadrul adun ării de constituire a asocia Ńiei de proprietari, în baza statutului adoptat,
proprietarii vor alege un comitet executiv și o comisie de cenzori și vor hot ărî num ărul
membrilor acestora, precum și durata mandatelor lor.
Art. 14.
Asocia Ńia de proprietari poate delega, prin contract , atribu Ńiile comisiei de cenzori
privind controlul financiar-contabil și gestionar unor persoane fizice sau juridice speci alizate.
Art. 15.
(1) Comitetul executiv va fi condus de un pre ședinte , care va fi desemnat în persoana
celui care întrune ște cel mai mare numar de voturi la alegerea comitet ului executiv. Acesta
reprezint ă asocia Ńia de proprietari în raporturile cu autorit ăŃile și cu institu Ńiile publice, precum și
cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care a socia Ńia de proprietari are rela Ńii.
(2) În cazul imposibilit ăŃii de exercitare a atribu Ńiilor de către pre ședinte, acestea vor fi
îndeplinite de c ătre un vicepre ședinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.
Art. 16.
Cererea de acordare a personalit ăŃii juridice, împreun ă cu copiile de pe procesul-verbal
al adun ării de constituire, de pe acordul de asociere și de pe statutul asocia Ńiei de proprietari,
precum și, dac ă este cazul, cu avizele prev ăzute la art. 8, se depun de persoana imputernicit ă
de proprietarii asocia Ńi la organul financiar local în a c ărui circumscrip Ńie teritorial ă se afl ă
cl ădirea.
Art. 17.
Dup ă înfiin Ńarea asocia Ńiei de proprietari aceast ă se identific ă prin denumire, adresa
condominiului, încheierea judec ătorului delegat și codul fiscal al asocia Ńiei.

5 Actele care eman ă de la asocia Ńiile de proprietari vor cuprinde atributele de iden tificare.
Art. 18. (1)
Asocia Ńia de proprietari adopt ă hot ărâri în adunarea general ă, care se Ńine obligatoriu
cel pu Ńin o dat ă pe an, de regul ă, în primul trimestru, și la care au dreptul și obliga Ńia s ă
participe to Ńi membrii săi. Adunarea general ă este alc ătuit ă din to Ńi membrii asocia Ńiei de
proprietari.
(2) Pentru situa Ńii speciale, adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari poate fi
convocat ă oricând de c ătre comitetul executiv sau de c ătre membri ai asocia Ńiei care de Ńin în
total cel pu Ńin 20% din cotele de proprietate.
(3) To Ńi proprietarii trebuie anun ŃaŃi despre convocarea oricarei adun ări generale a
asocia Ńiei de proprietari cu cel pu Ńin 10 zile înainte ca aceast ă s ă aiba loc.
(4) Asocia Ńia de proprietari poate adopta hot ărâri, dac ă majoritatea membrilor sunt
prezen Ńi personal sau prin reprezentant. Dac ă nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi
suspendat ă și reconvocat ă. La adunarea reconvocat ă, dac ă exist ă dovada ca to Ńi membrii
asocia Ńiei de proprietari au fost convoca Ńi, hot ărârile pot fi adoptate prin votul majorit ăŃii
membrilor prezen Ńi. Dovada convoc ării membrilor asocia Ńiei de proprietari se face cu afi șul de la
avizierul asocia Ńiei și convocatorul semnat de acestia.
(5) Adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari analizeaz ă principalele aspecte și
adopt ă hot ărâri cu privire la:
a) activitatea de administrare și de între Ńinere a condominiului, aprobarea lucr ărilor de repara Ńii
capitale și repara Ńii curente ce urmeaz ă a se efectua în cursul anului, derularea contracte lor
încheiate cu agen Ńii economici furnizori ai serviciilor de care aceas t ă beneficiaz ă, precum și
modul de realizare a obliga Ńiilor pe care asocia Ńia de proprietari le are fa Ńă de persoanele
juridice sau fizice cu care are rela Ńii;
b) expertizarea tehnic ă a cl ădirilor care prezint ă niveluri insuficiente de protec Ńie la ac Ńiuni
seismice, degrad ări sau avarieri și a lucr ărilor de interven Ńie/consolid ărilor, potrivit legisla Ńiei în
vigoare;
c) bugetul de venituri și cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoan ă la cheltuielile
aferente persoanelor cu domiciliul stabil în cl ădire, pentru persoanele care locuiesc temporar,
aflate în vizit ă, sau care presteaz ă activit ăŃi gospod ărești în timpul zilei de minimum 15 zile pe
lun ă; stabilirea perioadei minime de la care proprietar ii, respectiv chiria șii, pot solicita, în scris,
scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan ă și care trebuie sa fie de cel pu Ńin 15 zile pe lun ă;
participarea proprietarilor la cheltuielile de admi nistrare și de între Ńinere a cl ădirii; modul de
folosire a fondurilor proprii; prin prestare de act ivit ăŃi gospod ăre ști se în Ńelege ajutorul pe care il
primesc membrii asocia Ńiei de proprietari din partea unor persoane str ăine de asocia Ńie, care
ajut ă la gospod ărire, respectiv cur ăŃenie, g ătit, cre șterea copiilor, paz ă apartament și altele
asemenea;
d) modul de folosire a spa Ńiilor comune și, în unele cazuri, schimbarea destina Ńiei unor
asemenea spa Ńii.
Schimbarea destina Ńiei acestor spa Ńii nu se va putea face decât cu acordul majorit ăŃii
membrilor asocia Ńiei de proprietari și, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afec ta Ńi din
vecin ătate, atât pe orizontal ă, cât și pe vertical ă;
e) activitatea de administrare a condominiului, res pectiv prin persoana fizic ă atestat ă în
conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) și angajat ă cu contract individual de munc ă sau cu
conventie civil ă de prest ări de servicii ori persoan ă juridic ă specializat ă, cu care se încheie un
contract de administrare;
f) condi Ńiile de angajare a administratorului prin prezentar ea și analiza dosarului de angajare a
acestuia sau, dup ă caz, a contractului de administrare ce urmeaz ă a fi încheiat cu o persoana
juridic ă specializat ă;
g) cuantumul garan Ńiei materiale care trebuie depus ă de către administrator;
h) alegerea comisiei de cenzori, precum și stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor ace steia;
i) num ărul și func Ńiile persoanelor necesare pentru administrarea și gospod ărirea cl ădirii,
func Ńiile care se remunereaz ă, cuantumul și modalitatea de actualizare a remunera Ńiilor;
j) activitatea comitetului executiv și a pre ședintelui;

6 k) rotunjirea la leu a contravalorii obliga Ńiilor de plat ă.
(6) Hot ărârile adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari privind buna între Ńinere și
exploatare a condominiului sunt obligatorii și pentru proprietarii din acela și condominiu care nu
sunt membri ai asocia Ńiei.
(7) Pentru adoptarea hot ărârilor asocia Ńiei de proprietari se vor avea în vedere
urmatoarele:
a) votul fiecărui proprietar are o pondere egal ă cu cotaparte din proprietatea comun ă;
b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru a l familiei sau de un alt reprezentant care are
o împuternicire semnat ă de proprietarul în numele c ăruia voteaz ă;
c) un membru al asocia Ńiei de proprietari poate reprezenta cel mult înca u n membru absent, prin
imputernicire scris ă;
d) în cazul unui vot paritar, votul pre ședintelui este decisiv.
Art. 19.
(1) Comitetul executiv , format dintr-un num ăr de 3 -11 membri stabili Ńi de adunarea
general ă dintre membrii asocia Ńiei de proprietari, asigur ă ducerea la îndeplinire a hot ărârilor
adun ării generale și ac Ńioneaz ă operativ în legatur ă cu:
a) activitatea curent ă de administrare și de între Ńinere a condominiului; repartizarea lunar ă a
cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din con dominiu, încheierea sau sistarea contractelor
privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv p entru administrarea condominiului; angajarea
personalului de administrare, între Ńinere și cur ăŃenie, potrivit legii, și aprobarea cheltuielilor
curente;
b) constatarea prin inspec Ńii periodice și stabilirea m ăsurilor necesare care sa asigure
func Ńionarea în bune condi Ńii a părŃilor comune ale condominiului, a construc Ńiilor și instala Ńiilor,
precum și în locuin Ńe sau în spa Ńiul cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , cu respectarea
prevederilor art. 23 lit. f) din Statutul asocia Ńiei de proprietari (anexa 2), pentru a constata dac ă
instala Ńiile sunt în stare bun ă de func Ńionare și nu produc pierderi prin neîntre Ńinerea
corespunz ătoare a acesteia, constat ări care se vor înscrie într-o fi șă de inspec Ńie care se va
depune la pre ședintele asocia Ńiei de proprietari;
c) problemele ridicate de membrii asocia Ńiei de proprietari, luând m ăsuri pentru rezolvarea lor;
d) organizarea adun ărilor generale, precum și a altor ac Ńiuni stabilite de adunarea general ă.
(2) Comitetul executiv al asocia Ńiei de proprietari preg ăte ște și supune spre aprobare
adun ării generale bugetul anual de venituri și cheltuieli.
(3) Dup ă aprobarea bugetului de venituri și cheltuieli comitetul executiv va urm ări
derularea acestuia în condi Ńiile legii.
Art. 20.
(1) Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari este ales, prin votul adun ării generale, dintre
membrii comitetului executiv al acesteia.
(2) Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari urm ăre ște și asigur ă respectarea statutului și a
hot ărârilor asocia Ńiei de proprietari, realizarea contractelor angajat e de aceast ă, îndeplinirea în
condi Ńiile legii a prevederilor bugetului de venituri și cheltuieli, respectarea de c ătre asocia Ńia de
proprietari a ordinii publice și a reglement ărilor autorit ăŃilor publice centrale și locale.
(3) Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari convoac ă și conduce ședin Ńele de lucru ale
comitetului executiv și ale adun ării generale.
(4) Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari angajeaza prin semnatura sa asoc ia Ńia de
proprietari în rela Ńiile acesteia cu tertii.
(5) Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari p ăstreaz ă și urm ăre ște Ńinerea la zi a c ărŃii
tehnice a construc Ńiei, precum și celelalte documente privitoare la activitatea aso cia Ńiei de
proprietari.
Art. 21.
(1) Comisia de cenzori urm ăre ște și asigur ă respectarea legalit ăŃii în administrarea
bunurilor materiale și a fondurilor financiare ale asocia Ńiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este format ă dintr-un num ăr impar de membri, care au cuno știin Ńe
de specialitate și experien Ńă în domeniile financiar, economic și/sau juridic și care nu fac parte
din comitetul executiv.

7 (3) Comisia de cenzori i și alege la prima reuniune pre ședintele din rândul membrilor ei.
(4) Atribu Ńiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele:
a) verificarea execu Ńiei bugetare;
b) verificarea și validarea documentelor și a angajamentelor de plat ă;
c) urm ărirea depunerii în contul curent al asocia Ńiei de proprietari a numerarului care dep ăș ește
plafonul de cas ă;
d) verificarea trimestrial ă a gestiunii asocia Ńiei de proprietari;
e) verificarea modului de stabilire a cotelor de co ntribu Ńie la cheltuielile curente și constituirea
fondurilor speciale ale asocia Ńiei de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);
f) verificarea lunar ă a situa Ńiei de încas ări și pl ăŃi;
g) controlul înopinat al încas ărilor și al pl ăŃilor;
h) verificarea lunar ă a situa Ńiei soldurilor elementelor de activ și de pasiv.
(5) Comisia de cenzori prezint ă în fa Ńa adun ării generale a proprietarilor, o dat ă pe an,
raportul asupra activit ăŃii sale.
(6) Asocia Ńiile de proprietari au obliga Ńia s ă organizeze și s ă conduc ă contabilitatea
proprie potrivit prevederilor Legii contabilit ăŃii nr. 82/1991 , republicată în M.Of. 629 din 26
august 2002, în partid ă dubla sau în partid ă simpl ă, prin op Ńiune, potrivit hot ărârii adun ării
generale a asocia Ńiei de proprietari.
(7) Asocia Ńiile de proprietari care opteaz ă pentru conducerea contabilit ăŃii în partid ă
dubl ă aplic ă Planul de conturi pentru persoanele juridice f ără scop lucrativ și normele
metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finan Ńelor nr.
1.591/1998 , cu modific ările ulterioare.
(8) Asocia Ńiile de proprietari care opteaz ă pentru conducerea contabilit ăŃii în partid ă
simpl ă aplic ă prevederile Normelor metodologice privind organiza rea și conducerea contabilit ăŃii
în partid ă simpl ă de către persoanele juridice f ără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul
ministrului finan Ńelor publice nr. 2.329/2001 .
Art. 22.
(1) Activitatea de management de proprietate și management financiar se asigur ă fie de
persoane fizice angajate prin contracte individuale de muncă sau prin conven Ńii civile de prest ări
de servicii, fie de persoane juridice, prin contrac te de administrare, în functie de hot ărârea
adun ării generale a proprietarilor.
(2) Administratorul , persoana fizic ă, poate fi angajat dintre membrii asocia Ńiei sau dintre
alte persoane cu cuno știin Ńe profesionale și atestat de c ătre o comisie format ă din 5 membri,
speciali ști în domeniul financiar-contabil și al legisla Ńiei muncii, constituit ă de consiliul local prin
hot ărâre.
(3) Administratorul asigur ă managementul de proprietate al condominiului prin:
a) efectuarea formalit ăŃilor necesare în angajarea contractelor cu furnizor ii serviciilor necesare
pentru exploatarea și între Ńinerea condominiului (inclusiv instala Ńiile și echipamentele aflate în
proprietate comun ă), derularea și urm ărirea realiz ării acestor contracte;
b) urm ărirea comport ării în timp a construc Ńiei, pe toata durata contractului; întocmirea fi șelor
tehnice periodice cu privire la starea cl ădirii și a instala Ńiilor acesteia; asigur ărea punerii în
siguran Ńă a cl ădirii potrivit prevederilor legale, eviden Ńierea în cartea tehnic ă a cl ădirii a tuturor
modific ărilor aduse, în condi Ńiile stabilite de statut și de legile în vigoare, la p ărŃile comune ale
condominiului;
c) răspunderea fa Ńă de func Ńionalitatea și integritatea elementelor propriet ăŃii comune, de
mijloacele materiale ale asocia Ńiei de proprietari și de utilizarea în bune condi Ńii a acestora;
d) procurarea mijloacelor materiale necesare între Ńinerii și repara Ńiilor curente ale elementelor
propriet ăŃii comune, răspunderea asupra integrit ăŃii acestora;
e) în știin Ńarea comitetului executiv al asocia Ńiei de proprietari și luarea măsurilor necesare
pentru efectuarea la timp și eficient a lucr ărilor de între Ńinere și repara Ńii;
supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucr ărilor de între Ńinere și
repara Ńii aprobate de adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari;
f) angajarea și urm ărirea realiz ării contractelor cu persoane fizice sau juridice pe ntru: repara Ńii,
închirierea unor spa Ńii sau elemente din proprietatea comun ă, activit ăŃi sociale și alte tipuri de

8 activit ăŃi. În contractele privind repara Ńiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de
garan Ńie a lucr ărilor executate conform normativelor tehnice în vig oare;
g) verificarea contractelor de închiriere între aso cia Ńia de proprietari și persoane fizice sau
juridice care folosesc spa Ńii ori elemente din proprietatea comun ă. Dac ă aceste contracte nu
exist ă administratorul ii în știin Ńeaz ă pe cei în cauz ă, punându-le în vedere c ă în termen de 30
de zile lucr ătoare s ă încheie contracte cu asocia Ńia de proprietari;
h) supravegherea execu Ńiei lucr ărilor de repara Ńii și între Ńinere și participarea la receptia lor,
consemnand finalizarea acestora; asigur ă efectuarea de pl ăŃi corespunz ătoare stadiului lucr ării;
i) controlul personalului angajat de asocia Ńia de proprietari pentru cur ăŃenie, încărcarea și
evacuarea gunoiului menajer și alte activit ăŃi, cu privire la îndeplinirea obliga Ńiilor contractuale
și, în caz de înc ălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
j) inspectarea, în conformitate cu prevederile art. 23 lit. f) din Statutul asocia Ńiei de proprietari
(anexa 2), referitor la drepturile proprietarilor d in condominiu, a propriet ăŃii individuale în
vederea înlătur ării defec Ńiunilor ap ărute la instala Ńiile de folosin Ńa comun ă și a elimin ării
pierderilor care determin ă cre șterea nejustificat ă a cheltuielilor asocia Ńiei de proprietari. Dac ă se
constat ă defec Ńiuni la instala Ńiile apar Ńinând propriet ăŃii individuale – apartament sau spa Ńii cu
alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă -, se în știin Ńeaz ă proprietarul asupra obliga Ńiei acestuia de
a remedia defec Ńiunile;
k) citirea, lunar sau periodic, în func Ńie de hot ărârea adun ării generale a asocia Ńiei de
proprietari, a indexului contoarelor individuale ap ar Ńinând proprietarilor și înscrierea sau
verificarea înscrierii acestuia în fi șa de apartament, cu condi Ńia ca acestea sa fie montate cu
acordul adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari și al furnizorului de utilit ăŃi;
l) asigurarea cunoa șterii și respect ării regulilor de locuit în condominiu;
m) aducerea la cuno știin Ńa tuturor persoanelor care locuiesc în condominiu d espre condi Ńiile
generale de func Ńionare a instala Ńiilor și dot ărilor cl ădirii, precum și despre regulile de folosire a
instala Ńiilor și dot ărilor care se utilizeaz ă în comun;
n) stabilirea condi Ńiilor în care pot fi realizate serviciile de între Ńinere și de repara Ńii curente ale
elementelor de construc Ńii și instala Ńii ale condominiului, atât la p ărŃile comune, cât și la cele
folosite în exclusivitate, care pot perturba folosi n Ńa normal ă a părŃilor comune;
o) întocmirea listelor lunare de pl ăŃi;
p) aducerea la cuno știin Ńa tuturor proprietarilor care locuiesc în condomini u despre modul de
stabilire a cheltuielilor curente pentru func Ńionarea și între Ńinerea condominiului, precum și a
cheltuielilor care decurg din alte pl ăŃi efectuate, inclusiv cele pentru repara Ńia capital ă a
condominiului;
introducerea la plat ă a consumurilor și a persoanelor care locuiesc temporar sau presteaz ă
activit ăŃi gospod ăre ști, care dep ăș esc limita minim ă de ședere în condominiu prev ăzut ă de
hot ărârea adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, conform procesului-verbal conse mnat în
registrul asocia Ńiei de proprietari.
Constituie obliga Ńie din partea proprietarilor s ă anun Ńe, tot prin cerere, num ărul persoanelor care
locuiesc temporar, venite în vizit ă, sau care presteaz ă activit ăŃi gospod ăre ști conform
prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c).
Persoanele care locuiesc temporar sau presteaz ă activit ăŃi gospod ăre ști pot fi constatate și
vizual sau la sesizarea altor persoane;
r) propune pre ședintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane,
anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci cand se constat ă ca
solicitantul nu a anun Ńat în timp util modificarea datelor înscrise în res pectiva cerere;
s) sesizarea comitetului executiv în vederea som ării restan Ńierilor la plata cheltuielilor comune și
aplicarea procedurii de recuperare a restan Ńelor cu penaliz ările aferente;
t) calcularea și încasarea penaliz ărilor conform sistemului aprobat de adunarea genera l ă a
asocia Ńiei de proprietari.
(4) Contabilul r ăspunde de organizarea și conducerea contabilit ăŃii, în condi Ńiile legii. La
asocia Ńiile de proprietari care opteaz ă pentru conducerea contabilit ăŃii în partid ă simpl ă,
administratorii de imobile pot cumula și func Ńia de contabil.

9 (5) Casierul r ăspunde de efectuarea de încas ări și pl ăŃi în numerar, cu respectarea
prevederilor Regulamentului opera Ńiunilor de cas ă. La asocia Ńiile de proprietari care opteaz ă
pentru conducerea contabilit ăŃii în partid ă simpl ă, administratorii de imobile pot cumula și func Ńia
de casier.
Art. 23.
Proprietarii, pe lâng ă drepturile și îndatoririle prev ăzute la cap. V și VI din modelul
statutului asocia Ńiei de proprietari cuprins în anexa 2, au și urm ătoarele drepturi și obliga Ńii:
A. Drepturi:
a) să participe la adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari, s ă aleag ă și să fie ale și în
organele asocia Ńiei de proprietari, dac ă au calitatea de membru al asocia Ńiei de proprietari;
b) să primeasc ă explica Ńii cu privire la calculul cotei de contribu Ńie la cheltuielile asocia Ńiei de
proprietari și, eventual, s ă o conteste pre ședintelui asocia Ńiei de proprietari, în termen de 10 zile
de la afi șarea listei de plat ă. Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari este obligat s ă răspund ă la
contesta Ńie în termen de 5 zile;
c) să foloseasc ă spa Ńiile și instala Ńiile comune din înteriorul și din exteriorul condominiului.
B. Obliga Ńii:
a) să contribuie la constituirea mijloacelor b ăne ști și materiale ale asocia Ńiei de proprietari și să
achite în termenul stabilit cota de contribu Ńie care le revine în cadrul cheltuielilor asocia Ńiei de
proprietari;
b) să între Ńin ă în bune condi Ńii spa Ńiile și instala Ńiile comune din interiorul și din exteriorul
condominiului casa sc ării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsolur i, fa Ńade, poduri,
acoperisuri, sc ări exterioare, ascensor, hidrofor, instala Ńii de alimentare cu ap ă, de canalizare,
instala Ńii de încalzire central ă și de preparare a apei calde, instala Ńii electrice și de gaze,
centrale termice, crematorii, instala Ńii de colectare a de șeurilor, instala Ńii de anten ă colectiv ă,
telefonie și altele asemenea – și să ia măsuri pentru repararea și men Ńinerea în stare de
siguran Ńă și de functionalitate a condominiului;
c) să contribuie la repararea sau, dup ă caz, la consolidarea și la men Ńinerea în stare de
siguran Ńă a propriet ăŃii comune îndivize din cadrul condominiului.
Art. 24.
(1) În scopul asigur ării fondurilor necesare pentru pl ăŃi curente asocia Ńia de proprietari
stabile ște cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constitui rea fondului de rulment .
De regul ă fondul de rulment se dimensioneaz ă astfel încât s ă poat ă acoperi cheltuielile curente
ale condominiului la nivelul unei luni calendaristi ce.
Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu s uma care a fost necesar ă pentru acoperirea
cheltuielilor lunare înregistrate de asocia Ńia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata infla Ńiei, iar în cazurile asocia Ńiilor de proprietari nou
înfiinŃate, prin constatarea și însu șirea experien Ńei în domeniu a unor condominii echivalente ca
mărime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plat ă anticipat ă a cotei-părŃi ce revine fiec ărui
proprietar, potrivit hot ărârii adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, iar reîntregirea fondului
de rulment se face lunar, prin plat ă sumelor afi șate pe lista de plat ă.
(3) În situa Ńiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiria șul se
oblig ă să participe la plata cheltuielilor curente ale condo miniului în care locuie ște, acesta va
participa și la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment deja încasat se restituie nu mai în situa Ńiile de schimbare a
domiciliului sau a dreptului de proprietate, dac ă prin actele de transmitere a dreptului de
proprietate sau a folosin Ńei locuin Ńei nu se stipuleaz ă altfel.
(5) Asocia Ńia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea
instala Ńiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu per ioada de folosire limitat ă, fond care va
fi depus în contul asocia Ńiei de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adun ării
generale a asocia Ńiei de proprietari.
Art. 25.
(1) Cotele de contribu Ńie la cheltuielile asocia Ńiei de proprietari, calculate pentru fiecare
proprietar din condominiu, vor fi achitate de ace știa, dup ă caz, în termen de maximum 15 zile

10 de la data afi șării listei de plat ă, data care trebuie s ă fie înscrisă în lista de plat ă respectiv ă. În
vederea respect ării termenelor legale de plat ă a facturilor c ătre furnizorii de utilit ăŃi,
administratorii au obliga Ńia de a afi șa lista de plat ă în termen de maximum 5 zile de la data
primirii facturii expediate prin po ștă, certificată prin înscrisul de pe ștampila postei, sau de la
data confirm ării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat.
Dup ă o perioada de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pent ru plat ă, asocia Ńia de
proprietari poate calcula și percepe penaliz ări de întârziere pentru suma neachitat ă, în
condi Ńiile stabilite și aprobate de adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari. Penaliz ările de
întârziere nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica pentru
fiecare cot ă de între Ńinere lunar ă, fără ca suma penaliz ărilor să poat ă depa și suma cotei de
între Ńinere lunare la care s-a aplicat.
(2) Modul de folosire a sumelor încasate din penal ităŃi de întârziere și din dobânzile la
sumele depuse în contul asocia Ńiei de proprietari se stabile ște de adunarea general ă a
asocia Ńiei de proprietari, cu respectarea prevederilor pre zentelor norme metodologice.
Art. 26.
Asocia Ńia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor și a altor spa Ńii, proprietate a membrilor s ăi, precum și un privilegiu
asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora , pentru sumele datorate cu titlu de contribu Ńie la
cheltuielile comune ale cl ădirii cu mai multe apartamente și/sau spa Ńii cu alt ă destina Ńie decât
cea de locuin Ńă , în cazul în care crean Ńa reprezint ă o restan Ńă de cel pu Ńin 3 luni. Acest privilegiu
opereaz ă dup ă cheltuielile de judecat ă datorate tuturor creditorilor în interesul c ărora au fost
facute.
Art. 27.
(1) Privilegiul imobiliar se va întabula în partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii
publicit ăŃii imobiliare prev ăzute în titlul II din Legea cadastrului și a publicit ăŃii imobiliare nr.
7/1996, cu modific ările și complet ările ulterioare, și la art. 43 și urm ătoarele din Regulamentul
de organizare și func Ńionare a birourilor de carte funciar ă ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul
ministrului justi Ńiei nr. 2.371/C/1997.
(2) Pân ă la deschiderea noilor car Ńi funciare, în condi Ńiile art. 61 din Legea 7/1996,
privilegiul se va înscrie în registrul de transcrip tiuni și inscrip Ńiuni de la biroul de carte funciar ă
de pe lâng ă judecătoria în a c ărei circumscrip Ńie este situat imobilul.
Art. 28.
Privilegiul înscris asupra bunurilor imobile ale d ebitorului se întinde și asupra bunurilor
mobile ale acestuia.
Art. 29.
(1) În toate cazurile privilegiul se înscrie la cererea pre ședintelui asocia Ńiei de
proprietari.
(2) Cererea se adreseaza biroului de carte funciar ă al judecătoriei în a c ărei
circumscrip Ńie este situat imobilul și va cuprinde numele, prenumele și domiciliul solicitantului,
numele, prenumele și domiciliul debitorului, suma datorat ă pentru care se solicit ă înscrierea
privilegiului, precum și individualizarea imobilului asupra c ăruia urmeaz ă să se înscrie
privilegiul, prin men Ńionarea adresei acestuia.
(3) La cerere se vor anexa, în dou ă exemplare, extrase de pe listele lunare de plat ă a
cotelor de contribu Ńie, din care rezult ă suma datorat ă.
(4) Cererea, precum și extrasele de pe listele de plat ă vor purta ștampila asocia Ńiei de
proprietari.
Art. 30.
Cererea poate fi depus ă de pre ședintele asocia Ńiei de proprietari sau de o alt ă persoan ă
imputernicit ă de acesta, care va ata șa procura, imputernicirea avoca Ńial ă sau delega Ńia de
jurisconsult.
Art. 31.
Privilegiul este opozabil celorlal Ńi creditori numai de la data îndeplinirii formalit ăŃilor de
publicitate.
Art. 32.

11 Privilegiul se radiaz ă la cererea pre ședintelui asocia Ńiei de proprietari sau a altei persoane
imputernicite de acesta ori la cererea proprietarul ui, în baza chitan Ńei sau a altui înscris prin
care asocia Ńia de proprietari confirm ă plat ă sumei datorate.
Art. 33.
Executarea silit ă se va efectua numai în temeiul unei hot ărâri judecătore ști ori a unui alt
înscris care, potrivit legii, constituie titlu exec utoriu.
Art. 34.
(1) În cazurile în care unii proprietari sau chiri a și nu respect ă regulile și obliga Ńiile
adoptate de asocia Ńia de proprietari, în conformitate cu prevederile a rt. 31 din Regulamentul-
cadru al asocia Ńiilor de proprietari, cuprins în anexa 2 la Legea l ocuin Ńei nr. 114/1996,
republicată, cu modific ările și complet ările ulterioare, ace știa pot fi ac Ńiona Ńi în justi Ńie de către
asocia Ńia de proprietari legal constituit ă, potrivit dreptului comun.
(2) Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari r ăspunde în fa Ńă adun ării generale de
rezolvarea situa Ńiilor litigioase ap ărute în cadrul asocia Ńiei de proprietari.

CAPITOLUL III – Repartizarea cheltuielilor și veniturilor rezultate din
între Ńinerea, repararea și exploatarea condominiilor
Art. 35.
(1) Pentru între Ńinerea, repararea și exploatarea propriet ăŃilor individuale, precum și a
propriet ăŃii comune indivize din cadrul unor condominii, astf el cum sunt acestea definite prin
lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiria și, efectueaz ă cheltuieli sau au obliga Ńii financiare
care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate in dividual ă. De asemenea, din valorificarea sau
exploatarea unor spa Ńii ori părŃi ale propriet ăŃii comune indivize proprietarii acesteia pot ob Ńine
venituri care nu se pot înregistra pe fiecare propr ietate individual ă.
(2) Veniturile ob Ńinute de asocia Ńia de proprietari din activit ăŃi economice sau din
alte activit ăŃi desf ăș urate se constituie ca fond special și se vor utiliza în exclusivitate pentru
îmbun ătăŃirea confortului și eficien Ńei condominiului, pentru între Ńinerea și repararea propriet ăŃii
comune. În aceste venituri se cuprind și cele ob Ńinute din închirierea unor spa Ńii aflate în
proprietate comun ă indiviz ă, a spa Ńiilor pentru înstalarea de reclame, firme luminoase , precum
și alte venituri ob Ńinute din orice surs ă. Aceste venituri se constituie ca surse proprii al e
asocia Ńiei de proprietari, nu se repartizeaz ă proprietarilor și nu pot fi folosite la constituirea sau
la completarea fondului de rulment.
(3) Repartizarea cheltuielilor sau a obliga Ńiilor financiare pe fiecare proprietate
individual ă revine administratorului, în cadrul contractului î ncheiat cu reprezentantul asocia Ńiei
de proprietari a condominiului.
(4) În func Ńie de modul de calcul și de criteriile de repartizare a cheltuielilor pent ru fiecare
proprietate din condominiu, acestea se clasific ă în:
A. cheltuieli pe persoan ă;
B. cheltuieli pe cot ă-parte de proprietate de Ńinut ă în condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici și de alt ă natura.
Art. 36.
(1) Pentru spa Ńiile cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă din condominiu ori pentru
apartamentele sau spa Ńiile ai caror de Ńinatori prin natura activit ăŃilor lor croitori, cosmeticieni,
coafori, notari, avoca Ńi și altii – primesc la domiciliu și alte persoane, criteriile de calcul al
cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin conven Ńie anual ă încheiat ă cu proprietarii
acestor spa Ńii sau apartamente . Cheltuielile pentru ap ă rece și canalizare, ap ă cald ă
menajer ă, încălzire, gaze naturale, energie electric ă pentru părŃile comune, pentru func Ńionarea
ascensorului/ascensoarelor, colectarea și transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduur ilor,
precum și pentru salarii și indemniza Ńii se repartizeaz ă conform criteriilor stabilite de comun
acord între asocia Ńia de proprietari și proprietarii acestor spa Ńii, folosindu-se, dup ă caz,
baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toat e aceste cheltuieli se scad din totalul
cheltuielilor pe condominiu, diferen Ńa reprezentând cheltuielile aferente
locuin Ńelor/apartamentelor.

12 (2) În situa Ńia în care, la notificarea asocia Ńiei de proprietari, proprietarii spa Ńiilor cu alt ă
destina Ńie decât cea de locuin Ńă din condominiu refuz ă încheierea de conven Ńii pentru stabilirea
criteriilor de repartizare a cheltuielilor și obliga Ńiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile crite riile
stabilite și adoptate în acest sens în adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari.

A. Repartizarea cheltuielilor pe persoana
Art. 37.
Cheltuielile pe persoan ă reprezint ă cheltuielile privind serviciile de care beneficiaz ă
persoanele – proprietari/locatari, care locuiesc/de sf ăș oar ă activit ăŃi în mod curent în cadrul
condominiului, în propriet ăŃi individuale.
Art. 38.
(1) Dac ă nu exist ă contoare de ap ă la fiecare apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie
decât cea de locuin Ńă , din condominiu, montate cu acordul asocia Ńiei de proprietari și furnizorilor
de utilit ăŃi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de ap ă și pentru
canalizare , corespunz ătoare facturilor prezentate de furnizor și însu șite de beneficiar/asocia Ńia
de proprietari, vor fi repartizate propor Ńional cu num ărul de persoane care locuiesc/desf ăș oar ă
activit ăŃi în mod curent în condominiu, pentru perioada în c are s-a produs consumul.
(2) În cazuri excep Ńionale, în lipsa aparatelor de înregistrare a consu mului de ap ă, la
întrarea în re Ńeaua de alimentare a condominiului, la bran șament, acest consum se determin ă
potrivit normelor legale, în sistem pau șal, pe fiecare tip de consumator.
(3) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de ap ă și pentru canalizare la
apartamentele/spa Ńiile care folosesc b ăi sau du șuri comune în condominiu se va lua în calcul
jum ătate din suma ce revine unei persoane din apartamen tele/spa Ńiile dotate individual cu b ăi și
du șuri.
(4) În cazurile în care condominiul dispune numai d e du șuri și b ăi comune care
deservesc apartamentele/spa Ńiile, cheltuielile se repartizeaz ă în raport cu num ărul persoanelor
care locuiesc curent în cl ădire, aferent fiec ărui apartament/spa Ńiu.
(5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor și a gunoaielor menajere , pentru
deratizarea, dezinfec Ńia, dezinsec Ńia condominiului, precum și cheltuielile pentru vidanjarea
haznalelor se repartizeaz ă în conformitate cu clauzele prev ăzute în contractul încheiat cu
furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa ace stora, propor Ńional cu num ărul persoanelor care
locuiesc curent în condominiu.
Art. 39.
(1) Consumul de energie electric ă aferent părŃilor comune /propriet ăŃii comune din
cl ădire, exclusiv garaje, boxe și alte spa Ńii aflate în proprietate individual ă, care se masoar ă prin
contor montat separat de cele aferente propriet ăŃilor individuale, se repartizeaz ă propor Ńional cu
num ărul persoanelor care locuiesc/desf ăș oar ă activit ăŃi în mod curent în cl ădire.
(2) În cazuri excep Ńionale, când nu se pot separa, prin m ăsurare, consumurile de energie
electric ă la părŃile comune ale cl ădirii sau în apartamentele locuite în comun de mai multe
familii, din cheltuielile totale aferente acestor c onsumuri se determin ă pe baza baremurilor
stabilite potrivit normelor legale, aferente consum ului de Ńin ătorilor de suprafe Ńe de locuit
ocupate în exclusivitate, Ńinându-se seama de dotarea fiec ăruia: num ărul de becuri și de
aparate electrice de uz casnic, ma șini de călcat și de sp ălat, aparate de radio, televizoare,
frigidere și altele asemenea; sumele astfel determinate se sca d din totalul cheltuielilor pentru
consumul de energie electric ă înregistrat, iar diferen Ńa reprezint ă cheltuielile aferente p ărŃilor de
folosin Ńa comun ă și se repartizeaz ă pe proprietarii/locatarii apartamentelor propor Ńional cu
num ărul de persoane care locuiesc în mod curent în cl ădire.
(3) Consumul de energie electric ă aferent func Ńion ării ascensorului /ascensoarelor,
care se măsoar ă prin contoare montate separat de cele ale propriet ăŃilor individuale, se
repartizeaz ă propor Ńional cu num ărul persoanelor care locuiesc în mod curent în cl ădire.
(4) Prin hot ărâre a adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, pot s ă nu contribuie la
plat ă cheltuielilor aferente consumului de energie elect ric ă pentru func Ńionarea
ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol,
parter, mezanin, precum și la etajul 1 din condominiile f ără mezanin. De asemenea, în cazul

13 condominiilor care au amplasate la etajele superioa re b ăi, sp ălatorii, uscătorii, prin hot ărâre a
adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, persoanele care locuiesc în apa rtamente situate la
subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din condominiile f ără mezanin, toate sau
în parte, pot s ă nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electric ă pentru
func Ńionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor an gajamente personale, date în scris
către asocia Ńia de proprietari de c ătre persoanele care nu folosesc spa Ńiile de la etajele
superioare. În contextul celor de mai sus, adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari va
hot ărî, în condi Ńiile statutului asocia Ńiei de proprietari, în leg ătur ă cu participarea persoanelor
care locuiesc în mod curent în condominiu la sus Ńinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli
determinate de între Ńinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suport ă de to Ńi proprietarii
apartamentelor sau spa Ńiilor cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , chiar dac ă nu locuiesc în
aceste spa Ńii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalatie comu n ă ca și acoperi șul, fa Ńada, casa
sc ării și altele asemenea.
(5) Cheltuielile aferente consumului de energie electri c ă necesar pentru
func Ńionarea hidrofoarelor aflate în proprietatea sau în exploatarea/folosin Ńa asocia Ńiilor de
proprietari se repartizeaz ă propor Ńional cu num ărul de persoane care locuiesc în mod curent în
condominiu. Art. 40.
Dac ă nu exist ă contoare de ap ă cald ă menajer ă la fiecare apartament sau spa Ńiu cu alt ă
destina Ńie decât cea de locuin Ńă , din condominiu, montate cu acordul asocia Ńiei de proprietari și
furnizorilor de utilit ăŃi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde
menajere se repartizeaz ă propor Ńional cu num ărul de persoane care locuiesc în mod curent în
condominiu.
Art. 41.
Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pent ru bucătării și
sp ălătoriile/du șurile comune, în situa Ńiile în care nu exist ă aparate de m ăsur ă a consumului
respectiv pe fiecare apartament, se repartizeaz ă pe fiecare proprietar corespunzator num ărului
de persoane care locuiesc în mod curent în condomin iu.
Art. 42.
(1) Dac ă numai o parte dintre proprietarii din condominiu d e Ńin aparate de înregistrare a
consumului de ap ă rece, ap ă cald ă menajer ă, agent termic de încalzire și/sau gaze naturale
pentru toate instala Ńiile aferente propriet ăŃii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor s e
stabile ște prin hot ărâre a adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, care trebuie s ă cuprindă
prevederi cu privire la modul de citire, repartizar e/defalcare a consumurilor respective, precum
și la modul de încasare și de efectuare a pl ăŃilor corespunz ătoare consumurilor.
(2) Dac ă toate propriet ăŃile individuale din condominiu au sisteme proprii d e înregistrare
a consumurilor, asocia Ńia de proprietari va stabili modul de facturare și de plat ă a cheltuielilor
comune, împreun ă cu furnizorul și cu beneficiarii serviciului respectiv. În toate c azurile de
existen Ńă a aparatelor de înregistrare a consumurilor aferen te propriet ăŃilor individuale, plata
consumurilor proprii nu scute ște de la plata contribu Ńiei aferente cotei din cheltuielile comune,
conform modalit ăŃii stabilite în adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari.
Art. 43.
Cheltuielile pentru cur ăŃenie și evacuarea gunoiului menajer se repartizeaz ă
propor Ńional cu num ărul de persoane care locuiesc în mod curent în cond ominiu.

B. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de prop rietate
Art. 44.
Cheltuielile pe cota-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru între Ńinerea,
repararea, exploatarea și, dup ă caz, consolidarea p ărŃilor din condominiu aflate în proprietate
comun ă indiviz ă.
Art. 45.
(1) Cota-parte de proprietate este cea stabilit ă potrivit actului de proprietate, dup ă caz,
prin contractul de vanzare-cump ărare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-
primire și contractul de schimb sau contractul de dona Ńie.

14 (2) În cazul în care totalul cotelor-p ărŃi de proprietate, care sunt frac Ńiuni abstracte pentru
fiecare locuin Ńă sau spa Ńii cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , din cl ădirea sau blocul care
constituie condominiul, nu se închide cu 100%, adun area general ă a asocia Ńiei de proprietari
poate hot ărî reconsiderarea lor.
(3) Cota-parte de proprietate reprezint ă raportul suprafe Ńei utile totale a locuin Ńei sau
spa Ńiului cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă fa Ńă de totalul suprafe Ńei utile a tuturor
locuin Ńelor și spa Ńiilor cu alt ă destinaŃie decât cea de locuin Ńă din condominiu.
Art. 46.
Cheltuielile pentru lucr ări de între Ńinere, servicii, de repara Ńii și, dup ă caz, de consolidare
la părŃile de construc Ńii și instala Ńii aflate în proprietatea comun ă indiviz ă – astfel cum este
descrisă în cartea tehnic ă a construc Ńiei și în acordul de asociere ca: subsolul; conductele d e
distribu Ńie și coloanele instala Ńiilor de ap ă, canalizare, termoficare, energie electric ă; casa sc ării;
podul; sp ălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; centrala termic ă proprie; crematoriul; tubulatura
de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezis ten Ńă ; fa Ńade; acoperi ș și altele asemenea
se repartizeaz ă propor Ńional cu cota-parte de proprietate indiviz ă a fiecărui proprietar, astfel
cum este înscris ă în acordul de asociere sau care a fost recalculat ă conform prevederilor art. 45
alin. (3).
Art. 47.
(1) Cheltuielile pentru încalzirea spa Ńiilor aflate în proprietate comun ă într-o cl ădire –
casă sc ării, culoare, spalatorii, uscâtorii, holuri și alte spa Ńii comune se repartizeaz ă propor Ńional
cu cota-parte de proprietate indiviz ă din proprietatea comun ă care revine fiec ărui proprietar,
astfel cum aceast ă este înscris ă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform
prevederilor art. 45.
(2) Suma aferent ă cheltuielilor pentru înc ălzirea spa Ńiilor aflate în proprietatea comun ă a
tuturor proprietarilor este aceea rezultat ă prin sc ăderea din valoarea înscris ă în factura aferent ă
consumurilor de energie termic ă pentru încalzire a sumei aferente tuturor suprafe Ńelor
echivalente termic ale corpurilor de înc ălzire din apartamentele și spa Ńiile cu alt ă destina Ńie
decât cea de locuin Ńă din cadrul condominiului. Suprafa Ńă echivalent ă termic a tuturor corpurilor
de înc ălzire din condominiu trebuie s ă fie înscrisă pe factura emis ă de furnizorul de energie
termic ă.
(3) Cheltuielile aferente consumului de gaze la sob e pentru înc ălzire, în cazul în care nu
exist ă aparate de m ăsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie
decât cea de locuin Ńă , inclusiv proprietatea comun ă aferent ă acestora, se repartizeaz ă
propor Ńional cu cota-parte de proprietate indiviz ă din proprietatea comun ă care revine fiec ărui
proprietar, astfel cum este înscris ă în acordul de asociere sau care a fost recalculat ă conform
prevederilor art. 45.
Art. 48.
Cheltuielile privind consumurile de ap ă, canalizare, ap ă cald ă menajera, gaze
naturale, aferente propriet ăŃii comune , se repartizeaz ă propor Ńional cu cotap ărte de
proprietate indiviz ă care revine fiec ărui proprietar din proprietatea comun ă, astfel cum este
înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45, avand la
baza contracte încheiate cu furnizorii acestor util it ăŃi.
Art. 49.
(1) Cheltuielile aferente indemniza Ńiilor acordate membrilor asocia Ńiei de proprietari
și/sau persoanelor alese în func Ńii de conducere a asocia Ńiei de proprietari se repartizeaz ă
propor Ńional cu cota-parte de proprietate indiviz ă din proprietatea comun ă care revine fiec ărui
proprietar, astfel cum este înscris ă în acordul de asociere sau care a fost recalculat ă conform
prevederilor art. 45.
(2) Cu excep Ńia personalului pentru cur ăŃenie și evacuare a gunoiului menajer ,
cheltuielile ce privesc personalul angajat al asoci a Ńiei de proprietari , inclusiv cheltuielile
privind contractele de prest ări de servicii administrative c ătre asocia Ńia de proprietari, precum și
cheltuielile aferente materialelor consumabile folo site și celor administrative se repartizeaz ă
propor Ńional cu cota-parte de proprietate indiviz ă din proprietatea comun ă care revine fiec ărui

15 proprietar, astfel cum aceast ă este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculat ă
conform prevederilor art. 45.

C. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnic i și de alt ă natur ă
Art. 50.
Cheltuielile pe consumatori tehnici sau de alt ă natur ă reprezint ă cheltuielile efectuate
pentru administrarea condominiului și pentru furnizarea de utilit ăŃi de natura energetic ă.
Art. 51.
Cheltuielile pentru înc ălzirea central ă asigur ătă prin centrale termice proprii sau
aflate în exploatarea direct ă a asocia Ńiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul
transportului acestuia pâna la locul de consum, che ltuieli efectuate cu îndep ărtarea reziduurilor,
costul energiei electrice consumate pentru func Ńionarea instala Ńiilor de înc ălzire central ă și
iluminatul înc ăperilor în care sunt amplasate acestea, costul echi pamentului de uzur ă și
protec Ńie pentru fochi știi care deservesc centralele termice, indemniza Ńiile, respectiv salariile
acestora, inclusiv contribu Ńia pentru asigur ări sociale, costul materialelor necesare pentru
păstrarea cur ăŃeniei în centralele termice, costul apei pentru ump lerea instalatiei.
Art. 52.
(1) Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termi ce prin centralele sau prin
punctele termice din exploatarea unit ăŃilor de gospod ărie comunală sau a altor furnizori se
stabilesc dup ă tarifele negociate cu reprezentan Ńii asocia Ńiilor de proprietari, în condi Ńiile legii.
(2) În cazul în care la centralele sau la punctele termice sunt racordate mai multe cl ădiri,
suma total ă a cheltuielilor pentru înc ălzirea tuturor cl ădirilor se repartizeaz ă pe fiecare cl ădire
propor Ńional cu suprafa Ńa echivalent ă termic, determinat ă potrivit normativelor legale, a tuturor
corpurilor de înc ălzire – radiatoare din font ă sau o Ńel, convectori, convectoradiatoare, conducte
și coloane neizolate și altele asemenea -, aflate în dotarea acestora con form normelor și
normativelor tehnice de proiectare.
Art. 53.
(1) Cheltuielile pentru înc ălzirea locuin Ńelor/apartamentelor , indiferent de modul de
înregistrare a consumului de energie termic ă și de sursă de agent termic, se repartizeaz ă
propor Ńional cu suprafa Ńă echivalent ă termic a tuturor corpurilor de înc ălzire aparŃinând fiecărui
apartament.
(2) Dac ă proprietarul unui apartament sau al unui spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă modific ă suprafa Ńa echivalent ă termic de înc ălzire din apartamentul sau din spa Ńiul pe
care il de Ńine, cota-parte de participare la cheltuielile pent ru înc ălzire se va recalcula fie prin
mărirea cu un coeficient de modificare a suprafe Ńei echivalente termic ini Ńiale, conform
normativelor legale, în baza procesuluiverbal de co nstatare emis de comitetul executiv al
asocia Ńiei de proprietari, fie propor Ńional cu suprafa Ńa echivalent ă termic a tuturor corpurilor de
înc ălzire, recalculat ă, pentru fiecare apartament/spa Ńiu în care s-au produs modific ări asupra
corpurilor de înc ălzire – tip, num ăr de elemente și altele asemenea, conform aceluia și proces-
verbal de constatare emis de comitetul executiv. Ho t ărârea definitiv ă privind modul de calcul al
cheltuielilor de înc ălzire în noile condi Ńii se adopt ă de adunarea general ă a asocia Ńiei de
proprietari.
(3) Suprafa Ńă echivalent ă termic a tuturor corpurilor de înc ălzire aparŃinând fiecărui
apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă din cl ădire, bloc sau condominiu,
se va determina pana la data de 1 septembrie 2003 d e către asocia Ńia de proprietari în
colaborare cu speciali ști din cadrul unit ăŃii furnizoare de utilit ăŃi, iar plata în acest sistem se va
aplic ă începând din iarna 2003/2004, dac ă sunt întrunite condi Ńiile tehnice necesare.
Art. 54.
Cheltuielile pentru lucr ările de între Ńinere, repara Ńii și înlocuiri la antenele colective
de televiziune se repartizeaz ă în raport cu num ărul prizelor de televizoare aflate în locuin Ńe și în
spa Ńiile cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , iar pentru cutiile po ștale și pentru cheile de la
ușă de intrare comun ă în cl ădire se repartizeaz ă în raport cu num ărul locuin Ńelor și spa Ńiilor cu
alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă existente în cl ădire, bloc, condominiu.

16 Art. 55.
Posesorii de autovehicule care folosesc pentru între Ńinerea acestora ap ă din
conductele de alimentare aferente cl ădirii, inclusiv instala Ńiile de alimentare cu utilit ăŃi din
garajele proprii, în condi Ńiile în care nu exist ă nici o interdic Ńie legal ă în acest sens, vor suporta
cheltuielile pentru consumul de ap ă și canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe baza unor
baremuri stabilite potrivit normelor legale sau în baza consumurilor înregistrate prin aparate de
măsur ă legal instalate și autorizate, se scad din totalul cheltuielilor lun are ce revin cl ădirii
respective pentru ap ă și canalizare, restul urmand s ă se repartizeze conform art. 38.
Art. 56.
În cl ădirile în care consumul de gaze naturale pentru buc ătării și sp ălătorii se
înregistreaz ă prin acela și aparat care m ăsoar ă și consumul aferent înc ălzirii, se stabile ște
consumul aferent buc ătăriilor și sp ălătoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit n ormelor
legale, care se scade din consumul total pe cl ădire, diferen Ńa considerându-se ca fiind aferent ă
înc ălzirii.
Art. 57.
Cheltuielile pentru cur ăŃatul co șurilor de fum se repartizeaz ă fiecărui proprietar
propor Ńional cu num ărul sobelor și al ma șinilor de g ătit racordate la co șurile de fum ale cl ădirii.

CAPITOLUL IV – Îndrumarea metodologic ă a asocia Ńiilor de proprietari
Art. 58.
Îndrumarea metodologic ă a asocia Ńiilor de proprietari în realizarea scopurilor și
sarcinilor ce le revin, în conformitate cu preveder ile legale în vigoare, se efectueaz ă prin
compartimentele specializate în sprijinirea și îndrumarea asocia Ńiilor de proprietari, create în
cadrul aparatului propriu al consiliilor locale ale municipiilor, ora șelor, comunelor și ale
sectoarelor municipiului Bucuresti, conform prevede rilor O.G. 85/2001 , aprobat ă cu modific ări
prin Legea 234/2002.
Art. 59.
Compartimentele specializate în sprijinirea și îndrumarea asocia Ńiilor de proprietari vor
lua în eviden Ńă toate asocia Ńiile înfiinŃate potrivit prevederilor Legii locuin Ńei nr. 114/1996,
republicată, cu modific ările și complet ările ulterioare, precum și asocia Ńiile de locatari care, pân ă
la data intrarii în vigoare a O.G. 85/2001, aprobat ă cu modific ări prin Legea 234/2002, nu au
fost transformate în asocia Ńii de proprietari.
Art. 60.
Compartimentele specializate din cadrul aparatului propriu al consiliilor local e vor
ac Ńiona pentru:
a) îndrumarea și sprijinirea asocia Ńiilor de locatari prin consilierea proprietarilor a partamentelor
de bloc și spa Ńiilor cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă în scopul înfiin Ńă rii asocia Ńiilor de
proprietari, în condi Ńiile legii;
b) îndrumarea și sprijinirea asocia Ńiei de proprietari pentru îndeplinirea de c ătre acestea a
obliga Ńiilor ce le revin pentru între Ńinerea și repararea construc Ńiilor și instala Ńiilor din
condominiu;
c) întocmirea și distribuirea materialelor informative de interes pentru asocia Ńia de proprietari
prin care să contribuie la buna desf ăș urare a acestora;
d) organizarea, în colaborare cu organiza Ńii neguvernamentale, a seminariilor de instruire pe ntru
pre ședin Ńii și administratorii de condominii;
e) organizarea și asigurarea exercit ării controlului financiar-contabil și gestionar asupra activit ăŃii
asocia Ńiilor de proprietari, în condi Ńiile legii. În situa Ńia descoperirii unor fraude sau lipsuri în
gestiune de c ătre Comisia de cenzori a asocia Ńiei de proprietari, vor fi sesizate organele
competente, iar comitetul executiv al asocia Ńiei de proprietari va fi îndrumat s ă foloseasc ă c ăile
legale pentru recuperarea prejudiciului și pentru a ac Ńiona în justi Ńie împotriva celui care se face
vinovat;
f) confirmarea achit ării la zi a cheltuielilor prin dovada eliberat ă de pre ședintele comitetului
executiv și de administratorul asocia Ńiei de proprietari, în situa Ńia în care proprietarii doresc s ă-și
înstraineze apartamentele sau spa Ńiile cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , având la baza

17 extrasul din ultima list ă de plat ă a cotelor de contribu Ńie la cheltuielile asocia Ńiei de proprietari,
precum și copia chitan Ńei de plat ă de pe ultima luna;
g) îndrumarea și sprijinirea asocia Ńiilor de proprietari pentru respectarea de c ătre acestea a
prevederilor O.G. 85/2001, aprobat ă cu modific ări prin Legea 234/2002, și ale prezentelor
norme metodologice;
h) în situa Ńia în care comitetul executiv al asocia Ńiei de proprietari și pre ședintele acesteia nu i și
îndeplinesc obliga Ńiile legale ce le revin potrivit prevederilor legal e și statutului, consiliile locale,
prin compartimentele de specialitate ale acestora, vor organiza cu sprijinul unui comitet de
iniŃiativ ă din cadrul asocia Ńiei de proprietari o adunare general ă care va dezbate probleme ivite
în activitatea asocia Ńiei de proprietari și, dac ă este cazul, vor organiza chiar noi alegeri.

CAPITOLUL V – Atestarea administratorilor – persoan e fizice
Art. 61.
Consiliile locale vor constitui, prin hot ărâre, o comisie pentru atestarea administratorului
propus de adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari, format ă din 5 membri, speciali ști în
domeniul financiar-contabil și al legisla Ńiei muncii.
Art. 62.
Administratorul este persoana fizic ă, atestat ă în condi Ńiile prezentelor norme
metodologice și care asigur ă managementul de proprietate (administrarea propriu -zisă a
structurii condominiului, instala Ńiilor și tuturor elementelor propriet ăŃii comune, func Ńionarea
centralelor termice aflate în proprietatea sau admi nistrarea asocia Ńiei) și managementul
financiar (contabilitate și casierie) de calitate.
Art. 63.
Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care îndeplinesc
urm ătoarele condi Ńii:
a) au capacitate deplin ă de exerci Ńiu;
b) prezint ă garan Ńii morale pentru îndeplinirea corect ă a obliga Ńiilor ce revin administratorilor;
c) prezint ă garan Ńii materiale, stabilite în condi Ńiile legii.
Art. 64.
Persoanele fizice care nu au desf ășurat o activitate de administrare în cadrul unei
asocia Ńii de proprietari, pe lâng ă îndeplinirea condi Ńiilor prev ăzute la art. 63 lit. a)-c), trebuie s ă fi
urmat un curs de pregatire profesional ă organizat în condi Ńiile legii de c ătre consiliile
locale în colaborare cu asocia Ńiile profesionale neguvernamentale de specialitate .
Art. 65.
Nu pot fi administratori de condominii persoanele c are au suferit o condamnare prin
hot ărâre judecâtoreasca, ramas ă definitiv ă, pentru săvârșirea cu inten Ńie a unei infrac Ńiuni.
Art. 66.
Pentru ob Ńinerea atestatului de administrator solicitan Ńii trebuie să îndeplineasc ă
condi Ńiile necesare în vederea desf ăș ur ării acestei activit ăŃi.
Art. 67.
(1) Persoanele care solicit ă atestarea calit ăŃii de administrator de condominiu vor adresa
o cerere de evaluare a capacit ăŃii lor comisiei de specialitate constituite de cons iliul local, prin
hot ărâre, potrivit art. 7 alin. (2) din O.G. 85/2001, a probat ă cu modific ări prin Legea 234/2002.
(2) Cererea de atestare se adreseaz ă consiliului local de pe raza unit ăŃii administrativ-
teritoriale în care se afl ă condominiul.
(3) La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa urm ătoarele acte :
a) curriculum vitae;
b) copii legalizate de pe actele de stare civil ă;
c) copii legalizate de pe actele de studii, inclusi v certificatul de preg ătire profesional ă emis în
condi Ńiile legii;
d) certificatul de cazier;
e) recomand ări din partea pre ședintelui comitetului executiv al asocia Ńiei de proprietari, în cazul
în care a desf ăș urat munc ă de administrare în cadrul asocia Ńiei de proprietari.

18 (4) Persoanele prev ăzute la art. 64 vor prezenta și o recomandare din partea a cel pu Ńin
2 vecini din cadrul condominiului în care locuiesc.
Art. 68.
Capacitatea de a fi atesta Ńi ca administratori de condominii a solicitan Ńilor care au
prezentat cereri în condi Ńiile art. 67 va fi evaluat ă de Comisia de specialitate constituit ă de
consiliul local, în termen de 90 de zile de la înregistrarea cererii.
Art. 69.
Evaluarea capacit ătii solicitantului va fi determinat ă prin:
a) interviuri luate acestuia;
b) recomand ări;
c) orice investiga Ńii suplimentare care sunt considerate utile de c ătre Comisia de atestare.
Art. 70.
(1) Comisia pentru atestarea administratorilor solu Ńioneaz ă cererea de eliberare a
atestatului de administrator în urma studierii docu mentelor prezentate și interviev ării
solicitantului.
(2) În vederea solu Ńion ării cererii, Comisia poate cere și alte informa Ńii suplimentare pe
care le consider ă necesare.
Art. 71.
(1) Atestatul de administrator de imobil se elibereaz ă pentru o perioad ă determinat ă de
maximum 3 ani , la expirarea careia se va proceda la o noua atest are.
(2) Atestatul va men Ńiona datele de identitate ale titularului, durata d e valabilitate a
atestatului și autoritatea administra Ńiei publice locale emitent ă.
(3) Atestatul poate fi reînnoit, suspendat sau retr as de către autoritatea emitent ă, la
propunerea motivat ă a compartimentului specializat al consiliului loca l, sesizat din oficiu sau la
cererea asocia Ńilor.
Art. 72.
Activitatea persoanelor atestate ca administratori de condominii se desf ăș oar ă în baza
unui contract individual de munc ă sau a unei conven Ńii civile de prest ări de servicii încheiate cu
asocia Ńia de proprietari, potrivit dispozi Ńiilor legale.

CAPITOLUL VI – Dispozitii sanc Ńionatorii, tranzitorii și finale
Art. 73.
Atestarea administratorilor persoane fizice, afla Ńi în func Ńie la data întrarii în vigoare a
prezentelor norme metodologice, se va realiza pân ă la data de 31 august 2003 .
Art. 74.
Consiliile locale ale municipiilor, ora șelor, comunelor și ale sectoarelor municipiului
Bucuresti pot stabili și sanc Ńiona contraven Ńii, prin hot ărâre, în condi Ńiile legii, pentru urm ătoarele
fapte:
a) angajarea unui administrator, persoana fizic ă, neatestat potrivit prevederilor prezentelor
norme metodologice;
b) men Ńinerea în func Ńie, dup ă termenul prev ăzut la art. 73, a unui administrator, persoan ă
fizic ă, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;
c) alte cazuri de înc ălcare a prevederilor prezentelor norme metodologice .
Art. 75.
Modelele de acord de asociere și de statut al asocia Ńiei de proprietari sunt prev ăzute în
anexele 1 și 2 care fac parte integrant ă din prezentele norme metodologice. Con Ńinutul
acordului de asociere și al statutului asocia Ńiei de proprietari, prezentate ca model, nu este
obligatoriu și limitativ.

19 ANEXA 1 la normele metodologice
ACORD DE ASOCIERE (model)

1. Asocierea
1.1. Prin prezentul acord de asociere, noi, proprie tarii de bunuri imobiliare
(locuin Ńe/apartamente și/sau spa Ńii cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă ) din condominiul
situat în localitatea …, str. … nr. …, judetu l …, sectorul …, am hot ărât să ne asociem în asocia Ńie
de proprietari.
1.2. Asocierea a fost determinat ă de existen Ńa propriet ăŃii comune, indivizibil legat ă de
propriet ăŃile individuale pe care le de Ńinem în cadrul condominiului. Asocia Ńia de proprietari
constituie forma de organizare și de reprezentare a intereselor tuturor proprietari lor, legate de
între Ńinerea, func Ńionarea, dezvoltarea și exploatarea propriet ăŃii pe care o de Ńinem în comun.
2. Descrierea propriet ăŃii
2.1. Condominiul are urm ătoarele caracteristici:
a) bloc de locuin Ńe cu/fără spa Ńii comerciale la parter (nivelul …) și cu/fără alte spa Ńii destinate
unor activit ăŃi lucrative …;
b) regim de în ăltime: subsol, demisol, parter, mezanin și num ăr de etaje. Subsolurile sunt
niveluri tehnice sau, dup ă caz, destinate unor activit ăŃi lucrative, depozite, ad ăposturi de
ap ărare civil ă și altele asemenea;
c) structura în func Ńie de destina Ńia propriet ăŃii:
– un num ăr de … apartamente, cu o suprafa Ńă util ă total ă de …mp., destinate locuirii,
din care:
– cu 1 camera/garsoniere: … (nr.) …;
– cu 2 camere: … (nr.) …;
– cu 3 camere: … (nr.) …;
– cu 4 camere: … (nr.) …;
– etc. …; – un num ăr de … spa Ńii comerciale, birouri, sedii de societ ăŃi comerciale și altele
asemenea, situate la …, însumând o suprafa Ńă util ă de …mp.;
d) structura cl ădirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integ ral prefabricate, cu pere Ńi
interiori neportan Ńi, stâlpi și grinzi, precum și cadre; diafragme din beton armat sau înlocuitori,
plan șee din beton armat sau din lemn și altele asemenea, cu acoperi ș tip șarpant ă/terasă);
e) cl ădirea a fost dat ă în folosin Ńă în anul … și este/nu este inclus ă în Lista monumentelor
istorice;
f) cl ădirea este legat ă la re Ńelele de utilit ăŃi (termoficare, ap ă rece, canalizare, telefonie,
electricitate și altele asemenea) comunale sau, dup ă caz, are central ă termic ă proprie ori alte
surse proprii de utilit ăŃi.
2.2. Proprietatea, în cadrul asocia Ńiei de proprietari, este reprezentat ă prin proprietatea
individual ă și proprietatea comun ă.
2.3. Proprietatea individual ă (apartamentul sau spa Ńiul cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă ) aparŃine exclusiv proprietarului și este un bun al sau, asupra c ăruia poate decide în
deplină libertate. Fiecare apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă const ă
din suprafa Ńă cuprinsă între zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spa Ńiu cu alt ă
destina Ńie decât cea de locuin Ńă și zidurile de perimetru cu suprafa Ńă interioar ă a acestora.
Zidurile interioare, podelele și tavanele se consider ă ca făcând parte din apartament, respectiv
din spa Ńiul în care sunt cuprinse.
Zidurile de învecinare între apartamente și/sau spa Ńiu fac parte în cota-parte egal ă din fiecare
dintre acestea.
Sunt considerate c ă fac parte din proprietatea individual ă și dependin Ńele situate la acela și nivel
sau la niveluri diferite, nelegate structural de ap artamentul sau de spa Ńiul respectiv, dar f ăcând
parte din acesta. Propriet ăŃii asupra unui apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă ii corespunde și o cot ă-parte propor Ńională din proprietatea comun ă, alocată conform
cotelor înscrise în anexa la prezentul acord de aso ciere, preluate potrivit actului de proprietate

20 sau care au fost recalculate potrivit prevederilor art. 45 din Normele metodologice privind
organizarea și func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari. Prin proprietate individual ă, în sensul
prezentului acord de asociere, se în Ńelege și proprietatea apar Ńinând unei singure persoane, în
indiviziune cu cotele stabilite sau în dev ălm ășie, ca bunuri comune ale so Ńilor.
2.4. Proprietatea comun ă include toate p ărŃile din condominiu care nu sunt p ărŃi dintr-un
apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă . Toate aceste p ărŃi formeaz ă
obiecte ale copropriet ăŃii for Ńate, adic ă ale st ării de indiviziune for Ńat ă și perpetu ă, destinate a fi
utilizate în comun de proprietari.
Proprietatea comun ă include urm ătoarele: terenul aferent construc Ńiei, în suprafa Ńă total ă de
…mp., funda Ńiile, fa Ńada, într ările, suprafa Ńa exterioar ă a zidurilor de perimetru ale propriet ăŃii
individuale, sc ările comune, casa sc ării, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, c entrala
termic ă sau punctul termic, canalizarea, instala Ńiile de ap ă și înc ălzire central ă, de gaze,
electricitate și telefonice de la punctul de bran șament sau de racordare la re Ńeaua stradal ă
(exclusiv acesta) pân ă la punctul de racord la instala Ńia interioar ă a apartamentului sau spa Ńiului
cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , sp ălătoria, uscătoria, culoarele cl ădirii, subsolul sau
nivelul tehnic, înc ăperile personalului de serviciu al cl ădirii, încăperea/construc Ńia destinat ă
depozit ării gunoaielor, tubul colector, instala Ńii de ventilatie, canale termice, spa Ńiile care
deservesc crematorii, podul, acoperi șul și învelitoarea acestuia, antena și cablul TV pân ă la
priza de bran șament.
Se consider ă, de asemenea, în indiviziune for Ńat ă boxele din subsoluri sau camerele de serviciu
din mansarde, poduri, magazii și garaje, platforme exterioare sau încorporate cl ădirii,
amplasate, de regul ă, separat de proprietatea individual ă, dac ă au destina Ńia de a servi, în
comun, toate aceste propriet ăŃi individuale. Suprafe Ńele exterioare zidurilor de perimetru ale
propriet ăŃilor individuale, podelele și tavanele din jurul acestor propriet ăŃi și orice conducte,
cabluri, linii de utilit ăŃi, care trec prin acestea și care deservesc mai mult de o asemenea
proprietate, sunt considerate obiecte de folosin Ńă comun ă, fiind supuse st ării de indiviziune
for Ńat ă.
Toate aceste componente ale propriet ăŃii sau folosin Ńei comune se vor defini concret, dup ă caz.
2.5. Fiecare apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , împreun ă cu
cota-parte indiviz ă a sa din proprietatea comun ă, reprezint ă o parcel ă individual ă de proprietate
imobiliar ă și formeaz ă o unitate care poate fi înstrainat ă sau transferat ă în orice mod numai ca
un tot.
2.6. Fiecare dintre aceste propriet ăŃi imobiliare poate fi folosit ă, ipotecat ă sau înstrainat ă
în deplin ă libertate de c ătre proprietarul/proprietarii acesteia, Ńînându-se seama de condi Ńia
men Ńionată mai sus și de legile și reglement ările în vigoare.
2.7. Pentru identificarea, prin localizare și suprafa Ńă , a fiecărui apartament, respectiv
spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , sunt anexate la prezentul acord de asociere
plan șe sau schi Ńe, inclusiv ale terenului aferent construc Ńiei.
3. Înregistrarea propriet ăŃii
3.1. Propriet ăŃile imobiliare sunt în num ăr de …, în totalitate, înscrise în cartea funciar ă
ori, dup ă caz, în registrul de transcrip Ńiuni și înscrip Ńiuni de la biroul de carte funciar ă de pe
lâng ă judecătoria în a carei circumscrip Ńie este situat imobilul.
3.2. În cadrul condominiului, un num ăr de … propriet ăŃi imobiliare sunt proprietate a
persoanelor juridice de drept public sau privat și sunt gestionate de … (autoritate sau institu Ńie
public ă, agent economic, persoana juridic ă fără scop patrimonial și altele asemenea).
3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliar ă care a fost trecut ă în proprietate privat ă și la
fiecare transfer de proprietate ulterior se vor fac e consemn ările necesare în cartea funciar ă, prin
grija proprietarului/proprietarilor acesteia.
3.4. În momentul dobândirii unui apartament sau a u nui spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât
cea de locuin Ńă , fiecare proprietar poate deveni membru al asocia Ńiei de proprietari.
3.5. Fiecare proprietar va ramâne membru al asocia Ńiei de proprietari pân ă la pierderea
calit ăŃii de proprietar în cadrul condominiului.

21 4. Restrictii privind folosin Ńa și construc Ńiile
4.1. Fiecare proprietar, indiferent dac ă face parte sau nu din prezenta asocia Ńie de
proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea c omun ă din cl ădire, în condi Ńiile stabilite de lege,
de regulamente ale autorit ăŃilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folo si aceast ă
proprietate astfel încât s ă lezeze drepturile sau interesele oric ărui alt proprietar al acesteia,
inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de aso ciere și prin statutul asocia Ńiei de proprietari.
4.2. Proprietatea comun ă, definita la pct. 2.4., se afl ă în grija tuturor proprietarilor, care
particip ă, propor Ńional, cu cota-parte indiviz ă de proprietate la între Ńinerea și repararea ei.
4.3. Chiria șii din propriet ăŃile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot
participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asocia Ńiei de proprietari, ci
trebuie să se supun ă regulilor adoptate de asocia Ńia de proprietari, în m ăsur ă în care acestea
se aplic ă tuturor ocupan Ńilor cl ădirii.
4.4. Proprietarul unui apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă il
poate folosi conform destina Ńiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiria și sau pentru
musafiri.
Proprietarul unui apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă are dreptul de
a-l închiria, cu condi Ńia ca respectivul chiria ș să accepte folosirea acestuia în condi Ńiile
prev ăzute în prezentul acord de asociere sau respectând orice reguli ori regulamente ale
asocia Ńiei de proprietari.
4.5. Proprietarul unui apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă este
obligat să men Ńin ă apartamentul sau spa Ńiul respectiv în bun ă stare și este răspunz ător de
daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obliga Ńii.
Proprietarul unui apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă poate face
lucr ări de construc Ńii sau renov ări ale acestuia f ără a afecta structura de rezisten Ńă a imobilului,
doar dac ă aceste lucr ări sunt realizate în conformitate cu prevederile st abilite de lege și pe
riscul și cheltuiala sa.
4.6. Orice instala Ńie suplimentar ă fa Ńă de cele cuprinse în cartea tehnic ă a construc Ńiei pe
proprietatea comun ă, în favoarea unuia sau a mai multor proprietari (f ire electrice, elemente de
calorifer, antene de televiziune, ma șini și echipamente, dispozitive de aer conditionat, inst ala Ńii
telefonice și altele asemenea), pe pere Ńii exteriori ai cl ădirii, precum și pe pere Ńii interiori ai
spa Ńiilor comune sau str ăpungerea acoperi Ńului se poate realiza numai cu acordul asocia Ńiei de
proprietari și dup ă ob Ńinerea aprob ărilor legale.
4.7. Reprezentantii asocia Ńiei de proprietari au dreptul s ă între într-un apartament sau
într-un spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , în baza unui preaviz de 15 zile, semnat
pentru luare la cuno știin Ńa de către proprietar și înmânat acestuia, pentru a efectua lucr ări de
între Ńinere, reparare, renovare sau de înlocuire a p ărŃilor propriet ăŃii comune din apartament sau
din spa Ńiul cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , la care accesul se poate face numai prin
acestea.
Dac ă necesitatea de a intra în apartament sau în spa Ńiul cu altă destina Ńie decât cea de locuin Ńă
este urgent ă (cazuri de calamitate: incendiu, inunda Ńie, emana Ńii de gaz, scurgeri de substan Ńe
chimice nocive și altele asemenea), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentan Ńii asocia Ńiei de
proprietari pot intra, indiferent dac ă proprietarul este sau nu este prezent, cu respecta rea
prevederilor legale referitoare la cazurile de nece sitate.
În cazul în care proprietarii care nu au semnat aco rdul de asociere se opun acestor prevederi,
se vor utiliza c ăile legale de atac al unor asemenea pozi Ńii, asocia Ńia de proprietari rezervându-
și dreptul de a calcula și de a pretinde daune morale și materiale provocate de acest refuz.
4.8. Orice tip de publicitate în/pe proprietatea co mun ă se poate face numai cu acordul
adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari. Ocupan Ńii apartamentelor și ai spa Ńiilor cu alt ă
destina Ńie decât cea de locuin Ńă trebuie să se ab Ńină de la ac Ńiunile care duc la tulburarea lini știi
locatarilor între orele 22,00 – 8,00, prin producer ea de zgomote, larm ă sau prin folosirea oric ărui
aparat, obiect ori înstrument muzical la intensitat e mare. (Se pot preciza și alte restric Ńii, ca de
exemplu: depozitarea de substan Ńe și produse periculoase și altele asemenea.)

22 Proprietarii care de Ńin animale în apartament sau în spa Ńiul cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă nu pot l ăsa în libertate ori f ără supraveghere animalele care pot prezenta pericol p entru
persoane sau bunuri.
5. Administrare, sanc Ńiuni și reguli interne
5.1. Asocia Ńia de proprietari va r ăspunde de administrarea și de func Ńionarea
condominiului/condominiilor și de între Ńinerea, repararea, renovarea și îmbun ătăŃirea propriet ăŃii
comune, iar costurile aferente vor fi calculate con form cotei părŃi propor Ńionale de proprietate
sau, dup ă caz, conform num ărului de persoane prev ăzute în anexa la prezentul acord de
asociere. (Se pot face preciz ări concrete privind repartizarea cheltuielilor comu ne de între Ńinere
pe cota-parte indiviz ă sau pe num ăr de persoane, dup ă caz, avandu-se în vedere prevederile
legale și op Ńiunile asocia Ńiilor de proprietari, acolo unde legea permite aces t lucru.)
5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă nu va fi exceptat de obliga Ńia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a
renun Ńă rii la folosirea unei p ărŃi din proprietatea comun ă, a abandon ării apartamentului sau a
spa Ńiului cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă ori în alte situa Ńii.
5.3. Administrarea condominiului se va face în conf ormitate cu prevederile legisla Ńiei în
vigoare, ale prezentului acord de asociere și ale statutului asocia Ńiei de proprietari, precum și cu
regulile și regulamentele care se vor adopta prin hot ărâre de către adunarea general ă a
asocia Ńiei de proprietari.
5.4. Fiecare proprietar, chiria ș sau ocupant al unui apartament ori spa Ńiu cu alt ă
destina Ńie decât cea de locuin Ńă se va conforma regulilor prezentului acord de asoc iere, regulilor
și regulamentelor asocia Ńiei de proprietari, precum și hot ărârilor și rezolu Ńiilor adoptate legal de
către asocia Ńia de proprietari.
Nerespectarea acestor prevederi, hot ărâri și rezolu Ńii va constitui temeiul ac Ńiunii în justitie a
asocia Ńiei de proprietari împotriva celor în cauz ă, pentru recuperarea daunelor sau în vederea
oblig ării la conformare. În cazul în care un chiria ș sau alt ocupant al apartamentului ori spa Ńiului
cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă nu respect ă reglement ările men Ńionate, asocia Ńia de
proprietari îl poate chema în judecat ă pe chiria șul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului
apartament ori al spa Ńiului cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă sau pe ambii, dup ă cum
hot ărăș te asocia Ńia de proprietari.
5.5. Dac ă o hot ărâre a adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari sau prevederile
prezentului acord de asociere conduc la lezarea înt ereselor unei minorit ăŃi a proprietarilor, orice
proprietar poate intenta ac Ńiune în justi Ńie împotriva asocia Ńiei de proprietari, pentru invalidarea
hot ărârii sau a prevederii respective, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Pre ședintele comitetului executiv va reprezenta asocia Ńia de proprietari în procesele intentate
împotriva proprietarilor sau de c ătre proprietari.
Orice hot ărâre a adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari ce intr ă sub inciden Ńa acestei
reglement ări se aplic ă numai dup ă expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.

23

ANEXA 2
la normele metodologice
STATUTUL
asocia Ńiei de proprietari (model)

CAPITOLUL I – Denumirea, forma juridic ă, obiectul de activitate,
sediul, durata și membrii asocia Ńiei de proprietari
ARTICOLUL 1 – Denumirea asocia Ńiei de proprietari
Denumirea asocia Ńiei de proprietari este … "
ARTICOLUL 2 – Forma juridic ă a asocia Ńiei de proprietari
(1) Asocia Ńia de proprietari … (denumirea) este persoana jur idic ă român ă de drept privat,
nonprofit (fără scopuri patrimoniale), constituit ă în baza prevederilor Legii locuin Ńei nr. 114/1996,
republicată, cu modific ările și complet ările ulterioare, și ale O.G. 85/2001 privind organizarea și
func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari, aprobat ă cu modific ări prin Legea 234/2002.
(2) Asocia Ńia de proprietari i și desf ăș oar ă activitatea în conformitate cu legile române și
cu prezentul statut.
Asocia Ńia de proprietari are ștampil ă proprie.
ARTICOLUL 3 – Obiectul de activitate
(1) Asocia Ńia de proprietari are ca obiect de activitate asigu rarea condi Ńiilor de func Ńionare
normal ă atât a locuin Ńelor (apartamentelor) și spa Ńiilor cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă ,
denumite în continuare spa Ńii, aflate în proprietate exclusiv ă, cât și a spa Ńiilor construc Ńiilor și
instala Ńiilor, aflate în proprietate comun ă îndivizibil ă, aferent ă condominiului.
(2) În scopul realiz ării obiectului s ău de activitate asocia Ńia de proprietari are urm ătoarele
atribu Ńii principale:
a) încheie contracte cu furnizorii de produse și de servicii și î și asum ă obliga Ńii în nume propriu
și în numele proprietarilor;
b) angajeaz ă și, dup ă caz, suspend ă din func Ńie administratorul propriet ăŃii comune indivize și
personalul necesar bunei gospod ăriri a acestei propriet ăŃi;
c) reglementeaz ă folosirea, între Ńinerea, repararea, înlocuirea și modificarea propriet ăŃii
comune;
d) adopt ă și amendeaz ă bugetul de venituri și cheltuieli, precum și fondul de rulment; asigur ă
calcularea și încasarea cotelor obi șnuite și speciale pentru cheltuieli comune de la proprieta ri;
impune penaliz ări pentru întârzierea la plat ă cotelor de între Ńinere;
e) adopt ă sau amendeaz ă decizii, reguli sau regulamente;
f) iniŃiaz ă și ap ără în procese, în nume propriu și/sau al asocia Ńilor, interesele comune legate de
cl ădire;
g) exercit ă și alte atribu Ńii care i-au fost conferite prin acordul de asocier e sau prin votul
asocia Ńilor.
(3) Pentru furnizarea unor servicii necesare realiz ării obiectului sau de activitate asocia Ńia
de proprietari poate angaja persoane fizice sau jur idice specializate, din cadrul asocia Ńiei și/sau
din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospod ariri a propriet ăŃii comune din cl ădire poate
fi angajat prin contract individual de munc ă sau prin conven Ńie civil ă de prest ări de servicii,
conform celor ce se stabilesc prin negociere.
ARTICOLUL 4 – Sediul asocia Ńiei
Sediul asocia Ńiei de proprietari este în Romania, localitatea … , str. … nr. …,
judetul/sectorul … (se va specifica și locul/adresă de primire a coresponden Ńei).
ARTICOLUL 5 – Durata asocia Ńiei de proprietari
Durata asocia Ńiei de proprietari este nelimitat ă.
ARTICOLUL 6 – Membrii asocia Ńiei de proprietari
Membrii asocia Ńiei de proprietari sunt to Ńi proprietarii, persoane fizice sau juridice,
de Ńin ători ai uneia sau mai multor locuin Ńe ori spa Ńii cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă din

24 condominiu (pentru cazurile în care asocia Ńia se constituie pe mai multe cl ădiri, în condi Ńiile de
excep Ńie prev ăzute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezenta Ńi în anex ă.

CAPITOLUL II – Patrimoniul asocia Ńiei de proprietari
ARTICOLUL 7
(1) Patrimoniul asocia Ńiei de proprietari este format din:
a) mijloace b ăne ști, în valoare de … lei, care pot fi majorate sau reduse în urma deciziei
adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, cu respectarea prevederilor leg ale.
Majorarea acestor fonduri se poate face numai prin v ărsarea de lichidit ăŃi;
b) mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje și mijloace fixe necesare în administrarea
propriet ăŃii comune,
(2) Mijloacele b ăne ști ale asocia Ńiei de proprietari sunt alc ătuite din fondurile constituite la
înfiin Ńarea asocia Ńiei, din sumele prev ăzute și încasate conform listelor lunare de plat ă a cotelor
de contribu Ńie a proprietarilor la cheltuielile asocia Ńiei, care reprezint ă contravaloarea facturilor
sau actelor de plat ă, precum și din alte venituri ale asocia Ńiei.
Asocia Ńia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancar ă sau la filiala C.E.C.
stabilit ă de comitetul executiv al acesteia.
(3) Fondul de rulment se constituie pe baza hot ărârii adun ării generale a asocia Ńiei de
proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinat ă de modul de întocmire a listei
lunare de plat ă, termenul de plat ă a cotelor de contribu Ńie și sistemul de penaliz ări al asocia Ńiei
de proprietari și al furnizorilor de servicii.
(4) Fondul de rulment se calculeaz ă pentru fiecare proprietar în func Ńie de num ărul de
persoane înregistrate în cartea de imobil și de cota-parte de proprietate indiviz ă din proprietatea
comun ă, dup ă natura serviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente
facturilor).
(5) Valoarea fondului de rulment trebuie s ă fie egal ă cu suma corespunz ătoare acoperirii
cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuiel ile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.
(6) Dac ă este cazul, în condi Ńii de instabilitate economic ă, fondul de rulment se
actualizeaz ă periodic prin depunerea de c ătre fiecare proprietar a unei sume reprezentând
diferen Ńa dintre valoarea existent ă și cea necesar ă acoperirii cheltuielilor lunare ale asocia Ńiei de
proprietari, corespunz ătoare fiecărui proprietar.
(7) Fiecare proprietar va beneficia de propriul fon d de rulment pentru acoperirea
cheltuielilor curente.
(8) Fondul de rulment constituit se utilizeaz ă numai pentru plata facturilor curente,
aferente consumurilor lunii anterioare. Dup ă plat ă facturilor curente fondul de rulment se
reîntrege ște lunar prin încasarea cotelor de contribu Ńie afi șate pe lista de plat ă a lunii în curs,
având ca referin Ńă de calcul aceste facturi curente, corespunz ătoare consumurilor lunii
anterioare.
(9) În perioadele în care valoarea fondului de rulm ent este mai mare decât volumul
cheltuielilor, diferen Ńa devine depozit bancar purt ător de dobând ă.
(10) Fondul de rulment se încaseaz ă distinct fa Ńă de cota de contribu Ńie lunar ă.
(11) Fondul de rulment se restituie în întregime re spectivului proprietar, în momentul
pierderii calit ăŃii de membru al asocia Ńiei de proprietari, urmând ca viitorul proprietar, membru al
asocia Ńiei, să achite fondul de rulment, corespunzator cheltuieli lor aferente lui.
(12) Fondul de repara Ńii se constituie pân ă la limita maxim ă aprobat ă de adunarea
general ă a asocia Ńiei de proprietari la stabilirea bugetului de venit uri și cheltuieli anual, în func Ńie
de necesit ăŃile stabilite de comitetul executiv, prin contribu Ńia lunar ă a membrilor, propor Ńional
cu cota-parte din proprietatea comun ă.
(13) Dup ă efectuarea repara Ńiilor, fondul de repara Ńii se reîntrege ște lunar prin contribu Ńia
fiecărui proprietar, iar sumele r ămase necheltuite fie se restituie proprietarilor, f ie se constituie
într-un depozit bancar, urmând a fi încluse în buge tul anual urmator, potrivit hot ărârii adun ării
generale a asocia Ńiei de proprietari.

25 (14) În momentul pierderii calit ăŃii de membru al asocia Ńiei de proprietari, fondul de
repara Ńii nu se restituie decât în condi Ńiile alineatului precedent, urmand a fi alimentat î n
continuare de viitorul proprietar.
(15) Fondurile special constituite și alte fonduri au acela și regim ca și fondul de repara Ńii.
(16) Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, materiale pentru
cur ăŃenie și iluminat, consumabile necesare desf ăș ur ării activit ăŃilor în cadrul asocia Ńiei de
proprietari și altele asemenea.
(17) Mijloacele materiale se dobândesc prin cump ărare sau prin dona Ńie. Sumele
necesare pentru cump ărarea mijloacelor materiale, altele decât cele care sunt cuprinse în
cheltuielile administrative, se ob Ńin prin contribu Ńia proprietarilor, propor Ńional cu cota-parte din
proprietatea comun ă, și se restituie sau se depoziteaz ă, în măsur ă în care nu au fost cheltuite,
conform hot ărârii adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari.
ARTICOLUL 8
(1) Patrimoniul asocia Ńiei de proprietari poate proveni și din dona Ńii și sponsoriz ări.
(2) Apartamentele sau spa Ńiile cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , cump ărate de
asocia Ńia de proprietari, vor face parte din patrimoniul a socia Ńiei.
ARTICOLUL 9
(1) Gestionarea patrimoniului, precum și activitatea financiar-contabil ă se exercit ă fie de
membri ai comisiei de cenzori sau al Ńi membri ai asocia Ńiei de proprietari, cu cuno știin Ńe de
specialitate și experien Ńă în domeniile economic, financiar și juridic, fie de persoane fizice sau
juridice, asocia Ńii ori agen Ńi economici specializa Ńi.
(2) Controlul gestiunii patrimoniului, precum și al activit ăŃii financiar-contabile se exercit ă
de comitetul executiv al asocia Ńiei de proprietari.
ARTICOLUL 10
Patrimoniul asocia Ńiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sa u de alte obliga Ńii
personale ale asocia Ńilor.
CAPITOLUL III – Structura organizatoric ă
ARTICOLUL 11 – Adunarea general ă
(1) Asocia Ńia de proprietari este condus ă de adunarea general ă. Dup ă prima întrunire
organizatoric ă adunarea general ă se întrune ște cel puŃin o dat ă în fiecare an calendaristic.
(2) Întrunirea adun ării generale va fi anun Ńat ă în scris prin afi șare la loc vizibil, cu cel
pu Ńin 10 zile înainte de data convoc ării.
(3) Pentru ca hot ărârile adun ării generale s ă fie valabile, este necesar ă prezen Ńa
majorit ăŃii membrilor asocia Ńi, personal sau prin reprezentant.
(4) În cazul în care cvorumul nu este întrunit, adu narea general ă va fi convocat ă la o
dat ă ulterioar ă, când proprietarii prezen Ńi pot hot ărî, cu majoritate de voturi, asupra problemelor
înscrise pe ordinea de zi, indiferent de cvorum.
(5) Hot ărârile adun ării generale vor fi luate cu majoritate de voturi ( cu cel pu Ńin jum ătate
plus unu din voturile proprietarilor prezen Ńi la adunarea general ă).
(6) Hot ărârile adun ării generale privind modificarea statutului sau diz olvarea asocia Ńiei de
proprietari ori perceperea unei sume speciale desti nate achit ării cheltuielilor comune
neprev ăzute în buget, dar necesare, se adopt ă cu votul a dou ă treimi din num ărul membrilor
asocia Ńiei de proprietari.
(7) Votul fiec ărui proprietar are o pondere egal ă cu cota-parte din proprietatea comun ă.
Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al f amiliei sau de un alt reprezentant care are o
împuternicire semnat ă de proprietarul în numele c ăruia voteaz ă. Un membru al asocia Ńiei de
proprietari poate reprezenta cel mult înc ă un membru absent, prin imputernicire scris ă. În cazul
egalit ăŃii de voturi, votul pre ședintelui este decisiv.
(8) Dac ă o decizie a asocia Ńiei de proprietari este contrar ă legii sau acordului de asociere
ori este de natur ă să produc ă daune considerabile intereselor unei minorit ăŃi a proprietarilor,
orice proprietar poate ini Ńia ac Ńiune în justi Ńie împotriva respectivei decizii, în termen de 60 d e
zile de la adoptarea acesteia. Ac Ńiunea în justiŃie nu trebuie s ă întrerup ă aplicarea deciziei decât
atunci când instan Ńa hot ărăș te suspendarea aplic ării deciziei respective.
(9) Adunarea general ă are urm ătoarele atribu Ńii principale:

26 a) aprob ă darea de seam ă anual ă asupra activit ăŃii comitetului executiv al asocia Ńiei de
proprietari, raportul comisiei de cenzori și raportul exercitiului bugetar, acordând anual
desc ărcare de gestiune comitetului executiv și celui care exercit ă administrarea condominiului,
în măsur ă în care cei în cauz ă nu se fac vinova Ńi de lipsuri în gestiune sau de alte fapte care
implic ă răspunderi materiale ori penale; adopt ă și amendeaz ă bugetele de venituri și cheltuieli,
precum și fondul de rulment, dac ă acesta se constituie; valideaz ă rectific ări ale bugetului de
venituri și cheltuieli;
b) adopt ă sau amendeaz ă deciziile, regulile și regulamentele asocia Ńiei de proprietari;
c) hot ărăș te cu majoritate de voturi din num ărul membrilor prezen Ńi asupra necesit ăŃii constituirii
fondului de rulment, fondului de repara Ńii și a altor fonduri speciale, în condi Ńiile legii;
d) hot ărăș te cu acordul a cel pu Ńin dou ă treimi din num ărul membrilor asocia Ńi modific ările
ulterioare ale statutului asocia Ńiei de proprietari și/sau ale acordului de asociere;
e) hot ărăș te asupra: naturii și volumului mijloacelor materiale și băne ști necesare desf ăș ur ării
activit ăŃii asocia Ńiei de proprietari; modului de folosire a mijloacel or băne ști, sumele pân ă la care
comitetul executiv poate angaja cheltuieli în numel e asocia Ńiei de proprietari și limita maxim ă
sau cuantumul sumelor ce se pot re Ńine în casă proprie pentru efectuarea pl ăŃilor curente
(plafonul de cas ă);
f) hot ărăș te modul de asigurare a administr ării condominiului de c ătre o persoana fizic ă sau
juridic ă;
g) hot ărăș te volumul serviciilor necesare a fi efectuate pent ru buna func Ńionare a condominiului;
h) hot ărăș te asupra cuantumului salariilor, indemniza Ńiilor și premiilor pentru personalul angajat
cu contract individual de munc ă sau cu conven Ńie civil ă de prest ări de servicii, membri sau
nemembri ai asocia Ńiei de proprietari, și asupra valorii de contractare (procent, criterii și altele
asemenea), în cazul în care managementul cl ădirii este asigurat de persoane juridice; hot ărăș te
care dintre func Ńiile din structura organizatoric ă a asocia Ńiei de proprietari pot fi salarizate;
i) hot ărăș te asupra acord ării unor drepturi b ăne ști membrilor asocia Ńiei de proprietari, ale și sau
nu în structura organizatoric ă a asocia Ńiei, care desf ăș oar ă activit ăŃi lucrative folositoare
acesteia;
j) hot ărăș te asupra duratei celor care locuiesc temporar, ven i Ńi în vizit ă, sau care presteaz ă
activit ăŃi gospod ăre ști în timpul zilei, precum și asupra perioadei de la care proprietarii, respect iv
chiria șii, pot solicita, în scris, scutirea de la plat ă cheltuielilor pe persoana;
k) la constituirea asocia Ńiei de proprietari, hot ărăș te num ărul membrilor comitetului executiv și ai
comisiei de cenzori, precum și durata mandatelor acestora;
l) alege, dintre membrii asocia Ńiei de proprietari, comitetul executiv al asocia Ńiei, validându-l
dintre ace știa pe pre ședinte;
m) alege, dintre membrii asocia Ńiei de proprietari, Comisia de cenzori sau hot ărăș te delegarea
atribu Ńiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asocia Ńii ori agen Ńi economici
specializa Ńi, pe baz ă de contract;
n) revoc ă, atunci când este cazul, oricare dintre membrii co mitetului executiv sau ai comisiei de
cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea loculu i vacant, prin votul majorit ăŃii șimple a
celor prezen Ńi;
o) hot ărăș te termenul și forma de plat ă a cotelor de contribu Ńie a membrilor asocia Ńiei de
proprietari;
p) valideaz ă sistemul de penaliz ări stabilit de comitetul executiv al asocia Ńiei de proprietari;
r) hot ărăș te cu votul tuturor membrilor asocia Ńiei de proprietari asupra necesit ăŃii angaj ării de
credite bancare pentru îndeplinirea scopurilor asoc ia Ńiei de proprietari și modul de garantare a
acestora;
s) hot ărăș te cu votul tuturor membrilor asocia Ńiei de proprietari asupra particip ării cu capital la
constituirea de agen Ńi economici sau asupra oportunit ăŃii cump ărării ori prelu ării în locaŃie de
gestiune a spa Ńiilor comerciale situate la parterul condominiului; de asemenea, decide, cu
acela și num ăr de voturi, asupra cump ărării de apartamente sau de spa Ńii cu alt ă destina Ńie
decât cea de locuin Ńă , din cadrul condominiului, de la persoane fizice s au juridice, membre ale
asocia Ńiei de proprietari, în scopul eficientiz ării activit ăŃii acesteia; hot ărăș te destina Ńia spa Ńiilor
cump ărate sau preluate de asocia Ńia de proprietari;

27 t) hot ărăș te cu votul tuturor membrilor asocia Ńiei de proprietari preluarea în administrare,
concesiune sau închiriere a terenurilor aferente co ndominiului;
u) adopt ă măsuri sau programe sociale privind ajutorarea famili ilor nevoia șe, membre ale
asocia Ńiei de proprietari, pe perioade limitate; adopt ă programe de instruire și con știentizare a
proprietarilor asupra importan Ńei folosirii ra Ńionale a utilit ăŃilor (ap ă, curent electric, gaze naturale
și altele asemenea);
v) hot ărăș te cu votul a dou ă treimi dintre membrii asocia Ńiei de proprietari schimbarea
instala Ńiilor comune precum: înc ălzirea central ă, boilerele cu ap ă cald ă, rezervoarele cu ap ă,
lifturile și alte dot ări de amploare similar ă;
x) adopt ă măsuri privind condi Ńiile ce trebuie îndeplinite de de Ńin ătorii de animale de cas ă din
cadrul condominiului.
(10) Discu Ńiile și hot ărârile adun ării generale se consemneaz ă într-un registru de
procese-verbale, care se p ăstreaz ă la pre ședintele asocia Ńiei de proprietari; procesul verbal se
va semna de to Ńi membrii participan Ńi.
ARTICOLUL 12 – Comitetul executiv
(1) Autoritatea de a stabili direc Ńiile privind func Ńionalitatea și administrarea condominiului
poate fi delegat ă de către asocia Ńia de proprietari c ătre comitetul executiv al acesteia.
(2) Comitetul executiv va ac Ńiona în numele proprietarilor în ceea ce prive ște
administrarea și func Ńionalitatea condominiului, cu excep Ńia atribu Ńiilor rezervate exclusiv
acestora.
(3) Comitetul executiv se va întruni de cel pu Ńin 4 ori pe an. Num ărul membrilor ce
formeaz ă comitetul executiv va fi stabilit de adunarea gene ral ă a asocia Ńiei de proprietari, dar va
fi un num ăr impar și nu mai mic de 3.
(4) Comitetul executiv va fi condus de un pre ședinte care va fi desemnat în persoana
celui care întrune ște cel mai mare num ăr de voturi la alegerea comitetului executiv.
(5) Comitetul executiv va alege vicepre ședintele și secretarul, care sunt membri ai
comitetului executiv.
(6) Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari va fi și pre ședintele comitetului executiv.
(7) Atribu Ńiile comitetului executiv sunt:
a) aduce la îndeplinire hot ărârile adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, execut ă bugetul
de venituri și cheltuieli al asocia Ńiei de proprietari și întocme ște proiectul bugetului pentru anul
urm ător; prezint ă d ări de seam ă asupra activit ăŃii desf ăș urate, precum și propuneri de m ăsuri
pentru îmbun ătăŃirea acesteia; în situa Ńii exceptionale, hot ărăș te rectificarea bugetului de
venituri și cheltuieli pentru anul în curs, în prima adunare general ă validându-se aceast ă
rectificare; convoac ă adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari în ședin Ńe extraordinare ori
de câte ori este nevoie;
b) răspunde de îngrijirea, p ăstrarea în bune condi Ńii și supravegherea utilit ăŃilor condominiului,
spa Ńiilor comune și instala Ńiilor. Angajarea personalului se face cu contract i ndividual de munc ă
sau cu conven Ńie civil ă de prest ări de servicii, prin negociere;
c) analizeaz ă oferte și negociz ă contracte, în cazul în care administrarea condomin iului, parŃial
sau total, va fi asigurat ă de persoane juridice (societ ăŃi comerciale, institu Ńii specializate,
asocia Ńii);
d) răspunde de încasarea lunar ă a cotelor de contribu Ńie de la proprietari; emite soma Ńii către
restan Ńierii care dep ăș esc termenul de plat ă; rezolv ă contesta Ńiile proprietarilor cu privire la
cuantumul cotelor de contribu Ńie;
e) urm ăre ște, în condi Ńiile legii, recuperarea pagubelor produse asocia Ńiei de proprietari; în cazul
persoanelor angajate cu contract individual de munc ă, sunt aplicabile, în mod corespunz ător,
dispozi Ńiile Codului muncii; în cazul neidentific ării persoanelor vinovate, d ă dispozi Ńii de reparare
din contul asocia Ńiei de proprietari, în condi Ńiile legii;
f) negociz ă contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asocia Ńiei de
proprietari, pentru închirierea ori întrebuin Ńarea unor elemente sau suprafe Ńe din proprietatea
comun ă. Elementele propriet ăŃii comune sunt prev ăzute în acordul de asociere;

28 g) propune adun ării generale ca managementul de proprietate și managementul financiar,
inclusiv atribu Ńiile comisiei de cenzori, s ă fie preluate, pe baz ă de contract, de c ătre persoane
juridice;
h) hot ărăș te necesitatea efectu ării opera Ńiunilor de verificare și control asupra modului de
gestionare a bunurilor asocia Ńiei de proprietari;
i) în știin Ńeaz ă proprietarii despre necesitatea efectu ării repara Ńiilor la părŃile și instala Ńiile
comune ale cl ădirii (pentru apartamentele sau spa Ńiile proprietate de stat în știin Ńarea va fi facut ă
institu Ńiei care le are în administrare); avizeaz ă începerea, într-o ordine de priorit ăŃi, a lucr ărilor
de repara Ńii;
j) d ă dispozi Ńii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asocia Ńiei de
proprietari, de securitate a cl ădirii, a propriet ăŃii;
k) propune adun ării generale crearea unor fonduri speciale necesare pentru buna func Ńionare și
dezvoltare a cl ădirii, precum și pentru crearea unei ambian Ńe pl ăcute pentru petrecerea timpului
liber în cadrul condominiului de c ătre proprietarii membri ai asocia Ńiei și alte persoane;
urm ăre ște completarea la zi a c ărŃii tehnice a construc Ńiei;
l) imputernice ște administratorul pentru a putea efectua verific ări privind: situa Ńia repara Ńiilor la
instala Ńiile proprietate comun ă, înlăturarea pierderilor de ap ă datorate instala Ńiilor pe vertical ă
sau pe orizontal ă defecte ori a altor pierderi în instala Ńiile interioare, care determin ă cre șterea
nejustificat ă a cheltuielilor, citirea contoarelor individuale, acolo unde exist ă, și, dac ă este cazul,
în func Ńie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigu rarea unei igiene corespunz ătoare,
sugerând, când este cazul, proprietarilor efectuare a de dezinsec Ńii, dezinfec Ńii, deratiz ări asupra
propriet ăŃii individuale și rezolvarea altor probleme;
m) particip ă la recep Ńia lucr ărilor angajate de asocia Ńia de proprietari pentru repara Ńii asupra
propriet ăŃii comune, precum și a altor lucr ări;
n) stabile ște modul de calcul și de încasare a fondului de rulment, dac ă acesta se constituie, și
avizeaz ă actualizarea acestuia, dac ă este cazul;
o) hot ărăș te asupra managementului financiar al asocia Ńiei de proprietari (dat ă afi șării listei de
plat ă, formatul și caracteristicile listei de plat ă, locul și programul de încas ări și altele
asemenea), dac ă acesta este asigurat de o persoana fizic ă; stabile ște și supune valid ării
adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari sistemul de penaliz ări pentru neplat ă cotelor lunare
de contribu Ńie și pentru pierderi datorate inexisten Ńei depozitelor bancare rezultate din exerci Ńiul
financiar-contabil, Ńînând cont de nivelul cel mai ridicat permis de leg isla Ńie; hotărăș te condi Ńiile
în care se efectueaz ă introducerea la plat ă a persoanelor care locuiesc clandestin în bloc;
p) hot ărăș te ac Ńionarea în justi Ńie a proprietarilor vinova Ńi de neplata cotelor lunare de contribu Ńie
la cheltuielile asocia Ńiei de proprietari, inclusiv cele neprev ăzute, timp de mai mult de 90 de zile
de la termenul stabilit;
r) hot ărăș te ac Ńionarea în justi Ńie a celor ce se fac vinova Ńi de înc ălcarea prevederilor
contractuale pe care asocia Ńia de proprietari le-a angajat, în cazul în care nu se g ăsesc solu Ńii
de rezolvare prin conciliere;
s) asigur ă condi Ńiile necesare securit ăŃii și igienei în procesul muncii, precum și măsuri de
prevenire și stingere a incendiilor, conform prevederilor lega le;
t) supune aprob ării adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari și transmite hot ărârea acesteia
cu privire la transformarea suprafe Ńelor apartamentelor în spa Ńii cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă sau cu privire la modificarea destina Ńiei suprafetelor deja transformate, Ńinând cont de
respectarea de c ătre solicitant a prevederilor statutului și a legilor; anun Ńă furnizorii de servicii
dac ă în termenul prev ăzut de statut proprietarii cu astfel de solicit ări nu prezint ă asocia Ńiei dosar
cu copii de pe contractele individuale angajate cu ace știa. Dac ă în urma acestor transform ări
activitatea ce urmeaz ă să se desf ăș oare implic ă cheltuieli suplimentare pentru asocia Ńie,
negociz ă și încheie, anual, o conven Ńie cu proprietarul/proprietarii;
u) hot ărăș te societatea bancar ă la care asocia Ńia de proprietari i și va deschide unul sau mai
multe conturi;
v) propune adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari m ăsuri și solutii cu privire la dezvoltarea
condominiului și eficientizarea activit ăŃii asocia Ńiei de proprietari, modific ări ale statutului,

29 particip ări cu capital, cump ărări sau închirieri de spa Ńii, concesionari de terenuri, contract ări de
credite, asigur ări și altele asemenea, în condi Ńiile art. 11 alin. (9) lit. s);
x) răspunde tuturor întreb ărilor și solicit ărilor venite de la proprietari; încurajeaz ă și sprijin ă
ini Ńiative personale ale membrilor asocia Ńiei de proprietari, în scopurile acesteia.
(8) Asocia Ńia de proprietari, prin comitetul executiv, poate s uspenda din func Ńie sau poate
rezilia contractul individual de munc ă ori conven Ńia civil ă de prest ări de servicii, încheiat ă cu
oricine din rândul personalului angajat ori, dup ă caz, poate rezilia contractele încheiate cu alte
persoane fizice sau juridice, în condi Ńiile legii.
(9) Comitetul executiv lucreaz ă valabil în prezen Ńa a jum ătate plus unu din num ărul
membrilor săi și adopt ă hot ărâri cu cel pu Ńin dou ă treimi din num ărul membrilor prezen Ńi.
(10) Discu Ńiile și hot ărârile se consemneaz ă în registrul de procese-verbale, care se
păstreaz ă la pre ședinte, procesele-verbale semnandu-se de to Ńi membrii comitetului executiv
prezen Ńi.
ARTICOLUL 13 – Comisia de cenzori
(1) Adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari alege dintre membrii asocia Ńiei de
proprietari o comisie de cenzori care va verifica s itua Ńia financiar ă și contabil ă și va concilia
asocia Ńia în ceea ce prive ște problemele financiare și statutare.
(2) Num ărul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar , dar nu mai mic de 3, și
durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea general ă de constituire a asocia Ńiei de
proprietari.
(3) Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte d in comitetul executiv și trebuie să aib ă
cuno știin Ńe în domeniile financiar, economic și/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre
membrii săi un pre ședinte.
(4) Mandatul membrilor comisiei de cenzori înceteaz ă înainte de expirarea duratei sale,
prin revocare sau în cazul imposibilit ăŃii de a-și continua atribu Ńiile.
(5) Comisia de cenzori are urm ătoarele atribu Ńii:
a) verific ă îndeplinirea condi Ńiilor statutare privind prezen Ńa și votul în adun ările generale ale
asocia Ńiei de proprietari;
b) verific ă execu Ńia bugetar ă, propunerile pentru proiectul bugetului de venitur i și cheltuieli
pentru anul urm ător și propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul în curs;
c) efectueaz ă controlul preventiv pentru pl ăŃile cu numerar și urm ăre ște depunerile în contul
curent al asocia Ńiei de proprietari ale numerarului ce dep ăș ește plafonul de cas ă, în cazul în
care managementul financiar al asocia Ńiei de proprietari este asigurat de o persoana fizi c ă. Viza
de control preventiv se acord ă de un membru al comisiei de cenzori, în cazul în c are asocia Ńia
de proprietari nu are o persoan ă care îndepline ște func Ńia de contabil;
d) dac ă managementul financiar este asigurat de o persoan ă fizic ă, verific ă, cel pu Ńin o dat ă pe
semestru, gestiunea asocia Ńiei de proprietari, stabilirea și încasarea cotelor de contribu Ńie la
cheltuielile asocia Ńiei, consemnând constat ările într-un registru de procese-verbale, care se
păstreaz ă de pre ședintele comisiei de cenzori sau de un alt membru s tabilit de aceasta;
e) verific ă dac ă registrele asocia Ńiei de proprietari îndeplinesc condi Ńiile legale necesare
desf ăș ur ării corespunz ătoare a managementului financiar;
f) întocme ște, pe baza verific ărilor efectuate, și prezint ă adun ării generale a asocia Ńiei de
proprietari rapoarte asupra activit ăŃii sale și asupra gestiunii asocia Ńiei de proprietari, propunând
anual desc ărcarea de gestiune a comitetului executiv și a celui care asigur ă managementul
condominiului;
g) propune spre aprobare adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari sau, dup ă caz,
comitetului executiv programe, proiecte de programe cu măsuri necesare desf ăș ur ării
managementului financiar; propune recuperarea, în c ondi Ńiile legii, a pagubelor produse de
personalul ce deserve ște asocia Ńia de proprietari sau de membri ai acesteia.
Recomand ă comitetului executiv sesizarea instan Ńelor de urm ărire penal ă, când constat ă
săvârșirea unor infrac Ńiuni prev ăzute de legisla Ńia financiar-contabil ă;
h) în cazul în care managementul financiar se hot ărăș te a fi asigurat de persoane juridice,
Comisia de cenzori, prin pre ședinte sau membri delega Ńi, particip ă la negocierea contractelor
respective, stabilind și modalit ăŃile de exercitare a acestuia.

30 (6) Adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari poate hot ărî transferarea atribu Ńiilor
comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridi ce, asocia Ńii sau agen Ńi economici specializa Ńi,
pe baz ă de contract.
ARTICOLUL 14 – Pre ședintele
(1) Conducătorul executiv al asocia Ńiei de proprietari este pre ședintele. Pre ședintele este
înlocuit de vicepre ședinte, care îi va îndeplini atribu Ńiile, în cazul absen Ńei acestuia sau când se
afla în imposibilitatea de a- și îndeplini atribu Ńiile.
(2) Pre ședintele asocia Ńiei de proprietari are urm ătoarele atribu Ńii:
a) verific ă respectarea și îndeplinirea hot ărârilor adoptate de adunarea general ă a asocia Ńiei de
proprietari și de comitetul executiv, controleaz ă persoanele care deservesc asocia Ńia de
proprietari și propune solu Ńii corespunz ătoare pentru îndeplinirea sarcinilor acestora; în c azul în
care administrarea condominiului este asigurat ă de persoane juridice, supravegheaz ă stricta
respectare a clauzelor contractuale;
b) reprezint ă asocia Ńia de proprietari în încheierea și derularea contractelor și î și asum ă obliga Ńii
în numele asocia Ńiei; reprezint ă asocia Ńia de proprietari împotriva unor ter Ńi, inclusiv în ac Ńiunile
judecătore ști ini Ńiate de asocia Ńie împotriva unui proprietar, membru al asocia Ńiei, care nu și-a
îndeplinit obliga Ńiile statutare fa Ńă de asocia Ńie, sau în procesele ini Ńiate de unul dintre
proprietari, care contest ă o decizie a asocia Ńiei;
c) avizeaz ă ordinea de priorit ăŃi și planul lucr ărilor de între Ńinere și repara Ńii ale părŃilor și
instala Ńiilor comune ale condominiului;
d) are drept de semn ătur ă asupra conturilor asocia Ńiei de proprietari;
e) prime ște cererile și reclama Ńiile de la proprietari și sesizările administratorului, pe care le
supune dezbaterii comitetului executiv;
f) convoac ă comitetul executiv trimestrial sau ori de câte ori este nevoie;
g) întocme ște ordinea de zi a ședintei comitetului executiv și conduce lucr ările acesteia;
h) elibereaz ă adeverinŃele necesare proprietarilor care î și înstr ăineaz ă apartamentele sau
spa Ńiile cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă, din care să rezulte dac ă acestia și-au achitat
sau nu au achitat la zi cheltuielile care le revin în cadrul asocia Ńiei de proprietari;
i) semneaz ă deciziile de imputare, precum și orice alte acte (cereri, ac Ńiuni de chemare în
judecată, sesizări, reclama Ńii și altele asemenea) emise de comitetul executiv; sem neaz ă
contractele individuale de munc ă sau conven Ńiile civile de prest ări de servicii cu personalul
angajat, precum și orice alte contracte încheiate de asocia Ńia de proprietari cu persoane fizice
sau juridice;
j) păstreaz ă și foloseste ștampila asocia Ńiei de proprietari.
(3) La asocia Ńiile de proprietari care cuprind pân ă la 10 proprietari pre ședintele poate
îndeplini și func Ńia de administrator.
ARTICOLUL 15 – Secretarul comitetului executiv
(1) Secretarul comitetului executiv va p ăstra și va întocmi procesele-verbale ale
ședin Ńelor comitetului executiv și procesele-verbale ale tuturor adun ărilor generale ale asocia Ńiei
de proprietari.
(2) Secretarul comitetului executiv poate p ăstra registrele și celelalte acte ale asocia Ńiei
de proprietari, potrivit hot ărârii comitetului executiv.
ARTICOLUL 16 – Contabilul asocia Ńiei de proprietari
Contabilul asocia Ńiei de proprietari r ăspunde de organizarea și conducerea contabilit ăŃii
potrivit legii. La asocia Ńiile de proprietari care opteaz ă pentru conducerea contabilit ăŃii în părŃidă
simpl ă administratorul poate cumula și func Ńia de contabil.
ARTICOLUL 17 – Casierul asocia Ńiei de proprietari
Casierul asocia Ńiei de proprietari r ăspunde de efectuarea de încas ări și pl ăŃi în numerar,
cu respectarea prevederilor Regulamentului opera Ńiunilor de cas ă. La asocia Ńiile de proprietari
care opteaz ă pentru conducerea contabilit ăŃii în părtidă simpl ă administratorul poate cumula și
func Ńia de casier.

31 CAPITOLUL IV – Managementul asocia Ńiei de proprietari
ARTICOLUL 18
(1) Prin managementul asocia Ńiei de proprietari, managementul condominiului sau
administrarea condominiului se în Ńelege managementul de proprietate (administrarea pr opriu-
zisă a condominiului, a instala Ńiilor și a tuturor elementelor propriet ăŃii comune, func Ńionarea
centralelor termice sau a punctelor termice aflate în proprietatea sau în administrarea asocia Ńiei
de proprietari) și managementul financiar (contabilitate și casierie).
(2) Activitatea de management al condominiului se a sigur ă fie de persoane fizice
angajate cu contracte individuale de munc ă sau conven Ńii civile de prest ări de servicii, fie de
persoane juridice, prin contracte de administrare, potrivit hot ărârii adun ării generale a asocia Ńiei
de proprietari.
ARTICOLUL 19 – Administratorul
(1) Administratorul, persoana fizic ă, poate fi desemnat dintre membrii asocia Ńiei de
proprietari sau dintre alte persoane cu cuno știin Ńe profesionale ori cu experien Ńă necesar ă în
domeniu.
(2) Administratorul, persoana fizic ă, poate fi angajat și pe func Ńia de contabil, dac ă
îndeplineste condi Ńiile prev ăzute în statut și în normele metodologice.
(3) Asocia Ńia de proprietari angajeaz ă administratorul și contabilul, persoane fizice, pe
baza de contract individual de munc ă sau de conven Ńie civil ă de prest ări de servicii, care
prevede drepturile și obliga Ńiile fiecareia dintre p ărŃi, stabilite prin negociere.
(4) Pentru repara Ńii și pentru alte activit ăŃi de între Ńinere administratorul, tinând cont de
cost, timp de execu Ńie și calitate, propune comitetului executiv, spre anal iz ă și aprobare, agen Ńi
economici care satisfac cerin Ńele în vederea execut ării lucr ărilor, conform legilor existente.
(5) Pentru asigurarea func Ńion ării centralelor termice apar Ńinând asocia Ńiilor de proprietari
sau aflate în administrarea acestora pot fi angajat i fochi ști și alte persoane, prin contract
individual de munc ă sau prin conven Ńie civil ă de prest ări de servicii, sau poate fi delegat un
agent economic specializat, persoana juridic ă.
(6) Încadrarea personalului cu contract individual de munc ă se face cu respectarea
dispozi Ńiilor legale în vigoare.
(7) Durata și valoarea contractului individual de munc ă și a conven Ńiei civile de prest ări
de servicii, sarcinile, drepturile și obliga Ńiile se stabilesc prin negocieri între p ărŃi, cu respectarea
prevederilor legale.
(8) Administratorul, persoana fizic ă sau juridic ă, are urm ătoarele atribu Ńii principale:
A. asigur ă managementul financiar al asocia Ńiei de proprietari prin:
a) gestiunea bunurilor și fondurilor băne ști;
b) întocmirea listelor lunare de plat ă;
c) încasarea, în locuri specifice, a cotelor de con tribu Ńie a proprietarilor la cheltuielile curente ale
asocia Ńiei de proprietari;
d) efectuarea pl ăŃilor și încas ărilor;
e) sesizarea comitetului executiv în vederea som ării restan Ńierilor și aplicarea procedurii de
recuperare a restan Ńelor, cu penaliz ările aferente;
f) calcularea și încasarea penaliz ărilor conform sistemului aprobat de adunarea genera l ă a
asocia Ńiei de proprietari;
g) actualizarea, dac ă este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fond ului de rulment;
h) întocmirea și păstrarea eviden Ńelor contabile și a registrelor asocia Ńiei de proprietari, specifice
managementului financiar;
i) prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a
documentelor necesare unor verific ări financiar-contabile ale asocia Ńiei de proprietari;
j) verificarea sau avizarea, dac ă este cazul, a îndexului contoarelor de re Ńea aferente mai multor
asocia Ńii de proprietari;
k) controlul factur ării corecte a consumurilor în func Ńie de indexul contoarelor de bloc sau al
contoarelor individuale, dac ă acestea exist ă și au fost montate în conformitate cu prevederile
legale, și în func Ńie de normele metodologice de repartizare a consumu rilor, acolo unde nu
exist ă contorizare la nivel de asocia Ńie de proprietari;

32 l) verificarea existen Ńei contractelor între persoanele juridice, membre a le asocia Ńiei de
proprietari și furnizorii de servicii (ap ă, gaze, energie electric ă și termic ă, salubrizare și altele
asemenea);
m) respectarea altor prevederi privind modul de exe rcitare a managementului financiar;
B. asigur ă managementul de proprietate al asocia Ńiei de proprietari prin:
a) urm ărirea comport ării în timp a construc Ńiei, pe toata durata contractului; întocmirea fi șelor
tehnice periodice cu privire la starea cl ădirii și a instala Ńiilor acesteia;
b) răspunderea fa Ńă de func Ńionalitatea și integritatea elementelor propriet ăŃii comune, fa Ńă de
mijloacele materiale ale asocia Ńiei de proprietari și de utilizarea în bune condi Ńii a acestora;
c) procurarea mijloacelor materiale necesare pentru între Ńinerea și repara Ńiile curente ale
elementelor propriet ăŃii comune; răspunderea asupra integrit ăŃii acestora;
d) în știin Ńarea comitetului executiv și luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp și
eficient a lucr ărilor de între Ńinere și repara Ńii;
e) urm ărirea realiz ării contractelor cu persoane fizice sau juridice pe ntru repara Ńii, închirierea
unor spa Ńii sau elemente din proprietatea comun ă, activit ăŃi sociale și alte tipuri de activit ăŃi;
f) verificarea existen Ńei contractelor de închiriere între asocia Ńia de proprietari și persoane fizice
sau juridice care la data constituirii acesteia fol osesc spa Ńii ori elemente din proprietatea
comun ă. Dac ă aceste contracte nu exist ă, administratorul îi în știin Ńeaz ă pe cei în cauz ă,
punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile luc r ătoare să încheie contracte cu asocia Ńia de
proprietari;
g) supravegherea execu Ńiei lucr ărilor de repara Ńii și de între Ńinere și participarea la receptia lor,
consemnând finalizarea acestora; asigurarea efectu ării de pl ăŃi corespunz ătoare stadiului
lucr ării;
h) controlul personalului angajat de asocia Ńia de proprietari pentru cur ăŃenie, încarcarea și
evacuarea gunoiului menajer și alte activit ăŃi, cu privire la îndeplinirea obliga Ńiilor contractuale
și, în caz de înc ălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
i) efectuarea de verific ări în vederea înl ătur ării defec Ńiunilor ap ărute la instala Ńiile de folosin Ńă
comun ă și a elimin ării pierderilor care determin ă cre șterea nejustificat ă a cheltuielilor asocia Ńiei
de proprietari (scurgeri de ap ă și altele asemenea). Dac ă se constat ă defec Ńiuni la instala Ńiile
apar Ńinând propriet ăŃii individuale (apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de
locuin Ńă ), se în știin Ńeaz ă proprietarul respectiv asupra obliga Ńiei de a remedia aceste defec Ńiuni;
j) asigurarea cunoa șterii și respect ării regulilor de locuit în condominiu;
C. îndeplinește orice alte obliga Ńii prev ăzute de legisla Ńia în vigoare.
ARTICOLUL 20 – Venituri și cheltuieli comune ; calculul cotelor de contribu Ńie la cheltuielile
asocia Ńiei de proprietari
(1) Anul fiscal al asocia Ńiei de proprietari va fi anul calendaristic.
(2) Înainte de începutul urm ătorului an fiscal și pentru fiecare an fiscal ce urmeaz ă
comitetul executiv va preg ăti și va prezenta proprietarilor, în adunarea general ă a asocia Ńiei de
proprietari, un buget de venituri și cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi chel tuielile
anticipate ale asocia Ńiei.
(3) Bugetul anual de venituri și cheltuieli se adopt ă prin votul majorit ăŃii simple a adun ării
generale a asocia Ńiei de proprietari.
(4) To Ńi proprietarii trebuie s ă pl ăteasc ă în avans cota ce le revine din bugetul pentru
cheltuielile comune – cheltuieli repartizate în fun c Ńie de cota-parte de proprietate indiviz ă din
proprietatea comun ă. Plat ă se face conform hot ărârii luate în adunarea general ă a asocia Ńiei de
proprietari.
(5) Cota de contribu Ńie la cheltuielile asocia Ńiei de proprietari reprezint ă suma pe care
fiecare proprietar trebuie s ă o pl ăteasca lunar.
(6) Cheltuielile lunare ale asocia Ńiei de proprietari sunt repartizate în cheltuieli d e
între Ńinere și cheltuieli comune.
(7) Cotele de contribu Ńie se calculeaz ă în baza facturilor emise de furnizorii de servicii ,
fondurilor aprobate în adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari și a normelor metodologice
în domeniu.

33 (8) Cheltuielile de între Ńinere (ap ă rece și cald ă; combustibil pentru prepararea apei
calde; gaze naturale; energie electric ă; iluminarea sc ării; instala Ńii scar ă și for Ńă ascensor;
salubritate; salarii pentru administrare, contabili tate, casierie și cur ăŃenie; materiale
consumabile; pentru între Ńinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizeaz ă în func Ńie
de num ărul de persoane care locuiesc în luna respectiv ă în condominiu.
(9) Pentru proprietarii care determin ă consumuri suplimentare (sp ălari de ma șini, covoare
și altele asemenea) calculul cotei de contribu Ńie se face conform baremurilor stabilite prin legil e
sau actele normative existente.
(10) Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltu ieli administrative; între Ńinerea și
repararea ascensorului; între Ńinerea interfonului; salarii pentru fochist, instal ator, electrician,
portar și altele asemenea; prime; credite bancare; alte ser vicii către proprietatea comun ă) se
calculeaz ă în func Ńie de cota-parte indiviz ă din proprietatea comun ă.
(11) Facturile primite de asocia Ńia de proprietari de la furnizorii de servicii, car e nu con Ńin
index de consum, trebuie s ă respecte normele metodologice de repartizare a con sumurilor,
conform prevederilor legale.
(12) Stabilirea cotelor-p ărŃi din veniturile asocia Ńiei de proprietari, care sunt venituri
comune, se face propor Ńional cu cota-parte din proprietatea comun ă aferent ă fiecărui proprietar.
(13) Pentru neplata cotelor de contribu Ńie prev ăzute în lista de plat ă afi șată lunar, inclusiv
a celor neprev ăzute, asocia Ńia de proprietari, prin sistemul de penaliz ări propriu, impune o
penalizare oric ărui proprietar care se face vinovat, dup ă o perioad ă mai mare de 30 de zile
calendaristice de la termenul stabilit pentru plat ă, fără ca suma penaliz ărilor să poat ă dep ăși
suma cotei de între Ńinere lunare la care s-a aplicat.
(14) Urm ărirea de către asocia Ńia de proprietari a sumelor datorate de proprietari i
restan Ńieri se face în baza extrasului din ultima list ă de plat ă. Cheltuielile efectuate în scopul
recuper ării datoriilor vor fi suportate de restan Ńierii în cauz ă.
(15) SentinŃa dat ă în favoarea asocia Ńiei de proprietari pentru sumele datorate de oricar e
proprietar poate fi pus ă în aplicare prin orice modalitate permis ă de Codul de procedura civil ă
pentru acoperirea datoriilor.
CAPITOLUL V – Obliga Ńiile proprietarilor
ARTICOLUL 21
Fiecare proprietar este obligat s ă i și men Ńin ă proprietatea imobiliar ă (proprietatea
individual ă și cota-parte de proprietate comun ă indiviz ă aferent ă acesteia) în buna stare și este
răspunz ător de daunele provocate din cauza neîndeplinirii a cestei obliga Ńii.
ARTICOLUL 22
Proprietarii de apartamente și spa Ńii cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă sunt obliga Ńi
să plateasc ă cotele de între Ńinere obi șnuite sau speciale c ătre asocia Ńia de proprietari, pentru a
se putea acoperi toate cheltuielile comune ale cl ădirii.
ARTICOLUL 23
Proprietarii din condominiu, indiferent dac ă fac parte sau nu din asocia Ńia de proprietari,
sunt obliga Ńi:
a) să pl ăteasca în avans cota ce le revine din bugetul de ve nituri și cheltuieli al asocia Ńiei de
proprietari;
b) să anun Ńe, în scris, numele persoanelor care locuiesc tempo rar, venite în vizit ă, sau care
presteaz ă activit ăŃi gospod ăre ști în timpul zilei, de minimum 15 zile pe lun ă, conform
prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea și func Ńionarea
asocia Ńiilor de proprietari;
c) să semnaleze în timp util orice problema care apare l a instala Ńiile de folosin Ńa comun ă;
d) să respecte regulamentul intern al asocia Ńiei de proprietari cu privire la normele de
convie Ńuire social ă în cadrul condominiului, s ă anun Ńe comitetul executiv al asocia Ńiei de
proprietari despre inten Ńia de a schimba destina Ńia propriet ăŃii individuale, cerând acordul în
scris, și să prezinte, în copie, toate documentele necesare des f ăș ur ării activit ăŃilor propuse
(contracte, avize și altele asemenea), în termen de 30 de zile lucr ătoare de la ob Ńinerea
acordului;

34 e) să nu schimbe aspectul propriet ăŃii comune fără acceptul scris al comitetului executiv al
asocia Ńiei de proprietari;
f) să accepte accesul în spa Ńiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezen tant al asocia Ńiei
de proprietari, atunci când este necesar s ă se repare sau s ă se înlocuiasca elemente din
proprietatea comun ă, la care se poate avea acces numai prin spa Ńiul respectiv.
Reprezentantul asocia Ńiei de proprietari va fi înso Ńit de persoana care va repara defec Ńiunea și
de cel pu Ńin un martor din cadrul asocia Ńiei de proprietari. Fac excep Ńie cazurile de maxim ă
urgen Ńă , când nu este necesar nici un preaviz;
g) în condi Ńii de neparticipare la luarea deciziilor și la desf ăș urarea activit ăŃilor în cadrul
asocia Ńiei de proprietari, s ă nu aduc ă prejudicii morale celorlal Ńi proprietari asocia Ńi sau celor
care desf ăș oar ă activit ăŃi pentru asocia Ńie;
h) să încheie cu asocia Ńia de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociz ă cu comitetul
executiv, pentru elemente sau suprafe Ńe din proprietatea comun ă folosit ă în înteres personal.
ARTICOLUL 24
Proprietarii, membri ai asocia Ńiei de proprietari, au urm ătoarele obliga Ńii:
a) să respecte statutul asocia Ńiei de proprietari;
b) să se supun ă hot ărârilor adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari;
c) să participe la adun ările generale ale asocia Ńiei de proprietari;
d) să respecte orice angajament facut fa Ńă de asocia Ńia de proprietari;
e) să nu aduc ă prejudicii materiale asocia Ńiei de proprietari;
f) să participe, atunci când este solicitat, la ac Ńiuni deosebite, de maxim ă urgen Ńă ,
corespunz ătoare scopurilor asocia Ńiei de proprietari;
g) să se conformeze obliga Ńiilor proprietarilor din condominiu, prev ăzute la art. 23.
ARTICOLUL 25
Dac ă proprietarul unui apartament sau spa Ńiu cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă sau
orice alt ă persoan ă care ac Ńioneaz ă în numele sau provoac ă daune oricarei p ărŃi din
proprietatea comun ă sau altei propriet ăŃi individuale, trebuie s ă realizeze repara Ńiile necesare
ori să plateasc ă cheltuielile pentru lucr ările de repara Ńii.
ARTICOLUL 26
În cazul spa Ńiilor cu alt ă destina Ńie decât cea de locuin Ńă , respectiv al apartamentelor, cu
mai mult de un proprietar, rela Ńiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reg lementate în
conformitate cu prevederile Codului civil.
ARTICOLUL 27
(1) Zidurile dintre apartamentele al ăturate, care nu fac parte din structura de rezisten Ńă a
condominiului, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spa Ńiilor
respective și cu în știin Ńarea asocia Ńiei de proprietari, în condi Ńiile legii.
(2) Zidurile dintre apartamente și proprietatea comun ă, care nu fac parte din structura de
rezisten Ńă a condominiului, pot fi reamplasate numai prin ame ndarea acordului de asociere.
ARTICOLUL 28
Dac ă unul dintre proprietari impiedic ă, cu buna știinŃă și sub orice form ă, folosirea
normal ă a condominiului, creând prejudicii celorlal Ńi proprietari, dup ă caz, măsurile pentru
folosirea normal ă a condominiului se vor hot ărî pe cale judec ătoreasc ă, la solicitarea asocia Ńiei
de proprietari.
ARTICOLUL 29
Fiecare proprietar, chiria ș sau ocupant al unui apartament ori spa Ńiu cu alt ă destina Ńie
decât cea de locuin Ńă are obliga Ńia să se conformeze regulilor prezentului statut, precum și
regulilor, regulamentelor, hot ărârilor și rezolu Ńiilor adoptate legal de asocia Ńia de proprietari.
CAPITOLUL VI – Drepturile proprietarilor
ARTICOLUL 30
Fiecare proprietar, indiferent dac ă face parte sau nu din asocia Ńia de proprietari, are
dreptul de a folosi proprietatea comun ă din condominiu în condi Ńiile stabilite de lege, de
regulamente ale autorit ăŃilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folo si aceast ă proprietate
astfel încât s ă lezeze drepturile sau interesele oric ărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele
stabilite prin prezentul statut.

35 ARTICOLUL 31
Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate înstraina, în deplin ă libertate,
proprietatea imobiliar ă pe care o de Ńine în cadrul condominiului.
ARTICOLUL 32
Membrii asocia Ńiei de proprietari au și urm ătoarele drepturi:
a) să participe cu vot deliberativ la adunarea general ă a asocia Ńiei de proprietari, s ă aleag ă și să
fie ale și în structura organizatorica a asocia Ńiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana în
cauz ă trebuie să posede capacitate juridic ă deplin ă. Minorii și persoanele puse sub interdic Ńie
nu pot fi ale și în organele de conducere sau de control ale asoci a Ńiei de proprietari;
b) să solicite și să primeasc ă, ori de câte ori este necesar și motivat, explica Ńii cu privire la
calculul cotei de contribu Ńie afi Ńat pe lista de plat ă și să conteste, în scris, la comitetul executiv al
asocia Ńiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afi șarea listei, cuantumul stabilit al acestei
cote, iar în cazul în care contesta Ńia a fost respins ă, să se adreseze adun ării generale;
contesta Ńia nu suspend ă plata contribu Ńiei, dar determin ă, în cazul aprob ării, aplicarea unei
proceduri de reglementare ulterioar ă, în cadrul comitetului executiv sau al adun ării generale a
asocia Ńiei de proprietari;
c) dac ă o decizie a asocia Ńiei de proprietari este contrar ă statutului, acordului de asociere,
legilor sau este de natur ă să produc ă daune considerabile unei minorit ăŃi a proprietarilor, orice
proprietar poate ac Ńiona în justi Ńie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la
adoptarea acesteia;
d) să solicite, în baza unei cereri c ătre pre ședintele asocia Ńiei de proprietari, diminuarea
temporar ă a cotelor de contribu Ńie la cheltuielile asocia Ńiei (reducerea cheltuielilor de între Ńinere,
dar nu și a cheltuielilor comune), dac ă lipsa din apartament este de cel pu Ńin 15 zile
calendaristice pe lun ă;
e) să pun ă întrebari și să solicite explica Ńii comitetului executiv, referitoare la activitatea
asocia Ńiei de proprietari;
f) să beneficieze, când este cazul, de toate facilitatil e rezultate în urma activit ăŃilor desf ăș urate
de asocia Ńia de proprietari, în func Ńie de cota-parte de proprietate și de gradul de implicare;
g) să participe la activit ăŃile lucrative ale asocia Ńiei, benevol, în func Ńie de capacit ăŃile
profesionale;
h) să beneficieze de garan Ńii morale și materiale, stabilite de adunarea general ă a asocia Ńiei de
proprietari, pentru ini Ńiative personale, finalizate, în folosul asocia Ńiei de proprietari;
i) să prezinte spre rezolvare probleme specifice asocia Ńiei de proprietari sau probleme
deosebite, care nu au putut fi solu Ńionate pe cale obisnuit ă, și să participe activ la ac Ńiunea de
solutionare.

CAPITOLUL VII – Dizolvarea asocia Ńiei de proprietari
ARTICOLUL 33
Asocia Ńia de proprietari se va dizolva în situa Ńia în care num ărul proprietarilor
condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor pr oprietarilor ori al reprezentan Ńilor acestora,
în condi Ńii de maxima urgen Ńă , când situa Ńia sau când starea condominiului o impune.
ARTICOLUL 34
Asocia Ńia de proprietari se va putea dizolva și în urm ătoarele cazuri:
a) când scopul pentru care a fost legal înfiin Ńat ă nu se îndepline ște;
b) prin hot ărârea adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, adoptat ă cu votul a cel pu Ńin
doua ă treimi din num ărul membrilor asocia Ńi.
ARTICOLUL 35
În momentul dizolv ării patrimoniul asocia Ńiei de proprietari, respectiv veniturile provenite
din preluarea sau din lichidarea bunurilor asocia Ńiei, acesta va fi distribuit proprietarilor
propor Ńional cu cotele-p ărŃi din proprietatea comun ă sau, dac ă este cazul, dup ă cota de
participare a proprietarilor la constituirea bunuri lor asocia Ńiei.
ARTICOLUL 36
Dizolvarea asocia Ńiei de proprietari va fi anun Ńat ă la judecătoria sau administra Ńia
financiar ă unde aceast ă a fost înregistrat ă.

36
CAPITOLUL VIII – Dispozi Ńii finale
ARTICOLUL 37
(1) Activitatea asocia Ńiei de proprietari se desf ăș oar ă și cu respectarea metodologiei de
încheiere, de executare și încetare a raporturilor de munc ă, de conducere a eviden Ńei, de
efectuare a opera Ńiunilor de disciplin ă financiar ă și de casă, precum și de verificare financiar-
contabil ă, stabilite de ministerele de resort și consiliile locale ale municipiilor, ora șelor și
comunelor, respectiv ale sectoarelor municipiului B ucuresti.
(2) Arhivarea documentelor și a registrelor asocia Ńiei de proprietari se face conform
prevederilor legale.
ARTICOLUL 38
(1) Dac ă to Ńi proprietarii, membri ai asocia Ńiei, sunt abona Ńi individuali, pe baza de
contract, ai furnizorilor de servicii, asocia Ńia de proprietari este degrevat ă de atribu Ńiile avute
pân ă la dat ă respectiv ă, cu referire la calculul și încasarea cotelor de contribu Ńie, precum și la
plata facturilor aferente.
(2) Pe baza unui contract între furnizorii de servi cii și asocia Ńia de proprietari, cu
aprobarea adun ării generale a asocia Ńiei de proprietari, asocia Ńia poate presta servicii de
intermediere, conform statutului și legilor în vigoare.
ARTICOLUL 39
Pentru ob Ńinerea de venituri necesare desf ăș ur ării activit ăŃilor săle, asocia Ńia de
proprietari poate desfasura activit ăŃi lucrative, în condi Ńiile legii.
ARTICOLUL 40
(1) Consiliile locale ale municipiilor, ora șelor, comunelor și, respectiv, ale sectoarelor
municipiului Bucuresti, cu sprijinul aparatului pro priu al consiliilor jude Ńene, respectiv al
Consiliului General al Municipiului Bucure ști, vor organiza exercitarea controlului financiar-
contabil și gestionar asupra activit ăŃii asocia Ńiei de proprietari, la solicitarea unuia sau mai
multor membri ai asocia Ńiei de proprietari.
(2) În acest scop asocia Ńia de proprietari este obligat ă să pun ă la dispozi Ńie autorit ăŃilor
prev ăzute la alineatul precedent registrele, actele asoc ia Ńiei și toate înformatiile considerate utile
de acestea.
(3) În situa Ńia în care se constat ă fraude sau lipsuri în gestiune, vor fi sesizate or ganele
de cercetare, iar comitetul executiv al asocia Ńiei de proprietari va fi îndrumat s ă foloseasc ă c ăile
legale pentru recuperarea prejudiciului și pentru a ac Ńiona în justi Ńie impotriva celui care se face
vinovat.
ARTICOLUL 41
Organizarea și conducerea contabilit ăŃii asocia Ńiei de proprietari se face potrivit legii.
ARTICOLUL 42
În cazul decesului unuia dintre asocia Ńi, activitatea asocia Ńiei de proprietari va putea
continua cu succesorii testamentari sau legali, dup ă caz.
ARTICOLUL 43
(1) Solutionarea litigiilor dintre asocia Ńia de proprietari și terte persoane fizice sau juridice
romane este de competen Ńa instantelor judec ătore ști române.
(2) Litigiile asocia Ńiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice str ăine sunt de
competen Ńa organelor judec ătoresti prev ăzute în legisla Ńia română.
ARTICOLUL 44
(1) Pentru recuperarea banilor datora Ńi și a dobânzii aferente, asocia Ńia de proprietari ii
va putea chema în justi Ńie pe proprietarii care nu i și achita cotele de între Ńinere datorate mai
mult de 90 de zile.
(2) Executarea accestor hot ărâri judecâtore ști se va face conform Codului de procedura
civil ă.
ARTICOLUL 45
Prezentul statut a fost redactat în … exemplare.

Copyright Notice

© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.

Acest articol: 1 Hotarâre nr. 400 din 04/02/2003 aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari Monitorul Oficial… [604738] (ID: 604738)

Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.

1 Hotarâre nr. 400 din 04/02/2003 aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si func Ńionarea asocia Ńiilor de proprietari Monitorul Oficial… [604738]

Copyright Notice

Influența traficului rutier asupra poluării urbane pentru un traseu din orașul Cernavodă [306463]

Literatura ofera diferite definitii privind termenul de echipa. Potrivit lui [607641]

Ahmed Juwad Shakir – Doctoral Thesis [618464]

PROGRAM DE STUDIU:MEDICINĂ DENTARĂ LUCRARE DE LICENȚĂ COORDONATOR ȘTIINȚIFIC PROF.UNIV.DR.VOICU SEBEȘAN ASIS.UNIV.DR.LIVIU TUTURICI ABSOLVENT:… [306641]

KOMUNIKIMI I SISTEMEVE TË EMERGJENCAVE DHE [602812]

Îndrumător științific: Asistent Dr. Ing. Alexandru Butean Absolvent: Iftode Mihai -Flavius Specializarea Calculatoare – Sibiu, 2017 – 3 Cuprins 1…. [615033]

Copyright Notice

Similar Posts